Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2214 Urteilen

Feuer in der Gartenlaube

Wegen unzulässiger Anbauten griff der Brand schnell auf die nächste Laube über

Im November 2015 waren in einer Kleingartenanlage zwei benachbarte Gartenlauben abgebrannt. Feuerwehrmänner und andere Zeugen berichteten übereinstimmend, das Feuer sei in der Laube von A entstanden und habe auf die Laube von B übergegriffen. Die Gebäude- und Hausratversicherung der Kleingartenanlage zahlte an Laubenbesitzer B rund 15.000 Euro Schadenersatz.

Anschließend forderte die Versicherung den Betrag von Laubenbesitzer A zurück: Letztlich sei er für den Schaden von B verantwortlich. Das Landgericht Münster gab dem Versicherungsunternehmen Recht. Dabei ging es davon aus, dass ein defekter Saunaofen im Anbau von A’s Laube den Brand ausgelöst habe. Dafür müsse A auch ohne persönliches Verschulden geradestehen, so das Landgericht, weil B‘s Schaden von seiner Gartenlaube ausgegangen sei.

Allerdings hatte der Brandsachverständige im Verfahren erläutert, dass ein Kurzschluss oder ein technischer Defekt den Brand verursacht habe, stehe nicht mit Sicherheit fest. A legte gegen das Urteil des Landgerichts Berufung ein, jedoch ohne Erfolg. Letztlich könne es sogar offenbleiben, welche Ursache den Brand ausgelöst habe, urteilte die nächste Instanz, das Oberlandesgericht Hamm (24 U 111/18).

Laubenbesitzer A habe es nämlich auf jeden Fall zu verantworten, dass sich das Feuer zur Gartenlaube von B hin ausgebreitet habe. Denn er habe entgegen den Regeln des Kleingartenvereins umfangreiche Anbauten an seiner Laube bis an die Grenze zur Parzelle von B errichtet: Weit mehr als die erlaubten 24 Quadratmeter Grundfläche habe er überbaut. Damit habe A ein erhebliches Risiko geschaffen.

Die Überbauung sei die entscheidende "Brandbrücke" gewesen, über die sich das Feuer auf die Laube von B ausbreiten konnte. Ganz zu schweigen von seinen Gasflaschen, die im Feuer explodierten. Wie der Brandexperte erläutert habe, hätte das Feuer ohne die Überbauung nicht oder zumindest nicht so schnell auf B’s Laube übergegriffen. Dann hätte die Feuerwehr sie noch retten können. Deshalb müsse A für den Brandschaden einstehen und der Gebäudeversicherung die an B gezahlte Summe ersetzen.

Eigentumswohnung fertig, aber nicht übergeben

Muss die Bauträgerin der Käuferin die für Bauverzögerungen vereinbarte Schadenspauschale zahlen?

Mit einer Immobilienfirma hatte Frau G im Sommer 2015 einen Bauträgervertrag geschlossen, d.h. eine noch zu bauende Eigentumswohnung erworben. Bis zum 31.12.2016 sollte das Objekt bezugsfertig sein. Bei Verzögerungen sollte die Bauträgerin für jeden (angefangenen) Monat eine Schadenspauschale von 4.500 Euro zahlen. Die Wohnung wurde rechtzeitig fertig. Doch Frau G weigerte sich wegen erheblicher Baumängel, sie als "im Prinzip vertragsgemäß" abzunehmen.

Die Käuferin hinterlegte die Schlussrate ("Bezugsfertigkeitsrate") auf dem Treuhandkonto eines Notars ("Notaranderkonto"), um ihre prinzipielle Zahlungsbereitschaft zu dokumentieren. Dennoch weigerte sich die Immobilienfirma, ihr die Wohnung zu übergeben: Ohne Abnahme keine Wohnungsschlüssel und kein Besitz an der Wohnung, so die Devise der Bauträgerin.

Deshalb zog Frau G vor Gericht und forderte die Schadenspauschale für zwei Monate. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht München (28 U 3555/18 Bau). Es spiele keine Rolle, dass das Objekt an sich bezugsfertig sei. Ohne Übergabe sei die Tatsache, dass die Wohnung fertiggestellt wurde, für die Erwerberin wertlos: Denn sie könne nicht einziehen und die Wohnung nicht nutzen.

Eine Schadenspauschale werde vereinbart, um im Fall einer (von der Bauträgerin zu vertretenden) Verzögerung den verspäteten Einzug finanziell auszugleichen. Diese Pauschale werde auch dann fällig, wenn die Bauträgerin die Wohnung wegen eines Streits um Baumängel nicht übergebe. Denn die Immobilienfirma sei verpflichtet, das fertige Objekt mit der Zahlung der Schlussrate zu übergeben — unabhängig von der Bauabnahme.

