Bauen & Wohnen

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Im Ladenlokal mangelhaften Boden verlegt

Auftraggeber verweigert die Abnahme, eröffnet aber sein Geschäft

Ein Geschäftsmann ließ Räume renovieren, um darin ein Ladengeschäft einzurichten. Einen Bodenverleger beauftragte er mit dem Einbau eines Estrichbodens. Doch der Handwerker pfuschte: Weil der Boden gravierende optische Mängel aufwies, verweigerte der Auftraggeber die "Abnahme des Werks".

Doch der Bodenverleger beseitigte die Mängel nicht, weshalb der Geschäftsmann im Gegenzug kein Geld herausrückte. Trotz des Streits bezog er die Ladenräume, weil er zum angekündigten Termin sein Geschäft eröffnen musste. Damit habe der Auftraggeber seine Leistungen nachträglich stillschweigend gebilligt, meinte der Bodenverleger.

Er klagte seinen Werklohn ein, die Klage wurde jedoch vom Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart abgewiesen (10 U 116/10). Zwar gebe es Fälle, in denen der Auftraggeber Bauleistungen dadurch "abnehme" - d.h. als vertragsgerecht akzeptiere -, dass er sie in Gebrauch nehme, so das OLG.

Hier treffe das aber nicht zu: Denn der Boden sei offenkundig mangelhaft und der Auftraggeber habe klar zum Ausdruck gebracht, dass die Mängel behoben werden müssten. Außerdem habe der Geschäftsmann den Boden nicht freiwillig "in Gebrauch genommen". Vielmehr sei ihm gar nichts anderes übrig geblieben, weil er sein Geschäft eröffnen musste.

Autokauf und "erheblicher Mangel"

Der Zeitpunkt des Rücktritts vom Kauf wirkt sich darauf aus, wie ein Mangel einzustufen ist

Herr S kaufte 2003 einen neuen Mazda Kombi für 25.860 Euro. Schon bald nach der Lieferung rügte der Käufer eine Vielzahl von Mängeln. Er musste das Auto häufig in die Werkstatt bringen. Etwa zwei Jahre nach dem Kauf erklärte Herr S den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte vom Autohändler den Kaufpreis zurück (minus Abzug für gefahrene Kilometer). Da sich der Händler darauf nicht einließ, kam es zum Rechtsstreit.

Ein vom Gericht bestellter Kfz-Sachverständiger begutachtete den Wagen. Er stellte Rost am Unterboden und Fehler an der vorderen Achseinstellung fest. Diesen Mangel zu beseitigen, koste nicht einmal fünf Prozent des Kaufpreises, so das Oberlandesgericht. Es handle sich um eine Bagatelle, die den Käufer nicht dazu berechtige, das Geschäft rückgängig zu machen.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 139/09). Wenn es um die Frage gehe, ob der Mangel eines Neufahrzeugs erheblich sei - und der Käufer deshalb vom Kaufvertrag zurücktreten durfte -, komme es wesentlich auf den Zeitpunkt an, an dem der Käufer den Rücktritt erklärte. Das sei im Herbst 2005 geschehen, nachdem der Verkäufer wegen der beanstandeten Mängel 2004 und 2005 mehrere erfolglose Reparaturversuche unternommen hatte.

Warum der Mazda so auffällig fehlerhaft fuhr, habe die Werkstatt des Händlers nicht klären können. Daher wäre es für den Käufer damals unzumutbar gewesen, den Wagen weiterhin zu benutzen. Er hätte ständig mit Problemen rechnen müssen. Aus diesem Grund sei der Mann wirksam vom Kauf zurückgetreten. Dass nachträglich aufgedeckt wurde - durch das im Prozess eingeholte Gutachten -, dass man die Fehlerursache mit verhältnismäßig geringem Aufwand hätte beheben können, ändere daran nichts.

Familienkrach im Dach

Nächtliche Ruhestörungen rechtfertigen fristlose Kündigung

Seit 1973 wohnte die Mieterin in ihrer Dachgeschosswohnung. 35 Jahre lang verlief das Mietverhältnis ungetrübt. Doch dann eskalierte ein Familienzwist zwischen der - mittlerweile psychisch erkrankten - Mieterin und ihrer Tochter. Wiederholt kam es nachts zu lautstarken Auseinandersetzungen, manchmal auch zu lautem Gesang und Getrampel. Die Beschwerden der Mitmieter über Ruhestörungen häuften sich.

Deshalb sprach die Vermieterin mehrmals mit der Mieterin, schickte anschließend eine schriftliche Abmahnung - nichts änderte sich. Nach weiterer Randale kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Ihre Räumungsklage hatte beim Landgericht Berlin Erfolg (67 S 382/09).

In einem besonders hellhörigen Mehrfamilienhaus müssten sich Mieter gerade nachts rücksichtsvoll verhalten, so das Gericht, um den notwendigen Schlaf der Mitbewohner nicht zu stören. Familienstreit müsse deshalb in "gemäßigter Weise" ausgetragen werden. Die Mitbewohner müssten nächtliche Ruhestörungen nicht als Dauerzustand hinnehmen - auch wenn die Mieterin krank sei.

