Haus und Grund

Zeige 20 von 811 Urteilen

Nerviger Anlieferverkehr

Grenzwerte eingehalten: Kommune muss nicht gegen Lärm durch Supermarkt vorgehen

Der Eigentümer eines großen Wohn- und Geschäftshauses in Bonn-Beuel hat das Erdgeschoss an eine Supermarktkette vermietet. Die Anlieferzone des Supermarkts liegt ca. 40 Meter entfernt vom Haus der Nachbarin X, die seit Jahren gegen die Lärmbelästigung durch den Lieferverkehr ankämpft. 2015 hatte die Stadt Bonn die Zeitspanne für den Lieferverkehr auf 6 bis 15 Uhr begrenzt. Weitere Auflage zum Anwohnerschutz: Vor 7 Uhr durften nur ein schwerer Lastwagen und ein Lieferwagen Waren bringen.

Wegen Verstößen gegen diese Auflagen hatte die Stadt 2016 gegen die Supermarktkette ein Zwangsgeld von 21.000 Euro festgesetzt. Ein Jahr später forderte Frau X die Kommune erneut auf, gegen den Lieferverkehr einzuschreiten. Bei Kontrollen zwischen Dezember 2017 und Juli 2018 stellten die kommunalen Mitarbeiter jedoch nur einen Verstoß fest. Deshalb unternahm die Stadt nichts mehr: Die Nachbarin habe pauschal von ständigen Verstößen gesprochen, da sei aber nichts dran.

Daraufhin forderte die Hauseigentümerin per Klage weitere Maßnahmen. Obwohl sie Hunderte von Fotos vorlegte, die Verstöße dokumentieren sollten, scheiterte sie mit ihrem Anliegen beim Verwaltungsgericht Köln (2 K 8141/18). Nach Ansicht des Gerichts hatte die Anwohnerin keine unzumutbare Lärmbelästigung nachgewiesen. Bei Ortskontrollen habe die Stadt keine Verstöße feststellen können. Die Supermarktbetreiberin habe den kommunalen Auflagen entsprochen und den Anlieferverkehr weitgehend entschärft.

Zudem habe der Eigentümer des Geschäftshauses ein schallschutztechnisches Gutachten vorgelegt. Demnach würde der einschlägige Immissionsrichtwert selbst dann nicht überschritten, wenn der Anlieferverkehr verdoppelt würde. Die Annahmen in diesem Gutachten habe Frau X nicht erschüttern können. Darüber hinaus sei sie selbst nur bedingt schutzwürdig, weil sie Teile ihres Wohnhauses ohne Baugenehmigung, also illegal nutze.

Zoohandlung im Wohnhaus?

Anwohner verlangen, dass die Kommune gegen "übermäßige Kleintierhaltung" im Wohngebiet einschreitet

Zuerst hatten sich die Hauseigentümer an die Gemeinde gewandt. Sie forderten, die Kommune müsse gegen die überbordende Tierhaltung auf dem Nachbargrundstück einschreiten. In einem reinen Wohngebiet sei sie nicht akzeptabel. Daraufhin arrangierte die zuständige Behörde einen Ortstermin.

Auf dem Grundstück des Zweifamilienhauses zählten die kommunalen Mitarbeiter fünf Hasen, vier Frettchen, elf Hühner, fünf Enten, fünf Hunde, mehrere Katzen und fünf Papageien. Dennoch machten Gebäude und Grundstück auf die Prüfer einen gepflegten Eindruck. Sie lehnten es ab, Maßnahmen gegen die "Kleintierhaltung" zu ergreifen.

Daraufhin zogen die Anwohner vor Gericht und verlangten, der privaten Zoohandlung auf dem Nachbargrundstück ein Ende zu setzen. Beim Verwaltungsgericht (VG) Stuttgart setzten sie sich durch (2 K 6321/18). Tiere zu halten, sei eine typische Freizeitbeschäftigung, erklärte das VG: Im Rahmen eines Hobbys müsse sie aber auch bleiben, jedenfalls in einem reinen Wohngebiet.

Im konkreten Fall sprenge der Umfang der Tierhaltung den Rahmen des in Wohngebieten Üblichen. Wer am Grundstück vorbei spaziere und diese Ansammlung von Tieren sehe, denke nicht mehr an einen Hobbytierhalter. Da dränge sich eher der Eindruck auf, der Eigentümer einer Zoohandlung bringe viele Tiere unterschiedlicher Arten kurzfristig privat unter.

Durchschnittlich halte in Deutschland jeder Haushalt ein Haustier. Dieser Durchschnittswert werde hier um das 20-fache überschritten. Auch die Zahl von sieben unterschiedlichen Tierarten sei mit der üblichen Hobbytierhaltung nicht zu vereinbaren.

Opa vererbt sein Haus der Enkelin

Muss die Erbin das Familienheim verkaufen, um den Pflichtteil an Onkel und Tante auszahlen zu können?

Der 2014 verstorbene Großvater hatte seine Enkelin als Alleinerbin eingesetzt: Sie sollte das Hausgrundstück bekommen, die zwei noch lebenden Kinder nur den Pflichtteil. Da jedoch kaum Barvermögen vorhanden war, hätte die Enkelin den Pflichtteil an Onkel und Tante nur auszahlen können, wenn sie das Haus verkauft hätte.

