Bauen & Wohnen

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Zoohandlung im Wohnhaus?

Anwohner verlangen, dass die Kommune gegen "übermäßige Kleintierhaltung" im Wohngebiet einschreitet

Zuerst hatten sich die Hauseigentümer an die Gemeinde gewandt. Sie forderten, die Kommune müsse gegen die überbordende Tierhaltung auf dem Nachbargrundstück einschreiten. In einem reinen Wohngebiet sei sie nicht akzeptabel. Daraufhin arrangierte die zuständige Behörde einen Ortstermin.

Auf dem Grundstück des Zweifamilienhauses zählten die kommunalen Mitarbeiter fünf Hasen, vier Frettchen, elf Hühner, fünf Enten, fünf Hunde, mehrere Katzen und fünf Papageien. Dennoch machten Gebäude und Grundstück auf die Prüfer einen gepflegten Eindruck. Sie lehnten es ab, Maßnahmen gegen die "Kleintierhaltung" zu ergreifen.

Daraufhin zogen die Anwohner vor Gericht und verlangten, der privaten Zoohandlung auf dem Nachbargrundstück ein Ende zu setzen. Beim Verwaltungsgericht (VG) Stuttgart setzten sie sich durch (2 K 6321/18). Tiere zu halten, sei eine typische Freizeitbeschäftigung, erklärte das VG: Im Rahmen eines Hobbys müsse sie aber auch bleiben, jedenfalls in einem reinen Wohngebiet.

Im konkreten Fall sprenge der Umfang der Tierhaltung den Rahmen des in Wohngebieten Üblichen. Wer am Grundstück vorbei spaziere und diese Ansammlung von Tieren sehe, denke nicht mehr an einen Hobbytierhalter. Da dränge sich eher der Eindruck auf, der Eigentümer einer Zoohandlung bringe viele Tiere unterschiedlicher Arten kurzfristig privat unter.

Durchschnittlich halte in Deutschland jeder Haushalt ein Haustier. Dieser Durchschnittswert werde hier um das 20-fache überschritten. Auch die Zahl von sieben unterschiedlichen Tierarten sei mit der üblichen Hobbytierhaltung nicht zu vereinbaren.

Opa vererbt sein Haus der Enkelin

Muss die Erbin das Familienheim verkaufen, um den Pflichtteil an Onkel und Tante auszahlen zu können?

Der 2014 verstorbene Großvater hatte seine Enkelin als Alleinerbin eingesetzt: Sie sollte das Hausgrundstück bekommen, die zwei noch lebenden Kinder nur den Pflichtteil. Da jedoch kaum Barvermögen vorhanden war, hätte die Enkelin den Pflichtteil an Onkel und Tante nur auszahlen können, wenn sie das Haus verkauft hätte.

Grundsätzlich kann in so einem Fall der Erbe/die Erbin verlangen, dass die Auszahlung des Pflichtteils zumindest gestundet wird — weil es eine unbillige Härte wäre, deswegen das Familienheim aufgeben zu müssen. Auch im konkreten Fall wurde "gestundet". Doch einige Jahre später, als die Erbin erneut einen Aufschub bis 2024 beantragte, entschied das Oberlandesgericht Rostock zu Gunsten der beiden Pflichtteilsberechtigten (3 U 32/17).

Die Erbin habe die Auszahlung des Pflichtteils bereits um fünf Jahre hinausgezögert. Jetzt komme kein weiterer Aufschub mehr in Betracht. Denn die Erbin wäre trotz der Stundung in absehbarer Zeit nicht in der Lage, die Pflichtteilsberechtigten auszuzahlen: Ihr Mann sei derzeit arbeitslos und sie selbst beziehe Elterngeld. Also müsse die Enkelin jetzt das Haus verkaufen. Die Kinder des Erblassers müssten ihren Pflichtteil (je 29.500 Euro) endlich bekommen.

Aufgrund besonderer Umstände überwiege hier deren Interesse das Interesse der Erbin, das Familienheim zu erhalten. Die Enkelin habe schon vor 2014 ein kleines Haus besessen, habe nach dem Erbfall aber keine Sekunde daran gedacht, die Ansprüche der pflichtteilsberechtigten Verwandten zu befriedigen. Stattdessen habe sie das (größere, aber heruntergekommene) Haus des Großvaters total renoviert und dafür einen Bausparkredit von 46.000 Euro aufgenommen, den sie jetzt abstottern müsse.

Dabei hätte sie damals das Haus an den Interessenten Z verkaufen können, der ihr ein ernsthaftes Kaufangebot über 150.000 Euro unterbreitet habe. Die Erbin habe es jedoch vorgezogen, sich in Schulden zu stürzen und viel Geld ins Haus zu investieren. Abgesehen davon, dass sie ihren Verwandten den Pflichtteil vermutlich auch im Jahr 2024 nicht überweisen könnte: Zu bedenken sei auch, dass diese dann 59 und 62 Jahre alt wären. Für die Verwandten sei es nicht zumutbar, noch länger auf ihr Geld zu warten.

Grundeigentümer will Hähnchenställe verhindern

Nachbarn können für ein Biotop auf ihrem Grundstück keinen Umweltschutz-Anspruch geltend machen

Haus und Grundstück von Herrn M liegen in einem besonders geschützten Biotop. Der zuständige Landkreis genehmigte 2016 den Bau von zwei großen Masthähnchenställen in einer Entfernung von 1.120 Metern. Gegen das Bauvorhaben eines Landwirts und Geflügelzüchters kämpfte der Grundstückseigentümer ohne Erfolg.

