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Hausmeister-Notdienstpauschale

Nebenkosten: Für eine Notfallbereitschaft des Hausmeisters müssen die Mieter nicht (mehr) zahlen

Der Hausmeister eines Berliner Mietshauses erhielt vom Hauseigentümer Geld für den Fall, dass außerhalb der Geschäftszeiten ein Noteinsatz notwendig wurde: zum Beispiel bei einem Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch. Die "Notdienstpauschale" betrug 2016 knapp 1.200 Euro. Diese Summe wollte der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Doch eine Mietpartei lehnte es ab, ihren Anteil von ca. 100 Euro nachzuzahlen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Überraschend setzten sich die Mieter beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 62/19). Überraschend deshalb, weil die Justiz solche "Notdienstpauschalen" bisher meistens als Kosten für den Hauswart, d.h. als umlagefähige Betriebskosten eingestuft hat.

Nun entschieden die Bundesrichter, Mieter müssten für einen Hausmeister-Notdienst nicht zahlen. Begründung: Klassische Hauswart-Kosten entständen durch Aufgaben, die ein Hausmeister "routinemäßig" erledige. So prüfe er/sie z.B. regelmäßig, ob die Türen nachts verschlossen seien und ob das Treppenhaus richtig gereinigt wurde. Bei einer Notfallbereitschaft gehe es jedoch nicht um "allgemeine Kontrollaufgaben".

Trete plötzlich nachts ein Problem auf, solle der Hausmeister erreichbar sein und eine Fachfirma alarmieren, die in der Lage sei, Abhilfe zu schaffen. Tagsüber wäre das die Aufgabe der Hausverwaltung oder des Vermieters, erklärten die Bundesrichter. Die dafür anfallenden Kosten seien daher keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen müsse.

Selbstmordgefahr nach Wohnungskündigung

Gericht muss sich mit den möglichen Folgen einer Zwangsräumung gründlich auseinandersetzen

Ein Mieter wurde durch rechtskräftiges Urteil vom Amtsgericht Tiergarten dazu verurteilt, seine Wohnung zu räumen. Ärzte befürchteten jedoch, er könnte bei einer Zwangsräumung aufgrund einer psychiatrischen Erkrankung Selbstmord begehen. Das Landgericht Berlin beließ es trotzdem bei der angeordneten Räumung: Seiner Ansicht nach belegten die ärztlichen Atteste und Stellungnahmen des Sozialpsychiatrischen Dienstes eine akute Suizidgefahr nicht.

Auf die Beschwerde des Mieters hin hob das Kammergericht in Berlin diesen Beschluss auf (1 W 1818/95). Das Landgericht wäre verpflichtet gewesen, sich "sicheren Aufschluss über die Art der Erkrankung" zu verschaffen und die möglichen Folgen bei einer Zwangsräumung gründlich zu erwägen. Falls nötig, hätte das Gericht weitere ärztliche Gutachten einholen müssen. Diese Pflicht folge aus dem Grundrecht auf "Leben und körperliche Unversehrtheit". Würde der Mieter dadurch in den Selbstmord getrieben, verletzte die Zwangsräumung dieses Grundrecht. Das Landgericht müsse daher nochmal entscheiden.

Schlagzeugspielen erlaubt?

Amtsgericht begrenzt die Übungsstunden eines Musikstudenten in der Eigentumswohnung

Ein Ehepaar bewohnt mit seinem Sohn eine Wohnung im Erdgeschoss. Zur Eigentumswohnung gehört ein Hobbyraum im Souterrain, der über eine Wendeltreppe erreichbar ist. Hier steht das Schlagzeug des Sohnes, der Schlagzeug studiert und in einer professionellen Jazzband spielt. Eine Mitbewohnerin beschwerte sich über die permanente Ruhestörung. Sie wohnt im zweiten Stock des Mehrfamilienhauses.

Von Montag bis Donnerstag arbeite sie tagsüber, erklärte die Dame, doch in der übrigen Zeit leide sie sehr unter dem Lärm. Monotonie und Lautstärke des Schlagzeugs seien unerträglich belastend. Der Studiosus halte sich nicht an Ruhezeiten und spiele auch am Wochenende. Von den Wohnungseigentümern forderte sie, die Lärmbelästigung zu beenden.

Die Eltern des "Störenfrieds" bezweifelten die behauptete Intensität der Störung: Immerhin sei der Hobbyraum schallisolierend ausgekleidet, zudem lägen zwei Stockwerke zwischen dem Übungsraum und den Räumen der Dame. Ihr Sohn müsse täglich üben, andernfalls würde er die nötige Fingerfertigkeit verlieren. Darüber hinaus sei Musizieren in der eigenen Wohnung ein sozial übliches Verhalten. Es könne nicht komplett verboten, allenfalls zeitlich eingeschränkt werden.

Die Geräusche kämen nicht in vollem Maße "oben" an, sondern sehr gedämpft, bestätigte das Amtsgericht München (484 C 14424/16 WEG). Laut Sachverständigengutachten liege der gültige Grenzwert im Haus bei 30 Dezibel, dieser Wert werde nur um ca. zwei bis vier Dezibel überschritten. Ein absolutes Verbot komme daher hier nicht in Betracht, zumal das im konkreten Fall auch einen Eingriff in das Grundrecht der Berufsfreiheit bedeuten würde.

