Bauen & Wohnen

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Kautionsrückzahlung

Kurzartikel

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses muss der Ex-Mieter auf die Herausgabe der Kaution warten, bis alle Forderungen aus dem Mietverhältnis geklärt sind und dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen. Streiten die Parteien nach dem Auszug des Mieters noch über eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom Vorjahr, muss der Vermieter die Kaution noch nicht zurückzahlen.

Sturm weht Dachziegel aufs Nachbarhaus

Hauseigentümer müssen den baulichen Zustand des Gebäudes regelmäßig prüfen lassen, an der Nordsee erst recht!

Herr T ist glücklicher Besitzer einer Villa auf einer Nordsee-Insel. Im Frühjahr 2016 ließ er ein Dachfenster reparieren. Der Dachdecker prüfte dabei auch das Dach, allerdings nur oberflächlich. Ob die Firststeine noch festen Halt hatten, kontrollierte er nicht mit den Händen. Dem Hauseigentümer meldete der Handwerker nichts Auffälliges.

In der Nordsee treten bekanntlich öfter starke Stürme mit hohen Windgeschwindigkeiten auf. So auch im Oktober 2016. Ein Sturm löste Dachziegel am Dach der Villa und wehte sie auf das niedrigere Haus eines Nachbarn. An dessen Eigenheim entstand dadurch ein Schaden von rund 10.000 Euro. Von Eigentümer T forderte der Nachbar Schadenersatz.

Zu Recht, entschied das Landgericht Aurich (3 O 1102/16). Eigentümer müssten ihre Gebäude "ordnungsgemäß unterhalten", d.h. regelmäßig den baulichen Zustand überprüfen lassen. Wie häufig und wie intensiv diese Kontrolle ausfallen müsse, hänge von der Lage, von der Nutzung und Konstruktion des Gebäudes ab. Da die Villa auf einer Nordsee-Insel häufig starken Stürmen ausgesetzt sei, müsse insbesondere das Dach mindestens einmal jährlich auf seine Sturmfestigkeit hin geprüft werden.

So einen Auftrag habe Herr T nicht erteilt. Eine kursorische Sichtkontrolle anlässlich der Reparatur eines Fensters reiche nicht aus. Wenn der Handwerker nicht manuell prüfe, ob die Dachziegel festsäßen, wisse er nicht, ob das Dach wirklich sturmfest sei. Wenn Gebäudeteile wegfliegen, weil die nötige Kontrolle versäumt wurde, müsse der Hauseigentümer für den so verursachten Schaden am Nachbarhaus haften.

Verwalter muss WEG-Beschlüsse durchführen

Kurzartikel

Wenn Wohnungseigentümer beschließen, Feuchtigkeitsmängel am gemeinschaftlichen Eigentum zu beheben, worum sich der Verwalter aber nicht ausreichend kümmert, können einzelne Eigentümer wegen dieser Pflichtverletzung keinen Schadenersatz von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen. Der Verwalter ist verpflichtet, deren Beschlüsse durchzuführen. Einzelne Wohnungseigentümer müssten sich deshalb an den Verwalter halten und von ihm fordern, dass er seinen Pflichten nachkommt.

Fensterleisten durchbohrt

Wenn Bohrlöcher die Bausubstanz verletzen, ist das kein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache

Der Mieter hatte von einer Fachfirma an vier Wohnungsfenstern Plissees montieren lassen. Um sie zu befestigen, wurden in die Glasleisten aller Fenster je vier Löcher mit einem Durchmesser von 3-4 Millimetern gebohrt. Als das Mietverhältnis beendet war, forderte der Vermieter den Mann auf, die Leisten auszutauschen.

Da sich der Mieter weigerte, gab der Vermieter die Reparatur selbst in Auftrag. Dem Mieter teilte er mit, er werde die Reparaturkosten von 382 Euro mit der Kaution verrechnen. Vergeblich zog der Mieter vor Gericht und verlangte das als Mietsicherheit hinterlegte Sparguthaben zurück.

Das stehe ihm nicht mehr zu, entschied das Amtsgericht Witten: Der Vermieter dürfe seinen Anspruch auf Schadenersatz damit verrechnen (2 C 684/17). Gewöhnliche Dübellöcher in den Wänden gehörten zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache, sofern sich ihre Zahl in Grenzen halte. Jeder Bewohner habe das Recht, Sachen an der Wand zu befestigen.

Bohrungen in die Glasleisten beschädigten jedoch die Fenster. Diese Löcher an sensiblen Stellen könnten nicht ohne weiteres wieder verschlossen werden. Das stelle keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mehr dar: Wenn Mieter die Bausubstanz verletzten, seien sie zu Schadenersatz verpflichtet.

