Freie Berufe

Unentgeltliche Kunden-Akquise oder Architektenvertrag?

Bei längeren, intensiven Planungsleistungen ist von einem Vertrag auszugehen

Ein Bauherr meldete sich bei einem Architekturbüro. Er besprach mit einigen Mitarbeitern sein Bauvorhaben und nannte einen Kostenrahmen. Dann legten die Architekten los: Sie beauftragten eine Baugrunduntersuchung, einen Statiker, führten Aufmaßtermine durch, erarbeiteten ein Brandschutzkonzept und erbrachten weitere Planungsleistungen. Als das Architekturbüro jedoch nach ca. einem Jahr Arbeit dem Bauherrn eine Rechnung übergab, beendete er abrupt die Zusammenarbeit.

Die Rechnung müsse er nicht begleichen, so der Bauherr, denn bei den Arbeiten habe es sich um "honorarfreie Akquise-Tätigkeit" gehandelt (d.h.: um Maßnahmen, die das Architektenbüro durchgeführt habe, um ihn als Kunden zu gewinnen).

Die Zahlungsklage der Architekten hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Celle Erfolg (14 U 116/21). Ihnen stehe das verlangte Honorar zu, entschied das OLG: Hier sei davon auszugehen, dass ein Architektenvertrag geschlossen worden sei.

Im Einzelfall sei es oft schwierig, unentgeltliche Kunden-Akquise und zu vergütende Tätigkeit voneinander abzugrenzen. Die Übergänge seien fließend: Allein daraus, dass ein Architekt tätig werde, könne man nicht auf einen Vertrag schließen. Oft versuchten mehrere Bewerber, einen Auftrag zu bekommen — dann könne die Akquise-Tätigkeit schon mal umfangreicher ausfallen.

Im konkreten Fall habe aber das Architekturbüros so intensiv gearbeitet, dass von Akquise keine Rede mehr sein könne. Schon die Dauer der Tätigkeit schließe die Annahme aus, die Architekten hätten die Planung des Bauvorhabens unentgeltlich ausführen wollen. Der Bauherr habe Leistungen in einem Umfang in Anspruch genommen, der nicht "honorarfrei" zu erwarten sei. Darüber hinaus habe der Bauherr mehrmals nach den Kosten gefragt und damit zum Ausdruck gebracht, dass er selbst auch nicht von einer "honorarfreien Akquise" ausgegangen sei.

Dach ungenügend gedämmt

Hat der Dachdecker die Architekten auf Planungsfehler hingewiesen, muss er für den Werkmangel nicht (mit)haften

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beauftragte ein Architekturbüro, die Sanierung ihres Flachdachs zu planen. Die Arbeiten an der Dachkonstruktion erledigte der Handwerksbetrieb von Dachdecker D. Doch auch nach der Sanierung entsprach die Wärmedämmung des Dachs nicht den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Deshalb verlangte die WEG vom Architekturbüro Schadenersatz.

Das Landgericht Flensburg ging von Planungsfehlern der Architekten aus und verurteilte sie dazu, der WEG für die Mängelbeseitigung 93.000 Euro zu zahlen. Die Haftpflichtversicherung der Architekten kam für den Betrag auf und forderte anschließend vom Dachdecker die Hälfte der Schadenssumme: Der Handwerker habe schließlich das mangelhafte Werk ausgeführt. Das Landgericht Flensburg wies die Klage ab (2 O 278/20).

Grundsätzlich müssten Architekten und ausführende Unternehmen für einen Werkmangel zu gleichen Teilen haften, räumte das Landgericht ein. Im konkreten Fall gelte das aber nicht. Denn der Handwerker habe die Architekten nachdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgeschriebene Dämmung die Anforderungen der EnEV nicht erfülle. Wie das Protokoll einer Baustellenbesprechung mit dem Architekturbüro belege, habe der Dachdecker aus diesem Grund eine Vakuumdämmung empfohlen. Dies sei abgelehnt worden.

Zudem habe der Handwerksbetrieb auch ein Nachtragsangebot vorgelegt, das den Einbau einer stärkeren, besseren Dämmung vorsah. Doch die WEG sei nicht bereit gewesen, die Mehrkosten zu tragen. Um deren Mitverschulden gehe es in diesem Verfahren aber nicht, sondern nur um die Haftungsaufteilung zwischen Architekten und Handwerksbetrieb. Der Dachdecker habe letztlich so gearbeitet, wie von den Architekten vorgegeben.

Das Architekturbüro hätte die Bauherrin über die fachgerechte Ausführung der Dämmmaßnahmen beraten und über die Nachteile der gewählten Lösung aufklären müssen. Da der Handwerker vor dieser gewarnt habe ("nicht fachgerecht"), reiche dies jedenfalls aus, um die Haftung für den Werkmangel vollständig auf das Architekturbüro zu "verlagern".

Pferdekoppel neben der Tierarztpraxis

Nachbarin kann die Nutzung des Grundstücks für "Pferdepatienten" nicht verhindern

Eine Tierärztin unterhält neben ihrem Wohnhaus, in dem sich auch die Praxis befindet, eine Pferdekoppel mit Unterstand. Die Koppel war 2016 vom Landratsamt mit Auflagen genehmigt worden: Nur wenige Pferde sollten hier stehen und im Sommer nicht dauerhaft, sondern maximal fünf Stunden. Ein Bekannter der Tierärztin nutzte die Koppel gelegentlich für seine Pferde, ansonsten wurden hier "Pferdepatienten" zur Beobachtung untergebracht.

2021 beantragte die Tierärztin, die Beschränkung auf fünf Stunden aufzuheben — so sei eine Behandlung nicht praktikabel. Die Nachbarschaft werde durch die Koppel nicht beeinträchtigt: Ihre "Patienten" und auch die Pferde des "Pächters" ständen hier immer nur kurze Zeit. Und der anfallende Mist werde täglich zur nahegelegenen Reithalle gebracht. Das Landratsamt genehmigte die Änderung.

