Haus und Grund

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Wintergarten zur Selbstmontage

Herstellerin darf das Widerrufsrecht der Kunden für individuell zugeschnittene Bausätze ausschließen

Eine X-GmbH verkauft Bausätze für Wintergärten bzw. für Glasanbauten, die Kunden selbst montieren oder von einem Handwerker montieren lassen können. Im Bestellformular werden die Kunden darüber informiert, dass die Bestellung "unwiderruflich" ist. Denn die Bauteile würden "nach individuellen Wünschen und Aufmaßen des Kunden hergestellt".

Ein Verbraucherschutzverband beanstandete den Ausschluss des Widerrufsrechts als unzulässig. Seiner Ansicht nach lieferte die X-GmbH überwiegend vorgefertigte Bausätze. Da die Firma zudem auf Wunsch auch die Montage der Teile durch Handwerksbetriebe vermittle, gehe es hier um Werkverträge. Werkverträge dürften Verbraucher ausnahmslos widerrufen.

Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite der X-GmbH (6 U 48/20). Kunden könnten den Wintergarten selbst aufstellen oder einen Handwerker eigener Wahl beauftragen. Die X-GmbH liefere im Wesentlichen nur die dafür nötigen Waren und schulde keine Montage. Also handle es sich nicht um einen Werkvertrag, sondern um einen Kaufvertrag. Und die zwei wesentlichen Bedingungen für den Ausschluss des Widerrufsrechts seien hier erfüllt.

Erstens könne die Firma die für den Kunden angefertigte Ware nur mit unvertretbarem wirtschaftlichem Aufwand wieder in ihre Bestandteile zerlegen. Bei Kunststofffenstern würden die Profile in den Eckbereichen verschweißt — wer sie trenne, zerstöre sie auch. Zweitens würden die Produkte so auf den Aufstellort zugeschnitten, dass die Firma sie gar nicht oder nur mit erheblichen Verlusten weiterverkaufen könnte. Denn der Zuschnitt werde auf die Gegebenheiten des jeweiligen Hauses angepasst (Treppen etc.).

Die Firma setze zwar auch einzelne, vorgefertigte Bestandteile ein. Im Prinzip bestehe ihr Geschäftsmodell aber darin, die Besonderheiten des Aufstellorts einzubeziehen und sich damit vom Vertrieb vorgefertigter Standardbauten abzusetzen, wie sie in Baumärkten angeboten würden. Daher sei für die Firma wirtschaftlich unzumutbar, den Bestellern ihrer Bausätze ein Widerrufsrecht einzuräumen.

Feuchtigkeitsschäden im Warmdach

Dacharbeiten von den Handwerkern schlecht ausgeführt oder vom Architekten schlecht geplant?

Ein Hauseigentümer wollte sein Wohnhaus um einen doppelstöckigen Anbau mit unbelüftetem Warmdach erweitern. Mit der Planung wurde ein Architekt beauftragt, der auch die Arbeiten der Handwerksunternehmen überwachen sollte (u.a. Dachdecker, Trockenbaufirma, Klempner). Bald nach der Fertigstellung traten Schäden auf: Dämmmaterial und Holzbalken im Dach des Anbaus waren durchfeuchtet.

Ein Bausachverständiger stellte fest, dass vor allem die Anschlüsse undicht waren, also die Übergänge z.B. vom Holz zur Dämmung. Die Dampfsperre konnte so nicht funktionieren. Der Hauseigentümer ließ das Dach sanieren und forderte für die Kosten (rund 21.000 Euro) Schadenersatz von den Handwerkunternehmen und vom Architekten. Pfusch der Handwerker oder Planungsfehler des Architekten — das war vor Gericht wieder einmal die Frage.

Das Landgericht lastete die Mängel vor allem einem ausführenden Unternehmen an und verneinte einen Planungsfehler. Damit war jedoch das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nicht einverstanden (24 U 14/20). Bei einer Warmdachkonstruktion bestehe ein erhöhtes Risiko für Feuchtigkeitsschäden, erklärte das OLG. Daher müssten die Anschlüsse bei so einer Konstruktion besonders sorgfältig geplant werden.

Das gelte erst recht, wenn unterschiedliche Handwerker aufeinanderträfen. Dann sei eine genaue Abgrenzung der Leistungen und ihrer Abfolge vonnöten. Der Architekt müsse detailliert festlegen, welcher Unternehmer welche Anschlussarbeiten ausführen solle. Grundsätzlich sei nach dem Prinzip zu verfahren: Je risikoanfälliger Arbeiten seien, desto genauer müssten Planung und Bauüberwachung ausfallen. Den Anteil des Architekten an der mangelhaften Bauleistung bewertete das OLG mit 25 Prozent.

