Bauen & Wohnen

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Brandsicherheit ist trotz Pandemie wichtig

Hauseigentümer wollten wegen Corona den Schornsteinfeger nicht ins Haus lassen

Bis Ende Mai 2020 sollten eigentlich die Arbeiten des Schornsteinfegers am Haus erledigt sein. Doch die Hauseigentümer — ein älteres Ehepaar — baten den Bezirksschornsteinfeger darum, den Prüftermin zu verschieben: Denn sie gehörten zu einer Risikogruppe, die von der COVID-19-Pandemie besonders gefährdet sei. Der Schornsteinfeger verwies auf zuverlässige Schutzmaßnahmen und lehnte die Verzögerung ab.

Nachdem eine weitere Frist verstrichen war, forderte die Region Hannover die Hauseigentümer mit gebührenpflichtigem Verwaltungsbescheid auf, die nötige Prüfung der Abgaswege und Abgasleitungen zu vereinbaren. Die Eheleute ließen die Prüfung durchführen, wollten aber die Gebühren nicht zahlen: Es sei überflüssig gewesen, die Untersuchung kostenpflichtig anzuordnen. Schließlich sei es ihnen nur darum gegangen, den Termin zu verlegen.

Doch das Verwaltungsgericht Hannover fand am Gebührenbescheid nichts auszusetzen (13 A 4340/20). Die Region Hannover habe zu Recht einen Aufschub der Arbeiten abgelehnt. Sie habe den Hauseigentümern dafür eine angemessene Frist gesetzt und sie darüber informiert, dass es kostenpflichtige Folgen haben würde, wenn sie ihre Eigentümerpflichten missachteten.

Der Schornsteinfeger sorge für die Betriebssicherheit und Brandsicherheit der Abgasanlagen. Seine Arbeit sei auch während der Corona-Pandemie nicht verzichtbar. Infektionsschutz sei gewährleistet, da der Schornsteinfeger und seine Mitarbeiter Handschuhe und Mund-Nasen-Schutz verwendeten. Daher sei es nicht unzumutbar, die Prüfung durchführen zu lassen — auch nicht für ein altes Ehepaar, das einer Risikogruppe angehöre. Außerdem müssten die Hauseigentümer während der Arbeiten nicht zwingend anwesend sein.

Dalmatiner nicht erlaubt, aber geduldet

Kurzartikel

Hält der Mieter einer 53 qm großen Wohnung einen Dalmatiner, ohne sich um die Erlaubnis des Vermieters zu bemühen, rechtfertigt das keine Kündigung des Mietverhältnisses. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter die Genehmigung hätte verlangen können, wenn der Vermieter die Hundehaltung über längere Zeit duldete und wenn sich kein Hausbewohner über Störungen durch den Hund beklagt hat.

Neubestellung eines Verwalters

Wohnungseigentümer müssen sich auf so eine wichtige Entscheidung gut vorbereiten können

Eine größere Eigentümergemeinschaft suchte eine Nachfolgerin für die Verwalterfirma X-GmbH. In der Eigentümerversammlung informierte der Verwaltungsbeirat die Eigentümer über drei Angebote anderer Firmen. Auf seine Empfehlung hin entschieden sich die Wohnungseigentümer für das Angebot einer Y-GmbH und beauftragten den Verwaltungsbeirat, den Verwaltervertrag abzuschließen.

Diesen Beschluss focht ein Eigentümer an, weil er die Angebote nicht habe prüfen können. Das Landgericht fand jedoch, der Beschluss sei ordnungsgemäß zustande gekommen: Der Verwaltungsbeirat habe nämlich mehrere Angebote eingeholt und in der Versammlung deren wichtigste Punkte vorgestellt. Zudem hätten die Eigentümer alle Angebote während der Versammlung einsehen können.

Das genüge nicht, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 110/19). Auf die Revision des Eigentümers hin erklärten die Bundesrichter den Eigentümerbeschluss für unwirksam, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Die Eigentümer hätten die Angebote der Bewerber vor der Eigentümerversammlung erhalten müssen. Mit der Einladung zwei Wochen vor der Versammlung oder separat, jedenfalls in angemessener Frist.

Dass die Eigentümer die Unterlagen beim Verwaltungsbeirat oder während der Eigentümerversammlung einsehen konnten, reiche nicht aus, um sich inhaltlich damit zu befassen und so eine bedeutende Entscheidung vorzubereiten. Da der Verwalter eine für die Wohnungseigentümer wichtige Funktion wahrnehme, benötigten diese vor der Bestellung eines neuen Verwalters Zeit und Gelegenheit, um sich nach den Bewerbern zu erkundigen.

