Bauen & Wohnen

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Miete unpünktlich gezahlt

Auch geringfügiges Fehlverhalten kann eine Kündigung rechtfertigen, wenn es trotz Abmahnungen fortgesetzt wird

Immer wieder zahlte ein Berliner Mieter die monatliche Miete etwas verspätet und manchmal nicht in voller Höhe. Der Vermieter mahnte ihn deswegen einige Male ab. Der Effekt war gleich Null. Schließlich hatte der Vermieter die Nase voll und kündigte das Mietverhältnis fristgemäß. Weil sich der Mieter weigerte auszuziehen, erhob er Räumungsklage.

Der Mieter berief sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs: Wenn Mieter bis zum dritten Werktag im Monat den Überweisungsauftrag erteilten, sei die Zahlung noch rechtzeitig. Früher habe er die Miete manchmal zwar noch ein bisschen später überwiesen. Aber solche Bagatellen rechtfertigten keine Kündigung. Außerdem sei er krank gewesen und habe seine Angelegenheiten nicht immer korrekt regeln können.

Doch das Amtsgericht Schöneberg verurteilte ihn dazu, die Wohnung zu räumen: Die Kündigung sei wirksam (7 C 186/16). Jeweils für sich betrachtet, sei sein Fehlverhalten nur geringfügig, räumte das Amtsgericht ein. Mit kleinen Verspätungen habe er die Miete gezahlt und auch die Minderzahlung sei nicht erheblich gewesen. Schwerer ins Gewicht falle aber die Tatsache, dass der Mieter sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Abmahnungen unbeeindruckt fortgesetzt habe.

Daher könne der Vermieter nicht davon ausgehen, dass sich der Mieter künftig vertragstreu verhalten werde. Bisher hätten weder Abmahnungen, noch eine Kündigung zu korrektem Verhalten geführt. Das sei auch mit Krankheit nicht zu entschuldigen: Die Miete pünktlich zu zahlen, sei keine Leistung, die besondere Fitness erfordere. Der Mieter hätte nur einen Dauerauftrag einrichten müssen.

Maklerkunde schiebt Bruder vor

Bruder kauft Immobilie: Provision muss der Maklerkunde trotzdem zahlen

Herr M beauftragte einen Makler, für ihn eine Immobilie zu suchen. Vertraglich verpflichtete er sich, im Erfolgsfall — d.h. bei Erwerb oder Anmietung einer Immobilie "durch uns oder ein mit uns verbundenes Haus" — Provision zu zahlen. Als der Makler ein passendes Objekt gefunden hatte, tat der Kaufinteressent aber so, als hätte er das Interesse verloren.

Das stimmte jedoch nicht. Bald darauf erwarb der (offiziell vermögenslose) Bruder von M die Immobilie. Der Zweck des Manövers ist nicht schwer zu erraten: Herr M wollte sich die Provision sparen. Doch so billig kam er nicht davon: Der Makler verklagte ihn auf Zahlung und hatte damit beim Bundesgerichtshof Erfolg (I ZR 261/16).

Im Maklervertrag habe M zugesagt, auch dann Provision zuzahlen, wenn ein Dritter das Objekt erwerbe — vorausgesetzt, der Kauf sei ihm "wirtschaftlich zuzurechnen". Und das treffe zu. Sei der "Dritte" ein Verwandter, sei prinzipiell von einer engen persönlichen Beziehung zwischen dem Maklerkunden und dem "Dritten" auszugehen. Ebenso gut hätte Herr M selbst den Kaufvertrag unterschreiben können, urteilten die Bundesrichter.

Im Vertrag sei die Rede von einem "Haus" bzw. Unternehmen, das mit dem Maklerkunden wirtschaftlich verbunden sei. Diese Regelung sei nicht wörtlich zu verstehen, sondern weit auszulegen. Sie gelte auch für den Bruder des Maklerkunden.

M sei daher ebenso wie der Käufer verpflichtet, Provision zu zahlen. Dem Makler stehe es frei, den Betrag vom betuchteren Schuldner zu kassieren. Da der Käufer, der Bruder, nicht über Vermögen verfüge, müsse M die Provision zahlen, obwohl er das Objekt nicht selbst erworben habe.

Mäuse im Altenteilerhaus

Vermieter wollen Schädlingsbekämpfer nicht länger finanzieren: Mietminderung

Ein Ehepaar hat ein Altenteilerhaus gemietet — so nennt man ein separates Gebäude auf einem Bauernhof, das in der Regel nach der Hofübergabe vom Austragsbauern bewohnt wird. Seit Jahren wird das Häuschen regelmäßig im Winter von einer Mäuseplage heimgesucht. Die Tiere krabbeln vor allem nachts in den Zwischendecken herum, man hört sie ständig schaben. In den Wandecken sammeln sich Flüssigkeiten.

