Bauen & Wohnen

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Mieter bleiben immer wieder die Miete schuldig

Vermieter klagen auf Räumung und Nutzungsentschädigung bis dahin

Mieter einer Wohnung blieben immer mal wieder die Miete schuldig, wenn sie knapp bei Kasse waren, u.a. im Dezember 2006, im Oktober 2007 und im September 2008. Die damalige Eigentümerin des Mietshauses kündigte ihnen aus diesem Grund im November 2008 fristlos, ohne vorherige Abmahnung. Die Mieter zogen nicht aus, dann wurde das Mietshaus verkauft.

Die neuen Eigentümer kündigten den Mietern im Frühjahr 2009 erneut fristlos wegen Mietrückstands: Mittlerweile stand auch die Miete für Dezember 2008 und Januar 2009 aus. Zugleich erhoben die Vermieter Räumungsklage und forderten von den Mietern, bis zur Räumung monatlich Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete zu zahlen.

Während das Landgericht eine Klage auf "zukünftige Leistung" für unzulässig hielt, gab der Bundesgerichtshof (BGH) den Vermietern Recht (VIII ZR 146/10). Ob die erste Kündigung wirksam gewesen sei - fraglich, weil die Mietrückstände schon lange zurücklagen -, könne offenbleiben, so der BGH. Denn die zweite Kündigung sei zweifellos gerechtfertigt, weil sich die Mieter zu diesem Zeitpunkt mit zwei Monatsmieten im Verzug befanden.

Auch die Zahlungsklage auf "zukünftige Leistung", d.h. die Nutzungsentschädigung, sei zulässig und begründet. Denn angesichts der bereits aufgelaufenen beträchtlichen Mietrückstände bezweifelten die Vermieter aus gutem Grund, dass die Mieter ihre berechtigten Forderungen erfüllen werden. Dieses Urteil ermögliche es den Vermietern, im Fall des Falles die Zwangsvollstreckung gegen die Mieter unmittelbar durchzusetzen.

Esszimmer in grasgrün …

Mieter dürfen Wohnung nicht in ungewöhnlichen Farben zurückgeben

Als die Mieter umzogen, kam es zum Streit mit dem Vermieter. Denn das Ehepaar weigerte sich, die Wohnung zu renovieren. Dabei hatten die Mieter bei ihrem Einzug tief in den Farbtopf gegriffen. Esszimmer, Arbeitszimmer und Gäste-WC waren, gelinde gesagt, in sehr kräftigen Farben gestrichen. Schließlich ließ der Vermieter die Räume auf seine Kosten renovieren und forderte von den Mietern 1.875 Euro Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Landgericht Essen entschied (10 S 344/10). Mieter könnten ihre Räume frei nach Geschmack gestalten - solange sie die Mietwohnung bewohnten. Auch gegen einen Anstrich in kräftigen Farbtönen sei während der Mietzeit nichts einzuwenden. Es stelle aber eine Vertragsverletzung dar - und zwar unabhängig davon, ob die Mieter laut Vertrag selbst Schönheitsreparaturen durchführen müssten oder nicht -, die Räume in "so" einem Zustand zurückzugeben.

Das Mietobjekt sei in Farben gestrichen, welche die "Grenzen des normalen Geschmacks überschreiten". Für den Vermieter habe das die Konsequenz, dass er die Wohnung in diesem Zustand praktisch nicht neu vermieten könne. Der Neuanstrich sei in so einem Fall sehr aufwendig: Starke Farben erforderten mehrere deckende, helle Anstriche. Ansonsten käme sofort die alte, dunkle Farbe störend zum Vorschein, sobald dem Nachmieter bei normalem Gebrauch der Räume ein wenig Farbe abplatze.

Handwerker haftet für Pfusch

Defekte Sanitärinstallation und Folgeschäden nach vielen Jahren

1995 hatte Herr F ein Haus gebaut. Mit den Installationsarbeiten im Bad war ein Fachhandwerker beauftragt, der einen folgenschweren Fehler beging: Ein Abzweig an der Duschtasse wurde nicht richtig angeschlossen. Das wurde erst 2002 mit Hilfe einer Infrarotkamera entdeckt - nachdem jahrelang immer wieder Feuchtigkeitsschäden aufgetreten waren.

Der Installateur reparierte den Anschluss, doch der Auftraggeber verlangte weit mehr, nämlich Schadenersatz für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in Decken und Wänden bis hinunter zum Keller. Der Sanitärhandwerker winkte ab: Diese Schäden seien nicht notwendig Folgen seines Fehlers. Schließlich sei auch das Magnetventil des Whirlpools im Bad defekt gewesen und habe Jahre nach dem Bau zu einem Wasserschaden geführt.

