Bauen & Wohnen

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Wärmemengenzähler für die Wohnanlage

Wurde der Einbau von Messgeräten mit Mehrheit beschlossen, müssen ihn alle Eigentümer akzeptieren

Die Eigentümerversammlung einer Münchner Wohnanlage hatte mehrheitlich beschlossen, an den Heizkörpern des Gebäudes Geräte zur Verbrauchserfassung anzubringen. Dabei entschieden sich die Eigentümer für Verdunstungsröhrchen als Messgeräte. Damit war ein Eigentümer überhaupt nicht einverstanden.

Er hielt Verdunstungsröhrchen für ungeeignet, den jeweiligen Verbrauch exakt zu ermitteln — wegen der nicht gedämmten Rohrleitungen, die zu hohen Wärmeverlusten führten. Daher wollte der Eigentümer den Einbau dieser Messgeräte keinesfalls dulden, stattdessen in seiner Wohnung eigene Geräte einbauen, diese selbst ablesen und kontrollieren.

Das Landgericht München I entschied den Streit zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft (1 S 15412/18 WEG). Dass sie den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen und den Heizwärmeverbrauch erfassen wolle, entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Warum sich Verdunstungsröhrchen nicht dafür eignen sollten, den Verbrauch zu erfassen, sei nicht nachvollziehbar.

Wenn die Eigentümer mit Mehrheit den Beschluss fassten, eine bestimmte Geräteart anzuschaffen, seien alle Eigentümer — auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben — dazu verpflichtet, den Einbau der Geräte zu dulden. Nur wenn der Verbrauch aller Eigentümer auf einheitliche Weise erfasst werde, seien die so gewonnenen Daten wirklich vergleichbar, könnten die Kosten gemäß den Verbrauchsanteilen korrekt umgelegt werden.

Dass einzelne Eigentümer andere Geräte montierten, komme daher nicht in Frage. Den Heizwärmeverbrauch zu messen und die Kosten abzurechnen, sei Aufgabe der Eigentümergemeinschaft und nicht einzelner Eigentümer.

Schützenswerte Villen?

Bauvorhaben einer Immobilienfirma scheitert an der kommunalen Erhaltungssatzung

Kommunen können mit so genannten "Erhaltungssatzungen" Straßenzüge oder Viertel vor dem Abriss schützen, die sich durch städtebauliche Besonderheiten auszeichnen. Daran scheiterte das Bauvorhaben einer Immobilienfirma in Elmshorn. Sie wollte auf eigenem Grund zwei historische Häuser mit repräsentativen Gärten abreißen, um moderne Reihenhäuser zu errichten.

Die Stadt wies das Baugesuch der Grundstückseigentümerin unter Verweis auf ihre Erhaltungssatzung zurück. Dagegen wehrte sich die Immobilienfirma. Doch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig-Holstein entschied: Die geplanten Reihen- und Doppelhäuser passten nicht zu den schützenswerten Villen in diesem Stadtgebiet, die Entscheidung der Stadt sei rechtmäßig (1 MB 11/18).

Auch wenn der Baustil der großbürgerlichen Einfamilienhäuser in den Straßen der Umgebung nicht einheitlich sei: Alle Bauten dort seien großbürgerliche, zweigeschossige Häuser mit Villencharakter, repräsentativen Fassaden, großzügigen Eingangsbereichen und offener Bauweise. Üppige Vorgärten würden dem Stadtgebiet zusätzlich einen weitgehend einheitlichen Charakter verleihen, es sei schützenswert.

Vergeblich argumentierte die Grundstückseigentümerin, die meisten Häuser in diesem Gebiet verdienten die Bezeichnung "Villa" nicht. Ihre eigenen historischen Gebäude ständen nicht einmal unter Denkmalschutz.

Eine Kommune dürfe nicht nur dann eine Erhaltungssatzung aufstellen, wenn Gebäude unter Denkmalschutz ständen, so das OVG. Die Bezeichnung Villa — früher einmal der Name für ein römisches Landhaus — sei im 19. Jahrhundert auf freistehende Häuser von Großbürgern übertragen worden. Meistens seien diese Gebäude am Stadtrand oder in so genannten Villenvierteln gebaut worden, charakteristisch seien für sie Vorgärten, Veranden, offene Balkone und Erker in manchmal malerischer Zusammenstellung.

So gesehen seien die großbürgerlichen Einfamilienhäuser im Gebiet der Erhaltungssatzung durchaus als schützenswerte Villen einzustufen, auch die beiden Häuser der Immobilienfirma. Ob sie unter Denkmalschutz ständen, sei für den Schutzumfang der Erhaltungssatzung nicht relevant.

Baumwurzeln machen vor Grundstücksgrenzen nicht halt

Beeinträchtigen sie aber einen Weg, kann der Nachbar ausnahmsweise ihre Beseitigung verlangen

Ein Hauseigentümer in Itzehoe ließ eine alte, morsche Kastanie fällen, die nahe an der Grenze zum Grundstück seines Nachbarn stand. Den Baumstumpf ließ er jedoch stehen, so dass die Wurzeln weiter auf dessen Grundstück hinüber wuchsen. Außerdem zeigten sich Schößlinge. Der Nachbar hatte am Zaun, an der Grundstücksgrenze entlang, einen asphaltierten Weg angelegt, den er durch die Wurzeln gefährdet sah: Die Wurzeln hätten die Platten schon um fast 50 Zentimeter angehoben. Er verlangte, das Wurzelwerk zu beseitigen.

