Bauen & Wohnen

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Vater überträgt Sohn das Haus

Sozialhilfeträger erklärt den Übergabevertrag für sittenwidrig

Mit notariellem Vertrag von 1993 hatte der Vater seinem Sohn das Hausgrundstück übertragen. Der räumte ihm im Gegenzug Wohnrecht ein und verpflichtete sich, den Vater zu versorgen und zu pflegen - solange dies zu Hause und ohne bezahltes Personal möglich sei. Sollte der Vater in ein Pflege- oder Altersheim umziehen, sollten die Pflichten des Sohnes ersatzlos entfallen.

2005 wurde der Senior pflegebedürftig und kam in ein Heim. Seine Rente und die Leistungen der Pflegeversicherung reichten nicht aus, um die Kosten zu decken. Der Landkreis zahlte einen Zuschuss von 240 Euro monatlich. Die sollte der Sohn übernehmen: Der Übergabevertrag sei ein sittenwidriger Vertrag zu Lasten des Sozialhilfeträgers, argumentierte die Behörde.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (V ZR 130/08). Vertraglich finanzielle Leistungen als Ersatz für die Naturalleistungen auszuschließen, sei zulässig, erklärten die Bundesrichter. Der Vater sei nicht verpflichtet, über die Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung hinaus für sein Alter vorzusorgen.

Zehn Jahre lang könne ein "Schenker", der später verarme, sein Geschenk zurückfordern, danach nicht mehr. Trotzdem werde eine Schenkung vom Gesetzgeber nicht als unsittlich eingestuft - selbst wenn der Schenker dadurch später der Sozialhilfe zur Last falle. Diese Wertung müsse erst recht gelten, wenn der Vater, wie hier, Kost und Logis als Gegenleistung erhielt.

Dem Übergabevertrag lägen nachvollziehbare Erwägungen zugrunde: Oft könnten Haus-Übernehmer Sachleistungen (wie Pflege, Lebensmittelversorgung) leichter aufbringen als Bargeld. Sie nähmen die geringen Kosten für die Sachleistungen in Kauf, wollten ihre Lebensführung aber nicht mit höheren Zahlungspflichten belasten. Das sei für sich genommen - wenn nicht besondere Umstände dazukämen - kein Verstoß gegen die guten Sitten.

Streit um Kaution

Der Vermieter darf darauf nicht erst dann zugreifen, wenn strittige Ansprüche in einem Prozess geklärt sind

Das Ehepaar hatte dem Vermieter beim Einzug in die Mietwohnung die Kaution nicht bar gezahlt, sondern ein Guthaben auf einem Sparkonto verpfändet. Wegen eines Mietmangels, den der Vermieter bestritt, kürzten die Mieter 15 Monate lang die Miete. Als sie auszogen, verwies der Vermieter darauf, dass sie ihm noch 3.525 Euro Miete schuldeten. Er werde diese Forderung mit der Mietsicherheit verrechnen.

Um ihn daran zu hindern, zogen die Mieter vor Gericht: Die Justiz sollte dem Vermieter verbieten, das als Kaution verpfändete Guthaben von ihrem Sparkonto einzuziehen. Erst müsse die Rechtslage in einem Prozess geklärt werden, argumentierten die Mieter. Ihrer Ansicht nach stehe dem Vermieter keine Miete mehr zu. Doch das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied, dass der Vermieter keinesfalls bis zum Ende eines Rechtsstreits warten muss (8 W 34/08).

Die Kaution stehe ihm als Instrument zur schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung. Das gelte selbst dann, wenn diese Ansprüche strittig seien. Werde die Kaution durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, dürfe der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich auf das Guthaben zugreifen, um Forderungen zu verrechnen.

Dadurch verlören die Mieter ihr Guthaben nicht: Wenn der Zugriff auf die Kaution unberechtigt sein sollte, könnten sie den Betrag zurückfordern. Das sei kein schwerwiegender Nachteil für sie. Es sei jedenfalls nicht unzumutbar, wenn sie ihrerseits die Klärung des streitigen Anspruchs in einem Rechtsstreit abwarten müssten.

Grundstückseigentümer kämpft gegen Abwassergebühr

Wasser, mit dem der Garten gegossen wird, bleibt ganz und gar gebührenfrei

Laut Abwassersatzung der Stadt Neckargemünd richtet sich die Abwassergebühr von Hauseigentümern nach der Menge Frischwasser, die sie dem Wasserhahn entnehmen. Wird ein Teil des bezogenen Wasser verwendet, um den Garten zu gießen - und gelangt somit nicht in die Kanalisation, was mit einem Wasserzähler belegt werden muss -, ist für diese Wassermenge keine Abwassergebühr fällig. Neckargemünd stellt das Wasser für den Garten allerdings erst ab einer Menge von 20 Kubikmetern gebührenfrei.

