Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2338 Urteilen

Hauskauf geplatzt

Immobilienmakler sind verpflichtet, Verkäufer vor einem riskanten Geschäft zu warnen

Der Eigentümer eines Wohnhauses beauftragte einen Makler mit dem Verkauf. Eine Interessentin nahm mit dem Maklerbüro Kontakt auf, besichtigte das Anwesen und verhandelte mit dem Eigentümer über die Vertragskonditionen. Ein Notartermin wurde vereinbart. Doch kurz vor dem Termin war die Finanzierung des Geschäfts immer noch unklar, deshalb sagte der Hauseigentümer den Termin ab. Schließlich vermittelte der Makler das Haus einem anderen Interessenten.

Als die Frau erfuhr, dass der Makler dem Verkäufer geraten hatte, den Kaufvertrag nicht mit ihr abzuschließen, forderte sie 30.000 Euro Schadenersatz für vergebliche Umzugsvorbereitungen. Schließlich sei sie mit dem Eigentümer bereits handelseinig gewesen — der Makler hätte das Geschäft nicht verhindern dürfen. Obendrein habe er zu ihr gesagt, sie könne schon mal den Umzug vorbereiten. Daraufhin habe sie ihr eigenes Haus ausgeräumt.

Das war voreilig, fand das Landgericht Frankenthal: Bis zum Notartermin könne der Kauf einer Immobilie aus vielerlei Gründen scheitern (1 O 40/20). Die Kosten der Umzugsvorbereitungen müsse die Frau daher selbst tragen. Auf Schadenersatz habe sie keinen Anspruch, weil der Makler vollkommen korrekt gehandelt habe. Er sei verpflichtet, den Auftraggeber über die Bonität potenzieller Käufer aufzuklären und auf Zweifel hinzuweisen.

Wenn wenige Tage vor Vertragsschluss beim Notar noch keine Finanzierungsbestätigung vorliege und eine Bank rundweg ablehne, die Kaufnebenkosten zu finanzieren, sei es für den Verkäufer riskant, das Grundstücksgeschäft abzuschließen. Vor diesem Risiko habe der Makler den Verkäufer warnen müssen. Scheitere daran der Kaufvertrag, hafte der Makler nicht für mögliche Nachteile der enttäuschten Kaufinteressentin.

Mindestabstand beim Grillen?

Kurzartikel

Dass der Nachbar häufig draußen grillte, störte einen Hauseigentümer sehr. Er verlangte ein Machtwort der Justiz: Der Nachbar dürfe künftig nur noch in einem Mindestabstand von zehn Metern zum Zaun grillen, verlangte der Hauseigentümer. Doch da winkte das Amtsgericht ab: Der absurde Vorschlag liefe in der Praxis auf ein allgemeines Grillverbot im Freien hinaus. Denn dann könnten nur noch Eigentümer draußen grillen, deren Grundstück über 20 Meter breit sei. Dass dies abwegig sei, bedürfe keiner näheren Begründung.

Wasserschaden: Eigentumswohnung unbewohnbar

Eigentümer steht Ersatz für entgangene Mieteinnahmen zu, wenn die Versicherung unzulässig nicht zahlt

Im Dezember 2009 kam es in einer Eigentumswohnung zu einem Leitungswasserschaden. Eigentümer H meldete den Vorfall seiner Wohngebäudeversicherung, die sich jedoch grundlos weigerte, den Schaden zu regulieren. H verklagte die Versicherung auf Zahlung, der Prozess zog sich jahrelang hin. 2013 schickte das Landgericht Nürnberg-Fürth einen Sachverständigen in die Wohnung, um ihren Zustand im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens zu überprüfen.

Da die Wohnung unbewohnbar war, konnte der Eigentümer sie lange nicht vermieten. Trotzdem wollte er offenbar die Sanierung nicht vorfinanzieren. Stattdessen erweiterte Herr H die Klage und verlangte vom Versicherungsunternehmen zusätzlich Schadenersatz für den Mietausfall. 2020 entschied das Landgericht, dass die Versicherung dem Eigentümer wegen pflichtwidrig verzögerter Schadensregulierung Schadenersatz für entgangene Mieteinnahmen schulde.

Überwiegend gehe jedoch der Mietausfall auf das Konto des Wohnungseigentümers selbst, betonte das Landgericht, daher sei sein Anspruch zeitlich zu begrenzen. Nach der gerichtlichen Beweissicherung 2013 hätte er die Wohnung erst einmal auf eigene Kosten sanieren lassen müssen, um den Mietausfall einzuschränken. Deshalb stehe Herrn H Schadenersatz nur bis Januar 2014 zu. Das Oberlandesgericht Nürnberg wies die Berufung des Eigentümers gegen das Urteil des Landgerichts zurück (8 U 3174/20).

