Bauen & Wohnen

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Eigentümergemeinschaft muss Spielplatz fertigstellen

Spielplatz-Auflagen in der kommunalen Baugenehmigung für die Wohnanlage sind auch nach Jahren noch verpflichtend

Ein Münchner Eigentümer ärgerte sich über den vergammelten Sandkasten im Garten der Wohnanlage. Hier wollte er seine Kinder nicht spielen lassen. Seine Recherchen ergaben, dass die Pläne ursprünglich ganz anders aussahen. In der kommunalen Baugenehmigung für die 1982 errichtete Wohnanlage war detailliert beschrieben, wie der Spielplatz zu gestalten sei: mit Sandkasten, Sitzgruppe, Schaukel und Hänge-Klettergerüst. Spätestens 1983 müsse der Spielplatz fertig sein und danach dauerhaft instandgehalten werden.

Auf einer Eigentümerversammlung beantragte der Mann, die Auflagen der Baugenehmigung nun endlich umzusetzen. Das wurde von der Mehrheit der Eigentümer mit dem Argument abgelehnt, immerhin gebe es ja einen Sandkasten. Die Vorgaben der Stadt für bestimmte Spielgeräte seien nicht verbindlich. Diesen Beschluss focht der Vater an und bekam vom Amtsgericht München Recht (481 C 17409/15 WEG).

Der rechtswidrige Beschluss widerspreche der ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnanlage. Spielplätze und ihre Ausstattung gehörten zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft sei verpflichtet, Gemeinschaftseigentum instand zu halten. Statt die öffentlich-rechtlichen Vorschriften umzusetzen, habe die Eigentümergemeinschaft die Auflagen in der Baugenehmigung von Anfang an ignoriert: Der Spielplatz sei nur zum Teil eingerichtet und dann nie richtig unterhalten worden.

Die Eigentümergemeinschaft könne sich von ihrer Instandhaltungspflicht nicht mit dem Hinweis befreien, dass der Sandkasten nun schon seit Jahren verschmutzt und unbenutzt verkomme. Eine Verpflichtung wie die zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gelte auf Dauer und verjähre nicht. Und eine kommunale Baugenehmigung müsse befolgt werden: Das sei kein Vorschlag, den die Eigentümer nach Belieben mehr oder weniger kinderfreundlich umsetzen könnten oder auch nicht.

Waffe und Munition in der Mietwohnung

Bewahrt eine Mieterin rechtswidrig eine Pistole auf, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung

Bei einer Wohnungsdurchsuchung fand die Berliner Polizei im Juli 2017 in der Mietwohnung einer Frau eine Pistole und ein Magazin mit Munition. Einen Waffenschein hatte die Mieterin nicht. Wegen dieses Vorfalls kündigte ihr die Vermieterin fristlos. Die Mieterin akzeptierte dies nicht und weigerte sich auszuziehen.

Doch die Räumungsklage der Hauseigentümerin hatte beim Landgericht Berlin Erfolg (65 S 54/18). Unerlaubter Waffenbesitz ziehe in der Regel strafrechtliche Ermittlungen und einen Prozess nach sich, damit müssten Mieter rechnen. Wer solche Konsequenzen bewusst in Kauf nehme, überschreite den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Dazu komme die objektive Gefahr, die von einer Pistole und einem Magazin mit Munition ausgehe. Dadurch komme dem Fehlverhalten der Mieterin "ein besonderes Gewicht" zu. Wer rechtswidrig eine Waffe mit Munition aufbewahre, verstoße aufs Gröbste gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag und störe den Hausfrieden nachhaltig. Das rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, entschied das Landgericht: Die Kündigung sei also wirksam.

Ehefrau aus dem Mietvertrag entlassen?

Nicht immer haftet der/die Mitmieter(in) nach dem Auszug für Mietschulden des Ex-Partners mit

Grundsätzlich gilt: Wenn ein Paar gemeinsam eine Wohnung mietet — also beide Partner den Mietvertrag unterschreiben —, kann der Vermieter von beiden Mietern die Miete verlangen. Das gilt selbst dann noch, wenn einer der Mieter nach dem "Liebes-Aus" schon längst aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist. Aber auch von dieser Regel gibt es Ausnahmen, wie folgender Rechtsstreit zeigt.

Schon vor der Scheidung hatte eine Ehefrau die mit dem Ehemann zusammen angemietete Wohnung verlassen. Sie mietete bei demselben Vermieter eine andere Wohnung und zog dort ein. Danach rechnete der Vermieter die Betriebskosten der ehemaligen Ehewohnung nur noch mit dem Ehemann ab. Nach ein paar Jahren geriet der Mann in finanzielle Schwierigkeiten und konnte die Miete nicht mehr zahlen.

