Bauen & Wohnen

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Holzkirchner Kuhglocken-Streit

Erneuter Vergleich: Ist der Kampf von Hauseigentümern gegen das Gebimmel auf der Weide nun zu Ende?

Seit vielen Jahren und durch alle Instanzen hindurch beschäftigt ein Ehepaar die bayerische Justiz, weil es sich vom Gebimmel der Kuhglocken gestört fühlt. Die Gemeinde Holzkirchen hat die Weide vor dem Anwesen des Ehepaares an eine Bäuerin vermietet, die hier ihre Kühe grasen lässt. Auch früher schon, als das Ehepaar hier noch nicht gebaut hatte.

Das Geläute sei unerträglich, finden die Hauseigentümer, sie könnten kaum schlafen. Am Schlafzimmerfenster haben sie angeblich eine Lautstärke von mehr als 70 Dezibel gemessen. Zudem zerrten Tiergerüche und Fliegen an ihren Nerven. Die abwechselnd klagenden Eheleute sind bisher in allen Instanzen mit ihrem Anliegen gescheitert, unter anderem beim Oberlandesgericht (OLG) München (15 U 138/18).

Der Ehemann unterlag beim OLG auch deshalb, weil er sich 2015, im ersten Prozess, schon auf einen Vergleich eingelassen hatte: Kühe mit Glocken sollten nur im mindestens 20 Meter entfernten Teil der Weide grasen. An diese Vereinbarung habe sich die Landwirtin stets gehalten und daran sei auch der Kläger gebunden, erklärte das OLG. Doch nun klagte wieder die Ehefrau.

Und so kam es, dass Richter des OLG am 26.Mai 2020 nach Holzkirchen fuhren, um die Geräuschkulisse zu beurteilen. Die Hörprobe soll zwar wenig ergiebig gewesen sein, weil sich die — allesamt trächtigen — Kühe kaum bewegten. Immerhin konnte aber ein Richter mit Handy-App den Geräuschpegel einer Kuhglocke messen: Der lag unter 60 Dezibel, also knapp unter dem Richtwert von 65 Dezibel.

Und wieder einigten sich die Parteien, vom OLG dazu gedrängt, auf einen Vergleich: Künftig dürfen höchstens drei Kühe Glocken mit einem Durchmesser von höchstens zwölf Zentimetern tragen. Und die Kühe mit Glocken dürfen nur im entfernteren Teil der Weide grasen, wie 2015 bereits vereinbart. Auf ein Neues?

Falscher Alarm

Hausbesitzer müssen für einen durch Fehlalarm ihrer Alarmanlage ausgelösten Polizeieinsatz zahlen

Kurz vor dem Urlaub hatten die Eheleute eine Alarmanlage in ihrem Haus installieren lassen. Am Urlaubsort erreichte sie die SMS eines Nachbarn mit der Nachricht, die Anlage gebe ein Warnsignal. Sofort rief der Ehemann bei der Polizeiinspektion am Wohnort an. Die Beamten schlugen vor, das Grundstück zu kontrollieren. Dem Hausbesitzer war es recht.

Die Polizisten inspizierten das Anwesen gründlich, fanden aber weder Einbruchspuren, noch einen anderen Grund für das Auslösen der Alarmanlage. Vier Wochen später erhielt das Ehepaar Post vom Bundesland: einen Kostenbescheid über 171 Euro Gebühr für den Polizeieinsatz.

Dagegen wehrte sich der Hausbesitzer: Bevor er wegfuhr, habe er Fenster und Türen verschlossen. Warum der Alarm "losging", habe auch die Installationsfirma nicht klären können. Er habe die Polizei informiert, damit eventuelle Einbrecher gefasst würden — er habe die Beamten aber nicht aufgefordert, zu seinem Haus zu fahren.

Die Klage des Hausbesitzers gegen den Kostenbescheid scheiterte beim Verwaltungsgericht (VG) Koblenz (3 K 1063/19). Führe der Fehlalarm einer Einbruchmeldeanlage oder Brandmeldeanlage zu einem Polizeieinsatz, müsse der Besitzer des Anwesens die Gebühren dafür tragen, so das VG. Das gelte auch dann, wenn der Grund für das Auslösen der Anlage nachträglich nicht mehr geklärt werden könne.

Willkürlich sei dieses Vorgehen nicht. Schließlich diene der Polizeieinsatz nicht "nur" dazu, Straftäter zu verfolgen. Er werde vor allem im Interesse desjenigen durchgeführt, der eine Alarmanlage installiert habe, um sein Eigentum zu schützen. Dass der Hausbesitzer im konkreten Fall die Polizei nicht explizit zum Ausrücken aufgefordert habe, ändere an der Gebührenpflicht nichts. Man könne bei dieser Sachlage davon ausgehen, dass er mit dem Anruf die Polizei um Schutz habe bitten wollen.

Über Sperrholzplatte gestolpert

Fußgängerin stürzt über ein großes Hindernis auf dem Gehweg: Schmerzensgeld von der Hauseigentümerin?