Zunächst kümmerten sich die Landwirte und Hauseigentümer um das Problem und beauftragten einen Schädlingsbekämpfer. Doch dem Mann gelang es nicht, die Mäuse dauerhaft zu vertreiben. Im Winter kamen sie immer wieder. Mehrmals riefen die Vermieter den Kammerjäger, ohne durchschlagenden Erfolg. Dann hatten die Mieter genug und minderten die Miete um 50 Euro (6,5 Prozent der Kaltmiete).

Erfolglos klagten die Vermieter den Differenzbetrag ein. Eine Minderung in dieser Höhe sei angemessen, urteilte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge (40 C 330/17). Zweifellos stellten Mäuse im Haus einen Mangel der Mietsache dar. Das kontinuierliche Krabbeln und Kratzen störe die Nachtruhe. Mäuse-Urin in Decken und an Wänden führe zu Geruchsbelästigung. Exkremente in der Wohnung seien unhygienisch und könnten sogar die Gesundheit gefährden.

Die Mieter seien an der Mäuseplage ebenso wenig schuld wie die Vermieter. Dass die Eigentümer nun behaupteten, die Mieter würden häufig die Türen lange offen stehen lassen und so die Mäuse quasi "einladen", sei lebensfremd. Das Ehepaar könne die Rückkehr der Mäuse in den Wintermonaten nicht verhindern.

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Daher seien die Eigentümer verpflichtet, beim Auftauchen der Mäuse auf ihre Kosten einen Schädlingsbekämpfer zu beauftragen. Sie hätten diese wiederholt auftretenden Kosten durchaus auf die Mieter abwälzen können. Dazu hätten die Vermieter aber im Mietvertrag entsprechende Regelungen treffen müssen.

Kinderwagen im Hausflur

Gehbehinderte Wohnungseigentümerin muss sich mit dem "Hindernis" abfinden

Ein Ehepaar mit einem zweijährigen Kind hatte im ersten Stock einer Wohnanlage eine Wohnung gemietet. Ihren Kinderwagen "parkten" die Mieter regelmäßig im Erdgeschoss, in dem Teil des Hausflurs, der zur Kellertreppe führt. Das störte die gehbehinderte Frau X, die im Erdgeschoss wohnte.

Im Hausflur habe der Kinderwagen nichts zu suchen, meinte die Wohnungseigentümerin: Den könne die Familie ohne weiteres im Keller oder in der Garage abstellen. Sie komme an dem Gefährt kaum vorbei, wenn sie ihre Einkäufe in den Keller bringe. Es gebe keine vernünftige andere Lösung, konterten die Mieter. Außerdem habe die Eigentümergemeinschaft einstimmig beschlossen, dass sie den Kinderwagen im Hausflur abstellen dürften.

Das Amtsgericht Dortmund wies die Klage der Frau X ab (425 C 6305/17). Sie könne ihre Wohnung ohne weiteres erreichen, da stehe der Kinderwagen nicht im Weg. In den Keller werde die Eigentümerin wohl schon wegen ihres Handikaps nicht allzu oft gehen. Außerdem habe das Ehepaar angeboten, den Kinderwagen bei Bedarf wegzuschieben. Ernstzunehmende Alternativvorschläge habe Frau X ebenfalls nicht vorgetragen.

Dass die Mutter den Kinderwagen nicht täglich die steile Kellertreppe hinunter tragen könne, während das Kleinkind im Hausflur unbeaufsichtigt bleibe, verstehe sich von selbst. Den Kinderwagen ständig in die Garage zu transportieren, die zudem anderweitig genutzt werde, sei auch unzumutbar aufwendig. Da der Hausflur zum Gemeinschaftseigentum gehöre, solle sich künftig die Eigentümergemeinschaft um eine einvernehmliche Regelung bemühen.

Baum in der Loggia

Kurzartikel

Ist ein Mieter rechtskräftig dazu verurteilt worden, einen in der Loggia seiner Mietwohnung gepflanzten Ahornbaum mitsamt Erdreich und Wurzeln zu beseitigen, und lehnt dies hartnäckig ab, obwohl ihm der Vermieter obendrein zwei Mal eine Frist dafür gesetzt und im Weigerungsfall die Kündigung angedroht hat, kann der Vermieter fristlos kündigen. Eine so grobe Pflichtverletzung macht es für den Vermieter unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Fassadendämmung in der Wohnanlage

Das ist trotz hoher Kosten eine Instandsetzung, die mit Mehrheit beschlossen werden kann

Auf der Eigentümerversammlung einer älteren Berliner Wohnanlage wurde mehrheitlich beschlossen, Dächer zu sanieren. An jedem Wohnblock waren bereits drei Fassaden wärmegedämmt, die vierte sollte nun ebenfalls gedämmt werden. Um die Arbeiten zu finanzieren, beabsichtigten die Eigentümer, auf Rücklagen von 70.000 Euro zurückzugreifen und die restlichen Kosten umzulegen.

