Haus und Grund

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Steine aus dem Asylantenwohnheim

Die Kommune muss für das beschädigte Garagentor eines Anwohners nicht haften

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist eine Stadt nicht zur Entschädigung verpflichtet, wenn infolge interner Streitigkeiten in einem Asylantenwohnheim Steine auf das Nachbargrundstück fliegen.

Der Hauseigentümer hatte von der Kommune Kostenersatz für den Anstrich eines Garagentors und eines Müllbehälters verlangt, die durch die "Steinschläge" beschädigt worden waren. Begründung: Die Stadt habe es unterlassen, eine Heimleitung einzusetzen, die die Zuspitzung des Streits verhindert hätte. Darüber hinaus habe sie es versäumt, die Asylbewerber auf geltende Rechtsvorschriften hinzuweisen.

Die Düsseldorfer Richter folgten dieser Argumentation nicht (18 U 85/93). Die Kommune habe ihre Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt, eine Haftung für die Schäden komme daher nicht in Betracht. Für die Stadt habe es keine Hinweise darauf gegeben, dass Konflikte im Wohnheim das Eigentum der Anlieger gefährden könnten.

Es sei auch ungewiss, ob eine Heimleitung deren Eskalation hätte verhindern können. Für eine unterlassene Handlung müsste die Kommune aber nur haften, wenn diese Handlung den Eintritt des Schadens "mit Sicherheit" vermieden hätte. Sie habe die Bewohner des Wohnheims auch nicht über deutsches Recht informieren müssen. Dass Schlägereien und die Verletzung fremden Eigentums verboten seien, sei überall bekannt. Über allgemeingültige Rechtsnormen müsse nicht aufgeklärt werden.

Feuchtes Souterrain

Architekt haftet für mangelhafte Planung beim Umbau eines Altbaus

Der neue Eigentümer eines 1939 erbauten Einfamilienhauses ließ es umbauen und beauftragte einen Architekten damit, die Arbeiten zu planen und zu überwachen. Da die Familie auch das Souterrain bewohnen wollte, sollten dort unbedingt alle Feuchtigkeitsschäden beseitigt werden. Das misslang, wie sich nach dem Einzug schnell herausstellte.

Der Hauseigentümer ließ nachträglich von Handwerksfirmen im Souterrain Wände abdichten, Rohre sanieren, eine Abluftanlage einbauen etc. — alles ohne nachhaltigen Erfolg. Nach einigen Jahren forderte er vom Architekten, die Kosten der Reparaturen zu übernehmen und zudem eine gründliche Sanierung zu finanzieren.

Die Haftpflichtversicherung des Architekten übernahm fast 40.000 Euro, allerdings nicht die so genannten "Sowiesokosten". D.h. Kosten, die für eine "richtige" Sanierung des Souterrains schon während des Umbaus angefallen wären, wenn der Architekt sie denn angepackt hätte.

Mit seiner Klage auf vollen Kostenersatz erreichte der Hauseigentümer nur einen Teilerfolg. Schadenersatz stehe ihm zu, urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf (23 U 142/18). Denn der Architekt habe die Arbeiten so mangelhaft geplant, dass das Souterrain zum Bewohnen nach wie vor zu feucht sei. Da der vom Auftraggeber gewünschte Erfolg ausblieb, müsse der Auftragnehmer die Notmaßnahmen finanzieren, mit denen die Ursachen der Feuchtigkeit beseitigt werden sollten.

Der Architekt behaupte, er habe das Souterrain trockenlegen wollen, aber die fachgerechte Sanierung sei dem Auftraggeber zu teuer gewesen. Das entlaste ihn jedoch nicht.

In so einem Fall sei er verpflichtet, mit dem Auftraggeber die Risiken zu erörtern. Der Architekt müsse ihm genau erklären, welche konkreten Folgen das Unterlassen der Abdichtungsarbeiten oder eine weniger aufwendige Ausführung haben könne. Ein pauschaler Hinweis auf "Feuchtigkeitsrisiken" in einem Altbau genüge da nicht. Die Planung eines Architekten sei auch dann fehlerhaft, wenn er diese Beratung nicht leiste.

Die Haftpflichtversicherung des Architekten habe den Schadenersatzanspruch des Hauseigentümers anerkannt — abgesehen von den "Sowiesokosten". Das sei sachgerecht, ansonsten bekäme der Auftraggeber die Sanierung, die schon vor Jahren erforderlich gewesen wäre, nachträglich geschenkt. Allerdings wäre es billiger gewesen, das Souterrain damals während des Umbaus zu sanieren. Die Kostendifferenz zähle zum Schaden infolge fehlerhafter Planung, für den der Architekt einstehen müsse.

Fertighaus bestellt: Finanzierung ungewiss

Hat der Fertighaus-Hersteller bei Kündigung des Vertrags Anspruch auf Schadenersatz?

Das Ehepaar S sprach auf einer Musterhaus-Ausstellung mit dem Bauberater eines Fertighaus-Herstellers über den Bau eines Kompletthauses. Die Eheleute teilten von vornherein mit, sie könnten nur mit einem Bankdarlehen ein Grundstück kaufen und das Fertighaus finanzieren. Ob sie einen Kredit zu akzeptablen Bedingungen bekämen, wüssten sie nicht. Der Berater notierte diese Angaben des Paares in einem so genannten "First-Contact-Protokoll".

Trotz der ungewissen Finanzierung schlossen die Parteien einen Bauvertrag über ein Kompletthaus zum Pauschalfestpreis. Schon bald wurde den Eheleuten jedoch klar, dass sie die monatliche Kreditrate von ihrem Einkommen nicht würden finanzieren können. Bei der Bank hatten sie noch gar kein Darlehen beantragt, als sie den Vertrag mit dem Fertighaus-Hersteller kündigten.

