Bauen & Wohnen

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Unerklärliche Heizmesswerte

Kurzartikel

Sind die in einer Wohnanlage abgelesenen Heizwärme-Verbrauchswerte unplausibel und geben offenkundig nicht den tatsächlichen Verbrauch wieder, dürfen sie der Jahresabrechnung nicht zugrunde gelegt werden. Wenn unklar bleibt, wie die Werte zustande kamen, ist wie bei einem Ausfall der Messgeräte der Verbrauch auf Grundlage vergleichbarer früherer Zeiträume zu ermitteln.

Solarstromanlage auf dem Garagendach

Kurzartikel

Montiert ein Installateur eine Photovoltaikanlage auf dem Garagendach, muss das Dach nach der Montage dicht sein. Muss die Anlage wegen Feuchtigkeitsschäden abgebaut und neu montiert werden, haftet der Installateur für die Kosten, wenn er die Anlage nicht mit der Dachabdichtung abgestimmt und den Auftraggeber nicht auf die marode Unterspannbahn hingewiesen hatte.

WEG-Instandhaltungsrücklage überhöht?

Kurzartikel

Ein Jahresbeitrag zur Instandhaltungsrücklage von 21,12 Euro pro qm Wohnfläche ist nicht überhöht, schon gar nicht für eine Immobilie aus dem Baujahr 1937 mit erheblichem Sanierungsbedarf. Entscheidende Kriterien für die Bemessung des Beitrags sind Alter und Bauzustand der Wohnanlage, die technische Ausstattung des Gemeinschaftseigentums, absehbare Instandhaltungsmaßnahmen und die Finanzkraft der Eigentümer.

Verpfuschter Rohbau

Kann der Auftraggeber vom Bauunternehmer Abriss und Neubau verlangen?

Das Bauunternehmen hatte den Rohbau für ein Einfamilienhaus total verpfuscht, die Liste der Mängel am Mauerwerk war lang: Teilweise fehlte Klebemörtel, der Grundriss wies Winkelabweichungen auf, Stoßfugenspalten waren zu groß, tragende Innenwände nicht verbunden … Der Auftraggeber verlangte vom Bauunternehmen, den Rohbau abzureißen und komplett neu zu errichten. Anders sei kein Mauerwerk zu erreichen, das den anerkannten technischen Regeln entspreche.

Darauf ließ sich der Auftragnehmer nicht ein: Die Forderung sei unverhältnismäßig, schließlich sei die Standsicherheit des Gebäudes nicht beeinträchtigt. Einzelne Nachbesserungen an den Rissen genügten, um einen mangelfreien Zustand herzustellen. So sah es auch das Landgericht Dresden: Es gestand dem Auftraggeber, der den Bauunternehmer auf Vorschuss für die Mängelbeseitigung verklagt hatte, nur 8.242 Euro für punktuelle Verbesserungen zu.

Damit war das Oberlandesgericht (OLG) Dresden nicht einverstanden und verurteilte das Bauunternehmen zu einem Kostenvorschuss von 144.152 Euro (10 U 672/12). Auch wenn die zahlreichen Mängel die Statik des Gebäudes nicht gefährdeten: Sie führten trotz punktueller Ausbesserungen zu einem dauerhaft erhöhten Risiko von Putzrissen, das der Auftraggeber nicht hinnehmen müsse, erklärte das OLG.

Der gerichtliche Sachverständige habe zwar einige Ausbesserungsarbeiten vorgeschlagen. Er habe aber selbst betont, streng genommen könnten die festgestellten Mängel nur durch Abbruch und Neubau beseitigt werden. Wenn durch partielle Maßnahmen kein technisch einwandfreier Zustand herzustellen sei, könne sich der Auftragnehmer nicht darauf berufen, dass ein Abriss einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeutete.

