Haus und Grund

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Sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus gekauft

Der Verkäufer verpflichtete sich zur Modernisierung: Haftet er deshalb nach Werkvertragsrecht für alle Mängel?

Ein Ehepaar kaufte von einem Bauträger ein Einfamilienhaus, einen sanierungsbedürftigen Altbau. Im Kauf- und Bauvertrag verpflichtete sich der Bauträger, die Balkone zu erneuern, ein Wärme-Dämm-Verbundsystem anzubringen, die elektrische und sanitäre Ausstattung zu modernisieren und einen Doppel-Carport zu errichten. Für das Grundstück und für die vorhandene Bausubstanz wurde die Mängelhaftung vertraglich ausgeschlossen.

Später beanstandeten die Hauskäufer zahlreiche Mängel: In erster Linie sei der Keller massiv durchfeuchtet. Die Dämmung des Dachs entspreche nicht den Regeln der Technik. Zudem sei die Bodenplatte des Carports fehlerhaft hergestellt und deshalb vom Regen unterspült worden. Die Käufer forderten vom Verkäufer Schadenersatz für von ihnen vorfinanzierte Reparaturen und zusätzlich einen Kostenvorschuss für weitere Maßnahmen.

Beim Oberlandesgericht Jena erreichten die Hauskäufer nur einen Teilerfolg (8 U 674/19). In Bezug auf die Bausubstanz sei die Gewährleistung für Mängel des Hauses vertraglich wirksam ausgeschlossen worden. So sehe es das Kaufrecht vor. Werkvertragsrecht wäre nur dann auf das gesamte Gebäude inklusive Bausubstanz anzuwenden, wenn die vereinbarten Baumaßnahmen von Umfang und Intensität her einem Neubau gleichkämen. Dann müsste der Bauträger für alle Mängel haften.

Das treffe hier aber nicht zu. Dass der Keller nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet sei, sei daher kein Mangel, für den der Bauträger einstehen müsste. Der Keller gehöre zur Bausubstanz, da müssten die Hauskäufer auf eigene Kosten für Abhilfe sorgen. Der Bauträger müsse nur für Mängel der Bauteile einstehen, deren Herstellung bzw. Modernisierung er ausdrücklich übernommen habe — wie die fehlerhafte Dachdämmung und den unterspülten Carport.

Umstrittener Ferkelaufzuchtstall

Die Baufirma verwandte nicht das laut Baugenehmigung vorgesehene Material: Kündigung ist berechtigt

Ein landwirtschaftlicher Familienbetrieb mit Schwerpunkt auf der Schweinezucht beauftragte eine Baufirma damit, einen Aufzuchtstall für Ferkel zu bauen. Um die Standsicherheit zu gewährleisten, sollte laut Baugenehmigung für die Wände Ortbeton eingesetzt werden. Stattdessen verwandte die Baufirma Doppelwandelemente.

Als die Landwirtin davon erfuhr, hatte sie sich mit der Auftragnehmerin sowieso schon wegen zahlreicher Baumängel gestritten. Sie hatte der Baufirma eine Frist gesetzt, innerhalb derer sie die Mängel beheben sollte. In diesem Schreiben hatte die Auftraggeberin noch nicht mit Kündigung des Bauvertrags gedroht. Aber nach Ablauf der Frist kündigte die Landwirtin und forderte von der Auftragnehmerin einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung von rund 280.000 Euro.

Die Auftraggeberin habe voreilig und unberechtigt gekündigt, konterte die Baufirma: Zunächst hätte sie die Kündigung androhen müssen. Außerdem sei die von der Landwirtin gesetzte Frist viel zu kurz gewesen, um alle Änderungswünsche erfüllen zu können.

Doch mit diesen Argumenten drang die Auftragnehmerin nicht durch. Das Landgericht Würzburg und das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg gaben der Landwirtin Recht und erklärten die Kündigung für wirksam (4 U 125/18).

Auftraggeber dürften einen Bauvertrag kündigen, wenn schuldhaftes Verhalten des Auftragsnehmers den Vertragszweck so gefährde, dass es für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar sei, das Vertragsverhältnis fortzusetzen, betonte das OLG. Verstoße der Auftragnehmer so erheblich gegen den Vertrag, dann — und nur dann! — müsse der Auftraggeber auch keine Frist mehr setzen und die Kündigung vorher androhen.

Und das sei hier die Sachlage: Die Auftragnehmerin habe gewusst, dass der Einsatz eines bestimmten Materials Voraussetzung für die Baugenehmigung gewesen sei — als Garantie für die Standsicherheit der Stallwände auf heiklem Untergrund. Davon eigenmächtig abzuweichen, sei eine eklatante Pflichtverletzung. So ein Verhalten zerrütte nachhaltig das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Da die Landwirtin jedes Vertrauen in die Zuverlässigkeit der Baufirma verloren habe, sei die Kündigung gerechtfertigt. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.10.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 127/19)

Dach wasserdicht oder regensicher?

Besteht ein Restrisiko für Feuchtigkeitsschäden, ist eine Dachabdeckung mangelhaft

Eine Dachdeckerfirma deckte das Dach eines Einfamilienhauses mit Metallplatten ab. Kurz darauf verkaufte der Eigentümer das Haus. Der Käufer stellte fest, dass der Dachdecker unterhalb der Blechabdeckung keine Unterspannbahn eingebaut hatte. Das hielt er für fehlerhaft und schaltete einen Bausachverständigen ein. Der Verkäufer hatte dem Käufer im Kaufvertrag eventuelle Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Firmen abgetreten.

