Bauen & Wohnen

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Kleinreparatur-Klausel

Kurzartikel

Vermieter können die Kosten kleiner Reparaturen im Mietvertrag auf die Mieter abwälzen. Allerdings darf in einer "Kleinreparatur-Klausel" pro Reparatur nur ein Höchstbetrag von 100 bis 150 Euro und außerdem eine jährliche Höchstgrenze von acht Prozent der Jahreskaltmiete vereinbart werden. Zudem gilt die Vereinbarung nur für solche Teile der Wohnungsausstattung, auf deren Verschleiß der Mieter Einfluss hat, z.B. für Steckdosen.

Neues Eigenheim mit Baumängeln

Hauseigentümer können ihre Prozesskosten nicht von der Steuer absetzen

Im Herbst 2015 hatte ein Ehepaar eine Baufirma damit beauftragt, ein Zweifamilienhaus zu errichten. Mit dem Ergebnis hatten die Auftraggeber wenig Freude: Bei Planung und Bauausführung häuften sich erhebliche Fehler. Schließlich brachten sie ein Verfahren zur Beweissicherung in Gang und verklagten die Baufirma wegen der Baumängel auf Schadenersatz. Für Gericht und Anwalt gab das Ehepaar 2017 insgesamt ca. 13.700 Euro aus.

Wenig überraschend ging die Baufirma bald pleite, da war nichts mehr zu holen. Nun wollten die Hauseigentümer wenigstens Steuern sparen. Bei ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2017 machten sie die Prozesskosten als außergewöhnliche Belastung geltend. Die Steuerzahler teilten dem Finanzamt mit, ihre finanzielle Lage sei nach all diesen Scherereien ziemlich prekär. Das half aber nichts: Die Behörde verweigerte die Steuerermäßigung.

Und auch beim Finanzgericht Rheinland-Pfalz blitzten die Hauseigentümer ab (3 K 2036/19). Nur Ausgaben, die auf die Steuerzahler zwangsläufig zukämen, würden als außergewöhnliche Belastungen steuermindernd anerkannt, so das Finanzgericht. Das Grundstück zu bebauen, sei aber nicht unvermeidlich gewesen — das Ehepaar hätte es notfalls auch verkaufen können.

Gewiss sei es für die Bauherren von großer wirtschaftlicher Bedeutung gewesen, ihre Gewährleistungsansprüche gegen die Baufirma gerichtlich durchzusetzen. Doch in existenzielle Not sei das Ehepaar dadurch nie geraten. Beide Partner verdienten gut, sie bewohnten eine angemessene Mietwohnung. Steuerlich zähle so ein Bauvorhaben — ein selbstgenutztes Eigenheim — zur normalen Lebensführung, es berühre nicht das Existenzminimum.

Außergewöhnlich seien die Ausgaben für den Prozess ebenfalls nicht. Baumängel seien bei Bauvorhaben vielmehr gang und gäbe. Daher könnten die Steuerzahler ihre Aufwendungen für den Rechtsstreit, der sich daraus ergeben habe, nicht als außergewöhnliche Belastung von der Steuer absetzen.

Marder im Dachgeschoss

Hauseigentümer können die Sanierungskosten nicht als außergewöhnliche Belastung von der Steuer absetzen

2002 hatten die Steuerzahler ihr Haus gekauft. Zwei Jahre später ließ sich im Dachgeschoss eine Marderfamilie häuslich nieder. Das Ehepaar ergriff immer wieder einmal Gegenmaßnahmen, keine davon vertrieb die Nagetiere dauerhaft. Erst 2015 beschlossen die Hauseigentümer, das Dachgeschoss gründlich zu sanieren.

Die Kosten von rund 45.000 Euro machten sie bei ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2015 als außergewöhnliche Belastung geltend. Die Maßnahme habe jetzt unbedingt durchgeführt werden müssen, argumentierten die Eheleute, denn der Geruch sei unzumutbar geworden. Im Dach sei eine richtige "Marderkloake" entstanden — mehrere Mardertoiletten — und habe ihre Gesundheit gefährdet.

Doch das Finanzamt lehnte es ab, die Sanierungskosten vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Auch die Klage der Steuerzahler gegen den Steuerbescheid scheiterte. Dass ihre Gesundheit wirklich konkret gefährdet war, sei nicht belegt, fand das Finanzgericht Hamburg (3 K 28/19).

