Haus und Grund

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Fertighaus unzureichend abgedichtet

Ein fehlerhaftes Bodengutachten entlastet das Bauunternehmen nicht

Frau H beauftragte einen Fertighaus-Anbieter mit Planung und Bau eines Einfamilienhauses ohne Keller. Vereinbarungsgemäß ließ sie von einer Spezialfirma, der A-GmbH, ein Baugrundgutachten erstellen: Aufgrund nicht unterkellerter Bauweise sei der Sockel gegen Bodenfeuchte und nichtstauendes Sickerwasser abzudichten, lautete dessen wesentliches Ergebnis. Als das Gebäude fertiggestellt war, traten im Sockelbereich Feuchtigkeitsschäden auf, teilweise platzte die Farbe ab.

Ein Bausachverständiger kam zu dem Schluss, dass die Abdichtung unzulänglich war: Auf dem Grundstück sei aufgrund der Bodenbeschaffenheit nicht nur von Sickerwasser auszugehen, sondern von drückendem Wasser — das stelle höhere Anforderungen an die Gebäudeabdichtung. Das Bauunternehmen hätte auf dem Oberputz im Sockelbereich eine fünf Zentimeter dicke Schicht mineralischer Dichtschlämme aufbringen müssen.

Das Bauunternehmen wies die Verantwortung von sich und verwies auf das Bodengutachten, in dem von Dichtschlämme keine Rede sei. So könne sich der Fertighaus-Anbieter der Haftung für die unzureichende Gebäudeabdichtung nicht entziehen, entschied das Oberlandesgericht Köln (11 U 44/21). Der Auftragnehmer schulde dem Auftraggeber prinzipiell ein funktionstaugliches Bauwerk: Ein Haus müsse richtig abgedichtet sein.

Zwar dürften sich Bauunternehmer grundsätzlich auf Erkenntnisse von Sonderfachleuten verlassen. Sie müssten aber die Angaben in einem Gutachten schon auf Plausibilität und Unstimmigkeiten prüfen. Diese Prüfpflicht habe der Fertighaus-Anbieter verletzt. Dass im konkreten Fall nur von Bodenfeuchte auszugehen sei, könne angesichts der im Gutachten genannten "Durchlässigkeitsbeiwerte" im Boden nicht zutreffen: Das müsse einem Bauunternehmen bekannt sein.

Gegen die geplante Ausführung des Sockels hätte der Bauunternehmer daher Bedenken anmelden müssen. Der Auftragnehmer müsse Frau H einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung von 20.678 Euro überweisen. Dieser Betrag sei allerdings bereits wegen Mitverschuldens der Auftraggeberin um ein Drittel gekürzt: Frau H müsse sich nämlich die Fehler der von ihr beauftragten A-GmbH zurechnen lassen.

Arglistige Täuschung beim Hauskauf

"Idyllisches Wohnen" im Grünen: Doch das Wohnrecht war an landwirtschaftliche Tätigkeit geknüpft

Das Exposé der Maklerin zu der Immobilie klang echt verlockend: "Idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage". Ein Ehepaar aus Baden, das auf der Suche nach einem Wohnhaus im Grünen war, meldete sich bei der Maklerin und erwarb die Immobilie. Sie lag im Außenbereich einer kleinen Gemeinde im Landkreis Germersheim.

Nicht einmal die Maklerin wusste, was der Verkäufer vor dem Vertragsschluss von der Baubehörde des Landkreises erfahren und den Käufern verschwiegen hatte: Dass nämlich Immobilien in diesem Außenbereich nur in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb als Wohnhaus genutzt werden durften. Damit war der Hauskauf für das Ehepaar sinnlos, denn es durfte dort nicht wohnen.

Als die Käufer davon erfuhren, zogen sie mit Erfolg vor Gericht und fochten den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Da der Verkäufer das fehlende Wohnrecht verschleiert hatte, wurde der Vertrag für unwirksam erklärt.

Damit fehle auch die Rechtsgrundlage für die Maklerprovision, entschied das Landgericht Frankenthal (4 O 208/21). Auch wenn die Maklerin nicht wusste, dass ihr Exposé falsche Versprechen enthielt, müsse sie die Provision zurückzahlen. Anspruch auf Maklerlohn bestehe nur beim wirksamen Abschluss eines Kaufvertrags.

Familienheim in der Trennungszeit abwechselnd bewohnt

Danach stritt das (Noch-)Ehepaar um Nutzungsvergütung für die Immobilie

Im September 2019 trennte sich das Ehepaar. Bis dahin hatte es mit den zwei fast erwachsenen Söhnen in einem Einfamilienhaus gelebt, das beiden Partnern zu gleichen Teilen gehörte. Zuerst zog die Ehefrau für ein paar Monate aus. Dann wies ihr das Amtsgericht das Familienheim zur alleinigen Nutzung zu. Sie zog wieder ein und wohnte von März 2020 bis November 2021 dort, bis das Haus zwangsversteigert wurde.

Da lief bereits das Scheidungsverfahren. Der Ehemann hatte bis Februar 2020 die Tilgungsraten für das Immobiliendarlehen bezahlt, dann hatte er die Zahlungen eingestellt. Die Bank kündigte daraufhin das Darlehen und betrieb die Zwangsvollstreckung. Bei der Versteigerung erhielt der Ehemann den Zuschlag, seither wohnt er wieder in der Immobilie. Die beiden Söhne blieben die ganze Zeit über im Haus.

