Bauen & Wohnen

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Frau blieb nach der Trennung in der Ehewohnung

Nach einem Jahr muss sie den Mietvertrag übernehmen oder der Kündigung zustimmen

Im Herbst 2018 hatte das Ehepaar beschlossen, sich zu trennen. Mit dem gemeinsamen Sohn zog der Ehemann Anfang 2019 aus der Ehewohnung aus und beantragte beim Amtsgericht Frankfurt die Scheidung. Die Ehefrau blieb in der vor Jahren gemeinsam angemieteten 5-Zimmer-Wohnung, die der Ehemann weiterhin finanzierte (1.850 Euro Kaltmiete plus 350 Euro Nebenkosten).

Nach neun Monaten bat er sie erfolglos darum, den Mietvertrag allein zu übernehmen. Anschließend wurde in einem Güterichterverfahren versucht, die Mietfrage einvernehmlich zu lösen. Das gelang jedoch nicht. Daraufhin kündigte der Ehemann im November 2019 das Mietverhältnis und forderte von seiner Frau, der Kündigung zuzustimmen. Zu Recht, wie das Amtsgericht Frankfurt entschied (477 F 23297/20 RI).

Nach der endgültigen Trennung könne in der Regel ein Ehepartner vom anderen verlangen, dass dieser bei der Kündigung der ehemaligen Ehewohnung mitwirke — auch wenn die Ehe noch nicht rechtskräftig geschieden sei. Von einer endgültigen Trennung sei im konkreten Fall auszugehen: Die Beteiligten ständen sich in drei Gerichtsverfahren gegenüber und hätten auch in diesem Prozess massive Konflikte ausgetragen.

Die Ehefrau behaupte, der Ehemann habe ihr versprochen, Trennungsunterhalt in Form der Miete zu zahlen: 2.200 Euro Unterhalt im Monat sei ja wohl das Mindeste … Belege gebe es dafür aber nicht. Der Ehemann bestreite die Vereinbarung und auch die Höhe des Anspruchs, so das Amtsgericht. Die von der Frau angestellten Berechnungen zum Unterhalt beruhten auf Zahlen aus einem Internetauftritt des Ehemannes und widersprächen seinen Auskünften zum Einkommen. Aber das sei im eigentlichen Scheidungsverfahren zu klären.

Hier gehe es nur um das berechtigte Interesse des Mannes, nicht länger finanziellen Belastungen durch das Mietverhältnis ausgesetzt zu sein. Dagegen könne die Ehefrau nun nicht mehr den Grundsatz der ehelichen Solidarität ins Feld führen. Natürlich habe sie nach der Trennung Zeit gebraucht, um sich neu zu orientieren, um ihre Lebensverhältnisse neu zu ordnen und mit dem Ehemann Regelungen zu finden.

Seit dem Auszug des Mannes sei aber bereits mehr als ein Jahr vergangen. Dieser Zeitraum genüge trotz der komplexen finanziellen Verflechtungen der Eheleute. Die Ehefrau habe also ausreichend Zeit gehabt, sich um eine neue Wohnung zu bemühen. Dazu sei sie verpflichtet, da es abgelehnt habe, in den Mietvertrag der Ehewohnung als Alleinmieterin einzusteigen. Warum nicht in der Lage sei, eine andere Wohnung anzumieten — so ihre Behauptung —, sei nicht nachvollziehbar.

Befristeter Auslandsjob: Mieterin darf untervermieten

Kurzartikel

Wird die Mieterin einer Einzimmerwohnung vom Arbeitgeber für ein Jahr ins Ausland versetzt, darf ihr die Vermieterin nicht die Erlaubnis verweigern, während der befristeten Abwesenheit die Wohnung unterzuvermieten. Nennt die Mieterin Namen, Geburtsort und Beruf der Untermieterin, sind diese Informationen ausreichend. Die Mieterin ist nicht verpflichtet, der Vermieterin den Ausweis der Untermieterin, deren Arbeitsvertrag und einen Untermietvertrag vorzulegen.

Standsichere Erle wird nicht gefällt

Kurzartikel

Beschließt eine Eigentümergemeinschaft, eine Erle auf der Wohnanlage zu fällen, ist dieser Beschluss unwirksam, wenn die Möglichkeit besteht, den Baum zu erhalten. Zunächst müssen die Eigentümer prüfen, ob andere, weniger einschneidende Maßnahmen in Frage kommen - ob die Erle z.B. durch Kronenpflege erhalten werden kann. Wirklich umsturzgefährdet könne sie gar nicht sein, vermutete das Amtsgericht, da über den Baum seit Jahren diskutiert werde und die Erle trotz einiger Herbststürme immer noch stehe.

Hohes Alter allein begründet keinen Härtefall

Berliner Seniorin kämpft seit Jahren gegen eine Eigenbedarfskündigung

Ob die — mittlerweile fast 90 Jahre alte — Mieterin nun wirklich aus ihrer Wohnung ausziehen muss, in der sie seit über zwei Jahrzehnten lebt, ist immer noch nicht entschieden. Eines steht allerdings nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs fest: Die Begründung, mit der das Landgericht Berlin (LG) die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen hat, war nicht ausreichend. Das LG war der Ansicht, dass allein das Alter der Seniorin genüge, um hier einen Härtefall anzunehmen.

