Bauen & Wohnen

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Kinderspiel oder Lärmbelästigung?

Die Anwesenheit von Kindern beweist nicht, dass Ruhestörungen nur von ihnen ausgehen

Nachbarn hatten sich immer wieder bei der Vermieterin über die Wohngemeinschaft im Mietshaus beschwert. Sie schilderten, dass in der Wohnung ständig Remmidemmi herrsche: Türenschlagen, Schreien und Poltern, Herumrücken von Möbeln — und das manchmal sogar bis Mitternacht. Eine Mutter mit zwei Kindern und ein Paar lebten in der betreffenden Wohnung in Köln. Schließlich kündigte die Vermieterin der Wohngemeinschaft fristlos wegen permanenter Ruhestörung.

Ihre Räumungsklage scheiterte jedoch zunächst. Was genau in der Wohnung passiert sei, habe die Vermieterin nicht dargelegt, kritisierte das Landgericht Köln. Da aber Kinder in den Räumen wohnten, müsse man zu Gunsten der Mieter von der Annahme ausgehen, dass diese öfter spielten. Kinderlärm sei von den Nachbarn als unvermeidlich hinzunehmen. Die Vermieterin legte gegen das Urteil Revision ein.

Beim Bundesgerichtshof erreichte sie zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 134/20). Das Landgericht hätte nicht einfach von zu akzeptierendem Kinderlärm ausgehen dürfen, beanstandeten die Bundesrichter: Das stehe überhaupt nicht fest.

Die Vermieterin habe ihre Klage ausreichend begründet, indem sie den Lärm genau beschrieben habe (Zeitpunkte, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit). Diese Beschreibung habe sie mit einem detaillierten Lärmprotokoll untermauert, das über eine längere Zeit hinweg angefertigt worden sei.

Das müsse für ein Gericht Grund genug sein, die Nachbarn als Zeugen zu befragen. Die Klage abzuweisen, ohne dem nachzugehen, verletze den Anspruch der Vermieterin auf rechtliches Gehör. Konkreter als mit einer Beschreibung und einem Lärmprotokoll könne sie nicht darstellen, "was genau" in der Wohnung passiert sei — schließlich habe sie in die vermieteten Räume keinen Einblick. Die Vermieterin müsse in der Klagebegründung nicht die konkrete Person des Ruhestörers benennen. Das Landgericht müsse sich mit dem Rechtsstreit noch einmal befassen.

Eigentümerversammlung auf dem Spielplatz?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist gegen eine "corona-konforme" Versammlung im Freien nichts einzuwenden

Der Verwalter einer Berliner Wohnanlage hatte eigentlich schon Anfang April 2020 zur Eigentümerversammlung eingeladen, dann aber wegen des Lockdowns abgesagt. Anschließend legte er den Eigentümern den wichtigsten Punkt der Tagesordnung im schriftlichen Umlaufverfahren zur Abstimmung vor. Dabei müssen alle Eigentümer dem Abstimmungsverfahren und dem geplanten Beschluss schriftlich zustimmen.

Da zwei von 36 Wohnungseigentümern mit dieser Art der Abstimmung nicht einverstanden waren, scheiterte das schriftliche Verfahren. Nun berief der Verwalter eine Eigentümerversammlung für Juni ein. Um die Ansteckungsgefahr zu verringern, sollte sie im Freien stattfinden: auf dem Spielplatz der Eigentümergemeinschaft. Aber auch dieser Vorschlag traf auf Widerstand.

Ein Eigentümer kritisierte den Versammlungsort: Auf dem Spielplatz könnten alle möglichen Leute zuhören, das Grundstück sei ja für jedermann zugänglich. Eigentümerversammlungen müssten aber prinzipiell "nichtöffentlich" durchgeführt werden. Doch das Amtsgericht Wedding teilte diese Bedenken nicht: Eine Versammlung unter freiem Himmel widerspreche nicht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung (9 C 214/20).

Eigentümer sollten bei einer Versammlung das Für und Wider einer Entscheidung erörtern — unter sich, ohne äußere Einflüsse. Das sei aber im konkreten Fall durchaus möglich. Zu Recht verweise der Verwalter darauf, dass der Spielplatz keineswegs öffentlich zugänglich sei. Hohe Bäume und dichte Sträucher schützten vor Beobachtung von außen. Was dort besprochen werde, könne man auf den umliegenden Grundstücken nicht belauschen. Störungen seien also nicht zu befürchten.

Den Eigentümern selbst sei der Inhalt der Beschlussanträge ohnehin durch das vorherige Umlaufverfahren bereits bekannt. Dass der Verwalter die Versammlung angesichts der Pandemie nicht im geschlossenen Raum, sondern im Freien abhalten wolle, sei sehr gut nachvollziehbar. Die Gefahr, sich im engen Kontakt mit so vielen Menschen mit COVID-19 zu infizieren, sei im Freien wesentlich geringer. Und die Eigentümergemeinschaft spare sich die Miete für den sehr großen Raum, der andernfalls gemietet werden müsste.

