Bauen & Wohnen

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Hausschlüssel in der Klinik geklaut

Vermieter wechselt deshalb die Schließanlage aus und fordert vom Mieter Schadenersatz

Ein Mieter wurde ins Krankenhaus eingewiesen. Im Krankenzimmer legte der Patient seine Papiere, Geldbörse und die Wohnungsschlüssel in das abschließbare Wertfach im Schrank. Am nächsten Tag verließ er wegen einer Behandlung für ca. zwei Stunden das Krankenzimmer. Als der Mann zurückkam, war das Wertfach aufgebrochen und u.a. der Hausschlüssel gestohlen. Er informierte darüber den Vermieter.

Der reagierte rigoros und ließ die Schließanlage in dem Wohnhaus austauschen. Vom Mieter forderte er Ersatz für die Kosten der Tauschaktion. Für den Einbruch sei doch nicht er verantwortlich, konterte der Mieter- und zahlte nichts. Zu Recht, wie das Amtsgericht Ahrensburg entschied (47 C 1171/09).

Um Schäden an der Mietsache zu vermeiden, müssten Mieter selbstverständlich Haus- und Wohnungsschlüssel sorgfältig aufbewahren, auch in einer Klinik. Dem Mieter sei aber wegen des Verlustes kein Vorwurf zu machen. Wer Haus- und Wohnungsschlüssel ins verschließbare Wertfach lege, verwahre sie so sicher, wie es im Krankenhaus eben möglich sei.

Mehr sei von einem Klinik-Patienten nicht zu erwarten. Man könne von ihm nicht verlangen, das Wertfach auf Einbruchsicherheit zu prüfen. Ohne Spezialkenntnisse in Sicherheitsfragen sei das auch kaum sinnvoll.

Unwirksame Betriebskostenabrechnung

Bei den Heizkosten nannte der Vermieter nur den vom Mieter zu zahlenden Endbetrag

Eine Betriebskostenabrechnung muss die Gesamtkosten des Anwesens für jede Kostenposition enthalten, den Verteilerschlüssel, die Einzelkosten des Mieters für jede Kostenposition und seine Vorauszahlungen. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Abrechnung unwirksam.

Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung eines Vermieters nicht gerecht, der ein externes Unternehmen damit beauftragt hatte, die Heizkosten abzurechnen. Anstatt die Heizkostenabrechnung des Unternehmens beizufügen, teilte der Vermieter dem Mieter nur den auf ihn entfallenden Endbetrag mit. Wie die Heizkosten des Mietshauses auf die einzelnen Wohnungen verteilt wurden, gab der Vermieter nicht an, verwies nur auf eine "gesonderte Abrechnung".

Der Mieter forderte die Heizkostenabrechnung an. Der Vermieter reichte sie nach, allerdings erst ein gutes Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode. Nun verweigerte der Mieter die Nachzahlung. Zu Recht, entschied das Amtsgericht Langen (55 C 201/10). Mieter müssten innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine korrekte Betriebskostenabrechnung erhalten.

Hier sei die Abrechnung unwirksam gewesen. Wenn der Vermieter einen externen Abrechnungsdienst einsetze, so müsse er dessen Heizkostenabrechnung seiner Betriebskostenabrechnung hinzufügen. Denn nur aus ihr ergebe sich der Verteilerschlüssel für die Heizkosten im Mietshaus.

Vermieter kann dem Mieter den Winterdienst übertragen

Aber nicht per Hausordnung, sondern nur durch klare Regelung im Mietvertrag

Ein alter Herr wohnte im Parterre eines Mietshauses. In der Hausordnung hieß es unter der Überschrift "Reinigung und Pflege": "Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter". Der Senior wollte nicht mehr Schneeschippen und bat den Vermieter, ihn wegen seiner angeschlagenen Wirbelsäule vom Winterdienst freizustellen.

Als der Hauseigentümer ablehnte, zog der Mieter vor Gericht und setzte sich beim Amtsgericht Köln durch (210 C 107/10). Vermieter dürften zwar im Prinzip den Winterdienst auf die Mieter abwälzen, so der Amtsrichter. Im konkreten Fall sei das jedoch nicht auf wirksame Weise geschehen: Die entsprechende Klausel der Hausordnung sei nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden.

Pflichten von dieser Tragweite könnten nicht per Hausordnung übertragen werden: Immerhin sei mit dem Winterdienst viel Arbeit und bei Unfällen ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko verbunden. Zudem sei die Klausel in der Hausordnung unter der Überschrift "Reinigung und Pflege" regelrecht versteckt. Das sei überraschend, zumal die Klausel auch optisch nicht besonders gekennzeichnet sei. Die Pflicht zum Winterdienst müsse klar und eindeutig im Mietvertrag vereinbart werden.

