Bauen & Wohnen

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Wohnung mit Mieter-Einbauten weitervermietet

Trotzdem sollten die Ex-Mieter dem Vermieter Schadenersatz für fiktive Rückbaukosten zahlen

Als die Mieter auszogen, sprachen sie mit dem Sohn des Vermieters über diverse Einbauten: einen Glasaufsatz auf der Badewanne, einen Einbauschrank, Laminatboden. Die Einbauten müssten sie nicht abmontieren, wenn sie stattdessen Malerarbeiten in der Mietwohnung durchführten, bot der Sohn dem Ehepaar an. Die Mieter waren einverstanden und strichen alle Wände. Bei der Wohnungsübergabe beanstandete der Vermieter die Einbauten nicht.

Sein Sohn schickte den Mietern kurz darauf eine SMS-Nachricht: Die Nachmieter übernähmen die Einbauten. Trotzdem verlangte der Vermieter einige Wochen später Schadenersatz von den Ex-Mietern für fiktive Rückbaukosten: Sein Sohn habe nur für den Fall auf das Entfernen der Einbauten verzichten sollen, dass die Mieter deren Übernahme extra mit den Nachmietern vereinbarten und die Nachmieter den späteren Rückbau zusagten.

Das Landgericht Berlin wies die Schadenersatzklage des Vermieters ab (64 S 219/20). Die Mieter konnten davon ausgehen, dass der Sohn — wie schon früher — den Vermieter vertrat und bei der Abwicklung des Mietverhältnisses verbindliche Absprachen treffen konnte. Sie durften sich auf dessen Mitteilung verlassen, dass die Nachmieter die Einbauten akzeptierten.

Zudem habe der Vermieter selbst bei der Wohnungsrückgabe die Einbauten nicht einmal angesprochen. Daher durften die Mieter darauf vertrauen, dass er den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß ansah. Das gelte umso mehr, als unstreitig alle Einbauten tatsächlich in der Wohnung blieben, von den Nachmietern akzeptiert und weiterhin benutzt wurden.

Der Vermieter habe die Wohnung unverändert weitervermietet, ohne die Einbauten auszubauen. Da somit keine Kosten anfielen, bestehe auch kein Anspruch auf Schadenersatz für Rückbaukosten: Das Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, von den Ex-Mietern aber die Kosten ihrer — eventuellen — zukünftigen Entfernung zu verlangen, sei nicht schützenswert.

Sittenwidrige Schenkung?

90-Jähriger schenkt der Lebensgefährtin Grundstücke, bereut dies und beruft sich auf Geschäftsunfähigkeit

Ein 90-Jähriger, der mehrere Mietshäuser besaß, bekam 2018 eine Lungenentzündung und wurde in eine Klinik eingeliefert. Einige Jahre zuvor hatte er eine Frau kennengelernt, die seine Häuser verwaltete und sich auch um ihn persönlich kümmerte. In der Klinik erteilte ihr der Senior eine Vorsorgevollmacht. Diese Vollmacht widerrief er mit Hilfe seiner Tochter, als er auf die Intensivstation verlegt wurde.

Dieses Hin und Her setzte sich fort: Einige Tage später teilte der Mann einem Notar mit, er wolle seine Lebensgefährtin als Tochter annehmen. Im Beisein des Notars schenkte er ihr — per vorweggenommener Erbfolge — zwei seiner Grundstücke. Als die Schenkung bereits ins Grundbuch eingetragen war, widerrief der Senior die Schenkung und alle Erklärungen, die er in der Klinik zu Gunsten der Lebensgefährtin abgegeben hatte.

Er sei krankheitsbedingt geschäftsunfähig gewesen, behauptete er. Außerdem habe ihn die Partnerin unter Druck gesetzt und gedroht, ihn zu verlassen, wenn er nicht unterschreibe. Die Schenkung sei daher als sittenwidrig anzusehen. Sein Antrag, ihm die Grundstücke wieder zu übertragen, scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Köln. Mit dieser Entscheidung war jedoch der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob sie auf und verwies den Rechtsstreit ans OLG zurück (X ZR 3/20).

Der alte Herr habe konkrete Anhaltspunkte dafür benannt, dass er bei der Schenkung nicht im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte gewesen sein könnte: Befunde der Klinik und ein Attest zu kognitiven Einschränkungen lägen vor. Das OLG hätte dies prüfen lassen müssen, anstatt den Antrag des Klägers auf ein Sachverständigengutachten abzuweisen. Wenn es Indizien für Geschäftsunfähigkeit gebe, dürfe ein Gericht — ohne eigene Sachkunde! — nicht einfach die Geschäftsfähigkeit bejahen.

Ein krankheitsbedingter Zustand von Willensschwäche oder leichter Beeinflussbarkeit könne für die Beurteilung der Frage, ob eine Schenkung sittenwidrig sei oder nicht, ausschlaggebend sein. Außerdem habe das OLG die Motive der beschenkten Partnerin nicht in seine Überlegungen einbezogen.

Wenn es fraglich sei, ob der Schenker sich bei der Schenkung frei entscheiden konnte, müsse geklärt werden, ob hier jemand diese Lage eigensüchtig ausgenützt habe. Auch wenn die Fähigkeit des Seniors zur Willensbildung nur ein wenig eingeschränkt gewesen sein sollte, könne dies für Sittenwidrigkeit sprechen.

