Haus und Grund

Zeige 20 von 899 Urteilen

Illegal gebauter Pferdestall muss weg!

Hobby-Pferdezüchter und Obstbauer beruft sich darauf, dass der Bau einem landwirtschaftlichen Betrieb dient

Auf einer Streuobstwiese hatte der Grundstückseigentümer ohne Baugenehmigung einen Pferdestall für drei Pferde gebaut — acht Meter lang und vier Meter breit. Die Baubehörde des Landkreises ordnete den Rückbau an, weil der Stall illegal errichtet worden sei und zudem ein Biotop beeinträchtige: In freier Natur seien nur Bauvorhaben zulässig, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienten. Von einem Betrieb könne hier keine Rede sein.

Der Reiter wehrte sich gegen diese Entscheidung: Den Obstanbau wolle er als landwirtschaftlichen Nebenerwerb weiter intensivieren, sein Bio-Obst werde zunehmend nachgefragt. Das besondere Betriebskonzept bestehe darin, den Grund als Weidefläche für die Pferdezucht und als Obstplantage gleichzeitig zu nutzen. Durch das Weiden der Pferde müsse er kaum noch mähen.

Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt (OVG) konnte der Obstbauer jedoch nicht überzeugen (2 L 95/18). Mit seinem Obstanbau könne er weder aktuell, noch zukünftig nachhaltig Gewinn erzielen, so das OVG. Dagegen sprächen die geringe Zahl von Obstbäumen, der hohe Pflückaufwand bei den alten Hochstämmen und die schwierige Vermarktung. Umfang und Art der Pferdehaltung ließen erst recht keine Einkünfte erwarten. Er habe noch nie ein Pferd verkauft und keine schlüssige Rentabilitätsberechnung vorgelegt.

Selbst wenn man den Obstanbau als landwirtschaftlichen Betrieb anerkennen würde: Dafür benötige der Grundeigentümer keinen Pferdestall mitten auf der Obstwiese, auch wenn es möglicherweise ökologisch sinnvoll sei, hier Pferde weiden zu lassen. Für eine Baugenehmigung im Außenbereich reiche es nicht aus, wenn ein Bauvorhaben für einen Betrieb irgendwie förderlich sei — es müsse für ihn funktional notwendig sein.

Zudem gehörten Streuobstwiesen zu den geschützten Biotopen: Es sei verboten, sie zu zerstören oder zu beeinträchtigen. Dass sich der Pferdestall auf die Wiese nachteilig auswirke, sei unbestreitbar. Auf der Fläche des Gebäudes und beim Bau drumherum sei der Unterwuchs vernichtet worden. Diese Fläche stehe den Insekten und anderen Tierarten nicht mehr zur Verfügung.

"Leben am Bodensee"

Immobilienagentur erhält für den Werbeslogan keinen Markenschutz

Eine Immobilienagentur wollte den Werbeslogan "Leben am Bodensee" als Marke für allerlei Dienstleistungen rund ums Immobilienwesen schützen lassen (Werbung, Beratung, Finanzierung, Immobilienverwaltung, Immobilienhandel und -vermietung etc.). Die Markenstelle des Deutschen Patent- und Markenamts lehnte es jedoch ab, den Marketing-Spruch ins Markenregister einzutragen:

Zahlreiche Immobilienhändler und -makler seien in dieser Tourismusregion und beliebtem Standort für Zweit- und Ferienwohnsitze tätig. Und viele davon versuchten, den Kunden ihr Angebot mit diesem Werbeslogan schmackhaft zu machen. Verbraucher fassten daher den Slogan "Leben am Bodensee" ausschließlich als Hinweis auf die Lage der betreffenden Immobilien auf und nicht als Hinweis auf einen bestimmten Anbieter von Immobilien-Dienstleistungen.

Das Bundespatentgericht wies die Beschwerde der Immobilienagentur gegen die Entscheidung der Markenbehörde zurück (25 W (pat) 523/19). Die als Marke gewünschte Wortfolge "Leben am Bodensee" werde in der Immobilienbranche gerne verwendet, um so die konkrete Lage der Immobilien und das spezielle Lebensgefühl und Ambiente in der Region reklamemäßig zu umschreiben, erklärte das Gericht.

Deshalb tauge der Slogan nicht als Markenname für eine Immobilienfirma. Funktion einer Marke sollte es ja sein, die betriebliche Herkunft von Waren oder Dienstleistungen zu kennzeichnen. "Leben am Bodensee" benenne dagegen den Gegenstand und Inhalt der Dienstleistungen. Dass jemand bei diesem Werbeslogan an eine bestimmte Agentur als Anbieter der Dienstleistungen denke, sei ausgesprochen fernliegend.

Darüber hinaus dürften solche Werbeslogans mit regionalem Bezug nicht von einzelnen Dienstleistern per Markenschutz monopolisiert werden. Das widerspräche den Interessen der Immobilienbranche.

Renovierungsbedürftiges Haus gekauft

Geschwurbel in einem Maklerexposé stellt keine Beschaffenheitsgarantie dar

Ein Ehepaar kaufte ein kleines Einfamilienhaus, 1920 erbaut und nie grundlegend saniert. Im Maklerexposé war darauf hingewiesen worden, dass das Haus renovierungsbedürftig sei. Andererseits stand darin auch, das Gebäude sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen". Bei den Besichtigungsterminen hatte die Verkäuferin den Kaufinteressenten mitgeteilt, ihr verstorbener Ehemann sei ein Bastler gewesen und habe die Elektrik selbst erneuert. Feuchtigkeitsschäden an den Wänden waren klar erkennbar.

