Herr M hatte sein Einfamilienhaus in den letzten Jahren mit seiner Lebensgefährtin bewohnt. Nach seinem Tod 2018 sollten gemäß einem älteren Testament seine Geschwister das Anwesen erben. Sie schlugen zu Gunsten ihrer Kinder die Erbschaft aus, so dass zunächst ein Neffe und eine Nichte des Erblassers einen Erbschein erhielten. Sie forderten die Lebensgefährtin des verstorbenen Onkels auf, das Haus zu räumen.

Die Frau pochte dagegen auf einen Überlassungsvertrag vom April 2018, mit dem Herr M ihr das Anwesen geschenkt habe. Doch das Landgericht Coburg erklärte den Vertrag für unwirksam. Nun erhoben die Verwandten des Erblassers Klage auf Herausgabe des Hausgrundstücks. Das Verfahren lief bereits, als die Frau im Mai 2020 in einem Ablageschrank ein handschriftliches Testament fand, verfasst im August 2017: Darin hatte Herr M sie zur Alleinerbin bestimmt.

Nun bestritten die Verwandten, dass das neuere Testament vom Erblasser stammte: Es sei eine Fälschung. Doch dieses Mal gab das Landgericht Coburg der Lebensgefährtin Recht, gestützt auf das Schriftgutachten eines Sachverständigen (51 O 138/19). Der Experte war überzeugt, dass der Text und die abschließende Unterschrift vom Erblasser selbst geschrieben wurden. Davon verschaffte sich das Gericht anhand zahlreicher Schriftstücke des Herrn M auch selbst einen Eindruck.

Zudem spreche die Tatsache, dass die Lebensgefährtin das Testament so spät im Rechtsstreit vorgelegt habe, gegen eine geplante Fälschung, betonte das Landgericht. Zwar sei die Frau offensichtlich sehr interessiert daran, im Haus zu bleiben. Wenn sie aber geplant hätte, ihr Interesse mit einem gefälschten Testament durchzusetzen, hätte sie sich sofort darauf berufen und nicht auf den Schenkungsvertrag. Kaum anzunehmen, dass es die Lebensgefährtin dann erst einmal riskiert hätte, mit dem Schenkungsvertrag vor Gericht zu scheitern.

Die Wohnanlage mit Tiefgarage war 2016 vom Bauträger fertiggestellt worden. Erwerber B nahm seine Eigentumswohnung unter Mängelvorbehalt ab. Auch bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums wurden viele Mängel gerügt, die noch beseitigt werden müssten. Obwohl das Bauunternehmen in dieser Hinsicht noch nichts unternommen hatte, forderte es von Herrn B die letzte Rate für die Wohnung, die so genannte Fertigstellungsrate (3,5% des Kaufpreises, rund 11.550 Euro).

Nach einer Mahnung des Bauträgers zahlte er die Hälfte der Rate und verwies auf die gerügten, aber nicht behobenen Mängel: Die letzte Rate des Kaufpreises sei nicht fällig, weil der Bauträger den Bau noch nicht vollständig fertiggestellt habe. Das Landgericht München II gab dem Wohnungskäufer Recht und wies die Klage des Bauunternehmens auf Zahlung des restlichen Betrags ab (3 O 5314/19 Bau).

Laut Vertrag müssten die Erwerber die Fertigstellungsrate zahlen, wenn die Wohnanlage vollständig fertig gestellt sei. Das treffe erst zu, wenn alle wesentlichen Mängel und die bei der Abnahme gerügten Mängel ("Protokollmängel") beseitigt seien, so das Landgericht. Der Bausachverständige habe die Protokollmängel zwar nicht als wesentlich beurteilt (Spalte zwischen Vordach und Fassade, Risse im Bad, beschädigter Putz etc.).

Sie seien aber auch nicht geringfügig, beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und/oder störten optisch erheblich. Herr B könne sich daher darauf berufen, dass die letzte Rate noch nicht fällig sei — auch wenn der Sachverständige die gerügten Mängel im Sondereigentum als "unwesentlich" eingestuft habe.

Darüber hinaus stehe über der Mängelliste im Abnahmeprotokoll: "Folgende vertragswesentliche Mängel sind in einem angemessenen Zeitraum noch zu beheben". Die Vertragsparteien hätten also bei der Abnahme ausdrücklich vereinbart, dass das Bauunternehmen die Mängelliste "abarbeiten" müsse.

Die Auftraggeberin hatte eine auf Solaranlagen spezialisierte Handwerksfirma damit beauftragt, eine Auf-Dach-Photovoltaikanlage mit einer fixen Strom-Nennleistung zu planen und zu errichten. Als die Firma den Bau fertiggestellt hatte, verlangte sie von der Auftraggeberin, ihr "Werk abzunehmen" (was bedeutet: die Anlage als im Wesentlichen vertragsgerecht zu billigen). Vorsichtshalber zog die Auftraggeberin bei diesem Termin einen Sachverständigen hinzu.