Grundsätzlich kann in so einem Fall der Erbe/die Erbin verlangen, dass die Auszahlung des Pflichtteils zumindest gestundet wird — weil es eine unbillige Härte wäre, deswegen das Familienheim aufgeben zu müssen. Auch im konkreten Fall wurde "gestundet". Doch einige Jahre später, als die Erbin erneut einen Aufschub bis 2024 beantragte, entschied das Oberlandesgericht Rostock zu Gunsten der beiden Pflichtteilsberechtigten (3 U 32/17).

Die Erbin habe die Auszahlung des Pflichtteils bereits um fünf Jahre hinausgezögert. Jetzt komme kein weiterer Aufschub mehr in Betracht. Denn die Erbin wäre trotz der Stundung in absehbarer Zeit nicht in der Lage, die Pflichtteilsberechtigten auszuzahlen: Ihr Mann sei derzeit arbeitslos und sie selbst beziehe Elterngeld. Also müsse die Enkelin jetzt das Haus verkaufen. Die Kinder des Erblassers müssten ihren Pflichtteil (je 29.500 Euro) endlich bekommen.

Aufgrund besonderer Umstände überwiege hier deren Interesse das Interesse der Erbin, das Familienheim zu erhalten. Die Enkelin habe schon vor 2014 ein kleines Haus besessen, habe nach dem Erbfall aber keine Sekunde daran gedacht, die Ansprüche der pflichtteilsberechtigten Verwandten zu befriedigen. Stattdessen habe sie das (größere, aber heruntergekommene) Haus des Großvaters total renoviert und dafür einen Bausparkredit von 46.000 Euro aufgenommen, den sie jetzt abstottern müsse.

Dabei hätte sie damals das Haus an den Interessenten Z verkaufen können, der ihr ein ernsthaftes Kaufangebot über 150.000 Euro unterbreitet habe. Die Erbin habe es jedoch vorgezogen, sich in Schulden zu stürzen und viel Geld ins Haus zu investieren. Abgesehen davon, dass sie ihren Verwandten den Pflichtteil vermutlich auch im Jahr 2024 nicht überweisen könnte: Zu bedenken sei auch, dass diese dann 59 und 62 Jahre alt wären. Für die Verwandten sei es nicht zumutbar, noch länger auf ihr Geld zu warten.

Grundeigentümer will Hähnchenställe verhindern

Nachbarn können für ein Biotop auf ihrem Grundstück keinen Umweltschutz-Anspruch geltend machen

Haus und Grundstück von Herrn M liegen in einem besonders geschützten Biotop. Der zuständige Landkreis genehmigte 2016 den Bau von zwei großen Masthähnchenställen in einer Entfernung von 1.120 Metern. Gegen das Bauvorhaben eines Landwirts und Geflügelzüchters kämpfte der Grundstückseigentümer ohne Erfolg.

Vor dem Verwaltungsgericht (VG) erläuterte ein Sachverständiger, die derzeitige Geruchsbelastung des Wohnhauses (48 % der Jahresstunden) würde durch die geplanten Ställe nur minimal steigen (auf 48,3 %). Diese Zusatzbelastung sei "irrelevant". Der Eigentümer müsse sie daher hinnehmen, entschied das VG, auch wenn der Wert von 48 % schon ziemlich hoch sei, selbst für ein Dorfgebiet.

In seinem Eilantrag gegen dieses Urteil argumentierte Herr M so: Als Eigentümer eines schützenswerten Biotops könne er Schutz vor der Hähnchenmastanlage beanspruchen. Er habe das Grundstück bewusst als Beitrag zum Umweltschutz erworben, weil er so dafür sorgen könne, dass Vorschriften zum Schutz des Ökosystems tatsächlich eingehalten würden. Die Investition würde ihren Zweck verfehlen, wenn die Flächen durch Immissionen geschädigt würden.

Doch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg erklärte, es liege ausschließlich im öffentlichen Interesse, Biotope zu schützen (12 ME 76/19). Privaten Grundeigentümern verleihe das Naturschutzgesetz keine Abwehrrechte.

Etwas anderes könne für Eigentümer empfindlicher Pflanzen gelten (etwa für Baumschulen, forstwirtschaftliche Betriebe), denen durch Pflanzenschäden unzumutbare Vermögenseinbußen drohten. Da gehe es dann allerdings um deren wirtschaftliches Interesse.

Das allgemeine Interesse, das Ökosystem an sich zu schützen, könnten sich Grundstückseigentümer jedoch nicht als Privatinteresse zu Eigen machen. Wenn Biotope beeinträchtigt würden, könne allenfalls ein Umweltverband dagegen mit einer Klage vorgehen. Nachbarn könnten dagegen für Biotope keinen Anspruch auf Schutz fordern, auch wenn es teilweise ihnen gehöre.

Fugenlos verputzter Kaminofen?

Auftraggeber und Handwerker streiten darüber, welche Beschaffenheit des Werks vereinbart wurde

Ein Münchner Ehepaar plante den Bau eines Eigenheims, Kaminofen inklusive. Mit einem Ofenbauer aus dem Landkreis schlossen die Auftraggeber einen Werkvertrag. 9.000 Euro sollte der Ofen inklusive Montage kosten. Bei den Verkaufsverhandlungen zeigten sie dem Verkäufer auf einem Bild, wie sie sich den Kamin vorstellten. Monate später besichtigten Mitarbeiter der Handwerksfirma den Aufstellungsort im Neubau. Was die Beteiligten dabei mündlich vereinbarten, war nachträglich umstritten.