Das hielt die Käufer nicht davon ab, nach Vertragsschluss von der Verkäuferin Schadenersatz für Putzarbeiten und für das Verlegen neuer elektrischer Leitungen zu verlangen. Man habe sie getäuscht, behaupteten sie nun: Von wegen "mit wenigen Handgriffen" sei es hier getan, der Sanierungsaufwand sei beträchtlich gewesen. Die Schadenersatzklage des Ehepaares scheiterte jedoch beim Oberlandesgericht (OLG) Dresden (4 UF 2183/19).

Eine Täuschung liege hier nicht vor, so das OLG: Die Käufer hätten durchaus gewusst, worauf sie sich einließen. Die Bilder im Maklerexposé zeigten ganz unverfälscht den Zustand des Hauses. Den habe das Ehepaar auch bei der Besichtigung nicht übersehen können, zum Beispiel die Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus und die offensichtlich laienhaft angebrachten Stromleitungen in der Küche. Sogar im Kaufvertrag sei festgehalten, dass Sanierungsarbeiten notwendig seien.

Vor diesem Hintergrund habe das Ehepaar die inhaltsleere Floskel im Exposé, nur "wenige Handgriffe" seien nötig und schon könnten neue Besitzer hier wohnen, nicht ernsthaft als Zustandsbeschreibung missverstehen. Dass die Käufer wirklich glaubten, im Haus seien keine größeren Renovierungsarbeiten erforderlich, um modernen Wohnstandard zu erreichen, sei ausgeschlossen. Enthalte das Maklerexposé eine allgemeine Anpreisung ohne jeden konkreten Aussagegehalt, stelle dies prinzipiell keine Beschaffenheitsgarantie dar.

Flecken an der Hauswand

Ist ein Auftrag in der vereinbarten Art nicht einwandfrei zu erfüllen, muss der Handwerker darauf hinweisen

Eine Hauseigentümerin ließ von einem Handwerksunternehmen das Gebäude dämmen. Anschließend sollte der Auftragnehmer den Putz erneuern. Kaum waren die Arbeiten beendet, zeigten sich nach starkem Regen Wasserflecken in den Fassaden des Wohnhauses. Denn der Dachüberstand war so gering, dass die Hauswände zu viel Wasser abbekamen. Nun verlangte die Auftraggeberin, der Handwerker müsse die Beseitigung des Mangels finanzieren.

Der wies die Forderung zurück: Er habe die Hauswände fachgerecht und haargenau so verputzt, wie mit der Hauseigentümerin vereinbart. Für den zu kleinen Dachüberstand sei er nicht verantwortlich. Ob er die Auftraggeberin darüber hätte informieren müssen, könne offen bleiben. Denn aus einem so geringfügigen Fehlverhalten könne sie keinen Anspruch auf einen Vorschuss für Reparaturen ableiten.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt war da allerdings anderer Ansicht (21 U 64/18). Eine Hauswand mit Wasserflecken sei auch dann mangelhaft, wenn der Handwerker die Arbeiten so ausgeführt habe wie vertraglich vereinbart, betonte das OLG. Er hätte die Auftraggeberin darüber informieren müssen, dass auf diese Weise keine optisch einwandfreie Fassade erreicht werden könne.

Die Hauseigentümerin könne als Laie nicht wissen, dass ein funktionsgerechtes Wärmedämmverbundsystem mit so kleinem Dachüberstand und dem vom Handwerker verwendeten Dünnschichtputz nicht zu realisieren war. Dem Fachmann habe dagegen klar sein müssen, dass es hier nur zwei Möglichkeiten gab. Entweder, den Dachüberstand auf 10 bis 15 Zentimeter zu verbreitern. Oder geeigneten Dickputz aufzutragen.

Nur wenn er seine Hinweispflicht erfüllt und die Bauherrin trotzdem auf der vorgesehenen Ausführung bestanden hätte, müsste der Handwerker nicht für die Werkmängel haften. (Die Entscheidung des OLG wurde am 25.03.2020 vom Bundesgerichtshof bestätigt: AZ. VII ZR 113/19)

Neues Eigenheim mit Baumängeln

Hauseigentümer können ihre Prozesskosten nicht von der Steuer absetzen

Im Herbst 2015 hatte ein Ehepaar eine Baufirma damit beauftragt, ein Zweifamilienhaus zu errichten. Mit dem Ergebnis hatten die Auftraggeber wenig Freude: Bei Planung und Bauausführung häuften sich erhebliche Fehler. Schließlich brachten sie ein Verfahren zur Beweissicherung in Gang und verklagten die Baufirma wegen der Baumängel auf Schadenersatz. Für Gericht und Anwalt gab das Ehepaar 2017 insgesamt ca. 13.700 Euro aus.

Wenig überraschend ging die Baufirma bald pleite, da war nichts mehr zu holen. Nun wollten die Hauseigentümer wenigstens Steuern sparen. Bei ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2017 machten sie die Prozesskosten als außergewöhnliche Belastung geltend. Die Steuerzahler teilten dem Finanzamt mit, ihre finanzielle Lage sei nach all diesen Scherereien ziemlich prekär. Das half aber nichts: Die Behörde verweigerte die Steuerermäßigung.

Und auch beim Finanzgericht Rheinland-Pfalz blitzten die Hauseigentümer ab (3 K 2036/19). Nur Ausgaben, die auf die Steuerzahler zwangsläufig zukämen, würden als außergewöhnliche Belastungen steuermindernd anerkannt, so das Finanzgericht. Das Grundstück zu bebauen, sei aber nicht unvermeidlich gewesen — das Ehepaar hätte es notfalls auch verkaufen können.

