Schon seit Jahren streiten Wohnungseigentümer mit einem Verein, der direkt neben der Wohnanlage in einer ehemaligen Fabrikhalle ein alternatives Kulturzentrum betreibt. Auf dem Gelände wohnen auch etliche Personen, doch in erster Linie wurden hier Konzerte und Events aller Art veranstaltet.

In einem Vergleich vor dem Landgericht Köln hatte sich der Verein verpflichtet, an Wochentagen nach 20 Uhr, Samstag ab 22 Uhr nur noch "Lärmimmissionen in Zimmerlautstärke" zuzulassen. Ausnahmen waren an Silvester, im Karneval, für die Eröffnung eines Kulturfestivals vorgesehen. An Sonntagen sollte keine Musik gespielt werden. Bei weiteren Verstößen musste der Verein 5.000 Euro an die betroffenen Wohnungseigentümer zahlen.

2019 meldeten sich die Anwohner erneut bei der Justiz: Im Juni und Juli 2019 habe es wieder zahlreiche Lärmbelästigungen gegeben, die deutlich über das zugestandene Maß an Lautstärke hinausgingen: Trommelsessions, elektronisch verstärkte Musik häuften sich.

Erfolglos berief sich der Verein darauf, er könne nicht das ganze Gelände kontrollieren. Hier musizierten viele Bewohner selbst und oft bei offenen Fenstern.

Wenig glaubwürdig fand das Landgericht Köln diese Ausrede (24 O 307/19). Zum einen habe der Verein auf seiner Facebook-Seite für ein Konzert geworben, das genau an dem Abend stattfand, an dem der Verein angeblich überhaupt nichts organisiert habe … Zum anderen müsse der Verein, wenn tatsächlich Dritte Veranstaltungen durchführten oder musizierten, dafür sorgen, dass dabei die Lärmgrenzen des mit den Nachbarn geschlossenen Vergleichs nicht übertreten würden.

Musik in "Zimmerlautstärke" bedeute: Von dem Grundstück dürften nur Geräusche ausgehen, die in den angrenzenden Wohnungen der Nachbarn bei geschlossenen Fenstern nicht zu hören seien. Nach glaubhaften Angaben mehrerer Anwohner seien jedoch das Trommeln und die elektronisch verstärkte Musik bei geschlossenen Fenstern in den Wohnungen aufdringlich laut gewesen — ohne dass man hätte lauschen müssen. Daher sei hier keine Dezibel-Messung mehr nötig, um die Intensität der Geräusche festzustellen. Der Verein müsse die vereinbarte Geldbuße zahlen.

Verweigern Vermieter Mietern zu Unrecht die Erlaubnis zum Untervermieten, besteht unter Umständen Anspruch auf Schadenersatz. Voraussetzung: Der Mieter/die Mieterin hat ein berechtigtes Interesse daran, "einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen".

Eine Mieterin klagte beim Landgericht Berlin auf Schadenersatz, weil ihr die Erlaubnis verweigert worden war (67 S 87/21). Die Klage wurde mit der Begründung abgewiesen, die Mieterin habe allgemein Zustimmung zur Untervermietung verlangt, ohne diese "räumlich konkret einzuschränken".

Deshalb hätten die Vermieter ihrem Antrag zu Recht nicht entsprochen, entschied das Landgericht: Bei einer Ein-Zimmer-Wohnung erscheine es fernliegend, ja praktisch ausgeschlossen, einem Untermieter die Mietsache nur "teilweise zu überlassen".

Einer dritten Person die Mietsache vollständig zu überlassen, stelle keine Untervermietung dar und sei unzulässig. Im Antrag auf Untervermietung müssten Mieter den Teil des Wohnraums genau bezeichnen, den sie einem Untermieter zur Verfügung stellen wollten.

Ein Einfamilienhaus wurde im Winter 2012/2013 fertiggestellt und mit einem Parkettboden ausgestattet. Erste Schäden in der Bodenoberfläche (Risse, Wölbungen) zeigten sich schon im Frühjahr 2013, als die Familie noch gar nicht eingezogen war. Der Parkettleger besserte die Schadstellen aus und schrieb dem Bauherrn, die Luftfeuchtigkeit sei in den Räumen viel zu niedrig. Nur 26 Prozent habe er gemessen und empfehle deshalb, Luftbefeuchter aufzustellen.

Der Auftraggeber besorgte drei Geräte, dennoch traten weitere Schäden am Parkett auf. Eine Messung der Luftfeuchtigkeit im Februar 2015 ergab 25,5 Prozent. Nun verlangte der Hauseigentümer vom Handwerker und vom Architekturbüro, das er mit Planung und Bauüberwachung beauftragt hatte, einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung: Sie hätten ihn nicht über das nötige Raumklima informiert. Der Parkettleger habe so getan, als wäre das Problem mit dem Aufstellen eines einzigen Luftbefeuchters behoben.

