Bauen & Wohnen

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Vermieter erwirkt Räumungsurteil

Die Kommune wies die Mieter wegen drohender Obdachlosigkeit wieder ins Haus ein

Der befristete Mietvertrag für das Einfamilienhaus war abgelaufen, außerdem waren die Mieter mit der Miete in Rückstand. Daher hatte der Vermieter wenig Mühe, vor Gericht mit seiner Räumungsklage durchzukommen. Doch die Mieter verließen weder das Haus, noch bemühten sie sich, eine neue Unterkunft zu finden.

Als der Vermieter deshalb beantragte, die Räumung zu vollstrecken, machte ihm jedoch die kommunale Ordnungsbehörde einen Strich durch die Rechnung. Sie verfügte kurzerhand, die Mieter müssten bleiben, weil sie andernfalls obdachlos wären.

Das Verwaltungsgericht Darmstadt erklärte diese Maßnahme für rechtswidrig (3 L 946/09). Die Einweisung greife ohne ausreichende Begründung in das Eigentumsrecht des Vermieters ein. Man könne hier erstens gar nicht davon sprechen, dass Obdachlosigkeit drohe: Denn angesichts der Untätigkeit der Mieter sei völlig unklar, ob sie sich anderweitig eine Unterkunft besorgen könnten oder nicht.

Zweitens hätte die kommunale Ordnungsbehörde vorher andere Möglichkeiten prüfen müssen: Sie hätte die Mieter z.B. in einem Hotelzimmer oder in eigenen Immobilien unterbringen können. Notfalls müsse sie auch in Nachbargemeinden versuchen, ein Quartier zu finden. Eine Einweisung komme nur im Ausnahmefall in Frage. Bevor die Kommune die Rechte des Vermieters beschneide, müsse sie prüfen, ob sie die Situation mit eigenen Mitteln lösen könne.

Briefkastenschlüssel abgebrochen

Dafür schuldet der Mieter dem Vermieter keinen Schadenersatz!

Immer wieder erstaunlich, womit es deutsche Gerichte so zu tun bekommen: Einem Mieter war der Schlüssel für den Briefkasten abgebrochen. Sein Vermieter weigerte sich, auf eigene Kosten Ersatz zu stellen. Er verklagte stattdessen den Mieter auf Schadenersatz.

Darauf hätte der Vermieter nur Anspruch, so das Amtsgericht Halle, wenn der Mieter schuldhaft gegen Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hätte (93 C 4044/08). So viel sei klar: Mieter müssten die Mietsache und alles, was dazu gehört, pfleglich behandeln. Doch: Welche Sorgfaltspflicht der Mieter im konkreten Fall verletzt haben könnte, sei nicht ersichtlich.

Aus der Tatsache, dass der Schlüssel entzwei ging, könne man nicht den Schluss auf schuldhaftes Verhalten ziehen. Dass jemand einen Schlüssel absichtlich abbreche, sei ja wohl kaum anzunehmen. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass Schlüssel meist wegen Materialermüdung abbrechen und nicht, weil jemand unsachgemäß mit ihnen umgehe.

Am Sonntag Klavier gespielt: Geldbuße!

Vater der Klavierschülerin erhob gegen die Sanktion Verfassungsbeschwerde

Das wusste schon Wilhelm Busch: "Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden ...". Doch eine Geldbuße wegen Ruhestörung für das Üben eines Stücks von Johann Sebastian Bach? Nun: Juristisch gesehen, ist schöne Musik eben nur eine "Geräuschimmission".

Eine musikbegeisterte Familie bewohnt ein Berliner Reihenhaus. Eine Tochter lernt Klavier und übt täglich eine Stunde am Nachmittag. An einem Sonntag im Februar 2008 fühlte sich der Nachbar dadurch gestört und rief nach einer halben Stunde die Polizei. Die Polizisten ermahnten den "Störenfried", Ruhe zu geben. Doch das Mädchen spielte anschließend noch eine Viertelstunde weiter.

Der Nachbar sorgte dafür, dass das Bezirksamt gegen den Vater eine Geldbuße festsetzte: An Sonn- und Feiertagen Lärm zu verursachen, durch den jemand in seiner Ruhe erheblich gestört werde, sei nach dem Berliner Immissionsschutzgesetz verboten. Dagegen habe sein Kind vorsätzlich verstoßen. Der Vater legte Widerspruch ein.

Das Amtsgericht vernahm einen Polizisten als Zeugen, der bekundete, er habe das Klavierspiel ebenso wie der Nachbar "als störend empfunden". Deshalb blieb es bei einer Geldbuße. Gegen dieses Urteil erhob der Familienvater Verfassungsbeschwerde. Das Bundesverfassungsgericht hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück (1 BvR 2717/08).

