Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2062 Urteilen

Bauverzögerung: Erwerber kann Wohnungskauf stoppen

Kurzartikel

Ein Wohnungskäufer kann vom Vertrag mit dem Bauträger zurücktreten und Schadenersatz verlangen, wenn die Wohnanlage wegen diverser Klagen von Anwohnern nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt fertig gestellt wird. Mit Einsprüchen der Nachbarn muss ein Bauträger rechnen und den Zeitverlust bei der Planung einkalkulieren. Tut er das nicht, hat er die Verzögerung zu vertreten.

Barzahlung belegt Schwarzarbeit

Kurzartikel

Hat ein Bauherr vor Baubeginn dem Auftragnehmer einen Teil des Werklohns bar gezahlt, ohne eine Rechnung oder Quittung zu erhalten, beweist dies, dass der Auftragnehmer den Betrag im Einvernehmen mit dem Bauherrn nicht versteuern wollte. Das hat zur Folge, dass der Bauvertrag nichtig ist und der Bauherr gegen den Auftragnehmer keine Ansprüche wegen Mängeln geltend machen kann.

Ehemaliger Hof wird zum Wohnhaus

Der Schweinezüchter nebenan sorgt sich um eventuelle Einschränkungen für seinen Betrieb

Ganz in der Nähe eines Schweinemastbetriebs in Niedersachsen liegt eine ehemalige Hofstelle. Nach einem Brand hatte der Eigentümer 1994 die Landwirtschaft aufgegeben. Das beschädigte Wohnhaus stand lange leer, dann kaufte es ein Ehepaar und setzte es instand.

Als der Landkreis 2014 den neuen Eigentümern erlaubte, das frühere Bauernhaus als Wohnhaus zu nutzen, klagte der Schweinezüchter gegen die Baugenehmigung. Er fürchtete, früher oder später würden die Hausbewohner wegen des Gestanks aus den Ställen für Einschränkungen seines Betriebs sorgen.

Dabei hatte das Paar bereits offiziell erklärt, es werde die "landwirtschaftlichen Gerüche" hinnehmen und weder gegenüber dem Betrieb, noch gegenüber dem Landkreis irgendwelche Forderungen erheben. Darauf sei kein Verlass, fand das Verwaltungsgericht und gab dem Landwirt Recht: Die Geruchsbelastung sei für ein Wohnhaus letztlich unzumutbar.

Doch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg bestätigte die Baugenehmigung des Landkreises für die Nutzungsänderung (1 LC 180/16). Trotzdem müsse sich der Schweinezüchter keine Sorgen machen, betonte das Gericht. Nicht nur wegen der Erklärung der Hauseigentümer, die ja bewusst in eine "immissionsbelastete Umgebung" gezogen seien.

Generell gelte: Wenn ein Wohnhaus der Landwirtschaft diene oder gedient habe, seien die Bewohner verpflichtet, Geruchsbelästigungen zu akzeptieren. Da gehe die Rechtsprechung von einer "Schicksalsgemeinschaft" landwirtschaftlicher Betriebe aus, die es verbiete, sich auf die für Wohnbauten geltenden Richtwerte zu berufen. Das gelte auch dann, wenn auf einem Grundstück im Außenbereich die Landwirtschaft aufgegeben wurde. Das Hausgrundstück bleibe sozusagen "belastet" mit der Pflicht, auf benachbarte landwirtschaftliche Betriebe Rücksicht zu nehmen.

In einer ganz und gar landwirtschaftlich geprägten Umgebung stelle ein Wohnhaus eine Art "Fremdkörper" mit geringerem Schutzanspruch dar. Die Käufer der ehemaligen Hofstelle könnten daher gegen den Schweinezüchter keine Ansprüche geltend machen — zumal sie ihre Wohnmöglichkeit im Außenbereich nur der Tatsache verdankten, dass sie ein landwirtschaftliches Gebäude umbauen durften. Für den Neubau eines Wohnhauses hätten sie dort keine Baugenehmigung erhalten.

Mieter riss verschlissene Tapeten ab

Hat die Vermieterin deshalb beim Ende des Mietverhältnisses Anspruch auf Schadenersatz?

Herr A hatte von Frau B 2008 eine unrenovierte Doppelhaushälfte gemietet und war nach vier Jahren wieder ausgezogen. Zu Beginn der Mietzeit war der Mieter kurz mit der Vermieterin "liiert". Sie erlaubte ihm, in dem Haus zu "renovieren, wie er es möchte". Daraufhin riss der Mann die unansehnlichen alten Tapeten ab. Als ihm Frau B später mitteilte, sie wolle das Haus verkaufen, stoppte er jedoch alle Renovierungsarbeiten.

