Bauen & Wohnen

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Beim Immobilienverkauf Wohnfläche falsch angegeben

Verkäufer einer Eigentumswohnung "dichtete" elf Quadratmeter dazu: Schadenersatz

Der Sohn eines Wohnungseigentümers kümmerte sich um den Verkauf von dessen Wohnung. Den Interessenten gegenüber trat der Sohn allerdings auf, als wäre er der Eigentümer. Zunächst gab er in einer Internetanzeige die Wohnfläche der Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt mit 98 qm an. Vor dem Vertragsschluss korrigierte der "Verkäufer" die Wohnungsgröße auf "circa 89 qm".

Für 250.000 Euro kaufte ein Ehepaar die tatsächlich nur 78,2 qm große Wohnung. Als die Käufer bemerkten, dass die Größenangabe nicht stimmte, forderten sie Schadenersatz vom Sohn des Eigentümers. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart sprach ihnen rund 18.000 Euro zu (14 U 44/18).

Der vermeintliche Verkäufer habe eine wesentliche Eigenschaft der Wohnung falsch angegeben. Vermutlich mit Absicht, vermutete das OLG. Doch selbst wenn nicht: Wer solche Angaben "ins Blaue hinein" mache und sein Unwissen nicht offenbare, handle ebenfalls schuldhaft und beeinflusse in unzulässiger Weise den Kaufentschluss der Interessenten.

Zudem habe sich der Sohn des Eigentümers bis zum Notartermin als Verkäufer aufgeführt. Das Ehepaar hielt ihn jedenfalls für den Eigentümer und sei davon ausgegangen, dass er zur Wohnung fundierte Angaben machen konnte. Die Käufer könnten daher den Betrag zurückverlangen, um den sie die Wohnung zu teuer erworben hätten.

Bei Größenangaben von Immobilienverkäufern sei maximal eine Abweichung von fünf Prozent zulässig. Der Sohn habe mit 89 qm ca. 12 Prozent "dazu gedichtet". Als unzulässige Abweichung blieben demnach ca. 6,35 qm übrig. Um den geschuldeten Schadenersatz zu berechnen, sei diese Zahl mit dem Quadratmeterpreis zu multiplizieren.

Da ist der (Holz-)Wurm drin!

Fachwerkhaus mit Schädlingen im Gebälk erworben: Der Käufer kann vom Kauf zurücktreten

Der Käufer eines Fachwerkhauses klagte auf Rückzahlung des Kaufpreises, weil das Gebälk von Schädlingen befallen war: Schimmelpilze und Holzwürmer tummelten sich im Fachwerk. Vergeblich pochte der Verkäufer vor Gericht auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss für Mängel. Das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig kam zu dem Schluss, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte (9 U 51/17).

Holzwürmer hätten sich soweit durchs Gebälk "gearbeitet", dass das Gebäude nur noch eingeschränkt standsicher sei. Man könne es also nicht mehr bewohnen. Der Bausachverständige habe in seinem Gutachten ausgeführt, dass die Schädlinge bereits 1998 "aktiv waren": Damals habe der Verkäufer die Fraßgänge der Insekten mit Fugenmasse gefüllt und anschließend das Gebälk gestrichen, um die Löcher zu übertünchen. Diese Arbeiten an der Fassade belegten, dass er über den Mangel der Immobilie Bescheid wusste.

Auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag könne sich der Verkäufer also nicht berufen, weil er den Schädlingsbefall arglistig verschwiegen habe. Umstände, die für den Kaufentschluss so wichtig seien, müssten Verkäufer ungefragt offenbaren. Dass er glaubte, den Mangel mit seinen Reparaturarbeiten beseitigt zu haben, sei unglaubwürdig. Ernsthaft bekämpfen könne man die Schädlinge mit solchen Methoden nicht, das sei allgemein bekannt. Mittlerweile seien schon längst wieder neue Löcher zu sehen.

Auch das Argument des Verkäufers, der Kaufinteressent hätte den Schädlingsbefall wegen der Bohrlöcher im Gebälk selbst erkennen können, ließ das OLG nicht gelten. Auch dann, wenn der Käufer einzelne Bohrlöcher im Fachwerk sehen konnte, hätte er daraus nicht auf einen so massiven und seit über 15 Jahren bestehenden Befall schließen müssen. Das wahre Ausmaß des Mangels habe der Käufer eben aufgrund der "Schönheitsreparaturen" des Verkäufers nicht erkennen können.

Wohnen neben der Baustelle

Müssen Mieter in einer Großstadt Baulärm aushalten, ohne die Miete zu kürzen?

Eine Münchner Mieterin wohnt seit 1997 in der Maxvorstadt. Die Miete für ihre Drei-Zimmer-Wohnung beträgt seit Oktober 2015 brutto 989 Euro. Wegen einer Großbaustelle gleich nebenan minderte die Mieterin von Oktober 2015 bis Juni 2016 die Miete um insgesamt 1.536 Euro. Auf dem Nachbargrundstück wurde eine ehemalige Fabrik abgerissen, auf dem Gelände entstanden über hundert Wohneinheiten.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung der vollständigen Miete und bestritt unzumutbare Lärmbelästigungen durch die Baustelle. Der Bauträger habe sich an alle Vorschriften gehalten. In einer Großstadt müsse man sowieso immer mit Baulärm rechnen — erst recht, wenn man eine Wohnung neben einer stillgelegten Fabrik miete. Abwehren könne sie als Vermieterin solche unerheblichen und ortsüblichen Störungen nicht, also müsse auch die Mieterin sie hinnehmen.

