Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2092 Urteilen

Die Reinigung des Öltanks ...

... müssen die Mieter finanzieren: "Umlagefähige Betriebskosten"

Ein Mieter focht die Betriebskostenabrechnung seines Vermieters an: Zu Unrecht habe dieser die Reinigung des Öltanks der zentralen Heizungsanlage (insgesamt 606 Euro) auf die Mieter abgewälzt, meinte der Mann. Denn dabei handle es sich um Kosten für die Instandhaltung der Mietsache, die prinzipiell der Vermieter zu tragen habe.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 221/08). Die Reinigung der Heizungsanlage zähle zu den umlagefähigen Betriebskosten. Instandhaltungsmaßnahmen seien Reparaturen baulicher Mängel an Gebäude oder Anlagen, entstanden durch Abnutzung oder Alterung. Sie beträfen daher Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Dagegen solle die Reinigung des Öltanks keine Mängel an der Substanz beseitigen, sondern die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage sichern. Das seien "laufend entstehende" Kosten durch den Betrieb der Anlage, auch wenn die Reinigung nur alle paar Jahre mal durchgeführt werden müsse.

"Risse in den Wänden"

Mieter verweigert Schönheitsreparaturen wegen baulicher Mängel

Ein Mieter zog nach 30 Jahren aus seiner Mietwohnung aus, ohne die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Begründung: Es sei sinnlos zu renovieren, denn im Wohnzimmer befänden sich Risse in den Wänden, die Heizkörper seien verrostet und die Fensterrahmen verwittert. Unter diesen Umständen könne man nicht fachgerecht renovieren. Und im Flur wolle der Vermieter ohnehin neue Elektroleitungen verlegen.

Der Vermieter ließ einen Kostenvoranschlag erstellen und forderte auf dieser Basis vom Mieter 10.000 Euro für Renovierungskosten. Zu Recht, wie das Kammergericht in Berlin entschied(8 U 154/07).

Grundsätzlich gelte zwar: Wenn man wegen baulicher Mängel wie z.B. Feuchtigkeitsschäden Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausführen könne, seien sie auch nicht fällig. Allerdings müssten die Räume in einem so schlechten Zustand sein, dass eine Renovierung wirtschaftlich sinnlos sei.

Der pauschale Vortrag des Mieters zu diversen Mängeln beweise dies aber nicht. Ein paar Roststellen an der Heizung und verwitterte Fensterrahmen belegten eher die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen als ihre Sinnlosigkeit. Unerheblich sei auch, dass der Vermieter im Flur Elektroarbeiten plane: Sein Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten werde davon nicht berührt.

Feuerpolizeiliche Auflagen fürs Dachgeschoss

Mieter eines Hauses wollten deshalb die Miete mindern

Laut Mietvertrag hatte das Münchner Einfamilienhaus ca. 130 Quadratmeter Wohnfläche. Die Mieter bewohnten auch Räume im Dachgeschoss. Doch nach sechs Jahren "entdeckten" sie, dass diese Räume eigentlich gar nicht zur Wohnfläche zählten: Sie dürften aus feuerpolizeilichen Gründen gar nicht als Wohnräume benutzt werden, so die Mieter. Daher betrage die Wohnfläche nur etwa 108 Quadratmeter.

Die Mieter verlangten die angeblich zu viel gezahlte Miete zurück. Ihre Klage gegen den Vermieter scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 275/08). Laut Mietvertrag gehöre das ausgebaute und entsprechend ausgestattete Dachgeschoss zur Wohnfläche, so die Bundesrichter. Das treffe auch dann zu, wenn seine Qualität als Wohnraum wegen feuerpolizeilicher Auflagen zweifelhaft sei.

Könne Wohnraum wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungseinschränkungen tatsächlich nicht bewohnt werden, sei eine Mietkürzung gerechtfertigt. Wenn die zuständige Behörde untätig bleibe, sei das aber nicht der Fall. Die Mieter hätten das Dachgeschoss die ganze Zeit über uneingeschränkt nutzen können. Also sei ihr Verhalten widersprüchlich, die Räume erst zu nutzen und dann zu beanstanden, sie seien nicht benutzbar.

