Bauen & Wohnen

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Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung ...

... wird nicht dadurch überflüssig, dass er im Vorjahr schon mal eingelegt wurde

Schon seit 2003 stritten die Mieter mit dem Vermieter über seine Betriebskostenabrechnungen. Jedes Jahr legte er die Grundsteuer anteilig auf die Mieter um. Und die Mieter legten Einspruch ein und wiesen darauf hin, dass sie laut Mietvertrag nicht verpflichtet seien, diese Kosten zu übernehmen. Diesen Einwand erhoben die Mieter 2004 (für das Abrechnungsjahr 2003) und 2005 (für das Abrechnungsjahr 2004).

Im folgenden Jahr verzichteten sie darauf. Deshalb mussten die Mieter am Ende die Nachforderung des Vermieters für das Abrechnungsjahr 2005 begleichen (270 Euro) - obwohl sie den Prozess um die Betriebskostenabrechnungen gewonnen hatten. Zu Unrecht hatte der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter abgewälzt und durfte deshalb keine Nachzahlung für 2003 und 2004 kassieren.

Gegen die Betriebskostenabrechnung für 2005 hätten die Mieter erneut Einspruch erheben müssen, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 185/09). Das sei nicht schon deshalb entbehrlich, weil sie die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre vorher rechtzeitig beanstandet hatten und weil es sich der Sache nach um den gleichen Einwand handelte.

Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters müssten (innerhalb der Zwölf-Monats-Frist) für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden. Zweck dieser Vorschrift sei es, nach dem Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erreichen, d.h. Rechtssicherheit herzustellen.

Modernisierungsmaßnahme Fenstertausch

Vermieterin muss die dadurch zu erzielende Einsparung von Energie nachvollziehbar darlegen

Die Eigentümerin eines älteren Münchner Wohnhauses wollte die alten, schlecht gedämmten Fenster durch neue Fenster mit Isolierverglasung ersetzen. Den Austausch kündigte sie den Mietern schriftlich an: Die Maßnahme diene der Energieeinsparung. Doch eine Mieterin legte sich quer: Dem Schreiben der Hauseigentümerin sei nicht zu entnehmen, inwiefern Energie gespart werden könnte. Daher werde sie dem Tausch nicht zustimmen.

Das Amtsgericht München gab der Mieterin Recht (424 C 19779/09). Mieter müssten Modernisierungsmaßnahmen zwar prinzipiell dulden (außer, die Maßnahmen stellen für sie eine "nicht zu rechtfertigende Härte" dar). Das setze allerdings voraus, dass der Vermieter sie vorher über den voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten informiere. Wie diese die Mietsache verbessern werden und wie viel Energie dadurch zu sparen sei, müssten Vermieter nachvollziehbar begründen.

Im konkreten Fall habe die Vermieterin die Energieeinsparung lediglich behauptet, anstatt konkrete Zahlen zu nennen. Bei Fenstern wäre das der bisherige U-Wert der Fenster und der U-Wert der neuen Fenster (U-Wert = Wärmedurchgangskoeffizient, der angibt, wie viel Wärme durch ein Bauteil entweicht).

Der Mieter müsse verstehen, welche Verbesserung die Modernisierungsarbeiten mit sich brächten. Nur dann werde die Ankündigung der Baumaßnahme den gesetzlichen Vorschriften gerecht. Auch im Prozess habe die Vermieterin diese Informationen nicht überzeugend nachgeholt.

Anwohner contra Fußballstadion

Entscheidend sind die Grenzwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung

Außerhalb einer Stadt sollte ein Fußballstadion mit 15.000 Sitzplätzen gebaut werden. Ein Unglücksrabe, der dort im Außenbereich ein Hausgrundstück besitzt, zog gegen das Bauprojekt gerichtlich zu Felde.

Der Stadionbetrieb verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Anwohner, argumentierte er. Bis spät in die Nacht werde es an Spieltagen Lärm geben - Jubel, Anfeuerungsrufe etc. -, das sei eine unerhörte Belastung. Außerdem fehlten Parkplätze; das Verkehrskonzept sei so unzulänglich, dass permanentes Chaos zu befürchten sei. Womöglich könnten die Nachbarn ihre Häuser an Spieltagen gar nicht mehr erreichen.

