Bauen & Wohnen

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"Schleppende" Abhilfe gegen Mietmangel

Wann entfällt das Recht der Mieter, deswegen einen Teil der Miete zurückzuhalten?

Im Februar 2018 hatten die Mieter erstmals dem Vermieter Feuchtigkeitsschäden angezeigt. Doch die von ihm beauftragten Handwerker waren unzuverlässig und wurstelten immer nur ein wenig herum. Am Ende des Jahres war der Schimmel immer noch nicht beseitigt.

Man einigte sich auf eine Mietminderung für die Dauer von acht Monaten. Doch auch im nächsten Jahr hielten die Mieter einen Teil der Miete zurück — denn die Handwerker waren immer noch zugange.

Im Juli 2019 reichte es dem Vermieter: Die Arbeiten seien nun abgeschlossen, behauptete er und forderte den zurückbehaltenen Betrag ein. Den zahlten die Mieter allerdings erst am 19. September. Am Tag vorher hatte ein Bausachverständiger im Auftrag des Vermieters die Wände untersucht und erklärt, seiner Ansicht nach sei nun die Gebäudesubstanz getrocknet. Am selben Tag kündigte der Vermieter das Mietverhältnis: wegen Zahlungsverzugs von über zwei Monaten.

Während ihm das Amtsgericht Recht gab, entschied das Landgericht Berlin den Streit zu Gunsten der Mieter (65 S 19/21). Sie hätten sich die ganze Zeit über äußerst kooperativ verhalten, seien für den Vermieter und seine sporadisch aufkreuzenden Handwerker ständig erreichbar gewesen. Dass die Mieter angesichts der schleppenden Mängelbeseitigung von ihrem Recht Gebrauch machten, Miete zurückzuhalten, um den Vermieter zu "Fortschritten" zu motivieren, sei nicht zu beanstanden.

Von Zahlungsverzug könne hier keine Rede sein. Zahlungsverzug wäre nur eingetreten, wenn die Erklärung des Vermieters, dass der Mangel behoben sei, im Juli 2019 sachlich richtig gewesen wäre. Das treffe aber nicht zu, wie schon die Tatsache zeige, dass der Vermieter zwei Monate später einen Bausachverständigen geschickt habe — wieder in Absprache mit den Mietern übrigens. Eine Feuchtigkeitsmessung im Herbst wäre überflüssig gewesen, wenn sicher festgestanden hätte, dass die Arbeiten im Juli erfolgreich beendet wurden.

Unstreitig hätten die Handwerker den ganzen Sommer über immer wieder nachgebessert, weil die feuchten Flecken an immer neuen Stellen aufgetreten seien. Deshalb sei das Zurückbehaltungsrecht der Mieter erst an dem Tag entfallen, als der Trocknungsspezialist feststellte, dass die Feuchtigkeitsschäden nun wirklich beseitigt waren. Unmittelbar nach diesem Besichtigungstermin hätten die Mieter den zurückbehaltenen Betrag überwiesen. Die Kündigung sei daher unwirksam.

Mutter schenkte der Tochter Grundstücke

Nach dem Tod der Mutter klagt ein Sohn und Mit-Erbe gegen die Schenkungen

Zwei Söhne und eine Tochter hatten die Eheleute. Laut dem gemeinschaftlichen Testament von 1969 sollten die Kinder zu gleichen Teilen erben. Ein Grundstück in K wurde Sohn A versprochen. Der Ehemann starb zuerst. Viele Jahre später schenkte die Mutter der Tochter ein Grundstück in P und ihren Miteigentumsanteil am Grundstück in K. Dort sollte die Tochter lebenslang kostenlos wohnen dürfen, weil sie sich um die alte Mutter kümmerte.

Dass die Schwester die Mutter in den letzten Lebensjahren versorgt und gepflegt hatte, bestritt Bruder A nach dem Tod der Mutter rundweg. Er zog vor Gericht und forderte das halbe Anwesen in K, das die Mutter der Schwester übertragen hatte.

Viel Geld und zudem Grundbesitz habe die Schwester zu Lebzeiten der Mutter bekommen: Diese Zuwendungen überstiegen bei weitem den ihr zustehenden Anteil am Erbe, so der Standpunkt des Bruders. Die Mutter habe damit rechtswidrig sein Erbe geschmälert. Das Wohnrecht der Schwester müsse im Grundbuch gelöscht, das Grundstück in P auf die Dreier-Erbengemeinschaft übertragen werden.

