Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2020 Urteilen

Bautenschutz war technisch einwandfrei ...

... aber beim konkreten Wasserschaden sinnlos: Bauunternehmer muss Werklohn zurückgeben

Hauseigentümer H entdeckte an der Trennwand zwischen Küche und Flur Feuchtigkeitsschäden. Er beauftragte ein Fachunternehmen für Bautenschutz damit, die Ursache zu klären und zu beheben. Das Unternehmen schickte Mitarbeiterin L, die zu dem Schluss kam, der Schaden sei auf eine mangelhafte Horizontalsperre zurückzuführen (das ist eine Schicht aus Folien oder Bitumen, welche die Bodenfeuchtigkeit daran hindert, im Mauerwerk aufzusteigen).

Ein Kostenvoranschlag für die Reparatur wurde erstellt und ein Termin vereinbart. Trotzdem bestellte Herr H eine Leckortungsfirma und wollte den Termin verschieben. Deshalb erschien Frau L noch einmal. Sie überprüfte die Wasseruhr, die sich bei abgestellten Wasserzapfstellen nicht bewegte. Also schloss Frau L einen Schaden in der Wasserleitung aus. Die Heizung könne es auch nicht sein, meinte sie. Die Bodenplatten seien feucht, das könne nur an der Horizontalsperre liegen.

Auftraggeber H sah deshalb von weiterer Ursachenforschung ab und ließ die Horizontalsperre reparieren. Die Abdichtarbeiten kosteten 4.930 Euro. Dabei mussten Heizkörper abmontiert werden. Als die Heizungsleitungen anschließend wieder befüllt wurden, stellte der Installateur einen Druckabfall im Heizungssystem fest. Die Gebäudeversicherung von Herrn H riet ihm daher dringend, das Leck orten zu lassen. Nun kam doch noch die Leckortungsfirma zum Einsatz, die als Ursache der Schäden Lochfraß in der Warmwasser- und Heizungsleitung feststellte.

Ein Bausachverständiger erklärte, alle Feuchtflecken befänden sich direkt an der undichten Warmwasserleitung - die Horizontalsperre hätte ein Fachmann als Ursache des Schadens von vornherein ausschließen können und müssen. Ein Blick auf die Wasseruhr sei wenig aufschlussreich, wenn Wasser nur tropfenweise in die Wand sickere. Daraufhin verklagte Herr H das Fachunternehmen für Bautenschutz auf Rückzahlung des Werklohns und Ersatz der Gutachterkosten.

Sonderregelung bei preisgebundenem Wohnraum:

Ist die Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam, dürfen Vermieter die Miete erhöhen

1993 hatte der Mieter seine Fürther Wohnung von einer Wohnungsbaugenossenschaft gemietet. Es handelte sich um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Im Februar 2008 kam Post von der Vermieterin. Sie teilte dem Mieter mit, dass nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die im Mietvertrag enthaltene Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sei.

Demnach seien ihre Mieter nicht verpflichtet, die Räume zu renovieren. Nun gebe es zwei Möglichkeiten: Entweder die unwirksame Klausel einvernehmlich durch eine wirksame zu ersetzen, dann bleibe die Renovierungspflicht beim Mieter. Oder die Miete zu erhöhen, weil dann sie als Vermieterin die Schönheitsreparaturen tragen müsse.

Auf eine Änderung des Mietvertrags ließ sich der Mieter nicht ein. Daraufhin erhöhte die Wohnungsbaugenossenschaft wie angekündigt die Miete (um 60,75 Euro monatlich). Da der Mieter sich weigerte, die Mieterhöhung zu akzeptieren, verklagte ihn die Vermieterin auf Zahlung. Der Bundesgerichtshof segnete die Mieterhöhung ab (VIII ZR 177/09).

Dass wegen der unwirksamen Klausel nicht der Mieter, sondern die Vermieterin die Kosten von Schönheitsreparaturen übernehmen müsse, habe die Vermieterin bei der Ermittlung der Kostenmiete berücksichtigt und diese heraufgesetzt. So ein Zuschlag sei vom Gesetzgeber vorgesehen und rechtens.

Vermieter von frei finanziertem Wohnraum dürften in so einem Fall von den Mietern keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um ihren zusätzlichen Aufwand auszugleichen. Bei der Kostenmiete für preisgebundenen Wohnraum sei anders zu verfahren. Denn: Im Unterschied zur Vergleichsmiete bei frei finanziertem Wohnraum werde die Kostenmiete nach Kostenelementen ermittelt und richte sich nicht danach, was marktüblich sei.