Der Experte bestätigte den Verdacht des Käufers: Fehle eine Unterspannbahn, stelle das einen Mangel dar. Bei besonderen Wetterlagen wie Flugschnee oder Regen bei viel Wind könne dadurch Feuchtigkeit unter die Dachabdeckung gelangen.

Der Dachdecker fand es jedoch abwegig, dass der neue Hauseigentümer von ihm Vorschuss für das Ausbessern des Dachs verlangte: Seit seinen Arbeiten seien jetzt einige Jahre vergangen, ohne dass Feuchtigkeit ins Bauwerk eingedrungen wäre. Das Dach müsse also dicht sein.

Das Oberlandesgericht Rostock gab dem Hauseigentümer Recht (4 U 32/19). Es komme hier nicht darauf an, ob die Dachabdeckung in den letzten Jahren dichtgehalten habe. Die Arbeit des Dachdeckers sei auch dann mangelhaft, wenn akut noch kein Schaden am Bauwerk eingetreten sei. Der Handwerker müsse dafür geradestehen, dass sein Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweise.

Eine Dachabdeckung aus Metallplatten — einschließlich der Anschlüsse an andere Bauteile — müsse wasserdicht und nicht nur "regensicher" sein. Selbst wenn nur ein geringes Restrisiko dafür bestehe, dass das Dach Feuchtigkeit durchlassen könnte, sei die Dachabdeckung unzulänglich ausgeführt. (Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 27.5.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 278/19)

Kein neues Wohnhaus für Landwirt

Das Bauvorhaben im Außenbereich wird nicht genehmigt, wenn kein "zusätzlicher Wohnbedarf" besteht

Ein bayerischer Landwirt beantragte eine Baugenehmigung für ein neues Wohnhaus. Südlich vom dafür vorgesehenen Grundstück liegen landwirtschaftliche Flächen, im Westen zwei Hallen des Landwirts. Im Nordosten befindet sich das jetzige Wohnhaus des Landwirts, in dem er mit Frau, drei Kindern, seinen Eltern und einer Tante wohnt. Auf dem Grundstück selbst stehen bereits eine Halle und eine Scheune.

Das Landratsamt lehnte die Baugenehmigung ab: Das Bauvorhaben liege im Außenbereich, wo grundsätzlich nicht gebaut werden solle — außer, wenn ein Bau der Landwirtschaft diene.

Gegen den ablehnenden Bescheid klagte der Landwirt: Erstens gehe es hier nicht um einen Außenbereich, meinte er. Das Grundstück sei bereits bebaut und liege am Ortsrand, also in der Nähe von Wohnbebauung. Zweitens diene Wohnraum für den Betriebsleiter eines landwirtschaftlichen Betriebs durchaus der Landwirtschaft.

Doch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof erklärte den Bau für unzulässig (1 ZB 17.2319). Der Ort liege nicht weit weg. Aber von einem zusammenhängend bebauten Ortsteil, an den sich das Wohnhaus anschließen würde, könne hier nicht die Rede sein. Vereinzelte Nebengebäude eines landwirtschaftlichen Hofes wie Hallen und Scheunen seien keine Wohnbebauung. Zu Recht sei daher die Baubehörde von einem Bauvorhaben im Außenbereich ausgegangen.

Ob ein Bauvorhaben dem landwirtschaftlichen Betrieb diene, hänge nicht davon ab, ob es der Landwirt für wünschenswert halte. Es müsse nach objektiven Maßstäben für den Betrieb funktional und notwendig sei. Das sei der Neubau eines Wohnhauses nicht, wenn an der Hofstelle bereits ausreichend Wohnraum vorhanden sei.

Im konkreten Fall decke das Wohnhaus mit 160 qm Wohnfläche den Wohnbedarf der Familie, inklusive der Landwirte auf dem Altenteil. Zusätzlicher Wohnbedarf sei hier nicht festzustellen, obwohl vielleicht ein Kinderzimmer fehle. Da die älteste Tochter aber schon 23 Jahre alt sei, bestehe dieser Bedarf höchstens vorübergehend.

Da im Außenbereich so wenig wie möglich gebaut werden solle, sei grundsätzlich zuerst zu prüfen, ob der Ausbau des Bestandsgebäudes in Frage komme. Diese Möglichkeit sei hier von der Baubehörde bejaht worden. Ein Neubau dagegen würde die Bebauung in den Außenbereich ausweiten und wäre obendrein ein Musterfall, der zu weiteren Bauwünschen im näheren Umfeld führen könnte.

Zu viele Vögel zu gut gefüttert

Nachbarn bangen um ihre Schildkröten im Garten und verlangen Unterlassung

Kann man es mit der Tierliebe auch übertreiben? Auf jeden Fall — so dachten zumindest die Nachbarn einer Frau, die gerne Tauben und andere Vögel fütterte. Sie warf häufig eine Menge an Brotstücken und weitere Lebensmittel für die Tiere auf das Garagendach.

