Haus und Grund

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Sturm weht Dachziegel aufs Nachbarhaus

Hauseigentümer müssen den baulichen Zustand des Gebäudes regelmäßig prüfen lassen, an der Nordsee erst recht!

Herr T ist glücklicher Besitzer einer Villa auf einer Nordsee-Insel. Im Frühjahr 2016 ließ er ein Dachfenster reparieren. Der Dachdecker prüfte dabei auch das Dach, allerdings nur oberflächlich. Ob die Firststeine noch festen Halt hatten, kontrollierte er nicht mit den Händen. Dem Hauseigentümer meldete der Handwerker nichts Auffälliges.

In der Nordsee treten bekanntlich öfter starke Stürme mit hohen Windgeschwindigkeiten auf. So auch im Oktober 2016. Ein Sturm löste Dachziegel am Dach der Villa und wehte sie auf das niedrigere Haus eines Nachbarn. An dessen Eigenheim entstand dadurch ein Schaden von rund 10.000 Euro. Von Eigentümer T forderte der Nachbar Schadenersatz.

Zu Recht, entschied das Landgericht Aurich (3 O 1102/16). Eigentümer müssten ihre Gebäude "ordnungsgemäß unterhalten", d.h. regelmäßig den baulichen Zustand überprüfen lassen. Wie häufig und wie intensiv diese Kontrolle ausfallen müsse, hänge von der Lage, von der Nutzung und Konstruktion des Gebäudes ab. Da die Villa auf einer Nordsee-Insel häufig starken Stürmen ausgesetzt sei, müsse insbesondere das Dach mindestens einmal jährlich auf seine Sturmfestigkeit hin geprüft werden.

So einen Auftrag habe Herr T nicht erteilt. Eine kursorische Sichtkontrolle anlässlich der Reparatur eines Fensters reiche nicht aus. Wenn der Handwerker nicht manuell prüfe, ob die Dachziegel festsäßen, wisse er nicht, ob das Dach wirklich sturmfest sei. Wenn Gebäudeteile wegfliegen, weil die nötige Kontrolle versäumt wurde, müsse der Hauseigentümer für den so verursachten Schaden am Nachbarhaus haften.

Der vergessene Rauchmelder

Plötzlich piepst es in der Wohnung: Wer muss für die Demontage des Rauchmelders aufkommen?

Die Eigentümerin eines Hannoveraner Mietshauses ließ eine der Wohnungen sanieren. Ein Elektriker wurde beauftragt, die Rauchmelder an den Zimmerdecken abzumontieren, weil die Decken mit Rigipsplatten verkleidet werden sollten. Ein Maler- und Trockenbaubetrieb legte die Decken tiefer und strich die Rigipsplatten an. Nach den Renovierungsarbeiten wurde die Wohnung neu vermietet.

Einige Monate später hörten die Mieter ein hohes, total nerviges Piepsen, das sich alle 30 Sekunden wiederholte. Sie informierten die Vermieterin und minderten die Miete. Wieder schickte die Eigentümerin den Trockenbauer, der schließlich die Ursache entdeckte: Das Piepsen kam von einem Rauchmelder, der (versteckt hinter der Rigipsplatten-Decke) an der alten Zimmerdecke hing und mit dem Pieps-Ton anzeigte, dass seine Batterie zu Ende ging.

Die Hauseigentümerin weigerte sich, die Rechnung des Handwerkers — für Ortung und Demontage des Rauchmelders und die dafür nötigen Trockenbauarbeiten — zu begleichen. Im Gegenzug forderte sie Schadenersatz in gleicher Höhe. Begründung: Der Elektriker habe die ursprünglich montierten Rauchmelder abgebaut. Also müssten Mitarbeiter des Trockenbaubetriebs den Rauchmelder fälschlicherweise wieder an der alten Decke montiert haben. Ohne diesen Fehler wäre die Suchaktion gar nicht nötig gewesen.

Ein Fehler des Trockenbaubetriebs sei nicht bewiesen, fand das Amtsgericht Hannover und entschied den Streit zu Gunsten des Handwerkers (412 C 2882/18). Ebenso gut könnten Mitarbeiter des Elektrikers den Rauchmelder wieder montiert haben. Noch wahrscheinlicher: Sie hätten beim Abmontieren einen Rauchmelder vergessen. Wenn die auf solche Bauteile spezialisierten Elektriker den Rauchmelder übersahen, könne man dasselbe Versehen kaum dem Trockenbauer zum Vorwurf machen.

Vermutlich habe der Rauchmelder wie eine Auf-Putz-Dose ausgesehen. Jedenfalls habe der Handwerker darauf vertrauen dürfen, dass das ominöse "Ding" funktionslos und ungefährlich war. Schließlich habe vorher ein Elektriker-Fachbetrieb die Demontage durchgeführt. Handwerker dürften sich prinzipiell darauf verlassen, dass andere Fachbetriebe sachgerecht arbeiteten. Ohne besonderen Anlass sei ein Trockenbauer nicht verpflichtet, die vorangegangenen Arbeiten eines Elektrikers zu kontrollieren. Die Auftraggeberin müsse den Werklohn des Handwerkers zahlen.

Grunderwerbssteuer beim Hauskauf

Muss das Finanzamt bei der Steuerermittlung vom Hauspreis den Betrag für Einbauküche und Markisen abziehen?

Ein Ehepaar hatte für 392.500 Euro ein Einfamilienhaus erworben, inklusive der gebrauchten Einbauküche und Markisen. Im notariellen Kaufvertrag war vereinbart, dass vom Kaufpreis des Hauses 7.500 Euro auf die Einbauküche entfallen sollten und 2.000 Euro auf zwei Markisen. Was die Sachen ursprünglich gekostet hatten, stand nicht fest: Die Hausverkäufer hatten keine Rechnungen mehr.

Bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer zog das Finanzamt den Betrag von 9.500 Euro nicht vom Kaufpreis für das Haus ab, sondern erhob auch auf diesen Teilbetrag Steuer. Dieser Betrag sei überhöht, erklärte die Behörde. Schon ein kurzer Blick auf die Kleinanzeigen einschlägiger Internetanbieter zeige, dass auf dem Markt für gebrauchte Gegenstände kein solcher Preis zu erzielen wäre. Den Käufern sei es bei dieser Vereinbarung nur darum gegangen, weniger Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Das bestritten die Käufer: Sie hätten die Küche übernommen, weil es sich um eine hochwertige Einrichtung mit Markenelektrogeräten handle. So eine Küche koste neu sicherlich das Doppelte. Davon könne sich das Finanzamt anhand von Fotos oder vor Ort überzeugen. Da aber das Finanzamt dieses freundliche Angebot nicht annahm, landete der Streit vor Gericht.

Das Finanzgericht Köln fand keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kaufpreis für Küche und Markisen nur zum Schein und viel zu hoch festgesetzt worden war (5 K 2938/16). Nach den Fotos zu urteilen, handle es sich um gut erhaltene, gepflegte Sachen, die uneingeschränkt funktionstüchtig seien. Demnach erscheine der vereinbarte Preis nicht unangemessen.

Der Verweis des Finanzamts auf Verkaufsplattformen für Gebrauchtes überzeuge nicht. Hier seien die Preise generell sehr niedrig, das sei kein passender Vergleichsmaßstab. Denn für Hauskäufer stelle eine mit-erworbene Einbauküche schon deshalb einen großen Wert dar, weil sie es sich dadurch ersparten, selbst eine Küche zu kaufen und einzubauen.

Da es sich um "erkennbar werthaltige Gegenstände" handle, hätte die Behörde bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer nicht den Gesamtbetrag von 392.500 Euro zugrunde legen dürfen. Sie hätte vielmehr den Kaufpreis für die mit-erworbenen Gegenstände prüfen müssen. Festzustellen, ob der vereinbarte Preis angemessen sei, wäre auch ohne Kaufbelege möglich gewesen. Die Beamten hätten Küche und Markisen besichtigen oder Fotos heranziehen können.

Konkludente Bau-Abnahme

Kurzartikel

Wenn ein Einfamilienhaus fertiggestellt wurde, der Bauherr einzieht und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist die Architektenleistungen nicht beanstandet, ist auch ohne förmliche Abnahme des Bauwerks davon auszugehen, dass der Bauherr es als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt ("konkludente Abnahme"). Vor allem dann, wenn der Bauherr die Endrechnung des Architekten vorbehaltlos gezahlt hat, lässt sein Verhalten nur den Schluss zu, dass er die Bauleistungen akzeptiert hat. Danach kann der Auftraggeber wegen eines schlecht konstruierten Balkons keine Ansprüche mehr gegen den Architekten geltend machen.

Rollo kracht zu Boden

Mieterin erschrickt und stürzt eine Treppe hinunter: Haftet dafür der Vermieter?

Eine Frau hatte eine Doppelhaushälfte mit Garten gemietet. Kurz nach dem Einzug teilte sie dem Vermieter mit, ein Rollo im Wohnzimmer sei extrem "schwergängig". Er werde sich beizeiten um das Problem kümmern, versprach er. Zwei Wochen später stürzte die Mieterin auf der Treppe, die von der Terrasse in den hinteren Garten führt. Dafür machte sie den Vermieter verantwortlich, weil er den Rollladen nicht sofort hatte reparieren lassen.

Den Vorfall schilderte die Frau so: Das Rollo sei plötzlich aus 2,20 Metern Höhe mit einem Riesenkrach heruntergefallen. Der Krach habe sie so erschreckt, dass sie das Gleichgewicht verlor. Bei dem Versuch, sich mit der rechten Hand festzuhalten, habe sie sich am Handgelenk verletzt. Deshalb müsse der Vermieter die dringend erforderlichen Kosten für eine Haushaltshilfe ersetzen und obendrein 10.000 Euro Schmerzensgeld zahlen.

Darauf hätte die Mieterin nur Anspruch, wenn es einen direkten Zusammenhang zwischen ihrer Verletzung und dem Mangel der Mietsache gäbe, erklärte das Landgericht Nürnberg-Fürth (7 S 5872/17). So ein Zusammenhang sei aber nicht ersichtlich. Daher könne es offen bleiben, ob der Vermieter seine Instandsetzungspflichten verletzte, weil er nicht unverzüglich einen Reparaturauftrag für das Rollo erteilte. Denn der Unfall der Mieterin habe nichts damit zu tun.

Nicht das defekte Rollo habe ihre Verletzung verursacht — die sei vielmehr auf ihre eigene Reaktion auf den lauten Aufprall zurückzuführen. Plötzliche, laute Geräusche gebe es im Alltag immer und überall. Dabei zu erschrecken und mit unwillkürlichen Bewegungen zu reagieren, gehöre zum Alltagsrisiko jedes Menschen. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Mieterin direkt unter dem Rollladen gestanden hätte und von ihm getroffen worden wäre. Oder wenn sie sich bei einem dadurch ausgelösten Sturz verletzt hätte.