Für H wäre es möglich und zumutbar gewesen, die Wohnung zunächst mit eigenen Mitteln in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Nach dem Abschluss der gerichtlichen Beweissicherung sei es nicht mehr nötig gewesen, sie in dem Zustand vom Dezember 2009 zu belassen, um den Schaden zu dokumentieren. Der Zahlungsanspruch gegen die Versicherung habe damit festgestanden. Außerdem sei durch den jahrelangen Leerstand weitaus mehr Verlust entstanden, als die Sanierung gekostet hätte.

Schimmel im Hochsommer

Mieterin hielt sich an ein Info-Blatt des Vermieters zur "Vermeidung von Schimmel"

Feuchtigkeitsschäden und Schimmel treten vor allem in den Wintermonaten auf, als Folge von Baumängeln oder unzulänglichem Heizen und Lüften. Eher ungewöhnlich: In einer Berliner Wohnung kam es im August zu Schimmelbefall. Die Mieterin löste mit ihrem Sohn die Tapeten von den Wänden, beseitigte die Schäden und forderte für den Aufwand Schadenersatz vom Vermieter.

Obendrein stritten die Parteien darüber, ob es sich um einen Mietmangel handelte, der die Mieterin dazu berechtigte, für einige Monate die Miete zu kürzen. In der Regel sind Vermieter für Schimmel verantwortlich, wenn der Befall auf Baumängel zurückzuführen ist. Dann können Mieter die Miete mindern. Das gilt natürlich nicht, wenn Schimmel entsteht, weil Mieter zu wenig heizen und lüften.

Das Besondere im konkreten Fall: Die Mieterin pochte darauf, sie habe sich exakt an die Anweisungen des Vermieters gehalten, zusammengefasst in einem Informationsblatt "zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung". Das Landgericht Berlin gab ein Sachverständigengutachten in Auftrag und entschied aufgrund dessen den Streit zu Gunsten der Mieterin (67 S 358/20).

Dem Schimmelbefall lägen hier zwar keine Baumängel zugrunde, so das Landgericht. Trotzdem sei er dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzurechnen. Denn er sei nur deshalb aufgetreten, weil sich die Mieterin nach dem Informationsblatt gerichtet und deswegen fehlerhaft gelüftet habe.

Im Sommer sei tagsüber die Außenluft wärmer und feuchter als die Raumluft. Deshalb entfeuchte es die Wohnung nicht, wenn untertags gelüftet werde, wie der Sachverständige erläutert habe. Im Gegenteil: Dadurch steige die Luftfeuchtigkeit in den Räumen weiter an, was Feuchtigkeitsschäden begünstige. Also dürfe man erst nachts lüften, wenn sich draußen die Temperatur abgekühlt habe.

So ein Hinweis auf das sommerlichen Temperaturen angepasste Ablüften in der Nacht fehle jedoch im Informationsblatt. Da viele Laien über diese Zusammenhänge nicht Bescheid wüssten, sei ein Fehlverhalten der Mieterin nicht erkennbar, urteilte das Landgericht. Sie habe die Vermieter-Tipps befolgt. Deshalb könne die Mieterin nachträglich für die Monate, in denen der Mietmangel bestand, die Bruttomiete um 25 Prozent mindern. Der Vermieter müsse diesen Betrag zurückzahlen. Zudem stehe der Mieterin als Ersatz für den Arbeitsaufwand ein Betrag von 2.444 Euro zu.

Hauseigentümer darf überhängende Zweige abschneiden

Weigert sich der Nachbar, seinen Baum zu stutzen, gilt in der Regel ein Selbsthilferecht

Seit rund 40 Jahren steht an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Einfamilienhäusern eine Schwarzkiefer, mittlerweile stattliche 15 Meter hoch. Seit langem ragen Äste und Zweige des Baumes ins Grundstück des Nachbarn B hinein, der sich über herunterfallende Zapfen und Nadeln ärgerte. Mehrmals forderte er den Hausbesitzer A auf, die Äste seiner Kiefer zurückzuschneiden. Doch A dachte gar nicht daran und so griff schließlich Nachbar B selbst zur Baumschere.

Daraufhin wurde das Ehepaar A aktiv und zog vor Gericht: B dürfe keine — oberhalb von fünf Metern — überhängenden Zweige mehr abschneiden, forderten sie. Der Rückschnitt gefährde die Standsicherheit des Baumes. Zunächst war die Klage des Ehepaares A erfolgreich, doch der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite des Nachbarn (V ZR 234/19).

Grundstückseigentümer müssten dafür sorgen, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen ihres Grundstücks hinauswachsen. Wenn überhängende Zweige tatsächlich die Nutzung eines angrenzenden Grundstücks beeinträchtigten und wenn der Baumbesitzer trotz mehrfacher Aufforderung keine Abhilfe schaffe, stehe dem betroffenen Nachbarn ein Selbsthilferecht zu. Unter diesen Umständen dürfe er die Äste und Zweige selbst abschneiden.

