Bauen & Wohnen

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Mieterhöhung nach Modernisierung

Kann sich der Mieter auf einen Härtefall berufen, wenn er als Hartz-IV-Empfänger in einer großen Wohnung wohnt?

Die Eltern des Berliners hatten 1962 die 86 qm große Wohnung gemietet, da war er ein Kind von fünf Jahren. Mittlerweile bewohnt er sie alleine. Der Mann bezieht Arbeitslosengeld II und erhält für die Wohnung vom Jobcenter monatlich 463 Euro. Die Kaltmiete liegt bei 574 Euro plus 90 Euro Heizkostenvorschuss. 2015 modernisierte die Vermieterin das Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1929.

Die oberste Geschossdecke und die Außenfassade wurden gedämmt, Balkone vergrößert und ein stillgelegter Lift wieder in Betrieb genommen. Aufgrund der Maßnahmen sollte der Hartz-IV-Empfänger ab Januar 2017 240 Euro mehr pro Monat zahlen. Eine Mieterhöhung dieses Umfangs bedeute für ihn eine finanzielle Härte, wandte der Mieter ein und zog vor Gericht.

Vom Landgericht (LG) bekam er Recht, die Vermieterin legte gegen das Urteil Revision ein. Begründung: Nach den Bestimmungen für das Arbeitslosengeld II sei eine Wohnfläche von 50 qm für eine Person angemessen. Die Wohnung des Mieters sei viel größer. Sie müsse doch als Vermieterin nicht den "Luxus" des Hartz-IV-Empfängers finanzieren … Wenn ihm die Wohnung zu teuer werde, müsse er eben ausziehen.

Richtig sei, dass sich Hilfebedürftige nicht auf Kosten der Allgemeinheit große Wohnungen leisten dürften, stellte der Bundesgerichtshof fest (VIII ZR 21/19). Hier gehe es aber um etwas anderes: nämlich darum, ob der Mieter trotz der Modernisierung — und des berechtigten Vermieterinteresses an höherer Miete — seinen bisherigen Lebensmittelpunkt behalten dürfe. Ob eine Wohnung "angemessen" sei, könne nicht immer isoliert an der Quadratmeterzahl gemessen und dementsprechend beantwortet werden.

Im konkreten Fall habe das LG zutreffend berücksichtigt, dass der Mieter bereits seit 1962, also seit über 55 Jahren in der Wohnung lebe. Entgegen der Ansicht der Vermieterin könne man ihm daher nicht vorhalten, in Sachen Wohnungsgröße quasi seit Beginn des Mietvertrags über seine Verhältnisse zu leben. Zu Recht berufe er sich auf einen Härtefall, der eine Mieterhöhung ausschließe.

Allerdings müsse das LG noch prüfen, ob hier ein Ausnahmefall vorliege, der es umgekehrt dem Mieter verwehren würde, eine finanzielle Härte geltend zu machen. Das sei der Fall, wenn Vermieter gezwungen seien zu modernisieren — z.B. aufgrund gesetzlicher Vorschriften oder aus Sicherheitsgründen. Sollte die Erneuerung des Außenputzes für die Vermieterin unausweichlich gewesen sein, könnte sich der Mieter trotz seiner finanziellen Probleme nicht gegen die Erhöhung wehren. Andernfalls gelte jedoch: Die Mieterhöhung sei unzulässig.

Geld im Heizkessel versteckt

Haus-Hüter verbrannte aus Versehen 520.000 Euro: keine Haftung

Sachen gibt’s, die gibt’s gar nicht … Vor Erfindung der Banken soll es ja viele Leute gegeben haben, die ihre Ersparnisse unter der Matratze aufbewahrten. Aber im Heizkessel? Ein echt origineller Einfall mit hier sehr unangenehmen Folgen.

Der Besitzer einer Werkstatt fuhr zwei Wochen lang in Winterurlaub und bat einen Freund, währenddessen im Haus "nach dem Rechten" zu sehen. Die Heizanlage, die seine gesamten Ersparnisse von ca. 540.000 Euro enthielt, hatte der Urlauber vorher teilweise demontiert. Doch der Haus-Hüter fand es in der Werkstatt sehr kalt und setzte die Anlage wieder zusammen. Auf die Geldscheine im Heizkessel stieß er dabei nicht. Ahnungslos stellte der Freund die Heizung an und verfeuerte das Bargeld.

Als der Urlauber zurückkehrte, hatten sich seine Ersparnisse fast komplett in Asche verwandelt. Mit Hilfe der Bundesbank konnte er immerhin 20.000 Euro rekonstruieren. Von seinem Freund — dem er mittlerweile die Freundschaft aufgekündigt hatte — verlangte der Mann die restlichen 520.000 Euro ersetzt. Nach einem Urteil des Landgerichts Arnsberg hat er jedoch keinen Anspruch auf Schadenersatz (I-2 O 347/18).

Der "Ex-Kumpel" müsse die versehentlich verfeuerte Summe nicht ersetzen, so das Gericht. Zwar stehe fest, dass der Haus-Hüter die Heizung angestellt habe und der Werkstatt-Inhaber habe auch glaubwürdig dargelegt, welche Summe er dort "versteckt" hatte. Dieses Versteck sei aber so bizarr, dass eine Haftung des Freundes für den Verlust ausgeschlossen sei. Niemand komme auf die Idee, dass im Heizkessel Bares deponiert sein könnte.