Diese Frage könne aber offenbleiben. Denn selbst wenn die Behauptung zuträfe, wären die Sanierungskosten nicht als "zwangsläufige", also 2015 unvermeidliche Ausgaben anzusehen. Die Hauseigentümer hätten schon ab 2004 das Dach anders decken (lassen) können, um die Marder sicher fernzuhalten.

Auch andere Gegenmaßnahmen (z.B. eng getaktete Kontroll- und Vertreibungsmaßnahmen) hätten den Marderbefall beenden können. Es habe zu der 2015 durchgeführten Dachsanierung also genügend andere und zumutbare Möglichkeiten gegeben, die Marder zu bekämpfen. Nicht jede finanzielle Belastung sei automatisch eine außergewöhnliche Belastung, mit der man die Steuer mindern könne.

Beton-Balkone einer Wohnanlage zerbröckelten

Die Eigentümergemeinschaft verklagt die Verwalterin wegen unterlassener Sanierung

Die Wohnanlage besteht aus vier Gebäuden mit über 300 Wohnungen und ist ein typischer Bau aus den 60er Jahren: Balkone rundherum an allen vier Fassaden, gebaut aus Betonplatten mit Brüstungen aus Stahl und Fertigbetonteilen. An ihnen nagte der Zahn der Zeit, der Stahl korrodierte und der Beton bröselte. Im Jahr 2000 beauftragte die Verwalterin der Wohnanlage ein Ingenieurbüro damit, die Sicherheit der Balkonbrüstungen zu prüfen.

Der Sachverständige stellte diverse Mängel fest und empfahl eine "umfassende Betonsanierung". Trotzdem wurde jahrelang nichts unternommen. Dabei gab es immer wieder Schadensmeldungen von Bewohnern, weil z.B. Betonbrocken von Balkonen heruntergefallen waren ... Danach ließ die Hausverwaltung jeweils einzelne Balkone ausbessern. Dafür gab sie zwischen 2003 und 2010 rund 200.000 Euro aus.

Auf Eigentümerversammlungen waren die Balkone kein Thema, bis der dringende Sanierungsbedarf wohl nicht mehr zu übersehen war. 2011 löste die Eigentümergemeinschaft die Verwalterin ab und verklagte sie auf Zahlung von 219.000 Euro Schadenersatz. Begründung: Für die verspäteten Sanierungsarbeiten müssten die Eigentümer jetzt viel mehr ausgeben als im Jahr 2000. Schon damals hätte die Ex-Verwalterin Maßnahmen ergreifen müssen.

Das Landgericht Köln verneinte eine Pflichtverletzung der Verwalterin: Die Wohnungseigentümer hätten über die Mängel selbst Bescheid gewusst und rechtzeitig Sanierungsbeschlüsse fassen können. Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er gab der Eigentümergemeinschaft Recht (V ZR 101/19). Es sei nicht Aufgabe der Eigentümer, sondern Aufgabe des Verwalters zu überprüfen, ob ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vorliege und wie er zu beseitigen sei, betonten die Bundesrichter.

Dass einzelne Eigentümer über den "Stand der Dinge informiert" waren, ändere daran nichts. Es wäre die Pflicht der Verwalterin gewesen, die Gesamtheit der Eigentümer über die Mängel bzw. die Empfehlung des Sachverständigen zu unterrichten und entsprechende Beschlüsse vorzubereiten. Darauf dürften sich die Eigentümer verlassen. Wenn Umfang und Häufigkeit der Schäden darauf schließen lassen, dass eine tiefergehende Ursache vorliege, müsse der Verwalter diese klären lassen, die Eigentümer informieren und geeignete Gegenmaßnahmen in die Wege leiten.

Untermieter legt Feuer

Dem Hauptmieter der Wohnung deshalb zu kündigen, ist nicht ohne weiteres möglich

Ein Untermieter legte in der Wohnung Feuer, um so Selbstmord zu begehen. Daraufhin wollte der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Er hielt dem Hauptmieter vor, dass diesem das Handeln des Untermieters zuzurechnen sei. Außerdem habe er Räume weitervermietet, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen.

Der Hauptmieter müsste für die Aktion seines Untermieters nur dann einstehen, wenn dieser schuldhaft gehandelt hätte, stellte das Landgericht Berlin fest (61 T 25/95). Dies sei allerdings sehr fraglich. Lege jemand Feuer, um sich selbst zu töten, dann könne man in der Regel von einer krankhaften Störung der Psyche und/oder der Geistestätigkeit ausgehen, die Schuldfähigkeit ausschließe.