Wenn weder Gespräche, noch eine Abmahnung Wirkung zeigten und die Mitbewohner sich immer wieder beschwerten, sei wegen erheblicher Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung berechtigt - trotz der problemlosen, langen Dauer des Mietverhältnisses.

Mieter fordern Baum-Rückschnitt

Laut Mietvertrag gehörte die Pflege des Gartens zu ihren Aufgaben

Laut Mietvertrag waren die Mieter einer Erdgeschosswohnung mit Garten verpflichtet, sich um Garten und Vorgarten des Hauses zu kümmern. Im Garten stehen zwei Obstbäume, die seit dem Einzug der Mieter im Frühjahr 2006 nicht mehr beschnitten wurden. Äste und Zweige hingen tief herunter. Im Vorgarten wuchs eine Kugelrobinie so hoch und breit, dass sie das Wohnzimmerfenster der Mieter etwas verschattete.

Das Ehepaar war der Ansicht, dass sich ihre Pflichten im Garten auf einfache Arbeiten wie Rasen mähen, Unkraut jäten und Laub entfernen beschränkten. Für den dringend notwendigen Baumrückschnitt seien die Vermieter verantwortlich und die sollten nun endlich aktiv werden. Man könne unter den Bäumen schon nicht mehr stehen, die Zweige störten beim Mähen und der optische Eindruck des Hauses leide.

Wenn die Mieter rechtzeitig und regelmäßig die Zweige gekürzt hätten, wäre der Baumschnitt ohne großen Aufwand mit einer einfachen Gartenschere gelungen, konterten die Vermieter. So sah es auch das Amtsgericht Münster (59 C 3852/09). Allerdings könne die Frage, ob der Rückschnitt von Bäumen zu den Gartenarbeiten zähle, zu denen Mieter verpflichtet seien - sie werde von Gerichten unterschiedlich beantwortet -, hier offen bleiben, stellte der Amtsrichter fest.

Jedenfalls sei aus dem Mietvertrag auch keine Pflicht des Vermieters abzuleiten, die Bäume auf eine bestimmte Höhe zu kürzen und die Zweige so zu schneiden, dass die Mieter bequem darunter Platz hätten. Die Robinie im Vorgarten beeinträchtige den Lichteinfall so geringfügig, dass dies hinzunehmen sei. Wie hoch oder wie breit ein Baum wachsen solle, also die Optik, sei ohnehin eine Geschmacksfrage.

Untaugliche Innendämmung führt zu Schimmel

Dafür ist die Vermieterin verantwortlich: Mieter muss Sanierungskosten nicht ersetzen

Irgendwie hatte es im Schlafzimmer schon lange etwas muffig gerochen. Doch als der Mieter schließlich die Feuchtigkeitsschäden hinter seinen Schränken entdeckte, da hatte der Schimmel bereits deren Rückwände befallen. Da blieb nur noch eins: Er entsorgte die Schränke und alarmierte die Vermieterin, die den Schimmel an den Wänden beseitigen ließ.

Es folgte ein Rechtsstreit um die Kosten: Die Vermieterin hielt dem Mieter vor, er hätte die Schränke nicht direkt an die Wand stellen dürfen. Dass im Schlafzimmer die Wände innen wärmegedämmt seien, habe er doch sehen müssen. Es handle sich um einen Mangel der Mietsache, konterte der Mieter kühl. Und verlangte seinerseits 200 Euro Schadenersatz für die Schränke.

Den Rechtsstreit vor dem Landgericht Münster verlor die Vermieterin (3 S 208/10). Ein Bausachverständiger hatte bestätigt, dass ein bauphysikalischer Mangel, d.h. ein Mangel der Mietsache vorlag. Unter der Wandtapete sei im Schlafzimmer eine alubeschichtete, zwei Millimeter dicke Dämmbahn aus Styropor verlegt worden, die keine Feuchtigkeit durchlasse. Diese Wärmedämmung von innen sei kontraproduktiv, begünstige die Schimmelbildung.

Für die bauliche Beschaffenheit der Mietsache sei die Vermieterin zuständig, so das Landgericht. Möglicherweise hätte der Mieter Feuchtigkeitsschäden vermeiden können, wenn er die Schränke in einem Abstand von zehn Zentimetern zur Wand aufgestellt hätte. Deswegen sei er aber noch lange nicht verantwortlich für den Schimmelbefall.

Zum einen habe ihn die Vermieterin beim Einzug nicht einmal über die besondere Wandtapete informiert um vorzubeugen. Zum anderen sei es für Mieter generell unzumutbar, einen Wandabstand von zehn Zentimetern einzuhalten. Das sei unüblich und reduziere die Wohnfläche. Ein Wohnraum, der nicht normal mit Möbeln einzurichten sei, sei nicht gebrauchstauglich. Deshalb müsse nicht der Mieter die Kosten der Sanierung tragen, umgekehrt schulde ihm die Vermieterin 200 Euro Schadenersatz.

