Bauen & Wohnen

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Scheidungsstreit ums Haus

Soll das Eigenheim durch Verkauf oder durch Teilungsversteigerung verwertet werden?

Wie teilt man bei einer Trennung etwas auf, was — wie ein Einfamilienhaus — gar nicht teilbar ist? Natürlich, indem man es "zu Geld macht". Doch auch dafür gibt es mehrere Möglichkeiten, wie folgender Fall zeigt:

Die Scheidung war noch nicht rechtskräftig, aber die Eheleute lebten schon länger getrennt. Das Einfamilienhaus gehörte beiden Partnern je zur Hälfte. Die Frau war aus dem Haus ausgezogen und wollte es am freien Markt verkaufen. Ihr Mann wohnte noch dort und beantragte stattdessen die Teilungsversteigerung des Anwesens.

Hintergrund: Die Frau hatte an der Immobilie kein Interesse und wollte sie möglichst teuer verkaufen. Dagegen wollte der Ehemann das Haus behalten und Alleineigentümer werden. Deshalb wünschte er eine Teilungsversteigerung, um selbst mitzubieten und das Eigenheim so günstig wie möglich zu erwerben. Denn bei einer Teilungsversteigerung kommen Immobilien meistens weit unter dem Marktwert "unter den Hammer".

Vergeblich verlangte die Ehefrau, der Mann müsse dem von ihr mit dem Verkauf beauftragten Makler mitsamt den Kaufinteressenten Zutritt zum Grundstück gewähren. Niemand werde das Haus kaufen, ohne es vorher besichtigt zu haben. Darauf habe sie keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Bremen (5 WF 62/17). Sie wolle mit dem Besichtigungstermin den Verkauf vorbereiten, dem habe ihr Mann aber widersprochen.

Die Ehefrau könne ihn nicht zwingen, einem Verkauf zuzustimmen, wenn er auf dem gesetzlich vorgegebenen Weg eine Teilungsversteigerung anstrebe. Also gebe es für sie auch keinen besonderen Grund, auf dem Zutritt zu ihrem Haus zu beharren. Dieses Recht gelte nach ihrem endgültigen Auszug aus dem Eigenheim sowieso nur noch eingeschränkt. Die Ehefrau müsse die Privatsphäre ihres Mannes respektieren, der jetzt allein das Haus bewohne.

Mieter lagern Brennholz in einer Scheune

Ist eine mündliche Absprache mit dem verstorbenen Vermieter für den neuen Eigentümer verbindlich?

Ein Ehepaar hatte 2007 eine Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet. Mit dem mittlerweile verstorbenen Vermieter hatten die Mieter seinerzeit vereinbart, dass sie die Scheune neben dem Haus mit-benützen durften. Sie lagerten hier ihr Brennholz, wie andere Mieter auch. Damals gab es im Haus noch keine Zentralheizung.

Die Erben des Hauseigentümers verkauften das Haus 2016 an Herrn T, der das Ehepaar aufforderte, die Scheune zu räumen. Als die Mieter dieser Forderung nicht nachkamen, kündigte er das Mietverhältnis fristlos wegen "unbefugter Lagerung von Brennholz". Eine mündliche Absprache mit dem Voreigentümer binde ihn nicht, meinte der neue Eigentümer. Schließlich stehe im Mietvertrag, "Änderungen … dieses Vertrags" müssten schriftlich erfolgen.

Das Amtsgericht Vaihingen erklärte die Kündigung für unwirksam (1 C 217/16). Hausbewohner hätten als Zeugen die mündliche Absprache mit dem früheren Vermieter bestätigt. Er habe allen Mietern erlaubt, in der angrenzenden Scheune Brennholz und andere Gegenstände zu lagern. An diese Abrede sei der neue Hauseigentümer gebunden. Werde ein Mietshaus verkauft, trete der Käufer in die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters ein.

Die Klausel im Mietvertragsformular ändere daran nichts — die sei ebenfalls unwirksam. Grundsätzlich hätten individuelle Absprachen Vorrang vor "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" in einem vorgedruckten Vertragsformular. Das gelte auch dann, wenn sie nicht schriftlich fixiert seien. Mündliche Vereinbarungen mit dem Vermieter seien keineswegs automatisch nichtig. Die Klausel im Vertragsformular könne die nachträglich getroffene individuelle Abrede nicht außer Kraft setzen.

Im Übrigen heizten die Mieter jetzt nicht mehr mit Holz und bestritten, dass ihnen die Holz-Restbestände in der Scheune gehörten. Angeblich stammten sie sogar vom verstorbenen Hauseigentümer selbst. Das könne hier aber offen bleiben: Denn die auf unbefugte Lagerung von Brennholz gestützte fristlose Kündigung sei so oder so gegenstandslos.

Für Jalousien Löcher gebohrt

Vermieterin darf wegen Jalousien-Schraubenlöchern nicht die Kaution zurückhalten

Als die Mieterin die Dachwohnung in Bremen bezog, zahlte sie 1.900 Euro Mietkaution auf ein Konto der Vermieterin ein. An vier VELUX-Fenstern in den Dachschrägen ließ die Mieterin von einer Fachfirma Jalousien anbringen. Die Firma montierte die "Plissees" mit Schrauben in den Fensterrahmen. Als die Familie aus der Wohnung auszog, nahm die Mieterin die Jalousien ab, ohne die Schraubenlöcher zu verschließen.

