Haus und Grund

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Glatteisunfall auf dem Gehweg

Ein verletzter Münchner verklagt erfolglos eine Hauseigentümerin auf Schmerzensgeld

Am Unglückstag im Januar 2010 hatte Herr S in der Wohnung seiner Lebensgefährtin und heutigen Ehefrau übernachtet. Als er früh zur Arbeit ging, rutschte er auf dem Bürgersteig vor dem Haus auf einer Eisplatte aus. Herr S stürzte und brach sich den Knöchel. Der Winterdienst der Stadt München, die für den öffentlichen Gehweg zuständig ist, hatte ihn geräumt und gestreut — allerdings nicht über die ganze Breite bis zum direkt angrenzenden Hausgrundstück.

Die Hauseigentümerin hatte sich um den Gehweg nicht gekümmert, weil sie ihrer Meinung nach dazu nicht verpflichtet war. Der verletzte Münchner war da anderer Ansicht und verklagte die Vermieterin auf Schadenersatz und Schmerzensgeld. Doch die Klage blieb in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof ohne Erfolg (VIII ZR 255/16).

Grundsätzlich müssten Hauseigentümer nur auf ihrem Grundstück räumen und streuen, insbesondere den Weg vom Hauseingang bis zum "öffentlichen Straßenraum", erklärten die Bundesrichter. Wenn die Stadt den Anliegern — Vermietern und Grundstückseigentümern — nicht die allgemeine Räum- und Streupflicht übertrage, seien diese nicht verpflichtet, über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Herr S sei nicht auf dem Grundstück der Vermieterin gestürzt, sondern auf einem öffentlichen Bürgersteig. Da ihr die Stadt München den Winterdienst für den Gehweg nicht übertragen habe, sei die Hauseigentümerin dafür auch nicht zuständig. Für Mieter und Besucher sei es zumutbar, den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehwegs vorsichtig zu überqueren, um so heil den Teil des Weges zu erreichen, den der kommunale Winterdienst von Schnee und Eis befreit habe.

Scheidungsstreit ums Haus

Soll das Eigenheim durch Verkauf oder durch Teilungsversteigerung verwertet werden?

Wie teilt man bei einer Trennung etwas auf, was — wie ein Einfamilienhaus — gar nicht teilbar ist? Natürlich, indem man es "zu Geld macht". Doch auch dafür gibt es mehrere Möglichkeiten, wie folgender Fall zeigt:

Die Scheidung war noch nicht rechtskräftig, aber die Eheleute lebten schon länger getrennt. Das Einfamilienhaus gehörte beiden Partnern je zur Hälfte. Die Frau war aus dem Haus ausgezogen und wollte es am freien Markt verkaufen. Ihr Mann wohnte noch dort und beantragte stattdessen die Teilungsversteigerung des Anwesens.

Hintergrund: Die Frau hatte an der Immobilie kein Interesse und wollte sie möglichst teuer verkaufen. Dagegen wollte der Ehemann das Haus behalten und Alleineigentümer werden. Deshalb wünschte er eine Teilungsversteigerung, um selbst mitzubieten und das Eigenheim so günstig wie möglich zu erwerben. Denn bei einer Teilungsversteigerung kommen Immobilien meistens weit unter dem Marktwert "unter den Hammer".

Vergeblich verlangte die Ehefrau, der Mann müsse dem von ihr mit dem Verkauf beauftragten Makler mitsamt den Kaufinteressenten Zutritt zum Grundstück gewähren. Niemand werde das Haus kaufen, ohne es vorher besichtigt zu haben. Darauf habe sie keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Bremen (5 WF 62/17). Sie wolle mit dem Besichtigungstermin den Verkauf vorbereiten, dem habe ihr Mann aber widersprochen.

Die Ehefrau könne ihn nicht zwingen, einem Verkauf zuzustimmen, wenn er auf dem gesetzlich vorgegebenen Weg eine Teilungsversteigerung anstrebe. Also gebe es für sie auch keinen besonderen Grund, auf dem Zutritt zu ihrem Haus zu beharren. Dieses Recht gelte nach ihrem endgültigen Auszug aus dem Eigenheim sowieso nur noch eingeschränkt. Die Ehefrau müsse die Privatsphäre ihres Mannes respektieren, der jetzt allein das Haus bewohne.

Garten vernachlässigt?

Übernimmt der Mieter eines Hauses die Gartenpflege, bedeutet das nicht, dass er Bäume stutzen muss

Laut Mietvertrag war der Mieter eines Einfamilienhauses mit Garten dazu verpflichtet, den Garten zu pflegen. Nach Ansicht des Vermieters erfüllte er diese Aufgabe nicht richtig: Bäume und Sträucher müsste der Mieter jährlich zurückschneiden. Da er diese Aufgabe nicht erledige, habe er, der Hauseigentümer, Profis damit beauftragen müssen. Die Kosten dieser Aktion müsse der Mieter ersetzen.

Mit "Gartenpflege" seien einfache Arbeiten gemeint, konterte der Mieter, aber nicht der Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern. Eine weitergehende Regelung enthalte der Mietvertrag nicht — auch nicht die Pflicht, im Rahmen der Betriebskosten die Kosten der Gartenpflege zu übernehmen. So sah es auch das Amtsgericht Würzburg: Es wies die Zahlungsklage des Vermieters ab (13 C 779/17).