Das Haus der Mutter geerbt

Immobilien-Erben müssen bald nach dem Erbfall selbst einziehen, sonst wird Erbschaftssteuer fällig

Im Sommer 2016 starb eine Witwe und vererbte ihr Zweifamilienhaus dem einzigen Kind. Die Tochter lebte schon vor dem Erbfall mit ihrem Mann im Haus, sie hatte die zweite Wohnung gemietet. Ein Bekannter interessierte sich für die Möbel der Mutter und räumte im Auftrag der Erbin allmählich die Wohnung aus. Erst ab Mai 2017 beauftragte die Erbin nach und nach einige Handwerker. Sie ließ die Böden erneuern, Bad und Fenster renovieren, eine neue Küche einbauen. Anfang 2018 zog sie ein.

Das Finanzamt forderte von der Frau 2019 fast 80.000 Euro Erbschaftssteuer für das Zweifamilienhaus. Dagegen wehrte sich die Erbin: Zumindest für die von der Mutter genutzte 185 qm große Wohnung müsse sie als Erbin, die ebenfalls die Wohnung selbst nutze, keine Erbschaftssteuer zahlen.

Erst 2018 sei es möglich gewesen, die total renovierungsbedürftige Wohnung zu beziehen. Handwerker seien heutzutage kaum zu finden. Und zudem habe sie wegen gesundheitlicher Probleme die Arbeiten nicht ständig beaufsichtigen können.

Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage der Hauseigentümerin gegen den Steuerbescheid ab (4 K 2245/19). Die Steuerbefreiung setze voraus, dass der Erbe einer (vorher vom Erblasser selbst genutzten) Immobilie diese innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall beziehe. Im konkreten Fall seien 18 Monate vergangen. Wer so lange zögere, verliere die Steuerbegünstigung. Zwar behaupte die Erbin, es habe nicht an ihr gelegen, dass sie nicht früher einziehen konnte. Ihre Argumente dafür überzeugten jedoch nicht.

Hätte sie Profis beauftragt, die Wohnung zu räumen, hätte sie mit der Renovierung viel früher beginnen können. Dass das Baugewerbe reichlich ausgelastet sei, sei allgemein bekannt. Dieser Umstand sei im Sommer 2016 ebenso absehbar gewesen wie der Renovierungsbedarf. Daher hätte die Erbin bereits 2016 Angebote von Handwerkern einholen müssen. Um die Bauaufsicht hätte sich zeitweise auch ihr Ehemann kümmern können.

Dass die Renovierung so lange dauerte, sei also der Erbin durchaus anzulasten. Sie von der Erbschaftssteuer für diese Wohnung zu befreien, komme daher nicht in Frage. Anders läge der Fall, wenn z.B. erst bei der Modernisierung ein erheblicher Baumangel entdeckt worden wäre, der die Arbeiten und den Einzug verzögert hätte.

Baumangel im WEG-Neubau

Ein Wohnungseigentümer musste wieder ausziehen und erhält dafür Nutzungsausfallentschädigung

Eine Wohnungseigentumsanlage für drei Familien sollte der Bauunternehmer errichten — für Auftraggeber A eine Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss zum Festpreis von 140.800 Euro. Die Bauleistungen waren abgenommen und A bereits in die Dachwohnung eingezogen, als eine mangelhafte Rohrleitungsabzweigung in seinem Badezimmer zu einem erheblichen Wasserschaden führte. Dem Eigentümer blieb nichts anderes übrig, als wieder auszuziehen.

Denn um den Schaden zu beseitigen, musste die untere Etage der Maisonette-Wohnung in den Rohbauzustand zurückgebaut werden. A kaufte ein Einfamilienhaus, zog dort ein und sanierte die Dachgeschoss-Wohnung weitgehend selbst. Für den Aufwand entschädigte ihn die Versicherung des Auftragnehmers mit rund 31.000 Euro. Vom Bauunternehmer forderte A zusätzlich Entschädigung dafür, dass er die (nach der Sanierung verkaufte) Eigentumswohnung während der Baumaßnahmen 14 Monate lang nicht nutzen konnte.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 79/19). Wenn sich der "Verlust der Gebrauchsmöglichkeit" merklich auf die Lebenshaltung eines Auftraggebers auswirke, habe dieser Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung. Das treffe hier zweifellos zu, da der Neubau unbewohnbar gewesen sei und A habe ausziehen müssen. Das OLG sprach ihm für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen 27.000 Euro zu und orientierte sich bei der Berechnung der Schadenshöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

(Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 10.03.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 128/20)

Wohngebäudeversicherung insolvent

Hauseigentümer bleibt auf einem Schaden sitzen und verlangt Schadenersatz vom Versicherungsmakler

Hauseigentümer S hatte sich wegen einer neuen Wohngebäudeversicherung an eine Versicherungsagentur gewandt. Den bestehenden Vertrag wolle er kündigen, erklärte er, er suche eine billigere Lösung. Im Juni 2016 beantragte S den Versicherungsabschluss für eine "Allgefahren-Deckung" (Schäden an Rohren auf dem Grundstück inklusive) bei der von der Agentur empfohlenen, preisgünstigsten G-Insurance-AG. Versicherungsbeginn war der 1. Juli, am 11.8. stellte die Agentur die Versicherungspolice aus.