Dem widersprach das Amtsgericht München (472 C 18927/16). Der zuständige Richter prüfte Lärmprotokoll und Schallmessungen der Mieterin, ließ zusätzlich ein Sachverständigengutachten zur Lärmbelästigung anfertigen. Lärm und Staub hätten in der fraglichen Zeit den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt, lautete sein Fazit. Während der Bauphase 1 (Abriss und Grundarbeiten mit Lärmimmission von 63 Dezibel an 19 Tagen) sei daher eine Mietkürzung um 30 Prozent angemessen, während der Bauphase 2 25 Prozent.

Anders als die Vermieterin meine, sei Baulärm nicht als selbstverständlich hinzunehmen — auch wenn es zutreffe, dass in Großstädten immer irgendwo gebaut werde. Ungestört von Baulärm zu leben, sei trotzdem auch in Großstädten "ortsüblich". Die übergroße Mehrzahl städtischer Wohnungen sei Verkehrslärm, nicht aber Baulärm von diesem Ausmaß ausgesetzt.

Der Hinweis der Vermieterin auf die Fabrik helfe hier schon deshalb nicht weiter, weil die Fabrik beim Einzug der Mieterin noch gar nicht leer stand. Die Mieterin habe also keineswegs von vornherein mit Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück rechnen müssen.

Rauchwarnmelder in der Wohnanlage

Eigentümergemeinschaft darf beschließen, dass die Geräte "einheitlich" eingebaut und gewartet werden

Im Bundesland Nordrhein-Westfalen schreibt die Bauordnung vor, dass nicht nur Neubauten, sondern auch Wohnungen aus dem Bestand mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind. Deshalb beschloss 2015 eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder in allen Wohnungen der Anlage von einer Fachfirma installieren und warten zu lassen.

Die Geräte sollten aus den Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen finanziert werden. Die laufenden Kosten seien entsprechend ihren Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umzulegen, lautete der Beschluss.

Einige Eigentümer verlangten, man müsse sie von dieser Regelung ausnehmen: Sie hatten ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet. Da das von der Mehrheit der Eigentümer abgelehnt wurde, fochten die Betroffenen den Beschluss zu den Rauchwarnmeldern gerichtlich an. Der Bundesgerichtshof hatte allerdings gegen den Beschluss keine Einwände: Er entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung (V ZR 273/17).

Wenn die Eigentümergemeinschaft eine Ausnahmeregelung für Eigentümer verweigere, die solche Geräte bereits installiert hätten, sei das nicht zu beanstanden. Lägen Einbau und Wartung der Rauchwarnmelder im gesamten Gebäude in einer Hand, gewährleiste dies ein hohes Maß an Sicherheit. So stelle die Eigentümergemeinschaft sicher, dass die Geräte den DIN-Normen entsprächen und qualifiziertes Fachpersonal die Arbeiten durchführe. Dieses Vorgehen verringere auch versicherungsrechtliche Risiken.

Dagegen führten individuelle Lösungen für den Verwalter vor allem in größeren Wohnanlagen zu erheblichem Mehraufwand. Er müsse in jedem Einzelfall prüfen, ob Eigentümer ihre Einbau- und Wartungspflicht erfüllt hätten. Dies einheitlich zu regeln, sei sicherer und praktikabler. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung für die Eigentümer, die bereits Rauchwarnmelder eingebaut hätten, nur gering. Die gewichtigeren Argumente sprächen für eine "Gesamtlösung".

Münchner Thujen-Streit

Nachbar wehrt sich gegen den Rückschnitt der Grenz-Pflanzen auf zwei Meter

Der Streit um die Thujen am Zaun zwischen zwei Grundstücken in München-Aubing zog sich schon eine Weile hin: Die Nachbarn verhandelten nur noch über Anwälte. Im Herbst 2016 meldete sich der Anwalt von Hausbesitzerin A wieder bei den Nachbarn B, um den Rückschnitt der Thujen anzumahnen. Denn die Grünpflanzen an der Grundstücksgrenze waren längst über zwei Meter hoch gewachsen.

Herr B antwortete, die erforderlichen Maßnahmen werde er im Frühjahr 2017 durchführen. Im Frühling tat sich nichts. Im Sommer schrieb Herr B, er werde die Thujen nicht zurückschneiden, denn mittlerweile sei der Anspruch der Nachbarn verjährt. Daraufhin beantragte Frau A ein Schlichtungsverfahren.

Beim Notar einigten sich die Nachbarn darauf, dass Herr B die Pflanzen auf eine Höhe von zwei Meter stutzen und die Höhe künftig gleich bleiben sollte. Der Notar beurkundete die Einigung, die Kontrahenten unterschrieben sie jedoch nicht. Herr B erklärte anschließend, er werde sich nicht an die Vereinbarung halten, weil sie "nicht formwirksam zustande gekommen" sei. Nun zog Frau A vor Gericht, um den Rückschnitt durchzusetzen.

Wieder wandte Nachbar B ein, ihr Anspruch sei verjährt. Außerdem könne der Rückschnitt die Pflanzen zerstören, beeinträchtige die dort nistenden Vögel und sei überhaupt nach dem Bundesnaturschutzgesetz zwischen März und Ende September unzulässig.

Das Amtsgericht München entschied den Thujen-Streit zu Gunsten von Frau A (242 C 24651/17). Wenn Sträucher oder Hecken nahe an der Grundstücksgrenze ständen (weniger als zwei Meter entfernt), dürften sie nicht über zwei Meter hoch wachsen. Frau A könne daher den Rückschnitt verlangen.