Auch an Sonn- und Feiertagen könne man dem Sohn der Eigentümer das Schlagzeugspielen nicht völlig verbieten. Er sei meist nur am Wochenende zu Hause und benötige dann einen Übungsraum. Im Prinzip ständen hier unvereinbare Interessen gegeneinander: Das Interesse daran, aus Lebensfreude und als Lebensinhalt zu musizieren, und das Interesse der Mitbewohnerin, sich in den eigenen vier Wänden ungestört und in Ruhe entspannen zu können.

Kompromissvorschlag des Gerichts: Am Wochenende müsse der Studiosus das Üben auf eine Stunde täglich beschränken. An Wochentagen dürfe er zwei Stunden spielen — mit Ausnahme der Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr mittags, vor 9 Uhr und nach 20 Uhr.

Feuchter Keller im Altbau: Sachmangel oder doch nicht?

Fehlende Abdichtung im Keller entspricht dem technischen Standard im Baujahr 1914

Das von der Hauseigentümerin mit dem Verkauf beauftragte Maklerbüro hatte das alte Haus im Exposé als "aufwendig saniertes Einfamilienhaus" und "vollständig renoviert" beschrieben. Das Ehepaar A hatte es besichtigt und im März 2015 für 248.500 Euro gekauft — unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Die Feuchtigkeitsschäden im Keller waren den Käufern bei der Besichtigung nicht aufgefallen.

Kaum waren sie eingezogen, bemerkten sie nach jedem Regen einen muffig-modrigen Geruch im Haus, der seinen Ursprung im Keller hatte. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Kellerwände durchfeuchtet waren und immer neues Wasser eindrang. Entsprechend dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard waren die Wände nicht ausreichend abgedichtet. Die Eheleute A verlangten von der Verkäuferin Schadenersatz für die Sanierungskosten.

Während das Landgericht fand, die Verkäuferin habe vor dem Besichtigungstermin tagelang gelüftet und den Schaden arglistig verschwiegen, verneinte das Oberlandesgericht Karlsruhe einen Sachmangel des Gebäudes: Bei einem Haus dieses Alters sei Feuchtigkeit eine übliche Erscheinung, etwas Besseres könne man nicht erwarten. Das Landgericht hatte den Käufern Recht gegeben, doch das OLG wies deren Klage ab.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des OLG auf (V ZR 4/19). Es habe sich mit der Aussage der Käufer nicht befasst, dass von Anfang an Modergeruch durchs Treppenhaus gezogen sei. Besucher hätten ihn schon beim Öffnen der Tür wahrgenommen. Diese Behauptung habe das OLG wohl für wenig fundiert gehalten. Darauf hätte es die Kläger dann aber vor der Verhandlung hinweisen müssen. So hätten sie die Möglichkeit gehabt, ihren Vortrag zu ergänzen und zu belegen. Dass das OLG diesen Hinweis unterließ, sei ein Verfahrensfehler.

Es sei zwar richtig, dass bei Altbauten nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel darstelle, betonten die Bundesrichter. Da Kellerabdichtungen früher nicht üblich waren, komme es auf die Umstände im Einzelfall an: Wurde das Haus als "saniert" verkauft? Dient der Keller zu Wohnzwecken? Wie stark sind die Feuchtigkeitsschäden und war dieser Zustand bei der Besichtigung erkennbar?

Dennoch dürfte im konkreten Fall ein Sachmangel vorliegen — wenn die Schilderung der Käufer zutreffe, dass bei jedem Regen modrig-feuchter Geruch durchs ganze Haus ziehe. So ein Zustand sei unzumutbar, auch wenn die Kellerwände aus dem Jahr 1914 stammten und dem damaligen Baustandard entsprächen. Das OLG müsse die Sache mit dem Geruch aufklären und über den Fall erneut entscheiden.

Wegen Mängeln die Miete gekürzt

Mieter dürfen die Mängelbeseitigung nicht verweigern, um für einen Rechtsstreit "Beweise zu sichern"

Die Drei-Zimmer-Wohnung in Dresden wies zahlreiche Mängel auf: Vor Gericht war die Rede von Rissen, verrotteten Fenstern, Heizgeräuschen und Fäkaliengeruch. Der Rechtsstreit um die angemessene Höhe der Mietminderung beschäftigte lange die Gerichte, währenddessen wurde das Mietshaus verkauft. Die neue Vermieterin, eine X-GmbH, bot den Mietern an, nach einem Besichtigungstermin Handwerker zu schicken.

Doch das lehnten die Mieter ab: Sie seien nicht verpflichtet, jetzt Renovierungsmaßnahmen zu dulden, meinten sie. Damit würden ja die Beweise dafür "vernichtet", dass die Mietsache voller Mängel und ihre Mietkürzung in den zurückliegenden Jahren berechtigt war. Die Mängel dienten noch als Beweis im Prozess gegen den vorherigen Vermieter.

Im Laufe der nächsten Jahre kündigte die X-GmbH den Mietvertrag mehrmals wegen Zahlungsverzugs. Ihrer Räumungsklage gab schließlich der Bundesgerichtshof statt (VIII ZR 12/18). Wenn sich ein Mieter weigere, das Beheben von Mängeln zuzulassen, die er beanstandet und aufgrund derer er die Miete gekürzt habe, entfalle damit sein Recht, die Miete zu mindern, erklärten die Bundesrichter.