Das Landgericht Koblenz wies die Klage des Mit-Erben ab (1 O 222/18). Missbräuchlich und rechtswidrig wären die Schenkungen nur, wenn sie wirklich dem Ziel gedient hätten, das Erbe des Sohnes zu beeinträchtigen. Das treffe jedoch nicht zu — auch wenn das Erbe dadurch kleiner geworden sei. Aber die Erblasserin habe mit den Geschenken ihr eigenes Interesse verfolgt. Ihr sei es darum gegangen, die Pflege im Alter sicherzustellen und der Tochter dafür zu danken, dass sie ihr besonders geholfen habe.

Diesen Sachverhalt hätten mehrere Zeugen bestätigt. Schon vor den Schenkungen habe die Tochter die Mutter im Alltag unterstützt, Einkäufe erledigt, den Haushalt besorgt und sich — mit notarieller Vollmacht der Mutter — um deren Finanzen gekümmert. Daher sei die Mutter davon ausgegangen, dass ihr die Tochter später im Fall der Pflegebedürftigkeit zur Seite stehen würde. So sei es dann auch geschehen.

Da der Pflegebedarf zuletzt groß gewesen sei, müsse Mit-Erbe A Folgendes bedenken: Ein ambulanter Pflegedienst und erst recht die Pflege in einem Heim hätten enorme Kosten verursacht. Hätte die Schwester die Mutter nicht gepflegt, hätten diese Kosten sein Erbe ebenfalls erheblich reduziert.

Wärmemengenzähler defekt

In so einem Fall darf der Vermieter die Heizkosten anhand vergleichbarer Wohnungen schätzen

Eine Mainzer Mieterin fand ihre Heizkosten zu hoch und beanstandete die letzten drei Heizkostenabrechnungen des Vermieters. Daraufhin ließ der Hauseigentümer den Wärmemengenzähler in ihrer Mietwohnung überprüfen. Dabei kam heraus, dass er defekt war. Sofort wurde das Gerät ausgetauscht, doch auch das neue Gerät erfasste den Wärmeverbrauch nicht richtig.

Nun korrigierte der Vermieter die Betriebskostenabrechnungen und behalf sich fürs erste so: Er schätzte die von der Mieterin verbrauchte Wärmemenge anhand des Verbrauchs in vergleichbaren Wohnungen. Diese lagen zum Teil in demselben Mietshaus, zum Teil in anderen Mietshäusern. Ergebnis der Berechnungen: Die Mieterin sollte für vier Heizperioden ca. 1.000 Euro Nebenkosten nachzahlen.

Gegen die Nachforderung klagte die Frau und hatte zunächst damit Erfolg. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) fand das Vorgehen des Hauseigentümers korrekt (VIII ZR 264/19). Zum Zeitpunkt der Abrechnung sei die verbrauchte Heizenergie wegen des defekten Zählers nicht korrekt erfasst worden. In so einem Fall dürfe der Vermieter den Verbrauch der Mieterin schätzen, erklärte der BGH.

Als Anhaltspunkte für die verbrauchte Menge dienten dann "Ersatzkriterien" wie die Bausubstanz, die Nutzungsintensität, die Größe der Räume — nicht aber, in welchem Gebäude sich die Räume befänden. Auf diese Weise könne man die Interessen der beiden Parteien zumindest annähernd ausgleichen, obwohl die Heizkosten nicht perfekt erfasst würden.

Das Argument der Mieterin, sie könne die Verbrauchswerte von Wohnungen in fremden Gebäuden nicht kontrollieren, wies der BGH zurück. Dadurch entstehe für sie keineswegs ein unkalkulierbares Kostenrisiko. Zweifle die Mieterin die Abrechnung an, müsse der Hauseigentümer die von ihm herangezogenen Wohnungen und Vergleichskriterien erläutern. Unter Umständen könne das Gericht einen Sachverständigen damit beauftragen, die Vergleichbarkeit der Räume zu begutachten. Mit dieser Vorgabe verwies der BGH den Streit an die Vorinstanz zurück.

Betriebskosten für die Gartenpflege

Vermieterin vergab die Arbeiten zu überhöhten Preisen an eine eigene Firma

Grundsätzlich gehört die Gartenpflege zu den Arbeiten, deren Kosten Vermieter anteilig auf die Mieter umlegen dürfen. Auch bei diesen Betriebskosten ist allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Maßstab sei der "Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält", so das Amtsgericht Aachen (103 C 131/16).