Dieser Anspruch verjähre erst nach fünf Jahren, genauer: fünf Jahre nach dem Schluss des Jahres, in dem die Grenz-Pflanzen erstmals die Höhe von zwei Metern überschritten. Diese Frist sei hier noch nicht abgelaufen. Denn Herr B habe mit seiner Antwort im Herbst 2016 den Anspruch der Nachbarn im Prinzip anerkannt und den Rückschnitt zugesagt. Damit beginne die Verjährungsfrist von neuem. Das Ehepaar A habe darauf vertrauen dürfen, dass er seine Zusage einhielt.

Ob beim Rückschnitt die Thujen beschädigt werden könnten, spiele jetzt keine Rolle mehr. Herr B und seine Frau hätten sie ohne weiteres durch stetigen, schonenden Rückschnitt auf die zulässige Höhe stutzen können. Werde jetzt infolge ihrer hartnäckigen Verweigerungshaltung ein radikaler Rückschnitt notwendig, müssten sie dieses Risiko tragen. An ihrer Verpflichtung gegenüber den Nachbarn A änderten auch die Vorschriften des Naturschutzgesetzes nichts. Beides unter einen Hut zu bringen, sei allein die Aufgabe der Hausbesitzer B.

Baum stört Satellitenempfang

Hauseigentümer verlangt von der Gemeinde Schadenersatz, weil er seine Anlage verlegen musste

Das Hausgrundstück grenzt direkt an eine öffentliche Straße. Von Anfang an hatte sich der Eigentümer darüber geärgert, dass die Gemeinde direkt vor seinem Grundstück einen Baum neben die Straße gepflanzt hatte. Als der Baum mit den Jahren eine stattliche Krone bildete, beschwerte sich der Eigentümer darüber, dass sie seinen TV-Empfang über Satellitenanlage störte. Die Kommune müsse die Baumkrone stutzen. Andernfalls werde er auf ihre Kosten die Antenne verlegen lassen.

Als die Gemeinde diese Maßnahme ablehnte, beauftragte der Hauseigentümer einen Fachbetrieb damit, die Satellitenanlage anderswo am Gebäude zu installieren. Anschließend verklagte er die Gemeinde auf Kostenersatz: 439 Euro für den Fachbetrieb plus angebliche Eigenleistungen im Gegenwert von 350 Euro.

Das Amtsgericht stellte sich auf die Seite der Kommune. Sie sei hier genauso zu behandeln wie ein privater Nachbar. Nachbarn dürften grundsätzlich ihr Grundstück frei bepflanzen — solange sie den vorgeschriebenen Abstand zum anderen Grundstück wahrten. Selbst wenn der Baum den Satellitenempfang ein wenig verschlechtert haben sollte, beinträchtige dies das Grundstück des Eigentümers nicht nennenswert.

So sah es auch das Landgericht Koblenz und wies die Klage des Hauseigentümers ab (6 S 204/18). Die Gemeinde habe auf ihrem eigenen Grund einen Baum gepflanzt. Das sei nicht zu beanstanden, auch wenn dadurch dem angrenzenden Grundstück gewisse Vorteile entzogen würden.

So eine indirekte Einwirkung auf sein Grundstück könnte der Hauseigentümer nur abwehren, wenn die Anpflanzung gegen Baurecht oder Nachbarrecht verstoßen würde. Das treffe nicht zu. Eine unzumutbare Störung des Eigentums durch den Baum liege ebenfalls nicht vor. Daher habe der Eigentümer keinen Anspruch auf Kostenersatz von der Gemeinde.

Flachdach komplett erneuert

Hauseigentümer verlangt vom Gebäudeversicherer Ersatz für einen Sturmschaden

Ein Geschäftsmann meldete seiner Gebäudeversicherung einen Sturmschaden am Flachdach seines Geschäftshauses. Nach den Vertragsbedingungen musste die Versicherung Sturmschäden übernehmen. Doch deren Außendienstmitarbeiter bezweifelte die Schadenanzeige, weil keine Fotos vom Dach vorgelegt wurden. Und als er den Schaden besichtigen wollte, war das Flachdach von einer Dachdeckerfirma schon komplett erneuert worden.

Auch den vom Gebäudeversicherer verlangten Kostenvoranschlag reichte der Versicherungsnehmer nicht ein, stattdessen eine Handwerkerrechnung über 13.685 Euro. Doch die Versicherung, die im Voraus 4.000 Euro für die Dachreparatur gezahlt hatte, lehnte nun jede weitere Leistung ab. Beim Landgericht und Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken scheiterte die Klage des Hauseigentümers auf Zahlung des restlichen Betrags (5 U 58/17).

Unstreitig habe in der Region ein Sturm getobt, stellte das OLG fest. Damit sei aber keineswegs bewiesen, dass das Flachdach vom Sturm so stark beschädigt wurde, dass man es vollständig erneuern musste. Schließlich sei das Dach schon sehr alt gewesen. Der gerichtliche Sachverständige habe es auf weit über 20 Jahre geschätzt. Es sei also von Altersverschleiß an der gesamten Dachfläche auszugehen.

Dass sich Dichtungsbahnen nur aufgrund eines Sturmes lösen konnten, sei lediglich dann anzunehmen, wenn ein Dach vorher "total gut in Schuss" war. Das könne man bei einem so alten Dach ausschließen, selbst wenn es regelmäßig gewartet worden wäre. Gegen einen gravierenden Sturmschaden spreche auch, dass der Sachverständige bei seiner Inspektion eine relativ intakte Abdeckung des Dachrandes vorgefunden habe.