Dazu komme der Minderwert, den das Einfamilienhaus aufgrund der schlechten Bauleistung hätte. Der Eigentümer könnte es nur zu einem geringeren Preis weiterverkaufen. Das OLG schätzte den Minderwert auf fünf Prozent der Gesamtkosten: Schon deswegen sei es für den Auftraggeber unzumutbar, das mangelhafte Werk zu akzeptieren. Er habe Anspruch darauf, dass die Mängel so gründlich beseitigt würden, dass kein Minderwert verbleibe.

Mieter im Krankenhaus, Wohnung weitervermietet!

Räumt ein Vermieter eigenmächtig die Wohnung leer, steht dem Mieter Entschädigung zu

Im Oktober 2017 war ein alter Mann gestürzt und hatte sich an der Hüfte verletzt. Er hatte die Feuerwehr alarmiert, die seine Wohnungstür aufbrechen musste, um ihm helfen zu können. Sie brachte den Senior in ein Krankenhaus. Nach Hüftoperation und Reha wurde er zwei Monate später entlassen. "Zu Hause" wartete auf ihn eine böse Überraschung: Der Schlüssel öffnete nicht mehr.

Durch den Briefschlitz sah der Mieter, dass die Wohnung leer war — auf dem Klingelschild stand ein anderer Name. Er rief die Hausverwaltung an und erfuhr, dass der Vermieter in der Zwischenzeit die Wohnung leergeräumt und weitervermietet hatte. Daraufhin bezog der Mann fürs erste ein Hotelzimmer und verklagte den Vermieter: Er müsse verschwundene und beschädigte Möbel sowie die Hotelkosten ersetzen und obendrein Schmerzensgeld zahlen.

Vor Gericht behauptete der Vermieter, er habe angenommen, der Mieter habe die Wohnung aufgegeben. Denn die Wohnungstür sei aufgebrochen und die Räume verwahrlost gewesen. Er habe dann eine Entrümpelungsfirma damit beauftragt, sie leerzuräumen und die Gegenstände des Mieters einzulagern. Die Firma habe wohl einige Sachen einfach "entsorgt". Damit kam der Vermieter beim Amtsgericht Berlin-Schöneberg nicht durch (6 C 276/18).

Wenn ein Mieter länger abwesend sei — egal, aus welchem Grund —, entfalle dadurch nicht sein Besitzrecht an der Wohnung, so das Amtsgericht. Der Vermieter dürfe sie deshalb nicht eigenmächtig in Besitz nehmen und ausräumen, das sei illegal. Eine aufgebrochene Wohnungstür spreche keineswegs für eine Wohnungsaufgabe, sondern dafür, dass sich hier jemand gewaltsam Zutritt verschafft habe. Auch der Zustand der Räume rechtfertige nicht den Schluss, der Mieter könnte die Wohnung aufgegeben haben.

Die Behauptungen des Eigentümers seien abwegig. Obendrein habe er der Fremdfirma freie Hand beim Ausräumen gelassen, anstatt dafür zu sorgen, dass die Sachen des Mieters sorgfältig und unbeschädigt eingelagert wurden. Der Vermieter schulde dem Senior Ersatz für die finanziellen Folgen seines rechtswidrigen Vorgehens und darüber hinaus 5.000 Euro Schmerzensgeld als Entschädigung für den Verlust seines Lebensmittelpunkts.

30 Jahre habe der alte Mann in der Wohnung gelebt. Nach schwerer Krankheit habe er keinen Ort mehr gehabt, um sich erholen zu können und sei sogar kurzfristig obdachlos gewesen. Vom Verlust persönlicher Gegenstände und Erinnerungsstücke ganz zu schweigen. Da der Vermieter nicht das geringste Unrechtsbewusstsein zeige, falle das Schmerzensgeld für den rausgeschmissenen Mieter umso höher aus.

Bauunternehmen stellte überhöhte Rechnungen

Modernisierungs-Mieterhöhung ist unwirksam, wenn die Vermieterin am "Beschiss" mitwirkte

Im Auftrag einer Vermietungsgesellschaft führte ein Bauunternehmen an einem Berliner Mietshaus Modernisierungsarbeiten durch. Das Bauunternehmen war mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden — beide Unternehmen hatten den gleichen Geschäftsführer. Wie die Mieter später erfuhren, hatte das Bauunternehmen einen Teil der Arbeiten vorsätzlich zu hoch abgerechnet.