Im Übergabeprotokoll, das bei der Rückgabe der Wohnung angefertigt wurde, wurden die Löcher nicht als Mangel vermerkt. Dennoch rückte die Vermieterin erst einmal die Kaution nicht heraus. Sie kündigte an, der Mieterin die Kosten für das Verspachteln der Schraubenlöcher in Rechnung zu stellen und von der Kaution abzuziehen. Die Fenster zu durchbohren, sei nicht genehmigt worden. Auf jeden Fall sei die Mieterin verpflichtet, die Löcher zu beseitigen, weil hier Feuchtigkeit eindringen könne.

Das Amtsgericht Bremen verurteilte die Vermieterin dazu, die Kaution in voller Höhe freizugeben (6 C 285/14). Um gut schlafen zu können, müsse man im Schlafzimmer und Kinderzimmer die Fenster verdunkeln. Es gehöre zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung, die dafür nötigen Einrichtungen anzubringen. Wenn Fenster in eine Dachschräge eingelassen seien, könne man Jalousien nur mit Schrauben montieren. Mieter dürften sie festschrauben (lassen), ohne den Vermieter darüber zu informieren oder um Erlaubnis zu fragen.

Zudem habe die Vermieterin die strittigen Löcher im Übergabeprotokoll nicht als Mangel aufgelistet. Bei gründlicher Inspektion der Räume beim Übergabetermin hätte sie die Löcher unschwer erkennen können. Wenn die Hauseigentümerin beim Übergabetermin darauf verzichte, die Schraubenlöcher als Schaden an der Mietsache zu reklamieren, könne sie nicht nachträglich von der Mieterin Mangelbeseitigung verlangen und die Kosten mit der Kaution verrechnen.

5.000 Euro Nachzahlung fürs Heizen!

Bestreiten Mieter die Heizkostenabrechnung, darf der Vermieter die Belegeinsicht nicht verweigern

Ein Ehepaar hat in einem Mehrfamilienhaus eine 94 qm große Drei-Zimmer-Wohnung gemietet. Laut Mietvertrag mussten die Mieter für Nebenkosten monatlich eine Vorauszahlung von 200 Euro leisten. Das gesamte Haus hat eine Wohnfläche von ca. 720 qm und "hängt" an einem einzigen Heizkreis. Für die Jahre 2013 und 2014 forderte die Vermieterin vom Ehepaar 5.000 Euro Nachzahlung für Heizkosten.

Laut Heizkostenabrechnung entfielen auf die Wohnung der Eheleute in diesen zwei Jahren 42 bzw. 47 Prozent der im gesamten Haus verbrauchten Heizenergie. Die Zahlen seien nicht plausibel, fanden die Mieter. So viel könnten sie unmöglich verbraucht haben, die Wärmemenge entspreche in keiner Weise der Wohnfläche. Um die Abrechnung überprüfen zu können, forderte das Ehepaar die Ablesebelege zum Verbrauch der übrigen Wohnungen. Das lehnte die Vermieterin ab.

Da die Mieter daraufhin die Nachzahlung verweigerten, klagte die Hauseigentümerin die 5.000 Euro ein. Zunächst mit Erfolg, das Landgericht Darmstadt gab ihr Recht: Die Mieter hätten nicht konkret dargelegt, warum die außergewöhnlich hohen Heizkosten unberechtigt waren.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VIII ZR 189/17). In so einem Fall müssten nicht die Mieter "objektive Anhaltspunkte" für die Unrichtigkeit der in Rechnung gestellten Verbrauchswerte vortragen, sondern umgekehrt: Wenn ein Vermieter Betriebskosten nachfordere, müsse er belegen, dass er die Kosten richtig erfasst, zusammengestellt und verteilt habe.

Auch die Forderung der Mieter nach Belegeinsicht habe das Landgericht zu Unrecht verworfen. Nur wenn sie eine nachvollziehbare Zusammenstellung der umzulegenden Nebenkosten bekämen, könnten Mieter den auf sie entfallenden Anteil gedanklich und rechnerisch nachprüfen. Ohne Belegeinsicht könnten sie die Abrechnung des Vermieters nicht kontrollieren. Daher gehöre es unter Umständen zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung, Mietern Einsicht in die Abrechnungsunterlagen anderer Mietparteien zu gewähren.

Sie müssten sich bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung — wie hier — Klarheit darüber verschaffen können, ob die Verbrauchsdaten der einzelnen Wohnungen und der Gesamtverbrauch zusammenpassten oder ob andere Bedenken gegen die Kostenverteilung beständen. Solange ein Vermieter unberechtigt die Belegeinsicht verweigere, seien Mieter auch nicht verpflichtet, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

WEG-Streit um Winterdienst

Auch Winterdienst auf "fremdem Grund" kann der Eigentümergemeinschaft dienen

Eine Hamburger Wohnanlage besteht aus mehreren Gebäuden und liegt direkt neben einer öffentlichen Grünanlage. Einige Eigentümer nutzten regelmäßig einen Weg im Erholungsgelände, um vom Parkplatz zu ihren Wohnungen zu gelangen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde auf ihren Antrag hin beschlossen, auch diesen Weg im Winter zu räumen und zu streuen.

Diesen Beschluss focht ein Miteigentümer an, weil er für den Winterdienst nicht mitzahlen wollte. Das Amtsgericht erklärte den Beschluss für nichtig: Die Gemeinschaft dürfe nur ihre Verwaltungsaufgaben regeln. Allein das Interesse von ein paar Eigentümern, den fraglichen Weg nach Schneefällen begehen zu können, mache den Winterdienst "auf fremdem Grund" nicht zu einer Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft.

Gegen diese Entscheidung wehrte sich die Eigentümergemeinschaft und bekam vom Landgericht Hamburg Recht (318 S 95/16). Um die Eingänge der Gebäude E-Weg und D-Weg zu erreichen, müssten Wohnungseigentümer den Weg in der öffentlichen Grünanlage benützen. Er verbinde auch die zwei Häuser und diene daher der Eigentümergemeinschaft. Der Winterdienst hier liege in ihrem Interesse.

