Bauen & Wohnen

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Zoff im Mietshaus

Ärger mit dem Lebensgefährten einer Mieterin rechtfertigt keine Kündigung ohne vorherige Abmahnung

2015 hatte die Hauseigentümerin dem Lebensgefährten einer Mieterin Hausverbot erteilt: Herr C hatte sich öfter mit einem Mieter gestritten und ihn grob angepöbelt. Die Mieterin wurde wegen der Störung des Hausfriedens abgemahnt. Danach herrschte jahrelang Ruhe im Mietshaus, obwohl Herr C weiterhin ein- und ausging. Bis sich der Mann im Oktober 2019 mit einem anderen Mieter anlegte.

Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Begründung: Die Mieterin und ihr Lebensgefährte setzten sich kontinuierlich über das Hausverbot hinweg. Zudem habe Herr C jetzt wieder einen Mieter übel beschimpft, sogar mit Pfefferspray attackiert. Dieses unmögliche Verhalten habe sie, die Vermieterin, schon 2015 abgemahnt. In einem Schreiben an C erneuerte die Hauseigentümerin außerdem das Hausverbot.

Das Amtsgericht Stuttgart wies die Räumungsklage der Vermieterin ab: Die Kündigung sei unwirksam (35 C 4053/20). Dass die Mieterin und ihr Lebensgefährte das Hausverbot von 2015 ignorierten, rechtfertige keine Kündigung. Selbst, wenn es damals zu Recht ausgesprochen worden sei: Es hätte längst aufgehoben werden müssen, weil seither "nichts weiter passiert" sei. Der Mieter, mit dem es früher Konflikte gegeben habe, sei gestorben. C habe den Hausfrieden nicht mehr gestört.

Die Abmahnung von 2015 liege zu lange zurück, entfalte keine Wirkung mehr. Wegen des neuen Streits im Jahr 2019 hätte die Vermieterin die Mieterin zunächst wieder abmahnen müssen, bevor sie kündigte. Damit hätte sie ihr die Möglichkeit eingeräumt, dem Lebensgefährten klarzumachen, dass er sein Verhalten ändern müsse, weil ansonsten das Mietverhältnis auf dem Spiel stehe.

Die Mieterin selbst habe sich keine so schwere Pflichtverletzung geleistet, dass es für die Hauseigentümerin unzumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das Fehlverhalten des Lebensgefährten sei der Mieterin zwar grundsätzlich zuzurechnen. Dennoch sei hier zu berücksichtigen, dass die Störung vom Besucher ausgegangen sei und nicht von der Mieterin. Wenn eine Kündigung auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werde, sei prinzipiell eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.

Dysfunktionale Heizungsanlage

Der Heizungsbauer hatte für die Installation zu wenig Platz und muss dennoch Werklohn zurückzahlen

Hauseigentümer A beauftragte eine SHK-Handwerksfirma (Sanitär Heizung Klima) damit, die Heizungsanlage auszutauschen: Für rund 17.000 Euro wurde ein neuer Ölbrennwertkessel mit Pufferspeicher installiert. Bald kam es zum Streit: Die Anlage sei so eng gebaut, dass bei der Wartung manche Teile kaum zu erreichen seien, beanstandete der Auftraggeber. Die Anlage funktioniere miserabel und entspreche in Aufbau und Anordnung nicht den Regeln der Technik.

Mehrfach forderte er den Handwerker H auf, für Abhilfe zu sorgen. Ohne Erfolg. Schließlich trat der Hauseigentümer vom Vertrag zurück und forderte Rückzahlung des Werklohns. H konterte, er habe mit dem Auftraggeber ausführlich besprochen, dass der Raum für die neue Anlage zu eng sei. Doch A habe darauf bestanden, sie dort zu montieren, wo die alte Heizung stand. Weitere Mängel bestritt der Heizungsbauer rundweg.

Das Landgericht Karlsruhe befragte Sachverständige und gab daraufhin dem Auftraggeber Recht (6 O 380/11). Die von H installierte Heizungsanlage sei mangelhaft: Der Pufferspeicher sei fehlerhaft angeschlossen, manche Bauteile nicht zugänglich. Die Leitungen seien so angeordnet, dass eine fachgerechte Wärmedämmung unmöglich sei, was gegen die Energieeinsparverordnung verstoße.

Der Auftraggeber habe dem Handwerker erfolglos eine Frist für die Beseitigung der Mängel gesetzt, sein Rücktritt vom Werkvertrag sei daher wirksam. Die misslichen Vorgaben des Hauseigentümers für die Installation entlasteten den Heizungsbauer nicht: Er hätte den Auftraggeber darüber informieren müssen, dass die neue Heizungsanlage in so einem engen Raum nicht die geforderte Wärme erzielen könne.

Notfalls müsse sich ein Handwerker auch einmal weigern, fehlerhafte Anordnungen des Auftraggebers auszuführen, wenn das den Erfolg seiner Werkleistung gefährde. Nur wenn der Heizungsbauer seine Bedenken klar und unmissverständlich vorgetragen hätte, müsste er für die Mängel der Heizungsanlage nicht geradestehen.