Die Mieter durften die Mängelbeseitigung auch nicht ausnahmsweise verweigern, um für ihren Rechtsstreit mit dem ehemaligen Vermieter "Beweise zu sichern". Vor Gericht hätten sie die Mängel der Mietsache ohne weiteres durch zuvor angefertigte Fotos dokumentieren oder durch Zeugenaussagen beweisen können, z.B. durch Aussagen der mit den Renovierungsarbeiten beauftragten Handwerker.

Wenn Mieter kein Recht mehr hätten, einen Teil der Miete einzubehalten, müssten sie die einbehaltenen Beträge sofort nachzahlen. Das hätten die Mieter im konkreten Fall nicht getan. Mittlerweile schuldeten sie der Vermieterin insgesamt ca. fünf Monatsmieten. Daher sei die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam.

Klopfgeräusche in der Heizung

Kurzartikel

Ruhestörung der besonderen Art: Treten in einer Mietwohnung im Winter Klopfgeräusche in der Heizungsanlage und in den Heizungsrohren in der Wand auf — von 21 bis morgens 5 Uhr und auch dann, wenn die Heizung nicht angestellt ist —, stellt das einen Mietmangel dar, der eine Mietminderung von 25 Prozent rechtfertigt. Da Klopfgeräusche den erholsamen Schlaf stören, beeinträchtigen sie Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Das mindert auch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich.

Streit um Mietkaution

Vermieter wirft der Mieterin vor, sie habe die (geräumte) Mietsache nicht zurückgegeben

Eine Mieterin von Ladenräumen hatte das Mietverhältnis fristgemäß zum 31. Mai 2016 gekündigt. Vor dem Mietende versuchte sie mehrmals, mit dem Vermieter einen Übergabetermin zu vereinbaren. Nicht einmal, als die Mieterin ihm dafür eine Frist setzte, reagierte der Vermieter. Vor Ende Mai räumte die Geschäftsfrau den Laden und übergab die Schlüssel dem Wachdienst des Vermieters.

So war es dem Vermieter nun aber auch nicht recht: Die Mieterin habe die Mietsache nicht wirksam zurückgegeben, ihm also vorenthalten, behauptete er. Dafür stehe ihm Entschädigung zu. Diesen Anspruch verrechne er mit dem Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution.

Das waren immerhin 158.000 Euro. Auf diesen Betrag verzichtete die Mieterin natürlich nicht und klagte auf Rückzahlung. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Naumburg (1 U 25/18).

Dem Vermieter sei die Mietsache keineswegs vorenthalten worden. Denn die Mieterin habe den Laden geräumt und der Vermieter habe gewusst, wo sich die Schlüssel befanden. Er habe sie nur nicht abgeholt. Vorher habe die Mieterin erfolglos um einen Termin zur Übergabe gebeten. Der Vermieter habe sich dazu jedoch nicht geäußert und die Räume auch nicht in Besitz genommen.

Unter diesen Umständen sei die Pflicht der Mieterin zur Rückgabe sozusagen "erloschen" — obwohl faktisch keine Übergabe der Mietsache stattgefunden habe. Sie habe ihre Pflicht erfüllt, indem sie die Mietsache leergeräumt und die Schlüssel dem Wachdienst ausgehändigt habe. Die Geschäftsfrau hätte die Schlüssel auch in der Mietsache zurücklassen dürfen.

Der Ex-Mieterin stehe daher die Kaution zu. Das Argument des Vermieters, er habe in der kurzen Zeit keinen Termin für die Übergabe finden können, sei angesichts der rechtzeitigen Kündigung der Mieterin und der mehrmonatigen Kündigungsfrist nicht überzeugend.

Schimmel im Kinderzimmer

Baulich bedingte Feuchtigkeitsschäden berechtigen den Mieter zur fristlosen Kündigung

Nachdem der Mieter im Kinderzimmer Schimmel an den Wänden entdeckt hatte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Der besorgte Vater fürchtete, sein Kleinkind könnte sich hier eine Atemwegserkrankung zuziehen. Die Feuchtigkeitsschäden seien auf Baumängel zurückzuführen, vermutete er.

Der Vermieter bestritt dies entschieden und verdächtigte gar den Mieter, er habe die Wand selbst durchfeuchtet, um Schäden vorzutäuschen und dann eine fristlose Kündigung aussprechen zu können. Die Kündigung sei daher unwirksam. Bis das Mietverhältnis fristgemäß ende, müsse der Mieter Miete zahlen und darüber hinaus Schadenersatz für die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden.

Beim Amtsgericht Bielefeld scheiterte die Zahlungsklage des Vermieters (415 C 56/18). Um mit seinen Forderungen durchzudringen, hätte er beweisen müssen, dass der Schimmel tatsächlich vom Mieter und nicht durch Baumängel verursacht wurde, so das Amtsgericht. Doch der gerichtliche Bausachverständige habe die Einschätzung des Mieters bestätigt.

Feuchte Wände und Schimmel im Kinderzimmer stellten allemal einen wichtigen Grund dar, der den Mieter zu fristloser Kündigung berechtige. Wenn die Gesundheit eines Kleinkindes auf dem Spiel stehe, sei es für den Mieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist fortzusetzen. Er müsse also auch keine Miete mehr zahlen.

