Bauen & Wohnen

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Eigentumswohnung über AirBNB vermietet

Sie während berufsbedingter Abwesenheit anzubieten, ist keine Zweckentfremdung von Wohnraum

Eine Stewardess benutzt ihre Münchner Eigentumswohnung im Prinzip selbst. Da sie berufsbedingt öfter abwesend ist, vermietete sie die Wohnung hin und wieder für einige Tage über die Vermittlungsplattform AirBnB. Dagegen schritt die Landeshauptstadt München ein: An Touristen zu vermieten, stelle eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum dar, erklärte die zuständige Behörde. Damit müsse sofort Schluss sein.

Gegen diesen Bescheid klagte die Flugbegleiterin und bekam vom Verwaltungsgerichtshof (VGH) München Recht (12 B 21.913). In diesem Fall sei das Verbot sinnlos, so der VGH. Damit wolle die Stadt den Wohnungsmarkt entlasten. Die Stewardess nutze ihre Eigentumswohnung jedoch überwiegend selbst und vermiete sie immer nur kurz, wenn sie beruflich unterwegs sei. Wenn man ihr das untersage, helfe das dem Münchner Wohnungsmarkt überhaupt nicht.

Von Zweckentfremdung von Wohnraum könne hier nicht die Rede sein. Dieser Vorwurf treffe zu, wenn Eigentümer eine — selbst nicht dauerhaft genutzte — Wohnung an Touristen vermieteten, um die Mieteinnahmen zu maximieren. Zum Beispiel an ständig wechselnde Medizintouristen, wie das in München oft vorkomme.

In solchen Fällen sorge das Vermietungsverbot dafür, dass der Wohnraum wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehe. Im Fall der Stewardess führe das Verbot nur dazu, dass die Wohnung während ihrer Abwesenheit leer stehe.

Baumangel im WEG-Neubau

Ein Wohnungseigentümer musste wieder ausziehen und erhält dafür Nutzungsausfallentschädigung

Eine Wohnungseigentumsanlage für drei Familien sollte der Bauunternehmer errichten — für Auftraggeber A eine Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss zum Festpreis von 140.800 Euro. Die Bauleistungen waren abgenommen und A bereits in die Dachwohnung eingezogen, als eine mangelhafte Rohrleitungsabzweigung in seinem Badezimmer zu einem erheblichen Wasserschaden führte. Dem Eigentümer blieb nichts anderes übrig, als wieder auszuziehen.

Denn um den Schaden zu beseitigen, musste die untere Etage der Maisonette-Wohnung in den Rohbauzustand zurückgebaut werden. A kaufte ein Einfamilienhaus, zog dort ein und sanierte die Dachgeschoss-Wohnung weitgehend selbst. Für den Aufwand entschädigte ihn die Versicherung des Auftragnehmers mit rund 31.000 Euro. Vom Bauunternehmer forderte A zusätzlich Entschädigung dafür, dass er die (nach der Sanierung verkaufte) Eigentumswohnung während der Baumaßnahmen 14 Monate lang nicht nutzen konnte.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 79/19). Wenn sich der "Verlust der Gebrauchsmöglichkeit" merklich auf die Lebenshaltung eines Auftraggebers auswirke, habe dieser Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung. Das treffe hier zweifellos zu, da der Neubau unbewohnbar gewesen sei und A habe ausziehen müssen. Das OLG sprach ihm für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen 27.000 Euro zu und orientierte sich bei der Berechnung der Schadenshöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

(Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 10.03.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 128/20)

WEG-Verwalter sollte Bauarbeiten abwickeln

Das umfasst nicht die Vollmacht, einen Vergleich zu Ungunsten der Eigentümer abzuschließen

Im Sommer 2012 beauftragte eine Eigentümergemeinschaft ein Bauunternehmen mit Kanalbauarbeiten zum Festpreis von rund 280.000 Euro. Den Auftrag unterschrieb H, ein Wohnungseigentümer, der damals auch WEG-Verwalter war. Laut Eigentümerbeschluss sollte H die Bauarbeiten abwickeln und, falls notwendig, Nachtragsaufträge erteilen. Diesen Beschluss interpretierte der Verwalter offenbar sehr großzügig.

Jedenfalls kam es 2012/2013 zu Änderungen in der Bauausführung, ohne dass H Einspruch erhob. Vielmehr schloss er mit dem Bauunternehmer einen Vergleich: Demnach sollten die Arbeiten am Ende 518.000 Euro kosten. Unter anderem waren für ca. 50.000 Euro Umbauten an einem Sondereigentum — einem Ladengeschäft — vorgenommen worden. Ob mit dem Einverständnis von H und der Gemeinschaft, war ebenso umstritten wie weitere angebliche Mehrleistungen des Bauunternehmens.

Eine Eigentümerversammlung wurde einberufen. Man diskutierte über den Vergleich, ohne Einigung zu erzielen. H schrieb dem Bauunternehmen, einige Maßnahmen und Kosten seien nicht eingeplant gewesen. Es gebe massive Konflikte unter den Eigentümern, vor allem über die Arbeiten an der Ladeneinheit. Daher werde der Restbetrag nicht bezahlt.

