Bauen & Wohnen

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Eigentumswohnung "reserviert"

Baubetreuerin wollte dafür 750 Euro einbehalten, weil kein Vertrag zustande kam

Ein Ehepaar interessierte sich für eine Eigentumswohnung. Baubetreuerin B arbeitete für die Immobiliengesellschaft, die die Wohnungen baute und verkaufte. Bei Frau B unterschrieb das Ehepaar einen "Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags". Frau B sollte den Vertrag vorbereiten und die Wohnung für die "Kaufinteressenten reservieren".

Dafür zahlte das Ehepaar 1.500 Euro, die später mit dem Kaufpreis verrechnet werden sollten: 750 Euro für die Reservierung, 750 Euro als Ausgleich für den Arbeitsaufwand beim Kaufvertrag. Für den Fall, dass kein Kaufvertrag zustande kam, wurde laut den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Frau B nur das Entgelt für die Reservierung fällig.

Das Ehepaar überlegte es sich anders und ließ das Geschäft platzen. Frau B zahlte 750 Euro zurück. Den restlichen Betrag klagte das Ehepaar mit Erfolg ein. Die einschlägige AGB-Klausel benachteilige die Kaufinteressenten unangemessen und sei unwirksam, urteilte der Bundesgerichtshof (III ZR 21/10).

Damit sichere sich die Baubetreuerin auf Kosten der Kunden eine vom Er-folg unabhängige Vergütung. Da gebe es kein ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung. Die Kunden müssten selbst dann, wenn der Vertrag an der Verkäuferin scheitern sollte, 750 Euro zahlen! Dabei bringe ihnen die Reservierung überhaupt keinen Vorteil.

Dass Frau B die Wohnung nicht mehr anbiete, lasse nämlich das Recht der Immobiliengesellschaft unberührt, das Objekt selbst an Dritte zu veräußern, ohne Frau B einzuschalten. Die Kunden hätten also trotz des "Auftrags" und der Vereinbarung mit Frau B keinerlei Garantie, das gewünschte Objekt wirklich erwerben zu können.

Eigentumswohnung für die Enkelin

Ein Ergänzungspfleger muss den Schenkungsvertrag genehmigen, weil er "rechtlich nicht nur vorteilhaft" ist

Die Großmutter wollte der (noch minderjährigen) Enkelin die kleine Eigentumswohnung schenken, in der sie selbst wohnte. Ein Schenkungsvertrag wurde aufgesetzt, in dem sich die alte Dame ein lebenslanges Wohnrecht garantieren ließ. Doch das Grundbuchamt spielte nicht mit: Der Vertrag werde nur wirksam, wenn ein Ergänzungspfleger ihn genehmige.

Hintergrund: Ist ein Rechtsgeschäft für einen Minderjährigen "nicht nur vorteilhaft", muss es vom gesetzlichen Vertreter genehmigt werden. Das sind in der Regel die Eltern oder ein Vormund. Ausnahme: Rechtsgeschäfte zwischen dem Minderjährigen und Personen, die den Eltern oder dem Vormund nahestehen (Ehegatte, Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie). Dann ist wegen möglicher Interessenkonflikte ein Ergänzungspfleger zu bestellen, der die Interessen des Minderjährigen vertritt (z.B. das Jugendamt oder ein Anwalt).

Da im konkreten Fall der Vater der Beschenkten "in gerader Linie" mit der Großmutter verwandt ist, forderte das Grundbuchamt, ein Ergänzungspfleger müsse den Vertrag prüfen und bewilligen. Vergeblich legte die Familie gegen den Behördenbescheid Beschwerde ein und verwies darauf, dass die Schenkung für das Mädchen von Vorteil sei.

Rechtlich gesehen, sei der Schenkungsvertrag "nicht nur vorteilhaft", erklärte der Bundesgerichtshof (V ZB 206/10). Denn die Beschenkte werde dadurch auch mit Pflichten belastet, für die sie mit der geschenkten Wohnung und mit ihrem sonstigen Vermögen hafte. Die Enkelin bekomme nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern werde dadurch auch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Eigentümer müssten sich anteilig an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen (Instandhaltung, Verwaltung etc.). Diese Kosten könnten je nach dem Zustand des Gebäudes ein erhebliches Ausmaß annehmen. Wenn die Eigentümergemeinschaft jemandem etwas schulde, hafteten die Eigentümer gegenüber den Gläubigern mit ihrem Vermögen.

Bauunternehmer kann Hausbau nicht beginnen ...

... weil die Auftraggeber die Bedingungen dafür nicht schaffen

Die Eheleute hatten bereits einen Vertrag mit dem Bauunternehmer für ein Wohnhaus in der Tasche. Da platzte ein eingeplanter Darlehensvertrag in letzter Minute und den Bauherrn ging das Geld aus. Deshalb legten sie das Projekt "auf Eis" und unternahmen nichts mehr.