Markise am Balkon mit-vermietet

Entfernt die Vermieterin wegen Bauarbeiten eine Markise, muss sie danach wieder montiert werden

Ein Ehepaar mietete in Nürnberg eine Wohnung. Als es vor Vertragsschluss die Wohnung besichtigt hatte, hatte ihm der Balkon mit einer Markise als Sonnenschutz besonders gefallen. Die Markise hatte der Vormieter dort angebracht und beim Auszug zurückgelassen. Die Vermieterin bestand auf einem Zusatz im Mietvertrag, der besagte, dass sie für die Markise keine Reparaturkosten übernehmen werde.

Ein Jahr später ließ die Hauseigentümerin die Außenfassade des Gebäudes sanieren. Während der Arbeiten musste die Markise abgenommen werden. Als sie beendet waren, wollte die Vermieterin den Sonnenschutz nicht wieder anbringen. Begründung: Den habe der vorherige Mieter da montiert und sie müsse laut Mietvertrag die Markise nicht reparieren.

Doch die Mieter forderten den Sonnenschutz zurück — zu Recht, wie das Amtsgericht Nürnberg entschied (29 C 4898/15). Das Ehepaar verlange von der Vermieterin keine Reparatur, die vertraglich ausgeschlossen sei. Sie solle die Markise lediglich wieder montieren lassen. Die Markise gehöre nun als fester Bestandteil des Gebäudes der Hauseigentümerin und die Mieter hätten sie mit-gemietet.

Der Sonnenschutz sei Teil des Mietvertrags, weil er bei der Wohnungsbesichtigung vorhanden war. Mietinteressenten dürften davon ausgehen, dass alle Gegenstände in der Wohnung mit-vermietet werden, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter stammten oder vom früheren Bewohner. Wenn Vermieter Gegenstände davon ausnehmen möchten, stehe ihnen das frei. Sie müssten dann allerdings die neuen Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, was dem Vormieter gehöre und nicht vom Mietvertrag umfasst sei.

Der vergessene Rauchmelder

Plötzlich piepst es in der Wohnung: Wer muss für die Demontage des Rauchmelders aufkommen?

Die Eigentümerin eines Hannoveraner Mietshauses ließ eine der Wohnungen sanieren. Ein Elektriker wurde beauftragt, die Rauchmelder an den Zimmerdecken abzumontieren, weil die Decken mit Rigipsplatten verkleidet werden sollten. Ein Maler- und Trockenbaubetrieb legte die Decken tiefer und strich die Rigipsplatten an. Nach den Renovierungsarbeiten wurde die Wohnung neu vermietet.

Einige Monate später hörten die Mieter ein hohes, total nerviges Piepsen, das sich alle 30 Sekunden wiederholte. Sie informierten die Vermieterin und minderten die Miete. Wieder schickte die Eigentümerin den Trockenbauer, der schließlich die Ursache entdeckte: Das Piepsen kam von einem Rauchmelder, der (versteckt hinter der Rigipsplatten-Decke) an der alten Zimmerdecke hing und mit dem Pieps-Ton anzeigte, dass seine Batterie zu Ende ging.

Die Hauseigentümerin weigerte sich, die Rechnung des Handwerkers — für Ortung und Demontage des Rauchmelders und die dafür nötigen Trockenbauarbeiten — zu begleichen. Im Gegenzug forderte sie Schadenersatz in gleicher Höhe. Begründung: Der Elektriker habe die ursprünglich montierten Rauchmelder abgebaut. Also müssten Mitarbeiter des Trockenbaubetriebs den Rauchmelder fälschlicherweise wieder an der alten Decke montiert haben. Ohne diesen Fehler wäre die Suchaktion gar nicht nötig gewesen.

Ein Fehler des Trockenbaubetriebs sei nicht bewiesen, fand das Amtsgericht Hannover und entschied den Streit zu Gunsten des Handwerkers (412 C 2882/18). Ebenso gut könnten Mitarbeiter des Elektrikers den Rauchmelder wieder montiert haben. Noch wahrscheinlicher: Sie hätten beim Abmontieren einen Rauchmelder vergessen. Wenn die auf solche Bauteile spezialisierten Elektriker den Rauchmelder übersahen, könne man dasselbe Versehen kaum dem Trockenbauer zum Vorwurf machen.

Vermutlich habe der Rauchmelder wie eine Auf-Putz-Dose ausgesehen. Jedenfalls habe der Handwerker darauf vertrauen dürfen, dass das ominöse "Ding" funktionslos und ungefährlich war. Schließlich habe vorher ein Elektriker-Fachbetrieb die Demontage durchgeführt. Handwerker dürften sich prinzipiell darauf verlassen, dass andere Fachbetriebe sachgerecht arbeiteten. Ohne besonderen Anlass sei ein Trockenbauer nicht verpflichtet, die vorangegangenen Arbeiten eines Elektrikers zu kontrollieren. Die Auftraggeberin müsse den Werklohn des Handwerkers zahlen.

