Haus und Grund

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Hobby-Schafzüchter wehrt sich gegen geplante Wohngebäude

Nur "richtige" Landwirte können sich auf das Rücksichtnahmegebot berufen

Herr M hat 2009 einen ehemaligen Hof mit Wohnhaus und landwirtschaftlichen Nebengebäuden gekauft. Nur seine Eltern wohnten ständig dort, M selbst nicht. Von insgesamt 20 Hektar Grund bewirtschaftet er einige Hektar, auf denen er Futter für ein paar Schafe anbaut. Der größte Teil ist verpachtet. Als das Landratsamt im Herbst 2021 den Bau einiger Doppelhäuser in der Nachbarschaft genehmigte, zog Herr M dagegen vor Gericht.

Begründung: Er halte derzeit als Landwirt im Nebenerwerb nur sechs Schafe, wolle aber die landwirtschaftliche Tätigkeit moderat ausweiten. In der Zukunft plane er hochwertige Direktvermarktung von Tieren aus tiergerechter Haltung. Zu befürchten sei nun, dass sich in den "neu errichteten Wohneinheiten ortsfremde Menschen niederlassen, die sich an den Emissionen aus seiner Landwirtschaft stören könnten". Sein landwirtschaftlicher Betrieb müsse vor heranrückender Wohnbebauung geschützt werden.

Gleichzeitig beantragte M bei der Gemeinde die Erlaubnis für "Umbau und Sanierung des bestehenden Stallgebäudes und den Einbau eines modernen Schweinestalles".

Grundsätzlich könne sich ein Landwirt gegen geplante Wohngebäude neben seinem Betrieb auf das Rücksichtnahmegebot berufen, betonte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (15 CS 22.873). Allerdings setze das voraus, dass von einem etablierten landwirtschaftlichen Betrieb Gerüche ausgehen und von den Wohngebäuden Einschränkungen für den Betrieb oder für dessen sinnvolle Erweiterung drohten. Von einem landwirtschaftlichen Betrieb könne hier jedoch nicht die Rede sein.

M halte hobbymäßig einige Schafe und produziere dafür Futter. Seine Freundin habe gelegentlich Pferde im Stall untergestellt. Weder M, noch seine Eltern hätten auf dem Hof in den letzten 13 Jahren landwirtschaftliche Tierhaltung betrieben. Bereits der Voreigentümer habe die Schweinehaltung aufgegeben: Die Option, den ehemaligen Stall dafür zu nutzen, sei längst entfallen. Offenbar berufe sich M nun auf einen nicht vorhandenen landwirtschaftlichen Betrieb bzw. auf ein vages Interesse, diesen zu erweitern — um die heranrückende unliebsame Wohnbebauung abzuwehren.

So vage Erweiterungspläne rechtfertigten es nicht, die Baugenehmigung für Doppelhäuser zu versagen. Welche geplanten Maßnahmen durch Wohngebäude in der Nachbarschaft eventuell gefährdet sein könnten, bleibe unklar. Auch der "ins Blaue hinein" gestellte Bauantrag von Herrn M zum Umbau des Stallgebäudes sei ungenügend und unernst: Er enthalte keine konkreten Angaben zu Stallnutzung und beabsichtigtem Tierbestand. So könne man nicht prüfen, welche Geruchsbelastung für die Nachbarn vom Stall ausgehen könnte und wie groß daher der Mindestabstand zu den Neubauten sein müsste.

Videokameras am Doppelhaus

Mutter befürchtet, vom Sohn überwacht zu werden: Müssen die Kameras wieder weg?

In ländlicher Umgebung hatte die Familie vor vielen Jahren ein Doppelhaus gebaut. Eine Hälfte bewohnt die Mutter mit ihrem Ehemann, die andere Hälfte ihr Sohn. Weitere Nachbarn gibt es nicht. Mutter und Sohn sind seit Jahren total zerstritten. Im Sommer 2020 installierte er vor und hinter seiner Haushälfte zwei Highend-Kameras mit intelligenter Videotechnologie.

Sie können Daten speichern und verarbeiten, Personen zählen und erkennen. Die vordere Kamera erfasste den gesamten Einfahrtsbereich und die Zufahrtstraße. Die hintere Kamera war auf die Gärten hinter dem Doppelhaus und die angrenzenden Felder ausgerichtet.

Nach einem Streit über die Videokameras erhielt die Mutter ein Anwaltsschreiben: Darin teilte der Sohn mit, auf seinem Grundstück seien bereits Reifen zerstochen worden und sein neues Auto sei "diebstahlsgefährdet". Deshalb benötige er Überwachungskameras. Alle gefilmten Bereiche, die nicht zu seinem Grundstück gehörten, würden verpixelt.

Darauf wollte sich die Mutter aber nicht verlassen: Filmaufnahmen störten ihre Privatsphäre, die "Verpixelung" könne jederzeit aufgehoben werden. Sie zog vor Gericht und verlangte, der Sohn müsse die Aufnahmegeräte entfernen.

Das Amtsgericht Bad Iburg gab ihr Recht (4 C 366/21). So, wie die Videokameras jetzt installiert und ausgerichtet seien, verletze dies das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn. Und zwar unabhängig davon, ob die Kameras tatsächlich Teile des Grundstücks nebenan erfassten.

Ein Unterlassungsanspruch der Nachbarn bestehe bereits dann, wenn diese objektiv befürchten müssten, überwacht zu werden — was angesichts des langwierigen Familienkonflikts durchaus nachvollziehbar erscheine. Wie sich auch im Prozess gezeigt habe, sei das familiäre Verhältnis durch und durch von Misstrauen geprägt. Der bedrückende Gedanke, möglicherweise ständig gefilmt zu werden, setze die Mutter und ihren Ehemann unter "Überwachungsdruck".