Vereinbarungsgemäß hätten die Auftraggeber für die Baugenehmigung (inklusive geprüfter bautechnischer Nachweise) sorgen sollen. Zudem sollten sie einen Vermesser mit der Einmessung der Hausecken beauftragen sowie Baustrom und Bauwasser bereitstellen. Ohne diese Voraussetzungen konnte der Bauunternehmer mit dem Hausbau nicht beginnen: Mehrmals forderte er die Bauherren dazu auf, nun aktiv zu werden - vergeblich.

Dann schrieb der Unternehmer den Bauherrn, er setze ihnen jetzt eine Frist, um die Bedingungen für den Baubeginn herzustellen. Geschehe dies nicht, "behalte er sich weitere Schritte" vor. Wegen dieses Schreibens habe der Auftragnehmer den Bauvertrag nicht wirksam kündigen können, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg (12 U 21/10).

Das setze nämlich voraus, dass der Bauunternehmer vorher klipp und klar zum Ausdruck bringe, dass er nach Ablauf der Frist wegen mangelnder Mitwirkung der Bauherren den Bauvertrag kündigen werde. Damit sei dann für die Auftraggeber klar, dass der Vertrag bei andauernder Untätigkeit ihrerseits hinfällig werde.

In seinem Schreiben habe der Bauunternehmer jedoch nicht ausdrücklich mit Kündigung gedroht, sondern "weitere Schritte" angekündigt. Das sei unklar und genüge nicht, um später den Bauvertrag wirksam zu beenden.

Hauskauf: Streit um Maklerprovision

Der Ehemann der Käuferin ist nicht automatisch zur Zahlung (mit)verpflichtet

Eine Maklerin bot im Auftrag des Eigentümers auf Internetplattformen und ihrer eigenen Homepage ein Haus zum Verkauf. In der Beschreibung des Objekts stand, bei erfolgreicher Vermittlung falle Provision in Höhe von 5,95% des Kaufpreises an. Frau H rief an und bekundete Interesse. Anschließend fanden mehrere Besichtigungstermine statt. Erst beim letzten Treffen begleitete Herr H seine Frau, die der Maklerin dabei mitteilte, sie werde das Haus kaufen.

Als ihr die Maklerin einen Vertragstext vorlegte, in dem erneut auf die Provision hingewiesen wurde, weigerte sich Frau H zu unterzeichnen. Sie schickte der Maklerin ein Fax: Selbstverständlich sei sie davon ausgegangen, dass der Eigentümer die Maklergebühr übernehme. Dazu sei sie nicht bereit.

Frau H habe von Anfang an über die Forderung Bescheid gewusst, schrieb die Maklerin zurück, also müsse sie auch zahlen. Vermeintlich gab die Käuferin nun klein bei und antwortete, es handle sich um ein Missverständnis. "Ihre Maklergebühren werden wir selbstverständlich begleichen".

Doch als der Kaufvertrag unter Dach und Fach war, erhielt die Maklerin kein Geld. Sie verklagte Herrn und Frau H auf Zahlung und bekam vom Oberlandesgericht Oldenburg Recht - allerdings nur in Bezug auf Frau H (5 U 138/09). Zwischen Frau H und der Maklerin sei ein Maklervertrag zustande gekommen.

Die Maklerin habe bereits im Angebot und zuletzt in der Antwort auf das Fax von Frau H ausdrücklich erklärt, dass und wie viel Provision beim Abschluss des Kaufvertrags fällig werde. Wenn Frau H daraufhin per Mail mitteile, die Maklergebühren würden selbstverständlich beglichen, habe sie spätestens damit einen Maklervertrag abgeschlossen. Ein Maklerkunde könne sich auch dann noch wirksam zur Zahlung einer Provision verpflichten, wenn der Makler den Kaufvertrag bereits vermittelt habe.

Herr H hafte für die Provision allerdings nicht: Er habe an den Vertragsverhandlungen kaum teilgenommen und sei nicht Vertragspartner der Maklerin geworden. Ehegatten hafteten nur für Geschäfte des Partners automatisch mit, die dazu dienten, den alltäglichen Lebensbedarf der Familie zu decken. Eine Provisionszahlung von fast 15.000 Euro für einen Hauskauf zähle nicht dazu.

Hartz-IV-Empfängerin will ihre Wohnung renovieren

Sozialbehörde übernimmt die Kosten nur, wenn die Mieterin renovieren muss

Eine Empfängerin von Grundsicherung für Arbeitsuchende wollte ihre Wohnung renovieren und beantragte beim Jobcenter die Übernahme der Kosten. Doch der Sachbearbeiter sah im Mietvertrag genau nach und stellte fest, dass der Vertrag fixe Fristen für Renovierungsmaßnahmen vorsah. Solche "starren Fristenpläne" sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unzulässig, weil sie die Mieter benachteiligen.

Aus diesem Grund lehnte der Sachbearbeiter den Antrag der Mieterin ab: Sie sei - wegen der unwirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen - nicht dazu verpflichtet, die Wohnung zu renovieren. Daher müsse die Sozialbehörde die Kosten nicht tragen. Vergeblich forderte die Frau vom Träger der Grundsicherung die Kostenübernahme. Auch beim Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen bekam das Jobcenter Recht (L 7 AS 60/09).