Der Unternehmer forderte wegen "Nichterfüllung des Vertrags" zehn Prozent der vereinbarten Vergütung als Schadenersatz. Doch das Oberlandesgericht Naumburg ersparte dem Ehepaar S die Zahlung (2 U 21/18). Beiden Vertragsparteien sei beim Vertragsschluss klar gewesen, dass die potenziellen Bauherren ein Haus nur mit Kredit finanzieren konnten und dass diese Fremdfinanzierung unsicher war. So stehe es auch im Protokoll des Bauberaters.

Unter diesen Umständen sei davon auszugehen, dass die Parteien unausgesprochen eine "aufschiebende Bedingung" vereinbarten. Mit anderen Worten: Der Vertrag sollte nur unter der Bedingung einer erfolgreichen Finanzierung gelten. Wenn diese Bedingung nicht eintrete, komme kein wirksamer Vertrag zustande. Ein Anspruch auf pauschalen Schadenersatz bestehe daher nicht.

Das Unternehmen könne den Kunden auch nicht vorwerfen, die Finanzierungsanfrage bei der Bank unterlassen zu haben. Nach Vertragsschluss hätten sich die Vermögensverhältnisse der Eheleute S weiter verschlechtert. Deshalb sei unabhängig von Verhandlungen mit der Bank offenkundig gewesen, dass sie das Bauvorhaben nicht finanzieren konnten.

Brandsicherheit ist trotz Pandemie wichtig

Hauseigentümer wollten wegen Corona den Schornsteinfeger nicht ins Haus lassen

Bis Ende Mai 2020 sollten eigentlich die Arbeiten des Schornsteinfegers am Haus erledigt sein. Doch die Hauseigentümer — ein älteres Ehepaar — baten den Bezirksschornsteinfeger darum, den Prüftermin zu verschieben: Denn sie gehörten zu einer Risikogruppe, die von der COVID-19-Pandemie besonders gefährdet sei. Der Schornsteinfeger verwies auf zuverlässige Schutzmaßnahmen und lehnte die Verzögerung ab.

Nachdem eine weitere Frist verstrichen war, forderte die Region Hannover die Hauseigentümer mit gebührenpflichtigem Verwaltungsbescheid auf, die nötige Prüfung der Abgaswege und Abgasleitungen zu vereinbaren. Die Eheleute ließen die Prüfung durchführen, wollten aber die Gebühren nicht zahlen: Es sei überflüssig gewesen, die Untersuchung kostenpflichtig anzuordnen. Schließlich sei es ihnen nur darum gegangen, den Termin zu verlegen.

Doch das Verwaltungsgericht Hannover fand am Gebührenbescheid nichts auszusetzen (13 A 4340/20). Die Region Hannover habe zu Recht einen Aufschub der Arbeiten abgelehnt. Sie habe den Hauseigentümern dafür eine angemessene Frist gesetzt und sie darüber informiert, dass es kostenpflichtige Folgen haben würde, wenn sie ihre Eigentümerpflichten missachteten.

Der Schornsteinfeger sorge für die Betriebssicherheit und Brandsicherheit der Abgasanlagen. Seine Arbeit sei auch während der Corona-Pandemie nicht verzichtbar. Infektionsschutz sei gewährleistet, da der Schornsteinfeger und seine Mitarbeiter Handschuhe und Mund-Nasen-Schutz verwendeten. Daher sei es nicht unzumutbar, die Prüfung durchführen zu lassen — auch nicht für ein altes Ehepaar, das einer Risikogruppe angehöre. Außerdem müssten die Hauseigentümer während der Arbeiten nicht zwingend anwesend sein.

Notwegerecht

Kurzartikel

Nachbarn können dem Eigentümer eines Grundstücks ohne Verbindung zu einem öffentlichen Weg das Recht nicht verwehren, eine Zufahrt über ihr Grundstück zu nutzen. Sie müssen das so genannte Notwegerecht dulden, es sei denn, der Eigentümer hätte die Notlage selbst durch Baumaßnahmen herbeigeführt.

Mangelhafte Rohrbelüfter

Entlastet es den Handwerker, dass er die nachteilige Art der Installation mit dem Auftraggeber vereinbart hatte?

Ein SHK-Handwerksunternehmen (Heizung, Sanitär, Klima) war damit beauftragt, Rohrbelüfter zu installieren. Abweichend von den ursprünglichen Plänen, forderte der Architekt des Auftraggebers, die Rohrbelüfter sollten kombiniert mit Holzbauelementen in Badezimmer-Wände eingebaut werden. Der Handwerker fand den Vorschlag nicht gut, formulierte auch Bedenken. Letztlich führte er die Arbeiten jedoch gemäß den geänderten Plänen des Architekten aus.

Bald bildeten sich unangenehme Gerüche: Die Werkleistung entsprach nicht den Regeln der Technik. Deshalb forderte der Auftraggeber Schadenersatz. Im Gegenzug berief sich der Handwerker auf sein Gespräch mit dem Architekten: Er habe genau die Art Lüftung installiert, die nachträglich vereinbart worden sei. Außerdem habe er von vornherein gewarnt: Wenn "man das so mache", könnten Probleme auftreten.

Dieser Hinweis des Auftragnehmers sei nicht klar und nachhaltig genug gewesen, fand das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg: Er müsse daher für die Mängelbeseitigung aufkommen (11 U 74/18). Auftragnehmer schuldeten dem Auftraggeber prinzipiell ein funktionstaugliches Werk. Es könne also auch dann ein Mangel vorliegen, wenn die Vertragsparteien genau diese "nicht funktionierende" Art der Ausführung vereinbart haben.

Mit dem Argument "das war so abgemacht" könnte der Handwerker Mängelansprüche des Auftraggebers nur abwehren, wenn er gegen die geforderte Art der Ausführung Bedenken angemeldet hätte — und zwar rechtzeitig, inhaltlich präzise und nachdrücklich. Der SHK-Handwerker hätte dem Auftraggeber bzw. dem bevollmächtigten Architekten konkret die nachteiligen Folgen erläutern müssen, die durch die veränderte Abwasserrohrlüftung drohten. Ein pauschaler Hinweis der Art, dass die "Ausführung so wohl nicht funktioniere", genüge nicht.

