Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2440 Urteilen

Garage so groß wie ein Haus

Die Kommune darf ihre Genehmigung für das Bauvorhaben im Garten zurückziehen

Einem Hauseigentümer war der Bau einer Doppelgarage genehmigt worden: 80 qm Grundfläche, Firsthöhe vier Meter. Vorne an der Straße stand das Wohnhaus, die Garage sollte an der hinteren Grenze des großen Grundstücks gebaut werden. Auch die Kommune war mit dem Bauvorhaben einverstanden. Doch dann errichtete der Bauherr — abweichend von der Baugenehmigung — eine Stützmauer für die Garage und schüttete im abschüssigen hinteren Gartenbereich die Bodenfläche um ca. eineinhalb Meter auf.

Nun zog die Gemeinde ihr "ok" zurück: Sie sei an ihre Zustimmung nicht mehr gebunden, erklärte sie, da Standort und Höhe des Bauvorhabens geändert worden seien. Der Standort sei mehrere Meter von der Grundstücksgrenze weg verschoben worden und durch die Aufschüttung werde der Bau viel wuchtiger wirken als ursprünglich vorgesehen. Die Garage wäre so hoch wie ein Haus, füge sich nicht in die Umgebung ein und widerspreche dem Siedlungscharakter.

Das Verwaltungsgericht Mainz gab der Kommune Recht (3 K 411/21). Maßstab seien die umliegenden Grundstücke. Hier ständen im rückwärtigen Bereich hinter den Wohngebäuden nur kleine Schuppen von höchstens 20 qm Fläche. Damit wäre die riesige Doppelgarage nicht vergleichbar, sie sprenge den vorgegebenen Rahmen. Durch die Aufschüttung würde sie eine Firsthöhe wie ein Wohnhaus erreichen (5,60 Meter).

Die Gärten in der Umgebung seien völlig anders geprägt: Bisher sei der rückwärtige Bereich der Grundstücke mehr oder weniger eine — fast unbebaute — Grünfläche, die das Ortsbild bestimme. Mit der Doppelgarage würde in den Gärten erstmals ein massiver Bau errichtet. Sie würde das Ortsbild deutlich beeinträchtigen. Darüber hinaus könnten Nachbarn diesen Bau womöglich als Vorbild sehen und ihrerseits auf die Idee kommen, im Garten massive Nebengebäude zu bauen.

Arztpraxis in der Eigentumswohnung

Eigentümergemeinschaft will nach 25 Jahren die "zweckwidrige Nutzung" beenden

Seit 25 Jahren betreibt eine Medizinerin ihre Hausarztpraxis in einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen. Die Ärztin hat die Wohnung von einem Bekannten gemietet, der sie zu diesem Zweck 1994 erworben hatte. Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war zwar diese Art der Nutzung des Sondereigentums "zweckwidrig". Doch alle Eigentümer wussten Bescheid und niemand erhob in all diesen Jahren Einwände.

In der Praxis wurde im üblichen Umfang auch die "Ersatzdroge" Methadon verschrieben. 2019 randalierte ein Patient im Treppenhaus und beschädigte Gemeinschaftseigentum. Danach beantragten neue Mitglieder der Eigentümergemeinschaft (WEG) auf einer Eigentümerversammlung, dass die WEG etwas gegen die zweckwidrige Nutzung der Wohnräume unternehmen müsse: Die Lage habe sich durch die steigende Zahl an Patienten grundlegend geändert und nun kämen auch noch "Drogenkonsumenten".

So begründete die Eigentümergemeinschaft dann auch ihre Unterlassungsklage gegen den Eigentümer der Praxisräume. Sie scheiterte jedoch beim Landgericht Frankfurt (2-13 S 131/20). Das Sondereigentum werde zwar offenkundig nicht zum Wohnen, also zweckwidrig genutzt, so das Landgericht. Doch der Unterlassungsanspruch der Eigentümergemeinschaft sei verwirkt, weil er über Jahrzehnte nicht geltend gemacht wurde.

Ein größerer Patientenstamm und Behandlungsmethoden wie die Methadonvergabe stellten keine neue Störung dar, die sich qualitativ von der bisherigen unterscheiden würde. Die Ärztin und der Eigentümer, der ihr die Räume vermietet habe, hätten sich berechtigterweise darauf eingestellt, dass die WEG die Praxis dauerhaft akzeptierte. Immerhin habe die WEG Klingelschilder für die Praxis angebracht und der Ärztin Parkplätze überlassen. Nach 25 Jahren Duldung müssten sich die Eigentümer weiterhin mit der Arztpraxis abfinden.

