Bauen & Wohnen

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Vermieter verschweigt Hochwassergefahr

Nach einem Hochwasser muss er der Mieterin alle Schäden ersetzen

Die Mieterin einer Kellerwohnung wurde von ihrem Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags nicht darüber informiert, dass die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet lag. Jahre zuvor war bereits einmal Wasser in die Räume eingedrungen. Dies geschah erneut und zwang die Mieterin, vorübergehend in ein Hotel zu ziehen. Anschließend kam sie bei Bekannten unter, bis sie über einen Makler eine neue Wohnung gefunden hatte. Die Mieterin kündigte den Mietvertrag fristgemäß und verlangte vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution sowie Schadenersatz für Hotelkosten, Maklergebühr und Umzugskosten.

Das Amtsgericht Friedberg gab der Mieterin in vollem Umfang Recht (C 1326/94-11). Der Vermieter habe die Mieterin beim Vertragsschluss nicht über das Hochwasserrisiko informiert und außerdem keinerlei technische Maßnahmen getroffen, um seine Mieter zu schützen. Daher müsse er für den Wasserschaden und die Folgekosten geradestehen. Darüber hinaus habe die Mieterin zu Recht seit dem Hochwasser keine Miete mehr gezahlt. Der Anspruch des Vermieters auf Miete entfalle bis zum Kündigungstermin, denn er sei durch das Hochwasser zu 100 Prozent gemindert.

WEG: Erlaubnis zum Vermieten verweigert

Kurzartikel

Nach den Regeln einer kleinen Eigentümergemeinschaft darf eine Wohnung nur mit schriftlicher Erlaubnis der anderen Eigentümer vermietet und diese Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Eigentümer, der vermieten will, den anderen Eigentümern den Mietvertrag zur Prüfung vorlegen muss. Davon dürfen sie die Zustimmung nicht abhängig machen: Bekommen sie den Vertragsentwurf nicht zu sehen, ist das kein "wichtiger Grund", der es rechtfertigen würde, die Erlaubnis zum Vermieten zu verweigern.

Unberechtigte Eigenbedarfskündigung

Kauft der Mieter daraufhin eine Immobilie, muss die Vermieterin nicht die Maklerprovision ersetzen

Einem Berliner Mieter war von der Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Dagegen klagte er erfolglos, legte gegen das Räumungsurteil des Amtsgerichts Berufung ein. Während das Verfahren noch lief, kaufte Mieter B mit Hilfe eines Maklers in Berlin eine Eigentumswohnung. Dafür zahlte er 29.543 Euro Provision. Als B die Mietwohnung geräumt hatte, zog die Vermieterin nicht ein, sondern vermietete erneut.

Nun forderte Ex-Mieter B Schadenersatz für die Maklerkosten: Der Eigenbedarf sei offenkundig nur vorgeschoben gewesen. Sollte er nachträglich weggefallen sein, hätte ihn die Vermieterin darüber zumindest informieren müssen, bevor die Kündigungsfrist ablief. Dann wäre er in der Mietwohnung geblieben. Nur wegen der unberechtigten Kündigung habe er Ersatz gebraucht, eine Wohnung erworben und Provision berappen müssen.

Herr B habe Ersatz gebraucht, das stehe fest, so der Bundesgerichtshof (VIII ZR 238/18). Hätte er wieder eine Wohnung gemietet, könnte er Maklerkosten, Umzugskosten etc. als Schadenersatz geltend machen — weil diese Kosten nur durch die Pflichtverletzung der Vermieterin anfielen. Dieser Aufwand wäre direkt auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen. Bei Maklerkosten für einen Immobilienerwerb treffe das jedoch nicht zu.

Damit habe B nicht nur den Verlust der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern Eigentum und damit eine andere Rechtsstellung erworben. Er könne nun uneingeschränkt über eine eigene Wohnung verfügen, das Nutzungsrecht an den Räumen sei faktisch und zeitlich nicht mehr begrenzt. Dafür habe er die Provision gezahlt. Wenn jemand eine Immobilie erwerbe, decke er seinen Wohnbedarf anders und verfolge andere Interessen als ein Mieter. Wer Eigentum erwerbe, könne für die Maklerprovision keinen Schadenersatz vom pflchtwidrig kündigenden Vermieter verlangen.