Weil ihre Regenrinne defekt war, hatte eine Hauseigentümerin erstens einen Handwerker bestellt, um sie zu reparieren. Zweitens hatte ihr Sohn eine (100 x 150 cm große) Sperrholzplatte an die Hauswand gelehnt, um zu verhindern, dass Wasser durch ein Kellerfenster ins Haus tropfte. Vor dem Haus verengte die Platte unübersehbar den Gehweg.

Eine Fußgängerin blieb vor der Sperrholzplatte stehen, um eine entgegenkommende Passantin mit Kinderwagen vorbei zu lassen. Dann drehte sie sich von der Platte weg, um sich mit der jungen Mutter kurz zu unterhalten. Während des Gesprächs vergaß die Fußgängerin das Hindernis. Als sie sich wieder umdrehte, um weiterzugehen, stürzte sie über die Sperrholzplatte und brach sich den Arm.

Von der Hauseigentümerin forderte die Verletzte 9.500 Euro Schmerzensgeld. Die Eigentümerin sei für den Unfall verantwortlich, weil sie vor ihrem Haus ein Hindernis aufgebaut und damit eine Gefahrensituation für Fußgänger geschaffen habe. Wie schon das Landgericht Aachen wies auch das Oberlandesgericht (OLG) Köln die Klage der Fußgängerin ab (7 U 285/19).

Es habe einen nachvollziehbaren sachlichen Grund dafür gegeben, vorübergehend die Sperrholzplatte vor die Fenster zu stellen. Die Platte auf dem Gehweg sei zwar "im Weg gestanden". Doch bei einem so großen, gut sichtbaren Hindernis seien keine weiteren Schutzmaßnahmen für Benutzer des Gehwegs erforderlich gewesen, erklärte das OLG.

Es sei auch nicht klar, was die Hauseigentümerin hätte unternehmen können, um das Hindernis zusätzlich abzusichern. Auch die Verletzte habe ja die Platte gesehen, wie sie selbst berichtet habe. Ein Warnschild hätte also nichts genützt — d.h. den Unfall verhindert —, da die Fußgängerin das Hindernis ohnehin bemerkt habe. Fazit: Die Fußgängerin habe ein Unglück erlitten, ohne der Grundstückseigentümerin ein "Unrecht" vorwerfen zu können.

Gegen Parkplatz-Grenzstein gestoßen

Audi-Fahrerin verlangt von der Grundstückseigentümerin Entschädigung für die verkratzte Stoßstange

Im Erdgeschoss des Gebäudes befindet sich ein Supermarkt, daneben der Kundenparkplatz. Zwischen der Hauswand und den Parkbuchten hat die Grundstückseigentümerin Begrenzungssteine aufstellen lassen — um die Hausmauer zu schützen, die häufig durch einparkende Fahrzeuge beschädigt worden war. Der Stein des Anstoßes für Autofahrerin B ragt knapp fünf Zentimeter in eine Parkbucht hinein.

Als Frau B mit ihrem Audi A4 rückwärts in diese Parkbucht einfuhr, hatte sie die Begrenzungssteine zwar flüchtig wahrgenommen. Doch den scharfkantigen Stein habe sie trotz Rückfahrkamera und Sensoren nicht erkennen können, erklärte die Autofahrerin später vor Gericht. Trotz langsamer Fahrt und nur leichter Berührung sei der Wagen gegen den Stein gestoßen. Den Kratzer in der Stoßstange zu beheben, habe 1.173 Euro gekostet.

Ihre Klage gegen die Grundstückseigentümerin auf Schadenersatz scheiterte beim Amtsgericht München (155 C 5506/19). Der Amtsrichter war bei der Besichtigung des Parkplatzes zu dem Schluss gekommen, dass hier ein Fahrfehler von Frau B vorliegen müsse. Für den Schaden sei nicht die Grundstückseigentümerin verantwortlich.

Die Parklücke sei eng und rückwärts einzuparken nicht ganz einfach, stellte der Richter fest. Umso wichtiger wäre es gewesen, die Lücke vorher genau in Augenschein zu nehmen. Dass eine Spitze des Felssteins — ein Naturstein, der "naturgemäß" nicht glatt sei — ein wenig in die Parkbucht hineinrage, sei überhaupt nicht zu übersehen. Er hebe sich auch farblich von der Gebäudewand deutlich ab.

Für vorsichtige Verkehrsteilnehmer, die nicht bis zum Rand der Parkbucht rollten, stelle daher der Begrenzungsstein keine Gefahrenquelle dar. Hätte sich Frau B ein bisschen umgesehen, hätte ihr auffallen müssen, dass der Felsen geringfügig überstehe. Dann wäre ihr klar geworden, dass sie in diese Parklücke nicht vollständig einfahren durfte. Supermarkt-Kunden, die mit einer eng begrenzten Lücke nicht zurechtkämen, müssten notfalls hier das Einparken abbrechen und eine andere Parkbucht wählen.

