Bauen & Wohnen

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Streit um Eichen-Schädling

Kommune verdonnert Grundstückseigentümer zum Kampf gegen den Eichenprozessionsspinner

In der Stadt Arendsee liegt ein Grundstück mit schönem altem Baumbestand aus Eichen. Eines Tages drang ein Störenfried in die Idylle ein, der Eichenprozessionsspinner. Die Kommune erfuhr von dem Schädlingsbefall und ordnete an, der Eigentümer müsse sofort Maßnahmen ergreifen. Der Eichenprozessionsspinner könnte sonst weitere Eichen in der Umgebung befallen.

Der Grundstückseigentümer wurde verpflichtet, die Schädlinge durch Absaugen entfernen zu lassen. Er kam dem nach, klagte aber gegen den Bescheid und forderte von der Stadt Kostenersatz: Schließlich sei er für den Befall nicht verantwortlich, außerdem bedrohe sein Baumbestand nicht die Nachbargrundstücke.

Das Verwaltungsgericht Magdeburg ergriff die Partei des Grundstückseigners (1 A 94/15 MD). Der Eichenprozessionsspinner sei nicht als "vom Grundstück ausgehende unmittelbare Gefahr" einzustufen, die es rechtfertigen würde, den Grundstückseigentümer per Ordnungsrecht zu Gegenmaßnahmen auf seine Kosten zu verpflichten. Daher müsse ihm die Kommune die Kosten der Schädlingsbekämpfung ersetzen.

Dachdecker verursacht Brand

Eigentümer haften, wenn bei Arbeiten auf ihrem Grund das Nachbarhaus beschädigt wird

Die Eheleute R, Eigentümer einer Doppelhaushälfte, beauftragten einen Dachdecker mit Reparaturarbeiten am Dach. Der Handwerker führte die Heißklebearbeiten mit einem Brenner so schlampig aus, dass unter den aufgeschweißten Bahnen Glutnester entstanden. Am Abend bemerkte das Ehepaar Flammen am Dach und alarmierte die Feuerwehr. Die konnte das Haus jedoch nicht mehr retten, es brannte vollständig nieder.

Durch Feuer und Löscharbeiten wurde auch das Haus der Nachbarin erheblich beschädigt. Deren Gebäudeversicherung kam für die Instandsetzung auf und forderte anschließend Schadenersatz von den Grundstückseigentümern R. Vom Dachdecker war nichts mehr zu holen: Der war bereits zu Schadenersatz verurteilt worden und hatte Insolvenz angemeldet.

Das Oberlandesgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass das Ehepaar R den Handwerker sorgfältig ausgewählt habe. Damit hätten die Auftraggeber alles ihnen Mögliche getan, um das Risiko von Schäden durch die Dachdeckerarbeiten auszuschließen. Doch der Bundesgerichtshof beurteilte die Sache anders (V ZR 311/16).

Grundstückseigentümer seien — unabhängig von eigenem Verschulden — dafür verantwortlich, wenn durch Reparaturarbeiten auf ihrem Grund das Nachbarhaus beschädigt werde. Dass sie den Dachdecker sorgfältig auswählten und seine Arbeitsweise nicht direkt bestimmten, ändere daran nichts. Es genüge, dass das Ehepaar R die Dacharbeiten in Auftrag gegeben und damit eine Gefahrenquelle geschaffen habe.

Der Brandschaden sei auf Umstände zurückzuführen, die dem Einflussbereich der Grundstückseigentümer zuzurechnen sei. Deshalb habe die Nachbarin Anspruch auf finanziellen Ausgleich von den Erben der mittlerweile verstorbenen Grundstückseigentümer R.

Arglist beim Hauskauf

Ist Verkäufern eines Hauses "leichtfertige Unkenntnis" eines Mangels vorzuwerfen, haben sie ihn nicht "arglistig verschwiegen"

Die Eigentümer, ein Ehepaar, hatten das Einfamilienhaus selbst gebaut und zehn Jahre lang darin gewohnt. Bei Pflasterarbeiten, die ungefähr ein Jahr vor dem Verkauf stattfanden, wurden am Sockeloberputz Schäden festgestellt und ausgebessert. Bei den Gesprächen mit den späteren Käufern erklärten die Eigentümer, der "Sockel sei nachgeputzt" worden. Bei den Pflasterarbeiten habe wohl die Rüttelplatte Schäden verursacht.

Dass das nicht stimmte, wurde den Käufern nach Vertragsschluss schnell klar. Sie beauftragten einen Bausachverständigen mit einer Untersuchung. Der fand heraus, dass die Abdichtung schon beim Hausbau mangelhaft ausgeführt wurde. Die "Reparatur" werde ca. 14.000 Euro kosten.