Wäsche waschen mit Brunnenwasser

Sächsische Hausbesitzer werden teilweise vom Zwang zum Benutzen der öffentlichen Wasserversorgung befreit

Sächsische Grundstückseigentümer lagen im Streit mit dem kommunalen Wasserversorger. Denn sie verlangten von ihm, teilweise vom Anschlusszwang befreit zu werden, um ihre Wäsche mit Brunnenwasser zu waschen. Das wollte der örtliche Wasserversorgungsverband nicht akzeptieren: Nach der Trinkwasserverordnung dürfe dafür nur Trinkwasser benutzt werden.

Mit dieser rigorosen Ablehnung war das Bundesverwaltungsgericht nicht einverstanden (8 C 16.08). Die Trinkwasserverordnung schreibe vor, dass jedem Haushalt ein Trinkwasseranschluss zustehe. Sie reglementiere aber nicht das Verhalten der Verbraucher und verbiete es nicht, zum Wäsche waschen im Haushalt das Wasser eines Hausbrunnens zu verwenden.

Wasser aus einer Eigenversorgungsanlage - also einem Brunnen, der neben dem öffentlichen Trinkwasseranschluss im Haushalt genutzt werde - müsse keine Trinkwasserqualität aufweisen. Ob Hausbesitzer zum Wäsche waschen im eigenen Haushalt Trinkwasser oder Wasser minderer Qualität einsetzten, könnten sie in eigener Verantwortung entscheiden.

Wasserzähler fast 15 Jahre nicht geeicht

Betriebskostenabrechnung ist nur ordnungsgemäß, wenn der Verbrauch richtig gemessen wird

In den vergangenen Jahren hatte der Mieter für Heiz- und Wasserkosten immer einen Betrag zwischen 200 und 310 Euro gezahlt. Doch die Betriebskostenabrechnung für 2007/2008 ließ ihn stutzig werden: 548 Euro hatte die Vermieterin ausgerechnet. Dabei war der Mann aus beruflichen Gründen im Winter drei Monate in einer anderen Stadt gewesen.

Die Abrechnung kann nicht stimmen, dachte der Mieter, da wird falsch gemessen. Kein Wunder - waren doch die Warmwasserzähler zuletzt im Jahr 1995 geeicht worden. Der Mieter lehnte es ab, die von der Vermieterin geforderte Nachzahlung zu leisten. Zu Recht, wie das Amtsgericht Neubrandenburg entschied (5 C 130/09). Die Verbrauchsdaten seien nicht ordnungsgemäß erfasst.

Wasserzähler müssten alle fünf Jahre geeicht werden. Diese Frist sei um fast zehn Jahre überschritten. Also könne man nicht davon ausgehen, dass die Geräte den Verbrauch richtig messen. Die hier abgelesenen Messdaten taugten auch nicht mehr als Grundlage für eine Schätzung. Sei die Eichfrist für Wasserzähler abgelaufen, dürfe die Vermieterin die Wasserkosten nur noch dann nach Verbrauch abrechnen, wenn sie - durch Befunde anerkannter Prüfstellen - nachweisen könne, dass die Zähler noch richtig funktionierten.

Modernisierungskosten ...

... darf der Vermieter im Prinzip nach dem "Maßstab Wohnfläche" auf die Mieter umlegen

Ein Mietshaus mit drei Wohnungen wurde wärmegedämmt. Anschließend kam es zum Streit zwischen zwei Mietern und dem Vermieter über die Mieterhöhung anlässlich der Modernisierung. Der Vermieter legte nämlich die Modernisierungskosten auf alle drei Wohnungen um, gestaffelt nach Wohnfläche. Das hielten die Mieter der Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Stock für ungerecht: Von den Dämmmaßnahmen profitiere im wesentlichen der Mieter im obersten Stock.

Das Landgericht Münster entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters (8 S 131/09). Die Aufteilung von Modernisierungskosten nach Wohnfläche sei zulässig - es sei denn, einzelne Kosten seien tatsächlich nur einer Wohnung zuzuordnen. Entgegen der Behauptung der Mieter treffe das hier aber nicht zu: Der Bausachverständige habe bestätigt, dass die Modernisierung dem ganzen Haus durch geringeren Energieverbrauch zugute komme.