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage des Hauseigentümers ab, die Revision blieb beim Bundesgerichtshof erfolglos (VII ZR 25/20). Das Architekturbüro habe in der Tat seine Überwachungspflichten vernachlässigt: Es hätte den baufachlichen Laien darauf hinweisen müssen, dass Parkett ein bestimmtes Raumklima voraussetze und bei zu trockener Luft mit Schäden zu rechnen sei. Die Architekten hätten gewusst, dass das Haus im Frühjahr 2013 noch leer stand, Heizung und Lüftung nicht in Betrieb waren. Umso wichtiger wäre eine Absprache in Sachen Raumklima gewesen.

Allerdings sei dieses Versäumnis nicht die Ursache dafür, dass das Parkett mittlerweile fast zerstört sei. Der Parkettleger habe nicht nur die ersten Schäden behoben, sondern den Hauseigentümer auch zutreffend und ausreichend über die Schadensursache und das richtige Raumklima informiert. In seinem Schreiben vom April 2013 sei nicht von einem einzigen Gerät die Rede, sondern davon, dass "Luftbefeuchter" die Lösung des Problems seien. Danach habe es allein in der Verantwortung der Hausbewohner gelegen, weitere Schäden zu vermeiden.

Der jetzige Zustand des Parketts sei nach dem Gutachten des Bausachverständigen allein den Bewohnern zuzurechnen. Im Jahr 2017 habe der Sachverständige jedenfalls immer noch eine deutlich zu geringe Luftfeuchtigkeit festgestellt. Der Eigentümer habe zwar Luftbefeuchter aufgestellt, aber nie kontrolliert, ob die richtige Luftfeuchtigkeit tatsächlich erreicht wurde. Man hätte mit mehr oder größeren Geräten das Raumklima verbessern können. Vielleicht hätte es aber auch schon gereicht, wenn im Winter regelmäßig gelüftet worden wäre.

Eine Bonner Vermieterin forderte von ihren Mietern mehr Miete. Im Mieterhöhungsverlangen ging sie von 177 Quadratmetern (qm) Wohnfläche aus. Zur Wohnfläche gehörten laut Mietvertrag Zimmer im "Erdgeschoss, im Unter- und Zwischengeschoss", insgesamt ca. 180 qm.

Die Mieter wandten ein, die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 144,5 qm. Die Kellerräume, in die kaum Licht falle, zählten nicht dazu — die seien als Wohnraum gar nicht zulässig. Daher sei die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt. Vielmehr müsse ihnen die Vermieterin umgekehrt zu viel gezahlte Miete zurückzahlen, insgesamt 47.500 Euro.

Doch das Landgericht Bonn gab der Vermieterin Recht: Hier gehe es nicht um einen Mietmangel. Denn in § 1 des Mietvertrags stehe, dass die Zimmer in allen drei Stockwerken "als Wohnräume" vermietet werden. Das gelte also auch für die Kellerräume. Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil (VIII ZR 26/20).

Dass die — nach objektiven Kriterien ermittelte — tatsächliche Wohnungsgröße von der Angabe im Mietvertrag wesentlich abweiche, begründe im konkreten Fall keinen Mangel der Mietsache. Mietparteien könnten individuell festlegen, wie sie die Wohnfläche definierten. Hier sei vertraglich vereinbart worden, dass auch die schlecht beleuchteten Kellerräume als Wohnräume vermietet würden.

Daher zählten sie zur Wohnfläche, obwohl man sie bei einer Berechnung der Wohnungsgröße gemäß "Wohnflächenverordnung" nicht berücksichtigen dürfte. Die Mieter hätten die Kellerräume im Übrigen ja auch als Wohnräume eingerichtet und genutzt. Da der von ihnen beanstandete Mietmangel (d.h. eine kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben) nicht bestehe, hätten sie auch keinen Anspruch auf Rückzahlung.

Daran ändere auch das Argument nichts, die Räume im Kellergeschoss seien als Wohnraum nicht genehmigungsfähig und würden nur als Gästezimmer benützt. Solange die Baubehörde die Nutzung als Wohnraum nicht verbiete, hätten die Mieter nicht das Recht, wegen fehlender Nutzungsmöglichkeit der Kellerräume die Miete zu kürzen.

In einer Wohnanlage kam es zu einem Leitungswasserschaden. Hauptsächlich war ein Sondereigentum — eine Eigentumswohnung — davon betroffen, nur geringfügig auch Gemeinschaftseigentum. Der Gebäudeversicherer der Wohnanlage regulierte den Schaden von 13.950 Euro, davon entfielen 11.750 Euro (85 Prozent) auf das Sondereigentum.