Bauarbeiter stürzten in Treppenschacht

Auf einer Baustelle ist grundsätzlich der Bauunternehmer für die Unfallverhütung zuständig

Eine Gemeinde ließ die ehemalige Dorfschule zu einem Gemeindezentrum umbauen. Sie übertrug einem Architekten die Bauaufsicht, den Innenausbau führte ein Bauunternehmen durch. Zwei Mitarbeiter standen im Treppenhaus auf einem Gerüst und befestigten Gipsplatten an den Wänden, als sie durch die Holzabdeckung brachen. Sie stürzten fast vier Meter in die Tiefe und verletzten sich schwer.

Bauarbeiter H hielt nicht den Arbeitgeber für verantwortlich. Vielmehr warf er der Auftraggeberin und dem Architekten vor, sie hätten ihre Verkehrssicherungspflichten verletzt. Ein von der Gemeinde beauftragter Rentnerverein habe die Holzabdeckung unfachmännisch errichtet. Der Architekt hätte als Bauleiter die Konstruktion auf ihre Tragfähigkeit hin prüfen müssen, das habe er pflichtwidrig versäumt. H verlangte von der Gemeinde und vom Bauleiter Schadenersatz und Schmerzensgeld, rund 65.000 Euro.

Zunächst hatte seine Klage Erfolg, doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) auf und verwies die Sache zurück (VI ZR 34/17). Grundsätzlich sei auf einer Baustelle der Bauunternehmer für die Sicherheit zuständig. Die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften — sie legten fest, welche Sicherheitsmaßnahmen im Einzelfall zu treffen sind — richteten sich auch in der Baubranche allein an die Arbeitgeberseite.

Diese Vorschriften sollten die Versicherten vor den typischen Gefahren des Baugewerbes schützen. Bauleiter und Bauherrn müssten zur Gefahrenabwehr nur etwas unternehmen, wenn sie Anhaltspunkte dafür hätten, dass ein Bauunternehmer oder eine Handwerksfirma nicht zuverlässig arbeite oder nicht sachkundig genug sei, um die Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten.

Dass im konkreten Fall die Bauherrin über die mangelhafte Abdeckkonstruktion Bescheid wusste oder deren Instabilität zumindest hätte erkennen können, sei nicht bewiesen. Die Gemeinde habe behauptet, die Holzabdeckung stamme vom Rohbauunternehmer, nicht von "Amateuren". Mit diesem Einwand habe sich das OLG nicht auseinandergesetzt.

Einmal unterstellt, er treffe zu: Dann habe die Bauherrin ihre Pflicht im Wesentlichen damit erfüllt, dass sie einen bewährten Architekten mit Planung und Baukontrolle beauftragt habe. Der Bauleiter müsse die Sicherheitsmaßnahmen der beteiligten Baufirmen prüfen und aktiv werden, wenn er eine Gefahrenquelle erkenne. Das OLG müsse nun erneut die Verantwortlichkeit aller Beteiligten prüfen, insbesondere auch die des Bauunternehmens.

Terrasse verpfuscht: Wasserschaden

Wie lange läuft bei Terrassenarbeiten die Gewährleistungsfrist für Mängel: zwei oder fünf Jahre?

Hauseigentümer hatten einen Bauunternehmer damit beauftragt, die Terrasse ihres Wohnhauses zu sanieren. Die Baufirma entfernte die alten Platten, verlegte neue Platten im Mörtel auf einer vorhandenen Betonplatte und erneuerte die Treppenstufen von der Terrasse in den Garten. Aufgrund schlampig gemachter Übergänge zwischen Hauswand und Terrassen-Bodenplatte kam es zu einem Wasserschaden im Souterrain des Hauses.

Da sich die Auftraggeber und ihr Anwalt fast drei Jahre Zeit ließen, ihre Gewährleistungsansprüche wegen der mangelhaften Arbeiten anzumelden, ging es vor Gericht zunächst nur um die Frage, ob diese Ansprüche schon verjährt waren oder nicht.

Hintergrund: Für Werkleistungen gilt im Prinzip eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren, doch bei Arbeiten an einem Bauwerk dauert sie fünf Jahre.

Das Landgericht hatte die Erneuerungsarbeiten als "bloße Reparatur" der Terrasse eingestuft und deshalb die lange Verjährungsfrist für "Arbeiten an einem Bauwerk" abgelehnt. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bejahte sie und so bekamen die Hauseigentümer in der Berufung Recht (5 U 91/18). Ihr Anspruch auf Schadenersatz sei noch nicht verjährt, entschied das OLG.

Grundsätzlich treffe es zwar zu, dass für Instandsetzungsarbeiten an einem bestehenden Bauwerk die zweijährige Gewährleistungsfrist gelte. Im konkreten Fall sei aber bereits der im Mörtelbett verlegte Terrassenbelag ein eigenes "Bauwerk" und nicht nur eine Reparatur. Als Bauwerk sei jede unbewegliche Sache anzusehen, die mit Einsatz von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellt werde.

Bauleitender Architekt sollte auch Rechnungen prüfen

Abschlagszahlungen für mangelhaftes Wärmedämmverbundsystem durchgewinkt

Ein Hauseigentümer ließ sein Wohnhaus umfassend modernisieren. Unter anderem sollte eine Handwerksfirma an den Außenfassaden ein Wärmedämmverbundsystem anbringen. Die Bauleitung übernahm ein Architekt inklusive der Aufgabe, die Rechnungen der am Bauvorhaben beteiligten Unternehmen zu überprüfen.