Vermieter kappt Warmwasserversorgung

Wegen hoher Gaspreise dürfen Vermieter nicht die Mindeststandards für menschenwürdiges Wohnen abschaffen

Ein Frankfurter Vermieter unterbrach Ende Juni 2022 die Gasversorgung im Mietshaus — und damit die Versorgung der Mieter mit warmem Wasser. Zur Begründung verwies er auf die Preissteigerungen infolge des Ukrainekriegs: Er müsse die Mieter vor steigenden Gaskosten schützen. Außerdem sei es zumutbar, warmes Wasser in der Küche selbst zuzubereiten. Im Winter könnten die Mieter mit Elektroheizlüftern heizen. Warmwasser schulde er ihnen laut Mietvertrag nicht.

Eine ältere, pflegebedürftige Hausbewohnerin beschwerte sich beim Wohnungsamt Frankfurt über diese Maßnahme. Die Behörde reagierte prompt und ordnete an, der Vermieter müsse die Gasversorgung im Haus wiederherstellen. Dafür habe er höchstens eine Woche Zeit: Gerade im Sommer sei warmes Wasser für die Körperhygiene sehr wichtig.

Gegen diese Anordnung zog der Mieter erfolglos vor Gericht. Er dürfe nicht willkürlich die Warmwasserversorgung und damit den üblichen Wohnstandard abschaffen, erklärte das Verwaltungsgericht Frankfurt (8 L K 1907/22.F). Auch wenn das in seinen Mietvertragsformularen nicht drinstehe: In einem Land wie der Bundesrepublik Deutschland gehöre die Versorgung mit Warmwasser zu den Mindeststandards menschenwürdigen Wohnens.

Letztlich müssten die Mieter die Kosten für Warmwasser und Heizung tragen: zunächst mit Vorauszahlungen und dann nach der Jahresendabrechnung des Vermieters. Wie die Mieter mit den steigenden Energiekosten umgehen und wo sie sparen wollten, müsse ihnen der Vermieter überlassen. Es stehe ihm jedenfalls nicht zu, einseitig und bevormundend die auf Gas basierende Warmwasserversorgung einzustellen.

Große Wäsche und kleine Wäsche

Vermieter kämpft mit der Hausordnung gegen Wäscheständer auf dem Balkon

Ein Vermieter nahm es mit der Hausordnung besonders genau: Er verklagte einen Mieter, der seine Wäsche auf dem Balkon zum Trocknen aufgehängt hatte. Dies verstoße gegen die Vorschrift, "niemals" Wäsche auf dem Balkon zu trocknen. Zudem störe es den optischen Gesamteindruck der Hausfassade und könnte andere Hausbewohner dazu verleiten, den Verstoß gegen die Hausordnung nachzuahmen.

Der Richter wies die Klage ab, nachdem er sich in der Verhandlung Fotos vom "Tatort" angesehen hatte (13 C 663/94). Der Mieter dürfe seine Sportbekleidung weiterhin auf dem Wäscheständer aufhängen, auch hin und wieder Kinderwäsche. Das Verbot in der Hausordnung könne sich bei richtigem Verständnis nur auf die "große Wäsche" beziehen.

Da der Wäscheständer lediglich einige Zentimeter über die Balkonbrüstung rage, könne er die Optik des Gebäudes wohl kaum erheblich stören. Außerdem beeinträchtige es weder die Wohnung des Mieters, noch die Wohnung der Nachbarn, wenn der Mann gelegentlich Handwäsche auf dem Balkon trockne. Damit gestalte der Mieter seinen privaten Lebensbereich in zulässiger Weise.

Bürger muss staatliche Bescheide verstehen können

Überflüssiger Rechtsstreit um Grundstücke in Brandenburg

Ein Bürger hatte Grundstücke in den neuen Bundesländern geerbt. Da im Grundbuch aber sogenannte Bodenreformvermerke eingetragen waren, erhob das Land Brandenburg Anspruch auf den Grund. Aus den Schreiben des zuständigen Grundstücks- und Vermögensamts wurde der Betroffene nicht schlau. Es hieß dort, dass er nur "zuteilungsfähig" sei, wenn er zu bestimmten Zeiten in der Land-, Forst- oder Nahrungsgüterwirtschaft hauptberuflich erwerbstätig gewesen sei.