Eine Nachbarin, deren Haus etwa 40 Meter entfernt vom Pferdestall der Tierärztin liegt, erhob daraufhin prinzipiell Einspruch: Im "allgemeinen Wohngebiet" hätte die Koppel schon 2016 nicht genehmigt werden dürfen. Sie sei aufgrund der vorherrschenden West-Wetterlagen dem Urin- und Mistgeruch der Pferde ungehindert ausgesetzt. Da sie an einer Lungenkrankheit leide, sei der Ammoniak-Geruch für sie besonders schädlich und im Sommer unerträglich. Die Baugenehmigung verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Dem widersprach das Verwaltungsgericht (VG) Ansbach (AN 3 S 22.01039). Der Standort sei kein reines Wohngebiet, sondern ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet am Ortsrand, stellte das VG fest: mit Tankstelle, Fahrschule, Reithalle etc. Nicht zuletzt präge die Pferdehaltung der Reithalle die Umgebung: Entsprechende Geräusche und Gerüche seien ortsüblich.

Als lärmscheue Tiere verursachten Pferde aber ohnehin kaum Geräusche. Ihr Wiehern überschreite nicht einmal die strengen Lärm-Grenzwerte für ein allgemeines Wohngebiet. Die Geruchsbelastung auf dem Anwesen der Nachbarin sei — trotz der Lage ihres Grundstücks in der Westwindzone — bei einem Abstand von 40 Metern unerheblich. Auf der Koppel Mist zu lagern, sei sowieso verboten: Praxismitarbeiter entfernten ihn täglich.

Selbst wenn die Anwohnerin tatsächlich lungenkrank wäre - was sie nicht belegt habe -, hätte das Landratsamt mit der Genehmigung nicht gegen das Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme verstoßen. Auch Gerichte müssten sich bei ihren Abwägungen am Empfinden von Durchschnittsmenschen orientieren: Gesundheitliche Besonderheiten der Nachbarn spielten da keine Rolle. Das Nachbarrecht regle allgemein die Beziehungen zwischen Grundstückseigentümern und nicht die der konkret betroffenen Personen.

Undichte Fenster und Türen eingebaut

Der Architekt haftet nicht für Produktionsfehler der vom Handwerker verbauten Elemente

Der Bauherr hatte eine Fensterbau-Fachfirma damit beauftragt, in einem Neubau Fenster und Türen einzubauen. Der Fensterbauer hatte dem Auftraggeber ein Angebot auf Basis eines Leistungsverzeichnisses für das Gewerk Fenster/Türen unterbreitet, das der Architekt des Bauvorhabens erstellt hatte. Als die Arbeiten des Handwerkers beendet waren — das Gebäude war noch ein Rohbau —, bemerkte der Architekt unter den eingebauten Elementen Feuchtigkeit.

Auf die Undichtigkeiten wies er den Handwerker und das Bauunternehmen bei einer Baubesprechung hin. Einige Nachbesserungen brachten keinen durchschlagenden Erfolg. Die spätere Schadenersatzklage des Bauherrn gegen den Fensterbauer führte zu nichts, da die Fachfirma zu diesem Zeitpunkt bereits "pleite" war. Daraufhin verlangte er vom Architekten Schadenersatz wegen mangelhafter Leistung. Das Landgericht Flensburg wies die Klage des Auftraggebers ab (2 O 244/19).

Dass die Elemente Schlagregen nicht standhielten, sei laut Sachverständigengutachten auf Produktionsfehler zurückzuführen und habe nichts mit der Leistung des Architekten zu tun. Die Ausschreibung für den Fensterbau sei fachgerecht gewesen: Man müsse im Leistungsverzeichnis nicht ausdrücklich eine bestimmte Klasse der Schlagregendichtheit vorgeben, wenn der Handwerker den Standort und das Anforderungsprofil der Elemente kenne.

Der Architekt habe mit den RAL-Richtlinien und den anerkannten Regeln der Technik die maßgeblichen Anforderungen klar formuliert. Wären die Elemente einwandfrei produziert worden, hätten sie die geforderte Schlagregendichtheit erfüllt. Der Handwerker habe seine Arbeit auch fachgerecht geplant und ausgeführt: Mangelnde Bauüberwachung sei dem Architekten also ebenfalls nicht vorzuwerfen. Die Undichtigkeiten seien nicht auf der Baustelle entstanden und auch nicht auf den ersten Blick erkennbar gewesen.

Schon während der Rohbauphase habe der Architekt auf die Mängel aufmerksam gemacht und Nachbesserungen initiiert. Ein Fehler sei auch nicht darin zu sehen, dass er die Verwendung von Fensterelementen ohne CE-Kennzeichnung gebilligt habe: Eine fehlende CE-Kennzeichnung begründe keinen Sachmangel. Ob ein Produkt den anerkannten Regeln der Technik entspreche oder nicht, stehe damit nicht fest. Fehle die Kennzeichnung, sage dies also nichts über die Qualität eines Bauprodukts aus.

Dachgeschosswohnung umgebaut

Hätten die Architekten die Bauherren über eine Steuervergünstigung informieren müssen?

Die Eigentümer einer Frankfurter Dachgeschosswohnung hatten diese umbauen und sanieren lassen. Mit der Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung war ein Architekturbüro (A-GmbH) beauftragt. Als das Bauvorhaben beendet war, behielten die Auftraggeber einen Teil des Honorars ein. Sie verrechneten diesen Betrag mit ihrem Anspruch auf Schadenersatz, erklärten sie.

Ihr Vorwurf: Die A-GmbH habe behauptet, beim Innenausbau spielten Gesichtspunkte des Denkmalschutzes keine Rolle. Das sei falsch gewesen. Wenn sie, die Eigentümer, richtig informiert worden wären, hätten sie das Bauvorhaben im denkmalgeschützten Gebäude fördern lassen können und wären so in den Genuss einer Steuervergünstigung gekommen (Sonderabschreibung). Durch die Fehlinformation des Architekturbüros sei ihnen ein (Steuer-)Schaden von rund 5.000 Euro entstanden.

Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied den Streit zu Gunsten der A-GmbH (29 U 185/20). Grundsätzlich gelte zwar: Wenn ein Architekt die Entwurfsplanung für ein Bauvorhaben übernehme, müsse er den Auftraggeber darüber informieren, ob das Vorhaben genehmigt werden müsse. Das sei hier der Fall.

Die A-GmbH hätte also die Bauherren darauf hinweisen müssen, dass die geplanten Umbaumaßnahmen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde voraussetzten. Eventuell wäre dann der von den Bauherren behauptete Steuerschaden — die entgangene Abschreibungsmöglichkeit von Baukosten — nicht entstanden.