Daher müsse der Sohn die Kameras entfernen oder so anbringen, dass die Linsen das Nachbargrundstück erfassen könnten. Die Verpixelung ändere am Unterlassungsanspruch der Nachbarn nichts: Man könne sie in der Tat unschwer rückgängig machen und das sei von außen nicht zu überprüfen.

Unentgeltliche Kunden-Akquise oder Architektenvertrag?

Bei längeren, intensiven Planungsleistungen ist von einem Vertrag auszugehen

Ein Bauherr meldete sich bei einem Architekturbüro. Er besprach mit einigen Mitarbeitern sein Bauvorhaben und nannte einen Kostenrahmen. Dann legten die Architekten los: Sie beauftragten eine Baugrunduntersuchung, einen Statiker, führten Aufmaßtermine durch, erarbeiteten ein Brandschutzkonzept und erbrachten weitere Planungsleistungen. Als das Architekturbüro jedoch nach ca. einem Jahr Arbeit dem Bauherrn eine Rechnung übergab, beendete er abrupt die Zusammenarbeit.

Die Rechnung müsse er nicht begleichen, so der Bauherr, denn bei den Arbeiten habe es sich um "honorarfreie Akquise-Tätigkeit" gehandelt (d.h.: um Maßnahmen, die das Architektenbüro durchgeführt habe, um ihn als Kunden zu gewinnen).

Die Zahlungsklage der Architekten hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Celle Erfolg (14 U 116/21). Ihnen stehe das verlangte Honorar zu, entschied das OLG: Hier sei davon auszugehen, dass ein Architektenvertrag geschlossen worden sei.

Im Einzelfall sei es oft schwierig, unentgeltliche Kunden-Akquise und zu vergütende Tätigkeit voneinander abzugrenzen. Die Übergänge seien fließend: Allein daraus, dass ein Architekt tätig werde, könne man nicht auf einen Vertrag schließen. Oft versuchten mehrere Bewerber, einen Auftrag zu bekommen — dann könne die Akquise-Tätigkeit schon mal umfangreicher ausfallen.

Im konkreten Fall habe aber das Architekturbüros so intensiv gearbeitet, dass von Akquise keine Rede mehr sein könne. Schon die Dauer der Tätigkeit schließe die Annahme aus, die Architekten hätten die Planung des Bauvorhabens unentgeltlich ausführen wollen. Der Bauherr habe Leistungen in einem Umfang in Anspruch genommen, der nicht "honorarfrei" zu erwarten sei. Darüber hinaus habe der Bauherr mehrmals nach den Kosten gefragt und damit zum Ausdruck gebracht, dass er selbst auch nicht von einer "honorarfreien Akquise" ausgegangen sei.

Dach ungenügend gedämmt

Hat der Dachdecker die Architekten auf Planungsfehler hingewiesen, muss er für den Werkmangel nicht (mit)haften

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beauftragte ein Architekturbüro, die Sanierung ihres Flachdachs zu planen. Die Arbeiten an der Dachkonstruktion erledigte der Handwerksbetrieb von Dachdecker D. Doch auch nach der Sanierung entsprach die Wärmedämmung des Dachs nicht den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Deshalb verlangte die WEG vom Architekturbüro Schadenersatz.

Das Landgericht Flensburg ging von Planungsfehlern der Architekten aus und verurteilte sie dazu, der WEG für die Mängelbeseitigung 93.000 Euro zu zahlen. Die Haftpflichtversicherung der Architekten kam für den Betrag auf und forderte anschließend vom Dachdecker die Hälfte der Schadenssumme: Der Handwerker habe schließlich das mangelhafte Werk ausgeführt. Das Landgericht Flensburg wies die Klage ab (2 O 278/20).

Grundsätzlich müssten Architekten und ausführende Unternehmen für einen Werkmangel zu gleichen Teilen haften, räumte das Landgericht ein. Im konkreten Fall gelte das aber nicht. Denn der Handwerker habe die Architekten nachdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgeschriebene Dämmung die Anforderungen der EnEV nicht erfülle. Wie das Protokoll einer Baustellenbesprechung mit dem Architekturbüro belege, habe der Dachdecker aus diesem Grund eine Vakuumdämmung empfohlen. Dies sei abgelehnt worden.

Zudem habe der Handwerksbetrieb auch ein Nachtragsangebot vorgelegt, das den Einbau einer stärkeren, besseren Dämmung vorsah. Doch die WEG sei nicht bereit gewesen, die Mehrkosten zu tragen. Um deren Mitverschulden gehe es in diesem Verfahren aber nicht, sondern nur um die Haftungsaufteilung zwischen Architekten und Handwerksbetrieb. Der Dachdecker habe letztlich so gearbeitet, wie von den Architekten vorgegeben.

Das Architekturbüro hätte die Bauherrin über die fachgerechte Ausführung der Dämmmaßnahmen beraten und über die Nachteile der gewählten Lösung aufklären müssen. Da der Handwerker vor dieser gewarnt habe ("nicht fachgerecht"), reiche dies jedenfalls aus, um die Haftung für den Werkmangel vollständig auf das Architekturbüro zu "verlagern".

Sturm reißt Efeu von der Fassade

Muss die Gebäudeversicherung einspringen, wenn dadurch eine Giebelwand beschädigt wird?

Seit rund 30 Jahren rankte sich Efeu flächendeckend an der Giebelwand eines Einfamilienhauses empor. Bei einem Unwetter mit Starkregen und Sturm im Sommer 2021 wurde der Efeu von der Fassade abgerissen und dadurch die Mauer beschädigt. Der Hauseigentümer ließ die Pflanzen mitsamt den Wurzeln entfernen, die Wand abschleifen und die Fassade sanieren. Rund 22.000 Euro gab er für die Arbeiten aus.

Die Wohngebäudeversicherung des Hauseigentümers weigerte sich, den Schaden zu regulieren und verwies auf ihre Versicherungsbedingungen: Versichert seien nur Schäden, die durch unmittelbare Einwirkung eines Sturmes auf versicherte Sachen verursacht würden oder wenn ein Sturm Gebäudeteile, Bäume oder andere Gegenstände auf versicherte Sachen werfe.