Konto wegen Mietrückstands gepfändet

Für Hilfeempfänger gilt nicht automatisch Kontoschutz gegen Pfändung

Eine betagte Mieterin war mit der Miete in Rückstand. Die Vermieterin verklagte sie auf Zahlung. Im Prozess bestritt die Mieterin jeden Zahlungsrückstand: Sie habe vielmehr wegen eines Mietmangels berechtigt die Miete gekürzt. Doch die Mieterin verlor den Rechtsstreit. Die Vermieterin setzte einen Pfändungsbeschluss durch.

Nun beantragte die Mieterin, ihr die Pfändung zu ersparen, weil das für sie eine besondere Härte bedeuten würde. Denn sie beziehe neben einer niedrigen Rente nur Leistungen zur Grundsicherung nach dem Sozialgesetzbuch. Darüber hinaus habe sie die eidesstattliche Versicherung (früher: Offenbarungseid) abgegeben und somit ihre Zahlungsunfähigkeit dokumentiert.

Damit konnte die alte Frau das Landgericht Frankfurt nicht erweichen (2-17 T 16/10). Kontoschutz gegen eine Pfändung gebe es nur ausnahmsweise. Nicht bei jedem Hilfeempfänger sei gleich ein Härtefall anzunehmen - nicht einmal, wenn eine eidesstattliche Versicherung abgegeben wurde.

Die Vermieterin vermute nicht ohne Grund, dass die Mieterin noch über den Betrag verfügen könnte, um den sie die Miete gemindert habe - unberechtigt und gegen den Widerspruch der Vermieterin. Wenn das zutreffen sollte, stehe der Vermieterin dieser Betrag zu.

Dach schlecht abgedichtet

Trotz Sanierungsmaßnahmen eines Dachdeckers verliert ein Neubau dadurch an Wert

Das Einfamilienhaus war gerade erst fertiggestellt, da traten am Dach bereits Feuchtigkeitsschäden auf - es war nicht gut abgedichtet worden. Der Bauunternehmer beauftragte einen Dachdecker (Subunternehmer) damit, die Mängel zu beheben. Trotzdem verklagte der Bauherr gleichzeitig den Bauunternehmer auf 3.000 Euro Schadenersatz für die Wertminderung des Hauses.

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart sprach ihm die verlangte Summe zu (12 U 74/10). Undichtigkeiten am Dach senkten den Wiederverkaufswert der Immobilie selbst dann, wenn die Sanierungsarbeiten einwandfrei ausgeführt wurden, so das OLG.

Probleme dieser Art erweckten naturgemäß bei den Akteuren am Immobilienmarkt den Verdacht auf verborgene Schäden. Denn Mängel der Hauskonstruktion könne man nicht "100prozentig" überprüfen. Das gelte für die Feuchtigkeitsabdichtung im Keller, aber auch im Dachbereich.

Ein Bausachverständiger habe im Prozess erläutert, dass ein Pultdach üblicherweise nach 25 Jahren repariert und erst dann regelmäßig gewartet werden müsse. Wenn schon kurz nach der Bauabnahme umfangreiche Sanierungsarbeiten am Dach nötig waren, werfe das bei potenziellen Käufern logischerweise Zweifel daran auf, ob das Dach diese Lebensdauer erreichen könne. Deshalb sei so eine Immobilie schlechter zu verkaufen.

Hausbau: Streit um schlecht abgedichtetes Dach

"Übliche" Baumängel berechtigen den Bauherrn nicht zur Kündigung des Bauvertrags

Beim Bau des Einfamilienhauses beanstandete der Bauherr gegenüber dem Bauunternehmer verschiedene Mängel an der Dachabdichtung. Der Bauunternehmer reagierte erst verärgert, beauftragte dann aber doch einen Dachdecker damit, sie zu beseitigen. Allerdings konnte der Handwerker die Dachabdichtung nicht verbessern, weil ihm der Bauherr das Betreten der Baustelle verbot.

Wegen des Streits kündigte schließlich der Auftraggeber den Bauvertrag "aus wichtigem Grund". Der Bauunternehmer wies die Kündigung zurück und forderte restlichen Werklohn von 18.000 Euro. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Brandenburg entschied (12 U 129/09).

