Bauen & Wohnen

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Neben einem Musikclub eingemietet

Mieter dürfen die Miete nicht wegen Lärmbelästigung durch Kneipen mindern

Das Ehepaar wohnte in einem Frankfurter Mietshaus im ersten Stock. Als die Mieter 2006 in ihre Wohnung eingezogen waren, lag darunter eine Pilsstube. Im Nebenhaus wurde ein Musikclub betrieben, der Disko-Abende mit lauter Musik veranstaltete. Richtig gestört fühlten sich die Mieter aber anscheinend erst, als die Pilsstube aufgegeben wurde.

In die Räume zog eine Shisha-Bar ein. Der süßliche Rauch der Shisha-Pfeifen wurde über eine Abluftanlage nach draußen befördert, die direkt am Fenster der Mieter entlangführte. Danach häuften sich ihre Beschwerden über Lärm und Gerüche durch die Bar und die Abluftanlage. Ab Mai 2019 kürzten die Mieter die Miete wegen erheblicher Mängel um 20 Prozent.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung der gekürzten Beträge und bekam vom Amtsgericht Frankfurt Recht (33 C 2685/19). Was an Lärm zumutbar sei, hänge wesentlich davon ab, worauf sich Mieter im zentralen Innenstadtbereich einstellen müssten, erklärte das Amtsgericht. Da in unmittelbarer Nachbarschaft der Wohnung bereits 2006 zwei Gaststätten betrieben wurden, habe das Ehepaar von vornherein gewusst, dass mit erheblichem Lärmpegel zu rechnen war.

Mieter müssten zwar nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung ertragen. Betriebsänderungen könnten durchaus zu einer neuen Qualität von Störungen führen. Das sei hier aber nicht der Fall. Seit dem Inhaberwechsel in der Pilsstube führe das Ehepaar ein "Lärmprotokoll": Unzumutbare Störungen könne man dem jedoch nicht entnehmen.

Auch nach den Aussagen des Ehemannes vor Gericht würden in der Shisha-Bar nur an wenigen Abenden im Monat Shishas angezündet und die Abluftanlage eingeschaltet. Nur dann seien durch die Anlage Gerüche und Geräusche wahrzunehmen. Das sei wohl lästig, aber kein erheblicher Mietmangel, der eine Mietminderung rechtfertigte.

Wie viele Pferde sind zu viel?

Pferdestall stinkt dem Nachbarn: Tierhalter darf auf dem Grundstück keine Pferde mehr halten

Weil sich der Nachbar über Geruchsbelästigung durch die Pferdepension beschwert hatte, besichtigten Mitarbeiter des zuständigen Landratsamts das Anwesen. Die Stallanlagen des Tierhalters lagen im vorderen Teil seines Grundstücks, direkt angrenzend das Wohnhaus des Nachbarn. Im Stall waren vier Tiere des Grundstückseigentümers und vier Pensionspferde untergebracht.

Zum Wohnhaus des Nachbarn bestehe praktisch kein Abstand, notierten die Behördenmitarbeiter: Der mit Pferdemist beladene Hänger stehe direkt unter seinen Fenstern, die Gerüche seien unzumutbar. Zudem sei die Pferdehaltung illegal, schrieb das Landratsamt dem Pensionsbetreiber: Für diese Nutzung des Grundstücks fehle ihm die erforderliche Baugenehmigung, also müsse er die Pferdehaltung einstellen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Tierhalter: Nur im Winter ständen acht Pferde im Stall, im Sommer seien es höchstens drei oder vier. Außerdem sei es in diesem Dorfgebiet doch ortsüblich, Rinder und Pferde zu halten. Allgemeines Wohngebiet oder Dorfgebiet — das spiele hier keine Rolle, entschied jedoch das Oberverwaltungsgericht Magdeburg (2 M 41/20).

Mit Hilfe einer Abstandsrechnung gemäß VDI-Richtlinie 3894 habe die Behörde ausgerechnet, dass die Gerüche die Nachbarschaft unzumutbar belästigten. Und zwar selbst dann, wenn man den Grenzwert für Dorfgebiete zugrunde lege. (VDI: Die "Richtlinien des Vereins Deutscher Ingenieure" enthalten Regeln zum Stand der Technik.)

Werte für Geruchsimmissionen würden auf Basis der Häufigkeit und Dauer der Gerüche festgelegt, unterschiedlich je nach Tierart und nach Lage des Stalls. Wie viele Stunden im Jahr Gerüche auftreten, sei ein sachgerechtes Kriterium dafür, ob man sie als erheblich belästigend einstufen müsse. Im konkreten Fall würde der einschlägige Richtwert sogar dann überschritten, wenn auf dem Grundstück nur drei Pferde untergebracht wären — weil der Stall eben direkt neben dem Nachbarhaus stehe.

