Haus und Grund

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Neu eingebauter Kachelofen explodiert

Hauseigentümer und Kaminbauer müssen sich den Schaden teilen

Nur einen Monat nach dem Einbau eines Kachelofens kam es zu einer Gasentzündung, weil sich in dem ungewöhnlich verwinkelten Abzug des Ofens unverbrannte Gase gesammelt hatten. Durch die Explosion lösten sich Teile der Ofenbank und zerstörten den gesamten Kachelofen. Die Eigentümer beauftragten ein anderes Unternehmen mit der Rekonstruktion und verlangten anschließend Schadenersatz vom Kaminbauer.

Dagegen wandte der Handwerker ein, er habe nur nach den Plänen und Vorstellungen der Auftraggeber gehandelt. Daher sei er nicht dazu verpflichtet, Schadenersatz zu leisten - er hätte den Ofen allenfalls reparieren müssen. Das Oberlandesgericht Koblenz sah das allerdings anders: Der Kaminbauer müsse die Kosten für den Bau des neuen Kachelofens übernehmen und alle weiteren Schäden im Wohnzimmer der Hauseigentümer ersetzen (5 U 1436/93).

Bei einem Werkvertrag, wie hier zwischen Hauseigentümer und Kaminbauer, müsse der Auftraggeber dem Handwerker zwar grundsätzlich eine Frist zur Nachbesserung einräumen, wenn dieser sein Werk mangelhaft ausgeführt habe. Doch diese Pflicht entfalle, wenn - wie im konkreten Fall - das Vertrauen des Auftraggebers in die Fachkompetenz und die Zuverlässigkeit des Handwerkers nachhaltig gestört sei.

Allerdings stellte das Gericht auch ein Mitverschulden der Hauseigentümer fest, da der Kaminbauer tatsächlich an ihre exakten Pläne gebunden gewesen sei. Dies befreie den Handwerker aber nicht von der Pflicht, die geplante Konstruktion fachlich zu überprüfen und Bedenken vorzutragen, wenn er die Konstruktion für ungeeignet halte. Letztlich seien beide Parteien für das Malheur verantwortlich: Eigentümer und Kaminbauer müssten sich den Schaden daher teilen.

"Setzungsrisse" im Eigenheim

Baumreihen eines Hauseigentümers sollen das Nachbargrundstück ausgetrocknet haben

Hauseigentümer A stellte vor einigen Jahren Setzungsrisse im Eigenheim fest und begann daraufhin einen langen Rechtsstreit mit Nachbar B. Ursache der Risse war nämlich seiner Ansicht nach die Bepflanzung auf dem Grundstück von B. Eine Reihe von Kugelakazien an der Grundstücksgrenze und eine 37 Meter davon entfernte Reihe von vier Platanen entziehe seinem Boden Wasser, warf A dem Nachbarn vor. Deshalb schrumpfe der Boden, was die Risse im Mauerwerk ausgelöst habe.

Nachbar B müsse den Wasserentzug stoppen und die so entstandenen Schäden ausgleichen, forderte Hauseigentümer A. Viele Sachverständige kamen in diesem Prozess zum Einsatz, verhalfen dem Kläger aber nicht zum Erfolg: Das Landgericht Mainz verneinte einen Anspruch auf Schadenersatz (7 O 7/16).

Die Akazien hielten den vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze ein (1,5 Meter). Sollten tatsächlich einzelne Wurzeln auf das Grundstück von A hinübergewachsen sein, seien deren Auswirkungen auf den Wassergehalt im Boden allenfalls unwesentlich und zu dulden. Ob die Bäume auf dem B-Grundstück den Wasserhaushalt des A-Grundstücks tatsächlich beeinträchtigten, darüber hätten die Sachverständigen keine Einigung erzielt.

Doch selbst wenn das zuträfe, so handelte es sich um eine Störung durch Naturereignisse. Dagegen müsste Nachbar B nur etwas unternehmen, wenn die negativen Effekte der natürlichen Bepflanzung irgendwie auf pflichtwidrigem Unterlassen seinerseits beruhten. Das sei jedoch nicht der Fall. Jeder Grundstückseigentümer dürfe sein Grundstück nach Belieben bepflanzen, wenn er — wie hier — die einschlägigen Vorschriften des Nachbarrechts beachte. A könne nicht verhindern, dass B sein Grundstück auf zulässige Weise nutze.

Werkvertrag oder Verbraucherbauvertrag?

Bei Haustürverträgen mit Handwerkern kommt es auf diesen Unterschied an

Ein Handwerker bot an Haustüren seine Leistungen an, z.B. Malerarbeiten. Mit einem Hauseigentümer vereinbarte er, zum Preis von 21.000 Euro Dachpfannen zu reinigen und zu versiegeln sowie eine Holzfassade zu sanieren. Der Kunde zahlte 12.500 Euro an. Doch als der Handwerker die Arbeiten teilweise schon ausgeführt hatte, widerrief der Kunde den Auftrag und forderte die Anzahlung zurück.

Der Handwerker machte eine Gegenrechnung auf. Für die bisher geleistete Arbeit ständen ihm 8.050 Euro zu: Mehr als den Differenzbetrag könne der Kunde daher nicht zurückfordern, meinte er. Doch da irrte der Handwerker. Das Oberlandesgericht (OLG) Celle gab dem Kunden Recht (6 U 6/22).

