Bauen & Wohnen

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Wasserschaden durch undichte Leitung

Mieter kann die Miete nicht wegen eines Mietmangels kürzen, dessen Beseitigung er verhindert

Wegen einer undichten Leitung in der Badezimmerdecke entstand in einer Wohnung ein Wasserschaden. Die Vermieterin schickte Handwerker, die in einem ersten Schritt die Decke aufrissen. Anschließend setzte ein Installateur die Leitung instand. Danach ging es jedoch nicht mehr voran: Denn nun ließ der Mieter die Handwerker nicht mehr in die Wohnung.

Bevor die Decke fertig gestellt werde, müsse ihm die Vermieterin Schadenersatz für die durchnässten Möbel zahlen, forderte er (unberechtigt - wie sich später herausstellte). Außerdem müsse die reparierte Wasserleitung fotografiert und so die Arbeit der Handwerker dokumentiert werden. Darüber hinaus kürzte der Mieter die Miete um die Hälfte: Dazu sei er berechtigt, weil das Loch in der Decke einen erheblichen Mangel der Mietsache darstelle.

Die geduldige Vermieterin kündigte den Mietvertrag erst, als der Mann mit neun Monatsmieten im Rückstand war. Das Landgericht Karlsruhe erklärte die Räumungsklage der Vermieterin für begründet (9 S 206/08). Dem Mieter stehe im konkreten Fall kein Recht zu, die Miete zu mindern, obwohl die Wohnung zweifellos in einem mangelhaften Zustand sei. Doch das habe sich der Mieter selbst zuzuschreiben, so das Gericht.

Schließlich habe er bewusst die Instandsetzung der Badezimmerdecke vereitelt. Gegen seinen Willen könne die Vermieterin keine Reparaturarbeiten durchführen. Der Mieter dürfe nicht wegen eines Mietmangels die Miete kürzen, wenn er gleichzeitig dessen Beseitigung verhindere. Er hätte statt dessen unter Vorbehalt die volle Miete zahlen sollen, bis sein Anspruch auf Schadenersatz gerichtlich geklärt war.

Makler bot im Internet ein Grundstück an

Erhält ein Kunde von ihm die Adresse des Verkäufers, begründet das allein keinen Provisionsanspruch

Die Eheleute R beauftragten im Frühjahr 2005 einen Makler damit, ein Grundstück für sie zu verkaufen. Der Makler bot es über eine Immobilien-Website im Internet zum Verkauf, wo er in die Rubrik "weitere Daten" u.a. eintrug: "Provision 6,95 %". Auf die Internetanzeige hin meldete sich telefonisch Kaufinteressent S und erhielt die Anschrift des Grundstücksverkäufers und andere Informationen. S ließ sich in die Kundenliste des Maklers eintragen und besichtigte das Grundstück.

Im Oktober kaufte er es dem Ehepaar R für 315.000 Euro ab. Als der Makler davon erfuhr, verlangte er von S 21.924 Euro Provision. Zu Unrecht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg entschied (12 U 90/08). Einen Maklervertrag hätten die Parteien nicht geschlossen, so das OLG. Daher komme es hier darauf an, ob ihr Verhalten den Schluss zulasse, dass sie eine derartige Vereinbarung wünschten.

Das sei nicht einmal nach der Schilderung des Maklers selbst anzunehmen. Eine Zeitungs- oder Internetanzeige richte sich an eine unbestimmte Menge von Interessenten. Wer sich daraufhin melde, gehe zu Recht davon aus, dass das Maklerbüro für den Verkäufer tätig sei und im Erfolgsfall von diesem Provision kassieren werde. Dass S sich nach der Adresse erkundigt und diese notiert habe, bedeute keineswegs, dass er mit dem Makler eigene Vertragsbeziehungen eingehen wollte. Ohne eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers komme dadurch noch kein Maklervertrag zustande.

Ein Anspruch auf Provision wäre allenfalls dann zu bejahen, wenn der Makler S auf die Provisionspflicht hingewiesen hätte, bevor er ihm die Adresse nannte. Auch die Besichtigung des Grundstücks begründe kein Recht auf Provision. S habe die Information durch den Makler genutzt und den Verkäufer aufgesucht. Damit habe er noch keineswegs die Forderung des Maklers nach Provision akzeptiert. Der Makler habe keine Dienste speziell für S geleistet.

Verkäufer eines Gewerbegebäudes garantiert ...

... diese Nutzungsart, doch die behördliche Erlaubnis dafür fehlte

2002 wurde ein Münchner Gewerbegebäude verkauft, das vom Mieter als Bürohaus und Lager für einen Verlag verwendet wurde. Der Verkäufer X garantierte dem Käufer Y, dass der "gegenwärtigen Grundstücksnutzung" keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stünden. 2003 zog der Verlag aus. Y suchte und fand einen neuen Mieter A, der einen Mietvertrag mit zehnjähriger Laufzeit (Miete: 9.000 Euro monatlich) unterzeichnen wollte.