"Aus" für Sandreitplatz im Wohngebiet

Grundbesitzerin muss die Pferdehaltung aufgeben und aufgeschütteten Sand entfernen

Anwohner hatten sich beim Landratsamt über erhebliche Belästigung durch Sandstaub beschwert: Eine Nachbarin hielt auf ihrem Grundstück am Ortsrand fünf Pferde und betrieb dort einen mit Sand aufgefüllten, ca. 900 Quadratmeter großen Reitplatz. Wind wehe Sand vom Reitplatz auf die angrenzenden Grundstücke, so die Anwohner: Bei lebhaftem Wind könnten sie sich im Sommer nicht auf ihren Terrassen aufhalten. Die Baubehörde müsse gegen den Reitplatz einschreiten.

Es liege keine Erlaubnis dafür vor, auf dem Grundstück Pferde zu halten und es als Sandreitplatz zu nutzen, erklärte das Landratsamt. Die Baugenehmigung dafür nachträglich zu erteilen, komme nicht in Frage: Das wäre in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Die Reiterin müsse auf die Anwohner, deren Häuser nur wenige Meter entfernt lägen, Rücksicht nehmen, d.h. die Pferdehaltung aufgeben und den Sand entfernen.

Die Frau wehrte sich gegen die Anordnung der Behörde, verlor jedoch den Rechtsstreit vor dem Oberverwaltungsgericht Magdeburg (2 M 88/17). Der Sandplatz sei nicht nur ein Auslauf für die Tiere, wie die Grundeigentümerin behaupte, stellte das Gericht fest. Auf Fotos seien Hindernisse zu erkennen, wie man sie üblicherweise für das Sprungtraining verwende. Ein Reitplatz, auf dem Pferde trainiert werden, stelle eine bauliche Anlage dar, für die eine Baugenehmigung erforderlich sei.

Bauliche Anlagen müssten so beschaffen sein, dass sie Nachbarn nicht belästigten. Genau das sei hier aber der Fall, denn Wind wirble in erheblichem Umfang Sandstaub auf. Wenn starker Wind den — mit Ausscheidungen der Pferde versetzten — Sand in die umliegenden Gärten wehe, sei es nicht mehr möglich, im Freien bedenkenlos Lebensmittel zu konsumieren. Zudem steige bei sommerlichen Temperaturen die Zahl von Fliegen, Mücken und Bremsen.

Solche Störungen seien für die Anwohner in einem allgemeinen Wohngebiet unzumutbar. Die von der Reiterin angeführten ehemaligen (!) Vierseithöfe in der Gemeinde belegten nicht, dass die Umgebung immer noch ein "ländlich geprägtes Dorfgebiet" und kein Wohngebiet sei. Auch in einem allgemeinen Wohngebiet sei Pferdehaltung zwar nicht von vornherein ausgeschlossen. Eine Ausnahme komme aber nur in Betracht, wenn auf einem sehr großen Grundstück Stallungen oder ein Reitplatz ausreichend entfernt von Wohnhäusern errichtet werden könnten.

Der Jalousien-Streit

Wohnungseigentümer können eine eigenmächtige Veränderung von Gemeinschaftseigentum nachträglich genehmigen

Der Jalousien-Streit einer Brandenburger Eigentümergemeinschaft begann mit einer Eigentümerversammlung 2012: Damals wurde beschlossen, dass die Eigentümer an ihren Fenstern und Türen zum Hof hin Jalousien, Lamellen oder andere Schattenspender fest installieren dürfen. Für die vor der Glasfassade der Wohnanlage angebrachte Stahlbaukonstruktion sollte der Verwalter entsprechende Angebote einholen, weil sie zum Gemeinschaftseigentum gehört.

An der Stahlbaukonstruktion der Hofseite ließen im Herbst 2013 zwei Eigentümer Außenjalousien anbringen. Miteigentümer forderten, die Jalousien zu entfernen, weil sie ihre Wohnungen verschatteten und die freie Sicht von ihren Fenstern und Balkonen aus einschränkten. Ohne ihr Einverständnis sei Gemeinschaftseigentum unzulässig verändert worden. Die Klagen der Miteigentümer scheiterten.

Auf den langen Rechtsstreit reagierte die Eigentümerversammlung im September 2018 mit einem neuen Beschluss: Den Eigentümern werde erlaubt, auf eigene Kosten an die hofseitige Fassaden- und Balkonkonstruktion fachmännisch "Verschattungsanlagen" anzubringen. Sie sollten "in einheitlicher Art und Form ausgeführt werden" und sich den vorhandenen Jalousien weitestgehend anpassen.

Die Miteigentümer wollten sich aber mit den Jalousien nicht abfinden. Dazu seien sie verpflichtet, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 64/19). Wohnungseigentümer könnten eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommen wurde, nachträglich genehmigen. Das sei im September 2018 geschehen. Oberflächlich betrachtet, sei in dem neuen Beschluss zwar von zukünftigen "Verschattungsanlagen" die Rede.