A könne allerdings nicht den gesamten Werklohn zurückverlangen. Immerhin habe er die Anlage neun Jahre lang genutzt. Der Handwerker müsse 10.658 Euro zurückzahlen und die Anwaltskosten des Hauseigentümers übernehmen.

Steine aus dem Asylantenwohnheim

Die Kommune muss für das beschädigte Garagentor eines Anwohners nicht haften

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist eine Stadt nicht zur Entschädigung verpflichtet, wenn infolge interner Streitigkeiten in einem Asylantenwohnheim Steine auf das Nachbargrundstück fliegen.

Der Hauseigentümer hatte von der Kommune Kostenersatz für den Anstrich eines Garagentors und eines Müllbehälters verlangt, die durch die "Steinschläge" beschädigt worden waren. Begründung: Die Stadt habe es unterlassen, eine Heimleitung einzusetzen, die die Zuspitzung des Streits verhindert hätte. Darüber hinaus habe sie es versäumt, die Asylbewerber auf geltende Rechtsvorschriften hinzuweisen.

Die Düsseldorfer Richter folgten dieser Argumentation nicht (18 U 85/93). Die Kommune habe ihre Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt, eine Haftung für die Schäden komme daher nicht in Betracht. Für die Stadt habe es keine Hinweise darauf gegeben, dass Konflikte im Wohnheim das Eigentum der Anlieger gefährden könnten.

Es sei auch ungewiss, ob eine Heimleitung deren Eskalation hätte verhindern können. Für eine unterlassene Handlung müsste die Kommune aber nur haften, wenn diese Handlung den Eintritt des Schadens "mit Sicherheit" vermieden hätte. Sie habe die Bewohner des Wohnheims auch nicht über deutsches Recht informieren müssen. Dass Schlägereien und die Verletzung fremden Eigentums verboten seien, sei überall bekannt. Über allgemeingültige Rechtsnormen müsse nicht aufgeklärt werden.

Abwasserleitung ohne Rückstausicherung

Ein Wasserschaden durch Rückstau nach Starkregen geht daher zu Lasten der Hauseigentümerin

In einem Bungalow aus den 60er Jahren wurde der Keller nach starken Regenfällen komplett überflutet. Entwässert wird der Altbau über ein Mischsystem: Regenwasser wird durch Fallrohre ins Innere geführt und in einer Leitung mit den Abwässern des Hauses in die Kanalisation abgeleitet. Schon als das Haus gebaut wurde, hatte eine Gemeindesatzung für Abwasseranlagen eine Rückstausicherung vorgeschrieben — die von der Eigentümerin aber nicht eingebaut wurde.

Die Schuld für den erheblichen Wasserschaden sah die Frau aber ganz woanders. Der regionale Wasserverband hatte nämlich eine Tiefbaufirma beauftragt, einen neuen Schmutzwasserkanal zu bauen. Während der Arbeiten verengte die Tiefbaufirma provisorisch die Abwasserleitung.

Durch diese pflichtwidrige Verengung sei ein Rückstau entstanden und habe den Schaden im Keller verursacht, behauptete die Hauseigentümerin. Sie forderte Schadenersatz vom Wasserverband und von der Baufirma.

Ihre Zahlungsklage scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (III ZR 134/19). Der Wasserverband und die Tiefbaufirma als dessen Auftragnehmerin hätten die Pflicht, für eine funktionierende Kanalisation zu sorgen, so die Bundesrichter. Private Hauskeller vor Überschwemmungen zu schützen, gehöre nicht zu ihren Aufgaben.

Ob die Engstelle im Kanal auf ein schuldhaftes Fehlverhalten zurückzuführen sei, könne hier offenbleiben. Denn auf eventuelle Fehler bei der Planung des Kanals oder bei den Bauarbeiten könne sich die Hauseigentümerin schon deshalb nicht berufen, weil sie die von der Gemeinde vorgeschriebene Rückstausicherung nicht installiert habe. Damit hätte sie sich vor allen Rückstauschäden schützen können.

Mit Bauarbeiten an der Kanalisation müssten Anlieger grundsätzlich rechnen. Diese könnten den Abwasserfluss stören, das liege in der Natur der Sache. Gerade deshalb sei es ja notwendig, eine Rückstausicherung einzubauen. Diese Schutzmaßnahme sei schon in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts "Stand der Technik" gewesen.

Sturmschaden am Hausdach?

Einer Hauseigentümerin gelingt es nicht, den Versicherungsfall "Sturmschaden" zu beweisen

Eine Hauseigentümerin meldete ihrer Gebäudeversicherung einen Sturmschaden am Hausdach: Die Verkleidungen dreier Kamine hätten sich bei einem Sturm gelöst. Laut Kostenvoranschlag der Dachdeckerfirma werde die Sanierung ca. 5.000 Euro kosten.

Die Versicherung schickte einen Dachdeckermeister zur Versicherungsnehmerin, um den Schaden zu untersuchen. Der Sachverständige verneinte einen Sturmschaden. Die Kaminplatten hätten auf der Unterkonstruktion nicht mehr gehalten, weil diese aus stark angefaulten Spanplatten bestehe — und das eindeutig schon seit langer Zeit.

