Haus und Grund

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Bauernhof mit überdachtem Reitplatz

Reitplatz im Außenbereich: Wegen naher Wohnbauten sind Lärmschutzauflagen angemessen

Der Hof selbst liegt im Außenbereich, aber direkt neben Wohnbauten am Rande einer Kleinstadt. Die Baubehörde hatte den vom Hofeigentümer geplanten Bau eines überdachten Reitplatzes genehmigt — allerdings mit Auflagen. Aus Rücksicht auf die nahen Wohngebäude sollte der vom Reitplatz ausgehende Geräuschpegel tagsüber 55 Dezibel nicht überschreiten.

Gegen diese Auflage klagte der Hofeigentümer, weil er die Einschränkung für unverhältnismäßig hielt. Man sei hier schließlich auf dem Land, erklärte er. Seine Forderung: Die Behörde solle die Obergrenze zumindest auf 60 Dezibel erhöhen, wie sie auch in einem Dorfgebiet gelten würde. Doch diese Korrektur wurde vom Verwaltungsgerichtshof München abgelehnt (1 ZB 15.126).

Einerseits müssten Hauseigentümer, deren Grundstücke am Rand des Außenbereichs lägen, mehr Lärm- und Geruchsbelastung ("Immissionen") hinnehmen, als das in einem reinen Wohngebiet der Fall wäre. Ihr Anspruch auf Schutz sei aufgrund dieser besonderen Lage von vornherein geringer. Andererseits gelte das Gebot der Rücksichtnahme natürlich auch über die Grenzen von Außen- und Innenbereich hinweg.

Dass sich die Baubehörde im konkreten Fall am Immissionsrichtwert für allgemeine Wohngebiete orientiert habe, sei nicht zu beanstanden. Lärmschutz richte sich danach, was für ein Niveau in der näheren Umgebung üblich sei. Und der Hof mit dem künftigen Reitplatz liege nun einmal nicht in einem Dorfgebiet. Prägend sei hier eine Mischung aus Wohnbauten und Höfen. Daher sei es angemessen, hier einen Mittelwert zu bilden zwischen der Lärmobergrenze in einem reinen Wohngebiet und der Lärmobergrenze in einem Dorfgebiet.

Beim Hausverkauf Mangel arglistig verschwiegen?

Hauseigentümer hatte vor 23 Jahren reparierte Erdbebenrisse vergessen

Das Wohnhaus war 1992 bei einem Erdbeben beschädigt worden. Das Erdbeben hatte Risse im Mauerwerk verursacht, die damals sofort beseitigt wurden. 2014 verkaufte der Eigentümer das Haus und wurde bei den Vertragsverhandlungen vom Käufer nach Rissen in den Hauswänden gefragt. Risse gebe es keine, antwortete der Eigentümer. An das Erdbeben und die vor fast 23 Jahren reparierten Risse dachte er nicht mehr.

Allerdings war mittlerweile ein Spalt wieder aufgerissen — hinter einer Tapete, wo ihn der Verkäufer natürlich nicht gesehen hatte. Als das Haus verkauft war, bemerkte der Käufer den Riss bei Renovierungsarbeiten. Daraufhin focht er den Kaufvertrag an und verlangte den Kaufpreis zurück: Der Verkäufer habe arglistig einen Mangel des Hauses verschwiegen.

Da die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen war, versuchte der Käufer dem Verkäufer arglistige Täuschung nachzuweisen. In diesem Fall kann sich der Verkäufer nämlich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies jedoch die Klage des Käufers ab und den Vorwurf der Arglist zurück (9 U 38/17).

Wer gutgläubig falsche Angaben mache, handle nicht arglistig. Arglist läge nur vor, wenn der Hauseigentümer den Mangel absichtlich und wider besseres Wissen verschwiegen hätte. Dass sich ein Erdbeben-Riss hinter einer Tapete wieder geöffnet habe, habe der Verkäufer aber nicht wissen können. Deshalb könne man ihm nicht vorwerfen, die Frage nach gegenwärtigen Rissen verneint zu haben — nach früheren Rissen habe der Käufer nicht gefragt.

Immobilienverkäufer seien nicht verpflichtet, vermeintlich komplett behobene und Jahrzehnte zurückliegende Schäden zu offenbaren. Nach fachgerechter Reparatur des Mauerwerks und da jahrzehntelang keine merklichen Risse aufgetreten waren, habe der Hauseigentümer darauf vertrauen dürfen, dass kein Schaden mehr bestand. Nach so langer Zeit sei es auch nachvollziehbar, wenn er behaupte, dass er sich an die alten Schäden nicht mehr habe erinnern können.

Erst brannte die Hecke, dann das Haus

Bei Wind mit dem Gasbrenner Unkraut vor dem Haus abzuflammen, ist grob fahrlässig

Zusammen mit seinem Auszubildenden wollte ein Hauseigentümer dem Unkraut zu Leibe rücken, das zwischen den Pflastern vor dem Haus wucherte. Der Auszubildende flammte das Unkraut mit dem Gasbrenner ab, anschließend reinigte der Eigentümer das Pflaster mit dem Hochdruckreiniger. Während dieser Prozedur setzten fliegende Funken eine Hecke zwischen der gepflasterten Fläche und dem Grundstück in Brand. Das Feuer griff schnell auf das Wohnhaus über.

