Auf ein Immobilieninserat hin meldete sich Herr F bei einem Maklerbüro. Mit Makler M besichtigte er das Wohnhaus und schloss einen Maklervertrag. Zu einer zweiten Besichtigung erschien F mit seinem Sohn, der anschließend mit dem Makler über den Kaufpreis weiter verhandelte. Man konnte sich aber nicht einigen, aus dem Geschäft wurde nichts.

Doch ein halbes Jahr später kaufte der "Junior" das Objekt zu einem um sieben Prozent niedrigeren Preis. Diesen Vertragsschluss hatte ein anderer Makler vermittelt. So dürfe man ihn nicht ausbooten, fand Makler M und forderte vom Vater die vereinbarte Provision. Seine Klage scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (I ZR 154/17).

Maklerkunde F habe zwar einen Maklervertrag unterschrieben, doch das Haus nicht erworben, so die Bundesrichter. Provision müsste er nur zahlen, wenn ihm der Vertragsschluss zwischen dem Hausverkäufer und seinem Sohn "im wirtschaftlichen Erfolg" genauso zugutekäme wie ein eigener Vertragsschluss.

Im Klartext: Wenn der Vater das vom Sohn erworbene Haus ganz oder teilweise selbst bewohnte. Dann würde es gegen das Prinzip von "Treu und Glauben" verstoßen, wenn sich Herr F darauf berufen würde, dass er das Haus nicht selbst gekauft habe.

Aber in dem Haus wohne der Sohn mit seiner Familie. Also sei der Inhalt des ursprünglich mit dem Maklervertrag beabsichtigten Kaufvertrags nicht identisch mit dem Inhalt des später tatsächlich geschlossenen Kaufvertrags. Allein die Tatsache, dass ein Maklerkunde mit dem Käufer des Objekts nah verwandt und/oder persönlich eng verbunden sei, verpflichte den Maklerkunden nicht zur Provisionszahlung.

Zwischen den Hausgrundstücken der streitenden Nachbarn führt ein Weg zu drei nebeneinander liegenden Autostellplätzen. Weg und Parkplätze gehören den Nachbarn gemeinsam. Den Eigentümern A stehen zwei Stellplätze zu, den Eigentümern B ein Parkplatz. Das Recht, diesen Bereich zum Abstellen von Autos zu nutzen, ist im Grundbuch eingetragen — von einem Carport ist dort nicht die Rede.

Vor den Sommerferien 2016 hatte Ehepaar A den Nachbarn den Bau eines Carports vorgeschlagen. Das Ehepaar B schien interessiert, erklärte aber, da müsse man erst noch Gestaltung und Preis genau abstimmen und baurechtliche Fragen klären. Solange wollten die Eheleute A jedoch nicht warten: Während die B’s in Urlaub fuhren, begannen sie, den Parkbereich zu pflastern und einen Carport über ihre beiden Parkplätze zu bauen.

Nach seiner Rückkehr widersprach das Ehepaar B dem Bau. Das hielt die Nachbarn allerdings nicht davon ab, ihn fertigzustellen. Daraufhin zogen die Eheleute B vor Gericht und forderten den Abriss: Der Carport sei ohne ihr Einverständnis gebaut worden. Wenn überhaupt, dann hätten sie einen Carport aus Stahl gewollt. Ihre Wünsche und Einwände hätten die Nachbarn aber "schlicht übergangen".

Den Vorwurf fanden die Nachbarn A ungerecht: Das Ehepaar B habe sich nicht mehr gemeldet und eigene Vorschläge erst gemacht, als schon gebaut war. Und grundsätzlich hätten sie dem Vorhaben doch zugestimmt. Eine wesentliche Veränderung des Grundstücks liege nicht vor: Denn anders als eine Garage könne man einen Carport unkompliziert zurückbauen. Weil die B’s den Bau "zu wuchtig" fanden, hätten sie ihnen angeboten, einige Holzelemente zu entfernen. Die seien aber nicht kompromissbereit.

Das müssten die Nachbarn auch nicht sein, urteilte das Amtsgericht München: Als Miteigentümer des Stellplatzgrundstücks könnten sie von Ehepaar A verlangen, den früheren Zustand wieder herzustellen (132 C 9764/17). Sie müssten den Bau eines Carports nicht dulden.

Der Bau verändere das Gemeinschaftsgrundstück wesentlich und wäre daher nur mit Zustimmung der Nachbarn B zulässig gewesen. Auf das Grundbuch könnten die Eigentümer A ihr Bauvorhaben jedenfalls nicht stützen: Dort sei nur ihr Recht fixiert, auf dem Grund die Fahrzeuge abzustellen. Das hätten sie eigenmächtig erweitert.