Zwangsräumung vor Ende des Schuljahres

Gericht stoppt die Räumung: "Sittenwidrige Härte" für eine sechsköpfige Familie

Gerichte können eine Zwangsräumung aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn deren Vollzug "wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist" (§ 765a ZPO). Auf diesen Paragraphen berief sich eine Familie mit vier minderjährigen Kindern im Alter von 16, 14, 10 und 4 Jahren.

Ein Amtsrichter hatte sie verurteilt, das gemietete Haus zu räumen - dabei baute die Familie gerade ein Eigenheim, das schon vier Monate später bezugsfertig sein sollte. Trotzdem lehnte es der Richter ab, die Räumungsfrist um diese vier Monate zu verlängern. Das Oberlandesgericht Köln half der Familie (2 W 96/95).

Während der Übergangszeit in ein Obdachlosenheim zu ziehen, sei für die Eltern mit vier minderjährigen Kindern nicht zumutbar. Das bedeutete einen doppelten Umzug innerhalb weniger Monate. Schul- und Kindergartenbesuch würden kurz vor Ende des Schuljahres besonders erschwert, da die Obdachlosenunterkunft in einem anderen Stadtteil liege. Bis das neue Haus fertig sei, dürfe die Familie im gemieteten Haus wohnen bleiben.

Grunderwerbssteuer beim Hauskauf

Muss das Finanzamt bei der Steuerermittlung vom Hauspreis den Betrag für Einbauküche und Markisen abziehen?

Ein Ehepaar hatte für 392.500 Euro ein Einfamilienhaus erworben, inklusive der gebrauchten Einbauküche und Markisen. Im notariellen Kaufvertrag war vereinbart, dass vom Kaufpreis des Hauses 7.500 Euro auf die Einbauküche entfallen sollten und 2.000 Euro auf zwei Markisen. Was die Sachen ursprünglich gekostet hatten, stand nicht fest: Die Hausverkäufer hatten keine Rechnungen mehr.

Bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer zog das Finanzamt den Betrag von 9.500 Euro nicht vom Kaufpreis für das Haus ab, sondern erhob auch auf diesen Teilbetrag Steuer. Dieser Betrag sei überhöht, erklärte die Behörde. Schon ein kurzer Blick auf die Kleinanzeigen einschlägiger Internetanbieter zeige, dass auf dem Markt für gebrauchte Gegenstände kein solcher Preis zu erzielen wäre. Den Käufern sei es bei dieser Vereinbarung nur darum gegangen, weniger Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Das bestritten die Käufer: Sie hätten die Küche übernommen, weil es sich um eine hochwertige Einrichtung mit Markenelektrogeräten handle. So eine Küche koste neu sicherlich das Doppelte. Davon könne sich das Finanzamt anhand von Fotos oder vor Ort überzeugen. Da aber das Finanzamt dieses freundliche Angebot nicht annahm, landete der Streit vor Gericht.

Das Finanzgericht Köln fand keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kaufpreis für Küche und Markisen nur zum Schein und viel zu hoch festgesetzt worden war (5 K 2938/16). Nach den Fotos zu urteilen, handle es sich um gut erhaltene, gepflegte Sachen, die uneingeschränkt funktionstüchtig seien. Demnach erscheine der vereinbarte Preis nicht unangemessen.

Der Verweis des Finanzamts auf Verkaufsplattformen für Gebrauchtes überzeuge nicht. Hier seien die Preise generell sehr niedrig, das sei kein passender Vergleichsmaßstab. Denn für Hauskäufer stelle eine mit-erworbene Einbauküche schon deshalb einen großen Wert dar, weil sie es sich dadurch ersparten, selbst eine Küche zu kaufen und einzubauen.

Da es sich um "erkennbar werthaltige Gegenstände" handle, hätte die Behörde bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer nicht den Gesamtbetrag von 392.500 Euro zugrunde legen dürfen. Sie hätte vielmehr den Kaufpreis für die mit-erworbenen Gegenstände prüfen müssen. Festzustellen, ob der vereinbarte Preis angemessen sei, wäre auch ohne Kaufbelege möglich gewesen. Die Beamten hätten Küche und Markisen besichtigen oder Fotos heranziehen können.

Konkludente Bau-Abnahme

Kurzartikel

Wenn ein Einfamilienhaus fertiggestellt wurde, der Bauherr einzieht und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist die Architektenleistungen nicht beanstandet, ist auch ohne förmliche Abnahme des Bauwerks davon auszugehen, dass der Bauherr es als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt ("konkludente Abnahme"). Vor allem dann, wenn der Bauherr die Endrechnung des Architekten vorbehaltlos gezahlt hat, lässt sein Verhalten nur den Schluss zu, dass er die Bauleistungen akzeptiert hat. Danach kann der Auftraggeber wegen eines schlecht konstruierten Balkons keine Ansprüche mehr gegen den Architekten geltend machen.