Als ein Mietrückstand von rund 4.900 Euro aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Der Mieter räumte die Wohnung und zahlte einen Teil der Mietschulden. Den restlichen Betrag forderte der Vermieter von der Ehefrau. Zu Unrecht, fand das Amtsgericht Brandenburg (34 C 93/15). Der Vermieter habe sich in diesem Fall so verhalten, dass die Ehefrau annehmen durfte, dass er sie aus dem früheren Mietverhältnis entlassen habe.

Der Vermieter habe mit ihr einen neuen Mietvertrag über eine andere Wohnung abgeschlossen. Die Betriebskosten für die Ehewohnung habe er in den folgenden Jahren allein mit dem Ehemann abgerechnet, dem in der Ehewohnung verbliebenem Mieter. Das sei als eine Art von "Mietaufhebungsvertrag" anzusehen: Die Parteien hätten sich stillschweigend darauf geeinigt, dass der Mietvertrag über die Ehewohnung zwischen dem Vermieter und der Ehefrau nicht mehr fortgesetzt werden sollte.

Modernisierungsankündigung

Kurzartikel

Ein Vermieter kann von den Mietern nur verlangen, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, wenn er diese vorher korrekt angekündigt hat. Dazu genügt es nicht, pauschal zu behaupten, dass die Maßnahme Energie einsparen wird. Um welche Maßnahme es sich handelt, wie der Zustand vorher und nachher beschaffen sein soll, muss zumindest so genau beschrieben werden, dass die Mieter anhand dieser Angaben ungefähr einschätzen können, ob auf diese Weise eine Energieeinsparung erreicht werden kann.

WEG-Wirtschaftsplan zu spät verteilt

Kurzartikel

Soll auf einer Eigentümerversammlung der Wirtschaftsplan beschlossen werden, muss der Verwalter den Eigentümern den Entwurf dazu schon vorher zur Verfügung stellen. Geschieht das nicht, ist der Beschluss zum Wirtschaftsplan ungültig. Bereits mit der Einladung ist den Eigentümern der Entwurf zuzusenden, damit sie ausreichend Zeit haben, den Plan zu überprüfen und sich inhaltlich auf die Versammlung vorzubereiten.

Randalierender Wohnungseigentümer

Läuft gegen den Störenfried bereits ein Verfahren auf Entzug des Eigentums, muss er nicht noch einmal abgemahnt werden

Ein Wohnungseigentümer war schon häufig auffällig und ausfällig geworden. Den Verwalter, den Hausmeister und andere Eigentümer hatte er beleidigt, bedroht und körperlich attackiert. Deshalb hatte die Eigentümergemeinschaft bereits ein gerichtliches Verfahren auf Entzug des Wohnungseigentums gegen ihn in Gang gesetzt. Das spornte den Störenfried anscheinend nur an: Dem Hausmeister erklärte er kurz darauf, er werde ihn fertig machen und ihm die "Eier abschneiden".

Das mit dem Entziehungsverfahren befasste Gericht berücksichtigte diese erneuten Drohungen nicht, weil die Gemeinschaft den Eigentümer deswegen nicht nochmals abgemahnt hatte. Die Klage der Eigentümergemeinschaft wurde abgewiesen. In so einem Fall sei eine erneute Abmahnung überflüssig, entschied dagegen der Bundesgerichtshof, und hob das Urteil des Berufungsgerichts auf (V ZR 141/17).

Generell setze eine Klage auf Entzug des Wohnungseigentums zwar eine Abmahnung voraus. Sie solle den betroffenen Eigentümer auf seine Pflichten aufmerksam machen und ihm Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern. Die Abmahnung sei gedacht als letztes Mittel, um eventuell ohne Klage den Hausfrieden wiederherzustellen. Im konkreten Fall habe aber der Eigentümer, gegen den bereits eine Klage laufe, das per Klage beanstandete Verhalten ungerührt fortgesetzt.

Unter diesen Umständen müsse man dem Eigentümer nicht nochmals per Abmahnung verdeutlichen, dass die Eigentümergemeinschaft sein Verhalten nicht länger hinnehmen werde. Das sei mit der Klage auf Entzug des Eigentums schon ausreichend klargestellt. Wenn der Eigentümer sich davon nicht beeindrucken lasse, fehle ihm ohnehin jeder Wille, sein Verhalten zu ändern. Die Vorinstanz müsse sich mit dem Fall noch einmal befassen.