Daher sei die Eigentümerversammlung auch befugt gewesen, den Winterdienst zu beschließen. Der Weg in der Grünanlage werde von der Hansestadt Hamburg im Winter weder geräumt noch gestreut. Ihn in den Winterdienst einzubeziehen, sei vernünftig: Nur so könnten die vom E-Weg kommenden Eigentümer gefahrlos bis zum Eingang des Gebäudes D-Weg gelangen und umgekehrt.

Garten vernachlässigt?

Übernimmt der Mieter eines Hauses die Gartenpflege, bedeutet das nicht, dass er Bäume stutzen muss

Laut Mietvertrag war der Mieter eines Einfamilienhauses mit Garten dazu verpflichtet, den Garten zu pflegen. Nach Ansicht des Vermieters erfüllte er diese Aufgabe nicht richtig: Bäume und Sträucher müsste der Mieter jährlich zurückschneiden. Da er diese Aufgabe nicht erledige, habe er, der Hauseigentümer, Profis damit beauftragen müssen. Die Kosten dieser Aktion müsse der Mieter ersetzen.

Mit "Gartenpflege" seien einfache Arbeiten gemeint, konterte der Mieter, aber nicht der Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern. Eine weitergehende Regelung enthalte der Mietvertrag nicht — auch nicht die Pflicht, im Rahmen der Betriebskosten die Kosten der Gartenpflege zu übernehmen. So sah es auch das Amtsgericht Würzburg: Es wies die Zahlungsklage des Vermieters ab (13 C 779/17).

Lege der Vermieter eines Hauses bzw. einer Wohnung mit Garten Wert darauf, dass der Mieter auch Bäume und Sträucher zurückschneide, müsse er das im Mietvertrag ausdrücklich festhalten. Ohne eine konkrete Vereinbarung sei der Mieter dazu nicht verpflichtet. Denn unter "Gartenpflege" seien nur einfache Arbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse, noch großen Aufwand erforderten. Dazu gehörten zum Beispiel: Laub entfernen, Unkraut jäten, Rasen mähen.

Der Rückschnitt von Hecken, Bäumen und Sträuchern dagegen setze Fachkenntnisse voraus und zähle zu den anspruchsvolleren Arbeiten, die der Begriff "Gartenpflege" nicht umfasse. Ein Anspruch des Hauseigentümers auf Schadenersatz komme daher nicht in Betracht, auch eine Umlage über die Betriebskosten sei nicht vereinbart. Solange ein Garten nicht zu verwahrlosen drohe — und davon könne hier keine Rede sein —, dürften sich Vermieter nicht in die Gartenpflege einmischen.

Leitungswasserschaden

Die Gebäudeversicherung zahlt dafür nicht und behauptet, der Versicherungsfall habe sich vor Vertragsschluss ereignet

Im Sommer 2006 bezog eine Familie ihr neues Eigenheim. Am 1. September 2006 schlossen die frischgebackenen Eigentümer eine Gebäudeversicherung für das Einfamilienhaus ab. Eineinhalb Jahre später, im Frühjahr 2008, fanden sie feuchte Flecken im Fußboden: Leitungswasser war ausgetreten, also gab es offenbar eine undichte Stelle im Rohrleitungssystem. Für die Reparaturkosten sollte der Gebäudeversicherer aufkommen.

Das Unternehmen weigerte sich, den Wasserschaden zu regulieren, obwohl der Versicherungsschutz den Fall "Austritt von Leitungswasser" umfasste. Die Undichtigkeit in der Wasserleitung sei schon beim Bau entstanden, behauptete der Versicherer: Also sei der Versicherungsfall bereits vor dem Vertragsschluss eingetreten, in "nicht versicherter Zeit".

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Zahlungsklage der Versicherungsnehmer gegen den Gebäudeversicherer ab. Doch der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht (IV ZR 151/15). Der Versicherungsfall habe sich zumindest auch "in versicherter Zeit" ereignet, urteilten die Bundesrichter. Denn: Anders als bei einem klassischen Rohrbruch entständen Schäden durch den Austritt von Leitungswasser über einen längeren Zeitraum hinweg.

Während dieser Zeit vergrößere sich der Schaden kontinuierlich. Der Versicherungsfall sei nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt zu datieren, an dem die Rohrleitung den "ersten Tropfen" verloren habe. Vielmehr dauere der Versicherungsfall genauso lange, wie Wasser austrete. Daher sei der Gebäudeversicherer verpflichtet, den Schaden zu regulieren.

Heizungsbauer pfuschte

Auftraggeber setzt dem Handwerker für die Nachbesserung eine zu knappe Frist — und taucht ab!

Heizungsbauer S installierte in einem Wohnhaus eine neue Heizungsanlage. Das Ergebnis ließ zu wünschen übrig: Die Heizung hatte einige Macken, über deren Umfang und Ursachen Auftragnehmer und Auftraggeber eifrig stritten. S unternahm erfolglos einige Versuche, die Mängel zu beheben. Anschließend setzte ihm der Hauseigentümer eine Frist, um die Anlage in Ordnung zu bringen. Innerhalb von zehn Tagen, zwischen 28.12.2011 und 6.1.2012, sollte der Handwerker das bewerkstelligen.