Da jedoch beschlossen wurde, neue Anlagen müssten sich den vorhandenen Jalousien so weit wie möglich "anpassen", habe die Mehrheit der Eigentümer damit offenkundig auch die früher installierten Anlagen gebilligt. Dieser Beschluss wäre nur rechtswidrig, wenn die umstrittenen Jalousien für die betroffenen Miteigentümer völlig unzumutbar wären. Das sei jedoch nicht ersichtlich; vor allem, wenn man Vor- und Nachteile objektiv abwäge. Für die meisten Eigentümer überwiege wohl der Vorteil der Schattenspender, da sich im Sommer die Hitze hinter der Glasfassade staue.

Betriebskosten sind im "Original" zu belegen

Kurzartikel

Mieter haben Anspruch darauf, die Originalbelege und Originalrechnungen zu den Betriebskosten einzusehen. Nur so sind sie in der Lage, die Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu überprüfen. Der Vermieter darf die Mieter nicht auf Kopien der Belege oder auf eingescannte Daten verweisen. Behauptet er, die Originalbelege eingescannt und anschließend vernichtet zu haben, muss er dies beweisen.

Souterrain zur Wohnfläche gerechnet

Käufer einer Eigentumswohnung verlangen Schadenersatz von der Maklerin

Für 590.000 Euro hatte ein Ehepaar eine Eigentumswohnung erworben. Im Exposé der vom Ehepaar beauftragten Maklerin waren zwei Räume im Souterrain als "Gäste- und Wohnzimmer" bezeichnet und zur Wohnfläche gerechnet worden. Tatsächlich handelte es sich nicht um Wohnraum, sondern um einen Hobbyraum und einen Kellerraum. Nicht von der Verkäuferin, sondern von der Maklerin verlangten die Käufer Schadenersatz.

Begründung: Die Immobilienmaklerin hätte sie bei den Vertragsverhandlungen darüber aufklären müssen, dass Flächen im Souterrain — gemäß öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Fenstergröße — nicht zur Wohnfläche zählten. Sie hätten das nicht gewusst. Die Maklerin müsse ihren Verlust ausgleichen, d.h. die Differenz zwischen dem gezahlten Preis für die vermeintliche Wohnfläche und dem tatsächlichen Preis für die faktisch vorhandene Kellerfläche.

Die Informationen im Exposé stammten alle von der Verkäuferin, verteidigte sich die Immobilienmaklerin, sie habe keine Pläne verfälscht. Außerdem nutzten die Käufer die Räume, die angeblich keine Wohnfläche darstellten, sehr wohl als Wohnraum. Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Maklerin, der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (I ZR 194/19).

Anspruch auf Schadenersatz hätten die Käufer nur, wenn die Maklerin ihnen gegenüber wirklich eine Hinweispflicht verletzt hätte. Das setze jedoch zweierlei voraus: Der betreffende Umstand müsse — für die Maklerin erkennbar — für den Kaufentschluss der Auftraggeber von Bedeutung sein. Und die Auftraggeber müssten in Bezug auf diesen Umstand "offenbar belehrungsbedürftig" sein.

Der sachkundigen Maklerin hätte sich in der Tat der Gedanke aufdrängen müssen, dass die Souterrain-Räume keine Wohnfläche sein könnten. Nach dem Grundriss im Exposé verfügten die Souterrain-Räume nicht über ausreichende Fensterfläche und zählten damit gemäß Wohnflächen-Verordnung nicht zum Wohnraum. Aber: Die Maklerin habe hier davon ausgehen dürfen, dass sie die Auftraggeber darauf nicht eigens hinweisen müsse, entschieden die Bundesrichter.

Sie und ihre Mitarbeiterin hätten nämlich bei der Besichtigung des Objekts mit dem Ehepaar über die Lichtverhältnisse im Souterrain gesprochen. Vor dem Fenster habe der Mann gesagt: Hier sei es zu dunkel, das Problem könne man aber über indirekte Beleuchtung lösen. Die sei im Schlafzimmer — das er hier einrichten wolle — sowieso gemütlicher.

Wenn dem Käufer jedoch bewusst war, dass im Souterrain Tageslicht fehlte, könne er daraus auch selbst den Schluss ziehen, dass es sich hier nicht um Wohnraum handelte. Die Maklerin habe daher ihre Informationspflichten nicht verletzt.

Modernisierungsmieterhöhung zulässig?

Mieter konnten nicht nachvollziehen, wie sich bei der umfangreichen Sanierung die Kosten aufteilten

Nach umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten in einem Bremer Wohnblock hatte die Vermieterin 2016 die Mieten erhöht. Ein Ehepaar, dessen Grundmiete 380 Euro betrug, zahlte ohne Vorbehalt 77 Euro mehr im Monat. Doch zwei Jahre später forderten die Mieter den Differenzbetrag zurück.