Rollo kracht zu Boden

Mieterin erschrickt und stürzt eine Treppe hinunter: Haftet dafür der Vermieter?

Eine Frau hatte eine Doppelhaushälfte mit Garten gemietet. Kurz nach dem Einzug teilte sie dem Vermieter mit, ein Rollo im Wohnzimmer sei extrem "schwergängig". Er werde sich beizeiten um das Problem kümmern, versprach er. Zwei Wochen später stürzte die Mieterin auf der Treppe, die von der Terrasse in den hinteren Garten führt. Dafür machte sie den Vermieter verantwortlich, weil er den Rollladen nicht sofort hatte reparieren lassen.

Den Vorfall schilderte die Frau so: Das Rollo sei plötzlich aus 2,20 Metern Höhe mit einem Riesenkrach heruntergefallen. Der Krach habe sie so erschreckt, dass sie das Gleichgewicht verlor. Bei dem Versuch, sich mit der rechten Hand festzuhalten, habe sie sich am Handgelenk verletzt. Deshalb müsse der Vermieter die dringend erforderlichen Kosten für eine Haushaltshilfe ersetzen und obendrein 10.000 Euro Schmerzensgeld zahlen.

Darauf hätte die Mieterin nur Anspruch, wenn es einen direkten Zusammenhang zwischen ihrer Verletzung und dem Mangel der Mietsache gäbe, erklärte das Landgericht Nürnberg-Fürth (7 S 5872/17). So ein Zusammenhang sei aber nicht ersichtlich. Daher könne es offen bleiben, ob der Vermieter seine Instandsetzungspflichten verletzte, weil er nicht unverzüglich einen Reparaturauftrag für das Rollo erteilte. Denn der Unfall der Mieterin habe nichts damit zu tun.

Nicht das defekte Rollo habe ihre Verletzung verursacht — die sei vielmehr auf ihre eigene Reaktion auf den lauten Aufprall zurückzuführen. Plötzliche, laute Geräusche gebe es im Alltag immer und überall. Dabei zu erschrecken und mit unwillkürlichen Bewegungen zu reagieren, gehöre zum Alltagsrisiko jedes Menschen. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Mieterin direkt unter dem Rollladen gestanden hätte und von ihm getroffen worden wäre. Oder wenn sie sich bei einem dadurch ausgelösten Sturz verletzt hätte.

Sonderumlage und Wohnungsverkauf

Kurzartikel

Beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage und kommt es danach bei einer Wohnung zum Eigentümerwechsel, kann der neue Eigentümer die Zahlung seines Anteils nicht mit dem Argument verweigern, er habe die Wohnung erst nach dem Beschluss zur Sonderumlage gekauft. Maßgeblich für die Zahlungspflicht ist nämlich nicht das Datum des Beschlusses, sondern die Fälligkeit der Sonderumlage, d.h. der Zeitpunkt, zu dem der Verwalter den Betrag abruft.

300 Jahre alter Bauernhof verkauft

Feuchte Wände stellen auch bei einem alten Gebäude einen Mangel dar, wenn es als sanierte "Luxusimmobilie" beworben wurde

Ein rund 300 Jahre alter Bauernhof mit Anbauten jüngeren Datums wurde verkauft. Im Internet hatte der Verkäufer den Bauernhof als Luxusimmobilie beworben, die nach dem neuesten Standard renoviert wurde. Der Kaufvertrag enthielt, wie üblich, einen allgemeinen Haftungsausschluss für Sachmängel. Zur Beschaffenheit der Kaufsache war nichts vereinbart. Bei Umbauarbeiten bemerkte der Käufer Feuchtigkeit in den Wänden.

Um den alten Hof abzudichten, müsse er rund 80.000 Euro investieren, schätzte ein Bausachverständiger. Der Käufer verklagte den Verkäufer auf Schadenersatz in dieser Höhe. Begründung: Der Eigentümer habe über die Schäden Bescheid gewusst und sie ihm verschwiegen. Der so Gescholtene konterte, der Käufer hätte bei der Besichtigung des Hofes die Feuchtigkeitsschäden leicht erkennen können. Außerdem sei vertraglich nicht vereinbart worden, dass das Gebäude trocken sein müsse.

Auch das Oberlandesgericht Düsseldorf verneinte einen Sachmangel: Dass ein 300 Jahre alter Bauernhof frei sei von Feuchtigkeit, könne der Käufer nicht erwarten. Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 274/16). Bei einer — angeblich nach dem neuesten Standard — renovierten Luxusimmobilie könne der Käufer sehr wohl verlangen, dass die Wohnräume trocken seien, urteilten die Bundesrichter.