Mieterin soll Keller renovieren

Kurzartikel

Ist eine Mieterin laut Mietvertrag verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, umfasst diese Pflicht nicht den Kellerraum. Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur Arbeiten in der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn der Kellerraum mitvermietet wurde. Anders liegt der Fall nur, wenn in einem Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass beim Auszug auch der Kellerraum renoviert werden muss.

Notarieller Vertrag: Haus gegen Pflege

Nach heftigen Konflikten verlangt der ehemalige Eigentümer von der Schwester das Haus zurück

Nach einem Herzinfarkt übertrug im Herbst 2013 Hauseigentümer X (geboren 1944) mit notariellem Vertrag seiner jüngeren Schwester das Hausgrundstück. Als Gegenleistung verpflichtete sie sich, ihn lebenslang zu betreuen. Zugleich sicherte die Schwester dem Bruder Wohnrecht an einigen Räumen zu. Sie zog mit ihrer Familie (Mann, Tochter und Schwiegersohn) ein und wurde als Hauseigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Schon wenige Monate später waren die Parteien heillos zerstritten.

Im März 2014 stellte die Schwester ihre Pflegeleistungen ein. Herr X erklärte den Rücktritt vom Übertragungsvertrag und zog vor Gericht: Auf einmal verlange die Schwester Miete von ihm, von der Familie werde er bedrängt und mit dem Tode bedroht.

Dagegen behauptete die Schwester vor Gericht, der Bruder mache ihr mit Provokationen das Leben "zur Hölle". Dazu der Bruder: "Das sind Verbrecher, die haben mir das Haus weggenommen, ohne was dafür zu bezahlen". Hätte er eine Pistole, würde er sie erschießen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm wies die Klage auf Rückübertragung des Hauses ab (22 U 97/17). Wenn die Schwester entgegen dem Vertrag den Bruder nicht mehr betreue, hätte er die Pflegeleistungen erst einmal einfordern müssen. Dass das Zusammenleben prinzipiell unzumutbar geworden sei, habe Herr X nicht überzeugend dargelegt. Schließlich habe es Aggressionen von beiden Seiten gegeben. Ein extremer Konfliktfall liege nicht vor.

Mit dieser Begründung hätte das OLG den Anspruch des ehemaligen Hauseigentümers auf Rückübertragung nicht verneinen dürfen, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 30/20). So ein Anspruch komme nicht nur im Extremfall in Betracht. Ein Übertragungsvertrag mit Pflegevereinbarung könne aufgelöst werden, wenn das Festhalten am Vertrag für einen der Beteiligten unzumutbar und eine Anpassung des Vertragsinhalts unmöglich sei.

Bei so einem Vertrag unter Geschwistern sei die dauerhafte, von gegenseitigem Vertrauen getragene Beziehung die Geschäftsgrundlage des Vertrags. Sei das Verhältnis heillos zerrüttet, entfalle die Geschäftsgrundlage. Und das treffe hier zu. Dabei komme es nicht darauf an, wer am Zerwürfnis "schuld" sei — das seien in der Regel beide Vertragsparteien.

Da X den Kontakt zur Schwester unerträglich finde, könne man es ihm nicht zumuten, selbst am Vertrag festzuhalten und dies von der Schwester einzufordern.

Er habe vielmehr Anspruch darauf, dass der Vertrag aufgelöst werde — vorausgesetzt, es sei unmöglich, den Vertragsinhalt den jetzigen Umständen anzupassen. Denkbar wäre z.B., dass X ausziehe und die Schwester ihm das Wohnrecht durch eine Rentenzahlung abkaufe. Dann müssten sie nicht mehr unter einem Dach leben. Reichten dafür die Mittel der Schwester nicht aus, könne X verlangen, das Eigentum am Haus zurückzubekommen. Mit diesen Vorgaben verwiesen die Bundesrichter den Streit ans OLG zurück.

Eigentumswohnung gegen Pflegeversprechen

Die Absicht, Angehörige im Haus zu pflegen, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Einem Münchner Ehepaar gehörten zwei Eigentumswohnungen in einem Haus. In einer Wohnung lebten die über 80 Jahre alten Eheleute selbst, eine 77 qm große 3-Zimmer-Wohnung hatten sie vermietet. Das Eigentum an der vermieteten Wohnung übertrugen sie im Sommer 2020 einer Großnichte — gegen die Zahlung einer monatlichen Leibrente von 800 Euro und das Versprechen, die Senioren künftig bei Einkäufen und Arztbesuchen zu unterstützen und sie im Bedarfsfall zu pflegen.

Im Oktober 2020 kündigte die neue Eigentümerin den Mietern, ebenfalls ein älteres Ehepaar. Begründung: Großonkel und Großtante seien auf ihre Hilfe angewiesen. Deshalb hätten sie ihr die Wohnung übertragen, erklärte die Großnichte. Sie arbeite zu Hause, sei daher im Notfall schnell zur Stelle. Dafür benötige sie ein Arbeitszimmer. Außerdem zahle sie für ihre fast drei Kilometer entfernte 2-Zimmer-Wohnung 1.300 Euro Miete. Die 3-Zimmer-Wohnung wolle sie mit ihrem Lebensgefährten und zwei Katzen beziehen.