Die Wohnungseigentümerin lebt nicht in Berlin. Sie wollte aber bei Besuchen in der Hauptstadt nicht mehr ihrem Sohn in dessen Mietwohnung "zur Last fallen" und ihre eigene Wohnung nutzen. Deshalb kündigte sie 2015 der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Die Seniorin widersprach der Kündigung und pochte auf ihr Alter, auf ihren miserablen Gesundheitszustand, ihre Verwurzelung im Bezirk. Zudem mache es ihre kleine Rente unmöglich, in Berlin eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ein Umzug wäre für sie eine unzumutbare Härte.

Zu diesem Ergebnis kam auch das LG. Gegen das Urteil rief die Vermieterin den Bundesgerichtshof an und bekam hier zumindest in einem Punkt Recht: Alter allein begründe keinen Härtefall, mit dem die Mieterin die an sich wirksame Kündigung abwenden könnte, stellten die Bundesrichter klar (VIII ZR 68/19). Fehlerhaft habe das LG die Lebensplanung der Vermieterin nicht berücksichtigt. Es habe also die gegensätzlichen Interessen nicht korrekt abgewogen und müsse sich deshalb mit dem Fall noch einmal auseinandersetzen.

Die Frage, ob der Auszug für die Mieterin eine unzumutbare Härte wäre — eine Härte, die auch dann nicht zu rechtfertigen wäre, wenn man die Interessen der Eigentümerin angemessen berücksichtige —, sei immer noch ungeklärt. Da das LG davon ausging, das Alter der Mieterin sei allein ausschlaggebend, habe es folgerichtig deren weitere Einwände nicht gewürdigt.

Dabei liege bereits ein Sachverständigengutachten vor, das sich mit den Wirkungen befasse, die der Verlust der vertrauten Umgebung auf das Leben der Seniorin haben könnte. Auch die Berliner Mietsituation und der Vortrag der Mieterin zu ihrem konkreten Bemühen, eine neue Wohnung zu finden, müsse in ein Urteil einfließen.

Modernisierung und Mieterhöhung

Hat die Vermieterin die Arbeiten vor der Gesetzesänderung korrekt angekündigt, darf sie die Miete nach altem Recht erhöhen

Ende 2018 wurden die gesetzlichen Vorschriften zu Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen geändert. Seither können Vermieter nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete draufschlagen — vorher waren es elf Prozent. Wenige Tage vor der Gesetzesänderung hatte die Eigentümerin einer großen Münchner Mietwohnungsanlage noch schnell Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Hier darf man wohl getrost einen Zusammenhang unterstellen …

Denn die Modernisierung sollte erst ab Dezember 2019 durchgeführt werden und bis Juni 2023 dauern: Wärmedämmung von Fassaden, Austausch von Fenstern, Anbau von Balkonen. Der Mieterverein zog gegen die Vermieterin vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass sie die Miete nur nach neuem Recht, also höchstens um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen dürfe — obwohl sie die Maßnahmen 2018 ankündigte. Zwischen Ankündigung und dem Beginn der Arbeiten liege fast ein Jahr, da fehle jeder zeitliche Zusammenhang.

Der sei laut Gesetz nicht nötig, urteilte jedoch der Bundesgerichtshof (VIII ZR 305/19). Die Planungen müssten allerdings soweit fortgeschritten sein, dass die Eigentümer die Mieter über die Modernisierungsmaßnahmen korrekt informieren könnten. Wenn das Ankündigungsschreiben den gesetzlichen Anforderungen entspreche, so sei das für die Vermieter günstigere, bis Ende 2018 geltende Recht anzuwenden — auch, wenn die Arbeiten erst später beginnen sollten.

Das Ankündigungsschreiben der Münchner Vermieterin enthalte alle Angaben zu den Arbeiten, zu denen sie laut Gesetz verpflichtet sei: Angaben zu Art und voraussichtlichem Umfang der Maßnahmen, den geplanten Beginn und ihre voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung etc.

Selbst wenn die Eigentümerin die Modernisierung im Dezember 2018 ankündigte, um noch in den Genuss der für sie günstigeren, bis Ende 2018 gültigen Regelung zu kommen, wäre dies kein Rechtsmissbrauch. Der Gesetzgeber habe den Übergang klar geregelt: Entscheidend für die Frage "altes oder neues Recht" sei allein das Datum, an dem den Mietern eine korrekte Modernisierungsankündigung zugestellt werde.

Fertighaus neben der Hauptstraße

Auch der Schallschutz muss den anerkannten Regeln der Technik entsprechen

Nach dem Einzug ins neue Eigenheim weigerte sich das Ehepaar, dem Hersteller des Fertighauses den restlichen Werklohn zu zahlen. Stattdessen forderten die Auftraggeber vom Unternehmer einen Kostenvorschuss, um Mängel zu beseitigen: Sie machten unzureichenden Schallschutz von Wänden und Fenstern geltend. Laut Fertighausvertrag war kein bestimmter Standard für den Schallschutz vereinbart — das Haus sollte aber nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet werden.

