Haus und Grund

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Baumwurzeln machen vor Grundstücksgrenzen nicht halt

Beeinträchtigen sie aber einen Weg, kann der Nachbar ausnahmsweise ihre Beseitigung verlangen

Ein Hauseigentümer in Itzehoe ließ eine alte, morsche Kastanie fällen, die nahe an der Grenze zum Grundstück seines Nachbarn stand. Den Baumstumpf ließ er jedoch stehen, so dass die Wurzeln weiter auf dessen Grundstück hinüber wuchsen. Außerdem zeigten sich Schößlinge. Der Nachbar hatte am Zaun, an der Grundstücksgrenze entlang, einen asphaltierten Weg angelegt, den er durch die Wurzeln gefährdet sah: Die Wurzeln hätten die Platten schon um fast 50 Zentimeter angehoben. Er verlangte, das Wurzelwerk zu beseitigen.

Das Landgericht Itzehoe wies daraufhin, dass sein Eigentum allein durch eindringendes Wurzelwerk noch keinen Schaden nehme (4 S 154/94). Doch hier gehe es um den gepflasterten Weg. Da sich die Wurzeln nicht bloß in das Nachbargrundstück hinein ausbreiteten, sondern den Weg beeinträchtigten, sei der Eigentümer des Baumes bzw. des Baumstumpfs verpflichtet, sie zu beseitigen. Nur so könne der Nachbar seinen Weg ordentlich asphaltieren. Es sei ihm nicht zuzumuten, wegen der Wurzeln darauf zu verzichten.

Vermieter will Mängel überprüfen

Die Mietsache zu besichtigen, ist sein gutes Recht — aber nicht zusammen mit x-beliebigen Personen

Die Mieter eines Reihenhauses hatten dem Vermieter wiederholt Mängel der Mietsache gemeldet, was aus seiner Sicht völlig unbegründet war. Reine Schikane, fand er — doch habe er die Mängel nicht überprüfen können. Denn die Mieter hätten es ihm mehrmals verwehrt, das Reihenhaus zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. So begründete der Hauseigentümer schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht Erlangen wies seine Räumungsklage ab, weil die Kündigung unwirksam gewesen sei. Wenn es darum gehe, Schäden an der Mietsache festzustellen, könne ein Vermieter selbstverständlich Zutritt zur Wohnung bzw. zum Haus verlangen. Er könne auch mit dritten Personen erscheinen, aber nur, wenn sie mit dem Anlass der Besichtigung etwas zu tun haben.

Dieser Ansicht war auch das Landgericht Nürnberg-Fürth, es bestätigte das Urteil des Amtsgerichts (7 S 8432/17). Bei einem Besichtigungstermin wegen Mängeln könne der Vermieter fachkundige Personen wie Handwerker oder Sachverständige mitbringen, die in der Lage seien, den angezeigten Mangel zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Von sachunkundigen Bekannten dürfe er sich nicht begleiten lassen.

Wenn die Mieter sich dagegen wehrten, rechtfertige das keine Kündigung. Vermieter müssten die Privatsphäre der Mieter respektieren, schließlich garantiere die Verfassung die Unverletzlichkeit der Wohnung. Diesem Grundsatz werde der Hauseigentümer nur gerecht, wenn er die "eigenen vier Wände" seiner Mieter gemeinsam mit fachkundigen Personen besichtige und sich dabei auf die Mängel konzentriere.

Lockere Ziegel und Mauerrisse

Bauaufsichtsbehörde verlangt vom Eigentümer, sein Wohnhaus zu sichern

Ist für ein Gebäude einmal die Baugenehmigung erteilt, ist in der Regel die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde erfüllt: Nachträgliche Anforderungen darf sie nicht stellen — außer es besteht eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit. Doch nicht jedes Haus in schlechtem Zustand ist gefährlich und von außen ist das meistens nicht gut zu beurteilen. Wann darf also die Bauaufsichtsbehörde einschreiten oder zumindest das Risiko prüfen lassen?

Um diese Frage ging es in einem Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern. Einem Experten der Baubehörde war ein altes Wohnhaus (Baujahr ca. 1960) mit losen Ziegeln auf dem Dach aufgefallen, die seiner Ansicht nach jederzeit auf Passanten herunterfallen konnten. Bei näherer Betrachtung entdeckte er zudem lockere Blechteile und Risse im Mauerwerk.

Auf diese Meldung hin forderte die Bauaufsichtsbehörde den Hauseigentümer auf, die schadhaften Bauteile zu sichern. Außerdem müsse er vor Ablauf des nächsten Monats die Standsicherheit des Gebäudes belegen und mit dem Nachweis eine qualifizierte Person (Statiker, Bauplaner) beauftragen. Komme er dieser Anordnung nicht nach, drohe ein Ordnungsgeld von 1.000 Euro.

Vergeblich wehrte sich der Hauseigentümer gegen die behördlichen Auflagen. Der VGH Bayern erklärte sie für rechtmäßig (15 C 18.2324). Die Behörde sei befugt, Maßnahmen anzuordnen, die der Gefahrenabwehr und/oder der genauen Abklärung der Gefahrenlage dienten. Leben und Gesundheit von Menschen seien hohe Rechtsgüter: Die Behörde müsse einschreiten, wenn sie gefährdet seien.