Dagegen wehrte sich ein Grundstückseigentümer: Über zwei gesonderte und mit geeichten Nebenzählern ausgerüstete Wasserleitungen hatte er 2006 63 Kubikmeter Wasser entnommen, um seinen Garten zu bewässern. Sein Einspruch gegen den Gebührenbescheid war beim Verwaltungsgerichtshof Mannheim erfolgreich (2 S 2650/08).

Das Gericht erklärte die Abwassersatzung von Neckargemünd für verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoße. Es gebe keinen sachlichen Grund für die "Bagatellgrenze" von 20 Kubikmetern, die Hausbesitzer mit geringerem Wasserbedarf verhältnismäßig schlechter stelle. Die Kommune dürfe für die zum Gießen verwendete Menge Frischwasser (also 63 Kubikmeter) keine Gebühren verlangen und müsse den Gebührenbescheid entsprechend ändern.

Größerer Verwaltungsaufwand sei dadurch nicht zu befürchten: Denn die Kosten der Zähler müssten nach der Satzung ohnehin die Grundstückseigentümer tragen. Demnächst werde das Ablesen der Zählerstände durch elektronische Messsysteme noch einfacher.

Mündlich Eigenbedarf vorgetäuscht

Schadenersatz für Mieterin wegen unberechtigter Kündigung

Seit 1977 wohnte die Frau in einem Berliner Zweifamilienhaus zur Miete. Nach dem Jahrtausendwechsel begannen die Hinweise der Vermieter, sie bräuchten die Wohnung bald selbst. Schließlich kündigten sie das Mietverhältnis und drohten mit Räumungsklage. Im Oktober 2002 zog die Mieterin entnervt aus. Direkt danach boten die Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an (allerdings ohne Erfolg).

Nun forderte die Ex-Mieterin Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung oder Rückgabe der Wohnung. Die Vermieter hätten den Eigenbedarf offenkundig nur vorgetäuscht. Im Prozess um Schadenersatz wurde der Frau beinahe ein formaler Fehler der Vermieter zum Verhängnis: Diese hatten in der Kündigungserklärung nicht auf den Eigenbedarf hingewiesen. Damit war die Kündigung unwirksam.

Die Vorinstanzen hatten die Klage der Mieterin deshalb abgewiesen: Sie sei sozusagen grundlos ausgezogen, habe sich außerdem mit den Vermietern am Schluss geeinigt. Dem widersprach der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 231/07). Die Vermieter hätten der Frau gegenüber mündlich mehrmals Eigenbedarf geltend gemacht und schlüssig erläutert.

Weil sie sicher gewesen sei, das Räumungsverlangen sei berechtigt, habe sich die Mieterin zum Auszug entschlossen. Das sei nicht "freiwillig". Vielmehr habe die Frau ihre Wohnung nur aufgegeben, weil sie fest daran glaubte, dazu verpflichtet zu sein. Sie habe keinen Anlass gehabt, an den Angaben der Vermieter zu zweifeln, deshalb nachgegeben und eingewilligt, das Mietverhältnis zu beenden. Wenn die Vermieter Eigenbedarf nur vortäuschten, stehe der Frau Schadenersatz zu.

Verbrennen von Pflanzenabfällen ist unzulässig

Allgemeine "Brenntage" in Preußisch Oldendorf werden abgeschafft

Bis 2003 durften in Nordrhein-Westfalen landesweit pflanzliche Abfälle aus Kleingärten an bestimmten Tagen verbrannt werden. Dann wurde die einschlägige Verordnung aufgehoben. Die Stadt Preußisch Oldendorf ließ das Verbrennen von Grünabfällen ab 2008 wieder zu: an vier Tagen im Oktober eines jeden Jahres. Dagegen klagte ein Bürger der Stadt, der (mit ärztlichem Attest belegt) an Atemwegserkrankungen leidet und an den so genannten "Brenntagen" keine Luft bekommt.

Die Kommune vertrat im Prozess den Standpunkt, dass es wegen der ländlichen Siedlungsstruktur - mit vielen Hecken und Bäumen auf großflächigen Grundstücken - für die Grundstückseigentümer unmöglich ist, alle Grünabfälle zu verwerten oder zu den Annahmestellen zu bringen. Doch das Verwaltungsgericht Minden kippte die städtische Regelung (11 K 2003/08).