Für Bürger müsse klar sein, welches Verhalten der Gesetzgeber sanktioniere, so die Richter. Diesem Prinzip werde das angegriffene Urteil nicht gerecht. Ob und wann Musizieren in der eigenen Wohnung eine erhebliche Ruhestörung darstelle, sei offen. Das Amtsgericht habe sich gar nicht erst bemüht, diesen auslegungsbedürftigen Begriff zu erfassen.

Offenbar gehe es davon aus, dass jeder Mensch feststellen könne, ob eine erhebliche Ruhestörung vorliege. Allein aufgrund der Aussage des Nachbarn und des Polizisten sehe das Gericht den Vorwurf als erwiesen an. Die Entscheidung darüber, ob sonntägliches Klavierspiel als unzumutbare Geräuschimmission einzustufen sei, werde so der Polizei überlassen.

Unwirksame Eigenbedarfskündigung

Hauseigentümerin vermietete kurz vorher eine leer stehende Wohnung im gleichen Mietshaus

Eine Hauseigentümerin kündigte einem Ehepaar, das seit 1981 eine Wohnung im Hochparterre ihres Mietshauses bewohnte: Sie machte für ihre fünfköpfige Familie Eigenbedarf geltend. Die Mieter lehnten die Kündigung ab. Das Amtsgericht gestand der Vermieterin sogar zu, dass sie eine größere Wohnung benötige. Dennoch wies es ihre Räumungsklage ab, weil die Frau wenige Tage vor der Kündigung eine leer stehende Wohnung im ersten Stock des Hauses vermietet hatte.

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf reklamiere, sei er zu "umsichtiger Bedarfsvorschau verpflichtet", erklärte auch das Landgericht Berlin (65 S 303/08). Die Hauseigentümerin hätte den als Alternative zur Verfügung stehenden Wohnraum nicht "leichter Hand wegvermieten" dürfen. Vergeblich pochte die Vermieterin darauf, dass die Wohnung für die Mieter objektiv ungeeignet sei: Der alte Herr sei gehbehindert und könne die Treppe bis zum ersten Stock nicht bewältigen.

Es sei allein die Sache der vom Eigenbedarf bedrohten Mieter, darüber zu entscheiden, ob eine leer stehende Wohnung ihren Wohnbedürfnissen entspreche oder nicht, hielt das Landgericht dagegen. Eventuell hätte das Ehepaar - um in vertrauter Umgebung bleiben zu können - die Nachteile einer Wohnung im ersten Stock in Kauf genommen. Um das gesundheitliche Risiko abzufedern, hätten sie möglicherweise einen Treppenlift zum ersten Stock einbauen lassen können.

Solange die Vermieterin nicht geklärt hatte, ob das für die Mieter in Frage kam, und ohne ihnen ein entsprechendes Angebot zu unterbreiten, hätte sie die Alternativwohnung nicht vermieten dürfen. Daher sei die Kündigung unwirksam.

Eiszapfen beschädigte Autodach

Hauseigentümer haften dafür in der Regel nur, wenn sie keine Schneefanggitter am Haus haben

"Alle Jahre wieder" müssen sich Gerichte nach dem Winter mit lädierten Autodächern beschäftigen. Anscheinend hat es sich bei Autofahrern noch nicht herumgesprochen, dass ihre Chancen auf Schadenersatz von Hauseigentümern ziemlich gering sind - sofern diese ihre Schuldigkeit getan haben. Und die besteht in der Regel nur darin, an ihrem Hausdach Schneefanggitter zu montieren, die den Bauvorschriften entsprechen.

Im März scheiterte erneut ein Münchner mit einer Schadenersatzklage beim Amtsgericht München (132 C 11208/08). Er hatte einige Wochen vorher seinen Wagen in einer Parkbucht vor einem Haus geparkt. Vom Hausdach hatte sich ein Eiszapfen gelöst und das Autodach getroffen. Dabei entstand ein Schaden von 2.216 Euro, für den nach Meinung des Autobesitzers der Hauseigentümer verantwortlich war.

Vor Gericht musste der Autobesitzer jedoch erfahren, dass er damit falsch lag. Das Haus sei mit guten Schneefanggittern versehen, so der Amtsrichter. Weitere Schutzmaßnahmen müsse ein Hauseigentümer nur treffen, wenn besondere Umstände vorlägen. Das sei aber nicht der Fall gewesen.

Als der Autobesitzer geparkt habe, habe kaum Schnee gelegen und das Wetter sei schön gewesen. Nur wenn auf Grund der konkreten Wetterlage bzw. auf Grund von Vorhersagen der Wetterdienste die Gefahr von Dachlawinen außergewöhnlich groß sei, müssten Hausbesitzer zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen treffen oder Warnschilder anbringen.