Das sollte sich trotz der Gutachterkosten von rund 2.700 Euro auszahlen. Denn der Experte stellte zahlreiche, wesentliche Mängel fest: So waren unter anderem Leitungen mit unzureichendem Querschnitt fehlerhaft verlegt, die Unterkonstruktion der Anlage mangelhaft befestigt worden. Diese Mängel beeinträchtigten die Sicherheit der Anlage und auch ihre Leistung blieb weit hinter dem vereinbarten Wert zurück.

Zwar bestritt die Solarfirma prinzipiell, dass Mängel vorlagen. Doch die Auftraggeberin verweigerte unter Verweis auf das Gutachten die Abnahme und verklagte stattdessen die Handwerksfirma: Sie müsse die Mängel beheben, die mangelbedingte Minderleistung der Photovoltaikanlage finanziell ausgleichen und zudem die Kosten des erfolglosen Abnahmetermins tragen.

Das Landgericht Bielefeld gab der Auftraggeberin Recht (5 O 149/22). Die Handwerksfirma habe das Gutachten des Sachverständigen in keinem Punkt widerlegen können. Sie sei daher verpflichtet, die Mängel zu beheben und den Ertragsausfall zu ersetzen. Da die Auftragnehmerin außerdem zu Unrecht die Abnahme ihres Werks gefordert habe, habe die Auftraggeberin zusätzlich Anspruch auf Ersatz der Gutachterkosten.

So ein Anspruch setze voraus, dass erstens der Werkunternehmer seine vertraglichen Pflichten verletzt habe und dass es sich zweitens nicht nur unwesentliche Mängel handle. Beide Bedingungen seien hier erfüllt. Die Solarfirma habe schuldhaft ihren Vertrag außerordentlich schlecht erfüllt und eine Anlage mit gravierenden Mängeln erstellt.

Zu Unrecht beschwere sich die Auftragnehmerin über die hohen Kosten für den erfolglosen Abnahmetermin: Doch die Auftraggeberin habe völlig zu Recht einen Experten hinzugezogen. Schließlich gehe es hier um eine technisch komplexe Anlage, die man ohne technischen Sachverstand nicht beurteilen könne.

Die Eigentümerin des 1954 erbauten Einfamilienhauses war im Frühjahr 2019 gestorben. Ihre Kinder erbten es und wollten es sofort verkaufen. Im September 2019 besichtigten Kaufinteressenten, das Ehepaar H, zwei Mal das Haus. Beim zweiten Termin wurden sie von einem befreundeten Makler begleitet, der die Kellerwände mit einem Feuchtigkeitsmessgerät untersuchte. Der Kauf kam zustande.

Die Haftung der Verkäufer für Sachmängel des Hauses wurde, wie üblich, im Vertrag ausgeschlossen. Einige Monate nach dem Kauf beanstandeten die Käufer Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden des Kellers und verlangten Schadenersatz für die Sanierungskosten. Den Geschwistern warf das Ehepaar H vor, den Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Daher greife der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht.

Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig wies die Zahlungsklage der Käufer ab (7 U 199/22). Zum einen liege kein Sachmangel des Hauses vor, erklärte das OLG: Trotz der Feuchtigkeitsschäden eigne sich der Keller zur gewöhnlichen Verwendung als Abstell- und Lagerraum. Der Keller sei so beschaffen, wie es bei unsanierten Häusern aus den 1950er Jahren üblich sei.

Kellerabdichtungen seien damals noch nicht Stand der Technik gewesen. Man habe dem Keller nur einen Schwarzanstrich verpasst, der sich in durchschnittlich 30 bis 40 Jahren abnutze. Nach Ablauf dieser Zeit sei in der Regel davon auszugehen, dass Kellerwände durchfeuchtet seien. Das sei bei einem so alten Haus kein Mangel: Mehr könnten Käufer nicht erwarten.

Zum anderen setze Arglist voraus, dass Verkäufer über einen — offenbarungspflichtigen — Mangel Bescheid wissen und ihn absichtlich verschweigen. Das sei im konkreten Fall unwahrscheinlich: Seit ihrer Kindheit hätten die Geschwister in dem Haus nicht mehr gewohnt und es gleich nach dem Erbfall zum Verkauf angeboten. Doch das könne offenbleiben, denn auch darauf komme es hier letztlich nicht an.

Denn: Selbst, wenn die Verkäufer über die Feuchtigkeitsproblematik Bescheid gewusst hätten, hätten sie das Ehepaar H darüber nicht aufklären müssen. Schließlich seien die Interessenten zur Besichtigung mit einem Bekannten erschienen, der die Feuchtigkeit an den Kellerwänden gemessen habe. Also hätten sie bereits mit Feuchtigkeitsschäden gerechnet und diesen Umstand in ihre Überlegungen für und gegen den Kauf einbezogen. Unter diesen Umständen seien entsprechende Hinweise der Verkäufer nicht notwendig.