Da laut Kaufvertrag die Gewährleistung der Verkäufer für Mängel ausgeschlossen war, blieb den Käufern nur noch eine Möglichkeit, Schadenersatz herauszuschlagen: Sie beriefen sich darauf, dass das Ehepaar den Mangel arglistig verschwiegen habe.

Doch das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage der Käufer ab (5 U 363/17). Der Vorwurf der Arglist sei nur berechtigt, wenn die Verkäufer den Mangel kannten und wenn sie zugleich damit rechneten, dass die Käufer den Kaufvertrag nicht (oder nicht zu diesen Bedingungen) abschließen würden, wenn sie über den Mangel informiert wären.

Hier stehe aber nicht fest, dass das Ehepaar über die mangelhafte Abdichtung Bescheid wusste. Die falsche Auskunft belege jedenfalls nicht, dass die Verkäufer die Feuchtigkeitsschäden kannten und arglistig verschwiegen. Möglich, dass sie den Mangel leichtfertig ignorierten, obwohl sie es nach den Pflasterarbeiten hätten besser wissen können. Dass sie die Käufer absichtlich hinters Licht führten, sei damit jedoch nicht bewiesen.

Der "Fahrrad-Erlass"

Eigentümergemeinschaft darf den Transport von Rädern durchs Treppenhaus in die Wohnungen verbieten

Auf der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentumsanlage wurde mit Mehrheit beschlossen, die Hausordnung zu ändern: Von nun an sollten die Bewohner ihre Fahrräder nur noch im gemeinschaftlichen Fahrradraum, auf dem eigenen Tiefgaragen-Stellplatz oder im eigenen Keller abstellen dürfen. Ausdrücklich verboten wurde der Transport von Rädern durch das Treppenhaus in die Wohnungen.

Ein Miteigentümer — natürlich Radfahrer — focht diesen Beschluss an: Das Verbot diskriminiere die Fahrradbesitzer und greife zudem in unverhältnismäßiger Weise in sein Eigentumsrecht ein. Dem widersprach das Landgericht München I (36 S 3100/17 WEG).

Wenn es darum gehe, den Umgang mit Gemeinschaftseigentum zu regeln, stehe der Eigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Der sei hier nicht überschritten worden. Denn es zähle nicht zu den Kernelementen des Eigentums an einer Wohnung, dort Fahrräder einzustellen.

Fahrradbesitzer würden durch den Beschluss auch nicht unzulässig diskriminiert. Der Radfahrer müsse es hinnehmen, dass Kinderwägen, Rollstühle oder Rollatoren — anders als Räder — durch das Treppenhaus in die Wohnungen transportiert werden dürften. Diese Gegenstände würden von einigen Hausbewohnern gebraucht, um überhaupt die Wohnung zu erreichen. Und: Wer auf einen Rollstuhl angewiesen sei, der benötige dieses Hilfsmittel auch in der Wohnung. Die Ungleichbehandlung sei also sachlich begründet.

Dusche mit undichten Fugen

Mieterin muss einen Mietmangel nicht durch Mehraufwand beim Reinigen ausgleichen

Die mit Silikon gefüllten Fugen in der Dusche waren schon lange undicht. Infolgedessen lagerte sich rundherum Kalk ab und es bildete sich Schimmel — ein stetes Ärgernis für die Mieterin. Schon mehrmals hatte sie die Vermieterin schriftlich aufgefordert, die Silikonabdichtung zu erneuern.

Doch die Vermieterin vertrat den Standpunkt, der Schimmelbefall zeige nur, dass die Mieterin die Dusche nachlässig reinige. Schließlich zog die Mieterin vor Gericht, um Abhilfe durchzusetzen. Zu Recht, wie das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied (5 C 93/16). Hier gehe es nicht um einen unsachgemäßen Umgang mit der Mietsache.

Silikonfugen würden mit der Zeit spröde und dann undicht, wie eine Bausachverständige erläutert habe. Das liege in der Natur der Sache: Solche Fugen hielten maximal acht Jahre. Sie müssten alle zwei Jahre kontrolliert und spätestens nach acht Jahren erneuert werden. Doch die Vermieterin habe die notwendigen Wartungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlassen, zu denen sie verpflichtet sei.

Als Folge ihrer Nachlässigkeit hätten sich die Mängel im Bad immer weiter ausgebreitet. Die Mieterin sei nicht verpflichtet, dieses Versäumnis durch Mehraufwand beim Reinigen auszugleichen. Außerdem könne man mit Schrubben und Abwischen von Spritzwasser die durch undichte Fugen verursachte Schimmelbildung ohnehin nicht stoppen.

