Zoff in einer Tölzer Wohnanlage: Herr H, Eigentümer einer Erdgeschosswohnung, frönte ausgiebig seinem Hobby, im Freien auf der Terrasse zu grillen — im Sommer 2020 sogar mehrmals die Woche. Herr B, dem eine Wohnung im zweiten Stock gehört, war genervt von Gerüchen und Rauchentwicklung.

Seine Beschwerden prallten an H jedoch ab: Sein Elektrogrill könne gar niemanden stören, fand H. Wahrscheinlich kämen die störenden Gerüche aus den Küchen im ersten Stock. Mit dieser Auskunft gab sich B jedoch nicht zufrieden. Er zog vor Gericht und forderte Auflagen für das Grillen: Mit fünf Grillabenden im Jahr könne er sich arrangieren, lautete sein Vorschlag.

Diese Einschränkung fand das Landgericht München I zu rigide (1 S 7620/22 WEG). Das Grillen in der Wohnanlage sei von der Eigentümergemeinschaft nicht allgemein geregelt worden, stellte das Landgericht fest. Deshalb komme es darauf an, ob die damit verknüpften Gerüche die Miteigentümer über das beim Zusammenleben "unvermeidliche Maß hinaus" beeinträchtigten. Das hänge ab vom Standort des Grills, vom verwendeten Gerät und von der Häufigkeit.

Dazu befragte das Landgericht einige Mitbewohner. Das Meinungsbild reichte von "manchmal riecht die Wohnung wie eine Räucherkammer" bis zu "wenn man das Fenster schließt, stört das Grillen eigentlich nicht". Jedenfalls grille H sehr oft, darin stimmten alle überein.

Fazit des Gerichts nach einem Ortstermin: Obwohl ein Elektrogrill weniger Rauch entwickle als ein Holzofengrill, seien Rauch und Gerüche - jedenfalls bei geöffnetem Fenster — deutlich wahrnehmbar, wesentlich intensiver als beim Kochen in den Küchen.

Bei schönem Wetter müssten sich die Nachbarn auch einmal ungestört von Grillgerüchen und Rauch auf ihrem Balkon aufhalten können oder mit offenen Fenstern in der Wohnung. H müsse auf deren Bedürfnisse Rücksicht nehmen. Künftig dürfe H maximal viermal im Monat grillen, an den Wochenenden entweder am Samstag oder am Sonntag, nicht an beiden Tagen, und auch nicht an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen. Dieses Maß habe H häufig überschritten, wie die Zeugenaussagen belegten.

Als sein Vater gestorben war, hatte der junge Mann ein Zwölftel seines Elternhauses geerbt. Mit der Mutter und seinen Geschwistern wohnte der angehende Student weiterhin im Familienheim. Das gab er auch beim Studentenwerk in Frankfurt an, als er Leistungen nach dem Bundesausbildungsförderungsgesetz (BAföG) beantragte.

Doch der Sachbearbeiter erklärte dem erstaunten Studenten, er bekomme keine BAföG-Leistungen. Er müsse zunächst sein Miteigentum am Eigenheim verwerten und mit dem Erlös sein Studium finanzieren.

Diesen "Vorschlag" lehnte der Student ab: Er wolle das Familienheim behalten und außerdem den Familienfrieden nicht aufs Spiel setzen. So begründete der junge Mann auch seine Klage auf BAföG-Leistungen, konnte sich jedoch bei den hessischen Verwaltungsgerichten nicht durchsetzen.

Gegen die ablehnenden Entscheidungen erhob er erfolgreich Verfassungsbeschwerde: Das Bundesverfassungsgericht kritisierte sie als "willkürlich" (1 BvR 1620/22). Studenten, die als Mitglieder einer Erbengemeinschaft Miteigentum an einem selbstbewohnten Einfamilienhaus hätten, müssten ihren Anteil nicht verwerten, um das Studium zu finanzieren.

Die Annahme des Verwaltungsgerichts, für den Studenten wäre es zumutbar, sein Zwölftel Haus zu verkaufen, sei nicht nachvollziehbar. In so einem Fall liege eindeutig eine "unbillige Härte" vor, da das Vermögen des jungen Mannes auf diese Weise nicht verwertbar sei. Ein Zwölftel Grundstück könne man nicht verkaufen.

