Bauen & Wohnen

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Mieter erhält Schadenersatz fürs Renovieren

Schimmelschäden muss er aber auf eigene Kosten beseitigen lassen

Der Mieter musste umziehen und besprach mit dem Vermieter die fälligen Renovierungsarbeiten in der Wohnung. Die Parteien schlossen einen "Mietaufhebungsvertrag". Im Schlafzimmer und im Bad habe er wohl zu wenig gelüftet, räumte der Mieter ein - dunkle Flecken zeigten Feuchtigkeitsschäden an. Er beauftragte ein Malerunternehmen und zahlte für die Renovierung 1.785 Euro.

Bald darauf erfuhr der Mieter, dass die Schönheitsreparaturen-Klausel im gekündigten Mietvertrag unwirksam war, weil sie starre Fristen für die Schönheitsreparaturen vorschrieb. Er hätte also die Renovierung gar nicht finanzieren müssen. Wenn das so ist, dachte der Mann, muss der Vermieter die Kosten ersetzen. Seine Zahlungsklage führte jedoch beim Amtsgericht Hannover nur zu einem Teilerfolg (514 C 13034/08).

Da der Mieter die Renovierungsarbeiten (rechts-)grundlos bezahlt habe, stehe ihm angemessene Entschädigung vom Vermieter zu, bestätigte der Amtsrichter. Allerdings nicht die volle Summe. Schließlich habe das Malerunternehmen zum Teil Mängel beseitigt, die der Mieter eingestandenermaßen selbst verursacht habe. Laut Auskunft eines Fachmanns seien 30 Prozent der Renovierungskosten dafür angefallen, den Schimmel zu entfernen. Diesen Teil der Kosten müsse der Vermieter nicht ersetzen.

Grundstück mit Bunkerruine ist mangelhaft

Verkäuferin hätte den Käufer darüber vor Vertragsschluss aufklären müssen

In sehr guter und teurer Lage - in einem als Bauland ausgewiesenen Wohngebiet der Stadt X - hatte ein Geschäftsmann ein großes Grundstück mit Zweifamilienhaus und Garten erworben. Es kostete über eine Million Euro. Erst nach dem Kauf entdeckte der Mann auf dem Grundstück die Reste eines gesprengten Luftschutzbunkers aus dem Zweiten Weltkrieg - die Ruine war immerhin 20 Meter lang, vier Meter breit und ragte an einigen Stellen ca. eineinhalb Meter aus dem Boden.

Nun zog der Käufer vor Gericht und klagte auf Minderung des Kaufpreises. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt: Die Verkäuferin müsse ihm 157.000 Euro zurückzahlen, weil das Grundstück mangelhaft sei (16 U 223/07).

Auch wenn es nicht ausdrücklich als Bauland verkauft wurde, dürfe der Käufer erwarten, ein Grundstück in dieser Lage und zu diesem Preis baulich verändern und gärtnerisch uneingeschränkt nutzen zu können. Dabei könne der Käufer hier nicht einmal eine ebene Rasenfläche anlegen. Die Verkäuferin habe die Existenz der teils unterirdischen, teils oberirdischen Bunkerreste arglistig verschwiegen.

Dass sie nun behaupte, davon nichts gewusst zu haben, sei absolut unglaubwürdig. Ihr Schwiegervater, Bauunternehmer T, habe das Grundstück 1955 gekauft und wegen der Erschließungskosten lange prozessiert, weil er sie eben wegen des Bunkers nicht habe zahlen wollen: Seiner Ansicht nach machte er das Grundstück wertlos. Ihr Ehemann habe häufig mit Nachbarn darüber gesprochen, ebenso Schwager und Schwägerin. Jeder in der Familie habe Bescheid gewusst.

Die Verkäuferin wäre verpflichtet gewesen, den Geschäftsmann über die Bunkerruine aufzuklären: Sie habe gewusst, dass er den Kaufvertrag in Kenntnis dieses Mangels nicht bzw. nicht zu diesem Preis unterschrieben hätte. Unstreitig habe er die Frau gefragt, ob Grund und Boden belastet seien und ob es für die Bebauung irgendwelche Hindernisse gebe.

In einem Überschwemmungsgebiet ...

... gibt es grundsätzlich keine Baugenehmigung für Eigenheime!

Ein Familienvater beantragte bei der Baubehörde die Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses. Das Grundstück, das er dafür ausgewählt hatte, lag allerdings in einem Gebiet, das von der Wasserbehörde zum Überschwemmungsgebiet erklärt worden war. Im Fall des Falles hätte das Haus den abfließenden Wassermassen im Weg gestanden und den natürlichen Rückzugsraum für das Wasser verringert.