Vielleicht erklärt ja die gescheiterte Liebesbeziehung, dass später um die alten Tapeten so erbittert gestritten wurde? Jedenfalls landete der Fall am Ende sogar beim Bundesgerichtshof (BGH). Zunächst hatte Frau B 9.307 Euro Schadenersatz verlangt, weil sie wegen der verschandelten Wände das Haus nun von Grund auf renovieren müsse.

Das Landgericht (LG) Oldenburg gestand ihr für die Tapeten 663 Euro Schadenersatz zu: Der Mieter habe sich nicht vertragsgemäß verhalten. Wer Tapeten von den Wänden reiße, der müsse die begonnenen Renovierungsarbeiten beenden oder den vorherigen Zustand wiederherstellen, urteilte das LG. Dagegen legte der Ex-Mieter mit Erfolg Revision zum BGH ein (VIII ZR 263/17).

Der Ex-Mieter habe jeglichen Schaden bestritten, so der BGH, weil die gemusterten Tapeten mindestens 30 Jahre alt gewesen seien. Obwohl zum Überstreichen absolut ungeeignet, seien sie vor seinem Einzug mehrmals überstrichen worden und hätten sich an vielen Stellen von der Wand gelöst. Da der Ex-Mieter geltend gemacht habe, die Dekoration sei ohnehin völlig wertlos gewesen, hätte das LG der Vermieterin keinen Schadenersatz zusprechen dürfen, ohne diesen Einwand zu klären, betonte der BGH.

Stattdessen habe das LG Zustand und Alter der Tapeten ignoriert und Schadenersatz festgesetzt. Dabei habe es den Wert der verschlissenen Tapeten fast so hoch veranschlagt wie den Preis neuer Tapeten (80 Prozent). Das sei auch dann in keiner Weise nachvollziehbar, wenn man - wie das LG - sehr optimistisch davon ausgehe, dass die Vermieterin die renovierungsbedürftige Doppelhaushälfte ohne den Abriss der Tapeten problemlos hätte weitervermieten können.

Wohnen mit dem Lebenspartner?

Kurzartikel

Grundsätzlich können Mieter vom Vermieter verlangen, dass er der Aufnahme eines nichtehelichen Lebenspartners in die Wohnung zustimmt. Das gilt jedoch nicht, wenn die Partnerschaft bereits vor dem Abschluss des Mietvertrags bestanden hat. Der Wunsch des Mieters ist dann nicht als berechtigt anzusehen, wenn der Verdacht naheliegt, er habe vor dem Vertragsschluss die Partnerschaft in der Annahme verschwiegen, dass der Vermieter nicht an eine Wohngemeinschaft vermieten würde.

Dämmung und Schimmel

Kurzartikel

Ist die Ursache für Schimmelflecken in der Mietwohnung nicht aufzuklären, geht dies zu Lasten des Vermieters. Steht bereits fest, dass die Bausubstanz des Gebäudes schlecht gedämmt ist, muss das Gericht nicht per Gutachten klären lassen, ob der Mieter die Räume unzureichend gelüftet hat. Dann spricht der äußere Anschein dafür, dass die Feuchtigkeitsschäden auf die mangelhafte Dämmung der Fassaden zurückzuführen sind.

Wohnungsrückgabe "besenrein"

Kurzartikel

Ist die Schlussreinigung der Räume beim Ende des Mietverhältnisses im Mietvertrag gar nicht geregelt oder ist die einschlägige Vertragsklausel unwirksam, muss der Mieter die Wohnung "besenrein" zurückgeben. Das bedeutet, dass er groben Schmutz zu beseitigen hat, Fenster und Fensterrahmen muss er jedoch nicht putzen. Schmutzige Fensterrahmen berechtigen den Vermieter nicht dazu, einen Teil der Kaution für die Endreinigung einzubehalten.

Mieter darf selbst putzen!

Kurzartikel

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, der zu Folge der Mieter nach dem Auszug auf seine Kosten eine Reinigungs-Fachfirma damit beauftragen muss, die Wohnung zu reinigen, ist diese "Endreinigungsklausel" unwirksam. Die Regelung schließt es aus, dass der Mieter die Schlussreinigung selbst vornimmt und benachteiligt ihn damit auf unangemessene Weise.

