Bauen & Wohnen

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Mieter müssen abwechselnd den Gehsteig säubern

Während des Urlaubs genügt es, eine zuverlässige Ersatzkraft zu beauftragen

Die Mieter in einem Mehrfamilienhaus waren verpflichtet, abwechselnd den Gehsteig vor dem Haus sauber zu halten. Ein Bewohner fuhr in Urlaub, als er gerade mit der Reinigung an der Reihe gewesen wäre. In dieser Zeit rutschte ein anderer Mieter auf dem Gehweg aus und verletzte sich. Die Schuld gab er dem Urlauber.

Denn er sei nur gestürzt, so der Mieter, weil sich vor dem Gartentor Laub und Beerenmatsch angesammelt habe. Der in der fraglichen Zeit für den Gehsteig Verantwortliche habe die Reinigungsarbeiten zwar einer Bekannten übertragen, müsse aber dennoch selbst Schmerzensgeld und Schadenersatz zahlen. Das Oberlandesgericht Köln wies die Forderung des Verletzten zurück (26 U 44/94).

Der abwesende Mieter habe seine Sorgfaltspflichten erfüllt. Er habe eine zuverlässige Ersatzkraft damit beauftragt, ihn während seines Urlaubs zu vertreten und den Gehweg zu säubern. Allein diese Tatsache befreie den Mieter von jeder Haftung für den Unfall. Daher müsse man auch nicht mehr aufklären, ob der Sturz des Mitmieters überhaupt auf den verschmutzten Gehweg zurückzuführen sei.

Fenstertausch in der Wohnanlage

Die Eigentümergemeinschaft muss für Instandsetzungsmaßnahmen nicht unbedingt ein "Gesamtkonzept" vereinbaren

Die meisten Fenster einer großen Wohnanlage waren aus Holz und über 20 Jahre alt. 2017 hatte die Eigentümerversammlung folgenden Beschluss gefasst: Die Hausverwaltung solle eine Fachfirma damit beauftragen, erneuerungsbedürftige Fenster gegen Kunststofffenster auszutauschen. Die Kosten würden gemäß den Eigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt.

Eine Eigentümerin wandte sich gegen den Beschluss: Er entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, denn die Fenster seien teilweise überhaupt nicht marode. Also gehe es nicht um reine Instandsetzung. Vielmehr sei pauschal und unabhängig vom Instandsetzungsbedarf beschlossen worden, Fenster zu erneuern. Für eine Modernisierung fehle jedoch ein von allen gebilligtes Gesamtkonzept.

So ein Konzept sei im konkreten Fall nicht unbedingt erforderlich, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 78/19). Der Austausch undichter, alter Holzfenster sei keine Modernisierungsmaßnahme. Die Fenster würden keineswegs grundlos einem höheren Stand der Technik angepasst: Vielmehr seien die betreffenden Fenster laut Gutachten des Fensterbauers tatsächlich sanierungsbedürftig. Der Austausch sei daher als — modernisierende — Instandsetzung anzusehen.

Es stehe grundsätzlich im Ermessen der Eigentümer, ob sie für eine Sanierung einen mehrjährigen Plan erstellten oder sich darauf beschränkten, nur direkt anstehende, einzelne Maßnahmen zu beschließen. Der Eigentümerbeschluss sei also nicht deshalb unzulässig, weil ein Gesamtkonzept fehle.

Richtig sei: Auch vor einer Instandsetzung müssten die Mängel beurteilt werden. So eine Bestandsaufnahme müsse aber nicht zwingend ein Bausachverständiger vornehmen. Stehe die Schadensursache, wie hier, eindeutig fest und seien die Arbeiten technisch einfach auszuführen, reiche der Sachverstand einer Handwerkerfirma aus dem Bereich Fensterbau vollkommen aus. Ihr die Beurteilung der Mängel und die Instandsetzung anzuvertrauen, sei daher angemessen.

Mieter beschädigen Türen und Badewanne

Finanzielle Entschädigung kann die Vermieterin erst beim Auszug verlangen

Eine Vermieterin registrierte in den vermieteten Räumen einige Schäden. Türblätter waren beschädigt, die Badewanne hatte eine Schlagstelle und PVC-Scheuerleisten fehlten. Sie verlangte von den Mietern Geld, um die Schäden beseitigen zu lassen. Da die Mieter ablehnten, landete der Streit vor Gericht.

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Vermieterin während der Mietzeit keinen Schadenersatz in Geld fordern kann (63 S 178/94). Grundsätzlich hätten Vermieter zwar Anspruch darauf, dass sich die Mietsache nicht verschlechtere. Solange das Mietverhältnis bestehe, müssten aber die Mieter selbst dafür sorgen, dass Schäden in der Wohnung beseitigt werden. Erst, wenn der Mietvertrag beendet sei, könne die Vermieterin finanzielle Entschädigung fordern: Vorausgesetzt, die Wohnung werde nicht in dem Zustand zurückgegeben, in dem sie angemietet wurde.

