Bauen & Wohnen

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Vier Jagdhunde im Zwinger

Eine Außenzwingeranlage für mehrere Hunde ist in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig

Das Anwesen des Jägers liegt in einem allgemeinen Wohngebiet. Ohne Baugenehmigung hatte er im Garten einen Hundezwinger für vier Jagdhunde errichtet. Als die Bauaufsichtsbehörde davon erfuhr, teilte sie dem Mann mit, mehr als zwei Hunde dürfe er in der Außenanlage nicht dauerhaft unterbringen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Jäger und behauptete, seine Hunde störten die Nachbarschaft nicht. Es entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung, dass Hunde in Zwingern auch nachts bellen und die Nachtruhe erheblich stören könnten, urteilte dagegen das Verwaltungsgericht (VG) Trier (7 L 3342/21). Das gelte umso mehr, wenn mehrere Hunde gleichzeitig im Zwinger gehalten würden.

In einem allgemeinen Wohngebiet sei Tierhaltung zulässig, solange sie sich im Rahmen der üblichen Freizeitbeschäftigung bewege, so das VG. Vier ausgewachsene Jagdhunde im Freien sprengten dieses Maß und beeinträchtigten das Wohnen in der direkten Umgebung. Daher hätte der Hauseigentümer keine Baugenehmigung für die Außenzwingeranlage bekommen — wenn er sie denn beantragt hätte.

Nur im Ausnahmefall dürften in einer Außenanlage mehr als zwei Hunde gehalten werden. Das sei zum Beispiel dann zu tolerieren, wenn in der Nachbarschaft bereits vergleichbare Zwinger ständen oder wenn die Umgebung besonders locker bebaut sei mit sehr großen Grundstücken im ländlichen Raum. So eine Ausnahmesituation liege hier jedoch nicht vor.

Abfindungen für vorzeitigen Auszug

Immobilienkäufer können Mieterabfindungen nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vermietet Wohnungen und Grundstücke. 2016 kaufte sie für 1,2 Millionen Euro eine denkmalgeschützte Villa mit vier vermieteten Wohnungen. Da die GbR die Immobilie renovieren — und anschließend teurer vermieten — wollte, bot sie den Mietern Abfindungen an, damit sie ihre Wohnungen vorzeitig räumten (insgesamt 35.000 Euro). Nach ihrem Auszug wurde das Gebäude für 615.000 Euro renoviert.

Bei ihrer Steuererklärung machte die GbR die Abfindungen als Werbungskosten geltend, die sofort von der Steuer abgezogen werden. Doch das Finanzamt winkte ab und stufte die Abfindungen stattdessen als so genannte "anschaffungsnahe Herstellungskosten" ein. Diese können nur über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden.

Die Klage der GbR gegen den Steuerbescheid blieb beim Finanzgericht Münster erfolglos (4 K 1941/20 F). Nur Wartungsarbeiten und andere jährlich anfallende Aufwendungen zur Instandhaltung einer Immobilie seien als Werbungskosten sofort abzugsfähig, so das Finanzgericht. Mieterabfindungen seien dagegen wie Renovierungskosten als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" bzw. "anschaffungsnaher Aufwand" zu behandeln.

Dazu zählten nicht nur Baukosten im engeren, technischen Sinn. Auch Abfindungen seien indirekt durch die baulichen Maßnahmen veranlasst. Denn sie würden gezahlt, um durch den Auszug der Mieter die Immobilie schneller und einfacher renovieren zu können.

Laut Einkommensteuergesetz lägen "anschaffungsnahe Herstellungskosten" vor, wenn ein Immobilienkäufer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf modernisiere und dafür mehr als 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausgebe. Das treffe hier zu. Für Renovierung und Abfindungen habe die GbR in den zwei Jahren nach dem Kauf insgesamt weit mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausgegeben. Abschreibung sei daher möglich.

Bauherr wollte ein Flachdach

Der Architekt sollte das Haus "genehmigungsfähig" planen, doch laut Bebauungsplan waren Flachdächer unzulässig

Ein Dilemma für den beauftragten Architekten: Für den Bauherrn eines Einfamilienhauses sollte er eine "genehmigungsfähige Planung" erstellen. Der Auftraggeber wollte unbedingt ein Flachdach. Im kommunalen Bebauungsplan waren in der Umgebung des Baugrundstücks jedoch andere Dachformen mit einer bestimmten Dachneigung vorgeschrieben. Die Gemeinde legte Wert auf eine "homogene Gestaltung" der Neubauten.

Für ein Flachdach wäre eine Ausnahmegenehmigung nötig gewesen ("Befreiung" von den Vorschriften des Bebauungsplans). Da sie von der Baubehörde nicht erteilt wurde, weigerte sich der Auftraggeber, dem Architekten das vereinbarte Honorar zu zahlen: Seine Leistung sei für ihn, den Bauherrn, wertlos. Es wäre die Aufgabe des Architekten gewesen zu prüfen, ob der Wunsch des Bauherrn überhaupt realisierbar sei, und ihn dann auf das Genehmigungsrisiko hinzuweisen.