Dafür hafte aber das Architekturbüro trotz der Pflichtverletzung nicht. Im Vertragsrecht gelte nämlich: Der Verstoß gegen eine Beratungspflicht begründe nur dann einen Anspruch des unzureichend Beratenen auf Schadenersatz, wenn das Ziel der Beratungs- oder Hinweispflicht genau darin bestehe, den eingetretenen Schaden zu verhindern. Die Pflicht von Architekten, auf erforderliche Genehmigungen von Behörden hinzuweisen, ziele jedoch nicht darauf, dem Auftraggeber steuerliche Vergünstigungen zu erschließen.

Ob ein Bauvorhaben genehmigungspflichtig sei, müssten Architekten klären, um festzustellen, ob das Vorhaben überhaupt realisierbar sei und unter welchen Bedingungen. Architekten seien aber nicht verpflichtet, in jeder möglichen Hinsicht die Vermögensinteressen der Auftraggeber wahrzunehmen. Etwas anderes könne gelten, wenn ein Auftraggeber ein Bauvorhaben von vornherein als Abschreibungsobjekt betrachte — und der Architekt darüber beim Vertragsschluss Bescheid wisse. So liege der konkrete Fall aber nicht.

Architekt ließ sich mit Leistungsbeschreibung viel Zeit

Darf die Bauherrin aus diesem Grund den Architektenvertrag kündigen?

Die Eigentümerin eines Berliner Wohnhauses hatte beschlossen, das Dachgeschoss zu zwei Wohnungen auszubauen und diese zu verkaufen. Im Dezember 2013 beauftragte sie einen Architekten mit der Ausführungsplanung. So schnell wie möglich müsse er eine Leistungsbeschreibung erstellen, teilte ihm die Bauherrin mit: Einen Kaufinteressenten habe sie schon gefunden, nun wolle sie unbedingt zügig mit den Baumaßnahmen beginnen.

Kein Problem, antwortete der Architekt per E-Mail: Für die geforderten Leistungen habe er im Januar und Februar Zeit, so dass sie mit dem Umbau im März 2014 anfangen könne. Schriftlich festgehalten wurde die Vereinbarung nicht. Bis Ende März 2014 erstellte der Architekt nur einige Grundrisszeichnungen und bemühte sich bei der Baubehörde darum, die Baugenehmigung um Dachterrassen zu erweitern.

Die Auftraggeberin beanstandete die Verzögerung: Ohne das immer noch fehlende Leistungsverzeichnis könne sie mit Baufirmen nicht verhandeln, der Architekt müsse es bis 4. April liefern.

Da das nicht klappte, kündigte die Bauherrin am 9. April 2014 den Architektenvertrag. Ihr sei ein Käufer abgesprungen, so die Begründung, weil der Architekt nicht wie zugesagt termingerecht arbeite. Der Auftragnehmer schickte eine Rechnung "über seine komplette Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen": Ein Honoraranspruch von 21.650 Euro brutto sei noch offen.

Als die Hauseigentümerin nicht zahlte, zog der Architekt vor Gericht, erreichte beim Kammergericht Berlin jedoch nur einen Teilerfolg (21 U 1030/20): Er dürfe nur die bis zur Kündigung geleisteten Arbeiten abrechnen (7.235 Euro), so das Gericht, denn die Kündigung sei wirksam. Bis Anfang März habe der Architekt weder eine zeichnerische Ausführungsplanung, noch eine detaillierte Leistungsbeschreibung für das Bauvorhaben erstellt.

Dieser Zwischentermin sei fix vereinbart worden, auch wenn die Parteien die Frist nicht "kalendermäßig" festgelegt hätten. Denn die Auftraggeberin habe beim Vertragsschluss klar zum Ausdruck gebracht, dass sie sehr großen Wert auf baldigen Baubeginn legte — und der Auftragnehmer habe sich damit einverstanden erklärt. Im Januar und Februar 2014 könne er die Bedingungen für den Baubeginn schaffen, habe er geschrieben.

Zu diesen Bedingungen gehöre zwingend ein Leistungsverzeichnis, auf dessen Grundlage die Hauseigentümerin in Verhandlungen mit Bauunternehmen einsteigen könne. Sie habe den Architektenvertrag "aus wichtigem Grund" kündigen dürfen, weil der Architekt den verbindlich vereinbarten Termin für den Baubeginn — Anfang März — nicht eingehalten habe.

Parkett verformt sich durch Fußbodenheizung

Architektenbüro hatte das Parkett nicht auf Temperaturbeständigkeit geprüft

Ein Wohnungsbauunternehmen hatte eine Architekten-GmbH, mit der es schon öfter zusammengearbeitet hatte, mit dem Neubau einiger Mehrfamilienhäuser beauftragt. Die meisten Wohnungen wurden mit Parkett ausgestattet. Das Bauunternehmen wünschte Parkett der bewährten Marke B. Als jedoch der Parkettverleger dem Architekturbüro das Fabrikat C anbot, waren alle Beteiligten einverstanden.

Mit der Temperaturbeständigkeit des Produkts setzten sich die Architekten nicht auseinander. Schon bald nach dem Einzug der Mieter verformte sich das über Fußbodenheizungen verlegte Parkett durch zu große Hitze: Es vertrug nur eine Oberflächentemperatur von maximal 26 Grad Celsius. Das Bauunternehmen als Auftraggeber forderte von der Architekten-GmbH Schadenersatz für die Kosten des Parkett-Austauschs.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach dem Auftraggeber nur ein Drittel des erforderlichen Betrags zu (23 U 153/20). Grundsätzlich hafte das Architekturbüro für die Folgen seiner Pflichtverletzung, das Bauunternehmen nicht auf das Temperaturproblem hingewiesen (genauer: es nicht daran erinnert) zu haben. Um Parkettschäden zu vermeiden, dürfe man die Fußbodenheizung nicht mit einer Oberflächentemperatur von mehr als 26 Grad betreiben.

Als die Handwerksfirma anbot, Parkett des Fabrikats C zu verlegen, hätten die Architekten vor einer Zusage die Gleichwertigkeit dieses Produkts mit dem in der Ausschreibung genannten Parkett B prüfen müssen — gerade im Punkt Temperaturbeständigkeit. Das Bauunternehmen und sein Heizungs-Fachplaner hätten dann das Problem bei der Planung berücksichtigen können, d.h. sie hätten die Oberflächentemperatur mit technischen Maßnahmen begrenzt oder eventuell doch ein anderes Parkett gewählt.