Räumungsurteil gegen fast 100-Jährige ...

... wird nicht vollstreckt, wenn ein Umzug ihre Gesundheit gefährdet

Wegen Mietschulden kündigte der Hauseigentümer seiner 1910 geborenen Mieterin. Vom Amtsgericht wurde die Seniorin dazu verurteilt, das Haus zu räumen. In ihrem Namen beantragte der Betreuer der dementen Frau Räumungsschutz - zunächst vergeblich. Erst beim Bundesgerichtshof war das Rechtsmittel erfolgreich (I ZB 11/09). Er verwies die Sache an die Vorinstanz zurück.

Zu Unrecht sei die Räumung zugelassen und eine besondere Härte verneint worden, weil ein Umzug "keine akute Lebensgefahr" für die alte Mieterin bedeute. Das sei angesichts unterschiedlicher ärztlicher Stellungnahmen doch eher fragwürdig: Wenn mehrere Gutachten dies bejahten, dürfe das Amtsgericht sein Urteil nicht nur auf eine Stellungnahme des Bezirksamtes stützen, derzufolge keine Lebensgefahr bestehe.

Außerdem seien auch schwerwiegende gesundheitliche Risiken, die aus einem Wechsel der gewohnten Umgebung resultieren könnten, in die Beurteilung mit einzubeziehen. Mit Alter und Krankheit nehme die Fähigkeit stetig ab, sich an eine veränderte Umwelt anzupassen. Aufgrund des Alters und diverser Leiden der Seniorin - wie Herzinsuffizienz und fortschreitende Demenz - stelle die mit einem erzwungenen Umzug verbundene Aufregung zumindest ein hohes Gesundheitsrisiko dar.

Zu berücksichtigen sei auch, dass mittlerweile nur noch ein geringer Zahlungsrückstand bestehe und die Seniorin Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete zahle. Das Interesse des Vermieters an der Räumung habe schon deshalb keinen Vorrang.

Hauseigentümer dämmt Außenfassade

Isolierung ragt ins Grundstück des Nachbarn hinein: keine Duldungspflicht

Das Haus von Herrn B war bis an die Grundstücksgrenze gebaut, daneben lag das Anwesen des Nachbarn A. Auf dessen Grundstück verlief am Zaun entlang eine ca. fünf Meter breite Einfahrt. Im Frühjahr 2009 ließ B die Fassade wärmedämmen und den Giebel instandsetzen. Ohne A zu fragen, stellte er auf dessen Einfahrt ein Gerüst auf, um auch an dieser Seitenwand die Arbeiten durchführen zu können. Nach kurzem Streit fand sich A mit der Unannehmlichkeit ab.

Doch bald stellte er fest, dass B an der Außenwand eine etwa zwölf Zentimeter dicke Isolierung anbrachte. Mitsamt dem Verputz würde diese Schicht mindestens 15 Zentimeter in seine Einfahrt hineinragen, fürchtete A. Sein Einspruch interessierte B wenig. Nun hatte der Nachbar genug und zog vor Gericht. Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab ihm Recht: So eine Baumaßnahme müsse A nicht dulden (6 U 121/09).

Wer an der Grundstücksgrenze baue, müsse sich vergewissern, dass er sie nicht überschreite, und notfalls einen Vermessungsingenieur hinzuziehen. B habe grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich gehandelt: Denn B wisse genau, dass seine Fassade direkt mit der Grundstücksgrenze abschließe. Also müsse ihm auch klar gewesen sein, dass die dicken Dämmplatten in das Grundstück von A hineinragen würden.

Auch auf das baden-württembergische Nachbarrecht könne sich B nicht berufen: Demnach müssten Nachbarn einzelne überstehende Bauteile hinnehmen, wenn diese das Grundstück nicht sonderlich beeinträchtigten. Gemeint seien damit aber Dachvorsprünge, Terrassenüberdachungen und dergleichen - nicht eine Hauswand, welche die Einfahrt verenge. So einen Eingriff in sein Eigentum müsse A nicht akzeptieren.

Psychisch kranker Mieter warf mit Steinen

Kleinkind eines Mitbewohners getroffen: fristlose Kündigung

Im Sommer 2009 wurde der Mieter wegen wahnhafter Störungen in einem psychiatrischen Krankenhaus behandelt. Er steht unter Betreuung. Vor dem Klinikaufenthalt hatte der Mann mehrmals aus seiner Wohnung heraus kleine Pflastersteine auf geparkte und fahrende Autos geworfen. Beim letzten Mal hatte er dabei den zweijährigen Sohn eines anderen Mieters getroffen und verletzt.