Doch Eigentümer Y bemühte sich bei der Baubehörde vergeblich um eine Bestätigung, dass hier kein Wohnraum zweckentfremdet wird (ein so genanntes Negativ-Attest). Außerdem stellte sich heraus, dass keine behördliche Genehmigung dafür vorlag, das Rückgebäude für Büros zu nutzen.

Deshalb unterschrieb Y vorsichtshalber den Mietvertrag mit A nicht. Später schloss er einen Vertrag mit einem anderen Mieter,der allerdings nur 7.000 Euro monatlich zahlte. Als Ausgleich verlangte Y vom früheren Eigentümer X Schadenersatz in Höhe der Mindereinnahmen. Y stehe Ersatz für den Mietausfallschaden zu, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 93/08).

Dass Y entgegen den Versicherungen des Verkäufers X das Gebäude nicht ohne weiteres an einen gewerblichen Mieter vermieten konnte, stelle einen Mangel der Mietsache dar. Y habe dennoch am Kaufvertrag festgehalten, forderte nur Ausgleich für den Mindererlös.

Den Mangel habe man später beheben können - durch nachträgliche Erlaubnis der Baubehörde. Dennoch habe Y dem Verkäufer vorher - als das noch nicht klar war - keine Frist zur Mangelbeseitigung (= Nacherfüllung des Kaufvertrags) setzen müssen, um Schadenersatz beanspruchen zu dürfen.

Undichte Türen, durchhängende Böden ...

Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache verjährt nicht

Der Berliner hatte sich über die Mängel seiner Mietwohnung schon oft beschwert, ohne dass sich die Vermieterin darum geschert hätte. Die Eingangstür war stark verzogen, ebenso eine Tür zur Terrasse. Im Winter pfiff die Zugluft durch, mit dem Heizen kam der Mann kaum nach. Im Wohnzimmerhing der Parkettboden zur Mitte hin so stark durch, dass er kaum noch Möbel aufstellen konnte. Wenn er hier Keile unterschiebe, werde ihm "alles wegrutschen", fürchtete der Mieter.

Schließlich zog er vor Gericht, um die Beseitigung der Mängel durchzusetzen. Die Vermieterin erklärte, sein Anspruch sei längst verjährt. Er kenne die Mängel schon seit 2002. Dass sich der Boden inzwischen weiter abgesenkt habe, spiele keine Rolle. Es sei immer noch der gleiche Mangel am Parkettboden. Damit kam die Vermieterin beim Amtsgericht Berlin-Tiergarten nicht durch (9 C 1/07).

Die Mietmängel seien außergewöhnlich gravierend, erklärte der Amtsrichter: Ein vertragsgemäßer Gebrauch der Räume sei nicht mehr möglich, wenn der Mieter diese wegen Unebenheiten nicht mehr möblieren könne und im Winter wegen undichter Türen friere. Der Mieter könne von der Vermieterin verlangen, dass sie die Wohnung instand setze. Dieser Anspruch verjähre nicht.

Er entstehe vielmehr tagtäglich aufs Neue. Denn die Pflicht des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem ordentlichen Zustand zu übergeben und die Räume in diesem Zustand zu erhalten, ende nicht nach einer bestimmten Frist. Vielmehr seien Vermieter dauerhaft verpflichtet, für einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen.

Klausel zur Wohnungsrenovierung unklar

Ihr Wortlaut muss das Abwälzen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in bestimmten Fällen ausschließen

Im schriftlichen Einheitsmietvertrag über eine Zwei-Zimmer-Wohnung stand, dass der Mieter beim Mietende Schönheitsreparaturen finanzieren muss. Als die Mieterin den Mietvertrag kündigte und auszog, ohne zu renovieren, kam es zum Rechtsstreit. Der Vermieter behielt die Kaution ein und erklärte, er werde sie gegen die Renovierungskosten aufrechnen.

Das Amtsgericht Gießen erklärte dies für unzulässig: Er habe gegen die Mieterin keinerlei Ansprüche, weil die einschlägigen Vertragsklauseln unklar und damit unwirksam seien (48 MC 720/08). Daher sei sie nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wenn nach dem Wortlaut des Mietvertrags eine Endrenovierung vom Mieter verlangt werden könne, obwohl die letzten Schönheitsreparaturen erst wenige Monaten zurücklägen, sei dies unwirksam.

In diesem Fall entpuppte sich aber nicht nur die so genannte Endrenovierungsklausel für den Vermieter als Bumerang. Der Wortlaut der Klausel müsse es auch ausschließen, so der Amtsrichter, dass der Vermieter auf den Mieter Schönheitsreparaturen abwälze, zu denen er selbst verpflichtet sei: nämlich Instandsetzungsarbeiten, Reparaturen infolge von Unglücksfällen oder von Ereignissen wie einem Brand, Wasserrohrbruch oder von Naturereignissen wie einer Überschwemmung.