Also müsste der junge Mann, dem nur ein geringer Anteil gehöre, seine Familienangehörigen dazu zwingen, ebenfalls zu verkaufen, um sein Studium finanzieren zu können. Das liefe auf eine Zwangsversteigerung hinaus. Trotzdem habe das Verwaltungsgericht schlicht unterstellt, das Elternhaus könnte zu einem angemessenen Preis verkauft werden. Das sei bei Zwangsversteigerungen selten der Fall.

Im Januar 2019 zog eine Wohnungseigentümerin mit Ehemann und Sohn zu ihren Eltern — in eine 3-Zimmer-Wohnung. Ihre eigene Wohnung vermietete sie auf "unbestimmte Zeit". Im Januar 2021 kündigte die Frau den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs: Die Wohnung ihrer Eltern sei für vier erwachsene Personen und ein Kind zu klein, so die Begründung.

Die Räumungsklage der Vermieterin scheiterte beim Amtsgericht Marbach (3 C 166/21). Ihre Eigenbedarfskündigung sei unwirksam, so das Amtsgericht, weil der behauptete Eigenbedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrags Anfang 2019 vorhersehbar gewesen sei. Dass die Wohnung der Eltern zu klein sei, um auf Dauer dort zu fünft zu leben, könne für die Vermieterin keine Überraschung gewesen sein.

Unter solchen Umständen sei es widersprüchlich, die Wohnung auf unbestimmte Dauer zu vermieten. Die Vermieterin habe von vorneherein beabsichtigt, die Wohnung bald selbst wieder in Gebrauch zu nehmen (oder habe dies zumindest ernsthaft erwogen). Unter diesen Umständen hätte sie die Mieter vor dem Vertragsschluss über die absehbar begrenzte Mietdauer informieren müssen.

Die Aussicht auf baldigen Eigenbedarf schrecke natürlich Mietinteressenten ab. Die meisten Menschen wünschten sich eine längere Mietdauer und scheuten das Risiko, schon nach kurzer Mietzeit wieder umziehen zu müssen. Schließlich stelle jeder Umzug eine Belastung dar. Deshalb dürften es Vermieter nicht verschweigen, wenn sie planten, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst zu beziehen. Andernfalls sei die spätere Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Nach einem Sturm musste eine Hauseigentümerin einige Schäden am Anwesen feststellen. Unter anderem war das rechte Torelement des Gartentores aus dem Scharnier gerissen worden. Die Frau meldete die Schäden ihrer Wohngebäudeversicherung — wegen des Gartentors kam es zum Streit.

Eine von der Hauseigentümerin beauftragte Firma hatte in ihrem Kostenvoranschlag die Reparaturkosten für das Tor auf 5.700 Euro brutto geschätzt. Doch der Sachverständige der Versicherung erklärte eine Reparatur für "unwirtschaftlich". Den rechten Torflügel gegen einen neuen auszutauschen, koste höchstens 1.500 Euro. Die Versicherungsnehmerin ließ das Tor dennoch reparieren und forderte von der Versicherung Kostenersatz.

Unstrittig sei, dass das Unternehmen im Prinzip für den Schaden einstehen müsse, so das Oberlandesgericht Saarbrücken (5 U 30/22). Ein Sturm habe den Torflügel aus der Verankerung gerissen und das Gartentor gehöre zu den mitversicherten Sachen.

Die Versicherung schulde der Hauseigentümerin aber nur den Betrag, der notwendig sei, um den Schaden zu beseitigen. Welche Kosten der von der Versicherungsnehmerin eingereichte Kostenvoranschlag nenne und welchen Betrag sie tatsächlich für die Reparatur aufgewandt habe, sei nicht von Belang.

Hier komme es nur darauf an, welche Kosten objektiv erforderlich waren, um das Gartentor wiederherzustellen. Der gerichtliche Sachverständige habe erläutert, der Einbau eines vergleichbaren, neuwertigen Gartentores koste 2.450 Euro brutto. Richtigerweise sei er davon ausgegangen, dass ein neues Tor beschafft und nicht nur der beschädigte Torflügel ausgetauscht werden müsse.

Bei der Kalkulation habe der Sachverständige die Kosten der Demontage des beschädigten Tores berücksichtigt und die Montagekosten eines baugleichen, feuerverzinkten Tores. Mehr als den doppelten Betrag für eine Reparatur des alten Tores auszugeben, das ohne Nachteil für die Versicherungsnehmerin ausgetauscht werden könne, wäre wirtschaftlich unvernünftig. Also müsse der Versicherung diese Kosten auch nicht ersetzen.