Kein Wasserdruck in der Küche

Kurzartikel

Ist der Wasserdruck in der Küchenspüle so minimal, dass Wasser nur tropfenweise aus dem Zapfhahn kommt, stellt das einen Mietmangel dar. Unter diesen Umständen können Mieter die Spülmaschine nicht mehr benützen und kaum noch ein Wasserglas auffüllen. Wenn Mieter für alltägliche Notwendigkeiten wie Abspülen und Kochen ständig Wasser aus dem Badezimmer holen müssen, rechtfertigt dies eine Mietminderung von fünf Prozent.

Umlage von Betriebskosten

Kurzartikel

Nach den gültigen technischen Regelungen müssen Gasleitungen alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit überprüft werden. Grundsätzlich können Vermieter die Kosten dieser Prüfung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Lässt ein Vermieter die Dichtigkeitsprüfung entgegen den technischen Regelungen alle fünf Jahre durchführen, sind die Kosten jedoch nicht umlagefähig, weil sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen.

Zugiger Wintergarten

Es stellt keinen Mietmangel dar, wenn ein Wintergarten nur einfach verglast ist

Der Wintergarten einer Berliner Altbauwohnung war einfach verglast. Hier herrsche ständig Zugluft und wenn es stärker regne, dringe sogar Regenwasser ein, beanstandete die Mieterin. Doch die Vermieterin weigerte sich, dagegen etwas zu unternehmen: Das sei kein Mietmangel, meinte sie. Weil die Mieterin das anders sah, kürzte sie die Miete — vor Gericht trafen sich die Damen wieder.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied den Streit zu Gunsten der Vermieterin (226 C 211/18). Es verneinte ebenfalls einen Mietmangel: Ein Wintergarten werde in der Regel nicht das ganze Jahr über bewohnt, sondern vorzugsweise im Sommer genutzt. Im Winter könne man dort Pflanzen unterbringen. Wenn hier gelegentlich Zugluft auftrete, beeinträchtige das kaum die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

Vor allem argumentierte das Amtsgericht aber mit der Beschaffenheit der Verglasung. Die Mieterin habe die Wohnung inklusive des einfachverglasten Wintergartens gemietet. Einfachverglaste Altbaufenster seien nun einmal nicht dicht, wie allgemein bekannt sei. Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster isolierten besser und böten höheren Wohnkomfort.

Im Winter ließen einfachverglaste Altbaufenster Kälte und Zugluft in den Wohnraum, bei Schlagregen könnten sie das Eindringen von Wasser nicht verhindern. Das sei sicher unangenehm, aber kein Mangel der Mietsache, der die Mieterin berechtigen würde, die Miete zu mindern.

Kaufinteressent verunglückt im Speicher

Einen Hausbereich, der nicht betreten werden soll, muss der Hauseigentümer auch nicht sichern

2016 beauftragte ein Eigentümer eine Maklerin damit, seine Doppelhaushälfte zu verkaufen. Weil er krankheitsbedingt abwesend war, bat er obendrein den Nachbarn K, beim Besuch von Kaufinteressenten das Haus aufzuschließen und sie herumzuführen. An einem Sommertag erschien Herr G mit Freundin, um es sich anzusehen. K erklärte dem Kaufinteressenten, er könnte den Dachboden ausbauen. Während die Maklerin mit der Freundin das Souterrain inspizierte, gingen die beiden Männer nach oben.

Der Speicher war über eine angelehnte Leiter zu erreichen. Die Öffnung im Boden war um die Leiter herum nur mit unbefestigten Spanplatten abgedeckt. Überall lagen lose Kabel, Bretter und Dachlatten herum. Nachbar K stieg voran. Herr G folgte sogleich und stürzte — kaum oben angekommen — in den Raum darunter, weil sich eine der provisorisch ausgelegten Spanplatten verschoben hatte.

Beim Sturz kugelte er sich die rechte Schulter aus und zog sich Prellungen zu. Vom Hauseigentümer forderte der Verletzte Schadenersatz für die Behandlungskosten und Schmerzensgeld. Darauf habe Herr G keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 245/18). Der Speicher stellte zwar eine "Gefahrenquelle" dar. Der Hauseigentümer habe sie aber nicht sichern müssen, weil der Speicher für die Kaufinteressenten gar nicht zugänglich sein sollte.

Der Hausverkäufer und Nachbar K hätten nicht damit rechnen müssen, dass jemand bei der Besichtigung den Dachboden betreten würde. In dem niedrigen Speicher habe man nicht einmal stehen können, es herrschte Chaos — offensichtlich ein Provisorium. Wenn sich ein Kaufinteressent für den Dachboden interessierte, wäre es naheliegend gewesen, sich diese "Ausbaureserve" von der Leiter aus kurz anzusehen, anstatt hineinzusteigen.

Dass der Boden um die Leiteröffnung herum nicht stabil, sondern nur mit einigen losen Latten bzw. Spanplatten abgedeckt war, sei ohne weiteres erkennbar gewesen. Sie hätten auch eine andere Farbe gehabt als der übrige Bodenbelag. Der Gedanke, dass hier eine Person zu Schaden kommen könnte, sei so fernliegend, dass der Hauseigentümer keine Vorsichtsmaßnahmen habe treffen müssen. Herr G sei ein bedauerliches "Unglück" widerfahren, dem Hauseigentümer könne er kein "Unrecht" vorhalten.