Vermieter fordert Bearbeitungsgebühr

Laut Formular-Mietvertrag sollte der Mieter für den Vertragsschluss zahlen

Im Formular-Mietvertrag für eine Hamburger Mietwohnung stand folgende Klausel: "Vereinbarungsgemäß zahlt der Mieter bei Vertragsabschluss an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von 150 Euro zzgl. 16 % MwSt. 20,80 Euro, insgesamt 170,80 Euro." Der Mieter unterschrieb den Mietvertrag und zahlte die Bearbeitungsgebühr - forderte jedoch später den Betrag zurück.

Der Vermieter war der Ansicht, die Summe stehe ihm zu: Sie gleiche nur die Kosten der Besichtigungstermine, für die Ausfertigung des Mietvertrags und das Verbuchen der Kaution aus. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung hatte beim Landgericht Hamburg Erfolg (307 S 144/08).

Wie - nicht alle, aber - die meisten deutschen Gerichte entschied auch das Landgericht Hamburg, dass formularvertraglich keine Bearbeitungsgebühr vereinbart werden kann. Dies benachteilige den Mieter in unangemessener Weise. Niemand dürfe Entgelt dafür verlangen, dass er seine gesetzlichen Pflichten erfülle. Die Mietkaution anzulegen, sei den Vermietern vom Gesetzgeber auferlegt. Fielen dafür Gebühren an, dürften sie diese nicht auf die Mieter abwälzen.

Die Bearbeitungsgebühr solle Verwaltungsaufwand ausgleichen. Denn Besichtigungstermine durchzuführen und Mietverträge auszufüllen, seien klassische Verwaltungstätigkeiten von Vermietern. Laut Betriebskostenverordnung gehörten aber Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten, die Vermieter auf die Mieter umlegen könnten.

"Risse in den Wänden"

Mieter verweigert Schönheitsreparaturen wegen baulicher Mängel

Ein Mieter zog nach 30 Jahren aus seiner Mietwohnung aus, ohne die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Begründung: Es sei sinnlos zu renovieren, denn im Wohnzimmer befänden sich Risse in den Wänden, die Heizkörper seien verrostet und die Fensterrahmen verwittert. Unter diesen Umständen könne man nicht fachgerecht renovieren. Und im Flur wolle der Vermieter ohnehin neue Elektroleitungen verlegen.

Der Vermieter ließ einen Kostenvoranschlag erstellen und forderte auf dieser Basis vom Mieter 10.000 Euro für Renovierungskosten. Zu Recht, wie das Kammergericht in Berlin entschied(8 U 154/07).

Grundsätzlich gelte zwar: Wenn man wegen baulicher Mängel wie z.B. Feuchtigkeitsschäden Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausführen könne, seien sie auch nicht fällig. Allerdings müssten die Räume in einem so schlechten Zustand sein, dass eine Renovierung wirtschaftlich sinnlos sei.

Der pauschale Vortrag des Mieters zu diversen Mängeln beweise dies aber nicht. Ein paar Roststellen an der Heizung und verwitterte Fensterrahmen belegten eher die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen als ihre Sinnlosigkeit. Unerheblich sei auch, dass der Vermieter im Flur Elektroarbeiten plane: Sein Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten werde davon nicht berührt.

Mieter muss Energieverbrauch mitteilen ...

... wenn der Vermieter die Daten für einen Energieausweis benötigt

Seinen Verbrauch von Strom und Heizenergie rechnete der Mieter eines Einfamilienhauses direkt mit dem Energieversorger ab. Daher wusste der Vermieter über den Energieverbrauch nicht Bescheid. Nun wollte er jedoch - nötig für einen Verkauf der Immobilie - für das Gebäude einen Energieausweis ausstellen lassen. Deshalb forderte er vom Mieter die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre.

Doch der Mieter pochte auf das Bundesdatenschutzgesetz und verweigerte jede Auskunft. Zu Unrecht, wie das Landgericht Karlsruhe entschied (9 S 523/08). Vermieter seien laut Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet, Kaufinteressenten einen Energiepass vorzulegen. Mieter müssten die dafür nötigen Verbrauchsdaten mitteilen. Dazu verpflichte sie der Mietvertrag. Wenn Vermieter die Nebenkosten selbst abrechneten, würden die individuellen Verbrauchsdaten ja auch ermittelt.

Daher sei nicht ersichtlich, warum diese Daten persönliche (= nicht preiszugebende) Daten im Sinne des Datenschutzgesetzes sein könnten. Das Gesetz schütze Individuen davor, in ihrem Persönlichkeitsrecht durch Missbrauch ihrer personenbezogenen Daten beeinträchtigt zu werden. Wenn es nur um die Energieverbrauchsdaten gehe, sei das aber nicht zu befürchten. Zudem erlaube es auch das Datenschutzgesetz, Daten zu erheben, wenn eine Rechtsvorschrift das fordere. Das treffe auf die EnEV zu.