Das Verwaltungsgericht Minden ließ diese Einwände nicht gelten (1 K 2743/07). Lärm - d.h. juristisch "Schallimmissionen" - sei grundsätzlich nicht als rücksichtslos einzustufen, solange er die Grenzwerte des Bundesimmissionsschutzgesetzes bzw. der Sportanlagenlärmschutzverordnung nicht überschreite. Die Schutzmaßstäbe seien für Grundstücke im Außenbereich weniger streng.

Ein Montagsspiel pro Woche zwischen 20 Uhr und 22 Uhr sei als "seltenes Ereignis" im Sinne der Verordnung zu bewerten. Deshalb müssten die Nachbarn zu diesen Zeiten etwas mehr Lärm verkraften - und als sozialadäquat hinnehmen. Mit zumutbarem Aufwand seien Geräusche in einem Stadion nicht zu vermeiden.

Die Gegend sei auch nicht so schlecht erschlossen, dass der Stadionbau unkontrollierten Parksuchverkehr auslösen und die Anwohner unzumutbar beeinträchtigen würde. Nach dem Verkehrsgutachten des Bauherrn sei das nicht zu erwarten.

Mieterhöhungsverlangen ...

... kann auch mit einem "Typengutachten" begründet werden

Eine Mieterin in Bad Homburg erhielt Post von der Vermieterin - eine Immobiliengesellschaft, der viele Mietwohnungen gehörten. Die Vermieterin kündigte eine Mieterhöhung um 54,65 Euro an und verlangte das Einverständnis der Mieterin. Dem Schreiben war ein Sachverständigengutachten beigefügt, das die ortsübliche Vergleichsmiete angab.

Es handelte sich um ein "Typengutachten", was bedeutet: Es bezog sich nicht unmittelbar auf die betreffende Wohnung, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Das hielt die Mieterin für unzulässig, sie widersprach dem Mieterhöhungsverlangen.

Die Immobiliengesellschaft zog vor Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Sie bekam in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 122/09). Vermieter müssten dem Mieter eine Mieterhöhung schriftlich ankündigen und sie begründen, stellten die Bundesrichter fest, damit er die Forderung - zumindest ansatzweise - überprüfen könne.

Auch ein Sachverständigengutachten, das sich nicht direkt auf die Wohnung der Mieterin beziehe, könne dies leisten: Der Sachverständige müsse die ortsübliche Vergleichsmiete benennen und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnen.

Das strittige "Typengutachten" enthalte diese notwendigen Erläuterungen und versetze die Mieterin in die Lage zu kontrollieren, ob die Mieterhöhung berechtigt sei. Wenn die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen - so wie im konkreten Fall - aus dem eigenen Bestand der Vermieterin stammten, sei dagegen nichts einzuwenden.

Fristlose Kündigung wegen Mietschulden

Von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, muss dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein

Jahrelang stritten die Mieter mit der Vermieterin über Mietmängel und kürzten die Miete. Die Vermieterin kündigte den Mietern schließlich wegen Zahlungsverzugs. Den Mietrückstand rechnete sie monatsbezogen aus, ebenso nicht überwiesene Vorauszahlungen für Betriebskosten.

Das Amtsgericht bemängelte, dass der Mietrückstand nicht genau genug beziffert, die Kündigung also nicht ausreichend begründet sei. Es wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Landgericht und Bundesgerichtshof (BGH) erklärten dagegen die Kündigung für wirksam und verurteilten die Mieter zum Auszug (VIII ZR 96/09).

Vermieter müssten eine fristlose Kündigung schriftlich begründen, so der BGH: Der Mieter solle erfahren, auf welches Verhalten die fristlose Kündigung gestützt werde und ob bzw. wie er sich dagegen verteidigen könne. Dieses Ziel werde erreicht, wenn der Vermieter Zahlungsverzug als Kündigungsgrund und den Gesamtbetrag des Mietrückstands angebe.

Das gelte auch, wenn frühere Rückstände mit im Spiel seien. Auf jeden Fall müsse der Mieter anhand der Begründung erkennen können, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, damit er die Angaben auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen könne. Diese Anforderung erfülle das Kündigungsschreiben im konkreten Fall.

AGB-Klausel eines Fertighausanbieters

Er darf vor dem Baubeginn vom Bauherrn die Bürgschaft eines Kreditinstituts verlangen

Ein Verbraucherschutzverein beanstandete die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Fertighausanbieters. Sie enthielten eine Klausel, nach der private Bauherren verpflichtet waren, spätestens acht Wochen vor dem geplanten Baubeginn die unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe des vereinbarten Gesamtpreises vorzulegen. So wollte das Unternehmen seine Ansprüche gegen die Bauherren absichern.