Wenn ein Hauptmieter ohne Genehmigung des Vermieters untervermiete, sei zwar eine Abmahnung berechtigt. Der Vermieter dürfe aber aus diesem Grund keinesfalls sofort kündigen. Unerlaubtes Untervermieten verletze die vertraglichen Pflichten eines Mieters nicht so schwer, dass es für den Vermieter nicht mehr zumutbar wäre, das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter fortzusetzen.

Baulärm und Mietminderung

Wenn die Vermieterin gleichzeitig Bauherrin ist, dürfen Mieter auf jeden Fall die Miete kürzen

Von Mai bis Oktober 2018 litt ein Berliner Ehepaar unter dem Lärm von einer Großbaustelle. Auf dem Nachbargrundstück wurde in diesen sechs Monaten der Rohbau eines achtgeschossigen Wohnhauses errichtet und das Schlafzimmer der Mietwohnung "blickt" direkt auf die Baustelle. Wegen Baulärms kürzten die Mieter in dieser Zeit die Miete, weil er die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigte.

Die Vermieterin — ein städtisches Wohnungsbauunternehmen — verlangte von den Mietern den Differenzbetrag. Doch das Landgericht Berlin wies ihre Zahlungsklage ab (65 S 99/19). Richtig sei: Mieter dürften nicht immer darauf vertrauen, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse unverändert bestehen bleiben, räumte das Landgericht ein. Gehe die Lärmbelästigung vom öffentlichen Verkehr aus oder von der Baustelle eines fremden Bauunternehmens, hätten Vermieter darauf keinen Einfluss.

Unter solchen Umständen rechtfertige Baulärm keine Mietminderung. Denn der Vermieter habe dann selbst keine Möglichkeit, diese Störung der Mietsache abzuwehren. Hier liege der Fall jedoch anders, weil die Vermieterin selbst den Lärm verursache: Sie sei nämlich Bauherrin des neuen Wohnhauses auf dem Nachbargrundstück. Daher müsse sie die Mietkürzung akzeptieren.

Zu Recht habe das Wohnungsbauunternehmen zwar darauf hingewiesen, dass die vom Bauvorhaben ausgehenden Lärmimmissionen unterschiedlich intensiv gewesen seien. Das sei aber bei der Minderungsquote berücksichtigt worden, die die Mieter je nach Bauphase verschieden bemessen hätten. Diese Berechnungen habe die Vermieterin nicht widerlegt, obwohl sie als Bauherrin eigentlich die Lärmsituation vor Ort am besten kennen müsste.

Fraßspuren im Dachgebälk übersehen

Schädlingsbefall im Dach: Handwerker haften für unterlassene Sichtprüfung der Holzsparren

Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses ließ das Dachgeschoss sanieren. Mit den Innenarbeiten wurde ein Zimmerer beauftragt, mit den Dacharbeiten ein Dachdecker. Kaum hatten die Handwerker die Arbeiten beendet, stellte sich heraus, dass der gesamte Dachstuhl erneut saniert werden musste: Im Gebälk hatte sich der Holzbock — ein Schädling — ausgebreitet.

Von den beiden Handwerksunternehmen forderte die Auftraggeberin Schadenersatz in Höhe der voraussichtlichen Sanierungskosten. Zu Recht, entschied das Landgericht Bremen (4 O 1372/12). Wie der gerichtliche Bauexperte überzeugend ausgeführt habe, hätten die Auftragnehmer angesichts der gut sichtbaren Fraßspuren des Holzbocks im Gebälk den akuten Schädlingsbefall erkennen können und müssen.

Wer solche "Zeichen" übersehe, der habe auf die erforderliche Sichtprüfung der freiliegenden Dachsparren vor Beginn der Arbeiten verzichtet und damit eine Nebenpflicht aus dem Werkvertrag verletzt, stellte das Landgericht fest. Allgemein formuliert: Bei einem Bauvertrag müsse der Unternehmer vor Beginn der Arbeit feststellen, ob die vorhandenen Bedingungen den Erfolg seiner Arbeit gefährden könnten.

