Bauen & Wohnen

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Hauseigentümer dämmt Außenfassade

Isolierung ragt ins Grundstück des Nachbarn hinein: keine Duldungspflicht

Das Haus von Herrn B war bis an die Grundstücksgrenze gebaut, daneben lag das Anwesen des Nachbarn A. Auf dessen Grundstück verlief am Zaun entlang eine ca. fünf Meter breite Einfahrt. Im Frühjahr 2009 ließ B die Fassade wärmedämmen und den Giebel instandsetzen. Ohne A zu fragen, stellte er auf dessen Einfahrt ein Gerüst auf, um auch an dieser Seitenwand die Arbeiten durchführen zu können. Nach kurzem Streit fand sich A mit der Unannehmlichkeit ab.

Doch bald stellte er fest, dass B an der Außenwand eine etwa zwölf Zentimeter dicke Isolierung anbrachte. Mitsamt dem Verputz würde diese Schicht mindestens 15 Zentimeter in seine Einfahrt hineinragen, fürchtete A. Sein Einspruch interessierte B wenig. Nun hatte der Nachbar genug und zog vor Gericht. Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab ihm Recht: So eine Baumaßnahme müsse A nicht dulden (6 U 121/09).

Wer an der Grundstücksgrenze baue, müsse sich vergewissern, dass er sie nicht überschreite, und notfalls einen Vermessungsingenieur hinzuziehen. B habe grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich gehandelt: Denn B wisse genau, dass seine Fassade direkt mit der Grundstücksgrenze abschließe. Also müsse ihm auch klar gewesen sein, dass die dicken Dämmplatten in das Grundstück von A hineinragen würden.

Auch auf das baden-württembergische Nachbarrecht könne sich B nicht berufen: Demnach müssten Nachbarn einzelne überstehende Bauteile hinnehmen, wenn diese das Grundstück nicht sonderlich beeinträchtigten. Gemeint seien damit aber Dachvorsprünge, Terrassenüberdachungen und dergleichen - nicht eine Hauswand, welche die Einfahrt verenge. So einen Eingriff in sein Eigentum müsse A nicht akzeptieren.

Psychisch kranker Mieter warf mit Steinen

Kleinkind eines Mitbewohners getroffen: fristlose Kündigung

Im Sommer 2009 wurde der Mieter wegen wahnhafter Störungen in einem psychiatrischen Krankenhaus behandelt. Er steht unter Betreuung. Vor dem Klinikaufenthalt hatte der Mann mehrmals aus seiner Wohnung heraus kleine Pflastersteine auf geparkte und fahrende Autos geworfen. Beim letzten Mal hatte er dabei den zweijährigen Sohn eines anderen Mieters getroffen und verletzt.

Umgehend kündigte die Vermieterin dem kranken Mann - fristlos, ohne Abmahnung. Er wurde zur Räumung verurteilt. Dagegen legte der Mieter Einspruch ein: Die Kündigung sei ohne vorherige Abmahnung unwirksam. Außerdem nehme er nun regelmäßig Medikamente, derlei Vorfälle seien also nicht mehr zu befürchten. Doch das Amtsgericht Bernau bekräftigte Kündigung und Räumungsurteil (10 C 594/09).

Anders könne man den Hausfrieden nicht wieder herstellen, erklärte der Amtsrichter. Straftaten wie Sachbeschädigung und Verletzung eines Kindes verstießen in nicht hinnehmbarer Weise gegen die Interessen der Mitmieter und der Vermieterin. Da das Fehlverhalten des Mieters offenkundig und schwerwiegend sei, erübrige sich eine Abmahnung.

Bei diesem Interessenkonflikt hätten die Interessen der Mitbewohner Vorrang: Der Anblick des potenziell gewalttätigen Mieters würde bei den Kindern im Haus - auf jeden Fall bei dem betroffenen Jungen - ständig Angst auslösen. Kleinkinder wüssten nichts davon, wie gut der Patient seine Krankheit mit Medikamenten im Griff habe - wenn es denn zutreffe. Ihre Angst sei nicht mit solchen Argumenten wegzudiskutieren.

Im Mietvertrag war Bruttokaltmiete vereinbart

Kann die Vermieterin die Zustimmung zur erhöhten Nettokaltmiete verlangen?

Seit 1980 wohnt der Mieter im Mehrfamilienhaus einer gemeinnützigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft. Laut Mietvertrag hatte er eine Bruttokaltmiete zu zahlen, was bedeutet: Alle Nebenkosten waren in der Miete enthalten, bis auf die Kosten für Heizung und warmes Wasser. Nur dafür wurden monatliche Vorauszahlungen verlangt.