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin - ein Wohnungsunternehmen - wohl eher den maximalen Gewinn im Auge. Die abgerechneten Kosten entsprachen objektiv nicht den Marktpreisen und wurden an eine eigene "Dienstleistungs-GmbH" der Vermieterin überwiesen. Die A-GmbH berechnete für ihre Gartenpflegearbeiten Stundensätze zwischen 40 und 70 Euro. Derartige Stundensätze seien für Hilfskräfte weit überhöht, hatte ein Mieter beanstandet und einen Teil der gezahlten Betriebskosten zurückverlangt.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht. Für die A-GmbH seien im Wesentlichen fest angestellte Mitarbeiter der Vermieterin tätig. In Bezug auf diese Personen hätte sie nur die üblichen Personalkosten ansetzen dürfen. Die Vermieterin habe vor Gericht nicht dargelegt, wie der variable Stundensatz zustande komme. Warum die Auslagerung der Gartenarbeiten auf eine eigene Dienstleistungs-GmbH wirtschaftlicher sein sollte als das Ausführen der Gartenpflege mit eigenem Personal, habe sie auch nicht erklären können.

Hausmeistertätigkeit umlagefähig?

Kurzartikel

Ist es im Mietvertrag so vereinbart, muss der Mieter auch die Kosten eines Hausmeisters tragen. "Umlagefähig" sind aber nicht alle Hausmeistertätigkeiten: Die Kosten von Wartungs- und Reinigungsarbeiten z.B. darf der Vermieter auf die Mieter umlegen, nicht jedoch die Kosten von Reparaturen, die der Instandhaltung der Mietsache dienen, oder die Kosten reiner Verwaltungsarbeit. Daher muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung die jeweiligen Leistungen des Hausmeisters und die auf sie entfallenden Kosten genau bezeichnen.

Eigentümerversammlung "ordnungsgemäß einberufen"?

Das Einladungsschreiben soll mehrere Eigentümer nicht oder zu spät erreicht haben

Auf einer Eigentümerversammlung wurde die bisherige Verwalterin wieder bestellt. Dieser Beschluss missfiel einigen Eigentümern, die jedoch an der Versammlung nicht teilgenommen hatten. Nun behaupteten sie, der Beschluss sei ungültig, weil die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen worden sei: Die Einladung habe manche Eigentümer gar nicht erreicht, bei anderen sei sie zu spät angekommen.

In der Gemeinschaftsordnung stand zur Einberufung der lapidare Satz: "Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist." Zum Zeitpunkt der "Absendung" schweigt sich die Gemeinschaftsordnung aus.

Amtsgericht und Landgericht entschieden den Streit zu Gunsten der Eigentümer und erklärten die Berufung der Verwalterin für ungültig. Damit war jedoch der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 196/19). Die Klausel in der Gemeinschaftsordnung sei nicht eindeutig formuliert, so die Bundesrichter.

Jedenfalls könne man nicht behaupten, eine Versammlung werde nur dann ordnungsgemäß einberufen, wenn das Schreiben bei allen Eigentümern mehrere Tage vor dem Termin im Briefkasten liege. Voraussetzung für eine "ordnungsgemäße Einberufung" sei nicht der Zugang des Schreibens, sondern das rechtzeitige Absenden. Grundsätzlich dürfe der Verwalter darauf vertrauen, dass ein rechtzeitiger Postversand ausreiche, um die Einladungen "ordnungsgemäß" zu den Eigentümern zu bringen.

Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans Landgericht Nürnberg-Fürth zurück: Es müsse nun noch klären, ob die Verwalterin die Schreiben rechtzeitig bei der Post aufgegeben habe. Wenn das zutreffe, habe sie die Versammlung ordnungsgemäß einberufen.

Letztlich liege es im Interesse der Wohnungseigentümer, den Verwaltungs- und Kostenaufwand für die Versammlung möglichst gering zu halten. Könnten sie ihr Recht, an der Versammlung teilzunehmen, infolge von Fehlern bei der Post nicht wahrnehmen, stelle das keinen so gravierenden Eingriff in ihr Mitwirkungsrecht dar, dass deshalb der Beschluss zur Verwalterbestellung für unwirksam erklärt werden müsste.

Einladung als Ausladung

Wohnungseigentümer sollten "wegen Corona" nicht zur Eigentümerversammlung erscheinen

Im Juni 2020 lud die Hausverwaltung einer Wohnanlage zu einer Versammlung der Wohnungseigentümer im Juli ein. Allerdings forderte sie die Eigentümer in der "Einladung" auf, "bitte nicht zu erscheinen". Weiter hieß es: "Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen". Jedem Schreiben lag eine Vollmacht bei, mit der die Eigentümer ihr Stimmrecht auf den Verwalter übertragen und so wahrnehmen konnten.

Eigentümer X focht die auf der Versammlung beschlossenen Änderungen der Hausordnung an: Die Ausladung verstoße gegen sein Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. So könne keine Diskussion über die Tagesordnungspunkte stattfinden.

Der Verwalter behauptete, er habe niemanden ausgeschlossen. Vielmehr habe er eine "Vertreterversammlung" mit Stimmrechtsvollmachten durchführen wollen, um das Infektionsrisiko zu vermeiden. Wäre Herr X persönlich erschienen, wäre die Versammlung abgebrochen und die Hausordnung nicht geändert worden.