Ein Eigentümer wollte für diese Maßnahmen nicht zahlen und focht die Beschlüsse an: Hier handle es sich nicht um eine Instandsetzung der Gebäude, sondern um eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssten, meinte er. Dem widersprach das Landgericht Berlin (55 S 76/15 WEG). Instandsetzung bedeute nicht zwingend, dass nur der bisherige Zustand wiederhergestellt werde.

Instandsetzung solle einen Mangel beheben. Dabei dürften sich die Eigentümer auch für eine Lösung entscheiden, die etwas verändere — wenn die Lösung technisch besser und wirtschaftlich sinnvoller sei als eine bloße "Reparatur". Wenn man die Maßstäbe eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Hauseigentümers anlege, treffe das hier zu: Denn an allen Fassadenwänden habe Sanierungsbedarf bestanden.

Die übrigen Fassaden zu dämmen, sei eine ordnungsgemäße Instandhaltung, die mit Mehrheit beschlossen werden könne. Auch Mehrkosten ständen dem Beschluss nicht entgegen, da Wärmedämmung nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung ohnehin anstehe. Wenn Sanierungsmaßnahmen notwendig und unaufschiebbar seien, weil sich andernfalls der Bauzustand laufend verschlechtere, müssten Eigentümer auch eine hohe finanzielle Belastung akzeptieren.

Versicherter Sturmschaden?

Baum stürzt sechs Tage nach einem Sturm auf ein Hausdach: Gebäudeversicherung verweigert Leistungen

Ein heftiger Frühjahrssturm hatte sich in der Region ausgetobt. Sechs Tage später stürzte ein Baum vom Nachbargrundstück auf ein Einfamilienhaus. Der Hauseigentümer hatte eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Nach deren Versicherungsbedingungen waren Schäden versichert, die dadurch entstehen, dass ein Sturm Bäume oder andere Gegenstände auf versicherte Sachen wirft.

Doch das Unternehmen weigerte sich, die Reparaturen am Hausdach zu finanzieren. Begründung: Hier liege kein Sturmschaden vor, weil der Baum nicht unmittelbar durch den Sturm auf das versicherte Gebäude geworfen wurde. Dem widersprach das Oberlandesgericht Hamm und entschied den Streit zu Gunsten des Versicherungsnehmers (6 U 191/15).

Allgemeine Versicherungsbedingungen seien so auszulegen, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer ihren Sinn bei verständiger Würdigung und aufmerksamer Lektüre verstehen müsse. Dass der Baum erst einige Tage nach dem Sturm umgestürzt und auf das Dach des Einfamilienhauses gefallen sei, ändere nichts daran, dass der Sturm den Schaden verursacht habe.

Ein Sachverständiger habe erläutert, dass der Sturm die Wurzeln des Baumes abgerissen habe. Ein entwurzelter Baum stehe nicht mehr fest — wann er umstürze, sei dann nur noch eine Frage der Zeit und hänge vom Zufall ab. Daher komme es nicht darauf an, ob ein Baum nach "sturmbedingtem Wurzelabriss" schon während des Sturms umfalle oder erst einige Tage später. Die Ursache dafür, dass der Baum seine Standfestigkeit verlor, bleibe allemal der Sturm.

Streit um Eichen-Schädling

Kommune verdonnert Grundstückseigentümer zum Kampf gegen den Eichenprozessionsspinner

In der Stadt Arendsee liegt ein Grundstück mit schönem altem Baumbestand aus Eichen. Eines Tages drang ein Störenfried in die Idylle ein, der Eichenprozessionsspinner. Die Kommune erfuhr von dem Schädlingsbefall und ordnete an, der Eigentümer müsse sofort Maßnahmen ergreifen. Der Eichenprozessionsspinner könnte sonst weitere Eichen in der Umgebung befallen.

Der Grundstückseigentümer wurde verpflichtet, die Schädlinge durch Absaugen entfernen zu lassen. Er kam dem nach, klagte aber gegen den Bescheid und forderte von der Stadt Kostenersatz: Schließlich sei er für den Befall nicht verantwortlich, außerdem bedrohe sein Baumbestand nicht die Nachbargrundstücke.

Das Verwaltungsgericht Magdeburg ergriff die Partei des Grundstückseigners (1 A 94/15 MD). Der Eichenprozessionsspinner sei nicht als "vom Grundstück ausgehende unmittelbare Gefahr" einzustufen, die es rechtfertigen würde, den Grundstückseigentümer per Ordnungsrecht zu Gegenmaßnahmen auf seine Kosten zu verpflichten. Daher müsse ihm die Kommune die Kosten der Schädlingsbekämpfung ersetzen.

Dachdecker verursacht Brand

Eigentümer haften, wenn bei Arbeiten auf ihrem Grund das Nachbarhaus beschädigt wird

Die Eheleute R, Eigentümer einer Doppelhaushälfte, beauftragten einen Dachdecker mit Reparaturarbeiten am Dach. Der Handwerker führte die Heißklebearbeiten mit einem Brenner so schlampig aus, dass unter den aufgeschweißten Bahnen Glutnester entstanden. Am Abend bemerkte das Ehepaar Flammen am Dach und alarmierte die Feuerwehr. Die konnte das Haus jedoch nicht mehr retten, es brannte vollständig nieder.

