Haus und Grund

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"Falsche" Fenster eingebaut

Immobilienkäuferin kann vom Bauträger Austausch vertragswidrig verglaster Fenster verlangen

Frau T hatte 2011 für 330.000 Euro eine Eigentumswohnung in einer — noch nicht gebauten — Wohnanlage erworben. Die Baubeschreibung für dieses Objekt war Bestandteil des notariellen Kaufvertrags mit dem Bauträger, einer Immobiliengesellschaft. Laut Baubeschreibung sollten "Kunststoff-Fenster mit 3-fach Wärmeschutz-Verglasung" eingebaut werden. 2012 beauftragte die Käuferin einen Bausachverständigen damit, verschiedene Mängel der Wohnung zu klären.

Der Gutachter stellte u.a. fest, dass die eingebauten Dachflächenfenster nicht der Baubeschreibung entsprachen: Sie waren nicht dreifach verglast, sondern nur zweifach — was geringeren Wärmeschutz bedeutet. Die Immobiliengesellschaft weigerte sich, den Mangel zu beheben und erklärte ihn zur Bagatelle: Frau T müsse deswegen höchstens acht Euro pro Jahr mehr fürs Heizen ausgeben. Die Verglasung auszutauschen, würde zwischen 4.500 Euro und 6.700 Euro kosten — das wäre total unverhältnismäßig.

Die Käuferin sah das anders und bekam vom Oberlandesgericht Karlsruhe Recht (9 U 52/17). Nach dem Wortlaut der Baubeschreibung sei der Bauträger verpflichtet, alle Fenster als Kunststoff-Fenster mit Dreifach-Wärmeschutz-Verglasung und einem bestimmten U-Wert (= Maßeinheit für Wärmeschutz) auszuführen. Eine Ausnahmeregelung für Dachflächenfenster sei dem Bauträgervertrag nicht zu entnehmen.

Da eindeutig eine bestimmte Eigenschaft der Fenster vertraglich vereinbart sei, könne Frau T verlangen, dass der Bauträger den Vertrag erfülle. Er könne sich auch nicht darauf berufen, dass der Aufwand dafür "unverhältnismäßig" sei. Da komme es nicht allein auf das rechnerische Verhältnis zwischen dem Vorteil für die Käuferin und den Kosten der Mängelbeseitigung an.

Abzuwägen sei auch, ob das Unternehmen ein Verschulden treffe und die Käuferin ein nachvollziehbares Interesse an der Vertragserfüllung habe. Beides treffe hier zu. Der von der Immobiliengesellschaft beauftragte Fensterbauer sei schuldhaft von der eindeutigen Baubeschreibung abgewichen, die er natürlich gekannt habe. Als Bauprofi wisse er auch über die Bedeutung von Wärmeschutz-Gesichtspunkten auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt Bescheid.

Für Immobilienkäufer sei der Wärmeschutz wichtig. Dabei gehe es nicht nur um die Heizkosten, sondern auch um den Wert der Immobilie. Im Falle eines Verkaufs der Wohnung müsse Frau T damit rechnen, dass diese Frage eine Rolle spiele: Heutzutage gehöre Wärmeschutz zu den Merkmalen einer Immobilie, die auf dem Markt ihren Wert (mit-)bestimmten. Daher habe Frau T ein berechtigtes Interesse daran, dass der Baustandard eingehalten werde.

Nachbar will Pferdestall verhindern

Baugenehmigung war rechtmäßig: Pferdemist ist im Dorfgebiet "ortsüblich" und stinkt nicht zum Himmel!

Am Rand eines Dorfes lagen die Grundstücke der Hauseigentümerinnen A und B direkt nebeneinander. Frau A hielt auf ihrem 2.000 Quadratmeter großen Grund ein Pferd und wollte sich zusätzlich ein Pony zulegen. Sie beantragte deshalb beim Landratsamt die Baugenehmigung für einen weiteren, kleinen Pferdestall, die auch erteilt wurde.

Dagegen legte die Nachbarin Widerspruch ein: Die Tierhaltung sei mit unzumutbarer Geruchsbelästigung verbunden, erklärte Frau B. Dass der Stall 30 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt stehe, ändere daran nichts. Denn die Futterplätze für die Pferde befänden sich direkt am Zaun. Zudem liege der Kot auf dem ganzen Grundstück herum und werde nicht täglich eingesammelt. Ratten und eine Mückenplage drohten …

Trotz dieser düsteren Prognose wies das Verwaltungsgericht Mainz die Klage der Nachbarin gegen die Baugenehmigung ab (3 K 289/17.MZ). In welchem Maß eine Umgebung schutzwürdig sei, hänge auch vom Ort ab und davon, was für "Immissionen" dort üblich seien. Im Außenbereich müssten Nachbarn mit Tierhaltung rechnen und Belästigungen hinnehmen, die sie anderswo nicht akzeptieren müssten. Tierhaltung sei in Dorfgebieten ortstypisch — das gelte auch für hobbymäßige Pferdehaltung.