Das Landgericht Itzehoe wies daraufhin, dass sein Eigentum allein durch eindringendes Wurzelwerk noch keinen Schaden nehme (4 S 154/94). Doch hier gehe es um den gepflasterten Weg. Da sich die Wurzeln nicht bloß in das Nachbargrundstück hinein ausbreiteten, sondern den Weg beeinträchtigten, sei der Eigentümer des Baumes bzw. des Baumstumpfs verpflichtet, sie zu beseitigen. Nur so könne der Nachbar seinen Weg ordentlich asphaltieren. Es sei ihm nicht zuzumuten, wegen der Wurzeln darauf zu verzichten.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Kurzartikel

Hat eine Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt, zieht aber nach dem Auszug der Mieterin nicht selbst ein, sondern vermietet die Wohnung zu weitaus höherer Miete an Fremde, muss sie belegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Wurde der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, schuldet die Vermieterin der Ex-Mieterin Ersatz für die unnötigen Umzugskosten und für die Mehrkosten durch die teurere neue Wohnung (hier: 24 Monate lang).

Vermieter will Mängel überprüfen

Die Mietsache zu besichtigen, ist sein gutes Recht — aber nicht zusammen mit x-beliebigen Personen

Die Mieter eines Reihenhauses hatten dem Vermieter wiederholt Mängel der Mietsache gemeldet, was aus seiner Sicht völlig unbegründet war. Reine Schikane, fand er — doch habe er die Mängel nicht überprüfen können. Denn die Mieter hätten es ihm mehrmals verwehrt, das Reihenhaus zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. So begründete der Hauseigentümer schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht Erlangen wies seine Räumungsklage ab, weil die Kündigung unwirksam gewesen sei. Wenn es darum gehe, Schäden an der Mietsache festzustellen, könne ein Vermieter selbstverständlich Zutritt zur Wohnung bzw. zum Haus verlangen. Er könne auch mit dritten Personen erscheinen, aber nur, wenn sie mit dem Anlass der Besichtigung etwas zu tun haben.

Dieser Ansicht war auch das Landgericht Nürnberg-Fürth, es bestätigte das Urteil des Amtsgerichts (7 S 8432/17). Bei einem Besichtigungstermin wegen Mängeln könne der Vermieter fachkundige Personen wie Handwerker oder Sachverständige mitbringen, die in der Lage seien, den angezeigten Mangel zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Von sachunkundigen Bekannten dürfe er sich nicht begleiten lassen.

Wenn die Mieter sich dagegen wehrten, rechtfertige das keine Kündigung. Vermieter müssten die Privatsphäre der Mieter respektieren, schließlich garantiere die Verfassung die Unverletzlichkeit der Wohnung. Diesem Grundsatz werde der Hauseigentümer nur gerecht, wenn er die "eigenen vier Wände" seiner Mieter gemeinsam mit fachkundigen Personen besichtige und sich dabei auf die Mängel konzentriere.

Wohnungseigentümer schikanieren Hausverwalter

Eigentümergemeinschaft wehrt sich gegen den Missbrauch der Eigentümerrechte mit Abmahnung

Ein Hausverwalter nach dem anderen warf den Job hin. Ein Eigentümer-Ehepaar wandte sich über Jahre hinweg immer wieder mit Anfragen an die Hausverwalter und forderte anschließend grundlos deren Rücktritt — selbst dann, wenn sich ein Verwalter um ihr Anliegen gekümmert hatte. Beinahe jeden Beschluss der Eigentümerversammlung focht das Ehepaar X an.

Im November 2016 wurde es von den Miteigentümern abgemahnt: Offenkundig legten es die Eigentümer X darauf an, systematisch jeden Verwalter durch "permanente Aufforderung zum Rücktritt und Ankündigung der Abwahl zu zermürben", hieß es in dem Beschluss der Eigentümerversammlung. Auf Dauer werde man so keinen Verwalter für die Wohnanlage mehr finden. Sollte sich das Ehepaar nicht mäßigen, werde ein Verfahren zur Entziehung des Wohneigentums eingeleitet.

Natürlich klagten die Eheleute auch gegen diesen Beschluss: Die Abmahnung sei unzulässig, meinten sie, hier werde in ihre elementaren Rechte als Wohnungseigentümer eingegriffen. Doch der Bundesgerichtshof bewertete ihr Verhalten anders (V ZR 339/17). Hier gehe es nicht um einen Denkzettel für Störenfriede, betonten die Bundesrichter. Jeder Eigentümer dürfe auch Anträge stellen, die erwartungsgemäß erfolglos blieben und von keinem vernünftigen Miteigentümer gestellt würden.

