Haus und Grund

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Nachbarn streiten über pilzbefallene Rotbuche

Der Nachbar beschnitt die Wurzeln, doch das Fällen muss der Eigentümer finanzieren

Das Oberlandesgericht Köln hatte in einem Streit zwischen zwei Nachbarn zu entscheiden: An deren Grundstücksgrenze stand eine 100 Jahre alte Rotbuche, deren Wurzeln vom Pilz befallen waren. Der Eigentümer des Baumes wollte seinen Nachbarn zur Verantwortung ziehen, weil er den Baum an den Wurzeln "unsachgemäß" beschnitten habe: Wegen der falsch behandelten Schnittstellen habe sich der Pilz ausbreiten können, der es nun unumgänglich mache, den Baum zu fällen. Also müsse der Nachbar die Kosten tragen.

Der Nachbar hielt dagegen, er habe lediglich sein Selbsthilferecht ausgeübt. Er habe auf seinem Grundstück einen gepflasterten Weg anlegen wollen, bei dem die Wurzeln störten. Er habe also nur die Möglichkeit gehabt, die Wurzeln selbst zu beschneiden oder vom Eigentümer des Baumes zu verlangen, sie zu entfernen. Das Oberlandesgericht Köln bestätigte, dass Grundstückseigentümer Wurzeln beseitigen dürften, die auf ihrem Grundstück wachsen (13 U 274/92).

Grundstückseigentümer hätten hier in der Tat ein Selbsthilferecht. Allerdings hätte der Nachbar den Eigentümer der Rotbuche vorher darüber informieren sollen, dass er die Wurzeln beschneiden werde. Dann hätte der Eigentümer die nötige Pflege der Schnittstellen übernehmen können.

Da in diesem Punkt aber Unklarheit herrsche - der Eigentümer behaupte, er sei über die Kappung der Wurzeln nicht informiert worden, der Nachbar behaupte das Gegenteil -, falle die Entscheidung in der Kostenfrage gegen den Eigentümer aus.

Reservierungsgebühr für eine Immobilie

So eine Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie notariell beglaubigt wurde

Herr A interessierte sich 2018 für ein Haus in Köln, das zum Verkauf stand. Mit den Eigentümern einigte er sich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 Euro. Zugleich vereinbarten die Parteien eine "Reservierungsgebühr" von 10.000 Euro. Laut einer von A selbst formulierten "Reservierungsvereinbarung" sollte die Gebühr den Verkäufern gehören, falls der Kaufvertrag nicht bis Jahresende zustande kam.

Ein Notar war bereits beauftragt, den Vertrag auszuarbeiten. Doch wegen Umbauwünschen des Käufers, für die keine Baugenehmigung vorlag, scheiterten schließlich die Verhandlungen im Februar 2019. Trotzdem forderte A von den Hauseigentümern die 10.000 Euro Reservierungsgebühr zurück: Die Vereinbarung sei unwirksam, weil sie nicht notariell beglaubigt sei. Außerdem seien die Eigentümer schuld am Abbruch der Vertragsverhandlungen …

Das Landgericht Köln gab Herrn A Recht (2 O 292/19). Die Reservierungsvereinbarung hätte — ebenso wie der Kaufvertrag für das Hausgrundstück — notariell beurkundet werden müssen. Die Zahlung sei direkt an den Kaufvertrag über die Immobilie geknüpft und so hoch, dass sie einen indirekten Zwang ausübe, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Ohne notarielle Beglaubigung sei so eine Vereinbarung nichtig.

Es sei dem Kaufinteressenten auch nicht verwehrt, sich auf den Formmangel — die fehlende notarielle Beurkundung — zu berufen, da er das Grundstücksgeschäft keineswegs treuwidrig selbst verhindert habe. Zwar habe er viele Änderungswünsche angemeldet. Am Ende habe er aber aus sachlichen Gründen, wegen einer fehlenden Baugenehmigung, vom Kauf Abstand genommen.

Hausbesitzerin will Gartenbauarbeiten nicht bezahlen

Ein Vertragswiderruf ist nur bei "Fernabsatzverträgen" möglich

Ein Gartenbauunternehmer führte für Hauseigentümerin X Außenarbeiten auf ihrem Grundstück durch. Er erneuerte den Abwasserschacht, legte einen Teich und Beete an, pflanzte Sträucher etc. Vorher hatten sie im Garten der Frau X über ihre Vorstellungen gesprochen. Anschließend vermaß der Unternehmer den Garten und erstellte ein Angebot, das er Frau X mit der Post schickte.

Kaum hatte die Kundin den Werklohn von 28.829 Euro überwiesen, widerrief sie den Vertrag mit dem Unternehmer und verlangte das Geld zurück: Hier liege ein so genannter Fernabsatzvertrag vor, weil der Vertrag per "Fernkommunikationsmittel" geschlossen wurde: Sie habe das mit der Post zugesandte Angebot per E-Mail angenommen. Verbrauchern stehe bei solchen Verträgen ein Widerrufsrecht zu.

Die Klage der Hauseigentümerin auf Rückzahlung des Werklohns scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 122/20). Ein Widerrufsrecht bestehe hier nicht, entschied das OLG, da es sich nicht um einen Fernabsatzvertrag handle. Frau X habe zwar das Angebot des Gartenbauunternehmers per E-Mail angenommen, aber vorher mit dem Unternehmer in ihrem Garten über den Vertragsinhalt verhandelt.