Treuwidrige Forderung eines Architekten

Kurzartikel

Vereinbart ein Architekt mit dem Bauherrn ein Pauschalhonorar, das — nur für Fachleute erkennbar — unter den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten liegt, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn er nach einem Streit über die Bauplanung nach Mindestsätzen abrechnet und die Nachforderung damit begründet, dass das Pauschalpreisangebot gesetzeswidrig gewesen sei.

Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums

Kurzartikel

Eine Klausel im Bauträgervertrag, nach der der TÜV das Gemeinschaftseigentum einer neu errichteten Wohnanlage abnehmen, d.h. den Bau als vertragsgerecht billigen soll, ist unwirksam. Der Bausachverständige darf nicht allein vom Bauträger bestimmt werden: Das Gutachten könnte sonst einseitig ausfallen. Daher beschneidet so eine Klausel die Rechte der Wohnungskäufer unangemessen.

Umstrittene Heizenergie-Abrechnung

Vermieter müssen ungenutzte Heizkörper nicht verplomben, Mieter sind zum Heizen verpflichtet

Seit 50 Jahren wohnt ein älteres Ehepaar in seiner Münchner Mietwohnung. Nach eigenen Angaben heizten die Mieter die Kinderzimmer seit Jahren nicht mehr, seit dem Auszug ihrer Kinder. Angeblich heizten sie auch Bad und Toilette nicht. Bis 2009 waren die Heizenergie-Verbrauchseinheiten für diese Räume mit "Null" angesetzt worden. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 berechneten die Vermieter dagegen für diese Räume Heizkosten von 62,58 Euro.

Die Mieter beanstandeten die Abrechnung. Ihr Vorschlag: Die Abrechnungsfirma habe angeregt, die Heizkörper zu verplomben — damit seien sie stillgelegt und es werde kein Verbrauch mehr abgerechnet. Dass die Räume schon lange nicht mehr geheizt würden, schade dem Mauerwerk nicht, meinte das Ehepaar. Gelüftet werde selbstverständlich regelmäßig.

Auf diesen Vorschlag gingen die Vermieter jedoch nicht ein. Heizkörper stillzulegen, wirke sich negativ auf die Hydraulik der gesamten Heizanlage aus. Außerdem seien die Mieter verpflichtet, im Winter zu heizen, ansonsten drohten Schäden an der Bausubstanz (sprich: Schimmel).

Das Amtsgericht München gab den Vermietern Recht: Die Mieter könnten nicht verlangen, dass die Heizkörper verplombt werden (416 C 10714/20). Sie seien verpflichtet, im Winter alle Räume der Wohnung zu heizen und zu lüften, damit sich in den Mauern keine Feuchtigkeitsschäden ausbreiteten. Dauerhaft ungeheizte Räume führten zu Schimmel und außerdem zu hohen Heizkosten für die Nachbarn.

Die Mitmieter müssten nämlich versuchen, die kalten Räume des Ehepaares irgendwie auszugleichen und die angrenzenden Räume in ihrer eigenen Wohnung durch vermehrtes Heizen richtig zu temperieren und vor Schimmel zu bewahren. Davon abgesehen, sei es für Vermieter prinzipiell unzumutbar, Heizkörper nach den individuellen Wünschen der Mieter stillzulegen: Bei jedem Mieterwechsel müssten sie die entsprechenden technischen Vorrichtungen ein- oder ausbauen.

Bauleistungen als Architektenhonorar

Soll keine Rechnung gestellt werden, ist der Architektenvertrag wegen Schwarzarbeit nichtig

Mit der Baufirma E-GmbH hatte der Architekt schon einige Bauvorhaben durchgeführt. Nach Planungsleistungen für ein weiteres Gebäude, abgeschlossen im September 2016, stellte er keine Rechnung. Die schrieb er erst im Juni 2017, nach einem Streit mit den Geschäftsführern der E-GmbH. Da die Baufirma die Rechnungen nicht bezahlte, klagte der Architekt das Honorar von rund 180.000 Euro ein.

In der Verhandlung vor dem Landgericht Krefeld wurde er gefragt, warum er so lange keine Rechnungen gestellt habe. Die Antwort: Eigentlich hätte die E-GmbH seine Leistungen durch eine Abschlagszahlung und kostenlose Bauleistungen für sein Privathaus vergüten sollen. So sei es abgemacht gewesen.