Mängel am Hausdach arglistig verschwiegen?

Arglist setzt voraus, dass die Hausverkäufer die Mängel tatsächlich kannten

Die Verkäufer eines Einfamilienhauses hatten es viele Jahre lang selbst bewohnt. Einige Jahre nach dem Verkauf meldeten sich die Käufer und erklärten, das Dach sei mangelhaft gedämmt. Da seien ungeeignete Dämmplatten verwendet worden, eine Dampfsperre fehle (d.h. ein Baustoff, der das Eindringen von Wasserdampf in die wärmegedämmte Konstruktion verhindert — meist werden dafür Folien verwendet). Das Käufer-Ehepaar forderte von den Verkäufern einen Vorschuss für die Sanierung.

Das Landgericht Frankenthal wies die Klage ab (6 O 129/21). Da im Kaufvertrag wie üblich die Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen worden sei, müssten die Verkäufer dafür nur haften, wenn sie versteckte Mängel arglistig verschwiegen hätten. Nur Dinge, die man kenne, könne man bewusst verschweigen. Dass den Verkäufern Mängel an ihrem Dach bekannt waren, stehe aber keineswegs fest,

Das Dach sei weder undicht, noch feucht. Es erfülle sogar die Anforderungen an den Wärmeausweis. Über zehn Jahre habe die Familie des Verkäufer-Ehepaares das Haus bewohnt und auch das Dachgeschoss genutzt. Ihnen sei kein Mangel aufgefallen. Zwar habe der Bauexperte der Käufer gemeint, der Gedanke, dass das Dach fehlerhaft gedämmt sei, dränge sich geradezu auf. Das beweise aber nicht, dass Laien wie die Verkäufer darüber Bescheid wussten.

Wenn sie diese kennen, seien Verkäufer verpflichtet, auf versteckte Mängel hinzuweisen. Da die Käufer im konkreten Fall jedoch nicht beweisen konnten, dass dies zutraf, müssten die Verkäufer nicht für die Mängelbeseitigung einstehen.

Undichtes Wintergartendach

Auftraggeberin hat keinen Anspruch auf Nachbesserung, wenn sie technisch unmöglich ist

Ein Sturm hatte das Dach eines Wintergartens beschädigt. Die Hauseigentümerin beauftragte eine Baufirma damit, das Dach zu erneuern. Wie vertraglich vereinbart, montierte die Firma auf der Unterkonstruktion aus Holz System-Bauteile. Einige Monate nach dem Abschluss der Arbeiten traten im Wintergarten Feuchtigkeitsschäden und Schimmel auf. Die Werkleistung der Baufirma sei mangelhaft, kritisierte die Auftraggeberin, denn das Dach sei nicht dicht an die Unterkonstruktion angeschlossen.

Die Hauseigentümerin verlangte von der Baufirma einen Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigung. Ihre Klage scheiterte beim Landgericht Kleve und das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bestätigte die Entscheidung (23 U 81/20). Einerseits habe es die Firma übernommen, auf der Unterkonstruktion ein Dach zu montieren. Also hätte sie für einen dichten Anschluss Sorge tragen müssen, räumte das OLG ein. Dass das Dacht undicht sei, sei zweifellos ein Werkmangel.

Andererseits eigne sich die vorhandene Holz-Unterkonstruktion — laut Sachverständigengutachten — nicht für den dichten Anschluss eines Daches aus System-Bauteilen, wie die Baufirma sie anbiete und ausführe. Die Firma habe sich also zu Recht geweigert, das Dach nachzubessern: Denn es sei aus technischen Gründen objektiv unmöglich, hier mit System-Bauteilen ein mangelfreies Werk herzustellen. Daher schulde die Firma der Auftraggeberin auch keinen Kostenvorschuss.

Nach den überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen sei ein dichtes Dach auf diesem Unterbau nur mit einer Zimmermanns- oder Dachdeckerkonstruktion zu erreichen. Die Baufirma sei zwar wie alle Werkunternehmer dazu verpflichtet, Mängel ihres Werks zu beheben.

Die Pflicht zur Nachbesserung umfasse aber nicht die Pflicht, ein ganz anderes als das vereinbarte Werk auszuführen. Eine Dachdeckerkonstruktion sei mit einem aus System-Bauteilen gefertigten Dach nicht zu vergleichen — und nur das habe die Baufirma montieren sollen.

Mieterin überweist Miete aufs "alte" Bankkonto

Vermieterin hatte sie über die geänderte Bankverbindung nicht informiert

Drei Jahre hatte die Mieterin schon in einem Berliner Hinterhaus gewohnt, als sie sich Anfang 2020 mit der Vermieterin auf einen Umzug innerhalb des Mietshauses einigte. Im Februar wechselte sie die Wohnung. Die Parteien schlossen einen neuen Mietvertrag. Dabei erwähnte die Vermieterin nicht, dass sich die Bankverbindung geändert hatte. Das Vertragsformular übergab sie der Mieterin erst Ende März. Die Mieterin überwies weiterhin die Miete auf dasselbe Bankkonto.

Im Juni 2020 kündigte ihr die Vermieterin wegen Zahlungsverzugs. Verständlicherweise fand die Mieterin dies unbegründet und widersprach. Wie schon das Amtsgericht wies auch das Landgericht Berlin die Räumungsklage der Vermieterin ab (65 S 134/21). Da die Mieterin den Zahlungsverzug nicht zu verantworten habe, sei die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam.

