Bauen & Wohnen

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Streit um Mietkaution

Vermieter wirft der Mieterin vor, sie habe die (geräumte) Mietsache nicht zurückgegeben

Eine Mieterin von Ladenräumen hatte das Mietverhältnis fristgemäß zum 31. Mai 2016 gekündigt. Vor dem Mietende versuchte sie mehrmals, mit dem Vermieter einen Übergabetermin zu vereinbaren. Nicht einmal, als die Mieterin ihm dafür eine Frist setzte, reagierte der Vermieter. Vor Ende Mai räumte die Geschäftsfrau den Laden und übergab die Schlüssel dem Wachdienst des Vermieters.

So war es dem Vermieter nun aber auch nicht recht: Die Mieterin habe die Mietsache nicht wirksam zurückgegeben, ihm also vorenthalten, behauptete er. Dafür stehe ihm Entschädigung zu. Diesen Anspruch verrechne er mit dem Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution.

Das waren immerhin 158.000 Euro. Auf diesen Betrag verzichtete die Mieterin natürlich nicht und klagte auf Rückzahlung. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Naumburg (1 U 25/18).

Dem Vermieter sei die Mietsache keineswegs vorenthalten worden. Denn die Mieterin habe den Laden geräumt und der Vermieter habe gewusst, wo sich die Schlüssel befanden. Er habe sie nur nicht abgeholt. Vorher habe die Mieterin erfolglos um einen Termin zur Übergabe gebeten. Der Vermieter habe sich dazu jedoch nicht geäußert und die Räume auch nicht in Besitz genommen.

Unter diesen Umständen sei die Pflicht der Mieterin zur Rückgabe sozusagen "erloschen" — obwohl faktisch keine Übergabe der Mietsache stattgefunden habe. Sie habe ihre Pflicht erfüllt, indem sie die Mietsache leergeräumt und die Schlüssel dem Wachdienst ausgehändigt habe. Die Geschäftsfrau hätte die Schlüssel auch in der Mietsache zurücklassen dürfen.

Der Ex-Mieterin stehe daher die Kaution zu. Das Argument des Vermieters, er habe in der kurzen Zeit keinen Termin für die Übergabe finden können, sei angesichts der rechtzeitigen Kündigung der Mieterin und der mehrmonatigen Kündigungsfrist nicht überzeugend.

Schimmel im Kinderzimmer

Baulich bedingte Feuchtigkeitsschäden berechtigen den Mieter zur fristlosen Kündigung

Nachdem der Mieter im Kinderzimmer Schimmel an den Wänden entdeckt hatte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Der besorgte Vater fürchtete, sein Kleinkind könnte sich hier eine Atemwegserkrankung zuziehen. Die Feuchtigkeitsschäden seien auf Baumängel zurückzuführen, vermutete er.

Der Vermieter bestritt dies entschieden und verdächtigte gar den Mieter, er habe die Wand selbst durchfeuchtet, um Schäden vorzutäuschen und dann eine fristlose Kündigung aussprechen zu können. Die Kündigung sei daher unwirksam. Bis das Mietverhältnis fristgemäß ende, müsse der Mieter Miete zahlen und darüber hinaus Schadenersatz für die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden.

Beim Amtsgericht Bielefeld scheiterte die Zahlungsklage des Vermieters (415 C 56/18). Um mit seinen Forderungen durchzudringen, hätte er beweisen müssen, dass der Schimmel tatsächlich vom Mieter und nicht durch Baumängel verursacht wurde, so das Amtsgericht. Doch der gerichtliche Bausachverständige habe die Einschätzung des Mieters bestätigt.

Feuchte Wände und Schimmel im Kinderzimmer stellten allemal einen wichtigen Grund dar, der den Mieter zu fristloser Kündigung berechtige. Wenn die Gesundheit eines Kleinkindes auf dem Spiel stehe, sei es für den Mieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist fortzusetzen. Er müsse also auch keine Miete mehr zahlen.

Kein Wasserdruck in der Küche

Kurzartikel

Ist der Wasserdruck in der Küchenspüle so minimal, dass Wasser nur tropfenweise aus dem Zapfhahn kommt, stellt das einen Mietmangel dar. Unter diesen Umständen können Mieter die Spülmaschine nicht mehr benützen und kaum noch ein Wasserglas auffüllen. Wenn Mieter für alltägliche Notwendigkeiten wie Abspülen und Kochen ständig Wasser aus dem Badezimmer holen müssen, rechtfertigt dies eine Mietminderung von fünf Prozent.

Umlage von Betriebskosten

Kurzartikel

Nach den gültigen technischen Regelungen müssen Gasleitungen alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit überprüft werden. Grundsätzlich können Vermieter die Kosten dieser Prüfung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Lässt ein Vermieter die Dichtigkeitsprüfung entgegen den technischen Regelungen alle fünf Jahre durchführen, sind die Kosten jedoch nicht umlagefähig, weil sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen.