Deshalb sei dieser Fall nicht vergleichbar mit einem Vertrag, dem nur Kontakte mit Fernkommunikationsmitteln vorhergingen. Das Widerrufsrecht solle Verbraucher vor Vertragsschlüssen schützen, bei denen sie den Vertragspartner und sein Angebot praktisch "blind buchten". Im Unterschied dazu habe Frau X sicher sein können, dass ihr der Gartenbauunternehmer ein auf ihr Grundstück zugeschnittenes Angebot unterbreiten würde.

Im Gespräch habe sie sich einen persönlichen Eindruck von ihm und seiner Fachkunde verschafft. Die Hauseigentümerin habe dem Gartenbauer ihre Wünsche geschildert, nach Vorschlägen zu deren Umsetzung und den zu erwartenden Kosten fragen können. Unter diesen Umständen sei ein Auftraggeber in der Lage zu beurteilen, ob das Angebot seinen Vorstellungen entspreche.

Anders als Frau X meine, setze das nicht voraus, dass Auftraggeber und Auftragnehmer den Vertrag persönlich in allen Einzelheiten diskutiert haben. Entscheidend sei vielmehr, ob der Verbraucher beim persönlichen Kontakt vom Unternehmer genügend Auskünfte bekommen habe, um ein späteres Angebot sachgerecht einschätzen zu können. Davon sei hier auszugehen.

Keine Kabel-Stolperfalle auf dem Gehweg

Hausbesitzer darf seine Elektrofahrzeuge nicht vor dem Grundstück aufladen

Bei der Stadt Oberursel beantragte ein Hauseigentümer eine "Sondernutzungserlaubnis für den öffentlichen Verkehrsraum". Er wollte direkt vor seinem Grundstück seine zwei Kraftfahrzeuge aufladen: ein Plug-In-Hybridfahrzeug und ein Elektroauto.

Die Idee des passionierten Klimaschützers: zwei Kabelleitungen über den Gehweg hin zur Straße verlegen und die Elektroleitungen mit Kabelbrücken abdecken. Die Kabelbrücken seien höchstens 4,3 cm hoch und auffällig gelb-schwarz markiert, so dass Fußgänger die Leitungen gefahrlos überqueren könnten.

Daran mochte die Kommune jedoch nicht glauben. Sie hielt die Kabel für Stolperfallen und lehnte den Antrag ab. Dagegen klagte der Hauseigentümer: Die Kommune tue nichts für Klimaschutz und für die Mobilitätswende, stelle kaum Ladesäulen auf. Er benötige also eine Sondererlaubnis für die Kabel, um seine Fahrzeuge jederzeit aufladen zu können.

Doch das Verwaltungsgericht Frankfurt gab der Stadt Oberursel Recht (12 K 540/21.F). Sie habe sich korrekt nur am Gesichtspunkt "Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs" orientiert. Kabelbrücken auf dem Gehweg stellten generell eine Stolperfalle und für Personen mit Gehbehinderung ein Hindernis dar. Für Menschen, die auf einen Rollstuhl oder auf einen Rollator angewiesen seien, würden sie zur Barriere — und das bei jedem Ladevorgang vier bis sechs Stunden lang.

Gehwege müssten barrierefrei sein. Dieses öffentliche Interesse sei höher zu bewerten als das private Interesse des Autofahrers, seine Elektroautos direkt vor dem Haus aufladen zu können. Dass Klimaschutz zu den Zielen des deutschen Staates gehöre, ändere daran nichts. Daraus könne der Hauseigentümer kein Recht auf eine Sondernutzungserlaubnis für das Verlegen von Kabelleitungen ableiten. Mobil bleibe er ja trotzdem jederzeit. Da er über zwei Fahrzeuge verfüge, könne er diese nacheinander zu einer Ladestation bringen.

Kein Steuerbonus für Statikerleistungen

Steuerermäßigung gibt es nur für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, schadhafte Dachstützen auszutauschen. Der Dachdecker schaute sich vor Ort um und kam zu dem Schluss, erst einmal müsse hier ein Statiker ran: Ohne statische Berechnungen könne er den Auftrag nicht fachgerecht ausführen. Der Auftraggeber zog also einen Statiker hinzu.

Nach dem Abschluss der Arbeiten beantragte er beim Finanzamt einen Steuerbonus (gemäß Einkommensteuergesetz § 35a) für die Handwerkerleistungen und für die Leistungen des Statikers: Das sei ja ein einheitlicher Auftrag gewesen, fand der Steuerzahler. Doch das Finanzamt lehnte die Steuerermäßigung in Bezug auf das Honorar für den Statiker ab.

Mit seiner Klage gegen den Steuerbescheid scheiterte der Hauseigentümer beim Bundesfinanzhof (VI R 29/19). Ein Statiker plane und überprüfe rechnerisch die Standsicherheit von Bauwerken. Er sei also nicht handwerklich tätig, erklärte das oberste Finanzgericht kurz und bündig: Dass die Leistungen eines Statikers unter Umständen notwendig seien, um steuerlich begünstigte Handwerkerleistungen durchführen zu können, ändere daran nichts. Dadurch werde aus einer statischen Berechnung kein Handwerk.