Lege der Vermieter eines Hauses bzw. einer Wohnung mit Garten Wert darauf, dass der Mieter auch Bäume und Sträucher zurückschneide, müsse er das im Mietvertrag ausdrücklich festhalten. Ohne eine konkrete Vereinbarung sei der Mieter dazu nicht verpflichtet. Denn unter "Gartenpflege" seien nur einfache Arbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse, noch großen Aufwand erforderten. Dazu gehörten zum Beispiel: Laub entfernen, Unkraut jäten, Rasen mähen.

Der Rückschnitt von Hecken, Bäumen und Sträuchern dagegen setze Fachkenntnisse voraus und zähle zu den anspruchsvolleren Arbeiten, die der Begriff "Gartenpflege" nicht umfasse. Ein Anspruch des Hauseigentümers auf Schadenersatz komme daher nicht in Betracht, auch eine Umlage über die Betriebskosten sei nicht vereinbart. Solange ein Garten nicht zu verwahrlosen drohe — und davon könne hier keine Rede sein —, dürften sich Vermieter nicht in die Gartenpflege einmischen.

Leitungswasserschaden

Die Gebäudeversicherung zahlt dafür nicht und behauptet, der Versicherungsfall habe sich vor Vertragsschluss ereignet

Im Sommer 2006 bezog eine Familie ihr neues Eigenheim. Am 1. September 2006 schlossen die frischgebackenen Eigentümer eine Gebäudeversicherung für das Einfamilienhaus ab. Eineinhalb Jahre später, im Frühjahr 2008, fanden sie feuchte Flecken im Fußboden: Leitungswasser war ausgetreten, also gab es offenbar eine undichte Stelle im Rohrleitungssystem. Für die Reparaturkosten sollte der Gebäudeversicherer aufkommen.

Das Unternehmen weigerte sich, den Wasserschaden zu regulieren, obwohl der Versicherungsschutz den Fall "Austritt von Leitungswasser" umfasste. Die Undichtigkeit in der Wasserleitung sei schon beim Bau entstanden, behauptete der Versicherer: Also sei der Versicherungsfall bereits vor dem Vertragsschluss eingetreten, in "nicht versicherter Zeit".

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Zahlungsklage der Versicherungsnehmer gegen den Gebäudeversicherer ab. Doch der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht (IV ZR 151/15). Der Versicherungsfall habe sich zumindest auch "in versicherter Zeit" ereignet, urteilten die Bundesrichter. Denn: Anders als bei einem klassischen Rohrbruch entständen Schäden durch den Austritt von Leitungswasser über einen längeren Zeitraum hinweg.

Während dieser Zeit vergrößere sich der Schaden kontinuierlich. Der Versicherungsfall sei nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt zu datieren, an dem die Rohrleitung den "ersten Tropfen" verloren habe. Vielmehr dauere der Versicherungsfall genauso lange, wie Wasser austrete. Daher sei der Gebäudeversicherer verpflichtet, den Schaden zu regulieren.

Heizungsbauer pfuschte

Auftraggeber setzt dem Handwerker für die Nachbesserung eine zu knappe Frist — und taucht ab!

Heizungsbauer S installierte in einem Wohnhaus eine neue Heizungsanlage. Das Ergebnis ließ zu wünschen übrig: Die Heizung hatte einige Macken, über deren Umfang und Ursachen Auftragnehmer und Auftraggeber eifrig stritten. S unternahm erfolglos einige Versuche, die Mängel zu beheben. Anschließend setzte ihm der Hauseigentümer eine Frist, um die Anlage in Ordnung zu bringen. Innerhalb von zehn Tagen, zwischen 28.12.2011 und 6.1.2012, sollte der Handwerker das bewerkstelligen.

Während der Frist rief S immer wieder beim Auftraggeber und bei dessen Anwalt an. Den Hauseigentümer erreichte er nicht. Der Anwalt reagierte auf Terminvorschläge nur ausweichend. Vergeblich bat der Handwerker um einen Besichtigungstermin. Am 13. Januar teilte ihm der Hauseigentümer mit, er habe eine andere Heizungsfirma mit den Reparaturarbeiten beauftragt. Als sie erledigt waren, verlangte er von S 61.000 Euro Schadenersatz.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies seine Zahlungsklage ab (21 U 180/15). Erstens habe der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine viel zu knapp bemessene Frist für die Nachbesserung gesetzt. Angemessen wäre eine Frist für die Nachbesserung bis zum 20. Januar gewesen. Vorher hätte der Hauseigentümer keinen anderen Handwerker beauftragen dürfen. Zehn Tage, davon acht Werktage, reichten nicht, um die komplexe Mängelproblematik einer modernen Heizungsanlage zu beheben.

Zweitens habe der Auftraggeber schon deshalb keinen Anspruch auf Schadenersatz, weil er sich allen Versuchen des Heizungsbauers entzogen habe, mit ihm Kontakt aufzunehmen. Wer eine Frist zur Nachbesserung setze, müsse die Reparatur auch ermöglichen. An S sei diese jedenfalls nicht gescheitert: Ohne Kooperation des Hauseigentümers habe S mit den Arbeiten nicht beginnen können — der Auftraggeber habe die geforderte Mängelbeseitigung selbst vereitelt. So ein Verhalten sei widersprüchlich und treuwidrig.