Im Frühjahr 2014 verkaufte ein Grundeigentümer sein Haus einer Nichte. Ein Notar regelte das Geschäft: Der Onkel ließ sich lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht im Haus zusichern. Zudem verpflichtete sich die Nichte, ihn später zu pflegen — so lange dies nötig und im häuslichen Rahmen für sie möglich wäre. Diese Versprechen wurden in Geld umgerechnet und vom Kaufpreis abgezogen, so dass die Nichte nicht mehr viel "Bares" für den Hauskauf aufbringen musste.

Nur drei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags starb der Onkel völlig überraschend. Seine drei Geschwister erbten den Nachlass zu je einem Drittel. Eine Schwester forderte, die Nichte müsse nun den Erben die Summe auszahlen, die vom Kaufpreis abgezogen worden war: Der Bruder könne ja nun das Wohnrecht nicht mehr nutzen und die Nichte müsse ihn nicht pflegen. Also sei die Geschäftsgrundlage für den Kaufvertrag weggefallen.

Dem widersprach das Oberlandesgericht Frankfurt (8 W 13/19). Wenn ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werde, müssten alle Beteiligten damit rechnen, dass der Berechtigte dieses Recht vielleicht nicht bis zu seinem Tod wahrnehmen könne. Nämlich dann, wenn er in einem Pflegeheim untergebracht werden müsse. Gleiches gelte für die Pflegeverpflichtung. Bei so einem Vertrag sei eben ungewiss, wie es ausgehe und wer davon mehr profitiere. Das liege in der Natur der Sache.

Beide Vertragspartner hätten beim Abschluss des Vertrags nicht gewusst, wie lange der Onkel leben würde und ob und wann er zu Lebzeiten pflegebedürftig werden würde. Die Nichte sei das Risiko eingegangen, ihn womöglich sehr lange pflegen zu müssen: Das wäre der Fall gewesen, wenn er sehr alt, aber bald nach Vertragsschluss pflegebedürftig geworden wäre. Umgekehrt sei der Verstorbene das Risiko eingegangen, im Falle eines frühen Todes der Nichte das Haus "quasi ohne Gegenleistung" zu überlassen.

Das Anwesen der Grundeigentümer lag am Ortsrand an einem Hang, umgeben von einer nur 80 Zentimeter hohen Mauer. Für dieses Gemeindegebiet gab es einen kommunalen Bebauungsplan. Er sah — an das Grundstück angrenzend — einen Wasserabflussstreifen und ein Regenrückhaltebecken vor. Der Plan existierte schon seit Jahren, war aber nie umgesetzt worden.

Genau das verlangten die Grundeigentümer von der Gemeinde: Sie müsse endlich den Bebauungsplan realisieren, um ihr Anwesen bei Unwettern vor abfließendem Wasser vom Hang zu schützen. Ihre Einfriedungsmauer könne bei starkem Regen die Überschwemmung des Grundstücks nicht verhindern. Da die Gemeinde ihrem Drängen nicht nachgab, zogen die Grundeigentümer vor Gericht.

Die Klage scheiterte beim Verwaltungsgericht (VG) Mainz (3 K 532/18.MZ). Festsetzungen eines Bebauungsplans dienten ausschließlich öffentlichen, städtebaulichen Zielen, erklärte das VG. Das Ziel dieses Bebauungsplans bestehe darin, öffentliche Grünflächen zu schaffen und so mit dem Plan verknüpfte Eingriffe in Natur und Landschaft auszugleichen.

Einzelne Bürger könnten daraus grundsätzlich keine Rechte ableiten. Sie könnten die Gemeinde auch nicht verpflichten, ihren eigenen Bebauungsplan durchzuführen.

Trotz einiger Unwetter in den vergangenen Jahren und trotz der exponierten Lage des Grundstücks sei es bisher nicht von abfließendem Wasser aus dem Hang in Mitleidenschaft gezogen worden. Wenn die Grundeigentümer trotzdem Überschwemmungen befürchteten, müssten sie selbst Vorsorgemaßnahmen treffen. Von der Gemeinde könnten sie das nicht verlangen.

Der Eigentümer eines Bauernhofs wollte das Anwesen verkaufen und beauftragte einen Makler damit, Kaufinteressenten zu suchen. Dem Makler gefiel das Anwesen so gut, dass er beschloss, das Objekt gemeinsam mit einem Freund selbst zu erwerben. Dafür zahlte er 280.000 Euro und kassierte vom Auftraggeber die vereinbarte Provision. Der erfuhr nach dem Vertragsschluss, wie übel ihm der Makler mitgespielt hatte.

