Bauen & Wohnen

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Eigentumswohnung stand 13 Jahre leer

Das Finanzamt verweigert dem Eigentümer den Abzug von "Verlusten aus Vermietung"

Der Eigentümer einer Wohnung führte seit 13 Jahren Renovierungsarbeiten in Eigenregie durch. Die dabei entstandenen Ausgaben sollte das Finanzamt als Werbungskosten berücksichtigen. Zusätzlich beantragte der Mann, den Verlust durch den Leerstand steuerlich zu berücksichtigen, d.h. vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Da er die ganze Zeit über keine Miete eingenommen habe, habe er beim Vermieten Verluste erzielt, erklärte der Steuerzahler. Damit war jedoch die Steuerbehörde nicht einverstanden.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg stimmte ihr zu (6 K 16/94). Von Verlust könne nur dann die Rede sein, wenn ein Steuerpflichtiger überhaupt die Absicht verfolge, einen Gewinn zu erzielen - in diesem Fall also, die Eigentumswohnung gewinnbringend zu vermieten. Wenn ein Eigentümer jedoch 13 Jahre lang renoviere und umbaue, könne man ihm nicht mehr abnehmen, dass das in der Absicht geschehe, später dann umso besser vermieten zu können.

Er habe zwar erklärt, Streitigkeiten im Mehrfamilienhaus hätten es ihm erschwert, die Arbeiten zu beenden. Erwiesen sei aber nur, dass es einmal einen Rechtsstreit über einen zusätzlichen Klingelknopf gegeben habe. Das sei kein vernünftiger Grund, 13 Jahre lang zu renovieren ... Es sei davon auszugehen, dass der Grund für den Leerstand im persönlichen Bereich liege und dass der Steuerzahler auch in Zukunft keinen Profit aus der Wohnung schlagen werde. Daher komme ein Verlustabzug nicht in Frage.

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Die Mieterhöhung ist trotzdem vereinbart, wenn der Mieter der Forderung zugestimmt hat

Dresdener Vermieter erhöhten zwischen 2007 und 2013 vier Mal die Miete. Jedes Mal stimmte der Mieter hatte dem Mieterhöhungsverlangen zu und zahlte die erhöhte Miete. 2013 stellte sich heraus, dass die Vermieter bei ihrer Berechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt hatten. Das war weder den Vermietern, noch dem Mieter klar gewesen.

Nun bereute der Mieter seine Nachgiebigkeit und forderte zu viel gezahlte Miete ab dem Jahr 2007 zurück, insgesamt ca. 6.000 Euro. Die Vermieter winkten ab und ließen es auf einen Rechtsstreit ankommen, den sie in letzter Instanz beim Bundesgerichtshof gewannen (VIII ZR 234/18).

Dabei hatte es beim Landgericht Dresden noch ganz gut für den Mieter ausgesehen: Zahlen müsse der Mieter nur eine Miete, die der tatsächlichen Quadratmeterzahl entspreche, hatte das Landgericht geurteilt. Die Mieterhöhungsverlangen seien wegen der falsch kalkulierten Wohnfläche unwirksam gewesen.

Dem widersprachen die Bundesrichter: Stimme der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, sei damit die Mieterhöhung vereinbart — das gelte unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsverlangen formell und inhaltlich korrekt war.

Erfolglos pochte der Mieter auf eine Anpassung des Mietvertrags: So sehe es eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 313 BGB) vor, wenn sich Vertragsparteien in Bezug auf wesentliche Grundlagen des Vertrags geirrt haben. Hier hätten alle Beteiligten die Wohnfläche falsch eingeschätzt, räumten die Bundesrichter ein. Daher käme grundsätzlich schon eine Vertragsanpassung in Betracht, nicht aber im konkreten Fall.

Für den Mieter sei es zumutbar, an der vereinbarten höheren Miete festzuhalten, weil der Irrtum nicht zu einem Nachteil für ihn geführt habe. Denn selbst auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche liege die erhöhte Miete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Vermieter hätten also auf jeden Fall die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangen können.

Treppe vom Balkon in den WEG-Garten

Die Eigentümergemeinschaft kann mit Mehrheit beschließen, die Treppe zu entfernen

In einer Berliner Wohnanlage hatten die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung an ihrem Balkon eine Treppe angebracht, die in den Garten führte. Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mit Mehrheit, dass die Treppe beseitigt werden sollte.

Gegen diesen Beschluss klagten die Eigentümer der Erdgeschosswohnung. Ihrer Ansicht nach widersprach er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es gebe nämlich einen anderen, früher gefassten Eigentümerbeschluss, mit dem der Umbau des Balkons zu einer Terrasse genehmigt worden sei. Diesen Hinweis fand das Landgericht Berlin nicht überzeugend: Es wies die Klage ab (55 S 18/19 WEG).

Wenn ein Balkon erweitert oder zur Terrasse umgebaut werde, sei das nicht zwangsläufig mit einer Treppe in den Garten verbunden. Auch wenn die Treppe nicht fest verankert sei, sondern ausgehängt werden könne: Sie stelle eine bauliche Veränderung der Wohnanlage dar, welche die Optik des Gemeinschaftseigentums beeinträchtige. So eine Veränderung sei nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig.