300 Jahre alter Bauernhof verkauft

Feuchte Wände stellen auch bei einem alten Gebäude einen Mangel dar, wenn es als sanierte "Luxusimmobilie" beworben wurde

Ein rund 300 Jahre alter Bauernhof mit Anbauten jüngeren Datums wurde verkauft. Im Internet hatte der Verkäufer den Bauernhof als Luxusimmobilie beworben, die nach dem neuesten Standard renoviert wurde. Der Kaufvertrag enthielt, wie üblich, einen allgemeinen Haftungsausschluss für Sachmängel. Zur Beschaffenheit der Kaufsache war nichts vereinbart. Bei Umbauarbeiten bemerkte der Käufer Feuchtigkeit in den Wänden.

Um den alten Hof abzudichten, müsse er rund 80.000 Euro investieren, schätzte ein Bausachverständiger. Der Käufer verklagte den Verkäufer auf Schadenersatz in dieser Höhe. Begründung: Der Eigentümer habe über die Schäden Bescheid gewusst und sie ihm verschwiegen. Der so Gescholtene konterte, der Käufer hätte bei der Besichtigung des Hofes die Feuchtigkeitsschäden leicht erkennen können. Außerdem sei vertraglich nicht vereinbart worden, dass das Gebäude trocken sein müsse.

Auch das Oberlandesgericht Düsseldorf verneinte einen Sachmangel: Dass ein 300 Jahre alter Bauernhof frei sei von Feuchtigkeit, könne der Käufer nicht erwarten. Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 274/16). Bei einer — angeblich nach dem neuesten Standard — renovierten Luxusimmobilie könne der Käufer sehr wohl verlangen, dass die Wohnräume trocken seien, urteilten die Bundesrichter.

Mit diesen Worten habe der Verkäufer den Bauernhof im Internet angepriesen. Auch wenn der Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung enthalte: Angaben in einem Exposé oder einer Internetanzeige zu den Eigenschaften des Kaufobjekts seien ebenfalls verbindlich. Daher seien die Feuchtigkeitsschäden als Sachmangel einzustufen.

Allerdings sei laut Kaufvertrag die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Anspruch auf Schadenersatz habe der Käufer daher nur, wenn der Verkäufer den Mangel hätte offenbaren müssen und ihn arglistig verschwieg. Wenn, wie der Verkäufer behaupte, die Feuchtigkeitsschäden für jedermann sichtbar waren, hätte er den Käufer darüber nicht informieren müssen.

Diese Frage sei aber noch nicht geklärt. Denn angeblich habe eine Putzfrau gesehen, wie Schimmelflecken vor der Besichtigung überstrichen wurden. Diese Zeugin müsse die Vorinstanz anhören und dann den Streit endgültig entscheiden. Bestätige sich die Aussage, wäre das Schweigen des Verkäufers als arglistige Täuschung anzusehen. Dann könnte sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen und müsste Schadenersatz leisten.

Ehemann erhält bei der Scheidung das Ferienhaus

Einbauküche im Ferienhaus mit oder ohne Elektrogeräte — das war hier die Frage

Bei der Verteilung des Vermögens im Scheidungsverfahren einigte sich ein Ehepaar auf einen Vergleich. Die Ehefrau erklärte sich dazu bereit, ihrem Mann das Eigentum an einem Ferienhaus in der Türkei zu übertragen. Als Gegenleistung sollte sie einen Betrag von 19.000 Euro erhalten. Von der vereinbarten Summe zog der Mann später 1.300 Euro ab, um mit dem Geld neue Elektrogeräte zu kaufen.

Er hatte nämlich festgestellt, dass seine Frau in der Einbauküche des Ferienhauses Backofen, Kühlschrank und Kochfeld ausgebaut und mitgenommen hatte. Das sei ihr gutes Recht, meinte sie: Schließlich habe sie seinerzeit die Geräte angeschafft. Die Ehefrau beantragte bei Gericht, den fehlenden Betrag per Zwangsvollstreckung einzutreiben.

Das Oberlandesgericht Bremen entschied den Streit zu Gunsten des Ehemannes (4 UF 86/17). Die aus dem Haus entfernten Elektrogeräte gehörten zwar nicht zu den "wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes", da man sie ohne großen Wertverlust ausbauen und anderweitig verwenden könne. Aber sie seien als Zubehör des Hauses anzusehen: bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Gebäudes dienten.

Elektrogeräte gehörten zur Ausstattung des Ferienhauses und dienten dem Zweck, das Wohnen während des Urlaubs zu ermöglichen. Ohne derartiges Zubehör könne man dort nicht Kochen bzw. Backen und keine leicht verderblichen Lebensmittel aufbewahren. Die Pflicht, dem Ehemann das Eigentum am Ferienhaus zu übertragen, umfasse daher auch die in der Einbauküche des Hauses installierten Elektrogeräte.

Obstbauer wehrt sich gegen neue Nachbarn

OVG erklärt Sorgen um Einschränkungen für einen landwirtschaftlichen Betrieb für unnötig

Die Baubehörde eines Landkreises antwortete positiv auf die Anfrage einer Immobiliengesellschaft, die an einem Ortsrand einige Wohnhäuser bauen wollte. Direkt neben den dafür vorgesehenen Grundstücken lag ein Obstbaubetrieb. Darauf wies auch der positive Bauvorbescheid hin: Immissionen des landwirtschaftlichen Betriebs — Pflanzenschutz, Geräusche — müssten hier an der Grenze zum Außenbereich toleriert werden, hieß es.

Darauf vertraute der Obstbauer nicht. Er fürchtete Beschwerden der neuen Nachbarn und Auflagen für seinen Betrieb. Der Obstbauversuchsring Niedersachsen empfehle einen Schutzabstand von 20 Metern zu bewohnten Grundstücken, damit beim Spritzen von Pflanzenschutzmitteln keine Schadstoffe "hinübergeweht" würden. Den könnte er dann nicht mehr einhalten, argumentierte der Obstbauer. Seine Frostschutzberegnung erzeuge Lärm — Ärger sei zu erwarten.