Wenn das im Bauträgervertrag abweichend geregelt sei, also die Übergabe der Eigentumswohnung von der förmlichen Abnahme abhängig gemacht werde, sei diese Vertragsklausel nichtig. Denn sie beschneide unzulässig die Rechte der Käuferin, Mängel des Objekts geltend zu machen. Sie müsste, ohne die Wohnung zu besitzen, die Abnahme des Sondereigentums erklären und alle damit verbundenen Risiken tragen.

Bauabnahme durch den Architekten

Dies ist im Ausnahmefall auch ohne ausdrückliche Vollmacht des Auftraggebers möglich

Die Bauherrin hatte eine Dachdeckerfirma mit Dachdecker- und Klempnerarbeiten bei einem Neubau beauftragt. Nach der Fertigstellung kam es zum Streit, weil die Handwerksfirma rund 60.000 Euro mehr Werklohn forderte.

Während der Bauausführung habe ihm der Architekt, Generalbevollmächtigter der Bauherrin, mehrere "Nachtragsaufträge" erteilt, erklärte der Handwerksunternehmer. Die habe er einwandfrei erfüllt. Diese im vereinbarten Festpreis nicht enthaltenen Leistungen habe der Architekt auch "abgenommen", d.h. als vertragsgemäß gebilligt.

Laut Vertrag müsse sie zusätzliche Leistungen nur bezahlen, wenn sie den Auftrag dazu selbst schriftlich erteilt habe, erwiderte die Auftraggeberin. Mündlich mit dem Architekten vereinbarte Zusatzleistungen begründeten also keinen Anspruch auf Werklohn. Außerdem habe keine förmliche Abnahme der Bauleistungen stattgefunden: Dafür habe nämlich der Architekt keine Vollmacht gehabt. Schon deshalb sei die Forderung des Handwerkers nicht fällig.

Das Oberlandesgericht Hamburg entschied den Streit zu Gunsten des Auftragnehmers und sprach ihm den restlichen Werklohn zu (4 U 26/18). Der Architekt habe die Bauherrin bei der Abnahme wirksam vertreten. Zwar sei der Hinweis der Bauherrin richtig, dass grundsätzlich ein bauleitender Architekt Bauleistungen nur abnehmen könne, wenn er dazu ausdrücklich bevollmächtigt sei. In diesem Fall müsse sich die Auftraggeberin jedoch das Handeln ihres Architekten zurechnen lassen.

Während des gesamten Bauvorhabens habe sie mit dem Auftragnehmer keinen Kontakt aufgenommen und dem Architekten völlig "freie Hand gelassen". Er allein habe die Handwerksfirma beauftragt und beaufsichtigt. Der Auftragnehmer habe daher davon ausgehen dürfen, dass der Architekt mit Wissen und Billigung der Bauherrin handelte (juristisch: Anscheinsvollmacht).

Obendrein habe ihr der Architekt nach der Abnahme ein "Bauabnahmeprotokoll" per E-Mail zugeschickt, mit der Bitte um Unterzeichnung. Darauf habe die Auftraggeberin keineswegs mit dem Hinweis reagiert, dass er zur Abnahme nicht befugt gewesen sei.

Auf die Vertragsklausel, nach der "zusätzliche Leistungen nur nach schriftlich erteiltem Auftrag bezahlt" würden, könne sich die Bauherrin ebenfalls nicht berufen, um die Forderung des Handwerksunternehmers als unberechtigt abzuweisen. Diese Klausel sei unwirksam, weil sie den Auftragnehmer unangemessen benachteilige.

Renovierungs(mehr)kosten gehen zu Lasten der Ex-Mieter

Mieter hinterließen Dübellöcher und mit Latexfarbe gestrichene Wände

Nach zwölf Jahren Mietzeit war das Ehepaar 2017 ausgezogen. Laut Mietvertrag hätten die Mieter die Wohnung "vollständig renoviert" und "weiß gestrichen" übergeben sollen. Renoviert waren die Räume jedoch nicht. Der Vermieter zählte 126 Dübellöcher in den Wänden, die zudem mit knallbunten Latexfarben gestrichen waren. Latexfarben sind wasserfest und strapazierfähig, aber auch schwer zu übermalen.