Vor dem Verwaltungsgericht (VG) erläuterte ein Sachverständiger, die derzeitige Geruchsbelastung des Wohnhauses (48 % der Jahresstunden) würde durch die geplanten Ställe nur minimal steigen (auf 48,3 %). Diese Zusatzbelastung sei "irrelevant". Der Eigentümer müsse sie daher hinnehmen, entschied das VG, auch wenn der Wert von 48 % schon ziemlich hoch sei, selbst für ein Dorfgebiet.

In seinem Eilantrag gegen dieses Urteil argumentierte Herr M so: Als Eigentümer eines schützenswerten Biotops könne er Schutz vor der Hähnchenmastanlage beanspruchen. Er habe das Grundstück bewusst als Beitrag zum Umweltschutz erworben, weil er so dafür sorgen könne, dass Vorschriften zum Schutz des Ökosystems tatsächlich eingehalten würden. Die Investition würde ihren Zweck verfehlen, wenn die Flächen durch Immissionen geschädigt würden.

Doch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg erklärte, es liege ausschließlich im öffentlichen Interesse, Biotope zu schützen (12 ME 76/19). Privaten Grundeigentümern verleihe das Naturschutzgesetz keine Abwehrrechte.

Etwas anderes könne für Eigentümer empfindlicher Pflanzen gelten (etwa für Baumschulen, forstwirtschaftliche Betriebe), denen durch Pflanzenschäden unzumutbare Vermögenseinbußen drohten. Da gehe es dann allerdings um deren wirtschaftliches Interesse.

Das allgemeine Interesse, das Ökosystem an sich zu schützen, könnten sich Grundstückseigentümer jedoch nicht als Privatinteresse zu Eigen machen. Wenn Biotope beeinträchtigt würden, könne allenfalls ein Umweltverband dagegen mit einer Klage vorgehen. Nachbarn könnten dagegen für Biotope keinen Anspruch auf Schutz fordern, auch wenn es teilweise ihnen gehöre.

Fugenlos verputzter Kaminofen?

Auftraggeber und Handwerker streiten darüber, welche Beschaffenheit des Werks vereinbart wurde

Ein Münchner Ehepaar plante den Bau eines Eigenheims, Kaminofen inklusive. Mit einem Ofenbauer aus dem Landkreis schlossen die Auftraggeber einen Werkvertrag. 9.000 Euro sollte der Ofen inklusive Montage kosten. Bei den Verkaufsverhandlungen zeigten sie dem Verkäufer auf einem Bild, wie sie sich den Kamin vorstellten. Monate später besichtigten Mitarbeiter der Handwerksfirma den Aufstellungsort im Neubau. Was die Beteiligten dabei mündlich vereinbarten, war nachträglich umstritten.

Die Auftraggeber behaupteten, sie hätten von vornherein klargestellt, wie der Kamin ausgeführt werden sollte: raumhoch, mit einheitlichem Putz von Wand und Kamin, ohne Trennungsfugen. Er habe wie eine Verlängerung der Wand aussehen sollen und nicht "wie reingeklebt". Das hätten sie schon beim Vertragsschluss gesagt und bei der Besichtigung erneut. Kein Problem, habe der Verkäufer geantwortet, so etwas machten sie "fast täglich". Ein halbes Jahr danach habe man ihnen mitgeteilt, das sei unmöglich.

Aus diesem Grund trat das Ehepaar vom Werkvertrag zurück. Die Handwerksfirma klagte auf Zahlung des vereinbarten Werklohns (abzüglich ersparter Aufwendungen) und behauptete, von fugenloser Ausführung des Kamins sei nie die Rede gewesen: weder beim Vertragsschluss, noch beim Besichtigungstermin. Das hätten die Auftraggeber erst viel später verlangt. Man habe den Kunden dann mitgeteilt, eine Acryldehnungsfuge zwischen Mauer und Kaminschürze sei zwingend erforderlich, um Risse zu vermeiden.

Das Amtsgericht München wies die Klage des Ofenbauers ab, weil es der Zeugenaussage des Verkäufers nicht traute (159 C 13909/18). Er stehe als Angestellter der Handwerksfirma "erkennbar in deren Lager". Dagegen seien die Aussagen des Ehepaares glaubwürdig und überzeugend gewesen. Die Auftraggeber hätten das Prospektbild vorgelegt, über das sie bei den Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer sprachen. Darauf sei ein dreiseitiger Kamin zu sehen, der wie die übrige Wand verputzt und nicht durch eine Fuge getrennt sei.

Außerdem hätten die Auftraggeber — belegt durch Fotos — in ihrem Neubau den Boden für den Einbau des Kamins vorbereitet. Daher stehe fest, dass sie ihn wirklich wollten und nicht einfach nachträglich die Bestellung bereuten. Zu Recht sei das Ehepaar vom Vertrag zurückgetreten, weil sich die Handwerksfirma weigerte, den Kaminofen so herzustellen, wie es bei Vertragsschluss vereinbart wurde.