Ein Paar wollte ein Einfamilienhaus erwerben und interessierte sich für das Angebot einer Immobilienmaklerin. Die Eheleute schlossen mit ihr einen Maklervertrag und anschließend einen Reservierungsvertrag. Darin verpflichtete sich die Maklerin, das Hausgrundstück bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kaufinteressenten zu reservieren.

Nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Maklerin schuldeten ihr die Kunden dafür eine Reservierungsgebühr. Nachdem sie sich für ein anderes Objekt entschieden hatten, verlangten die Eheleute allerdings die Gebühr zurück. Zu Recht, entschied der Bundesgerichtshof (I ZR 113/22).

Der Reservierungsvertrag benachteilige die Maklerkunden unangemessen und sei daher unwirksam. Die einschlägige AGB-Klausel der Immobilienmaklerin schließe die Rückzahlung der Gebühr grundsätzlich aus. Dabei bringe der Reservierungsvertrag für die Kunden keinen nennenswerten Vorteil.

Dagegen müsse die Immobilienmaklerin für die Reservierungsgebühr nicht einmal eine geldwerte Gegenleistung erbringen. Damit werde sozusagen eine erfolgsunabhängige Provision für den Makler vereinbart. Die Gebühr widerspreche daher dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags: Demnach schuldeten Maklerkunden nur dann eine Provision, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg führe.

Vermieter können die Kosten für die Wartung der Pumpe auf die Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass sie Kosten der Entwässerung tragen müssen. Pumpenwartungskosten sind dem Bereich "Wassergewinnung bzw. Entwässerung" zuzuordnen und gehören damit zu den regelmäßig in Betriebskostenabrechnungen vorkommenden Positionen, so das Amtsgericht Rheine.

Die kommunale Baugenehmigung für einen barrierefreien Anbau an ein Reihenhaus verstößt nicht schon deshalb gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Nachbarn, weil sich dadurch die Lichtverhältnisse in deren Haus geringfügig verschlechtern. Aus diesem Gebot ist kein Anspruch darauf abzuleiten, dass alle Fenster und Zimmer des Hauses sowie der Garten ganzjährig optimal besonnt und belichtet werden.

Die Eigentümer zweier Doppelhaushälften bilden eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit nur zwei Parteien. Das Grundstück steht im Gemeinschaftseigentum. Gemäß der Gemeinschaftsordnung steht jedem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an seinem Gartenteil zu. Ehepaar A begann in seiner Hälfte des Gartens mit dem Bau eines Swimmingpools — gegen den Willen der Nachbarin B.

Eigentümerin B klagte erfolgreich gegen den Bau. Das Sondernutzungsrecht am halben Grundstück berechtige Eigentümer nicht dazu, ihre Hälfte eigenmächtig grundlegend umzugestalten, betonte der Bundesgerichtshof (V ZR 140/22). Bauliche Veränderungen müssten laut Gesetz von den Wohnungseigentümern per Beschluss genehmigt werden, so die Bundesrichter: Und daran fehle es hier.

Zwar werde Frau B durch den Bau des Swimmingpools nicht beeinträchtigt. Trotzdem: Seit das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Ende 2020 in Kraft getreten sei, gelte für solche Vorhaben sozusagen "Beschlusszwang". Wenn ein Wohnungseigentümer eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung durchführen wolle, müsse er sich dies vor dem Baubeginn per WEG-Beschluss genehmigen lassen.

Der Gesetzgeber habe so sicherstellen wollen, dass Wohnungseigentümer rechtzeitig über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Gebe es darüber unter den Eigentümern keine Einigung, müsse der/die Bauwillige einen WEG-Beschluss notfalls per Klage erzwingen ("Beschlussersetzungsklage").

Ein Ehepaar hatte 2008 ein Einfamilienhaus gekauft und bezogen. 2015 trennte sich das Paar. Der Ehemann zog aus, die Frau blieb mit dem gemeinsamen Kind im Familienheim. Als es im Scheidungsverfahren um die Aufteilung des Vermögens ging, drohte die Ehefrau mit Zwangsversteigerung der Immobilie. Da entschied sich der Ehemann, ihr seinen hälftigen Miteigentumsanteil zu verkaufen.

Am Gewinn wollte das Finanzamt beteiligt werden, die Behörde verlangte Einkommensteuer.

Grundsätzlich ist der Erlös beim Verkauf einer Immobilie nicht zu versteuern, wenn zwischen Bau oder Anschaffung und dem Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Diese Frist war hier noch nicht abgelaufen. Darüber hinaus gilt: Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie wird keine Einkommensteuer erhoben — vorausgesetzt, sie wurde vom Eigentümer mindestens im Jahr des Verkaufs und während der zwei Jahre zuvor selbst bewohnt.