Als das Gericht den Architekten darauf hinwies, dass so eine Abmachung wohl gegen das Schwarzarbeits-Gesetz verstoße, verhedderte er sich in Widersprüche und behauptete, über die Leistungen hätten doch wechselseitig Rechnungen ausgestellt werden sollen.

Das Landgericht wies die Zahlungsklage des Architekten ab. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bestätigte die Entscheidung (22 U 73/20). Wenn planerische Leistungen abgeschlossen seien, müssten Architekten innerhalb der nächsten sechs Monate eine Rechnung stellen. Der Kläger habe sich damit neun Monate Zeit gelassen. Und: Hätte es keinen Streit mit der Baufirma gegeben, hätte er seinen eigenen Angaben nach überhaupt keine Rechnung geschrieben.

Die Vergütung habe im Wesentlichen aus Bauleistungen der E-GmbH bestehen sollen. Schon deshalb sei der Architektenvertrag mit der Baufirma nichtig. Anspruch auf Honorar habe der Architekt daher nicht. Das Landgericht habe richtig festgestellt, dass die Parteien Steuern hinterziehen wollten. Wenn der Architekt nachträglich Rechnungen schreibe und beteuere, die "Vorgänge hätten dem Finanzamt transparent gemacht" werden sollen, sei das wenig überzeugend.

Schwarzarbeit schlicht zu leugnen, helfe nicht mehr, wenn sich die Indizien dafür so häuften wie im konkreten Fall: die erste (noch unbefangene) Aussage des Architekten, der zeitliche Abstand zwischen den Planungsleistungen und seinen Rechnungen, die langjährige Zusammenarbeit der Parteien — immer ohne schriftlichen Vertrag, obwohl es immer um große Aufträge und erhebliche Beträge gegangen sei.

Erbschaftssteuer fürs Eigenheim

Die Befreiung von der Erbschaftssteuer entfällt, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft wird

Das Ehepaar hatte lange im eigenen Haus gewohnt, jedem Partner gehörte eine Hälfte der Immobilie. Als der Ehemann 2017 starb, erbte die Ehefrau dessen Hausanteil. Für ein Eigenheim fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn es der Erbe weiterhin selbst bewohnt. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, entfällt jedoch die Steuerbefreiung.

Im konkreten Fall verkaufte die Witwe das Einfamilienhaus Ende 2018 und zog in eine Eigentumswohnung um. Daraufhin änderte das Finanzamt den Erbschaftssteuerbescheid und verlangte nachträglich Erbschaftssteuer für die geerbte Haushälfte.

Dagegen wehrte sich die Frau: Sie habe das Eigenheim nicht mehr selbst nutzen können, weil sie nach dem Tod ihres Mannes unter Depressionen und Angstzuständen gelitten habe. Schließlich sei er im Haus gestorben, das habe sie sehr mitgenommen. Deshalb habe ihr Arzt dringend zu einem Umzug geraten.

Bei einem Verkauf des Familienheims entfalle die Steuerbefreiung nur dann nicht, wenn für den Verkauf zwingende Gründe vorlägen, erklärte das Finanzgericht Münster (3 K 420/20). Und das treffe laut Gesetz nur zu, wenn es dem Erben absolut unmöglich sei — z.B. wegen Pflegebedürftigkeit — im Eigenheim selbständig einen Haushalt zu führen.

Das Finanzgericht räumte ein, der Tod des Ehemannes im Haus und die dadurch ausgelöste Depression hätten die Frau gewiss sehr belastet. Im rechtlichen Sinn stelle das trotzdem keinen "zwingenden Grund" dar, die eigene Immobilie aufzugeben und umzuziehen. Die Ausnahmeklausel im Gesetz werde so streng ausgelegt, weil die Steuerbefreiung für Familienheime die Grundeigentümer - verglichen mit "Inhabern anderer Vermögenswerte" - ohnehin bevorzuge.

Krebskranke Mieterin muss nicht ins Hotel

Die Pflicht von Mietern, Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung zu dulden, hat Grenzen

Die Leitungen im Mietshaus waren alt und marode, überschritten immer wieder die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung für Blei. Mieter forderten schon lange, der Vermieter müsse die Wasserrohre austauschen. Darunter auch Frau T, die wegen des erheblichen Mangels die Miete gemindert hatte.

Schließlich kündigte der Vermieter im Frühjahr 2020 Abhilfe an: Voraussichtlich dauerten die Arbeiten in jeder Wohnung acht Tage, teilte er mit. In dieser Zeit sollten die jeweils gerade betroffenen Mieter auf seine Kosten ins Hotel ziehen.

Das sei für sie unzumutbar, erklärte Frau T, die eben erst an Lymphdrüsenkrebs operiert worden war. Sie müsse sich demnächst einer Strahlentherapie unterziehen. Der Vermieter solle einstweilen die Rohre in den übrigen Wohnungen erneuern.

