Ein Berliner Mieter minderte die Miete wegen Mietmängeln, die von der Vermieterin bestritten wurden, um 20 Prozent. Darüber hinaus weigerte er sich, eine durch gerichtlichen Vergleich vereinbarte Mieterhöhung zu zahlen. Schließlich geriet der Mann mit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand.

Deshalb kündigte ihm die Vermieterin fristlos und hilfsweise ordentlich — für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte. Ordentliche Kündigung bedeutet: Das Mietverhältnis endet nicht sofort (fristlos), sondern erst nach Ablauf der von der Mietdauer abhängigen Kündigungsfrist.

Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Sechs Wochen, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt worden war, beglich der Mieter den Mietrückstand. Das Amtsgericht entschied, die ordentliche Kündigung sei dennoch wirksam. Wenn die Kündigungsfrist vorbei sei, müsse der Mieter ausziehen.

Doch die nächste Instanz, das Landgericht Berlin, wies die Räumungsklage der Vermieterin ab, weil der Mieter seinen Zahlungsrückstand ausgeglichen habe. Mit der so genannten "Schonfristzahlung" werde auch die ordentliche Kündigung unwirksam.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof und gab der Vermieterin Recht (VIII ZR 307/21). Auf die ordentliche Kündigung wirke sich eine Schonfristzahlung nicht aus, betonten die Bundesrichter. Eine einschlägige Gesetzesänderung sei zwar im Parlament diskutiert worden, der Gesetzgeber habe den Antrag aber letztlich verworfen.

Also bleibe es bei der ständigen Rechtsprechung: Wer innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Mietrückstände begleiche, erreiche damit (nur), dass die außerordentliche, fristlose Kündigung unwirksam werde. So erwirkten Mieter eine "Schonfrist", die Räumund drohe dann erst nach Ablauf der Kündigungsfrist.

In einem sehr hellhörigen Mehrfamilienhaus ohne Trittschaldämmung herrschte jahrelang Dauerknatsch zwischen der Mieterin A im Erdgeschoss und der über ihr wohnenden Nachbarin B. 2021 zog Frau A vor Gericht und verlangte, die Nachbarin müsse die ständigen und unerträglichen Lärmstörungen unterlassen.

Frau B feierte aber keineswegs wilde, nächtliche Partys. Vielmehr ging es um häufiges Staubsaugen gegen 12 Uhr und um Türenknallen und Trampeln kurz nach 7 Uhr früh.

Das Amtsgericht Singen wies die Klage von Mieterin A ab (1 C 235/21). Hier handle es sich um Bagatellen und nicht um Ruhestörung. Mieter dürften tagsüber den Staubsauger anwerfen. Das Schließen von Fenstern und Türen seien punktuell vielleicht mal etwas lauter. Solche Geräusche gehörten aber zum Alltag und seien von den Mitbewohnern hinzunehmen.

Frau A könne von Frau B nicht verlangen, am frühen Morgen behutsam durch die Wohnung zu schleichen und keinen Laut von sich zu geben. Nicht einmal eine Hausordnung könne vorgeben, dass Mieter jedes störende Geräusch prinzipiell vermeiden müssten. Es gebe nun einmal Alltagstätigkeiten wie Staubsaugen, die naturgesetzlich mit Geräuschen verknüpft seien. Die seien zulässig, auch wenn Nachbarn sie als Ruhestörung einstuften.

Beauftragt der Vermieter einer Anlage mit rund 100 Wohnungen einen Dienstleister damit, die Restmülltonnen zu kontrollieren und falsch eingeworfenen Abfall bei Bedarf von Hand richtig zu sortieren, darf er die Kosten dafür auf die Mieter umlegen. Dieser Service gehört im Rahmen des "Müllmanagements" zu den Betriebskosten, die von den Mietern zu tragen sind.

Werden die Heizkosten für einen gemeinschaftlich genutzten Hausflur in der Jahresabrechnung für eine Wohnungseigentumsanlage unzulässigerweise einem einzelnen Wohnungseigentümer aufgebrummt, ist wegen dieses Fehlers die gesamte WEG-Jahresabrechnung ungültig. Der betroffene Wohnungseigentümer kann den Beschluss über die Jahresabrechnung mit einer Klage anfechten.

Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft verlangten 2021 vom Verwalter, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Ihr Antrag auf den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter scheiterte jedoch am neuen WEG-Recht: Demnach müssen Eigentümer so eine Forderung nämlich gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Ein direkter Anspruch gegen den Verwalter besteht nicht mehr.

Reflektiert eine Solaranlage das Sonnenlicht so auf das Wohnhaus nebenan, dass die Nachbarn von April bis September nachmittags auf der Terrasse und im Wohnzimmer geblendet werden, muss der Hauseigentümer die Störung beenden und seine Anlage anders ausrichten. Es ist für die Nachbarn unzumutbar, ihren Wohnbereich monatelang nur eingeschränkt nutzen zu können oder mit Rollläden verdunkeln zu müssen.

Vielleicht war der Wohnungsflur etwas eng? Oder wollte die Mieterin ihre Teppiche schonen? Aus welchem Grund auch immer: Regelmäßig ließen die Mieterin und ihre drei Kinder die Schuhe vor der Wohnungstür stehen. Diese Gewohnheit war der Vermieterin ein Dorn im Auge: Sie forderte die Mieterin mehrmals auf, die Schuhe zu entfernen und sich im Treppenhaus nicht so auszubreiten.

Das sah die alleinerziehende Mutter allerdings als ihr gutes Recht an … Nach einer erfolglosen schriftlichen Abmahnung fuhr die Hauseigentümerin gegen die Kinderschuhe schweres Geschütz auf und zog vor Gericht. Das Amtsgericht Frankfurt verbot es der Mieterin, künftig Schuhe vor der Wohnungstür stehen zu lassen — anderenfalls drohe eine Geldbuße (33 C 2354/21).

Laut Hausordnung sei das Abstellen von Gegenständen aller Art im Treppenhaus untersagt, so das Amtsgericht, um für den Fall eines Brandes diesen Rettungsweg freizuhalten. Hier Sachen abzustellen, setze jedenfalls die Zustimmung der Vermieterin voraus, die unstreitig nicht vorliege.

Unabhängig davon, ob diese Frage im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sei oder nicht, gelte allgemein: Treppenhäuser und Aufgänge seien Gemeinschaftsflächen. Sie seien nicht mitvermietet und dürften von den Mietern nur genutzt werden, um die angemietete Wohnung zu erreichen. Nicht aber dazu, irgendwelche Gegenstände aufzubewahren oder vorübergehend abzustellen: Das gehöre nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Die beiden Aufzüge einer großen Wohnanlage wiesen einige leichte Macken auf. Wegen dieses Problems wurde 2019 eine Eigentümerversammlung einberufen. Einige Eigentümer forderten, die Fahrstühle im Zuge der jetzt ohnehin anfallenden Reparaturen auch gleich barrierefrei zu gestalten. Die Gesamtkosten von geschätzt 164.000 Euro könne man den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft (WEG) entnehmen.

Gemäß der Teilungserklärung der WEG konnten die Eigentümer auch größere Instandsetzungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Für den Antrag, auf Kosten der WEG barrierefreie Lifte herzustellen, stimmte zwar eine Mehrheit. Doch der Versammlungsleiter erklärte, für einen Beschluss dieses Inhalts wäre die Zustimmung aller Eigentümer nötig gewesen — er sei daher nicht wirksam.

Deshalb einigte man sich darauf, erst einmal nur die Mängel beheben zu lassen. Darüber hinaus beschloss die Versammlung, dass die Eigentümer, die barrierefreie Lifte wünschten, auch die Mehrkosten für eine Runderneuerung der Aufzüge übernehmen müssten (je Aufzug ca. 30.000 Euro). Ein betroffener Eigentümer zog daraufhin vor Gericht, um den ersten, gescheiterten Beschluss zu Gunsten barrierefreier Aufzüge durchzusetzen.

Seine Klage scheiterte jedoch beim Amtsgericht Kassel (800 C 4204/19). Mit Mehrheit könne nur eine Instandsetzung beschlossen werden, betonte das Amtsgericht. Instandsetzung bedeute, den ordnungsgemäßen Zustand der Aufzüge durch Reparaturen wiederherzustellen. Einen alten Aufzug durch einen neuen zu ersetzen, der erstmals barrierefrei sein solle, gehe weit über eine Instandsetzung hinaus.

