Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2138 Urteilen

"Modernisierungs-Mieterhöhung"

Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen können.

Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind. So wie im konkreten Fall, in dem der Vermieter das Dach saniert, das Gebäude wärmegedämmt und die Fenster erneuert hatte. Den Streit mit einem Mieter entschied das Landgericht Landau zu dessen Grunsten (1 S 226/07). Konsequenz: Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen wiederholen und kann die höhere Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt kassieren.

In seinem Schreiben zur Mieterhöhung sei die Stellungnahme zu den Kosten der Dachsanierung nicht detailliert genug, beanstandete das Landgericht. Darüber hinaus fehlten Angaben zum Zustand der Wärmeisolierung vor der Modernisierung: So könnten die Mieter nicht nachvollziehen, inwiefern Heizenergie eingespart werde. Vermieter müssten zwar kein bestimmtes Maß der Einsparung angeben. Werde ein Gebäude wärmeisoliert, sollten sie aber den Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile benennen (U-Wert vorher und nachher).

Wenn gleichzeitig Maßnahmen der Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt würden - wie hier bei der Sanierung der Fenster -, müssten Vermieter diese verständlich voneinander abgrenzen, weil sie verpflichtet seien, Instandhaltungskosten selbst zu tragen. Auch das sei hier nicht geschehen.

Vermieter muss raue Badewanne instandsetzen

Mieter haben Anspruch auf ungetrübtes Badevergnügen!

Schon mehrfach hatten sich die Mieter bei der Vermieterin über die 14 Jahre alte Badewanne beschwert: Sie sei so stumpf, dass ein Frotteehandtusch beim Putzen Fussel verliere. Da die Vermieterin darin partout keinen Mangel der Mietsache sehen mochte, zogen die Mieter schließlich vor Gericht. Die Vermieterin müsse die Badewanne instandsetzen, urteilte das Amtsgericht Hannover (414 C 16262/08).

Vermieter seien verpflichtet, die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Anschaulich hätten die Mieter geschildert, wie unangenehm das Baden in dieser Wanne sei: ein Gefühl, als würde man im Sand sitzen. Baden in einer rauen und stumpfen Badewanne sei vom "Badegefühl nicht ansatzweise mit dem Baden in einer glatten Badewanne vergleichbar".

Die Badewanne sei ein zentraler Einrichtungsgegenstand der Wohnung. Daher sei es sehr wohl als Mietmangel anzusehen, wenn die Badewanne so abgenutzt sei, dass das Badevergnügen darunter erheblich leide. Allerdings müsse die Vermieterin die Wanne nicht zwingend austauschen: Möglicherweise lasse sich der Mangel auch durch eine Reparatur beheben - mit Abschleifen und neu Emaillieren.

Schattige Solaranlage bringt nichts

Architekt muss dem Auftraggeber die Kosten der nutzlosen Installation ersetzen

1997 baute Villenbesitzer B sein Haus um. Ein Architekt plante den Umbau, unter anderem auch die Installation einer Solaranlage auf dem Dach des Gebäudes. Damit wollte der Auftraggeber künftig seinen Swimming-Pool heizen. Die Montage der Solaranlage kostete 18.398 DM.

Nach dem Ende der Arbeiten kam es zwischen B und dem Architekten zum Streit um das Honorar. Bauherr B behauptete, die Solaranlage sei fehlerhaft geplant und unbrauchbar. Der Architekt hätte ihm von der Installation abraten müssen: Dass sie nicht richtig funktionieren werde, sei absehbar gewesen, weil sie durch die umstehenden hohen Bäume zu viel Schatten, also zu wenig Sonne abbekomme.

Trotzdem nutze er die Solaranlage, konterte der Architekt, damit habe er praktisch im Nachhinein die Planung genehmigt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab ein Sachverständigengutachten in Auftrag und sprach anschließend dem Auftraggeber Schadenersatz in Höhe der Montagekosten zu (22 U 52/08). B sei schlecht beraten worden.

Die Solaranlage habe keinen "relevanten Gebrauchswert", weil sie nur eine Leistung von 5.360 Kilowattstunden (statt 21.500 Kilowattstunden) jährlich bringe. Damit könne man das Wasser im Pool pro Stunde um 0,0274 Grad Celsius erwärmen. In einer Woche komme man so - allerdings nur bei einer optimalen Sonnenscheindauer von täglich acht Stunden - auf eine Steigerung der Temperatur um 1,53 Grad. Das sei so gut wie nutzlos, zumal sich das Wasser über Nacht wieder abkühle. Der Architekt hätte also in der Tat von der Installation abraten müssen, um dem Auftraggeber die Montagekosten zu ersparen.