Vermieter erwirkt Räumungsurteil

Die Kommune wies die Mieter wegen drohender Obdachlosigkeit wieder ins Haus ein

Der befristete Mietvertrag für das Einfamilienhaus war abgelaufen, außerdem waren die Mieter mit der Miete in Rückstand. Daher hatte der Vermieter wenig Mühe, vor Gericht mit seiner Räumungsklage durchzukommen. Doch die Mieter verließen weder das Haus, noch bemühten sie sich, eine neue Unterkunft zu finden.

Als der Vermieter deshalb beantragte, die Räumung zu vollstrecken, machte ihm jedoch die kommunale Ordnungsbehörde einen Strich durch die Rechnung. Sie verfügte kurzerhand, die Mieter müssten bleiben, weil sie andernfalls obdachlos wären.

Das Verwaltungsgericht Darmstadt erklärte diese Maßnahme für rechtswidrig (3 L 946/09). Die Einweisung greife ohne ausreichende Begründung in das Eigentumsrecht des Vermieters ein. Man könne hier erstens gar nicht davon sprechen, dass Obdachlosigkeit drohe: Denn angesichts der Untätigkeit der Mieter sei völlig unklar, ob sie sich anderweitig eine Unterkunft besorgen könnten oder nicht.

Zweitens hätte die kommunale Ordnungsbehörde vorher andere Möglichkeiten prüfen müssen: Sie hätte die Mieter z.B. in einem Hotelzimmer oder in eigenen Immobilien unterbringen können. Notfalls müsse sie auch in Nachbargemeinden versuchen, ein Quartier zu finden. Eine Einweisung komme nur im Ausnahmefall in Frage. Bevor die Kommune die Rechte des Vermieters beschneide, müsse sie prüfen, ob sie die Situation mit eigenen Mitteln lösen könne.

Briefkastenschlüssel abgebrochen

Dafür schuldet der Mieter dem Vermieter keinen Schadenersatz!

Immer wieder erstaunlich, womit es deutsche Gerichte so zu tun bekommen: Einem Mieter war der Schlüssel für den Briefkasten abgebrochen. Sein Vermieter weigerte sich, auf eigene Kosten Ersatz zu stellen. Er verklagte stattdessen den Mieter auf Schadenersatz.

Darauf hätte der Vermieter nur Anspruch, so das Amtsgericht Halle, wenn der Mieter schuldhaft gegen Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hätte (93 C 4044/08). So viel sei klar: Mieter müssten die Mietsache und alles, was dazu gehört, pfleglich behandeln. Doch: Welche Sorgfaltspflicht der Mieter im konkreten Fall verletzt haben könnte, sei nicht ersichtlich.

Aus der Tatsache, dass der Schlüssel entzwei ging, könne man nicht den Schluss auf schuldhaftes Verhalten ziehen. Dass jemand einen Schlüssel absichtlich abbreche, sei ja wohl kaum anzunehmen. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass Schlüssel meist wegen Materialermüdung abbrechen und nicht, weil jemand unsachgemäß mit ihnen umgehe.

Am Sonntag Klavier gespielt: Geldbuße!

Vater der Klavierschülerin erhob gegen die Sanktion Verfassungsbeschwerde

Das wusste schon Wilhelm Busch: "Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden ...". Doch eine Geldbuße wegen Ruhestörung für das Üben eines Stücks von Johann Sebastian Bach? Nun: Juristisch gesehen, ist schöne Musik eben nur eine "Geräuschimmission".

Eine musikbegeisterte Familie bewohnt ein Berliner Reihenhaus. Eine Tochter lernt Klavier und übt täglich eine Stunde am Nachmittag. An einem Sonntag im Februar 2008 fühlte sich der Nachbar dadurch gestört und rief nach einer halben Stunde die Polizei. Die Polizisten ermahnten den "Störenfried", Ruhe zu geben. Doch das Mädchen spielte anschließend noch eine Viertelstunde weiter.