1986 schickte die Vermieterin ein Schreiben, in dem sie eine Vertragsänderung ankündigte: Künftig würden auch diverse andere Kosten per Betriebskosten-Vorauszahlungen abgerechnet (= Nettokaltmiete). Und so geschah es bis zum Jahr 2005, ohne dass der Mieter irgendeine Abrechnung beanstandet hätte. Den geforderten Mieterhöhungen stimmte er jeweils zu.

2005 sollten Miete und Betriebskosten wieder steigen. Diesmal widersprach der Mieter und pochte auf den Mietvertrag: Das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil die Vermieterin verlange, dass er einer erhöhten Nettokaltmiete zustimmen solle. Dabei sei doch eine Bruttokaltmiete festgelegt.

Die Umstellung sei zwischen den Parteien stillschweigend vereinbart worden, urteilte das Landgericht Itzehoe (9 S 20/08). Seit 1987 habe die Vermieterin Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Der Mieter habe alle Nachforderungen bezahlt und umgekehrt Guthaben entgegen genommen. Fünf Mieterhöhungsverlangen auf Basis einer Nettokaltmiete habe der Mieter ohne Vorbehalt akzeptiert. Dass die Vermieterin auf eine Nettokaltmiete umstellen wollte, habe der Mieter seit dem Schreiben von 1986 gewusst.

Wenn der Mieter daraufhin die Betriebskostenabrechnung widerspruchslos reguliere, dürfe die Vermieterin dies so verstehen, dass er mit dem geänderten Abrechnungsmodus, d.h. mit der Umlage sämtlicher Betriebskosten, einverstanden sei. Über zehn Jahre lang hätten die Vertragsparteien anders abgerechnet als im Mietvertrag vereinbart. Nun müsse sich der Mieter an dieser Praxis festhalten lassen.

Keller schlecht abgedichtet

Bauunternehmen hielt sich nicht an die Baubeschreibung: Schadenersatz

In Niedersachsen wurde eine Wohnanlage mit 27 Einheiten gebaut. In der Beschreibung des Bauvorhabens, die mit dem Bauantrag eingereicht wurde, stand zur Abdichtung des Kellers: Es solle eine "den statischen Erfordernissen" angemessene Wanne eingebaut werden.

"Wanne" ist der Ausdruck von Baufachleuten für die Kellerabdichtung: Eine "schwarze" Wanne besteht nur aus normalem Mauerwerk mit einer außen liegenden Beschichtung, die in der Regel schwarz wie Bitumen ist. Eine "weiße" Wanne ist dagegen wesentlich dichter. Sie besteht aus wasserundurchlässigem Beton.

Die niedersächsischen Wohnungskäufer stellten Jahre später fest, dass der Bauträger nur eine "schwarze Wanne" gewählt hatte: Das widerspreche der Baubeschreibung, hielten sie dem Immobilienunternehmen vor. Sein Vorgehen komme einer arglistigen Täuschung gleich. Die Wohnungseigentümer verklagten den Bauträger auf Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Celle entschied (7 U 89/07). In der Baubeschreibung sei zwar nicht ausdrücklich von einem Betonsockel die Rede. Damals sei aber eine Wanne aus Stahlbeton gemeint gewesen. Da der Grundwasserpegel auf dem Grundstück hoch sei, entspreche nur eine so genannte "weiße Wanne" den "statischen Erfordernissen". Die statt dessen gewählte Abdichtung sei unzulänglich.

Deshalb sei zusätzlich eine Drainage notwendig geworden, die wasserrechtlich erst genehmigt werden musste. Die Erlaubnis dafür wurde nur befristet erteilt, das Risiko späterer Wasserschäden sei groß. Daher schulde der Bauunternehmer den Wohnungseigentümern Schadenersatz. Er dürfe nicht eigenmächtig von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit des Bauprojekts abweichen. Ohne jede Absprache mit den Wohnungskäufern die Billig-Lösung zu wählen und sie hinterher darüber nicht einmal zu informieren, sei arglistig.

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen

Mieter müssen damit keine Fachhandwerker beauftragen

Wieder einmal scheiterte eine Vermieterin mit einer Klage auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen an einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag.

Das Landgericht München I deutete die Formulierung "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ... in der Wohnung ausführen zu lassen" als "verkappte Fachhandwerkerklausel" und erklärte die einschlägige Regelung im Formularmietvertrag eines Mieters für unwirksam (15 S 6274/09).

Wenn man diese Formulierung mieterfeindlich auslege, sei sie so zu verstehen, dass Renovierungsarbeiten nur von einer Fachfirma ausgeführt werden dürfen, erklärte das Gericht. Eine solche "Fachhandwerkerklausel" würde Mieter also daran hindern, Schönheitsreparaturen kostengünstig selbst bzw. mit Verwandten oder Bekannten zu erledigen.