Eigentumswohnung verkauft

Verkäuferin verschwieg die auf dem Nachbargrundstück geplante Bebauung: Schadenersatz?

Frau X hatte einen Makler beauftragt, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Die Käufer, das Ehepaar Y, sah sie erstmals beim Notar. Der Kaufvertrag schloss die Gewährleistung der Verkäuferin für Mängel der Immobilie aus. Ein halbes Jahr nach Vertragsschluss ließ der Eigentümer des Grundstücks neben der Wohnanlage sein altes Gebäude abreißen und ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus bauen.

Natürlich ärgerte sich das Ehepaar Y über die laute Baustelle. Frau X hatte mit dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft über das Bauvorhaben gesprochen, sie wusste vor dem Wohnungsverkauf darüber Bescheid. Deshalb verlangten die Käufer nun zehn Prozent des Kaufpreises als Schadenersatz zurück: Hätten sie die Baupläne gekannt, hätten sie die Immobilie nicht oder jedenfalls nicht zu diesem Preis gekauft. Die Verkäuferin hätte sie über die Baupläne informieren müssen.

Doch Frau X verwies auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Außerdem müssten Verkäufer nicht von sich aus über Tatsachen aufklären, die gar nicht Gegenstand der Vertragsverhandlungen seien. Mit diesem Argument war das Landgericht Hamburg nicht einverstanden (326 O 193/15). Zwar sei der Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart, betonte das Landgericht. Und dass die Verkäuferin die Baupläne arglistig verschwiegen habe, sei auch nicht nachzuweisen.

Wenn sie die Baupläne kenne, bestehe aber eine "vorvertragliche Aufklärungspflicht" gegenüber den Käufern. Frau X hätte das Ehepaar auf die geplante Bebauung des Nachbargrundstücks hinweisen müssen. Drohe direkt neben der Wohnung eine Baustelle, sei das selbstverständlich wichtig für die Kaufentscheidung. Frau X müsse fünf Prozent des Kaufpreises zurückzahlen.

Schrottimmobilie erworben

Sittenwidriges Wuchergeschäft: Kaufpreis war um ein Vielfaches höher als der Wert der Eigentumswohnung

Beim Sport wurde Herr A von einem Bekannten gefragt, ob er eventuell Geld anlegen wolle. Man kam ins Gespräch. Der Bekannte B empfahl A eine Eigentumswohnung ("Betongeld") und ganz zufällig hatte B selbst eine Wohnung in einer entfernten Stadt zu verkaufen. Im Vertrauen auf B’s Angaben und ein Exposé der Immobilie erwarb A die Wohnung für 95.000 Euro, ohne sie zu besichtigen.

Den Kaufpreis hatte B per Abfrage bei einer Datenbank "ermittelt", die für eine einfache Ausstattung einen Quadratmeterpreis von 1.026 Euro ergab. Doch die ca. 93 qm große, leer stehende Wohnung war heruntergekommen und in diesem Zustand nicht zu vermieten. Als Käufer B fast ein Jahr nach Vertragsschluss erstmals die Wohnung betrat, stellte er fest, warum: vergammeltes Bad, alte Öfen, feuchte Wände, uralte Wandverkleidungen und Bodenbeläge.

B zahlte 25.000 Euro zurück. Mit dieser Summe sollte A die dringendsten Renovierungsarbeiten finanzieren. Damit begnügte sich A jedoch nicht: Er wollte den Kauf rückgängig machen und verlangte auch den restlichen Kaufpreis zurück.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Koblenz entschied (5 U 176/16). Der gerichtliche Bausachverständige gehe von einem Verkehrswert von knapp 39.000 Euro aus, wenn die Wohnung renoviert sei. Im "Jetzt-Zustand" müsse man vom Verkehrswert mindestens 16.500 Euro für dringend zu behebende Mängel abziehen.

Also habe der Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Immobilie um ein Vielfaches überstiegen. Auch wenn B die Höhe der vom Sachverständigen geschätzten Renovierungskosten bestreite: In jedem Fall sei der Immobilienwert weit geringer als die Hälfte des Kaufpreises. Bei so einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung handle es sich um ein sittenwidriges Wuchergeschäft.

Daher sei der Kaufvertrag nichtig. B müsse den gesamten Kaufpreis (abzüglich der 25.000 Euro) zurückzahlen. Welchen Betrag er selbst für die Schrottimmobilie gezahlt habe, habe B hartnäckig verschwiegen. Auf jeden Fall habe er ohne weiteres erkennen können, dass sie den Kaufpreis von 95.000 Euro nicht ansatzweise wert sei.

Thujen-Hecke in "Hanglage"

Hauseigentümer setzt Rückschnitt einer Hecke an der Grundstücksgrenze durch

Die beiden Einfamilienhäuser liegen an einem Hang, die Grundstücke grenzen direkt aneinander. Das Grundstück des Herrn A liegt höher als der Grund der Eheleute B. Die Grundstücksgrenze verläuft entlang einer gemauerten Geländestufe (gut ein Meter hoch). Auf dem Grundstück des Ehepaares B stand an der Grenzmauer eine Thujen-Hecke (sechs Meter hoch). Zuletzt war die Hecke 2010 auf eine Höhe von ca. 2,90 Meter zurückgeschnitten worden.

