Im Erdgeschoss des Gebäudes befindet sich ein Supermarkt, daneben der Kundenparkplatz. Zwischen der Hauswand und den Parkbuchten hat die Grundstückseigentümerin Begrenzungssteine aufstellen lassen — um die Hausmauer zu schützen, die häufig durch einparkende Fahrzeuge beschädigt worden war. Der Stein des Anstoßes für Autofahrerin B ragt knapp fünf Zentimeter in eine Parkbucht hinein.

Als Frau B mit ihrem Audi A4 rückwärts in diese Parkbucht einfuhr, hatte sie die Begrenzungssteine zwar flüchtig wahrgenommen. Doch den scharfkantigen Stein habe sie trotz Rückfahrkamera und Sensoren nicht erkennen können, erklärte die Autofahrerin später vor Gericht. Trotz langsamer Fahrt und nur leichter Berührung sei der Wagen gegen den Stein gestoßen. Den Kratzer in der Stoßstange zu beheben, habe 1.173 Euro gekostet.

Ihre Klage gegen die Grundstückseigentümerin auf Schadenersatz scheiterte beim Amtsgericht München (155 C 5506/19). Der Amtsrichter war bei der Besichtigung des Parkplatzes zu dem Schluss gekommen, dass hier ein Fahrfehler von Frau B vorliegen müsse. Für den Schaden sei nicht die Grundstückseigentümerin verantwortlich.

Die Parklücke sei eng und rückwärts einzuparken nicht ganz einfach, stellte der Richter fest. Umso wichtiger wäre es gewesen, die Lücke vorher genau in Augenschein zu nehmen. Dass eine Spitze des Felssteins — ein Naturstein, der "naturgemäß" nicht glatt sei — ein wenig in die Parkbucht hineinrage, sei überhaupt nicht zu übersehen. Er hebe sich auch farblich von der Gebäudewand deutlich ab.

Für vorsichtige Verkehrsteilnehmer, die nicht bis zum Rand der Parkbucht rollten, stelle daher der Begrenzungsstein keine Gefahrenquelle dar. Hätte sich Frau B ein bisschen umgesehen, hätte ihr auffallen müssen, dass der Felsen geringfügig überstehe. Dann wäre ihr klar geworden, dass sie in diese Parklücke nicht vollständig einfahren durfte. Supermarkt-Kunden, die mit einer eng begrenzten Lücke nicht zurechtkämen, müssten notfalls hier das Einparken abbrechen und eine andere Parkbucht wählen.

Hauseigentümer hatten einen Bauunternehmer damit beauftragt, die Terrasse ihres Wohnhauses zu sanieren. Die Baufirma entfernte die alten Platten, verlegte neue Platten im Mörtel auf einer vorhandenen Betonplatte und erneuerte die Treppenstufen von der Terrasse in den Garten. Aufgrund schlampig gemachter Übergänge zwischen Hauswand und Terrassen-Bodenplatte kam es zu einem Wasserschaden im Souterrain des Hauses.

Da sich die Auftraggeber und ihr Anwalt fast drei Jahre Zeit ließen, ihre Gewährleistungsansprüche wegen der mangelhaften Arbeiten anzumelden, ging es vor Gericht zunächst nur um die Frage, ob diese Ansprüche schon verjährt waren oder nicht.

Hintergrund: Für Werkleistungen gilt im Prinzip eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren, doch bei Arbeiten an einem Bauwerk dauert sie fünf Jahre.

Das Landgericht hatte die Erneuerungsarbeiten als "bloße Reparatur" der Terrasse eingestuft und deshalb die lange Verjährungsfrist für "Arbeiten an einem Bauwerk" abgelehnt. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bejahte sie und so bekamen die Hauseigentümer in der Berufung Recht (5 U 91/18). Ihr Anspruch auf Schadenersatz sei noch nicht verjährt, entschied das OLG.

Grundsätzlich treffe es zwar zu, dass für Instandsetzungsarbeiten an einem bestehenden Bauwerk die zweijährige Gewährleistungsfrist gelte. Im konkreten Fall sei aber bereits der im Mörtelbett verlegte Terrassenbelag ein eigenes "Bauwerk" und nicht nur eine Reparatur. Als Bauwerk sei jede unbewegliche Sache anzusehen, die mit Einsatz von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellt werde.

Ein Ehepaar erwarb vom Bauträger für 1,16 Millionen Euro eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte. Der Bauträgervertrag enthielt eine Klausel, nach der Sonderwünsche nur mit Zustimmung des Bauträgers zulässig waren und die Erwerber die Mehrkosten tragen müssten. Welche Änderungen das Ehepaar wünschte, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Jedenfalls einigten sich die Vertragsparteien darauf, dass einige Sonderwünsche ausgeführt werden sollten.

Das verzögerte natürlich die Fertigstellung des Bauvorhabens. Es kam zum Streit darüber, wann die nächsten Raten des Kaufpreises fällig sein sollten. Schließlich forderte der Bauträger die Rückabwicklung des Vertrags. Begründung: Der Bauträgervertrag sei wegen nicht beurkundeter, nachträglicher Sonderwünsche der Erwerber insgesamt nichtig. Die Klage des Unternehmens wurde vom Oberlandesgericht (OLG) München abgewiesen (9 U 3345/17 Bau).

Als Sonderwunsch werde es bezeichnet, wenn Erwerber vom "Leistungspaket" des Bauträgers abweichen wollten, so das OLG. Da könne es sich um zusätzliche Baumaßnahmen oder um Materialien handeln, die höherwertig seien als die zunächst vorgesehenen. Solche Sonderwünsche müssten notariell beurkundet werden, bestätigte das OLG, andernfalls seien die Vereinbarungen nichtig. (Das gelte zumindest, bis die Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen seien. Mit dem Eintrag entfalle die Notwendigkeit, die Änderungen notariell zu beurkunden.)