Das benachteilige den Mieter in unangemessener Weise. Der Vermieter selbst wäre nämlich - wenn er die Pflicht zum Renovieren nicht auf den Mieter übertragen hätte - nur verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" zu organisieren. Der Mieter könnte also vom Vermieter auch nicht verlangen, einen Fachhandwerker zu beauftragen.

Außerdem werde es den Interessen der Vermieter gerecht, wenn Renovierungsarbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Dazu seien viele Mieter - oder deren Verwandte und Bekannte - durchaus in der Lage. (Die Revision gegen das Urteil wurde zugelassen.)

Kaum wahrnehmbarer Mangel ...

... eines Bodenbelags rechtfertigt keine Kürzung des Handwerker-Lohns

Ein Einfamilienhaus wurde umgebaut. Unter anderem wurde das Dach wärmegedämmt. Handwerker brachten im Dachgeschoss Estrich auf und verlegten anschließend auf dieser Unterlage einen Teppichboden. Neben anderen - angeblichen und tatsächlichen - Mängeln der Arbeiten beanstandeten die Hauseigentümer Unebenheiten des Bodenbelags im Dachgeschoss. Deswegen wollten sie die Rechnung des Handwerkers um 508 Euro kürzen.

Das Kammergericht in Berlin entschied den Streit zu Gunsten des Handwerkers (7 U 120/08). Die Unebenheiten des Bodenbelags seien optisch kaum wahrnehmbar und beeinträchtigten die Nutzung des Teppichbodens in keiner Weise. Es handle sich um eine nur messtechnisch feststellbare Ungenauigkeit. Der Sachverständige habe betont, dass dies den Wert des Werkes nicht herabsetze.

Die Auftraggeber hätten gegen das Handwerksunternehmen auch keinen Anspruch auf das Ausbessern der Mängel, also erneutes Spachteln und Grundieren des Estrichs. Dies könnte der Estrichleger mit gutem Grund verweigern: Denn der Aufwand - der notwendig wäre, um den Belag zu erneuern - und der so erreichte Effekt stünden in einem krassen Missverhältnis. Wie gesagt: Die Mängel fielen optisch nicht ins Gewicht und täten auch der Funktion des Teppichbodens keinen Abbruch.

Türen und Fenster sind weiß zu lackieren

Mietvertragsklausel zur Farbwahl für den Innenanstrich ist unwirksam

Der Formularmietvertrag einer Berliner Mieterin verpflichtete sie zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Unter anderem waren Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen zu renovieren, und zwar so: "nur weiß zu lackieren".

Weil der Bundesgerichtshof diese Vertragsklausel für unwirksam erklärte, scheiterte die Klage der Vermieterin gegen die Ex-Mieterin auf Schadenersatz für unterlassene Renovierungsmaßnahmen (VIII ZR 50/09).

Vorschriften für die Farbwahl, die Mieter schon während der Mietzeit zu einer bestimmten Dekoration verpflichteten, benachteiligten diese unangemessen. Dies schränke Mieter in der Gestaltung ihres persönlichen Lebensbereichs ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse der Vermieter bestehe. Die unzulässige Farb-Vorgabe führe dazu, dass die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam seien.

"An Neger wird nicht vermietet ..."

Immobilienverwalter muss schwarzafrikanisches Paar für Diskriminierung entschädigen

Ein Aachener Immobilienverwalter inserierte eine Wohnung. Auf die Annonce meldete sich ein Paar, das nach Aachen umziehen wollte. Zum Besichtigungstermin erschienen die Mietinteressenten bei der Hausmeisterin des Mietshauses, die ihnen die Wohnung zeigen sollte. Kaum hatte sie die Tür geöffnet, wies die Frau das afrikanische Paar ab und bemerkte, hier werde nicht an "Neger ... äh ... Schwarzafrikaner oder Türken vermietet".

Das Paar wandte sich an das Gleichstellungsbüro der Stadt Aachen und verklagte mit dessen Hilfe den Immobilienverwalter auf Schadenersatz wegen Diskriminierung. Das Oberlandesgericht Köln sprach den Eheleuten 5.000 Euro Entschädigung zu (24 U 51/09). Die Hausmeisterin habe sie mit ihrer Bemerkung diskriminiert und die Menschenwürde verletzt. Die Bezeichnung "Neger" sei nach heutigem Verständnis abwertend.

Allein wegen seiner Hautfarbe sei es dem Paar verwehrt worden, die Wohnung zu besichtigen und anzumieten. Auch das stelle einen Angriff auf die Menschenwürde dar. Der Hausmeisterin komme es offenkundig darauf an, keine farbigen Mieter im Haus zuzulassen. Dass die Frau auf Anweisung des Eigentümers handelte und angeblich ohne Wissen des Verwalters, entlaste ihn nicht.