Möglicherweise spare der Mieter im zweiten Stock mehr als die anderen, räumte das Gericht ein. Deswegen sei aber die Umlage gemäß dem Kriterium Wohnfläche noch nicht als ungerecht anzusehen. Wer wieviel spare, sei nicht einfach und schnell festzustellen, da dies ja auch vom Heizverhalten der Bewohner abhänge. Der Vermieter könne aber nicht mit der Umlage der Kosten warten, bis dieser Punkt einwandfrei geklärt sei. Die Umlage müsse einfach praktikabel und einfach überprüfbar sein, die Umlage nach Fläche leiste dies.

Harte Tritte

Streit um Lärmbelästigung durch "Hackenschuhe" in Wohneigentumsanlage

Der Hamburger Altbau, aufgeteilt in Wohneigentumseinheiten, war nicht sonderlich solide gebaut. Die Dämmung war schlecht - das ist der Hintergrund des Streits. Ein Eigentümer beschwerte sich regelmäßig über Lärmbelästigung. In der Wohnung über der seinen werde ständig mit Hackenschuhen über Fliesen gegangen, das ewige "Klack-Klack" ruiniere seine Nerven.

Schließlich zog er mit seinem Anliegen vor Gericht und setzte sich beim Landgericht Hamburg durch (316 S 14/09). Wenn es um die Einhaltung technischer Normen gehe, so das Landgericht, sei grundsätzlich nicht der aktuelle Maßstab anzulegen, sondern der beim Bau des Gebäudes geltende Wert.

Damals um die Jahrhundertwende (1900) habe es allerdings noch gar keine Normen für Schallschutz gegeben. Also sei die erste der späteren Normen heranzuziehen. Und die stamme aus dem Jahr 1962. Der damals gültige obere Grenzwert liege bei 63 Dezibel. Mehr als einen Pegel von 63 Dezibel dürfe die Belastung durch Trittschall nicht betragen.

In einem akustisch anfälligen Altbau auf nicht dämpfenden, lärmintensiven Fußbodenbelägen wie Fliesen und Laminat in Schuhen mit harten Absätzen herumzulaufen, verursache Lärm, der über 63 Dezibel hinausgehe. Das entspreche nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und sei eine nicht hinnehmbare Lärmbelästigung. Es sei für die Eigentümer der oberen Wohnung zumutbar, derartige Schuhe an der Eingangstür auszuziehen.

Balkon nachträglich angebaut

Um wie viel kann die Vermieterin die Miete heraufsetzen?

Schon seit 1967 wohnte das alte Ehepaar in der Hamburger Mietwohnung. 2007 ließ die Vermieterin einen Balkon anbauen. Im Frühjahr schrieb sie den Mietern, sie werde infolgedessen die Miete von 297,57 Euro auf 325,09 Euro erhöhen. Dabei lege sie den vom Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert von 5,54 Euro pro Quadratmeter (qm) zugrunde.

Die Mieter hielten die Mieterhöhung für überzogen: Die Fläche des Balkons sei geringer anzusetzen, meinten sie. Die Vermieterin zog vor Gericht und erreichte beim Amtsgericht Hamburg-Altona zumindest einen Teilerfolg (315a C 251/08). Sie dürfe die monatliche Grundmiete auf 321,43 Euro erhöhen, entschied das Amtsgericht.

Die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen betrage 5,54 Euro pro qm, wie die Vermieterin richtig veranschlagt habe. Die Prüfung der Wohnfläche vor Ort habe eine reine Wohnfläche (Wohnung ohne Balkon) von 56,42 qm ergeben, der Balkon sei 6,41 qm groß. Da der Balkon nur zu einem Viertel als Wohnfläche zu berücksichtigen sei, entspreche dies einer zusätzlichen Wohnfläche von 1,20 qm. Die anzurechnende Wohnfläche liege also insgesamt bei 58,02 Quadratmetern.

Mieter erhält Schadenersatz fürs Renovieren

Schimmelschäden muss er aber auf eigene Kosten beseitigen lassen

Der Mieter musste umziehen und besprach mit dem Vermieter die fälligen Renovierungsarbeiten in der Wohnung. Die Parteien schlossen einen "Mietaufhebungsvertrag". Im Schlafzimmer und im Bad habe er wohl zu wenig gelüftet, räumte der Mieter ein - dunkle Flecken zeigten Feuchtigkeitsschäden an. Er beauftragte ein Malerunternehmen und zahlte für die Renovierung 1.785 Euro.