Wasserschaden im Keller

Ist der Keller anschließend wieder "trocken", muss der Vermieter hier nicht grundlegend sanieren

Der Wasserschaden ereignete sich im mitvermieteten Keller einer Altbauwohnung. Der Vermieter ließ das Wasser abpumpen. Anschließend wurden die Außenwände des Hauses gedämmt. Der Keller selbst wurde nicht instandgesetzt. Die Mieterin solle warten, bis die Feuchtigkeit ausgetrocknet sei, meinte der Vermieter.

Damit wollte sich die Frau jedoch nicht begnügen. Sie forderte, der Hauseigentümer müsse nun den Keller sanieren, d.h. die Folgen der Feuchtigkeitsschäden (Verfärbungen) und deren Ursache im Mauerwerk beseitigen. Dazu sei er nicht verpflichtet, urteilte jedoch das Amtsgericht Bremen (9 C 476/15).

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten, d.h. dafür sorgen, dass sie in gebrauchstauglichem Zustand sei. Ein Keller-Innenraum müsse trocken sein, damit die Mieter dort Gegenstände aufbewahren könnten. Sei das gesichert — und nur darauf komme es hier an —, habe der Vermieter seine Schuldigkeit getan.

Ob und wann er sich um das Mauerwerk kümmere, sei Sache des Eigentümers. Die Mieterin habe schließlich nicht die Bausubstanz des Hauses mit-gemietet. (Die Mieterin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen?

Vermieter muss die "Spanne" der ortsüblichen Miete nicht konkret benennen, wenn sie sich aus dem Mietspiegel ergibt

Ein Berliner Vermieter wollte die Miete erhöhen. Das teilte er dem Mieter mit und fügte dem Schreiben ein Exemplar des Berliner Mietspiegels von 2015 hinzu. Der qualifizierte Mietspiegel enthält ein Raster mit Feldern, in denen Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne zugeordnet wird. Der Vermieter gab das Feld im Mietspiegel an, das seiner Ansicht nach für die Mietwohnung zutreffend war.

Der Mieter beanstandete, der Vermieter habe die konkrete Spanne nicht mitgeteilt, in der sich laut Mietspiegel die Miete für seine Wohnung bewegen müsse. Daher habe die ihm zustehende Frist zum Nachdenken über das Mieterhöhungsverlangen noch nicht begonnen. Dem widersprach das Landgericht Berlin: Zu Recht verlange der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (63 S 55/17).

Den qualifizierten Mietspiegel hätte er dem Mieter gar nicht zusenden müssen, denn der sei allgemein zugänglich, z.B. über das Internet. Anhand des Mietspiegels könne der Mieter nachvollziehen, ob die Wohnung richtig eingeordnet sei und welche ortsübliche Vergleichsmiete sich daraus ergebe. Dazu müsse der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nicht die konkrete Spanne der Miete beziffern.

Wenn er das Feld im Mietspiegel angebe, das seiner Meinung nach zur Wohnung passe, sei das ausreichend. Mit Hilfe dieser Information könne der Mieter ohne weiteres feststellen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liege, die der Mietspiegel für diese Wohnungskategorie vorsehe.

Gähnende Leere im Heizöltank

Auch im Sommer müssen Vermieter die Versorgung mit Warmwasser sicherstellen

Der Heizöltank im Mietshaus war leer. Mehrmals forderte eine Mieterin den Vermieter auf, für Nachschub zu sorgen. Doch der ließ sich Zeit: Hat keine Eile, dachte er, es ist ja Sommer.

Das sah die Mieterin anders: Denn mangels Heizöl fiel nicht nur die Heizung aus, sie hatte auch kein warmes Wasser mehr. Da sie gerne mal wieder duschen wollte, beantragte die Frau beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter.

Daraufhin lieferte der Hauseigentümer endlich Heizöl und der wesentliche Streitpunkt war vom Tisch. Nun ging es allerdings noch um die Verfahrenskosten. Die müsse die Mieterin übernehmen, fand das Amtsgericht, denn ihr Eilantrag wäre abgelehnt worden. Begründung: Im Hochsommer stelle es keinen spürbaren Mangel dar, wenn es kein warmes Wasser gebe.

Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Beschwerde ein und bekam vom Landgericht Fulda Recht (5 T 200/17). Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Dafür sei der Vermieter verantwortlich. Den Ausfall von Heizung und Warmwasser durch Leerlaufen des Öltanks müsse er verhindern.

Im Hochsommer könnten Mieter vielleicht den Ausfall der Heizung eine Weile hinnehmen. Aber wegen einer Nachlässigkeit des Vermieters wochenlang auf ein Bad bzw. auf eine warme Dusche verzichten zu müssen, sei unzumutbar. Körperhygiene sei gerade im Sommer wichtig, weil man mehr schwitze.

Die Aussage des Amtsgerichts, die Frau hätte Wasser ja auch anders erhitzen können, sei abwegig. Solle sich die Mieterin etwa Duschwasser im Kochtopf warm machen? Da die Mieterin im Recht gewesen sei, müsse der Vermieter die Kosten des Eilverfahrens tragen.