Sie müssten also deren Namen erfahren. Um Stärken und Schwächen der Angebote beurteilen zu können, müssten die Eigentümer darüber hinaus zumindest die wichtigsten Daten erfahren, also Laufzeit des Vertrags, Leistungsumfang, Höhe des Honorars. Wer dies wünsche, müsse auch Gelegenheit bekommen, die vollständigen Angebote vor der Eigentümerversammlung zu prüfen.

Eigentumswohnung zu spät fertiggestellt

Kurzartikel

Übergibt der Bauträger eine Eigentumswohnung acht Monate später als vertraglich vereinbart, muss er die Unterkunftskosten der Erwerber ersetzen, die in der Zwischenzeit in Hotels und einer kleinen Ferienwohnung wohnten. Sind die Ersatzunterkünfte mit der Wohnung nicht vergleichbar, steht den Käufern zusätzlich Nutzungsausfallentschädigung zu.

Notwegerecht

Kurzartikel

Nachbarn können dem Eigentümer eines Grundstücks ohne Verbindung zu einem öffentlichen Weg das Recht nicht verwehren, eine Zufahrt über ihr Grundstück zu nutzen. Sie müssen das so genannte Notwegerecht dulden, es sei denn, der Eigentümer hätte die Notlage selbst durch Baumaßnahmen herbeigeführt.

Corona: Versammlung ohne Eigentümer?

Kurzartikel

Die Diskussion über Beschlussanträge ist ein wesentliches Recht der Wohnungseigentümer. Hält der WEG-Verwalter eine Versammlung ab, bei der sie "wegen Corona" nicht persönlich erscheinen, sondern schriftlich per Vollmacht abstimmen sollen, sind daher die dort gefassten Beschlüsse nichtig.

Mangelhafte Rohrbelüfter

Entlastet es den Handwerker, dass er die nachteilige Art der Installation mit dem Auftraggeber vereinbart hatte?

Ein SHK-Handwerksunternehmen (Heizung, Sanitär, Klima) war damit beauftragt, Rohrbelüfter zu installieren. Abweichend von den ursprünglichen Plänen, forderte der Architekt des Auftraggebers, die Rohrbelüfter sollten kombiniert mit Holzbauelementen in Badezimmer-Wände eingebaut werden. Der Handwerker fand den Vorschlag nicht gut, formulierte auch Bedenken. Letztlich führte er die Arbeiten jedoch gemäß den geänderten Plänen des Architekten aus.

Bald bildeten sich unangenehme Gerüche: Die Werkleistung entsprach nicht den Regeln der Technik. Deshalb forderte der Auftraggeber Schadenersatz. Im Gegenzug berief sich der Handwerker auf sein Gespräch mit dem Architekten: Er habe genau die Art Lüftung installiert, die nachträglich vereinbart worden sei. Außerdem habe er von vornherein gewarnt: Wenn "man das so mache", könnten Probleme auftreten.

Dieser Hinweis des Auftragnehmers sei nicht klar und nachhaltig genug gewesen, fand das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg: Er müsse daher für die Mängelbeseitigung aufkommen (11 U 74/18). Auftragnehmer schuldeten dem Auftraggeber prinzipiell ein funktionstaugliches Werk. Es könne also auch dann ein Mangel vorliegen, wenn die Vertragsparteien genau diese "nicht funktionierende" Art der Ausführung vereinbart haben.

Mit dem Argument "das war so abgemacht" könnte der Handwerker Mängelansprüche des Auftraggebers nur abwehren, wenn er gegen die geforderte Art der Ausführung Bedenken angemeldet hätte — und zwar rechtzeitig, inhaltlich präzise und nachdrücklich. Der SHK-Handwerker hätte dem Auftraggeber bzw. dem bevollmächtigten Architekten konkret die nachteiligen Folgen erläutern müssen, die durch die veränderte Abwasserrohrlüftung drohten. Ein pauschaler Hinweis der Art, dass die "Ausführung so wohl nicht funktioniere", genüge nicht.