Die Auftraggeber behaupteten, sie hätten von vornherein klargestellt, wie der Kamin ausgeführt werden sollte: raumhoch, mit einheitlichem Putz von Wand und Kamin, ohne Trennungsfugen. Er habe wie eine Verlängerung der Wand aussehen sollen und nicht "wie reingeklebt". Das hätten sie schon beim Vertragsschluss gesagt und bei der Besichtigung erneut. Kein Problem, habe der Verkäufer geantwortet, so etwas machten sie "fast täglich". Ein halbes Jahr danach habe man ihnen mitgeteilt, das sei unmöglich.

Aus diesem Grund trat das Ehepaar vom Werkvertrag zurück. Die Handwerksfirma klagte auf Zahlung des vereinbarten Werklohns (abzüglich ersparter Aufwendungen) und behauptete, von fugenloser Ausführung des Kamins sei nie die Rede gewesen: weder beim Vertragsschluss, noch beim Besichtigungstermin. Das hätten die Auftraggeber erst viel später verlangt. Man habe den Kunden dann mitgeteilt, eine Acryldehnungsfuge zwischen Mauer und Kaminschürze sei zwingend erforderlich, um Risse zu vermeiden.

Das Amtsgericht München wies die Klage des Ofenbauers ab, weil es der Zeugenaussage des Verkäufers nicht traute (159 C 13909/18). Er stehe als Angestellter der Handwerksfirma "erkennbar in deren Lager". Dagegen seien die Aussagen des Ehepaares glaubwürdig und überzeugend gewesen. Die Auftraggeber hätten das Prospektbild vorgelegt, über das sie bei den Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer sprachen. Darauf sei ein dreiseitiger Kamin zu sehen, der wie die übrige Wand verputzt und nicht durch eine Fuge getrennt sei.

Außerdem hätten die Auftraggeber — belegt durch Fotos — in ihrem Neubau den Boden für den Einbau des Kamins vorbereitet. Daher stehe fest, dass sie ihn wirklich wollten und nicht einfach nachträglich die Bestellung bereuten. Zu Recht sei das Ehepaar vom Vertrag zurückgetreten, weil sich die Handwerksfirma weigerte, den Kaminofen so herzustellen, wie es bei Vertragsschluss vereinbart wurde.

Auch wenn es hier für die Auftraggeber gut ausging: Vereinbarungen zur Beschaffenheit eines Werks sollte man prinzipiell schriftlich festhalten.

Erbschaftssteuer fürs Familienheim

Die Steuerbefreiung für den erbenden Partner entfällt, wenn er/sie innerhalb von zehn Jahren das Haus aufgibt

Beim Tod ihres Ehemannes erbte seine Frau das gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus. Weil sie weiter im Haus lebte, wurde sie von der Erbschaftssteuer befreit. Laut Erbschaftssteuergesetz muss der überlebende Ehe- oder Lebenspartner für ein Familienheim keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn er es weiterhin selbst nutzt. Die Steuerbegünstigung entfällt jedoch, wenn der Erbe/die Erbin das Hausgrundstück innerhalb von zehn Jahren aufgibt.

Anderthalb Jahre nach dem Tod des Ehemannes schenkte die Witwe das Haus ihrer Tochter. Sie zog allerdings nicht aus, sondern behielt sich im notariellen Schenkungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht vor. Deshalb war die Frau ziemlich erstaunt, als das Finanzamt vorstellig wurde und nachträglich Erbschaftssteuer verlangte: Sie habe doch das Familienheim keineswegs "aufgegeben".

Doch der Bundesfinanzhof wies die Klage der Witwe gegen den Steuerbescheid ab (II R 38/16). Auch wenn sie weiterhin in dem Haus wohne: Die Erbin habe das Eigentum am Familienheim auf eine andere Person übertragen. Damit entfalle rückwirkend die Steuerbefreiung, mit der der Gesetzgeber die Bildung von Wohneigentum durch Familien fördern wolle.

Die Vergünstigung solle nur Ehe- oder Lebenspartnern zugutekommen, die durch den Erbfall zu Eigentümern werden und die Immobilie selbst bewohnten. Wenn der Erbe bzw. die Erbin dagegen ausziehe oder das Eigentum an der Immobilie aufgebe, werde nachträglich die Erbschaftssteuer fällig.

Ansonsten könnten Ehe- und Lebenspartner die Immobilie steuerfrei erben und kurz darauf verkaufen. Das liefe dem Ziel der Förderung zuwider. Die setze nicht nur voraus, dass die geerbte Immobilie zehn Jahre lang selbst genutzt werde. Auch die Eigentümerstellung des überlebenden Ehe- oder Lebenspartners müsse zehn Jahre lang bestehen bleiben.

Winterdienst in der Silvesternacht

Kurzartikel

Auf dem Gehweg vor einem Lokal gelten andere Regeln. Doch der Eigentümer eines Hausgrundstücks ohne Publikumsverkehr ist in der Silvesternacht zwischen 20 Uhr und 9 Uhr morgens nicht zum Winterdienst verpflichtet. Die Streupflicht beginnt erst um 9 Uhr, weil der 1. Januar gesetzlicher Feiertag ist. Rutscht eine Passantin in dieser Nacht vor dem Haus auf Glatteis aus, haftet der Eigentümer nicht wegen Verletzung der Streupflicht für die Folgen.

Solarstromanlage auf dem Garagendach

Kurzartikel

Montiert ein Installateur eine Photovoltaikanlage auf dem Garagendach, muss das Dach nach der Montage dicht sein. Muss die Anlage wegen Feuchtigkeitsschäden abgebaut und neu montiert werden, haftet der Installateur für die Kosten, wenn er die Anlage nicht mit der Dachabdichtung abgestimmt und den Auftraggeber nicht auf die marode Unterspannbahn hingewiesen hatte.