Diese Regeln habe er erfüllt, fand der Auftragnehmer. Dass ihr Baugrund direkt neben einer viel befahrenen Straße liege, hätten die Auftraggeber gewusst. Trotzdem sei nie über Schallschutzmaßnahmen verhandelt worden. Bei einem Gespräch habe eine Mitarbeiterin gesagt, die Fenster seien dreifach verglast. Auch bei dieser Gelegenheit hätten die Auftraggeber nicht nach deren Schalldämmung gefragt. "Schallschutzverglasung nicht gewünscht", habe deshalb die Mitarbeiterin im Verhandlungsprotokoll notiert.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken beauftragte einen Bausachverständigen, den Schallschutz zu prüfen (4 U 11/14). Eine verbindliche Norm gebe es dafür nicht, stellte das OLG fest: Die einschlägige DIN 4109 sei veraltet und enthalte nur Mindeststandards. Doch nicht einmal diese seien eingehalten worden, wie die Messungen des Sachverständigen zeigten. Durch die Fassade werde doppelt so viel Schallenergie übertragen, wie es nach DIN 4109 zulässig sei.

Der Hersteller müsse daher die Beseitigung der Mängel finanzieren. Auch bei Fertighäusern müsse die Schalldämmung prinzipiell üblichen Qualitätsstandards entsprechen, so das OLG. Wenn der Hersteller vom Standard abweiche, müsse er die Auftraggeber darauf hinweisen und sie über die Folgen für die Wohnqualität informieren. Fachlich meist nicht vorgebildete Bauherren müssten die Konsequenzen unterschiedlicher Regeln für den baulichen Schallschutz verstehen. Einige gingen über die Anforderungen der DIN 4109 hinaus.

Sich nach den anerkannten Regeln der Technik zu richten, bedeute auch, dass der Auftragnehmer im Planungsstadium mit den Bauherren die Regelwerke bespreche. Kurz auf "Schalldämmung nach DIN 4109" zu verweisen, genüge zur Information der Auftraggeber nicht (einmal abgesehen davon, dass deren Vorgaben nicht erfüllt seien). Auch die schlichte Frage danach, ob sie Schallschutzfenster wünschten, sei keine korrekte Aufklärung. Der Fertighaus-Unternehmer hätte den Auftraggebern diese fachlich komplexe Materie erläutern und diese mit ihnen erörtern müssen.

Vermieter kündigt und bietet Alternativwohnung an

Lehnt der Mieter das Angebot grundlos ab, kann er keinen Härtefall mehr geltend machen

Über 20 Jahre lebte Mieter B in der 3-Zimmer-Wohnung, als ihm der Vermieter im Februar 2019 wegen Eigenbedarfs kündigte. Die Kündigungsfrist betrug ein Jahr. Im März wurde im Mietshaus eine 2-Zimmer-Wohnung frei, die der Vermieter Herrn B anbot. Im Schreiben vom 29.3.2019 gab er Miethöhe, Größe und Ausstattung der Alternativwohnung an und bat den Mieter um Antwort innerhalb einer Woche.

Doch der Mieter hüllte sich in Schweigen. Nach zehn Tagen teilte der Vermieter mit, er werde die 2-Zimmer-Wohnung ab Mai anderweitig vermieten. Wieder reagierte Herr B nicht. Erst im Dezember 2019 erhielt der Vermieter ein Schreiben, in dem der Anwalt des Mieters die Kündigung zurückwies. Als B nach Ablauf der Kündigungsfrist im Februar 2020 nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Vor Gericht bestritt der Mieter den Eigenbedarf des Vermieters, nannte die angebotene Alternativwohnung "ungeeignet" und pochte auf seinen angegriffenen Gesundheitszustand: Wohnungssuche und Umzug stellten in seinem Fall eine unzumutbare Härte dar.

Doch das Amtsgericht München entschied den Streit zu Gunsten des Vermieters (473 C 2138/20).

Der Eigenbedarf sei keineswegs nur vorgeschoben, wie die Beweisaufnahme ergeben habe. Der Vermieter habe im Prinzip alles richtig gemacht: Als unerwartet der Mieter der 2-Zimmer-Wohnung kündigte, habe der Hauseigentümer diese Wohnung umgehend dem B zu ortsüblichen Konditionen angeboten, ihn über die Beschaffenheit der Ersatzwohnung und die wichtigsten Vertragsdaten informiert.

Doch der Mieter habe die durchaus zumutbare Ersatzwohnung ohne sachliche Gründe abgelehnt. Deshalb könne er sich nicht mehr darauf berufen, dass er ein Härtefall sei. Hätte B das Angebot akzeptiert, müsste er jetzt keine Wohnung suchen. Da er mit dem Vermieter über die Alternativwohnung nicht einmal habe verhandeln wollen, habe dieser zu Recht die 2-Zimmer-Wohnung anderweitig vermietet.

Allerdings setzte das Amtsgericht eine Räumungsfrist bis März 2021 fest, weil es die angeschlagene Gesundheit des Mieters und die lange Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigte. Zusätzlich mache es die derzeitige Corona-Pandemie schwer, eine Ersatzwohnung zu finden — noch schwieriger, als es in München ohnehin schon sei.