Hoftor in der Tischlerwerkstatt repariert

Das ist keine "haushaltsnahe Dienstleistung", die zu Steuerermäßigung führt

Steuerzahler können Ausgaben für "haushaltsnahe Dienstleistungen" und Handwerkerleistungen bei der Einkommensteuer geltend machen (§ 35a Einkommensteuergesetz). So eine Steuerermäßigung beantragte auch eine Hauseigentümerin, die von einem Tischler ihr Hoftor hatte reparieren lassen. Doch das Finanzamt lehnte den Steuerbonus ab, weil der Handwerker die Arbeiten in seiner Werkstatt ausgeführt hatte.

Vergeblich klagte die Frau gegen den Bescheid: Der Bundesfinanzhof gab der Behörde Recht (VI R 4/18). Hier habe es sich nicht um eine "haushaltsnahe Dienstleistung" bzw. Handwerkerleistung gehandelt. Der Steuerbonus gelte nur für Tätigkeiten im Haushalt des Steuerpflichtigen, die direkt dem Haushalt dienten und "üblicherweise von Familienmitgliedern" ausgeführt würden.

Auch die Leistungen von Handwerkern für Renovierung, Instandsetzung und Modernisierung seien nur begünstigt, wenn sie im Haushalt durchgeführt werden. Der Tischler habe jedoch in der Werkstatt gearbeitet — zwar im Auftrag der Steuerzahlerin, aber eben nicht in ihrem Haushalt.

Einen Tipp hatte der Bundesfinanzhof aber fürs Finanzamt und die Hauseigentümerin noch parat: Bei solchen Arbeiten könne man die Arbeitskosten des Handwerkers aufteilen in einen (nicht begünstigten) Werkstattlohn und einen (begünstigten) Lohnanteil für die Arbeit vor Ort. Denn der Tischler habe das Hoftor zwar in der Werkstatt repariert, vorher aber auf dem Grundstück der Steuerzahlerin ausgebaut und nach der Instandsetzung dort wieder eingebaut.

Hausbesitzer änderte Bauvorgaben des Energieberaters

Für die untaugliche Wärmedämmung macht er aber den Handwerker verantwortlich

Ein Hauseigentümer ließ von einer Fachfirma die Fassaden dämmen. Das Handwerksunternehmen sollte kein eigenes Wärmedämmkonzept erstellen, sondern nach den Vorgaben des Energieberaters arbeiten. Die Arbeiten waren schon im Gange, als es sich der Auftraggeber anders überlegte. Er verlangte vom Handwerker, am Erker von den Berechnungen des Energieberaters abzuweichen und die Dämmung dort nur so stark anzubringen, wie es dem Dachüberstand entsprach. Sonst sehe das nicht gut aus.

Mit weniger dicken Dämmplatten wurden die vom Energieberater ermittelten Dämmwerte natürlich nicht erreicht. Für diesen Mangel machte der Hauseigentümer das Handwerksunternehmen verantwortlich und verlangte Schadenersatz: Das Dämmsystem funktioniere nicht richtig, die Fachfirma habe die Vorgaben der Energieeinsparverordnung nicht eingehalten. Dabei habe er mit dem Handwerker über den Erker gesprochen, da hätte der doch zumindest auf die Folgen der geänderten Ausführung hinweisen müssen.

Das Oberlandesgericht München wies die Schadenersatzklage ab (20 U 1108/19 Bau). Das Handwerksunternehmen hafte nicht für die untaugliche Wärmedämmung. Es sei damit beauftragt worden, gemäß der Planung des Energieberaters Dämmplatten anzubringen. Die Vorgaben seines Fachberaters habe der Auftraggeber selbst geändert. Er habe vom Handwerker gefordert, die Dämmstärke am Erker zu verringern.

Ein ausdrücklicher Hinweis des Auftragnehmers darauf, dass mit der verringerten Dämmstärke im Erkerbereich die Wärmedämmung nicht so funktioniere wie vom Energieberater berechnet, sei deshalb überflüssig gewesen. Der Handwerker müsse den Hauseigentümer nicht eigens auf einen Umstand aufmerksam machen, der offenkundig sei. In so einer Situation entfalle die Pflicht des Auftragnehmers, fachliche Einwände gegen die geänderte Ausführung vorzubringen und zu erläutern.

Das Urteil des Oberlandesgerichts München wurde am 20.4.2020 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 220/19.

Neben einem Musikclub eingemietet

Mieter dürfen die Miete nicht wegen Lärmbelästigung durch Kneipen mindern

Das Ehepaar wohnte in einem Frankfurter Mietshaus im ersten Stock. Als die Mieter 2006 in ihre Wohnung eingezogen waren, lag darunter eine Pilsstube. Im Nebenhaus wurde ein Musikclub betrieben, der Disko-Abende mit lauter Musik veranstaltete. Richtig gestört fühlten sich die Mieter aber anscheinend erst, als die Pilsstube aufgegeben wurde.