Das Amtsgericht Hannover entschied den Streit zu Gunsten des Eigentümers und erklärte die Beschlüsse der "Vertreterversammlung" für nichtig (480 C 8302/20). Das Einladungsschreiben verbiete den Eigentümern quasi die Teilnahme an der Versammlung. Auch wenn sie ihre Vollmacht mit Anweisungen versehen konnten: Eine Auseinandersetzung über die Tagesordnung und eine Diskussion der Eigentümer über die Beschlüsse sei auf diese Weise unmöglich. Und diese Art der Willensbildung gehöre zum Kernbereich der Eigentümerrechte.

Ob der Hausverwalter einen Raum hätte mieten können, der groß genug gewesen wäre, um eine Versammlung mit allen Eigentümern corona-konform abzuhalten, könne offenbleiben. Denn letztlich hätte man die Versammlung problemlos verschieben können: Dringlich seien die anstehenden Änderungen der Hausordnung nicht gewesen. Per Vollmacht gefasste Beschlüsse seien nicht unbedingt notwendig, um z.B. das Abstellen von Schuhen im Treppenhaus zu untersagen. So groß sei die Brandgefahr durch Schuhe nun auch wieder nicht, dass über diesen Punkt eilends entschieden werden musste.

Beim Auszug Gemeinschaftseigentum beschädigt

Kurzartikel

Beschädigen die Mitarbeiter des Umzugsunternehmens beim Auszug einer Mieterin das Treppenhaus einer Wohnanlage, darf der Vermieter und Wohnungseigentümer den Schaden nicht mit der von der Mieterin hinterlegten Kaution verrechnen. Anspruch auf Schadenersatz von der Mieterin hat in diesem Fall nur die Eigentümergemeinschaft, weil das Treppenhaus zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Mieter erleiden Rauchgasvergiftung

Heizungs-Abgase zogen nach provisorischem Umbau nicht mehr ab: Dafür haftet der Architekt als Bauaufsicht

Mieter eines Reihenhauses landeten mit Rauchgasvergiftung im Krankenhaus. Was war passiert? In einer Siedlung wurden zwölf Reihenhäuser saniert und umgebaut, dabei sollten Kamine zurückgebaut werden. Der den Umbau planende Architekt hatte zugleich die Bauaufsicht übernommen. Die Häuser wurde mit Gasthermen geheizt, deren Abgase bisher über die funktionierenden Kaminzüge abzogen.

Der Architekt wies den Bauunternehmer an, während der Arbeiten provisorische Ableitungen für die Abgase zu schaffen. In einem Haus verstopften die Bauarbeiter jedoch nur den Kaminzug mit Mineralwolle. Vielleicht dachten sie leichtsinnigerweise, Ende Mai/Anfang Juni werde schon niemand heizen …

Elf Tage später stellten jedoch die Mieter dieses Hauses die Heizung an. Da die Abgase durch den verschlossenen Kaminzug nicht abzogen, stieg in der Raumluft die Konzentration von Kohlenmonoxid an, bis die Mieter erkrankten.

Vom Architekten verlangten sie Schadensatz: Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Köln (7 U 117/20). Die beim Betrieb der Gastherme anfallenden Abgase seien bisher über die Kamine abgeleitet worden — in dieses System habe der Architekt mit seinen Planungen und Maßnahmen eingegriffen und angeordnet, ein Provisorium einzurichten. Angesichts der damit verbundenen Gefahr für die Mieter der Auftraggeberin hätte er sich vergewissern müssen, ob die provisorischen Ableitungsmaßnahmen auch richtig ausgeführt wurden.

Schließlich sei er auch für die Bauüberwachung zuständig gewesen. Das Funktionieren der Provisorien hätte der Architekt regelmäßig kontrollieren müssen. Abgase stellten ein Risiko dar. Da könne sich der Architekt nicht einfach darauf berufen, dass er doch mit einem zuverlässigen Bauunternehmer kooperierte, der regelmäßig für die Wohnungsbaugesellschaft Aufträge ausführe. Die provisorische Ableitung von zwölf Kaminzügen vor Ort zu überprüfen, sei für die Bauaufsicht weder zeitlich, noch technisch unzumutbar gewesen.

Straßenbau 1986

Es ist rechtswidrig, dafür 25 Jahre später vom Grundstückseigentümer "Erschließungsbeitrag" zu verlangen

Für den erstmaligen Anschluss von Grundstücken ans Straßennetz dürfen Kommunen von den Eigentümern Erschließungsbeiträge verlangen — aber nicht zeitlich unbegrenzt, urteilte das Bundesverfassungsgericht. Nach Jahrzehnten sei so eine Forderung rechtswidrig. Bürger müssten klar erkennen können, welche Belastungen auf sie zukommen.