Hoftor in der Tischlerwerkstatt repariert

Das ist keine "haushaltsnahe Dienstleistung", die zu Steuerermäßigung führt

Steuerzahler können Ausgaben für "haushaltsnahe Dienstleistungen" und Handwerkerleistungen bei der Einkommensteuer geltend machen (§ 35a Einkommensteuergesetz). So eine Steuerermäßigung beantragte auch eine Hauseigentümerin, die von einem Tischler ihr Hoftor hatte reparieren lassen. Doch das Finanzamt lehnte den Steuerbonus ab, weil der Handwerker die Arbeiten in seiner Werkstatt ausgeführt hatte.

Vergeblich klagte die Frau gegen den Bescheid: Der Bundesfinanzhof gab der Behörde Recht (VI R 4/18). Hier habe es sich nicht um eine "haushaltsnahe Dienstleistung" bzw. Handwerkerleistung gehandelt. Der Steuerbonus gelte nur für Tätigkeiten im Haushalt des Steuerpflichtigen, die direkt dem Haushalt dienten und "üblicherweise von Familienmitgliedern" ausgeführt würden.

Auch die Leistungen von Handwerkern für Renovierung, Instandsetzung und Modernisierung seien nur begünstigt, wenn sie im Haushalt durchgeführt werden. Der Tischler habe jedoch in der Werkstatt gearbeitet — zwar im Auftrag der Steuerzahlerin, aber eben nicht in ihrem Haushalt.

Einen Tipp hatte der Bundesfinanzhof aber fürs Finanzamt und die Hauseigentümerin noch parat: Bei solchen Arbeiten könne man die Arbeitskosten des Handwerkers aufteilen in einen (nicht begünstigten) Werkstattlohn und einen (begünstigten) Lohnanteil für die Arbeit vor Ort. Denn der Tischler habe das Hoftor zwar in der Werkstatt repariert, vorher aber auf dem Grundstück der Steuerzahlerin ausgebaut und nach der Instandsetzung dort wieder eingebaut.

Hausbesitzer änderte Bauvorgaben des Energieberaters

Für die untaugliche Wärmedämmung macht er aber den Handwerker verantwortlich

Ein Hauseigentümer ließ von einer Fachfirma die Fassaden dämmen. Das Handwerksunternehmen sollte kein eigenes Wärmedämmkonzept erstellen, sondern nach den Vorgaben des Energieberaters arbeiten. Die Arbeiten waren schon im Gange, als es sich der Auftraggeber anders überlegte. Er verlangte vom Handwerker, am Erker von den Berechnungen des Energieberaters abzuweichen und die Dämmung dort nur so stark anzubringen, wie es dem Dachüberstand entsprach. Sonst sehe das nicht gut aus.

Mit weniger dicken Dämmplatten wurden die vom Energieberater ermittelten Dämmwerte natürlich nicht erreicht. Für diesen Mangel machte der Hauseigentümer das Handwerksunternehmen verantwortlich und verlangte Schadenersatz: Das Dämmsystem funktioniere nicht richtig, die Fachfirma habe die Vorgaben der Energieeinsparverordnung nicht eingehalten. Dabei habe er mit dem Handwerker über den Erker gesprochen, da hätte der doch zumindest auf die Folgen der geänderten Ausführung hinweisen müssen.

Das Oberlandesgericht München wies die Schadenersatzklage ab (20 U 1108/19 Bau). Das Handwerksunternehmen hafte nicht für die untaugliche Wärmedämmung. Es sei damit beauftragt worden, gemäß der Planung des Energieberaters Dämmplatten anzubringen. Die Vorgaben seines Fachberaters habe der Auftraggeber selbst geändert. Er habe vom Handwerker gefordert, die Dämmstärke am Erker zu verringern.

Ein ausdrücklicher Hinweis des Auftragnehmers darauf, dass mit der verringerten Dämmstärke im Erkerbereich die Wärmedämmung nicht so funktioniere wie vom Energieberater berechnet, sei deshalb überflüssig gewesen. Der Handwerker müsse den Hauseigentümer nicht eigens auf einen Umstand aufmerksam machen, der offenkundig sei. In so einer Situation entfalle die Pflicht des Auftragnehmers, fachliche Einwände gegen die geänderte Ausführung vorzubringen und zu erläutern.

Das Urteil des Oberlandesgerichts München wurde am 20.4.2020 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 220/19.

"Aus" für Sandreitplatz im Wohngebiet

Grundbesitzerin muss die Pferdehaltung aufgeben und aufgeschütteten Sand entfernen

Anwohner hatten sich beim Landratsamt über erhebliche Belästigung durch Sandstaub beschwert: Eine Nachbarin hielt auf ihrem Grundstück am Ortsrand fünf Pferde und betrieb dort einen mit Sand aufgefüllten, ca. 900 Quadratmeter großen Reitplatz. Wind wehe Sand vom Reitplatz auf die angrenzenden Grundstücke, so die Anwohner: Bei lebhaftem Wind könnten sie sich im Sommer nicht auf ihren Terrassen aufhalten. Die Baubehörde müsse gegen den Reitplatz einschreiten.

Es liege keine Erlaubnis dafür vor, auf dem Grundstück Pferde zu halten und es als Sandreitplatz zu nutzen, erklärte das Landratsamt. Die Baugenehmigung dafür nachträglich zu erteilen, komme nicht in Frage: Das wäre in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Die Reiterin müsse auf die Anwohner, deren Häuser nur wenige Meter entfernt lägen, Rücksicht nehmen, d.h. die Pferdehaltung aufgeben und den Sand entfernen.