Im konkreten Fall hätten jedoch die Eigentümer kontinuierlich ihre Rechte missbraucht, um den jeweiligen Verwalter zu vergraulen. Das führe letztlich dazu, dass kein Verwalter mehr diese Aufgabe übernehmen möchte. Das "wohnungseigentumsfeindliche Ziel, die Anlage in einen verwalterlosen Zustand" zu versetzen, bestimme das Verhalten des Ehepaares seit Jahren. Ihr Verhalten destabilisiere die Gemeinschaft und sei den Miteigentümern nicht länger zuzumuten. Es rechtfertige letztlich auch die Entziehung des Wohneigentums.

Ohne Verwalter sei es nicht möglich, das gemeinschaftliche Eigentum kontinuierlich zu pflegen und instand zu setzen, die dafür nötigen Mittel geordnet "einzusammeln" und die dafür nötigen Beschlüsse der Eigentümer herbeizuführen. Den übrigen Eigentümern gehe es nicht darum, die Eigentümerrechte des Ehepaares einzuschränken, sondern darum, die ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten und ein friedliches Zusammenleben sicherzustellen.

Gartenterrasse mit Blick zu den Nachbarn

Wohnungseigentümerin muss Terrasse und Pergola im Garten der Wohnanlage entfernen

Die Eigentümer zweier Erdgeschosswohnungen stritten über eine Terrasse — das kommt häufiger vor. Das Besondere an diesem Fall: Die Terrasse lag nicht direkt vor der Wohnung. Vielmehr hatte eine Wohnungseigentümerin hatte ihre Terrasse im Garten der Wohnanlage errichtet, der zum Gemeinschaftseigentum gehört: eine 40 Quadratmeter große Terrasse auf einem Holzaufbau und obendrauf thronte eine Pergola mit vier Säulen. Diesem Prachtbau waren einige Pflanzen zum Opfer gefallen.

Mit den Veränderungen waren die Eheleute, denen die Nachbarwohnung gehörte, ganz und gar nicht einverstanden. Vor allem deshalb, weil man von der Pergola aus direkt in ihre Wohnung blicken konnte. Die Terrasse müsse weg, forderte das Ehepaar. Dagegen pochte die Eigentümerin darauf, die Nachbarn hätten eine andere Terrasse im Garten nicht beanstandet. Dabei könne man von der aus ebenfalls in ihre Wohnung schauen.

Das Amtsgericht Sinzig entschied den Streit zu Gunsten des Ehepaares (10a C 8/18 WEG). Der Bau habe zum einen das Erscheinungsbild des Gartens erheblich verändert. Wildpflanzen seien beseitigt und eine große Terrasse errichtet worden. So eine massive Veränderung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtige prinzipiell die übrigen Wohnungseigentümer und sei daher nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig.

Zum anderen könne man von der Gartenterrasse aus die Nachbarswohnung beobachten. Das störe die Privatsphäre der Bewohner und müsse von den Nachbarn nicht hingenommen werden. Dabei spiele es keine Rolle, dass sich das Ehepaar bisher nicht gegen die Terrasse eines anderen Miteigentümers gewehrt habe. Unzulässig seien beide Bauten und der Beseitigungsanspruch des Ehepaares gegen die Eigentümerin bestehe unabhängig von weiteren Ansprüchen gegen andere Miteigentümer.

Lockere Ziegel und Mauerrisse

Bauaufsichtsbehörde verlangt vom Eigentümer, sein Wohnhaus zu sichern

Ist für ein Gebäude einmal die Baugenehmigung erteilt, ist in der Regel die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde erfüllt: Nachträgliche Anforderungen darf sie nicht stellen — außer es besteht eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit. Doch nicht jedes Haus in schlechtem Zustand ist gefährlich und von außen ist das meistens nicht gut zu beurteilen. Wann darf also die Bauaufsichtsbehörde einschreiten oder zumindest das Risiko prüfen lassen?

Um diese Frage ging es in einem Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern. Einem Experten der Baubehörde war ein altes Wohnhaus (Baujahr ca. 1960) mit losen Ziegeln auf dem Dach aufgefallen, die seiner Ansicht nach jederzeit auf Passanten herunterfallen konnten. Bei näherer Betrachtung entdeckte er zudem lockere Blechteile und Risse im Mauerwerk.

Auf diese Meldung hin forderte die Bauaufsichtsbehörde den Hauseigentümer auf, die schadhaften Bauteile zu sichern. Außerdem müsse er vor Ablauf des nächsten Monats die Standsicherheit des Gebäudes belegen und mit dem Nachweis eine qualifizierte Person (Statiker, Bauplaner) beauftragen. Komme er dieser Anordnung nicht nach, drohe ein Ordnungsgeld von 1.000 Euro.

Vergeblich wehrte sich der Hauseigentümer gegen die behördlichen Auflagen. Der VGH Bayern erklärte sie für rechtmäßig (15 C 18.2324). Die Behörde sei befugt, Maßnahmen anzuordnen, die der Gefahrenabwehr und/oder der genauen Abklärung der Gefahrenlage dienten. Leben und Gesundheit von Menschen seien hohe Rechtsgüter: Die Behörde müsse einschreiten, wenn sie gefährdet seien.