Baumwurzeln "verstopfen" Abwasserkanal

Kommune muss eine Hauseigentümerin entschädigen, deren Keller deswegen überschwemmt wurde

Einerseits lag es natürlich an starken, anhaltenden Regenfällen, dass der Keller einer Hauseigentümerin überschwemmt wurde. Andererseits hätte im Normalfall die Kanalisation das Niederschlagswasser ableiten können. Das funktionierte nicht, weil der kommunale Regenwasserkanal verstopft war.

Direkt neben dem Grundstück der Frau steht auf einem öffentlichen Wendeplatz ein Kastanienbaum. Dessen Wurzeln hatten sich so tief nach unten in die Kanalisation "vorgearbeitet", dass das Wasser nicht mehr abfließen konnte. So kam es zu einem Rückstau von Regenwasser und in der Folge zur Überschwemmung.

Die Hauseigentümerin verlangte Schadenersatz von der Stadt: Sie sei für den Wasserschaden verantwortlich, weil sie die Leistungsfähigkeit des Kanalsystems nicht ausreichend habe prüfen lassen. Andernfalls wären den zuständigen Mitarbeitern die Verwurzelungen im Regenwasserkanal nicht verborgen geblieben.

So sah es auch der Bundesgerichtshof (III ZR 574/16). Der Kastanienbaum stehe auf kommunalem Grund, so die Bundesrichter. Und Grundstückseigentümer müssten dafür sorgen, dass von Bäumen auf ihrem Grund keine Gefahr für andere ausgehe. Außerdem sei die Stadt nicht nur Eigentümerin der Kastanie, sie sei auch für das Funktionieren des Abwasserkanals verantwortlich.

Nur ihre Mitarbeiter hätten direkten Zugang zum Kanalsystem, oberirdisch und unterirdisch. Sie müssten den Kanal regelmäßig kontrollieren (durch Augenschein oder mit Hilfe technischer Geräte) und reinigen, um eine Verstopfung des Systems zu verhindern. Das sei offenkundig nur unzulänglich geschehen, weshalb die Verwurzelung verkannt oder übersehen werden konnte. Daher müsse die Kommune die Instandsetzungskosten für den überfluteten Keller tragen.

Internet-MietpreisCheck

Mit Daten eines Internetportals können Vermieter kein Mieterhöhungsverlangen begründen

Für seine knapp 100 qm große Wohnung in Obergiesing zahlte ein Münchner Mieter 1.189,20 Euro (netto kalt). Im Sommer 2017 kündigte die Vermieterin schriftlich an, sie werde ab September die Miete auf 1.367 Euro erhöhen.

Diese Kaltmiete sei "ortsüblich und angemessen", fand die Vermieterin. Diese Behauptung untermauerte sie mit Daten des "MietpreisChecks" der Internetplattform "Immobilienscout24". Der Mietspiegel der Stadt München sei unbrauchbar, erklärte die Vermieterin, da könne man keine adäquaten Vergleichswohnungen finden.

Der Mieter hielt dieses Vorgehen für unzulässig und stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Das Amtsgericht München schlug sich auf seine Seite und wies die Klage der Vermieterin auf Zustimmung ab (472 C 23258/17). Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, erklärte das Gericht: Mit dem vorgelegten MietpreisCheck könnten Vermieter ihr Verlangen nicht begründen.

Dessen Daten basierten auf der Immobiliendatenbank des Internetportals, gewonnen aus dem Immobilienmarkt in ganz Deutschland: Vergleichsmieten in einem Mieterhöhungsverlangen müssten sich aber auf die konkrete Stadt beziehen. Schließlich gehe es da um die "ortsübliche Vergleichsmiete" und die werde gebildet aus den Mieten, die in der jeweiligen Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbart wurden.

Zudem spiegelten die Mietangebote auf "immobilienscout24.de" die einseitigen Preisvorstellungen der Vermieterpartei wider. Die seien darüber hinaus ganz aktuell, so ergebe sich naturgemäß ein höherer Quadratmeterpreis. Das Gesetz schreibe jedoch vor, die Mieten der vergangenen vier Jahre heranzuziehen.

In München seien die Mieten innerhalb der letzten vier Jahre erheblich gestiegen. Daher lieferten die Daten im MietpreisCheck des Internetportals keine Anhaltspunkte für die Prüfung des Mieterhöhungsverlangens. Mieter müssten aber objektiv einschätzen können, ob die im Mieterhöhungsverlangen geforderte neue Nettomiete ortsüblich sei oder nicht.

Mieter soll wegen Vermietung per airbnbn "fliegen"

Die Kündigung ist unwirksam, weil ein Mitarbeiter der Hausverwaltung Detektiv spielte

Ein Berliner Mieter wurde von der Vermieterin abgemahnt, weil er unerlaubt die Wohnung über airbnb für eine Nacht vermietet hatte. Als sich dies wiederholte, flatterte ein Kündigungsschreiben ins Haus. Soweit, so klar: Nicht genehmigtes, gewerbliches Untervermieten einer Mietwohnung rechtfertigt allemal eine Kündigung, wenn der Mieter aus diesem Grund bereits abgemahnt wurde.

