Bauen & Wohnen

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Neue Fenster, weniger Licht

Negative Folgen einer Modernisierungsmaßnahme rechtfertigen nicht unbedingt eine Mietminderung

Ein Berliner Hauseigentümer ließ die Außenwände des Mietshauses dämmen und in den Wohnungen Wärmeschutzfenster einbauen. Diese Modernisierungsmaßnahme hatte er den Mietern rechtzeitig angekündigt, ohne jedoch auf einen nicht besonders erfreulichen Nebeneffekt der Maßnahme hinzuweisen: Der Lichteinfall in den Wohnungen verschlechterte sich deutlich, ebenso die Sicht nach draußen.

Enttäuschte Mieter forderten deshalb Miete zurück: Die Wohnqualität sei durch die Modernisierung nicht besser, sondern schlechter geworden. Daher sei eine Mietminderung gerechtfertigt, meinten sie.

Doch das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters (67 S 101/19). Nicht jede nachteilige Veränderung der Mietsache durch eine Modernisierungsmaßnahme berechtige Mieter dazu, die Miete herabzusetzen.

So ein Schritt sei nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Verschlechterung bautechnisch hätte vermeiden können. Sei dies technisch möglich, sei der Vermieter nach dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme dazu auch verpflichtet. Dass ein modernisierungsbedingter Nachteil bautechnisch vermeidbar gewesen wäre, müssten die Mieter allerdings nachweisen. Andernfalls dürften sie die Miete nicht mindern.

Hausbau nicht fachgerecht

Ist es arglistige Täuschung, wenn der fachkundige Häuslebauer und Verkäufer das Gegenteil behauptet?

Der Inhaber eines kleinen Bauunternehmens, gelernter Maurermeister, hatte für seine Familie 1993 ein Einfamilienhaus gebaut. Jahre später verkaufte er es. Bei der Besichtigung sprach der Verkäufer mit den Käufern über einen Wasserfleck an der Rückseite der Garage. Dort löse sich hin und wieder eine Bitumenbahn, teilte er ihnen mit. Wenn man sie neu befestige, gehe die Feuchtigkeit wieder zurück. Im Prinzip habe er alles korrekt abgedichtet.

Der Wasserfleck ging aber nicht zurück, sondern blieb hartnäckig. Vier Jahre nach Vertragsschluss ließen die Käufer die auf der Garage errichtete Terrasse abbauen, um die Ursache zu finden. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Drainage nicht den 1993 gültigen DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik entsprach. Dass auch die Abdichtung des Hauses nicht richtig funktioniere, liege am verwendeten Material.

Daraufhin verlangten die Käufer vom Verkäufer Schadenersatz für die Sanierungskosten. Auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne er sich nicht berufen, weil er sie arglistig getäuscht habe, meinten die Käufer. Schließlich habe der Verkäufer behauptet, die Abdichtung fachgerecht ausgeführt zu haben, was offenkundig nicht zutreffe.

Das sei arglistig gewesen, fand auch das Oberlandesgericht: Der Bauunternehmer habe da wohl als nicht besonders fachkundiger Fachmann Angaben zur Bauausführung "ins Blaue hinein" gemacht.

Der Bundesgerichtshof urteilte weniger streng (V ZR 73/18). Falsche Angaben begründeten nicht ohne Weiteres den Vorwurf arglistigen Handelns, so die Bundesrichter. Arglistig handle, wer vorsätzlich falsche Eigenschaften des Kaufobjekts vortäusche oder einen Mangel wider besseres Wissen verschweige. Wer aber gutgläubig falsche Angaben mache, handle nicht unbedingt arglistig — allenfalls fahrlässig oder leichtfertig.

Wenn der Verkäufer erkläre, er habe das Einfamilienhaus fachgerecht und nach den anerkannten Regeln gebaut, sei dies nicht unbedingt "ohne tatsächliche Anhaltspunkte" und "ins Blaue hinein" behauptet. Der Maurermeister könnte bei der Bauausführung unbewusst von den DIN-Vorschriften abgewichen sein. Er habe eben gedacht, die Abdichtung funktioniere so. Ergebnis des Verfahrens: Da sich der Verkäufer doch auf den Gewährleistungsausschluss für Mängel berufen durfte, gingen die Käufer leer aus.

Sanierungsbedürftige Eigentumswohnung gekauft

Der vom Bauträger angegebene Sanierungskostenanteil kann zur "vereinbarten Beschaffenheit" der Immobilie gehören

Herr X kaufte für 230.000 Euro von einer Immobiliengesellschaft eine Eigentumswohnung, die von der Verkäuferin modernisiert werden sollte. Baupläne und Baubeschreibung waren Bestandteile des notariellen Kaufvertrags. Vom Kaufpreis entfielen nach der "für das Finanzamt unverbindlichen Einschätzung des Verkäufers" 202.000 Euro auf Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen: So stand es im Kaufvertrag.

Für den Käufer war die Höhe des Sanierungskostenanteils wichtig, weil Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind. Das Finanzamt übernahm zunächst die Angaben im Kaufvertrag und berücksichtigte bei der Einkommensteuererklärung von Herrn X absetzbare Aufwendungen von 202.000 Euro. Nach einer Betriebsprüfung bei der Immobilienverkäuferin korrigierte die Behörde jedoch den Sanierungskostenanteil auf 130.000 Euro.