Um eine konkrete Gefahr für diese Rechtsgüter zu bejahen, genüge es schon, wenn ein Schaden nicht ganz unwahrscheinlich sei. Das treffe hier auf jeden Fall zu: Die Schäden am Haus seien schon von weitem zu erkennen, sogar ein Einsturz erscheine nicht ausgeschlossen. Durch die zahlreichen lockeren Bauteile bestehe Gefahr für den Hauseigentümer, für die Nachbarn und alle Passanten auf der angrenzenden Straße.

Nachbarn streiten um Birken

Stimmt der Abstand zur Grundstücksgrenze, müssen die Bäume nicht wegen Pollenflugs gefällt werden

Zwei Hauseigentümer in Baden-Württemberg beschäftigten mit ihrem Streit um drei Birken die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Die ca. 18 Meter hohen Bäume standen (mit einem Abstand von mindestens zwei Metern zum Zaun) auf dem Grundstück von Eigentümer A. Nachbar B forderte von A, die Birken zu beseitigen, weil deren "Immissionen" sein Grundstück beeinträchtigten: durch Pollenflug, durch herabfallende Samen und Früchte, Zapfen, Blätter und Birkenreiser.

Für den Fall, dass die Justiz sein gerechtes Anliegen abweisen würde, die Bäume zu fällen, verlangte Hauseigentümer B zumindest 230 Euro monatlich: Zwischen Juni und November eines jeden Jahres müsse ihm A diesen Betrag zahlen, um die vielen Mühen auszugleichen, die ihm die Birken bescherten. Zum finanziellen Ausgleich sei Eigentümer A nicht verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof — und die Bäume dürften stehen bleiben (V ZR 218/18).

Dass sein Grundstück von den Birken beeinträchtigt werde, könne Nachbar B nicht Herrn A vorwerfen. Für natürliche Vorgänge wie Pollenflug könne man nicht den Grundstückseigentümer haftbar machen. Auch wenn den Laub und Samen der Bäume den Nachbarn B störten: Dies werde von Naturereignissen ausgelöst und sei nicht Herrn A zuzurechnen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die störenden Bäume weit genug von der Grundstücksgrenze entfernt ständen.

Das sei hier der Fall: Der im Nachbarschaftsrecht Baden-Württembergs vorgeschriebene Mindestabstand von Anpflanzungen zur Grundstücksgrenze werde mit zwei Metern Entfernung eingehalten. Komme es trotz eines korrekten Abstands zu "natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück", sei dafür nicht der Besitzer der störenden Anpflanzungen verantwortlich — so sehe das der Landesgesetzgeber. B müsse daher die unerwünschten Einwirkungen hinnehmen.

Mieter zieht nach 14 Jahren aus

Für Kerben oder Verfärbungen im Boden schuldet der Mieter nach so langer Zeit keinen Schadenersatz

Als der Mieter einer Wohnung nach 14 Jahren auszog, verlangte der Vermieter von ihm Ersatz für Schäden. Der in der Wohnung verlegte Laminatboden weise Kerben auf, der Teppichboden sei an zahlreichen Stellen verfärbt. Normale Gebrauchsspuren seien das nicht, meinte der Vermieter. Das Landgericht Wiesbaden sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des ehemaligen Mieters (3 S 31/19).

Der verlegte Laminatboden sei von einfacher Qualität: Die Lebensdauer so eines Bodens übersteige auf keinen Fall 14 Jahre, also die Dauer des Mietverhältnisses in diesem Fall. Kerben im Boden seien nach so langer Zeit gewöhnliche Verschleißerscheinungen und kein Schaden an der Mietsache, der einen Anspruch auf Schadenersatz begründen würde.

Der Vermieter könne vom Ex-Mieter auch nicht verlangen, den Teppichboden auf seine Kosten auszutauschen. Selbst ein hochwertiger Teppichboden — um den es sich hier ohnehin nicht handle — habe nur eine durchschnittliche Lebensdauer von zehn Jahren. Dass ein Teppichboden nach 14 Jahren Verfärbungen zeige, sei ebenfalls eine normale Abnutzungserscheinung.

In einem Zeitraum von 14 Jahren würden in einer Wohnung naturgemäß Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Diese durchzuführen und zu finanzieren, sei Sache des Vermieters. Das seien nicht ersatzfähige "Sowieso"-Kosten, d.h.: Kosten, die sowieso angefallen wären.

Heizkostenvorschuss

Zu viel gezahlt: Nach vier Jahren gibt es kein Geld mehr zurück

Dem Mieter einer Verkaufshalle war es erlaubt, das Objekt unterzuvermieten. Dabei wurde es ihm mit der Zeit zu umständlich, die monatliche Vorauszahlung der Heizkosten von 600 DM jeweils vom Untermieter zu kassieren und dann an den Eigentümer der Halle weiterzuleiten. Es wurde daher vereinbart, dass der Untermieter diese Nebenkosten unmittelbar an den Eigentümer zahlen sollte, was auch geschah.

Allerdings vergaß der Gewerbemieter, den Dauerauftrag zu kündigen. Der Eigentümer der Halle erhielt die Vorauszahlung daher doppelt. Erst nach 11 1/2 Jahren wurde das Versehen entdeckt. Der Mieter forderte das Geld zurück, immerhin 82.800 DM. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm kann er jedoch den überzahlten Heizkostenvorschuss nicht mehr in voller Höhe zurückverlangen (30 U 178/94).