Gehe die Vermieterin mit einer Mieterin ein neues Mietverhältnis über eine andere Wohnung ein, müsse sie die Mieterin ausdrücklich darauf hinweisen, wenn sich die Bankverbindung geändert habe. Das gelte erst recht, wenn sie ihr den Mietvertrag erst sechs Wochen nach Mietbeginn aushändige, betonte das Landgericht.

Zwar hätte die Mieterin dem Vertragsformular die neue Kontonummer entnehmen können. Da die Vermieterin aber bei den Vertragsverhandlungen kein Wort darüber verlor, könne sie der Mieterin nicht im Nachhinein vorwerfen, dass sie die Miete (immer pünktlich!) auf das ihr bekannte Bankkonto überwiesen habe. Stattdessen hätte die Vermieterin die Frau auf den Fehler hinweisen müssen. Wenn sie dies unterlasse und die Miete infolgedessen mehrere Monate auf dem "falschen" Konto lande, rechtfertige dies keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Mieter muss Einbaumöbel nicht streichen

Kurzartikel

Vermieter dürfen per Mietvertrag die Pflicht, in der Mietwohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen, auf die Mieter abwälzen. Aber nicht unbegrenzt: Eine Vertragsklausel, die den Mieter nicht nur verpflichtet, Decken und Wände zu streichen bzw. zu tapezieren, sondern ihm zusätzlich auferlegt, die mitvermieteten Einbaumöbel zu streichen, ist unwirksam.

Hauserbin soll Erbschaftsteuer nachzahlen

Finanzamt widerruft die Steuerbefreiung, weil die Erbin aus dem Familienheim auszog

Frau B hatte das 1951 erbaute Einfamilienhaus mit ihrem Vater bewohnt. Nach dessen Tod 2009 erbte sie das Haus und lebte auch weiterhin dort. Deshalb wurde Frau B (gemäß Erbschaftsteuergesetz) von der Erbschaftsteuer für die Immobilie befreit. Im Sommer 2018 mietete sie eine Erdgeschoss-Wohnung im Haus nebenan und ließ ihr Einfamilienhaus abreißen.

Nun forderte das Finanzamt nachträglich Erbschaftssteuer: Die Steuerbefreiung gelte nur, wenn der Erbe/die Erbin das Familienheim mindestens zehn Jahre lang selbst nutze.

Frau B wehrte sich gegen den Steuerbescheid: Das alte Gemäuer sei aufgrund zahlreicher Mängel unbewohnbar geworden, erklärte sie. Außerdem habe sie sich — nach Bandscheibenvorfällen und wegen eines Hüftleidens — nicht mehr allein im Haus bewegen können.

Das Finanzgericht wies die Klage der Steuerzahlerin ab: Gebäudemängel machten die Nutzung der Immobilie nicht objektiv unmöglich. Auch ein Hüftleiden sei kein zwingender Grund für einen Umzug. Zwingend notwendig wäre er z.B., wenn sie pflegebedürftig wäre. Mit dem zweiten Argument war der von Frau B angerufene Bundesfinanzhof nicht einverstanden (II R 18/20).

Das Finanzamt dürfe die Steuerbefreiung dann nicht widerrufen, wenn der Erbe/die Erbin das Familienheim nicht mehr selbst bewohnen könne — d.h. "zwingende Gründe" für einen Umzug vorlägen. Wirtschaftliche Erwägungen des Erben oder bauliche Mängel der Immobilie reichten da nicht, wie das Finanzgericht richtig gesehen habe. Den baulichen Zustand einer Immobilie könne man veränderten Lebensumständen anpassen.

Die Steuernachzahlung bleibe Erben bei einem Umzug nur erspart, wenn es objektiv unmöglich oder unzumutbar sei, das Familienheim selbst zu nutzen. Anders als das Finanzgericht annehme, treffe das aber nicht nur zu, wenn ein Erbe/eine Erbin in ein Pflegeheim umziehen müsse. Sondern auch dann, wenn es ihm/ihr nicht mehr möglich sei, im Familienheim den Haushalt selbständig zu führen.

Im konkreten Fall sei dieser entscheidende Punkt nicht geklärt worden. Allein der Umstand, dass Frau B nun in einer kleinen Erdgeschoss-Wohnung ihren Haushalt selbständig führe, widerlege nicht, dass der Umzug für sie "zwingend notwendig" war.

Das Finanzgericht müsse sich mit dem Fall nochmals befassen und feststellen, ob Frau B aufgrund ihres Gesundheitszustands im Familienheim nicht mehr selbständig habe leben können, d.h. ohne ständige Hilfe Dritter. Das wäre ein "zwingender Grund" dafür, das Familienheim aufzugeben.

Kündigung wegen Mietrückstands

"Erheblich" ist der Rückstand, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt

Ein Berliner Mieter hatte im Januar 2018 135,41 Euro zu wenig Miete gezahlt, im Februar blieb er die monatliche Miete von 704 Euro ganz schuldig. Wegen des Zahlungsrückstands kündigte ihm der Vermieter im Februar 2018 fristlos.

In der Regel kann der Mieter die Kündigung noch abwenden, wenn er den Mietrückstand ausgleicht (die so genannte "Schonfristregelung"). Dadurch wird die Kündigung unwirksam. Die "Schonfristregelung" gilt jedoch nicht, wenn im Laufe der letzten zwei Jahre schon einmal eine — wegen Zahlungsrückstands ausgesprochene — Kündigung auf diese Weise vermieden wurde.