Ohne Erfolg verklagte der Versicherungsnehmer das Unternehmen auf Zahlung. Das Landgericht Bochum gab der Versicherung Recht und das Oberlandesgericht Hamm bestätigte die Entscheidung (20 U 173/22). Der Sturm habe weder Gegenstände auf die Fassade geschleudert, noch habe er direkt auf die Gebäudewand eingewirkt. Die Wand sei vielmehr dadurch beschädigt worden, dass der Sturm den Efeubewuchs von der Fassade gerissen habe.

Das stelle aber keine direkte Einwirkung des Sturms auf die versicherte Gebäudewand dar. Und der Efeu selbst sei keine versicherte Sache: Pflanzen zählten nach den vereinbarten Versicherungsbedingungen nicht zu den versicherten Bestandteilen des Gebäudes.

Eigentumswohnung verkauft

Unter welchen Bedingungen ist der "Veräußerungsgewinn" steuerfrei?

Die Mutter dreier Söhne hatte für die Kinder an deren Studienort eine Wohnung gekauft. Die zwei älteren Söhne wohnten hier während des Studiums, der jüngste nur gelegentlich. Sechs Jahre nach dem Erwerb verkaufte die Frau die Eigentumswohnung mit Gewinn weiter. Den musste sie nach Ansicht des Finanzamts versteuern. Die Steuerzahlerin war dagegen der Meinung, der Gewinn sei steuerfrei: Schließlich habe es sich um eine selbst genutzte Immobilie gehandelt.

Der Bundesfinanzhof entschied den Streit zu Gunsten der Finanzbehörde (IX R 28/21). Grundsätzlich gelte: Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb gewinnbringend verkauft werde, sei der Gewinn steuerpflichtig.

Die Steuerpflicht entfalle nur, wenn der Eigentümer die Immobilie — mindestens in den zwei Jahren vor dem Verkauf — selbst bewohnt habe. Sei die Immobilie von den eigenen Kindern unentgeltlich genutzt worden, sei der Gewinn ebenfalls steuerfrei.

Doch das gelte nicht uneingeschränkt, sondern nur in Bezug auf Kinder, für die zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie noch Kindergeld gezahlt werde. Kindergeldberechtigt seien minderjährige Kinder oder volljährige Kinder bis zum 25. Geburtstag, wenn sie studierten oder eine Berufsausbildung absolvierten.

Die beiden älteren Söhne der Steuerzahlerin, die während des Studiums hauptsächlich die Eigentumswohnung bewohnten, seien aber zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung bereits 27 Jahre alt gewesen. Es reiche nicht aus, wenn nur eines von drei Kindern, die die betreffende Immobilie bewohnten, kindergeldberechtigt sei — zumal dieser Sprössling die Immobilie kaum genutzt habe. Die Wohnungsverkäuferin müsse daher den Veräußerungsgewinn versteuern.

Fenstereinbau mit Bagatellmängeln

Dies berechtigt den Auftraggeber nicht, die Abnahme zu verweigern und Werklohn zurückzuhalten

Ein Schreiner hatte für ein Einfamilienhaus speziell angepasste Fensterläden geliefert und eingebaut. Zunächst zeigte sich der Bauherr mit der Montage zufrieden. Doch als der Handwerker den Werklohn von rund 11.300 Euro forderte, entdeckte der Auftraggeber viele kleine Fehler der Handwerkerleistung. Unter Berufung auf erhebliche Werkmängel verweigerte er die Abnahme des Werks und bezahlte die Rechnung des Fensterbauers nicht.

Nach der Abnahme — d.h. der Billigung des "Werks" als im Wesentlichen vertragsgerecht — hat ein Handwerker Anspruch auf seinen Werklohn. Da der Schreiner der Ansicht war, er habe, abgesehen von wenigen Bagatellmängeln, korrekt gearbeitet, klagte er seine Vergütung ein. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart: Der Werklohn sei fällig, weil der Auftraggeber die Abnahme nicht hätte ablehnen dürfen (13 U 98/21).

Tatsächlich lägen hier nämlich nur geringfügige Montagemängel vor. Bauherren hätten nicht das Recht, unter Verweis auf die fehlende Abnahme die Zahlung des Werklohns zu verweigern, wenn es dabei nur um einzelne Mängel gehe und wenn diese nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihren Auswirkungen unbedeutend seien.

Eben dies treffe nach Ansicht des gerichtlichen Sachverständigen im konkreten Fall zu. Bei einem Schiebeladenpaar stimme die Höhe nicht, dieser Fehler könne aber laut Gutachten mit einem Aufwand von ca. 60 Euro behoben werden. Der Bauherr dürfe einen Betrag in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten einbehalten, also 120 Euro. Aber keinesfalls den gesamten Werklohn.

Auf dem Gehweg ist rutschiges Laub zu entfernen

Hauseigentümer müssen aber nicht auf allen Wegen rund ums Haus regelmäßig kehren

An einem Winternachmittag gegen 17 Uhr stellte Frau M ihren Wagen in der gemieteten Garage ab. Da kam die Pflegekraft der Nachbarin auf sie zu und bat sie in deren Haus: Die Seniorin wolle kurz mit ihr reden. Über einen Steinweg neben der Garage gingen die beiden Frauen hinter das Haus und betraten die Wohnung über die Terrasse. Der unbeleuchtete Steinweg war mit Blättern, Zweiglein und Moos bedeckt, regennass und schmierig.

Als Frau M nach ca. einer Stunde die Nachbarin verließ, benützte sie denselben Weg zurück. Sie rutschte aus, stürzte und verletzte sich schwer. Von der Hauseigentümerin verlangte die Verletzte mindestens 20.000 Euro Schmerzensgeld: Sie hätte dafür sorgen müssen, dass Besucher den Weg ohne Sturzrisiko begehen könnten, fand Frau M. Doch das Oberlandesgericht Frankfurt verneinte eine Pflichtverletzung (17 W 17/22).