Die Umstände in diesem Fall waren allerdings ungewöhnlich: Die Vermieterin hatte den Hausverwalter aufgefordert, den Mieter auf die Probe zu stellen. Daraufhin mietete ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung zum Schein über airbnb an, um den Mieter zu "überführen". Damit aber nicht genug: Der Mieter teilte dem vermeintlichen Touristen mit, er hinterlege den Wohnungsschlüssel bei einem nahen Kiosk. Dort holte der Mitarbeiter den Schlüssel ab, betrat damit die Wohnung und fotografierte alle Räume.

Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam und weigerte sich auszuziehen. Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin: Es wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (67 S 20/18). Das Vorgehen der Hausverwaltung habe das Persönlichkeitsrecht des Mieters so schwer verletzt, dass dessen Fehlverhalten im Vergleich damit kaum noch ins Gewicht falle. Der Mitarbeiter des Hausverwalters sei weit über das Erlaubte hinausgegangen.

Durch eine scheinbare Miet-Nachfrage zu testen, ob der Mieter die Abmahnung befolge oder missachte, sei zulässig. Damit sei unerlaubtes Untervermieten bewiesen, denn der Mitarbeiter habe die Wohnung über airbnb anmieten können. Darüber hinaus in die Wohnung einzudringen, bringe keine zusätzlichen Erkenntnisse mehr. Gemessen am Zweck, Beweise zu sammeln, sei es also völlig überflüssig, die Räume des Mieters zu inspizieren und Fotos anzufertigen.

Da der Mitarbeiter der Hausverwaltung rechtswidrig und unverhältnismäßig die Privatsphäre des Mieters gestört habe, rechtfertige dessen vergleichsweise geringfügiges Fehlverhalten keine Kündigung. Dabei habe das Gericht auch berücksichtigt, dass das Mietverhältnis seit mehreren Jahren ohne Probleme verlaufen sei.

Auch eine Altbauwohnung muss "schimmelfrei" sein

Das gehört zum Mindest-Wohnstandard, den Mieter ohne besondere Absprache erwarten dürfen

Mieter beanstandeten die mangelhafte Bausubstanz des Mietshauses. Sie minderten die Miete und verlangten von ihrem Vermieter einen Vorschuss: Damit wollten sie so genannte Wärmebrücken beseitigen lassen, die Schimmelbildung begünstigen. Möbel könnten sie nur im Abstand von 15 Zentimetern vor die Außenwände stellen, kritisierten die Miete, andernfalls entständen Feuchtigkeitsschäden.

Halb so wild, fand der Vermieter, der Zustand des Altbaus entspreche eben den damaligen Baustandards. Maßstab für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache sei der Stand der Technik zur Bauzeit. Zwar habe der von den Mietern beauftragte Baugutachter die Gefahr von Schimmel bejaht, aber konkret eingetreten sei sie ja noch nicht. Außerdem könnten die Mieter vorbeugen, indem sie die Räume intensiv lüfteten.

Das Landgericht Lübeck entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (14 S 14/17). Dass eine Wohnung schimmelfrei sei, gehöre zum Mindest-Wohnstandard, den ein Mieter heutzutage auch ohne besondere Absprache mit dem Vermieter erwarten könne. Das gelte auch für Altbauwohnungen, zu deren Bauzeit die Ursachen für Schimmelbefall noch nicht allgemein bekannt gewesen seien.

Die Mieter könnten daher die Miete mindern. Sie verlangten auch zu Recht einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung. Ein Mietmangel sei bereits dann anzunehmen, wenn Mieter aufgrund der Beschaffenheit der Bausubstanz jederzeit einen Schaden befürchten müssten, der die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen würde. Und das treffe zu, wenn sie Feuchtigkeitsschäden nur durch übermäßiges und unwirtschaftliches Heizen und Lüften vermeiden könnten.

Grundsätzlich seien Mieter nur verpflichtet, zweimal täglich fünf bis zehn Minuten stoß zu lüften. Sei Schimmelbefall nur durch häufigeres Lüften zu verhindern, sei die Bausubstanz als mangelhaft anzusehen. Auch zum Heizen seien Mieter nur in Grenzen verpflichtet: Das Schlafzimmer müsse eine Temperatur von mindestens 16 Grad Celsius erreichen, alle anderen Räume müssten in der kalten Jahreszeit auf mindestens 20 Grad Celsius geheizt werden. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Schallschutz in der Wohnanlage

Nur bei grundlegendem Umbau muss der aktuell gültige Schallschutz-Standard eingehalten werden

In einer 1990 erbauten Wohnanlage ließen Eigentümer im Badezimmer eine Fußbodenheizung installieren und den Fliesenbelag erneuern. Danach beschwerte sich die Eigentümerin der darunter liegenden Wohnung: Durch die Renovierungsmaßnahme habe sich der Schallschutz verschlechtert, sie höre nun in ihrem Bad jeden Schritt von oben.