Kinderlärm ist hinzunehmen

In einer gemischten Wohneigentumsanlage mit Gewerbe ein "Eltern-Kind-Zentrum" zu betreiben, ist zulässig

Ein Münchner Ehepaar wohnt im ersten Stock einer Eigentumsanlage über den Räumen eines "Eltern-Kind-Zentrums". Die Wohnanlage ist eine so genannte "gemischte" Anlage mit Eigentumswohnungen und gewerblichen Einheiten. Der Betreiber des Zentrums — ein Verein — hat eine Teileigentumseinheit gemietet, die laut Teilungserklärung als "Laden mit Lager" genutzt werden darf.

Das Zentrum ist von Montag bis Freitag von 9 Uhr bis 18 Uhr geöffnet. Vormittags findet ein Mini-Kindergarten für Kleinkinder statt, nachmittags Spielgruppen und diverse Kurse für Kinder und Eltern (Zeichen-, Musik- und Sprachkurse). Unregelmäßig organisiert der Verein auch Feiern und Vorträge. Die Wohnungseigentümer verlangten von ihm, die Räume aufzugeben. Hilfsweise sollte der Verein sicherstellen, dass der Lärmpegel in der Wohnung des Ehepaares unter 52 dB (A) bleibt.

Während Münchner Gerichte den Eigentümern Recht gegeben hatten, schlug sich der Bundesgerichtshof auf die Seite des Vereins und wies die Unterlassungsklage ab (V ZR 203/18). Der Lärmpegel in so einem Zentrum sei sicher höher als in einem Ladengeschäft, räumten die Bundesrichter ein. Ein Laden wäre die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung der Räume. Dennoch könne das Ehepaar auf die Teilungserklärung keinen Unterlassungsanspruch stützen.

Kindertageseinrichtungen ständen unter besonderem Toleranzgebot, damit habe der Gesetzgeber ein klares Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft setzen wollen: Kinderlärm dürfe daher nicht an den üblichen Obergrenzen gemessen werden, die das Bundesimmissionsschutzgesetz festlege. Und abgesehen vom Kinderlärm störe das Eltern-Kind-Zentrum nicht mehr als der Betrieb eines Ladens.

Dass das Zentrum gelegentlich auch Kurse für Eltern anbiete, ändere nichts: Den Begriff Kindertagesstätte dürfe man nicht zu eng fassen. Die Eigentümer könnten also nicht verlangen, dass der Verein sich woanders einmiete. Das schließe es aber nicht aus, wegen einzelner, besonders störender Handlungsweisen bzw. Veranstaltungen im Erdgeschoss Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

Architekt haftet nicht für mangelhaften Estrich

Umstritten: Wie weit geht die Überwachungspflicht der Bauaufsicht beim Estrich?

Nach dem Verlegen der Bodenbeläge trat in einem Neubau Schimmel auf, weil der Estrich zu feucht gewesen war. Er war noch nicht "reif", d.h. trocken genug für die nächste Schicht. Der Bauherr musste den Fußboden mitsamt dem Estrich austauschen lassen. Vom Architekten, der mit Planung und Bauaufsicht beauftragt war, verlangte der Bauherr Schadenersatz: Er sei seiner Überwachungspflicht nicht nachgekommen.

Das sei nicht bewiesen, fand das Landgericht, und wies die Klage des Auftraggebers ab: Der Architekt sei bei Messungen des Bodenverlegers dabei gewesen und habe dessen Tätigkeit überwacht. Für die Folgeschäden durch den zu feuchten Estrich müsse der Architekt daher nicht einstehen. So sah es auch das Oberlandesgericht Schleswig (1 U 68/12).

Der Architekt sei im Rahmen der Bauaufsicht verpflichtet festzustellen, ob der Estrich "reif" sei für das Verlegen des Bodenbelags. Er müsse sich die Messprotokolle vorlegen lassen und die Ergebnisse checken. Der Architekt müsse aber nicht die Messungen des Estrichlegers überprüfen — auf dessen Fachkunde dürfe er sich verlassen. Letztlich sei das Verlegen von Estrich eine "handwerkliche Selbstverständlichkeit, die keiner besonderen Überwachung" bedürfe.

Darüber besteht in der Rechtsprechung allerdings keine Einigkeit: Weil die Estrichunterkonstruktion die Basis für den gesamten Fußbodenaufbau ist, haben andere Oberlandesgerichte in diesem Zusammenhang eine besondere Überwachungspflicht des Architekten bejaht (z.B. OLG Hamm, OLG Bamberg).

"Fräulein" Mieterin?

Mieterin will partout nicht "Fräulein" genannt werden: Eine Beleidigung ist das aber nicht!

Eine Frankfurterin wohnt seit 1984 im Mietshaus eines alten Ehepaares. Seit jeher notieren die Vermieter handschriftlich auf einem Zettel, wer wann das Treppenhaus zu reinigen hat und hängen ihren Putzplan im Treppenhaus auf. Der Name der Mieterin war auf diesen Plänen immer (wie auch im Mietvertrag) mit dem Zusatz "Fräulein" oder "Frl." aufgeführt. Ebenso auf Zetteln, die die Vermieter an ihrer Wohnungstür anbrachten.