Herr A forderte im Herbst 2015, die Nachbarn müssten die Hecke zweimal jährlich auf zwei Meter zurückschneiden. Das Ehepaar B weigerte sich und meinte, A habe die Hecke seit Jahren nicht beanstandet, deshalb könne er jetzt keinen Rückschnitt mehr verlangen. Doch der Nachbar verfolgte sein Anliegen durch alle Instanzen und bekam vom Bundesgerichtshof (BGH) überwiegend Recht (V ZR 230/16).

Nach bayerischem Grundstücksrecht dürften Sträucher oder Hecken, die näher als zwei Meter an der Grundstücksgrenze stehen, maximal zwei Meter hoch sein, stellte der BGH fest. So eine Obergrenze sei notwendig, weil eine Grenzbepflanzung dem Nachbargrundstück Wasser und Licht entziehen könne. Nachbarn müssten aufeinander Rücksicht nehmen.

Die Thujen-Hecke sei sechs Meter hoch und überschreite damit die zulässige Höhe von zwei Metern bei weitem. Daher könne Nachbar A einen Rückschnitt verlangen, jedoch nicht auf zwei Meter. Denn hier sei zu berücksichtigen, dass die Hecke an einer Geländestufe am Hang wachse. Bei einer Hanglage dürfe die Grenzbepflanzung auf dem tiefer gelegenen Grundstück höher als zwei Meter wachsen.

Das Nachbargrundstück des A könne nämlich durch die Grenzbepflanzung erst beeinträchtigt werden, wenn die Hecke das Höhenniveau des oberen Geländes erreiche. Die zulässige Pflanzenhöhe sei daher vom oberen Geländeniveau aus zu messen — ihr sei die Geländestufe von einem Meter hinzuzurechnen: A habe also Anspruch darauf, dass die Grundstückseigentümer B ihre Hecke auf eine Höhe von drei Metern stutzten.

Autoschaden durch Walnüsse

Wer unter einem Nussbaum parkt, muss mit herunter fallenden Nüssen rechnen

Ein schöner, großer Walnussbaum stand an der Grundstücksgrenze. Obwohl ihn der Grundstückseigentümer regelmäßig zurückschnitt, ragten seine Äste im Herbst etwa eineinhalb Meter in das Nachbargrundstück hinein. Hier parkte des Öfteren ein Besucher der Nachbarin seinen Wagen. Bei einem heftigen Herbststurm bekam das Auto einige Dellen ab.

Der starke Wind habe mehrere mit Walnüssen behangene Äste vom Baum auf den Wagen geweht, so der Autobesitzer. Dabei seien Kratzer und Dellen am Dach und an der Motorhaube entstanden, insgesamt ein Sachschaden von ca. 3.000 Euro. Dafür müsse der Grundstückseigentümer haften: Denn er sei dafür verantwortlich, dass von seinem Walnussbaum keine Gefahr für Personen und Fahrzeuge ausgehe.

Das Amtsgericht Frankfurt wies die Zahlungsklage gegen den Grundstückseigentümer ab (32 C 365/17 (72)). Dass von einem Nussbaum Nüsse herunter fallen, liege in der Natur der Sache, erklärte der Amtsrichter. Damit müssten Verkehrsteilnehmer rechnen, erst recht im Spätherbst bei stürmischem Wetter.

Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass der Baum krank sei. Der Grundstückseigentümer habe die Baumpflege keineswegs vernachlässigt, er kümmere sich regelmäßig um seinen Baumbestand. Grundsätzlich liege es im Interesse der Allgemeinheit, dass in Städten noch Nussbäume ständen. Wenn ein Autofahrer seinen Wagen unter einem Nussbaum abstelle, nehme er das damit verbundene "natürliche Risiko" in Kauf.

Architektenvertrag fristlos gekündigt

Kurzartikel

Widerspricht die fehlerhafte Ausführungsplanung eines Architekten in mehreren Punkten (Garagenhöhe, Größe der Terrassen) der Baugenehmigung für das geplante Einfamilienhaus, kann der Bauherr den Architektenvertrag fristlos kündigen. Angesichts einer derart gravierenden Pflichtverletzung ist es für den Auftraggeber unzumutbar, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.

Kuhglocken auf der Weide!

Holzkirchner Hauseigentümer fühlt sich von dem Gebimmel massiv gestört

Wer sich in Oberbayern am Ortsrand ein Haus kauft oder baut, müsste eigentlich mit Fleckvieh in der Nachbarschaft rechnen — könnte man meinen. Kirchenglocken und Kuhglocken gehören hier zum Alltag und werden doch immer wieder zum Aufreger. So gerade in Holzkirchen, wo ein Unternehmer eine Fehde mit einer Landwirtin austrägt: Er und seine Frau finden das Gebimmel von Kuhglocken auf der Weide vor dem Haus unerträglich.

Schon 2015 hatte der Hauseigentümer die Pächterin der Weidefläche beim Amtsgericht Miesbach auf Unterlassung verklagt. Seinerzeit einigten sich die Kontrahenten auf einen Vergleich: Demnach sollten die Kühe der Landwirtin nur noch auf der Hälfte der Viehweide mit Kuhglocken grasen, die vom Haus des Unternehmers weiter entfernt liegt.