Mit der Versicherung war eine Selbstbeteiligung von 1.000 Euro im Schadensfall vereinbart. Über deren Verteilung wurde nun gestritten. Der WEG-Verwalter war der Ansicht, die Sondereigentümer müssten aus ihrer Entschädigung von 11.750 Euro 85 Prozent der Selbstbeteiligung finanzieren (850 Euro). Das entspreche ihrem Anteil an der Schadenssumme. Die Eigentümergemeinschaft müsse nur für die restlichen 150 Euro aufkommen.

Das Landgericht Frankfurt sah das anders (2-13 S 149/19). Die Selbstbeteiligung sei nicht anteilig zwischen den geschädigten Sondereigentümern und der ebenfalls geschädigten Eigentümergemeinschaft aufzuteilen. Vielmehr müsse die Eigentümergemeinschaft die vereinbarte Selbstbeteiligung alleine tragen und den Betrag in der Jahresabrechnung auf alle Eigentümer umlegen.

Begründung: Letztlich sei die Selbstbeteiligung als Bestandteil der Versicherungsprämie anzusehen, weil deren Höhe u.a. von der vereinbarten Selbstbeteiligung abhänge. Durch den niedrigeren Versicherungsbeitrag profitierten alle Wohnungseigentümer von der Selbstbeteiligung.

Dann dürfe aber die Eigentümergemeinschaft diesen Betrag im Schadensfall nicht dem betroffenen, einzelnen Eigentümer aufbürden. Der mehr oder weniger zufällige Ort, an dem ein Schaden auftrete, dürfe nicht zu einer ungleichen Kostenbelastung führen. Die Kosten seien gemeinsam zu tragen — es sei denn, die Schadensursache liege allein im Sondereigentum und sei auf eine Pflichtverletzung des Eigentümers zurückzuführen.

Bei der Heirat 1991 vereinbarte das Paar Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Wächst während der Ehe das Vermögen, wird dieser "Zugewinn" ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet. 1995 kam die gemeinsame Tochter zur Welt. Im Laufe der Ehe nahm das Paar gemeinsam ein Darlehen auf, um ein Hausgrundstück zu finanzieren. Im Grundbuch wurde die Ehefrau als Alleineigentümerin eingetragen.

Im Januar 2017 zog der Ehemann aus dem Eigenheim aus. 18 Monate nach der Trennung übertrug die Ehefrau der Tochter das Alleineigentum am Hausgrundstück und behielt sich ein Wohnrecht vor. Das Darlehen für das Haus war noch nicht abbezahlt, 60.000 Euro standen noch offen. Der Ehemann war am Übergabevertrag nicht beteiligt — obwohl der Vertrag vorsah, dass das Noch-Ehepaar weiterhin gemeinsam die Kreditraten tragen sollte.

Als der Ehemann von der Übergabe an die Tochter erfuhr, zog er vor Gericht. Zusätzlich zum laufenden Scheidungsverfahren beantragte er, die Zugewinngemeinschaft vorzeitig aufzuheben. Das Eigenheim sei ca. 280.000 Euro wert und stelle das wesentliche Vermögen der Ehefrau dar. Darüber hätte sie ohne seine Zustimmung nicht verfügen dürfen. Ihm stehe ein Zugewinnausgleich von 125.000 Euro zu.

Das Oberlandesgericht Frankfurt gab dem Ehemann Recht (4 UF 84/20). Jeder Ehepartner könne die vorzeitige Aufhebung der Zugewinngemeinschaft verlangen, wenn zu befürchten sei, dass der andere Partner ihn benachteiligen wolle. Das treffe dann zu, wenn der Partner Vermögen verschwende oder verschenke, um den Anspruch auf Zugewinnausgleich zu verringern oder auszuhebeln. Und so liege der Fall hier.

Die Ehefrau habe den Grundbesitz per notariellem Übergabevertrag auf die gemeinsame Tochter übertragen und sich geweigert, über ihr Vermögen insgesamt Auskunft zu erteilen. Zu der Hausübergabe an die Tochter sei die Ehefrau weder gesetzlich, noch moralisch verpflichtet gewesen. Daher sei durchaus anzunehmen, dass es ihr bei dieser Aktion darum gegangen sei, den Ausgleichsanspruch ihres Ehepartners bei der Scheidung ins Leere laufen zu lassen.

Begründen Vermieter ihre Forderung nach höherer Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, müssen sie dem Mieterhöhungsverlangen nicht unbedingt den Mietspiegel hinzufügen — vorausgesetzt, sie beziehen sich auf einen "allgemein zugänglichen Mietspiegel", der gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist. Dann ist es für Mieter zumutbar, sich diesen Mietspiegel zu besorgen, um die Berechtigung der Forderung überprüfen zu können.

