Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2062 Urteilen

Wohnungseigentümer schikanieren Hausverwalter

Eigentümergemeinschaft wehrt sich gegen den Missbrauch der Eigentümerrechte mit Abmahnung

Ein Hausverwalter nach dem anderen warf den Job hin. Ein Eigentümer-Ehepaar wandte sich über Jahre hinweg immer wieder mit Anfragen an die Hausverwalter und forderte anschließend grundlos deren Rücktritt — selbst dann, wenn sich ein Verwalter um ihr Anliegen gekümmert hatte. Beinahe jeden Beschluss der Eigentümerversammlung focht das Ehepaar X an.

Im November 2016 wurde es von den Miteigentümern abgemahnt: Offenkundig legten es die Eigentümer X darauf an, systematisch jeden Verwalter durch "permanente Aufforderung zum Rücktritt und Ankündigung der Abwahl zu zermürben", hieß es in dem Beschluss der Eigentümerversammlung. Auf Dauer werde man so keinen Verwalter für die Wohnanlage mehr finden. Sollte sich das Ehepaar nicht mäßigen, werde ein Verfahren zur Entziehung des Wohneigentums eingeleitet.

Natürlich klagten die Eheleute auch gegen diesen Beschluss: Die Abmahnung sei unzulässig, meinten sie, hier werde in ihre elementaren Rechte als Wohnungseigentümer eingegriffen. Doch der Bundesgerichtshof bewertete ihr Verhalten anders (V ZR 339/17). Hier gehe es nicht um einen Denkzettel für Störenfriede, betonten die Bundesrichter. Jeder Eigentümer dürfe auch Anträge stellen, die erwartungsgemäß erfolglos blieben und von keinem vernünftigen Miteigentümer gestellt würden.

Im konkreten Fall hätten jedoch die Eigentümer kontinuierlich ihre Rechte missbraucht, um den jeweiligen Verwalter zu vergraulen. Das führe letztlich dazu, dass kein Verwalter mehr diese Aufgabe übernehmen möchte. Das "wohnungseigentumsfeindliche Ziel, die Anlage in einen verwalterlosen Zustand" zu versetzen, bestimme das Verhalten des Ehepaares seit Jahren. Ihr Verhalten destabilisiere die Gemeinschaft und sei den Miteigentümern nicht länger zuzumuten. Es rechtfertige letztlich auch die Entziehung des Wohneigentums.

Ohne Verwalter sei es nicht möglich, das gemeinschaftliche Eigentum kontinuierlich zu pflegen und instand zu setzen, die dafür nötigen Mittel geordnet "einzusammeln" und die dafür nötigen Beschlüsse der Eigentümer herbeizuführen. Den übrigen Eigentümern gehe es nicht darum, die Eigentümerrechte des Ehepaares einzuschränken, sondern darum, die ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten und ein friedliches Zusammenleben sicherzustellen.

Gartenterrasse mit Blick zu den Nachbarn

Wohnungseigentümerin muss Terrasse und Pergola im Garten der Wohnanlage entfernen

Die Eigentümer zweier Erdgeschosswohnungen stritten über eine Terrasse — das kommt häufiger vor. Das Besondere an diesem Fall: Die Terrasse lag nicht direkt vor der Wohnung. Vielmehr hatte eine Wohnungseigentümerin hatte ihre Terrasse im Garten der Wohnanlage errichtet, der zum Gemeinschaftseigentum gehört: eine 40 Quadratmeter große Terrasse auf einem Holzaufbau und obendrauf thronte eine Pergola mit vier Säulen. Diesem Prachtbau waren einige Pflanzen zum Opfer gefallen.

Mit den Veränderungen waren die Eheleute, denen die Nachbarwohnung gehörte, ganz und gar nicht einverstanden. Vor allem deshalb, weil man von der Pergola aus direkt in ihre Wohnung blicken konnte. Die Terrasse müsse weg, forderte das Ehepaar. Dagegen pochte die Eigentümerin darauf, die Nachbarn hätten eine andere Terrasse im Garten nicht beanstandet. Dabei könne man von der aus ebenfalls in ihre Wohnung schauen.

Das Amtsgericht Sinzig entschied den Streit zu Gunsten des Ehepaares (10a C 8/18 WEG). Der Bau habe zum einen das Erscheinungsbild des Gartens erheblich verändert. Wildpflanzen seien beseitigt und eine große Terrasse errichtet worden. So eine massive Veränderung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtige prinzipiell die übrigen Wohnungseigentümer und sei daher nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig.

Zum anderen könne man von der Gartenterrasse aus die Nachbarswohnung beobachten. Das störe die Privatsphäre der Bewohner und müsse von den Nachbarn nicht hingenommen werden. Dabei spiele es keine Rolle, dass sich das Ehepaar bisher nicht gegen die Terrasse eines anderen Miteigentümers gewehrt habe. Unzulässig seien beide Bauten und der Beseitigungsanspruch des Ehepaares gegen die Eigentümerin bestehe unabhängig von weiteren Ansprüchen gegen andere Miteigentümer.

Lockere Ziegel und Mauerrisse

Bauaufsichtsbehörde verlangt vom Eigentümer, sein Wohnhaus zu sichern

Ist für ein Gebäude einmal die Baugenehmigung erteilt, ist in der Regel die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde erfüllt: Nachträgliche Anforderungen darf sie nicht stellen — außer es besteht eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit. Doch nicht jedes Haus in schlechtem Zustand ist gefährlich und von außen ist das meistens nicht gut zu beurteilen. Wann darf also die Bauaufsichtsbehörde einschreiten oder zumindest das Risiko prüfen lassen?