Zwischenrechnungen für das Dämmsystem "checkte" er kurz und gab sie an den Bauherrn weiter. Insgesamt überwies der Bauherr der Handwerksfirma Abschlagszahlungen von fast 70.000 Euro. Bald stellte sich heraus, dass die Firma das Wärmedämmverbundsystem nicht fachgerecht ausgeführt hatte. Der Architekt ließ es zumindest teilweise wieder abreißen.

Von der Handwerksfirma war allerdings für diesen Mehraufwand kein Schadenersatz mehr zu holen. Sie war mittlerweile "pleite" gegangen. Ein anderes Unternehmen musste das Gebäude dämmen. Schadenersatz forderte der Bauherr nun vom Architekten, nachdem er den Bauleitervertrag gekündigt hatte. Der Architekt sei dafür verantwortlich, dass er, der Auftraggeber, eine Menge Geld für ein wertloses Dämmsystem ausgegeben habe.

So sah es auch das Kammergericht in Berlin (21 U 142/18). Der Architekt habe seine Aufgabe, die Rechnungen der Handwerksfirmen zu prüfen, nur unzureichend erfüllt. Wer die Rechnungen kontrolliere, müsse auch prüfen, ob die in Rechnung gestellte Leistung "stimme". Der Leistungsstand müsse in Quantität und Qualität das Entgelt rechtfertigen. Treffe das nicht zu — wie hier —, müsse der Bauleiter den Auftraggeber darauf hinweisen.

Es gehöre zu den Pflichten des Bauleiters, den Bauherrn vor überhöhten Zahlungen zu bewahren. Im konkreten Fall habe der Architekt die Abschlagsrechnungen für das verpfuschte Dämmsystem, das vollständig demontiert werden musste, beinahe "durchgewinkt". Zumindest habe er sein "ok" gegeben, ohne vorher die Bauleistung zu überprüfen. Diese Pflichtverletzung habe für den Bauherrn zu einem Schaden von rund 70.000 Euro geführt, weil er für diesen Betrag faktisch keine Gegenleistung erhalten habe. Für den Schaden müsse der Architekt einstehen.

Ruhezone hinter dem Wohnhaus?

Wer in der Stadt wohnt, muss damit leben, dass Nachbarn auf die Terrasse gucken

Grundstückseigentümer A beabsichtigte, ein altes Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten zu ersetzen. Die Kommune hatte das Bauvorhaben bereits genehmigt. Dagegen wehrte sich das Ehepaar B, dem das Einfamilienhaus in der Mitte des Nachbargrundstücks gehörte.

Das Bauprojekt des Nachbarn reiche drei bis vier Meter weiter in den hinteren Gartenbereich hinein als das Wohnhaus, so der Einwand der Hauseigentümer B. Die rückwärts angebauten Balkone würden es den zukünftigen Bewohnern ermöglichen, ihre - B's - Terrasse einzusehen. Daher verstoße das Bauvorhaben gegen das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn. Die Baugenehmigung sei rechtswidrig.

Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg wies die Kritik zurück (1 ME 84/19). Im Baurecht existiere keine Baugrenze für den hinteren Gartenbereich. Dass sie bisher in der Umgebung faktisch eingehalten wurde, ändere daran nichts. Der gärtnerisch gestaltete Bereich hinter dem Haus sei keine absolute Ruhezone, auf die Grundstückseigentümer einen Rechtsanspruch hätten.

Rücksichtslos sei das Bauvorhaben von A keineswegs. Innerhalb einer Stadt müssten Bürger stets damit rechnen, dass die Nachbarn auf ihren Balkon oder ihre Terrasse schauen könnten. Diese "Einsichtsmöglichkeit von schräg oben" müssten die Hauseigentümer B hinnehmen. Davor schütze sie das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn nicht. Wer in der Stadt wohne, müsse mit Blicken der Nachbarn leben.

"Sonderwünsche" beim Bauträgervertrag

Nach Vertragsschluss mit dem Bauträger vereinbarte Änderungen müssen notariell beurkundet werden

Ein Ehepaar erwarb vom Bauträger für 1,16 Millionen Euro eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte. Der Bauträgervertrag enthielt eine Klausel, nach der Sonderwünsche nur mit Zustimmung des Bauträgers zulässig waren und die Erwerber die Mehrkosten tragen müssten. Welche Änderungen das Ehepaar wünschte, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Jedenfalls einigten sich die Vertragsparteien darauf, dass einige Sonderwünsche ausgeführt werden sollten.

Das verzögerte natürlich die Fertigstellung des Bauvorhabens. Es kam zum Streit darüber, wann die nächsten Raten des Kaufpreises fällig sein sollten. Schließlich forderte der Bauträger die Rückabwicklung des Vertrags. Begründung: Der Bauträgervertrag sei wegen nicht beurkundeter, nachträglicher Sonderwünsche der Erwerber insgesamt nichtig. Die Klage des Unternehmens wurde vom Oberlandesgericht (OLG) München abgewiesen (9 U 3345/17 Bau).