Verkehrssicherungspflicht bedeute nicht, jedes Risiko auszuschließen - das sei nicht möglich. Die Grundstückseigentümerin müsse den untergeordneten Zuweg zur Terrasse ihres Wohnhauses nicht so sauber halten, dass ihn alle Nutzer völlig gefahrlos begehen könnten. Schließlich sei das nicht der Hauptzugang zum Wohnhaus: Der Steinweg werde üblicherweise nur von Angehörigen und Pflegekräften benützt, denen er bekannt sei. Die Garagenmieterin M hätte bei der Rückkehr den Hauptweg am Vordereingang nutzen können, statt im Dunkeln erstmals den Steinweg zu nehmen.

Allerdings sei die Beschaffenheit des von Bäumen und Büschen gesäumten Steinweges neben der Garage sogar in der Dunkelheit wahrzunehmen. Frau M selbst habe sie durchaus zutreffend beschrieben: Basaltplatten in ungeordneter Folge, bedeckt mit Blättern und Moos, nass und rutschig. Die Hauseigentümerin habe sich darauf verlassen dürfen, dass sich Besucher hier mit besonderer Sorgfalt bewegten — angepasst an die Bodenbeschaffenheit.

In unübersichtlichen Situationen müssten Fußgänger eben besonders aufpassen: Sie könnten vom Grundstückseigentümer kein Schmerzensgeld verlangen, wenn ein Sturz mit der gebotenen Aufmerksamkeit vermeidbar gewesen wäre. Auf Nebenwegen müssten Hauseigentümer nur verborgene Gefahrenstellen beseitigen, die selbst aufmerksame Nutzer nicht ohne Weiteres erkennen könnten.

Beim Hausverkauf Wasserschaden verschwiegen

Kurzartikel

Hauskäufer haben Anspruch auf Minderung des Kaufpreises, wenn ihnen der Verkäufer bei den Kaufverhandlungen einen reparierten, aber erheblichen Leitungswasserschaden verschwieg. War von der Überschwemmung, die beim Verkauf nur drei Jahre zurücklag, der Estrich des gesamten Wohnbereichs betroffen und beliefen sich die Sanierungskosten auf über 13.300 Euro, handelt es sich nicht um einen "unerheblichen Mangel", über den der Verkäufer die Kaufinteressenten nicht aufklären muss.

Pferdekoppel neben der Tierarztpraxis

Nachbarin kann die Nutzung des Grundstücks für "Pferdepatienten" nicht verhindern

Eine Tierärztin unterhält neben ihrem Wohnhaus, in dem sich auch die Praxis befindet, eine Pferdekoppel mit Unterstand. Die Koppel war 2016 vom Landratsamt mit Auflagen genehmigt worden: Nur wenige Pferde sollten hier stehen und im Sommer nicht dauerhaft, sondern maximal fünf Stunden. Ein Bekannter der Tierärztin nutzte die Koppel gelegentlich für seine Pferde, ansonsten wurden hier "Pferdepatienten" zur Beobachtung untergebracht.

2021 beantragte die Tierärztin, die Beschränkung auf fünf Stunden aufzuheben — so sei eine Behandlung nicht praktikabel. Die Nachbarschaft werde durch die Koppel nicht beeinträchtigt: Ihre "Patienten" und auch die Pferde des "Pächters" ständen hier immer nur kurze Zeit. Und der anfallende Mist werde täglich zur nahegelegenen Reithalle gebracht. Das Landratsamt genehmigte die Änderung.

Eine Nachbarin, deren Haus etwa 40 Meter entfernt vom Pferdestall der Tierärztin liegt, erhob daraufhin prinzipiell Einspruch: Im "allgemeinen Wohngebiet" hätte die Koppel schon 2016 nicht genehmigt werden dürfen. Sie sei aufgrund der vorherrschenden West-Wetterlagen dem Urin- und Mistgeruch der Pferde ungehindert ausgesetzt. Da sie an einer Lungenkrankheit leide, sei der Ammoniak-Geruch für sie besonders schädlich und im Sommer unerträglich. Die Baugenehmigung verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Dem widersprach das Verwaltungsgericht (VG) Ansbach (AN 3 S 22.01039). Der Standort sei kein reines Wohngebiet, sondern ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet am Ortsrand, stellte das VG fest: mit Tankstelle, Fahrschule, Reithalle etc. Nicht zuletzt präge die Pferdehaltung der Reithalle die Umgebung: Entsprechende Geräusche und Gerüche seien ortsüblich.

Als lärmscheue Tiere verursachten Pferde aber ohnehin kaum Geräusche. Ihr Wiehern überschreite nicht einmal die strengen Lärm-Grenzwerte für ein allgemeines Wohngebiet. Die Geruchsbelastung auf dem Anwesen der Nachbarin sei — trotz der Lage ihres Grundstücks in der Westwindzone — bei einem Abstand von 40 Metern unerheblich. Auf der Koppel Mist zu lagern, sei sowieso verboten: Praxismitarbeiter entfernten ihn täglich.

Selbst wenn die Anwohnerin tatsächlich lungenkrank wäre - was sie nicht belegt habe -, hätte das Landratsamt mit der Genehmigung nicht gegen das Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme verstoßen. Auch Gerichte müssten sich bei ihren Abwägungen am Empfinden von Durchschnittsmenschen orientieren: Gesundheitliche Besonderheiten der Nachbarn spielten da keine Rolle. Das Nachbarrecht regle allgemein die Beziehungen zwischen Grundstückseigentümern und nicht die der konkret betroffenen Personen.

