Bauen & Wohnen

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Unfertiges Fertighaus

Kurzartikel

Der Hersteller eines Fertighauses hat keinen Anspruch auf den restlichen Werklohn, wenn der Bauherr zu Recht die Abnahme des Hauses wegen eines wesentlichen Mangels verweigert. So ein Mangel liegt vor, wenn das Gäste-WC keinen Wasseranschluss hat. Auf den Vorschlag des Herstellers, den Mangel zu beheben, indem er die fehlenden Leitungen über Putz verlegt, muss sich der Bauherr nicht einlassen: Bei einem Neubau kann er zeitgemäßen Baustandard erwarten. (Das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof am 30.4.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 194/19)

Mieterin darf im Garten Geräteschuppen aufstellen

Wer zur Gartenpflege verpflichtet ist, muss die dafür nötigen Geräte unterbringen können

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war laut Mietvertrag verpflichtet, den Garten zu pflegen. Da sie sowieso gerne "gärtnerte", mähte sie nicht nur den Rasen, sondern legte auch Beete an, schnitt Büsche und Hecken, stellte dekorative Pflanzentöpfe auf. Dafür benötigte die Frau diverse Geräte. Um diese zu verstauen, wollte sie im Garten einen kleinen Geräteschuppen aufstellen.

Doch die Vermieterin genehmigte dies nicht: Veränderungen der Mietsache seien ausdrücklich untersagt. Die Garage der Mieterin sei groß genug, um Rasenmäher und Co. unterzubringen. Dafür brauche sie keine zwei Meter lange Metallhütte aus dem Baumarkt.

Mit dieser Auskunft fand sich die Mieterin nicht ab, sondern klagte auf Zustimmung: Sie arbeite mit Häcksler, Rasenmäher, Schubkarre, Vertikutierer etc. All diese Geräte könne sie nicht ständig vom Keller in den Garten und wieder zurücktragen. Das sei schon wegen ihrer Gehbehinderung mühsam und unzumutbar. Bisher lagere sie die Geräte in der Garage, was aber nach der Garagenordnung unzulässig sei.

Das Amtsgericht Vaihingen gab ihr Recht (1 C 315/19). Die Vermieterin habe keinen sachlichen Grund genannt, der es rechtfertigen würde, das Aufstellen eines Geräteschuppens zu verbieten. So eine Maßnahme gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ein Schuppen greife nicht in die Bausubstanz ein und könne jederzeit wieder abgebaut werden: Er verändere die Mietsache also nicht dauerhaft.

Außerdem gebe es ansonsten keinen geeigneten Ort, wo die Mieterin ihre Gartengeräte lagern könnte. Die Garage sei für das Auto vorgesehen: Dort Gartengeräte aufzubewahren, sei laut Garagenordnung nicht erlaubt. Der Stauraum neben der Terrasse sei zu klein und die Lagerung der Geräte im Keller unzumutbar. Da die Mieterin vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet sei, müsse ihr die Vermieterin ermöglichen, die Gartengeräte angemessen unterzubringen.

Ast demoliert Auto einer Wohnungseigentümerin

Kurzartikel

Bricht auf dem Parkplatz einer Wohnanlage ein großer Ast von einer Platane ab und fällt auf das Auto einer Wohnungseigentümerin, haftet die Eigentümergemeinschaft nicht für den Schaden, wenn sie die Baumpflege und damit ihre Verkehrssicherungspflicht einer Dienstleistungsfirma übertragen hat. Die Geschädigte muss die Firma verklagen, die die Bäume beschnitten und die Kronen möglicherweise unzureichend kontrolliert hat.

Sanierung: Mieter ausquartiert, Miete kassiert

Kurzartikel

Während die Mietwohnung saniert wurde, wohnte ein Berliner Ehepaar ein halbes Jahr in einer Ersatzwohnung des Vermieters und zahlte die Miete in gleicher Höhe weiter. Die Mieter können das Geld zurückverlangen, urteilte das Landgericht: Für eine unbewohnbare Wohnung müssten Mieter keine Miete zahlen. Eine anderslautende Vereinbarung zwischen Mietern und Vermieter sei unwirksam.

Wasserschaden in leerstehendem Wohnhaus

Gebäudeversicherung kann ihre Leistung kürzen, wenn der Hauseigentümer bei Frost die nötigen Maßnahmen unterlässt

Die letzten Mieter waren schon im Sommer 2012 ausgezogen. Von ein paar Möbeln abgesehen, stand danach das Wohnhaus leer. Nur sehr sporadisch schauten der Eigentümer und seine Lebensgefährtin nach dem Rechten. Auch im Januar 2017, als zwei Wochen lang strenger Frost herrschte, kamen sie nur zwei Mal vorbei. Das Wasser hatte der Mann nicht abgestellt. Als Ende Januar die Heizung schlapp machte, kam es zu einem Wasserschaden. Eine Armatur im Badezimmer war eingefroren, eine Leitung geplatzt.