Die Frau zog vor Gericht und forderte, die "Renovierer" müssten nochmals Installateure beauftragen und die Schallschutzstufe III — gemäß VDI Richtlinie von 2012 — herstellen. Sollte dieser Standard inakzeptabel sein, verlange sie Trittschallschutz gemäß dem 1989 gültigen Standard (DIN 4109). Nur mit dem zweiten Antrag hatte die Eigentümerin Erfolg.

Schallschutz richte sich grundsätzlich nach den zur Bauzeit des Gebäudes geltenden Anforderungen, erklärte der Bundesgerichtshof (V ZR 276/16). Nur bei einem grundlegenden Umbau mit erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz — z.B. bei einem Ausbau des Dachgeschosses —, könnten die Miteigentümer verlangen, dass die aktuell gültigen technischen Regeln umgesetzt werden. Bei normalen Instandsetzungsmaßnahmen müsse lediglich der bestehende Standard erhalten bleiben.

Nach diesen Maßstäben müssten die Eigentümer im konkreten Fall bei der Modernisierung des Bades nur die Schallschutznorm aus dem Jahr 1989 einhalten. Sie hätten zwar den Estrich entfernt und den Bodenaufbau erneuert und damit eine bauliche Veränderung vorgenommen. Das sei aber noch kein erheblicher Eingriff in die Gebäudesubstanz, sondern eine typische, auf einen Raum beschränkte Sanierungsmaßnahme.

Eine Einfahrt ist zum Fahren da

Bezeichnet die Teilungserklärung einer Eigentumswohnanlage eine Fläche als Einfahrt, darf dort nicht geparkt werden

Die Wohnungseigentümer, die in der Einfahrt des Wohnanlagen-Grundstücks zu parken pflegten, beriefen sich auf Gewohnheitsrecht: Sie hätten ihre Autos immer schon hier abgestellt. Außerdem widerspreche es dem (in der Teilungserklärung festgehaltenen) Zweck "Einfahrt" ja nicht, wenn hier Autos parkten. Zwei Eigentümer störte diese Praxis allerdings und sie klagten dagegen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, doch das Landgericht Dortmund gab den beiden Eigentümern Recht (1 S 357/16). Wenn in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft eine Fläche als "Einfahrt" gekennzeichnet sei, dürften Eigentümer und Mieter diese Fläche zwar nutzen, um kurzfristig Einkäufe auszuladen oder um Gegenstände ins Auto einzuladen. Sie dürften dort aber nicht parken oder zulassen, dass ihre Besucher dort parkten.

Dabei komme es nicht darauf an, wie das bisher gehandhabt wurde. Wie gemeinschaftliches Eigentum genutzt werden dürfe, richte sich nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck. Zweck einer Einfahrt sei es, befahren zu werden — und dafür stehe sie nicht offen, wenn dort ständig Autos parkten. Daher sei diese Praxis unzulässig, Gewohnheit hin oder her.

Da die zwei Eigentümer ihr Anliegen unmittelbar auf die Teilungserklärung stützen könnten, hätten sie direkt vor Gericht ziehen und auf Unterlassung klagen können. Anders als die Gegenseite meine, hätten sie nicht vorher versuchen müssen, in der Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer herbeizuführen.

Untervermieten erlaubt?

Das Interesse eines Mieters, die Miete nicht plötzlich allein stemmen zu müssen, ist berechtigt

Der Mieter hatte in der Mietwohnung lange mit seiner Lebensgefährtin und deren Tochter zusammengelebt. Nach dem Tod der Lebensgefährtin zog die Tochter in eine eigene Wohnung. Nun bat der Mann den Vermieter um die Genehmigung, ein Zimmer an einen Arbeitskollegen unterzuvermieten. Auf diese Weise würde es ihm als Mieter leichter fallen, die Mietzahlungen sicherzustellen.

Doch der Vermieter stellte sich quer und verweigerte die Zustimmung. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof entschied (VIII ZR 105/17). Natürlich habe im Prinzip der Vermieter das Recht, darüber zu bestimmen, wer in seiner Wohnung wohne. Allerdings könne es unter Umständen auch ein berechtigtes Interesse des Mieters am Untervermieten geben, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrags eine neue Situation entstehe.