Der Nachbar sorgte dafür, dass das Bezirksamt gegen den Vater eine Geldbuße festsetzte: An Sonn- und Feiertagen Lärm zu verursachen, durch den jemand in seiner Ruhe erheblich gestört werde, sei nach dem Berliner Immissionsschutzgesetz verboten. Dagegen habe sein Kind vorsätzlich verstoßen. Der Vater legte Widerspruch ein.

Das Amtsgericht vernahm einen Polizisten als Zeugen, der bekundete, er habe das Klavierspiel ebenso wie der Nachbar "als störend empfunden". Deshalb blieb es bei einer Geldbuße. Gegen dieses Urteil erhob der Familienvater Verfassungsbeschwerde. Das Bundesverfassungsgericht hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück (1 BvR 2717/08).

Für Bürger müsse klar sein, welches Verhalten der Gesetzgeber sanktioniere, so die Richter. Diesem Prinzip werde das angegriffene Urteil nicht gerecht. Ob und wann Musizieren in der eigenen Wohnung eine erhebliche Ruhestörung darstelle, sei offen. Das Amtsgericht habe sich gar nicht erst bemüht, diesen auslegungsbedürftigen Begriff zu erfassen.

Offenbar gehe es davon aus, dass jeder Mensch feststellen könne, ob eine erhebliche Ruhestörung vorliege. Allein aufgrund der Aussage des Nachbarn und des Polizisten sehe das Gericht den Vorwurf als erwiesen an. Die Entscheidung darüber, ob sonntägliches Klavierspiel als unzumutbare Geräuschimmission einzustufen sei, werde so der Polizei überlassen.

Unwirksame Eigenbedarfskündigung

Hauseigentümerin vermietete kurz vorher eine leer stehende Wohnung im gleichen Mietshaus

Eine Hauseigentümerin kündigte einem Ehepaar, das seit 1981 eine Wohnung im Hochparterre ihres Mietshauses bewohnte: Sie machte für ihre fünfköpfige Familie Eigenbedarf geltend. Die Mieter lehnten die Kündigung ab. Das Amtsgericht gestand der Vermieterin sogar zu, dass sie eine größere Wohnung benötige. Dennoch wies es ihre Räumungsklage ab, weil die Frau wenige Tage vor der Kündigung eine leer stehende Wohnung im ersten Stock des Hauses vermietet hatte.

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf reklamiere, sei er zu "umsichtiger Bedarfsvorschau verpflichtet", erklärte auch das Landgericht Berlin (65 S 303/08). Die Hauseigentümerin hätte den als Alternative zur Verfügung stehenden Wohnraum nicht "leichter Hand wegvermieten" dürfen. Vergeblich pochte die Vermieterin darauf, dass die Wohnung für die Mieter objektiv ungeeignet sei: Der alte Herr sei gehbehindert und könne die Treppe bis zum ersten Stock nicht bewältigen.

Es sei allein die Sache der vom Eigenbedarf bedrohten Mieter, darüber zu entscheiden, ob eine leer stehende Wohnung ihren Wohnbedürfnissen entspreche oder nicht, hielt das Landgericht dagegen. Eventuell hätte das Ehepaar - um in vertrauter Umgebung bleiben zu können - die Nachteile einer Wohnung im ersten Stock in Kauf genommen. Um das gesundheitliche Risiko abzufedern, hätten sie möglicherweise einen Treppenlift zum ersten Stock einbauen lassen können.

Solange die Vermieterin nicht geklärt hatte, ob das für die Mieter in Frage kam, und ohne ihnen ein entsprechendes Angebot zu unterbreiten, hätte sie die Alternativwohnung nicht vermieten dürfen. Daher sei die Kündigung unwirksam.

Eiszapfen beschädigte Autodach

Hauseigentümer haften dafür in der Regel nur, wenn sie keine Schneefanggitter am Haus haben

"Alle Jahre wieder" müssen sich Gerichte nach dem Winter mit lädierten Autodächern beschäftigen. Anscheinend hat es sich bei Autofahrern noch nicht herumgesprochen, dass ihre Chancen auf Schadenersatz von Hauseigentümern ziemlich gering sind - sofern diese ihre Schuldigkeit getan haben. Und die besteht in der Regel nur darin, an ihrem Hausdach Schneefanggitter zu montieren, die den Bauvorschriften entsprechen.