Doch das Oberlandesgericht Hamm entschied, dass der Installateur für die Folgeschäden haften muss (21 U 38/10). Mit mangelhafter Arbeit habe er schuldhaft den Werkvertrag mit dem Auftraggeber verletzt. Die Verjährungsfrist für Folgeschäden durch so eine Vertragsverletzung betrage 30 Jahre.

Der Verweis auf das Magnetventil entlaste den Handwerker nicht: Der Wasseraustritt durch diesen Defekt habe die Schäden nur vertieft, nicht verursacht. Der Estrich unter dem Whirlpool habe keineswegs modrig gerochen, auch die Folie unter dem Pool sei unbeschädigt. Also sei es kaum vorstellbar, dass an dieser Stelle jahrelang Feuchtigkeit ausgetreten sei.

Doch selbst wenn das zuträfe, müsste der Handwerker haften. Wie ein Bausachverständiger überzeugend dargelegt habe, seien alle Sanierungsmaßnahmen, die der Hauseigentümer nun verlange, bereits durch die fehlerhafte Sanitärinstallation erforderlich geworden. Die Leckage an der Duschtasse "habe für sich allein ausgereicht, um den ganzen Schaden herbeizuführen".

Bunte Wiese = vernachlässigter Garten?

Hat der Mieter die Gartenpflege übernommen, darf sich der Vermieter nicht in die Gestaltung einmischen

Als der Mieter das kleine Haus mit Garten mietete, vereinbarte er mit dem Vermieter, den Garten selbst - fachgerecht - zu pflegen. Nur nach Absprache mit dem Eigentümer durfte er Bäume und Sträucher beschneiden oder entfernen. Sollte er die Gartenpflege vernachlässigen, war der Vermieter laut Vertrag berechtigt, eine Gartenbaufirma einzuschalten.

Nun: Gartenpflege ist ein weiter Begriff … und die Geschmäcker sind bekanntlich verschieden. Mit "gepflegt" meinte der Vermieter einen akkurat geschnittenen, englischen Rasen: So sah der Garten bei Vertragsbeginn aus. Als er stattdessen einige Jahre später eine bunte Wiese erblickte, widersprach das seinem Ordnungssinn. Prompt beauftragte er mit der Gartenarbeit eine Firma und verlangte vom Mieter Kostenersatz.

Der bestritt vehement, die Gartenpflege vernachlässigt zu haben: Er liebe es nur etwas bunter, von "wucherndem Unkraut" könne keine Rede sein. Das Landgericht Köln gab dem Mieter Recht (1 S 119/09). Wenn der Hauseigentümer dem Mieter die Gartenpflege per Mietvertrag übertrage, könne er nicht mehr im Einzelnen bestimmen, wie der Garten aussehen solle.

Der Garten sei nicht schon deshalb "verwildert", weil sich der englische Rasen in eine Wiese mit Blumen und Wildkräutern verwandelt habe. Dem Vermieter stehe kein Weisungsrecht in Bezug auf die Gestaltung des Gartens zu. Wenn der Mieter eine bunte Wiese vorziehe, sei das seine Sache und nicht gleichzusetzen damit, dass er die Gartenpflege schleifen lasse.

Miete notorisch zu spät überwiesen ...

... trotz Abmahnung: Das rechtfertigt eine Kündigung des Mietvertrags

Seit 2005 hatte die Familie das Haus gemietet. Laut Mietvertrag war die Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Anfangs hielten sich die Mieter daran, dann zahlten sie immer später. Oft ging die Miete erst in der Monatsmitte ein. Auch zwei Abmahnungen der Vermieterin im Oktober und Dezember 2008 verbesserten nichts.

Daraufhin kündigte die Hauseigentümerin den Mietern - mehrfach, weil sie nicht auszogen - und erhob schließlich Räumungsklage. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof urteilte (VIII ZR 91/10). Die Kündigung sei wirksam, weil die Mieter trotz wiederholter Abmahnungen hartnäckig die Miete zu spät zahlten.

Das sei eine gravierende Pflichtverletzung. Das gelte selbst dann, wenn man zu Gunsten der Mieter annähme, sie hätten geglaubt, immer erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen. Dieser Irrtum wäre mindestens fahrlässig, weil sie dem Mietvertrag und nicht zuletzt den Abmahnungen der Hauseigentümerin unschwer hätten entnehmen können, dass das nicht zutraf.

Klimagerät an der Fassade einer Wohnanlage

Eigentümer beschließen, dass es wegen lauter Betriebsgeräusche entfernt werden muss

Die Wohnanlage in einem historischen Gebäude umfasste 14 Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Das Ehepaar S, Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss, brachte an der Fassade im Innenhof - unter dem Dach seiner Terrasse - ein Klimagerät an. Das Betriebsgeräusch des Geräts nervte vor allem nachts die direkten Nachbarn. Auf der Eigentümerversammlung wurde auf deren Antrag hin das Ehepaar S aufgefordert, das Klimagerät zu entfernen.