Beim Auszug Wohnung nicht leergeräumt

Mieter müssen bei Vertragsende die Mietsache grundsätzlich ohne Einbauten zurückgeben

1978 hatte Herr P die Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil gemietet. Nach seinem Tod 2015 trat die Witwe in den Mietvertrag ein und wohnte dort noch zwei Jahre. 2017 kündigte sie das Mietverhältnis und zog aus. Danach entbrannte ein Streit um ihre "Hinterlassenschaften": Wandpaneelen, ein Einbauschrank, Stromleitungen und Heizkörperverkleidungen.

Der Vermieter forderte Schadenersatz für die nun erforderlichen Arbeiten und Umbauten: Frau P habe ihre Pflicht verletzt, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, wie es der verstorbene Mieter zu Vertragsbeginn übernommen habe. Diesen Vorwurf konnte die Ex-Mieterin überhaupt nicht nachvollziehen: Ihre Einbauten gehörten doch jetzt dem Vermieter, meinte sie.

Doch das Landgericht Bochum entschied den Streit zu dessen Gunsten (10 S 26/18). Von den üblichen Gebrauchsspuren einmal abgesehen, müssten Mieter das Mietobjekt grundsätzlich in dem Zustand zurückgeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befunden habe. Sie müssten also ihre Einrichtungen, Einbauten etc. beseitigen. Das gelte unabhängig davon, ob sie nun dem Vermieter gehörten oder nicht.

Eigentümer hätten grundsätzlich das Recht, die Mietsache unverändert zurückzuerhalten. Die Pflicht zum Rückbau — inklusive Entfernung aller Einbauspuren — bestehe auch dann, wenn der Vermieter die Veränderungen gebilligt habe. Damit sei nicht das Versprechen verbunden, die Veränderungen auch über das Vertragsende hinaus zu akzeptieren und damit möglicherweise die Chance zur Weitervermietung einzuschränken.

Etwas anderes könne ausnahmsweise gelten, wenn eine auf Dauer angelegte Baumaßnahme — die nicht auf den speziellen Geschmack des Mieters abgestimmt sei — erstens nur mit erheblichem Kostenaufwand zu entfernen wäre und der Rückbau zweitens das Mietobjekt "in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde". Davon könne hier aber nicht die Rede sein.

Morsche Bäume gefährden Fußweg

Gemeinde fordert vom Grundstückseigentümer Kostenersatz für forstwirtschaftliche Beratung und fürs Baumfällen

Das unbebaute, nicht bewirtschaftete Grundstück am Waldrand liegt in einem Gemeindegebiet und grenzt an einen öffentlichen Fußweg. Im Februar 2015 forderte die Gemeinde erstmals von Grundeigentümer M Sicherungsmaßnahmen am Baumbestand, weil öfters Äste auf den Fußweg fielen. Er müsse trockene Äste entfernen und einige Bäume fällen, forderte die Gemeinde. Der Eigentümer scheute den Aufwand und bot der Kommune an, ihr das Grundstück zu schenken.

Dieses großzügige Angebot wurde abgelehnt. Im Dezember 2016 brachen erneut mehrere Äste ab. Ein abgestorbener Baum fiel auf den Weg und beschädigte eine Straßenlaterne. Daraufhin sperrte die Gemeinde den Fußweg zum Schutz von Passanten. Da in der kleinen Gemeindeverwaltung kein Forstwirt arbeitete, beauftragte sie außerdem ein forstwirtschaftliches Ingenieurbüro damit, ein Baumkataster und ein Gutachten zu den nötigen Verkehrssicherungsmaßnahmen zu erstellen.

Im Frühjahr 2017 war es fertig. Gemäß dem Urteil der Experten verlangte die Kommune von M, elf Bäume zu fällen, bei vier Hainbuchen Totholz zu entfernen und die Äste einer Eiche zu kürzen. Laut Gutachten würden die Baumpflegearbeiten ca. 5.200 Euro kosten. Die Gemeinde setzte M eine Frist und kündigte an, sie werde die Arbeiten auf seine Kosten selbst in Auftrag geben, wenn er sich weigere, seine Pflicht zu erfüllen. (Juristen nennen das "Ersatzvornahme".)

Viel zu teuer, fand der Eigentümer, das "könne ja wohl nicht das letzte Wort sein". Die Gemeinde müsse weitere Angebote einholen oder, noch besser, das Grundstück endlich kostenlos übernehmen und sich selbst darum kümmern. Nachdem im Herbst 2017 erneut ein Baum umgestürzt war, ließ die Kommune die Arbeiten von einer Fachfirma ausführen. M sollte die Kosten dieser Aktion und die Kosten des forstwirtschaftlichen Gutachtens übernehmen.

Darauf habe die Gemeinde Anspruch, entschied das Verwaltungsgericht Göttingen (1 A 530/18). Grundstückseigentümer seien verpflichtet, dafür zu sorgen, dass von ihrem Grund keine Gefahr für die Allgemeinheit ausgehe. Nach dem wirksamen Bescheid der Kommune wäre M verpflichtet gewesen, die Baumpflegearbeiten zu organisieren. Sie habe ihm dafür eine angemessene Frist von sechs Wochen gesetzt.