Sie habe für ihn alle Besichtigungstermine durchgeführt, die grundsätzlich zu seinem Aufgabenkreis gehörten. Denn er vermiete für die Eigentümer die freien Wohnungen. Alle Mietinteressenten mussten sich bei ihm melden. Wenn die Hausmeisterin in seinem Auftrag und für ihn mit den Mietinteressenten gesprochen habe, hafte er für deren Fehlverhalten.

Mieterin darf Belege fotografieren

Das Recht auf Einsicht in die Betriebskosten-Belege umfasst auch das Ablichten

Eine Mieterin sollte 200 Euro Betriebskosten nachzahlen, hatte aber an der Abrechnung des Vermieters einiges auszusetzen. Sie beantragte Belegeinsicht. Die Frau traf sich mit dem Vermieter in dessen Büro und brachte einen Bekannten als Zeugen mit. Auf dem Schreibtisch lag eine Klarsichtfolie mit etwa zehn Blättern. Als der Bekannte einen Fotoapparat auspackte und die oberste Seite fotografieren wollte, widersprach der Vermieter.

Er war der Ansicht, die Mieterin müsse jeweils genau darlegen, warum sie ein Foto von einem bestimmten Beleg benötige. Das sah die Frau überhaupt nicht ein: Dem Vermieter entstehe dadurch kein Nachteil. Anders könne sie die Belege nicht richtig prüfen. So sah es auch das Amtsgericht München, das den Rechtsstreit zu Gunsten der Mieterin entschied (412 C 34593/08).

Wenn die Mieterin Rechnungen etc. nur betrachten dürfte, wäre die Belegeinsicht so gut wie nutzlos. Die Kontrolle der Betriebskostenabrechnung wäre dann darauf beschränkt, was ihr bei oberflächlicher Durchsicht der Belege sofort ins Auge falle. Beim Lesen im Büro könne man die Belege nicht gründlich prüfen. Kontrolle setze voraus, dass Mieter Notizen und Abschriften anfertigen könnten.

Wenn die Mieterin Belege fotografieren wolle, nutze sie lediglich den technischen Fortschritt. Der Vermieter dürfe es ihr nicht verbieten, die Belege mit technischen Hilfsmitteln zu vervielfältigen: Fotografieren, Einscannen oder Kopieren sei genauso erlaubt wie Abschreiben. Es wäre umgekehrt treuwidrig, die Mieterin auf das mühsame und zeitaufwändige Abschreiben mit der Hand zu verweisen.

Eigenbedarfskündigung

Eine Nichte gehört zu den Familienangehörigen, für die Vermieter Wohnbedarf geltend machen können

Ein Vermieter kann Mietern kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zu den Familienangehörigen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, gehört auch eine Nichte, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Der konkrete Fall: Eine 85-jährige Wohnungseigentümerin zog 2004 um in eine Seniorenresidenz. Ihre Wohnung vermietete sie an ein Ehepaar. 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Seniorin das Eigentum an der Wohnung ihrer Nichte. Mit der Verwandten schloss sie einen Übertragungsvertrag: Sie sollte als Gegenleistung den Haushalt in der Seniorenresidenz versorgen und die alte Dame pflegen.

Den Mietern kündigte die Seniorin anschließend und machte - aufgrund der Pflegevereinbarung - Eigenbedarf für die Nichte geltend. Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht. Während die Vorinstanzen die Räumungsklage der Vermieterin abwiesen, bekam sie vom BGH Recht (VIII ZR 159/09).

Auch eine Nichte zähle zu den Familienangehörigen, für die ein Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfe, urteilten die Bundesrichter. Die Kündigung sei daher berechtigt und wirksam. Nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder seien eng mit dem Vermieter verwandt. Daher komme es auch nicht darauf an, ob im Einzelfall zwischen der Nichte und der Vermieterin eine besonders enge persönliche Beziehung bestehe.

Schwitzen hinter Glasfassaden

Architekt muss einen Bauherrn, der Wärmeschutz ablehnt, über die Konsequenzen aufklären

Das neue Bürogebäude sah durch seine moderne Glasfassade recht gut aus. Doch die optisch eindrucksvolle Fassade hatte, funktional betrachtet, ihre Tücken. Schnell stellte sich heraus, dass an den Computerarbeitsplätzen der Büros die Sonne blendete. Im Sommer wurden die Räume viel zu heiß. Der Bauherr verlangte vom Architekten, die Kosten für nachträgliche Verbesserungen zu übernehmen: Für den unzulänglichen Blend- und Wärmeschutz sei er verantwortlich.