Die Eigentümer S fochten den Beschluss an: Dass die Grenzwerte für Lärmbelästigung geringfügig überschritten würden, stelle keinen relevanten Nachteil für die Miteigentümer dar, meinten sie. Dem widersprach das Oberlandesgericht Düsseldorf (I-3 Wx 179/09). Nach dem Gutachten eines Sachverständigen sei das Gerät mindestens um sechs Dezibel lauter, als es die Immissionsschutz-Richtlinie für die Nachtzeit (22 Uhr bis 6 Uhr) zulasse.

Im deutschen Klima sei ein Klimagerät nur in raren, besonders heißen Zeiten nützlich - aber keineswegs zwingend notwendig. Ruhe in der Nacht sei dagegen unerlässlich für alle Hausbewohner, um gut zu schlafen und sich zu erholen. Daher sei der Beschluss der Eigentümerversammlung nicht zu beanstanden.

Nachträglich hätten die Eigentümer S beantragt, den Beschluss abzumildern und nur das Anschalten des Geräts in der Nacht zu verbieten. Der Antrag sei allerdings zu spät gestellt worden und deshalb nicht mehr zu berücksichtigen. Außerdem würde diese Regelung nur zu neuem Streit in der Wohnanlage führen.

Mietkaution ist zu verzinsen

Gilt das auch für alte Mietverträge von vor 1983, die dies ausdrücklich ausschließen?

1972 hatte das Ehepaar die Wohnung gemietet und dem Vermieter Kaution gezahlt. Damals waren Vermieter noch nicht verpflichtet, Kautionen zinsbringend anzulegen. Diese Regelung trat erst Anfang 1983 in Kraft. Im Mietvertrag des Ehepaares stand ausdrücklich das Gegenteil: Die Kaution werde zinslos gewährt.

2009 zogen die Mieter aus und verklagten den Vermieter auf Zinszahlung. Sie berechneten die Zinshöhe nach den seit 1972 gültigen Zinsen für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Der Vermieter pochte auf die Vertragsklausel im Mietvertrag und lehnte die Forderung ab. Außerdem sei sie ohnehin verjährt.

Ob derartige Klauseln in Mietverträgen, die vor 1983 abgeschlossen wurden, wirksam sind oder nicht, ist in der Rechtsprechung umstritten. Das Landgericht Lübeck bejahte einen Anspruch der Mieter auf Zinszahlung (14 S 59/10). Die Vertragsklausel sei als eine vom Vermieter vorformulierte "Allgemeine Geschäftsbedingung" anzusehen. Er habe seinerzeit in einer Vielzahl von Mietverträgen die Verzinsung der Kaution ausgeschlossen.

Diese Klausel benachteilige Mieter auf unangemessene Weise und sei unwirksam. Auch alte Verträge von vor 1983 seien entsprechend auszulegen. Es sei nur recht und billig, den Mietern, die eine Mietsicherheit stellen müssten, nicht die Zinsen vorzuenthalten. Verjährt sei die Forderung der Mieter ebenfalls nicht, weil der Anspruch auf Zinszahlung erst mit der Kaution "fällig" werde, also wenn das Mietverhältnis ende.

Waffen und Munition in der Wohnung

Das ist vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache, wenn ein Sportschütze die Sicherheitsvorschriften einhält

Der Ehemann einer Mieterin ist Sportschütze. Er besitzt eine waffenrechtliche Erlaubnis, mit Waffen bzw. Munition umzugehen und sie aufzubewahren. Alles, was er für sein Hobby braucht, verwahrt der Sportschütze in speziellen Sicherheitsbehältern in der Mietwohnung. Im Keller stellt er mit einer Wiederladepresse Patronenmunition her.

Obwohl die zuständige Ordnungsbehörde alles kontrolliert und für korrekt erklärt hatte, war der Vermieterin das Treiben suspekt: Waffen und Munition zu lagern, stelle vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, fand sie. Das Treibmittel, das der Schütze für das Herstellen von Munition benötige, sei feuergefährlich. Die Vermieterin klagte auf Unterlassung, hatte damit aber beim Amtsgericht Hannover keinen Erfolg (546 C 2917/10).

Der strittige Punkt sei vertraglich nicht geregelt, also müsse man den Mietvertrag ergänzend auslegen, so das Gericht. Wer Räume miete, wolle darin auch seine Hobbys ausüben. Soweit niemand beeinträchtigt oder gefährdet werde, gehe das in Ordnung. Wie Waffen und Munition aufzubewahren seien, lege das Waffengesetz fest. Solange diese Sicherheitsauflagen erfüllt würden, bestehe weder für die Mietsache, noch für die Mitmieter eine Gefahr.