Doch der Obstbauer wehrte sich vergeblich gegen Bauvorbescheid und Baugenehmigung. Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg erklärte seine Sorgen für unnötig (1 LB 141/16). Landwirte könnten nicht verlangen, von vornherein jede Situation auszuschließen, in der sich jemand über ihr Tun beschweren könne. Erfolgversprechend wären solche Beschwerden nach dem derzeitigen Stand der Dinge nicht — und nur darauf komme es an.

Um Bienen zu schützen, dürften Obstbauern in bestimmten Zeiten des Jahres nur nachts spritzen. Diese im Außenbereich "ortsüblichen" Geräusche müsse die neue Nachbarschaft dann eben hinnehmen. Ebenso wie Geräusche der Wasserberegnungsanlage, die der Obstbauer im Frühling einsetzen müsse, um Frostschäden zu verhindern. Wie jeder, der Pflanzenschutzmittel anwende, müsse er ohnehin so gut wie möglich dafür sorgen, dass Wind nicht den Sprühnebel verwehe ("Abdrift").

Und diese Pflicht erfülle der Obstbauer: Vor Ort habe das Gericht festgestellt, dass er Spritzgeräte auf dem neuesten Stand der Technik einsetze (hohe Abdriftminderung). Sie genügten den Anforderungen, die er wegen der Wohnhäuser im Süden sowieso schon einhalten müsse. Und auch in Zukunft reiche es aus, wenn der Obstbauer auf seinen Plantagen mit einem Abstand von fünf Metern zu den Nachbargrundstücken spritze. Mit nachträglichen Auflagen müsse er also nicht rechnen, für den Obstbaubetrieb werde sich durch das Bauvorhaben nichts ändern.

Sonderausgaben für ein Baudenkmal

Lässt sich die Denkmalbehörde Zeit, darf das nicht zu Lasten der steuerpflichtigen Hauseigentümer gehen

Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses gaben zwischen 2008 und 2010 insgesamt 29.000 Euro für Instandhaltungsarbeiten am Dach, an Fenstern und Türen aus. Das Ehepaar bewohnt das Haus selbst. Beim Finanzamt beantragte es zunächst keine Steuervergünstigung für die Sonderausgaben (Sonderausgaben für ein Baudenkmal gemäß § 10f Einkommensteuergesetz).

Die Steuerzahler kündigten allerdings schriftlich an, sie würden später eine "Denkmalabschreibung" beantragen. Das holten sie nach, als sie 2014 endlich den erforderlichen Bescheid vom Amt für Denkmalschutz bekamen. Die Behörde bestätigte, dass das Gebäude in die Denkmalliste eingetragen war und die Eigentümer nach Abstimmung mit ihr Baumaßnahmen durchführten, um das Baudenkmal zu erhalten.

In der Zwischenzeit war allerdings die Einkommensteuer für die Jahre 2008 bis 2012 bereits bestandskräftig festgesetzt worden. Und das Finanzamt lehnte es ab, die Steuerbescheide zu ändern und die Sonderausgaben für das Baudenkmal steuermindernd zu berücksichtigen. Die Klage der Hauseigentümer gegen diese Absage hatte beim Finanzgericht Köln Erfolg (6 K 726/16).

Über die Eigenschaft des Objekts als Baudenkmal und die Notwendigkeit von Instandhaltungskosten entscheide nicht das Finanzamt, sondern die zuständige Landesbehörde für Denkmalschutz. Deren Bescheid sei verbindlich, erklärte das Finanzgericht. Dass sie nicht über alle Bedingungen für den Steuerbonus entscheide und die Finanzbehörde in diesem Verfahren eine eigene Prüfungskompetenz habe, ändere daran nichts.

Das Finanzamt sei verpflichtet, die Steuerbescheide zu Gunsten der Steuerzahler zu ändern — andernfalls liefe die Steuervergünstigung für Baudenkmäler ins Leere. Bekanntlich dauerten alle Verfahren bei der Denkmalbehörde sehr lange. Es dürfe nicht zu Lasten der Steuerzahler gehen, wenn der für den Steuerbonus zwingend erforderliche Bescheid der Denkmalbehörde erst zustande komme, wenn die entsprechenden Steuerbescheide bereits bestandskräftig seien.

"Falsche" Fenster eingebaut

Immobilienkäuferin kann vom Bauträger Austausch vertragswidrig verglaster Fenster verlangen

Frau T hatte 2011 für 330.000 Euro eine Eigentumswohnung in einer — noch nicht gebauten — Wohnanlage erworben. Die Baubeschreibung für dieses Objekt war Bestandteil des notariellen Kaufvertrags mit dem Bauträger, einer Immobiliengesellschaft. Laut Baubeschreibung sollten "Kunststoff-Fenster mit 3-fach Wärmeschutz-Verglasung" eingebaut werden. 2012 beauftragte die Käuferin einen Bausachverständigen damit, verschiedene Mängel der Wohnung zu klären.

Der Gutachter stellte u.a. fest, dass die eingebauten Dachflächenfenster nicht der Baubeschreibung entsprachen: Sie waren nicht dreifach verglast, sondern nur zweifach — was geringeren Wärmeschutz bedeutet. Die Immobiliengesellschaft weigerte sich, den Mangel zu beheben und erklärte ihn zur Bagatelle: Frau T müsse deswegen höchstens acht Euro pro Jahr mehr fürs Heizen ausgeben. Die Verglasung auszutauschen, würde zwischen 4.500 Euro und 6.700 Euro kosten — das wäre total unverhältnismäßig.