Im März scheiterte erneut ein Münchner mit einer Schadenersatzklage beim Amtsgericht München (132 C 11208/08). Er hatte einige Wochen vorher seinen Wagen in einer Parkbucht vor einem Haus geparkt. Vom Hausdach hatte sich ein Eiszapfen gelöst und das Autodach getroffen. Dabei entstand ein Schaden von 2.216 Euro, für den nach Meinung des Autobesitzers der Hauseigentümer verantwortlich war.

Vor Gericht musste der Autobesitzer jedoch erfahren, dass er damit falsch lag. Das Haus sei mit guten Schneefanggittern versehen, so der Amtsrichter. Weitere Schutzmaßnahmen müsse ein Hauseigentümer nur treffen, wenn besondere Umstände vorlägen. Das sei aber nicht der Fall gewesen.

Als der Autobesitzer geparkt habe, habe kaum Schnee gelegen und das Wetter sei schön gewesen. Nur wenn auf Grund der konkreten Wetterlage bzw. auf Grund von Vorhersagen der Wetterdienste die Gefahr von Dachlawinen außergewöhnlich groß sei, müssten Hausbesitzer zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen treffen oder Warnschilder anbringen.

Räumungsurteil gegen fast 100-Jährige ...

... wird nicht vollstreckt, wenn ein Umzug ihre Gesundheit gefährdet

Wegen Mietschulden kündigte der Hauseigentümer seiner 1910 geborenen Mieterin. Vom Amtsgericht wurde die Seniorin dazu verurteilt, das Haus zu räumen. In ihrem Namen beantragte der Betreuer der dementen Frau Räumungsschutz - zunächst vergeblich. Erst beim Bundesgerichtshof war das Rechtsmittel erfolgreich (I ZB 11/09). Er verwies die Sache an die Vorinstanz zurück.

Zu Unrecht sei die Räumung zugelassen und eine besondere Härte verneint worden, weil ein Umzug "keine akute Lebensgefahr" für die alte Mieterin bedeute. Das sei angesichts unterschiedlicher ärztlicher Stellungnahmen doch eher fragwürdig: Wenn mehrere Gutachten dies bejahten, dürfe das Amtsgericht sein Urteil nicht nur auf eine Stellungnahme des Bezirksamtes stützen, derzufolge keine Lebensgefahr bestehe.

Außerdem seien auch schwerwiegende gesundheitliche Risiken, die aus einem Wechsel der gewohnten Umgebung resultieren könnten, in die Beurteilung mit einzubeziehen. Mit Alter und Krankheit nehme die Fähigkeit stetig ab, sich an eine veränderte Umwelt anzupassen. Aufgrund des Alters und diverser Leiden der Seniorin - wie Herzinsuffizienz und fortschreitende Demenz - stelle die mit einem erzwungenen Umzug verbundene Aufregung zumindest ein hohes Gesundheitsrisiko dar.

Zu berücksichtigen sei auch, dass mittlerweile nur noch ein geringer Zahlungsrückstand bestehe und die Seniorin Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete zahle. Das Interesse des Vermieters an der Räumung habe schon deshalb keinen Vorrang.

Hauseigentümer dämmt Außenfassade

Isolierung ragt ins Grundstück des Nachbarn hinein: keine Duldungspflicht

Das Haus von Herrn B war bis an die Grundstücksgrenze gebaut, daneben lag das Anwesen des Nachbarn A. Auf dessen Grundstück verlief am Zaun entlang eine ca. fünf Meter breite Einfahrt. Im Frühjahr 2009 ließ B die Fassade wärmedämmen und den Giebel instandsetzen. Ohne A zu fragen, stellte er auf dessen Einfahrt ein Gerüst auf, um auch an dieser Seitenwand die Arbeiten durchführen zu können. Nach kurzem Streit fand sich A mit der Unannehmlichkeit ab.

Doch bald stellte er fest, dass B an der Außenwand eine etwa zwölf Zentimeter dicke Isolierung anbrachte. Mitsamt dem Verputz würde diese Schicht mindestens 15 Zentimeter in seine Einfahrt hineinragen, fürchtete A. Sein Einspruch interessierte B wenig. Nun hatte der Nachbar genug und zog vor Gericht. Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab ihm Recht: So eine Baumaßnahme müsse A nicht dulden (6 U 121/09).

Wer an der Grundstücksgrenze baue, müsse sich vergewissern, dass er sie nicht überschreite, und notfalls einen Vermessungsingenieur hinzuziehen. B habe grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich gehandelt: Denn B wisse genau, dass seine Fassade direkt mit der Grundstücksgrenze abschließe. Also müsse ihm auch klar gewesen sein, dass die dicken Dämmplatten in das Grundstück von A hineinragen würden.