Zugiger Wintergarten

Es stellt keinen Mietmangel dar, wenn ein Wintergarten nur einfach verglast ist

Der Wintergarten einer Berliner Altbauwohnung war einfach verglast. Hier herrsche ständig Zugluft und wenn es stärker regne, dringe sogar Regenwasser ein, beanstandete die Mieterin. Doch die Vermieterin weigerte sich, dagegen etwas zu unternehmen: Das sei kein Mietmangel, meinte sie. Weil die Mieterin das anders sah, kürzte sie die Miete — vor Gericht trafen sich die Damen wieder.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied den Streit zu Gunsten der Vermieterin (226 C 211/18). Es verneinte ebenfalls einen Mietmangel: Ein Wintergarten werde in der Regel nicht das ganze Jahr über bewohnt, sondern vorzugsweise im Sommer genutzt. Im Winter könne man dort Pflanzen unterbringen. Wenn hier gelegentlich Zugluft auftrete, beeinträchtige das kaum die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

Vor allem argumentierte das Amtsgericht aber mit der Beschaffenheit der Verglasung. Die Mieterin habe die Wohnung inklusive des einfachverglasten Wintergartens gemietet. Einfachverglaste Altbaufenster seien nun einmal nicht dicht, wie allgemein bekannt sei. Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster isolierten besser und böten höheren Wohnkomfort.

Im Winter ließen einfachverglaste Altbaufenster Kälte und Zugluft in den Wohnraum, bei Schlagregen könnten sie das Eindringen von Wasser nicht verhindern. Das sei sicher unangenehm, aber kein Mangel der Mietsache, der die Mieterin berechtigen würde, die Miete zu mindern.

Kaufinteressent verunglückt im Speicher

Einen Hausbereich, der nicht betreten werden soll, muss der Hauseigentümer auch nicht sichern

2016 beauftragte ein Eigentümer eine Maklerin damit, seine Doppelhaushälfte zu verkaufen. Weil er krankheitsbedingt abwesend war, bat er obendrein den Nachbarn K, beim Besuch von Kaufinteressenten das Haus aufzuschließen und sie herumzuführen. An einem Sommertag erschien Herr G mit Freundin, um es sich anzusehen. K erklärte dem Kaufinteressenten, er könnte den Dachboden ausbauen. Während die Maklerin mit der Freundin das Souterrain inspizierte, gingen die beiden Männer nach oben.

Der Speicher war über eine angelehnte Leiter zu erreichen. Die Öffnung im Boden war um die Leiter herum nur mit unbefestigten Spanplatten abgedeckt. Überall lagen lose Kabel, Bretter und Dachlatten herum. Nachbar K stieg voran. Herr G folgte sogleich und stürzte — kaum oben angekommen — in den Raum darunter, weil sich eine der provisorisch ausgelegten Spanplatten verschoben hatte.

Beim Sturz kugelte er sich die rechte Schulter aus und zog sich Prellungen zu. Vom Hauseigentümer forderte der Verletzte Schadenersatz für die Behandlungskosten und Schmerzensgeld. Darauf habe Herr G keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 245/18). Der Speicher stellte zwar eine "Gefahrenquelle" dar. Der Hauseigentümer habe sie aber nicht sichern müssen, weil der Speicher für die Kaufinteressenten gar nicht zugänglich sein sollte.

Der Hausverkäufer und Nachbar K hätten nicht damit rechnen müssen, dass jemand bei der Besichtigung den Dachboden betreten würde. In dem niedrigen Speicher habe man nicht einmal stehen können, es herrschte Chaos — offensichtlich ein Provisorium. Wenn sich ein Kaufinteressent für den Dachboden interessierte, wäre es naheliegend gewesen, sich diese "Ausbaureserve" von der Leiter aus kurz anzusehen, anstatt hineinzusteigen.

Dass der Boden um die Leiteröffnung herum nicht stabil, sondern nur mit einigen losen Latten bzw. Spanplatten abgedeckt war, sei ohne weiteres erkennbar gewesen. Sie hätten auch eine andere Farbe gehabt als der übrige Bodenbelag. Der Gedanke, dass hier eine Person zu Schaden kommen könnte, sei so fernliegend, dass der Hauseigentümer keine Vorsichtsmaßnahmen habe treffen müssen. Herr G sei ein bedauerliches "Unglück" widerfahren, dem Hauseigentümer könne er kein "Unrecht" vorhalten.

Kinderlärm ist hinzunehmen

In einer gemischten Wohneigentumsanlage mit Gewerbe ein "Eltern-Kind-Zentrum" zu betreiben, ist zulässig

Ein Münchner Ehepaar wohnt im ersten Stock einer Eigentumsanlage über den Räumen eines "Eltern-Kind-Zentrums". Die Wohnanlage ist eine so genannte "gemischte" Anlage mit Eigentumswohnungen und gewerblichen Einheiten. Der Betreiber des Zentrums — ein Verein — hat eine Teileigentumseinheit gemietet, die laut Teilungserklärung als "Laden mit Lager" genutzt werden darf.

Das Zentrum ist von Montag bis Freitag von 9 Uhr bis 18 Uhr geöffnet. Vormittags findet ein Mini-Kindergarten für Kleinkinder statt, nachmittags Spielgruppen und diverse Kurse für Kinder und Eltern (Zeichen-, Musik- und Sprachkurse). Unregelmäßig organisiert der Verein auch Feiern und Vorträge. Die Wohnungseigentümer verlangten von ihm, die Räume aufzugeben. Hilfsweise sollte der Verein sicherstellen, dass der Lärmpegel in der Wohnung des Ehepaares unter 52 dB (A) bleibt.

Während Münchner Gerichte den Eigentümern Recht gegeben hatten, schlug sich der Bundesgerichtshof auf die Seite des Vereins und wies die Unterlassungsklage ab (V ZR 203/18). Der Lärmpegel in so einem Zentrum sei sicher höher als in einem Ladengeschäft, räumten die Bundesrichter ein. Ein Laden wäre die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung der Räume. Dennoch könne das Ehepaar auf die Teilungserklärung keinen Unterlassungsanspruch stützen.