Risse hinter der Tapete

Bei einem älteren Haus sind Risse im Putz kein Mangel: Käufer erhalten kein Geld zurück

2016 kaufte Ehepaar A das Haus des Ehepaares B. Das Wohnhaus war um das Jahr 1970 erbaut worden. Wie üblich, wurde die Haftung der Verkäufer für Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Den Käufern war klar, dass sie das Haus renovieren mussten und sie machten sich gleich nach der Übergabe an die Arbeit.

Als sie die alten Holzverkleidungen und Tapeten entfernten, traten zahlreiche Risse im Wandputz zutage. Obendrein entdeckten die Käufer Schimmel im Dachgeschoss — offenbar war das Dach stellenweise undicht. Daraufhin verlangte das Ehepaar A von den Verkäufern Kostenersatz für die nötigen Reparaturarbeiten am Haus und für das Gutachten eines privat beauftragten Bauexperten.

Das Ehepaar B wies die Forderung zurück: Mit Rissen in den Wänden müsse man bei älteren Gebäuden immer rechnen. Und vom Schaden im Dachgeschoss hätten sie nichts gewusst, versicherten die Verkäufer. Das Landgericht Coburg schlug sich auf ihre Seite und wies die Schadenersatzklage der Käufer ab (14 O 271/17).

Im Kaufvertrag hätten die Vertragsparteien keine besonderen Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Kaufsache getroffen, so das Landgericht. Daher hänge die Antwort auf die Frage, ob überhaupt ein Sachmangel vorliege, von der "üblichen Beschaffenheit von Häusern mit vergleichbarem Qualitätsstandard" ab. Daran gemessen, sei ein Sachmangel hier zu verneinen.

Der gerichtliche Sachverständige habe erläutert, dass Risse in geputzten Wandflächen bei einem ca. 45 Jahre alten Haus üblich seien. Nach dieser Zeitspanne sei die Lebensdauer des Innenwandputzes längst überschritten. Bei so einem Alter und bei der technisch eher schlichten Konstruktion des Hauses wären sogar Risse bis zu fünf Millimetern Dicke nicht außergewöhnlich.

Im Unterschied zu den Rissen im Putz sei ein undichtes Dach durchaus ein Sachmangel, betonte das Landgericht. Weil die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen wurde, müssten die Verkäufer für diesen Sachmangel aber nur einstehen, wenn sie ihn beim Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hätten. Dass das Ehepaar B die Undichtigkeit im Dach kannte und die Käufer darüber trotzdem nicht informiert habe, sei jedoch nicht bewiesen.

Eigenbedarfskündigung nur für "Angehörige"

Die Tochter der Lebensgefährtin ist keine Familienangehörige und gehört nicht zum Haushalt des Vermieters

Eine Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus bewohnt der Hauseigentümer selbst mit seiner Lebensgefährtin. Dem Mieter der Dachgeschosswohnung kündigte er fristgemäß und begründete dies mit Eigenbedarf: Die Tochter seiner Lebensgefährtin werde demnächst ihr Studium beenden und wolle dann wieder in die Nähe der Familie ziehen.

Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung: Die Studentin gehöre nicht zu dem Personenkreis, für den eine Eigenbedarfskündigung zulässig sei, meinte er. Das Amtsgericht Siegburg gab dem Mieter Recht und wies die Räumungsklage des Vermieters ab (105 C 97/18). Die Kündigung sei unwirksam, weil der Hauseigentümer die Räume nicht als Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötige.

Zweck dieser Regelung sei es, im Interesse der Mieter die Möglichkeiten der Kündigung wegen Eigenbedarfs klar einzugrenzen. Eigenbedarf dürften Vermieter nur für Familienangehörige oder für Angehörige ihres Haushalts geltend machen. Doch mit der Tochter seiner Lebensgefährtin sei der Vermieter weder verwandt noch verschwägert. Sie sei nicht sein leibliches Kind und habe auch nie in seiner Wohnung gelebt, sei also auch keine Angehörige seines Haushalts.

Zwar habe sich in den letzten Jahren das Verständnis des Begriffs Familie sehr verändert, räumte das Amtsgericht ein. Patchwork-Familien seien gesellschaftlich weit verbreitet und beinahe normal geworden. Vielfach lebten Eltern und Kinder als Familie zusammen, ohne dass die Eltern verheiratet wären. Oft seien nicht alle "Familienmitglieder" miteinander verwandt.