Trotzdem zog der Mann erneut vor Gericht, um von der Landwirtin — und von der Marktgemeinde Holzkirchen als Eigentümerin der Weide — ein Ende des "Lärmterrors" zu verlangen. Er und seine Frau litten wegen der Kuhglocken unter Schlaflosigkeit und Depressionen, trug er vor. Dazu komme der Wertverlust seines Hauses, der Gestank der Tiere und Gesundheitsgefahren durch Weidestechfliegen.

Das Landgericht München II wies die Klage ab (12 O 1303/17). Zur Begründung verwies das Gericht schlicht auf den im Herbst 2015 in Miesbach geschlossenen Vergleich. Damit sei der Nachbar einverstanden gewesen, also gebe es nun kein "Rechtsschutzbedürfnis" mehr.

Erfreut kommentierte die Landwirtin das Ergebnis: "Anscheinend gibt es doch noch Richter, die das Hirn einschalten".

Hoffentlich nicht zu früh gefreut, denn das Tauziehen um die Kuhglocken geht weiter: Der Anwalt des Hauseigentümers wird gegen das Urteil Berufung einlegen. Und die Frau des Unternehmers hat nun ebenfalls in dieser Sache Klage eingereicht: Sie war an der Verhandlung in Miesbach nicht beteiligt und hat dem Vergleich nicht zugestimmt.

Anliegerbeitrag zum Straßenbau

Grundstückseigentümer können einen Anliegerbeitrag nicht als Handwerkerleistung von der Steuer absetzen

Eine Hauseigentümerin zahlte 2015 an die Gemeinde rund 8.700 Euro als Anliegerbeitrag für den Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtungen. Sie schätzte den Lohnanteil in dieser Summe auf 5.226 Euro. Beim Finanzamt beantragte die Grundeigentümerin, diesen Lohnanteil als "haushaltsnahe Handwerkerleistung" vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen.

Das Finanzamt gewährte ihr die Steuerermäßigung bei der Einkommensteuererklärung jedoch nicht — und auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz blieb hart (1 K 1650/17). Der Begriff "haushaltsnah" sei zwar nicht so wörtlich zu nehmen, dass nur Handwerkerleistungen auf dem Grundstück selbst anerkannt würden. Aber im konkreten Fall fehle der erforderliche "räumlich-funktionale Zusammenhang" der Baumaßnahmen mit dem Haushalt der Grundeigentümerin, so das Finanzgericht.

Das Grundstück sei bereits ans öffentliche Straßennetz angeschlossen. Die Gemeinde kassiere die Anliegerbeiträge nur für das Instandsetzen von Gehwegen und das Aufstellen von Straßenlampen. Diese Einrichtungen dienten unabhängig vom Haushalt der Steuerzahlerin der Allgemeinheit. Der Gehweg sei zudem nicht vor ihrem Wohnhaus, sondern nur auf der gegenüberliegenden Straßenseite ausgebaut worden. Der Anliegerbeitrag beinhalte daher keine haushaltsnahen Handwerkerleistungen.

5.000 Euro "schwarz"

Zahlt die Bauherrin dem Architekten einen Teilbetrag "ohne Rechnung", ist der Architektenvertrag insgesamt nichtig

Eine Hauseigentümerin wollte ihr Wohnhaus grundlegend sanieren lassen und beauftragte einen Architekten mit der Planung. 2006 wurde das Haus instandgesetzt. Bevor der Architekt eine Schlussrechnung stellte, zahlte ihm die Auftraggeberin 5.000 Euro ohne Rechnung und in bar. In der Schlussrechnung führte er diesen Betrag nicht auf.

Nach dem Ende der Sanierung beanstandete die Hauseigentümerin erhebliche Mängel und forderte vom Architekten, er müsse deren Beseitigung finanzieren. Er habe die Sanierung planen und überwachen sollen. Die zweite, nachträglich vereinbarte Aufgabe habe er offenkundig überhaupt nicht erfüllt, obwohl sie ihm dafür die 5.000 Euro gezahlt habe.

Die Ausführung der Arbeiten zu kontrollieren, habe nie zum Auftrag gehört, konterte der Architekt. Das Bargeld habe die Auftraggeberin für Schwarzarbeit gezahlt.

Deren Klage auf Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm (12 U 115/16). Der Architekt habe 5.000 Euro in bar verlangt und erhalten, stellte das OLG fest. Einen Teil des Honorars "ohne Rechnung" zu kassieren, sei Steuerhinterziehung und verstoße gegen das "Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz".

Damit sei der Architektenvertrag insgesamt nichtig. Aus einem nichtigen Vertrag könne die Auftraggeberin keinen Anspruch auf Schadenersatz ableiten. Schließlich habe sie von diesem Gesetzesverstoß bewusst profitiert. Beide Beteiligte hätten darin übereingestimmt, dass auf diese 5.000 Euro keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

Dass es sich nur um einen Teilbetrag handelte und die Vertragsparteien die "Ohne-Rechnung-Abrede" nicht von Anfang an, sondern erst während der Arbeiten trafen, ändere an der Unwirksamkeit des Vertrags nichts. Jede Art von "Schwarzgeldabrede" führe zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags: Schwarzarbeit könne man nur wirksam bekämpfen, wenn man so konsequent vorgehe.