Unerwünscht sei auch die intensivere Nutzung des Gartens, die mit der Treppe verknüpft sei. Jedenfalls habe der direkte Nachbar seine Bedenken gegen die Treppe mit diesem Nachteil begründet. Auch wenn dessen individueller Anspruch auf Entfernung der Treppe inzwischen verjährt sei, bleibe die Treppe unzulässig. Sie könne von den übrigen Wohnungseigentümern auf Kosten der Gemeinschaft entfernt werden.

Sturmschaden an der Scheune?

Durchnässte Mauer stürzte nach tagelangem Regen ein: Gebäudeversicherung zahlte nicht

Am 29. Mai 2016 fegte ein Sturm über Bayern. Wie stark er war, wurde später zum Thema vor Gericht: Denn einige Regentage später stürzte am Scheunenanbau eines Gehöfts eine Mauer ein und der Landwirt meldete seiner Gebäudeversicherung den Versicherungsfall. Gegen Sturmschäden war er versichert.

Doch das Versicherungsunternehmen winkte gleich ab: Hier liege kein Sturmschaden vor. Erstens habe der Versicherungsnehmer nicht belegt, dass am Schadenstag auf dem Grundstück überhaupt ein Sturm mit Windstärke 8 herrschte. Und zweitens habe nicht der Sturm den Schaden verursacht, sondern der Dauerregen.

Das Oberlandesgericht (OLG) München holte Gutachten vom amtlichen deutschen Wetterdienst und von einem Bausachverständigen ein. Auf dieser Grundlage entschied es den Streit zu Gunsten der Gebäudeversicherung (25 U 3910/19). Nach den Versicherungsbedingungen seien Schäden durch Stürme ab Windstärke 8 versichert, stellte das OLG fest: Das entspreche einer Windgeschwindigkeit von mindestens 63 km/h.

Die meteorologische Sachverständige habe erklärt, am Gehöft sei wahrscheinlich Windstärke 7 aufgetreten, möglicherweise hätten auch einzelne Windspitzen Windstärke 8 erreicht. Das genüge jedoch nicht für den Nachweis, dass die Windgeschwindigkeit von 63 km/h tatsächlich und gerade dort erreicht wurde, erklärte das OLG. Zwar liege der Bauernhof am Ortsrand und etwas höher als der Ortskern — so dass die Ostseite Wind und Wetter ausgesetzt sei. Daher seien Abweichungen von den gemessenen Daten möglich, aber eben nicht bewiesen.

Selbst wenn jedoch ein Sturm anzunehmen wäre, müsste die Gebäudeversicherung nicht einspringen. Denn nach den Versicherungsbedingungen liege ein Sturmschaden nur vor, wenn der Druck der "auf das Gebäude einwirkenden Winde" direkt einen Schaden verursache. Hier sei aber das Mauerwerk sechs Tage nach dem Sturm eingestürzt, weil es von tagelangen Regenfällen total durchnässt gewesen sei. Der Sturm habe diesen Vorgang allenfalls beschleunigt. Aber die unmittelbare Ursache des Schadens am Gebäude sei das Eindringen der Nässe in die Mauer.

Räumungsklage gegen Unbekannt?

Gegen illegale Hausbesetzer hilft keine Räumungsklage, sondern die Polizei

Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses beantragte bei der Justiz, ihr Haus sofort zu räumen: Da tummelten sich einige fremde Leute, erklärte sie. Sie wusste jedoch weder, wer die Bewohner waren, noch, wie viele Personen im Haus wohnten. Sie schätzte ihre Zahl auf sieben bis zehn.

Die ursprüngliche Mieterin habe den fremden Personen den Einzug erlaubt, so die Vermieterin, ohne sie vorher zu fragen oder zu informieren. Genauere Angaben zu den aktuellen Hausbewohnern könne sie nicht machen, weil ihr diese nicht die Tür öffneten und ihr keine Personendaten herausrückten. Die Räumungsklage richte sich daher allgemein gegen alle Bewohner des Hauses.

Das Oberlandesgericht Oldenburg lehnte es deshalb ab, ein Räumungsurteil zu fällen (5 W 247/95). Normalerweise müsse der Gegner in einem Rechtsstreit mit Namen und Anschrift genau bezeichnet werden. Ausnahmsweise genügten auch andere Merkmale, wenn sie es erlaubten, die Identität der gegnerischen Partei eindeutig festzustellen. Im konkreten Fall sei jedoch nicht einmal die Anzahl der in dem Haus dauerhaft lebenden Personen bekannt. Man könne also nicht zwischen den Hausbewohnern und Personen unterscheiden, die sich eventuell nur besuchsweise sich in dem Haus aufhalten. Eine Räumungsklage sei bei so einer ungewissen Lage unmöglich.

Allerdings müsse sich die Hauseigentümerin deshalb nicht mit der Hausbesetzung abfinden. Für illegale Hausbesetzer sei die Polizei zuständig.