Der Bundesgerichtshof hatte gegen die AGB-Klausel keine Bedenken und wies die Klage der Verbraucherschützer ab (VII ZR 165/09). Wenn man die Interessen beider Parteien des Bauvertrags umfassend beurteile, könne nicht die Rede davon sein, dass die Bauherren durch die Klausel unangemessen benachteiligt würden, entschieden die Bundesrichter.

Zwar müssten die Auftraggeber die Kosten der Bürgschaft tragen. Das falle aber angesichts der übrigen Kosten nicht ins Gewicht. Auf der anderen Seite habe der Fertighausanbieter ein legitimes Interesse daran, seine Forderungen abzusichern. Schließlich finanziere er den Bau vor, dieses Risiko sei beträchtlich. Und gesetzliche Regelungen, die ihn absicherten, gebe es nicht.

Schönheitsreparaturen

Der Mieter muss die Möglichkeit bekommen, selbst zu renovieren

Der Mietvertrag zwischen einem Ehepaar und einer Münchner Wohnungsbaugesellschaft enthielt folgende Klausel zu den Schönheitsreparaturen: "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken .... in der Wohnung ausführen zu lassen".

Nach dem Auszug im Herbst 2007 unternahm das Ehepaar nichts dergleichen und wurde von der Wohnungsbaugesellschaft mit einer Klage auf Schadenersatz konfrontiert: Die Renovierungskosten beliefen sich auf 7.036 Euro. Die Justiz ersparte den Ex-Mietern die Zahlung: Die Mietvertragsklausel sei nichtig, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 294/09). Das Ehepaar habe daher nicht renovieren müssen.

Grundsätzlich sei es zulässig, wenn Vermieter ihre Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, per Mietvertrag auf die Mieter abwälzten. Die vertraglichen Regelungen müssten dem Mieter aber die Möglichkeit lassen, selbst zu renovieren (eventuell mit Hilfe von Verwandten und Bekannten). So, wie die Klausel formuliert sei - "ausführen lassen" -, könne man sie jedoch auch anders verstehen: nämlich als Verpflichtung, die Arbeiten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Wenn man sie so kundenfeindlich auslege, benachteilige die Klausel die Mieter unangemessen. Sie sei daher unwirksam: Denn Schönheitsreparaturen seien - gleichgültig, ob sie dem Mieter auferlegt würden oder der Vermieter sie übernehme - nach dem Gesetz nur "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" auszuführen. Das setze nicht unbedingt einen Auftrag an eine Maler-Fachfirma voraus.

Mietvertrag enthält keine Angabe zur Wohnfläche

Trotzdem kann eine Mieterin wegen zu geringer Wohnfläche Miete zurückfordern

Eine Mannheimerin suchte eine Wohnung und meldete sich auf eine Zeitungsanzeige hin. Die Maklerin bot eine Dachgeschosswohnung an: "MA-Waldhof, 3 Zimmer, Balkon, ca. 76 qm, Parkett, EBK ...". Vor dem Abschluss des Mietvertrags erhielt die Frau vom Vermieter eine Grundrissskizze und eine Wohnflächenberechnung, laut der die Wohnung 76,45 Quadratmeter groß sein sollte.

Der schriftliche Mietvertrag enthielt dazu keinerlei Angaben. Ein paar Jahre später forderte die Mieterin zu viel gezahlte Miete zurück: Die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern. Auf Rückzahlung habe die Frau keinen Anspruch, meinte der Vermieter: Da keine bestimmte Wohnfläche vereinbart wurde, gebe es auch keine Abweichung nach unten.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VIII ZR 256/09). Auch wenn der Mietvertrag selbst keine Wohnfläche bestimme, sei daraus nicht abzuleiten, dass die Vertragsparteien in diesem Punkt überhaupt nichts ausgemacht hätten. Eine entsprechende Vereinbarung ergebe sich aus den Absprachen der Mietparteien vor dem Vertragsschluss.

Maklerinserat und Wohnflächenberechnung hätten übereinstimmend die Zahl "76 Quadratmeter" genannt. Die Parteien hätten den Vertrag also (gegenseitig erkennbar) in der Vorstellung unterschrieben, dass die Wohnung 76 qm groß sei. Damit sei diese Wohnfläche verbindlich vereinbart.