Da M nichts unternommen habe, habe die Gemeinde selbst eine Firma mit den Arbeiten beauftragen dürfen. Wer so eine "Ersatzvornahme" verhindern wolle, müsse gegen den entsprechenden Bescheid der Behörde Rechtsmittel einlegen. Der Grundstückseigentümer habe sich aber damit begnügt, gegenüber der Kommune seinen Unmut zu äußern.

Erhöhter Wartungsaufwand als Baumangel

Dachterrasse mit zu geringem Gefälle: Hauseigentümer kämpft mit Pfützen

Hauseigentümer H ließ auf seiner Doppelgarage eine Dachterrasse bauen. Die Dachfläche sollte der Bauunternehmer so abdichten, dass bei Regen das Wasser zum Ablauf hin- und abfließt. Das gelang nicht, weil der Auftragnehmer eine billige Dämmung aufbrachte. Wegen des zu geringen Gefälles staute sich an einer Stelle immer wieder Regenwasser in einer großen Pfütze.

Deshalb weigerte sich H, den Bau abzunehmen und die Rechnung zu begleichen. Der Bauunternehmer zog vor Gericht und forderte den vereinbarten Werklohn. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt schlug sich auf die Seite des Hauseigentümers: Zu Recht habe er die Zahlung verweigert, denn der Terrassenbau sei mangelhaft (24 U 53/15). Die vom Auftragnehmer gewählte Ausführung führe nämlich zu erhöhtem Wartungsaufwand.

Bei jedem Regen staue sich das Wasser und in der Pfütze sammle sich kontinuierlich Schmutz an, der entfernt werden müsse. Andernfalls würden sich auf dem Dach Verkrustungen bilden. Hätte der Unternehmer die Abdichtung einwandfrei ausgeführt, müsste sich H mit diesem Problem nicht herumschlagen. Das Argument des Unternehmers, die Dämmung gebe lediglich die Unebenheit der Dachfläche wieder, ließ das OLG nicht gelten: Wenn die Fläche uneben sei, hätte er dies erkennen und z.B. mit Estrich ausgleichen müssen.

Grundsätzlich müsse der Auftragnehmer den Auftraggeber auf technische Schwierigkeiten hinweisen. Das gelte erst recht, wenn er eine günstige Lösung anbiete, die im Vergleich mit einer technisch besseren, aber teureren Lösung "mangelanfälliger" sei. Ohne so einen Hinweis dürfe der Auftraggeber trotz "kleinen Budgets" davon ausgehen, dass der Auftragnehmer eine technisch einwandfreie Lösung erzielen werde. (Das Urteil des OLG Frankfurt vom 5.5.2017 wurde am 21.11.2018 vom Bundesgerichtshof bestätigt und ist damit rechtskräftig.)

Wärmemengenzähler für die Wohnanlage

Wurde der Einbau von Messgeräten mit Mehrheit beschlossen, müssen ihn alle Eigentümer akzeptieren

Die Eigentümerversammlung einer Münchner Wohnanlage hatte mehrheitlich beschlossen, an den Heizkörpern des Gebäudes Geräte zur Verbrauchserfassung anzubringen. Dabei entschieden sich die Eigentümer für Verdunstungsröhrchen als Messgeräte. Damit war ein Eigentümer überhaupt nicht einverstanden.

Er hielt Verdunstungsröhrchen für ungeeignet, den jeweiligen Verbrauch exakt zu ermitteln — wegen der nicht gedämmten Rohrleitungen, die zu hohen Wärmeverlusten führten. Daher wollte der Eigentümer den Einbau dieser Messgeräte keinesfalls dulden, stattdessen in seiner Wohnung eigene Geräte einbauen, diese selbst ablesen und kontrollieren.

Das Landgericht München I entschied den Streit zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft (1 S 15412/18 WEG). Dass sie den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen und den Heizwärmeverbrauch erfassen wolle, entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Warum sich Verdunstungsröhrchen nicht dafür eignen sollten, den Verbrauch zu erfassen, sei nicht nachvollziehbar.

Wenn die Eigentümer mit Mehrheit den Beschluss fassten, eine bestimmte Geräteart anzuschaffen, seien alle Eigentümer — auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben — dazu verpflichtet, den Einbau der Geräte zu dulden. Nur wenn der Verbrauch aller Eigentümer auf einheitliche Weise erfasst werde, seien die so gewonnenen Daten wirklich vergleichbar, könnten die Kosten gemäß den Verbrauchsanteilen korrekt umgelegt werden.

Dass einzelne Eigentümer andere Geräte montierten, komme daher nicht in Frage. Den Heizwärmeverbrauch zu messen und die Kosten abzurechnen, sei Aufgabe der Eigentümergemeinschaft und nicht einzelner Eigentümer.

Schützenswerte Villen?

Bauvorhaben einer Immobilienfirma scheitert an der kommunalen Erhaltungssatzung

Kommunen können mit so genannten "Erhaltungssatzungen" Straßenzüge oder Viertel vor dem Abriss schützen, die sich durch städtebauliche Besonderheiten auszeichnen. Daran scheiterte das Bauvorhaben einer Immobilienfirma in Elmshorn. Sie wollte auf eigenem Grund zwei historische Häuser mit repräsentativen Gärten abreißen, um moderne Reihenhäuser zu errichten.