So würden ständig massenhaft Vögel angelockt, beanstandeten die Hauseigentümer von nebenan. Die Vögel "verschleppten" dann das Brot auf alle Nachbargrundstücke. So werde ihr Garten verschmutzt und, noch schlimmer, ihre eigenen Tiere gefährdet. In ihrem Garten lebten nämlich Schildkröten, denen das Brot nicht bekomme. Sie könnten erkranken, wenn sie das von den Vögeln verteilte Brot fressen.

Die Nachbarn klagten auf Unterlassung und bekamen vom Landgericht Frankenthal Recht (2 S 199/20). Das intensive Füttern beeinträchtige die umliegenden Grundstücke und müsse künftig unterbleiben. Das Landgericht drohte der Vogelfreundin sogar mit Ordnungsgeld, falls sie "rückfällig" werden sollte.

Vor Gericht hatte die Frau nämlich hartnäckig bestritten, viel Brot zu verfüttern — trotz mehrerer Zeugenaussagen, die das Gegenteil bestätigten. Aus diesem Grund sei zu befürchten, so die Schlussfolgerung des Landgerichts, dass sie das störende Verhalten fortsetzen könnte. Daher habe man mit drastischen Konsequenzen drohen müssen, damit der Urteilsspruch auch befolgt werde: Die Frau müsse aufhören, ihre falsch verstandene Tierliebe auf diese Weise auszuleben.

Klinker sind keine Kunststoffriemen

Verkäufer muss sein Haus korrekt beschreiben: Ein Angebot ist verbindlich

In einer Verkaufsanzeige wurde ein Haus als "verklinkert" angeboten. Tatsächlich war es nur mit technisch gleichwertigem Kunststoff verblendet. Nach dem Kauf verkleidete der neue Besitzer das Haus mit Steinklinkern (Tonplatten) und verlangte vom Verkäufer die Kosten der Verschönerungsaktion.

Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass der Verkäufer die "wirkliche" Verklinkerung bezahlen muss (2 U 101/94). Werde ein Haus nämlich als "verklinkert" zum Kauf angeboten, dann dürfe man davon ausgehen, dass es mit Tonplatten verblendet sei und nicht mit Kunststoff. Wenn es mit Kunststoff verkleidet sei, stelle das zwar keinen technischen Baumangel dar. Die Verkleidung sei aber weniger wert als eine Steinverklinkerung - von der Optik einmal abgesehen.

Verkehrsschild zugewuchert

Kurzartikel

Verdecken wild wachsende Sträucher und Büsche auf einem privaten Anwesen ein davor aufgestelltes Verkehrsschild, beeinträchtigt das die Verkehrssicherheit. Daher ist die Grundstückseigentümerin verpflichtet, die von ihrem Grundstück ausgehende Störung der öffentlichen Sicherheit zu beseitigen und auf ihre Kosten die Pflanzen zurückzuschneiden und den Wildwuchs zu beseitigen.

Geplanter Immobilienkauf zunächst geplatzt

Kauft der Interessent das Haus 14 Monate später, erhält der Makler keine Provision mehr

Herr F wollte ein Haus kaufen und wandte sich an einen Makler. Der Makler schickte ihm ein Exposé. Herrn F gefiel das Anwesen bei der Besichtigung, er entschloss sich zum Kauf. Als beim Notar alles klargemacht werden sollte, platzte jedoch das Geschäft: Das Grundstück müsse erst aufgeteilt werden und da "gebe es noch Probleme", erklärte der Notar.

Daraufhin mietete Herr F das Haus. Erst über ein Jahr später, als die Probleme behoben waren, erwarb F von den Verkäufern die Immobilie. Nun forderte der Makler Provision. Seine Zahlungsklage scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 42/20).

Seit der Makler Herrn F das Exposé zum Objekt zusandte, seien 14 Monate vergangen. Nach so langer Zeit sei nicht mehr anzunehmen, dass der Vertragsschluss durch seine damalige Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei, stellte das OLG fest — zumal Herr F in der Zwischenzeit den Plan, die Immobilie zu kaufen, komplett aufgegeben habe.

Er habe das Objekt gemietet und ein erneutes Kaufangebot der Verkäufer abgelehnt. Während F dort wohnte, hätten deshalb auch weiterhin Kaufinteressenten das Anwesen besichtigt. Weil die Hauseigentümer nun endlich verkaufen wollten, hätten sie den Mietvertrag mit Herrn F gekündigt. Wenn man diese Umstände berücksichtige, hänge der Kauf der Immobilie — über ein Jahr nach dem ersten Notartermin — nicht ursächlich mit der Leistung des Maklers zusammen.

Feuchtigkeit in der gekauften Eigentumswohnung

Der Verkäufer muss die geschätzten, voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung tragen

Für 79.800 Euro hatte ein Paar 2014 eine Eigentumswohnung gekauft. Wie üblich wurde vertraglich die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen, mit einer Einschränkung. Der Eigentümer, der selbst in der Wohnung gewohnt hatte, bestätigte schriftlich, dass es "an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit" gegeben hatte. Sollte bis Ende 2015 der Schaden wieder auftreten, werde er ihn auf eigene Kosten beheben. Das wurde vertraglich fixiert.

Trotzdem hielt der Verkäufer sein Versprechen nicht, als sich im Winter 2014 im Schlafzimmer erneut feuchte Flecken zeigten. Vergeblich forderten ihn die Wohnungskäufer auf, die Schäden zu beheben. Schließlich zogen sie vor Gericht und verlangten die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung (ohne Umsatzsteuer rund 8.000 Euro) sowie Ersatz für die Anwaltskosten.