Auch wenn es hier für die Auftraggeber gut ausging: Vereinbarungen zur Beschaffenheit eines Werks sollte man prinzipiell schriftlich festhalten.

Erbschaftssteuer fürs Familienheim

Die Steuerbefreiung für den erbenden Partner entfällt, wenn er/sie innerhalb von zehn Jahren das Haus aufgibt

Beim Tod ihres Ehemannes erbte seine Frau das gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus. Weil sie weiter im Haus lebte, wurde sie von der Erbschaftssteuer befreit. Laut Erbschaftssteuergesetz muss der überlebende Ehe- oder Lebenspartner für ein Familienheim keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn er es weiterhin selbst nutzt. Die Steuerbegünstigung entfällt jedoch, wenn der Erbe/die Erbin das Hausgrundstück innerhalb von zehn Jahren aufgibt.

Anderthalb Jahre nach dem Tod des Ehemannes schenkte die Witwe das Haus ihrer Tochter. Sie zog allerdings nicht aus, sondern behielt sich im notariellen Schenkungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht vor. Deshalb war die Frau ziemlich erstaunt, als das Finanzamt vorstellig wurde und nachträglich Erbschaftssteuer verlangte: Sie habe doch das Familienheim keineswegs "aufgegeben".

Doch der Bundesfinanzhof wies die Klage der Witwe gegen den Steuerbescheid ab (II R 38/16). Auch wenn sie weiterhin in dem Haus wohne: Die Erbin habe das Eigentum am Familienheim auf eine andere Person übertragen. Damit entfalle rückwirkend die Steuerbefreiung, mit der der Gesetzgeber die Bildung von Wohneigentum durch Familien fördern wolle.

Die Vergünstigung solle nur Ehe- oder Lebenspartnern zugutekommen, die durch den Erbfall zu Eigentümern werden und die Immobilie selbst bewohnten. Wenn der Erbe bzw. die Erbin dagegen ausziehe oder das Eigentum an der Immobilie aufgebe, werde nachträglich die Erbschaftssteuer fällig.

Ansonsten könnten Ehe- und Lebenspartner die Immobilie steuerfrei erben und kurz darauf verkaufen. Das liefe dem Ziel der Förderung zuwider. Die setze nicht nur voraus, dass die geerbte Immobilie zehn Jahre lang selbst genutzt werde. Auch die Eigentümerstellung des überlebenden Ehe- oder Lebenspartners müsse zehn Jahre lang bestehen bleiben.

Laubbläser löst Wutanfall aus

Greift ein Mieter den Hausmeister tätlich an, ist eine fristlose Kündigung berechtigt

Eine ältere Frau wollte gerade ihren Mittagsschlaf halten, da begann der Hausmeister im Hof vor ihrem Balkon mit dem Laubbläser zu werkeln. Sie rief, er solle aufhören, doch der Mann trug Ohrenschützer und hörte sie nicht. Da rief die Mieterin einen Nachbarn und Mitmieter an: Er möge doch den Hausmeister bitten, den Laubbläser auszuschalten, weil sie sonst nicht schlafen könne.

Das hatte ungeahnte Folgen. Der Hausmeister lehnte die zuerst halbwegs freundlich vorgetragene Bitte ab. Daraufhin flippte der — wohl leicht betrunkene — Mieter völlig aus. Er schubste den Hausmeister, zog aggressiv an seiner Jacke und beschimpfte ihn als "Arschloch" und "Scheiß Ausländer". Vier Tage später wurde dem Mieter fristlos gekündigt.

Die Kündigung sei unwirksam, so der Mieter: Schließlich sei das ein einmaliger "Ausraster" gewesen, er habe den Hausfrieden nicht nachhaltig gestört.

Doch die Räumungsklage des Vermieters hatte beim Amtsgericht Gronau Erfolg (2 C 121/18). Ärger über eine Ruhestörung mittags sei zwar verständlich, rechtfertige aber weder eine verbale, noch eine körperliche Attacke. Grobe Beleidigungen und ein tätlicher Angriff auf einen Mitarbeiter der Hausverwaltung seien so gewichtig, dass es für den Vermieter danach nicht mehr zumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Angreifer fortzusetzen.

Daher sei die Kündigung wirksam: Der Mieter müsse ausziehen. Da sich in dem Mietsgebäude auch die Hausverwaltung befinde, hätten sich die Kontrahenten auch in Zukunft regelmäßig getroffen. Das sei nach so einer Auseinandersetzung auch für den Hausmeister unzumutbar. Da man nach so einem Vorfall davon ausgehen könne, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter irreparabel zerrüttet sei, habe der Vermieter den Mieter nicht erst abmahnen müssen, bevor er ihm kündigte.

Baulärm und Mietminderung

Mieter müssen nicht mit Baumaßnahmen rechnen, wenn in Wohnungsnähe keine Baulücken bestehen

Eine Nürnbergerin litt unter den Auswirkungen einer Großbaustelle. Im Sommer 2017 wurden neben ihrer Mietwohnung ein Produktionsgebäude und ein Wohnhaus abgerissen, dann drei neue Häuser mit Tiefgarage erbaut. Wegen dieses Mangels der Mietsache zahlte die Mieterin ab August 2017 die volle Miete nur noch unter Vorbehalt.