Um diese Frage ging es in einem Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern. Einem Experten der Baubehörde war ein altes Wohnhaus (Baujahr ca. 1960) mit losen Ziegeln auf dem Dach aufgefallen, die seiner Ansicht nach jederzeit auf Passanten herunterfallen konnten. Bei näherer Betrachtung entdeckte er zudem lockere Blechteile und Risse im Mauerwerk.

Auf diese Meldung hin forderte die Bauaufsichtsbehörde den Hauseigentümer auf, die schadhaften Bauteile zu sichern. Außerdem müsse er vor Ablauf des nächsten Monats die Standsicherheit des Gebäudes belegen und mit dem Nachweis eine qualifizierte Person (Statiker, Bauplaner) beauftragen. Komme er dieser Anordnung nicht nach, drohe ein Ordnungsgeld von 1.000 Euro.

Vergeblich wehrte sich der Hauseigentümer gegen die behördlichen Auflagen. Der VGH Bayern erklärte sie für rechtmäßig (15 C 18.2324). Die Behörde sei befugt, Maßnahmen anzuordnen, die der Gefahrenabwehr und/oder der genauen Abklärung der Gefahrenlage dienten. Leben und Gesundheit von Menschen seien hohe Rechtsgüter: Die Behörde müsse einschreiten, wenn sie gefährdet seien.

Um eine konkrete Gefahr für diese Rechtsgüter zu bejahen, genüge es schon, wenn ein Schaden nicht ganz unwahrscheinlich sei. Das treffe hier auf jeden Fall zu: Die Schäden am Haus seien schon von weitem zu erkennen, sogar ein Einsturz erscheine nicht ausgeschlossen. Durch die zahlreichen lockeren Bauteile bestehe Gefahr für den Hauseigentümer, für die Nachbarn und alle Passanten auf der angrenzenden Straße.

Nachbarn streiten um Birken

Stimmt der Abstand zur Grundstücksgrenze, müssen die Bäume nicht wegen Pollenflugs gefällt werden

Zwei Hauseigentümer in Baden-Württemberg beschäftigten mit ihrem Streit um drei Birken die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Die ca. 18 Meter hohen Bäume standen (mit einem Abstand von mindestens zwei Metern zum Zaun) auf dem Grundstück von Eigentümer A. Nachbar B forderte von A, die Birken zu beseitigen, weil deren "Immissionen" sein Grundstück beeinträchtigten: durch Pollenflug, durch herabfallende Samen und Früchte, Zapfen, Blätter und Birkenreiser.

Für den Fall, dass die Justiz sein gerechtes Anliegen abweisen würde, die Bäume zu fällen, verlangte Hauseigentümer B zumindest 230 Euro monatlich: Zwischen Juni und November eines jeden Jahres müsse ihm A diesen Betrag zahlen, um die vielen Mühen auszugleichen, die ihm die Birken bescherten. Zum finanziellen Ausgleich sei Eigentümer A nicht verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof — und die Bäume dürften stehen bleiben (V ZR 218/18).

Dass sein Grundstück von den Birken beeinträchtigt werde, könne Nachbar B nicht Herrn A vorwerfen. Für natürliche Vorgänge wie Pollenflug könne man nicht den Grundstückseigentümer haftbar machen. Auch wenn den Laub und Samen der Bäume den Nachbarn B störten: Dies werde von Naturereignissen ausgelöst und sei nicht Herrn A zuzurechnen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die störenden Bäume weit genug von der Grundstücksgrenze entfernt ständen.

Das sei hier der Fall: Der im Nachbarschaftsrecht Baden-Württembergs vorgeschriebene Mindestabstand von Anpflanzungen zur Grundstücksgrenze werde mit zwei Metern Entfernung eingehalten. Komme es trotz eines korrekten Abstands zu "natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück", sei dafür nicht der Besitzer der störenden Anpflanzungen verantwortlich — so sehe das der Landesgesetzgeber. B müsse daher die unerwünschten Einwirkungen hinnehmen.

Mieter zieht nach 14 Jahren aus

Für Kerben oder Verfärbungen im Boden schuldet der Mieter nach so langer Zeit keinen Schadenersatz

Als der Mieter einer Wohnung nach 14 Jahren auszog, verlangte der Vermieter von ihm Ersatz für Schäden. Der in der Wohnung verlegte Laminatboden weise Kerben auf, der Teppichboden sei an zahlreichen Stellen verfärbt. Normale Gebrauchsspuren seien das nicht, meinte der Vermieter. Das Landgericht Wiesbaden sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des ehemaligen Mieters (3 S 31/19).

Der verlegte Laminatboden sei von einfacher Qualität: Die Lebensdauer so eines Bodens übersteige auf keinen Fall 14 Jahre, also die Dauer des Mietverhältnisses in diesem Fall. Kerben im Boden seien nach so langer Zeit gewöhnliche Verschleißerscheinungen und kein Schaden an der Mietsache, der einen Anspruch auf Schadenersatz begründen würde.