Am Ende betrug der Brandschaden rund 150.000 Euro. Die Gebäudeversicherung des Eigentümers regulierte den Schaden, kürzte aber die Leistung um 30 Prozent: Der Versicherungsnehmer habe den Versicherungsfall grob fahrlässig herbeigeführt. An diesem Sommertag sei es ziemlich windig gewesen (Windstärke von 5 Beaufort). Bei so einem Wetter draußen mit dem Gasbrenner zu hantieren, sei äußerst leichtsinnig. Ohne Erfolg verlangte der Hauseigentümer vollen Schadenersatz.

Das Landgericht und das Oberlandesgericht (OLG) Celle wiesen seine Zahlungsklage ab und gaben der Versicherung Recht (8 U 203/17). Der Versicherer hätte die Leistungen aus der Feuerversicherung sogar um 40 Prozent kürzen dürfen, erklärte das OLG. Denn der Versicherungsnehmer habe die nötige Sorgfalt in besonders schweren Maß verletzt. Der Auszubildende dagegen habe nur seine Anweisungen befolgt.

Wie man auf die Idee kommen könne, bei windigem Wetter Unkraut mit dem Gasbrenner zu beseitigen, sei kaum nachvollziehbar, fand das OLG. Dass bei Wind die Gefahr von Funkenflug groß sei, müsste eigentlich jedem einleuchten. Und dass eine vom heißen Sommer ausgetrocknete Hecke durch Funken Feuer fangen und das Feuer sich bei Wind sozusagen "in Windeseile" ausbreiten könnte, sei eigentlich auch ein sehr einfacher und sehr naheliegender Gedanke.

Treppenstufe 6 mm zu niedrig

Kurzartikel

Weicht bei einer neu gebauten Treppe die Höhe der untersten Trittstufe um 6 mm von der DIN-Norm ab, darf der Handwerker die vom Eigentümer des Wohnhauses geforderte Mängelbeseitigung als unverhältnismäßig verweigern, wenn er dazu die Treppe vollständig erneuern müsste, wenn der Mangel beim Begehen der Treppe kaum stört und zudem die DIN-Norm nach der Bauabnahme geändert wurde, so dass die Treppe mittlerweile sogar den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Überhängende Zweige am Zaun

Kurzartikel

Ragen Äste und Zweige von Bäumen an einer Grundstücksgrenze so weit in das Nachbargrundstück hinein, dass sie dort die Pflanzen verschatten oder sogar direkt berühren und am Wachsen hindern, kann der Nachbar vom Baumbesitzer verlangen, die überhängenden Äste und Zweige zu beseitigen, die sein Eigentum beeinträchtigen.

Samen vom Winde verweht

Wenn der Wind Unkrautsamen in eine Gärtnerei weht, haftet dafür nicht der Nachbar

Die Inhaber eines Gartenbaubetriebs beschwerten sich über ihren Nachbarn. Dieser ließ das an die Gärtnerei angrenzende Grundstück seit Jahren brach liegen. Alle möglichen Samen flögen durch die Luft bis in die Gärtnerei und durchsetzten die mühsam gezüchteten Pflanzen mit Unkraut, warfen die Gärtner dem Nachbarn vor. Dadurch sei bereits ein Schaden von 8.000 DM entstanden, den Betrag müsse der Nachbar ersetzen.

Der Nachbar sei für die Probleme der Gärtnerei nicht verantwortlich, stellte das Oberlandesgericht Düsseldorf klar (9 U 53/94). Hier wirkten allein Naturkräfte, sie hätten die Schäden an den Pflanzenkulturen ausgelöst. Besonders Weidenkätzchen hätten in diesem Jahr aufgrund der ungewöhnlichen Wärme vermehrt in Blüte gestanden. Zudem habe ungewöhnlich konstanter Ostwind geherrscht, der die Samen auf das Grundstück der Gärtnerei geweht habe. Mit solchen Risiken müssten alle Inhaber von Gartenbaubetrieben leben. Man könne niemandem verbieten, sein eigenes Grundstück verwildern zu lassen.

Hausbau: Kein Werklohn ohne Abnahme

Zieht eine Bauherrin in den Neubau ein, billigt sie damit nicht automatisch die Leistung des Bauunternehmens

Eine Münchnerin ließ ein Einfamilienhaus bauen. Als nach Ansicht des Bauunternehmers das Haus fertig war, sollte sie das Bauvorhaben "förmlich abnehmen". Abnahme bedeutet: Die Auftraggeberin sollte ausdrücklich erklären, dass sie die Leistung des Bauunternehmens als vertragsgerecht ansieht und dessen Anspruch auf Werklohn billigt. Dazu sah die Frau jedoch keinen guten Grund, im Gegenteil.