Auch auf das baden-württembergische Nachbarrecht könne sich B nicht berufen: Demnach müssten Nachbarn einzelne überstehende Bauteile hinnehmen, wenn diese das Grundstück nicht sonderlich beeinträchtigten. Gemeint seien damit aber Dachvorsprünge, Terrassenüberdachungen und dergleichen - nicht eine Hauswand, welche die Einfahrt verenge. So einen Eingriff in sein Eigentum müsse A nicht akzeptieren.

Psychisch kranker Mieter warf mit Steinen

Kleinkind eines Mitbewohners getroffen: fristlose Kündigung

Im Sommer 2009 wurde der Mieter wegen wahnhafter Störungen in einem psychiatrischen Krankenhaus behandelt. Er steht unter Betreuung. Vor dem Klinikaufenthalt hatte der Mann mehrmals aus seiner Wohnung heraus kleine Pflastersteine auf geparkte und fahrende Autos geworfen. Beim letzten Mal hatte er dabei den zweijährigen Sohn eines anderen Mieters getroffen und verletzt.

Umgehend kündigte die Vermieterin dem kranken Mann - fristlos, ohne Abmahnung. Er wurde zur Räumung verurteilt. Dagegen legte der Mieter Einspruch ein: Die Kündigung sei ohne vorherige Abmahnung unwirksam. Außerdem nehme er nun regelmäßig Medikamente, derlei Vorfälle seien also nicht mehr zu befürchten. Doch das Amtsgericht Bernau bekräftigte Kündigung und Räumungsurteil (10 C 594/09).

Anders könne man den Hausfrieden nicht wieder herstellen, erklärte der Amtsrichter. Straftaten wie Sachbeschädigung und Verletzung eines Kindes verstießen in nicht hinnehmbarer Weise gegen die Interessen der Mitmieter und der Vermieterin. Da das Fehlverhalten des Mieters offenkundig und schwerwiegend sei, erübrige sich eine Abmahnung.

Bei diesem Interessenkonflikt hätten die Interessen der Mitbewohner Vorrang: Der Anblick des potenziell gewalttätigen Mieters würde bei den Kindern im Haus - auf jeden Fall bei dem betroffenen Jungen - ständig Angst auslösen. Kleinkinder wüssten nichts davon, wie gut der Patient seine Krankheit mit Medikamenten im Griff habe - wenn es denn zutreffe. Ihre Angst sei nicht mit solchen Argumenten wegzudiskutieren.

Im Mietvertrag war Bruttokaltmiete vereinbart

Kann die Vermieterin die Zustimmung zur erhöhten Nettokaltmiete verlangen?

Seit 1980 wohnt der Mieter im Mehrfamilienhaus einer gemeinnützigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft. Laut Mietvertrag hatte er eine Bruttokaltmiete zu zahlen, was bedeutet: Alle Nebenkosten waren in der Miete enthalten, bis auf die Kosten für Heizung und warmes Wasser. Nur dafür wurden monatliche Vorauszahlungen verlangt.

1986 schickte die Vermieterin ein Schreiben, in dem sie eine Vertragsänderung ankündigte: Künftig würden auch diverse andere Kosten per Betriebskosten-Vorauszahlungen abgerechnet (= Nettokaltmiete). Und so geschah es bis zum Jahr 2005, ohne dass der Mieter irgendeine Abrechnung beanstandet hätte. Den geforderten Mieterhöhungen stimmte er jeweils zu.

2005 sollten Miete und Betriebskosten wieder steigen. Diesmal widersprach der Mieter und pochte auf den Mietvertrag: Das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil die Vermieterin verlange, dass er einer erhöhten Nettokaltmiete zustimmen solle. Dabei sei doch eine Bruttokaltmiete festgelegt.

Die Umstellung sei zwischen den Parteien stillschweigend vereinbart worden, urteilte das Landgericht Itzehoe (9 S 20/08). Seit 1987 habe die Vermieterin Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Der Mieter habe alle Nachforderungen bezahlt und umgekehrt Guthaben entgegen genommen. Fünf Mieterhöhungsverlangen auf Basis einer Nettokaltmiete habe der Mieter ohne Vorbehalt akzeptiert. Dass die Vermieterin auf eine Nettokaltmiete umstellen wollte, habe der Mieter seit dem Schreiben von 1986 gewusst.