Mit diesen Worten habe der Verkäufer den Bauernhof im Internet angepriesen. Auch wenn der Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung enthalte: Angaben in einem Exposé oder einer Internetanzeige zu den Eigenschaften des Kaufobjekts seien ebenfalls verbindlich. Daher seien die Feuchtigkeitsschäden als Sachmangel einzustufen.

Allerdings sei laut Kaufvertrag die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Anspruch auf Schadenersatz habe der Käufer daher nur, wenn der Verkäufer den Mangel hätte offenbaren müssen und ihn arglistig verschwieg. Wenn, wie der Verkäufer behaupte, die Feuchtigkeitsschäden für jedermann sichtbar waren, hätte er den Käufer darüber nicht informieren müssen.

Diese Frage sei aber noch nicht geklärt. Denn angeblich habe eine Putzfrau gesehen, wie Schimmelflecken vor der Besichtigung überstrichen wurden. Diese Zeugin müsse die Vorinstanz anhören und dann den Streit endgültig entscheiden. Bestätige sich die Aussage, wäre das Schweigen des Verkäufers als arglistige Täuschung anzusehen. Dann könnte sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen und müsste Schadenersatz leisten.

Feuchte Wände im Souterrain

Wohnungseigentümer müssen Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum sanieren lassen

Der Altbau aus dem Jahr 1890 war 1986 in eine Eigentumswohnungsanlage umgewandelt worden: mit zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten im Souterrain für Läden und Büros. Dort befinden sich derzeit zwei Agenturen und eine Naturheilpraxis. Die Wände im Souterrain sind stark durchfeuchtet. Von der Eigentümergemeinschaft mit der Ursachenforschung beauftragte Bauexperten erklärten, es fehle eine Sockelabdichtung außen und eine Horizontalsperre.

Auf Basis dieser Gutachten beantragten die Eigentümer der Souterrain-Räume auf einer Eigentümerversammlung, das Gebäude entsprechend zu sanieren. Der Antrag wurde mit Mehrheit abgelehnt. Stattdessen sollte ein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt werden. Die betroffenen Eigentümer fochten die Beschlüsse der Eigentümerversammlung an — zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied (V ZR 203/17).

Dass Innen- und Außenwände im Souterrain massiv durchfeuchtet seien, stehe unstrittig fest, so die Bundesrichter. Hier handle es sich um gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums. Gemeinschaftseigentum zu sanieren, sei die Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da es um die Bausubstanz gehe, seien sie dazu sogar verpflichtet.

Zudem sei laut Teilungserklärung das Souterrain als Büro bzw. Laden vorgesehen und nicht als Keller. Also müssten die Räume auch als Aufenthaltsort für Menschen tauglich sein. Das sei nicht mehr der Fall: Dass bis jetzt noch kein gesundheitsschädlicher Schimmel aufgetreten sei, ändere daran nichts. Ohne Sanierung könnten die Räume im Souterrain zu dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck bald nicht mehr genutzt werden — das müssten die betroffenen Eigentümer nicht hinnehmen.

Dass die Eigentümer den Sanierungsantrag mit Mehrheit ablehnten, habe den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen. Auf ein weiteres Gutachten zu warten, sei überflüssig. Das verzögere nur unnötig die erforderlichen Maßnahmen. Die geschätzten Sanierungskosten von 300.000 Euro seien zwar hoch, aber angesichts der drohenden Schäden für die Gebäudesubstanz keineswegs unverhältnismäßig.

Dreijähriger setzt Bad unter Wasser

Haften die Eltern wegen Verletzung der Aufsichtspflicht für den Wasserschaden?

Die Mutter hatte ihren dreieinhalb Jahre alten Sohn gegen 19 Uhr ins Bett gebracht — mit einem Hörspiel zum Einschlafen. Ohne dass es die Eltern merkten, stand der Kleine etwas später wieder auf und ging zur Toilette. Dabei benutzte er Unmengen an Toilettenpapier, so dass der Abfluss verstopfte. Zudem floss ununterbrochen Wasser nach, als das Kind schon wieder im Bett war. Denn der Spülknopf verhakte sich leicht, wenn man ihn nicht richtig bediente.

Wasser überschwemmte das Badezimmer und tropfte schließlich in die darunter liegende Wohnung. Die Gebäudeversicherung des Vermieters kam für die Reparatur des Wasserschadens auf. Sie zahlte dafür über 15.000 Euro und forderte anschließend Ersatz von den Eltern (bzw. von deren Haftpflichtversicherung): Die Eltern seien für den Schaden verantwortlich, weil sie ihre Aufsichtspflicht verletzt hätten.