Wasserschaden: Undichte Fuge zwischen Wand und Wanne

Kurzartikel

Kommt es wegen einer undichten Fuge zwischen der Duschwanne und der angrenzenden Wand zu einem Wasserschaden in einem Gebäude, muss die Wohngebäudeversicherung dafür nicht aufkommen. Versichert sind nach den Versicherungsbedingungen nämlich nur Schäden durch Leitungswasser, das "bestimmungswidrig" aus "Einrichtungen" austritt, die direkt physisch mit Rohren der Wasserversorgung verbunden sind.

Ziegenbock stinkt der Nachbarin

Hauseigentümer müssen auch auf dem Dorf nicht jeden Gestank ertragen

Landluft ist gesund, heißt es allgemein. Wer das Pech hat, neben einer Ziegenherde zu wohnen, sieht das wohl anders. So erging es einer bayerischen Hauseigentümerin, die auf dem Dorf wohnt und auf ihrem Grundstück einen Gartengestaltungsbetrieb führt. Insbesondere der Ziegenbock des benachbarten Landwirts stank so fürchterlich, dass Kunden manchmal die Besichtigung der Gartenschau schleunigst abbrachen.

Die Hauseigentümerin verlangte deshalb vom Ziegenhalter, die Beeinträchtigung ihres Eigentums zu unterlassen. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg nach einem Ortstermin (5 U 363/20). Maßstab dafür, ob ein Geruch wesentlich störe, sei allerdings die objektive Einschätzung eines verständigen Anwohners und nicht das rein subjektive Empfinden der tatsächlich gestörten Person, betonte das OLG.

Doch hier könne von einer überempfindlichen Reaktion der Hauseigentümerin keine Rede sein. Wie das OLG vor Ort festgestellt habe, sei der üble Geruch so intensiv, dass er den Aufenthalt auf dem Grundstück erheblich beeinträchtige. Zeugenaussagen, die eine unangenehme, deutlich störende "Geruchskulisse" beschrieben, hätten sich bestätigt. Wenn man sich im Freien quasi die "Nase zuhalten" müsse, schränke das die Nutzung des Hausgrundstücks erheblich ein.

Zwar liege das Grundstück in einem typischen Dorfgebiet mit (noch) landwirtschaftlichem Gepräge. Dennoch müsse es möglich sein, hier ungestört zu wohnen. Aus der dörflichen Umgebung sei nicht abzuleiten, dass die Hauseigentümerin den Gestank des Ziegenbocks aushalten müsse. So eine Störung ihres Eigentums müsse die Anwohnerin nicht hinnehmen. Der Landwirt müsse den Stall verlegen oder andere geeignete Mittel ergreifen, um die Störung abzustellen.

Bohrlöcher in der Terrassenwand

Ist dafür die Zustimmung des benachbarten Reihenhaus-Eigentümers erforderlich?

Die beiden Reihenhäuser liegen leicht versetzt nebeneinander. Die Außenwand des Hauses von Herrn A ragt über das von Herrn B gemietete Haus hinaus. Hinter dem freistehenden Teil dieser Außenwand liegt die Terrasse des Mieters B. Die Terrasse wollte er mit einer elektrischen Markise ausstatten. B bohrte deshalb Löcher in den Putz der Außenwand, um einen Kabelkanal für die Stromleitung zu verschrauben.

Darauf reagierte Nachbar A äußerst ungnädig. Dessen Anwalt forderte B auf, den Eingriff in das Eigentum von A rückgängig zu machen. Mieter B winkte ab und verwies darauf, dass er seine Vermieterin um Erlaubnis gefragt habe. Nun zog der Hauseigentümer A vor Gericht und verlangte, B müsse die Stromleitung plus Kabelkanal beseitigen und die Bohrlöcher schließen.

Ob der Nachbar darauf einen Rechtsanspruch habe, hänge von der Art der Wand ab, erklärte der Bundesgerichtshof (V ZR 25/21). Wenn es sich hier um eine so genannte Nachbarwand handeln würde, dürften beide Nachbarn die Wand auf ihrer jeweiligen Seite frei benutzen (sie bepflanzen, anstreichen, mit Löchern versehen …). Frei bedeute: auch ohne den anderen Nachbarn um Erlaubnis zu fragen.

Eine Nachbarwand sei eine auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtete Mauer, die zum Anbau auf beiden Seiten bestimmt sei. Ihr wesentliches Merkmal sei, dass die Standsicherheit beider Häuser von ihr abhänge. Bautechnisch betrachtet, seien die Gebäude in diesem Fall unselbständig.

Wenn Reihen- oder Doppelhäuser dagegen durch einen zweischaligen Wandaufbau, also durch zwei separate Wände getrennt seien, handle es sich nicht um eine Nachbarwand. Vielmehr gewährleisteten dann zwei Grenzwände die Standsicherheit der Gebäude jeweils eigenständig. Und so lägen die Dinge im konkreten Fall. Die Außenmauern der beiden Reihenhäuser seien durch eine Fuge getrennt, die Mauerschalen eindeutig jeweils einem Gebäude zuzurechnen, dessen Statik sie selbständig sicherten.

Daher gehöre die fragliche Außenwand neben der Terrasse von B allein dem Hauseigentümer A. Mieter B hätte ohne dessen Zustimmung keine Löcher bohren dürfen. Er sei verpflichtet, die Wand wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.