Wohnung mangelhaft oder vertragsgemäß?

Entscheidend ist, wie die Mietsache beim Abschluss des Mietvertrags beschaffen war

Eine Mieterin war vom Amtsgericht verurteilt worden, die Mietwohnung zu räumen, weil sie mit mehreren Monatsmieten im Zahlungsrückstand war. Der Vermieter habe daher zu Recht das Mietverhältnis gekündigt, entschied das Amtsgericht. Gegen das Urteil legte die Mieterin Berufung ein.

Ihre Begründung: Das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass ihr das Recht zustehe, die Miete zu mindern. Denn im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll stehe, es werde eine "kernsanierte" Wohnung übergeben. Dabei hätten von Anfang an erhebliche, offenkundige Mängel vorgelegen. Kurz nach der Übergabe habe ihre Mutter die Vermieter darauf angesprochen. Sie hätten die Mängel bestätigt und zugesichert, Abhilfe zu schaffen. Das sei aber nie geschehen.

Mit dieser Argumentation konnte die Mieterin jedoch bei der Berufungsinstanz, dem Landgericht Hanau, nicht punkten (2 S 84/20). Nach ihren eigenen Angaben sei die Wohnung schon bei der Anmietung in schlechtem Zustand gewesen, so das Landgericht. Also ein Zustand, den man wohl kaum mit "kernsaniert" beschreiben würde. Unter diesen Umständen könne sie aus dem Begriff "kernsaniert" im Vertrag keine Rechte ableiten.

Mieter dürften die Miete nur mindern, wenn ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliege. Das sei hier aber — ungeachtet des schlechten Zustands der Wohnung — nicht der Fall. Ob ein Zustand als mangelhaft zu charakterisieren sei oder nicht, hänge allein vom Zeitpunkt ab, an dem der Mietvertrag unterschrieben worden sei. Vermieter schuldeten die Räume grundsätzlich nur in dem Zustand, der beim Vertragsschluss bestand.

Daher könne auch ein schlechter Zustand der Mietsache vertragsgemäß sein — wenn er für den Mieter bereits bei der Wohnungsbesichtigung vor Vertragsschluss erkennbar gewesen sei. Das treffe im konkreten Fall offenkundig zu. Da die Mieterin daher nicht das Recht habe, die Miete zu mindern, sei die Kündigung wegen Zahlungsrückstands wirksam. Die Mieterin müsse ausziehen.

Feuchtes Souterrain

Architekt haftet für mangelhafte Planung beim Umbau eines Altbaus

Der neue Eigentümer eines 1939 erbauten Einfamilienhauses ließ es umbauen und beauftragte einen Architekten damit, die Arbeiten zu planen und zu überwachen. Da die Familie auch das Souterrain bewohnen wollte, sollten dort unbedingt alle Feuchtigkeitsschäden beseitigt werden. Das misslang, wie sich nach dem Einzug schnell herausstellte.

Der Hauseigentümer ließ nachträglich von Handwerksfirmen im Souterrain Wände abdichten, Rohre sanieren, eine Abluftanlage einbauen etc. — alles ohne nachhaltigen Erfolg. Nach einigen Jahren forderte er vom Architekten, die Kosten der Reparaturen zu übernehmen und zudem eine gründliche Sanierung zu finanzieren.

Die Haftpflichtversicherung des Architekten übernahm fast 40.000 Euro, allerdings nicht die so genannten "Sowiesokosten". D.h. Kosten, die für eine "richtige" Sanierung des Souterrains schon während des Umbaus angefallen wären, wenn der Architekt sie denn angepackt hätte.

Mit seiner Klage auf vollen Kostenersatz erreichte der Hauseigentümer nur einen Teilerfolg. Schadenersatz stehe ihm zu, urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf (23 U 142/18). Denn der Architekt habe die Arbeiten so mangelhaft geplant, dass das Souterrain zum Bewohnen nach wie vor zu feucht sei. Da der vom Auftraggeber gewünschte Erfolg ausblieb, müsse der Auftragnehmer die Notmaßnahmen finanzieren, mit denen die Ursachen der Feuchtigkeit beseitigt werden sollten.