Nun verlangten beide Ex-Partner vom anderen Nutzungsvergütung für die Zeit, in der diese/dieser die Immobilie in der Trennungszeit allein bewohnt hatte. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt sprach dem Ehemann rund 16.000 Euro zu (6 UF 70/21). Die Immobilie gehöre den ehemaligen Partnern gemeinsam. Nutzungsvergütung solle bei einer Trennung den Verlust des Mitbesitzes an der Immobilie und die damit verbundenen finanziellen Nachteile ausgleichen, so das OLG.

Die Ehefrau habe allerdings für die ersten Monate keinen Anspruch auf Nutzungsvergütung, da ihr Mann in dieser Zeit die auf dem Einfamilienhaus lastenden Schulden allein getilgt habe. Danach habe die Ehefrau das Haus ca. eineinhalb Jahre ohne ihn bewohnt und an die Bank nichts gezahlt. Sie schulde daher dem Ex-Mann Nutzungsvergütung. Da im konkreten Fall keine Unterhaltsregelung getroffen wurde, sei die Höhe der Nutzungsvergütung unabhängig von Unterhaltsfragen festzusetzen.

Der objektive Mietwert des Hauses betrage monatlich 2.000 Euro: So viel wäre für die Immobilie auf dem freien Wohnungsmarkt zu erzielen. Bis die Scheidung rechtskräftig sei, werde jedoch in der Regel nur ein gekürzter Wert angesetzt — der so genannte subjektive Mietwert. Maßgeblich sei die ersparte Miete für eine angemessene, dem bisherigen Lebensstandard entsprechende Wohnung. Dafür wären in der Region ca. 800 Euro ohne Nebenkosten aufzuwenden.

Dass die Söhne im Familienheim wohnten, spiele für die Frage der Nutzungsvergütung keine Rolle, da kein Elternteil dem anderen für den Wohnbedarf Kindesunterhalt gezahlt habe. Beide Elternteile hätten als Miteigentümer des Hauses für die Söhne sozusagen Naturalunterhalt geleistet — und ihnen Zimmer im Haus zur Verfügung gestellt.

Parkett verformt sich durch Fußbodenheizung

Architektenbüro hatte das Parkett nicht auf Temperaturbeständigkeit geprüft

Ein Wohnungsbauunternehmen hatte eine Architekten-GmbH, mit der es schon öfter zusammengearbeitet hatte, mit dem Neubau einiger Mehrfamilienhäuser beauftragt. Die meisten Wohnungen wurden mit Parkett ausgestattet. Das Bauunternehmen wünschte Parkett der bewährten Marke B. Als jedoch der Parkettverleger dem Architekturbüro das Fabrikat C anbot, waren alle Beteiligten einverstanden.

Mit der Temperaturbeständigkeit des Produkts setzten sich die Architekten nicht auseinander. Schon bald nach dem Einzug der Mieter verformte sich das über Fußbodenheizungen verlegte Parkett durch zu große Hitze: Es vertrug nur eine Oberflächentemperatur von maximal 26 Grad Celsius. Das Bauunternehmen als Auftraggeber forderte von der Architekten-GmbH Schadenersatz für die Kosten des Parkett-Austauschs.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach dem Auftraggeber nur ein Drittel des erforderlichen Betrags zu (23 U 153/20). Grundsätzlich hafte das Architekturbüro für die Folgen seiner Pflichtverletzung, das Bauunternehmen nicht auf das Temperaturproblem hingewiesen (genauer: es nicht daran erinnert) zu haben. Um Parkettschäden zu vermeiden, dürfe man die Fußbodenheizung nicht mit einer Oberflächentemperatur von mehr als 26 Grad betreiben.

Als die Handwerksfirma anbot, Parkett des Fabrikats C zu verlegen, hätten die Architekten vor einer Zusage die Gleichwertigkeit dieses Produkts mit dem in der Ausschreibung genannten Parkett B prüfen müssen — gerade im Punkt Temperaturbeständigkeit. Das Bauunternehmen und sein Heizungs-Fachplaner hätten dann das Problem bei der Planung berücksichtigen können, d.h. sie hätten die Oberflächentemperatur mit technischen Maßnahmen begrenzt oder eventuell doch ein anderes Parkett gewählt.

Schadenersatz in voller Höhe stehe dem Auftraggeber jedoch wegen überwiegenden Mit-Verschuldens nicht zu. Das Wohnungsbauunternehmen habe nämlich in der Vergangenheit mehrmals Parkett auf Fußbodenheizungen verlegen lassen und das Temperaturproblem gekannt. Also hätte sich der Auftraggeber über die Anforderungen des Parketts C in erster Linie selbst informieren und die technische Lösung mit dem Architekten und dem Fachplaner abstimmen müssen. (Das Bauunternehmen hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Rohrbruch vervielfacht Abwassergebühren

Der Hausverkäufer hätte den Käufer darüber informieren müssen: "nachvertragliche Treuepflicht"

Kurz vor Silvester 2017 kaufte Herr K ein Haus mit mehreren vermieteten Wohnungen. Nachdem im Dezember 2017 ein Kanalrohr am Haus einen Riss bekommen hatte, war der Wasserverbrauch deutlich gestiegen. Wegen des Eigentümerwechsels setzte die Kommune für das Jahr 2018 die Abwassergebühren für das Gebäude neu fest.