Nach dem Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz dürfe das Verbrennen pflanzlicher Abfälle nur noch in Einzelfällen zugelassen werden, nicht aber flächendeckend für alle Grundstücke und Bewohner eines Gemeindegebiets. Das gelte auch für Kommunen mit ländlicher Siedlungsstruktur. Im übrigen nähmen mit der Größe der Grundstücke die Möglichkeiten zu, die Abfälle selbst zu verwerten. Auch der Transport zu den Annahmestellen im Kreisgebiet sei wirtschaftlich zumutbar. (Preußisch Oldendorf hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Nach Sanitärarbeiten Duschablauf undicht

Kommen mehrere Handwerker als Verursacher eines Schadens in Frage, haftet jeder dafür in voller Höhe

In einer Wohnung wurde gründlich saniert, ein neues Bad plus Dusche eingebaut und am Boden Fliesen aus Naturstein verlegt. Als der SHK-Fachhandwerker fertig war, kam der Fliesenleger. Erst danach wurden die Arbeiten abgenommen. Bald darauf kam es in der darunterliegenden Wohnung zu einem Wasserschaden.

Ein vom Bauherrn beauftragter Sachverständiger stellte fest, dass der Schaden auf die neue Dusche zurückzuführen war: Der Anschluss zwischen Ablaufgehäuse und Aufstockelement war undicht. Dafür könne der Sanitär-Fachmann verantwortlich sein, ebensogut aber der Fliesenleger, meinte der Sachverständige. Der Fliesenleger könnte den Dichtungsring verschoben haben. Das war nicht mehr aufzuklären. Der SHK-Handwerker konnte sich daher nicht von dem Vorwurf entlasten, Pfusch geliefert zu haben.

Die Schadenersatzklage des Auftraggebers gegen den Sanitärhandwerker hatte beim Oberlandesgericht Hamm Erfolg (21 U 62/08). Wenn nicht ermittelt werden könne, wer von mehreren Beteiligten einen Schaden verursacht habe, hafte jeder in vollem Umfang für den Schaden, erklärten die Richter. Der Sanitärhandwerker müsse die Undichtigkeit beseitigen und für die Folgekosten durch den Wasserschaden aufkommen. Er schulde dem Auftraggeber bei der Bauabnahme ein Werk ohne Mängel.

Um derartiges Missgeschick zu vermeiden, sollten Handwerker ihre Leistungen vor der Bauabnahme unbedingt präzise dokumentieren. Noch sicherer: Die eigenen Arbeiten abnehmen lassen, bevor die Folgearbeiten beginnen.

Fenster mit "Einbruchhemmungsklasse EF 1" ...

... waren laut Leistungsverzeichnis einzubauen: Fensterbauer erfüllte die Vorgabe nicht

Der Bauherr eines Einfamilienhauses schrieb den Auftrag aus, Fenster und Rollladen einzubauen. In der Leistungsbeschreibung stand klipp und klar, dass der Bauherr für die Fenster eine Einbruchhemmung der Klasse EF 1 wollte. Fensterbauer S machte ihm ein Angebot und beschrieb darin ausführlich das vorgesehene Glas. Der Bauherr engagierte ihn. Doch nach der Abnahme der Arbeiten stellte sich heraus, dass die Fensterscheiben nicht so sicher waren wie gewünscht. Sie blieben hinter der Klasse EF 1 zurück.

Der Auftraggeber verklagte den Handwerker auf Schadenersatz. S behauptete, er habe niemals zugesichert, Fenster der Widerstandsklasse EF 1 einzubauen: In seinem Angebot sei davon nicht die Rede. Also habe er sie dem Bauherrn auch nicht geschuldet. Seine Leistung entspreche genau dem Angebot.

Das genügt nicht, wenn laut Leistungsverzeichnis explizit eine Einbruchsicherung der Klasse EF 1 vorgesehen sei, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg (12 U 167/08). Wenn ein Handwerker einen Auftrag annehme, akzeptiere er damit auch das Leistungsverzeichnis. In seinem Angebot habe der Fensterbauer die Stärke des Glases erläutert und wie er den Einbau ausführen wolle, so das OLG.

S habe jedoch nicht zum Ausdruck gebracht, dass das von ihm angebotene Glas eine andere Widerstandsklasse aufwies. Wenn ein Auftragnehmer vom Leistungsverzeichnis abweichen wolle, müsse er den Bauherrn darüber informieren. Verletze er diese Hinweispflicht und liefere nicht die vereinbarte Beschaffenheit, stelle dies einen wesentlichen Mangel der Leistung dar. Daher schulde er dem Auftraggeber Schadenersatz.

Ist die Wohnfläche verbindlich vereinbart ...

... wenn die Fläche im Mietvertrag nur in der Rubrik "Nebenkosten" steht?

In der Zeitungsannonce des Vermieters stand: "Vermiete im Stadtzentrum Maisonette-Wohnung, DG, 50 qm Wfl.". Als er schließlich mit einem der Interessenten einen Mietvertrag schloss, fehlte in der Beschreibung des Mietgegenstands eine Angabe zur Wohnfläche. Nur unter der Überschrift "Miete und Nebenkosten" war festgehalten, dass die Nebenkosten anteilig zur Größe von 50,60 Quadratmetern Wohnfläche berechnet würden.