Nun sollte die Gebäudeversicherung einspringen. Doch das Unternehmen erklärte, es werde nur ein Viertel der Renovierungskosten übernehmen: Hätte der Versicherungsnehmer nicht grob fahrlässig gegen Sicherheitsvorschriften verstoßen, wäre kein Wasser ausgetreten. Nach den Versicherungsbedingungen müssten nicht genutzte Gebäude häufig kontrolliert und darüber hinaus die Wasserleitungen entleert werden.

So sah es auch das Oberlandesgericht Koblenz: Es wies die Zahlungsklage des Hauseigentümers gegen die Versicherung ab (10 U 2170/19). Zutreffend habe schon das Landgericht festgestellt, dass die unregelmäßigen Stippvisiten im Haus nicht genügten. Bei Dauerfrost müsse man leerstehende Gebäude zwei Mal die Woche kontrollieren. Doch dass der Vorwurf grober Fahrlässigkeit begründet sei, stehe auch unabhängig davon fest: Häufige Kontrollen allein reichten nämlich ohnehin nicht aus.

In ungenutzten Gebäuden müsse das Wasser abgestellt und müssten die Wasserleitungen vollständig geleert werden. Das habe der Versicherungsnehmer versäumt, obwohl eine lange Frostperiode herrschte und er das Haus nicht regelmäßig kontrollierte. So werde ein Leitungswasserschaden regelrecht herausgefordert. Dass die Gebäudeversicherung ihre Leistung um 75 Prozent gekürzt habe, sei angesichts dieses Leichtsinns durchaus angemessen.

Dass der Versicherungsnehmer die einschlägigen Vorschriften angeblich nicht kannte, entlaste ihn nicht: Grundlegende Sicherheitsvorschriften könne man als allgemein bekannt voraussetzen. Angesichts des langen Leerstands sei es für den Eigentümer zumutbar gewesen, sich über seine Pflichten als Versicherungsnehmer zu informieren. Ein Blick in die durchaus gut verständlichen Versicherungsbedingungen hätte dazu ausgereicht.

Nachbarstreit: Anbau 5 cm zu hoch!

Kurzartikel

Eine Hauseigentümerin kann vom Nachbarn nicht verlangen, einen Anbau zu beseitigen, wenn er fünf Zentimeter höher ausgefallen ist als von der Baubehörde genehmigt. Dass diese minimale Abweichung ihr Anwesen "unzumutbar verschatten" könnte, sei nicht nachvollziehbar, entschied das Gericht. Auch wegen der Entfernung zwischen Anbau und Zaun sei hier das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn nicht verletzt.

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Kurzartikel

Begründet eine Vermieterin die geforderte Mieterhöhung mit — laut Mietspiegel — wohnwerterhöhenden Merkmalen, ohne diese näher zu erläutern, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Nicht allen Mietern sind die Kriterien des Mietspiegels für Wohnwert geläufig: Ohne Erklärungen zu den Merkmalen können sie nicht überprüfen, ob die Bewertung der Vermieterin und damit die höhere Miete gerechtfertigt ist.

Fußgängerin stürzte auf eisigem WEG-Gelände

Haftet die Eigentümergemeinschaft für Unfälle, wenn sie den Winterdienst einer Firma übertragen hat?

Der Unfall ereignete sich in einer öffentlich zugänglichen Passage, die auch als Zufahrt zur Tiefgarage einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient. Die Passage gehört zu deren Gemeinschaftseigentum. Gemäß kommunaler Satzung war die Eigentümergemeinschaft hier für den Winterdienst zuständig. An einem Wintertag rutschte eine Fußgängerin in der Passage auf Glatteis aus und brach sich beim Sturz die rechte Hand.

Dafür machte die Frau die Eigentümergemeinschaft verantwortlich und verlangte Schmerzensgeld. Die Verwalterin wies im Namen der Eigentümergemeinschaft die Forderung zurück: Seit Jahren sei der Winterdienst an eine zuverlässige Hausmeisterfirma delegiert, deren Mitarbeiter am Unfalltag in der Passage gestreut habe. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe wies die Zahlungsklage der Verletzten ab (9 U 34/19).

Wohnungseigentümergemeinschaften könnten ihre Räum- und Streupflicht einem professionellen Hausmeisterdienst wirksam übertragen. Daher hafte im Fall des Falles nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern die Hausmeisterfirma. Die Fußgängerin müsse sich an die Firma halten. Der Stundenzettel und Fotos des Hausmeisters sprächen dafür, dass der Mann am Unfalltag seinen Pflichten nachgekommen sei. Das müsse allerdings im Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft nicht geklärt werden.

Wenn die Grundstückseigentümerin ihre Verkehrssicherungspflicht an ein erfahrenes, zuverlässiges Fachunternehmen delegiere, dürfe sie sich grundsätzlich darauf verlassen, dass der Winterdienst funktioniere. Nur im Ausnahmefall komme dann noch eine Haftung in Betracht: Wenn die Eigentümergemeinschaft ihre Pflicht vernachlässige, die Arbeit des Unternehmens zu kontrollieren. Kontrolle bedeute jedoch nicht, dass die Verwalterin täglich überprüfen müsse, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wurde.