Schon 2013 hatte der Mieter gemeldet, dass die Fenster und die Balkontüre der Mietwohnung undicht waren. Die Holzrahmen hätten sich verzogen. Seit Dezember 2014 wusste die Vermieterin außerdem über einen Wasserschaden mit Schimmelbildung Bescheid. Es geschah jedoch lange — nichts. Ab Januar 2015 minderte der Mieter wegen der Mängel die Miete.

Im März 2015 besichtigte ein Tischler die Mängel. Er sollte die Holzrahmen instand setzen. Doch der Mieter erklärte, so würden die Mängel nur notdürftig repariert und nicht behoben. Fenster und Balkontüre müssten ausgetauscht werden. Wieder geschah nichts.

Ende Juni 2015 erhielt der Mieter ein Schreiben, in dem die Vermieterin ankündigte, sie werde nun einen Handwerker schicken. Alle zur Auswahl gestellten Termine für die Mängelbeseitigung lagen in der Urlaubszeit (Juli/August). Da der Mieter in dieser Zeit auch wirklich in Urlaub fuhr, fanden weder Reparatur, noch ein Austausch statt.

Nun dürfe er die Miete nicht mehr mindern, fand die Vermieterin, denn er habe die Mängelbeseitigung selbst vereitelt. Sie klagte auf Zahlung des Differenzbetrags, scheiterte damit jedoch beim Landgericht Berlin (65 S 205/19). Hier könne keine Rede davon sein, dass der Mieter ihr Angebot zur Beseitigung der beanstandeten Mängel nicht angenommen habe, urteilte das Landgericht.

Die seit zwei Jahren bekannten Mängel müssten nicht plötzlich ganz dringend mitten in der Urlaubszeit behoben werden — mit kurz vorher benannten Terminen. Bei so einem Vorgehen müsse die Vermieterin mit urlaubsbedingter Abwesenheit des Mieters rechnen: Die Monate Juli und August seien als Urlaubsmonate anerkannt. Ein korrektes Angebot zur Mängelbeseitigung nenne konkret die auszuführenden Arbeiten, die ausführenden Personen/Handwerker und schlage dem Mieter akzeptable Termine vor.

Zwei illegal beschäftigte Dachdecker verlegten an einem heißen Sommertag Schweißbahnen auf einem Hausdach und verklebten sie mit einem Schweißbrenner. Gegen 21 Uhr brannte der Dachstuhl. Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers regulierte den Brandschaden von fast 70.000 Euro. Den Betrag verlangte sie anschließend von den beiden Dachdeckern: Sie hätten das Dach nicht feuerfest abgedeckt und geschützt. Außerdem hätten die Handwerker das Dach nach einer so risikoträchtigen Arbeit länger im Auge behalten müssen.

Das sachverständig beratene Landgericht Koblenz konnte weder fachliche Fehler, noch leichtsinniges Verhalten der Dachdecker erkennen: Es wies daher die Klage des Versicherungsunternehmens ab (1 O 234/17). Bestünden Ansprüche des Hauseigentümers gegen die Handwerker, wären sie mit der Schadensregulierung auf die Versicherung übergegangen, stellte das Landgericht fest. Aus dem Bauvertrag seien aber im konkreten Fall keine Ansprüche abzuleiten: Da es sich um "Schwarzarbeit" handelte, sei der Vertrag nichtig.

Die Dachdecker hätten auch die Sicherheitsvorschriften der Berufsgenossenschaft zum Brandschutz nicht verletzt. Nach Ansicht des Sachverständigen sei die Dachschalung gegen die Flamme des Schweißgeräts durch die alten Dachbahnen und überlappende Dachschindeln gut geschützt gewesen. Insoweit sei kein Fehler festzustellen. Die Berufsgenossenschaft schreibe zudem keine Mindestdauer für eine Brandwache nach Schweißarbeiten vor.

Dass die Handwerker die Dacharbeiten nicht entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik ausführten — die Methode sei nur für Flachdächer, nicht aber für Steildächer geeignet gewesen —, begründe ebenfalls keine Haftung für den Brandschaden. Zum einen habe die Art der Ausführung laut Sachverständigengutachten den Brand nicht verursacht.

Zum anderen hätten die Dachdecker damit dem ausdrücklichen Wunsch des — berufsbedingt selbst fachkundigen — Hauseigentümers entsprochen. Wenn er als Fachkundiger die Abweichung von den Regeln fordere, um Kosten zu sparen, sei dieser Verstoß aber nicht den Auftragnehmern anzulasten.

Frau X hatte 2012 ein Anwesen gekauft. Wie üblich, wurde im Kaufvertrag die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Als die neue Eigentümerin das Haus umbauen ließ, stellte sich schnell heraus, dass Kellerwände und Haussockel stark durchfeuchtet waren.