Mieter verzichteten auf Mietminderung ...

... wegen ausstehender "Restarbeiten am Haus", die nie ausgeführt wurden

Im Sommer 2002 war das Ehepaar in das neue Mietshaus eingezogen. Der Vermieter versicherte ihnen, da werde noch ein Fahrstuhl eingebaut und auch sonst sei noch einiges zu tun. Den Mietvertrag ergänzte er handschriftlich: "Bei Mietbeginn sind noch Restarbeiten am Haus auszuführen, u.a. Aufzug, Hauseingang, Briefkastenanlage. Den Mietern ist dies bekannt ... Sie verzichten auf einen evtl. Mietminderungsanspruch ...".

2006 kürzten die Mieter die Miete um insgesamt 896 Euro. In der Zwischenzeit war nichts vorwärts gegangen. Ein Aufzug fehlte immer noch, die Haustüre war nicht zu verschließen … Trotz mehrfacher Aufforderung hatte der Vermieter jahrelang nichts unternommen. Deshalb fühlte sich das Ehepaar an die Vereinbarung im Mietvertrag nicht mehr gebunden.

Zu Recht, wie das Landgericht Konstanz entschied (61 S 40/09 C). Der Hauseigentümer habe mündlich versprochen, die Mängel zu beheben. Und schriftlich: Denn der Zusatz im Mietvertrag ("bei Mietbeginn …") beinhalte ebenfalls die Zusage, die Maßnahmen in absehbarer Zeit durchzuführen. Der Verzicht der Mieter auf Mietkürzung gelte nicht für alle Zeiten.

Mit ihrer Unterschrift unter den Vertrag akzeptierten sie keineswegs die Mängel als Dauerzustand. Das Ehepaar habe diese 2004 und 2006 mehrmals beanstandet und eine Mietkürzung angekündigt. Spätestens zwei Jahre nach Mietbeginn sei diese berechtigt gewesen, zumal es sich um gravierende Mängel handle: ein provisorisch vernagelter Aufzugschacht, in den der zugesagte Fahrstuhl nie eingebaut wurde, und ein nicht verschließbarer Hauseingang, der ein Sicherheitsproblem darstelle.

Mieter kürzen die Miete ...

... wegen Randale eines Mitmieters: Vermieterin erhält Schadenersatz

Der alleinstehende Bremer war für alle Mitbewohner im Mietshaus eine rechte Plage. Oft hörte er extrem laut Musik - zu jeder Tages- und Nachtzeit -, schlug mit Türen, klopfte an Heizungsrohre, warf Möbel um, schrie und randalierte in seiner Wohnung. Im Treppenhaus beschimpfte er jeden, der ihm über den Weg lief. Wer um Rücksicht bat, musste erst recht mit einer aggressiven Reaktion rechnen.

Nach zwei Jahren Lärmbelästigung hatten mehrere Mieter die Nase voll. Eine Partei zog aus, drei andere Mieter kürzten die Miete um 20 Prozent. Nun kündigte die Vermieterin dem Mann wegen permanenter Störung des Hausfriedens. Nach seinem Auszug verklagte sie ihn auf Schadenersatz für die entgangenen Mieteinnahmen. Das Amtsgericht Bremen bestätigte den Anspruch der Vermieterin (17 C 105/10).

Zu Recht hätten die Mieter (und Zeugen) A, B und C wegen der dauernden Störungen die Miete gemindert. Anschaulich und glaubhaft hätten alle geschildert, wie sehr ihre Nachtruhe gelitten habe. Selbst dann, wenn alles ruhig gewesen sei, hätten sie nicht einschlafen können, weil sie ständig damit rechneten, "dass es wieder losgeht". Bedroht hätten sie sich gefühlt, mehrmals die Polizei gerufen und vor dem Verlassen der Wohnung ängstlich "gehorcht", ob "er" im Treppenhaus sei.

Dass das für die Mieter den Wohnwert ihrer Wohnungen reduzierte, verstehe sich von selbst, erklärte das Gericht. Wenn ein Mieter die Interessen der Mitbewohner derart missachte und so nachhaltig störe, sei es nur recht und billig, wenn er der Vermieterin den so provozierten Mietausfall ersetzen müsse.

Eine offenkundig falsche Betriebskostenabrechnung ...

... darf die Vermieterin ausnahmsweise nachträglich korrigieren

Eine Berliner Vermieterin hatte ab 2006 die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten erhöht. Die Mieterin zahlte den Erhöhungsbetrag fast ein Jahr lang nicht. Dazu wurde sie Ende 2007 vom Landgericht verurteilt. Im Dezember 2008 - kurz vor Ablauf der Abrechnungsfrist - rechnete die Vermieterin die Betriebskosten für 2007 ab.

Statt der tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen von 1.895 Euro trug die Vermieterin dabei aus Versehen den erhöhten Betrag ein, den ihr die Mieterin schuldete (2.640 Euro). Daneben schrieb sie zwar "Sollvorauszahlungen". Doch unter dem Strich kam statt einer Nachforderung von 532 Euro nun ein Guthaben der Mieterin von 203 Euro heraus.