Das Nachbargrundstück sei schon früher dafür genutzt worden. Derzeit würden auf dem großen Grundstück nur zwei Tiere gehalten. Die Tierhalterin A nutze Mittel zur Rotteförderung, um Gerüche durch Kot und Urin zu verhindern. Bei der Haltung von Pferden sei die Geruchsbelastung ohnehin viel geringer als z.B. bei der Schweinehaltung. Auch wenn Frau A den Pferdemist nur alle paar Tage mit dem Schubkarren wegbringe — in diesem Umfang sei die Pferdehaltung nicht unzumutbar oder rücksichtslos.

Feuchter Keller, frisch lackiert

Falsche Angabe im Maklerexposé berechtigt die Käuferin zum Rücktritt vom Kaufvertrag

Frau W kaufte für 119.000 Euro ein kleines Häuschen aus den fünfziger Jahren — "komplett saniert", behauptete der Makler in seinem Maklerexposé. Die Eigentümer hätten neue Leitungen verlegen lassen. Das Dach sei gedämmt worden, zudem sei "das Haus unterkellert (trocken)". Mit den Eigentümern, einem Ehepaar, hatte die Käuferin das Objekt besichtigt und ausdrücklich gefragt, ob der Keller wirklich trocken sei. Frau W konnte nichts Abweichendes feststellen, weil die Eigentümer die feuchten Kellerwände vor dem Besichtigungstermin weiß gestrichen hatten.

Nach dem Einzug bemerkte sie bald, dass man sie übers Ohr gehauen hatte. Der Keller war so durchfeuchtet, dass es unmöglich war, hier Gegenstände aufzubewahren. Aus diesem Grund zog die Käuferin vor Gericht und verlangte, das Geschäft rückgängig zu machen. Das Oberlandesgericht billigte ihr nur eine geringe Kürzung des Kaufpreises zu: In Gebäuden dieses Alters seien Wände und Fußböden im Keller immer feucht, das stelle keinen Sachmangel des Hauses dar.

Dass dieser Zustand für die Bauzeit typisch ist, räumte auch der Bundesgerichtshof ein (V ZR 256/16). Dennoch gaben die Bundesrichter Frau W Recht: Da im Verkaufsexposé des Maklers ausdrücklich zugesichert werde, dass der Keller trocken sei, könne die Käuferin erwarten, dass dies zutreffe. Die Verkäufer müssten sich die Aussage des Maklers zurechnen lassen. Obendrein hätten sie Frau W vorsätzlich über die Feuchtigkeitsschäden im Keller getäuscht.

Das Ehepaar bei der Besichtigung erfahren, dass die Kaufinteressentin großen Wert auf einen trockenen Keller legte. Da Frau W die Feuchtigkeitsschäden wegen des frischen Anstrichs nicht erkennen konnte, hätten die Verkäufer diese Schäden offenbaren müssen. Sie könnten sich nicht darauf berufen, dass Frau W bei so einem alten Haus mit einem feuchten Keller hätte rechnen müssen. Denn das Ehepaar habe gewusst, dass im Maklerexposé das Gegenteil behauptet wurde.

Darauf vertraute Frau W und sei durch den frischen Anstrich darin bestärkt, d.h. getäuscht worden. Daher habe die Käuferin das Recht, sich vom Kaufvertrag zu lösen. Die Verkäufer müssten den Kaufpreis zurückzahlen und schuldeten Frau W darüber hinaus Ersatz für die Maklerkosten, die Notarkosten, die Kosten des Grundbuchamts und die Umzugskosten.

Heizungsanlage ohne Dokumentation

Unbrauchbare Planungsunterlagen stellen einen Mangel der Handwerkerleistung dar

Eine Handwerksfirma hatte in einem Gebäude eine Heizungsanlage eingebaut und mit dem Auftraggeber vereinbart, dass das Werk nach der Fertigstellung "förmlich abgenommen" werden sollte. Der Auftraggeber bot dafür mehrere Termine an, die der Projektleiter der Firma aber nicht wahrnahm. Vielleicht ahnte er schon, dass der Bauherr mit seiner Arbeit unzufrieden war? Jedenfalls zahlte der Auftraggeber den Restbetrag von rund 9.000 Euro nicht.

Schließlich klagte der Heizungsbauer den restlichen Werklohn ein. Der Auftraggeber habe die Anlage bereits "in Betrieb genommen", erklärte der Handwerker. Deshalb gehe er davon aus, dass der Bauherr das "Werk" damit abgenommen, d.h. als einwandfrei gebilligt habe. Wenn das Gericht das anders sehe, solle es den Auftraggeber dazu verurteilen, seine Leistung "förmlich abzunehmen". Auf jeden Fall stehe ihm der Restbetrag zu.

Doch das Landgericht Koblenz verneinte dies — und das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies die Berufung gegen das Urteil zurück (1 U 1011/17). Wenn die Parteien eines Werkvertrags die förmliche Abnahme eines Werkes — hier: die Ausführung einer Heizungsanlage — vereinbarten, komme eine Abnahme des Werks allein durch Inbetriebnahme der Heizungsanlage (durch "schlüssiges Verhalten") nicht in Betracht, stellte das OLG fest.