Mieter müssten nur Schäden beheben, die durch ihre Nutzung entstünden. Andere Fälle, in denen sie nicht zuständig seien, müssten beim Namen genannt werden. Ansonsten könnten sich Vermieter darauf berufen, Schönheitsreparaturen seien laut Vertrag grundsätzlich Sache des Mieters.

Streit um Mietnebenkosten

Vermieter kann die Hausreinigung mit der beauftragten Firma auch pauschal abrechnen

Eine Mieterin beanstandete die Nebenkostenabrechnung ihres Vermieters für das Jahr 2007. Es ging um die Hausreinigungskosten, die mit 360 Euro zu Buche schlugen. Gemäß Mietvertrag wurden die Kosten anteilig nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt. Die Höhe der Summe sei für sie nicht nachvollziehbar, kritisierte die Mieterin. In den Vorjahren habe sie für diese Position der Nebenkosten viel weniger gezahlt. Und außerdem sei es unzulässig, die Reinigung per Pauschale abzurechnen.

Dem widersprach das Amtsgericht Saarburg (5a C 54/09). Die Nachforderung des Vermieters sei berechtigt und müsse von der Mieterin beglichen werden. Die Kostensteigerung habe er plausibel damit erklärt, dass früher die Mieter das Haus in Eigenregie gereinigt hätten. In letzter Zeit habe er verschiedene Reinigungsfirmen beauftragt. Daran sei nichts auszusetzen, die Kosten dürfe er entsprechend der Mietvertragsklausel auf die Mieter verteilen.

Mit der Reinigungsfirma O. habe der Vermieter eine monatliche Pauschale von 80 Euro vereinbart. Das liege im üblichen Rahmen, immerhin gehe es um die Reinigungsarbeiten in einem ganzen Mietshaus. Die Höhe der Kosten müsse der Vermieter auch nicht durch Rapportzettel der Firma über die konkrete Stundenzahl belegen. Es sei seine Sache, ob er mit der Reinigungsfirma Entgelt nach den bestimmten Stunden geleisteter Arbeit vereinbare oder aber einen monatlichen Pauschalbetrag.

Schützenswerte Aussicht?

Wohnungseigentümer bangen um ihren Blick auf Schloss Neuschwanstein

Ein Mehrfamilienhaus am Forggensee, aufgeteilt in Eigentumswohnungen, liegt besonders idyllisch: Von Balkonen und Fenstern aus haben die Bewohner freie Sicht auf den See, die Berge "drum herum" und Schloss Neuschwanstein, das über Nacht beleuchtet wird. Groß war ihr Schrecken, als sie von den Bauplänen der Nachbarn erfuhren.

Diese beabsichtigten, ein weiteres Mehrfamilienhaus zu bauen; es wird den Wohnungseigentümern die Sicht auf Neuschwanstein rauben, eines von König Ludwigs II. Märchenschlössern. Die Eigentümer wehrten sich gegen den Bebauungsplan und klagten obendrein gegen die Baugenehmigung, die das Landratsamt Ostallgäu den Nachbarn erteilt hatte: Der einzigartige Fernblick müsse geschützt werden, argumentierten sie.

Über den Bebauungsplan ist noch nicht entschieden, doch die Klage gegen die Baugenehmigung wurde vom Verwaltungsgericht Augsburg abgewiesen (Au 4 S 1084/09). Das öffentliche Baurecht kenne keine Garantie für eine "schöne Aussicht"; abgesehen von Ausnahmefällen, wenn ein Bauprojekt einen besonders wertvollen Ausblick wesentlich beeinträchtigen würde und wenn es für den Bauherrn zumutbar sei, darauf Rücksicht zu nehmen.

Im konkreten Fall gehe jedoch durch den Neubau der besonders reizvolle Ausblick auf den See im Zusammenspiel mit dem Bergpanorama nicht verloren, so die Richter. Ein Großteil der Ammergauer und Allgäuer Alpen sei weiterhin zu sehen. Das einige Kilometer entfernte Schloss Neuschwanstein sei berühmt, aber die Aussicht darauf nicht geschützt - zumal es eigentlich nur für optische Abwechslung sorge, nicht die Schönheit des Fernblicks ausmache.

Das Bauvorhaben der Nachbarn sei mit vier Wohneinheiten relativ klein und werde die Wohnanlage weder "einmauern", noch optisch erdrücken. Daher sei die Baugenehmigung rechtens. Die Wohnungseigentümer müssten den Bau hinnehmen.