Die Frau wehrte sich gegen die Anordnung der Behörde, verlor jedoch den Rechtsstreit vor dem Oberverwaltungsgericht Magdeburg (2 M 88/17). Der Sandplatz sei nicht nur ein Auslauf für die Tiere, wie die Grundeigentümerin behaupte, stellte das Gericht fest. Auf Fotos seien Hindernisse zu erkennen, wie man sie üblicherweise für das Sprungtraining verwende. Ein Reitplatz, auf dem Pferde trainiert werden, stelle eine bauliche Anlage dar, für die eine Baugenehmigung erforderlich sei.

Bauliche Anlagen müssten so beschaffen sein, dass sie Nachbarn nicht belästigten. Genau das sei hier aber der Fall, denn Wind wirble in erheblichem Umfang Sandstaub auf. Wenn starker Wind den — mit Ausscheidungen der Pferde versetzten — Sand in die umliegenden Gärten wehe, sei es nicht mehr möglich, im Freien bedenkenlos Lebensmittel zu konsumieren. Zudem steige bei sommerlichen Temperaturen die Zahl von Fliegen, Mücken und Bremsen.

Solche Störungen seien für die Anwohner in einem allgemeinen Wohngebiet unzumutbar. Die von der Reiterin angeführten ehemaligen (!) Vierseithöfe in der Gemeinde belegten nicht, dass die Umgebung immer noch ein "ländlich geprägtes Dorfgebiet" und kein Wohngebiet sei. Auch in einem allgemeinen Wohngebiet sei Pferdehaltung zwar nicht von vornherein ausgeschlossen. Eine Ausnahme komme aber nur in Betracht, wenn auf einem sehr großen Grundstück Stallungen oder ein Reitplatz ausreichend entfernt von Wohnhäusern errichtet werden könnten.

Souterrain zur Wohnfläche gerechnet

Käufer einer Eigentumswohnung verlangen Schadenersatz von der Maklerin

Für 590.000 Euro hatte ein Ehepaar eine Eigentumswohnung erworben. Im Exposé der vom Ehepaar beauftragten Maklerin waren zwei Räume im Souterrain als "Gäste- und Wohnzimmer" bezeichnet und zur Wohnfläche gerechnet worden. Tatsächlich handelte es sich nicht um Wohnraum, sondern um einen Hobbyraum und einen Kellerraum. Nicht von der Verkäuferin, sondern von der Maklerin verlangten die Käufer Schadenersatz.

Begründung: Die Immobilienmaklerin hätte sie bei den Vertragsverhandlungen darüber aufklären müssen, dass Flächen im Souterrain — gemäß öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Fenstergröße — nicht zur Wohnfläche zählten. Sie hätten das nicht gewusst. Die Maklerin müsse ihren Verlust ausgleichen, d.h. die Differenz zwischen dem gezahlten Preis für die vermeintliche Wohnfläche und dem tatsächlichen Preis für die faktisch vorhandene Kellerfläche.

Die Informationen im Exposé stammten alle von der Verkäuferin, verteidigte sich die Immobilienmaklerin, sie habe keine Pläne verfälscht. Außerdem nutzten die Käufer die Räume, die angeblich keine Wohnfläche darstellten, sehr wohl als Wohnraum. Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Maklerin, der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (I ZR 194/19).

Anspruch auf Schadenersatz hätten die Käufer nur, wenn die Maklerin ihnen gegenüber wirklich eine Hinweispflicht verletzt hätte. Das setze jedoch zweierlei voraus: Der betreffende Umstand müsse — für die Maklerin erkennbar — für den Kaufentschluss der Auftraggeber von Bedeutung sein. Und die Auftraggeber müssten in Bezug auf diesen Umstand "offenbar belehrungsbedürftig" sein.

Der sachkundigen Maklerin hätte sich in der Tat der Gedanke aufdrängen müssen, dass die Souterrain-Räume keine Wohnfläche sein könnten. Nach dem Grundriss im Exposé verfügten die Souterrain-Räume nicht über ausreichende Fensterfläche und zählten damit gemäß Wohnflächen-Verordnung nicht zum Wohnraum. Aber: Die Maklerin habe hier davon ausgehen dürfen, dass sie die Auftraggeber darauf nicht eigens hinweisen müsse, entschieden die Bundesrichter.

Sie und ihre Mitarbeiterin hätten nämlich bei der Besichtigung des Objekts mit dem Ehepaar über die Lichtverhältnisse im Souterrain gesprochen. Vor dem Fenster habe der Mann gesagt: Hier sei es zu dunkel, das Problem könne man aber über indirekte Beleuchtung lösen. Die sei im Schlafzimmer — das er hier einrichten wolle — sowieso gemütlicher.

Wenn dem Käufer jedoch bewusst war, dass im Souterrain Tageslicht fehlte, könne er daraus auch selbst den Schluss ziehen, dass es sich hier nicht um Wohnraum handelte. Die Maklerin habe daher ihre Informationspflichten nicht verletzt.

Eigenbedarfskündigung für die Ex-Frau?

Eine "Geschiedene" zählt zu den Familienangehörigen, für die so eine Kündigung zulässig ist

Im Sommer 2001 war das Einfamilienhaus vermietet worden. Der Hauseigentümer verkaufte es 2015 seinem Sohn und dessen Ehefrau. Obwohl das Paar zu diesem Zeitpunkt schon getrennt lebte und die Scheidung beantragt war, wurden beide Partner als Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen. Die geschiedenen Eheleute kündigten im Mai 2017 den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Den Eigenbedarf begründeten sie so: Die Ex-Frau benötige das Haus für sich, sie wolle mit den Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten in ihr Eigentum einziehen. Durch diesen Umzug verkürzten sich für alle Beteiligten Schulwege und Arbeitswege. Amtsgericht und Landgericht erklärten die Kündigung für wirksam: Die Mieter müssten ausziehen.