Erfolglos pochten die Mieter darauf, dass eine Wohnungssuche in München angesichts ihrer knappen Finanzen unzumutbar sei. Zudem sei die Ehefrau gesundheitlich angeschlagen. Dagegen seien die ehemaligen Vermieter noch sehr fit und bräuchten keine Hilfe.

Auf den derzeitigen Gesundheitszustand der Verwandten komme es hier nicht an, so das Amtsgericht München (453 C 3432/21). Schon wegen ihres Alters sei absehbar, dass sie bald Unterstützung benötigen werden.

Der Entschluss einer Vermieterin, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, sei grundsätzlich zu achten. Das gelte jedenfalls dann, wenn diese Absicht, wie hier, glaubhaft und nachvollziehbar begründet werde. Dass die 70-jährige Mieterin an Bluthochdruck leide, stelle für sich genommen keine besondere Härte dar, die eine Kündigung ausschließen würde.

Die Mieter müssten sich um eine andere Wohnung bemühen. Allerdings bekämen sie dafür Zeit bis Ende 2021. Denn auf dem Mietmarkt im Großraum München sei es für sie zweifellos schwierig, eine bezahlbare Alternative zu finden.

Hauskäufer verlangt Herausgabe der Bauunterlagen

Kurzartikel

Ohne ausdrückliche Regelung im Bauträgervertrag ist ein Bauunternehmen nicht verpflichtet, dem Erwerber die allgemeinen Planunterlagen zu seinem KfW-Effizienz-Reihenhaus auszuhändigen, damit er eventuelle Mängel prüfen kann. Übergeben muss der Bauträger nur Gebrauchsanleitungen für die Haustechnik, an denen ein "konkret begründetes Interesse" besteht, weil sie für die Nutzung des Hauses benötigt werden.

WEG bestellt unzuverlässigen Verwalter

Kurzartikel

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter wieder bestellt, der entgegen einem Eigentümerbeschluss lange Zeit keine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen hat. Das kann im Schadensfall zu Totalverlust führen. Ein Eigentümer muss es nicht hinnehmen, wenn der ungeeignete Verwalter trotz dieser massiven Pflichtverletzung erneut gewählt wird.

Unklare Klausel im Mietvertrag

Räumungsklage scheitert an missverständlicher Klausel zur Verlängerung des Mietverhältnisses

Da ein Mieter auch nach einer Aufforderung des Vermieters seine Miete nicht zahlte, drohte dieser mit fristloser Kündigung. Kurz darauf kündigte er und erhob Räumungsklage.

Grundsätzlich rechtfertige ein Zahlungsrückstand von zwei Monaten oder mehr eine fristlose Kündigung, erklärte das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (4 RE-Miet 1/93). Allerdings sei hier trotz der Kündigung das Mietverhältnis stillschweigend verlängert worden, weil der Mieter in der Wohnung geblieben sei.

Nach Ablauf der Mietzeit verlängere sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen ausdrücklich auf dem Auszug bestehe. Im konkreten Fall habe der Vermieter aber nichts dergleichen unternommen, weil er auf eine Klausel im Mietvertrag vertraut habe, mit der er die gesetzliche Regelung zur stillschweigenden Verlängerung ausschließen wollte.

Die Klausel sei jedoch nicht wirksam, entschied das Oberlandesgericht. Denn sie sei unklar, jedenfalls für Mieter, die in der Regel juristisch nicht vorgebildet seien. So eine Ausschlussklausel müsse für jedermann verständlich formuliert sein. Im fraglichen Mietvertrag stehe aber nur der Satz: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Dies sei nicht deutlich genug, daher bestehe das Mietverhältnis weiter.

Neuer Stellplatz für WEG-Mülltonnen

Wohnungseigentümer befürchten Gestank nahe dem Schlafzimmerfenster

Bisher stand das Mülltonnen-Häuschen neben der Einfahrt zur Tiefgarage der Münchner Wohnanlage. Doch einige Wohnungseigentümer fanden, dass es beim Ausfahren aus der Garage die Sicht verstellte. Auf einer Eigentümerversammlung wurde deshalb beschlossen, das Mülltonnen-Häuschen zu verlegen. Künftig sollten die Tonnen am Zugangsweg stehen — rund vier Meter entfernt vom Schlafzimmerfenster des Ehepaares H.

Die betroffenen Eigentümer wehrten sich erfolgreich gegen den Beschluss. Das Amtsgericht München stufte die Verlegung der Mülltonnen als bauliche Veränderung ein, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden kann (481 C 17917/19 WEG). Zu Recht beanstande das Ehepaar H, dass es durch den neuen Standort der Mülltonnen über Gebühr benachteiligt wäre, erklärte das Amtsgericht nach einer Besichtigung der Wohnanlage.

Nach dem Ortstermin stehe für das Gericht fest, dass das Mülltonnen-Häuschen gerade in den Sommermonaten voll der Mittagssonne ausgesetzt wäre. Dass in den warmen Monaten Geruchsbelästigung drohe, sei deshalb naheliegend. Dass der Eigentümer, vor dessen Erdgeschosswohnung die Tonnen derzeit ständen, keine Beeinträchtigung feststellen könne, liege daran, dass zwischen seinen Fenstern und dem Mülltonnen-Häuschen eine hohe, dichte Hecke stehe.