Im (nicht unterschriebenen) Abnahmeprotokoll listete sie 18 Mängel auf, z.B. eine fehlerhafte Abdichtung im Dachgeschoss, unverputzte Treppenwangen, einen Riss in der Außenfassade, fehlende Estricharbeiten im Keller. Wenig später bezog die Bauherrin mit ihrer Familie das Haus. Nun schickte der Bauunternehmer seine Schlussrechnung, die sich auf 17.600 Euro belief. Da die Münchnerin wegen der zahlreichen Mängel nicht zahlte, klagte der Auftragnehmer den restlichen Werklohn ein.

Wie schon das Oberlandesgericht München erklärte auch der Bundesgerichtshof die Zahlungsklage des Bauunternehmens für unbegründet (VII ZR 32/16). Ohne Abnahme habe der Auftragnehmer keinen Anspruch auf Werklohn. Die Bauherrin habe die Bauleistungen jedoch nicht abgenommen, sondern führe im Abnahmeprotokoll 18 Mängel des Bauwerks an. Dem Protokoll sei also keine Billigung der Bauleistungen zu entnehmen, auch das Verhalten der Auftraggeberin spreche dagegen.

Dass sie den Neubau bezogen habe, ändere daran nichts. Das wäre nur dann als stillschweigende Abnahme zu bewerten, wenn das Einfamilienhaus ohne wesentliche Mängel fertiggestellt worden wäre. Da hier aber eine Vielzahl erheblicher Mängel vorliege, erscheine es ausgeschlossen, dass die Bauherrin mit ihrem Einzug die Bauleistungen als vertragsgerecht billigen wollte — zumal sie vorher die Abnahme wegen dieser Mängel explizit verweigert habe.

Die Werklohnforderung sei daher noch nicht fällig. Der Bauunternehmer müsse erst einmal die beanstandeten Mängel beseitigen. Dann könne die Abnahme nachgeholt werden. (Mit diesem Beschluss bestätigte der Bundesgerichtshof ein Urteil des OLG München vom 12.1.2016, AZ.: 9 U 1621/15)

Wer anderen eine Grube gräbt

Für die Sicherung einer Baustelle ist nicht nur der Bauunternehmer verantwortlich

Ein Hauseigentümer ließ im Innenhof seines Anwesens Bauarbeiten durchführen, unter anderem wurde im Hof ein tiefer Graben ausgehoben. Um die Grube abzusichern, hängten die Mitarbeiter des Bauunternehmens eine Flatterleine rundherum. Hinterausgänge zum Hof hatten auch ein angrenzendes Mietshaus und ein Restaurant. Im Hof befanden sich die Mülltonnen für alle Gebäude.

Nach Einbruch der Dunkelheit wollte ein Koch des Restaurants leere Pappkartons entsorgen. Auf dem Weg zu den Tonnen stürzte er in den Graben und verletzte sich schwer. Die für den Arbeitsunfall zuständige gesetzliche Unfallversicherung übernahm die Behandlungskosten und verklagte anschließend den Bauherrn sowie den Bauunternehmer auf Schadenersatz.

Sie müssten zu gleichen Teilen für die Unfallfolgen haften, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) München (7 U 3118/17). In der Regel übertrage der Bauherr die Verkehrssicherungspflicht für die Baustelle mit dem Bauauftrag auf den Bauunternehmer, stellte das OLG fest. Von dieser Pflicht könne sich der Bauherr aber nicht komplett befreien. Für Gefahren, die von der Baustelle auf seinem Grundstück ausgehen, bleibe der Auftraggeber mit-verantwortlich: Er müsse zumindest kontrollieren, ob der Auftragnehmer seine Verkehrssicherungspflicht korrekt erfülle.

Im konkreten Fall habe das Bauunternehmen die Baustelle mit einer Flatterleine völlig unzulänglich gesichert. Dagegen habe der Grundstückseigentümer offenkundig nichts unternommen. Angesichts der Wohnsituation hätte man hier damit rechnen müssen, dass Mieter bzw. Mitarbeiter des Restaurants auch abends den Innenhof betreten. Schließlich ständen hier die Müllcontainer. Zudem sei der Hof abends nicht beleuchtet. Also hätten die Verantwortlichen geeignetere Sicherungsvorkehrungen treffen müssen, um zu gewährleisten, dass keine Personen abstürzten.

Fassade aus ungeeignetem Holz

Weiche Seekiefer taugt nicht für eine Hausfassade an der Wetterseite: Planungsfehler des Architekten

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beauftragte einen Architekten damit, Dach und Obergeschoss des Gebäudes auszubauen. Als der Umbau fertiggestellt war, ließ der Architekt die Fassade an der Wetterseite mit Holzplatten aus Seekiefern verkleiden. Das erwies sich schon bald als problematisch, weil dieses Holz kaum widerstandsfähig ist: Es schimmelte.

Der Auftraggeber musste an der Fassade einen Spritzschutz anbringen lassen — in dieser Höhe ein beträchtlicher Aufwand. Vom Architekten forderte er fast 50.000 Euro Schadenersatz: Das für die Fassade verwendete Holz sei ungeeignet, hielt er dem Architekten vor. Dass er dieses Material ausgewählt habe, stelle einen Planungsfehler dar. Der Architekt weigerte sich zu zahlen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen.