Diesen Vorwurf konnte das Oberlandesgericht Düsseldorf nicht nachvollziehen (I-4 U 15/18). In einer geschlossenen Wohnung müssten Eltern einen Dreijährigen nicht ständig beobachten. Das gelte erst recht, wenn das Kind schon im Bett sei. Wenn sich Eltern in Hörweite eines Kleinkindes aufhielten, reiche das völlig aus. Einen nächtlichen Gang des Kindes zur Toilette zu überhören, sei kein grob fahrlässiges Verhalten.

Bei Kindern lückenlose Kontrolle zu fordern, sei ohnehin verkehrt: Denn zu einer vernünftigen Entwicklung gehörten auch Lernprozesse im Umgang mit Gefahren. Dass der Spülknopf der Toilette nicht immer gut funktionierte, ändere an dieser Bewertung nichts. Ein Dreijähriger müsse es lernen, mit der heimischen Toilette umzugehen. Normalerweise entstehe auch kein Wasserschaden (außer höherer Wasserverbrauch), wenn sich ein Spülknopf verhake.

Aus diesem Mangel sei jedenfalls keine Pflicht für die Eltern abzuleiten, die Toilette ständig zu kontrollieren bzw. den Jungen jedes Mal auf die Toilette zu begleiten. So eine Überwachung würde dem Entwicklungsstand eines dreieinhalb Jahre alten Kindes nicht gerecht. Da keine Pflichtverletzung vorliege, müssten die Eltern nicht für den Schaden geradestehen.

Ehemann erhält bei der Scheidung das Ferienhaus

Einbauküche im Ferienhaus mit oder ohne Elektrogeräte — das war hier die Frage

Bei der Verteilung des Vermögens im Scheidungsverfahren einigte sich ein Ehepaar auf einen Vergleich. Die Ehefrau erklärte sich dazu bereit, ihrem Mann das Eigentum an einem Ferienhaus in der Türkei zu übertragen. Als Gegenleistung sollte sie einen Betrag von 19.000 Euro erhalten. Von der vereinbarten Summe zog der Mann später 1.300 Euro ab, um mit dem Geld neue Elektrogeräte zu kaufen.

Er hatte nämlich festgestellt, dass seine Frau in der Einbauküche des Ferienhauses Backofen, Kühlschrank und Kochfeld ausgebaut und mitgenommen hatte. Das sei ihr gutes Recht, meinte sie: Schließlich habe sie seinerzeit die Geräte angeschafft. Die Ehefrau beantragte bei Gericht, den fehlenden Betrag per Zwangsvollstreckung einzutreiben.

Das Oberlandesgericht Bremen entschied den Streit zu Gunsten des Ehemannes (4 UF 86/17). Die aus dem Haus entfernten Elektrogeräte gehörten zwar nicht zu den "wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes", da man sie ohne großen Wertverlust ausbauen und anderweitig verwenden könne. Aber sie seien als Zubehör des Hauses anzusehen: bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Gebäudes dienten.

Elektrogeräte gehörten zur Ausstattung des Ferienhauses und dienten dem Zweck, das Wohnen während des Urlaubs zu ermöglichen. Ohne derartiges Zubehör könne man dort nicht Kochen bzw. Backen und keine leicht verderblichen Lebensmittel aufbewahren. Die Pflicht, dem Ehemann das Eigentum am Ferienhaus zu übertragen, umfasse daher auch die in der Einbauküche des Hauses installierten Elektrogeräte.

Obstbauer wehrt sich gegen neue Nachbarn

OVG erklärt Sorgen um Einschränkungen für einen landwirtschaftlichen Betrieb für unnötig

Die Baubehörde eines Landkreises antwortete positiv auf die Anfrage einer Immobiliengesellschaft, die an einem Ortsrand einige Wohnhäuser bauen wollte. Direkt neben den dafür vorgesehenen Grundstücken lag ein Obstbaubetrieb. Darauf wies auch der positive Bauvorbescheid hin: Immissionen des landwirtschaftlichen Betriebs — Pflanzenschutz, Geräusche — müssten hier an der Grenze zum Außenbereich toleriert werden, hieß es.

Darauf vertraute der Obstbauer nicht. Er fürchtete Beschwerden der neuen Nachbarn und Auflagen für seinen Betrieb. Der Obstbauversuchsring Niedersachsen empfehle einen Schutzabstand von 20 Metern zu bewohnten Grundstücken, damit beim Spritzen von Pflanzenschutzmitteln keine Schadstoffe "hinübergeweht" würden. Den könnte er dann nicht mehr einhalten, argumentierte der Obstbauer. Seine Frostschutzberegnung erzeuge Lärm — Ärger sei zu erwarten.