Mehr als Indizien könne man hier nicht mehr sammeln. Denn der Versicherungsnehmer habe das Dach so gründlich sanieren lassen, dass der Schaden nicht mehr richtig geprüft werden konnte. Beweisfotos habe er ebenfalls nicht angeboten. Daher seien auch nachträgliche Feststellungen durch das Gericht unmöglich. Das gehe zu Lasten des Versicherungsnehmers: Bei so dünner Beweislage sei die Gebäudeversicherung nicht zu weiteren Zahlungen verpflichtet.

Vermieter warnt Nachfolge-Vermieter

Mieter angeschwärzt: Räumung der gekündigten Wohnung wird aufgeschoben

Gerichte können eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn deren Vollzug "wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist". Auf diesen Paragraphen berief sich ein Mann, nachdem gegen ihn ein rechtskräftiges Räumungsurteil ergangen war. Sein Vermieter hatte den neuen Vermieter vor ihm gewarnt und so den Einzug in eine neue Wohnung verhindert.

Das Oberlandesgericht Köln stellte sich auf die Seite des Mieters (2 W 85/95). Obwohl er bereits einen Mietvertrag für die neue Wohnung unterschrieben habe, sei der Umzug vereitelt worden. Der alte Vermieter habe dem neuen nämlich mitgeteilt, der Grund für den Umzug seien Zahlungsprobleme. Mit dieser Erklärung habe er den Mann unnötigerweise in Misskredit gebracht.

Bei Vermietern sei es ähnlich wie bei Arbeitgebern: Arbeitgeber dürften es Arbeitnehmern - auch nach einer gerechtfertigten Kündigung - nicht erschweren, einen neuen Arbeitsplatz zu finden, indem sie das Zeugnis negativ gestalteten oder mit einem neuen Arbeitgeber Kontakt aufnehmen. Auch Vermieter dürften das Zustandekommen eines neuen Mietverhältnisses nicht behindern und ihren Ex-Mietern "Steine in den Weg legen". Dem Mann müsse daher für die Räumung ein weiterer Aufschub gewährt werden.

Kostenobergrenze vereinbart?

Bauvorhaben teurer als gedacht: Ohne festes Kostenlimit haftet der Architekt dafür nicht

Nach umfangreichen Umbauten und Modernisierungsarbeiten an einem Haus forderte der Bauherr vom Architekturbüro Schadenersatz, weil die geplanten Baukosten überschritten wurden. Er war der Ansicht, dass er mit dem Architekten ein "Kostenlimit" von 600.000 Euro vereinbart hatte. Das bestritt der Architekt. Er warf dem Bauherrn vor, das Bauvorhaben habe sich durch seine zahlreichen Zusatzwünsche kontinuierlich verteuert. Darauf habe er ihn immer wieder hingewiesen.

Das Landgericht gab dem Bauherrn Recht. Doch die Berufung des Architekten gegen diese Entscheidung hatte beim Oberlandesgericht (OLG) München Erfolg: Es wies die Zahlungsklage des Hauseigentümers ab (9 U 1161/15 Bau).

Grundsätzlich entspreche zwar die Planung eines Architekten nicht der vereinbarten Beschaffenheit und sei mangelhaft, wenn die Baukosten höher lägen als zwischen den Parteien verabredet, betonte das OLG. Das setze aber voraus, dass überhaupt eine feste Kostengrenze vereinbart wurde.

Im konkreten Fall treffe das nicht zu. Auf Nachfrage des Architekten habe der Bauherr erklärt, dass er an einen Kostenrahmen von ca. 500.000 Euro bis 600.000 Euro denke. Wenn der Auftraggeber während der Vertragsverhandlungen seine wirtschaftlichen Verhältnisse darlege oder grob seine finanziellen Vorstellungen skizziere, sei damit aber noch kein Kostenlimit vereinbart.

Davon sei nur auszugehen, wenn über diesen Punkt eine Einigung erzielt wurde, die nach dem Willen beider Vertragsparteien verbindlich sein sollte. Wenn es einen schriftlichen Architektenvertrag gebe, werde eine Kostenobergrenze in der Regel darin festgehalten. Fehle dieser Punkt - wie hier - im Vertrag, müsse man annehmen, dass die Vertragsparteien ein Kostenlimit nicht für einen zentralen Aspekt ihrer Abmachung hielten und keine bestimmten Baukosten vereinbarten.

(Das Urteil des OLG München wurde vom Bundesgerichtshof am 5.6.2018 bestätigt und ist damit rechtskräftig: AZ. VII ZR 248/16)

Mieters Einbauküche

Kurzartikel

Hat ein Mieter nach dem Einzug in die Mietwohnung mit Erlaubnis des Vermieters die gebrauchte Einbauküche ausgebaut — die vom Vermieter verkauft wurde — und auf eigene Kosten eine neue Küche einbauen lassen, bleibt die neue Einbauküche unberücksichtigt, wenn es darum geht, im Mieterhöhungsverfahren die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

"Bauabnahme" einer Wohnanlage

Bauträger dürfen den Gutachter, der die Bauleistung "abnehmen" soll, nicht selbst bestimmen

Eine Eigentümergemeinschaft stritt mit der Bauträgerin der neuen Wohnanlage, einer Immobiliengesellschaft, über Mängel und Gewährleistungsansprüche. Das Unternehmen erklärte die Ansprüche der Eigentümer für verjährt: Die Abnahme der Bauleistung sei schon vor mehr als fünf Jahren erfolgt. Dennoch klagte die Eigentümergemeinschaft erfolgreich auf Schadenersatz für die Mängelbeseitigung.