Durch Feuer und Löscharbeiten wurde auch das Haus der Nachbarin erheblich beschädigt. Deren Gebäudeversicherung kam für die Instandsetzung auf und forderte anschließend Schadenersatz von den Grundstückseigentümern R. Vom Dachdecker war nichts mehr zu holen: Der war bereits zu Schadenersatz verurteilt worden und hatte Insolvenz angemeldet.

Das Oberlandesgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass das Ehepaar R den Handwerker sorgfältig ausgewählt habe. Damit hätten die Auftraggeber alles ihnen Mögliche getan, um das Risiko von Schäden durch die Dachdeckerarbeiten auszuschließen. Doch der Bundesgerichtshof beurteilte die Sache anders (V ZR 311/16).

Grundstückseigentümer seien — unabhängig von eigenem Verschulden — dafür verantwortlich, wenn durch Reparaturarbeiten auf ihrem Grund das Nachbarhaus beschädigt werde. Dass sie den Dachdecker sorgfältig auswählten und seine Arbeitsweise nicht direkt bestimmten, ändere daran nichts. Es genüge, dass das Ehepaar R die Dacharbeiten in Auftrag gegeben und damit eine Gefahrenquelle geschaffen habe.

Der Brandschaden sei auf Umstände zurückzuführen, die dem Einflussbereich der Grundstückseigentümer zuzurechnen sei. Deshalb habe die Nachbarin Anspruch auf finanziellen Ausgleich von den Erben der mittlerweile verstorbenen Grundstückseigentümer R.

Arglist beim Hauskauf

Ist Verkäufern eines Hauses "leichtfertige Unkenntnis" eines Mangels vorzuwerfen, haben sie ihn nicht "arglistig verschwiegen"

Die Eigentümer, ein Ehepaar, hatten das Einfamilienhaus selbst gebaut und zehn Jahre lang darin gewohnt. Bei Pflasterarbeiten, die ungefähr ein Jahr vor dem Verkauf stattfanden, wurden am Sockeloberputz Schäden festgestellt und ausgebessert. Bei den Gesprächen mit den späteren Käufern erklärten die Eigentümer, der "Sockel sei nachgeputzt" worden. Bei den Pflasterarbeiten habe wohl die Rüttelplatte Schäden verursacht.

Dass das nicht stimmte, wurde den Käufern nach Vertragsschluss schnell klar. Sie beauftragten einen Bausachverständigen mit einer Untersuchung. Der fand heraus, dass die Abdichtung schon beim Hausbau mangelhaft ausgeführt wurde. Die "Reparatur" werde ca. 14.000 Euro kosten.

Da laut Kaufvertrag die Gewährleistung der Verkäufer für Mängel ausgeschlossen war, blieb den Käufern nur noch eine Möglichkeit, Schadenersatz herauszuschlagen: Sie beriefen sich darauf, dass das Ehepaar den Mangel arglistig verschwiegen habe.

Doch das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage der Käufer ab (5 U 363/17). Der Vorwurf der Arglist sei nur berechtigt, wenn die Verkäufer den Mangel kannten und wenn sie zugleich damit rechneten, dass die Käufer den Kaufvertrag nicht (oder nicht zu diesen Bedingungen) abschließen würden, wenn sie über den Mangel informiert wären.

Hier stehe aber nicht fest, dass das Ehepaar über die mangelhafte Abdichtung Bescheid wusste. Die falsche Auskunft belege jedenfalls nicht, dass die Verkäufer die Feuchtigkeitsschäden kannten und arglistig verschwiegen. Möglich, dass sie den Mangel leichtfertig ignorierten, obwohl sie es nach den Pflasterarbeiten hätten besser wissen können. Dass sie die Käufer absichtlich hinters Licht führten, sei damit jedoch nicht bewiesen.

Der "Fahrrad-Erlass"

Eigentümergemeinschaft darf den Transport von Rädern durchs Treppenhaus in die Wohnungen verbieten

Auf der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentumsanlage wurde mit Mehrheit beschlossen, die Hausordnung zu ändern: Von nun an sollten die Bewohner ihre Fahrräder nur noch im gemeinschaftlichen Fahrradraum, auf dem eigenen Tiefgaragen-Stellplatz oder im eigenen Keller abstellen dürfen. Ausdrücklich verboten wurde der Transport von Rädern durch das Treppenhaus in die Wohnungen.

Ein Miteigentümer — natürlich Radfahrer — focht diesen Beschluss an: Das Verbot diskriminiere die Fahrradbesitzer und greife zudem in unverhältnismäßiger Weise in sein Eigentumsrecht ein. Dem widersprach das Landgericht München I (36 S 3100/17 WEG).