Völlig überhöht sei die Kostenschätzung, fand der Verkäufer: Solange die Sanierungsmaßnahmen nicht ausgeführt und bezahlt seien, werde er kein Geld herausrücken. Die Höhe des Schadenersatzes im Voraus zu schätzen und als "fiktive Mängelbeseitigungskosten" geltend zu machen, sei rechtlich sowieso umstritten.

Das sei im Baurecht geändert worden, erklärte ihm der Bundesgerichtshof, die Änderung gelte aber nicht für den Immobilienkauf (V ZR 33/19). Bei Mängeln einer erworbenen Bestands-Immobilie könne die Höhe des Schadenersatzes weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden Kosten der Mängelbeseitigung berechnet werden (so genannte "fiktive Kosten").

Es wäre unzumutbar, wenn die Käufer die Arbeiten vorfinanzieren müssten. Sie seien nicht verpflichtet, so einen hohen Betrag bis zum Abschluss der nötigen Sanierungsmaßnahmen vorzustrecken.

Diese Regelung benachteilige auch den Wohnungsverkäufer nicht, denn der Anspruch der Käufer auf Schadenersatz sei im Kaufrecht begrenzt: Der Verkäufer dürfe sich weigern, die Mängelbeseitigungskosten zu übernehmen, wenn die Kosten unverhältnismäßig seien. Die Käufer könnten dann den mangelbedingten Minderwert der Wohnung ersetzt verlangen.

Fertighaus neben der Hauptstraße

Auch der Schallschutz muss den anerkannten Regeln der Technik entsprechen

Nach dem Einzug ins neue Eigenheim weigerte sich das Ehepaar, dem Hersteller des Fertighauses den restlichen Werklohn zu zahlen. Stattdessen forderten die Auftraggeber vom Unternehmer einen Kostenvorschuss, um Mängel zu beseitigen: Sie machten unzureichenden Schallschutz von Wänden und Fenstern geltend. Laut Fertighausvertrag war kein bestimmter Standard für den Schallschutz vereinbart — das Haus sollte aber nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet werden.

Diese Regeln habe er erfüllt, fand der Auftragnehmer. Dass ihr Baugrund direkt neben einer viel befahrenen Straße liege, hätten die Auftraggeber gewusst. Trotzdem sei nie über Schallschutzmaßnahmen verhandelt worden. Bei einem Gespräch habe eine Mitarbeiterin gesagt, die Fenster seien dreifach verglast. Auch bei dieser Gelegenheit hätten die Auftraggeber nicht nach deren Schalldämmung gefragt. "Schallschutzverglasung nicht gewünscht", habe deshalb die Mitarbeiterin im Verhandlungsprotokoll notiert.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken beauftragte einen Bausachverständigen, den Schallschutz zu prüfen (4 U 11/14). Eine verbindliche Norm gebe es dafür nicht, stellte das OLG fest: Die einschlägige DIN 4109 sei veraltet und enthalte nur Mindeststandards. Doch nicht einmal diese seien eingehalten worden, wie die Messungen des Sachverständigen zeigten. Durch die Fassade werde doppelt so viel Schallenergie übertragen, wie es nach DIN 4109 zulässig sei.

Der Hersteller müsse daher die Beseitigung der Mängel finanzieren. Auch bei Fertighäusern müsse die Schalldämmung prinzipiell üblichen Qualitätsstandards entsprechen, so das OLG. Wenn der Hersteller vom Standard abweiche, müsse er die Auftraggeber darauf hinweisen und sie über die Folgen für die Wohnqualität informieren. Fachlich meist nicht vorgebildete Bauherren müssten die Konsequenzen unterschiedlicher Regeln für den baulichen Schallschutz verstehen. Einige gingen über die Anforderungen der DIN 4109 hinaus.

Sich nach den anerkannten Regeln der Technik zu richten, bedeute auch, dass der Auftragnehmer im Planungsstadium mit den Bauherren die Regelwerke bespreche. Kurz auf "Schalldämmung nach DIN 4109" zu verweisen, genüge zur Information der Auftraggeber nicht (einmal abgesehen davon, dass deren Vorgaben nicht erfüllt seien). Auch die schlichte Frage danach, ob sie Schallschutzfenster wünschten, sei keine korrekte Aufklärung. Der Fertighaus-Unternehmer hätte den Auftraggebern diese fachlich komplexe Materie erläutern und diese mit ihnen erörtern müssen.

"Billighandwerker" verpfuscht Dachsanierung

Wer nicht über die nötige Sachkunde verfügt, darf so einen Auftrag nicht übernehmen

Laut dem Gutachten eines Bausachverständigen waren die Arbeiten auf dem Dach äußerst mangelhaft ausgefallen: Werkunternehmer H, der das Dach sanieren und drei Schornsteine mit Schindeln verkleiden sollte, habe "alles verpfuscht". Deshalb forderte Auftraggeber A von H einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung.

Dagegen wehrte sich Handwerker H: Er und seine Helfer seien keine "ausgebildeten und versierten" Dachdecker. Der Hauseigentümer, den er schon lange persönlich kenne, habe schließlich gewusst, wen er engagiert habe. Man habe mit ihm alle Arbeitsschritte bis ins Detail besprochen. Außerdem habe A unbedingt sparen wollen und verlangt, bei der Sanierung "bereits vorhandene Alt-Materialien" zu verwenden.