Die Stadt wies das Baugesuch der Grundstückseigentümerin unter Verweis auf ihre Erhaltungssatzung zurück. Dagegen wehrte sich die Immobilienfirma. Doch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig-Holstein entschied: Die geplanten Reihen- und Doppelhäuser passten nicht zu den schützenswerten Villen in diesem Stadtgebiet, die Entscheidung der Stadt sei rechtmäßig (1 MB 11/18).

Auch wenn der Baustil der großbürgerlichen Einfamilienhäuser in den Straßen der Umgebung nicht einheitlich sei: Alle Bauten dort seien großbürgerliche, zweigeschossige Häuser mit Villencharakter, repräsentativen Fassaden, großzügigen Eingangsbereichen und offener Bauweise. Üppige Vorgärten würden dem Stadtgebiet zusätzlich einen weitgehend einheitlichen Charakter verleihen, es sei schützenswert.

Vergeblich argumentierte die Grundstückseigentümerin, die meisten Häuser in diesem Gebiet verdienten die Bezeichnung "Villa" nicht. Ihre eigenen historischen Gebäude ständen nicht einmal unter Denkmalschutz.

Eine Kommune dürfe nicht nur dann eine Erhaltungssatzung aufstellen, wenn Gebäude unter Denkmalschutz ständen, so das OVG. Die Bezeichnung Villa — früher einmal der Name für ein römisches Landhaus — sei im 19. Jahrhundert auf freistehende Häuser von Großbürgern übertragen worden. Meistens seien diese Gebäude am Stadtrand oder in so genannten Villenvierteln gebaut worden, charakteristisch seien für sie Vorgärten, Veranden, offene Balkone und Erker in manchmal malerischer Zusammenstellung.

So gesehen seien die großbürgerlichen Einfamilienhäuser im Gebiet der Erhaltungssatzung durchaus als schützenswerte Villen einzustufen, auch die beiden Häuser der Immobilienfirma. Ob sie unter Denkmalschutz ständen, sei für den Schutzumfang der Erhaltungssatzung nicht relevant.

Baumwurzeln machen vor Grundstücksgrenzen nicht halt

Beeinträchtigen sie aber einen Weg, kann der Nachbar ausnahmsweise ihre Beseitigung verlangen

Ein Hauseigentümer in Itzehoe ließ eine alte, morsche Kastanie fällen, die nahe an der Grenze zum Grundstück seines Nachbarn stand. Den Baumstumpf ließ er jedoch stehen, so dass die Wurzeln weiter auf dessen Grundstück hinüber wuchsen. Außerdem zeigten sich Schößlinge. Der Nachbar hatte am Zaun, an der Grundstücksgrenze entlang, einen asphaltierten Weg angelegt, den er durch die Wurzeln gefährdet sah: Die Wurzeln hätten die Platten schon um fast 50 Zentimeter angehoben. Er verlangte, das Wurzelwerk zu beseitigen.

Das Landgericht Itzehoe wies daraufhin, dass sein Eigentum allein durch eindringendes Wurzelwerk noch keinen Schaden nehme (4 S 154/94). Doch hier gehe es um den gepflasterten Weg. Da sich die Wurzeln nicht bloß in das Nachbargrundstück hinein ausbreiteten, sondern den Weg beeinträchtigten, sei der Eigentümer des Baumes bzw. des Baumstumpfs verpflichtet, sie zu beseitigen. Nur so könne der Nachbar seinen Weg ordentlich asphaltieren. Es sei ihm nicht zuzumuten, wegen der Wurzeln darauf zu verzichten.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Kurzartikel

Hat eine Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt, zieht aber nach dem Auszug der Mieterin nicht selbst ein, sondern vermietet die Wohnung zu weitaus höherer Miete an Fremde, muss sie belegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Wurde der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, schuldet die Vermieterin der Ex-Mieterin Ersatz für die unnötigen Umzugskosten und für die Mehrkosten durch die teurere neue Wohnung (hier: 24 Monate lang).

Vermieter will Mängel überprüfen

Die Mietsache zu besichtigen, ist sein gutes Recht — aber nicht zusammen mit x-beliebigen Personen

Die Mieter eines Reihenhauses hatten dem Vermieter wiederholt Mängel der Mietsache gemeldet, was aus seiner Sicht völlig unbegründet war. Reine Schikane, fand er — doch habe er die Mängel nicht überprüfen können. Denn die Mieter hätten es ihm mehrmals verwehrt, das Reihenhaus zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. So begründete der Hauseigentümer schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht Erlangen wies seine Räumungsklage ab, weil die Kündigung unwirksam gewesen sei. Wenn es darum gehe, Schäden an der Mietsache festzustellen, könne ein Vermieter selbstverständlich Zutritt zur Wohnung bzw. zum Haus verlangen. Er könne auch mit dritten Personen erscheinen, aber nur, wenn sie mit dem Anlass der Besichtigung etwas zu tun haben.

Dieser Ansicht war auch das Landgericht Nürnberg-Fürth, es bestätigte das Urteil des Amtsgerichts (7 S 8432/17). Bei einem Besichtigungstermin wegen Mängeln könne der Vermieter fachkundige Personen wie Handwerker oder Sachverständige mitbringen, die in der Lage seien, den angezeigten Mangel zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Von sachunkundigen Bekannten dürfe er sich nicht begleiten lassen.

