Bauen & Wohnen

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Anwohnerin klagt gegen Domorgel

Kirchenmusik ist hinzunehmen, wenn ihre Lautstärke den Immissionsrichtwerten entspricht

Dass Nachbarn vor den Kadi ziehen, um Glockengeläut abstellen zu lassen, kommt öfter mal vor. Vergleichsweise apart dagegen die Klage einer Lehrerin - und Nachbarin des Doms zu Verden - gegen die Kirchenmusik, genauer: gegen die Domorgel.

Seit 1972 gehört ihr ein Hausgrundstück direkt neben dem Dom, nun beanstandete die Anwohnerin unerträgliche Lärmbelästigung. Früher sei die Orgel nur während der Gottesdienste gespielt worden, aber seit einigen Jahren nähmen die Orgelgeräusche gar kein Ende mehr. Denn das Instrument werde zunehmend für Konzerte und für Orgelunterricht benützt.

Die Kommune müsse dafür sorgen, dass außerhalb des Gottesdienstes keine wahrnehmbare Musik mehr gespielt werde, forderte die Frau vor Gericht. Dieser Anspruch wurde vom Oberlandesgericht Celle zurückgewiesen. Die Anwohnerin könne nicht verlangen, vom Orgelspiel gar nichts mehr zu hören (4 U 199/09).

Nach den Messungen eines Sachverständigen vor Ort würden die maßgeblichen Immissionsrichtwerte eingehalten (bzw. nur in schalltechnisch ungünstigen Situationen geringfügig überschritten). Im Arbeitszimmer der Frau habe der Schallexperte bei geschlossenen Fenstern keine Orgelmusik gehört, auch das Gericht beim Ortstermin nicht. Die Lärmbelästigung halte sich also sehr in Grenzen.

Entscheidend sei nicht das nicht das subjektive Lärmempfinden der Nachbarin, sondern die Frage, was für einen Durchschnittsmenschen zumutbar sei. Bei dieser Abwägung zählten auch die Belange der Allgemeinheit. Auch wenn es die Nachbarin subjektiv als störend empfinde: Das Interesse der Allgemeinheit an der Pflege der Kirchenmusik und der Ausbildung von Organisten müsse ebenfalls zum Tragen kommen - und dazu gehöre auch das Üben.

Faulende Fenster ...

Architekt hätte den Bauherrn auf den Nachteil von Kiefernholz hinweisen müssen

Beim Neubau des Einfamilienhauses vor zehn Jahren hatte der Architekt dem Bauherrn als Material für die Fensterrahmen Kiefernholz empfohlen. Es wurde eingebaut. Doch acht Jahre später fing das Holz an zu faulen - an der Hausseite, die Wind, Regen und Sonne am meisten ausgesetzt ist. Hier mussten alle Fenster ausgetauscht werden.

Für die Kosten dieser Aktion forderte der Hausbesitzer vom Architekten Schadenersatz: Offenbar habe er ungeeignetes Material ausgewählt. Der Architekt sah das natürlich ganz anders: Fenster, die starker Witterung ausgesetzt seien, müsse man eben regelmäßig streichen, konterte er. Das sei Allgemeinwissen, darüber habe er den Bauherrn nicht eigens aufklären müssen. Hätte dieser die Fenster nicht vernachlässigt, wäre das Holz nicht verfault.

Dem widersprach das Oberlandesgericht Koblenz: Es verurteilte den Architekten zum Kostenersatz (5 U 297/11). Der Schaden sei durch die Kombination von Kiefernholz und stark bewitterter Fassade entstanden. Für so eine Fassade hätte es sich von vornherein angeboten, wesentlich witterungsbeständigeres Holz zu verwenden (z.B. Teakholz).

Hier gehe es also nicht um versäumte Anstriche, sondern um die besondere Anfälligkeit des Kiefernholzes für Fäulnis. Außerdem müsse der Hauseigentümer als technischer Laie nicht wissen, dass besonders strapazierte, neue Holzfenster bereits nach zwei Jahren komplett zu streichen seien. Bei modernen Fenstern erwarte der Laie eine längere Haltbarkeit.

Wenn der Architekt schon Material empfehle, sei er verpflichtet, auf so einen Nachteil hinzuweisen. Dann könne sich der Bauherr die Alternativen richtig überlegen: Entweder besser geeignetes Material zu wählen oder den beträchtlichen Aufwand in Kauf zu nehmen, alle paar Jahre an der betreffenden Hausseite alle Fenster streichen zu müssen.

Handtuchheizkörper und Mischbatterie ...