Und Hausverkäufer V erhielt von ihr eine Abrechnung, der unschwer zu entnehmen war, wie drastisch sich der Wasserverbrauch erhöht hatte. Darüber informierte er den Hauskäufer allerdings nicht. 2019 waren die kommunalen Abwassergebühren fast fünf Mal höher als in den Jahren zuvor.

Hauskäufer K verlangte vom Verkäufer den Differenzbetrag zwischen den "neuen" und den "normalen" Abwassergebühren. Zu Recht, entschied das Landgericht Köln (7 O 26/21). Über den Wasserrohrbruch und seine Konsequenzen hätte der Verkäufer den Käufer aufklären müssen: Diese Pflicht sei aus dem Kaufvertrag abzuleiten ("nachvertragliche Treuepflicht"). Genau genommen, hätte V den Käufer schon bei den Vertragsverhandlungen informieren müssen.

Über den genauen Umfang des erhöhten Wasserverbrauchs habe er Bescheid gewusst - spätestens, als ihm die Kommune die Frischwasserabrechnung schickte. Als Hauseigentümer wisse er, dass sich der berechnete Verbrauch auf die Abwassergebühren auswirke. Der Hauskäufer hatte ihn ohnehin gebeten, ihm die kommunalen Rechnungen zu geben. Hätte V ihn rechtzeitig informiert und die Belege zur Verfügung gestellt, hätte K das Nötige tun können, um die immensen Abwassergebühren abzuwenden.

Neu eingebauter Kachelofen explodiert

Hauseigentümer und Kaminbauer müssen sich den Schaden teilen

Nur einen Monat nach dem Einbau eines Kachelofens kam es zu einer Gasentzündung, weil sich in dem ungewöhnlich verwinkelten Abzug des Ofens unverbrannte Gase gesammelt hatten. Durch die Explosion lösten sich Teile der Ofenbank und zerstörten den gesamten Kachelofen. Die Eigentümer beauftragten ein anderes Unternehmen mit der Rekonstruktion und verlangten anschließend Schadenersatz vom Kaminbauer.

Dagegen wandte der Handwerker ein, er habe nur nach den Plänen und Vorstellungen der Auftraggeber gehandelt. Daher sei er nicht dazu verpflichtet, Schadenersatz zu leisten - er hätte den Ofen allenfalls reparieren müssen. Das Oberlandesgericht Koblenz sah das allerdings anders: Der Kaminbauer müsse die Kosten für den Bau des neuen Kachelofens übernehmen und alle weiteren Schäden im Wohnzimmer der Hauseigentümer ersetzen (5 U 1436/93).

Bei einem Werkvertrag, wie hier zwischen Hauseigentümer und Kaminbauer, müsse der Auftraggeber dem Handwerker zwar grundsätzlich eine Frist zur Nachbesserung einräumen, wenn dieser sein Werk mangelhaft ausgeführt habe. Doch diese Pflicht entfalle, wenn - wie im konkreten Fall - das Vertrauen des Auftraggebers in die Fachkompetenz und die Zuverlässigkeit des Handwerkers nachhaltig gestört sei.

Allerdings stellte das Gericht auch ein Mitverschulden der Hauseigentümer fest, da der Kaminbauer tatsächlich an ihre exakten Pläne gebunden gewesen sei. Dies befreie den Handwerker aber nicht von der Pflicht, die geplante Konstruktion fachlich zu überprüfen und Bedenken vorzutragen, wenn er die Konstruktion für ungeeignet halte. Letztlich seien beide Parteien für das Malheur verantwortlich: Eigentümer und Kaminbauer müssten sich den Schaden daher teilen.

"Haushaltsnahe Dienstleistungen"

Kein Steuerbonus für Kosten der kommunalen Müllabfuhr und für Abwassergebühren

Eine Hauseigentümerin bewertete in ihrer Einkommensteuererklärung kommunale Abgaben (für Restmülltonne, Komposttonne, Schmutzwasserentsorgung) als Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen. Dafür gibt es bekanntlich eine Steuerermäßigung.

Aber nicht für kommunale Entsorgungsleistungen, die außerhalb des Haushalts stattfinden, erklärte das Finanzamt: Sie seien nicht "haushaltsnah". Außerdem habe die Regelung im Einkommensteuergesetz in erster Linie den Zweck, Schwarzarbeit zu bekämpfen. Denn die einschlägigen Dienstleistungen (z.B. Reinigungs- oder Malerarbeiten) würden oftmals "schwarz" ausgeführt. Das komme aber bei den Diensten kommunaler Entsorgungsunternehmen gar nicht in Betracht.

Mit dieser Auskunft gab sich die Hauseigentümerin nicht zufrieden: Sie klagte gegen den Steuerbescheid. Haushaltsnahe Dienstleistungen müssten nicht "im Haushalt" erbracht werden, fand die Steuerzahlerin. Und die Müllabfuhr beginne doch schon damit, dass die Mülltonne für den Haushalt bereitgestellt werde. Mit ihren Einwänden drang die Frau jedoch beim Finanzgericht Münster nicht durch (6 K 1946/21 E).

Begünstigt seien nur typische hauswirtschaftliche Arbeiten, die oft an der Steuer vorbei erledigt würden, so das Finanzgericht. Dazu zähle die Entsorgung nicht. Die Hauptleistung von Gemeinden bestehe auch nicht darin, Mülltonnen bereitzustellen.