Die Käuferin sah das anders und bekam vom Oberlandesgericht Karlsruhe Recht (9 U 52/17). Nach dem Wortlaut der Baubeschreibung sei der Bauträger verpflichtet, alle Fenster als Kunststoff-Fenster mit Dreifach-Wärmeschutz-Verglasung und einem bestimmten U-Wert (= Maßeinheit für Wärmeschutz) auszuführen. Eine Ausnahmeregelung für Dachflächenfenster sei dem Bauträgervertrag nicht zu entnehmen.

Da eindeutig eine bestimmte Eigenschaft der Fenster vertraglich vereinbart sei, könne Frau T verlangen, dass der Bauträger den Vertrag erfülle. Er könne sich auch nicht darauf berufen, dass der Aufwand dafür "unverhältnismäßig" sei. Da komme es nicht allein auf das rechnerische Verhältnis zwischen dem Vorteil für die Käuferin und den Kosten der Mängelbeseitigung an.

Abzuwägen sei auch, ob das Unternehmen ein Verschulden treffe und die Käuferin ein nachvollziehbares Interesse an der Vertragserfüllung habe. Beides treffe hier zu. Der von der Immobiliengesellschaft beauftragte Fensterbauer sei schuldhaft von der eindeutigen Baubeschreibung abgewichen, die er natürlich gekannt habe. Als Bauprofi wisse er auch über die Bedeutung von Wärmeschutz-Gesichtspunkten auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt Bescheid.

Für Immobilienkäufer sei der Wärmeschutz wichtig. Dabei gehe es nicht nur um die Heizkosten, sondern auch um den Wert der Immobilie. Im Falle eines Verkaufs der Wohnung müsse Frau T damit rechnen, dass diese Frage eine Rolle spiele: Heutzutage gehöre Wärmeschutz zu den Merkmalen einer Immobilie, die auf dem Markt ihren Wert (mit-)bestimmten. Daher habe Frau T ein berechtigtes Interesse daran, dass der Baustandard eingehalten werde.

Nachbar will Pferdestall verhindern

Baugenehmigung war rechtmäßig: Pferdemist ist im Dorfgebiet "ortsüblich" und stinkt nicht zum Himmel!

Am Rand eines Dorfes lagen die Grundstücke der Hauseigentümerinnen A und B direkt nebeneinander. Frau A hielt auf ihrem 2.000 Quadratmeter großen Grund ein Pferd und wollte sich zusätzlich ein Pony zulegen. Sie beantragte deshalb beim Landratsamt die Baugenehmigung für einen weiteren, kleinen Pferdestall, die auch erteilt wurde.

Dagegen legte die Nachbarin Widerspruch ein: Die Tierhaltung sei mit unzumutbarer Geruchsbelästigung verbunden, erklärte Frau B. Dass der Stall 30 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt stehe, ändere daran nichts. Denn die Futterplätze für die Pferde befänden sich direkt am Zaun. Zudem liege der Kot auf dem ganzen Grundstück herum und werde nicht täglich eingesammelt. Ratten und eine Mückenplage drohten …

Trotz dieser düsteren Prognose wies das Verwaltungsgericht Mainz die Klage der Nachbarin gegen die Baugenehmigung ab (3 K 289/17.MZ). In welchem Maß eine Umgebung schutzwürdig sei, hänge auch vom Ort ab und davon, was für "Immissionen" dort üblich seien. Im Außenbereich müssten Nachbarn mit Tierhaltung rechnen und Belästigungen hinnehmen, die sie anderswo nicht akzeptieren müssten. Tierhaltung sei in Dorfgebieten ortstypisch — das gelte auch für hobbymäßige Pferdehaltung.

Das Nachbargrundstück sei schon früher dafür genutzt worden. Derzeit würden auf dem großen Grundstück nur zwei Tiere gehalten. Die Tierhalterin A nutze Mittel zur Rotteförderung, um Gerüche durch Kot und Urin zu verhindern. Bei der Haltung von Pferden sei die Geruchsbelastung ohnehin viel geringer als z.B. bei der Schweinehaltung. Auch wenn Frau A den Pferdemist nur alle paar Tage mit dem Schubkarren wegbringe — in diesem Umfang sei die Pferdehaltung nicht unzumutbar oder rücksichtslos.

Feuchter Keller, frisch lackiert

Falsche Angabe im Maklerexposé berechtigt die Käuferin zum Rücktritt vom Kaufvertrag

Frau W kaufte für 119.000 Euro ein kleines Häuschen aus den fünfziger Jahren — "komplett saniert", behauptete der Makler in seinem Maklerexposé. Die Eigentümer hätten neue Leitungen verlegen lassen. Das Dach sei gedämmt worden, zudem sei "das Haus unterkellert (trocken)". Mit den Eigentümern, einem Ehepaar, hatte die Käuferin das Objekt besichtigt und ausdrücklich gefragt, ob der Keller wirklich trocken sei. Frau W konnte nichts Abweichendes feststellen, weil die Eigentümer die feuchten Kellerwände vor dem Besichtigungstermin weiß gestrichen hatten.

Nach dem Einzug bemerkte sie bald, dass man sie übers Ohr gehauen hatte. Der Keller war so durchfeuchtet, dass es unmöglich war, hier Gegenstände aufzubewahren. Aus diesem Grund zog die Käuferin vor Gericht und verlangte, das Geschäft rückgängig zu machen. Das Oberlandesgericht billigte ihr nur eine geringe Kürzung des Kaufpreises zu: In Gebäuden dieses Alters seien Wände und Fußböden im Keller immer feucht, das stelle keinen Sachmangel des Hauses dar.