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Zahlung mehr als vier Kalenderjahre zurückliege. Fordere ein Mieter zuviel gezahlte Miete zurück, gelte (nicht die übliche Verjährungsfrist von 30 Jahren, sondern) eine auf vier Jahre begrenzte Verjährungsfrist. Diese verkürzte Frist sei auf den vorliegenden Fall übertragbar, auch wenn das Gesetz nicht ausdrücklich regle, wie bei einem zuviel gezahlten Heizkostenvorschuss zu verfahren sei.

WEG-Erlaubnis für Hundehaltung erforderlich

Dieser Beschluss einer Eigentümergemeinschaft zur Tierhaltung ist nicht zu unbestimmt

Laut dem Beschluss einer Eigentümerversammlung war für das Halten von Hunden in der Wohnanlage die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss erforderlich. Zudem sollten weiterhin die Regeln der Hausordnung gelten, die Tierhaltung grundsätzlich erlaubte, mit Ausnahme von Reptilien und gefährlichen Hunden.

Den Beschluss focht ein Wohnungseigentümer an, weil er ihn zu unpräzise fand: Da fehle eine klare Regel, wer in Zukunft warum einen Hund halten dürfe. Diesen Vorwurf konnte das Amtsgericht Bonn nicht nachvollziehen: Wie der Beschluss umzusetzen sei, sei hinreichend klar (27 C 95/18).

Wer sich einen Hund anschaffen wolle, müsse den Verwalter bitten, den Antrag auf Erlaubnis auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Tierhaltung von der Genehmigung per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer abhängig zu machen, entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, solange dies nicht praktisch zu einem Verbot der Tierhaltung führe.

Aber vorweg per Beschluss "klare, allgemeine Regeln" aufzustellen, sei wenig sinnvoll: Über Tierhaltung müssten die Eigentümer nach den Umständen im Einzelfall entscheiden. Schließlich komme es da auf die Größe eines Hundes an, auf die Rasse etc. Ein Eigentümerbeschluss zur Tierhaltung im Allgemeinen könne kaum abschließend regeln, wann die Eigentümerversammlung die Erlaubnis zur Hundehaltung verweigern dürfe und wann nicht.

Allgemein festhalten könne man Folgendes: Die Eigentümer dürften nur "nein" sagen, wenn sie dies nach gebührender Abwägung aller Interessen sachlich begründen könnten. Und betroffene Wohnungseigentümer könnten diese Abwägung gerichtlich überprüfen lassen.

Mieter verlangt Innendämmung

"Wärmebrücken" rechtfertigen keine Mietminderung, wenn der zur Bauzeit gültige Baustandard eingehalten wird

Schon 1971 war das Mietshaus gebaut worden, der Mieter hatte seine Drei-Zimmer-Wohnung 1986 bezogen. 30 Jahre danach forderte er per Klage von der Vermieterin einen Kostenvorschuss, um die Wohnung innen zu dämmen. In zwei Räumen seien die Wände von Schimmel befallen. Aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden, z.B. undichten Fensterrahmen, bestehe überall die Gefahr weiterer Feuchtigkeitsschäden. Daher sehe er sich berechtigt, zusätzlich die Miete um 20 Prozent zu mindern.

Vom Landgericht (LG) Lübeck bekam der Mieter Recht, das LG wurde jedoch vom Bundesgerichtshof "zurückgepfiffen" (VIII ZR 271/17). Zweifellos seien poröse Fensterrahmen und teils schadhaftes Mauerwerk Ursachen des Schimmelbefalls, räumten die Bundesrichter ein. Bis dieser Mietmangel beseitigt sei, dürfe der Mieter die Miete um zehn Prozent kürzen. Anspruch auf einen Kostenvorschuss habe er aber nicht, weil die fehlende Wärmedämmung keinen Mietmangel darstelle.

1971 seien Hauseigentümer noch nicht verpflichtet gewesen, Gebäude zu dämmen. Das Mietshaus sei nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden — seinerzeit gehörten Wärmebrücken sozusagen zum "allgemein üblichen Bauzustand". Um zu beurteilen, ob ein Mietmangel vorliege, dürfe das LG keine Bauvorschriften heranziehen, die erst Jahrzehnte nach dem Bau in Kraft traten. Anzulegen sei prinzipiell der beim Bau des Hauses geltende Maßstab.

Entgegen diesen Grundsätzen habe das LG "quasi durch die Hintertür" einen Mangel konstruiert, indem es sich auf einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" berufe. Das liefe letztlich darauf hinaus, für Altbauwohnungen (auch für nicht-modernisierte) einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Zu diesem Mindeststandard gehöre es angeblich, dass Mieter nicht öfter als zwei Mal täglich fünf bis zehn Minuten stoßlüften müssten. Das sei verfehlt: Da habe das LG einseitig Mieterinteressen berücksichtigt.