Schadenersatz in voller Höhe stehe dem Auftraggeber jedoch wegen überwiegenden Mit-Verschuldens nicht zu. Das Wohnungsbauunternehmen habe nämlich in der Vergangenheit mehrmals Parkett auf Fußbodenheizungen verlegen lassen und das Temperaturproblem gekannt. Also hätte sich der Auftraggeber über die Anforderungen des Parketts C in erster Linie selbst informieren und die technische Lösung mit dem Architekten und dem Fachplaner abstimmen müssen. (Das Bauunternehmen hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Wiederbeschaffungswert von Donna Asana umstritten

Tierarzt wehrt sich gegen die hohe Schadenersatzzahlung für das tote Dressurpferd

Im Januar 2020 verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) München einen Tierarzt zur Zahlung von 250.000 Euro Schadenersatz an eine Dressurreiterin: Ihr Dressurpferd Donna Asana war nach einer homöopathischen Eigenblutbehandlung an einer allergischen Reaktion gestorben ("anaphylaktischer Schock").

Gegen das Urteil legte der Tierarzt Revision ein, weil der vom OLG beauftragte Sachverständige seiner Ansicht nach den Wert des Pferdes zum Todeszeitpunkt weit überschätzt hatte: Es sei für eine anaphylaktische Reaktion anfällig gewesen, das mindere den Wert des Tieres. Die Klage der Reiterin müsse abgewiesen werden, soweit der Schadenersatz für den Verlust des Pferdes 50.000 Euro übersteige.

Beim Bundesgerichtshof (BGH) erreichte der Mediziner zumindest einen Teilerfolg (VI ZR 87/20). Von Wertverlust habe das OLG nichts wissen wollen, so der BGH, und dies folgendermaßen begründet: Ob das Tier für eine allergische Reaktion besonders anfällig gewesen sei, spiele keine Rolle. Denn bevor so eine Reaktion auftrete, wisse niemand davon. Also hätten potenzielle Käufer des Dressurpferdes diese Anfälligkeit nicht als wertmindernden Faktor berücksichtigt.

Mit dieser Argumentation war der BGH nicht einverstanden: Wenn es darum gehe, den finanziellen Schaden durch den Verlust eines Tieres zu bemessen, komme es auf seine objektiven Eigenschaften an. Wem wann welche Eigenschaften des Pferdes bekannt gewesen seien, sei unerheblich. Man müsse also einen eventuellen Wertverlust bei der Schadenersatzhöhe berücksichtigen — andernfalls würde die Dressurreiterin durch den Schadenersatz finanziell besser dastehen als vor dem Tod des Pferdes.

Der Bundesgerichtshof verwies die Sache ans OLG zurück, der Rechtsstreit geht also in die nächste Runde. Ob der Schadenersatz so drastisch gekürzt wird, wie vom Tierarzt gewünscht, ist allerdings fraglich. Schließlich hat der Mediziner das Dressurpferd vor der tödlichen letzten Dosis sechsmal mit einer Mischung aus Eigenblut und Homöopathika behandelt, wie dem Urteil des OLG zu entnehmen ist.

Und laut Sachverständigengutachten wird eine allergische Reaktion immer wahrscheinlicher, je öfter ein Pferd potenziell Allergie auslösenden Stoffen gespritzt bekommt. Demnach hat der Tierarzt, wenn auch auf Wunsch der Reiterin, die wertmindernde "Anfälligkeit" des Dressurpferdes selbst herbeigeführt.

Hochzeitsfeier wegen Corona ausgefallen

Der vom Brautpaar engagierte Fotograf darf die Anzahlung nicht behalten

Der Termin am Standesamt fand im November 2020 statt, die kirchliche Trauung mit großer Feier war für Mai 2021 geplant. Das Münchner Brautpaar hatte einen Fotografen mit Hochzeitsfotos beauftragt. Zwei Stunden Arbeit am Standesamt, zehn Stunden sollte der Fotograf im Mai knipsen. Als Gesamtpreis wurden 3.000 Euro vereinbart, die halbe Summe zahlte das Paar an.

Am Standesamt konnte der Fotograf seinen Auftrag erfüllen. Doch die kirchliche Trauung und die Hochzeitsfeier musste das Paar absagen, weil im Mai 2021 Veranstaltungen und Feiern wegen der Corona-Pandemie verboten waren. Deshalb forderten die Auftraggeber den Fotografen auf, vom Vorschuss 1.000 Euro zurückzuzahlen. Für die ausgefallene Feier Fotos anzufertigen, sei objektiv unmöglich gewesen. Daher stehe ihnen das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten.

Das Amtsgericht München gab dem Paar Recht (154 C 14319/21). Die vereinbarte Leistung habe der Fotograf nicht erbringen können, da der Auftrag nur zu einem bestimmten Zeitpunkt erfüllt werden konnte (juristisch: Fixschuld). Die Brautleute hätten mit dem Fotografen keinen Ersatztermin vereinbaren können, denn an einer Hochzeitsfeier dieses Kalibers seien eine Menge Leute beteiligt. So einen Termin müsse das Paar mit den Arbeitgebern absprechen, mit der Kirche, mit dem Veranstaltungsort der Feier, mit Lieferanten und mit Gästen.

Alle Beteiligten nochmals zu einem Termin zu versammeln, sei fast ein unmögliches Unterfangen — zumal die Pandemie und die damit verbundenen Einschränkungen ja nach Mai 2021 andauerten. Der Fotograf habe am Standesamt zwei Stunden lang Fotos angefertigt. Das entspreche einem Sechstel der vereinbarten Zeit. Ihm stehe daher ein Sechstel der vereinbarten Vergütung zu, d.h. 500 Euro. Die restliche Anzahlung von 1.000 Euro müsse der Fotograf zurückzahlen.

Solaranlagen-Leistung falsch berechnet

Eine Eigentümergemeinschaft verlangt vom beratenden Ingenieur Schadenersatz

Eine Eigentümergemeinschaft beauftragte ein Ingenieurbüro mit "Vor-Ort-Energieberatung". Der Ingenieur empfahl, die Heizungsanlage durch eine Gas-Brennwert-Anlage und eine Solaranlage zu ersetzen. So wurde es auf der Eigentümerversammlung beschlossen — auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnungen des Ingenieurs, der dann auch die Anlagen plante und die Installation überwachte.