Ihr Schlafzimmerfenster lag 20 Meter von der Baustelle entfernt, auf der Straße bewegten sich ab 6.30 Uhr morgens Betonmischer, Bagger und Lastwagen. Da die Mieterin überwiegend in Nachtschicht arbeitet, bekam sie den Baulärm besonders zu spüren. Zur Arbeit ging sie täglich um 15 Uhr, tagsüber konnte sie kaum schlafen. Ab April 2018 wurde der Lärm noch schlimmer, weil die Straße direkt vor dem Schlafzimmer aufgerissen wurde.

Dennoch war die Vermieterin der Ansicht, sie müsse keine Miete zurückzahlen: Wenn Mieter mitten in einer Großstadt wohnten, müssten sie sich prinzipiell auf Bauarbeiten in ihrer Umgebung einstellen.

So pauschal treffe das nicht zu, stellte das Amtsgericht Nürnberg klar (28 C 6191/18). Bilder von Google Maps zeigten, dass auf dem Baugrund zuvor ein Vorderhaus stand: Hier handle es sich also nicht um das — in einer Großstadt erwartbare — Schließen einer Baulücke.

Vor dem Abriss sei für die Anwohner keine Lücke erkennbar gewesen. Also musste die Mieterin nicht schon beim Abschluss des Mietvertrags mit späteren Baumaßnahmen rechnen, was naturgemäß eine Mietminderung wegen Baulärms ausschließe. Zwar sei das Produktionsgebäude im Hinterhof marode gewesen, räumte das Amtsgericht ein. Das bestätige aber nicht das Argument, Baumaßnahmen seien absehbar gewesen. Mieter seien nicht verpflichtet, die Hinterhöfe der Umgebung nach abrissreifen Gebäuden abzusuchen.

Während der besonders störenden Monate, in denen die Straße aufgerissen wurde und die Baulaster Schlange standen, sei eine Mietkürzung von 30 Prozent angemessen. In den restlichen Monaten dürfe die Mieterin die Miete um 25 Prozent mindern. Individuelle Besonderheiten würden bei dieser Quotenregelung jedoch nicht berücksichtigt. Die Schichtarbeit der Mieterin sei kein Grund, ihr eine höhere Rückzahlung zuzugestehen.

Der Raumteiler-Streit

Dürfen Vermieter die Erlaubnis für den Einbau eines Raumteilers verweigern?

Das Verhältnis zwischen dem Berliner Mieter und seinem Vermieter kann man getrost als "zerrüttet" bezeichnen. Schon vor dem Raumteiler-Streit hatten die Parteien einige Prozesse geführt. Im Frühjahr 2018 beantragte der Mieter, den Wohnbereich seiner Zwei-Zimmer-Wohnung von der Küchenzeile abtrennen zu dürfen. Er dachte daran, eine Trockenbauwand einzubauen. Zudem wollte der Mieter einen unbenutzten Kaminofen ausbauen.

Der Vermieter lehnte jede bauliche Veränderung ab. Anschließend bat der Mieter, beraten vom Mieterverein, darum, eine "mit der Bausubstanz nicht fest verankerte, sondern freistehende Konstruktion" aus maßgefertigten Schränken auf Filzmatten aufstellen zu dürfen. Der Vermieter reagierte wie gehabt und verbot das "Entfernen der Feuerstätte" sowie den "Einbau eines wie auch immer gestalteten Raumteilers".

Nun zog der Mieter vor Gericht und klagte auf Feststellung, dass er dazu berechtigt sei, einen Raumteiler einzubauen sowie den Kaminofen auf eigene Kosten fachmännisch demontieren und einlagern zu lassen. Der Vermieter hielt die Klage für unzulässig: Der Mieter könne die Wohnung möblieren, wie er wolle. Aber ein Raumteiler mit Türöffnung schaffe ein weiteres Zimmer und verändere den Charakter der Wohnung, was er als Vermieter nicht akzeptieren müsse.

Einen Raumteiler muss er sehr wohl akzeptieren, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte — zumindest den jetzt beantragten Raumteiler aus Holz ohne feste Verbindung mit Boden, Decke und Wänden (13 C 117/18). Ein Raumteiler, der nicht in die Bausubstanz eingreife, sei auch keine bauliche Veränderung. Der Mieter dürfe ihn aufstellen. Und er habe dies aus guten Gründen gerichtlich "absegnen" lassen wollen. Das sei nicht unzulässig, sondern angesichts der früheren Auseinandersetzungen durchaus angebracht.

Der Vermieter behaupte zwar, er habe dem Mieter nur — ohnehin verbotene — bauliche Veränderungen an der Mietsache untersagt. So eindeutig seien aber seine Antwortschreiben und auch sein Vorbringen vor Gericht nicht gewesen. Im Gegenteil: Auch vor Gericht habe der Vermieter wiederholt, der beabsichtigte Raumteiler sei eine bauliche Veränderung, weil mit einer Tür versehen. Das treffe jedoch nicht zu, deshalb dürfe der Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Nur der Abbau des Kaminofens wäre eine bauliche Veränderung. Er setze daher die Genehmigung des Vermieters voraus und sei ohne diese rechtswidrig.