Das ärgerte die Mieterin. Mehrmals bat sie die Vermieter, sie nicht mehr öffentlich "Fräulein" zu nennen. Sie sei längst verheiratet und empfinde diese Anrede als diffamierend. Überhaupt verletzten die "öffentlichen Aushänge" mit Angabe der Namen und Wohnungsetagen den Datenschutz. Da die Beschwerden der Mieterin von den Vermietern nicht erhört wurden, zog sie schließlich gegen die Anrede "Fräulein" vor Gericht.

Doch beim Amtsgericht Frankfurt stieß die Frau mit ihrem Anliegen nicht auf Verständnis (29 C 1220/19). Wenn es um Ehrverletzungen gehe, komme es nicht (nur) auf das subjektive Empfinden des vermeintlichen oder realen Opfers an, stellte das Gericht fest. In erster Linie sei der objektive Sinngehalt einer Äußerung zu ermitteln: Wie würde ein verständiger Dritter unter Würdigung aller Begleitumstände diese Anrede verstehen?

Offenkundig sei der latent verniedlichende Begriff Fräulein für unverheiratete Frauen veraltet. Im konkreten Fall sei jedoch zu berücksichtigen, dass die Vermieter mit ihren 89 bzw. 92 Jahren einen eher älteren Wortschatz hätten. Sie seien 1972, als dieser Namenszusatz vom Gesetzgeber offiziell abgeschafft wurde, bereits um die 40 Jahre alt gewesen. Der Begriff "Fräulein" habe für die Vermieter nichts Despektierliches: Sie hätten das Wort als korrekten Namenszusatz kennengelernt.

Zwar lege das Ehepaar wenig Kompromissbereitschaft an den Tag und auch ein gewisses Maß an Unhöflichkeit, räumte das Amtsgericht ein. Dass die Mieterin nicht als "Fräulein" betitelt werden wolle, sei den Vermietern anscheinend gleichgültig. Aber von einer Beleidigung könne keine Rede sein — allenfalls von einem subjektiven Ärgernis. Das sei jedoch nicht "justiziabel", die Mieterin habe keinen Anspruch auf Unterlassung.

Dass sich die Mieterin darüber hinaus auf den Datenschutz berufe, gehe fehl: Im Datenrecht gehe es um gespeicherte, automatisiert verarbeitete Daten. Die Daten der Mieterin, die zu ihrem Ungemach im Treppenhaus gelesen werden könnten, würden jedoch eindeutig nicht "automatisiert verarbeitet", sondern mit der Hand geschrieben auf einem Putzplan alter Pensionäre — also auf eine ganz aus der Zeit gefallene Art.

Nerviger Anlieferverkehr

Grenzwerte eingehalten: Kommune muss nicht gegen Lärm durch Supermarkt vorgehen

Der Eigentümer eines großen Wohn- und Geschäftshauses in Bonn-Beuel hat das Erdgeschoss an eine Supermarktkette vermietet. Die Anlieferzone des Supermarkts liegt ca. 40 Meter entfernt vom Haus der Nachbarin X, die seit Jahren gegen die Lärmbelästigung durch den Lieferverkehr ankämpft. 2015 hatte die Stadt Bonn die Zeitspanne für den Lieferverkehr auf 6 bis 15 Uhr begrenzt. Weitere Auflage zum Anwohnerschutz: Vor 7 Uhr durften nur ein schwerer Lastwagen und ein Lieferwagen Waren bringen.

Wegen Verstößen gegen diese Auflagen hatte die Stadt 2016 gegen die Supermarktkette ein Zwangsgeld von 21.000 Euro festgesetzt. Ein Jahr später forderte Frau X die Kommune erneut auf, gegen den Lieferverkehr einzuschreiten. Bei Kontrollen zwischen Dezember 2017 und Juli 2018 stellten die kommunalen Mitarbeiter jedoch nur einen Verstoß fest. Deshalb unternahm die Stadt nichts mehr: Die Nachbarin habe pauschal von ständigen Verstößen gesprochen, da sei aber nichts dran.

Daraufhin forderte die Hauseigentümerin per Klage weitere Maßnahmen. Obwohl sie Hunderte von Fotos vorlegte, die Verstöße dokumentieren sollten, scheiterte sie mit ihrem Anliegen beim Verwaltungsgericht Köln (2 K 8141/18). Nach Ansicht des Gerichts hatte die Anwohnerin keine unzumutbare Lärmbelästigung nachgewiesen. Bei Ortskontrollen habe die Stadt keine Verstöße feststellen können. Die Supermarktbetreiberin habe den kommunalen Auflagen entsprochen und den Anlieferverkehr weitgehend entschärft.

Zudem habe der Eigentümer des Geschäftshauses ein schallschutztechnisches Gutachten vorgelegt. Demnach würde der einschlägige Immissionsrichtwert selbst dann nicht überschritten, wenn der Anlieferverkehr verdoppelt würde. Die Annahmen in diesem Gutachten habe Frau X nicht erschüttern können. Darüber hinaus sei sie selbst nur bedingt schutzwürdig, weil sie Teile ihres Wohnhauses ohne Baugenehmigung, also illegal nutze.

Zoohandlung im Wohnhaus?