Um eine konkrete Gefahr für diese Rechtsgüter zu bejahen, genüge es schon, wenn ein Schaden nicht ganz unwahrscheinlich sei. Das treffe hier auf jeden Fall zu: Die Schäden am Haus seien schon von weitem zu erkennen, sogar ein Einsturz erscheine nicht ausgeschlossen. Durch die zahlreichen lockeren Bauteile bestehe Gefahr für den Hauseigentümer, für die Nachbarn und alle Passanten auf der angrenzenden Straße.

Mieter fällen im Garten Bäume

Unklare Regelung im Mietvertrag: Sind aus der Pflicht zur Gartenpflege auch Rechte abzuleiten?

Die Mieter eines Hauses in Berlin hatten im Garten mehrere Bäume gefällt. Den Eigentümern passte das ganz und gar nicht: Sie behaupteten, sie hätten die Mieter bei Vertragsschluss mündlich darüber informiert, dass die Bäume "tabu" seien. Für den "Kahlschlag" verlangten die Vermieter Schadenersatz.

Doch die Mieter beriefen sich auf den Formularmietvertrag: Demnach seien sie zur Gartenpflege verpflichtet. Zwar stehe da nicht ausdrücklich, dass sie zum Fällen von Bäumen berechtigt seien. Wenn sie aber "Um- und Anbauten, Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache" vornehmen dürften, sei damit auch der Garten gemeint. Wie sollte man das sonst verstehen?

Das Amtsgericht Berlin-Spandau gab den Mietern Recht. Der Mietvertrag habe den Mietern die Gartenpflege auferlegt und treffe zum Fällen von Bäumen keine Regelung. Daher stelle es keine Pflichtverletzung der Mieter, sondern vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar, wenn sie den Garten nach ihren Vorstellungen gestalteten.

Gegen diese Entscheidung legten die Hauseigentümer Berufung ein und erzielten beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (67 S 100/19). Unklare Regelungen zu den Befugnissen der Mieter im Mietvertrag gingen zu Lasten der Vermieter, betonte das Landgericht.

Wenn sie die Gartenpflege auf die Mieter abwälzten, könne dies auch das Recht der Mieter beinhalten, schadhafte oder störende Bäume zu fällen. Das gelte jedenfalls dann, wenn das Fällen von Bäumen vertraglich nicht konkret geregelt sei.

Dennoch hätte das Amtsgericht den Einwand der Vermieter nicht übergehen dürfen, dass sie den Mietern bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ausdrücklich gesagt hätten, sie dürften keine Bäume fällen. Wenn das zutreffe, sei das Vorgehen der Mieter unzulässig gewesen. Das Amtsgericht müsse deshalb den Rechtsstreit neu verhandeln.

Drohne abgeschossen

Verbotener Drohnenflug über dem Garten verletzt die Privatsphäre: Der Schütze wird nicht wegen Sachbeschädigung verurteilt

Hauseigentümer K hielt sich im Garten auf, seine kleinen Töchter ebenfalls. Da erschreckte ein Geräusch die Kinder: In einer Höhe von ca. zehn Metern schwebte eine mit Kamera bestückte Drohne über dem Grundstück. Als die Mutter aus dem Haus kam, um den Müll wegzubringen, folgte ihr die Drohne über 25 Meter bis zur Tonne. Während die Frau danach versuchte, die schreienden Kinder zu beruhigen, schritt der erboste Vater zur Tat. Er holte sein Luftgewehr aus dem Haus und "erlegte" den Eindringling.

Die Drohne fiel auf das Garagendach und zersprang in Stücke. Was Herr K wegen der hohen Hecke zwischen den Grundstücken nicht bemerkte: Die Drohne wurde vom Nachbarsgarten aus gesteuert, vom Sohn der Nachbarn. Er besuchte seine Eltern und hatte die Drohne von einem Bekannten ausgeliehen. Der Bekannte zeigte später den Schützen wegen Sachbeschädigung an: Immerhin habe die Drohne 1.500 Euro gekostet. Doch das Amtsgericht Riesa sprach Herrn K frei (926 Js 3044/19).

Wer eine fremde Sache zerstöre, handle dann nicht rechtswidrig, wenn diese Maßnahme verhältnismäßig und notwendig sei, um eine Gefahr abzuwenden. Diese Voraussetzungen sah das Amtsgericht hier als erfüllt an: Mit Kameradrohnen fremde Grundstücke zu überfliegen, sei ohne Erlaubnis des Eigentümers verboten. Verletzt wurden hier das Eigentumsrecht des Hausbesitzers und darüber hinaus das Persönlichkeitsrecht aller Hausbewohner.