Dass dieser Zustand für die Bauzeit typisch ist, räumte auch der Bundesgerichtshof ein (V ZR 256/16). Dennoch gaben die Bundesrichter Frau W Recht: Da im Verkaufsexposé des Maklers ausdrücklich zugesichert werde, dass der Keller trocken sei, könne die Käuferin erwarten, dass dies zutreffe. Die Verkäufer müssten sich die Aussage des Maklers zurechnen lassen. Obendrein hätten sie Frau W vorsätzlich über die Feuchtigkeitsschäden im Keller getäuscht.

Das Ehepaar bei der Besichtigung erfahren, dass die Kaufinteressentin großen Wert auf einen trockenen Keller legte. Da Frau W die Feuchtigkeitsschäden wegen des frischen Anstrichs nicht erkennen konnte, hätten die Verkäufer diese Schäden offenbaren müssen. Sie könnten sich nicht darauf berufen, dass Frau W bei so einem alten Haus mit einem feuchten Keller hätte rechnen müssen. Denn das Ehepaar habe gewusst, dass im Maklerexposé das Gegenteil behauptet wurde.

Darauf vertraute Frau W und sei durch den frischen Anstrich darin bestärkt, d.h. getäuscht worden. Daher habe die Käuferin das Recht, sich vom Kaufvertrag zu lösen. Die Verkäufer müssten den Kaufpreis zurückzahlen und schuldeten Frau W darüber hinaus Ersatz für die Maklerkosten, die Notarkosten, die Kosten des Grundbuchamts und die Umzugskosten.

Heizungsanlage ohne Dokumentation

Unbrauchbare Planungsunterlagen stellen einen Mangel der Handwerkerleistung dar

Eine Handwerksfirma hatte in einem Gebäude eine Heizungsanlage eingebaut und mit dem Auftraggeber vereinbart, dass das Werk nach der Fertigstellung "förmlich abgenommen" werden sollte. Der Auftraggeber bot dafür mehrere Termine an, die der Projektleiter der Firma aber nicht wahrnahm. Vielleicht ahnte er schon, dass der Bauherr mit seiner Arbeit unzufrieden war? Jedenfalls zahlte der Auftraggeber den Restbetrag von rund 9.000 Euro nicht.

Schließlich klagte der Heizungsbauer den restlichen Werklohn ein. Der Auftraggeber habe die Anlage bereits "in Betrieb genommen", erklärte der Handwerker. Deshalb gehe er davon aus, dass der Bauherr das "Werk" damit abgenommen, d.h. als einwandfrei gebilligt habe. Wenn das Gericht das anders sehe, solle es den Auftraggeber dazu verurteilen, seine Leistung "förmlich abzunehmen". Auf jeden Fall stehe ihm der Restbetrag zu.

Doch das Landgericht Koblenz verneinte dies — und das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies die Berufung gegen das Urteil zurück (1 U 1011/17). Wenn die Parteien eines Werkvertrags die förmliche Abnahme eines Werkes — hier: die Ausführung einer Heizungsanlage — vereinbarten, komme eine Abnahme des Werks allein durch Inbetriebnahme der Heizungsanlage (durch "schlüssiges Verhalten") nicht in Betracht, stellte das OLG fest.

Der Bauherr habe dem Handwerker mehrere Abnahmetermine vorgeschlagen. Darauf hätte der Auftragnehmer reagieren und an einer förmlichen Abnahme mitwirken müssen. Außerdem lägen erhebliche Mängel vor, die den Auftraggeber dazu berechtigt hätten, bei einem Abnahmetermin die Abnahme und die Restzahlung zu verweigern.

Die Leistung der Handwerksfirma sei nicht vertragsgemäß, weil die notwendige Dokumentation für Betrieb und Instandhaltung der Anlage fehle. In den Plänen und Zeichnungen auf CD sei die Leitungsführung falsch dargestellt, die Schemata seien unvollständig und teilweise nicht beschriftet. Bezeichnungsschilder fehlten. Die für den Betrieb einer Heizungsanlage sehr wichtigen Planungsunterlagen seien schlicht unbrauchbar.

Nachbar "is watching you"?

Mit einer Videokamera benachbarte Grundstücke zu beobachten, ist verboten

Zwei Hauseigentümer in Ottobrunn bei München streiten seit geraumer Zeit über dieses und jenes. Zuletzt über eine Kamera, die Eigentümer A auf einer Birke montierte — mit "Blick" aufs Nachbargrundstück. Sie löst zwar nur aus, wenn sich jemand auf dem Grundstück von A bewegt. Eine Person vor dem Gartentor oder auf dem Grundstück des Ehepaares B aktiviert die Kamera nicht.

Trotzdem war sie den Nachbarn ein Dorn im Auge. Die Eheleute B zogen vor Gericht und forderten, A müsse die Kamera woanders installieren, z.B. an seiner Garage. Von da aus könne er sein eigenes Grundstück kontrollieren, ohne ihre Rechte zu verletzen. Zuerst habe A die Kamera so eingestellt, dass sie auch ihre Auffahrt überwachte. Der Blickwinkel der Kamera sei leicht und schnell zu verändern — da bestehe Missbrauchsgefahr.

So sah es auch das Amtsgericht München (172 C 14702/17). Die Kamera sei — zumindest auch — auf die Auffahrt des Ehepaares B gerichtet, was deren Persönlichkeitsrecht beeinträchtige. Überwachungskameras dürften in der Regel weder den angrenzenden öffentlichen Bereich, noch benachbarte Grundstücke fotografieren oder filmen. Unabhängig davon, ob die Kamera die Nachbarn tatsächlich aufgenommen habe: So wie sie platziert sei, liege der Verdacht jedenfalls nahe.