Baumängel im üblichen Ausmaß stellten keinen "wichtigen Grund" dar, der eine Kündigung des Bauvertrags rechtfertige. Nur wenn Mängel derart gravierend seien, dass sie das Vertrauen des Bauherrn in die Fachkunde und Zuverlässigkeit des Bauunternehmers erschütterten, liege ein "wichtiger Grund" im Sinne des Gesetzes vor. Dann sei es für den Auftraggeber unzumutbar, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.

Aus der Tatsache, dass der Bauunternehmer - bzw. sein Dachdecker-Subunternehmer - die Mängel nicht unverzüglich behoben habe, sei erst recht kein Kündigungsgrund abzuleiten. Schließlich habe der Auftraggeber dies selbst unmöglich gemacht, indem er dem Dachdecker Baustellenverbot erteilte. Das richtige Vorgehen: Der Bauherr hätte den Auftragnehmer abmahnen und zugleich ankündigen müssen, dass er den Bauvertrag kündigen werde, wenn der Bauunternehmer die gesetzte Frist zur Nachbesserung verstreichen lasse.

Sturm "Kyrill" fegte übers Dach ...

Teile des Dachs lösten sich ab und beschädigten Autos: Schadenersatz?

Als Sturmtief "Kyrill" durchs Land tobte, riss er von einem alten Gebäude aus den 60er Jahren Dachteile ab. Diese flogen durch die Luft und beschädigten Fahrzeuge, die in der Nähe geparkt waren. Der Schaden (insgesamt 5.400 Euro) wurde vom Kaskoversicherer der Autobesitzer reguliert. Anschließend verlangte das Versicherungsunternehmen von den Hauseigentümern Schadenersatz.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Hamm (13 U 145/09). Wenn sich Teile eines Gebäudes ablösten, lasse dies grundsätzlich darauf schließen, dass es entweder fehlerhaft gebaut oder schlecht gewartet wurde. Für die Folgen müssten die Hauseigentümer einstehen.

Nur im Ausnahmefall gelte etwas anderes, d.h. bei außergewöhnlichen Unwettern, mit denen niemand rechnen müsse und denen auch solide, gut unterhaltene Gebäude nicht standhalten könnten. Dächer müssten mindestens Sturmböen der Stärke 12 widerstehen. Sturm "Kyrill" sei zwar heftig gewesen. Vor Ort hätten aber an dem Tag höchstens Windgeschwindigkeiten von 10-11 Beaufort geherrscht.

Daher liege der Rückschluss nahe, dass das Dach und seine Bestandteile mangelhaft bzw. gar nicht gewartet wurden. Das fragliche Dach sei schon wegen seines Alters nicht mehr sturmsicher gewesen - nach fast 50 Jahren sei das Ende der Haltbarkeit erreicht. Die Hauseigentümer hätten es längst sanieren müssen. Dass das "sehr teuer" sei, entschuldige das Versäumnis nicht.

Hauseigentümer will Garagen bauen

Nachbarin kann es nicht verhindern: Autogeräusche sind eine "Alltagserscheinung"

Die Häuser der Prozessgegner liegen in einer ruhigen Sackgasse, inmitten einer Kleinstadt. Als nun Hauseigentümer A plante, auf seinem Grundstück drei Garagen für die Familie zu bauen, fürchtete Nachbarin B um ihre Ruhe. Sie verlangte einen Baustopp, weil die Garagenanlage ihr Anwesen beeinträchtigen würde, in erster Linie durch mehr Lärm.

Ihre Klage gegen die Baugenehmigung blieb beim Oberverwaltungsgericht (OVG) Saarland ohne Erfolg (2 B 308/10). Das Bauvorhaben verstoße nicht gegen das Gebot, auf die Nachbarn Rücksicht zu nehmen, stellte das OVG fest.

Garagen und die damit verbundenen Geräusche gehörten in einem Wohngebiet zu den "Alltagserscheinungen", wie auch der Lärm spielender Kinder oder das Geräusch von Rasenmähern. Solche Geräusche seien von den Nachbarn hinzunehmen. Weder eine besondere Lärmempfindlichkeit der Nachbarin, noch eine besondere bauliche Situation des Grundstücks rechtfertigten eine Ausnahme von dieser Regel.

Auch mit dem Einwand, ihr Haus bekäme nach dem Garagenbau zu wenig Licht, kam Frau B nicht durch: Für ausreichendes Licht müssten Eigentümer selbst sorgen, so das OVG. Mit diesem Argument könne sie nicht andere Hauseigentümer in der Nutzung ihres Grundstücks einschränken.