Die Familie schütze den Garten, ihren privaten Rückzugsort, mit einer dichten, hohen Hecke und dokumentiere damit, wie viel Wert sie auf Privatsphäre lege. Beim Einsatz von Kameradrohnen gehe es nicht um einen harmlosen Freizeitspaß wie Drachensteigen, sondern um das Ausspähen der Privatsphäre Fremder. Der "Steuermann" habe Frau K mit der Drohne regelrecht "verfolgt" und dabei gegen deren Willen (inzwischen gelöschte) Aufnahmen angefertigt. Verstärkt durch die extrem niedrige Flughöhe der Drohne habe die Spähattacke die Privatsphäre der Familie auf sehr intensive Weise gestört.

Diesen Eingriff habe der Grundeigentümer nicht hinnehmen müssen. Der Sachschaden durch seine Abwehr mit dem Luftgewehr falle da weniger ins Gewicht. K habe den Nachbarssohn wegen der dichten Hecke auch nicht sehen können. Daher sei dem Schützen auch nicht vorzuhalten, er hätte — anstatt gleich zu schießen — den Drohnenpiloten erst einmal auffordern müssen, mit dem Unsinn aufzuhören.

Häusliches Arbeitszimmer

Kurzartikel

Benutzt ein Freiberufler im eigenen Haus einen Raum nur als Arbeitszimmer, kann er die Ausgaben für Renovierung oder Reparaturen im Haus zum Teil als Betriebsausgaben steuermindernd geltend machen — entsprechend dem Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtfläche des Hauses. Ausgaben für den Umbau des Badezimmers zählen jedoch nicht zu den abziehbaren Aufwendungen, weil das Bad ausschließlich "privaten Wohnzwecken dient".

Zu Brandschutz verpflichtet

Feuerwehr und Bauaufsichtsbehörde fordern, eine Dachgeschosswohnung vorschriftsmäßig nachzurüsten

Das fünfstöckige Wohn- und Geschäftshaus war 1983 umgebaut worden: Schon damals hatte die Baubehörde von den Hauseigentümern verlangt, im Dachgeschoss einen Rauchabzug zu installieren. Die Eigentümer verwiesen darauf, dass zusätzlich zum Treppenhaus über die Terrasse der Dachgeschosswohnung ein zweiter Rettungsweg existiere. Daraufhin hatte die Behörde die Sache als "nicht unbedingt erforderlich" ad acta gelegt.

2015 überprüften Experten der Feuerwehr das Gebäude und fanden diese Einschätzung fachlich total abwegig. Erneut erörterte die Bauaufsichtsbehörde mit den Eigentümern verschiedene Möglichkeiten, die Defizite im Brandschutz zu beheben. Lange Zeit konnte man sich nicht einigen. Im März 2019 erließ die Behörde schließlich eine Anordnung: An der höchsten Stelle des Treppenhauses sei eine 1 m² große, automatisch gesteuerte Rauchabzugsöffnung herzustellen, die Wohnungstür der Dachwohnung mit einer rauchdichten Bodendichtung auszustatten.

Gegen diese Auflagen beantragten die Hauseigentümer bei Gericht vorläufigen Rechtsschutz: Da ein zweiter Rettungsweg zur Dachterrasse führe, gebe es keine Gefahrenlage, die Anordnung sei unverhältnismäßig. Sie seien bereit, ein Stockwerk tiefer eine rauchdichte Eingangstür für die Dachwohnung anzubringen. Zu Unrecht bezweifle die Baubehörde, dass so eine Tür die Anforderungen des Brandschutzes erfüllen würde.

Das Verwaltungsgericht Mainz wies den Eilantrag der Hauseigentümer ab (3 L 602/19.MZ). Um im Brandfall zu verhindern, dass sich Feuer und Rauch ausbreiteten, sei ein erster Rettungsweg im Treppenhaus erforderlich. Die Feuerwehr halte den zweiten Rettungsweg über die Dachterrasse zwar auch für nötig — er sei aber nur schwer nutzbar, weil sie dazu erst einmal die Dachtraufe überwinden müsse.

Das Risiko im Brandfall werde im Dachgeschoss dadurch erhöht, dass es nur über eine Holztreppe unter einer Dachschräge zugänglich sei. Die Nachrüstung des Gebäudes sei daher unumgänglich. Da sich die Hauseigentümer bisher weigerten, "einen baurechtskonformen Zustand" herzustellen, dürfe die Behörde dies auch "ab sofort" vorschreiben. Schließlich gehe es hier darum, das Leben der Bewohner zu schützen.

Die Behörde müsse sich auch nicht auf das Angebot der Eigentümer einlassen, eine rauchdichte "Wohnungsabschlusstür am Treppenaufgang zum Dachgeschoss" anzubringen. Hauseigentümer müssten die Brandschutzvorschriften einhalten. Sie könnten zwar alternative Brandschutzmaßnahmen vorschlagen. Dann müssten sie aber belegen, dass diese nicht nur günstiger, sondern auch geeignet seien. Das sei hier nicht geschehen.

Vater schließt Maklervertrag, Sohn kauft das Haus

Enge persönliche Beziehungen allein begründen noch keine Provisionspflicht

Auf ein Immobilieninserat hin meldete sich Herr F bei einem Maklerbüro. Mit Makler M besichtigte er das Wohnhaus und schloss einen Maklervertrag. Zu einer zweiten Besichtigung erschien F mit seinem Sohn, der anschließend mit dem Makler über den Kaufpreis weiter verhandelte. Man konnte sich aber nicht einigen, aus dem Geschäft wurde nichts.