Hätte der Handwerker mit dem Kunden einen Verbraucherbauvertrag abgeschlossen, dann wäre die Rechtslage so, wie von ihm angenommen, erklärte das OLG. Bei diesem 2018 neu geschaffenen Vertragstyp seien die Leistungen beider Vertragspartner im Falle eines Widerrufs zurückzugewähren. Kunden müssten den Wert geleisteter Arbeiten ersetzen.

Um einen Verbraucherbauvertrag gehe es hier aber nicht. So ein Vertrag liege nur vor, wenn ein Verbraucher mit einem Unternehmer einen Neubau oder "erhebliche Umbaumaßnahmen" an einem Bestandsgebäude vereinbare.

Hier handle es sich um einen üblichen Werkvertrag zwischen einem Verbraucher und einem Handwerker. Den könne der Kunde innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Diese Frist für den Widerruf beginne allerdings nur zu laufen, wenn der Unternehmer den Kunden über sein Widerrufsrecht informiert habe.

Das habe der Handwerker im konkreten Fall jedoch versäumt. Der an der Haustür handschriftlich geschlossene Vertrag enthalte keine korrekte Belehrung zum Widerrufsrecht des Verbrauchers. Deshalb könne sich der Kunde vom Vertrag lösen und die Anzahlung zurückverlangen, ohne die Leistungen des Handwerkers bezahlen zu müssen.

Reihenhaus wegen Mängeln nicht vollständig bezahlt

Darf der Bauträger den Erwerbern deshalb Übergabe und Grundbucheintrag verweigern?

Im Herbst 2015 hatte ein Ehepaar mit einem Bauunternehmen einen Bauträgervertrag über ein Reihenhaus abgeschlossen (Kaufpreis: 418.762 Euro). Der Bau wurde viel später fertiggestellt als geplant, zudem beanstandeten die Käufer diverse Mängel. Sie zahlten den Kaufpreis bis auf einen Restbetrag von 33.817 Euro (ca. acht Prozent des Kaufpreises). Den hielten die Eheleute wegen der Baumängel zurück.

Im Gegenzug weigerte sich das Bauunternehmen, ihnen das Eigentum am Hausgrundstück zu übertragen und sie als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Darauf hätten die Hauskäufer Anspruch, entschied das Landgericht Augsburg. So sah es auch das Oberlandesgericht München, das die Berufung des Bauträgers abwies (27 U 2211/20 Bau). Auch wenn noch rund acht Prozent des Kaufpreises offen seien, habe das Unternehmen im konkreten Fall kein Recht, die Leistung zu verweigern.

Einem Bauträger stehe die Vergütung erst zu, wenn er das Bauvorhaben vollständig fertiggestellt habe und das Objekt abgenommen sei. Wenn Käufer — wie hier — Mängel beanstandeten, jedoch den vereinbarten Kaufpreis größtenteils schon gezahlt hätten, verstoße es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wegen eines verhältnismäßig geringen Zahlungsrückstands den Grundbucheintrag abzulehnen.

Im Gesetz gebe es keine feste Grenze dafür, welcher Restbetrag als geringfügig anzusehen sei. Dessen Höhe sei natürlich wichtig, letztlich seien aber alle konkreten Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen. Und die sprächen hier zusammen mit dem geringen Restbetrag dafür, den Käufern das Recht auf den Grundbucheintrag zuzusprechen.

Sie hätten ein Privatgutachten zu den gerügten Mängeln vorgelegt, das durchaus nachvollziehbar einige Defizite der Bauträger-Leistung aufzeige. Die Käufer könnten also wahrscheinlich vom Bauträger einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen, den sie mit dessen Restforderung verrechnen könnten. Darüber hinaus schulde ihnen das Bauunternehmen Entschädigung als Ausgleich für die verspätete Fertigstellung des Objekts. Auch diesen Anspruch könne das Ehepaar verrechnen. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Oberlandesgerichts am 1.9.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 339/20)

Reiterhof, Landwirtschaftsbetrieb oder private Liebhaberei?

Umweltschützer gehen gegen die Baugenehmigung für eine Pferdepension vor

Im Sommer 2021 erhielt Frau X die Baugenehmigung für einen landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich, eine Pferdepension. Dagegen klagte ein Umweltschutzverband: Die Genehmigung umfasse nicht nur einen Pferdestall für 40 Pferde, sondern auch eine Longierhalle, eine Bewegungshalle für "Westernreiten" und einen Außenparcours. Geplant sei kein landwirtschaftlicher Betrieb, sondern eher ein gewerblicher Reiterhof. So ein Vorhaben sei im Außenbereich unzulässig: Der Bau beeinträchtige die natürliche Eigenart eines Landschaftsschutzgebiets und dessen Erholungswert.

Der Außenbereich müsse grundsätzlich von Bauten verschont bleiben und dürfe daher nur einer nachhaltigen landwirtschaftlichen Tätigkeit "geopfert" werden, betonte das Verwaltungsgericht (VG) Minden im Eilverfahren (9 L 760/21). Im konkreten Fall erscheine die Baugenehmigung äußerst fragwürdig: Denn das Betriebskonzept für die Pferdepension sei wenig überzeugend und die dazu vorgelegten Gutachten widersprüchlich.