Durstige Bäume in Nachbars Garten

Kein Schadenersatz für Risse im Fundament eines Hauses

Schon 1990, als die Familie ihr Zweifamilienhaus baute, waren die Eichen auf dem benachbarten Gemeinde-Grundstück im Bebauungsplan als erhaltenswerter Baumbestand ausgewiesen. Eigentlich hatte die Familie es auch ganz schön gefunden, dass nebenan alte Eichen standen. Dann aber zeigten sich im Laufe der Jahre Risse im Fundament des Zweifamilienhauses.

Nach einigem Suchen führte die Hauseigentümerin den Schaden auf den großen Durst der alten Bäume zurück. Sie forderte deshalb von der Gemeinde 21.500 Euro für die Instandsetzung des Gebäudes. Keine Chance, entschied das Landgericht Coburg (12 O 399/07).

Wer sein Haus neben einem Grundstück mit großem Baumbestand baue, müsse Vorsorge treffen, dass der Wasserbedarf der Pflanzen sein Gebäude nicht schädige. Die Bauherrin hätte beim Bau für ein entsprechend tiefes Fundament sorgen müssen, um spätere Setzungsrisse zu vermeiden.

Die Gemeinde treffe keine Schuld. Damals habe es keinerlei Anhaltspunkt dafür gegeben, dass der Durst der Eichen für das Gebäude eine Gefahr darstellen könnte. Ohne konkrete Signale in diese Richtung hätte die Bauherrin während des Baus von der Gemeinde auch nicht verlangen können, vorsorglich die Wurzeln zu kappen oder gar die Bäume zu fällen.

Hausverwaltung pocht auf nichtige Klausel ...

... im Mietvertrag: Vermieter muss dem Ex-Mieter Anwaltskosten ersetzen

Ein Berliner hatte fristgemäß seinen Mietvertrag gekündigt. Anschließend erhielt er Post von der Hausverwaltung der Vermieterin, die den Kündigungstermin bestätigte und darum bat, "im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen" die Vereinbarung im Mietvertrag zu beachten.

Die einschlägige Vertragsklausel enthielt die - früher in Formularmietverträgen üblichen - starren Fristen für Schönheitsreparaturen sowie die Pflicht, beim Auszug ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur eine Endrenovierung vorzunehmen. Derartige Auflagen für die Mieter sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam.

Der Mieter nahm sich einen Anwalt. Schnell war klar, dass er nicht dazu verpflichtet war, die Wohnung zu renovieren. Doch die Anwaltskosten wollte ihm der Vermieter nicht ersetzen. Das Kammergericht in Berlin verurteilte den Vermieter dazu (8 U 190/08). Er müsse sich das fahrlässige Handeln seiner Hausverwaltung zurechnen lassen. Sie habe sich auf unwirksame Klauseln berufen und vom Mieter eine Leistung verlangt, die er dem Vermieter nicht schuldete.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Renovierungs-Klauseln müsse einer professionellen Hausverwaltung bekannt sein. Fordere sie den Mieter bei Mietende trotzdem unberechtigt dazu auf, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, dürfe dieser einen Rechtsanwalt einschalten. Aus der Sicht eines Mieters ohne juristische Vorbildung sei die Rechtslage nicht von vornherein klar. Der Vermieter müsse deshalb die Anwaltskosten übernehmen.

Leuchtrakete setzt benachbartes Anwesen in Brand

Verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch der Nachbarin?

Am Neujahrstag 2006 zündete ein Dorfbewohner in einem Schneehaufen vor seinem Haus eine übriggebliebene Silvester-Feuerwerksrakete. Sie stieg erst gerade nach oben, schwenkte dann aber zur Seite und fand ausgerechnet ihren Weg durch eine kleine Lücke unter dem Scheunendach der Nachbarin. Dort explodierte die Leuchtrakete und setzte das ganze Anwesen (Stall, Lager, Wohnhaus) in Brand.

Der Gebäudeversicherer kam für den Schaden auf und verklagte anschließend den Feuerwerker auf Schadenersatz. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart kam zu dem Schluss, der Mann habe nicht fahrlässig gehandelt. Der Nachbarin stehe aber unabhängig von seinem Verschulden ein Ausgleichsanspruch zu. Das wurde jedoch vom Bundesgerichtshof verneint (V ZR 75/08).

Ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Anspruch auf Ausgleich setze voraus, dass das (den Schaden auslösende) Tun des Mannes in einem sachlichen Bezug zur üblichen Nutzung seines Grundstücks stehe. Das treffe hier nicht zu: Das Abschießen einer Leuchtrakete hänge mit dem Bewohnen des privaten Einfamilienhauses nicht zusammen. Damit habe der Hauseigentümer vielmehr einen gesellschaftlichen Brauch befolgt wie viele andere auch.

