Bauen & Wohnen

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"Liebes-Aus" und die Folgen

Mutter fordert vom Ex-Partner der Tochter das Geldgeschenk fürs Wohnhaus zurück

Neun Jahre war das Paar schon zusammen, als 2011 das Projekt Hauskauf realisiert wurde. Um ihrer Tochter und deren Lebensgefährten den Kauf zu ermöglichen, schenkten die Eltern dem Paar rund 104.000 Euro. Anscheinend bekam der Beziehung jedoch das Zusammenleben nicht gut: Eineinhalb Jahre nach dem Erwerb der Immobilie trennte sich das Paar.

Nun verlangte die Mutter vom ehemaligen Lebensgefährten der Tochter die Hälfte des geschenkten Betrags zurück: Sie und ihr Mann hätten ihm das Geld in dem Glauben geschenkt, die Lebensgemeinschaft würde Bestand haben. Diese "Geschäftsgrundlage" für die Zuwendung sei weggefallen. Ein Geschenk sei ein Geschenk, widersprach der Ex-Partner: Das dürfe man dann auch behalten.

In seinem Fall nicht, urteilte der Bundesgerichtshof (X ZR 107/16). Einem Schenkungsvertrag könnten Vorstellungen der Beteiligten zugrunde liegen, die vielleicht nicht Vertragsinhalt seien, auf denen aber der Vertragsschluss aufbaue. Änderten sich die Umstände grundlegend, könne es daher notwendig werden, den Vertrag aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzupassen. Unter Umständen ergebe sich daraus das Recht eines Vertragspartners, sich vom Vertrag zu lösen.

Wenn Eltern einem Kind und dessen Partner eine Immobilie (oder das Geld dafür) schenkten, erwarteten sie in der Regel, dass die Beschenkten die Immobilie zumindest für einige Zeit gemeinsam bewohnten. Nicht unbedingt lebenslang — denn mit einem Scheitern der Beziehung müssten die Schenker durchaus rechnen. Die Geschäftsgrundlage für die Schenkung sei also nicht entfallen, weil die Lebensgemeinschaft nicht lebenslang hielt. Der Grund sei vielmehr, dass sich das Paar bereits eineinhalb Jahre nach dem Hauskauf getrennt habe.

Damit habe sich die — der Schenkung zugrunde liegende — Annahme als unzutreffend erwiesen, die Partner würden ihre Lebensgemeinschaft noch eine Weile fortsetzen. Hätten die Eltern deren frühes Ende vorhergesehen, hätte es die Schenkung nicht gegeben. Unter diesen Umständen könne man es ihnen nicht zumuten, an der Zuwendung festzuhalten.

Daher müsse der Ex-Partner seinen Anteil daran zurückzahlen, allerdings nicht die Hälfte des Betrags, sondern nur 47.040 Euro. Die Tochter habe mit ihm eineinhalb Jahre und insgesamt etwa vier Jahre in dem Haus gewohnt. So habe sich der mit der Schenkung verfolgte Zweck immerhin teilweise realisiert.

Unzulässige "Parkettklausel"

Mieter müssen nicht den Parkettboden abschleifen: Das ist keine Schönheitsreparatur

Als das Mietverhältnis beendet war, zahlte der Vermieter die von den Mietern geleistete Kaution nur teilweise zurück. Er ziehe von diesem Betrag seine Ausgaben für Malerarbeiten ab, die eigentlich die Mieter hätten ausführen müssen, teilte er mit. Dabei bezog sich der Vermieter auf die Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen:

"Der Vermieter ist zu Schönheitsreparaturen des Mietobjekts während der Mietdauer nicht verpflichtet. Soweit solche … notwendig werden, obliegt dies den Mietern. Sie sind sobald dies sachlich angezeigt ist, spätestens jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen … Das vorhandene Parkett ist besonders pfleglich zu behandeln und soweit notwendig zu ölen und gegebenenfalls bei Schäden fachgerecht abzuschleifen."

Das Mieter-Ehepaar hielt die Vertragsklausel für unzulässig und forderte Rückzahlung des gesamten Kautionsbetrags. Zu Recht, wie das Amtsgericht Nürnberg entschied (29 C 6568/18). Eine Klausel, die es den Mietern auferlege, das Parkett abzuschleifen, benachteilige die Mieter unangemessen und sei unwirksam. Zu den üblichen Schönheitsreparaturen zählten z.B. das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, Innentüren und Fenstern.

Einen Boden abzuschleifen, was "besondere Werkzeuge, Geschick und Fachkenntnis erfordere", gehöre dagegen nicht zu den Schönheitsreparaturen, die Vermieter auf die Mieter abwälzen dürften. Da der Vermieter unzulässig versucht habe, per Klausel die Mieter zu Instandsetzungsarbeiten am Parkettboden zu verpflichten, sei die gesamte Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. Daher hätten die Mieter auch keine Malerarbeiten durchführen bzw. in Auftrag geben müssen.