Der Bauherr habe dem Handwerker mehrere Abnahmetermine vorgeschlagen. Darauf hätte der Auftragnehmer reagieren und an einer förmlichen Abnahme mitwirken müssen. Außerdem lägen erhebliche Mängel vor, die den Auftraggeber dazu berechtigt hätten, bei einem Abnahmetermin die Abnahme und die Restzahlung zu verweigern.

Die Leistung der Handwerksfirma sei nicht vertragsgemäß, weil die notwendige Dokumentation für Betrieb und Instandhaltung der Anlage fehle. In den Plänen und Zeichnungen auf CD sei die Leitungsführung falsch dargestellt, die Schemata seien unvollständig und teilweise nicht beschriftet. Bezeichnungsschilder fehlten. Die für den Betrieb einer Heizungsanlage sehr wichtigen Planungsunterlagen seien schlicht unbrauchbar.

Nachbar "is watching you"?

Mit einer Videokamera benachbarte Grundstücke zu beobachten, ist verboten

Zwei Hauseigentümer in Ottobrunn bei München streiten seit geraumer Zeit über dieses und jenes. Zuletzt über eine Kamera, die Eigentümer A auf einer Birke montierte — mit "Blick" aufs Nachbargrundstück. Sie löst zwar nur aus, wenn sich jemand auf dem Grundstück von A bewegt. Eine Person vor dem Gartentor oder auf dem Grundstück des Ehepaares B aktiviert die Kamera nicht.

Trotzdem war sie den Nachbarn ein Dorn im Auge. Die Eheleute B zogen vor Gericht und forderten, A müsse die Kamera woanders installieren, z.B. an seiner Garage. Von da aus könne er sein eigenes Grundstück kontrollieren, ohne ihre Rechte zu verletzen. Zuerst habe A die Kamera so eingestellt, dass sie auch ihre Auffahrt überwachte. Der Blickwinkel der Kamera sei leicht und schnell zu verändern — da bestehe Missbrauchsgefahr.

So sah es auch das Amtsgericht München (172 C 14702/17). Die Kamera sei — zumindest auch — auf die Auffahrt des Ehepaares B gerichtet, was deren Persönlichkeitsrecht beeinträchtige. Überwachungskameras dürften in der Regel weder den angrenzenden öffentlichen Bereich, noch benachbarte Grundstücke fotografieren oder filmen. Unabhängig davon, ob die Kamera die Nachbarn tatsächlich aufgenommen habe: So wie sie platziert sei, liege der Verdacht jedenfalls nahe.

Das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit schütze nicht nur vor tatsächlich gefertigten Aufnahmen. Auch wenn jemand aus guten Gründen befürchten müsse, gefilmt und beobachtet zu werden, könne er sich auf dieses Recht berufen. Die Nachbarn B fühlten sich auf ihrer Auffahrt kontrolliert. Ob und wann Aufzeichnungen gefertigt werden, könnten sie nicht feststellen oder beeinflussen. Und ihre Sorge, überwacht zu werden, sei angesichts der nachbarschaftlichen Konfliktsituation nachvollziehbar.

Dass Herr A berufsbedingt häufig abwesend sei, rechtfertige es nicht, die Videokamera an der Birke so zu montieren, dass sie die Auffahrt der Nachbarn mit-beobachten könne. Er müsse die Kamera an seiner Hauswand oder Garagenwand so anbringen, dass sie ausschließlich sein Grundstück erfasse. A dürfe weder das Nachbargrundstück beobachten, noch Personen aufnehmen, die sich dort aufhalten, oder Aufnahmen dieser Personen speichern. Andernfalls werde Ordnungsgeld fällig.

Haus(mit)eigentümer schaffte Geld beiseite

Nach seinem Tod will der betrogene Partner den Verlust von der Steuer absetzen

Als einer von zwei Miteigentümern einer vermieteten Immobilie gestorben war, stellte sich heraus, dass er 24.000 DM unberechtigt vom gemeinsamen Konto für private Zwecke abgezweigt hatte. Nachdem die Erben die Erbschaft ausgeschlagen hatten, gab es niemanden mehr, von dem der betrogene Partner die unberechtigt abgehobenen Beträge einfordern konnte. Er beantragte daher beim Finanzamt, die Hälfte der Summe wenigstens als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen.

Der Bundesfinanzhof lehnte das jedoch ab (IX R 122/92). Der verstorbene Miteigentümer habe die Geldmittel an sich genommen, um sie für private Zwecke auszugeben. Da bestehe keinerlei Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dass es rechtswidrig gewesen sei, diesen Betrag ohne Wissen des Miteigentümers beiseite zu schaffen, ändere daran nichts.

Schlichtung ist Pflicht!

Kurzartikel

Bei Streit zwischen Nachbarn um Störungen wie z.B. Lärmbelästigung oder Pflanzenüberwuchs müssen Grundstückseigentümer und Wohnungseigentümer zwingend vor einer Klage ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren bei einer anerkannten Gütestelle durchführen. Denn eine einvernehmlich getroffene Regelung ist eher geeignet, die soziale Beziehung zwischen den Kontrahenten zu "kitten".