Ihre Begründung: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig gewesen. Die Vermieterin habe nur pauschale Beträge angegeben, anhand derer die Modernisierungskosten nicht zu überprüfen waren. So sei z.B. keine Aufteilung auf die verschiedenen beteiligten Gewerke erfolgt.

Das sei auch nicht notwendig, konterte die Vermieterin. Außerdem hätten die Mieter der neuen Miete durch regelmäßige Zahlung zugestimmt.

Das Landgericht Bremen entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (1 S 1/19). Die Rechnungspositionen seien im Mieterhöhungsverlangen nicht verständlich aufgeschlüsselt: Auf Basis dieses Schreibens hätten die Mieter die Forderung nicht überprüfen können. Je umfangreicher die Arbeiten seien, desto ausführlicher müssten die Erläuterungen des Vermieters sein. Da das Mieterhöhungsverlangen von 2016 diesen Anforderungen nicht entspreche, sei es unwirksam.

Zum Beispiel sei es unzureichend, für den Posten "Wärmedämmung an den Außenwänden, Fassadenarbeiten" nur einen Gesamtbetrag von 148.868 Euro anzugeben. Diese Zahl gebe keinen Aufschluss darüber, welche Arbeiten konkret ausgeführt wurden und was sie kosteten. Sie sage auch nichts darüber aus, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung oder der Modernisierung zuzuordnen waren. Das sei für die Mieter wichtig zu wissen, denn nur Modernisierungskosten rechtfertigten eine Mieterhöhung.

Bei umfangreichen Maßnahmen müssten einzelne Rechnungspositionen nach Gewerken aufgeschlüsselt und/oder einzelne Kostenpositionen genauer erläutert werden. Das gelte besonders dann, wenn es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung handle. Im konkreten Fall gehe es um Außenarbeiten an einem Objekt, das mehrere Hausnummern umfasse: Da könnten Mieter den Umfang der Arbeiten am wenigsten beurteilen - und vor allem nicht die Frage, inwiefern diese für ihre eigene Wohnung eine Modernisierung bewirkten, also eine Steigerung des Wohnwerts.

Die Vermieterin müsse daher den Differenzbetrag zurückzahlen. Dass die Mieter vorbehaltlos zu viel Miete überwiesen, bedeute nicht, dass "man" sich quasi ohne Worte auf die erhöhte Miete geeinigt hätte. Wenn Mieter, aus Unkenntnis oder um das Mietverhältnis nicht zu gefährden, den verlangten höheren Betrag zahlten, stelle das keine Anerkennung eines unwirksamen Mieterhöhungsverlangens dar.

Eigenbedarfskündigung für die Ex-Frau?

Eine "Geschiedene" zählt zu den Familienangehörigen, für die so eine Kündigung zulässig ist

Im Sommer 2001 war das Einfamilienhaus vermietet worden. Der Hauseigentümer verkaufte es 2015 seinem Sohn und dessen Ehefrau. Obwohl das Paar zu diesem Zeitpunkt schon getrennt lebte und die Scheidung beantragt war, wurden beide Partner als Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen. Die geschiedenen Eheleute kündigten im Mai 2017 den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Den Eigenbedarf begründeten sie so: Die Ex-Frau benötige das Haus für sich, sie wolle mit den Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten in ihr Eigentum einziehen. Durch diesen Umzug verkürzten sich für alle Beteiligten Schulwege und Arbeitswege. Amtsgericht und Landgericht erklärten die Kündigung für wirksam: Die Mieter müssten ausziehen.

Vergeblich pochten die Mieter darauf, dass das Ex-Ehepaar das Grundstück gemeinsam erworben habe. Wenn vermieteter Wohnraum an mehrere Erwerber veräußert werde, ziehe dies eine Kündigungssperre von drei Jahren nach sich (§ 577a Abs.1a Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte dann nicht, wenn die Käufer einer Familie angehörten, entschieden die juristischen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 35/19).

Als Maßstab dafür, wer zu einer Familie gehört, zogen die Bundesrichter die Regelungen zur Zeugnisverweigerung vor Gericht heran. Zu den "privilegierten" Angehörigen, die eine Aussage vor Gericht aus persönlichen Gründen verweigern dürften, zählten die Ehepartner. Das gelte auch, wenn sie getrennt lebten, ein Scheidungsantrag eingereicht oder die Scheidung bereits vollzogen sei — unabhängig davon, wie innig das Verhältnis zwischen den Ex-Partnern im Einzelfall noch sei. Ehepartner gehören unabhängig vom Bestand der Ehe "derselben Familie" an.