Der konkrete Fall: Ein Grundstückseigentümer sollte im Jahr 2011 über 70.000 Euro Erschließungsbeitrag für eine Straße zahlen, die 1985/1986 angrenzend an seine Grundstücke in Rheinland-Pfalz gebaut worden war.

Seine Klage gegen den Kostenbescheid der Kommune wurde vom Verwaltungsgericht mit folgendem Argument abgeschmettert: Die Beitragspflicht sei nicht bereits 1986 entstanden, sondern erst 2007, als die Straße von der kommunalen Straßenbaubehörde als "Gemeindestraße" eingestuft wurde. Also sei die Stadt mit ihrer Forderung nicht zu spät dran …

Tatsächlich beginnt die vierjährige Frist für die Zahlungspflicht der Anlieger nach dem rheinland-pfälzischen Kommunalabgabengesetz erst dann zu laufen, wenn die Straße offiziell dem öffentlichen Straßenverkehr "gewidmet" wird. Und dabei können sich die Kommunen Zeit lassen.

Diese Regelung sei unzulässig, fand das Bundesverwaltungsgericht: So könnten Kommunen noch Jahrzehnte nach der Erschließung von den Anliegern Gebühren eintreiben. Die obersten Verwaltungsrichter baten das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) darum, das rheinland-pfälzische Kommunalabgabengesetz zu prüfen, und es entschied in ihrem Sinne: Das Gesetz schaffe keine Rechtssicherheit und sei verfassungswidrig (1 BvL 1/19).

Grundstückseigentümer dürften bei so erheblichen Beträgen nicht "im Dunklen tappen", betonte das BVerfG. Sie müssten wissen, ob und wann mit finanziellen Belastungen durch den Straßenbau zu rechnen sei. Die Frist für die Festsetzung von Erschließungsbeiträgen beginne daher, wenn der Straßenbau abgeschlossen sei. Ab diesem Zeitpunkt kämen Grundstückseigentümer in den Genuss der Vorteile des Straßenbaus, den sie mit dem Beitrag ausgleichen sollten. Der Landesgesetzgeber in Rheinland-Pfalz müsse bis Ende Juli 2022 eine verfassungsgemäße Regelung treffen.

Sanierung einer Grenzgarage genehmigt

Hauseigentümer baut an der Grundstücksgrenze ein neues Gebäude mit Terrasse und Lichtkuppel

Nach der Hessischen Bauordnung müssen Gebäude einen Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze einhalten — nur Grenzgaragen sind von dieser Regel ausgenommen. Ein hessischer Hauseigentümer beantragte und bekam 2017 die Genehmigung, seine alte Garage an der Grundstücksgrenze zu sanieren. Stattdessen ließ er sie total abreißen und ersetzte sie durch einen Neubau. Und der sah nach Meinung der Nachbarin überhaupt nicht nach Garage aus …

Sie zog vor Gericht und beanstandete, der vorgeschriebene Grenzabstand sei unterschritten worden. Der Neubau müsse daher weg, forderte die Nachbarin. So sah es auch das Oberlandesgericht Frankfurt: Der Hauseigentümer müsse das Bauwerk beseitigen (6 U 117/20). Um eine Garage, die näher an der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfte, handle es sich hier nicht. Dem widerspreche bereits die bauliche Gestaltung. Ein Gebäude mit Terrasse, Lichtkuppeln und Glasfalttüren sei für den Aufenthalt von Menschen gedacht und nicht zum Abstellen von Fahrzeugen.

Das Gebäudedach bestehe quasi aus einer Terrasse. Am Boden seien Holzdielen fest verlegt, darüber bunte Beleuchtungselemente. Die gesamte Front bestehe aus einer Glasfalttür. Lichtkuppeln dienten typischerweise dazu, einen umbauten Wohnraum besser auszuleuchten. So ein Gebäude dürfe nicht direkt an der Grundstücksgrenze stehen. Die benachbarte Hauseigentümerin könne verlangen, dass ihr Grundstück nicht in rechtswidriger Weise durch bauliche Anlagen beeinträchtigt werde, die Licht wegnähmen, ein Brandrisiko bildeten und durch ihre Nähe das gedeihliche Miteinander störten.

Angst vor Corona: Mieter lässt niemand "rein"

Kurzartikel

Sind notwendige Arbeiten auszuführen, müssen Mieter dem Vermieter bzw. dessen Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren. Verhindert ein 74-jähriger Mieter aus Angst vor einer Corona-Infektion mehrmals den Einbau von Rauchwarnmeldern und den Austausch von Heizkostenverteilern, rechtfertigt dieses Verhalten eine fristlose Kündigung. Solche Arbeiten sind in seinem eigenen Interesse erforderlich und auch zumutbar, da sie unter Einhaltung der nötigen Hygienemaßnahmen durchgeführt werden können.