Der Vermieter könne vom Ex-Mieter auch nicht verlangen, den Teppichboden auf seine Kosten auszutauschen. Selbst ein hochwertiger Teppichboden — um den es sich hier ohnehin nicht handle — habe nur eine durchschnittliche Lebensdauer von zehn Jahren. Dass ein Teppichboden nach 14 Jahren Verfärbungen zeige, sei ebenfalls eine normale Abnutzungserscheinung.

In einem Zeitraum von 14 Jahren würden in einer Wohnung naturgemäß Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Diese durchzuführen und zu finanzieren, sei Sache des Vermieters. Das seien nicht ersatzfähige "Sowieso"-Kosten, d.h.: Kosten, die sowieso angefallen wären.

Heizkostenvorschuss

Zu viel gezahlt: Nach vier Jahren gibt es kein Geld mehr zurück

Dem Mieter einer Verkaufshalle war es erlaubt, das Objekt unterzuvermieten. Dabei wurde es ihm mit der Zeit zu umständlich, die monatliche Vorauszahlung der Heizkosten von 600 DM jeweils vom Untermieter zu kassieren und dann an den Eigentümer der Halle weiterzuleiten. Es wurde daher vereinbart, dass der Untermieter diese Nebenkosten unmittelbar an den Eigentümer zahlen sollte, was auch geschah.

Allerdings vergaß der Gewerbemieter, den Dauerauftrag zu kündigen. Der Eigentümer der Halle erhielt die Vorauszahlung daher doppelt. Erst nach 11 1/2 Jahren wurde das Versehen entdeckt. Der Mieter forderte das Geld zurück, immerhin 82.800 DM. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm kann er jedoch den überzahlten Heizkostenvorschuss nicht mehr in voller Höhe zurückverlangen (30 U 178/94).

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Zahlung mehr als vier Kalenderjahre zurückliege. Fordere ein Mieter zuviel gezahlte Miete zurück, gelte (nicht die übliche Verjährungsfrist von 30 Jahren, sondern) eine auf vier Jahre begrenzte Verjährungsfrist. Diese verkürzte Frist sei auf den vorliegenden Fall übertragbar, auch wenn das Gesetz nicht ausdrücklich regle, wie bei einem zuviel gezahlten Heizkostenvorschuss zu verfahren sei.

WEG-Erlaubnis für Hundehaltung erforderlich

Dieser Beschluss einer Eigentümergemeinschaft zur Tierhaltung ist nicht zu unbestimmt

Laut dem Beschluss einer Eigentümerversammlung war für das Halten von Hunden in der Wohnanlage die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss erforderlich. Zudem sollten weiterhin die Regeln der Hausordnung gelten, die Tierhaltung grundsätzlich erlaubte, mit Ausnahme von Reptilien und gefährlichen Hunden.

Den Beschluss focht ein Wohnungseigentümer an, weil er ihn zu unpräzise fand: Da fehle eine klare Regel, wer in Zukunft warum einen Hund halten dürfe. Diesen Vorwurf konnte das Amtsgericht Bonn nicht nachvollziehen: Wie der Beschluss umzusetzen sei, sei hinreichend klar (27 C 95/18).

Wer sich einen Hund anschaffen wolle, müsse den Verwalter bitten, den Antrag auf Erlaubnis auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Tierhaltung von der Genehmigung per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer abhängig zu machen, entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, solange dies nicht praktisch zu einem Verbot der Tierhaltung führe.

Aber vorweg per Beschluss "klare, allgemeine Regeln" aufzustellen, sei wenig sinnvoll: Über Tierhaltung müssten die Eigentümer nach den Umständen im Einzelfall entscheiden. Schließlich komme es da auf die Größe eines Hundes an, auf die Rasse etc. Ein Eigentümerbeschluss zur Tierhaltung im Allgemeinen könne kaum abschließend regeln, wann die Eigentümerversammlung die Erlaubnis zur Hundehaltung verweigern dürfe und wann nicht.

Allgemein festhalten könne man Folgendes: Die Eigentümer dürften nur "nein" sagen, wenn sie dies nach gebührender Abwägung aller Interessen sachlich begründen könnten. Und betroffene Wohnungseigentümer könnten diese Abwägung gerichtlich überprüfen lassen.

Mieter verlangt Innendämmung

"Wärmebrücken" rechtfertigen keine Mietminderung, wenn der zur Bauzeit gültige Baustandard eingehalten wird

Schon 1971 war das Mietshaus gebaut worden, der Mieter hatte seine Drei-Zimmer-Wohnung 1986 bezogen. 30 Jahre danach forderte er per Klage von der Vermieterin einen Kostenvorschuss, um die Wohnung innen zu dämmen. In zwei Räumen seien die Wände von Schimmel befallen. Aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden, z.B. undichten Fensterrahmen, bestehe überall die Gefahr weiterer Feuchtigkeitsschäden. Daher sehe er sich berechtigt, zusätzlich die Miete um 20 Prozent zu mindern.

Vom Landgericht (LG) Lübeck bekam der Mieter Recht, das LG wurde jedoch vom Bundesgerichtshof "zurückgepfiffen" (VIII ZR 271/17). Zweifellos seien poröse Fensterrahmen und teils schadhaftes Mauerwerk Ursachen des Schimmelbefalls, räumten die Bundesrichter ein. Bis dieser Mietmangel beseitigt sei, dürfe der Mieter die Miete um zehn Prozent kürzen. Anspruch auf einen Kostenvorschuss habe er aber nicht, weil die fehlende Wärmedämmung keinen Mietmangel darstelle.