Dazu Beispiele aus der Analyse des VG: In den diversen Planungen würden einmal Kosten für einen Betriebsleiter veranschlagt, einmal nicht. Dessen Gehalt sei aber ein großer Ausgabenposten und wirke sich auf die Rentabilität des Unternehmens aus.

Zudem werde die Miete für die Pensionsboxen unterschiedlich angegeben: Das Konzept kalkuliere mit einer Boxmiete von 546 Euro netto, ein Gutachter setze dagegen einen Betrag von 462 Euro an. Die Miethöhe sei aber zentral für die Frage, ob und wie gut die Boxen zu vermieten wären — zumal in der Region eher Boxmieten von 250 Euro netto üblich seien.

Die Zweifel an der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens habe Frau X mit ihrer Liste von Interessenten nicht ausgeräumt, im Gegenteil. Demnach würden nämlich Familienangehörige rund ein Sechstel der Pensionsplätze übernehmen. Ein vernünftiger Landwirt würde nicht damit kalkulieren, dass Verwandte gegen Entgelt die Pferdeboxen nutzten: So werde das nie ein rentabler Betrieb.

Anders als die Umweltschützer meinten, ähnle das Projekt eher einer privaten Liebhaberei als einem gewerblichen Reiterhof. Auf keinen Fall handle es sich um einen nachhaltigen landwirtschaftlichen Betrieb, für den ein Bauvorhaben mitten im "Grünland" zulässig wäre. Die genehmigte Reitanlage stelle "eine dieser Landschaft wesensfremde Bebauung dar".

Vom Kaminkehrer schlecht beraten?

Laut Gesetz musste der Hauseigentümer seinen Kachelofen stilllegen oder nachrüsten

Bei einer Kontrolle des 1994 eingebauten Kachelofens informierte der Kaminkehrer den Hauseigentümer darüber, dass der Ofen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen in Sachen Luftreinheit nicht mehr entsprach (1. Bundesimmissionsschutzverordnung). Er müsse daher den Kachelofen bis Ende 2020 stilllegen oder nachrüsten.

Der Hauseigentümer wollte auch für den Fall eines Heizungsdefekts weiterhin gerüstet sein und eine zweite Wärmequelle haben. Er investierte 7.000 Euro und ließ den Kachelofen durch einen neuen ersetzen. Diese Ausgabe sollte allerdings der Kaminkehrer finanzieren. Der Hauseigentümer verlangte 7.000 Euro Schadenersatz, weil ihn der Kaminkehrer falsch beraten habe.

Begründung: Im Katastrophenfall hätte er, der Hauseigentümer, den Ofen auch ohne Nachrüstung nutzen dürfen. Wenn er das gewusst hätte, hätte er seinen Kachelofen als "Schmuckstück" behalten und kein Geld für einen neuen Ofen ausgegeben. Über diese - wenn auch eingeschränkte - Nutzungsmöglichkeit hätte ihn der Kaminkehrer informieren müssen, fand der Hauseigentümer. Doch das Landgericht München I wies seine Zahlungsklage ab (15 O 4553/21).

Die Auskunft des Kaminkehrers, der Kachelofen müsse außer Betrieb genommen oder nachgerüstet werden, sei zutreffend, vollständig und verständlich gewesen. Der Kaminkehrer sei nicht verpflichtet, den Hauseigentümer auf die Möglichkeit des Notbetriebs in einem absoluten Ausnahmefall hinzuweisen. Nach so einer Information hätte der Hauseigentümer schon explizit fragen müssen. Er habe sich aber nicht erkundigt, was "Außerbetriebnahme" bedeute.

Anspruch auf Schadenersatz setze zudem einen Schaden voraus. Dem Hauseigentümer sei aber durch den Abriss des Kachelofens und den Einbau des neuen Kamins kein Schaden entstanden. Denn er besitze jetzt einen neuen, gut funktionierenden Kachelofen. Wenn er die geforderte Auskunft erhalten hätte, hätte er nur zwei Möglichkeiten gehabt: entweder den vorhandenen Kachelofen vorerst — bis zum Katastrophenfall! — nicht mehr zu benützen oder eben nachzurüsten. Auf keinen Fall wäre es ihm gelungen, für weniger Geld als 7.000 Euro einen nach aktuell gültigen Maßstäben uneingeschränkt tauglichen Ofen zu bekommen.

Hauseigentümer müssen selbst für zweiten Rettungsweg sorgen

Kurzartikel

Hauseigentümer haben keinen Anspruch darauf, dass das Land Berlin einen Baum — der auf öffentlichem Grund vor ihrem Anwesen steht — zurückschneiden lässt, um einen zweiten Rettungsweg für die Feuerwehr zu gewährleisten. Diese Pflicht trifft die Grundstückseigentümer selbst. Sie können zu diesem Zweck z.B. nachträglich eine Außentreppe anbauen. Auch wenn sie dadurch finanziell mehr belastet werden, müssen sie den Baum laut Berliner Straßengesetz dulden.