Vermietetes Haus soll "umgekrempelt" werden

Mieter müssen Modernisierung, aber nicht den kompletten Umbau des Hauses dulden

Schon seit 1986 wohnt ein Berliner Ehepaar in einem Reihenhaus, das damals vom Land Berlin vermietet wurde. Vor einigen Jahren verkaufte das Land dieses Haus (neben vielen anderen) an eine Immobiliengesellschaft, die es grundlegend sanieren und umbauen wollte. Geplant waren unter anderen Dämmarbeiten an Dach und Fassaden, Austausch der Fenster und der Heizung, neue Sanitär- und Elektroanlagen und obendrein sollte der Wohnungszuschnitt verändert werden.

Anschließend sollte die Miete steigen. "Voraussichtlich" von monatlich 460 Euro auf 2.150 Euro, wie das Unternehmen mitteilte. Die Mieter weigerten sich, dem Umbau zuzustimmen, den die Immobiliengesellschaft als "Modernisierungsmaßnahme" angekündigt hatte. Der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht (VIII ZR 28/17).

Die Maßnahmen, die im konkreten Fall geplant seien, gingen weit über eine Modernisierung hinaus. Modernisierungsarbeiten verfolgten das Ziel, den gegenwärtigen Zustand der Mietsache zu erhalten und zu verbessern. Hier solle die Mietsache so grundlegend verändert werden, dass dadurch sozusagen "etwas Neues entstehen" würde.

Das folge vor allem aus der beabsichtigten Veränderung des Grundrisses, die weitere Räume schaffen solle. Wenn Vermieter Häuser oder Wohnungen so umfangreich umbauen und sanieren wollten, dass deren Charakter vollständig verändert werde ("umkrempeln"), müssten Mieter solche Arbeiten nicht dulden.

"Wackeliger" Maibaum

Der Maibaum muss weg: Grundstückseigentümer scheuen das Haftungsrisiko

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte 1991 mit einem Verein zur Pflege bayerischen Brauchtums vertraglich vereinbart, dass er auf ihrem Münchner Grundstück auf eigene Kosten einen Maibaum aufstellen durfte. Der Verein schloss eine Haftpflichtversicherung für den Maibaum ab und sicherte zu, die WEG im Fall des Falles von allen Haftungsansprüchen Dritter freizustellen.

Im Januar 2015 musste die Feuerwehr den ca. 30 Meter hohen Maibaum umlegen, weil er nach einer stürmischen Nacht bedenklich schwankte. Die Polizei sperrte während dieser Aktion teilweise die anliegende Kreuzung. Nach Verhandlungen mit der Stadt und der Versicherung durfte der Verein den Maibaum wieder aufstellen — allerdings ohne Motivtafeln und Kranz. Nur so sei er sturmsicher, fand die Versicherung.

Doch nach dem Motto "ein Maibaum ohne Tafeln ist wie ein Auto ohne Räder" brachte der Verein 2017 wieder zwei Kränze und zehn Wappentafeln an. Nun wurde der WEG allmählich mulmig zumute: Angesichts der deutlich angerosteten Halterung des Maibaums erschien ihr das Haftungsrisiko zu groß — zumal der Versicherungsschutz des Vereins wegen Verstoßes gegen die Versicherungsbedingungen erloschen war.

Ob der Maibaum dem nächsten Sturm standhalten würde, sei unsicher, erklärte der WEG-Verwalter, und forderte den Verein auf, den Maibaum zu entfernen. Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (155 C 20108/17). Hier handle es sich um eine Gefälligkeit: Die WEG habe dem Verein unentgeltlich erlaubt, den Maibaum auf ihrem Grund aufzustellen. So eine Vereinbarung könne jederzeit gekündigt werden, wenn es dafür einen vernünftigen Grund gebe.

Und das treffe hier zu. Neben einer stark befahrenen Straße stelle ein Maibaum eine Gefahrenquelle dar — er könne umfallen oder es könnten Teile herunterfallen. Angeblich habe ihn ein Vereinsmitglied "beim Gassigehen" regelmäßig abgeklopft, um die Standfestigkeit zu prüfen. Hätte er den Maibaum aber gründlich kontrolliert, hätte die Halterung nicht so verrosten können, wie es 2016 und 2017 festgestellt wurde.

Alles in allem habe der Verein die Forderungen der Versicherung nicht erfüllt. Dazu hätte er in festen Zeitabständen und auf jeden Fall nach Stürmen den Baum von einem Sachverständigen untersuchen lassen müssen. (Der Verein hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung eingelegt.)

Gartenhaus statt Laube?