Das Landgericht Hamburg wies die Klage des Vermieters auf Duldung ab (316 S 15/20). Im Prinzip seien Mieter verpflichtet, Instandsetzungsmaßnahmen zu akzeptieren, betonte das Landgericht. Aber auch dabei gelte das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Im konkreten Fall sei es für die Mieterin derzeit unzumutbar, vorübergehend die Wohnung zu verlassen und in einem Hotel zu wohnen.

Frau T sei akut schwer krank und ohnehin gesundheitlich angeschlagen, weil ihr vor zwei Jahren wegen eines Karzinoms ein Lungenflügel entfernt werden musste. Zudem trage sie einen Herzschrittmacher. Ein provisorischer Umzug wäre für sie eine große Belastung. Obendrein wäre ein Hotelaufenthalt während der Corona-Pandemie für die Mieterin als Hochrisikopatientin ein zusätzliches Gesundheitsrisiko.

Wenn Frau T sich weigere, die Arbeiten in ihrer Wohnung durchführen zu lassen, könne sie sich zwar nicht mehr auf das Recht berufen, wegen der Bleileitungen die Miete zu mindern. Daraus folge aber nicht, dass sich die Mieterin jetzt nicht auf die aktuellen Gesundheitsrisiken berufen könne und ins Hotel ziehen müsse.

Grundstück gekauft, Architekt inklusive?

Grundstückskäufer sind nicht verpflichtet, mit Bauvorhaben einen bestimmten Architekten zu beauftragen

Kölner Eigentümer wollten zwei Doppelhaushälften auf ihrem Grundstück komplett umbauen und eine Haushälfte mit dem halben Grundstück verkaufen. Den Architekten X beauftragten sie mit dem Bauantrag bei der Stadt und Plänen für den Umbau. Verkaufen sollte das Haus ein Makler, der das Objekt auf seiner Webseite so vorstellte:

"Im Herzen des R-Viertels entsteht dieses Haus nach den Plänen des Architekten X". "Gerne vereinbaren wir mit dem Architekten einen unverbindlichen Informations- und Planungstermin für Sie". Änderungswünsche des Käufers könnten berücksichtigt werden, auch wenn der Umbau schon begonnen habe.

Beim Makler meldete sich ein Kaufinteressent, schnell wurden die Parteien einig. Der Kaufinteressent schloss am selben Tag den Kaufvertrag für das Grundstück und einen Architektenvertrag. Den Architektenvertrag hatte ihm der Makler mit Planungsskizzen des Architekten X für den Umbau zugesandt. Doch nach einem Streit über fehlende Terminplanung kündigte der Käufer den Architektenvertrag und verlangte vom Architekten 14.280 Euro Anzahlung zurück.

Zu Recht, entschied das Landgericht Köln (37 O 95/19). Wenn sich ein Grundstückskäufer dazu verpflichte, für Bauvorhaben auf dem erworbenen Grundstück die Leistungen eines bestimmten Architekten in Anspruch zu nehmen, sei diese Vereinbarung unwirksam. Der Verkäufer eines Grundstücks dürfe den Erwerb nicht von Aufträgen für bestimmte Ingenieure oder Architekten abhängig machen (juristisch: "Koppelungsverbot"). Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot liege aber nicht nur dann vor, wenn die Verknüpfung beider Verträge rechtlich fixiert sei.

Es genüge schon, wenn es sich um einen wirtschaftlichen Zusammenhang handle. Und das treffe hier eindeutig zu, so das Landgericht. Die Verkäufer hatten den Architekten mit diversen Vorleistungen beauftragt und dem Käufer dessen Grundrisse und Pläne übergeben. Das für die Verkäufer tätige Maklerbüro habe den Kontakt zwischen Käufer und Architekt vermittelt.

Zudem habe der Makler in der Werbung für das Objekt — im Internet, im Exposé — darauf verwiesen, dass das Haus nach dessen Plänen entstehe. Er habe auch angeboten, einen Planungstermin mit X zu arrangieren. Das lasse aus Sicht des Käufers nur den Schluss zu, dass der Grundstückskauf mit einem Auftrag für Architekt X verknüpft sei. Denn es stand schon fest, dass dessen Pläne realisiert werden sollten. Da der Architektenvertrag deshalb unwirksam sei, müsse der Architekt die Anzahlung zurückzahlen.