Die Vorinstanz müsse sich mit dem Fall noch einmal befassen. Anspruch auf Schadenersatz habe der Gebäudeversicherer jedenfalls nur, wenn der Feuerwerker doch - entgegen dem Urteil des OLG - fahrlässig gehandelt hätte.

Hilfeempfängerin wohnt zu teuer

Erhöht sich der Wohnbedarf durch ein Kind, ist sie erneut über den angemessenen Mietpreis zu informieren

Früher hatte die Mutter eines unehelichen Sohnes Sozialhilfe bezogen. Der Sozialhilfeträger hatte ihr bereits im Frühjahr 2004 mitgeteilt, dass ihre Wohnung für sie und das Kind zu teuer sei. Im Herbst brachte die Frau einen zweiten Sohn zur Welt.

Als zum Jahreswechsel 2004/2005 das Arbeitslosengeld II eingeführt wurde, übernahm die Sozialbehörde nicht mehr ihre tatsächlichen Unterkunftskosten, sondern nur noch die - nach den neuen Regelungen als angemessen angesehene - Kaltmiete für drei Personen. Man habe die Hilfeempfängerin schon längst informiert, dass ihre Miete zu hoch sei, erklärte der zuständige Sachbearbeiter.

Aber ihr Wohnbedarf sei doch durch das zweite Kind gewachsen, protestierte die alleinerziehende Mutter. Sie verklagte die Sozialbehörde auf Zahlung der Kaltmiete in voller Höhe und bekam vom Landessozialgericht Rheinland-Pfalz Recht (L 3 AS 80/07). Grundsätzlich hätten Empfänger von Hartz-IV-Leistungen zwar nur Anspruch auf die Übernahme angemessener Unterkunftskosten, betonten die Richter.

Doch müsse der Hilfeempfänger wissen, welche Miete für seine Familie angemessen sei. Das verstehe sich nicht von selbst, wenn der Wohnbedarf durch Familienzuwachs steige. Deshalb hätte die Sozialbehörde die Frau darüber informieren müssen, welche Unterkunftskosten ab der Geburt des zweiten Kindes für sie gelten und ob ihre Miete nach wie vor als unangemessen anzusehen sei. Da dies versäumt wurde, habe die Frau Anspruch auf Übernahme der vollen Kaltmiete.

"Weißen der Decken"

Unwirksame Mietvertragsklausel zu den Schönheitsreparaturen

Vorsicht bei der Verwendung von Formularmietverträgen: Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist auch schon dann unwirksam, wenn darin vom "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit die Rede ist.

Einmal mehr scheiterte ein Vermieter mit einer Klage auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen - an einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag. Da hieß es: "Die Schönheitsreparaturen umfassen den Anstrich und Lackieren der Innentüren ... das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Der Bundesgerichtshof erklärte die Klausel für nichtig: Der Mieter habe daher nicht renovieren müssen (VIII ZR 344/08). Der Begriff "Weißen" sei einerseits gleichbedeutend mit "anstreichen", andererseits könne man den Begriff aber auch als "Anstrich in weißer Farbe" verstehen. Da die Klausel beide Interpretationen zulasse, sei sie unzulässig: Denn Mieter dürften während des Mietverhältnisses nicht zu einer bestimmten Farbwahl verpflichtet werden.

Solche Farbwahlklauseln dürften sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beziehen: Nur am Ende des Mietvertrags hätten Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer neutralen Farbgestaltung bzw. einem Anstrich in der Farbe "Weiß". Während des Mietverhältnisses könnten Mieter ihren persönlichen Lebensbereich frei gestalten - jede Vorschrift in Bezug auf die Dekoration benachteilige den Mieter unangemessen.

Zu den Betriebskosten einer Heizungsanlage ...

... gehört auch die Reinigung des Tanks: Vermieterin darf die Kosten umlegen

Laut Heizkostenverordnung gehören die Kosten der Reinigung einer Heizungsanlage, des Tanks und des Betriebsraums zu den Nebenkosten, die der Vermieter anteilig auf die Mieter umlegen darf. Ein Bremer Mieter weigerte sich jedoch, den Posten zu begleichen. Es ging um 506,92 Euro in der Betriebskostenabrechnung für 2007.

Ausgaben für die Tankreinigung zählten zu den nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten, fand der Mieter, außerdem habe die Reinigung schon 2006 stattgefunden. Mit Erfolg klagte die Vermieterin den Betrag ein. Sie habe die Kosten fristgerecht abgerechnet, erklärte das Amtsgericht Bremen (9 C 0252/08).

Die Summe dem Abrechnungszeitraum 2007 zuzuordnen, sei korrekt. Denn die Reinigungsfirma habe der Vermieterin ihre Rechnung Anfang 2007 zugesandt, 2007 sei sie beglichen worden. Vermieter dürften Betriebskosten in die Abrechnung des Zeitraums einstellen, in dem sie mit den Kosten belastet werden.