Der Stellplatz neben dem Zugangsweg stelle nicht die einzige Möglichkeit dar, die Mülltonnen neu zu platzieren und die Sichtbehinderung an der Tiefgaragenausfahrt zu beseitigen. Mit dem angegriffenen Beschluss habe die Eigentümerversammlung die Interessen der betroffenen Eigentümer ungenügend berücksichtigt und das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet. Der Beschluss widerspreche daher ordnungsgemäßer Verwaltung und sei ungültig.

Dachgiebeln vermurkst

Die Frist zur Mängelbeseitigung ließ der Dachdecker untätig verstreichen

Ohne Beteiligung eines Architekten sollte ein Dachdecker für ein Einfamilienhaus ein Dach mit Stufengiebeln errichten — technisch ein eher anspruchsvolles Vorhaben. Prompt ging es schief. Mängel der Giebel-Konstruktion führten zu Wasserschäden. Der Auftraggeber forderte vom Handwerker, die Mängel zu beseitigen. Dafür setzte er eine Frist, zugleich ließ er dem Auftragnehmer einen Sanierungsplan für das Dach zukommen.

So funktioniert das auf keinen Fall, dachte der Handwerker, und unternahm nichts. Als die Frist abgelaufen war, forderte der Hauseigentümer vom Dachdecker einen Kostenvorschuss von rund 45.000 Euro für die Sanierung.

Der behauptete nun, mit dem untauglichen Sanierungskonzept habe er "nichts anfangen können". Darauf habe er sich nicht einlassen müssen, also sei auch die Fristsetzung unwirksam gewesen. Für die Kosten der Mängelbeseitigung müsse er schon deshalb nicht einstehen, weil von Beginn an eine korrekte Ausführungsplanung gefehlt habe.

Damit kam der Handwerker jedoch beim Oberlandesgericht (OLG) Köln nicht durch (7 U 242/19). Ob der Auftraggeber überhaupt dazu verpflichtet war, selbst einen Sanierungsplan vorzulegen, sei schon fraglich. Das könne hier aber offenbleiben, so das OLG. Mit dem Hinweis auf ein "untaugliches Sanierungskonzept" könne der Dachdecker jedenfalls sein Nichtstun nicht rechtfertigen. Wenn er das Konzept für undurchführbar halte, müsse er dem Auftraggeber seine Bedenken mitteilen und diese erläutern.

Tue er das nicht und lasse die Frist für die Mängelbeseitigung untätig verstreichen, könne sich der Handwerker nicht auf eine unwirksame Fristsetzung berufen. Den Hauseigentümer treffe auch nicht deshalb ein Mitverschulden an der missglückten Dachkonstruktion, weil er keinen Architekten eingeschaltet habe. Wenn der Handwerker — im Wissen um die fehlende Ausführungsplanung — den Auftrag übernehme, hafte er auch für die Mängel seines Werks. (Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des OLG Köln am 29.9.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 117/20)

Unerträglicher Nachbar

Wer andere so lange schikaniert und bedroht, bis sie umziehen, muss die Umzugskosten tragen

2014 war die Familie in das Einfamilienhaus in Mannheim eingezogen. Doch richtig glücklich wurde sie im neuen Eigenheim nie. Von Anfang an betätigte sich ihr Nachbar als Nervensäge, um es milde auszudrücken. Er beobachtete die Familie stundenlang von seinem Fenster aus und klopfte nachts an die Hauswände. Vor dem Haus und im Garten beleidigte der Mann mit unschöner Regelmäßigkeit alle Mitglieder der Familie. Nach drei Jahren erreichte die Schikane ihren Höhepunkt.

Im April 2017 drohte der Nachbar dem Ehepaar damit, er werde eine Pistole aus seinem Haus holen und beide erschießen. An einem Juliabend verfolgte er den Ehemann mit hocherhobenem Beil. Da sein Opfer sich ins Haus retten konnte, schlug der Mann mit dem Beil auf die zwei Autos des Paares ein. Der Sachschaden war beträchtlich. Die Eheleute stellten Strafanzeige und bekamen den Autoschaden ersetzt — doch bleiben wollten sie nun nicht mehr.

Die Familie zog einige Monate in eine Mietwohnung und kaufte anschließend ein neues Haus. Vom Ex-Nachbarn forderte das Ehepaar 113.000 Euro Schadenersatz: für den Umzug, für die Nebenkosten beim Kauf des neuen Hauses (Grunderwerbssteuer, Notarkosten) und auch für den Mindererlös beim Verkauf ihres verlassenen Hauses. Denn dem Käufer hatte das Ehepaar reinen Wein eingeschenkt, was die üblen Gewohnheiten ihres Nachbarn betraf. Deshalb hatte es den Kaufpreis senken müssen …

Beim Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe erreichte das Ehepaar nur einen Teilerfolg. Das OLG verurteilte den Übeltäter zur Zahlung von nur 44.000 Euro (10 U 6/20). Er habe sich durch Beleidigungen, Drohungen und Nachstellungen strafbar gemacht. Wer Nachbarn mit allerlei Schikanen zur "Flucht" nötige, ihnen sogar ständig androhe, sie zu verletzen oder zu töten, der müsse die durch den Umzug entstehenden Schäden ersetzen.