In die Räume zog eine Shisha-Bar ein. Der süßliche Rauch der Shisha-Pfeifen wurde über eine Abluftanlage nach draußen befördert, die direkt am Fenster der Mieter entlangführte. Danach häuften sich ihre Beschwerden über Lärm und Gerüche durch die Bar und die Abluftanlage. Ab Mai 2019 kürzten die Mieter die Miete wegen erheblicher Mängel um 20 Prozent.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung der gekürzten Beträge und bekam vom Amtsgericht Frankfurt Recht (33 C 2685/19). Was an Lärm zumutbar sei, hänge wesentlich davon ab, worauf sich Mieter im zentralen Innenstadtbereich einstellen müssten, erklärte das Amtsgericht. Da in unmittelbarer Nachbarschaft der Wohnung bereits 2006 zwei Gaststätten betrieben wurden, habe das Ehepaar von vornherein gewusst, dass mit erheblichem Lärmpegel zu rechnen war.

Mieter müssten zwar nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung ertragen. Betriebsänderungen könnten durchaus zu einer neuen Qualität von Störungen führen. Das sei hier aber nicht der Fall. Seit dem Inhaberwechsel in der Pilsstube führe das Ehepaar ein "Lärmprotokoll": Unzumutbare Störungen könne man dem jedoch nicht entnehmen.

Auch nach den Aussagen des Ehemannes vor Gericht würden in der Shisha-Bar nur an wenigen Abenden im Monat Shishas angezündet und die Abluftanlage eingeschaltet. Nur dann seien durch die Anlage Gerüche und Geräusche wahrzunehmen. Das sei wohl lästig, aber kein erheblicher Mietmangel, der eine Mietminderung rechtfertigte.

Wie viele Pferde sind zu viel?

Pferdestall stinkt dem Nachbarn: Tierhalter darf auf dem Grundstück keine Pferde mehr halten

Weil sich der Nachbar über Geruchsbelästigung durch die Pferdepension beschwert hatte, besichtigten Mitarbeiter des zuständigen Landratsamts das Anwesen. Die Stallanlagen des Tierhalters lagen im vorderen Teil seines Grundstücks, direkt angrenzend das Wohnhaus des Nachbarn. Im Stall waren vier Tiere des Grundstückseigentümers und vier Pensionspferde untergebracht.

Zum Wohnhaus des Nachbarn bestehe praktisch kein Abstand, notierten die Behördenmitarbeiter: Der mit Pferdemist beladene Hänger stehe direkt unter seinen Fenstern, die Gerüche seien unzumutbar. Zudem sei die Pferdehaltung illegal, schrieb das Landratsamt dem Pensionsbetreiber: Für diese Nutzung des Grundstücks fehle ihm die erforderliche Baugenehmigung, also müsse er die Pferdehaltung einstellen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Tierhalter: Nur im Winter ständen acht Pferde im Stall, im Sommer seien es höchstens drei oder vier. Außerdem sei es in diesem Dorfgebiet doch ortsüblich, Rinder und Pferde zu halten. Allgemeines Wohngebiet oder Dorfgebiet — das spiele hier keine Rolle, entschied jedoch das Oberverwaltungsgericht Magdeburg (2 M 41/20).

Mit Hilfe einer Abstandsrechnung gemäß VDI-Richtlinie 3894 habe die Behörde ausgerechnet, dass die Gerüche die Nachbarschaft unzumutbar belästigten. Und zwar selbst dann, wenn man den Grenzwert für Dorfgebiete zugrunde lege. (VDI: Die "Richtlinien des Vereins Deutscher Ingenieure" enthalten Regeln zum Stand der Technik.)

Werte für Geruchsimmissionen würden auf Basis der Häufigkeit und Dauer der Gerüche festgelegt, unterschiedlich je nach Tierart und nach Lage des Stalls. Wie viele Stunden im Jahr Gerüche auftreten, sei ein sachgerechtes Kriterium dafür, ob man sie als erheblich belästigend einstufen müsse. Im konkreten Fall würde der einschlägige Richtwert sogar dann überschritten, wenn auf dem Grundstück nur drei Pferde untergebracht wären — weil der Stall eben direkt neben dem Nachbarhaus stehe.