Gewiss sei es für die Bauherren von großer wirtschaftlicher Bedeutung gewesen, ihre Gewährleistungsansprüche gegen die Baufirma gerichtlich durchzusetzen. Doch in existenzielle Not sei das Ehepaar dadurch nie geraten. Beide Partner verdienten gut, sie bewohnten eine angemessene Mietwohnung. Steuerlich zähle so ein Bauvorhaben — ein selbstgenutztes Eigenheim — zur normalen Lebensführung, es berühre nicht das Existenzminimum.

Außergewöhnlich seien die Ausgaben für den Prozess ebenfalls nicht. Baumängel seien bei Bauvorhaben vielmehr gang und gäbe. Daher könnten die Steuerzahler ihre Aufwendungen für den Rechtsstreit, der sich daraus ergeben habe, nicht als außergewöhnliche Belastung von der Steuer absetzen.

Marder im Dachgeschoss

Hauseigentümer können die Sanierungskosten nicht als außergewöhnliche Belastung von der Steuer absetzen

2002 hatten die Steuerzahler ihr Haus gekauft. Zwei Jahre später ließ sich im Dachgeschoss eine Marderfamilie häuslich nieder. Das Ehepaar ergriff immer wieder einmal Gegenmaßnahmen, keine davon vertrieb die Nagetiere dauerhaft. Erst 2015 beschlossen die Hauseigentümer, das Dachgeschoss gründlich zu sanieren.

Die Kosten von rund 45.000 Euro machten sie bei ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2015 als außergewöhnliche Belastung geltend. Die Maßnahme habe jetzt unbedingt durchgeführt werden müssen, argumentierten die Eheleute, denn der Geruch sei unzumutbar geworden. Im Dach sei eine richtige "Marderkloake" entstanden — mehrere Mardertoiletten — und habe ihre Gesundheit gefährdet.

Doch das Finanzamt lehnte es ab, die Sanierungskosten vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Auch die Klage der Steuerzahler gegen den Steuerbescheid scheiterte. Dass ihre Gesundheit wirklich konkret gefährdet war, sei nicht belegt, fand das Finanzgericht Hamburg (3 K 28/19).

Diese Frage könne aber offenbleiben. Denn selbst wenn die Behauptung zuträfe, wären die Sanierungskosten nicht als "zwangsläufige", also 2015 unvermeidliche Ausgaben anzusehen. Die Hauseigentümer hätten schon ab 2004 das Dach anders decken (lassen) können, um die Marder sicher fernzuhalten.

Auch andere Gegenmaßnahmen (z.B. eng getaktete Kontroll- und Vertreibungsmaßnahmen) hätten den Marderbefall beenden können. Es habe zu der 2015 durchgeführten Dachsanierung also genügend andere und zumutbare Möglichkeiten gegeben, die Marder zu bekämpfen. Nicht jede finanzielle Belastung sei automatisch eine außergewöhnliche Belastung, mit der man die Steuer mindern könne.

Fraßspuren im Dachgebälk übersehen

Schädlingsbefall im Dach: Handwerker haften für unterlassene Sichtprüfung der Holzsparren

Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses ließ das Dachgeschoss sanieren. Mit den Innenarbeiten wurde ein Zimmerer beauftragt, mit den Dacharbeiten ein Dachdecker. Kaum hatten die Handwerker die Arbeiten beendet, stellte sich heraus, dass der gesamte Dachstuhl erneut saniert werden musste: Im Gebälk hatte sich der Holzbock — ein Schädling — ausgebreitet.

Von den beiden Handwerksunternehmen forderte die Auftraggeberin Schadenersatz in Höhe der voraussichtlichen Sanierungskosten. Zu Recht, entschied das Landgericht Bremen (4 O 1372/12). Wie der gerichtliche Bauexperte überzeugend ausgeführt habe, hätten die Auftragnehmer angesichts der gut sichtbaren Fraßspuren des Holzbocks im Gebälk den akuten Schädlingsbefall erkennen können und müssen.

Wer solche "Zeichen" übersehe, der habe auf die erforderliche Sichtprüfung der freiliegenden Dachsparren vor Beginn der Arbeiten verzichtet und damit eine Nebenpflicht aus dem Werkvertrag verletzt, stellte das Landgericht fest. Allgemein formuliert: Bei einem Bauvertrag müsse der Unternehmer vor Beginn der Arbeit feststellen, ob die vorhandenen Bedingungen den Erfolg seiner Arbeit gefährden könnten.

Wer in einem älteren Bau Dacharbeiten durchführe, müsse die Tragfähigkeit der vorhandenen Dachkonstruktion prüfen, sie auf Vorschäden hin untersuchen und im Fall des Falles den Auftraggeber auf Schädlinge hinweisen. Da hier Dachdecker und Zimmerer gleichermaßen ihre Prüf- und Hinweispflichten verletzt hätten, hafteten sie für den so verursachten erhöhten Sanierungsaufwand zu gleichen Teilen.

WhatsApp-Nachricht angekommen?

Zwei blaue Haken belegen, dass der Empfänger eine Nachricht erhalten und geöffnet hat

Im digitalen Zeitalter bezieht sich der juristische Begriff des "Zugangs" einer Nachricht nicht mehr automatisch auf den Briefkasten. Wann eine WhatsApp-Nachricht zugegangen ist, stellte das Landgericht Bonn neulich klar: Zwei blaue Haken zeigen es an.

Im konkreten Fall stritten Verkäufer und Käufer eines Grundstücks: Die Verkäufer waren vom Kaufvertrag zurückgetreten, weil der Käufer den Kaufpreis nicht überwiesen hatte. Danach forderten sie ihn auf, Termine für eine Hausbesichtigung mit neuen Interessenten zu nennen. Der Mann schickte den Verkäufern Terminvorschläge per WhatsApp, weil sie schon vor dem Vertragsschluss mit WhatsApp kommuniziert hatten.