Um Schimmelbefall zu vermeiden, würden dreimaliges Stoßlüften von je zehn Minuten oder Querlüften von jeweils drei Minuten ausreichen, habe der Sachverständige ausgeführt — obwohl das Ehepaar jeweils 20 Minuten täglich zu duschen pflege. So oft zu lüften sei keineswegs unzumutbar, im Gegenteil. Nach dem Kochen, Duschen oder Waschen Räume zu lüften, um die erhöhte Feuchtigkeit zu entfernen, sei sogar allgemein üblich.

In London jobbender Mieter darf untervermieten

Kurzartikel

Will ein Mieter seine Wohnung untervermieten, weil er vorübergehend im Ausland arbeitet, dürfen ihm die Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Der Wunsch des Mieters ist auch dann berechtigt, wenn er die Dauer des Auslandsaufenthalts zunächst nicht genau benennen kann. Im Arbeitsleben wird zunehmend Flexibilität gefordert und häufig ist es unumgänglich, im Ausland zu arbeiten. Es ist vernünftig, wenn Mieter die Kosten der doppelten Haushaltsführung in dieser Zeit verringern möchten.

Mieter fällen im Garten Bäume

Unklare Regelung im Mietvertrag: Sind aus der Pflicht zur Gartenpflege auch Rechte abzuleiten?

Die Mieter eines Hauses in Berlin hatten im Garten mehrere Bäume gefällt. Den Eigentümern passte das ganz und gar nicht: Sie behaupteten, sie hätten die Mieter bei Vertragsschluss mündlich darüber informiert, dass die Bäume "tabu" seien. Für den "Kahlschlag" verlangten die Vermieter Schadenersatz.

Doch die Mieter beriefen sich auf den Formularmietvertrag: Demnach seien sie zur Gartenpflege verpflichtet. Zwar stehe da nicht ausdrücklich, dass sie zum Fällen von Bäumen berechtigt seien. Wenn sie aber "Um- und Anbauten, Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache" vornehmen dürften, sei damit auch der Garten gemeint. Wie sollte man das sonst verstehen?

Das Amtsgericht Berlin-Spandau gab den Mietern Recht. Der Mietvertrag habe den Mietern die Gartenpflege auferlegt und treffe zum Fällen von Bäumen keine Regelung. Daher stelle es keine Pflichtverletzung der Mieter, sondern vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar, wenn sie den Garten nach ihren Vorstellungen gestalteten.

Gegen diese Entscheidung legten die Hauseigentümer Berufung ein und erzielten beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (67 S 100/19). Unklare Regelungen zu den Befugnissen der Mieter im Mietvertrag gingen zu Lasten der Vermieter, betonte das Landgericht.

Wenn sie die Gartenpflege auf die Mieter abwälzten, könne dies auch das Recht der Mieter beinhalten, schadhafte oder störende Bäume zu fällen. Das gelte jedenfalls dann, wenn das Fällen von Bäumen vertraglich nicht konkret geregelt sei.

Dennoch hätte das Amtsgericht den Einwand der Vermieter nicht übergehen dürfen, dass sie den Mietern bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ausdrücklich gesagt hätten, sie dürften keine Bäume fällen. Wenn das zutreffe, sei das Vorgehen der Mieter unzulässig gewesen. Das Amtsgericht müsse deshalb den Rechtsstreit neu verhandeln.

Drohne abgeschossen

Verbotener Drohnenflug über dem Garten verletzt die Privatsphäre: Der Schütze wird nicht wegen Sachbeschädigung verurteilt

Hauseigentümer K hielt sich im Garten auf, seine kleinen Töchter ebenfalls. Da erschreckte ein Geräusch die Kinder: In einer Höhe von ca. zehn Metern schwebte eine mit Kamera bestückte Drohne über dem Grundstück. Als die Mutter aus dem Haus kam, um den Müll wegzubringen, folgte ihr die Drohne über 25 Meter bis zur Tonne. Während die Frau danach versuchte, die schreienden Kinder zu beruhigen, schritt der erboste Vater zur Tat. Er holte sein Luftgewehr aus dem Haus und "erlegte" den Eindringling.

Die Drohne fiel auf das Garagendach und zersprang in Stücke. Was Herr K wegen der hohen Hecke zwischen den Grundstücken nicht bemerkte: Die Drohne wurde vom Nachbarsgarten aus gesteuert, vom Sohn der Nachbarn. Er besuchte seine Eltern und hatte die Drohne von einem Bekannten ausgeliehen. Der Bekannte zeigte später den Schützen wegen Sachbeschädigung an: Immerhin habe die Drohne 1.500 Euro gekostet. Doch das Amtsgericht Riesa sprach Herrn K frei (926 Js 3044/19).

Wer eine fremde Sache zerstöre, handle dann nicht rechtswidrig, wenn diese Maßnahme verhältnismäßig und notwendig sei, um eine Gefahr abzuwenden. Diese Voraussetzungen sah das Amtsgericht hier als erfüllt an: Mit Kameradrohnen fremde Grundstücke zu überfliegen, sei ohne Erlaubnis des Eigentümers verboten. Verletzt wurden hier das Eigentumsrecht des Hausbesitzers und darüber hinaus das Persönlichkeitsrecht aller Hausbewohner.