"Dieser Huso kann mich mal"

Wird ein Vermieter vom Mieter auf Facebook öffentlich beleidigt, kann er ihm fristlos kündigen

Wegen Mietrückständen hatte der Vermieter dem Mieter der Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung bereits gekündigt. Der Mieter hatte das Schreiben zunächst ignoriert, dann der Kündigung widersprochen. Das Verhältnis war also ohnehin schon ziemlich "angespannt", als sich Nachbarn beim Vermieter über die laute Musik des Mieters beschwerten. Einige Wochen später teilte der Mieter folgenden Beitrag öffentlich auf seinem Facebook-Profil:

"Toll … habe Querulanten als Nachbarn … Vermieter war eben bei mir und droht mit Kündigung [vier lachende Smileys] … Dieser Huso kann mich mal …". Einen Ausdruck von diesem Facebook-Beitrag schickten die Nachbarn dem Vermieter. Bei einem Handwerkertermin in der Wohnung des Mieters kam es wenig später zu einem handfesten Streit mit Schubserei zwischen den Parteien. Danach schrieb der Mieter auf Facebook: "Schon wieder fristlose Kündigung Mietvertrag bekommen, wollen die das ich durchdrehe???" Der Beitrag war mit Kot-Smileys hinterlegt.

Zu Recht habe daraufhin der Vermieter das Mietverhältnis wegen Beleidigung und Bedrohung gekündigt, entschied das Amtsgericht Düsseldorf. Es gab der Räumungsklage des Vermieters statt (270 C 346/18). Der zweite Facebook-Beitrag bringe die Wut des Mieters über die Kündigung zum Ausdruck. Die grammatikalisch falsche, rhetorische Frage "wollen die das ich durchdrehe?" habe den Charakter einer Drohung: Im allgemeinen Sprachgebrauch werde "durchdrehen" mit einem Angriff verbunden.

Auch die öffentliche Beleidigung alleine hätte gereicht, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Die Bezeichnung "Huso" werde allgemein als Abkürzung für das Wort "Hurensohn" benutzt. Obwohl die Prostitution mittlerweile ein legaler Beruf sei, werde dieses Wort bekanntlich in sehr vielen Ländern als Schimpfwort gebraucht ("son of a bitch", "fils de pute"). Wenn der Mieter darauf verweise, "Huso" könne auch Hundesohn bedeuten, ändere das nichts: Auch dieses Wort stelle eine Beleidigung und einen Angriff auf die persönliche Würde des Vermieters dar.

Winterdienst in der Silvesternacht

Kurzartikel

Auf dem Gehweg vor einem Lokal gelten andere Regeln. Doch der Eigentümer eines Hausgrundstücks ohne Publikumsverkehr ist in der Silvesternacht zwischen 20 Uhr und 9 Uhr morgens nicht zum Winterdienst verpflichtet. Die Streupflicht beginnt erst um 9 Uhr, weil der 1. Januar gesetzlicher Feiertag ist. Rutscht eine Passantin in dieser Nacht vor dem Haus auf Glatteis aus, haftet der Eigentümer nicht wegen Verletzung der Streupflicht für die Folgen.

Unerklärliche Heizmesswerte

Kurzartikel

Sind die in einer Wohnanlage abgelesenen Heizwärme-Verbrauchswerte unplausibel und geben offenkundig nicht den tatsächlichen Verbrauch wieder, dürfen sie der Jahresabrechnung nicht zugrunde gelegt werden. Wenn unklar bleibt, wie die Werte zustande kamen, ist wie bei einem Ausfall der Messgeräte der Verbrauch auf Grundlage vergleichbarer früherer Zeiträume zu ermitteln.

Solarstromanlage auf dem Garagendach

Kurzartikel

Montiert ein Installateur eine Photovoltaikanlage auf dem Garagendach, muss das Dach nach der Montage dicht sein. Muss die Anlage wegen Feuchtigkeitsschäden abgebaut und neu montiert werden, haftet der Installateur für die Kosten, wenn er die Anlage nicht mit der Dachabdichtung abgestimmt und den Auftraggeber nicht auf die marode Unterspannbahn hingewiesen hatte.

WEG-Instandhaltungsrücklage überhöht?

Kurzartikel

Ein Jahresbeitrag zur Instandhaltungsrücklage von 21,12 Euro pro qm Wohnfläche ist nicht überhöht, schon gar nicht für eine Immobilie aus dem Baujahr 1937 mit erheblichem Sanierungsbedarf. Entscheidende Kriterien für die Bemessung des Beitrags sind Alter und Bauzustand der Wohnanlage, die technische Ausstattung des Gemeinschaftseigentums, absehbare Instandhaltungsmaßnahmen und die Finanzkraft der Eigentümer.

Verpfuschter Rohbau

Kann der Auftraggeber vom Bauunternehmer Abriss und Neubau verlangen?

Das Bauunternehmen hatte den Rohbau für ein Einfamilienhaus total verpfuscht, die Liste der Mängel am Mauerwerk war lang: Teilweise fehlte Klebemörtel, der Grundriss wies Winkelabweichungen auf, Stoßfugenspalten waren zu groß, tragende Innenwände nicht verbunden … Der Auftraggeber verlangte vom Bauunternehmen, den Rohbau abzureißen und komplett neu zu errichten. Anders sei kein Mauerwerk zu erreichen, das den anerkannten technischen Regeln entspreche.