Das traf im konkreten Fall zu. Deshalb fand der Vermieter die Kündigung richtig, obwohl der Mieter auch diesmal den ausstehenden Betrag nach einigen Wochen zahlte. Doch das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage des Vermieters ab.

Begründung: Gemessen an einer Monatsmiete von 704 Euro sei der Rückstand von 135,41 Euro im Januar 2018 als "unerheblich" anzusehen, die Kündigung daher nicht gerechtfertigt.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil des Landgerichts auf (VIII ZR 32/20). Die fristlose Kündigung des Vermieters habe das Mietverhältnis wirksam beendet, weil sie wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands ausgesprochen worden sei.

Denn dabei komme es allein auf die Gesamthöhe der ausstehenden Teilbeträge an. Der Mietrückstand sei jedenfalls dann nicht mehr als "unerheblich" einzustufen, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteige. Eine gesonderte Bewertung einzelner monatlicher Rückstände im Verhältnis zur Monatsmiete sehe das Mietrecht nicht vor.

Riesiges Holzkreuz im Garten

Miteigentümerin fühlt sich von dem überdimensionierten religiösen Symbol gestört

In einem Düsseldorfer Haus mit zwei Wohnungen bildeten zwei Damen eine Eigentümergemeinschaft. Frau X, eine gläubige Rentnerin, ließ im Garten ein riesiges Holzkreuz aufstellen. Es war 7,36 Meter hoch, um ganz genau zu sein. Das war Frau X wichtig, weil der Berg Golgatha, auf dem Jesus gekreuzigt wurde, 736 Meter hoch sei.

Die Miteigentümerin Y teilte, vorsichtig ausgedrückt, ihre religiöse Begeisterung nicht. Frau Y zog vor Gericht und verlangte, Frau X müsse das Kreuz entfernen.

Das riesige Bauwerk störe die Mitbewohnerin bei jedem Blick in den Garten, trug ihr Anwalt vor. Das Kreuz beeinträchtige ihren Lebensalltag ganz erheblich. Nicht nur der Anblick tagsüber: In der Nacht beleuchte Frau X das Kreuz mit einer Leuchtkette, Frau Y könne deshalb kaum Einschlafen.

Das Amtsgericht gab der Miteigentümerin Recht und das Landgericht Düsseldorf bestätigte das Urteil (25 S 56/21). Die Rentnerin müsse das Holzkreuz aus dem Garten entfernen. Auf vernünftige Betrachter wirke es wie ein bedrückender und störender Fremdkörper, durch den der Garten die "Züge einer Gedenkstätte" annehme. Das beeinträchtige Frau Y in ihrem Eigentumsrecht an Haus und Garten.

Doch Frau Y wollte wohl das Urteil nicht mehr abwarten und sich nicht länger mit der Hausnachbarin herumschlagen: Sie hat ihre Wohnung vor der Gerichtsentscheidung verkauft und ist umgezogen.

Wärmedämmung für den Klimaschutz

Berliner Hauseigentümer müssen auch grenzüberschreitende Dämmschichten dulden

Eine Berliner Wohnbaugesellschaft wollte die Fassade eines 1906 gebauten Gebäudes sanieren lassen. Unter anderem sollte an der Giebelwand des Altbaus eine 16 Zentimeter dicke Dämmschicht angebracht werden, die allerdings über die Grundstücksgrenze ins Nachbargrundstück hineingeragt hätte. Als die Eigentümerin des Nachbarhauses der Maßnahme widersprach, pochte das Wohnbauunternehmen auf das Berliner Nachbargesetz: Demnach müssen Nachbarn auch grenzüberschreitende Dämmschichten akzeptieren.

Diese Regelung greife rechtswidrig in ihr Eigentumsrecht ein und sei verfassungswidrig, argumentierte die Nachbarin. Doch ihre Klage gegen die Wärmedämmung scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (V ZR 23/21). Das rigide Berliner Nachbargesetz sei gerade noch mit dem Schutz des Eigentums vereinbar, fanden die Bundesrichter.

Die Regelungen anderer Bundesländer seien weniger strikt: Dort könnten Nachbarn grenzüberschreitende Dämmung abwehren, wenn sie "unzumutbar" sei. Das berücksichtige die Interessen der betroffenen Nachbarn besser, während das Berliner Gesetz ganz klar auf Energieeinsparung im Gebäudebestand und damit auf mehr Tempo beim Klimaschutz abziele. In Berlin könnten Nachbarn die Dämmung nicht abwehren, bekämen dafür aber eine finanzielle Entschädigung. So habe Berlin langwierige Streitigkeiten um Dämmmaßnahmen verhindern wollen.

Denn hier gehe es eben nicht nur um gegensätzliche Interessen zweier Grundstückseigentümer, sondern vor allem um Klimaschutz und damit um das Allgemeinwohl. Um im Interesse aller Bürger Heizenergie einzusparen, sollten so viele Bestandsgebäude so schnell wie nur möglich wärmegedämmt werden.

Klimaschutz habe Verfassungsrang: Weil das Ziel des Wohnbauunternehmens, Energiekosten zu sparen, mit dem Interesse der Allgemeinheit am Klimaschutz übereinstimme, habe im konkreten Nachbarschaftsstreit dieses Ziel Vorrang vor dem Eigentumsrecht der Nachbarin.

