Unwirksamer Vertrag: Entgegen dem Maklerexposé durften auf dem Grundstück keine Pferdeboxen errichtet werden
Ein Ehepaar kaufte für 750.000 Euro ein Hausgrundstück. Im Verkaufsexposé des Maklers hieß es unter anderem: "Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen
zu errichten. Daneben gibt es eine angrenzende Weide, die gepachtet werden kann". Das war für die Reiter und Pferdehalter das wesentliche Motiv, gerade dieses Grundstück zu erwerben.
Im Kaufvertrag stand über Pferdeboxen nichts. Er sah, wie üblich, einen Haftungsausschluss für Mängel vor und enthielt diese zusätzliche Klausel: "Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes." Als der Kauf bereits notariell besiegelt war, erfuhren die Käufer von der Baubehörde, dass sie auf dem Grundstück keine Pferdeboxen aufstellen durften.
Daraufhin erklärte das Ehepaar den Rücktritt vom Kaufvertrag, weil das Grundstück mangelhaft sei, und verlangte den Kaufpreis zurück. Die Verkäuferin berief sich auf den Haftungsausschluss und auf die Zusatzklausel: Dass hier gebaut werden dürfe, gehöre nicht zur vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache. Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 38/18).
Die Bundesrichter bejahten einen Sachmangel des Grundstücks: Es sei nicht so beschaffen, wie im Verkaufsexposé angegeben. Die Käufer durften nach den öffentlichen Äußerungen der Verkäuferin und ihres Maklers erwarten, dass Pferdeboxen (wenn nicht bereits genehmigt, so doch zumindest) baurechtlich zulässig waren. Dass dieser Punkt im Kaufvertrag nicht erwähnt werde, ändere daran nichts. Auch nicht die Zusatzklausel zur Bebauung: Sie beziehe sich auf eine eventuelle Erweiterung des Wohnhauses.
Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könne sich die Verkäuferin ebenfalls nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Die amtlichen Bauakten hätten nur unsichere Indizien dafür enthalten, dass der Bau von Pferdeboxen erlaubt sein könnte. Das wussten die Verkäuferin und der Makler. Dennoch habe er im Exposé ein Versprechen "ins Blaue hinein" gemacht. Die Angaben dort seien weder mündlich korrigiert worden, noch habe das Ehepaar Kopien der Bauakten bekommen.
Der Makler habe genau gewusst, wie wichtig den Käufern die Pferdehaltung auf dem Grundstück war. Er hätte sie also darauf hinweisen müssen, dass die im Exposé behauptete Erlaubnis zum Bau von Pferdeboxen nur auf vagen Vermutungen beruhte. Seine Versäumnisse müsse sich die Verkäuferin zurechnen lassen. Da es dem Ehepaar explizit auf die Pferdehaltung auf diesem Grundstück angekommen sei, hätte es in Kenntnis der Tatsachen den Kaufvertrag nicht geschlossen. Deshalb habe der Vertrag keinen Bestand.