Wasserschaden durch Waschmaschine

Eine neu angeschlossene Waschmaschine unbeaufsichtigt laufen zu lassen, ist grob fahrlässig

Unmittelbar nach dem Einzug der neuen Mieterin kam es in der Mietwohnung und in der darunter liegenden Wohnung zu einem Wasserschaden. Die Vermieterin musste für die Instandsetzung der beiden Wohnungen über 10.000 Euro ausgeben. Was war passiert?

Wie Zeugen später vor Gericht bestätigten, hatte die Mieterin ihre Waschmaschine selbst angeschlossen und das nicht unbedingt fachmännisch. Danach hatte sie die Maschine eingeschaltet und unbeaufsichtigt laufen lassen. Dabei löste sich der Ablaufschlauch.

Für die Reparaturkosten forderte die Hauseigentümerin von der Mieterin Schadenersatz. Sie müsse sich an ihre Gebäudeversicherung halten, meinte dagegen die Mieterin.

Hier treffe das nicht zu, urteilte das Amtsgericht Hamburg-St.Georg (920 C 139/15). In der Regel müssten Vermieter bei von Mietern verursachten Schäden zwar die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, räumte das Gericht ein. Das gelte jedoch nicht, wenn ein Mieter grob fahrlässig gehandelt habe.

Mieter seien grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln. Wer eine Waschmaschine oder Spülmaschine das erste Mal nach dem Anschließen in Betrieb nehme, müsse sie besonders sorgfältig überwachen. Um Schäden in der Wohnung zu vermeiden, müssten Mieter neu angeschlossene Geräte optisch und/oder akustisch in kurzen Abständen kontrollieren.

Das gelte umso mehr, wenn ein Mieter eine Waschmaschine oder Spülmaschine ohne die Hilfe eines Fachmanns selbst installiert habe. Auf keinen Fall dürfe man so eine Maschine bei der ersten Inbetriebnahme unbeaufsichtigt laufen lassen, das sei grob fahrlässig. Daher müsse im konkreten Fall die Mieterin die Reparaturkosten ersetzen. Bei einem so leichtfertig herbeigeführten Schaden müsse nicht die Gebäudeversicherung der Hauseigentümerin einspringen.

Maklerkunde schiebt Bruder vor

Bruder kauft Immobilie: Provision muss der Maklerkunde trotzdem zahlen

Herr M beauftragte einen Makler, für ihn eine Immobilie zu suchen. Vertraglich verpflichtete er sich, im Erfolgsfall — d.h. bei Erwerb oder Anmietung einer Immobilie "durch uns oder ein mit uns verbundenes Haus" — Provision zu zahlen. Als der Makler ein passendes Objekt gefunden hatte, tat der Kaufinteressent aber so, als hätte er das Interesse verloren.

Das stimmte jedoch nicht. Bald darauf erwarb der (offiziell vermögenslose) Bruder von M die Immobilie. Der Zweck des Manövers ist nicht schwer zu erraten: Herr M wollte sich die Provision sparen. Doch so billig kam er nicht davon: Der Makler verklagte ihn auf Zahlung und hatte damit beim Bundesgerichtshof Erfolg (I ZR 261/16).

Im Maklervertrag habe M zugesagt, auch dann Provision zuzahlen, wenn ein Dritter das Objekt erwerbe — vorausgesetzt, der Kauf sei ihm "wirtschaftlich zuzurechnen". Und das treffe zu. Sei der "Dritte" ein Verwandter, sei prinzipiell von einer engen persönlichen Beziehung zwischen dem Maklerkunden und dem "Dritten" auszugehen. Ebenso gut hätte Herr M selbst den Kaufvertrag unterschreiben können, urteilten die Bundesrichter.

Im Vertrag sei die Rede von einem "Haus" bzw. Unternehmen, das mit dem Maklerkunden wirtschaftlich verbunden sei. Diese Regelung sei nicht wörtlich zu verstehen, sondern weit auszulegen. Sie gelte auch für den Bruder des Maklerkunden.

M sei daher ebenso wie der Käufer verpflichtet, Provision zu zahlen. Dem Makler stehe es frei, den Betrag vom betuchteren Schuldner zu kassieren. Da der Käufer, der Bruder, nicht über Vermögen verfüge, müsse M die Provision zahlen, obwohl er das Objekt nicht selbst erworben habe.

Mäuse im Altenteilerhaus

Vermieter wollen Schädlingsbekämpfer nicht länger finanzieren: Mietminderung

Ein Ehepaar hat ein Altenteilerhaus gemietet — so nennt man ein separates Gebäude auf einem Bauernhof, das in der Regel nach der Hofübergabe vom Austragsbauern bewohnt wird. Seit Jahren wird das Häuschen regelmäßig im Winter von einer Mäuseplage heimgesucht. Die Tiere krabbeln vor allem nachts in den Zwischendecken herum, man hört sie ständig schaben. In den Wandecken sammeln sich Flüssigkeiten.