Deshalb lehnte die Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben ab. Die Klage des Bauherrn gegen diesen negativen Bescheid blieb beim Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen ohne Erfolg (10 A 1074/08). Nach dem Wasserhaushaltsgesetz müssten Bauvorhaben in Überschwemmungsgebieten prinzipiell wasserrechtlich genehmigt werden, so das Gericht.

Das sei nur möglich, wenn ein Bauprojekt den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht beeinträchtige. Davon müsse die Baubehörde aber ausgehen, wenn ein Stück Land von der Wasserbehörde als Überschwemmungsgebiet definiert wurde. In so einem Fall wäre es Sache des Bauherrn, durch Sachverständigengutachten das Gegenteil zu belegen.

Ex-Lebensgefährtin war Mit-Mieterin

Sie muss Mietzahlungen ihres früheren Freundes nicht ausgleichen

Zwei Jahre lebte das unverheiratete Paar in einer Wohnung zusammen, die es gemeinsam gemietet hatte. Die junge Frau schloss ihre Berufsausbildung ab, danach arbeitete sie nicht mehr. Sie bekam bald ein Kind. Die Miete bestritt ihr Lebensgefährte. Da er nicht viel verdiente, ging es finanziell "eng" zu - öfters geriet er mit der Miete in Rückstand.

Im Sommer 2001, kurz bevor das Paar sich trennte, beglich der Mann 2.169 Euro Mietschulden. Einige Wochen nach der Trennung überwies er dem Vermieter weitere 2.046 Euro. Von seiner Ex-Freundin verlangte er die Hälfte der Gesamtsumme ("Gesamtschuldnerausgleich"): Als Mitmieterin hafte sie genauso wie er für die Miete, die sie dem Vermieter schuldeten.

Während die Vorinstanz die Freundin dazu verurteilt hatte, die Hälfte des nach der Trennung überwiesenen Betrags zu übernehmen, ersparte ihr der Bundesgerichtshof (BGH) die Zahlung (XII ZR 53/08). Als Alleinverdiener habe der Mann Miete und Lebensunterhalt finanzieren müssen, stellte der BGH fest. Die junge Mutter habe selbst nichts verdient, sondern das Kind betreut und den Haushalt geführt.

Wenn eine nichteheliche Lebensgemeinschaft so organisiert sei, komme ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich nicht in Frage. Persönliche Leistungen (Haushalt) und wirtschaftliche Leistungen wie die Miete seien nicht gegeneinander aufzurechnen. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Mann die letzten Mietschulden erst nach der Trennung beglichen habe.

Umgebungsschutz für die "Kalkscheune"

Neue Bauten dürfen ein Baudenkmal nicht erdrücken oder verdrängen

An der Berliner Johannisstraße liegt die "Kalkscheune": Das ist ein Veranstaltungsort für Konzerte und Kongresse und ein unter Denkmalschutz stehendes Ensemble aus zwei- und dreigeschossigen Gebäuden mit historischer Fassade. Der Inhaber der "Kalkscheune" zog vor Gericht, um ein Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft zu verhindern.

Auf dem Grundstück daneben sollte ein Wohngebäude mit sieben Stockwerken entstehen, dessen Fassade - Zitat des Architekturbüros - geprägt werde von "plastisch gestalteten, vorgehängten Aluminiumlamellen". Statt konventioneller Fensterformen sollten "direkte Ausblicke durch organisch geformte Einschnitte in die Lamellenstruktur inszeniert" werden (was immer das bedeuten mag …).

Das Verwaltungsgericht Berlin stoppte vorläufig das Bauvorhaben (VG 19 L 24/10). Es bezweifelte, dass die außergewöhnliche Architektur des geplanten Gebäudes mit den Anforderungen des Berliner Denkmalschutzgesetzes vereinbart werden könnte.

Die unmittelbare Umgebung eines Baudenkmals dürfe durch andere Bauten nicht so nachhaltig verändert werden, dass dies Eigenart und Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtige, so die Richter. Der gesetzlich geregelte Umgebungsschutz bestehe im öffentlichen Interesse, verleihe aber auch dem privaten Eigentümer eines Denkmals einen eigenen Anspruch.