Hauskauf zunächst gescheitert

Liegt ein Maklervertrag vor, wenn später der Lebensgefährte der Kaufinteressentin das Haus erwirbt?

Ein Hamburger wollte sein Stadthaus verkaufen und beauftragte damit Makler A. Auf das Inserat des Maklerbüros hin meldete sich eine Hamburgerin. Sie suchte nach einem Haus, weil sie plante, mit ihrem Lebensgefährten zusammenzuziehen. Ihren späteren Angaben nach nahm sie aber den Kontakt zum Makler ohne Wissen ihres Lebensgefährten auf.

Die Frau bekam von Makler A ein Exposé des Hauses, darin wurde auf die bei Vertragsschluss fällige Provision hingewiesen. Nun erzählte sie auch dem Lebensgefährten von der Immobilie, das Paar besichtigte sogar das Objekt. Da der Mann aber den Kaufpreis für weit überhöht hielt, wurde aus dem Geschäft nichts. Mit Makler A sprach die Frau zwar über den Kaufpreis, doch der erklärte den Preis für "nicht verhandelbar".

Ein Jahr später bot ein Makler B dasselbe Objekt zu einem niedrigeren Preis an. Da erwärmte sich der Lebensgefährte doch noch für das Haus und einigte sich mit dem Eigentümer. Der Kauf kam zustande, der Verkäufer überwies dem Makler B Provision. Nun tauchte auch Makler A wieder auf und forderte ebenfalls Provision — vom Käufer.

Das Landgericht Hamburg wies seine Zahlungsklage ab (316 O 81/16). Zwischen Makler A und dem Käufer sei kein Maklervertrag zustande gekommen, so das Landgericht. Der Käufer habe vom Maklerbüro nie ein Exposé mit Verweis auf die Provisionspflicht erhalten. Er habe auch seine Lebensgefährtin nicht bevollmächtigt, für ihn einen Maklervertrag mit A abzuschließen.

Allein aus der Tatsache, dass der spätere Käufer ein Jahr vor Vertragsschluss das Haus zusammen mit der Interessentin und Makler A besichtigt habe, könne der Makler keinen Anspruch auf Provision ableiten. Kaufinteressenten dürften davon ausgehen, dass der Eigentümer, der den Makler mit dem Verkauf beauftragt habe, die Maklerprovision bezahlen werde.

Wohnungseigentümer zahlte Fenstertausch selbst

Die eigentlich zuständige Eigentümergemeinschaft muss dem Eigentümer die Kosten nicht nachträglich ersetzen

Die große Wohnanlage mit über 200 Eigentumswohnungen war 2005 noch überwiegend mit einfach verglasten Holzfenstern aus dem Baujahr 1972 ausgestattet. 2005 ließ Eigentümer A — wie zuvor schon einige andere Eigentümer — die Holzfenster in seiner Wohnung durch moderne, dreifach isolierte Kunststofffenster ersetzen. Der Fenstertausch kostete 5.500 Euro. Wie alle Eigentümer, die renoviert hatten, nahm auch A irrtümlich an, er müsse den Fenstertausch selbst finanzieren.

Dass das nicht zutraf, stand spätestens im März 2012 fest. Damals hatte der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, die Renovierung von Gemeinschaftseigentum sei eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer (V ZR 174/11). Als Eigentümer A davon erfuhr, verlangte er von der Eigentümergemeinschaft Kostenersatz. Doch seine Klage blieb in allen Instanzen bis hin zum BGH ohne Erfolg (V ZR 254/17).

Wie bei Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zu verfahren sei, schreibe das Wohnungseigentumsgesetz genau vor, so der BGH. Darüber müsse die Eigentümergemeinschaft per Beschluss entscheiden, sie müsse die Maßnahmen auch finanzieren. Wenn ein einzelner Eigentümer eine bestimmte Maßnahme wünsche, müsse er also vorher einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeiführen. Gelinge das nicht, müsse er/sie den Rechtsweg beschreiten.

Auch wenn A sich in diesem Punkt getäuscht und deshalb den Fenstertausch auf eigene Kosten durchgeführt habe: Anspruch auf Erstattung von der Eigentümergemeinschaft habe er nicht. Denn das liefe den Interessen der anderen Eigentümer zuwider. Zwar müssten Eigentümer stets damit rechnen, dass Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben führten. Sie müssten aber nicht finanziell für längst abgeschlossene Renovierungsaktionen einzelner Eigentümer einstehen, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten.

Darüber hinaus hätten in einer großen Wohnanlage in so einem Fall viele Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Kostenersatz. Der damit verbundene "Hin-und Her-Ausgleich" zwischen allen Betroffenen wäre mit hohem Berechnungsaufwand verknüpft, ohne dass sich zwangsläufig ein als gerecht empfundenes Ergebnis einstellen würde.