Der Bau der Solaranlage werde ca. 45.000 Euro kosten, hatte der Berater geschätzt, ihr Betrieb werde jährlich 74.844 kWh Strom sparen. Das entspreche (bei 0,07 Euro pro kWh = Strompreis von 2011) einem Betrag von 5.239 Euro. In ca. achteinhalb Jahren sollte sich demnach die Anlage amortisiert haben. Dieses Ziel wurde nicht annähernd erreicht, die Berechnungen des Planers waren fehlerhaft. Im Laufe von fünf Jahren schwankte die Energieersparnis durch die Solaranlage zwischen 11.282 kWh und 16.486 kWh.

Deshalb verklagte die Eigentümergemeinschaft den beratenden Ingenieur auf Zahlung von über 30.000 Euro Schadenersatz: Sie habe die Solaranlage nur in Auftrag gegeben, weil er eine hohe Energieersparnis versprochen habe. Angesichts ihrer geringen Leistung stelle die Anlage eine Fehlinvestition dar.

Die Anlage leiste vielleicht weniger als erwartet, erklärte das Landgericht, das habe aber nicht zu einem finanziellen Schaden für die Eigentümer geführt. Immerhin werde weniger Strom verbraucht als früher. Mit dieser Begründung wies das Landgericht die Klage der Eigentümergemeinschaft ab.

Damit war das Oberlandesgericht Düsseldorf nicht einverstanden (22 U 66/21). Anders als angenommen, amortisiere sich die Anlage nicht nach achteinhalb Jahren. Die Ermittlung der Energieersparnis gehörte zur Planungsaufgabe. Falsche Berechnungen seien der Grund für den Planungsauftrag ans Ingenieurbüro und für den Installationsauftrag gewesen. Insofern sei sehr wohl von einem Schaden auszugehen. Der sei aber anders zu berechnen, als die Eigentümergemeinschaft meine.

Der Ingenieur müsse sie finanziell nicht so stellen, als würde die Anlage funktionieren wie versprochen. Denn zum einen habe sich der Planer da zu einer unmöglichen Leistung verpflichtet: Eine Solaranlage mit der versprochenen Leistung sei technisch gar nicht realisierbar. Zum anderen könnten die Eigentümer die Solaranlage insgesamt über 20 Jahre lang nutzen und damit stetig Energie sparen, wenn auch nicht so viel wie erhofft.

Um den Schaden durch die falsche Beratung zu berechnen, müsse man die Kosten der Anlage ihren Erträgen gegenüberstellen: den Erträgen, die bis jetzt erzielt wurden und künftigen Erträgen, die die Anlage bis zum Ende ihrer Lebensdauer noch erzielen könne. Bei stetig steigenden Energiepreisen dürfte der Vorteil durch die Anlage mindestens bei 25.000 Euro liegen. Demnach belaufe sich der zu ersetzende Schaden auf knapp 11.000 Euro (20.000 Euro minus KfW-Zuschuss für die Anlage).

Bauherr wollte ein Flachdach

Der Architekt sollte das Haus "genehmigungsfähig" planen, doch laut Bebauungsplan waren Flachdächer unzulässig

Ein Dilemma für den beauftragten Architekten: Für den Bauherrn eines Einfamilienhauses sollte er eine "genehmigungsfähige Planung" erstellen. Der Auftraggeber wollte unbedingt ein Flachdach. Im kommunalen Bebauungsplan waren in der Umgebung des Baugrundstücks jedoch andere Dachformen mit einer bestimmten Dachneigung vorgeschrieben. Die Gemeinde legte Wert auf eine "homogene Gestaltung" der Neubauten.

Für ein Flachdach wäre eine Ausnahmegenehmigung nötig gewesen ("Befreiung" von den Vorschriften des Bebauungsplans). Da sie von der Baubehörde nicht erteilt wurde, weigerte sich der Auftraggeber, dem Architekten das vereinbarte Honorar zu zahlen: Seine Leistung sei für ihn, den Bauherrn, wertlos. Es wäre die Aufgabe des Architekten gewesen zu prüfen, ob der Wunsch des Bauherrn überhaupt realisierbar sei, und ihn dann auf das Genehmigungsrisiko hinzuweisen.

Der Architekt klagte das Honorar ein, verlor jedoch den Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg (2 U 2751/19). Vergeblich berief er sich darauf, dass der Bauherr über den Bebauungsplan Bescheid gewusst und damit auch das Genehmigungsrisiko übernommen habe.

Im Vertrag stehe nur, es sollten Vorgespräche mit dem Bauamt über die "evtl. notwendige Befreiung" von den Festsetzungen des Bebauungsplans geführt werden, stellte das OLG fest. Daraus sei nicht abzuleiten, dass der Auftraggeber das Genehmigungsrisiko tragen sollte. Dass kurz über eine "eventuell" nötige Ausnahmegenehmigung gesprochen wurde, belege dies nicht ansatzweise.

Der Architekt habe dem Bauherrn nicht einmal erläutert, dass die Befreiung möglicherweise scheitern könnte — diese Möglichkeit habe er nämlich selbst nicht ernsthaft in Betracht gezogen. Eine nicht genehmigungsfähige Planung sei für den Auftraggeber nutzlos. Die Leistung des Architekten sei mangelhaft, da er sich dazu verpflichtet habe, eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung zu erstellen und diese Aufgabe nicht erfüllt habe. Von Ausnahmen abgesehen, sei das Genehmigungsrisiko das Risiko des Architekten. Der Bauherr schulde ihm kein Honorar.

"Zahnarztpraxis für Kieferorthopädie"

Wer kieferorthopädische Leistungen ohne Fachzahnarzt-Prüfung anbietet, muss in der Reklame darauf hinweisen

Die regionale Zahnärztekammer rügte den Internetauftritt eines niedergelassenen Zahnarztes als irreführend. Er hat in Österreich eine Zusatzausbildung absolviert und den Titel "Master of Science Kieferorthopädie (MSC)" erworben. Seither erbringt er in seiner Praxis schwerpunktmäßig kieferorthopädische Leistungen.

Die dreijährige Weiterbildung zum Fachzahnarzt für Kieferorthopädie hat er jedoch nicht durchlaufen. Deshalb dürfe er im Internet nicht mit Angaben wie "Zahnarztpraxis für Kieferorthopädie" oder "Kieferorthopädie in der …-Straße" werben, forderte die Zahnärztekammer.