Dem Bruder auf der Baustelle geholfen

Unfallversicherung: Sturz vom Gerüst bei einer familiären Hilfeleistung ist kein Arbeitsunfall

Ein Thüringer Tischlermeister modernisierte und dämmte die Fassade seines Wohnhauses selbst. Dabei unterstützten ihn sein Vater und seine Brüder. Als die Bauarbeiten weitgehend beendet waren, half ihm Bruder D, das ca. drei Meter hohe Gerüst abzubauen. Dabei geriet das Gerüst ins Wanken. Bäcker D, der oben stand, stürzte herunter und erlitt einen Trümmerbruch des linken Schienbeins.

Der Bauherr informierte den zuständigen Träger der gesetzlichen Unfallversicherung über den Unfall des Bruders. Die Unfallkasse winkte jedoch ab: Hier handle es sich um einen selbstverständlichen Hilfsdienst unter Verwandten und nicht um einen Arbeitsunfall. Für die Behandlung müsse die Krankenkasse aufkommen.

Daraufhin zog der Verunglückte vor Gericht, um die besseren Leistungen der gesetzlichen Unfallversicherung durchzusetzen: Schließlich sei er "wie ein Arbeitnehmer" tätig gewesen, wenn auch für den Bruder. So eine Tätigkeit werde in der Regel von Fachfirmen ausgeführt. Schon die Gefährlichkeit der Arbeit am Gerüst spreche gegen eine bloße Gefälligkeit unter Angehörigen.

Doch das Landessozialgericht Thüringen wies seine Klage ab (L 1 U 342/19). Der wesentliche Grund für die Arbeit am Gerüst sei die Sonderbeziehung zum Bruder gewesen. Zuvor habe der Tischler beim Umzug von D dessen Küche eingebaut. Bei den Fassadenarbeiten habe sich D erkenntlich gezeigt, um das System gegenseitiger Hilfe aufrechtzuerhalten. Damit scheide die Annahme aus, D sei "so ähnlich wie ein Beschäftigter" tätig geworden.

Anders läge der Fall, wenn es sich um eine länger dauernde, anstrengende und sehr gefährliche Tätigkeit gehandelt hätte — die man von einem Verwandten gewöhnlich nicht erwarten könne. Beim Umgang mit schweren und riskanten Gerätschaften, der eine besondere Ausbildung erfordere, könne die Annahme einer "Wie-Beschäftigung" zutreffen. Das gelte aber nicht beim Abbau eines Gerüsts von drei Metern Höhe, auch wenn das üblicherweise Fachfirmen erledigten und hier mit einem Sturz endete: Im Prinzip sei diese Tätigkeit weder besonders gefährlich, noch erfordere sie eine besondere Qualifikation.

Undichte Fenster und Türen eingebaut

Der Architekt haftet nicht für Produktionsfehler der vom Handwerker verbauten Elemente

Der Bauherr hatte eine Fensterbau-Fachfirma damit beauftragt, in einem Neubau Fenster und Türen einzubauen. Der Fensterbauer hatte dem Auftraggeber ein Angebot auf Basis eines Leistungsverzeichnisses für das Gewerk Fenster/Türen unterbreitet, das der Architekt des Bauvorhabens erstellt hatte. Als die Arbeiten des Handwerkers beendet waren — das Gebäude war noch ein Rohbau —, bemerkte der Architekt unter den eingebauten Elementen Feuchtigkeit.

Auf die Undichtigkeiten wies er den Handwerker und das Bauunternehmen bei einer Baubesprechung hin. Einige Nachbesserungen brachten keinen durchschlagenden Erfolg. Die spätere Schadenersatzklage des Bauherrn gegen den Fensterbauer führte zu nichts, da die Fachfirma zu diesem Zeitpunkt bereits "pleite" war. Daraufhin verlangte er vom Architekten Schadenersatz wegen mangelhafter Leistung. Das Landgericht Flensburg wies die Klage des Auftraggebers ab (2 O 244/19).

Dass die Elemente Schlagregen nicht standhielten, sei laut Sachverständigengutachten auf Produktionsfehler zurückzuführen und habe nichts mit der Leistung des Architekten zu tun. Die Ausschreibung für den Fensterbau sei fachgerecht gewesen: Man müsse im Leistungsverzeichnis nicht ausdrücklich eine bestimmte Klasse der Schlagregendichtheit vorgeben, wenn der Handwerker den Standort und das Anforderungsprofil der Elemente kenne.

Der Architekt habe mit den RAL-Richtlinien und den anerkannten Regeln der Technik die maßgeblichen Anforderungen klar formuliert. Wären die Elemente einwandfrei produziert worden, hätten sie die geforderte Schlagregendichtheit erfüllt. Der Handwerker habe seine Arbeit auch fachgerecht geplant und ausgeführt: Mangelnde Bauüberwachung sei dem Architekten also ebenfalls nicht vorzuwerfen. Die Undichtigkeiten seien nicht auf der Baustelle entstanden und auch nicht auf den ersten Blick erkennbar gewesen.

Schon während der Rohbauphase habe der Architekt auf die Mängel aufmerksam gemacht und Nachbesserungen initiiert. Ein Fehler sei auch nicht darin zu sehen, dass er die Verwendung von Fensterelementen ohne CE-Kennzeichnung gebilligt habe: Eine fehlende CE-Kennzeichnung begründe keinen Sachmangel. Ob ein Produkt den anerkannten Regeln der Technik entspreche oder nicht, stehe damit nicht fest. Fehle die Kennzeichnung, sage dies also nichts über die Qualität eines Bauprodukts aus.

Holzfäule im Penthouse

Bauunternehmer haftet für den Baumangel: Trifft die Bauherrin Mitverschulden wegen fehlender Planung?

2012 beauftragte eine Hauseigentümerin eine Fachfirma für Dachdecker- und Spenglerarbeiten mit dem Umbau ihres Gebäudes. Sie riss das Dachgeschoss ab und errichtete zwei Penthouse-Wohnungen mit Dachterrassen in Holzbauweise. Die Baufirma dichtete auch das Flachdach ab: Sie montierte an den Dachgiebeln Wasserfangkästen und schloss sie an Fallrohre an.