Badezimmersanierung macht Wohnung unbewohnbar

Mieter müssen keine unzulänglich angekündigten Maßnahmen dulden

In einer Berliner Mietwohnung kam es im Sommer 2020 zu einer Überschwemmung im Badezimmer. Anschließend wollte die Vermieterin umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen durchführen: Badewanne und Toilette, Fliesen und Bodenbelag sollten ausgetauscht, die Badezimmertür ausgebaut und Trocknungsmaschinen aufgestellt werden. Das Wohnungsunternehmen teilte dem Mieter jedoch nicht mit, wie lange die Arbeiten dauern sollten.

Verständlicherweise fragte sich der Mieter, wo er während der Sanierung auf die Toilette gehen und duschen könnte. Da ihm die Vermieterin keine Ersatzwohnung anbot, weigerte er sich, einen Termin für den Beginn der Sanierungsarbeiten auszumachen. Daraufhin kündigte sie fristlos. Da der Mieter dies nicht akzeptierte, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Ohne Erfolg: Das Amtsgericht Berlin-Mitte erklärte die Kündigung für unwirksam (104 C 183/21). Mieter müssten zwar prinzipiell Instandsetzungsmaßnahmen dulden und dem Vermieter bzw. dessen Handwerkern dafür Zutritt zur Wohnung gewähren. Sie seien aber nicht verpflichtet, Bauarbeiten hinzunehmen, die nicht rechtzeitig und vollständig angekündigt wurden. Oder die sogar, wie im konkreten Fall, ohne jede Rücksicht auf die Belange des Mieters ausgeführt werden sollten.

Wenn der Mieter unter diesen Umständen nicht gewillt sei, Termine zu vereinbaren, rechtfertige das keine Kündigung. Bei so umfangreichen Sanierungsarbeiten genüge es nicht, dem Mieter die geplanten Maßnahmen mitzuteilen. In so einem Fall müsse der Mieter während der Bauarbeiten die Wohnung verlassen. Also hätte die Vermieterin mit ihm klären müssen, wie sein Eigentum zu sichern sei, wo sie ihm eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen könne und wie diese ausgestattet sei.

Dachgeschosswohnung umgebaut

Hätten die Architekten die Bauherren über eine Steuervergünstigung informieren müssen?

Die Eigentümer einer Frankfurter Dachgeschosswohnung hatten diese umbauen und sanieren lassen. Mit der Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung war ein Architekturbüro (A-GmbH) beauftragt. Als das Bauvorhaben beendet war, behielten die Auftraggeber einen Teil des Honorars ein. Sie verrechneten diesen Betrag mit ihrem Anspruch auf Schadenersatz, erklärten sie.

Ihr Vorwurf: Die A-GmbH habe behauptet, beim Innenausbau spielten Gesichtspunkte des Denkmalschutzes keine Rolle. Das sei falsch gewesen. Wenn sie, die Eigentümer, richtig informiert worden wären, hätten sie das Bauvorhaben im denkmalgeschützten Gebäude fördern lassen können und wären so in den Genuss einer Steuervergünstigung gekommen (Sonderabschreibung). Durch die Fehlinformation des Architekturbüros sei ihnen ein (Steuer-)Schaden von rund 5.000 Euro entstanden.

Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied den Streit zu Gunsten der A-GmbH (29 U 185/20). Grundsätzlich gelte zwar: Wenn ein Architekt die Entwurfsplanung für ein Bauvorhaben übernehme, müsse er den Auftraggeber darüber informieren, ob das Vorhaben genehmigt werden müsse. Das sei hier der Fall.

Die A-GmbH hätte also die Bauherren darauf hinweisen müssen, dass die geplanten Umbaumaßnahmen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde voraussetzten. Eventuell wäre dann der von den Bauherren behauptete Steuerschaden — die entgangene Abschreibungsmöglichkeit von Baukosten — nicht entstanden.

Dafür hafte aber das Architekturbüro trotz der Pflichtverletzung nicht. Im Vertragsrecht gelte nämlich: Der Verstoß gegen eine Beratungspflicht begründe nur dann einen Anspruch des unzureichend Beratenen auf Schadenersatz, wenn das Ziel der Beratungs- oder Hinweispflicht genau darin bestehe, den eingetretenen Schaden zu verhindern. Die Pflicht von Architekten, auf erforderliche Genehmigungen von Behörden hinzuweisen, ziele jedoch nicht darauf, dem Auftraggeber steuerliche Vergünstigungen zu erschließen.

Ob ein Bauvorhaben genehmigungspflichtig sei, müssten Architekten klären, um festzustellen, ob das Vorhaben überhaupt realisierbar sei und unter welchen Bedingungen. Architekten seien aber nicht verpflichtet, in jeder möglichen Hinsicht die Vermögensinteressen der Auftraggeber wahrzunehmen. Etwas anderes könne gelten, wenn ein Auftraggeber ein Bauvorhaben von vornherein als Abschreibungsobjekt betrachte — und der Architekt darüber beim Vertragsschluss Bescheid wisse. So liege der konkrete Fall aber nicht.

