Bauen & Wohnen

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Nachbarn streiten über pilzbefallene Rotbuche

Der Nachbar beschnitt die Wurzeln, doch das Fällen muss der Eigentümer finanzieren

Das Oberlandesgericht Köln hatte in einem Streit zwischen zwei Nachbarn zu entscheiden: An deren Grundstücksgrenze stand eine 100 Jahre alte Rotbuche, deren Wurzeln vom Pilz befallen waren. Der Eigentümer des Baumes wollte seinen Nachbarn zur Verantwortung ziehen, weil er den Baum an den Wurzeln "unsachgemäß" beschnitten habe: Wegen der falsch behandelten Schnittstellen habe sich der Pilz ausbreiten können, der es nun unumgänglich mache, den Baum zu fällen. Also müsse der Nachbar die Kosten tragen.

Der Nachbar hielt dagegen, er habe lediglich sein Selbsthilferecht ausgeübt. Er habe auf seinem Grundstück einen gepflasterten Weg anlegen wollen, bei dem die Wurzeln störten. Er habe also nur die Möglichkeit gehabt, die Wurzeln selbst zu beschneiden oder vom Eigentümer des Baumes zu verlangen, sie zu entfernen. Das Oberlandesgericht Köln bestätigte, dass Grundstückseigentümer Wurzeln beseitigen dürften, die auf ihrem Grundstück wachsen (13 U 274/92).

Grundstückseigentümer hätten hier in der Tat ein Selbsthilferecht. Allerdings hätte der Nachbar den Eigentümer der Rotbuche vorher darüber informieren sollen, dass er die Wurzeln beschneiden werde. Dann hätte der Eigentümer die nötige Pflege der Schnittstellen übernehmen können.

Da in diesem Punkt aber Unklarheit herrsche - der Eigentümer behaupte, er sei über die Kappung der Wurzeln nicht informiert worden, der Nachbar behaupte das Gegenteil -, falle die Entscheidung in der Kostenfrage gegen den Eigentümer aus.

Die nicht-enden-wollende Toilettenspülung

Mieterin ignorierte hohen Wasserverbrauch durch den defekten Spülkasten

Weil der Spülkasten der Toilette defekt war und die Spülung unaufhörlich lief, kam es in einer Wohnung zu einem außerordentlich hohen Wasserverbrauch. Er schlug bei der Betriebskostenabrechnung für das betreffende Jahr mit einem Betrag von 1.800 Euro zu Buche. Die Wohnungsmieterin weigerte sich, den Betrag zu begleichen: Sie sei meistens beruflich unterwegs und habe den hohen Verbrauch nicht bemerkt. Die Vermieterin hätte die Wasserleitungen kontrollieren müssen.

Mit Erfolg klagte die Vermieterin auf Zahlung: Die Mieterin müsse für die erhöhten Betriebskosten aufkommen, entschied das Landgericht Hanau (2 S 123/19). "Unvorstellbar" sei es, dass so ein massiver Wasserverlust über Monate unbemerkt bleibe, fand das Landgericht. Mieter müssten die Mietsache pfleglich behandeln. Bei dem Mindestmaß an Aufmerksamkeit für die Wohnung, das sie dem Vermieter schuldeten, könne es Mietern einfach nicht entgehen, wenn ein Spülkasten defekt sei.

Selbst dann, wenn sie häufig abwesend seien, müssten Mieter die Mietsache regelmäßig kontrollieren (lassen). Dass die Mieterin oft unterwegs sei, spiele daher keine Rolle. Vermieter könnten erwarten, dass Mieter einen Defekt meldeten, um Verluste und Kosten zu vermeiden. Wenn sie einen Defekt - wie hier - schlicht ignorierten, müssten Mieter für die so entstehenden Kosten einstehen.

Vermieter seien aufgrund hohen Wasserverbrauchs nicht ohne weiteres verpflichtet, die Wasserleitungen des Gebäudes zu kontrollieren. Dafür könne es auch andere Gründe geben als defekte Leitungen, wie man im konkreten Fall sehe.

Mieter kaufen in "ihrem" Haus eine Wohnung

Hat der Immobilienmakler Anspruch auf Provision, wenn die Käufer das Objekt schon kannten?

In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen beschloss Eigentümerin X, ihre Wohnung zu verkaufen. Sie beauftragte damit im Juni 2018 ein Maklerbüro. Das Ehepaar K, das im selben Haus zur Miete wohnte, meldete sich beim Maklerbüro und bekundete Interesse. Per Mail schickte ein Mitarbeiter des Maklers ein Exposé und weitere Unterlagen. Anfang Juli führte er mit dem Ehepaar K eine Wohnungsbesichtigung durch.