Doch der Obstbauer wehrte sich vergeblich gegen Bauvorbescheid und Baugenehmigung. Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg erklärte seine Sorgen für unnötig (1 LB 141/16). Landwirte könnten nicht verlangen, von vornherein jede Situation auszuschließen, in der sich jemand über ihr Tun beschweren könne. Erfolgversprechend wären solche Beschwerden nach dem derzeitigen Stand der Dinge nicht — und nur darauf komme es an.

Um Bienen zu schützen, dürften Obstbauern in bestimmten Zeiten des Jahres nur nachts spritzen. Diese im Außenbereich "ortsüblichen" Geräusche müsse die neue Nachbarschaft dann eben hinnehmen. Ebenso wie Geräusche der Wasserberegnungsanlage, die der Obstbauer im Frühling einsetzen müsse, um Frostschäden zu verhindern. Wie jeder, der Pflanzenschutzmittel anwende, müsse er ohnehin so gut wie möglich dafür sorgen, dass Wind nicht den Sprühnebel verwehe ("Abdrift").

Und diese Pflicht erfülle der Obstbauer: Vor Ort habe das Gericht festgestellt, dass er Spritzgeräte auf dem neuesten Stand der Technik einsetze (hohe Abdriftminderung). Sie genügten den Anforderungen, die er wegen der Wohnhäuser im Süden sowieso schon einhalten müsse. Und auch in Zukunft reiche es aus, wenn der Obstbauer auf seinen Plantagen mit einem Abstand von fünf Metern zu den Nachbargrundstücken spritze. Mit nachträglichen Auflagen müsse er also nicht rechnen, für den Obstbaubetrieb werde sich durch das Bauvorhaben nichts ändern.

Sonderausgaben für ein Baudenkmal

Lässt sich die Denkmalbehörde Zeit, darf das nicht zu Lasten der steuerpflichtigen Hauseigentümer gehen

Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses gaben zwischen 2008 und 2010 insgesamt 29.000 Euro für Instandhaltungsarbeiten am Dach, an Fenstern und Türen aus. Das Ehepaar bewohnt das Haus selbst. Beim Finanzamt beantragte es zunächst keine Steuervergünstigung für die Sonderausgaben (Sonderausgaben für ein Baudenkmal gemäß § 10f Einkommensteuergesetz).

Die Steuerzahler kündigten allerdings schriftlich an, sie würden später eine "Denkmalabschreibung" beantragen. Das holten sie nach, als sie 2014 endlich den erforderlichen Bescheid vom Amt für Denkmalschutz bekamen. Die Behörde bestätigte, dass das Gebäude in die Denkmalliste eingetragen war und die Eigentümer nach Abstimmung mit ihr Baumaßnahmen durchführten, um das Baudenkmal zu erhalten.

In der Zwischenzeit war allerdings die Einkommensteuer für die Jahre 2008 bis 2012 bereits bestandskräftig festgesetzt worden. Und das Finanzamt lehnte es ab, die Steuerbescheide zu ändern und die Sonderausgaben für das Baudenkmal steuermindernd zu berücksichtigen. Die Klage der Hauseigentümer gegen diese Absage hatte beim Finanzgericht Köln Erfolg (6 K 726/16).

Über die Eigenschaft des Objekts als Baudenkmal und die Notwendigkeit von Instandhaltungskosten entscheide nicht das Finanzamt, sondern die zuständige Landesbehörde für Denkmalschutz. Deren Bescheid sei verbindlich, erklärte das Finanzgericht. Dass sie nicht über alle Bedingungen für den Steuerbonus entscheide und die Finanzbehörde in diesem Verfahren eine eigene Prüfungskompetenz habe, ändere daran nichts.

Das Finanzamt sei verpflichtet, die Steuerbescheide zu Gunsten der Steuerzahler zu ändern — andernfalls liefe die Steuervergünstigung für Baudenkmäler ins Leere. Bekanntlich dauerten alle Verfahren bei der Denkmalbehörde sehr lange. Es dürfe nicht zu Lasten der Steuerzahler gehen, wenn der für den Steuerbonus zwingend erforderliche Bescheid der Denkmalbehörde erst zustande komme, wenn die entsprechenden Steuerbescheide bereits bestandskräftig seien.

"Falsche" Fenster eingebaut

Immobilienkäuferin kann vom Bauträger Austausch vertragswidrig verglaster Fenster verlangen

Frau T hatte 2011 für 330.000 Euro eine Eigentumswohnung in einer — noch nicht gebauten — Wohnanlage erworben. Die Baubeschreibung für dieses Objekt war Bestandteil des notariellen Kaufvertrags mit dem Bauträger, einer Immobiliengesellschaft. Laut Baubeschreibung sollten "Kunststoff-Fenster mit 3-fach Wärmeschutz-Verglasung" eingebaut werden. 2012 beauftragte die Käuferin einen Bausachverständigen damit, verschiedene Mängel der Wohnung zu klären.