Mangelhafte Bauüberwachung?

Sehr einfache handwerkliche Tätigkeiten muss der Architekt nicht kontrollieren

Ein Architekt wurde damit beauftragt, eine Altbausanierung zu planen und zu überwachen. Als die Arbeiten beendet waren, beanstandeten die Bauherren eine große Anzahl von Mängeln. Die Oberlichter waren fehlerhaft montiert, die Oberfläche des Innenputzes war ungleichmäßig, der Estrich gebrochen und die Farbe an der frisch gestrichenen Fahrstuhltür blätterte ab. Vom Architekten verlangten die Auftraggeber 111.035 Euro Schadenersatz.

Ihre Zahlungsklage war beim Oberlandesgericht (OLG) Rostock nur teilweise erfolgreich (4 U 27/06). Die Mängel seien keineswegs alle dem Architekten anzulasten, so das OLG. Allgemein übliche, gängige und einfache Bauarbeiten müsse nicht der Architekt überwachen. Da dürfe er sich bis zu einem gewissen Grad auf die Zuverlässigkeit des Bauunternehmers verlassen.

Handwerklich einfache Tätigkeiten wie z.B. die Montage von Oberlichtern, Malerarbeiten und das Aufbringen von Putz beherrschten die Bauunternehmen in der Regel. Kontrollpflicht treffe den Architekten in dieser Hinsicht nur, wenn es von vornherein Anhaltspunkte dafür gebe, dass die ausführenden Unternehmen schlecht arbeiteten und/oder unzuverlässig seien.

Trockenestrichplatten zu verschrauben und zu verleimen sei schon komplizierter, das sei keine "handwerkliche Selbstverständlichkeit". Diese Arbeit hätte der Architekt selbst überwachen müssen. Deshalb hafte er in Bezug auf den Estrich für die Kosten der Mängelbeseitigung.

Nachbarin stinkt die Grillwurst

Hauseigentümer darf seinen Grillkamin nur zehn Mal jährlich anwerfen

Das "Recht auf Grillen" gilt nicht unbegrenzt, das haben Gerichte schon lange klar gestellt. Doch die Auflagen für die Freunde der Grillwurst fallen je nach Situation im Einzelfall unterschiedlich aus. Im konkreten Fall ging es um den fest installierten Grillkamin eines Hauseigentümers: Er stand an der Grundstücksgrenze zu einem benachbarten Mehrfamilienhaus.

Eine Hausbewohnerin, deren Schlafzimmer im dritten Stock über dem Kamin lag, hatte sich schon mehrfach über beißenden Qualm und Grillgeruch beschwert. Darauf reagierte der Grillfan gar nicht erst und frönte seinem Hobby weiterhin, bei schönem Wetter einige Male in der Woche.

Schließlich zog die Nachbarin entnervt vor Gericht und forderte, das Grillen auf fünf Mal jährlich einzuschränken. Außerdem müsse der Hauseigentümer die Grillaktionen vorher ankündigen. Ganz so radikal fiel die Entscheidung des Amtsgerichts Westerstede dann doch nicht aus (22 C 614/09).

Grillen sei in den Sommermonaten üblich und grundsätzlich als "sozialadäquat" zu dulden, stellte der Amtsrichter fest. Dass jedoch bei entsprechender Windrichtung Rauch und Grillgeruch ins Schlafzimmer aufstiegen, sei klar. Und ein verräuchertes Schlafzimmer beeinträchtige die Bewohnerin nachhaltig. Daher müsse man hier einen Kompromiss finden.

Die Nachbarin orientiere sich mit ihrer Forderung an einem Urteil des Amtsgerichts Bonn, das in einem Mehrfamilienhaus das Grillen mit Holzkohle auf dem Balkon nur einmal pro Monat gestattete. Hier seien jedoch die Abstände größer, zwischen dem Grillkamin und dem Mehrfamilienhaus lägen immerhin neun Meter. Daher scheine es angemessen, das Grillen auf zwei Mal im Monat von Mai bis September, also insgesamt zehn Mal jährlich zu beschränken.

Jeden Grillabend vorher allen Mietparteien im Haus nebenan anzukündigen, sei allerdings nicht praktikabel. Damit würde dem Grillen die ihm "innewohnende Spontaneität weitgehend genommen". Grillen könne man nur bei schönem Wetter und da müsse man flexibel sein.