Eine Woche später brach auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes ein Abwasserrohr. Dessen Sanierung sollte — laut Kostenvoranschlag einer Spezialfirma — rund 10.000 Euro kosten. Der Hauseigentümer meldete der Agentur den Schaden und schickte ihr im Februar 2017 die Reparaturrechnung.

Die Agentur teilte jedoch mit, er werde leer ausgehen: Die in Liechtenstein ansässige Versicherungsgesellschaft G-Insurance-AG habe im November 2016 Konkurs angemeldet. Daraufhin beglich Herr S die Rechnung selbst und verklagte die Versicherungsagentur wegen falscher Beratung auf Schadenersatz.

Sie habe schuldhaft ihre Beratungspflichten verletzt, räumte das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken ein (5 U 37/20). Wer eine weithin unbekannte, ausländische Versicherungsgesellschaft wähle, müsse damit rechnen, dass der Zahlungsausfall bei Insolvenz nicht so gut abgesichert sei wie bei deutschen Unternehmen. Über dieses besondere Risiko hätte der Versicherungsmakler den Kunden aufklären müssen, so das OLG. Ein kleingedruckter Hinweis auf den Firmensitz der Versicherung in der "Beratungsdokumentation" genüge da nicht.

Dennoch wies das OLG die Klage des Versicherungsnehmers ab. Anspruch auf Schadenersatz setze voraus, dass die nachlässige Beratung zu einem Vermögensschaden für S geführt habe. Das träfe zu, wenn bei richtiger Beratung für den konkreten Schadensfall Versicherungsschutz bestanden hätte.

Dass sich der offenkundig sehr sparsame Hauseigentümer nach korrekter Information über die Liechtensteiner Versicherung für eine bessere Absicherung mit deutlich höheren Prämien entschieden hätte, sei aber nach seinen eigenen Angaben auszuschließen.

Er behaupte einerseits, er habe das Grundstück rundum absichern wollen. Andererseits sei es ihm vor allem auf niedrige Beiträge angekommen. Diese Ziele seien unvereinbar. Der Hauseigentümer habe einen günstigen Versicherungsvertrag gehabt (nach dessen Bedingungen der Rohrbruch nicht versichert war), aber noch mehr sparen wollen. In der mündlichen Verhandlung habe Herr S gesagt, möglicherweise hätte er den günstigsten Vertrag auch gewählt, wenn ihn der Versicherungsmakler auf das Insolvenzrisiko bei einem ausländischen Anbieter hingewiesen hätte. Daher liege kein ersatzfähiger Schaden vor.

Neubau verschattet Photovoltaikanlage

Kurzartikel

Ein Hauseigentümer muss es hinnehmen, wenn auf dem Nachbargrundstück ein Zweifamilienhaus gebaut wird, das die Photovoltaikanlage auf seinem Hausdach teilweise verschatten wird. Die Baugenehmigung für das Vorhaben ist rechtens: Vorausgesetzt, die vorgeschriebenen Abstandsflächen werden eingehalten, verletzt der Bau nicht das Gebot der Rücksichtnahme.

Sicherheitsleistung im Verbraucher-Bauvertrag

Kurzartikel

Um private Bauherren zu schützen, z.B. im Fall der Insolvenz des Auftragnehmers, müssen Bauunternehmen eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme stellen. Damit bürgen sie sozusagen für ihre Vertragserfüllung. Sieht der mit dem Bauherrn vereinbarte Zahlungsplan keine Sicherheitsleistung des Auftragnehmers vor, ist er unwirksam.

Hauseigentümer wollte Heizung "ökologisch optimieren"

Eine Solarthermieanlage, die dieser Vorgabe nicht entspricht, ist mangelhaft

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, eine Solarthermieanlage im Wohnhaus zu installieren. Der ausdrückliche Wunsch des Auftraggebers lautete, auf diese Weise die Wärmepumpen-Heizungsanlage "ökologisch zu optimieren". Mit Durchlauferhitzern habe er unter ökologischen Gesichtspunkten gute Ergebnisse erzielt, erklärte der Heizungsbauer. Deshalb stimmte der Auftraggeber dem Einbau eines Durchlauferhitzers zu.

Später beanstandete er, die vom Handwerker gewählte Konstruktion mit einem nachgeschalteten Durchlauferhitzer führe auf Dauer zu hohen Stromkosten. "Ökologisch" sei diese Anlage auf keinen Fall. Der Hauseigentümer forderte vom Auftragnehmer einen Vorschuss für die Beseitigung der Mängel. Doch der Heizungsbauer ließ sich darauf nicht ein: Die Solarthermieanlage entspreche den Regeln der Technik, erklärte er, von Mängeln könne also keine Rede sein.