... verbessern die Mietsache und rechtfertigen eine moderate Mieterhöhung

Eine Berliner Mieterin sperrte sich gegen Modernisierungsmaßnahmen, die die Vermieterin angekündigt hatte. Sie sah deren Nutzen nicht recht ein und fürchtete eine Mieterhöhung. Über der Badewanne - wo die Mieterin einen Wäscheständer an der Wand befestigt hatte - sollte ein Handtuchheizkörper installiert, der alte Heizkörper entfernt werden. Auch eine Mischbatterie und ein neues WC mit Spülstopp-Vorrichtung wollte die Vermieterin im Bad einbauen.

Die Mieterin muss diese Maßnahmen dulden, entschied das Landgericht Berlin, weil sie die Mietsache verbessern (65 S 321/10). Ein Handtuchheizkörper erhöhe durch seine Doppelfunktion den Gebrauchswert des Bades. Der Wäschetrockner an der Wand werde überflüssig, weil die Mieterin Wäsche künftig am warmen Heizkörper aufhängen könne. Durch die direkte Wärme werde die Wäsche schneller trocken.

Einhebelmischbatterien gehörten heute zum zeitgemäßen Standard in Bädern, denn sie erhöhten den Komfort. Mit einer Mischbatterie sei es wesentlich einfacher als mit zwei Wasserhähnen, die Wassertemperatur richtig einzustellen. Dadurch werde zudem Wasser gespart. Das gelte ebenso für eine Toilettenspülung mit Spül-Stopp, der es erlaube, den Wasserverbrauch besser zu regulieren.

Folgerichtig anerkenne der aktuelle Mietspiegel alle diese Einbauten als Ausstattung, die den Wohnwert einer Wohnung steigerten. Wenn die Vermieterin nach den Modernisierungsmaßnahmen die Miete ein wenig anhebe, sei das also gerechtfertigt.

Hinausgeworfener Ehemann zerlegt Wohnungstür

Überrumpelte Ehefrau muss dem Vermieter den Schaden nicht ersetzen

Nach einigen Prügelattacken des Ehemannes war die Ehe am Ende. Auf Antrag der Frau sprach die Polizei wegen "häuslicher Gewaltausbrüche" einen so genannten "Platzverweis" aus, d.h. sie verbot dem Mann wegen drohender weiterer Angriffe, die Wohnung zu betreten. Davon ließ er sich allerdings nicht abschrecken: Kurz darauf zertrümmerte er die Wohnungstür, um hinein zu kommen.

Die Frau konnte gerade noch fliehen. Damit nicht genug: Nun trat der Vermieter auf den Plan und forderte von ihr Schadenersatz für die Türe. Er verwies auf den Mietvertrag: Demnach hatten Mieter auch ohne eigenes Verschulden für vorsätzliche unerlaubte Handlungen anderer Personen und Mitmieter einzustehen. Da sich die Frau weigerte, eine neue Türe zu bezahlen, klagte der Vermieter auf Schadenersatz - ohne Erfolg.

Sogar die fragliche Klausel im Mietvertrag, auf die der Vermieter seinen Anspruch stütze, setze voraus, dass sich die "anderen Personen" mit Wissen und Wollen des Mieters in der Wohnung aufhielten, so das Landgericht Würzburg (3 T 2449/10). Die Klausel sei nicht anwendbar, wenn sich der Ehepartner - wie hier - gegen den Willen der Mieterin gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffe.

Der Ehemann sei der Wohnung verwiesen worden und habe keine Schlüssel für die Wohnung mehr besessen. Wenn er rechtswidrig eindringe und vorsätzlich die Tür aufbreche, sei der so verursachte Schaden nicht der überrumpelten und bedrohten Mieterin anzulasten. Der Vermieter müsse sich schon an den Übeltäter halten.

Walnussbaum an Nachbars Dachrinne

Steht die kommunale Baumschutzsatzung einem Rückschnitt entgegen?

Am Zaun zwischen zwei Einfamilienhäusern steht (auf dem Grund von Eigentümer A) ein großer, alter Walnussbaum. Seine Äste und Zweige ragen weit in den Nachbarsgarten hinein. Häufig verstopften seine Blätter und Zweige die Dachrinne des Hauses von Nachbarin B. Sie forderte A mehrmals auf, den Baum zurückzuschneiden - ohne Erfolg.