Bald darauf erfuhr der Mieter, dass die Schönheitsreparaturen-Klausel im gekündigten Mietvertrag unwirksam war, weil sie starre Fristen für die Schönheitsreparaturen vorschrieb. Er hätte also die Renovierung gar nicht finanzieren müssen. Wenn das so ist, dachte der Mann, muss der Vermieter die Kosten ersetzen. Seine Zahlungsklage führte jedoch beim Amtsgericht Hannover nur zu einem Teilerfolg (514 C 13034/08).

Da der Mieter die Renovierungsarbeiten (rechts-)grundlos bezahlt habe, stehe ihm angemessene Entschädigung vom Vermieter zu, bestätigte der Amtsrichter. Allerdings nicht die volle Summe. Schließlich habe das Malerunternehmen zum Teil Mängel beseitigt, die der Mieter eingestandenermaßen selbst verursacht habe. Laut Auskunft eines Fachmanns seien 30 Prozent der Renovierungskosten dafür angefallen, den Schimmel zu entfernen. Diesen Teil der Kosten müsse der Vermieter nicht ersetzen.

Grundstück mit Bunkerruine ist mangelhaft

Verkäuferin hätte den Käufer darüber vor Vertragsschluss aufklären müssen

In sehr guter und teurer Lage - in einem als Bauland ausgewiesenen Wohngebiet der Stadt X - hatte ein Geschäftsmann ein großes Grundstück mit Zweifamilienhaus und Garten erworben. Es kostete über eine Million Euro. Erst nach dem Kauf entdeckte der Mann auf dem Grundstück die Reste eines gesprengten Luftschutzbunkers aus dem Zweiten Weltkrieg - die Ruine war immerhin 20 Meter lang, vier Meter breit und ragte an einigen Stellen ca. eineinhalb Meter aus dem Boden.

Nun zog der Käufer vor Gericht und klagte auf Minderung des Kaufpreises. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt: Die Verkäuferin müsse ihm 157.000 Euro zurückzahlen, weil das Grundstück mangelhaft sei (16 U 223/07).

Auch wenn es nicht ausdrücklich als Bauland verkauft wurde, dürfe der Käufer erwarten, ein Grundstück in dieser Lage und zu diesem Preis baulich verändern und gärtnerisch uneingeschränkt nutzen zu können. Dabei könne der Käufer hier nicht einmal eine ebene Rasenfläche anlegen. Die Verkäuferin habe die Existenz der teils unterirdischen, teils oberirdischen Bunkerreste arglistig verschwiegen.

Dass sie nun behaupte, davon nichts gewusst zu haben, sei absolut unglaubwürdig. Ihr Schwiegervater, Bauunternehmer T, habe das Grundstück 1955 gekauft und wegen der Erschließungskosten lange prozessiert, weil er sie eben wegen des Bunkers nicht habe zahlen wollen: Seiner Ansicht nach machte er das Grundstück wertlos. Ihr Ehemann habe häufig mit Nachbarn darüber gesprochen, ebenso Schwager und Schwägerin. Jeder in der Familie habe Bescheid gewusst.

Die Verkäuferin wäre verpflichtet gewesen, den Geschäftsmann über die Bunkerruine aufzuklären: Sie habe gewusst, dass er den Kaufvertrag in Kenntnis dieses Mangels nicht bzw. nicht zu diesem Preis unterschrieben hätte. Unstreitig habe er die Frau gefragt, ob Grund und Boden belastet seien und ob es für die Bebauung irgendwelche Hindernisse gebe.

In einem Überschwemmungsgebiet ...

... gibt es grundsätzlich keine Baugenehmigung für Eigenheime!

Ein Familienvater beantragte bei der Baubehörde die Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses. Das Grundstück, das er dafür ausgewählt hatte, lag allerdings in einem Gebiet, das von der Wasserbehörde zum Überschwemmungsgebiet erklärt worden war. Im Fall des Falles hätte das Haus den abfließenden Wassermassen im Weg gestanden und den natürlichen Rückzugsraum für das Wasser verringert.

Deshalb lehnte die Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben ab. Die Klage des Bauherrn gegen diesen negativen Bescheid blieb beim Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen ohne Erfolg (10 A 1074/08). Nach dem Wasserhaushaltsgesetz müssten Bauvorhaben in Überschwemmungsgebieten prinzipiell wasserrechtlich genehmigt werden, so das Gericht.