Die — jedenfalls teilweise überhöhten — Kosten legte die Vermietungsgesellschaft auf die Mieter um. Da Mieter M die Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptierte, verklagte ihn die Vermieterin auf Zustimmung. Doch das Landgericht Berlin ließ sie abblitzen: Ihr Mieterhöhungsverlangen sei sittenwidrig und daher unwirksam (67 S 342/18).

Die Abrechnung der Vermieterin verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zwar führe nicht jeder Verstoß gegen dieses Gebot dazu, dass eine Mieterhöhungserklärung insgesamt unwirksam sei. Bei einer absichtlich falschen Abrechnung der Vermieterin in Absprache mit dem ausführenden Bauunternehmen sei das aber angemessen.

Nur so könne die Justiz Mieter wirksam vor überhöht abgerechneten Modernisierungskosten schützen. Die Vermietungsgesellschaft habe in Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmen versucht, den Mieter mit überhöhten Kosten zu übervorteilen, um ihren Profit zu maximieren. M hätte Kosten übernehmen sollen, die in deutlichem Missverhältnis zur Arbeitsleistung des Bauunternehmens standen.

Nachbarstreit mit harten Bandagen

Gackernde Hühner, zurückgeworfenes Laub und am Ende eine Erpressung

Der Kleinkrieg begann mit den Hühnern. Seit dem Sommer 2017 hielt Hauseigentümer A in München-Bogenhausen einen Hahn und ein paar Hennen im Garten. In dieser ruhigen Wohngegend gackerten nun also die Hühner und der Hahn krähte — ab morgens vier Uhr bis zum Einbruch der Dunkelheit einmal pro Stunde. Dass sich Nachbar B mehrmals über Lärm und Geruchsbelästigung durch das Federvieh beschwerte, führte zu Racheaktionen des Hühnerhalters.

Im Garten von Herrn B steht neben der Grundstücksgrenze eine etwa 100 Jahre alte Hängebuche. Im November 2018 entsorgte A einige Male Buchenlaub, indem er es einfach zurück über den Zaun warf. Herr B forderte ihn schriftlich auf, dies zu unterlassen. Herr A warf den Brief ungeöffnet in den Briefkasten des Nachbarn und das Laub unverdrossen weiter über den Zaun.

Daraufhin forderte B per Klage, die "ortsunübliche" Hühnerhaltung und das Werfen mit Gartenabfällen zu unterlassen — das Amtsgericht München gab ihm Recht (233 C 19258/18). Die juristische Niederlage und einige Halbe Bier brachten A so in Rage, dass er dem Nachbarn einen Brief schrieb. Darin drohte er, das Haus von B in Brand zu setzen, wenn dieser die Zivilklage nicht zurücknehme. B müsse ihm außerdem 10.000 Euro zahlen.

Der Nachbar zeigte ihn stattdessen wegen Erpressung an. Das Schöffenstrafgericht am Amtsgericht München verurteilte den 58 Jahre alten Privatier A zu einer Freiheitsstrafe von sieben Monaten auf Bewährung und dazu, einer gemeinnützigen Einrichtung 3.000 Euro zu spenden (824 Ls 256 Js 122450/19).

Er habe dem Nachbarn nur Angst einjagen wollen, erklärte A vor Gericht, das Geld hätte er bestimmt gespendet. Im Übrigen habe er die Streiterei nicht angefangen: "Es gehe doch nur um ein paar Hühner, keiner habe einen Schaden gehabt." Der Strafrichter berücksichtigte zwar das Geständnis und die alkoholische Enthemmung des nicht vorbestraften A zu Gunsten des Angeklagten. Dass dem Drohbrief ein langwieriger Nachbarschaftsstreit vorherging, entschuldige aber in keiner Weise das Androhen von Straftaten.