Gefährliches Hobby?

In der privaten Haftpflichtversicherung ist Versicherungsschutz für "ungewöhnliche Beschäftigungen" ausgeschlossen

Anlass für diesen Rechtsstreit war ein schlimmes Unglück. Der privat haftpflichtversicherte "Hobby-Schrauber" X hatte in seiner Garagen-Werkstatt an einem Fahrzeug herumgebastelt. Weil er einen Gastank einbauen wollte, hatte er den Tank geleert. Auf diese Weise löste der Bastler in der mit Propangas beheizten Werkstatt eine Explosion aus, bei der er ums Leben kam.

Zugleich beschädigte die Explosion die Garage des Nachbarn Y. Dessen Gebäudeversicherung regulierte den Schaden (über 55.500 Euro) und forderte anschließend den Betrag vom Haftpflichtversicherer des verunglückten X zurück. Doch der pochte auf die Versicherungsbedingungen und zahlte nicht: Wenn der Versicherungsnehmer bei einer "ungewöhnlichen und gefährlichen Beschäftigung" Schäden verursache, bestehe kein Versicherungsschutz.

Auf den vertraglich vereinbarten Leistungsausschluss könne sich der Haftpflichtversicherer hier nicht berufen, urteilte das Oberlandesgericht Naumburg (4 U 95/18). Eine Hobbywerkstatt zu betreiben, in der Schweißarbeiten an Autos durchgeführt werden, sei keineswegs "ungewöhnlich". Viele Menschen beschäftigten sich regelmäßig und intensiv damit, in privaten — und häufig mit handelsüblichen Propangasheizungen ausgestatteten — Werkstätten an Fahrzeugen herumzuschrauben. Das sei eine weit verbreitete Freizeitgestaltung,

So ein Hobby rechtfertige keinen prinzipiellen Leistungsausschluss. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Versicherungsnehmer dabei nur gelegentlich etwas Gefährliches tue, z.B. einen Autogastank leeren. Für das Hobby als solches bestehe Versicherungsschutz: Ein Hobby-Schrauber sei kein Abenteurer. Die Haftpflichtversicherung des verstorbenen X müsse daher der Gebäudeversicherung des Nachbarn den Betrag ersetzen, den diese aufgewendet habe, um den durch X verursachten Gebäudeschaden zu regulieren.

Wohnungskauf vom Bauträger

Der Bauträger darf die Schlussrate erst kassieren, wenn die Wohnung mängelfrei fertiggestellt ist

Bauträgervertrag nennt man den Vertrag zwischen Erwerber und Bauträger über eine noch zu errichtende Immobilie. Er enthält in der Regel eine Art Ratenzahlungsplan. Dabei sind die Zahlungen abhängig vom Stand des Bauvorhabens: Immer dann, wenn ein bestimmter Stand des Bauvorhabens erreicht ist, bekommt der Bauträger einen Teilbetrag vom Erwerber. Erst, wenn die Immobilie vollständig fertiggestellt ist, muss der Erwerber die Schlussrate zahlen.

Doch wann ist eine Immobilie "vollständig fertiggestellt"? Um diese Frage geht es vor Gericht häufig, so auch im konkreten Fall:

Der Erwerber einer Eigentumswohnung hatte bei der offiziellen Abnahme des Bauvorhabens zahlreiche Baumängel beanstandet und im Abnahmeprotokoll vermerkt. Trotzdem verlangte der Bauträger die letzte Rate von 3,5 Prozent des Kaufpreises. Er drohte sogar, die Wohnungsschlüssel einzubehalten, bis die Schlussrate überwiesen sei.

Daraufhin zahlte der Wohnungskäufer, verlangte den Betrag jedoch nach dem Einzug vom Bauträger zurück. Zu Recht, entschied das Kammergericht in Berlin (27 U 9/18). Beim Bauträgervertrag gelte: Der Bauträger dürfe die Schlussrate erst kassieren, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel behoben seien. Erst dann sei die Immobilie "vollständig fertiggestellt".

Das Abnahmeprotokoll stelle eine Art Übereinkommen dar: Der Erwerber rüge diejenigen Mängel, die auf jeden Fall beseitigt werden müssten, und der Bauträger wisse damit, was zur Fertigstellung noch fehle.

Da der Bauträger im konkreten Fall die im Abnahmeprotokoll gerügten Mängel nicht behoben habe, hätte er die Schlussrate weder fordern, noch entgegennehmen dürfen. Wenn ein Bauträger in rechtswidriger Weise die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der Schlussrate abhängig mache, dürfe der Erwerber den Betrag zurückfordern. Das gelte auch dann, wenn der Wohnungskäufer gewusst habe, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war.