Der Bundesfinanzhof wies die Klage des Steuerzahlers gegen den Steuerbescheid ab (IX R 11/21). Grundsätzlich sei zwar ein Hausverkauf nicht steuerpflichtig, wenn die Immobilie selbst bewohnt wurde: entweder durchgängig zwischen Kauf und Verkauf oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Im konkreten Fall habe der Ehemann jedoch während des Scheidungsverfahrens die Immobilie nicht mehr selbst bewohnt.

Schon 2015 sei er aus dem Familienheim ausgezogen. Damit sei die Bedingung für den steuerfreien Verkauf, die Eigennutzung der Immobilie, weggefallen. Auch eine besondere Zwangslage wie z.B. eine Zwangsversteigerung habe hier nicht vorgelegen, was eine Steuerpflicht ausschließen könne. Letztlich habe der Mann seinen Hausanteil freiwillig verkauft, auch wenn ihn die geschiedene Frau deswegen unter Druck gesetzt habe.

Zwischen Juni und Dezember 2021 stand eine Leipzigerin sechsmal nachts vor ihrer Wohnungstür und konnte sie nicht öffnen: Unbekannte hatten die Wohnungstür der Mietwohnung mit Leim verklebt. In ihrer Not rief die Frau jedes Mal einen Schlüsselnotdienst zu Hilfe, ließ die Tür öffnen und das Schloss austauschen.

Anschließend informierte sie den Vermieter über die Leim-Attacke und verlangte von ihm, die Kosten des Schlüsselnotdienstes zu ersetzen. Der Vermieter winkte ab: Schließlich hätte ihm die Mieterin die Notfälle melden können, statt immer gleich den teuren Notdienst zu beauftragen. Diese Abfuhr nahm die Frau nicht hin, sie klagte auf Schadenersatz.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Leipzig (134 C 5827/21). Die Schichtarbeiterin sei zwingend darauf angewiesen, nachts in ihre Wohnung zu kommen. Für die Mieterin sei es unzumutbar, sich ein Hotelzimmer zu suchen, bei Bekannten zu übernachten oder vor der Wohnungstür zu warten, bis der Vermieter reagieren könne. In so einem Notfall dürften Mieter ohne vorherige Rücksprache mit dem Vermieter einen Schüsselnotdienst beauftragen - das gelte jedenfalls in den Nachtstunden nach 22 Uhr bis zum frühen Morgen.

In dieser Zeit könnten Mieter nicht erwarten, dass ihr Vermieter erreichbar sei und zudem Kontakte zu einem Schlüsselnotdienst habe, der sofort nachts tätig werden könne. Mit so einem Entgegenkommen müssten sie daher auch nicht rechnen. Anders wäre dies im konkreten Fall zu beurteilen, wenn der Vermieter nach dem ersten Vorfall dieser Art der Mieterin eingeschärft hätte, dass er im Wiederholungsfall rund um die Uhr für sie erreichbar sei und sofort eine Reparatur veranlassen könne. Das treffe jedoch nicht zu.

In einem Mietshaus im Frankfurter Westend sind einige Räume als Büro vermietet. Der Hauseigentümer wohnt im Erdgeschoss. Eine Büromieterin beanstandete Mietmängel und kürzte deshalb die Miete. Als Mängel benannte sie beträchtlichen Baulärm in der Nachbarschaft, Gerümpel im Treppenhaus, Küchengerüche und das unsittliche Treiben des Vermieters. Der sonnte sich nämlich gerne nackt im Garten.

Mit seiner Klage auf Zahlung des Differenzbetrags hatte der Vermieter beim Landgericht und beim Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt überwiegend Erfolg (2 U 43/22). Während umfangreicher Baumaßnahmen in der Nähe habe die Büromieterin die Miete um 15 Prozent kürzen dürfen, so das OLG. Lärm und Staub beeinträchtigten die Nutzung der Räume. Da das Gebäude in einem ruhigen, gehobenen Wohngebiet liege, sei das ruhige, gediegene Ambiente Bestandteil der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache.