Nachbarn streiten über pilzbefallene Rotbuche

Der Nachbar beschnitt die Wurzeln, doch das Fällen muss der Eigentümer finanzieren

Das Oberlandesgericht Köln hatte in einem Streit zwischen zwei Nachbarn zu entscheiden: An deren Grundstücksgrenze stand eine 100 Jahre alte Rotbuche, deren Wurzeln vom Pilz befallen waren. Der Eigentümer des Baumes wollte seinen Nachbarn zur Verantwortung ziehen, weil er den Baum an den Wurzeln "unsachgemäß" beschnitten habe: Wegen der falsch behandelten Schnittstellen habe sich der Pilz ausbreiten können, der es nun unumgänglich mache, den Baum zu fällen. Also müsse der Nachbar die Kosten tragen.

Der Nachbar hielt dagegen, er habe lediglich sein Selbsthilferecht ausgeübt. Er habe auf seinem Grundstück einen gepflasterten Weg anlegen wollen, bei dem die Wurzeln störten. Er habe also nur die Möglichkeit gehabt, die Wurzeln selbst zu beschneiden oder vom Eigentümer des Baumes zu verlangen, sie zu entfernen. Das Oberlandesgericht Köln bestätigte, dass Grundstückseigentümer Wurzeln beseitigen dürften, die auf ihrem Grundstück wachsen (13 U 274/92).

Grundstückseigentümer hätten hier in der Tat ein Selbsthilferecht. Allerdings hätte der Nachbar den Eigentümer der Rotbuche vorher darüber informieren sollen, dass er die Wurzeln beschneiden werde. Dann hätte der Eigentümer die nötige Pflege der Schnittstellen übernehmen können.

Da in diesem Punkt aber Unklarheit herrsche - der Eigentümer behaupte, er sei über die Kappung der Wurzeln nicht informiert worden, der Nachbar behaupte das Gegenteil -, falle die Entscheidung in der Kostenfrage gegen den Eigentümer aus.

Reservierungsgebühr für eine Immobilie

So eine Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie notariell beglaubigt wurde

Herr A interessierte sich 2018 für ein Haus in Köln, das zum Verkauf stand. Mit den Eigentümern einigte er sich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 Euro. Zugleich vereinbarten die Parteien eine "Reservierungsgebühr" von 10.000 Euro. Laut einer von A selbst formulierten "Reservierungsvereinbarung" sollte die Gebühr den Verkäufern gehören, falls der Kaufvertrag nicht bis Jahresende zustande kam.

Ein Notar war bereits beauftragt, den Vertrag auszuarbeiten. Doch wegen Umbauwünschen des Käufers, für die keine Baugenehmigung vorlag, scheiterten schließlich die Verhandlungen im Februar 2019. Trotzdem forderte A von den Hauseigentümern die 10.000 Euro Reservierungsgebühr zurück: Die Vereinbarung sei unwirksam, weil sie nicht notariell beglaubigt sei. Außerdem seien die Eigentümer schuld am Abbruch der Vertragsverhandlungen …

Das Landgericht Köln gab Herrn A Recht (2 O 292/19). Die Reservierungsvereinbarung hätte — ebenso wie der Kaufvertrag für das Hausgrundstück — notariell beurkundet werden müssen. Die Zahlung sei direkt an den Kaufvertrag über die Immobilie geknüpft und so hoch, dass sie einen indirekten Zwang ausübe, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Ohne notarielle Beglaubigung sei so eine Vereinbarung nichtig.

Es sei dem Kaufinteressenten auch nicht verwehrt, sich auf den Formmangel — die fehlende notarielle Beurkundung — zu berufen, da er das Grundstücksgeschäft keineswegs treuwidrig selbst verhindert habe. Zwar habe er viele Änderungswünsche angemeldet. Am Ende habe er aber aus sachlichen Gründen, wegen einer fehlenden Baugenehmigung, vom Kauf Abstand genommen.

Hausbesitzerin will Gartenbauarbeiten nicht bezahlen

Ein Vertragswiderruf ist nur bei "Fernabsatzverträgen" möglich

Ein Gartenbauunternehmer führte für Hauseigentümerin X Außenarbeiten auf ihrem Grundstück durch. Er erneuerte den Abwasserschacht, legte einen Teich und Beete an, pflanzte Sträucher etc. Vorher hatten sie im Garten der Frau X über ihre Vorstellungen gesprochen. Anschließend vermaß der Unternehmer den Garten und erstellte ein Angebot, das er Frau X mit der Post schickte.

Kaum hatte die Kundin den Werklohn von 28.829 Euro überwiesen, widerrief sie den Vertrag mit dem Unternehmer und verlangte das Geld zurück: Hier liege ein so genannter Fernabsatzvertrag vor, weil der Vertrag per "Fernkommunikationsmittel" geschlossen wurde: Sie habe das mit der Post zugesandte Angebot per E-Mail angenommen. Verbrauchern stehe bei solchen Verträgen ein Widerrufsrecht zu.