Der Bauunternehmer klagte ihn ein, scheiterte jedoch beim Oberlandesgericht Bamberg (3 U 70/18) sowie beim Bundesgerichtshof (VII ZR 103/19).

Der Verwalter sei nicht bevollmächtigt gewesen, mit dem Bauunternehmer einen Vergleich über die Höhe der Schlussrechnungssumme auszuhandeln. Ohne einen Beschluss der Eigentümerversammlung hätte der Verwalter auch keine Zusatzaufträge erteilen oder billigen dürfen, die so weit über das ursprüngliche Auftragsvolumen hinausgingen. Die Kosten hätten sich beinahe verdoppelt. Der von H mit dem Bauunternehmen vereinbarte Vergleich beinhalte obendrein die Übernahme von Kosten für ein Sondereigentum sowie den Verzicht auf jede Rechnungskontrolle.

Diese Vereinbarung widerspreche dem Interesse der Eigentümergemeinschaft. Es sei unklar gewesen, wie die Mehrkosten zustande kamen, und sehr umstritten, was davon auf die Gemeinschaft entfiel und was der Sondereigentümer zahlen sollte. Unter diesen Umständen wäre es umso mehr darauf angekommen, die Bauleistungen und die Schlussrechnung des Bauunternehmens gründlich prüfen zu können. Der Vergleich hätte jedoch alle Einwände der Eigentümergemeinschaft gegen die Rechnung gegenstandslos gemacht.

Von der beschränkten Vollmacht, die H von der Gemeinschaft erhalten habe, sei dieses Vorgehen nicht gedeckt. Daher sei die Vereinbarung unwirksam. Der Bauunternehmer könne sich auch nicht darauf berufen, dass er auf den Vergleich vertraut habe. Dass H seine Vollmacht überschritten oder gar missbraucht habe, habe ihm klar sein müssen.

Wohngebäudeversicherung insolvent

Hauseigentümer bleibt auf einem Schaden sitzen und verlangt Schadenersatz vom Versicherungsmakler

Hauseigentümer S hatte sich wegen einer neuen Wohngebäudeversicherung an eine Versicherungsagentur gewandt. Den bestehenden Vertrag wolle er kündigen, erklärte er, er suche eine billigere Lösung. Im Juni 2016 beantragte S den Versicherungsabschluss für eine "Allgefahren-Deckung" (Schäden an Rohren auf dem Grundstück inklusive) bei der von der Agentur empfohlenen, preisgünstigsten G-Insurance-AG. Versicherungsbeginn war der 1. Juli, am 11.8. stellte die Agentur die Versicherungspolice aus.

Eine Woche später brach auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes ein Abwasserrohr. Dessen Sanierung sollte — laut Kostenvoranschlag einer Spezialfirma — rund 10.000 Euro kosten. Der Hauseigentümer meldete der Agentur den Schaden und schickte ihr im Februar 2017 die Reparaturrechnung.

Die Agentur teilte jedoch mit, er werde leer ausgehen: Die in Liechtenstein ansässige Versicherungsgesellschaft G-Insurance-AG habe im November 2016 Konkurs angemeldet. Daraufhin beglich Herr S die Rechnung selbst und verklagte die Versicherungsagentur wegen falscher Beratung auf Schadenersatz.

Sie habe schuldhaft ihre Beratungspflichten verletzt, räumte das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken ein (5 U 37/20). Wer eine weithin unbekannte, ausländische Versicherungsgesellschaft wähle, müsse damit rechnen, dass der Zahlungsausfall bei Insolvenz nicht so gut abgesichert sei wie bei deutschen Unternehmen. Über dieses besondere Risiko hätte der Versicherungsmakler den Kunden aufklären müssen, so das OLG. Ein kleingedruckter Hinweis auf den Firmensitz der Versicherung in der "Beratungsdokumentation" genüge da nicht.

Dennoch wies das OLG die Klage des Versicherungsnehmers ab. Anspruch auf Schadenersatz setze voraus, dass die nachlässige Beratung zu einem Vermögensschaden für S geführt habe. Das träfe zu, wenn bei richtiger Beratung für den konkreten Schadensfall Versicherungsschutz bestanden hätte.

Dass sich der offenkundig sehr sparsame Hauseigentümer nach korrekter Information über die Liechtensteiner Versicherung für eine bessere Absicherung mit deutlich höheren Prämien entschieden hätte, sei aber nach seinen eigenen Angaben auszuschließen.

Er behaupte einerseits, er habe das Grundstück rundum absichern wollen. Andererseits sei es ihm vor allem auf niedrige Beiträge angekommen. Diese Ziele seien unvereinbar. Der Hauseigentümer habe einen günstigen Versicherungsvertrag gehabt (nach dessen Bedingungen der Rohrbruch nicht versichert war), aber noch mehr sparen wollen. In der mündlichen Verhandlung habe Herr S gesagt, möglicherweise hätte er den günstigsten Vertrag auch gewählt, wenn ihn der Versicherungsmakler auf das Insolvenzrisiko bei einem ausländischen Anbieter hingewiesen hätte. Daher liege kein ersatzfähiger Schaden vor.