Obwohl es sich offenkundig um einen Irrtum handelte, verrechnete die Mieterin diesen Betrag mit der Miete für Januar 2009. Sofort korrigierte die Vermieterin ihre Abrechnung und forderte von der Mieterin 735 Euro. Während die Vorinstanz ihre Klage abwies (weil die Abrechnungsfrist abgelaufen war), setzte sich die Vermieterin beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 133/10).

Im Prinzip dürften Vermieter nach Ablauf der Frist (d.h. ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums) eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren, räumten die Bundesrichter ein, auch dann nicht, wenn ihnen ein Fehler unterlaufen sei. Diese gesetzliche Regelung solle Streit vermeiden und für die Mieter klare Verhältnisse schaffen.

Im konkreten Fall dürfe sich die Mieterin aber ausnahmsweise nicht auf diese Regelung berufen. Gerade erst hatten die Parteien über die Höhe der Vorauszahlungen einen Rechtsstreit geführt und die Mieterin konnte den Fehler der Abrechnung auf den ersten Blick erkennen. Angesichts eines offensichtlichen und kurz nach Fristablauf korrigierten Versehens dürfe die Mieterin nicht auf dieser Abrechnung bestehen.

Holztreppe mit optischen Mängeln

Sind diese im eingebauten Zustand nicht zu beheben, muss der Handwerker die Treppe ausbauen

Das Schreinerunternehmen hatte im Haus des Auftraggebers schon 1996 eine Buchenholztreppe eingebaut, vom Erdgeschoss in den ersten Stock. 2002 beauftragte der Hausbesitzer den Handwerker, die Treppe vom ersten Stock zum Dachboden weiterzuführen. Schon nach der Grobmontage jedoch beanstandete er diverse Mängel. Vor allem: Die neue Treppe passte optisch nicht zur bereits vorhandenen.

Nun wurde um Beseitigung der Mängel und den Werklohn gestritten. Ein Sachverständiger stellte fest, die Mängel an der Treppe seien im eingebauten Zustand nicht zu beheben. Sie auszubauen, lehnte der Handwerker jedoch ab. Daraufhin kündigte der Hausbesitzer den Werkvertrag mit dem Schreiner.

Zu Unrecht, entschied das Oberlandesgericht: Denn der Handwerker habe die Nachbesserung der Treppe nicht verweigert. Er habe nur darauf bestanden, dass er als Auftragnehmer darüber entscheide, wie er sie ausführe. Mit diesem Urteil war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VII ZR 28/10).

Hier gehe es um eine Anzahl von Mängeln, an deren Beseitigung der Auftraggeber großes Interesse habe, insbesondere, weil sich die neue Treppe optisch nicht einfüge. Prinzipiell sei es zwar die Angelegenheit des Unternehmers, wie er einen "vertragsgerechten Zustand herstelle", räumten die Bundesrichter ein.

Aber: Wenn die Mängelbeseitigung nur auf eine bestimmte Weise möglich sei, sei der Auftragnehmer verpflichtet, sie auf diese Weise auszuführen. Der Auftraggeber könne ein fachlich untaugliches "Reparatur-Angebot" von vornherein zurückweisen. Seien die Mängel der Treppe ohne Ausbau der Treppenanlage nicht zu beheben, müsse der Schreiner die Treppe ausbauen. Diese Forderung sei nicht unverhältnismäßig.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Wie genau muss ein Vermieter den Kündigungsgrund darlegen?

Die Vermieterin eines Münchner Ein-Zimmer-Appartements kündigte der Mieterin. Im Kündigungsschreiben erklärte sie, ihre ältere Tochter komme nach einem Studienjahr in Neuseeland zurück und wolle dann einen eigenen Hausstand gründen. In das Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne die Studentin nicht zurück, weil dort inzwischen die jüngere Tochter eingezogen sei.

Da die Mieterin die Kündigung als unberechtigt zurückwies, erhob die Vermieterin schließlich Räumungsklage. Das Landgericht ließ die Wohnungseigentümerin abblitzen: Die Kündigung sei unwirksam, weil sie die Gründe dafür nicht ausreichend erläutert habe. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 317/10).

Wer das Kündigungsschreiben lese, könne den Kündigungsgrund ohne weiteres "identifizieren", so die Bundesrichter. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei ausreichend begründet, wenn der Vermieter zwei Bedingungen erfülle: Er müsse die Person benennen, für die er die Wohnung benötige, und das Interesse erläutern, das diese Person daran habe, die Wohnung zu beziehen.

Beides sei im strittigen Kündigungsschreiben dargelegt. Umstände, die dem Mieter/der Mieterin vorher schon mitgeteilt wurden - oder aus anderen Gründen bekannt seien -, müsse der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht wiederholen.

Nachbarin contra Biogasanlage

Die Genehmigung für den geruchsintensiven Betrieb war rechtswidrig

Die zuständige Behörde hatte die Biogasanlage eines Landwirts genehmigt. Eine Anwohnerin, deren Haus unmittelbar neben der Anlage lag, klagte dagegen: Der Gestank sei nicht auszuhalten.