Obwohl die Hauseigentümerin ein Gegengutachten vorlegte, weigerte sich das Versicherungsunternehmen, den Schaden zu regulieren: Nach den Wetterdaten habe in der Region kein Sturm der Windstärke 8 getobt, was die Bedingung für den Versicherungsfall wäre. Selbst wenn zufällig eine einzelne Bö dieser Stärke das Haus gestreift haben sollte: Angesichts der Vorschäden wären die Kaminverkleidungen auch bei deutlich geringerer Windstärke heruntergefallen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken wies die Zahlungsklage der Versicherungsnehmerin ab (5 U 61/19). Nach Auswertung der Messdaten mehrerer Wetterstationen sei offen, ob zum behaupteten Zeitpunkt am Versicherungsort ein Sturm mit Windstärke 8 herrschte, stellte das OLG fest. Weil aber dieser Nachweis oft schwierig sei, sähen die Versicherungsbedingungen zu Gunsten der Versicherungsnehmer alternative Beweismöglichkeiten für einen Sturmschaden vor.

Der Versicherungsfall Sturmschaden werde auch dann unterstellt, wenn starke Winde in der Umgebung des versicherten Grundstücks auch Schäden an anderen Gebäuden in einwandfreiem Zustand oder an ebenso widerstandsfähigen Sachen angerichtet haben. Oder dann, wenn das versicherte Gebäude in so einwandfreiem Zustand war, dass der geltend gemachte Schaden nur durch Sturm entstanden sein könne. Auch diese erleichterte Beweisführung für das Vorliegen eines Sturms sei hier aber nicht gelungen.

Schäden in der Umgebung habe nicht einmal die Hauseigentümerin selbst behauptet. Und die zweite Erklärung scheide aufgrund der Gutachten aus. Denn das Hausdach sei alles andere als "einwandfrei" gewesen.

Auch der gerichtliche Sachverständige habe bestätigt, dass sich die Kaminplatten nur lösten, weil die Unterkonstruktion aus einfach aufgedübelten Spanplatten "völlig marode" gewesen sei. Wegen falsch konstruierter Kaminabdeckungen sei seit Jahrzehnten ständig Regenwasser hineingelaufen — ein "für Kamine aus dieser Zeit ganz typisches Schadensbild". Der Schaden am Hausdach könnte daher schon "bei einem relativ lauen Lüftchen entstanden" sein.

Vermieter will seine Wohnung sehen

Lehnt ein Mieter die Besichtigung grundlos und hartnäckig ab, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein

Der Wohnungseigentümer versuchte 2016 mehrmals, mit dem Mieter einen Termin zu vereinbaren. Er wolle in absehbarer Zeit die Wohnung verkaufen, deshalb einen Grundriss erstellen und sich ein Bild vom Zustand der Räume machen, teilte er mit. Der Mieter reagierte auf keinen Anruf und auf kein Schreiben, auch nicht nach einer Abmahnung. 2017 probierte es der Vermieter erneut und erklärte, er wolle die Rauchwarnmelder überprüfen.

Nun behauptete der Mieter, die "Wohnung sei nicht vorzeigbar". Wieder schickte der Vermieter eine Abmahnung und wies auch darauf hin, es sei mit Kündigung zu rechnen, wenn der Mieter die Besichtigung weiterhin ablehne. Im Februar 2020 kündigte der Vermieter schließlich fristlos und erhob Räumungsklage. Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (473 C 6285/20).

Wenn ein Wohnungseigentümer die Wohnung verkaufen wolle, dürfe er sie Interessenten zeigen. Er könne auch mit einem Gutachter die Räume besichtigen, um ein Aufmaß zu erstellen und sich über den Preis klar zu werden. Auch die Prüfung, ob Rauchwarnmelder richtig gewartet würden, begründe ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung. Die habe der Mieter seit 2016 dauerhaft grundlos vereitelt.

Der Eigentümer habe sich immer wieder um einen Besichtigungstermin bemüht und Terminvorschläge unterbreitet. Der Mieter habe dies lange Zeit hartnäckig ignoriert und dann mit fadenscheinigen Gründen abgelehnt. Auch Abmahnungen habe er ignoriert und vor Gericht nicht die geringste Einsicht gezeigt.

In der Regel reiche es für eine fristlose Kündigung nicht aus, dass ein Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verwehre. Im konkreten Fall habe sich der Mieter aber derart renitent verhalten, dass es für den Vermieter unzumutbar sei, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ebenso unzumutbar, weil offenkundig aussichtslos, wäre es für den Vermieter gewesen, den Mieter zuerst auf Duldung einer Besichtigung zu verklagen.

Schrägfenster lassen sich nicht weit genug öffnen

Der Fensterbauer hätte mit dem nächsten Handwerker das richtige Vorgehen absprechen müssen

Eine Bauherrin bestellte für ihren Neubau Fenster bei einem Handwerksunternehmen, das die Fenster auch einbauen sollte. Nach dem Ende der Arbeiten beanstandete die Auftraggeberin, dass sich im Obergeschoss und im Speicher sechs Schrägfenster nur um ca. 50 Grad öffnen ließen. Sie verlangte vom Fensterbauer einen Kostenvorschuss, um die Mängel beseitigen zu lassen.