Als Sonderwunsch werde es bezeichnet, wenn Erwerber vom "Leistungspaket" des Bauträgers abweichen wollten, so das OLG. Da könne es sich um zusätzliche Baumaßnahmen oder um Materialien handeln, die höherwertig seien als die zunächst vorgesehenen. Solche Sonderwünsche müssten notariell beurkundet werden, bestätigte das OLG, andernfalls seien die Vereinbarungen nichtig. (Das gelte zumindest, bis die Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen seien. Mit dem Eintrag entfalle die Notwendigkeit, die Änderungen notariell zu beurkunden.)

Wenn die nach Vertragsschluss getroffenen Vereinbarungen mangels Beurkundung nichtig seien, führe das aber nicht dazu, dass der Bauträgervertrag insgesamt nachträglich unwirksam werde. Im Vertrag stehe ausdrücklich, Sonderwünsche bedürften der Einwilligung des Bauträgers und die Erwerber müssten dadurch entstehende Mehrkosten übernehmen. Damit hätten die Parteien sehr deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Vertrag auch im Falle späterer Änderungen fortbestehen sollte.

Sobald der restliche Kaufpreis bezahlt sei, müsse der Bauträger deshalb den Käufern das Eigentum an der Immobilie per Grundbucheintrag übertragen. (Das Urteil wurde am 20.2.2019 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 184/18)

Treppe steiler gebaut als im Prospekt dargestellt

Ein Bauträger muss seine Bauleistungen auch an "Reklamebildern" messen lassen

Ein Ehepaar hatte zum Preis von 698.000 Euro eine Dachgeschosswohnung in einer — noch zu errichtenden — Wohnanlage erworben. Die Bauträgerin, eine Immobiliengesellschaft, hatte für das Bauprojekt mit einem Exposé geworben. Es zeigte Pläne und schöne Bilder, unter anderem die grafische Darstellung einer "eleganten Treppe aus Sichtbeton" mit 16 Stufen. Sie führte aus dem Wohnbereich zur Dachterrasse.

In der schnöden Wirklichkeit bestand die Treppe allerdings nicht aus Sichtbeton, sondern aus Betonimitat (eine Trockenbaukonstruktion mit Betonoptik). Vor allem aber war sie viel steiler als im Prospekt dargestellt, weil sie nur über 13 Stufen verfügte. Aus diesem Grund weigerten sich die Käufer, die Wohnung mitsamt der Treppe zu akzeptieren und die Schlussrate nach "Fertigstellung" zu zahlen.

Daraufhin trat die Immobiliengesellschaft vom Bauträgervertrag zurück. Zu Unrecht, entschied das Kammergericht in Berlin (21 U 116/18). Die Wohneinheit sei nicht "bezugsfertig", so das Gericht, denn sie weise erhebliche Mängel auf. Die letzte Rate sei daher nicht fällig gewesen. Wie der Bauträger bauen müsse, bestimme nicht allein die Baubeschreibung.

Dabei spielten auch "vertragsbegleitende Umstände" eine Rolle. Das gelte insbesondere für Prospekte und Visualisierungen, mit denen der Bauträger für das Bauprojekt geworben habe. Ein Exposé müsse das angestrebte Bauwerk zutreffend wiedergeben — von dieser Verpflichtung könnten sich Bauträger nicht mit dem Hinweis lossagen, Angaben in Reklameprospekten seien unverbindlich.

Soweit es um Punkte gehe, die für den oder die Erwerber erkennbar wichtig seien, seien sie sehr wohl verbindlich. Für Änderungen an den Bauplänen nach dem Vertragsschluss müsse es triftige Gründe geben (z.B. technische Notwendigkeiten), die der Bauträger vorher noch nicht erkennen konnte.

Mieterin möchte "Zweithund"

Der Vermieter lehnt ab: Die Wohnung sei zu klein für zwei Hunde

Eine Berliner Hundehalterin lebt in einer ca. 50 qm großen Wohnung. Der Vermieter hatte der Tierhaltung zugestimmt. Die kleine Mischlingshündin der Mieterin war schon zehn Jahre alt und krank. Da die Frau befürchtete, das Tier könnte bald sterben, wollte sie sich einen zweiten Hund zulegen. Im Tierheim suchte sie einen etwas größeren Mischling aus und bat den Vermieter um die Erlaubnis, einen weiteren Hund anzuschaffen.

Doch dieses Mal wies der Vermieter ihre Bitte ab. Auch die Klage der Mieterin auf Zustimmung blieb beim Landgericht Berlin erfolglos (66 S 310/19). Einen Hund zu halten, gehöre grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, betonte das Landgericht. Wenn es aber um einen "Zweithund" gehe, stehe dem Vermieter ein größerer Entscheidungsspielraum zu als bei der Frage, ob Hundehaltung überhaupt zulässig sei.

Der Vermieter habe sein striktes "Nein" zum zweiten Hund absolut nachvollziehbar begründet. Hunde balgten miteinander und verbellten sich gegenseitig. Die Lärmbelastung für die Mitmieter steige also durch einen zweiten Hund, zudem werde die Wohnung verstärkt abgenutzt. Das gelte erst recht für eine so kleine Wohnung, in der eigentlich ein Hund schon zu wenig Auslauf habe. Da Hundehaltung aber prinzipiell erlaubt sei, könne die Mieterin nach dem Tod ihrer Mischlingshündin sofort für Ersatz sorgen.