So sei es also auch im konkreten Fall: Daher gebe es hier keine Kündigungssperre, weil die "Erwerber derselben Familie angehörten". Und so wäre es auch in Bezug auf eine Eigenbedarfskündigung, die bekanntlich nur für nahe Familienangehörige in Frage komme. Wäre der Ehemann im konkreten Fall Alleineigentümer des Einfamilienhauses, hätte er eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten seiner Ex-Frau aussprechen können, erklärten die Bundesrichter.

Aufzug defekt: Mietmangel

Kurzartikel

Fällt der Lift eines Mietshauses aus, kann eine Mieterin, die im dritten Stock wohnt, die Bruttomiete um zehn Prozent mindern. Denn dieser Mangel beeinträchtigt den Wohnkomfort. Die Vermieterin ist außerdem verpflichtet, den Aufzug zu reparieren. Sie darf sich nicht mit dem Hinweis begnügen, der Lift werde "im Zuge geplanter Modernisierungsmaßnahmen sowieso ausgetauscht", wenn deren Zeitpunkt nicht feststeht.

Vermieterin muss Telefonanschluss reparieren

Bei der Wohnungsübergabe müssen Mieter nicht alle möglichen Installationen prüfen

Gerade waren die Mieter einer Berliner Wohnung eingezogen. Als sie im Wohnzimmer Telefon und Fernseher anschließen wollten, bemerkten sie, dass der Anschluss defekt war. Vergeblich baten sie die Vermieterin darum, ihn zu reparieren. Diesen Mangel hätten sie doch gekannt oder jedenfalls bei der Übergabe feststellen können, erklärte die Vermieterin. Im Übergabeprotokoll stehe dazu aber nichts.

Die Mieter zogen vor Gericht und verlangten, die Vermieterin müsse einen funktionsfähigen Telefon- und Kabelanschluss zur Verfügung stellen. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (65 S 19/20).

Vermieter müssten ihren Mietern die Wohnung in einem Zustand übergeben, der sich für den "vertragsgemäßen Gebrauch" der Mietsache eigne. Ein Telefon- und Kabelanschluss sei mit-vermieteter Bestandteil der Mietsache. Zudem lege die Vermieterin mit den Nebenkosten auch Kosten für die Bereitstellung des Anschlusses um. Also sei sie verpflichtet, ihn instand zu setzen.

Das Übergabeprotokoll spiele hier gar keine Rolle. Bei der Wohnungsübergabe besichtigten die Mieter die Räume. Im Protokoll würden der allgemeiner Zustand der Wohnung und sichtbare Mängel festgehalten. In diesem Rahmen sei es weder üblich, noch für Mieter möglich, sämtliche Installationen — wie z.B. Steckdosen oder die Wasserversorgung — einer Prüfung zu unterziehen. Das gelte erst recht für Telefon- und Kabelanschlüsse. Deren Funktionsfähigkeit könne man nur mit Fachkenntnissen und geeigneten Messgeräten kontrollieren.

Eigentümerversammlung im Freien

Kurzartikel

Eine Wohnungseigentümerin kann es dem Verwalter nicht gerichtlich verbieten lassen, aufgrund der Corona-Pandemie die Eigentümerversammlung vorsichtshalber auf dem Spielplatz der Wohnanlage im Freien durchzuführen. Das sei ungewöhnlich, so das Amtsgericht, widerspreche aber mit Blick auf das Risiko durch das Coronavirus nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dass Nichtbeteiligte unbefugt mithörten, sei so gut wie ausgeschlossen. Denn der Spielplatz dürfe nur von Eigentümern genutzt werden.

Feuer in der Gartenlaube

Wegen unzulässiger Anbauten griff der Brand schnell auf die nächste Laube über

Im November 2015 waren in einer Kleingartenanlage zwei benachbarte Gartenlauben abgebrannt. Feuerwehrmänner und andere Zeugen berichteten übereinstimmend, das Feuer sei in der Laube von A entstanden und habe auf die Laube von B übergegriffen. Die Gebäude- und Hausratversicherung der Kleingartenanlage zahlte an Laubenbesitzer B rund 15.000 Euro Schadenersatz.

Anschließend forderte die Versicherung den Betrag von Laubenbesitzer A zurück: Letztlich sei er für den Schaden von B verantwortlich. Das Landgericht Münster gab dem Versicherungsunternehmen Recht. Dabei ging es davon aus, dass ein defekter Saunaofen im Anbau von A’s Laube den Brand ausgelöst habe. Dafür müsse A auch ohne persönliches Verschulden geradestehen, so das Landgericht, weil B‘s Schaden von seiner Gartenlaube ausgegangen sei.