Wenig später schlossen die Interessenten mit Verkäuferin X einen notariellen Kaufvertrag. Sie erwarben die Wohnung für 325.000 Euro, das Maklerbüro verlangte 11.602 Euro Provision. Doch die Käufer stellten die Forderung in Frage: Schließlich hätten sie die Immobilie und die Verkäuferin schon lange gekannt …

So sah es auch das Oberlandesgericht Hamm: Dem Makler stehe keine Provision zu, weil der Kaufvertrag nicht durch seine Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei (18 U 68/20). Herr K habe früh erfahren, dass die Wohnung verkauft werden sollte. Er habe beim Maklerbüro bereits angerufen, als dort nicht einmal das Exposé fertiggestellt war. In einer E-Mail habe er das Objekt und die Person der potenziellen Vertragspartnerin benannt.

Unter Umständen könne ein Makler Provision auch verdienen, wenn der Kunde über das Objekt vor dem Abschluss des Maklervertrags Bescheid wisse. Das setze allerdings voraus, dass der Makler zusätzliche Informationen liefere oder Hilfe leiste, die zum Vertragsschluss mit dem Immobilienverkäufer führe. Das sei z.B. der Fall, wenn der Kunde durch den Nachweis des Maklers erst den "konkreten Anstoß" bekomme, sich um eine bereits bekannte Immobilie zu kümmern. Auch die Organisation einer Besichtigung könne so eine Maklerleistung sein oder Hilfe bei der Finanzierung des Immobiliengeschäfts.

Im konkreten Fall treffe aber nichts davon zu. Das Interesse des Ehepaares an der Wohnung sei nicht erst durch das Maklerbüro geweckt worden. Es sei in den letzten Jahren einige Male bei Frau X zu Besuch gewesen, habe die Wohnung gut gekannt und schön gefunden. Der Besichtigungstermin habe also zum Vertragsschluss nicht wesentlich beigetragen. Auch die Finanzierung des Kaufs habe Herr K in einem Gespräch mit seiner Bank geklärt, bevor er vom Maklerbüro im Juni 2018 die ersten Unterlagen zugesandt bekam.

Reservierungsgebühr für eine Immobilie

So eine Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie notariell beglaubigt wurde

Herr A interessierte sich 2018 für ein Haus in Köln, das zum Verkauf stand. Mit den Eigentümern einigte er sich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 Euro. Zugleich vereinbarten die Parteien eine "Reservierungsgebühr" von 10.000 Euro. Laut einer von A selbst formulierten "Reservierungsvereinbarung" sollte die Gebühr den Verkäufern gehören, falls der Kaufvertrag nicht bis Jahresende zustande kam.

Ein Notar war bereits beauftragt, den Vertrag auszuarbeiten. Doch wegen Umbauwünschen des Käufers, für die keine Baugenehmigung vorlag, scheiterten schließlich die Verhandlungen im Februar 2019. Trotzdem forderte A von den Hauseigentümern die 10.000 Euro Reservierungsgebühr zurück: Die Vereinbarung sei unwirksam, weil sie nicht notariell beglaubigt sei. Außerdem seien die Eigentümer schuld am Abbruch der Vertragsverhandlungen …

Das Landgericht Köln gab Herrn A Recht (2 O 292/19). Die Reservierungsvereinbarung hätte — ebenso wie der Kaufvertrag für das Hausgrundstück — notariell beurkundet werden müssen. Die Zahlung sei direkt an den Kaufvertrag über die Immobilie geknüpft und so hoch, dass sie einen indirekten Zwang ausübe, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Ohne notarielle Beglaubigung sei so eine Vereinbarung nichtig.

Es sei dem Kaufinteressenten auch nicht verwehrt, sich auf den Formmangel — die fehlende notarielle Beurkundung — zu berufen, da er das Grundstücksgeschäft keineswegs treuwidrig selbst verhindert habe. Zwar habe er viele Änderungswünsche angemeldet. Am Ende habe er aber aus sachlichen Gründen, wegen einer fehlenden Baugenehmigung, vom Kauf Abstand genommen.

Hausbesitzerin will Gartenbauarbeiten nicht bezahlen

Ein Vertragswiderruf ist nur bei "Fernabsatzverträgen" möglich

Ein Gartenbauunternehmer führte für Hauseigentümerin X Außenarbeiten auf ihrem Grundstück durch. Er erneuerte den Abwasserschacht, legte einen Teich und Beete an, pflanzte Sträucher etc. Vorher hatten sie im Garten der Frau X über ihre Vorstellungen gesprochen. Anschließend vermaß der Unternehmer den Garten und erstellte ein Angebot, das er Frau X mit der Post schickte.