Der Architekt klagte das Honorar ein, verlor jedoch den Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg (2 U 2751/19). Vergeblich berief er sich darauf, dass der Bauherr über den Bebauungsplan Bescheid gewusst und damit auch das Genehmigungsrisiko übernommen habe.

Im Vertrag stehe nur, es sollten Vorgespräche mit dem Bauamt über die "evtl. notwendige Befreiung" von den Festsetzungen des Bebauungsplans geführt werden, stellte das OLG fest. Daraus sei nicht abzuleiten, dass der Auftraggeber das Genehmigungsrisiko tragen sollte. Dass kurz über eine "eventuell" nötige Ausnahmegenehmigung gesprochen wurde, belege dies nicht ansatzweise.

Der Architekt habe dem Bauherrn nicht einmal erläutert, dass die Befreiung möglicherweise scheitern könnte — diese Möglichkeit habe er nämlich selbst nicht ernsthaft in Betracht gezogen. Eine nicht genehmigungsfähige Planung sei für den Auftraggeber nutzlos. Die Leistung des Architekten sei mangelhaft, da er sich dazu verpflichtet habe, eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung zu erstellen und diese Aufgabe nicht erfüllt habe. Von Ausnahmen abgesehen, sei das Genehmigungsrisiko das Risiko des Architekten. Der Bauherr schulde ihm kein Honorar.

Fertighaus nach KfW-40-Standard

Der Gebäudehersteller muss den vereinbarten Energieverbrauch einhalten

Ein Ehepaar kaufte ein angeblich energieeffizientes Fertighaus, das fast nur mit Strom geheizt wurde. Laut dem Vertragsangebot des Herstellers sollte das Gebäude KfW-40-Standard aufweisen. (Mit KfW-40-Standard verbraucht eine Immobilie 60 Prozent weniger Energie als im Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben.) Doch die Stromheizung führte zu enorm hohen Heizkosten, von Energieeffizienz konnte keine Rede sein.

Deshalb und wegen einiger anderer Mängel (defekte Lüftungsanlage, Schimmelbildung etc.) verlangten die Käufer vom Hersteller zuerst Mängelbeseitigung. Da sie verweigert wurde, verklagten sie das Unternehmen schließlich auf einen Kostenvorschuss. Unter anderem sollte er eine Holzpelletheizung finanzieren, um die Heizkosten zu senken.

Der Verkäufer verwies dagegen auf die Baubeschreibung: Da stehe eindeutig, dass als "Eigenleistung" von den Käufern der Keller abzudichten sei. Nur weil hier die Dämmung fehle, werde insgesamt der KfW-40-Standard nicht erreicht.

Diesen Einwand wies das Oberlandesgericht München zurück und verurteilte den Gebäudehersteller zur Zahlung von ca. 70.000 Euro Kostenvorschuss (28 U 1262/21 Bau). Das gesamte Haus müsse, so wie im Angebot zugesichert, den KfW-40-Standard erfüllen. Der Keller gehöre zum Haus und sei Bestandteil dieses Leistungsversprechens, für das die Käufer zusätzliches Entgelt gezahlt hätten. Die Käufer seien nicht dafür verantwortlich, dass das Haus den vereinbarten Energiestandard nicht erreiche.

Nach der Baubeschreibung sei zwar vorgesehen, dass sie den Keller dämmen sollten. Aber nirgendwo finde sich ein Hinweis darauf, dass anders der KfW-40-Standard nicht erreichbar sei. Da diese Beschaffenheit des Fertighauses vertraglich vereinbart sei, hafte das Unternehmen in vollem Umfang für die Herstellung dieses Standards. Der Hersteller müsse alle Leistungen durchführen, die dafür erforderlich seien. Er könne nicht ein Gebäude als KfW-40-Haus anpreisen und verkaufen, wenn es nur durch die Eigenleistung der Käufer zu einem KfW-40-Haus werde.

Auftraggeber mit Änderungswünschen

Sind dafür teurere Bauprodukte nötig, steht dem Handwerker Mehrvergütung zu

Ein Hauseigentümer beauftragte einen Handwerker mit Metallbauarbeiten am Haus. Nach Vertragsschluss verlangte der Auftraggeber vom Metallbauer, er solle eine stärkere Außendämmung anbringen als vereinbart. Dafür musste der Handwerker allerdings breitere Profile und Wetterbleche verwenden. Das führte zu 5.200 Euro Mehrkosten für das Material.

Doch der Auftraggeber weigerte sich, die zusätzlichen Kosten zu tragen: Er habe zwar eine dickere Außendämmung gewollt, aber die teureren Bauprodukte nicht bestellt, so seine Begründung. Außerdem verwies der Hauseigentümer auf den unterschriebenen Standard-Bauvertrag: Da stehe klipp und klar, dass Nachforderungen nur bezahlt würden, wenn dafür ein schriftlicher Zusatzauftrag vorliege.

Der Handwerker klagte die Mehrvergütung ein und bekam vom Oberlandesgericht (OLG) München Recht (20 U 5268/20). Um den Änderungswunsch des Auftraggebers zu erfüllen, habe der Auftragnehmer zwangsläufig breitere Profile und Wetterbleche verarbeiten müssen, stellte das OLG fest. Das sei dem Hauseigentümer auch klar gewesen. Da die Produkte eingesetzt werden mussten, um das gewünschte Werk funktionstauglich fertigzustellen, müsse der Auftraggeber die so verursachten Mehrkosten übernehmen.