Beim sachverständig beratenen Oberlandesgericht Zweibrücken und beim Bundesgerichtshof setzte sich der Bauherr durch (VII ZR 228/16). Seekiefer sei ein weiches Holz, das schnell schimmle, hatte der Bauexperte erläutert. Im Vergleich mit anderem Holz oder mit anderem Fassadenmaterial sei Seekiefer wenig haltbar und für Außenfassaden generell ungeeignet.

Das gelte erst recht, wenn eine Fassade Wind und Regen so ausgesetzt sei wie diese, schlussfolgerten die Bundesrichter. Seien Außenplanken nicht widerstandsfähig, müsse man sie umso häufiger mit einem Schutzanstrich versehen. Weil für Arbeiten am Obergeschoss jedes Mal ein Gerüst notwendig sei, führe der Planungsfehler des Architekten zu erhöhten laufenden Kosten für den Hauseigentümer. Für die Folgen seiner fehlerhaften Materialauswahl müsse der Architekt einstehen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte mit diesem Beschluss ein Urteil des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 2.9.2016 - AZ.: 2 U 29/15.

Abfallgebühren für Häuschen im Grünen

Eine gelegentliche Brotzeit am Wochenende löst keine Gebührenpflicht aus

Der Eigentümer eines Wochenendgrundstücks erhielt von der Gemeinde einen Bescheid, demnach sollte er für die Müllabfuhr zahlen. Er wehrte sich dagegen und verwies auf die Satzung der Gemeinde. Danach bestand für Grundstücke keine Gebührenpflicht, wenn Abfälle nicht oder nur ausnahmsweise anfielen.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof schloss sich seiner Auffassung an und hob den Bescheid auf (4 B 93.3830). Kommunen dürften Gebühren nur für Leistungen verlangen. Die Gemeinde könne nicht nur die unbebauten Grundstücke von der Gebühr befreien. Dass hier kein Abfall entstehe, sei klar. Umgekehrt sei bei Wohnhäusern anzunehmen, dass sie bewohnt würden und daher Müll anfalle.

Hausbesitzern müsse es aber möglich sein, das Gegenteil zu beweisen, sonst werde der Gleichheitsgrundsatz verletzt. In konkreen Fall sei die Behauptung des Eigentümers nicht widerlegt worden, dass er nur gelegentlich auf dem Grundstück "Brotzeit mache" und die Abfälle abends wieder mitnehme.

Pflegewohngeld für Heinbewohnerin?

Auf Pflegewohngeld besteht kein Anspruch, wenn der Ehemann Heimkosten mit einem Hausverkauf finanzieren kann

Die Pflegeversicherung finanziert nur die direkten Pflegeleistungen, nicht die Kosten für Unterkunft und Verpflegung im Pflegeheim. Dafür müssen die Heimbewohner selbst aufkommen. In manchen Heimen müssen sich die Pflegebedürftigen auch an Investitionen in die Instandhaltung der Gebäude beteiligen. Können sie sich diese Beiträge nicht leisten, haben sie in drei Bundesländern (Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern) die Möglichkeit, Pflegewohngeld zu beantragen.

Anspruch darauf haben die Heimbewohner aber nur, wenn ihr Einkommen bzw. Vermögen und das des Ehepartners nicht ausreicht, um die Heimkosten zu finanzieren. Kein Anspruch auf Pflegewohngeld besteht, wenn der Ehemann einer Heimbewohnerin ein Haus besitzt, das er verkaufen kann, urteilte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (12 A 3076/15). Das gelte sogar dann, wenn das Haus allein dem Ehemann gehöre und wenn es dieser ablehne, das Haus zu verkaufen.

Das Vermögen des Mannes sei heranzuziehen, um die Heimkosten zu decken — es sei denn, das Paar hätte schon getrennt gelebt, als die Ehefrau ins Heim aufgenommen wurde. Das treffe im konkreten Fall jedoch nicht zu. Ein Haus zähle zum verwertbaren Vermögen, auch wenn der Ehemann die eheliche Solidarität verweigere. Es stelle trotzdem keine unzumutbare Härte dar, wenn er sein Haus für die Pflege der Ehefrau einsetzen müsse.

Hauseigentümer müssen Parkplätze nicht komplett räumen

Postbotin stürzte auf winterglattem Parkplatz mit dem Rad: kein Schmerzensgeld!

Bei Schneetreiben fuhr im Januar 2017 eine Postbotin mit ihrem E-Bike Post aus. Auf dem Parkplatz eines Mietshauses — der erkennbar glatt und nicht vollständig von Schnee geräumt war — stürzte die Frau und verletzte sich. Vier Wochen lang konnte sie nicht arbeiten. Vom Hauseigentümer forderte die Postzustellerin Schmerzensgeld, weil er den Parkplatz nicht geräumt und gestreut und damit seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe.