Wenn die nach Vertragsschluss getroffenen Vereinbarungen mangels Beurkundung nichtig seien, führe das aber nicht dazu, dass der Bauträgervertrag insgesamt nachträglich unwirksam werde. Im Vertrag stehe ausdrücklich, Sonderwünsche bedürften der Einwilligung des Bauträgers und die Erwerber müssten dadurch entstehende Mehrkosten übernehmen. Damit hätten die Parteien sehr deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Vertrag auch im Falle späterer Änderungen fortbestehen sollte.

Sobald der restliche Kaufpreis bezahlt sei, müsse der Bauträger deshalb den Käufern das Eigentum an der Immobilie per Grundbucheintrag übertragen. (Das Urteil wurde am 20.2.2019 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 184/18)

Ein Handwerksbetrieb baute in einem Neubau Fenster und Türen ein. Mit dem Bauherrn hatte der Handwerker vertraglich vereinbart, dass die Arbeiten "förmlich abgenommen" werden sollten.

Förmliche Abnahme bedeutet: Auftragnehmer und Auftraggeber überprüfen zusammen die Bauarbeiten und billigen diese als "vertragsgemäß". Dann gilt die Werkleistung als "abgenommen". Oder sie halten in einem Protokoll fest, welche Mängel vorliegen und ob es über deren Umfang Meinungsverschiedenheiten gibt. Damit ist dann klar, was bis zur endgültigen Abnahme noch gemacht bzw. geklärt werden muss.

Im Mai 2014 bezog der Bauherr das fertiggestellte Einfamilienhaus. Als er Monate später die Schlussrechnung des Fensterbauers erhielt, rügte er Mängel. Der Handwerker behob sie nach und nach, erst im November 2016 waren sie vollständig beseitigt. Erneut verlangte der Auftragnehmer den restlichen Werklohn von ca. 13.000 Euro. Doch der Bauherr wollte die Rechnung immer noch nicht begleichen: Da keine förmliche Abnahme stattgefunden habe, sei die Forderung des Fensterbauers nicht "fällig", erklärte er.

Damit kam der Auftraggeber beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf nicht durch: Es entschied den Streit zu Gunsten des Handwerkers (22 U 93/18). Unter besonderen Umständen könnten die Parteien eines Bauvertrags auf eine vereinbarte förmliche Abnahme einvernehmlich verzichten. Davon sei hier auszugehen, so das OLG, weil sich beide Parteien entsprechend verhalten hätten.

Der Auftragnehmer habe die Schlussrechnung gestellt. Und der Auftraggeber habe das Haus bezogen und die montierten Fenster und Türen mehrere Monate lang genutzt, ohne Mängel zu rügen oder eine förmliche Abnahme der Bauleistungen zu fordern. Dabei sei es unerheblich, ob die Parteien des Bauvertrags nur vergessen hatten, dass eigentlich eine förmliche Abnahme vorgesehen war oder ob sie bewusst darauf verzichteten.

Fest stehe jedenfalls: Zwischen dem Einzug (Mai 2014) des Bauherrn und den letzten Korrekturen des Fensterbauers (November 2016) habe keine Seite in irgendeiner Weise zum Ausdruck gebracht, dass sie auf eine förmliche Abnahme noch zurückkommen möchte. Da der Handwerker die Mängel beseitigt habe, sei seine Werkleistung "objektiv abnahmereif". Damit werde auch die Schlussrechnung fällig.

Am 29. Mai 2016 fegte ein Sturm über Bayern. Wie stark er war, wurde später zum Thema vor Gericht: Denn einige Regentage später stürzte am Scheunenanbau eines Gehöfts eine Mauer ein und der Landwirt meldete seiner Gebäudeversicherung den Versicherungsfall. Gegen Sturmschäden war er versichert.

Doch das Versicherungsunternehmen winkte gleich ab: Hier liege kein Sturmschaden vor. Erstens habe der Versicherungsnehmer nicht belegt, dass am Schadenstag auf dem Grundstück überhaupt ein Sturm mit Windstärke 8 herrschte. Und zweitens habe nicht der Sturm den Schaden verursacht, sondern der Dauerregen.

Das Oberlandesgericht (OLG) München holte Gutachten vom amtlichen deutschen Wetterdienst und von einem Bausachverständigen ein. Auf dieser Grundlage entschied es den Streit zu Gunsten der Gebäudeversicherung (25 U 3910/19). Nach den Versicherungsbedingungen seien Schäden durch Stürme ab Windstärke 8 versichert, stellte das OLG fest: Das entspreche einer Windgeschwindigkeit von mindestens 63 km/h.

Die meteorologische Sachverständige habe erklärt, am Gehöft sei wahrscheinlich Windstärke 7 aufgetreten, möglicherweise hätten auch einzelne Windspitzen Windstärke 8 erreicht. Das genüge jedoch nicht für den Nachweis, dass die Windgeschwindigkeit von 63 km/h tatsächlich und gerade dort erreicht wurde, erklärte das OLG. Zwar liege der Bauernhof am Ortsrand und etwas höher als der Ortskern — so dass die Ostseite Wind und Wetter ausgesetzt sei. Daher seien Abweichungen von den gemessenen Daten möglich, aber eben nicht bewiesen.

Selbst wenn jedoch ein Sturm anzunehmen wäre, müsste die Gebäudeversicherung nicht einspringen. Denn nach den Versicherungsbedingungen liege ein Sturmschaden nur vor, wenn der Druck der "auf das Gebäude einwirkenden Winde" direkt einen Schaden verursache. Hier sei aber das Mauerwerk sechs Tage nach dem Sturm eingestürzt, weil es von tagelangen Regenfällen total durchnässt gewesen sei. Der Sturm habe diesen Vorgang allenfalls beschleunigt. Aber die unmittelbare Ursache des Schadens am Gebäude sei das Eindringen der Nässe in die Mauer.