Der Mann antwortete, er habe 30 Jahre im Sägewerk gearbeitet und seine Unterlagen wegen der Berechnung seiner Rente derzeit aus der Hand gegeben. Er wurde vom Land verklagt, der Übertragung des Eigentums auf das Land Brandenburg zuzustimmen. Da er diesem Verlangen vor einem Urteil freiwillig nachkam, musste das Gericht nur noch über die Verfahrenskosten entscheiden.

Diese brummte das Oberlandesgericht Brandenburg dem Land auf (8 W 4/95). Wenn der Staat vom Bürger etwas wolle, so müsse er sein Verlangen so erläutern, dass es der Bürger verstehen, nachvollziehen und sich entsprechend verhalten könne. Hätte das Bundesland dies getan, hätte es den Rechtsstreit leicht vermeiden können.

Warum dem Bürger die Grundstücke nicht zugeteilt werden konnten, habe das Land nicht nachvollziehbar dargelegt. Da der Betroffene somit keinen Anlass zu der gegen ihn gerichteten Klage gegeben habe, müsse er die Prozesskosten nicht tragen.

Wasserschaden am Parkett

Lag es am Mieter oder an der undichten Duschabtrennung?

Im August 2018 hatte Herr F in Hamburg für ein knappes Jahr eine möblierte Wohnung gemietet und 3.600 Euro Kaution hinterlegt. Die Miete betrug monatlich 1.800 Euro. Im Dezember 2018 meldete Herr F der Verwaltung der Vermieterin, beim Duschen sei Wasser ausgetreten, über den Flur gelaufen und habe den Parkettboden beschädigt. Als der Mieter im Mai 2019 auszog, ließ die Vermieterin das Parkett abschleifen und erneuern (9.126 Euro) und für 1.454 Euro die gläserne Duschtrennwand polieren.

Dafür verlangte sie von Herrn F Schadenersatz, obendrein 900 Euro für den Mietausfall während der Reparaturen. Die Dichtungslippe der Duschtrennwand sei verkalkt und teilweise gebrochen gewesen, so begründete die Vermieterin ihre Forderung: Offenbar sei deshalb wiederholt Nässe aus der Dusche ausgetreten und der Mieter habe das Wasser stehen lassen. Seine mangelnde Pflege habe den Schaden am Parkett verursacht. Vom Gesamtbetrag werde sie dann die Kaution abziehen, bot die Vermieterin großzügig an.

Herr F ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen und gewann ihn beim Amtsgericht Hamburg (48 C 483/19). Zutreffend habe der Ex-Mieter geltend gemacht, dass die Dichtung der Dusche schon bei seinem Einzug verkalkt und zudem konstruktionsbedingt undicht gewesen sei, so das Amtsgericht. Rost und Verkalkungen an der Duschtrennwand: So ein Zustand der Duschkabine sei ein Mietmangel, den die Vermieterin auf ihre Kosten beheben müsse.

Ihre Behauptung, dies sei das Ergebnis schlechter Pflege, entbehre angesichts der kurzen Mietdauer jeder Grundlage. Zudem sei das (durch Fotos dokumentierte) Schadensbild am Boden mit einem einmaligen Wasserschaden nur vier Monate nach Mietbeginn unvereinbar. Eine Pflichtverletzung des Mieters sei nicht belegt. Verschleißerscheinungen, wie sie mit der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache einhergehen, seien mit der Mietzahlung abgegolten.

Bevor die Vermieterin Ersatz für Schäden an der Mietsache verlange, müsse sie zunächst alle in ihren Verantwortungsbereich fallenden Schadensursachen ausschließen. Und wenn es um die Höhe des Schadens gehe, dürfe sie weder die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch berücksichtigen, noch die Verschleißerscheinungen, die bei der Wohnungsübergabe bereits vorhanden gewesen seien.

Der Vortrag der Vermieterin erlaube es nicht, die Schadenshöhe realistisch einzuschätzen. Zum Zustand des Parketts beim Einzug von Herrn F habe sie nichts vorgetragen. Nach den Fotos zu urteilen, dürfte der Boden bereits zu diesem Zeitpunkt renovierungsbedürftig gewesen sein.