Schmutzwasser werde nicht auf privaten Grundstücken entsorgt, sondern über die städtische Kanalisation. Kommunale Abgaben zahle die Hauseigentümerin also nicht für Tätigkeiten auf ihrem Grundstück, sondern z.B. für das Bauen und Warten von Abwasserkanälen — Aufgaben, die aufgrund ihres Umfangs von Kommunen übernommen würden.

"Setzungsrisse" im Eigenheim

Baumreihen eines Hauseigentümers sollen das Nachbargrundstück ausgetrocknet haben

Hauseigentümer A stellte vor einigen Jahren Setzungsrisse im Eigenheim fest und begann daraufhin einen langen Rechtsstreit mit Nachbar B. Ursache der Risse war nämlich seiner Ansicht nach die Bepflanzung auf dem Grundstück von B. Eine Reihe von Kugelakazien an der Grundstücksgrenze und eine 37 Meter davon entfernte Reihe von vier Platanen entziehe seinem Boden Wasser, warf A dem Nachbarn vor. Deshalb schrumpfe der Boden, was die Risse im Mauerwerk ausgelöst habe.

Nachbar B müsse den Wasserentzug stoppen und die so entstandenen Schäden ausgleichen, forderte Hauseigentümer A. Viele Sachverständige kamen in diesem Prozess zum Einsatz, verhalfen dem Kläger aber nicht zum Erfolg: Das Landgericht Mainz verneinte einen Anspruch auf Schadenersatz (7 O 7/16).

Die Akazien hielten den vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze ein (1,5 Meter). Sollten tatsächlich einzelne Wurzeln auf das Grundstück von A hinübergewachsen sein, seien deren Auswirkungen auf den Wassergehalt im Boden allenfalls unwesentlich und zu dulden. Ob die Bäume auf dem B-Grundstück den Wasserhaushalt des A-Grundstücks tatsächlich beeinträchtigten, darüber hätten die Sachverständigen keine Einigung erzielt.

Doch selbst wenn das zuträfe, so handelte es sich um eine Störung durch Naturereignisse. Dagegen müsste Nachbar B nur etwas unternehmen, wenn die negativen Effekte der natürlichen Bepflanzung irgendwie auf pflichtwidrigem Unterlassen seinerseits beruhten. Das sei jedoch nicht der Fall. Jeder Grundstückseigentümer dürfe sein Grundstück nach Belieben bepflanzen, wenn er — wie hier — die einschlägigen Vorschriften des Nachbarrechts beachte. A könne nicht verhindern, dass B sein Grundstück auf zulässige Weise nutze.

Werkvertrag oder Verbraucherbauvertrag?

Bei Haustürverträgen mit Handwerkern kommt es auf diesen Unterschied an

Ein Handwerker bot an Haustüren seine Leistungen an, z.B. Malerarbeiten. Mit einem Hauseigentümer vereinbarte er, zum Preis von 21.000 Euro Dachpfannen zu reinigen und zu versiegeln sowie eine Holzfassade zu sanieren. Der Kunde zahlte 12.500 Euro an. Doch als der Handwerker die Arbeiten teilweise schon ausgeführt hatte, widerrief der Kunde den Auftrag und forderte die Anzahlung zurück.

Der Handwerker machte eine Gegenrechnung auf. Für die bisher geleistete Arbeit ständen ihm 8.050 Euro zu: Mehr als den Differenzbetrag könne der Kunde daher nicht zurückfordern, meinte er. Doch da irrte der Handwerker. Das Oberlandesgericht (OLG) Celle gab dem Kunden Recht (6 U 6/22).

Hätte der Handwerker mit dem Kunden einen Verbraucherbauvertrag abgeschlossen, dann wäre die Rechtslage so, wie von ihm angenommen, erklärte das OLG. Bei diesem 2018 neu geschaffenen Vertragstyp seien die Leistungen beider Vertragspartner im Falle eines Widerrufs zurückzugewähren. Kunden müssten den Wert geleisteter Arbeiten ersetzen.

Um einen Verbraucherbauvertrag gehe es hier aber nicht. So ein Vertrag liege nur vor, wenn ein Verbraucher mit einem Unternehmer einen Neubau oder "erhebliche Umbaumaßnahmen" an einem Bestandsgebäude vereinbare.

Hier handle es sich um einen üblichen Werkvertrag zwischen einem Verbraucher und einem Handwerker. Den könne der Kunde innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Diese Frist für den Widerruf beginne allerdings nur zu laufen, wenn der Unternehmer den Kunden über sein Widerrufsrecht informiert habe.

Das habe der Handwerker im konkreten Fall jedoch versäumt. Der an der Haustür handschriftlich geschlossene Vertrag enthalte keine korrekte Belehrung zum Widerrufsrecht des Verbrauchers. Deshalb könne sich der Kunde vom Vertrag lösen und die Anzahlung zurückverlangen, ohne die Leistungen des Handwerkers bezahlen zu müssen.

Reihenhaus wegen Mängeln nicht vollständig bezahlt

Darf der Bauträger den Erwerbern deshalb Übergabe und Grundbucheintrag verweigern?

Im Herbst 2015 hatte ein Ehepaar mit einem Bauunternehmen einen Bauträgervertrag über ein Reihenhaus abgeschlossen (Kaufpreis: 418.762 Euro). Der Bau wurde viel später fertiggestellt als geplant, zudem beanstandeten die Käufer diverse Mängel. Sie zahlten den Kaufpreis bis auf einen Restbetrag von 33.817 Euro (ca. acht Prozent des Kaufpreises). Den hielten die Eheleute wegen der Baumängel zurück.

