Haus und Grund

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Leitungswasserschaden in der Küche

Gebäudeversicherer soll für weitere Schäden durch die ausgewählte Sanierungs-Fachfirma haften

Vielleicht war es ja Zufall. Einige Tage nach dem Abschluss einer Hausrat- und Gebäudeversicherung ereignete sich im Juli 2017 ein Leitungswasserschaden im Einfamilienhaus des Versicherungsnehmers G: Vor allem die Küche war betroffen. Geräte gingen kaputt, der Boden war durchfeuchtet.

Der Versicherer prüfte den Schaden und beauftragte eine Fachfirma damit, die Küche "trockenzulegen" und instand zu setzen. Für den Schaden am Gebäude zahlte er 5.433 Euro, für den Hausrat 2.050 Euro.

Doch nach der Sanierung verlangte der Hauseigentümer mehr: Die Handwerksfirma habe die Arbeiten nicht fachgerecht durchgeführt, behauptete er, und an der Einrichtung weitere, erhebliche Schäden angerichtet. Dadurch sei ihm zusätzlich ein Verlust von über 32.000 Euro entstanden. Dafür müsse der Versicherer haften, schließlich habe er die Firma beauftragt.

Das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg wies die Zahlungsklage des Versicherungsnehmers ab (8 U 3825/21). Für die Höhe des Schadens habe er keinerlei Beweise vorgelegt, stellte das OLG fest. So behaupte G, Mitarbeiter der Sanierungsfirma hätten Küchenmöbel nicht eingelagert, sondern "einfach entsorgt". Sollte dies zutreffen, wäre es kein Versicherungsfall, sondern mutwillige Sachbeschädigung, für die die Mitarbeiter haften müssten.

Zum Wert der restlichen Kücheneinrichtung habe er nichts Schlüssiges vorgetragen. Den Kaufvertrag für eine neue Küche habe G jedenfalls schon abgeschlossen, bevor die Fachfirma mit der Sanierung begonnen habe.

Doch letztlich spiele es keine Rolle, dass der Versicherungsnehmer den Umfang des Schadens nicht belegen könne. Denn selbst dann, wenn die Firma den Schaden vergrößert hätte, anstatt ihn zu beseitigen, müsste dafür nicht die Gebäudeversicherung einstehen. Wenn sie Handwerker mit der Instandsetzung von Schäden beauftrage, handle sie im Interesse des Versicherten, um die Sanierung zu beschleunigen. Die Haftung für Werkmängel übernehme die Versicherung damit nicht.

Sie schulde dem Versicherungsnehmer nur die sachgerechte Auswahl eines für die Sanierung geeigneten Unternehmens. Und die darauf spezialisierte Handwerksfirma sei zweifellos "geeignet". Ihr Reparaturangebot habe G angenommen und einen Sanierungsvertrag abgeschlossen. Gegenüber der Versicherung habe er keine Einwände gegen die Auswahl der Firma erhoben. In so einem Fall sei (eventuelles) Verschulden der Handwerker nicht der Versicherung zuzurechnen, die Handwerksfirma werde nicht als deren Erfüllungsgehilfe tätig.

Architekt ließ sich mit Leistungsbeschreibung viel Zeit

Darf die Bauherrin aus diesem Grund den Architektenvertrag kündigen?

Die Eigentümerin eines Berliner Wohnhauses hatte beschlossen, das Dachgeschoss zu zwei Wohnungen auszubauen und diese zu verkaufen. Im Dezember 2013 beauftragte sie einen Architekten mit der Ausführungsplanung. So schnell wie möglich müsse er eine Leistungsbeschreibung erstellen, teilte ihm die Bauherrin mit: Einen Kaufinteressenten habe sie schon gefunden, nun wolle sie unbedingt zügig mit den Baumaßnahmen beginnen.

Kein Problem, antwortete der Architekt per E-Mail: Für die geforderten Leistungen habe er im Januar und Februar Zeit, so dass sie mit dem Umbau im März 2014 anfangen könne. Schriftlich festgehalten wurde die Vereinbarung nicht. Bis Ende März 2014 erstellte der Architekt nur einige Grundrisszeichnungen und bemühte sich bei der Baubehörde darum, die Baugenehmigung um Dachterrassen zu erweitern.

Die Auftraggeberin beanstandete die Verzögerung: Ohne das immer noch fehlende Leistungsverzeichnis könne sie mit Baufirmen nicht verhandeln, der Architekt müsse es bis 4. April liefern.

Da das nicht klappte, kündigte die Bauherrin am 9. April 2014 den Architektenvertrag. Ihr sei ein Käufer abgesprungen, so die Begründung, weil der Architekt nicht wie zugesagt termingerecht arbeite. Der Auftragnehmer schickte eine Rechnung "über seine komplette Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen": Ein Honoraranspruch von 21.650 Euro brutto sei noch offen.

Als die Hauseigentümerin nicht zahlte, zog der Architekt vor Gericht, erreichte beim Kammergericht Berlin jedoch nur einen Teilerfolg (21 U 1030/20): Er dürfe nur die bis zur Kündigung geleisteten Arbeiten abrechnen (7.235 Euro), so das Gericht, denn die Kündigung sei wirksam. Bis Anfang März habe der Architekt weder eine zeichnerische Ausführungsplanung, noch eine detaillierte Leistungsbeschreibung für das Bauvorhaben erstellt.