Im anschließenden Prozess um die Rückabwicklung des Kaufvertrags behaupteten die Grundstücksverkäufer, sie hätten diese Nachricht nie erhalten. Allerdings zeigte ein Screenshot vom Smartphone des Käufers, dass die Nachricht mit zwei blauen Haken markiert war. Damit stand für das Landgericht Bonn fest, dass die Behauptung der Verkäufer nicht stimmte (17 O 323/19).

Eine Willenserklärung gelte als "zugegangen", wenn der Empfänger unter normalen Umständen ihren Inhalt zur Kenntnis nehmen könne, stellte das Landgericht fest. Wenn ein Empfänger im Prinzip per WhatsApp kommuniziere, treffe das auf WhatsApp-Nachrichten zu, sobald sie das Empfangsgerät des Adressaten erreichten und dort abrufbar gespeichert würden.

Das werde bei WhatsApp durch zwei blaue Haken angezeigt: Sie bedeuteten, dass die Nachricht auf dem Gerät des Empfängers eingegangen und dass sie geöffnet worden sei. Dann sei von einem Zugang der Nachricht auszugehen.

Spielzeug-Akku explodiert beim Laden

Haftpflichtversicherer muss für Brandschaden im Mietshaus durch gebrauchten Akku einspringen

In einer "Recycling-Börse", d.h. einem Gebrauchtwarenladen, hatte Herr M einen gebrauchten Spielzeughelikopter gekauft. Für acht Euro ein Schnäppchen, freute er sich. Zuhause brachte M den Helikopter in den Keller des Mietshauses und stellte ihn zum Laden auf einen Wäschetrockner. Da stand bereits ein Textilkoffer, daneben befanden sich weitere elektrische Geräte und eine Holzsauna. M startete den Ladevorgang und ging in seine Wohnung zurück.

Etwa zehn Minuten später explodierte der Akku des Spielzeugs und entfachte einen Brand, der den Keller und das gesamte Treppenhaus des Gebäudes verkokelte. Der Gebäudeversicherer des Hauseigentümers kam für die Sanierungskosten auf und forderte den Betrag anschließend von der privaten Haftpflichtversicherung des Mieters: M habe den Brandschaden grob fahrlässig verursacht, indem er einen gebrauchten Akku neben brennbarem Material aufgeladen habe.

Das Landgericht Coburg zog einen Brandexperten zu Rate und gab nach dessen Stellungnahme dem Haftpflichtversicherer Recht (23 O 464/17). Man müsse davon ausgehen, dass in dem Spielzeughelikopter ein Lithium-Ionen-Akku verbaut war, wie bei Spielzeugen und Smartphones üblich. Nachdem einige Handys explodierten, sei allgemein bekannt, dass bei diesen Akkus deutlich erhöhte Brand- bzw. Explosionsgefahr bestehen könne. Das sei der Fall, wenn zuvor eine so genannte Tiefenentladung stattfand oder wenn Vorschäden vorhanden seien.

Darüber habe der Käufer nichts gewusst, weil er den Helikopter in einem Billigladen gebraucht gekauft habe. Über den Zustand des Akkus habe er keinerlei Information bekommen: keine Originalverpackung, keine Bedienungsanleitung. Unter diesen Umständen hätte M den gebrauchten Akku nur in einer sicheren Umgebung laden dürfen. Den Helikopter beim Aufladen neben einen Koffer mit Textilien zu stellen, sei äußerst leichtfertig gewesen. Bei einem neuen Elektrogerät mit einem neuen Akku wäre dieses Vorgehen anders zu beurteilen.

Streit um gemeinsam gekauftes Grundstück

Nach dem Ende einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft will der Mann das Grundstück behalten

Nach vier Jahren trennte sich ein Paar, das ohne Trauschein zusammengelebt hatte. Bei der Trennung verlangte der Mann von der Ex-Freundin, sie solle ihm ihren Miteigentumsanteil an einem Grundstück übertragen, das sie gemeinsam gekauft hatten. Irgendwann hatten sie eigentlich heiraten und hier ein Haus bauen wollen.

Finanziert hatte das Paar den Grundstückskauf mit einem Bausparvertrag des Mannes, den er noch vor Beginn ihrer Beziehung abgeschlossen hatte. Zusaätzlich hatten die beiden gemeinsam einen Kredit aufgenommen und mit einer Hypothek auf das Grundstück abgesichert.

Die Frau könne ihre Grundstückshälfte behalten, urteilte das Oberlandesgericht Köln (3 U 74/94). Schließlich sei dies kein Geschenk des Mannes gewesen, das er der Freundin im Hinblick auf die für später geplante Heirat gemacht habe. Vielmehr habe das Paar das Grundstück zusammen gekauft und den Kredit gemeinsam aufgenommen.

Richtig sei zwar, dass der Mann den Kaufpreis zu einem größeren Teil getragen habe, da er sein Bausparguthaben darauf verwendet habe. Das erlaube ihm aber höchstens, von seiner früheren Lebensgefährtin Geld zurückzufordern. Keinesfalls habe er Anspruch darauf, das ganze Grundstück zu behalten.

Reflektierende Dachziegel

Muss der Hauseigentümer die Ziegel entfernen, wenn sich der Nachbar geblendet fühlt?

Hauseigentümer A hat sein Hausdach mit engobierten Dachziegeln gedeckt: Das sind Ziegel aus Ton, die vor dem Brennen beschichtet und so mit einer glänzenden Oberfläche versehen werden. Zu bestimmten Uhrzeiten reflektierten die Ziegel bei Sonnenschein oder hellem Mondschein das Sonnenlicht bzw. Mondlicht. Dadurch fühlte sich der benachbarte Hauseigentümer B gestört. Er forderte A auf, die Ziegel zu entfernen.