Die besondere Wirkung von Baudenkmälern dürfe nicht geschmälert werden. Neue Bauten müssten sich ihnen nicht völlig anpassen. Sie dürften ein Denkmal aber auch nicht "erdrücken, verdrängen oder übertönen". Das neben der "Kalkscheune" geplante Wohngebäude lasse die nötige Zurückhaltung vermissen.

Überraschende Mietvertragsklausel

Mieter sollten Speicher reinigen, den nur die Vermieterin benutzte

Kurioser Streit um einen Mietvertrag. Der Vertrag nahm auf einen "Haus- und Hofreinigungsplan" Bezug, der damit als Bestandteil des Vertrags ebenfalls gelten sollte. Demnach hatten die Mieter der Wohnung im Dachgeschoss einmal im Jahr den Speicher zu kehren und die Dachfenster zu reinigen. Diese Verpflichtung nahm das Ehepaar allerdings nicht ernst - hatte es doch zum Speicher nicht einmal direkten Zugang.

Doch die Vermieterin nahm sie sehr ernst und verklagte das Ehepaar auf Schadenersatz, weil es eine vertraglich vereinbarte Leistung verweigere. Die Klage scheiterte beim Amtsgericht Köln: Es befand, der Haus- und Hofreinigungsplan sei nicht wirksam vereinbart (205 C 144/08).

Das wäre nur der Fall, wenn die Vertragsparteien beim Vertragsschluss die Klauseln des Reinigungsplans eigens ausgehandelt und die Mieter ihnen ausdrücklich zugestimmt hätten ("Individualvereinbarung"). Das treffe aber nicht zu: Das Vertragsformular für den Mietvertrag sei - inklusive Haus- und Hofreinigungsplan - für viele Mietverhältnisse vorgedruckt. Wenn keine Individualvereinbarung vorliege, seien die gesetzlichen Bestimmungen für allgemeine Geschäftsbedingungen anzuwenden.

Und gemäß diesen Bestimmungen seien überraschende Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligten, unwirksam. Das gelte auch für den Reinigungsplan. Mieter müssten nicht damit rechnen, dass sie Räume im Haus zu reinigen hätten, die ausschließlich der Vermieterin zur Verfügung stünden. Das Ehepaar habe den Speicher weder allein, noch gemeinsam mit den übrigen Mietern nutzen können.

Mieter müssen bei Vertragsschluss ...

... Modernisierungsmaßnahmen prinzipiell gutheißen: unzulässige Praxis

Eine Immobiliengesellschaft verwaltete und vermietete Wohnungen in diversen Wohnkomplexen. Eine Anlage sollte in absehbarer Zeit komplett saniert werden. Deshalb verfiel die Firma auf die Idee, allen neuen Mietern schon im Voraus ihr Einverständnis damit abzuverlangen.

Wer einen Mietvertrag abschließen wollte, musste folgende Klausel unterschreiben: "Mit der Unterzeichnung unter diesen Vertrag (erkläre ich) ausdrücklich die Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten".

Gegen diese Praxis wandte sich ein Verbraucherverband, weil sie die Mieter unangemessen benachteilige und die Mieterrechte im Punkt Modernisierung beschneide. So sah es auch das Landgericht Leipzig: Die Klausel sei unwirksam und dürfe von der Vermieterin nicht mehr verwendet werden (08 O 3429/08).

Vermieter müssten ihre Mieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten informieren: über deren Zeitpunkt, ihren voraussichtlichen Umfang, die anstehende Mieterhöhung. Dann könnten sich die Mieter in aller Ruhe überlegen, ob sie die Maßnahme akzeptierten oder nicht. Sie müssten eine Modernisierung nämlich nicht hinnehmen, wenn diese für sie "eine Härte" bedeutet (z.B. wegen der baulichen Folgen oder der Mieterhöhung).

Wenn Mieter dem Vermieter jedoch einen "Blankoscheck" für Modernisierungsmaßnahmen ausstellen müssten, werde ihnen die Möglichkeit genommen, sich auf die Härteklausel zu berufen. Was für eine Rolle das unter Umständen spiele, belege der konkrete Fall: Immerhin betrage die von der Vermieterin jetzt konkret angekündigte Mieterhöhung 393,50 Euro.

Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung ...

... wird nicht dadurch überflüssig, dass er im Vorjahr schon mal eingelegt wurde

Schon seit 2003 stritten die Mieter mit dem Vermieter über seine Betriebskostenabrechnungen. Jedes Jahr legte er die Grundsteuer anteilig auf die Mieter um. Und die Mieter legten Einspruch ein und wiesen darauf hin, dass sie laut Mietvertrag nicht verpflichtet seien, diese Kosten zu übernehmen. Diesen Einwand erhoben die Mieter 2004 (für das Abrechnungsjahr 2003) und 2005 (für das Abrechnungsjahr 2004).