Später stellte der Mieter fest, dass die Wohnung tatsächlich nicht einmal 40 Quadratmeter groß war (genau: 36,97 qm). Daraufhin klagte er auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Dafür sah der Vermieter überhaupt keinen Anlass: Der Mieter habe die Wohnung wie besichtigt gemietet. Die Flächenangabe im Mietvertrag sei nicht verbindlich, das sei nur eine Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskosten. Das überzeugte das Landgericht Bautzen nicht, es gab dem Mieter Recht (1 S 91/07).

Wenn der Mieter eine Wohnung besichtigt habe, sei daraus nicht abzuleiten, dass für ihn die Wohnfläche keine Rolle mehr spiele. Die Umlagevereinbarung im Mietvertrag sei schon deshalb verbindlich, weil der Vermieter die Wohnung mit der (fast) gleichen Zahl in der Zeitung annonciert habe. Daher sei eine Fläche von 50 Quadratmetern vereinbart. Davon weiche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle.

Miete immer etwas zu spät überwiesen

Wer das als Vermieter jahrelang duldet, kann den Mietern nicht ohne Abmahnung kündigen

2004 hatte das Ehepaar ein Reihenhaus gemietet. Laut Mietvertrag war die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Doch die Vermieterin zog die Miete per Lastschrift ein, regelmäßig ein paar Tage später. Dann wurde der Zahlungsmodus geändert und die Mieter überwiesen das Geld. Dabei hielten sie sich ebenso wenig wie die Vermieterin an die Regelung im Mietvertrag und zahlten immer ein wenig zu spät. Schließlich kündigte ihnen die Hauseigentümerin wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung.

Die Kündigung ist unwirksam, urteilte das Amtsgericht Pinneberg, und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (67 C 91/08). Wer ständig unpünktlich oder unvollständig zahle, verletze seine Mieterpflichten, betonte der Amtsrichter. Grundsätzlich berechtige so ein Verhalten den Vermieter durchaus dazu, das Mietverhältnis auch ohne Abmahnung ordentlich zu kündigen.

Hier liege der Fall aber anders, denn die Vermieterin habe dieses Vorgehen während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses geduldet bzw. per Lastschrifteinzug sogar selbst praktiziert. Vor diesem Hintergrund dürfe sie den Mietern nicht ohne weiteres wegen schleppender Zahlweise kündigen. In so einem Fall werde das bislang akzeptierte Verhalten der Mieter erst durch eine Abmahnung zu einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung rechtfertige.

Geschützte Buchen an der Grundstücksgrenze

Nachbar kann keinen Ausgleich für Gartenarbeit verlangen

Wegen zwei schönen alten Buchen an der Grundstücksgrenze lagen die Nachbarn schon lange im Streit. Nachbar B forderte, sie zu entfernen. Seine Klage gegen Grundstückseigentümer A war 2006 gescheitert, weil die Buchen nach der Dortmunder Baumschutzsatzung unter Bestandsschutz standen. Dieses Urteil ließ B nicht ruhen. Nun verlangte er von A Entschädigung für den "erheblichen Aufwand", der ihm angeblich durch die Bäume entstand: Wegräumen von Laub und Bucheckern, Fahren zur Mülldeponie, Reinigen der Dachrinne, Kosten für Müllsäcke.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm las dem quengeligen Nachbarn B die Leviten (5 U 161/08). Das sei jahreszeitlich bedingte Gartenarbeit, so das OLG, die auf jedem größeren Grundstück im Herbst sowieso anfalle. Ein normal tickender Anwohner ohne besondere Empfindlichkeit würde diesen relativ geringen Zeit- und Arbeitsaufwand hinnehmen, ohne dafür einen finanziellen Ausgleich zu verlangen. Dabei sei auch zu bedenken, dass es dem Naturschutz und damit dem Allgemeinwohl diene, alte Baumbestände zu erhalten.

Billigte man den Nachbarn derlei Ausgleichsansprüche zu, würden Eigentümer statt dessen versuchen, ihre Bäume loszuwerden, um diesen Ansprüchen zu entgehen. Eigentümer A - der die uralten Bäume nicht einmal selbst gepflanzt habe - dürfe sie gar nicht beseitigen, weil die Baumschutzsatzung dem entgegenstehe. Daher müsse auch Nachbar B die Einwirkungen der Buchen ohne finanziellen Ausgleich hinnehmen. Da A mit dem Erhalt des Baumbestands eine öffentlich-rechtliche Pflicht erfülle, könne er nicht gleichzeitig vom Nachbarn im Wege der zivilrechtlichen Klage für den Laubfall haftbar gemacht werden.