Wenn es darum gehe, den Umgang mit Gemeinschaftseigentum zu regeln, stehe der Eigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Der sei hier nicht überschritten worden. Denn es zähle nicht zu den Kernelementen des Eigentums an einer Wohnung, dort Fahrräder einzustellen.

Fahrradbesitzer würden durch den Beschluss auch nicht unzulässig diskriminiert. Der Radfahrer müsse es hinnehmen, dass Kinderwägen, Rollstühle oder Rollatoren — anders als Räder — durch das Treppenhaus in die Wohnungen transportiert werden dürften. Diese Gegenstände würden von einigen Hausbewohnern gebraucht, um überhaupt die Wohnung zu erreichen. Und: Wer auf einen Rollstuhl angewiesen sei, der benötige dieses Hilfsmittel auch in der Wohnung. Die Ungleichbehandlung sei also sachlich begründet.

Dusche mit undichten Fugen

Mieterin muss einen Mietmangel nicht durch Mehraufwand beim Reinigen ausgleichen

Die mit Silikon gefüllten Fugen in der Dusche waren schon lange undicht. Infolgedessen lagerte sich rundherum Kalk ab und es bildete sich Schimmel — ein stetes Ärgernis für die Mieterin. Schon mehrmals hatte sie die Vermieterin schriftlich aufgefordert, die Silikonabdichtung zu erneuern.

Doch die Vermieterin vertrat den Standpunkt, der Schimmelbefall zeige nur, dass die Mieterin die Dusche nachlässig reinige. Schließlich zog die Mieterin vor Gericht, um Abhilfe durchzusetzen. Zu Recht, wie das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied (5 C 93/16). Hier gehe es nicht um einen unsachgemäßen Umgang mit der Mietsache.

Silikonfugen würden mit der Zeit spröde und dann undicht, wie eine Bausachverständige erläutert habe. Das liege in der Natur der Sache: Solche Fugen hielten maximal acht Jahre. Sie müssten alle zwei Jahre kontrolliert und spätestens nach acht Jahren erneuert werden. Doch die Vermieterin habe die notwendigen Wartungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlassen, zu denen sie verpflichtet sei.

Als Folge ihrer Nachlässigkeit hätten sich die Mängel im Bad immer weiter ausgebreitet. Die Mieterin sei nicht verpflichtet, dieses Versäumnis durch Mehraufwand beim Reinigen auszugleichen. Außerdem könne man mit Schrubben und Abwischen von Spritzwasser die durch undichte Fugen verursachte Schimmelbildung ohnehin nicht stoppen.

Wasserschaden im Keller

Ist der Keller anschließend wieder "trocken", muss der Vermieter hier nicht grundlegend sanieren

Der Wasserschaden ereignete sich im mitvermieteten Keller einer Altbauwohnung. Der Vermieter ließ das Wasser abpumpen. Anschließend wurden die Außenwände des Hauses gedämmt. Der Keller selbst wurde nicht instandgesetzt. Die Mieterin solle warten, bis die Feuchtigkeit ausgetrocknet sei, meinte der Vermieter.

Damit wollte sich die Frau jedoch nicht begnügen. Sie forderte, der Hauseigentümer müsse nun den Keller sanieren, d.h. die Folgen der Feuchtigkeitsschäden (Verfärbungen) und deren Ursache im Mauerwerk beseitigen. Dazu sei er nicht verpflichtet, urteilte jedoch das Amtsgericht Bremen (9 C 476/15).

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten, d.h. dafür sorgen, dass sie in gebrauchstauglichem Zustand sei. Ein Keller-Innenraum müsse trocken sein, damit die Mieter dort Gegenstände aufbewahren könnten. Sei das gesichert — und nur darauf komme es hier an —, habe der Vermieter seine Schuldigkeit getan.

Ob und wann er sich um das Mauerwerk kümmere, sei Sache des Eigentümers. Die Mieterin habe schließlich nicht die Bausubstanz des Hauses mit-gemietet. (Die Mieterin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen?

Vermieter muss die "Spanne" der ortsüblichen Miete nicht konkret benennen, wenn sie sich aus dem Mietspiegel ergibt

Ein Berliner Vermieter wollte die Miete erhöhen. Das teilte er dem Mieter mit und fügte dem Schreiben ein Exemplar des Berliner Mietspiegels von 2015 hinzu. Der qualifizierte Mietspiegel enthält ein Raster mit Feldern, in denen Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne zugeordnet wird. Der Vermieter gab das Feld im Mietspiegel an, das seiner Ansicht nach für die Mietwohnung zutreffend war.

Der Mieter beanstandete, der Vermieter habe die konkrete Spanne nicht mitgeteilt, in der sich laut Mietspiegel die Miete für seine Wohnung bewegen müsse. Daher habe die ihm zustehende Frist zum Nachdenken über das Mieterhöhungsverlangen noch nicht begonnen. Dem widersprach das Landgericht Berlin: Zu Recht verlange der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (63 S 55/17).