Ihr Vorwurf: Entgegen der Planung habe der Handwerker die Winddichtigkeitsfolie nicht auf die Innenseite der Rahmen geklebt, sondern auf die Blendrahmen. Nachdem die Rahmen verputzt waren, habe man deshalb den gewünschten Öffnungswinkel nicht mehr erreichen können.

Seine Art der Ausführung sei technisch nicht mangelhaft, sondern fachgerecht gewesen, konterte der Fensterbauer. Das bestätigte auch ein Sachverständiger. Dennoch hatte die Klage der Auftraggeberin auf Zahlung von Kostenvorschuss beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf Erfolg (23 U 208/18). Die Folie außen auf die Blendrahmen zu kleben, sei für sich betrachtet kein Fehler, räumte das OLG ein.

Der Fensterbauer hätte aber den bauleitenden Architekten und die mit dem Innenputz beauftragte Handwerksfirma darüber informieren müssen, dass diese Art der Ausführung beim Auftrag von Putz berücksichtigt werden müsse. Das sei nicht geschehen: Infolgedessen seien die Blendrahmen komplett eingeputzt worden und fürs Öffnen zu wenig Raum verblieben.

In Ausnahmefällen seien Auftragnehmer verpflichtet, mit den nachfolgenden Handwerkern bzw. mit dem Architekten abzusprechen, wie bei den Folgearbeiten verfahren werden solle. Das gelte zumindest dann, wenn der nächste Handwerker eventuell nicht erkennen könne, wie er seine eigene Arbeit der Vorleistung anpassen müsse, um Mängel zu vermeiden. Und so liege der Fall hier.

Denn die Firma, die den Innenputz ausführen sollte, habe die besondere Einbausituation der Schrägfenster nicht gekannt. Der Fensterbauer dürfe dann nicht davon ausgehen, dass der nächste Handwerker den Putz entsprechend auftragen werde, ohne den Öffnungswinkel der Schrägfenster zu beeinträchtigen. Wäre der Fensterbauer seiner Hinweispflicht nachgekommen, hätte die nachfolgende Firma keine zu dicke Putzschicht auf den mit Folie beklebten Blendrahmen aufgebracht. (Fensterbauer und Architekt hafteten in diesem Fall zu gleichen Teilen für die Kosten der Mängelbeseitigung.)

Keine Widerrufsbelehrung — keine Maklerprovision

Kurzartikel

Trotz erfolgreicher Vermittlung des Verkaufs können Hausverkäufer den Maklerauftrag wirksam widerrufen, wenn ihnen der Makler keine Widerrufsbelehrung und kein Muster-Widerrufsformular ausgehändigt hat. Damit entfällt sein Anspruch auf Provision. Makler sind jedenfalls dann verpflichtet, Verbrauchern Informationen zum Widerrufsrecht auf Papier zu übergeben, wenn der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde. Einen anderen dauerhaften "Datenträger" darf der Makler nur mit Zustimmung der Verbraucher verwenden. Entscheidend: Erst mit der Übergabe beginnt die Frist für den Widerruf zu laufen.

Biber ruiniert Terrasse und Garten

Können die Hauseigentümer Reparaturen und Schutzmaßnahmen von der Steuer absetzen?

Eigentlich Idylle pur: ein Einfamilienhaus am Rand eines Naturschutzgebiets. Von der Terrasse mit Wintergarten aus blickt man auf einen großen Garten und einen Teich … dessen Bewohner allerdings der Idylle ein Ende setzten. Im Gewässer hatte sich eine Biberfamilie angesiedelt, die mit ihrem Bau den Rasen untergrub. Die Böschung im Garten sackte ab und mit ihr auf ca. acht Metern Länge die Terrasse.

Da Biber in Deutschland streng geschützt sind, war guter Rat teuer: Die Hausbesitzer durften die Tiere weder jagen, noch vertreiben. Schließlich ließen sie in Absprache mit der Naturschutzbehörde eine "Bibersperre" errichten (einen mit Geröll gefüllten Graben) und von einer Fachfirma die abgesackte Terrasse neu pflastern. Für diese Maßnahmen gaben die Hausbesitzer rund 4.000 Euro aus.

Die Ausgaben machten sie bei ihrer Einkommensteuererklärung als außergewöhnliche Belastung geltend. Doch das Finanzamt lehnte es ab, diese Kosten vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Beim Bundesfinanzhof scheiterte die Klage des Ehepaares gegen den Steuerbescheid (VI R 42/18).

Viele Hauseigentümer müssten Schutzmaßnahmen ergreifen, um Schäden durch Wildtiere zu verhindern. Daran sei nichts Außergewöhnliches, erklärte das oberste Finanzgericht. Ausgaben im Zusammenhang mit Wildtierschäden würden grundsätzlich nicht als außergewöhnliche Belastung der Steuerpflichtigen anerkannt. Das gelte auch dann, wenn - wie hier - ein gefährlicher Zustand des Hauses beseitigt werden müsse.

Es sei nicht die Aufgabe des Steuerrechts, einen Schaden zu kompensieren, der Hauseigentümer infolge naturschutzrechtlicher Regelungen widerfahre und den sie deshalb auch hinnehmen müssten. Vielmehr sei das die Sache des Gesetzgebers: Er müsse zum einen mit Wildtiermanagement derartigen Schäden vorbeugen. Zum anderen sei er verpflichtet, Fonds einzurichten, um dennoch auftretende Wildtierschäden finanziell auszugleichen.