Das sei nur möglich, wenn ein Bauprojekt den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht beeinträchtige. Davon müsse die Baubehörde aber ausgehen, wenn ein Stück Land von der Wasserbehörde als Überschwemmungsgebiet definiert wurde. In so einem Fall wäre es Sache des Bauherrn, durch Sachverständigengutachten das Gegenteil zu belegen.

Ex-Lebensgefährtin war Mit-Mieterin

Sie muss Mietzahlungen ihres früheren Freundes nicht ausgleichen

Zwei Jahre lebte das unverheiratete Paar in einer Wohnung zusammen, die es gemeinsam gemietet hatte. Die junge Frau schloss ihre Berufsausbildung ab, danach arbeitete sie nicht mehr. Sie bekam bald ein Kind. Die Miete bestritt ihr Lebensgefährte. Da er nicht viel verdiente, ging es finanziell "eng" zu - öfters geriet er mit der Miete in Rückstand.

Im Sommer 2001, kurz bevor das Paar sich trennte, beglich der Mann 2.169 Euro Mietschulden. Einige Wochen nach der Trennung überwies er dem Vermieter weitere 2.046 Euro. Von seiner Ex-Freundin verlangte er die Hälfte der Gesamtsumme ("Gesamtschuldnerausgleich"): Als Mitmieterin hafte sie genauso wie er für die Miete, die sie dem Vermieter schuldeten.

Während die Vorinstanz die Freundin dazu verurteilt hatte, die Hälfte des nach der Trennung überwiesenen Betrags zu übernehmen, ersparte ihr der Bundesgerichtshof (BGH) die Zahlung (XII ZR 53/08). Als Alleinverdiener habe der Mann Miete und Lebensunterhalt finanzieren müssen, stellte der BGH fest. Die junge Mutter habe selbst nichts verdient, sondern das Kind betreut und den Haushalt geführt.

Wenn eine nichteheliche Lebensgemeinschaft so organisiert sei, komme ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich nicht in Frage. Persönliche Leistungen (Haushalt) und wirtschaftliche Leistungen wie die Miete seien nicht gegeneinander aufzurechnen. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Mann die letzten Mietschulden erst nach der Trennung beglichen habe.

Umgebungsschutz für die "Kalkscheune"

Neue Bauten dürfen ein Baudenkmal nicht erdrücken oder verdrängen

An der Berliner Johannisstraße liegt die "Kalkscheune": Das ist ein Veranstaltungsort für Konzerte und Kongresse und ein unter Denkmalschutz stehendes Ensemble aus zwei- und dreigeschossigen Gebäuden mit historischer Fassade. Der Inhaber der "Kalkscheune" zog vor Gericht, um ein Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft zu verhindern.

Auf dem Grundstück daneben sollte ein Wohngebäude mit sieben Stockwerken entstehen, dessen Fassade - Zitat des Architekturbüros - geprägt werde von "plastisch gestalteten, vorgehängten Aluminiumlamellen". Statt konventioneller Fensterformen sollten "direkte Ausblicke durch organisch geformte Einschnitte in die Lamellenstruktur inszeniert" werden (was immer das bedeuten mag …).

Das Verwaltungsgericht Berlin stoppte vorläufig das Bauvorhaben (VG 19 L 24/10). Es bezweifelte, dass die außergewöhnliche Architektur des geplanten Gebäudes mit den Anforderungen des Berliner Denkmalschutzgesetzes vereinbart werden könnte.

Die unmittelbare Umgebung eines Baudenkmals dürfe durch andere Bauten nicht so nachhaltig verändert werden, dass dies Eigenart und Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtige, so die Richter. Der gesetzlich geregelte Umgebungsschutz bestehe im öffentlichen Interesse, verleihe aber auch dem privaten Eigentümer eines Denkmals einen eigenen Anspruch.

Die besondere Wirkung von Baudenkmälern dürfe nicht geschmälert werden. Neue Bauten müssten sich ihnen nicht völlig anpassen. Sie dürften ein Denkmal aber auch nicht "erdrücken, verdrängen oder übertönen". Das neben der "Kalkscheune" geplante Wohngebäude lasse die nötige Zurückhaltung vermissen.

Überraschende Mietvertragsklausel

Mieter sollten Speicher reinigen, den nur die Vermieterin benutzte

Kurioser Streit um einen Mietvertrag. Der Vertrag nahm auf einen "Haus- und Hofreinigungsplan" Bezug, der damit als Bestandteil des Vertrags ebenfalls gelten sollte. Demnach hatten die Mieter der Wohnung im Dachgeschoss einmal im Jahr den Speicher zu kehren und die Dachfenster zu reinigen. Diese Verpflichtung nahm das Ehepaar allerdings nicht ernst - hatte es doch zum Speicher nicht einmal direkten Zugang.