Wer in einem älteren Bau Dacharbeiten durchführe, müsse die Tragfähigkeit der vorhandenen Dachkonstruktion prüfen, sie auf Vorschäden hin untersuchen und im Fall des Falles den Auftraggeber auf Schädlinge hinweisen. Da hier Dachdecker und Zimmerer gleichermaßen ihre Prüf- und Hinweispflichten verletzt hätten, hafteten sie für den so verursachten erhöhten Sanierungsaufwand zu gleichen Teilen.

WhatsApp-Nachricht angekommen?

Zwei blaue Haken belegen, dass der Empfänger eine Nachricht erhalten und geöffnet hat

Im digitalen Zeitalter bezieht sich der juristische Begriff des "Zugangs" einer Nachricht nicht mehr automatisch auf den Briefkasten. Wann eine WhatsApp-Nachricht zugegangen ist, stellte das Landgericht Bonn neulich klar: Zwei blaue Haken zeigen es an.

Im konkreten Fall stritten Verkäufer und Käufer eines Grundstücks: Die Verkäufer waren vom Kaufvertrag zurückgetreten, weil der Käufer den Kaufpreis nicht überwiesen hatte. Danach forderten sie ihn auf, Termine für eine Hausbesichtigung mit neuen Interessenten zu nennen. Der Mann schickte den Verkäufern Terminvorschläge per WhatsApp, weil sie schon vor dem Vertragsschluss mit WhatsApp kommuniziert hatten.

Im anschließenden Prozess um die Rückabwicklung des Kaufvertrags behaupteten die Grundstücksverkäufer, sie hätten diese Nachricht nie erhalten. Allerdings zeigte ein Screenshot vom Smartphone des Käufers, dass die Nachricht mit zwei blauen Haken markiert war. Damit stand für das Landgericht Bonn fest, dass die Behauptung der Verkäufer nicht stimmte (17 O 323/19).

Eine Willenserklärung gelte als "zugegangen", wenn der Empfänger unter normalen Umständen ihren Inhalt zur Kenntnis nehmen könne, stellte das Landgericht fest. Wenn ein Empfänger im Prinzip per WhatsApp kommuniziere, treffe das auf WhatsApp-Nachrichten zu, sobald sie das Empfangsgerät des Adressaten erreichten und dort abrufbar gespeichert würden.

Das werde bei WhatsApp durch zwei blaue Haken angezeigt: Sie bedeuteten, dass die Nachricht auf dem Gerät des Empfängers eingegangen und dass sie geöffnet worden sei. Dann sei von einem Zugang der Nachricht auszugehen.

Spielzeug-Akku explodiert beim Laden

Haftpflichtversicherer muss für Brandschaden im Mietshaus durch gebrauchten Akku einspringen

In einer "Recycling-Börse", d.h. einem Gebrauchtwarenladen, hatte Herr M einen gebrauchten Spielzeughelikopter gekauft. Für acht Euro ein Schnäppchen, freute er sich. Zuhause brachte M den Helikopter in den Keller des Mietshauses und stellte ihn zum Laden auf einen Wäschetrockner. Da stand bereits ein Textilkoffer, daneben befanden sich weitere elektrische Geräte und eine Holzsauna. M startete den Ladevorgang und ging in seine Wohnung zurück.

Etwa zehn Minuten später explodierte der Akku des Spielzeugs und entfachte einen Brand, der den Keller und das gesamte Treppenhaus des Gebäudes verkokelte. Der Gebäudeversicherer des Hauseigentümers kam für die Sanierungskosten auf und forderte den Betrag anschließend von der privaten Haftpflichtversicherung des Mieters: M habe den Brandschaden grob fahrlässig verursacht, indem er einen gebrauchten Akku neben brennbarem Material aufgeladen habe.

Das Landgericht Coburg zog einen Brandexperten zu Rate und gab nach dessen Stellungnahme dem Haftpflichtversicherer Recht (23 O 464/17). Man müsse davon ausgehen, dass in dem Spielzeughelikopter ein Lithium-Ionen-Akku verbaut war, wie bei Spielzeugen und Smartphones üblich. Nachdem einige Handys explodierten, sei allgemein bekannt, dass bei diesen Akkus deutlich erhöhte Brand- bzw. Explosionsgefahr bestehen könne. Das sei der Fall, wenn zuvor eine so genannte Tiefenentladung stattfand oder wenn Vorschäden vorhanden seien.