Leitungswasserschaden in der Küche

Gebäudeversicherer soll für weitere Schäden durch die ausgewählte Sanierungs-Fachfirma haften

Vielleicht war es ja Zufall. Einige Tage nach dem Abschluss einer Hausrat- und Gebäudeversicherung ereignete sich im Juli 2017 ein Leitungswasserschaden im Einfamilienhaus des Versicherungsnehmers G: Vor allem die Küche war betroffen. Geräte gingen kaputt, der Boden war durchfeuchtet.

Der Versicherer prüfte den Schaden und beauftragte eine Fachfirma damit, die Küche "trockenzulegen" und instand zu setzen. Für den Schaden am Gebäude zahlte er 5.433 Euro, für den Hausrat 2.050 Euro.

Doch nach der Sanierung verlangte der Hauseigentümer mehr: Die Handwerksfirma habe die Arbeiten nicht fachgerecht durchgeführt, behauptete er, und an der Einrichtung weitere, erhebliche Schäden angerichtet. Dadurch sei ihm zusätzlich ein Verlust von über 32.000 Euro entstanden. Dafür müsse der Versicherer haften, schließlich habe er die Firma beauftragt.

Das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg wies die Zahlungsklage des Versicherungsnehmers ab (8 U 3825/21). Für die Höhe des Schadens habe er keinerlei Beweise vorgelegt, stellte das OLG fest. So behaupte G, Mitarbeiter der Sanierungsfirma hätten Küchenmöbel nicht eingelagert, sondern "einfach entsorgt". Sollte dies zutreffen, wäre es kein Versicherungsfall, sondern mutwillige Sachbeschädigung, für die die Mitarbeiter haften müssten.

Zum Wert der restlichen Kücheneinrichtung habe er nichts Schlüssiges vorgetragen. Den Kaufvertrag für eine neue Küche habe G jedenfalls schon abgeschlossen, bevor die Fachfirma mit der Sanierung begonnen habe.

Doch letztlich spiele es keine Rolle, dass der Versicherungsnehmer den Umfang des Schadens nicht belegen könne. Denn selbst dann, wenn die Firma den Schaden vergrößert hätte, anstatt ihn zu beseitigen, müsste dafür nicht die Gebäudeversicherung einstehen. Wenn sie Handwerker mit der Instandsetzung von Schäden beauftrage, handle sie im Interesse des Versicherten, um die Sanierung zu beschleunigen. Die Haftung für Werkmängel übernehme die Versicherung damit nicht.

Sie schulde dem Versicherungsnehmer nur die sachgerechte Auswahl eines für die Sanierung geeigneten Unternehmens. Und die darauf spezialisierte Handwerksfirma sei zweifellos "geeignet". Ihr Reparaturangebot habe G angenommen und einen Sanierungsvertrag abgeschlossen. Gegenüber der Versicherung habe er keine Einwände gegen die Auswahl der Firma erhoben. In so einem Fall sei (eventuelles) Verschulden der Handwerker nicht der Versicherung zuzurechnen, die Handwerksfirma werde nicht als deren Erfüllungsgehilfe tätig.

Architekt ließ sich mit Leistungsbeschreibung viel Zeit

Darf die Bauherrin aus diesem Grund den Architektenvertrag kündigen?

Die Eigentümerin eines Berliner Wohnhauses hatte beschlossen, das Dachgeschoss zu zwei Wohnungen auszubauen und diese zu verkaufen. Im Dezember 2013 beauftragte sie einen Architekten mit der Ausführungsplanung. So schnell wie möglich müsse er eine Leistungsbeschreibung erstellen, teilte ihm die Bauherrin mit: Einen Kaufinteressenten habe sie schon gefunden, nun wolle sie unbedingt zügig mit den Baumaßnahmen beginnen.

Kein Problem, antwortete der Architekt per E-Mail: Für die geforderten Leistungen habe er im Januar und Februar Zeit, so dass sie mit dem Umbau im März 2014 anfangen könne. Schriftlich festgehalten wurde die Vereinbarung nicht. Bis Ende März 2014 erstellte der Architekt nur einige Grundrisszeichnungen und bemühte sich bei der Baubehörde darum, die Baugenehmigung um Dachterrassen zu erweitern.

Die Auftraggeberin beanstandete die Verzögerung: Ohne das immer noch fehlende Leistungsverzeichnis könne sie mit Baufirmen nicht verhandeln, der Architekt müsse es bis 4. April liefern.

Da das nicht klappte, kündigte die Bauherrin am 9. April 2014 den Architektenvertrag. Ihr sei ein Käufer abgesprungen, so die Begründung, weil der Architekt nicht wie zugesagt termingerecht arbeite. Der Auftragnehmer schickte eine Rechnung "über seine komplette Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen": Ein Honoraranspruch von 21.650 Euro brutto sei noch offen.

Als die Hauseigentümerin nicht zahlte, zog der Architekt vor Gericht, erreichte beim Kammergericht Berlin jedoch nur einen Teilerfolg (21 U 1030/20): Er dürfe nur die bis zur Kündigung geleisteten Arbeiten abrechnen (7.235 Euro), so das Gericht, denn die Kündigung sei wirksam. Bis Anfang März habe der Architekt weder eine zeichnerische Ausführungsplanung, noch eine detaillierte Leistungsbeschreibung für das Bauvorhaben erstellt.