Diese Einwände überzeugten das Oberlandesgericht (OLG) Rostock nicht (4 U 16/20). Wer so einen Auftrag übernehme, signalisiere damit, dass er ihn auch durchführen könne, erklärte das OLG. Wenn dem Werkunternehmer die dafür nötigen Kenntnisse und Fähigkeiten fehlten, hätte er den Auftrag ablehnen oder sich die Sachkunde aneignen müssen.

H sei zwar ein "fachfremder" Handwerker. Deshalb könne er aber nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Auftraggeber mit ihm eine Leistung minderer Qualität vereinbart habe. Auch die Vorgabe des Auftraggebers, die Sanierung absolut preisgünstig auszuführen, lasse nicht die Pflicht des Auftragnehmers entfallen, ein einwandfreies Werk abzuliefern.

Wenn das mit dem vorhandenen Material unmöglich war, hätte H den Hauseigentümer darauf hinweisen müssen, d.h.: Er hätte ihn unmissverständlich über Folgen und Risiken dieser Vorgehensweise informieren müssen. Die pauschale Aussage von H, er habe "alles" mit A besprochen, beweise nicht, dass er dem Auftraggeber deutlich vor Augen geführt habe, dass er mit der "Billig-Variante" das angestrebte Ergebnis nicht erreichen könne. Daher müsse H für die Folgekosten der mangelhaften Werkleistung einstehen.

Treuwidrige Forderung eines Architekten

Kurzartikel

Vereinbart ein Architekt mit dem Bauherrn ein Pauschalhonorar, das — nur für Fachleute erkennbar — unter den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten liegt, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn er nach einem Streit über die Bauplanung nach Mindestsätzen abrechnet und die Nachforderung damit begründet, dass das Pauschalpreisangebot gesetzeswidrig gewesen sei.

Bauleistungen als Architektenhonorar

Soll keine Rechnung gestellt werden, ist der Architektenvertrag wegen Schwarzarbeit nichtig

Mit der Baufirma E-GmbH hatte der Architekt schon einige Bauvorhaben durchgeführt. Nach Planungsleistungen für ein weiteres Gebäude, abgeschlossen im September 2016, stellte er keine Rechnung. Die schrieb er erst im Juni 2017, nach einem Streit mit den Geschäftsführern der E-GmbH. Da die Baufirma die Rechnungen nicht bezahlte, klagte der Architekt das Honorar von rund 180.000 Euro ein.

In der Verhandlung vor dem Landgericht Krefeld wurde er gefragt, warum er so lange keine Rechnungen gestellt habe. Die Antwort: Eigentlich hätte die E-GmbH seine Leistungen durch eine Abschlagszahlung und kostenlose Bauleistungen für sein Privathaus vergüten sollen. So sei es abgemacht gewesen.

Als das Gericht den Architekten darauf hinwies, dass so eine Abmachung wohl gegen das Schwarzarbeits-Gesetz verstoße, verhedderte er sich in Widersprüche und behauptete, über die Leistungen hätten doch wechselseitig Rechnungen ausgestellt werden sollen.

Das Landgericht wies die Zahlungsklage des Architekten ab. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bestätigte die Entscheidung (22 U 73/20). Wenn planerische Leistungen abgeschlossen seien, müssten Architekten innerhalb der nächsten sechs Monate eine Rechnung stellen. Der Kläger habe sich damit neun Monate Zeit gelassen. Und: Hätte es keinen Streit mit der Baufirma gegeben, hätte er seinen eigenen Angaben nach überhaupt keine Rechnung geschrieben.

Die Vergütung habe im Wesentlichen aus Bauleistungen der E-GmbH bestehen sollen. Schon deshalb sei der Architektenvertrag mit der Baufirma nichtig. Anspruch auf Honorar habe der Architekt daher nicht. Das Landgericht habe richtig festgestellt, dass die Parteien Steuern hinterziehen wollten. Wenn der Architekt nachträglich Rechnungen schreibe und beteuere, die "Vorgänge hätten dem Finanzamt transparent gemacht" werden sollen, sei das wenig überzeugend.

Schwarzarbeit schlicht zu leugnen, helfe nicht mehr, wenn sich die Indizien dafür so häuften wie im konkreten Fall: die erste (noch unbefangene) Aussage des Architekten, der zeitliche Abstand zwischen den Planungsleistungen und seinen Rechnungen, die langjährige Zusammenarbeit der Parteien — immer ohne schriftlichen Vertrag, obwohl es immer um große Aufträge und erhebliche Beträge gegangen sei.

Grundstück gekauft, Architekt inklusive?

Grundstückskäufer sind nicht verpflichtet, mit Bauvorhaben einen bestimmten Architekten zu beauftragen

Kölner Eigentümer wollten zwei Doppelhaushälften auf ihrem Grundstück komplett umbauen und eine Haushälfte mit dem halben Grundstück verkaufen. Den Architekten X beauftragten sie mit dem Bauantrag bei der Stadt und Plänen für den Umbau. Verkaufen sollte das Haus ein Makler, der das Objekt auf seiner Webseite so vorstellte:

"Im Herzen des R-Viertels entsteht dieses Haus nach den Plänen des Architekten X". "Gerne vereinbaren wir mit dem Architekten einen unverbindlichen Informations- und Planungstermin für Sie". Änderungswünsche des Käufers könnten berücksichtigt werden, auch wenn der Umbau schon begonnen habe.