Ein Kaufinteressent hatte ein bestimmtes Grundstück im Auge. Er versprach einer Immobilienmaklerin 10.000 DM Provision für den Fall, dass sie ihm das Objekt für 280 DM pro Quadratmeter (qm) beschaffte. Der Maklerin gelang es, das Grundstück für 228 DM pro qm selbst zu erwerben. Später verkaufte sie es dem Interessenten zum Preis von 280 DM pro qm weiter, der daraufhin die vereinbarte Provision bezahlte. Als er von dem Zwischenerwerb erfuhr, verlangte er die 10.000 DM wieder zurück.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung der Provision (5 U 78/94). Makler hätten den Kunden gegenüber eine besondere Treuepflicht. Daher hätte die Maklerin den Kaufinteressenten darüber informieren müssen, dass das Grundstück auch für weniger als 280 DM pro qm zu haben war - im direkten Kauf des Objekts vom Voreigentümer. Sich stattdessen als Zwischenhändlerin zu betätigen, um zusätzlich Gewinn herauszuschlagen, stelle eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar. Damit verliere ein Makler jeden Anspruch auf Provision.

Der Auftraggeber hatte einen Architekten mit Planungsleistungen beauftragt und bereits Vergütung gezahlt. Nach etwa einem Jahr trudelten erste Entwürfe ein, die der Bauherr als "verspätet und mangelhaft" beanstandete. Als er nach weiteren Monaten immer noch keinen Fortschritt erkennen konnte, schloss er mit dem Architekten eine "Ergänzungsvereinbarung": Demnach sollte der Auftragnehmer nun die Planung beschleunigen …

Aber auch nach dieser Einigung ging nichts voran. Daraufhin kündigte der Auftraggeber den Architektenvertrag fristlos und verlangte die Abschlagszahlungen zurück. Zu Recht, entschied das Kammergericht Berlin (7 U 158/21). Der Bauherr habe den Vertrag wirksam beendet. Wenn ein Architekt schuldhaft die Vertragsfristen erheblich überschreite, sei die Annahme des Auftraggebers begründet, dass sich der Auftragnehmer auch künftig nicht vertragstreu verhalten werde.

Und so liege der Fall hier: Nach Ablauf von fast zwei Jahren fehlten zentrale Inhalte der Vorplanung wie die Kostenschätzung. Das sei ein mehr als deutlicher Hinweis darauf, dass der Architekt auch in Zukunft seine Pflichten nicht erfüllen werde. Da er mit seinem Verhalten das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien endgültig zerstört habe, sei es für den Bauherrn unzumutbar, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.

Der Auftraggeber habe die Kündigung auch nicht vorher androhen müssen, denn die "Ergänzungsvereinbarung" habe einen neuen Fristenplan enthalten. Damit sei ohnehin klar gewesen, dass jeder weitere Planungsverzug die Kündigung nach sich ziehen würde. Der Architekt müsse das Geld zurückzahlen.

Ein Landwirt verpachtete 2020 ein Grundstück an die X-GmbH, die hier eine Reithalle und einen Pferdestall mit Boxen errichtete. Die Baubehörde hatte den Bau und den Betrieb eines Reitstalles mit Pferdezucht und Ausbildung für Pferde genehmigt. Doch 2022 beschwerten sich Nachbarn über "Events" mit großem Rummel auf dem Grundstück: Hier wurden im Rahmen der "European Arena Polo Tour" Poloturniere ausgetragen.

Die Baubehörde untersagte dies: Genehmigt sei die Ausbildung eigener Pferde in der Reithalle — Turniere seien davon nicht erfasst. Es liege auf der Hand, dass durch die An- und Abfahrt von Teams, Trainern und Tierpflegern, Rettungsdienst und Publikum eine hohe Verkehrsbelastung und weitaus mehr Lärm entstehe als durch Reitunterricht. Der Landwirt müsse dem illegalen Treiben ein Ende setzen. Für den Wiederholungsfall drohte die Behörde Zwangsgeld an.

Ohne Erfolg focht der Verpächter das Nutzungsverbot an. Das Verbot, die Reithalle gewerblich für eine Poloschule und für Poloturniere zu nutzen, sei rechtmäßig und das angedrohte Zwangsgeld von 3.000 Euro als Sanktion angemessen, entschied das Verwaltungsgericht (VG) Düsseldorf (28 L 533/23). Laut Baugenehmigung seien in der Halle keine Sportveranstaltungen mit Publikum vorgesehen, entsprechend sei auch der Brandschutz dafür nicht ausgelegt.

Der Landwirt könne sich auch nicht darauf berufen, dass Reithalle und Pferdepension seinem Betrieb dienten, so das VG. Eine Pferdepension könne zwar landwirtschaftliche Tierhaltung darstellen, soweit das Pferdefutter auf eigenen Flächen erzeugt werde. Aber Polosport in einer Reithalle sei nicht für den landwirtschaftlichen Betrieb da. Polounterricht mit "Stick & Ball", Turniere mit Siegerehrung, bei denen Teams in Sponsoren-Shirts auftreten und pro Team ein Nenngeld von 1.200 Euro für die Teilnahme fällig werde — das seien offenkundig gewerblich organisierte Events.