Nachbarn von Solarstromanlage geblendet?

Reflexionen, die das eigene Grundstück nur unwesentlich beeinträchtigen, sind hinzunehmen

Auf dem Dach eines Einfamilienhauses ist eine Photovoltaikanlage installiert, deren Solarmodule in Richtung des Nachbarhauses zeigen. Von der Reflexion der Sonneneinstrahlung auf die Module fühlte sich Nachbar X sehr gestört.

In Teilen seines Eigenheims würden die Bewohner immer wieder geblendet, meinte er, die Grenzwerte für Lichtimmissionen seien hier überschritten: Hauseigentümer Y, Besitzer der Solaranlage, müsse dafür sorgen, dass die unzumutbaren Reflexionen aufhörten.

Das Oberlandesgericht Braunschweig wies die Klage des Nachbarn ab (8 U 166/21). Die Reflexionen beeinträchtigten wohl sein Grundstück, allerdings nur unwesentlich. Bei dieser Einschätzung sei das Empfinden eines verständigen Durchschnittsbewohners maßgebend — denn verbindliche, gesetzlich fixierte Richtwerte für Reflexionen durch Sonneneinstrahlung existierten nicht.

Möglicherweise stütze Nachbar X seine Ansicht auf einen Hinweis der Bund-Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz. Demnach könne eine erhebliche Belästigung vorliegen, wenn eine Lichteinwirkung mindestens 30 Minuten täglich oder 30 Stunden im Jahr andauere. Diese Werte seien nicht verbindlich. Doch selbst dann, wenn man diese Angaben zu Grunde lege, wäre das Grundstück von Herrn X nicht als "wesentlich beeinträchtigt" einzustufen.

Laut Sachverständigengutachten seien in seinem Wohnzimmer Reflexionen der Module an 60 Tagen im Jahr wahrzunehmen, insgesamt weniger als 20 Stunden jährlich. Bei seiner Untersuchung habe der Solarexperte die Lage der Wohnhäuser und den Neigungswinkel der Photovoltaikanlage berücksichtigt, den Sonnenstand und Wetterdaten ausgewertet. Bei einem Ortstermin habe er nur eine leichte Aufhellung durch die Reflexionen feststellen können, die das Auge nicht blende. Der Effekt der Reflexionen sei so minimal, dass der Nachbar sie hinnehmen müsse.

Dem Sohn die Eigentumswohnung überlassen

Lärmterror: Stört der psychisch kranke Sohn die Mitbewohner, muss der Eigentümer Abhilfe schaffen

Ein Wohnungseigentümer überließ seine Wohnung einem Sohn, der sich seit langem in psychiatrischer Behandlung befand. Für die Mitbewohner begannen damit drei nervtötende Jahre, in denen sie öfter die Polizei rufen mussten. Denn der kranke Mann randalierte häufig. Bei Tag und auch bei Nacht schrie er herum, knallte mit den Türen und schlug Sachen gegen Wände. Eine stationäre Behandlung änderte an diesen Ausrastern nichts.

Schließlich zog der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung vor Gericht. Der Zustand sei unerträglich, erklärte er: Der Miteigentümer solle seinen Sohn in einer betreuten Wohneinrichtung unterbringen, wo der Kranke besser aufgehoben wäre. Jedenfalls müsse er durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass aus seiner Wohnung kein überlautes Grunzen und Rufen von Schimpfwörtern ertöne und mit Gegenständen auf Decken und Wände eingeschlagen werde.

Das Amtsgericht Hamburg verurteilte den Vater dazu, für eine andere Unterkunft zu sorgen (9 C 42/21). Der Sohn könne nicht länger in der Wohnung bleiben, zumal keine Besserung zu erwarten sei. Intensität, Art und Häufigkeit der Störungen gingen über das dauerhaft hinnehmbare Maß hinaus, auch wenn man bei psychisch kranken Menschen Toleranz aufbringen müsse. Schließlich seien sie aufgrund ihrer Krankheit nicht in der Lage, ihr Verhalten zu steuern.

Grundsätzlich sei dem Eigentümer das Verhalten seines Sohnes zuzurechnen, der permanent die Hausbewohner störe. Wer als Eigentümer seine Wohnung einem Dritten zum alleinigen Gebrauch überlasse, verabschiede sich damit nicht aus der Verantwortung gegenüber den Miteigentümern. Vielmehr sei der Eigentümer verpflichtet, alles zu tun, was in seiner Macht stehe, um das berechtigte Anliegen der Miteigentümer umzusetzen.