Die weiteren, von der Büromieterin angeführten Gründe rechtfertigten jedoch keine Mietminderung. Dass im Flur Kinderwagen und Schuhe abgestellt werden und gelegentlich Küchengerüche durch das Treppenhaus waberten, sei in einem Mietshaus mit Wohnungen durchaus üblich. Wenn sich der Vermieter öfters nackt im Hof sonne, stelle dies ebenfalls keinen Mietmangel dar — auch wenn es möglicherweise das ästhetische Empfinden der Mieterin verletze.

Doch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache werde durch diese Gewohnheit des Hauseigentümers nicht beeinträchtigt. Ungehörig oder unsittlich sei sein Verhalten keineswegs. Die Liege des Vermieters stehe in einer Ecke im Hof, die die Mieterin nur einsehen könne, wenn sie sich weit aus dem Fenster lehne. Dies könne sie ja leicht vermeiden. Dass der Vermieter auch nackt durch das Treppenhaus in den Hof gehe, habe die Mieterin nicht belegen können. Der Mann habe jedenfalls glaubhaft bekundet, im Haus stets einen Bademantel zu tragen.

Ein Berliner Vermieter kündigte eine Mietwohnung wegen Eigenbedarfs: Er benötige die Räume für zwei seiner vier Kinder nach deren Rückkehr vom Auslandsstudium. Namentlich genannt wurden die gemeinten Kinder im Kündigungsschreiben nicht. Wer warum in die Wohnung einziehen möchte, sei unklar, erklärten die Mieter: Die Kündigung sei für sie nicht akzeptabel.

Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht: Die Kündigung sei unwirksam (67 S 288/22). Vermieter müssten bei einer Eigenbedarfskündigung ihre Gründe konkret angeben, damit die Mieter so früh wie möglich ihre Rechtsposition einschätzen könnten, so das Landgericht. Wenn Mieter die Kündigung nicht akzeptierten, müssten sie ihre Verteidigung nach dem angegebenen Kündigungsgrund ausrichten können.

Daher sei grundsätzlich die Person (oder die Personen) anzugeben, für die die Wohnung gebraucht werde. Zudem sei deren Interesse an der Wohnung darzulegen. Diese gesetzlich vorgeschriebenen Mindestangaben fehlten im Kündigungsschreiben des Vermieters.

Die als "Bedarfspersonen" genannten Kinder seien weder namentlich genannt, noch sonst näher bezeichnet worden. So seien sie für die Mieter nicht identifizierbar: Sie könnten daher die Gründe des Vermieters für die Eigenbedarfskündigung nicht überprüfen.

Die beiden Grundstücke lagen untereinander an einem Hang. An der Grundstücksgrenze standen auf dem oberen Grundstück einige Bäume, die ins Nachbargrundstück hineinragten: Kastanien, Schwarz-Erlen und Ahornbäume, teilweise über 30 Jahre alt und sehr hoch. Nachbar A, Eigentümer des unteren Grundstücks, ärgerte sich über den Abfall von Laub und Früchten in seinem Garten. Er forderte Eigentümer B auf, den Überhang zu beseitigen und die Bäume zurückzuschneiden.

B unternahm jedoch nichts. Deshalb brachte A ein Schlichtungsverfahren in Gang. Die zuständige Schlichtungsstelle versuchte vergeblich, den Streit beizulegen. Daraufhin zog Grundstückseigentümer A vor Gericht. Doch auch mit seiner Klage hatte er keinen Erfolg: Das Landgericht Köln entschied den Streit zu Gunsten des Baumbesitzers B (6 S 27/20).

Ein Rückschnitt wäre im konkreten Fall unverhältnismäßig, so das Landgericht. Laub und Baumfrüchte störten die Nutzung des unteren Grundstücks nur geringfügig. Maßgeblich sei dabei nicht das persönliche Empfinden des Grundstückseigentümers. Vielmehr gehe es darum, wie sehr das Grundstück — objektiv betrachtet — beeinträchtigt werde. Und im Vergleich zum Effekt eines Rückschnitt falle dies hier kaum ins Gewicht.

Wie ein Baumsachverständiger überzeugend erläutert habe, könnte ein drastischer Rückschnitt bis zur Grundstücksgrenze dazu führen, dass die Bäume absterben. Zumindest würde er sie massiv schädigen und so das Risiko erhöhen, dass die Gehölze eingehen. Also liefe der Eingriff im Endeffekt auf eine nach der Baumschutzverordnung verbotene Beseitigung der Bäume hinaus.