Nach den Messungen vor Ort trete die Geruchsbelästigung an 20 Prozent der Jahresstunden auf, stellte das Verwaltungsgericht Schleswig fest (6 A 60/10). Das sei zu viel, um die Immission pauschal als unbedenklich abhaken zu können. Daher müssten hier die Umstände des Einzelfalls bewertet werden und diese Bewertung falle zu Gunsten der Nachbarin aus.

In der ganzen Umgebung stehe bisher kein einziger Gewerbebetrieb. Auch wenn einige Landwirte im Dorfgebiet Tiere hielten: Die Konzentration von Gärsubstrat und Gärresten in einer Biogasanlage führe zu einer Geruchsbelästigung anderer Dimension. Diese Art der Nutzung des Geländes sei auch völlig neu: Mit so einer Beeinträchtigung habe die Nachbarin beim Hauskauf nicht rechnen können oder gar müssen.

Darüber hinaus verstoße der Betrieb der Anlage gegen das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme. Das Grundstück der Frau werde durch Anlage direkt daneben und durch deren Betriebsabläufe geradezu "erdrückt". Dieser Zustand sei unzumutbar und wäre durch die Wahl eines anderen Standorts ohne weiteres vermeidbar gewesen.

Streit zwischen Münchner Nachbarn ...

... um einen kaputten Zaun gehört vor die Schlichtungsstelle

Ein klassisches Tauziehen zwischen Nachbarn: Neben dem Holzlattenzaun an der Grenze zwischen zwei Anwesen wuchs (auf dem Grundstück von A) eine Kiefer mit den Jahren zu stattlicher Größe heran. Nachbar B stellte eines Tages fest, dass sich die Querlatten am Zaun verschoben hatten und von den senkrechten Pfosten ablösten. Die Baumwurzeln "quollen als dunkle Masse" aus dem Boden.

B forderte A auf, den Zaun zu reparieren. Der Wildwuchs der Kiefer zerstöre den Zaun. A wies das zurück und konterte, ein Grenzzaun sei von beiden Seiten zu pflegen. B habe aber auch "nie was dran gemacht". Nach diesem Streitgespräch zog B vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass A zur Reparatur verpflichtet war. Doch das Amtsgericht München erklärte den Kontrahenten, sie seien hier an der falschen Adresse (173 C 33578/10).

Nach dem "Bayerischen Schlichtungsgesetz" seien Streitigkeiten zwischen Nachbarn, die sich direkt oder indirekt um "Überwuchs an der Grundstücksgrenze" drehten, erst einmal einer Schlichtungsstelle vorzulegen. Diese Regelung gelte auch für Folgeschäden, die indirekt durch Baumbestand an der Grenze hervorgerufen würden.

Schlichtungsstellen - Notare, zugelassene Rechtsanwälte u.a. - sollten die Gerichte entlasten und dazu beitragen, Konflikte rascher und günstiger zu lösen. Darüber hinaus sei damit die Idee verbunden, dass eine erfolgreiche Schlichtung nicht nur den aktuellen Konflikt lösen, sondern allgemein das (dem Konflikt zugrunde liegende) persönliche Verhältnis der Nachbarn befrieden könne.

P.S.: Das Amtsgericht München empfiehlt zu diesem Thema eine Broschüre des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz: "Schlichten ist besser als Prozessieren".

Anwohnerin klagt gegen Domorgel

Kirchenmusik ist hinzunehmen, wenn ihre Lautstärke den Immissionsrichtwerten entspricht

Dass Nachbarn vor den Kadi ziehen, um Glockengeläut abstellen zu lassen, kommt öfter mal vor. Vergleichsweise apart dagegen die Klage einer Lehrerin - und Nachbarin des Doms zu Verden - gegen die Kirchenmusik, genauer: gegen die Domorgel.

Seit 1972 gehört ihr ein Hausgrundstück direkt neben dem Dom, nun beanstandete die Anwohnerin unerträgliche Lärmbelästigung. Früher sei die Orgel nur während der Gottesdienste gespielt worden, aber seit einigen Jahren nähmen die Orgelgeräusche gar kein Ende mehr. Denn das Instrument werde zunehmend für Konzerte und für Orgelunterricht benützt.

Die Kommune müsse dafür sorgen, dass außerhalb des Gottesdienstes keine wahrnehmbare Musik mehr gespielt werde, forderte die Frau vor Gericht. Dieser Anspruch wurde vom Oberlandesgericht Celle zurückgewiesen. Die Anwohnerin könne nicht verlangen, vom Orgelspiel gar nichts mehr zu hören (4 U 199/09).

Nach den Messungen eines Sachverständigen vor Ort würden die maßgeblichen Immissionsrichtwerte eingehalten (bzw. nur in schalltechnisch ungünstigen Situationen geringfügig überschritten). Im Arbeitszimmer der Frau habe der Schallexperte bei geschlossenen Fenstern keine Orgelmusik gehört, auch das Gericht beim Ortstermin nicht. Die Lärmbelästigung halte sich also sehr in Grenzen.