Der Architekt behaupte, er habe das Souterrain trockenlegen wollen, aber die fachgerechte Sanierung sei dem Auftraggeber zu teuer gewesen. Das entlaste ihn jedoch nicht.

In so einem Fall sei er verpflichtet, mit dem Auftraggeber die Risiken zu erörtern. Der Architekt müsse ihm genau erklären, welche konkreten Folgen das Unterlassen der Abdichtungsarbeiten oder eine weniger aufwendige Ausführung haben könne. Ein pauschaler Hinweis auf "Feuchtigkeitsrisiken" in einem Altbau genüge da nicht. Die Planung eines Architekten sei auch dann fehlerhaft, wenn er diese Beratung nicht leiste.

Die Haftpflichtversicherung des Architekten habe den Schadenersatzanspruch des Hauseigentümers anerkannt — abgesehen von den "Sowiesokosten". Das sei sachgerecht, ansonsten bekäme der Auftraggeber die Sanierung, die schon vor Jahren erforderlich gewesen wäre, nachträglich geschenkt. Allerdings wäre es billiger gewesen, das Souterrain damals während des Umbaus zu sanieren. Die Kostendifferenz zähle zum Schaden infolge fehlerhafter Planung, für den der Architekt einstehen müsse.

Wartungsintensive Holzrollläden sind mangelhaft

Immobilienkäufer müssen die "Fertigstellungsrate" nicht zahlen, solange erhebliche Mängel vorliegen

Die Bauträgerin verlangte von den Erwerbern einer Eigentumswohnung die Fertigstellungsrate. Das Ehepaar zahlte nicht und erklärte, die letzte Rate sei keineswegs fällig, weil noch wesentliche Mängel vorlägen. Die von der Bauträgerin montierten Holzrollläden seien nämlich mangelhaft: Sie quietschten beim Hoch- und Runterfahren, sie seien unansehnlich, durch gut sichtbare Spalten zwischen den Lamellen dringe zu viel Licht.

Das Oberlandesgericht München wies die Zahlungsklage der Immobiliengesellschaft ab (28 U 4568/19 Bau). Sie müsse zunächst die Mängel beseitigen. Nach dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen entsprächen die Holzrollläden nicht dem Standard an Sonnenschutz, den Käufer einer Immobilie gehobener Ausstattung erwarten könnten.

Durch die unregelmäßigen, ziemlich breiten Fugen dringe erkennbar Tageslicht in die Räume, weil sich die Holzstäbe verformt hätten. Das sei bei Holz zwangsläufig so. Holz sei als Material für Rollläden daher bei sehr breiten Fenstern — wie hier — technisch ungeeignet. So jedenfalls das Fazit des gerichtlichen Gutachtens.

Dagegen habe der von der Bauträgerin beauftragte private Sachverständige einen Mangel verneint: Lichtschlitze seien seiner Ansicht nach unvermeidlich. Aufgerollt länger liegende Holzstäbe verformten sich. Holzstäbe eines Holzrollladens müssten sich erst einmal zwei, drei Jahre lang aneinander gewöhnen. Deshalb müsse man sie täglich öffnen und schließen. Das stehe auch in der Wartungs- und Pflegeanleitung, die dem Ehepaar ausgehändigt worden sei.

Diese Erläuterungen bestätigten letztlich aber nur, dass die Bauleistung mangelhaft sei. Funktionierten Holzrollläden nur dann (möglicherweise in zwei Jahren) gut, wenn sie täglich gemäß Pflegeanleitung aufgerollt werden, seien diese Bauteile nicht funktionstauglich. Ein derart intensiver Wartungsaufwand stelle einen Mangel dar.

Dem Bauträgervertrag sei jedenfalls nicht zu entnehmen, dass auf die Erwerber so ein Aufwand zukomme. Dass ihnen die Bauträgerin für die Rollläden eine Wartungsanleitung spendiert habe, ändere daran nichts.

Katzennetz am Balkon

Gehört ein Katzennetz zum "vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache"?