Auf die Klausel im Bauvertrag, nach der ein Anspruch auf Mehrvergütung einen schriftlichen Auftrag voraussetze, könne er sich nicht berufen. Diese Regelung benachteilige den Auftragnehmer unangemessen und sei daher unwirksam. Führten Änderungswünsche zu Mehrkosten, stehe dem Auftragnehmer entsprechende Vergütung auch ohne schriftlichen Auftrag zu. Für den Werkerfolg notwendige Zusatzleistungen seien prinzipiell zu vergüten — selbst dann, wenn der Auftraggeber sie nicht angeordnet habe.

"Schwarz glasierte Dachziegel" vereinbart

Ist es als Mangel anzusehen, wenn die Ziegel nach zwei Jahren stellenweise rötlich schimmern?

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Dachdeckerfirma damit, das Dach neu einzudecken. Schriftlich wurde vereinbart, dass der Handwerker "schwarz glasierte" Dachziegel verwenden sollte. Zwei Jahre später bemängelte der Auftraggeber, die Dachziegel seien zwar anfangs tiefschwarz gewesen. Nun zeigten sie aber einen rötlichen Schimmer.

Er verlangte vom Dachdecker einen Kostenvorschuss, um den Mangel beheben zu lassen. Doch die Justiz konnte hier keinen Mangel erkennen. Auch der zuletzt mit diesem Streit beschäftigte Bundesgerichtshof wies die Klage des Hauseigentümers ab (VII ZR 21/19). Der Auftraggeber habe keine "tiefschwarzen" Dachziegel bestellt. Leichte Farbnuancen müsse er daher tolerieren.

Auffällige Farbabweichungen der verlegten Ziegel seien nicht zu sehen. Nur wenn man mit geringem Abstand sehr genau hinsehe, seien rötlich-braune Schattierungen zu erkennen. Für einen unbefangenen Betrachter, der etwas weiter weg stehe, zeige das Dach immer noch einen einheitlich schwarzen Farbton.

Allein wegen minimaler Farbveränderungen ein Dach ohne funktionale Mängel komplett abzudecken und neu einzudecken, bedeute einen unverhältnismäßig hohen Aufwand. Zu Recht habe es deshalb der Dachdecker abgelehnt, das Dach selbst nachzubessern oder einen Kostenvorschuss für den Auftrag an eine andere Firma zu leisten.

Neue Heizungsanlage eingebaut

Beanstandet der Auftraggeber die Handwerkerleistung nicht, gilt sie nach einer Prüffrist als "abgenommen"

Ein Heizungsinstallateur hatte in einem Einfamilienhaus eine Heizungsanlage mit Warmwasser-Solarthermie eingebaut. Seine erste Abrechnung beanstandete der Auftraggeber als "nicht nachvollziehbar", er zahlte deshalb den restlichen Werklohn nicht. Außerdem sollte der Installateur einen defekten Fühler der Solaranlage austauschen. Dem kam der Handwerker nach und schickte einige Wochen später eine genauere Abrechnung.

Der Hauseigentümer erhob zwar keine Mängelrüge mehr, trotzdem beglich er erneut die Rechnung nicht. Als der Heizungsbauer seinen Werklohn einklagte, erklärte der Auftraggeber, die Werkleistung sei nicht "abnahmereif". Der Installateur habe den falschen Heizkessel eingebaut und zudem bei den Arbeiten das Klavier beschädigt.

Damit kam der Auftraggeber beim Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg nicht durch (13 U 89/18). Am Klavier seien keine nennenswerten Schäden festzustellen, so das OLG. Zwar sei vertraglich der Heizkessel eines anderen Herstellers vorgesehen gewesen. Aber der Hauseigentümer habe dem Wechsel des Fabrikats zugestimmt, was die E-Mail-Kommunikation der Beteiligten belege.

Nachdem der Installateur den Fühler ausgewechselt habe, habe der Hauseigentümer über ein Jahr lang an der Anlage nichts mehr bemängelt. Damit habe er die Leistung des Auftragnehmers abgenommen, d.h. als vertragsgerecht akzeptiert. Zwar müsse man Auftraggebern Zeit einräumen, um das Funktionieren so einer Anlage in der Praxis zu prüfen. Das könne eine Weile dauern. Bei einer Heizungsanlage mit Solarthermie genügten dafür ungefähr zwei Monate, schätzte das OLG.

Diese Prüffrist sei längst vorbei gewesen, bevor der Handwerker Klage erhoben habe. Wenn ein Handwerker die vereinbarte Leistung vollständig erbracht habe, der Auftraggeber keine Mängel mehr beanstandet habe und die Prüffrist verstrichen sei, gelte die Werkleistung als abgenommen. Damit werde dann der restliche Werklohn "fällig", er stehe dem Heizungsbauer zu.