Das gelte jedenfalls dann, wenn — wie hier — einer der Mieter gestorben sei und der Partner plötzlich vor dem Problem stehe, die gesamte Miete alleine aufbringen zu müssen. Beantrage in einem derartigen Fall der Mieter, einen Untermieter in die Wohnung aufnehmen zu dürfen, um so die Kosten teilweise zu decken, dürfe der Vermieter die Erlaubnis zum Untervermieten nicht verweigern.

Der Lack (an der Haustür) soll ab!

So eine Maßnahme ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig

In einem Berliner Altbau war der Wohnraum vor Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Seit jeher war das Holz von Haustür und Hoftür außen dunkelrot lackiert, innen waren die Türen in dem gleichen Hellgrau lackiert wie der hölzerne Handlauf des Treppengeländers. Im Herbst 2017 beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit, den Lack an Türen und Handlauf zu entfernen.

Einige Eigentümer waren mit dem Beschluss nicht einverstanden und klagten dagegen: Sie betrachteten das Abbeizen des Lacks als bauliche Veränderung der Wohnanlage, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig sei. So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (771 C 91/17). Es erklärte den Beschluss für unwirksam, weil die Eigentümer so eine Maßnahme nur einstimmig beschließen dürften.

Wenn der Lack entfernt werde, verändere dies das optische Erscheinungsbild der Holztüren und der Holzelemente im Treppenhaus erheblich. Was auch immer man von der Idee halte, das Holz freizulegen — man könne diese Veränderung als architektonisch oder ästhetisch geglückt ansehen oder auch nicht —, diese Maßnahme setze auf jeden Fall die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Denn eine merkliche Umgestaltung der Wohnanlage beeinträchtige diejenigen Eigentümer, denen die alte Variante besser gefalle.

Neubau mit hohem Energieverbrauch

Bauherr kann Mängel des Bauwerks reklamieren, aber nicht den Bauvertrag anfechten

Als sein Einfamilienhaus fertiggestellt war, beanstandete der Bauherr, dass der Energieverbrauch höher war als vom Bauunternehmer zugesichert. Er verlangte vom Auftragnehmer jedoch nicht, den Mangel zu beheben. Vielmehr focht der Auftraggeber den Werkvertrag mit dem Bauunternehmer an und forderte alle geleisteten Zahlungen zurück. Dabei berief er sich auf das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 119 Abs.2 BGB).

Wer sich bei der Abgabe einer Willenserklärung in Bezug auf eine wesentliche Eigenschaft der Sache geirrt habe, könne die Willenserklärung wegen Irrtums anfechten, so der Bauherr. Er hätte den Bauvertrag nicht unterschrieben, wenn er den tatsächlichen Energieverbrauch des Hauses gekannt hätte. Da der Bauunternehmer kein Geld herausrückte, erhob der Auftraggeber Zahlungsklage.

Damit hatte er jedoch beim Oberlandesgericht (OLG) Schleswig keinen Erfolg (1 U 166/14). Der Bauherr habe bemängelt, dass der Energieverbrauch des Hauses die zugesagten Werte übersteige. Treffe dies zu, sei der Neubau mangelhaft, so das OLG. Dann müsse der Auftraggeber seine "Mängelrechte" gemäß Werkvertragsrecht geltend machen: d.h. Mängelbeseitigung oder Schadenersatz verlangen. Allein nach diesen Vorschriften hafte der Bauunternehmer — den Bauvertrag könne der Bauherr deswegen nicht anfechten.

Würde man es dem Auftraggeber ermöglichen, sich wegen Mängeln einseitig per Anfechtung vom Vertrag zu lösen, blieben die Interessen des Vertragspartners unberücksichtigt. Daher hätten die Regelungen zum Werkvertrag Vorrang, weil sie zu einem Interessenausgleich führten. Sie räumten dem Auftragnehmer die Möglichkeit ein, Mängel zu beheben ("Nachbesserung") und so den Vertrag doch noch zu erfüllen. Auch die Regelungen zur Verjährung würden den Interessen beider Vertragsparteien gerecht.

Pool statt Biotop

Kommune kündigt einem Grundstücksmieter, der rechtswidrig einen Swimmingpool baute

Seit vielen Jahren hat Herr G zwei Grundstücke im Komponistenviertel von Wiesbaden gemietet. Ohne Entgelt durfte er die kommunalen Grundstücke als Garten nutzen und war im Gegenzug verpflichtet, sie zu pflegen. Der kommunale Bebauungsplan sieht auf diesen Flächen Parkanlagen vor: Hier darf nicht gebaut werden. 2013 teilte Herr G der Stadt mit, dass er plane, ein "Biotop mit kleiner Teichanlage" anzulegen.