Damit sei sein Steuervorteil erheblich geschrumpft, warf Käufer X der Verkäuferin vor und verlangte Schadenersatz. Sie habe ihm im Kaufvertrag zugesichert, die Wohnung für 202.000 Euro zu modernisieren. Tatsächlich habe die Bauträgerin jedoch um 72.000 Euro geringere Leistungen erbracht. Das Landgericht Potsdam wies die Klage des Käufers auf Schadenersatz ab (6 O 402/17).

Im Prinzip könne zwar der Sanierungskostenanteil — als Grundlage für Steuervorteile — durchaus zur vereinbarten Beschaffenheit einer Immobilie gehören, betonte das Landgericht. Wenn der Immobilienverkäufer den Sanierungskostenanteil falsch angebe, stelle das dann einen Mangel des Objekts dar, weil es nicht so beschaffen sei wie vereinbart. Unter diesen Umständen müsste der Bauträger für den Mangel haften.

Im konkreten Fall sei jedoch kein bestimmter Sanierungskostenanteil vereinbart worden, so das Landgericht. Denn im Kaufvertrag stehe zu den Modernisierungskosten ausdrücklich, dies sei eine "für das Finanzamt unverbindliche Einschätzung des Verkäufers". Entgegen der Ansicht des Käufers habe ihm die Immobiliengesellschaft damit gerade nicht "zugesichert", die Wohnung mit genau diesem Aufwand zu sanieren. Unverbindlich bedeute nun einmal unverbindlich.

Im Übrigen gehörten zum Aufwand eines Bauträgers auch steuerlich nicht absetzbare Planungs-, Koordinierungs- und Überwachungskosten. Der Vorwurf, die Verkäuferin habe um "72.000 Euro geringere Leistungen" erbracht, treffe daher objektiv nicht zu.

Mieterin verweigert Heizungsaustausch

Modernisierungsarbeiten sind rechtzeitig und schriftlich anzukündigen

Seit 1965 wohnt die Witwe in ihrer Mietwohnung. Als ihr Mann noch lebte, hatte das Paar eine Nachtspeicherheizung auf eigene Kosten einbauen lassen. Laut Mietvertrag sollte die Anlage beim Auszug der Mieter ins Eigentum des Hauseigentümers übergehen. 2017 kündigte der Vermieter der Seniorin. Nach einem Rechtsstreit einigten sich die Parteien Anfang 2018 darauf, dass die Seniorin die Wohnung zum Herbst 2019 räumen sollte.

Kurz nach dem gerichtlichen Vergleich klingelte der Mitarbeiter eines Heizungsinstallateurs bei der Mieterin. Er teilte ihr mit, in allen Wohnungen würden Montagearbeiten durchgeführt, neue Rohre verlegt und die Heizkörper ausgetauscht. Das betreffe auch ihre Nachtspeicherheizung.

Doch die Mieterin verweigerte den Handwerkern den Zutritt mit der Begründung, der Vermieter habe die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt. Das Amtsgericht Gelsenkirchen gab der Mieterin Recht (210 C 456/18). Die Pflicht der Mieter, Modernisierungsarbeiten zu dulden, setze voraus, dass diese ordnungsgemäß angekündigt wurden.

Ordnungsgemäß bedeute: Erstens rechtzeitig, d.h. mindestens drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten. Zweitens müssten Vermieter schriftlich darlegen, wann welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, wie lange sie dauerten, wie viel Energie dadurch gespart werde und zu welcher Mieterhöhung sie voraussichtlich führten. Im konkreten Fall habe sich der Hauseigentümer damit begnügt, den Mitarbeiter der Handwerksfirma zu schicken, der die Mieterin kurz über das Vorhaben informierte.

Das genüge den gesetzlichen Vorgaben bei weitem nicht. Die Mieterin müsse daher den Heizungstausch nicht akzeptieren. Dass das Mietverhältnis nur noch ein knappes Jahr andauere, sei hier ebenfalls zu berücksichtigen. Es sei der Seniorin in keiner Weise zuzumuten, innerhalb dieser Frist derart umfangreiche Arbeiten in ihrer Wohnung hinzunehmen. Selbst wenn ihre Nachtspeicheröfen veraltet seien: Sie funktionierten sicher, also voraussichtlich auch bis zum Auszug der Mieterin.

Modernisierung: Ohne Vorteil keine Mieterhöhung

Kurzartikel

Der Vermieter darf die Kosten einer energiesparenden Wärmedämmung per Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Das gilt aber nicht für eine Dachgeschosswohnung, die von der Modernisierungsmaßnahme nicht profitiert. Grenzen deren Räume nicht an die gedämmten Außenwände an und sind zudem nicht an die Zentralheizung angeschlossen, sondern werden mit einem Extra-Ofen geheizt, muss sich der Mieter auch nicht an den Modernisierungskosten beteiligen.

Schwarzgeldabrede per Chat

Kein Werklohn für Bauunternehmer: Gericht hält aufgrund einer WhatsApp-Nachricht Steuerhinterziehung für bewiesen

Wer als Bauunternehmer erst einvernehmlich mit dem Auftraggeber Steuern hinterzieht und sich dann mit ihm streitet, zieht auf jeden Fall den Kürzeren. Das belegt einmal mehr folgender Rechtsstreit:

Während umfangreicher Sanierungsarbeiten überwies der Düsseldorfer Auftraggeber einem Bauunternehmer aus Bochum einige Abschlagszahlungen: darunter mehrere hunderttausend Euro ohne Rechnung. Nach Abschluss der Arbeiten meinte der Bauunternehmer, ihm stehe noch ein Betrag von rund 275.000 Euro zu. Als sich der Auftraggeber weigerte zu zahlen, klagte der Auftragnehmer den Betrag ein.