Zu den Kosten der Unterkunft, die der Träger der Grundsicherung im Prinzip übernehmen müsse, gehörten zwar auch die Kosten notwendiger Schönheitsreparaturen. Unumgänglich seien diese jedoch nur, wenn der Vermieter darauf einen Rechtsanspruch habe. Entfalle dieser Anspruch wegen einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag, müsse die Sozialbehörde nicht einspringen. Das Jobcenter sei nicht verpflichtet, zu Lasten der Allgemeinheit dem Vermieter Renovierungskosten abzunehmen.

Naturschutz contra Denkmalschutz?

Auch auf einem Denkmalobjekt kann eine Solaranlage zulässig sein

Im Berliner Stadtteil Zehlendorf liegen auf verschiedenen Seiten einer Straße zwei Siedlungen: die Siedlung "Onkel-Toms-Hütte" (gebaut 1926 von Bruno Traut) und die Siedlung "Am Fischtal" (gebaut von den Architekten Schmitthenner und Tessenow 1928). In die Architekturgeschichte ging ihre unterschiedliche Gestaltung als "Zehlendorfer Dächerkrieg" ein: Traut verwandte innovative kubische Formen und Flachdächer, die eher konventionellen Siedlungshäuser nebenan tragen Steildächer.

Heute stehen beide Siedlungen unter Denkmalschutz. Hauseigentümer beantragten bei der unteren Denkmalbehörde die Erlaubnis, auf dem Dach eine Solaranlage zu installieren. Die Anlage sollte auf die der Straße abgewandte Dachseite montiert werden. Trotzdem lehnte die Behörde die Genehmigung ab.

Beim Verwaltungsgericht Berlin setzten sich die Hauseigentümer mit ihrer Klage gegen die Denkmalschutzbehörde durch (16 K 26/10). Denkmalschutz gehe keineswegs immer vor Umweltschutz, so die Richter. Die Interessen des Denkmalschutzes seien gegen die des Hauseigentümers abzuwägen. Dabei seien die Bedeutung des Denkmalobjekts und das Ausmaß der geplanten Veränderung zu berücksichtigen - aber auch der ökologische Nutzen einer Solaranlage.

Im konkreten Fall werde das Gesamtbild des Ensembles nicht wesentlich verändert, da die Anlage auf der Rückseite des Daches installiert werde. Das gelte auch im optischen Verhältnis zum geschützten Ensemble auf der anderen Straßenseite: Von der Straße aus betrachtet, bleibe der architektonische "Widerspruch" der Dächerlandschaften erhalten. Die Behörde dürfe daher die Erlaubnis für die Solaranlage nicht verweigern.

Fehlgeleitete Silvesterrakete setzt Scheune in Brand

Keine Haftung für ein Unglück, das so nicht vorhersehbar war

Alle Jahre wieder sind an Silvester Brandschäden zu beklagen, die durch leichtsinnigen Umgang mit Pyrotechnik entstehen. Manchmal ist das Risiko für den "Zündler" aber auch bei gehöriger Sorgfalt nicht zu erkennen. Dann handelt es sich um ein Unglück, für das er nicht haftet, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Streit um eine abgebrannte Scheune (10 U 116/09).

Der Nachbar hatte am Silvesterabend vor seinem Haus eine Leuchtrakete in einen Schneehaufen gesteckt und angezündet. Sie stieg zunächst wie geplant etwa fünf Meter gerade nach oben. Dann jedoch schwenkte die Rakete unversehens zur Seite und auf die zwölf Meter entfernte Scheune zu, in der Stroh und Getreide gelagert waren. Dort zischte sie durch eine winzige Spalte zwischen der (mit Eternit verkleideten) Außenwand und dem Blechdach, explodierte in der Scheune und setzte sie in Brand.

Die Gebäudeversicherung des Scheunenbesitzers regulierte den Schaden und forderte anschließend den Betrag (410.000 Euro) vom Nachbarn. Doch das OLG wies die Schadenersatzklage des Versicherers ebenso zurück wie vorher schon das Landgericht Ulm. Der Nachbar habe den Brandschaden nicht schuldhaft verursacht, so das OLG.

Das einzige Risiko, das hier objektiv bestand, dass nämlich der Feuerwerkskörper die kleine Lücke zwischen Wand und Dach finden würde, sei für den Hobby-Feuerwerker nicht erkennbar gewesen. Eine andere Gefahr sei am Standort, wo der Nachbar die Rakete startete, nicht zu erkennen. Daher handle es sich hier um ein Unglück und nicht um verantwortungslosen Leichtsinn.

In der Silvesternacht und am Neujahrstag sei es zulässig und üblich, Feuerwerkskörper zu zünden. Auf diesen Brauch müssten sich Hauseigentümer (in vernünftigen Grenzen) einrichten, um ihr Eigentum zu schützen. So müssten sie Fenster und Türen schließen, um das Eindringen von Silvesterraketen zu verhindern. Personen, die ein Feuerwerk abbrennen, müssten ihrerseits einen Standort wählen, von dem aus sie weder Personen, noch Sachen gefährdeten. In dem Punkt treffe den Nachbarn kein Vorwurf.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ...