Bauten an der Grundstücksgrenze

Kurzartikel

Eigentümer eines Grundstücks, das bis hin zur Grenze zum Nachbargrundstück fast vollständig bebaut ist, können es nicht verhindern, wenn der Nachbar für den Umbau seiner Doppelgarage zu Wohnzwecken eine Baugenehmigung erhält. Wer selbst den Grenzabstand nicht einhält, kann gegen die Grenzbebauung der Nachbarn nicht einwenden, sie verletze den Grenzabstand.

Abnahme einer Heizungsanlage

Kurzartikel

Fünf Jahre nach der Abnahme einer Heizungsanlage verjähren die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers bei Mängeln. Die Werkleistung des Handwerkers kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten abgenommen = gebilligt werden. Letzteres trifft zu, wenn der Bauherr die Heizung sieben Wochen lang im Winter genutzt hat, ohne Mängel zu beanstanden. Dieser Zeitraum genügt, um die Funktionstauglichkeit der Anlage gründlich zu prüfen.

Eigentümerversammlung am Pfingstmontag

Kurzartikel

An Sonntagen oder Feiertagen abends eine Eigentümerversammlung abzuhalten, ist prinzipiell zulässig. Wird der Termin um 19 Uhr angesetzt, ist es am Pfingstmontag auch für Kirchenbesucher oder Wochenendausflügler zumutbar, an der Versammlung teilzunehmen.

Schäden in der Mietwohnung

Der Vermieter kann dafür Schadenersatz verlangen, obwohl er die Wohnung unrenoviert verkauft hat

Nachdem sie die Betriebskostenabrechnung erhalten hatten, kündigten die Mieter das Mietverhältnis. Sie zahlten keine Miete mehr und schickten die Wohnungsschlüssel dem Anwalt des Vermieters. Als der Wohnungseigentümer anschließend die Räume besichtigte, entdeckte er erhebliche Schäden. Laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma sollte es 2.885 Euro kosten, sie zu beheben.

Von den Ex-Mietern forderte der Eigentümer, sie müssten die Renovierung finanzieren. Dann verkaufte er aber die Wohnung, ohne die Mängel zu beheben. Denn der Käufer wollte die Wohnung umbauen und war an Renovierungsmaßnahmen nicht interessiert.

Das teilte er auch den ehemaligen Mietern mit. Nun müssten sie für die Schäden nicht mehr geradestehen, freuten sich die Eheleute — allerdings zu früh.

Die Klage des Vermieters auf Ausgleich der Mietrückstände und Schadenersatz hatte nämlich beim Landgericht Darmstadt Erfolg (6 S 243/18). Dass die Ex-Mieter den Mietrückstand ausgleichen müssten, verstehe sich von selbst, so das Landgericht. Der Vermieter könne aber auch Ersatz für die Schäden an der Mietsache verlangen. Für Schäden an der Mietsache schuldeten Mieter auch dann Ersatz, wenn der Eigentümer anschließend die Mietsache verkaufe.

Wenn eine Sache beschädigt wurde, sei es nicht unzulässig, fiktive Kosten für die Mängelbeseitigung geltend zu machen. Fiktiv nenne man die Kosten, wenn die Mängel nicht wirklich behoben wurden. Das lag im konkreten Fall daran, dass der Wohnungskäufer auf die Renovierung verzichtet habe. Das sei aber dessen Entscheidung, die sich nicht auf die Rechtsposition des Vermieters auswirke.

"Umfassend modernisierte" Wohnung?

Berliner Mieter beruft sich auf die Mietpreisbremse, der Vermieter auf hohen Renovierungsaufwand

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten und auch nicht für die Erstvermietung von Bestandswohnungen, wenn diese "umfassend modernisiert" wurden. Wie ist diese Bedingung zu verstehen? Darum wurde vor Gericht gestritten, weil ein Berliner Vermieter bei der Neuvermietung die monatliche Nettokaltmiete von 373,44 Euro auf 1.430 Euro erhöht hatte.

2016 hatte er die 130 qm große Wohnung neu vermietet. Für die Sanierung hatte der Eigentümer rund 108.800 Euro ausgegeben. Das rechtfertige die aktuelle Miethöhe, fand das Amtsgericht. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Berufung ein und erreichte beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (65 S 25/18).

Ein großer Teil des Investitionsaufwands sei darauf zurückzuführen, dass der Vermieter die Wohnung "kernsanieren" musste, erklärte das Landgericht. Sie sei nämlich von 1971 bis Ende 2014 ständig von einem Mieter bewohnt und nie renoviert worden. Daher habe der Vermieter auch reine Instandsetzungsmaßnahmen durchführen müssen, die nur den früher bestehenden Zustand wiederherstellten. Das stelle keine Modernisierung dar.