Den qualifizierten Mietspiegel hätte er dem Mieter gar nicht zusenden müssen, denn der sei allgemein zugänglich, z.B. über das Internet. Anhand des Mietspiegels könne der Mieter nachvollziehen, ob die Wohnung richtig eingeordnet sei und welche ortsübliche Vergleichsmiete sich daraus ergebe. Dazu müsse der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nicht die konkrete Spanne der Miete beziffern.

Wenn er das Feld im Mietspiegel angebe, das seiner Meinung nach zur Wohnung passe, sei das ausreichend. Mit Hilfe dieser Information könne der Mieter ohne weiteres feststellen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liege, die der Mietspiegel für diese Wohnungskategorie vorsehe.

Gähnende Leere im Heizöltank

Auch im Sommer müssen Vermieter die Versorgung mit Warmwasser sicherstellen

Der Heizöltank im Mietshaus war leer. Mehrmals forderte eine Mieterin den Vermieter auf, für Nachschub zu sorgen. Doch der ließ sich Zeit: Hat keine Eile, dachte er, es ist ja Sommer.

Das sah die Mieterin anders: Denn mangels Heizöl fiel nicht nur die Heizung aus, sie hatte auch kein warmes Wasser mehr. Da sie gerne mal wieder duschen wollte, beantragte die Frau beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter.

Daraufhin lieferte der Hauseigentümer endlich Heizöl und der wesentliche Streitpunkt war vom Tisch. Nun ging es allerdings noch um die Verfahrenskosten. Die müsse die Mieterin übernehmen, fand das Amtsgericht, denn ihr Eilantrag wäre abgelehnt worden. Begründung: Im Hochsommer stelle es keinen spürbaren Mangel dar, wenn es kein warmes Wasser gebe.

Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Beschwerde ein und bekam vom Landgericht Fulda Recht (5 T 200/17). Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Dafür sei der Vermieter verantwortlich. Den Ausfall von Heizung und Warmwasser durch Leerlaufen des Öltanks müsse er verhindern.

Im Hochsommer könnten Mieter vielleicht den Ausfall der Heizung eine Weile hinnehmen. Aber wegen einer Nachlässigkeit des Vermieters wochenlang auf ein Bad bzw. auf eine warme Dusche verzichten zu müssen, sei unzumutbar. Körperhygiene sei gerade im Sommer wichtig, weil man mehr schwitze.

Die Aussage des Amtsgerichts, die Frau hätte Wasser ja auch anders erhitzen können, sei abwegig. Solle sich die Mieterin etwa Duschwasser im Kochtopf warm machen? Da die Mieterin im Recht gewesen sei, müsse der Vermieter die Kosten des Eilverfahrens tragen.

Vermietetes Haus soll "umgekrempelt" werden

Mieter müssen Modernisierung, aber nicht den kompletten Umbau des Hauses dulden

Schon seit 1986 wohnt ein Berliner Ehepaar in einem Reihenhaus, das damals vom Land Berlin vermietet wurde. Vor einigen Jahren verkaufte das Land dieses Haus (neben vielen anderen) an eine Immobiliengesellschaft, die es grundlegend sanieren und umbauen wollte. Geplant waren unter anderen Dämmarbeiten an Dach und Fassaden, Austausch der Fenster und der Heizung, neue Sanitär- und Elektroanlagen und obendrein sollte der Wohnungszuschnitt verändert werden.

Anschließend sollte die Miete steigen. "Voraussichtlich" von monatlich 460 Euro auf 2.150 Euro, wie das Unternehmen mitteilte. Die Mieter weigerten sich, dem Umbau zuzustimmen, den die Immobiliengesellschaft als "Modernisierungsmaßnahme" angekündigt hatte. Der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht (VIII ZR 28/17).

Die Maßnahmen, die im konkreten Fall geplant seien, gingen weit über eine Modernisierung hinaus. Modernisierungsarbeiten verfolgten das Ziel, den gegenwärtigen Zustand der Mietsache zu erhalten und zu verbessern. Hier solle die Mietsache so grundlegend verändert werden, dass dadurch sozusagen "etwas Neues entstehen" würde.

Das folge vor allem aus der beabsichtigten Veränderung des Grundrisses, die weitere Räume schaffen solle. Wenn Vermieter Häuser oder Wohnungen so umfangreich umbauen und sanieren wollten, dass deren Charakter vollständig verändert werde ("umkrempeln"), müssten Mieter solche Arbeiten nicht dulden.

"Wackeliger" Maibaum

Der Maibaum muss weg: Grundstückseigentümer scheuen das Haftungsrisiko

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte 1991 mit einem Verein zur Pflege bayerischen Brauchtums vertraglich vereinbart, dass er auf ihrem Münchner Grundstück auf eigene Kosten einen Maibaum aufstellen durfte. Der Verein schloss eine Haftpflichtversicherung für den Maibaum ab und sicherte zu, die WEG im Fall des Falles von allen Haftungsansprüchen Dritter freizustellen.