Unfertiges Fertighaus

Kurzartikel

Der Hersteller eines Fertighauses hat keinen Anspruch auf den restlichen Werklohn, wenn der Bauherr zu Recht die Abnahme des Hauses wegen eines wesentlichen Mangels verweigert. So ein Mangel liegt vor, wenn das Gäste-WC keinen Wasseranschluss hat. Auf den Vorschlag des Herstellers, den Mangel zu beheben, indem er die fehlenden Leitungen über Putz verlegt, muss sich der Bauherr nicht einlassen: Bei einem Neubau kann er zeitgemäßen Baustandard erwarten. (Das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof am 30.4.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 194/19)

Mieterin darf im Garten Geräteschuppen aufstellen

Wer zur Gartenpflege verpflichtet ist, muss die dafür nötigen Geräte unterbringen können

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war laut Mietvertrag verpflichtet, den Garten zu pflegen. Da sie sowieso gerne "gärtnerte", mähte sie nicht nur den Rasen, sondern legte auch Beete an, schnitt Büsche und Hecken, stellte dekorative Pflanzentöpfe auf. Dafür benötigte die Frau diverse Geräte. Um diese zu verstauen, wollte sie im Garten einen kleinen Geräteschuppen aufstellen.

Doch die Vermieterin genehmigte dies nicht: Veränderungen der Mietsache seien ausdrücklich untersagt. Die Garage der Mieterin sei groß genug, um Rasenmäher und Co. unterzubringen. Dafür brauche sie keine zwei Meter lange Metallhütte aus dem Baumarkt.

Mit dieser Auskunft fand sich die Mieterin nicht ab, sondern klagte auf Zustimmung: Sie arbeite mit Häcksler, Rasenmäher, Schubkarre, Vertikutierer etc. All diese Geräte könne sie nicht ständig vom Keller in den Garten und wieder zurücktragen. Das sei schon wegen ihrer Gehbehinderung mühsam und unzumutbar. Bisher lagere sie die Geräte in der Garage, was aber nach der Garagenordnung unzulässig sei.

Das Amtsgericht Vaihingen gab ihr Recht (1 C 315/19). Die Vermieterin habe keinen sachlichen Grund genannt, der es rechtfertigen würde, das Aufstellen eines Geräteschuppens zu verbieten. So eine Maßnahme gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ein Schuppen greife nicht in die Bausubstanz ein und könne jederzeit wieder abgebaut werden: Er verändere die Mietsache also nicht dauerhaft.

Außerdem gebe es ansonsten keinen geeigneten Ort, wo die Mieterin ihre Gartengeräte lagern könnte. Die Garage sei für das Auto vorgesehen: Dort Gartengeräte aufzubewahren, sei laut Garagenordnung nicht erlaubt. Der Stauraum neben der Terrasse sei zu klein und die Lagerung der Geräte im Keller unzumutbar. Da die Mieterin vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet sei, müsse ihr die Vermieterin ermöglichen, die Gartengeräte angemessen unterzubringen.

Ast demoliert Auto einer Wohnungseigentümerin

Kurzartikel

Bricht auf dem Parkplatz einer Wohnanlage ein großer Ast von einer Platane ab und fällt auf das Auto einer Wohnungseigentümerin, haftet die Eigentümergemeinschaft nicht für den Schaden, wenn sie die Baumpflege und damit ihre Verkehrssicherungspflicht einer Dienstleistungsfirma übertragen hat. Die Geschädigte muss die Firma verklagen, die die Bäume beschnitten und die Kronen möglicherweise unzureichend kontrolliert hat.

Sanierung: Mieter ausquartiert, Miete kassiert

Kurzartikel

Während die Mietwohnung saniert wurde, wohnte ein Berliner Ehepaar ein halbes Jahr in einer Ersatzwohnung des Vermieters und zahlte die Miete in gleicher Höhe weiter. Die Mieter können das Geld zurückverlangen, urteilte das Landgericht: Für eine unbewohnbare Wohnung müssten Mieter keine Miete zahlen. Eine anderslautende Vereinbarung zwischen Mietern und Vermieter sei unwirksam.

Wasserschaden in leerstehendem Wohnhaus

Gebäudeversicherung kann ihre Leistung kürzen, wenn der Hauseigentümer bei Frost die nötigen Maßnahmen unterlässt

Die letzten Mieter waren schon im Sommer 2012 ausgezogen. Von ein paar Möbeln abgesehen, stand danach das Wohnhaus leer. Nur sehr sporadisch schauten der Eigentümer und seine Lebensgefährtin nach dem Rechten. Auch im Januar 2017, als zwei Wochen lang strenger Frost herrschte, kamen sie nur zwei Mal vorbei. Das Wasser hatte der Mann nicht abgestellt. Als Ende Januar die Heizung schlapp machte, kam es zu einem Wasserschaden. Eine Armatur im Badezimmer war eingefroren, eine Leitung geplatzt.