Zu früh wegen Mietrückstands gekündigt

Vermieterin warf das Kündigungsschreiben in den Briefkasten, als noch kein Zahlungsverzug vorlag

Dass das Kündigungsschreiben einen Tag zu früh ankam, bewahrte einen Berliner Mieter fürs Erste vor der Kündigung. Anfang Februar 2018 hatte ihm die Vermieterin mit der Begründung fristlos gekündigt, er habe die Miete für Januar und Februar 2018 nicht rechtzeitig gezahlt. Ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten rechtfertigt eine Kündigung, da ist die Rechtsprechung eindeutig.

Der Haken an der Sache: Die Vermieterin hatte das Kündigungsschreiben am Montag, den 5. Februar 2018, in den Briefkasten des Mieters geworfen. Zahlungsverzug konnte jedoch erst am nächsten Tag, am 6. Februar eintreten. Denn der 5. Februar war der dritte Werktag im Monat. Und bis zum dritten Werktag eines Monats können Mieter die Miete fristgerecht zahlen und einen Mietrückstand ausgleichen.

Das Kammergericht in Berlin erklärte die Kündigung deshalb für unwirksam (8 U 132/18). Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs setze voraus, dass der Zahlungsverzug, mit dem die Kündigung begründet werde, tatsächlich bereits eingetreten sei. Entscheidend sei dafür der Zugang des Kündigungsschreibens: Damit sei der Zeitpunkt gemeint, in dem der Mieter den Briefkasten leere und den Inhalt des Kündigungsschreibens zur Kenntnis nehmen könne.

Im konkreten Fall sei es durchaus möglich, dass der Mieter den Briefkasten am 5. Februar geleert und das Schreiben gelesen habe. Aber erst am 6. Februar wäre er mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei unwirksam. Sie werde auch nicht nachträglich wirksam: Dass der Mieter die Februarmiete in den folgenden Tagen nicht überwiesen habe — und damit tatsächlich ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten vorlag, der die Vermieterin zur Kündigung berechtigte —, ändere also nichts an der Unwirksamkeit der Kündigung vom 5. Februar.

Überhöhte Ablöse für Einbauküche

Hauskäufer verlangt wegen falsch angegebener Anschaffungskosten der Küche Geld zurück

Frau X wollte ihr Einfamilienhaus verkaufen und beauftragte damit ein Maklerbüro. Für die Einbauküche stelle sie sich eine Ablöse von 15.000 Euro vor, erklärte Frau X, die Küche habe im Möbelhaus 25.000 Euro gekostet. Einige Male forderte die Maklerin die Hauseigentümerin auf, die Rechnung des Möbelhauses vorzulegen. Obwohl sie keine Rechnung erhielt, schrieb sie schließlich ins Maklerexposé: "Anschaffungskosten Küche: Neupreis 25.000 Euro".

Käufer Y erwarb das Haus. Mit der Maklerin unterhielt er sich auch über den Wert der Einbauküche und war mit der Ablöse einverstanden. Kurz nach dem Vertragsschluss beim Notar kam ihm jedoch zu Ohren, dass das örtliche Möbelhaus die gleiche Einbauküche immer noch anbot — und zwar für die Hälfte des von Frau X genannten Neupreises. Mehr als 12.200 Euro hatte auch Frau X nicht für die Küche bezahlt, fand der Käufer heraus.

Daraufhin verlangte er von der Hausverkäuferin Geld zurück. Ein Betrag von 7.320 Euro stehe Herrn Y zu, entschied das Oberlandesgericht (OLG) München (20 U 556/19). Es verstehe sich von selbst, dass der behauptete Anschaffungspreis für die Einbauküche der Grund dafür gewesen sei, dass der Käufer der hohen Ablöse von 15.000 Euro zugestimmt habe. Doch der genannte Kaufpreis sei falsch gewesen.

Unrichtige Angaben zum Kaufobjekt sind juristisch als "Verschulden bei den Vertragsverhandlungen" zu bewerten, das zur Rückzahlung verpflichtet.