Wenn Hauseigentümer pflichtwidrig Äste und Zweige über ihre Grundstücksgrenze hinauswachsen ließen, könnten sie nicht unter Verweis auf eine mögliche Schädigung des Baumes vom Nachbarn verlangen, die Schädigung seines Grundstücks hinzunehmen. Daher gelte das Selbsthilferecht des Nachbarn sogar dann, wenn der Baum durch das Beschneiden seine Standfestigkeit verlieren oder absterben könnte. Allerdings könne das Selbsthilferecht durch kommunale Baumschutzsatzungen oder andere naturschutzrechtliche Vorschriften eingeschränkt werden.

Der Bundesgerichtshof verwies den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Sie müsse nun erstens prüfen, ob und in welchem Ausmaß die Äste der Schwarzkiefer tatsächlich das Grundstück des Nachbarn B beeinträchtigten, denn andernfalls gelte kein Selbsthilferecht. Zweitens müsse die Vorinstanz feststellen, ob dem Rückschnitt eventuell naturschutzrechtliche Regelungen entgegenstanden.

Sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus gekauft

Der Verkäufer verpflichtete sich zur Modernisierung: Haftet er deshalb nach Werkvertragsrecht für alle Mängel?

Ein Ehepaar kaufte von einem Bauträger ein Einfamilienhaus, einen sanierungsbedürftigen Altbau. Im Kauf- und Bauvertrag verpflichtete sich der Bauträger, die Balkone zu erneuern, ein Wärme-Dämm-Verbundsystem anzubringen, die elektrische und sanitäre Ausstattung zu modernisieren und einen Doppel-Carport zu errichten. Für das Grundstück und für die vorhandene Bausubstanz wurde die Mängelhaftung vertraglich ausgeschlossen.

Später beanstandeten die Hauskäufer zahlreiche Mängel: In erster Linie sei der Keller massiv durchfeuchtet. Die Dämmung des Dachs entspreche nicht den Regeln der Technik. Zudem sei die Bodenplatte des Carports fehlerhaft hergestellt und deshalb vom Regen unterspült worden. Die Käufer forderten vom Verkäufer Schadenersatz für von ihnen vorfinanzierte Reparaturen und zusätzlich einen Kostenvorschuss für weitere Maßnahmen.

Beim Oberlandesgericht Jena erreichten die Hauskäufer nur einen Teilerfolg (8 U 674/19). In Bezug auf die Bausubstanz sei die Gewährleistung für Mängel des Hauses vertraglich wirksam ausgeschlossen worden. So sehe es das Kaufrecht vor. Werkvertragsrecht wäre nur dann auf das gesamte Gebäude inklusive Bausubstanz anzuwenden, wenn die vereinbarten Baumaßnahmen von Umfang und Intensität her einem Neubau gleichkämen. Dann müsste der Bauträger für alle Mängel haften.

Das treffe hier aber nicht zu. Dass der Keller nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet sei, sei daher kein Mangel, für den der Bauträger einstehen müsste. Der Keller gehöre zur Bausubstanz, da müssten die Hauskäufer auf eigene Kosten für Abhilfe sorgen. Der Bauträger müsse nur für Mängel der Bauteile einstehen, deren Herstellung bzw. Modernisierung er ausdrücklich übernommen habe — wie die fehlerhafte Dachdämmung und den unterspülten Carport.

Wasserschaden in der Wohnanlage

Haftet auch der Eigentümer einer vermieteten Teileigentumseinheit für den Schaden mit?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand nur aus zwei Eigentümern, die beide ihre Teileigentumseinheit gewerblich vermietet hatten: Der Mieter der Räume im Erdgeschoss betrieb ein Restaurant, im oberen Stockwerk befand sich eine Zahnarztpraxis. In einer sehr kalten Winternacht platzte in der Praxis eine Kaltwasserleitung, das Wasser lief ins Erdgeschoss.

Der Eigentümer der Praxisräume nahm seine Gebäudeversicherung in Anspruch. Sie regulierte den beträchtlichen Wasserschaden, der im Restaurant durch den Leitungsbruch entstanden war (über 73.000 Euro). Anschließend forderte die Versicherung das Geld allerdings teilweise vom Versicherungsnehmer zurück ("Regress"). Zu Recht, fanden Amtsgericht und Landgericht.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 193/19). Es gebe Anhaltspunkte dafür, dass der Zahnarzt die Praxis nicht geheizt habe, stellten die Bundesrichter fest. Das müsse die Vorinstanz noch aufklären. Denn: Wenn das der Fall wäre, wäre der Wasserschaden auf fahrlässiges Handeln des Mieters zurückzuführen, eventuell sogar allein darauf.

Unter diesen Umständen träfe den Versicherungsnehmer und Eigentümer keine Verantwortung — der Gebäudeversicherer müsste den gesamten Schadensbetrag von der Betriebshaftpflichtversicherung des Zahnarztes fordern.

Der Eigentümer müsste nur dann die Hälfte des Schadens tragen, wenn die Wasserleitung schon vor dem Versicherungsfall schadhaft gewesen wäre. Wenn ein Leitungsschaden in seinem Sondereigentum den Wasserschaden mit-verursacht hätte, wäre die Überschwemmung im Restaurant auch dem Eigentümer der Praxisräume zuzurechnen.