Betriebskostenabrechnung: Frist für Einwände beachten!

Kurzartikel

Sind Mieter der Ansicht, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat, müssen sie ihre Einwände innerhalb eines Jahres geltend machen. Die Jahresfrist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung. Nur wenn Mieter diese Frist schuldlos versäumen, können sie auch später noch Einwände erheben. Zweck dieser Regelung ist es, möglichst bald Klarheit darüber herzustellen, ob die Abrechnung wirksam ist.

Glitzernde Mietwohnung

Beim Auszug dürfen Mieter die Räume nicht schrill gestaltet zurückgeben

Als die Mieterin in die Wohnung eingezogen war, waren alle Wände weiß gestrichen. Das war ihr wohl zu eintönig, sie wollte ein wenig Glamour um sich herum … Die Frau ließ die Wände neu dekorieren: mit einer blau-grünen Wandfarbe, die Glitzerpartikel enthielt. Dadurch schillerten und glitzerten die Wände, wenn das Licht in einem bestimmten Winkel einfiel.

Im Februar 2020 endete das Mietverhältnis. Schon Monate zuvor hatte die Vermieterin die Mieterin aufgefordert, die glitzernden Wände beim Auszug überstreichen zu lassen. Da sich die Frau weigerte zu renovieren, beauftragte die Vermieterin eine Malerfirma und verklagte die Mieterin auf Kostenübernahme. Das Amtsgericht Paderborn erklärte die Forderung für berechtigt (57 C 44/20).

Habe ein Mieter die Mietsache dezent dekoriert übernommen, müsse er/sie die Wohnung auch neutral gestaltet zurückgeben. Das gelte auch dann, wenn die farbliche Gestaltung der Mietsache im Mietvertrag nicht geregelt sei. Denn Mieter müssten auf die Interessen des Vertragspartners Rücksicht nehmen. Dieses Interesse bestehe darin, die Wohnung so unkompliziert wie möglich wieder zu vermieten.

Das setze eine Farbgebung voraus, die den Geschmack möglichst vieler Mietinteressenten treffe. Die von der Mieterin gewählte Dekoration sei aber nicht unauffällig dezent, sondern apart und ungewöhnlich — insbesondere wegen der Glitzerpartikel in der Farbe. Deshalb wäre sie verpflichtet gewesen, die Wände beim Auszug in dezenten Farben zu überstreichen. Da die Mieterin dies abgelehnt habe, müsse sie nun die Malerkosten erstatten.

Neubau verschattet Photovoltaikanlage

Kurzartikel

Ein Hauseigentümer muss es hinnehmen, wenn auf dem Nachbargrundstück ein Zweifamilienhaus gebaut wird, das die Photovoltaikanlage auf seinem Hausdach teilweise verschatten wird. Die Baugenehmigung für das Vorhaben ist rechtens: Vorausgesetzt, die vorgeschriebenen Abstandsflächen werden eingehalten, verletzt der Bau nicht das Gebot der Rücksichtnahme.

Sicherheitsleistung im Verbraucher-Bauvertrag

Kurzartikel

Um private Bauherren zu schützen, z.B. im Fall der Insolvenz des Auftragnehmers, müssen Bauunternehmen eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme stellen. Damit bürgen sie sozusagen für ihre Vertragserfüllung. Sieht der mit dem Bauherrn vereinbarte Zahlungsplan keine Sicherheitsleistung des Auftragnehmers vor, ist er unwirksam.

Vermieterin lebt im Ausland

Unter diesen Umständen ist eine Eigenbedarfskündigung "erläuterungsbedürftig"

Ein Hamburger Ehepaar hatte eine 78 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet, deren Eigentümerin in der schwedischen Hauptstadt Stockholm lebte. Umso größer das Erstaunen der Mieter, als ihnen im Dezember 2019 wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde. Sie wolle künftig ihre Hamburger Wohnung selbst nutzen, erklärte die Vermieterin. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung.

Die Räumungsklage der Wohnungseigentümerin wurde vom Amtsgericht Hamburg abgewiesen (49 C 569/20). Ihre Kündigung sei nicht ausreichend begründet und damit unwirksam, so das Amtsgericht. Da die Eigentümerin ihren Wohnsitz im Ausland habe, hätte sie darlegen müssen, ob und warum sie zurückkehren wolle. Ohne entsprechende Erläuterungen sei der bekundete Wille, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, widersprüchlich.

Wenn jemand in Stockholm lebe, sei das im Prinzip nicht mit dem Aufenthalt in einer Hamburger Wohnung zu vereinbaren. Dem Kündigungsschreiben sei keine Information darüber zu entnehmen, ob die Eigentümerin eine Rückkehr nach Hamburg plane und welche Gründe es dafür gebe. Oder ob die Eigentümerin an eine nur sporadische Nutzung denke, für den Fall, dass sie sich eventuell hin und wieder hier aufhalten sollte. Ohne solche Informationen könnten die Mieter nicht prüfen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe.