Dass der Listenpreis des Möbelhauses für die Küche zunächst über dem Betrag von 12.200 Euro lag, spiele hier keine Rolle, so das OLG: Denn niemand habe tatsächlich den Mondpreis von 25.000 Euro bezahlt. Das Möbelhaus habe die Einbauküche allen Käufern von Anfang an für 12.200 Euro verkauft. Aufgrund der Schwindelei der Verkäuferin habe der Käufer einen zu hohen Gesamtpreis für das Haus gezahlt. Das sei der Schaden, den die Verkäuferin nun ausgleichen müsse.

Vermieter verhält sich widersprüchlich

Nach Räumungsklagen fordert ein Vermieter von der Mieterin, die Kündigungsfrist einzuhalten

2014 hatte der Mann die Eigentumswohnung gekauft. Zwei Jahre später startete er den ersten Versuch, die alte Mieterin loszuwerden, die seit 1978 in der Wohnung lebte. Doch das Amtsgericht erklärte die Kündigung für unwirksam und wies seine Räumungsklage ab. 2017 kündigte der Vermieter erneut fristlos, gestützt auf andere Gründe.

Über diesen Streit war noch nicht entschieden, als im Mai 2018 die Mieterin selbst kündigte. Die erste Reaktion des Vermieters: Damit sei nun das Mietverhältnis beendet, erklärte er schriftlich. Doch am nächsten Tag überlegte er es sich wieder anders: Die fristlose Kündigung der Mieterin sei unwirksam, meinte er jetzt. Sie müsse bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist am 31. August 2018 Miete zahlen.

Dazu sei die Frau nicht verpflichtet, entschied das Landgericht Stuttgart (4 S 233/18). Es sei widersprüchlich und unzulässig, wenn der Vermieter, der zuvor fristlose Kündigungen ausgesprochen und die Mieterin auf Räumung verklagt habe, nun von ihr verlange, die dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten und bis zu deren Ablauf Miete zu zahlen.

Diese Forderung sei mit seinem früheren Verhalten sachlich unvereinbar und missbrauche das Recht. Das gelte unabhängig davon, ob seine vorherigen Klagen berechtigt gewesen seien oder nicht. Zwei Jahre lang habe er alles Mögliche unternommen, um das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden. Daher habe die Frau darauf vertrauen dürfen, dass er sie aus dem Mietvertrag entlassen werde, wenn sie nun freiwillig ausziehe.

Bauverzögerung: Erwerber kann Wohnungskauf stoppen

Kurzartikel

Ein Wohnungskäufer kann vom Vertrag mit dem Bauträger zurücktreten und Schadenersatz verlangen, wenn die Wohnanlage wegen diverser Klagen von Anwohnern nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt fertig gestellt wird. Mit Einsprüchen der Nachbarn muss ein Bauträger rechnen und den Zeitverlust bei der Planung einkalkulieren. Tut er das nicht, hat er die Verzögerung zu vertreten.

Barzahlung belegt Schwarzarbeit

Kurzartikel

Hat ein Bauherr vor Baubeginn dem Auftragnehmer einen Teil des Werklohns bar gezahlt, ohne eine Rechnung oder Quittung zu erhalten, beweist dies, dass der Auftragnehmer den Betrag im Einvernehmen mit dem Bauherrn nicht versteuern wollte. Das hat zur Folge, dass der Bauvertrag nichtig ist und der Bauherr gegen den Auftragnehmer keine Ansprüche wegen Mängeln geltend machen kann.

Ehemaliger Hof wird zum Wohnhaus

Der Schweinezüchter nebenan sorgt sich um eventuelle Einschränkungen für seinen Betrieb

Ganz in der Nähe eines Schweinemastbetriebs in Niedersachsen liegt eine ehemalige Hofstelle. Nach einem Brand hatte der Eigentümer 1994 die Landwirtschaft aufgegeben. Das beschädigte Wohnhaus stand lange leer, dann kaufte es ein Ehepaar und setzte es instand.