NS-Siedlung "Roter Adler" ...

... steht unter Denkmalschutz: Bewohner darf nichts verändern

Die 1937 bis 1938 gebaute Wohnsiedlung "Roter Adler" in Berlin-Wittenau steht unter Denkmalschutz. Ein Bewohner der Siedlung brachte 2007 an seinem Haus ein Vordach an und ersetzte die ursprüngliche Leuchte durch eine Edelstahllampe. Vom Bezirksamt Reinickendorf wurde er gebeten, den "Eingriff" in die einheitliche Ästhetik rückgängig zu machen.

Darauf reagierte der Hausbesitzer mit grundsätzlicher Kritik: Angesichts der nationalsozialistischen Verbrechen sei es für ihn nicht nachvollziehbar, dass dem unbekannten Architekten der Siedlung und den Initiatoren des NS-Volks-wohnungsbauprogramms ein Denkmal gesetzt werde. Außerdem entsprächen seine Veränderungen durchaus dem schlichten Baustil der Anlage und damit dessen Ideal der Einfachheit.

Den Rechtsstreit mit der Denkmalschutzbehörde um die Erlaubnis für Vordach und Edelstahllampe verlor der Hausbesitzer. Das Verwaltungsgericht Berlin betonte, die Siedlung "Roter Adler" sei trotz ihrer Entstehungsgeschichte schutzwürdig (VG 16 A 166/08). Sie stehe gerade als Zeugnis für das damalige Wohnungsbaukonzept unter Denkmalschutz, wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Geschichte der Stadt.

Nach einer Ortsbesichtigung teilten die Richter auch die Ansicht der Denkmalschutzbehörde, dass die Veränderungen des Hausbesitzers zu weit gingen und nicht genehmigt werden könnten. Das Vordach und die Edelstahllampe gäben seinem Haus eine individuelle Note. Schon deshalb fügten sie sich nicht in das einheitliche Erscheinungsbild der Siedlung ein.

Die Reinigung des Öltanks ...

... müssen die Mieter finanzieren: "Umlagefähige Betriebskosten"

Ein Mieter focht die Betriebskostenabrechnung seines Vermieters an: Zu Unrecht habe dieser die Reinigung des Öltanks der zentralen Heizungsanlage (insgesamt 606 Euro) auf die Mieter abgewälzt, meinte der Mann. Denn dabei handle es sich um Kosten für die Instandhaltung der Mietsache, die prinzipiell der Vermieter zu tragen habe.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 221/08). Die Reinigung der Heizungsanlage zähle zu den umlagefähigen Betriebskosten. Instandhaltungsmaßnahmen seien Reparaturen baulicher Mängel an Gebäude oder Anlagen, entstanden durch Abnutzung oder Alterung. Sie beträfen daher Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Dagegen solle die Reinigung des Öltanks keine Mängel an der Substanz beseitigen, sondern die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage sichern. Das seien "laufend entstehende" Kosten durch den Betrieb der Anlage, auch wenn die Reinigung nur alle paar Jahre mal durchgeführt werden müsse.

"Risse in den Wänden"

Mieter verweigert Schönheitsreparaturen wegen baulicher Mängel

Ein Mieter zog nach 30 Jahren aus seiner Mietwohnung aus, ohne die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Begründung: Es sei sinnlos zu renovieren, denn im Wohnzimmer befänden sich Risse in den Wänden, die Heizkörper seien verrostet und die Fensterrahmen verwittert. Unter diesen Umständen könne man nicht fachgerecht renovieren. Und im Flur wolle der Vermieter ohnehin neue Elektroleitungen verlegen.

Der Vermieter ließ einen Kostenvoranschlag erstellen und forderte auf dieser Basis vom Mieter 10.000 Euro für Renovierungskosten. Zu Recht, wie das Kammergericht in Berlin entschied(8 U 154/07).

Grundsätzlich gelte zwar: Wenn man wegen baulicher Mängel wie z.B. Feuchtigkeitsschäden Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausführen könne, seien sie auch nicht fällig. Allerdings müssten die Räume in einem so schlechten Zustand sein, dass eine Renovierung wirtschaftlich sinnlos sei.