Lehrerehepaar nutzt Arbeitszimmer gemeinsam

Beide Partner können die Arbeitszimmer-Kosten bis zum Höchstbetrag von der Steuer absetzen

Ein Lehrerehepaar wohnt in einem Einfamilienhaus, das jedem Partner zur Hälfte gehört. Hier haben sie sich zum Korrigieren und Vorbereiten des Unterrichts ein Arbeitszimmer von 26 qm eingerichtet, das sie gemeinsam nutzen. Bei den Einkommensteuererklärungen für 2007 und 2008 machten die Lehrer Aufwendungen von ca. 2.800 Euro pro Jahr für das häusliche Arbeitszimmer geltend.

Das Finanzamt anerkannte nur den Höchstbetrag von 1.250 Euro als steuermindernde Werbungskosten und ordnete jedem Ehepartner die Hälfte dieses Betrags zu. Damit gab sich das Ehepaar nicht zufrieden und klagte gegen den Steuerbescheid. Beim Bundesfinanzhof (BFH) setzten sich die Steuerzahler durch (VI R 53/12).

Das höchste deutsche Finanzgericht änderte mit diesem Urteil seine Rechtsprechung: Vorher war der Steuerabzug auf 1.250 Euro pro Arbeitszimmer begrenzt. Wie viele Personen es benützten, spielte keine Rolle. Seither gilt: Ehepartner können beide den Höchstbetrag von 1.250 Euro einkommensmindernd geltend machen, wenn sie bei "hälftigem Miteigentum" an einer Immobilie ein häusliches Arbeitszimmer gemeinsam nutzen.

Natürlich müssen auch die übrigen Voraussetzungen für den Steuerabzug erfüllt sein: Den Steuerpflichtigen darf für die berufliche Tätigkeit außerhalb des Hauses kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stehen. Und jeder Partner muss im häuslichen Arbeitszimmer einen eigenen Arbeitsplatz "im für die Berufstätigkeit erforderlichen Umfang" haben.

Ob die zweite Bedingung zutraf, hatte das Finanzgericht im konkreten Streitfall gar nicht erst geprüft. Das sei nachzuholen, ordnete der BFH an. Ob es für die Lehrer ein steuerliches Happy End gab, stand nach diesem BFH-Urteil also noch nicht fest.

Gebäudeversicherer reguliert Brandschaden nicht

Trotz arglistiger Täuschung des Versicherungsnehmers muss die Versicherung zahlen

Bei einem Brand war ein Gebäude schwer beschädigt worden. Der Eigentümer hatte dafür eine Gebäudeversicherung (inklusive Feuerversicherung) abgeschlossen. Beim Versicherungsunternehmen meldete er den Brandschaden. Es beauftragte ein Ingenieurbüro mit der Untersuchung und die Sachverständigen bezifferten den Gebäudeschaden auf 144.557 Euro (Zeitwert).

Doch die Versicherung zahlte nichts, focht stattdessen den Versicherungsvertrag an: Der Hauseigentümer habe ihr verschwiegen, dass er im versicherten Gebäude Räume an einen "Swinger-Club" vermietet habe. Das sei kein Grund, den Brandschaden nicht zu regulieren, fand der Versicherungsnehmer. Er klagte auf Zahlung und bekam Recht.

Im Verfahren am Landgericht Saarbrücken belegte der Hauseigentümer allerdings seine hohen Reparaturkosten teilweise mit fingierten Rechnungen. Als der Schwindel aufflog, weigerte sich die Versicherung erst recht, Schadenersatz zu zahlen: Der Versicherungsnehmer habe wegen seiner arglistigen Täuschung keinen Anspruch mehr auf Leistung.

Damit war das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken nicht einverstanden (5 U 20/16). Ausnahmsweise sei die Versicherung hier trotz des Täuschungsmanövers nicht leistungsfrei, so das OLG, weil sie ebenfalls schuldhaft gegen Vertragspflichten verstoßen habe. Das Landgericht habe ihre Zahlungspflicht festgestellt. Dennoch habe sie sich geweigert, dem Hauseigentümer die 144.557 Euro auszuzahlen, und so dessen wirtschaftliche Existenz in Gefahr gebracht.

Das entschuldige das Fehlverhalten des Versicherungsnehmers nicht. Aber es müsse berücksichtigt werden, dass er damit einen berechtigten Anspruch durchsetzen wollte. Wenn die Versicherung eine so große Summe vertragswidrig zurückhalte, dürfe ihr die spätere arglistige Täuschung des Versicherungsnehmers nicht zu Gute kommen: Auf diese Weise würde sie von ihrem eigenen Fehlverhalten enorm profitieren, das den Hauseigentümer in finanzielle Nöte versetzt habe. Daher müsse sie zumindest den Zeitwert des Gebäudes ersetzen.