Dem widersprach das Oberlandesgericht (OLG) München (20 U 4425/19 Bau). Dass der Auftragnehmer die anerkannten Regeln der Technik beachtet habe, schließe die Annahme eines Mangels nicht unbedingt aus, so das OLG. Seine Werkleistung könne trotzdem mangelhaft sein, wenn sie nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder den erkennbaren Bedürfnissen des Auftraggebers entspreche. Und so liege der Fall hier. Denn anders als vereinbart sei die Heizungsanlage nicht "ökologisch optimiert" worden.

Zwar seien die jährlichen Heizkosten seit dem Umbau ein wenig gesunken. Aber aufgrund der Konstruktion mit dem Durchlauferhitzer werde das Brauchwasser überwiegend mit Strom erhitzt. Und mit Strom habe der Auftraggeber auf keinen Fall heizen wollen. Er habe den Durchlauferhitzer akzeptiert, räumte das OLG ein. Allerdings nur, weil er als Laie nicht gewusst habe, dass auf diese Weise eine ökologisch optimierte Heizung nicht zu erreichen sei. Der Heizungsbauer hätte es dagegen wissen müssen.

Nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen sei der Einbau eines elektrischen Durchlauferhitzers bei einer Wärmepumpen-Heizung energetisch nicht sinnvoll. Die Wärmepumpe erhitze das Brauchwasser effektiver. Damit könnten aus Stromkosten von z.B. 0,25 Euro pro KWh drei bis fünf Mal so viel Wärme für Brauchwarmwasser und Heizung erzeugt werden. Da die Werkleistung des Handwerkers mangelhaft sei, müsse er für die Kosten der Mängelbeseitigung geradestehen.

Zu viele Hunde im Haus?

Hält die Mieterin vermutlich mehr Hunde als genehmigt, darf der Vermieter vor Ort die Lage prüfen

Laut Mietvertrag hing die Hundehaltung in dem kleinen Wohnhaus von der Erlaubnis des Vermieters ab. Mit Tochter und drei Hunden war die Mieterin eingezogen, darüber wusste er Bescheid. Als der Vermieter jedoch bemerkte, dass zwei weitere Hunde im Garten herumliefen, forderte er die Mieterin auf, sie wegzugeben. Später wollte er deswegen die Mietsache besichtigen.

Dagegen protestierte die Mieterin: Der Vermieter sei doch vor wenigen Wochen erst da gewesen, wisse also auch, wie viele Hunde sie halte. Doch der Vermieter bestand auf seinem Besichtigungsrecht und setzte es beim Amtsgericht Alsfeld durch (30 C 73/20).

Wenn für die Hundehaltung eine Genehmigung nötig sei, müsse diese ausdrücklich erteilt werden, erklärte das Amtsgericht. Das sei bei zwei Tieren nicht geschehen. Also habe der Vermieter durchaus Anlass zu der Vermutung, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt werde. Das genüge als sachlicher Grund dafür, sein Besichtigungsrecht geltend zu machen.

Der Vermieter habe der Mieterin klar zu verstehen gegeben, dass er mit fünf Hunden im Haus nicht einverstanden sei. Die Frau müsse ihm auf jeden Fall die Möglichkeit einräumen, den Zustand des Hauses zu überprüfen und Größe, Art und Verhalten der Tiere festzustellen. Nur so könne der Vermieter das Pro und Contra der Hundehaltung abwägen und ihr auf dieser Grundlage zustimmen oder die Erlaubnis dafür verweigern.

Streit um Werklohn für einen Badumbau

Haftet dafür auch die Ehefrau, wenn ihr Mann den Bauauftrag allein unterschrieben hat?

Eine Handwerksfirma sollte im Haus des Ehepaares T das Schlafzimmer renovieren und das Bad komplett erneuern. Der Auftragswert betrug laut Angebot der Firma rund 34.000 Euro. Schriftlich bestätigte Herr T den Auftrag mit einem Schreiben, das nur er unterschrieb. Im Briefkopf standen allerdings die Namen beider Ehepartner. In der Folge wurde endlos gestritten: über Werkmängel, über Bausicherheiten, über verspätete Abschlagszahlungen etc.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt bejahte den Anspruch der Handwerksfirma auf 34.820 Euro Werklohn (8 U 109/14). Am Ende ging es vor Gericht vor allem um die Frage, ob die Firma auch auf das Vermögen der Ehefrau zugreifen darf, wenn beim Ehemann nicht der gesamte Betrag zu holen ist. Auch diese Frage bejahte das OLG und der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (VII ZR 178/18).

Wie sich aus der Korrespondenz der Parteien ergebe, sei auch Frau T Vertragspartnerin der Handwerksfirma geworden. Herr T habe sie in mehreren Schreiben als Mit-Auftraggeberin genannt. Dieser Einschätzung stehe nicht entgegen, dass Herr T den Auftrag allein unterzeichnet habe. Auch in diesem Schreiben habe er ständig das Wort "wir" gebraucht und deutlich gemacht, dass er mit seiner Frau Art und Umfang der Arbeiten genau abgestimmt habe. Also habe er den Vertrag auch in ihrem Namen geschlossen.