Der pauschale Vortrag des Mieters zu diversen Mängeln beweise dies aber nicht. Ein paar Roststellen an der Heizung und verwitterte Fensterrahmen belegten eher die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen als ihre Sinnlosigkeit. Unerheblich sei auch, dass der Vermieter im Flur Elektroarbeiten plane: Sein Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten werde davon nicht berührt.

Feuerpolizeiliche Auflagen fürs Dachgeschoss

Mieter eines Hauses wollten deshalb die Miete mindern

Laut Mietvertrag hatte das Münchner Einfamilienhaus ca. 130 Quadratmeter Wohnfläche. Die Mieter bewohnten auch Räume im Dachgeschoss. Doch nach sechs Jahren "entdeckten" sie, dass diese Räume eigentlich gar nicht zur Wohnfläche zählten: Sie dürften aus feuerpolizeilichen Gründen gar nicht als Wohnräume benutzt werden, so die Mieter. Daher betrage die Wohnfläche nur etwa 108 Quadratmeter.

Die Mieter verlangten die angeblich zu viel gezahlte Miete zurück. Ihre Klage gegen den Vermieter scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 275/08). Laut Mietvertrag gehöre das ausgebaute und entsprechend ausgestattete Dachgeschoss zur Wohnfläche, so die Bundesrichter. Das treffe auch dann zu, wenn seine Qualität als Wohnraum wegen feuerpolizeilicher Auflagen zweifelhaft sei.

Könne Wohnraum wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungseinschränkungen tatsächlich nicht bewohnt werden, sei eine Mietkürzung gerechtfertigt. Wenn die zuständige Behörde untätig bleibe, sei das aber nicht der Fall. Die Mieter hätten das Dachgeschoss die ganze Zeit über uneingeschränkt nutzen können. Also sei ihr Verhalten widersprüchlich, die Räume erst zu nutzen und dann zu beanstanden, sie seien nicht benutzbar.

Vermieter fordert Bearbeitungsgebühr

Laut Formular-Mietvertrag sollte der Mieter für den Vertragsschluss zahlen

Im Formular-Mietvertrag für eine Hamburger Mietwohnung stand folgende Klausel: "Vereinbarungsgemäß zahlt der Mieter bei Vertragsabschluss an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von 150 Euro zzgl. 16 % MwSt. 20,80 Euro, insgesamt 170,80 Euro." Der Mieter unterschrieb den Mietvertrag und zahlte die Bearbeitungsgebühr - forderte jedoch später den Betrag zurück.

Der Vermieter war der Ansicht, die Summe stehe ihm zu: Sie gleiche nur die Kosten der Besichtigungstermine, für die Ausfertigung des Mietvertrags und das Verbuchen der Kaution aus. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung hatte beim Landgericht Hamburg Erfolg (307 S 144/08).

Wie - nicht alle, aber - die meisten deutschen Gerichte entschied auch das Landgericht Hamburg, dass formularvertraglich keine Bearbeitungsgebühr vereinbart werden kann. Dies benachteilige den Mieter in unangemessener Weise. Niemand dürfe Entgelt dafür verlangen, dass er seine gesetzlichen Pflichten erfülle. Die Mietkaution anzulegen, sei den Vermietern vom Gesetzgeber auferlegt. Fielen dafür Gebühren an, dürften sie diese nicht auf die Mieter abwälzen.

Die Bearbeitungsgebühr solle Verwaltungsaufwand ausgleichen. Denn Besichtigungstermine durchzuführen und Mietverträge auszufüllen, seien klassische Verwaltungstätigkeiten von Vermietern. Laut Betriebskostenverordnung gehörten aber Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten, die Vermieter auf die Mieter umlegen könnten.

"Risse in den Wänden"

Mieter verweigert Schönheitsreparaturen wegen baulicher Mängel

Ein Mieter zog nach 30 Jahren aus seiner Mietwohnung aus, ohne die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Begründung: Es sei sinnlos zu renovieren, denn im Wohnzimmer befänden sich Risse in den Wänden, die Heizkörper seien verrostet und die Fensterrahmen verwittert. Unter diesen Umständen könne man nicht fachgerecht renovieren. Und im Flur wolle der Vermieter ohnehin neue Elektroleitungen verlegen.

Der Vermieter ließ einen Kostenvoranschlag erstellen und forderte auf dieser Basis vom Mieter 10.000 Euro für Renovierungskosten. Zu Recht, wie das Kammergericht in Berlin entschied(8 U 154/07).