"Aus" für Sandreitplatz im Wohngebiet

Grundbesitzerin muss die Pferdehaltung aufgeben und aufgeschütteten Sand entfernen

Anwohner hatten sich beim Landratsamt über erhebliche Belästigung durch Sandstaub beschwert: Eine Nachbarin hielt auf ihrem Grundstück am Ortsrand fünf Pferde und betrieb dort einen mit Sand aufgefüllten, ca. 900 Quadratmeter großen Reitplatz. Wind wehe Sand vom Reitplatz auf die angrenzenden Grundstücke, so die Anwohner: Bei lebhaftem Wind könnten sie sich im Sommer nicht auf ihren Terrassen aufhalten. Die Baubehörde müsse gegen den Reitplatz einschreiten.

Es liege keine Erlaubnis dafür vor, auf dem Grundstück Pferde zu halten und es als Sandreitplatz zu nutzen, erklärte das Landratsamt. Die Baugenehmigung dafür nachträglich zu erteilen, komme nicht in Frage: Das wäre in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Die Reiterin müsse auf die Anwohner, deren Häuser nur wenige Meter entfernt lägen, Rücksicht nehmen, d.h. die Pferdehaltung aufgeben und den Sand entfernen.

Die Frau wehrte sich gegen die Anordnung der Behörde, verlor jedoch den Rechtsstreit vor dem Oberverwaltungsgericht Magdeburg (2 M 88/17). Der Sandplatz sei nicht nur ein Auslauf für die Tiere, wie die Grundeigentümerin behaupte, stellte das Gericht fest. Auf Fotos seien Hindernisse zu erkennen, wie man sie üblicherweise für das Sprungtraining verwende. Ein Reitplatz, auf dem Pferde trainiert werden, stelle eine bauliche Anlage dar, für die eine Baugenehmigung erforderlich sei.

Bauliche Anlagen müssten so beschaffen sein, dass sie Nachbarn nicht belästigten. Genau das sei hier aber der Fall, denn Wind wirble in erheblichem Umfang Sandstaub auf. Wenn starker Wind den — mit Ausscheidungen der Pferde versetzten — Sand in die umliegenden Gärten wehe, sei es nicht mehr möglich, im Freien bedenkenlos Lebensmittel zu konsumieren. Zudem steige bei sommerlichen Temperaturen die Zahl von Fliegen, Mücken und Bremsen.

Solche Störungen seien für die Anwohner in einem allgemeinen Wohngebiet unzumutbar. Die von der Reiterin angeführten ehemaligen (!) Vierseithöfe in der Gemeinde belegten nicht, dass die Umgebung immer noch ein "ländlich geprägtes Dorfgebiet" und kein Wohngebiet sei. Auch in einem allgemeinen Wohngebiet sei Pferdehaltung zwar nicht von vornherein ausgeschlossen. Eine Ausnahme komme aber nur in Betracht, wenn auf einem sehr großen Grundstück Stallungen oder ein Reitplatz ausreichend entfernt von Wohnhäusern errichtet werden könnten.

Der Jalousien-Streit

Wohnungseigentümer können eine eigenmächtige Veränderung von Gemeinschaftseigentum nachträglich genehmigen

Der Jalousien-Streit einer Brandenburger Eigentümergemeinschaft begann mit einer Eigentümerversammlung 2012: Damals wurde beschlossen, dass die Eigentümer an ihren Fenstern und Türen zum Hof hin Jalousien, Lamellen oder andere Schattenspender fest installieren dürfen. Für die vor der Glasfassade der Wohnanlage angebrachte Stahlbaukonstruktion sollte der Verwalter entsprechende Angebote einholen, weil sie zum Gemeinschaftseigentum gehört.

An der Stahlbaukonstruktion der Hofseite ließen im Herbst 2013 zwei Eigentümer Außenjalousien anbringen. Miteigentümer forderten, die Jalousien zu entfernen, weil sie ihre Wohnungen verschatteten und die freie Sicht von ihren Fenstern und Balkonen aus einschränkten. Ohne ihr Einverständnis sei Gemeinschaftseigentum unzulässig verändert worden. Die Klagen der Miteigentümer scheiterten.

Auf den langen Rechtsstreit reagierte die Eigentümerversammlung im September 2018 mit einem neuen Beschluss: Den Eigentümern werde erlaubt, auf eigene Kosten an die hofseitige Fassaden- und Balkonkonstruktion fachmännisch "Verschattungsanlagen" anzubringen. Sie sollten "in einheitlicher Art und Form ausgeführt werden" und sich den vorhandenen Jalousien weitestgehend anpassen.