Vermieter möchte Seniorenstudium beginnen

Nur ein ernsthaft verfolgter Plan rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Seit 1960 wohnt die Seniorin in einem Berliner Mietshaus. Im Oktober 2019 kündigte ihr der Vermieter zum zweiten Mal wegen Eigenbedarfs. Begründung: Er wolle in Berlin ab dem Wintersemester 2020 ein Seniorenstudium beginnen (Kunst, Musik, Stadtökologie und Recht), mindestens vier Semester. Die Mieterin bezweifelte seine Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen und widersprach der Kündigung.

Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin (65 S 344/20). Der vage Plan, zu einem späteren Zeitpunkt ein Seniorenstudium zu beginnen, rechtfertige keine Eigenbedarfskündigung. Sie setze ein konkretes Interesse des Vermieters voraus, die Wohnung bald selbst zu nutzen: Vorratskündigungen für die Zukunft seien unzulässig. Und darum handle es sich hier.

Denn der Vermieter habe im Oktober 2019 nicht einmal ansatzweise begonnen, seinen Plan in die Tat umzusetzen. Ein Jahr später, im Herbst 2020, habe er dem Gericht ein Schreiben der Humboldt-Universität Berlin vorgelegt: Demnach habe sich der Vermieter als Nebenhörer für zwei Lehrveranstaltungen angemeldet (nicht in den angekündigten Fächern). Laut dem Schreiben habe die Anmeldung nicht den Anforderungen entsprochen.

Dass er die im Kündigungsschreiben angegebene Fächerkombination so gar nicht belegen könne, habe der Vermieter offenkundig nicht gewusst. Zum Zeitpunkt der Kündigung habe sich der Vermieter also noch nicht einmal erkundigt gehabt, wie er das Seniorenstudium gestalten könne. Ein ernsthafter Plan sehe anders aus. Mit Blick auf den früheren Versuch der Eigenbedarfskündigung komme da der Gedanke auf, der Wunsch nach eigener Nutzung der Mietsache könnte vorgeschoben sein.

"Schleppende" Abhilfe gegen Mietmangel

Wann entfällt das Recht der Mieter, deswegen einen Teil der Miete zurückzuhalten?

Im Februar 2018 hatten die Mieter erstmals dem Vermieter Feuchtigkeitsschäden angezeigt. Doch die von ihm beauftragten Handwerker waren unzuverlässig und wurstelten immer nur ein wenig herum. Am Ende des Jahres war der Schimmel immer noch nicht beseitigt.

Man einigte sich auf eine Mietminderung für die Dauer von acht Monaten. Doch auch im nächsten Jahr hielten die Mieter einen Teil der Miete zurück — denn die Handwerker waren immer noch zugange.

Im Juli 2019 reichte es dem Vermieter: Die Arbeiten seien nun abgeschlossen, behauptete er und forderte den zurückbehaltenen Betrag ein. Den zahlten die Mieter allerdings erst am 19. September. Am Tag vorher hatte ein Bausachverständiger im Auftrag des Vermieters die Wände untersucht und erklärt, seiner Ansicht nach sei nun die Gebäudesubstanz getrocknet. Am selben Tag kündigte der Vermieter das Mietverhältnis: wegen Zahlungsverzugs von über zwei Monaten.

Während ihm das Amtsgericht Recht gab, entschied das Landgericht Berlin den Streit zu Gunsten der Mieter (65 S 19/21). Sie hätten sich die ganze Zeit über äußerst kooperativ verhalten, seien für den Vermieter und seine sporadisch aufkreuzenden Handwerker ständig erreichbar gewesen. Dass die Mieter angesichts der schleppenden Mängelbeseitigung von ihrem Recht Gebrauch machten, Miete zurückzuhalten, um den Vermieter zu "Fortschritten" zu motivieren, sei nicht zu beanstanden.

Von Zahlungsverzug könne hier keine Rede sein. Zahlungsverzug wäre nur eingetreten, wenn die Erklärung des Vermieters, dass der Mangel behoben sei, im Juli 2019 sachlich richtig gewesen wäre. Das treffe aber nicht zu, wie schon die Tatsache zeige, dass der Vermieter zwei Monate später einen Bausachverständigen geschickt habe — wieder in Absprache mit den Mietern übrigens. Eine Feuchtigkeitsmessung im Herbst wäre überflüssig gewesen, wenn sicher festgestanden hätte, dass die Arbeiten im Juli erfolgreich beendet wurden.

Unstreitig hätten die Handwerker den ganzen Sommer über immer wieder nachgebessert, weil die feuchten Flecken an immer neuen Stellen aufgetreten seien. Deshalb sei das Zurückbehaltungsrecht der Mieter erst an dem Tag entfallen, als der Trocknungsspezialist feststellte, dass die Feuchtigkeitsschäden nun wirklich beseitigt waren. Unmittelbar nach diesem Besichtigungstermin hätten die Mieter den zurückbehaltenen Betrag überwiesen. Die Kündigung sei daher unwirksam.