Im folgenden Jahr verzichteten sie darauf. Deshalb mussten die Mieter am Ende die Nachforderung des Vermieters für das Abrechnungsjahr 2005 begleichen (270 Euro) - obwohl sie den Prozess um die Betriebskostenabrechnungen gewonnen hatten. Zu Unrecht hatte der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter abgewälzt und durfte deshalb keine Nachzahlung für 2003 und 2004 kassieren.

Gegen die Betriebskostenabrechnung für 2005 hätten die Mieter erneut Einspruch erheben müssen, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 185/09). Das sei nicht schon deshalb entbehrlich, weil sie die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre vorher rechtzeitig beanstandet hatten und weil es sich der Sache nach um den gleichen Einwand handelte.

Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters müssten (innerhalb der Zwölf-Monats-Frist) für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden. Zweck dieser Vorschrift sei es, nach dem Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erreichen, d.h. Rechtssicherheit herzustellen.

Modernisierungsmaßnahme Fenstertausch

Vermieterin muss die dadurch zu erzielende Einsparung von Energie nachvollziehbar darlegen

Die Eigentümerin eines älteren Münchner Wohnhauses wollte die alten, schlecht gedämmten Fenster durch neue Fenster mit Isolierverglasung ersetzen. Den Austausch kündigte sie den Mietern schriftlich an: Die Maßnahme diene der Energieeinsparung. Doch eine Mieterin legte sich quer: Dem Schreiben der Hauseigentümerin sei nicht zu entnehmen, inwiefern Energie gespart werden könnte. Daher werde sie dem Tausch nicht zustimmen.

Das Amtsgericht München gab der Mieterin Recht (424 C 19779/09). Mieter müssten Modernisierungsmaßnahmen zwar prinzipiell dulden (außer, die Maßnahmen stellen für sie eine "nicht zu rechtfertigende Härte" dar). Das setze allerdings voraus, dass der Vermieter sie vorher über den voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten informiere. Wie diese die Mietsache verbessern werden und wie viel Energie dadurch zu sparen sei, müssten Vermieter nachvollziehbar begründen.

Im konkreten Fall habe die Vermieterin die Energieeinsparung lediglich behauptet, anstatt konkrete Zahlen zu nennen. Bei Fenstern wäre das der bisherige U-Wert der Fenster und der U-Wert der neuen Fenster (U-Wert = Wärmedurchgangskoeffizient, der angibt, wie viel Wärme durch ein Bauteil entweicht).

Der Mieter müsse verstehen, welche Verbesserung die Modernisierungsarbeiten mit sich brächten. Nur dann werde die Ankündigung der Baumaßnahme den gesetzlichen Vorschriften gerecht. Auch im Prozess habe die Vermieterin diese Informationen nicht überzeugend nachgeholt.

Anwohner contra Fußballstadion

Entscheidend sind die Grenzwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung

Außerhalb einer Stadt sollte ein Fußballstadion mit 15.000 Sitzplätzen gebaut werden. Ein Unglücksrabe, der dort im Außenbereich ein Hausgrundstück besitzt, zog gegen das Bauprojekt gerichtlich zu Felde.

Der Stadionbetrieb verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Anwohner, argumentierte er. Bis spät in die Nacht werde es an Spieltagen Lärm geben - Jubel, Anfeuerungsrufe etc. -, das sei eine unerhörte Belastung. Außerdem fehlten Parkplätze; das Verkehrskonzept sei so unzulänglich, dass permanentes Chaos zu befürchten sei. Womöglich könnten die Nachbarn ihre Häuser an Spieltagen gar nicht mehr erreichen.

Das Verwaltungsgericht Minden ließ diese Einwände nicht gelten (1 K 2743/07). Lärm - d.h. juristisch "Schallimmissionen" - sei grundsätzlich nicht als rücksichtslos einzustufen, solange er die Grenzwerte des Bundesimmissionsschutzgesetzes bzw. der Sportanlagenlärmschutzverordnung nicht überschreite. Die Schutzmaßstäbe seien für Grundstücke im Außenbereich weniger streng.

Ein Montagsspiel pro Woche zwischen 20 Uhr und 22 Uhr sei als "seltenes Ereignis" im Sinne der Verordnung zu bewerten. Deshalb müssten die Nachbarn zu diesen Zeiten etwas mehr Lärm verkraften - und als sozialadäquat hinnehmen. Mit zumutbarem Aufwand seien Geräusche in einem Stadion nicht zu vermeiden.