Darüber habe der Käufer nichts gewusst, weil er den Helikopter in einem Billigladen gebraucht gekauft habe. Über den Zustand des Akkus habe er keinerlei Information bekommen: keine Originalverpackung, keine Bedienungsanleitung. Unter diesen Umständen hätte M den gebrauchten Akku nur in einer sicheren Umgebung laden dürfen. Den Helikopter beim Aufladen neben einen Koffer mit Textilien zu stellen, sei äußerst leichtfertig gewesen. Bei einem neuen Elektrogerät mit einem neuen Akku wäre dieses Vorgehen anders zu beurteilen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Ex-Mieterin bekommt die Umzugskosten und den "Mietdifferenzschaden" ersetzt

Im Sommer 2017 hatten die Vermieter ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs zum 1.1.2018 gekündigt. Die Frau fand ab Dezember eine neue Wohnung und zog aus. Doch die Vermieter zogen in ihre Wohnung nicht ein, sondern vermieteten diese ab Februar 2018 neu.

Daraufhin forderte die Ex-Mieterin von ihnen Schadenersatz für die Umzugskosten, für die vorübergehende, doppelte Mietbelastung und dafür, dass sie nun eine wesentlich höhere Miete zahlen musste ("Mietdifferenzschaden"). Sie warf den Vermietern vor, die Wohnung schon vor ihrem Umzug der jetzigen Mieterin angeboten zu haben. Die Vermieter hätten nie vorgehabt, dort selbst zu wohnen.

Doch, aber nur nach einem behindertengerechten Umbau, erklärten die Vermieter. Angesichts der Schadenersatzforderungen der Ex-Mieterin hätten sie es sich anders überlegt, weil sie sich das nicht leisten konnten. Nur deshalb hätten sie "schweren Herzens" die Wohnung anderweitig vermietet. Sehr unglaubwürdig fand das Amtsgericht Coesfeld diese Erläuterungen (4 C 156/19).

Wenn Vermieter Eigenbedarf geltend machten und danach die Wohnung gar nicht nutzten, müssten sie plausibel darlegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen sei. Ihre Erklärung sei aber alles andere als plausibel: Hätten sie die Wohnung umgebaut und wären anschließend eingezogen, hätte die ehemalige Mieterin keinen Anspruch auf Schadenersatz gehabt. Also hätten sie umbauen können …

Die Vermieter hätten schuldhaft wegen Eigenbedarfs gekündigt, der tatsächlich nicht bestand. Aus diesem Grund müssten sie die Ex-Mieterin für die Folgekosten entschädigen. Der Schadenersatz umfasse neben den Umzugskosten und der doppelten Mietbelastung während eines Monats den Mietdifferenzschaden für die Dauer von dreieinhalb Jahren.

Mieterhöhung scheitert am Mietspiegel

Mit dem Mietspiegel einer Nachbargemeinde ist eine Mieterhöhung nur zu begründen, wenn die Gemeinden vergleichbar sind

2004 hatte eine Frau ein großes Haus mit Garten in Stein bei Nürnberg gemietet. Dafür zahlte sie eine monatliche Nettokaltmiete von 3.000 Euro. Im Herbst 2013 wurde sie von der Vermieterin aufgefordert, einer Mieterhöhung auf 3.450 Euro zuzustimmen. Die Vermieterin begründete dies mit Verweisen auf den Mietspiegel der Stadt Fürth, den sie dem Schreiben beigelegt hatte. In Fürth sind die ortsüblichen Mieten höher.

Die Mieterin lehnte die Forderung ab und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen, den sie in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof gewann (VIII ZR 255/18). Das Mieterhöhungsverlangen sei "nicht ordnungsgemäß", urteilten die Bundesrichter. Mit dem Mietspiegel der Stadt Fürth könne man eine Mieterhöhung in der Stadt Stein nicht begründen, weil die Gemeinden nicht vergleichbar seien.

In Fürth lebten ca.125.000 Menschen, in Stein nur ca. 15.000. Fürth sei eine Großstadt mit besserer wirtschaftlicher, kultureller und sozialer Infrastruktur. Im Stadtgebiet von Stein befinde sich weder eine U-Bahn-Haltestelle, noch eine S-Bahn-Haltestelle, in Fürth gebe es beides. Im Unterschied zu Stein habe Fürth Kinos, ein Theater und ein Krankenhaus. Anders als die Vermieterin meine, werde diese Tatsache nicht dadurch ausgeglichen, dass beide Städte im Großraum Nürnberg lägen.