Kommunale Auflagen für Solaranlagen

In Speyers Altstadt dürfen sie nicht über Dachfirste hinausragen

Nach einem Großbrand von 1689 bildete sich im mittelalterlichen Straßensystem der Stadt Speyer eine durchgängig einheitliche Bauweise heraus - mit ziegelgedeckten Satteldächern und klar konturiertem Dachfirst. Dieses städtebauliche Erscheinungsbild zu erhalten, ist Ziel der kommunalen Gestaltungssatzung.

Der Eigentümer zweier Grundstücke in der Innenstadt installierte auf den Dächern seiner Wohnhäuser Solaranlagen. Die Stadt verlangte von ihm, die Solarmodule vollständig zu entfernen. Damit setzte sie sich beim Verwaltungsgericht und Oberverwaltungsgericht (OVG) Koblenz nicht durch. Das OVG entschied aber, dass die Solarmodule nicht über den Dachfirst hinausragen dürfen (8 A 11111/10.OVG).

Soweit sie darüber hinausragten, müssten die Solaranlagen weg - das verstoße gegen die innerstädtische Gestaltungssatzung. Um das historische Erscheinungsbild der Stadt Speyer zu wahren, müssten die Dächer im Einklang mit der Umgebung gestaltet werden. Wenn die obere Reihe der Module einer Solaranlage über den Dachfirst hinausrage, störe das die einheitliche Dachlandschaft aus Satteldächern.

Immobilienkäufer reingelegt

Finanzierende Bank kann ihre Darlehen nicht zurückfordern

Mehrere geschäftlich unerfahrene Kapitalanleger waren beim Immobilienkauf übers Ohr gehauen worden. Eine Treuhand-Gesellschaft hatte vor Jahren Eigentumswohnungen in einem größeren Wohnkomplex verkauft und dabei mit einer großen deutschen Bank eng zusammen gearbeitet. Die Bank empfahl Kunden den Erwerb der Immobilien als Kapitalanlage und viele Anleger schlossen mit ihr Kreditverträge, um einen Teil des Kaufpreises mit Kredit zu finanzieren.

Der Anlageprospekt der Treuhand-Gesellschaft unterschlug einige der von den Käufern zu tragenden Kosten. Insbesondere die so genannte "Innenprovision", d.h. die Vermittlungsprovision, welche die Bank bei dem Geschäft verdiente. Sie betrug satte 18 Prozent des Kaufpreises der Immobilie, verschlechterte also für die Käufer die Anlagekonditionen erheblich. Jahre später stellten einige Käufer ihre Ratenzahlungen an die Bank ein. Das Kreditinstitut wollte das ausstehende Geld per Zwangsvollstreckung eintreiben.

Dagegen wehrten sich die geprellten Käufer und bekamen vom Oberlandesgericht Oldenburg Recht (8 U 53/10). Nicht immer müsse eine Bank Kunden darüber informieren, wenn im Kaufpreis eine versteckte Innenprovision für den Vertrieb der Immobilie enthalten sei. In diesem Fall aber schon: Denn die finanzierende Bank sei darüber informiert gewesen, dass die Kunden in Bezug auf die Vermittlungsprovision arglistig getäuscht wurden.

Da das Kreditinstitut mit der Immobilienverkäuferin "institutionalisiert zusammenwirkte", konnten oder mussten die Bankmitarbeiter wissen, dass den Kunden die im Kaufpreis enthaltene hohe Innenprovision verschwiegen wurde. Die Anlageberater wären verpflichtet gewesen, die Kapitalanleger darüber aufzuklären. Wenn eine Bank die Kunden - im Einverständnis mit der Immobilienverkäuferin - täusche, habe sie keinen Anspruch auf Rückzahlung des zur Finanzierung gewährten Darlehens.

Lieferant einer Photovoltaikanlage ...

... übernimmt durch Information über die Einspeisevergütung für Strom keine Garantie für deren Höhe!

Hauseigentümer H ließ auf dem Dach seines Hauses eine Solarstromanlage installieren. Bei den Verkaufsverhandlungen 2007 hatte ihm der Verkäufer eine relativ hohe (damals gültige) Einspeisevergütung für Strom genannt.

Das ist der Preis, den die Erzeuger nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz erhalten, wenn sie Solarstrom in das Stromnetz einspeisen. So wollte die Regierung die Produktion von Strom aus Erneuerbaren Energien ankurbeln. Die Höhe der Vergütung hängt vom Jahr der Installation der Anlage ab: Der Kilowattpreis sinkt von Jahr zu Jahr, die Förderung wird reduziert.