Nun sollte die Gebäudeversicherung einspringen. Doch das Unternehmen erklärte, es werde nur ein Viertel der Renovierungskosten übernehmen: Hätte der Versicherungsnehmer nicht grob fahrlässig gegen Sicherheitsvorschriften verstoßen, wäre kein Wasser ausgetreten. Nach den Versicherungsbedingungen müssten nicht genutzte Gebäude häufig kontrolliert und darüber hinaus die Wasserleitungen entleert werden.

So sah es auch das Oberlandesgericht Koblenz: Es wies die Zahlungsklage des Hauseigentümers gegen die Versicherung ab (10 U 2170/19). Zutreffend habe schon das Landgericht festgestellt, dass die unregelmäßigen Stippvisiten im Haus nicht genügten. Bei Dauerfrost müsse man leerstehende Gebäude zwei Mal die Woche kontrollieren. Doch dass der Vorwurf grober Fahrlässigkeit begründet sei, stehe auch unabhängig davon fest: Häufige Kontrollen allein reichten nämlich ohnehin nicht aus.

In ungenutzten Gebäuden müsse das Wasser abgestellt und müssten die Wasserleitungen vollständig geleert werden. Das habe der Versicherungsnehmer versäumt, obwohl eine lange Frostperiode herrschte und er das Haus nicht regelmäßig kontrollierte. So werde ein Leitungswasserschaden regelrecht herausgefordert. Dass die Gebäudeversicherung ihre Leistung um 75 Prozent gekürzt habe, sei angesichts dieses Leichtsinns durchaus angemessen.

Dass der Versicherungsnehmer die einschlägigen Vorschriften angeblich nicht kannte, entlaste ihn nicht: Grundlegende Sicherheitsvorschriften könne man als allgemein bekannt voraussetzen. Angesichts des langen Leerstands sei es für den Eigentümer zumutbar gewesen, sich über seine Pflichten als Versicherungsnehmer zu informieren. Ein Blick in die durchaus gut verständlichen Versicherungsbedingungen hätte dazu ausgereicht.

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Kurzartikel

Begründet eine Vermieterin die geforderte Mieterhöhung mit — laut Mietspiegel — wohnwerterhöhenden Merkmalen, ohne diese näher zu erläutern, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Nicht allen Mietern sind die Kriterien des Mietspiegels für Wohnwert geläufig: Ohne Erklärungen zu den Merkmalen können sie nicht überprüfen, ob die Bewertung der Vermieterin und damit die höhere Miete gerechtfertigt ist.

Fußgängerin stürzte auf eisigem WEG-Gelände

Haftet die Eigentümergemeinschaft für Unfälle, wenn sie den Winterdienst einer Firma übertragen hat?

Der Unfall ereignete sich in einer öffentlich zugänglichen Passage, die auch als Zufahrt zur Tiefgarage einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient. Die Passage gehört zu deren Gemeinschaftseigentum. Gemäß kommunaler Satzung war die Eigentümergemeinschaft hier für den Winterdienst zuständig. An einem Wintertag rutschte eine Fußgängerin in der Passage auf Glatteis aus und brach sich beim Sturz die rechte Hand.

Dafür machte die Frau die Eigentümergemeinschaft verantwortlich und verlangte Schmerzensgeld. Die Verwalterin wies im Namen der Eigentümergemeinschaft die Forderung zurück: Seit Jahren sei der Winterdienst an eine zuverlässige Hausmeisterfirma delegiert, deren Mitarbeiter am Unfalltag in der Passage gestreut habe. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe wies die Zahlungsklage der Verletzten ab (9 U 34/19).

Wohnungseigentümergemeinschaften könnten ihre Räum- und Streupflicht einem professionellen Hausmeisterdienst wirksam übertragen. Daher hafte im Fall des Falles nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern die Hausmeisterfirma. Die Fußgängerin müsse sich an die Firma halten. Der Stundenzettel und Fotos des Hausmeisters sprächen dafür, dass der Mann am Unfalltag seinen Pflichten nachgekommen sei. Das müsse allerdings im Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft nicht geklärt werden.

Wenn die Grundstückseigentümerin ihre Verkehrssicherungspflicht an ein erfahrenes, zuverlässiges Fachunternehmen delegiere, dürfe sie sich grundsätzlich darauf verlassen, dass der Winterdienst funktioniere. Nur im Ausnahmefall komme dann noch eine Haftung in Betracht: Wenn die Eigentümergemeinschaft ihre Pflicht vernachlässige, die Arbeit des Unternehmens zu kontrollieren. Kontrolle bedeute jedoch nicht, dass die Verwalterin täglich überprüfen müsse, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wurde.