Doch die Vermieterin nahm sie sehr ernst und verklagte das Ehepaar auf Schadenersatz, weil es eine vertraglich vereinbarte Leistung verweigere. Die Klage scheiterte beim Amtsgericht Köln: Es befand, der Haus- und Hofreinigungsplan sei nicht wirksam vereinbart (205 C 144/08).

Das wäre nur der Fall, wenn die Vertragsparteien beim Vertragsschluss die Klauseln des Reinigungsplans eigens ausgehandelt und die Mieter ihnen ausdrücklich zugestimmt hätten ("Individualvereinbarung"). Das treffe aber nicht zu: Das Vertragsformular für den Mietvertrag sei - inklusive Haus- und Hofreinigungsplan - für viele Mietverhältnisse vorgedruckt. Wenn keine Individualvereinbarung vorliege, seien die gesetzlichen Bestimmungen für allgemeine Geschäftsbedingungen anzuwenden.

Und gemäß diesen Bestimmungen seien überraschende Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligten, unwirksam. Das gelte auch für den Reinigungsplan. Mieter müssten nicht damit rechnen, dass sie Räume im Haus zu reinigen hätten, die ausschließlich der Vermieterin zur Verfügung stünden. Das Ehepaar habe den Speicher weder allein, noch gemeinsam mit den übrigen Mietern nutzen können.

Mieter müssen bei Vertragsschluss ...

... Modernisierungsmaßnahmen prinzipiell gutheißen: unzulässige Praxis

Eine Immobiliengesellschaft verwaltete und vermietete Wohnungen in diversen Wohnkomplexen. Eine Anlage sollte in absehbarer Zeit komplett saniert werden. Deshalb verfiel die Firma auf die Idee, allen neuen Mietern schon im Voraus ihr Einverständnis damit abzuverlangen.

Wer einen Mietvertrag abschließen wollte, musste folgende Klausel unterschreiben: "Mit der Unterzeichnung unter diesen Vertrag (erkläre ich) ausdrücklich die Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten".

Gegen diese Praxis wandte sich ein Verbraucherverband, weil sie die Mieter unangemessen benachteilige und die Mieterrechte im Punkt Modernisierung beschneide. So sah es auch das Landgericht Leipzig: Die Klausel sei unwirksam und dürfe von der Vermieterin nicht mehr verwendet werden (08 O 3429/08).

Vermieter müssten ihre Mieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten informieren: über deren Zeitpunkt, ihren voraussichtlichen Umfang, die anstehende Mieterhöhung. Dann könnten sich die Mieter in aller Ruhe überlegen, ob sie die Maßnahme akzeptierten oder nicht. Sie müssten eine Modernisierung nämlich nicht hinnehmen, wenn diese für sie "eine Härte" bedeutet (z.B. wegen der baulichen Folgen oder der Mieterhöhung).

Wenn Mieter dem Vermieter jedoch einen "Blankoscheck" für Modernisierungsmaßnahmen ausstellen müssten, werde ihnen die Möglichkeit genommen, sich auf die Härteklausel zu berufen. Was für eine Rolle das unter Umständen spiele, belege der konkrete Fall: Immerhin betrage die von der Vermieterin jetzt konkret angekündigte Mieterhöhung 393,50 Euro.

Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung ...

... wird nicht dadurch überflüssig, dass er im Vorjahr schon mal eingelegt wurde

Schon seit 2003 stritten die Mieter mit dem Vermieter über seine Betriebskostenabrechnungen. Jedes Jahr legte er die Grundsteuer anteilig auf die Mieter um. Und die Mieter legten Einspruch ein und wiesen darauf hin, dass sie laut Mietvertrag nicht verpflichtet seien, diese Kosten zu übernehmen. Diesen Einwand erhoben die Mieter 2004 (für das Abrechnungsjahr 2003) und 2005 (für das Abrechnungsjahr 2004).

Im folgenden Jahr verzichteten sie darauf. Deshalb mussten die Mieter am Ende die Nachforderung des Vermieters für das Abrechnungsjahr 2005 begleichen (270 Euro) - obwohl sie den Prozess um die Betriebskostenabrechnungen gewonnen hatten. Zu Unrecht hatte der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter abgewälzt und durfte deshalb keine Nachzahlung für 2003 und 2004 kassieren.