Darauf habe der Nachbar keinen Anspruch, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Hamm (24 U 27/18). B müsse diese geringfügige Beeinträchtigung seines Grundstücks hinnehmen. Anders als bei Lärm gebe es bei Lichtreflexionen keine verbindlichen Richtwerte dafür, was eine erhebliche Störung sei, stellte das OLG fest. Daher müsse man sich am "Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen" orientieren.

Zunächst war ein Sachverständiger damit beauftragt worden, die Leuchtdichte zu messen. Dessen Fazit: Sein Auge sei beim Anblick des Daches zwar irritiert, aber nicht absolut geblendet gewesen. Dann hatte das OLG einen Ortstermin durchgeführt und das Dach besichtigt.

Auch die Richter mussten dabei "die Augen nicht zukneifen". Zudem dauere die geringe Blendwirkung nie lange, bemerkten sie. Nach einhelligem Empfinden aller Richter beeinträchtigte die Lichtreflexion die Nutzung des Nachbargrundstücks nur unwesentlich.

Verlängerungsklausel im Maklervertrag

Dass sich der Alleinverkaufsauftrag für eine Immobilie ohne Kündigung automatisch verlängert, ist zulässig

Frau P wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und beauftragte Maklerin A. Folgendes wurde vereinbart: Im Erfolgsfall sollte die Maklerin von der Auftraggeberin und vom Wohnungskäufer Provision erhalten. Der auf sechs Monate befristete Alleinverkaufsauftrag sollte sich ohne Kündigung jeweils um drei Monate verlängern.

Im vorformulierten Text bat die Maklerin darum, auch die "Informationen für den Verbraucher" in den Anlagen zum Vertrag zu beachten. Darin hieß es u.a.: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird".

Ohne den Vertrag mit Maklerin A zu kündigen, beauftragte Frau P kurz vor dem Ablauf von sechs Monaten den Makler B. Einige Wochen später vermittelte er den Verkauf und kassierte von beiden Vertragsparteien Provision. Nun verklagte Maklerin A Frau P auf Schadenersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen. Frau P berief sich darauf, dass die Verlängerungsklausel im Maklervertrag nichtig sei.

Gegen die Klausel sei grundsätzlich nichts einzuwenden, fand dagegen der Bundesgerichtshof (I ZR 40/19). Bei einem Immobilienverkauf sei eine Mindestlaufzeit des Maklervertrags von sechs Monaten angemessen. Eine automatische Verlängerung und die vierwöchige Frist für die Kündigung des Makleralleinauftrags benachteiligten Kunden ebenfalls nicht unangemessen.

Trotzdem habe die Maklerin im konkreten Fall keinen Anspruch auf Provision. Denn: Allgemeine Geschäftsbedingungen — wie hier die Kündigungsfrist — würden nur zum Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender der Klausel deutlich darauf hinweise und wenn die andere Vertragspartei in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen könne.

Diese Bedingungen erfülle der Hinweis von Maklerin A auf die Kündigungsfrist von vier Wochen nicht, weil er nur in der Anlage zum Formularvertrag stehe. Wenn die Maklerin "Informationen für Verbraucher" ankündige, könne der Kunde diesem Titel nicht entnehmen, dass es hier um Regelungen zum Vertragsinhalt gehe. Die Vier-Wochen-Kündigungsfrist sei deshalb nicht Vertragsbestandteil geworden.

Da nach dem Willen der Maklerin die Verlängerungsklausel zusammen mit der Kündigungsfrist gelten sollte, sei die Klausel insgesamt unwirksam. Aus diesem Grund habe sich der Makleralleinauftrag nach sechs Monaten nicht automatisch verlängert. Er sei schon abgelaufen gewesen, als Frau P die Wohnung verkaufte. Daher stehe Maklerin A kein Schadenersatz für entgangene Provisionen zu.

Holzkirchner Kuhglocken-Streit

Erneuter Vergleich: Ist der Kampf von Hauseigentümern gegen das Gebimmel auf der Weide nun zu Ende?

Seit vielen Jahren und durch alle Instanzen hindurch beschäftigt ein Ehepaar die bayerische Justiz, weil es sich vom Gebimmel der Kuhglocken gestört fühlt. Die Gemeinde Holzkirchen hat die Weide vor dem Anwesen des Ehepaares an eine Bäuerin vermietet, die hier ihre Kühe grasen lässt. Auch früher schon, als das Ehepaar hier noch nicht gebaut hatte.

Das Geläute sei unerträglich, finden die Hauseigentümer, sie könnten kaum schlafen. Am Schlafzimmerfenster haben sie angeblich eine Lautstärke von mehr als 70 Dezibel gemessen. Zudem zerrten Tiergerüche und Fliegen an ihren Nerven. Die abwechselnd klagenden Eheleute sind bisher in allen Instanzen mit ihrem Anliegen gescheitert, unter anderem beim Oberlandesgericht (OLG) München (15 U 138/18).

Der Ehemann unterlag beim OLG auch deshalb, weil er sich 2015, im ersten Prozess, schon auf einen Vergleich eingelassen hatte: Kühe mit Glocken sollten nur im mindestens 20 Meter entfernten Teil der Weide grasen. An diese Vereinbarung habe sich die Landwirtin stets gehalten und daran sei auch der Kläger gebunden, erklärte das OLG. Doch nun klagte wieder die Ehefrau.

Und so kam es, dass Richter des OLG am 26.Mai 2020 nach Holzkirchen fuhren, um die Geräuschkulisse zu beurteilen. Die Hörprobe soll zwar wenig ergiebig gewesen sein, weil sich die — allesamt trächtigen — Kühe kaum bewegten. Immerhin konnte aber ein Richter mit Handy-App den Geräuschpegel einer Kuhglocke messen: Der lag unter 60 Dezibel, also knapp unter dem Richtwert von 65 Dezibel.