Ihre Ansprüche seien noch nicht verjährt, urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe, weil die Abnahme seinerzeit unwirksam gewesen sei (8 U 19/14). Deshalb habe die Verjährungsfrist nicht mit der Abnahme zu laufen begonnen. Grund dafür sei die nichtige Abnahmeklausel im Bauträgervertrag: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums "erfolge durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen".

Diese Vertragsklausel sei unwirksam, weil sie die Wohnungskäufer unangemessen benachteilige. Auf diese Weise bestimme der Bauträger nämlich zumindest indirekt über den Gutachter und damit über die Abnahme: Die Immobiliengesellschaft bestelle einen (wirtschaftlich und/oder rechtlich mit ihr verbundenen) Verwalter und der Verwalter wähle den Sachverständigen aus. Dieser werde also ebenfalls "beste Beziehungen" zum Bauträger unterhalten.

Bei so einer Regelung bestehe die Gefahr, dass der Gutachter die Bauleistungen und ihre Abnahmefähigkeit nicht objektiv untersuche. Den Erwerbern der Wohnungen werde so die Möglichkeit genommen, die Bauleistungen durch einen neutralen Sachverständigen ihres Vertrauens prüfen zu lassen.

Bauunternehmer verpfuscht Balkonanbau

Kann der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung wegen unverhältnismäßig hoher Kosten verweigern?

Ein Hauseigentümer hatte an seinem Mehrfamilienhaus zehn Balkone anbauen lassen. Der Bauunternehmer verpfuschte den Auftrag gründlich: Wasser lief an der Hauswand herunter, weil die Balkone schlecht abgedichtet und die Holzbohlen nicht fachgerecht verlegt waren. Die Entwässerungsrinnen hatten außerdem zu wenig Gefälle.

Der Auftraggeber verlangte vom Bauunternehmer einen Kostenvorschuss von 43.500 Euro, um die erheblichen Mängel beheben zu lassen. Doch der Auftragnehmer weigerte sich zu zahlen: Dieser Betrag sei unverhältnismäßig hoch, meinte er. Daraufhin zog der Hauseigentümer vor Gericht und bekam vom Oberlandesgericht (OLG) Celle immerhin 34.000 Euro Vorschuss zugesprochen (13 U 154/15).

Angesichts der gravierenden Fehler der Baufirma sei es keineswegs unzumutbar, wenn sie für die Mängelbeseitigung aufkommen müsse, entschied das OLG. Unverhältnismäßig sei ein Kostenvorschuss nur, wenn der mit einer Nachbesserung erzielbare Erfolg in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür erforderlichen Aufwands stehe. In diesem Fall führe die Mängelbeseitigung aber nicht zu einem geringfügigen, sondern zu einem erheblichen Vorteil für den Auftraggeber.

Daher seien die Kosten zwar hoch, aber eben nicht unverhältnismäßig hoch. Bei dieser Abwägung komme es auch wesentlich darauf an, ob und in welchem Ausmaß der Auftragnehmer die Mängel verschuldet habe. Schon deshalb sei in diesem Fall das Interesse des Hauseigentümers an der korrekten Erfüllung des Vertrags objektiv berechtigt. Der Bauunternehmer dürfe die Kostenübernahme nicht verweigern.

Lochkorrosion im Kupferrohr

Sanitärinstallateur haftet für undichte Wasserleitungen und ihre Folgen

Ein SHK-Fachbetrieb (Sanitär Heizung Klima) hatte in einem Gebäude Kupferrohre eingebaut. Fünf Jahre später waren die Wasserleitungen an einigen Stellen undicht: Korrosion. Die Handwerksfirma beseitigte kostenlos einige Leckagen. Als aber der Bauherr darüber hinaus Schadenersatz für die so entstandenen Wasserschäden forderte, wehrte sich der Sanitärinstallateur dagegen.

Dass ihm bei der Installation ein Fehler unterlaufen sei, sei nicht bewiesen, erklärte er. Ursache der Lochkorrosion in den Leitungen könnten z.B. auch die Beschaffenheit des Trinkwassers oder Materialfehler bei den Rohren sein. Doch ein Gerichtssachverständiger kam zu dem Ergebnis, dass die Leitungsrohre beim Einbau mit Sand und/oder Baustaub verunreinigt waren. Das habe zu einer chemischen Reaktion des Metalls und in der Folge zu Lochkorrosion geführt.

Auf Basis dieses Gutachtens verurteilte das Landgericht den Handwerker zu Schadenersatz. Das Oberlandesgericht Hamm wies seine Berufung ab und bestätigte das Urteil (21 U 95/15). Der Installateur müsse für die Folgen der Korrosion einstehen, weil er die Rohre vor dem Einbau nicht auf Fremdpartikel untersucht und gereinigt habe. So seien Sand und Baustaub ins Leitungsnetz gelangt und hätten die chemische Reaktion ausgelöst.

Dass es noch weitere mögliche Schadensursachen gebe, entlaste den Handwerker nicht. Zwar sei sein Hinweis zutreffend, dass als Ursache auch ein Fehler bei der Produktion in Betracht komme, ein Fehler beim Betrieb der Trinkwasseranlage oder die Beschaffenheit des Trinkwassers.