Geschäfte eines Ehepartners verpflichteten den anderen Partner in der Regel nur, wenn es dabei um die "angemessene Deckung des Lebensbedarfs gehe". Welche Geschäfte so einzustufen seien, hänge von den finanziellen Verhältnissen der Familie ab. Im konkreten Fall übersteige der Renovierungsauftrag den Rahmen des "Lebensbedarfs" jedenfalls nicht. Außerdem gelte: Wenn ein Vertragsschluss — wie hier — erkennbar auf einer engen Absprache beider Ehepartner beruhe, gebe es ohnehin keinen Grund, daran zu zweifeln, dass es sich um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs handelte.

Arglistige Täuschung beim Hauskauf

Verkäufer verschwiegen, dass eine Rückstausicherung gegen Wasser aus der Kanalisation fehlte

Im Sommer 2017 verkauften Hauseigentümer ihr Wohnhaus einem Ehepaar, wie üblich unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Nach Wasserschäden durch Starkregen erklärten die Käufer im November 2018 wegen arglistiger Täuschung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Verkäufer hätten ihnen verschwiegen, dass das Haus nicht gegen rückstauendes Wasser aus dem Kanalnetz gesichert und nicht gegen drückendes Grundwasser geschützt sei.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken verurteilte die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises (4 U 69/20). Sei mit wiederkehrendem Eindringen von Grundwasser in den Kellerbereich zu rechnen, stelle das einen erheblichen Sachmangel des Anwesens dar. Selbst bei einem guten Kanalsystem könne es durch heftige Regenfälle zu Rückstau von Wasser kommen. Ohne Rückstausicherung im Haus könnten Eigentümer im Schadensfall vom Betreiber des Kanalnetzes keinen Schadenersatz verlangen.

Sie müssten also Schutzmaßnahmen ergreifen — die seien umso dringender, wenn es in einem Viertel regelmäßig zu Wasserschäden durch die Straßenkanäle komme. Nach der Aussage eines kommunalen Bauingenieurs für Wasserwirtschaft treffe dies hier zu. Im August 2012 sei bei Starkregen Wasser aus den Straßenkanal ins Untergeschoss des Wohnhauses gedrückt worden.

Spätestens seit diesem Zeitpunkt hätten die Hauseigentümer gewusst, dass es an einer funktionierenden Rückstausicherung fehlte. Diesen erheblichen Mangel des Gebäudes hätten sie den Käufern offenbaren müssen. Auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag könnten sich die Verkäufer nicht berufen, so das OLG, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dass sie ihn - wie behauptet - selbst nicht gekannt hätten, sei widerlegt.

Da sei nicht nur die Aussage des Bauingenieurs. Nach dem Vorfall 2012 hätten die Verkäufer selbst bei der Stadt angerufen, die ihnen Informationsmaterial über eine Rückstausicherung zuschickte und die Schutzmaßnahme dringend empfohlen habe. Letztlich hätten die Hauseigentümer aus finanziellen Gründen darauf verzichtet, sie zu installieren. Dabei musste ihnen klar sein, dass ohne diese Schutzmaßnahme jederzeit mit weiteren Wasserschäden zu rechnen war.

Nervtötende Glascontainer

Anwohner haben keinen Anspruch darauf, dass die Kommune die Container verlegt

Ab Anfang Januar 2020 wurde das Altglas in einer Kommune nicht mehr in Säcken gesammelt. Stattdessen wurden Einwurf-Container aufgestellt, sechs davon auf dem Parkplatz des Friedhofs. Gegen die Lärmbelästigung wehrte sich ein Grundstückseigentümer, dessen Wohnhaus etwa 30 Meter von den Containern entfernt liegt.

Sein Standpunkt: Er zähle 30 bis 40 Einwürfe pro Tag. Die Ruhezeiten würden nicht eingehalten, der Parkplatz zunehmend mit Glasscherben und anderem Abfall zugemüllt. Auch viele auswärtige Bürger nutzten die Glascontainer, was während der Öffnungszeiten des Friedhofs zu vermehrtem Verkehr führe. Viele ignorierten die Einbahnstraßenregelung, so dass täglich neben dem Gläserklirren auch noch ein ohrenbetäubendes Hupkonzert zu vernehmen sei.

Der Anwohner bat die Gemeinde, die Wahl des Standorts zu überdenken und schlug einige andere Aufstellorte vor. Doch die Gemeinde hielt die Alternativen für ungeeignet und lehnte es ab, die Container zu verlegen. Zu Recht, entschied schließlich das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt (4 K 915/20.NW): Wertstoffcontainer seien grundsätzlich als "sozialadäquat" und nicht erheblich störend anzusehen.