Zumindest müssten sie die Löcher beseitigen und die Wandfarben überstreichen, forderte der Vermieter von den Mietern. Da das Ehepaar ablehnte, beauftragte der Vermieter eine Malerfirma mit der Renovierung. Kostenpunkt: 1.666 Euro. Diesen Betrag verrechnete der Vermieter mit der Mietkaution. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht und verlangten die Rückzahlung der gesamten Kaution.

Beim Landgericht Wuppertal erreichten sie nur einen Teilerfolg (9 S 18/20). "Normale Schönheitsreparaturen" hätten die Mieter nicht durchführen müssen, weil die einschlägige Klausel im Mietvertrag unwirksam sei. Die Pflicht, die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben, enge die Mieter nämlich in der Farbwahl unangemessen ein.

Die Mieter müssten dem Vermieter aber die Mehrkosten ersetzen, die sie — im Vergleich mit üblichen Renovierungskosten — durch die Dübellöcher und die Wandfarben verursacht hätten. Regale etc. mit Dübeln zu befestigen, gehöre zwar zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Mieter müssten die Dübellöcher jedoch beim Ende des Mietverhältnisses entfernen (unabhängig von ihrer Anzahl!) und sie fachgerecht verschließen.

Natürlich habe das Ehepaar während der Mietzeit die Wände frei nach Geschmack streichen dürfen. Diese Farbgestaltung sei allerdings für andere Mieter nicht unbedingt akzeptabel. Um kräftige Latexfarben zu beseitigen, seien Vorarbeiten notwendig, die die Mieter hätten durchführen müssen. Denn der Renovierungsaufwand steige dadurch. Mit anderen Worten: Die Mieter hätten die Wohnung so herrichten müssen, dass anschließend "normale Schönheitsreparaturen ausgereicht hätten".

Mündliche Vereinbarung eines Mietvertrags?

Kommt der Vertrag nicht wirksam zustande, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision

Ein Ehepaar ließ sich von einem Immobilienmakler eine Wohnung zeigen. Vor der Besichtigung wurde mündlich vereinbart, dass der Makler zwei Monatsmieten als Provision erhalten sollte, wenn der Mietvertrag zustande käme. Trotz anfänglich großem Interesse unterzeichnete das Ehepaar den Mietvertrag jedoch nicht: Es konnte mit dem Vermieter über verschiedene Fragen keine Übereinkunft erzielen.

Die Provision hatten die Mietinteressenten allerdings schon überwiesen. Den Betrag forderten sie nun vom Makler zurück. Doch der Makler lehnte die Rückzahlung ab. Begründung: Der Mietvertrag sei bereits mündlich vereinbart worden, weil man sich im Gespräch über alle wichtigen Punkte geeinigt habe. Laut Maklervertrag habe er daher Anspruch auf die Provision.

Das Landgericht Görlitz bestätigte zwar, dass ein Mietvertrag auch mündlich zustande kommen kann - vorausgesetzt, die Parteien seien sich über die wesentlichen Vertragspunkte einig (2 S 16/95). Dies sei hier aber gerade nicht der Fall gewesen. So sei etwa die grundlegende Frage der Miethöhe eindeutig offen geblieben. Weil aus diesem Grund kein Mietvertrag zustande gekommen, sei müsse folglich der Makler seine Vermittlerprovision zurückzahlen.

Baumharz tropfte auf der Mieterin Auto

Für Lackschäden durch einen "natürlichen Vorgang" haftet der Vermieter des Pkw-Stellplatzes nicht

Seit vielen Jahren hatte die Autofahrerin eine Wohnung und einen dazugehörigen Pkw-Stellplatz gemietet. Direkt neben dem Stellplatz steht — auf dem Nachbargrundstück — ein großer Baum, von dessen überhängenden Ästen 2018 Harz auf das Auto der Mieterin tropfte. Für die Lackschäden verlangte sie von ihrem Vermieter Schadenersatz, außerdem sollte er den Baum beseitigen. Im aktuellen Zustand erfülle der Parkplatz seinen vorgesehenen Zweck nicht, erklärte die Mieterin: Er sei zum Abstellen von Autos ungeeignet.

Der Vermieter wies jede Verantwortung für den Schaden von sich: Erstens handle es sich nicht um seinen Baum. Zweitens sei der Baum dort schon gewachsen, als die Mieterin den Mietvertrag unterschrieben habe. Dass irgendwann einmal Baumharz auf ihr Auto tropfen könnte, sei also vorhersehbar gewesen. So sah es auch das Amtsgericht Coburg und wies die Zahlungsklage der Mieterin ab (12 C 1657/19).