Doch nach dem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf sah er keinen Cent (I-21 U 34/19). Das OLG hielt es nämlich für bewiesen, dass die Parteien Schwarzarbeit verabredet hatten. Und zwar durch eine WhatsApp-Nachricht, bei der es um eine Abschlagszahlung ging. Der Bauunternehmer hatte den Auftraggeber per WhatsApp gebeten, die Überweisung auf zwei verschiedene Konten aufzuteilen, "damit nicht so viel an die Augen von F … kommt".

Das OLG war davon überzeugt, dass mit "F" nur das Finanzamt gemeint sein konnte. Dafür sprachen viele Indizien und auch die Tatsache, dass der Bauunternehmer widersprüchliche Aussagen dazu machte, wen er mit "F" gemeint hatte. Das Finanzamt sei es jedenfalls nicht gewesen … Doch am Ende half kein Leugnen mehr.

Bauunternehmer und Auftraggeber hätten sich darauf geeinigt, dass die Arbeiten überwiegend ohne Rechnung vergütet werden sollten, also ohne Mehrwertsteuer, so das Fazit des OLG. Diese Vereinbarung verletze das Gesetz gegen Schwarzarbeit, damit sei der Bauvertrag insgesamt nichtig. Anspruch auf Werklohn habe der Bauunternehmer daher nicht.

Rohrbruch und Wasserschaden durch Frost

Ungedämmte Kaltwasserleitungen belegen nicht, dass die Installationsfirma mangelhaft gearbeitet hat

Ein Hausbesitzer beauftragte eine SHK-Handwerksfirma (Sanitär, Heizung, Klima) damit, die Heizungsanlage sowie die Warmwasseraufbereitung komplett zu erneuern. Zudem schlossen die Parteien einen Wartungsvertrag. Da das Gebäude nicht hochwassersicher war, baute die Firma die Anlage nicht wie üblich im Keller ein, sondern in einem ungeheizten, nicht gedämmten Dachraum.

Jahre später streikte in einem strengen Winter die Heizung mehrere Tage hintereinander. Sie wurde jedes Mal vom Installateur repariert. Nach dem vierten Heizungsausfall löste sich frostbedingt eine Steckverbindung zwischen zwei Rohren der Kaltwasserleitung, was zu einem beträchtlichen Wasserschaden im Gebäude führte. Der Auftraggeber forderte von der Handwerksfirma 407.000 Euro Schadenersatz: Sie hätte die Wasserleitungen isolieren und gegen Einfrieren sichern müssen, meinte er.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies die Klage des Auftraggebers ab, weil die Werkleistung der Auftragnehmerin nicht mangelhaft gewesen sei. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung (VII ZR 119/17). Vertraglich sei es ohnehin nicht vereinbart worden, dass die Handwerksfirma Vorsorgemaßnahmen gegen das Einfrieren der Rohrleitungen bei einem Heizungsausfall planen und ausführen sollte. Also begründe der Auftraggeber seine Forderung damit, dass die Installationsfirma gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV) verstoßen habe.

Ein Sachverständiger habe festgestellt, dass die im Dachraum verlegten Rohrleitungen nicht gemäß den Vorschriften der EnEV gedämmt wurden. Doch diese Vorschriften beträfen nur wärmeführende Rohrleitungen, wie schon das OLG richtig bemerkt habe. Wenn Leitungen zur Kaltwasserzufuhr nicht isoliert seien, stelle das keinen Mangel dar. Im Übrigen solle die Dämmung Energie sparen und nicht die Rohre vor Frost schützen.

Dass die Firma die Rohre nicht gegen Frostschäden gesichert habe, sei kein handwerklicher Fehler. Sie habe davon ausgehen dürfen, dass das Wasser im Heizungsraum bei laufender Heizung nicht gefrieren würde. Darüber hinaus gehende Vorsorge für den Fall eines Heizungsdefekts habe die Firma dem Auftraggeber nicht geschuldet.

Installateure müssten bei der Planung wasserführender Leitungen keine Extra-Maßnahmen gegen Frost vorsehen, jedenfalls nicht ohne konkreten Anlass. Und nach der Reparatur hatten die Handwerker Grund zu der Annahme, die Heizung werde nun problemlos funktionieren.

Hof und Grund dem Sohn übertragen

Eltern widerrufen die Schenkung nach einer körperlichen Attacke des Sohnes wegen groben Undanks

Mit notariellem Vertrag hatte das Landwirtsehepaar 1994 einem Sohn den Hof und Grundstücke übertragen. Auf dem Hof ließen sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht zusichern. Im Gegenzug verpflichtete sich der Sohn, nach dem Tod beider Eltern seine Geschwister auszuzahlen. In den Jahren nach der Hofübergabe kam es immer wieder zu Streitereien zwischen den Eltern und dem Sohn.

Die Konflikte eskalierten im Herbst 2006: Nach einem Streit über eine eigenmächtige Umbauaktion des Vaters auf dem Hof stieß ihn der Sohn heftig gegen die Brust. Als der Vater umfiel, nahm er ihn in den "Schwitzkasten". Nach dieser Attacke wollten die Eltern Hof und Grund zurück. Sie klagten auf Rückübertragung und bekamen vom Oberlandesgericht (OLG) Recht. Doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und verwies die Sache ans OLG zurück (X ZR 48/17).