Mutter schenkte der Tochter Grundstücke

Nach dem Tod der Mutter klagt ein Sohn und Mit-Erbe gegen die Schenkungen

Zwei Söhne und eine Tochter hatten die Eheleute. Laut dem gemeinschaftlichen Testament von 1969 sollten die Kinder zu gleichen Teilen erben. Ein Grundstück in K wurde Sohn A versprochen. Der Ehemann starb zuerst. Viele Jahre später schenkte die Mutter der Tochter ein Grundstück in P und ihren Miteigentumsanteil am Grundstück in K. Dort sollte die Tochter lebenslang kostenlos wohnen dürfen, weil sie sich um die alte Mutter kümmerte.

Dass die Schwester die Mutter in den letzten Lebensjahren versorgt und gepflegt hatte, bestritt Bruder A nach dem Tod der Mutter rundweg. Er zog vor Gericht und forderte das halbe Anwesen in K, das die Mutter der Schwester übertragen hatte.

Viel Geld und zudem Grundbesitz habe die Schwester zu Lebzeiten der Mutter bekommen: Diese Zuwendungen überstiegen bei weitem den ihr zustehenden Anteil am Erbe, so der Standpunkt des Bruders. Die Mutter habe damit rechtswidrig sein Erbe geschmälert. Das Wohnrecht der Schwester müsse im Grundbuch gelöscht, das Grundstück in P auf die Dreier-Erbengemeinschaft übertragen werden.

Das Landgericht Koblenz wies die Klage des Mit-Erben ab (1 O 222/18). Missbräuchlich und rechtswidrig wären die Schenkungen nur, wenn sie wirklich dem Ziel gedient hätten, das Erbe des Sohnes zu beeinträchtigen. Das treffe jedoch nicht zu — auch wenn das Erbe dadurch kleiner geworden sei. Aber die Erblasserin habe mit den Geschenken ihr eigenes Interesse verfolgt. Ihr sei es darum gegangen, die Pflege im Alter sicherzustellen und der Tochter dafür zu danken, dass sie ihr besonders geholfen habe.

Diesen Sachverhalt hätten mehrere Zeugen bestätigt. Schon vor den Schenkungen habe die Tochter die Mutter im Alltag unterstützt, Einkäufe erledigt, den Haushalt besorgt und sich — mit notarieller Vollmacht der Mutter — um deren Finanzen gekümmert. Daher sei die Mutter davon ausgegangen, dass ihr die Tochter später im Fall der Pflegebedürftigkeit zur Seite stehen würde. So sei es dann auch geschehen.

Da der Pflegebedarf zuletzt groß gewesen sei, müsse Mit-Erbe A Folgendes bedenken: Ein ambulanter Pflegedienst und erst recht die Pflege in einem Heim hätten enorme Kosten verursacht. Hätte die Schwester die Mutter nicht gepflegt, hätten diese Kosten sein Erbe ebenfalls erheblich reduziert.

Wärmemengenzähler defekt

In so einem Fall darf der Vermieter die Heizkosten anhand vergleichbarer Wohnungen schätzen

Eine Mainzer Mieterin fand ihre Heizkosten zu hoch und beanstandete die letzten drei Heizkostenabrechnungen des Vermieters. Daraufhin ließ der Hauseigentümer den Wärmemengenzähler in ihrer Mietwohnung überprüfen. Dabei kam heraus, dass er defekt war. Sofort wurde das Gerät ausgetauscht, doch auch das neue Gerät erfasste den Wärmeverbrauch nicht richtig.

Nun korrigierte der Vermieter die Betriebskostenabrechnungen und behalf sich fürs erste so: Er schätzte die von der Mieterin verbrauchte Wärmemenge anhand des Verbrauchs in vergleichbaren Wohnungen. Diese lagen zum Teil in demselben Mietshaus, zum Teil in anderen Mietshäusern. Ergebnis der Berechnungen: Die Mieterin sollte für vier Heizperioden ca. 1.000 Euro Nebenkosten nachzahlen.

Gegen die Nachforderung klagte die Frau und hatte zunächst damit Erfolg. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) fand das Vorgehen des Hauseigentümers korrekt (VIII ZR 264/19). Zum Zeitpunkt der Abrechnung sei die verbrauchte Heizenergie wegen des defekten Zählers nicht korrekt erfasst worden. In so einem Fall dürfe der Vermieter den Verbrauch der Mieterin schätzen, erklärte der BGH.

Als Anhaltspunkte für die verbrauchte Menge dienten dann "Ersatzkriterien" wie die Bausubstanz, die Nutzungsintensität, die Größe der Räume — nicht aber, in welchem Gebäude sich die Räume befänden. Auf diese Weise könne man die Interessen der beiden Parteien zumindest annähernd ausgleichen, obwohl die Heizkosten nicht perfekt erfasst würden.

Das Argument der Mieterin, sie könne die Verbrauchswerte von Wohnungen in fremden Gebäuden nicht kontrollieren, wies der BGH zurück. Dadurch entstehe für sie keineswegs ein unkalkulierbares Kostenrisiko. Zweifle die Mieterin die Abrechnung an, müsse der Hauseigentümer die von ihm herangezogenen Wohnungen und Vergleichskriterien erläutern. Unter Umständen könne das Gericht einen Sachverständigen damit beauftragen, die Vergleichbarkeit der Räume zu begutachten. Mit dieser Vorgabe verwies der BGH den Streit an die Vorinstanz zurück.