Miete unpünktlich gezahlt

Eine vier Mal um einige Tage verspätete Überweisung der Miete rechtfertigt keine Kündigung

Die Miete für Dezember 2016 hatte die Mieterin am 7.12., die Miete für Januar 2017 am 13.1. überwiesen. Daraufhin wurde sie von der Vermieterin abgemahnt. Die Mieten für Februar überwies die Mieterin trotzdem erst am 9.2. und die für März am 6.3. Daraufhin kündigte die Vermieterin wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis fristlos.

Dagegen wehrte sich die Mieterin: Zu Recht, wie das Kammergericht in Berlin entschied (8 U 132/18). Die Nachlässigkeit der Mieterin habe nicht so ein Gewicht, dass sie eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, erklärte das Kammergericht. Eine erhebliche Pflichtverletzung liege nur vor, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum schleppend zahle, also etwa ein Jahr lang.

Vier Mal um wenige Tage verspätete Zahlungen begründeten kein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, das Mietverhältnis zu beenden. Zwei unpünktliche Zahlungen nach einer — sehr früh ausgesprochenen! — Abmahnung, der wiederum keine erheblich verzögerten Zahlungen vorausgingen, stellten allenfalls eine unerhebliche Pflichtverletzung dar.

Heizkostenverteilung im Mietshaus

Erfassen Messgeräte nur 14 Prozent des Heizenergieverbrauchs, ist die Abrechnung nicht "verbrauchsabhängig"

Mieter beanstandeten die Heizkostenabrechnung des Vermieters. Die Heizkosten wurden zu 50% nach Fläche und zu 50% nach Verbrauch abgerechnet, d.h. gemäß den Werten der Heizkostenverteiler. Das Ehepaar hatte für das Jahr 2015 Vorauszahlungen von 2.832 Euro geleistet. Laut Abrechnung betrugen die auf ihre Wohnung entfallenden Kosten 2.792 Euro, die Mieter waren also im "Plus".

Doch nach ihrer Rechnung stand ihnen ein größeres Guthaben zu, über 700 Euro. Begründung: Die Messgeräte im Mietshaus erfassten nur einen Anteil von ca. 14% des Gesamtverbrauchs an Heizenergie. Größtenteils "verpuffe" die Heizenergie, ohne erfasst zu werden, durch die überwiegend ungedämmten Leitungen. Die Voraussetzungen für eine verbrauchsabhängige Abrechnung lägen also nicht vor.

So sah es auch das Amtsgericht Flensburg (62 C 73/17). Die Vermieter müssten die Heizkosten nach Wohnfläche verteilen. Sie rechneten formal nach Verbrauch ab, doch diese Art der Abrechnung sei aufgrund des hohen Wärmeverlustes unzulässig. Die ungedämmt im Fußboden verlaufenden Heizungsleitungen führten zu Wärmeverlust und damit zu Defiziten bei der Verbrauchserfassung: Der Anteil der bei der Messung erfassten Wärme sei zu niedrig.

Wenn weniger als 14% des Wärmeverbrauchs im Mietshaus anhand der gemessenen Verbrauchsdaten auf die Mieter verteilt werde, handle es sich nicht um eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Die Mieter dürften daher ihre Heizkosten nach Wohnfläche neu berechnen und darüber hinaus die Kosten um 15% kürzen, gemäß § 12 der Heizkostenverordnung:

"Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen."

Streit um gemeinsam gekauftes Grundstück

Nach dem Ende einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft will der Mann das Grundstück behalten

Nach vier Jahren trennte sich ein Paar, das ohne Trauschein zusammengelebt hatte. Bei der Trennung verlangte der Mann von der Ex-Freundin, sie solle ihm ihren Miteigentumsanteil an einem Grundstück übertragen, das sie gemeinsam gekauft hatten. Irgendwann hatten sie eigentlich heiraten und hier ein Haus bauen wollen.

Finanziert hatte das Paar den Grundstückskauf mit einem Bausparvertrag des Mannes, den er noch vor Beginn ihrer Beziehung abgeschlossen hatte. Zusaätzlich hatten die beiden gemeinsam einen Kredit aufgenommen und mit einer Hypothek auf das Grundstück abgesichert.