Der Baum stehe immer schon da und die Mieterin habe das gewusst. Dass beim Parken unter einem Baum mit herunterfallenden Früchten, Laub oder eben mit herabtropfendem Baumharz zu rechnen sei, sei allgemein bekannt. Der Lackschaden sei nicht auf menschliches Handeln oder Unterlassen zurückzuführen, sondern auf einen natürlichen Vorgang.

Manche Risiken, soweit sie durch Gesetze der Natur verursacht würden, müsse man eben als allgemeines Lebensrisiko akzeptieren. Der Vermieter sei weder in der Lage, die natürliche Reaktion eines Baumes zu verhindern, noch sei er dazu verpflichtet. Und auf gar keinen Fall müsse er Bäume auf fremden Grundstücken fällen lassen. (Das Urteil wurde vom Landgericht Coburg am 7.4.2020 bestätigt.)

Architekt kündigt Bauvertrag

Kurzartikel

Kündigt ein Architekt unberechtigt den Bauvertrag für ein Wohnhaus, weigert er sich damit pflichtwidrig, den Vertrag zu erfüllen. Den Bauherren steht daher prinzipiell Schadenersatz zu. Das setzt allerdings voraus, dass sie dem Architekten vorher eine Frist dafür gesetzt haben, die geschuldete Leistung doch zu erbringen.

Bodenfliesen statt Teppichboden

Kurzartikel

Verschlechtert der neue Bodenbelag in einer Eigentumswohnung den Trittschallschutz für die darunterliegende Wohnung, muss der Eigentümer den vorherigen Standard wiederherstellen. Auch bei nachträglichen Änderungen sind die zum Zeitpunkt des Baus gültigen Schallschutz-Normen zu beachten.

Eigentümer verklagt die Gemeinschaft

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen die Miteigentümer wegen unterlassener Sanierung von Feuchtigkeitsschäden in seinem Teileigentum, wenn er den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung nicht angefochten und danach sein Anliegen jahrelang nicht mehr verfolgt hat. Unter diesen Umständen ist eine Schadenersatzklage rechtsmissbräuchlich.

Familie als Eigentümergemeinschaft

Nach einem Familienkrach fordert die Tochter, das gemeinsame Grundeigentum zu versteigern

Die junge Frau hatte sich gewünscht, einmal Tür an Tür mit den Eltern zu wohnen. Als sich 2012 die Gelegenheit ergab, das Anwesen neben ihrem Elternhaus zu erwerben, kaufte sie es gemeinsam mit den Eltern. In einem notariell beglaubigten Vertrag vereinbarte die Familie, bis zum Tod der Eltern dürfe niemand die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen.

Einige Jahre später verschlechterten sich allerdings die familiären Beziehungen dramatisch: Es kam zu Konflikten bis hin zu Prügeleien. Für die Tochter war danach klar: Sie wollte den Eltern nicht mehr nahe sein, sondern wegziehen und das Hausgrundstück versteigern lassen. Das war jedoch nur mit Einwilligung der Eltern möglich. Die Tochter verklagte sie auf Zustimmung, scheiterte mit ihrem Anliegen jedoch beim Landgericht Frankenthal (4 O 366/17).

Grundsätzlich habe zwar jeder Miteigentümer eines Hausgrundstücks das Recht, die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft zu fordern, so das Landgericht. Da die Familie aber diese Möglichkeit im Notarvertrag ausgeschlossen habe, setze eine Aufhebung einen besonders wichtigen Grund voraus. Allein aus einem familiären Konflikt könne man unter diesen Umständen nicht das Recht ableiten, die Gemeinschaft zu beenden und das Anwesen zu versteigern.

Die Familie müsse trotz aller Differenzen erst einmal versuchen, das Hausgrundstück anders zu nutzen. Sie könne z.B. das Haus von einem neutralen Dritten verwalten und vermieten lassen. Auf jeden Fall müssten die Familienmitglieder erst einmal über dieses oder ein anderes "milderes Mittel" nachdenken, bevor eine Zwangsversteigerung in Betracht komme.

Illegal gebauter Pferdestall muss weg!

Hobby-Pferdezüchter und Obstbauer beruft sich darauf, dass der Bau einem landwirtschaftlichen Betrieb dient

Auf einer Streuobstwiese hatte der Grundstückseigentümer ohne Baugenehmigung einen Pferdestall für drei Pferde gebaut — acht Meter lang und vier Meter breit. Die Baubehörde des Landkreises ordnete den Rückbau an, weil der Stall illegal errichtet worden sei und zudem ein Biotop beeinträchtige: In freier Natur seien nur Bauvorhaben zulässig, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienten. Von einem Betrieb könne hier keine Rede sein.