Die Hausverwaltung müsse nur tätig werden, wenn es konkrete Anhaltspunkte für schludriges Arbeiten der Hausmeisterfirma gebe. Die Eigentümer seien als Bewohner des Anwesens selbst am meisten daran interessiert, dass der Winterdienst ordentlich ausgeführt und glatte Stellen sofort beseitigt werden. Werde das nicht zu ihrer Zufriedenheit erledigt, teilten sie das der Verwalterin in der Regel sofort mit. Hier habe es jedoch nie Hinweise darauf gegeben, dass der Hausmeister seine Aufgaben unzureichend erfüllte.

Eigentümerversammlung in Pandemie-Zeiten

Eine Eigentümerin kritisiert die Einladung des Verwalters: Sie stelle "eine Ausladung dar"

Wohnungseigentümerin P hatte an der Eigentümerversammlung nicht teilgenommen. Dass die übrigen Eigentümer einen Fassadenanstrich beschlossen, passte ihr nicht: Sie hielt die Farben, die zum Einsatz kommen sollten, für gesundheitsschädlich. Deshalb zog Frau P vor Gericht: Der Beschluss sei schon deshalb unwirksam, weil die Einladung des Verwalters zur Eigentümerversammlung elementare Mitwirkungsrechte der elf Eigentümer verletzt habe.

Der Stein des Anstoßes: Der Hausverwalter hatte in der Einladung darauf hingewiesen, dass nicht alle Eigentümer teilnehmen könnten. Unter Corona-Bedingungen sei im Sitzungsraum nur Platz für ihn und neun Teilnehmer. Würde die Höchstzahl überschritten, könne er die Versammlung nicht durchführen. Der Verwalter schlug vor, möglichst ihm oder dem Verwaltungsbeirat eine Vollmacht für die Abstimmungen zu erteilen.

Das Amtsgericht Kassel gab Frau P Recht: Diese Einladung zur Versammlung komme einer Ausladung gleich. Dem widersprach jedoch das Landgericht Frankfurt, das gegen das Einladungsschreiben keine Einwände hatte (2-13 S 108/20). Die von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse seien wirksam, so das Landgericht.

Richtig sei, dass auch während der Corona-Pandemie alle Eigentümer das Recht hätten, an Eigentümerversammlungen persönlich teilzunehmen. Nur so könnten sie durch eigene Beiträge die Willensbildung der Teilnehmer in ihrem Sinn beeinflussen. Dieses Recht habe der Verwalter durch die Einladung aber nicht verletzt. Er habe die Eigentümer nicht aufgefordert fernzubleiben, sondern darauf hingewiesen, dass er einen Raum für zehn Personen gemietet habe und die Möglichkeit bestehe, Vollmachten zu erteilen.

In Zeiten der Pandemie müsse der Verwalter das Abstandsgebot und die Hygiene-Vorschriften einhalten. Der Verwalter müsse für die Versammlung aber nicht unbedingt einen Saal anmieten, der für alle Eigentümer groß genug sei — wenn nicht zu erwarten sei, dass alle teilnehmen. Es sei sachgerecht, bei der Auswahl des Versammlungsorts die wahrscheinliche Teilnehmerzahl zu berücksichtigen. Er dürfe auch dafür werben, dass sich einige Eigentümer bei der Versammlung vertreten lassen.

Gegen die Mitwirkungsrechte von Frau P hätte der Verwalter verstoßen, wenn er ihr wegen "Überfüllung" den Zugang zum Saal verweigert hätte. Sie sei aber der Versammlung ohnehin - aus anderen Gründen - ferngeblieben. Auch die Ankündigung des Verwalters sei nicht zu beanstanden, dass er bei Überschreitung der Höchstzahl von zehn Personen die Versammlung nicht durchführen könne. Verstoße die Teilnehmerzahl gegen geltende Infektionsschutz-Auflagen, bleibe dem Verwalter gar nichts anderes übrig, als die Versammlung abzusagen.

Mieter ziehen während des Räumungsverfahrens aus

Vermieter fordert Schadenersatz, weil er deshalb selbst länger Miete zahlen musste

Zwei Jahre, nachdem die Mieter eingezogen waren, kündigte ihnen der Vermieter wegen Eigenbedarfs: Erst für eine Verwandte, dann, weil er die Eigentumswohnung nun selbst nutzen wollte. Da das Ehepaar den Eigenbedarf anzweifelte und die Kündigung nicht akzeptierte, klagte der Vermieter auf Räumung. Einige Monate nach der Kündigung und vor der Verhandlung im Räumungsprozess zogen die Mieter aus.

Als sie die Kaution zurückforderten, winkte der Vermieter ab: Die Mietsicherheit werde er mit seinem Anspruch auf Schadenersatz verrechnen. Da die Mieter seiner berechtigten Kündigung widersprachen, habe er seinen eigenen Mietvertrag nicht rechtzeitig beenden können. Während des Prozesses seien sie "sang- und klanglos ausgezogen", ohne vorher Bescheid zu sagen. Deshalb habe er drei Monate länger Miete zahlen müssen.