Immobilienbaujahr falsch angegeben

Kurzartikel

Nicht jeder fahrlässige Fehler eines Immobilienmaklers führt dazu, dass er seinen Anspruch auf Provision verliert. Dazu muss er seine Treuepflicht gegenüber den Kunden schon vorsätzlich oder zumindest grob leichtfertig verletzt haben. Ist im Maklerexposé das Baujahr eines Hauses falsch angegeben, weil der Makler Angaben der Verkäufer ungeprüft übernommen hat, stellt das keine arglistige Täuschung dar, die den Anspruch auf Provision ausschließt.

Solaranlagen-Leistung falsch berechnet

Eine Eigentümergemeinschaft verlangt vom beratenden Ingenieur Schadenersatz

Eine Eigentümergemeinschaft beauftragte ein Ingenieurbüro mit "Vor-Ort-Energieberatung". Der Ingenieur empfahl, die Heizungsanlage durch eine Gas-Brennwert-Anlage und eine Solaranlage zu ersetzen. So wurde es auf der Eigentümerversammlung beschlossen — auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnungen des Ingenieurs, der dann auch die Anlagen plante und die Installation überwachte.

Der Bau der Solaranlage werde ca. 45.000 Euro kosten, hatte der Berater geschätzt, ihr Betrieb werde jährlich 74.844 kWh Strom sparen. Das entspreche (bei 0,07 Euro pro kWh = Strompreis von 2011) einem Betrag von 5.239 Euro. In ca. achteinhalb Jahren sollte sich demnach die Anlage amortisiert haben. Dieses Ziel wurde nicht annähernd erreicht, die Berechnungen des Planers waren fehlerhaft. Im Laufe von fünf Jahren schwankte die Energieersparnis durch die Solaranlage zwischen 11.282 kWh und 16.486 kWh.

Deshalb verklagte die Eigentümergemeinschaft den beratenden Ingenieur auf Zahlung von über 30.000 Euro Schadenersatz: Sie habe die Solaranlage nur in Auftrag gegeben, weil er eine hohe Energieersparnis versprochen habe. Angesichts ihrer geringen Leistung stelle die Anlage eine Fehlinvestition dar.

Die Anlage leiste vielleicht weniger als erwartet, erklärte das Landgericht, das habe aber nicht zu einem finanziellen Schaden für die Eigentümer geführt. Immerhin werde weniger Strom verbraucht als früher. Mit dieser Begründung wies das Landgericht die Klage der Eigentümergemeinschaft ab.

Damit war das Oberlandesgericht Düsseldorf nicht einverstanden (22 U 66/21). Anders als angenommen, amortisiere sich die Anlage nicht nach achteinhalb Jahren. Die Ermittlung der Energieersparnis gehörte zur Planungsaufgabe. Falsche Berechnungen seien der Grund für den Planungsauftrag ans Ingenieurbüro und für den Installationsauftrag gewesen. Insofern sei sehr wohl von einem Schaden auszugehen. Der sei aber anders zu berechnen, als die Eigentümergemeinschaft meine.

Der Ingenieur müsse sie finanziell nicht so stellen, als würde die Anlage funktionieren wie versprochen. Denn zum einen habe sich der Planer da zu einer unmöglichen Leistung verpflichtet: Eine Solaranlage mit der versprochenen Leistung sei technisch gar nicht realisierbar. Zum anderen könnten die Eigentümer die Solaranlage insgesamt über 20 Jahre lang nutzen und damit stetig Energie sparen, wenn auch nicht so viel wie erhofft.

Um den Schaden durch die falsche Beratung zu berechnen, müsse man die Kosten der Anlage ihren Erträgen gegenüberstellen: den Erträgen, die bis jetzt erzielt wurden und künftigen Erträgen, die die Anlage bis zum Ende ihrer Lebensdauer noch erzielen könne. Bei stetig steigenden Energiepreisen dürfte der Vorteil durch die Anlage mindestens bei 25.000 Euro liegen. Demnach belaufe sich der zu ersetzende Schaden auf knapp 11.000 Euro (20.000 Euro minus KfW-Zuschuss für die Anlage).

Passant stürzt auf einer Baustelle in Kellerschacht

Der Bauherr muss die Baustelle sichern, wenn er Passanten durch erleuchtete Schaufenster anlockt

Ein ahnungsloser Passant fand die hell erleuchteten Schaufenster neu eröffneter Ausstellungsräume interessant und wollte sie sich genauer ansehen. Was er dabei übersah oder ignorierte: Der Neubau war noch nicht fertiggestellt. Auf der Baustelle fiel der Mann in einen nicht ordnungsgemäß abgedeckten Kellerschacht. Bei dem Sturz verletzte er sich am Knie, renkte sich die linke Schulter aus und erlitt eine Knochenabsplitterung. Vom Bauherrn verlangte der Verletzte Schadenersatz und Schmerzensgeld.

Das Oberlandesgericht München musste klären, ob der Bauherr für die Unfallfolgen haftet, obwohl er einem Architekten und einem Bauunternehmer die Bauaufsicht übertragen hatte (1 U 5787/93). Das Urteil lautete: Wenn Schaufenster hell erleuchtet seien, müsse man damit rechnen, dass dies Schaulustige anlocken werde. Der Bauherr hätte daher die Baustelle so sichern müssen, dass Passanten nicht zu Schaden kommen konnten.