Der Sportschütze - der als Ehemann der Mieterin ein eigenes Nutzungsrecht für die Räume habe - bewahre alles in speziellen Sicherheitsbehältern auf, die den Anforderungen des Waffengesetzes entsprächen. Das gelte auch für das Herstellen der Patronen: Das Treibmittel sei wohl feuergefährlich; der Stoff werde jedoch nicht gelagert, sondern verarbeitet. Die Patronen wiederum lägen in eigens dafür zugelassenen Sicherheitsbehältern.

Nebenkostenabrechnung und Einsicht in die Unterlagen:

Mieter muss nicht 400 Kilometer zum Sitz der Vermieterin fahren

Von einer Karlsruher Wohnungsbaugesellschaft hatte Herr X eine Wohnung in Freiburg gemietet. Die GmbH wurde später von einer anderen Immobiliengesellschaft mit Sitz in Bochum übernommen. Als der Mieter eine Nebenkostenabrechnung prüfen wollte, bot ihm die neue Vermieterin an, sie werde ihm Fotokopien der Belege schicken. Alternativ könne Herr X nach Bochum fahren und dort die Originalbelege einsehen.

Doch der Mieter forderte, ihm die Abrechnungsbelege in Freiburg vorzulegen. Im konkreten Fall sei das gerechtfertigt, entschied das Landgericht Freiburg (3 S 348/10). Wohne der Mieter am Wohnort bzw. Firmensitz des Vermieters, seien ihm die Belege in den Räumen des Vermieters vorzulegen.

Wenn die Mietsache jedoch, wie im konkreten Fall, weit vom Firmensitz der Vermieterin entfernt liege, könne der Mieter darauf bestehen, die Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung an seinem Wohnort zu prüfen. Das gelte jedenfalls dann, wenn ein Mieter - wie Herr X - nicht damit rechnen musste, zur Einsichtnahme über 400 Kilometer fahren zu müssen. Das sei unzumutbar.

Die Vermieterin müsse aber die Originalbelege nicht aus der Hand geben und dem Mieter übersenden. Denn die Einsichtnahme in die Unterlagen könne ja auch in den Räumen der Hausverwaltung vor Ort geschehen. Eben deshalb müsse sich der Mieter nicht mit Fotokopien zufrieden geben. Er dürfe bei der Hausverwaltung die Originale prüfen, um sich von der Richtigkeit der Abrechnung zu überzeugen.

Zu teure Sonderrisikoversicherung

Vermieterin darf Mieter nur mit "erforderlichen und angemessenen" Nebenkosten belasten

Vermieterin und Mieterin stritten über einen Posten in der Nebenkostenabrechnung. Die Vermieterin verlangte eine Nachzahlung, um Kosten einer Versicherung zu decken. Als die Mieterin diesen Posten anzweifelte, pochte die Vermieterin auf den Mietvertrag: Der Vermieter könne "gegebenenfalls eine Sonderrisikoversicherung zu Lasten der Betriebskosten abschließen", stand da.

Trotzdem scheiterte die Zahlungsklage der Vermieterin beim Kammergericht in Berlin (8 U 147/10). Die Vertragsklausel sei unklar und deshalb unwirksam, erklärte das Gericht. Im Mietvertrag müssten die Nebenkosten konkret angegeben oder wenigstens eindeutig bezeichnet werden, damit Mieter wüssten, welche Belastungen auf sie zukämen.

Hier suggeriere das Wort "gegebenenfalls", es sei noch ungeklärt, ob die Vermieterin eine Sonderrisikoversicherung abschließen werde. Tatsächlich habe die Versicherungspolice schon längst existiert, als die Mieterin in die Wohnung einzog. Schon diese Ungereimtheit benachteilige die Mieterin unangemessen. Doch selbst, wenn die Vertragsklausel wirksam wäre, hätte die Vermieterin keinen Anspruch auf den geforderten Betrag.

Denn die Versicherung sei zu teuer, was gegen das Gebot wirtschaftlichen Handelns verstoße. Die Mieterin habe das wesentlich günstigere Angebot eines anderen Versicherungsunternehmens vorgelegt. Vermieter dürften Mieter nur mit Nebenkosten belasten, die "erforderlich und angemessen" seien. Sie müssten auf dem Markt auch Kostenangebote von Konkurrenzunternehmen einholen und möglichst günstige Verträge abschließen.

Im Schlaflabor mit Legionellen infiziert

Für mangelnde Hygiene im Haus ist der Gebäudeeigentümer verantwortlich

Um ihr Schnarchproblem und gelegentlichen Atemstillstand nachts in den Griff zu bekommen, ließ sich eine Frau vier Tage in einem Schlafmedizinischen Zentrum untersuchen. Während des Aufenthalts benutzte sie eine Dusche. Wieder zu Hause, zeigten sich erst (vermeintlich) Symptome einer Erkältung, dann brach die Frau zusammen. Im Krankenhaus wurde eine Infektion mit Legionellen festgestellt (im Wasser lebende Bakterien).