Den Mietern sei kein Fehlverhalten vorzuwerfen, entschied das Amtsgericht Bremen: Der Vermieter müsse die Kaution herausrücken (9 C 97/20). Häufig sei es ohne Rechtsstreit für Mieter schwer zu beurteilen, ob eine Eigenbedarfskündigung berechtigt sei oder nicht. Eigenbedarf werde in Zeiten des Immobilienbooms oft nur vorgeschoben. Es sei das gute Recht der Mieter, sich dagegen zu wehren.

Ursprünglich habe der Vermieter Eigenbedarf für Angehörige angemeldet, später für sich selbst. Da könnten schon Zweifel aufkommen … Zu den Gründen habe er im aktuellen Verfahren nichts vorgetragen. Im Räumungsprozess sei kein Urteil ergangen. Ob die Eigenbedarfskündigung wirksam war, stehe daher nicht fest. Gut möglich, dass die Räumungsklage ohne den Auszug der Mieter abgewiesen worden wäre.

Fest stehe jedenfalls: Wenn Mieter während des Räumungsverfahrens ausziehen, ohne dies vorher anzukündigen, stelle das keine schuldhafte Pflichtverletzung dar — das sei "gerichtlicher Alltag". Möglicherweise habe das Ehepaar eben kurzfristig eine Ersatzwohnung gefunden.

Wenn der Vermieter länger Miete zahlen musste, gehe das nicht auf das Konto der Mieter. Das sei vielmehr die Folge seiner richtigen Entscheidung, den eigenen Mietvertrag erst einmal nicht zu kündigen. Er habe vorsichtshalber abwarten wollen, ob seine Räumungsklage Erfolg haben würde.

Gegen Baurecht hilft kein Gewohnheitsrecht

Mieterin baute vor Jahrzehnten ohne Baugenehmigung das Dachgeschoss aus

Frau B bewohnt im obersten Stock eines Mietshauses eine Drei-Zimmer-Wohnung. Schon vor über dreißig Jahren hatte die Mieterin zusätzlich den Speicher ausgebaut und dort ein Schlafzimmer eingerichtet. Diese Option war im Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer durchaus vorgesehen: Die Mieterin könne das Dachgeschoss "sach- und fachgerecht" ausbauen, hieß es da. Nach einigen Eigentümerwechseln stellte 2018 die neue Eigentümerin fest, dass für den Ausbau keine Baugenehmigung vorlag.

Im April 2018 mahnte sie die Mieterin deswegen ab. Frau B war empört, dass sie nach so langer Zeit wegen der Wohnnutzung des Speichers gerügt wurde. Sie berief sich auf Gewohnheitsrecht und bemühte sich gar nicht erst - wie von der Hauseigentümerin vorgeschlagen - um eine nachträgliche Baugenehmigung. Aus diesem Grund wurde schließlich das Mietverhältnis gekündigt. Das Landgericht Köln gab der Räumungsklage der Vermieterin statt (6 S 12/19).

Nutzungsänderungen seien laut Baurecht grundsätzlich genehmigungspflichtig, also auch der Umbau eines Speichers für Wohnzwecke. Wenn laut Mietvertrag ein fachgerechter Ausbau erlaubt sei, bedeute das natürlich auch, dass er öffentlichem Baurecht entsprechen müsse. Zwar sei es zutreffend, dass frühere Eigentümer die fehlende Baugenehmigung nicht gerügt hätten, räumte das Landgericht ein. Auf Gewohnheitsrecht könne sich die Mieterin trotzdem nicht berufen.

Ihre Pflicht, den Verstoß gegen das Baurecht abzustellen, entfalle nicht dadurch, dass viel Zeit vergangen sei: Es gebe keinen Bestandsschutz im Widerspruch zu öffentlichem Baurecht. Im April 2018 habe die Hauseigentümerin Frau B erstmals aufgefordert, den Umbau nachträglich zu legalisieren. Dazu wäre die Mieterin schon deshalb verpflichtet gewesen, weil die Vermieterin durch die fehlende Baugenehmigung höheren Haftungsrisiken ausgesetzt sei, z.B. im Brandfall. Auch Sanktionen von der Baubehörde drohten.

Die Mieterin habe die berechtigte Forderung der Hauseigentümerin ignoriert und den Speicher weiterhin als Aufenthaltsraum genutzt. Ebenso hartnäckig habe sie sich geweigert, sich um eine Baugenehmigung zu kümmern. Dieses Verhalten verstoße so erheblich gegen die Interessen der Vermieterin, dass es ihr nicht länger zuzumuten sei, das Mietverhältnis mit Frau B fortzusetzen.

Zoff im Mietshaus

Ärger mit dem Lebensgefährten einer Mieterin rechtfertigt keine Kündigung ohne vorherige Abmahnung

2015 hatte die Hauseigentümerin dem Lebensgefährten einer Mieterin Hausverbot erteilt: Herr C hatte sich öfter mit einem Mieter gestritten und ihn grob angepöbelt. Die Mieterin wurde wegen der Störung des Hausfriedens abgemahnt. Danach herrschte jahrelang Ruhe im Mietshaus, obwohl Herr C weiterhin ein- und ausging. Bis sich der Mann im Oktober 2019 mit einem anderen Mieter anlegte.

Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Begründung: Die Mieterin und ihr Lebensgefährte setzten sich kontinuierlich über das Hausverbot hinweg. Zudem habe Herr C jetzt wieder einen Mieter übel beschimpft, sogar mit Pfefferspray attackiert. Dieses unmögliche Verhalten habe sie, die Vermieterin, schon 2015 abgemahnt. In einem Schreiben an C erneuerte die Hauseigentümerin außerdem das Hausverbot.

Das Amtsgericht Stuttgart wies die Räumungsklage der Vermieterin ab: Die Kündigung sei unwirksam (35 C 4053/20). Dass die Mieterin und ihr Lebensgefährte das Hausverbot von 2015 ignorierten, rechtfertige keine Kündigung. Selbst, wenn es damals zu Recht ausgesprochen worden sei: Es hätte längst aufgehoben werden müssen, weil seither "nichts weiter passiert" sei. Der Mieter, mit dem es früher Konflikte gegeben habe, sei gestorben. C habe den Hausfrieden nicht mehr gestört.

Die Abmahnung von 2015 liege zu lange zurück, entfalte keine Wirkung mehr. Wegen des neuen Streits im Jahr 2019 hätte die Vermieterin die Mieterin zunächst wieder abmahnen müssen, bevor sie kündigte. Damit hätte sie ihr die Möglichkeit eingeräumt, dem Lebensgefährten klarzumachen, dass er sein Verhalten ändern müsse, weil ansonsten das Mietverhältnis auf dem Spiel stehe.

Die Mieterin selbst habe sich keine so schwere Pflichtverletzung geleistet, dass es für die Hauseigentümerin unzumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das Fehlverhalten des Lebensgefährten sei der Mieterin zwar grundsätzlich zuzurechnen. Dennoch sei hier zu berücksichtigen, dass die Störung vom Besucher ausgegangen sei und nicht von der Mieterin. Wenn eine Kündigung auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werde, sei prinzipiell eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.

Dysfunktionale Heizungsanlage

Der Heizungsbauer hatte für die Installation zu wenig Platz und muss dennoch Werklohn zurückzahlen

Hauseigentümer A beauftragte eine SHK-Handwerksfirma (Sanitär Heizung Klima) damit, die Heizungsanlage auszutauschen: Für rund 17.000 Euro wurde ein neuer Ölbrennwertkessel mit Pufferspeicher installiert. Bald kam es zum Streit: Die Anlage sei so eng gebaut, dass bei der Wartung manche Teile kaum zu erreichen seien, beanstandete der Auftraggeber. Die Anlage funktioniere miserabel und entspreche in Aufbau und Anordnung nicht den Regeln der Technik.

Mehrfach forderte er den Handwerker H auf, für Abhilfe zu sorgen. Ohne Erfolg. Schließlich trat der Hauseigentümer vom Vertrag zurück und forderte Rückzahlung des Werklohns. H konterte, er habe mit dem Auftraggeber ausführlich besprochen, dass der Raum für die neue Anlage zu eng sei. Doch A habe darauf bestanden, sie dort zu montieren, wo die alte Heizung stand. Weitere Mängel bestritt der Heizungsbauer rundweg.

Das Landgericht Karlsruhe befragte Sachverständige und gab daraufhin dem Auftraggeber Recht (6 O 380/11). Die von H installierte Heizungsanlage sei mangelhaft: Der Pufferspeicher sei fehlerhaft angeschlossen, manche Bauteile nicht zugänglich. Die Leitungen seien so angeordnet, dass eine fachgerechte Wärmedämmung unmöglich sei, was gegen die Energieeinsparverordnung verstoße.

Der Auftraggeber habe dem Handwerker erfolglos eine Frist für die Beseitigung der Mängel gesetzt, sein Rücktritt vom Werkvertrag sei daher wirksam. Die misslichen Vorgaben des Hauseigentümers für die Installation entlasteten den Heizungsbauer nicht: Er hätte den Auftraggeber darüber informieren müssen, dass die neue Heizungsanlage in so einem engen Raum nicht die geforderte Wärme erzielen könne.

Notfalls müsse sich ein Handwerker auch einmal weigern, fehlerhafte Anordnungen des Auftraggebers auszuführen, wenn das den Erfolg seiner Werkleistung gefährde. Nur wenn der Heizungsbauer seine Bedenken klar und unmissverständlich vorgetragen hätte, müsste er für die Mängel der Heizungsanlage nicht geradestehen.

A könne allerdings nicht den gesamten Werklohn zurückverlangen. Immerhin habe er die Anlage neun Jahre lang genutzt. Der Handwerker müsse 10.658 Euro zurückzahlen und die Anwaltskosten des Hauseigentümers übernehmen.

Steine aus dem Asylantenwohnheim

Die Kommune muss für das beschädigte Garagentor eines Anwohners nicht haften

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist eine Stadt nicht zur Entschädigung verpflichtet, wenn infolge interner Streitigkeiten in einem Asylantenwohnheim Steine auf das Nachbargrundstück fliegen.