Allerdings hatte der Brandsachverständige im Verfahren erläutert, dass ein Kurzschluss oder ein technischer Defekt den Brand verursacht habe, stehe nicht mit Sicherheit fest. A legte gegen das Urteil des Landgerichts Berufung ein, jedoch ohne Erfolg. Letztlich könne es sogar offenbleiben, welche Ursache den Brand ausgelöst habe, urteilte die nächste Instanz, das Oberlandesgericht Hamm (24 U 111/18).

Laubenbesitzer A habe es nämlich auf jeden Fall zu verantworten, dass sich das Feuer zur Gartenlaube von B hin ausgebreitet habe. Denn er habe entgegen den Regeln des Kleingartenvereins umfangreiche Anbauten an seiner Laube bis an die Grenze zur Parzelle von B errichtet: Weit mehr als die erlaubten 24 Quadratmeter Grundfläche habe er überbaut. Damit habe A ein erhebliches Risiko geschaffen.

Die Überbauung sei die entscheidende "Brandbrücke" gewesen, über die sich das Feuer auf die Laube von B ausbreiten konnte. Ganz zu schweigen von seinen Gasflaschen, die im Feuer explodierten. Wie der Brandexperte erläutert habe, hätte das Feuer ohne die Überbauung nicht oder zumindest nicht so schnell auf B’s Laube übergegriffen. Dann hätte die Feuerwehr sie noch retten können. Deshalb müsse A für den Brandschaden einstehen und der Gebäudeversicherung die an B gezahlte Summe ersetzen.

Eigentumswohnung fertig, aber nicht übergeben

Muss die Bauträgerin der Käuferin die für Bauverzögerungen vereinbarte Schadenspauschale zahlen?

Mit einer Immobilienfirma hatte Frau G im Sommer 2015 einen Bauträgervertrag geschlossen, d.h. eine noch zu bauende Eigentumswohnung erworben. Bis zum 31.12.2016 sollte das Objekt bezugsfertig sein. Bei Verzögerungen sollte die Bauträgerin für jeden (angefangenen) Monat eine Schadenspauschale von 4.500 Euro zahlen. Die Wohnung wurde rechtzeitig fertig. Doch Frau G weigerte sich wegen erheblicher Baumängel, sie als "im Prinzip vertragsgemäß" abzunehmen.

Die Käuferin hinterlegte die Schlussrate ("Bezugsfertigkeitsrate") auf dem Treuhandkonto eines Notars ("Notaranderkonto"), um ihre prinzipielle Zahlungsbereitschaft zu dokumentieren. Dennoch weigerte sich die Immobilienfirma, ihr die Wohnung zu übergeben: Ohne Abnahme keine Wohnungsschlüssel und kein Besitz an der Wohnung, so die Devise der Bauträgerin.

Deshalb zog Frau G vor Gericht und forderte die Schadenspauschale für zwei Monate. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht München (28 U 3555/18 Bau). Es spiele keine Rolle, dass das Objekt an sich bezugsfertig sei. Ohne Übergabe sei die Tatsache, dass die Wohnung fertiggestellt wurde, für die Erwerberin wertlos: Denn sie könne nicht einziehen und die Wohnung nicht nutzen.

Eine Schadenspauschale werde vereinbart, um im Fall einer (von der Bauträgerin zu vertretenden) Verzögerung den verspäteten Einzug finanziell auszugleichen. Diese Pauschale werde auch dann fällig, wenn die Bauträgerin die Wohnung wegen eines Streits um Baumängel nicht übergebe. Denn die Immobilienfirma sei verpflichtet, das fertige Objekt mit der Zahlung der Schlussrate zu übergeben — unabhängig von der Bauabnahme.

Wenn das im Bauträgervertrag abweichend geregelt sei, also die Übergabe der Eigentumswohnung von der förmlichen Abnahme abhängig gemacht werde, sei diese Vertragsklausel nichtig. Denn sie beschneide unzulässig die Rechte der Käuferin, Mängel des Objekts geltend zu machen. Sie müsste, ohne die Wohnung zu besitzen, die Abnahme des Sondereigentums erklären und alle damit verbundenen Risiken tragen.

Bauabnahme durch den Architekten

Dies ist im Ausnahmefall auch ohne ausdrückliche Vollmacht des Auftraggebers möglich

Die Bauherrin hatte eine Dachdeckerfirma mit Dachdecker- und Klempnerarbeiten bei einem Neubau beauftragt. Nach der Fertigstellung kam es zum Streit, weil die Handwerksfirma rund 60.000 Euro mehr Werklohn forderte.

Während der Bauausführung habe ihm der Architekt, Generalbevollmächtigter der Bauherrin, mehrere "Nachtragsaufträge" erteilt, erklärte der Handwerksunternehmer. Die habe er einwandfrei erfüllt. Diese im vereinbarten Festpreis nicht enthaltenen Leistungen habe der Architekt auch "abgenommen", d.h. als vertragsgemäß gebilligt.