Grundsätzlich gelte zwar: Wenn man wegen baulicher Mängel wie z.B. Feuchtigkeitsschäden Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausführen könne, seien sie auch nicht fällig. Allerdings müssten die Räume in einem so schlechten Zustand sein, dass eine Renovierung wirtschaftlich sinnlos sei.

Der pauschale Vortrag des Mieters zu diversen Mängeln beweise dies aber nicht. Ein paar Roststellen an der Heizung und verwitterte Fensterrahmen belegten eher die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen als ihre Sinnlosigkeit. Unerheblich sei auch, dass der Vermieter im Flur Elektroarbeiten plane: Sein Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten werde davon nicht berührt.

Mieter muss Energieverbrauch mitteilen ...

... wenn der Vermieter die Daten für einen Energieausweis benötigt

Seinen Verbrauch von Strom und Heizenergie rechnete der Mieter eines Einfamilienhauses direkt mit dem Energieversorger ab. Daher wusste der Vermieter über den Energieverbrauch nicht Bescheid. Nun wollte er jedoch - nötig für einen Verkauf der Immobilie - für das Gebäude einen Energieausweis ausstellen lassen. Deshalb forderte er vom Mieter die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre.

Doch der Mieter pochte auf das Bundesdatenschutzgesetz und verweigerte jede Auskunft. Zu Unrecht, wie das Landgericht Karlsruhe entschied (9 S 523/08). Vermieter seien laut Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet, Kaufinteressenten einen Energiepass vorzulegen. Mieter müssten die dafür nötigen Verbrauchsdaten mitteilen. Dazu verpflichte sie der Mietvertrag. Wenn Vermieter die Nebenkosten selbst abrechneten, würden die individuellen Verbrauchsdaten ja auch ermittelt.

Daher sei nicht ersichtlich, warum diese Daten persönliche (= nicht preiszugebende) Daten im Sinne des Datenschutzgesetzes sein könnten. Das Gesetz schütze Individuen davor, in ihrem Persönlichkeitsrecht durch Missbrauch ihrer personenbezogenen Daten beeinträchtigt zu werden. Wenn es nur um die Energieverbrauchsdaten gehe, sei das aber nicht zu befürchten. Zudem erlaube es auch das Datenschutzgesetz, Daten zu erheben, wenn eine Rechtsvorschrift das fordere. Das treffe auf die EnEV zu.

Vermieter erwirkt Räumungsurteil

Die Kommune wies die Mieter wegen drohender Obdachlosigkeit wieder ins Haus ein

Der befristete Mietvertrag für das Einfamilienhaus war abgelaufen, außerdem waren die Mieter mit der Miete in Rückstand. Daher hatte der Vermieter wenig Mühe, vor Gericht mit seiner Räumungsklage durchzukommen. Doch die Mieter verließen weder das Haus, noch bemühten sie sich, eine neue Unterkunft zu finden.

Als der Vermieter deshalb beantragte, die Räumung zu vollstrecken, machte ihm jedoch die kommunale Ordnungsbehörde einen Strich durch die Rechnung. Sie verfügte kurzerhand, die Mieter müssten bleiben, weil sie andernfalls obdachlos wären.

Das Verwaltungsgericht Darmstadt erklärte diese Maßnahme für rechtswidrig (3 L 946/09). Die Einweisung greife ohne ausreichende Begründung in das Eigentumsrecht des Vermieters ein. Man könne hier erstens gar nicht davon sprechen, dass Obdachlosigkeit drohe: Denn angesichts der Untätigkeit der Mieter sei völlig unklar, ob sie sich anderweitig eine Unterkunft besorgen könnten oder nicht.

Zweitens hätte die kommunale Ordnungsbehörde vorher andere Möglichkeiten prüfen müssen: Sie hätte die Mieter z.B. in einem Hotelzimmer oder in eigenen Immobilien unterbringen können. Notfalls müsse sie auch in Nachbargemeinden versuchen, ein Quartier zu finden. Eine Einweisung komme nur im Ausnahmefall in Frage. Bevor die Kommune die Rechte des Vermieters beschneide, müsse sie prüfen, ob sie die Situation mit eigenen Mitteln lösen könne.

Briefkastenschlüssel abgebrochen

Dafür schuldet der Mieter dem Vermieter keinen Schadenersatz!

Immer wieder erstaunlich, womit es deutsche Gerichte so zu tun bekommen: Einem Mieter war der Schlüssel für den Briefkasten abgebrochen. Sein Vermieter weigerte sich, auf eigene Kosten Ersatz zu stellen. Er verklagte stattdessen den Mieter auf Schadenersatz.