Geschiedene Frau will Ehewohnung nicht räumen

Nur im Jahr nach der Scheidung kann sie verlangen, dass der Mann ihr seine Eigentumswohnung überlässt

Während der Ehe hatte das Paar in der Eigentumswohnung des Ehemannes zusammengelebt. Als sich das Paar 2014 trennte, zog er aus und überließ ihr die Wohnung. Auch nach der Scheidung im Dezember 2015 nutzte die Frau seine Wohnung allein, zahlte dafür weder Miete noch Nebenkosten. Im selben Haus besaß sie zwar auch eine Wohnung, die sie aber 2016 einem Sohn übertrug.

Zunächst forderte der Mann von seiner Ex-Frau, für die frühere Ehewohnung zumindest Nutzungsentschädigung zu zahlen. Später verlangte er — ebenso erfolglos — von ihr, die Wohnung zu räumen.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (XII ZB 243/20). Grundsätzlich könne bei einer Scheidung der Partner, der mehr auf die Ehewohnung angewiesen sei, vom anderen Partner verlangen, ihm die Wohnung zu überlassen (§ 1568a Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte aber nur zeitlich begrenzt, nämlich für ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung.

Dass in solchen Fällen Nutzungsverhältnisse ohne Mietvertrag entstehen, habe der Gesetzgeber möglichst vermeiden wollen. Deshalb habe er im Interesse der Rechtsklarheit vorgesehen, dass ein Überlassungsverhältnis im Regelfall spätestens ein Jahr nach der Scheidung (miet-)vertraglich abgesichert werden sollte — auch und gerade dann, wenn der zur Überlassung verpflichtete Partner (Allein-)Eigentümer der Ehewohnung sei.

Der Anspruch auf Überlassung greife in dessen Eigentumsrecht ein. Zeitlich beschränkt auf ein Jahr, sei dieser Eingriff jedoch gerechtfertigt, weil die Ehewohnung der Lebensmittelpunkt der Familie sei. Im konkreten Fall sei die Jahresfrist seit mehr als vier Jahren abgelaufen. Die geschiedene Frau habe mit dem Ex-Mann und Eigentümer weder einen Mietvertrag abgeschlossen, noch stehe ihr aufgrund anderer Vereinbarungen der Besitz an der Wohnung zu. Sie müsse die Wohnung daher räumen und herausgeben.

"Billighandwerker" verpfuscht Dachsanierung

Wer nicht über die nötige Sachkunde verfügt, darf so einen Auftrag nicht übernehmen

Laut dem Gutachten eines Bausachverständigen waren die Arbeiten auf dem Dach äußerst mangelhaft ausgefallen: Werkunternehmer H, der das Dach sanieren und drei Schornsteine mit Schindeln verkleiden sollte, habe "alles verpfuscht". Deshalb forderte Auftraggeber A von H einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung.

Dagegen wehrte sich Handwerker H: Er und seine Helfer seien keine "ausgebildeten und versierten" Dachdecker. Der Hauseigentümer, den er schon lange persönlich kenne, habe schließlich gewusst, wen er engagiert habe. Man habe mit ihm alle Arbeitsschritte bis ins Detail besprochen. Außerdem habe A unbedingt sparen wollen und verlangt, bei der Sanierung "bereits vorhandene Alt-Materialien" zu verwenden.

Diese Einwände überzeugten das Oberlandesgericht (OLG) Rostock nicht (4 U 16/20). Wer so einen Auftrag übernehme, signalisiere damit, dass er ihn auch durchführen könne, erklärte das OLG. Wenn dem Werkunternehmer die dafür nötigen Kenntnisse und Fähigkeiten fehlten, hätte er den Auftrag ablehnen oder sich die Sachkunde aneignen müssen.

H sei zwar ein "fachfremder" Handwerker. Deshalb könne er aber nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Auftraggeber mit ihm eine Leistung minderer Qualität vereinbart habe. Auch die Vorgabe des Auftraggebers, die Sanierung absolut preisgünstig auszuführen, lasse nicht die Pflicht des Auftragnehmers entfallen, ein einwandfreies Werk abzuliefern.

Wenn das mit dem vorhandenen Material unmöglich war, hätte H den Hauseigentümer darauf hinweisen müssen, d.h.: Er hätte ihn unmissverständlich über Folgen und Risiken dieser Vorgehensweise informieren müssen. Die pauschale Aussage von H, er habe "alles" mit A besprochen, beweise nicht, dass er dem Auftraggeber deutlich vor Augen geführt habe, dass er mit der "Billig-Variante" das angestrebte Ergebnis nicht erreichen könne. Daher müsse H für die Folgekosten der mangelhaften Werkleistung einstehen.

"Paddling-Boards" an der Kaimauer

Eigentümergemeinschaft setzt sich gegen Eigentümer durch: Die Halterung für Surfbretter muss weg!