Nachbarstreit mit harten Bandagen

Gackernde Hühner, zurückgeworfenes Laub und am Ende eine Erpressung

Der Kleinkrieg begann mit den Hühnern. Seit dem Sommer 2017 hielt Hauseigentümer A in München-Bogenhausen einen Hahn und ein paar Hennen im Garten. In dieser ruhigen Wohngegend gackerten nun also die Hühner und der Hahn krähte — ab morgens vier Uhr bis zum Einbruch der Dunkelheit einmal pro Stunde. Dass sich Nachbar B mehrmals über Lärm und Geruchsbelästigung durch das Federvieh beschwerte, führte zu Racheaktionen des Hühnerhalters.

Im Garten von Herrn B steht neben der Grundstücksgrenze eine etwa 100 Jahre alte Hängebuche. Im November 2018 entsorgte A einige Male Buchenlaub, indem er es einfach zurück über den Zaun warf. Herr B forderte ihn schriftlich auf, dies zu unterlassen. Herr A warf den Brief ungeöffnet in den Briefkasten des Nachbarn und das Laub unverdrossen weiter über den Zaun.

Daraufhin forderte B per Klage, die "ortsunübliche" Hühnerhaltung und das Werfen mit Gartenabfällen zu unterlassen — das Amtsgericht München gab ihm Recht (233 C 19258/18). Die juristische Niederlage und einige Halbe Bier brachten A so in Rage, dass er dem Nachbarn einen Brief schrieb. Darin drohte er, das Haus von B in Brand zu setzen, wenn dieser die Zivilklage nicht zurücknehme. B müsse ihm außerdem 10.000 Euro zahlen.

Der Nachbar zeigte ihn stattdessen wegen Erpressung an. Das Schöffenstrafgericht am Amtsgericht München verurteilte den 58 Jahre alten Privatier A zu einer Freiheitsstrafe von sieben Monaten auf Bewährung und dazu, einer gemeinnützigen Einrichtung 3.000 Euro zu spenden (824 Ls 256 Js 122450/19).

Er habe dem Nachbarn nur Angst einjagen wollen, erklärte A vor Gericht, das Geld hätte er bestimmt gespendet. Im Übrigen habe er die Streiterei nicht angefangen: "Es gehe doch nur um ein paar Hühner, keiner habe einen Schaden gehabt." Der Strafrichter berücksichtigte zwar das Geständnis und die alkoholische Enthemmung des nicht vorbestraften A zu Gunsten des Angeklagten. Dass dem Drohbrief ein langwieriger Nachbarschaftsstreit vorherging, entschuldige aber in keiner Weise das Androhen von Straftaten.

Überhöhte Ablöse für Einbauküche

Hauskäufer verlangt wegen falsch angegebener Anschaffungskosten der Küche Geld zurück

Frau X wollte ihr Einfamilienhaus verkaufen und beauftragte damit ein Maklerbüro. Für die Einbauküche stelle sie sich eine Ablöse von 15.000 Euro vor, erklärte Frau X, die Küche habe im Möbelhaus 25.000 Euro gekostet. Einige Male forderte die Maklerin die Hauseigentümerin auf, die Rechnung des Möbelhauses vorzulegen. Obwohl sie keine Rechnung erhielt, schrieb sie schließlich ins Maklerexposé: "Anschaffungskosten Küche: Neupreis 25.000 Euro".

Käufer Y erwarb das Haus. Mit der Maklerin unterhielt er sich auch über den Wert der Einbauküche und war mit der Ablöse einverstanden. Kurz nach dem Vertragsschluss beim Notar kam ihm jedoch zu Ohren, dass das örtliche Möbelhaus die gleiche Einbauküche immer noch anbot — und zwar für die Hälfte des von Frau X genannten Neupreises. Mehr als 12.200 Euro hatte auch Frau X nicht für die Küche bezahlt, fand der Käufer heraus.

Daraufhin verlangte er von der Hausverkäuferin Geld zurück. Ein Betrag von 7.320 Euro stehe Herrn Y zu, entschied das Oberlandesgericht (OLG) München (20 U 556/19). Es verstehe sich von selbst, dass der behauptete Anschaffungspreis für die Einbauküche der Grund dafür gewesen sei, dass der Käufer der hohen Ablöse von 15.000 Euro zugestimmt habe. Doch der genannte Kaufpreis sei falsch gewesen.

Unrichtige Angaben zum Kaufobjekt sind juristisch als "Verschulden bei den Vertragsverhandlungen" zu bewerten, das zur Rückzahlung verpflichtet.

Dass der Listenpreis des Möbelhauses für die Küche zunächst über dem Betrag von 12.200 Euro lag, spiele hier keine Rolle, so das OLG: Denn niemand habe tatsächlich den Mondpreis von 25.000 Euro bezahlt. Das Möbelhaus habe die Einbauküche allen Käufern von Anfang an für 12.200 Euro verkauft. Aufgrund der Schwindelei der Verkäuferin habe der Käufer einen zu hohen Gesamtpreis für das Haus gezahlt. Das sei der Schaden, den die Verkäuferin nun ausgleichen müsse.