Der Umzug sei notwendig gewesen, weil sich die Familie im alten Haus nicht mehr sicher gefühlt habe. Sie habe daher Anspruch auf Ersatz aller Kosten, die sie aufwenden musste, um ihr Sicherheitsgefühl wieder herzustellen: Umzugskosten und Nebenkosten beim Erwerb des neuen Eigenheims. Die Wertminderung des verlassenen Hauses und die beim Verkauf angefallene Maklerprovision seien dagegen als Vermögensfolgeschäden nicht zu ersetzen.

Nachbar kämpft gegen neuen Schweinestall

Die Baugenehmigung für das Vorhaben verletzt nicht das Gebot der Rücksichtnahme

Das Haus des Nachbarn steht in einem Ortsteil mit 16 Wohnhäusern — darunter fünf landwirtschaftliche Anwesen mit Viehhaltung — am Rand einer Kleinstadt. Er klagte gegen die Baugenehmigung für einen Schweinestall, der 400 Meter von seinem Wohnhaus entfernt im Außenbereich gebaut werden sollte. Der Schweinezüchter hielt am nahegelegenen Hof rund 100 Sauen, im neuen Stall sollten ca. 1.850 Sauen und Ferkel Platz finden.

Mit seinen Einwänden erreichte der Nachbar, dass statt zwei offenen Güllebehältern nur ein geschlossener Güllebehälter genehmigt und die Abluftkamine des Stallgebäudes auf zehn Meter erhöht wurden. Gegen die Baugenehmigung klagte er trotzdem: Eigentlich hätte eine aufwändige Umweltverträglichkeitsprüfung stattfinden müssen, beanstandete der Anwohner, weil auch der alte Stall im Ortsbereich modernisiert und erweitert werden solle und die Anlagen funktional verbunden seien.

Jedes Mal, wenn die Stalltür geöffnet werde, um Schweine von einem Stall zum anderen zu bringen, werde es Geruchsbelästigungen geben. Außerdem habe die Genehmigungsbehörde nicht berücksichtigt, dass die Geruchsbelastung durch Tierhaltung im Dorf ohnehin schon hoch sei und die zusätzliche Anlage sozusagen das "Fass zum Überlaufen" bringe.

Ein Genehmigungsverfahren gemäß Immissionsschutzrecht sei hier nicht notwendig, erklärte jedoch das Verwaltungsgericht Bayreuth (B 2 K 17.803). Das wäre nur der Fall, wenn der Neubau für eine höhere Anzahl von Tieren gedacht wäre. Die beiden Stallanlagen stellten auch keine funktionale Einheit dar: Sie befänden sich nicht auf demselben Betriebsgelände, sondern ca. 330 Meter voneinander entfernt mit Ackerland dazwischen.

Mit allenfalls zwei Prozent Jahresgeruchsstunden steige durch den neuen Stall die ohnehin vorhandene Geruchsbelastung nur geringfügig. Die Schweinezucht werde auf dem Grundstück des Nachbarn also nicht zu einer unzumutbaren Gesamtbelastung führen. Außerdem stehe sein Haus sowieso faktisch in einem Dorfgebiet, das von Viehhaltung geprägt sei. In so einer Umgebung würden Wohnbauten nur eingeschränkt gegen Gerüche geschützt.

Auch in Bezug auf Geräusche würden laut Gutachten die Grenzwerte für ein Dorfgebiet auf dem Grundstück des Anwohners eingehalten: tagsüber 60 dB(A), von 22 Uhr bis 6 Uhr früh 45 dB(A). Berücksichtige man alle Umstände, verstoße die Baugenehmigung für den Stall nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Nachbarn.

"Fuck you"-Ausruf ist kein Kündigungsgrund

Kurzartikel

Beleidigt ein Mieter im Rahmen eines Streits den Hausverwalter ("fuck you"), berechtigt diese Äußerung den Vermieter nicht dazu, den Mietvertrag zu kündigen. In einer ohnehin angespannten Situation sei so eine "einmalige und jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung" nicht so schwerwiegend, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen würde.

Dauer-Falschparker in der WEG-Tiefgarage

Ein 87-jähriger Autobesitzer ignoriert das Halteverbot und büßt mit hohen Abschleppkosten

In einer Münchner Eigentumswohnungsanlage kann man die Wohnungen von der Tiefgarage aus mit dem Aufzug erreichen. In dem Bereich um den Aufzug herum besteht in der Garage ein eingeschränktes Halteverbot. Schilder zeigen an, dass Fahrzeuge hier nur zum Ein- oder Aussteigen, zum Be- oder Entladen von Gegenständen halten dürfen und zwar nicht länger als drei Minuten.