Gegen die Betriebskostenabrechnung für 2005 hätten die Mieter erneut Einspruch erheben müssen, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 185/09). Das sei nicht schon deshalb entbehrlich, weil sie die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre vorher rechtzeitig beanstandet hatten und weil es sich der Sache nach um den gleichen Einwand handelte.

Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters müssten (innerhalb der Zwölf-Monats-Frist) für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden. Zweck dieser Vorschrift sei es, nach dem Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erreichen, d.h. Rechtssicherheit herzustellen.

Modernisierungsmaßnahme Fenstertausch

Vermieterin muss die dadurch zu erzielende Einsparung von Energie nachvollziehbar darlegen

Die Eigentümerin eines älteren Münchner Wohnhauses wollte die alten, schlecht gedämmten Fenster durch neue Fenster mit Isolierverglasung ersetzen. Den Austausch kündigte sie den Mietern schriftlich an: Die Maßnahme diene der Energieeinsparung. Doch eine Mieterin legte sich quer: Dem Schreiben der Hauseigentümerin sei nicht zu entnehmen, inwiefern Energie gespart werden könnte. Daher werde sie dem Tausch nicht zustimmen.

Das Amtsgericht München gab der Mieterin Recht (424 C 19779/09). Mieter müssten Modernisierungsmaßnahmen zwar prinzipiell dulden (außer, die Maßnahmen stellen für sie eine "nicht zu rechtfertigende Härte" dar). Das setze allerdings voraus, dass der Vermieter sie vorher über den voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten informiere. Wie diese die Mietsache verbessern werden und wie viel Energie dadurch zu sparen sei, müssten Vermieter nachvollziehbar begründen.

Im konkreten Fall habe die Vermieterin die Energieeinsparung lediglich behauptet, anstatt konkrete Zahlen zu nennen. Bei Fenstern wäre das der bisherige U-Wert der Fenster und der U-Wert der neuen Fenster (U-Wert = Wärmedurchgangskoeffizient, der angibt, wie viel Wärme durch ein Bauteil entweicht).

Der Mieter müsse verstehen, welche Verbesserung die Modernisierungsarbeiten mit sich brächten. Nur dann werde die Ankündigung der Baumaßnahme den gesetzlichen Vorschriften gerecht. Auch im Prozess habe die Vermieterin diese Informationen nicht überzeugend nachgeholt.

Anwohner contra Fußballstadion

Entscheidend sind die Grenzwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung

Außerhalb einer Stadt sollte ein Fußballstadion mit 15.000 Sitzplätzen gebaut werden. Ein Unglücksrabe, der dort im Außenbereich ein Hausgrundstück besitzt, zog gegen das Bauprojekt gerichtlich zu Felde.

Der Stadionbetrieb verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Anwohner, argumentierte er. Bis spät in die Nacht werde es an Spieltagen Lärm geben - Jubel, Anfeuerungsrufe etc. -, das sei eine unerhörte Belastung. Außerdem fehlten Parkplätze; das Verkehrskonzept sei so unzulänglich, dass permanentes Chaos zu befürchten sei. Womöglich könnten die Nachbarn ihre Häuser an Spieltagen gar nicht mehr erreichen.

Das Verwaltungsgericht Minden ließ diese Einwände nicht gelten (1 K 2743/07). Lärm - d.h. juristisch "Schallimmissionen" - sei grundsätzlich nicht als rücksichtslos einzustufen, solange er die Grenzwerte des Bundesimmissionsschutzgesetzes bzw. der Sportanlagenlärmschutzverordnung nicht überschreite. Die Schutzmaßstäbe seien für Grundstücke im Außenbereich weniger streng.

Ein Montagsspiel pro Woche zwischen 20 Uhr und 22 Uhr sei als "seltenes Ereignis" im Sinne der Verordnung zu bewerten. Deshalb müssten die Nachbarn zu diesen Zeiten etwas mehr Lärm verkraften - und als sozialadäquat hinnehmen. Mit zumutbarem Aufwand seien Geräusche in einem Stadion nicht zu vermeiden.

Die Gegend sei auch nicht so schlecht erschlossen, dass der Stadionbau unkontrollierten Parksuchverkehr auslösen und die Anwohner unzumutbar beeinträchtigen würde. Nach dem Verkehrsgutachten des Bauherrn sei das nicht zu erwarten.