Richtig sei, dass es sich hier um eine Schenkung gehandelt habe, die grundsätzlich wegen "groben Undanks" widerrufen werden könne, so die Bundesrichter. Die Grundstücke seien rund 1,5 Millionen Euro wert. Die vereinbarte Gegenleistung des Sohnes solle darin bestehen, die Geschwister mit einem Betrag von insgesamt 400.000 DM auszuzahlen. Bei einer so großen Differenz sei von einem Geschenk auszugehen. Dass sich die Eltern ein Wohnrecht auf dem Hof vorbehielten, ändere daran nichts.

Ob man hier von "grobem Undank" sprechen könne, sei jedoch nicht so eindeutig. Der Widerruf einer Schenkung sei nur aufgrund schwerer Verfehlungen des Beschenkten möglich, die hier zweifellos vorlägen. "Grober Undank" setze aber obendrein voraus, dass der Beschenkte dem Schenker grundsätzlich nicht die Dankbarkeit entgegenbringe, die dieser erwarten könne. Sei das Verhalten des Beschenkten von nachhaltiger Antipathie geprägt oder habe er womöglich im Affekt gehandelt, das sei hier die entscheidende Frage.

Anhaltspunkte für Handeln im Affekt könnten sich aus dem Verhalten des Schenkers ergeben. Das habe auch das OLG gesehen, aber diesen Gesichtspunkt nicht genügend berücksichtigt. Nach allen Zeugenaussagen hätten es die Eltern ihrerseits an der Rücksichtnahme fehlen lassen, die für das Zusammenleben auf einem Hof notwendig sei. Insbesondere der Vater habe durch provozierendes und uneinsichtiges Verhalten gegenüber dem Sohn wesentlich zur Eskalation des Konflikts beigetragen.

Deshalb müsse man hier genau abwägen, ob das Fehlverhalten des Sohnes tatsächlich als Ausdruck einer generell undankbaren Haltung zu bewerten sei. Vieles spreche für eine affektgesteuerte Reaktion auf einen Konflikt, zu dem der Schenker in gleicher Weise beigetragen habe. Das OLG müsse sich mit diesem Gesichtspunkt auseinandersetzen und dann noch einmal entscheiden.

Videokameras im Mietshaus

Eine Mieterin fordert den Abbau der Kameras — hat sie auch Anspruch auf Entschädigung?

Der Eigentümer eines Berliner Mietshauses installierte im Flur hinter dem Hauseingang und im ersten Innenhof Videokameras. Eine Mieterin fühlte sich "total kontrolliert" und verlangte vom Vermieter, die Kameras zu entfernen. Während die Unterlassungsklage erfolgreich war, scheiterte sie mit der Forderung nach finanziellem Ausgleich.

Videoüberwachung im Hausflur vor der Wohnung, dem privaten Rückzugsgebiet, greife in rechtswidriger Weise in das Persönlichkeitsrecht der Mieter ein, betonte das Landgericht Berlin (65 S 1/19). Dennoch: Bedeutung und Tragweite dieses Eingriffs in die Privatsphäre seien relativ gering gewesen und rechtfertigten keine Entschädigung.

Zum einen habe es sich hier um Attrappen gehandelt. Mit den Kameras sei nie etwas aufgezeichnet worden, die Veröffentlichung heimlicher Videoaufnahmen sei also nicht zu befürchten. Der Hauseigentümer habe weniger die Mieter überwachen als ungebetene Gäste abschrecken wollen. Zum anderen habe die Mieterin Rechtsschutz für ihre Privatsphäre erreicht. Sie habe schließlich durchgesetzt, dass die Kameras entfernt wurden.

Der Mieterin würde nur dann zusätzlich eine Entschädigung zustehen, wenn ihr Persönlichkeitsrecht wirklich schwerwiegend verletzt worden wäre. Das sei abhängig von den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei komme es wesentlich darauf an, wie weit rechtswidrig gefertigte Aufnahmen öffentlich verbreitet wurden, ob dadurch die Interessen und/oder der gute Ruf des Betroffenen nachhaltig geschädigt wurden. Von alledem könne im konkreten Fall nicht die Rede sein.

Unzulässige Makler-Klausel

Kunden müssen es dem Makler nicht mitteilen, wenn sie ein Objekt bereits kennen

Ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs, dem auch Makler angehören, beanstandete die Internetanzeige einer Maklerin auf der Internetplattform ImmobilienScout24. Sie bot dort eine Wohnung zum Kauf an, nannte den Kaufpreis und eine pauschale Käuferprovision, die im Erfolgsfall zu zahlen war (6.000 Euro). Unter der Überschrift "Sonstiges" stand folgende Klausel:

"Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von 5 Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert."

Diese Sätze stellten eine unzulässige Geschäftsbedingung (AGB) dar, kritisierte der Verband.

So sah es auch das Landgericht Berlin, das der Maklerin per einstweiliger Verfügung verbot, die Klausel in ihren Maklerverträgen weiterhin zu verwenden (52 O 304/18). Dagegen wehrte sich die Maklerin: Sie habe in dem Inserat keine "AGB-Klausel" formuliert, denn eine Anzeige bei ImmobilienScout24 sei kein rechtsverbindliches Vertragsangebot. Ein Maklervertrag komme erst zustande, wenn sie dem Kunden ein Exposé übersende und der Kunde dieses Angebot annehme.