Die Miteigentümer wollten sich aber mit den Jalousien nicht abfinden. Dazu seien sie verpflichtet, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 64/19). Wohnungseigentümer könnten eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommen wurde, nachträglich genehmigen. Das sei im September 2018 geschehen. Oberflächlich betrachtet, sei in dem neuen Beschluss zwar von zukünftigen "Verschattungsanlagen" die Rede.

Da jedoch beschlossen wurde, neue Anlagen müssten sich den vorhandenen Jalousien so weit wie möglich "anpassen", habe die Mehrheit der Eigentümer damit offenkundig auch die früher installierten Anlagen gebilligt. Dieser Beschluss wäre nur rechtswidrig, wenn die umstrittenen Jalousien für die betroffenen Miteigentümer völlig unzumutbar wären. Das sei jedoch nicht ersichtlich; vor allem, wenn man Vor- und Nachteile objektiv abwäge. Für die meisten Eigentümer überwiege wohl der Vorteil der Schattenspender, da sich im Sommer die Hitze hinter der Glasfassade staue.

Betriebskosten sind im "Original" zu belegen

Kurzartikel

Mieter haben Anspruch darauf, die Originalbelege und Originalrechnungen zu den Betriebskosten einzusehen. Nur so sind sie in der Lage, die Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu überprüfen. Der Vermieter darf die Mieter nicht auf Kopien der Belege oder auf eingescannte Daten verweisen. Behauptet er, die Originalbelege eingescannt und anschließend vernichtet zu haben, muss er dies beweisen.

Souterrain zur Wohnfläche gerechnet

Käufer einer Eigentumswohnung verlangen Schadenersatz von der Maklerin

Für 590.000 Euro hatte ein Ehepaar eine Eigentumswohnung erworben. Im Exposé der vom Ehepaar beauftragten Maklerin waren zwei Räume im Souterrain als "Gäste- und Wohnzimmer" bezeichnet und zur Wohnfläche gerechnet worden. Tatsächlich handelte es sich nicht um Wohnraum, sondern um einen Hobbyraum und einen Kellerraum. Nicht von der Verkäuferin, sondern von der Maklerin verlangten die Käufer Schadenersatz.

Begründung: Die Immobilienmaklerin hätte sie bei den Vertragsverhandlungen darüber aufklären müssen, dass Flächen im Souterrain — gemäß öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Fenstergröße — nicht zur Wohnfläche zählten. Sie hätten das nicht gewusst. Die Maklerin müsse ihren Verlust ausgleichen, d.h. die Differenz zwischen dem gezahlten Preis für die vermeintliche Wohnfläche und dem tatsächlichen Preis für die faktisch vorhandene Kellerfläche.

Die Informationen im Exposé stammten alle von der Verkäuferin, verteidigte sich die Immobilienmaklerin, sie habe keine Pläne verfälscht. Außerdem nutzten die Käufer die Räume, die angeblich keine Wohnfläche darstellten, sehr wohl als Wohnraum. Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Maklerin, der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (I ZR 194/19).

Anspruch auf Schadenersatz hätten die Käufer nur, wenn die Maklerin ihnen gegenüber wirklich eine Hinweispflicht verletzt hätte. Das setze jedoch zweierlei voraus: Der betreffende Umstand müsse — für die Maklerin erkennbar — für den Kaufentschluss der Auftraggeber von Bedeutung sein. Und die Auftraggeber müssten in Bezug auf diesen Umstand "offenbar belehrungsbedürftig" sein.

Der sachkundigen Maklerin hätte sich in der Tat der Gedanke aufdrängen müssen, dass die Souterrain-Räume keine Wohnfläche sein könnten. Nach dem Grundriss im Exposé verfügten die Souterrain-Räume nicht über ausreichende Fensterfläche und zählten damit gemäß Wohnflächen-Verordnung nicht zum Wohnraum. Aber: Die Maklerin habe hier davon ausgehen dürfen, dass sie die Auftraggeber darauf nicht eigens hinweisen müsse, entschieden die Bundesrichter.

Sie und ihre Mitarbeiterin hätten nämlich bei der Besichtigung des Objekts mit dem Ehepaar über die Lichtverhältnisse im Souterrain gesprochen. Vor dem Fenster habe der Mann gesagt: Hier sei es zu dunkel, das Problem könne man aber über indirekte Beleuchtung lösen. Die sei im Schlafzimmer — das er hier einrichten wolle — sowieso gemütlicher.