Dieser Zwischentermin sei fix vereinbart worden, auch wenn die Parteien die Frist nicht "kalendermäßig" festgelegt hätten. Denn die Auftraggeberin habe beim Vertragsschluss klar zum Ausdruck gebracht, dass sie sehr großen Wert auf baldigen Baubeginn legte — und der Auftragnehmer habe sich damit einverstanden erklärt. Im Januar und Februar 2014 könne er die Bedingungen für den Baubeginn schaffen, habe er geschrieben.

Zu diesen Bedingungen gehöre zwingend ein Leistungsverzeichnis, auf dessen Grundlage die Hauseigentümerin in Verhandlungen mit Bauunternehmen einsteigen könne. Sie habe den Architektenvertrag "aus wichtigem Grund" kündigen dürfen, weil der Architekt den verbindlich vereinbarten Termin für den Baubeginn — Anfang März — nicht eingehalten habe.

Haus mit undichtem Keller gekauft

Verkäufer verschwiegen den Mangel: Die Käufer müssen sich an den Kosten einer neuen Abdichtung nicht beteiligen

2010 hatte Ehepaar A von Ehepaar B ein ca. 40 Jahre altes Reihenhaus gekauft. Wie üblich, wurde im schriftlichen Kaufvertrag die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Allerdings hatten die Verkäufer B absichtlich verschwiegen, dass immer wieder Schimmel auftrat, weil der Keller des Hauses schlecht abgedichtet war.

Erst drei Jahre nach ihrem Einzug entdeckten die Käufer die feuchten Stellen. Daraufhin zogen sie vor Gericht und verlangten, die Verkäufer müssten eine neue Kellerabdichtung finanzieren. Nach dem Kostenvoranschlag einer Fachfirma sollte sie rund 23.000 Euro kosten.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf sprach dem Ehepaar A nur 2.500 Euro zu: Mit dem Betrag könne es die Feuchtigkeitsschäden im Keller beseitigen lassen. Dafür müssten die Verkäufer einstehen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten — nicht aber für eine völlig neue Abdichtung, die den Wert des Hausgrundstücks erhöhen würde.

Mit Erfolg legten die Hauskäufer gegen das Urteil Revision zum Bundesgerichtshof ein (V ZR 231/20). Das OLG habe richtig gesehen, dass hier der Gewährleistungsausschluss nicht greife, betonten die Bundesrichter. Denn die Verkäufer hätten die mangelhafte Abdichtung und ihre Folgen verschwiegen. Anders als das OLG meine, sei aber vom Schadenersatzbetrag nicht der Wertzuwachs abzuziehen, den eine fachlich einwandfreie Abdichtung des Kellers mit sich bringe.

Grundsätzlich gelte zwar: Ein durch arglistige Täuschung geschädigter Käufer solle einen Ausgleich für den Schaden erhalten, daraus nicht zusätzlich Profit ziehen. Andererseits gelte aber auch: Wenn der Verkäufer eine mangelhafte Sache verkauft habe, müsse er den Mangel eben beseitigen. Sei dies nur durch ein neues Teil möglich — hier: eine neue Kellerabdichtung —, müsse der Verkäufer diesen Nachteil in Kauf nehmen. Jedenfalls bis zur Grenze des finanziell Zumutbaren, die hier noch keineswegs erreicht sei.

Das Ehepaar A müsse sich daher an den Kosten der neuen Abdichtung nicht beteiligen, auch wenn das Haus dadurch eine Wertsteigerung erfahre.

Versehentlich Herdplatte eingeschaltet

Die Wohngebäudeversicherung darf ihre Leistung für den Brandschaden um 25 Prozent kürzen

Eine Hauseigentümerin wollte im Februar 2020 einkaufen gehen. Da fiel ihr ein, dass noch eine Herdplatte eingeschaltet war. Doch beim Ausschalten griff die Frau daneben: Anstatt diese Herdplatte auszustellen, schaltete sie eine andere Platte auf die höchste Stufe. Dann verließ sie das Haus. Als die Frau nach einer knappen halben Stunde zurückkam, brannte die Küche lichterloh.

Die Wohngebäudeversicherung übernahm zwar den Brandschaden von rund 36.000 Euro, kürzte die Leistung aber um 25 Prozent: Die Versicherungsnehmerin habe den Brand durch ihre Unachtsamkeit grob fahrlässig ausgelöst, lautete die Begründung. So sah es auch das Oberlandesgericht Bremen: Es hielt die Kürzung für angemessen und wies die Kklage der Hauseigentümerin auf Zahlung des restlichen Betrags ab (3 U 37/21).

Offenbar habe die Versicherungsnehmerin die Drehknöpfe unaufmerksam verstellt, ohne hinzusehen — andernfalls hätte sie nicht den falschen Schalter betätigt und ein falsches Kochfeld bedient. Da ein eingeschalteter Elektroherd bekanntlich eine Gefahr darstelle, hätte sie sich vergewissern müssen, dass er auch tatsächlich ausgeschaltet war — zumal sie beabsichtigte, aus dem Haus zu gehen. Da dürfe man sich nicht auf den bloßen Eindruck verlassen, sämtliche Herdplatten ausgeschaltet zu haben.