Vollversammlung gleicht "Einladungsmangel" aus

Kurzartikel

Hat eine unwirksam zur WEG-Verwalterin bestellte Person zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, sind die dort gefassten Beschlüsse zum Wirtschaftsplan trotz des "Einladungsmangels" gültig, wenn alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bei der Versammlung anwesend waren und somit alle Stimmberechtigten an der Abstimmung teilgenommen haben.

Handwerker sollte Terrasse behindertengerecht umbauen

Ist die erstellte Rampe mit dem Rollstuhl nicht nutzbar, ist das Werk untauglich

Eine Hauseigentümerin wurde pflegebedürftig und benötigte einen Rollstuhl. Damit konnte sie Garten und Terrasse nur noch eingeschränkt nutzen. Ihr Sohn, der sie pflegt, beauftragte in ihrem Namen einen Handwerker damit, die Terrasse behindertengerecht umzubauen. Er sollte eine Rampe mit Fundament erstellen, mit deren Hilfe die Mutter von der Terrasse aus mit dem Rollstuhl den Garten erreichen konnte.

Als der Handwerker die Rampe fertiggestellt hatte, weigerte sich die Frau, den Werklohn von 5.437 Euro zu zahlen. Sie habe einen barrierefreien Zugang in den Garten "bestellt", die Rampe sei aber wegen zu starken Gefälles nicht "rollstuhlsicher". Der von ihr beauftragte Bausachverständige habe zudem bemängelt, dass Radabweiser und ein Geländer mit Handlauf fehlten. Eine behindertengerechte Rampe sehe anders aus.

Für Rampen an privaten Wohngebäuden gebe es überhaupt kein Regelwerk, konterte der Handwerker, die einschlägigen DIN-Normen gelten nur für öffentlich zugängliche Gebäude. Außerdem habe er die Rampe exakt so hergestellt wie von der Auftraggeberin gewünscht. Der Handwerker klagte auf Zahlung des Werklohns.

Der stehe ihm zwar zu, entschied das Oberlandesgericht Celle, weil die Hauseigentümerin sein Werk zunächst ohne Vorbehalte abgenommen, d.h. gebilligt habe (14 U 180/21). Sie könne jedoch im Gegenzug Schadenersatz verlangen, weil die Rampe nicht funktionstauglich sei. Aus dem von der Auftraggeberin vorgelegten, überzeugenden Expertengutachten ergebe sich zweifelsfrei, dass die Rampe aufgrund ihrer Neigung mit einem Rollstuhl nicht gefahrlos zu befahren sei.

Wenn sich ein Werk nicht für den mit der Auftraggeberin vereinbarten Zweck eigne, liege ein Mangel vor — unabhängig davon, ob die Vertragsparteien eine bestimmte Ausführung vereinbart hätten oder die anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden oder nicht. Der Handwerker könne sich nicht darauf berufen, dass die Hauseigentümerin die Rampe genau so gewollt habe. Er müsse für den geschuldeten Erfolg einstehen — es sei denn, er habe seiner Hinweispflicht genügt.

Hinweispflicht bedeute: Als Fachmann für Erd- und Pflasterarbeiten hätte der Handwerker der Auftraggeberin erklären müssen, dass und warum ihre Vorgaben für die Arbeiten nicht zum gewünschten Erfolg führen könnten. Hätte er sie deutlich darauf hingewiesen, dass eine so gebaute Rampe mit dieser Neigung nicht rollstuhltauglich sein würde, müsste er für den Mangel nicht geradestehen. Derlei Bedenken habe der Handwerker aber nie formuliert.

Bauherr kann auf einwandfreier Mangelbeseitigung bestehen

Kurzartikel

Treten beim Neubau eines Einfamilienhauses Mängel auf (hier: an den Fenstern), hat der Bauherr Anspruch darauf, dass sie vollständig behoben werden. Auch mit unwesentlichen "Rest-Macken" muss er sich nicht abfinden. Nur wenn einem objektiv geringen Interesse des Bauherrn an vollständiger Sanierung einer Bagatelle ein erheblicher Aufwand gegenübersteht, kann das Bauunternehmen die Beseitigung des Mangels wegen Unverhältnismäßigkeit ablehnen.