Handwerker haftet für fremde Fehler

Kann der Estrich wegen der Vorarbeiten nicht fachgerecht verlegt werden, besteht Hinweispflicht

Ein Handwerksbetrieb sollte in einem Einfamilienhaus Fließestrich verlegen. Bei der Besichtigung der Räume stellte der Estrichleger sofort fest, dass die Haustüre und die bodentiefen Fenstertüren in unterschiedlicher Höhe eingebaut waren. Deshalb konnte er den Estrich nicht fachgerecht an alle Bauteile anschließen. Statt dies dem Bauherrn unmissverständlich klar zu machen, teilte der Handwerker nur mit, "da werde man wohl mit dem Estrich höher gehen müssen".

Kein Wunder: Als der Estrich verlegt war, war er an die Haustüre, aber nicht richtig an die Fenstertüren angeschlossen. Doch der Handwerker weigerte sich — wie vom Auftraggeber gefordert —, den Estrich zurückzubauen. Der Estrich selbst weise ja keinerlei Mängel auf, erklärte er. Wenn die Bauhöhe von Haustür und Fenstertüren nicht aufeinander abgestimmt seien, liege das nicht an ihm, sondern an den Handwerkern, die vorher tätig waren. Er habe die Vorarbeiten nun einmal so vorgefunden …

Mit dieser Auskunft fand sich der Bauherr nicht ab: Der Handwerksbetrieb müsse den Rückbau und Neuaufbau des Estrichs finanzieren, forderte er. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm gab ihm Recht (17 U 186/16). Isoliert betrachtet, sei der Estrich zwar einwandfrei, räumte das OLG ein, aber eben nicht korrekt an die Fenstertüren angepasst. Dass es angesichts der Gegebenheiten schlicht unmöglich war, den Estrich fachgerecht einzubauen, hätte der Handwerker dem Auftraggeber erklären müssen.

Seine flapsige Bemerkung, dann müsse er mit dem "Estrich höher gehen", sei wenig hilfreich gewesen. Damit habe er seine Pflicht, auf die mangelhaften Vorarbeiten hinzuweisen, nicht erfüllt. Denn die Höhe des Estrichs gleichmäßig anzuheben, ändere ja nichts an den unterschiedlichen Anschlusshöhen von Haustür und Fenstertüren. Der Estrichleger müsse für die Fehler anderer Handwerker haften, weil er die Mängel mit seinem Fachwissen erkennen konnte und den Bauherrn dennoch nicht klar darauf hinwies.

Statisch mangelhafter Neubau

Zimmerer verweist darauf, dass er nicht mit der Statik beauftragt war

Der Bauherr hatte einen Handwerksbetrieb mit Holzbauarbeiten für den Neubau seines Einfamilienhauses beauftragt. Der Zimmerer führte zugleich ein kleines Bauunternehmen. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, verlangte der Auftraggeber von ihm Schadenersatz wegen zahlreicher Mängel, die überwiegend statische Ursachen hatten.

Dagegen pochte der Unternehmer auf den Bauvertrag: Dass er die Statik für das Gebäude erstellen sollte, sei nicht vereinbart worden. Doch beim Oberlandesgericht München hatte die Schadenersatzklage des Auftraggebers Erfolg (13 U 3724/17 Bau).

Die Baumängel seien durch Sachverständigengutachten hinreichend belegt. Bauherren könnten auch dann ein statisch einwandfreies Gebäude erwarten, wenn die Leistung "Statik" mit dem Auftragnehmer nicht ausdrücklich vereinbart worden sei. Sie werde auch ohne Festlegung im Vertrag — sozusagen "stillschweigend" — als Beschaffenheit des zu errichtenden Gebäudes vereinbart.

Ohne mängelfreie Statik sei ein Bauwerk nicht standsicher. Es verstehe sich also von selbst, dass der Auftragnehmer die statischen Anforderungen hätte einhalten müssen. Der Zimmerer verfüge als langjähriger Bauunternehmer über genügend Erfahrungswerte dazu aus der Praxis. Diese Kenntnisse müsse er auch dann umsetzen, wenn er vom Bauherrn nicht explizit mit der Statik beauftragt wurde.

Meckern verboten?

Hauseigentümer kündigte Mietern, die sich mit Kritik an der Nebenkostenabrechnung an Mitmieter wandten

Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters für 2017/2018 war wesentlich höher ausgefallen als im vorhergegangenen Abrechnungszeitraum. Das kritisierte ein Euskirchener Ehepaar in einem Schreiben an die Mitmieter: Die Reinigungskosten seien um über 200 Prozent gestiegen, rechneten die Mieter vor, das sei "Wucher". Darauf sollte man den Vermieter mal aufmerksam machen, meinten sie.

Das sei "üble Nachrede" und beleidigend, fand der Vermieter. Er kündigte den Mietern fristlos, weil sie die anderen Mieter aufwiegelten und Unfrieden im Mietshaus stifteten.

Davon könne hier keine Rede sein, entschied dagegen das Amtsgericht Euskirchen: Es erklärte die Kündigung für unwirksam (33 C 63/19).

Mieter dürften sich mit der Betriebskostenabrechnung kritisch auseinandersetzen — vor allem dann, wenn die Kosten plötzlich explodierten. Vermieter könnten nicht erwarten, dass Abrechnungen prinzipiell widerspruchslos akzeptiert werden. In Mehrfamilienhäusern müssten sie auch damit rechnen, dass sich die Mieter zusammenschließen, um Konflikte im Zusammenhang mit dem Mietvertrag zu klären.