Kaum hatte die Kundin den Werklohn von 28.829 Euro überwiesen, widerrief sie den Vertrag mit dem Unternehmer und verlangte das Geld zurück: Hier liege ein so genannter Fernabsatzvertrag vor, weil der Vertrag per "Fernkommunikationsmittel" geschlossen wurde: Sie habe das mit der Post zugesandte Angebot per E-Mail angenommen. Verbrauchern stehe bei solchen Verträgen ein Widerrufsrecht zu.

Die Klage der Hauseigentümerin auf Rückzahlung des Werklohns scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 122/20). Ein Widerrufsrecht bestehe hier nicht, entschied das OLG, da es sich nicht um einen Fernabsatzvertrag handle. Frau X habe zwar das Angebot des Gartenbauunternehmers per E-Mail angenommen, aber vorher mit dem Unternehmer in ihrem Garten über den Vertragsinhalt verhandelt.

Deshalb sei dieser Fall nicht vergleichbar mit einem Vertrag, dem nur Kontakte mit Fernkommunikationsmitteln vorhergingen. Das Widerrufsrecht solle Verbraucher vor Vertragsschlüssen schützen, bei denen sie den Vertragspartner und sein Angebot praktisch "blind buchten". Im Unterschied dazu habe Frau X sicher sein können, dass ihr der Gartenbauunternehmer ein auf ihr Grundstück zugeschnittenes Angebot unterbreiten würde.

Im Gespräch habe sie sich einen persönlichen Eindruck von ihm und seiner Fachkunde verschafft. Die Hauseigentümerin habe dem Gartenbauer ihre Wünsche geschildert, nach Vorschlägen zu deren Umsetzung und den zu erwartenden Kosten fragen können. Unter diesen Umständen sei ein Auftraggeber in der Lage zu beurteilen, ob das Angebot seinen Vorstellungen entspreche.

Anders als Frau X meine, setze das nicht voraus, dass Auftraggeber und Auftragnehmer den Vertrag persönlich in allen Einzelheiten diskutiert haben. Entscheidend sei vielmehr, ob der Verbraucher beim persönlichen Kontakt vom Unternehmer genügend Auskünfte bekommen habe, um ein späteres Angebot sachgerecht einschätzen zu können. Davon sei hier auszugehen.

Mieterhöhung ohne finanzielle Härte

Kurzartikel

Erhöht der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete (hier: auf knapp 800 Euro), kann die Wohnungsmieterin gegen die Mieterhöhung nicht den Einwand finanzieller Härte erheben, wenn ihr nach Abzug der erhöhten Miete für den Lebensunterhalt noch 1.340 Euro monatlich zur Verfügung stehen. Dieser Betrag ist weitaus höher als die Hälfte des durchschnittlichen Nettoeinkommens in Deutschland.

Keine Kabel-Stolperfalle auf dem Gehweg

Hausbesitzer darf seine Elektrofahrzeuge nicht vor dem Grundstück aufladen

Bei der Stadt Oberursel beantragte ein Hauseigentümer eine "Sondernutzungserlaubnis für den öffentlichen Verkehrsraum". Er wollte direkt vor seinem Grundstück seine zwei Kraftfahrzeuge aufladen: ein Plug-In-Hybridfahrzeug und ein Elektroauto.

Die Idee des passionierten Klimaschützers: zwei Kabelleitungen über den Gehweg hin zur Straße verlegen und die Elektroleitungen mit Kabelbrücken abdecken. Die Kabelbrücken seien höchstens 4,3 cm hoch und auffällig gelb-schwarz markiert, so dass Fußgänger die Leitungen gefahrlos überqueren könnten.

Daran mochte die Kommune jedoch nicht glauben. Sie hielt die Kabel für Stolperfallen und lehnte den Antrag ab. Dagegen klagte der Hauseigentümer: Die Kommune tue nichts für Klimaschutz und für die Mobilitätswende, stelle kaum Ladesäulen auf. Er benötige also eine Sondererlaubnis für die Kabel, um seine Fahrzeuge jederzeit aufladen zu können.

Doch das Verwaltungsgericht Frankfurt gab der Stadt Oberursel Recht (12 K 540/21.F). Sie habe sich korrekt nur am Gesichtspunkt "Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs" orientiert. Kabelbrücken auf dem Gehweg stellten generell eine Stolperfalle und für Personen mit Gehbehinderung ein Hindernis dar. Für Menschen, die auf einen Rollstuhl oder auf einen Rollator angewiesen seien, würden sie zur Barriere — und das bei jedem Ladevorgang vier bis sechs Stunden lang.