Wenn die Mieter sich dagegen wehrten, rechtfertige das keine Kündigung. Vermieter müssten die Privatsphäre der Mieter respektieren, schließlich garantiere die Verfassung die Unverletzlichkeit der Wohnung. Diesem Grundsatz werde der Hauseigentümer nur gerecht, wenn er die "eigenen vier Wände" seiner Mieter gemeinsam mit fachkundigen Personen besichtige und sich dabei auf die Mängel konzentriere.

Wohnungseigentümer schikanieren Hausverwalter

Eigentümergemeinschaft wehrt sich gegen den Missbrauch der Eigentümerrechte mit Abmahnung

Ein Hausverwalter nach dem anderen warf den Job hin. Ein Eigentümer-Ehepaar wandte sich über Jahre hinweg immer wieder mit Anfragen an die Hausverwalter und forderte anschließend grundlos deren Rücktritt — selbst dann, wenn sich ein Verwalter um ihr Anliegen gekümmert hatte. Beinahe jeden Beschluss der Eigentümerversammlung focht das Ehepaar X an.

Im November 2016 wurde es von den Miteigentümern abgemahnt: Offenkundig legten es die Eigentümer X darauf an, systematisch jeden Verwalter durch "permanente Aufforderung zum Rücktritt und Ankündigung der Abwahl zu zermürben", hieß es in dem Beschluss der Eigentümerversammlung. Auf Dauer werde man so keinen Verwalter für die Wohnanlage mehr finden. Sollte sich das Ehepaar nicht mäßigen, werde ein Verfahren zur Entziehung des Wohneigentums eingeleitet.

Natürlich klagten die Eheleute auch gegen diesen Beschluss: Die Abmahnung sei unzulässig, meinten sie, hier werde in ihre elementaren Rechte als Wohnungseigentümer eingegriffen. Doch der Bundesgerichtshof bewertete ihr Verhalten anders (V ZR 339/17). Hier gehe es nicht um einen Denkzettel für Störenfriede, betonten die Bundesrichter. Jeder Eigentümer dürfe auch Anträge stellen, die erwartungsgemäß erfolglos blieben und von keinem vernünftigen Miteigentümer gestellt würden.

Im konkreten Fall hätten jedoch die Eigentümer kontinuierlich ihre Rechte missbraucht, um den jeweiligen Verwalter zu vergraulen. Das führe letztlich dazu, dass kein Verwalter mehr diese Aufgabe übernehmen möchte. Das "wohnungseigentumsfeindliche Ziel, die Anlage in einen verwalterlosen Zustand" zu versetzen, bestimme das Verhalten des Ehepaares seit Jahren. Ihr Verhalten destabilisiere die Gemeinschaft und sei den Miteigentümern nicht länger zuzumuten. Es rechtfertige letztlich auch die Entziehung des Wohneigentums.

Ohne Verwalter sei es nicht möglich, das gemeinschaftliche Eigentum kontinuierlich zu pflegen und instand zu setzen, die dafür nötigen Mittel geordnet "einzusammeln" und die dafür nötigen Beschlüsse der Eigentümer herbeizuführen. Den übrigen Eigentümern gehe es nicht darum, die Eigentümerrechte des Ehepaares einzuschränken, sondern darum, die ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten und ein friedliches Zusammenleben sicherzustellen.

Gartenterrasse mit Blick zu den Nachbarn

Wohnungseigentümerin muss Terrasse und Pergola im Garten der Wohnanlage entfernen

Die Eigentümer zweier Erdgeschosswohnungen stritten über eine Terrasse — das kommt häufiger vor. Das Besondere an diesem Fall: Die Terrasse lag nicht direkt vor der Wohnung. Vielmehr hatte eine Wohnungseigentümerin hatte ihre Terrasse im Garten der Wohnanlage errichtet, der zum Gemeinschaftseigentum gehört: eine 40 Quadratmeter große Terrasse auf einem Holzaufbau und obendrauf thronte eine Pergola mit vier Säulen. Diesem Prachtbau waren einige Pflanzen zum Opfer gefallen.

Mit den Veränderungen waren die Eheleute, denen die Nachbarwohnung gehörte, ganz und gar nicht einverstanden. Vor allem deshalb, weil man von der Pergola aus direkt in ihre Wohnung blicken konnte. Die Terrasse müsse weg, forderte das Ehepaar. Dagegen pochte die Eigentümerin darauf, die Nachbarn hätten eine andere Terrasse im Garten nicht beanstandet. Dabei könne man von der aus ebenfalls in ihre Wohnung schauen.

Das Amtsgericht Sinzig entschied den Streit zu Gunsten des Ehepaares (10a C 8/18 WEG). Der Bau habe zum einen das Erscheinungsbild des Gartens erheblich verändert. Wildpflanzen seien beseitigt und eine große Terrasse errichtet worden. So eine massive Veränderung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtige prinzipiell die übrigen Wohnungseigentümer und sei daher nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig.