Der Mieter müsse die Kosten übernehmen, weil die einschlägige Klausel des Mietvertrages der Regelung in der Heizkostenverordnung entspreche. Der Begriff Instandsetzung sei Maßnahmen vorbehalten, bei denen es um Mängel an der Substanz gehe. Dazu gehörten Reinigungskosten nicht oder jedenfalls nur dann, wenn damit eine Reparatur des Tanks vorbereitet werde.

Im konkreten Fall treffe das nicht zu: Die Reinigung sollte die Funktionsfähigkeit des Tanks erhalten, der im Abstand von mehreren Jahren gereinigt und gewartet werden müsse. Die Kosten entstünden in größeren Intervallen. Der Mieter könne sich trotzdem nicht auf das Prinzip berufen, dass er nur Kosten tragen müsse, die er durch Gebrauch mitverursacht habe. Schließlich bewohne er das gemietete Haus schon seit mehreren Jahren.

Hausgrundstück ausgespäht?

Nicht jedes Foto verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht des Hausbesitzers

Vor einem Einkaufszentrum verkaufte ein Händler Luftbildaufnahmen von Häusern aus der Umgebung, "geschossen" von einem Flugzeug aus. Kunden konnten an seinem Stand auch Vergrößerungen der Fotos bestellen. Menschen waren auf den Aufnahmen nicht zu sehen; man konnte ihnen nur Straßennamen entnehmen, nicht die genaue Adresse der abgebildeten Häuser.

Ein Kunde des Einkaufszentrums staunte nicht schlecht, als er an dem Stand ein (20 mal 30 Zentimeter großes) Foto seines Hauses hängen sah. Er verlangte sofort vom Verkäufer, den Verkauf zu stoppen und wollte wissen, an wen das Foto verkauft worden war. Dieser Handel verstoße gegen sein Persönlichkeitsrecht und sein Recht am Bild, außerdem gegen das Bundesdatenschutzgesetz. Der Verkäufer stellte sich stur und ließ sich vom Hauseigentümer verklagen.

Da der Mann auf dem Foto nicht abgebildet sei, könne die Aufnahme naturgemäß sein "Recht am eigenen Bild" nicht verletzen, fand das Amtsgericht München (161 C 3130/09). Weder der Name des Eigentümers, noch die Adresse stehe auf dem Foto. Daher verstoße das Bild auch nicht gegen das Bundesdatenschutzgesetz.

Grundsätzlich müsse es zwar niemand hinnehmen, wenn seine Privatsphäre "ausgespäht" werde. Ein umfriedetes Anwesen, das dem Bewohner die Möglichkeit gebe, sich dort frei von öffentlicher Beobachtung aufzuhalten, gehöre zweifellos zur Privatsphäre. Das strittige Bild beeinträchtige sie aber so minimal, dass man hier auch das schutzwürdige Interesse des gewerblichen Fotografen berücksichtigen müsse.

Das Foto sei nicht mit Namen oder Adresse verknüpft, zeige keine Hausbewohner oder deren persönliche Gegenstände. Daher überwiege hier das Interesse des Verkäufers an der Ausübung seines Gewerbebetriebes den Schutz des Persönlichkeitsrechts. (Der Hauseigentümer hat Berufung eingelegt.)

Vermieterin verlangt "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung"

Die ehemalige Vermieterin ist nicht verpflichtet, sie den Mietern auszustellen

Dresdener Mieter waren bereits umgezogen, als sie sich bei ihrer ehemaligen Vermieterin wieder meldeten: Die neue Vermieterin - eine große Wohnungsbaugesellschaft mit 42.000 Wohnungen - verlange von ihnen eine Bescheinigung, dass sie frei von Mietschulden seien. Die Ex-Vermieterin schrieb dem Ehepaar Quittungen aus, in denen sie die Mietzahlungen bestätigte. Doch das genügte der neuen Vermieterin offenbar nicht.

Jedenfalls forderte das Ehepaar notgedrungen eine weitergehende Erklärung: Die Ex-Vermieterin sollte bestätigen, dass die Ex-Mieter die Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen gezahlt hatten; dass eine Nachzahlung von Betriebskosten für 2006 zu Recht nicht gezahlt worden sei, weil die Forderung strittig war; dass die Betriebskosten für 2007 noch nicht abgerechnet waren und die Kaution nur deshalb noch nicht ausgezahlt wurde.

Eine solche Erklärung könnten die Mieter von ihrer ehemaligen Vermieterin nicht verlangen, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 238/08). Aus dem Mietvertrag sei so eine allgemeine Auskunftspflicht nicht abzuleiten - es sei denn, die Mieter wären im Ungewissen über das Bestehen von Mietschulden. Das treffe hier aber nicht zu. Die Mieter hätten Quittungen erhalten und könnten damit belegen, dass alle Zahlungsverpflichtungen erfüllt wurden.