Gehwege müssten barrierefrei sein. Dieses öffentliche Interesse sei höher zu bewerten als das private Interesse des Autofahrers, seine Elektroautos direkt vor dem Haus aufladen zu können. Dass Klimaschutz zu den Zielen des deutschen Staates gehöre, ändere daran nichts. Daraus könne der Hauseigentümer kein Recht auf eine Sondernutzungserlaubnis für das Verlegen von Kabelleitungen ableiten. Mobil bleibe er ja trotzdem jederzeit. Da er über zwei Fahrzeuge verfüge, könne er diese nacheinander zu einer Ladestation bringen.

Kein Steuerbonus für Statikerleistungen

Steuerermäßigung gibt es nur für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, schadhafte Dachstützen auszutauschen. Der Dachdecker schaute sich vor Ort um und kam zu dem Schluss, erst einmal müsse hier ein Statiker ran: Ohne statische Berechnungen könne er den Auftrag nicht fachgerecht ausführen. Der Auftraggeber zog also einen Statiker hinzu.

Nach dem Abschluss der Arbeiten beantragte er beim Finanzamt einen Steuerbonus (gemäß Einkommensteuergesetz § 35a) für die Handwerkerleistungen und für die Leistungen des Statikers: Das sei ja ein einheitlicher Auftrag gewesen, fand der Steuerzahler. Doch das Finanzamt lehnte die Steuerermäßigung in Bezug auf das Honorar für den Statiker ab.

Mit seiner Klage gegen den Steuerbescheid scheiterte der Hauseigentümer beim Bundesfinanzhof (VI R 29/19). Ein Statiker plane und überprüfe rechnerisch die Standsicherheit von Bauwerken. Er sei also nicht handwerklich tätig, erklärte das oberste Finanzgericht kurz und bündig: Dass die Leistungen eines Statikers unter Umständen notwendig seien, um steuerlich begünstigte Handwerkerleistungen durchführen zu können, ändere daran nichts. Dadurch werde aus einer statischen Berechnung kein Handwerk.

Besichtigungsrecht des Vermieters hat Grenzen

Wohnungseigentümer will verkaufen: Mieter verweigern nach mehreren Besichtigungen den Zutritt

Ein Berliner Wohnungseigentümer wollte seine vermietete Wohnung unbedingt verkaufen. Im Internet hatte er sie inseriert, doch offenbar entschloss sich kein Interessent zum Kauf. Mehrmals vereinbarte der Vermieter Besichtigungstermine mit den Mietern und kündigte an, er komme, um die Wohnung zu vermessen und ihren Zustand zu prüfen. Dann erschien er mit Kaufinteressenten.

Im Dezember 2019 wurde es dem Ehepaar zu viel. Der Vermieter hatte die Mieter aufgefordert, "zeitnah" drei Termine für Ausmessungen zu benennen, damit sich ein "Mitarbeiter der Verwaltung einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen könne". Doch diesmal verweigerten die Mieter den Zutritt. Prompt kündigte ihnen der Vermieter fristlos.

Zu Unrecht, entschied das Landgericht Berlin: Die Kündigung sei unwirksam (65 S 194/20). Der Vermieter habe die Mieter vorher nicht abgemahnt. Vor allem aber fehle ein "wichtiger Grund" für die Kündigung. Hier seien die gegensätzlichen Interessen zu berücksichtigen und nicht einseitig das Besichtigungsrecht des Vermieters. Dem Eigentumsrecht stehe das Recht des Mieters auf ungestörtes Wohnen gegenüber.

Grundsätzlich seien Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung zu ermöglichen. Sie müssten ihm aber nur zu dem Zweck Zutritt gewähren, den er vorher als Grund der Besichtigung angegeben habe. Und im konkreten Fall habe der Vermieter Termine für die Vermessung und Bestandsaufnahme angefragt. Das durchaus kooperative Ehepaar habe mehrere vereinbarte Besichtigungen zugelassen, obwohl er mit Kaufinteressenten kam und nicht, um die Räume zu vermessen.

Warum es nötig sein sollte, die Wohnung zu vermessen, sei ohnehin nicht nachvollziehbar: Deren Größe habe der Vermieter im Mietvertrag selbst angegeben. Auch im Internet habe er die Wohnung mit Größenangabe und Fotos angeboten. Kein Wunder also, dass weder der Vermieter, noch ein Verwaltungsmitarbeiter die Räume ausmaßen oder ihren Zustand prüften. Die Termine seien immer nur für die Besichtigung mit Kaufinteressenten genutzt worden. In so einer Situation überwiege das Recht der Mieter auf Ungestörtheit.