Laut Vertrag müsse sie zusätzliche Leistungen nur bezahlen, wenn sie den Auftrag dazu selbst schriftlich erteilt habe, erwiderte die Auftraggeberin. Mündlich mit dem Architekten vereinbarte Zusatzleistungen begründeten also keinen Anspruch auf Werklohn. Außerdem habe keine förmliche Abnahme der Bauleistungen stattgefunden: Dafür habe nämlich der Architekt keine Vollmacht gehabt. Schon deshalb sei die Forderung des Handwerkers nicht fällig.

Das Oberlandesgericht Hamburg entschied den Streit zu Gunsten des Auftragnehmers und sprach ihm den restlichen Werklohn zu (4 U 26/18). Der Architekt habe die Bauherrin bei der Abnahme wirksam vertreten. Zwar sei der Hinweis der Bauherrin richtig, dass grundsätzlich ein bauleitender Architekt Bauleistungen nur abnehmen könne, wenn er dazu ausdrücklich bevollmächtigt sei. In diesem Fall müsse sich die Auftraggeberin jedoch das Handeln ihres Architekten zurechnen lassen.

Während des gesamten Bauvorhabens habe sie mit dem Auftragnehmer keinen Kontakt aufgenommen und dem Architekten völlig "freie Hand gelassen". Er allein habe die Handwerksfirma beauftragt und beaufsichtigt. Der Auftragnehmer habe daher davon ausgehen dürfen, dass der Architekt mit Wissen und Billigung der Bauherrin handelte (juristisch: Anscheinsvollmacht).

Obendrein habe ihr der Architekt nach der Abnahme ein "Bauabnahmeprotokoll" per E-Mail zugeschickt, mit der Bitte um Unterzeichnung. Darauf habe die Auftraggeberin keineswegs mit dem Hinweis reagiert, dass er zur Abnahme nicht befugt gewesen sei.

Auf die Vertragsklausel, nach der "zusätzliche Leistungen nur nach schriftlich erteiltem Auftrag bezahlt" würden, könne sich die Bauherrin ebenfalls nicht berufen, um die Forderung des Handwerksunternehmers als unberechtigt abzuweisen. Diese Klausel sei unwirksam, weil sie den Auftragnehmer unangemessen benachteilige.

Renovierungs(mehr)kosten gehen zu Lasten der Ex-Mieter

Mieter hinterließen Dübellöcher und mit Latexfarbe gestrichene Wände

Nach zwölf Jahren Mietzeit war das Ehepaar 2017 ausgezogen. Laut Mietvertrag hätten die Mieter die Wohnung "vollständig renoviert" und "weiß gestrichen" übergeben sollen. Renoviert waren die Räume jedoch nicht. Der Vermieter zählte 126 Dübellöcher in den Wänden, die zudem mit knallbunten Latexfarben gestrichen waren. Latexfarben sind wasserfest und strapazierfähig, aber auch schwer zu übermalen.

Zumindest müssten sie die Löcher beseitigen und die Wandfarben überstreichen, forderte der Vermieter von den Mietern. Da das Ehepaar ablehnte, beauftragte der Vermieter eine Malerfirma mit der Renovierung. Kostenpunkt: 1.666 Euro. Diesen Betrag verrechnete der Vermieter mit der Mietkaution. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht und verlangten die Rückzahlung der gesamten Kaution.

Beim Landgericht Wuppertal erreichten sie nur einen Teilerfolg (9 S 18/20). "Normale Schönheitsreparaturen" hätten die Mieter nicht durchführen müssen, weil die einschlägige Klausel im Mietvertrag unwirksam sei. Die Pflicht, die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben, enge die Mieter nämlich in der Farbwahl unangemessen ein.

Die Mieter müssten dem Vermieter aber die Mehrkosten ersetzen, die sie — im Vergleich mit üblichen Renovierungskosten — durch die Dübellöcher und die Wandfarben verursacht hätten. Regale etc. mit Dübeln zu befestigen, gehöre zwar zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Mieter müssten die Dübellöcher jedoch beim Ende des Mietverhältnisses entfernen (unabhängig von ihrer Anzahl!) und sie fachgerecht verschließen.

Natürlich habe das Ehepaar während der Mietzeit die Wände frei nach Geschmack streichen dürfen. Diese Farbgestaltung sei allerdings für andere Mieter nicht unbedingt akzeptabel. Um kräftige Latexfarben zu beseitigen, seien Vorarbeiten notwendig, die die Mieter hätten durchführen müssen. Denn der Renovierungsaufwand steige dadurch. Mit anderen Worten: Die Mieter hätten die Wohnung so herrichten müssen, dass anschließend "normale Schönheitsreparaturen ausgereicht hätten".

Mündliche Vereinbarung eines Mietvertrags?