Umgehend kündigte die Vermieterin dem kranken Mann - fristlos, ohne Abmahnung. Er wurde zur Räumung verurteilt. Dagegen legte der Mieter Einspruch ein: Die Kündigung sei ohne vorherige Abmahnung unwirksam. Außerdem nehme er nun regelmäßig Medikamente, derlei Vorfälle seien also nicht mehr zu befürchten. Doch das Amtsgericht Bernau bekräftigte Kündigung und Räumungsurteil (10 C 594/09).

Anders könne man den Hausfrieden nicht wieder herstellen, erklärte der Amtsrichter. Straftaten wie Sachbeschädigung und Verletzung eines Kindes verstießen in nicht hinnehmbarer Weise gegen die Interessen der Mitmieter und der Vermieterin. Da das Fehlverhalten des Mieters offenkundig und schwerwiegend sei, erübrige sich eine Abmahnung.

Bei diesem Interessenkonflikt hätten die Interessen der Mitbewohner Vorrang: Der Anblick des potenziell gewalttätigen Mieters würde bei den Kindern im Haus - auf jeden Fall bei dem betroffenen Jungen - ständig Angst auslösen. Kleinkinder wüssten nichts davon, wie gut der Patient seine Krankheit mit Medikamenten im Griff habe - wenn es denn zutreffe. Ihre Angst sei nicht mit solchen Argumenten wegzudiskutieren.

Im Mietvertrag war Bruttokaltmiete vereinbart

Kann die Vermieterin die Zustimmung zur erhöhten Nettokaltmiete verlangen?

Seit 1980 wohnt der Mieter im Mehrfamilienhaus einer gemeinnützigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft. Laut Mietvertrag hatte er eine Bruttokaltmiete zu zahlen, was bedeutet: Alle Nebenkosten waren in der Miete enthalten, bis auf die Kosten für Heizung und warmes Wasser. Nur dafür wurden monatliche Vorauszahlungen verlangt.

1986 schickte die Vermieterin ein Schreiben, in dem sie eine Vertragsänderung ankündigte: Künftig würden auch diverse andere Kosten per Betriebskosten-Vorauszahlungen abgerechnet (= Nettokaltmiete). Und so geschah es bis zum Jahr 2005, ohne dass der Mieter irgendeine Abrechnung beanstandet hätte. Den geforderten Mieterhöhungen stimmte er jeweils zu.

2005 sollten Miete und Betriebskosten wieder steigen. Diesmal widersprach der Mieter und pochte auf den Mietvertrag: Das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil die Vermieterin verlange, dass er einer erhöhten Nettokaltmiete zustimmen solle. Dabei sei doch eine Bruttokaltmiete festgelegt.

Die Umstellung sei zwischen den Parteien stillschweigend vereinbart worden, urteilte das Landgericht Itzehoe (9 S 20/08). Seit 1987 habe die Vermieterin Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Der Mieter habe alle Nachforderungen bezahlt und umgekehrt Guthaben entgegen genommen. Fünf Mieterhöhungsverlangen auf Basis einer Nettokaltmiete habe der Mieter ohne Vorbehalt akzeptiert. Dass die Vermieterin auf eine Nettokaltmiete umstellen wollte, habe der Mieter seit dem Schreiben von 1986 gewusst.

Wenn der Mieter daraufhin die Betriebskostenabrechnung widerspruchslos reguliere, dürfe die Vermieterin dies so verstehen, dass er mit dem geänderten Abrechnungsmodus, d.h. mit der Umlage sämtlicher Betriebskosten, einverstanden sei. Über zehn Jahre lang hätten die Vertragsparteien anders abgerechnet als im Mietvertrag vereinbart. Nun müsse sich der Mieter an dieser Praxis festhalten lassen.

Keller schlecht abgedichtet

Bauunternehmen hielt sich nicht an die Baubeschreibung: Schadenersatz

In Niedersachsen wurde eine Wohnanlage mit 27 Einheiten gebaut. In der Beschreibung des Bauvorhabens, die mit dem Bauantrag eingereicht wurde, stand zur Abdichtung des Kellers: Es solle eine "den statischen Erfordernissen" angemessene Wanne eingebaut werden.

"Wanne" ist der Ausdruck von Baufachleuten für die Kellerabdichtung: Eine "schwarze" Wanne besteht nur aus normalem Mauerwerk mit einer außen liegenden Beschichtung, die in der Regel schwarz wie Bitumen ist. Eine "weiße" Wanne ist dagegen wesentlich dichter. Sie besteht aus wasserundurchlässigem Beton.