Mieterhöhungsverlangen ...

... kann auch mit einem "Typengutachten" begründet werden

Eine Mieterin in Bad Homburg erhielt Post von der Vermieterin - eine Immobiliengesellschaft, der viele Mietwohnungen gehörten. Die Vermieterin kündigte eine Mieterhöhung um 54,65 Euro an und verlangte das Einverständnis der Mieterin. Dem Schreiben war ein Sachverständigengutachten beigefügt, das die ortsübliche Vergleichsmiete angab.

Es handelte sich um ein "Typengutachten", was bedeutet: Es bezog sich nicht unmittelbar auf die betreffende Wohnung, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Das hielt die Mieterin für unzulässig, sie widersprach dem Mieterhöhungsverlangen.

Die Immobiliengesellschaft zog vor Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Sie bekam in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 122/09). Vermieter müssten dem Mieter eine Mieterhöhung schriftlich ankündigen und sie begründen, stellten die Bundesrichter fest, damit er die Forderung - zumindest ansatzweise - überprüfen könne.

Auch ein Sachverständigengutachten, das sich nicht direkt auf die Wohnung der Mieterin beziehe, könne dies leisten: Der Sachverständige müsse die ortsübliche Vergleichsmiete benennen und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnen.

Das strittige "Typengutachten" enthalte diese notwendigen Erläuterungen und versetze die Mieterin in die Lage zu kontrollieren, ob die Mieterhöhung berechtigt sei. Wenn die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen - so wie im konkreten Fall - aus dem eigenen Bestand der Vermieterin stammten, sei dagegen nichts einzuwenden.

Fristlose Kündigung wegen Mietschulden

Von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, muss dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein

Jahrelang stritten die Mieter mit der Vermieterin über Mietmängel und kürzten die Miete. Die Vermieterin kündigte den Mietern schließlich wegen Zahlungsverzugs. Den Mietrückstand rechnete sie monatsbezogen aus, ebenso nicht überwiesene Vorauszahlungen für Betriebskosten.

Das Amtsgericht bemängelte, dass der Mietrückstand nicht genau genug beziffert, die Kündigung also nicht ausreichend begründet sei. Es wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Landgericht und Bundesgerichtshof (BGH) erklärten dagegen die Kündigung für wirksam und verurteilten die Mieter zum Auszug (VIII ZR 96/09).

Vermieter müssten eine fristlose Kündigung schriftlich begründen, so der BGH: Der Mieter solle erfahren, auf welches Verhalten die fristlose Kündigung gestützt werde und ob bzw. wie er sich dagegen verteidigen könne. Dieses Ziel werde erreicht, wenn der Vermieter Zahlungsverzug als Kündigungsgrund und den Gesamtbetrag des Mietrückstands angebe.

Das gelte auch, wenn frühere Rückstände mit im Spiel seien. Auf jeden Fall müsse der Mieter anhand der Begründung erkennen können, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, damit er die Angaben auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen könne. Diese Anforderung erfülle das Kündigungsschreiben im konkreten Fall.

AGB-Klausel eines Fertighausanbieters

Er darf vor dem Baubeginn vom Bauherrn die Bürgschaft eines Kreditinstituts verlangen

Ein Verbraucherschutzverein beanstandete die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Fertighausanbieters. Sie enthielten eine Klausel, nach der private Bauherren verpflichtet waren, spätestens acht Wochen vor dem geplanten Baubeginn die unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe des vereinbarten Gesamtpreises vorzulegen. So wollte das Unternehmen seine Ansprüche gegen die Bauherren absichern.

Der Bundesgerichtshof hatte gegen die AGB-Klausel keine Bedenken und wies die Klage der Verbraucherschützer ab (VII ZR 165/09). Wenn man die Interessen beider Parteien des Bauvertrags umfassend beurteile, könne nicht die Rede davon sein, dass die Bauherren durch die Klausel unangemessen benachteiligt würden, entschieden die Bundesrichter.

Zwar müssten die Auftraggeber die Kosten der Bürgschaft tragen. Das falle aber angesichts der übrigen Kosten nicht ins Gewicht. Auf der anderen Seite habe der Fertighausanbieter ein legitimes Interesse daran, seine Forderungen abzusichern. Schließlich finanziere er den Bau vor, dieses Risiko sei beträchtlich. Und gesetzliche Regelungen, die ihn absicherten, gebe es nicht.