Alles in allem habe sich das Ehepaar sehr sachlich mit der Nebenkostenabrechnung befasst. In dem Schreiben finde sich keine reißerische oder beleidigende Bemerkung über den Vermieter. Den Begriff "Wucher" zu verwenden, verletze die Pflichten aus dem Mietvertrag nicht. Da den Mietern weder eine Vertragsverletzung, noch eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vorzuwerfen sei, dürfe der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen.

Treppenlift in der Wohnanlage

Unzulässiger WEG-Beschluss: 87-jähriger Wohnungseigentümer soll den Lift im Treppenhaus zurückbauen

2011 hatte die Eigentümergemeinschaft einem alten Ehepaar erlaubt, im gemeinschaftlichen Treppenhaus einen Treppenlift einzubauen. Denn die Ehefrau war behindert und hätte ohne Lift ihre Wohnung im Obergeschoss des Gebäudes nicht mehr verlassen können. Seit ihrem Tod im Jahr 2013 wurde der Treppenlift nicht mehr benützt. Der heute 87 Jahre alte Wohnungseigentümer ist noch relativ gut zu Fuß.

Im April 2019 beschloss die Eigentümerversammlung, der Senior müsse den Treppenlift wieder ausbauen. Da nun kein Bedarf mehr bestehe, müssten die Miteigentümer diese Einschränkung im Treppenhaus nicht länger hinnehmen. Der alte Herr focht den Beschluss an und bekam vom Amtsgericht Kassel Recht (800 C 2005/19).

Zwar sei es zutreffend, dass die übrigen Eigentümer so eine Anlage nur dulden müssten, wenn jemand auf einen barrierefreien Zugang zu seiner Wohnung angewiesen sei, räumte das Amtsgericht ein. Aktuell sei der Lift nicht notwendig, weil der alte Herr für sein Alter noch rüstig sei.

Ebenso klar sei aber, dass er in absehbarer Zeit einen Lift benötigen werde. Würde er ihn jetzt zurückbauen lassen, müsste er im Fall des Falles erneut eine Erlaubnis für einen Lift beantragen. Das würde lange dauern, Abbau und erneuter Einbau würden viel Geld kosten.

Außerdem seien die Miteigentümer durch den Treppenlift nicht nennenswert beeinträchtigt. Die Führungsschiene sei innen am Geländer montiert, falle kaum ins Auge und nehme nur wenig Platz weg. Der Sitz parke an der letzten Treppe nach oben, die zum Dachboden führe. Dort trockneten zwei Hausbewohner gelegentlich ihre Wäsche, ansonsten werde die Treppe kaum genutzt.

Unter diesen Umständen entspreche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, jetzt den Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Rückbau des Treppenlifts durchzusetzen. Sehr wahrscheinlich würde bald nach dem Rückbau erneut ein Treppenlift gebraucht. Daher müssten die Miteigentümer den aktuellen, keineswegs unzumutbaren Zustand des Treppenhauses akzeptieren.

Hunde müssen im Mietshaus an die Leine!

Kurzartikel

Verstoßen Mieter hartnäckig gegen die Hausordnung, indem sie ihre Hunde im Garten des Mietsgebäudes neben dem Kinderspielplatz frei herumlaufen lassen, und missachten stur alle einschlägigen Beschwerden von Mitmietern und Abmahnungen des Vermieters, rechtfertigt dieses Fehlverhalten allemal eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und die angeordnete Räumung.

Untervermieten erlaubt?

Kurzartikel

Ist ein Mieter berufsbedingt häufig abwesend, hat er ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Trotzdem darf der Vermieter die Erlaubnis dafür verweigern, wenn ihm der Mieter Informationen vorenthält, die der Vermieter braucht, um den Antrag auf Untervermietung zu prüfen: Name und Geburtsdatum des potenziellen Untermieters, dessen letzte Anschrift und Berufstätigkeit.

Dringlicher Eigenbedarf an Wohnraum?

Zweifel am dringend nötigen Umzug nach Berlin: Die Bedarfsperson bemühte sich lange nicht um eine Ersatzunterkunft

Die Vermieterin einer Berliner Wohnung kündigte 2018 ihren Mietern wegen Eigenbedarfs. Eine 81-jährige Angehörige sei seit dem Winter 2017 herzkrank und müsse unbedingt nach Berlin in die Nähe der Vermieterin ziehen. Das dulde keinen Aufschub, sie benötige daher so bald wie möglich die Wohnung.

Die Mieter zweifelten am Eigenbedarf, akzeptierten die Kündigung nicht und ließen es auf eine Räumungsklage ankommen. Das Amtsgericht fand ihre Zweifel berechtigt: Die Angaben der Vermieterin und der Bedarfsperson zum Eigenbedarf seien unglaubwürdig und widersprüchlich. Auch das Landgericht Berlin gab den Mietern Recht und begründete das vor allem damit, dass keine Ersatzwohnung gesucht wurde (67 S 149/19).