Barzahlung belegt Schwarzarbeit

Kurzartikel

Hat ein Bauherr vor Baubeginn dem Auftragnehmer einen Teil des Werklohns bar gezahlt, ohne eine Rechnung oder Quittung zu erhalten, beweist dies, dass der Auftragnehmer den Betrag im Einvernehmen mit dem Bauherrn nicht versteuern wollte. Das hat zur Folge, dass der Bauvertrag nichtig ist und der Bauherr gegen den Auftragnehmer keine Ansprüche wegen Mängeln geltend machen kann.

Ehemaliger Hof wird zum Wohnhaus

Der Schweinezüchter nebenan sorgt sich um eventuelle Einschränkungen für seinen Betrieb

Ganz in der Nähe eines Schweinemastbetriebs in Niedersachsen liegt eine ehemalige Hofstelle. Nach einem Brand hatte der Eigentümer 1994 die Landwirtschaft aufgegeben. Das beschädigte Wohnhaus stand lange leer, dann kaufte es ein Ehepaar und setzte es instand.

Als der Landkreis 2014 den neuen Eigentümern erlaubte, das frühere Bauernhaus als Wohnhaus zu nutzen, klagte der Schweinezüchter gegen die Baugenehmigung. Er fürchtete, früher oder später würden die Hausbewohner wegen des Gestanks aus den Ställen für Einschränkungen seines Betriebs sorgen.

Dabei hatte das Paar bereits offiziell erklärt, es werde die "landwirtschaftlichen Gerüche" hinnehmen und weder gegenüber dem Betrieb, noch gegenüber dem Landkreis irgendwelche Forderungen erheben. Darauf sei kein Verlass, fand das Verwaltungsgericht und gab dem Landwirt Recht: Die Geruchsbelastung sei für ein Wohnhaus letztlich unzumutbar.

Doch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg bestätigte die Baugenehmigung des Landkreises für die Nutzungsänderung (1 LC 180/16). Trotzdem müsse sich der Schweinezüchter keine Sorgen machen, betonte das Gericht. Nicht nur wegen der Erklärung der Hauseigentümer, die ja bewusst in eine "immissionsbelastete Umgebung" gezogen seien.

Generell gelte: Wenn ein Wohnhaus der Landwirtschaft diene oder gedient habe, seien die Bewohner verpflichtet, Geruchsbelästigungen zu akzeptieren. Da gehe die Rechtsprechung von einer "Schicksalsgemeinschaft" landwirtschaftlicher Betriebe aus, die es verbiete, sich auf die für Wohnbauten geltenden Richtwerte zu berufen. Das gelte auch dann, wenn auf einem Grundstück im Außenbereich die Landwirtschaft aufgegeben wurde. Das Hausgrundstück bleibe sozusagen "belastet" mit der Pflicht, auf benachbarte landwirtschaftliche Betriebe Rücksicht zu nehmen.

In einer ganz und gar landwirtschaftlich geprägten Umgebung stelle ein Wohnhaus eine Art "Fremdkörper" mit geringerem Schutzanspruch dar. Die Käufer der ehemaligen Hofstelle könnten daher gegen den Schweinezüchter keine Ansprüche geltend machen — zumal sie ihre Wohnmöglichkeit im Außenbereich nur der Tatsache verdankten, dass sie ein landwirtschaftliches Gebäude umbauen durften. Für den Neubau eines Wohnhauses hätten sie dort keine Baugenehmigung erhalten.

Risse hinter der Tapete

Bei einem älteren Haus sind Risse im Putz kein Mangel: Käufer erhalten kein Geld zurück

2016 kaufte Ehepaar A das Haus des Ehepaares B. Das Wohnhaus war um das Jahr 1970 erbaut worden. Wie üblich, wurde die Haftung der Verkäufer für Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Den Käufern war klar, dass sie das Haus renovieren mussten und sie machten sich gleich nach der Übergabe an die Arbeit.

Als sie die alten Holzverkleidungen und Tapeten entfernten, traten zahlreiche Risse im Wandputz zutage. Obendrein entdeckten die Käufer Schimmel im Dachgeschoss — offenbar war das Dach stellenweise undicht. Daraufhin verlangte das Ehepaar A von den Verkäufern Kostenersatz für die nötigen Reparaturarbeiten am Haus und für das Gutachten eines privat beauftragten Bauexperten.

Das Ehepaar B wies die Forderung zurück: Mit Rissen in den Wänden müsse man bei älteren Gebäuden immer rechnen. Und vom Schaden im Dachgeschoss hätten sie nichts gewusst, versicherten die Verkäufer. Das Landgericht Coburg schlug sich auf ihre Seite und wies die Schadenersatzklage der Käufer ab (14 O 271/17).

Im Kaufvertrag hätten die Vertragsparteien keine besonderen Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Kaufsache getroffen, so das Landgericht. Daher hänge die Antwort auf die Frage, ob überhaupt ein Sachmangel vorliege, von der "üblichen Beschaffenheit von Häusern mit vergleichbarem Qualitätsstandard" ab. Daran gemessen, sei ein Sachmangel hier zu verneinen.

Der gerichtliche Sachverständige habe erläutert, dass Risse in geputzten Wandflächen bei einem ca. 45 Jahre alten Haus üblich seien. Nach dieser Zeitspanne sei die Lebensdauer des Innenwandputzes längst überschritten. Bei so einem Alter und bei der technisch eher schlichten Konstruktion des Hauses wären sogar Risse bis zu fünf Millimetern Dicke nicht außergewöhnlich.