Die niedersächsischen Wohnungskäufer stellten Jahre später fest, dass der Bauträger nur eine "schwarze Wanne" gewählt hatte: Das widerspreche der Baubeschreibung, hielten sie dem Immobilienunternehmen vor. Sein Vorgehen komme einer arglistigen Täuschung gleich. Die Wohnungseigentümer verklagten den Bauträger auf Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Celle entschied (7 U 89/07). In der Baubeschreibung sei zwar nicht ausdrücklich von einem Betonsockel die Rede. Damals sei aber eine Wanne aus Stahlbeton gemeint gewesen. Da der Grundwasserpegel auf dem Grundstück hoch sei, entspreche nur eine so genannte "weiße Wanne" den "statischen Erfordernissen". Die statt dessen gewählte Abdichtung sei unzulänglich.

Deshalb sei zusätzlich eine Drainage notwendig geworden, die wasserrechtlich erst genehmigt werden musste. Die Erlaubnis dafür wurde nur befristet erteilt, das Risiko späterer Wasserschäden sei groß. Daher schulde der Bauunternehmer den Wohnungseigentümern Schadenersatz. Er dürfe nicht eigenmächtig von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit des Bauprojekts abweichen. Ohne jede Absprache mit den Wohnungskäufern die Billig-Lösung zu wählen und sie hinterher darüber nicht einmal zu informieren, sei arglistig.

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen

Mieter müssen damit keine Fachhandwerker beauftragen

Wieder einmal scheiterte eine Vermieterin mit einer Klage auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen an einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag.

Das Landgericht München I deutete die Formulierung "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ... in der Wohnung ausführen zu lassen" als "verkappte Fachhandwerkerklausel" und erklärte die einschlägige Regelung im Formularmietvertrag eines Mieters für unwirksam (15 S 6274/09).

Wenn man diese Formulierung mieterfeindlich auslege, sei sie so zu verstehen, dass Renovierungsarbeiten nur von einer Fachfirma ausgeführt werden dürfen, erklärte das Gericht. Eine solche "Fachhandwerkerklausel" würde Mieter also daran hindern, Schönheitsreparaturen kostengünstig selbst bzw. mit Verwandten oder Bekannten zu erledigen.

Das benachteilige den Mieter in unangemessener Weise. Der Vermieter selbst wäre nämlich - wenn er die Pflicht zum Renovieren nicht auf den Mieter übertragen hätte - nur verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" zu organisieren. Der Mieter könnte also vom Vermieter auch nicht verlangen, einen Fachhandwerker zu beauftragen.

Außerdem werde es den Interessen der Vermieter gerecht, wenn Renovierungsarbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Dazu seien viele Mieter - oder deren Verwandte und Bekannte - durchaus in der Lage. (Die Revision gegen das Urteil wurde zugelassen.)

Kaum wahrnehmbarer Mangel ...

... eines Bodenbelags rechtfertigt keine Kürzung des Handwerker-Lohns

Ein Einfamilienhaus wurde umgebaut. Unter anderem wurde das Dach wärmegedämmt. Handwerker brachten im Dachgeschoss Estrich auf und verlegten anschließend auf dieser Unterlage einen Teppichboden. Neben anderen - angeblichen und tatsächlichen - Mängeln der Arbeiten beanstandeten die Hauseigentümer Unebenheiten des Bodenbelags im Dachgeschoss. Deswegen wollten sie die Rechnung des Handwerkers um 508 Euro kürzen.

Das Kammergericht in Berlin entschied den Streit zu Gunsten des Handwerkers (7 U 120/08). Die Unebenheiten des Bodenbelags seien optisch kaum wahrnehmbar und beeinträchtigten die Nutzung des Teppichbodens in keiner Weise. Es handle sich um eine nur messtechnisch feststellbare Ungenauigkeit. Der Sachverständige habe betont, dass dies den Wert des Werkes nicht herabsetze.

Die Auftraggeber hätten gegen das Handwerksunternehmen auch keinen Anspruch auf das Ausbessern der Mängel, also erneutes Spachteln und Grundieren des Estrichs. Dies könnte der Estrichleger mit gutem Grund verweigern: Denn der Aufwand - der notwendig wäre, um den Belag zu erneuern - und der so erreichte Effekt stünden in einem krassen Missverhältnis. Wie gesagt: Die Mängel fielen optisch nicht ins Gewicht und täten auch der Funktion des Teppichbodens keinen Abbruch.

Türen und Fenster sind weiß zu lackieren

Mietvertragsklausel zur Farbwahl für den Innenanstrich ist unwirksam

Der Formularmietvertrag einer Berliner Mieterin verpflichtete sie zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Unter anderem waren Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen zu renovieren, und zwar so: "nur weiß zu lackieren".