Um für Mieter Rechtssicherheit zu gewährleisten, müsse man den Begriff Familienangehöriger trotzdem weiterhin eng auslegen. Für Mieter müsse erkennbar sein, für welchen Personenkreis eine Eigenbedarfskündigung in Betracht komme — welche Personen diesen "privilegierten Status" hätten.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Kann sich der Mieter auf einen Härtefall berufen, wenn er als Hartz-IV-Empfänger in einer großen Wohnung wohnt?

Die Eltern des Berliners hatten 1962 die 86 qm große Wohnung gemietet, da war er ein Kind von fünf Jahren. Mittlerweile bewohnt er sie alleine. Der Mann bezieht Arbeitslosengeld II und erhält für die Wohnung vom Jobcenter monatlich 463 Euro. Die Kaltmiete liegt bei 574 Euro plus 90 Euro Heizkostenvorschuss. 2015 modernisierte die Vermieterin das Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1929.

Die oberste Geschossdecke und die Außenfassade wurden gedämmt, Balkone vergrößert und ein stillgelegter Lift wieder in Betrieb genommen. Aufgrund der Maßnahmen sollte der Hartz-IV-Empfänger ab Januar 2017 240 Euro mehr pro Monat zahlen. Eine Mieterhöhung dieses Umfangs bedeute für ihn eine finanzielle Härte, wandte der Mieter ein und zog vor Gericht.

Vom Landgericht (LG) bekam er Recht, die Vermieterin legte gegen das Urteil Revision ein. Begründung: Nach den Bestimmungen für das Arbeitslosengeld II sei eine Wohnfläche von 50 qm für eine Person angemessen. Die Wohnung des Mieters sei viel größer. Sie müsse doch als Vermieterin nicht den "Luxus" des Hartz-IV-Empfängers finanzieren … Wenn ihm die Wohnung zu teuer werde, müsse er eben ausziehen.

Richtig sei, dass sich Hilfebedürftige nicht auf Kosten der Allgemeinheit große Wohnungen leisten dürften, stellte der Bundesgerichtshof fest (VIII ZR 21/19). Hier gehe es aber um etwas anderes: nämlich darum, ob der Mieter trotz der Modernisierung — und des berechtigten Vermieterinteresses an höherer Miete — seinen bisherigen Lebensmittelpunkt behalten dürfe. Ob eine Wohnung "angemessen" sei, könne nicht immer isoliert an der Quadratmeterzahl gemessen und dementsprechend beantwortet werden.

Im konkreten Fall habe das LG zutreffend berücksichtigt, dass der Mieter bereits seit 1962, also seit über 55 Jahren in der Wohnung lebe. Entgegen der Ansicht der Vermieterin könne man ihm daher nicht vorhalten, in Sachen Wohnungsgröße quasi seit Beginn des Mietvertrags über seine Verhältnisse zu leben. Zu Recht berufe er sich auf einen Härtefall, der eine Mieterhöhung ausschließe.

Allerdings müsse das LG noch prüfen, ob hier ein Ausnahmefall vorliege, der es umgekehrt dem Mieter verwehren würde, eine finanzielle Härte geltend zu machen. Das sei der Fall, wenn Vermieter gezwungen seien zu modernisieren — z.B. aufgrund gesetzlicher Vorschriften oder aus Sicherheitsgründen. Sollte die Erneuerung des Außenputzes für die Vermieterin unausweichlich gewesen sein, könnte sich der Mieter trotz seiner finanziellen Probleme nicht gegen die Erhöhung wehren. Andernfalls gelte jedoch: Die Mieterhöhung sei unzulässig.

Geld im Heizkessel versteckt

Haus-Hüter verbrannte aus Versehen 520.000 Euro: keine Haftung

Sachen gibt’s, die gibt’s gar nicht … Vor Erfindung der Banken soll es ja viele Leute gegeben haben, die ihre Ersparnisse unter der Matratze aufbewahrten. Aber im Heizkessel? Ein echt origineller Einfall mit hier sehr unangenehmen Folgen.

Der Besitzer einer Werkstatt fuhr zwei Wochen lang in Winterurlaub und bat einen Freund, währenddessen im Haus "nach dem Rechten" zu sehen. Die Heizanlage, die seine gesamten Ersparnisse von ca. 540.000 Euro enthielt, hatte der Urlauber vorher teilweise demontiert. Doch der Haus-Hüter fand es in der Werkstatt sehr kalt und setzte die Anlage wieder zusammen. Auf die Geldscheine im Heizkessel stieß er dabei nicht. Ahnungslos stellte der Freund die Heizung an und verfeuerte das Bargeld.