Doch selbst dann, wenn hier mehrere Ursachen zusammenwirkten, könnten die Wasserschäden dem Installateur zugerechnet werden. Denn dass die Verunreinigung der Rohre eine Ursache der Korrosion gewesen sei, stehe fest. Und diese Ursache liege im Verantwortungsbereich des Handwerkers.

Trompete im Reihenhaus

Berufsmusiker nervt die Nachbarn: In gewissen Grenzen ist Musizieren hinzunehmen

Ein Berufsmusiker besitzt gemeinsam mit seiner Ehefrau ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Der Trompeter übt manchmal im Erdgeschoss, manchmal in einem Probenraum im Dachgeschoss des Hauses: Nach seinen Angaben höchstens 180 Minuten pro Tag, nur an zwei Tagen pro Woche, nie mittags oder nachts. Zwei Stunden wöchentlich unterrichtet er Schüler.

Das Trompetenspiel nervte die Bewohner des Nachbarhauses. Er müsse so spielen, dass sie das Instrument nicht mehr hören könnten, forderten sie vom Musiker. Das Landgericht verbot das Üben im Erdgeschoss des Reihenhauses. Im Dachgeschoss dürfe der Trompeter werktags maximal zehn Stunden pro Woche üben und an höchstens acht Samstagen oder Sonntagen im Jahr zwischen 15 und 18 Uhr eine Stunde.

Gegen das Urteil legte der Musiker mit Erfolg Revision ein: Es wurde vom Bundesgerichtshof aufgehoben (V ZR 143/17). Das Landgericht habe einen zu strengen Maßstab zugrunde gelegt, so die Bundesrichter, und das Trompeten zu stark eingeschränkt. Häusliches Musizieren und Üben gehöre zu den üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und sei für Musiker von erheblicher Bedeutung für Lebensfreude und Gefühlsleben.

Andererseits hätten die Nachbarn ein Recht darauf, sich in ihrem Haus ungestört entspannen zu können. Man müsse die gegensätzlichen Interessen also ausgleichen und das Musizieren ausgewogen begrenzen. Dabei seien erstens der "Lärmpegel", die Art der Musik und die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. Zweitens habe ein Berufsmusiker nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker.

Das Landgericht habe vor Ort festgestellt, das Trompetenspiel im Dachgeschoss sei im Wohnzimmer der Nachbarn nicht und in ihrem Schlafzimmer nur leise zu hören. Nach dem Empfinden "verständiger Durchschnittsmenschen" störe dann die Musik nur unwesentlich. Übe der Trompeter in seinem Wohnzimmer, sei die Trompete im angrenzenden Wohnzimmer der Nachbarn in "schwacher Zimmerlautstärke" zu vernehmen. Vollkommen verbieten könne man aber auch das Musizieren im Wohnzimmer nicht.

Auch ein fast vollständiges Verbot in den Abendstunden und am Wochenende — wie vom Landgericht vorgesehen — komme nicht in Frage. Denn in der Regel hätten die Schüler des Berufsmusikers gerade abends und am Wochenende Zeit zum Musizieren. Insgesamt sollte das tägliche Musizieren drei Stunden werktags nicht überschreiten (an Sonn- und Feiertagen eineinhalb bis zwei Stunden höchstens). Vorausgesetzt, das Dachgeschoss eigne sich für Musikunterricht, sollte er nur dort stattfinden.

WEG: Sanierung einer Dachterrasse

Benutzt ein Eigentümer Gemeinschaftseigentum allein, muss er auch die Instandsetzungskosten tragen

Ist in einer Wohnanlage gemeinschaftliches Eigentum sanierungsbedürftig, muss die Eigentümergemeinschaft für die Instandsetzungskosten aufkommen. So lautet die Regel. Bekanntlich bestätigen Ausnahmen die Regel, so auch in folgendem Fall.

Zur Dachgeschosswohnung einer Wohnanlage gehört eine Dachterrasse, die undicht wurde. Daraufhin beschloss die Eigentümergemeinschaft, die Dachterrasse auf Kosten des Eigentümers der Dachgeschosswohnung zu sanieren.

So entsprach es der Gemeinschaftsordnung: Wenn Einrichtungen nur einem Eigentümer dienten, müsse der Sondereigentümer Mängel auf eigene Kosten beseitigen lassen, hieß es da. Trotz dieser Regelung wollte sich der Eigentümer der Dachgeschosswohnung mit dem Beschluss nicht abfinden. Er pochte darauf, dass seine Dachterrasse gleichzeitig die Decke der darunter liegenden Räume bilde. Also diene die Terrasse nicht nur ihm allein.

Doch der Bundesgerichtshof fand am Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft nichts auszusetzen (V ZR 163/17). Eine in das Dach integrierte Terrasse sei eine Sonderausstattung der Dachgeschosswohnung, die deren Eigentümer exklusiv nutze. Da es in der Gemeinschaftsordnung so vereinbart sei, müsse der Sondereigentümer daher die Gesamtkosten der Terrassensanierung übernehmen — obwohl die konstruktiven Teile der Dachterrasse zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten.

Damit entfalle zwar ein Teil der Sanierungskosten auf die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums. Dennoch sei die Regelung in der Gemeinschaftsordnung sinnvoll: Sie solle alle übrigen Eigentümer davor bewahren, die mit einer Sanierung verbundenen Lasten tragen zu müssen, weil für sie die Terrasse nutzlos sei. Dass die Terrasse zugleich das "Dach" der unteren Wohnung darstelle, spiele in diesem Zusammenhang keine Rolle.