Drei Jahre später fiel den Bewohnern der Penthouse-Wohnungen auf, dass sich Fensterelemente und Heizkörper senkten. Ein Bauexperte stellte Fäulnis in der Bodenkonstruktion fest und ermittelte die Ursache: Wenn sich in den Wasserfangkästen Wasser aufstaute, drang es in die Wände ein, lief nach unten. Deshalb faulten die Holzbalken. Die Hauseigentümerin musste den gesamten Boden erneuern und forderte Schadenersatz von der Baufirma.

130.000 Euro ständen der Bauherrin für die Mangelbeseitigung zu, urteilte das Landgericht Wiesbaden. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt bestätigte diese Entscheidung (29 U 155/21). Die Dachdecker-Fachfirma habe das Holzdachhaus vor Feuchtigkeit schützen müssen. Es genüge nicht, das Dach mit Folien abzudichten. Vielmehr hätte die Baufirma die Folien auch fachgerecht an die angrenzenden Bauteile, d.h. an die Wasserfangkästen, anschließen müssen. Das gehöre zu den Aufgaben eines Dachdeckers.

Vergeblich berief sich die Baufirma darauf, dass Fehler anderer Gewerke und fehlende Planung der Bauherrin den Schaden verursacht hätten. Das OLG sah das anders: Sollte der Dachdecker wirklich gedacht haben, dass nicht er, sondern der Verputzer für den Anschluss der Abdichtungsfolie an den Wasserkasten zuständig sei, hätte er die Bauherrin darauf hinweisen müssen. Üblicherweise sei das die Sache des Dachdeckers.

Die Hauseigentümerin treffe auch kein Mitverschulden aufgrund fehlender Planung. Planerische Vorgaben hätte die Baufirma einfordern müssen, bevor sie den Auftrag annahm. Stattdessen habe sie ihn von vornherein ohne Planung akzeptiert und damit die planerische Verantwortung selbst übernommen. Wenn sich der Dachdecker darauf einlasse, müsse er auch ohne Planung oder Bauleitung ein "taugliches Werk gemäß den fachlichen Regeln" abliefern oder für mangelhafte Arbeit haften.

Gebrochene Abwasserleitung erneuert

Der Handwerker hätte auf eine kostengünstige Sanierungsalternative hinweisen müssen

Auf dem Grundstück von Hauseigentümer F brach die in drei Metern Tiefe verlegte, 50 Jahre alte Abwasserleitung. Um festzustellen, wo die Rohre gebrochen waren, grub eine Spezialfirma den Garten auf und legte einige Meter Leitung frei. Bei einer Kamerafahrt durch die Rohre zeigten sich allerdings auch Schäden und eingedrungene Wurzeln im noch nicht freigelegten Teil der Leitung.

Herr F beauftragte ein Handwerksunternehmen für Haustechnik mit der Reparatur. Mit einer Reparatur des Rohrbruchs sei es nicht getan, erklärte der Handwerker: Aufgrund der Defekte an mehreren Stellen sei es erforderlich, die gesamte Abwasserleitung auf dem Grundstück zu erneuern. So lautete dann auch der Auftrag. Zum Preis von 26.171 Euro verlegte das Unternehmen eine neue Leitung von 28 Metern Länge und erstellte zwei Schächte.

Die Gebäudeversicherung übernahm 5.000 Euro, F selbst zahlte dem Handwerker 9.000 Euro Abschlag. Da er mit der Abrechnung des Haustechnikers nicht einverstanden war, behielt der Hauseigentümer nach dem Abschluss der Arbeiten den restlichen Werklohn ein und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Die Abrechnung sei korrekt, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (9 U 163/20). Der Auftraggeber könne jedoch die offene Forderung des Handwerkers mit einem Anspruch auf Schadenersatz verrechnen.

Der Auftragnehmer hätte F nämlich auf die Möglichkeit hinweisen müssen, die alte Leitung im Inlinerverfahren zu sanieren. Das sei wesentlich günstiger als eine neue Leitung zu verlegen — zumal dies in drei Metern Tiefe besonders aufwendig sei. Ohne Aufgrabungen repariere man beim Inlinerverfahren das Rohr von innen und dichte die schadhaften Stellen mit Hartbeschichtungen ab. Laut Sachverständigengutachten sei dies mittlerweile das Standardverfahren bei der Reparatur von Abwasserleitungen und jedem Fachmann bekannt.

Handwerksfirmen müssten bei der Auftragsvergabe auch die wirtschaftlichen Interessen des potenziellen Kunden berücksichtigen: Herr F wisse als Nichtfachmann über die technischen Möglichkeiten nicht Bescheid. Dass das Haustechnik-Unternehmen selbst keine Reparatur im Inlinerverfahren anbiete, ändere nichts an der Pflicht des Fachmanns, den Kunden darüber zu informieren. Wenn F ein anderes Unternehmen mit der günstigen Instandsetzung beauftragt hätte, hätte er viel Geld gespart: rund 13.000 Euro laut Schätzung des Sachverständigen. Das sei der Schaden, für den der Auftraggeber vom Handwerker Ersatz verlangen könne.

Verdorbener Rasen

Hauseigentümer verklagt Düngerhersteller wegen brauner Flecken im Rasen auf Schadenersatz

Im Sommer 2020 verlegte ein Münchner Hauseigentümer in seinem Garten Rollrasen. Um die 28 qm große Fläche zu düngen, kaufte er einen Streuwagen und acht Kilo Langzeitrasendünger. Für den Dünger warb der Hersteller mit der Aussage, bei seinem Produkt bestehe für das Gras keinerlei Verbrennungsgefahr. Doch kaum hatte der Käufer den Dünger verteilt, zeigte der Rasen Verbrennungsschäden.