Zunächst kümmerten sich die Landwirte und Hauseigentümer um das Problem und beauftragten einen Schädlingsbekämpfer. Doch dem Mann gelang es nicht, die Mäuse dauerhaft zu vertreiben. Im Winter kamen sie immer wieder. Mehrmals riefen die Vermieter den Kammerjäger, ohne durchschlagenden Erfolg. Dann hatten die Mieter genug und minderten die Miete um 50 Euro (6,5 Prozent der Kaltmiete).

Erfolglos klagten die Vermieter den Differenzbetrag ein. Eine Minderung in dieser Höhe sei angemessen, urteilte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge (40 C 330/17). Zweifellos stellten Mäuse im Haus einen Mangel der Mietsache dar. Das kontinuierliche Krabbeln und Kratzen störe die Nachtruhe. Mäuse-Urin in Decken und an Wänden führe zu Geruchsbelästigung. Exkremente in der Wohnung seien unhygienisch und könnten sogar die Gesundheit gefährden.

Die Mieter seien an der Mäuseplage ebenso wenig schuld wie die Vermieter. Dass die Eigentümer nun behaupteten, die Mieter würden häufig die Türen lange offen stehen lassen und so die Mäuse quasi "einladen", sei lebensfremd. Das Ehepaar könne die Rückkehr der Mäuse in den Wintermonaten nicht verhindern.

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Daher seien die Eigentümer verpflichtet, beim Auftauchen der Mäuse auf ihre Kosten einen Schädlingsbekämpfer zu beauftragen. Sie hätten diese wiederholt auftretenden Kosten durchaus auf die Mieter abwälzen können. Dazu hätten die Vermieter aber im Mietvertrag entsprechende Regelungen treffen müssen.

Versicherter Sturmschaden?

Baum stürzt sechs Tage nach einem Sturm auf ein Hausdach: Gebäudeversicherung verweigert Leistungen

Ein heftiger Frühjahrssturm hatte sich in der Region ausgetobt. Sechs Tage später stürzte ein Baum vom Nachbargrundstück auf ein Einfamilienhaus. Der Hauseigentümer hatte eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Nach deren Versicherungsbedingungen waren Schäden versichert, die dadurch entstehen, dass ein Sturm Bäume oder andere Gegenstände auf versicherte Sachen wirft.

Doch das Unternehmen weigerte sich, die Reparaturen am Hausdach zu finanzieren. Begründung: Hier liege kein Sturmschaden vor, weil der Baum nicht unmittelbar durch den Sturm auf das versicherte Gebäude geworfen wurde. Dem widersprach das Oberlandesgericht Hamm und entschied den Streit zu Gunsten des Versicherungsnehmers (6 U 191/15).

Allgemeine Versicherungsbedingungen seien so auszulegen, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer ihren Sinn bei verständiger Würdigung und aufmerksamer Lektüre verstehen müsse. Dass der Baum erst einige Tage nach dem Sturm umgestürzt und auf das Dach des Einfamilienhauses gefallen sei, ändere nichts daran, dass der Sturm den Schaden verursacht habe.

Ein Sachverständiger habe erläutert, dass der Sturm die Wurzeln des Baumes abgerissen habe. Ein entwurzelter Baum stehe nicht mehr fest — wann er umstürze, sei dann nur noch eine Frage der Zeit und hänge vom Zufall ab. Daher komme es nicht darauf an, ob ein Baum nach "sturmbedingtem Wurzelabriss" schon während des Sturms umfalle oder erst einige Tage später. Die Ursache dafür, dass der Baum seine Standfestigkeit verlor, bleibe allemal der Sturm.

Streit um Eichen-Schädling

Kommune verdonnert Grundstückseigentümer zum Kampf gegen den Eichenprozessionsspinner

In der Stadt Arendsee liegt ein Grundstück mit schönem altem Baumbestand aus Eichen. Eines Tages drang ein Störenfried in die Idylle ein, der Eichenprozessionsspinner. Die Kommune erfuhr von dem Schädlingsbefall und ordnete an, der Eigentümer müsse sofort Maßnahmen ergreifen. Der Eichenprozessionsspinner könnte sonst weitere Eichen in der Umgebung befallen.

Der Grundstückseigentümer wurde verpflichtet, die Schädlinge durch Absaugen entfernen zu lassen. Er kam dem nach, klagte aber gegen den Bescheid und forderte von der Stadt Kostenersatz: Schließlich sei er für den Befall nicht verantwortlich, außerdem bedrohe sein Baumbestand nicht die Nachbargrundstücke.

Das Verwaltungsgericht Magdeburg ergriff die Partei des Grundstückseigners (1 A 94/15 MD). Der Eichenprozessionsspinner sei nicht als "vom Grundstück ausgehende unmittelbare Gefahr" einzustufen, die es rechtfertigen würde, den Grundstückseigentümer per Ordnungsrecht zu Gegenmaßnahmen auf seine Kosten zu verpflichten. Daher müsse ihm die Kommune die Kosten der Schädlingsbekämpfung ersetzen.