Da der Anlagenhersteller die Photovoltaikanlage 2007 und 2008 in zwei Teilen lieferte, erhielt H für den Strom aus dem zweiten Teil der Anlage einen geringeren Kilowattpreis. Deshalb verklagte er den Anlagenhersteller auf 10.000 Euro Schadenersatz: Der habe ihm zugesichert, dass für Strom aus der gesamten Anlage die höhere Vergütung gezahlt werde. Das treffe nicht zu, deshalb müsse der Hersteller für die entgangenen Einnahmen haften.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken sah dafür keine Rechtsgrundlage (1 U 31/10). Ein Hersteller und Lieferant hafte nur für Mängel der Photovoltaikanlage, die aber funktioniere einwandfrei. Mitarbeiter hätten den Kunden beim Verkaufsgespräch über die Höhe der Einspeisevergütung informiert.

Deshalb übernehme der Hersteller jedoch keine Haftung für die Richtigkeit dieser Information. Es garantiere damit erst recht nicht eine bestimmte Höhe des Strompreises über Jahre. Welche Einnahmen mit einer Solarstromanlage zu erzielen seien, hänge u.a. von politischen Beschlüssen ab und sei unsicher - dieses Risiko trage allein der Käufer.

Scheidung: Ehefrau bleibt in der Wohnung

Sie muss dazu beitragen, dass der Ehemann aus dem Mietvertrag "herauskommt"

Schon vor mehr als zwei Jahren hatte sich das Ehepaar getrennt. Damals verließ der Ehemann die gemeinsam gemietete Wohnung. Das Scheidungsverfahren zog sich in die Länge. Zwischendurch schlossen die Ex-Partner einen Vergleich, in dem sich der Ehemann verpflichtete, weiterhin die Miete allein zu tragen. Etwas später kam er zu der Erkenntnis, dass er das finanziell nicht bis zum Ende des Scheidungsverfahrens durchhalten könne.

Er beantragte bei Gericht, seiner Ehefrau aufzuerlegen, entweder den Mietvertrag zu kündigen oder durch den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Vermieter dafür zu sorgen, dass er aus dem Mietvertrag entlassen wird. Zu letzterem Schritt sei die Ehefrau verpflichtet, entschied das Oberlandesgericht Hamburg (12 WF 51/10).

Auch nach der Trennung gelte das Prinzip der ehelichen Solidarität und Rücksichtnahme. Dazu gehöre es, die finanziellen Lasten des Partners nach Möglichkeit zu verringern. Deshalb müsse die Ehefrau dazu beitragen, dass der Ehemann aus dem Mietvertrag entlassen werde. Der Vermieter sei damit grundsätzlich einverstanden.

Diese Änderung sei angemessen und für die Ehefrau zumutbar - auch wenn sich der Ehemann in dem gerichtlichen Vergleich zur Mietzahlung bereit erklärte. Dennoch sei er angesichts seines Einkommens nicht verpflichtet, das gemeinschaftliche Mietverhältnis aufrechtzuerhalten und Trennungsunterhalt in Höhe der Miete zu zahlen, bis die Scheidung rechtskräftig sei. Das Ende des Scheidungsverfahrens sei zeitlich nicht absehbar und die Miete übersteige seine finanziellen Möglichkeiten.

Renovierungskosten werden auf die Miete umgelegt

Auch dann, wenn der Mieter mit Vorschuss vom Vermieter selbst tapeziert

Die Eigentümerin eines Mietshauses in Görlitz schrieb den Mietern, sie werde Wasserzähler einbauen lassen und anschließend die Miete um 2,28 Euro monatlich erhöhen. Ein Ehepaar antwortete, wegen der Arbeiten müsse anschließend die Küche neu tapeziert werden. Es werde den Einbau des Zählers deshalb nur dulden, wenn die Vermieterin mit einem Vorschuss das Tapezieren finanziere.

Damit war die Vermieterin einverstanden, ließ allerdings keinen Zweifel daran, dass sie auch den Vorschuss auf die Mieter abwälzen werde. Nach den Arbeiten legte sie die Gesamtkosten der Modernisierung um: Die Monatsmiete des Ehepaares sollte um 2,79 Euro steigen. Doch die Mieter zahlten den Teilbetrag der Mieterhöhung nicht, der dem Kostenvorschuss fürs Tapezieren entsprach.