Gewissheit könne man sich einfach und schnell verschaffen: Bei modernen Geräten durch einen Blick auf die Knöpfe, auf ein Display oder auf den farblichen Zustand der Ceranfelder. Hätte die Versicherungsnehmerin nachgeschaut, hätte sie sofort festgestellt, dass sie versehentlich ein weiteres Kochfeld eingeschaltet hatte.

Auf ein entschuldbares Augenblicksversagen könne sich die Hauseigentümerin nicht berufen. Umstände, die ihre Nachlässigkeit in milderem Licht erscheinen ließen — also besondere Eile oder Ablenkung durch eine außergewöhnliche (Not-)Situation, — seien hier nicht ersichtlich.

Fertighaus unzureichend abgedichtet

Ein fehlerhaftes Bodengutachten entlastet das Bauunternehmen nicht

Frau H beauftragte einen Fertighaus-Anbieter mit Planung und Bau eines Einfamilienhauses ohne Keller. Vereinbarungsgemäß ließ sie von einer Spezialfirma, der A-GmbH, ein Baugrundgutachten erstellen: Aufgrund nicht unterkellerter Bauweise sei der Sockel gegen Bodenfeuchte und nichtstauendes Sickerwasser abzudichten, lautete dessen wesentliches Ergebnis. Als das Gebäude fertiggestellt war, traten im Sockelbereich Feuchtigkeitsschäden auf, teilweise platzte die Farbe ab.

Ein Bausachverständiger kam zu dem Schluss, dass die Abdichtung unzulänglich war: Auf dem Grundstück sei aufgrund der Bodenbeschaffenheit nicht nur von Sickerwasser auszugehen, sondern von drückendem Wasser — das stelle höhere Anforderungen an die Gebäudeabdichtung. Das Bauunternehmen hätte auf dem Oberputz im Sockelbereich eine fünf Zentimeter dicke Schicht mineralischer Dichtschlämme aufbringen müssen.

Das Bauunternehmen wies die Verantwortung von sich und verwies auf das Bodengutachten, in dem von Dichtschlämme keine Rede sei. So könne sich der Fertighaus-Anbieter der Haftung für die unzureichende Gebäudeabdichtung nicht entziehen, entschied das Oberlandesgericht Köln (11 U 44/21). Der Auftragnehmer schulde dem Auftraggeber prinzipiell ein funktionstaugliches Bauwerk: Ein Haus müsse richtig abgedichtet sein.

Zwar dürften sich Bauunternehmer grundsätzlich auf Erkenntnisse von Sonderfachleuten verlassen. Sie müssten aber die Angaben in einem Gutachten schon auf Plausibilität und Unstimmigkeiten prüfen. Diese Prüfpflicht habe der Fertighaus-Anbieter verletzt. Dass im konkreten Fall nur von Bodenfeuchte auszugehen sei, könne angesichts der im Gutachten genannten "Durchlässigkeitsbeiwerte" im Boden nicht zutreffen: Das müsse einem Bauunternehmen bekannt sein.

Gegen die geplante Ausführung des Sockels hätte der Bauunternehmer daher Bedenken anmelden müssen. Der Auftragnehmer müsse Frau H einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung von 20.678 Euro überweisen. Dieser Betrag sei allerdings bereits wegen Mitverschuldens der Auftraggeberin um ein Drittel gekürzt: Frau H müsse sich nämlich die Fehler der von ihr beauftragten A-GmbH zurechnen lassen.

Arglistige Täuschung beim Hauskauf

"Idyllisches Wohnen" im Grünen: Doch das Wohnrecht war an landwirtschaftliche Tätigkeit geknüpft

Das Exposé der Maklerin zu der Immobilie klang echt verlockend: "Idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage". Ein Ehepaar aus Baden, das auf der Suche nach einem Wohnhaus im Grünen war, meldete sich bei der Maklerin und erwarb die Immobilie. Sie lag im Außenbereich einer kleinen Gemeinde im Landkreis Germersheim.

Nicht einmal die Maklerin wusste, was der Verkäufer vor dem Vertragsschluss von der Baubehörde des Landkreises erfahren und den Käufern verschwiegen hatte: Dass nämlich Immobilien in diesem Außenbereich nur in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb als Wohnhaus genutzt werden durften. Damit war der Hauskauf für das Ehepaar sinnlos, denn es durfte dort nicht wohnen.

Als die Käufer davon erfuhren, zogen sie mit Erfolg vor Gericht und fochten den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Da der Verkäufer das fehlende Wohnrecht verschleiert hatte, wurde der Vertrag für unwirksam erklärt.

Damit fehle auch die Rechtsgrundlage für die Maklerprovision, entschied das Landgericht Frankenthal (4 O 208/21). Auch wenn die Maklerin nicht wusste, dass ihr Exposé falsche Versprechen enthielt, müsse sie die Provision zurückzahlen. Anspruch auf Maklerlohn bestehe nur beim wirksamen Abschluss eines Kaufvertrags.

Videokamera am Haus

Kurzartikel

Videoüberwachung muss so installiert sein, dass die Kamera nicht das Nachbargrundstück oder einen gemeinsamen Zugang zu den Grundstücken erfasst. Andernfalls müssen die Nachbarn ernsthaft einen Eingriff in ihre Privatsphäre befürchten. Sorgen wegen möglicher Überwachung sind vor allem dann nachvollziehbar, wenn die Videokamera nach einem Nachbarschaftsstreit angebracht wird. (Urteil des Amtsgerichts Seligenstadt, 20.4.2022, 1 C 622/20).