Entscheidend sei nicht das nicht das subjektive Lärmempfinden der Nachbarin, sondern die Frage, was für einen Durchschnittsmenschen zumutbar sei. Bei dieser Abwägung zählten auch die Belange der Allgemeinheit. Auch wenn es die Nachbarin subjektiv als störend empfinde: Das Interesse der Allgemeinheit an der Pflege der Kirchenmusik und der Ausbildung von Organisten müsse ebenfalls zum Tragen kommen - und dazu gehöre auch das Üben.

Faulende Fenster ...

Architekt hätte den Bauherrn auf den Nachteil von Kiefernholz hinweisen müssen

Beim Neubau des Einfamilienhauses vor zehn Jahren hatte der Architekt dem Bauherrn als Material für die Fensterrahmen Kiefernholz empfohlen. Es wurde eingebaut. Doch acht Jahre später fing das Holz an zu faulen - an der Hausseite, die Wind, Regen und Sonne am meisten ausgesetzt ist. Hier mussten alle Fenster ausgetauscht werden.

Für die Kosten dieser Aktion forderte der Hausbesitzer vom Architekten Schadenersatz: Offenbar habe er ungeeignetes Material ausgewählt. Der Architekt sah das natürlich ganz anders: Fenster, die starker Witterung ausgesetzt seien, müsse man eben regelmäßig streichen, konterte er. Das sei Allgemeinwissen, darüber habe er den Bauherrn nicht eigens aufklären müssen. Hätte dieser die Fenster nicht vernachlässigt, wäre das Holz nicht verfault.

Dem widersprach das Oberlandesgericht Koblenz: Es verurteilte den Architekten zum Kostenersatz (5 U 297/11). Der Schaden sei durch die Kombination von Kiefernholz und stark bewitterter Fassade entstanden. Für so eine Fassade hätte es sich von vornherein angeboten, wesentlich witterungsbeständigeres Holz zu verwenden (z.B. Teakholz).

Hier gehe es also nicht um versäumte Anstriche, sondern um die besondere Anfälligkeit des Kiefernholzes für Fäulnis. Außerdem müsse der Hauseigentümer als technischer Laie nicht wissen, dass besonders strapazierte, neue Holzfenster bereits nach zwei Jahren komplett zu streichen seien. Bei modernen Fenstern erwarte der Laie eine längere Haltbarkeit.

Wenn der Architekt schon Material empfehle, sei er verpflichtet, auf so einen Nachteil hinzuweisen. Dann könne sich der Bauherr die Alternativen richtig überlegen: Entweder besser geeignetes Material zu wählen oder den beträchtlichen Aufwand in Kauf zu nehmen, alle paar Jahre an der betreffenden Hausseite alle Fenster streichen zu müssen.

Handtuchheizkörper und Mischbatterie ...

... verbessern die Mietsache und rechtfertigen eine moderate Mieterhöhung

Eine Berliner Mieterin sperrte sich gegen Modernisierungsmaßnahmen, die die Vermieterin angekündigt hatte. Sie sah deren Nutzen nicht recht ein und fürchtete eine Mieterhöhung. Über der Badewanne - wo die Mieterin einen Wäscheständer an der Wand befestigt hatte - sollte ein Handtuchheizkörper installiert, der alte Heizkörper entfernt werden. Auch eine Mischbatterie und ein neues WC mit Spülstopp-Vorrichtung wollte die Vermieterin im Bad einbauen.

Die Mieterin muss diese Maßnahmen dulden, entschied das Landgericht Berlin, weil sie die Mietsache verbessern (65 S 321/10). Ein Handtuchheizkörper erhöhe durch seine Doppelfunktion den Gebrauchswert des Bades. Der Wäschetrockner an der Wand werde überflüssig, weil die Mieterin Wäsche künftig am warmen Heizkörper aufhängen könne. Durch die direkte Wärme werde die Wäsche schneller trocken.

Einhebelmischbatterien gehörten heute zum zeitgemäßen Standard in Bädern, denn sie erhöhten den Komfort. Mit einer Mischbatterie sei es wesentlich einfacher als mit zwei Wasserhähnen, die Wassertemperatur richtig einzustellen. Dadurch werde zudem Wasser gespart. Das gelte ebenso für eine Toilettenspülung mit Spül-Stopp, der es erlaube, den Wasserverbrauch besser zu regulieren.

Folgerichtig anerkenne der aktuelle Mietspiegel alle diese Einbauten als Ausstattung, die den Wohnwert einer Wohnung steigerten. Wenn die Vermieterin nach den Modernisierungsmaßnahmen die Miete ein wenig anhebe, sei das also gerechtfertigt.