Im Januar 2015 musste die Feuerwehr den ca. 30 Meter hohen Maibaum umlegen, weil er nach einer stürmischen Nacht bedenklich schwankte. Die Polizei sperrte während dieser Aktion teilweise die anliegende Kreuzung. Nach Verhandlungen mit der Stadt und der Versicherung durfte der Verein den Maibaum wieder aufstellen — allerdings ohne Motivtafeln und Kranz. Nur so sei er sturmsicher, fand die Versicherung.

Doch nach dem Motto "ein Maibaum ohne Tafeln ist wie ein Auto ohne Räder" brachte der Verein 2017 wieder zwei Kränze und zehn Wappentafeln an. Nun wurde der WEG allmählich mulmig zumute: Angesichts der deutlich angerosteten Halterung des Maibaums erschien ihr das Haftungsrisiko zu groß — zumal der Versicherungsschutz des Vereins wegen Verstoßes gegen die Versicherungsbedingungen erloschen war.

Ob der Maibaum dem nächsten Sturm standhalten würde, sei unsicher, erklärte der WEG-Verwalter, und forderte den Verein auf, den Maibaum zu entfernen. Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (155 C 20108/17). Hier handle es sich um eine Gefälligkeit: Die WEG habe dem Verein unentgeltlich erlaubt, den Maibaum auf ihrem Grund aufzustellen. So eine Vereinbarung könne jederzeit gekündigt werden, wenn es dafür einen vernünftigen Grund gebe.

Und das treffe hier zu. Neben einer stark befahrenen Straße stelle ein Maibaum eine Gefahrenquelle dar — er könne umfallen oder es könnten Teile herunterfallen. Angeblich habe ihn ein Vereinsmitglied "beim Gassigehen" regelmäßig abgeklopft, um die Standfestigkeit zu prüfen. Hätte er den Maibaum aber gründlich kontrolliert, hätte die Halterung nicht so verrosten können, wie es 2016 und 2017 festgestellt wurde.

Alles in allem habe der Verein die Forderungen der Versicherung nicht erfüllt. Dazu hätte er in festen Zeitabständen und auf jeden Fall nach Stürmen den Baum von einem Sachverständigen untersuchen lassen müssen. (Der Verein hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung eingelegt.)

Gartenhaus statt Laube?

Wohnungseigentümerin stellt ohne Zustimmung der Miteigentümer ein Gartenhaus auf

Als die Münchner Wohnanlage vor einigen Jahren gebaut wurde, stellte der Bauträger in den Gartenanteilen der Erdgeschosswohnungen Lauben auf. Alle waren nach drei Seiten offen. Die Laube der Eigentümerin A war bald auf einer Seite von Pflanzen berankt und zugewachsen. Nach einigen Jahren ließ Frau A die Laube abreißen und an ihrer Stelle ein Gartenhaus errichten — ohne Wissen und Einverständnis der übrigen Eigentümer.

Prompt erhob Miteigentümerin B Einwände: Statt grüner Wiese stehe im Garten nun ein braunes Holzhaus und verschandle das Aussehen der Wohnanlage. Sie verlangte, das Gartenhaus zu entfernen.

Das sah Frau A jedoch überhaupt nicht ein: Das Häuschen beeinträchtige die Ästhetik der Wohnanlage nicht und ersetze lediglich die Gartenlaube, die nach der Gemeinschaftsordnung ja zulässig gewesen sei. Außerdem habe Frau B doch selbst ein Glashaus aufgestellt.

Dadurch verliere die Miteigentümerin nicht ihren Anspruch auf Beseitigung des Holzhauses, erklärte das Amtsgericht München (484 C 22917/16 WEG). Umgekehrt könnte Frau A durchaus verlangen, das Glashaus zu entfernen — weil es ebenso wie das Gartenhaus ohne Zustimmung der Eigentümer aufgestellt wurde. Eigentümerin A könne sich auch nicht darauf berufen, dass das Gartenhaus nur die Laube ersetzt habe.

Denn das dunkelbraune Holzhaus sei größer als die Laube, wirke viel wuchtiger und störe das Erscheinungsbild der Gesamtanlage wesentlich mehr als eine Gartenlaube. Die sei nach einigen Seiten offen und darüber hinaus von grünem Efeu umrankt gewesen, was entschieden luftiger und weniger aufdringlich wirke als das kompakte Gartenhaus in dunkelbrauner Farbe. Grundsätzlich dürfe das Gemeinschaftseigentum nicht gegen den Willen der Miteigentümer umgestaltet werden.

Bauvertrag wirksam gekündigt?