Familienheim in der Trennungszeit abwechselnd bewohnt

Danach stritt das (Noch-)Ehepaar um Nutzungsvergütung für die Immobilie

Im September 2019 trennte sich das Ehepaar. Bis dahin hatte es mit den zwei fast erwachsenen Söhnen in einem Einfamilienhaus gelebt, das beiden Partnern zu gleichen Teilen gehörte. Zuerst zog die Ehefrau für ein paar Monate aus. Dann wies ihr das Amtsgericht das Familienheim zur alleinigen Nutzung zu. Sie zog wieder ein und wohnte von März 2020 bis November 2021 dort, bis das Haus zwangsversteigert wurde.

Da lief bereits das Scheidungsverfahren. Der Ehemann hatte bis Februar 2020 die Tilgungsraten für das Immobiliendarlehen bezahlt, dann hatte er die Zahlungen eingestellt. Die Bank kündigte daraufhin das Darlehen und betrieb die Zwangsvollstreckung. Bei der Versteigerung erhielt der Ehemann den Zuschlag, seither wohnt er wieder in der Immobilie. Die beiden Söhne blieben die ganze Zeit über im Haus.

Nun verlangten beide Ex-Partner vom anderen Nutzungsvergütung für die Zeit, in der diese/dieser die Immobilie in der Trennungszeit allein bewohnt hatte. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt sprach dem Ehemann rund 16.000 Euro zu (6 UF 70/21). Die Immobilie gehöre den ehemaligen Partnern gemeinsam. Nutzungsvergütung solle bei einer Trennung den Verlust des Mitbesitzes an der Immobilie und die damit verbundenen finanziellen Nachteile ausgleichen, so das OLG.

Die Ehefrau habe allerdings für die ersten Monate keinen Anspruch auf Nutzungsvergütung, da ihr Mann in dieser Zeit die auf dem Einfamilienhaus lastenden Schulden allein getilgt habe. Danach habe die Ehefrau das Haus ca. eineinhalb Jahre ohne ihn bewohnt und an die Bank nichts gezahlt. Sie schulde daher dem Ex-Mann Nutzungsvergütung. Da im konkreten Fall keine Unterhaltsregelung getroffen wurde, sei die Höhe der Nutzungsvergütung unabhängig von Unterhaltsfragen festzusetzen.

Der objektive Mietwert des Hauses betrage monatlich 2.000 Euro: So viel wäre für die Immobilie auf dem freien Wohnungsmarkt zu erzielen. Bis die Scheidung rechtskräftig sei, werde jedoch in der Regel nur ein gekürzter Wert angesetzt — der so genannte subjektive Mietwert. Maßgeblich sei die ersparte Miete für eine angemessene, dem bisherigen Lebensstandard entsprechende Wohnung. Dafür wären in der Region ca. 800 Euro ohne Nebenkosten aufzuwenden.

Dass die Söhne im Familienheim wohnten, spiele für die Frage der Nutzungsvergütung keine Rolle, da kein Elternteil dem anderen für den Wohnbedarf Kindesunterhalt gezahlt habe. Beide Elternteile hätten als Miteigentümer des Hauses für die Söhne sozusagen Naturalunterhalt geleistet — und ihnen Zimmer im Haus zur Verfügung gestellt.

Parkett verformt sich durch Fußbodenheizung

Architektenbüro hatte das Parkett nicht auf Temperaturbeständigkeit geprüft

Ein Wohnungsbauunternehmen hatte eine Architekten-GmbH, mit der es schon öfter zusammengearbeitet hatte, mit dem Neubau einiger Mehrfamilienhäuser beauftragt. Die meisten Wohnungen wurden mit Parkett ausgestattet. Das Bauunternehmen wünschte Parkett der bewährten Marke B. Als jedoch der Parkettverleger dem Architekturbüro das Fabrikat C anbot, waren alle Beteiligten einverstanden.

Mit der Temperaturbeständigkeit des Produkts setzten sich die Architekten nicht auseinander. Schon bald nach dem Einzug der Mieter verformte sich das über Fußbodenheizungen verlegte Parkett durch zu große Hitze: Es vertrug nur eine Oberflächentemperatur von maximal 26 Grad Celsius. Das Bauunternehmen als Auftraggeber forderte von der Architekten-GmbH Schadenersatz für die Kosten des Parkett-Austauschs.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach dem Auftraggeber nur ein Drittel des erforderlichen Betrags zu (23 U 153/20). Grundsätzlich hafte das Architekturbüro für die Folgen seiner Pflichtverletzung, das Bauunternehmen nicht auf das Temperaturproblem hingewiesen (genauer: es nicht daran erinnert) zu haben. Um Parkettschäden zu vermeiden, dürfe man die Fußbodenheizung nicht mit einer Oberflächentemperatur von mehr als 26 Grad betreiben.

Als die Handwerksfirma anbot, Parkett des Fabrikats C zu verlegen, hätten die Architekten vor einer Zusage die Gleichwertigkeit dieses Produkts mit dem in der Ausschreibung genannten Parkett B prüfen müssen — gerade im Punkt Temperaturbeständigkeit. Das Bauunternehmen und sein Heizungs-Fachplaner hätten dann das Problem bei der Planung berücksichtigen können, d.h. sie hätten die Oberflächentemperatur mit technischen Maßnahmen begrenzt oder eventuell doch ein anderes Parkett gewählt.