Mit einer weiterreichenden Erklärung würde die Ex-Vermieterin ihre eigene Rechtsposition beeinträchtigen. Falls nachträglich noch Streit - z.B. über eine Nachzahlung von Nebenkosten - entstehen sollte, könnte man eine solche Bescheinigung als Ausgleichsquittung ansehen, mit der die Vermieterin auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen die Ex-Mieter verzichtete.

Vermieterin lässt Rauchmelder installieren

Das muss der Mieter dulden, selbst wenn er die Wohnung schon mit Meldern ausgerüstet hat

Eine Vermieterin kündigte im Mietshaus an, demnächst werde eine Fachfirma in allen Wohnungen zertifizierte batteriebetriebene Rauchwarnmelder installieren. So schreibe es die Hamburger Bauordnung vor. Ein Mieter legte Einspruch ein: Er habe seine Wohnung bereits mit Rauchmeldern ausgestattet, das sei also überflüssig. Außerdem plane er, in näherer Zukunft die Wohnung zu renovieren. Dann müsse er womöglich die Melder noch einmal neu ausrichten.

Trotzdem müsse der Mieter den Mitarbeitern der betreffenden Firma Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, urteilte das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (112 C 35214/07). Diese gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme müsse er dulden, auch wenn er selbst schon Melder installiert habe.

Die Vermieterin sei verpflichtet, Mietwohnungen - bis spätestens Ende Dezember 2010 - nachzurüsten und dafür zu sorgen, dass die Rauchmelder genau nach den Vorschriften der Landesbauordnung installiert würden. Sie seien so einzubauen und zu betreiben, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet werde.

Unkündbares Studentenzimmer

Studenten müssen flexibel sein - die Mietvertragsklausel ist unwirksam

Im Wintersemester 2006 nahm ein junger Mann sein Studium auf. In einem Wohnheim am Studienort mietete der frisch gebackene Student im Oktober ein Zimmer. Im Formularmietvertrag war das Recht auf (ordentliche) Kündigung des Mietvertrags für beide Vertragsparteien bis zum 15. Oktober 2008 ausgeschlossen.

Auf diese Vertragsklausel pochte die Vermieterin, als der Student den Mietvertrag 2007 wegen "gesundheitsgefährdender unhygienischer Zustände" kündigte. Doch sie verlor den Rechtsstreit: Der Bundesgerichtshof erklärte die Klausel für unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (VIII ZR 307/08). Daher könne der Student sich sehr wohl vorzeitig vom Vertrag lösen.

Grundsätzlich sei es zwar zulässig, einen wechselseitigen Kündigungsausschluss für zwei Jahre zu vereinbaren. Wenn es um ein Studentenzimmer gehe, liege der Fall freilich anders. Studenten müssten mobil und flexibel sein, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs reagieren zu können. Oft stellten sie nach wenigen Monaten fest, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie sei oder sie legten in späteren Ausbildungsphasen einen wichtigen Auslandsaufenthalt ein.

Ein Ortswechsel könne aus Gründen, die in der Ausbildung lägen, jederzeit notwendig werden. Über dieses Interesse dürfe sich die Vermieterin nicht hinwegsetzen, um einseitig ihr Interesse an einer geringen Fluktuation in ihrem Mietobjekt sicherzustellen. Die Option, bei vorzeitigem Auszug einen Nachmieter zu stellen, ändere nichts daran, dass der Mietvertrag den Mieter benachteilige: Denn im Einzelfall sei es fraglich, ob dies rechtzeitig gelinge.

Bauarbeiten: Eine einzige Mieterin kürzte deshalb die Miete

Es ist zulässig, wenn die Genossenschaft nach der Modernisierung nur ihre Miete erhöht

Seit 1971 ist die Frau Mitglied einer Genossenschaft und bewohnt in Köln eine Genossenschaftswohnung. Im Herbst 2005 wurde in der Wohnanlage renoviert, die Fenster ausgetauscht und Balkone saniert. Wegen der Störung durch Lärm und Staub minderte die alte Dame vorübergehend die Miete - als einzige Bewohnerin der Anlage.

Die Genossenschaft teilte ihr umgehend mit, dass jeder, der jetzt aufgrund der Bauarbeiten die Miete kürze, anschließend mit einer Modernisierungs-Mieterhöhung rechnen müsse. Ein paar Wochen später erhöhte die Genossenschaft tatsächlich die Miete von 376,20 Euro auf 410,34 Euro - und zwar nur die Miete der alten Dame. Diese stimmte der Mieterhöhung nicht zu und pochte auf Gleichbehandlung.