1971 seien Hauseigentümer noch nicht verpflichtet gewesen, Gebäude zu dämmen. Das Mietshaus sei nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden — seinerzeit gehörten Wärmebrücken sozusagen zum "allgemein üblichen Bauzustand". Um zu beurteilen, ob ein Mietmangel vorliege, dürfe das LG keine Bauvorschriften heranziehen, die erst Jahrzehnte nach dem Bau in Kraft traten. Anzulegen sei prinzipiell der beim Bau des Hauses geltende Maßstab.

Entgegen diesen Grundsätzen habe das LG "quasi durch die Hintertür" einen Mangel konstruiert, indem es sich auf einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" berufe. Das liefe letztlich darauf hinaus, für Altbauwohnungen (auch für nicht-modernisierte) einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Zu diesem Mindeststandard gehöre es angeblich, dass Mieter nicht öfter als zwei Mal täglich fünf bis zehn Minuten stoßlüften müssten. Das sei verfehlt: Da habe das LG einseitig Mieterinteressen berücksichtigt.

Um Schimmelbefall zu vermeiden, würden dreimaliges Stoßlüften von je zehn Minuten oder Querlüften von jeweils drei Minuten ausreichen, habe der Sachverständige ausgeführt — obwohl das Ehepaar jeweils 20 Minuten täglich zu duschen pflege. So oft zu lüften sei keineswegs unzumutbar, im Gegenteil. Nach dem Kochen, Duschen oder Waschen Räume zu lüften, um die erhöhte Feuchtigkeit zu entfernen, sei sogar allgemein üblich.

In London jobbender Mieter darf untervermieten

Kurzartikel

Will ein Mieter seine Wohnung untervermieten, weil er vorübergehend im Ausland arbeitet, dürfen ihm die Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Der Wunsch des Mieters ist auch dann berechtigt, wenn er die Dauer des Auslandsaufenthalts zunächst nicht genau benennen kann. Im Arbeitsleben wird zunehmend Flexibilität gefordert und häufig ist es unumgänglich, im Ausland zu arbeiten. Es ist vernünftig, wenn Mieter die Kosten der doppelten Haushaltsführung in dieser Zeit verringern möchten.

Mieter fällen im Garten Bäume

Unklare Regelung im Mietvertrag: Sind aus der Pflicht zur Gartenpflege auch Rechte abzuleiten?

Die Mieter eines Hauses in Berlin hatten im Garten mehrere Bäume gefällt. Den Eigentümern passte das ganz und gar nicht: Sie behaupteten, sie hätten die Mieter bei Vertragsschluss mündlich darüber informiert, dass die Bäume "tabu" seien. Für den "Kahlschlag" verlangten die Vermieter Schadenersatz.

Doch die Mieter beriefen sich auf den Formularmietvertrag: Demnach seien sie zur Gartenpflege verpflichtet. Zwar stehe da nicht ausdrücklich, dass sie zum Fällen von Bäumen berechtigt seien. Wenn sie aber "Um- und Anbauten, Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache" vornehmen dürften, sei damit auch der Garten gemeint. Wie sollte man das sonst verstehen?

Das Amtsgericht Berlin-Spandau gab den Mietern Recht. Der Mietvertrag habe den Mietern die Gartenpflege auferlegt und treffe zum Fällen von Bäumen keine Regelung. Daher stelle es keine Pflichtverletzung der Mieter, sondern vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar, wenn sie den Garten nach ihren Vorstellungen gestalteten.

Gegen diese Entscheidung legten die Hauseigentümer Berufung ein und erzielten beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (67 S 100/19). Unklare Regelungen zu den Befugnissen der Mieter im Mietvertrag gingen zu Lasten der Vermieter, betonte das Landgericht.

Wenn sie die Gartenpflege auf die Mieter abwälzten, könne dies auch das Recht der Mieter beinhalten, schadhafte oder störende Bäume zu fällen. Das gelte jedenfalls dann, wenn das Fällen von Bäumen vertraglich nicht konkret geregelt sei.

Dennoch hätte das Amtsgericht den Einwand der Vermieter nicht übergehen dürfen, dass sie den Mietern bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ausdrücklich gesagt hätten, sie dürften keine Bäume fällen. Wenn das zutreffe, sei das Vorgehen der Mieter unzulässig gewesen. Das Amtsgericht müsse deshalb den Rechtsstreit neu verhandeln.

Drohne abgeschossen

Verbotener Drohnenflug über dem Garten verletzt die Privatsphäre: Der Schütze wird nicht wegen Sachbeschädigung verurteilt

Hauseigentümer K hielt sich im Garten auf, seine kleinen Töchter ebenfalls. Da erschreckte ein Geräusch die Kinder: In einer Höhe von ca. zehn Metern schwebte eine mit Kamera bestückte Drohne über dem Grundstück. Als die Mutter aus dem Haus kam, um den Müll wegzubringen, folgte ihr die Drohne über 25 Meter bis zur Tonne. Während die Frau danach versuchte, die schreienden Kinder zu beruhigen, schritt der erboste Vater zur Tat. Er holte sein Luftgewehr aus dem Haus und "erlegte" den Eindringling.