Kinderspiel oder Lärmbelästigung?

Die Anwesenheit von Kindern beweist nicht, dass Ruhestörungen nur von ihnen ausgehen

Nachbarn hatten sich immer wieder bei der Vermieterin über die Wohngemeinschaft im Mietshaus beschwert. Sie schilderten, dass in der Wohnung ständig Remmidemmi herrsche: Türenschlagen, Schreien und Poltern, Herumrücken von Möbeln — und das manchmal sogar bis Mitternacht. Eine Mutter mit zwei Kindern und ein Paar lebten in der betreffenden Wohnung in Köln. Schließlich kündigte die Vermieterin der Wohngemeinschaft fristlos wegen permanenter Ruhestörung.

Ihre Räumungsklage scheiterte jedoch zunächst. Was genau in der Wohnung passiert sei, habe die Vermieterin nicht dargelegt, kritisierte das Landgericht Köln. Da aber Kinder in den Räumen wohnten, müsse man zu Gunsten der Mieter von der Annahme ausgehen, dass diese öfter spielten. Kinderlärm sei von den Nachbarn als unvermeidlich hinzunehmen. Die Vermieterin legte gegen das Urteil Revision ein.

Beim Bundesgerichtshof erreichte sie zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 134/20). Das Landgericht hätte nicht einfach von zu akzeptierendem Kinderlärm ausgehen dürfen, beanstandeten die Bundesrichter: Das stehe überhaupt nicht fest.

Die Vermieterin habe ihre Klage ausreichend begründet, indem sie den Lärm genau beschrieben habe (Zeitpunkte, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit). Diese Beschreibung habe sie mit einem detaillierten Lärmprotokoll untermauert, das über eine längere Zeit hinweg angefertigt worden sei.

Das müsse für ein Gericht Grund genug sein, die Nachbarn als Zeugen zu befragen. Die Klage abzuweisen, ohne dem nachzugehen, verletze den Anspruch der Vermieterin auf rechtliches Gehör. Konkreter als mit einer Beschreibung und einem Lärmprotokoll könne sie nicht darstellen, "was genau" in der Wohnung passiert sei — schließlich habe sie in die vermieteten Räume keinen Einblick. Die Vermieterin müsse in der Klagebegründung nicht die konkrete Person des Ruhestörers benennen. Das Landgericht müsse sich mit dem Rechtsstreit noch einmal befassen.

Eigentümerversammlung auf dem Spielplatz?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist gegen eine "corona-konforme" Versammlung im Freien nichts einzuwenden

Der Verwalter einer Berliner Wohnanlage hatte eigentlich schon Anfang April 2020 zur Eigentümerversammlung eingeladen, dann aber wegen des Lockdowns abgesagt. Anschließend legte er den Eigentümern den wichtigsten Punkt der Tagesordnung im schriftlichen Umlaufverfahren zur Abstimmung vor. Dabei müssen alle Eigentümer dem Abstimmungsverfahren und dem geplanten Beschluss schriftlich zustimmen.

Da zwei von 36 Wohnungseigentümern mit dieser Art der Abstimmung nicht einverstanden waren, scheiterte das schriftliche Verfahren. Nun berief der Verwalter eine Eigentümerversammlung für Juni ein. Um die Ansteckungsgefahr zu verringern, sollte sie im Freien stattfinden: auf dem Spielplatz der Eigentümergemeinschaft. Aber auch dieser Vorschlag traf auf Widerstand.

Ein Eigentümer kritisierte den Versammlungsort: Auf dem Spielplatz könnten alle möglichen Leute zuhören, das Grundstück sei ja für jedermann zugänglich. Eigentümerversammlungen müssten aber prinzipiell "nichtöffentlich" durchgeführt werden. Doch das Amtsgericht Wedding teilte diese Bedenken nicht: Eine Versammlung unter freiem Himmel widerspreche nicht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung (9 C 214/20).

Eigentümer sollten bei einer Versammlung das Für und Wider einer Entscheidung erörtern — unter sich, ohne äußere Einflüsse. Das sei aber im konkreten Fall durchaus möglich. Zu Recht verweise der Verwalter darauf, dass der Spielplatz keineswegs öffentlich zugänglich sei. Hohe Bäume und dichte Sträucher schützten vor Beobachtung von außen. Was dort besprochen werde, könne man auf den umliegenden Grundstücken nicht belauschen. Störungen seien also nicht zu befürchten.