Gegen den Willen des neuen Vermieters untervermietet

Das ist kein Kündigungsgrund, wenn der frühere Hauseigentümer damit einverstanden war

Der Eigentümer eines Anwesens auf der Ostseeinsel Rügen kündigte seiner Mieterin, da diese gegen den Mietvertrag verstoßen habe. Darin sei vereinbart, dass sie nur mit dem Einverständnis des Eigentümers untervermieten dürfe. Obwohl er dem nicht zugestimmt habe, nehme die Mieterin regelmäßig Sommergäste in dem Haus auf.

Doch das Amtsgericht Bergen ergriff die Partei der Mieterin und argumentierte mit einer Art Gewohnheitsrecht (2 C 472/94). Die Mieterin bewohne das Haus seit 1954 und habe während der gesamten DDR-Zeit ständig an Sommergäste vermietet. Der vorherige Vermieter habe das über Jahrzehnte toleriert.

Es sei daher davon auszugehen, dass der Mietvertrag in diesem Punkt erweitert wurde - auch wenn das nicht schriftlich festgehalten worden sei. Dies spiele aber keine Rolle. Der neue Eigentümer sei nicht nur an den Mietvertrag, sondern auch an die Erweiterung in Bezug auf die Untervermietung an Sommergäste gebunden. Die Kündigung sei somit unwirksam.

Mietkürzung wegen einer Baustelle?

Nicht jede Art von Baulärm berechtigt Mieter automatisch dazu, die Miete zu mindern

Niemand wünscht sich eine Baustelle gleich nebenan, natürlich nerven Lärm und Staub. Täglich von 7 Uhr früh bis 19 Uhr abends und manchmal sogar am Samstag sei gearbeitet worden, beschwerten sich die Mieter — teilweise mit schwerem Gerät. Tagsüber habe man lange die Fenster nicht öffnen können.

Die Eheleute verlangten aus diesem Grund "überzahlte" Miete zurück: Sie hätten schon seit Monaten die Miete mindern dürfen. Beim Vermieter stieß die Beschwerde jedoch auf wenig Verständnis: Hier liege kein Mietmangel vor, meinte er, eine Kürzung der Miete komme nicht in Frage. Das Landgericht Berlin gab ihm Recht (65 S 170/18).

Hier handle es sich um eine vorübergehende Belastung mit Baulärm. Sie habe nur dazu geführt, dass die Fenster eine Weile geschlossen bleiben mussten. Zudem bewege sich die Beeinträchtigung — zeitlich und von ihrer Intensität her — in den Grenzen des Berliner Immissionsschutzgesetzes. Das stelle keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietkürzung rechtfertige.

Das gelte jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag zur Lärmbelastung keine Grenzen vereinbart seien ("Beschaffenheitsvereinbarung"). Vermieter übernähmen mit dem Vertragsschluss nicht die Haftung für ein allgemeines Lebensrisiko, das jeden treffen könne — nämlich das Risiko, in einer Großstadt kurzfristig mit Baulärm leben zu müssen. Die Baustelle sei nicht vorhersehbar gewesen.

Gastherme kaputt

Kurzartikel

Wenn in einer Mietwohnung die Heizung ausfällt und nicht mehr repariert werden kann, müssen Mieter vorübergehend eine provisorische Lösung akzeptieren. Liefert der Vermieter Radiatoren für alle Zimmer und installiert einen Warmwasserboiler, haben die Mieter kein Recht, bis zum Einbau einer neuen Heizung die Miete zu mindern. So eine Maßnahme muss der Vermieter sorgfältig planen.

Hauseigentümer fällt für Anbau fünf Bäume

Geldbuße dafür war rechtswidrig: Das Hessische Naturschutzgesetz gilt nicht im Ortsbereich

Ein hessischer Hauseigentümer erweiterte sein Wohnhaus durch einen Anbau. Dabei waren ihm Bäume im Weg, und zwar fünf Birken mit einem Stammumfang zwischen 45 und 57 Zentimetern. Er fällte sie und handelte sich damit eine Geldbuße von 500 DM von der Gemeinde ein. Dagegen wehrte er sich mit Erfolg.

Das Amtsgericht Darmstadt sprach ihn frei: Das Argument, dass das Abholzen von fünf Bäumen mit so einem dünnen Stamm den Naturhaushalt oder das örtliche Klima beeinträchtigen könnte, sei nicht nachvollziehbar (240 OWi 58 Js 57380/92). Jedenfalls habe die Behörde diese Behauptung im Bußgeldbescheid nicht begründet. Und auch das Gericht sehe dafür keine Anhaltspunkte, was es auf Basis eigener Ortskenntnis beurteilen könne.