Die Drohne fiel auf das Garagendach und zersprang in Stücke. Was Herr K wegen der hohen Hecke zwischen den Grundstücken nicht bemerkte: Die Drohne wurde vom Nachbarsgarten aus gesteuert, vom Sohn der Nachbarn. Er besuchte seine Eltern und hatte die Drohne von einem Bekannten ausgeliehen. Der Bekannte zeigte später den Schützen wegen Sachbeschädigung an: Immerhin habe die Drohne 1.500 Euro gekostet. Doch das Amtsgericht Riesa sprach Herrn K frei (926 Js 3044/19).

Wer eine fremde Sache zerstöre, handle dann nicht rechtswidrig, wenn diese Maßnahme verhältnismäßig und notwendig sei, um eine Gefahr abzuwenden. Diese Voraussetzungen sah das Amtsgericht hier als erfüllt an: Mit Kameradrohnen fremde Grundstücke zu überfliegen, sei ohne Erlaubnis des Eigentümers verboten. Verletzt wurden hier das Eigentumsrecht des Hausbesitzers und darüber hinaus das Persönlichkeitsrecht aller Hausbewohner.

Die Familie schütze den Garten, ihren privaten Rückzugsort, mit einer dichten, hohen Hecke und dokumentiere damit, wie viel Wert sie auf Privatsphäre lege. Beim Einsatz von Kameradrohnen gehe es nicht um einen harmlosen Freizeitspaß wie Drachensteigen, sondern um das Ausspähen der Privatsphäre Fremder. Der "Steuermann" habe Frau K mit der Drohne regelrecht "verfolgt" und dabei gegen deren Willen (inzwischen gelöschte) Aufnahmen angefertigt. Verstärkt durch die extrem niedrige Flughöhe der Drohne habe die Spähattacke die Privatsphäre der Familie auf sehr intensive Weise gestört.

Diesen Eingriff habe der Grundeigentümer nicht hinnehmen müssen. Der Sachschaden durch seine Abwehr mit dem Luftgewehr falle da weniger ins Gewicht. K habe den Nachbarssohn wegen der dichten Hecke auch nicht sehen können. Daher sei dem Schützen auch nicht vorzuhalten, er hätte — anstatt gleich zu schießen — den Drohnenpiloten erst einmal auffordern müssen, mit dem Unsinn aufzuhören.

Klimaaußenanlage auf der Terrasse

Die Eigentümerversammlung lehnt es mehrheitlich ab, die Installation nachträglich zu genehmigen

Eine "Klimatruhe" führte zu Konflikten in einer Münchener Wohnanlage. Ohne die Miteigentümer zu informieren, hatten die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung im Frühjahr 2018 auf ihrer Terrasse eine Klimaaußenanlage installiert, die sie mit dünnen, weißen Holzlatten verkleideten. Die dafür nötigen Versorgungsleitungen wurden durch den Fensterrahmen ins Gebäudeinnere verlegt.

Auf einer Eigentümerversammlung beantragte das Ehepaar Monate später, den Einbau der Klimaanlage nachträglich zu genehmigen. Mit Mehrheit lehnten die Miteigentümer den Antrag ab. Sie forderten stattdessen, die Anlage und die Schäden an der Fassade "unverzüglich zu beseitigen". Da das Ehepaar dieser Aufforderung nicht nachkam, zog die Eigentümergemeinschaft vor Gericht.

Ihr Standpunkt: Der Einbau der Klimaanlage stelle eine bauliche Veränderung dar, die das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage störe und zudem zu erheblichen Schäden am Gemeinschaftseigentum geführt habe. Denn der Installateur habe die Fassade durchbohrt, um die Leitungen zu verlegen. Wenn die Anlage in Betrieb sei, verursache sie zudem beträchtlichen Lärm (bis zu 50 dBA).

Dass die Installation das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigte, bestritten die Eheleute: Die Außenwand sei ja nicht durchbohrt worden, nur ein Fensterrahmen. Außerdem sei die Anlage unauffällig verkleidet. Sie hätten ein Kleinkind, das stark unter der Hitze leide und die werde in den nächsten Jahren wohl noch schlimmer. Mit kleinen Kindern könne man auch nicht bei jeder Hitzewelle verreisen …

Heiße Räume könne man im Sommer nicht nur mit einer Außen-Klimaanlage abkühlen, erklärte das Amtsgericht München (484 C 17510/18 WEG). Wenn sich die Eltern um die Gesundheit des Kleinkindes sorgten, hätten sie auch eine Innenklimaanlage anschaffen können. Auf jeden Fall hätte das Paar vor dem Einbau die Zustimmung der Miteigentümer einholen müssen.

Das Klimagerät auf der Terrasse stelle nämlich eine bauliche Veränderung dar. Auch wenn es das Ehepaar nicht wahrhaben wolle — auch Fenster und Fensterrahmen zählten zum Gemeinschaftseigentum. Durch den Fensterrahmen Löcher für Leitungen zu bohren, beeinträchtige also das Gemeinschaftseigentum und damit auch die Miteigentümer. Das Ehepaar müsse den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Verluste durch Vermietung?

"Mietvertrag" zwischen Lebensgefährten in einer gemeinsamen Wohnung wird steuerlich nicht anerkannt

Steuerzahlerin X besitzt ein Haus mit mehreren Wohnungen. Ihr Büro hat sie im Erdgeschoss eingerichtet, das Dachgeschoss an Fremde vermietet. Im ersten Stock wohnt sie mit ihrem Lebensgefährten. Dem Finanzamt legte die Frau ein Dokument vor, das sie als Mietvertrag bezeichnete: Demnach war die Hälfte der Wohnung an den Lebensgefährten vermietet, dafür zahlte er pro Monat 350 Euro Miete und ein Haushaltsgeld von 150 Euro.