Beim Makler meldete sich ein Kaufinteressent, schnell wurden die Parteien einig. Der Kaufinteressent schloss am selben Tag den Kaufvertrag für das Grundstück und einen Architektenvertrag. Den Architektenvertrag hatte ihm der Makler mit Planungsskizzen des Architekten X für den Umbau zugesandt. Doch nach einem Streit über fehlende Terminplanung kündigte der Käufer den Architektenvertrag und verlangte vom Architekten 14.280 Euro Anzahlung zurück.

Zu Recht, entschied das Landgericht Köln (37 O 95/19). Wenn sich ein Grundstückskäufer dazu verpflichte, für Bauvorhaben auf dem erworbenen Grundstück die Leistungen eines bestimmten Architekten in Anspruch zu nehmen, sei diese Vereinbarung unwirksam. Der Verkäufer eines Grundstücks dürfe den Erwerb nicht von Aufträgen für bestimmte Ingenieure oder Architekten abhängig machen (juristisch: "Koppelungsverbot"). Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot liege aber nicht nur dann vor, wenn die Verknüpfung beider Verträge rechtlich fixiert sei.

Es genüge schon, wenn es sich um einen wirtschaftlichen Zusammenhang handle. Und das treffe hier eindeutig zu, so das Landgericht. Die Verkäufer hatten den Architekten mit diversen Vorleistungen beauftragt und dem Käufer dessen Grundrisse und Pläne übergeben. Das für die Verkäufer tätige Maklerbüro habe den Kontakt zwischen Käufer und Architekt vermittelt.

Zudem habe der Makler in der Werbung für das Objekt — im Internet, im Exposé — darauf verwiesen, dass das Haus nach dessen Plänen entstehe. Er habe auch angeboten, einen Planungstermin mit X zu arrangieren. Das lasse aus Sicht des Käufers nur den Schluss zu, dass der Grundstückskauf mit einem Auftrag für Architekt X verknüpft sei. Denn es stand schon fest, dass dessen Pläne realisiert werden sollten. Da der Architektenvertrag deshalb unwirksam sei, müsse der Architekt die Anzahlung zurückzahlen.

Unfertiges Fertighaus

Kurzartikel

Der Hersteller eines Fertighauses hat keinen Anspruch auf den restlichen Werklohn, wenn der Bauherr zu Recht die Abnahme des Hauses wegen eines wesentlichen Mangels verweigert. So ein Mangel liegt vor, wenn das Gäste-WC keinen Wasseranschluss hat. Auf den Vorschlag des Herstellers, den Mangel zu beheben, indem er die fehlenden Leitungen über Putz verlegt, muss sich der Bauherr nicht einlassen: Bei einem Neubau kann er zeitgemäßen Baustandard erwarten. (Das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof am 30.4.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 194/19)

Wasserschaden in leerstehendem Wohnhaus

Gebäudeversicherung kann ihre Leistung kürzen, wenn der Hauseigentümer bei Frost die nötigen Maßnahmen unterlässt

Die letzten Mieter waren schon im Sommer 2012 ausgezogen. Von ein paar Möbeln abgesehen, stand danach das Wohnhaus leer. Nur sehr sporadisch schauten der Eigentümer und seine Lebensgefährtin nach dem Rechten. Auch im Januar 2017, als zwei Wochen lang strenger Frost herrschte, kamen sie nur zwei Mal vorbei. Das Wasser hatte der Mann nicht abgestellt. Als Ende Januar die Heizung schlapp machte, kam es zu einem Wasserschaden. Eine Armatur im Badezimmer war eingefroren, eine Leitung geplatzt.

Nun sollte die Gebäudeversicherung einspringen. Doch das Unternehmen erklärte, es werde nur ein Viertel der Renovierungskosten übernehmen: Hätte der Versicherungsnehmer nicht grob fahrlässig gegen Sicherheitsvorschriften verstoßen, wäre kein Wasser ausgetreten. Nach den Versicherungsbedingungen müssten nicht genutzte Gebäude häufig kontrolliert und darüber hinaus die Wasserleitungen entleert werden.

So sah es auch das Oberlandesgericht Koblenz: Es wies die Zahlungsklage des Hauseigentümers gegen die Versicherung ab (10 U 2170/19). Zutreffend habe schon das Landgericht festgestellt, dass die unregelmäßigen Stippvisiten im Haus nicht genügten. Bei Dauerfrost müsse man leerstehende Gebäude zwei Mal die Woche kontrollieren. Doch dass der Vorwurf grober Fahrlässigkeit begründet sei, stehe auch unabhängig davon fest: Häufige Kontrollen allein reichten nämlich ohnehin nicht aus.

In ungenutzten Gebäuden müsse das Wasser abgestellt und müssten die Wasserleitungen vollständig geleert werden. Das habe der Versicherungsnehmer versäumt, obwohl eine lange Frostperiode herrschte und er das Haus nicht regelmäßig kontrollierte. So werde ein Leitungswasserschaden regelrecht herausgefordert. Dass die Gebäudeversicherung ihre Leistung um 75 Prozent gekürzt habe, sei angesichts dieses Leichtsinns durchaus angemessen.