Das behauptete jedenfalls der Hauseigentümer, der wegen brauner Flecken im Rasen von einem Produktfehler ausging: Er habe den Dünger entsprechend den Vorgaben ausgebracht: auf trockenem Gras, einen Tag nach dem Mähen, die passende Menge für 30 qm. Anschließend habe er den Rasen ungefähr zehn Minuten gewässert. Der Käufer verklagte den Hersteller auf 1.244 Euro Schadenersatz: Gemäß dem Produkthaftungsgesetz müsse er für die Folgen eines Produktfehlers geradestehen.

Von einem Fehler des Produkts wollte das Unternehmen jedoch nichts wissen: Der Kunde müsse den Dünger falsch angewendet haben. Vermutlich habe er sich doch nicht genau an die Anweisungen auf der Verpackung gehalten. Das Schadensbild spreche jedenfalls dafür, dass zu viel Dünger eingesetzt worden sei.

Das Amtsgericht München wies die Schadenersatzklage des Käufers gegen den Düngerhersteller ab (113 C 2145/21). Er habe nichts vorgetragen, was auf einen Produktfehler schließen ließe. Auf seinen Fotos vom Rollrasen seien wohl einzelne braune Stellen im Rasen zu erkennen. Und braune Flecken seien selbstverständlich ein Schaden. Dem könnten aber ganz unterschiedliche Ursachen zugrunde liegen.

Zum Beispiel könne der Rollrasen aufgrund von Fehlern beim Verlegen schlecht angewachsen sein. Oder er sei zu wenig gegossen worden. Denkbar sei auch, dass Schädlinge die Graswurzeln zerstört hätten. Der Kunde könne den Dünger ungleichmäßig ausgebracht und einige Stellen überdüngt haben. Ein Produktfehler sei mit braunen Flecken nicht zu beweisen. Wäre der Dünger mangelhaft, müsste zudem der gesamte Rasen "gebräunt" sein und nicht nur einzelne Stellen.

Garage so groß wie ein Haus

Die Kommune darf ihre Genehmigung für das Bauvorhaben im Garten zurückziehen

Einem Hauseigentümer war der Bau einer Doppelgarage genehmigt worden: 80 qm Grundfläche, Firsthöhe vier Meter. Vorne an der Straße stand das Wohnhaus, die Garage sollte an der hinteren Grenze des großen Grundstücks gebaut werden. Auch die Kommune war mit dem Bauvorhaben einverstanden. Doch dann errichtete der Bauherr — abweichend von der Baugenehmigung — eine Stützmauer für die Garage und schüttete im abschüssigen hinteren Gartenbereich die Bodenfläche um ca. eineinhalb Meter auf.

Nun zog die Gemeinde ihr "ok" zurück: Sie sei an ihre Zustimmung nicht mehr gebunden, erklärte sie, da Standort und Höhe des Bauvorhabens geändert worden seien. Der Standort sei mehrere Meter von der Grundstücksgrenze weg verschoben worden und durch die Aufschüttung werde der Bau viel wuchtiger wirken als ursprünglich vorgesehen. Die Garage wäre so hoch wie ein Haus, füge sich nicht in die Umgebung ein und widerspreche dem Siedlungscharakter.

Das Verwaltungsgericht Mainz gab der Kommune Recht (3 K 411/21). Maßstab seien die umliegenden Grundstücke. Hier ständen im rückwärtigen Bereich hinter den Wohngebäuden nur kleine Schuppen von höchstens 20 qm Fläche. Damit wäre die riesige Doppelgarage nicht vergleichbar, sie sprenge den vorgegebenen Rahmen. Durch die Aufschüttung würde sie eine Firsthöhe wie ein Wohnhaus erreichen (5,60 Meter).

Die Gärten in der Umgebung seien völlig anders geprägt: Bisher sei der rückwärtige Bereich der Grundstücke mehr oder weniger eine — fast unbebaute — Grünfläche, die das Ortsbild bestimme. Mit der Doppelgarage würde in den Gärten erstmals ein massiver Bau errichtet. Sie würde das Ortsbild deutlich beeinträchtigen. Darüber hinaus könnten Nachbarn diesen Bau womöglich als Vorbild sehen und ihrerseits auf die Idee kommen, im Garten massive Nebengebäude zu bauen.

Bürger muss staatliche Bescheide verstehen können

Überflüssiger Rechtsstreit um Grundstücke in Brandenburg

Ein Bürger hatte Grundstücke in den neuen Bundesländern geerbt. Da im Grundbuch aber sogenannte Bodenreformvermerke eingetragen waren, erhob das Land Brandenburg Anspruch auf den Grund. Aus den Schreiben des zuständigen Grundstücks- und Vermögensamts wurde der Betroffene nicht schlau. Es hieß dort, dass er nur "zuteilungsfähig" sei, wenn er zu bestimmten Zeiten in der Land-, Forst- oder Nahrungsgüterwirtschaft hauptberuflich erwerbstätig gewesen sei.

Der Mann antwortete, er habe 30 Jahre im Sägewerk gearbeitet und seine Unterlagen wegen der Berechnung seiner Rente derzeit aus der Hand gegeben. Er wurde vom Land verklagt, der Übertragung des Eigentums auf das Land Brandenburg zuzustimmen. Da er diesem Verlangen vor einem Urteil freiwillig nachkam, musste das Gericht nur noch über die Verfahrenskosten entscheiden.

Diese brummte das Oberlandesgericht Brandenburg dem Land auf (8 W 4/95). Wenn der Staat vom Bürger etwas wolle, so müsse er sein Verlangen so erläutern, dass es der Bürger verstehen, nachvollziehen und sich entsprechend verhalten könne. Hätte das Bundesland dies getan, hätte es den Rechtsstreit leicht vermeiden können.

Warum dem Bürger die Grundstücke nicht zugeteilt werden konnten, habe das Land nicht nachvollziehbar dargelegt. Da der Betroffene somit keinen Anlass zu der gegen ihn gerichteten Klage gegeben habe, müsse er die Prozesskosten nicht tragen.

Nachbarn von Solarstromanlage geblendet?