Kindertageseinrichtungen ständen unter besonderem Toleranzgebot, damit habe der Gesetzgeber ein klares Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft setzen wollen: Kinderlärm dürfe daher nicht an den üblichen Obergrenzen gemessen werden, die das Bundesimmissionsschutzgesetz festlege. Und abgesehen vom Kinderlärm störe das Eltern-Kind-Zentrum nicht mehr als der Betrieb eines Ladens.

Dass das Zentrum gelegentlich auch Kurse für Eltern anbiete, ändere nichts: Den Begriff Kindertagesstätte dürfe man nicht zu eng fassen. Die Eigentümer könnten also nicht verlangen, dass der Verein sich woanders einmiete. Das schließe es aber nicht aus, wegen einzelner, besonders störender Handlungsweisen bzw. Veranstaltungen im Erdgeschoss Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

Architekt haftet nicht für mangelhaften Estrich

Umstritten: Wie weit geht die Überwachungspflicht der Bauaufsicht beim Estrich?

Nach dem Verlegen der Bodenbeläge trat in einem Neubau Schimmel auf, weil der Estrich zu feucht gewesen war. Er war noch nicht "reif", d.h. trocken genug für die nächste Schicht. Der Bauherr musste den Fußboden mitsamt dem Estrich austauschen lassen. Vom Architekten, der mit Planung und Bauaufsicht beauftragt war, verlangte der Bauherr Schadenersatz: Er sei seiner Überwachungspflicht nicht nachgekommen.

Das sei nicht bewiesen, fand das Landgericht, und wies die Klage des Auftraggebers ab: Der Architekt sei bei Messungen des Bodenverlegers dabei gewesen und habe dessen Tätigkeit überwacht. Für die Folgeschäden durch den zu feuchten Estrich müsse der Architekt daher nicht einstehen. So sah es auch das Oberlandesgericht Schleswig (1 U 68/12).

Der Architekt sei im Rahmen der Bauaufsicht verpflichtet festzustellen, ob der Estrich "reif" sei für das Verlegen des Bodenbelags. Er müsse sich die Messprotokolle vorlegen lassen und die Ergebnisse checken. Der Architekt müsse aber nicht die Messungen des Estrichlegers überprüfen — auf dessen Fachkunde dürfe er sich verlassen. Letztlich sei das Verlegen von Estrich eine "handwerkliche Selbstverständlichkeit, die keiner besonderen Überwachung" bedürfe.

Darüber besteht in der Rechtsprechung allerdings keine Einigkeit: Weil die Estrichunterkonstruktion die Basis für den gesamten Fußbodenaufbau ist, haben andere Oberlandesgerichte in diesem Zusammenhang eine besondere Überwachungspflicht des Architekten bejaht (z.B. OLG Hamm, OLG Bamberg).

"Fräulein" Mieterin?

Mieterin will partout nicht "Fräulein" genannt werden: Eine Beleidigung ist das aber nicht!

Eine Frankfurterin wohnt seit 1984 im Mietshaus eines alten Ehepaares. Seit jeher notieren die Vermieter handschriftlich auf einem Zettel, wer wann das Treppenhaus zu reinigen hat und hängen ihren Putzplan im Treppenhaus auf. Der Name der Mieterin war auf diesen Plänen immer (wie auch im Mietvertrag) mit dem Zusatz "Fräulein" oder "Frl." aufgeführt. Ebenso auf Zetteln, die die Vermieter an ihrer Wohnungstür anbrachten.

Das ärgerte die Mieterin. Mehrmals bat sie die Vermieter, sie nicht mehr öffentlich "Fräulein" zu nennen. Sie sei längst verheiratet und empfinde diese Anrede als diffamierend. Überhaupt verletzten die "öffentlichen Aushänge" mit Angabe der Namen und Wohnungsetagen den Datenschutz. Da die Beschwerden der Mieterin von den Vermietern nicht erhört wurden, zog sie schließlich gegen die Anrede "Fräulein" vor Gericht.

Doch beim Amtsgericht Frankfurt stieß die Frau mit ihrem Anliegen nicht auf Verständnis (29 C 1220/19). Wenn es um Ehrverletzungen gehe, komme es nicht (nur) auf das subjektive Empfinden des vermeintlichen oder realen Opfers an, stellte das Gericht fest. In erster Linie sei der objektive Sinngehalt einer Äußerung zu ermitteln: Wie würde ein verständiger Dritter unter Würdigung aller Begleitumstände diese Anrede verstehen?

Offenkundig sei der latent verniedlichende Begriff Fräulein für unverheiratete Frauen veraltet. Im konkreten Fall sei jedoch zu berücksichtigen, dass die Vermieter mit ihren 89 bzw. 92 Jahren einen eher älteren Wortschatz hätten. Sie seien 1972, als dieser Namenszusatz vom Gesetzgeber offiziell abgeschafft wurde, bereits um die 40 Jahre alt gewesen. Der Begriff "Fräulein" habe für die Vermieter nichts Despektierliches: Sie hätten das Wort als korrekten Namenszusatz kennengelernt.

Zwar lege das Ehepaar wenig Kompromissbereitschaft an den Tag und auch ein gewisses Maß an Unhöflichkeit, räumte das Amtsgericht ein. Dass die Mieterin nicht als "Fräulein" betitelt werden wolle, sei den Vermietern anscheinend gleichgültig. Aber von einer Beleidigung könne keine Rede sein — allenfalls von einem subjektiven Ärgernis. Das sei jedoch nicht "justiziabel", die Mieterin habe keinen Anspruch auf Unterlassung.