Die Vermieterin zog vor Gericht und forderte 31,68 Euro plus Rechtsanwaltskosten: Erst der Bundesgerichtshof gab ihr Recht (VIII ZR 173/10). Laut Gesetz dürften Vermieter Renovierungskosten auf die Mieter umlegen. Das gelte auch dann, wenn sie nicht selbst einen Handwerker beauftragten, sondern, wie hier, der Mieter die Arbeiten selbst ausführe und dafür vom Vermieter einen Vorschuss erhalte.

Anbau kam dem Nachbargrundstück zu nahe

Die Planung eines Architekten muss "dauerhaft genehmigungsfähig" sein

Schon vor Jahren hatte der Hauseigentümer einen Anbau geplant und das Bauvorhaben dann verschoben. Seinerzeit hatte er den Nachbarn um Erlaubnis gefragt - nötig, weil der Anbau ans Einfamilienhaus den Abstand zum Nachbargrundstück stark verkürzte - und sie erhalten. Später nahm der Hauseigentümer das Projekt wieder in Angriff und beauftragte einen Architekten mit der Planung.

Die Baubehörde genehmigte den Anbau und verließ sich auf die frühere Zustimmung des Nachbarn. Doch der hatte seine Meinung geändert und legte Widerspruch ein, als das Bauvorhaben schon fast fertig war. Deshalb musste der Anbau wieder abgerissen werden. Nun forderte der Hauseigentümer Schadenersatz vom Architekten.

Der winkte ab: Dem Bauherrn sei klar gewesen, dass der Nachbar dem Bauvorhaben zustimmen müsse. Das habe er die ganze Zeit ausgeblendet. Der Bundesgerichtshof wollte den Architekten aber nicht völlig aus der Verantwortung entlassen (VII ZR 8/10). Er schulde dem Auftraggeber eine "dauerhaft genehmigungsfähige Planung".

Auch wenn der Bauherr selbst Bescheid wusste: Der Architekt hätte nicht davon ausgehen dürfen, dass das damalige Einverständnis des Nachbarn auch für das aktuelle Bauprojekt galt. Er hätte den Bauherrn nachdrücklich auf die Bedingungen für die Baugenehmigung hinweisen und darauf bestehen müssen, in dieser Frage Gewissheit zu schaffen.

Allerdings müsse sich der Bauherr einen Abzug vom Schadenersatz gefallen lassen. Denn der Schaden beruhe auch darauf, dass er ohne Rücksicht auf die möglichen Konsequenzen von der rechtswidrigen, weil ohne Einverständnis des Nachbarn erteilten Baugenehmigung Gebrauch machte.

Mobilfunksendemast im Wohngebiet?

Wenn er nicht stört, kann die Installation ausnahmsweise zulässig sein

Ein Grundstückseigentümer, der neben der Burg Steineck in Rheinbreitbach wohnt, klagte gegen die vom Landkreis erteilte Baugenehmigung für einen Mobilfunksendemast. Die Mobilfunkanlage sollte auf eben dieser Burg installiert werden. Dagegen wandte sich der Anwohner, weil der Sendemast das Erscheinungsbild des reinen Wohngebiets störe.

Doch das Verwaltungsgericht Koblenz wies die Klage des Hauseigentümers gegen die Baugenehmigung ab (1 K 1099/10.KO). Eine "untergeordnete Nebenanlage" (d.h. eine Mobilfunkanlage, die nicht eigenständig die Gegend versorgt, sondern nur als Teil eines Netzes vergleichbarer Anlagen funktioniert) sei ausnahmsweise auch in einem reinen Wohngebiet zulässig.

Der Mast halte alle baurechtlich vorgeschriebenen Abstände ein, ebenso die für Funkstrahlen festgesetzten Sicherheitsabstände. Gesundheitliche Gefahren für die Anwohner seien daher nicht zu befürchten. Optisch ordne sich der Sendemast in die Umgebung ein. Er falle angesichts der ohnehin schon vorhandenen baulichen Dominanz der Burg Steineck nicht weiter auf und beeinträchtige den Charakter des Wohngebiets nicht.

Eingangstüren der Wohnungsnachbarn beschädigt

Mieterin haftet für Sachbeschädigung durch ihren Sohn

Die Mieterin wohnte mit ihrem erwachsenen Sohn in einem Mehrfamilienhaus. Ernsthaften Streit hatte es mit den Wohnungsnachbarn eigentlich nie gegeben, nur ab und zu eine Meinungsverschiedenheit. Was den Sohn bewog, gegen die Nachbarn zu wüten, blieb ungeklärt. Jedenfalls randalierte er eines Abends - betrunken - im Hausflur und trat gegen die Eingangstüren der Familien X und Y.