Die Hausverwaltung müsse nur tätig werden, wenn es konkrete Anhaltspunkte für schludriges Arbeiten der Hausmeisterfirma gebe. Die Eigentümer seien als Bewohner des Anwesens selbst am meisten daran interessiert, dass der Winterdienst ordentlich ausgeführt und glatte Stellen sofort beseitigt werden. Werde das nicht zu ihrer Zufriedenheit erledigt, teilten sie das der Verwalterin in der Regel sofort mit. Hier habe es jedoch nie Hinweise darauf gegeben, dass der Hausmeister seine Aufgaben unzureichend erfüllte.

Eigentümerversammlung in Pandemie-Zeiten

Eine Eigentümerin kritisiert die Einladung des Verwalters: Sie stelle "eine Ausladung dar"

Wohnungseigentümerin P hatte an der Eigentümerversammlung nicht teilgenommen. Dass die übrigen Eigentümer einen Fassadenanstrich beschlossen, passte ihr nicht: Sie hielt die Farben, die zum Einsatz kommen sollten, für gesundheitsschädlich. Deshalb zog Frau P vor Gericht: Der Beschluss sei schon deshalb unwirksam, weil die Einladung des Verwalters zur Eigentümerversammlung elementare Mitwirkungsrechte der elf Eigentümer verletzt habe.

Der Stein des Anstoßes: Der Hausverwalter hatte in der Einladung darauf hingewiesen, dass nicht alle Eigentümer teilnehmen könnten. Unter Corona-Bedingungen sei im Sitzungsraum nur Platz für ihn und neun Teilnehmer. Würde die Höchstzahl überschritten, könne er die Versammlung nicht durchführen. Der Verwalter schlug vor, möglichst ihm oder dem Verwaltungsbeirat eine Vollmacht für die Abstimmungen zu erteilen.

Das Amtsgericht Kassel gab Frau P Recht: Diese Einladung zur Versammlung komme einer Ausladung gleich. Dem widersprach jedoch das Landgericht Frankfurt, das gegen das Einladungsschreiben keine Einwände hatte (2-13 S 108/20). Die von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse seien wirksam, so das Landgericht.

Richtig sei, dass auch während der Corona-Pandemie alle Eigentümer das Recht hätten, an Eigentümerversammlungen persönlich teilzunehmen. Nur so könnten sie durch eigene Beiträge die Willensbildung der Teilnehmer in ihrem Sinn beeinflussen. Dieses Recht habe der Verwalter durch die Einladung aber nicht verletzt. Er habe die Eigentümer nicht aufgefordert fernzubleiben, sondern darauf hingewiesen, dass er einen Raum für zehn Personen gemietet habe und die Möglichkeit bestehe, Vollmachten zu erteilen.

In Zeiten der Pandemie müsse der Verwalter das Abstandsgebot und die Hygiene-Vorschriften einhalten. Der Verwalter müsse für die Versammlung aber nicht unbedingt einen Saal anmieten, der für alle Eigentümer groß genug sei — wenn nicht zu erwarten sei, dass alle teilnehmen. Es sei sachgerecht, bei der Auswahl des Versammlungsorts die wahrscheinliche Teilnehmerzahl zu berücksichtigen. Er dürfe auch dafür werben, dass sich einige Eigentümer bei der Versammlung vertreten lassen.

Gegen die Mitwirkungsrechte von Frau P hätte der Verwalter verstoßen, wenn er ihr wegen "Überfüllung" den Zugang zum Saal verweigert hätte. Sie sei aber der Versammlung ohnehin - aus anderen Gründen - ferngeblieben. Auch die Ankündigung des Verwalters sei nicht zu beanstanden, dass er bei Überschreitung der Höchstzahl von zehn Personen die Versammlung nicht durchführen könne. Verstoße die Teilnehmerzahl gegen geltende Infektionsschutz-Auflagen, bleibe dem Verwalter gar nichts anderes übrig, als die Versammlung abzusagen.

Mieter ziehen während des Räumungsverfahrens aus

Vermieter fordert Schadenersatz, weil er deshalb selbst länger Miete zahlen musste

Zwei Jahre, nachdem die Mieter eingezogen waren, kündigte ihnen der Vermieter wegen Eigenbedarfs: Erst für eine Verwandte, dann, weil er die Eigentumswohnung nun selbst nutzen wollte. Da das Ehepaar den Eigenbedarf anzweifelte und die Kündigung nicht akzeptierte, klagte der Vermieter auf Räumung. Einige Monate nach der Kündigung und vor der Verhandlung im Räumungsprozess zogen die Mieter aus.

Als sie die Kaution zurückforderten, winkte der Vermieter ab: Die Mietsicherheit werde er mit seinem Anspruch auf Schadenersatz verrechnen. Da die Mieter seiner berechtigten Kündigung widersprachen, habe er seinen eigenen Mietvertrag nicht rechtzeitig beenden können. Während des Prozesses seien sie "sang- und klanglos ausgezogen", ohne vorher Bescheid zu sagen. Deshalb habe er drei Monate länger Miete zahlen müssen.