Als der Urlauber zurückkehrte, hatten sich seine Ersparnisse fast komplett in Asche verwandelt. Mit Hilfe der Bundesbank konnte er immerhin 20.000 Euro rekonstruieren. Von seinem Freund — dem er mittlerweile die Freundschaft aufgekündigt hatte — verlangte der Mann die restlichen 520.000 Euro ersetzt. Nach einem Urteil des Landgerichts Arnsberg hat er jedoch keinen Anspruch auf Schadenersatz (I-2 O 347/18).

Der "Ex-Kumpel" müsse die versehentlich verfeuerte Summe nicht ersetzen, so das Gericht. Zwar stehe fest, dass der Haus-Hüter die Heizung angestellt habe und der Werkstatt-Inhaber habe auch glaubwürdig dargelegt, welche Summe er dort "versteckt" hatte. Dieses Versteck sei aber so bizarr, dass eine Haftung des Freundes für den Verlust ausgeschlossen sei. Niemand komme auf die Idee, dass im Heizkessel Bares deponiert sein könnte.

Beim Auszug Wohnung nicht leergeräumt

Mieter müssen bei Vertragsende die Mietsache grundsätzlich ohne Einbauten zurückgeben

1978 hatte Herr P die Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil gemietet. Nach seinem Tod 2015 trat die Witwe in den Mietvertrag ein und wohnte dort noch zwei Jahre. 2017 kündigte sie das Mietverhältnis und zog aus. Danach entbrannte ein Streit um ihre "Hinterlassenschaften": Wandpaneelen, ein Einbauschrank, Stromleitungen und Heizkörperverkleidungen.

Der Vermieter forderte Schadenersatz für die nun erforderlichen Arbeiten und Umbauten: Frau P habe ihre Pflicht verletzt, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, wie es der verstorbene Mieter zu Vertragsbeginn übernommen habe. Diesen Vorwurf konnte die Ex-Mieterin überhaupt nicht nachvollziehen: Ihre Einbauten gehörten doch jetzt dem Vermieter, meinte sie.

Doch das Landgericht Bochum entschied den Streit zu dessen Gunsten (10 S 26/18). Von den üblichen Gebrauchsspuren einmal abgesehen, müssten Mieter das Mietobjekt grundsätzlich in dem Zustand zurückgeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befunden habe. Sie müssten also ihre Einrichtungen, Einbauten etc. beseitigen. Das gelte unabhängig davon, ob sie nun dem Vermieter gehörten oder nicht.

Eigentümer hätten grundsätzlich das Recht, die Mietsache unverändert zurückzuerhalten. Die Pflicht zum Rückbau — inklusive Entfernung aller Einbauspuren — bestehe auch dann, wenn der Vermieter die Veränderungen gebilligt habe. Damit sei nicht das Versprechen verbunden, die Veränderungen auch über das Vertragsende hinaus zu akzeptieren und damit möglicherweise die Chance zur Weitervermietung einzuschränken.

Etwas anderes könne ausnahmsweise gelten, wenn eine auf Dauer angelegte Baumaßnahme — die nicht auf den speziellen Geschmack des Mieters abgestimmt sei — erstens nur mit erheblichem Kostenaufwand zu entfernen wäre und der Rückbau zweitens das Mietobjekt "in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde". Davon könne hier aber nicht die Rede sein.

Morsche Bäume gefährden Fußweg

Gemeinde fordert vom Grundstückseigentümer Kostenersatz für forstwirtschaftliche Beratung und fürs Baumfällen

Das unbebaute, nicht bewirtschaftete Grundstück am Waldrand liegt in einem Gemeindegebiet und grenzt an einen öffentlichen Fußweg. Im Februar 2015 forderte die Gemeinde erstmals von Grundeigentümer M Sicherungsmaßnahmen am Baumbestand, weil öfters Äste auf den Fußweg fielen. Er müsse trockene Äste entfernen und einige Bäume fällen, forderte die Gemeinde. Der Eigentümer scheute den Aufwand und bot der Kommune an, ihr das Grundstück zu schenken.