Die Frau könne ihre Grundstückshälfte behalten, urteilte das Oberlandesgericht Köln (3 U 74/94). Schließlich sei dies kein Geschenk des Mannes gewesen, das er der Freundin im Hinblick auf die für später geplante Heirat gemacht habe. Vielmehr habe das Paar das Grundstück zusammen gekauft und den Kredit gemeinsam aufgenommen.

Richtig sei zwar, dass der Mann den Kaufpreis zu einem größeren Teil getragen habe, da er sein Bausparguthaben darauf verwendet habe. Das erlaube ihm aber höchstens, von seiner früheren Lebensgefährtin Geld zurückzufordern. Keinesfalls habe er Anspruch darauf, das ganze Grundstück zu behalten.

Time-Sharing-Vertrag auf dem Prüfstand

Auch ein Wohnrecht auf Zeit muss durch Eintragung im Grundbuch abgesichert sein

Wieder einmal ging es vor Gericht um einen Time-Sharing-Vertrag. Bei einer solchen Vereinbarung erwirbt der Käufer für eine oder mehrere Wochen im Jahr ein Wohnrecht in einem Appartement einer Ferienanlage. Die Frage im konkreten Fall: Ist diese Art von Kaufvertrag auch dann gültig, wenn der Käufer des "Teilzeitwohnrechts" laut Vertrag nicht ins Grundbuch eingetragen wird?

Der Bundesgerichtshof erklärte die einschlägige Vertragsklausel für unzulässig, weil sie für den Käufer überraschend sei (V ZR 184/94). Laut Kaufprospekt erwerbe der Kunde ein Dauerwohnrecht, das werde mehrmale betont. Diese Behauptung sei allerdings irreführend, wenn der Käufer nicht durch einen Eintrag im Grundbuch abgesichert werde.

Deshalb sei der Vertrag aber nicht insgesamt unwirksam. Vielmehr müsse der Verkäufer den Erwerber, den gesetzlichen Vorgaben entsprechend, ins Grundbuch eintragen lassen. Dazu sei er verpflichtet, auch wenn im Kaufvertrag eine anderslautende Klausel stehe.

Nebenkostenabrechnung zu spät zugestellt

Kurzartikel

Vermieter müssen Betriebskosten Vermieter im Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abrechnen. Wenn der Mieter die Abrechnung nicht rechtzeitig erhält, werden Nachforderungen gegenstandslos — sofern der Vermieter die verspätete Zustellung zu verantworten hat. Hat es aber eine Ex-Mieterin versäumt, nach Umzug und Heirat der Ex-Vermieterin ihren neuen Namen mitzuteilen, kann sie sich nicht auf den verspäteten Zugang des Schreibens berufen, um die Nachzahlung von Nebenkosten abzuwehren.

Müssen sich Mieter an Gartenpflegekosten beteiligen?

Ist der Garten einer Wohnanlage öffentlich zugänglich, kann der Vermieter diese Kosten nicht umlegen

Die Wohnung, die das Ehepaar vom Eigentümer gemietet hatte, liegt in einer riesigen Berliner Eigentumswohnungsanlage. Im Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, die Mieter müssten die laufenden Betriebskosten übernehmen. In den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 beanstandeten die Mieter die geforderten Nachzahlungen für Gartenpflegekosten (408 Euro und 123 Euro).

An diesen Kosten müssten sie sich nicht beteiligen, erklärten sie. Im Wohnquartier lägen Sozialeinrichtungen und eine Sporthalle, die Spielplätze seien "für alle da" — die Grünanlage sei für jedermann zugänglich. Mieter hätten nicht mehr Rechte als alle anderen Berliner. Sie dürften z.B. laut Hausordnung die Gehwege nicht verlassen und auf dem Rasen nicht Fußball spielen.

Das Landgericht Berlin entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (65 S 132/19). Die Mieter der Wohnungen nutzten die Parkanlage im gleichen Maße und mit denselben Einschränkungen wie Besucher und Nutzer der öffentlichen Einrichtungen im Quartier. Die Hausordnung enthalte für Mieter die gleichen Regeln wie die Informationstafeln, die auf dem Gelände Besucher von außerhalb über das richtige Verhalten informierten.

Wenn die Grünanlagen einer Wohnanlage von jedermann benutzt werden dürften — unabhängig davon, wer dort eine Wohnung gemietet habe —, könnten Vermieter die Kosten der Gartenpflege nicht als Nebenkosten auf die Mieter abwälzen.