Die Vermieterin habe vor zwei Jahren die Kündigung mit der Angabe begründet, die Bedarfsperson benötige ganz dringend eine Wohnung in Berlin. Seitdem seien zwei Jahre vergangen, in denen die Bedarfsperson keinen Versuch unternommen habe, vorübergehend eine andere Wohnung in Berlin zu mieten. Das wäre angesichts der finanziellen Situation der Bedarfsperson keineswegs aussichtslos gewesen.

Da sich die Mieter gegen Kündigung und Räumungsklage wehrten, hätten die Vermieterin und die Bedarfsperson lange Zeit nicht absehen können, ob und wann die Mieter die Wohnung räumen müssten. Wenn sich eine Bedarfsperson mit guter Rente unter diesen Umständen nicht um eine zeitweilige Ersatzunterkunft bemühe, könne der Umzug nicht dringend sein. Daher sei die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam, die Vermieterin habe keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung.

Luftwärmepumpe soll weg

In eine Holzhütte eingebaut, darf die Wärmepumpe nahe an Nachbars Garten stehen bleiben

Herr A hat auf seinem Grundstück nahe am Zaun eine Luftwärmepumpe aufgestellt, um damit sein Einfamilienhaus zu heizen. Der Abstand zur Grundstücksgrenze betrug keine drei Meter. Nach ersten Protesten der Nachbarn baute er das Gerät in eine Holzhütte ein, um die Geräusche zu dämmen. Die Mieter des Nachbarhauses fanden die Betriebsgeräusche der Luftwärmepumpe trotzdem sehr störend, vor allem in der Nacht.

Hauseigentümer B verlangte von A, das Gerät zu beseitigen und das Landgericht Traunstein gab B Recht: Die Luftwärmepumpe stehe zu nahe an der Grundstücksgrenze, das verstoße gegen bayerisches Baurecht. Gegen dieses Urteil legte Hauseigentümer A Berufung ein: Das Landgericht habe das konkrete Ausmaß der Störung überhaupt nicht berücksichtigt. Seine Anlage unterschreite die gültigen Lärm-Grenzwerte deutlich.

Das Oberlandesgericht (OLG) München räumte ein, dass die Luftwärmepumpe in einem "grundsätzlich freizuhaltenden Bereich" stehe (3 U 3538/17). Hier sei aber zu berücksichtigen, dass sie in eine kleine Holzhütte eingebaut sei, für die die Abstandsvorschriften im bayerischen Baurecht nicht gelten. Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis zu einer gewissen Größe dürften auch näher als drei Meter an der Grundstücksgrenze stehen.

Die Abstandsregelungen im Baurecht schränkten die Rechte des Eigentümers ein, um die benachbarten Grundstücke vor Beeinträchtigungen zu schützen. So setze das Baurecht das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn um, erklärte das OLG. Umwelteinwirkungen seien als schädlich anzusehen, wenn sie nach ihrer Art, ihrem Umfang oder ihrer Dauer für die Nachbarn zu Gefahren, Nachteilen oder erhebliche Belästigungen führten.

Wenn man von den Ergebnissen der schalltechnischen Messungen ausgehe, komme es hier höchstens in Betracht, die Betriebszeiten der Luftwärmepumpe über Nacht einzuschränken oder eventuell zusätzliche Dämm-Maßnahmen anzuordnen. Darüber sei in diesem Verfahren jedoch nicht zu entscheiden, denn Eigentümer B habe ja ausdrücklich verlangt, die gesamte Anlage stilllzulegen und zu entfernen. Dazu sei Hauseigentümer A auf keinen Fall verpflichtet.

Großneffe soll einziehen

Eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten von Großneffen oder Großnichten ist in der Regel unzulässig

Hauseigentümer kündigten einem Mieter. In die Wohnung sollte der Großneffe des Ehepaares einziehen, der noch bei seinen Eltern lebte. Da eine Kündigung wegen Eigenbedarfs laut Gesetz nur für nahe Angehörige zulässig ist, betonten die Vermieter das "enge Familienverhältnis" zum Großneffen: Jedes Jahr unternehme er mit ihnen eine Bildungsreise, bei Familientreffen sehe man sich mehrmals im Jahr.

Als der Mieter der Kündigung widersprach, klagten die Hauseigentümer auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Darauf hätten sie keinen Anspruch, urteilte das Amtsgericht Fürstenfeldbruck, denn die Kündigung sei unwirksam (5 C 364/19). Ein Großneffe gehöre nicht zur so genannten Kernfamilie bzw. zum engen Familienkreis, für den eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig sei.

Die Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte sei nur in Ausnahmefällen möglich — und zwar dann, wenn zu ihnen ein ganz besonderes Näheverhältnis bestehe. Es müsse sozialen Kontakt geben, der über "enge Familienbande hinausgehe" und eine so große persönliche Verbundenheit, dass der Vermieter sich zur Fürsorge verpflichtet fühle.