Mietwohnung nach Wasserschaden unbewohnbar

Müssen die Mieter während der Sanierung Miete für die Ersatzwohnung zahlen?

Nach einem Wasserschaden, den die Mieter nicht zu verantworten hatten, musste ihre 130-qm-Wohnung in Berlin umfassend saniert werden. Mindestens ein halbes Jahr würden die Arbeiten dauern, vermutete der Vermieter. Er stellte den Mietern in demselben Gebäude eine Ersatzwohnung zur Verfügung. Die Ersatzwohnung war allerdings viel kleiner, so dass die Mieter nicht alle Möbel unterbringen konnten. Schimmelflecken und ein verschmutzter, uralter Herd steigerten ihr Wohlbefinden auch nicht gerade.

Miete wollte der Vermieter für die Ersatzwohnung trotzdem kassieren, doch die Mieter überwiesen nichts mehr. Deshalb kündigte ihnen der Vermieter wegen Zahlungsverzugs und forderte sie zum Auszug auf. Doch das Landgericht Berlin wies seine Räumungsklage ab (67 S 336/20). Die Kündigung sei unwirksam: Da die Mieter keine Miete schuldeten, liege hier auch kein Zahlungsverzug vor.

Aufgrund der Sanierungsarbeiten sei die Mietwohnung von Mai 2019 bis Januar 2020 unbewohnbar gewesen. Damit entfalle für diesen Zeitraum die Pflicht, Miete zu zahlen. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die Mieter vorübergehend in einer Ersatzwohnung untergebracht wurden.

Anders wäre die Situation nur zu beurteilen, wenn die Parteien vor dem Wohnungstausch ausdrücklich vereinbart hätten, dass die Mietzahlungspflicht fortbestehen solle. Davon sei hier nicht auszugehen. Jedenfalls habe der Vermieter dafür keine Beweise vorgelegt.

Appartement für Boxerhund zu klein?

Vermieter verweigert die Erlaubnis für die Hundehaltung, weil sie dem Tierwohl widerspricht

Im Mietvertrag der Ein-Zimmer-Wohnung stand: "Das Halten … von Haustieren ist nach Zustimmung des Vermieters für das jeweilige Tier gestattet". Für andere Hausbewohner und Nachbarn dürften dadurch aber keine Nachteile entstehen, hieß es weiter. Der Mieter des 38 qm großen Appartements bat den Vermieter um die Erlaubnis, sich einen Boxerhund anzuschaffen.

Er leide unter Depressionen, erklärte der Mieter, ein Tier würde ihm da sehr helfen. In dem großen Mietshaus gebe es ja ohnehin schon mehrere Hunde und Katzen. Sogar das "Ok" der direkten Nachbarn im Haus hatte sich der Mieter schon schriftlich geben lassen. Trotzdem weigerte sich der Vermieter, die Hundehaltung zu genehmigen. Sein Argument: Die Wohnung sei zu klein, um so einen Hund zu halten. Das widerspreche dem Tierwohl.

Der Mieter zog vor Gericht, um die Zustimmung des Vermieters zu erreichen. Das Amtsgericht Köln gab ihm Recht (210 C 208/20). Das Halten von Kleintieren sei ohnehin generell erlaubt. Wenn es um Hundehaltung gehe, sei anhand der Umstände im Einzelfall zu entscheiden. Ob sie genehmigt werden müsse, hänge von dem bestimmten Tier ab, von den Nachbarn, vom Vorhandensein anderer Tiere im Haus, von den Bedürfnissen des Mieters und den Interessen des Vermieters.

Im konkreten Fall seien keine wichtigen sachlichen Gründe ersichtlich, die gegen die Hundehaltung sprächen. Der Vermieter dürfe sie nicht verweigern: Er habe mehreren anderen Hausbewohnern das Halten von Hunden und Katzen erlaubt. Die Nachbarn des Mieters hätten keine Einwände erhoben. Darüber hinaus habe der Mieter mit einem gut begründeten ärztlichen Attest belegt, dass ein Hund seiner psychischen Gesundheit zuträglich wäre.

Im Mietrecht komme es darauf an, ob die Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre. Ob es in einer Wohnung möglich sei, einen Boxerhund artgerecht zu halten, spiele dabei überhaupt keine Rolle. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Hauseigentümer wollte Heizung "ökologisch optimieren"

Eine Solarthermieanlage, die dieser Vorgabe nicht entspricht, ist mangelhaft

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, eine Solarthermieanlage im Wohnhaus zu installieren. Der ausdrückliche Wunsch des Auftraggebers lautete, auf diese Weise die Wärmepumpen-Heizungsanlage "ökologisch zu optimieren". Mit Durchlauferhitzern habe er unter ökologischen Gesichtspunkten gute Ergebnisse erzielt, erklärte der Heizungsbauer. Deshalb stimmte der Auftraggeber dem Einbau eines Durchlauferhitzers zu.