Während der Frist rief S immer wieder beim Auftraggeber und bei dessen Anwalt an. Den Hauseigentümer erreichte er nicht. Der Anwalt reagierte auf Terminvorschläge nur ausweichend. Vergeblich bat der Handwerker um einen Besichtigungstermin. Am 13. Januar teilte ihm der Hauseigentümer mit, er habe eine andere Heizungsfirma mit den Reparaturarbeiten beauftragt. Als sie erledigt waren, verlangte er von S 61.000 Euro Schadenersatz.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies seine Zahlungsklage ab (21 U 180/15). Erstens habe der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine viel zu knapp bemessene Frist für die Nachbesserung gesetzt. Angemessen wäre eine Frist für die Nachbesserung bis zum 20. Januar gewesen. Vorher hätte der Hauseigentümer keinen anderen Handwerker beauftragen dürfen. Zehn Tage, davon acht Werktage, reichten nicht, um die komplexe Mängelproblematik einer modernen Heizungsanlage zu beheben.

Zweitens habe der Auftraggeber schon deshalb keinen Anspruch auf Schadenersatz, weil er sich allen Versuchen des Heizungsbauers entzogen habe, mit ihm Kontakt aufzunehmen. Wer eine Frist zur Nachbesserung setze, müsse die Reparatur auch ermöglichen. An S sei diese jedenfalls nicht gescheitert: Ohne Kooperation des Hauseigentümers habe S mit den Arbeiten nicht beginnen können — der Auftraggeber habe die geforderte Mängelbeseitigung selbst vereitelt. So ein Verhalten sei widersprüchlich und treuwidrig.

Eigentumswohnung verkauft

Verkäuferin verschwieg die auf dem Nachbargrundstück geplante Bebauung: Schadenersatz?

Frau X hatte einen Makler beauftragt, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Die Käufer, das Ehepaar Y, sah sie erstmals beim Notar. Der Kaufvertrag schloss die Gewährleistung der Verkäuferin für Mängel der Immobilie aus. Ein halbes Jahr nach Vertragsschluss ließ der Eigentümer des Grundstücks neben der Wohnanlage sein altes Gebäude abreißen und ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus bauen.

Natürlich ärgerte sich das Ehepaar Y über die laute Baustelle. Frau X hatte mit dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft über das Bauvorhaben gesprochen, sie wusste vor dem Wohnungsverkauf darüber Bescheid. Deshalb verlangten die Käufer nun zehn Prozent des Kaufpreises als Schadenersatz zurück: Hätten sie die Baupläne gekannt, hätten sie die Immobilie nicht oder jedenfalls nicht zu diesem Preis gekauft. Die Verkäuferin hätte sie über die Baupläne informieren müssen.

Doch Frau X verwies auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Außerdem müssten Verkäufer nicht von sich aus über Tatsachen aufklären, die gar nicht Gegenstand der Vertragsverhandlungen seien. Mit diesem Argument war das Landgericht Hamburg nicht einverstanden (326 O 193/15). Zwar sei der Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart, betonte das Landgericht. Und dass die Verkäuferin die Baupläne arglistig verschwiegen habe, sei auch nicht nachzuweisen.

Wenn sie die Baupläne kenne, bestehe aber eine "vorvertragliche Aufklärungspflicht" gegenüber den Käufern. Frau X hätte das Ehepaar auf die geplante Bebauung des Nachbargrundstücks hinweisen müssen. Drohe direkt neben der Wohnung eine Baustelle, sei das selbstverständlich wichtig für die Kaufentscheidung. Frau X müsse fünf Prozent des Kaufpreises zurückzahlen.

Wohnungseigentümer als Verwalter ungeeignet?

Unberechtigtes Vorgehen gegen Miteigentümer kann ernsthafte Zweifel an der Neutralität eines Verwalters begründen

In einer Wohnanlage mit fünf Wohneinheiten war Eigentümer A, dem drei Wohnungen gehörten, zugleich Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Eine der zwei Wohnungen, die ihm nicht gehörten, war vor Jahren an ein Ehepaar tunesischer Herkunft vermietet worden. Später beschloss der Eigentümer dieser Wohnung, sie den Mietern zu verkaufen.

Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter einem Wohnungsverkauf zustimmen. Diese Zustimmung verweigerte Verwalter A, was er ausdrücklich mit der ausländischen Herkunft der Mieter begründete. Das Amtsgericht hob die unzulässige Blockade auf und genehmigte den Immobilienkauf. Das war nicht der letzte Prozess zwischen A und den neuen Eigentümern.

Als wieder die Verwalterwahl anstand, kandidierte A erneut für das Amt. Um sich die Stimmenmehrheit zu sichern — gemäß der Teilungserklärung hatte jeder Eigentümer eine Stimme —, übertrug er Eigentumsanteile auf seine Lebensgefährtin und auf seinen Bruder. Mit deren Stimmen und seiner eigenen erreichte A die Mehrheit und wurde als Verwalter wiederbestellt. Doch das Ehepaar focht den Beschluss an und hatte damit beim Amtsgericht Pinneberg Erfolg (60 C 49/16).

Das Gericht erklärte den Beschluss für unwirksam: Wichtige Gründe sprächen gegen die Wiederbestellung von Eigentümer A als Verwalter. Er habe seinerzeit unberechtigt die Zustimmung zum Wohnungsverkauf an das Ehepaar verweigert. Und weil A gewusst habe, dass ihn die neuen Eigentümer nicht wählen würden, habe er vor der Verwalterwahl durch ein juristisches Manöver für ein Stimmenübergewicht gesorgt.

Dieses Verhalten begründe ernsthafte Zweifel daran, dass A künftig sein Verwalteramt neutral und objektiv ausüben werde. Also sei er für dieses Amt nicht (mehr) geeignet. Die Eigentümergemeinschaft müsse einen professionellen und von den bisherigen Konflikten unbelasteten Verwalter mit dieser Aufgabe betrauen.