Die Hauseigentümerin musste rund 550 Euro aufwenden, um die Schäden an den Türen beseitigen zu lassen. Von der Mutter des Übeltäters forderte die Vermieterin Schadenersatz. Diese hatte mittlerweile ihren Sohn hinausgeworfen, doch zahlen wollte sie nicht: Der Sohn sei bis zu diesem Vorfall noch nie durch Gewalt gegen Personen oder Sachen aufgefallen, beteuerte die Mieterin. Mit Sachbeschädigung im Haus habe sie daher nicht rechnen können.

Das spiele keine Rolle, erklärte das Amtsgericht München (461 C 32968/09). Sie hafte als Mieterin unabhängig von eigenem Verschulden für Schäden durch Familienangehörige, welche die Wohnung mit ihrem Einverständnis mitbenutzten. Aus dem Mietverhältnis leite sich die Pflicht der Mieter (und ihrer Angehörigen) ab, Einrichtungsgegenstände des Vermieters pfleglich zu behandeln. Auch die Wohnungseingangstüren der Nachbarwohnungen gehörten der Vermieterin. Die Mieterin müsse die Reparaturkosten ersetzen.

Haus abgerissen

Nachbar verlangt Wärmedämmung an der so freigelegten Außenmauer

Die Häuser auf den benachbarten Grundstücken grenzten aneinander, sie hatten aber keine gemeinsame Trennwand, sondern zwei voneinander unabhängige Wände. 2006 riss Grundstückseigentümer X sein Gebäude ab, dadurch wurde die Außenmauer des Nachbargebäudes freigelegt. Hier ließ X einen Glattputz auftragen. Nachbar Y forderte ihn vergeblich auf, die Mauer mit einer modernen Wärmedämmung zu versehen.

Um seine Forderung durchzusetzen, zog Y vor Gericht und verlangte einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung. Darauf habe er keinen Anspruch, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 137/10). Wenn in so einem Fall zwei Grenzwände vorhanden seien, sei jeder Eigentümer für die auf seinem Grundstück gebaute Wand verantwortlich.

Natürlich sei es für Y von Vorteil gewesen, dass die Außenwand keinen Witterungsschutz brauchte, weil die Grenzwand des Hauses von X diese Funktion übernahm. Dieser Vorteil sei aber rechtlich nicht geschützt. Wenn X das Nachbargebäude abreiße und damit eine parallel verlaufende Grenzwand beseitige, sei er deshalb noch lange nicht verpflichtet, der Mauer von Y eine Wärmeisolierung zu spendieren.

Erhöhung der Grundmiete ...

... darf vorher immer separat ausgewiesenen Betrag für Schönheitsreparaturen nicht einbeziehen

Das Mieterhöhungsverlangen einer Vermieterin wurde als "unzulässiger Eingriff in die Mietstruktur" für unwirksam erklärt. Hintergrund: Mit dem Mieter war vereinbart, dass die Vermieterin einen bestimmten Anteil der Miete (seit 2004 unverändert 28,73 Euro pro Monat) für Schönheitsreparaturen zurücklegte. Vom "Angesparten" sollte er, falls notwendig, für Renovierungsmaßnahmen einen Zuschuss erhalten.

Dieser Betrag wurde jeweils getrennt von der Grundmiete ausgewiesen, bei Nebenkostenabrechnungen und bei Mieterhöhungen. 2010 kündigte die Vermieterin an, sie werde die Grundmiete um 5,1 Prozent heraufsetzen. Der Mieter rechnete nach und stellte fest, dass sie dieses Mal die 28,73 Euro zur Grundmiete geschlagen hatte. Also erhöhte sich auch der Betrag für Schönheitsreparaturen um diesen Prozentsatz.

So war das aber nicht abgemacht, protestierte der Mieter und lehnte das Mieterhöhungsverlangen ab. Ohne Erfolg verklagte ihn die Vermieterin auf Zustimmung. Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, urteilte das Landgericht Mainz, weil es inhaltlich untrennbar mit einer Änderung der Mietstruktur verbunden sei (3 S 1/10).

Jahrelang hätten die Parteien des Mietvertrags einvernehmlich den Betrag für Schönheitsreparaturen als "gesondertes Entgelt" zusätzlich zur Grundmiete behandelt. Auch wenn nichts schriftlich fixiert worden sei, sei damit stillschweigend vereinbart, dass dies weiterhin so gehandhabt werden solle - es sei denn, die Vertragsparteien einigten sich auf eine Änderung. Einseitig könne diese Praxis nicht aufgekündigt werden.