Das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit schütze nicht nur vor tatsächlich gefertigten Aufnahmen. Auch wenn jemand aus guten Gründen befürchten müsse, gefilmt und beobachtet zu werden, könne er sich auf dieses Recht berufen. Die Nachbarn B fühlten sich auf ihrer Auffahrt kontrolliert. Ob und wann Aufzeichnungen gefertigt werden, könnten sie nicht feststellen oder beeinflussen. Und ihre Sorge, überwacht zu werden, sei angesichts der nachbarschaftlichen Konfliktsituation nachvollziehbar.

Dass Herr A berufsbedingt häufig abwesend sei, rechtfertige es nicht, die Videokamera an der Birke so zu montieren, dass sie die Auffahrt der Nachbarn mit-beobachten könne. Er müsse die Kamera an seiner Hauswand oder Garagenwand so anbringen, dass sie ausschließlich sein Grundstück erfasse. A dürfe weder das Nachbargrundstück beobachten, noch Personen aufnehmen, die sich dort aufhalten, oder Aufnahmen dieser Personen speichern. Andernfalls werde Ordnungsgeld fällig.

Haus(mit)eigentümer schaffte Geld beiseite

Nach seinem Tod will der betrogene Partner den Verlust von der Steuer absetzen

Als einer von zwei Miteigentümern einer vermieteten Immobilie gestorben war, stellte sich heraus, dass er 24.000 DM unberechtigt vom gemeinsamen Konto für private Zwecke abgezweigt hatte. Nachdem die Erben die Erbschaft ausgeschlagen hatten, gab es niemanden mehr, von dem der betrogene Partner die unberechtigt abgehobenen Beträge einfordern konnte. Er beantragte daher beim Finanzamt, die Hälfte der Summe wenigstens als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen.

Der Bundesfinanzhof lehnte das jedoch ab (IX R 122/92). Der verstorbene Miteigentümer habe die Geldmittel an sich genommen, um sie für private Zwecke auszugeben. Da bestehe keinerlei Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dass es rechtswidrig gewesen sei, diesen Betrag ohne Wissen des Miteigentümers beiseite zu schaffen, ändere daran nichts.

Schlichtung ist Pflicht!

Kurzartikel

Bei Streit zwischen Nachbarn um Störungen wie z.B. Lärmbelästigung oder Pflanzenüberwuchs müssen Grundstückseigentümer und Wohnungseigentümer zwingend vor einer Klage ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren bei einer anerkannten Gütestelle durchführen. Denn eine einvernehmlich getroffene Regelung ist eher geeignet, die soziale Beziehung zwischen den Kontrahenten zu "kitten".

Wasserschaden durch Waschmaschine

Eine neu angeschlossene Waschmaschine unbeaufsichtigt laufen zu lassen, ist grob fahrlässig

Unmittelbar nach dem Einzug der neuen Mieterin kam es in der Mietwohnung und in der darunter liegenden Wohnung zu einem Wasserschaden. Die Vermieterin musste für die Instandsetzung der beiden Wohnungen über 10.000 Euro ausgeben. Was war passiert?

Wie Zeugen später vor Gericht bestätigten, hatte die Mieterin ihre Waschmaschine selbst angeschlossen und das nicht unbedingt fachmännisch. Danach hatte sie die Maschine eingeschaltet und unbeaufsichtigt laufen lassen. Dabei löste sich der Ablaufschlauch.

Für die Reparaturkosten forderte die Hauseigentümerin von der Mieterin Schadenersatz. Sie müsse sich an ihre Gebäudeversicherung halten, meinte dagegen die Mieterin.

Hier treffe das nicht zu, urteilte das Amtsgericht Hamburg-St.Georg (920 C 139/15). In der Regel müssten Vermieter bei von Mietern verursachten Schäden zwar die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, räumte das Gericht ein. Das gelte jedoch nicht, wenn ein Mieter grob fahrlässig gehandelt habe.

Mieter seien grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln. Wer eine Waschmaschine oder Spülmaschine das erste Mal nach dem Anschließen in Betrieb nehme, müsse sie besonders sorgfältig überwachen. Um Schäden in der Wohnung zu vermeiden, müssten Mieter neu angeschlossene Geräte optisch und/oder akustisch in kurzen Abständen kontrollieren.

Das gelte umso mehr, wenn ein Mieter eine Waschmaschine oder Spülmaschine ohne die Hilfe eines Fachmanns selbst installiert habe. Auf keinen Fall dürfe man so eine Maschine bei der ersten Inbetriebnahme unbeaufsichtigt laufen lassen, das sei grob fahrlässig. Daher müsse im konkreten Fall die Mieterin die Reparaturkosten ersetzen. Bei einem so leichtfertig herbeigeführten Schaden müsse nicht die Gebäudeversicherung der Hauseigentümerin einspringen.

Maklerkunde schiebt Bruder vor

Bruder kauft Immobilie: Provision muss der Maklerkunde trotzdem zahlen

Herr M beauftragte einen Makler, für ihn eine Immobilie zu suchen. Vertraglich verpflichtete er sich, im Erfolgsfall — d.h. bei Erwerb oder Anmietung einer Immobilie "durch uns oder ein mit uns verbundenes Haus" — Provision zu zahlen. Als der Makler ein passendes Objekt gefunden hatte, tat der Kaufinteressent aber so, als hätte er das Interesse verloren.