Wenn der Mieter daraufhin die Betriebskostenabrechnung widerspruchslos reguliere, dürfe die Vermieterin dies so verstehen, dass er mit dem geänderten Abrechnungsmodus, d.h. mit der Umlage sämtlicher Betriebskosten, einverstanden sei. Über zehn Jahre lang hätten die Vertragsparteien anders abgerechnet als im Mietvertrag vereinbart. Nun müsse sich der Mieter an dieser Praxis festhalten lassen.

Keller schlecht abgedichtet

Bauunternehmen hielt sich nicht an die Baubeschreibung: Schadenersatz

In Niedersachsen wurde eine Wohnanlage mit 27 Einheiten gebaut. In der Beschreibung des Bauvorhabens, die mit dem Bauantrag eingereicht wurde, stand zur Abdichtung des Kellers: Es solle eine "den statischen Erfordernissen" angemessene Wanne eingebaut werden.

"Wanne" ist der Ausdruck von Baufachleuten für die Kellerabdichtung: Eine "schwarze" Wanne besteht nur aus normalem Mauerwerk mit einer außen liegenden Beschichtung, die in der Regel schwarz wie Bitumen ist. Eine "weiße" Wanne ist dagegen wesentlich dichter. Sie besteht aus wasserundurchlässigem Beton.

Die niedersächsischen Wohnungskäufer stellten Jahre später fest, dass der Bauträger nur eine "schwarze Wanne" gewählt hatte: Das widerspreche der Baubeschreibung, hielten sie dem Immobilienunternehmen vor. Sein Vorgehen komme einer arglistigen Täuschung gleich. Die Wohnungseigentümer verklagten den Bauträger auf Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Celle entschied (7 U 89/07). In der Baubeschreibung sei zwar nicht ausdrücklich von einem Betonsockel die Rede. Damals sei aber eine Wanne aus Stahlbeton gemeint gewesen. Da der Grundwasserpegel auf dem Grundstück hoch sei, entspreche nur eine so genannte "weiße Wanne" den "statischen Erfordernissen". Die statt dessen gewählte Abdichtung sei unzulänglich.

Deshalb sei zusätzlich eine Drainage notwendig geworden, die wasserrechtlich erst genehmigt werden musste. Die Erlaubnis dafür wurde nur befristet erteilt, das Risiko späterer Wasserschäden sei groß. Daher schulde der Bauunternehmer den Wohnungseigentümern Schadenersatz. Er dürfe nicht eigenmächtig von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit des Bauprojekts abweichen. Ohne jede Absprache mit den Wohnungskäufern die Billig-Lösung zu wählen und sie hinterher darüber nicht einmal zu informieren, sei arglistig.

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen

Mieter müssen damit keine Fachhandwerker beauftragen

Wieder einmal scheiterte eine Vermieterin mit einer Klage auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen an einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag.

Das Landgericht München I deutete die Formulierung "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ... in der Wohnung ausführen zu lassen" als "verkappte Fachhandwerkerklausel" und erklärte die einschlägige Regelung im Formularmietvertrag eines Mieters für unwirksam (15 S 6274/09).

Wenn man diese Formulierung mieterfeindlich auslege, sei sie so zu verstehen, dass Renovierungsarbeiten nur von einer Fachfirma ausgeführt werden dürfen, erklärte das Gericht. Eine solche "Fachhandwerkerklausel" würde Mieter also daran hindern, Schönheitsreparaturen kostengünstig selbst bzw. mit Verwandten oder Bekannten zu erledigen.

Das benachteilige den Mieter in unangemessener Weise. Der Vermieter selbst wäre nämlich - wenn er die Pflicht zum Renovieren nicht auf den Mieter übertragen hätte - nur verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" zu organisieren. Der Mieter könnte also vom Vermieter auch nicht verlangen, einen Fachhandwerker zu beauftragen.

Außerdem werde es den Interessen der Vermieter gerecht, wenn Renovierungsarbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Dazu seien viele Mieter - oder deren Verwandte und Bekannte - durchaus in der Lage. (Die Revision gegen das Urteil wurde zugelassen.)

Kaum wahrnehmbarer Mangel ...