Anwohner verlangen, dass die Kommune gegen "übermäßige Kleintierhaltung" im Wohngebiet einschreitet

Zuerst hatten sich die Hauseigentümer an die Gemeinde gewandt. Sie forderten, die Kommune müsse gegen die überbordende Tierhaltung auf dem Nachbargrundstück einschreiten. In einem reinen Wohngebiet sei sie nicht akzeptabel. Daraufhin arrangierte die zuständige Behörde einen Ortstermin.

Auf dem Grundstück des Zweifamilienhauses zählten die kommunalen Mitarbeiter fünf Hasen, vier Frettchen, elf Hühner, fünf Enten, fünf Hunde, mehrere Katzen und fünf Papageien. Dennoch machten Gebäude und Grundstück auf die Prüfer einen gepflegten Eindruck. Sie lehnten es ab, Maßnahmen gegen die "Kleintierhaltung" zu ergreifen.

Daraufhin zogen die Anwohner vor Gericht und verlangten, der privaten Zoohandlung auf dem Nachbargrundstück ein Ende zu setzen. Beim Verwaltungsgericht (VG) Stuttgart setzten sie sich durch (2 K 6321/18). Tiere zu halten, sei eine typische Freizeitbeschäftigung, erklärte das VG: Im Rahmen eines Hobbys müsse sie aber auch bleiben, jedenfalls in einem reinen Wohngebiet.

Im konkreten Fall sprenge der Umfang der Tierhaltung den Rahmen des in Wohngebieten Üblichen. Wer am Grundstück vorbei spaziere und diese Ansammlung von Tieren sehe, denke nicht mehr an einen Hobbytierhalter. Da dränge sich eher der Eindruck auf, der Eigentümer einer Zoohandlung bringe viele Tiere unterschiedlicher Arten kurzfristig privat unter.

Durchschnittlich halte in Deutschland jeder Haushalt ein Haustier. Dieser Durchschnittswert werde hier um das 20-fache überschritten. Auch die Zahl von sieben unterschiedlichen Tierarten sei mit der üblichen Hobbytierhaltung nicht zu vereinbaren.

Opa vererbt sein Haus der Enkelin

Muss die Erbin das Familienheim verkaufen, um den Pflichtteil an Onkel und Tante auszahlen zu können?

Der 2014 verstorbene Großvater hatte seine Enkelin als Alleinerbin eingesetzt: Sie sollte das Hausgrundstück bekommen, die zwei noch lebenden Kinder nur den Pflichtteil. Da jedoch kaum Barvermögen vorhanden war, hätte die Enkelin den Pflichtteil an Onkel und Tante nur auszahlen können, wenn sie das Haus verkauft hätte.

Grundsätzlich kann in so einem Fall der Erbe/die Erbin verlangen, dass die Auszahlung des Pflichtteils zumindest gestundet wird — weil es eine unbillige Härte wäre, deswegen das Familienheim aufgeben zu müssen. Auch im konkreten Fall wurde "gestundet". Doch einige Jahre später, als die Erbin erneut einen Aufschub bis 2024 beantragte, entschied das Oberlandesgericht Rostock zu Gunsten der beiden Pflichtteilsberechtigten (3 U 32/17).

Die Erbin habe die Auszahlung des Pflichtteils bereits um fünf Jahre hinausgezögert. Jetzt komme kein weiterer Aufschub mehr in Betracht. Denn die Erbin wäre trotz der Stundung in absehbarer Zeit nicht in der Lage, die Pflichtteilsberechtigten auszuzahlen: Ihr Mann sei derzeit arbeitslos und sie selbst beziehe Elterngeld. Also müsse die Enkelin jetzt das Haus verkaufen. Die Kinder des Erblassers müssten ihren Pflichtteil (je 29.500 Euro) endlich bekommen.

Aufgrund besonderer Umstände überwiege hier deren Interesse das Interesse der Erbin, das Familienheim zu erhalten. Die Enkelin habe schon vor 2014 ein kleines Haus besessen, habe nach dem Erbfall aber keine Sekunde daran gedacht, die Ansprüche der pflichtteilsberechtigten Verwandten zu befriedigen. Stattdessen habe sie das (größere, aber heruntergekommene) Haus des Großvaters total renoviert und dafür einen Bausparkredit von 46.000 Euro aufgenommen, den sie jetzt abstottern müsse.

Dabei hätte sie damals das Haus an den Interessenten Z verkaufen können, der ihr ein ernsthaftes Kaufangebot über 150.000 Euro unterbreitet habe. Die Erbin habe es jedoch vorgezogen, sich in Schulden zu stürzen und viel Geld ins Haus zu investieren. Abgesehen davon, dass sie ihren Verwandten den Pflichtteil vermutlich auch im Jahr 2024 nicht überweisen könnte: Zu bedenken sei auch, dass diese dann 59 und 62 Jahre alt wären. Für die Verwandten sei es nicht zumutbar, noch länger auf ihr Geld zu warten.

Grundeigentümer will Hähnchenställe verhindern

Nachbarn können für ein Biotop auf ihrem Grundstück keinen Umweltschutz-Anspruch geltend machen

Haus und Grundstück von Herrn M liegen in einem besonders geschützten Biotop. Der zuständige Landkreis genehmigte 2016 den Bau von zwei großen Masthähnchenställen in einer Entfernung von 1.120 Metern. Gegen das Bauvorhaben eines Landwirts und Geflügelzüchters kämpfte der Grundstückseigentümer ohne Erfolg.