Die Familie schütze den Garten, ihren privaten Rückzugsort, mit einer dichten, hohen Hecke und dokumentiere damit, wie viel Wert sie auf Privatsphäre lege. Beim Einsatz von Kameradrohnen gehe es nicht um einen harmlosen Freizeitspaß wie Drachensteigen, sondern um das Ausspähen der Privatsphäre Fremder. Der "Steuermann" habe Frau K mit der Drohne regelrecht "verfolgt" und dabei gegen deren Willen (inzwischen gelöschte) Aufnahmen angefertigt. Verstärkt durch die extrem niedrige Flughöhe der Drohne habe die Spähattacke die Privatsphäre der Familie auf sehr intensive Weise gestört.

Diesen Eingriff habe der Grundeigentümer nicht hinnehmen müssen. Der Sachschaden durch seine Abwehr mit dem Luftgewehr falle da weniger ins Gewicht. K habe den Nachbarssohn wegen der dichten Hecke auch nicht sehen können. Daher sei dem Schützen auch nicht vorzuhalten, er hätte — anstatt gleich zu schießen — den Drohnenpiloten erst einmal auffordern müssen, mit dem Unsinn aufzuhören.

Klimaaußenanlage auf der Terrasse

Die Eigentümerversammlung lehnt es mehrheitlich ab, die Installation nachträglich zu genehmigen

Eine "Klimatruhe" führte zu Konflikten in einer Münchener Wohnanlage. Ohne die Miteigentümer zu informieren, hatten die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung im Frühjahr 2018 auf ihrer Terrasse eine Klimaaußenanlage installiert, die sie mit dünnen, weißen Holzlatten verkleideten. Die dafür nötigen Versorgungsleitungen wurden durch den Fensterrahmen ins Gebäudeinnere verlegt.

Auf einer Eigentümerversammlung beantragte das Ehepaar Monate später, den Einbau der Klimaanlage nachträglich zu genehmigen. Mit Mehrheit lehnten die Miteigentümer den Antrag ab. Sie forderten stattdessen, die Anlage und die Schäden an der Fassade "unverzüglich zu beseitigen". Da das Ehepaar dieser Aufforderung nicht nachkam, zog die Eigentümergemeinschaft vor Gericht.

Ihr Standpunkt: Der Einbau der Klimaanlage stelle eine bauliche Veränderung dar, die das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage störe und zudem zu erheblichen Schäden am Gemeinschaftseigentum geführt habe. Denn der Installateur habe die Fassade durchbohrt, um die Leitungen zu verlegen. Wenn die Anlage in Betrieb sei, verursache sie zudem beträchtlichen Lärm (bis zu 50 dBA).

Dass die Installation das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigte, bestritten die Eheleute: Die Außenwand sei ja nicht durchbohrt worden, nur ein Fensterrahmen. Außerdem sei die Anlage unauffällig verkleidet. Sie hätten ein Kleinkind, das stark unter der Hitze leide und die werde in den nächsten Jahren wohl noch schlimmer. Mit kleinen Kindern könne man auch nicht bei jeder Hitzewelle verreisen …

Heiße Räume könne man im Sommer nicht nur mit einer Außen-Klimaanlage abkühlen, erklärte das Amtsgericht München (484 C 17510/18 WEG). Wenn sich die Eltern um die Gesundheit des Kleinkindes sorgten, hätten sie auch eine Innenklimaanlage anschaffen können. Auf jeden Fall hätte das Paar vor dem Einbau die Zustimmung der Miteigentümer einholen müssen.

Das Klimagerät auf der Terrasse stelle nämlich eine bauliche Veränderung dar. Auch wenn es das Ehepaar nicht wahrhaben wolle — auch Fenster und Fensterrahmen zählten zum Gemeinschaftseigentum. Durch den Fensterrahmen Löcher für Leitungen zu bohren, beeinträchtige also das Gemeinschaftseigentum und damit auch die Miteigentümer. Das Ehepaar müsse den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Verluste durch Vermietung?

"Mietvertrag" zwischen Lebensgefährten in einer gemeinsamen Wohnung wird steuerlich nicht anerkannt

Steuerzahlerin X besitzt ein Haus mit mehreren Wohnungen. Ihr Büro hat sie im Erdgeschoss eingerichtet, das Dachgeschoss an Fremde vermietet. Im ersten Stock wohnt sie mit ihrem Lebensgefährten. Dem Finanzamt legte die Frau ein Dokument vor, das sie als Mietvertrag bezeichnete: Demnach war die Hälfte der Wohnung an den Lebensgefährten vermietet, dafür zahlte er pro Monat 350 Euro Miete und ein Haushaltsgeld von 150 Euro.

In ihrer Einkommensteuererklärung machte Frau X Verluste aus der Vermietung im Dachgeschoss und im ersten Stock geltend. Was ihre eigene Wohnung betraf, wurde der Verlust vom Finanzamt steuerlich nicht berücksichtigt. Dagegen setzte sich die Steuerzahlerin vergeblich zur Wehr. Das Finanzgericht Baden-Württemberg teilte die Ansicht der Finanzbehörde und wies die Klage der Hauseigentümerin ab (1 K 699/19).