Dass sich die Mieterin darüber hinaus auf den Datenschutz berufe, gehe fehl: Im Datenrecht gehe es um gespeicherte, automatisiert verarbeitete Daten. Die Daten der Mieterin, die zu ihrem Ungemach im Treppenhaus gelesen werden könnten, würden jedoch eindeutig nicht "automatisiert verarbeitet", sondern mit der Hand geschrieben auf einem Putzplan alter Pensionäre — also auf eine ganz aus der Zeit gefallene Art.

Nerviger Anlieferverkehr

Grenzwerte eingehalten: Kommune muss nicht gegen Lärm durch Supermarkt vorgehen

Der Eigentümer eines großen Wohn- und Geschäftshauses in Bonn-Beuel hat das Erdgeschoss an eine Supermarktkette vermietet. Die Anlieferzone des Supermarkts liegt ca. 40 Meter entfernt vom Haus der Nachbarin X, die seit Jahren gegen die Lärmbelästigung durch den Lieferverkehr ankämpft. 2015 hatte die Stadt Bonn die Zeitspanne für den Lieferverkehr auf 6 bis 15 Uhr begrenzt. Weitere Auflage zum Anwohnerschutz: Vor 7 Uhr durften nur ein schwerer Lastwagen und ein Lieferwagen Waren bringen.

Wegen Verstößen gegen diese Auflagen hatte die Stadt 2016 gegen die Supermarktkette ein Zwangsgeld von 21.000 Euro festgesetzt. Ein Jahr später forderte Frau X die Kommune erneut auf, gegen den Lieferverkehr einzuschreiten. Bei Kontrollen zwischen Dezember 2017 und Juli 2018 stellten die kommunalen Mitarbeiter jedoch nur einen Verstoß fest. Deshalb unternahm die Stadt nichts mehr: Die Nachbarin habe pauschal von ständigen Verstößen gesprochen, da sei aber nichts dran.

Daraufhin forderte die Hauseigentümerin per Klage weitere Maßnahmen. Obwohl sie Hunderte von Fotos vorlegte, die Verstöße dokumentieren sollten, scheiterte sie mit ihrem Anliegen beim Verwaltungsgericht Köln (2 K 8141/18). Nach Ansicht des Gerichts hatte die Anwohnerin keine unzumutbare Lärmbelästigung nachgewiesen. Bei Ortskontrollen habe die Stadt keine Verstöße feststellen können. Die Supermarktbetreiberin habe den kommunalen Auflagen entsprochen und den Anlieferverkehr weitgehend entschärft.

Zudem habe der Eigentümer des Geschäftshauses ein schallschutztechnisches Gutachten vorgelegt. Demnach würde der einschlägige Immissionsrichtwert selbst dann nicht überschritten, wenn der Anlieferverkehr verdoppelt würde. Die Annahmen in diesem Gutachten habe Frau X nicht erschüttern können. Darüber hinaus sei sie selbst nur bedingt schutzwürdig, weil sie Teile ihres Wohnhauses ohne Baugenehmigung, also illegal nutze.

Zoohandlung im Wohnhaus?

Anwohner verlangen, dass die Kommune gegen "übermäßige Kleintierhaltung" im Wohngebiet einschreitet

Zuerst hatten sich die Hauseigentümer an die Gemeinde gewandt. Sie forderten, die Kommune müsse gegen die überbordende Tierhaltung auf dem Nachbargrundstück einschreiten. In einem reinen Wohngebiet sei sie nicht akzeptabel. Daraufhin arrangierte die zuständige Behörde einen Ortstermin.

Auf dem Grundstück des Zweifamilienhauses zählten die kommunalen Mitarbeiter fünf Hasen, vier Frettchen, elf Hühner, fünf Enten, fünf Hunde, mehrere Katzen und fünf Papageien. Dennoch machten Gebäude und Grundstück auf die Prüfer einen gepflegten Eindruck. Sie lehnten es ab, Maßnahmen gegen die "Kleintierhaltung" zu ergreifen.

Daraufhin zogen die Anwohner vor Gericht und verlangten, der privaten Zoohandlung auf dem Nachbargrundstück ein Ende zu setzen. Beim Verwaltungsgericht (VG) Stuttgart setzten sie sich durch (2 K 6321/18). Tiere zu halten, sei eine typische Freizeitbeschäftigung, erklärte das VG: Im Rahmen eines Hobbys müsse sie aber auch bleiben, jedenfalls in einem reinen Wohngebiet.

Im konkreten Fall sprenge der Umfang der Tierhaltung den Rahmen des in Wohngebieten Üblichen. Wer am Grundstück vorbei spaziere und diese Ansammlung von Tieren sehe, denke nicht mehr an einen Hobbytierhalter. Da dränge sich eher der Eindruck auf, der Eigentümer einer Zoohandlung bringe viele Tiere unterschiedlicher Arten kurzfristig privat unter.

Durchschnittlich halte in Deutschland jeder Haushalt ein Haustier. Dieser Durchschnittswert werde hier um das 20-fache überschritten. Auch die Zahl von sieben unterschiedlichen Tierarten sei mit der üblichen Hobbytierhaltung nicht zu vereinbaren.