In Wirklichkeit sei die Wohnung sehr viel kleiner. Da ihre Fläche die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unterschreite, sei sie als mangelhaft anzusehen. Deshalb sei die Mieterin dazu berechtigt, die Miete zu kürzen. Eine Rückzahlung in der geforderten Höhe stehe ihr zu.

Ein feuchter Keller und Taubenkot ...

... stellen keinen Mangel der Mietsache dar und rechtfertigen keine Mietminderung

2006 hatte die Mieterin eine Wohnung in der Münchner Maxvorstadt bezogen, für die sie monatlich 820 Euro zahlte. Nach zwei Jahren kürzte sie die Miete. Begründung: Der Kellerboden sei so feucht, dass dort schon mehrere Sachen verschimmelt seien. Letztlich könne sie den Keller überhaupt nicht benutzen. Außerdem nisteten immer wieder Tauben auf ihrem Balkon. Boden und Möbel seien voller Kot, jeden zweiten Tag müsse sie den Balkon schrubben.

Als nach ein paar Monaten 620 Euro Miete ausstanden, zog die Vermieterin vor Gericht. Was ihre Mieterin an Beschwerden vortrage, rechtfertige keine Mietminderung, fand sie. So sah es auch das Amtsgericht München (461 C 19454/09). Tauben seien ein "großstadttypisches Phänomen", für das nicht die Hausbesitzerin verantwortlich sei.

Das wäre eventuell anders zu bewerten, wenn das Haus durch eine besondere Gestaltung der Fassade Tauben besonders zum Nisten einladen würde. Das treffe hier aber nicht zu. Wenn es in einem feuchten Sommer besonders viele Stechmücken gebe, würde das auch niemand für einen Mangel der Mietsache halten.

Auch eine Mietkürzung wegen des modrigen Kellers komme nicht in Frage. Das Gebäude sei ca. 1950 gebaut worden. Nach dem Zweiten Weltkrieg habe man in Deutschland innerhalb kürzester Zeit viel Wohnraum gebraucht. Dass mit den damals beschränkten Mitteln nicht in bester Qualität gebaut werden konnte, sei allgemein bekannt.

Auch der Mietspiegel der Stadt München gehe deshalb bei Wohnhäusern aus den 50er Jahren von einem deutlich niedrigeren Grundpreis aus als bei Wohnhäusern, die vor 1929 errichtet wurden. Die Mieterin habe deshalb von vornherein damit rechnen müssen, dass der Keller schlecht gedämmt und feucht sein würde. So ein Keller eigne sich nicht dazu, Gegenstände zu lagern. (Die Mieterin überlegt noch, ob sie gegen das Urteil Berufung einlegt.)

Vermieterin "dramatisiert" ihren Wohnungsbedarf

Das macht eine Eigenbedarfskündigung noch nicht unwirksam

Seit 1978 wohnte die Mieterin mit ihrer Mutter in dem Münchner Einfamilienhäuschen. Da war es natürlich ein harter Schlag, als neue Hauseigentümerin 2006 plötzlich Eigenbedarf anmeldete: Sie benötige in neun Monaten das Haus für sich und ihre beiden Kinder.

Derzeit wohne sie zur Miete und habe zudem für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet, so die Vermieterin. Das koste monatlich fast 2.600 Euro. In dem vermieteten Wohnhaus könnte sie günstiger leben, endlich "Wohnen und Arbeiten" unter einem Dach vereinen und ihre Kinder persönlich betreuen.

Die Mieterin weigerte sich auszuziehen, weil die Kündigung unwirksam sei. Das Oberlandesgericht gab ihr Recht und wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, die Vermieterin habe ihre Bedarfssituation "übertrieben dramatisch" dargestellt und den falschen Eindruck erweckt, sie sei auf das vermietete Wohnhaus besonders angewiesen.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf (VIII ZR 70/09). Für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei das "Dramatisieren" der Bedarfssituation - falls man das hier überhaupt so nennen könne - ohne Belang, so die Bundesrichter. In dem Kündigungsschreiben seien die Personen angegeben, für welche die Wohnung benötigt wird, und das Interesse dargelegt, das die Vermieterin an dem Wohnhaus habe.