Der Hauseigentümer hatte von der Kommune Kostenersatz für den Anstrich eines Garagentors und eines Müllbehälters verlangt, die durch die "Steinschläge" beschädigt worden waren. Begründung: Die Stadt habe es unterlassen, eine Heimleitung einzusetzen, die die Zuspitzung des Streits verhindert hätte. Darüber hinaus habe sie es versäumt, die Asylbewerber auf geltende Rechtsvorschriften hinzuweisen.

Die Düsseldorfer Richter folgten dieser Argumentation nicht (18 U 85/93). Die Kommune habe ihre Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt, eine Haftung für die Schäden komme daher nicht in Betracht. Für die Stadt habe es keine Hinweise darauf gegeben, dass Konflikte im Wohnheim das Eigentum der Anlieger gefährden könnten.

Es sei auch ungewiss, ob eine Heimleitung deren Eskalation hätte verhindern können. Für eine unterlassene Handlung müsste die Kommune aber nur haften, wenn diese Handlung den Eintritt des Schadens "mit Sicherheit" vermieden hätte. Sie habe die Bewohner des Wohnheims auch nicht über deutsches Recht informieren müssen. Dass Schlägereien und die Verletzung fremden Eigentums verboten seien, sei überall bekannt. Über allgemeingültige Rechtsnormen müsse nicht aufgeklärt werden.

Abwasserleitung ohne Rückstausicherung

Ein Wasserschaden durch Rückstau nach Starkregen geht daher zu Lasten der Hauseigentümerin

In einem Bungalow aus den 60er Jahren wurde der Keller nach starken Regenfällen komplett überflutet. Entwässert wird der Altbau über ein Mischsystem: Regenwasser wird durch Fallrohre ins Innere geführt und in einer Leitung mit den Abwässern des Hauses in die Kanalisation abgeleitet. Schon als das Haus gebaut wurde, hatte eine Gemeindesatzung für Abwasseranlagen eine Rückstausicherung vorgeschrieben — die von der Eigentümerin aber nicht eingebaut wurde.

Die Schuld für den erheblichen Wasserschaden sah die Frau aber ganz woanders. Der regionale Wasserverband hatte nämlich eine Tiefbaufirma beauftragt, einen neuen Schmutzwasserkanal zu bauen. Während der Arbeiten verengte die Tiefbaufirma provisorisch die Abwasserleitung.

Durch diese pflichtwidrige Verengung sei ein Rückstau entstanden und habe den Schaden im Keller verursacht, behauptete die Hauseigentümerin. Sie forderte Schadenersatz vom Wasserverband und von der Baufirma.

Ihre Zahlungsklage scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (III ZR 134/19). Der Wasserverband und die Tiefbaufirma als dessen Auftragnehmerin hätten die Pflicht, für eine funktionierende Kanalisation zu sorgen, so die Bundesrichter. Private Hauskeller vor Überschwemmungen zu schützen, gehöre nicht zu ihren Aufgaben.

Ob die Engstelle im Kanal auf ein schuldhaftes Fehlverhalten zurückzuführen sei, könne hier offenbleiben. Denn auf eventuelle Fehler bei der Planung des Kanals oder bei den Bauarbeiten könne sich die Hauseigentümerin schon deshalb nicht berufen, weil sie die von der Gemeinde vorgeschriebene Rückstausicherung nicht installiert habe. Damit hätte sie sich vor allen Rückstauschäden schützen können.

Mit Bauarbeiten an der Kanalisation müssten Anlieger grundsätzlich rechnen. Diese könnten den Abwasserfluss stören, das liege in der Natur der Sache. Gerade deshalb sei es ja notwendig, eine Rückstausicherung einzubauen. Diese Schutzmaßnahme sei schon in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts "Stand der Technik" gewesen.

Sturmschaden am Hausdach?

Einer Hauseigentümerin gelingt es nicht, den Versicherungsfall "Sturmschaden" zu beweisen

Eine Hauseigentümerin meldete ihrer Gebäudeversicherung einen Sturmschaden am Hausdach: Die Verkleidungen dreier Kamine hätten sich bei einem Sturm gelöst. Laut Kostenvoranschlag der Dachdeckerfirma werde die Sanierung ca. 5.000 Euro kosten.

Die Versicherung schickte einen Dachdeckermeister zur Versicherungsnehmerin, um den Schaden zu untersuchen. Der Sachverständige verneinte einen Sturmschaden. Die Kaminplatten hätten auf der Unterkonstruktion nicht mehr gehalten, weil diese aus stark angefaulten Spanplatten bestehe — und das eindeutig schon seit langer Zeit.