Für die Turnierveranstalterin X-GmbH bilde die Reithalle den Schwerpunkt unternehmerischer Tätigkeit im gewerblichen Sinn — wodurch auch der Verpächter gewerbliche Einnahmen erziele. Diese Nutzung der Halle sei illegal und auch nicht nachträglich genehmigungsfähig: Denn sie nehme keinerlei Rücksicht auf die Nachbarn oder auf Belange des Naturschutzes.

Auf der Suche nach einem Einfamilienhaus fand Herr B die Makleranzeige einer Sparkasse auf einem Internetportal: Das Objekt interessierte ihn. Er vereinbarte mit einem Sparkassenmitarbeiter und der Hauseigentümerin einen Besichtigungstermin, bekam vom Mitarbeiter Unterlagen zum Haus. Ein Kaufangebot von B über 900.000 Euro lehnte die Sparkasse ab. B gab ein Wertgutachten in Auftrag und bot nach einer zweiten Besichtigung direkt der Verkäuferin einen Kaufpreis von 985.000 Euro an.

Als der Kaufvertrag zustande gekommen war, forderte die Sparkasse von B 29.303 Euro Provision (3,57% des Kaufpreises). Doch der Immobilienkäufer zahlte nicht und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen: Er habe mit der "Maklerin" keine Provisionszahlung vereinbart. Dagegen pochte die Sparkasse auf einen Maklervertrag: Nach dem Besichtigungstermin habe ihr Mitarbeiter dem Kaufinteressenten eine E-Mail mit Link zu ihrer Maklerwebseite mit folgenden Vertragsformular geschickt:

"Ich bestätige, den Maklervertrag, die Informationen für Verbraucher und die Widerrufsbelehrung vollständig gelesen und verstanden zu haben. Ich nehme das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags … an". Diese Willenserklärung habe B durch das Anklicken der Schaltfläche "Senden" an den Mitarbeiter zurückgeschickt und damit einen Maklervertrag geschlossen.

Dem widersprach das Landgericht Stuttgart (30 O 28/22). Die Online-Willenserklärung binde den Käufer nicht, da sich die Sparkassen-Maklerin nicht an die gesetzlichen Vorschriften zum elektronischen Geschäftsverkehr gehalten habe, die Verbraucher vor Kostenfallen im Internet schützen sollten. Demnach müssten Unternehmer — also auch Makler — Schaltflächen so beschriften, dass es für den Verbraucher eindeutig klar sei, wenn er mit einem "Klick" einen Vertrag schließe bzw. sich zu einer Zahlung verpflichte.

Diesen Anforderungen entspreche das Wort "Senden" nicht, daher könne die Sparkasse keine Maklerprovision verlangen. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn ein Maklervertrag durch individuelle Kommunikation per Mail ausgehandelt worden wäre. Hier habe es sich aber um einen Link zur Internetseite der Sparkasse mit einer vorformulierten Willenserklärung gehandelt. Wenn der Kunde nur die Möglichkeit habe, eine von der Maklerin vorgegebene Willenserklärung auszuwählen, handle es sich nicht um individuelle Kommunikation.

Eine Familie hatte sich von einem Bauträger ein Haus mit Garten bauen lassen. Nach dem Einzug beanstandete sie die mit Teeröl getränkten Eisenbahnschwellen, die das Bauunternehmen an der Grenze des Grundstücks sozusagen als Gartenzaun aufgestellt hatte: Sie verbreiteten einen überaus lästigen Geruch. Zudem gehe vom Holzschutzmittel Krebsgefahr aus, meinten die Hauskäufer.

Das Oberlandesgericht Hamburg bürdete dem Bauträger die Kosten für das Beseitigen der Holzschwellen auf (7 U 40/93). Seine Pflicht dazu ergebe sich aus der vertraglich übernommenen Gewährleistung. Das verwendete gefährliche Holzschutzmittel sei zwar erst verboten worden, kurz nachdem das Haus fertiggestellt war. Dass der "Gartenzaun" aus Eisenbahnschwellen mangelhaft sei, stehe aber unabhängig davon schon wegen der intensiven Geruchsbelästigung fest.

Die Familie müsse sich nicht damit trösten lassen, dass der Gestank spätestens nach 15 Jahren verflogen sein könnte ... Obendrein sei auch der Verdacht auf erhöhtes Krebsrisiko nicht von der Hand zu weisen: Ein Sachverständiger habe festgestellt, dass der Boden in der Nähe der Eisenbahnschwellen mit krebserzeugenden Stoffen belastet sei. Zu Recht hätten deshalb die Hauseigentümer eine Firma damit beauftragt, auf Kosten des Bauträgers die Gartenbegrenzung zu entfernen.

Ein Architekt übernahm die Ausführungsplanung für mehrere Stadthäuser. Diese waren noch im Rohbau, als dem Auftraggeber auffiel, dass die Durchgangshöhe in den Treppenhäusern zu niedrig geplant war. Nach der einschlägigen DIN-Vorschrift (18065 Ziff. 6.4) muss die lichte Treppendurchgangshöhe im mittleren Treppenbereich mindestens zwei Meter betragen. In den Rohbauten war sie niedriger.