Sie wolle mit ihren beiden Kindern in das Haus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben, um so die teure Miete für das bisherige Büro und die bisherige Wohnung zu sparen. Das genüge vollauf. Nur, wenn tatsächlich gar kein Eigenbedarf bestehe und die Begründung dafür erfunden bzw. vorgeschoben sei, sei eine Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Schrottimmobilien: Getäuschte Wohnungskäuferin

Vertriebsprovision für Makler und Finanzvermittler war viel höher als angegeben

Von einem Finanzvermittler beschwatzt, hatte eine Krankenschwester 1996 eine Hamburger Eigentumswohnung gekauft, um Steuern zu sparen. Die Frau nahm einen Bankkredit von 178.000 DM auf, um damit den Kaufpreis der Wohnung (147.511 DM) und Provisionen für Vermittler und Wohnungsmakler zu finanzieren. Den Bankkredit wollte sie mit Bausparverträgen tilgen, die sie extra dafür bei der Bausparkasse abschloss.

Der Finanzvermittler sollte für seine Tätigkeit 3.560 DM und der Wohnungsmakler 5.089 DM erhalten, das entspricht 5,86 Prozent des Kaufpreises. In Wirklichkeit lagen die Provisionen weit höher. Da die Schrottimmobilie nicht zu vermieten war, forderte die Käuferin später - wie viele andere getäuschte Geldanleger auch - Schadenersatz von Bank und Bausparkasse. Mit Erfolg.

Die Kreditinstitute hätten die Käuferin über die arglistige Täuschung der Vermittler aufklären müssen, urteilte der Bundesgerichtshof (XI ZR 104/08). Die Kreditinstitute hätten mit den Vermittlern einvernehmlich und in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet. Also habe ihnen die wahre Höhe der - im offiziellen Vermittlungsauftrag falsch angegebenen - Provisionen bekannt sein müssen. Statt die Kunden zu informieren, hätten Bank und Bausparkasse die Täuschung mitgemacht.

Die Vermittler hätten Vertriebsprovisionen von mindestens 15 Prozent des Kaufpreises kassiert. Bundesweit seien bei der Verkaufsaktion gleichlautende Vermittlungsformulare verwendet worden. Deren Text habe bei den Kaufinteressenten gezielt die falsche Vorstellung erweckt, die Vermittlerfirmen erhielten nur eine "marktübliche" Provision, obwohl sie fast drei Mal so hoch war.

Betrügerischer Bauingenieur ...

... verliert seinen Status als Sachverständiger

Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bauingenieurwesen hatte der Mann seit 1996 Bauprojekte begutachtet und abgenommen. 2008 wurde er ertappt, als er falsche Abnahmebescheinigungen ausstellte: Er bescheinigte einem Bauvorhaben wider besseres Wissen eine fertige Sanitärinstallation.

Wegen Betrugs wurde der Ingenieur zu einer Geldstrafe verurteilt. Deshalb nahm die Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz seine Bestellung zum Sachverständigen zurück. Vergeblich legte Ingenieur Widerspruch ein: Das Verwaltungsgericht Neustadt bestätigte die Entscheidung (4 L 512/10.NW). Die Sanktion der Kammer sei berechtigt.

Wer bei seiner Tätigkeit als Sachverständiger Straftaten begehe, verletze seine Pflichten und erschüttere das Vertrauen in seine Person und in seine Urteile. Die Ingenieurkammer bestelle Sachverständige und übernehme damit gegenüber der Allgemeinheit die Gewähr für deren persönliche Zuverlässigkeit, Unabhängigkeit und Vertrauenswürdigkeit. Diese Eigenschaften habe der Betrüger vermissen lassen.

Schlechter Schallschutz

Nicht in jedem Fall dürfen Mieter aus diesem Grund die Miete kürzen

Das Bonner Mehrfamilienhaus war 2001/2002 gebaut worden. Bewohner des Hauses kürzten die Miete um zehn Prozent. Die Mieter beschwerten sich bei der Hauseigentümerin über mangelhafte Schalldämmung: Aus der darüber liegenden Wohnung "hörten sie jeden Schritt". Der Schallschutz entspreche dem üblichen Standard, erklärten die Vermieter, und forderten den Differenzbetrag zur vereinbarten Miete.

Das Landgericht wies ihre Klage unter Hinweis auf ein Gutachten ab: Ein Bausachverständiger habe den Trittschall in der betreffenden Wohnung gemessen. Der Schallschutz erfülle gerade so eben die Anforderungen der DIN 4109 von 1989, entspreche aber keineswegs durchschnittlicher Qualität. Damit sei die Wohnung mangelhaft.