Dass solche Angaben bei Patienten die falsche Vorstellung erwecken, der Mediziner sei Fachzahnarzt für Kieferorthopädie, konnte sich das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf nicht vorstellen: Dem durchschnittlich informierten Verbraucher sei bekannt, dass Zahnärzte kieferorthopädische Leistungen auch ohne die Zusatzqualifikation "Fachzahnarzt für Kieferorthopädie" durchführen dürften, meinte das OLG.

Diese Aussage widerspreche jeder Erfahrung, erklärte jedoch der Bundesgerichtshof (I ZR 114/20). In der Regel wüssten Patienten nicht viel über berufsrechtliche Regelungen für Ärzte. Dass das für Ärzte bestehende Verbot, außerhalb ihres Fachgebiets tätig zu werden, für Zahnärzte nicht gelte, dürfte wohl den meisten Patienten unbekannt sein.

Bei der Angabe "Zahnarztpraxis für Kieferorthopädie" im Internet gingen sie daher ohne Weiteres davon aus, es mit einem Fachzahnarzt zu tun zu haben, der eine entsprechende Prüfung bestanden habe.

Unstreitig biete der Zahnarzt seit Jahren kieferorthopädische Leistungen an, die Angabe sei also zutreffend. Aber auch eine objektiv richtige Angabe könne irreführend sein, wenn sie bei Verbrauchern zu einer falschen Vorstellung führe. Diese Vorstellung könne zudem die Entscheidung von Patienten, ob sie sich in dieser Praxis behandeln lassen, beeinflussen. Denn mit dem Titel "Fachzahnarzt" verbänden die meisten Menschen besondere Kompetenz.

Daher müsse der Zahnarzt mit aufklärenden Hinweisen dafür sorgen, dass bei den Patienten kein Irrtum aufkomme. Er könne z.B. seinen richtigen Titel nennen, auf die Art der erworbenen Zusatzqualifikation und seine praktischen Erfahrungen verweisen.

Mieter erleiden Rauchgasvergiftung

Heizungs-Abgase zogen nach provisorischem Umbau nicht mehr ab: Dafür haftet der Architekt als Bauaufsicht

Mieter eines Reihenhauses landeten mit Rauchgasvergiftung im Krankenhaus. Was war passiert? In einer Siedlung wurden zwölf Reihenhäuser saniert und umgebaut, dabei sollten Kamine zurückgebaut werden. Der den Umbau planende Architekt hatte zugleich die Bauaufsicht übernommen. Die Häuser wurde mit Gasthermen geheizt, deren Abgase bisher über die funktionierenden Kaminzüge abzogen.

Der Architekt wies den Bauunternehmer an, während der Arbeiten provisorische Ableitungen für die Abgase zu schaffen. In einem Haus verstopften die Bauarbeiter jedoch nur den Kaminzug mit Mineralwolle. Vielleicht dachten sie leichtsinnigerweise, Ende Mai/Anfang Juni werde schon niemand heizen …

Elf Tage später stellten jedoch die Mieter dieses Hauses die Heizung an. Da die Abgase durch den verschlossenen Kaminzug nicht abzogen, stieg in der Raumluft die Konzentration von Kohlenmonoxid an, bis die Mieter erkrankten.

Vom Architekten verlangten sie Schadensatz: Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Köln (7 U 117/20). Die beim Betrieb der Gastherme anfallenden Abgase seien bisher über die Kamine abgeleitet worden — in dieses System habe der Architekt mit seinen Planungen und Maßnahmen eingegriffen und angeordnet, ein Provisorium einzurichten. Angesichts der damit verbundenen Gefahr für die Mieter der Auftraggeberin hätte er sich vergewissern müssen, ob die provisorischen Ableitungsmaßnahmen auch richtig ausgeführt wurden.

Schließlich sei er auch für die Bauüberwachung zuständig gewesen. Das Funktionieren der Provisorien hätte der Architekt regelmäßig kontrollieren müssen. Abgase stellten ein Risiko dar. Da könne sich der Architekt nicht einfach darauf berufen, dass er doch mit einem zuverlässigen Bauunternehmer kooperierte, der regelmäßig für die Wohnungsbaugesellschaft Aufträge ausführe. Die provisorische Ableitung von zwölf Kaminzügen vor Ort zu überprüfen, sei für die Bauaufsicht weder zeitlich, noch technisch unzumutbar gewesen.

Ruiniertes Parkett im neuen Eigenheim

Parkettleger und Architekt hatten den Bauherrn angeblich nicht über das nötige Raumklima informiert

Ein Einfamilienhaus wurde im Winter 2012/2013 fertiggestellt und mit einem Parkettboden ausgestattet. Erste Schäden in der Bodenoberfläche (Risse, Wölbungen) zeigten sich schon im Frühjahr 2013, als die Familie noch gar nicht eingezogen war. Der Parkettleger besserte die Schadstellen aus und schrieb dem Bauherrn, die Luftfeuchtigkeit sei in den Räumen viel zu niedrig. Nur 26 Prozent habe er gemessen und empfehle deshalb, Luftbefeuchter aufzustellen.

Der Auftraggeber besorgte drei Geräte, dennoch traten weitere Schäden am Parkett auf. Eine Messung der Luftfeuchtigkeit im Februar 2015 ergab 25,5 Prozent. Nun verlangte der Hauseigentümer vom Handwerker und vom Architekturbüro, das er mit Planung und Bauüberwachung beauftragt hatte, einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung: Sie hätten ihn nicht über das nötige Raumklima informiert. Der Parkettleger habe so getan, als wäre das Problem mit dem Aufstellen eines einzigen Luftbefeuchters behoben.

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage des Hauseigentümers ab, die Revision blieb beim Bundesgerichtshof erfolglos (VII ZR 25/20). Das Architekturbüro habe in der Tat seine Überwachungspflichten vernachlässigt: Es hätte den baufachlichen Laien darauf hinweisen müssen, dass Parkett ein bestimmtes Raumklima voraussetze und bei zu trockener Luft mit Schäden zu rechnen sei. Die Architekten hätten gewusst, dass das Haus im Frühjahr 2013 noch leer stand, Heizung und Lüftung nicht in Betrieb waren. Umso wichtiger wäre eine Absprache in Sachen Raumklima gewesen.