Es hatten nämlich weitere und weit höhere Kaufangebote vorgelegen. Ein Angebot über 350.000 Euro hatte der Makler verschwiegen, über ein anderes informierte er den Hofeigentümer unzutreffend. Weitere Interessenten hatte der Makler abgeschreckt, indem er ihnen weismachte, der Hof solle 600.000 Euro kosten — ein weit überhöhter Preis.

Nun verlangte der Verkäufer die Maklerprovision zurück und forderte darüber hinaus, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht (I ZR 160/17). Der Makler habe seine Pflichten aus dem Maklervertrag in schwerwiegender Weise verletzt. Anstatt die Interessen des Auftraggebers wahrzunehmen und sich um den Verkauf des Anwesens zum angemessenen Preis zu bemühen, habe er alles dafür getan, dies zu vereiteln.

Den Auftraggeber habe der Makler falsch informiert und andere Interessenten vergrault, um den Hof weit unter seinem Wert zu erstehen. Die Provision habe er angesichts dieses Fehlverhaltens nicht verdient. Darauf hätte der Makler aber auch ohne Täuschungsmanöver keinen Anspruch - einfach deshalb, weil er den Hof selbst gekauft habe.

Einem Makler stehe Provision zu, wenn er dem Auftraggeber einen Kaufinteressenten nachweise oder erfolgreich einen Vertragsschluss vermittle. Vermittler könne ein Makler nur sein, wenn er zwischen den Vertragsparteien stehe und nicht mit einer von ihnen identisch sei. Im konkreten Fall habe der Makler den Verkauf des Hofes nicht "vermittelt", sondern sei — zusammen mit einem Dritten — selbst Vertragspartei geworden. Das führe zu einer Interessenkollision, die den Anspruch auf Provision ausschließe.

Ein Hamburger wollte sein Stadthaus verkaufen und beauftragte damit Makler A. Auf das Inserat des Maklerbüros hin meldete sich eine Hamburgerin. Sie suchte nach einem Haus, weil sie plante, mit ihrem Lebensgefährten zusammenzuziehen. Ihren späteren Angaben nach nahm sie aber den Kontakt zum Makler ohne Wissen ihres Lebensgefährten auf.

Die Frau bekam von Makler A ein Exposé des Hauses, darin wurde auf die bei Vertragsschluss fällige Provision hingewiesen. Nun erzählte sie auch dem Lebensgefährten von der Immobilie, das Paar besichtigte sogar das Objekt. Da der Mann aber den Kaufpreis für weit überhöht hielt, wurde aus dem Geschäft nichts. Mit Makler A sprach die Frau zwar über den Kaufpreis, doch der erklärte den Preis für "nicht verhandelbar".

Ein Jahr später bot ein Makler B dasselbe Objekt zu einem niedrigeren Preis an. Da erwärmte sich der Lebensgefährte doch noch für das Haus und einigte sich mit dem Eigentümer. Der Kauf kam zustande, der Verkäufer überwies dem Makler B Provision. Nun tauchte auch Makler A wieder auf und forderte ebenfalls Provision — vom Käufer.

Das Landgericht Hamburg wies seine Zahlungsklage ab (316 O 81/16). Zwischen Makler A und dem Käufer sei kein Maklervertrag zustande gekommen, so das Landgericht. Der Käufer habe vom Maklerbüro nie ein Exposé mit Verweis auf die Provisionspflicht erhalten. Er habe auch seine Lebensgefährtin nicht bevollmächtigt, für ihn einen Maklervertrag mit A abzuschließen.

Allein aus der Tatsache, dass der spätere Käufer ein Jahr vor Vertragsschluss das Haus zusammen mit der Interessentin und Makler A besichtigt habe, könne der Makler keinen Anspruch auf Provision ableiten. Kaufinteressenten dürften davon ausgehen, dass der Eigentümer, der den Makler mit dem Verkauf beauftragt habe, die Maklerprovision bezahlen werde.

Der Eigentümer eines Anwesens auf der Ostseeinsel Rügen kündigte seiner Mieterin, da diese gegen den Mietvertrag verstoßen habe. Darin sei vereinbart, dass sie nur mit dem Einverständnis des Eigentümers untervermieten dürfe. Obwohl er dem nicht zugestimmt habe, nehme die Mieterin regelmäßig Sommergäste in dem Haus auf.

Doch das Amtsgericht Bergen ergriff die Partei der Mieterin und argumentierte mit einer Art Gewohnheitsrecht (2 C 472/94). Die Mieterin bewohne das Haus seit 1954 und habe während der gesamten DDR-Zeit ständig an Sommergäste vermietet. Der vorherige Vermieter habe das über Jahrzehnte toleriert.