Videokamera in der Tiefgarage

Wohnungseigentümer filmt mit im Auto montierter Kamera in der Garage Fahrzeuge und Personen

Für den Fall, dass jemand in der Tiefgarage der Wohnanlage seinen Wagen beschädigen oder gar aufbrechen sollte, wollte Wohnungseigentümer A gerüstet sein. Er installierte mit einem Gummisauger an der Windschutzscheibe seines Wagens eine Videokamera, die mit einem Bewegungsmelder ausgestattet war. Löste der Sensor aus, zeichnete die "Dash-Kamera" die Umgebung des Stellplatzes auf.

Miteigentümer B gefiel diese Videokontrolle gar nicht: Er forderte Eigentümer A auf, die Kamera zu entfernen, allerdings ohne Erfolg. Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek gab Herrn B Recht (880 C 9/16). A dürfe keine Aufnahmen von Personen und anderen Fahrzeugen machen, die sich auf der Gemeinschaftsfläche der Tiefgarage befänden.

Die Videoüberwachung verletze die Miteigentümer in ihrem Recht auf Eigentum und in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht. Jemanden ohne dessen Einverständnis zu filmen, greife unzulässig in das Recht am eigenen Bild ein.

A könne sich nicht darauf berufen, mit der Kamera nur sein Fahrzeug zu sichern und damit ein berechtigtes Interesse zu verfolgen. In der Wohnanlage sei noch nie ein Auto beschädigt oder aufgebrochen worden. Einen konkreten Anlass für die Filmerei gebe es also nicht. Die Aufnahmen seien rechtswidrig.

Kammerjäger im Einsatz

Vermieter oder Mieter: Wer muss den Kampf gegen Bettwanzen bezahlen?

Der Mieter meldete sich beim Vermieter und zeigte an, in der Mietwohnung tummelten sich Bettwanzen. Umgehend beauftragte der Hauseigentümer einen Kammerjäger, um den Tieren den Garaus zu machen. Nach dem erfolgreichen Einsatz forderte der Vermieter vom Mieter den Betrag ersetzt, den er dem Kammerjäger gezahlt hatte.

Die Räume von Ungeziefer zu befreien, gehöre doch wohl zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters, meinte der Mieter. Also müsse er auch die Rechnung des Kammerjägers begleichen. Daraufhin klagte der Hauseigentümer den Betrag ein und setzte sich beim Amtsgericht Neukölln durch (16 C 395/16).

Bettwanzen seien Parasiten, die sich von Blut ernährten, stellte das Amtsgericht sachkundig fest. Nach dem Blutsaugen verließen sie den "Wirt" und machten es sich in Betten, Sofas, Teppichen oder gebrauchten Kleidern gemütlich. In der Regel schleppten die Bewohner die Wanzen selbst am Körper in die Wohnung ein — mit den Kleidern.

Zwar könnten auch leere Wohnräume bereits befallen sein. Dass die Parasiten im konkreten Fall schon vor dem Einzug des Bewohners da gewesen seien, sei aber nicht anzunehmen. Schließlich bestehe das Mietverhältnis seit vielen Jahren. Da das Ungeziefer erst jetzt aufgetreten sei, könne man davon ausgehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten habe — wenn auch nur leicht fahrlässig und vermutlich unfreiwillig.

Miete nicht überwiesen

Ein fahrlässiger Zahlungsverzug rechtfertigt keine Kündigung ohne Abmahnung

Seit 2001 lebt ein Berliner Ehepaar in seiner Mietwohnung, das Mietverhältnis verlief 15 Jahre lang ohne Probleme. 2016 wurde die Miete ab Februar nicht mehr überwiesen. Der Vermieter kündigte deshalb im April wegen Zahlungsverzugs den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgerecht. Daraufhin glichen die Mieter den Mietrückstand sofort aus — noch im April. Damit war die außerordentliche Kündigung "vom Tisch".

Doch auf der fristgerechten Kündigung beharrte der Vermieter und erhob Räumungsklage. Die Mieter behaupteten, es habe Abbuchungsprobleme bei der Bank gegeben. Der Vermieter hätte mitteilen müssen, dass die Miete nicht mehr gezahlt wurde. Immerhin hätten sie für die Miete einen Dauerauftrag eingerichtet.

Das genüge nicht, fand der Vermieter: Das Ehepaar hätte seine Kontobewegungen überprüfen und sich darum kümmern müssen, dass die Miete pünktlich überwiesen wurde. Der Vermieter verlor den Prozess beim Amtsgericht und beim Landgericht Berlin (67 S 395/16).

Er habe die Erklärungen der Mieter nicht widerlegen können, stellte das Landgericht fest. Wenn nur durch Nachlässigkeit ein Mietrückstand von 1.204 Euro zustande komme, stelle das keine erhebliche Pflichtverletzung dar.

Nach einem langjährigen Mietverhältnis ohne Beanstandungen rechtfertige ein fahrlässiger Zahlungsverzug keine Kündigung. Zumindest hätte der Vermieter die Mieter vor einer Kündigung abmahnen und zum Ausgleich des Mietrückstands auffordern müssen. Hätte das Ehepaar so eine Aufforderung missachtet, hätte der Vermieter wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung der Mieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.

Gelbe oder weiße Wände?

Mieter darf sich die Wandfarbe auch dann aussuchen, wenn der Vermieter renoviert

Dass er es versäumt hatte, dem Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten, hat der Vermieter vermutlich bereut. Immerhin ließ sich der Mieter Zeit: Erst nach zwölf Jahren forderte er den Vermieter auf, Decken und Wände streichen zu lassen. Geht in Ordnung, meinte der Vermieter: Er bevorzuge Gelbtöne.