Endrenovierungsklausel im Mietvertrag

Unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung oder gültige, individuell ausgehandelte Vereinbarung?

Der Mietvertrag von Frau B war überschrieben mit "Individual-Mietvertrag". Im Mietvertrag und im — angeblich auch individuell ausgehandelten - Übergabeprotokoll stand, der Mieter müsse am Ende des Mietverhältnisses die Mietsache vollständig geräumt, fachmännisch renoviert und bezugsfertig zurückgeben. Als Mieterin B 2019 den Mietvertrag kündigte, renovierte sie deshalb mit Freunden die Wohnung.

Das hätte sie nicht tun müssen: Denn Vertragsklauseln, die den Mieter prinzipiell und unabhängig vom Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichten, sind grundsätzlich unwirksam.

Frau B ließ sich offenbar erst juristisch beraten, nachdem die Hausverwaltung des Vermieters ihre Renovierung als unzulänglich beanstandet hatte. Als ihr klar wurde, dass sie sich die Arbeit hätte sparen können, forderte sie vom Vermieter Schadenersatz für den Aufwand.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Bautzen (20 C 6/20). Erfolglos pochte der Vermieter darauf, der Mietvertrag sei mitsamt der Renovierungsklausel zwischen Frau B und seiner Hausverwaltung individuell ausgehandelt worden. Sie habe die Klausel gebilligt, also sei die entsprechende Vereinbarung gültig.

Dass im Protokoll und im Vertrag stehe, die Klausel sei "individuell ausgehandelt", beweise noch nicht, dass das auch wirklich stimme, betonte das Amtsgericht. So ein maschinenschriftlich vorformulierter Absatz finde sich inhaltlich identisch im Übergabeprotokoll des Nachmieters und in anderen Mietverträgen.

Es handle sich um von der Hausverwaltung des Vermieters vorbereitete Texte, denen man durch Hinweise auf vermeintliches Aushandeln den Anschein von Individualvereinbarungen geben wolle. Offenbar versuche die Hausverwaltung systematisch, an sich unwirksame Renovierungsklauseln auf diese Weise zu retten, um die Kosten für Schönheitsreparaturen auf die Mieter abzuwälzen. Hier solle bewusst mieterschützendes Recht umgangen werden.

Mietzahlung von der Bank fehlgeleitet

Erteilten die Mieter rechtzeitig den Zahlungsauftrag, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unberechtigt

Neun Jahre lang hatten Berliner Mieter immer pünktlich die Miete bezahlt. Im August 2019 passierte ein Missgeschick — allerdings nicht den Mietern, sondern ihrer Bank. Ihr Girokonto wurde am 1.8.2019 zwar mit der Miete belastet, aber der Betrag wurde dem Konto der Vermieterin nicht gutgeschrieben. Aufgrund eines Fehlers der Bank landete das Geld bei einem falschen Empfänger.

Aufgeklärt wurde das Versehen erst im März 2020, als die Bank der Vermieterin bei der Bank der Mieter um Auskunft bat. Da hatte die Vermieterin das Mietverhältnis bereits gekündigt: Denn im November 2019 hatten die Mieter die Miete nicht pünktlich überwiesen. Wegen eines Mietrückstands von insgesamt 1.796 Euro — zwei Monatsmieten — kündigte die Vermieterin am 12.11.2019.

Dagegen wehrten sich die Mieter zunächst erfolglos. Das Amtsgericht urteilte, das Risiko einer Fehlüberweisung treffe die Schuldner, d.h. die Mieter. Doch das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu deren Gunsten: Die fristlose Kündigung sei unwirksam, weil zu keiner Zeit ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete vorgelegen habe (65 S 189/20).

Eine Mietzahlung sei dann rechtzeitig, wenn die Mieter ihrem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung rechtzeitig (bis zum dritten Werktag des Monats) erteilten und wenn ihr Konto ausreichend gedeckt war. Das treffe hier zu.

Der Eingang der August-Miete sei nicht unterblieben, weil das Girokonto der Mieter zu wenig Guthaben aufgewiesen hätte, sondern wegen eines unstreitig fehlgeleiteten Betrags. Für ein Mitverschulden der Mieter gebe es keinerlei Anhaltspunkte. Ob der Betrag dem Konto der Vermieterin gutgeschrieben werde, liege nicht in ihrer Hand.

Die Mieter hätten den Zahlungsauftrag fehlerfrei erteilt — also geleistet, was sie dem Vermieter schuldeten. Nur im November hätten sie acht Tage zu spät gezahlt. Eine Verzögerung von einer Woche stelle keine erhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Zudem hätten die Mieter den Fehlbetrag sofort nach Eingang des Kündigungsschreibens ausglichen.

Erlaubnis zum Untervermieten?