Keineswegs, konterte der Architekt. Er habe den Bauherrn bereits in der Planungsphase auf die Probleme hingewiesen und darüber informiert, dass innen liegende Vorhänge und eine Querlüftung notwendig werden könnten, damit sich das Gebäude nicht übermäßig aufheize. Außerdem habe er bei der Ausschreibung des Bauprojekts eine Sonnenschutzverglasung eingeplant. Die habe der Bauherr aber aus Kostengründen abgelehnt.

Das treffe zwar zu, so das Oberlandesgericht Stuttgart, erspare dem Architekten aber nicht die Haftung für die Mängel der Fassade (10 U 4/06). Ein vom Gericht beauftragter Bausachverständiger habe dargelegt, dass auch die vom Architekten vorgeschlagenen, zusätzlichen Maßnahmen für den Wärmeschutz nicht ausgereicht hätten. Da sich bei einer Glasfassade die Frage nach dem Wärmeschutz geradezu aufdränge, sei der Architekt verpflichtet, die thermische Situation des geplanten Gebäudes genau zu prüfen und dabei einen Fachplaner einzubinden.

Außerdem: Wenn der Bauherr leichtfertig einen Vorschlag des Architekten zurückweise, müsse der Fachmann den Bauherrn intensiv über die Konsequenzen belehren - und zwar so, dass er die Tragweite der Entscheidung überblicken könne. Welche Folgen fehlender Sonnenschutz für die Nutzer des Gebäudes nach sich ziehe, wisse ein Bauherr normalerweise nicht genau.

Knarzende Rollläden

Fensterbauer haftet für - nach DIN 4109 - mangelhaften Schallschutz

Eine Immobiliengesellschaft hatte ein Mehrfamilienhaus bauen lassen. Die Schlussrechnung des beauftragten Fensterbauers zahlte die Bauherrin nicht, weil sie seine Arbeit für mangelhaft hielt. Schließlich klagte der Handwerker den restlichen Werklohn von 12.761 Euro ein.

Er schulde ihr umgekehrt 2.857 Euro Schadenersatz, konterte die Bauherrin, denn die von ihm eingebauten elektrischen Rollläden seien viel zu laut. Sie erfüllten die gemäß DIN 4109 vorgeschriebenen Schallschutz-Grenzwerte für haustechnische Anlagen nicht. Die Immobiliengesellschaft wollte ihren Anspruch auf Schadenersatz mit der Forderung des Fensterbauers verrechnen.

Während das Landgericht dies abgelehnt hatte, weil die DIN 4109 für elektrische Rollläden nicht gelte, gab das Oberlandesgericht Frankfurt in diesem Punkt der Bauherrin Recht (16 U 197/07). Die Norm erwähne elektrische Rollläden zwar nicht ausdrücklich. Doch ihr Anwendungsbereich umfasse alle fest eingebauten, dem Gebäude dienenden haustechnischen Anlagen. Und dazu zählten elektrische Rollläden allemal.

Auch der Umstand, dass Rollläden immer nur kurz in Betrieb seien, schließe die Anwendung der Schallschutz-Grenzwerte nicht aus. So nenne die DIN Norm zum Beispiel auch eine Müllabwurfanlage explizit als haustechnische Anlage, für die ein Grenzwert von 30 Dezibel gelte. Die werde auch nur gelegentlich genutzt. Dass die Rollläden Geräusche von mehr als 30 Dezibel erzeugten, habe ein gerichtlicher Sachverständiger bestätigt.

Der Fensterbauer könne sich auch nicht darauf berufen, dass seine Art der Montage und die Bauart der verwendeten Antriebe den heute anerkannten Regeln der Technik entsprächen. Handwerker müssten ein "zweckgerechtes Werk ohne Mängel" erstellen. Wenn sie das nicht bewältigten, sei ihre Leistung fehlerhaft, und zwar unabhängig davon, ob sie die anerkannten Regeln der Technik einhielten oder nicht.

Elektroinstallationen in Mietwohnungen

Mieter haben Anspruch auf einen bestimmten Mindeststandard

1985 hatte der Mieter die Altbauwohnung bezogen. Im Formularmietvertrag stand, der Mieter dürfe Haushaltsmaschinen aufstellen, "wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreiche" und Hausbewohner, Nachbarn sowie die Mietsache nicht beeinträchtigt würden. Sollte er Geräte anschließen, die "zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen", sei der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung des Netzes zu tragen.

Nicht ohne Grund hatte die Vermieterin ein Vertragsformular mit dieser Klausel gewählt, denn die Elektroinstallation in der Wohnung war total marode. Lief die Waschmaschine oder der Geschirrspüler, ging ansonsten nichts mehr. Schließlich riss dem Mieter der Geduldsfaden, er minderte die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung. Die Vermieterin klagte auf Zahlung des vollen Betrags.

Auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung habe grundsätzlich Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung, betonte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 343/08). Es müsse zumindest die Möglichkeit bestehen, gleichzeitig ein größeres Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine und weitere haushaltsübliche Geräte wie Staubsauger oder Wasserkocher in Gang zu setzen. Das sei der Mindeststandard.

Die Vertragsparteien hätten im Mietvertrag keinen abweichenden, niedrigeren Standard vereinbart. Dem Vertrag sei nicht zu entnehmen, dass die "vorhandene Installation" den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen ausschließe und somit nicht einmal dem Mindeststandard genüge.

Außerdem benachteilige die fragliche Klausel den Mieter unangemessen. Denn danach müsste der Mieter bei Überlastung der Elektroanlage alle Kosten einer Verbesserung unbegrenzt allein tragen und hätte darüber hinaus selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das er überhaupt kein Gerät anschließen könnte, keinerlei Ansprüche gegen die Vermieterin.

Unzureichender Schallschutz

Anspruch der Mieterin auf Abhilfe verjährt während der Mietzeit nicht

Die alte Frau wohnt seit 1959 in einem Mehrfamilienhaus. 1990 bauten die Hauseigentümer das Dachgeschoss über ihrer Mietwohnung aus und vermieteten es. Die Schallschutzisolierung ließ zu wünschen übrig. Doch erst 2006 raffte sich die Mieterin auf und verlangte ausreichenden Schallschutz. 2007 beauftragte sie einen Sachverständigen, der bestätigte, dass die Dachwohnung ungenügend gegen Trittschall gedämmt war.

Die Mieterin verklagte die Hauseigentümer auf Abhilfe. Die Vermieter meinten, der Anspruch der Mieterin auf Beseitigung der Mängel sei längst verjährt. Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VIII ZR 104/09). Vermieter seien verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten".

Hier gehe es also nicht um einen einmaligen Akt beim Abschluss des Mietvertrags, sondern um eine dauernde Verpflichtung. Das schließe Verjährung aus. Während der Mietzeit sei der Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln, welche den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigten, seinem Begriff nach unverjährbar.

Da unzureichender Schallschutz zweifellos den Wohnwert der Räume beeinträchtige, müssten die Vermieter den Boden der Dachwohnung besser dämmen lassen.

Berliner Bürogebäude in ein Wohnhaus umgebaut

Es liegt direkt neben einer Diskothek - Nutzung zu Wohnzwecken gestoppt

2005 hatte eine Berliner Grundstückseigentümerin von der Stadt die Baugenehmigung dafür erhalten, ein ehemaliges Büro- und Verwaltungsgebäude in ein Wohnhaus umzubauen. Direkt dahinter liegt das Grundstück eines Diskothekenbesitzers: Seit Jahrzehnten betreibt er hier - gewerberechtlich genehmigt - die Diskothek "Knaack-Club".

Die Baugenehmigung für den Umbau enthielt keinen Hinweis auf die Diskothek und sah auch keinerlei Auflagen für den Lärmschutz vor. Als der Umbau beendet war, beschwerten sich Mieter im Wohnhaus über die nächtliche Lärmbelästigung durch den Club. Messungen ergaben, dass die zulässigen Grenzwerte erheblich überschritten wurden. Daraufhin legte der Diskothekenbesitzer Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein.

Da niemand den Nachbarn über den Umbau und die Baugenehmigung informiert habe, komme der Widerspruch nicht zu spät, entschied das Verwaltungsgericht Berlin (VG 13 L 219/09). Der Diskothekenbesitzer wende sich zu Recht gegen die Baugenehmigung, weil sie das baurechtliche Gebot auf Rücksichtnahme verletzt habe. Zu Rücksichtnahme sei nicht nur derjenige verpflichtet, von dem Lärmbelästigung ausgehe, sondern auch derjenige, der in unmittelbarer Nähe einer Lärmquelle ein Wohngebäude errichte.

Es sei rücksichtslos, an so einem Ort ein Gebäude zu Wohnzwecken zu bauen. Denn dass Störungen eintreten werden, stehe von vornherein fest. Dann dürfe die Grundstückseigentümerin aber nicht hinterher auf die Schutzbedürftigkeit der Anwohner pochen und gegen die lärmintensiven nächtlichen Veranstaltungen der Diskothek vorgehen.

Unbekannter ballert mit Luftgewehr herum ...

Fenster neben einer Loggia getroffen: Mieter mindern die Miete

Im Frühjahr 2008 hatte das Ehepaar die Wohnung in der Münchner Maxvorstadt bezogen. Die Miete betrug 1.520 Euro. Schon bei der Übergabe entdeckten die neuen Mieter ein Schussloch in einem Fenster neben der Loggia. Die Vermieter tauschten die Scheibe aus. Mit mulmigem Gefühl nutzte das Ehepaar die Loggia - und tatsächlich: Nach wenigen Monaten wurde erneut ein Fenster vom Projektil eines Luftgewehrs durchschlagen.