Die Gegend sei auch nicht so schlecht erschlossen, dass der Stadionbau unkontrollierten Parksuchverkehr auslösen und die Anwohner unzumutbar beeinträchtigen würde. Nach dem Verkehrsgutachten des Bauherrn sei das nicht zu erwarten.

Mieterhöhungsverlangen ...

... kann auch mit einem "Typengutachten" begründet werden

Eine Mieterin in Bad Homburg erhielt Post von der Vermieterin - eine Immobiliengesellschaft, der viele Mietwohnungen gehörten. Die Vermieterin kündigte eine Mieterhöhung um 54,65 Euro an und verlangte das Einverständnis der Mieterin. Dem Schreiben war ein Sachverständigengutachten beigefügt, das die ortsübliche Vergleichsmiete angab.

Es handelte sich um ein "Typengutachten", was bedeutet: Es bezog sich nicht unmittelbar auf die betreffende Wohnung, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Das hielt die Mieterin für unzulässig, sie widersprach dem Mieterhöhungsverlangen.

Die Immobiliengesellschaft zog vor Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Sie bekam in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 122/09). Vermieter müssten dem Mieter eine Mieterhöhung schriftlich ankündigen und sie begründen, stellten die Bundesrichter fest, damit er die Forderung - zumindest ansatzweise - überprüfen könne.

Auch ein Sachverständigengutachten, das sich nicht direkt auf die Wohnung der Mieterin beziehe, könne dies leisten: Der Sachverständige müsse die ortsübliche Vergleichsmiete benennen und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnen.

Das strittige "Typengutachten" enthalte diese notwendigen Erläuterungen und versetze die Mieterin in die Lage zu kontrollieren, ob die Mieterhöhung berechtigt sei. Wenn die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen - so wie im konkreten Fall - aus dem eigenen Bestand der Vermieterin stammten, sei dagegen nichts einzuwenden.

Fristlose Kündigung wegen Mietschulden

Von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, muss dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein

Jahrelang stritten die Mieter mit der Vermieterin über Mietmängel und kürzten die Miete. Die Vermieterin kündigte den Mietern schließlich wegen Zahlungsverzugs. Den Mietrückstand rechnete sie monatsbezogen aus, ebenso nicht überwiesene Vorauszahlungen für Betriebskosten.

Das Amtsgericht bemängelte, dass der Mietrückstand nicht genau genug beziffert, die Kündigung also nicht ausreichend begründet sei. Es wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Landgericht und Bundesgerichtshof (BGH) erklärten dagegen die Kündigung für wirksam und verurteilten die Mieter zum Auszug (VIII ZR 96/09).

Vermieter müssten eine fristlose Kündigung schriftlich begründen, so der BGH: Der Mieter solle erfahren, auf welches Verhalten die fristlose Kündigung gestützt werde und ob bzw. wie er sich dagegen verteidigen könne. Dieses Ziel werde erreicht, wenn der Vermieter Zahlungsverzug als Kündigungsgrund und den Gesamtbetrag des Mietrückstands angebe.

Das gelte auch, wenn frühere Rückstände mit im Spiel seien. Auf jeden Fall müsse der Mieter anhand der Begründung erkennen können, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, damit er die Angaben auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen könne. Diese Anforderung erfülle das Kündigungsschreiben im konkreten Fall.

AGB-Klausel eines Fertighausanbieters

Er darf vor dem Baubeginn vom Bauherrn die Bürgschaft eines Kreditinstituts verlangen

Ein Verbraucherschutzverein beanstandete die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Fertighausanbieters. Sie enthielten eine Klausel, nach der private Bauherren verpflichtet waren, spätestens acht Wochen vor dem geplanten Baubeginn die unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe des vereinbarten Gesamtpreises vorzulegen. So wollte das Unternehmen seine Ansprüche gegen die Bauherren absichern.

Der Bundesgerichtshof hatte gegen die AGB-Klausel keine Bedenken und wies die Klage der Verbraucherschützer ab (VII ZR 165/09). Wenn man die Interessen beider Parteien des Bauvertrags umfassend beurteile, könne nicht die Rede davon sein, dass die Bauherren durch die Klausel unangemessen benachteiligt würden, entschieden die Bundesrichter.