Der Reiter wehrte sich gegen diese Entscheidung: Den Obstanbau wolle er als landwirtschaftlichen Nebenerwerb weiter intensivieren, sein Bio-Obst werde zunehmend nachgefragt. Das besondere Betriebskonzept bestehe darin, den Grund als Weidefläche für die Pferdezucht und als Obstplantage gleichzeitig zu nutzen. Durch das Weiden der Pferde müsse er kaum noch mähen.

Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt (OVG) konnte der Obstbauer jedoch nicht überzeugen (2 L 95/18). Mit seinem Obstanbau könne er weder aktuell, noch zukünftig nachhaltig Gewinn erzielen, so das OVG. Dagegen sprächen die geringe Zahl von Obstbäumen, der hohe Pflückaufwand bei den alten Hochstämmen und die schwierige Vermarktung. Umfang und Art der Pferdehaltung ließen erst recht keine Einkünfte erwarten. Er habe noch nie ein Pferd verkauft und keine schlüssige Rentabilitätsberechnung vorgelegt.

Selbst wenn man den Obstanbau als landwirtschaftlichen Betrieb anerkennen würde: Dafür benötige der Grundeigentümer keinen Pferdestall mitten auf der Obstwiese, auch wenn es möglicherweise ökologisch sinnvoll sei, hier Pferde weiden zu lassen. Für eine Baugenehmigung im Außenbereich reiche es nicht aus, wenn ein Bauvorhaben für einen Betrieb irgendwie förderlich sei — es müsse für ihn funktional notwendig sein.

Zudem gehörten Streuobstwiesen zu den geschützten Biotopen: Es sei verboten, sie zu zerstören oder zu beeinträchtigen. Dass sich der Pferdestall auf die Wiese nachteilig auswirke, sei unbestreitbar. Auf der Fläche des Gebäudes und beim Bau drumherum sei der Unterwuchs vernichtet worden. Diese Fläche stehe den Insekten und anderen Tierarten nicht mehr zur Verfügung.

"Leben am Bodensee"

Immobilienagentur erhält für den Werbeslogan keinen Markenschutz

Eine Immobilienagentur wollte den Werbeslogan "Leben am Bodensee" als Marke für allerlei Dienstleistungen rund ums Immobilienwesen schützen lassen (Werbung, Beratung, Finanzierung, Immobilienverwaltung, Immobilienhandel und -vermietung etc.). Die Markenstelle des Deutschen Patent- und Markenamts lehnte es jedoch ab, den Marketing-Spruch ins Markenregister einzutragen:

Zahlreiche Immobilienhändler und -makler seien in dieser Tourismusregion und beliebtem Standort für Zweit- und Ferienwohnsitze tätig. Und viele davon versuchten, den Kunden ihr Angebot mit diesem Werbeslogan schmackhaft zu machen. Verbraucher fassten daher den Slogan "Leben am Bodensee" ausschließlich als Hinweis auf die Lage der betreffenden Immobilien auf und nicht als Hinweis auf einen bestimmten Anbieter von Immobilien-Dienstleistungen.

Das Bundespatentgericht wies die Beschwerde der Immobilienagentur gegen die Entscheidung der Markenbehörde zurück (25 W (pat) 523/19). Die als Marke gewünschte Wortfolge "Leben am Bodensee" werde in der Immobilienbranche gerne verwendet, um so die konkrete Lage der Immobilien und das spezielle Lebensgefühl und Ambiente in der Region reklamemäßig zu umschreiben, erklärte das Gericht.

Deshalb tauge der Slogan nicht als Markenname für eine Immobilienfirma. Funktion einer Marke sollte es ja sein, die betriebliche Herkunft von Waren oder Dienstleistungen zu kennzeichnen. "Leben am Bodensee" benenne dagegen den Gegenstand und Inhalt der Dienstleistungen. Dass jemand bei diesem Werbeslogan an eine bestimmte Agentur als Anbieter der Dienstleistungen denke, sei ausgesprochen fernliegend.

Darüber hinaus dürften solche Werbeslogans mit regionalem Bezug nicht von einzelnen Dienstleistern per Markenschutz monopolisiert werden. Das widerspräche den Interessen der Immobilienbranche.