Vergeblich pochten die Mieter darauf, dass das Ex-Ehepaar das Grundstück gemeinsam erworben habe. Wenn vermieteter Wohnraum an mehrere Erwerber veräußert werde, ziehe dies eine Kündigungssperre von drei Jahren nach sich (§ 577a Abs.1a Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte dann nicht, wenn die Käufer einer Familie angehörten, entschieden die juristischen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 35/19).

Als Maßstab dafür, wer zu einer Familie gehört, zogen die Bundesrichter die Regelungen zur Zeugnisverweigerung vor Gericht heran. Zu den "privilegierten" Angehörigen, die eine Aussage vor Gericht aus persönlichen Gründen verweigern dürften, zählten die Ehepartner. Das gelte auch, wenn sie getrennt lebten, ein Scheidungsantrag eingereicht oder die Scheidung bereits vollzogen sei — unabhängig davon, wie innig das Verhältnis zwischen den Ex-Partnern im Einzelfall noch sei. Ehepartner gehören unabhängig vom Bestand der Ehe "derselben Familie" an.

So sei es also auch im konkreten Fall: Daher gebe es hier keine Kündigungssperre, weil die "Erwerber derselben Familie angehörten". Und so wäre es auch in Bezug auf eine Eigenbedarfskündigung, die bekanntlich nur für nahe Familienangehörige in Frage komme. Wäre der Ehemann im konkreten Fall Alleineigentümer des Einfamilienhauses, hätte er eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten seiner Ex-Frau aussprechen können, erklärten die Bundesrichter.

Feuer in der Gartenlaube

Wegen unzulässiger Anbauten griff der Brand schnell auf die nächste Laube über

Im November 2015 waren in einer Kleingartenanlage zwei benachbarte Gartenlauben abgebrannt. Feuerwehrmänner und andere Zeugen berichteten übereinstimmend, das Feuer sei in der Laube von A entstanden und habe auf die Laube von B übergegriffen. Die Gebäude- und Hausratversicherung der Kleingartenanlage zahlte an Laubenbesitzer B rund 15.000 Euro Schadenersatz.

Anschließend forderte die Versicherung den Betrag von Laubenbesitzer A zurück: Letztlich sei er für den Schaden von B verantwortlich. Das Landgericht Münster gab dem Versicherungsunternehmen Recht. Dabei ging es davon aus, dass ein defekter Saunaofen im Anbau von A’s Laube den Brand ausgelöst habe. Dafür müsse A auch ohne persönliches Verschulden geradestehen, so das Landgericht, weil B‘s Schaden von seiner Gartenlaube ausgegangen sei.

Allerdings hatte der Brandsachverständige im Verfahren erläutert, dass ein Kurzschluss oder ein technischer Defekt den Brand verursacht habe, stehe nicht mit Sicherheit fest. A legte gegen das Urteil des Landgerichts Berufung ein, jedoch ohne Erfolg. Letztlich könne es sogar offenbleiben, welche Ursache den Brand ausgelöst habe, urteilte die nächste Instanz, das Oberlandesgericht Hamm (24 U 111/18).

Laubenbesitzer A habe es nämlich auf jeden Fall zu verantworten, dass sich das Feuer zur Gartenlaube von B hin ausgebreitet habe. Denn er habe entgegen den Regeln des Kleingartenvereins umfangreiche Anbauten an seiner Laube bis an die Grenze zur Parzelle von B errichtet: Weit mehr als die erlaubten 24 Quadratmeter Grundfläche habe er überbaut. Damit habe A ein erhebliches Risiko geschaffen.

Die Überbauung sei die entscheidende "Brandbrücke" gewesen, über die sich das Feuer auf die Laube von B ausbreiten konnte. Ganz zu schweigen von seinen Gasflaschen, die im Feuer explodierten. Wie der Brandexperte erläutert habe, hätte das Feuer ohne die Überbauung nicht oder zumindest nicht so schnell auf B’s Laube übergegriffen. Dann hätte die Feuerwehr sie noch retten können. Deshalb müsse A für den Brandschaden einstehen und der Gebäudeversicherung die an B gezahlte Summe ersetzen.

Eigentumswohnung fertig, aber nicht übergeben

Muss die Bauträgerin der Käuferin die für Bauverzögerungen vereinbarte Schadenspauschale zahlen?

Mit einer Immobilienfirma hatte Frau G im Sommer 2015 einen Bauträgervertrag geschlossen, d.h. eine noch zu bauende Eigentumswohnung erworben. Bis zum 31.12.2016 sollte das Objekt bezugsfertig sein. Bei Verzögerungen sollte die Bauträgerin für jeden (angefangenen) Monat eine Schadenspauschale von 4.500 Euro zahlen. Die Wohnung wurde rechtzeitig fertig. Doch Frau G weigerte sich wegen erheblicher Baumängel, sie als "im Prinzip vertragsgemäß" abzunehmen.

Die Käuferin hinterlegte die Schlussrate ("Bezugsfertigkeitsrate") auf dem Treuhandkonto eines Notars ("Notaranderkonto"), um ihre prinzipielle Zahlungsbereitschaft zu dokumentieren. Dennoch weigerte sich die Immobilienfirma, ihr die Wohnung zu übergeben: Ohne Abnahme keine Wohnungsschlüssel und kein Besitz an der Wohnung, so die Devise der Bauträgerin.

Deshalb zog Frau G vor Gericht und forderte die Schadenspauschale für zwei Monate. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht München (28 U 3555/18 Bau). Es spiele keine Rolle, dass das Objekt an sich bezugsfertig sei. Ohne Übergabe sei die Tatsache, dass die Wohnung fertiggestellt wurde, für die Erwerberin wertlos: Denn sie könne nicht einziehen und die Wohnung nicht nutzen.