Weil der Bundesgerichtshof diese Vertragsklausel für unwirksam erklärte, scheiterte die Klage der Vermieterin gegen die Ex-Mieterin auf Schadenersatz für unterlassene Renovierungsmaßnahmen (VIII ZR 50/09).

Vorschriften für die Farbwahl, die Mieter schon während der Mietzeit zu einer bestimmten Dekoration verpflichteten, benachteiligten diese unangemessen. Dies schränke Mieter in der Gestaltung ihres persönlichen Lebensbereichs ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse der Vermieter bestehe. Die unzulässige Farb-Vorgabe führe dazu, dass die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam seien.

"An Neger wird nicht vermietet ..."

Immobilienverwalter muss schwarzafrikanisches Paar für Diskriminierung entschädigen

Ein Aachener Immobilienverwalter inserierte eine Wohnung. Auf die Annonce meldete sich ein Paar, das nach Aachen umziehen wollte. Zum Besichtigungstermin erschienen die Mietinteressenten bei der Hausmeisterin des Mietshauses, die ihnen die Wohnung zeigen sollte. Kaum hatte sie die Tür geöffnet, wies die Frau das afrikanische Paar ab und bemerkte, hier werde nicht an "Neger ... äh ... Schwarzafrikaner oder Türken vermietet".

Das Paar wandte sich an das Gleichstellungsbüro der Stadt Aachen und verklagte mit dessen Hilfe den Immobilienverwalter auf Schadenersatz wegen Diskriminierung. Das Oberlandesgericht Köln sprach den Eheleuten 5.000 Euro Entschädigung zu (24 U 51/09). Die Hausmeisterin habe sie mit ihrer Bemerkung diskriminiert und die Menschenwürde verletzt. Die Bezeichnung "Neger" sei nach heutigem Verständnis abwertend.

Allein wegen seiner Hautfarbe sei es dem Paar verwehrt worden, die Wohnung zu besichtigen und anzumieten. Auch das stelle einen Angriff auf die Menschenwürde dar. Der Hausmeisterin komme es offenkundig darauf an, keine farbigen Mieter im Haus zuzulassen. Dass die Frau auf Anweisung des Eigentümers handelte und angeblich ohne Wissen des Verwalters, entlaste ihn nicht.

Sie habe für ihn alle Besichtigungstermine durchgeführt, die grundsätzlich zu seinem Aufgabenkreis gehörten. Denn er vermiete für die Eigentümer die freien Wohnungen. Alle Mietinteressenten mussten sich bei ihm melden. Wenn die Hausmeisterin in seinem Auftrag und für ihn mit den Mietinteressenten gesprochen habe, hafte er für deren Fehlverhalten.

Mieterin darf Belege fotografieren

Das Recht auf Einsicht in die Betriebskosten-Belege umfasst auch das Ablichten

Eine Mieterin sollte 200 Euro Betriebskosten nachzahlen, hatte aber an der Abrechnung des Vermieters einiges auszusetzen. Sie beantragte Belegeinsicht. Die Frau traf sich mit dem Vermieter in dessen Büro und brachte einen Bekannten als Zeugen mit. Auf dem Schreibtisch lag eine Klarsichtfolie mit etwa zehn Blättern. Als der Bekannte einen Fotoapparat auspackte und die oberste Seite fotografieren wollte, widersprach der Vermieter.

Er war der Ansicht, die Mieterin müsse jeweils genau darlegen, warum sie ein Foto von einem bestimmten Beleg benötige. Das sah die Frau überhaupt nicht ein: Dem Vermieter entstehe dadurch kein Nachteil. Anders könne sie die Belege nicht richtig prüfen. So sah es auch das Amtsgericht München, das den Rechtsstreit zu Gunsten der Mieterin entschied (412 C 34593/08).

Wenn die Mieterin Rechnungen etc. nur betrachten dürfte, wäre die Belegeinsicht so gut wie nutzlos. Die Kontrolle der Betriebskostenabrechnung wäre dann darauf beschränkt, was ihr bei oberflächlicher Durchsicht der Belege sofort ins Auge falle. Beim Lesen im Büro könne man die Belege nicht gründlich prüfen. Kontrolle setze voraus, dass Mieter Notizen und Abschriften anfertigen könnten.

Wenn die Mieterin Belege fotografieren wolle, nutze sie lediglich den technischen Fortschritt. Der Vermieter dürfe es ihr nicht verbieten, die Belege mit technischen Hilfsmitteln zu vervielfältigen: Fotografieren, Einscannen oder Kopieren sei genauso erlaubt wie Abschreiben. Es wäre umgekehrt treuwidrig, die Mieterin auf das mühsame und zeitaufwändige Abschreiben mit der Hand zu verweisen.

Eigenbedarfskündigung

Eine Nichte gehört zu den Familienangehörigen, für die Vermieter Wohnbedarf geltend machen können

Ein Vermieter kann Mietern kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zu den Familienangehörigen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, gehört auch eine Nichte, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Der konkrete Fall: Eine 85-jährige Wohnungseigentümerin zog 2004 um in eine Seniorenresidenz. Ihre Wohnung vermietete sie an ein Ehepaar. 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Seniorin das Eigentum an der Wohnung ihrer Nichte. Mit der Verwandten schloss sie einen Übertragungsvertrag: Sie sollte als Gegenleistung den Haushalt in der Seniorenresidenz versorgen und die alte Dame pflegen.

Den Mietern kündigte die Seniorin anschließend und machte - aufgrund der Pflegevereinbarung - Eigenbedarf für die Nichte geltend. Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht. Während die Vorinstanzen die Räumungsklage der Vermieterin abwiesen, bekam sie vom BGH Recht (VIII ZR 159/09).

Auch eine Nichte zähle zu den Familienangehörigen, für die ein Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfe, urteilten die Bundesrichter. Die Kündigung sei daher berechtigt und wirksam. Nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder seien eng mit dem Vermieter verwandt. Daher komme es auch nicht darauf an, ob im Einzelfall zwischen der Nichte und der Vermieterin eine besonders enge persönliche Beziehung bestehe.

Schwitzen hinter Glasfassaden

Architekt muss einen Bauherrn, der Wärmeschutz ablehnt, über die Konsequenzen aufklären

Das neue Bürogebäude sah durch seine moderne Glasfassade recht gut aus. Doch die optisch eindrucksvolle Fassade hatte, funktional betrachtet, ihre Tücken. Schnell stellte sich heraus, dass an den Computerarbeitsplätzen der Büros die Sonne blendete. Im Sommer wurden die Räume viel zu heiß. Der Bauherr verlangte vom Architekten, die Kosten für nachträgliche Verbesserungen zu übernehmen: Für den unzulänglichen Blend- und Wärmeschutz sei er verantwortlich.

Keineswegs, konterte der Architekt. Er habe den Bauherrn bereits in der Planungsphase auf die Probleme hingewiesen und darüber informiert, dass innen liegende Vorhänge und eine Querlüftung notwendig werden könnten, damit sich das Gebäude nicht übermäßig aufheize. Außerdem habe er bei der Ausschreibung des Bauprojekts eine Sonnenschutzverglasung eingeplant. Die habe der Bauherr aber aus Kostengründen abgelehnt.

Das treffe zwar zu, so das Oberlandesgericht Stuttgart, erspare dem Architekten aber nicht die Haftung für die Mängel der Fassade (10 U 4/06). Ein vom Gericht beauftragter Bausachverständiger habe dargelegt, dass auch die vom Architekten vorgeschlagenen, zusätzlichen Maßnahmen für den Wärmeschutz nicht ausgereicht hätten. Da sich bei einer Glasfassade die Frage nach dem Wärmeschutz geradezu aufdränge, sei der Architekt verpflichtet, die thermische Situation des geplanten Gebäudes genau zu prüfen und dabei einen Fachplaner einzubinden.

Außerdem: Wenn der Bauherr leichtfertig einen Vorschlag des Architekten zurückweise, müsse der Fachmann den Bauherrn intensiv über die Konsequenzen belehren - und zwar so, dass er die Tragweite der Entscheidung überblicken könne. Welche Folgen fehlender Sonnenschutz für die Nutzer des Gebäudes nach sich ziehe, wisse ein Bauherr normalerweise nicht genau.

Knarzende Rollläden

Fensterbauer haftet für - nach DIN 4109 - mangelhaften Schallschutz

Eine Immobiliengesellschaft hatte ein Mehrfamilienhaus bauen lassen. Die Schlussrechnung des beauftragten Fensterbauers zahlte die Bauherrin nicht, weil sie seine Arbeit für mangelhaft hielt. Schließlich klagte der Handwerker den restlichen Werklohn von 12.761 Euro ein.

Er schulde ihr umgekehrt 2.857 Euro Schadenersatz, konterte die Bauherrin, denn die von ihm eingebauten elektrischen Rollläden seien viel zu laut. Sie erfüllten die gemäß DIN 4109 vorgeschriebenen Schallschutz-Grenzwerte für haustechnische Anlagen nicht. Die Immobiliengesellschaft wollte ihren Anspruch auf Schadenersatz mit der Forderung des Fensterbauers verrechnen.