Renovierungsbedürftiges Haus gekauft

Geschwurbel in einem Maklerexposé stellt keine Beschaffenheitsgarantie dar

Ein Ehepaar kaufte ein kleines Einfamilienhaus, 1920 erbaut und nie grundlegend saniert. Im Maklerexposé war darauf hingewiesen worden, dass das Haus renovierungsbedürftig sei. Andererseits stand darin auch, das Gebäude sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen". Bei den Besichtigungsterminen hatte die Verkäuferin den Kaufinteressenten mitgeteilt, ihr verstorbener Ehemann sei ein Bastler gewesen und habe die Elektrik selbst erneuert. Feuchtigkeitsschäden an den Wänden waren klar erkennbar.

Das hielt die Käufer nicht davon ab, nach Vertragsschluss von der Verkäuferin Schadenersatz für Putzarbeiten und für das Verlegen neuer elektrischer Leitungen zu verlangen. Man habe sie getäuscht, behaupteten sie nun: Von wegen "mit wenigen Handgriffen" sei es hier getan, der Sanierungsaufwand sei beträchtlich gewesen. Die Schadenersatzklage des Ehepaares scheiterte jedoch beim Oberlandesgericht (OLG) Dresden (4 UF 2183/19).

Eine Täuschung liege hier nicht vor, so das OLG: Die Käufer hätten durchaus gewusst, worauf sie sich einließen. Die Bilder im Maklerexposé zeigten ganz unverfälscht den Zustand des Hauses. Den habe das Ehepaar auch bei der Besichtigung nicht übersehen können, zum Beispiel die Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus und die offensichtlich laienhaft angebrachten Stromleitungen in der Küche. Sogar im Kaufvertrag sei festgehalten, dass Sanierungsarbeiten notwendig seien.

Vor diesem Hintergrund habe das Ehepaar die inhaltsleere Floskel im Exposé, nur "wenige Handgriffe" seien nötig und schon könnten neue Besitzer hier wohnen, nicht ernsthaft als Zustandsbeschreibung missverstehen. Dass die Käufer wirklich glaubten, im Haus seien keine größeren Renovierungsarbeiten erforderlich, um modernen Wohnstandard zu erreichen, sei ausgeschlossen. Enthalte das Maklerexposé eine allgemeine Anpreisung ohne jeden konkreten Aussagegehalt, stelle dies prinzipiell keine Beschaffenheitsgarantie dar.

Flecken an der Hauswand

Ist ein Auftrag in der vereinbarten Art nicht einwandfrei zu erfüllen, muss der Handwerker darauf hinweisen

Eine Hauseigentümerin ließ von einem Handwerksunternehmen das Gebäude dämmen. Anschließend sollte der Auftragnehmer den Putz erneuern. Kaum waren die Arbeiten beendet, zeigten sich nach starkem Regen Wasserflecken in den Fassaden des Wohnhauses. Denn der Dachüberstand war so gering, dass die Hauswände zu viel Wasser abbekamen. Nun verlangte die Auftraggeberin, der Handwerker müsse die Beseitigung des Mangels finanzieren.

Der wies die Forderung zurück: Er habe die Hauswände fachgerecht und haargenau so verputzt, wie mit der Hauseigentümerin vereinbart. Für den zu kleinen Dachüberstand sei er nicht verantwortlich. Ob er die Auftraggeberin darüber hätte informieren müssen, könne offen bleiben. Denn aus einem so geringfügigen Fehlverhalten könne sie keinen Anspruch auf einen Vorschuss für Reparaturen ableiten.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt war da allerdings anderer Ansicht (21 U 64/18). Eine Hauswand mit Wasserflecken sei auch dann mangelhaft, wenn der Handwerker die Arbeiten so ausgeführt habe wie vertraglich vereinbart, betonte das OLG. Er hätte die Auftraggeberin darüber informieren müssen, dass auf diese Weise keine optisch einwandfreie Fassade erreicht werden könne.

Die Hauseigentümerin könne als Laie nicht wissen, dass ein funktionsgerechtes Wärmedämmverbundsystem mit so kleinem Dachüberstand und dem vom Handwerker verwendeten Dünnschichtputz nicht zu realisieren war. Dem Fachmann habe dagegen klar sein müssen, dass es hier nur zwei Möglichkeiten gab. Entweder, den Dachüberstand auf 10 bis 15 Zentimeter zu verbreitern. Oder geeigneten Dickputz aufzutragen.