Wohnungseigentümerin stellt ohne Zustimmung der Miteigentümer ein Gartenhaus auf

Als die Münchner Wohnanlage vor einigen Jahren gebaut wurde, stellte der Bauträger in den Gartenanteilen der Erdgeschosswohnungen Lauben auf. Alle waren nach drei Seiten offen. Die Laube der Eigentümerin A war bald auf einer Seite von Pflanzen berankt und zugewachsen. Nach einigen Jahren ließ Frau A die Laube abreißen und an ihrer Stelle ein Gartenhaus errichten — ohne Wissen und Einverständnis der übrigen Eigentümer.

Prompt erhob Miteigentümerin B Einwände: Statt grüner Wiese stehe im Garten nun ein braunes Holzhaus und verschandle das Aussehen der Wohnanlage. Sie verlangte, das Gartenhaus zu entfernen.

Das sah Frau A jedoch überhaupt nicht ein: Das Häuschen beeinträchtige die Ästhetik der Wohnanlage nicht und ersetze lediglich die Gartenlaube, die nach der Gemeinschaftsordnung ja zulässig gewesen sei. Außerdem habe Frau B doch selbst ein Glashaus aufgestellt.

Dadurch verliere die Miteigentümerin nicht ihren Anspruch auf Beseitigung des Holzhauses, erklärte das Amtsgericht München (484 C 22917/16 WEG). Umgekehrt könnte Frau A durchaus verlangen, das Glashaus zu entfernen — weil es ebenso wie das Gartenhaus ohne Zustimmung der Eigentümer aufgestellt wurde. Eigentümerin A könne sich auch nicht darauf berufen, dass das Gartenhaus nur die Laube ersetzt habe.

Denn das dunkelbraune Holzhaus sei größer als die Laube, wirke viel wuchtiger und störe das Erscheinungsbild der Gesamtanlage wesentlich mehr als eine Gartenlaube. Die sei nach einigen Seiten offen und darüber hinaus von grünem Efeu umrankt gewesen, was entschieden luftiger und weniger aufdringlich wirke als das kompakte Gartenhaus in dunkelbrauner Farbe. Grundsätzlich dürfe das Gemeinschaftseigentum nicht gegen den Willen der Miteigentümer umgestaltet werden.

Bauvertrag wirksam gekündigt?

Bauherr verhandelte mit dem Bauunternehmen trotz abgelaufener Nachbesserungsfrist zunächst weiter

Ein Bauherr fand die Arbeiten des Bauunternehmens äußerst mangelhaft und setzte ihm eine Frist zur Nachbesserung. Als die Frist abgelaufen war, verhandelte er trotzdem mit dem Auftragnehmer über die Beseitigung der Mängel weiter. Der scheinbar etwas wankelmütige Auftraggeber setzte dem Unternehmen eine zweite Frist, um die Mängel zu beheben — dann wollte er darauf doch nicht mehr warten.

Noch vor dem Ablauf der zweiten Frist kündigte der Bauherr den Bauvertrag und beauftragte ein anderes Bauunternehmen mit den "Reparaturarbeiten". Erfolglos verklagte er den ersten Auftragnehmer auf Kostenersatz.

Das Oberlandesgericht Dresden nannte dieses Verhalten treuwidrig: Der Auftraggeber stütze die Kündigung auf den Ablauf einer Frist, die er zunächst selbst ignoriert habe (13 U 74/16).

Kostenersatz für das Beheben der Baumängel stehe ihm nicht zu, weil er den Bauvertrag nicht wirksam gekündigt habe. Die zweite Frist zur Nachbesserung sei noch nicht abgelaufen gewesen, als der Auftraggeber kündigte. Und mit dem Ablauf der ersten Frist könne er eine Kündigung auch nicht begründen.

Als die erste Frist zur Nachbesserung verstrichen war, habe der Bauherr nämlich den Bauvertrag erst einmal nicht gekündigt. Vielmehr habe er mit dem Bauunternehmen weiter über die nun notwendigen Maßnahmen verhandelt und ihm schließlich sogar eine zweite Nachbesserungsfrist gesetzt. Es sei widersprüchlich und unzulässig, wenn sich der Auftraggeber nachträglich auf den Ablauf einer Frist berufe, die er offenkundig selbst nicht für wichtig hielt.

Hohe Abfindung für Auszug

Ex-Mieter fordern trotzdem Schadenersatz wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbedarfs

Fast 30 Jahre hatte das Ehepaar in einer 97 Quadratmeter großen Wohnung in München gewohnt und dafür in den letzten Jahren 913 Euro Kaltmiete gezahlt. Im Januar 2016 kaufte Herr S die Eigentumswohnung. Mit dem neuen Vermieter schloss das Ehepaar eine "Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses". Bis zum Jahresende sollten die Mieter ausziehen — dafür winkte ihnen eine Abfindung von 15.000 Euro.