Im Gegenzug weigerte sich das Bauunternehmen, ihnen das Eigentum am Hausgrundstück zu übertragen und sie als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Darauf hätten die Hauskäufer Anspruch, entschied das Landgericht Augsburg. So sah es auch das Oberlandesgericht München, das die Berufung des Bauträgers abwies (27 U 2211/20 Bau). Auch wenn noch rund acht Prozent des Kaufpreises offen seien, habe das Unternehmen im konkreten Fall kein Recht, die Leistung zu verweigern.

Einem Bauträger stehe die Vergütung erst zu, wenn er das Bauvorhaben vollständig fertiggestellt habe und das Objekt abgenommen sei. Wenn Käufer — wie hier — Mängel beanstandeten, jedoch den vereinbarten Kaufpreis größtenteils schon gezahlt hätten, verstoße es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wegen eines verhältnismäßig geringen Zahlungsrückstands den Grundbucheintrag abzulehnen.

Im Gesetz gebe es keine feste Grenze dafür, welcher Restbetrag als geringfügig anzusehen sei. Dessen Höhe sei natürlich wichtig, letztlich seien aber alle konkreten Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen. Und die sprächen hier zusammen mit dem geringen Restbetrag dafür, den Käufern das Recht auf den Grundbucheintrag zuzusprechen.

Sie hätten ein Privatgutachten zu den gerügten Mängeln vorgelegt, das durchaus nachvollziehbar einige Defizite der Bauträger-Leistung aufzeige. Die Käufer könnten also wahrscheinlich vom Bauträger einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen, den sie mit dessen Restforderung verrechnen könnten. Darüber hinaus schulde ihnen das Bauunternehmen Entschädigung als Ausgleich für die verspätete Fertigstellung des Objekts. Auch diesen Anspruch könne das Ehepaar verrechnen. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Oberlandesgerichts am 1.9.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 339/20)

Reiterhof, Landwirtschaftsbetrieb oder private Liebhaberei?

Umweltschützer gehen gegen die Baugenehmigung für eine Pferdepension vor

Im Sommer 2021 erhielt Frau X die Baugenehmigung für einen landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich, eine Pferdepension. Dagegen klagte ein Umweltschutzverband: Die Genehmigung umfasse nicht nur einen Pferdestall für 40 Pferde, sondern auch eine Longierhalle, eine Bewegungshalle für "Westernreiten" und einen Außenparcours. Geplant sei kein landwirtschaftlicher Betrieb, sondern eher ein gewerblicher Reiterhof. So ein Vorhaben sei im Außenbereich unzulässig: Der Bau beeinträchtige die natürliche Eigenart eines Landschaftsschutzgebiets und dessen Erholungswert.

Der Außenbereich müsse grundsätzlich von Bauten verschont bleiben und dürfe daher nur einer nachhaltigen landwirtschaftlichen Tätigkeit "geopfert" werden, betonte das Verwaltungsgericht (VG) Minden im Eilverfahren (9 L 760/21). Im konkreten Fall erscheine die Baugenehmigung äußerst fragwürdig: Denn das Betriebskonzept für die Pferdepension sei wenig überzeugend und die dazu vorgelegten Gutachten widersprüchlich.

Dazu Beispiele aus der Analyse des VG: In den diversen Planungen würden einmal Kosten für einen Betriebsleiter veranschlagt, einmal nicht. Dessen Gehalt sei aber ein großer Ausgabenposten und wirke sich auf die Rentabilität des Unternehmens aus.

Zudem werde die Miete für die Pensionsboxen unterschiedlich angegeben: Das Konzept kalkuliere mit einer Boxmiete von 546 Euro netto, ein Gutachter setze dagegen einen Betrag von 462 Euro an. Die Miethöhe sei aber zentral für die Frage, ob und wie gut die Boxen zu vermieten wären — zumal in der Region eher Boxmieten von 250 Euro netto üblich seien.

Die Zweifel an der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens habe Frau X mit ihrer Liste von Interessenten nicht ausgeräumt, im Gegenteil. Demnach würden nämlich Familienangehörige rund ein Sechstel der Pensionsplätze übernehmen. Ein vernünftiger Landwirt würde nicht damit kalkulieren, dass Verwandte gegen Entgelt die Pferdeboxen nutzten: So werde das nie ein rentabler Betrieb.

Anders als die Umweltschützer meinten, ähnle das Projekt eher einer privaten Liebhaberei als einem gewerblichen Reiterhof. Auf keinen Fall handle es sich um einen nachhaltigen landwirtschaftlichen Betrieb, für den ein Bauvorhaben mitten im "Grünland" zulässig wäre. Die genehmigte Reitanlage stelle "eine dieser Landschaft wesensfremde Bebauung dar".

Vom Kaminkehrer schlecht beraten?

Laut Gesetz musste der Hauseigentümer seinen Kachelofen stilllegen oder nachrüsten

Bei einer Kontrolle des 1994 eingebauten Kachelofens informierte der Kaminkehrer den Hauseigentümer darüber, dass der Ofen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen in Sachen Luftreinheit nicht mehr entsprach (1. Bundesimmissionsschutzverordnung). Er müsse daher den Kachelofen bis Ende 2020 stilllegen oder nachrüsten.