Nachträglich stritten die Parteien darüber, ob die Umgestaltungsmaßnahme genehmigt wurde. Herr G ließ jedenfalls Erde ausheben, ein Schwimmbecken mit massiven Betonstützwänden bauen und Versorgungsleitungen verlegen. Als die Kommune das erfuhr, forderte sie den Mieter auf, die unerlaubten Baumaßnahmen rückgängig zu machen. Da er darauf nicht reagierte, kündigte sie den Nutzungsvertrag für die Grundstücke fristlos.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt (2 U 9/18). Herr G müsse die Bauten entfernen und die Grundstücke räumen. Er habe das Grundstück verbotswidrig mit massiven Betonarbeiten erheblich umgestaltet. Laut den Planungsunterlagen, die der Mieter bei der kommunalen Baubehörde eingereicht habe, hätte das ein "Gartenteich" bzw. ein "Biotop mit Teich" werden sollen. Die Frage, ob die Behörde einen Teich genehmigt habe, spiele hier aber keine Rolle mehr.

Denn die Fotos vom Garten zeigten keinen Teich, sondern ein "massives rechteckiges Becken" aus Beton. Das sei kein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache, sondern verändere deren Substanz. Sollte die Stadt einem Biotop zugestimmt haben, habe sich dieses Einverständnis eindeutig nicht auf den Bau eines Swimmingpools bezogen. Der widerspreche dem Bauverbot in den Parkanlagen.

Vergeblich pochte Herr G darauf, dass er ein "heruntergekommenes, zugemülltes und teilweise kontaminiertes Grundstück" mit viel Arbeit dem ästhetischen und landschaftsgärtnerischen Niveau anderer Parkanlagen der Stadt Wiesbaden angepasst habe.

Das sei ja alles sehr ehrenwert, räumte das OLG ein. Aber bei der Umsetzung seiner Pläne habe der Mieter baurechtswidrig gehandelt und außerdem die Rechte der Nachbarn verletzt, indem er beim Bauen alle Abstandsnormen ignorierte. Die Stadt könne daher verlangen, dass er den Garten aufgebe und vorher einen vertragsgemäßen Zustand wieder herstelle, der ihrem Bebauungsplan entspreche.

Videoüberwachung wegen "Müllattacken"

Grundstücksnachbar wehrt sich wegen Verletzung seines Persönlichkeitsrechts

Zwei Nachbarn wohnten auf gegenüberliegenden Grundstücken, die durch einen etwa 1,20 m breiten öffentlichen Zugangsweg getrennt waren. Da vom Weg aus öfters Müll auf eines der beiden Anwesen geworfen worden war, installierte dessen Eigentümer eine Videokamera, mit der er den Zugangsweg auf ganzer Breite beobachten konnte.

Der Nachbar hielt diese Videoüberwachung für unzulässig und verlangte, die Videoanlage sofort zu entfernen. Die Kamera erfasse nicht nur das Grundstück des Eigentümers, sondern auch alle Vorgänge auf dem gemeinsamen, öffentlichen Zugang. Dadurch fühle er sich ständig kontrolliert. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht und erklärte die Videoüberwachung für unzulässig (VI ZR 272/94).

Zwar gebe es keinen rechtlichen Schutz davor, auf öffentlichen Wegen durch andere beobachtet zu werden. Aber permanente Aufzeichnungen auf dem Weg zum Haus müsse der Nachbar nicht dulden. Dass der Grundstückseigentümer den gemeinsamen Zugangsweg ständig filme, verletze das vom Grundgesetz geschützte allgemeine Persönlichkeitsrecht des Nachbarn schwerwiegend.

Auf den Videofilmen werde nicht nur festgehalten, wann, wie oft und in welcher Begleitung der Nachbar den Weg begehe, sondern auch in welcher Stimmung, mit welchem Gesichtsausdruck etc. er dort unterwegs sei. Die Aufnahmen drängen in unzulässiger Weise in die "unmittelbare Wohnsphäre" des Nachbarn ein. Der Eigentümer müsse die Videokontrolle sofort einstellen.

Videokamera überwacht Hausflur

Behinderte Mieterin fühlt sich so sicherer, andere Hausbewohner fühlen sich beobachtet

Ein älteres Ehepaar bewohnt eine Erdgeschosswohnung. Die Frau ist auf einen Rollstuhl angewiesen und kann sich in der Wohnung nur mühsam mit einer Gehhilfe bewegen. Außerdem ist sie derart sehbehindert, dass sie nur mit einer Spezialbrille sehen kann. Um kontrollieren zu können, wer vor der Wohnungstür steht, ließ die Behinderte im Hausflur eine Videokamera installieren.