Rüpelhafter Pressefotograf

Ohne vorherige Warnung = Abmahnung darf die Arbeitgeberin nicht kündigen

Pressefotografen brauchen ein gewisses Durchsetzungsvermögen. Dennoch sollten sie sich in der Öffentlichkeit so benehmen, dass der Ruf des Arbeitgebers keinen Schaden leidet. Ein bei einer Nachrichtenagentur angestellter Pressefotograf hatte nach Ansicht der Arbeitgeberin eine Grenze überschritten, als er Fotos von einem Zugunglück schoss.

An der Unglücksstelle hatte er sich vorgedrängelt und mit der Polizei angelegt. Den Beamten sagte der Mann, er sei Pressefotograf, zeigte aber keinen Presseausweis vor. Als sie ihn aufforderten, das Gelände zu verlassen, weigerte er sich und knipste weiter, bis ihm die Beamten einen Platzverweis erteilten. Die Polizei informierte die Arbeitgeberin über den Vorfall.

Daraufhin kündigte die Nachrichtenagentur dem Fotografen. Schließlich hatte sie ihn bereits zweimal wegen schlechten Benehmens in der Öffentlichkeit abgemahnt. Das Problem: Beide Abmahnungen musste die Agentur nach Urteilen des Arbeitsgerichts als "sachlich unberechtigt" aus der Personalakte entfernen. Auch die Kündigung ist unwirksam, entschied das Bundesarbeitsgericht (2 AZR 283/08).

Der Fotograf habe zwar gegen seine Pflicht verstoßen, bei der Arbeit "angemessene Umgangsformen zu wahren". So hätte er auf jeden Fall den Presseausweis vorweisen müssen. Seine Arbeitgeberin habe es aber versäumt, ihm bei den früheren Streitfällen und Abmahnungen klare und eindeutige Verhaltensregeln vorzugeben.

Eine Kündigung wegen unkorrekten Verhaltens in der Öffentlichkeit komme jedoch nur in Frage, wenn die Arbeitgeberin dem Arbeitnehmer vorher durch eine (vergebliche) Abmahnung klar gemacht habe, welches Verhalten von ihm konkret erwartet werde und dass bei einem erneuten Fehltritt die Kündigung drohe.

Estrich zu tief gelegt

Behelfsmaßnahmen ändern nichts am Anspruch der Bauherrin auf Mängelbeseitigung

Eine Immobilienfirma ließ in einer Wohnanlage zwei Eigentumswohnungen sanieren. Mit Bauunternehmer T vereinbarte sie genau, wo die Oberkante des Estrichs liegen sollte. Firma T legte ihn jedoch ca. drei Zentimeter tiefer. Nun passten die bereits gekauften Türen nicht mehr, sie waren drei Zentimeter zu kurz. Es folgte eine Reihe von Prozessen. In der Zwischenzeit behalf sich die Bauherrin mit einem Provisorium: Die Türen wurden verlängert.

Die Auftraggeberin wurde dennoch verurteilt, an Unternehmer T einen Großteil des Werklohns von 2.555 Euro zu zahlen. Doch sie gab nicht auf und ließ einen Sachverständigen ermitteln, wie viel es kosten würde, den Estrichbelag in Ordnung zu bringen. Er schätzte die Kosten auf 21.400 Euro. Daraufhin forderte die Immobilienfirma von Bauunternehmer T einen Kostenvorschuss in dieser Höhe, um den Mangel beseitigen zu lassen.

Beim Oberlandesgericht (OLG) Köln blitzte die Auftraggeberin wieder ab: Sie habe den Mangel doch längst behoben, fand das OLG. Die Immobilienfirma habe das Bodenniveau durch einen Fliesenbelag erhöht und die Türen verlängern lassen. Und anschließend habe sie die Wohnungen erfolgreich vermietet. Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VII ZR 15/08).

Die Höhe des Estrichs weiche von der vereinbarten Höhe ab, so die Bundesrichter. Damit liege ein erheblicher Mangel vor. Der sei durch die provisorischen Maßnahmen der Bauherrin keineswegs beseitigt: Wenn man Türen anstückele, sei der Estrich immer noch zu niedrig. Die Immobilienfirma habe Behelfsmaßnahmen ergriffen - um die Wohnungen vermieten zu können -, anstatt das Ende eines langen Prozesses abzuwarten. Dadurch ändere sich nichts an ihrem Anspruch auf einen Boden in der gewünschten Höhe.

"Blinder" Aufzug

Vermieterin darf dessen Kosten nicht auf Mieter umlegen, die damit ihre Wohnung nicht erreichen können

In einem Berliner Altbau - ein Mietkomplex mit einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude - befand sich im Vorderhaus ein Aufzug. Damit waren die Wohnungen im Quergebäude nicht zu erreichen. Eine Mieterin, die dort im vierten Stock wohnte, weigerte sich deshalb, die Aufzugskosten zu bezahlen: Die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, legte diese als Betriebskosten auf alle Mieter um.