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf und gab den Vermietern Recht (VIII ZR 85/09). Begründung: 2002 sei die Schallschutznorm DIN 4109 immer noch verbindlich gewesen. Mieter könnten nicht mehr erwarten, als dass die Vorschriften eingehalten würden, die während der Bauzeit gelten. Wenn im Mietvertrag, wie hier, zur Beschaffenheit der Wohnung nichts vereinbart sei, müsse die Wohnung nur den bei vergleichbaren Wohnungen üblichen Standard bieten.

Das Urteil des Landgerichts stütze sich auf eine Entscheidung des BGH, nach der die Norm DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Dabei sei es aber um Schallschutz in einer neu erbauten Doppelhaushälfte und um einen Bauvertrag gegangen. Das sei nicht auf das Mietrecht übertragbar. Bei einem Bauwerk müsse der Bauunternehmer bestimmte technische Normen einhalten. Im Mietverhältnis komme es in erster Linie auf die vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien an.

Mieter erneuerte Bad und Heizung

Diese Verbesserung des Wohnwerts bleibt bei einer Mieterhöhung unberücksichtigt

Schon seit 1976 wohnt der Mieter in seiner Hamburger Wohnung. In die Wohnung hat er auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung einbauen lassen, wozu er laut Mietvertrag verpflichtet war. 2008 forderte die Hauseigentümerin von ihm, einer Erhöhung der Nettomiete von 450 Euro auf 539 Euro monatlich zuzustimmen.

Das Mieterhöhungsverlangen stützte die Vermieterin auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg - und zwar auf die ortsübliche Miete für Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. Bei den drei vorangegangenen Mieterhöhungen seit 1992 hatte sich die Vermieterin immer auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung bezogen.

Der Mieter widersprach der Mieterhöhung und wurde von der Vermieterin auf Zustimmung verklagt. Zunächst erfolgreich! Erst beim Bundesgerichtshof (BGH) bekam der Mieter Recht (VIII ZR 315/09). Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung sei anhand vergleichbarer Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung zu ermitteln, so der BGH.

Eine vom Mieter finanzierte Verbesserung des Wohnwerts bleibe selbst dann unberücksichtigt, wenn der Mieter zum Umbau vertraglich verpflichtet sei. Nur wenn die Mietparteien ausdrücklich etwas anderes vereinbart hätten oder wenn der Vermieter dem Mieter die Umbaukosten erstatte, sei die Modernisierung bei der Ermittlung der Vergleichsmiete einzubeziehen.

Im konkreten Fall sei das Vorgehen der Vermieterin unzulässig und benachteilige den Mieter in unbilliger Weise: Er müsste so die Ausstattung seiner Wohnung doppelt bezahlen, zunächst bei der Modernisierung und später noch einmal bei der darauf gestützten Mieterhöhung.

Baumwurzeln zerstören Rasen

Streit um alte Bäume am Zaun in Nachbars Garten

An der Grenze zweier Münchner Grundstücke standen auf der Seite von Ehepaar X vier Bäume, deren Wurzeln den Garten von Nachbarin Y unterwanderten: Sie wucherten durch den Rasen und ragten teilweise schon über die Oberfläche hinaus. Frau Y hatte diesen Zustand lange hingenommen. Als das Rasenmähen jedoch immer beschwerlicher wurde, bat sie Herrn und Frau X, die Wurzeln abzuschneiden.

Das sahen die Eigentümer von nebenan überhaupt nicht ein: Wenn man die Wurzeln kappe, müsste man die Bäume bald auch fällen. Das sei unbillig und horrend teuer. Außerdem hätte die Nachbarin das Fällen schon viel früher fordern müssen - so ein Anspruch müsse spätestens fünf Jahre nach dem Anpflanzen geltend gemacht werden. Die Bäume seien aber schon 20 Jahre alt.

Doch das Amtsgericht München gab Frau Y Recht (121 C 15076/09). Familie X müsse Abhilfe schaffen, denn das Grundstück von Frau Y sei bereits völlig durchwuchert und erheblich beeinträchtigt. Sie könne ihren Garten nicht mehr sachgerecht pflegen. Zudem seien die betroffenen Bäume nach Aussage von Experten nicht erhaltenswert. Sollten sie durch das Kappen der Wurzeln tatsächlich absterben, wäre das kein großer Nachteil für die Grundstückseigentümer.