Darauf ließ sich der Auftragnehmer nicht ein: Die Forderung sei unverhältnismäßig, schließlich sei die Standsicherheit des Gebäudes nicht beeinträchtigt. Einzelne Nachbesserungen an den Rissen genügten, um einen mangelfreien Zustand herzustellen. So sah es auch das Landgericht Dresden: Es gestand dem Auftraggeber, der den Bauunternehmer auf Vorschuss für die Mängelbeseitigung verklagt hatte, nur 8.242 Euro für punktuelle Verbesserungen zu.

Damit war das Oberlandesgericht (OLG) Dresden nicht einverstanden und verurteilte das Bauunternehmen zu einem Kostenvorschuss von 144.152 Euro (10 U 672/12). Auch wenn die zahlreichen Mängel die Statik des Gebäudes nicht gefährdeten: Sie führten trotz punktueller Ausbesserungen zu einem dauerhaft erhöhten Risiko von Putzrissen, das der Auftraggeber nicht hinnehmen müsse, erklärte das OLG.

Der gerichtliche Sachverständige habe zwar einige Ausbesserungsarbeiten vorgeschlagen. Er habe aber selbst betont, streng genommen könnten die festgestellten Mängel nur durch Abbruch und Neubau beseitigt werden. Wenn durch partielle Maßnahmen kein technisch einwandfreier Zustand herzustellen sei, könne sich der Auftragnehmer nicht darauf berufen, dass ein Abriss einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeutete.

Dazu komme der Minderwert, den das Einfamilienhaus aufgrund der schlechten Bauleistung hätte. Der Eigentümer könnte es nur zu einem geringeren Preis weiterverkaufen. Das OLG schätzte den Minderwert auf fünf Prozent der Gesamtkosten: Schon deswegen sei es für den Auftraggeber unzumutbar, das mangelhafte Werk zu akzeptieren. Er habe Anspruch darauf, dass die Mängel so gründlich beseitigt würden, dass kein Minderwert verbleibe.

Mieter im Krankenhaus, Wohnung weitervermietet!

Räumt ein Vermieter eigenmächtig die Wohnung leer, steht dem Mieter Entschädigung zu

Im Oktober 2017 war ein alter Mann gestürzt und hatte sich an der Hüfte verletzt. Er hatte die Feuerwehr alarmiert, die seine Wohnungstür aufbrechen musste, um ihm helfen zu können. Sie brachte den Senior in ein Krankenhaus. Nach Hüftoperation und Reha wurde er zwei Monate später entlassen. "Zu Hause" wartete auf ihn eine böse Überraschung: Der Schlüssel öffnete nicht mehr.

Durch den Briefschlitz sah der Mieter, dass die Wohnung leer war — auf dem Klingelschild stand ein anderer Name. Er rief die Hausverwaltung an und erfuhr, dass der Vermieter in der Zwischenzeit die Wohnung leergeräumt und weitervermietet hatte. Daraufhin bezog der Mann fürs erste ein Hotelzimmer und verklagte den Vermieter: Er müsse verschwundene und beschädigte Möbel sowie die Hotelkosten ersetzen und obendrein Schmerzensgeld zahlen.

Vor Gericht behauptete der Vermieter, er habe angenommen, der Mieter habe die Wohnung aufgegeben. Denn die Wohnungstür sei aufgebrochen und die Räume verwahrlost gewesen. Er habe dann eine Entrümpelungsfirma damit beauftragt, sie leerzuräumen und die Gegenstände des Mieters einzulagern. Die Firma habe wohl einige Sachen einfach "entsorgt". Damit kam der Vermieter beim Amtsgericht Berlin-Schöneberg nicht durch (6 C 276/18).

Wenn ein Mieter länger abwesend sei — egal, aus welchem Grund —, entfalle dadurch nicht sein Besitzrecht an der Wohnung, so das Amtsgericht. Der Vermieter dürfe sie deshalb nicht eigenmächtig in Besitz nehmen und ausräumen, das sei illegal. Eine aufgebrochene Wohnungstür spreche keineswegs für eine Wohnungsaufgabe, sondern dafür, dass sich hier jemand gewaltsam Zutritt verschafft habe. Auch der Zustand der Räume rechtfertige nicht den Schluss, der Mieter könnte die Wohnung aufgegeben haben.

Die Behauptungen des Eigentümers seien abwegig. Obendrein habe er der Fremdfirma freie Hand beim Ausräumen gelassen, anstatt dafür zu sorgen, dass die Sachen des Mieters sorgfältig und unbeschädigt eingelagert wurden. Der Vermieter schulde dem Senior Ersatz für die finanziellen Folgen seines rechtswidrigen Vorgehens und darüber hinaus 5.000 Euro Schmerzensgeld als Entschädigung für den Verlust seines Lebensmittelpunkts.

30 Jahre habe der alte Mann in der Wohnung gelebt. Nach schwerer Krankheit habe er keinen Ort mehr gehabt, um sich erholen zu können und sei sogar kurzfristig obdachlos gewesen. Vom Verlust persönlicher Gegenstände und Erinnerungsstücke ganz zu schweigen. Da der Vermieter nicht das geringste Unrechtsbewusstsein zeige, falle das Schmerzensgeld für den rausgeschmissenen Mieter umso höher aus.