Die Hamburger Wohnanlage liegt idyllisch am Isebekkanal, einem beliebten Tummelplatz für Sportler: Kanufahrer, Stand-Up-Paddler, im Winter Schlittschuhfahrer usw. Auch einer der Wohnungseigentümer ist passionierter Stand-Up-Paddler. Allerdings störte er die Idylle, indem er an der Kaimauer zum Kanal eine Art Gerüst für seine Paddling-Boards anbrachte. Das störte die Miteigentümer.

Da sich der Sportler weigerte, das Gestell zu entfernen, zog der WEG-Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft vor Gericht: Die Halterungsstangen veränderten unzulässig das Gemeinschaftseigentum, sie müssten weg. Zudem vergrößerten die Bohrlöcher in der Stützmauer die Gefahr von Frostschäden.

Das Amtsgericht Hamburg gab der Eigentümergemeinschaft Recht: Der Eigentümer müsse den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Das Landgericht Hamburg bestätigte das Urteil (318 S 83/19).

Da die Kaimauer zum Gemeinschaftseigentum zähle, sei der Wassersportler verpflichtet, die Halterungen zu beseitigen. Die Miteigentümer müssten die — ohne ihre Zustimmung vorgenommene — bauliche Veränderung der Wohnanlage nicht dulden. Das optische Erscheinungsbild der Mauer werde durch das Metallgestell unzumutbar beeinträchtigt.

Doch es könne hier sogar offenbleiben, ob die Kaimauer ausschließlich auf dem Grund der Eigentümergemeinschaft stehe und damit ihr Eigentum sei. Oder ob sie als Grenzeinrichtung der Stadt Hamburg gehöre, wie der Paddler behaupte. Denn: Bei einer Grenzanlage könnten beide Nachbarn — also die Eigentümergemeinschaft und die Stadt — verlangen, dass sie unverändert bleibe.

Die Stadt Hamburg hätte also einen Anspruch auf Rückbau des Gestells. Es könne aber auch "intern" jeder Wohnungseigentümer von den anderen Eigentümern verlangen, dass diese die Grenzanlage nur so nutzten, wie es dem Interesse der Eigentümergemeinschaft entspreche. Um den Rückbau der Halterung komme der Paddler also nicht herum.

Mieter müssen abwechselnd den Gehsteig säubern

Während des Urlaubs genügt es, eine zuverlässige Ersatzkraft zu beauftragen

Die Mieter in einem Mehrfamilienhaus waren verpflichtet, abwechselnd den Gehsteig vor dem Haus sauber zu halten. Ein Bewohner fuhr in Urlaub, als er gerade mit der Reinigung an der Reihe gewesen wäre. In dieser Zeit rutschte ein anderer Mieter auf dem Gehweg aus und verletzte sich. Die Schuld gab er dem Urlauber.

Denn er sei nur gestürzt, so der Mieter, weil sich vor dem Gartentor Laub und Beerenmatsch angesammelt habe. Der in der fraglichen Zeit für den Gehsteig Verantwortliche habe die Reinigungsarbeiten zwar einer Bekannten übertragen, müsse aber dennoch selbst Schmerzensgeld und Schadenersatz zahlen. Das Oberlandesgericht Köln wies die Forderung des Verletzten zurück (26 U 44/94).

Der abwesende Mieter habe seine Sorgfaltspflichten erfüllt. Er habe eine zuverlässige Ersatzkraft damit beauftragt, ihn während seines Urlaubs zu vertreten und den Gehweg zu säubern. Allein diese Tatsache befreie den Mieter von jeder Haftung für den Unfall. Daher müsse man auch nicht mehr aufklären, ob der Sturz des Mitmieters überhaupt auf den verschmutzten Gehweg zurückzuführen sei.

Fenstertausch in der Wohnanlage

Die Eigentümergemeinschaft muss für Instandsetzungsmaßnahmen nicht unbedingt ein "Gesamtkonzept" vereinbaren

Die meisten Fenster einer großen Wohnanlage waren aus Holz und über 20 Jahre alt. 2017 hatte die Eigentümerversammlung folgenden Beschluss gefasst: Die Hausverwaltung solle eine Fachfirma damit beauftragen, erneuerungsbedürftige Fenster gegen Kunststofffenster auszutauschen. Die Kosten würden gemäß den Eigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt.

Eine Eigentümerin wandte sich gegen den Beschluss: Er entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, denn die Fenster seien teilweise überhaupt nicht marode. Also gehe es nicht um reine Instandsetzung. Vielmehr sei pauschal und unabhängig vom Instandsetzungsbedarf beschlossen worden, Fenster zu erneuern. Für eine Modernisierung fehle jedoch ein von allen gebilligtes Gesamtkonzept.

So ein Konzept sei im konkreten Fall nicht unbedingt erforderlich, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 78/19). Der Austausch undichter, alter Holzfenster sei keine Modernisierungsmaßnahme. Die Fenster würden keineswegs grundlos einem höheren Stand der Technik angepasst: Vielmehr seien die betreffenden Fenster laut Gutachten des Fensterbauers tatsächlich sanierungsbedürftig. Der Austausch sei daher als — modernisierende — Instandsetzung anzusehen.