... darf Mieter höchstens vier Jahre ab Beginn des Mietvertrags binden

Im Juni 2005 mietete ein Ehepaar eine Wohnung. Mit der Vermieterin, einer Wohnungsbaugesellschaft, schlossen sie einen Mietvertrag "auf unbestimmte Zeit" ab dem 1. Juli 2005. Im Vertrag war Folgendes vereinbart: Die Parteien verzichteten wechselseitig für vier Jahre ab Vertragsbeginn auf ihr Recht, den Vertrag fristgemäß zu kündigen. Erst nach Ablauf des Vier-Jahres-Zeitraums durfte gekündigt werden.

Ganz so lange wollten die Mieter dann aber doch nicht warten: Im Februar 2009 teilten sie der Vermieterin mit, dass sie das Mietverhältnis zum 30. Juni 2009 kündigten. Darauf wollte sich die Vermieterin nicht einlassen und bekam vom Landgericht Recht: Erst ab 1. Juli 2009 hätten die Mieter - zum 30. September - kündigen dürfen. Doch die Mieter legten gegen das Urteil erfolgreich Revision zum Bundesgerichtshof ein (VIII ZR 86/10).

Werde ein Kündigungsverzicht zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt, könnten sie auch eine längere Dauer vereinbaren, so die Bundesrichter. Doch wenn der Kündigungsausschluss im Vertragsformular vorformuliert sei ("formularmäßiger Kündigungsausschluss"), dürfe er den Mieter nicht länger als vier Jahre an den Mietvertrag binden: vier Jahre, berechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Mieter den Vertrag frühestens beenden könne.

Ansonsten würden Mieter unzumutbar in ihrer Dispositionsfreiheit eingeschränkt. So sei es im konkreten Fall, denn die Mieter seien länger als vier Jahre an den Mietvertrag gebunden, wenn sich an den Kündigungsverzicht von vier Jahren Dauer noch die gesetzliche Kündigungsfrist anschließe. Die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, sei zu unsicher, um diesen Nachteil für die Mieter auszugleichen.

Vermieterin vergaß, das Heizöl zu berechnen

Gutschrift für die Mieter nach falscher Betriebskostenabrechnung ist nicht verbindlich

Im Sommer 2007 rechnete die Vermieterin die Betriebskosten für 2006 ab. Für die Mietwohnung des Ehepaars T rechnete sie ein Guthaben der Mieter von 185,96 Euro aus und schrieb es deren Mietkonto gut. Erst nachdem sie dem Ehepaar die Abrechnung zugeschickt hatte, fiel der Vermieterin auf, dass sie bei den Heizkosten für das Mietshaus 8.200 Liter Heizöl (Kostenpunkt: 4.613 Euro) übersehen hatte.

Sie schickte den Mietern im Dezember eine korrigierte Abrechnung zu. Demnach war das Guthaben des Ehepaars T um 138 Euro geschrumpft. Diesen Betrag buchte die Vermieterin, die eine Einzugsermächtigung hatte, vom Girokonto der Mieter ab. Sie widersprachen der Abbuchung und forderten den Betrag zurück.

Es kam zum Rechtsstreit, den das Ehepaar in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof verlor (VIII ZR 296/09). Innerhalb der gesetzlichen Frist für die Abrechnung von Nebenkosten dürften Vermieter diese nachträglich zu Lasten der Mieter korrigieren, urteilten die Bundesrichter, wenn die Abrechnung fehlerhaft sei.

Das gelte auch dann, wenn ein Vermieter - wie hier - das versehentlich errechnete Guthaben dem Mieterkonto ohne Vorbehalt gutgeschrieben habe. Eine Gutschrift stelle kein "Schuldanerkenntnis" der Vermieterin dar: Der in der Abrechnung genannte Endbetrag sei nicht verbindlich.

Hartz-IV-Empfänger steht größere Wohnung zu ...

... um seine Tochter bei Besuchen angemessen unterbringen zu können

Beim Jobcenter Dortmund hatte ein Langzeitarbeitloser einen Umzug beantragt. Er lebte in einer 40-Quadratmeter-Wohnung. Das sei zu eng, erklärte der Mann, weil seine elfjährige Tochter regelmäßig bei ihm zu Besuch sei: Jedes zweite Wochenende und die Hälfte der Schulferien, so sei sein Umgangsrecht bei der Scheidung geregelt worden. Aktuell habe er die Gelegenheit, eine 64 Quadratmeter große Wohnung anzumieten.

Das Jobcenter lehnte die Kostenübernahme ab, wurde allerdings vom Sozialgericht Dortmund per einstweiliger Anordnung dazu verpflichtet (S 22 AS 5857/10 ER). Da der Vater das Umgangsrecht mit seinem Kind regelmäßig wahrnehme, sei eine größere Unterkunft notwendig, so das Sozialgericht. 40 Quadratmeter seien zu klein, zumal ein Mädchen in diesem Alter ein kleines, eigenes Zimmer benötige.