Wenn dem Käufer jedoch bewusst war, dass im Souterrain Tageslicht fehlte, könne er daraus auch selbst den Schluss ziehen, dass es sich hier nicht um Wohnraum handelte. Die Maklerin habe daher ihre Informationspflichten nicht verletzt.

Modernisierungsmieterhöhung zulässig?

Mieter konnten nicht nachvollziehen, wie sich bei der umfangreichen Sanierung die Kosten aufteilten

Nach umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten in einem Bremer Wohnblock hatte die Vermieterin 2016 die Mieten erhöht. Ein Ehepaar, dessen Grundmiete 380 Euro betrug, zahlte ohne Vorbehalt 77 Euro mehr im Monat. Doch zwei Jahre später forderten die Mieter den Differenzbetrag zurück.

Ihre Begründung: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig gewesen. Die Vermieterin habe nur pauschale Beträge angegeben, anhand derer die Modernisierungskosten nicht zu überprüfen waren. So sei z.B. keine Aufteilung auf die verschiedenen beteiligten Gewerke erfolgt.

Das sei auch nicht notwendig, konterte die Vermieterin. Außerdem hätten die Mieter der neuen Miete durch regelmäßige Zahlung zugestimmt.

Das Landgericht Bremen entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (1 S 1/19). Die Rechnungspositionen seien im Mieterhöhungsverlangen nicht verständlich aufgeschlüsselt: Auf Basis dieses Schreibens hätten die Mieter die Forderung nicht überprüfen können. Je umfangreicher die Arbeiten seien, desto ausführlicher müssten die Erläuterungen des Vermieters sein. Da das Mieterhöhungsverlangen von 2016 diesen Anforderungen nicht entspreche, sei es unwirksam.

Zum Beispiel sei es unzureichend, für den Posten "Wärmedämmung an den Außenwänden, Fassadenarbeiten" nur einen Gesamtbetrag von 148.868 Euro anzugeben. Diese Zahl gebe keinen Aufschluss darüber, welche Arbeiten konkret ausgeführt wurden und was sie kosteten. Sie sage auch nichts darüber aus, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung oder der Modernisierung zuzuordnen waren. Das sei für die Mieter wichtig zu wissen, denn nur Modernisierungskosten rechtfertigten eine Mieterhöhung.

Bei umfangreichen Maßnahmen müssten einzelne Rechnungspositionen nach Gewerken aufgeschlüsselt und/oder einzelne Kostenpositionen genauer erläutert werden. Das gelte besonders dann, wenn es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung handle. Im konkreten Fall gehe es um Außenarbeiten an einem Objekt, das mehrere Hausnummern umfasse: Da könnten Mieter den Umfang der Arbeiten am wenigsten beurteilen - und vor allem nicht die Frage, inwiefern diese für ihre eigene Wohnung eine Modernisierung bewirkten, also eine Steigerung des Wohnwerts.

Die Vermieterin müsse daher den Differenzbetrag zurückzahlen. Dass die Mieter vorbehaltlos zu viel Miete überwiesen, bedeute nicht, dass "man" sich quasi ohne Worte auf die erhöhte Miete geeinigt hätte. Wenn Mieter, aus Unkenntnis oder um das Mietverhältnis nicht zu gefährden, den verlangten höheren Betrag zahlten, stelle das keine Anerkennung eines unwirksamen Mieterhöhungsverlangens dar.

Eigenbedarfskündigung für die Ex-Frau?

Eine "Geschiedene" zählt zu den Familienangehörigen, für die so eine Kündigung zulässig ist

Im Sommer 2001 war das Einfamilienhaus vermietet worden. Der Hauseigentümer verkaufte es 2015 seinem Sohn und dessen Ehefrau. Obwohl das Paar zu diesem Zeitpunkt schon getrennt lebte und die Scheidung beantragt war, wurden beide Partner als Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen. Die geschiedenen Eheleute kündigten im Mai 2017 den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Den Eigenbedarf begründeten sie so: Die Ex-Frau benötige das Haus für sich, sie wolle mit den Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten in ihr Eigentum einziehen. Durch diesen Umzug verkürzten sich für alle Beteiligten Schulwege und Arbeitswege. Amtsgericht und Landgericht erklärten die Kündigung für wirksam: Die Mieter müssten ausziehen.