Man müsse die Sammelbehälter in Wohngebieten aufstellen, anders funktioniere das Sammeln nicht, erklärte das VG. Nach der Rechtsprechung sei ein Abstand von mindestens zwölf Metern zu den nächsten Wohnbauten nötig — aber auch ausreichend, wenn die Container den Richtlinien "lärmarme Altglas-Container für lärmempfindliche Bereiche" entsprechen, die das Deutsche Institut für Gütesicherung entwickelt habe.

Die fraglichen Container erfüllten diese Standards und das Wohnhaus des Anwohners liege 30 Meter entfernt. Die Glascontainer am Friedhof beeinträchtigten den Hauseigentümer also nicht unzumutbar. Im Gemeindegebiet gebe es außerdem keinen Alternativstandort, der sich aufdränge. Der Kläger habe überwiegend Plätze im Außenbereich vorgeschlagen, die aber von den Einwohnern schlecht zu erreichen seien.

Dass sich viele Menschen nicht an die Nutzungszeiten hielten, begründe keinen Anspruch auf Verlegung der Glascontainer, sondern darauf, dass die Gemeinde gegen die Verstöße vorgehe. Sie sei verpflichtet, Störungen zu unterbinden. Dieser Pflicht komme die Kommune aber auch nach: Mit Hinweisschildern an den Containern, mit Informationen im Amtsblatt, mit regelmäßigen Kontrollfahrten. Einige Nutzer seien bereits verwarnt und Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet worden.

Hauskauf geplatzt

Immobilienmakler sind verpflichtet, Verkäufer vor einem riskanten Geschäft zu warnen

Der Eigentümer eines Wohnhauses beauftragte einen Makler mit dem Verkauf. Eine Interessentin nahm mit dem Maklerbüro Kontakt auf, besichtigte das Anwesen und verhandelte mit dem Eigentümer über die Vertragskonditionen. Ein Notartermin wurde vereinbart. Doch kurz vor dem Termin war die Finanzierung des Geschäfts immer noch unklar, deshalb sagte der Hauseigentümer den Termin ab. Schließlich vermittelte der Makler das Haus einem anderen Interessenten.

Als die Frau erfuhr, dass der Makler dem Verkäufer geraten hatte, den Kaufvertrag nicht mit ihr abzuschließen, forderte sie 30.000 Euro Schadenersatz für vergebliche Umzugsvorbereitungen. Schließlich sei sie mit dem Eigentümer bereits handelseinig gewesen — der Makler hätte das Geschäft nicht verhindern dürfen. Obendrein habe er zu ihr gesagt, sie könne schon mal den Umzug vorbereiten. Daraufhin habe sie ihr eigenes Haus ausgeräumt.

Das war voreilig, fand das Landgericht Frankenthal: Bis zum Notartermin könne der Kauf einer Immobilie aus vielerlei Gründen scheitern (1 O 40/20). Die Kosten der Umzugsvorbereitungen müsse die Frau daher selbst tragen. Auf Schadenersatz habe sie keinen Anspruch, weil der Makler vollkommen korrekt gehandelt habe. Er sei verpflichtet, den Auftraggeber über die Bonität potenzieller Käufer aufzuklären und auf Zweifel hinzuweisen.

Wenn wenige Tage vor Vertragsschluss beim Notar noch keine Finanzierungsbestätigung vorliege und eine Bank rundweg ablehne, die Kaufnebenkosten zu finanzieren, sei es für den Verkäufer riskant, das Grundstücksgeschäft abzuschließen. Vor diesem Risiko habe der Makler den Verkäufer warnen müssen. Scheitere daran der Kaufvertrag, hafte der Makler nicht für mögliche Nachteile der enttäuschten Kaufinteressentin.

Mindestabstand beim Grillen?

Kurzartikel

Dass der Nachbar häufig draußen grillte, störte einen Hauseigentümer sehr. Er verlangte ein Machtwort der Justiz: Der Nachbar dürfe künftig nur noch in einem Mindestabstand von zehn Metern zum Zaun grillen, verlangte der Hauseigentümer. Doch da winkte das Amtsgericht ab: Der absurde Vorschlag liefe in der Praxis auf ein allgemeines Grillverbot im Freien hinaus. Denn dann könnten nur noch Eigentümer draußen grillen, deren Grundstück über 20 Meter breit sei. Dass dies abwegig sei, bedürfe keiner näheren Begründung.

Hauseigentümer darf überhängende Zweige abschneiden

Weigert sich der Nachbar, seinen Baum zu stutzen, gilt in der Regel ein Selbsthilferecht

Seit rund 40 Jahren steht an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Einfamilienhäusern eine Schwarzkiefer, mittlerweile stattliche 15 Meter hoch. Seit langem ragen Äste und Zweige des Baumes ins Grundstück des Nachbarn B hinein, der sich über herunterfallende Zapfen und Nadeln ärgerte. Mehrmals forderte er den Hausbesitzer A auf, die Äste seiner Kiefer zurückzuschneiden. Doch A dachte gar nicht daran und so griff schließlich Nachbar B selbst zur Baumschere.