Betriebskosten für die Gartenpflege

Vermieterin vergab die Arbeiten zu überhöhten Preisen an eine eigene Firma

Grundsätzlich gehört die Gartenpflege zu den Arbeiten, deren Kosten Vermieter anteilig auf die Mieter umlegen dürfen. Auch bei diesen Betriebskosten ist allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Maßstab sei der "Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält", so das Amtsgericht Aachen (103 C 131/16).

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin - ein Wohnungsunternehmen - wohl eher den maximalen Gewinn im Auge. Die abgerechneten Kosten entsprachen objektiv nicht den Marktpreisen und wurden an eine eigene "Dienstleistungs-GmbH" der Vermieterin überwiesen. Die A-GmbH berechnete für ihre Gartenpflegearbeiten Stundensätze zwischen 40 und 70 Euro. Derartige Stundensätze seien für Hilfskräfte weit überhöht, hatte ein Mieter beanstandet und einen Teil der gezahlten Betriebskosten zurückverlangt.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht. Für die A-GmbH seien im Wesentlichen fest angestellte Mitarbeiter der Vermieterin tätig. In Bezug auf diese Personen hätte sie nur die üblichen Personalkosten ansetzen dürfen. Die Vermieterin habe vor Gericht nicht dargelegt, wie der variable Stundensatz zustande komme. Warum die Auslagerung der Gartenarbeiten auf eine eigene Dienstleistungs-GmbH wirtschaftlicher sein sollte als das Ausführen der Gartenpflege mit eigenem Personal, habe sie auch nicht erklären können.

Hausmeistertätigkeit umlagefähig?

Kurzartikel

Ist es im Mietvertrag so vereinbart, muss der Mieter auch die Kosten eines Hausmeisters tragen. "Umlagefähig" sind aber nicht alle Hausmeistertätigkeiten: Die Kosten von Wartungs- und Reinigungsarbeiten z.B. darf der Vermieter auf die Mieter umlegen, nicht jedoch die Kosten von Reparaturen, die der Instandhaltung der Mietsache dienen, oder die Kosten reiner Verwaltungsarbeit. Daher muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung die jeweiligen Leistungen des Hausmeisters und die auf sie entfallenden Kosten genau bezeichnen.

Eigentümerversammlung "ordnungsgemäß einberufen"?

Das Einladungsschreiben soll mehrere Eigentümer nicht oder zu spät erreicht haben

Auf einer Eigentümerversammlung wurde die bisherige Verwalterin wieder bestellt. Dieser Beschluss missfiel einigen Eigentümern, die jedoch an der Versammlung nicht teilgenommen hatten. Nun behaupteten sie, der Beschluss sei ungültig, weil die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen worden sei: Die Einladung habe manche Eigentümer gar nicht erreicht, bei anderen sei sie zu spät angekommen.

In der Gemeinschaftsordnung stand zur Einberufung der lapidare Satz: "Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist." Zum Zeitpunkt der "Absendung" schweigt sich die Gemeinschaftsordnung aus.

Amtsgericht und Landgericht entschieden den Streit zu Gunsten der Eigentümer und erklärten die Berufung der Verwalterin für ungültig. Damit war jedoch der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 196/19). Die Klausel in der Gemeinschaftsordnung sei nicht eindeutig formuliert, so die Bundesrichter.

Jedenfalls könne man nicht behaupten, eine Versammlung werde nur dann ordnungsgemäß einberufen, wenn das Schreiben bei allen Eigentümern mehrere Tage vor dem Termin im Briefkasten liege. Voraussetzung für eine "ordnungsgemäße Einberufung" sei nicht der Zugang des Schreibens, sondern das rechtzeitige Absenden. Grundsätzlich dürfe der Verwalter darauf vertrauen, dass ein rechtzeitiger Postversand ausreiche, um die Einladungen "ordnungsgemäß" zu den Eigentümern zu bringen.

Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans Landgericht Nürnberg-Fürth zurück: Es müsse nun noch klären, ob die Verwalterin die Schreiben rechtzeitig bei der Post aufgegeben habe. Wenn das zutreffe, habe sie die Versammlung ordnungsgemäß einberufen.

Letztlich liege es im Interesse der Wohnungseigentümer, den Verwaltungs- und Kostenaufwand für die Versammlung möglichst gering zu halten. Könnten sie ihr Recht, an der Versammlung teilzunehmen, infolge von Fehlern bei der Post nicht wahrnehmen, stelle das keinen so gravierenden Eingriff in ihr Mitwirkungsrecht dar, dass deshalb der Beschluss zur Verwalterbestellung für unwirksam erklärt werden müsste.

Einladung als Ausladung

Wohnungseigentümer sollten "wegen Corona" nicht zur Eigentümerversammlung erscheinen

Im Juni 2020 lud die Hausverwaltung einer Wohnanlage zu einer Versammlung der Wohnungseigentümer im Juli ein. Allerdings forderte sie die Eigentümer in der "Einladung" auf, "bitte nicht zu erscheinen". Weiter hieß es: "Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen". Jedem Schreiben lag eine Vollmacht bei, mit der die Eigentümer ihr Stimmrecht auf den Verwalter übertragen und so wahrnehmen konnten.