Es sei daher davon auszugehen, dass der Mietvertrag in diesem Punkt erweitert wurde - auch wenn das nicht schriftlich festgehalten worden sei. Dies spiele aber keine Rolle. Der neue Eigentümer sei nicht nur an den Mietvertrag, sondern auch an die Erweiterung in Bezug auf die Untervermietung an Sommergäste gebunden. Die Kündigung sei somit unwirksam.

Ein hessischer Hauseigentümer erweiterte sein Wohnhaus durch einen Anbau. Dabei waren ihm Bäume im Weg, und zwar fünf Birken mit einem Stammumfang zwischen 45 und 57 Zentimetern. Er fällte sie und handelte sich damit eine Geldbuße von 500 DM von der Gemeinde ein. Dagegen wehrte er sich mit Erfolg.

Das Amtsgericht Darmstadt sprach ihn frei: Das Argument, dass das Abholzen von fünf Bäumen mit so einem dünnen Stamm den Naturhaushalt oder das örtliche Klima beeinträchtigen könnte, sei nicht nachvollziehbar (240 OWi 58 Js 57380/92). Jedenfalls habe die Behörde diese Behauptung im Bußgeldbescheid nicht begründet. Und auch das Gericht sehe dafür keine Anhaltspunkte, was es auf Basis eigener Ortskenntnis beurteilen könne.

Darüber hinaus habe der angewendete Paragraph des Hessischen Naturschutzgesetzes die Überschrift "Eingriffe in Natur und Landschaft". Er gelte nur im Außenbereich, nicht im Gemeindegebiet. Um die Belange des Naturschutzes "innerorts" rechtsverbindlich zu regeln, müsse die Gemeinde eine Baumschutzsatzung erlassen.

Ersetzt ein Hauseigentümer den Maschendrahtzaun auf der Grundstücksgrenze zum Nachbarn durch eine zwei Meter hohe Wand aus glatten Metallplatten, kann der Nachbar verlangen, den unschönen Metallplattenzaun wieder zu beseitigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn dessen Aussehen nicht dem "ortsüblichen Erscheinungsbild einer Einfriedung" entspricht.

Treten nach der Bauabnahme im Keller eines neu errichteten Einfamilienhauses aufgrund von Planungsmängeln Feuchtigkeitsschäden auf, muss der Architekt den Mangel so beseitigen, dass der "vertraglich geschuldete Erfolg" erreicht wird. Der Bauherr muss es grundsätzlich nicht akzeptieren, dass ein aufgrund schlampiger Reparaturarbeiten bleibender Wertverlust des Gebäudes durch einen Minderungsbetrag abgegolten wird.

Seit 1997 bewohnen Mutter und Sohn ein gemietetes Reihenhaus in München-Ramersdorf. Nach einigen Jahren war es verkauft worden. Mit dem neuen Eigentümer gab es von Anfang an Konflikte. Zu einem weiteren Streit kam es 2017, weil der Vermieter persönlich Rauchwarnmelder im Haus einbauen wollte. Die Mieter verweigerten ihm den Zutritt.

Nach ausführlichem Schriftwechsel der Parteien forderte der Anwalt des Vermieters die Mieter auf, die Installation der Geräte durch den Eigentümer zu akzeptieren oder sie auf eigene Kosten von einem Fachbetrieb einbauen zu lassen.

Die Montage müsse der Vermieter finanzieren, konterten die Mieter. Aufgrund der anhaltenden Konflikte sei es für sie unzumutbar, ihn ins Haus zu lassen. Schließlich habe er die Mutter 2005 bedroht und auf den Anrufbeantworter gesprochen: "Eines verspreche ich Ihnen beim Leben ihrer Großmutter, dass die Abrechnung zum Schluss gemacht wird". Mit seiner Billigung würden die Nachbarn regelmäßig Gartenabfälle im Garten der Mieter deponieren.

Und so trafen sich die Beteiligten einmal mehr vor Gericht. Das Amtsgericht München erklärte, die Mieter hätten keinen Anspruch auf Installation durch einen Handwerksbetrieb (432 C 6439/18). Der Vermieter sei gesetzlich verpflichtet, die Mietsache mit Rauchmeldern auszustatten, weil sie deren Sicherheit erhöhe. Das müsse nicht unbedingt ein Fachbetrieb ausführen. Wenn er Kosten sparen wolle, könne der Vermieter die Montage auch selbst erledigen.