Schadenersatz in voller Höhe stehe dem Auftraggeber jedoch wegen überwiegenden Mit-Verschuldens nicht zu. Das Wohnungsbauunternehmen habe nämlich in der Vergangenheit mehrmals Parkett auf Fußbodenheizungen verlegen lassen und das Temperaturproblem gekannt. Also hätte sich der Auftraggeber über die Anforderungen des Parketts C in erster Linie selbst informieren und die technische Lösung mit dem Architekten und dem Fachplaner abstimmen müssen. (Das Bauunternehmen hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Rohrbruch vervielfacht Abwassergebühren

Der Hausverkäufer hätte den Käufer darüber informieren müssen: "nachvertragliche Treuepflicht"

Kurz vor Silvester 2017 kaufte Herr K ein Haus mit mehreren vermieteten Wohnungen. Nachdem im Dezember 2017 ein Kanalrohr am Haus einen Riss bekommen hatte, war der Wasserverbrauch deutlich gestiegen. Wegen des Eigentümerwechsels setzte die Kommune für das Jahr 2018 die Abwassergebühren für das Gebäude neu fest.

Und Hausverkäufer V erhielt von ihr eine Abrechnung, der unschwer zu entnehmen war, wie drastisch sich der Wasserverbrauch erhöht hatte. Darüber informierte er den Hauskäufer allerdings nicht. 2019 waren die kommunalen Abwassergebühren fast fünf Mal höher als in den Jahren zuvor.

Hauskäufer K verlangte vom Verkäufer den Differenzbetrag zwischen den "neuen" und den "normalen" Abwassergebühren. Zu Recht, entschied das Landgericht Köln (7 O 26/21). Über den Wasserrohrbruch und seine Konsequenzen hätte der Verkäufer den Käufer aufklären müssen: Diese Pflicht sei aus dem Kaufvertrag abzuleiten ("nachvertragliche Treuepflicht"). Genau genommen, hätte V den Käufer schon bei den Vertragsverhandlungen informieren müssen.

Über den genauen Umfang des erhöhten Wasserverbrauchs habe er Bescheid gewusst - spätestens, als ihm die Kommune die Frischwasserabrechnung schickte. Als Hauseigentümer wisse er, dass sich der berechnete Verbrauch auf die Abwassergebühren auswirke. Der Hauskäufer hatte ihn ohnehin gebeten, ihm die kommunalen Rechnungen zu geben. Hätte V ihn rechtzeitig informiert und die Belege zur Verfügung gestellt, hätte K das Nötige tun können, um die immensen Abwassergebühren abzuwenden.

Neu eingebauter Kachelofen explodiert

Hauseigentümer und Kaminbauer müssen sich den Schaden teilen

Nur einen Monat nach dem Einbau eines Kachelofens kam es zu einer Gasentzündung, weil sich in dem ungewöhnlich verwinkelten Abzug des Ofens unverbrannte Gase gesammelt hatten. Durch die Explosion lösten sich Teile der Ofenbank und zerstörten den gesamten Kachelofen. Die Eigentümer beauftragten ein anderes Unternehmen mit der Rekonstruktion und verlangten anschließend Schadenersatz vom Kaminbauer.

Dagegen wandte der Handwerker ein, er habe nur nach den Plänen und Vorstellungen der Auftraggeber gehandelt. Daher sei er nicht dazu verpflichtet, Schadenersatz zu leisten - er hätte den Ofen allenfalls reparieren müssen. Das Oberlandesgericht Koblenz sah das allerdings anders: Der Kaminbauer müsse die Kosten für den Bau des neuen Kachelofens übernehmen und alle weiteren Schäden im Wohnzimmer der Hauseigentümer ersetzen (5 U 1436/93).

Bei einem Werkvertrag, wie hier zwischen Hauseigentümer und Kaminbauer, müsse der Auftraggeber dem Handwerker zwar grundsätzlich eine Frist zur Nachbesserung einräumen, wenn dieser sein Werk mangelhaft ausgeführt habe. Doch diese Pflicht entfalle, wenn - wie im konkreten Fall - das Vertrauen des Auftraggebers in die Fachkompetenz und die Zuverlässigkeit des Handwerkers nachhaltig gestört sei.

Allerdings stellte das Gericht auch ein Mitverschulden der Hauseigentümer fest, da der Kaminbauer tatsächlich an ihre exakten Pläne gebunden gewesen sei. Dies befreie den Handwerker aber nicht von der Pflicht, die geplante Konstruktion fachlich zu überprüfen und Bedenken vorzutragen, wenn er die Konstruktion für ungeeignet halte. Letztlich seien beide Parteien für das Malheur verantwortlich: Eigentümer und Kaminbauer müssten sich den Schaden daher teilen.

"Haushaltsnahe Dienstleistungen"

Kein Steuerbonus für Kosten der kommunalen Müllabfuhr und für Abwassergebühren

Eine Hauseigentümerin bewertete in ihrer Einkommensteuererklärung kommunale Abgaben (für Restmülltonne, Komposttonne, Schmutzwasserentsorgung) als Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen. Dafür gibt es bekanntlich eine Steuerermäßigung.