Eine Schadenspauschale werde vereinbart, um im Fall einer (von der Bauträgerin zu vertretenden) Verzögerung den verspäteten Einzug finanziell auszugleichen. Diese Pauschale werde auch dann fällig, wenn die Bauträgerin die Wohnung wegen eines Streits um Baumängel nicht übergebe. Denn die Immobilienfirma sei verpflichtet, das fertige Objekt mit der Zahlung der Schlussrate zu übergeben — unabhängig von der Bauabnahme.

Wenn das im Bauträgervertrag abweichend geregelt sei, also die Übergabe der Eigentumswohnung von der förmlichen Abnahme abhängig gemacht werde, sei diese Vertragsklausel nichtig. Denn sie beschneide unzulässig die Rechte der Käuferin, Mängel des Objekts geltend zu machen. Sie müsste, ohne die Wohnung zu besitzen, die Abnahme des Sondereigentums erklären und alle damit verbundenen Risiken tragen.

Bauabnahme durch den Architekten

Dies ist im Ausnahmefall auch ohne ausdrückliche Vollmacht des Auftraggebers möglich

Die Bauherrin hatte eine Dachdeckerfirma mit Dachdecker- und Klempnerarbeiten bei einem Neubau beauftragt. Nach der Fertigstellung kam es zum Streit, weil die Handwerksfirma rund 60.000 Euro mehr Werklohn forderte.

Während der Bauausführung habe ihm der Architekt, Generalbevollmächtigter der Bauherrin, mehrere "Nachtragsaufträge" erteilt, erklärte der Handwerksunternehmer. Die habe er einwandfrei erfüllt. Diese im vereinbarten Festpreis nicht enthaltenen Leistungen habe der Architekt auch "abgenommen", d.h. als vertragsgemäß gebilligt.

Laut Vertrag müsse sie zusätzliche Leistungen nur bezahlen, wenn sie den Auftrag dazu selbst schriftlich erteilt habe, erwiderte die Auftraggeberin. Mündlich mit dem Architekten vereinbarte Zusatzleistungen begründeten also keinen Anspruch auf Werklohn. Außerdem habe keine förmliche Abnahme der Bauleistungen stattgefunden: Dafür habe nämlich der Architekt keine Vollmacht gehabt. Schon deshalb sei die Forderung des Handwerkers nicht fällig.

Das Oberlandesgericht Hamburg entschied den Streit zu Gunsten des Auftragnehmers und sprach ihm den restlichen Werklohn zu (4 U 26/18). Der Architekt habe die Bauherrin bei der Abnahme wirksam vertreten. Zwar sei der Hinweis der Bauherrin richtig, dass grundsätzlich ein bauleitender Architekt Bauleistungen nur abnehmen könne, wenn er dazu ausdrücklich bevollmächtigt sei. In diesem Fall müsse sich die Auftraggeberin jedoch das Handeln ihres Architekten zurechnen lassen.

Während des gesamten Bauvorhabens habe sie mit dem Auftragnehmer keinen Kontakt aufgenommen und dem Architekten völlig "freie Hand gelassen". Er allein habe die Handwerksfirma beauftragt und beaufsichtigt. Der Auftragnehmer habe daher davon ausgehen dürfen, dass der Architekt mit Wissen und Billigung der Bauherrin handelte (juristisch: Anscheinsvollmacht).

Obendrein habe ihr der Architekt nach der Abnahme ein "Bauabnahmeprotokoll" per E-Mail zugeschickt, mit der Bitte um Unterzeichnung. Darauf habe die Auftraggeberin keineswegs mit dem Hinweis reagiert, dass er zur Abnahme nicht befugt gewesen sei.

Auf die Vertragsklausel, nach der "zusätzliche Leistungen nur nach schriftlich erteiltem Auftrag bezahlt" würden, könne sich die Bauherrin ebenfalls nicht berufen, um die Forderung des Handwerksunternehmers als unberechtigt abzuweisen. Diese Klausel sei unwirksam, weil sie den Auftragnehmer unangemessen benachteilige.

Baumharz tropfte auf der Mieterin Auto

Für Lackschäden durch einen "natürlichen Vorgang" haftet der Vermieter des Pkw-Stellplatzes nicht

Seit vielen Jahren hatte die Autofahrerin eine Wohnung und einen dazugehörigen Pkw-Stellplatz gemietet. Direkt neben dem Stellplatz steht — auf dem Nachbargrundstück — ein großer Baum, von dessen überhängenden Ästen 2018 Harz auf das Auto der Mieterin tropfte. Für die Lackschäden verlangte sie von ihrem Vermieter Schadenersatz, außerdem sollte er den Baum beseitigen. Im aktuellen Zustand erfülle der Parkplatz seinen vorgesehenen Zweck nicht, erklärte die Mieterin: Er sei zum Abstellen von Autos ungeeignet.

Der Vermieter wies jede Verantwortung für den Schaden von sich: Erstens handle es sich nicht um seinen Baum. Zweitens sei der Baum dort schon gewachsen, als die Mieterin den Mietvertrag unterschrieben habe. Dass irgendwann einmal Baumharz auf ihr Auto tropfen könnte, sei also vorhersehbar gewesen. So sah es auch das Amtsgericht Coburg und wies die Zahlungsklage der Mieterin ab (12 C 1657/19).

Der Baum stehe immer schon da und die Mieterin habe das gewusst. Dass beim Parken unter einem Baum mit herunterfallenden Früchten, Laub oder eben mit herabtropfendem Baumharz zu rechnen sei, sei allgemein bekannt. Der Lackschaden sei nicht auf menschliches Handeln oder Unterlassen zurückzuführen, sondern auf einen natürlichen Vorgang.

Manche Risiken, soweit sie durch Gesetze der Natur verursacht würden, müsse man eben als allgemeines Lebensrisiko akzeptieren. Der Vermieter sei weder in der Lage, die natürliche Reaktion eines Baumes zu verhindern, noch sei er dazu verpflichtet. Und auf gar keinen Fall müsse er Bäume auf fremden Grundstücken fällen lassen. (Das Urteil wurde vom Landgericht Coburg am 7.4.2020 bestätigt.)