Nur wenn er seine Hinweispflicht erfüllt und die Bauherrin trotzdem auf der vorgesehenen Ausführung bestanden hätte, müsste der Handwerker nicht für die Werkmängel haften. (Die Entscheidung des OLG wurde am 25.03.2020 vom Bundesgerichtshof bestätigt: AZ. VII ZR 113/19)

Schwankende Wassertemperatur ist ein Baumangel

Kurzartikel

Ist eine neu gebaute Eigentumswohnung mangelhaft, steht dem Bauträger die letzte Kaufpreisrate vom Erwerber nicht zu. Wenn beim Duschen die Wassertemperatur plötzlich um 3-5 Grad Celsius schwankt, sobald an anderen Wasserhähnen Kaltwasser entnommen wird, liegt ein Mangel vor, der beseitigt werden muss, weil er die Funktion von Dusche und Bad beeinträchtigt.

Mietvertrag kommt wegen "Liebes-Aus" nicht zustande

Vermieter bekommen keinen Schadenersatz für entgangene Mieteinnahmen

Ein unverheiratetes Paar bewarb sich per E-Mail um eine Drei-Zimmer-Wohnung in München, die ein Makler inseriert hatte: Mietbeginn sollte am 1. Oktober 2019 sein. Wie in München üblich, besichtigte eine Menge Bewerber die Wohnung. Schließlich entschieden sich die Vermieter für das Paar. Das teilte der Makler Anfang September per Telefon dem Mann mit, der sich hocherfreut zeigte.

Zu diesem Zeitpunkt war das Paar in Urlaub. Als es Mitte September zurückkehrte, hatte der Makler den schriftlichen Mietvertrag vorbereitet und den anderen Bewerbern abgesagt. Doch nun sagten die auserwählten Mieter ab: Im Urlaub hatten sie festgestellt, dass sie doch nicht zueinander passten … Obwohl sich der Makler bemühte, gelang es ihm nicht, die Wohnung zum 1.10. anderweitig zu vermieten.

Daraufhin forderten die Wohnungseigentümer von den ehemals Liebenden 1.450 Euro Schadenersatz für die entgangene Oktobermiete: Sie hätten den Vertragsschluss als sicher hingestellt und nie nach einem Vertragsentwurf gefragt.

Von einer verbindlichen Zusage hätten die Vermieter nicht ausgehen dürfen, erwiderten die Kontrahenten: Vor dem Urlaub hätten sie ja nur den Text der Internetanzeige gekannt. Natürlich hätten sie erst den Vertrag bekommen und prüfen müssen.

Das Amtsgericht München wies die Klage der Vermieter ab (473 C 21303/19). Solange Mietinteressenten keinen Mietvertrag in Händen hatten — oder wenigstens einen Entwurf —, könnten Vermieter in der Tat nicht mit einem sicheren Vertragsschluss rechnen. Mietinteressenten müssten die Möglichkeit haben, die Pflichten zu prüfen, die mit dem Vertragsschluss auf sie zukämen. Ein Werbeinserat ersetze nicht ansatzweise einen ausgearbeiteten Vertragstext.

Auch in einem angespannten Mietmarkt wie München bestehe kein Zwang, einen Vertrag ohne Prüfung des Inhalts zu unterschreiben. Wenn Interessenten, die als Paar eine Wohnung mieten wollten, im Urlaub merkten, dass sie besser getrennte Wege gehen sollten, sei das allemal Grund genug, die Vertragsverhandlungen abzubrechen. Mietinteressenten seien auch nicht verpflichtet, die künftigen Vermieter während des Urlaubs über erkaltende Gefühle zu informieren. (Die Vermieter haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Mietvertrag gegen Abfindung vorzeitig aufgelöst

Die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt im Zweifelsfall der Vermieter

Vermieter und Mieter hatten vereinbart, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. Als Ausgleich dafür hatte der Vermieter eine Abfindung angeboten. Doch dann entstand Streit darüber, wer für die anfallenden Schönheitsreparaturen aufkommen musste. In der Vereinbarung war dies nicht ausdrücklich geregelt. Nach dem Mietvertrag wäre dafür der Mieter verantwortlich gewesen.

Das Landgericht Stuttgart entschied: Wenn eine Wohnung gegen Abfindung vorzeitig zurückgegeben werde, sei dies als abschließende Regelung zwischen Mieter und Vermieter anzusehen (16 S 289/94). Damit sei es dem Vermieter verwehrt, auf die Rückgabeklausel im Mietvertrag zurückzugreifen, welche die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug des Mieters regle. Auf den abschließenden Charakter einer derartigen Vereinbarung dürften Mieter vertrauen.

Der Mieter verzichte, wenn er vorzeitig ausziehe, auf sein Recht, die Wohnung weiterhin "abzuwohnen". Dafür zahle ihm der Vermieter die vereinbarte Abfindung. Der Mieter müsse keinesfalls damit rechnen, dass er diese Abfindung sofort wieder für Schönheitsreparaturen verwenden müsse. Demnach trage der Vermieter die Kosten der Renovierung. Dies gelte jedenfalls dann, wenn - wie hier - der vorzeitige Auszug auf Wunsch des Vermieters erfolgt sei und die Abfindung dafür eine Art Gegenleistung darstellen solle.