Diese Kritik teilte das Amtsgericht Augsburg nicht (74 C 1611/18). Anders als die Gehwege vor dem Haus müssten Parkplätze von Grundstückseigentümern nicht vollständig von Eis und Schnee befreit werden, so das Amtsgericht. Es komme nur darauf an, dass Hausbewohner und Besucher sicher ihre geparkten Autos erreichten.

Und dafür habe der Hauseigentümer gesorgt und die Wege freischaufeln und streuen lassen. Die Postzustellerin hätte absteigen und einen geräumten Weg benutzen müssen. Hätte sie ihr beladenes Dienstrad vorsichtig an den glatten Stellen vorbeigeschoben, wäre der Unfall nicht passiert. Mit dieser Begründung wies das Amtsgericht die Klage der Postbotin gegen den Grundstückseigentümer ab.

Skiwerkstatt in der Garage

Unerlaubte gewerbliche Nutzung eines gemieteten Hauses kann die Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen

In Unterschleißheim bei München hatte die vierköpfige Familie im Sommer 2016 eine Doppelhaushälfte mit Garten und Garage gemietet. Im November brachten die Mieter am Balkon im ersten Stock gut sichtbar ein Plakat an.

"Skiservice: Montag — Freitag 16:00 — 19:30 Uhr — Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen und mehr."

Auch im lokalen Anzeigeblatt inserierte das Ehepaar: "Skiservice ab jetzt in Unterschleißheim/Lohhof — Damit Ihr optimal in die kommende Wintersaison starten könnt, bieten wir unseren klassischen Skiservice für Euch an. … An- und Verkauf von gebrauchten Ski und Skischuhen ...".

Sofort meldete sich die Vermieterin und forderte die Mieter auf, die gewerbliche Tätigkeit zu unterlassen. Das sei nicht abgesprochen und sie befürchte Ärger mit der Gemeinde, Kosten für Genehmigungen und Umbaumaßnahmen. Man habe sehr wohl darüber gesprochen, konterten die Mieter, dass in der Garage ein gemeinnützig tätiger Skiverein untergebracht werden sollte. Die Hauseigentümerin habe genehmigt, dass der Verein während der Skisaison an einigen Stunden pro Woche Skiservice für Mitglieder anbiete.

Vielleicht hatte man sich da missverstanden? Jedenfalls kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung der Mietsache. Zu Recht, entschied das Amtsgericht München (423 C 8953/17). Bannerwerbung und Zeitungsanzeige richteten sich an einen unbestimmten Kreis von Kunden und nicht an wenige Vereinsmitglieder. In der Reklame finde sich kein Hinweis auf einen Verein.

Das Ehepaar biete Skiservice mehrere Monate im Jahr an - also nicht nur gelegentlich, sondern gewerblich. Die Mieter hätten selbst eingeräumt, dass das Gewerbe seit Jahren gemeldet sei. Dass bei der Besichtigung des Mietobjekts ausdrücklich vereinbart wurde, in der Garage einen gewerblichen Skiservice mit Publikumsverkehr einzurichten, erscheine nicht sonderlich lebensnah.

Die Vermieterin bestreite dies und die Mieter hätten nicht beweisen können, dass die gewerbliche Nutzung der Mietsache genehmigt war. Unterstützt durch Werbebanner und Anzeigen locke der Skiservice viele Kunden an. Ski und Snowboards würden üblicherweise mit dem Auto in die Servicewerkstatt gebracht, so dass im Wohngebiet mehr Verkehr entstehe. Diese Art von Störung müsse die Vermieterin nicht dulden, sie rechtfertige eine Kündigung.

Maklerprovision verwirkt?

Bei falschen Angaben im Exposé kommt es darauf an, wie schwerwiegend die Pflichtverletzung des Maklers ist

Ein Immobilienmakler hatte mit einer Immobilienbesitzerin einen Maklervertrag abgeschlossen, die ein weiteres Mietshaus erwerben wollte. Er vermittelte ihr ein Gebäude mit mehreren vermieteten Wohnungen. In seinem Exposé war allerdings der Stand der Vermietungen falsch dargestellt. Die Maklerkundin fand deshalb, ihm stehe die vereinbarte Provision nicht zu.

Das Landgericht war anderer Ansicht: Die Fehler im Exposé hätten sich auf den Kaufvertrag nicht ausgewirkt, weil die Käuferin ohnehin vor dem Vertragsschluss sämtliche Mietverträge erhalten habe. Mit dieser Begründung war das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt nicht einverstanden, es sprach dem Makler jedoch ebenfalls die Provision zu (19 U 191/17).

Falsche Angaben im Exposé zu wesentlichen Eigenschaften einer Immobilie (z.B. Baujahr oder Wohnfläche) könnten den Verlust der Provision rechtfertigen, betonte das OLG. Ein Makler "verwirke" die Provision aber nicht nur, wenn durch seine Fehler der Maklerkunde konkret geschädigt werde. Provisionsverlust sei eine Sanktion für vorsätzliches oder grob leichtfertiges Fehlverhalten eines Maklers — unabhängig von den Folgen.