Ein Streitschlichtungsverfahren brachte keine Einigung. A pochte auf die kommunale Baumschutzsatzung, die es verbiete, "geschützte Bäume zu entfernen ... oder ihren Aufbau wesentlich zu verändern". Die Stadt Kerpen habe deshalb den Rückschnitt nicht erlaubt. Schließlich zog Frau B vor Gericht und bekam vom Amtsgericht Kerpen Recht (110 C 140/10).

Sie habe Anspruch auf den Rückschnitt. Fotos des Hauses zeigten, dass das Regenwasser nicht richtig abfließen könne - wegen des vielen Laubs in der Regenrinne, das vom Walnussbaum stamme. Das beeinträchtige das Eigentum der Frau B: Für die Nachbarin sei es unzumutbar, ständig die Regenrinne zu reinigen.

Überwiegend sind Gerichte der Ansicht, kommunale Baumschutzsatzungen begrenzten die Ansprüche von Nachbarn auf Entfernung oder Rückschnitt von Bäumen. Das Amtsgericht Kerpen argumentierte anders:

Örtliche Baumschutzsatzungen gehörten nicht zu den landesgesetzlichen Vorschriften, die im öffentlichen Interesse die Rechte von Eigentümern wirksam einschränkten. Der Anspruch von Frau B auf Rückschnitt sei abzuleiten aus § 910 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der den Überhang von Bäumen regle. Und diese Vorschrift sei höherrangig als kommunales Satzungsrecht.

Grundstückszufahrt auf kommunalem Terrain

Der Käufer des Anwesens hatte davon keine Ahnung: Verkäufer verweist auf amtlichen Plan

Für 700.000 DM hatte Herr S 2001 ein Haus mit 1.300 Quadratmeter (qm) Grund gekauft. Was ihm Verkäufer T verschwieg und auch beim Notar nicht zur Sprache kam: Ein Teil der von Hecken umsäumten Zufahrt gehörte nicht T, sondern der Stadt. 1976 war das Haus gebaut worden, seither duldete die Kommune, dass T diese 36 qm nutzte.

2005 erhielt Herr S Post von der Stadt: Im Zuge einer Erschließungsmaßnahme müsse sie die Zufahrt vorübergehend schließen, teilte sie mit. Nach den Arbeiten könne er für die Fläche ein Geh- und Fahrtrecht erhalten. Daraufhin forderte Herr S 17.000 Euro Schadenersatz von Verkäufer T, der ihm arglistig verschwiegen habe, dass die Zufahrt auf fremdem Grund liege. Er müsse die Hofeinfahrt verlegen, das koste Geld und senke obendrein den Verkehrswert des Grundstücks.

Das mit der kommunalen Zufahrt habe er bei den Vertragsverhandlungen einfach vergessen, verteidigte sich Herr T. Aber auf dem amtlichen Lageplan hätte der Käufer den Verlauf der Grundstücksgrenzen unschwer erkennen können. Damit kam T beim Landgericht Coburg nicht durch (23 O 369/09). Dem Käufer einen Lageplan in die Hand zu geben, genüge nicht.

Angesichts der gärtnerischen Gestaltung des Grundstücks habe sich dem Betrachter der Eindruck aufgedrängt, dass die fragliche Teilfläche zum Anwesen gehörte, so das Gericht. Schon deshalb hätte T den Käufer von sich aus über die Eigentumsverhältnisse aufklären müssen. Dann hätte Herr S sicher - und zu Recht - auf einem Preisnachlass bestanden. Mit der Forderung von 17.000 Euro liege S allerdings weit daneben.

Die 36 qm seien 2001 nach Ansicht eines Sachverständigen nur rund 2.000 Euro wert gewesen. Weil aber auch der alleeartige Charakter der Zufahrt unter den Baumaßnahmen gelitten habe (ein Teil der Hecke musste beseitigt werden), müsse Verkäufer T dem Käufer S 3.000 Euro Entschädigung zahlen. Verlegen müsse S die Einfahrt nicht, denn er könne die Teilfläche nach den Straßenbaumaßnahmen der Stadt wieder benutzen.

Zu hohe Müllgebühren berechnet?

Vermieterin verstieß nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Heidelberger Mieter haderten schon lange mit den hohen Müllgebühren. Dabei hatten sie sich diese selbst "eingehandelt": Das Ehepaar trennte den Müll nicht und warf gewohnheitsmäßig Restmüll in die gelben Tonnen, die für Verpackungsmüll bestimmt sind. Deshalb hatte die Gemeinde schon 2002 die kostenlosen gelben Tonnen abtransportiert und durch die kostenpflichtigen Restmülltonnen ersetzt.