Die Miete von 259,89 Euro sei akzeptabel und liege nur geringfügig über dem Betrag, der in Dortmund als angemessene Miete für eine Person angesehen werde (246,28 Euro). Außerdem sei die Angelegenheit eilig: Die betreffende Wohnung sei für den Vater nur bis zum 31. Dezember 2010 reserviert. Die Kostenübernahme gelte für dieses konkrete Wohnungsangebot.

Nebenpflichten eines Maklers

Muss er den Käufer einer Immobilie informieren, wenn der Voreigentümer darin gestorben ist?

Der Makler hatte das kleine Häuschen zum Verkauf angeboten. In der Anzeige stand, es stamme aus einem Nachlass. Der frühere Besitzer war einige Wochen vorher darin gestorben. Bei den Kaufverhandlungen mit dem Interessenten war davon nicht die Rede. Nach dem Abschluss des Kaufvertrags forderte er u.a. deswegen Schadenersatz vom Makler.

Das Landgericht Duisburg wies die Klage ab (7 S 91/09). Der Käufer habe nicht belegt, dass er vom Makler falsch informiert wurde, so das Gericht. Bei den Kaufverhandlungen habe er nicht nach dem Vorbesitzer gefragt. Allerdings hätte es der Kaufinteressent wissen können, dass der Vorbesitzer in dem Haus gestorben sei. Immerhin habe der Makler in der Anzeige erwähnt, dass das Haus wegen eines Todesfalls zu verkaufen sei.

Zudem sei nicht ersichtlich, wie dem Käufer ein Irrtum über diesen Sachverhalt geschadet haben könnte. Seine ins Blaue hinein fabulierte Behauptung, ein "allgemeiner Kundenkreis" würde wegen dieses Umstandes den Kaufpreis reduzieren, sei abwegig. Der Tod eines Voreigentümers in einer Immobilie sei ein "immaterieller Faktor, der von der subjektiven Empfindlichkeit, ja dem Aberglauben" eines Käufers abhänge und einer materiellen Bewertung nicht zugänglich sei.

Ornamente an der Hausmauer

Was die Nachbarin nicht sieht, kann sie auch nicht stören!

Zwischen den Grundstücken zweier Münchner Hauseigentümer steht eine Mauer. Herr F verwirklichte sich auf seiner Seite künstlerisch und brachte zwei Ornamente an: einen Salamander und eine Sonne aus Metall. Außerdem schüttete er an der Wand ein Pflanzenbeet auf, das er mit einer Leiste und einer Noppenfolie von der Mauer abgrenzte.

Das brachte die Nachbarin M auf die Palme: Ornamente und Beet müssten weg, forderte sie. Die Mauer gehöre ihr und die werde durch das Beet feucht. F glaube wohl, dass er tun und lassen könne, was er wolle. Deshalb müsse er auch die Ornamente beseitigen. Ein Schlichtungsverfahren scheiterte, danach zog Frau M vor Gericht. Ihre Klage brachte allerdings beim Amtsgericht München nur einen Teilerfolg (281 C 17376/09).

Ein Bausachverständiger bestätigte, dass von dem Beet aus Feuchtigkeit ins Mauerwerk hochsteigen könnte. Deshalb verdonnerte die Amtsrichterin Herrn F dazu, das Beet zu entfernen bzw. von der Mauer weg zu verlegen und einen Sicherheitsabstand einzuhalten. Eine Noppenfolie sei als Schutz gegen Feuchtigkeit aus der Erde nicht ausreichend.

Die Beseitigung der Ornamente an der Mauer könnte die Nachbarin nur verlangen, wenn sie dadurch beeinträchtigt wäre. Die Kunstwerke könnten Frau M jedoch nicht stören, da sie diese gar nicht sehen könne. Anscheinend gehe es Frau M darum, den Nachbarn zu disziplinieren, der "einfach mache, was er wolle". Eine Klage, die kein ernsthaftes Interesse verfolge, sondern den Kontrahenten "erziehen" solle, stelle Schikane und Rechtsmissbrauch dar.

Mieterhöhungsverlangen wirksam

Vermieterin musste öffentliche Fördermittel für Instandsetzungsarbeiten nicht angeben

1999 hatte der frühere Eigentümer öffentliche Fördermittel für das Mietshaus kassiert. Das Haus in Berlin-Mitte wurde grundlegend saniert. Laut Fördervertrag hatte der Eigentümer die Modernisierung aus Eigenmitteln zu bestreiten, die Fördermittel waren für Instandsetzungsarbeiten gedacht.

Als die neue Eigentümerin 2008 den Mietern eine Mieterhöhung ankündigte, gestützt unter anderem auf die Modernisierungsmaßnahmen, stellte sich ein Mieter quer. Das Mieterhöhungsverlangen sei schon deshalb unwirksam, argumentierte er, weil die Vermieterin die öffentlichen Fördermittel nicht angegeben und berücksichtigt habe. Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 87/10). Wenn Vermieter mehr Miete forderten, müssten sie in dem Schreiben öffentliche Fördermittel nicht anführen, wenn diese ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt worden seien (also Reparaturen und andere Maßnahmen, die den baulichen Zustand erhalten). Laut Fördervertrag seien die Fördermittel im konkreten Fall nur dafür vorgesehen gewesen.