Dennoch: Wenn es darum gehe, das Fehlverhalten zu beurteilen, müsse schon berücksichtigt werden, wie leicht oder schwer ein Fehler zu korrigieren sei. Hier gehe es nur um einen leicht richtig zu stellenden Informationsfehler. Zudem sei dieser Fehler nicht allein auf die nachlässige Arbeitsweise des Maklers zurückzuführen, sondern beruhe auf unvollständigen Angaben des Verkäufers. Er rechtfertige deshalb nicht den Verlust der Provision, die Kundin müsse zahlen.

Schallschutz bei Altbausanierung

Bei grundlegendem Umbau eines Altbaus in eine Eigentumswohnanlage gilt der heutige Schallschutz-Standard

Ein Kölner Altbau aus dem Jahr 1900 wurde zu einer Eigentumswohnanlage umgebaut. Der Bauträger, eine Immobiliengesellschaft, schloss vor den Arbeiten mit Käufern Bauträgerverträge und verpflichtete sich, die Altbauwohnungen nach aktuellem Standard zu sanieren, gemäß der Baubeschreibung im Kaufvertrag. Vertraglich ausgeschlossen wurden nur Mängelrechte der Erwerber, die mit der Altbausubstanz zusammenhingen.

Bei der Abnahme stellte ein Käufer erhebliche Lärmbelästigungen fest und beanstandete den miserablen Schallschutz. Zu Recht, urteilte das Oberlandesgericht Köln: Die Immobiliengesellschaft müsse nachbessern (19 U 166/15). Zwar handle es sich um einen Altbau, für den in der Regel die technischen Standards des Baujahres gelten.

Im konkreten Fall aber nicht: Denn bei dieser Altbausanierung gehe es nicht bloß um Instandsetzungsmaßnahmen, sondern um Bauleistungen, die nach Umfang und Bedeutung mit einem Neubau vergleichbar seien. Die Eigentumswohnungen sollten bei der Übergabe komplett umgebaut und saniert sein. Und der Bauträger habe sich vertraglich verpflichtet, sie nach den heute gültigen Regeln der Baukunst technisch einwandfrei zu erstellen.

Daher könne der Käufer eine Wohnung verlangen, in der auch der Schallschutz den heute anerkannten Regeln der Technik entspreche. Die üblichen Schallschutzanforderungen müssten erfüllt werden, auch wenn sie in der Baubeschreibung nicht ausdrücklich erwähnt seien. Die "anerkannten Regeln der Baukunst" umfassten auch den Schallschutz.

Beim Immobilienverkauf Wohnfläche falsch angegeben

Verkäufer einer Eigentumswohnung "dichtete" elf Quadratmeter dazu: Schadenersatz

Der Sohn eines Wohnungseigentümers kümmerte sich um den Verkauf von dessen Wohnung. Den Interessenten gegenüber trat der Sohn allerdings auf, als wäre er der Eigentümer. Zunächst gab er in einer Internetanzeige die Wohnfläche der Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt mit 98 qm an. Vor dem Vertragsschluss korrigierte der "Verkäufer" die Wohnungsgröße auf "circa 89 qm".

Für 250.000 Euro kaufte ein Ehepaar die tatsächlich nur 78,2 qm große Wohnung. Als die Käufer bemerkten, dass die Größenangabe nicht stimmte, forderten sie Schadenersatz vom Sohn des Eigentümers. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart sprach ihnen rund 18.000 Euro zu (14 U 44/18).

Der vermeintliche Verkäufer habe eine wesentliche Eigenschaft der Wohnung falsch angegeben. Vermutlich mit Absicht, vermutete das OLG. Doch selbst wenn nicht: Wer solche Angaben "ins Blaue hinein" mache und sein Unwissen nicht offenbare, handle ebenfalls schuldhaft und beeinflusse in unzulässiger Weise den Kaufentschluss der Interessenten.

Zudem habe sich der Sohn des Eigentümers bis zum Notartermin als Verkäufer aufgeführt. Das Ehepaar hielt ihn jedenfalls für den Eigentümer und sei davon ausgegangen, dass er zur Wohnung fundierte Angaben machen konnte. Die Käufer könnten daher den Betrag zurückverlangen, um den sie die Wohnung zu teuer erworben hätten.

Bei Größenangaben von Immobilienverkäufern sei maximal eine Abweichung von fünf Prozent zulässig. Der Sohn habe mit 89 qm ca. 12 Prozent "dazu gedichtet". Als unzulässige Abweichung blieben demnach ca. 6,35 qm übrig. Um den geschuldeten Schadenersatz zu berechnen, sei diese Zahl mit dem Quadratmeterpreis zu multiplizieren.

Da ist der (Holz-)Wurm drin!

Fachwerkhaus mit Schädlingen im Gebälk erworben: Der Käufer kann vom Kauf zurücktreten

Der Käufer eines Fachwerkhauses klagte auf Rückzahlung des Kaufpreises, weil das Gebälk von Schädlingen befallen war: Schimmelpilze und Holzwürmer tummelten sich im Fachwerk. Vergeblich pochte der Verkäufer vor Gericht auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss für Mängel. Das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig kam zu dem Schluss, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte (9 U 51/17).