Kommt der Vertrag nicht wirksam zustande, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision

Ein Ehepaar ließ sich von einem Immobilienmakler eine Wohnung zeigen. Vor der Besichtigung wurde mündlich vereinbart, dass der Makler zwei Monatsmieten als Provision erhalten sollte, wenn der Mietvertrag zustande käme. Trotz anfänglich großem Interesse unterzeichnete das Ehepaar den Mietvertrag jedoch nicht: Es konnte mit dem Vermieter über verschiedene Fragen keine Übereinkunft erzielen.

Die Provision hatten die Mietinteressenten allerdings schon überwiesen. Den Betrag forderten sie nun vom Makler zurück. Doch der Makler lehnte die Rückzahlung ab. Begründung: Der Mietvertrag sei bereits mündlich vereinbart worden, weil man sich im Gespräch über alle wichtigen Punkte geeinigt habe. Laut Maklervertrag habe er daher Anspruch auf die Provision.

Das Landgericht Görlitz bestätigte zwar, dass ein Mietvertrag auch mündlich zustande kommen kann - vorausgesetzt, die Parteien seien sich über die wesentlichen Vertragspunkte einig (2 S 16/95). Dies sei hier aber gerade nicht der Fall gewesen. So sei etwa die grundlegende Frage der Miethöhe eindeutig offen geblieben. Weil aus diesem Grund kein Mietvertrag zustande gekommen, sei müsse folglich der Makler seine Vermittlerprovision zurückzahlen.

Baumharz tropfte auf der Mieterin Auto

Für Lackschäden durch einen "natürlichen Vorgang" haftet der Vermieter des Pkw-Stellplatzes nicht

Seit vielen Jahren hatte die Autofahrerin eine Wohnung und einen dazugehörigen Pkw-Stellplatz gemietet. Direkt neben dem Stellplatz steht — auf dem Nachbargrundstück — ein großer Baum, von dessen überhängenden Ästen 2018 Harz auf das Auto der Mieterin tropfte. Für die Lackschäden verlangte sie von ihrem Vermieter Schadenersatz, außerdem sollte er den Baum beseitigen. Im aktuellen Zustand erfülle der Parkplatz seinen vorgesehenen Zweck nicht, erklärte die Mieterin: Er sei zum Abstellen von Autos ungeeignet.

Der Vermieter wies jede Verantwortung für den Schaden von sich: Erstens handle es sich nicht um seinen Baum. Zweitens sei der Baum dort schon gewachsen, als die Mieterin den Mietvertrag unterschrieben habe. Dass irgendwann einmal Baumharz auf ihr Auto tropfen könnte, sei also vorhersehbar gewesen. So sah es auch das Amtsgericht Coburg und wies die Zahlungsklage der Mieterin ab (12 C 1657/19).

Der Baum stehe immer schon da und die Mieterin habe das gewusst. Dass beim Parken unter einem Baum mit herunterfallenden Früchten, Laub oder eben mit herabtropfendem Baumharz zu rechnen sei, sei allgemein bekannt. Der Lackschaden sei nicht auf menschliches Handeln oder Unterlassen zurückzuführen, sondern auf einen natürlichen Vorgang.

Manche Risiken, soweit sie durch Gesetze der Natur verursacht würden, müsse man eben als allgemeines Lebensrisiko akzeptieren. Der Vermieter sei weder in der Lage, die natürliche Reaktion eines Baumes zu verhindern, noch sei er dazu verpflichtet. Und auf gar keinen Fall müsse er Bäume auf fremden Grundstücken fällen lassen. (Das Urteil wurde vom Landgericht Coburg am 7.4.2020 bestätigt.)

Architekt kündigt Bauvertrag

Kurzartikel

Kündigt ein Architekt unberechtigt den Bauvertrag für ein Wohnhaus, weigert er sich damit pflichtwidrig, den Vertrag zu erfüllen. Den Bauherren steht daher prinzipiell Schadenersatz zu. Das setzt allerdings voraus, dass sie dem Architekten vorher eine Frist dafür gesetzt haben, die geschuldete Leistung doch zu erbringen.

Bodenfliesen statt Teppichboden

Kurzartikel

Verschlechtert der neue Bodenbelag in einer Eigentumswohnung den Trittschallschutz für die darunterliegende Wohnung, muss der Eigentümer den vorherigen Standard wiederherstellen. Auch bei nachträglichen Änderungen sind die zum Zeitpunkt des Baus gültigen Schallschutz-Normen zu beachten.

Eigentümer verklagt die Gemeinschaft

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen die Miteigentümer wegen unterlassener Sanierung von Feuchtigkeitsschäden in seinem Teileigentum, wenn er den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung nicht angefochten und danach sein Anliegen jahrelang nicht mehr verfolgt hat. Unter diesen Umständen ist eine Schadenersatzklage rechtsmissbräuchlich.