Hinausgeworfener Ehemann zerlegt Wohnungstür

Überrumpelte Ehefrau muss dem Vermieter den Schaden nicht ersetzen

Nach einigen Prügelattacken des Ehemannes war die Ehe am Ende. Auf Antrag der Frau sprach die Polizei wegen "häuslicher Gewaltausbrüche" einen so genannten "Platzverweis" aus, d.h. sie verbot dem Mann wegen drohender weiterer Angriffe, die Wohnung zu betreten. Davon ließ er sich allerdings nicht abschrecken: Kurz darauf zertrümmerte er die Wohnungstür, um hinein zu kommen.

Die Frau konnte gerade noch fliehen. Damit nicht genug: Nun trat der Vermieter auf den Plan und forderte von ihr Schadenersatz für die Türe. Er verwies auf den Mietvertrag: Demnach hatten Mieter auch ohne eigenes Verschulden für vorsätzliche unerlaubte Handlungen anderer Personen und Mitmieter einzustehen. Da sich die Frau weigerte, eine neue Türe zu bezahlen, klagte der Vermieter auf Schadenersatz - ohne Erfolg.

Sogar die fragliche Klausel im Mietvertrag, auf die der Vermieter seinen Anspruch stütze, setze voraus, dass sich die "anderen Personen" mit Wissen und Wollen des Mieters in der Wohnung aufhielten, so das Landgericht Würzburg (3 T 2449/10). Die Klausel sei nicht anwendbar, wenn sich der Ehepartner - wie hier - gegen den Willen der Mieterin gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffe.

Der Ehemann sei der Wohnung verwiesen worden und habe keine Schlüssel für die Wohnung mehr besessen. Wenn er rechtswidrig eindringe und vorsätzlich die Tür aufbreche, sei der so verursachte Schaden nicht der überrumpelten und bedrohten Mieterin anzulasten. Der Vermieter müsse sich schon an den Übeltäter halten.

Walnussbaum an Nachbars Dachrinne

Steht die kommunale Baumschutzsatzung einem Rückschnitt entgegen?

Am Zaun zwischen zwei Einfamilienhäusern steht (auf dem Grund von Eigentümer A) ein großer, alter Walnussbaum. Seine Äste und Zweige ragen weit in den Nachbarsgarten hinein. Häufig verstopften seine Blätter und Zweige die Dachrinne des Hauses von Nachbarin B. Sie forderte A mehrmals auf, den Baum zurückzuschneiden - ohne Erfolg.

Ein Streitschlichtungsverfahren brachte keine Einigung. A pochte auf die kommunale Baumschutzsatzung, die es verbiete, "geschützte Bäume zu entfernen ... oder ihren Aufbau wesentlich zu verändern". Die Stadt Kerpen habe deshalb den Rückschnitt nicht erlaubt. Schließlich zog Frau B vor Gericht und bekam vom Amtsgericht Kerpen Recht (110 C 140/10).

Sie habe Anspruch auf den Rückschnitt. Fotos des Hauses zeigten, dass das Regenwasser nicht richtig abfließen könne - wegen des vielen Laubs in der Regenrinne, das vom Walnussbaum stamme. Das beeinträchtige das Eigentum der Frau B: Für die Nachbarin sei es unzumutbar, ständig die Regenrinne zu reinigen.

Überwiegend sind Gerichte der Ansicht, kommunale Baumschutzsatzungen begrenzten die Ansprüche von Nachbarn auf Entfernung oder Rückschnitt von Bäumen. Das Amtsgericht Kerpen argumentierte anders:

Örtliche Baumschutzsatzungen gehörten nicht zu den landesgesetzlichen Vorschriften, die im öffentlichen Interesse die Rechte von Eigentümern wirksam einschränkten. Der Anspruch von Frau B auf Rückschnitt sei abzuleiten aus § 910 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der den Überhang von Bäumen regle. Und diese Vorschrift sei höherrangig als kommunales Satzungsrecht.

Grundstückszufahrt auf kommunalem Terrain

Der Käufer des Anwesens hatte davon keine Ahnung: Verkäufer verweist auf amtlichen Plan

Für 700.000 DM hatte Herr S 2001 ein Haus mit 1.300 Quadratmeter (qm) Grund gekauft. Was ihm Verkäufer T verschwieg und auch beim Notar nicht zur Sprache kam: Ein Teil der von Hecken umsäumten Zufahrt gehörte nicht T, sondern der Stadt. 1976 war das Haus gebaut worden, seither duldete die Kommune, dass T diese 36 qm nutzte.

2005 erhielt Herr S Post von der Stadt: Im Zuge einer Erschließungsmaßnahme müsse sie die Zufahrt vorübergehend schließen, teilte sie mit. Nach den Arbeiten könne er für die Fläche ein Geh- und Fahrtrecht erhalten. Daraufhin forderte Herr S 17.000 Euro Schadenersatz von Verkäufer T, der ihm arglistig verschwiegen habe, dass die Zufahrt auf fremdem Grund liege. Er müsse die Hofeinfahrt verlegen, das koste Geld und senke obendrein den Verkehrswert des Grundstücks.