Familie als Eigentümergemeinschaft

Nach einem Familienkrach fordert die Tochter, das gemeinsame Grundeigentum zu versteigern

Die junge Frau hatte sich gewünscht, einmal Tür an Tür mit den Eltern zu wohnen. Als sich 2012 die Gelegenheit ergab, das Anwesen neben ihrem Elternhaus zu erwerben, kaufte sie es gemeinsam mit den Eltern. In einem notariell beglaubigten Vertrag vereinbarte die Familie, bis zum Tod der Eltern dürfe niemand die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen.

Einige Jahre später verschlechterten sich allerdings die familiären Beziehungen dramatisch: Es kam zu Konflikten bis hin zu Prügeleien. Für die Tochter war danach klar: Sie wollte den Eltern nicht mehr nahe sein, sondern wegziehen und das Hausgrundstück versteigern lassen. Das war jedoch nur mit Einwilligung der Eltern möglich. Die Tochter verklagte sie auf Zustimmung, scheiterte mit ihrem Anliegen jedoch beim Landgericht Frankenthal (4 O 366/17).

Grundsätzlich habe zwar jeder Miteigentümer eines Hausgrundstücks das Recht, die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft zu fordern, so das Landgericht. Da die Familie aber diese Möglichkeit im Notarvertrag ausgeschlossen habe, setze eine Aufhebung einen besonders wichtigen Grund voraus. Allein aus einem familiären Konflikt könne man unter diesen Umständen nicht das Recht ableiten, die Gemeinschaft zu beenden und das Anwesen zu versteigern.

Die Familie müsse trotz aller Differenzen erst einmal versuchen, das Hausgrundstück anders zu nutzen. Sie könne z.B. das Haus von einem neutralen Dritten verwalten und vermieten lassen. Auf jeden Fall müssten die Familienmitglieder erst einmal über dieses oder ein anderes "milderes Mittel" nachdenken, bevor eine Zwangsversteigerung in Betracht komme.

Illegal gebauter Pferdestall muss weg!

Hobby-Pferdezüchter und Obstbauer beruft sich darauf, dass der Bau einem landwirtschaftlichen Betrieb dient

Auf einer Streuobstwiese hatte der Grundstückseigentümer ohne Baugenehmigung einen Pferdestall für drei Pferde gebaut — acht Meter lang und vier Meter breit. Die Baubehörde des Landkreises ordnete den Rückbau an, weil der Stall illegal errichtet worden sei und zudem ein Biotop beeinträchtige: In freier Natur seien nur Bauvorhaben zulässig, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienten. Von einem Betrieb könne hier keine Rede sein.

Der Reiter wehrte sich gegen diese Entscheidung: Den Obstanbau wolle er als landwirtschaftlichen Nebenerwerb weiter intensivieren, sein Bio-Obst werde zunehmend nachgefragt. Das besondere Betriebskonzept bestehe darin, den Grund als Weidefläche für die Pferdezucht und als Obstplantage gleichzeitig zu nutzen. Durch das Weiden der Pferde müsse er kaum noch mähen.

Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt (OVG) konnte der Obstbauer jedoch nicht überzeugen (2 L 95/18). Mit seinem Obstanbau könne er weder aktuell, noch zukünftig nachhaltig Gewinn erzielen, so das OVG. Dagegen sprächen die geringe Zahl von Obstbäumen, der hohe Pflückaufwand bei den alten Hochstämmen und die schwierige Vermarktung. Umfang und Art der Pferdehaltung ließen erst recht keine Einkünfte erwarten. Er habe noch nie ein Pferd verkauft und keine schlüssige Rentabilitätsberechnung vorgelegt.

Selbst wenn man den Obstanbau als landwirtschaftlichen Betrieb anerkennen würde: Dafür benötige der Grundeigentümer keinen Pferdestall mitten auf der Obstwiese, auch wenn es möglicherweise ökologisch sinnvoll sei, hier Pferde weiden zu lassen. Für eine Baugenehmigung im Außenbereich reiche es nicht aus, wenn ein Bauvorhaben für einen Betrieb irgendwie förderlich sei — es müsse für ihn funktional notwendig sein.

Zudem gehörten Streuobstwiesen zu den geschützten Biotopen: Es sei verboten, sie zu zerstören oder zu beeinträchtigen. Dass sich der Pferdestall auf die Wiese nachteilig auswirke, sei unbestreitbar. Auf der Fläche des Gebäudes und beim Bau drumherum sei der Unterwuchs vernichtet worden. Diese Fläche stehe den Insekten und anderen Tierarten nicht mehr zur Verfügung.

"Leben am Bodensee"

Immobilienagentur erhält für den Werbeslogan keinen Markenschutz

Eine Immobilienagentur wollte den Werbeslogan "Leben am Bodensee" als Marke für allerlei Dienstleistungen rund ums Immobilienwesen schützen lassen (Werbung, Beratung, Finanzierung, Immobilienverwaltung, Immobilienhandel und -vermietung etc.). Die Markenstelle des Deutschen Patent- und Markenamts lehnte es jedoch ab, den Marketing-Spruch ins Markenregister einzutragen:

Zahlreiche Immobilienhändler und -makler seien in dieser Tourismusregion und beliebtem Standort für Zweit- und Ferienwohnsitze tätig. Und viele davon versuchten, den Kunden ihr Angebot mit diesem Werbeslogan schmackhaft zu machen. Verbraucher fassten daher den Slogan "Leben am Bodensee" ausschließlich als Hinweis auf die Lage der betreffenden Immobilien auf und nicht als Hinweis auf einen bestimmten Anbieter von Immobilien-Dienstleistungen.