Eigentumswohnung zu spät fertiggestellt

Schiebt das Bauunternehmen die Verzögerung auf die Pandemie, muss es deren Wirkungen auf den Bauablauf genau dokumentieren

Herr S hatte vor Jahren mit einem Wohnungsbauunternehmen einen Bauträgervertrag abgeschlossen, d.h. er erwarb eine noch zu bauende Eigentumswohnung. Laut Vertrag sollte die Wohnung bis Ende Juni 2018 bezugsfertig sein. Tatsächlich stellte das Bauunternehmen die Wohnanlage erst im Sommer 2020 fertig. Käufer S musste für die Zwischenzeit eine Wohnung mieten und forderte vom Bauunternehmen Schadenersatz für die Mietkosten.

Der Bauträger behauptete, die Verzögerung gehe nicht auf sein Konto. Teilweise sei sie auf die Corona-Pandemie zurückzuführen: 2020 hätten ausländische Arbeitskräfte vorübergehend nicht nach Deutschland einreisen können, die er fest eingeplant habe. Außerdem seien wiederholt Lieferungen von Baustoffen ausgeblieben.

Mit dieser Auskunft gab sich Herr S nicht zufrieden: Dass die Corona-Pandemie den Auftragnehmer tatsächlich beeinträchtigt habe, könne er nicht erkennen — zumal sie erst im Februar/März 2020 einsetzte. Da sei der Bauunternehmer bereits eineinhalb Jahre in Verzug gewesen.

So beurteilte auch das Kammergericht Berlin den Fall (21 U 156/21). Generell gelte: Sei eine verspätete Leistung auf unvorhersehbare, gravierende Änderungen der wirtschaftlichen, politischen oder sozialen Rahmenbedingungen zurückzuführen, treffe das Bauunternehmen kein Verschulden. Dann müsse es nicht für die Folgen haften. Diesen Zusammenhang müsse der Auftragnehmer aber belegen, anstatt sich nur abstrakt auf erschwerte Bedingungen zu berufen.

In so einem Fall müsse das Bauunternehmen konkret darlegen, wie sich der schwerwiegende und unvorhersehbare Umstand, auf den es sich berufe, auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt habe. Konkret bedeute: Das Unternehmen müsse belegen, welche Arbeitsabläufe wann und wie lange gestört wurden — zum Beispiel durch die Corona-bedingte Grenzsperrung. Wie habe konkret welche ausbleibende Lieferung welchen Materials die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst?

Bauunternehmer müssten schon während der Bauarbeiten alle Umstände (auch baubeschleunigende) ausreichend dokumentieren, um zu zeigen, wie die Bauzeit beeinflusst wurde. Im konkreten Fall habe das Bauunternehmen — trotz Aufforderung des Gerichts — so eine "bauablaufbezogene Darlegung" nicht geliefert. Daher hafte die Firma für Folgen der vertragswidrigen Verzögerung und müsse die Mietkosten des Käufers S übernehmen.

Modernisierungskosten und Mieterhöhung

Vermieter müssen in der Mieterhöhungserklärung die Kosten nicht nach Gewerken aufschlüsseln

Viele Bremer Wohnungsmieter klagten gegen die Mieterhöhungen, die ihre Vermieterin, eine Immobiliengesellschaft, nach Modernisierungsmaßnahmen ankündigte. Gemäß Mietrecht können Vermieter die jährliche Miete um bis zu acht Prozent erhöhen, wenn sie Maßnahmen zur Energieeinsparung durchgeführt haben. Den Umfang der Erhöhung müssen sie den Mietern erläutern.

Die Bremer hielten die Mieterhöhungserklärungen der Vermieterin für unwirksam, weil die Modernisierungskosten unzureichend erläutert seien. Das Landgericht Bremen gab ihnen Recht: Bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen an mehreren Gebäuden müssten Vermieter die Kostenpositionen weiter untergliedern, z.B. nach verschiedenen Gewerken oder konkreten Einzelarbeiten aufschlüsseln. Nur so könnten die Mieter die Kosten und die damit begründete Mieterhöhung auf ihre Berechtigung überprüfen.