Der Auftraggeber ließ den Mangel beheben und verlangte dafür vom Architekten Schadenersatz. Der wollte den "schwarzen Peter" weiterschieben und erklärte, das ausführende Bauunternehmen hätte die Mindesthöhe auch unabhängig von seinen Vorgaben einhalten müssen. Dem widersprach das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden: Der Architekt verkenne da seine Pflichten (22 U 67/21).

Architekten müssten durch genaue Planung dafür sorgen, dass nach ihren Plänen errichtete Gebäude öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprächen. Der Architekt müsse detaillierte Vorgaben liefern und dürfe sich dabei nicht auf andere Baubeteiligte verlassen. In einzelnen Fällen sei ein erfahrener Bauunternehmer wohl in der Lage, Planungsfehler zu erkennen. Das schränke aber keinesfalls die Verantwortung des Architekten ein.

Im Rahmen der Leistungsphase 5 müssten Architekten Ausführungspläne für alle Gewerke erstellen und mit allen Details zeichnerisch darstellen. Nur bauliche Selbstverständlichkeiten — wie etwa technische Regeln, die zum handwerklichen Grundwissen gehörten — müssten in der Ausführungsplanung nicht ausführlich beschrieben werden.

Ein Hauseigentümer ließ von einem Dachdeckerbetrieb die Dachrinnen erneuern. Bei dieser Arbeit fiel einem der Handwerker auf, dass der Wandanschluss des Daches undicht war. Darauf wies er den Auftraggeber hin. Vor Ort erläuterte der Dachdeckermeister dem Hauseigentümer, was zu tun wäre und schätzte die Kosten auf ca. 1.200 Euro. Am nächsten Tag meldete sich der Auftraggeber per Telefon und erteilte den zusätzlichen Auftrag.

Nachdem der Handwerksbetrieb alles einwandfrei erledigt hatte, widerrief der Hauseigentümer beide Aufträge schriftlich und verlangte den Werklohn zurück. Diese Möglichkeit, Geld zu sparen, hatte er in einem Flyer entdeckt, den er nun dem Handwerker überreichte. Titel des Flyers: "Der Handwerker-Widerruf — Schützen Sie sich vor unseriösen Handwerkern". Der überaus seriöse Dachdecker ließ sich darauf allerdings nicht ein.

Von der Justiz wurde der Streit unterschiedlich beurteilt: Während das Amtsgericht den Widerruf der Handwerkerverträge für missbräuchlich hielt, gab das Landgericht Hannover dem Hauseigentümer in Bezug auf den Zusatzauftrag Recht.

Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hob dieses Urteil wieder auf. Begründung: Wenn das Angebot des Handwerkers und die Vertragsannahme durch den Verbraucher zeitlich und räumlich auseinanderfallen, besteht kein Widerrufsrecht (VII ZR 151/22).

Das Landgericht habe unzulässig den Einwand des Dachdeckers ignoriert, dass die Parteien den Zusatzauftrag nicht schon am Haus geschlossen haben, so der BGH. Beim Ortstermin habe der Handwerker dem Hauseigentümer erklärt, welche Arbeiten erforderlich seien, um den defekten Wandanschluss zu reparieren. Dieser habe das Angebot des Handwerkers aber erst am Folgetag telefonisch angenommen. Erst damit sei der Vertrag zustande gekommen.

Das Widerrufsrecht des Verbrauchers setze nicht nur voraus, dass ein Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen worden sei. Darüber hinaus müssten auch beide Vertragsparteien beim Vertragsschluss persönlich anwesend sein, Angebot und Annahme müssten gleichzeitig erfolgen. Schließlich solle das Widerrufsrecht Verbraucher davor schützen, außerhalb von Geschäftsräumen — also in einer möglicherweise überraschenden Situation — vorschnell eine geschäftliche Entscheidung zu treffen.

Wenn ein Verbraucher jedoch — wie hier — "eine Nacht drüber schlafen" könne, habe er die Möglichkeit, sich die Entscheidung gründlich zu überlegen. Unter diesen Umständen benötige er kein Widerrufsrecht. Der Hauseigentümer habe weder unter Zeitdruck gestanden, noch habe die Gefahr bestanden, von einem überraschenden Angebot "überrumpelt" zu werden. Wer das Angebot eines Handwerkers vom Vortag telefonisch annehme, bekomme kein Geld zurück, wenn er nach getaner Arbeit den Vertrag widerrufe.

Vom Bauträger hatten acht Ehepaare acht Doppelhaushälften erworben, die nach dessen Baubeschreibung im Energiestandard "KfW-Effizienzhaus 70" errichtet werden sollten. Nach dem Einzug beanstandeten alle Käufer ihre Heizung:

Die baugleichen Heizungsanlagen seien zu gering dimensioniert, weshalb sie nun zusätzlich elektrisch heizen müssten. Trotzdem werde es im Winter in den Bädern nicht richtig warm, von den hohen Zusatzkosten ganz zu schweigen. Der vertraglich vereinbarte KfW-70-Standard werde so nicht erreicht.