Zwar müssten die Auftraggeber die Kosten der Bürgschaft tragen. Das falle aber angesichts der übrigen Kosten nicht ins Gewicht. Auf der anderen Seite habe der Fertighausanbieter ein legitimes Interesse daran, seine Forderungen abzusichern. Schließlich finanziere er den Bau vor, dieses Risiko sei beträchtlich. Und gesetzliche Regelungen, die ihn absicherten, gebe es nicht.

Schönheitsreparaturen

Der Mieter muss die Möglichkeit bekommen, selbst zu renovieren

Der Mietvertrag zwischen einem Ehepaar und einer Münchner Wohnungsbaugesellschaft enthielt folgende Klausel zu den Schönheitsreparaturen: "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken .... in der Wohnung ausführen zu lassen".

Nach dem Auszug im Herbst 2007 unternahm das Ehepaar nichts dergleichen und wurde von der Wohnungsbaugesellschaft mit einer Klage auf Schadenersatz konfrontiert: Die Renovierungskosten beliefen sich auf 7.036 Euro. Die Justiz ersparte den Ex-Mietern die Zahlung: Die Mietvertragsklausel sei nichtig, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 294/09). Das Ehepaar habe daher nicht renovieren müssen.

Grundsätzlich sei es zulässig, wenn Vermieter ihre Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, per Mietvertrag auf die Mieter abwälzten. Die vertraglichen Regelungen müssten dem Mieter aber die Möglichkeit lassen, selbst zu renovieren (eventuell mit Hilfe von Verwandten und Bekannten). So, wie die Klausel formuliert sei - "ausführen lassen" -, könne man sie jedoch auch anders verstehen: nämlich als Verpflichtung, die Arbeiten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Wenn man sie so kundenfeindlich auslege, benachteilige die Klausel die Mieter unangemessen. Sie sei daher unwirksam: Denn Schönheitsreparaturen seien - gleichgültig, ob sie dem Mieter auferlegt würden oder der Vermieter sie übernehme - nach dem Gesetz nur "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" auszuführen. Das setze nicht unbedingt einen Auftrag an eine Maler-Fachfirma voraus.

Mietvertrag enthält keine Angabe zur Wohnfläche

Trotzdem kann eine Mieterin wegen zu geringer Wohnfläche Miete zurückfordern

Eine Mannheimerin suchte eine Wohnung und meldete sich auf eine Zeitungsanzeige hin. Die Maklerin bot eine Dachgeschosswohnung an: "MA-Waldhof, 3 Zimmer, Balkon, ca. 76 qm, Parkett, EBK ...". Vor dem Abschluss des Mietvertrags erhielt die Frau vom Vermieter eine Grundrissskizze und eine Wohnflächenberechnung, laut der die Wohnung 76,45 Quadratmeter groß sein sollte.

Der schriftliche Mietvertrag enthielt dazu keinerlei Angaben. Ein paar Jahre später forderte die Mieterin zu viel gezahlte Miete zurück: Die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern. Auf Rückzahlung habe die Frau keinen Anspruch, meinte der Vermieter: Da keine bestimmte Wohnfläche vereinbart wurde, gebe es auch keine Abweichung nach unten.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VIII ZR 256/09). Auch wenn der Mietvertrag selbst keine Wohnfläche bestimme, sei daraus nicht abzuleiten, dass die Vertragsparteien in diesem Punkt überhaupt nichts ausgemacht hätten. Eine entsprechende Vereinbarung ergebe sich aus den Absprachen der Mietparteien vor dem Vertragsschluss.

Maklerinserat und Wohnflächenberechnung hätten übereinstimmend die Zahl "76 Quadratmeter" genannt. Die Parteien hätten den Vertrag also (gegenseitig erkennbar) in der Vorstellung unterschrieben, dass die Wohnung 76 qm groß sei. Damit sei diese Wohnfläche verbindlich vereinbart.

In Wirklichkeit sei die Wohnung sehr viel kleiner. Da ihre Fläche die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unterschreite, sei sie als mangelhaft anzusehen. Deshalb sei die Mieterin dazu berechtigt, die Miete zu kürzen. Eine Rückzahlung in der geforderten Höhe stehe ihr zu.

Ein feuchter Keller und Taubenkot ...

... stellen keinen Mangel der Mietsache dar und rechtfertigen keine Mietminderung

2006 hatte die Mieterin eine Wohnung in der Münchner Maxvorstadt bezogen, für die sie monatlich 820 Euro zahlte. Nach zwei Jahren kürzte sie die Miete. Begründung: Der Kellerboden sei so feucht, dass dort schon mehrere Sachen verschimmelt seien. Letztlich könne sie den Keller überhaupt nicht benutzen. Außerdem nisteten immer wieder Tauben auf ihrem Balkon. Boden und Möbel seien voller Kot, jeden zweiten Tag müsse sie den Balkon schrubben.