Da der Kellerschacht schlecht abgedeckt war, sei er dieser Pflicht offenkundig nicht nachgekommen. Daher müsse der Bauherr für die Folgen einstehen. Allerdings müsse sich der Verletzte sein Mitverschulden an dem Unfall anspruchsmindernd anrechnen lassen. Denn: Wer eine (erkennbare) Baustelle betrete, müsse dort mit Gefahren rechnen.

Maklerprovision futsch

Hauskäufer durften den Maklervertrag wegen unzutreffender Widerrufsbelehrung widerrufen

Ein Immobilienmakler bot im Internet ein Einfamilienhaus zum Verkauf an. In der Anzeige wies er auf die fällige Käuferprovision im Erfolgsfall hin. Ein Ehepaar meldete sich per Mail und bekundete Interesse an dem Angebot.

Der Makler schickte den Kaufinteressenten Vertragsformulare, in denen von "Verzichtserklärung" in Bezug auf ihr Widerrufsrecht die Rede war. Darüber hinaus standen da Formulierungen wie "Wenn Sie auf Ihr Widerrufsrecht verzichten wollen …" oder "Hiermit verzichte ich auf mein Widerrufsrecht".

Das Ehepaar kaufte die Immobilie. Nach Vertragsschluss zahlte es jedoch keine Provision (rund 25.000 Euro), sondern widerrief den Maklervertrag. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg, und wies die Zahlungsklage des Maklers ab (7 U 117/20). Grundsätzlich entfalle zwar das Recht der Verbraucher, den Vertrag mit einem Unternehmer (hier: mit dem Makler) zu widerrufen, wenn dieser den Vertrag vollständig erfüllt habe.

Das setze aber voraus, dass die Verbraucher korrekt über ihr Widerrufsrecht informiert wurden, betonte das OLG. Im konkreten Fall sei das Widerrufsrecht der Hauskäufer nicht erloschen, weil die Widerrufsbelehrung des Maklers im Vertragsformular falsch sei oder zumindest missverständlich. Der Makler habe im Vertragstext nämlich den Anschein erweckt, die Käufer könnten auf ihr Widerrufsrecht verzichten und es dadurch verlieren.

Das treffe nicht zu. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch, noch die Musterbelehrungen zum Widerruf sähen einen Verzicht auf dieses Recht vor. Nur wenn der Makler die vereinbarte Leistung vollständig erbracht habe, entfalle das Widerrufsrecht.

Kaufinteressenten könnten den Maklervertrag auch dann noch widerrufen, wenn der Makler mit seinen Dienstleistungen schon begonnen habe oder wenn sie den Makler dazu aufgefordert hätten, damit zu beginnen. Trotz des Widerrufs müssten sie ihn dann allerdings für das Geleistete bezahlen — wenn sie über diese Rechtsfolge korrekt informiert wurden.

Vier Jagdhunde im Zwinger

Eine Außenzwingeranlage für mehrere Hunde ist in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig

Das Anwesen des Jägers liegt in einem allgemeinen Wohngebiet. Ohne Baugenehmigung hatte er im Garten einen Hundezwinger für vier Jagdhunde errichtet. Als die Bauaufsichtsbehörde davon erfuhr, teilte sie dem Mann mit, mehr als zwei Hunde dürfe er in der Außenanlage nicht dauerhaft unterbringen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Jäger und behauptete, seine Hunde störten die Nachbarschaft nicht. Es entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung, dass Hunde in Zwingern auch nachts bellen und die Nachtruhe erheblich stören könnten, urteilte dagegen das Verwaltungsgericht (VG) Trier (7 L 3342/21). Das gelte umso mehr, wenn mehrere Hunde gleichzeitig im Zwinger gehalten würden.

In einem allgemeinen Wohngebiet sei Tierhaltung zulässig, solange sie sich im Rahmen der üblichen Freizeitbeschäftigung bewege, so das VG. Vier ausgewachsene Jagdhunde im Freien sprengten dieses Maß und beeinträchtigten das Wohnen in der direkten Umgebung. Daher hätte der Hauseigentümer keine Baugenehmigung für die Außenzwingeranlage bekommen — wenn er sie denn beantragt hätte.

Nur im Ausnahmefall dürften in einer Außenanlage mehr als zwei Hunde gehalten werden. Das sei zum Beispiel dann zu tolerieren, wenn in der Nachbarschaft bereits vergleichbare Zwinger ständen oder wenn die Umgebung besonders locker bebaut sei mit sehr großen Grundstücken im ländlichen Raum. So eine Ausnahmesituation liege hier jedoch nicht vor.

Abfindungen für vorzeitigen Auszug

Immobilienkäufer können Mieterabfindungen nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vermietet Wohnungen und Grundstücke. 2016 kaufte sie für 1,2 Millionen Euro eine denkmalgeschützte Villa mit vier vermieteten Wohnungen. Da die GbR die Immobilie renovieren — und anschließend teurer vermieten — wollte, bot sie den Mietern Abfindungen an, damit sie ihre Wohnungen vorzeitig räumten (insgesamt 35.000 Euro). Nach ihrem Auszug wurde das Gebäude für 615.000 Euro renoviert.