Auch wenn Frau Y nach 20 Jahren nicht mehr verlangen könne, die Bäume zu entfernen: Ihr Anspruch darauf, dass die eindringenden Wurzeln beseitigt werden, verjähre nicht. Sollte dies dazu führen, dass die Bäume gefällt werden müssen, sei das zu akzeptieren. Schließlich musste Familie X damit früher oder später - auf Grund des Alters der Bäume und ihres schlechten Zustands - sowieso rechnen.

Regenrohr gehört nicht zur Wasserversorgung

Wohngebäudeversicherung muss für Rohrbruch am Regenwasserrohr nicht zahlen

Nach starkem Regen lief im Frühjahr 2008 die Dachrinne eines Coburger Einfamilienhauses über. Der Hauseigentümer rief Handwerker zu Hilfe, die feststellten, dass ein Regenabflussrohr außen am Gebäude gebrochen war. Der Eigentümer hatte für das Einfamilienhaus eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen und meldete den Schadensfall. Vom Versicherer verlangte er die Übernahme der Kosten (8.700 Euro) für die Rohrinspektion und Reparatur durch die Fachfirma.

Dieser Schaden sei vom Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung nicht erfasst, teilte der Versicherer mit. Das Landgericht Coburg gab ihm Recht und wies die Zahlungsklage des Versicherungsnehmers ab (23 O 786/09). Der Versicherer müsse den Rohrschaden nicht übernehmen.

Nach dem Wortlaut der Versicherungsbedingungen seien nur die Ableitungsrohre der Wasserversorgung mitversichert, die sich außerhalb des Gebäudes (aber auf dem versicherten Grundstück) befänden. Zur Wasserversorgung gehörten nur Abflussrohre, die der Entsorgung versicherter Gebäude dienten. Also: Rohre für häusliches Abwasser, nicht aber Regenwasserrohre.

Miete ist bis "zum dritten Werktag des Monats zu zahlen"

Bei dieser Frist zählt der Samstag nicht als Werktag, weil am Samstag die Banken geschlossen sind

Häufig wurde früher in Mietverträgen vereinbart, was heute gesetzlich geregelt ist: dass die Miete im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen muss.

Der Bundesgerichtshof hatte Fälle zu entscheiden, in denen die Mieter schon wegen unpünktlicher Zahlung abgemahnt worden waren. Beiden wurde dann gekündigt, weil sie vermeintlich die Frist versäumten: Die Miete war an einem Dienstag - am fünften Tag des Monats - auf dem Konto des Vermieters gelandet. Ob die Mieter zu spät oder rechtzeitig gezahlt hatten, hing also davon ab, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht.

Das verneinte der Bundesgerichtshof und erklärte die Kündigungen für unwirksam (VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09). Bei anderen Fristen könne man den Sonnabend zwar zu den Werktagen zählen, nicht aber bei der Frist zur Mietzahlung. Denn hier gehe es um Bankgeschäftstage und Banken arbeiteten nun einmal am Samstag nicht.

Die Frist von drei Werktagen sei eine Art Schonfrist für Mieter: Sie solle sicherstellen, dass die im Voraus zu zahlende Miete den Vermieter auch dann rechtzeitig erreiche, wenn der Mieter die Überweisung am letzten Tag des Monats in Auftrag gebe. Denn weite Teile der Bevölkerung erhielten am letzten Tag des Monats Gehalt oder Lohn.

Fast alle Mietzahlungen erfolgten per Überweisung oder per Dauerauftrag über Banken oder Sparkassen. Das dauere erfahrungsgemäß ein paar Tage. Bankgeschäftstage seien aber nur die Tage von Montag bis Freitag. Würde der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt, würde die "Karenzzeit" für den Mieter um einen Tag verkürzt.

Vier Jahre auf die Eigentumswohnung gewartet ...

OLG Stuttgart verneint Anspruch der Bauherren auf Schadenersatz für entgangene Nutzung

Eine Architektin übernahm 2001 den Auftrag, ein Wohn- und Geschäftshaus zu planen und den Bau zu organisieren. Weil die Architektin den Bau nicht genau genug überwachte, kam es zu Feuchtigkeitsschäden in der Holzkonstruktion des Flachdaches. Dann der nächste Fehler: Die Architektin gab "grünes Licht" für den Beginn der Dämmarbeiten am Dach, obwohl das Holz noch nicht richtig ausgetrocknet war. Noch bevor das Gebäude fertiggestellt war, musste das Dach bereits gründlich saniert werden.