Die Streitigkeiten zwischen den Parteien änderten nichts an der Pflicht der Mieter, den Einbau der Rauchmelder zu dulden. Dass wegen einer angeblich vor 13 Jahren ausgesprochenen Drohung und/oder wegen irgendwelcher Gartenabfälle eine Gefahr für die alte Mieterin drohen könnte, wenn der Eigentümer ins Haus komme, sei nicht nachvollziehbar. Bei vernünftiger Betrachtung sei kein Verbrechen zu erwarten, wenn der Eigentümer die Rauchmelder installiere.

Außerdem könne die Mieterin Gefahr für ihre Gesundheit durch zu große Aufregung ohne weiteres dadurch abwenden, dass sie während seiner kurzen Anwesenheit das Haus verlasse. Auf diese Weise ein persönliches Aufeinandertreffen mit dem Hauseigentümer zu vermeiden, sei durchaus zumutbar und problemlos möglich. Der Vermieter müsse sein Erscheinen — nur werktags zwischen 8 und 17 Uhr — eine Woche vorher ankündigen.

2015 hatte das Ehepaar A vom Ehepaar B für 82.500 Euro ein Fachwerkhaus aus dem 17. Jahrhundert gekauft, vermutlich Baujahr 1660. Der notarielle Kaufvertrag schloss die Haftung der Verkäufer für Sachmängel des Hauses aus, soweit sie nicht vorsätzlich oder arglistig verschwiegen wurden.

Einige Wochen nach dem Vertragsschluss forderte Herr A von den Verkäufern 12.375 Euro zurück: Man habe ihm den Bau eines Carports verwehrt, weil das Haus unter Denkmalschutz stehe. Also habe Frau B bei den Vertragsverhandlungen seine Frage nach Denkmalschutz wahrheitswidrig verneint. Davon hätten sie wirklich nichts gewusst, versicherten die Eheleute B.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Verkäufer (1 U 287/18). Dabei bestätigte das OLG in seinem Urteil ausdrücklich, dass hier ein Sachmangel der Kaufsache vorlag: Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz stehe, könne der Eigentümer damit nicht nach Belieben verfahren, seine Befugnisse seien eingeschränkt. Zudem sei er verpflichtet, das Kulturdenkmal in Absprache mit der zuständigen Behörde zu erhalten und zu pflegen.

Für diesen Mangel müssten die Verkäufer aber laut Vertrag nur haften, wenn sie ihn wider besseres Wissen verschwiegen hätten. Und das sei nicht bewiesen. Herr A habe mit der Maklerin sowie der Ehefrau B verhandelt und mehrmals gefragt, ob das Objekt in der Denkmalliste stehe. Beide hätten "nein" geantwortet und auf Umbauten am Giebel hingewiesen. Der Schwiegervater, von dem sie das Haus 2011 erbten, habe zu Lebzeiten die Fassade verändert. Das wäre bei einem denkmalgeschützten Haus nicht erlaubt und in den Unterlagen des Schwiegervaters stehe auch kein Hinweis auf Denkmalschutz.

Diese Auskünfte von Frau B träfen allezu. Auch eine Internetrecherche habe keinen Hinweis ergeben, habe Frau B betont. Sie habe sich außerdem wegen A’s Fragen nachweislich bei der Kreisverwaltung erkundigt und die (falsche) Auskunft erhalten, das Fachwerkhaus stehe "nicht auf der Liste". Glaubwürdig hätten auch Mitarbeiter des Maklerbüros ausgesagt, dass in der Firma alle davon ausgingen, dass das Gebäude nicht denkmalgeschützt sei.

Der Klassiker unter den Nachbarstreitigkeiten: Äste, die über die Grundstücksgrenze hinüberwachsen. Im konkreten Fall handelte es sich um Äste und Zweige, die in den Garten von Hausbesitzer A hineinragten. Es waren die Äste alter Lindenbäume, die auf dem Grundstück von Hauseigentümer B standen. A hatte den Nachbarn schon einige Male erfolglos aufgefordert, die Bäume zurückzuschneiden.

Da Nachbar B darauf nicht reagierte, beauftragte A eine Fachfirma mit dem Rückschnitt. Mit dem Ergebnis war B jedoch total unzufrieden: Die Gartenbaufirma habe nicht fachgerecht gearbeitet, behauptete er, die Baumkronen der Linden könnten dauerhaft beschädigt sein. B forderte von A Schadenersatz. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (5 U 109/16).

Einerseits stehe einem Hauseigentümer das Recht auf Selbsthilfe zu, wenn überhängende Äste oder Zweige vom Nachbargrundstück aus sein eigenes Grundstück beeinträchtigten. Andererseits habe dieses Recht auch Grenzen: Denn ein erkennbar alter, über mehrere Jahrzehnte gewachsener Baumbestand könne durch einen radikalen Rückschnitt nachhaltig geschädigt werden.