Doch ein halbes Jahr später kaufte der "Junior" das Objekt zu einem um sieben Prozent niedrigeren Preis. Diesen Vertragsschluss hatte ein anderer Makler vermittelt. So dürfe man ihn nicht ausbooten, fand Makler M und forderte vom Vater die vereinbarte Provision. Seine Klage scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (I ZR 154/17).

Maklerkunde F habe zwar einen Maklervertrag unterschrieben, doch das Haus nicht erworben, so die Bundesrichter. Provision müsste er nur zahlen, wenn ihm der Vertragsschluss zwischen dem Hausverkäufer und seinem Sohn "im wirtschaftlichen Erfolg" genauso zugutekäme wie ein eigener Vertragsschluss.

Im Klartext: Wenn der Vater das vom Sohn erworbene Haus ganz oder teilweise selbst bewohnte. Dann würde es gegen das Prinzip von "Treu und Glauben" verstoßen, wenn sich Herr F darauf berufen würde, dass er das Haus nicht selbst gekauft habe.

Aber in dem Haus wohne der Sohn mit seiner Familie. Also sei der Inhalt des ursprünglich mit dem Maklervertrag beabsichtigten Kaufvertrags nicht identisch mit dem Inhalt des später tatsächlich geschlossenen Kaufvertrags. Allein die Tatsache, dass ein Maklerkunde mit dem Käufer des Objekts nah verwandt und/oder persönlich eng verbunden sei, verpflichte den Maklerkunden nicht zur Provisionszahlung.

Reihenhaus in Flughafennähe erworben

Käuferin verlangt wegen angeblicher Fehlinformationen zum Schallschutz vom Makler Schadenersatz

Frau W kaufte im September 2015 ein Reihenhaus im Einzugsbereich des künftigen Berliner Flughafens. Wann hier mal Flugzeuge starten und landen, ist zwar offen … Verständlich aber, dass Frau W bei der Besichtigung des Objekts im Sommer sogleich nach Schallschutzmaßnahmen fragte. Dieses Gebäude sei Anfang des Jahres ins Schallschutzprogramm aufgenommen worden, versicherte ihr Herr K, ein Mitarbeiter des von Frau W beauftragten Maklerbüros: Die Fenster würden ausgetauscht und dafür gebe es finanzielle Entschädigung von der Flughafengesellschaft.

Die wurde dann auch ausgezahlt — allerdings an den Verkäufer der Immobilie, der den Betrag von 44.700 Euro behielt. Frau W, die die Entschädigung gedanklich schon vom Kaufpreis für das Reihenhaus abgezogen hatte, fühlte sich über den Tisch gezogen. Sie verlangte von der Maklerfirma wegen schuldhafter Verletzung des Maklervertrags Schadenersatz in gleicher Höhe. Im Gegenzug klagte die Maklerfirma auf Zahlung von 10.138 Euro Provision.

Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied den Streit zu ihren Gunsten (6 U 65/17). Mitarbeiter K habe keineswegs falsche Auskünfte erteilt, um den Vertragsschluss zu befördern. Seine Information, für das Haus sei Schallschutz vorgesehen, sei richtig gewesen und von der Stadt bestätigt worden.

Als die Verkaufsbemühungen der - auch vom Hauseigentümer beauftragten - Maklerfirma zunächst im Sand verliefen, hatte der Verkäufer Herrn K in Aussicht gestellt, das Haus werde für Käufer schon attraktiver, wenn es erst wie geplant im Schallschutzprogramm sei. Daraus durften Herr K und die Maklerfirma schließen, dass dieses Programm der Flughafengesellschaft einem potenziellen Käufer (entweder durch Fenstertausch oder Geldleistungen) zugutekommen werde. Sie hätten nicht damit rechnen müssen, dass das Geld noch vor der Übergabe des Hauses an die Käuferin an den Verkäufer ausgezahlt werden würde.

Nur wenn sich Zweifel an den Angaben eines Eigentümers aufdrängten, müssten Makler Kaufinteressenten darüber unterrichten. Grundsätzlich dürften Makler auf die Informationen des Verkäufers vertrauen, ohne eigene Nachforschungen anzustellen. Daher müssten Maklerkunden davon ausgehen, dass Aussagen im Maklerexposé oder mündliche Informationen des Maklers zum Objekt prinzipiell nur die Angaben des Verkäufers wiedergeben. Kaufinteressenten müssten sich selbst Gewissheit darüber verschaffen, ob diese Angaben zuträfen.

Nachbarn streiten um Carport

Miteigentümer des Autostellplatzes hatten dem Bau nicht zugestimmt: Abriss

Zwischen den Hausgrundstücken der streitenden Nachbarn führt ein Weg zu drei nebeneinander liegenden Autostellplätzen. Weg und Parkplätze gehören den Nachbarn gemeinsam. Den Eigentümern A stehen zwei Stellplätze zu, den Eigentümern B ein Parkplatz. Das Recht, diesen Bereich zum Abstellen von Autos zu nutzen, ist im Grundbuch eingetragen — von einem Carport ist dort nicht die Rede.