Da müsse seinerzeit das Bauunternehmen schwer gepfuscht haben, erklärte der Verkäufer: Die Gewährleistungsansprüche, die ihm deshalb gegen das Unternehmen zuständen, trete er an Frau X ab.

Doch die Hauskäuferin forderte nicht nur von den Erben der (inzwischen verstorbenen) Bauunternehmerin Schadenersatz für die Sanierungskosten, sondern auch vom Verkäufer. Für den kam es beim Berliner Kammergericht (KG) ganz dick: Nicht die Baufirma, sondern der ehemalige Bauherr müsse die Käuferin mit 35.000 Euro entschädigen, so das KG. Er habe ihr nämlich arglistig verschwiegen, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden sei.

Das hat doch nichts mit den Feuchtigkeitsschäden im Keller zu tun, sagte sich der schockierte Hausverkäufer und legte gegen das Urteil des KG Revision ein. Zumindest in diesem Punkt gab ihm der Bundesgerichtshof Recht (V ZR 24/20).

Wenn ein Haus teilweise "schwarz" gebaut wurde, könne man daraus nicht ableiten, dass der Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen habe. Die Steuerhinterziehung durch Schwarzarbeit betreffe das Geschäftsgebaren und sage nichts über die so zustande gekommene Bausubstanz aus.

Auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel dürften sich Hausverkäufer nicht berufen, wenn sie dem Käufer einen Baumangel des Gebäudes arglistig, also wider besseres Wissen, verschwiegen haben. Auf Schwarzarbeit komme es dabei nicht an.

Das KG müsse daher nun klären, ob der Verkäufer und ehemalige Bauherr über die mangelhaften Abdichtungsarbeiten im Keller und ihre Folgen Bescheid wusste und die Käuferin darüber bewusst nicht informiert habe. Nur dann müsse er trotz des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag für die Sanierungskosten geradestehen. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans KG zurück.

Eine X-GmbH verkauft Bausätze für Wintergärten bzw. für Glasanbauten, die Kunden selbst montieren oder von einem Handwerker montieren lassen können. Im Bestellformular werden die Kunden darüber informiert, dass die Bestellung "unwiderruflich" ist. Denn die Bauteile würden "nach individuellen Wünschen und Aufmaßen des Kunden hergestellt".

Ein Verbraucherschutzverband beanstandete den Ausschluss des Widerrufsrechts als unzulässig. Seiner Ansicht nach lieferte die X-GmbH überwiegend vorgefertigte Bausätze. Da die Firma zudem auf Wunsch auch die Montage der Teile durch Handwerksbetriebe vermittle, gehe es hier um Werkverträge. Werkverträge dürften Verbraucher ausnahmslos widerrufen.

Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite der X-GmbH (6 U 48/20). Kunden könnten den Wintergarten selbst aufstellen oder einen Handwerker eigener Wahl beauftragen. Die X-GmbH liefere im Wesentlichen nur die dafür nötigen Waren und schulde keine Montage. Also handle es sich nicht um einen Werkvertrag, sondern um einen Kaufvertrag. Und die zwei wesentlichen Bedingungen für den Ausschluss des Widerrufsrechts seien hier erfüllt.

Erstens könne die Firma die für den Kunden angefertigte Ware nur mit unvertretbarem wirtschaftlichem Aufwand wieder in ihre Bestandteile zerlegen. Bei Kunststofffenstern würden die Profile in den Eckbereichen verschweißt — wer sie trenne, zerstöre sie auch. Zweitens würden die Produkte so auf den Aufstellort zugeschnitten, dass die Firma sie gar nicht oder nur mit erheblichen Verlusten weiterverkaufen könnte. Denn der Zuschnitt werde auf die Gegebenheiten des jeweiligen Hauses angepasst (Treppen etc.).

Die Firma setze zwar auch einzelne, vorgefertigte Bestandteile ein. Im Prinzip bestehe ihr Geschäftsmodell aber darin, die Besonderheiten des Aufstellorts einzubeziehen und sich damit vom Vertrieb vorgefertigter Standardbauten abzusetzen, wie sie in Baumärkten angeboten würden. Daher sei für die Firma wirtschaftlich unzumutbar, den Bestellern ihrer Bausätze ein Widerrufsrecht einzuräumen.

Beim Verkauf zweier Eigentumswohnungen an ein Ehepaar durch einen Makler wurden im Kaufvertrag zu hohe Quadratmeterzahlen angegeben. Dies bemerkte das Ehepaar erst nach Abwicklung des Vertrags. Die Abweichungen waren erheblich, der Verkäufer musste deshalb einen Teil des Kaufpreises zurückzahlen (120.000 DM).