Holzwürmer hätten sich soweit durchs Gebälk "gearbeitet", dass das Gebäude nur noch eingeschränkt standsicher sei. Man könne es also nicht mehr bewohnen. Der Bausachverständige habe in seinem Gutachten ausgeführt, dass die Schädlinge bereits 1998 "aktiv waren": Damals habe der Verkäufer die Fraßgänge der Insekten mit Fugenmasse gefüllt und anschließend das Gebälk gestrichen, um die Löcher zu übertünchen. Diese Arbeiten an der Fassade belegten, dass er über den Mangel der Immobilie Bescheid wusste.

Auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag könne sich der Verkäufer also nicht berufen, weil er den Schädlingsbefall arglistig verschwiegen habe. Umstände, die für den Kaufentschluss so wichtig seien, müssten Verkäufer ungefragt offenbaren. Dass er glaubte, den Mangel mit seinen Reparaturarbeiten beseitigt zu haben, sei unglaubwürdig. Ernsthaft bekämpfen könne man die Schädlinge mit solchen Methoden nicht, das sei allgemein bekannt. Mittlerweile seien schon längst wieder neue Löcher zu sehen.

Auch das Argument des Verkäufers, der Kaufinteressent hätte den Schädlingsbefall wegen der Bohrlöcher im Gebälk selbst erkennen können, ließ das OLG nicht gelten. Auch dann, wenn der Käufer einzelne Bohrlöcher im Fachwerk sehen konnte, hätte er daraus nicht auf einen so massiven und seit über 15 Jahren bestehenden Befall schließen müssen. Das wahre Ausmaß des Mangels habe der Käufer eben aufgrund der "Schönheitsreparaturen" des Verkäufers nicht erkennen können.

Münchner Thujen-Streit

Nachbar wehrt sich gegen den Rückschnitt der Grenz-Pflanzen auf zwei Meter

Der Streit um die Thujen am Zaun zwischen zwei Grundstücken in München-Aubing zog sich schon eine Weile hin: Die Nachbarn verhandelten nur noch über Anwälte. Im Herbst 2016 meldete sich der Anwalt von Hausbesitzerin A wieder bei den Nachbarn B, um den Rückschnitt der Thujen anzumahnen. Denn die Grünpflanzen an der Grundstücksgrenze waren längst über zwei Meter hoch gewachsen.

Herr B antwortete, die erforderlichen Maßnahmen werde er im Frühjahr 2017 durchführen. Im Frühling tat sich nichts. Im Sommer schrieb Herr B, er werde die Thujen nicht zurückschneiden, denn mittlerweile sei der Anspruch der Nachbarn verjährt. Daraufhin beantragte Frau A ein Schlichtungsverfahren.

Beim Notar einigten sich die Nachbarn darauf, dass Herr B die Pflanzen auf eine Höhe von zwei Meter stutzen und die Höhe künftig gleich bleiben sollte. Der Notar beurkundete die Einigung, die Kontrahenten unterschrieben sie jedoch nicht. Herr B erklärte anschließend, er werde sich nicht an die Vereinbarung halten, weil sie "nicht formwirksam zustande gekommen" sei. Nun zog Frau A vor Gericht, um den Rückschnitt durchzusetzen.

Wieder wandte Nachbar B ein, ihr Anspruch sei verjährt. Außerdem könne der Rückschnitt die Pflanzen zerstören, beeinträchtige die dort nistenden Vögel und sei überhaupt nach dem Bundesnaturschutzgesetz zwischen März und Ende September unzulässig.

Das Amtsgericht München entschied den Thujen-Streit zu Gunsten von Frau A (242 C 24651/17). Wenn Sträucher oder Hecken nahe an der Grundstücksgrenze ständen (weniger als zwei Meter entfernt), dürften sie nicht über zwei Meter hoch wachsen. Frau A könne daher den Rückschnitt verlangen.

Dieser Anspruch verjähre erst nach fünf Jahren, genauer: fünf Jahre nach dem Schluss des Jahres, in dem die Grenz-Pflanzen erstmals die Höhe von zwei Metern überschritten. Diese Frist sei hier noch nicht abgelaufen. Denn Herr B habe mit seiner Antwort im Herbst 2016 den Anspruch der Nachbarn im Prinzip anerkannt und den Rückschnitt zugesagt. Damit beginne die Verjährungsfrist von neuem. Das Ehepaar A habe darauf vertrauen dürfen, dass er seine Zusage einhielt.

Ob beim Rückschnitt die Thujen beschädigt werden könnten, spiele jetzt keine Rolle mehr. Herr B und seine Frau hätten sie ohne weiteres durch stetigen, schonenden Rückschnitt auf die zulässige Höhe stutzen können. Werde jetzt infolge ihrer hartnäckigen Verweigerungshaltung ein radikaler Rückschnitt notwendig, müssten sie dieses Risiko tragen. An ihrer Verpflichtung gegenüber den Nachbarn A änderten auch die Vorschriften des Naturschutzgesetzes nichts. Beides unter einen Hut zu bringen, sei allein die Aufgabe der Hausbesitzer B.