Dachdecker verursacht Brand

Eigentümer haften, wenn bei Arbeiten auf ihrem Grund das Nachbarhaus beschädigt wird

Die Eheleute R, Eigentümer einer Doppelhaushälfte, beauftragten einen Dachdecker mit Reparaturarbeiten am Dach. Der Handwerker führte die Heißklebearbeiten mit einem Brenner so schlampig aus, dass unter den aufgeschweißten Bahnen Glutnester entstanden. Am Abend bemerkte das Ehepaar Flammen am Dach und alarmierte die Feuerwehr. Die konnte das Haus jedoch nicht mehr retten, es brannte vollständig nieder.

Durch Feuer und Löscharbeiten wurde auch das Haus der Nachbarin erheblich beschädigt. Deren Gebäudeversicherung kam für die Instandsetzung auf und forderte anschließend Schadenersatz von den Grundstückseigentümern R. Vom Dachdecker war nichts mehr zu holen: Der war bereits zu Schadenersatz verurteilt worden und hatte Insolvenz angemeldet.

Das Oberlandesgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass das Ehepaar R den Handwerker sorgfältig ausgewählt habe. Damit hätten die Auftraggeber alles ihnen Mögliche getan, um das Risiko von Schäden durch die Dachdeckerarbeiten auszuschließen. Doch der Bundesgerichtshof beurteilte die Sache anders (V ZR 311/16).

Grundstückseigentümer seien — unabhängig von eigenem Verschulden — dafür verantwortlich, wenn durch Reparaturarbeiten auf ihrem Grund das Nachbarhaus beschädigt werde. Dass sie den Dachdecker sorgfältig auswählten und seine Arbeitsweise nicht direkt bestimmten, ändere daran nichts. Es genüge, dass das Ehepaar R die Dacharbeiten in Auftrag gegeben und damit eine Gefahrenquelle geschaffen habe.

Der Brandschaden sei auf Umstände zurückzuführen, die dem Einflussbereich der Grundstückseigentümer zuzurechnen sei. Deshalb habe die Nachbarin Anspruch auf finanziellen Ausgleich von den Erben der mittlerweile verstorbenen Grundstückseigentümer R.

Arglist beim Hauskauf

Ist Verkäufern eines Hauses "leichtfertige Unkenntnis" eines Mangels vorzuwerfen, haben sie ihn nicht "arglistig verschwiegen"

Die Eigentümer, ein Ehepaar, hatten das Einfamilienhaus selbst gebaut und zehn Jahre lang darin gewohnt. Bei Pflasterarbeiten, die ungefähr ein Jahr vor dem Verkauf stattfanden, wurden am Sockeloberputz Schäden festgestellt und ausgebessert. Bei den Gesprächen mit den späteren Käufern erklärten die Eigentümer, der "Sockel sei nachgeputzt" worden. Bei den Pflasterarbeiten habe wohl die Rüttelplatte Schäden verursacht.

Dass das nicht stimmte, wurde den Käufern nach Vertragsschluss schnell klar. Sie beauftragten einen Bausachverständigen mit einer Untersuchung. Der fand heraus, dass die Abdichtung schon beim Hausbau mangelhaft ausgeführt wurde. Die "Reparatur" werde ca. 14.000 Euro kosten.

Da laut Kaufvertrag die Gewährleistung der Verkäufer für Mängel ausgeschlossen war, blieb den Käufern nur noch eine Möglichkeit, Schadenersatz herauszuschlagen: Sie beriefen sich darauf, dass das Ehepaar den Mangel arglistig verschwiegen habe.

Doch das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage der Käufer ab (5 U 363/17). Der Vorwurf der Arglist sei nur berechtigt, wenn die Verkäufer den Mangel kannten und wenn sie zugleich damit rechneten, dass die Käufer den Kaufvertrag nicht (oder nicht zu diesen Bedingungen) abschließen würden, wenn sie über den Mangel informiert wären.

Hier stehe aber nicht fest, dass das Ehepaar über die mangelhafte Abdichtung Bescheid wusste. Die falsche Auskunft belege jedenfalls nicht, dass die Verkäufer die Feuchtigkeitsschäden kannten und arglistig verschwiegen. Möglich, dass sie den Mangel leichtfertig ignorierten, obwohl sie es nach den Pflasterarbeiten hätten besser wissen können. Dass sie die Käufer absichtlich hinters Licht führten, sei damit jedoch nicht bewiesen.

Vermietetes Haus soll "umgekrempelt" werden

Mieter müssen Modernisierung, aber nicht den kompletten Umbau des Hauses dulden

Schon seit 1986 wohnt ein Berliner Ehepaar in einem Reihenhaus, das damals vom Land Berlin vermietet wurde. Vor einigen Jahren verkaufte das Land dieses Haus (neben vielen anderen) an eine Immobiliengesellschaft, die es grundlegend sanieren und umbauen wollte. Geplant waren unter anderen Dämmarbeiten an Dach und Fassaden, Austausch der Fenster und der Heizung, neue Sanitär- und Elektroanlagen und obendrein sollte der Wohnungszuschnitt verändert werden.

Anschließend sollte die Miete steigen. "Voraussichtlich" von monatlich 460 Euro auf 2.150 Euro, wie das Unternehmen mitteilte. Die Mieter weigerten sich, dem Umbau zuzustimmen, den die Immobiliengesellschaft als "Modernisierungsmaßnahme" angekündigt hatte. Der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht (VIII ZR 28/17).