Darüber hinaus verlangte das Ehepaar einen Teil der Maklerprovision zurück. Denn diese sollte 5,7 Prozent des Kaufpreises betragen und war "folgerichtig" falsch berechnet worden. Das Amtsgericht Königstein gab dem Ehepaar Recht (21 C 286/94). Eindeutig habe sich die Berechnungsgrundlage für die Maklerprovision derart verändert, dass der Makler zu einer Anpassung der Provision verpflichtet sei.

Es sei nicht ersichtlich, dass das Ehepaar dem Makler mehr als die maximal üblichen 5,7 Prozent des Kaufpreises habe zahlen wollen. Der Makler hätte bei Kenntnis der zu hoch angegebenen Quadratmeterzahl auch keine so hohe Provision verlangt. Dass der Vertrag bereits abgewickelt worden sei, spiele keine Rolle. Wenn von Anfang an die Geschäftsgrundlage für die Berechnung nicht stimme, sei die Maklerprovision anzupassen.

Ein juristischer Dauerbrenner: die Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag. Im konkreten Fall ging es um Eigentumswohnungen. In den Vertragsformularen des Bauträgers stand, die Abnahme aller Bauleistungen erfolge durch die Erwerber. Im nächsten Absatz hieß es jedoch, das Gemeinschaftseigentum werde durch einen vom Bauträger beauftragten Bausachverständigen abgenommen.

Das sei nicht nur widersprüchlich, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg: Die im zweiten Absatz vorgesehene Regelung benachteilige die Immobilienerwerber und sei daher unwirksam (12 U 197/16). Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung (VII ZR 113/18). Der Bauträger dürfe nicht einseitig darüber bestimmen, ob seine Bauleistungen vertragsgemäß seien.

Derlei Klauseln zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums seien nicht nur dann unwirksam, wenn es sich der Bauträger als Erstverwalter selbst vorbehalte, seine Leistungen abzunehmen. Sondern auch dann, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen vorgesehen sei, der vom Bauträger benannt und beauftragt werde. Denn das bedeute, dass der Sachverständige (zumindest potenziell) in erster Linie dessen Interessen wahrnehme.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bleibe die Sache der Immobilienkäufer, betonten die Bundesrichter. Auch dann, wenn ein vom Bauträger ausgewählter Sachverständiger die Bauabnahme stellvertretend für die Erwerber erklärt habe, könnten die künftigen Immobilieneigentümer die Vollmacht des Bauträgers für den Sachverständigen widerrufen und selbst über die Abnahme entscheiden.

Ein Hauseigentümer wollte sein Wohnhaus um einen doppelstöckigen Anbau mit unbelüftetem Warmdach erweitern. Mit der Planung wurde ein Architekt beauftragt, der auch die Arbeiten der Handwerksunternehmen überwachen sollte (u.a. Dachdecker, Trockenbaufirma, Klempner). Bald nach der Fertigstellung traten Schäden auf: Dämmmaterial und Holzbalken im Dach des Anbaus waren durchfeuchtet.

Ein Bausachverständiger stellte fest, dass vor allem die Anschlüsse undicht waren, also die Übergänge z.B. vom Holz zur Dämmung. Die Dampfsperre konnte so nicht funktionieren. Der Hauseigentümer ließ das Dach sanieren und forderte für die Kosten (rund 21.000 Euro) Schadenersatz von den Handwerkunternehmen und vom Architekten. Pfusch der Handwerker oder Planungsfehler des Architekten — das war vor Gericht wieder einmal die Frage.

Das Landgericht lastete die Mängel vor allem einem ausführenden Unternehmen an und verneinte einen Planungsfehler. Damit war jedoch das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nicht einverstanden (24 U 14/20). Bei einer Warmdachkonstruktion bestehe ein erhöhtes Risiko für Feuchtigkeitsschäden, erklärte das OLG. Daher müssten die Anschlüsse bei so einer Konstruktion besonders sorgfältig geplant werden.

Das gelte erst recht, wenn unterschiedliche Handwerker aufeinanderträfen. Dann sei eine genaue Abgrenzung der Leistungen und ihrer Abfolge vonnöten. Der Architekt müsse detailliert festlegen, welcher Unternehmer welche Anschlussarbeiten ausführen solle. Grundsätzlich sei nach dem Prinzip zu verfahren: Je risikoanfälliger Arbeiten seien, desto genauer müssten Planung und Bauüberwachung ausfallen. Den Anteil des Architekten an der mangelhaften Bauleistung bewertete das OLG mit 25 Prozent.

Schon wegen der erwünschten Einsparung von Energie gehört es grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, auf dem Balkon eine Solaranlage zu installieren. Vermieter dürfen dies nicht ohne triftigen Grund verbieten. Allerdings muss die Anlage fachmännisch installiert werden, ohne die Mietsache zu verschlechtern: Sie muss baurechtlich zulässig, optisch nicht störend und leicht rückbaubar sein.