Den Mietern sei kein Fehlverhalten vorzuwerfen, entschied das Amtsgericht Bremen: Der Vermieter müsse die Kaution herausrücken (9 C 97/20). Häufig sei es ohne Rechtsstreit für Mieter schwer zu beurteilen, ob eine Eigenbedarfskündigung berechtigt sei oder nicht. Eigenbedarf werde in Zeiten des Immobilienbooms oft nur vorgeschoben. Es sei das gute Recht der Mieter, sich dagegen zu wehren.

Ursprünglich habe der Vermieter Eigenbedarf für Angehörige angemeldet, später für sich selbst. Da könnten schon Zweifel aufkommen … Zu den Gründen habe er im aktuellen Verfahren nichts vorgetragen. Im Räumungsprozess sei kein Urteil ergangen. Ob die Eigenbedarfskündigung wirksam war, stehe daher nicht fest. Gut möglich, dass die Räumungsklage ohne den Auszug der Mieter abgewiesen worden wäre.

Fest stehe jedenfalls: Wenn Mieter während des Räumungsverfahrens ausziehen, ohne dies vorher anzukündigen, stelle das keine schuldhafte Pflichtverletzung dar — das sei "gerichtlicher Alltag". Möglicherweise habe das Ehepaar eben kurzfristig eine Ersatzwohnung gefunden.

Wenn der Vermieter länger Miete zahlen musste, gehe das nicht auf das Konto der Mieter. Das sei vielmehr die Folge seiner richtigen Entscheidung, den eigenen Mietvertrag erst einmal nicht zu kündigen. Er habe vorsichtshalber abwarten wollen, ob seine Räumungsklage Erfolg haben würde.

Gegen Baurecht hilft kein Gewohnheitsrecht

Mieterin baute vor Jahrzehnten ohne Baugenehmigung das Dachgeschoss aus

Frau B bewohnt im obersten Stock eines Mietshauses eine Drei-Zimmer-Wohnung. Schon vor über dreißig Jahren hatte die Mieterin zusätzlich den Speicher ausgebaut und dort ein Schlafzimmer eingerichtet. Diese Option war im Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer durchaus vorgesehen: Die Mieterin könne das Dachgeschoss "sach- und fachgerecht" ausbauen, hieß es da. Nach einigen Eigentümerwechseln stellte 2018 die neue Eigentümerin fest, dass für den Ausbau keine Baugenehmigung vorlag.

Im April 2018 mahnte sie die Mieterin deswegen ab. Frau B war empört, dass sie nach so langer Zeit wegen der Wohnnutzung des Speichers gerügt wurde. Sie berief sich auf Gewohnheitsrecht und bemühte sich gar nicht erst - wie von der Hauseigentümerin vorgeschlagen - um eine nachträgliche Baugenehmigung. Aus diesem Grund wurde schließlich das Mietverhältnis gekündigt. Das Landgericht Köln gab der Räumungsklage der Vermieterin statt (6 S 12/19).

Nutzungsänderungen seien laut Baurecht grundsätzlich genehmigungspflichtig, also auch der Umbau eines Speichers für Wohnzwecke. Wenn laut Mietvertrag ein fachgerechter Ausbau erlaubt sei, bedeute das natürlich auch, dass er öffentlichem Baurecht entsprechen müsse. Zwar sei es zutreffend, dass frühere Eigentümer die fehlende Baugenehmigung nicht gerügt hätten, räumte das Landgericht ein. Auf Gewohnheitsrecht könne sich die Mieterin trotzdem nicht berufen.

Ihre Pflicht, den Verstoß gegen das Baurecht abzustellen, entfalle nicht dadurch, dass viel Zeit vergangen sei: Es gebe keinen Bestandsschutz im Widerspruch zu öffentlichem Baurecht. Im April 2018 habe die Hauseigentümerin Frau B erstmals aufgefordert, den Umbau nachträglich zu legalisieren. Dazu wäre die Mieterin schon deshalb verpflichtet gewesen, weil die Vermieterin durch die fehlende Baugenehmigung höheren Haftungsrisiken ausgesetzt sei, z.B. im Brandfall. Auch Sanktionen von der Baubehörde drohten.

Die Mieterin habe die berechtigte Forderung der Hauseigentümerin ignoriert und den Speicher weiterhin als Aufenthaltsraum genutzt. Ebenso hartnäckig habe sie sich geweigert, sich um eine Baugenehmigung zu kümmern. Dieses Verhalten verstoße so erheblich gegen die Interessen der Vermieterin, dass es ihr nicht länger zuzumuten sei, das Mietverhältnis mit Frau B fortzusetzen.