Mieter droht mit Pitbull-Attacke

Kurzartikel

Wenn ein Mieter Mitarbeiter der Vermieterin, die im Haus Briefe zustellen wollen, daran hindert und mit einem Angriff seines Pitbulls droht ("der zerfleischt euch"), rechtfertigt dieser Vorfall eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine vorherige Abmahnung ist in so einem Fall nicht nötig. Die Androhung einer Straftat lässt vermuten, dass der Mieter künftig wirklich zu Selbstjustiz greifen würde.

Stechend-beißender Geruch aus der Eigentumswohnung

Der psychisch kranke Eigentümer kann zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden

Unsere Rechtsordnung schützt zwar das Eigentum, in besonders gelagerten Fällen kann es dennoch entzogen werden. Dies zeigte sich bei der Klage einer Eigentümergemeinschaft gegen einen Miteigentümer. Aus dessen Wohnung drangen kontinuierlich Fäkalgerüche, die zudem durch Ventilatoren in die Nachbarwohnungen geblasen wurden. Terrassen und Gärten waren praktisch unbenutzbar, da der Gestank den Bewohnern den Atem verschlug.

Das Landgericht Tübingen verpflichtete den Eigentümer, seine Wohnung zu verkaufen (1 S 39/94). Dies sei zwar der schwerste aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Der Mann sei jedoch psychisch so schwer erkrankt, dass anders eine Besserung der Lage nicht zu erwarten sei. Laut Gesetz dürfe einem Eigentümer die Wohnung zwar nur entzogen werden, wenn er die Eigentümerpflichten schwer verletze. Angesichts der Krankheit des Betroffenen könne man auch wohl kaum von vorwerfbarem Verschulden sprechen. Da er die Miteigentümer jedoch massiv im Gebrauch ihres Eigentums beeinträchtige, sei die angeordnete Zwangsmaßnahme hier gerechtfertigt.

Mieter müssen Modernisierungsarbeiten dulden

Das gilt aber nicht, wenn minimale Verbesserungen durch maximale Unannehmlichkeiten für die Mieter erreicht werden sollen

Berliner Mieter erhielten von ihrer Vermieterin ein Schreiben, in dem sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen ankündigte. Neben Fensteraustausch und dem Einbau einer neuen Sprechanlage ging es im Wesentlichen um die Heizung: Die Einrohrheizung sollte durch eine im Fußboden verlegte Zweirohrheizung ersetzt werden. Das bedeute, dass die Handwerker in allen Zimmern der Boden aufbrechen müssten, so die Vermieterin.

Damit wäre die Wohnung wochenlang unbewohnbar, schätzten die Eheleute. Doch eine Ersatzwohnung oder finanziellen Ausgleich für einen Hotelaufenthalt bot die Vermieterin nicht an. Deshalb widersprachen die Mieter der Heizungsmodernisierung. Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin: Es wies die Klage der Vermieterin auf Duldung der Arbeiten ab (64 S 215/19).

Grundsätzlich müssten Mieter Maßnahmen hinnehmen, die der Energieeinsparung dienten und den Wohnwert erhöhten, so das Landgericht. Die Fußbodenheizung sei schon ein wenig komfortabler. Aber diese kleine Verbesserung stehe in keinem Verhältnis zu der Beeinträchtigung, die mit den Baumaßnahmen auf die Mieter zukäme. Ohne eine Ersatzwohnung für den fraglichen Zeitraum seien sie daher nicht verpflichtet, die Arbeiten zu dulden.

Dass die geplante Maßnahme nennenswert Energie einspare, also eine Modernisierung darstelle, habe der gerichtliche Sachverständige sogar in Frage gestellt. Zweirohrheizungen seien zwar mit geringerer Vorlauftemperatur zu betreiben. Doch der Heizkreislauf für die Einrohrheizung könnte nach den Umbauten in nur einer Wohnung gar nicht stillgelegt werden. Denn im Gebäude sei eine Reihe von Wohnungen noch ans Einrohrheizungssystem angeschlossen. Einige davon ständen (zum Teil seit 2010!!) leer und hätten längst modernisiert werden können …

Das werfe die prinzipielle Frage auf, ob die Vermieterin überhaupt Modernisierung bezwecke. Wie aus anderen Prozessen ersichtlich, verfolge sie seit 2011 die Taktik, ohne einen Gesamtplan für das Gebäude immer nur in bewohnten Räumen Baumaßnahmen durchzuführen. Arbeiten würden immer nur stückweise umgesetzt — aber nie in leerstehenden Wohnungen, die modernisiert werden könnten, ohne Mieter zu beeinträchtigen. Offenbar gehe es hier darum, auf Mieter mit äußerst belastenden Baumaßnahmen Druck auszuüben, damit sie das Mietverhältnis freiwillig beendeten.