Da der Bauträger jeden Mangel bestritt, zogen die Käufer vor Gericht und verlangten von ihm einen Kostenvorschuss für die Nachbesserung von insgesamt 225.000 Euro. Zu Recht, entschieden das Landgericht und das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg (4 U 113/18). Während das Landgericht ganz darauf abstellte, dass die Heizungsanlagen nicht so energieeffizient funktionierten wie vereinbart, ließ das OLG diese Frage sogar offen.

Im konkreten Fall seien die Heizungsanlagen schon deshalb mangelhaft, weil ihnen die erforderliche bauaufsichtliche Zulassungsbescheinigung fehle, so das OLG. Da sie das CE-Prüfzeichen tragen, könnten sie zwar grundsätzlich auch ohne bauaufsichtliche Genehmigung in der EU verkauft und eingebaut werden. Liege diese nicht vor, sei das daher nicht prinzipiell ein Mangel, hier aber schon.

Denn die Käufer wollten für ihre Häuser die öffentliche KfW-Förderung in Anspruch nehmen — was der Bauträger natürlich gewusst habe. Dafür sei zusätzlich die bauaufsichtliche Zulassung der Anlagen notwendig: Die KfW-Bank verlange diese Bescheinigung als Nachweis, dass ein Haus die Kennwerte der Energieeinsparverordnung für ein KfW-70-Effizienzhaus erreiche. Ohne bauaufsichtlich zugelassene Heizung gebe es keine Fördermittel, der Bauträger habe also den Bauvertrag nicht erfüllt. (Das Urteil wurde am 10.5.2023 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 127/22)

Als ein alter Herr gestorben war, erbten seine Frau und die zwei Töchter das Einfamilienhaus und etwas Vermögen. Im Haus wollte die Witwe auf jeden Fall wohnen bleiben. Unter dieser Bedingung einigte sich die 75-Jährige mit den Töchtern und ihrem Enkel darauf, die Immobilie dem Enkel zu verkaufen. Auf diese Vereinbarung verließ sich die Großmutter und verzichtete darauf, ihr Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Doch nach etwa eineinhalb Jahren erklärte der Enkel, er kündige nun das "unentgeltliche Nutzungsverhältnis" mit der Oma. Das Haus verkaufte er an ein junges Paar und verlangte dafür mehr als das Doppelte des Betrags, den er selbst gezahlt hatte. Doch die Oma ließ sich das nicht bieten. Sie zog vor Gericht und pochte auf ihr lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht.

Beim Oberlandesgericht Oldenburg erreichte die Großmutter immerhin eine Entschädigung (8 U 174/22). Der Enkel habe nicht beweisen können, dass ein Kündigungsrecht vereinbart worden war, im Gegenteil: Alle anderen Beteiligten hätten bestätigt, dass die Erbengemeinschaft einvernehmlich beschlossen habe, der Enkel könne die Immobilie erwerben — wenn er der Oma lebenslanges Wohnrecht einräume.

Das stehe ihr also zu. Da sie diesen Anspruch nicht ins Grundbuch habe eintragen lassen, könne ihn die Seniorin gegenüber den neuen Eigentümern aber nicht geltend machen. Sie könne jedoch von ihrem Enkel Schadenersatz verlangen für die Umzugskosten und für die Miete, die sie nun zahlen müsse.

Mitten in einem Dorfgebiet liegt der Spielplatz, der einer Anwohnerin Kummer bereitet. In erster Linie ist es das Klack-Klack der Tischtennisbälle, das die benachbarte Hauseigentümerin stört. Vergeblich verlangte sie von der Gemeinde, die Tischtennisplatte zu entfernen. Auch einer Klage war kein Erfolg beschieden.

Lärm auf Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen sei von den Anwohnern hinzunehmen und stelle keine "relevante Störung" dar, entschied das Verwaltungsgericht Trier (9 K 1721/23). Das gelte erst recht, wenn der Spielplatz nicht in einem reinen Wohngebiet liege. Auf einem Spielplatz sollten sich Kinder bis 14 Jahren richtig austoben — dafür sei er gedacht.

Eine Tischtennisplatte ergänze dieses Angebot und solle es den Kindern ebenfalls ermöglichen, ihr ausgeprägtes Bedürfnis nach Bewegung auszuleben. Die Kommune sei daher nicht verpflichtet, das Spielgerät zu entfernen. Auf einem Spielplatz gehe es naturgemäß laut zu. Da ragten einige Anfeuerungsrufe und das unregelmäßige Geräusch der Tischtennisbälle nicht sonderlich heraus. Auch sie seien daher von den Nachbarn zu dulden.

Anders sei es zu bewerten, wenn hier Jugendliche oder Erwachsene außerhalb der festgelegten Öffnungszeiten spielten. Dafür habe die Gemeinde den Spielplatz und die Tischtennisplatte nicht aufgebaut — diese Störung sei ihr deshalb auch nicht zuzurechnen. Wenn so eine Störung auftrete, müsse sich die Anwohnerin an die Polizei und nicht an die Gemeinde wenden.