Wegen der Videokamera beschwerten sich einige Mitmieter. Daraufhin verlangte der Vermieter von der behinderten Frau, die Kamera zu entfernen: Man müsse eine permanente Überwachung der Geschehnisse im Hausflur befürchten. Das Amtsgericht Köln konnte die Sorge der Mitmieter nicht verstehen (208 C 57/94).

Zwar dürften Mieter - vor allem außerhalb der Mietwohnung - nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters Veränderungen vornehmen. Der Vermieter könne der Mieterin aber nicht ohne guten Grund Einrichtungen verbieten, die ihr das Leben in der Mietwohnung erheblich angenehmer gestalteten und ihn kaum beeinträchtigten.

Dass speziell die Videokamera den Vermieter oder die Mitmieter in ihrer Privatsphäre verletze, sei nicht festzustellen, so das Amtsgericht. Unabhängig von der Videokamera sei nämlich in der Wohnungstür schon ein Spion eingebaut, durch den die Mieter der Erdgeschosswohnung einen Bereich des Hausflurs überblicken könnten. Die von den Mitmietern befürchtete Kontrolle sei auch ohne Videokamera möglich. Die Kamera sei aber nicht zu diesem Zweck installiert worden, sondern um der behinderten Frau das Erkennen der Besucher zu erleichtern.

WEG-Beschluss zur Heizungsanlage

Ein Instandsetzungsbeschluss muss festlegen, welche Firma die Arbeiten ausführen soll

Wohnungseigentümer hatten auf der Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschlossen, die Heizungsanlage auszutauschen. Der Verwalter hatte vorher ein Planungsbüro damit beauftragt, die technische Umsetzung zu prüfen und die Kosten zu schätzen. Auf der Versammlung informierte er die Teilnehmer über die Stellungnahme des Planungsbüros, das Angebote von vier Heizungsbaufirmen eingeholt hatte.

Die Eigentümer billigten die Vorschläge zur Vergabe des Auftrags. Mit diesem Beschluss wurde der Verwalter zugleich bevollmächtigt, die nötigen Bau- und Architektenaufträge abzuschließen. Über die vier Angebote wurde auf der Versammlung jedoch nicht abgestimmt. Das kritisierten zwei Eigentümer, die den Instandsetzungsbeschluss anfochten.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Marl entschied (34 C 8/17). Beschlüsse zu Sanierungsmaßnahmen müssten zumindest die Grundfragen der Instandsetzung, also die Art und Weise ihrer Durchführung regeln. Welche Firma die geplanten Arbeiten ausführen solle, müsse aus dem Beschluss hervorgehen. Da das hier nicht der Fall sei, sei der Eigentümerbeschluss zu unbestimmt. Auch im Protokoll der Versammlung stehe nichts zur ausführenden Firma.

Unbeliebtes Anzeigenblatt

Eigentümer eines Mietshauses muss das Ablegen kostenloser Werbeblättchen an der Haustür nicht dulden

Zweimal wöchentlich erscheint das vom X-Verlag herausgegebene und kostenlos verteilte regionale Anzeigenblatt. Wenn der Verteiler die Werbeblättchen nicht im Treppenhaus in die Briefkästen der Mieter stecken konnte, weil die Haustür verschlossen war und niemand öffnete, legte er sie vor die Haustür. Der Eigentümer eines Mietshauses ärgerte sich darüber. Denn regelmäßig musste er die von Wind und Regen verwehten und zerzausten Anzeigenblätter wegräumen und zum Müll tragen.

Mehrmals forderte der Hauseigentümer den X-Verlag auf, das Anzeigenblatt nicht mehr vor seinem Mietshaus abzulegen. Ohne Erfolg. Schließlich zog er vor Gericht und forderte Unterlassung. Das Amtsgericht Magdeburg gab ihm Recht (150 C 518/17). Das wiederholte Ablegen der Anzeigenblätter gegen den erklärten Willen des Hauseigentümers beeinträchtige in inakzeptabler Weise dessen Eigentum. Ob es sich beim Anzeigenblatt um eine kostenlose Tageszeitung handle oder ausschließlich um Werbung, spiele dabei keine Rolle.

Die Zusendung sei vom Empfänger nicht gewollt — und nur darauf komme es an. Daher habe der Hauseigentümer Anspruch auf Unterlassung: So einen Rechtsanspruch habe die Justiz in Bezug auf kostenlose Handzettel bereits anerkannt. Und ein Anzeigenblatt sei dicker als ein Handzettel. Daher fliege in diesem Fall noch mehr Papier im Eingangsbereich des Hauses herum und es bedeute größeren Aufwand, den Papiermüll zu beseitigen.