Die Mieterin einer Berliner Wohnung hielt eine Katze, was selbstverständlich erlaubt ist. Anfang 2019 wollte die Frau für das Tier ein Katzennetz auf ihrem Balkon anbringen. Doch die Vermieterin lehnte ab. Das sei absolut nicht zu verstehen, fand die Mieterin: Schließlich seien schon an elf Balkonen des großen Mietshauses Katzennetze gespannt. Außerdem könne sie das Netz so anbringen, dass das Mauerwerk unangetastet bleibe.

Die Tierhalterin klagte und setzte sich beim Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg durch (18 C 336/19). Laut Mietvertrag sei für Anbauten und Installationen der Mieter zwar eine Genehmigung notwendig, räumte das Gericht ein. Im konkreten Fall hätte die Vermieterin die Erlaubnis aber nicht verweigern dürfen, da sie an zahlreichen Balkonen solche Netze schon seit langer Zeit dulde.

Es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, am Balkon ein Katzennetz zu montieren. Das gelte jedenfalls dann, wenn solche Netze bei anderen Mietern nicht beanstandet würden und das neue Netz ohne Eingriff in die Bausubstanz montiert werde. Von optischer Beeinträchtigung der Hausfassade könne angesichts der anderen Netze hier auch nicht die Rede sein.

Zu berücksichtigen sei auch der Gesichtspunkt, dass so ein Netz eine artgerechtere Haltung von Katzen ermögliche — zumindest im Vergleich mit dem ausschließlichen Aufenthalt in Innenräumen. Immerhin könne das Tier so an die frische Luft, ohne die Nachbarn zu stören oder Singvögel zu jagen.

Mietwohnung wird zu klein

Wird Familienzuwachs erwartet, rechtfertigt das die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags

Eine Familie mit einem dreijährigen Kind hatte für vier Jahre einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung geschlossen. Das Kinderschlafzimmer war allerdings nur neun Quadratmeter groß. Als das Ehepaar ca. zwei Jahre nach Vertragsschluss ein zweites Kind erwartete, kündigte es den Mietvertrag.

Der Vermieter lehnte es ab, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Man könne durchaus in dem kleinen Kinderzimmer ein weiteres Kind schlafen lassen. Zum Spielen biete das große Wohnzimmer und der verhältnismäßig geräumige Flur genügend Platz. Doch das Landgericht Osnabrück entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (13 S 1450/94).

Die Kündigung sei wirksam, so das Landgericht, denn die Wohnung sei für eine Familie mit zwei Kindern unzumutbar klein. Deshalb dürften die Mieter den Mietvertrag vorzeitig auflösen. Dem Vermieter stehe grundsätzlich ein außergewöhnliches Kündigiungsrecht zu, wenn eine Wohnung durch Familienzuwachs der Mieter zu klein werde - denn dann drohe übermäßiger Verschleiß der Mieträume. Dieses Recht müsse auch den Mietern zugestanden werden.

In so einem Fall könne der Vermieter von den Mietern verlangen, dass sie sich um geeignete Nachmieter für die Mietwohnung kümmerten. Dass das hier nicht geklappt habe, sei aber nicht den Mietern vorzuwerfen: Der Vermieter habe mehrere Interessenten für die Wohnung ohne ausreichenden Grund abgelehnt.

Fertighaus bestellt: Finanzierung ungewiss

Hat der Fertighaus-Hersteller bei Kündigung des Vertrags Anspruch auf Schadenersatz?

Das Ehepaar S sprach auf einer Musterhaus-Ausstellung mit dem Bauberater eines Fertighaus-Herstellers über den Bau eines Kompletthauses. Die Eheleute teilten von vornherein mit, sie könnten nur mit einem Bankdarlehen ein Grundstück kaufen und das Fertighaus finanzieren. Ob sie einen Kredit zu akzeptablen Bedingungen bekämen, wüssten sie nicht. Der Berater notierte diese Angaben des Paares in einem so genannten "First-Contact-Protokoll".

Trotz der ungewissen Finanzierung schlossen die Parteien einen Bauvertrag über ein Kompletthaus zum Pauschalfestpreis. Schon bald wurde den Eheleuten jedoch klar, dass sie die monatliche Kreditrate von ihrem Einkommen nicht würden finanzieren können. Bei der Bank hatten sie noch gar kein Darlehen beantragt, als sie den Vertrag mit dem Fertighaus-Hersteller kündigten.