Den Eigentümern selbst sei der Inhalt der Beschlussanträge ohnehin durch das vorherige Umlaufverfahren bereits bekannt. Dass der Verwalter die Versammlung angesichts der Pandemie nicht im geschlossenen Raum, sondern im Freien abhalten wolle, sei sehr gut nachvollziehbar. Die Gefahr, sich im engen Kontakt mit so vielen Menschen mit COVID-19 zu infizieren, sei im Freien wesentlich geringer. Und die Eigentümergemeinschaft spare sich die Miete für den sehr großen Raum, der andernfalls gemietet werden müsste.

Mieterin soll Keller renovieren

Kurzartikel

Ist eine Mieterin laut Mietvertrag verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, umfasst diese Pflicht nicht den Kellerraum. Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur Arbeiten in der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn der Kellerraum mitvermietet wurde. Anders liegt der Fall nur, wenn in einem Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass beim Auszug auch der Kellerraum renoviert werden muss.

Notarieller Vertrag: Haus gegen Pflege

Nach heftigen Konflikten verlangt der ehemalige Eigentümer von der Schwester das Haus zurück

Nach einem Herzinfarkt übertrug im Herbst 2013 Hauseigentümer X (geboren 1944) mit notariellem Vertrag seiner jüngeren Schwester das Hausgrundstück. Als Gegenleistung verpflichtete sie sich, ihn lebenslang zu betreuen. Zugleich sicherte die Schwester dem Bruder Wohnrecht an einigen Räumen zu. Sie zog mit ihrer Familie (Mann, Tochter und Schwiegersohn) ein und wurde als Hauseigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Schon wenige Monate später waren die Parteien heillos zerstritten.

Im März 2014 stellte die Schwester ihre Pflegeleistungen ein. Herr X erklärte den Rücktritt vom Übertragungsvertrag und zog vor Gericht: Auf einmal verlange die Schwester Miete von ihm, von der Familie werde er bedrängt und mit dem Tode bedroht.

Dagegen behauptete die Schwester vor Gericht, der Bruder mache ihr mit Provokationen das Leben "zur Hölle". Dazu der Bruder: "Das sind Verbrecher, die haben mir das Haus weggenommen, ohne was dafür zu bezahlen". Hätte er eine Pistole, würde er sie erschießen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm wies die Klage auf Rückübertragung des Hauses ab (22 U 97/17). Wenn die Schwester entgegen dem Vertrag den Bruder nicht mehr betreue, hätte er die Pflegeleistungen erst einmal einfordern müssen. Dass das Zusammenleben prinzipiell unzumutbar geworden sei, habe Herr X nicht überzeugend dargelegt. Schließlich habe es Aggressionen von beiden Seiten gegeben. Ein extremer Konfliktfall liege nicht vor.

Mit dieser Begründung hätte das OLG den Anspruch des ehemaligen Hauseigentümers auf Rückübertragung nicht verneinen dürfen, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 30/20). So ein Anspruch komme nicht nur im Extremfall in Betracht. Ein Übertragungsvertrag mit Pflegevereinbarung könne aufgelöst werden, wenn das Festhalten am Vertrag für einen der Beteiligten unzumutbar und eine Anpassung des Vertragsinhalts unmöglich sei.

Bei so einem Vertrag unter Geschwistern sei die dauerhafte, von gegenseitigem Vertrauen getragene Beziehung die Geschäftsgrundlage des Vertrags. Sei das Verhältnis heillos zerrüttet, entfalle die Geschäftsgrundlage. Und das treffe hier zu. Dabei komme es nicht darauf an, wer am Zerwürfnis "schuld" sei — das seien in der Regel beide Vertragsparteien.

Da X den Kontakt zur Schwester unerträglich finde, könne man es ihm nicht zumuten, selbst am Vertrag festzuhalten und dies von der Schwester einzufordern.

Er habe vielmehr Anspruch darauf, dass der Vertrag aufgelöst werde — vorausgesetzt, es sei unmöglich, den Vertragsinhalt den jetzigen Umständen anzupassen. Denkbar wäre z.B., dass X ausziehe und die Schwester ihm das Wohnrecht durch eine Rentenzahlung abkaufe. Dann müssten sie nicht mehr unter einem Dach leben. Reichten dafür die Mittel der Schwester nicht aus, könne X verlangen, das Eigentum am Haus zurückzubekommen. Mit diesen Vorgaben verwiesen die Bundesrichter den Streit ans OLG zurück.