Es sei zwar richtig, dass eine Zeitungsanzeige oder Onlineinserat für sich genommen noch nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags zu sehen sei, räumte das Landgericht ein. Anders sei dies aber zu beurteilen, wenn ein Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits explizit und eindeutig zum Ausdruck bringe — dann sei das Inserat als verbindliches Angebot einzustufen. Und das treffe hier zu.

Also seien die strittigen Sätze als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Was die Maklerin hier von den Kunden verlange, sei mit den gesetzlichen Regelungen zum Maklervertrag nicht zu vereinbaren: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei der Maklerkunde nicht verpflichtet, den Makler darüber zu informieren, wenn er/sie das angebotene Objekt bereits kenne. Die AGB-Klausel benachteilige die Vertragspartner der Maklerin unangemessen und sei wettbewerbswidrig.

Müllcontainer vor der Haustür

Kurzartikel

Wird gegenüber einer neu erbauten Eigentumswohnungsanlage eine Containeranlage für Altglas und Altpapier aufgestellt, führt dies nicht zu einem Wertverlust der Immobilie, für den Wohnungskäufer vom Bauträger Schadenersatz verlangen können. Haben sich die Käufer mit der Wahl des Standorts für "urbanes Leben" entschieden, so das OLG, gehört dazu auch ökologisch sinnvolle Abfallentsorgung. Die damit verbundenen Geräusche seien auch in einem Neubauviertel mit gehobenen Preisen als unvermeidlich hinzunehmen.

Brandgefahr durch zu nahe Dachfenster

OVG verdonnert die Bauaufsichtsbehörde dazu, den Rückbau von Fenstern durchzusetzen

Hauseigentümer K wandte sich an die kommunale Baubehörde. Der Anlass: Der Nachbar hatte in seine Dachgiebelwand zwei große Dachflächenfenster eingebaut (ca. 1,20 auf 1,50 Meter), die von der Außenwand des Wohnhauses von K nicht einmal einen Meter entfernt waren (0,95 cm).

Dagegen müsse die Behörde einschreiten, meinte der Mann, um der Brandgefahr vorzubeugen. Laut Sächsischer Bauordnung müssten "Öffnungen im Dach" mindestens 1,25 Meter voneinander entfernt sein, gemessen vom unteren Rand des Dachfensters bis zur Traufkante der Nachbarwand.

Die Bauaufsichtsbehörde schickte Mitarbeiter, um die Lage zu prüfen. Anschließend teilte sie Herrn K mit, es bestehe kein Handlungsbedarf. Da die Dachfenster versetzt zueinander angeordnet seien, müsse man keinen Brandüberschlag von Haus zu Haus befürchten. Mit dieser Auskunft gab sich der Hauseigentümer nicht zufrieden.

Per Klage verlangte Herr K von der Baubehörde, aktiv zu werden, sprich: den Rückbau der Fenster anzuordnen. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen gab ihm Recht (1 A 84/16). Darauf, wie die Fenster angeordnet seien, komme es hier nicht an, erklärte das OVG. Wenn eine Baumaßnahme gegen Vorschriften verstoße, die dem Brandschutz dienten, müsse die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich einschreiten.

Die Bauordnung schreibe den Mindestabstand vor, weil Dachöffnungen die Brandgefahr erhöhten: Hier springe im Fall des Falles das Feuer besonders schnell von einem Gebäude zum anderen über. Je näher Dachflächenfenster und Nachbarwand nebeneinander lägen, desto größer werde die Brandgefahr. Für den Nachbarschutz sei es wichtig, den vorgeschriebenen Abstand dauerhaft und exakt einzuhalten.

Abwasserrohre am Neubau verstopft

Ein Architekt, der die Bauaufsicht übernimmt, muss "schadenträchtige" Arbeiten intensiv überwachen

Beim Bau eines Einfamilienhauses war der Architekt vom Bauherrn mit Planung und Bauaufsicht beauftragt worden. Als der Bau fertiggestellt war, gab es Streit über eine Reihe von Mängeln — vor allem über die ständig verstopfte Abwasserableitung am Haus. Ein Sachverständiger zählte die möglichen Ursachen für ihr Nicht-Funktionieren auf: unzureichendes Gefälle der Rohre, ein zu geringer Durchmesser oder falsche Winkel bei den Knotenpunkten.

Der Bauherr forderte vom Architekten Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung. Doch der erklärte, die Probleme seien auf Fehler der ausführenden Handwerksfirma zurückzuführen. An die müsse sich der Auftraggeber halten. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg sah allerdings auch den Architekten als verantwortlich an und verurteilte ihn zur Zahlung (4 U 59/15).

Wenn er die Bauaufsicht übernehme, müsse ein Architekt dafür sorgen, dass das Bauvorhaben plangerecht und ohne Mängel errichtet werde. Er sei zwar nicht verpflichtet, ständig auf der Baustelle anwesend zu sein, betonte das OLG. Aber kritische, schadenträchtige Arbeiten müsse er intensiv überwachen. Nur bei einfachen Arbeiten könne sich die Bauaufsicht darauf beschränken, die Bauarbeiter bzw. Handwerker einzuweisen und ihre Arbeit stichprobenhaft zu überprüfen.