In ihrer Einkommensteuererklärung machte Frau X Verluste aus der Vermietung im Dachgeschoss und im ersten Stock geltend. Was ihre eigene Wohnung betraf, wurde der Verlust vom Finanzamt steuerlich nicht berücksichtigt. Dagegen setzte sich die Steuerzahlerin vergeblich zur Wehr. Das Finanzgericht Baden-Württemberg teilte die Ansicht der Finanzbehörde und wies die Klage der Hauseigentümerin ab (1 K 699/19).

Hier liege kein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis vor, weil Frau X die zur Hälfte vermietete Wohnung mit ihrem Lebensgefährten gemeinsam bewohne. Ein fremder Dritter würde sich niemals darauf einlassen, eine Wohnung zu teilen — ohne abgrenzbare Wohnräume, die der Mieter alleine nutzen könne, also ohne jegliche Privatsphäre. Die Behauptung, dass jeder ein Schlafzimmer individuell nutze, sei nicht nachprüfbar.

Grundlage des gemeinsamen Wohnens sei nicht der Mietvertrag, sondern die persönliche Beziehung, die nichteheliche Lebensgemeinschaft. Beide Partner zahlten gemäß ihren Möglichkeiten für die gemeinsame Lebensführung und dazu gehöre auch das Wohnen. Die Mieteinnahmen, die Frau X vom Lebensgefährten kassiere, seien letztlich nur Beiträge zum gemeinsamen Haushalt. Ihre Aufwendungen für diese Wohnung seien nicht vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung?

Ein etwas größerer Balkon erhöht den Gebrauchswert einer kleinen Wohnung nicht nachhaltig

Die Eigentümerin eines Hamburger Mietshauses hatte die Balkone vergrößern lassen: von 2,44 qm auf 4,83 qm. Anschließend verlangte sie mehr Miete: Der Balkon biete so mehr Bewegungsfreiheit und Stellfläche, das mache das Wohnen angenehmer und bequemer, fand die Vermieterin. Die Mieter einer 60 qm großen Wohnung widersprachen: Das sei keine Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung rechtfertige.

Das Landgericht Hamburg teilte die Ansicht der Mieter (334 S 5/19). Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung setze voraus, dass die Maßnahme den Wohnwert deutlich und dauerhaft verbessere. Der zusätzliche Nutzen von 2,4 qm mehr Balkonfläche sei jedoch gering. Die Mieter hätten auch auf dem alten Balkon sitzen können. Nun könnten sie vielleicht ein paar Pflanzen mehr oder andere Dinge dort aufstellen.

Bei einer kleinen Wohnung erhöhe ein etwas größerer Balkon den Gebrauchswert der Wohnung nicht spürbar. Wenn man bei der Wohnfläche die Größe des Balkons berücksichtige (mit 1/4), erhöhe sich die benutzbare Fläche durch den Umbau nur um 0,6 qm. Damit könne die Vermieterin keine Modernisierungsmieterhöhung begründen.

Mieterin fällt in ein ungesichertes "Pflanzloch"

Wohnungseigentümergemeinschaft wollte "Pflanzeninseln" neu bepflanzen

Die Wohnanlage besteht aus mehreren Gebäuden, dazwischen liegt ein mit hellen Steinen gepflasterter Platz. Hier standen einige Bäume inmitten von Pflanzeninseln (Metallgitter, die bündig zum Pflaster in den Boden eingesetzt waren, mit einer kreisförmigen Aussparung für den Baum in der Mitte). Im Mai 2017 ließ die Eigentümergemeinschaft drei Bäume ausgraben, um die Pflanzeninseln am übernächsten Tag neu zu bepflanzen.

Zurück blieb in deren Mitte jeweils eine Grube von zehn bis fünfzehn Zentimetern Tiefe. Eine Bewohnerin der Wohnanlage betrat, aus welchem Grund auch immer, eine dieser Inseln. Sie stürzte in das Pflanzloch und brach sich das rechte Handgelenk. Die Frau musste operiert werden und litt lange an Schmerzen. Für den Unfall machte sie die Eigentümergemeinschaft verantwortlich, die die Vertiefung in der Pflanzeninsel nicht gesichert bzw. gekennzeichnet habe. Die Verletzte forderte Schadenersatz und 5.000 Euro Schmerzensgeld.

Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe billigte ihr nur 1.500 Euro zu, weil ihr hälftiges Mitverschulden anzurechnen sei (7 U 128/18). Wenn zum Schutz von Bäumen in einer Fußgängerzone so genannte Baumscheiben in den Boden eingelassen werden, dienten diese Metallgitter erkennbar nicht als Gehweg für Fußgänger. Das Baumgitter unterscheide sich in Farbe, Material und Struktur deutlich von den Pflastersteinen. Zudem könnten aufmerksame Fußgänger ein Loch mit einem Durchmesser von mindestens 60 Zentimetern Umfang erkennen und ausweichen, erklärte das OLG.