So war es auch gemäß Mietvertragsformular vereinbart. Außerdem verwies die Vermieterin auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), der einen Erdgeschossmieter dazu verurteilt hatte, den Aufzug (mit) zu finanzieren, obwohl er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht nutzte. Trotzdem stellte sich der BGH im konkreten Rechtsstreit auf die Seite der Mieterin (VIII ZR 128/08).

Der Fall des Erdgeschossmieters liege anders, so der BGH. Aus Gründen der Praktikabilität der Abrechnung habe man da gegen den Mieter und für einen einheitlichen Maßstab bei der Umlage entschieden. Denn es sei für Vermieter unzumutbar, bei der Nebenkostenabrechnung nach dem Grad der tatsächlichen Nutzung eines Aufzugs zu differenzieren. Zudem konnte der Erdgeschossmieter mit dem Lift in den Keller fahren.

Hier sei eine Nutzung des Aufzugs durch die Mieterin jedoch ganz und gar ausgeschlossen. Das Quergebäude sei mit dem Lift nicht zu erreichen. Die Vermieterin dürfe daher die "ausgeschlossenen" Mieter nicht an den Kosten des Aufzugs beteiligen, der allein den Mietern im Vorderhaus und in den Seitenflügeln der Wohnanlage zur Verfügung stehe. Eine Umlage würde die Mieter in Quergebäude in unangemessener Weise benachteiligen.

Wohnfläche war kleiner als vertraglich festgelegt

Vermieterin darf bei der Mieterhöhung trotzdem die vereinbarte Wohnfläche zugrunde legen

Eine Hamburger Mieterin bewohnte eine Wohnung, die laut Mietvertrag 55,75 Quadratmeter groß war. Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch nur 51,03 Quadratmeter. Als die Vermieterin im Herbst 2006 ankündigte, sie werde die Miete erhöhen (von 360,47 Euro auf 432,56 Euro - 7,76 Euro pro Quadratmeter), legte sie jedoch die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter zugrunde.

So gehe es nicht, fand die Mieterin und widersprach der Mieterhöhung: Sie zahle doch sowieso schon zu viel, weil die Wohnfläche nicht stimme. Der Bundesgerichtshof entschied den Rechtsstreit dennoch zu Gunsten der Vermieterin (VIII ZR 205/08). Die Bundesrichter verwiesen auf die Toleranzgrenze von zehn Prozent, die auch bei Abweichungen zum Nachteil des Vermieters gelte (und eingeführt wurde, um eine Prozessflut wegen geringfügiger Abweichungen bei der Wohnfläche zu verhindern).

Sei die tatsächliche Wohnfläche um zehn Prozent (oder um noch weniger) kleiner als die vertraglich vereinbarte Fläche, dann sei beim Mieterhöhungsverlangen die im Mietvertrag angegebene Fläche maßgeblich. Erst wenn die Toleranzgrenze von zehn Prozent überschritten werde, sei es für den nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten. Erst dann komme es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Makler arbeitete in der Mietwohnung:

(Teil-)Gewerbliche Nutzung ist ohne Erlaubnis der Vermieterin unzulässig

In einer Frankfurter Mietwohnung wohnte ein Ehepaar mit einem Kind. Der Familienvater war Immobilienmakler, der kein eigenes Büro besaß, sondern in der Mietwohnung arbeitete. Das war der Vermieterin ein Dorn im Auge. Sie pochte auf den Mietvertrag: Die Anmietung erfolge "zu Wohnzwecken", hieß es da. Zu anderen Zwecken dürfe der Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters benutzen.

Die Vermieterin kündigte dem Ehepaar wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache und forderte die Mieter auf, die Wohnung zu räumen. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie mit ihrer Räumungsklage zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 165/08).

Grundsätzlich müsse ein Vermieter geschäftliche Aktivitäten der Mieter - freiberuflicher oder gewerblicher Art - nicht dulden, wenn diese nach außen hin in Erscheinung träten, erklärten die Bundesrichter. Allerdings könne der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein, eine teilgewerbliche Nutzung zu erlauben: nämlich dann, wenn sie nach Art und Umfang die Mitmieter nicht störe und die Mietsache dadurch nicht intensiver abgenutzt werde als durch normalen Wohngebrauch.

Im konkreten Fall sei strittig, ob der Immobilienmakler für seine berufliche Tätigkeit auch Mitarbeiter in der Wohnung beschäftige. Treffe dieser Vorwurf der Vermieterin zu, müsse sie die selbständige Tätigkeit in der Mietwohnung nicht genehmigen. Um diesen Punkt zu klären, werde der Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Mieter kauft "seine" Wohnung

Makler erhält keine Provision, wenn der Kaufpreis wesentlich höher ist als vorausgesetzt

Das Ehepaar hatte die Eigentumswohnung vom Eigentümer gemietet. Als dieser beschloss, die Wohnung zu verkaufen, erfuhr ein Immobilienmakler davon. Der Makler wandte sich an die Mieter und informierte sie über den Plan. Falls sie am Kauf der Wohnung interessiert seien, könnte er sich darum bemühen. Man wurde einig. Makler und Mieter gingen - das wurde auch schriftlich festgehalten - davon aus, dass der Kaufpreis für die Wohnung bei ca. 220.000 Euro lag. Im Erfolgsfall sollte der Makler Provision erhalten.