Die Frau fiel ins Koma und musste später Sprechen, Schlucken und Gehen neu lernen. Im Schlaflabor fand man die Wurzel des Übels: In stillgelegten Leitungen im Haus zirkuliert das Wasser nicht, dort hatten sich Legionellen vermehrt. Die Patientin verklagte den Gebäudeeigentümer und den Betreiber des Schlaflabors auf Schadenersatz.

Der Vermieter der Laborräume hafte für die Folgen mangelnder Hygiene, nicht jedoch der medizinische Leiter des Labors, entschied das Landgericht Dortmund (4 O 167/09). Nur Krankenhäuser, Dialysestationen, Kindergärten und Jugendherbergen seien verpflichtet, die Wasserversorgung im Haus kontrollieren zu lassen, nicht aber Arztpraxen.

Gebäudeeigentümer dagegen seien dafür verantwortlich, dass in ihren Gebäuden die Regeln der Leitungswasserhygiene eingehalten würden. Sie müssten für regelmäßiges Warten der Wasserversorgungsanlage sorgen. Hier habe es der Eigentümer schuldhaft versäumt, gegen das (bekannte!) Risiko durch stillgelegte Leitungen vorzugehen. Deshalb müsse er die Patientin seines Mieters, des Schlaflabors, dafür entschädigen, dass sie sich in seinem Haus eine schwere Krankheit zugezogen habe.

Haus in der ehemaligen DDR geerbt

Darf die Erbengemeinschaft der Mieterin kündigen, um das Haus zu verkaufen?

Schon 1953 hatte Frau H das Einfamilienhaus gemietet, damals stand es in der DDR unter staatlicher Verwaltung. Nach der Wende ging das Haus in den Besitz der Erben der früheren Eigentümer über. Die Erbengemeinschaft übernahm zunächst den Mietvertrag von Frau H. Im Jahr 2007 kündigten die Erben der langjährigen Mieterin.

Begründung: Sie wollten endlich das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt verkaufen. Nur so könnten sie das Erbe aufteilen. Und losschlagen lasse sich das Haus nur unvermietet. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Räumungsklage der Erbengemeinschaft ab.

Die legte erfolgreich Revision zum Bundesgerichtshof ein, der die Sache ans Landgericht zurück verwies (VIII ZR 226/09). Die Bundesrichter betonten zwar, dass auch das grundsätzliche Interesse der Mieterin zu berücksichtigen sei, in ihrer bisherigen Wohnung als ihrem Lebensmittelpunkt zu bleiben. Der Fortbestand des Mietvertrags könnte trotzdem ein erheblicher Nachteil für die Eigentümer sein, der eine Kündigung rechtfertige, erklärten sie.

Ein Nachteil sei nicht schon deshalb zu verneinen, weil die Erbengemeinschaft das Grundstück bereits in unrentablem, vermietetem Zustand übernommen habe. Nach dieser Logik müssten Erwerber bzw. Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen dauerhaft Verluste hinnehmen und dürften prinzipiell nichts verändern.

Die Vorinstanz müsse sich gründlich mit den Argumenten der Erbengemeinschaft auseinandersetzen (Unrentabilität des Hauses, Unverkäuflichkeit am regionalen Markt in vermietetem Zustand oder wenigstens Mindererlös) und dies abwägen gegen die Härte, die ein Umzug für die alte Mieterin bedeute.

Brand greift auf Nachbarhäuser über

Hauseigentümer erhalten finanziellen Ausgleich - unabhängig vom Verschulden

Im Schlafzimmer eines Reihenhauses brach Feuer aus. Hinterher wurde mit der Versicherung darüber gestritten, ob sich die Eigentümer leichtsinnig verhalten hatten. Das Ehepaar verneinte das und behauptete, der elektrische Motor zum Verstellen der Liegefläche des Bettes sei defekt gewesen. Fest stand jedenfalls: Das Feuer hatte auch die Nachbarhäuser ergriffen und beschädigt.

Der Gebäudeversicherer des Ehepaares regulierte den Schaden der benachbarten Hauseigentümer und forderte den Betrag von den Versicherungsnehmern zurück. Dass sie den Brand schuldhaft ausgelöst hätten, sei nicht bewiesen, konterten diese und zahlten nicht.

Mit Erfolg klagte das Versicherungsunternehmen auf Schadenersatz. Auf die Frage, wer oder was den Brand verursacht habe, komme es hier nicht an, stellte der Bundesgerichtshof fest (V ZR 193/10). Werde das Eigentum von Nachbarn beeinträchtigt, hafte dafür der Grundstückseigentümer, von dessen Anwesen die "Störung" ausgehe. Der Anspruch der Nachbarn auf finanziellen Ausgleich bestehe unabhängig vom Verschulden.