Im konkreten Fall sei aber nicht ersichtlich, woraus sich eine Verantwortlichkeit der Vermieter für den Wohnbedarf des Großneffen ergeben könnte. Die vom Vermieterehepaar geschilderten Kontakte seien nicht so intensiv, dass von einer moralischen Pflicht auszugehen wäre, den Großneffen mit Wohnraum zu versorgen. Wohl zeigten sie einen engen und herzlichen Zusammenhalt der ganzen Familie. Das rechtfertige aber keine Eigenbedarfskündigung.

Neue Fenster, weniger Licht

Negative Folgen einer Modernisierungsmaßnahme rechtfertigen nicht unbedingt eine Mietminderung

Ein Berliner Hauseigentümer ließ die Außenwände des Mietshauses dämmen und in den Wohnungen Wärmeschutzfenster einbauen. Diese Modernisierungsmaßnahme hatte er den Mietern rechtzeitig angekündigt, ohne jedoch auf einen nicht besonders erfreulichen Nebeneffekt der Maßnahme hinzuweisen: Der Lichteinfall in den Wohnungen verschlechterte sich deutlich, ebenso die Sicht nach draußen.

Enttäuschte Mieter forderten deshalb Miete zurück: Die Wohnqualität sei durch die Modernisierung nicht besser, sondern schlechter geworden. Daher sei eine Mietminderung gerechtfertigt, meinten sie.

Doch das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters (67 S 101/19). Nicht jede nachteilige Veränderung der Mietsache durch eine Modernisierungsmaßnahme berechtige Mieter dazu, die Miete herabzusetzen.

So ein Schritt sei nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Verschlechterung bautechnisch hätte vermeiden können. Sei dies technisch möglich, sei der Vermieter nach dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme dazu auch verpflichtet. Dass ein modernisierungsbedingter Nachteil bautechnisch vermeidbar gewesen wäre, müssten die Mieter allerdings nachweisen. Andernfalls dürften sie die Miete nicht mindern.

Hausbau nicht fachgerecht

Ist es arglistige Täuschung, wenn der fachkundige Häuslebauer und Verkäufer das Gegenteil behauptet?

Der Inhaber eines kleinen Bauunternehmens, gelernter Maurermeister, hatte für seine Familie 1993 ein Einfamilienhaus gebaut. Jahre später verkaufte er es. Bei der Besichtigung sprach der Verkäufer mit den Käufern über einen Wasserfleck an der Rückseite der Garage. Dort löse sich hin und wieder eine Bitumenbahn, teilte er ihnen mit. Wenn man sie neu befestige, gehe die Feuchtigkeit wieder zurück. Im Prinzip habe er alles korrekt abgedichtet.

Der Wasserfleck ging aber nicht zurück, sondern blieb hartnäckig. Vier Jahre nach Vertragsschluss ließen die Käufer die auf der Garage errichtete Terrasse abbauen, um die Ursache zu finden. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Drainage nicht den 1993 gültigen DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik entsprach. Dass auch die Abdichtung des Hauses nicht richtig funktioniere, liege am verwendeten Material.

Daraufhin verlangten die Käufer vom Verkäufer Schadenersatz für die Sanierungskosten. Auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne er sich nicht berufen, weil er sie arglistig getäuscht habe, meinten die Käufer. Schließlich habe der Verkäufer behauptet, die Abdichtung fachgerecht ausgeführt zu haben, was offenkundig nicht zutreffe.

Das sei arglistig gewesen, fand auch das Oberlandesgericht: Der Bauunternehmer habe da wohl als nicht besonders fachkundiger Fachmann Angaben zur Bauausführung "ins Blaue hinein" gemacht.

Der Bundesgerichtshof urteilte weniger streng (V ZR 73/18). Falsche Angaben begründeten nicht ohne Weiteres den Vorwurf arglistigen Handelns, so die Bundesrichter. Arglistig handle, wer vorsätzlich falsche Eigenschaften des Kaufobjekts vortäusche oder einen Mangel wider besseres Wissen verschweige. Wer aber gutgläubig falsche Angaben mache, handle nicht unbedingt arglistig — allenfalls fahrlässig oder leichtfertig.

Wenn der Verkäufer erkläre, er habe das Einfamilienhaus fachgerecht und nach den anerkannten Regeln gebaut, sei dies nicht unbedingt "ohne tatsächliche Anhaltspunkte" und "ins Blaue hinein" behauptet. Der Maurermeister könnte bei der Bauausführung unbewusst von den DIN-Vorschriften abgewichen sein. Er habe eben gedacht, die Abdichtung funktioniere so. Ergebnis des Verfahrens: Da sich der Verkäufer doch auf den Gewährleistungsausschluss für Mängel berufen durfte, gingen die Käufer leer aus.

Sanierungsbedürftige Eigentumswohnung gekauft

Der vom Bauträger angegebene Sanierungskostenanteil kann zur "vereinbarten Beschaffenheit" der Immobilie gehören

Herr X kaufte für 230.000 Euro von einer Immobiliengesellschaft eine Eigentumswohnung, die von der Verkäuferin modernisiert werden sollte. Baupläne und Baubeschreibung waren Bestandteile des notariellen Kaufvertrags. Vom Kaufpreis entfielen nach der "für das Finanzamt unverbindlichen Einschätzung des Verkäufers" 202.000 Euro auf Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen: So stand es im Kaufvertrag.