Ein zweites Mal wurde das Fensterglas erneuert und eine Sicherheitsfolie aufgebracht. Die Mieter erstatteten Strafanzeige gegen Unbekannt. Doch die Polizei konnte den Schützen nicht ermitteln. Alle vermuteten, dass er in erster Linie die Tauben verscheuchen wollte, die zahlreich die Loggia heimsuchten. Das Ehepaar hatte sich bei den Vermietern ebenfalls schon über Taubenkot beschwert. Im November wurde eine Taubenabwehr montiert.

Wegen gravierender Mängel minderte das Ehepaar von Juli bis Dezember die Miete um 300 Euro. Unverhältnismäßig, fanden die Vermieter: Das sei doch ein harmloser Lausbubenstreich, vermutlich wegen der Tauben. Die Mieter sollten nicht so tun, als läge die Wohnung "in der tiefsten Bronx", wo man ständig mit Schießereien rechnen müsse. Diese konterten, sie könnten die Loggia nicht betreten - aus Angst vor Beschuss und weil der Taubenkot ihre Gesundheit gefährde. Das rechtfertige eine Mietkürzung von zehn Prozent.

Natürlich sei ein Luftdruckgewehr nicht so gefährlich wie eine großkalibrige Waffe, räumte der Richter am Amtsgericht München ein (412 C 32850/08). Aber so ein Schuss könne im wahrsten Sinne des Wortes "ins Auge gehen". Das stelle objektiv ein Risiko dar und dazu komme der psychologische Effekt, also die permanente Angst, einem Heckenschützen ausgesetzt zu sein. Vor und nach dem Einzug der Mieter sei auf die Loggia geschossen worden: Daher sei es für sie eine Weile unzumutbar gewesen, die Loggia zu benutzen.

Dieser Mangel rechtfertige angesichts der Größe der Loggia eine Mietkürzung um fünf Prozent. Ab November 2008 sei aber wieder die volle Miete zu zahlen. Wahrscheinlich sei es dem Schützen, wie von den Vermietern angenommen, um die Tauben gegangen und dieses Problem sei seit November behoben. Also bestehe seit Herbst keine Wiederholungsgefahr mehr.

Katzenkot auf der Dachterrasse

Das müssen die Mieter und Nachbarn nicht hinnehmen

Wohnungseigentümer im zweiten Stock einer Wohnanlage hielten zwei Katzen. Ihre Wohnungsnachbarn aus dem dritten Stock hatten sich schon öfter darüber beschwert, dass die Katzen auf ihrer Dachterrasse herumstromerten und in den Blumentöpfen Kot oder Erbrochenes hinterließen. Nun hatte das junge Paar ein Baby bekommen. Als die Mutter einer Katze im Kinderzimmer begegnete, eskalierte der Streit. Schließlich traf man sich vor Gericht.

Mit den Verschmutzungen müssten sich die Mieter im dritten Stockwerk nicht abfinden, entschied das Landgericht Bonn (8 S 142/09). Schließlich bestehe nun die Gefahr, dass das Kind direkt mit Kot oder mit Erbrochenem in Kontakt komme (durch Erbrechen befreiten sich Katzen von unverdauten Haaren). Dass die Katzen in Wohnräume hineinspazierten, sei auch nicht hinnehmbar.

Die Katzenliebhaber müssten ihre Tiere so halten, dass sie nicht mehr in die Wohnung gelangen und auf der Terrasse keinen Schmutz hinterlassen. Dabei übersehe das Gericht nicht, dass es für die Halter faktisch schwierig sein werde, dies zu verhindern - sofern sie die Tiere weiterhin artgerecht, also mit viel freiem Auslauf, halten wollten. Die bauliche Situation ermögliche es den Tieren, problemlos die gesamte Dachfläche sowie Fenster und Terrasse der Nachbarwohnung zu erreichen.

Selbstmord missglückt

ARGE muss neue Einrichtung zahlen, wenn der Hartz-IV-Empfänger vorher die Wohnung leer räumte

Ein Hartz-IV-Empfänger war fest entschlossen, seinem Leben ein Ende zu setzen. Vorher entsorgte der Mann seine gesamte Wohnungseinrichtung bei einer kommunalen Sperrmüll-Sammelstelle. Er dachte, die Sachen seien ohnehin von niemandem zu gebrauchen. Doch der Selbstmordversuch scheiterte. Danach wurde der Hilfeempfänger in einer Klinik behandelt.