Dieses großzügige Angebot wurde abgelehnt. Im Dezember 2016 brachen erneut mehrere Äste ab. Ein abgestorbener Baum fiel auf den Weg und beschädigte eine Straßenlaterne. Daraufhin sperrte die Gemeinde den Fußweg zum Schutz von Passanten. Da in der kleinen Gemeindeverwaltung kein Forstwirt arbeitete, beauftragte sie außerdem ein forstwirtschaftliches Ingenieurbüro damit, ein Baumkataster und ein Gutachten zu den nötigen Verkehrssicherungsmaßnahmen zu erstellen.

Im Frühjahr 2017 war es fertig. Gemäß dem Urteil der Experten verlangte die Kommune von M, elf Bäume zu fällen, bei vier Hainbuchen Totholz zu entfernen und die Äste einer Eiche zu kürzen. Laut Gutachten würden die Baumpflegearbeiten ca. 5.200 Euro kosten. Die Gemeinde setzte M eine Frist und kündigte an, sie werde die Arbeiten auf seine Kosten selbst in Auftrag geben, wenn er sich weigere, seine Pflicht zu erfüllen. (Juristen nennen das "Ersatzvornahme".)

Viel zu teuer, fand der Eigentümer, das "könne ja wohl nicht das letzte Wort sein". Die Gemeinde müsse weitere Angebote einholen oder, noch besser, das Grundstück endlich kostenlos übernehmen und sich selbst darum kümmern. Nachdem im Herbst 2017 erneut ein Baum umgestürzt war, ließ die Kommune die Arbeiten von einer Fachfirma ausführen. M sollte die Kosten dieser Aktion und die Kosten des forstwirtschaftlichen Gutachtens übernehmen.

Darauf habe die Gemeinde Anspruch, entschied das Verwaltungsgericht Göttingen (1 A 530/18). Grundstückseigentümer seien verpflichtet, dafür zu sorgen, dass von ihrem Grund keine Gefahr für die Allgemeinheit ausgehe. Nach dem wirksamen Bescheid der Kommune wäre M verpflichtet gewesen, die Baumpflegearbeiten zu organisieren. Sie habe ihm dafür eine angemessene Frist von sechs Wochen gesetzt.

Da M nichts unternommen habe, habe die Gemeinde selbst eine Firma mit den Arbeiten beauftragen dürfen. Wer so eine "Ersatzvornahme" verhindern wolle, müsse gegen den entsprechenden Bescheid der Behörde Rechtsmittel einlegen. Der Grundstückseigentümer habe sich aber damit begnügt, gegenüber der Kommune seinen Unmut zu äußern.

Erhöhter Wartungsaufwand als Baumangel

Dachterrasse mit zu geringem Gefälle: Hauseigentümer kämpft mit Pfützen

Hauseigentümer H ließ auf seiner Doppelgarage eine Dachterrasse bauen. Die Dachfläche sollte der Bauunternehmer so abdichten, dass bei Regen das Wasser zum Ablauf hin- und abfließt. Das gelang nicht, weil der Auftragnehmer eine billige Dämmung aufbrachte. Wegen des zu geringen Gefälles staute sich an einer Stelle immer wieder Regenwasser in einer großen Pfütze.

Deshalb weigerte sich H, den Bau abzunehmen und die Rechnung zu begleichen. Der Bauunternehmer zog vor Gericht und forderte den vereinbarten Werklohn. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt schlug sich auf die Seite des Hauseigentümers: Zu Recht habe er die Zahlung verweigert, denn der Terrassenbau sei mangelhaft (24 U 53/15). Die vom Auftragnehmer gewählte Ausführung führe nämlich zu erhöhtem Wartungsaufwand.

Bei jedem Regen staue sich das Wasser und in der Pfütze sammle sich kontinuierlich Schmutz an, der entfernt werden müsse. Andernfalls würden sich auf dem Dach Verkrustungen bilden. Hätte der Unternehmer die Abdichtung einwandfrei ausgeführt, müsste sich H mit diesem Problem nicht herumschlagen. Das Argument des Unternehmers, die Dämmung gebe lediglich die Unebenheit der Dachfläche wieder, ließ das OLG nicht gelten: Wenn die Fläche uneben sei, hätte er dies erkennen und z.B. mit Estrich ausgleichen müssen.