Später beanstandete er, die vom Handwerker gewählte Konstruktion mit einem nachgeschalteten Durchlauferhitzer führe auf Dauer zu hohen Stromkosten. "Ökologisch" sei diese Anlage auf keinen Fall. Der Hauseigentümer forderte vom Auftragnehmer einen Vorschuss für die Beseitigung der Mängel. Doch der Heizungsbauer ließ sich darauf nicht ein: Die Solarthermieanlage entspreche den Regeln der Technik, erklärte er, von Mängeln könne also keine Rede sein.

Dem widersprach das Oberlandesgericht (OLG) München (20 U 4425/19 Bau). Dass der Auftragnehmer die anerkannten Regeln der Technik beachtet habe, schließe die Annahme eines Mangels nicht unbedingt aus, so das OLG. Seine Werkleistung könne trotzdem mangelhaft sein, wenn sie nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder den erkennbaren Bedürfnissen des Auftraggebers entspreche. Und so liege der Fall hier. Denn anders als vereinbart sei die Heizungsanlage nicht "ökologisch optimiert" worden.

Zwar seien die jährlichen Heizkosten seit dem Umbau ein wenig gesunken. Aber aufgrund der Konstruktion mit dem Durchlauferhitzer werde das Brauchwasser überwiegend mit Strom erhitzt. Und mit Strom habe der Auftraggeber auf keinen Fall heizen wollen. Er habe den Durchlauferhitzer akzeptiert, räumte das OLG ein. Allerdings nur, weil er als Laie nicht gewusst habe, dass auf diese Weise eine ökologisch optimierte Heizung nicht zu erreichen sei. Der Heizungsbauer hätte es dagegen wissen müssen.

Nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen sei der Einbau eines elektrischen Durchlauferhitzers bei einer Wärmepumpen-Heizung energetisch nicht sinnvoll. Die Wärmepumpe erhitze das Brauchwasser effektiver. Damit könnten aus Stromkosten von z.B. 0,25 Euro pro KWh drei bis fünf Mal so viel Wärme für Brauchwarmwasser und Heizung erzeugt werden. Da die Werkleistung des Handwerkers mangelhaft sei, müsse er für die Kosten der Mängelbeseitigung geradestehen.

Zu viele Hunde im Haus?

Hält die Mieterin vermutlich mehr Hunde als genehmigt, darf der Vermieter vor Ort die Lage prüfen

Laut Mietvertrag hing die Hundehaltung in dem kleinen Wohnhaus von der Erlaubnis des Vermieters ab. Mit Tochter und drei Hunden war die Mieterin eingezogen, darüber wusste er Bescheid. Als der Vermieter jedoch bemerkte, dass zwei weitere Hunde im Garten herumliefen, forderte er die Mieterin auf, sie wegzugeben. Später wollte er deswegen die Mietsache besichtigen.

Dagegen protestierte die Mieterin: Der Vermieter sei doch vor wenigen Wochen erst da gewesen, wisse also auch, wie viele Hunde sie halte. Doch der Vermieter bestand auf seinem Besichtigungsrecht und setzte es beim Amtsgericht Alsfeld durch (30 C 73/20).

Wenn für die Hundehaltung eine Genehmigung nötig sei, müsse diese ausdrücklich erteilt werden, erklärte das Amtsgericht. Das sei bei zwei Tieren nicht geschehen. Also habe der Vermieter durchaus Anlass zu der Vermutung, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt werde. Das genüge als sachlicher Grund dafür, sein Besichtigungsrecht geltend zu machen.

Der Vermieter habe der Mieterin klar zu verstehen gegeben, dass er mit fünf Hunden im Haus nicht einverstanden sei. Die Frau müsse ihm auf jeden Fall die Möglichkeit einräumen, den Zustand des Hauses zu überprüfen und Größe, Art und Verhalten der Tiere festzustellen. Nur so könne der Vermieter das Pro und Contra der Hundehaltung abwägen und ihr auf dieser Grundlage zustimmen oder die Erlaubnis dafür verweigern.

Streit um Werklohn für einen Badumbau

Haftet dafür auch die Ehefrau, wenn ihr Mann den Bauauftrag allein unterschrieben hat?

Eine Handwerksfirma sollte im Haus des Ehepaares T das Schlafzimmer renovieren und das Bad komplett erneuern. Der Auftragswert betrug laut Angebot der Firma rund 34.000 Euro. Schriftlich bestätigte Herr T den Auftrag mit einem Schreiben, das nur er unterschrieb. Im Briefkopf standen allerdings die Namen beider Ehepartner. In der Folge wurde endlos gestritten: über Werkmängel, über Bausicherheiten, über verspätete Abschlagszahlungen etc.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt bejahte den Anspruch der Handwerksfirma auf 34.820 Euro Werklohn (8 U 109/14). Am Ende ging es vor Gericht vor allem um die Frage, ob die Firma auch auf das Vermögen der Ehefrau zugreifen darf, wenn beim Ehemann nicht der gesamte Betrag zu holen ist. Auch diese Frage bejahte das OLG und der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (VII ZR 178/18).