Als er aus dem Krankenhaus entlassen wurde, beantragte er bei der Arbeitsgemeinschaft für Beschäftigung (ARGE Krefeld) einen Zuschuss für eine "Wohnungserstausstattung". Da ihm die Sozialbehörde statt dessen nur ein Darlehen gewähren wollte, zog der Mann vor Gericht und setzte sich - jedenfalls vorerst - beim Sozialgericht Düsseldorf durch (S 35 AS 206/07).

Dass der Hilfeempfänger eine neue Einrichtung benötige, sei offenkundig, so die Richter. Die Sozialbehörde dürfe einen Zuschuss nur verweigern, wenn der Mann seine Hilfebedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hätte. Der Krefelder habe jedoch gedacht, er werde keine Möbel mehr brauchen, weil er vorhatte, sich das Leben zu nehmen. Gleichzeitig habe er seinem Nachmieter eine geräumte Wohnung hinterlassen wollen. (Die ARGE hat gegen den Beschluss Berufung eingelegt.)

Wohnung um ein Fünftel kleiner ...

... als vereinbart: Mieter können trotz "ca."-Zusatz die Miete kürzen

Bis Ende 2007 hatte ein Ehepaar in Aachen eine Wohnung gemietet. Im Mietvertrag war die Wohnungsgröße mit "ca. 100 qm" angegeben. Monatlich zahlten die Mieter 500 Euro Miete. Nach dem Auszug zum Jahreswechsel 2007/2008 forderten sie vom Vermieter 6.800 Euro zurück. Begründung: Sie hätten fünf Jahre lang zu viel bezahlt, denn die Wohnung verfüge lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung berechtigt eine Abweichung nach unten um mehr als zehn Prozent die Mieter dazu, die Miete zu kürzen. Das Landgericht gestand dem Ehepaar allerdings nur eine Minderung um fünf Prozent zu: Der Kürzungsbetrag sei nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern zu errechnen, sondern aus einer Fläche von 95 Quadratmetern, weil schon der Mietvertrag die Angabe der Wohnfläche relativiere: "ca. 100 qm".

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 144/09). Eine Wohnung, deren Wohnfläche um über zehn Prozent kleiner sei als vertraglich vereinbart, sei mangelhaft. Die Mietkürzung solle diesen Mangel ausgleichen. Der Zusatz "ca." rechtfertige es nicht, bei der Berechnung des Kürzungsbetrags eine zusätzliche Toleranzschwelle zu Ungunsten der Mieter einzuführen.

Der Rechtsstreit wurde an das Landgericht zurückverwiesen, weil vor einer Entscheidung noch zu klären war, wie groß die Wohnung - unter Berücksichtigung der Fläche einer Terrasse - tatsächlich ist.

Ins Haus der Lebensgefährtin investiert

Zum Ausgleichsanspruch nach dem Ende einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Anfang 1997 war Frau T mit ihrem Sohn in die Wohnung ihres neuen Freundes eingezogen. 1998 kam eine gemeinsame Tochter zur Welt. 2001 kaufte Frau T für die Familie ein Haus, das die Partner bewohnten, bis die nichteheliche Lebensgemeinschaft 2004 beendet wurde. Den Kaufpreis des Hauses finanzierte Frau T überwiegend mit Kredit, die Darlehensraten zahlte sie alleine. Ihr Lebensgefährte bekam von seiner Mutter 110.000 DM als vorweggenommenes Erbe: Zum Teil gab er es Frau T für den Kauf, zum Teil renovierte er mit dem Geld das Haus.

Nachdem die Beziehung in die Brüche gegangen war, forderte der Mann das Geld zurück. Das Kammergericht in Berlin sprach ihm 29.328 Euro zu (8 U 196/07). Ein Ausgleich komme grundsätzlich nur für wesentliche Leistungen in Betracht, die in der Erwartung gezahlt wurden, die Lebensgemeinschaft werde Bestand haben.

Beiträge wie Miete oder andere Haushaltskosten, die das tägliche Zusammenleben erst ermöglichten, zählten nicht - jeder Partner habe nach seinen Möglichkeiten zu einer Lebensgemeinschaft beizutragen. Im konkreten Fall sei das Paar offenbar übereinstimmend von einem fortdauernden Zusammenleben ausgegangen. Die Mutter des Lebensgefährten habe Frau T deshalb auf deren Konto das vorweggenommene Erbe überwiesen.

Ein Betrag von 110.000 Mark sei eine Leistung von erheblicher Bedeutung, die eine Ausgleichspflicht auslöse. Das Geld sei nachweislich für den Kauf und den anschließenden Umbau des Hauses eingesetzt worden. In Bezug auf die Höhe des finanziellen Ausgleichs gelte der gleiche Maßstab, der auch für Zuwendungen unter Ehepartnern gelte, die im Güterstand der Gütertrennung lebten.