Nur wenn Modernisierungsmaßnahmen mit kommunalen oder staatlichen Mitteln bezuschusst werden, seien diese Mittel bei der Berechnung der erhöhten Miete zu berücksichtigen. (Modernisierung: Maßnahmen, die den baulichen Zustand und damit den (Wohn-)Wert der Immobilie verbessern.) In dem Fall müssten Vermieter die Fördermittel im Mieterhöhungsverlangen angeben, damit die Mieter die Forderung überprüfen könnten.

Ein Rudel Yorkshireterrier im Garten ...

... zu halten, ist im Wohngebiet rücksichtslos gegenüber den Nachbarn

2008 kaufte das Ehepaar ein Haus am Ortsrand einer Gemeinde im Westerwaldkreis. In der näheren Umgebung liegen nur Einfamilienhäuser, es handelt sich um ein reines Wohngebiet. Die neuen Anwohner besaßen viele Yorkshireterrier, bis zu zehn Tiere auf einmal. Spezielle Zwinger für die Hunde hatten sie nicht, die Terrier liefen im Garten frei herum. Mit ein bis zwei Würfen pro Jahr betrieb das Ehepaar eine kleine Tierzucht.

Weil sich die Nachbarn immer wieder über Hundegebell (vor allem in der Nacht) beschwerten, untersagte der Landkreis schließlich dem Ehepaar, mehr als vier Terrier auf dem Grundstück zu halten. Die Tierhalter legten gegen diesen Bescheid Widerspruch ein, der beim Verwaltungsgericht Koblenz scheiterte (1 K 944/10.KO).

Von derart vielen Tieren gehe für die Nachbarn eine unzumutbare Lärmbelästigung aus, so die Richter. Das Halten von Hunden zahlenmäßig zu beschränken, gehe daher in Ordnung. Hundezucht sei in einem Wohngebiet rechtswidrig. Jeder wisse, dass sich Hunde gegenseitig anbellten. Auch in der Nacht, wenn die Nachbarn Ruhe bräuchten. So ein Rudel zu halten, sei daher rücksichtslos. Yorkshireterrier seien zwar relativ klein, ihr hochtoniges Bellen sei aber besonders störend.

Hartnäckige Gläubigerin verlangt Grundbucheinsicht

Daran besteht kein berechtigtes Interesse, wenn ein Hauseigentümer nichts mit den Schulden zu tun hat

Ein Mann schuldete einer Berlinerin 10.000 Euro. Sie schickte den Gerichtsvollzieher, der jedoch in der Wohnung des Hartz-IV-Empfängers keine pfändbaren Sachen fand. Die Frau wollte nicht glauben, dass da nichts zu holen war. Sie fragte beim Grundbuchamt nach, ob dem Schuldner wohl das Mehrfamilienhaus gehöre, in dem er wohne. Das wurde verneint.

Nun wollte die Gläubigerin wissen, wer denn sonst Eigentümer des Anwesens sei: Möglicherweise sei er ja Vermieter ihres Schuldners oder könne wenigstens den Namen des Vermieters mitteilen. Dann könnte sie eventuell beim Ende des Mietverhältnisses die Kaution verlangen. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Niebüll gab keine Auskunft, dagegen legte die Berlinerin erfolglos Beschwerde ein.

Das Grundbuch sei kein öffentliches Register, in dem sich jedermann informieren könne, erklärte das Oberlandesgericht Schleswig (2 W 234/10). Wer im Grundbuch eingetragen sei, müsse es nicht hinnehmen, dass dritte Personen nur aus Neugier Einblick in Rechts- und Vermögensverhältnisse bekämen. Wenn jemand Einsicht ins Grundbuch nehmen wolle, müsse er/sie sachliche Gründe dafür vortragen und ein berechtigtes Interesse darlegen. Das sei im konkreten Fall nicht ersichtlich.

Die Berlinerin habe mit dem Eigentümer des Mehrfamilienhauses überhaupt nichts zu tun. Die einzige Verbindung liege darin, dass ihr Schuldner in dem Haus wohne. Es stehe nicht einmal fest, ob er selbst Eigentümer der fraglichen Wohnung und damit Vermieter des Hartz-IV-Empfängers sei. Anhaltspunkte dafür, dass der Schuldner - dessen Miete vom Jobcenter bezahlt werde - gegen den Hauseigentümer finanzielle Ansprüche haben könnte, gebe es ebenfalls keine.