Umfassend sei Modernisierung, wenn ihr Umfang dem Aufwand für einen Neubau nahekomme. Finanziell ausgedrückt: Die Investition müsse mindestens bei einem Drittel des Aufwands liegen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlich sei. Das sei die quantitative (Kosten-)Seite des Begriffs "umfassend".

Wesentlich sei aber auch die qualitative Seite, d.h. die Auswirkungen der Maßnahmen auf den Wohnwert. Modernisierung müsse den Wohnwert in mehreren wichtigen Bereichen verbessern (z.B. geringerer Energieverbrauch, neue Sanitäranlagen, neue Elektroinstallation etc.).

Das treffe im konkreten Fall nur teilweise zu: Der Vermieter habe die Elektroinstallation erneuert, eine neue Heizung und ein modernes Bad einbauen lassen. Das seien Modernisierungsmaßnahmen. Alles in allem liege hier jedoch keine "Erstvermietung nach umfassender Modernisierung" vor. Den (fast) vierfachen Betrag zu verlangen, sei keinesfalls gerechtfertigt.

Einbauten des Vormieters

Der Vermieter darf die Einbauten bei einer Mieterhöhung als "wohnwertsteigernd" berücksichtigen

Der Vormieter einer Berliner Altbauwohnung hatte in den Räumen hochwertigen Stuck freigelegt, das Bad renoviert und einige Einbauten vorgenommen. Mit dem neuen Mieter P einigte er sich auf eine Ablöse dafür. Einige Jahre nach dem Einzug von Herrn P forderte der Vermieter mehr Miete.

Als der Mieter das Schreiben studierte, fiel ihm auf, dass der Hauseigentümer die Einbauten des Vormieters als Erhöhung des Wohnwerts berücksichtigt hatte. So nicht, dachte P. Er wehrte sich gegen die Mieterhöhung und verwies darauf, dass er für die Verbesserungen in der Wohnung bereits gezahlt hatte, nämlich Ablöse an den Vormieter.

Doch das Landgericht Berlin hielt die Mieterhöhung in der geforderten Höhe für gerechtfertigt: Der Mieter müsse ihr zustimmen (64 S 150/18). Wenn ein Mieter selbst etwas einbaue, z.B. eine Einbauküche, bleibe dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete "außen vor". Für Einbauten des Vormieters gelte das aber nicht.

Der Vormieter habe die von ihm eingebauten Sachen nicht mitgenommen. Daher gehörten sie jetzt dem Vermieter und dürften beim Wohnwert berücksichtigt werden. So sei das geregelt.

Dabei spiele es keine Rolle, welche Ablösevereinbarung der vorherige und der neue Mieter untereinander getroffen hätten. Wenn der Vermieter an dieser Vereinbarung nicht beteiligt sei - wie hier -, wirke sie sich nicht auf das neue Mietverhältnis aus.

Fehler bei der Bauüberwachung

Das ist kein ausreichender Grund, einen Architektenvertrag fristlos zu kündigen

Das Architekturbüro A plante den Bau eines Einfamilienhauses und übernahm die Bauüberwachung. Bei den Kontrollen auf der Baustelle übersah einer der Architekten, dass die Maße einer Fertigteiltreppe nicht genau stimmten. Deshalb musste nachträglich der Fußbodenaufbau angepasst werden. Das Architekturbüro machte dafür einige Lösungsvorschläge, die der Bauherr jedoch ablehnte.

Pläne und Leistungsverzeichnisse seien verbindlich, meinte der Auftraggeber, der Fußbodenaufbau müsse durchgeführt werden wie vereinbart. Die Architekten müssten den Boden und die Fußbodenheizung zurückbauen und anschließend neu verlegen lassen.

Technisch sei das nicht notwendig, antwortete das Architekturbüro: Der Bauherr solle doch bitte mitteilen, warum er einen Neuaufbau für erforderlich halte. Schließlich seien Architekten keine "Erfüllungsgehilfen" von Vorgaben des Bauherrn.

Zu starker Tobak für den Auftraggeber! Er kündigte auf dieses Schreiben hin den Architektenvertrag fristlos, stoppte das Bauvorhaben und verlangte vom Architekturbüro, die Kosten seiner favorisierten Lösung zu übernehmen. Später erweiterte der Bauherr seine Forderung und verlangte obendrein Schadenersatz für die Mehrkosten durch den Baustillstand (100.000 Euro).

Seine Zahlungsklage scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Dresden, weil er den Architekten ohne ausreichenden Grund gekündigt hatte (10 U 1402/17). Zwar habe das Architekturbüro seine Pflichten verletzt, räumte das OLG ein, weil es die Maße der Fertigteiltreppe nicht kontrolliert habe. Aber ein Fehler bei der Bauüberwachung berechtige den Bauherrn nicht dazu, den Architektenvertrag fristlos zu kündigen.

Das sei nur zulässig, wenn das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört und damit eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar sei. Und das setze gravierendes Fehlverhalten oder erhebliche Planungsfehler des/der Architekten voraus. Solche Fehler lägen hier nicht vor. Dass das Architekturbüro sich geweigert habe, die Fußbodenheizung zurückbauen zu lassen, rechtfertige erst recht keine Kündigung.