... eines Bodenbelags rechtfertigt keine Kürzung des Handwerker-Lohns

Ein Einfamilienhaus wurde umgebaut. Unter anderem wurde das Dach wärmegedämmt. Handwerker brachten im Dachgeschoss Estrich auf und verlegten anschließend auf dieser Unterlage einen Teppichboden. Neben anderen - angeblichen und tatsächlichen - Mängeln der Arbeiten beanstandeten die Hauseigentümer Unebenheiten des Bodenbelags im Dachgeschoss. Deswegen wollten sie die Rechnung des Handwerkers um 508 Euro kürzen.

Das Kammergericht in Berlin entschied den Streit zu Gunsten des Handwerkers (7 U 120/08). Die Unebenheiten des Bodenbelags seien optisch kaum wahrnehmbar und beeinträchtigten die Nutzung des Teppichbodens in keiner Weise. Es handle sich um eine nur messtechnisch feststellbare Ungenauigkeit. Der Sachverständige habe betont, dass dies den Wert des Werkes nicht herabsetze.

Die Auftraggeber hätten gegen das Handwerksunternehmen auch keinen Anspruch auf das Ausbessern der Mängel, also erneutes Spachteln und Grundieren des Estrichs. Dies könnte der Estrichleger mit gutem Grund verweigern: Denn der Aufwand - der notwendig wäre, um den Belag zu erneuern - und der so erreichte Effekt stünden in einem krassen Missverhältnis. Wie gesagt: Die Mängel fielen optisch nicht ins Gewicht und täten auch der Funktion des Teppichbodens keinen Abbruch.

Türen und Fenster sind weiß zu lackieren

Mietvertragsklausel zur Farbwahl für den Innenanstrich ist unwirksam

Der Formularmietvertrag einer Berliner Mieterin verpflichtete sie zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Unter anderem waren Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen zu renovieren, und zwar so: "nur weiß zu lackieren".

Weil der Bundesgerichtshof diese Vertragsklausel für unwirksam erklärte, scheiterte die Klage der Vermieterin gegen die Ex-Mieterin auf Schadenersatz für unterlassene Renovierungsmaßnahmen (VIII ZR 50/09).

Vorschriften für die Farbwahl, die Mieter schon während der Mietzeit zu einer bestimmten Dekoration verpflichteten, benachteiligten diese unangemessen. Dies schränke Mieter in der Gestaltung ihres persönlichen Lebensbereichs ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse der Vermieter bestehe. Die unzulässige Farb-Vorgabe führe dazu, dass die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam seien.

"An Neger wird nicht vermietet ..."

Immobilienverwalter muss schwarzafrikanisches Paar für Diskriminierung entschädigen

Ein Aachener Immobilienverwalter inserierte eine Wohnung. Auf die Annonce meldete sich ein Paar, das nach Aachen umziehen wollte. Zum Besichtigungstermin erschienen die Mietinteressenten bei der Hausmeisterin des Mietshauses, die ihnen die Wohnung zeigen sollte. Kaum hatte sie die Tür geöffnet, wies die Frau das afrikanische Paar ab und bemerkte, hier werde nicht an "Neger ... äh ... Schwarzafrikaner oder Türken vermietet".

Das Paar wandte sich an das Gleichstellungsbüro der Stadt Aachen und verklagte mit dessen Hilfe den Immobilienverwalter auf Schadenersatz wegen Diskriminierung. Das Oberlandesgericht Köln sprach den Eheleuten 5.000 Euro Entschädigung zu (24 U 51/09). Die Hausmeisterin habe sie mit ihrer Bemerkung diskriminiert und die Menschenwürde verletzt. Die Bezeichnung "Neger" sei nach heutigem Verständnis abwertend.

Allein wegen seiner Hautfarbe sei es dem Paar verwehrt worden, die Wohnung zu besichtigen und anzumieten. Auch das stelle einen Angriff auf die Menschenwürde dar. Der Hausmeisterin komme es offenkundig darauf an, keine farbigen Mieter im Haus zuzulassen. Dass die Frau auf Anweisung des Eigentümers handelte und angeblich ohne Wissen des Verwalters, entlaste ihn nicht.

Sie habe für ihn alle Besichtigungstermine durchgeführt, die grundsätzlich zu seinem Aufgabenkreis gehörten. Denn er vermiete für die Eigentümer die freien Wohnungen. Alle Mietinteressenten mussten sich bei ihm melden. Wenn die Hausmeisterin in seinem Auftrag und für ihn mit den Mietinteressenten gesprochen habe, hafte er für deren Fehlverhalten.