Die Klage der Hauseigentümerin auf Rückzahlung des Werklohns scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 122/20). Ein Widerrufsrecht bestehe hier nicht, entschied das OLG, da es sich nicht um einen Fernabsatzvertrag handle. Frau X habe zwar das Angebot des Gartenbauunternehmers per E-Mail angenommen, aber vorher mit dem Unternehmer in ihrem Garten über den Vertragsinhalt verhandelt.

Deshalb sei dieser Fall nicht vergleichbar mit einem Vertrag, dem nur Kontakte mit Fernkommunikationsmitteln vorhergingen. Das Widerrufsrecht solle Verbraucher vor Vertragsschlüssen schützen, bei denen sie den Vertragspartner und sein Angebot praktisch "blind buchten". Im Unterschied dazu habe Frau X sicher sein können, dass ihr der Gartenbauunternehmer ein auf ihr Grundstück zugeschnittenes Angebot unterbreiten würde.

Im Gespräch habe sie sich einen persönlichen Eindruck von ihm und seiner Fachkunde verschafft. Die Hauseigentümerin habe dem Gartenbauer ihre Wünsche geschildert, nach Vorschlägen zu deren Umsetzung und den zu erwartenden Kosten fragen können. Unter diesen Umständen sei ein Auftraggeber in der Lage zu beurteilen, ob das Angebot seinen Vorstellungen entspreche.

Anders als Frau X meine, setze das nicht voraus, dass Auftraggeber und Auftragnehmer den Vertrag persönlich in allen Einzelheiten diskutiert haben. Entscheidend sei vielmehr, ob der Verbraucher beim persönlichen Kontakt vom Unternehmer genügend Auskünfte bekommen habe, um ein späteres Angebot sachgerecht einschätzen zu können. Davon sei hier auszugehen.

Keine Kabel-Stolperfalle auf dem Gehweg

Hausbesitzer darf seine Elektrofahrzeuge nicht vor dem Grundstück aufladen

Bei der Stadt Oberursel beantragte ein Hauseigentümer eine "Sondernutzungserlaubnis für den öffentlichen Verkehrsraum". Er wollte direkt vor seinem Grundstück seine zwei Kraftfahrzeuge aufladen: ein Plug-In-Hybridfahrzeug und ein Elektroauto.

Die Idee des passionierten Klimaschützers: zwei Kabelleitungen über den Gehweg hin zur Straße verlegen und die Elektroleitungen mit Kabelbrücken abdecken. Die Kabelbrücken seien höchstens 4,3 cm hoch und auffällig gelb-schwarz markiert, so dass Fußgänger die Leitungen gefahrlos überqueren könnten.

Daran mochte die Kommune jedoch nicht glauben. Sie hielt die Kabel für Stolperfallen und lehnte den Antrag ab. Dagegen klagte der Hauseigentümer: Die Kommune tue nichts für Klimaschutz und für die Mobilitätswende, stelle kaum Ladesäulen auf. Er benötige also eine Sondererlaubnis für die Kabel, um seine Fahrzeuge jederzeit aufladen zu können.

Doch das Verwaltungsgericht Frankfurt gab der Stadt Oberursel Recht (12 K 540/21.F). Sie habe sich korrekt nur am Gesichtspunkt "Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs" orientiert. Kabelbrücken auf dem Gehweg stellten generell eine Stolperfalle und für Personen mit Gehbehinderung ein Hindernis dar. Für Menschen, die auf einen Rollstuhl oder auf einen Rollator angewiesen seien, würden sie zur Barriere — und das bei jedem Ladevorgang vier bis sechs Stunden lang.

Gehwege müssten barrierefrei sein. Dieses öffentliche Interesse sei höher zu bewerten als das private Interesse des Autofahrers, seine Elektroautos direkt vor dem Haus aufladen zu können. Dass Klimaschutz zu den Zielen des deutschen Staates gehöre, ändere daran nichts. Daraus könne der Hauseigentümer kein Recht auf eine Sondernutzungserlaubnis für das Verlegen von Kabelleitungen ableiten. Mobil bleibe er ja trotzdem jederzeit. Da er über zwei Fahrzeuge verfüge, könne er diese nacheinander zu einer Ladestation bringen.

Kein Steuerbonus für Statikerleistungen

Steuerermäßigung gibt es nur für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, schadhafte Dachstützen auszutauschen. Der Dachdecker schaute sich vor Ort um und kam zu dem Schluss, erst einmal müsse hier ein Statiker ran: Ohne statische Berechnungen könne er den Auftrag nicht fachgerecht ausführen. Der Auftraggeber zog also einen Statiker hinzu.

Nach dem Abschluss der Arbeiten beantragte er beim Finanzamt einen Steuerbonus (gemäß Einkommensteuergesetz § 35a) für die Handwerkerleistungen und für die Leistungen des Statikers: Das sei ja ein einheitlicher Auftrag gewesen, fand der Steuerzahler. Doch das Finanzamt lehnte die Steuerermäßigung in Bezug auf das Honorar für den Statiker ab.

Mit seiner Klage gegen den Steuerbescheid scheiterte der Hauseigentümer beim Bundesfinanzhof (VI R 29/19). Ein Statiker plane und überprüfe rechnerisch die Standsicherheit von Bauwerken. Er sei also nicht handwerklich tätig, erklärte das oberste Finanzgericht kurz und bündig: Dass die Leistungen eines Statikers unter Umständen notwendig seien, um steuerlich begünstigte Handwerkerleistungen durchführen zu können, ändere daran nichts. Dadurch werde aus einer statischen Berechnung kein Handwerk.