Der Hauseigentümer wollte auch für den Fall eines Heizungsdefekts weiterhin gerüstet sein und eine zweite Wärmequelle haben. Er investierte 7.000 Euro und ließ den Kachelofen durch einen neuen ersetzen. Diese Ausgabe sollte allerdings der Kaminkehrer finanzieren. Der Hauseigentümer verlangte 7.000 Euro Schadenersatz, weil ihn der Kaminkehrer falsch beraten habe.

Begründung: Im Katastrophenfall hätte er, der Hauseigentümer, den Ofen auch ohne Nachrüstung nutzen dürfen. Wenn er das gewusst hätte, hätte er seinen Kachelofen als "Schmuckstück" behalten und kein Geld für einen neuen Ofen ausgegeben. Über diese - wenn auch eingeschränkte - Nutzungsmöglichkeit hätte ihn der Kaminkehrer informieren müssen, fand der Hauseigentümer. Doch das Landgericht München I wies seine Zahlungsklage ab (15 O 4553/21).

Die Auskunft des Kaminkehrers, der Kachelofen müsse außer Betrieb genommen oder nachgerüstet werden, sei zutreffend, vollständig und verständlich gewesen. Der Kaminkehrer sei nicht verpflichtet, den Hauseigentümer auf die Möglichkeit des Notbetriebs in einem absoluten Ausnahmefall hinzuweisen. Nach so einer Information hätte der Hauseigentümer schon explizit fragen müssen. Er habe sich aber nicht erkundigt, was "Außerbetriebnahme" bedeute.

Anspruch auf Schadenersatz setze zudem einen Schaden voraus. Dem Hauseigentümer sei aber durch den Abriss des Kachelofens und den Einbau des neuen Kamins kein Schaden entstanden. Denn er besitze jetzt einen neuen, gut funktionierenden Kachelofen. Wenn er die geforderte Auskunft erhalten hätte, hätte er nur zwei Möglichkeiten gehabt: entweder den vorhandenen Kachelofen vorerst — bis zum Katastrophenfall! — nicht mehr zu benützen oder eben nachzurüsten. Auf keinen Fall wäre es ihm gelungen, für weniger Geld als 7.000 Euro einen nach aktuell gültigen Maßstäben uneingeschränkt tauglichen Ofen zu bekommen.

Hauseigentümer müssen selbst für zweiten Rettungsweg sorgen

Kurzartikel

Hauseigentümer haben keinen Anspruch darauf, dass das Land Berlin einen Baum — der auf öffentlichem Grund vor ihrem Anwesen steht — zurückschneiden lässt, um einen zweiten Rettungsweg für die Feuerwehr zu gewährleisten. Diese Pflicht trifft die Grundstückseigentümer selbst. Sie können zu diesem Zweck z.B. nachträglich eine Außentreppe anbauen. Auch wenn sie dadurch finanziell mehr belastet werden, müssen sie den Baum laut Berliner Straßengesetz dulden.

Nachbarn streiten über pilzbefallene Rotbuche

Der Nachbar beschnitt die Wurzeln, doch das Fällen muss der Eigentümer finanzieren

Das Oberlandesgericht Köln hatte in einem Streit zwischen zwei Nachbarn zu entscheiden: An deren Grundstücksgrenze stand eine 100 Jahre alte Rotbuche, deren Wurzeln vom Pilz befallen waren. Der Eigentümer des Baumes wollte seinen Nachbarn zur Verantwortung ziehen, weil er den Baum an den Wurzeln "unsachgemäß" beschnitten habe: Wegen der falsch behandelten Schnittstellen habe sich der Pilz ausbreiten können, der es nun unumgänglich mache, den Baum zu fällen. Also müsse der Nachbar die Kosten tragen.

Der Nachbar hielt dagegen, er habe lediglich sein Selbsthilferecht ausgeübt. Er habe auf seinem Grundstück einen gepflasterten Weg anlegen wollen, bei dem die Wurzeln störten. Er habe also nur die Möglichkeit gehabt, die Wurzeln selbst zu beschneiden oder vom Eigentümer des Baumes zu verlangen, sie zu entfernen. Das Oberlandesgericht Köln bestätigte, dass Grundstückseigentümer Wurzeln beseitigen dürften, die auf ihrem Grundstück wachsen (13 U 274/92).

Grundstückseigentümer hätten hier in der Tat ein Selbsthilferecht. Allerdings hätte der Nachbar den Eigentümer der Rotbuche vorher darüber informieren sollen, dass er die Wurzeln beschneiden werde. Dann hätte der Eigentümer die nötige Pflege der Schnittstellen übernehmen können.

Da in diesem Punkt aber Unklarheit herrsche - der Eigentümer behaupte, er sei über die Kappung der Wurzeln nicht informiert worden, der Nachbar behaupte das Gegenteil -, falle die Entscheidung in der Kostenfrage gegen den Eigentümer aus.

Reservierungsgebühr für eine Immobilie

So eine Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie notariell beglaubigt wurde

Herr A interessierte sich 2018 für ein Haus in Köln, das zum Verkauf stand. Mit den Eigentümern einigte er sich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 Euro. Zugleich vereinbarten die Parteien eine "Reservierungsgebühr" von 10.000 Euro. Laut einer von A selbst formulierten "Reservierungsvereinbarung" sollte die Gebühr den Verkäufern gehören, falls der Kaufvertrag nicht bis Jahresende zustande kam.