Als der Landkreis 2014 den neuen Eigentümern erlaubte, das frühere Bauernhaus als Wohnhaus zu nutzen, klagte der Schweinezüchter gegen die Baugenehmigung. Er fürchtete, früher oder später würden die Hausbewohner wegen des Gestanks aus den Ställen für Einschränkungen seines Betriebs sorgen.

Dabei hatte das Paar bereits offiziell erklärt, es werde die "landwirtschaftlichen Gerüche" hinnehmen und weder gegenüber dem Betrieb, noch gegenüber dem Landkreis irgendwelche Forderungen erheben. Darauf sei kein Verlass, fand das Verwaltungsgericht und gab dem Landwirt Recht: Die Geruchsbelastung sei für ein Wohnhaus letztlich unzumutbar.

Doch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg bestätigte die Baugenehmigung des Landkreises für die Nutzungsänderung (1 LC 180/16). Trotzdem müsse sich der Schweinezüchter keine Sorgen machen, betonte das Gericht. Nicht nur wegen der Erklärung der Hauseigentümer, die ja bewusst in eine "immissionsbelastete Umgebung" gezogen seien.

Generell gelte: Wenn ein Wohnhaus der Landwirtschaft diene oder gedient habe, seien die Bewohner verpflichtet, Geruchsbelästigungen zu akzeptieren. Da gehe die Rechtsprechung von einer "Schicksalsgemeinschaft" landwirtschaftlicher Betriebe aus, die es verbiete, sich auf die für Wohnbauten geltenden Richtwerte zu berufen. Das gelte auch dann, wenn auf einem Grundstück im Außenbereich die Landwirtschaft aufgegeben wurde. Das Hausgrundstück bleibe sozusagen "belastet" mit der Pflicht, auf benachbarte landwirtschaftliche Betriebe Rücksicht zu nehmen.

In einer ganz und gar landwirtschaftlich geprägten Umgebung stelle ein Wohnhaus eine Art "Fremdkörper" mit geringerem Schutzanspruch dar. Die Käufer der ehemaligen Hofstelle könnten daher gegen den Schweinezüchter keine Ansprüche geltend machen — zumal sie ihre Wohnmöglichkeit im Außenbereich nur der Tatsache verdankten, dass sie ein landwirtschaftliches Gebäude umbauen durften. Für den Neubau eines Wohnhauses hätten sie dort keine Baugenehmigung erhalten.

Mieter riss verschlissene Tapeten ab

Hat die Vermieterin deshalb beim Ende des Mietverhältnisses Anspruch auf Schadenersatz?

Herr A hatte von Frau B 2008 eine unrenovierte Doppelhaushälfte gemietet und war nach vier Jahren wieder ausgezogen. Zu Beginn der Mietzeit war der Mieter kurz mit der Vermieterin "liiert". Sie erlaubte ihm, in dem Haus zu "renovieren, wie er es möchte". Daraufhin riss der Mann die unansehnlichen alten Tapeten ab. Als ihm Frau B später mitteilte, sie wolle das Haus verkaufen, stoppte er jedoch alle Renovierungsarbeiten.

Vielleicht erklärt ja die gescheiterte Liebesbeziehung, dass später um die alten Tapeten so erbittert gestritten wurde? Jedenfalls landete der Fall am Ende sogar beim Bundesgerichtshof (BGH). Zunächst hatte Frau B 9.307 Euro Schadenersatz verlangt, weil sie wegen der verschandelten Wände das Haus nun von Grund auf renovieren müsse.

Das Landgericht (LG) Oldenburg gestand ihr für die Tapeten 663 Euro Schadenersatz zu: Der Mieter habe sich nicht vertragsgemäß verhalten. Wer Tapeten von den Wänden reiße, der müsse die begonnenen Renovierungsarbeiten beenden oder den vorherigen Zustand wiederherstellen, urteilte das LG. Dagegen legte der Ex-Mieter mit Erfolg Revision zum BGH ein (VIII ZR 263/17).