Bauunternehmen stellte überhöhte Rechnungen

Modernisierungs-Mieterhöhung ist unwirksam, wenn die Vermieterin am "Beschiss" mitwirkte

Im Auftrag einer Vermietungsgesellschaft führte ein Bauunternehmen an einem Berliner Mietshaus Modernisierungsarbeiten durch. Das Bauunternehmen war mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden — beide Unternehmen hatten den gleichen Geschäftsführer. Wie die Mieter später erfuhren, hatte das Bauunternehmen einen Teil der Arbeiten vorsätzlich zu hoch abgerechnet.

Die — jedenfalls teilweise überhöhten — Kosten legte die Vermietungsgesellschaft auf die Mieter um. Da Mieter M die Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptierte, verklagte ihn die Vermieterin auf Zustimmung. Doch das Landgericht Berlin ließ sie abblitzen: Ihr Mieterhöhungsverlangen sei sittenwidrig und daher unwirksam (67 S 342/18).

Die Abrechnung der Vermieterin verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zwar führe nicht jeder Verstoß gegen dieses Gebot dazu, dass eine Mieterhöhungserklärung insgesamt unwirksam sei. Bei einer absichtlich falschen Abrechnung der Vermieterin in Absprache mit dem ausführenden Bauunternehmen sei das aber angemessen.

Nur so könne die Justiz Mieter wirksam vor überhöht abgerechneten Modernisierungskosten schützen. Die Vermietungsgesellschaft habe in Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmen versucht, den Mieter mit überhöhten Kosten zu übervorteilen, um ihren Profit zu maximieren. M hätte Kosten übernehmen sollen, die in deutlichem Missverhältnis zur Arbeitsleistung des Bauunternehmens standen.

Nachbarstreit mit harten Bandagen

Gackernde Hühner, zurückgeworfenes Laub und am Ende eine Erpressung

Der Kleinkrieg begann mit den Hühnern. Seit dem Sommer 2017 hielt Hauseigentümer A in München-Bogenhausen einen Hahn und ein paar Hennen im Garten. In dieser ruhigen Wohngegend gackerten nun also die Hühner und der Hahn krähte — ab morgens vier Uhr bis zum Einbruch der Dunkelheit einmal pro Stunde. Dass sich Nachbar B mehrmals über Lärm und Geruchsbelästigung durch das Federvieh beschwerte, führte zu Racheaktionen des Hühnerhalters.

Im Garten von Herrn B steht neben der Grundstücksgrenze eine etwa 100 Jahre alte Hängebuche. Im November 2018 entsorgte A einige Male Buchenlaub, indem er es einfach zurück über den Zaun warf. Herr B forderte ihn schriftlich auf, dies zu unterlassen. Herr A warf den Brief ungeöffnet in den Briefkasten des Nachbarn und das Laub unverdrossen weiter über den Zaun.

Daraufhin forderte B per Klage, die "ortsunübliche" Hühnerhaltung und das Werfen mit Gartenabfällen zu unterlassen — das Amtsgericht München gab ihm Recht (233 C 19258/18). Die juristische Niederlage und einige Halbe Bier brachten A so in Rage, dass er dem Nachbarn einen Brief schrieb. Darin drohte er, das Haus von B in Brand zu setzen, wenn dieser die Zivilklage nicht zurücknehme. B müsse ihm außerdem 10.000 Euro zahlen.

Der Nachbar zeigte ihn stattdessen wegen Erpressung an. Das Schöffenstrafgericht am Amtsgericht München verurteilte den 58 Jahre alten Privatier A zu einer Freiheitsstrafe von sieben Monaten auf Bewährung und dazu, einer gemeinnützigen Einrichtung 3.000 Euro zu spenden (824 Ls 256 Js 122450/19).

Er habe dem Nachbarn nur Angst einjagen wollen, erklärte A vor Gericht, das Geld hätte er bestimmt gespendet. Im Übrigen habe er die Streiterei nicht angefangen: "Es gehe doch nur um ein paar Hühner, keiner habe einen Schaden gehabt." Der Strafrichter berücksichtigte zwar das Geständnis und die alkoholische Enthemmung des nicht vorbestraften A zu Gunsten des Angeklagten. Dass dem Drohbrief ein langwieriger Nachbarschaftsstreit vorherging, entschuldige aber in keiner Weise das Androhen von Straftaten.

Zu früh wegen Mietrückstands gekündigt

Vermieterin warf das Kündigungsschreiben in den Briefkasten, als noch kein Zahlungsverzug vorlag

Dass das Kündigungsschreiben einen Tag zu früh ankam, bewahrte einen Berliner Mieter fürs Erste vor der Kündigung. Anfang Februar 2018 hatte ihm die Vermieterin mit der Begründung fristlos gekündigt, er habe die Miete für Januar und Februar 2018 nicht rechtzeitig gezahlt. Ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten rechtfertigt eine Kündigung, da ist die Rechtsprechung eindeutig.

Der Haken an der Sache: Die Vermieterin hatte das Kündigungsschreiben am Montag, den 5. Februar 2018, in den Briefkasten des Mieters geworfen. Zahlungsverzug konnte jedoch erst am nächsten Tag, am 6. Februar eintreten. Denn der 5. Februar war der dritte Werktag im Monat. Und bis zum dritten Werktag eines Monats können Mieter die Miete fristgerecht zahlen und einen Mietrückstand ausgleichen.