Das mit der kommunalen Zufahrt habe er bei den Vertragsverhandlungen einfach vergessen, verteidigte sich Herr T. Aber auf dem amtlichen Lageplan hätte der Käufer den Verlauf der Grundstücksgrenzen unschwer erkennen können. Damit kam T beim Landgericht Coburg nicht durch (23 O 369/09). Dem Käufer einen Lageplan in die Hand zu geben, genüge nicht.

Angesichts der gärtnerischen Gestaltung des Grundstücks habe sich dem Betrachter der Eindruck aufgedrängt, dass die fragliche Teilfläche zum Anwesen gehörte, so das Gericht. Schon deshalb hätte T den Käufer von sich aus über die Eigentumsverhältnisse aufklären müssen. Dann hätte Herr S sicher - und zu Recht - auf einem Preisnachlass bestanden. Mit der Forderung von 17.000 Euro liege S allerdings weit daneben.

Die 36 qm seien 2001 nach Ansicht eines Sachverständigen nur rund 2.000 Euro wert gewesen. Weil aber auch der alleeartige Charakter der Zufahrt unter den Baumaßnahmen gelitten habe (ein Teil der Hecke musste beseitigt werden), müsse Verkäufer T dem Käufer S 3.000 Euro Entschädigung zahlen. Verlegen müsse S die Einfahrt nicht, denn er könne die Teilfläche nach den Straßenbaumaßnahmen der Stadt wieder benutzen.

Zu hohe Müllgebühren berechnet?

Vermieterin verstieß nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Heidelberger Mieter haderten schon lange mit den hohen Müllgebühren. Dabei hatten sie sich diese selbst "eingehandelt": Das Ehepaar trennte den Müll nicht und warf gewohnheitsmäßig Restmüll in die gelben Tonnen, die für Verpackungsmüll bestimmt sind. Deshalb hatte die Gemeinde schon 2002 die kostenlosen gelben Tonnen abtransportiert und durch die kostenpflichtigen Restmülltonnen ersetzt.

Seither beschwerten sich die Mieter bei der Vermieterin regelmäßig über zu hohe Nebenkosten. Anlässlich der Betriebskostenabrechnung 2007 eskalierte der Streit: Die Vermieterin berechnete für die Müllabfuhr 525 Euro. Daraufhin errechnete der Anwalt der Mieter mit dem Betriebskostenspiegel des Mieterbunds einen wesentlich niedrigeren Betrag (185 Euro). Den Differenzbetrag zog das Ehepaar von der Miete ab.

Die Vermieterin forderte die einbehaltene Summe und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 340/10). Sie müsse zwar bei den Nebenkosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten ("Wirtschaftlichkeitsgebot"), betonten die Bundesrichter. Auf die Höhe der Müllgebühren habe die Vermieterin aber keinen Einfluss.

Mit dem pauschalen Hinweis auf den "Betriebskostenspiegel für Deutschland" könnten die Mieter ohnehin keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachweisen - denn die Kostenstruktur bei den Müllgebühren sei ganz unterschiedlich, je nach Region und Kommune.

Überhöht wären die Kosten, wenn das Ehepaar belegt hätte, dass es neuerdings Müll trenne und die Vermieterin verpflichtet gewesen wäre, bei der Kommune Heidelberg wieder die kostenlosen gelben Tonnen zu beantragen. Dazu hätten die Mieter aber nichts vorgetragen. Außerdem hätten sie Verpackungsmüll sowieso weiterhin in gelben Säcken kostenlos entsorgen und so die Kosten reduzieren können. Über diese Möglichkeit habe die Vermieterin das Ehepaar informiert, davon habe es aber keinen Gebrauch gemacht.

Was ist ein "modernes Bad"?

Auch ein 20 Jahre altes Bad kann heutigen Ansprüchen gerecht werden

Eine Berliner Mieterin widersprach der vom Vermieter geforderten Mieterhöhung. Vor Gericht ging es unter anderem um die Frage, ob die Wohnung über ein "modernes Bad" verfügt. Die Mieterin pochte auf den Berliner Mietspiegel von 2009, der "modern" mit "neuzeitlichem Standard" umschreibt. Das treffe auf ihre Wohnung nicht zu, meinte sie, denn die Sanitäreinrichtungen des Bades seien fast 20 Jahre alt.

Modern sei ein Bad nicht nur, wenn es in den letzten Jahren eingebaut wurde, erklärte das Amtsgericht Berlin-Tiergarten (4 C 347/10). Wenn sein Standard den heutigen Ansprüchen an eine Mietwohnung entspreche - mit vielleicht nicht hochwertiger, aber normaler Sanitärausstattung -, dann handle es sich um ein modernes Bad. Das gelte auch dann, wenn es schon ein wenig älter sei.

Zu den Merkmalen des vom Mietspiegel geforderten "neuzeitlichen Standards" zählten türhoch geflieste Wände, geflieste Böden und eine Einbauwanne oder eine Einbaudusche. Dass nur eine einfache Stand-Toilette mit Spülkasten vorhanden sei und einige Rohre nicht unter Putz verlegt seien, stehe der Bewertung als "modernes Bad" nicht entgegen.