Darüber hinaus habe der angewendete Paragraph des Hessischen Naturschutzgesetzes die Überschrift "Eingriffe in Natur und Landschaft". Er gelte nur im Außenbereich, nicht im Gemeindegebiet. Um die Belange des Naturschutzes "innerorts" rechtsverbindlich zu regeln, müsse die Gemeinde eine Baumschutzsatzung erlassen.

Wohnungseigentümer kündigt wegen Eigenbedarfs

Entfällt nachträglich der Kündigungsgrund, kann der Vermieter keine Räumung durchsetzen

Eigentlich war es eine klare Angelegenheit: Der Eigentümer einer Berliner Wohnung hatte dem langjährigen Mieter gekündigt, weil er sich beruflich verändern, nach Berlin umziehen und die Wohnung selbst nutzen wollte. Im Januar 2016 kündigte er dem Mieter schriftlich zum 31.1.2017. Doch dann verunglückte der Vermieter im Juni 2016 so schwer, dass er bis März 2018 ununterbrochen krankgeschrieben war.

Aus dem Berufswechsel und dem Umzug nach Berlin wurde nichts. Und deshalb scheiterte schließlich auch die Räumungsklage des Wohnungseigentümers. Da der Kündigungsgrund Eigenbedarf nachträglich — aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist — entfallen sei, könne sich der Vermieter nicht mehr auf die Eigenbedarfskündigung berufen, urteilte das Landgericht Berlin (67 S 9/18).

Ursprünglich sei sein Wille, die Wohnung selbst zu nutzen, berechtigt und die Kündigung wirksam gewesen. Nun sei aber die private und berufliche Zukunft des Eigentümers infolge des schweren Unfalls auf unabsehbare Zeit ungewiss und das weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus. Unter diesen Umständen den Anspruch auf Räumung weiter zu verfolgen — obwohl der Wunsch, selbst in der Wohnung zu leben, derzeit nicht realisierbar sei —, wäre rechtsmissbräuchlich.

Eine Eigenbedarfskündigung setze voraus, dass der Vermieter die Räume "alsbald" nach dem Ende des Mietverhältnisses selbst nutzen wolle und könne. Wenn das wieder möglich sei, stehe es dem Eigentümer selbstverständlich frei, erneut eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Störender Metallplattenzaun

Kurzartikel

Ersetzt ein Hauseigentümer den Maschendrahtzaun auf der Grundstücksgrenze zum Nachbarn durch eine zwei Meter hohe Wand aus glatten Metallplatten, kann der Nachbar verlangen, den unschönen Metallplattenzaun wieder zu beseitigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn dessen Aussehen nicht dem "ortsüblichen Erscheinungsbild einer Einfriedung" entspricht.

Nachlässiger Verwalter

Kurzartikel

Wenn am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer Sachschäden entstehen, weil der Verwalter der Wohnanlage Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen nicht zügig umgesetzt und durch diese "schuldhafte Untätigkeit" seine Pflichten verletzt hat, haben die betroffenen Eigentümer Anspruch auf Schadenersatz.

Baumangel: Bauherr muss sich nicht mit Preisminderung abspeisen lassen

Kurzartikel

Treten nach der Bauabnahme im Keller eines neu errichteten Einfamilienhauses aufgrund von Planungsmängeln Feuchtigkeitsschäden auf, muss der Architekt den Mangel so beseitigen, dass der "vertraglich geschuldete Erfolg" erreicht wird. Der Bauherr muss es grundsätzlich nicht akzeptieren, dass ein aufgrund schlampiger Reparaturarbeiten bleibender Wertverlust des Gebäudes durch einen Minderungsbetrag abgegolten wird.

Vermieter darf Rauchmelder selbst installieren

Mieter müssen ihm trotz zahlreicher Konflikte Zutritt zum Haus gewähren

Seit 1997 bewohnen Mutter und Sohn ein gemietetes Reihenhaus in München-Ramersdorf. Nach einigen Jahren war es verkauft worden. Mit dem neuen Eigentümer gab es von Anfang an Konflikte. Zu einem weiteren Streit kam es 2017, weil der Vermieter persönlich Rauchwarnmelder im Haus einbauen wollte. Die Mieter verweigerten ihm den Zutritt.

Nach ausführlichem Schriftwechsel der Parteien forderte der Anwalt des Vermieters die Mieter auf, die Installation der Geräte durch den Eigentümer zu akzeptieren oder sie auf eigene Kosten von einem Fachbetrieb einbauen zu lassen.

Die Montage müsse der Vermieter finanzieren, konterten die Mieter. Aufgrund der anhaltenden Konflikte sei es für sie unzumutbar, ihn ins Haus zu lassen. Schließlich habe er die Mutter 2005 bedroht und auf den Anrufbeantworter gesprochen: "Eines verspreche ich Ihnen beim Leben ihrer Großmutter, dass die Abrechnung zum Schluss gemacht wird". Mit seiner Billigung würden die Nachbarn regelmäßig Gartenabfälle im Garten der Mieter deponieren.