Es stehe grundsätzlich im Ermessen der Eigentümer, ob sie für eine Sanierung einen mehrjährigen Plan erstellten oder sich darauf beschränkten, nur direkt anstehende, einzelne Maßnahmen zu beschließen. Der Eigentümerbeschluss sei also nicht deshalb unzulässig, weil ein Gesamtkonzept fehle.

Richtig sei: Auch vor einer Instandsetzung müssten die Mängel beurteilt werden. So eine Bestandsaufnahme müsse aber nicht zwingend ein Bausachverständiger vornehmen. Stehe die Schadensursache, wie hier, eindeutig fest und seien die Arbeiten technisch einfach auszuführen, reiche der Sachverstand einer Handwerkerfirma aus dem Bereich Fensterbau vollkommen aus. Ihr die Beurteilung der Mängel und die Instandsetzung anzuvertrauen, sei daher angemessen.

Mieter beschädigen Türen und Badewanne

Finanzielle Entschädigung kann die Vermieterin erst beim Auszug verlangen

Eine Vermieterin registrierte in den vermieteten Räumen einige Schäden. Türblätter waren beschädigt, die Badewanne hatte eine Schlagstelle und PVC-Scheuerleisten fehlten. Sie verlangte von den Mietern Geld, um die Schäden beseitigen zu lassen. Da die Mieter ablehnten, landete der Streit vor Gericht.

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Vermieterin während der Mietzeit keinen Schadenersatz in Geld fordern kann (63 S 178/94). Grundsätzlich hätten Vermieter zwar Anspruch darauf, dass sich die Mietsache nicht verschlechtere. Solange das Mietverhältnis bestehe, müssten aber die Mieter selbst dafür sorgen, dass Schäden in der Wohnung beseitigt werden. Erst, wenn der Mietvertrag beendet sei, könne die Vermieterin finanzielle Entschädigung fordern: Vorausgesetzt, die Wohnung werde nicht in dem Zustand zurückgegeben, in dem sie angemietet wurde.

Treuwidrige Forderung eines Architekten

Kurzartikel

Vereinbart ein Architekt mit dem Bauherrn ein Pauschalhonorar, das — nur für Fachleute erkennbar — unter den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten liegt, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn er nach einem Streit über die Bauplanung nach Mindestsätzen abrechnet und die Nachforderung damit begründet, dass das Pauschalpreisangebot gesetzeswidrig gewesen sei.

Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums

Kurzartikel

Eine Klausel im Bauträgervertrag, nach der der TÜV das Gemeinschaftseigentum einer neu errichteten Wohnanlage abnehmen, d.h. den Bau als vertragsgerecht billigen soll, ist unwirksam. Der Bausachverständige darf nicht allein vom Bauträger bestimmt werden: Das Gutachten könnte sonst einseitig ausfallen. Daher beschneidet so eine Klausel die Rechte der Wohnungskäufer unangemessen.

Umstrittene Heizenergie-Abrechnung

Vermieter müssen ungenutzte Heizkörper nicht verplomben, Mieter sind zum Heizen verpflichtet

Seit 50 Jahren wohnt ein älteres Ehepaar in seiner Münchner Mietwohnung. Nach eigenen Angaben heizten die Mieter die Kinderzimmer seit Jahren nicht mehr, seit dem Auszug ihrer Kinder. Angeblich heizten sie auch Bad und Toilette nicht. Bis 2009 waren die Heizenergie-Verbrauchseinheiten für diese Räume mit "Null" angesetzt worden. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 berechneten die Vermieter dagegen für diese Räume Heizkosten von 62,58 Euro.

Die Mieter beanstandeten die Abrechnung. Ihr Vorschlag: Die Abrechnungsfirma habe angeregt, die Heizkörper zu verplomben — damit seien sie stillgelegt und es werde kein Verbrauch mehr abgerechnet. Dass die Räume schon lange nicht mehr geheizt würden, schade dem Mauerwerk nicht, meinte das Ehepaar. Gelüftet werde selbstverständlich regelmäßig.

Auf diesen Vorschlag gingen die Vermieter jedoch nicht ein. Heizkörper stillzulegen, wirke sich negativ auf die Hydraulik der gesamten Heizanlage aus. Außerdem seien die Mieter verpflichtet, im Winter zu heizen, ansonsten drohten Schäden an der Bausubstanz (sprich: Schimmel).

Das Amtsgericht München gab den Vermietern Recht: Die Mieter könnten nicht verlangen, dass die Heizkörper verplombt werden (416 C 10714/20). Sie seien verpflichtet, im Winter alle Räume der Wohnung zu heizen und zu lüften, damit sich in den Mauern keine Feuchtigkeitsschäden ausbreiteten. Dauerhaft ungeheizte Räume führten zu Schimmel und außerdem zu hohen Heizkosten für die Nachbarn.

Die Mitmieter müssten nämlich versuchen, die kalten Räume des Ehepaares irgendwie auszugleichen und die angrenzenden Räume in ihrer eigenen Wohnung durch vermehrtes Heizen richtig zu temperieren und vor Schimmel zu bewahren. Davon abgesehen, sei es für Vermieter prinzipiell unzumutbar, Heizkörper nach den individuellen Wünschen der Mieter stillzulegen: Bei jedem Mieterwechsel müssten sie die entsprechenden technischen Vorrichtungen ein- oder ausbauen.