Darauf hätte der Vermieter nur Anspruch, so das Amtsgericht Halle, wenn der Mieter schuldhaft gegen Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hätte (93 C 4044/08). So viel sei klar: Mieter müssten die Mietsache und alles, was dazu gehört, pfleglich behandeln. Doch: Welche Sorgfaltspflicht der Mieter im konkreten Fall verletzt haben könnte, sei nicht ersichtlich.

Aus der Tatsache, dass der Schlüssel entzwei ging, könne man nicht den Schluss auf schuldhaftes Verhalten ziehen. Dass jemand einen Schlüssel absichtlich abbreche, sei ja wohl kaum anzunehmen. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass Schlüssel meist wegen Materialermüdung abbrechen und nicht, weil jemand unsachgemäß mit ihnen umgehe.

Am Sonntag Klavier gespielt: Geldbuße!

Vater der Klavierschülerin erhob gegen die Sanktion Verfassungsbeschwerde

Das wusste schon Wilhelm Busch: "Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden ...". Doch eine Geldbuße wegen Ruhestörung für das Üben eines Stücks von Johann Sebastian Bach? Nun: Juristisch gesehen, ist schöne Musik eben nur eine "Geräuschimmission".

Eine musikbegeisterte Familie bewohnt ein Berliner Reihenhaus. Eine Tochter lernt Klavier und übt täglich eine Stunde am Nachmittag. An einem Sonntag im Februar 2008 fühlte sich der Nachbar dadurch gestört und rief nach einer halben Stunde die Polizei. Die Polizisten ermahnten den "Störenfried", Ruhe zu geben. Doch das Mädchen spielte anschließend noch eine Viertelstunde weiter.

Der Nachbar sorgte dafür, dass das Bezirksamt gegen den Vater eine Geldbuße festsetzte: An Sonn- und Feiertagen Lärm zu verursachen, durch den jemand in seiner Ruhe erheblich gestört werde, sei nach dem Berliner Immissionsschutzgesetz verboten. Dagegen habe sein Kind vorsätzlich verstoßen. Der Vater legte Widerspruch ein.

Das Amtsgericht vernahm einen Polizisten als Zeugen, der bekundete, er habe das Klavierspiel ebenso wie der Nachbar "als störend empfunden". Deshalb blieb es bei einer Geldbuße. Gegen dieses Urteil erhob der Familienvater Verfassungsbeschwerde. Das Bundesverfassungsgericht hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück (1 BvR 2717/08).

Für Bürger müsse klar sein, welches Verhalten der Gesetzgeber sanktioniere, so die Richter. Diesem Prinzip werde das angegriffene Urteil nicht gerecht. Ob und wann Musizieren in der eigenen Wohnung eine erhebliche Ruhestörung darstelle, sei offen. Das Amtsgericht habe sich gar nicht erst bemüht, diesen auslegungsbedürftigen Begriff zu erfassen.

Offenbar gehe es davon aus, dass jeder Mensch feststellen könne, ob eine erhebliche Ruhestörung vorliege. Allein aufgrund der Aussage des Nachbarn und des Polizisten sehe das Gericht den Vorwurf als erwiesen an. Die Entscheidung darüber, ob sonntägliches Klavierspiel als unzumutbare Geräuschimmission einzustufen sei, werde so der Polizei überlassen.

Unwirksame Eigenbedarfskündigung

Hauseigentümerin vermietete kurz vorher eine leer stehende Wohnung im gleichen Mietshaus

Eine Hauseigentümerin kündigte einem Ehepaar, das seit 1981 eine Wohnung im Hochparterre ihres Mietshauses bewohnte: Sie machte für ihre fünfköpfige Familie Eigenbedarf geltend. Die Mieter lehnten die Kündigung ab. Das Amtsgericht gestand der Vermieterin sogar zu, dass sie eine größere Wohnung benötige. Dennoch wies es ihre Räumungsklage ab, weil die Frau wenige Tage vor der Kündigung eine leer stehende Wohnung im ersten Stock des Hauses vermietet hatte.

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf reklamiere, sei er zu "umsichtiger Bedarfsvorschau verpflichtet", erklärte auch das Landgericht Berlin (65 S 303/08). Die Hauseigentümerin hätte den als Alternative zur Verfügung stehenden Wohnraum nicht "leichter Hand wegvermieten" dürfen. Vergeblich pochte die Vermieterin darauf, dass die Wohnung für die Mieter objektiv ungeeignet sei: Der alte Herr sei gehbehindert und könne die Treppe bis zum ersten Stock nicht bewältigen.