Damit übertreibe die Vorinstanz die Anforderungen an so eine Erklärung, urteilte dagegen der Bundesgerichtshof (VIII ZR 337/21 u.a.). In erster Linie komme es darauf an, dass Vermieter deutlich machten, welchen Anteil der Gesamtsumme auf Instandsetzungsmaßnahmen entfalle. Denn deren Kosten dürften sie nicht auf die Mieter umlegen. Den Anteil der Instandsetzungskosten müssten Vermieter daher mit einer Quote oder einem bezifferten Betrag kenntlich machen.

Für die Mieter bringe es keinen zusätzlichen Erkenntnisgewinn, wenn Vermieter die entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder ähnlichen Kriterien "aufdröselten". Außerdem könnten Mieter, wenn sie die Angaben des Vermieters zu den Kosten überprüfen wollten, ohnehin Auskunft und Einsicht in die Kostenbelege verlangen. Auch so könnten sie herausfinden, ob weiterer Klärungsbedarf bestehe, und eventuell juristisch oder bautechnisch sachkundige Personen hinzuziehen.

Unklarer Verlauf einer Grundstücksgrenze

Benötigt ein Hauseigentümer einen Lageplan, muss der Nachbar dem Vermessungsingenieur Zutritt gewähren

Herr A, Eigentümer eines Reihenhauses, wollte an der Grundstücksgrenze eine Garage bauen und beantragte dafür eine Baugenehmigung. Die Baubehörde verlangte von ihm einen amtlichen Lageplan, den es jedoch nicht gab. Deshalb beauftragte A einen staatlich anerkannten Vermessungsingenieur. Um die Aufgabe zu erfüllen, den Grenzverlauf zu ermitteln und einen Lageplan zu erstellen, musste der Ingenieur allerdings auch das angrenzende Grundstück betreten.

Da sich Nachbar B wenig kooperativ zeigte und dem "Vermesser" den Zutritt zu Haus und Grund verweigerte, zog Herr A vor Gericht und klagte auf Duldung. Zu Recht, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 199/21). Da der bauwillige Eigentümer für seinen Bauantrag einen amtlichen Lageplan einreichen müsse, sei es notwendig, den genauen Grenzverlauf zu klären. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis verpflichte Eigentümer B dazu, in diesem Punkt zu kooperieren.

Ohne Lageplan könne A nicht bauen und würde dadurch einen wesentlichen Bestandteil seines Eigentumsrechts verlieren. B müsse einem Vermessungsingenieur Zutritt gewähren. Das liege außerdem auch in seinem Interesse. Schließlich verschaffe die Ermittlung des Grenzverlaufs beiden Hauseigentümern Klarheit über die Eigentumsverhältnisse und daraus abzuleitende Befugnisse. Sonderlich störend sei die Aktion ohnehin nicht: Sie dauere nicht lange und B könne mit dem Ingenieur einen passenden Zeitpunkt vereinbaren.

Aufzug vor Jahrzehnten stillgelegt

Eigentümergemeinschaft muss den Lift der Wohnanlage wieder in Gang setzen

Der Aufzug einer Wohneigentumsanlage war bereits in den 90er Jahren stillgelegt worden. Seither gab es zwar mehrmals Anträge, ihn reparieren zu lassen. Es war sogar in einem Gerichtsverfahren festgestellt worden, dass die Eigentümer verpflichtet sind, den Lift wieder in Gang zu setzen oder einen neuen Lift zu installieren. Passiert war aber nichts — außer einem langfristigen Programm zur Vorbereitung von Maßnahmen.

2020 beantragte der Eigentümer der Dachgeschosswohnung in der Eigentümerversammlung, nun endlich eine Fachfirma mit der Instandsetzung der Liftanlage zu beauftragen. Da der Antrag jedoch mit Mehrheit abgelehnt wurde, zog der Mann vor Gericht und forderte einen funktionsfähigen Aufzug. Zu Recht, wie das Amtsgericht Saarbrücken entschied (36 C 117/21).

Jeder Wohnungseigentümer habe Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die zum Gemeinschaftseigentum gehörende Liftanlage dauerhaft stillzulegen, widerspreche diesem Recht: Sie verändere vielmehr die Substanz des Gemeinschaftseigentums, entziehe ihm einen wesentlichen Bestandteil.

Die Eigentümergemeinschaft sorge mit ihrer Verweigerungshaltung dafür, dass die oberen Stockwerke mit dem Aufzug nicht mehr erreichbar seien. Der Zugang zu diesen Wohnungen sei somit nicht mehr barrierefrei, was die Eigentümer der oberen Wohnungen im Vergleich mit den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen benachteilige. Mit ordnungsgemäßer Verwaltung sei das unvereinbar.