Dieser Zwischentermin sei fix vereinbart worden, auch wenn die Parteien die Frist nicht "kalendermäßig" festgelegt hätten. Denn die Auftraggeberin habe beim Vertragsschluss klar zum Ausdruck gebracht, dass sie sehr großen Wert auf baldigen Baubeginn legte — und der Auftragnehmer habe sich damit einverstanden erklärt. Im Januar und Februar 2014 könne er die Bedingungen für den Baubeginn schaffen, habe er geschrieben.

Zu diesen Bedingungen gehöre zwingend ein Leistungsverzeichnis, auf dessen Grundlage die Hauseigentümerin in Verhandlungen mit Bauunternehmen einsteigen könne. Sie habe den Architektenvertrag "aus wichtigem Grund" kündigen dürfen, weil der Architekt den verbindlich vereinbarten Termin für den Baubeginn — Anfang März — nicht eingehalten habe.

Haus mit undichtem Keller gekauft

Verkäufer verschwiegen den Mangel: Die Käufer müssen sich an den Kosten einer neuen Abdichtung nicht beteiligen

2010 hatte Ehepaar A von Ehepaar B ein ca. 40 Jahre altes Reihenhaus gekauft. Wie üblich, wurde im schriftlichen Kaufvertrag die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Allerdings hatten die Verkäufer B absichtlich verschwiegen, dass immer wieder Schimmel auftrat, weil der Keller des Hauses schlecht abgedichtet war.

Erst drei Jahre nach ihrem Einzug entdeckten die Käufer die feuchten Stellen. Daraufhin zogen sie vor Gericht und verlangten, die Verkäufer müssten eine neue Kellerabdichtung finanzieren. Nach dem Kostenvoranschlag einer Fachfirma sollte sie rund 23.000 Euro kosten.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf sprach dem Ehepaar A nur 2.500 Euro zu: Mit dem Betrag könne es die Feuchtigkeitsschäden im Keller beseitigen lassen. Dafür müssten die Verkäufer einstehen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten — nicht aber für eine völlig neue Abdichtung, die den Wert des Hausgrundstücks erhöhen würde.

Mit Erfolg legten die Hauskäufer gegen das Urteil Revision zum Bundesgerichtshof ein (V ZR 231/20). Das OLG habe richtig gesehen, dass hier der Gewährleistungsausschluss nicht greife, betonten die Bundesrichter. Denn die Verkäufer hätten die mangelhafte Abdichtung und ihre Folgen verschwiegen. Anders als das OLG meine, sei aber vom Schadenersatzbetrag nicht der Wertzuwachs abzuziehen, den eine fachlich einwandfreie Abdichtung des Kellers mit sich bringe.

Grundsätzlich gelte zwar: Ein durch arglistige Täuschung geschädigter Käufer solle einen Ausgleich für den Schaden erhalten, daraus nicht zusätzlich Profit ziehen. Andererseits gelte aber auch: Wenn der Verkäufer eine mangelhafte Sache verkauft habe, müsse er den Mangel eben beseitigen. Sei dies nur durch ein neues Teil möglich — hier: eine neue Kellerabdichtung —, müsse der Verkäufer diesen Nachteil in Kauf nehmen. Jedenfalls bis zur Grenze des finanziell Zumutbaren, die hier noch keineswegs erreicht sei.

Das Ehepaar A müsse sich daher an den Kosten der neuen Abdichtung nicht beteiligen, auch wenn das Haus dadurch eine Wertsteigerung erfahre.

Versehentlich Herdplatte eingeschaltet

Die Wohngebäudeversicherung darf ihre Leistung für den Brandschaden um 25 Prozent kürzen

Eine Hauseigentümerin wollte im Februar 2020 einkaufen gehen. Da fiel ihr ein, dass noch eine Herdplatte eingeschaltet war. Doch beim Ausschalten griff die Frau daneben: Anstatt diese Herdplatte auszustellen, schaltete sie eine andere Platte auf die höchste Stufe. Dann verließ sie das Haus. Als die Frau nach einer knappen halben Stunde zurückkam, brannte die Küche lichterloh.

Die Wohngebäudeversicherung übernahm zwar den Brandschaden von rund 36.000 Euro, kürzte die Leistung aber um 25 Prozent: Die Versicherungsnehmerin habe den Brand durch ihre Unachtsamkeit grob fahrlässig ausgelöst, lautete die Begründung. So sah es auch das Oberlandesgericht Bremen: Es hielt die Kürzung für angemessen und wies die Kklage der Hauseigentümerin auf Zahlung des restlichen Betrags ab (3 U 37/21).

Offenbar habe die Versicherungsnehmerin die Drehknöpfe unaufmerksam verstellt, ohne hinzusehen — andernfalls hätte sie nicht den falschen Schalter betätigt und ein falsches Kochfeld bedient. Da ein eingeschalteter Elektroherd bekanntlich eine Gefahr darstelle, hätte sie sich vergewissern müssen, dass er auch tatsächlich ausgeschaltet war — zumal sie beabsichtigte, aus dem Haus zu gehen. Da dürfe man sich nicht auf den bloßen Eindruck verlassen, sämtliche Herdplatten ausgeschaltet zu haben.

Gewissheit könne man sich einfach und schnell verschaffen: Bei modernen Geräten durch einen Blick auf die Knöpfe, auf ein Display oder auf den farblichen Zustand der Ceranfelder. Hätte die Versicherungsnehmerin nachgeschaut, hätte sie sofort festgestellt, dass sie versehentlich ein weiteres Kochfeld eingeschaltet hatte.