Opa vererbt sein Haus der Enkelin

Muss die Erbin das Familienheim verkaufen, um den Pflichtteil an Onkel und Tante auszahlen zu können?

Der 2014 verstorbene Großvater hatte seine Enkelin als Alleinerbin eingesetzt: Sie sollte das Hausgrundstück bekommen, die zwei noch lebenden Kinder nur den Pflichtteil. Da jedoch kaum Barvermögen vorhanden war, hätte die Enkelin den Pflichtteil an Onkel und Tante nur auszahlen können, wenn sie das Haus verkauft hätte.

Grundsätzlich kann in so einem Fall der Erbe/die Erbin verlangen, dass die Auszahlung des Pflichtteils zumindest gestundet wird — weil es eine unbillige Härte wäre, deswegen das Familienheim aufgeben zu müssen. Auch im konkreten Fall wurde "gestundet". Doch einige Jahre später, als die Erbin erneut einen Aufschub bis 2024 beantragte, entschied das Oberlandesgericht Rostock zu Gunsten der beiden Pflichtteilsberechtigten (3 U 32/17).

Die Erbin habe die Auszahlung des Pflichtteils bereits um fünf Jahre hinausgezögert. Jetzt komme kein weiterer Aufschub mehr in Betracht. Denn die Erbin wäre trotz der Stundung in absehbarer Zeit nicht in der Lage, die Pflichtteilsberechtigten auszuzahlen: Ihr Mann sei derzeit arbeitslos und sie selbst beziehe Elterngeld. Also müsse die Enkelin jetzt das Haus verkaufen. Die Kinder des Erblassers müssten ihren Pflichtteil (je 29.500 Euro) endlich bekommen.

Aufgrund besonderer Umstände überwiege hier deren Interesse das Interesse der Erbin, das Familienheim zu erhalten. Die Enkelin habe schon vor 2014 ein kleines Haus besessen, habe nach dem Erbfall aber keine Sekunde daran gedacht, die Ansprüche der pflichtteilsberechtigten Verwandten zu befriedigen. Stattdessen habe sie das (größere, aber heruntergekommene) Haus des Großvaters total renoviert und dafür einen Bausparkredit von 46.000 Euro aufgenommen, den sie jetzt abstottern müsse.

Dabei hätte sie damals das Haus an den Interessenten Z verkaufen können, der ihr ein ernsthaftes Kaufangebot über 150.000 Euro unterbreitet habe. Die Erbin habe es jedoch vorgezogen, sich in Schulden zu stürzen und viel Geld ins Haus zu investieren. Abgesehen davon, dass sie ihren Verwandten den Pflichtteil vermutlich auch im Jahr 2024 nicht überweisen könnte: Zu bedenken sei auch, dass diese dann 59 und 62 Jahre alt wären. Für die Verwandten sei es nicht zumutbar, noch länger auf ihr Geld zu warten.

Grundeigentümer will Hähnchenställe verhindern

Nachbarn können für ein Biotop auf ihrem Grundstück keinen Umweltschutz-Anspruch geltend machen

Haus und Grundstück von Herrn M liegen in einem besonders geschützten Biotop. Der zuständige Landkreis genehmigte 2016 den Bau von zwei großen Masthähnchenställen in einer Entfernung von 1.120 Metern. Gegen das Bauvorhaben eines Landwirts und Geflügelzüchters kämpfte der Grundstückseigentümer ohne Erfolg.

Vor dem Verwaltungsgericht (VG) erläuterte ein Sachverständiger, die derzeitige Geruchsbelastung des Wohnhauses (48 % der Jahresstunden) würde durch die geplanten Ställe nur minimal steigen (auf 48,3 %). Diese Zusatzbelastung sei "irrelevant". Der Eigentümer müsse sie daher hinnehmen, entschied das VG, auch wenn der Wert von 48 % schon ziemlich hoch sei, selbst für ein Dorfgebiet.

In seinem Eilantrag gegen dieses Urteil argumentierte Herr M so: Als Eigentümer eines schützenswerten Biotops könne er Schutz vor der Hähnchenmastanlage beanspruchen. Er habe das Grundstück bewusst als Beitrag zum Umweltschutz erworben, weil er so dafür sorgen könne, dass Vorschriften zum Schutz des Ökosystems tatsächlich eingehalten würden. Die Investition würde ihren Zweck verfehlen, wenn die Flächen durch Immissionen geschädigt würden.

Doch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg erklärte, es liege ausschließlich im öffentlichen Interesse, Biotope zu schützen (12 ME 76/19). Privaten Grundeigentümern verleihe das Naturschutzgesetz keine Abwehrrechte.

Etwas anderes könne für Eigentümer empfindlicher Pflanzen gelten (etwa für Baumschulen, forstwirtschaftliche Betriebe), denen durch Pflanzenschäden unzumutbare Vermögenseinbußen drohten. Da gehe es dann allerdings um deren wirtschaftliches Interesse.

Das allgemeine Interesse, das Ökosystem an sich zu schützen, könnten sich Grundstückseigentümer jedoch nicht als Privatinteresse zu Eigen machen. Wenn Biotope beeinträchtigt würden, könne allenfalls ein Umweltverband dagegen mit einer Klage vorgehen. Nachbarn könnten dagegen für Biotope keinen Anspruch auf Schutz fordern, auch wenn es teilweise ihnen gehöre.

Fugenlos verputzter Kaminofen?