Im Ladenlokal mangelhaften Boden verlegt

Auftraggeber verweigert die Abnahme, eröffnet aber sein Geschäft

Ein Geschäftsmann ließ Räume renovieren, um darin ein Ladengeschäft einzurichten. Einen Bodenverleger beauftragte er mit dem Einbau eines Estrichbodens. Doch der Handwerker pfuschte: Weil der Boden gravierende optische Mängel aufwies, verweigerte der Auftraggeber die "Abnahme des Werks".

Doch der Bodenverleger beseitigte die Mängel nicht, weshalb der Geschäftsmann im Gegenzug kein Geld herausrückte. Trotz des Streits bezog er die Ladenräume, weil er zum angekündigten Termin sein Geschäft eröffnen musste. Damit habe der Auftraggeber seine Leistungen nachträglich stillschweigend gebilligt, meinte der Bodenverleger.

Er klagte seinen Werklohn ein, die Klage wurde jedoch vom Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart abgewiesen (10 U 116/10). Zwar gebe es Fälle, in denen der Auftraggeber Bauleistungen dadurch "abnehme" - d.h. als vertragsgerecht akzeptiere -, dass er sie in Gebrauch nehme, so das OLG.

Hier treffe das aber nicht zu: Denn der Boden sei offenkundig mangelhaft und der Auftraggeber habe klar zum Ausdruck gebracht, dass die Mängel behoben werden müssten. Außerdem habe der Geschäftsmann den Boden nicht freiwillig "in Gebrauch genommen". Vielmehr sei ihm gar nichts anderes übrig geblieben, weil er sein Geschäft eröffnen musste.

Autokauf und "erheblicher Mangel"

Der Zeitpunkt des Rücktritts vom Kauf wirkt sich darauf aus, wie ein Mangel einzustufen ist

Herr S kaufte 2003 einen neuen Mazda Kombi für 25.860 Euro. Schon bald nach der Lieferung rügte der Käufer eine Vielzahl von Mängeln. Er musste das Auto häufig in die Werkstatt bringen. Etwa zwei Jahre nach dem Kauf erklärte Herr S den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte vom Autohändler den Kaufpreis zurück (minus Abzug für gefahrene Kilometer). Da sich der Händler darauf nicht einließ, kam es zum Rechtsstreit.

Ein vom Gericht bestellter Kfz-Sachverständiger begutachtete den Wagen. Er stellte Rost am Unterboden und Fehler an der vorderen Achseinstellung fest. Diesen Mangel zu beseitigen, koste nicht einmal fünf Prozent des Kaufpreises, so das Oberlandesgericht. Es handle sich um eine Bagatelle, die den Käufer nicht dazu berechtige, das Geschäft rückgängig zu machen.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 139/09). Wenn es um die Frage gehe, ob der Mangel eines Neufahrzeugs erheblich sei - und der Käufer deshalb vom Kaufvertrag zurücktreten durfte -, komme es wesentlich auf den Zeitpunkt an, an dem der Käufer den Rücktritt erklärte. Das sei im Herbst 2005 geschehen, nachdem der Verkäufer wegen der beanstandeten Mängel 2004 und 2005 mehrere erfolglose Reparaturversuche unternommen hatte.

Warum der Mazda so auffällig fehlerhaft fuhr, habe die Werkstatt des Händlers nicht klären können. Daher wäre es für den Käufer damals unzumutbar gewesen, den Wagen weiterhin zu benutzen. Er hätte ständig mit Problemen rechnen müssen. Aus diesem Grund sei der Mann wirksam vom Kauf zurückgetreten. Dass nachträglich aufgedeckt wurde - durch das im Prozess eingeholte Gutachten -, dass man die Fehlerursache mit verhältnismäßig geringem Aufwand hätte beheben können, ändere daran nichts.

Familienkrach im Dach

Nächtliche Ruhestörungen rechtfertigen fristlose Kündigung

Seit 1973 wohnte die Mieterin in ihrer Dachgeschosswohnung. 35 Jahre lang verlief das Mietverhältnis ungetrübt. Doch dann eskalierte ein Familienzwist zwischen der - mittlerweile psychisch erkrankten - Mieterin und ihrer Tochter. Wiederholt kam es nachts zu lautstarken Auseinandersetzungen, manchmal auch zu lautem Gesang und Getrampel. Die Beschwerden der Mitmieter über Ruhestörungen häuften sich.

Deshalb sprach die Vermieterin mehrmals mit der Mieterin, schickte anschließend eine schriftliche Abmahnung - nichts änderte sich. Nach weiterer Randale kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Ihre Räumungsklage hatte beim Landgericht Berlin Erfolg (67 S 382/09).