Davon war der Mieter allerdings wenig begeistert und bestand auf einem Anstrich in "Weiß". So kam es zu einem Rechtsstreit um die Wandfarbe, den der Mieter beim Landgericht Berlin gewann (67 S 416/16). Angesichts einer Mietdauer von zwölf Jahren verstehe es sich von selbst, dass die Wohnung renovierungsbedürftig sei, erklärte das Landgericht.

Der Mieter dürfe den angebotenen Anstrich in Gelb ablehnen und verlangen, dass eine Farbe verwendet werde, die ihm gefalle. Die Wohnung sei ein — verfassungsrechtlich geschützter — Bereich, in dem jeder selbstbestimmt leben könne. Deshalb müsse man Mietern in Sachen Dekoration und Geschmack einen "weitgehenden Ermessensspielraum" zubilligen.

Das gelte auch dann, wenn der Vermieter renovieren müsse, weil er diese Pflicht nicht per Mietvertragsklausel auf den Mieter abgewälzt habe. Auch dann müsse der Vermieter die Wünsche des Mieters bei der Farbwahl berücksichtigen — zumindest, wenn dadurch für ihn keine Mehrkosten entstehen oder seine Interessen erheblich beeinträchtigt werden.

Pianistin contra Eigentümergemeinschaft

In der Hausordnung einer Wohnanlage sind alle Lärmquellen gleich zu behandeln

In einer Wohnanlage streiten die Wohnungseigentümer seit Jahren darum, wann und wie lange im Haus musiziert werden darf. Eine Eigentümerin ist Pianistin und Klavierlehrerin. Generell verbot die Hausordnung "Lärmen, lautes Betreiben von Tonanlagen und Türschlagen … Unbedingte Ruhe ist von 13 bis 15 Uhr sowie von 20 bis 7 Uhr einzuhalten."

Die Eigentümerversammlung ergänzte diese Regeln um eine Klausel, die ausschließlich die Klavierlehrerin betraf: "Musizieren und Klavierspielen ist nur an Werktagen Montag bis Freitag von 9 bis 12 Uhr und von 15-19 Uhr und Samstag von 9 bis 12 Uhr und von 15 bis 17 Uhr zulässig; die Musizier- und Klavierspielzeit ist täglich auf zwei Stunden begrenzt."

Mit Erfolg zog die Klavierlehrerin gegen den Eigentümerbeschluss vor Gericht: Das Landgericht Frankfurt erklärte ihn für unwirksam (2-13 S 131/16). Die beschlossene Regelung sei unzulässig, weil sie sich auf das Musizieren beschränke und Klavierspielen anders behandle als andere lärmintensive Tätigkeiten im Haus. Wenn es um Ruhezeiten und deren Zweck gehe, Störungen der Mitbewohner zu verhindern, müssten alle Lärmquellen gleich behandelt werden.

Doch die Hausordnung bevorzuge — aufgrund des Mehrheitsbeschlusses — ohne sachlichen Grund einzelne Störer gegenüber anderen: Heimwerken zum Beispiel wäre nach dieser Regelung schon ab 7 Uhr früh erlaubt, Musizieren erst ab 9 Uhr. Mit Ausnahme des Klaviers gebe es außerhalb der Ruhezeiten für "Lärm" keine Einschränkungen. So eine Extra-Regelung fürs Musizieren sei ungültig. Die Eigentümerversammlung müsse die Hausordnung in diesem Punkt neu formulieren.

Schrottimmobilie erworben

Sittenwidriges Wuchergeschäft: Kaufpreis war um ein Vielfaches höher als der Wert der Eigentumswohnung

Beim Sport wurde Herr A von einem Bekannten gefragt, ob er eventuell Geld anlegen wolle. Man kam ins Gespräch. Der Bekannte B empfahl A eine Eigentumswohnung ("Betongeld") und ganz zufällig hatte B selbst eine Wohnung in einer entfernten Stadt zu verkaufen. Im Vertrauen auf B’s Angaben und ein Exposé der Immobilie erwarb A die Wohnung für 95.000 Euro, ohne sie zu besichtigen.

Den Kaufpreis hatte B per Abfrage bei einer Datenbank "ermittelt", die für eine einfache Ausstattung einen Quadratmeterpreis von 1.026 Euro ergab. Doch die ca. 93 qm große, leer stehende Wohnung war heruntergekommen und in diesem Zustand nicht zu vermieten. Als Käufer B fast ein Jahr nach Vertragsschluss erstmals die Wohnung betrat, stellte er fest, warum: vergammeltes Bad, alte Öfen, feuchte Wände, uralte Wandverkleidungen und Bodenbeläge.

B zahlte 25.000 Euro zurück. Mit dieser Summe sollte A die dringendsten Renovierungsarbeiten finanzieren. Damit begnügte sich A jedoch nicht: Er wollte den Kauf rückgängig machen und verlangte auch den restlichen Kaufpreis zurück.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Koblenz entschied (5 U 176/16). Der gerichtliche Bausachverständige gehe von einem Verkehrswert von knapp 39.000 Euro aus, wenn die Wohnung renoviert sei. Im "Jetzt-Zustand" müsse man vom Verkehrswert mindestens 16.500 Euro für dringend zu behebende Mängel abziehen.

Also habe der Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Immobilie um ein Vielfaches überstiegen. Auch wenn B die Höhe der vom Sachverständigen geschätzten Renovierungskosten bestreite: In jedem Fall sei der Immobilienwert weit geringer als die Hälfte des Kaufpreises. Bei so einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung handle es sich um ein sittenwidriges Wuchergeschäft.