Aber nicht für kommunale Entsorgungsleistungen, die außerhalb des Haushalts stattfinden, erklärte das Finanzamt: Sie seien nicht "haushaltsnah". Außerdem habe die Regelung im Einkommensteuergesetz in erster Linie den Zweck, Schwarzarbeit zu bekämpfen. Denn die einschlägigen Dienstleistungen (z.B. Reinigungs- oder Malerarbeiten) würden oftmals "schwarz" ausgeführt. Das komme aber bei den Diensten kommunaler Entsorgungsunternehmen gar nicht in Betracht.

Mit dieser Auskunft gab sich die Hauseigentümerin nicht zufrieden: Sie klagte gegen den Steuerbescheid. Haushaltsnahe Dienstleistungen müssten nicht "im Haushalt" erbracht werden, fand die Steuerzahlerin. Und die Müllabfuhr beginne doch schon damit, dass die Mülltonne für den Haushalt bereitgestellt werde. Mit ihren Einwänden drang die Frau jedoch beim Finanzgericht Münster nicht durch (6 K 1946/21 E).

Begünstigt seien nur typische hauswirtschaftliche Arbeiten, die oft an der Steuer vorbei erledigt würden, so das Finanzgericht. Dazu zähle die Entsorgung nicht. Die Hauptleistung von Gemeinden bestehe auch nicht darin, Mülltonnen bereitzustellen.

Schmutzwasser werde nicht auf privaten Grundstücken entsorgt, sondern über die städtische Kanalisation. Kommunale Abgaben zahle die Hauseigentümerin also nicht für Tätigkeiten auf ihrem Grundstück, sondern z.B. für das Bauen und Warten von Abwasserkanälen — Aufgaben, die aufgrund ihres Umfangs von Kommunen übernommen würden.

"Setzungsrisse" im Eigenheim

Baumreihen eines Hauseigentümers sollen das Nachbargrundstück ausgetrocknet haben

Hauseigentümer A stellte vor einigen Jahren Setzungsrisse im Eigenheim fest und begann daraufhin einen langen Rechtsstreit mit Nachbar B. Ursache der Risse war nämlich seiner Ansicht nach die Bepflanzung auf dem Grundstück von B. Eine Reihe von Kugelakazien an der Grundstücksgrenze und eine 37 Meter davon entfernte Reihe von vier Platanen entziehe seinem Boden Wasser, warf A dem Nachbarn vor. Deshalb schrumpfe der Boden, was die Risse im Mauerwerk ausgelöst habe.

Nachbar B müsse den Wasserentzug stoppen und die so entstandenen Schäden ausgleichen, forderte Hauseigentümer A. Viele Sachverständige kamen in diesem Prozess zum Einsatz, verhalfen dem Kläger aber nicht zum Erfolg: Das Landgericht Mainz verneinte einen Anspruch auf Schadenersatz (7 O 7/16).

Die Akazien hielten den vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze ein (1,5 Meter). Sollten tatsächlich einzelne Wurzeln auf das Grundstück von A hinübergewachsen sein, seien deren Auswirkungen auf den Wassergehalt im Boden allenfalls unwesentlich und zu dulden. Ob die Bäume auf dem B-Grundstück den Wasserhaushalt des A-Grundstücks tatsächlich beeinträchtigten, darüber hätten die Sachverständigen keine Einigung erzielt.

Doch selbst wenn das zuträfe, so handelte es sich um eine Störung durch Naturereignisse. Dagegen müsste Nachbar B nur etwas unternehmen, wenn die negativen Effekte der natürlichen Bepflanzung irgendwie auf pflichtwidrigem Unterlassen seinerseits beruhten. Das sei jedoch nicht der Fall. Jeder Grundstückseigentümer dürfe sein Grundstück nach Belieben bepflanzen, wenn er — wie hier — die einschlägigen Vorschriften des Nachbarrechts beachte. A könne nicht verhindern, dass B sein Grundstück auf zulässige Weise nutze.

Werkvertrag oder Verbraucherbauvertrag?

Bei Haustürverträgen mit Handwerkern kommt es auf diesen Unterschied an

Ein Handwerker bot an Haustüren seine Leistungen an, z.B. Malerarbeiten. Mit einem Hauseigentümer vereinbarte er, zum Preis von 21.000 Euro Dachpfannen zu reinigen und zu versiegeln sowie eine Holzfassade zu sanieren. Der Kunde zahlte 12.500 Euro an. Doch als der Handwerker die Arbeiten teilweise schon ausgeführt hatte, widerrief der Kunde den Auftrag und forderte die Anzahlung zurück.

Der Handwerker machte eine Gegenrechnung auf. Für die bisher geleistete Arbeit ständen ihm 8.050 Euro zu: Mehr als den Differenzbetrag könne der Kunde daher nicht zurückfordern, meinte er. Doch da irrte der Handwerker. Das Oberlandesgericht (OLG) Celle gab dem Kunden Recht (6 U 6/22).

Hätte der Handwerker mit dem Kunden einen Verbraucherbauvertrag abgeschlossen, dann wäre die Rechtslage so, wie von ihm angenommen, erklärte das OLG. Bei diesem 2018 neu geschaffenen Vertragstyp seien die Leistungen beider Vertragspartner im Falle eines Widerrufs zurückzugewähren. Kunden müssten den Wert geleisteter Arbeiten ersetzen.

Um einen Verbraucherbauvertrag gehe es hier aber nicht. So ein Vertrag liege nur vor, wenn ein Verbraucher mit einem Unternehmer einen Neubau oder "erhebliche Umbaumaßnahmen" an einem Bestandsgebäude vereinbare.