Nach der Aussage des Hausmeisters parkte ein 87 Jahre alter Hausbewohner regelmäßig viel zu lange neben dem Aufzug und blockierte dabei den Zugang zu anderen Garagenboxen. Fast jedes Mal ermahnte ihn der Hausmeister deswegen, offenbar ohne pädagogischen Effekt. Deshalb sprach er mit dem WEG-Verwalter ab, den Wagen des Widerspenstigen abschleppen zu lassen.

Am 1. Juli 2020 war es dann so weit: Der Sohn des Seniors stellte dessen Wagen neben dem Aufzug ab und fuhr nach oben, um den Vater abzuholen. 15 Minuten später beauftragte der Hausmeister ein Abschleppunternehmen. Als der Abschleppwagen mit Tiefgaragenberger anrückte, war das Auto allerdings schon weggefahren. Nichtsdestotrotz berechnete das Abschleppunternehmen dem Autobesitzer 448,15 Euro Abschleppkosten.

Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (473 C 2216/21). Vergeblich pochte der Senior darauf, dass der Hausmeister mit einem Anruf oder Klingeln die Störung hätte beseitigen können. Die Abschleppgebühr sei überhöht und die Maßnahme in keiner Weise gerechtfertigt. Er sei behindert, könne kaum noch gehen und benötige für Arztbesuche Begleiter. Das wisse der Hausmeister alles …

Doch der Hausmeister sah keinen guten Grund, das Auto vor dem Aufzug zu parken: Nur 15 Meter vom Aufzug entfernt gebe es einen Platz, an dem man länger stehen bleiben dürfe, erklärte er dem Amtsrichter. Außerdem besitze der Senior selbst eine Garagenbox direkt neben dem Aufzug, die er aber vermietet habe. Immer wieder habe er ihn gewarnt, er werde das Auto abschleppen lassen.

Nach dem Hausmeister sagte der Sohn als Zeuge aus und schoss ein "Eigentor", indem er sich darüber beschwerte, dass andere Hausbewohner vor dem Aufzug unbeanstandet ihre Autos be- und entladen dürften. Damit benenne er selbst den wesentlichen Punkt, so der Amtsrichter: Be- und Entladen sei im eingeschränkten Halteverbot erlaubt. Wer kurz Sachen in den Aufzug trage, bleibe in Reichweite zum Pkw und könne ihn sofort entfernen, wenn er im Weg stehe.

Mit Fotos sei ausreichend belegt, dass ein dort parkendes Auto die nahen Garagenboxen blockiere. Das müssten die anderen Eigentümer nicht hinnehmen. Vom Hausmeister oder vom Verwalter könne man auch nicht verlangen, dem so oft verwarnten Autobesitzer immer wieder nachzulaufen. In so einem Fall ein Abschleppunternehmen einzuschalten, sei gerechtfertigt. Auch die Kostenabrechnung des Unternehmens sei nicht zu beanstanden: Der Senior müsse die Abschleppgebühr bezahlen.

Anliegerstraße ausgebaut

Ein Landwirt aus Schleswig-Holstein muss dafür fast 190.000 zahlen!

Die Stadt Lütjenburg hat 2010/2011 eine 950 Meter lange Straße im Außenbereich ausgebaut. Die Sanierung kostete 600.000 Euro. Weil die Straße "überwiegend dem Anliegerverkehr" diene, legte die Kommune zwei Drittel des Betrags auf sechs Anlieger um — darunter ein Landwirt, dem mehrere Felder an der Straße gehören. Er allein sollte 218.000 Euro übernehmen. Dagegen klagte der Landwirt.

Das Verwaltungsgericht reduzierte den Betrag zwar auf ca. 190.000 Euro, weil die Kommune unzulässigerweise auch die Kosten für die "Verlegung von Kabeln für eine spätere, eventuelle Straßenbeleuchtung" umgelegt habe. Ansonsten hatte das Gericht aber gegen den Ausbaubeitrag nichts einzuwenden.

Erfolglos pochte der Landwirt darauf, dass diese Belastung die Existenz seines Betriebs gefährde. Dabei profitiere er vom Ausbau der Anliegerstraße überhaupt nicht, für seine landwirtschaftlichen Fahrzeuge sei er nicht notwendig gewesen. Die Stadt habe die Straße allein wegen der geplanten touristischen Nutzung ausgebaut.

Diese Argumente überzeugten offenbar auch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig nicht: Es erklärte den Kostenbescheid für rechtmäßig (2 LA 216/17). Ausbaubeiträge seien nach den Vorteilen des Straßenausbaus für die jeweiligen Anlieger zu bemessen, so das OVG. Und auch wenn der Kläger das Gegenteil behaupte: Wenn eine Straße vorteilhaft ausgebaut oder erneuert werde, seien alle Anliegergrundstücke grundsätzlich als "bevorteilt" anzusehen. (Und basta, möchte man hinzufügen.)