Vergeblich pochten die Mieter darauf, dass das Ex-Ehepaar das Grundstück gemeinsam erworben habe. Wenn vermieteter Wohnraum an mehrere Erwerber veräußert werde, ziehe dies eine Kündigungssperre von drei Jahren nach sich (§ 577a Abs.1a Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte dann nicht, wenn die Käufer einer Familie angehörten, entschieden die juristischen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 35/19).

Als Maßstab dafür, wer zu einer Familie gehört, zogen die Bundesrichter die Regelungen zur Zeugnisverweigerung vor Gericht heran. Zu den "privilegierten" Angehörigen, die eine Aussage vor Gericht aus persönlichen Gründen verweigern dürften, zählten die Ehepartner. Das gelte auch, wenn sie getrennt lebten, ein Scheidungsantrag eingereicht oder die Scheidung bereits vollzogen sei — unabhängig davon, wie innig das Verhältnis zwischen den Ex-Partnern im Einzelfall noch sei. Ehepartner gehören unabhängig vom Bestand der Ehe "derselben Familie" an.

So sei es also auch im konkreten Fall: Daher gebe es hier keine Kündigungssperre, weil die "Erwerber derselben Familie angehörten". Und so wäre es auch in Bezug auf eine Eigenbedarfskündigung, die bekanntlich nur für nahe Familienangehörige in Frage komme. Wäre der Ehemann im konkreten Fall Alleineigentümer des Einfamilienhauses, hätte er eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten seiner Ex-Frau aussprechen können, erklärten die Bundesrichter.

Aufzug defekt: Mietmangel

Kurzartikel

Fällt der Lift eines Mietshauses aus, kann eine Mieterin, die im dritten Stock wohnt, die Bruttomiete um zehn Prozent mindern. Denn dieser Mangel beeinträchtigt den Wohnkomfort. Die Vermieterin ist außerdem verpflichtet, den Aufzug zu reparieren. Sie darf sich nicht mit dem Hinweis begnügen, der Lift werde "im Zuge geplanter Modernisierungsmaßnahmen sowieso ausgetauscht", wenn deren Zeitpunkt nicht feststeht.

Vermieterin muss Telefonanschluss reparieren

Bei der Wohnungsübergabe müssen Mieter nicht alle möglichen Installationen prüfen

Gerade waren die Mieter einer Berliner Wohnung eingezogen. Als sie im Wohnzimmer Telefon und Fernseher anschließen wollten, bemerkten sie, dass der Anschluss defekt war. Vergeblich baten sie die Vermieterin darum, ihn zu reparieren. Diesen Mangel hätten sie doch gekannt oder jedenfalls bei der Übergabe feststellen können, erklärte die Vermieterin. Im Übergabeprotokoll stehe dazu aber nichts.

Die Mieter zogen vor Gericht und verlangten, die Vermieterin müsse einen funktionsfähigen Telefon- und Kabelanschluss zur Verfügung stellen. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (65 S 19/20).

Vermieter müssten ihren Mietern die Wohnung in einem Zustand übergeben, der sich für den "vertragsgemäßen Gebrauch" der Mietsache eigne. Ein Telefon- und Kabelanschluss sei mit-vermieteter Bestandteil der Mietsache. Zudem lege die Vermieterin mit den Nebenkosten auch Kosten für die Bereitstellung des Anschlusses um. Also sei sie verpflichtet, ihn instand zu setzen.

Das Übergabeprotokoll spiele hier gar keine Rolle. Bei der Wohnungsübergabe besichtigten die Mieter die Räume. Im Protokoll würden der allgemeiner Zustand der Wohnung und sichtbare Mängel festgehalten. In diesem Rahmen sei es weder üblich, noch für Mieter möglich, sämtliche Installationen — wie z.B. Steckdosen oder die Wasserversorgung — einer Prüfung zu unterziehen. Das gelte erst recht für Telefon- und Kabelanschlüsse. Deren Funktionsfähigkeit könne man nur mit Fachkenntnissen und geeigneten Messgeräten kontrollieren.

Eigentümerversammlung im Freien

Kurzartikel

Eine Wohnungseigentümerin kann es dem Verwalter nicht gerichtlich verbieten lassen, aufgrund der Corona-Pandemie die Eigentümerversammlung vorsichtshalber auf dem Spielplatz der Wohnanlage im Freien durchzuführen. Das sei ungewöhnlich, so das Amtsgericht, widerspreche aber mit Blick auf das Risiko durch das Coronavirus nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dass Nichtbeteiligte unbefugt mithörten, sei so gut wie ausgeschlossen. Denn der Spielplatz dürfe nur von Eigentümern genutzt werden.