Seither beschwerten sich die Mieter bei der Vermieterin regelmäßig über zu hohe Nebenkosten. Anlässlich der Betriebskostenabrechnung 2007 eskalierte der Streit: Die Vermieterin berechnete für die Müllabfuhr 525 Euro. Daraufhin errechnete der Anwalt der Mieter mit dem Betriebskostenspiegel des Mieterbunds einen wesentlich niedrigeren Betrag (185 Euro). Den Differenzbetrag zog das Ehepaar von der Miete ab.

Die Vermieterin forderte die einbehaltene Summe und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 340/10). Sie müsse zwar bei den Nebenkosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten ("Wirtschaftlichkeitsgebot"), betonten die Bundesrichter. Auf die Höhe der Müllgebühren habe die Vermieterin aber keinen Einfluss.

Mit dem pauschalen Hinweis auf den "Betriebskostenspiegel für Deutschland" könnten die Mieter ohnehin keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachweisen - denn die Kostenstruktur bei den Müllgebühren sei ganz unterschiedlich, je nach Region und Kommune.

Überhöht wären die Kosten, wenn das Ehepaar belegt hätte, dass es neuerdings Müll trenne und die Vermieterin verpflichtet gewesen wäre, bei der Kommune Heidelberg wieder die kostenlosen gelben Tonnen zu beantragen. Dazu hätten die Mieter aber nichts vorgetragen. Außerdem hätten sie Verpackungsmüll sowieso weiterhin in gelben Säcken kostenlos entsorgen und so die Kosten reduzieren können. Über diese Möglichkeit habe die Vermieterin das Ehepaar informiert, davon habe es aber keinen Gebrauch gemacht.

Was ist ein "modernes Bad"?

Auch ein 20 Jahre altes Bad kann heutigen Ansprüchen gerecht werden

Eine Berliner Mieterin widersprach der vom Vermieter geforderten Mieterhöhung. Vor Gericht ging es unter anderem um die Frage, ob die Wohnung über ein "modernes Bad" verfügt. Die Mieterin pochte auf den Berliner Mietspiegel von 2009, der "modern" mit "neuzeitlichem Standard" umschreibt. Das treffe auf ihre Wohnung nicht zu, meinte sie, denn die Sanitäreinrichtungen des Bades seien fast 20 Jahre alt.

Modern sei ein Bad nicht nur, wenn es in den letzten Jahren eingebaut wurde, erklärte das Amtsgericht Berlin-Tiergarten (4 C 347/10). Wenn sein Standard den heutigen Ansprüchen an eine Mietwohnung entspreche - mit vielleicht nicht hochwertiger, aber normaler Sanitärausstattung -, dann handle es sich um ein modernes Bad. Das gelte auch dann, wenn es schon ein wenig älter sei.

Zu den Merkmalen des vom Mietspiegel geforderten "neuzeitlichen Standards" zählten türhoch geflieste Wände, geflieste Böden und eine Einbauwanne oder eine Einbaudusche. Dass nur eine einfache Stand-Toilette mit Spülkasten vorhanden sei und einige Rohre nicht unter Putz verlegt seien, stehe der Bewertung als "modernes Bad" nicht entgegen.

Ein unannehmbares Angebot

Kaufinteressent für Grundstück unterbreitete ein Angebot, das die Provision des Maklers reduziert hätte

Ein Makler sollte ein Hausgrundstück an den Mann bringen. Gemäß den Verträgen mit dem Verkäufer und mit Kaufinteressenten stand ihm für die erfolgreiche Vermittlung eine Provision von 5,95 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer) zu. Ein Interessent bot 600.000 Euro: einen Kaufpreis von 580.000 Euro und als Maklerprovision pauschal 20.000 Euro. Das entsprach nur ca. 3,4 Prozent des Kaufpreises.

Deshalb übergab der Makler das Angebot dem Verkäufer nicht unverändert, sondern rechnete seine Provision heraus (5,95%): Interessent 1 habe 566.300 Euro geboten. Der Eigentümer verkaufte für 570.000 Euro an Kaufinteressent 2, der dem Makler die volle Provision zahlte. Als der Verkäufer erfuhr, dass Interessent 1 580.000 Euro geboten hatte, verlangte er vom Makler 10.000 Euro Schadenersatz.

Das Oberlandesgericht Frankfurt wies die Zahlungsklage ab (19 U 53/11). Das Angebot von Kaufinteressent 1 hätte einen Verzicht des Maklers auf einen erheblichen Teil der vereinbarten Provision beinhaltet, so das Gericht. So ein Angebot sei nicht akzeptabel, denn der Kaufinteressent schuldete laut Vertrag 5,95 Prozent Provision. Ein derartiges Angebot müsse der Makler nicht an den Verkäufer weiterleiten.