Der Unternehmer forderte wegen "Nichterfüllung des Vertrags" zehn Prozent der vereinbarten Vergütung als Schadenersatz. Doch das Oberlandesgericht Naumburg ersparte dem Ehepaar S die Zahlung (2 U 21/18). Beiden Vertragsparteien sei beim Vertragsschluss klar gewesen, dass die potenziellen Bauherren ein Haus nur mit Kredit finanzieren konnten und dass diese Fremdfinanzierung unsicher war. So stehe es auch im Protokoll des Bauberaters.

Unter diesen Umständen sei davon auszugehen, dass die Parteien unausgesprochen eine "aufschiebende Bedingung" vereinbarten. Mit anderen Worten: Der Vertrag sollte nur unter der Bedingung einer erfolgreichen Finanzierung gelten. Wenn diese Bedingung nicht eintrete, komme kein wirksamer Vertrag zustande. Ein Anspruch auf pauschalen Schadenersatz bestehe daher nicht.

Das Unternehmen könne den Kunden auch nicht vorwerfen, die Finanzierungsanfrage bei der Bank unterlassen zu haben. Nach Vertragsschluss hätten sich die Vermögensverhältnisse der Eheleute S weiter verschlechtert. Deshalb sei unabhängig von Verhandlungen mit der Bank offenkundig gewesen, dass sie das Bauvorhaben nicht finanzieren konnten.

Mieter renovierten "grundlos"

Kurzartikel

Renovieren Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die Wohnung, weil sie irrtümlich annehmen, sie seien zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, besteht keine Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, die Renovierungskosten zu ersetzen. Die einzige Chance der Mieter, Geld zurückzubekommen: Sie können sich unter Umständen darauf berufen, dass der Vermieter durch ihre Leistungen "ohne rechtlichen Grund" bereichert ist. Das setzt aber voraus, dass die Mieter genau belegen, dass und mit welchem Aufwand eine Wertverbesserung der Mietsache erreicht wurde.

Holzdecken sollten aus der Mietwohnung weg

Mieter müssen beim Auszug nur Einbauten entfernen, die sie selbst angebracht haben

Nach 55 Jahren zog ein altes Ehepaar 2019 aus seiner Mietwohnung aus. An den früher mal weiß gestrichenen Decken befanden sich seit Jahrzehnten Platten aus Holz bzw. Styropor. Die Vermieterin verlangte von den Mietern, die Holzdecken und Styroporplatten zu entfernen: Mieter müssten beim Auszug ihre Einbauten beseitigen, erklärte sie.

Das sei im Prinzip richtig, antworteten die Mieter, gelte für sie aber nicht. Denn nicht sie hätten die Zimmerdecken so verkleidet, sondern der ursprüngliche Eigentümer des Mietshauses. Da die Mieter den geforderten Rückbau ablehnten, ließ die derzeitige Vermieterin die Deckeneinbauten selbst entfernen. Anschließend verklagte sie die Ex-Mieter auf Kostenersatz (ca. 1.500 Euro).

Darauf hätte die Hauseigentümerin nur Anspruch, wenn feststünde, dass die Einbauten von den Mietern stammten, urteilte das Amtsgericht Herne (5 C 145/19). Während der langen Mietzeit des Ehepaares hätten sich mehrere Hauseigentümer abgewechselt. Natürlich sei es schwierig, nach so langer Zeit und einigen Wechseln zu beweisen, wer die alten Holzdecken und die Styroporplatten angebracht habe.

Doch auf diese Problematik hätte sich die Vermieterin beim Erwerb des Hauses einstellen können. Schriftliche Belege habe das Ehepaar auch nicht mehr gehabt. Die ehemaligen Mieter hätten aber jedenfalls sehr überzeugend geschildert, wie und wann der frühere Eigentümer die Decken verkleidet habe. Und diese Darstellung zu widerlegen, sei der Hauseigentümerin nicht gelungen.

Brandsicherheit ist trotz Pandemie wichtig

Hauseigentümer wollten wegen Corona den Schornsteinfeger nicht ins Haus lassen

Bis Ende Mai 2020 sollten eigentlich die Arbeiten des Schornsteinfegers am Haus erledigt sein. Doch die Hauseigentümer — ein älteres Ehepaar — baten den Bezirksschornsteinfeger darum, den Prüftermin zu verschieben: Denn sie gehörten zu einer Risikogruppe, die von der COVID-19-Pandemie besonders gefährdet sei. Der Schornsteinfeger verwies auf zuverlässige Schutzmaßnahmen und lehnte die Verzögerung ab.