Obwohl die Hauseigentümerin ein Gegengutachten vorlegte, weigerte sich das Versicherungsunternehmen, den Schaden zu regulieren: Nach den Wetterdaten habe in der Region kein Sturm der Windstärke 8 getobt, was die Bedingung für den Versicherungsfall wäre. Selbst wenn zufällig eine einzelne Bö dieser Stärke das Haus gestreift haben sollte: Angesichts der Vorschäden wären die Kaminverkleidungen auch bei deutlich geringerer Windstärke heruntergefallen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken wies die Zahlungsklage der Versicherungsnehmerin ab (5 U 61/19). Nach Auswertung der Messdaten mehrerer Wetterstationen sei offen, ob zum behaupteten Zeitpunkt am Versicherungsort ein Sturm mit Windstärke 8 herrschte, stellte das OLG fest. Weil aber dieser Nachweis oft schwierig sei, sähen die Versicherungsbedingungen zu Gunsten der Versicherungsnehmer alternative Beweismöglichkeiten für einen Sturmschaden vor.

Der Versicherungsfall Sturmschaden werde auch dann unterstellt, wenn starke Winde in der Umgebung des versicherten Grundstücks auch Schäden an anderen Gebäuden in einwandfreiem Zustand oder an ebenso widerstandsfähigen Sachen angerichtet haben. Oder dann, wenn das versicherte Gebäude in so einwandfreiem Zustand war, dass der geltend gemachte Schaden nur durch Sturm entstanden sein könne. Auch diese erleichterte Beweisführung für das Vorliegen eines Sturms sei hier aber nicht gelungen.

Schäden in der Umgebung habe nicht einmal die Hauseigentümerin selbst behauptet. Und die zweite Erklärung scheide aufgrund der Gutachten aus. Denn das Hausdach sei alles andere als "einwandfrei" gewesen.

Auch der gerichtliche Sachverständige habe bestätigt, dass sich die Kaminplatten nur lösten, weil die Unterkonstruktion aus einfach aufgedübelten Spanplatten "völlig marode" gewesen sei. Wegen falsch konstruierter Kaminabdeckungen sei seit Jahrzehnten ständig Regenwasser hineingelaufen — ein "für Kamine aus dieser Zeit ganz typisches Schadensbild". Der Schaden am Hausdach könnte daher schon "bei einem relativ lauen Lüftchen entstanden" sein.

Vermieter will seine Wohnung sehen

Lehnt ein Mieter die Besichtigung grundlos und hartnäckig ab, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein

Der Wohnungseigentümer versuchte 2016 mehrmals, mit dem Mieter einen Termin zu vereinbaren. Er wolle in absehbarer Zeit die Wohnung verkaufen, deshalb einen Grundriss erstellen und sich ein Bild vom Zustand der Räume machen, teilte er mit. Der Mieter reagierte auf keinen Anruf und auf kein Schreiben, auch nicht nach einer Abmahnung. 2017 probierte es der Vermieter erneut und erklärte, er wolle die Rauchwarnmelder überprüfen.

Nun behauptete der Mieter, die "Wohnung sei nicht vorzeigbar". Wieder schickte der Vermieter eine Abmahnung und wies auch darauf hin, es sei mit Kündigung zu rechnen, wenn der Mieter die Besichtigung weiterhin ablehne. Im Februar 2020 kündigte der Vermieter schließlich fristlos und erhob Räumungsklage. Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (473 C 6285/20).

Wenn ein Wohnungseigentümer die Wohnung verkaufen wolle, dürfe er sie Interessenten zeigen. Er könne auch mit einem Gutachter die Räume besichtigen, um ein Aufmaß zu erstellen und sich über den Preis klar zu werden. Auch die Prüfung, ob Rauchwarnmelder richtig gewartet würden, begründe ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung. Die habe der Mieter seit 2016 dauerhaft grundlos vereitelt.

Der Eigentümer habe sich immer wieder um einen Besichtigungstermin bemüht und Terminvorschläge unterbreitet. Der Mieter habe dies lange Zeit hartnäckig ignoriert und dann mit fadenscheinigen Gründen abgelehnt. Auch Abmahnungen habe er ignoriert und vor Gericht nicht die geringste Einsicht gezeigt.

In der Regel reiche es für eine fristlose Kündigung nicht aus, dass ein Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verwehre. Im konkreten Fall habe sich der Mieter aber derart renitent verhalten, dass es für den Vermieter unzumutbar sei, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ebenso unzumutbar, weil offenkundig aussichtslos, wäre es für den Vermieter gewesen, den Mieter zuerst auf Duldung einer Besichtigung zu verklagen.

Schrägfenster lassen sich nicht weit genug öffnen

Der Fensterbauer hätte mit dem nächsten Handwerker das richtige Vorgehen absprechen müssen

Eine Bauherrin bestellte für ihren Neubau Fenster bei einem Handwerksunternehmen, das die Fenster auch einbauen sollte. Nach dem Ende der Arbeiten beanstandete die Auftraggeberin, dass sich im Obergeschoss und im Speicher sechs Schrägfenster nur um ca. 50 Grad öffnen ließen. Sie verlangte vom Fensterbauer einen Kostenvorschuss, um die Mängel beseitigen zu lassen.

Ihr Vorwurf: Entgegen der Planung habe der Handwerker die Winddichtigkeitsfolie nicht auf die Innenseite der Rahmen geklebt, sondern auf die Blendrahmen. Nachdem die Rahmen verputzt waren, habe man deshalb den gewünschten Öffnungswinkel nicht mehr erreichen können.