Hier liege kein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis vor, weil Frau X die zur Hälfte vermietete Wohnung mit ihrem Lebensgefährten gemeinsam bewohne. Ein fremder Dritter würde sich niemals darauf einlassen, eine Wohnung zu teilen — ohne abgrenzbare Wohnräume, die der Mieter alleine nutzen könne, also ohne jegliche Privatsphäre. Die Behauptung, dass jeder ein Schlafzimmer individuell nutze, sei nicht nachprüfbar.

Grundlage des gemeinsamen Wohnens sei nicht der Mietvertrag, sondern die persönliche Beziehung, die nichteheliche Lebensgemeinschaft. Beide Partner zahlten gemäß ihren Möglichkeiten für die gemeinsame Lebensführung und dazu gehöre auch das Wohnen. Die Mieteinnahmen, die Frau X vom Lebensgefährten kassiere, seien letztlich nur Beiträge zum gemeinsamen Haushalt. Ihre Aufwendungen für diese Wohnung seien nicht vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung?

Ein etwas größerer Balkon erhöht den Gebrauchswert einer kleinen Wohnung nicht nachhaltig

Die Eigentümerin eines Hamburger Mietshauses hatte die Balkone vergrößern lassen: von 2,44 qm auf 4,83 qm. Anschließend verlangte sie mehr Miete: Der Balkon biete so mehr Bewegungsfreiheit und Stellfläche, das mache das Wohnen angenehmer und bequemer, fand die Vermieterin. Die Mieter einer 60 qm großen Wohnung widersprachen: Das sei keine Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung rechtfertige.

Das Landgericht Hamburg teilte die Ansicht der Mieter (334 S 5/19). Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung setze voraus, dass die Maßnahme den Wohnwert deutlich und dauerhaft verbessere. Der zusätzliche Nutzen von 2,4 qm mehr Balkonfläche sei jedoch gering. Die Mieter hätten auch auf dem alten Balkon sitzen können. Nun könnten sie vielleicht ein paar Pflanzen mehr oder andere Dinge dort aufstellen.

Bei einer kleinen Wohnung erhöhe ein etwas größerer Balkon den Gebrauchswert der Wohnung nicht spürbar. Wenn man bei der Wohnfläche die Größe des Balkons berücksichtige (mit 1/4), erhöhe sich die benutzbare Fläche durch den Umbau nur um 0,6 qm. Damit könne die Vermieterin keine Modernisierungsmieterhöhung begründen.

Mieterin fällt in ein ungesichertes "Pflanzloch"

Wohnungseigentümergemeinschaft wollte "Pflanzeninseln" neu bepflanzen

Die Wohnanlage besteht aus mehreren Gebäuden, dazwischen liegt ein mit hellen Steinen gepflasterter Platz. Hier standen einige Bäume inmitten von Pflanzeninseln (Metallgitter, die bündig zum Pflaster in den Boden eingesetzt waren, mit einer kreisförmigen Aussparung für den Baum in der Mitte). Im Mai 2017 ließ die Eigentümergemeinschaft drei Bäume ausgraben, um die Pflanzeninseln am übernächsten Tag neu zu bepflanzen.

Zurück blieb in deren Mitte jeweils eine Grube von zehn bis fünfzehn Zentimetern Tiefe. Eine Bewohnerin der Wohnanlage betrat, aus welchem Grund auch immer, eine dieser Inseln. Sie stürzte in das Pflanzloch und brach sich das rechte Handgelenk. Die Frau musste operiert werden und litt lange an Schmerzen. Für den Unfall machte sie die Eigentümergemeinschaft verantwortlich, die die Vertiefung in der Pflanzeninsel nicht gesichert bzw. gekennzeichnet habe. Die Verletzte forderte Schadenersatz und 5.000 Euro Schmerzensgeld.

Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe billigte ihr nur 1.500 Euro zu, weil ihr hälftiges Mitverschulden anzurechnen sei (7 U 128/18). Wenn zum Schutz von Bäumen in einer Fußgängerzone so genannte Baumscheiben in den Boden eingelassen werden, dienten diese Metallgitter erkennbar nicht als Gehweg für Fußgänger. Das Baumgitter unterscheide sich in Farbe, Material und Struktur deutlich von den Pflastersteinen. Zudem könnten aufmerksame Fußgänger ein Loch mit einem Durchmesser von mindestens 60 Zentimetern Umfang erkennen und ausweichen, erklärte das OLG.

Allerdings habe die Eigentümergemeinschaft ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt und so zum Unfall beigetragen. Hier gehe es nicht um kleine Höhenunterschiede im Pflaster — damit müssten Fußgänger zurechtkommen —, sondern um 10-15 Zentimeter tiefe Erdlöcher. Fotos vom Unfallort zeigten, dass sich die gepflasterte Fläche und die Gitterflächen ohne Baum nicht mehr so deutlich voneinander abhoben. Bei oberflächlicher Betrachtung könne der Eindruck entstehen, sie seien als einheitliche Fläche begehbar. Die drei Baumgitter mit den Pflanzlöchern abzusperren oder ein Warnschild aufzustellen, wäre also angebracht gewesen.