Auftraggeber und Handwerker streiten darüber, welche Beschaffenheit des Werks vereinbart wurde

Ein Münchner Ehepaar plante den Bau eines Eigenheims, Kaminofen inklusive. Mit einem Ofenbauer aus dem Landkreis schlossen die Auftraggeber einen Werkvertrag. 9.000 Euro sollte der Ofen inklusive Montage kosten. Bei den Verkaufsverhandlungen zeigten sie dem Verkäufer auf einem Bild, wie sie sich den Kamin vorstellten. Monate später besichtigten Mitarbeiter der Handwerksfirma den Aufstellungsort im Neubau. Was die Beteiligten dabei mündlich vereinbarten, war nachträglich umstritten.

Die Auftraggeber behaupteten, sie hätten von vornherein klargestellt, wie der Kamin ausgeführt werden sollte: raumhoch, mit einheitlichem Putz von Wand und Kamin, ohne Trennungsfugen. Er habe wie eine Verlängerung der Wand aussehen sollen und nicht "wie reingeklebt". Das hätten sie schon beim Vertragsschluss gesagt und bei der Besichtigung erneut. Kein Problem, habe der Verkäufer geantwortet, so etwas machten sie "fast täglich". Ein halbes Jahr danach habe man ihnen mitgeteilt, das sei unmöglich.

Aus diesem Grund trat das Ehepaar vom Werkvertrag zurück. Die Handwerksfirma klagte auf Zahlung des vereinbarten Werklohns (abzüglich ersparter Aufwendungen) und behauptete, von fugenloser Ausführung des Kamins sei nie die Rede gewesen: weder beim Vertragsschluss, noch beim Besichtigungstermin. Das hätten die Auftraggeber erst viel später verlangt. Man habe den Kunden dann mitgeteilt, eine Acryldehnungsfuge zwischen Mauer und Kaminschürze sei zwingend erforderlich, um Risse zu vermeiden.

Das Amtsgericht München wies die Klage des Ofenbauers ab, weil es der Zeugenaussage des Verkäufers nicht traute (159 C 13909/18). Er stehe als Angestellter der Handwerksfirma "erkennbar in deren Lager". Dagegen seien die Aussagen des Ehepaares glaubwürdig und überzeugend gewesen. Die Auftraggeber hätten das Prospektbild vorgelegt, über das sie bei den Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer sprachen. Darauf sei ein dreiseitiger Kamin zu sehen, der wie die übrige Wand verputzt und nicht durch eine Fuge getrennt sei.

Außerdem hätten die Auftraggeber — belegt durch Fotos — in ihrem Neubau den Boden für den Einbau des Kamins vorbereitet. Daher stehe fest, dass sie ihn wirklich wollten und nicht einfach nachträglich die Bestellung bereuten. Zu Recht sei das Ehepaar vom Vertrag zurückgetreten, weil sich die Handwerksfirma weigerte, den Kaminofen so herzustellen, wie es bei Vertragsschluss vereinbart wurde.

Auch wenn es hier für die Auftraggeber gut ausging: Vereinbarungen zur Beschaffenheit eines Werks sollte man prinzipiell schriftlich festhalten.

Erbschaftssteuer fürs Familienheim

Die Steuerbefreiung für den erbenden Partner entfällt, wenn er/sie innerhalb von zehn Jahren das Haus aufgibt

Beim Tod ihres Ehemannes erbte seine Frau das gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus. Weil sie weiter im Haus lebte, wurde sie von der Erbschaftssteuer befreit. Laut Erbschaftssteuergesetz muss der überlebende Ehe- oder Lebenspartner für ein Familienheim keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn er es weiterhin selbst nutzt. Die Steuerbegünstigung entfällt jedoch, wenn der Erbe/die Erbin das Hausgrundstück innerhalb von zehn Jahren aufgibt.

Anderthalb Jahre nach dem Tod des Ehemannes schenkte die Witwe das Haus ihrer Tochter. Sie zog allerdings nicht aus, sondern behielt sich im notariellen Schenkungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht vor. Deshalb war die Frau ziemlich erstaunt, als das Finanzamt vorstellig wurde und nachträglich Erbschaftssteuer verlangte: Sie habe doch das Familienheim keineswegs "aufgegeben".

Doch der Bundesfinanzhof wies die Klage der Witwe gegen den Steuerbescheid ab (II R 38/16). Auch wenn sie weiterhin in dem Haus wohne: Die Erbin habe das Eigentum am Familienheim auf eine andere Person übertragen. Damit entfalle rückwirkend die Steuerbefreiung, mit der der Gesetzgeber die Bildung von Wohneigentum durch Familien fördern wolle.

Die Vergünstigung solle nur Ehe- oder Lebenspartnern zugutekommen, die durch den Erbfall zu Eigentümern werden und die Immobilie selbst bewohnten. Wenn der Erbe bzw. die Erbin dagegen ausziehe oder das Eigentum an der Immobilie aufgebe, werde nachträglich die Erbschaftssteuer fällig.

Ansonsten könnten Ehe- und Lebenspartner die Immobilie steuerfrei erben und kurz darauf verkaufen. Das liefe dem Ziel der Förderung zuwider. Die setze nicht nur voraus, dass die geerbte Immobilie zehn Jahre lang selbst genutzt werde. Auch die Eigentümerstellung des überlebenden Ehe- oder Lebenspartners müsse zehn Jahre lang bestehen bleiben.