Im Unterschied zu den Rissen im Putz sei ein undichtes Dach durchaus ein Sachmangel, betonte das Landgericht. Weil die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen wurde, müssten die Verkäufer für diesen Sachmangel aber nur einstehen, wenn sie ihn beim Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hätten. Dass das Ehepaar B die Undichtigkeit im Dach kannte und die Käufer darüber trotzdem nicht informiert habe, sei jedoch nicht bewiesen.

Morsche Bäume gefährden Fußweg

Gemeinde fordert vom Grundstückseigentümer Kostenersatz für forstwirtschaftliche Beratung und fürs Baumfällen

Das unbebaute, nicht bewirtschaftete Grundstück am Waldrand liegt in einem Gemeindegebiet und grenzt an einen öffentlichen Fußweg. Im Februar 2015 forderte die Gemeinde erstmals von Grundeigentümer M Sicherungsmaßnahmen am Baumbestand, weil öfters Äste auf den Fußweg fielen. Er müsse trockene Äste entfernen und einige Bäume fällen, forderte die Gemeinde. Der Eigentümer scheute den Aufwand und bot der Kommune an, ihr das Grundstück zu schenken.

Dieses großzügige Angebot wurde abgelehnt. Im Dezember 2016 brachen erneut mehrere Äste ab. Ein abgestorbener Baum fiel auf den Weg und beschädigte eine Straßenlaterne. Daraufhin sperrte die Gemeinde den Fußweg zum Schutz von Passanten. Da in der kleinen Gemeindeverwaltung kein Forstwirt arbeitete, beauftragte sie außerdem ein forstwirtschaftliches Ingenieurbüro damit, ein Baumkataster und ein Gutachten zu den nötigen Verkehrssicherungsmaßnahmen zu erstellen.

Im Frühjahr 2017 war es fertig. Gemäß dem Urteil der Experten verlangte die Kommune von M, elf Bäume zu fällen, bei vier Hainbuchen Totholz zu entfernen und die Äste einer Eiche zu kürzen. Laut Gutachten würden die Baumpflegearbeiten ca. 5.200 Euro kosten. Die Gemeinde setzte M eine Frist und kündigte an, sie werde die Arbeiten auf seine Kosten selbst in Auftrag geben, wenn er sich weigere, seine Pflicht zu erfüllen. (Juristen nennen das "Ersatzvornahme".)

Viel zu teuer, fand der Eigentümer, das "könne ja wohl nicht das letzte Wort sein". Die Gemeinde müsse weitere Angebote einholen oder, noch besser, das Grundstück endlich kostenlos übernehmen und sich selbst darum kümmern. Nachdem im Herbst 2017 erneut ein Baum umgestürzt war, ließ die Kommune die Arbeiten von einer Fachfirma ausführen. M sollte die Kosten dieser Aktion und die Kosten des forstwirtschaftlichen Gutachtens übernehmen.

Darauf habe die Gemeinde Anspruch, entschied das Verwaltungsgericht Göttingen (1 A 530/18). Grundstückseigentümer seien verpflichtet, dafür zu sorgen, dass von ihrem Grund keine Gefahr für die Allgemeinheit ausgehe. Nach dem wirksamen Bescheid der Kommune wäre M verpflichtet gewesen, die Baumpflegearbeiten zu organisieren. Sie habe ihm dafür eine angemessene Frist von sechs Wochen gesetzt.

Da M nichts unternommen habe, habe die Gemeinde selbst eine Firma mit den Arbeiten beauftragen dürfen. Wer so eine "Ersatzvornahme" verhindern wolle, müsse gegen den entsprechenden Bescheid der Behörde Rechtsmittel einlegen. Der Grundstückseigentümer habe sich aber damit begnügt, gegenüber der Kommune seinen Unmut zu äußern.

Erhöhter Wartungsaufwand als Baumangel

Dachterrasse mit zu geringem Gefälle: Hauseigentümer kämpft mit Pfützen

Hauseigentümer H ließ auf seiner Doppelgarage eine Dachterrasse bauen. Die Dachfläche sollte der Bauunternehmer so abdichten, dass bei Regen das Wasser zum Ablauf hin- und abfließt. Das gelang nicht, weil der Auftragnehmer eine billige Dämmung aufbrachte. Wegen des zu geringen Gefälles staute sich an einer Stelle immer wieder Regenwasser in einer großen Pfütze.

Deshalb weigerte sich H, den Bau abzunehmen und die Rechnung zu begleichen. Der Bauunternehmer zog vor Gericht und forderte den vereinbarten Werklohn. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt schlug sich auf die Seite des Hauseigentümers: Zu Recht habe er die Zahlung verweigert, denn der Terrassenbau sei mangelhaft (24 U 53/15). Die vom Auftragnehmer gewählte Ausführung führe nämlich zu erhöhtem Wartungsaufwand.

Bei jedem Regen staue sich das Wasser und in der Pfütze sammle sich kontinuierlich Schmutz an, der entfernt werden müsse. Andernfalls würden sich auf dem Dach Verkrustungen bilden. Hätte der Unternehmer die Abdichtung einwandfrei ausgeführt, müsste sich H mit diesem Problem nicht herumschlagen. Das Argument des Unternehmers, die Dämmung gebe lediglich die Unebenheit der Dachfläche wieder, ließ das OLG nicht gelten: Wenn die Fläche uneben sei, hätte er dies erkennen und z.B. mit Estrich ausgleichen müssen.