In einer Wohnanlage hatte A, der Eigentümer der Dachgeschosswohnung, hinter der Wohnung eine Terrasse ausgebaut — ohne die anderen Wohnungseigentümer um Erlaubnis zu fragen. Dagegen war Eigentümer B vor Gericht gezogen. Er setzte durch, dass die bauliche Veränderung rückgängig gemacht werden muss. A wurde dazu verurteilt, die Dachfläche ohne Aufbauten wieder herzustellen.

Daraufhin beantragte A bei der nächsten Eigentümerversammlung, den Bau der Terrasse nachträglich zu genehmigen und sie ihm für 50 Euro monatlich zu vermieten. Dem stimmte die Mehrheit der Eigentümer zu. Wieder legte sich Eigentümer B quer. Er focht diesen Beschluss der Eigentümerversammlung an. Zu Recht, entschied das Landgericht Saarbrücken (5 S 3/22).

Der Beschluss sei rechtswidrig und nichtig, weil er den rechtskräftig festgestellten Anspruch des Eigentümers B auf Beseitigung der Dachterrasse ausheble. Wenn die Eigentümergemeinschaft (WEG) mit Eigentümer A einen Mietvertrag über die Dachterrasse schließe, gestatte sie damit eine gerichtlich für unzulässig erklärte bauliche Veränderung. Die WEG könne sich nicht die Kompetenz anmaßen, ein gerichtliches Urteil abzuändern.

PS: Die Vorinstanz, das Amtsgericht Saarbrücken, hatte dagegen den Streit zu Gunsten von A entschieden und dies so begründet: Die nachträgliche Zustimmung der WEG zur baulichen Veränderung und der Abschluss eines Mietvertrags hätten den "Lebenssachverhalt verändert", der der Verurteilung von A zum Rückbau zugrunde lag — die Beschlüsse der WEG hätten dem Urteil sozusagen die Grundlage entzogen.

Wohnungseigentümer W gehören in einer großen Wohnanlage mehrere Appartements. Nach der Heizkostenabrechnung für 2017 wollte er die außerordentlich hohen Heizkosten in einer seiner Wohneinheiten klären lassen. Der Grund dafür sei kein großes Geheimnis, bemerkten andere Eigentümer: Die betreffende Wohnung im obersten Stockwerk habe mehrere Außenwände und die Mieterin möge es eben warm. Gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung setzte W bei Gericht durch, dass ein Sachverständiger beauftragt wurde.

Der Bauexperte bestätigte im Prinzip die Ansicht der anderen Eigentümer und verlangte für das Gutachten über 14.000 Euro. Auf der nächsten Eigentümerversammlung wurde beschlossen, den Betrag aus den WEG-Rücklagen vorzufinanzieren und dann bei W einzutreiben: Hätte W die Mieterin zu ihrem Heizverhalten befragt und die Einwände auf der Eigentümerversammlung ernst genommen, hätte es die teure Untersuchung nicht gebraucht.

W focht den Beschluss an: Zu Recht, wie das Amtsgericht Hamburg-St. Georg entschied (980b C 32/21 WEG). Auch wenn die Kritik der Eigentümergemeinschaft (WEG) nachvollziehbar erscheine, dass das Gutachten überflüssig gewesen sei: Dass die Kosten für den Sachverständigen anfielen, beruhe nicht auf einem pflichtwidrigen Verhalten des Eigentümers W, so das Amtsgericht. Grundlage für den Auftrag sei immerhin ein rechtskräftiges Urteil gewesen, das ein Gutachten zu den Heizkosten anordnete.

Das sei für die WEG finanziell nachteilig. Dennoch sei es nicht als Vertragsverletzung anzusehen, wenn ein Eigentümer einen gerichtlich festgelegten Anspruch durchsetze. Damit mache er sich der WEG gegenüber nicht schadenersatzpflichtig, W müsse die Gutachtenkosten nicht allein tragen. Wenn die WEG die gerichtliche Entscheidung, die Heizkosten überprüfen zu lassen, für falsch hielt, hätte sie direkt dagegen vorgehen und Rechtsmittel einlegen müssen.

Auf einem Abstellplatz für Lkws und Baumaschinen wurden schwarze Brocken im Erdreich gefunden. Das Landratsamt befürchtete, das Grundwasser könnte verseucht sein: Möglicherweise sei Öl versickert. Ein Ingenieur wurde beauftragt, ein Gutachten zu erstellen. Die Angelegenheit entpuppte sich jedoch als harmlos: Nur bis zur Tiefe von zehn Zentimetern fanden sich Ölspuren, eine Umweltgefährdung konnte ausgeschlossen werden.