Laubbläser löst Wutanfall aus

Greift ein Mieter den Hausmeister tätlich an, ist eine fristlose Kündigung berechtigt

Eine ältere Frau wollte gerade ihren Mittagsschlaf halten, da begann der Hausmeister im Hof vor ihrem Balkon mit dem Laubbläser zu werkeln. Sie rief, er solle aufhören, doch der Mann trug Ohrenschützer und hörte sie nicht. Da rief die Mieterin einen Nachbarn und Mitmieter an: Er möge doch den Hausmeister bitten, den Laubbläser auszuschalten, weil sie sonst nicht schlafen könne.

Das hatte ungeahnte Folgen. Der Hausmeister lehnte die zuerst halbwegs freundlich vorgetragene Bitte ab. Daraufhin flippte der — wohl leicht betrunkene — Mieter völlig aus. Er schubste den Hausmeister, zog aggressiv an seiner Jacke und beschimpfte ihn als "Arschloch" und "Scheiß Ausländer". Vier Tage später wurde dem Mieter fristlos gekündigt.

Die Kündigung sei unwirksam, so der Mieter: Schließlich sei das ein einmaliger "Ausraster" gewesen, er habe den Hausfrieden nicht nachhaltig gestört.

Doch die Räumungsklage des Vermieters hatte beim Amtsgericht Gronau Erfolg (2 C 121/18). Ärger über eine Ruhestörung mittags sei zwar verständlich, rechtfertige aber weder eine verbale, noch eine körperliche Attacke. Grobe Beleidigungen und ein tätlicher Angriff auf einen Mitarbeiter der Hausverwaltung seien so gewichtig, dass es für den Vermieter danach nicht mehr zumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Angreifer fortzusetzen.

Daher sei die Kündigung wirksam: Der Mieter müsse ausziehen. Da sich in dem Mietsgebäude auch die Hausverwaltung befinde, hätten sich die Kontrahenten auch in Zukunft regelmäßig getroffen. Das sei nach so einer Auseinandersetzung auch für den Hausmeister unzumutbar. Da man nach so einem Vorfall davon ausgehen könne, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter irreparabel zerrüttet sei, habe der Vermieter den Mieter nicht erst abmahnen müssen, bevor er ihm kündigte.

Baulärm und Mietminderung

Mieter müssen nicht mit Baumaßnahmen rechnen, wenn in Wohnungsnähe keine Baulücken bestehen

Eine Nürnbergerin litt unter den Auswirkungen einer Großbaustelle. Im Sommer 2017 wurden neben ihrer Mietwohnung ein Produktionsgebäude und ein Wohnhaus abgerissen, dann drei neue Häuser mit Tiefgarage erbaut. Wegen dieses Mangels der Mietsache zahlte die Mieterin ab August 2017 die volle Miete nur noch unter Vorbehalt.

Ihr Schlafzimmerfenster lag 20 Meter von der Baustelle entfernt, auf der Straße bewegten sich ab 6.30 Uhr morgens Betonmischer, Bagger und Lastwagen. Da die Mieterin überwiegend in Nachtschicht arbeitet, bekam sie den Baulärm besonders zu spüren. Zur Arbeit ging sie täglich um 15 Uhr, tagsüber konnte sie kaum schlafen. Ab April 2018 wurde der Lärm noch schlimmer, weil die Straße direkt vor dem Schlafzimmer aufgerissen wurde.

Dennoch war die Vermieterin der Ansicht, sie müsse keine Miete zurückzahlen: Wenn Mieter mitten in einer Großstadt wohnten, müssten sie sich prinzipiell auf Bauarbeiten in ihrer Umgebung einstellen.

So pauschal treffe das nicht zu, stellte das Amtsgericht Nürnberg klar (28 C 6191/18). Bilder von Google Maps zeigten, dass auf dem Baugrund zuvor ein Vorderhaus stand: Hier handle es sich also nicht um das — in einer Großstadt erwartbare — Schließen einer Baulücke.

Vor dem Abriss sei für die Anwohner keine Lücke erkennbar gewesen. Also musste die Mieterin nicht schon beim Abschluss des Mietvertrags mit späteren Baumaßnahmen rechnen, was naturgemäß eine Mietminderung wegen Baulärms ausschließe. Zwar sei das Produktionsgebäude im Hinterhof marode gewesen, räumte das Amtsgericht ein. Das bestätige aber nicht das Argument, Baumaßnahmen seien absehbar gewesen. Mieter seien nicht verpflichtet, die Hinterhöfe der Umgebung nach abrissreifen Gebäuden abzusuchen.

Während der besonders störenden Monate, in denen die Straße aufgerissen wurde und die Baulaster Schlange standen, sei eine Mietkürzung von 30 Prozent angemessen. In den restlichen Monaten dürfe die Mieterin die Miete um 25 Prozent mindern. Individuelle Besonderheiten würden bei dieser Quotenregelung jedoch nicht berücksichtigt. Die Schichtarbeit der Mieterin sei kein Grund, ihr eine höhere Rückzahlung zuzugestehen.

Der Raumteiler-Streit

Dürfen Vermieter die Erlaubnis für den Einbau eines Raumteilers verweigern?

Das Verhältnis zwischen dem Berliner Mieter und seinem Vermieter kann man getrost als "zerrüttet" bezeichnen. Schon vor dem Raumteiler-Streit hatten die Parteien einige Prozesse geführt. Im Frühjahr 2018 beantragte der Mieter, den Wohnbereich seiner Zwei-Zimmer-Wohnung von der Küchenzeile abtrennen zu dürfen. Er dachte daran, eine Trockenbauwand einzubauen. Zudem wollte der Mieter einen unbenutzten Kaminofen ausbauen.