Deshalb hätte sich A vor dieser "einschneidenden" Aktion vergewissern müssen, dass sie für das fremde Eigentum ohne negative Folgen bleiben werde. Das setze Expertise voraus, die nicht bei jeder so genannten Fachfirma vorhanden sei. A hätte einen Sachverständigen hinzuziehen müssen, der realistisch einschätzen könne, wie sich ein erheblicher Eingriff in die Baumkronen der alten Lindenbäume auswirken würde.

Im Villenviertel von Pforzheim stehen drei weiße Villen nebeneinander. Eigentümer der mittleren Villa — sanierungsbedürftig, 1929 erbaut und denkmalgeschützt — war früher der Immobilienmakler, Architekt und Galerist Andreas Sarow. Ohne Erlaubnis der Denkmalbehörde ließ er das Gebäude im Jahr 2015 auf drei Seiten vollständig schwarz anmalen. Das erregte natürlich großes Aufsehen.

Es solle eine Kunstaktion sein, erklärte Herr Sarow damals. Am Eingang des Gebäudes stellte er ein Schild auf: "Die schwarze Villa — Skulptur 10x13x12 Meter". Unter der Beschreibung des "Kunstobjekts" stand "Kaufpreis auf Anfrage". Der tiefere Sinn der Kunstaktion: Etwa eine Million Euro wollte der Immobilienmakler durch den Verkauf der Villa einnehmen und nebenbei mit dem Publicitygag ein wenig Werbung für seine Galerie machen.

Die Kalkulation ging auf: Mittlerweile ist die Villa — wieder weiß und frisch saniert — längst verkauft. Allerdings bekam der Immobilienmakler Ärger mit dem Denkmalamt. Die Stadt Pforzheim leitete ein Bußgeldverfahren ein: Denn Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, dürfen vom Eigentümer nicht bzw. nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde verändert werden. Das Amtsgericht Pforzheim brummte Herrn Sarow 30.000 Euro Bußgeld auf.

Auf seine Beschwerde hin reduzierte das Oberlandesgericht Karlsruhe die Strafe auf 10.000 Euro (2 Rb 9 Ss 731/18). Der schwarze Anstrich sei zwar unzulässig gewesen und habe die Substanz des Fassadenanstrichs beeinträchtigt. Doch sei die zuvor ziemlich marode Villa anschließend von Immobilieninvestor Sarow denkmalgerecht saniert worden. Zu seinen Gunsten spreche auch, dass der Anstrich "künstlerisch motiviert" gewesen sei.

Für eine Immobiliengesellschaft sollte eine Baufirma eine Wohnanlage erstellen. Für die Heizungs- und Sanitäranlagen engagierte die Baufirma als Subunternehmen einen SHK-Handwerksbetrieb. Er sollte außerdem auf dem Dach des Gebäudes eine Solaranlage errichten. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, beanstandete die Baufirma Mängel der Solaranlage und kürzte die Schlussrechnung des Handwerksbetriebs um fast 34.000 Euro.

Der Anlagenbauer bestritt entschieden, dass seine Mitarbeiter mangelhaft gearbeitet hatten und klagte den restlichen Werklohn ein. Die Baufirma konterte diese Forderung mit ihrem Anspruch auf Ersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung: Denn sie hatte in der Zwischenzeit die Solaranlage von einem anderen Handwerksunternehmen "auf Vordermann bringen" lassen.

Das Oberlandesgericht Köln entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Baufirma (7 U 49/13). Die Kosten der Mängelbeseitigung lägen deutlich höher als der restliche Werklohn, der dem Handwerker zustehe. Also könne er gegen die Baufirma keine Ansprüche mehr geltend machen.

Die Auftraggeberin sei auch nicht verpflichtet gewesen, zunächst den Auftragnehmer zur Beseitigung der Mängel aufzufordern und ihm dafür eine Frist zu setzen. Dieser Schritt sei überflüssig, wenn der Handwerker — wie hier — generell bestreite, dass an seinen Arbeiten irgendetwas auszusetzen sei. Damit verweigere er ernsthaft und endgültig jede Nachbesserung. Daher habe die Baufirma zu Recht einen anderen Handwerker eingeschaltet, um die Mängel beheben zu lassen.

Beim Füllen des Öltanks war im Keller eines Einfamilienhauses Öl ausgetreten. Das erfuhr ein Heizungsbauer vom Ölhändler und hielt es für eine gute Gelegenheit, einen Auftrag an Land zu ziehen. Er schickte zwei Mitarbeiter zu Hausbesitzer X, um den Tank zu prüfen. Sie unterbreiteten dem Kunden dabei auch Angebote für eine neue Heizungsanlage, Kostenvoranschläge inklusive, und empfahlen Gas statt Öl.