Nachdem eine weitere Frist verstrichen war, forderte die Region Hannover die Hauseigentümer mit gebührenpflichtigem Verwaltungsbescheid auf, die nötige Prüfung der Abgaswege und Abgasleitungen zu vereinbaren. Die Eheleute ließen die Prüfung durchführen, wollten aber die Gebühren nicht zahlen: Es sei überflüssig gewesen, die Untersuchung kostenpflichtig anzuordnen. Schließlich sei es ihnen nur darum gegangen, den Termin zu verlegen.

Doch das Verwaltungsgericht Hannover fand am Gebührenbescheid nichts auszusetzen (13 A 4340/20). Die Region Hannover habe zu Recht einen Aufschub der Arbeiten abgelehnt. Sie habe den Hauseigentümern dafür eine angemessene Frist gesetzt und sie darüber informiert, dass es kostenpflichtige Folgen haben würde, wenn sie ihre Eigentümerpflichten missachteten.

Der Schornsteinfeger sorge für die Betriebssicherheit und Brandsicherheit der Abgasanlagen. Seine Arbeit sei auch während der Corona-Pandemie nicht verzichtbar. Infektionsschutz sei gewährleistet, da der Schornsteinfeger und seine Mitarbeiter Handschuhe und Mund-Nasen-Schutz verwendeten. Daher sei es nicht unzumutbar, die Prüfung durchführen zu lassen — auch nicht für ein altes Ehepaar, das einer Risikogruppe angehöre. Außerdem müssten die Hauseigentümer während der Arbeiten nicht zwingend anwesend sein.

Dalmatiner nicht erlaubt, aber geduldet

Kurzartikel

Hält der Mieter einer 53 qm großen Wohnung einen Dalmatiner, ohne sich um die Erlaubnis des Vermieters zu bemühen, rechtfertigt das keine Kündigung des Mietverhältnisses. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter die Genehmigung hätte verlangen können, wenn der Vermieter die Hundehaltung über längere Zeit duldete und wenn sich kein Hausbewohner über Störungen durch den Hund beklagt hat.

Neubestellung eines Verwalters

Wohnungseigentümer müssen sich auf so eine wichtige Entscheidung gut vorbereiten können

Eine größere Eigentümergemeinschaft suchte eine Nachfolgerin für die Verwalterfirma X-GmbH. In der Eigentümerversammlung informierte der Verwaltungsbeirat die Eigentümer über drei Angebote anderer Firmen. Auf seine Empfehlung hin entschieden sich die Wohnungseigentümer für das Angebot einer Y-GmbH und beauftragten den Verwaltungsbeirat, den Verwaltervertrag abzuschließen.

Diesen Beschluss focht ein Eigentümer an, weil er die Angebote nicht habe prüfen können. Das Landgericht fand jedoch, der Beschluss sei ordnungsgemäß zustande gekommen: Der Verwaltungsbeirat habe nämlich mehrere Angebote eingeholt und in der Versammlung deren wichtigste Punkte vorgestellt. Zudem hätten die Eigentümer alle Angebote während der Versammlung einsehen können.

Das genüge nicht, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 110/19). Auf die Revision des Eigentümers hin erklärten die Bundesrichter den Eigentümerbeschluss für unwirksam, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Die Eigentümer hätten die Angebote der Bewerber vor der Eigentümerversammlung erhalten müssen. Mit der Einladung zwei Wochen vor der Versammlung oder separat, jedenfalls in angemessener Frist.

Dass die Eigentümer die Unterlagen beim Verwaltungsbeirat oder während der Eigentümerversammlung einsehen konnten, reiche nicht aus, um sich inhaltlich damit zu befassen und so eine bedeutende Entscheidung vorzubereiten. Da der Verwalter eine für die Wohnungseigentümer wichtige Funktion wahrnehme, benötigten diese vor der Bestellung eines neuen Verwalters Zeit und Gelegenheit, um sich nach den Bewerbern zu erkundigen.