Das Verlegen von Abwasserleitungen gehöre nicht zu den einfachen Arbeiten, den so genannten "handwerklichen Selbstverständlichkeiten". Dabei sei vor allem zu bedenken, dass während der Arbeiten eine unaufwändige Sichtprüfung genüge, um Fehler beim Durchmesser, beim Gefälle oder bei der Rohrleitungsführung festzustellen. Dagegen seien die Abwasserleitungen nach dem Verlegen verdeckt und nicht mehr zugänglich: Umso größer sei dann der Aufwand, wenn Mängel behoben werden müssten.

Wegen seiner nachlässigen Überwachung der Arbeiten müsse der Architekt gemeinsam mit der Handwerksfirma für die Mängel haften. In der Regel könne sich der Bauherr in so einem Fall aussuchen, wen er auf Schadenersatz in Anspruch nehmen möchte.

Baugenehmigung im Außenbereich

Ein neuer landwirtschaftlicher Betrieb muss dafür "Gewinnerzielungsabsicht" nachweisen

Zwei Freunde gründeten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die S-GbR, um zusammen ökologischen Obstbau zu betreiben. Sie ließen die S-GbR bei der Berufsgenossenschaft als landwirtschaftlichen Betrieb registrieren. Darüber hinaus beantragten die Gesellschafter bei der zuständigen Baubehörde die Baugenehmigung für einen Wildschutzzaun und für die Sanierung einer Weinberghütte als Gerätehütte.

Doch die Behörde lehnte den Antrag ab und ordnete sogar an, den schon aufgestellten Wildschutzzaun sowie eine im Weinberg erneuerte Terrasse zu beseitigen. Im Außenbereich würden nur Bauvorhaben landwirtschaftlicher Betriebe genehmigt, lautete die Begründung.

Neu gegründete Betriebe — auch Nebenerwerbsbetriebe — müssten erst einmal nachweisen, dass sie die Bezeichnung "landwirtschaftlicher Betrieb" zu Recht tragen. Das bedeute: Sie müssten wirtschaftlich überleben können, also ernsthaft und auf Dauer mit der Absicht geführt werden, Gewinn zu erzielen. Diese Absicht sei im konkreten Fall nicht ersichtlich.

Die Klage der S-GbR gegen den Bescheid der Baubehörde scheiterte erst beim Verwaltungsgericht Würzburg, dann beim Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern (9 ZB 15.679). Die beiden Landwirte und Gesellschafter der S-GbR hätten zwar einen Betriebsplan und einen langfristigen Pachtvertrag für ihre Flächen vorgelegt. Die Berufsgenossenschaft habe dem Betrieb auch eine Betriebsnummer zugewiesen. Das reiche jedoch für eine Baugenehmigung im Außenbereich nicht aus, betonte der VGH.

Bei neu gegründeten landwirtschaftlichen Betrieben müssten "Businessplan" und Gewinnerzielungsabsicht besonders sorgfältig geprüft werden. Im konkreten Fall habe der lückenhafte Betriebsplan der Landwirte nicht überzeugt — beim Obstanbau handle es sich wohl eher um ein Hobby. Dass der Betrieb überlebensfähig und auf Gewinn ausgerichtet sei, hätte die S-GbR zum Beispiel mit dem Attest eines öffentlich bestellten Sachverständigen belegen können.

Pferdebesitzer kauften Hausgrundstück

Unwirksamer Vertrag: Entgegen dem Maklerexposé durften auf dem Grundstück keine Pferdeboxen errichtet werden

Ein Ehepaar kaufte für 750.000 Euro ein Hausgrundstück. Im Verkaufsexposé des Maklers hieß es unter anderem: "Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen … zu errichten. Daneben gibt es eine angrenzende Weide, die gepachtet werden kann". Das war für die Reiter und Pferdehalter das wesentliche Motiv, gerade dieses Grundstück zu erwerben.

Im Kaufvertrag stand über Pferdeboxen nichts. Er sah, wie üblich, einen Haftungsausschluss für Mängel vor und enthielt diese zusätzliche Klausel: "Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes." Als der Kauf bereits notariell besiegelt war, erfuhren die Käufer von der Baubehörde, dass sie auf dem Grundstück keine Pferdeboxen aufstellen durften.

Daraufhin erklärte das Ehepaar den Rücktritt vom Kaufvertrag, weil das Grundstück mangelhaft sei, und verlangte den Kaufpreis zurück. Die Verkäuferin berief sich auf den Haftungsausschluss und auf die Zusatzklausel: Dass hier gebaut werden dürfe, gehöre nicht zur vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache. Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 38/18).

Die Bundesrichter bejahten einen Sachmangel des Grundstücks: Es sei nicht so beschaffen, wie im Verkaufsexposé angegeben. Die Käufer durften nach den öffentlichen Äußerungen der Verkäuferin und ihres Maklers erwarten, dass Pferdeboxen (wenn nicht bereits genehmigt, so doch zumindest) baurechtlich zulässig waren. Dass dieser Punkt im Kaufvertrag nicht erwähnt werde, ändere daran nichts. Auch nicht die Zusatzklausel zur Bebauung: Sie beziehe sich auf eine eventuelle Erweiterung des Wohnhauses.

Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könne sich die Verkäuferin ebenfalls nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Die amtlichen Bauakten hätten nur unsichere Indizien dafür enthalten, dass der Bau von Pferdeboxen erlaubt sein könnte. Das wussten die Verkäuferin und der Makler. Dennoch habe er im Exposé ein Versprechen "ins Blaue hinein" gemacht. Die Angaben dort seien weder mündlich korrigiert worden, noch habe das Ehepaar Kopien der Bauakten bekommen.