Zu den Auftraggebern gehörte ein Ehepaar, das in dem neuen Gebäude eine 188 qm große Eigentumswohnung beziehen wollte. Der für Mai 2002 geplante Einzug verzögerte sich um fast vier Jahre! Das Ehepaar forderte von der Architektin Ersatz für die Miete, die es während der Wartezeit für seine Mietwohnung zahlen musste, und obendrein 50.000 Euro Schadenersatz für die entgangene Möglichkeit, die Eigentumswohnung zu nutzen.

Nur Ersatz für die Miete steht den Auftraggebern zu, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (10 U 87/09). Dass sie die Neubauwohnung nicht bewohnen konnten, stelle keinen Vermögensschaden dar. Das Ehepaar habe mit einer Mietwohnung von 89 qm Größe angemessenen Wohnraum zur Verfügung gehabt. Es sei also nicht auf die neue Wohnung angewiesen gewesen. (Die Auftraggeber haben gegen das Urteil Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt.)

Mieter beglich Kosten eines Räumungsprozesses nicht

Aus diesem Grund kann der Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen

Ein Lüneburger Hartz-IV-Empfänger stritt mit der ARGE (Arbeitsgemeinschaft für Beschäftigung) um die Höhe der Leistungen und geriet deswegen auch mit der Miete in Rückstand. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag und erhob Räumungsklage.

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter - nachdem sein Räumungsanspruch gerichtlich bestätigt wurde - innerhalb der nächsten zwei Monate die Miete erhält. Da die ARGE den Mietrückstand fristgerecht ausglich, wurde der Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem Mieter wurden die Prozesskosten auferlegt, die er jedoch schuldig blieb.

Nun kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut: Der säumige Zahler habe schon wieder seine Pflichten schuldhaft verletzt, hielt sie ihm vor. Das sei zwar richtig, gestand der Bundesgerichtshof zu, das Fehlverhalten sei aber nicht so schwerwiegend, dass es eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertige (VIII ZR 267/09).

Der Gesetzgeber räume säumigen Mietzahlern eine "Schonfrist" von zwei Monaten ein. Innerhalb dieser Frist könnten sie die Räumung verhindern, indem sie ihre Mietschulden beglichen. So solle Obdachlosigkeit vermieden werden. Diese Regelung würde sinnlos, wenn Vermietern dann die Möglichkeit bliebe, trotzdem ein weiteres Mal zu kündigen - weil der Mieter nicht in der Lage sei, die Kosten eines Räumungsprozesses aufzubringen.

Mieter verreist und bleibt die Miete schuldig

Vermieterin räumt nach drei Monaten eigenmächtig die Wohnung aus

Ein Wiesbadener verreiste im Februar 2005 mit unbekanntem Ziel. Von Verwandten wurde er als vermisst gemeldet. Die Vermieterin seiner Wohnung kündigte fristlos, als für März und April keine Miete einging. Im Mai griff sie zur Selbsthilfe und räumte die ganze Wohnung aus. Einen Teil der Einrichtung entsorgte sie, einen Teil lagerte sie bei sich ein.

Als der Mieter im Sommer zurückkehrte, forderte er von der Vermieterin 62.000 Euro Schadenersatz für die bei der Räumung abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände. Im Prinzip stehe ihm Entschädigung zu, entschied der Bundesgerichtshof, und verwies die Sache zurück an die Vorinstanz, um die Höhe des Betrags zu klären (VIII ZR 45/09).

Auch in solchen Fällen müsse sich ein Vermieter an den Rechtsweg halten und sich bei Gericht "grünes Licht" für eine Räumung geben lassen. Die Vermieterin hätte nicht eigenmächtig räumen dürfen (juristisch: "kalte" Räumung). Das stelle selbst dann verbotene Selbsthilfe dar, wenn der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und sein Besitzrecht an der Wohnung infolge wirksamer Kündigung wegen Mietrückstands entfallen sei.

Wer so vorgehe, schulde dem Mieter Ersatz für daraus entstehenden Schaden. Das gelte erst recht, wenn die Vermieterin Sachen des Mieters einfach wegwerfe, anstatt sie aufzubewahren. Sie hätte ein Bestandsverzeichnis aufstellen und den Wert der Gegenstände feststellen sollen. Das sei nicht geschehen. Nun müsse das Landgericht den Wert der Einrichtungsgegenstände einschätzen.