Denn Rückbau und Neubau von Boden und Fußbodenheizung seien objektiv nicht notwendig gewesen. Die Architekten hätten ihren Fehler eingestanden und sofort korrekte Ratschläge gegeben, wie man das Problem lösen könnte. Schließlich habe der Bauherr ja auch einen dieser Vorschläge befolgt und die Böden genauso fertigstellen lassen. Das Architekturbüro schulde ihm nichts.

Fensterbauer kämpft um Werklohn

Der Bauherr zahlt nicht und beruft sich darauf, dass die vereinbarte "förmliche Abnahme" unterblieb

Ein Handwerksbetrieb baute in einem Neubau Fenster und Türen ein. Mit dem Bauherrn hatte der Handwerker vertraglich vereinbart, dass die Arbeiten "förmlich abgenommen" werden sollten.

Förmliche Abnahme bedeutet: Auftragnehmer und Auftraggeber überprüfen zusammen die Bauarbeiten und billigen diese als "vertragsgemäß". Dann gilt die Werkleistung als "abgenommen". Oder sie halten in einem Protokoll fest, welche Mängel vorliegen und ob es über deren Umfang Meinungsverschiedenheiten gibt. Damit ist dann klar, was bis zur endgültigen Abnahme noch gemacht bzw. geklärt werden muss.

Im Mai 2014 bezog der Bauherr das fertiggestellte Einfamilienhaus. Als er Monate später die Schlussrechnung des Fensterbauers erhielt, rügte er Mängel. Der Handwerker behob sie nach und nach, erst im November 2016 waren sie vollständig beseitigt. Erneut verlangte der Auftragnehmer den restlichen Werklohn von ca. 13.000 Euro. Doch der Bauherr wollte die Rechnung immer noch nicht begleichen: Da keine förmliche Abnahme stattgefunden habe, sei die Forderung des Fensterbauers nicht "fällig", erklärte er.

Damit kam der Auftraggeber beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf nicht durch: Es entschied den Streit zu Gunsten des Handwerkers (22 U 93/18). Unter besonderen Umständen könnten die Parteien eines Bauvertrags auf eine vereinbarte förmliche Abnahme einvernehmlich verzichten. Davon sei hier auszugehen, so das OLG, weil sich beide Parteien entsprechend verhalten hätten.

Der Auftragnehmer habe die Schlussrechnung gestellt. Und der Auftraggeber habe das Haus bezogen und die montierten Fenster und Türen mehrere Monate lang genutzt, ohne Mängel zu rügen oder eine förmliche Abnahme der Bauleistungen zu fordern. Dabei sei es unerheblich, ob die Parteien des Bauvertrags nur vergessen hatten, dass eigentlich eine förmliche Abnahme vorgesehen war oder ob sie bewusst darauf verzichteten.

Fest stehe jedenfalls: Zwischen dem Einzug (Mai 2014) des Bauherrn und den letzten Korrekturen des Fensterbauers (November 2016) habe keine Seite in irgendeiner Weise zum Ausdruck gebracht, dass sie auf eine förmliche Abnahme noch zurückkommen möchte. Da der Handwerker die Mängel beseitigt habe, sei seine Werkleistung "objektiv abnahmereif". Damit werde auch die Schlussrechnung fällig.

Wachdienst gegen Gefahren der Großstadt?

Kosten für einen Sicherheitsdienst dürfen Vermieter nur auf die Mieter umlegen, wenn er wirklich notwendig ist

Ein Berliner Mieter protestierte gegen die Nebenkostenabrechnung seiner Vermieterin, weil er sich an den Kosten eines 24-Stunden-Wach- und Schließdienstes beteiligen sollte. Der Sicherheitsdienst sei überflüssig, fand der Mieter, die Kostenumlage daher unzulässig.

Doch die Vermieterin verwies auf den Mietvertrag: Demnach durften die Kosten für einen Sicherheitsdienst als "sonstige Betriebskosten" auf die Mieter umgelegt werden.

Prinzipiell sei eine Kostenumlage zulässig, erklärte das Landgericht Berlin, wenn sie vertraglich geregelt sei. Es gebe allerdings noch eine zweite Bedingung: Ein Concierge- und Wachdienst müsse auch tatsächlich notwendig sein (65 S 231/18). Um das zu belegen, genüge es nicht, auf die allgemeine Gefahrenlage (Kriminalität, Vandalismus etc.) zu verweisen, wie sie praktisch in jeder Großstadt bestehe.

Die Vermieterin hätte schon konkret begründen müssen, welche Risiken für die Mieter in diesem Mietshaus in Berlin Neu-Kölln eine Rund-um-die Uhr-Überwachung erforderlich machten.

Vor Gericht habe sie ausgeführt, es gehe ihr darum, Vandalismus-Schäden und das Ablagern von Sperrmüll am Hauseingang zu verhindern und allgemein das Mietshaus aufzuwerten. Das belege aber nicht, dass speziell für dieses Haus ein Sicherheitsdienst nötig sei. Im Vordergrund stehe dabei das Eigeninteresse der Vermieterin. Damit sei eine Kostenumlage auf die Mieter nicht zu rechtfertigen.