Bei ihrer Steuererklärung machte die GbR die Abfindungen als Werbungskosten geltend, die sofort von der Steuer abgezogen werden. Doch das Finanzamt winkte ab und stufte die Abfindungen stattdessen als so genannte "anschaffungsnahe Herstellungskosten" ein. Diese können nur über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden.

Die Klage der GbR gegen den Steuerbescheid blieb beim Finanzgericht Münster erfolglos (4 K 1941/20 F). Nur Wartungsarbeiten und andere jährlich anfallende Aufwendungen zur Instandhaltung einer Immobilie seien als Werbungskosten sofort abzugsfähig, so das Finanzgericht. Mieterabfindungen seien dagegen wie Renovierungskosten als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" bzw. "anschaffungsnaher Aufwand" zu behandeln.

Dazu zählten nicht nur Baukosten im engeren, technischen Sinn. Auch Abfindungen seien indirekt durch die baulichen Maßnahmen veranlasst. Denn sie würden gezahlt, um durch den Auszug der Mieter die Immobilie schneller und einfacher renovieren zu können.

Laut Einkommensteuergesetz lägen "anschaffungsnahe Herstellungskosten" vor, wenn ein Immobilienkäufer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf modernisiere und dafür mehr als 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausgebe. Das treffe hier zu. Für Renovierung und Abfindungen habe die GbR in den zwei Jahren nach dem Kauf insgesamt weit mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausgegeben. Abschreibung sei daher möglich.

Bauherr wollte ein Flachdach

Der Architekt sollte das Haus "genehmigungsfähig" planen, doch laut Bebauungsplan waren Flachdächer unzulässig

Ein Dilemma für den beauftragten Architekten: Für den Bauherrn eines Einfamilienhauses sollte er eine "genehmigungsfähige Planung" erstellen. Der Auftraggeber wollte unbedingt ein Flachdach. Im kommunalen Bebauungsplan waren in der Umgebung des Baugrundstücks jedoch andere Dachformen mit einer bestimmten Dachneigung vorgeschrieben. Die Gemeinde legte Wert auf eine "homogene Gestaltung" der Neubauten.

Für ein Flachdach wäre eine Ausnahmegenehmigung nötig gewesen ("Befreiung" von den Vorschriften des Bebauungsplans). Da sie von der Baubehörde nicht erteilt wurde, weigerte sich der Auftraggeber, dem Architekten das vereinbarte Honorar zu zahlen: Seine Leistung sei für ihn, den Bauherrn, wertlos. Es wäre die Aufgabe des Architekten gewesen zu prüfen, ob der Wunsch des Bauherrn überhaupt realisierbar sei, und ihn dann auf das Genehmigungsrisiko hinzuweisen.

Der Architekt klagte das Honorar ein, verlor jedoch den Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg (2 U 2751/19). Vergeblich berief er sich darauf, dass der Bauherr über den Bebauungsplan Bescheid gewusst und damit auch das Genehmigungsrisiko übernommen habe.

Im Vertrag stehe nur, es sollten Vorgespräche mit dem Bauamt über die "evtl. notwendige Befreiung" von den Festsetzungen des Bebauungsplans geführt werden, stellte das OLG fest. Daraus sei nicht abzuleiten, dass der Auftraggeber das Genehmigungsrisiko tragen sollte. Dass kurz über eine "eventuell" nötige Ausnahmegenehmigung gesprochen wurde, belege dies nicht ansatzweise.

Der Architekt habe dem Bauherrn nicht einmal erläutert, dass die Befreiung möglicherweise scheitern könnte — diese Möglichkeit habe er nämlich selbst nicht ernsthaft in Betracht gezogen. Eine nicht genehmigungsfähige Planung sei für den Auftraggeber nutzlos. Die Leistung des Architekten sei mangelhaft, da er sich dazu verpflichtet habe, eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung zu erstellen und diese Aufgabe nicht erfüllt habe. Von Ausnahmen abgesehen, sei das Genehmigungsrisiko das Risiko des Architekten. Der Bauherr schulde ihm kein Honorar.

Fertighaus nach KfW-40-Standard

Der Gebäudehersteller muss den vereinbarten Energieverbrauch einhalten

Ein Ehepaar kaufte ein angeblich energieeffizientes Fertighaus, das fast nur mit Strom geheizt wurde. Laut dem Vertragsangebot des Herstellers sollte das Gebäude KfW-40-Standard aufweisen. (Mit KfW-40-Standard verbraucht eine Immobilie 60 Prozent weniger Energie als im Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben.) Doch die Stromheizung führte zu enorm hohen Heizkosten, von Energieeffizienz konnte keine Rede sein.

Deshalb und wegen einiger anderer Mängel (defekte Lüftungsanlage, Schimmelbildung etc.) verlangten die Käufer vom Hersteller zuerst Mängelbeseitigung. Da sie verweigert wurde, verklagten sie das Unternehmen schließlich auf einen Kostenvorschuss. Unter anderem sollte er eine Holzpelletheizung finanzieren, um die Heizkosten zu senken.

Der Verkäufer verwies dagegen auf die Baubeschreibung: Da stehe eindeutig, dass als "Eigenleistung" von den Käufern der Keller abzudichten sei. Nur weil hier die Dämmung fehle, werde insgesamt der KfW-40-Standard nicht erreicht.