Kugelhahn ohne Herstellerkennzeichen

Ein Installateur haftet nicht allein deswegen für einen Wasserschaden, weil er ein Bauteil "ohne" verwendet hat

Ein Sanitärinstallateur arbeitete bei der Sanierung eines Mietshauses mit. In einer Wohnung installierte er im Wasserleitungssystem einen Kugelhahn mit zwei seitlichen Öffnungen, von denen eine mit einem Blindstopfen mit Flachdichtung versehen war. Der Blindstopfen war undicht, wenig später kam es zu Wasserschäden in der darunterliegenden Wohnung.

Die Hauseigentümerin meldete den Schadensfall ihrem Gebäudeversicherer. Die Versicherung zahlte die Reparatur und verlangte im Gegenzug Schadenersatz vom Installateur: Er habe bei der Sanierung gepfuscht, lautete der Vorwurf, vor allem trage der Kugelhahn kein Herstellerkennzeichen. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe wies die Klage ab: Allein aus diesem Grund müsse der Handwerker nicht für den Wasserschaden haften (9 U 21/16).

Ein Herstellerkennzeichen sei kein Gütesiegel, das die Qualität eines Produkts garantiere, betonte das OLG. Die Vorschrift, Bauprodukte damit zu kennzeichnen, diene nur dazu, beim Auftreten von Mängeln den Hersteller als Verantwortlichen festzustellen. Wenn das Herstellerkennzeichen fehle, erlaube das keinen Rückschluss auf einen Verstoß gegen DIN-Normen oder darauf, dass das Bauteil nicht funktioniere. Zwischen dem fehlenden Herstellerkennzeichen und dem Wasserschaden gebe es keinen Kausalzusammenhang.

Die Arbeit des Installateurs sei nicht schon deshalb mangelhaft, weil er ein Bauteil "ohne" eingesetzt habe. Das gelte jedenfalls dann, wenn er das Bauteil im Fachhandel erworben und vor dem Einbau auf Funktionalität hin überprüft habe. Das treffe zu. Doch der mechanische Defekt am Dichtring sei von außen nicht erkennbar gewesen. Darüber hinaus habe ein Sachverständiger festgestellt, dass der Dichtring im Kugelhahn nicht die einzige Ursache des Schadens gewesen sei.

Architektenfehler beim Holzanbau

Führt falsche Materialauswahl zu Mängeln am Bauwerk, haftet der Architekt dafür

Ein Hauseigentümer beauftragte einen Architekten. Er sollte einen Holzanbau ans Wohnhaus planen (inklusive Tragwerk und Statik) und die Bauausführung überwachen. Als der Anbau fertig war, beanstandete der Bauherr gravierende Mängel der Statik und der Tragwerksplanung. Zudem habe der Architekt ungeeignetes Nadelholz verwendet. Es habe sich beim Austrocknen enorm verzogen, das habe zu Bauschäden am Wohnhaus geführt.

Diese Vorwürfe ließ der Architekt nicht auf sich sitzen: Die alten Dachsparren am Wohnhaus seien schon um zehn Zentimeter durchgebogen gewesen, als er mit dem Anbau begonnen habe, behauptete er. Auch das Material habe er nicht falsch ausgewählt, fand der Architekt. Die "Spalten" zwischen Altbau und Anbau seien nur in geringem Maß auf das Nachtrocknen des Holzes zurückzuführen.

Der Auftraggeber forderte vom Architekten über 170.000 Euro, um Dach und Holzkonstruktion demontieren und neu aufbauen zu lassen. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt reduzierte den Betrag auf knapp 20.000 Euro, gab dem Hauseigentümer aber im Prinzip Recht (13 U 83/13). Dabei stützte sich das OLG auf Gutachten von Bauexperten, die übereinstimmend Statik und Materialauswahl als mangelhaft bewerteten.

Der Planer hätte einen nachgiebigen Holzbau nicht direkt neben einem starren Massivbau errichten dürfen, lautete das Fazit der Sachverständigen. Zumindest hätte er dafür "schwindarme" Holzarten verwenden und weitere Versteifungsmaßnahmen vorsehen müssen. Das "Verformungsverhalten" des von ihm eingesetzten Nadelholzes sei jedenfalls mit dem starren Massivbau unvereinbar. Es verziehe sich beim Austrocknen so deutlich, dass dies zu "Verformungsdifferenzen" zwischen Altbau und Anbau führen müsse.

Architekten müssten bei der Planung von Anbauten die angrenzende Gebäudesubstanz richtig einbeziehen, so das Urteil des OLG. Weil der Architekt dies im konkreten Fall versäumt habe, seien Mängel am Bauwerk entstanden. Die Kosten der Mängelbeseitigung und der Neuplanung müsse er dem Auftraggeber daher ersetzen. (Dieses Urteil wurde durch Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.3.2018 bestätigt: VII ZR 31/16.)

Mieters Pfanne fing Feuer

Bei einem fahrlässig verursachten Brandschaden muss sich die Vermieterin an die Wohngebäudeversicherung halten

Ein Ehepaar hat in Ottobrunn bei München ein Einfamilienhaus gemietet. Im Sommer 2015 verursachte eine Besucherin der Mieter fahrlässig einen Brand, weil sie eine Pfanne mit Fett auf dem Herd kurz unbeaufsichtigt ließ. Der Schaden war beträchtlich: Die Küche musste vollkommen entsorgt werden, ebenso Türen und Fenster mit Rollläden. Bodenfliesen und Deckenputz waren beschädigt, Bad und Toilette verrußt, elektrische Leitungen mussten überprüft werden.