Allerdings sei dieses Versäumnis nicht die Ursache dafür, dass das Parkett mittlerweile fast zerstört sei. Der Parkettleger habe nicht nur die ersten Schäden behoben, sondern den Hauseigentümer auch zutreffend und ausreichend über die Schadensursache und das richtige Raumklima informiert. In seinem Schreiben vom April 2013 sei nicht von einem einzigen Gerät die Rede, sondern davon, dass "Luftbefeuchter" die Lösung des Problems seien. Danach habe es allein in der Verantwortung der Hausbewohner gelegen, weitere Schäden zu vermeiden.

Der jetzige Zustand des Parketts sei nach dem Gutachten des Bausachverständigen allein den Bewohnern zuzurechnen. Im Jahr 2017 habe der Sachverständige jedenfalls immer noch eine deutlich zu geringe Luftfeuchtigkeit festgestellt. Der Eigentümer habe zwar Luftbefeuchter aufgestellt, aber nie kontrolliert, ob die richtige Luftfeuchtigkeit tatsächlich erreicht wurde. Man hätte mit mehr oder größeren Geräten das Raumklima verbessern können. Vielleicht hätte es aber auch schon gereicht, wenn im Winter regelmäßig gelüftet worden wäre.

Feuchtigkeitsschäden im Warmdach

Dacharbeiten von den Handwerkern schlecht ausgeführt oder vom Architekten schlecht geplant?

Ein Hauseigentümer wollte sein Wohnhaus um einen doppelstöckigen Anbau mit unbelüftetem Warmdach erweitern. Mit der Planung wurde ein Architekt beauftragt, der auch die Arbeiten der Handwerksunternehmen überwachen sollte (u.a. Dachdecker, Trockenbaufirma, Klempner). Bald nach der Fertigstellung traten Schäden auf: Dämmmaterial und Holzbalken im Dach des Anbaus waren durchfeuchtet.

Ein Bausachverständiger stellte fest, dass vor allem die Anschlüsse undicht waren, also die Übergänge z.B. vom Holz zur Dämmung. Die Dampfsperre konnte so nicht funktionieren. Der Hauseigentümer ließ das Dach sanieren und forderte für die Kosten (rund 21.000 Euro) Schadenersatz von den Handwerkunternehmen und vom Architekten. Pfusch der Handwerker oder Planungsfehler des Architekten — das war vor Gericht wieder einmal die Frage.

Das Landgericht lastete die Mängel vor allem einem ausführenden Unternehmen an und verneinte einen Planungsfehler. Damit war jedoch das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nicht einverstanden (24 U 14/20). Bei einer Warmdachkonstruktion bestehe ein erhöhtes Risiko für Feuchtigkeitsschäden, erklärte das OLG. Daher müssten die Anschlüsse bei so einer Konstruktion besonders sorgfältig geplant werden.

Das gelte erst recht, wenn unterschiedliche Handwerker aufeinanderträfen. Dann sei eine genaue Abgrenzung der Leistungen und ihrer Abfolge vonnöten. Der Architekt müsse detailliert festlegen, welcher Unternehmer welche Anschlussarbeiten ausführen solle. Grundsätzlich sei nach dem Prinzip zu verfahren: Je risikoanfälliger Arbeiten seien, desto genauer müssten Planung und Bauüberwachung ausfallen. Den Anteil des Architekten an der mangelhaften Bauleistung bewertete das OLG mit 25 Prozent.

Architekt muss "gefahrträchtige Arbeiten" kontrollieren

Kurzartikel

Wurden Abdichtungsarbeiten an einer Dachterrasse so mangelhaft ausgeführt, dass es zu Feuchtigkeitsschäden kommt, spricht das dafür, dass der bauüberwachende Architekt die "gefahrträchtigen" Schweißarbeiten unzureichend beaufsichtigt hat. Daher haftet er für die Folgen. Bei für den Gesamterfolg wichtigen Bauabschnitten und typischen Gefahrenquellen muss der Aufsichtspflichtige genau kontrollieren.

Wasserschaden in der Zahnarztpraxis

Sperrt der Mediziner über Nacht nicht die Wasserzufuhr ab, stellt das kein Mitverschulden dar

Vor einem dreiwöchigen Urlaub verließ ein Zahnarzt abends seine Praxis, ohne das Hauptwasserventil abzusperren. Die Räume lagen im zweiten Stock des Gebäudes. Als am nächsten Morgen andere Mieter das — überwiegend gewerblich genutzte — Gebäude betraten, kam ihnen im Treppenhaus aus der Praxis ein Wasserschwall entgegen. Die später festgestellte Ursache: Ein schlecht montiertes Verbindungsstück zwischen dem Trinkwassersystem und der zwei Jahre vorher installierten Desinfektionsanlage hatte sich gelöst.

Die Versicherung des Zahnarztes regulierte den Wasserschaden von über 200.000 Euro und verlangte anschließend Schadenersatz von der Installationsfirma, die das Verbindungsstück fehlerhaft montiert hatte. Die Firma wiederum zeigte auf den Zahnarzt: Zumindest treffe den Praxisinhaber ein Mitverschulden. Denn es sei grob fahrlässig, vor einer längeren Betriebsschließung das Wasser nicht abzusperren. So sah es auch das Landgericht und entschied, Mediziner und Installationsfirma müssten sich den Schaden teilen.

Gegen das Urteil legte der Zahnarzt Berufung ein und setzte sich beim Oberlandesgericht (OLG) Celle durch (14 U 135/20). Laut Sachverständigengutachten stehe fest, dass die Installationsfirma die Rohrverbindung verpfuscht habe, so das OLG. Da der Wasserschaden im Laufe einer Nacht entstanden sei, habe sich der Betriebsurlaub der Arztpraxis überhaupt nicht ausgewirkt. Ein Mitverschulden des Praxisinhabers liege nicht vor: Der Schaden hätte während des üblichen Praxisbetriebs ebenso auftreten können.

Es sei zwar möglich, aber allgemein unüblich, über Nacht die Wasserzufuhr abzustellen. Eine mögliche, aber nicht zwingend notwendige Schutzmaßnahme zu unterlassen, sei nicht fahrlässig, betonte das OLG. Den Versicherungsnehmer treffe kein Mitverschulden. In der Rechtsprechung sei nur unstrittig, dass Versicherungsnehmer die Zuleitung zu Haushaltsgeräten mit flexiblen Anschlussschläuchen regelmäßig absperren müssten, weil sie äußerst schadensanfällig seien. Eine sachgerecht montierte Rohrverbindung sei dagegen unlösbar und dauerhaft dicht.