Reflexionen, die das eigene Grundstück nur unwesentlich beeinträchtigen, sind hinzunehmen

Auf dem Dach eines Einfamilienhauses ist eine Photovoltaikanlage installiert, deren Solarmodule in Richtung des Nachbarhauses zeigen. Von der Reflexion der Sonneneinstrahlung auf die Module fühlte sich Nachbar X sehr gestört.

In Teilen seines Eigenheims würden die Bewohner immer wieder geblendet, meinte er, die Grenzwerte für Lichtimmissionen seien hier überschritten: Hauseigentümer Y, Besitzer der Solaranlage, müsse dafür sorgen, dass die unzumutbaren Reflexionen aufhörten.

Das Oberlandesgericht Braunschweig wies die Klage des Nachbarn ab (8 U 166/21). Die Reflexionen beeinträchtigten wohl sein Grundstück, allerdings nur unwesentlich. Bei dieser Einschätzung sei das Empfinden eines verständigen Durchschnittsbewohners maßgebend — denn verbindliche, gesetzlich fixierte Richtwerte für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung existierten nicht.

Möglicherweise stütze Nachbar X seine Ansicht auf einen Hinweis der Bund-Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz. Demnach könne eine erhebliche Belästigung vorliegen, wenn eine Lichteinwirkung mindestens 30 Minuten täglich oder 30 Stunden im Jahr andauere. Diese Werte seien nicht verbindlich. Doch selbst dann, wenn man diese Angaben zu Grunde lege, wäre das Grundstück von Herrn X nicht als "wesentlich beeinträchtigt" einzustufen.

Laut Sachverständigengutachten seien in seinem Wohnzimmer Reflexionen der Module an 60 Tagen im Jahr wahrzunehmen, insgesamt weniger als 20 Stunden jährlich. Bei seiner Untersuchung habe der Solarexperte die Lage der Wohnhäuser und den Neigungswinkel der Photovoltaikanlage berücksichtigt, den Sonnenstand und Wetterdaten ausgewertet. Bei einem Ortstermin habe er nur eine leichte Aufhellung durch die Reflexionen feststellen können, die das Auge nicht blende. Der Effekt der Reflexionen sei so minimal, dass der Nachbar sie hinnehmen müsse.

Handwerker sollte Terrasse behindertengerecht umbauen

Ist die erstellte Rampe mit dem Rollstuhl nicht nutzbar, ist das Werk untauglich

Eine Hauseigentümerin wurde pflegebedürftig und benötigte einen Rollstuhl. Damit konnte sie Garten und Terrasse nur noch eingeschränkt nutzen. Ihr Sohn, der sie pflegt, beauftragte in ihrem Namen einen Handwerker damit, die Terrasse behindertengerecht umzubauen. Er sollte eine Rampe mit Fundament erstellen, mit deren Hilfe die Mutter von der Terrasse aus mit dem Rollstuhl den Garten erreichen konnte.

Als der Handwerker die Rampe fertiggestellt hatte, weigerte sich die Frau, den Werklohn von 5.437 Euro zu zahlen. Sie habe einen barrierefreien Zugang in den Garten "bestellt", die Rampe sei aber wegen zu starken Gefälles nicht "rollstuhlsicher". Der von ihr beauftragte Bausachverständige habe zudem bemängelt, dass Radabweiser und ein Geländer mit Handlauf fehlten. Eine behindertengerechte Rampe sehe anders aus.

Für Rampen an privaten Wohngebäuden gebe es überhaupt kein Regelwerk, konterte der Handwerker, die einschlägigen DIN-Normen gelten nur für öffentlich zugängliche Gebäude. Außerdem habe er die Rampe exakt so hergestellt wie von der Auftraggeberin gewünscht. Der Handwerker klagte auf Zahlung des Werklohns.

Der stehe ihm zwar zu, entschied das Oberlandesgericht Celle, weil die Hauseigentümerin sein Werk zunächst ohne Vorbehalte abgenommen, d.h. gebilligt habe (14 U 180/21). Sie könne jedoch im Gegenzug Schadenersatz verlangen, weil die Rampe nicht funktionstauglich sei. Aus dem von der Auftraggeberin vorgelegten, überzeugenden Expertengutachten ergebe sich zweifelsfrei, dass die Rampe aufgrund ihrer Neigung mit einem Rollstuhl nicht gefahrlos zu befahren sei.

Wenn sich ein Werk nicht für den mit der Auftraggeberin vereinbarten Zweck eigne, liege ein Mangel vor — unabhängig davon, ob die Vertragsparteien eine bestimmte Ausführung vereinbart hätten oder die anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden oder nicht. Der Handwerker könne sich nicht darauf berufen, dass die Hauseigentümerin die Rampe genau so gewollt habe. Er müsse für den geschuldeten Erfolg einstehen — es sei denn, er habe seiner Hinweispflicht genügt.

Hinweispflicht bedeute: Als Fachmann für Erd- und Pflasterarbeiten hätte der Handwerker der Auftraggeberin erklären müssen, dass und warum ihre Vorgaben für die Arbeiten nicht zum gewünschten Erfolg führen könnten. Hätte er sie deutlich darauf hingewiesen, dass eine so gebaute Rampe mit dieser Neigung nicht rollstuhltauglich sein würde, müsste er für den Mangel nicht geradestehen. Derlei Bedenken habe der Handwerker aber nie formuliert.

Bauherr kann auf einwandfreier Mangelbeseitigung bestehen

Kurzartikel

Treten beim Neubau eines Einfamilienhauses Mängel auf (hier: an den Fenstern), hat der Bauherr Anspruch darauf, dass sie vollständig behoben werden. Auch mit unwesentlichen "Rest-Macken" muss er sich nicht abfinden. Nur wenn einem objektiv geringen Interesse des Bauherrn an vollständiger Sanierung einer Bagatelle ein erheblicher Aufwand gegenübersteht, kann das Bauunternehmen die Beseitigung des Mangels wegen Unverhältnismäßigkeit ablehnen.