Baum stört Satellitenempfang

Hauseigentümer verlangt von der Gemeinde Schadenersatz, weil er seine Anlage verlegen musste

Das Hausgrundstück grenzt direkt an eine öffentliche Straße. Von Anfang an hatte sich der Eigentümer darüber geärgert, dass die Gemeinde direkt vor seinem Grundstück einen Baum neben die Straße gepflanzt hatte. Als der Baum mit den Jahren eine stattliche Krone bildete, beschwerte sich der Eigentümer darüber, dass sie seinen TV-Empfang über Satellitenanlage störte. Die Kommune müsse die Baumkrone stutzen. Andernfalls werde er auf ihre Kosten die Antenne verlegen lassen.

Als die Gemeinde diese Maßnahme ablehnte, beauftragte der Hauseigentümer einen Fachbetrieb damit, die Satellitenanlage anderswo am Gebäude zu installieren. Anschließend verklagte er die Gemeinde auf Kostenersatz: 439 Euro für den Fachbetrieb plus angebliche Eigenleistungen im Gegenwert von 350 Euro.

Das Amtsgericht stellte sich auf die Seite der Kommune. Sie sei hier genauso zu behandeln wie ein privater Nachbar. Nachbarn dürften grundsätzlich ihr Grundstück frei bepflanzen — solange sie den vorgeschriebenen Abstand zum anderen Grundstück wahrten. Selbst wenn der Baum den Satellitenempfang ein wenig verschlechtert haben sollte, beinträchtige dies das Grundstück des Eigentümers nicht nennenswert.

So sah es auch das Landgericht Koblenz und wies die Klage des Hauseigentümers ab (6 S 204/18). Die Gemeinde habe auf ihrem eigenen Grund einen Baum gepflanzt. Das sei nicht zu beanstanden, auch wenn dadurch dem angrenzenden Grundstück gewisse Vorteile entzogen würden.

So eine indirekte Einwirkung auf sein Grundstück könnte der Hauseigentümer nur abwehren, wenn die Anpflanzung gegen Baurecht oder Nachbarrecht verstoßen würde. Das treffe nicht zu. Eine unzumutbare Störung des Eigentums durch den Baum liege ebenfalls nicht vor. Daher habe der Eigentümer keinen Anspruch auf Kostenersatz von der Gemeinde.

Flachdach komplett erneuert

Hauseigentümer verlangt vom Gebäudeversicherer Ersatz für einen Sturmschaden

Ein Geschäftsmann meldete seiner Gebäudeversicherung einen Sturmschaden am Flachdach seines Geschäftshauses. Nach den Vertragsbedingungen musste die Versicherung Sturmschäden übernehmen. Doch deren Außendienstmitarbeiter bezweifelte die Schadenanzeige, weil keine Fotos vom Dach vorgelegt wurden. Und als er den Schaden besichtigen wollte, war das Flachdach von einer Dachdeckerfirma schon komplett erneuert worden.

Auch den vom Gebäudeversicherer verlangten Kostenvoranschlag reichte der Versicherungsnehmer nicht ein, stattdessen eine Handwerkerrechnung über 13.685 Euro. Doch die Versicherung, die im Voraus 4.000 Euro für die Dachreparatur gezahlt hatte, lehnte nun jede weitere Leistung ab. Beim Landgericht und Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken scheiterte die Klage des Hauseigentümers auf Zahlung des restlichen Betrags (5 U 58/17).

Unstreitig habe in der Region ein Sturm getobt, stellte das OLG fest. Damit sei aber keineswegs bewiesen, dass das Flachdach vom Sturm so stark beschädigt wurde, dass man es vollständig erneuern musste. Schließlich sei das Dach schon sehr alt gewesen. Der gerichtliche Sachverständige habe es auf weit über 20 Jahre geschätzt. Es sei also von Altersverschleiß an der gesamten Dachfläche auszugehen.

Dass sich Dichtungsbahnen nur aufgrund eines Sturmes lösen konnten, sei lediglich dann anzunehmen, wenn ein Dach vorher "total gut in Schuss" war. Das könne man bei einem so alten Dach ausschließen, selbst wenn es regelmäßig gewartet worden wäre. Gegen einen gravierenden Sturmschaden spreche auch, dass der Sachverständige bei seiner Inspektion eine relativ intakte Abdeckung des Dachrandes vorgefunden habe.

Mehr als Indizien könne man hier nicht mehr sammeln. Denn der Versicherungsnehmer habe das Dach so gründlich sanieren lassen, dass der Schaden nicht mehr richtig geprüft werden konnte. Beweisfotos habe er ebenfalls nicht angeboten. Daher seien auch nachträgliche Feststellungen durch das Gericht unmöglich. Das gehe zu Lasten des Versicherungsnehmers: Bei so dünner Beweislage sei die Gebäudeversicherung nicht zu weiteren Zahlungen verpflichtet.