Bauherr verhandelte mit dem Bauunternehmen trotz abgelaufener Nachbesserungsfrist zunächst weiter

Ein Bauherr fand die Arbeiten des Bauunternehmens äußerst mangelhaft und setzte ihm eine Frist zur Nachbesserung. Als die Frist abgelaufen war, verhandelte er trotzdem mit dem Auftragnehmer über die Beseitigung der Mängel weiter. Der scheinbar etwas wankelmütige Auftraggeber setzte dem Unternehmen eine zweite Frist, um die Mängel zu beheben — dann wollte er darauf doch nicht mehr warten.

Noch vor dem Ablauf der zweiten Frist kündigte der Bauherr den Bauvertrag und beauftragte ein anderes Bauunternehmen mit den "Reparaturarbeiten". Erfolglos verklagte er den ersten Auftragnehmer auf Kostenersatz.

Das Oberlandesgericht Dresden nannte dieses Verhalten treuwidrig: Der Auftraggeber stütze die Kündigung auf den Ablauf einer Frist, die er zunächst selbst ignoriert habe (13 U 74/16).

Kostenersatz für das Beheben der Baumängel stehe ihm nicht zu, weil er den Bauvertrag nicht wirksam gekündigt habe. Die zweite Frist zur Nachbesserung sei noch nicht abgelaufen gewesen, als der Auftraggeber kündigte. Und mit dem Ablauf der ersten Frist könne er eine Kündigung auch nicht begründen.

Als die erste Frist zur Nachbesserung verstrichen war, habe der Bauherr nämlich den Bauvertrag erst einmal nicht gekündigt. Vielmehr habe er mit dem Bauunternehmen weiter über die nun notwendigen Maßnahmen verhandelt und ihm schließlich sogar eine zweite Nachbesserungsfrist gesetzt. Es sei widersprüchlich und unzulässig, wenn sich der Auftraggeber nachträglich auf den Ablauf einer Frist berufe, die er offenkundig selbst nicht für wichtig hielt.

Hohe Abfindung für Auszug

Ex-Mieter fordern trotzdem Schadenersatz wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbedarfs

Fast 30 Jahre hatte das Ehepaar in einer 97 Quadratmeter großen Wohnung in München gewohnt und dafür in den letzten Jahren 913 Euro Kaltmiete gezahlt. Im Januar 2016 kaufte Herr S die Eigentumswohnung. Mit dem neuen Vermieter schloss das Ehepaar eine "Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses". Bis zum Jahresende sollten die Mieter ausziehen — dafür winkte ihnen eine Abfindung von 15.000 Euro.

Schon am 29.11.2016 gab das Ehepaar die Mietsache zurück und zog nach Augsburg. Der Zeitgewinn von einem Monat war S weitere 6.000 Euro wert. Er erhöhte die Abfindung um diesen Betrag und verkaufte Anfang 2017 die unvermietete Wohnung weiter. Nun fochten die ehemaligen Mieter die Aufhebungsvereinbarung an: Sie hätten ihr nur zugestimmt, weil Herr S Anfang 2016 Eigenbedarf für seinen Vater angemeldet habe, der nach München zurückziehen wolle. Offenkundig sei das nur vorgetäuscht gewesen.

Das Ehepaar meinte, Herr S schulde ihm Schadenersatz: nämlich die Differenz zwischen der früheren Kaltmiete und der Miete, die es für eine vergleichbare Münchner Wohnung heute zahlen müsste. Berechnet auf zehn Jahre kamen die Ex-Mieter auf eine Summe von über 100.000 Euro. Lächerlich fand Herr S diese Forderung: Die Eheleute hätten das Mietverhältnis aus freien Stücken beendet. Er habe zwar mal erwähnt, eventuell würde sein Vater einziehen. Aber eine Eigenbedarfskündigung habe er nie erwogen oder angekündigt.

Das Amtsgericht München gab ihm Recht und wies die Klage auf Schadenersatz ab (432 C 1222/18). Dass der Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht habe, hätten die ehemaligen Mieter nicht belegt. Dafür gebe es weder neutrale Zeugen, noch andere Beweismittel. Außerdem setze Schadenersatz einen Vermögensschaden voraus. Den Mietern sei aber durch die Auflösung des Mietvertrags kein finanzieller Schaden entstanden, im Gegenteil: Sie hätten davon erheblich profitiert.

Weil er die Wohnung unvermietet besser verkaufen konnte, habe Herr S den Mietern eine sehr großzügige Abstandszahlung von 17 Monatsmieten angeboten. Darüber hinaus habe der Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet und die Kaution sehr schnell zurückgezahlt. Dass die Eheleute nun — wenn sie in München wieder eine Wohnung mieten würden, was gar nicht beabsichtigt sei —, mehr Miete zahlen müssten, stelle keinen finanziellen Verlust dar.

Das Ehepaar beklage, nun nicht mehr in München zu wohnen. Dieser Umstand stelle jedoch auch keinen Vermögensschaden dar. Indem sie mit dem Vermieter eine erhebliche Abfindung vereinbarten, hätten die Mieter auf Ausgleichsansprüche verzichtet. Die Vereinbarung drücke den Willen beider Parteien aus, alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und Streit zu vermeiden.