Wie sich aus der Korrespondenz der Parteien ergebe, sei auch Frau T Vertragspartnerin der Handwerksfirma geworden. Herr T habe sie in mehreren Schreiben als Mit-Auftraggeberin genannt. Dieser Einschätzung stehe nicht entgegen, dass Herr T den Auftrag allein unterzeichnet habe. Auch in diesem Schreiben habe er ständig das Wort "wir" gebraucht und deutlich gemacht, dass er mit seiner Frau Art und Umfang der Arbeiten genau abgestimmt habe. Also habe er den Vertrag auch in ihrem Namen geschlossen.

Geschäfte eines Ehepartners verpflichteten den anderen Partner in der Regel nur, wenn es dabei um die "angemessene Deckung des Lebensbedarfs gehe". Welche Geschäfte so einzustufen seien, hänge von den finanziellen Verhältnissen der Familie ab. Im konkreten Fall übersteige der Renovierungsauftrag den Rahmen des "Lebensbedarfs" jedenfalls nicht. Außerdem gelte: Wenn ein Vertragsschluss — wie hier — erkennbar auf einer engen Absprache beider Ehepartner beruhe, gebe es ohnehin keinen Grund, daran zu zweifeln, dass es sich um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs handelte.

Preisanpassungsklausel im Verwaltervertrag

Eine pauschale jährliche Preiserhöhung benachteiligt die Wohnungseigentümer unangemessen

Die Hausverwalterfirma hatte den Verwaltervertrag mit der Eigentümergemeinschaft schon 1993 abgeschlossen. Darin war vereinbart, dass sich das Entgelt jedes Jahr am 1. November um vier Prozent erhöhen sollte. Im November 2003 wurde das Vertragsverhältnis per Beschluss um fünf Jahre verlängert. Laut Beschluss sollte die Vergütung entgegen der vertraglichen Vereinbarung bis 31.10.2008 nicht steigen.

2008 und 2013 wurde das Vertragsverhältnis erneut verlängert. Doch in den einschlägigen Beschlüssen fehlte ein Hinweis zur Erhöhung des Entgelts, da stand nur: "Die genauen Konditionen regelt der bereits bestehende Verwaltervertrag". Seit 2019 streitet die Eigentümergemeinschaft mit der Hausverwalterfirma darüber, ob die Firma im Zeitraum 2016 bis 2018 dazu berechtigt war, die Vergütung um jeweils vier Prozent zu erhöhen.

Nein, lautete die Antwort des Landgerichts Frankfurt (2-13 S 35/20). Bei Verträgen mit Verbrauchern — und dazu gehöre auch ein Verwaltervertrag — seien "Preisanpassungsklauseln" zwar prinzipiell zulässig. Es müsse aber sichergestellt sein, dass sich das ausgehandelte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht durch die Preiserhöhungen einseitig verschiebe. Der Verwender der Klausel dürfe sich damit nicht die Möglichkeit verschaffen, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen.

Im konkreten Fall sei die Klausel unwirksam. Denn der Preis für die Hausverwaltung solle pauschal um vier Prozent im Jahr steigen — unabhängig davon, ob die Verwalterfirma selbst im gleichen Umfang mit Preissteigerungen fertig werden müsse.

Im Jahr 2016 habe die Inflationsrate bei 0,5 Prozent gelegen, bis 2018 sei sie nur auf 1,8 Prozent gestiegen. Die vertraglich vereinbarte Preissteigerung von vier Prozent sei mehr als doppelt so hoch. Sie verändere das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung erheblich zugunsten der Hausverwalterfirma.

Arglistige Täuschung beim Hauskauf

Verkäufer verschwiegen, dass eine Rückstausicherung gegen Wasser aus der Kanalisation fehlte

Im Sommer 2017 verkauften Hauseigentümer ihr Wohnhaus einem Ehepaar, wie üblich unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Nach Wasserschäden durch Starkregen erklärten die Käufer im November 2018 wegen arglistiger Täuschung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Verkäufer hätten ihnen verschwiegen, dass das Haus nicht gegen rückstauendes Wasser aus dem Kanalnetz gesichert und nicht gegen drückendes Grundwasser geschützt sei.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken verurteilte die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises (4 U 69/20). Sei mit wiederkehrendem Eindringen von Grundwasser in den Kellerbereich zu rechnen, stelle das einen erheblichen Sachmangel des Anwesens dar. Selbst bei einem guten Kanalsystem könne es durch heftige Regenfälle zu Rückstau von Wasser kommen. Ohne Rückstausicherung im Haus könnten Eigentümer im Schadensfall vom Betreiber des Kanalnetzes keinen Schadenersatz verlangen.