Bauleistungen als Architektenhonorar

Soll keine Rechnung gestellt werden, ist der Architektenvertrag wegen Schwarzarbeit nichtig

Mit der Baufirma E-GmbH hatte der Architekt schon einige Bauvorhaben durchgeführt. Nach Planungsleistungen für ein weiteres Gebäude, abgeschlossen im September 2016, stellte er keine Rechnung. Die schrieb er erst im Juni 2017, nach einem Streit mit den Geschäftsführern der E-GmbH. Da die Baufirma die Rechnungen nicht bezahlte, klagte der Architekt das Honorar von rund 180.000 Euro ein.

In der Verhandlung vor dem Landgericht Krefeld wurde er gefragt, warum er so lange keine Rechnungen gestellt habe. Die Antwort: Eigentlich hätte die E-GmbH seine Leistungen durch eine Abschlagszahlung und kostenlose Bauleistungen für sein Privathaus vergüten sollen. So sei es abgemacht gewesen.

Als das Gericht den Architekten darauf hinwies, dass so eine Abmachung wohl gegen das Schwarzarbeits-Gesetz verstoße, verhedderte er sich in Widersprüche und behauptete, über die Leistungen hätten doch wechselseitig Rechnungen ausgestellt werden sollen.

Das Landgericht wies die Zahlungsklage des Architekten ab. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bestätigte die Entscheidung (22 U 73/20). Wenn planerische Leistungen abgeschlossen seien, müssten Architekten innerhalb der nächsten sechs Monate eine Rechnung stellen. Der Kläger habe sich damit neun Monate Zeit gelassen. Und: Hätte es keinen Streit mit der Baufirma gegeben, hätte er seinen eigenen Angaben nach überhaupt keine Rechnung geschrieben.

Die Vergütung habe im Wesentlichen aus Bauleistungen der E-GmbH bestehen sollen. Schon deshalb sei der Architektenvertrag mit der Baufirma nichtig. Anspruch auf Honorar habe der Architekt daher nicht. Das Landgericht habe richtig festgestellt, dass die Parteien Steuern hinterziehen wollten. Wenn der Architekt nachträglich Rechnungen schreibe und beteuere, die "Vorgänge hätten dem Finanzamt transparent gemacht" werden sollen, sei das wenig überzeugend.

Schwarzarbeit schlicht zu leugnen, helfe nicht mehr, wenn sich die Indizien dafür so häuften wie im konkreten Fall: die erste (noch unbefangene) Aussage des Architekten, der zeitliche Abstand zwischen den Planungsleistungen und seinen Rechnungen, die langjährige Zusammenarbeit der Parteien — immer ohne schriftlichen Vertrag, obwohl es immer um große Aufträge und erhebliche Beträge gegangen sei.

Erbschaftssteuer fürs Eigenheim

Die Befreiung von der Erbschaftssteuer entfällt, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft wird

Das Ehepaar hatte lange im eigenen Haus gewohnt, jedem Partner gehörte eine Hälfte der Immobilie. Als der Ehemann 2017 starb, erbte die Ehefrau dessen Hausanteil. Für ein Eigenheim fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn es der Erbe weiterhin selbst bewohnt. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, entfällt jedoch die Steuerbefreiung.

Im konkreten Fall verkaufte die Witwe das Einfamilienhaus Ende 2018 und zog in eine Eigentumswohnung um. Daraufhin änderte das Finanzamt den Erbschaftssteuerbescheid und verlangte nachträglich Erbschaftssteuer für die geerbte Haushälfte.

Dagegen wehrte sich die Frau: Sie habe das Eigenheim nicht mehr selbst nutzen können, weil sie nach dem Tod ihres Mannes unter Depressionen und Angstzuständen gelitten habe. Schließlich sei er im Haus gestorben, das habe sie sehr mitgenommen. Deshalb habe ihr Arzt dringend zu einem Umzug geraten.

Bei einem Verkauf des Familienheims entfalle die Steuerbefreiung nur dann nicht, wenn für den Verkauf zwingende Gründe vorlägen, erklärte das Finanzgericht Münster (3 K 420/20). Und das treffe laut Gesetz nur zu, wenn es dem Erben absolut unmöglich sei — z.B. wegen Pflegebedürftigkeit — im Eigenheim selbständig einen Haushalt zu führen.

Das Finanzgericht räumte ein, der Tod des Ehemannes im Haus und die dadurch ausgelöste Depression hätten die Frau gewiss sehr belastet. Im rechtlichen Sinn stelle das trotzdem keinen "zwingenden Grund" dar, die eigene Immobilie aufzugeben und umzuziehen. Die Ausnahmeklausel im Gesetz werde so streng ausgelegt, weil die Steuerbefreiung für Familienheime die Grundeigentümer - verglichen mit "Inhabern anderer Vermögenswerte" - ohnehin bevorzuge.