Die Maßnahmen, die im konkreten Fall geplant seien, gingen weit über eine Modernisierung hinaus. Modernisierungsarbeiten verfolgten das Ziel, den gegenwärtigen Zustand der Mietsache zu erhalten und zu verbessern. Hier solle die Mietsache so grundlegend verändert werden, dass dadurch sozusagen "etwas Neues entstehen" würde.

Das folge vor allem aus der beabsichtigten Veränderung des Grundrisses, die weitere Räume schaffen solle. Wenn Vermieter Häuser oder Wohnungen so umfangreich umbauen und sanieren wollten, dass deren Charakter vollständig verändert werde ("umkrempeln"), müssten Mieter solche Arbeiten nicht dulden.

Bauvertrag wirksam gekündigt?

Bauherr verhandelte mit dem Bauunternehmen trotz abgelaufener Nachbesserungsfrist zunächst weiter

Ein Bauherr fand die Arbeiten des Bauunternehmens äußerst mangelhaft und setzte ihm eine Frist zur Nachbesserung. Als die Frist abgelaufen war, verhandelte er trotzdem mit dem Auftragnehmer über die Beseitigung der Mängel weiter. Der scheinbar etwas wankelmütige Auftraggeber setzte dem Unternehmen eine zweite Frist, um die Mängel zu beheben — dann wollte er darauf doch nicht mehr warten.

Noch vor dem Ablauf der zweiten Frist kündigte der Bauherr den Bauvertrag und beauftragte ein anderes Bauunternehmen mit den "Reparaturarbeiten". Erfolglos verklagte er den ersten Auftragnehmer auf Kostenersatz.

Das Oberlandesgericht Dresden nannte dieses Verhalten treuwidrig: Der Auftraggeber stütze die Kündigung auf den Ablauf einer Frist, die er zunächst selbst ignoriert habe (13 U 74/16).

Kostenersatz für das Beheben der Baumängel stehe ihm nicht zu, weil er den Bauvertrag nicht wirksam gekündigt habe. Die zweite Frist zur Nachbesserung sei noch nicht abgelaufen gewesen, als der Auftraggeber kündigte. Und mit dem Ablauf der ersten Frist könne er eine Kündigung auch nicht begründen.

Als die erste Frist zur Nachbesserung verstrichen war, habe der Bauherr nämlich den Bauvertrag erst einmal nicht gekündigt. Vielmehr habe er mit dem Bauunternehmen weiter über die nun notwendigen Maßnahmen verhandelt und ihm schließlich sogar eine zweite Nachbesserungsfrist gesetzt. Es sei widersprüchlich und unzulässig, wenn sich der Auftraggeber nachträglich auf den Ablauf einer Frist berufe, die er offenkundig selbst nicht für wichtig hielt.

Mangelhaftes Passivhaus

Mieter dürfen wegen außergewöhnlich starker Zugluft im Haus die Miete mindern

Ein Passivhaus zeichnet sich dadurch aus, dass es wegen guter Wärmedämmung kaum Heizenergie verbraucht. Es nutzt zum Heizen die Sonneneinstrahlung und die Abwärme der Bewohner. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Fenster im Winter geschlossen bleiben, wenn also nicht gelüftet wird. Den Luftaustausch erledigt eine Lüftungsanlage — im vorliegenden Fall offenbar "zu gut".

Die Mieter eines neu gebauten Passivhauses beklagten sich über kalte Zugluft. Im Winter habe man es trotz der gut funktionierenden Fußbodenheizung in den Wohnräumen kaum aushalten können. Der Vermieter unternahm dagegen nichts und erklärte, das bisschen frische Luft beeinträchtige die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache überhaupt nicht.

Der Streit landete vor dem Amtsgericht Frankfurt (33 C 1251/17 (76)). Zunächst räumte das Gericht ein, das störende Phänomen sei konstruktionsbedingt. Die meisten Passivhäuser seien ausgestattet mit "Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung", da sei in einem gewissen Maß mit Zugluft zu rechnen. Das sei für die Bewohner wohl nicht besonders angenehm, aber grundsätzlich kein Mangel der Mietsache.

Allerdings gehe in diesem Haus die Zugluft aufgrund eines Fehlers in der Bauausführung bei weitem über das zu erwartende und erträgliche Maß hinaus. Das hätten die Untersuchung und die Messergebnisse des gerichtlichen Sachverständigen gezeigt. Deshalb sei im konkreten Fall doch von einem Mietmangel auszugehen. Auch wenn der störende Effekt nur im Winterhalbjahr auftrete, rechtfertige er eine Kürzung der Miete um zehn Prozent.

Baumüberwuchs an der Straße

Grundstückseigentümer sind verpflichtet, überhängende Pflanzen auf öffentlichen Straßen zu entfernen

Das (Eck-)Grundstück von Herrn X liegt an zwei öffentlichen Straßen. Bäume und Hecken ragten über den Zaun in die Straßen hinein. Zwei Mal forderte die Straßenbaubehörde den Grundstückseigentümer auf, den Überwuchs zurückzuschneiden. Doch darauf reagierte Herr X nicht. Schließlich beauftragte die Behörde einen Gartenbaubetrieb mit dem Rückschnitt.