Schon am 29.11.2016 gab das Ehepaar die Mietsache zurück und zog nach Augsburg. Der Zeitgewinn von einem Monat war S weitere 6.000 Euro wert. Er erhöhte die Abfindung um diesen Betrag und verkaufte Anfang 2017 die unvermietete Wohnung weiter. Nun fochten die ehemaligen Mieter die Aufhebungsvereinbarung an: Sie hätten ihr nur zugestimmt, weil Herr S Anfang 2016 Eigenbedarf für seinen Vater angemeldet habe, der nach München zurückziehen wolle. Offenkundig sei das nur vorgetäuscht gewesen.

Das Ehepaar meinte, Herr S schulde ihm Schadenersatz: nämlich die Differenz zwischen der früheren Kaltmiete und der Miete, die es für eine vergleichbare Münchner Wohnung heute zahlen müsste. Berechnet auf zehn Jahre kamen die Ex-Mieter auf eine Summe von über 100.000 Euro. Lächerlich fand Herr S diese Forderung: Die Eheleute hätten das Mietverhältnis aus freien Stücken beendet. Er habe zwar mal erwähnt, eventuell würde sein Vater einziehen. Aber eine Eigenbedarfskündigung habe er nie erwogen oder angekündigt.

Das Amtsgericht München gab ihm Recht und wies die Klage auf Schadenersatz ab (432 C 1222/18). Dass der Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht habe, hätten die ehemaligen Mieter nicht belegt. Dafür gebe es weder neutrale Zeugen, noch andere Beweismittel. Außerdem setze Schadenersatz einen Vermögensschaden voraus. Den Mietern sei aber durch die Auflösung des Mietvertrags kein finanzieller Schaden entstanden, im Gegenteil: Sie hätten davon erheblich profitiert.

Weil er die Wohnung unvermietet besser verkaufen konnte, habe Herr S den Mietern eine sehr großzügige Abstandszahlung von 17 Monatsmieten angeboten. Darüber hinaus habe der Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet und die Kaution sehr schnell zurückgezahlt. Dass die Eheleute nun — wenn sie in München wieder eine Wohnung mieten würden, was gar nicht beabsichtigt sei —, mehr Miete zahlen müssten, stelle keinen finanziellen Verlust dar.

Das Ehepaar beklage, nun nicht mehr in München zu wohnen. Dieser Umstand stelle jedoch auch keinen Vermögensschaden dar. Indem sie mit dem Vermieter eine erhebliche Abfindung vereinbarten, hätten die Mieter auf Ausgleichsansprüche verzichtet. Die Vereinbarung drücke den Willen beider Parteien aus, alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und Streit zu vermeiden.

Braunes Leitungswasser!

Kurzartikel

Kommt in einer Mietwohnung aus mehreren Wasserhähnen bräunliches Leitungswasser und kann die Mieterin obendrein im Bad die Wassertemperatur nicht regulieren — am Waschbecken kommt schon nach wenigen Sekunden nur noch heißes Wasser heraus —, beeinträchtigen diese Mängel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich. Wenn die Mieterin aus diesem Grund ihre Bruttomiete um zehn Prozent mindert, ist das berechtigt.

Luxussanierung?

Mieterin muss Maßnahmen dulden, die den Wohnkomfort aktuellen Standards anpassen

Die Eltern der 70 Jahre alten Münchnerin hatten die Vier-Zimmer-Wohnung im Münchner Gärtnerplatzviertel 1958 gemietet. Für die 100 qm große Wohnung zahlten sie damals 190 DM. Mittlerweile lebt die Rentnerin allein darin und zahlt monatlich 517 Euro Kaltmiete. Die Wohnung ist mit zwei Gaseinzelöfen, doppelt verglasten Fenstern und veralteten, zweiadrigen Elektroleitungen ausgestattet. Nur im Bad gibt es warmes Wasser (durch Gasdurchlauferhitzer).

Nach einem Eigentümerwechsel teilte der neue Vermieter im Mai 2015 mit, er plane Modernisierungsmaßnahmen: den Anbau von Balkonen, einen Außenaufzug, Zentralheizung, Isolierverglasung der Fenster und dreiadrige Stromkabel. Anschließend werde die Miete 1.296 Euro betragen.

Die Mieterin weigerte sich, den Baumaßnahmen zuzustimmen: Mit Luxusmodernisierung wolle der Hauseigentümer die alten Mieter vertreiben. Die Mieterhöhung von 245 Prozent sei enorm, danach könnte sie die Miete nicht mehr bezahlen. Das sei ein Härtefall.

Das Amtsgericht München entschied, dass die Mieterin die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss (453 C 22061/15). Der Eigentümer müsse, um die Vermietbarkeit seines Mietshauses langfristig zu sichern, den Wohnkomfort aktuellen Standards anpassen. Um Luxussanierung gehe es hier keineswegs. Der Vermieter plane keine überdurchschnittliche Ausstattung für gutverdienende Mieter. Vielmehr handle es sich um Dinge wie eine Zentralheizung, die heute jeder Mieter als durchschnittliches Niveau erwarte.