Daher sei der Kaufvertrag nichtig. B müsse den gesamten Kaufpreis (abzüglich der 25.000 Euro) zurückzahlen. Welchen Betrag er selbst für die Schrottimmobilie gezahlt habe, habe B hartnäckig verschwiegen. Auf jeden Fall habe er ohne weiteres erkennen können, dass sie den Kaufpreis von 95.000 Euro nicht ansatzweise wert sei.

Wer ist für die Wildkirsche zuständig?

Ist im Garten einer Wohnanlage ein Baum zu fällen, muss sich in der Regel die Eigentümergemeinschaft darum kümmern

In einer Münchner Wohnanlage steht am Zaun zwischen zwei Gärten ("Sondernutzungsflächen") eine zwölf Meter hohe Wildkirsche. Den Baum hatte Eigentümerin A vor 20 Jahren auf ihrer Seite gepflanzt - nicht aus freien Stücken, sondern weil es die Baugenehmigung so vorsah. Die Baugenehmigung wiederum entsprach dem Freiflächengestaltungsplan der Stadt München.

Mittlerweile ragen die Äste des Vogelkirschbaums weit in den Gartenanteil der Eigentümerin B hinein. 2017 beantragte Frau B mehrfach, den Baum zu fällen. Doch das für Naturschutz zuständige Amt der Stadt München lehnte ab. Die Eigentümer dürften nur die Baumkrone um maximal 25 Prozent einkürzen, lautete die Auskunft. Eigentümerin B gab deshalb ihr Anliegen aber nicht auf, sondern hielt sich an die Nachbarin.

Sie zog vor Gericht und verlangte von Frau A, den Baum zu fällen oder ihn zumindest drastisch zurückzuschneiden. Die Wildkirsche sei von Schädlingen, vor allem von Pilzen befallen. Diese breiteten sich auf ihren, Frau B’s, Pflanzen aus. Das sei nicht hinnehmbar. Eigentümerin A bestritt diesen Sachverhalt nicht. Sie forderte Frau B jedoch auf, die Eigentümergemeinschaft (WEG) zu verklagen.

Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (481 C 24911/16 WEG). Die WEG könne zwar die Pflicht zum Instandhalten des gemeinschaftlichen Eigentums (bzw. zur Finanzierung solcher Maßnahmen) einzelnen Eigentümern auferlegen. Das setze aber eine klare Regelung in der Teilungserklärung der Wohnanlage voraus. Im Zweifel bleibe es bei der gesetzlich vorgeschriebenen Zuständigkeit der WEG. Und so liege der Fall hier.

In der Teilungserklärung dieser Wohnanlage sei festgelegt, dass die (damals von der Stadt München geforderten) Bäume auf den Gemeinschaftsflächen "von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind". Das spreche dafür, dass auch die Folgekosten von allen Eigentümern zu tragen seien. Auch aus dem in der Teilungserklärung fixierten Recht der einzelnen Eigentümer, den Garten frei zu gestalten (Pflanzenauswahl, Anlegen von Beeten etc.), lasse sich nicht ableiten, dass diese Eigentümer verpflichtet wären, die Bäume im Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten zu pflegen bzw. instand zu halten.

Mietwohnung über Airbnb unter-vermietet

Unerlaubtes Untervermieten rechtfertigt keine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Abmahnung

Auf der Webseite von "Airbnb" bot ein Mieter seine Wohnung oder auch einzelne Zimmer für auswärtige Gäste an. Nachdem drei Mal Touristen vorübergehend von diesem Angebot Gebrauch gemacht hatten, erfuhr die Vermieterin davon: Der Mieter hatte sie nicht informiert und nicht um Erlaubnis gefragt. Erbost kündigte ihm die Hauseigentümerin fristlos.

Der Mieter wehrte sich und erklärte, vor einer Kündigung hätte ihn die Vermieterin erst einmal abmahnen müssen. Er habe sich mittlerweile juristisch beraten lassen und das Inserat bei "Airbnb" sofort gelöscht. So hätte er auch auf eine Abmahnung der Vermieterin reagiert. Trotz dieser Beteuerungen gab das Amtsgericht der Räumungsklage der Hauseigentümerin statt.

Doch beim Landgericht Amberg hatte der Mieter mit seiner Berufung Erfolg: Es erklärte die Kündigung für unwirksam (24 S 299/17). Zwar habe der Mieter gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen, räumte das Landgericht ein. Denn er habe die Wohnung ohne Wissen und Zustimmung der Vermieterin mindestens drei Mal über airbnb.com für Urlaubsaufenthalte an Gäste vermietet.

Bei so einem Verstoß gegen den Mietvertrag könnten Vermieter aber erst kündigen, wenn sie den Mieter deswegen erfolglos abgemahnt hätten. Auf eine Abmahnung dürften sie nur verzichten, wenn diese offenkundig aussichtslos sei. Dafür gebe es hier keine Anhaltspunkte. Besondere Umstände wie Schäden an der Mietsache lägen auch nicht vor: Dass deren Zustand unter den Urlaubsgästen gelitten hätte, sei nicht ersichtlich.

Darüber hinaus hätten die Vertragsparteien im Mietvertrag Folgendes vereinbart: Bei "unbefugter Untervermietung" könne die Vermieterin verlangen, dass der Mieter das Untermietverhältnis innerhalb von einem Monat auflöse. Beim Vertragsschluss habe die Vermieterin also unberechtigtes Untervermieten noch nicht als ausreichenden Grund für eine Kündigung angesehen, schlussfolgerte das Landgericht. Daran solle sie sich jetzt halten.