Diesen Einwand wies das Oberlandesgericht München zurück und verurteilte den Gebäudehersteller zur Zahlung von ca. 70.000 Euro Kostenvorschuss (28 U 1262/21 Bau). Das gesamte Haus müsse, so wie im Angebot zugesichert, den KfW-40-Standard erfüllen. Der Keller gehöre zum Haus und sei Bestandteil dieses Leistungsversprechens, für das die Käufer zusätzliches Entgelt gezahlt hätten. Die Käufer seien nicht dafür verantwortlich, dass das Haus den vereinbarten Energiestandard nicht erreiche.

Nach der Baubeschreibung sei zwar vorgesehen, dass sie den Keller dämmen sollten. Aber nirgendwo finde sich ein Hinweis darauf, dass anders der KfW-40-Standard nicht erreichbar sei. Da diese Beschaffenheit des Fertighauses vertraglich vereinbart sei, hafte das Unternehmen in vollem Umfang für die Herstellung dieses Standards. Der Hersteller müsse alle Leistungen durchführen, die dafür erforderlich seien. Er könne nicht ein Gebäude als KfW-40-Haus anpreisen und verkaufen, wenn es nur durch die Eigenleistung der Käufer zu einem KfW-40-Haus werde.

Auftraggeber mit Änderungswünschen

Sind dafür teurere Bauprodukte nötig, steht dem Handwerker Mehrvergütung zu

Ein Hauseigentümer beauftragte einen Handwerker mit Metallbauarbeiten am Haus. Nach Vertragsschluss verlangte der Auftraggeber vom Metallbauer, er solle eine stärkere Außendämmung anbringen als vereinbart. Dafür musste der Handwerker allerdings breitere Profile und Wetterbleche verwenden. Das führte zu 5.200 Euro Mehrkosten für das Material.

Doch der Auftraggeber weigerte sich, die zusätzlichen Kosten zu tragen: Er habe zwar eine dickere Außendämmung gewollt, aber die teureren Bauprodukte nicht bestellt, so seine Begründung. Außerdem verwies der Hauseigentümer auf den unterschriebenen Standard-Bauvertrag: Da stehe klipp und klar, dass Nachforderungen nur bezahlt würden, wenn dafür ein schriftlicher Zusatzauftrag vorliege.

Der Handwerker klagte die Mehrvergütung ein und bekam vom Oberlandesgericht (OLG) München Recht (20 U 5268/20). Um den Änderungswunsch des Auftraggebers zu erfüllen, habe der Auftragnehmer zwangsläufig breitere Profile und Wetterbleche verarbeiten müssen, stellte das OLG fest. Das sei dem Hauseigentümer auch klar gewesen. Da die Produkte eingesetzt werden mussten, um das gewünschte Werk funktionstauglich fertigzustellen, müsse der Auftraggeber die so verursachten Mehrkosten übernehmen.

Auf die Klausel im Bauvertrag, nach der ein Anspruch auf Mehrvergütung einen schriftlichen Auftrag voraussetze, könne er sich nicht berufen. Diese Regelung benachteilige den Auftragnehmer unangemessen und sei daher unwirksam. Führten Änderungswünsche zu Mehrkosten, stehe dem Auftragnehmer entsprechende Vergütung auch ohne schriftlichen Auftrag zu. Für den Werkerfolg notwendige Zusatzleistungen seien prinzipiell zu vergüten — selbst dann, wenn der Auftraggeber sie nicht angeordnet habe.

"Schwarz glasierte Dachziegel" vereinbart

Ist es als Mangel anzusehen, wenn die Ziegel nach zwei Jahren stellenweise rötlich schimmern?

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Dachdeckerfirma damit, das Dach neu einzudecken. Schriftlich wurde vereinbart, dass der Handwerker "schwarz glasierte" Dachziegel verwenden sollte. Zwei Jahre später bemängelte der Auftraggeber, die Dachziegel seien zwar anfangs tiefschwarz gewesen. Nun zeigten sie aber einen rötlichen Schimmer.

Er verlangte vom Dachdecker einen Kostenvorschuss, um den Mangel beheben zu lassen. Doch die Justiz konnte hier keinen Mangel erkennen. Auch der zuletzt mit diesem Streit beschäftigte Bundesgerichtshof wies die Klage des Hauseigentümers ab (VII ZR 21/19). Der Auftraggeber habe keine "tiefschwarzen" Dachziegel bestellt. Leichte Farbnuancen müsse er daher tolerieren.

Auffällige Farbabweichungen der verlegten Ziegel seien nicht zu sehen. Nur wenn man mit geringem Abstand sehr genau hinsehe, seien rötlich-braune Schattierungen zu erkennen. Für einen unbefangenen Betrachter, der etwas weiter weg stehe, zeige das Dach immer noch einen einheitlich schwarzen Farbton.

Allein wegen minimaler Farbveränderungen ein Dach ohne funktionale Mängel komplett abzudecken und neu einzudecken, bedeute einen unverhältnismäßig hohen Aufwand. Zu Recht habe es deshalb der Dachdecker abgelehnt, das Dach selbst nachzubessern oder einen Kostenvorschuss für den Auftrag an eine andere Firma zu leisten.