Daraufhin wurde das Ehepaar A aktiv und zog vor Gericht: B dürfe keine — oberhalb von fünf Metern — überhängenden Zweige mehr abschneiden, forderten sie. Der Rückschnitt gefährde die Standsicherheit des Baumes. Zunächst war die Klage des Ehepaares A erfolgreich, doch der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite des Nachbarn (V ZR 234/19).

Grundstückseigentümer müssten dafür sorgen, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen ihres Grundstücks hinauswachsen. Wenn überhängende Zweige tatsächlich die Nutzung eines angrenzenden Grundstücks beeinträchtigten und wenn der Baumbesitzer trotz mehrfacher Aufforderung keine Abhilfe schaffe, stehe dem betroffenen Nachbarn ein Selbsthilferecht zu. Unter diesen Umständen dürfe er die Äste und Zweige selbst abschneiden.

Wenn Hauseigentümer pflichtwidrig Äste und Zweige über ihre Grundstücksgrenze hinauswachsen ließen, könnten sie nicht unter Verweis auf eine mögliche Schädigung des Baumes vom Nachbarn verlangen, die Schädigung seines Grundstücks hinzunehmen. Daher gelte das Selbsthilferecht des Nachbarn sogar dann, wenn der Baum durch das Beschneiden seine Standfestigkeit verlieren oder absterben könnte. Allerdings könne das Selbsthilferecht durch kommunale Baumschutzsatzungen oder andere naturschutzrechtliche Vorschriften eingeschränkt werden.

Der Bundesgerichtshof verwies den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Sie müsse nun erstens prüfen, ob und in welchem Ausmaß die Äste der Schwarzkiefer tatsächlich das Grundstück des Nachbarn B beeinträchtigten, denn andernfalls gelte kein Selbsthilferecht. Zweitens müsse die Vorinstanz feststellen, ob dem Rückschnitt eventuell naturschutzrechtliche Regelungen entgegenstanden.

Sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus gekauft

Der Verkäufer verpflichtete sich zur Modernisierung: Haftet er deshalb nach Werkvertragsrecht für alle Mängel?

Ein Ehepaar kaufte von einem Bauträger ein Einfamilienhaus, einen sanierungsbedürftigen Altbau. Im Kauf- und Bauvertrag verpflichtete sich der Bauträger, die Balkone zu erneuern, ein Wärme-Dämm-Verbundsystem anzubringen, die elektrische und sanitäre Ausstattung zu modernisieren und einen Doppel-Carport zu errichten. Für das Grundstück und für die vorhandene Bausubstanz wurde die Mängelhaftung vertraglich ausgeschlossen.

Später beanstandeten die Hauskäufer zahlreiche Mängel: In erster Linie sei der Keller massiv durchfeuchtet. Die Dämmung des Dachs entspreche nicht den Regeln der Technik. Zudem sei die Bodenplatte des Carports fehlerhaft hergestellt und deshalb vom Regen unterspült worden. Die Käufer forderten vom Verkäufer Schadenersatz für von ihnen vorfinanzierte Reparaturen und zusätzlich einen Kostenvorschuss für weitere Maßnahmen.

Beim Oberlandesgericht Jena erreichten die Hauskäufer nur einen Teilerfolg (8 U 674/19). In Bezug auf die Bausubstanz sei die Gewährleistung für Mängel des Hauses vertraglich wirksam ausgeschlossen worden. So sehe es das Kaufrecht vor. Werkvertragsrecht wäre nur dann auf das gesamte Gebäude inklusive Bausubstanz anzuwenden, wenn die vereinbarten Baumaßnahmen von Umfang und Intensität her einem Neubau gleichkämen. Dann müsste der Bauträger für alle Mängel haften.

Das treffe hier aber nicht zu. Dass der Keller nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet sei, sei daher kein Mangel, für den der Bauträger einstehen müsste. Der Keller gehöre zur Bausubstanz, da müssten die Hauskäufer auf eigene Kosten für Abhilfe sorgen. Der Bauträger müsse nur für Mängel der Bauteile einstehen, deren Herstellung bzw. Modernisierung er ausdrücklich übernommen habe — wie die fehlerhafte Dachdämmung und den unterspülten Carport.

Umstrittener Ferkelaufzuchtstall

Die Baufirma verwandte nicht das laut Baugenehmigung vorgesehene Material: Kündigung ist berechtigt

Ein landwirtschaftlicher Familienbetrieb mit Schwerpunkt auf der Schweinezucht beauftragte eine Baufirma damit, einen Aufzuchtstall für Ferkel zu bauen. Um die Standsicherheit zu gewährleisten, sollte laut Baugenehmigung für die Wände Ortbeton eingesetzt werden. Stattdessen verwandte die Baufirma Doppelwandelemente.