Vor den Sommerferien 2016 hatte Ehepaar A den Nachbarn den Bau eines Carports vorgeschlagen. Das Ehepaar B schien interessiert, erklärte aber, da müsse man erst noch Gestaltung und Preis genau abstimmen und baurechtliche Fragen klären. Solange wollten die Eheleute A jedoch nicht warten: Während die B’s in Urlaub fuhren, begannen sie, den Parkbereich zu pflastern und einen Carport über ihre beiden Parkplätze zu bauen.

Nach seiner Rückkehr widersprach das Ehepaar B dem Bau. Das hielt die Nachbarn allerdings nicht davon ab, ihn fertigzustellen. Daraufhin zogen die Eheleute B vor Gericht und forderten den Abriss: Der Carport sei ohne ihr Einverständnis gebaut worden. Wenn überhaupt, dann hätten sie einen Carport aus Stahl gewollt. Ihre Wünsche und Einwände hätten die Nachbarn aber "schlicht übergangen".

Den Vorwurf fanden die Nachbarn A ungerecht: Das Ehepaar B habe sich nicht mehr gemeldet und eigene Vorschläge erst gemacht, als schon gebaut war. Und grundsätzlich hätten sie dem Vorhaben doch zugestimmt. Eine wesentliche Veränderung des Grundstücks liege nicht vor: Denn anders als eine Garage könne man einen Carport unkompliziert zurückbauen. Weil die B’s den Bau "zu wuchtig" fanden, hätten sie ihnen angeboten, einige Holzelemente zu entfernen. Die seien aber nicht kompromissbereit.

Das müssten die Nachbarn auch nicht sein, urteilte das Amtsgericht München: Als Miteigentümer des Stellplatzgrundstücks könnten sie von Ehepaar A verlangen, den früheren Zustand wieder herzustellen (132 C 9764/17). Sie müssten den Bau eines Carports nicht dulden.

Der Bau verändere das Gemeinschaftsgrundstück wesentlich und wäre daher nur mit Zustimmung der Nachbarn B zulässig gewesen. Auf das Grundbuch könnten die Eigentümer A ihr Bauvorhaben jedenfalls nicht stützen: Dort sei nur ihr Recht fixiert, auf dem Grund die Fahrzeuge abzustellen. Das hätten sie eigenmächtig erweitert.

Brandschaden durch geparktes Auto

Versicherungen streiten um Zahlungspflicht: Wird ein Auto "verwendet", wenn es in der Garage steht?

Rund 24 Stunden war ein Auto bereits in der Privatgarage des spanischen Hauseigentümers abgestellt, als sein Schaltkreis in Brand geriet. Das Feuer griff auf das Haus über. Für die Schäden an Haus und Garage kam die Gebäudeversicherung (Segurcaixa) des Hauseigentümers auf und zahlte fast 45.000 Euro.

Anschließend wollte sie sich das Geld von der Kfz-Haftpflichtversicherung (Linea Directa) zurückholen, bei der das Auto versichert war: Der Kfz-Versicherer müsse gemäß seinen Versicherungsbedingungen den Betrag erstatten, weil der Schadensfall bei der "Verwendung eines Fahrzeugs" entstanden sei. Die Gebäudeversicherung erhob Klage.

Doch das oberste spanische Gericht (Tribunal supremo) hatte Zweifel, ob man hier davon sprechen kann, dass das Fahrzeug "verwendet" wurde: Es habe ja in der Garage gestanden. Das spanische Gericht legte den Versicherungsstreit dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) zur Klärung vor (C-100/18). Dessen Antwort lautete: Auch im konkreten Fall sei das Fahrzeug "verwendet" worden — obwohl es in den 24 Stunden vor dem Brand nicht bewegt worden sei.

Nicht nur im Straßenverkehr werde ein Wagen "verwendet", betonte der EuGH. Es gehöre zu seiner Funktion als Beförderungsmittel, zwischen zwei Fahrten abgestellt zu werden. Auch beim Parken in einer Garage diene daher das Auto als Beförderungsmittel. Das werde nicht dadurch widerlegt, dass der Wagen über 24 Stunden abgestellt war. Parken bedeute immer, dass ein Fahrzeug bis zur nächsten Fahrt stillstehe — mitunter eben auch über einen längeren Zeitraum.

Haus gegen Pflegeversprechen verkauft

Vertrag gilt, auch wenn Wohnrecht und Pflegeversprechen durch frühen Tod des Verkäufers hinfällig werden

Im Frühjahr 2014 verkaufte ein Grundeigentümer sein Haus einer Nichte. Ein Notar regelte das Geschäft: Der Onkel ließ sich lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht im Haus zusichern. Zudem verpflichtete sich die Nichte, ihn später zu pflegen — so lange dies nötig und im häuslichen Rahmen für sie möglich wäre. Diese Versprechen wurden in Geld umgerechnet und vom Kaufpreis abgezogen, so dass die Nichte nicht mehr viel "Bares" für den Hauskauf aufbringen musste.