Farbwahl bei Schönheitsreparaturen

Vermieter dürfen Mietern auch beim Auszug nicht die Farbe "Weiß" vorschreiben

Wälzen Vermieter per Mietvertrag die Renovierungsmaßnahmen auf den Mieter ab, dürfen sie ihnen während der Mietzeit keine Vorschriften z.B. für die Auswahl bestimmter Tapeten oder in Bezug auf die Wandfarben machen. Mieter könnten ihre vier Wände nach Belieben gestalten, so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Zum Zeitpunkt des Auszugs müssen Wohnungen allerdings so aussehen, dass Vermieter sie unschwer weitervermieten können. Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Beschluss präzisiert: Auch beim Auszug dürften Vermieter die Mieter nicht auf die Farbe "Weiß" festlegen (VIII ZR 198/10). Das schränke ihre Gestaltungsfreiheit zu sehr ein und benachteilige die Mieter unangemessen.

So eine Vertragsklausel zwinge die Mieter praktisch dazu, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen. Denn: Wählten sie hellblau oder hellgrau, müssten sie bei einem Umzug nur wegen der Farbe renovieren, auch wenn Schönheitsreparaturen objektiv noch nicht notwendig wären.

Um die Interessen der Vermieter zu wahren, sei es nicht erforderlich, Wohnungen weiß zu streichen. Wichtig sei es nur, dass sie ihre Wohnung in einem Zustand zurückerhalten, der es erlaube, sie rasch weiterzuvermieten. Das sei auch bei Anstrichen in anderen dezenten Farbtönen gewährleistet.

Vermögensverwalterin eines Wohnungseigentümers ...

... vermittelt eine seiner Wohnungen: kein Anspruch auf Maklerprovision

Ein Münchner Immobilien- und Maklerbüro verwaltete u.a. Wohnungen für den Eigentümer einer Anlage mit 34 Wohneinheiten. Es bot per Inserat eine freie 2-Zimmer-Wohnung dort an. Einer Interessentin nannte das Büro eine Ansprechpartnerin, die mit ihr die Wohnung besichtigte. Diese gab der Wohnungssuchenden einen Grundriss und andere Informationen, fragte nach ihrem Einkommen und reservierte ihr dann die Wohnung.

Nach dem Abschluss des Mietvertrags zahlte die neue Mieterin 2.667 Euro Provision an das Maklerbüro. Doch dann erfuhr sie, dass die Frau, die ihr die Wohnung vermittelt hatte, die Vermögensverwalterin des Wohnungseigentümers war. Nun forderte sie das Geld zurück: Dass Eigentümer für die Vermittlung ihrer eigenen Wohnungen oder Häuser Provision verlangten, sei gesetzlich verboten. Das müsse auch für deren Vermögensverwalter gelten.

Doch das Maklerbüro konterte, die Dame habe nur ausgeholfen, weil es so viel Arbeit gab. Wieso sollte deshalb der Anspruch auf Provision entfallen? Außerdem sei die Vermögensverwalterin beim Abschluss des Vertrags und bei der Wohnungsübergabe gar nicht dabei gewesen. Das spiele keine Rolle, erklärte das Amtsgericht München (282 C 33538/09). In Fällen wie diesen sei laut Wohnungsvermittlungsgesetz ein Anspruch auf Provision ausgeschlossen.

Das Gesetz schütze Wohnungssuchende vor "Abzocke" durch unlautere Geschäftsmethoden. Makler forderten manchmal Entgelte, obwohl sie nicht wirklich etwas vermittelt hätten. Und wenn jemand eine eigene Wohnung vermiete, sei das auch keine Vermittlung. So eine Konstellation enthalte typischerweise einen Interessenkonflikt, der auf Kosten der Mieter gehe. Das treffe auch zu, wenn ein Vermögensverwalter vermittle. Denn er bzw. sie handle im Interesse des Eigentümers und wolle die Wohnung rasch und zu möglichst hoher Miete loswerden.

Kündigung wegen Eigenbedarfs ...

... setzt voraus, dass der Begünstigte die Wohnung sicher und auf längere Dauer nutzen will

Der Mieter bewohnte im Zweifamilienhaus des Eigentümers schon seit 1988 eine 3-Zimmer-Wohnung. Mehrfach hatte es Streit über die Gartennutzung und Mieterhöhungen gegeben. 2009 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf: Sein 16 Jahre alter Sohn sei bisher im Internat und nur in den Ferien zu Hause gewesen. Jetzt komme er zurück nach Hamburg, um ein Praktikum und dann eine Lehre als Einzelhandelskaufmann zu machen. Seine eigene Wohnung im Haus sei für drei Erwachsene zu klein.

Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, zog der Vermieter vor Gericht. Doch hier zog er den Kürzeren: Ob die Wohnung tatsächlich für längere Zeit für seinen Sohn gebraucht werde, sei unklar, stellte das Landgericht Hamburg fest (333 S 34/10). Der habe seine Pläne schon oft umgestoßen. Dass er die Wohnung ernsthaft nutzen wolle, sei zweifelhaft.

Plötzlich und überraschend habe der Sohn beschlossen, das Internat zu verlassen. Im Kündigungsschreiben habe der Vater noch eine Lehre angekündigt. Inzwischen besuche der Sohn jedoch eine private Realschule, um doch noch die "Mittlere Reife" zu machen (was er im Internat auch gekonnt hätte ...). Im Prozess habe der Junge dann davon gesprochen, "wahrscheinlich noch Zivildienst" zu absolvieren.