Sturm beschädigt Terrassen-Sichtschutzzaun

Kein Fall für eine Gebäudeversicherung, in der "Einfriedungen" des Grundstücks versichert sind

Der Eigentümer eines Reihenhauses verlangte Leistungen von seiner Wohngebäudeversicherung: Ein Sturm hatte den Sichtschutzzaun auf seiner Terrasse beschädigt. Der Versicherungsnehmer ließ ihn für ca. 1.350 Euro reparieren und forderte dafür Ersatz. Laut Versicherungsvertrag umfasste der Versicherungsschutz nicht nur das Wohngebäude, sondern auch "Zubehör und sonstige Grundstücksbestandteile", zum Beispiel "Einfriedungen" einschließlich Hecken.

Um diese Klausel wurde schließlich vor Gericht gestritten. Der Versicherungsnehmer fand, der beschädigte Sichtschutzzaun sei eine Einfriedung seines Grundstücks. Dagegen vertrat die Versicherung den Standpunkt, der Sichtschutzzaun umgrenze nur die Terrasse und nicht das Grundstück. Daher stelle der Zaun keine Einfriedung im Sinne der Vertragsbedingungen dar.

So sah es auch das Amtsgericht Ansbach und wies die Klage des Hauseigentümers ab (5 C 516/17). Nach allgemeinem Sprachgebrauch verstehe man unter einer Einfriedung eine Mauer, einen Zaun, eine Hecke oder vergleichbare Umgrenzungen eines Grundstücks. Eine Einfriedung kennzeichne den Besitz und solle verhindern, dass Unbefugte das Grundstück betreten.

Diese Funktion erfülle ein Sichtschutzzaun nicht. Der Eigentümer habe ihn auf der Terrasse aufgestellt, um sich vor neugierigen Blicken von Nachbarn und Passanten zu schützen: Er sichere die Privatsphäre der Bewohner. Das Grundstück umgrenze der Sichtschutzzaun jedoch nicht. Daher müsse die Wohngebäudeversicherung den Schaden nicht ersetzen.

Kampf um einen Hühnerstall

In einem Dorf ist auch Hobbytierhaltung als ortstypisch hinzunehmen

Das Dorf mit 125 Einwohnern liegt inmitten von Wald und landwirtschaftlichen Flächen. Direkt im Ort sind zwar mittlerweile nur noch drei Landwirte aktiv. Früher war er aber rein landwirtschaftlich geprägt, viele Scheunen und Stallgebäude zeugen davon. Um einen Hühnerstall entbrannte ein erbitterter Streit zwischen zwei Hauseigentümerinnen.

Um immer frische Eier parat zu haben, hält Frau A in ihrem Garten Hühner: in einem 3,30 Meter mal zwei Meter großen Hühnerstall. Er befindet sich drei Meter entfernt vom denkmalgeschützten Wohnhaus der Nachbarin B, das unmittelbar an der Grundstücksgrenze steht. Die zuständige Behörde hatte den Bau des Hühnerstalls im November 2016 erlaubt und die Hühnerhaltung auf zehn Hühner und einen Hahn beschränkt.

Die Nachbarin klagte gegen die Baugenehmigung, die sie für rechtswidrig hielt: Das Federvieh belästige sie in unzumutbarer Weise. Der Hahn krähe nachts und störe ihren Schlaf, die Hühner gackerten ständig sehr laut. Durch die vier Fenster in der Grenzwand strömten intensive Gerüche in ihre Räume. Im Keller könne sie deswegen keine Lebensmittel mehr lagern.

Da sie in einem Dorfgebiet lebe, müsse Frau B das Federvieh als "ortsüblich" hinnehmen, entschied das Verwaltungsgericht Neustadt (4 K 419/17.NW). Ob es sich hier um landwirtschaftliche oder um hobbymäßige Tierhaltung handle, spiele keine Rolle: Auch das Halten von Geflügel als "Freizeitbetätigung" sei auf dem Land typisch, inklusive moderater Geruchs- und Lärmimmissionen. In so einem bescheidenen Rahmen wie hier sei Hobbytierhaltung selbst in einem Wohngebiet zulässig.

Dass Frau B die Geräusche von zehn Hühnern und einem Hahn als unerträgliche Lärmbelästigung darstelle, sei schlicht übertrieben. Der Lärmpegel überschreite keineswegs die einschlägigen Grenzwerte, nachts werde der Stall geschlossen. Auch die Nähe des Stalles zur Grundstücksgrenze mache die Tierhaltung von Frau A nicht rücksichtslos.

Das gelte erst recht, weil die Fenster in der Grenzwand, durch die das Gackern dringe, selbst unzulässig seien. Eine Hauswand an der Grenze dürfte als "Brandwand" nämlich gar keine Öffnungen aufweisen. Frau B stehe es frei, sie zu schließen oder den Lärm durch andere "architektonische Selbsthilfe" zu reduzieren.

Einseitiger Fertighausvertrag

Bauherren-Schutzverband bringt Vertragsklauseln eines Fertighausanbieters zu Fall

Ein gemeinnütziger Verein zum Schutz privater Bauherren legte sich mit einem großen deutschen Fertighausanbieter an. Der Verein beanstandete folgende Klauseln in den Verträgen des Bauunternehmens:

"Falls eine förmliche Abnahme aus Gründen, die der Bauherr zu vertreten hat, unterbleibt, gelten die Leistungen des Unternehmens als abgenommen", und zwar zwölf Tage nach "Fertigstellung der Leistungen". "Hat der Bauherr das Haus oder einzelne Räume in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Tagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart ist".