Es sei allein die Sache der vom Eigenbedarf bedrohten Mieter, darüber zu entscheiden, ob eine leer stehende Wohnung ihren Wohnbedürfnissen entspreche oder nicht, hielt das Landgericht dagegen. Eventuell hätte das Ehepaar - um in vertrauter Umgebung bleiben zu können - die Nachteile einer Wohnung im ersten Stock in Kauf genommen. Um das gesundheitliche Risiko abzufedern, hätten sie möglicherweise einen Treppenlift zum ersten Stock einbauen lassen können.

Solange die Vermieterin nicht geklärt hatte, ob das für die Mieter in Frage kam, und ohne ihnen ein entsprechendes Angebot zu unterbreiten, hätte sie die Alternativwohnung nicht vermieten dürfen. Daher sei die Kündigung unwirksam.

Eiszapfen beschädigte Autodach

Hauseigentümer haften dafür in der Regel nur, wenn sie keine Schneefanggitter am Haus haben

"Alle Jahre wieder" müssen sich Gerichte nach dem Winter mit lädierten Autodächern beschäftigen. Anscheinend hat es sich bei Autofahrern noch nicht herumgesprochen, dass ihre Chancen auf Schadenersatz von Hauseigentümern ziemlich gering sind - sofern diese ihre Schuldigkeit getan haben. Und die besteht in der Regel nur darin, an ihrem Hausdach Schneefanggitter zu montieren, die den Bauvorschriften entsprechen.

Im März scheiterte erneut ein Münchner mit einer Schadenersatzklage beim Amtsgericht München (132 C 11208/08). Er hatte einige Wochen vorher seinen Wagen in einer Parkbucht vor einem Haus geparkt. Vom Hausdach hatte sich ein Eiszapfen gelöst und das Autodach getroffen. Dabei entstand ein Schaden von 2.216 Euro, für den nach Meinung des Autobesitzers der Hauseigentümer verantwortlich war.

Vor Gericht musste der Autobesitzer jedoch erfahren, dass er damit falsch lag. Das Haus sei mit guten Schneefanggittern versehen, so der Amtsrichter. Weitere Schutzmaßnahmen müsse ein Hauseigentümer nur treffen, wenn besondere Umstände vorlägen. Das sei aber nicht der Fall gewesen.

Als der Autobesitzer geparkt habe, habe kaum Schnee gelegen und das Wetter sei schön gewesen. Nur wenn auf Grund der konkreten Wetterlage bzw. auf Grund von Vorhersagen der Wetterdienste die Gefahr von Dachlawinen außergewöhnlich groß sei, müssten Hausbesitzer zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen treffen oder Warnschilder anbringen.

Räumungsurteil gegen fast 100-Jährige ...

... wird nicht vollstreckt, wenn ein Umzug ihre Gesundheit gefährdet

Wegen Mietschulden kündigte der Hauseigentümer seiner 1910 geborenen Mieterin. Vom Amtsgericht wurde die Seniorin dazu verurteilt, das Haus zu räumen. In ihrem Namen beantragte der Betreuer der dementen Frau Räumungsschutz - zunächst vergeblich. Erst beim Bundesgerichtshof war das Rechtsmittel erfolgreich (I ZB 11/09). Er verwies die Sache an die Vorinstanz zurück.

Zu Unrecht sei die Räumung zugelassen und eine besondere Härte verneint worden, weil ein Umzug "keine akute Lebensgefahr" für die alte Mieterin bedeute. Das sei angesichts unterschiedlicher ärztlicher Stellungnahmen doch eher fragwürdig: Wenn mehrere Gutachten dies bejahten, dürfe das Amtsgericht sein Urteil nicht nur auf eine Stellungnahme des Bezirksamtes stützen, derzufolge keine Lebensgefahr bestehe.

Außerdem seien auch schwerwiegende gesundheitliche Risiken, die aus einem Wechsel der gewohnten Umgebung resultieren könnten, in die Beurteilung mit einzubeziehen. Mit Alter und Krankheit nehme die Fähigkeit stetig ab, sich an eine veränderte Umwelt anzupassen. Aufgrund des Alters und diverser Leiden der Seniorin - wie Herzinsuffizienz und fortschreitende Demenz - stelle die mit einem erzwungenen Umzug verbundene Aufregung zumindest ein hohes Gesundheitsrisiko dar.