Grundsätzlich müsse der Auftragnehmer den Auftraggeber auf technische Schwierigkeiten hinweisen. Das gelte erst recht, wenn er eine günstige Lösung anbiete, die im Vergleich mit einer technisch besseren, aber teureren Lösung "mangelanfälliger" sei. Ohne so einen Hinweis dürfe der Auftraggeber trotz "kleinen Budgets" davon ausgehen, dass der Auftragnehmer eine technisch einwandfreie Lösung erzielen werde. (Das Urteil des OLG Frankfurt vom 5.5.2017 wurde am 21.11.2018 vom Bundesgerichtshof bestätigt und ist damit rechtskräftig.)

Schützenswerte Villen?

Bauvorhaben einer Immobilienfirma scheitert an der kommunalen Erhaltungssatzung

Kommunen können mit so genannten "Erhaltungssatzungen" Straßenzüge oder Viertel vor dem Abriss schützen, die sich durch städtebauliche Besonderheiten auszeichnen. Daran scheiterte das Bauvorhaben einer Immobilienfirma in Elmshorn. Sie wollte auf eigenem Grund zwei historische Häuser mit repräsentativen Gärten abreißen, um moderne Reihenhäuser zu errichten.

Die Stadt wies das Baugesuch der Grundstückseigentümerin unter Verweis auf ihre Erhaltungssatzung zurück. Dagegen wehrte sich die Immobilienfirma. Doch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig-Holstein entschied: Die geplanten Reihen- und Doppelhäuser passten nicht zu den schützenswerten Villen in diesem Stadtgebiet, die Entscheidung der Stadt sei rechtmäßig (1 MB 11/18).

Auch wenn der Baustil der großbürgerlichen Einfamilienhäuser in den Straßen der Umgebung nicht einheitlich sei: Alle Bauten dort seien großbürgerliche, zweigeschossige Häuser mit Villencharakter, repräsentativen Fassaden, großzügigen Eingangsbereichen und offener Bauweise. Üppige Vorgärten würden dem Stadtgebiet zusätzlich einen weitgehend einheitlichen Charakter verleihen, es sei schützenswert.

Vergeblich argumentierte die Grundstückseigentümerin, die meisten Häuser in diesem Gebiet verdienten die Bezeichnung "Villa" nicht. Ihre eigenen historischen Gebäude ständen nicht einmal unter Denkmalschutz.

Eine Kommune dürfe nicht nur dann eine Erhaltungssatzung aufstellen, wenn Gebäude unter Denkmalschutz ständen, so das OVG. Die Bezeichnung Villa — früher einmal der Name für ein römisches Landhaus — sei im 19. Jahrhundert auf freistehende Häuser von Großbürgern übertragen worden. Meistens seien diese Gebäude am Stadtrand oder in so genannten Villenvierteln gebaut worden, charakteristisch seien für sie Vorgärten, Veranden, offene Balkone und Erker in manchmal malerischer Zusammenstellung.

So gesehen seien die großbürgerlichen Einfamilienhäuser im Gebiet der Erhaltungssatzung durchaus als schützenswerte Villen einzustufen, auch die beiden Häuser der Immobilienfirma. Ob sie unter Denkmalschutz ständen, sei für den Schutzumfang der Erhaltungssatzung nicht relevant.

Baumwurzeln machen vor Grundstücksgrenzen nicht halt

Beeinträchtigen sie aber einen Weg, kann der Nachbar ausnahmsweise ihre Beseitigung verlangen

Ein Hauseigentümer in Itzehoe ließ eine alte, morsche Kastanie fällen, die nahe an der Grenze zum Grundstück seines Nachbarn stand. Den Baumstumpf ließ er jedoch stehen, so dass die Wurzeln weiter auf dessen Grundstück hinüber wuchsen. Außerdem zeigten sich Schößlinge. Der Nachbar hatte am Zaun, an der Grundstücksgrenze entlang, einen asphaltierten Weg angelegt, den er durch die Wurzeln gefährdet sah: Die Wurzeln hätten die Platten schon um fast 50 Zentimeter angehoben. Er verlangte, das Wurzelwerk zu beseitigen.

Das Landgericht Itzehoe wies daraufhin, dass sein Eigentum allein durch eindringendes Wurzelwerk noch keinen Schaden nehme (4 S 154/94). Doch hier gehe es um den gepflasterten Weg. Da sich die Wurzeln nicht bloß in das Nachbargrundstück hinein ausbreiteten, sondern den Weg beeinträchtigten, sei der Eigentümer des Baumes bzw. des Baumstumpfs verpflichtet, sie zu beseitigen. Nur so könne der Nachbar seinen Weg ordentlich asphaltieren. Es sei ihm nicht zuzumuten, wegen der Wurzeln darauf zu verzichten.

Vermieter will Mängel überprüfen

Die Mietsache zu besichtigen, ist sein gutes Recht — aber nicht zusammen mit x-beliebigen Personen

Die Mieter eines Reihenhauses hatten dem Vermieter wiederholt Mängel der Mietsache gemeldet, was aus seiner Sicht völlig unbegründet war. Reine Schikane, fand er — doch habe er die Mängel nicht überprüfen können. Denn die Mieter hätten es ihm mehrmals verwehrt, das Reihenhaus zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. So begründete der Hauseigentümer schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht Erlangen wies seine Räumungsklage ab, weil die Kündigung unwirksam gewesen sei. Wenn es darum gehe, Schäden an der Mietsache festzustellen, könne ein Vermieter selbstverständlich Zutritt zur Wohnung bzw. zum Haus verlangen. Er könne auch mit dritten Personen erscheinen, aber nur, wenn sie mit dem Anlass der Besichtigung etwas zu tun haben.