Auf ein entschuldbares Augenblicksversagen könne sich die Hauseigentümerin nicht berufen. Umstände, die ihre Nachlässigkeit in milderem Licht erscheinen ließen — also besondere Eile oder Ablenkung durch eine außergewöhnliche (Not-)Situation, — seien hier nicht ersichtlich.

"Ein-Mann-Eigentümerversammlung" ist unzulässig

Kurzartikel

Auch in Zeiten der Corona-Pandemie ist es unzulässig, eine "Eigentümerversammlung" so abzuhalten, dass 24 Eigentümer nicht persönlich teilnehmen, sondern nur die Verwalterin bevollmächtigen. Damit wird den Eigentümern ihr wichtigstes Recht verwehrt, in der Versammlung über die anstehenden Beschlüsse zu diskutieren und sich persönlich einzubringen. Beschlüsse, die auf diese Weise zustande kommen, sind nichtig.

Lieferfahrzeuge in der Feuerwehrzufahrt

Gehbehinderte Eigentümerin verlangt freien Zugang zu ihrer Wohnung im Hinterhof

Eine Eigentumsanlage besteht aus mehreren Gebäuden. Im Vorderhaus betreibt ein Mieter einen Supermarkt. Im Hinterhofgebäude wohnt eine gehbehinderte Eigentümerin. Fußgänger können den Hinterhof über eine stufenlose Rampe (= die Feuerwehrzufahrt) betreten oder über einen Fußweg mit mehreren Treppenstufen.

2008 hatte die Eigentümergemeinschaft (WEG) den Lieferverkehr des Supermarkts geregelt: Jeden Vormittag dürfe ein Fahrzeug auf die Rampe, ansonsten sei der Lieferverkehr in einer Zone vor dem Markteingang abzuwickeln.

So lautete damals der Beschluss, mit dem die WEG die Konflikte um die oft zugestellte Feuerwehrzufahrt beenden wollte. Da jedoch das Parkverbot vor dem Supermarkt häufig ignoriert und die Lieferzone von Pkws blockiert wurde, wurde die Rampe öfter und länger für die Anlieferung von Waren benutzt, als dies der WEG-Beschluss vorsah.

Nur mühsam konnte dann die gehbehinderte Frau über Treppenstufen ihre Wohnung erreichen. Deshalb zog sie schließlich vor Gericht: Der Supermarktbetreiber dürfe die Rampe nicht mehr benutzen, forderte sie, auch weil im Brandfall die Zufahrt frei sein müsse.

Nach neuem WEG-Recht hätte sich die Eigentümerin mit ihrem Anliegen an die Eigentümergemeinschaft wenden müssen, stellte der Bundesgerichtshof zunächst fest, da die Rampe zum Gemeinschaftseigentum gehöre (V ZR 106/21). Die störenden Lieferfahrzeuge blockierten nicht ihr Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum: Dagegen müsse jetzt die WEG vorgehen, nicht einzelne Eigentümer. Da die Eigentümerin ihre Klage aber vor der Gesetzesreform eingereicht habe, sei sie klageberechtigt.

Der WEG-Beschluss von 2008 sei nichtig, da in Feuerwehrzufahrten absolutes Halteverbot bestehe. Es sei daher rechtswidrig, hier (wenn auch nur eingeschränkt) das Anliefern von Waren zu erlauben. Das Halteverbot diene dem Brandschutz und damit auch den Eigentümern. Wenn sie Verstöße dagegen bewusst duldeten, könnte im Brandfall ihr Versicherungsschutz gefährdet sein. Grundstückseigentümer müssten Feuerwehrzufahrten auf ihrem Grund freihalten und dies notfalls gegenüber Dritten durchsetzen.

In Eigentumsanlagen sei das die Aufgabe der WEG: Sie könne nicht mehrheitlich beschließen, von der Erfüllung von Brandschutzvorschriften abzusehen und Rechtsverstöße dauerhaft hinzunehmen. Zu Recht habe die gehbehinderte Eigentümerin einen Unterlassungsanspruch geltend gemacht. Dass sie 2008 dem WEG-Beschluss zugestimmt habe, bedeute nicht, dass sie sich unbefristet daran festhalten lassen müsse.

Wohnung für den Bruder gemietet: Kündigung

Kurzartikel

Mieter dürfen nahe Angehörige in ihre Wohnung aufnehmen. Dieses "Angehörigenprivileg" gilt aber nur, wenn sie die Wohnung selbst nutzen. Anders liegt der Fall, wenn eine Mieterin eine Wohnung von vornherein nur mietet, um sie ohne Wissen der Vermieterin an ihren Bruder weiterzuvermieten. Dieses Vorgehen stellt eine "unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten" dar, die eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt.

Neue Eigentümer dürfen Wohnung besichtigen

Kurzartikel

Käufer einer Eigentumswohnung hatten vor dem Kauf keine Gelegenheit, die Räume zu besichtigen, weil die Mieter die Besichtigung hartnäckig verweigerten. Setzen sie diese Blockade nach dem Kauf fort, so dass innerhalb von fünf Monaten kein Termin zustande kommt, obwohl mehrmals ein Besichtigungstermin vereinbart wurde, rechtfertigt dieses Fehlverhalten eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie keine triftigen "Verhinderungsgründe" für die jeweiligen Termine vortragen und beweisen.