Als die Landwirtin davon erfuhr, hatte sie sich mit der Auftragnehmerin sowieso schon wegen zahlreicher Baumängel gestritten. Sie hatte der Baufirma eine Frist gesetzt, innerhalb derer sie die Mängel beheben sollte. In diesem Schreiben hatte die Auftraggeberin noch nicht mit Kündigung des Bauvertrags gedroht. Aber nach Ablauf der Frist kündigte die Landwirtin und forderte von der Auftragnehmerin einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung von rund 280.000 Euro.

Die Auftraggeberin habe voreilig und unberechtigt gekündigt, konterte die Baufirma: Zunächst hätte sie die Kündigung androhen müssen. Außerdem sei die von der Landwirtin gesetzte Frist viel zu kurz gewesen, um alle Änderungswünsche erfüllen zu können.

Doch mit diesen Argumenten drang die Auftragnehmerin nicht durch. Das Landgericht Würzburg und das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg gaben der Landwirtin Recht und erklärten die Kündigung für wirksam (4 U 125/18).

Auftraggeber dürften einen Bauvertrag kündigen, wenn schuldhaftes Verhalten des Auftragsnehmers den Vertragszweck so gefährde, dass es für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar sei, das Vertragsverhältnis fortzusetzen, betonte das OLG. Verstoße der Auftragnehmer so erheblich gegen den Vertrag, dann — und nur dann! — müsse der Auftraggeber auch keine Frist mehr setzen und die Kündigung vorher androhen.

Und das sei hier die Sachlage: Die Auftragnehmerin habe gewusst, dass der Einsatz eines bestimmten Materials Voraussetzung für die Baugenehmigung gewesen sei — als Garantie für die Standsicherheit der Stallwände auf heiklem Untergrund. Davon eigenmächtig abzuweichen, sei eine eklatante Pflichtverletzung. So ein Verhalten zerrütte nachhaltig das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Da die Landwirtin jedes Vertrauen in die Zuverlässigkeit der Baufirma verloren habe, sei die Kündigung gerechtfertigt. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.10.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 127/19)

Architekt muss "gefahrträchtige Arbeiten" kontrollieren

Kurzartikel

Wurden Abdichtungsarbeiten an einer Dachterrasse so mangelhaft ausgeführt, dass es zu Feuchtigkeitsschäden kommt, spricht das dafür, dass der bauüberwachende Architekt die "gefahrträchtigen" Schweißarbeiten unzureichend beaufsichtigt hat. Daher haftet er für die Folgen. Bei für den Gesamterfolg wichtigen Bauabschnitten und typischen Gefahrenquellen muss der Aufsichtspflichtige genau kontrollieren.

Unwirksame Klausel im Bauvertrag

Kurzartikel

Beim Abschluss eines Fertighausbauvertrags muss der Bauherr dem Bauunternehmen nicht bestätigen, dass die Baubeschreibung vollständig ist und den gesetzlichen Anforderungen entspricht. So eine Vertragsklausel ist unwirksam, weil sie den Bauherrn benachteiligt, der damit auf Schadenersatzansprüche verzichten würde.

Dach wasserdicht oder regensicher?

Besteht ein Restrisiko für Feuchtigkeitsschäden, ist eine Dachabdeckung mangelhaft

Eine Dachdeckerfirma deckte das Dach eines Einfamilienhauses mit Metallplatten ab. Kurz darauf verkaufte der Eigentümer das Haus. Der Käufer stellte fest, dass der Dachdecker unterhalb der Blechabdeckung keine Unterspannbahn eingebaut hatte. Das hielt er für fehlerhaft und schaltete einen Bausachverständigen ein. Der Verkäufer hatte dem Käufer im Kaufvertrag eventuelle Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Firmen abgetreten.

Der Experte bestätigte den Verdacht des Käufers: Fehle eine Unterspannbahn, stelle das einen Mangel dar. Bei besonderen Wetterlagen wie Flugschnee oder Regen bei viel Wind könne dadurch Feuchtigkeit unter die Dachabdeckung gelangen.

Der Dachdecker fand es jedoch abwegig, dass der neue Hauseigentümer von ihm Vorschuss für das Ausbessern des Dachs verlangte: Seit seinen Arbeiten seien jetzt einige Jahre vergangen, ohne dass Feuchtigkeit ins Bauwerk eingedrungen wäre. Das Dach müsse also dicht sein.

Das Oberlandesgericht Rostock gab dem Hauseigentümer Recht (4 U 32/19). Es komme hier nicht darauf an, ob die Dachabdeckung in den letzten Jahren dichtgehalten habe. Die Arbeit des Dachdeckers sei auch dann mangelhaft, wenn akut noch kein Schaden am Bauwerk eingetreten sei. Der Handwerker müsse dafür geradestehen, dass sein Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweise.

Eine Dachabdeckung aus Metallplatten — einschließlich der Anschlüsse an andere Bauteile — müsse wasserdicht und nicht nur "regensicher" sein. Selbst wenn nur ein geringes Restrisiko dafür bestehe, dass das Dach Feuchtigkeit durchlassen könnte, sei die Dachabdeckung unzulänglich ausgeführt. (Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 27.5.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 278/19)