Und so trafen sich die Beteiligten einmal mehr vor Gericht. Das Amtsgericht München erklärte, die Mieter hätten keinen Anspruch auf Installation durch einen Handwerksbetrieb (432 C 6439/18). Der Vermieter sei gesetzlich verpflichtet, die Mietsache mit Rauchmeldern auszustatten, weil sie deren Sicherheit erhöhe. Das müsse nicht unbedingt ein Fachbetrieb ausführen. Wenn er Kosten sparen wolle, könne der Vermieter die Montage auch selbst erledigen.

Die Streitigkeiten zwischen den Parteien änderten nichts an der Pflicht der Mieter, den Einbau der Rauchmelder zu dulden. Dass wegen einer angeblich vor 13 Jahren ausgesprochenen Drohung und/oder wegen irgendwelcher Gartenabfälle eine Gefahr für die alte Mieterin drohen könnte, wenn der Eigentümer ins Haus komme, sei nicht nachvollziehbar. Bei vernünftiger Betrachtung sei kein Verbrechen zu erwarten, wenn der Eigentümer die Rauchmelder installiere.

Außerdem könne die Mieterin Gefahr für ihre Gesundheit durch zu große Aufregung ohne weiteres dadurch abwenden, dass sie während seiner kurzen Anwesenheit das Haus verlasse. Auf diese Weise ein persönliches Aufeinandertreffen mit dem Hauseigentümer zu vermeiden, sei durchaus zumutbar und problemlos möglich. Der Vermieter müsse sein Erscheinen — nur werktags zwischen 8 und 17 Uhr — eine Woche vorher ankündigen.

Spielende Kinder sind kein Mangel der Mietsache

Mieter müssen gelegentlichen, intensiven Kinderlärm in der Nachbarwohnung hinnehmen

Die Mieterin einer Berliner Altbauwohnung litt unter ihren lebhaften Nachbarn. Die Familie mit vier Kindern wohnte direkt über ihr. Natürlich tobten die Kinder manchmal durch die Wohnung, was die Mieterin als Lärmbelästigung empfand. Sie brächten sogar die Gläser in ihren Schränken zum Klirren, klagte die Frau.

Da Beschwerden bei der Hauseigentümerin zu nichts führten, zog sie vor Gericht. Die Vermieterin müsse dafür sorgen, dass die Störungen aufhörten, und zudem für die vergangenen Monate Miete zurückzahlen, meinte die Frau. Denn die andauernde Lärmbelästigung stelle einen Mangel der Mietsache dar, der sie als Mieterin dazu berechtige, die Miete zu kürzen.

Doch das Landgericht Berlin belehrte die Mieterin eines Besseren (63 S 303/17). Grundsätzlich stellten Geräusche durch spielende Kinder keinen Mietmangel dar, betonte das Landgericht Berlin. Komme es aus einer Nachbarwohnung gelegentlich zu Kinderlärm, müssten Mieter dies hinnehmen, selbst wenn der Geräuschpegel hin und wieder hoch ausfalle.

Das bedeute zwar nicht, dass Mitmieter Lärm in jeglicher Form, Dauer und Intensität dulden müssten, nur weil er von Kindern verursacht werde. Das habe schon der Bundesgerichtshof festgestellt (Beschluss vom 22.8.2017, VIII ZR 226/16). Daher müssten Eltern ihre Kinder ermahnen, beim Spielen Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen.

Es gebe im konkreten Fall aber keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Geräuschkulisse das "normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteige". Dass es in einer Familie mit mehreren Kindern ab und an auch einmal sehr laut zugehe — sei es bei heftigen Streitereien oder bei einem Kindergeburtstag —, sei nicht zu vermeiden. Solche "Spitzen" seien "sozial üblich" und beeinträchtigten nicht generell die Gebrauchstauglichkeit der umliegenden Wohnungen.

Mieter besteht auf Außenrollläden

Muss die Vermieterin nach dem Balkonanbau wieder ein Außenrollo anbringen?

Im August 2018 hatte eine Münchner Hauseigentümerin an ihrem Gebäude Balkone anbauen lassen, unter anderem an der Zwei-Zimmer-Wohnung des Mieters A im Hochparterre. Dabei wurde das Wohnzimmerfenster mit Außenrollo ersetzt durch ein dreigliedriges, bodentiefes Balkontürenelement. Von den drei Glastüren ist eine nur zu kippen, zwei lassen sich als Balkontüre öffnen.