Eigentumswohnung gegen Pflegeversprechen

Die Absicht, Angehörige im Haus zu pflegen, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Einem Münchner Ehepaar gehörten zwei Eigentumswohnungen in einem Haus. In einer Wohnung lebten die über 80 Jahre alten Eheleute selbst, eine 77 qm große 3-Zimmer-Wohnung hatten sie vermietet. Das Eigentum an der vermieteten Wohnung übertrugen sie im Sommer 2020 einer Großnichte — gegen die Zahlung einer monatlichen Leibrente von 800 Euro und das Versprechen, die Senioren künftig bei Einkäufen und Arztbesuchen zu unterstützen und sie im Bedarfsfall zu pflegen.

Im Oktober 2020 kündigte die neue Eigentümerin den Mietern, ebenfalls ein älteres Ehepaar. Begründung: Großonkel und Großtante seien auf ihre Hilfe angewiesen. Deshalb hätten sie ihr die Wohnung übertragen, erklärte die Großnichte. Sie arbeite zu Hause, sei daher im Notfall schnell zur Stelle. Dafür benötige sie ein Arbeitszimmer. Außerdem zahle sie für ihre fast drei Kilometer entfernte 2-Zimmer-Wohnung 1.300 Euro Miete. Die 3-Zimmer-Wohnung wolle sie mit ihrem Lebensgefährten und zwei Katzen beziehen.

Erfolglos pochten die Mieter darauf, dass eine Wohnungssuche in München angesichts ihrer knappen Finanzen unzumutbar sei. Zudem sei die Ehefrau gesundheitlich angeschlagen. Dagegen seien die ehemaligen Vermieter noch sehr fit und bräuchten keine Hilfe.

Auf den derzeitigen Gesundheitszustand der Verwandten komme es hier nicht an, so das Amtsgericht München (453 C 3432/21). Schon wegen ihres Alters sei absehbar, dass sie bald Unterstützung benötigen werden.

Der Entschluss einer Vermieterin, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, sei grundsätzlich zu achten. Das gelte jedenfalls dann, wenn diese Absicht, wie hier, glaubhaft und nachvollziehbar begründet werde. Dass die 70-jährige Mieterin an Bluthochdruck leide, stelle für sich genommen keine besondere Härte dar, die eine Kündigung ausschließen würde.

Die Mieter müssten sich um eine andere Wohnung bemühen. Allerdings bekämen sie dafür Zeit bis Ende 2021. Denn auf dem Mietmarkt im Großraum München sei es für sie zweifellos schwierig, eine bezahlbare Alternative zu finden.

Hauskäufer verlangt Herausgabe der Bauunterlagen

Kurzartikel

Ohne ausdrückliche Regelung im Bauträgervertrag ist ein Bauunternehmen nicht verpflichtet, dem Erwerber die allgemeinen Planunterlagen zu seinem KfW-Effizienz-Reihenhaus auszuhändigen, damit er eventuelle Mängel prüfen kann. Übergeben muss der Bauträger nur Gebrauchsanleitungen für die Haustechnik, an denen ein "konkret begründetes Interesse" besteht, weil sie für die Nutzung des Hauses benötigt werden.

WEG bestellt unzuverlässigen Verwalter

Kurzartikel

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter wieder bestellt, der entgegen einem Eigentümerbeschluss lange Zeit keine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen hat. Das kann im Schadensfall zu Totalverlust führen. Ein Eigentümer muss es nicht hinnehmen, wenn der ungeeignete Verwalter trotz dieser massiven Pflichtverletzung erneut gewählt wird.

Unklare Klausel im Mietvertrag

Räumungsklage scheitert an missverständlicher Klausel zur Verlängerung des Mietverhältnisses

Da ein Mieter auch nach einer Aufforderung des Vermieters seine Miete nicht zahlte, drohte dieser mit fristloser Kündigung. Kurz darauf kündigte er und erhob Räumungsklage.

Grundsätzlich rechtfertige ein Zahlungsrückstand von zwei Monaten oder mehr eine fristlose Kündigung, erklärte das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (4 RE-Miet 1/93). Allerdings sei hier trotz der Kündigung das Mietverhältnis stillschweigend verlängert worden, weil der Mieter in der Wohnung geblieben sei.

Nach Ablauf der Mietzeit verlängere sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen ausdrücklich auf dem Auszug bestehe. Im konkreten Fall habe der Vermieter aber nichts dergleichen unternommen, weil er auf eine Klausel im Mietvertrag vertraut habe, mit der er die gesetzliche Regelung zur stillschweigenden Verlängerung ausschließen wollte.

Die Klausel sei jedoch nicht wirksam, entschied das Oberlandesgericht. Denn sie sei unklar, jedenfalls für Mieter, die in der Regel juristisch nicht vorgebildet seien. So eine Ausschlussklausel müsse für jedermann verständlich formuliert sein. Im fraglichen Mietvertrag stehe aber nur der Satz: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Dies sei nicht deutlich genug, daher bestehe das Mietverhältnis weiter.