Der Kauf kam zwar zustande, aber der Eigentümer knöpfte dem Ehepaar wesentlich mehr Geld ab als veranschlagt, nämlich 275.000 Euro. Deshalb weigerten sich die Käufer, dem Makler Provision zu zahlen. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschied (8 U 1167/08). Bei einer Preisdifferenz von 25 Prozent sei das vom Kunden ins Auge gefasste Ziel - wofür er dem Makler Honorar versprach - nicht annähernd erreicht, so das OLG.

Nur wenn der angestrebte und der dann tatsächlich geschlossene Kaufvertrag einigermaßen gleichwertig seien, könne der Makler Provision verlangen. Erwerbe der Kunde eine Immobilie jedoch zu einem wesentlich höheren Preis als dem, der von allen Parteien übereinstimmend vorausgesetzt wurde, entstehe grundsätzlich kein Provisionsanspruch. (Die meisten Gerichte sehen eine Preisdifferenz von zehn Prozent als Grenze an.) Dann könne keine Rede davon sein, dass der Makler erfolgreich einen Kaufvertrag vermittelt und den Verkäufer im Sinne des Kunden beeinflusst habe.

Allein auf den Nachweis einer Kaufgelegenheit könne der Makler seinen Anspruch erst recht nicht stützen: Ein Mieter verspreche nicht für den schlichten Hinweis, dass der - ihm ohnehin bekannte - Vermieter verkaufen wolle, eine beträchtliche Provision. Diese Annahme sei lebensfremd. In der Regel informiere der Vermieter die Mieter darüber selbst im eigenen Interesse. Wenn der Mieter in dieser Situation eine Vereinbarung mit dem Makler treffe, dann sei klar, dass er nur für eine erfolgreiche Vermittlung Honorar zahlen wolle.

Teppichboden verschlissen

Ihn zu erneuern, gehört zu den Instandsetzungspflichten des Vermieters

1999 hatte das Ehepaar in Erfurt eine Wohnung gemietet, die 1995 saniert und durchgängig mit Teppichboden ausgestattet worden war. Ende 2007 kam es zu einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter, als die Mieter von ihm forderten, den mittlerweile verschlissenen Boden gegen einen gleichwertigen neuen Teppichboden auszutauschen. Zu diesem Zweck müssten auch die Möbel abgebaut und zwischengelagert werden.

Für so eine Aktion sah der Vermieter keinen Anlass: Er müsse den Mietern zwar einen ordnungsgemäßen Bodenbelag zur Verfügung stellen, das sei aber mit dem Estrich erledigt, meinte er. Es sei zudem Sache der Mieter, ihre Möbel aus dem Weg zu räumen, wenn Arbeiten notwendig würden. Dem widersprach das Amtsgericht Erfurt (112 C 35214/07).

Da der Teppichboden bereits bei der Übergabe der Mietsache an die Mieter vorhanden war und mitvermietet wurde, gehöre er zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Verschleißerscheinungen am Teppichboden zu beheben, sei Bestandteil der Instandsetzungspflichten des Vermieters. Diese Aufgabe könne er nicht auf die Mieter abwälzen.

Eine Sachverständige habe festgestellt, dass der textile Bodenbelag altersbedingt mangelhaft sei. Mit einer Reinigung alleine sei da nichts zu machen. Teppiche dieser Qualität hätten normalerweise eine Nutzungsdauer von etwa acht Jahren; der Teppich in der Wohnung sei über zwölf Jahre alt. Er müsse also erneuert werden. Soweit es notwendig sei, dafür die Zimmer auszuräumen und Möbel zu verrücken etc., müsse der Vermieter auch die Kosten dieser Nebenleistungen tragen.

Renovieren nur in "üblicher Ausführungsart"

Schönheitsreparaturen-Klausel im Formularmietvertrag ist unwirksam

Nachdem der Mieter ausgezogen war, kam es zum Streit um Schönheitsreparaturen: Die Wohnung zeigte erhebliche Gebrauchsspuren. Die Vermieter ließen sie renovieren und forderten anschließend Schadenersatz vom Ex-Mieter. Wie häufig, scheiterte der Anspruch vor Gericht an der einschlägigen Klausel im Mietvertrag. Im Formularmietvertrag stand zu den Schönheitsreparaturen: "Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden".