Als nach ein paar Monaten 620 Euro Miete ausstanden, zog die Vermieterin vor Gericht. Was ihre Mieterin an Beschwerden vortrage, rechtfertige keine Mietminderung, fand sie. So sah es auch das Amtsgericht München (461 C 19454/09). Tauben seien ein "großstadttypisches Phänomen", für das nicht die Hausbesitzerin verantwortlich sei.

Das wäre eventuell anders zu bewerten, wenn das Haus durch eine besondere Gestaltung der Fassade Tauben besonders zum Nisten einladen würde. Das treffe hier aber nicht zu. Wenn es in einem feuchten Sommer besonders viele Stechmücken gebe, würde das auch niemand für einen Mangel der Mietsache halten.

Auch eine Mietkürzung wegen des modrigen Kellers komme nicht in Frage. Das Gebäude sei ca. 1950 gebaut worden. Nach dem Zweiten Weltkrieg habe man in Deutschland innerhalb kürzester Zeit viel Wohnraum gebraucht. Dass mit den damals beschränkten Mitteln nicht in bester Qualität gebaut werden konnte, sei allgemein bekannt.

Auch der Mietspiegel der Stadt München gehe deshalb bei Wohnhäusern aus den 50er Jahren von einem deutlich niedrigeren Grundpreis aus als bei Wohnhäusern, die vor 1929 errichtet wurden. Die Mieterin habe deshalb von vornherein damit rechnen müssen, dass der Keller schlecht gedämmt und feucht sein würde. So ein Keller eigne sich nicht dazu, Gegenstände zu lagern. (Die Mieterin überlegt noch, ob sie gegen das Urteil Berufung einlegt.)

Vermieterin "dramatisiert" ihren Wohnungsbedarf

Das macht eine Eigenbedarfskündigung noch nicht unwirksam

Seit 1978 wohnte die Mieterin mit ihrer Mutter in dem Münchner Einfamilienhäuschen. Da war es natürlich ein harter Schlag, als neue Hauseigentümerin 2006 plötzlich Eigenbedarf anmeldete: Sie benötige in neun Monaten das Haus für sich und ihre beiden Kinder.

Derzeit wohne sie zur Miete und habe zudem für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet, so die Vermieterin. Das koste monatlich fast 2.600 Euro. In dem vermieteten Wohnhaus könnte sie günstiger leben, endlich "Wohnen und Arbeiten" unter einem Dach vereinen und ihre Kinder persönlich betreuen.

Die Mieterin weigerte sich auszuziehen, weil die Kündigung unwirksam sei. Das Oberlandesgericht gab ihr Recht und wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, die Vermieterin habe ihre Bedarfssituation "übertrieben dramatisch" dargestellt und den falschen Eindruck erweckt, sie sei auf das vermietete Wohnhaus besonders angewiesen.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf (VIII ZR 70/09). Für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei das "Dramatisieren" der Bedarfssituation - falls man das hier überhaupt so nennen könne - ohne Belang, so die Bundesrichter. In dem Kündigungsschreiben seien die Personen angegeben, für welche die Wohnung benötigt wird, und das Interesse dargelegt, das die Vermieterin an dem Wohnhaus habe.

Sie wolle mit ihren beiden Kindern in das Haus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben, um so die teure Miete für das bisherige Büro und die bisherige Wohnung zu sparen. Das genüge vollauf. Nur, wenn tatsächlich gar kein Eigenbedarf bestehe und die Begründung dafür erfunden bzw. vorgeschoben sei, sei eine Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Schrottimmobilien: Getäuschte Wohnungskäuferin

Vertriebsprovision für Makler und Finanzvermittler war viel höher als angegeben

Von einem Finanzvermittler beschwatzt, hatte eine Krankenschwester 1996 eine Hamburger Eigentumswohnung gekauft, um Steuern zu sparen. Die Frau nahm einen Bankkredit von 178.000 DM auf, um damit den Kaufpreis der Wohnung (147.511 DM) und Provisionen für Vermittler und Wohnungsmakler zu finanzieren. Den Bankkredit wollte sie mit Bausparverträgen tilgen, die sie extra dafür bei der Bausparkasse abschloss.