"Polenböller" im Mietshaus

Mieter fliegt raus: Wer Sprengkörper in der Wohnung lagert, gefährdet Haus und Mitmieter

Mit dem etwas despektierlichen, umgangssprachlichen Begriff "Polenböller" werden Feuerwerkskörper bezeichnet, die hierzulande entweder nicht zugelassen sind oder nur von Personen mit pyrotechnischer Ausbildung gezündet werden dürfen. Freunde der Pyrotechnik erstehen sie gerne in Polen oder Tschechien, da gibt es ein reichhaltiges Angebot.

Solche Sprengkörper lagerte ein Mieter in seiner Wohnung. Zusätzlich hatte er die Böller mit Glasscherben ummantelt — angeblich, um sie im Garten gegen Ratten einzusetzen. Die Vermieterin kündigte deshalb das Mietverhältnis fristlos und erhob gegen den Mann Räumungsklage. Zu Recht, wie das Amtsgericht Hannover entschied (474 C 13200/19). Für die Vermieterin sei es nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Sprengkörper könnten explodieren. Zudem hätten die in Deutschland verbotenen Böller besonders hohe Sprengkraft, weshalb schon der Besitz solcher Feuerwerkskörper gegen das Sprengstoffgesetz verstoße.

Der Plan des Mieters, die Polenböller im Garten des Mietshauses zu zünden, hätte das ohnehin große Risiko noch gesteigert: Sie hätten das Gebäude beschädigen und Mitmieter verletzen können. Umherfliegende Glassplitter hätten die Verletzungsgefahr zusätzlich erhöht.

Daher könne sich der Mieter auch nicht darauf berufen, dass die Kündigung eine soziale Härte darstelle, weil er nach einer Herzoperation zu 30 Prozent behindert sei. "Kurzatmigkeit" und "Herzprobleme" hinderten ihn nicht daran umzuziehen. Dadurch sei keine Verschlechterung seines Gesundheitszustands zu befürchten.

Mieter verschweigt beim Vertragsschluss seine Schulden

Eine falsche "Mieterselbstauskunft" rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnte noch nicht sonderlich lange in der Mietwohnung, als er sich einem Insolvenzverfahren unterziehen musste. Er hatte eine Menge Schulden. Als der Vermieter davon erfuhr, schaute er verwundert auf die Mieterselbstauskunft über die Vermögensverhältnisse, die er beim Vertragsschluss vom Mieter gefordert und erhalten hatte. Da war von Schulden keine Rede. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Ohne Erfolg wehrte sich der Mieter dagegen: Das Landgericht Lüneburg gab dem Vermieter Recht (6 S 1/19). Vermieter hätten ein berechtigtes Interesse daran, ihr Eigentum nur solventen Vertragspartnern zu überlassen. Die Kündigung sei wirksam — schließlich habe der Mieter dem Vermieter seine Schulden verschwiegen und ihn damit über seine finanzielle Lage getäuscht.

Dass der Mieter die Miete trotz seiner Finanzprobleme pünktlich gezahlt habe, ändere nichts: Dieser Umstand könne das durch die Täuschung erschütterte Vertrauensverhältnis nicht wiederherstellen.

Zudem bleibe die Gefahr eines finanziellen Ausfalls für den Vermieter ja bestehen. Dem vorzubeugen, sei berechtigt. Der Vermieter müsse nicht zuwarten, bis die Zahlungsunfähigkeit des Mieters tatsächlich zu einem Mietausfall führe. Damit würde genau der Schaden eintreten, den er von vornherein habe abwenden wollen: durch eine korrekte Auskunft des Mieters zu Mietbeginn.

Lange bekannte Depression entschuldigt Mietrückstand nicht

Kurzartikel

Ist eine Mieterin schon seit mehreren Jahren wegen Depressionen in ärztlicher Behandlung, entschuldigt die psychische Erkrankung ihren Zahlungsverzug nicht. Dass sie in manchen Phasen der Krankheit nicht in der Lage sei, ihre finanziellen Angelegenheiten allein zu regeln, wisse die Frau schon lange, so das Landgericht. Sie hätte also Vorsorge dafür treffen müssen, die Mietzahlungen kontinuierlich zu gewährleisten, z.B. durch die Bestellung eines Betreuers.