Eigentümer X focht die auf der Versammlung beschlossenen Änderungen der Hausordnung an: Die Ausladung verstoße gegen sein Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. So könne keine Diskussion über die Tagesordnungspunkte stattfinden.

Der Verwalter behauptete, er habe niemanden ausgeschlossen. Vielmehr habe er eine "Vertreterversammlung" mit Stimmrechtsvollmachten durchführen wollen, um das Infektionsrisiko zu vermeiden. Wäre Herr X persönlich erschienen, wäre die Versammlung abgebrochen und die Hausordnung nicht geändert worden.

Das Amtsgericht Hannover entschied den Streit zu Gunsten des Eigentümers und erklärte die Beschlüsse der "Vertreterversammlung" für nichtig (480 C 8302/20). Das Einladungsschreiben verbiete den Eigentümern quasi die Teilnahme an der Versammlung. Auch wenn sie ihre Vollmacht mit Anweisungen versehen konnten: Eine Auseinandersetzung über die Tagesordnung und eine Diskussion der Eigentümer über die Beschlüsse sei auf diese Weise unmöglich. Und diese Art der Willensbildung gehöre zum Kernbereich der Eigentümerrechte.

Ob der Hausverwalter einen Raum hätte mieten können, der groß genug gewesen wäre, um eine Versammlung mit allen Eigentümern corona-konform abzuhalten, könne offenbleiben. Denn letztlich hätte man die Versammlung problemlos verschieben können: Dringlich seien die anstehenden Änderungen der Hausordnung nicht gewesen. Per Vollmacht gefasste Beschlüsse seien nicht unbedingt notwendig, um z.B. das Abstellen von Schuhen im Treppenhaus zu untersagen. So groß sei die Brandgefahr durch Schuhe nun auch wieder nicht, dass über diesen Punkt eilends entschieden werden musste.

Beim Auszug Gemeinschaftseigentum beschädigt

Kurzartikel

Beschädigen die Mitarbeiter des Umzugsunternehmens beim Auszug einer Mieterin das Treppenhaus einer Wohnanlage, darf der Vermieter und Wohnungseigentümer den Schaden nicht mit der von der Mieterin hinterlegten Kaution verrechnen. Anspruch auf Schadenersatz von der Mieterin hat in diesem Fall nur die Eigentümergemeinschaft, weil das Treppenhaus zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Mieter erleiden Rauchgasvergiftung

Heizungs-Abgase zogen nach provisorischem Umbau nicht mehr ab: Dafür haftet der Architekt als Bauaufsicht

Mieter eines Reihenhauses landeten mit Rauchgasvergiftung im Krankenhaus. Was war passiert? In einer Siedlung wurden zwölf Reihenhäuser saniert und umgebaut, dabei sollten Kamine zurückgebaut werden. Der den Umbau planende Architekt hatte zugleich die Bauaufsicht übernommen. Die Häuser wurde mit Gasthermen geheizt, deren Abgase bisher über die funktionierenden Kaminzüge abzogen.

Der Architekt wies den Bauunternehmer an, während der Arbeiten provisorische Ableitungen für die Abgase zu schaffen. In einem Haus verstopften die Bauarbeiter jedoch nur den Kaminzug mit Mineralwolle. Vielleicht dachten sie leichtsinnigerweise, Ende Mai/Anfang Juni werde schon niemand heizen …

Elf Tage später stellten jedoch die Mieter dieses Hauses die Heizung an. Da die Abgase durch den verschlossenen Kaminzug nicht abzogen, stieg in der Raumluft die Konzentration von Kohlenmonoxid an, bis die Mieter erkrankten.

Vom Architekten verlangten sie Schadensatz: Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Köln (7 U 117/20). Die beim Betrieb der Gastherme anfallenden Abgase seien bisher über die Kamine abgeleitet worden — in dieses System habe der Architekt mit seinen Planungen und Maßnahmen eingegriffen und angeordnet, ein Provisorium einzurichten. Angesichts der damit verbundenen Gefahr für die Mieter der Auftraggeberin hätte er sich vergewissern müssen, ob die provisorischen Ableitungsmaßnahmen auch richtig ausgeführt wurden.

Schließlich sei er auch für die Bauüberwachung zuständig gewesen. Das Funktionieren der Provisorien hätte der Architekt regelmäßig kontrollieren müssen. Abgase stellten ein Risiko dar. Da könne sich der Architekt nicht einfach darauf berufen, dass er doch mit einem zuverlässigen Bauunternehmer kooperierte, der regelmäßig für die Wohnungsbaugesellschaft Aufträge ausführe. Die provisorische Ableitung von zwölf Kaminzügen vor Ort zu überprüfen, sei für die Bauaufsicht weder zeitlich, noch technisch unzumutbar gewesen.