Das sei alles sehr vage, ein verlässlicher Plan für die Zukunft sei nicht zu erkennen. Daher sei nicht belegt, dass der Vermieter die Räume für seinen Sohn "benötige". Eigenbedarf liege nur dann vor, wenn der Begünstigte eine Wohnung sicher und für längere Zeit (ca. drei Jahre) nutzen wolle.

Badezimmer ungenügend abgedichtet?

Immobilienfirma lehnt Nachbesserung mit Verweis auf den "Stand der Technik" ab

Eine Immobilienfirma übernahm eine Siedlung, die bis 1994 von den US-Streitkräften genutzt wurde. Sie ließ Wohneinheiten renovieren und verkaufte sie als Wohneigentum. Ein Ehepaar kaufte eine 4-Zimmer-Wohnung. In Bezug auf das Badezimmer war vertraglich vereinbart, dass der Fußboden mit neuer Abdichtung gefliest werden sollte. Das von der Verkäuferin beauftragte Handwerksunternehmen verwandte eine elastische Dichtfolie mit einer Stärke von 0,4 Millimetern.

Das wurde von den Käufern als mangelhaft kritisiert: Die Abdichtung erreiche nicht die erforderliche Mindeststärke von 0,5 mm. Die Immobilienfirma lehnte jegliche Nachbesserung ab, die "unverhältnismäßigen Aufwand" erfordern würde: Nach dem heutigen Stand der Technik (DIN 18195-5) sei das Bad ausreichend abgedichtet, es drohten keine Feuchtigkeitsschäden.

Das Oberlandesgericht Nürnberg sprach den Käufern jedoch 4.902 Euro Schadenersatz zu (13 U 194/08). Dass die vom Hersteller der Dichtfolie geforderte Mindestschichtdicke um 20 Prozent unterschritten werde, stelle einen Mangel dar - auch wenn dies nach Ansicht der Immobilienfirma nicht zu einem Schaden führe. Maßstab für die Frage, ob ein Mangel vorliege, seien nicht nur die anerkannten Regeln der Technik, sondern der versprochene Erfolg.

Die Käufer könnten darauf bestehen, dass das Bad "vertragsgerecht" abgedichtet werde. Sei im Kaufvertrag ein über den Stand der Technik hinausgehender Standard vereinbart, könne sich die Verkäuferin nicht darauf hinausreden, der normale Standard sei eingehalten, das Schadensrisiko gering und eine Nachbesserung deswegen unverhältnismäßig. Würde man diese Argumentation akzeptieren, wäre es von vornherein sinnlos, einen höheren Baustandard zu vereinbaren - so ein Vertragsinhalt wäre dann praktisch nicht durchsetzbar.

Paketzusteller stürzt auf wackeligem Trittrost

Die Hauseigentümerin hatte die Gebäudekontrolle dem Hauswart übertragen

Über einen wackelnden Metallrost vor der Haustreppe war ein Paketzusteller gestolpert und hatte sich verletzt. Seine Krankenversicherung übernahm die Behandlungskosten und forderte dafür Ersatz von der Eigentümerin der großen Wohnanlage mit 20 Mehrfamilienhäusern: Die Immobilienfirma müsse den Betrag ersetzen, weil sie für die Gefahrenquelle "Trittrost" verantwortlich sei, die dem Postler zum Verhängnis wurde.

Die Firma verwies jedoch kühl auf den Rentner, den sie als Hauswart engagiert hatte: Auf den habe sie die "allgemeine Gebäudeaufsicht" übertragen. Damit war die Hauseigentümerin allerdings nicht aus dem Schneider. Das Oberlandesgericht Celle verurteilte sie zu Schadenersatz (8 U 15/10). Zweifellos sei hier die Verkehrssicherungspflicht verletzt worden, stellte das OLG fest.

Der Rost sei schon an mehreren Stellen notdürftig geflickt und nicht mehr trittsicher gewesen. Das könne man bei einem Trittrost ganz einfach durch Betreten überprüfen. Er kippelte und stellte damit ein Risiko für Bewohner und Besucher dar. Man hätte ihn längst austauschen müssen.

Die Immobilienfirma könne sich nicht entlasten, indem sie den Hauswart vorschiebe. Der 67-jährige Rentner sei kein Profi und mit der Aufgabe vollkommen überfordert. Neben alltäglichen Pflichten wie Rasenmähen, Fegen, Räumen und Streuen bleibe gar keine Zeit, 20 (!) Häuser plus Läden und Garagen "baulich instandzuhalten".

Der Hauswartvertrag enthalte in Bezug auf die Aufgabe "Gebäudeaufsicht" keine klare Absprache und keinen Plan. Im Übrigen sei er wohl auch sittenwidrig, weil die Firma dem Rentner als Entgelt für diesen "Rund-um-die Uhr-Job" nur freies Wohnen in zwei Zimmern zugestanden habe. Jedemfalls habe die Hauseigentümerin ihre Pflicht zur Gebäudeaufsicht nicht wirksam auf den Rentner übertragen und hafte selbst für die Unfallfolgen.