Auch geringfügige Geräusche können stören

Kurzartikel

Nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer darf ein Eigentümer auf seinem Balkon ein Klimagerät installieren. Auch geringfügige Geräusche wie das Brummen eines Kühlschranks oder eben das Surren einer Klimaanlage zwei Meter vom Schlafzimmerfenster entfernt können eine Beeinträchtigung sein, die die Nachbarn nicht hinnehmen müssen.

Besuche von der Nachbarskatze

Hauseigentümerin kann nicht verlangen, dass die Tierhalterin ihre Katze einsperrt

Eine Hauseigentümerin forderte vor Gericht, gegen eine Katze aus der Nachbarschaft ein "Besuchsverbot" zu verhängen: Das Tier verschmutze ihren Garten mit Kot und habe ihren Vogelkasten beschädigt. Die Katze dringe sogar ins Haus ein, wenn die Terrassentür zum Lüften offenstehe, setze sich auf frisch gewaschene Wäsche und mache sich in der Küche über Speisen her.

Die Tierhalterin, die zwei Häuser weiter wohnte, bestritt, dass ihre Katze für diese Untaten verantwortlich war. Das Amtsgericht Ahrensburg wies die Klage der Hauseigentümerin gegen die Tierhalterin ab (49b C 505/21). Besuche freilaufender Katzen müssten in einer Umgebung mit vielen Einfamilienhäusern hingenommen werden, auch wenn sie zu geringfügigen Problemen führten.

Man könne Katzen nicht als "Stubentiger" im Haus oder ständig angeleint im Garten halten. Das wäre praktisch nicht umsetzbar und vor allem nicht artgerecht. Damit würde die klagende Hauseigentümerin allen Tierhaltern in der Nachbarschaft vorschreiben, dass sie ihre Katzen einsperren, also quasi "im Käfig halten" müssten: So eine Rechtsposition sei nicht schützenswert.

Dass Katzen ins Haus spazierten, könne die Frau ohne Weiteres verhindern, indem sie die Terrassentür nicht unbeobachtet offenstehen lasse. Dies und offen herumstehende Speisen provozierten natürlich Besuche durch neugierige Katzen. Dass es das "beklagte" Tier war, das für Schmutz und Schäden im Garten gesorgt habe, habe die Hauseigentümerin außerdem nicht beweisen können.

Jobcenter muss ausnahmsweise Gasheizofen finanzieren

Kurzartikel

Haben Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Mietsache nicht die Heizungsanlage umfasst, ist die Vermieterin nicht verpflichtet, den defekten, 48 Jahre alten Gasheizofen in der Mietwohnung zu ersetzen. In so einem Fall muss das Jobcenter die Kosten für Kauf und Installation eines Heizofens ausnahmsweise als "einmaligen Bedarf" anerkennen und der Mieterin entsprechenden Zuschuss bewilligen, wenn diese Grundsicherung bezieht.

Betriebskosten: Mieter sollen das Gebäude nicht mehr selbst reinigen

Kurzartikel

Mietnebenkosten müssen "wirtschaftlich" sein, andernfalls sind Mieter nicht verpflichtet, die Kosten zu bezahlen. Beauftragt die Vermieterin mit der Gebäudereinigung eine Firma, obwohl die Mieter diese seit langem zuverlässig selbst organisiert und tadellos durchgeführt haben, entspricht das nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Wenn die Vermieterin keine Umstände vortragen kann, die trotzdem den Auftrag an eine Spezialfirma erforderlich machen, ist es in so einem Fall unzulässig, die Kosten der Gebäudereinigung auf die Mieter umzulegen.

"Sonstige Betriebskosten"

Kurzartikel

Vermieter dürfen bei der Betriebskostenabrechnung nicht völlig disparate Nebenkosten - wie die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und der Straßenreinigung - als "sonstige Betriebskosten" in einer Position zusammenfassen. Das ist nur bei sachlich zusammenhängenden Kosten zulässig wie z.B. bei den Kosten der Sachversicherung und der Haftpflichtversicherung. Gibt es so einen engen sachlichen Zusammenhang nicht, müssen Vermieter die unter "Sonstiges" abgerechneten Kostenarten aufschlüsseln.