Nur drei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags starb der Onkel völlig überraschend. Seine drei Geschwister erbten den Nachlass zu je einem Drittel. Eine Schwester forderte, die Nichte müsse nun den Erben die Summe auszahlen, die vom Kaufpreis abgezogen worden war: Der Bruder könne ja nun das Wohnrecht nicht mehr nutzen und die Nichte müsse ihn nicht pflegen. Also sei die Geschäftsgrundlage für den Kaufvertrag weggefallen.

Dem widersprach das Oberlandesgericht Frankfurt (8 W 13/19). Wenn ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werde, müssten alle Beteiligten damit rechnen, dass der Berechtigte dieses Recht vielleicht nicht bis zu seinem Tod wahrnehmen könne. Nämlich dann, wenn er in einem Pflegeheim untergebracht werden müsse. Gleiches gelte für die Pflegeverpflichtung. Bei so einem Vertrag sei eben ungewiss, wie es ausgehe und wer davon mehr profitiere. Das liege in der Natur der Sache.

Beide Vertragspartner hätten beim Abschluss des Vertrags nicht gewusst, wie lange der Onkel leben würde und ob und wann er zu Lebzeiten pflegebedürftig werden würde. Die Nichte sei das Risiko eingegangen, ihn womöglich sehr lange pflegen zu müssen: Das wäre der Fall gewesen, wenn er sehr alt, aber bald nach Vertragsschluss pflegebedürftig geworden wäre. Umgekehrt sei der Verstorbene das Risiko eingegangen, im Falle eines frühen Todes der Nichte das Haus "quasi ohne Gegenleistung" zu überlassen.

Eigentümer will vor Überschwemmung geschützt werden

Aus einem kommunalen Bebauungsplan können Grundeigentümer keine Ansprüche gegen die Gemeinde ableiten

Das Anwesen der Grundeigentümer lag am Ortsrand an einem Hang, umgeben von einer nur 80 Zentimeter hohen Mauer. Für dieses Gemeindegebiet gab es einen kommunalen Bebauungsplan. Er sah — an das Grundstück angrenzend — einen Wasserabflussstreifen und ein Regenrückhaltebecken vor. Der Plan existierte schon seit Jahren, war aber nie umgesetzt worden.

Genau das verlangten die Grundeigentümer von der Gemeinde: Sie müsse endlich den Bebauungsplan realisieren, um ihr Anwesen bei Unwettern vor abfließendem Wasser vom Hang zu schützen. Ihre Einfriedungsmauer könne bei starkem Regen die Überschwemmung des Grundstücks nicht verhindern. Da die Gemeinde ihrem Drängen nicht nachgab, zogen die Grundeigentümer vor Gericht.

Die Klage scheiterte beim Verwaltungsgericht (VG) Mainz (3 K 532/18.MZ). Festsetzungen eines Bebauungsplans dienten ausschließlich öffentlichen, städtebaulichen Zielen, erklärte das VG. Das Ziel dieses Bebauungsplans bestehe darin, öffentliche Grünflächen zu schaffen und so mit dem Plan verknüpfte Eingriffe in Natur und Landschaft auszugleichen.

Einzelne Bürger könnten daraus grundsätzlich keine Rechte ableiten. Sie könnten die Gemeinde auch nicht verpflichten, ihren eigenen Bebauungsplan durchzuführen.

Trotz einiger Unwetter in den vergangenen Jahren und trotz der exponierten Lage des Grundstücks sei es bisher nicht von abfließendem Wasser aus dem Hang in Mitleidenschaft gezogen worden. Wenn die Grundeigentümer trotzdem Überschwemmungen befürchteten, müssten sie selbst Vorsorgemaßnahmen treffen. Von der Gemeinde könnten sie das nicht verlangen.

Makler legt Auftraggeber herein

Makler vergrault Interessenten und erwirbt den zum Verkauf stehenden Bauernhof selbst weit unter Wert

Der Eigentümer eines Bauernhofs wollte das Anwesen verkaufen und beauftragte einen Makler damit, Kaufinteressenten zu suchen. Dem Makler gefiel das Anwesen so gut, dass er beschloss, das Objekt gemeinsam mit einem Freund selbst zu erwerben. Dafür zahlte er 280.000 Euro und kassierte vom Auftraggeber die vereinbarte Provision. Der erfuhr nach dem Vertragsschluss, wie übel ihm der Makler mitgespielt hatte.

Es hatten nämlich weitere und weit höhere Kaufangebote vorgelegen. Ein Angebot über 350.000 Euro hatte der Makler verschwiegen, über ein anderes informierte er den Hofeigentümer unzutreffend. Weitere Interessenten hatte der Makler abgeschreckt, indem er ihnen weismachte, der Hof solle 600.000 Euro kosten — ein weit überhöhter Preis.

Nun verlangte der Verkäufer die Maklerprovision zurück und forderte darüber hinaus, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht (I ZR 160/17). Der Makler habe seine Pflichten aus dem Maklervertrag in schwerwiegender Weise verletzt. Anstatt die Interessen des Auftraggebers wahrzunehmen und sich um den Verkauf des Anwesens zum angemessenen Preis zu bemühen, habe er alles dafür getan, dies zu vereiteln.