Vermieter verschweigt Hochwassergefahr

Nach einem Hochwasser muss er der Mieterin alle Schäden ersetzen

Die Mieterin einer Kellerwohnung wurde von ihrem Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags nicht darüber informiert, dass die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet lag. Jahre zuvor war bereits einmal Wasser in die Räume eingedrungen. Dies geschah erneut und zwang die Mieterin, vorübergehend in ein Hotel zu ziehen. Anschließend kam sie bei Bekannten unter, bis sie über einen Makler eine neue Wohnung gefunden hatte. Die Mieterin kündigte den Mietvertrag fristgemäß und verlangte vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution sowie Schadenersatz für Hotelkosten, Maklergebühr und Umzugskosten.

Das Amtsgericht Friedberg gab der Mieterin in vollem Umfang Recht (C 1326/94-11). Der Vermieter habe die Mieterin beim Vertragsschluss nicht über das Hochwasserrisiko informiert und außerdem keinerlei technische Maßnahmen getroffen, um seine Mieter zu schützen. Daher müsse er für den Wasserschaden und die Folgekosten geradestehen. Darüber hinaus habe die Mieterin zu Recht seit dem Hochwasser keine Miete mehr gezahlt. Der Anspruch des Vermieters auf Miete entfalle bis zum Kündigungstermin, denn er sei durch das Hochwasser zu 100 Prozent gemindert.

WEG: Erlaubnis zum Vermieten verweigert

Kurzartikel

Nach den Regeln einer kleinen Eigentümergemeinschaft darf eine Wohnung nur mit schriftlicher Erlaubnis der anderen Eigentümer vermietet und diese Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Eigentümer, der vermieten will, den anderen Eigentümern den Mietvertrag zur Prüfung vorlegen muss. Davon dürfen sie die Zustimmung nicht abhängig machen: Bekommen sie den Vertragsentwurf nicht zu sehen, ist das kein "wichtiger Grund", der es rechtfertigen würde, die Erlaubnis zum Vermieten zu verweigern.

Unberechtigte Eigenbedarfskündigung

Kauft der Mieter daraufhin eine Immobilie, muss die Vermieterin nicht die Maklerprovision ersetzen

Einem Berliner Mieter war von der Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Dagegen klagte er erfolglos, legte gegen das Räumungsurteil des Amtsgerichts Berufung ein. Während das Verfahren noch lief, kaufte Mieter B mit Hilfe eines Maklers in Berlin eine Eigentumswohnung. Dafür zahlte er 29.543 Euro Provision. Als B die Mietwohnung geräumt hatte, zog die Vermieterin nicht ein, sondern vermietete erneut.

Nun forderte Ex-Mieter B Schadenersatz für die Maklerkosten: Der Eigenbedarf sei offenkundig nur vorgeschoben gewesen. Sollte er nachträglich weggefallen sein, hätte ihn die Vermieterin darüber zumindest informieren müssen, bevor die Kündigungsfrist ablief. Dann wäre er in der Mietwohnung geblieben. Nur wegen der unberechtigten Kündigung habe er Ersatz gebraucht, eine Wohnung erworben und Provision berappen müssen.

Herr B habe Ersatz gebraucht, das stehe fest, so der Bundesgerichtshof (VIII ZR 238/18). Hätte er wieder eine Wohnung gemietet, könnte er Maklerkosten, Umzugskosten etc. als Schadenersatz geltend machen — weil diese Kosten nur durch die Pflichtverletzung der Vermieterin anfielen. Dieser Aufwand wäre direkt auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen. Bei Maklerkosten für einen Immobilienerwerb treffe das jedoch nicht zu.

Damit habe B nicht nur den Verlust der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern Eigentum und damit eine andere Rechtsstellung erworben. Er könne nun uneingeschränkt über eine eigene Wohnung verfügen, das Nutzungsrecht an den Räumen sei faktisch und zeitlich nicht mehr begrenzt. Dafür habe er die Provision gezahlt. Wenn jemand eine Immobilie erwerbe, decke er seinen Wohnbedarf anders und verfolge andere Interessen als ein Mieter. Wer Eigentum erwerbe, könne für die Maklerprovision keinen Schadenersatz vom pflchtwidrig kündigenden Vermieter verlangen.

Wohnung mangelhaft oder vertragsgemäß?

Entscheidend ist, wie die Mietsache beim Abschluss des Mietvertrags beschaffen war

Eine Mieterin war vom Amtsgericht verurteilt worden, die Mietwohnung zu räumen, weil sie mit mehreren Monatsmieten im Zahlungsrückstand war. Der Vermieter habe daher zu Recht das Mietverhältnis gekündigt, entschied das Amtsgericht. Gegen das Urteil legte die Mieterin Berufung ein.

Ihre Begründung: Das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass ihr das Recht zustehe, die Miete zu mindern. Denn im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll stehe, es werde eine "kernsanierte" Wohnung übergeben. Dabei hätten von Anfang an erhebliche, offenkundige Mängel vorgelegen. Kurz nach der Übergabe habe ihre Mutter die Vermieter darauf angesprochen. Sie hätten die Mängel bestätigt und zugesichert, Abhilfe zu schaffen. Das sei aber nie geschehen.