Die Kosten von 525 Euro stellte sie dem säumigen Eigentümer in Rechnung. X klagte gegen den Bescheid und behauptete, die Aufforderungen der Straßenbaubehörde habe er nicht erhalten. Außerdem sei der Rückschnitt überflüssig gewesen, denn er habe erst ein Jahr zuvor den Überwuchs am Zaun entfernt. Auch die Höhe der Rechnung sei nicht nachvollziehbar: Da habe nur ein Mann gewerkelt und besonders viel Schnittgut habe er anschließend nicht zur Deponie gefahren.

Das Verwaltungsgericht Mainz wies die Klage ab (3 K 363/17). Innerhalb von Ortschaften seien Grundstückseigentümer gesetzlich verpflichtet, Pflanzen auf eigene Kosten zu beseitigen, die von ihrem Grundstück auf öffentliche Straßen hineinragten. Wenn ein Eigentümer diese Pflicht nicht erfülle, dürfe die Straßenbaubehörde so vorgehen, wie sie es hier getan habe: also den überhängenden Bewuchs beseitigen lassen und die Kosten der Aktion vom Eigentümer verlangen.

Selbstverständlich müsse ihn die Behörde vorher auffordern, dies selbst zu erledigen und ihm dafür eine Frist setzen. Dass sie das hier versäumt habe, sei aber nicht anzunehmen. Den Zugang der Schreiben einfach zu bestreiten, reiche nicht aus: Denn im gleichen Zeitraum seien Herrn X mehrere andere Behördenbescheide zugestellt worden. Dass er ausgerechnet diese beiden Aufforderungen nicht erhalten habe, sei nur eine Schutzbehauptung.

Einbauküche mangelhaft?

Käuferin erklärt vorschnell Nachbesserung der Küchenbaufirma für "unzumutbar" und tritt vom Werkvertrag zurück

Eine Hauseigentümerin bestellte bei einer auf Küchen spezialisierten Schreinerei eine Vollholzküche. Zum Gesamtpreis von rund 18.000 Euro sollte die Auftragnehmerin die Küche planen, aus speziell angefertigten Einzelteilen zusammenstellen und im Haus einbauen. Die Küche war noch längst nicht fertig montiert, als die Kundin einen anderen Schreiner mit einer Inspektion beauftragte.

Anschließend rügte sie erhebliche Defizite bei der Qualität der Materialien, bei Konstruktion und Montage. Die Mängel seien nicht korrigierbar, fand die Kundin, das gesamte Projekt sei fehlgeschlagen. Sie erklärte den Rücktritt vom Werkvertrag und verlangte ihre Anzahlung von 6.000 Euro zurück. Darauf habe die unzufriedene Auftraggeberin keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Saarbrücken (1 U 127/16).

Kunden dürften von einem Werkvertrag nur zurücktreten, wenn sie dem Auftragnehmer vergeblich eine Frist zum Beseitigen der Mängel gesetzt hätten. Das habe die Hauseigentümerin nicht getan. Vielmehr habe sie sofort durch Rücktrittserklärung und Klage zum Ausdruck gebracht, dass sie mit der Auftragnehmerin nicht mehr zusammenarbeiten wollte. Dabei habe die Küchenbaufirma wiederholt weitere Montagetermine angeboten.

Die Kundin habe es für unzumutbar gehalten, sich auf Nachbesserungsversuche einzulassen. Unzumutbar sei das jedoch nur, wenn eine Werkleistung ein ganzes Paket grober Mängel aufweise und von Grund auf fehlerhaft sei. Nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen sei das hier aber nicht der Fall gewesen. Er habe nur geringfügige Mängel entdeckt, die man mit einem Aufwand von 863 Euro brutto beheben könnte (4,7 Prozent des Auftragswerts).

Wie der Sachverständige überzeugend ausführte, habe die Kundin unberechtigterweise auch fehlende (noch nicht erbrachte) Leistungen als Mängel beanstandet. Die habe die Küchenbaufirma aber nur deshalb nicht mehr ausführen können, weil die Kundin weitere Arbeiten nicht mehr zugelassen habe. Diese "Mängel" habe also nicht die Auftragnehmerin zu vertreten.

Biberschaden im Garten

Kurzartikel

Hauseigentümer beantragten beim Finanzamt, ihre Ausgaben für eine Bibersperre und das Beseitigen von Biberschäden im Garten als außergewöhnliche Belastung steuermindernd anzuerkennen: Von solchen Schäden seien schließlich nur wenige Steuerzahler betroffen. Finanzamt und Finanzgericht sahen das allerdings anders: Biberschäden im Garten seien zwar schon außergewöhnlich, aber für die Hauseigentümer nicht von existenzieller Bedeutung. Sie gefährdeten nicht die Gesundheit und das Haus werde durch sie nicht unbewohnbar. Ein Steuerabzug komme daher nicht in Frage.