Mieter zieht um, möchte aber weiter ein Zimmer nutzen und untervermieten

Die Drei-Zimmer-Wohnung war der vierköpfigen Familie zu eng geworden. Sie zog in eine 100 qm große Vier-Zimmer-Wohnung um. Aber auch dort sah sich der Familienvater außerstande, in Ruhe im "Homeoffice" zu arbeiten. Platz für seine Modelleisenbahn fehlte ebenfalls. Deshalb wollte der Mieter die Drei-Zimmer-Wohnung nicht aufgeben, sondern ein Zimmer weiterhin als Arbeits- und Hobbyraum nutzen.

Zwei Zimmer wollte er für 500 Euro im Monat untervermieten. Dafür hatte der Mann auch schon einen geeigneten Kandidaten gefunden, Herrn U. Doch die Vermieterin lehnte seinen Vorschlag rundweg ab. Sie war der Ansicht, eine Wohnung von 100 qm sei für eine Familie groß genug. Es bestehe daher kein Anspruch auf Erlaubnis zum Untervermieten. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Stuttgart nicht (30 C 1099/20).

Der Anspruch des Mieters sei nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er seinen Lebensmittelpunkt in eine andere Wohnung verlegt habe. Es sei allein Sache des Mieters, wie er seinen Platzbedarf einschätze und sein Privatleben gestalte. Sofern er einen Teil der Drei-Zimmer-Wohnung wirklich selbst nutze, habe er auch ein berechtigtes Interesse daran, die anderen Zimmer unter zu vermieten. Das reduziere die Belastung durch die doppelte Miete.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin die Erlaubnis zum Untervermieten nur ablehnen, wenn sie gegen den Untermieter U konkrete Einwände habe. Solche Bedenken habe sie aber nicht vorgetragen, sondern die Erlaubnis zu Unrecht pauschal verweigert.

Umstrttene Miethöhe bei Neuvermietung

Von der Miet-Obergrenze ausgenommen ist auch die Neuvermietung nach umfassender Modernisierung

Der Vormieter hatte für die rund 85 qm große Wohnung in Berlin monatlich 485 Euro Nettomiete gezahlt. Als das Ehepaar X 2016 die Wohnung mietete, lag die Nettomiete bei 1.199 Euro (pro qm 13,99 Euro). Vor dem Einzug der neuen Mieter war die Wohnung gründlich renoviert worden: Einbau einer Küche, Bad und Küche gefliest, Elektrik erneuert etc.

Dennoch fand das Ehepaar, dass eine derart massive Mieterhöhung gegen die gesetzlichen Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe verstößt. Hintergrund: In Bereichen mit "angespanntem Wohnungsmarkt" wie Berlin darf die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, wenn eine Wohnung neu vermietet wird (§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch).

Doch die Vermieterin pochte darauf, diese Beschränkung gelte nicht für Neubauten und für die Neuvermietung "umfassend modernisierter" Wohnungen. Also auch nicht für die Wohnung des Ehepaares X. Vor Gericht ging es im Wesentlichen um die Frage, ob das Kriterium "umfassend modernisiert" hier zutraf und die Vermieterin tatsächlich nicht an den "Mietendeckel" gebunden war.

Der Bundesgerichtshof entschied zwar den konkreten Rechtsstreit nicht abschließend. Er stellte aber grundsätzlich klar, wie "umfassende Modernisierung" zu verstehen ist (VIII ZR 369/18). Erstens müssten Kosten und Bauaufwand erheblich sein, d.h. sie müssten mindestens ein Drittel des finanziellen Aufwands erreichen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung anfallen würde.

Zweitens müsse dieser Aufwand den baulichen Zustand qualitativ verbessern. Das Ergebnis müsse ein Zustand der Wohnung sein, der dem eines Neubaus im Wesentlichen entspreche (das betreffe in erster Linie die Ausstattung mit Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, energetische Eigenschaften).

Beide Kriterien für umfassende Modernisierung — wesentlicher Bauaufwand und verbesserter Zustand — seien von gleichem Gewicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürften zudem nur Kosten einfließen, die für Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben wurden: Maßnahmen der Instandhaltung zählten dabei nicht.

Der konkrete Fall wurde ans Landgericht zurückverwiesen: Es müsse klären, wie sich hier die Kosten auf Modernisierung und Instandhaltungsmaßnahmen verteilt hätten. Darüber hinaus sei auch zu prüfen, ob der bauliche Zustand der Wohnung den Standard einer Neubauwohnung erreiche.

Bettwanzen in der Mietwohnung

Kann der Mieter wegen Mietmangels die Miete kürzen oder ist ihm mangelnde Hygiene vorzuwerfen?

In einer Mietwohnung tummelten sich Bettwanzen. Der Mieter hielt das für einen Mangel der Mietsache, die ihn dazu berechtigte, die Miete zu kürzen. Dagegen warfen ihm die Vermieter vor, zu wenig auf Hygiene zu achten. Der Streit um die Mietminderung landete schließlich beim Amtsgericht Stuttgart, das zunächst einmal einen Sachverständigen mit der Ursachenforschung beauftragte (35 C 5509/19).