Grundsätzlich müsse der Auftragnehmer den Auftraggeber auf technische Schwierigkeiten hinweisen. Das gelte erst recht, wenn er eine günstige Lösung anbiete, die im Vergleich mit einer technisch besseren, aber teureren Lösung "mangelanfälliger" sei. Ohne so einen Hinweis dürfe der Auftraggeber trotz "kleinen Budgets" davon ausgehen, dass der Auftragnehmer eine technisch einwandfreie Lösung erzielen werde. (Das Urteil des OLG Frankfurt vom 5.5.2017 wurde am 21.11.2018 vom Bundesgerichtshof bestätigt und ist damit rechtskräftig.)

Wärmemengenzähler für die Wohnanlage

Wurde der Einbau von Messgeräten mit Mehrheit beschlossen, müssen ihn alle Eigentümer akzeptieren

Die Eigentümerversammlung einer Münchner Wohnanlage hatte mehrheitlich beschlossen, an den Heizkörpern des Gebäudes Geräte zur Verbrauchserfassung anzubringen. Dabei entschieden sich die Eigentümer für Verdunstungsröhrchen als Messgeräte. Damit war ein Eigentümer überhaupt nicht einverstanden.

Er hielt Verdunstungsröhrchen für ungeeignet, den jeweiligen Verbrauch exakt zu ermitteln — wegen der nicht gedämmten Rohrleitungen, die zu hohen Wärmeverlusten führten. Daher wollte der Eigentümer den Einbau dieser Messgeräte keinesfalls dulden, stattdessen in seiner Wohnung eigene Geräte einbauen, diese selbst ablesen und kontrollieren.

Das Landgericht München I entschied den Streit zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft (1 S 15412/18 WEG). Dass sie den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen und den Heizwärmeverbrauch erfassen wolle, entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Warum sich Verdunstungsröhrchen nicht dafür eignen sollten, den Verbrauch zu erfassen, sei nicht nachvollziehbar.

Wenn die Eigentümer mit Mehrheit den Beschluss fassten, eine bestimmte Geräteart anzuschaffen, seien alle Eigentümer — auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben — dazu verpflichtet, den Einbau der Geräte zu dulden. Nur wenn der Verbrauch aller Eigentümer auf einheitliche Weise erfasst werde, seien die so gewonnenen Daten wirklich vergleichbar, könnten die Kosten gemäß den Verbrauchsanteilen korrekt umgelegt werden.

Dass einzelne Eigentümer andere Geräte montierten, komme daher nicht in Frage. Den Heizwärmeverbrauch zu messen und die Kosten abzurechnen, sei Aufgabe der Eigentümergemeinschaft und nicht einzelner Eigentümer.

Schützenswerte Villen?

Bauvorhaben einer Immobilienfirma scheitert an der kommunalen Erhaltungssatzung

Kommunen können mit so genannten "Erhaltungssatzungen" Straßenzüge oder Viertel vor dem Abriss schützen, die sich durch städtebauliche Besonderheiten auszeichnen. Daran scheiterte das Bauvorhaben einer Immobilienfirma in Elmshorn. Sie wollte auf eigenem Grund zwei historische Häuser mit repräsentativen Gärten abreißen, um moderne Reihenhäuser zu errichten.

Die Stadt wies das Baugesuch der Grundstückseigentümerin unter Verweis auf ihre Erhaltungssatzung zurück. Dagegen wehrte sich die Immobilienfirma. Doch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig-Holstein entschied: Die geplanten Reihen- und Doppelhäuser passten nicht zu den schützenswerten Villen in diesem Stadtgebiet, die Entscheidung der Stadt sei rechtmäßig (1 MB 11/18).

Auch wenn der Baustil der großbürgerlichen Einfamilienhäuser in den Straßen der Umgebung nicht einheitlich sei: Alle Bauten dort seien großbürgerliche, zweigeschossige Häuser mit Villencharakter, repräsentativen Fassaden, großzügigen Eingangsbereichen und offener Bauweise. Üppige Vorgärten würden dem Stadtgebiet zusätzlich einen weitgehend einheitlichen Charakter verleihen, es sei schützenswert.

Vergeblich argumentierte die Grundstückseigentümerin, die meisten Häuser in diesem Gebiet verdienten die Bezeichnung "Villa" nicht. Ihre eigenen historischen Gebäude ständen nicht einmal unter Denkmalschutz.