Und wieder einigten sich die Parteien, vom OLG dazu gedrängt, auf einen Vergleich: Künftig dürfen höchstens drei Kühe Glocken mit einem Durchmesser von höchstens zwölf Zentimetern tragen. Und die Kühe mit Glocken dürfen nur im entfernteren Teil der Weide grasen, wie 2015 bereits vereinbart. Auf ein Neues?

Falscher Alarm

Hausbesitzer müssen für einen durch Fehlalarm ihrer Alarmanlage ausgelösten Polizeieinsatz zahlen

Kurz vor dem Urlaub hatten die Eheleute eine Alarmanlage in ihrem Haus installieren lassen. Am Urlaubsort erreichte sie die SMS eines Nachbarn mit der Nachricht, die Anlage gebe ein Warnsignal. Sofort rief der Ehemann bei der Polizeiinspektion am Wohnort an. Die Beamten schlugen vor, das Grundstück zu kontrollieren. Dem Hausbesitzer war es recht.

Die Polizisten inspizierten das Anwesen gründlich, fanden aber weder Einbruchspuren, noch einen anderen Grund für das Auslösen der Alarmanlage. Vier Wochen später erhielt das Ehepaar Post vom Bundesland: einen Kostenbescheid über 171 Euro Gebühr für den Polizeieinsatz.

Dagegen wehrte sich der Hausbesitzer: Bevor er wegfuhr, habe er Fenster und Türen verschlossen. Warum der Alarm "losging", habe auch die Installationsfirma nicht klären können. Er habe die Polizei informiert, damit eventuelle Einbrecher gefasst würden — er habe die Beamten aber nicht aufgefordert, zu seinem Haus zu fahren.

Die Klage des Hausbesitzers gegen den Kostenbescheid scheiterte beim Verwaltungsgericht (VG) Koblenz (3 K 1063/19). Führe der Fehlalarm einer Einbruchmeldeanlage oder Brandmeldeanlage zu einem Polizeieinsatz, müsse der Besitzer des Anwesens die Gebühren dafür tragen, so das VG. Das gelte auch dann, wenn der Grund für das Auslösen der Anlage nachträglich nicht mehr geklärt werden könne.

Willkürlich sei dieses Vorgehen nicht. Schließlich diene der Polizeieinsatz nicht "nur" dazu, Straftäter zu verfolgen. Er werde vor allem im Interesse desjenigen durchgeführt, der eine Alarmanlage installiert habe, um sein Eigentum zu schützen. Dass der Hausbesitzer im konkreten Fall die Polizei nicht explizit zum Ausrücken aufgefordert habe, ändere an der Gebührenpflicht nichts. Man könne bei dieser Sachlage davon ausgehen, dass er mit dem Anruf die Polizei um Schutz habe bitten wollen.

Über Sperrholzplatte gestolpert

Fußgängerin stürzt über ein großes Hindernis auf dem Gehweg: Schmerzensgeld von der Hauseigentümerin?

Weil ihre Regenrinne defekt war, hatte eine Hauseigentümerin erstens einen Handwerker bestellt, um sie zu reparieren. Zweitens hatte ihr Sohn eine (100 x 150 cm große) Sperrholzplatte an die Hauswand gelehnt, um zu verhindern, dass Wasser durch ein Kellerfenster ins Haus tropfte. Vor dem Haus verengte die Platte unübersehbar den Gehweg.

Eine Fußgängerin blieb vor der Sperrholzplatte stehen, um eine entgegenkommende Passantin mit Kinderwagen vorbei zu lassen. Dann drehte sie sich von der Platte weg, um sich mit der jungen Mutter kurz zu unterhalten. Während des Gesprächs vergaß die Fußgängerin das Hindernis. Als sie sich wieder umdrehte, um weiterzugehen, stürzte sie über die Sperrholzplatte und brach sich den Arm.

Von der Hauseigentümerin forderte die Verletzte 9.500 Euro Schmerzensgeld. Die Eigentümerin sei für den Unfall verantwortlich, weil sie vor ihrem Haus ein Hindernis aufgebaut und damit eine Gefahrensituation für Fußgänger geschaffen habe. Wie schon das Landgericht Aachen wies auch das Oberlandesgericht (OLG) Köln die Klage der Fußgängerin ab (7 U 285/19).

Es habe einen nachvollziehbaren sachlichen Grund dafür gegeben, vorübergehend die Sperrholzplatte vor die Fenster zu stellen. Die Platte auf dem Gehweg sei zwar "im Weg gestanden". Doch bei einem so großen, gut sichtbaren Hindernis seien keine weiteren Schutzmaßnahmen für Benutzer des Gehwegs erforderlich gewesen, erklärte das OLG.

Es sei auch nicht klar, was die Hauseigentümerin hätte unternehmen können, um das Hindernis zusätzlich abzusichern. Auch die Verletzte habe ja die Platte gesehen, wie sie selbst berichtet habe. Ein Warnschild hätte also nichts genützt — d.h. den Unfall verhindert —, da die Fußgängerin das Hindernis ohnehin bemerkt habe. Fazit: Die Fußgängerin habe ein Unglück erlitten, ohne der Grundstückseigentümerin ein "Unrecht" vorwerfen zu können.

Gegen Parkplatz-Grenzstein gestoßen

Audi-Fahrerin verlangt von der Grundstückseigentümerin Entschädigung für die verkratzte Stoßstange

Im Erdgeschoss des Gebäudes befindet sich ein Supermarkt, daneben der Kundenparkplatz. Zwischen der Hauswand und den Parkbuchten hat die Grundstückseigentümerin Begrenzungssteine aufstellen lassen — um die Hausmauer zu schützen, die häufig durch einparkende Fahrzeuge beschädigt worden war. Der Stein des Anstoßes für Autofahrerin B ragt knapp fünf Zentimeter in eine Parkbucht hinein.