Das sei eine mindestens eine Modernisierungsmaßnahme, wenn nicht sogar eine bauliche Veränderung. Zu Recht habe daher der Versammlungsleiter den ersten Beschluss für unwirksam erklärt. Denn für barrierefreie Fahrstühle habe sich weder eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer ausgesprochen (Bedingung für eine Modernisierung), noch sei ein einstimmiger Beschluss erreicht worden (Bedingung für eine bauliche Veränderung).

Was stattdessen als Alternative beschlossen worden sei, entspreche aber nach neuem und nach altem WEG-Recht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung: Erstens seien die Reparaturen auf Kosten der WEG durchzuführen. Zweitens stimmten alle Eigentümer einer baulichen Veränderung zu, sofern die Eigentümer, die eine barrierefreie Ausführung wünschten und von ihr profitieren würden, die dadurch entstehenden Mehrkosten tragen.

Vermieter dürfen die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als "sonstige Betriebskosten" auf die Mieter umlegen. Diese Kosten sind letztlich nur "verbrämte" Anschaffungskosten, weil sich Vermieter damit den Erwerb der Geräte ersparen. Anschaffungskosten stellen aber grundsätzlich keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Diesen Grundsatz dürfen Vermieter nicht umgehen, indem sie Rauchwarnmelder mieten statt sie zu kaufen.

An einem Winternachmittag gegen 17 Uhr stellte Frau M ihren Wagen in der gemieteten Garage ab. Da kam die Pflegekraft der Nachbarin auf sie zu und bat sie in deren Haus: Die Seniorin wolle kurz mit ihr reden. Über einen Steinweg neben der Garage gingen die beiden Frauen hinter das Haus und betraten die Wohnung über die Terrasse. Der unbeleuchtete Steinweg war mit Blättern, Zweiglein und Moos bedeckt, regennass und schmierig.

Als Frau M nach ca. einer Stunde die Nachbarin verließ, benützte sie denselben Weg zurück. Sie rutschte aus, stürzte und verletzte sich schwer. Von der Hauseigentümerin verlangte die Verletzte mindestens 20.000 Euro Schmerzensgeld: Sie hätte dafür sorgen müssen, dass Besucher den Weg ohne Sturzrisiko begehen könnten, fand Frau M. Doch das Oberlandesgericht Frankfurt verneinte eine Pflichtverletzung (17 W 17/22).

Verkehrssicherungspflicht bedeute nicht, jedes Risiko auszuschließen - das sei nicht möglich. Die Grundstückseigentümerin müsse den untergeordneten Zuweg zur Terrasse ihres Wohnhauses nicht so sauber halten, dass ihn alle Nutzer völlig gefahrlos begehen könnten. Schließlich sei das nicht der Hauptzugang zum Wohnhaus: Der Steinweg werde üblicherweise nur von Angehörigen und Pflegekräften benützt, denen er bekannt sei. Die Garagenmieterin M hätte bei der Rückkehr den Hauptweg am Vordereingang nutzen können, statt im Dunkeln erstmals den Steinweg zu nehmen.

Allerdings sei die Beschaffenheit des von Bäumen und Büschen gesäumten Steinweges neben der Garage sogar in der Dunkelheit wahrzunehmen. Frau M selbst habe sie durchaus zutreffend beschrieben: Basaltplatten in ungeordneter Folge, bedeckt mit Blättern und Moos, nass und rutschig. Die Hauseigentümerin habe sich darauf verlassen dürfen, dass sich Besucher hier mit besonderer Sorgfalt bewegten — angepasst an die Bodenbeschaffenheit.

In unübersichtlichen Situationen müssten Fußgänger eben besonders aufpassen: Sie könnten vom Grundstückseigentümer kein Schmerzensgeld verlangen, wenn ein Sturz mit der gebotenen Aufmerksamkeit vermeidbar gewesen wäre. Auf Nebenwegen müssten Hauseigentümer nur verborgene Gefahrenstellen beseitigen, die selbst aufmerksame Nutzer nicht ohne Weiteres erkennen könnten.

Hauskäufer haben Anspruch auf Minderung des Kaufpreises, wenn ihnen der Verkäufer bei den Kaufverhandlungen einen reparierten, aber erheblichen Leitungswasserschaden verschwieg. War von der Überschwemmung, die beim Verkauf nur drei Jahre zurücklag, der Estrich des gesamten Wohnbereichs betroffen und beliefen sich die Sanierungskosten auf über 13.300 Euro, handelt es sich nicht um einen "unerheblichen Mangel", über den der Verkäufer die Kaufinteressenten nicht aufklären muss.

Der Mieter einer Eigentumswohnung in Wiesbaden kaufte sich ein Elektrofahrzeug (Hybrid-Fahrzeug), das er auf seinem mitgemieteten Stellplatz in der Tiefgarage abstellte. Das führte zu Aufruhr unter den Eigentümern: Immer wieder höre man von brennenden Batterien, so ihr Einwand, Elektroautos seien gefährlich. Auf einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, das Parken von Elektroautos in der Tiefgarage zu verbieten.

Gegen diesen WEG-Beschluss klagte die Vermieterin des Elektroauto-Fahrers. Zu Recht, entschied das Amtsgericht Wiesbaden (92 C 2541/21). Das Verbot verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Laut Gesetz habe jeder Wohnungseigentümer das Recht auf bauliche Maßnahmen, die dem "Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge" dienten.

Dieses individuelle Recht der Eigentümerin laufe ins Leere, wenn sie die Installation einer Ladestation verlangen könne, aber ihr Elektroauto (oder das eines Mieters) in der Garage nicht abgestellt und geladen werden dürfe.

Selbst wenn man zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft unterstelle, dass von Elektrofahrzeugen tatsächlich ein besondere Brandgefahr ausgehe, sei der einschlägige Beschluss unzulässig: Das Verbot heble ein Recht der Eigentümerin aus und widerspreche dem Ziel des Gesetzgebers, durch das Recht aufs Installieren von Ladeinfrastruktur allgemein die Elektromobilität zu fördern.

In der Regel ist eine im Mietvertrag bezifferte Wohnfläche verbindlich vereinbart — selbst dann, wenn vor der Quadratmeterangabe ein "ca." steht. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, kann der Mieter die Miete mindern. Im konkreten Fall hatte jedoch der Vermieter der Quadratmeterangabe im Mietvertrag folgende Einschränkung hinzugefügt:

"Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Als der Mieter wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche Rückzahlung zu viel gezahlter Miete forderte, scheiterte er mit seiner Klage auf ganzer Linie. Der Zusatz stelle eindeutig klar, dass hier nicht die im Vertrag konkret angegebene Quadratmeterzahl als Mindestfläche vereinbart wurde, entschieden Amtsgericht und Landgericht Berlin (67 S 96/22).

Die "Sollbeschaffenheit" der Mietsache richte sich nach der Zahl der Räume und nicht nach der Fläche der Wohnung — so hätten es die Parteien des Mietvertrags eindeutig geregelt und gebilligt. Die Regelung sei klar und in keiner Weise interpretationsbedürftig. Daher löse die Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der Quadratmeterangabe hier keine Ansprüche auf Rückzahlung aus.

Eine Lübecker Vermieterin kündigte einem älteren Ehepaar mehrmals. Zunächst warf sie den Mietern Zahlungsrückstand vor. Später zusätzlich eine Bedrohung. Eskaliert war der Streit 2018 nach mehreren massiven Wasserschäden in der Mietwohnung. Danach hatte das Ehepaar die Miete gemindert. Ein Versuch, die Leckage zu beseitigen, scheiterte, weil die Mieter den Termin ablehnten und abwesend waren.

Danach erhielt die Vermieterin ein wütendes Schreiben des Mannes: "Wir wollen von Ihnen telefonisch nie mehr belästigt werden, sonst machen wir es wie Ministerin Nahles sagt: dann hauen wir euch in die Fresse". Das wertete die Vermieterin als Bedrohung. Sie kündigte fristlos und erhob Räumungsklage, die das Amtsgericht Lübeck jedoch abwies (24 C 2626/19).

Die Mieter seien nie erhebliche Beträge schuldig geblieben, stellte das Amtsgericht fest. Ein halbes Jahr lang habe das Ehepaar wegen der stark durchfeuchteten Wände — belegt mit Fotos — die Miete mindern dürfen. Darüber hinaus sei nach einem (lange unentdeckten) Todesfall im Haus und der anschließenden Entrümpelung das Treppenhaus monatelang stark verdreckt gewesen, was ebenfalls eine Kürzung rechtfertige (15 Prozent). Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands komme daher nicht in Betracht.

Das Schreiben mit dem Nahles-Zitat sei sicherlich grenzwertig rüde. Das Zitat sei aber keine Beleidigung oder Bedrohung, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Die ehemalige Ministerin Nahles habe damit provokativ ihre Absicht formuliert, als Oppositionsführerin die Regierung schärfer kritisieren zu wollen ("Ab morgen kriegen sie in die Fresse"). Eine schärfere Gangart bei Auseinandersetzungen sei damit gemeint, keine Gewalttat. Hier werde keine Tätlichkeit gegen die Vermieterin angekündigt.

Bei der Abwägung der gegensätzlichen Interessen müsse man außerdem berücksichtigen, wie viel Frust sich bei dem betagten, aus einfachen Verhältnissen stammenden Mieter aufgestaut habe. Die wiederholten, massiven Wasserschäden ebenso wie der Konflikt um den Handwerkertermin hätten ihn sehr belastet. Der Mann habe sich von der Vermieterin unter Druck gesetzt gefühlt. Alles in allem sei es trotz seines aufbrausenden Verhaltens für die Vermieterin vielleicht anstrengend, aber nicht unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

1984 hatte ein Berliner Ehepaar das Badezimmer seiner Mietwohnung renoviert. Die Mieter entfernten die Dielen und verlegten Bodenfliesen — inklusive Bodenabfluss, aber ohne die nötigen Dichtungen. 32 Jahre später tropfte im Badezimmer der darunter gelegenen Wohnung eine Menge Wasser durch die Decke. Ein Bauexperte erklärte den Vermietern, die Zwischendecke könne jederzeit einstürzen: Offenbar sei seit vielen Jahren Feuchtigkeit von oben eingedrungen und habe die Holzbalken ruiniert.

Nun forderten die Vermieter von der Mieterin (ihr Mann war schon vor Jahren gestorben) 37.650 Euro. Sie müsse für den Schaden haften: Zum einen, weil der Boden seinerzeit unsachgemäß renoviert worden sei. Zum anderen, weil durch den unzulänglich abgedichteten Boden seit ca. 20 Jahren ständig Wasser in die darunter liegende Holzkonstruktion eingesickert sei. Denn die Rollstuhlfahrerin habe regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage der Vermieter mit der Begründung ab, ihr Anspruch auf Schadenersatz sei verjährt. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 132/20). Wenn Mieter die Mietsache beschädigten, verjährten die Ersatzansprüche der Vermieter zwar nach sechs Monaten. Aber diese Verjährungsfrist beginne erst, wenn das Mietverhältnis ende und die Vermieter die Mietsache zurückerhalten.

Die Verjährungsfrist sei ausdrücklich an die Rückgabe der Wohnung geknüpft (§ 548 Bürgerliches Gesetzbuch). Die Frist sei mit sechs Monaten relativ kurz bemessen. Dies solle Vermieter dazu bringen, nach dem Ende des Mietvertrags möglichst zügig ihre Ansprüche zu klären, die mit dem Zustand der Mietsache zusammenhängen. So hätten beide Vertragsparteien schnell Rechtsklarheit.

Im konkreten Fall wohne jedoch die Mieterin immer noch in der beschädigten Wohnung. Daher könnten die Vermieter ihre Ansprüche geltend machen, obwohl die schadenauslösende Abdichtung schon vor 32 Jahren verpfuscht wurde, betonten die Bundesrichter.

Mit dieser Vorgabe verwiesen sie den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Die Vorinstanz müsse nun noch prüfen, ob der Anspruch der Vermieter inhaltlich begründet sei. Darüber hinaus sei zu klären, ob die Vermieter eventuell vorrangig ihre Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen müssten.

Hinter dem Garten einer Eigentumswohnung befindet sich, abgegrenzt durch eine Natursteinmauer, etwas erhöht ein weiterer Garten. Dass sich das Sondernutzungsrecht des Vermieters auch auf den hinteren Gartenteil erstreckt, wirkt sich nicht automatisch auf des Mieters Pflicht zur Gartenpflege aus. Ist die von ihm zu pflegende Gartenfläche im Mietvertrag nicht genau bestimmt, muss er sich nur um den Gartenteil innerhalb der Stützmauer kümmern, die den hinteren Gartenteil optisch vom vorderen abtrennt.

Eine Immobiliengesellschaft hatte ein Mehrfamilienhaus umfassend renoviert und die Wohnungen anschließend verkauft. Schon bald stellten sich gravierende Schallschutzmängel heraus: Insbesondere waren die Geräusche aus dem Badezimmer einer Familie im angrenzenden Raum der Nachbarwohnung deutlich hörbar. Die Eigentümergemeinschaft (WEG) verlangte von der Bauträgerin einen Kostenvorschuss, um die unzulänglich isolierte Trennwand zu sanieren.

Ein Sachverständiger schätzte die Kosten auf rund 16.000 Euro und das Landgericht (LG) Köln verurteilte die Immobiliengesellschaft zur Zahlung. Da man nicht ausschließen könne, dass es letztlich teurer werde, müsse die Bauträgerin — falls notwendig — auch weitere Aufwendungen ersetzen, stellte das LG fest. Und so kam es dann auch. Da sich die Bauträgerin weigerte, weitere ca. 24.700 Euro Vorschuss zu zahlen, zog die WEG erneut vor Gericht.

Die Nachforderung sei gerechtfertigt, urteilte das Oberlandesgericht Köln (11 U 33/20). Das LG habe in einem ersten Urteil zur Vorschussklage der WEG festgestellt, dass die Immobiliengesellschaft die Mängelbeseitigungskosten tragen müsse. Wenn sich bei der Sanierung oder schon bei ihrer Planung herausstelle, dass der gezahlte Vorschuss nicht ausreichen werde, um den Baumangel zu beseitigen, könne die WEG weiteren Kostenvorschuss gerichtlich geltend machen.

Eine Nachforderung setze nicht voraus, dass sich der Sachverhalt grundlegend geändert habe. Eine so genannte Vorschussklage decke vielmehr Erhöhungen der Sanierungskosten mit ab — unabhängig davon, worauf die höheren Kosten zurückzuführen seien. Die Prognose eines Sachverständigen könne sich als falsch erweisen. Wenn sich im Zuge der Arbeiten oder bei ihrer Vorbereitung zeige, dass der Aufwand unterschätzt wurde, könne der Auftraggeber (bzw. hier: die WEG) mehr verlangen.

In einer großen Münchner Wohnanlage mit rund 200 Eigentumswohnungen wollten Mieter an ihrem Tiefgaragen-Stellplatz eine Elektroladestation für ein E-Mobil installieren. In der Anlage gab es bereits drei Ladeboxen, errichtet von der X-GmbH: Diese Firma wollten die Mieter auf eigene Kosten beauftragen.

Doch die Vermieterin — Eigentümerin einer Vielzahl von Wohneinheiten — erlaubte es ihnen nicht. Begründung: Pro Hausanschluss mehr als zehn Ladestationen einzurichten, sei technisch nur möglich, wenn dies die Stadtwerke München ausführten. Sie wolle alle Mieter gleich behandeln, die auf E-Fahrzeuge umsteigen möchten.

Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Ladestation durchzusetzen: Man könne ohne Weiteres in der Garage Kapazität für mehr Ladeboxen schaffen. Das sei kein Grund, ihnen einen bestimmten Vertragspartner für die Installation vorzuschreiben. Im Übrigen sei es völlig offen, ob sich überhaupt weitere Mieter ein Elektrofahrzeug anschaffen wollten.

So sah es auch das Landgericht München I (31 S 12015/21). Mieter hätten grundsätzlich Anspruch darauf, dass Vermieter einer baulichen Veränderung zustimmten, die dem Laden von Elektrofahrzeugen diene — es sei denn, es wäre für den Vermieter unzumutbar. Das sei hier nicht ersichtlich. Die Kapazität reiche für mindestens 5 bis 10 Ladeboxen aus. Vorhanden seien bisher nur drei. Daher sei es derzeit technisch problemlos machbar, eine weitere Station zu errichten.

Zwar sei es durchaus möglich, dass irgendwann weitere Mieter eine Ladestation wünschten und dann nur die Stadtwerke die technische Ausstattung dafür installieren könnten. Den aktuellen Antrag der Mieter dürfe die Vermieterin aber nicht mit dem vagen Verweis auf eventuelle, zukünftige Wünsche anderer Mieter abweisen.

Die Mieter könnten den Bau des Anschlusses durch die erfahrene Fachfirma X-GmbH verlangen. Diese Ladebox stehe einer späteren Erweiterung der Kapazitäten durch die Stadtwerke München nicht im Wege, falls sie notwendig werden sollte.

Seit 2002 wohnte die an fortschreitender Multipler Sklerose erkrankte Mieterin in ihrer Wiesbadener Wohnung. Im April 2018 machte der Wohnungseigentümer Eigenbedarf geltend und kündigte das Mietverhältnis. Dagegen wandte die Mieterin ein, ein Umzug sei für sie unzumutbar, weil sich dadurch die Krankheit verschlimmern würde. Das bescheinigte auch der Hausarzt mit einem Attest.

Das Amtsgericht Wiesbaden beauftragte einen Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie mit einem Gutachten. Der Mediziner erklärte, die Mieterin könne schlecht gehen — aber wie sich die Krankheit künftig entwickle, könne er fachlich nicht einschätzen. Mit dieser (Nicht-)Auskunft gab sich das Amtsgericht zufrieden und entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Auch das Landgericht Wiesbaden erklärte die Eigenbedarfskündigung für wirksam: Wenn jemand nicht mehr gut gehen könne, begründe das noch keinen Härtefall.

Die Mieterin wehrte sich weiter gegen Kündigung und Räumung. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie zumindest einen vorläufigen Erfolg: Amtsgericht und Landgericht hätten einen Härtefall verneint, ohne ein wichtiges Beweisangebot der Mieterin — ein neurologisches Sachverständigengutachten — zu berücksichtigen, kritisierten die Bundesrichter (VIII ZR 429/21). Dieses Vorgehen verstoße gegen den Anspruch der Mieterin auf rechtliches Gehör.

Erkläre die Mieterin, der erzwungene Umzug würde sich gesundheitlich für sie katastrophal auswirken, dann müsse das Gericht mangels eigener Sachkunde den Sachverhalt mit Hilfe von Experten sorgfältig aufklären, so die Bundesrichter. Falls erforderlich, mit einem zweiten Sachverständigengutachten. Das erste Sachverständigengutachten — erstellt vom Facharzt für Psychiatrie — habe sich darauf beschränkt, "Beeinträchtigungen beim Gehen" festzustellen. Das helfe natürlich überhaupt nicht weiter … Mit dieser Aussage hätte sich das Landgericht nicht zufriedengeben dürfen.

Es habe damit den wesentlichen Einwand der Mieterin gegen die Kündigung schlicht übergangen, anstatt sich mit dem neurologischen Gutachten auseinanderzusetzen. Wenn die Frau behaupte, die Krankheit würde sich verschlechtern, müsse das Gericht klären, welche gesundheitlichen Folgen ein Umzug auslösen bzw. mit welcher Wahrscheinlichkeit eine gravierende Schädigung der Gesundheit eintreten könnte. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.

Wird im Mietvertrag eine Einrichtung der Mietsache (hier: der Gartenbewässerungsanschluss) nicht ausdrücklich erwähnt, bedeutet das nicht, dass Vermieter diese gegen den Willen der Mieter ersatzlos entfernen dürfen. Ist ein Gartenanteil mitvermietet, den die Mieter pflegen und gießen müssen, gehört der Außenwasseranschluss zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Die Vermieterin muss daher die Verschlechterung der Mietsache rückgängig machen.