Der Makler habe genau gewusst, wie wichtig den Käufern die Pferdehaltung auf dem Grundstück war. Er hätte sie also darauf hinweisen müssen, dass die im Exposé behauptete Erlaubnis zum Bau von Pferdeboxen nur auf vagen Vermutungen beruhte. Seine Versäumnisse müsse sich die Verkäuferin zurechnen lassen. Da es dem Ehepaar explizit auf die Pferdehaltung auf diesem Grundstück angekommen sei, hätte es in Kenntnis der Tatsachen den Kaufvertrag nicht geschlossen. Deshalb habe der Vertrag keinen Bestand.

Selbstmordgefahr nach Wohnungskündigung

Gericht muss sich mit den möglichen Folgen einer Zwangsräumung gründlich auseinandersetzen

Ein Mieter wurde durch rechtskräftiges Urteil vom Amtsgericht Tiergarten dazu verurteilt, seine Wohnung zu räumen. Ärzte befürchteten jedoch, er könnte bei einer Zwangsräumung aufgrund einer psychiatrischen Erkrankung Selbstmord begehen. Das Landgericht Berlin beließ es trotzdem bei der angeordneten Räumung: Seiner Ansicht nach belegten die ärztlichen Atteste und Stellungnahmen des Sozialpsychiatrischen Dienstes eine akute Suizidgefahr nicht.

Auf die Beschwerde des Mieters hin hob das Kammergericht in Berlin diesen Beschluss auf (1 W 1818/95). Das Landgericht wäre verpflichtet gewesen, sich "sicheren Aufschluss über die Art der Erkrankung" zu verschaffen und die möglichen Folgen bei einer Zwangsräumung gründlich zu erwägen. Falls nötig, hätte das Gericht weitere ärztliche Gutachten einholen müssen. Diese Pflicht folge aus dem Grundrecht auf "Leben und körperliche Unversehrtheit". Würde der Mieter dadurch in den Selbstmord getrieben, verletzte die Zwangsräumung dieses Grundrecht. Das Landgericht müsse daher nochmal entscheiden.

Schlagzeugspielen erlaubt?

Amtsgericht begrenzt die Übungsstunden eines Musikstudenten in der Eigentumswohnung

Ein Ehepaar bewohnt mit seinem Sohn eine Wohnung im Erdgeschoss. Zur Eigentumswohnung gehört ein Hobbyraum im Souterrain, der über eine Wendeltreppe erreichbar ist. Hier steht das Schlagzeug des Sohnes, der Schlagzeug studiert und in einer professionellen Jazzband spielt. Eine Mitbewohnerin beschwerte sich über die permanente Ruhestörung. Sie wohnt im zweiten Stock des Mehrfamilienhauses.

Von Montag bis Donnerstag arbeite sie tagsüber, erklärte die Dame, doch in der übrigen Zeit leide sie sehr unter dem Lärm. Monotonie und Lautstärke des Schlagzeugs seien unerträglich belastend. Der Studiosus halte sich nicht an Ruhezeiten und spiele auch am Wochenende. Von den Wohnungseigentümern forderte sie, die Lärmbelästigung zu beenden.

Die Eltern des "Störenfrieds" bezweifelten die behauptete Intensität der Störung: Immerhin sei der Hobbyraum schallisolierend ausgekleidet, zudem lägen zwei Stockwerke zwischen dem Übungsraum und den Räumen der Dame. Ihr Sohn müsse täglich üben, andernfalls würde er die nötige Fingerfertigkeit verlieren. Darüber hinaus sei Musizieren in der eigenen Wohnung ein sozial übliches Verhalten. Es könne nicht komplett verboten, allenfalls zeitlich eingeschränkt werden.

Die Geräusche kämen nicht in vollem Maße "oben" an, sondern sehr gedämpft, bestätigte das Amtsgericht München (484 C 14424/16 WEG). Laut Sachverständigengutachten liege der gültige Grenzwert im Haus bei 30 Dezibel, dieser Wert werde nur um ca. zwei bis vier Dezibel überschritten. Ein absolutes Verbot komme daher hier nicht in Betracht, zumal das im konkreten Fall auch einen Eingriff in das Grundrecht der Berufsfreiheit bedeuten würde.

Auch an Sonn- und Feiertagen könne man dem Sohn der Eigentümer das Schlagzeugspielen nicht völlig verbieten. Er sei meist nur am Wochenende zu Hause und benötige dann einen Übungsraum. Im Prinzip ständen hier unvereinbare Interessen gegeneinander: Das Interesse daran, aus Lebensfreude und als Lebensinhalt zu musizieren, und das Interesse der Mitbewohnerin, sich in den eigenen vier Wänden ungestört und in Ruhe entspannen zu können.

Kompromissvorschlag des Gerichts: Am Wochenende müsse der Studiosus das Üben auf eine Stunde täglich beschränken. An Wochentagen dürfe er zwei Stunden spielen — mit Ausnahme der Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr mittags, vor 9 Uhr und nach 20 Uhr.

Feuchter Keller im Altbau: Sachmangel oder doch nicht?

Fehlende Abdichtung im Keller entspricht dem technischen Standard im Baujahr 1914

Das von der Hauseigentümerin mit dem Verkauf beauftragte Maklerbüro hatte das alte Haus im Exposé als "aufwendig saniertes Einfamilienhaus" und "vollständig renoviert" beschrieben. Das Ehepaar A hatte es besichtigt und im März 2015 für 248.500 Euro gekauft — unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Die Feuchtigkeitsschäden im Keller waren den Käufern bei der Besichtigung nicht aufgefallen.