Zum anderen könne man von der Gartenterrasse aus die Nachbarswohnung beobachten. Das störe die Privatsphäre der Bewohner und müsse von den Nachbarn nicht hingenommen werden. Dabei spiele es keine Rolle, dass sich das Ehepaar bisher nicht gegen die Terrasse eines anderen Miteigentümers gewehrt habe. Unzulässig seien beide Bauten und der Beseitigungsanspruch des Ehepaares gegen die Eigentümerin bestehe unabhängig von weiteren Ansprüchen gegen andere Miteigentümer.

Lockere Ziegel und Mauerrisse

Bauaufsichtsbehörde verlangt vom Eigentümer, sein Wohnhaus zu sichern

Ist für ein Gebäude einmal die Baugenehmigung erteilt, ist in der Regel die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde erfüllt: Nachträgliche Anforderungen darf sie nicht stellen — außer es besteht eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit. Doch nicht jedes Haus in schlechtem Zustand ist gefährlich und von außen ist das meistens nicht gut zu beurteilen. Wann darf also die Bauaufsichtsbehörde einschreiten oder zumindest das Risiko prüfen lassen?

Um diese Frage ging es in einem Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern. Einem Experten der Baubehörde war ein altes Wohnhaus (Baujahr ca. 1960) mit losen Ziegeln auf dem Dach aufgefallen, die seiner Ansicht nach jederzeit auf Passanten herunterfallen konnten. Bei näherer Betrachtung entdeckte er zudem lockere Blechteile und Risse im Mauerwerk.

Auf diese Meldung hin forderte die Bauaufsichtsbehörde den Hauseigentümer auf, die schadhaften Bauteile zu sichern. Außerdem müsse er vor Ablauf des nächsten Monats die Standsicherheit des Gebäudes belegen und mit dem Nachweis eine qualifizierte Person (Statiker, Bauplaner) beauftragen. Komme er dieser Anordnung nicht nach, drohe ein Ordnungsgeld von 1.000 Euro.

Vergeblich wehrte sich der Hauseigentümer gegen die behördlichen Auflagen. Der VGH Bayern erklärte sie für rechtmäßig (15 C 18.2324). Die Behörde sei befugt, Maßnahmen anzuordnen, die der Gefahrenabwehr und/oder der genauen Abklärung der Gefahrenlage dienten. Leben und Gesundheit von Menschen seien hohe Rechtsgüter: Die Behörde müsse einschreiten, wenn sie gefährdet seien.

Um eine konkrete Gefahr für diese Rechtsgüter zu bejahen, genüge es schon, wenn ein Schaden nicht ganz unwahrscheinlich sei. Das treffe hier auf jeden Fall zu: Die Schäden am Haus seien schon von weitem zu erkennen, sogar ein Einsturz erscheine nicht ausgeschlossen. Durch die zahlreichen lockeren Bauteile bestehe Gefahr für den Hauseigentümer, für die Nachbarn und alle Passanten auf der angrenzenden Straße.

Nachbarn streiten um Birken

Stimmt der Abstand zur Grundstücksgrenze, müssen die Bäume nicht wegen Pollenflugs gefällt werden

Zwei Hauseigentümer in Baden-Württemberg beschäftigten mit ihrem Streit um drei Birken die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Die ca. 18 Meter hohen Bäume standen (mit einem Abstand von mindestens zwei Metern zum Zaun) auf dem Grundstück von Eigentümer A. Nachbar B forderte von A, die Birken zu beseitigen, weil deren "Immissionen" sein Grundstück beeinträchtigten: durch Pollenflug, durch herabfallende Samen und Früchte, Zapfen, Blätter und Birkenreiser.

Für den Fall, dass die Justiz sein gerechtes Anliegen abweisen würde, die Bäume zu fällen, verlangte Hauseigentümer B zumindest 230 Euro monatlich: Zwischen Juni und November eines jeden Jahres müsse ihm A diesen Betrag zahlen, um die vielen Mühen auszugleichen, die ihm die Birken bescherten. Zum finanziellen Ausgleich sei Eigentümer A nicht verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof — und die Bäume dürften stehen bleiben (V ZR 218/18).

Dass sein Grundstück von den Birken beeinträchtigt werde, könne Nachbar B nicht Herrn A vorwerfen. Für natürliche Vorgänge wie Pollenflug könne man nicht den Grundstückseigentümer haftbar machen. Auch wenn den Laub und Samen der Bäume den Nachbarn B störten: Dies werde von Naturereignissen ausgelöst und sei nicht Herrn A zuzurechnen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die störenden Bäume weit genug von der Grundstücksgrenze entfernt ständen.

Das sei hier der Fall: Der im Nachbarschaftsrecht Baden-Württembergs vorgeschriebene Mindestabstand von Anpflanzungen zur Grundstücksgrenze werde mit zwei Metern Entfernung eingehalten. Komme es trotz eines korrekten Abstands zu "natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück", sei dafür nicht der Besitzer der störenden Anpflanzungen verantwortlich — so sehe das der Landesgesetzgeber. B müsse daher die unerwünschten Einwirkungen hinnehmen.

Mieter zieht nach 14 Jahren aus

Für Kerben oder Verfärbungen im Boden schuldet der Mieter nach so langer Zeit keinen Schadenersatz

Als der Mieter einer Wohnung nach 14 Jahren auszog, verlangte der Vermieter von ihm Ersatz für Schäden. Der in der Wohnung verlegte Laminatboden weise Kerben auf, der Teppichboden sei an zahlreichen Stellen verfärbt. Normale Gebrauchsspuren seien das nicht, meinte der Vermieter. Das Landgericht Wiesbaden sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des ehemaligen Mieters (3 S 31/19).