Ein paar Tage später führten Monteure der Firma im Keller von X Arbeiten an der Ölheizung durch, bis er sie bat, die Arbeiten einzustellen. Nach einigen Wochen meldete er sich bei der Handwerksfirma und widerrief vorsichtshalber einen etwa erteilten Auftrag für eine neue Heizung. Das ignorierte der Heizungsbauer und verlangte Werklohn: Der Hausbesitzer habe ihn verbindlich damit beauftragt, die Heizung von Öl auf Gas umzustellen.

Er schulde dem Handwerker nichts, erklärte dagegen Hausbesitzer X: Erstens habe er keine neue Heizungsanlage in Auftrag gegeben. Und für den Fall, dass er zweitens doch so etwas in diese Richtung gesagt haben sollte, habe er den versehentlich akzeptierten Werkvertrag ausdrücklich widerrufen. Das Landgericht Coburg gab dem Hausbesitzer Recht und wies die Zahlungsklage der Installationsfirma ab (21 O 175/18).

Selbst wenn man hier einen Werkvertrag bejahen würde: Der Kunde habe ihn wirksam widerrufen. Verbraucher könnten Verträge widerrufen, die sie mit einem Unternehmen außerhalb von Geschäftsräumen vereinbarten. Und so liege der Fall hier: Der Vertrag sei, wenn überhaupt, nebenbei im Gespräch im Heizungskeller geschlossen worden. Daher hätte die Installationsfirma mit dem Beginn der Arbeiten das Ende der Widerrufsfrist von zwei Wochen abwarten sollen.

Natürlich gelte das nicht für dringende Reparaturen, die auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers ausgeführt werden sollten. Die müsse X bezahlen. Aber um die Leckage am Öltank sei es bei dem umstrittenen Vertrag — und den späteren Arbeiten im Keller — ja schon nicht mehr gegangen, sondern um die Installation einer neuen Gas-Heizungsanlage. Hier stand dem Kunden ein Widerrufsrecht zu. Da ihn die Handwerksfirma zudem über dieses Recht nicht informiert habe, habe auch die Widerrufsfrist von 14 Tagen nicht zu laufen begonnen.

Der Hof selbst liegt im Außenbereich, aber direkt neben Wohnbauten am Rande einer Kleinstadt. Die Baubehörde hatte den vom Hofeigentümer geplanten Bau eines überdachten Reitplatzes genehmigt — allerdings mit Auflagen. Aus Rücksicht auf die nahen Wohngebäude sollte der vom Reitplatz ausgehende Geräuschpegel tagsüber 55 Dezibel nicht überschreiten.

Gegen diese Auflage klagte der Hofeigentümer, weil er die Einschränkung für unverhältnismäßig hielt. Man sei hier schließlich auf dem Land, erklärte er. Seine Forderung: Die Behörde solle die Obergrenze zumindest auf 60 Dezibel erhöhen, wie sie auch in einem Dorfgebiet gelten würde. Doch diese Korrektur wurde vom Verwaltungsgerichtshof München abgelehnt (1 ZB 15.126).

Einerseits müssten Hauseigentümer, deren Grundstücke am Rand des Außenbereichs lägen, mehr Lärm- und Geruchsbelastung ("Immissionen") hinnehmen, als das in einem reinen Wohngebiet der Fall wäre. Ihr Anspruch auf Schutz sei aufgrund dieser besonderen Lage von vornherein geringer. Andererseits gelte das Gebot der Rücksichtnahme natürlich auch über die Grenzen von Außen- und Innenbereich hinweg.

Dass sich die Baubehörde im konkreten Fall am Immissionsrichtwert für allgemeine Wohngebiete orientiert habe, sei nicht zu beanstanden. Lärmschutz richte sich danach, was für ein Niveau in der näheren Umgebung üblich sei. Und der Hof mit dem künftigen Reitplatz liege nun einmal nicht in einem Dorfgebiet. Prägend sei hier eine Mischung aus Wohnbauten und Höfen. Daher sei es angemessen, hier einen Mittelwert zu bilden zwischen der Lärmobergrenze in einem reinen Wohngebiet und der Lärmobergrenze in einem Dorfgebiet.

Das Wohnhaus war 1992 bei einem Erdbeben beschädigt worden. Das Erdbeben hatte Risse im Mauerwerk verursacht, die damals sofort beseitigt wurden. 2014 verkaufte der Eigentümer das Haus und wurde bei den Vertragsverhandlungen vom Käufer nach Rissen in den Hauswänden gefragt. Risse gebe es keine, antwortete der Eigentümer. An das Erdbeben und die vor fast 23 Jahren reparierten Risse dachte er nicht mehr.