Dass der Versicherungsnehmer die einschlägigen Vorschriften angeblich nicht kannte, entlaste ihn nicht: Grundlegende Sicherheitsvorschriften könne man als allgemein bekannt voraussetzen. Angesichts des langen Leerstands sei es für den Eigentümer zumutbar gewesen, sich über seine Pflichten als Versicherungsnehmer zu informieren. Ein Blick in die durchaus gut verständlichen Versicherungsbedingungen hätte dazu ausgereicht.

Dysfunktionale Heizungsanlage

Der Heizungsbauer hatte für die Installation zu wenig Platz und muss dennoch Werklohn zurückzahlen

Hauseigentümer A beauftragte eine SHK-Handwerksfirma (Sanitär Heizung Klima) damit, die Heizungsanlage auszutauschen: Für rund 17.000 Euro wurde ein neuer Ölbrennwertkessel mit Pufferspeicher installiert. Bald kam es zum Streit: Die Anlage sei so eng gebaut, dass bei der Wartung manche Teile kaum zu erreichen seien, beanstandete der Auftraggeber. Die Anlage funktioniere miserabel und entspreche in Aufbau und Anordnung nicht den Regeln der Technik.

Mehrfach forderte er den Handwerker H auf, für Abhilfe zu sorgen. Ohne Erfolg. Schließlich trat der Hauseigentümer vom Vertrag zurück und forderte Rückzahlung des Werklohns. H konterte, er habe mit dem Auftraggeber ausführlich besprochen, dass der Raum für die neue Anlage zu eng sei. Doch A habe darauf bestanden, sie dort zu montieren, wo die alte Heizung stand. Weitere Mängel bestritt der Heizungsbauer rundweg.

Das Landgericht Karlsruhe befragte Sachverständige und gab daraufhin dem Auftraggeber Recht (6 O 380/11). Die von H installierte Heizungsanlage sei mangelhaft: Der Pufferspeicher sei fehlerhaft angeschlossen, manche Bauteile nicht zugänglich. Die Leitungen seien so angeordnet, dass eine fachgerechte Wärmedämmung unmöglich sei, was gegen die Energieeinsparverordnung verstoße.

Der Auftraggeber habe dem Handwerker erfolglos eine Frist für die Beseitigung der Mängel gesetzt, sein Rücktritt vom Werkvertrag sei daher wirksam. Die misslichen Vorgaben des Hauseigentümers für die Installation entlasteten den Heizungsbauer nicht: Er hätte den Auftraggeber darüber informieren müssen, dass die neue Heizungsanlage in so einem engen Raum nicht die geforderte Wärme erzielen könne.

Notfalls müsse sich ein Handwerker auch einmal weigern, fehlerhafte Anordnungen des Auftraggebers auszuführen, wenn das den Erfolg seiner Werkleistung gefährde. Nur wenn der Heizungsbauer seine Bedenken klar und unmissverständlich vorgetragen hätte, müsste er für die Mängel der Heizungsanlage nicht geradestehen.

A könne allerdings nicht den gesamten Werklohn zurückverlangen. Immerhin habe er die Anlage neun Jahre lang genutzt. Der Handwerker müsse 10.658 Euro zurückzahlen und die Anwaltskosten des Hauseigentümers übernehmen.

Steine aus dem Asylantenwohnheim

Die Kommune muss für das beschädigte Garagentor eines Anwohners nicht haften

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist eine Stadt nicht zur Entschädigung verpflichtet, wenn infolge interner Streitigkeiten in einem Asylantenwohnheim Steine auf das Nachbargrundstück fliegen.

Der Hauseigentümer hatte von der Kommune Kostenersatz für den Anstrich eines Garagentors und eines Müllbehälters verlangt, die durch die "Steinschläge" beschädigt worden waren. Begründung: Die Stadt habe es unterlassen, eine Heimleitung einzusetzen, die die Zuspitzung des Streits verhindert hätte. Darüber hinaus habe sie es versäumt, die Asylbewerber auf geltende Rechtsvorschriften hinzuweisen.

Die Düsseldorfer Richter folgten dieser Argumentation nicht (18 U 85/93). Die Kommune habe ihre Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt, eine Haftung für die Schäden komme daher nicht in Betracht. Für die Stadt habe es keine Hinweise darauf gegeben, dass Konflikte im Wohnheim das Eigentum der Anlieger gefährden könnten.

Es sei auch ungewiss, ob eine Heimleitung deren Eskalation hätte verhindern können. Für eine unterlassene Handlung müsste die Kommune aber nur haften, wenn diese Handlung den Eintritt des Schadens "mit Sicherheit" vermieden hätte. Sie habe die Bewohner des Wohnheims auch nicht über deutsches Recht informieren müssen. Dass Schlägereien und die Verletzung fremden Eigentums verboten seien, sei überall bekannt. Über allgemeingültige Rechtsnormen müsse nicht aufgeklärt werden.

Abwasserleitung ohne Rückstausicherung

Ein Wasserschaden durch Rückstau nach Starkregen geht daher zu Lasten der Hauseigentümerin

In einem Bungalow aus den 60er Jahren wurde der Keller nach starken Regenfällen komplett überflutet. Entwässert wird der Altbau über ein Mischsystem: Regenwasser wird durch Fallrohre ins Innere geführt und in einer Leitung mit den Abwässern des Hauses in die Kanalisation abgeleitet. Schon als das Haus gebaut wurde, hatte eine Gemeindesatzung für Abwasseranlagen eine Rückstausicherung vorgeschrieben — die von der Eigentümerin aber nicht eingebaut wurde.

Die Schuld für den erheblichen Wasserschaden sah die Frau aber ganz woanders. Der regionale Wasserverband hatte nämlich eine Tiefbaufirma beauftragt, einen neuen Schmutzwasserkanal zu bauen. Während der Arbeiten verengte die Tiefbaufirma provisorisch die Abwasserleitung.

Durch diese pflichtwidrige Verengung sei ein Rückstau entstanden und habe den Schaden im Keller verursacht, behauptete die Hauseigentümerin. Sie forderte Schadenersatz vom Wasserverband und von der Baufirma.

Ihre Zahlungsklage scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (III ZR 134/19). Der Wasserverband und die Tiefbaufirma als dessen Auftragnehmerin hätten die Pflicht, für eine funktionierende Kanalisation zu sorgen, so die Bundesrichter. Private Hauskeller vor Überschwemmungen zu schützen, gehöre nicht zu ihren Aufgaben.

Ob die Engstelle im Kanal auf ein schuldhaftes Fehlverhalten zurückzuführen sei, könne hier offenbleiben. Denn auf eventuelle Fehler bei der Planung des Kanals oder bei den Bauarbeiten könne sich die Hauseigentümerin schon deshalb nicht berufen, weil sie die von der Gemeinde vorgeschriebene Rückstausicherung nicht installiert habe. Damit hätte sie sich vor allen Rückstauschäden schützen können.

Mit Bauarbeiten an der Kanalisation müssten Anlieger grundsätzlich rechnen. Diese könnten den Abwasserfluss stören, das liege in der Natur der Sache. Gerade deshalb sei es ja notwendig, eine Rückstausicherung einzubauen. Diese Schutzmaßnahme sei schon in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts "Stand der Technik" gewesen.

Sturmschaden am Hausdach?

Einer Hauseigentümerin gelingt es nicht, den Versicherungsfall "Sturmschaden" zu beweisen

Eine Hauseigentümerin meldete ihrer Gebäudeversicherung einen Sturmschaden am Hausdach: Die Verkleidungen dreier Kamine hätten sich bei einem Sturm gelöst. Laut Kostenvoranschlag der Dachdeckerfirma werde die Sanierung ca. 5.000 Euro kosten.

Die Versicherung schickte einen Dachdeckermeister zur Versicherungsnehmerin, um den Schaden zu untersuchen. Der Sachverständige verneinte einen Sturmschaden. Die Kaminplatten hätten auf der Unterkonstruktion nicht mehr gehalten, weil diese aus stark angefaulten Spanplatten bestehe — und das eindeutig schon seit langer Zeit.

Obwohl die Hauseigentümerin ein Gegengutachten vorlegte, weigerte sich das Versicherungsunternehmen, den Schaden zu regulieren: Nach den Wetterdaten habe in der Region kein Sturm der Windstärke 8 getobt, was die Bedingung für den Versicherungsfall wäre. Selbst wenn zufällig eine einzelne Bö dieser Stärke das Haus gestreift haben sollte: Angesichts der Vorschäden wären die Kaminverkleidungen auch bei deutlich geringerer Windstärke heruntergefallen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken wies die Zahlungsklage der Versicherungsnehmerin ab (5 U 61/19). Nach Auswertung der Messdaten mehrerer Wetterstationen sei offen, ob zum behaupteten Zeitpunkt am Versicherungsort ein Sturm mit Windstärke 8 herrschte, stellte das OLG fest. Weil aber dieser Nachweis oft schwierig sei, sähen die Versicherungsbedingungen zu Gunsten der Versicherungsnehmer alternative Beweismöglichkeiten für einen Sturmschaden vor.

Der Versicherungsfall Sturmschaden werde auch dann unterstellt, wenn starke Winde in der Umgebung des versicherten Grundstücks auch Schäden an anderen Gebäuden in einwandfreiem Zustand oder an ebenso widerstandsfähigen Sachen angerichtet haben. Oder dann, wenn das versicherte Gebäude in so einwandfreiem Zustand war, dass der geltend gemachte Schaden nur durch Sturm entstanden sein könne. Auch diese erleichterte Beweisführung für das Vorliegen eines Sturms sei hier aber nicht gelungen.

Schäden in der Umgebung habe nicht einmal die Hauseigentümerin selbst behauptet. Und die zweite Erklärung scheide aufgrund der Gutachten aus. Denn das Hausdach sei alles andere als "einwandfrei" gewesen.

Auch der gerichtliche Sachverständige habe bestätigt, dass sich die Kaminplatten nur lösten, weil die Unterkonstruktion aus einfach aufgedübelten Spanplatten "völlig marode" gewesen sei. Wegen falsch konstruierter Kaminabdeckungen sei seit Jahrzehnten ständig Regenwasser hineingelaufen — ein "für Kamine aus dieser Zeit ganz typisches Schadensbild". Der Schaden am Hausdach könnte daher schon "bei einem relativ lauen Lüftchen entstanden" sein.