Herr A hatte der Modernisierung nur unter der Bedingung zugestimmt, dass anschließend wieder Außenrollläden angebracht würden. Das ignorierte die Vermieterin, weshalb der Mieter ein Außenrollo einklagte: Ohne Rollo befürchte er "erhöhte Einbruchsgefahr", so die Begründung. Er schlafe im Wohnzimmer und wage es nicht, die Türelemente zum Lüften zu öffnen. Über Innenrollos könne er die Glasfront nur unzureichend verdunkeln, Außenrollläden dämmten auch besser.

Die alten Jalousiekästen würden bei einem Wiedereinbau die Fassade beschädigen, wandte die Hauseigentümerin ein. Dass das Risiko von Einbrüchen nun höher sei als vorher, sei lächerlich: Kein Mensch breche in einen Raum ein, in dem eine Person schlafe. Die neue Glasfront verschaffe dem Mieter mehr Licht und sei energiesparend. Gleichzeitig habe sie Innenjalousien einbauen lassen. Und überhaupt: Der Mieter habe dem Umbau doch zugestimmt.

Diese Argumente überzeugten das Amtsgericht München nicht (473 C 22571/18): So wie die Wohnung beim Abschluss des Mietvertrags beschaffen war, sei ihr Zustand vertragsgemäß, urteilte das Gericht. Dazu gehörten also Außenrollos an den Fenstern.

Daran ändere die Modernisierungsmaßnahme nichts. Schließlich habe der Mieter eindeutig erklärt, er dulde sie nur unter der Bedingung, dass die Außenrollläden danach wieder angebracht würden. Die Vermieterin müsse sie daher wieder einbauen lassen.

Zwar verbessere ein Balkonanbau durchaus den Wohnwert. Da im konkreten Fall jedoch nicht gleichzeitig die Fassade gedämmt wurde — was im Winter den Kälteschutz erhöhen und Heizkosten einsparen würde —, kompensierten die Vorteile der Modernisierungsmaßnahme insgesamt nicht ihre Nachteile.

Ohne Außenrollläden werde im Sommer die Wohnung durch die große Glasfront aufgeheizt. Außerdem sei der Hinweis auf das höhere Einbruchsrisiko durchaus ernst zu nehmen: Der Balkon im Hochparterre erleichtere das Einsteigen. Und dass keine Einbrüche stattfänden, wenn sich Personen in einem Raum aufhielten, sei schlicht falsch.

Eigentümer verkauft lange selbst genutzte Wohnung

Der Verkaufserlös ist auch dann "steuerfrei", wenn der Eigentümer die Wohnung kurz vermietet hatte

Herr P hatte 2006 eine Eigentumswohnung gekauft, die er bis April 2014 selbst bewohnte. Von Mai bis Dezember 2014 vermietete er sie, im Dezember 2014 verkaufte er die Eigentumswohnung. Vom Erlös wollte auch das Finanzamt profitieren: Es ermittelte einen "steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn" von 44.338 Euro.

Gegen den Steuerbescheid klagte Herr P: Laut Einkommensteuergesetz werde beim Verkauf selbst genutzter Immobilien keine Steuer fällig, argumentierte er. Das müsse auch für ihn gelten, weil er seine Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den Jahren vorher selbst bewohnt habe. Das Finanzgericht Baden-Württemberg gab dem Steuerzahler Recht (13 K 289/17).

Nach den einschlägigen Vorschriften müsse eine Immobilie nicht "ausschließlich" selbst bewohnt werden, um sie "steuerfrei" verkaufen zu können, so das Finanzgericht. Laut Bundesfinanzhof genüge dafür ein "zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung", der sich mindestens über drei Jahre erstrecke. Diese Bedingung sei im Fall von Steuerzahler P erfüllt.

Diesen Verkauf zu besteuern, als wäre P ein Immobilienhändler, wäre ungerecht. Wenn der Eigentümer einer Immobilie am Ende langjähriger Eigennutzung umziehe — z.B. weil er den Arbeitsplatz wechsle —, bleibe oft keine andere Möglichkeit, als die Immobilie vorübergehend zu vermieten. Schließlich müsse man für eine Immobilie erst einmal einen Käufer finden.

Unter solchen Umständen sei, entgegen der Ansicht des Finanzamts, eine kurzfristige Vermietung vor dem Verkauf steuerlich nicht anders zu behandeln als eine längerfristige Vermietung, die zum Zeitpunkt des Verkaufs mehr als drei Jahre zurückliege. In beiden Fällen sei der Verkauf "steuerfrei".

Altes Ehepaar soll umziehen

Eigenbedarfskündigung einer Wohnungseigentümerin scheitert am hohen Alter der Mieter

1997 hatte ein — damals schon älteres — Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Tiergarten gemietet. Mittlerweile sind die Mieter 87 und 84 Jahre alt. Die Eigentumswohnung wurde 2015 verkauft. Wenige Wochen später kündigte die neue Eigentümerin den Mietvertrag der Senioren und machte Eigenbedarf geltend: Wenn sie ihren erwachsenen Sohn in Berlin besuche, wolle sie nicht in dessen Mietwohnung wohnen.