Eine Kommune dürfe nicht nur dann eine Erhaltungssatzung aufstellen, wenn Gebäude unter Denkmalschutz ständen, so das OVG. Die Bezeichnung Villa — früher einmal der Name für ein römisches Landhaus — sei im 19. Jahrhundert auf freistehende Häuser von Großbürgern übertragen worden. Meistens seien diese Gebäude am Stadtrand oder in so genannten Villenvierteln gebaut worden, charakteristisch seien für sie Vorgärten, Veranden, offene Balkone und Erker in manchmal malerischer Zusammenstellung.

So gesehen seien die großbürgerlichen Einfamilienhäuser im Gebiet der Erhaltungssatzung durchaus als schützenswerte Villen einzustufen, auch die beiden Häuser der Immobilienfirma. Ob sie unter Denkmalschutz ständen, sei für den Schutzumfang der Erhaltungssatzung nicht relevant.

Baumwurzeln machen vor Grundstücksgrenzen nicht halt

Beeinträchtigen sie aber einen Weg, kann der Nachbar ausnahmsweise ihre Beseitigung verlangen

Ein Hauseigentümer in Itzehoe ließ eine alte, morsche Kastanie fällen, die nahe an der Grenze zum Grundstück seines Nachbarn stand. Den Baumstumpf ließ er jedoch stehen, so dass die Wurzeln weiter auf dessen Grundstück hinüber wuchsen. Außerdem zeigten sich Schößlinge. Der Nachbar hatte am Zaun, an der Grundstücksgrenze entlang, einen asphaltierten Weg angelegt, den er durch die Wurzeln gefährdet sah: Die Wurzeln hätten die Platten schon um fast 50 Zentimeter angehoben. Er verlangte, das Wurzelwerk zu beseitigen.

Das Landgericht Itzehoe wies daraufhin, dass sein Eigentum allein durch eindringendes Wurzelwerk noch keinen Schaden nehme (4 S 154/94). Doch hier gehe es um den gepflasterten Weg. Da sich die Wurzeln nicht bloß in das Nachbargrundstück hinein ausbreiteten, sondern den Weg beeinträchtigten, sei der Eigentümer des Baumes bzw. des Baumstumpfs verpflichtet, sie zu beseitigen. Nur so könne der Nachbar seinen Weg ordentlich asphaltieren. Es sei ihm nicht zuzumuten, wegen der Wurzeln darauf zu verzichten.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Kurzartikel

Hat eine Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt, zieht aber nach dem Auszug der Mieterin nicht selbst ein, sondern vermietet die Wohnung zu weitaus höherer Miete an Fremde, muss sie belegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Wurde der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, schuldet die Vermieterin der Ex-Mieterin Ersatz für die unnötigen Umzugskosten und für die Mehrkosten durch die teurere neue Wohnung (hier: 24 Monate lang).

Vermieter will Mängel überprüfen

Die Mietsache zu besichtigen, ist sein gutes Recht — aber nicht zusammen mit x-beliebigen Personen

Die Mieter eines Reihenhauses hatten dem Vermieter wiederholt Mängel der Mietsache gemeldet, was aus seiner Sicht völlig unbegründet war. Reine Schikane, fand er — doch habe er die Mängel nicht überprüfen können. Denn die Mieter hätten es ihm mehrmals verwehrt, das Reihenhaus zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. So begründete der Hauseigentümer schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht Erlangen wies seine Räumungsklage ab, weil die Kündigung unwirksam gewesen sei. Wenn es darum gehe, Schäden an der Mietsache festzustellen, könne ein Vermieter selbstverständlich Zutritt zur Wohnung bzw. zum Haus verlangen. Er könne auch mit dritten Personen erscheinen, aber nur, wenn sie mit dem Anlass der Besichtigung etwas zu tun haben.

Dieser Ansicht war auch das Landgericht Nürnberg-Fürth, es bestätigte das Urteil des Amtsgerichts (7 S 8432/17). Bei einem Besichtigungstermin wegen Mängeln könne der Vermieter fachkundige Personen wie Handwerker oder Sachverständige mitbringen, die in der Lage seien, den angezeigten Mangel zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Von sachunkundigen Bekannten dürfe er sich nicht begleiten lassen.

Wenn die Mieter sich dagegen wehrten, rechtfertige das keine Kündigung. Vermieter müssten die Privatsphäre der Mieter respektieren, schließlich garantiere die Verfassung die Unverletzlichkeit der Wohnung. Diesem Grundsatz werde der Hauseigentümer nur gerecht, wenn er die "eigenen vier Wände" seiner Mieter gemeinsam mit fachkundigen Personen besichtige und sich dabei auf die Mängel konzentriere.