Der Bundesgerichtshof entschied den Streit zu Gunsten der Genossenschaft (VIII ZR 159/08). Die alte Dame habe als einziges Mitglied der Genossenschaft die Miete gekürzt. Daher habe sie nun keinen Anspruch darauf, dass die Vermieterin ihr gegenüber auf die Mieterhöhung verzichte. Gerechtfertigt sei die Erhöhung ohnehin, denn durch die Sanierung sei der Wohnwert gestiegen.

Die anderen Mieter und Genossenschaftsmitglieder hätten die Miete ebenfalls mindern können, aber von diesem Recht keinen Gebrauch gemacht. Die alte Dame habe wie alle Mitglieder frei wählen können zwischen der Mietkürzung und dem Angebot der Vermieterin, gegenüber Mietern, welche die Miete nicht kürzten, auf eine Mieterhöhung zu verzichten.

Jobcenter zahlte Miete von Hilfeempfängern unpünktlich

Aus diesem Grund darf der Vermieter den Mietern nicht fristlos kündigen

Ein Ehepaar mietete im Frühjahr 2007 ein Reihenhaus. Im Frühjahr 2008 verlor der Mann seinen Job. Nun war das Paar auf Sozialleistungen angewiesen und ein neues Problem tat sich auf: Das Jobcenter wies das Geld für die Miete immer erst am siebten oder achten Tag des Monats an.

Laut Mietvertrag hatte das Ehepaar die Miete jedoch bis zum dritten Werktag jeden Monats zu zahlen. Mehrmals mahnte der Vermieter die Mieter ab, als die Zahlungen ab April 2008 immer einige Tage zu spät eintrafen. Obwohl die Ehefrau im Jobcenter um pünktliche Zahlung bat und die Abmahnungen des Vermieters vorzeigte, war die Sozialbehörde nicht bereit, die Miete früher zu überweisen. Im Juni kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos.

Der Bundesgerichtshof wies seine Räumungsklage ab und erklärte die Kündigung für unwirksam (VIII ZR 64/09). Die unpünktliche Zahlweise der Mieter beruhe allein darauf, dass das Jobcenter die Zahlungen nicht früher anweise. Das Jobcenter nehme hoheitliche Aufgaben wahr und handle nicht als "Erfüllungsgehilfe" oder im Auftrag der Mieter. Dass sich die Behörde nicht kooperativ zeigte, sei in keiner Weise den Mietern zuzurechnen.

Mieterin lässt Heizung reparieren

Vermieter weigern sich, die Kosten zu ersetzen

In einer Hamburger Mietwohnung fiel an einem März-Samstag die Heizung im Wohnzimmer aus. Eigentlich hätte die Mieterin nun die Vermieter informieren und auffordern müssen, den Mangel zu beseitigen. Da das Haus seit kurzem einer Erbengemeinschaft mit Sitz in Großbritannien gehörte, rechnete sich die Mieterin allerdings keine großen Chancen aus, auf diesem Wege schnell wieder ein warmes Wohnzimmer zu bekommen.

Im Treppenhaus hing ein Schild mit dem Hinweis: Im Falle eines Heizungsausfalls sei die Firma T. unter Telefonnummer xx zu erreichen. Die Mieterin rief am Montag dort an und ließ die Heizung für 226 Euro reparieren. Später lehnte es die Erbengemeinschaft ab, die Kosten zu erstatten: Sie sei über den Mangel nicht informiert worden und ein Notfall sei es auch nicht gewesen. Daraufhin kürzte die Mieterin die Miete um die strittige Summe und wurde von den Vermietern auf Zahlung des Differenzbetrags verklagt.

Grundsätzlich müssten sich Mieter mit so einem Problem zuerst an die Vermieter wenden, betonte das Amtsgericht Hamburg (46 C 108/08). Vermieter sollten Gelegenheit bekommen zu prüfen, ob tatsächlich ein Mangel vorliege und wie er beseitigt werden könne. Im konkreten Fall sei der Mieterin aber kein Vorwurf daraus zu machen, dass sie die Vermieter vor vollendete Tatsachen gestellt habe.

Deshalb müssten sie die Reparaturkosten ersetzen. Die Mieterin habe nicht die Rechte der Vermieter beschneiden wollen. Sie habe gefürchtet, die Reparatur könnte sich verzögern, wenn sie vorher versuchen würde, mit der Erbengemeinschaft im Ausland Kontakt aufzunehmen. Die Sorge sei ja nicht unbegründet.

Zudem habe die Frau aufgrund des Aushangs im Treppenhaus darauf vertrauen dürfen, dass es im Interesse der Vermieter liege, einen Heizungsschaden so schnell wie möglich von Firma T. beheben zu lassen. Auch ihre Pflicht, den Schaden so gering wie möglich zu halten, habe die Mieterin erfüllt: Denn sie habe Firma T. erst am Montag alarmiert, statt einen teuren Wochend-Notdienst in Anspruch zu nehmen.