Vor dem Verwaltungsgericht (VG) erläuterte ein Sachverständiger, die derzeitige Geruchsbelastung des Wohnhauses (48 % der Jahresstunden) würde durch die geplanten Ställe nur minimal steigen (auf 48,3 %). Diese Zusatzbelastung sei "irrelevant". Der Eigentümer müsse sie daher hinnehmen, entschied das VG, auch wenn der Wert von 48 % schon ziemlich hoch sei, selbst für ein Dorfgebiet.

In seinem Eilantrag gegen dieses Urteil argumentierte Herr M so: Als Eigentümer eines schützenswerten Biotops könne er Schutz vor der Hähnchenmastanlage beanspruchen. Er habe das Grundstück bewusst als Beitrag zum Umweltschutz erworben, weil er so dafür sorgen könne, dass Vorschriften zum Schutz des Ökosystems tatsächlich eingehalten würden. Die Investition würde ihren Zweck verfehlen, wenn die Flächen durch Immissionen geschädigt würden.

Doch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg erklärte, es liege ausschließlich im öffentlichen Interesse, Biotope zu schützen (12 ME 76/19). Privaten Grundeigentümern verleihe das Naturschutzgesetz keine Abwehrrechte.

Etwas anderes könne für Eigentümer empfindlicher Pflanzen gelten (etwa für Baumschulen, forstwirtschaftliche Betriebe), denen durch Pflanzenschäden unzumutbare Vermögenseinbußen drohten. Da gehe es dann allerdings um deren wirtschaftliches Interesse.

Das allgemeine Interesse, das Ökosystem an sich zu schützen, könnten sich Grundstückseigentümer jedoch nicht als Privatinteresse zu Eigen machen. Wenn Biotope beeinträchtigt würden, könne allenfalls ein Umweltverband dagegen mit einer Klage vorgehen. Nachbarn könnten dagegen für Biotope keinen Anspruch auf Schutz fordern, auch wenn es teilweise ihnen gehöre.

Fugenlos verputzter Kaminofen?

Auftraggeber und Handwerker streiten darüber, welche Beschaffenheit des Werks vereinbart wurde

Ein Münchner Ehepaar plante den Bau eines Eigenheims, Kaminofen inklusive. Mit einem Ofenbauer aus dem Landkreis schlossen die Auftraggeber einen Werkvertrag. 9.000 Euro sollte der Ofen inklusive Montage kosten. Bei den Verkaufsverhandlungen zeigten sie dem Verkäufer auf einem Bild, wie sie sich den Kamin vorstellten. Monate später besichtigten Mitarbeiter der Handwerksfirma den Aufstellungsort im Neubau. Was die Beteiligten dabei mündlich vereinbarten, war nachträglich umstritten.

Die Auftraggeber behaupteten, sie hätten von vornherein klargestellt, wie der Kamin ausgeführt werden sollte: raumhoch, mit einheitlichem Putz von Wand und Kamin, ohne Trennungsfugen. Er habe wie eine Verlängerung der Wand aussehen sollen und nicht "wie reingeklebt". Das hätten sie schon beim Vertragsschluss gesagt und bei der Besichtigung erneut. Kein Problem, habe der Verkäufer geantwortet, so etwas machten sie "fast täglich". Ein halbes Jahr danach habe man ihnen mitgeteilt, das sei unmöglich.

Aus diesem Grund trat das Ehepaar vom Werkvertrag zurück. Die Handwerksfirma klagte auf Zahlung des vereinbarten Werklohns (abzüglich ersparter Aufwendungen) und behauptete, von fugenloser Ausführung des Kamins sei nie die Rede gewesen: weder beim Vertragsschluss, noch beim Besichtigungstermin. Das hätten die Auftraggeber erst viel später verlangt. Man habe den Kunden dann mitgeteilt, eine Acryldehnungsfuge zwischen Mauer und Kaminschürze sei zwingend erforderlich, um Risse zu vermeiden.

Das Amtsgericht München wies die Klage des Ofenbauers ab, weil es der Zeugenaussage des Verkäufers nicht traute (159 C 13909/18). Er stehe als Angestellter der Handwerksfirma "erkennbar in deren Lager". Dagegen seien die Aussagen des Ehepaares glaubwürdig und überzeugend gewesen. Die Auftraggeber hätten das Prospektbild vorgelegt, über das sie bei den Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer sprachen. Darauf sei ein dreiseitiger Kamin zu sehen, der wie die übrige Wand verputzt und nicht durch eine Fuge getrennt sei.

Außerdem hätten die Auftraggeber — belegt durch Fotos — in ihrem Neubau den Boden für den Einbau des Kamins vorbereitet. Daher stehe fest, dass sie ihn wirklich wollten und nicht einfach nachträglich die Bestellung bereuten. Zu Recht sei das Ehepaar vom Vertrag zurückgetreten, weil sich die Handwerksfirma weigerte, den Kaminofen so herzustellen, wie es bei Vertragsschluss vereinbart wurde.

Auch wenn es hier für die Auftraggeber gut ausging: Vereinbarungen zur Beschaffenheit eines Werks sollte man prinzipiell schriftlich festhalten.