Der verlegte Laminatboden sei von einfacher Qualität: Die Lebensdauer so eines Bodens übersteige auf keinen Fall 14 Jahre, also die Dauer des Mietverhältnisses in diesem Fall. Kerben im Boden seien nach so langer Zeit gewöhnliche Verschleißerscheinungen und kein Schaden an der Mietsache, der einen Anspruch auf Schadenersatz begründen würde.

Der Vermieter könne vom Ex-Mieter auch nicht verlangen, den Teppichboden auf seine Kosten auszutauschen. Selbst ein hochwertiger Teppichboden — um den es sich hier ohnehin nicht handle — habe nur eine durchschnittliche Lebensdauer von zehn Jahren. Dass ein Teppichboden nach 14 Jahren Verfärbungen zeige, sei ebenfalls eine normale Abnutzungserscheinung.

In einem Zeitraum von 14 Jahren würden in einer Wohnung naturgemäß Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Diese durchzuführen und zu finanzieren, sei Sache des Vermieters. Das seien nicht ersatzfähige "Sowieso"-Kosten, d.h.: Kosten, die sowieso angefallen wären.

Heizkostenvorschuss

Zu viel gezahlt: Nach vier Jahren gibt es kein Geld mehr zurück

Dem Mieter einer Verkaufshalle war es erlaubt, das Objekt unterzuvermieten. Dabei wurde es ihm mit der Zeit zu umständlich, die monatliche Vorauszahlung der Heizkosten von 600 DM jeweils vom Untermieter zu kassieren und dann an den Eigentümer der Halle weiterzuleiten. Es wurde daher vereinbart, dass der Untermieter diese Nebenkosten unmittelbar an den Eigentümer zahlen sollte, was auch geschah.

Allerdings vergaß der Gewerbemieter, den Dauerauftrag zu kündigen. Der Eigentümer der Halle erhielt die Vorauszahlung daher doppelt. Erst nach 11 1/2 Jahren wurde das Versehen entdeckt. Der Mieter forderte das Geld zurück, immerhin 82.800 DM. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm kann er jedoch den überzahlten Heizkostenvorschuss nicht mehr in voller Höhe zurückverlangen (30 U 178/94).

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Zahlung mehr als vier Kalenderjahre zurückliege. Fordere ein Mieter zuviel gezahlte Miete zurück, gelte (nicht die übliche Verjährungsfrist von 30 Jahren, sondern) eine auf vier Jahre begrenzte Verjährungsfrist. Diese verkürzte Frist sei auf den vorliegenden Fall übertragbar, auch wenn das Gesetz nicht ausdrücklich regle, wie bei einem zuviel gezahlten Heizkostenvorschuss zu verfahren sei.

WEG-Erlaubnis für Hundehaltung erforderlich

Dieser Beschluss einer Eigentümergemeinschaft zur Tierhaltung ist nicht zu unbestimmt

Laut dem Beschluss einer Eigentümerversammlung war für das Halten von Hunden in der Wohnanlage die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss erforderlich. Zudem sollten weiterhin die Regeln der Hausordnung gelten, die Tierhaltung grundsätzlich erlaubte, mit Ausnahme von Reptilien und gefährlichen Hunden.

Den Beschluss focht ein Wohnungseigentümer an, weil er ihn zu unpräzise fand: Da fehle eine klare Regel, wer in Zukunft warum einen Hund halten dürfe. Diesen Vorwurf konnte das Amtsgericht Bonn nicht nachvollziehen: Wie der Beschluss umzusetzen sei, sei hinreichend klar (27 C 95/18).

Wer sich einen Hund anschaffen wolle, müsse den Verwalter bitten, den Antrag auf Erlaubnis auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Tierhaltung von der Genehmigung per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer abhängig zu machen, entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, solange dies nicht praktisch zu einem Verbot der Tierhaltung führe.

Aber vorweg per Beschluss "klare, allgemeine Regeln" aufzustellen, sei wenig sinnvoll: Über Tierhaltung müssten die Eigentümer nach den Umständen im Einzelfall entscheiden. Schließlich komme es da auf die Größe eines Hundes an, auf die Rasse etc. Ein Eigentümerbeschluss zur Tierhaltung im Allgemeinen könne kaum abschließend regeln, wann die Eigentümerversammlung die Erlaubnis zur Hundehaltung verweigern dürfe und wann nicht.

Allgemein festhalten könne man Folgendes: Die Eigentümer dürften nur "nein" sagen, wenn sie dies nach gebührender Abwägung aller Interessen sachlich begründen könnten. Und betroffene Wohnungseigentümer könnten diese Abwägung gerichtlich überprüfen lassen.

Mieter verlangt Innendämmung

"Wärmebrücken" rechtfertigen keine Mietminderung, wenn der zur Bauzeit gültige Baustandard eingehalten wird

Schon 1971 war das Mietshaus gebaut worden, der Mieter hatte seine Drei-Zimmer-Wohnung 1986 bezogen. 30 Jahre danach forderte er per Klage von der Vermieterin einen Kostenvorschuss, um die Wohnung innen zu dämmen. In zwei Räumen seien die Wände von Schimmel befallen. Aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden, z.B. undichten Fensterrahmen, bestehe überall die Gefahr weiterer Feuchtigkeitsschäden. Daher sehe er sich berechtigt, zusätzlich die Miete um 20 Prozent zu mindern.