Die Eheleute widersprachen der Kündigung, die für sie eine besondere Härte bedeute. Sie verwiesen auf ihr Alter, ihren schlechten Gesundheitszustand und ihre beschränkten finanziellen Mittel: Eine entsprechende Ersatzwohnung könnten sie am angespannten Berliner Mietmarkt nicht finden. Zudem würde es ihnen schwerfallen, nach so langer Zeit die vertraute Umgebung zu verlassen. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (67 S 345/18).

Mit Bewegungsprofilen und Videoaufnahmen der Senioren, die sie von Nachbarn hatte anfertigen lassen (!), wollte die Vermieterin belegen, dass die Mieter ihre gesundheitlichen Probleme schwer übertrieben. Doch auf dieses Argument ließ sich das Gericht gar nicht erst ein und entschied: Unabhängig von ihrem Gesundheitszustand sei ein Umzug für die Mieter allein aufgrund ihres hohen Alters eine unzumutbare Härte. Das gelte jedenfalls dann, wenn Mieter, wie hier, am Wohnort seit vielen Jahren verwurzelt seien.

In dieser Lebensphase nachlassender Kräfte und eingeschränkter persönlicher Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der Wohnung eine schwerwiegende Zäsur dar. Für alte Menschen sei es viel härter als für junge, persönliche Beziehungen zu verlieren und die damit verbundene soziale Isolierung zu verkraften. In einem anderen Stadtteil neu anzufangen, d.h. einen neuen Lebensmittelpunkt zu begründen, sei für sie schwer und eher ungewiss.

Auch die Chance, am Wohnungsmarkt Ersatz zu finden, sei für alte Menschen viel geringer. Das Interesse der Mieter, in der Wohnung zu bleiben, wiege daher im konkreten Fall deutlich schwerer als das Interesse der Eigentümerin, während ihrer kurzen Aufenthalte in Berlin eine Wohnung für sich zu haben, anstatt bei und mit ihrem Sohn "zur Miete zu wohnen".

P.S.: Dass allein hohes Alter genügen soll, um einen "Härtefall" anzunehmen, der eine Eigenbedarfskündigung ausschließt, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil dazu betont, Faktoren wie Alter oder Verwurzelung in der Umgebung wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher Verfassung des Mieters unterschiedlich aus. Sie rechtfertigten nicht generell die Annahme eines Härtefalls - die Gerichte müssten hier die Umstände im Einzelfall genau prüfen und gegebenenfalls ein ärztliches Gutachten einholen (Urteil vom 22.5.2019, Az.: VIII ZR 180/18).

Unwissentlich ein Denkmal erstanden

Kann der Käufer eines Fachwerkhauses wegen Sachmangels den Kaufpreis reduzieren?

2015 hatte das Ehepaar A vom Ehepaar B für 82.500 Euro ein Fachwerkhaus aus dem 17. Jahrhundert gekauft, vermutlich Baujahr 1660. Der notarielle Kaufvertrag schloss die Haftung der Verkäufer für Sachmängel des Hauses aus, soweit sie nicht vorsätzlich oder arglistig verschwiegen wurden.

Einige Wochen nach dem Vertragsschluss forderte Herr A von den Verkäufern 12.375 Euro zurück: Man habe ihm den Bau eines Carports verwehrt, weil das Haus unter Denkmalschutz stehe. Also habe Frau B bei den Vertragsverhandlungen seine Frage nach Denkmalschutz wahrheitswidrig verneint. Davon hätten sie wirklich nichts gewusst, versicherten die Eheleute B.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Verkäufer (1 U 287/18). Dabei bestätigte das OLG in seinem Urteil ausdrücklich, dass hier ein Sachmangel der Kaufsache vorlag: Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz stehe, könne der Eigentümer damit nicht nach Belieben verfahren, seine Befugnisse seien eingeschränkt. Zudem sei er verpflichtet, das Kulturdenkmal in Absprache mit der zuständigen Behörde zu erhalten und zu pflegen.

Für diesen Mangel müssten die Verkäufer aber laut Vertrag nur haften, wenn sie ihn wider besseres Wissen verschwiegen hätten. Und das sei nicht bewiesen. Herr A habe mit der Maklerin sowie der Ehefrau B verhandelt und mehrmals gefragt, ob das Objekt in der Denkmalliste stehe. Beide hätten "nein" geantwortet und auf Umbauten am Giebel hingewiesen. Der Schwiegervater, von dem sie das Haus 2011 erbten, habe zu Lebzeiten die Fassade verändert. Das wäre bei einem denkmalgeschützten Haus nicht erlaubt und in den Unterlagen des Schwiegervaters stehe auch kein Hinweis auf Denkmalschutz.