Die Maßnahmen würden konkret geplant und nicht nur vorgeschoben, um alte Mieter zu vergraulen. Die angegebene Bauzeit belaufe sich auf zehn Tage, das sei grundsätzlich für alle Bewohner zumutbar. Zwar sei die Mieterhöhung in der Tat erheblich. Und für Mieter sei es bedauerlich, wenn sie sich infolge einer Modernisierung ihre Wohnung nicht mehr leisten könnten. Angesichts der vorsintflutlichen Ausstattung der Mietwohnungen überwiege hier jedoch das Interesse des Eigentümers an Verbesserungen.

Außerdem sei mit diesem Urteil noch keineswegs über die Rechtmäßigkeit der angekündigten Mieterhöhung entschieden. Fest stehe nur, dass die Rentnerin die Baumaßnahmen hinnehmen müsse. (Das Landgericht hat die Berufung der Mieterin gegen das Urteil am 27.9.2017 zurückgewiesen, damit ist es rechtskräftig.)

Mangelhaftes Passivhaus

Mieter dürfen wegen außergewöhnlich starker Zugluft im Haus die Miete mindern

Ein Passivhaus zeichnet sich dadurch aus, dass es wegen guter Wärmedämmung kaum Heizenergie verbraucht. Es nutzt zum Heizen die Sonneneinstrahlung und die Abwärme der Bewohner. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Fenster im Winter geschlossen bleiben, wenn also nicht gelüftet wird. Den Luftaustausch erledigt eine Lüftungsanlage — im vorliegenden Fall offenbar "zu gut".

Die Mieter eines neu gebauten Passivhauses beklagten sich über kalte Zugluft. Im Winter habe man es trotz der gut funktionierenden Fußbodenheizung in den Wohnräumen kaum aushalten können. Der Vermieter unternahm dagegen nichts und erklärte, das bisschen frische Luft beeinträchtige die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache überhaupt nicht.

Der Streit landete vor dem Amtsgericht Frankfurt (33 C 1251/17 (76)). Zunächst räumte das Gericht ein, das störende Phänomen sei konstruktionsbedingt. Die meisten Passivhäuser seien ausgestattet mit "Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung", da sei in einem gewissen Maß mit Zugluft zu rechnen. Das sei für die Bewohner wohl nicht besonders angenehm, aber grundsätzlich kein Mangel der Mietsache.

Allerdings gehe in diesem Haus die Zugluft aufgrund eines Fehlers in der Bauausführung bei weitem über das zu erwartende und erträgliche Maß hinaus. Das hätten die Untersuchung und die Messergebnisse des gerichtlichen Sachverständigen gezeigt. Deshalb sei im konkreten Fall doch von einem Mietmangel auszugehen. Auch wenn der störende Effekt nur im Winterhalbjahr auftrete, rechtfertige er eine Kürzung der Miete um zehn Prozent.

Baumüberwuchs an der Straße

Grundstückseigentümer sind verpflichtet, überhängende Pflanzen auf öffentlichen Straßen zu entfernen

Das (Eck-)Grundstück von Herrn X liegt an zwei öffentlichen Straßen. Bäume und Hecken ragten über den Zaun in die Straßen hinein. Zwei Mal forderte die Straßenbaubehörde den Grundstückseigentümer auf, den Überwuchs zurückzuschneiden. Doch darauf reagierte Herr X nicht. Schließlich beauftragte die Behörde einen Gartenbaubetrieb mit dem Rückschnitt.

Die Kosten von 525 Euro stellte sie dem säumigen Eigentümer in Rechnung. X klagte gegen den Bescheid und behauptete, die Aufforderungen der Straßenbaubehörde habe er nicht erhalten. Außerdem sei der Rückschnitt überflüssig gewesen, denn er habe erst ein Jahr zuvor den Überwuchs am Zaun entfernt. Auch die Höhe der Rechnung sei nicht nachvollziehbar: Da habe nur ein Mann gewerkelt und besonders viel Schnittgut habe er anschließend nicht zur Deponie gefahren.

Das Verwaltungsgericht Mainz wies die Klage ab (3 K 363/17). Innerhalb von Ortschaften seien Grundstückseigentümer gesetzlich verpflichtet, Pflanzen auf eigene Kosten zu beseitigen, die von ihrem Grundstück auf öffentliche Straßen hineinragten. Wenn ein Eigentümer diese Pflicht nicht erfülle, dürfe die Straßenbaubehörde so vorgehen, wie sie es hier getan habe: also den überhängenden Bewuchs beseitigen lassen und die Kosten der Aktion vom Eigentümer verlangen.