Der Vermieter lehnte jede bauliche Veränderung ab. Anschließend bat der Mieter, beraten vom Mieterverein, darum, eine "mit der Bausubstanz nicht fest verankerte, sondern freistehende Konstruktion" aus maßgefertigten Schränken auf Filzmatten aufstellen zu dürfen. Der Vermieter reagierte wie gehabt und verbot das "Entfernen der Feuerstätte" sowie den "Einbau eines wie auch immer gestalteten Raumteilers".

Nun zog der Mieter vor Gericht und klagte auf Feststellung, dass er dazu berechtigt sei, einen Raumteiler einzubauen sowie den Kaminofen auf eigene Kosten fachmännisch demontieren und einlagern zu lassen. Der Vermieter hielt die Klage für unzulässig: Der Mieter könne die Wohnung möblieren, wie er wolle. Aber ein Raumteiler mit Türöffnung schaffe ein weiteres Zimmer und verändere den Charakter der Wohnung, was er als Vermieter nicht akzeptieren müsse.

Einen Raumteiler muss er sehr wohl akzeptieren, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte — zumindest den jetzt beantragten Raumteiler aus Holz ohne feste Verbindung mit Boden, Decke und Wänden (13 C 117/18). Ein Raumteiler, der nicht in die Bausubstanz eingreife, sei auch keine bauliche Veränderung. Der Mieter dürfe ihn aufstellen. Und er habe dies aus guten Gründen gerichtlich "absegnen" lassen wollen. Das sei nicht unzulässig, sondern angesichts der früheren Auseinandersetzungen durchaus angebracht.

Der Vermieter behaupte zwar, er habe dem Mieter nur — ohnehin verbotene — bauliche Veränderungen an der Mietsache untersagt. So eindeutig seien aber seine Antwortschreiben und auch sein Vorbringen vor Gericht nicht gewesen. Im Gegenteil: Auch vor Gericht habe der Vermieter wiederholt, der beabsichtigte Raumteiler sei eine bauliche Veränderung, weil mit einer Tür versehen. Das treffe jedoch nicht zu, deshalb dürfe der Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Nur der Abbau des Kaminofens wäre eine bauliche Veränderung. Er setze daher die Genehmigung des Vermieters voraus und sei ohne diese rechtswidrig.

"Dieser Huso kann mich mal"

Wird ein Vermieter vom Mieter auf Facebook öffentlich beleidigt, kann er ihm fristlos kündigen

Wegen Mietrückständen hatte der Vermieter dem Mieter der Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung bereits gekündigt. Der Mieter hatte das Schreiben zunächst ignoriert, dann der Kündigung widersprochen. Das Verhältnis war also ohnehin schon ziemlich "angespannt", als sich Nachbarn beim Vermieter über die laute Musik des Mieters beschwerten. Einige Wochen später teilte der Mieter folgenden Beitrag öffentlich auf seinem Facebook-Profil:

"Toll … habe Querulanten als Nachbarn … Vermieter war eben bei mir und droht mit Kündigung [vier lachende Smileys] … Dieser Huso kann mich mal …". Einen Ausdruck von diesem Facebook-Beitrag schickten die Nachbarn dem Vermieter. Bei einem Handwerkertermin in der Wohnung des Mieters kam es wenig später zu einem handfesten Streit mit Schubserei zwischen den Parteien. Danach schrieb der Mieter auf Facebook: "Schon wieder fristlose Kündigung Mietvertrag bekommen, wollen die das ich durchdrehe???" Der Beitrag war mit Kot-Smileys hinterlegt.

Zu Recht habe daraufhin der Vermieter das Mietverhältnis wegen Beleidigung und Bedrohung gekündigt, entschied das Amtsgericht Düsseldorf. Es gab der Räumungsklage des Vermieters statt (270 C 346/18). Der zweite Facebook-Beitrag bringe die Wut des Mieters über die Kündigung zum Ausdruck. Die grammatikalisch falsche, rhetorische Frage "wollen die das ich durchdrehe?" habe den Charakter einer Drohung: Im allgemeinen Sprachgebrauch werde "durchdrehen" mit einem Angriff verbunden.

Auch die öffentliche Beleidigung alleine hätte gereicht, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Die Bezeichnung "Huso" werde allgemein als Abkürzung für das Wort "Hurensohn" benutzt. Obwohl die Prostitution mittlerweile ein legaler Beruf sei, werde dieses Wort bekanntlich in sehr vielen Ländern als Schimpfwort gebraucht ("son of a bitch", "fils de pute"). Wenn der Mieter darauf verweise, "Huso" könne auch Hundesohn bedeuten, ändere das nichts: Auch dieses Wort stelle eine Beleidigung und einen Angriff auf die persönliche Würde des Vermieters dar.

Winterdienst in der Silvesternacht

Kurzartikel

Auf dem Gehweg vor einem Lokal gelten andere Regeln. Doch der Eigentümer eines Hausgrundstücks ohne Publikumsverkehr ist in der Silvesternacht zwischen 20 Uhr und 9 Uhr morgens nicht zum Winterdienst verpflichtet. Die Streupflicht beginnt erst um 9 Uhr, weil der 1. Januar gesetzlicher Feiertag ist. Rutscht eine Passantin in dieser Nacht vor dem Haus auf Glatteis aus, haftet der Eigentümer nicht wegen Verletzung der Streupflicht für die Folgen.