Vom Landgericht (LG) Lübeck bekam der Mieter Recht, das LG wurde jedoch vom Bundesgerichtshof "zurückgepfiffen" (VIII ZR 271/17). Zweifellos seien poröse Fensterrahmen und teils schadhaftes Mauerwerk Ursachen des Schimmelbefalls, räumten die Bundesrichter ein. Bis dieser Mietmangel beseitigt sei, dürfe der Mieter die Miete um zehn Prozent kürzen. Anspruch auf einen Kostenvorschuss habe er aber nicht, weil die fehlende Wärmedämmung keinen Mietmangel darstelle.

1971 seien Hauseigentümer noch nicht verpflichtet gewesen, Gebäude zu dämmen. Das Mietshaus sei nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden — seinerzeit gehörten Wärmebrücken sozusagen zum "allgemein üblichen Bauzustand". Um zu beurteilen, ob ein Mietmangel vorliege, dürfe das LG keine Bauvorschriften heranziehen, die erst Jahrzehnte nach dem Bau in Kraft traten. Anzulegen sei prinzipiell der beim Bau des Hauses geltende Maßstab.

Entgegen diesen Grundsätzen habe das LG "quasi durch die Hintertür" einen Mangel konstruiert, indem es sich auf einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" berufe. Das liefe letztlich darauf hinaus, für Altbauwohnungen (auch für nicht-modernisierte) einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Zu diesem Mindeststandard gehöre es angeblich, dass Mieter nicht öfter als zwei Mal täglich fünf bis zehn Minuten stoßlüften müssten. Das sei verfehlt: Da habe das LG einseitig Mieterinteressen berücksichtigt.

Um Schimmelbefall zu vermeiden, würden dreimaliges Stoßlüften von je zehn Minuten oder Querlüften von jeweils drei Minuten ausreichen, habe der Sachverständige ausgeführt — obwohl das Ehepaar jeweils 20 Minuten täglich zu duschen pflege. So oft zu lüften sei keineswegs unzumutbar, im Gegenteil. Nach dem Kochen, Duschen oder Waschen Räume zu lüften, um die erhöhte Feuchtigkeit zu entfernen, sei sogar allgemein üblich.

In London jobbender Mieter darf untervermieten

Kurzartikel

Will ein Mieter seine Wohnung untervermieten, weil er vorübergehend im Ausland arbeitet, dürfen ihm die Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Der Wunsch des Mieters ist auch dann berechtigt, wenn er die Dauer des Auslandsaufenthalts zunächst nicht genau benennen kann. Im Arbeitsleben wird zunehmend Flexibilität gefordert und häufig ist es unumgänglich, im Ausland zu arbeiten. Es ist vernünftig, wenn Mieter die Kosten der doppelten Haushaltsführung in dieser Zeit verringern möchten.

Mieter fällen im Garten Bäume

Unklare Regelung im Mietvertrag: Sind aus der Pflicht zur Gartenpflege auch Rechte abzuleiten?

Die Mieter eines Hauses in Berlin hatten im Garten mehrere Bäume gefällt. Den Eigentümern passte das ganz und gar nicht: Sie behaupteten, sie hätten die Mieter bei Vertragsschluss mündlich darüber informiert, dass die Bäume "tabu" seien. Für den "Kahlschlag" verlangten die Vermieter Schadenersatz.

Doch die Mieter beriefen sich auf den Formularmietvertrag: Demnach seien sie zur Gartenpflege verpflichtet. Zwar stehe da nicht ausdrücklich, dass sie zum Fällen von Bäumen berechtigt seien. Wenn sie aber "Um- und Anbauten, Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache" vornehmen dürften, sei damit auch der Garten gemeint. Wie sollte man das sonst verstehen?

Das Amtsgericht Berlin-Spandau gab den Mietern Recht. Der Mietvertrag habe den Mietern die Gartenpflege auferlegt und treffe zum Fällen von Bäumen keine Regelung. Daher stelle es keine Pflichtverletzung der Mieter, sondern vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar, wenn sie den Garten nach ihren Vorstellungen gestalteten.

Gegen diese Entscheidung legten die Hauseigentümer Berufung ein und erzielten beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (67 S 100/19). Unklare Regelungen zu den Befugnissen der Mieter im Mietvertrag gingen zu Lasten der Vermieter, betonte das Landgericht.

Wenn sie die Gartenpflege auf die Mieter abwälzten, könne dies auch das Recht der Mieter beinhalten, schadhafte oder störende Bäume zu fällen. Das gelte jedenfalls dann, wenn das Fällen von Bäumen vertraglich nicht konkret geregelt sei.

Dennoch hätte das Amtsgericht den Einwand der Vermieter nicht übergehen dürfen, dass sie den Mietern bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ausdrücklich gesagt hätten, sie dürften keine Bäume fällen. Wenn das zutreffe, sei das Vorgehen der Mieter unzulässig gewesen. Das Amtsgericht müsse deshalb den Rechtsstreit neu verhandeln.