Als Frau B mit ihrem Audi A4 rückwärts in diese Parkbucht einfuhr, hatte sie die Begrenzungssteine zwar flüchtig wahrgenommen. Doch den scharfkantigen Stein habe sie trotz Rückfahrkamera und Sensoren nicht erkennen können, erklärte die Autofahrerin später vor Gericht. Trotz langsamer Fahrt und nur leichter Berührung sei der Wagen gegen den Stein gestoßen. Den Kratzer in der Stoßstange zu beheben, habe 1.173 Euro gekostet.

Ihre Klage gegen die Grundstückseigentümerin auf Schadenersatz scheiterte beim Amtsgericht München (155 C 5506/19). Der Amtsrichter war bei der Besichtigung des Parkplatzes zu dem Schluss gekommen, dass hier ein Fahrfehler von Frau B vorliegen müsse. Für den Schaden sei nicht die Grundstückseigentümerin verantwortlich.

Die Parklücke sei eng und rückwärts einzuparken nicht ganz einfach, stellte der Richter fest. Umso wichtiger wäre es gewesen, die Lücke vorher genau in Augenschein zu nehmen. Dass eine Spitze des Felssteins — ein Naturstein, der "naturgemäß" nicht glatt sei — ein wenig in die Parkbucht hineinrage, sei überhaupt nicht zu übersehen. Er hebe sich auch farblich von der Gebäudewand deutlich ab.

Für vorsichtige Verkehrsteilnehmer, die nicht bis zum Rand der Parkbucht rollten, stelle daher der Begrenzungsstein keine Gefahrenquelle dar. Hätte sich Frau B ein bisschen umgesehen, hätte ihr auffallen müssen, dass der Felsen geringfügig überstehe. Dann wäre ihr klar geworden, dass sie in diese Parklücke nicht vollständig einfahren durfte. Supermarkt-Kunden, die mit einer eng begrenzten Lücke nicht zurechtkämen, müssten notfalls hier das Einparken abbrechen und eine andere Parkbucht wählen.

Bauarbeiter stürzten in Treppenschacht

Auf einer Baustelle ist grundsätzlich der Bauunternehmer für die Unfallverhütung zuständig

Eine Gemeinde ließ die ehemalige Dorfschule zu einem Gemeindezentrum umbauen. Sie übertrug einem Architekten die Bauaufsicht, den Innenausbau führte ein Bauunternehmen durch. Zwei Mitarbeiter standen im Treppenhaus auf einem Gerüst und befestigten Gipsplatten an den Wänden, als sie durch die Holzabdeckung brachen. Sie stürzten fast vier Meter in die Tiefe und verletzten sich schwer.

Bauarbeiter H hielt nicht den Arbeitgeber für verantwortlich. Vielmehr warf er der Auftraggeberin und dem Architekten vor, sie hätten ihre Verkehrssicherungspflichten verletzt. Ein von der Gemeinde beauftragter Rentnerverein habe die Holzabdeckung unfachmännisch errichtet. Der Architekt hätte als Bauleiter die Konstruktion auf ihre Tragfähigkeit hin prüfen müssen, das habe er pflichtwidrig versäumt. H verlangte von der Gemeinde und vom Bauleiter Schadenersatz und Schmerzensgeld, rund 65.000 Euro.

Zunächst hatte seine Klage Erfolg, doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) auf und verwies die Sache zurück (VI ZR 34/17). Grundsätzlich sei auf einer Baustelle der Bauunternehmer für die Sicherheit zuständig. Die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften — sie legten fest, welche Sicherheitsmaßnahmen im Einzelfall zu treffen sind — richteten sich auch in der Baubranche allein an die Arbeitgeberseite.

Diese Vorschriften sollten die Versicherten vor den typischen Gefahren des Baugewerbes schützen. Bauleiter und Bauherrn müssten zur Gefahrenabwehr nur etwas unternehmen, wenn sie Anhaltspunkte dafür hätten, dass ein Bauunternehmer oder eine Handwerksfirma nicht zuverlässig arbeite oder nicht sachkundig genug sei, um die Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten.

Dass im konkreten Fall die Bauherrin über die mangelhafte Abdeckkonstruktion Bescheid wusste oder deren Instabilität zumindest hätte erkennen können, sei nicht bewiesen. Die Gemeinde habe behauptet, die Holzabdeckung stamme vom Rohbauunternehmer, nicht von "Amateuren". Mit diesem Einwand habe sich das OLG nicht auseinandergesetzt.

Einmal unterstellt, er treffe zu: Dann habe die Bauherrin ihre Pflicht im Wesentlichen damit erfüllt, dass sie einen bewährten Architekten mit Planung und Baukontrolle beauftragt habe. Der Bauleiter müsse die Sicherheitsmaßnahmen der beteiligten Baufirmen prüfen und aktiv werden, wenn er eine Gefahrenquelle erkenne. Das OLG müsse nun erneut die Verantwortlichkeit aller Beteiligten prüfen, insbesondere auch die des Bauunternehmens.

Terrasse verpfuscht: Wasserschaden

Wie lange läuft bei Terrassenarbeiten die Gewährleistungsfrist für Mängel: zwei oder fünf Jahre?

Hauseigentümer hatten einen Bauunternehmer damit beauftragt, die Terrasse ihres Wohnhauses zu sanieren. Die Baufirma entfernte die alten Platten, verlegte neue Platten im Mörtel auf einer vorhandenen Betonplatte und erneuerte die Treppenstufen von der Terrasse in den Garten. Aufgrund schlampig gemachter Übergänge zwischen Hauswand und Terrassen-Bodenplatte kam es zu einem Wasserschaden im Souterrain des Hauses.