Mit dieser Argumentation konnte die Mieterin jedoch bei der Berufungsinstanz, dem Landgericht Hanau, nicht punkten (2 S 84/20). Nach ihren eigenen Angaben sei die Wohnung schon bei der Anmietung in schlechtem Zustand gewesen, so das Landgericht. Also ein Zustand, den man wohl kaum mit "kernsaniert" beschreiben würde. Unter diesen Umständen könne sie aus dem Begriff "kernsaniert" im Vertrag keine Rechte ableiten.

Mieter dürften die Miete nur mindern, wenn ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliege. Das sei hier aber — ungeachtet des schlechten Zustands der Wohnung — nicht der Fall. Ob ein Zustand als mangelhaft zu charakterisieren sei oder nicht, hänge allein vom Zeitpunkt ab, an dem der Mietvertrag unterschrieben worden sei. Vermieter schuldeten die Räume grundsätzlich nur in dem Zustand, der beim Vertragsschluss bestand.

Daher könne auch ein schlechter Zustand der Mietsache vertragsgemäß sein — wenn er für den Mieter bereits bei der Wohnungsbesichtigung vor Vertragsschluss erkennbar gewesen sei. Das treffe im konkreten Fall offenkundig zu. Da die Mieterin daher nicht das Recht habe, die Miete zu mindern, sei die Kündigung wegen Zahlungsrückstands wirksam. Die Mieterin müsse ausziehen.

Feuchtes Souterrain

Architekt haftet für mangelhafte Planung beim Umbau eines Altbaus

Der neue Eigentümer eines 1939 erbauten Einfamilienhauses ließ es umbauen und beauftragte einen Architekten damit, die Arbeiten zu planen und zu überwachen. Da die Familie auch das Souterrain bewohnen wollte, sollten dort unbedingt alle Feuchtigkeitsschäden beseitigt werden. Das misslang, wie sich nach dem Einzug schnell herausstellte.

Der Hauseigentümer ließ nachträglich von Handwerksfirmen im Souterrain Wände abdichten, Rohre sanieren, eine Abluftanlage einbauen etc. — alles ohne nachhaltigen Erfolg. Nach einigen Jahren forderte er vom Architekten, die Kosten der Reparaturen zu übernehmen und zudem eine gründliche Sanierung zu finanzieren.

Die Haftpflichtversicherung des Architekten übernahm fast 40.000 Euro, allerdings nicht die so genannten "Sowiesokosten". D.h. Kosten, die für eine "richtige" Sanierung des Souterrains schon während des Umbaus angefallen wären, wenn der Architekt sie denn angepackt hätte.

Mit seiner Klage auf vollen Kostenersatz erreichte der Hauseigentümer nur einen Teilerfolg. Schadenersatz stehe ihm zu, urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf (23 U 142/18). Denn der Architekt habe die Arbeiten so mangelhaft geplant, dass das Souterrain zum Bewohnen nach wie vor zu feucht sei. Da der vom Auftraggeber gewünschte Erfolg ausblieb, müsse der Auftragnehmer die Notmaßnahmen finanzieren, mit denen die Ursachen der Feuchtigkeit beseitigt werden sollten.

Der Architekt behaupte, er habe das Souterrain trockenlegen wollen, aber die fachgerechte Sanierung sei dem Auftraggeber zu teuer gewesen. Das entlaste ihn jedoch nicht.

In so einem Fall sei er verpflichtet, mit dem Auftraggeber die Risiken zu erörtern. Der Architekt müsse ihm genau erklären, welche konkreten Folgen das Unterlassen der Abdichtungsarbeiten oder eine weniger aufwendige Ausführung haben könne. Ein pauschaler Hinweis auf "Feuchtigkeitsrisiken" in einem Altbau genüge da nicht. Die Planung eines Architekten sei auch dann fehlerhaft, wenn er diese Beratung nicht leiste.

Die Haftpflichtversicherung des Architekten habe den Schadenersatzanspruch des Hauseigentümers anerkannt — abgesehen von den "Sowiesokosten". Das sei sachgerecht, ansonsten bekäme der Auftraggeber die Sanierung, die schon vor Jahren erforderlich gewesen wäre, nachträglich geschenkt. Allerdings wäre es billiger gewesen, das Souterrain damals während des Umbaus zu sanieren. Die Kostendifferenz zähle zum Schaden infolge fehlerhafter Planung, für den der Architekt einstehen müsse.

Wartungsintensive Holzrollläden sind mangelhaft

Immobilienkäufer müssen die "Fertigstellungsrate" nicht zahlen, solange erhebliche Mängel vorliegen

Die Bauträgerin verlangte von den Erwerbern einer Eigentumswohnung die Fertigstellungsrate. Das Ehepaar zahlte nicht und erklärte, die letzte Rate sei keineswegs fällig, weil noch wesentliche Mängel vorlägen. Die von der Bauträgerin montierten Holzrollläden seien nämlich mangelhaft: Sie quietschten beim Hoch- und Runterfahren, sie seien unansehnlich, durch gut sichtbare Spalten zwischen den Lamellen dringe zu viel Licht.