Die Vorschriften für kommunale Abgaben sähen keinen konkreten Maßstab dafür vor, wie der Aufwand auf die Anlieger umzulegen sei, räumte das OVG ein. Die Kommune sei da weitgehend frei in ihrem Ermessen — sie dürfe nur nicht willkürlich vorgehen. Das sei aber auch nicht geschehen, typische Fälle seien gleich behandelt worden. Dass sich die Ausbaubeiträge an den Vorteilen für die Anlieger orientieren sollten, bedeute eben nicht unbedingt Gerechtigkeit im Einzelfall.

Anwohner wehrt sich gegen Halloween-Party

Ausnahmegenehmigung der Stadt Dormagen für das "Event" war rechtswidrig

Ein privater Veranstalter hatte für den 31.Oktober 2021 bei der Stadt Dormagen eine Ausnahmeerlaubnis für eine Halloween-Party mit (höchstens) 300 Besuchern beantragt. Natürlich mit großer Musikanlage, veranstaltet auf einem Event-Gelände im Partyzelt. Bis drei Uhr früh wurde die Party von der Kommune genehmigt. Im Eilverfahren wandte sich ein Anwohner an die Justiz und forderte, die Halloween-Party zu verbieten.

Das Verwaltungsgericht Düsseldorf gab ihm Recht (3 L 2335/21). Störungen der Nachtruhe seien prinzipiell zu vermeiden. Die Stadt dürfe für Veranstaltungen nur dann eine Ausnahmeerlaubnis erteilen, wenn dafür ein öffentliches Bedürfnis bestehe — z.B. bei einem traditionellen Volksfest. Doch eine Halloween-Party sei im Bewusstsein der breiten Bevölkerung kein unverzichtbarer Bestandteil des kulturellen Angebots.

Bei allem Verständnis für den Wunsch der jüngeren Generation, die nach langer Zeit der Pandemie nun wieder ausgelassen feiern wolle: Die Ausnahmegenehmigung sei rechtswidrig. Denn die Stadt habe bei dieser Entscheidung die Interessen der Anwohner nicht angemessen berücksichtigt und der Nachtruhe im Wohngebiet nicht den gebührenden Stellenwert eingeräumt.

Auf dem Event-Gelände habe die Stadt allein im September 2021 schon sieben Veranstaltungen genehmigt und weitere Feiern seien geplant. Die Geduld der Nachbarn sei damit zur Genüge strapaziert worden. Absolut nicht nachvollziehbar sei das Argument der Kommune, dass während der Party Fenster und Türen geschlossen werden könnten, um die Anwohner nicht zu stören. Wie sollte das denn bei einem Zelt funktionieren?

Streit um die Mietkaution

"Renoviert übergeben" wurde eine Wohnung, wenn sie nur geringfügige Gebrauchsspuren aufwies

Beim Auszug der Mieter verlangte die Vermieterin, sie müssten die Wohnung renovieren. Das komme nicht in Frage, erklärten die Eheleute, schließlich seien die Räume bei ihrem Einzug auch nicht renoviert gewesen. Das bestritt die Vermieterin und weigerte sich, die Mietkaution herauszurücken. Die Mieter zogen vor Gericht, um den Betrag zurückzubekommen.

Das Landgericht Krefeld gab ihnen Recht, weil sie mit Fotos belegen konnten, wie die Mietwohnung bei ihrem Einzug aussah (2 S 26/20). Eine Wohnung werde in renoviertem Zustand übergeben, wenn sie allenfalls geringfügige Gebrauchsspuren aufweise. Bagatellen also, betonte das Landgericht.

Um unwesentliche Gebrauchsspuren gehe es aber nicht, wenn — wie hier — im Wintergarten eine orangefarbene Wand mit Dreiecken bemalt sei, wenn im Kinderzimmer eine lila-grüne Bordüre angebracht und auf der Zimmerdecke ein Sternenhimmel aufgeklebt sei. Von einer renoviert übergebenen Wohnung könne bei so ungewöhnlicher Gestaltung von Decken und Wänden keine Rede sein.

Dass die Mieter bei ihrem Einzug die Dekorationen nicht beanstandeten, spiele dabei keine Rolle. Daraus könne man nicht schließen, dass die Mieter die Wohnung als renoviert betrachtet und damit akzeptiert hätten, bei ihrem Auszug Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen oder zu finanzieren.

Bauabnahme unberechtigt verweigert

Ist das Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage "abnahmereif", sind Wohnungskäufer zur Abnahme verpflichtet

2012 hatte der Bauträger eine Wohnanlage fertiggestellt. Wie in den Verträgen mit den Erwerbern der Wohnungen vorgesehen, inspizierte im Sommer 2012 ein Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum. Der von den künftigen Eigentümern ausgewählte Bauexperte fertigte ein Protokoll zum Stand der Arbeiten an. Auf Basis dieses Protokolls sollten die Erwerber die Bauabnahme erklären, d.h. die Leistungen des Bauträgers als vertragsgemäß billigen.

Eine Frau pochte jedoch auf ein (von ihr in Auftrag gegebenes) Privatgutachten, in dem fehlende Restarbeiten und kleinere Mängel aufgelistet waren. Sie verweigerte deshalb die Bauabnahme. Die Mängel wurden bis 2014 behoben, die restlichen Arbeiten durchgeführt. Vom Bauträger nochmals zur Abnahme aufgefordert, lehnte die Wohnungseigentümerin erneut ab.