Das Bundespatentgericht wies die Beschwerde der Immobilienagentur gegen die Entscheidung der Markenbehörde zurück (25 W (pat) 523/19). Die als Marke gewünschte Wortfolge "Leben am Bodensee" werde in der Immobilienbranche gerne verwendet, um so die konkrete Lage der Immobilien und das spezielle Lebensgefühl und Ambiente in der Region reklamemäßig zu umschreiben, erklärte das Gericht.

Deshalb tauge der Slogan nicht als Markenname für eine Immobilienfirma. Funktion einer Marke sollte es ja sein, die betriebliche Herkunft von Waren oder Dienstleistungen zu kennzeichnen. "Leben am Bodensee" benenne dagegen den Gegenstand und Inhalt der Dienstleistungen. Dass jemand bei diesem Werbeslogan an eine bestimmte Agentur als Anbieter der Dienstleistungen denke, sei ausgesprochen fernliegend.

Darüber hinaus dürften solche Werbeslogans mit regionalem Bezug nicht von einzelnen Dienstleistern per Markenschutz monopolisiert werden. Das widerspräche den Interessen der Immobilienbranche.

Renovierungsbedürftiges Haus gekauft

Geschwurbel in einem Maklerexposé stellt keine Beschaffenheitsgarantie dar

Ein Ehepaar kaufte ein kleines Einfamilienhaus, 1920 erbaut und nie grundlegend saniert. Im Maklerexposé war darauf hingewiesen worden, dass das Haus renovierungsbedürftig sei. Andererseits stand darin auch, das Gebäude sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen". Bei den Besichtigungsterminen hatte die Verkäuferin den Kaufinteressenten mitgeteilt, ihr verstorbener Ehemann sei ein Bastler gewesen und habe die Elektrik selbst erneuert. Feuchtigkeitsschäden an den Wänden waren klar erkennbar.

Das hielt die Käufer nicht davon ab, nach Vertragsschluss von der Verkäuferin Schadenersatz für Putzarbeiten und für das Verlegen neuer elektrischer Leitungen zu verlangen. Man habe sie getäuscht, behaupteten sie nun: Von wegen "mit wenigen Handgriffen" sei es hier getan, der Sanierungsaufwand sei beträchtlich gewesen. Die Schadenersatzklage des Ehepaares scheiterte jedoch beim Oberlandesgericht (OLG) Dresden (4 UF 2183/19).

Eine Täuschung liege hier nicht vor, so das OLG: Die Käufer hätten durchaus gewusst, worauf sie sich einließen. Die Bilder im Maklerexposé zeigten ganz unverfälscht den Zustand des Hauses. Den habe das Ehepaar auch bei der Besichtigung nicht übersehen können, zum Beispiel die Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus und die offensichtlich laienhaft angebrachten Stromleitungen in der Küche. Sogar im Kaufvertrag sei festgehalten, dass Sanierungsarbeiten notwendig seien.

Vor diesem Hintergrund habe das Ehepaar die inhaltsleere Floskel im Exposé, nur "wenige Handgriffe" seien nötig und schon könnten neue Besitzer hier wohnen, nicht ernsthaft als Zustandsbeschreibung missverstehen. Dass die Käufer wirklich glaubten, im Haus seien keine größeren Renovierungsarbeiten erforderlich, um modernen Wohnstandard zu erreichen, sei ausgeschlossen. Enthalte das Maklerexposé eine allgemeine Anpreisung ohne jeden konkreten Aussagegehalt, stelle dies prinzipiell keine Beschaffenheitsgarantie dar.

Flecken an der Hauswand

Ist ein Auftrag in der vereinbarten Art nicht einwandfrei zu erfüllen, muss der Handwerker darauf hinweisen

Eine Hauseigentümerin ließ von einem Handwerksunternehmen das Gebäude dämmen. Anschließend sollte der Auftragnehmer den Putz erneuern. Kaum waren die Arbeiten beendet, zeigten sich nach starkem Regen Wasserflecken in den Fassaden des Wohnhauses. Denn der Dachüberstand war so gering, dass die Hauswände zu viel Wasser abbekamen. Nun verlangte die Auftraggeberin, der Handwerker müsse die Beseitigung des Mangels finanzieren.

Der wies die Forderung zurück: Er habe die Hauswände fachgerecht und haargenau so verputzt, wie mit der Hauseigentümerin vereinbart. Für den zu kleinen Dachüberstand sei er nicht verantwortlich. Ob er die Auftraggeberin darüber hätte informieren müssen, könne offen bleiben. Denn aus einem so geringfügigen Fehlverhalten könne sie keinen Anspruch auf einen Vorschuss für Reparaturen ableiten.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt war da allerdings anderer Ansicht (21 U 64/18). Eine Hauswand mit Wasserflecken sei auch dann mangelhaft, wenn der Handwerker die Arbeiten so ausgeführt habe wie vertraglich vereinbart, betonte das OLG. Er hätte die Auftraggeberin darüber informieren müssen, dass auf diese Weise keine optisch einwandfreie Fassade erreicht werden könne.

Die Hauseigentümerin könne als Laie nicht wissen, dass ein funktionsgerechtes Wärmedämmverbundsystem mit so kleinem Dachüberstand und dem vom Handwerker verwendeten Dünnschichtputz nicht zu realisieren war. Dem Fachmann habe dagegen klar sein müssen, dass es hier nur zwei Möglichkeiten gab. Entweder, den Dachüberstand auf 10 bis 15 Zentimeter zu verbreitern. Oder geeigneten Dickputz aufzutragen.

Nur wenn er seine Hinweispflicht erfüllt und die Bauherrin trotzdem auf der vorgesehenen Ausführung bestanden hätte, müsste der Handwerker nicht für die Werkmängel haften. (Die Entscheidung des OLG wurde am 25.03.2020 vom Bundesgerichtshof bestätigt: AZ. VII ZR 113/19)