Die Sanierung des Hauses kostete rund 13.000 Euro. Die Vermieterin meldete den Brandschaden ihrer Wohngebäudeversicherung und kassierte zunächst 19.500 Euro. Denn bei der Versicherung gab sie — angeblich aus Versehen — an, dass die Einbauküche ihr gehörte. Tatsächlich hatten die Mieter die Küche einbauen lassen. Als die Versicherung davon erfuhr, verlangte sie den gesamten Betrag von der Hauseigentümerin zurück. Nun verklagte die Frau die Mieter auf Schadenersatz für die Sanierungskosten.

Das Amtsgericht München wies die Klage ab (412 C 24937/17). Wenn Mieter — nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig, sondern — leicht fahrlässig einen Brandschaden verursachten, müssten Vermieter ihre Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Üblicherweise zahlten Mieter bei den Mietnebenkosten die Versicherungsprämie für die Wohngebäudeversicherung mit. Da sie so bereits ihren Beitrag zur Deckung von Schäden leisteten, könnten sie im Schadensfall auch eine Gegenleistung erwarten.

So liege der Fall auch hier: Das Ehepaar habe im Rahmen der Betriebskosten Versicherungsbeiträge gezahlt. Daher dürfe die Vermieterin von den Mietern keinen Schadenersatz für die Sanierung verlangen, sondern müsse sich an die Versicherung halten. Wenn die Hauseigentümerin bei der Wohngebäudeversicherung falsche Angaben mache, dürften die Konsequenzen nicht zu Lasten der Mieter gehen.

Bolzplatz in reinem Wohngebiet

Müssen Anwohner die Lärmbelästigungen dulden?

In Rendsburg beschwerte sich die Anwohnerin einer Grünanlage wegen des Lärms, der von einem Bolzplatz ausging. Die Anlage war zusammen mit weiteren Einrichtungen wie Sandkasten und Schaukeln unmittelbar neben den Nachbargrundstücken errichtet worden. Die direkten Nachbarn fanden die dort spielenden Kinder und Jugendlichen unerträglich laut.

Das Oberverwaltungsgericht Schleswig bestätigte, dass die Anwohnerin und alle weiteren Betroffenen die Lärmbelästigung durch den Bolzplatz nicht hinnehmen müssen (1 L 1/92). Der Bolzplatz liege genauso wie die umliegenden Grundstücke in einem reinen Wohngebiet. Dort seien laut Baunutzungsverordnung Anlagen für gesundheitliche und sportliche Zwecke nur ausnahmsweise zulässig. Eine Ausnahme käme in Frage, wenn keine anderen Bolzmöglichkeiten in zumutbarer Entfernung vorhanden wären. Das treffe hier aber nicht zu, es befänden sich andere Sportanlagen in der Nähe.

Anders zu beurteilen sei der Kinderspielplatz. Kinderspielplätze seien generell auch in reinen Wohngebieten zulässig, da Kinder von den Eltern oder anderen Begleitpersonen betreut und beaufsichtigt werden müssten. Gegen Spielgeräte wie Schaukeln und Sandkasten könnten die Anwohner also nichts unternehmen.

Baufehler und/oder Planungsfehler?

Auftragnehmer müssen den Bauherrn informieren, wenn sie bei ihren Arbeiten von der Planung abweichen

Ein Bauunternehmer errichtete für Hauseigentümer einen Anbau in Holzrahmenbauweise. Drei Jahre danach verzog sich der Laminatboden in der Küche. Ein von den Eheleuten beauftragter Bauexperte stellte Feuchtigkeitsschäden fest, verursacht durch Fehler des Bauunternehmens. Der Sachverständigte schätzt die Sanierungskosten auf ca. 90.000 Euro.

Da sich der Bauunternehmer weigerte, die Mängel zu beheben oder die Sanierung zu finanzieren, verklagten ihn die Hauseigentümer auf Zahlung eines Kostenvorschusses. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Celle (14 U 96/17). Die Leistung des Bauunternehmens sei in doppelter Hinsicht mangelhaft gewesen.

Zum einen gehe es um handwerkliche Mängel. Der Bauunternehmer hätte die Bitumenschicht zwischen Bodenplatte und Holzkonstruktion weiter nach außen führen müssen, um so außen eine Abdichtung des Sockels gegen Feuchtigkeit zu ermöglichen. Auftragnehmer müssten ihre Leistung so erbringen, dass andere Gewerke darauf aufbauend die notwendigen, weiteren Arbeiten ausführen könnten.

Zum anderen habe der Auftragnehmer versäumt, den Bauherrn darauf aufmerksam zu machen, dass der Gebäudesockel gegen Feuchtigkeit geschützt werden musste. Dazu wäre er schon deshalb verpflichtet gewesen, weil er eigenmächtig von den fehlerhaften Plänen des Planungsbüros abgewichen sei. Er habe andere Dämmplatten verwendet: mit ihrerseits speziellen Nachteilen, auf die der Bauunternehmer hätte hinweisen müssen.

Dass der Planer schon schlecht gearbeitet habe, komme dem Bauunternehmer nicht zugute: Denn der Fehler in der Planung sei offensichtlich gewesen und habe dem Bauunternehmer auffallen müssen. Er sei schließlich verpflichtet, die Pläne zu prüfen. Die Fehler des Planungsbüros entschuldigten die Fehler des Bauunternehmers nicht und wirkten sich nicht anspruchsmindernd auf die Ansprüche der Hauseigentümer aus.