Der Gutachter stellte u.a. fest, dass die eingebauten Dachflächenfenster nicht der Baubeschreibung entsprachen: Sie waren nicht dreifach verglast, sondern nur zweifach — was geringeren Wärmeschutz bedeutet. Die Immobiliengesellschaft weigerte sich, den Mangel zu beheben und erklärte ihn zur Bagatelle: Frau T müsse deswegen höchstens acht Euro pro Jahr mehr fürs Heizen ausgeben. Die Verglasung auszutauschen, würde zwischen 4.500 Euro und 6.700 Euro kosten — das wäre total unverhältnismäßig.

Die Käuferin sah das anders und bekam vom Oberlandesgericht Karlsruhe Recht (9 U 52/17). Nach dem Wortlaut der Baubeschreibung sei der Bauträger verpflichtet, alle Fenster als Kunststoff-Fenster mit Dreifach-Wärmeschutz-Verglasung und einem bestimmten U-Wert (= Maßeinheit für Wärmeschutz) auszuführen. Eine Ausnahmeregelung für Dachflächenfenster sei dem Bauträgervertrag nicht zu entnehmen.

Da eindeutig eine bestimmte Eigenschaft der Fenster vertraglich vereinbart sei, könne Frau T verlangen, dass der Bauträger den Vertrag erfülle. Er könne sich auch nicht darauf berufen, dass der Aufwand dafür "unverhältnismäßig" sei. Da komme es nicht allein auf das rechnerische Verhältnis zwischen dem Vorteil für die Käuferin und den Kosten der Mängelbeseitigung an.

Abzuwägen sei auch, ob das Unternehmen ein Verschulden treffe und die Käuferin ein nachvollziehbares Interesse an der Vertragserfüllung habe. Beides treffe hier zu. Der von der Immobiliengesellschaft beauftragte Fensterbauer sei schuldhaft von der eindeutigen Baubeschreibung abgewichen, die er natürlich gekannt habe. Als Bauprofi wisse er auch über die Bedeutung von Wärmeschutz-Gesichtspunkten auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt Bescheid.

Für Immobilienkäufer sei der Wärmeschutz wichtig. Dabei gehe es nicht nur um die Heizkosten, sondern auch um den Wert der Immobilie. Im Falle eines Verkaufs der Wohnung müsse Frau T damit rechnen, dass diese Frage eine Rolle spiele: Heutzutage gehöre Wärmeschutz zu den Merkmalen einer Immobilie, die auf dem Markt ihren Wert (mit-)bestimmten. Daher habe Frau T ein berechtigtes Interesse daran, dass der Baustandard eingehalten werde.

Vorzeitiger Auszug der Mieter

Vermieter kann bei grundloser Kündigung auf Mietzahlung bestehen

Bei Mietverträgen mit fester Dauer kommt es immer wieder vor, dass die Bewohner vorzeitig ausziehen wollen. Das Oberlandesgericht Hamm wies darauf hin, dass das nicht so ohne weiteres möglich ist.

Die Mieter hatten fristlos gekündigt und dies mit Lärmbelästigungen durch andere Hausbewohner begründet. Nach dem Auszug des Ehepaares ließ der Vermieter die Räume vorübergehend leer stehen und verklagte die Mieter auf Zahlung der Miete. Das Ehepaar konnte die Lärmbelästigung nicht beweisen. Deshalb änderten die Mieter ihre Argumentation und behaupteten, es sei treuwidrig, eine Wohnung bei der gegenwärtigen Lage auf dem Wohnungsmarkt leer stehen zu lassen. Also müssten sie nun keine Miete mehr zahlen.

Das Oberlandesgericht Hamm entschied jedoch anders (30 REMiet 1/95). Gerade angesichts der großen Nachfrage nach Wohnraum hätte das Ehepaar dem Vermieter leicht einen geeigneten Ersatzmieter präsentieren können. Auch das "soziale Mietrecht" stehe dem nicht entgegen: Es solle die Bewohner gegen Kündigungen und Mieterhöhungen schützen. Die vorzeitige Lösung eines befristeten Mietvertrags habe damit nichts zu tun. Der Vermieter habe Anspruch auf die geforderte Mietnachzahlung.

Gartenpflege gehört zu den Betriebskosten

Kurzartikel

Kosten der Gartenpflege gehören grundsätzlich zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen kann. Das gilt nur in Ausnahmefällen nicht, wenn der Vermieter die Gartenfläche auch Dritten zugänglich macht und Mieter von ihr nicht mehr profitieren als Fremde. Exklusive Gartennutzung ist für die Umlage aber keine notwendige Voraussetzung: Wenn alle Bewohner eines Hauses (im konkreten Fall: Mieter und Eigentümer) einen Garten gleichberechtigt nutzen können, müssen sich die Mieter an den Kosten beteiligen.