Für den Käufer war die Höhe des Sanierungskostenanteils wichtig, weil Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind. Das Finanzamt übernahm zunächst die Angaben im Kaufvertrag und berücksichtigte bei der Einkommensteuererklärung von Herrn X absetzbare Aufwendungen von 202.000 Euro. Nach einer Betriebsprüfung bei der Immobilienverkäuferin korrigierte die Behörde jedoch den Sanierungskostenanteil auf 130.000 Euro.

Damit sei sein Steuervorteil erheblich geschrumpft, warf Käufer X der Verkäuferin vor und verlangte Schadenersatz. Sie habe ihm im Kaufvertrag zugesichert, die Wohnung für 202.000 Euro zu modernisieren. Tatsächlich habe die Bauträgerin jedoch um 72.000 Euro geringere Leistungen erbracht. Das Landgericht Potsdam wies die Klage des Käufers auf Schadenersatz ab (6 O 402/17).

Im Prinzip könne zwar der Sanierungskostenanteil — als Grundlage für Steuervorteile — durchaus zur vereinbarten Beschaffenheit einer Immobilie gehören, betonte das Landgericht. Wenn der Immobilienverkäufer den Sanierungskostenanteil falsch angebe, stelle das dann einen Mangel des Objekts dar, weil es nicht so beschaffen sei wie vereinbart. Unter diesen Umständen müsste der Bauträger für den Mangel haften.

Im konkreten Fall sei jedoch kein bestimmter Sanierungskostenanteil vereinbart worden, so das Landgericht. Denn im Kaufvertrag stehe zu den Modernisierungskosten ausdrücklich, dies sei eine "für das Finanzamt unverbindliche Einschätzung des Verkäufers". Entgegen der Ansicht des Käufers habe ihm die Immobiliengesellschaft damit gerade nicht "zugesichert", die Wohnung mit genau diesem Aufwand zu sanieren. Unverbindlich bedeute nun einmal unverbindlich.

Im Übrigen gehörten zum Aufwand eines Bauträgers auch steuerlich nicht absetzbare Planungs-, Koordinierungs- und Überwachungskosten. Der Vorwurf, die Verkäuferin habe um "72.000 Euro geringere Leistungen" erbracht, treffe daher objektiv nicht zu.

Mieterin verweigert Heizungsaustausch

Modernisierungsarbeiten sind rechtzeitig und schriftlich anzukündigen

Seit 1965 wohnt die Witwe in ihrer Mietwohnung. Als ihr Mann noch lebte, hatte das Paar eine Nachtspeicherheizung auf eigene Kosten einbauen lassen. Laut Mietvertrag sollte die Anlage beim Auszug der Mieter ins Eigentum des Hauseigentümers übergehen. 2017 kündigte der Vermieter der Seniorin. Nach einem Rechtsstreit einigten sich die Parteien Anfang 2018 darauf, dass die Seniorin die Wohnung zum Herbst 2019 räumen sollte.

Kurz nach dem gerichtlichen Vergleich klingelte der Mitarbeiter eines Heizungsinstallateurs bei der Mieterin. Er teilte ihr mit, in allen Wohnungen würden Montagearbeiten durchgeführt, neue Rohre verlegt und die Heizkörper ausgetauscht. Das betreffe auch ihre Nachtspeicherheizung.

Doch die Mieterin verweigerte den Handwerkern den Zutritt mit der Begründung, der Vermieter habe die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt. Das Amtsgericht Gelsenkirchen gab der Mieterin Recht (210 C 456/18). Die Pflicht der Mieter, Modernisierungsarbeiten zu dulden, setze voraus, dass diese ordnungsgemäß angekündigt wurden.

Ordnungsgemäß bedeute: Erstens rechtzeitig, d.h. mindestens drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten. Zweitens müssten Vermieter schriftlich darlegen, wann welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, wie lange sie dauerten, wie viel Energie dadurch gespart werde und zu welcher Mieterhöhung sie voraussichtlich führten. Im konkreten Fall habe sich der Hauseigentümer damit begnügt, den Mitarbeiter der Handwerksfirma zu schicken, der die Mieterin kurz über das Vorhaben informierte.

Das genüge den gesetzlichen Vorgaben bei weitem nicht. Die Mieterin müsse daher den Heizungstausch nicht akzeptieren. Dass das Mietverhältnis nur noch ein knappes Jahr andauere, sei hier ebenfalls zu berücksichtigen. Es sei der Seniorin in keiner Weise zuzumuten, innerhalb dieser Frist derart umfangreiche Arbeiten in ihrer Wohnung hinzunehmen. Selbst wenn ihre Nachtspeicheröfen veraltet seien: Sie funktionierten sicher, also voraussichtlich auch bis zum Auszug der Mieterin.