Zu berücksichtigen sei auch, dass mittlerweile nur noch ein geringer Zahlungsrückstand bestehe und die Seniorin Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete zahle. Das Interesse des Vermieters an der Räumung habe schon deshalb keinen Vorrang.

Hauseigentümer dämmt Außenfassade

Isolierung ragt ins Grundstück des Nachbarn hinein: keine Duldungspflicht

Das Haus von Herrn B war bis an die Grundstücksgrenze gebaut, daneben lag das Anwesen des Nachbarn A. Auf dessen Grundstück verlief am Zaun entlang eine ca. fünf Meter breite Einfahrt. Im Frühjahr 2009 ließ B die Fassade wärmedämmen und den Giebel instandsetzen. Ohne A zu fragen, stellte er auf dessen Einfahrt ein Gerüst auf, um auch an dieser Seitenwand die Arbeiten durchführen zu können. Nach kurzem Streit fand sich A mit der Unannehmlichkeit ab.

Doch bald stellte er fest, dass B an der Außenwand eine etwa zwölf Zentimeter dicke Isolierung anbrachte. Mitsamt dem Verputz würde diese Schicht mindestens 15 Zentimeter in seine Einfahrt hineinragen, fürchtete A. Sein Einspruch interessierte B wenig. Nun hatte der Nachbar genug und zog vor Gericht. Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab ihm Recht: So eine Baumaßnahme müsse A nicht dulden (6 U 121/09).

Wer an der Grundstücksgrenze baue, müsse sich vergewissern, dass er sie nicht überschreite, und notfalls einen Vermessungsingenieur hinzuziehen. B habe grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich gehandelt: Denn B wisse genau, dass seine Fassade direkt mit der Grundstücksgrenze abschließe. Also müsse ihm auch klar gewesen sein, dass die dicken Dämmplatten in das Grundstück von A hineinragen würden.

Auch auf das baden-württembergische Nachbarrecht könne sich B nicht berufen: Demnach müssten Nachbarn einzelne überstehende Bauteile hinnehmen, wenn diese das Grundstück nicht sonderlich beeinträchtigten. Gemeint seien damit aber Dachvorsprünge, Terrassenüberdachungen und dergleichen - nicht eine Hauswand, welche die Einfahrt verenge. So einen Eingriff in sein Eigentum müsse A nicht akzeptieren.

Psychisch kranker Mieter warf mit Steinen

Kleinkind eines Mitbewohners getroffen: fristlose Kündigung

Im Sommer 2009 wurde der Mieter wegen wahnhafter Störungen in einem psychiatrischen Krankenhaus behandelt. Er steht unter Betreuung. Vor dem Klinikaufenthalt hatte der Mann mehrmals aus seiner Wohnung heraus kleine Pflastersteine auf geparkte und fahrende Autos geworfen. Beim letzten Mal hatte er dabei den zweijährigen Sohn eines anderen Mieters getroffen und verletzt.

Umgehend kündigte die Vermieterin dem kranken Mann - fristlos, ohne Abmahnung. Er wurde zur Räumung verurteilt. Dagegen legte der Mieter Einspruch ein: Die Kündigung sei ohne vorherige Abmahnung unwirksam. Außerdem nehme er nun regelmäßig Medikamente, derlei Vorfälle seien also nicht mehr zu befürchten. Doch das Amtsgericht Bernau bekräftigte Kündigung und Räumungsurteil (10 C 594/09).

Anders könne man den Hausfrieden nicht wieder herstellen, erklärte der Amtsrichter. Straftaten wie Sachbeschädigung und Verletzung eines Kindes verstießen in nicht hinnehmbarer Weise gegen die Interessen der Mitmieter und der Vermieterin. Da das Fehlverhalten des Mieters offenkundig und schwerwiegend sei, erübrige sich eine Abmahnung.

Bei diesem Interessenkonflikt hätten die Interessen der Mitbewohner Vorrang: Der Anblick des potenziell gewalttätigen Mieters würde bei den Kindern im Haus - auf jeden Fall bei dem betroffenen Jungen - ständig Angst auslösen. Kleinkinder wüssten nichts davon, wie gut der Patient seine Krankheit mit Medikamenten im Griff habe - wenn es denn zutreffe. Ihre Angst sei nicht mit solchen Argumenten wegzudiskutieren.