Den Auftraggeber habe der Makler falsch informiert und andere Interessenten vergrault, um den Hof weit unter seinem Wert zu erstehen. Die Provision habe er angesichts dieses Fehlverhaltens nicht verdient. Darauf hätte der Makler aber auch ohne Täuschungsmanöver keinen Anspruch - einfach deshalb, weil er den Hof selbst gekauft habe.

Einem Makler stehe Provision zu, wenn er dem Auftraggeber einen Kaufinteressenten nachweise oder erfolgreich einen Vertragsschluss vermittle. Vermittler könne ein Makler nur sein, wenn er zwischen den Vertragsparteien stehe und nicht mit einer von ihnen identisch sei. Im konkreten Fall habe der Makler den Verkauf des Hofes nicht "vermittelt", sondern sei — zusammen mit einem Dritten — selbst Vertragspartei geworden. Das führe zu einer Interessenkollision, die den Anspruch auf Provision ausschließe.

"Liebes-Aus" und die Folgen

Mutter fordert vom Ex-Partner der Tochter das Geldgeschenk fürs Wohnhaus zurück

Neun Jahre war das Paar schon zusammen, als 2011 das Projekt Hauskauf realisiert wurde. Um ihrer Tochter und deren Lebensgefährten den Kauf zu ermöglichen, schenkten die Eltern dem Paar rund 104.000 Euro. Anscheinend bekam der Beziehung jedoch das Zusammenleben nicht gut: Eineinhalb Jahre nach dem Erwerb der Immobilie trennte sich das Paar.

Nun verlangte die Mutter vom ehemaligen Lebensgefährten der Tochter die Hälfte des geschenkten Betrags zurück: Sie und ihr Mann hätten ihm das Geld in dem Glauben geschenkt, die Lebensgemeinschaft würde Bestand haben. Diese "Geschäftsgrundlage" für die Zuwendung sei weggefallen. Ein Geschenk sei ein Geschenk, widersprach der Ex-Partner: Das dürfe man dann auch behalten.

In seinem Fall nicht, urteilte der Bundesgerichtshof (X ZR 107/16). Einem Schenkungsvertrag könnten Vorstellungen der Beteiligten zugrunde liegen, die vielleicht nicht Vertragsinhalt seien, auf denen aber der Vertragsschluss aufbaue. Änderten sich die Umstände grundlegend, könne es daher notwendig werden, den Vertrag aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzupassen. Unter Umständen ergebe sich daraus das Recht eines Vertragspartners, sich vom Vertrag zu lösen.

Wenn Eltern einem Kind und dessen Partner eine Immobilie (oder das Geld dafür) schenkten, erwarteten sie in der Regel, dass die Beschenkten die Immobilie zumindest für einige Zeit gemeinsam bewohnten. Nicht unbedingt lebenslang — denn mit einem Scheitern der Beziehung müssten die Schenker durchaus rechnen. Die Geschäftsgrundlage für die Schenkung sei also nicht entfallen, weil die Lebensgemeinschaft nicht lebenslang hielt. Der Grund sei vielmehr, dass sich das Paar bereits eineinhalb Jahre nach dem Hauskauf getrennt habe.

Damit habe sich die — der Schenkung zugrunde liegende — Annahme als unzutreffend erwiesen, die Partner würden ihre Lebensgemeinschaft noch eine Weile fortsetzen. Hätten die Eltern deren frühes Ende vorhergesehen, hätte es die Schenkung nicht gegeben. Unter diesen Umständen könne man es ihnen nicht zumuten, an der Zuwendung festzuhalten.

Daher müsse der Ex-Partner seinen Anteil daran zurückzahlen, allerdings nicht die Hälfte des Betrags, sondern nur 47.040 Euro. Die Tochter habe mit ihm eineinhalb Jahre und insgesamt etwa vier Jahre in dem Haus gewohnt. So habe sich der mit der Schenkung verfolgte Zweck immerhin teilweise realisiert.

Hauskauf zunächst gescheitert

Liegt ein Maklervertrag vor, wenn später der Lebensgefährte der Kaufinteressentin das Haus erwirbt?

Ein Hamburger wollte sein Stadthaus verkaufen und beauftragte damit Makler A. Auf das Inserat des Maklerbüros hin meldete sich eine Hamburgerin. Sie suchte nach einem Haus, weil sie plante, mit ihrem Lebensgefährten zusammenzuziehen. Ihren späteren Angaben nach nahm sie aber den Kontakt zum Makler ohne Wissen ihres Lebensgefährten auf.

Die Frau bekam von Makler A ein Exposé des Hauses, darin wurde auf die bei Vertragsschluss fällige Provision hingewiesen. Nun erzählte sie auch dem Lebensgefährten von der Immobilie, das Paar besichtigte sogar das Objekt. Da der Mann aber den Kaufpreis für weit überhöht hielt, wurde aus dem Geschäft nichts. Mit Makler A sprach die Frau zwar über den Kaufpreis, doch der erklärte den Preis für "nicht verhandelbar".