Das sei schwammig und unklar, so das Amtsgericht Elmshorn, die Klausel deshalb unwirksam (54 C 309/07). Der Bezeichnung "Ausführungsart" sei nicht einmal zu entnehmen, ob sie sich auf Materialien, Techniken, Handwerksmittel, Arbeitszeiten oder Farben beziehe. Wie solle außerdem ein Mieter einschätzen, was "üblich" sei - da müsste er ja erst einmal eine Statistik über Renovierungsarbeiten erstellen. Ansonsten könne er wohl kaum ermessen, ob beispielsweise das Lackieren von Fensterrahmen mit einem Haarpinsel heutzutage noch üblich sei.

Die Klausel liefe darauf hinaus, dass der Mieter alle Renovierungsmaßnahmen mit dem Vermieter bis ins kleinste Detail absprechen müsste, um nur ja nicht "abzuweichen". Das benachteilige die Mieter unangemessen und widerspreche klar der Gesetzeslage: Mieter dürften grundsätzlich ihre Wohnung nach eigenem Geschmack ausgestalten, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Da der Mieter wegen der unwirksamen Klausel nicht verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen, könnten die Vermieter von ihm auch keinen Ersatz für Renovierungskosten verlangen.

Toilette verstopft

80-jährige Mieterin kann die Miete mindern und erhält 250 Euro Schmerzensgeld

In der Mietwohnung einer 80 Jahre alten Mieterin war das WC verstopft. So entstand ein Rückstau, das verdreckte Abwasser lief ins Badezimmer. Der Neffe der alten Dame versuchte vergeblich, das Malheur selbst zu beseitigen, und alarmierte anschließend die Vermieter. Doch die schickten keinen Klempner. Sie reagierten erst nach Wochen, als sie ein Schreiben von der Anwältin der Mieterin erhielten.

Die alte Dame konnte während dieser Zeit Bad und Toilette nicht benutzen. Im nächsten Monat überwies sie deshalb keine Miete und verlangte von den Vermietern 250 Euro Schmerzensgeld. Zu Recht, fand das Amtsgericht Hannover (559 C 3475/08).

Der Wohnwert sei durch den Ausfall der Toilette so erheblich gemindert, dass die Mieterin die Miete um die Hälfte mindern dürfe, solange der vertragswidrige Zustand andauere. Dass sie durch "unsachgemäßen Gebrauch" der Toilette das Malheur selbst zu verantworten hätte, behaupteten zwar die Vermieter, das sei aber durch nichts belegt.

Auch Schmerzensgeld stehe der Mieterin zu. Dass es für eine so alte Frau äußerst beschwerlich sei, wenn die Toilette nicht zur Verfügung stehe - insbesondere zur Nachtzeit -, liege auf der Hand. Das stelle nicht nur eine Unannehmlichkeit dar, sondern habe durch Schlaflosigkeit auch die Gesundheit der Mieterin beeinträchtigt.

Quietschendes Garagentor

Mieter können wegen der Lärmbelästigung die Miete um 30 Prozent kürzen

Ein Ehepaar lebte in einem großen Mietshaus, seine Wohnung lag direkt über dem Einfahrtstor zur Tiefgarage. Das Tor wird mit einem elektrischen Antrieb betätigt. Früher surrte es nur leise - dieses Geräusch beim Öffnen und Schließen störte die Mieter nicht. Doch dann ging der Antriebsmotor kaputt und musste ausgetauscht werden. Danach quietschte das Tor ganz erbärmlich.

Das Ehepaar beschwerte sich über die massive Lärmbelästigung und minderte schließlich die Miete, weil die Vermieterin auf die Mängelrüge nicht reagierte. Die Vermieterin verklagte die Mieter auf Zahlung des vollen Betrags. Die Kürzung sei nicht gerechtfertigt: Erstens hätten die Mieter die Lage der Wohnung über der Garageneinfahrt bei Vertragsschluss gekannt. Zweitens sei die Installation des Tors fachgerecht ausgeführt worden und gar nicht anders möglich.

Das Landgericht Hamburg verwies jedoch auf ein Sachverständigengutachten, aus dem das Gegenteil hervorging (333 S 65/08). Der Motor sei nicht richtig eingebaut worden, es gebe eine "Körperschallbrücke". Aktuell überschreite die Geräuschbelästigung durch das Tor die gültigen Grenzwerte. Wäre das Tor fachgerecht repariert worden, wäre dies ohne weiteres vermeidbar gewesen.

Das Quietschen stelle daher einen Mietmangel dar, der die Mieter berechtige, die Miete herabzusetzen, bis er abgestellt sei. Die Vermieterin könne dem nicht entgegenhalten, dass die Räume der Mieter über der Einfahrt lägen und die Mieter das von vorneherein wussten. Denn offenkundig seien die Geräusche vor dem Austausch des Motors wesentlich leiser gewesen und der Mangel erst durch den Pfusch bei der Reparatur entstanden.