Straßenbau 1986

Es ist rechtswidrig, dafür 25 Jahre später vom Grundstückseigentümer "Erschließungsbeitrag" zu verlangen

Für den erstmaligen Anschluss von Grundstücken ans Straßennetz dürfen Kommunen von den Eigentümern Erschließungsbeiträge verlangen — aber nicht zeitlich unbegrenzt, urteilte das Bundesverfassungsgericht. Nach Jahrzehnten sei so eine Forderung rechtswidrig. Bürger müssten klar erkennen können, welche Belastungen auf sie zukommen.

Der konkrete Fall: Ein Grundstückseigentümer sollte im Jahr 2011 über 70.000 Euro Erschließungsbeitrag für eine Straße zahlen, die 1985/1986 angrenzend an seine Grundstücke in Rheinland-Pfalz gebaut worden war.

Seine Klage gegen den Kostenbescheid der Kommune wurde vom Verwaltungsgericht mit folgendem Argument abgeschmettert: Die Beitragspflicht sei nicht bereits 1986 entstanden, sondern erst 2007, als die Straße von der kommunalen Straßenbaubehörde als "Gemeindestraße" eingestuft wurde. Also sei die Stadt mit ihrer Forderung nicht zu spät dran …

Tatsächlich beginnt die vierjährige Frist für die Zahlungspflicht der Anlieger nach dem rheinland-pfälzischen Kommunalabgabengesetz erst dann zu laufen, wenn die Straße offiziell dem öffentlichen Straßenverkehr "gewidmet" wird. Und dabei können sich die Kommunen Zeit lassen.

Diese Regelung sei unzulässig, fand das Bundesverwaltungsgericht: So könnten Kommunen noch Jahrzehnte nach der Erschließung von den Anliegern Gebühren eintreiben. Die obersten Verwaltungsrichter baten das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) darum, das rheinland-pfälzische Kommunalabgabengesetz zu prüfen, und es entschied in ihrem Sinne: Das Gesetz schaffe keine Rechtssicherheit und sei verfassungswidrig (1 BvL 1/19).

Grundstückseigentümer dürften bei so erheblichen Beträgen nicht "im Dunklen tappen", betonte das BVerfG. Sie müssten wissen, ob und wann mit finanziellen Belastungen durch den Straßenbau zu rechnen sei. Die Frist für die Festsetzung von Erschließungsbeiträgen beginne daher, wenn der Straßenbau abgeschlossen sei. Ab diesem Zeitpunkt kämen Grundstückseigentümer in den Genuss der Vorteile des Straßenbaus, den sie mit dem Beitrag ausgleichen sollten. Der Landesgesetzgeber in Rheinland-Pfalz müsse bis Ende Juli 2022 eine verfassungsgemäße Regelung treffen.

Sanierung einer Grenzgarage genehmigt

Hauseigentümer baut an der Grundstücksgrenze ein neues Gebäude mit Terrasse und Lichtkuppel

Nach der Hessischen Bauordnung müssen Gebäude einen Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze einhalten — nur Grenzgaragen sind von dieser Regel ausgenommen. Ein hessischer Hauseigentümer beantragte und bekam 2017 die Genehmigung, seine alte Garage an der Grundstücksgrenze zu sanieren. Stattdessen ließ er sie total abreißen und ersetzte sie durch einen Neubau. Und der sah nach Meinung der Nachbarin überhaupt nicht nach Garage aus …

Sie zog vor Gericht und beanstandete, der vorgeschriebene Grenzabstand sei unterschritten worden. Der Neubau müsse daher weg, forderte die Nachbarin. So sah es auch das Oberlandesgericht Frankfurt: Der Hauseigentümer müsse das Bauwerk beseitigen (6 U 117/20). Um eine Garage, die näher an der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfte, handle es sich hier nicht. Dem widerspreche bereits die bauliche Gestaltung. Ein Gebäude mit Terrasse, Lichtkuppeln und Glasfalttüren sei für den Aufenthalt von Menschen gedacht und nicht zum Abstellen von Fahrzeugen.

Das Gebäudedach bestehe quasi aus einer Terrasse. Am Boden seien Holzdielen fest verlegt, darüber bunte Beleuchtungselemente. Die gesamte Front bestehe aus einer Glasfalttür. Lichtkuppeln dienten typischerweise dazu, einen umbauten Wohnraum besser auszuleuchten. So ein Gebäude dürfe nicht direkt an der Grundstücksgrenze stehen. Die benachbarte Hauseigentümerin könne verlangen, dass ihr Grundstück nicht in rechtswidriger Weise durch bauliche Anlagen beeinträchtigt werde, die Licht wegnähmen, ein Brandrisiko bildeten und durch ihre Nähe das gedeihliche Miteinander störten.

Angst vor Corona: Mieter lässt niemand "rein"

Kurzartikel

Sind notwendige Arbeiten auszuführen, müssen Mieter dem Vermieter bzw. dessen Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren. Verhindert ein 74-jähriger Mieter aus Angst vor einer Corona-Infektion mehrmals den Einbau von Rauchwarnmeldern und den Austausch von Heizkostenverteilern, rechtfertigt dieses Verhalten eine fristlose Kündigung. Solche Arbeiten sind in seinem eigenen Interesse erforderlich und auch zumutbar, da sie unter Einhaltung der nötigen Hygienemaßnahmen durchgeführt werden können.