Ist der Eigentümer mit dem Wohngeld für mehrere Wohnungen in Rückstand, darf die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage ihre Ansprüche gegen ihn nicht mit einer Vielzahl von getrennten Prozessen geltend machen. Ohne sachlichen Grund ist so ein Vorgehen rechtsmissbräuchlich und rechtfertigt eine Kürzung der Ansprüche. Ein akzeptabler Grund dafür, wegen jeder Wohnung einzeln zu prozessieren, läge etwa vor, wenn mit unterschiedlichen Einwänden gegen die einzelnen Forderungen zu rechnen wäre.

Wird im Rechtsstreit um eine Mieterhöhung von Gutachtern die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet, ist der Stichtag für deren Ermittlung nicht der Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete gezahlt werden sollte. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt, an dem den Mietern das Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist.

Münchner Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung erhielten im Abstand von drei Jahren Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters. So oder so ähnlich formuliert:

"Leider haben sich die Unterhaltskosten für Ihre Wohnung in den vergangenen Jahren drastisch erhöht. Ihr Mietzins jedoch blieb seit … unverändert. Das zwingt mich die Gebühren der Nettomiete und der Nebenkosten ab … um 4 Prozent zu erhöhen. Daraus ergeben sich … folgende Zahlungen: …".

Das Ehepaar zahlte jeweils den geforderten Betrag. Als die Wohnung verkauft wurde und der neue Eigentümer erneut mehr Miete verlangte, ließen sich die Mieter von einem Anwalt beraten. So erfuhren sie, dass die Mieterhöhungsverlangen des vorherigen Vermieters unwirksam waren. Nun klagten die Mieter auf Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Beträge.

Das Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, das Ehepaar habe den Mieterhöhungen zumindest indirekt zugestimmt, indem es die erhöhte Miete zahlte. Mit Erfolg legten die Mieter gegen diese Entscheidung beim Landgericht München I Berufung ein (14 S 11480/20).

Grundsätzlich seien Vermieter verpflichtet, Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu begründen, so das Landgericht. Dabei könnten sie sich auf einen Mietspiegel beziehen, auf das begründete Gutachten eines anerkannten Sachverständigen stützen oder drei Vergleichswohnungen benennen (§ 558 Abs.2 Bürgerliches Gesetzbuch). Mieter könnten dann dem Verlangen zustimmen oder widersprechen.

Im konkreten Fall habe der frühere Vermieter nicht einmal versucht, eine Begründung zu liefern. Die Mieterhöhungsverlangen seien schon deshalb unwirksam gewesen. Ausnahmsweise könne man bei einem unwirksamen Erhöhungsverlangen die Zahlung der Mieter als Einverständnis deuten. Das setze aber voraus, dass man das unwirksame Erhöhungsverlangen zumindest in ein Angebot des Vermieters umdeuten könne, den Mietvertrag einvernehmlich zu ändern.

Das sei hier ausgeschlossen. Der Vermieter habe in seinen Schreiben nicht um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten, sondern einseitig eine höhere Miete festgelegt. So einem Mieterhöhungsverlangen könnten Mieter nicht wirksam zustimmen, auch nicht durch vorbehaltlose Zahlung.

Aus erhöhten "Unterhaltskosten" (welchen?) ergebe sich folgende Zahlung … So formuliere man kein Angebot, das sich der Mieter überlegen solle. So eine Ankündigung könnten Mieter objektiv nur so verstehen, dass die neue Miete bereits feststehe. Folgerichtig — wenn auch unzutreffend - sei das Ehepaar davon ausgegangen, dass es diesen Betrag zahlen müsse. Die ohne (Rechts-)Grund zu viel gezahlte Miete müsse der ehemalige Vermieter zurückzahlen.

2010 hatte der Berliner eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet. Die Miete betrug 514 Euro. Für die mitvermietete Einbauküche hatte die damalige Vermieterin einen Aufschlag von 32 Euro monatlich verlangt. So war es mit dem Mieter eigens vereinbart, denn er legte Wert auf einen guten Herd.

Deshalb hatte die Vermieterin einen Elektroherd der Marke Zanussi besorgt: aus Edelstahl, mit ClearingClean-Beschichtung, Kühlgebläse, Doppelglastür (die verhindert, dass die äußere Tür beim Betrieb heiß wird), mit Ceran-Kochfeldern (das größte Kochfeld mit 21 cm Durchmesser).