Diese Auskünfte von Frau B träfen allezu. Auch eine Internetrecherche habe keinen Hinweis ergeben, habe Frau B betont. Sie habe sich außerdem wegen A’s Fragen nachweislich bei der Kreisverwaltung erkundigt und die (falsche) Auskunft erhalten, das Fachwerkhaus stehe "nicht auf der Liste". Glaubwürdig hätten auch Mitarbeiter des Maklerbüros ausgesagt, dass in der Firma alle davon ausgingen, dass das Gebäude nicht denkmalgeschützt sei.

Mieterin zahlt "Allgemeinstrom"

Vermieterin muss den Stromkreislauf der Mietwohnung von dem des übrigen Hauses trennen

Im Frühjahr 2014 hatte Frau A im Landkreis Erding eine Wohnung gemietet. Was ihr die Vermieterin nicht mitteilte: Über ihr Stromkonto lief auch der "Allgemeinstrom" für das kleine Mietshaus (Keller, Treppenhaus etc.), denn die Stromkreisläufe waren nicht getrennt. Im Mietvertrag stand dazu nichts. Für die Wohnung existierte zwar ein Zwischenzähler. Doch der im Haus verbrauchte Allgemeinstrom wurde von ihrem Stromzähler mit erfasst.

Das erfuhr die Mieterin erst bei einem Streit mit dem Stromanbieter über die Höhe der Stromrechnung. Daraufhin forderte sie von der Vermieterin Geld zurück und verlangte auf dem Klageweg, die Stromkreisläufe zu trennen. Das sei technisch unmöglich und wirtschaftlich unzumutbar, behauptete die Hauseigentümerin. Einen neuen Zählerschrank zu installieren, würde über 1.000 Euro kosten.

Das sei keineswegs unangemessen, urteilte das Amtsgericht Erding (5 C 2370/17). Erfasse der Stromzähler einer Wohnung auch fremden Strom, stelle das einen Mangel dar. Mieter könnten erwarten, dass die Mietsache so beschaffen sei, dass sie nicht für fremden Strom zahlen müssten. Dass Frau A über einen Zwischenzähler verfüge, ändere nichts am vertragswidrigen Zustand.

So habe sie zwar die Möglichkeit, ihren eigenen Verbrauch zu schätzen und vom Verbrauch an Allgemeinstrom abzuziehen. Trotzdem müsse die Mieterin den Hausstrom erst einmal (mit-)zahlen und dann ihre Forderung nach finanziellem Ausgleich gegen die Vermieterin durchsetzen. Frau A habe keinerlei Anlass, auf eine sachgerechte Abrechnung zu vertrauen. Schon beim Vertragsschluss habe die Hauseigentümerin die fehlende Trennung des Stromkreislaufs verschwiegen. Und seither gebe es jedes Jahr Streit über die Höhe des Erstattungsbetrags.

Es gebe also keinen Grund anzunehmen, dass die Vermieterin künftig der Mieterin dieses Gezerre ersparen würde, wenn der Zustand unverändert bleibe. Vor diesem Hintergrund sei es keineswegs unzumutbar, von der Hauseigentümerin die Trennung der Stromkreisläufe zu verlangen. Auch wenn ein neuer Zählerschrank eventuell über 1.000 Euro koste, sei dies eine notwendige Investition. Angesichts der monatlichen Mietzahlungen und des bisherigen Aufwands für die Verbrauchserfassung erscheine die Investition auch nicht unwirtschaftlich.

Ein Mietvertrag muss verständlich sein

Die Angabe von Gesetzesparagraphen ohne Hinweis auf ihren Inhalt taugt nur für Juristen

Ein Mietvertrag enthielt folgende Bestimmung: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Damit wurde dem Mieter ein Recht genommen, das ihm bei einem Vertrag mit fixer Laufzeit zusteht: nämlich das Recht, in der Wohnung bleiben zu dürfen, wenn der Vermieter bei Vertragsende nicht innerhalb von zwei Wochen auf dem Auszug besteht.

Der betroffene Mieter wusste jedoch nicht, dass sich dieser Inhalt hinter dem Paragraphen verbirgt. Er hielt die Klausel für unwirksam. Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, die Klausel sei nicht Bestandteil des Vertrags geworden (4 RE-Miet 1/93).

Die Regelung sei "in ihrem Kernbereich unklar" und nur für einen Juristen zu verstehen. Es werde nur der Paragraph eines Gesetzes angeführt, ohne dessen Inhalt wiederzugeben. Für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger sei nicht nachvollziehbar, was das bedeute. Nicht-Juristen müsse man in so einem Fall die Rechtsfolgen erklären, die sich aus ihrer Unterschrift ergäben.