Wolle die Vermieterin also die Miete erhöhen, dürfe sich der Prozentsatz der Erhöhung nur auf die Grundmiete ohne den Betrag für die Schönheitsreparaturen beziehen. Sie müsse ihre Forderung entsprechend ändern.

Jagdhausbesitzer muss Windenergieanlage dulden ...

... auch wenn ihr Geräusch den Lärm-Grenzwert geringfügig überschreitet

Der Eigentümer nutzt das Jagdhaus als "Wochenend-Datscha". Seine Waldidylle sah er bedroht, als einem Unternehmen der Windenergiebranche erlaubt wurde, im Außenbereich der Gemeinde Anlagen zu errichten. Nicht allzuweit entfernt von seinem Jagdhaus sollten fünf Windenergieanlagen mit einer Nabenhöhe von 138,3 Metern und einem Rotordurchmesser von 82 Metern entstehen.

Nach dem schalltechnischen Gutachten des Unternehmens war beim Betrieb der Anlagen am Jagdhaus ein Lärmpegel von 46 dB(A) zu erwarten. Der Grenzwert für nächtliche Schallimmissionen liegt im Außenbereich bei 45 dB(A). Vergebens forderte der Hausbesitzer, das Bauprojekt gemäß dem Richtwert für Lärmimmissionen auszuführen.

Die Baugenehmigung verletze seine Rechte nicht, entschied das Verwaltungsgericht Koblenz (1 K 1018/10.KO). Ein Jagdhaus diene der Jagd bzw. dem vorübergehenden Aufenthalt am Wochenende. Niemand wohne hier ständig. Deshalb gelte hier ein anderer Maßstab als für ein richtiges Wohnhaus.

Deshalb müsse der Besitzer nicht unbeschränkt Lärm hinnehmen. Doch im konkreten Fall werde der Grenzwert nur um ein Dezibel verfehlt. Da es energiepolitisch wünschenswert sei, dass im Außenbereich Windenergieanlagen gebaut werden, sei eine so geringfügige Überschreitung des Richtwerts zumutbar.

Vermieter kündigt wegen "unerlaubter Untervermietung"

Hat der Mieter rechtzeitig um die Erlaubnis gebeten, kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein

Als Frau F 1998 die Wohnung mietete, studierte sie noch und hatte wenig Geld. Sie erklärte von vornherein, sie sei darauf angewiesen, ein Zimmer unterzuvermieten. Im Mietvertrag wurde festgehalten: "Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich".

Im Lauf der Jahre gab es einige Dispute und Rechtsstreitigkeiten, wenn die Untermieter wechselten. Immer wieder forderten die Vermieter von Frau F, ihr berechtigtes Interesse an der Untervermietung darzulegen. 2008 war es wieder so weit: Frau F bat um die Erlaubnis, ein Zimmer an eine Frau P unterzuvermieten. Die Vermieter zierten sich lange.

Als Frau F das Zimmer schließlich ohne ihre Genehmigung untervermietete, kündigten die Vermieter aus diesem Grund den Mietvertrag. Doch ihre Räumungsklage scheiterte beim Bundesgerichtshof (VIII ZR 74/10).

Die Vermieter hätten Frau F grundsätzlich das Recht zur Untervermietung eingeräumt. Daher sei diese nicht bei jedem Wechsel dazu verpflichtet, ein berechtigtes Interesse daran nachzuweisen, stellten die Bundesrichter fest. Nur wenn gegen den neuen Untermieter begründete Bedenken beständen, dürften die Vermieter ihre Erlaubnis verweigern.

Welcher wichtige Grund ihrer Meinung nach gegen Frau P sprach, hätten die Vermieter jedoch nicht erläutert. Sie hätten Bedenken vorbringen können, denn Frau F habe sie rechtzeitig über den Wechsel informiert und um die Genehmigung gebeten. Wenn es keine Bedenken gab, hätten die Vermieter zustimmen müssen.

Die Erlaubnis zu "verschleppen", stelle einen Vertragsverstoß dar. Frau F habe dadurch unter Zugzwang gestanden: Warte sie endlos auf die Erlaubnis, springe eventuell die neue Untermieterin wieder ab. Unter diesen Umständen stelle es einen Missbrauch des Rechts dar, den Mietvertrag wegen unerlaubter Untervermietung zu kündigen. Die Vermieter hätten die Kündigung mit dem Fehlen einer Erlaubnis begründet, die sie Frau F längst hätten erteilen müssen.