Das stimmte jedoch nicht. Bald darauf erwarb der (offiziell vermögenslose) Bruder von M die Immobilie. Der Zweck des Manövers ist nicht schwer zu erraten: Herr M wollte sich die Provision sparen. Doch so billig kam er nicht davon: Der Makler verklagte ihn auf Zahlung und hatte damit beim Bundesgerichtshof Erfolg (I ZR 261/16).

Im Maklervertrag habe M zugesagt, auch dann Provision zuzahlen, wenn ein Dritter das Objekt erwerbe — vorausgesetzt, der Kauf sei ihm "wirtschaftlich zuzurechnen". Und das treffe zu. Sei der "Dritte" ein Verwandter, sei prinzipiell von einer engen persönlichen Beziehung zwischen dem Maklerkunden und dem "Dritten" auszugehen. Ebenso gut hätte Herr M selbst den Kaufvertrag unterschreiben können, urteilten die Bundesrichter.

Im Vertrag sei die Rede von einem "Haus" bzw. Unternehmen, das mit dem Maklerkunden wirtschaftlich verbunden sei. Diese Regelung sei nicht wörtlich zu verstehen, sondern weit auszulegen. Sie gelte auch für den Bruder des Maklerkunden.

M sei daher ebenso wie der Käufer verpflichtet, Provision zu zahlen. Dem Makler stehe es frei, den Betrag vom betuchteren Schuldner zu kassieren. Da der Käufer, der Bruder, nicht über Vermögen verfüge, müsse M die Provision zahlen, obwohl er das Objekt nicht selbst erworben habe.

Mäuse im Altenteilerhaus

Vermieter wollen Schädlingsbekämpfer nicht länger finanzieren: Mietminderung

Ein Ehepaar hat ein Altenteilerhaus gemietet — so nennt man ein separates Gebäude auf einem Bauernhof, das in der Regel nach der Hofübergabe vom Austragsbauern bewohnt wird. Seit Jahren wird das Häuschen regelmäßig im Winter von einer Mäuseplage heimgesucht. Die Tiere krabbeln vor allem nachts in den Zwischendecken herum, man hört sie ständig schaben. In den Wandecken sammeln sich Flüssigkeiten.

Zunächst kümmerten sich die Landwirte und Hauseigentümer um das Problem und beauftragten einen Schädlingsbekämpfer. Doch dem Mann gelang es nicht, die Mäuse dauerhaft zu vertreiben. Im Winter kamen sie immer wieder. Mehrmals riefen die Vermieter den Kammerjäger, ohne durchschlagenden Erfolg. Dann hatten die Mieter genug und minderten die Miete um 50 Euro (6,5 Prozent der Kaltmiete).

Erfolglos klagten die Vermieter den Differenzbetrag ein. Eine Minderung in dieser Höhe sei angemessen, urteilte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge (40 C 330/17). Zweifellos stellten Mäuse im Haus einen Mangel der Mietsache dar. Das kontinuierliche Krabbeln und Kratzen störe die Nachtruhe. Mäuse-Urin in Decken und an Wänden führe zu Geruchsbelästigung. Exkremente in der Wohnung seien unhygienisch und könnten sogar die Gesundheit gefährden.

Die Mieter seien an der Mäuseplage ebenso wenig schuld wie die Vermieter. Dass die Eigentümer nun behaupteten, die Mieter würden häufig die Türen lange offen stehen lassen und so die Mäuse quasi "einladen", sei lebensfremd. Das Ehepaar könne die Rückkehr der Mäuse in den Wintermonaten nicht verhindern.

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Daher seien die Eigentümer verpflichtet, beim Auftauchen der Mäuse auf ihre Kosten einen Schädlingsbekämpfer zu beauftragen. Sie hätten diese wiederholt auftretenden Kosten durchaus auf die Mieter abwälzen können. Dazu hätten die Vermieter aber im Mietvertrag entsprechende Regelungen treffen müssen.

Versicherter Sturmschaden?

Baum stürzt sechs Tage nach einem Sturm auf ein Hausdach: Gebäudeversicherung verweigert Leistungen

Ein heftiger Frühjahrssturm hatte sich in der Region ausgetobt. Sechs Tage später stürzte ein Baum vom Nachbargrundstück auf ein Einfamilienhaus. Der Hauseigentümer hatte eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Nach deren Versicherungsbedingungen waren Schäden versichert, die dadurch entstehen, dass ein Sturm Bäume oder andere Gegenstände auf versicherte Sachen wirft.

Doch das Unternehmen weigerte sich, die Reparaturen am Hausdach zu finanzieren. Begründung: Hier liege kein Sturmschaden vor, weil der Baum nicht unmittelbar durch den Sturm auf das versicherte Gebäude geworfen wurde. Dem widersprach das Oberlandesgericht Hamm und entschied den Streit zu Gunsten des Versicherungsnehmers (6 U 191/15).

Allgemeine Versicherungsbedingungen seien so auszulegen, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer ihren Sinn bei verständiger Würdigung und aufmerksamer Lektüre verstehen müsse. Dass der Baum erst einige Tage nach dem Sturm umgestürzt und auf das Dach des Einfamilienhauses gefallen sei, ändere nichts daran, dass der Sturm den Schaden verursacht habe.

Ein Sachverständiger habe erläutert, dass der Sturm die Wurzeln des Baumes abgerissen habe. Ein entwurzelter Baum stehe nicht mehr fest — wann er umstürze, sei dann nur noch eine Frage der Zeit und hänge vom Zufall ab. Daher komme es nicht darauf an, ob ein Baum nach "sturmbedingtem Wurzelabriss" schon während des Sturms umfalle oder erst einige Tage später. Die Ursache dafür, dass der Baum seine Standfestigkeit verlor, bleibe allemal der Sturm.