In einem besonders hellhörigen Mehrfamilienhaus müssten sich Mieter gerade nachts rücksichtsvoll verhalten, so das Gericht, um den notwendigen Schlaf der Mitbewohner nicht zu stören. Familienstreit müsse deshalb in "gemäßigter Weise" ausgetragen werden. Die Mitbewohner müssten nächtliche Ruhestörungen nicht als Dauerzustand hinnehmen - auch wenn die Mieterin krank sei.

Wenn weder Gespräche, noch eine Abmahnung Wirkung zeigten und die Mitbewohner sich immer wieder beschwerten, sei wegen erheblicher Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung berechtigt - trotz der problemlosen, langen Dauer des Mietverhältnisses.

Mieter fordern Baum-Rückschnitt

Laut Mietvertrag gehörte die Pflege des Gartens zu ihren Aufgaben

Laut Mietvertrag waren die Mieter einer Erdgeschosswohnung mit Garten verpflichtet, sich um Garten und Vorgarten des Hauses zu kümmern. Im Garten stehen zwei Obstbäume, die seit dem Einzug der Mieter im Frühjahr 2006 nicht mehr beschnitten wurden. Äste und Zweige hingen tief herunter. Im Vorgarten wuchs eine Kugelrobinie so hoch und breit, dass sie das Wohnzimmerfenster der Mieter etwas verschattete.

Das Ehepaar war der Ansicht, dass sich ihre Pflichten im Garten auf einfache Arbeiten wie Rasen mähen, Unkraut jäten und Laub entfernen beschränkten. Für den dringend notwendigen Baumrückschnitt seien die Vermieter verantwortlich und die sollten nun endlich aktiv werden. Man könne unter den Bäumen schon nicht mehr stehen, die Zweige störten beim Mähen und der optische Eindruck des Hauses leide.

Wenn die Mieter rechtzeitig und regelmäßig die Zweige gekürzt hätten, wäre der Baumschnitt ohne großen Aufwand mit einer einfachen Gartenschere gelungen, konterten die Vermieter. So sah es auch das Amtsgericht Münster (59 C 3852/09). Allerdings könne die Frage, ob der Rückschnitt von Bäumen zu den Gartenarbeiten zähle, zu denen Mieter verpflichtet seien - sie werde von Gerichten unterschiedlich beantwortet -, hier offen bleiben, stellte der Amtsrichter fest.

Jedenfalls sei aus dem Mietvertrag auch keine Pflicht des Vermieters abzuleiten, die Bäume auf eine bestimmte Höhe zu kürzen und die Zweige so zu schneiden, dass die Mieter bequem darunter Platz hätten. Die Robinie im Vorgarten beeinträchtige den Lichteinfall so geringfügig, dass dies hinzunehmen sei. Wie hoch oder wie breit ein Baum wachsen solle, also die Optik, sei ohnehin eine Geschmacksfrage.

Untaugliche Innendämmung führt zu Schimmel

Dafür ist die Vermieterin verantwortlich: Mieter muss Sanierungskosten nicht ersetzen

Irgendwie hatte es im Schlafzimmer schon lange etwas muffig gerochen. Doch als der Mieter schließlich die Feuchtigkeitsschäden hinter seinen Schränken entdeckte, da hatte der Schimmel bereits deren Rückwände befallen. Da blieb nur noch eins: Er entsorgte die Schränke und alarmierte die Vermieterin, die den Schimmel an den Wänden beseitigen ließ.

Es folgte ein Rechtsstreit um die Kosten: Die Vermieterin hielt dem Mieter vor, er hätte die Schränke nicht direkt an die Wand stellen dürfen. Dass im Schlafzimmer die Wände innen wärmegedämmt seien, habe er doch sehen müssen. Es handle sich um einen Mangel der Mietsache, konterte der Mieter kühl. Und verlangte seinerseits 200 Euro Schadenersatz für die Schränke.

Den Rechtsstreit vor dem Landgericht Münster verlor die Vermieterin (3 S 208/10). Ein Bausachverständiger hatte bestätigt, dass ein bauphysikalischer Mangel, d.h. ein Mangel der Mietsache vorlag. Unter der Wandtapete sei im Schlafzimmer eine alubeschichtete, zwei Millimeter dicke Dämmbahn aus Styropor verlegt worden, die keine Feuchtigkeit durchlasse. Diese Wärmedämmung von innen sei kontraproduktiv, begünstige die Schimmelbildung.

Für die bauliche Beschaffenheit der Mietsache sei die Vermieterin zuständig, so das Landgericht. Möglicherweise hätte der Mieter Feuchtigkeitsschäden vermeiden können, wenn er die Schränke in einem Abstand von zehn Zentimetern zur Wand aufgestellt hätte. Deswegen sei er aber noch lange nicht verantwortlich für den Schimmelbefall.