Allerdings habe die Eigentümergemeinschaft ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt und so zum Unfall beigetragen. Hier gehe es nicht um kleine Höhenunterschiede im Pflaster — damit müssten Fußgänger zurechtkommen —, sondern um 10-15 Zentimeter tiefe Erdlöcher. Fotos vom Unfallort zeigten, dass sich die gepflasterte Fläche und die Gitterflächen ohne Baum nicht mehr so deutlich voneinander abhoben. Bei oberflächlicher Betrachtung könne der Eindruck entstehen, sie seien als einheitliche Fläche begehbar. Die drei Baumgitter mit den Pflanzlöchern abzusperren oder ein Warnschild aufzustellen, wäre also angebracht gewesen.

Häusliches Arbeitszimmer

Kurzartikel

Benutzt ein Freiberufler im eigenen Haus einen Raum nur als Arbeitszimmer, kann er die Ausgaben für Renovierung oder Reparaturen im Haus zum Teil als Betriebsausgaben steuermindernd geltend machen — entsprechend dem Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtfläche des Hauses. Ausgaben für den Umbau des Badezimmers zählen jedoch nicht zu den abziehbaren Aufwendungen, weil das Bad ausschließlich "privaten Wohnzwecken dient".

Wohngemeinschaft darf untervermieten

Die Vermieterin kann die Erlaubnis nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen

Vier Bewohner waren offiziell Mieter einer großen Berliner Altbauwohnung, meistens waren zusätzlich zwei Zimmer untervermietet. Als Mieter X 2017 bei der Hauseigentümerin eine neue Untermieterin anmeldete, war die Vermieterin grundsätzlich wieder mit der Untervermietung einverstanden. Allerdings wollte sie im Gegenzug die Miete um 25,56 Euro pro Monat erhöhen: Von so einem Untermietzuschlag dürfe sie laut Gesetz (§ 553 Abs.2 Bürgerliches Gesetzbuch) ihre Zustimmung abhängig machen, meinte sie.

Das treffe aber nur dann zu, wenn für einen Vermieter das Untervermieten ohne angemessene Mieterhöhung "unzumutbar" sei, erklärte das Landgericht Berlin (64 S 104/18). Es gab Herrn X Recht, der auf Zustimmung geklagt hatte. Wieso es im konkreten Fall unzumutbar sein könnte, die Untervermietung ohne Untermietzuschlag zu genehmigen, sei nicht ersichtlich, so das Landgericht.

In erster Linie sei hier zu berücksichtigen, dass die Wohnung von Anfang an, seit dem Vertragsschluss mit den Vormietern, von sechs Personen bewohnt worden sei. Die Räume würden also durch erneutes Untervermieten nicht einmal stärker belegt als vorher. Wobei die Nutzung durch mehr Personen für sich genommen auch nicht unbedingt einen Mietzuschlag rechtfertige. Jedenfalls fehle jeder Anhaltspunkt dafür, dass die Vermieterin durch die neue Untermieterin irgendeinen wirtschaftlichen Nachteil hinnehmen müsste.

Die Wohngemeinschaft verfolge nicht die Absicht, auf Kosten der Vermieterin selbst Gewinn zu erzielen. Die Gesamtmiete betrage 1.142 Euro. Untermieter zahlten 330 Euro Miete inklusive Nebenkosten (darin enthalten Strom, Telefon und Internetanschluss, GEZ sowie Rücklagen für Neuanschaffungen der Wohngemeinschaft).

Tiefgaragenstellplatz zu schmal

Wohnungskäufer kann den Preis eines nur eingeschränkt nutzbaren Parkplatzes mindern

Von einem Bauträger hatte Herr W eine ziemlich teure Eigentumswohnung erworben. Zu der Wohnung gehörte ein Tiefgaragenstellplatz, der allein rund 20.000 Euro gekostet hatte. An der engsten Stelle war der Stellplatz nur 2,50 Meter breit: Nur mit Müh und Not konnte Herr W hier seinen Wagen parken. Viel zu schmal sei der Parkplatz, fand der Käufer — und das zu diesem Preis!

Herr W verlangte vom Bauträger zwei Drittel des Kaufpreises für den Stellplatz zurück. Das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig gab ihm Recht: Der Tiefgaragenparkplatz sei mangelhaft (8 U 62/18). Wenn man die Qualität und Lage der erworbenen Wohnung bedenke, dazu ihren Preis und den Preis des Stellplatzes, könne ein Käufer durchaus erwarten, den Parkplatz mit einem gehobenen Mittelklassewagen problemlos benutzen zu können.

Das sei aber nicht der Fall, wie der gerichtliche Sachverständige mit Berechnungen und praktischen Versuchen festgestellt habe. Wenn der Fahrer vorwärts auf den Parkplatz zufahre, könne er nicht einparken. Nur wenn man vom Eingang der Tiefgarage bis zum Stellplatz rückwärtsfahre (immerhin 58 Meter!) oder in der sechs Meter breiten Fahrgasse wende, sei es möglich einzuparken.

Bei jedem Einparken auf engem Raum zu wenden oder länger rückwärts zu fahren, sei für den Käufer nicht zumutbar, urteilte das OLG. Ein Stellplatz, der — mit den meisten aktuellen Kfz-Modellen! — derart mühsam zu benutzen sei, erfülle schlicht seine Funktion nicht. Aus diesem Grund hielt auch das OLG eine Minderung um zwei Drittel des Kaufpreises für angemessen.

Zu Brandschutz verpflichtet

Feuerwehr und Bauaufsichtsbehörde fordern, eine Dachgeschosswohnung vorschriftsmäßig nachzurüsten

Das fünfstöckige Wohn- und Geschäftshaus war 1983 umgebaut worden: Schon damals hatte die Baubehörde von den Hauseigentümern verlangt, im Dachgeschoss einen Rauchabzug zu installieren. Die Eigentümer verwiesen darauf, dass zusätzlich zum Treppenhaus über die Terrasse der Dachgeschosswohnung ein zweiter Rettungsweg existiere. Daraufhin hatte die Behörde die Sache als "nicht unbedingt erforderlich" ad acta gelegt.

2015 überprüften Experten der Feuerwehr das Gebäude und fanden diese Einschätzung fachlich total abwegig. Erneut erörterte die Bauaufsichtsbehörde mit den Eigentümern verschiedene Möglichkeiten, die Defizite im Brandschutz zu beheben. Lange Zeit konnte man sich nicht einigen. Im März 2019 erließ die Behörde schließlich eine Anordnung: An der höchsten Stelle des Treppenhauses sei eine 1 m² große, automatisch gesteuerte Rauchabzugsöffnung herzustellen, die Wohnungstür der Dachwohnung mit einer rauchdichten Bodendichtung auszustatten.

Gegen diese Auflagen beantragten die Hauseigentümer bei Gericht vorläufigen Rechtsschutz: Da ein zweiter Rettungsweg zur Dachterrasse führe, gebe es keine Gefahrenlage, die Anordnung sei unverhältnismäßig. Sie seien bereit, ein Stockwerk tiefer eine rauchdichte Eingangstür für die Dachwohnung anzubringen. Zu Unrecht bezweifle die Baubehörde, dass so eine Tür die Anforderungen des Brandschutzes erfüllen würde.

Das Verwaltungsgericht Mainz wies den Eilantrag der Hauseigentümer ab (3 L 602/19.MZ). Um im Brandfall zu verhindern, dass sich Feuer und Rauch ausbreiteten, sei ein erster Rettungsweg im Treppenhaus erforderlich. Die Feuerwehr halte den zweiten Rettungsweg über die Dachterrasse zwar auch für nötig — er sei aber nur schwer nutzbar, weil sie dazu erst einmal die Dachtraufe überwinden müsse.

Das Risiko im Brandfall werde im Dachgeschoss dadurch erhöht, dass es nur über eine Holztreppe unter einer Dachschräge zugänglich sei. Die Nachrüstung des Gebäudes sei daher unumgänglich. Da sich die Hauseigentümer bisher weigerten, "einen baurechtskonformen Zustand" herzustellen, dürfe die Behörde dies auch "ab sofort" vorschreiben. Schließlich gehe es hier darum, das Leben der Bewohner zu schützen.

Die Behörde müsse sich auch nicht auf das Angebot der Eigentümer einlassen, eine rauchdichte "Wohnungsabschlusstür am Treppenaufgang zum Dachgeschoss" anzubringen. Hauseigentümer müssten die Brandschutzvorschriften einhalten. Sie könnten zwar alternative Brandschutzmaßnahmen vorschlagen. Dann müssten sie aber belegen, dass diese nicht nur günstiger, sondern auch geeignet seien. Das sei hier nicht geschehen.

Zweitwohnung im Feriengebiet?

Bundesverfassungsgericht kritisiert pauschale Ganzjahressteuer

Den Gemeinden auf den nordfriesischen Inseln sind die zahlreichen, oft leer stehenden Zweitwohnungen ein Dorn im Auge. Die Gemeinden Wittdün auf der Insel Amrum und Nieblum auf der Insel Föhr belegten diese Wohnungen deshalb mit einer eigenen Steuer. Zweitwohnung definierten die kommunalen Satzungen so: Wohnungen, die jemandem neben einer Hauptwohnung für den persönlichen Lebensbedarf dienten.

Aber auch Eigentümer, die ihre Wohnung zeitweise vermieteten, sollten diese Steuer für das ganze Jahr zahlen. Dagegen wehrten sich Betroffene vergeblich durch alle Gerichtsinstanzen. Erst eine Verfassungsbeschwerde hatte Erfolg. Die Karlsruher Verfassungsrichter zeigten zwar Verständnis für das Anliegen der Ferienorte und auch dafür, dass bei der Besteuerung als "Massengeschäft" allgemeine Regelungen zu treffen sind (1 BvR 1800/94).

In einem Feriengebiet dürften die Gemeinden durchaus davon ausgehen, dass Zweitwohnungen der persönlichen Lebensführung dienten. Wohnungseigentümer müssten aber die Möglichkeit haben, das Gegenteil zu beweisen. Auch wenn ein Eigentümer nicht durchgängig für das ganze Jahr eine Vermietung belegen könne, müsse es sich nicht automatisch um eine rein persönlich genutzte Zweitwohnung handeln.

Die Nachfrage nach Urlaubsquartieren schwanke erfahrungsgemäß in vielen Erholungsgebieten mit den Jahreszeiten - insbesondere auch auf den Nordseeinseln. Eine Klägerin wohne ständig auf der Insel, auf der sie auch eine Zweitwohnung besitze. Daher spreche wenig dafür, dass sie die zweite Wohnung selbst nutze. Das sei auch in den Zeiten unwahrscheinlich, in denen sie die zweite Wohnung nicht an Gäste vermieten könne. Die Steuerbescheide seien daher aufzuheben.