Ein Notar war bereits beauftragt, den Vertrag auszuarbeiten. Doch wegen Umbauwünschen des Käufers, für die keine Baugenehmigung vorlag, scheiterten schließlich die Verhandlungen im Februar 2019. Trotzdem forderte A von den Hauseigentümern die 10.000 Euro Reservierungsgebühr zurück: Die Vereinbarung sei unwirksam, weil sie nicht notariell beglaubigt sei. Außerdem seien die Eigentümer schuld am Abbruch der Vertragsverhandlungen …

Das Landgericht Köln gab Herrn A Recht (2 O 292/19). Die Reservierungsvereinbarung hätte — ebenso wie der Kaufvertrag für das Hausgrundstück — notariell beurkundet werden müssen. Die Zahlung sei direkt an den Kaufvertrag über die Immobilie geknüpft und so hoch, dass sie einen indirekten Zwang ausübe, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Ohne notarielle Beglaubigung sei so eine Vereinbarung nichtig.

Es sei dem Kaufinteressenten auch nicht verwehrt, sich auf den Formmangel — die fehlende notarielle Beurkundung — zu berufen, da er das Grundstücksgeschäft keineswegs treuwidrig selbst verhindert habe. Zwar habe er viele Änderungswünsche angemeldet. Am Ende habe er aber aus sachlichen Gründen, wegen einer fehlenden Baugenehmigung, vom Kauf Abstand genommen.

Hausbesitzerin will Gartenbauarbeiten nicht bezahlen

Ein Vertragswiderruf ist nur bei "Fernabsatzverträgen" möglich

Ein Gartenbauunternehmer führte für Hauseigentümerin X Außenarbeiten auf ihrem Grundstück durch. Er erneuerte den Abwasserschacht, legte einen Teich und Beete an, pflanzte Sträucher etc. Vorher hatten sie im Garten der Frau X über ihre Vorstellungen gesprochen. Anschließend vermaß der Unternehmer den Garten und erstellte ein Angebot, das er Frau X mit der Post schickte.

Kaum hatte die Kundin den Werklohn von 28.829 Euro überwiesen, widerrief sie den Vertrag mit dem Unternehmer und verlangte das Geld zurück: Hier liege ein so genannter Fernabsatzvertrag vor, weil der Vertrag per "Fernkommunikationsmittel" geschlossen wurde: Sie habe das mit der Post zugesandte Angebot per E-Mail angenommen. Verbrauchern stehe bei solchen Verträgen ein Widerrufsrecht zu.

Die Klage der Hauseigentümerin auf Rückzahlung des Werklohns scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 122/20). Ein Widerrufsrecht bestehe hier nicht, entschied das OLG, da es sich nicht um einen Fernabsatzvertrag handle. Frau X habe zwar das Angebot des Gartenbauunternehmers per E-Mail angenommen, aber vorher mit dem Unternehmer in ihrem Garten über den Vertragsinhalt verhandelt.

Deshalb sei dieser Fall nicht vergleichbar mit einem Vertrag, dem nur Kontakte mit Fernkommunikationsmitteln vorhergingen. Das Widerrufsrecht solle Verbraucher vor Vertragsschlüssen schützen, bei denen sie den Vertragspartner und sein Angebot praktisch "blind buchten". Im Unterschied dazu habe Frau X sicher sein können, dass ihr der Gartenbauunternehmer ein auf ihr Grundstück zugeschnittenes Angebot unterbreiten würde.

Im Gespräch habe sie sich einen persönlichen Eindruck von ihm und seiner Fachkunde verschafft. Die Hauseigentümerin habe dem Gartenbauer ihre Wünsche geschildert, nach Vorschlägen zu deren Umsetzung und den zu erwartenden Kosten fragen können. Unter diesen Umständen sei ein Auftraggeber in der Lage zu beurteilen, ob das Angebot seinen Vorstellungen entspreche.

Anders als Frau X meine, setze das nicht voraus, dass Auftraggeber und Auftragnehmer den Vertrag persönlich in allen Einzelheiten diskutiert haben. Entscheidend sei vielmehr, ob der Verbraucher beim persönlichen Kontakt vom Unternehmer genügend Auskünfte bekommen habe, um ein späteres Angebot sachgerecht einschätzen zu können. Davon sei hier auszugehen.

Keine Kabel-Stolperfalle auf dem Gehweg

Hausbesitzer darf seine Elektrofahrzeuge nicht vor dem Grundstück aufladen

Bei der Stadt Oberursel beantragte ein Hauseigentümer eine "Sondernutzungserlaubnis für den öffentlichen Verkehrsraum". Er wollte direkt vor seinem Grundstück seine zwei Kraftfahrzeuge aufladen: ein Plug-In-Hybridfahrzeug und ein Elektroauto.

Die Idee des passionierten Klimaschützers: zwei Kabelleitungen über den Gehweg hin zur Straße verlegen und die Elektroleitungen mit Kabelbrücken abdecken. Die Kabelbrücken seien höchstens 4,3 cm hoch und auffällig gelb-schwarz markiert, so dass Fußgänger die Leitungen gefahrlos überqueren könnten.

Daran mochte die Kommune jedoch nicht glauben. Sie hielt die Kabel für Stolperfallen und lehnte den Antrag ab. Dagegen klagte der Hauseigentümer: Die Kommune tue nichts für Klimaschutz und für die Mobilitätswende, stelle kaum Ladesäulen auf. Er benötige also eine Sondererlaubnis für die Kabel, um seine Fahrzeuge jederzeit aufladen zu können.