Treuwidrige Forderung eines Architekten

Kurzartikel

Vereinbart ein Architekt mit dem Bauherrn ein Pauschalhonorar, das — nur für Fachleute erkennbar — unter den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten liegt, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn er nach einem Streit über die Bauplanung nach Mindestsätzen abrechnet und die Nachforderung damit begründet, dass das Pauschalpreisangebot gesetzeswidrig gewesen sei.

Bauleistungen als Architektenhonorar

Soll keine Rechnung gestellt werden, ist der Architektenvertrag wegen Schwarzarbeit nichtig

Mit der Baufirma E-GmbH hatte der Architekt schon einige Bauvorhaben durchgeführt. Nach Planungsleistungen für ein weiteres Gebäude, abgeschlossen im September 2016, stellte er keine Rechnung. Die schrieb er erst im Juni 2017, nach einem Streit mit den Geschäftsführern der E-GmbH. Da die Baufirma die Rechnungen nicht bezahlte, klagte der Architekt das Honorar von rund 180.000 Euro ein.

In der Verhandlung vor dem Landgericht Krefeld wurde er gefragt, warum er so lange keine Rechnungen gestellt habe. Die Antwort: Eigentlich hätte die E-GmbH seine Leistungen durch eine Abschlagszahlung und kostenlose Bauleistungen für sein Privathaus vergüten sollen. So sei es abgemacht gewesen.

Als das Gericht den Architekten darauf hinwies, dass so eine Abmachung wohl gegen das Schwarzarbeits-Gesetz verstoße, verhedderte er sich in Widersprüche und behauptete, über die Leistungen hätten doch wechselseitig Rechnungen ausgestellt werden sollen.

Das Landgericht wies die Zahlungsklage des Architekten ab. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bestätigte die Entscheidung (22 U 73/20). Wenn planerische Leistungen abgeschlossen seien, müssten Architekten innerhalb der nächsten sechs Monate eine Rechnung stellen. Der Kläger habe sich damit neun Monate Zeit gelassen. Und: Hätte es keinen Streit mit der Baufirma gegeben, hätte er seinen eigenen Angaben nach überhaupt keine Rechnung geschrieben.

Die Vergütung habe im Wesentlichen aus Bauleistungen der E-GmbH bestehen sollen. Schon deshalb sei der Architektenvertrag mit der Baufirma nichtig. Anspruch auf Honorar habe der Architekt daher nicht. Das Landgericht habe richtig festgestellt, dass die Parteien Steuern hinterziehen wollten. Wenn der Architekt nachträglich Rechnungen schreibe und beteuere, die "Vorgänge hätten dem Finanzamt transparent gemacht" werden sollen, sei das wenig überzeugend.

Schwarzarbeit schlicht zu leugnen, helfe nicht mehr, wenn sich die Indizien dafür so häuften wie im konkreten Fall: die erste (noch unbefangene) Aussage des Architekten, der zeitliche Abstand zwischen den Planungsleistungen und seinen Rechnungen, die langjährige Zusammenarbeit der Parteien — immer ohne schriftlichen Vertrag, obwohl es immer um große Aufträge und erhebliche Beträge gegangen sei.

Grundstück gekauft, Architekt inklusive?

Grundstückskäufer sind nicht verpflichtet, mit Bauvorhaben einen bestimmten Architekten zu beauftragen

Kölner Eigentümer wollten zwei Doppelhaushälften auf ihrem Grundstück komplett umbauen und eine Haushälfte mit dem halben Grundstück verkaufen. Den Architekten X beauftragten sie mit dem Bauantrag bei der Stadt und Plänen für den Umbau. Verkaufen sollte das Haus ein Makler, der das Objekt auf seiner Webseite so vorstellte:

"Im Herzen des R-Viertels entsteht dieses Haus nach den Plänen des Architekten X". "Gerne vereinbaren wir mit dem Architekten einen unverbindlichen Informations- und Planungstermin für Sie". Änderungswünsche des Käufers könnten berücksichtigt werden, auch wenn der Umbau schon begonnen habe.

Beim Makler meldete sich ein Kaufinteressent, schnell wurden die Parteien einig. Der Kaufinteressent schloss am selben Tag den Kaufvertrag für das Grundstück und einen Architektenvertrag. Den Architektenvertrag hatte ihm der Makler mit Planungsskizzen des Architekten X für den Umbau zugesandt. Doch nach einem Streit über fehlende Terminplanung kündigte der Käufer den Architektenvertrag und verlangte vom Architekten 14.280 Euro Anzahlung zurück.

Zu Recht, entschied das Landgericht Köln (37 O 95/19). Wenn sich ein Grundstückskäufer dazu verpflichte, für Bauvorhaben auf dem erworbenen Grundstück die Leistungen eines bestimmten Architekten in Anspruch zu nehmen, sei diese Vereinbarung unwirksam. Der Verkäufer eines Grundstücks dürfe den Erwerb nicht von Aufträgen für bestimmte Ingenieure oder Architekten abhängig machen (juristisch: "Koppelungsverbot"). Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot liege aber nicht nur dann vor, wenn die Verknüpfung beider Verträge rechtlich fixiert sei.

Es genüge schon, wenn es sich um einen wirtschaftlichen Zusammenhang handle. Und das treffe hier eindeutig zu, so das Landgericht. Die Verkäufer hatten den Architekten mit diversen Vorleistungen beauftragt und dem Käufer dessen Grundrisse und Pläne übergeben. Das für die Verkäufer tätige Maklerbüro habe den Kontakt zwischen Käufer und Architekt vermittelt.

Zudem habe der Makler in der Werbung für das Objekt — im Internet, im Exposé — darauf verwiesen, dass das Haus nach dessen Plänen entstehe. Er habe auch angeboten, einen Planungstermin mit X zu arrangieren. Das lasse aus Sicht des Käufers nur den Schluss zu, dass der Grundstückskauf mit einem Auftrag für Architekt X verknüpft sei. Denn es stand schon fest, dass dessen Pläne realisiert werden sollten. Da der Architektenvertrag deshalb unwirksam sei, müsse der Architekt die Anzahlung zurückzahlen.