Neue Heizungsanlage eingebaut

Beanstandet der Auftraggeber die Handwerkerleistung nicht, gilt sie nach einer Prüffrist als "abgenommen"

Ein Heizungsinstallateur hatte in einem Einfamilienhaus eine Heizungsanlage mit Warmwasser-Solarthermie eingebaut. Seine erste Abrechnung beanstandete der Auftraggeber als "nicht nachvollziehbar", er zahlte deshalb den restlichen Werklohn nicht. Außerdem sollte der Installateur einen defekten Fühler der Solaranlage austauschen. Dem kam der Handwerker nach und schickte einige Wochen später eine genauere Abrechnung.

Der Hauseigentümer erhob zwar keine Mängelrüge mehr, trotzdem beglich er erneut die Rechnung nicht. Als der Heizungsbauer seinen Werklohn einklagte, erklärte der Auftraggeber, die Werkleistung sei nicht "abnahmereif". Der Installateur habe den falschen Heizkessel eingebaut und zudem bei den Arbeiten das Klavier beschädigt.

Damit kam der Auftraggeber beim Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg nicht durch (13 U 89/18). Am Klavier seien keine nennenswerten Schäden festzustellen, so das OLG. Zwar sei vertraglich der Heizkessel eines anderen Herstellers vorgesehen gewesen. Aber der Hauseigentümer habe dem Wechsel des Fabrikats zugestimmt, was die E-Mail-Kommunikation der Beteiligten belege.

Nachdem der Installateur den Fühler ausgewechselt habe, habe der Hauseigentümer über ein Jahr lang an der Anlage nichts mehr bemängelt. Damit habe er die Leistung des Auftragnehmers abgenommen, d.h. als vertragsgerecht akzeptiert. Zwar müsse man Auftraggebern Zeit einräumen, um das Funktionieren so einer Anlage in der Praxis zu prüfen. Das könne eine Weile dauern. Bei einer Heizungsanlage mit Solarthermie genügten dafür ungefähr zwei Monate, schätzte das OLG.

Diese Prüffrist sei längst vorbei gewesen, bevor der Handwerker Klage erhoben habe. Wenn ein Handwerker die vereinbarte Leistung vollständig erbracht habe, der Auftraggeber keine Mängel mehr beanstandet habe und die Prüffrist verstrichen sei, gelte die Werkleistung als abgenommen. Damit werde dann der restliche Werklohn "fällig", er stehe dem Heizungsbauer zu.

Mutter schenkte der Tochter Grundstücke

Nach dem Tod der Mutter klagt ein Sohn und Mit-Erbe gegen die Schenkungen

Zwei Söhne und eine Tochter hatten die Eheleute. Laut dem gemeinschaftlichen Testament von 1969 sollten die Kinder zu gleichen Teilen erben. Ein Grundstück in K wurde Sohn A versprochen. Der Ehemann starb zuerst. Viele Jahre später schenkte die Mutter der Tochter ein Grundstück in P und ihren Miteigentumsanteil am Grundstück in K. Dort sollte die Tochter lebenslang kostenlos wohnen dürfen, weil sie sich um die alte Mutter kümmerte.

Dass die Schwester die Mutter in den letzten Lebensjahren versorgt und gepflegt hatte, bestritt Bruder A nach dem Tod der Mutter rundweg. Er zog vor Gericht und forderte das halbe Anwesen in K, das die Mutter der Schwester übertragen hatte.

Viel Geld und zudem Grundbesitz habe die Schwester zu Lebzeiten der Mutter bekommen: Diese Zuwendungen überstiegen bei weitem den ihr zustehenden Anteil am Erbe, so der Standpunkt des Bruders. Die Mutter habe damit rechtswidrig sein Erbe geschmälert. Das Wohnrecht der Schwester müsse im Grundbuch gelöscht, das Grundstück in P auf die Dreier-Erbengemeinschaft übertragen werden.

Das Landgericht Koblenz wies die Klage des Mit-Erben ab (1 O 222/18). Missbräuchlich und rechtswidrig wären die Schenkungen nur, wenn sie wirklich dem Ziel gedient hätten, das Erbe des Sohnes zu beeinträchtigen. Das treffe jedoch nicht zu — auch wenn das Erbe dadurch kleiner geworden sei. Aber die Erblasserin habe mit den Geschenken ihr eigenes Interesse verfolgt. Ihr sei es darum gegangen, die Pflege im Alter sicherzustellen und der Tochter dafür zu danken, dass sie ihr besonders geholfen habe.

Diesen Sachverhalt hätten mehrere Zeugen bestätigt. Schon vor den Schenkungen habe die Tochter die Mutter im Alltag unterstützt, Einkäufe erledigt, den Haushalt besorgt und sich — mit notarieller Vollmacht der Mutter — um deren Finanzen gekümmert. Daher sei die Mutter davon ausgegangen, dass ihr die Tochter später im Fall der Pflegebedürftigkeit zur Seite stehen würde. So sei es dann auch geschehen.

Da der Pflegebedarf zuletzt groß gewesen sei, müsse Mit-Erbe A Folgendes bedenken: Ein ambulanter Pflegedienst und erst recht die Pflege in einem Heim hätten enorme Kosten verursacht. Hätte die Schwester die Mutter nicht gepflegt, hätten diese Kosten sein Erbe ebenfalls erheblich reduziert.