Mini-Schwein "Bruce" muss weichen

Vermieterin kündigte dem Mieter wegen seines ungewöhnlichen Haustiers

Der Mieter sah eigentlich gar keinen Grund für so viel Aufregung. Er habe die Hausverwaltung über das neue Haustier informiert, erklärte er. Mehrere Hundehalter im Mietshaus hätten Tiere, die mindestens so groß seien wie sein Bruce — also ungefähr kniehoch. Da mache ja auch niemand Aufhebens davon … Doch die Vermieterin hielt ein Mini-Schwein in einer ihrer Wohnungen für untragbar, zumal das Ein-Zimmer-Appartement des Tierhalters nur 35 qm groß ist.

Vielleicht hatte sie auch nur nach einem weiteren Grund gesucht, dem Tierfreund zu kündigen. Denn es war schon der dritte Versuch der Hauseigentümerin, ihn loszuwerden. Ein anderes Mal hatte sie dem Mieter vorgeworfen, dass er zwei Türen beschädigt habe. Dann wieder sollte er einen Teil des Hofes unerlaubt eingezäunt und als Terrasse genutzt haben: Und dann noch dies: Seine Freundin wohne ohne Genehmigung mit in der Wohnung.

Schließlich erhob die Vermieterin Räumungsklage am Amtsgericht Hannover (468 C 7351/21). Vergeblich pochte der Mieter darauf, dass er zu 80 Prozent schwerbehindert sei und das Hausschwein in erster Linie wegen seiner segensreichen therapeutischen Wirkungen halte.

Da das Gericht eher der Ansicht der Hauseigentümerin zuneigte, stimmte der Mieter schließlich einem Vergleich zu: Er versprach, mit Bruce spätestens bis Ende August auszuziehen. 60 Prozent der Prozesskosten muss der Tierhalter allerdings zahlen, die Vermieterin die restlichen 40 Prozent.

Wasserschaden: Undichte Fuge zwischen Wand und Wanne

Kurzartikel

Kommt es wegen einer undichten Fuge zwischen der Duschwanne und der angrenzenden Wand zu einem Wasserschaden in einem Gebäude, muss die Wohngebäudeversicherung dafür nicht aufkommen. Versichert sind nach den Versicherungsbedingungen nämlich nur Schäden durch Leitungswasser, das "bestimmungswidrig" aus "Einrichtungen" austritt, die direkt physisch mit Rohren der Wasserversorgung verbunden sind.

Ehewohnung vom Ex-Mann gekündigt

Die Ehefrau verlangt nach einem Räumungsprozess von ihm Schadenersatz für die Umzugskosten

Das Ehepaar hatte mit seinen zwei Kindern in einer Wohnung gelebt, die den Eltern des Ehemannes gehörte. Mieter war allein der Ehemann. Im Januar 2016 trennte sich das Paar. Die Frau blieb mit den Söhnen in der Wohnung. Der Ehemann zog aus und kündigte sogleich den Mietvertrag zum 31. Mai 2016. Dann aber vereinbarte er mit der Ehefrau, sie könne in der Wohnung bleiben, bis der jüngere Sohn im Sommer 2017 die Schule abgeschlossen hätte.

Mit den Eltern schloss er einen entsprechend befristeten Mietvertrag. Im Februar 2017 beantragte der Mann die Scheidung. Als seine Frau im Sommer 2017 nicht auszog, kündigte er den Mietvertrag erneut. Erfolglos forderten die Vermieter von der Schwiegertochter, die Wohnung bis zum 22.3.2018 zu räumen. Schließlich erhoben sie Räumungsklage, verlangten zudem Nutzungsentschädigung und Schadenersatz.

In einem Vergleich verpflichtete sich die Frau, der Schwiegermutter 3.700 Euro zu zahlen. Erst ab März 2019, kurz vor dem Scheidungstermin, mietete sie eine neue Wohnung. Für die Umzugskosten forderte die Frau Schadenersatz vom Ex-Mann. Doch das Amtsgericht Münster verneinte einen Anspruch auf Entschädigung (43 F 34/21).