Keinesfalls sei er verpflichtet, zu Gunsten eines besseren Kaufpreises für den Verkäufer auf einen Teil der Provision zu verzichten. Der Verkäufer könne auch nicht erwarten, dass der Makler - um das Geschäft nicht zu gefährden - so tue, als würde er eine wesentlich geringere Provision akzeptieren. Das wäre gegenüber dem Käufer treuwidrig, müsste ihn der Makler doch anschließend auf Zahlung des Differenzbetrags verklagen.

Baustelle nahe der Wohnung

LG Gießen: Bei einer Baulücke im Stadtzentrum ist das kein Mangel der Mietsache

Der Mieter wohnte schon einige Jahre in seiner Wohnung im Stadtzentrum. Seit Beginn des Mietverhältnisses standen auf dem verwahrlosten Nachbargrundstück abrissreife Gebäude. Eines Tages wurden sie tatsächlich abgebrochen und ein großer Wohn- und Gewerbekomplex gebaut.

Nun beschwerte sich der Mieter über Staub und Lärm durch die Baustelle, vor allem über die Tag und Nacht laufenden Pumpen. Er kürzte wegen Mietmangels die Miete. Der Vermieter verklagte ihn auf Zahlung des vollen Betrags und setzte sich beim Landgericht Gießen durch (1 S 210/10).

Wer im Stadtzentrum eine Wohnung neben einer Baulücke miete, könne sich nicht darauf berufen, dass beim Abschluss des Mietvertrags keine Baumaßnahmen vorhersehbar waren, so das Gericht. Nach der Lebenserfahrung blieben Baulücken im Stadtkern nicht jahrzehntelang bestehen.

Befinde sich das Grundstück in der Nähe eines Flusses, sei während der Bauzeit auch mit Pumpeneinsatz zu rechnen. Daher liege kein Mangel der Mietsache vor. Dass der Mieter wegen baubedingter Lärm- und Staubbelastung die Miete gemindert habe, sei nicht gerechtfertigt.

Wer in so einer Lage miete, erkläre sich stillschweigend mit künftiger Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück einverstanden. Der Abschluss des Mietvertrags sei unter diesen Umständen als eine Art "Beschaffenheitsvereinbarung" anzusehen - inklusive aller Nachteile, die mit ortsüblichen Baumaßnahmen verbunden seien.

Sechsjährige hängt sich an Eisenstrebe eines Zauns

Für die Folgen des Sturzes haftet der Grundstückseigentümer nicht

Auf der "grünen Wiese" vor dem Ort fand eine Art Dorffest statt. Ein Familienvater fuhr mit seinen kleinen Töchtern hin und parkte vor dem Zaun eines landwirtschaftlichen Anwesens. Das ältere Mädchen sprang sofort aus dem Wagen. Während der Vater die jüngere Schwester aus dem Auto hob, hängte sich die Sechsjährige an die Eisenstange der Umzäunung. Die Strebe löste sich und fiel mit dem Mädchen zu Boden.

Dabei zog sich das Kind innere Verletzungen zu und musste zehn Tage im Krankenhaus behandelt werden. Vom Grundstückseigentümer forderten die Eltern im Namen des Mädchens 7.500 Euro Schmerzensgeld. Der Besitzer des Zauns erklärte, dieser sei wenige Wochen vor dem Unfall kontrolliert worden und einwandfrei gewesen. Möglicherweise hätten Jugendliche die Eisenstange verbogen.

Das Landgericht Coburg wies die Klage ab (21 O 609/10). Der Eigentümer sei nur Personen gegenüber, die das Grundstück berechtigt benutzten, zu Sicherungsmaßnahmen verpflichtet. Er müsse den Zaun nicht so gestalten, dass leichtsinnige, unerfahrene Kinder vor Schaden bewahrt würden - zumal dort selten Kinder spielten, eigentlich nur einmal im Jahr beim Fest.

Gegen eine offenkundige Zweckentfremdung der Eisenstrebe habe der Grundstückseigentümer keine vorbeugenden Maßnahmen treffen müssen. Er müsse nicht damit rechnen, dass sechsjährige Kinder dort unbeaufsichtigt herumturnten. Die Tatsache, dass der Vater des Mädchens abgelenkt gewesen sei und nicht rechtzeitig eingreifen konnte, dürfe nicht zu Lasten des Eigentümers gehen.