Nach acht Jahren war der Herd defekt. Vom Mieter informiert, ließ die aktuelle Vermieterin einen neuen Herd einbauen. Das Produkt der unbekannten Marke Amica war zwar energiesparend (Energieklasse A), aber ansonsten nicht mit dem vorherigen Herd vergleichbar: Kunststoffgehäuse statt Edelstahl, kleinere Kochfelder, ein lauteres Gebläse, keine Doppelglastüre … Der Hobbykoch kaufte als erste Nothilfe eine Kochplatte mit großem Kochfeld.

Die Vermieterin forderte er auf, den neuen Herd erneut auszutauschen — er sei längst nicht so gut wie der ursprünglich mitvermietete Herd. Die beiden Geräte seien im Prinzip gleichwertig, behauptete dagegen die Vermieterin. Von Mängeln könne keine Rede sein, da gehe es höchstens um Bagatellen. Einen Austausch lehnte die Vermieterin ab. Deshalb und wegen diverser anderer Mietmängel sah man sich schließlich vor Gericht wieder.

Zu Recht verlange der Mieter einen besseren Herd, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (123 C 165/20). 2010 habe die damalige Vermieterin auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters und gegen entsprechende Zuzahlung einen hochwertigen Herd zur Verfügung gestellt. Daher habe der Mann nun auch Anspruch auf ein im Wesentlichen vergleichbares Gerät.

Der Amica-Herd habe keine doppelte Glastür, werde also außen heiß, wenn der Ofen in Betrieb sei. Auch der geringere Durchmesser des größten Kochfeldes stelle einen Mangel dar. Größere Töpfe und Pfannen könnten auf kleinen Kochfeldern nicht so gut verwendet werden. Das Gebläse sei deutlich lauter. Da der Zanussi-Herd in Edelstahl-Design ausgeführt war, müsse der Mieter auch die minderwertige Kunststoff-Optik des Amica-Modells nicht hinnehmen.

Die Vermieterin müsse einen Elektroherd im Edelstahl-Design einbauen (Marke Zanussi, Siemens, Bosch, AEG, Miele, Samsung oder Neff), mit einer Zweikreis-Kochzone von mindestens 21 cm Durchmesser und einer Bräterzone. Bis dahin könne der Mieter die Miete um acht Prozent mindern.

Im Sommer 2016 starb eine Witwe und vererbte ihr Zweifamilienhaus dem einzigen Kind. Die Tochter lebte schon vor dem Erbfall mit ihrem Mann im Haus, sie hatte die zweite Wohnung gemietet. Ein Bekannter interessierte sich für die Möbel der Mutter und räumte im Auftrag der Erbin allmählich die Wohnung aus. Erst ab Mai 2017 beauftragte die Erbin nach und nach einige Handwerker. Sie ließ die Böden erneuern, Bad und Fenster renovieren, eine neue Küche einbauen. Anfang 2018 zog sie ein.

Das Finanzamt forderte von der Frau 2019 fast 80.000 Euro Erbschaftssteuer für das Zweifamilienhaus. Dagegen wehrte sich die Erbin: Zumindest für die von der Mutter genutzte 185 qm große Wohnung müsse sie als Erbin, die ebenfalls die Wohnung selbst nutze, keine Erbschaftssteuer zahlen.

Erst 2018 sei es möglich gewesen, die total renovierungsbedürftige Wohnung zu beziehen. Handwerker seien heutzutage kaum zu finden. Und zudem habe sie wegen gesundheitlicher Probleme die Arbeiten nicht ständig beaufsichtigen können.

Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage der Hauseigentümerin gegen den Steuerbescheid ab (4 K 2245/19). Die Steuerbefreiung setze voraus, dass der Erbe einer (vorher vom Erblasser selbst genutzten) Immobilie diese innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall beziehe. Im konkreten Fall seien 18 Monate vergangen. Wer so lange zögere, verliere die Steuerbegünstigung. Zwar behaupte die Erbin, es habe nicht an ihr gelegen, dass sie nicht früher einziehen konnte. Ihre Argumente dafür überzeugten jedoch nicht.

Hätte sie Profis beauftragt, die Wohnung zu räumen, hätte sie mit der Renovierung viel früher beginnen können. Dass das Baugewerbe reichlich ausgelastet sei, sei allgemein bekannt. Dieser Umstand sei im Sommer 2016 ebenso absehbar gewesen wie der Renovierungsbedarf. Daher hätte die Erbin bereits 2016 Angebote von Handwerkern einholen müssen. Um die Bauaufsicht hätte sich zeitweise auch ihr Ehemann kümmern können.

Dass die Renovierung so lange dauerte, sei also der Erbin durchaus anzulasten. Sie von der Erbschaftssteuer für diese Wohnung zu befreien, komme daher nicht in Frage. Anders läge der Fall, wenn z.B. erst bei der Modernisierung ein erheblicher Baumangel entdeckt worden wäre, der die Arbeiten und den Einzug verzögert hätte.