Während das Landgericht dies abgelehnt hatte, weil die DIN 4109 für elektrische Rollläden nicht gelte, gab das Oberlandesgericht Frankfurt in diesem Punkt der Bauherrin Recht (16 U 197/07). Die Norm erwähne elektrische Rollläden zwar nicht ausdrücklich. Doch ihr Anwendungsbereich umfasse alle fest eingebauten, dem Gebäude dienenden haustechnischen Anlagen. Und dazu zählten elektrische Rollläden allemal.

Auch der Umstand, dass Rollläden immer nur kurz in Betrieb seien, schließe die Anwendung der Schallschutz-Grenzwerte nicht aus. So nenne die DIN Norm zum Beispiel auch eine Müllabwurfanlage explizit als haustechnische Anlage, für die ein Grenzwert von 30 Dezibel gelte. Die werde auch nur gelegentlich genutzt. Dass die Rollläden Geräusche von mehr als 30 Dezibel erzeugten, habe ein gerichtlicher Sachverständiger bestätigt.

Der Fensterbauer könne sich auch nicht darauf berufen, dass seine Art der Montage und die Bauart der verwendeten Antriebe den heute anerkannten Regeln der Technik entsprächen. Handwerker müssten ein "zweckgerechtes Werk ohne Mängel" erstellen. Wenn sie das nicht bewältigten, sei ihre Leistung fehlerhaft, und zwar unabhängig davon, ob sie die anerkannten Regeln der Technik einhielten oder nicht.

Elektroinstallationen in Mietwohnungen

Mieter haben Anspruch auf einen bestimmten Mindeststandard

1985 hatte der Mieter die Altbauwohnung bezogen. Im Formularmietvertrag stand, der Mieter dürfe Haushaltsmaschinen aufstellen, "wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreiche" und Hausbewohner, Nachbarn sowie die Mietsache nicht beeinträchtigt würden. Sollte er Geräte anschließen, die "zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen", sei der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung des Netzes zu tragen.

Nicht ohne Grund hatte die Vermieterin ein Vertragsformular mit dieser Klausel gewählt, denn die Elektroinstallation in der Wohnung war total marode. Lief die Waschmaschine oder der Geschirrspüler, ging ansonsten nichts mehr. Schließlich riss dem Mieter der Geduldsfaden, er minderte die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung. Die Vermieterin klagte auf Zahlung des vollen Betrags.

Auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung habe grundsätzlich Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung, betonte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 343/08). Es müsse zumindest die Möglichkeit bestehen, gleichzeitig ein größeres Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine und weitere haushaltsübliche Geräte wie Staubsauger oder Wasserkocher in Gang zu setzen. Das sei der Mindeststandard.

Die Vertragsparteien hätten im Mietvertrag keinen abweichenden, niedrigeren Standard vereinbart. Dem Vertrag sei nicht zu entnehmen, dass die "vorhandene Installation" den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen ausschließe und somit nicht einmal dem Mindeststandard genüge.

Außerdem benachteilige die fragliche Klausel den Mieter unangemessen. Denn danach müsste der Mieter bei Überlastung der Elektroanlage alle Kosten einer Verbesserung unbegrenzt allein tragen und hätte darüber hinaus selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das er überhaupt kein Gerät anschließen könnte, keinerlei Ansprüche gegen die Vermieterin.

Unzureichender Schallschutz

Anspruch der Mieterin auf Abhilfe verjährt während der Mietzeit nicht

Die alte Frau wohnt seit 1959 in einem Mehrfamilienhaus. 1990 bauten die Hauseigentümer das Dachgeschoss über ihrer Mietwohnung aus und vermieteten es. Die Schallschutzisolierung ließ zu wünschen übrig. Doch erst 2006 raffte sich die Mieterin auf und verlangte ausreichenden Schallschutz. 2007 beauftragte sie einen Sachverständigen, der bestätigte, dass die Dachwohnung ungenügend gegen Trittschall gedämmt war.

Die Mieterin verklagte die Hauseigentümer auf Abhilfe. Die Vermieter meinten, der Anspruch der Mieterin auf Beseitigung der Mängel sei längst verjährt. Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VIII ZR 104/09). Vermieter seien verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten".

Hier gehe es also nicht um einen einmaligen Akt beim Abschluss des Mietvertrags, sondern um eine dauernde Verpflichtung. Das schließe Verjährung aus. Während der Mietzeit sei der Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln, welche den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigten, seinem Begriff nach unverjährbar.

Da unzureichender Schallschutz zweifellos den Wohnwert der Räume beeinträchtige, müssten die Vermieter den Boden der Dachwohnung besser dämmen lassen.