Ein Jahr später bot ein Makler B dasselbe Objekt zu einem niedrigeren Preis an. Da erwärmte sich der Lebensgefährte doch noch für das Haus und einigte sich mit dem Eigentümer. Der Kauf kam zustande, der Verkäufer überwies dem Makler B Provision. Nun tauchte auch Makler A wieder auf und forderte ebenfalls Provision — vom Käufer.

Das Landgericht Hamburg wies seine Zahlungsklage ab (316 O 81/16). Zwischen Makler A und dem Käufer sei kein Maklervertrag zustande gekommen, so das Landgericht. Der Käufer habe vom Maklerbüro nie ein Exposé mit Verweis auf die Provisionspflicht erhalten. Er habe auch seine Lebensgefährtin nicht bevollmächtigt, für ihn einen Maklervertrag mit A abzuschließen.

Allein aus der Tatsache, dass der spätere Käufer ein Jahr vor Vertragsschluss das Haus zusammen mit der Interessentin und Makler A besichtigt habe, könne der Makler keinen Anspruch auf Provision ableiten. Kaufinteressenten dürften davon ausgehen, dass der Eigentümer, der den Makler mit dem Verkauf beauftragt habe, die Maklerprovision bezahlen werde.

Gegen den Willen des neuen Vermieters untervermietet

Das ist kein Kündigungsgrund, wenn der frühere Hauseigentümer damit einverstanden war

Der Eigentümer eines Anwesens auf der Ostseeinsel Rügen kündigte seiner Mieterin, da diese gegen den Mietvertrag verstoßen habe. Darin sei vereinbart, dass sie nur mit dem Einverständnis des Eigentümers untervermieten dürfe. Obwohl er dem nicht zugestimmt habe, nehme die Mieterin regelmäßig Sommergäste in dem Haus auf.

Doch das Amtsgericht Bergen ergriff die Partei der Mieterin und argumentierte mit einer Art Gewohnheitsrecht (2 C 472/94). Die Mieterin bewohne das Haus seit 1954 und habe während der gesamten DDR-Zeit ständig an Sommergäste vermietet. Der vorherige Vermieter habe das über Jahrzehnte toleriert.

Es sei daher davon auszugehen, dass der Mietvertrag in diesem Punkt erweitert wurde - auch wenn das nicht schriftlich festgehalten worden sei. Dies spiele aber keine Rolle. Der neue Eigentümer sei nicht nur an den Mietvertrag, sondern auch an die Erweiterung in Bezug auf die Untervermietung an Sommergäste gebunden. Die Kündigung sei somit unwirksam.

Hauseigentümer fällt für Anbau fünf Bäume

Geldbuße dafür war rechtswidrig: Das Hessische Naturschutzgesetz gilt nicht im Ortsbereich

Ein hessischer Hauseigentümer erweiterte sein Wohnhaus durch einen Anbau. Dabei waren ihm Bäume im Weg, und zwar fünf Birken mit einem Stammumfang zwischen 45 und 57 Zentimetern. Er fällte sie und handelte sich damit eine Geldbuße von 500 DM von der Gemeinde ein. Dagegen wehrte er sich mit Erfolg.

Das Amtsgericht Darmstadt sprach ihn frei: Das Argument, dass das Abholzen von fünf Bäumen mit so einem dünnen Stamm den Naturhaushalt oder das örtliche Klima beeinträchtigen könnte, sei nicht nachvollziehbar (240 OWi 58 Js 57380/92). Jedenfalls habe die Behörde diese Behauptung im Bußgeldbescheid nicht begründet. Und auch das Gericht sehe dafür keine Anhaltspunkte, was es auf Basis eigener Ortskenntnis beurteilen könne.

Darüber hinaus habe der angewendete Paragraph des Hessischen Naturschutzgesetzes die Überschrift "Eingriffe in Natur und Landschaft". Er gelte nur im Außenbereich, nicht im Gemeindegebiet. Um die Belange des Naturschutzes "innerorts" rechtsverbindlich zu regeln, müsse die Gemeinde eine Baumschutzsatzung erlassen.

Störender Metallplattenzaun

Kurzartikel

Ersetzt ein Hauseigentümer den Maschendrahtzaun auf der Grundstücksgrenze zum Nachbarn durch eine zwei Meter hohe Wand aus glatten Metallplatten, kann der Nachbar verlangen, den unschönen Metallplattenzaun wieder zu beseitigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn dessen Aussehen nicht dem "ortsüblichen Erscheinungsbild einer Einfriedung" entspricht.

Baumangel: Bauherr muss sich nicht mit Preisminderung abspeisen lassen

Kurzartikel

Treten nach der Bauabnahme im Keller eines neu errichteten Einfamilienhauses aufgrund von Planungsmängeln Feuchtigkeitsschäden auf, muss der Architekt den Mangel so beseitigen, dass der "vertraglich geschuldete Erfolg" erreicht wird. Der Bauherr muss es grundsätzlich nicht akzeptieren, dass ein aufgrund schlampiger Reparaturarbeiten bleibender Wertverlust des Gebäudes durch einen Minderungsbetrag abgegolten wird.