Krebskranke Mieterin muss nicht ins Hotel

Die Pflicht von Mietern, Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung zu dulden, hat Grenzen

Die Leitungen im Mietshaus waren alt und marode, überschritten immer wieder die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung für Blei. Mieter forderten schon lange, der Vermieter müsse die Wasserrohre austauschen. Darunter auch Frau T, die wegen des erheblichen Mangels die Miete gemindert hatte.

Schließlich kündigte der Vermieter im Frühjahr 2020 Abhilfe an: Voraussichtlich dauerten die Arbeiten in jeder Wohnung acht Tage, teilte er mit. In dieser Zeit sollten die jeweils gerade betroffenen Mieter auf seine Kosten ins Hotel ziehen.

Das sei für sie unzumutbar, erklärte Frau T, die eben erst an Lymphdrüsenkrebs operiert worden war. Sie müsse sich demnächst einer Strahlentherapie unterziehen. Der Vermieter solle einstweilen die Rohre in den übrigen Wohnungen erneuern.

Das Landgericht Hamburg wies die Klage des Vermieters auf Duldung ab (316 S 15/20). Im Prinzip seien Mieter verpflichtet, Instandsetzungsmaßnahmen zu akzeptieren, betonte das Landgericht. Aber auch dabei gelte das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Im konkreten Fall sei es für die Mieterin derzeit unzumutbar, vorübergehend die Wohnung zu verlassen und in einem Hotel zu wohnen.

Frau T sei akut schwer krank und ohnehin gesundheitlich angeschlagen, weil ihr vor zwei Jahren wegen eines Karzinoms ein Lungenflügel entfernt werden musste. Zudem trage sie einen Herzschrittmacher. Ein provisorischer Umzug wäre für sie eine große Belastung. Obendrein wäre ein Hotelaufenthalt während der Corona-Pandemie für die Mieterin als Hochrisikopatientin ein zusätzliches Gesundheitsrisiko.

Wenn Frau T sich weigere, die Arbeiten in ihrer Wohnung durchführen zu lassen, könne sie sich zwar nicht mehr auf das Recht berufen, wegen der Bleileitungen die Miete zu mindern. Daraus folge aber nicht, dass sich die Mieterin jetzt nicht auf die aktuellen Gesundheitsrisiken berufen könne und ins Hotel ziehen müsse.

Grundstück gekauft, Architekt inklusive?

Grundstückskäufer sind nicht verpflichtet, mit Bauvorhaben einen bestimmten Architekten zu beauftragen

Kölner Eigentümer wollten zwei Doppelhaushälften auf ihrem Grundstück komplett umbauen und eine Haushälfte mit dem halben Grundstück verkaufen. Den Architekten X beauftragten sie mit dem Bauantrag bei der Stadt und Plänen für den Umbau. Verkaufen sollte das Haus ein Makler, der das Objekt auf seiner Webseite so vorstellte:

"Im Herzen des R-Viertels entsteht dieses Haus nach den Plänen des Architekten X". "Gerne vereinbaren wir mit dem Architekten einen unverbindlichen Informations- und Planungstermin für Sie". Änderungswünsche des Käufers könnten berücksichtigt werden, auch wenn der Umbau schon begonnen habe.

Beim Makler meldete sich ein Kaufinteressent, schnell wurden die Parteien einig. Der Kaufinteressent schloss am selben Tag den Kaufvertrag für das Grundstück und einen Architektenvertrag. Den Architektenvertrag hatte ihm der Makler mit Planungsskizzen des Architekten X für den Umbau zugesandt. Doch nach einem Streit über fehlende Terminplanung kündigte der Käufer den Architektenvertrag und verlangte vom Architekten 14.280 Euro Anzahlung zurück.

Zu Recht, entschied das Landgericht Köln (37 O 95/19). Wenn sich ein Grundstückskäufer dazu verpflichte, für Bauvorhaben auf dem erworbenen Grundstück die Leistungen eines bestimmten Architekten in Anspruch zu nehmen, sei diese Vereinbarung unwirksam. Der Verkäufer eines Grundstücks dürfe den Erwerb nicht von Aufträgen für bestimmte Ingenieure oder Architekten abhängig machen (juristisch: "Koppelungsverbot"). Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot liege aber nicht nur dann vor, wenn die Verknüpfung beider Verträge rechtlich fixiert sei.

Es genüge schon, wenn es sich um einen wirtschaftlichen Zusammenhang handle. Und das treffe hier eindeutig zu, so das Landgericht. Die Verkäufer hatten den Architekten mit diversen Vorleistungen beauftragt und dem Käufer dessen Grundrisse und Pläne übergeben. Das für die Verkäufer tätige Maklerbüro habe den Kontakt zwischen Käufer und Architekt vermittelt.

Zudem habe der Makler in der Werbung für das Objekt — im Internet, im Exposé — darauf verwiesen, dass das Haus nach dessen Plänen entstehe. Er habe auch angeboten, einen Planungstermin mit X zu arrangieren. Das lasse aus Sicht des Käufers nur den Schluss zu, dass der Grundstückskauf mit einem Auftrag für Architekt X verknüpft sei. Denn es stand schon fest, dass dessen Pläne realisiert werden sollten. Da der Architektenvertrag deshalb unwirksam sei, müsse der Architekt die Anzahlung zurückzahlen.