Das hinderte das Landratsamt jedoch nicht daran, dem Grundstückseigentümer die Gutachterkosten aufzuerlegen. Begründung: Er sei der Anlass für die Untersuchung gewesen. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hob diese Kostenentscheidung auf (22 B 91.3523). Es sei zwar richtig, dass man einen Grundstückseigentümer sozusagen als "Veranlasser" von Kosten einstufen könne, wenn sich auf seinem Grund eine Gefahrenquelle befinde.

Da ihre Befürchtungen aber durch das Gutachten entkräftet worden seien, müsse die Behörde die Kosten tragen. Sie sei in diesem Fall nämlich im Interesse der Allgemeinheit tätig geworden. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn der Grundstückseigentümer das Einschreiten der Behörde provoziert hätte. Dafür gebe es aber keine Anhaltspunkte.

Die ehemalige Verwalterin einer Wohnanlage muss einer Eigentümerin, die ihre Abrechnungen anzweifelt, keine Einsicht in die Kontoauszüge von 2018 bis 2020 gewähren. Solche Ansprüche gegen Verwalter kann nach neuem Recht nur noch die Eigentümergemeinschaft (WEG) geltend machen, nicht ein einzelner Wohnungseigentümer. Die Eigentümerin muss zunächst versuchen, einen entsprechenden Beschluss der WEG zu erreichen.

2018 hatte sich ein Paar nach elf Jahren Ehe getrennt. Der Ehemann lebt mit neuer Partnerin in einer neuen Wohnung zusammen. Ehefrau und Tochter blieben im eigenen Haus: Es gehört zu 88,5 Prozent dem Ehemann, zu 11,5 Prozent der Ehefrau. In dem Anwesen gab es immer schon zwei Wohnungen: Eine Wohnung im Dachgeschoss war vermietet, die restliche Wohnfläche diente als Ehewohnung. Nach der Trennung baute die Ehefrau das Obergeschoss um und integrierte einige Räume in die vermietete Dachgeschosswohnung.

Anfang 2022 beantragte der Mann eine Teilungsversteigerung des Hauses: Er brauche das Geld und sei nicht damit einverstanden, dass seine Frau hier wohnen bleibe. Die Ehewohnung existiere ja nach dem Umbau nicht mehr.

Dagegen wehrte sich die Frau: Man müsse ihr die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung zuweisen, forderte sie. Das sei für ihren "Ex" durchaus zumutbar: Schließlich zahle sie ihm Nutzungsentschädigung und trage die Hälfte der Kreditraten für das Haus. Obendrein kassiere der Mann den Löwenanteil der Miete für die Dachgeschosswohnung.

Das Oberlandesgericht München gab der Ehefrau Recht (16 UF 907/22). Wenn ein Ehepartner nach der Trennung ausziehe und nicht innerhalb von sechs Monaten ankündige, zurückkehren zu wollen, werde davon ausgegangen, dass dem in der Wohnung verbliebenen Ehepartner das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung zustehe (§ 1361b Abs.4, Bürgerliches Gesetzbuch). Im konkreten Fall habe die Ehefrau zwar einige Räume von der Ehewohnung abgetrennt und in die Dachgeschosswohnung integriert, um sie besser vermieten zu können.

Trotz des Umbaus handle es sich aber immer noch um die Ehewohnung. Eine Ehewohnung sei erst dann keine mehr, wenn beide Partner sie einvernehmlich mit dem festen Willen verlassen, nicht zurückzukehren. Wolle ein Partner aber bleiben, sei es zu seinem Schutz — und zum Schutz der betroffenen Kinder — erforderlich, dass die Ehewohnung während der gesamten Trennungszeit weiterhin als solche gelte. Eine Versteigerung des Hauses gegen den Willen der Ehefrau komme nicht in Frage.

Eine Gemeinde in Baden-Württemberg hat Straßenanlieger dazu verpflichtet, die Gehwege an ihren Grundstücken zu reinigen, im Winter zu räumen und zu streuen. 2015 teilte ein alter Herr mit, er könne den Winterdienst nun nicht mehr durchführen. Die Gemeinde solle dies übernehmen oder den Weg im Winter sperren. Das Grundstück lag an einem Hang, der Fußweg verlief daneben: 62 Meter lang, eng und teils sehr steil.