Das Kammergericht in Berlin erklärte die Kündigung deshalb für unwirksam (8 U 132/18). Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs setze voraus, dass der Zahlungsverzug, mit dem die Kündigung begründet werde, tatsächlich bereits eingetreten sei. Entscheidend sei dafür der Zugang des Kündigungsschreibens: Damit sei der Zeitpunkt gemeint, in dem der Mieter den Briefkasten leere und den Inhalt des Kündigungsschreibens zur Kenntnis nehmen könne.

Im konkreten Fall sei es durchaus möglich, dass der Mieter den Briefkasten am 5. Februar geleert und das Schreiben gelesen habe. Aber erst am 6. Februar wäre er mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei unwirksam. Sie werde auch nicht nachträglich wirksam: Dass der Mieter die Februarmiete in den folgenden Tagen nicht überwiesen habe — und damit tatsächlich ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten vorlag, der die Vermieterin zur Kündigung berechtigte —, ändere also nichts an der Unwirksamkeit der Kündigung vom 5. Februar.

Überhöhte Ablöse für Einbauküche

Hauskäufer verlangt wegen falsch angegebener Anschaffungskosten der Küche Geld zurück

Frau X wollte ihr Einfamilienhaus verkaufen und beauftragte damit ein Maklerbüro. Für die Einbauküche stelle sie sich eine Ablöse von 15.000 Euro vor, erklärte Frau X, die Küche habe im Möbelhaus 25.000 Euro gekostet. Einige Male forderte die Maklerin die Hauseigentümerin auf, die Rechnung des Möbelhauses vorzulegen. Obwohl sie keine Rechnung erhielt, schrieb sie schließlich ins Maklerexposé: "Anschaffungskosten Küche: Neupreis 25.000 Euro".

Käufer Y erwarb das Haus. Mit der Maklerin unterhielt er sich auch über den Wert der Einbauküche und war mit der Ablöse einverstanden. Kurz nach dem Vertragsschluss beim Notar kam ihm jedoch zu Ohren, dass das örtliche Möbelhaus die gleiche Einbauküche immer noch anbot — und zwar für die Hälfte des von Frau X genannten Neupreises. Mehr als 12.200 Euro hatte auch Frau X nicht für die Küche bezahlt, fand der Käufer heraus.

Daraufhin verlangte er von der Hausverkäuferin Geld zurück. Ein Betrag von 7.320 Euro stehe Herrn Y zu, entschied das Oberlandesgericht (OLG) München (20 U 556/19). Es verstehe sich von selbst, dass der behauptete Anschaffungspreis für die Einbauküche der Grund dafür gewesen sei, dass der Käufer der hohen Ablöse von 15.000 Euro zugestimmt habe. Doch der genannte Kaufpreis sei falsch gewesen.

Unrichtige Angaben zum Kaufobjekt sind juristisch als "Verschulden bei den Vertragsverhandlungen" zu bewerten, das zur Rückzahlung verpflichtet.

Dass der Listenpreis des Möbelhauses für die Küche zunächst über dem Betrag von 12.200 Euro lag, spiele hier keine Rolle, so das OLG: Denn niemand habe tatsächlich den Mondpreis von 25.000 Euro bezahlt. Das Möbelhaus habe die Einbauküche allen Käufern von Anfang an für 12.200 Euro verkauft. Aufgrund der Schwindelei der Verkäuferin habe der Käufer einen zu hohen Gesamtpreis für das Haus gezahlt. Das sei der Schaden, den die Verkäuferin nun ausgleichen müsse.

Vermieter verhält sich widersprüchlich

Nach Räumungsklagen fordert ein Vermieter von der Mieterin, die Kündigungsfrist einzuhalten

2014 hatte der Mann die Eigentumswohnung gekauft. Zwei Jahre später startete er den ersten Versuch, die alte Mieterin loszuwerden, die seit 1978 in der Wohnung lebte. Doch das Amtsgericht erklärte die Kündigung für unwirksam und wies seine Räumungsklage ab. 2017 kündigte der Vermieter erneut fristlos, gestützt auf andere Gründe.

Über diesen Streit war noch nicht entschieden, als im Mai 2018 die Mieterin selbst kündigte. Die erste Reaktion des Vermieters: Damit sei nun das Mietverhältnis beendet, erklärte er schriftlich. Doch am nächsten Tag überlegte er es sich wieder anders: Die fristlose Kündigung der Mieterin sei unwirksam, meinte er jetzt. Sie müsse bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist am 31. August 2018 Miete zahlen.

Dazu sei die Frau nicht verpflichtet, entschied das Landgericht Stuttgart (4 S 233/18). Es sei widersprüchlich und unzulässig, wenn der Vermieter, der zuvor fristlose Kündigungen ausgesprochen und die Mieterin auf Räumung verklagt habe, nun von ihr verlange, die dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten und bis zu deren Ablauf Miete zu zahlen.

Diese Forderung sei mit seinem früheren Verhalten sachlich unvereinbar und missbrauche das Recht. Das gelte unabhängig davon, ob seine vorherigen Klagen berechtigt gewesen seien oder nicht. Zwei Jahre lang habe er alles Mögliche unternommen, um das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden. Daher habe die Frau darauf vertrauen dürfen, dass er sie aus dem Mietvertrag entlassen werde, wenn sie nun freiwillig ausziehe.