Hier handle es sich um einen üblichen Werkvertrag zwischen einem Verbraucher und einem Handwerker. Den könne der Kunde innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Diese Frist für den Widerruf beginne allerdings nur zu laufen, wenn der Unternehmer den Kunden über sein Widerrufsrecht informiert habe.

Das habe der Handwerker im konkreten Fall jedoch versäumt. Der an der Haustür handschriftlich geschlossene Vertrag enthalte keine korrekte Belehrung zum Widerrufsrecht des Verbrauchers. Deshalb könne sich der Kunde vom Vertrag lösen und die Anzahlung zurückverlangen, ohne die Leistungen des Handwerkers bezahlen zu müssen.

Reihenhaus wegen Mängeln nicht vollständig bezahlt

Darf der Bauträger den Erwerbern deshalb Übergabe und Grundbucheintrag verweigern?

Im Herbst 2015 hatte ein Ehepaar mit einem Bauunternehmen einen Bauträgervertrag über ein Reihenhaus abgeschlossen (Kaufpreis: 418.762 Euro). Der Bau wurde viel später fertiggestellt als geplant, zudem beanstandeten die Käufer diverse Mängel. Sie zahlten den Kaufpreis bis auf einen Restbetrag von 33.817 Euro (ca. acht Prozent des Kaufpreises). Den hielten die Eheleute wegen der Baumängel zurück.

Im Gegenzug weigerte sich das Bauunternehmen, ihnen das Eigentum am Hausgrundstück zu übertragen und sie als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Darauf hätten die Hauskäufer Anspruch, entschied das Landgericht Augsburg. So sah es auch das Oberlandesgericht München, das die Berufung des Bauträgers abwies (27 U 2211/20 Bau). Auch wenn noch rund acht Prozent des Kaufpreises offen seien, habe das Unternehmen im konkreten Fall kein Recht, die Leistung zu verweigern.

Einem Bauträger stehe die Vergütung erst zu, wenn er das Bauvorhaben vollständig fertiggestellt habe und das Objekt abgenommen sei. Wenn Käufer — wie hier — Mängel beanstandeten, jedoch den vereinbarten Kaufpreis größtenteils schon gezahlt hätten, verstoße es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wegen eines verhältnismäßig geringen Zahlungsrückstands den Grundbucheintrag abzulehnen.

Im Gesetz gebe es keine feste Grenze dafür, welcher Restbetrag als geringfügig anzusehen sei. Dessen Höhe sei natürlich wichtig, letztlich seien aber alle konkreten Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen. Und die sprächen hier zusammen mit dem geringen Restbetrag dafür, den Käufern das Recht auf den Grundbucheintrag zuzusprechen.

Sie hätten ein Privatgutachten zu den gerügten Mängeln vorgelegt, das durchaus nachvollziehbar einige Defizite der Bauträger-Leistung aufzeige. Die Käufer könnten also wahrscheinlich vom Bauträger einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen, den sie mit dessen Restforderung verrechnen könnten. Darüber hinaus schulde ihnen das Bauunternehmen Entschädigung als Ausgleich für die verspätete Fertigstellung des Objekts. Auch diesen Anspruch könne das Ehepaar verrechnen. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Oberlandesgerichts am 1.9.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 339/20)

Hauseigentümer können Funkmessgerät nicht verhindern

Kurzartikel

Hauseigentümer müssen es zulassen, dass Mitarbeiter des kommunalen Wasserversorgers im Wohnhaus einen digitalen Funkwasserzähler einbauen. Anders als die Eigentümer meinen, besteht dadurch kein Gesundheitsrisiko, da so ein Messgerät weniger strahlt als ein Handy und zudem im Keller installiert wird. Darüber hinaus gehört die Verbrauchsmessung zu den Pflichten der Gemeinde und dient dem öffentlichen Interesse.

Reiterhof, Landwirtschaftsbetrieb oder private Liebhaberei?

Umweltschützer gehen gegen die Baugenehmigung für eine Pferdepension vor

Im Sommer 2021 erhielt Frau X die Baugenehmigung für einen landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich, eine Pferdepension. Dagegen klagte ein Umweltschutzverband: Die Genehmigung umfasse nicht nur einen Pferdestall für 40 Pferde, sondern auch eine Longierhalle, eine Bewegungshalle für "Westernreiten" und einen Außenparcours. Geplant sei kein landwirtschaftlicher Betrieb, sondern eher ein gewerblicher Reiterhof. So ein Vorhaben sei im Außenbereich unzulässig: Der Bau beeinträchtige die natürliche Eigenart eines Landschaftsschutzgebiets und dessen Erholungswert.

Der Außenbereich müsse grundsätzlich von Bauten verschont bleiben und dürfe daher nur einer nachhaltigen landwirtschaftlichen Tätigkeit "geopfert" werden, betonte das Verwaltungsgericht (VG) Minden im Eilverfahren (9 L 760/21). Im konkreten Fall erscheine die Baugenehmigung äußerst fragwürdig: Denn das Betriebskonzept für die Pferdepension sei wenig überzeugend und die dazu vorgelegten Gutachten widersprüchlich.