Wasserschaden: Undichte Fuge zwischen Wand und Wanne

Kurzartikel

Kommt es wegen einer undichten Fuge zwischen der Duschwanne und der angrenzenden Wand zu einem Wasserschaden in einem Gebäude, muss die Wohngebäudeversicherung dafür nicht aufkommen. Versichert sind nach den Versicherungsbedingungen nämlich nur Schäden durch Leitungswasser, das "bestimmungswidrig" aus "Einrichtungen" austritt, die direkt physisch mit Rohren der Wasserversorgung verbunden sind.

Ziegenbock stinkt der Nachbarin

Hauseigentümer müssen auch auf dem Dorf nicht jeden Gestank ertragen

Landluft ist gesund, heißt es allgemein. Wer das Pech hat, neben einer Ziegenherde zu wohnen, sieht das wohl anders. So erging es einer bayerischen Hauseigentümerin, die auf dem Dorf wohnt und auf ihrem Grundstück einen Gartengestaltungsbetrieb führt. Insbesondere der Ziegenbock des benachbarten Landwirts stank so fürchterlich, dass Kunden manchmal die Besichtigung der Gartenschau schleunigst abbrachen.

Die Hauseigentümerin verlangte deshalb vom Ziegenhalter, die Beeinträchtigung ihres Eigentums zu unterlassen. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg nach einem Ortstermin (5 U 363/20). Maßstab dafür, ob ein Geruch wesentlich störe, sei allerdings die objektive Einschätzung eines verständigen Anwohners und nicht das rein subjektive Empfinden der tatsächlich gestörten Person, betonte das OLG.

Doch hier könne von einer überempfindlichen Reaktion der Hauseigentümerin keine Rede sein. Wie das OLG vor Ort festgestellt habe, sei der üble Geruch so intensiv, dass er den Aufenthalt auf dem Grundstück erheblich beeinträchtige. Zeugenaussagen, die eine unangenehme, deutlich störende "Geruchskulisse" beschrieben, hätten sich bestätigt. Wenn man sich im Freien quasi die "Nase zuhalten" müsse, schränke das die Nutzung des Hausgrundstücks erheblich ein.

Zwar liege das Grundstück in einem typischen Dorfgebiet mit (noch) landwirtschaftlichem Gepräge. Dennoch müsse es möglich sein, hier ungestört zu wohnen. Aus der dörflichen Umgebung sei nicht abzuleiten, dass die Hauseigentümerin den Gestank des Ziegenbocks aushalten müsse. So eine Störung ihres Eigentums müsse die Anwohnerin nicht hinnehmen. Der Landwirt müsse den Stall verlegen oder andere geeignete Mittel ergreifen, um die Störung abzustellen.

Bohrlöcher in der Terrassenwand

Ist dafür die Zustimmung des benachbarten Reihenhaus-Eigentümers erforderlich?

Die beiden Reihenhäuser liegen leicht versetzt nebeneinander. Die Außenwand des Hauses von Herrn A ragt über das von Herrn B gemietete Haus hinaus. Hinter dem freistehenden Teil dieser Außenwand liegt die Terrasse des Mieters B. Die Terrasse wollte er mit einer elektrischen Markise ausstatten. B bohrte deshalb Löcher in den Putz der Außenwand, um einen Kabelkanal für die Stromleitung zu verschrauben.

Darauf reagierte Nachbar A äußerst ungnädig. Dessen Anwalt forderte B auf, den Eingriff in das Eigentum von A rückgängig zu machen. Mieter B winkte ab und verwies darauf, dass er seine Vermieterin um Erlaubnis gefragt habe. Nun zog der Hauseigentümer A vor Gericht und verlangte, B müsse die Stromleitung plus Kabelkanal beseitigen und die Bohrlöcher schließen.

Ob der Nachbar darauf einen Rechtsanspruch habe, hänge von der Art der Wand ab, erklärte der Bundesgerichtshof (V ZR 25/21). Wenn es sich hier um eine so genannte Nachbarwand handeln würde, dürften beide Nachbarn die Wand auf ihrer jeweiligen Seite frei benutzen (sie bepflanzen, anstreichen, mit Löchern versehen …). Frei bedeute: auch ohne den anderen Nachbarn um Erlaubnis zu fragen.

Eine Nachbarwand sei eine auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtete Mauer, die zum Anbau auf beiden Seiten bestimmt sei. Ihr wesentliches Merkmal sei, dass die Standsicherheit beider Häuser von ihr abhänge. Bautechnisch betrachtet, seien die Gebäude in diesem Fall unselbständig.

Wenn Reihen- oder Doppelhäuser dagegen durch einen zweischaligen Wandaufbau, also durch zwei separate Wände getrennt seien, handle es sich nicht um eine Nachbarwand. Vielmehr gewährleisteten dann zwei Grenzwände die Standsicherheit der Gebäude jeweils eigenständig. Und so lägen die Dinge im konkreten Fall. Die Außenmauern der beiden Reihenhäuser seien durch eine Fuge getrennt, die Mauerschalen eindeutig jeweils einem Gebäude zuzurechnen, dessen Statik sie selbständig sicherten.