Seine Art der Ausführung sei technisch nicht mangelhaft, sondern fachgerecht gewesen, konterte der Fensterbauer. Das bestätigte auch ein Sachverständiger. Dennoch hatte die Klage der Auftraggeberin auf Zahlung von Kostenvorschuss beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf Erfolg (23 U 208/18). Die Folie außen auf die Blendrahmen zu kleben, sei für sich betrachtet kein Fehler, räumte das OLG ein.

Der Fensterbauer hätte aber den bauleitenden Architekten und die mit dem Innenputz beauftragte Handwerksfirma darüber informieren müssen, dass diese Art der Ausführung beim Auftrag von Putz berücksichtigt werden müsse. Das sei nicht geschehen: Infolgedessen seien die Blendrahmen komplett eingeputzt worden und fürs Öffnen zu wenig Raum verblieben.

In Ausnahmefällen seien Auftragnehmer verpflichtet, mit den nachfolgenden Handwerkern bzw. mit dem Architekten abzusprechen, wie bei den Folgearbeiten verfahren werden solle. Das gelte zumindest dann, wenn der nächste Handwerker eventuell nicht erkennen könne, wie er seine eigene Arbeit der Vorleistung anpassen müsse, um Mängel zu vermeiden. Und so liege der Fall hier.

Denn die Firma, die den Innenputz ausführen sollte, habe die besondere Einbausituation der Schrägfenster nicht gekannt. Der Fensterbauer dürfe dann nicht davon ausgehen, dass der nächste Handwerker den Putz entsprechend auftragen werde, ohne den Öffnungswinkel der Schrägfenster zu beeinträchtigen. Wäre der Fensterbauer seiner Hinweispflicht nachgekommen, hätte die nachfolgende Firma keine zu dicke Putzschicht auf den mit Folie beklebten Blendrahmen aufgebracht. (Fensterbauer und Architekt hafteten in diesem Fall zu gleichen Teilen für die Kosten der Mängelbeseitigung.)

Keine Widerrufsbelehrung — keine Maklerprovision

Kurzartikel

Trotz erfolgreicher Vermittlung des Verkaufs können Hausverkäufer den Maklerauftrag wirksam widerrufen, wenn ihnen der Makler keine Widerrufsbelehrung und kein Muster-Widerrufsformular ausgehändigt hat. Damit entfällt sein Anspruch auf Provision. Makler sind jedenfalls dann verpflichtet, Verbrauchern Informationen zum Widerrufsrecht auf Papier zu übergeben, wenn der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde. Einen anderen dauerhaften "Datenträger" darf der Makler nur mit Zustimmung der Verbraucher verwenden. Entscheidend: Erst mit der Übergabe beginnt die Frist für den Widerruf zu laufen.

Biber ruiniert Terrasse und Garten

Können die Hauseigentümer Reparaturen und Schutzmaßnahmen von der Steuer absetzen?

Eigentlich Idylle pur: ein Einfamilienhaus am Rand eines Naturschutzgebiets. Von der Terrasse mit Wintergarten aus blickt man auf einen großen Garten und einen Teich … dessen Bewohner allerdings der Idylle ein Ende setzten. Im Gewässer hatte sich eine Biberfamilie angesiedelt, die mit ihrem Bau den Rasen untergrub. Die Böschung im Garten sackte ab und mit ihr auf ca. acht Metern Länge die Terrasse.

Da Biber in Deutschland streng geschützt sind, war guter Rat teuer: Die Hausbesitzer durften die Tiere weder jagen, noch vertreiben. Schließlich ließen sie in Absprache mit der Naturschutzbehörde eine "Bibersperre" errichten (einen mit Geröll gefüllten Graben) und von einer Fachfirma die abgesackte Terrasse neu pflastern. Für diese Maßnahmen gaben die Hausbesitzer rund 4.000 Euro aus.

Die Ausgaben machten sie bei ihrer Einkommensteuererklärung als außergewöhnliche Belastung geltend. Doch das Finanzamt lehnte es ab, diese Kosten vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Beim Bundesfinanzhof scheiterte die Klage des Ehepaares gegen den Steuerbescheid (VI R 42/18).

Viele Hauseigentümer müssten Schutzmaßnahmen ergreifen, um Schäden durch Wildtiere zu verhindern. Daran sei nichts Außergewöhnliches, erklärte das oberste Finanzgericht. Ausgaben im Zusammenhang mit Wildtierschäden würden grundsätzlich nicht als außergewöhnliche Belastung der Steuerpflichtigen anerkannt. Das gelte auch dann, wenn - wie hier - ein gefährlicher Zustand des Hauses beseitigt werden müsse.

Es sei nicht die Aufgabe des Steuerrechts, einen Schaden zu kompensieren, der Hauseigentümer infolge naturschutzrechtlicher Regelungen widerfahre und den sie deshalb auch hinnehmen müssten. Vielmehr sei das die Sache des Gesetzgebers: Er müsse zum einen mit Wildtiermanagement derartigen Schäden vorbeugen. Zum anderen sei er verpflichtet, Fonds einzurichten, um dennoch auftretende Wildtierschäden finanziell auszugleichen.