Verlangt die Kommune von einem Hauseigentümer den Rückschnitt einer Hecke, die in den schmalen Gehweg hineinragt und so die Verkehrssicherheit gefährdet, kann er den Eingriff nicht mit dem Verweis auf Naturschutz verweigern. Zwar sind von März bis September nur schonende Pflegeschnitte erlaubt. Eine Ausnahme gilt aber dann, wenn eine behördlich angeordnete Maßnahme der Verkehrssicherheit dient.

War ein Haus einmal vom echten Hausschwamm befallen, muss der Hauseigentümer bei einem Verkauf dem Käufer diese Tatsache offenbaren. Das gilt sogar dann, wenn der Schwammbefall vor Jahren von einer Fachfirma technisch einwandfrei beseitigt wurde. Denn auch ein früherer Befall stellt einen Sachmangel des Hauses dar, da Hausschwamm immer wieder auftreten kann.

Einmal mehr musste sich die Justiz mit dem bayerischen Dorfleben befassen: In einer ländlich geprägten Gegend fühlte sich ein Hauseigentümer durch die drei Hähne des Nachbarn gestört: Sie krähten nämlich besonders gerne in der Nacht. Davon wachten der Hauseigentümer und seine Frau regelmäßig auf. Deshalb erhob er Unterlassungsklage und ließ den Geräuschpegel messen. Resultat: Die Hähne erreichten einen beachtlichen Höchstpegel von bis zu 65 dB (A).

Gemäß TA Lärm ("Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm") ist von 22 Uhr bis 6 Uhr nur eine Lautstärke von 60 dB (A) zulässig. Diesen Grenzwert überschritt also das Krähen, was auch das Amtsgericht einräumte. Es wies dennoch die Klage des Hauseigentümers ab, weil in einem ländlich geprägten Gebiet das Halten von Nutztieren zur Selbstversorgung ortsüblich sei. Der Nachbar müssten daher die Beeinträchtigung hinnehmen.

Der Nachbar legte gegen das Urteil Berufung ein und setzte sich beim Landgericht Mosbach durch (5 S 47/22). Anders als das Amtsgericht verneinte das Landgericht eine "Duldungspflicht": Man könne auch in ländlichen Gebieten nicht jeglichen Lärmschutz mit dem pauschalen Hinweis aushebeln, dass Tierhaltung ortsüblich sei und dass das auch für Tierhaltung aus Liebhaberei gelte.

Die Gesundheit der Anwohner, die unter ständigen Schlafstörungen leide, sei höher zu bewerten als der Wunsch der Nachbarn, ihr Hobby Hühnerzucht ungestört auszuüben. Die Nachbarn müssten dafür sorgen, dass nachts das Krähen unter dem zulässigen Höchstwert bleibe. Die vom Sachverständigen geschätzten Kosten für eine Schallisolierungsmaßnahme (ca. 4.000 Euro) seien für die Hühnerzüchter wirtschaftlich zumutbar.

In einem Bochumer Haus lebten in einer Wohnung Tochter und Enkelin der Hauseigentümerin, eine weitere Wohnung bewohnte diese selbst. Tochter und Enkelin sollten das Hausgrundstück einmal erben. Im Eigenheim ging der Lebensgefährte der Tochter "ein und aus", mit dem sie seit vielen Jahren zusammen war. Für die Enkelin war er eine Art Ersatzvater. Man lebte fast wie eine Familie zusammen, obwohl der Mann in der Umgebung eine eigene Wohnung hatte.

Obwohl es mit der Mutter keinen Streit gab, knüpfte sie in ihrem notariellen Testament das Erbe an zwei Bedingungen: Die Erbinnen durften das Haus nicht dem Lebensgefährten übertragen und sie sollten es ihm dauerhaft verbieten, das Grundstück zu betreten.

Das Verbot sollte der Notar als Testamentsvollstrecker überwachen. Wenn die Bedingungen nicht erfüllt würden, sollte er die Immobilie verkaufen und die Hälfte des Erlöses für gemeinnützige Zwecke spenden. Die andere Hälfte sollten sich Tochter und Enkelin teilen.

Die Erbinnen akzeptierten die erste Bedingung. Sie zogen aber vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass das Hausverbot eine sittenwidrige (Erb-)Bedingung war. Das Oberlandesgericht Hamm gab den beiden Frauen Recht (10 U 58/21). Erblasser hätten beim Regeln des Nachlasses zwar einen weiten Gestaltungsspielraum, doch hier sei ausnahmsweise von einer sittenwidrigen Bedingung im Testament auszugehen.

Die Tochter solle das Haus nur erben, wenn ihr Lebensgefährte es nicht mehr betrete. Dem langjährigen Lebensgefährten und Ziehvater der Enkelin solle also auf einmal der Zugang zur Wohnung verwehrt sein. Ohne nachvollziehbaren Grund fordere die Erblasserin, das bis zu ihrem Tod praktizierte familiäre Zusammenleben zu beenden.