Der Finanzvermittler sollte für seine Tätigkeit 3.560 DM und der Wohnungsmakler 5.089 DM erhalten, das entspricht 5,86 Prozent des Kaufpreises. In Wirklichkeit lagen die Provisionen weit höher. Da die Schrottimmobilie nicht zu vermieten war, forderte die Käuferin später - wie viele andere getäuschte Geldanleger auch - Schadenersatz von Bank und Bausparkasse. Mit Erfolg.

Die Kreditinstitute hätten die Käuferin über die arglistige Täuschung der Vermittler aufklären müssen, urteilte der Bundesgerichtshof (XI ZR 104/08). Die Kreditinstitute hätten mit den Vermittlern einvernehmlich und in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet. Also habe ihnen die wahre Höhe der - im offiziellen Vermittlungsauftrag falsch angegebenen - Provisionen bekannt sein müssen. Statt die Kunden zu informieren, hätten Bank und Bausparkasse die Täuschung mitgemacht.

Die Vermittler hätten Vertriebsprovisionen von mindestens 15 Prozent des Kaufpreises kassiert. Bundesweit seien bei der Verkaufsaktion gleichlautende Vermittlungsformulare verwendet worden. Deren Text habe bei den Kaufinteressenten gezielt die falsche Vorstellung erweckt, die Vermittlerfirmen erhielten nur eine "marktübliche" Provision, obwohl sie fast drei Mal so hoch war.

Betrügerischer Bauingenieur ...

... verliert seinen Status als Sachverständiger

Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bauingenieurwesen hatte der Mann seit 1996 Bauprojekte begutachtet und abgenommen. 2008 wurde er ertappt, als er falsche Abnahmebescheinigungen ausstellte: Er bescheinigte einem Bauvorhaben wider besseres Wissen eine fertige Sanitärinstallation.

Wegen Betrugs wurde der Ingenieur zu einer Geldstrafe verurteilt. Deshalb nahm die Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz seine Bestellung zum Sachverständigen zurück. Vergeblich legte Ingenieur Widerspruch ein: Das Verwaltungsgericht Neustadt bestätigte die Entscheidung (4 L 512/10.NW). Die Sanktion der Kammer sei berechtigt.

Wer bei seiner Tätigkeit als Sachverständiger Straftaten begehe, verletze seine Pflichten und erschüttere das Vertrauen in seine Person und in seine Urteile. Die Ingenieurkammer bestelle Sachverständige und übernehme damit gegenüber der Allgemeinheit die Gewähr für deren persönliche Zuverlässigkeit, Unabhängigkeit und Vertrauenswürdigkeit. Diese Eigenschaften habe der Betrüger vermissen lassen.

Schlechter Schallschutz

Nicht in jedem Fall dürfen Mieter aus diesem Grund die Miete kürzen

Das Bonner Mehrfamilienhaus war 2001/2002 gebaut worden. Bewohner des Hauses kürzten die Miete um zehn Prozent. Die Mieter beschwerten sich bei der Hauseigentümerin über mangelhafte Schalldämmung: Aus der darüber liegenden Wohnung "hörten sie jeden Schritt". Der Schallschutz entspreche dem üblichen Standard, erklärten die Vermieter, und forderten den Differenzbetrag zur vereinbarten Miete.

Das Landgericht wies ihre Klage unter Hinweis auf ein Gutachten ab: Ein Bausachverständiger habe den Trittschall in der betreffenden Wohnung gemessen. Der Schallschutz erfülle gerade so eben die Anforderungen der DIN 4109 von 1989, entspreche aber keineswegs durchschnittlicher Qualität. Damit sei die Wohnung mangelhaft.

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf und gab den Vermietern Recht (VIII ZR 85/09). Begründung: 2002 sei die Schallschutznorm DIN 4109 immer noch verbindlich gewesen. Mieter könnten nicht mehr erwarten, als dass die Vorschriften eingehalten würden, die während der Bauzeit gelten. Wenn im Mietvertrag, wie hier, zur Beschaffenheit der Wohnung nichts vereinbart sei, müsse die Wohnung nur den bei vergleichbaren Wohnungen üblichen Standard bieten.

Das Urteil des Landgerichts stütze sich auf eine Entscheidung des BGH, nach der die Norm DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Dabei sei es aber um Schallschutz in einer neu erbauten Doppelhaushälfte und um einen Bauvertrag gegangen. Das sei nicht auf das Mietrecht übertragbar. Bei einem Bauwerk müsse der Bauunternehmer bestimmte technische Normen einhalten. Im Mietverhältnis komme es in erster Linie auf die vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien an.