Zum einen habe ihn die Vermieterin beim Einzug nicht einmal über die besondere Wandtapete informiert um vorzubeugen. Zum anderen sei es für Mieter generell unzumutbar, einen Wandabstand von zehn Zentimetern einzuhalten. Das sei unüblich und reduziere die Wohnfläche. Ein Wohnraum, der nicht normal mit Möbeln einzurichten sei, sei nicht gebrauchstauglich. Deshalb müsse nicht der Mieter die Kosten der Sanierung tragen, umgekehrt schulde ihm die Vermieterin 200 Euro Schadenersatz.

Mieter verzichteten auf Mietminderung ...

... wegen ausstehender "Restarbeiten am Haus", die nie ausgeführt wurden

Im Sommer 2002 war das Ehepaar in das neue Mietshaus eingezogen. Der Vermieter versicherte ihnen, da werde noch ein Fahrstuhl eingebaut und auch sonst sei noch einiges zu tun. Den Mietvertrag ergänzte er handschriftlich: "Bei Mietbeginn sind noch Restarbeiten am Haus auszuführen, u.a. Aufzug, Hauseingang, Briefkastenanlage. Den Mietern ist dies bekannt ... Sie verzichten auf einen evtl. Mietminderungsanspruch ...".

2006 kürzten die Mieter die Miete um insgesamt 896 Euro. In der Zwischenzeit war nichts vorwärts gegangen. Ein Aufzug fehlte immer noch, die Haustüre war nicht zu verschließen … Trotz mehrfacher Aufforderung hatte der Vermieter jahrelang nichts unternommen. Deshalb fühlte sich das Ehepaar an die Vereinbarung im Mietvertrag nicht mehr gebunden.

Zu Recht, wie das Landgericht Konstanz entschied (61 S 40/09 C). Der Hauseigentümer habe mündlich versprochen, die Mängel zu beheben. Und schriftlich: Denn der Zusatz im Mietvertrag ("bei Mietbeginn …") beinhalte ebenfalls die Zusage, die Maßnahmen in absehbarer Zeit durchzuführen. Der Verzicht der Mieter auf Mietkürzung gelte nicht für alle Zeiten.

Mit ihrer Unterschrift unter den Vertrag akzeptierten sie keineswegs die Mängel als Dauerzustand. Das Ehepaar habe diese 2004 und 2006 mehrmals beanstandet und eine Mietkürzung angekündigt. Spätestens zwei Jahre nach Mietbeginn sei diese berechtigt gewesen, zumal es sich um gravierende Mängel handle: ein provisorisch vernagelter Aufzugschacht, in den der zugesagte Fahrstuhl nie eingebaut wurde, und ein nicht verschließbarer Hauseingang, der ein Sicherheitsproblem darstelle.

Mieter kürzen die Miete ...

... wegen Randale eines Mitmieters: Vermieterin erhält Schadenersatz

Der alleinstehende Bremer war für alle Mitbewohner im Mietshaus eine rechte Plage. Oft hörte er extrem laut Musik - zu jeder Tages- und Nachtzeit -, schlug mit Türen, klopfte an Heizungsrohre, warf Möbel um, schrie und randalierte in seiner Wohnung. Im Treppenhaus beschimpfte er jeden, der ihm über den Weg lief. Wer um Rücksicht bat, musste erst recht mit einer aggressiven Reaktion rechnen.

Nach zwei Jahren Lärmbelästigung hatten mehrere Mieter die Nase voll. Eine Partei zog aus, drei andere Mieter kürzten die Miete um 20 Prozent. Nun kündigte die Vermieterin dem Mann wegen permanenter Störung des Hausfriedens. Nach seinem Auszug verklagte sie ihn auf Schadenersatz für die entgangenen Mieteinnahmen. Das Amtsgericht Bremen bestätigte den Anspruch der Vermieterin (17 C 105/10).

Zu Recht hätten die Mieter (und Zeugen) A, B und C wegen der dauernden Störungen die Miete gemindert. Anschaulich und glaubhaft hätten alle geschildert, wie sehr ihre Nachtruhe gelitten habe. Selbst dann, wenn alles ruhig gewesen sei, hätten sie nicht einschlafen können, weil sie ständig damit rechneten, "dass es wieder losgeht". Bedroht hätten sie sich gefühlt, mehrmals die Polizei gerufen und vor dem Verlassen der Wohnung ängstlich "gehorcht", ob "er" im Treppenhaus sei.

Dass das für die Mieter den Wohnwert ihrer Wohnungen reduzierte, verstehe sich von selbst, erklärte das Gericht. Wenn ein Mieter die Interessen der Mitbewohner derart missachte und so nachhaltig störe, sei es nur recht und billig, wenn er der Vermieterin den so provozierten Mietausfall ersetzen müsse.