Miteigentümer müssen Kinderspiel hinnehmen

In einer Wohnanlage müssen Ruhestörungen aber nicht grenzenlos toleriert werden

Seit sechs Jahren wohnte eine Familie mit drei Kindern (zwei, vier und sieben Jahre alt) in der Münchner Wohnanlage: in einem achtstöckigen Hochhaus mit vier bis fünf Wohnungen pro Stockwerk. Und seit sechs Jahren gab es immer wieder Querelen, weil die Familie beinahe rund um die Uhr lärmte. Laut Hausordnung waren Ruhezeiten von 12 bis 14 Uhr und von 20 bis 7 Uhr früh einzuhalten.

Die Mitbewohner listeten vielerlei Beschwerden auf: Staubsaugen am Abend, laute Musik oft bis Mitternacht, ebenso Fernsehen zum "Mithören" in mehreren Stockwerken, lautes Telefonieren mit einer Freisprecheinrichtung. Kinderlärm durch Herumtrampeln, Seilspringen, Türenwerfen und Geschrei. Immer wieder forderten Miteigentümer und Mieter die Familie auf, Ruhestörungen zu unterlassen. Nichts half. Schließlich zog die Eigentümergemeinschaft vor Gericht.

Das Amtsgericht München hatte Verständnis für das Anliegen und verurteilte die lauten Eigentümer zu mehr Rücksicht (281 C 17481/16). Die Familie dürfe ihre Geräte nicht über Zimmerlautstärke hinaus betreiben. Zudem müssten die Eltern dafür sorgen, dass ihre Kinder den "üblichen Lärmpegel spielender Kinder" nicht überträfen. Bereitwillig sagten die geplagten Nachbarn vor Gericht als Zeugen aus und legten Lärmprotokolle vor.

Eine Eigentümerin war inzwischen sogar wegen der Familie aus der Wohnanlage ausgezogen. Was hier vor sich gehe, habe nichts mit normaler Wohnnutzung oder dem üblichen — immer lebhaften — Kinderspiel zu tun, erklärte die Amtsrichterin. Die Zeiten, in denen gelärmt werde, Frequenz und Lautstärke der Ruhestörungen seien unzumutbar. Bei weiteren Verstößen gegen die Hausordnung der Wohnanlage werde Ordnungsgeld fällig.

Dass die Kinder noch gegen 21 Uhr mit Kinderfahrrädern und Rollern im Hausflur herumtobten oder in der Wohnung Seilhüpfen veranstalteten, gehe weit über das hinaus, was Mitbewohner akzeptieren müssten. Obendrein hätten die Eltern auf alle Aufforderungen, den Lärmpegel zu senken, extrem uneinsichtig reagiert: Sie könnten tun und lassen, was sie wollten, hätten sie jedes Mal betont. So eine Rücksichtslosigkeit sei im Zusammenleben nicht hinnehmbar.

Randalierender Mieter fliegt

Räumungsklage war erfolgreich: Der Mieter hatte die Nachbarn massiv beschimpft und bedroht

1993 hatte der Mann die Wohnung im Münchner Norden gemietet. Im August 2016 stritt er dort lautstark mit seiner Freundin, schlug auf sie ein und zertrümmerte Mobiliar. Die Frau flüchtete aus der Wohnung und läutete bei den Nachbarn Sturm, während sie von dem Wütenden weiter attackiert wurde. Als der Nachbar die Wohnungstür öffnete und den Schläger aufforderte, sich zu beruhigen und aufzuhören, ging der gegen ihn los.

Im Hintergrund rief die Frau des Nachbarn die Polizei an, derweil tobte der Mann im Hausflur und bedrohte die Familie aufs Übelste: "Ich ficke Deine Mutter, Deine Frau, Dein Kind. Komm‘ raus, Du Feigling, Du wirst rauskommen müssen. Ich mache Dich und Deine Familie fertig, ich bringe Euch alle um". Die Polizei beschlagnahmte in der Wohnung des Mieters eine Axt, Kampfmesser und andere gefährliche Gegenstände, die er zuvor den Nachbarn gezeigt hatte, um seinen Drohungen Nachdruck zu verleihen.

Einige Wochen später bedrohte der Mieter den Nachbarn erneut mit den Worten: "Lass mich in Ruhe, sonst stirbst Du". Die vollkommen eingeschüchterte Familie wandte sich an die Vermieterin. Diese kündigte dem Mieter fristlos und erhob schließlich Räumungsklage, weil er sich weigerte auszuziehen. Der Randalierer bestritt alle Vorwürfe und behauptete, die Nachbarn hätten sich aus "reiner Neugier" in eine Debatte mit seiner Lebensgefährtin eingemischt und ihn beleidigt.

Doch das Amtsgericht München glaubte ihm kein Wort und verurteilte ihn, die Wohnung sofort zu räumen (474 C 18956/16). Zwar hatte die geschlagene Freundin die Aussage verweigert. Aber die Nachbarn schilderten vor Gericht den Vorfall so lebhaft und genau, dass die Richterin ihre Aussagen für erwiesen hielt. Die Familie habe große Angst und fühle sich verständlicherweise massiv bedroht.

Vergeblich versuchte der Anwalt des Mieters, die Attacken herunterzuspielen: Im sozialen Wohnungsbau kämen Störungen des Hausfriedens regelmäßig vor, meinte er. Vor diesem Hintergrund erscheine die Auseinandersetzung nicht so schwerwiegend, dass sie eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte.

Dem hielt die Richterin entgegen, der erste Artikel des Grundgesetzes ("Die Würde des Menschen ist unantastbar") gelte unabhängig vom konkreten Wohnumfeld. Hier gehe es darum, die bedrohten Mit-Mieter zu schützen. In so einem Fall müsse die Vermieterin die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis mit dem Randalierer sofort zu beenden.