Doch das Verwaltungsgericht Frankfurt gab der Stadt Oberursel Recht (12 K 540/21.F). Sie habe sich korrekt nur am Gesichtspunkt "Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs" orientiert. Kabelbrücken auf dem Gehweg stellten generell eine Stolperfalle und für Personen mit Gehbehinderung ein Hindernis dar. Für Menschen, die auf einen Rollstuhl oder auf einen Rollator angewiesen seien, würden sie zur Barriere — und das bei jedem Ladevorgang vier bis sechs Stunden lang.

Gehwege müssten barrierefrei sein. Dieses öffentliche Interesse sei höher zu bewerten als das private Interesse des Autofahrers, seine Elektroautos direkt vor dem Haus aufladen zu können. Dass Klimaschutz zu den Zielen des deutschen Staates gehöre, ändere daran nichts. Daraus könne der Hauseigentümer kein Recht auf eine Sondernutzungserlaubnis für das Verlegen von Kabelleitungen ableiten. Mobil bleibe er ja trotzdem jederzeit. Da er über zwei Fahrzeuge verfüge, könne er diese nacheinander zu einer Ladestation bringen.

Kein Steuerbonus für Statikerleistungen

Steuerermäßigung gibt es nur für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, schadhafte Dachstützen auszutauschen. Der Dachdecker schaute sich vor Ort um und kam zu dem Schluss, erst einmal müsse hier ein Statiker ran: Ohne statische Berechnungen könne er den Auftrag nicht fachgerecht ausführen. Der Auftraggeber zog also einen Statiker hinzu.

Nach dem Abschluss der Arbeiten beantragte er beim Finanzamt einen Steuerbonus (gemäß Einkommensteuergesetz § 35a) für die Handwerkerleistungen und für die Leistungen des Statikers: Das sei ja ein einheitlicher Auftrag gewesen, fand der Steuerzahler. Doch das Finanzamt lehnte die Steuerermäßigung in Bezug auf das Honorar für den Statiker ab.

Mit seiner Klage gegen den Steuerbescheid scheiterte der Hauseigentümer beim Bundesfinanzhof (VI R 29/19). Ein Statiker plane und überprüfe rechnerisch die Standsicherheit von Bauwerken. Er sei also nicht handwerklich tätig, erklärte das oberste Finanzgericht kurz und bündig: Dass die Leistungen eines Statikers unter Umständen notwendig seien, um steuerlich begünstigte Handwerkerleistungen durchführen zu können, ändere daran nichts. Dadurch werde aus einer statischen Berechnung kein Handwerk.

Wasserschaden: Undichte Fuge zwischen Wand und Wanne

Kurzartikel

Kommt es wegen einer undichten Fuge zwischen der Duschwanne und der angrenzenden Wand zu einem Wasserschaden in einem Gebäude, muss die Wohngebäudeversicherung dafür nicht aufkommen. Versichert sind nach den Versicherungsbedingungen nämlich nur Schäden durch Leitungswasser, das "bestimmungswidrig" aus "Einrichtungen" austritt, die direkt physisch mit Rohren der Wasserversorgung verbunden sind.

Ziegenbock stinkt der Nachbarin

Hauseigentümer müssen auch auf dem Dorf nicht jeden Gestank ertragen

Landluft ist gesund, heißt es allgemein. Wer das Pech hat, neben einer Ziegenherde zu wohnen, sieht das wohl anders. So erging es einer bayerischen Hauseigentümerin, die auf dem Dorf wohnt und auf ihrem Grundstück einen Gartengestaltungsbetrieb führt. Insbesondere der Ziegenbock des benachbarten Landwirts stank so fürchterlich, dass Kunden manchmal die Besichtigung der Gartenschau schleunigst abbrachen.

Die Hauseigentümerin verlangte deshalb vom Ziegenhalter, die Beeinträchtigung ihres Eigentums zu unterlassen. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg nach einem Ortstermin (5 U 363/20). Maßstab dafür, ob ein Geruch wesentlich störe, sei allerdings die objektive Einschätzung eines verständigen Anwohners und nicht das rein subjektive Empfinden der tatsächlich gestörten Person, betonte das OLG.

Doch hier könne von einer überempfindlichen Reaktion der Hauseigentümerin keine Rede sein. Wie das OLG vor Ort festgestellt habe, sei der üble Geruch so intensiv, dass er den Aufenthalt auf dem Grundstück erheblich beeinträchtige. Zeugenaussagen, die eine unangenehme, deutlich störende "Geruchskulisse" beschrieben, hätten sich bestätigt. Wenn man sich im Freien quasi die "Nase zuhalten" müsse, schränke das die Nutzung des Hausgrundstücks erheblich ein.

Zwar liege das Grundstück in einem typischen Dorfgebiet mit (noch) landwirtschaftlichem Gepräge. Dennoch müsse es möglich sein, hier ungestört zu wohnen. Aus der dörflichen Umgebung sei nicht abzuleiten, dass die Hauseigentümerin den Gestank des Ziegenbocks aushalten müsse. So eine Störung ihres Eigentums müsse die Anwohnerin nicht hinnehmen. Der Landwirt müsse den Stall verlegen oder andere geeignete Mittel ergreifen, um die Störung abzustellen.