Auch während der Trennungszeit bleibe die ehemals gemeinsame Wohnung die Ehewohnung, so das Amtsgericht: Das gelte bis zur Scheidung. Der Partner, der ausziehe und dem anderen Partner die Wohnung überlasse, dürfe diesem die Nutzung nicht erschweren oder unmöglich machen. Der andere Partner solle sich erst einmal an die geänderten Lebensverhältnisse gewöhnen können, ohne umziehen zu müssen.

Gegen dieses Gebot des "Wohlverhaltens" in der Trennungszeit habe der Ehemann verstoßen, als er den Mietvertrag im Februar 2016 kündigte. Allerdings sei dieser Verstoß folgenlos geblieben. Denn danach hätten sich die Partner darauf geeinigt, den Mietvertrag bis Sommer 2017 fortzusetzen. Die Kündigung habe also nicht zu einem Schaden für die Ex-Frau geführt. Das gelte auch für die zweite Kündigung im Sommer 2017, nur aus einem anderen Grund.

Denn da sei das Scheidungsverfahren bereits eingeleitet gewesen, dann gebe es kein Recht mehr auf "ungestörtes Verweilen in der Ehewohnung". Der Ehefrau habe klar sein müssen, dass sie nach der Scheidung ausziehen und eine neue Wohnung suchen musste. Aufgrund des Räumungsprozesses 2018 konnte die Ehefrau nicht davon ausgehen, dass die Eltern des Mannes das Mietverhältnis mit ihr fortsetzen würden. Umzugskosten wären daher auf jeden Fall auf sie zugekommen, unabhängig vom Zeitpunkt des Umzugs. Für diese Kosten sei nicht ihr Ex-Mann verantwortlich.

WEG-Verwalter lässt einladen

Kurzartikel

Verwalter von Wohnanlagen müssen ihre Aufgaben persönlich erfüllen und dürfen sie nicht an andere Personen oder Firmen delegieren: Das verstößt gegen die Regeln des Wohneigentumsrechts. Lädt eine Firma, die vom Verwalter unberechtigt damit beauftragt wurde, zu einer Eigentümerversammlung ein, sind daher alle dort gefassten Beschlüsse nichtig.

Vermietung eingeschränkt: WEG-Beschluss ist nichtig

Kurzartikel

Beschließt eine Eigentümerversammlung mit Mehrheit, künftig die Neuvermietung von Sondereigentum von der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft abhängig zu machen, ist dieser Beschluss nichtig. Das Recht auf Vermietung kann nur durch die Gemeinschaftsordnung, nicht aber durch einen Beschluss verboten oder wesentlich eingeschränkt werden.

Betriebskostenabrechnung

Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege

Ein Ehepaar verlangte von seiner Vermieterin Einsicht in die Rechnungen, die ihren Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrunde lagen. Die Hauseigentümerin schickte ihnen Belegkopien. Damit waren die Mieter jedoch nicht einverstanden, sie klagten auf Einsicht in die Originalbelege. Vor Gericht erklärte die Vermieterin, die Originale existierten nicht mehr: Sie habe die Dokumente eingescannt und dann mit dem Papiermüll entsorgt.

Dafür habe die Vermieterin keinen Beweis angeboten, beanstandete das Landgericht Memmingen. Trotzdem hätten die Mieter keinen Anspruch darauf, dass ihnen die Vermieterin die Originalbelege aushändige. Denn sie hätten keine konkreten Gründe dafür angegeben, warum sie sich mit Kopien nicht zufriedengeben wollten — z.B. Anhaltspunkte für Unstimmigkeiten, Manipulationen der Rechnungen etc.

Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil des Landgerichts auf (VIII ZR 66/20). Grundsätzlich müssten Vermieter ihren Mietern auf Verlangen die Originalbelege vorlegen, damit diese in der Lage seien, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Diese Pflicht der Vermieter sei nicht davon abhängig, dass die Mieter ein besonderes Interesse an den Originalen darlegen könnten.

Mieter müssten dieses Anliegen nicht eigens begründen. Es genüge das allgemeine Interesse jedes Mieters, die Richtigkeit der Abrechnung zu kontrollieren. Nur in Ausnahmefällen komme es in Betracht, den Mietern Kopien oder eingescannte Belege zuzuschicken. Zum Beispiel, wenn es wegen der großen Entfernung des Wohnorts für Mieter unzumutbar sei, die Originalbelege in den Räumen des Vermieters zu prüfen. Oder dann, wenn der Vermieter die Rechnungen von seinen Dienstleistern selbst schon in digitaler Form erhalten habe.