Das Oberlandesgericht München wies die Zahlungsklage der Immobiliengesellschaft ab (28 U 4568/19 Bau). Sie müsse zunächst die Mängel beseitigen. Nach dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen entsprächen die Holzrollläden nicht dem Standard an Sonnenschutz, den Käufer einer Immobilie gehobener Ausstattung erwarten könnten.

Durch die unregelmäßigen, ziemlich breiten Fugen dringe erkennbar Tageslicht in die Räume, weil sich die Holzstäbe verformt hätten. Das sei bei Holz zwangsläufig so. Holz sei als Material für Rollläden daher bei sehr breiten Fenstern — wie hier — technisch ungeeignet. So jedenfalls das Fazit des gerichtlichen Gutachtens.

Dagegen habe der von der Bauträgerin beauftragte private Sachverständige einen Mangel verneint: Lichtschlitze seien seiner Ansicht nach unvermeidlich. Aufgerollt länger liegende Holzstäbe verformten sich. Holzstäbe eines Holzrollladens müssten sich erst einmal zwei, drei Jahre lang aneinander gewöhnen. Deshalb müsse man sie täglich öffnen und schließen. Das stehe auch in der Wartungs- und Pflegeanleitung, die dem Ehepaar ausgehändigt worden sei.

Diese Erläuterungen bestätigten letztlich aber nur, dass die Bauleistung mangelhaft sei. Funktionierten Holzrollläden nur dann (möglicherweise in zwei Jahren) gut, wenn sie täglich gemäß Pflegeanleitung aufgerollt werden, seien diese Bauteile nicht funktionstauglich. Ein derart intensiver Wartungsaufwand stelle einen Mangel dar.

Dem Bauträgervertrag sei jedenfalls nicht zu entnehmen, dass auf die Erwerber so ein Aufwand zukomme. Dass ihnen die Bauträgerin für die Rollläden eine Wartungsanleitung spendiert habe, ändere daran nichts.

Katzennetz am Balkon

Gehört ein Katzennetz zum "vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache"?

Die Mieterin einer Berliner Wohnung hielt eine Katze, was selbstverständlich erlaubt ist. Anfang 2019 wollte die Frau für das Tier ein Katzennetz auf ihrem Balkon anbringen. Doch die Vermieterin lehnte ab. Das sei absolut nicht zu verstehen, fand die Mieterin: Schließlich seien schon an elf Balkonen des großen Mietshauses Katzennetze gespannt. Außerdem könne sie das Netz so anbringen, dass das Mauerwerk unangetastet bleibe.

Die Tierhalterin klagte und setzte sich beim Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg durch (18 C 336/19). Laut Mietvertrag sei für Anbauten und Installationen der Mieter zwar eine Genehmigung notwendig, räumte das Gericht ein. Im konkreten Fall hätte die Vermieterin die Erlaubnis aber nicht verweigern dürfen, da sie an zahlreichen Balkonen solche Netze schon seit langer Zeit dulde.

Es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, am Balkon ein Katzennetz zu montieren. Das gelte jedenfalls dann, wenn solche Netze bei anderen Mietern nicht beanstandet würden und das neue Netz ohne Eingriff in die Bausubstanz montiert werde. Von optischer Beeinträchtigung der Hausfassade könne angesichts der anderen Netze hier auch nicht die Rede sein.

Zu berücksichtigen sei auch der Gesichtspunkt, dass so ein Netz eine artgerechtere Haltung von Katzen ermögliche — zumindest im Vergleich mit dem ausschließlichen Aufenthalt in Innenräumen. Immerhin könne das Tier so an die frische Luft, ohne die Nachbarn zu stören oder Singvögel zu jagen.

Mietwohnung wird zu klein

Wird Familienzuwachs erwartet, rechtfertigt das die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags

Eine Familie mit einem dreijährigen Kind hatte für vier Jahre einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung geschlossen. Das Kinderschlafzimmer war allerdings nur neun Quadratmeter groß. Als das Ehepaar ca. zwei Jahre nach Vertragsschluss ein zweites Kind erwartete, kündigte es den Mietvertrag.

Der Vermieter lehnte es ab, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Man könne durchaus in dem kleinen Kinderzimmer ein weiteres Kind schlafen lassen. Zum Spielen biete das große Wohnzimmer und der verhältnismäßig geräumige Flur genügend Platz. Doch das Landgericht Osnabrück entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (13 S 1450/94).

Die Kündigung sei wirksam, so das Landgericht, denn die Wohnung sei für eine Familie mit zwei Kindern unzumutbar klein. Deshalb dürften die Mieter den Mietvertrag vorzeitig auflösen. Dem Vermieter stehe grundsätzlich ein außergewöhnliches Kündigiungsrecht zu, wenn eine Wohnung durch Familienzuwachs der Mieter zu klein werde - denn dann drohe übermäßiger Verschleiß der Mieträume. Dieses Recht müsse auch den Mietern zugestanden werden.