Sie müssten also Schutzmaßnahmen ergreifen — die seien umso dringender, wenn es in einem Viertel regelmäßig zu Wasserschäden durch die Straßenkanäle komme. Nach der Aussage eines kommunalen Bauingenieurs für Wasserwirtschaft treffe dies hier zu. Im August 2012 sei bei Starkregen Wasser aus den Straßenkanal ins Untergeschoss des Wohnhauses gedrückt worden.

Spätestens seit diesem Zeitpunkt hätten die Hauseigentümer gewusst, dass es an einer funktionierenden Rückstausicherung fehlte. Diesen erheblichen Mangel des Gebäudes hätten sie den Käufern offenbaren müssen. Auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag könnten sich die Verkäufer nicht berufen, so das OLG, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dass sie ihn - wie behauptet - selbst nicht gekannt hätten, sei widerlegt.

Da sei nicht nur die Aussage des Bauingenieurs. Nach dem Vorfall 2012 hätten die Verkäufer selbst bei der Stadt angerufen, die ihnen Informationsmaterial über eine Rückstausicherung zuschickte und die Schutzmaßnahme dringend empfohlen habe. Letztlich hätten die Hauseigentümer aus finanziellen Gründen darauf verzichtet, sie zu installieren. Dabei musste ihnen klar sein, dass ohne diese Schutzmaßnahme jederzeit mit weiteren Wasserschäden zu rechnen war.

Mieter nutzen angeblich nur die Kellertreppe

An den Reinigungskosten für das Treppenhaus müssen sie sich trotzdem beteiligen

Mieter einer Wohnung in Brandenburg stritten mit dem Vermieter über mehrere Posten der Betriebskostenabrechnung. Unter anderem weigerten sie sich, die Reinigung des Treppenhauses mitzufinanzieren. Denn, so die Begründung der Mieter, sie benützten ausschließlich die Kellertreppe.

Die Klage des Vermieters auf Zahlung hatte beim Amtsgericht Brandenburg Erfolg (31 C 295/19). In welchem Umfang einzelne Mieter Gemeinschaftsräume wie das Treppenhaus tatsächlich nutzten, spiele bei der Abrechnung keine Rolle, so das Amtsgericht. Das auseinander zu dividieren, wäre gar nicht praktikabel. Unterschiedliche Nutzungen zu berücksichtigen, würde Abrechnungen unübersichtlich machen. Sie würden sich dauernd ändern und wären damit auch für die Mieter schwerer zu überprüfen.

Daher sei es unvermeidlich, dass manchmal Mieter in unterschiedlichem Maß von Betriebskosten profitierten. Der Vermieter könne Reinigungskosten für gemeinsam genutzte Räume grundsätzlich umlegen — ausgenommen davon seien nur Räume, die einzelnen Mietern exklusiv zur Verfügung ständen. Die Mieter müssten sich anteilig an den Kosten für die Reinigung des Treppenhauses beteiligen.

Vermieter will auf Hartz-IV-Leistungen zugreifen

Das Jobcenter darf mit der Grundsicherung keine Altschulden der ehemaligen Mieterin abzahlen

Ein Vermieter meldete sich beim Jobcenter und legte Vereinbarungen vor, die er mit seiner ehemaligen Mieterin getroffen hatte. Von deren Hartz-IV-Leistungen müsse ihm die Sozialbehörde pro Monat 50 Euro auszahlen. Diesen Betrag habe ihm die Mieterin abgetreten, um so ratenweise Schulden zu tilgen. In den letzten Jahren sei ihm die Frau nämlich fast 2.000 Euro Nebenkosten schuldig geblieben.

Das Jobcenter lehnte es ab, von der Grundsicherungsleistung Geld für den Vermieter abzuzweigen. Was die Altschulden betreffe, habe er seine Ansprüche bereits vom Amtsgericht sichern lassen ("Vollstreckungstitel"). Hartz-IV-Leistungen sollten die Existenz des Hilfeempfängers sichern und nicht der Tilgung von Schulden dienen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Vermieter vergeblich: Das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen gab dem Jobcenter Recht (L 11 AS 234/18). Laut Gesetz sei so eine Abtretung von Schulden nur "im wohlverstandenen Interesse" des Hilfeempfängers zulässig. Das wäre etwa der Fall, wenn es um aktuelle Mietschulden ginge und die Betroffene durch das Abstottern dieser Schulden vor einer Kündigung geschützt würde.

Darum gehe es hier aber nicht, denn die Frau sei sowieso schon ausgezogen. Die Grundsicherung solle den laufenden Lebensunterhalt des Hilfeempfängers sicherstellen. Mit diesem Zweck sei es nicht vereinbar, aus der Regelleistung Altschulden abzutragen. Auch das Jobcenter selbst dürfe von einem Hartz-IV-Empfänger, dem ein Darlehen gewährt worden sei, maximal zehn Prozent des Regelsatzes einbehalten, um das Darlehen zu tilgen.

Nervtötende Glascontainer

Anwohner haben keinen Anspruch darauf, dass die Kommune die Container verlegt

Ab Anfang Januar 2020 wurde das Altglas in einer Kommune nicht mehr in Säcken gesammelt. Stattdessen wurden Einwurf-Container aufgestellt, sechs davon auf dem Parkplatz des Friedhofs. Gegen die Lärmbelästigung wehrte sich ein Grundstückseigentümer, dessen Wohnhaus etwa 30 Meter von den Containern entfernt liegt.

Sein Standpunkt: Er zähle 30 bis 40 Einwürfe pro Tag. Die Ruhezeiten würden nicht eingehalten, der Parkplatz zunehmend mit Glasscherben und anderem Abfall zugemüllt. Auch viele auswärtige Bürger nutzten die Glascontainer, was während der Öffnungszeiten des Friedhofs zu vermehrtem Verkehr führe. Viele ignorierten die Einbahnstraßenregelung, so dass täglich neben dem Gläserklirren auch noch ein ohrenbetäubendes Hupkonzert zu vernehmen sei.

Der Anwohner bat die Gemeinde, die Wahl des Standorts zu überdenken und schlug einige andere Aufstellorte vor. Doch die Gemeinde hielt die Alternativen für ungeeignet und lehnte es ab, die Container zu verlegen. Zu Recht, entschied schließlich das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt (4 K 915/20.NW): Wertstoffcontainer seien grundsätzlich als "sozialadäquat" und nicht erheblich störend anzusehen.

Man müsse die Sammelbehälter in Wohngebieten aufstellen, anders funktioniere das Sammeln nicht, erklärte das VG. Nach der Rechtsprechung sei ein Abstand von mindestens zwölf Metern zu den nächsten Wohnbauten nötig — aber auch ausreichend, wenn die Container den Richtlinien "lärmarme Altglas-Container für lärmempfindliche Bereiche" entsprechen, die das Deutsche Institut für Gütesicherung entwickelt habe.

Die fraglichen Container erfüllten diese Standards und das Wohnhaus des Anwohners liege 30 Meter entfernt. Die Glascontainer am Friedhof beeinträchtigten den Hauseigentümer also nicht unzumutbar. Im Gemeindegebiet gebe es außerdem keinen Alternativstandort, der sich aufdränge. Der Kläger habe überwiegend Plätze im Außenbereich vorgeschlagen, die aber von den Einwohnern schlecht zu erreichen seien.

Dass sich viele Menschen nicht an die Nutzungszeiten hielten, begründe keinen Anspruch auf Verlegung der Glascontainer, sondern darauf, dass die Gemeinde gegen die Verstöße vorgehe. Sie sei verpflichtet, Störungen zu unterbinden. Dieser Pflicht komme die Kommune aber auch nach: Mit Hinweisschildern an den Containern, mit Informationen im Amtsblatt, mit regelmäßigen Kontrollfahrten. Einige Nutzer seien bereits verwarnt und Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet worden.

Räumungsklage: Attest soll Härtefall belegen

Bestreitet der Vermieter die Depression des Mieters, ist ein Sachverständigengutachten einzuholen

Das Landgericht hatte die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen, der für die Tochter Eigenbedarf an seiner 85 qm großen Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin geltend machte. Der Mieter lebt seit 1986 in der Wohnung und berief sich auf einen Härtefall: Er sei in seiner Umgebung fest verwurzelt und könne einen Ortswechsel nicht verkraften. Ein Psychiater bescheinigte in einem Attest, der alte Herr leide unter einer Depression. Ein Umzug würde aus ärztlicher Sicht die Krankheit unweigerlich verschlimmern.

Das Attest genügte dem Landgericht, um die Räumung als unzumutbare Härte abzulehnen: Sie sei wegen des fortgeschrittenen Alters und der schlechten gesundheitlichen Verfassung des Mieters nicht zu rechtfertigen. Doch die Revision des Vermieters gegen das Urteil hatte beim Bundesgerichtshof Erfolg (VIII ZR 6/19). Das Attest des behandelnden Arztes reiche nicht aus, um die Räumungsklage abzuweisen, so die Bundesrichter.

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Gegenseite den Inhalt des Attests bestreite. Und so liege der Fall hier. Der Vermieter habe im Laufe des Rechtsstreits mehrfach ein Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand des Mieters beantragt. Dass das Landgericht die Schilderungen aus dem Attest einfach übernommen habe, sei auch deshalb unverständlich, weil ein Gerichtsgutachter in einem ersten Kündigungsprozess erklärt habe, er finde keine Indizien für eine "klinisch relevante depressive Symptomatik" des Mieters und dafür, dass der Verlust der Wohnung zu Suizid führen könnte.

Der Bundesgerichtshof verwies den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück: Sie müsse ein Sachverständigengutachten zu "Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der behaupteten Erkrankungen" auf die Lebensführung des Mieters einholen. Geklärt werden müssten die möglichen Konsequenzen im Fall der Räumung, also des erzwungenen Verlustes des vertrauten Umfeldes. So ein Verlust könne sich, je nach körperlicher und psychischer Verfassung des Mieters, unterschiedlich auswirken. Alter und Krankheit allein stellten jedenfalls keinen Härtefall dar, der eine Räumung grundsätzlich ausschließe.