Kaum waren sie eingezogen, bemerkten sie nach jedem Regen einen muffig-modrigen Geruch im Haus, der seinen Ursprung im Keller hatte. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Kellerwände durchfeuchtet waren und immer neues Wasser eindrang. Entsprechend dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard waren die Wände nicht ausreichend abgedichtet. Die Eheleute A verlangten von der Verkäuferin Schadenersatz für die Sanierungskosten.

Während das Landgericht fand, die Verkäuferin habe vor dem Besichtigungstermin tagelang gelüftet und den Schaden arglistig verschwiegen, verneinte das Oberlandesgericht Karlsruhe einen Sachmangel des Gebäudes: Bei einem Haus dieses Alters sei Feuchtigkeit eine übliche Erscheinung, etwas Besseres könne man nicht erwarten. Das Landgericht hatte den Käufern Recht gegeben, doch das OLG wies deren Klage ab.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des OLG auf (V ZR 4/19). Es habe sich mit der Aussage der Käufer nicht befasst, dass von Anfang an Modergeruch durchs Treppenhaus gezogen sei. Besucher hätten ihn schon beim Öffnen der Tür wahrgenommen. Diese Behauptung habe das OLG wohl für wenig fundiert gehalten. Darauf hätte es die Kläger dann aber vor der Verhandlung hinweisen müssen. So hätten sie die Möglichkeit gehabt, ihren Vortrag zu ergänzen und zu belegen. Dass das OLG diesen Hinweis unterließ, sei ein Verfahrensfehler.

Es sei zwar richtig, dass bei Altbauten nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel darstelle, betonten die Bundesrichter. Da Kellerabdichtungen früher nicht üblich waren, komme es auf die Umstände im Einzelfall an: Wurde das Haus als "saniert" verkauft? Dient der Keller zu Wohnzwecken? Wie stark sind die Feuchtigkeitsschäden und war dieser Zustand bei der Besichtigung erkennbar?

Dennoch dürfte im konkreten Fall ein Sachmangel vorliegen — wenn die Schilderung der Käufer zutreffe, dass bei jedem Regen modrig-feuchter Geruch durchs ganze Haus ziehe. So ein Zustand sei unzumutbar, auch wenn die Kellerwände aus dem Jahr 1914 stammten und dem damaligen Baustandard entsprächen. Das OLG müsse die Sache mit dem Geruch aufklären und über den Fall erneut entscheiden.

Wegen Mängeln die Miete gekürzt

Mieter dürfen die Mängelbeseitigung nicht verweigern, um für einen Rechtsstreit "Beweise zu sichern"

Die Drei-Zimmer-Wohnung in Dresden wies zahlreiche Mängel auf: Vor Gericht war die Rede von Rissen, verrotteten Fenstern, Heizgeräuschen und Fäkaliengeruch. Der Rechtsstreit um die angemessene Höhe der Mietminderung beschäftigte lange die Gerichte, währenddessen wurde das Mietshaus verkauft. Die neue Vermieterin, eine X-GmbH, bot den Mietern an, nach einem Besichtigungstermin Handwerker zu schicken.

Doch das lehnten die Mieter ab: Sie seien nicht verpflichtet, jetzt Renovierungsmaßnahmen zu dulden, meinten sie. Damit würden ja die Beweise dafür "vernichtet", dass die Mietsache voller Mängel und ihre Mietkürzung in den zurückliegenden Jahren berechtigt war. Die Mängel dienten noch als Beweis im Prozess gegen den vorherigen Vermieter.

Im Laufe der nächsten Jahre kündigte die X-GmbH den Mietvertrag mehrmals wegen Zahlungsverzugs. Ihrer Räumungsklage gab schließlich der Bundesgerichtshof statt (VIII ZR 12/18). Wenn sich ein Mieter weigere, das Beheben von Mängeln zuzulassen, die er beanstandet und aufgrund derer er die Miete gekürzt habe, entfalle damit sein Recht, die Miete zu mindern, erklärten die Bundesrichter.

Die Mieter durften die Mängelbeseitigung auch nicht ausnahmsweise verweigern, um für ihren Rechtsstreit mit dem ehemaligen Vermieter "Beweise zu sichern". Vor Gericht hätten sie die Mängel der Mietsache ohne weiteres durch zuvor angefertigte Fotos dokumentieren oder durch Zeugenaussagen beweisen können, z.B. durch Aussagen der mit den Renovierungsarbeiten beauftragten Handwerker.

Wenn Mieter kein Recht mehr hätten, einen Teil der Miete einzubehalten, müssten sie die einbehaltenen Beträge sofort nachzahlen. Das hätten die Mieter im konkreten Fall nicht getan. Mittlerweile schuldeten sie der Vermieterin insgesamt ca. fünf Monatsmieten. Daher sei die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam.

Klopfgeräusche in der Heizung

Kurzartikel

Ruhestörung der besonderen Art: Treten in einer Mietwohnung im Winter Klopfgeräusche in der Heizungsanlage und in den Heizungsrohren in der Wand auf — von 21 bis morgens 5 Uhr und auch dann, wenn die Heizung nicht angestellt ist —, stellt das einen Mietmangel dar, der eine Mietminderung von 25 Prozent rechtfertigt. Da Klopfgeräusche den erholsamen Schlaf stören, beeinträchtigen sie Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Das mindert auch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich.