Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2092 Urteilen

Eigentümerversammlung am Pfingstmontag

Kurzartikel

An Sonntagen oder Feiertagen abends eine Eigentümerversammlung abzuhalten, ist prinzipiell zulässig. Wird der Termin um 19 Uhr angesetzt, ist es am Pfingstmontag auch für Kirchenbesucher oder Wochenendausflügler zumutbar, an der Versammlung teilzunehmen.

Schäden in der Mietwohnung

Der Vermieter kann dafür Schadenersatz verlangen, obwohl er die Wohnung unrenoviert verkauft hat

Nachdem sie die Betriebskostenabrechnung erhalten hatten, kündigten die Mieter das Mietverhältnis. Sie zahlten keine Miete mehr und schickten die Wohnungsschlüssel dem Anwalt des Vermieters. Als der Wohnungseigentümer anschließend die Räume besichtigte, entdeckte er erhebliche Schäden. Laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma sollte es 2.885 Euro kosten, sie zu beheben.

Von den Ex-Mietern forderte der Eigentümer, sie müssten die Renovierung finanzieren. Dann verkaufte er aber die Wohnung, ohne die Mängel zu beheben. Denn der Käufer wollte die Wohnung umbauen und war an Renovierungsmaßnahmen nicht interessiert.

Das teilte er auch den ehemaligen Mietern mit. Nun müssten sie für die Schäden nicht mehr geradestehen, freuten sich die Eheleute — allerdings zu früh.

Die Klage des Vermieters auf Ausgleich der Mietrückstände und Schadenersatz hatte nämlich beim Landgericht Darmstadt Erfolg (6 S 243/18). Dass die Ex-Mieter den Mietrückstand ausgleichen müssten, verstehe sich von selbst, so das Landgericht. Der Vermieter könne aber auch Ersatz für die Schäden an der Mietsache verlangen. Für Schäden an der Mietsache schuldeten Mieter auch dann Ersatz, wenn der Eigentümer anschließend die Mietsache verkaufe.

Wenn eine Sache beschädigt wurde, sei es nicht unzulässig, fiktive Kosten für die Mängelbeseitigung geltend zu machen. Fiktiv nenne man die Kosten, wenn die Mängel nicht wirklich behoben wurden. Das lag im konkreten Fall daran, dass der Wohnungskäufer auf die Renovierung verzichtet habe. Das sei aber dessen Entscheidung, die sich nicht auf die Rechtsposition des Vermieters auswirke.

"Umfassend modernisierte" Wohnung?

Berliner Mieter beruft sich auf die Mietpreisbremse, der Vermieter auf hohen Renovierungsaufwand

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten und auch nicht für die Erstvermietung von Bestandswohnungen, wenn diese "umfassend modernisiert" wurden. Wie ist diese Bedingung zu verstehen? Darum wurde vor Gericht gestritten, weil ein Berliner Vermieter bei der Neuvermietung die monatliche Nettokaltmiete von 373,44 Euro auf 1.430 Euro erhöht hatte.

2016 hatte er die 130 qm große Wohnung neu vermietet. Für die Sanierung hatte der Eigentümer rund 108.800 Euro ausgegeben. Das rechtfertige die aktuelle Miethöhe, fand das Amtsgericht. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Berufung ein und erreichte beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (65 S 25/18).

Ein großer Teil des Investitionsaufwands sei darauf zurückzuführen, dass der Vermieter die Wohnung "kernsanieren" musste, erklärte das Landgericht. Sie sei nämlich von 1971 bis Ende 2014 ständig von einem Mieter bewohnt und nie renoviert worden. Daher habe der Vermieter auch reine Instandsetzungsmaßnahmen durchführen müssen, die nur den früher bestehenden Zustand wiederherstellten. Das stelle keine Modernisierung dar.

Umfassend sei Modernisierung, wenn ihr Umfang dem Aufwand für einen Neubau nahekomme. Finanziell ausgedrückt: Die Investition müsse mindestens bei einem Drittel des Aufwands liegen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlich sei. Das sei die quantitative (Kosten-)Seite des Begriffs "umfassend".

Wesentlich sei aber auch die qualitative Seite, d.h. die Auswirkungen der Maßnahmen auf den Wohnwert. Modernisierung müsse den Wohnwert in mehreren wichtigen Bereichen verbessern (z.B. geringerer Energieverbrauch, neue Sanitäranlagen, neue Elektroinstallation etc.).

Das treffe im konkreten Fall nur teilweise zu: Der Vermieter habe die Elektroinstallation erneuert, eine neue Heizung und ein modernes Bad einbauen lassen. Das seien Modernisierungsmaßnahmen. Alles in allem liege hier jedoch keine "Erstvermietung nach umfassender Modernisierung" vor. Den (fast) vierfachen Betrag zu verlangen, sei keinesfalls gerechtfertigt.

Einbauten des Vormieters

Der Vermieter darf die Einbauten bei einer Mieterhöhung als "wohnwertsteigernd" berücksichtigen

Der Vormieter einer Berliner Altbauwohnung hatte in den Räumen hochwertigen Stuck freigelegt, das Bad renoviert und einige Einbauten vorgenommen. Mit dem neuen Mieter P einigte er sich auf eine Ablöse dafür. Einige Jahre nach dem Einzug von Herrn P forderte der Vermieter mehr Miete.

Als der Mieter das Schreiben studierte, fiel ihm auf, dass der Hauseigentümer die Einbauten des Vormieters als Erhöhung des Wohnwerts berücksichtigt hatte. So nicht, dachte P. Er wehrte sich gegen die Mieterhöhung und verwies darauf, dass er für die Verbesserungen in der Wohnung bereits gezahlt hatte, nämlich Ablöse an den Vormieter.

Doch das Landgericht Berlin hielt die Mieterhöhung in der geforderten Höhe für gerechtfertigt: Der Mieter müsse ihr zustimmen (64 S 150/18). Wenn ein Mieter selbst etwas einbaue, z.B. eine Einbauküche, bleibe dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete "außen vor". Für Einbauten des Vormieters gelte das aber nicht.

Der Vormieter habe die von ihm eingebauten Sachen nicht mitgenommen. Daher gehörten sie jetzt dem Vermieter und dürften beim Wohnwert berücksichtigt werden. So sei das geregelt.

Dabei spiele es keine Rolle, welche Ablösevereinbarung der vorherige und der neue Mieter untereinander getroffen hätten. Wenn der Vermieter an dieser Vereinbarung nicht beteiligt sei - wie hier -, wirke sie sich nicht auf das neue Mietverhältnis aus.

Fehler bei der Bauüberwachung

Das ist kein ausreichender Grund, einen Architektenvertrag fristlos zu kündigen

Das Architekturbüro A plante den Bau eines Einfamilienhauses und übernahm die Bauüberwachung. Bei den Kontrollen auf der Baustelle übersah einer der Architekten, dass die Maße einer Fertigteiltreppe nicht genau stimmten. Deshalb musste nachträglich der Fußbodenaufbau angepasst werden. Das Architekturbüro machte dafür einige Lösungsvorschläge, die der Bauherr jedoch ablehnte.

Pläne und Leistungsverzeichnisse seien verbindlich, meinte der Auftraggeber, der Fußbodenaufbau müsse durchgeführt werden wie vereinbart. Die Architekten müssten den Boden und die Fußbodenheizung zurückbauen und anschließend neu verlegen lassen.

Technisch sei das nicht notwendig, antwortete das Architekturbüro: Der Bauherr solle doch bitte mitteilen, warum er einen Neuaufbau für erforderlich halte. Schließlich seien Architekten keine "Erfüllungsgehilfen" von Vorgaben des Bauherrn.

Zu starker Tobak für den Auftraggeber! Er kündigte auf dieses Schreiben hin den Architektenvertrag fristlos, stoppte das Bauvorhaben und verlangte vom Architekturbüro, die Kosten seiner favorisierten Lösung zu übernehmen. Später erweiterte der Bauherr seine Forderung und verlangte obendrein Schadenersatz für die Mehrkosten durch den Baustillstand (100.000 Euro).

Seine Zahlungsklage scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Dresden, weil er den Architekten ohne ausreichenden Grund gekündigt hatte (10 U 1402/17). Zwar habe das Architekturbüro seine Pflichten verletzt, räumte das OLG ein, weil es die Maße der Fertigteiltreppe nicht kontrolliert habe. Aber ein Fehler bei der Bauüberwachung berechtige den Bauherrn nicht dazu, den Architektenvertrag fristlos zu kündigen.

Das sei nur zulässig, wenn das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört und damit eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar sei. Und das setze gravierendes Fehlverhalten oder erhebliche Planungsfehler des/der Architekten voraus. Solche Fehler lägen hier nicht vor. Dass das Architekturbüro sich geweigert habe, die Fußbodenheizung zurückbauen zu lassen, rechtfertige erst recht keine Kündigung.

Denn Rückbau und Neubau von Boden und Fußbodenheizung seien objektiv nicht notwendig gewesen. Die Architekten hätten ihren Fehler eingestanden und sofort korrekte Ratschläge gegeben, wie man das Problem lösen könnte. Schließlich habe der Bauherr ja auch einen dieser Vorschläge befolgt und die Böden genauso fertigstellen lassen. Das Architekturbüro schulde ihm nichts.

Fensterbauer kämpft um Werklohn

Der Bauherr zahlt nicht und beruft sich darauf, dass die vereinbarte "förmliche Abnahme" unterblieb

Ein Handwerksbetrieb baute in einem Neubau Fenster und Türen ein. Mit dem Bauherrn hatte der Handwerker vertraglich vereinbart, dass die Arbeiten "förmlich abgenommen" werden sollten.

Förmliche Abnahme bedeutet: Auftragnehmer und Auftraggeber überprüfen zusammen die Bauarbeiten und billigen diese als "vertragsgemäß". Dann gilt die Werkleistung als "abgenommen". Oder sie halten in einem Protokoll fest, welche Mängel vorliegen und ob es über deren Umfang Meinungsverschiedenheiten gibt. Damit ist dann klar, was bis zur endgültigen Abnahme noch gemacht bzw. geklärt werden muss.

Im Mai 2014 bezog der Bauherr das fertiggestellte Einfamilienhaus. Als er Monate später die Schlussrechnung des Fensterbauers erhielt, rügte er Mängel. Der Handwerker behob sie nach und nach, erst im November 2016 waren sie vollständig beseitigt. Erneut verlangte der Auftragnehmer den restlichen Werklohn von ca. 13.000 Euro. Doch der Bauherr wollte die Rechnung immer noch nicht begleichen: Da keine förmliche Abnahme stattgefunden habe, sei die Forderung des Fensterbauers nicht "fällig", erklärte er.

Damit kam der Auftraggeber beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf nicht durch: Es entschied den Streit zu Gunsten des Handwerkers (22 U 93/18). Unter besonderen Umständen könnten die Parteien eines Bauvertrags auf eine vereinbarte förmliche Abnahme einvernehmlich verzichten. Davon sei hier auszugehen, so das OLG, weil sich beide Parteien entsprechend verhalten hätten.

Der Auftragnehmer habe die Schlussrechnung gestellt. Und der Auftraggeber habe das Haus bezogen und die montierten Fenster und Türen mehrere Monate lang genutzt, ohne Mängel zu rügen oder eine förmliche Abnahme der Bauleistungen zu fordern. Dabei sei es unerheblich, ob die Parteien des Bauvertrags nur vergessen hatten, dass eigentlich eine förmliche Abnahme vorgesehen war oder ob sie bewusst darauf verzichteten.

Fest stehe jedenfalls: Zwischen dem Einzug (Mai 2014) des Bauherrn und den letzten Korrekturen des Fensterbauers (November 2016) habe keine Seite in irgendeiner Weise zum Ausdruck gebracht, dass sie auf eine förmliche Abnahme noch zurückkommen möchte. Da der Handwerker die Mängel beseitigt habe, sei seine Werkleistung "objektiv abnahmereif". Damit werde auch die Schlussrechnung fällig.

Wachdienst gegen Gefahren der Großstadt?

Kosten für einen Sicherheitsdienst dürfen Vermieter nur auf die Mieter umlegen, wenn er wirklich notwendig ist

Ein Berliner Mieter protestierte gegen die Nebenkostenabrechnung seiner Vermieterin, weil er sich an den Kosten eines 24-Stunden-Wach- und Schließdienstes beteiligen sollte. Der Sicherheitsdienst sei überflüssig, fand der Mieter, die Kostenumlage daher unzulässig.

Doch die Vermieterin verwies auf den Mietvertrag: Demnach durften die Kosten für einen Sicherheitsdienst als "sonstige Betriebskosten" auf die Mieter umgelegt werden.

Prinzipiell sei eine Kostenumlage zulässig, erklärte das Landgericht Berlin, wenn sie vertraglich geregelt sei. Es gebe allerdings noch eine zweite Bedingung: Ein Concierge- und Wachdienst müsse auch tatsächlich notwendig sein (65 S 231/18). Um das zu belegen, genüge es nicht, auf die allgemeine Gefahrenlage (Kriminalität, Vandalismus etc.) zu verweisen, wie sie praktisch in jeder Großstadt bestehe.

Die Vermieterin hätte schon konkret begründen müssen, welche Risiken für die Mieter in diesem Mietshaus in Berlin Neu-Kölln eine Rund-um-die Uhr-Überwachung erforderlich machten.

Vor Gericht habe sie ausgeführt, es gehe ihr darum, Vandalismus-Schäden und das Ablagern von Sperrmüll am Hauseingang zu verhindern und allgemein das Mietshaus aufzuwerten. Das belege aber nicht, dass speziell für dieses Haus ein Sicherheitsdienst nötig sei. Im Vordergrund stehe dabei das Eigeninteresse der Vermieterin. Damit sei eine Kostenumlage auf die Mieter nicht zu rechtfertigen.

Eigentumswohnung stand 13 Jahre leer

Das Finanzamt verweigert dem Eigentümer den Abzug von "Verlusten aus Vermietung"

Der Eigentümer einer Wohnung führte seit 13 Jahren Renovierungsarbeiten in Eigenregie durch. Die dabei entstandenen Ausgaben sollte das Finanzamt als Werbungskosten berücksichtigen. Zusätzlich beantragte der Mann, den Verlust durch den Leerstand steuerlich zu berücksichtigen, d.h. vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Da er die ganze Zeit über keine Miete eingenommen habe, habe er beim Vermieten Verluste erzielt, erklärte der Steuerzahler. Damit war jedoch die Steuerbehörde nicht einverstanden.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg stimmte ihr zu (6 K 16/94). Von Verlust könne nur dann die Rede sein, wenn ein Steuerpflichtiger überhaupt die Absicht verfolge, einen Gewinn zu erzielen - in diesem Fall also, die Eigentumswohnung gewinnbringend zu vermieten. Wenn ein Eigentümer jedoch 13 Jahre lang renoviere und umbaue, könne man ihm nicht mehr abnehmen, dass das in der Absicht geschehe, später dann umso besser vermieten zu können.

Er habe zwar erklärt, Streitigkeiten im Mehrfamilienhaus hätten es ihm erschwert, die Arbeiten zu beenden. Erwiesen sei aber nur, dass es einmal einen Rechtsstreit über einen zusätzlichen Klingelknopf gegeben habe. Das sei kein vernünftiger Grund, 13 Jahre lang zu renovieren ... Es sei davon auszugehen, dass der Grund für den Leerstand im persönlichen Bereich liege und dass der Steuerzahler auch in Zukunft keinen Profit aus der Wohnung schlagen werde. Daher komme ein Verlustabzug nicht in Frage.

Treppe vom Balkon in den WEG-Garten

Die Eigentümergemeinschaft kann mit Mehrheit beschließen, die Treppe zu entfernen

In einer Berliner Wohnanlage hatten die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung an ihrem Balkon eine Treppe angebracht, die in den Garten führte. Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mit Mehrheit, dass die Treppe beseitigt werden sollte.

Gegen diesen Beschluss klagten die Eigentümer der Erdgeschosswohnung. Ihrer Ansicht nach widersprach er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es gebe nämlich einen anderen, früher gefassten Eigentümerbeschluss, mit dem der Umbau des Balkons zu einer Terrasse genehmigt worden sei. Diesen Hinweis fand das Landgericht Berlin nicht überzeugend: Es wies die Klage ab (55 S 18/19 WEG).

Wenn ein Balkon erweitert oder zur Terrasse umgebaut werde, sei das nicht zwangsläufig mit einer Treppe in den Garten verbunden. Auch wenn die Treppe nicht fest verankert sei, sondern ausgehängt werden könne: Sie stelle eine bauliche Veränderung der Wohnanlage dar, welche die Optik des Gemeinschaftseigentums beeinträchtige. So eine Veränderung sei nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig.

Unerwünscht sei auch die intensivere Nutzung des Gartens, die mit der Treppe verknüpft sei. Jedenfalls habe der direkte Nachbar seine Bedenken gegen die Treppe mit diesem Nachteil begründet. Auch wenn dessen individueller Anspruch auf Entfernung der Treppe inzwischen verjährt sei, bleibe die Treppe unzulässig. Sie könne von den übrigen Wohnungseigentümern auf Kosten der Gemeinschaft entfernt werden.

Sturmschaden an der Scheune?

Durchnässte Mauer stürzte nach tagelangem Regen ein: Gebäudeversicherung zahlte nicht

Am 29. Mai 2016 fegte ein Sturm über Bayern. Wie stark er war, wurde später zum Thema vor Gericht: Denn einige Regentage später stürzte am Scheunenanbau eines Gehöfts eine Mauer ein und der Landwirt meldete seiner Gebäudeversicherung den Versicherungsfall. Gegen Sturmschäden war er versichert.

Doch das Versicherungsunternehmen winkte gleich ab: Hier liege kein Sturmschaden vor. Erstens habe der Versicherungsnehmer nicht belegt, dass am Schadenstag auf dem Grundstück überhaupt ein Sturm mit Windstärke 8 herrschte. Und zweitens habe nicht der Sturm den Schaden verursacht, sondern der Dauerregen.

Das Oberlandesgericht (OLG) München holte Gutachten vom amtlichen deutschen Wetterdienst und von einem Bausachverständigen ein. Auf dieser Grundlage entschied es den Streit zu Gunsten der Gebäudeversicherung (25 U 3910/19). Nach den Versicherungsbedingungen seien Schäden durch Stürme ab Windstärke 8 versichert, stellte das OLG fest: Das entspreche einer Windgeschwindigkeit von mindestens 63 km/h.

Die meteorologische Sachverständige habe erklärt, am Gehöft sei wahrscheinlich Windstärke 7 aufgetreten, möglicherweise hätten auch einzelne Windspitzen Windstärke 8 erreicht. Das genüge jedoch nicht für den Nachweis, dass die Windgeschwindigkeit von 63 km/h tatsächlich und gerade dort erreicht wurde, erklärte das OLG. Zwar liege der Bauernhof am Ortsrand und etwas höher als der Ortskern — so dass die Ostseite Wind und Wetter ausgesetzt sei. Daher seien Abweichungen von den gemessenen Daten möglich, aber eben nicht bewiesen.

Selbst wenn jedoch ein Sturm anzunehmen wäre, müsste die Gebäudeversicherung nicht einspringen. Denn nach den Versicherungsbedingungen liege ein Sturmschaden nur vor, wenn der Druck der "auf das Gebäude einwirkenden Winde" direkt einen Schaden verursache. Hier sei aber das Mauerwerk sechs Tage nach dem Sturm eingestürzt, weil es von tagelangen Regenfällen total durchnässt gewesen sei. Der Sturm habe diesen Vorgang allenfalls beschleunigt. Aber die unmittelbare Ursache des Schadens am Gebäude sei das Eindringen der Nässe in die Mauer.

Räumungsklage gegen Unbekannt?

Gegen illegale Hausbesetzer hilft keine Räumungsklage, sondern die Polizei

Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses beantragte bei der Justiz, ihr Haus sofort zu räumen: Da tummelten sich einige fremde Leute, erklärte sie. Sie wusste jedoch weder, wer die Bewohner waren, noch, wie viele Personen im Haus wohnten. Sie schätzte ihre Zahl auf sieben bis zehn.

Die ursprüngliche Mieterin habe den fremden Personen den Einzug erlaubt, so die Vermieterin, ohne sie vorher zu fragen oder zu informieren. Genauere Angaben zu den aktuellen Hausbewohnern könne sie nicht machen, weil ihr diese nicht die Tür öffneten und ihr keine Personendaten herausrückten. Die Räumungsklage richte sich daher allgemein gegen alle Bewohner des Hauses.

Das Oberlandesgericht Oldenburg lehnte es deshalb ab, ein Räumungsurteil zu fällen (5 W 247/95). Normalerweise müsse der Gegner in einem Rechtsstreit mit Namen und Anschrift genau bezeichnet werden. Ausnahmsweise genügten auch andere Merkmale, wenn sie es erlaubten, die Identität der gegnerischen Partei eindeutig festzustellen. Im konkreten Fall sei jedoch nicht einmal die Anzahl der in dem Haus dauerhaft lebenden Personen bekannt. Man könne also nicht zwischen den Hausbewohnern und Personen unterscheiden, die sich eventuell nur besuchsweise sich in dem Haus aufhalten. Eine Räumungsklage sei bei so einer ungewissen Lage unmöglich.

Allerdings müsse sich die Hauseigentümerin deshalb nicht mit der Hausbesetzung abfinden. Für illegale Hausbesetzer sei die Polizei zuständig.

Gefährliches Hobby?

In der privaten Haftpflichtversicherung ist Versicherungsschutz für "ungewöhnliche Beschäftigungen" ausgeschlossen

Anlass für diesen Rechtsstreit war ein schlimmes Unglück. Der privat haftpflichtversicherte "Hobby-Schrauber" X hatte in seiner Garagen-Werkstatt an einem Fahrzeug herumgebastelt. Weil er einen Gastank einbauen wollte, hatte er den Tank geleert. Auf diese Weise löste der Bastler in der mit Propangas beheizten Werkstatt eine Explosion aus, bei der er ums Leben kam.

Zugleich beschädigte die Explosion die Garage des Nachbarn Y. Dessen Gebäudeversicherung regulierte den Schaden (über 55.500 Euro) und forderte anschließend den Betrag vom Haftpflichtversicherer des verunglückten X zurück. Doch der pochte auf die Versicherungsbedingungen und zahlte nicht: Wenn der Versicherungsnehmer bei einer "ungewöhnlichen und gefährlichen Beschäftigung" Schäden verursache, bestehe kein Versicherungsschutz.

Auf den vertraglich vereinbarten Leistungsausschluss könne sich der Haftpflichtversicherer hier nicht berufen, urteilte das Oberlandesgericht Naumburg (4 U 95/18). Eine Hobbywerkstatt zu betreiben, in der Schweißarbeiten an Autos durchgeführt werden, sei keineswegs "ungewöhnlich". Viele Menschen beschäftigten sich regelmäßig und intensiv damit, in privaten — und häufig mit handelsüblichen Propangasheizungen ausgestatteten — Werkstätten an Fahrzeugen herumzuschrauben. Das sei eine weit verbreitete Freizeitgestaltung,

So ein Hobby rechtfertige keinen prinzipiellen Leistungsausschluss. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Versicherungsnehmer dabei nur gelegentlich etwas Gefährliches tue, z.B. einen Autogastank leeren. Für das Hobby als solches bestehe Versicherungsschutz: Ein Hobby-Schrauber sei kein Abenteurer. Die Haftpflichtversicherung des verstorbenen X müsse daher der Gebäudeversicherung des Nachbarn den Betrag ersetzen, den diese aufgewendet habe, um den durch X verursachten Gebäudeschaden zu regulieren.

Wohnungskauf vom Bauträger

Der Bauträger darf die Schlussrate erst kassieren, wenn die Wohnung mängelfrei fertiggestellt ist

Bauträgervertrag nennt man den Vertrag zwischen Erwerber und Bauträger über eine noch zu errichtende Immobilie. Er enthält in der Regel eine Art Ratenzahlungsplan. Dabei sind die Zahlungen abhängig vom Stand des Bauvorhabens: Immer dann, wenn ein bestimmter Stand des Bauvorhabens erreicht ist, bekommt der Bauträger einen Teilbetrag vom Erwerber. Erst, wenn die Immobilie vollständig fertiggestellt ist, muss der Erwerber die Schlussrate zahlen.

Doch wann ist eine Immobilie "vollständig fertiggestellt"? Um diese Frage geht es vor Gericht häufig, so auch im konkreten Fall:

Der Erwerber einer Eigentumswohnung hatte bei der offiziellen Abnahme des Bauvorhabens zahlreiche Baumängel beanstandet und im Abnahmeprotokoll vermerkt. Trotzdem verlangte der Bauträger die letzte Rate von 3,5 Prozent des Kaufpreises. Er drohte sogar, die Wohnungsschlüssel einzubehalten, bis die Schlussrate überwiesen sei.

Daraufhin zahlte der Wohnungskäufer, verlangte den Betrag jedoch nach dem Einzug vom Bauträger zurück. Zu Recht, entschied das Kammergericht in Berlin (27 U 9/18). Beim Bauträgervertrag gelte: Der Bauträger dürfe die Schlussrate erst kassieren, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel behoben seien. Erst dann sei die Immobilie "vollständig fertiggestellt".

Das Abnahmeprotokoll stelle eine Art Übereinkommen dar: Der Erwerber rüge diejenigen Mängel, die auf jeden Fall beseitigt werden müssten, und der Bauträger wisse damit, was zur Fertigstellung noch fehle.

Da der Bauträger im konkreten Fall die im Abnahmeprotokoll gerügten Mängel nicht behoben habe, hätte er die Schlussrate weder fordern, noch entgegennehmen dürfen. Wenn ein Bauträger in rechtswidriger Weise die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der Schlussrate abhängig mache, dürfe der Erwerber den Betrag zurückfordern. Das gelte auch dann, wenn der Wohnungskäufer gewusst habe, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war.

Handwerker haftet für fremde Fehler

Kann der Estrich wegen der Vorarbeiten nicht fachgerecht verlegt werden, besteht Hinweispflicht

Ein Handwerksbetrieb sollte in einem Einfamilienhaus Fließestrich verlegen. Bei der Besichtigung der Räume stellte der Estrichleger sofort fest, dass die Haustüre und die bodentiefen Fenstertüren in unterschiedlicher Höhe eingebaut waren. Deshalb konnte er den Estrich nicht fachgerecht an alle Bauteile anschließen. Statt dies dem Bauherrn unmissverständlich klar zu machen, teilte der Handwerker nur mit, "da werde man wohl mit dem Estrich höher gehen müssen".

Kein Wunder: Als der Estrich verlegt war, war er an die Haustüre, aber nicht richtig an die Fenstertüren angeschlossen. Doch der Handwerker weigerte sich — wie vom Auftraggeber gefordert —, den Estrich zurückzubauen. Der Estrich selbst weise ja keinerlei Mängel auf, erklärte er. Wenn die Bauhöhe von Haustür und Fenstertüren nicht aufeinander abgestimmt seien, liege das nicht an ihm, sondern an den Handwerkern, die vorher tätig waren. Er habe die Vorarbeiten nun einmal so vorgefunden …

Mit dieser Auskunft fand sich der Bauherr nicht ab: Der Handwerksbetrieb müsse den Rückbau und Neuaufbau des Estrichs finanzieren, forderte er. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm gab ihm Recht (17 U 186/16). Isoliert betrachtet, sei der Estrich zwar einwandfrei, räumte das OLG ein, aber eben nicht korrekt an die Fenstertüren angepasst. Dass es angesichts der Gegebenheiten schlicht unmöglich war, den Estrich fachgerecht einzubauen, hätte der Handwerker dem Auftraggeber erklären müssen.

Seine flapsige Bemerkung, dann müsse er mit dem "Estrich höher gehen", sei wenig hilfreich gewesen. Damit habe er seine Pflicht, auf die mangelhaften Vorarbeiten hinzuweisen, nicht erfüllt. Denn die Höhe des Estrichs gleichmäßig anzuheben, ändere ja nichts an den unterschiedlichen Anschlusshöhen von Haustür und Fenstertüren. Der Estrichleger müsse für die Fehler anderer Handwerker haften, weil er die Mängel mit seinem Fachwissen erkennen konnte und den Bauherrn dennoch nicht klar darauf hinwies.

Statisch mangelhafter Neubau

Zimmerer verweist darauf, dass er nicht mit der Statik beauftragt war

Der Bauherr hatte einen Handwerksbetrieb mit Holzbauarbeiten für den Neubau seines Einfamilienhauses beauftragt. Der Zimmerer führte zugleich ein kleines Bauunternehmen. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, verlangte der Auftraggeber von ihm Schadenersatz wegen zahlreicher Mängel, die überwiegend statische Ursachen hatten.

Dagegen pochte der Unternehmer auf den Bauvertrag: Dass er die Statik für das Gebäude erstellen sollte, sei nicht vereinbart worden. Doch beim Oberlandesgericht München hatte die Schadenersatzklage des Auftraggebers Erfolg (13 U 3724/17 Bau).

Die Baumängel seien durch Sachverständigengutachten hinreichend belegt. Bauherren könnten auch dann ein statisch einwandfreies Gebäude erwarten, wenn die Leistung "Statik" mit dem Auftragnehmer nicht ausdrücklich vereinbart worden sei. Sie werde auch ohne Festlegung im Vertrag — sozusagen "stillschweigend" — als Beschaffenheit des zu errichtenden Gebäudes vereinbart.

Ohne mängelfreie Statik sei ein Bauwerk nicht standsicher. Es verstehe sich also von selbst, dass der Auftragnehmer die statischen Anforderungen hätte einhalten müssen. Der Zimmerer verfüge als langjähriger Bauunternehmer über genügend Erfahrungswerte dazu aus der Praxis. Diese Kenntnisse müsse er auch dann umsetzen, wenn er vom Bauherrn nicht explizit mit der Statik beauftragt wurde.

Treppenlift in der Wohnanlage

Unzulässiger WEG-Beschluss: 87-jähriger Wohnungseigentümer soll den Lift im Treppenhaus zurückbauen

2011 hatte die Eigentümergemeinschaft einem alten Ehepaar erlaubt, im gemeinschaftlichen Treppenhaus einen Treppenlift einzubauen. Denn die Ehefrau war behindert und hätte ohne Lift ihre Wohnung im Obergeschoss des Gebäudes nicht mehr verlassen können. Seit ihrem Tod im Jahr 2013 wurde der Treppenlift nicht mehr benützt. Der heute 87 Jahre alte Wohnungseigentümer ist noch relativ gut zu Fuß.

Im April 2019 beschloss die Eigentümerversammlung, der Senior müsse den Treppenlift wieder ausbauen. Da nun kein Bedarf mehr bestehe, müssten die Miteigentümer diese Einschränkung im Treppenhaus nicht länger hinnehmen. Der alte Herr focht den Beschluss an und bekam vom Amtsgericht Kassel Recht (800 C 2005/19).

Zwar sei es zutreffend, dass die übrigen Eigentümer so eine Anlage nur dulden müssten, wenn jemand auf einen barrierefreien Zugang zu seiner Wohnung angewiesen sei, räumte das Amtsgericht ein. Aktuell sei der Lift nicht notwendig, weil der alte Herr für sein Alter noch rüstig sei.

Ebenso klar sei aber, dass er in absehbarer Zeit einen Lift benötigen werde. Würde er ihn jetzt zurückbauen lassen, müsste er im Fall des Falles erneut eine Erlaubnis für einen Lift beantragen. Das würde lange dauern, Abbau und erneuter Einbau würden viel Geld kosten.

Außerdem seien die Miteigentümer durch den Treppenlift nicht nennenswert beeinträchtigt. Die Führungsschiene sei innen am Geländer montiert, falle kaum ins Auge und nehme nur wenig Platz weg. Der Sitz parke an der letzten Treppe nach oben, die zum Dachboden führe. Dort trockneten zwei Hausbewohner gelegentlich ihre Wäsche, ansonsten werde die Treppe kaum genutzt.

Unter diesen Umständen entspreche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, jetzt den Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Rückbau des Treppenlifts durchzusetzen. Sehr wahrscheinlich würde bald nach dem Rückbau erneut ein Treppenlift gebraucht. Daher müssten die Miteigentümer den aktuellen, keineswegs unzumutbaren Zustand des Treppenhauses akzeptieren.

Untervermieten erlaubt?

Kurzartikel

Ist ein Mieter berufsbedingt häufig abwesend, hat er ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Trotzdem darf der Vermieter die Erlaubnis dafür verweigern, wenn ihm der Mieter Informationen vorenthält, die der Vermieter braucht, um den Antrag auf Untervermietung zu prüfen: Name und Geburtsdatum des potenziellen Untermieters, dessen letzte Anschrift und Berufstätigkeit.

Dringlicher Eigenbedarf an Wohnraum?

Zweifel am dringend nötigen Umzug nach Berlin: Die Bedarfsperson bemühte sich lange nicht um eine Ersatzunterkunft

Die Vermieterin einer Berliner Wohnung kündigte 2018 ihren Mietern wegen Eigenbedarfs. Eine 81-jährige Angehörige sei seit dem Winter 2017 herzkrank und müsse unbedingt nach Berlin in die Nähe der Vermieterin ziehen. Das dulde keinen Aufschub, sie benötige daher so bald wie möglich die Wohnung.

Die Mieter zweifelten am Eigenbedarf, akzeptierten die Kündigung nicht und ließen es auf eine Räumungsklage ankommen. Das Amtsgericht fand ihre Zweifel berechtigt: Die Angaben der Vermieterin und der Bedarfsperson zum Eigenbedarf seien unglaubwürdig und widersprüchlich. Auch das Landgericht Berlin gab den Mietern Recht und begründete das vor allem damit, dass keine Ersatzwohnung gesucht wurde (67 S 149/19).

Die Vermieterin habe vor zwei Jahren die Kündigung mit der Angabe begründet, die Bedarfsperson benötige ganz dringend eine Wohnung in Berlin. Seitdem seien zwei Jahre vergangen, in denen die Bedarfsperson keinen Versuch unternommen habe, vorübergehend eine andere Wohnung in Berlin zu mieten. Das wäre angesichts der finanziellen Situation der Bedarfsperson keineswegs aussichtslos gewesen.

Da sich die Mieter gegen Kündigung und Räumungsklage wehrten, hätten die Vermieterin und die Bedarfsperson lange Zeit nicht absehen können, ob und wann die Mieter die Wohnung räumen müssten. Wenn sich eine Bedarfsperson mit guter Rente unter diesen Umständen nicht um eine zeitweilige Ersatzunterkunft bemühe, könne der Umzug nicht dringend sein. Daher sei die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam, die Vermieterin habe keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung.

Luftwärmepumpe soll weg

In eine Holzhütte eingebaut, darf die Wärmepumpe nahe an Nachbars Garten stehen bleiben

Herr A hat auf seinem Grundstück nahe am Zaun eine Luftwärmepumpe aufgestellt, um damit sein Einfamilienhaus zu heizen. Der Abstand zur Grundstücksgrenze betrug keine drei Meter. Nach ersten Protesten der Nachbarn baute er das Gerät in eine Holzhütte ein, um die Geräusche zu dämmen. Die Mieter des Nachbarhauses fanden die Betriebsgeräusche der Luftwärmepumpe trotzdem sehr störend, vor allem in der Nacht.

Hauseigentümer B verlangte von A, das Gerät zu beseitigen und das Landgericht Traunstein gab B Recht: Die Luftwärmepumpe stehe zu nahe an der Grundstücksgrenze, das verstoße gegen bayerisches Baurecht. Gegen dieses Urteil legte Hauseigentümer A Berufung ein: Das Landgericht habe das konkrete Ausmaß der Störung überhaupt nicht berücksichtigt. Seine Anlage unterschreite die gültigen Lärm-Grenzwerte deutlich.

Das Oberlandesgericht (OLG) München räumte ein, dass die Luftwärmepumpe in einem "grundsätzlich freizuhaltenden Bereich" stehe (3 U 3538/17). Hier sei aber zu berücksichtigen, dass sie in eine kleine Holzhütte eingebaut sei, für die die Abstandsvorschriften im bayerischen Baurecht nicht gelten. Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis zu einer gewissen Größe dürften auch näher als drei Meter an der Grundstücksgrenze stehen.

Die Abstandsregelungen im Baurecht schränkten die Rechte des Eigentümers ein, um die benachbarten Grundstücke vor Beeinträchtigungen zu schützen. So setze das Baurecht das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn um, erklärte das OLG. Umwelteinwirkungen seien als schädlich anzusehen, wenn sie nach ihrer Art, ihrem Umfang oder ihrer Dauer für die Nachbarn zu Gefahren, Nachteilen oder erhebliche Belästigungen führten.

Wenn man von den Ergebnissen der schalltechnischen Messungen ausgehe, komme es hier höchstens in Betracht, die Betriebszeiten der Luftwärmepumpe über Nacht einzuschränken oder eventuell zusätzliche Dämm-Maßnahmen anzuordnen. Darüber sei in diesem Verfahren jedoch nicht zu entscheiden, denn Eigentümer B habe ja ausdrücklich verlangt, die gesamte Anlage stilllzulegen und zu entfernen. Dazu sei Hauseigentümer A auf keinen Fall verpflichtet.

Großneffe soll einziehen

Eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten von Großneffen oder Großnichten ist in der Regel unzulässig

Hauseigentümer kündigten einem Mieter. In die Wohnung sollte der Großneffe des Ehepaares einziehen, der noch bei seinen Eltern lebte. Da eine Kündigung wegen Eigenbedarfs laut Gesetz nur für nahe Angehörige zulässig ist, betonten die Vermieter das "enge Familienverhältnis" zum Großneffen: Jedes Jahr unternehme er mit ihnen eine Bildungsreise, bei Familientreffen sehe man sich mehrmals im Jahr.

Als der Mieter der Kündigung widersprach, klagten die Hauseigentümer auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Darauf hätten sie keinen Anspruch, urteilte das Amtsgericht Fürstenfeldbruck, denn die Kündigung sei unwirksam (5 C 364/19). Ein Großneffe gehöre nicht zur so genannten Kernfamilie bzw. zum engen Familienkreis, für den eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig sei.

Die Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte sei nur in Ausnahmefällen möglich — und zwar dann, wenn zu ihnen ein ganz besonderes Näheverhältnis bestehe. Es müsse sozialen Kontakt geben, der über "enge Familienbande hinausgehe" und eine so große persönliche Verbundenheit, dass der Vermieter sich zur Fürsorge verpflichtet fühle.

Im konkreten Fall sei aber nicht ersichtlich, woraus sich eine Verantwortlichkeit der Vermieter für den Wohnbedarf des Großneffen ergeben könnte. Die vom Vermieterehepaar geschilderten Kontakte seien nicht so intensiv, dass von einer moralischen Pflicht auszugehen wäre, den Großneffen mit Wohnraum zu versorgen. Wohl zeigten sie einen engen und herzlichen Zusammenhalt der ganzen Familie. Das rechtfertige aber keine Eigenbedarfskündigung.