Ihr Motiv: Sie befürchtete das Auftreten weiterer Mängel. Nach einer Abnahme ist es für Käufer schwieriger, deren Beseitigung durch den Bauträger zu erreichen. Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beginnt zu laufen. Und die Schlusszahlung wird fällig.

Das Oberlandesgericht Köln missbilligte das Verhalten der Käuferin: Sie hätte die Abnahme nicht verweigern dürfen (17 U 44/16). 2012 habe sie ihre Ablehnung mit 149 Mängeln und Restarbeiten begründet, die der Privat-Sachverständige beanstandet habe. Dabei habe es sich aber nur um Kleinigkeiten gehandelt (z.B. Reinigungsarbeiten, eine fehlende Steckdose, fehlende Schilder im Keller etc.).

Solche Bagatellen seien für ein Bauunternehmen mit geringem Aufwand zu erledigen und im Verhältnis zum gesamten Gemeinschaftseigentum einer großen Eigentumsanlage als unwesentlich anzusehen. In so einem Fall sei es der Erwerberin zuzumuten, die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß abzunehmen. Wenn die Werkleistung des Bauträgers insgesamt abnahmereif sei, seien die Erwerber zur Abnahme verpflichtet.

Da die gesetzlichen Voraussetzungen für die Abnahme 2012 erfüllt waren, sei das Gemeinschaftseigentum seit 2012 als abgenommen anzusehen. Nur auf diesen Zeitpunkt komme es an. Die Wohnungseigentümerin könne ihre damalige Weigerung nicht nachträglich damit ins Recht setzen, dass seit 2017 neue Mängel aufgetreten seien. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.4.2021 bestätigt — AZ.: VII ZR 269/20)

Unzulässige Modernisierungsmieterhöhung

Kurzartikel

Eine Heizungsanlage war gemäß § 10 Energieeinsparverordnung veraltet und musste ausgetauscht werden. Danach erhöhte der Vermieter die Miete: Er habe den Energieverbrauch gesenkt, also die Mietsache modernisiert, so die Begründung. Das Landgericht Bonn erklärte die Mieterhöhung für unzulässig: Wenn Vermieter aufgrund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet seien, die Heizung zu erneuern, sei dies als Instandhaltung und nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter komme daher nicht in Frage.

Regnet’s rein oder zieht’s?

Amtsgericht Neukölln: Undichte Fenster sind nicht automatisch ein Mangel der Mietsache

Berliner Mieter forderten von den Vermietern, Mängel an den Fenstern ihrer Wohnung zu beseitigen: Einige seien undicht, bei Kälte draußen spüre man in den Zimmern die Zugluft. Die Kastendoppelfenster klirrten, weil sie in ihren Rahmen schlecht befestigt seien. Die Miete zahlten die Mieter einstweilen unter Vorbehalt — gegebenenfalls würden sie die Miete mindern, kündigten sie an.

Die Vermieter schickten einen Meister für Holztechnik, der aber fand, da gebe es nicht viel zu tun. Laut seiner Rechnung prüfte er mehrere Türen und die Balkonfenster. Im Schlafzimmer sorgte der Handwerker dafür, dass die Fensterflügel wieder schließen. Den Kastendoppelfenstern bescheinigte er "im Hinblick auf Schließung und Dichtigkeit" einen "ordnungsgemäßen Zustand".

Daraufhin beschwerten sich die Mieter über den Handwerker: Er habe die Fenster besichtigt, aber nicht repariert. Nur das ständige Klirren habe er beseitigt, indem er mit einem Hobel etwas Holz abschabte. Die Dichtigkeit habe der Handwerker gar nicht geprüft. Stattdessen habe er empfohlen, Dichtungen in die Fensterrahmen einzukleben. In den zehn Monaten bis zu ihrem Auszug dürften sie die Miete um 15 Prozent mindern, meinten die Mieter, insgesamt 1.318 Euro.

Dieser Betrag stehe den Vermietern zu, entschied jedoch das Amtsgericht Berlin-Neukölln (14 C 75/20). Holz-Kastendoppelfenster müssten nicht komplett luftdicht schließen, das sei "mitunter sogar kontraproduktiv". Das Klirren sei behoben worden. Außerdem: Wenn bei älteren Fenstern ein gewisses Spiel feststellbar sei, sei das in einem Altbau kein Mangel, der eine Mietkürzung rechtfertigte. Im Wesentlichen komme es darauf an, ob Fenster gebrauchstauglich seien oder nicht.

Ihre Hauptfunktion bestehe darin, Regen und Feuchtigkeit von außen abzuhalten. Nur wenn diese Funktion nicht gewährleistet sei, Regen eindringe oder Zugluft die Bewohner erheblich beeinträchtige, könne man von einem Mietmangel ausgehen. Den hätten die Mieter aber nicht konkret genug belegt. Sie hätten nur ganz allgemein "Wärmeverlust" und Zugigkeit beklagt, aber nicht genau erläutert, inwiefern dies die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigte. So lasse sich keine Minderungsquote bestimmen.