WG darf einzelne Mieter austauschen

Kurzartikel

Hat ein Vermieter mit einer studentischen Wohngemeinschaft einen Mietvertrag abgeschlossen, muss er prinzipiell damit rechnen, dass sich deren Zusammensetzung ändert. Er muss es daher akzeptieren, wenn die Wohngemeinschaft einzelne Mitglieder austauscht — es sei denn, er kann gegen die als neuer Mieter/Mieterin vorgeschlagene Person begründete Einwände erheben.

Reflektierende Dachziegel

Muss der Hauseigentümer die Ziegel entfernen, wenn sich der Nachbar geblendet fühlt?

Hauseigentümer A hat sein Hausdach mit engobierten Dachziegeln gedeckt: Das sind Ziegel aus Ton, die vor dem Brennen beschichtet und so mit einer glänzenden Oberfläche versehen werden. Zu bestimmten Uhrzeiten reflektierten die Ziegel bei Sonnenschein oder hellem Mondschein das Sonnenlicht bzw. Mondlicht. Dadurch fühlte sich der benachbarte Hauseigentümer B gestört. Er forderte A auf, die Ziegel zu entfernen.

Darauf habe der Nachbar keinen Anspruch, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Hamm (24 U 27/18). B müsse diese geringfügige Beeinträchtigung seines Grundstücks hinnehmen. Anders als bei Lärm gebe es bei Lichtreflexionen keine verbindlichen Richtwerte dafür, was eine erhebliche Störung sei, stellte das OLG fest. Daher müsse man sich am "Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen" orientieren.

Zunächst war ein Sachverständiger damit beauftragt worden, die Leuchtdichte zu messen. Dessen Fazit: Sein Auge sei beim Anblick des Daches zwar irritiert, aber nicht absolut geblendet gewesen. Dann hatte das OLG einen Ortstermin durchgeführt und das Dach besichtigt.

Auch die Richter mussten dabei "die Augen nicht zukneifen". Zudem dauere die geringe Blendwirkung nie lange, bemerkten sie. Nach einhelligem Empfinden aller Richter beeinträchtigte die Lichtreflexion die Nutzung des Nachbargrundstücks nur unwesentlich.

Immobilienkauf: Makler erteilt falsche Auskunft

Wer wissentlich die Interessen des Kunden gefährdet, verliert den Anspruch auf Maklerprovision

Eine Maklerfirma, die Makler A mit seinem Sohn führte, war von einem Eigentümer beauftragt worden, seine Wohnung zu verkaufen. Bald meldete sich ein Interessent, Herr B. Im Gespräch mit dem Makler betonte er, ihm sei es sehr wichtig, "in einer Eigentümerversammlung nicht überstimmt werden zu können". Obwohl A keine Ahnung hatte, wie die Eigentümergemeinschaft rechtlich ausgestaltet war, behauptete er, da müsse sich B keine Sorgen machen.

Es gebe nur einen weiteren Eigentümer im Haus, erklärte A, und in der Eigentümerversammlung werde nach Kopfteilen abgestimmt. Niemand könne B also überstimmen. Zudem behauptete A, über die konkrete Aufteilung in Miteigentumsanteile liege noch keine Teilungserklärung vor. Dabei hatte sein Sohn vom Immobilienverkäufer bereits eine Teilungserklärung erhalten, der man hätte entnehmen können, dass die Auskünfte des Maklers falsch waren.

Das erfuhr Herr B jedoch erst nach dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags. Daraufhin weigerte er sich, der Maklerfirma die vereinbarte Provision zu zahlen. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 1482/18). Der Kaufinteressent habe ausdrücklich sein Interesse an der Ausgestaltung der Eigentümergemeinschaft hervorgehoben. Statt offenzulegen, dass er diese Frage nicht beantworten könne, habe der Makler "ins Blaue hinein" falsche Behauptungen aufgestellt.

Damit habe er die Interessen des Maklerkunden "mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit" gefährdet. B habe auf seine Auskünfte vertrauen dürfen. Wenn A sein Büro und die Zusammenarbeit mit seinem Sohn richtig organisiert hätte, hätte er zu diesem Zeitpunkt die Teilungserklärung und damit auch die tatsächliche Rechtslage gekannt. Wegen dieses pflichtwidrigen Vorgehens entfalle der Anspruch des Maklers auf Provision — unabhängig davon, ob der Kunde durch die falsche Auskunft tatsächlich geschädigt wurde.