Dieser Ansicht war auch das Landgericht Nürnberg-Fürth, es bestätigte das Urteil des Amtsgerichts (7 S 8432/17). Bei einem Besichtigungstermin wegen Mängeln könne der Vermieter fachkundige Personen wie Handwerker oder Sachverständige mitbringen, die in der Lage seien, den angezeigten Mangel zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Von sachunkundigen Bekannten dürfe er sich nicht begleiten lassen.

Wenn die Mieter sich dagegen wehrten, rechtfertige das keine Kündigung. Vermieter müssten die Privatsphäre der Mieter respektieren, schließlich garantiere die Verfassung die Unverletzlichkeit der Wohnung. Diesem Grundsatz werde der Hauseigentümer nur gerecht, wenn er die "eigenen vier Wände" seiner Mieter gemeinsam mit fachkundigen Personen besichtige und sich dabei auf die Mängel konzentriere.

Lockere Ziegel und Mauerrisse

Bauaufsichtsbehörde verlangt vom Eigentümer, sein Wohnhaus zu sichern

Ist für ein Gebäude einmal die Baugenehmigung erteilt, ist in der Regel die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde erfüllt: Nachträgliche Anforderungen darf sie nicht stellen — außer es besteht eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit. Doch nicht jedes Haus in schlechtem Zustand ist gefährlich und von außen ist das meistens nicht gut zu beurteilen. Wann darf also die Bauaufsichtsbehörde einschreiten oder zumindest das Risiko prüfen lassen?

Um diese Frage ging es in einem Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern. Einem Experten der Baubehörde war ein altes Wohnhaus (Baujahr ca. 1960) mit losen Ziegeln auf dem Dach aufgefallen, die seiner Ansicht nach jederzeit auf Passanten herunterfallen konnten. Bei näherer Betrachtung entdeckte er zudem lockere Blechteile und Risse im Mauerwerk.

Auf diese Meldung hin forderte die Bauaufsichtsbehörde den Hauseigentümer auf, die schadhaften Bauteile zu sichern. Außerdem müsse er vor Ablauf des nächsten Monats die Standsicherheit des Gebäudes belegen und mit dem Nachweis eine qualifizierte Person (Statiker, Bauplaner) beauftragen. Komme er dieser Anordnung nicht nach, drohe ein Ordnungsgeld von 1.000 Euro.

Vergeblich wehrte sich der Hauseigentümer gegen die behördlichen Auflagen. Der VGH Bayern erklärte sie für rechtmäßig (15 C 18.2324). Die Behörde sei befugt, Maßnahmen anzuordnen, die der Gefahrenabwehr und/oder der genauen Abklärung der Gefahrenlage dienten. Leben und Gesundheit von Menschen seien hohe Rechtsgüter: Die Behörde müsse einschreiten, wenn sie gefährdet seien.

Um eine konkrete Gefahr für diese Rechtsgüter zu bejahen, genüge es schon, wenn ein Schaden nicht ganz unwahrscheinlich sei. Das treffe hier auf jeden Fall zu: Die Schäden am Haus seien schon von weitem zu erkennen, sogar ein Einsturz erscheine nicht ausgeschlossen. Durch die zahlreichen lockeren Bauteile bestehe Gefahr für den Hauseigentümer, für die Nachbarn und alle Passanten auf der angrenzenden Straße.

Nachbarn streiten um Birken

Stimmt der Abstand zur Grundstücksgrenze, müssen die Bäume nicht wegen Pollenflugs gefällt werden

Zwei Hauseigentümer in Baden-Württemberg beschäftigten mit ihrem Streit um drei Birken die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Die ca. 18 Meter hohen Bäume standen (mit einem Abstand von mindestens zwei Metern zum Zaun) auf dem Grundstück von Eigentümer A. Nachbar B forderte von A, die Birken zu beseitigen, weil deren "Immissionen" sein Grundstück beeinträchtigten: durch Pollenflug, durch herabfallende Samen und Früchte, Zapfen, Blätter und Birkenreiser.

Für den Fall, dass die Justiz sein gerechtes Anliegen abweisen würde, die Bäume zu fällen, verlangte Hauseigentümer B zumindest 230 Euro monatlich: Zwischen Juni und November eines jeden Jahres müsse ihm A diesen Betrag zahlen, um die vielen Mühen auszugleichen, die ihm die Birken bescherten. Zum finanziellen Ausgleich sei Eigentümer A nicht verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof — und die Bäume dürften stehen bleiben (V ZR 218/18).

Dass sein Grundstück von den Birken beeinträchtigt werde, könne Nachbar B nicht Herrn A vorwerfen. Für natürliche Vorgänge wie Pollenflug könne man nicht den Grundstückseigentümer haftbar machen. Auch wenn den Laub und Samen der Bäume den Nachbarn B störten: Dies werde von Naturereignissen ausgelöst und sei nicht Herrn A zuzurechnen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die störenden Bäume weit genug von der Grundstücksgrenze entfernt ständen.

Das sei hier der Fall: Der im Nachbarschaftsrecht Baden-Württembergs vorgeschriebene Mindestabstand von Anpflanzungen zur Grundstücksgrenze werde mit zwei Metern Entfernung eingehalten. Komme es trotz eines korrekten Abstands zu "natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück", sei dafür nicht der Besitzer der störenden Anpflanzungen verantwortlich — so sehe das der Landesgesetzgeber. B müsse daher die unerwünschten Einwirkungen hinnehmen.