Ziegenbock stinkt der Nachbarin

Hauseigentümer müssen auch auf dem Dorf nicht jeden Gestank ertragen

Landluft ist gesund, heißt es allgemein. Wer das Pech hat, neben einer Ziegenherde zu wohnen, sieht das wohl anders. So erging es einer bayerischen Hauseigentümerin, die auf dem Dorf wohnt und auf ihrem Grundstück einen Gartengestaltungsbetrieb führt. Insbesondere der Ziegenbock des benachbarten Landwirts stank so fürchterlich, dass Kunden manchmal die Besichtigung der Gartenschau schleunigst abbrachen.

Die Hauseigentümerin verlangte deshalb vom Ziegenhalter, die Beeinträchtigung ihres Eigentums zu unterlassen. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg nach einem Ortstermin (5 U 363/20). Maßstab dafür, ob ein Geruch wesentlich störe, sei allerdings die objektive Einschätzung eines verständigen Anwohners und nicht das rein subjektive Empfinden der tatsächlich gestörten Person, betonte das OLG.

Doch hier könne von einer überempfindlichen Reaktion der Hauseigentümerin keine Rede sein. Wie das OLG vor Ort festgestellt habe, sei der üble Geruch so intensiv, dass er den Aufenthalt auf dem Grundstück erheblich beeinträchtige. Zeugenaussagen, die eine unangenehme, deutlich störende "Geruchskulisse" beschrieben, hätten sich bestätigt. Wenn man sich im Freien quasi die "Nase zuhalten" müsse, schränke das die Nutzung des Hausgrundstücks erheblich ein.

Zwar liege das Grundstück in einem typischen Dorfgebiet mit (noch) landwirtschaftlichem Gepräge. Dennoch müsse es möglich sein, hier ungestört zu wohnen. Aus der dörflichen Umgebung sei nicht abzuleiten, dass die Hauseigentümerin den Gestank des Ziegenbocks aushalten müsse. So eine Störung ihres Eigentums müsse die Anwohnerin nicht hinnehmen. Der Landwirt müsse den Stall verlegen oder andere geeignete Mittel ergreifen, um die Störung abzustellen.

Bohrlöcher in der Terrassenwand

Ist dafür die Zustimmung des benachbarten Reihenhaus-Eigentümers erforderlich?

Die beiden Reihenhäuser liegen leicht versetzt nebeneinander. Die Außenwand des Hauses von Herrn A ragt über das von Herrn B gemietete Haus hinaus. Hinter dem freistehenden Teil dieser Außenwand liegt die Terrasse des Mieters B. Die Terrasse wollte er mit einer elektrischen Markise ausstatten. B bohrte deshalb Löcher in den Putz der Außenwand, um einen Kabelkanal für die Stromleitung zu verschrauben.

Darauf reagierte Nachbar A äußerst ungnädig. Dessen Anwalt forderte B auf, den Eingriff in das Eigentum von A rückgängig zu machen. Mieter B winkte ab und verwies darauf, dass er seine Vermieterin um Erlaubnis gefragt habe. Nun zog der Hauseigentümer A vor Gericht und verlangte, B müsse die Stromleitung plus Kabelkanal beseitigen und die Bohrlöcher schließen.

Ob der Nachbar darauf einen Rechtsanspruch habe, hänge von der Art der Wand ab, erklärte der Bundesgerichtshof (V ZR 25/21). Wenn es sich hier um eine so genannte Nachbarwand handeln würde, dürften beide Nachbarn die Wand auf ihrer jeweiligen Seite frei benutzen (sie bepflanzen, anstreichen, mit Löchern versehen …). Frei bedeute: auch ohne den anderen Nachbarn um Erlaubnis zu fragen.

Eine Nachbarwand sei eine auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtete Mauer, die zum Anbau auf beiden Seiten bestimmt sei. Ihr wesentliches Merkmal sei, dass die Standsicherheit beider Häuser von ihr abhänge. Bautechnisch betrachtet, seien die Gebäude in diesem Fall unselbständig.

Wenn Reihen- oder Doppelhäuser dagegen durch einen zweischaligen Wandaufbau, also durch zwei separate Wände getrennt seien, handle es sich nicht um eine Nachbarwand. Vielmehr gewährleisteten dann zwei Grenzwände die Standsicherheit der Gebäude jeweils eigenständig. Und so lägen die Dinge im konkreten Fall. Die Außenmauern der beiden Reihenhäuser seien durch eine Fuge getrennt, die Mauerschalen eindeutig jeweils einem Gebäude zuzurechnen, dessen Statik sie selbständig sicherten.

Daher gehöre die fragliche Außenwand neben der Terrasse von B allein dem Hauseigentümer A. Mieter B hätte ohne dessen Zustimmung keine Löcher bohren dürfen. Er sei verpflichtet, die Wand wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.