Diese Klauseln benachteiligten die Bauherren unangemessen, urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 296/16). Das Fertighausunternehmen dürfe die Klauseln nicht länger verwenden, weil sie mit wesentlichen Grundsätzen des Baurechts unvereinbar seien. Laut Gesetz sei ein Werk nur dann "abnahmereif" — und der Auftraggeber zur Abnahme verpflichtet —, wenn das Werk des Auftragnehmers "im Wesentlichen mangelfrei fertig gestellt" sei.

Von diesem Prinzip weiche die Regelung des Fertighausanbieters zu Ungunsten der Bauherren ab. Denn gemäß dieser Regelung würde die Abnahme durch den bloßen Ablauf einer Frist erfolgen — unabhängig davon, ob der Bau wesentliche Mängel aufweise oder nicht. Eine stillschweigende Billigung der Auftragnehmer-Leistung durch Einzug in das Fertighaus (juristisch: durch "Ingebrauchnahme" des Werks) setze voraus, dass keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen.

Standsichere Holztreppe?

Treppenbauer muss die anerkannten Regeln seines Handwerks beachten

Zum Preis von 5.000 Euro baute Handwerker X im Einfamilienhaus des Auftraggebers A eine Wangentreppe ein (d.h. eine Treppe, die von zwei so genannten Wangen an den Außenkanten getragen wird, dazwischen sind die Stufen befestigt). Die Wangen waren vier Zentimeter dick, einen Standsicherheitsnachweis legte der Treppenbauer nicht vor.

Zwei Jahre später verlangte Hauseigentümer A von X so einen Nachweis und pochte auf das "Regelwerk Holztreppenbau": Demnach müssen Wangen mindestens fünf Zentimeter dick sein. Wird diese Mindeststärke nicht erreicht, muss der Handwerker die Standsicherheit der Treppe nachweisen. Dass sie standsicher sei, sei doch praktisch längst bewiesen, fand der Treppenbauer und weigerte sich.

Daraufhin forderte A den Werklohn von 5.000 Euro zurück. Zu Recht, wie das Landgericht Trier entschied (1 S 205/14). Der Auftraggeber dürfe den Werkvertrag aufkündigen, weil die Treppe mangelhaft sei, so das Landgericht. X habe nämlich die anerkannten Regeln seines Fachs nicht eingehalten. Dass diese gelten sollten, hätten die Vertragsparteien zwar nicht ausdrücklich vereinbart. Handwerker verpflichteten sich aber stillschweigend dazu, sie zu beachten.

Die allgemein anerkannte Regel der Technik sei im Holztreppenbau das "Regelwerk Holztreppenbau". Von deren Vorgaben weiche die von X gebaute Treppe ab. Dass die Treppe tatsächlich standsicher sei, ändere daran nichts. Wenn die Regeln nicht eingehalten werden, spiele es keine Rolle, ob dies im Einzelfall ohne negative Folgen bleibe. Die "Regeln der Technik" sollten sicherstellen, dass bestimmte Eigenschaften des Werks erreicht werden. Jede Abweichung davon stelle deshalb einen Mangel dar.

Höllenlärm am kommunalen Grillplatz

Gemeinde haftet nicht für Ruhestörung durch Missbrauch ihres Freizeitangebots

Hauseigentümer P legte sich mit der Gemeinde an. Dabei ging es um einen kommunalen Grillplatz, der etwa 600 Meter von seinem Wohnhaus entfernt liegt. Immer wieder einmal wurde dort nachts elektronisch verstärkte Musik gespielt. Die Kommune hatte mehrmals Bußgeld gegen die Übeltäter verhängt, danach nahmen die nächtlichen Ruhestörungen ab.

Dennoch verklagte Hauseigentümer P die Gemeinde und forderte, sie müsse den Spuk beenden und den Grillplatz bewachen oder absperren. Der komfortable Grillplatz lade geradezu dazu ein, sich gemütlich niederzulassen und lautstark zu feiern, fand Herr P. Beim Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg scheiterte seine Klage (10 S 2264/16).

Die Kommune sei für die zweckwidrige Nutzung ihres Grillplatzes nicht verantwortlich, so der VGH. Auf dem Grillplatz elektronische Musikanlagen und Instrumente einzusetzen, habe nichts mit dessen eigentlicher Bestimmung zu tun. Es handle sich um störenden Missbrauch kommunaler Einrichtungen, wie er auf jedem öffentlichen Platz vorkommen könne.

Zudem habe die Gemeinde alle möglichen Gegenmaßnahmen ergriffen, um den nächtlichen Lärm zu verhindern. Auf Schildern werde am Grillplatz auf die unbedingte Nachtruhe ab 22 Uhr hingewiesen und auf das Verbot, dort Musik auf elektronisch verstärkten Anlagen zu spielen. Bei Verstößen gegen das Verbot habe die Kommune Bußgelder verhängt.

In den letzten Jahren habe es daher nur noch wenige Ruhestörungen gegeben und die seien sofort von der Polizei abgestellt worden. Da der Grillplatz nur noch vereinzelt "zweckentfremdet" werde, wäre es unverhältnismäßig, die Kommune zu verpflichten, diese Freizeiteinrichtung rund um die Uhr zu bewachen oder stillzulegen.