Der Ex-Mieter habe jeglichen Schaden bestritten, so der BGH, weil die gemusterten Tapeten mindestens 30 Jahre alt gewesen seien. Obwohl zum Überstreichen absolut ungeeignet, seien sie vor seinem Einzug mehrmals überstrichen worden und hätten sich an vielen Stellen von der Wand gelöst. Da der Ex-Mieter geltend gemacht habe, die Dekoration sei ohnehin völlig wertlos gewesen, hätte das LG der Vermieterin keinen Schadenersatz zusprechen dürfen, ohne diesen Einwand zu klären, betonte der BGH.

Stattdessen habe das LG Zustand und Alter der Tapeten ignoriert und Schadenersatz festgesetzt. Dabei habe es den Wert der verschlissenen Tapeten fast so hoch veranschlagt wie den Preis neuer Tapeten (80 Prozent). Das sei auch dann in keiner Weise nachvollziehbar, wenn man - wie das LG - sehr optimistisch davon ausgehe, dass die Vermieterin die renovierungsbedürftige Doppelhaushälfte ohne den Abriss der Tapeten problemlos hätte weitervermieten können.

Wohnen mit dem Lebenspartner?

Kurzartikel

Grundsätzlich können Mieter vom Vermieter verlangen, dass er der Aufnahme eines nichtehelichen Lebenspartners in die Wohnung zustimmt. Das gilt jedoch nicht, wenn die Partnerschaft bereits vor dem Abschluss des Mietvertrags bestanden hat. Der Wunsch des Mieters ist dann nicht als berechtigt anzusehen, wenn der Verdacht naheliegt, er habe vor dem Vertragsschluss die Partnerschaft in der Annahme verschwiegen, dass der Vermieter nicht an eine Wohngemeinschaft vermieten würde.

Dämmung und Schimmel

Kurzartikel

Ist die Ursache für Schimmelflecken in der Mietwohnung nicht aufzuklären, geht dies zu Lasten des Vermieters. Steht bereits fest, dass die Bausubstanz des Gebäudes schlecht gedämmt ist, muss das Gericht nicht per Gutachten klären lassen, ob der Mieter die Räume unzureichend gelüftet hat. Dann spricht der äußere Anschein dafür, dass die Feuchtigkeitsschäden auf die mangelhafte Dämmung der Fassaden zurückzuführen sind.

Wohnungsrückgabe "besenrein"

Kurzartikel

Ist die Schlussreinigung der Räume beim Ende des Mietverhältnisses im Mietvertrag gar nicht geregelt oder ist die einschlägige Vertragsklausel unwirksam, muss der Mieter die Wohnung "besenrein" zurückgeben. Das bedeutet, dass er groben Schmutz zu beseitigen hat, Fenster und Fensterrahmen muss er jedoch nicht putzen. Schmutzige Fensterrahmen berechtigen den Vermieter nicht dazu, einen Teil der Kaution für die Endreinigung einzubehalten.

Mieter darf selbst putzen!

Kurzartikel

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, der zu Folge der Mieter nach dem Auszug auf seine Kosten eine Reinigungs-Fachfirma damit beauftragen muss, die Wohnung zu reinigen, ist diese "Endreinigungsklausel" unwirksam. Die Regelung schließt es aus, dass der Mieter die Schlussreinigung selbst vornimmt und benachteiligt ihn damit auf unangemessene Weise.

Risse hinter der Tapete

Bei einem älteren Haus sind Risse im Putz kein Mangel: Käufer erhalten kein Geld zurück

2016 kaufte Ehepaar A das Haus des Ehepaares B. Das Wohnhaus war um das Jahr 1970 erbaut worden. Wie üblich, wurde die Haftung der Verkäufer für Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Den Käufern war klar, dass sie das Haus renovieren mussten und sie machten sich gleich nach der Übergabe an die Arbeit.

Als sie die alten Holzverkleidungen und Tapeten entfernten, traten zahlreiche Risse im Wandputz zutage. Obendrein entdeckten die Käufer Schimmel im Dachgeschoss — offenbar war das Dach stellenweise undicht. Daraufhin verlangte das Ehepaar A von den Verkäufern Kostenersatz für die nötigen Reparaturarbeiten am Haus und für das Gutachten eines privat beauftragten Bauexperten.