Fazit des Gutachtens: Am häufigsten würden Bettwanzen mit Taschen, Gepäckstücken oder gebrauchten Gegenständen in die Wohnungen "eingeschleppt". So sei es mit Sicherheit auch im konkreten Fall gewesen — mit unzulänglicher Reinigung der Wohnung habe das nichts zu tun, erklärte der Sachverständige.

Daraufhin gab das Amtsgericht dem Mieter Recht: Der Wanzenbefall sei nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen. Offenbar könne man als Mieter so ein Malheur überhaupt nicht verhindern. Effektive Vorbeugung scheine unmöglich, wenn jede außerhalb der Wohnung einmal abgestellte Tasche, der Kauf gebrauchter Gegenstände und selbst der tägliche Einkauf dazu führen könne, dass man unfreiwillig Wanzen in die Wohnung transportiere.

Alle diese Aktivitäten gehörten unzweifelhaft zum üblichen Gebrauch einer Mietsache. Wenn trotz des vertragsgemäßen Verhaltens des Mieters Wanzen die Räume heimsuchten, stelle der Befall einen Mietmangel dar — auch wenn der Vermieter dafür ebenfalls keine Verantwortung trage. Der Mieter könne die Bruttomiete um 60 Prozent mindern.

WEG: Ein Café ist kein Restaurant

Eigentümer darf nicht an einen Restaurantbetreiber vermieten, wenn nur ein "Café ohne Vollküche" zulässig ist

Die Eigentumswohnung von Herrn X liegt im ersten Stock einer Wohnanlage — direkt über einer gewerblich genutzten Teileigentumseinheit. Als diese an einen Restaurantinhaber vermietet wurde, bekam Herr X die Wirkung unmittelbar zu spüren: Ständig drangen Küchengerüche aus dem Erdgeschoss in seine Räume, vom Lärm ganz zu schweigen.

Eigentümer X verklagte den Eigentümer der Teileigentumseinheit auf Unterlassung — gestützt auf die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Darin hieß es: "Ausdrücklich unzulässig in jeder Einheit sind jegliche Spiel- und Wettbetriebe sowie Betriebe mit Bezug zum Rotlichtmilieu gleich welcher konkreten Ausgestaltung. Eine Nutzung als Bewirtungsbetrieb (Café ohne Vollküche) ist nur dem jeweiligen Eigentümer … gestattet."

Der Eigentümer der Räume im Erdgeschoss hätte nicht an einen Gastronomen vermieten dürfen, der ein Restaurant führe, erklärte Herr X: Eine "Vollküche" sei hier unzulässig. Von ihr gehe eine auf die Dauer unerträgliche Geruchsbelästigung aus.

So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Mitte: Das Mietverhältnis mit dem Restaurantinhaber müsse beendet werden (26 C 21/19). Der Klammerzusatz in der Gemeinschaftsordnung bedeute, ein "Café ohne Vollküche" sei zulässig. Das bedeute im Umkehrschluss, dass der Betrieb eines Restaurants mit Vollküche ausgeschlossen sein solle.

In einem Café werden in erster Linie Kaffee und Tee ausgeschenkt, Kuchen und andere Backwaren angeboten. Das beeinträchtige die Wohnungseigentümer nicht über ein verträgliches Maß hinaus. Das Störungspotenzial einer Vollküche, in der warme Speisen zubereitet werden — Gerüche, Dämpfe, Geräusche —, sei natürlich weit größer das Störungspotenzial eines Cafés.

Umstrittener Ferkelaufzuchtstall

Die Baufirma verwandte nicht das laut Baugenehmigung vorgesehene Material: Kündigung ist berechtigt

Ein landwirtschaftlicher Familienbetrieb mit Schwerpunkt auf der Schweinezucht beauftragte eine Baufirma damit, einen Aufzuchtstall für Ferkel zu bauen. Um die Standsicherheit zu gewährleisten, sollte laut Baugenehmigung für die Wände Ortbeton eingesetzt werden. Stattdessen verwandte die Baufirma Doppelwandelemente.

Als die Landwirtin davon erfuhr, hatte sie sich mit der Auftragnehmerin sowieso schon wegen zahlreicher Baumängel gestritten. Sie hatte der Baufirma eine Frist gesetzt, innerhalb derer sie die Mängel beheben sollte. In diesem Schreiben hatte die Auftraggeberin noch nicht mit Kündigung des Bauvertrags gedroht. Aber nach Ablauf der Frist kündigte die Landwirtin und forderte von der Auftragnehmerin einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung von rund 280.000 Euro.

Die Auftraggeberin habe voreilig und unberechtigt gekündigt, konterte die Baufirma: Zunächst hätte sie die Kündigung androhen müssen. Außerdem sei die von der Landwirtin gesetzte Frist viel zu kurz gewesen, um alle Änderungswünsche erfüllen zu können.