Diese Bedingung sei nichtig, denn damit werde unzumutbarer Druck auf die Tochter ausgeübt, sich in einem höchstpersönlichen Bereich in einer bestimmten Weise zu verhalten.

Ein E-Biker war gegen 21.30 Uhr auf einem Bürgersteig unterwegs. Weil der Untergrund holprig war, hatte er die Fahrradlampe auf "Nahbereich" eingestellt, um den Boden zu beleuchten. Als der Radfahrer an einem Baugrundstück vorbeikam, stieß er gegen einen Container voller Bauschutt, der in den Gehweg hineinragte. Der Mann stürzte und verletzte sich dabei erheblich. Sein E-Bike, Kleidungsstücke und die Armbanduhr wurden bei dem Radunfall beschädigt.

Vom Hauseigentümer und vom Bauunternehmer, der den Container im Auftrag des Bauherrn aufgestellt hatte, verlangte der Verletzte 20.000 Euro Schadenersatz und mindestens 10.000 Euro Schmerzensgeld. Er warf ihnen vor, ihre Verkehrssicherungspflicht gravierend verletzt zu haben: Sie hätten den Container so platziert, dass er ein einziges Verkehrshindernis darstellte. Im Prinzip sah es auch das Oberlandesgericht Brandenburg so (6 U 27/22).

Es gab dem E-Biker Recht, kürzte allerdings seinen Anspruch um zwei Drittel. Richtig sei: Bauunternehmer müssten Baustellen so einrichten, dass keine Gefahr für den Verkehr entstehe. Wenn nötig, müssten sie Warnzeichen und/oder Schutzvorrichtungen anbringen, Verkehrshindernisse beleuchten. Dafür sei auch der Bauherr mitverantwortlich. Er hafte daher gemeinsam mit dem Bauunternehmer für ein Drittel des Schadens.

Doch in erster Linie habe sich der Radfahrer den Unfall selbst zuzuschreiben. Radfahrer müssten grundsätzlich auf der Straße fahren, E-Biker erst recht. Sie dürften den Gehweg nicht benützen — schon deshalb, weil Fußgänger deutlich langsamer seien als Radfahrer. Außerdem würden auf Gehwegen häufig von Anwohnern Gegenstände abgestellt, z.B. Fahrräder. Schnelle E-Bike-Fahrer könnten auf Gehwegen also ständig auf Hindernisse treffen, damit müssten sie rechnen.

Darüber hinaus habe der Radfahrer offenkundig gegen das "Sichtfahrgebot" verstoßen: Er dürfe nur so schnell fahren, dass er innerhalb der überschaubaren Strecke anhalten könne. Da der E-Biker sein Fahrradlicht auf den Nahbereich eingestellt habe, sei die übersehbare Strecke offenbar ziemlich kurz gewesen. Den Container habe er entweder ganz übersehen oder er habe ihn bemerkt und nicht rechtzeitig bremsen können. Beides spreche dafür, dass der Radfahrer unkonzentriert und/oder viel zu schnell gefahren sei.

Auf der Treppe eines Mietshauses lag wegen Bauarbeiten schon seit mehreren Wochen ein Malervlies — ziemlich strapaziert und löchrig. Im Haus hat auch ein Fahrdienst Räume gemietet. Der bauleitende Architekt hatte der Firma mitgeteilt, ihre Fahrer sollten die Treppe möglichst nicht benutzen und das Gebäude über den Hintereingang betreten. Diese Anweisung gab die Firma an die Mitarbeiter weiter.

Doch Fahrer K ignorierte sie und lief immer über die Treppe. Eines Tages blieb er beim Hinuntergehen in einem Loch im Malervlies hängen, stolperte und stürzte die Treppe hinab. Der verletzte Fahrer forderte vom Hauseigentümer und vom bauleitenden Architekten 30.000 Euro Schmerzensgeld. Darauf habe K keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg (3 U 3080/22).

Ausnahmsweise müsse hier der Verletzte den Schaden alleine tragen, so das OLG. Denn K sei "sehenden Auges ein für jedermann erkennbares Risiko eingegangen". Den Zustand des Malervlieses habe niemand übersehen können. Und K sei mehrmals täglich hier aus- und eingegangen. Dem offenkundigen Risiko, hier zu stolpern, hätte der Fahrer leicht ausweichen können, wenn er den anderen Gebäudeeingang genommen hätte.

Im Vergleich mit seinem Beitrag zum Treppensturz seien die minimalen Beiträge des Bauleiters und des Hauseigentümers zu vernachlässigen. Sie hätten natürlich das Malervlies erneuern sollen — das schon. Aber da es sich hier um eine offenkundige Gefahr handelte, vor der sich K durch Vorsicht ohne Weiteres selbst hätte schützen können, dürften er und andere Benutzer der "Baustelle Treppenhaus" hier keine besonderen Sicherheitsmaßnahmen erwarten.