Sie müssten also deren Namen erfahren. Um Stärken und Schwächen der Angebote beurteilen zu können, müssten die Eigentümer darüber hinaus zumindest die wichtigsten Daten erfahren, also Laufzeit des Vertrags, Leistungsumfang, Höhe des Honorars. Wer dies wünsche, müsse auch Gelegenheit bekommen, die vollständigen Angebote vor der Eigentümerversammlung zu prüfen.

Eigentumswohnung zu spät fertiggestellt

Kurzartikel

Übergibt der Bauträger eine Eigentumswohnung acht Monate später als vertraglich vereinbart, muss er die Unterkunftskosten der Erwerber ersetzen, die in der Zwischenzeit in Hotels und einer kleinen Ferienwohnung wohnten. Sind die Ersatzunterkünfte mit der Wohnung nicht vergleichbar, steht den Käufern zusätzlich Nutzungsausfallentschädigung zu.

Notwegerecht

Kurzartikel

Nachbarn können dem Eigentümer eines Grundstücks ohne Verbindung zu einem öffentlichen Weg das Recht nicht verwehren, eine Zufahrt über ihr Grundstück zu nutzen. Sie müssen das so genannte Notwegerecht dulden, es sei denn, der Eigentümer hätte die Notlage selbst durch Baumaßnahmen herbeigeführt.

Corona: Versammlung ohne Eigentümer?

Kurzartikel

Die Diskussion über Beschlussanträge ist ein wesentliches Recht der Wohnungseigentümer. Hält der WEG-Verwalter eine Versammlung ab, bei der sie "wegen Corona" nicht persönlich erscheinen, sondern schriftlich per Vollmacht abstimmen sollen, sind daher die dort gefassten Beschlüsse nichtig.

Mangelhafte Rohrbelüfter

Entlastet es den Handwerker, dass er die nachteilige Art der Installation mit dem Auftraggeber vereinbart hatte?

Ein SHK-Handwerksunternehmen (Heizung, Sanitär, Klima) war damit beauftragt, Rohrbelüfter zu installieren. Abweichend von den ursprünglichen Plänen, forderte der Architekt des Auftraggebers, die Rohrbelüfter sollten kombiniert mit Holzbauelementen in Badezimmer-Wände eingebaut werden. Der Handwerker fand den Vorschlag nicht gut, formulierte auch Bedenken. Letztlich führte er die Arbeiten jedoch gemäß den geänderten Plänen des Architekten aus.

Bald bildeten sich unangenehme Gerüche: Die Werkleistung entsprach nicht den Regeln der Technik. Deshalb forderte der Auftraggeber Schadenersatz. Im Gegenzug berief sich der Handwerker auf sein Gespräch mit dem Architekten: Er habe genau die Art Lüftung installiert, die nachträglich vereinbart worden sei. Außerdem habe er von vornherein gewarnt: Wenn "man das so mache", könnten Probleme auftreten.

Dieser Hinweis des Auftragnehmers sei nicht klar und nachhaltig genug gewesen, fand das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg: Er müsse daher für die Mängelbeseitigung aufkommen (11 U 74/18). Auftragnehmer schuldeten dem Auftraggeber prinzipiell ein funktionstaugliches Werk. Es könne also auch dann ein Mangel vorliegen, wenn die Vertragsparteien genau diese "nicht funktionierende" Art der Ausführung vereinbart haben.

Mit dem Argument "das war so abgemacht" könnte der Handwerker Mängelansprüche des Auftraggebers nur abwehren, wenn er gegen die geforderte Art der Ausführung Bedenken angemeldet hätte — und zwar rechtzeitig, inhaltlich präzise und nachdrücklich. Der SHK-Handwerker hätte dem Auftraggeber bzw. dem bevollmächtigten Architekten konkret die nachteiligen Folgen erläutern müssen, die durch die veränderte Abwasserrohrlüftung drohten. Ein pauschaler Hinweis der Art, dass die "Ausführung so wohl nicht funktioniere", genüge nicht.