Allerdings war mittlerweile ein Spalt wieder aufgerissen — hinter einer Tapete, wo ihn der Verkäufer natürlich nicht gesehen hatte. Als das Haus verkauft war, bemerkte der Käufer den Riss bei Renovierungsarbeiten. Daraufhin focht er den Kaufvertrag an und verlangte den Kaufpreis zurück: Der Verkäufer habe arglistig einen Mangel des Hauses verschwiegen.

Da die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen war, versuchte der Käufer dem Verkäufer arglistige Täuschung nachzuweisen. In diesem Fall kann sich der Verkäufer nämlich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies jedoch die Klage des Käufers ab und den Vorwurf der Arglist zurück (9 U 38/17).

Wer gutgläubig falsche Angaben mache, handle nicht arglistig. Arglist läge nur vor, wenn der Hauseigentümer den Mangel absichtlich und wider besseres Wissen verschwiegen hätte. Dass sich ein Erdbeben-Riss hinter einer Tapete wieder geöffnet habe, habe der Verkäufer aber nicht wissen können. Deshalb könne man ihm nicht vorwerfen, die Frage nach gegenwärtigen Rissen verneint zu haben — nach früheren Rissen habe der Käufer nicht gefragt.

Immobilienverkäufer seien nicht verpflichtet, vermeintlich komplett behobene und Jahrzehnte zurückliegende Schäden zu offenbaren. Nach fachgerechter Reparatur des Mauerwerks und da jahrzehntelang keine merklichen Risse aufgetreten waren, habe der Hauseigentümer darauf vertrauen dürfen, dass kein Schaden mehr bestand. Nach so langer Zeit sei es auch nachvollziehbar, wenn er behaupte, dass er sich an die alten Schäden nicht mehr habe erinnern können.

Zusammen mit seinem Auszubildenden wollte ein Hauseigentümer dem Unkraut zu Leibe rücken, das zwischen den Pflastern vor dem Haus wucherte. Der Auszubildende flammte das Unkraut mit dem Gasbrenner ab, anschließend reinigte der Eigentümer das Pflaster mit dem Hochdruckreiniger. Während dieser Prozedur setzten fliegende Funken eine Hecke zwischen der gepflasterten Fläche und dem Grundstück in Brand. Das Feuer griff schnell auf das Wohnhaus über.

Am Ende betrug der Brandschaden rund 150.000 Euro. Die Gebäudeversicherung des Eigentümers regulierte den Schaden, kürzte aber die Leistung um 30 Prozent: Der Versicherungsnehmer habe den Versicherungsfall grob fahrlässig herbeigeführt. An diesem Sommertag sei es ziemlich windig gewesen (Windstärke von 5 Beaufort). Bei so einem Wetter draußen mit dem Gasbrenner zu hantieren, sei äußerst leichtsinnig. Ohne Erfolg verlangte der Hauseigentümer vollen Schadenersatz.

Das Landgericht und das Oberlandesgericht (OLG) Celle wiesen seine Zahlungsklage ab und gaben der Versicherung Recht (8 U 203/17). Der Versicherer hätte die Leistungen aus der Feuerversicherung sogar um 40 Prozent kürzen dürfen, erklärte das OLG. Denn der Versicherungsnehmer habe die nötige Sorgfalt in besonders schweren Maß verletzt. Der Auszubildende dagegen habe nur seine Anweisungen befolgt.

Wie man auf die Idee kommen könne, bei windigem Wetter Unkraut mit dem Gasbrenner zu beseitigen, sei kaum nachvollziehbar, fand das OLG. Dass bei Wind die Gefahr von Funkenflug groß sei, müsste eigentlich jedem einleuchten. Und dass eine vom heißen Sommer ausgetrocknete Hecke durch Funken Feuer fangen und das Feuer sich bei Wind sozusagen "in Windeseile" ausbreiten könnte, sei eigentlich auch ein sehr einfacher und sehr naheliegender Gedanke.

Weicht bei einer neu gebauten Treppe die Höhe der untersten Trittstufe um 6 mm von der DIN-Norm ab, darf der Handwerker die vom Eigentümer des Wohnhauses geforderte Mängelbeseitigung als unverhältnismäßig verweigern, wenn er dazu die Treppe vollständig erneuern müsste, wenn der Mangel beim Begehen der Treppe kaum stört und zudem die DIN-Norm nach der Bauabnahme geändert wurde, so dass die Treppe mittlerweile sogar den anerkannten Regeln der Technik entspricht.