In so einem Fall könne der Vermieter von den Mietern verlangen, dass sie sich um geeignete Nachmieter für die Mietwohnung kümmerten. Dass das hier nicht geklappt habe, sei aber nicht den Mietern vorzuwerfen: Der Vermieter habe mehrere Interessenten für die Wohnung ohne ausreichenden Grund abgelehnt.

Fertighaus bestellt: Finanzierung ungewiss

Hat der Fertighaus-Hersteller bei Kündigung des Vertrags Anspruch auf Schadenersatz?

Das Ehepaar S sprach auf einer Musterhaus-Ausstellung mit dem Bauberater eines Fertighaus-Herstellers über den Bau eines Kompletthauses. Die Eheleute teilten von vornherein mit, sie könnten nur mit einem Bankdarlehen ein Grundstück kaufen und das Fertighaus finanzieren. Ob sie einen Kredit zu akzeptablen Bedingungen bekämen, wüssten sie nicht. Der Berater notierte diese Angaben des Paares in einem so genannten "First-Contact-Protokoll".

Trotz der ungewissen Finanzierung schlossen die Parteien einen Bauvertrag über ein Kompletthaus zum Pauschalfestpreis. Schon bald wurde den Eheleuten jedoch klar, dass sie die monatliche Kreditrate von ihrem Einkommen nicht würden finanzieren können. Bei der Bank hatten sie noch gar kein Darlehen beantragt, als sie den Vertrag mit dem Fertighaus-Hersteller kündigten.

Der Unternehmer forderte wegen "Nichterfüllung des Vertrags" zehn Prozent der vereinbarten Vergütung als Schadenersatz. Doch das Oberlandesgericht Naumburg ersparte dem Ehepaar S die Zahlung (2 U 21/18). Beiden Vertragsparteien sei beim Vertragsschluss klar gewesen, dass die potenziellen Bauherren ein Haus nur mit Kredit finanzieren konnten und dass diese Fremdfinanzierung unsicher war. So stehe es auch im Protokoll des Bauberaters.

Unter diesen Umständen sei davon auszugehen, dass die Parteien unausgesprochen eine "aufschiebende Bedingung" vereinbarten. Mit anderen Worten: Der Vertrag sollte nur unter der Bedingung einer erfolgreichen Finanzierung gelten. Wenn diese Bedingung nicht eintrete, komme kein wirksamer Vertrag zustande. Ein Anspruch auf pauschalen Schadenersatz bestehe daher nicht.

Das Unternehmen könne den Kunden auch nicht vorwerfen, die Finanzierungsanfrage bei der Bank unterlassen zu haben. Nach Vertragsschluss hätten sich die Vermögensverhältnisse der Eheleute S weiter verschlechtert. Deshalb sei unabhängig von Verhandlungen mit der Bank offenkundig gewesen, dass sie das Bauvorhaben nicht finanzieren konnten.

Mieter renovierten "grundlos"

Kurzartikel

Renovieren Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die Wohnung, weil sie irrtümlich annehmen, sie seien zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, besteht keine Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, die Renovierungskosten zu ersetzen. Die einzige Chance der Mieter, Geld zurückzubekommen: Sie können sich unter Umständen darauf berufen, dass der Vermieter durch ihre Leistungen "ohne rechtlichen Grund" bereichert ist. Das setzt aber voraus, dass die Mieter genau belegen, dass und mit welchem Aufwand eine Wertverbesserung der Mietsache erreicht wurde.

Holzdecken sollten aus der Mietwohnung weg

Mieter müssen beim Auszug nur Einbauten entfernen, die sie selbst angebracht haben

Nach 55 Jahren zog ein altes Ehepaar 2019 aus seiner Mietwohnung aus. An den früher mal weiß gestrichenen Decken befanden sich seit Jahrzehnten Platten aus Holz bzw. Styropor. Die Vermieterin verlangte von den Mietern, die Holzdecken und Styroporplatten zu entfernen: Mieter müssten beim Auszug ihre Einbauten beseitigen, erklärte sie.

Das sei im Prinzip richtig, antworteten die Mieter, gelte für sie aber nicht. Denn nicht sie hätten die Zimmerdecken so verkleidet, sondern der ursprüngliche Eigentümer des Mietshauses. Da die Mieter den geforderten Rückbau ablehnten, ließ die derzeitige Vermieterin die Deckeneinbauten selbst entfernen. Anschließend verklagte sie die Ex-Mieter auf Kostenersatz (ca. 1.500 Euro).

Darauf hätte die Hauseigentümerin nur Anspruch, wenn feststünde, dass die Einbauten von den Mietern stammten, urteilte das Amtsgericht Herne (5 C 145/19). Während der langen Mietzeit des Ehepaares hätten sich mehrere Hauseigentümer abgewechselt. Natürlich sei es schwierig, nach so langer Zeit und einigen Wechseln zu beweisen, wer die alten Holzdecken und die Styroporplatten angebracht habe.

Doch auf diese Problematik hätte sich die Vermieterin beim Erwerb des Hauses einstellen können. Schriftliche Belege habe das Ehepaar auch nicht mehr gehabt. Die ehemaligen Mieter hätten aber jedenfalls sehr überzeugend geschildert, wie und wann der frühere Eigentümer die Decken verkleidet habe. Und diese Darstellung zu widerlegen, sei der Hauseigentümerin nicht gelungen.