Anlass für diesen Rechtsstreit war ein schlimmes Unglück. Der privat haftpflichtversicherte "Hobby-Schrauber" X hatte in seiner Garagen-Werkstatt an einem Fahrzeug herumgebastelt. Weil er einen Gastank einbauen wollte, hatte er den Tank geleert. Auf diese Weise löste der Bastler in der mit Propangas beheizten Werkstatt eine Explosion aus, bei der er ums Leben kam.

Zugleich beschädigte die Explosion die Garage des Nachbarn Y. Dessen Gebäudeversicherung regulierte den Schaden (über 55.500 Euro) und forderte anschließend den Betrag vom Haftpflichtversicherer des verunglückten X zurück. Doch der pochte auf die Versicherungsbedingungen und zahlte nicht: Wenn der Versicherungsnehmer bei einer "ungewöhnlichen und gefährlichen Beschäftigung" Schäden verursache, bestehe kein Versicherungsschutz.

Auf den vertraglich vereinbarten Leistungsausschluss könne sich der Haftpflichtversicherer hier nicht berufen, urteilte das Oberlandesgericht Naumburg (4 U 95/18). Eine Hobbywerkstatt zu betreiben, in der Schweißarbeiten an Autos durchgeführt werden, sei keineswegs "ungewöhnlich". Viele Menschen beschäftigten sich regelmäßig und intensiv damit, in privaten — und häufig mit handelsüblichen Propangasheizungen ausgestatteten — Werkstätten an Fahrzeugen herumzuschrauben. Das sei eine weit verbreitete Freizeitgestaltung,

So ein Hobby rechtfertige keinen prinzipiellen Leistungsausschluss. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Versicherungsnehmer dabei nur gelegentlich etwas Gefährliches tue, z.B. einen Autogastank leeren. Für das Hobby als solches bestehe Versicherungsschutz: Ein Hobby-Schrauber sei kein Abenteurer. Die Haftpflichtversicherung des verstorbenen X müsse daher der Gebäudeversicherung des Nachbarn den Betrag ersetzen, den diese aufgewendet habe, um den durch X verursachten Gebäudeschaden zu regulieren.

Bauträgervertrag nennt man den Vertrag zwischen Erwerber und Bauträger über eine noch zu errichtende Immobilie. Er enthält in der Regel eine Art Ratenzahlungsplan. Dabei sind die Zahlungen abhängig vom Stand des Bauvorhabens: Immer dann, wenn ein bestimmter Stand des Bauvorhabens erreicht ist, bekommt der Bauträger einen Teilbetrag vom Erwerber. Erst, wenn die Immobilie vollständig fertiggestellt ist, muss der Erwerber die Schlussrate zahlen.

Doch wann ist eine Immobilie "vollständig fertiggestellt"? Um diese Frage geht es vor Gericht häufig, so auch im konkreten Fall:

Der Erwerber einer Eigentumswohnung hatte bei der offiziellen Abnahme des Bauvorhabens zahlreiche Baumängel beanstandet und im Abnahmeprotokoll vermerkt. Trotzdem verlangte der Bauträger die letzte Rate von 3,5 Prozent des Kaufpreises. Er drohte sogar, die Wohnungsschlüssel einzubehalten, bis die Schlussrate überwiesen sei.

Daraufhin zahlte der Wohnungskäufer, verlangte den Betrag jedoch nach dem Einzug vom Bauträger zurück. Zu Recht, entschied das Kammergericht in Berlin (27 U 9/18). Beim Bauträgervertrag gelte: Der Bauträger dürfe die Schlussrate erst kassieren, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel behoben seien. Erst dann sei die Immobilie "vollständig fertiggestellt".

Das Abnahmeprotokoll stelle eine Art Übereinkommen dar: Der Erwerber rüge diejenigen Mängel, die auf jeden Fall beseitigt werden müssten, und der Bauträger wisse damit, was zur Fertigstellung noch fehle.

Da der Bauträger im konkreten Fall die im Abnahmeprotokoll gerügten Mängel nicht behoben habe, hätte er die Schlussrate weder fordern, noch entgegennehmen dürfen. Wenn ein Bauträger in rechtswidriger Weise die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der Schlussrate abhängig mache, dürfe der Erwerber den Betrag zurückfordern. Das gelte auch dann, wenn der Wohnungskäufer gewusst habe, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war.

Ein Handwerksbetrieb sollte in einem Einfamilienhaus Fließestrich verlegen. Bei der Besichtigung der Räume stellte der Estrichleger sofort fest, dass die Haustüre und die bodentiefen Fenstertüren in unterschiedlicher Höhe eingebaut waren. Deshalb konnte er den Estrich nicht fachgerecht an alle Bauteile anschließen. Statt dies dem Bauherrn unmissverständlich klar zu machen, teilte der Handwerker nur mit, "da werde man wohl mit dem Estrich höher gehen müssen".

Kein Wunder: Als der Estrich verlegt war, war er an die Haustüre, aber nicht richtig an die Fenstertüren angeschlossen. Doch der Handwerker weigerte sich — wie vom Auftraggeber gefordert —, den Estrich zurückzubauen. Der Estrich selbst weise ja keinerlei Mängel auf, erklärte er. Wenn die Bauhöhe von Haustür und Fenstertüren nicht aufeinander abgestimmt seien, liege das nicht an ihm, sondern an den Handwerkern, die vorher tätig waren. Er habe die Vorarbeiten nun einmal so vorgefunden …

Mit dieser Auskunft fand sich der Bauherr nicht ab: Der Handwerksbetrieb müsse den Rückbau und Neuaufbau des Estrichs finanzieren, forderte er. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm gab ihm Recht (17 U 186/16). Isoliert betrachtet, sei der Estrich zwar einwandfrei, räumte das OLG ein, aber eben nicht korrekt an die Fenstertüren angepasst. Dass es angesichts der Gegebenheiten schlicht unmöglich war, den Estrich fachgerecht einzubauen, hätte der Handwerker dem Auftraggeber erklären müssen.

Seine flapsige Bemerkung, dann müsse er mit dem "Estrich höher gehen", sei wenig hilfreich gewesen. Damit habe er seine Pflicht, auf die mangelhaften Vorarbeiten hinzuweisen, nicht erfüllt. Denn die Höhe des Estrichs gleichmäßig anzuheben, ändere ja nichts an den unterschiedlichen Anschlusshöhen von Haustür und Fenstertüren. Der Estrichleger müsse für die Fehler anderer Handwerker haften, weil er die Mängel mit seinem Fachwissen erkennen konnte und den Bauherrn dennoch nicht klar darauf hinwies.

Der Bauherr hatte einen Handwerksbetrieb mit Holzbauarbeiten für den Neubau seines Einfamilienhauses beauftragt. Der Zimmerer führte zugleich ein kleines Bauunternehmen. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, verlangte der Auftraggeber von ihm Schadenersatz wegen zahlreicher Mängel, die überwiegend statische Ursachen hatten.

Dagegen pochte der Unternehmer auf den Bauvertrag: Dass er die Statik für das Gebäude erstellen sollte, sei nicht vereinbart worden. Doch beim Oberlandesgericht München hatte die Schadenersatzklage des Auftraggebers Erfolg (13 U 3724/17 Bau).

Die Baumängel seien durch Sachverständigengutachten hinreichend belegt. Bauherren könnten auch dann ein statisch einwandfreies Gebäude erwarten, wenn die Leistung "Statik" mit dem Auftragnehmer nicht ausdrücklich vereinbart worden sei. Sie werde auch ohne Festlegung im Vertrag — sozusagen "stillschweigend" — als Beschaffenheit des zu errichtenden Gebäudes vereinbart.

Ohne mängelfreie Statik sei ein Bauwerk nicht standsicher. Es verstehe sich also von selbst, dass der Auftragnehmer die statischen Anforderungen hätte einhalten müssen. Der Zimmerer verfüge als langjähriger Bauunternehmer über genügend Erfahrungswerte dazu aus der Praxis. Diese Kenntnisse müsse er auch dann umsetzen, wenn er vom Bauherrn nicht explizit mit der Statik beauftragt wurde.

Herr A hat auf seinem Grundstück nahe am Zaun eine Luftwärmepumpe aufgestellt, um damit sein Einfamilienhaus zu heizen. Der Abstand zur Grundstücksgrenze betrug keine drei Meter. Nach ersten Protesten der Nachbarn baute er das Gerät in eine Holzhütte ein, um die Geräusche zu dämmen. Die Mieter des Nachbarhauses fanden die Betriebsgeräusche der Luftwärmepumpe trotzdem sehr störend, vor allem in der Nacht.

Hauseigentümer B verlangte von A, das Gerät zu beseitigen und das Landgericht Traunstein gab B Recht: Die Luftwärmepumpe stehe zu nahe an der Grundstücksgrenze, das verstoße gegen bayerisches Baurecht. Gegen dieses Urteil legte Hauseigentümer A Berufung ein: Das Landgericht habe das konkrete Ausmaß der Störung überhaupt nicht berücksichtigt. Seine Anlage unterschreite die gültigen Lärm-Grenzwerte deutlich.

Das Oberlandesgericht (OLG) München räumte ein, dass die Luftwärmepumpe in einem "grundsätzlich freizuhaltenden Bereich" stehe (3 U 3538/17). Hier sei aber zu berücksichtigen, dass sie in eine kleine Holzhütte eingebaut sei, für die die Abstandsvorschriften im bayerischen Baurecht nicht gelten. Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis zu einer gewissen Größe dürften auch näher als drei Meter an der Grundstücksgrenze stehen.

Die Abstandsregelungen im Baurecht schränkten die Rechte des Eigentümers ein, um die benachbarten Grundstücke vor Beeinträchtigungen zu schützen. So setze das Baurecht das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn um, erklärte das OLG. Umwelteinwirkungen seien als schädlich anzusehen, wenn sie nach ihrer Art, ihrem Umfang oder ihrer Dauer für die Nachbarn zu Gefahren, Nachteilen oder erhebliche Belästigungen führten.

Wenn man von den Ergebnissen der schalltechnischen Messungen ausgehe, komme es hier höchstens in Betracht, die Betriebszeiten der Luftwärmepumpe über Nacht einzuschränken oder eventuell zusätzliche Dämm-Maßnahmen anzuordnen. Darüber sei in diesem Verfahren jedoch nicht zu entscheiden, denn Eigentümer B habe ja ausdrücklich verlangt, die gesamte Anlage stilllzulegen und zu entfernen. Dazu sei Hauseigentümer A auf keinen Fall verpflichtet.

Der Inhaber eines kleinen Bauunternehmens, gelernter Maurermeister, hatte für seine Familie 1993 ein Einfamilienhaus gebaut. Jahre später verkaufte er es. Bei der Besichtigung sprach der Verkäufer mit den Käufern über einen Wasserfleck an der Rückseite der Garage. Dort löse sich hin und wieder eine Bitumenbahn, teilte er ihnen mit. Wenn man sie neu befestige, gehe die Feuchtigkeit wieder zurück. Im Prinzip habe er alles korrekt abgedichtet.

Der Wasserfleck ging aber nicht zurück, sondern blieb hartnäckig. Vier Jahre nach Vertragsschluss ließen die Käufer die auf der Garage errichtete Terrasse abbauen, um die Ursache zu finden. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Drainage nicht den 1993 gültigen DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik entsprach. Dass auch die Abdichtung des Hauses nicht richtig funktioniere, liege am verwendeten Material.

Daraufhin verlangten die Käufer vom Verkäufer Schadenersatz für die Sanierungskosten. Auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne er sich nicht berufen, weil er sie arglistig getäuscht habe, meinten die Käufer. Schließlich habe der Verkäufer behauptet, die Abdichtung fachgerecht ausgeführt zu haben, was offenkundig nicht zutreffe.

Das sei arglistig gewesen, fand auch das Oberlandesgericht: Der Bauunternehmer habe da wohl als nicht besonders fachkundiger Fachmann Angaben zur Bauausführung "ins Blaue hinein" gemacht.

Der Bundesgerichtshof urteilte weniger streng (V ZR 73/18). Falsche Angaben begründeten nicht ohne Weiteres den Vorwurf arglistigen Handelns, so die Bundesrichter. Arglistig handle, wer vorsätzlich falsche Eigenschaften des Kaufobjekts vortäusche oder einen Mangel wider besseres Wissen verschweige. Wer aber gutgläubig falsche Angaben mache, handle nicht unbedingt arglistig — allenfalls fahrlässig oder leichtfertig.

Wenn der Verkäufer erkläre, er habe das Einfamilienhaus fachgerecht und nach den anerkannten Regeln gebaut, sei dies nicht unbedingt "ohne tatsächliche Anhaltspunkte" und "ins Blaue hinein" behauptet. Der Maurermeister könnte bei der Bauausführung unbewusst von den DIN-Vorschriften abgewichen sein. Er habe eben gedacht, die Abdichtung funktioniere so. Ergebnis des Verfahrens: Da sich der Verkäufer doch auf den Gewährleistungsausschluss für Mängel berufen durfte, gingen die Käufer leer aus.

Wer als Bauunternehmer erst einvernehmlich mit dem Auftraggeber Steuern hinterzieht und sich dann mit ihm streitet, zieht auf jeden Fall den Kürzeren. Das belegt einmal mehr folgender Rechtsstreit:

Während umfangreicher Sanierungsarbeiten überwies der Düsseldorfer Auftraggeber einem Bauunternehmer aus Bochum einige Abschlagszahlungen: darunter mehrere hunderttausend Euro ohne Rechnung. Nach Abschluss der Arbeiten meinte der Bauunternehmer, ihm stehe noch ein Betrag von rund 275.000 Euro zu. Als sich der Auftraggeber weigerte zu zahlen, klagte der Auftragnehmer den Betrag ein.

Doch nach dem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf sah er keinen Cent (I-21 U 34/19). Das OLG hielt es nämlich für bewiesen, dass die Parteien Schwarzarbeit verabredet hatten. Und zwar durch eine WhatsApp-Nachricht, bei der es um eine Abschlagszahlung ging. Der Bauunternehmer hatte den Auftraggeber per WhatsApp gebeten, die Überweisung auf zwei verschiedene Konten aufzuteilen, "damit nicht so viel an die Augen von F … kommt".

Das OLG war davon überzeugt, dass mit "F" nur das Finanzamt gemeint sein konnte. Dafür sprachen viele Indizien und auch die Tatsache, dass der Bauunternehmer widersprüchliche Aussagen dazu machte, wen er mit "F" gemeint hatte. Das Finanzamt sei es jedenfalls nicht gewesen … Doch am Ende half kein Leugnen mehr.

Bauunternehmer und Auftraggeber hätten sich darauf geeinigt, dass die Arbeiten überwiegend ohne Rechnung vergütet werden sollten, also ohne Mehrwertsteuer, so das Fazit des OLG. Diese Vereinbarung verletze das Gesetz gegen Schwarzarbeit, damit sei der Bauvertrag insgesamt nichtig. Anspruch auf Werklohn habe der Bauunternehmer daher nicht.

Ein Hausbesitzer beauftragte eine SHK-Handwerksfirma (Sanitär, Heizung, Klima) damit, die Heizungsanlage sowie die Warmwasseraufbereitung komplett zu erneuern. Zudem schlossen die Parteien einen Wartungsvertrag. Da das Gebäude nicht hochwassersicher war, baute die Firma die Anlage nicht wie üblich im Keller ein, sondern in einem ungeheizten, nicht gedämmten Dachraum.

Jahre später streikte in einem strengen Winter die Heizung mehrere Tage hintereinander. Sie wurde jedes Mal vom Installateur repariert. Nach dem vierten Heizungsausfall löste sich frostbedingt eine Steckverbindung zwischen zwei Rohren der Kaltwasserleitung, was zu einem beträchtlichen Wasserschaden im Gebäude führte. Der Auftraggeber forderte von der Handwerksfirma 407.000 Euro Schadenersatz: Sie hätte die Wasserleitungen isolieren und gegen Einfrieren sichern müssen, meinte er.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies die Klage des Auftraggebers ab, weil die Werkleistung der Auftragnehmerin nicht mangelhaft gewesen sei. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung (VII ZR 119/17). Vertraglich sei es ohnehin nicht vereinbart worden, dass die Handwerksfirma Vorsorgemaßnahmen gegen das Einfrieren der Rohrleitungen bei einem Heizungsausfall planen und ausführen sollte. Also begründe der Auftraggeber seine Forderung damit, dass die Installationsfirma gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV) verstoßen habe.

Ein Sachverständiger habe festgestellt, dass die im Dachraum verlegten Rohrleitungen nicht gemäß den Vorschriften der EnEV gedämmt wurden. Doch diese Vorschriften beträfen nur wärmeführende Rohrleitungen, wie schon das OLG richtig bemerkt habe. Wenn Leitungen zur Kaltwasserzufuhr nicht isoliert seien, stelle das keinen Mangel dar. Im Übrigen solle die Dämmung Energie sparen und nicht die Rohre vor Frost schützen.

Dass die Firma die Rohre nicht gegen Frostschäden gesichert habe, sei kein handwerklicher Fehler. Sie habe davon ausgehen dürfen, dass das Wasser im Heizungsraum bei laufender Heizung nicht gefrieren würde. Darüber hinaus gehende Vorsorge für den Fall eines Heizungsdefekts habe die Firma dem Auftraggeber nicht geschuldet.

Installateure müssten bei der Planung wasserführender Leitungen keine Extra-Maßnahmen gegen Frost vorsehen, jedenfalls nicht ohne konkreten Anlass. Und nach der Reparatur hatten die Handwerker Grund zu der Annahme, die Heizung werde nun problemlos funktionieren.

Mit notariellem Vertrag hatte das Landwirtsehepaar 1994 einem Sohn den Hof und Grundstücke übertragen. Auf dem Hof ließen sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht zusichern. Im Gegenzug verpflichtete sich der Sohn, nach dem Tod beider Eltern seine Geschwister auszuzahlen. In den Jahren nach der Hofübergabe kam es immer wieder zu Streitereien zwischen den Eltern und dem Sohn.

Die Konflikte eskalierten im Herbst 2006: Nach einem Streit über eine eigenmächtige Umbauaktion des Vaters auf dem Hof stieß ihn der Sohn heftig gegen die Brust. Als der Vater umfiel, nahm er ihn in den "Schwitzkasten". Nach dieser Attacke wollten die Eltern Hof und Grund zurück. Sie klagten auf Rückübertragung und bekamen vom Oberlandesgericht (OLG) Recht. Doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und verwies die Sache ans OLG zurück (X ZR 48/17).

Richtig sei, dass es sich hier um eine Schenkung gehandelt habe, die grundsätzlich wegen "groben Undanks" widerrufen werden könne, so die Bundesrichter. Die Grundstücke seien rund 1,5 Millionen Euro wert. Die vereinbarte Gegenleistung des Sohnes solle darin bestehen, die Geschwister mit einem Betrag von insgesamt 400.000 DM auszuzahlen. Bei einer so großen Differenz sei von einem Geschenk auszugehen. Dass sich die Eltern ein Wohnrecht auf dem Hof vorbehielten, ändere daran nichts.

Ob man hier von "grobem Undank" sprechen könne, sei jedoch nicht so eindeutig. Der Widerruf einer Schenkung sei nur aufgrund schwerer Verfehlungen des Beschenkten möglich, die hier zweifellos vorlägen. "Grober Undank" setze aber obendrein voraus, dass der Beschenkte dem Schenker grundsätzlich nicht die Dankbarkeit entgegenbringe, die dieser erwarten könne. Sei das Verhalten des Beschenkten von nachhaltiger Antipathie geprägt oder habe er womöglich im Affekt gehandelt, das sei hier die entscheidende Frage.

Anhaltspunkte für Handeln im Affekt könnten sich aus dem Verhalten des Schenkers ergeben. Das habe auch das OLG gesehen, aber diesen Gesichtspunkt nicht genügend berücksichtigt. Nach allen Zeugenaussagen hätten es die Eltern ihrerseits an der Rücksichtnahme fehlen lassen, die für das Zusammenleben auf einem Hof notwendig sei. Insbesondere der Vater habe durch provozierendes und uneinsichtiges Verhalten gegenüber dem Sohn wesentlich zur Eskalation des Konflikts beigetragen.

Deshalb müsse man hier genau abwägen, ob das Fehlverhalten des Sohnes tatsächlich als Ausdruck einer generell undankbaren Haltung zu bewerten sei. Vieles spreche für eine affektgesteuerte Reaktion auf einen Konflikt, zu dem der Schenker in gleicher Weise beigetragen habe. Das OLG müsse sich mit diesem Gesichtspunkt auseinandersetzen und dann noch einmal entscheiden.

Ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs, dem auch Makler angehören, beanstandete die Internetanzeige einer Maklerin auf der Internetplattform ImmobilienScout24. Sie bot dort eine Wohnung zum Kauf an, nannte den Kaufpreis und eine pauschale Käuferprovision, die im Erfolgsfall zu zahlen war (6.000 Euro). Unter der Überschrift "Sonstiges" stand folgende Klausel:

"Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von 5 Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert."

Diese Sätze stellten eine unzulässige Geschäftsbedingung (AGB) dar, kritisierte der Verband.

So sah es auch das Landgericht Berlin, das der Maklerin per einstweiliger Verfügung verbot, die Klausel in ihren Maklerverträgen weiterhin zu verwenden (52 O 304/18). Dagegen wehrte sich die Maklerin: Sie habe in dem Inserat keine "AGB-Klausel" formuliert, denn eine Anzeige bei ImmobilienScout24 sei kein rechtsverbindliches Vertragsangebot. Ein Maklervertrag komme erst zustande, wenn sie dem Kunden ein Exposé übersende und der Kunde dieses Angebot annehme.

Es sei zwar richtig, dass eine Zeitungsanzeige oder Onlineinserat für sich genommen noch nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags zu sehen sei, räumte das Landgericht ein. Anders sei dies aber zu beurteilen, wenn ein Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits explizit und eindeutig zum Ausdruck bringe — dann sei das Inserat als verbindliches Angebot einzustufen. Und das treffe hier zu.

Also seien die strittigen Sätze als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Was die Maklerin hier von den Kunden verlange, sei mit den gesetzlichen Regelungen zum Maklervertrag nicht zu vereinbaren: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei der Maklerkunde nicht verpflichtet, den Makler darüber zu informieren, wenn er/sie das angebotene Objekt bereits kenne. Die AGB-Klausel benachteilige die Vertragspartner der Maklerin unangemessen und sei wettbewerbswidrig.

Hauseigentümer K wandte sich an die kommunale Baubehörde. Der Anlass: Der Nachbar hatte in seine Dachgiebelwand zwei große Dachflächenfenster eingebaut (ca. 1,20 auf 1,50 Meter), die von der Außenwand des Wohnhauses von K nicht einmal einen Meter entfernt waren (0,95 cm).

Dagegen müsse die Behörde einschreiten, meinte der Mann, um der Brandgefahr vorzubeugen. Laut Sächsischer Bauordnung müssten "Öffnungen im Dach" mindestens 1,25 Meter voneinander entfernt sein, gemessen vom unteren Rand des Dachfensters bis zur Traufkante der Nachbarwand.

Die Bauaufsichtsbehörde schickte Mitarbeiter, um die Lage zu prüfen. Anschließend teilte sie Herrn K mit, es bestehe kein Handlungsbedarf. Da die Dachfenster versetzt zueinander angeordnet seien, müsse man keinen Brandüberschlag von Haus zu Haus befürchten. Mit dieser Auskunft gab sich der Hauseigentümer nicht zufrieden.

Per Klage verlangte Herr K von der Baubehörde, aktiv zu werden, sprich: den Rückbau der Fenster anzuordnen. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen gab ihm Recht (1 A 84/16). Darauf, wie die Fenster angeordnet seien, komme es hier nicht an, erklärte das OVG. Wenn eine Baumaßnahme gegen Vorschriften verstoße, die dem Brandschutz dienten, müsse die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich einschreiten.

Die Bauordnung schreibe den Mindestabstand vor, weil Dachöffnungen die Brandgefahr erhöhten: Hier springe im Fall des Falles das Feuer besonders schnell von einem Gebäude zum anderen über. Je näher Dachflächenfenster und Nachbarwand nebeneinander lägen, desto größer werde die Brandgefahr. Für den Nachbarschutz sei es wichtig, den vorgeschriebenen Abstand dauerhaft und exakt einzuhalten.

Beim Bau eines Einfamilienhauses war der Architekt vom Bauherrn mit Planung und Bauaufsicht beauftragt worden. Als der Bau fertiggestellt war, gab es Streit über eine Reihe von Mängeln — vor allem über die ständig verstopfte Abwasserableitung am Haus. Ein Sachverständiger zählte die möglichen Ursachen für ihr Nicht-Funktionieren auf: unzureichendes Gefälle der Rohre, ein zu geringer Durchmesser oder falsche Winkel bei den Knotenpunkten.

Der Bauherr forderte vom Architekten Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung. Doch der erklärte, die Probleme seien auf Fehler der ausführenden Handwerksfirma zurückzuführen. An die müsse sich der Auftraggeber halten. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg sah allerdings auch den Architekten als verantwortlich an und verurteilte ihn zur Zahlung (4 U 59/15).

Wenn er die Bauaufsicht übernehme, müsse ein Architekt dafür sorgen, dass das Bauvorhaben plangerecht und ohne Mängel errichtet werde. Er sei zwar nicht verpflichtet, ständig auf der Baustelle anwesend zu sein, betonte das OLG. Aber kritische, schadenträchtige Arbeiten müsse er intensiv überwachen. Nur bei einfachen Arbeiten könne sich die Bauaufsicht darauf beschränken, die Bauarbeiter bzw. Handwerker einzuweisen und ihre Arbeit stichprobenhaft zu überprüfen.

Das Verlegen von Abwasserleitungen gehöre nicht zu den einfachen Arbeiten, den so genannten "handwerklichen Selbstverständlichkeiten". Dabei sei vor allem zu bedenken, dass während der Arbeiten eine unaufwändige Sichtprüfung genüge, um Fehler beim Durchmesser, beim Gefälle oder bei der Rohrleitungsführung festzustellen. Dagegen seien die Abwasserleitungen nach dem Verlegen verdeckt und nicht mehr zugänglich: Umso größer sei dann der Aufwand, wenn Mängel behoben werden müssten.

Wegen seiner nachlässigen Überwachung der Arbeiten müsse der Architekt gemeinsam mit der Handwerksfirma für die Mängel haften. In der Regel könne sich der Bauherr in so einem Fall aussuchen, wen er auf Schadenersatz in Anspruch nehmen möchte.

Zwei Freunde gründeten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die S-GbR, um zusammen ökologischen Obstbau zu betreiben. Sie ließen die S-GbR bei der Berufsgenossenschaft als landwirtschaftlichen Betrieb registrieren. Darüber hinaus beantragten die Gesellschafter bei der zuständigen Baubehörde die Baugenehmigung für einen Wildschutzzaun und für die Sanierung einer Weinberghütte als Gerätehütte.

Doch die Behörde lehnte den Antrag ab und ordnete sogar an, den schon aufgestellten Wildschutzzaun sowie eine im Weinberg erneuerte Terrasse zu beseitigen. Im Außenbereich würden nur Bauvorhaben landwirtschaftlicher Betriebe genehmigt, lautete die Begründung.

Neu gegründete Betriebe — auch Nebenerwerbsbetriebe — müssten erst einmal nachweisen, dass sie die Bezeichnung "landwirtschaftlicher Betrieb" zu Recht tragen. Das bedeute: Sie müssten wirtschaftlich überleben können, also ernsthaft und auf Dauer mit der Absicht geführt werden, Gewinn zu erzielen. Diese Absicht sei im konkreten Fall nicht ersichtlich.

Die Klage der S-GbR gegen den Bescheid der Baubehörde scheiterte erst beim Verwaltungsgericht Würzburg, dann beim Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern (9 ZB 15.679). Die beiden Landwirte und Gesellschafter der S-GbR hätten zwar einen Betriebsplan und einen langfristigen Pachtvertrag für ihre Flächen vorgelegt. Die Berufsgenossenschaft habe dem Betrieb auch eine Betriebsnummer zugewiesen. Das reiche jedoch für eine Baugenehmigung im Außenbereich nicht aus, betonte der VGH.

Bei neu gegründeten landwirtschaftlichen Betrieben müssten "Businessplan" und Gewinnerzielungsabsicht besonders sorgfältig geprüft werden. Im konkreten Fall habe der lückenhafte Betriebsplan der Landwirte nicht überzeugt — beim Obstanbau handle es sich wohl eher um ein Hobby. Dass der Betrieb überlebensfähig und auf Gewinn ausgerichtet sei, hätte die S-GbR zum Beispiel mit dem Attest eines öffentlich bestellten Sachverständigen belegen können.

Das von der Hauseigentümerin mit dem Verkauf beauftragte Maklerbüro hatte das alte Haus im Exposé als "aufwendig saniertes Einfamilienhaus" und "vollständig renoviert" beschrieben. Das Ehepaar A hatte es besichtigt und im März 2015 für 248.500 Euro gekauft — unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Die Feuchtigkeitsschäden im Keller waren den Käufern bei der Besichtigung nicht aufgefallen.

Kaum waren sie eingezogen, bemerkten sie nach jedem Regen einen muffig-modrigen Geruch im Haus, der seinen Ursprung im Keller hatte. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Kellerwände durchfeuchtet waren und immer neues Wasser eindrang. Entsprechend dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard waren die Wände nicht ausreichend abgedichtet. Die Eheleute A verlangten von der Verkäuferin Schadenersatz für die Sanierungskosten.

Während das Landgericht fand, die Verkäuferin habe vor dem Besichtigungstermin tagelang gelüftet und den Schaden arglistig verschwiegen, verneinte das Oberlandesgericht Karlsruhe einen Sachmangel des Gebäudes: Bei einem Haus dieses Alters sei Feuchtigkeit eine übliche Erscheinung, etwas Besseres könne man nicht erwarten. Das Landgericht hatte den Käufern Recht gegeben, doch das OLG wies deren Klage ab.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des OLG auf (V ZR 4/19). Es habe sich mit der Aussage der Käufer nicht befasst, dass von Anfang an Modergeruch durchs Treppenhaus gezogen sei. Besucher hätten ihn schon beim Öffnen der Tür wahrgenommen. Diese Behauptung habe das OLG wohl für wenig fundiert gehalten. Darauf hätte es die Kläger dann aber vor der Verhandlung hinweisen müssen. So hätten sie die Möglichkeit gehabt, ihren Vortrag zu ergänzen und zu belegen. Dass das OLG diesen Hinweis unterließ, sei ein Verfahrensfehler.

Es sei zwar richtig, dass bei Altbauten nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel darstelle, betonten die Bundesrichter. Da Kellerabdichtungen früher nicht üblich waren, komme es auf die Umstände im Einzelfall an: Wurde das Haus als "saniert" verkauft? Dient der Keller zu Wohnzwecken? Wie stark sind die Feuchtigkeitsschäden und war dieser Zustand bei der Besichtigung erkennbar?

Dennoch dürfte im konkreten Fall ein Sachmangel vorliegen — wenn die Schilderung der Käufer zutreffe, dass bei jedem Regen modrig-feuchter Geruch durchs ganze Haus ziehe. So ein Zustand sei unzumutbar, auch wenn die Kellerwände aus dem Jahr 1914 stammten und dem damaligen Baustandard entsprächen. Das OLG müsse die Sache mit dem Geruch aufklären und über den Fall erneut entscheiden.

2016 beauftragte ein Eigentümer eine Maklerin damit, seine Doppelhaushälfte zu verkaufen. Weil er krankheitsbedingt abwesend war, bat er obendrein den Nachbarn K, beim Besuch von Kaufinteressenten das Haus aufzuschließen und sie herumzuführen. An einem Sommertag erschien Herr G mit Freundin, um es sich anzusehen. K erklärte dem Kaufinteressenten, er könnte den Dachboden ausbauen. Während die Maklerin mit der Freundin das Souterrain inspizierte, gingen die beiden Männer nach oben.

Der Speicher war über eine angelehnte Leiter zu erreichen. Die Öffnung im Boden war um die Leiter herum nur mit unbefestigten Spanplatten abgedeckt. Überall lagen lose Kabel, Bretter und Dachlatten herum. Nachbar K stieg voran. Herr G folgte sogleich und stürzte — kaum oben angekommen — in den Raum darunter, weil sich eine der provisorisch ausgelegten Spanplatten verschoben hatte.

Beim Sturz kugelte er sich die rechte Schulter aus und zog sich Prellungen zu. Vom Hauseigentümer forderte der Verletzte Schadenersatz für die Behandlungskosten und Schmerzensgeld. Darauf habe Herr G keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 245/18). Der Speicher stellte zwar eine "Gefahrenquelle" dar. Der Hauseigentümer habe sie aber nicht sichern müssen, weil der Speicher für die Kaufinteressenten gar nicht zugänglich sein sollte.

Der Hausverkäufer und Nachbar K hätten nicht damit rechnen müssen, dass jemand bei der Besichtigung den Dachboden betreten würde. In dem niedrigen Speicher habe man nicht einmal stehen können, es herrschte Chaos — offensichtlich ein Provisorium. Wenn sich ein Kaufinteressent für den Dachboden interessierte, wäre es naheliegend gewesen, sich diese "Ausbaureserve" von der Leiter aus kurz anzusehen, anstatt hineinzusteigen.

Dass der Boden um die Leiteröffnung herum nicht stabil, sondern nur mit einigen losen Latten bzw. Spanplatten abgedeckt war, sei ohne weiteres erkennbar gewesen. Sie hätten auch eine andere Farbe gehabt als der übrige Bodenbelag. Der Gedanke, dass hier eine Person zu Schaden kommen könnte, sei so fernliegend, dass der Hauseigentümer keine Vorsichtsmaßnahmen habe treffen müssen. Herr G sei ein bedauerliches "Unglück" widerfahren, dem Hauseigentümer könne er kein "Unrecht" vorhalten.