Der Antrag des Hauseigentümers wurde abgelehnt, obwohl er dafür gute Gründe anführte: Hohe Wände und Hecken am Wegesrand sorgten dafür, dass das Verbundpflaster nach Regen schlecht trockne. Der Weg sei oft rutschig, die Sturzgefahr groß und im Winter noch größer. Schnee irgendwo seitlich zu lagern, sei unmöglich.

Schließlich zog der Sohn des Seniors als neuer Grundstückseigentümer vor Gericht und verlangte erneut von der Gemeinde die Befreiung vom Winterdienst: Der bauliche Zustand des Weges mache das Räumen unzumutbar, zudem drohten ihm Schadenersatzklagen von gestürzten Fußgängern.

Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim gab dem Anlieger Recht (5 S 947/21). Die Besonderheit der Lage — von Haus und Weg — führe ausnahmsweise dazu, dass es unzumutbar sei, die Räum- und Streupflicht im Winter zu erfüllen. Der Weg erschließe keines der anliegenden Grundstücke und werde von Fußgängern kaum genutzt. Einige Schüler und Nachbarn nähmen den Weg gelegentlich als Abkürzung. Es bestehe also kaum Bedarf bzw. ein berechtigtes Interesse am Winterdienst.

Für den Anwohner wäre der Winterdienst dagegen mit erheblichen Risiken verbunden. Der Weg sei fast "schluchtartig" eng und rutschig, in Höhe des Grundstücks weise er ein Gefälle von 24 bis 28 Prozent auf. Bei Schneefall und Eisglätte sei es unzumutbar, hier zu räumen — der Hauseigentümer würde sich selbst in Gefahr bringen. Angesichts der geringen Verkehrsbedeutung des Fußwegs könne die Gemeinde von ihm nicht verlangen, der Räum- und Streupflicht im Winter nachzukommen.

Jedes Mal, wenn die Mieterin der Erdgeschosswohnung den Vermieter auf die feuchten Wände im Keller und in der Wohnung ansprach und um Abhilfe bat, lautete die Antwort, sie müsse eben mehr lüften. Schließlich zog die Frau vor Gericht: Der Hauseigentümer müsse den Mietmangel beseitigen und das Mauerwerk instand setzen, forderte sie, bis dahin werde sie die Miete halbieren.

Beim Amtsgericht Paderborn scheiterte die Mieterin mit ihrem Anliegen (51 C 90/21). Dabei hatte der gerichtliche Bausachverständige sogar bestätigt, dass sie ausreichend lüftete: Dass die Feuchtigkeit von der Raumfeuchte herkomme, sei ausgeschlossen. Salzablagerungen wie an den Wänden dieser Wohnung könnten nur entstehen, wenn die Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk komme. Würde die Mieterin nicht regelmäßig lüften, hätte sich schon längst Schimmel ausgebreitet.

Die Außenwände seien im Sockelbereich sehr feucht, bis zur Höhe von ca. einem Meter über dem Fußboden, so die "Diagnose" des Experten. Schimmelbefall gebe es in der Wohnung aber noch nicht. Die Feuchtigkeit dringe aus dem Kellergeschoss hoch in die Wände der Wohnung, weil im Baujahr des Mietshauses - 1926 - noch keine horizontalen Abdichtungen ("Horizontalsperren") eingebaut wurden. Die erste DIN-Abdichtungsnorm stamme aus dem Jahr 1932. "Zeittypische" Bodenplatten seien nicht wasserdicht.

Die Wohnung sei "renoviert" vermietet worden, stellte das Amtsgericht fest, d.h. mit frisch gestrichenen Wänden und Decken. Ansonsten sei im Mietvertrag zur Beschaffenheit der Wohnung nichts vereinbart. Deshalb schulde der Vermieter nur den Mindeststandard einer nicht modernisierten Altbauwohnung. Das bedeute: Wenn der Zustand der Wohnung den Bauvorschriften und technischen Normen im Baujahr 1926 entspreche, liege kein Mietmangel vor, der die Mieterin zur Mietminderung berechtige.

Und das treffe hier zu. Die Tatsache, dass sich in der Wohnung noch kein Schimmel gebildet habe, beweise nach Ansicht des Sachverständigen, dass regelmäßiges Lüften genüge, um Schimmelbildung zu verhindern. Dass es für die Mieterin unzumutbar wäre, dies weiterhin zu tun, sei nicht ersichtlich. Dass der Wandputz an den feuchten Stellen teilweise zerbrösele, mindere die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung nur unerheblich. Unten an den Wänden, im Sockelbereich knapp über dem Boden hänge man ja keine Bilder oder Möbel auf.