Daher gehöre die fragliche Außenwand neben der Terrasse von B allein dem Hauseigentümer A. Mieter B hätte ohne dessen Zustimmung keine Löcher bohren dürfen. Er sei verpflichtet, die Wand wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.

Immobilienbaujahr falsch angegeben

Kurzartikel

Nicht jeder fahrlässige Fehler eines Immobilienmaklers führt dazu, dass er seinen Anspruch auf Provision verliert. Dazu muss er seine Treuepflicht gegenüber den Kunden schon vorsätzlich oder zumindest grob leichtfertig verletzt haben. Ist im Maklerexposé das Baujahr eines Hauses falsch angegeben, weil der Makler Angaben der Verkäufer ungeprüft übernommen hat, stellt das keine arglistige Täuschung dar, die den Anspruch auf Provision ausschließt.

Solaranlagen-Leistung falsch berechnet

Eine Eigentümergemeinschaft verlangt vom beratenden Ingenieur Schadenersatz

Eine Eigentümergemeinschaft beauftragte ein Ingenieurbüro mit "Vor-Ort-Energieberatung". Der Ingenieur empfahl, die Heizungsanlage durch eine Gas-Brennwert-Anlage und eine Solaranlage zu ersetzen. So wurde es auf der Eigentümerversammlung beschlossen — auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnungen des Ingenieurs, der dann auch die Anlagen plante und die Installation überwachte.

Der Bau der Solaranlage werde ca. 45.000 Euro kosten, hatte der Berater geschätzt, ihr Betrieb werde jährlich 74.844 kWh Strom sparen. Das entspreche (bei 0,07 Euro pro kWh = Strompreis von 2011) einem Betrag von 5.239 Euro. In ca. achteinhalb Jahren sollte sich demnach die Anlage amortisiert haben. Dieses Ziel wurde nicht annähernd erreicht, die Berechnungen des Planers waren fehlerhaft. Im Laufe von fünf Jahren schwankte die Energieersparnis durch die Solaranlage zwischen 11.282 kWh und 16.486 kWh.

Deshalb verklagte die Eigentümergemeinschaft den beratenden Ingenieur auf Zahlung von über 30.000 Euro Schadenersatz: Sie habe die Solaranlage nur in Auftrag gegeben, weil er eine hohe Energieersparnis versprochen habe. Angesichts ihrer geringen Leistung stelle die Anlage eine Fehlinvestition dar.

Die Anlage leiste vielleicht weniger als erwartet, erklärte das Landgericht, das habe aber nicht zu einem finanziellen Schaden für die Eigentümer geführt. Immerhin werde weniger Strom verbraucht als früher. Mit dieser Begründung wies das Landgericht die Klage der Eigentümergemeinschaft ab.

Damit war das Oberlandesgericht Düsseldorf nicht einverstanden (22 U 66/21). Anders als angenommen, amortisiere sich die Anlage nicht nach achteinhalb Jahren. Die Ermittlung der Energieersparnis gehörte zur Planungsaufgabe. Falsche Berechnungen seien der Grund für den Planungsauftrag ans Ingenieurbüro und für den Installationsauftrag gewesen. Insofern sei sehr wohl von einem Schaden auszugehen. Der sei aber anders zu berechnen, als die Eigentümergemeinschaft meine.

Der Ingenieur müsse sie finanziell nicht so stellen, als würde die Anlage funktionieren wie versprochen. Denn zum einen habe sich der Planer da zu einer unmöglichen Leistung verpflichtet: Eine Solaranlage mit der versprochenen Leistung sei technisch gar nicht realisierbar. Zum anderen könnten die Eigentümer die Solaranlage insgesamt über 20 Jahre lang nutzen und damit stetig Energie sparen, wenn auch nicht so viel wie erhofft.

Um den Schaden durch die falsche Beratung zu berechnen, müsse man die Kosten der Anlage ihren Erträgen gegenüberstellen: den Erträgen, die bis jetzt erzielt wurden und künftigen Erträgen, die die Anlage bis zum Ende ihrer Lebensdauer noch erzielen könne. Bei stetig steigenden Energiepreisen dürfte der Vorteil durch die Anlage mindestens bei 25.000 Euro liegen. Demnach belaufe sich der zu ersetzende Schaden auf knapp 11.000 Euro (20.000 Euro minus KfW-Zuschuss für die Anlage).

Passant stürzt auf einer Baustelle in Kellerschacht

Der Bauherr muss die Baustelle sichern, wenn er Passanten durch erleuchtete Schaufenster anlockt

Ein ahnungsloser Passant fand die hell erleuchteten Schaufenster neu eröffneter Ausstellungsräume interessant und wollte sie sich genauer ansehen. Was er dabei übersah oder ignorierte: Der Neubau war noch nicht fertiggestellt. Auf der Baustelle fiel der Mann in einen nicht ordnungsgemäß abgedeckten Kellerschacht. Bei dem Sturz verletzte er sich am Knie, renkte sich die linke Schulter aus und erlitt eine Knochenabsplitterung. Vom Bauherrn verlangte der Verletzte Schadenersatz und Schmerzensgeld.