Selbstverständlich müsse ihn die Behörde vorher auffordern, dies selbst zu erledigen und ihm dafür eine Frist setzen. Dass sie das hier versäumt habe, sei aber nicht anzunehmen. Den Zugang der Schreiben einfach zu bestreiten, reiche nicht aus: Denn im gleichen Zeitraum seien Herrn X mehrere andere Behördenbescheide zugestellt worden. Dass er ausgerechnet diese beiden Aufforderungen nicht erhalten habe, sei nur eine Schutzbehauptung.

Teppich löst sich vom Boden

Der Mieter, Betreiber eines Altenheims, mindert deshalb die Miete um 15 Prozent

In den Wohnungen eines angemieteten Alten- und Pflegeheims lösten sich die Teppichboden. Die aufgeworfenen Kanten in den Böden stellten für die gebrechlichen und pflegebedürftigen Bewohner eine erhebliche Stolpergefahr dar. Deshalb zahlte der Betreiber des Wohnheims dem Vermieter 15 Prozent weniger Miete. Der Vermieter klagte auf Zahlung des vollen Betrags.

Das Oberlandesgericht Celle entschied, dass die Mietminderung gerechtfertigt war (2 U 216/93). Der Zustand des Bodens im Heim sei eine Stolperfalle für die Bewohner. Aber auch die - mit den Räumlichkeiten nicht vertrauten - Besucher der Heimbewohner würden durch die sich lösenden Teppichböden erheblich gefährdet.

Die Höhe der Mietkürzung sei angemessen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die defekten Teppichböden auch rein optisch hervorträten und dadurch den Wert der Wohnungen verringerten.

Einbauküche mangelhaft?

Käuferin erklärt vorschnell Nachbesserung der Küchenbaufirma für "unzumutbar" und tritt vom Werkvertrag zurück

Eine Hauseigentümerin bestellte bei einer auf Küchen spezialisierten Schreinerei eine Vollholzküche. Zum Gesamtpreis von rund 18.000 Euro sollte die Auftragnehmerin die Küche planen, aus speziell angefertigten Einzelteilen zusammenstellen und im Haus einbauen. Die Küche war noch längst nicht fertig montiert, als die Kundin einen anderen Schreiner mit einer Inspektion beauftragte.

Anschließend rügte sie erhebliche Defizite bei der Qualität der Materialien, bei Konstruktion und Montage. Die Mängel seien nicht korrigierbar, fand die Kundin, das gesamte Projekt sei fehlgeschlagen. Sie erklärte den Rücktritt vom Werkvertrag und verlangte ihre Anzahlung von 6.000 Euro zurück. Darauf habe die unzufriedene Auftraggeberin keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Saarbrücken (1 U 127/16).

Kunden dürften von einem Werkvertrag nur zurücktreten, wenn sie dem Auftragnehmer vergeblich eine Frist zum Beseitigen der Mängel gesetzt hätten. Das habe die Hauseigentümerin nicht getan. Vielmehr habe sie sofort durch Rücktrittserklärung und Klage zum Ausdruck gebracht, dass sie mit der Auftragnehmerin nicht mehr zusammenarbeiten wollte. Dabei habe die Küchenbaufirma wiederholt weitere Montagetermine angeboten.

Die Kundin habe es für unzumutbar gehalten, sich auf Nachbesserungsversuche einzulassen. Unzumutbar sei das jedoch nur, wenn eine Werkleistung ein ganzes Paket grober Mängel aufweise und von Grund auf fehlerhaft sei. Nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen sei das hier aber nicht der Fall gewesen. Er habe nur geringfügige Mängel entdeckt, die man mit einem Aufwand von 863 Euro brutto beheben könnte (4,7 Prozent des Auftragswerts).

Wie der Sachverständige überzeugend ausführte, habe die Kundin unberechtigterweise auch fehlende (noch nicht erbrachte) Leistungen als Mängel beanstandet. Die habe die Küchenbaufirma aber nur deshalb nicht mehr ausführen können, weil die Kundin weitere Arbeiten nicht mehr zugelassen habe. Diese "Mängel" habe also nicht die Auftragnehmerin zu vertreten.

Balkon und Wohnfläche

Kurzartikel

Anlässlich des Rechtsstreits um eine Mieterhöhung stellte das Landgericht (LG) Berlin klar, dass die Größe einer Wohnung gemäß der Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist. Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten sind demnach nur zu einem Viertel zu berücksichtigen und nicht zur Hälfte, wie es in Berlin bei privaten Vermietern üblich ist. Da die Mehrheit der Vermieter die Wohnflächenverordnung als verbindliches Regelwerk ansehe und anwende, so das LG, könne man diese Berliner "Rechenweise" auch nicht als "örtliche Verkehrssitte" gelten lassen.