Dazu Beispiele aus der Analyse des VG: In den diversen Planungen würden einmal Kosten für einen Betriebsleiter veranschlagt, einmal nicht. Dessen Gehalt sei aber ein großer Ausgabenposten und wirke sich auf die Rentabilität des Unternehmens aus.

Zudem werde die Miete für die Pensionsboxen unterschiedlich angegeben: Das Konzept kalkuliere mit einer Boxmiete von 546 Euro netto, ein Gutachter setze dagegen einen Betrag von 462 Euro an. Die Miethöhe sei aber zentral für die Frage, ob und wie gut die Boxen zu vermieten wären — zumal in der Region eher Boxmieten von 250 Euro netto üblich seien.

Die Zweifel an der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens habe Frau X mit ihrer Liste von Interessenten nicht ausgeräumt, im Gegenteil. Demnach würden nämlich Familienangehörige rund ein Sechstel der Pensionsplätze übernehmen. Ein vernünftiger Landwirt würde nicht damit kalkulieren, dass Verwandte gegen Entgelt die Pferdeboxen nutzten: So werde das nie ein rentabler Betrieb.

Anders als die Umweltschützer meinten, ähnle das Projekt eher einer privaten Liebhaberei als einem gewerblichen Reiterhof. Auf keinen Fall handle es sich um einen nachhaltigen landwirtschaftlichen Betrieb, für den ein Bauvorhaben mitten im "Grünland" zulässig wäre. Die genehmigte Reitanlage stelle "eine dieser Landschaft wesensfremde Bebauung dar".

Vom Kaminkehrer schlecht beraten?

Laut Gesetz musste der Hauseigentümer seinen Kachelofen stilllegen oder nachrüsten

Bei einer Kontrolle des 1994 eingebauten Kachelofens informierte der Kaminkehrer den Hauseigentümer darüber, dass der Ofen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen in Sachen Luftreinheit nicht mehr entsprach (1. Bundesimmissionsschutzverordnung). Er müsse daher den Kachelofen bis Ende 2020 stilllegen oder nachrüsten.

Der Hauseigentümer wollte auch für den Fall eines Heizungsdefekts weiterhin gerüstet sein und eine zweite Wärmequelle haben. Er investierte 7.000 Euro und ließ den Kachelofen durch einen neuen ersetzen. Diese Ausgabe sollte allerdings der Kaminkehrer finanzieren. Der Hauseigentümer verlangte 7.000 Euro Schadenersatz, weil ihn der Kaminkehrer falsch beraten habe.

Begründung: Im Katastrophenfall hätte er, der Hauseigentümer, den Ofen auch ohne Nachrüstung nutzen dürfen. Wenn er das gewusst hätte, hätte er seinen Kachelofen als "Schmuckstück" behalten und kein Geld für einen neuen Ofen ausgegeben. Über diese - wenn auch eingeschränkte - Nutzungsmöglichkeit hätte ihn der Kaminkehrer informieren müssen, fand der Hauseigentümer. Doch das Landgericht München I wies seine Zahlungsklage ab (15 O 4553/21).

Die Auskunft des Kaminkehrers, der Kachelofen müsse außer Betrieb genommen oder nachgerüstet werden, sei zutreffend, vollständig und verständlich gewesen. Der Kaminkehrer sei nicht verpflichtet, den Hauseigentümer auf die Möglichkeit des Notbetriebs in einem absoluten Ausnahmefall hinzuweisen. Nach so einer Information hätte der Hauseigentümer schon explizit fragen müssen. Er habe sich aber nicht erkundigt, was "Außerbetriebnahme" bedeute.

Anspruch auf Schadenersatz setze zudem einen Schaden voraus. Dem Hauseigentümer sei aber durch den Abriss des Kachelofens und den Einbau des neuen Kamins kein Schaden entstanden. Denn er besitze jetzt einen neuen, gut funktionierenden Kachelofen. Wenn er die geforderte Auskunft erhalten hätte, hätte er nur zwei Möglichkeiten gehabt: entweder den vorhandenen Kachelofen vorerst — bis zum Katastrophenfall! — nicht mehr zu benützen oder eben nachzurüsten. Auf keinen Fall wäre es ihm gelungen, für weniger Geld als 7.000 Euro einen nach aktuell gültigen Maßstäben uneingeschränkt tauglichen Ofen zu bekommen.

Hauseigentümer müssen selbst für zweiten Rettungsweg sorgen

Kurzartikel

Hauseigentümer haben keinen Anspruch darauf, dass das Land Berlin einen Baum — der auf öffentlichem Grund vor ihrem Anwesen steht — zurückschneiden lässt, um einen zweiten Rettungsweg für die Feuerwehr zu gewährleisten. Diese Pflicht trifft die Grundstückseigentümer selbst. Sie können zu diesem Zweck z.B. nachträglich eine Außentreppe anbauen. Auch wenn sie dadurch finanziell mehr belastet werden, müssen sie den Baum laut Berliner Straßengesetz dulden.

Haus neu gebaut statt erweitert

Kurzartikel

Beantragt und erhält der Eigentümer eines Hausgrundstücks von der kommunalen Baubehörde die Genehmigung, sein Einfamilienhaus umzubauen und zu erweitern, darf er es nicht abreißen und durch einen Neubau ersetzen. Ein Neubau ist unter diesen Umständen illegal und nicht genehmigungsfähig. Daher kann die Baubehörde in so einem Fall einen Baustopp erlassen und die Beseitigung des Neubaus anordnen.