Hoftor in der Tischlerwerkstatt repariert

Das ist keine "haushaltsnahe Dienstleistung", die zu Steuerermäßigung führt

Steuerzahler können Ausgaben für "haushaltsnahe Dienstleistungen" und Handwerkerleistungen bei der Einkommensteuer geltend machen (§ 35a Einkommensteuergesetz). So eine Steuerermäßigung beantragte auch eine Hauseigentümerin, die von einem Tischler ihr Hoftor hatte reparieren lassen. Doch das Finanzamt lehnte den Steuerbonus ab, weil der Handwerker die Arbeiten in seiner Werkstatt ausgeführt hatte.

Vergeblich klagte die Frau gegen den Bescheid: Der Bundesfinanzhof gab der Behörde Recht (VI R 4/18). Hier habe es sich nicht um eine "haushaltsnahe Dienstleistung" bzw. Handwerkerleistung gehandelt. Der Steuerbonus gelte nur für Tätigkeiten im Haushalt des Steuerpflichtigen, die direkt dem Haushalt dienten und "üblicherweise von Familienmitgliedern" ausgeführt würden.

Auch die Leistungen von Handwerkern für Renovierung, Instandsetzung und Modernisierung seien nur begünstigt, wenn sie im Haushalt durchgeführt werden. Der Tischler habe jedoch in der Werkstatt gearbeitet — zwar im Auftrag der Steuerzahlerin, aber eben nicht in ihrem Haushalt.

Einen Tipp hatte der Bundesfinanzhof aber fürs Finanzamt und die Hauseigentümerin noch parat: Bei solchen Arbeiten könne man die Arbeitskosten des Handwerkers aufteilen in einen (nicht begünstigten) Werkstattlohn und einen (begünstigten) Lohnanteil für die Arbeit vor Ort. Denn der Tischler habe das Hoftor zwar in der Werkstatt repariert, vorher aber auf dem Grundstück der Steuerzahlerin ausgebaut und nach der Instandsetzung dort wieder eingebaut.

Hausbesitzer änderte Bauvorgaben des Energieberaters

Für die untaugliche Wärmedämmung macht er aber den Handwerker verantwortlich

Ein Hauseigentümer ließ von einer Fachfirma die Fassaden dämmen. Das Handwerksunternehmen sollte kein eigenes Wärmedämmkonzept erstellen, sondern nach den Vorgaben des Energieberaters arbeiten. Die Arbeiten waren schon im Gange, als es sich der Auftraggeber anders überlegte. Er verlangte vom Handwerker, am Erker von den Berechnungen des Energieberaters abzuweichen und die Dämmung dort nur so stark anzubringen, wie es dem Dachüberstand entsprach. Sonst sehe das nicht gut aus.

Mit weniger dicken Dämmplatten wurden die vom Energieberater ermittelten Dämmwerte natürlich nicht erreicht. Für diesen Mangel machte der Hauseigentümer das Handwerksunternehmen verantwortlich und verlangte Schadenersatz: Das Dämmsystem funktioniere nicht richtig, die Fachfirma habe die Vorgaben der Energieeinsparverordnung nicht eingehalten. Dabei habe er mit dem Handwerker über den Erker gesprochen, da hätte der doch zumindest auf die Folgen der geänderten Ausführung hinweisen müssen.

Das Oberlandesgericht München wies die Schadenersatzklage ab (20 U 1108/19 Bau). Das Handwerksunternehmen hafte nicht für die untaugliche Wärmedämmung. Es sei damit beauftragt worden, gemäß der Planung des Energieberaters Dämmplatten anzubringen. Die Vorgaben seines Fachberaters habe der Auftraggeber selbst geändert. Er habe vom Handwerker gefordert, die Dämmstärke am Erker zu verringern.

Ein ausdrücklicher Hinweis des Auftragnehmers darauf, dass mit der verringerten Dämmstärke im Erkerbereich die Wärmedämmung nicht so funktioniere wie vom Energieberater berechnet, sei deshalb überflüssig gewesen. Der Handwerker müsse den Hauseigentümer nicht eigens auf einen Umstand aufmerksam machen, der offenkundig sei. In so einer Situation entfalle die Pflicht des Auftragnehmers, fachliche Einwände gegen die geänderte Ausführung vorzubringen und zu erläutern.

Das Urteil des Oberlandesgerichts München wurde am 20.4.2020 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 220/19.