Das Oberlandesgericht München musste klären, ob der Bauherr für die Unfallfolgen haftet, obwohl er einem Architekten und einem Bauunternehmer die Bauaufsicht übertragen hatte (1 U 5787/93). Das Urteil lautete: Wenn Schaufenster hell erleuchtet seien, müsse man damit rechnen, dass dies Schaulustige anlocken werde. Der Bauherr hätte daher die Baustelle so sichern müssen, dass Passanten nicht zu Schaden kommen konnten.

Da der Kellerschacht schlecht abgedeckt war, sei er dieser Pflicht offenkundig nicht nachgekommen. Daher müsse der Bauherr für die Folgen einstehen. Allerdings müsse sich der Verletzte sein Mitverschulden an dem Unfall anspruchsmindernd anrechnen lassen. Denn: Wer eine (erkennbare) Baustelle betrete, müsse dort mit Gefahren rechnen.

Maklerprovision futsch

Hauskäufer durften den Maklervertrag wegen unzutreffender Widerrufsbelehrung widerrufen

Ein Immobilienmakler bot im Internet ein Einfamilienhaus zum Verkauf an. In der Anzeige wies er auf die fällige Käuferprovision im Erfolgsfall hin. Ein Ehepaar meldete sich per Mail und bekundete Interesse an dem Angebot.

Der Makler schickte den Kaufinteressenten Vertragsformulare, in denen von "Verzichtserklärung" in Bezug auf ihr Widerrufsrecht die Rede war. Darüber hinaus standen da Formulierungen wie "Wenn Sie auf Ihr Widerrufsrecht verzichten wollen …" oder "Hiermit verzichte ich auf mein Widerrufsrecht".

Das Ehepaar kaufte die Immobilie. Nach Vertragsschluss zahlte es jedoch keine Provision (rund 25.000 Euro), sondern widerrief den Maklervertrag. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg, und wies die Zahlungsklage des Maklers ab (7 U 117/20). Grundsätzlich entfalle zwar das Recht der Verbraucher, den Vertrag mit einem Unternehmer (hier: mit dem Makler) zu widerrufen, wenn dieser den Vertrag vollständig erfüllt habe.

Das setze aber voraus, dass die Verbraucher korrekt über ihr Widerrufsrecht informiert wurden, betonte das OLG. Im konkreten Fall sei das Widerrufsrecht der Hauskäufer nicht erloschen, weil die Widerrufsbelehrung des Maklers im Vertragsformular falsch sei oder zumindest missverständlich. Der Makler habe im Vertragstext nämlich den Anschein erweckt, die Käufer könnten auf ihr Widerrufsrecht verzichten und es dadurch verlieren.

Das treffe nicht zu. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch, noch die Musterbelehrungen zum Widerruf sähen einen Verzicht auf dieses Recht vor. Nur wenn der Makler die vereinbarte Leistung vollständig erbracht habe, entfalle das Widerrufsrecht.

Kaufinteressenten könnten den Maklervertrag auch dann noch widerrufen, wenn der Makler mit seinen Dienstleistungen schon begonnen habe oder wenn sie den Makler dazu aufgefordert hätten, damit zu beginnen. Trotz des Widerrufs müssten sie ihn dann allerdings für das Geleistete bezahlen — wenn sie über diese Rechtsfolge korrekt informiert wurden.

Vier Jagdhunde im Zwinger

Eine Außenzwingeranlage für mehrere Hunde ist in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig

Das Anwesen des Jägers liegt in einem allgemeinen Wohngebiet. Ohne Baugenehmigung hatte er im Garten einen Hundezwinger für vier Jagdhunde errichtet. Als die Bauaufsichtsbehörde davon erfuhr, teilte sie dem Mann mit, mehr als zwei Hunde dürfe er in der Außenanlage nicht dauerhaft unterbringen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Jäger und behauptete, seine Hunde störten die Nachbarschaft nicht. Es entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung, dass Hunde in Zwingern auch nachts bellen und die Nachtruhe erheblich stören könnten, urteilte dagegen das Verwaltungsgericht (VG) Trier (7 L 3342/21). Das gelte umso mehr, wenn mehrere Hunde gleichzeitig im Zwinger gehalten würden.

In einem allgemeinen Wohngebiet sei Tierhaltung zulässig, solange sie sich im Rahmen der üblichen Freizeitbeschäftigung bewege, so das VG. Vier ausgewachsene Jagdhunde im Freien sprengten dieses Maß und beeinträchtigten das Wohnen in der direkten Umgebung. Daher hätte der Hauseigentümer keine Baugenehmigung für die Außenzwingeranlage bekommen — wenn er sie denn beantragt hätte.

Nur im Ausnahmefall dürften in einer Außenanlage mehr als zwei Hunde gehalten werden. Das sei zum Beispiel dann zu tolerieren, wenn in der Nachbarschaft bereits vergleichbare Zwinger ständen oder wenn die Umgebung besonders locker bebaut sei mit sehr großen Grundstücken im ländlichen Raum. So eine Ausnahmesituation liege hier jedoch nicht vor.