Doch mit diesen Argumenten drang die Auftragnehmerin nicht durch. Das Landgericht Würzburg und das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg gaben der Landwirtin Recht und erklärten die Kündigung für wirksam (4 U 125/18).

Auftraggeber dürften einen Bauvertrag kündigen, wenn schuldhaftes Verhalten des Auftragsnehmers den Vertragszweck so gefährde, dass es für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar sei, das Vertragsverhältnis fortzusetzen, betonte das OLG. Verstoße der Auftragnehmer so erheblich gegen den Vertrag, dann — und nur dann! — müsse der Auftraggeber auch keine Frist mehr setzen und die Kündigung vorher androhen.

Und das sei hier die Sachlage: Die Auftragnehmerin habe gewusst, dass der Einsatz eines bestimmten Materials Voraussetzung für die Baugenehmigung gewesen sei — als Garantie für die Standsicherheit der Stallwände auf heiklem Untergrund. Davon eigenmächtig abzuweichen, sei eine eklatante Pflichtverletzung. So ein Verhalten zerrütte nachhaltig das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Da die Landwirtin jedes Vertrauen in die Zuverlässigkeit der Baufirma verloren habe, sei die Kündigung gerechtfertigt. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.10.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 127/19)

Architekt muss "gefahrträchtige Arbeiten" kontrollieren

Kurzartikel

Wurden Abdichtungsarbeiten an einer Dachterrasse so mangelhaft ausgeführt, dass es zu Feuchtigkeitsschäden kommt, spricht das dafür, dass der bauüberwachende Architekt die "gefahrträchtigen" Schweißarbeiten unzureichend beaufsichtigt hat. Daher haftet er für die Folgen. Bei für den Gesamterfolg wichtigen Bauabschnitten und typischen Gefahrenquellen muss der Aufsichtspflichtige genau kontrollieren.

Unter Eigentümern hat Datenschutz Grenzen

Kurzartikel

Steht auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung der Umgang mit Zahlungsrückständen, müssen die Teilnehmer vorher erfahren, worum es konkret geht. Der Verwalter darf daher der Einladung eine Liste der säumigen Zahler und ihrer Rückstände hinzufügen. Da dieses Schreiben nur an Eigentümer verschickt wird, verstößt das nicht gegen den Datenschutz.

Unwirksame Klausel im Bauvertrag

Kurzartikel

Beim Abschluss eines Fertighausbauvertrags muss der Bauherr dem Bauunternehmen nicht bestätigen, dass die Baubeschreibung vollständig ist und den gesetzlichen Anforderungen entspricht. So eine Vertragsklausel ist unwirksam, weil sie den Bauherrn benachteiligt, der damit auf Schadenersatzansprüche verzichten würde.

Dach wasserdicht oder regensicher?

Besteht ein Restrisiko für Feuchtigkeitsschäden, ist eine Dachabdeckung mangelhaft

Eine Dachdeckerfirma deckte das Dach eines Einfamilienhauses mit Metallplatten ab. Kurz darauf verkaufte der Eigentümer das Haus. Der Käufer stellte fest, dass der Dachdecker unterhalb der Blechabdeckung keine Unterspannbahn eingebaut hatte. Das hielt er für fehlerhaft und schaltete einen Bausachverständigen ein. Der Verkäufer hatte dem Käufer im Kaufvertrag eventuelle Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Firmen abgetreten.

Der Experte bestätigte den Verdacht des Käufers: Fehle eine Unterspannbahn, stelle das einen Mangel dar. Bei besonderen Wetterlagen wie Flugschnee oder Regen bei viel Wind könne dadurch Feuchtigkeit unter die Dachabdeckung gelangen.

Der Dachdecker fand es jedoch abwegig, dass der neue Hauseigentümer von ihm Vorschuss für das Ausbessern des Dachs verlangte: Seit seinen Arbeiten seien jetzt einige Jahre vergangen, ohne dass Feuchtigkeit ins Bauwerk eingedrungen wäre. Das Dach müsse also dicht sein.

Das Oberlandesgericht Rostock gab dem Hauseigentümer Recht (4 U 32/19). Es komme hier nicht darauf an, ob die Dachabdeckung in den letzten Jahren dichtgehalten habe. Die Arbeit des Dachdeckers sei auch dann mangelhaft, wenn akut noch kein Schaden am Bauwerk eingetreten sei. Der Handwerker müsse dafür geradestehen, dass sein Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweise.

Eine Dachabdeckung aus Metallplatten — einschließlich der Anschlüsse an andere Bauteile — müsse wasserdicht und nicht nur "regensicher" sein. Selbst wenn nur ein geringes Restrisiko dafür bestehe, dass das Dach Feuchtigkeit durchlassen könnte, sei die Dachabdeckung unzulänglich ausgeführt. (Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 27.5.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 278/19)

Vermieter ließ Mietwohnung voreilig räumen

Wird das Räumungsurteil von der nächsten Instanz aufgehoben, steht den Mietern Schadenersatz zu

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Da die Mieter gegen das Urteil Berufung einlegten, war es noch nicht rechtskräftig. Trotzdem setzte der Vermieter per Zwangsvollstreckung durch, dass die Wohnung geräumt wurde. Die Familie war bereits umgezogen, als das Berufungsgericht die Kündigung für unberechtigt und die Räumung für unzulässig erklärte.