Da sich die Auftraggeber und ihr Anwalt fast drei Jahre Zeit ließen, ihre Gewährleistungsansprüche wegen der mangelhaften Arbeiten anzumelden, ging es vor Gericht zunächst nur um die Frage, ob diese Ansprüche schon verjährt waren oder nicht.

Hintergrund: Für Werkleistungen gilt im Prinzip eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren, doch bei Arbeiten an einem Bauwerk dauert sie fünf Jahre.

Das Landgericht hatte die Erneuerungsarbeiten als "bloße Reparatur" der Terrasse eingestuft und deshalb die lange Verjährungsfrist für "Arbeiten an einem Bauwerk" abgelehnt. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bejahte sie und so bekamen die Hauseigentümer in der Berufung Recht (5 U 91/18). Ihr Anspruch auf Schadenersatz sei noch nicht verjährt, entschied das OLG.

Grundsätzlich treffe es zwar zu, dass für Instandsetzungsarbeiten an einem bestehenden Bauwerk die zweijährige Gewährleistungsfrist gelte. Im konkreten Fall sei aber bereits der im Mörtelbett verlegte Terrassenbelag ein eigenes "Bauwerk" und nicht nur eine Reparatur. Als Bauwerk sei jede unbewegliche Sache anzusehen, die mit Einsatz von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellt werde.

Bauleitender Architekt sollte auch Rechnungen prüfen

Abschlagszahlungen für mangelhaftes Wärmedämmverbundsystem durchgewinkt

Ein Hauseigentümer ließ sein Wohnhaus umfassend modernisieren. Unter anderem sollte eine Handwerksfirma an den Außenfassaden ein Wärmedämmverbundsystem anbringen. Die Bauleitung übernahm ein Architekt inklusive der Aufgabe, die Rechnungen der am Bauvorhaben beteiligten Unternehmen zu überprüfen.

Zwischenrechnungen für das Dämmsystem "checkte" er kurz und gab sie an den Bauherrn weiter. Insgesamt überwies der Bauherr der Handwerksfirma Abschlagszahlungen von fast 70.000 Euro. Bald stellte sich heraus, dass die Firma das Wärmedämmverbundsystem nicht fachgerecht ausgeführt hatte. Der Architekt ließ es zumindest teilweise wieder abreißen.

Von der Handwerksfirma war allerdings für diesen Mehraufwand kein Schadenersatz mehr zu holen. Sie war mittlerweile "pleite" gegangen. Ein anderes Unternehmen musste das Gebäude dämmen. Schadenersatz forderte der Bauherr nun vom Architekten, nachdem er den Bauleitervertrag gekündigt hatte. Der Architekt sei dafür verantwortlich, dass er, der Auftraggeber, eine Menge Geld für ein wertloses Dämmsystem ausgegeben habe.

So sah es auch das Kammergericht in Berlin (21 U 142/18). Der Architekt habe seine Aufgabe, die Rechnungen der Handwerksfirmen zu prüfen, nur unzureichend erfüllt. Wer die Rechnungen kontrolliere, müsse auch prüfen, ob die in Rechnung gestellte Leistung "stimme". Der Leistungsstand müsse in Quantität und Qualität das Entgelt rechtfertigen. Treffe das nicht zu — wie hier —, müsse der Bauleiter den Auftraggeber darauf hinweisen.

Es gehöre zu den Pflichten des Bauleiters, den Bauherrn vor überhöhten Zahlungen zu bewahren. Im konkreten Fall habe der Architekt die Abschlagsrechnungen für das verpfuschte Dämmsystem, das vollständig demontiert werden musste, beinahe "durchgewinkt". Zumindest habe er sein "ok" gegeben, ohne vorher die Bauleistung zu überprüfen. Diese Pflichtverletzung habe für den Bauherrn zu einem Schaden von rund 70.000 Euro geführt, weil er für diesen Betrag faktisch keine Gegenleistung erhalten habe. Für den Schaden müsse der Architekt einstehen.

Ruhezone hinter dem Wohnhaus?

Wer in der Stadt wohnt, muss damit leben, dass Nachbarn auf die Terrasse gucken

Grundstückseigentümer A beabsichtigte, ein altes Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten zu ersetzen. Die Kommune hatte das Bauvorhaben bereits genehmigt. Dagegen wehrte sich das Ehepaar B, dem das Einfamilienhaus in der Mitte des Nachbargrundstücks gehörte.

Das Bauprojekt des Nachbarn reiche drei bis vier Meter weiter in den hinteren Gartenbereich hinein als das Wohnhaus, so der Einwand der Hauseigentümer B. Die rückwärts angebauten Balkone würden es den zukünftigen Bewohnern ermöglichen, ihre - B's - Terrasse einzusehen. Daher verstoße das Bauvorhaben gegen das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn. Die Baugenehmigung sei rechtswidrig.

Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg wies die Kritik zurück (1 ME 84/19). Im Baurecht existiere keine Baugrenze für den hinteren Gartenbereich. Dass sie bisher in der Umgebung faktisch eingehalten wurde, ändere daran nichts. Der gärtnerisch gestaltete Bereich hinter dem Haus sei keine absolute Ruhezone, auf die Grundstückseigentümer einen Rechtsanspruch hätten.

Rücksichtslos sei das Bauvorhaben von A keineswegs. Innerhalb einer Stadt müssten Bürger stets damit rechnen, dass die Nachbarn auf ihren Balkon oder ihre Terrasse schauen könnten. Diese "Einsichtsmöglichkeit von schräg oben" müssten die Hauseigentümer B hinnehmen. Davor schütze sie das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn nicht. Wer in der Stadt wohne, müsse mit Blicken der Nachbarn leben.