Das Ehepaar B wies die Forderung zurück: Mit Rissen in den Wänden müsse man bei älteren Gebäuden immer rechnen. Und vom Schaden im Dachgeschoss hätten sie nichts gewusst, versicherten die Verkäufer. Das Landgericht Coburg schlug sich auf ihre Seite und wies die Schadenersatzklage der Käufer ab (14 O 271/17).

Im Kaufvertrag hätten die Vertragsparteien keine besonderen Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Kaufsache getroffen, so das Landgericht. Daher hänge die Antwort auf die Frage, ob überhaupt ein Sachmangel vorliege, von der "üblichen Beschaffenheit von Häusern mit vergleichbarem Qualitätsstandard" ab. Daran gemessen, sei ein Sachmangel hier zu verneinen.

Der gerichtliche Sachverständige habe erläutert, dass Risse in geputzten Wandflächen bei einem ca. 45 Jahre alten Haus üblich seien. Nach dieser Zeitspanne sei die Lebensdauer des Innenwandputzes längst überschritten. Bei so einem Alter und bei der technisch eher schlichten Konstruktion des Hauses wären sogar Risse bis zu fünf Millimetern Dicke nicht außergewöhnlich.

Im Unterschied zu den Rissen im Putz sei ein undichtes Dach durchaus ein Sachmangel, betonte das Landgericht. Weil die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen wurde, müssten die Verkäufer für diesen Sachmangel aber nur einstehen, wenn sie ihn beim Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hätten. Dass das Ehepaar B die Undichtigkeit im Dach kannte und die Käufer darüber trotzdem nicht informiert habe, sei jedoch nicht bewiesen.

Eigenbedarfskündigung nur für "Angehörige"

Die Tochter der Lebensgefährtin ist keine Familienangehörige und gehört nicht zum Haushalt des Vermieters

Eine Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus bewohnt der Hauseigentümer selbst mit seiner Lebensgefährtin. Dem Mieter der Dachgeschosswohnung kündigte er fristgemäß und begründete dies mit Eigenbedarf: Die Tochter seiner Lebensgefährtin werde demnächst ihr Studium beenden und wolle dann wieder in die Nähe der Familie ziehen.

Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung: Die Studentin gehöre nicht zu dem Personenkreis, für den eine Eigenbedarfskündigung zulässig sei, meinte er. Das Amtsgericht Siegburg gab dem Mieter Recht und wies die Räumungsklage des Vermieters ab (105 C 97/18). Die Kündigung sei unwirksam, weil der Hauseigentümer die Räume nicht als Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötige.

Zweck dieser Regelung sei es, im Interesse der Mieter die Möglichkeiten der Kündigung wegen Eigenbedarfs klar einzugrenzen. Eigenbedarf dürften Vermieter nur für Familienangehörige oder für Angehörige ihres Haushalts geltend machen. Doch mit der Tochter seiner Lebensgefährtin sei der Vermieter weder verwandt noch verschwägert. Sie sei nicht sein leibliches Kind und habe auch nie in seiner Wohnung gelebt, sei also auch keine Angehörige seines Haushalts.

Zwar habe sich in den letzten Jahren das Verständnis des Begriffs Familie sehr verändert, räumte das Amtsgericht ein. Patchwork-Familien seien gesellschaftlich weit verbreitet und beinahe normal geworden. Vielfach lebten Eltern und Kinder als Familie zusammen, ohne dass die Eltern verheiratet wären. Oft seien nicht alle "Familienmitglieder" miteinander verwandt.

Um für Mieter Rechtssicherheit zu gewährleisten, müsse man den Begriff Familienangehöriger trotzdem weiterhin eng auslegen. Für Mieter müsse erkennbar sein, für welchen Personenkreis eine Eigenbedarfskündigung in Betracht komme — welche Personen diesen "privilegierten Status" hätten.