Wahrscheinlich ein eher schwacher Trost für die Mieter, dass ihnen das Landgericht Berlin Schadenersatz zusprach (65 S 4/17). Den Mietern sei durch die voreilige Vollstreckung des Räumungsurteils ein Schaden entstanden, so das Landgericht. Denn sie hätten eine teurere Wohnung neu anmieten müssen.

Vorausgesetzt, die neue Wohnung sei mit der bisherigen Wohnung vergleichbar — nach den Kriterien Ausstattung, Größe, Schnitt, Wohnlage etc. —, stehe den Mietern Schadenersatz in Höhe der Mietdifferenz zu. Dabei sei der Wohnwert beider Wohnungen nach diesen objektiven Kriterien zu beurteilen. Könnten sich die Parteien darüber nicht einigen, seien die Wohnungen von einem Sachverständigen zu bewerten.

Fazit: Vermieter gehen ein erhebliches Risiko ein, wenn sie ein noch nicht rechtskräftiges Räumungsurteil vollstrecken lassen. Das Urteil kann von der nächsten Instanz aufgehoben oder abgeändert werden. Aus welchen Gründen auch immer ein Vermieter das endgültige Urteil nicht abwarten möchte: Auf jeden Fall muss er dann für eventuelle Schäden haften. Klüger ist es daher, nicht sofort vollendete Tatsachen zu schaffen, sondern die Überprüfung des Urteils durch die Berufungsinstanz abzuwarten.

Kein neues Wohnhaus für Landwirt

Das Bauvorhaben im Außenbereich wird nicht genehmigt, wenn kein "zusätzlicher Wohnbedarf" besteht

Ein bayerischer Landwirt beantragte eine Baugenehmigung für ein neues Wohnhaus. Südlich vom dafür vorgesehenen Grundstück liegen landwirtschaftliche Flächen, im Westen zwei Hallen des Landwirts. Im Nordosten befindet sich das jetzige Wohnhaus des Landwirts, in dem er mit Frau, drei Kindern, seinen Eltern und einer Tante wohnt. Auf dem Grundstück selbst stehen bereits eine Halle und eine Scheune.

Das Landratsamt lehnte die Baugenehmigung ab: Das Bauvorhaben liege im Außenbereich, wo grundsätzlich nicht gebaut werden solle — außer, wenn ein Bau der Landwirtschaft diene.

Gegen den ablehnenden Bescheid klagte der Landwirt: Erstens gehe es hier nicht um einen Außenbereich, meinte er. Das Grundstück sei bereits bebaut und liege am Ortsrand, also in der Nähe von Wohnbebauung. Zweitens diene Wohnraum für den Betriebsleiter eines landwirtschaftlichen Betriebs durchaus der Landwirtschaft.

Doch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof erklärte den Bau für unzulässig (1 ZB 17.2319). Der Ort liege nicht weit weg. Aber von einem zusammenhängend bebauten Ortsteil, an den sich das Wohnhaus anschließen würde, könne hier nicht die Rede sein. Vereinzelte Nebengebäude eines landwirtschaftlichen Hofes wie Hallen und Scheunen seien keine Wohnbebauung. Zu Recht sei daher die Baubehörde von einem Bauvorhaben im Außenbereich ausgegangen.

Ob ein Bauvorhaben dem landwirtschaftlichen Betrieb diene, hänge nicht davon ab, ob es der Landwirt für wünschenswert halte. Es müsse nach objektiven Maßstäben für den Betrieb funktional und notwendig sei. Das sei der Neubau eines Wohnhauses nicht, wenn an der Hofstelle bereits ausreichend Wohnraum vorhanden sei.

Im konkreten Fall decke das Wohnhaus mit 160 qm Wohnfläche den Wohnbedarf der Familie, inklusive der Landwirte auf dem Altenteil. Zusätzlicher Wohnbedarf sei hier nicht festzustellen, obwohl vielleicht ein Kinderzimmer fehle. Da die älteste Tochter aber schon 23 Jahre alt sei, bestehe dieser Bedarf höchstens vorübergehend.

Da im Außenbereich so wenig wie möglich gebaut werden solle, sei grundsätzlich zuerst zu prüfen, ob der Ausbau des Bestandsgebäudes in Frage komme. Diese Möglichkeit sei hier von der Baubehörde bejaht worden. Ein Neubau dagegen würde die Bebauung in den Außenbereich ausweiten und wäre obendrein ein Musterfall, der zu weiteren Bauwünschen im näheren Umfeld führen könnte.