Bauen & Wohnen

Zeige 20 von 2390 Urteilen

Buggy soll Briefkästen blockiert haben

Mieterin stürzte angeblich wegen des Kinderwagens vor der Haustür: Schmerzensgeld?

Neben der Eingangstür eines Mehrfamilienhauses sind die Briefkästen der Hausbewohner angebracht — über einem ca. vier Quadratmeter großen Treppenabsatz. Hier stellt Mieterin A regelmäßig den Kinderwagen ab.

Mieterin B behauptete, sie habe sich deswegen an der Schulter verletzt: Sie habe den Buggy zur Seite schieben müssen, um ihren Briefkasten öffnen zu können. Dabei sei sie mit dem Ärmel am Griff des Kinderwagens hängen geblieben und gegen die Hauswand gestürzt.

Mieterin B verlangte von Mieterin A und von der Hauseigentümerin mindestens 10.000 Euro Schmerzensgeld, weil sie für den Unfall verantwortlich seien: Die junge Mutter dürfe dort den Kinderwagen nicht abstellen, der ihr, Frau A, zum Verhängnis geworden sei. Und die Vermieterin hätte dafür sorgen müssen, dass diese Störung unterlassen werde.

Das Landgericht Koblenz konnte jedoch keine verantwortungslose Gefährdung der Mitbewohner erkennen und wies die Klage auf Schmerzensgeld ab (4 O 213/21). Auf dem Treppenabsatz sei genügend Platz, so dass man den kleinen Kinderwagen gefahrlos auf die Seite schieben könne. Einen Buggy vor den Briefkästen zu "parken", begründe — realistisch betrachtet — kein Gesundheitsrisiko für andere Personen.

Niemand habe ernsthaft damit rechnen müssen, dass sich ein Hausbewohner oder Besucher beim Umstellen eines Kinderwagens verletzen könnte. Darüber hinaus habe Frau B nicht bewiesen, dass sich der Unfall tatsächlich so abgespielt habe. Zeugen, die diesen doch sehr ungewöhnlichen Unfallhergang bestätigten, gebe es nicht. Letztlich stehe nicht fest, wie die Verletzung zustande gekommen sei.

Keine E-Parkplätze im Hinterhof

Nachts sind im Innenhof einer Wohnanlage sogar Elektroautos zu laut

Eine Berliner Vermieterin beantragte beim Bezirksamt eine Baugenehmigung für fünf Parkplätze (nur für Elektrofahrzeuge). Ihr gehört ein Grundstück mit Vorderhaus und Hinterhaus am Prenzlauer Berg. Ein offenes Wirtschaftsgebäude im zweiten Hinterhof — bis 2019 als Autowerkstatt genutzt — wollte die Eigentümerin zu einer Art Parkgarage mit Elektroanschlüssen umbauen.

Das Bezirksamt lehnte dies mit der Begründung ab, Parkplätze störten die Nachtruhe der Bewohner. Gegen den Behördenbescheid klagte die Eigentümerin: Elektroautos beeinträchtigten niemand, auch die Lärmbelästigung durch Türenschlagen könne man bei modernen Fahrzeugen vernachlässigen. Und eine Ruhezone sei der Hinterhof ohnehin nie gewesen, schließlich habe da ein Kfz-Mechaniker gearbeitet.

Doch das Verwaltungsgericht Berlin schlug sich auf die Seite der Behörde: Zu Recht habe das Bezirksamt die Baugenehmigung verweigert (VG 13 K 184/19). Bei Bauvorhaben in der Innenstadt gelte das Gebot der Rücksichtnahme auf die Anwohner — auch wenn es um Parkplätze gehe. Zwar sei es richtig, dass Elektroautos keine störenden Fahrgeräusche oder akustischen Warnsignale verursachten. Doch wer nachts parke, öffne und schließe nun einmal die Türen und den Kofferraum.

Mehrere Sachverständige hätten die Lage so eingeschätzt, dass allein das Türenschlagen die nachts gültigen Lärmgrenzwerte überschreite. Einzelne Elektrofahrzeuge verfügten mittlerweile zwar über elektrisch schließende Türen und Kofferraumklappen, die meisten jedoch noch nicht. Und den Parkplatznutzern vorzuschreiben, nachts lautes Türenschlagen zu vermeiden, sei lebensfremd.

Unerlaubt Zimmer an Touristen vermietet

Wer sich mehrmals über den Willen der Vermieterin hinwegsetzt, fliegt raus

2009 hatte der Mann in München-Pasing eine Drei-Zimmer-Wohnung gemietet. Die Vermieterin erlaubte ihm, ein Zimmer an eine Mitbewohnerin unterzuvermieten und eine Wohngemeinschaft zu bilden. Im Mietvertrag war geregelt, dass "Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte" die Genehmigung der Vermieterin voraussetzt.

Im Frühjahr 2020 stellte die Vermieterin fest, dass der Mieter über verschiedene Internetplattformen Zimmer für Touristen anbot — für 45 Euro pro Person und Nacht. Wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung der Mietsache mahnte die Vermieterin den Mieter schriftlich ab. Im Winter 2020 nahm der Mann wieder zwei Untermieter auf, ohne die Hauseigentümerin zu informieren oder um Erlaubnis zu fragen. Der Hausverwalter informierte sie darüber, dass sich am Klingelschild nun drei Namen befänden. Daraufhin kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.

Der Mieter berief sich auf die von Anfang an bestehende Wohngemeinschaft: Er habe die Wohnung unter der Bedingung gemietet, dass sie bestehen bleiben könne. Daher habe er das Recht auf Untervermietung, ohne sie jedes Mal neu begründen und genehmigen lassen zu müssen. An Touristen habe er sowieso nie vermietet. Im Internet habe er nur Nutzerkonten erstellt, um auf diese Weise dauerhafte Mitbewohner zu finden.

Das sei offenkundig falsch, stellte das Amtsgericht München nüchtern fest (417 C 7060/21). Fotos in den Internetangeboten zeigten seine Wohnung. Und der dazugehörige Text richte sich nicht an potenzielle Untermieter, sondern an Touristen. Ausdrücklich hebe er da die Nähe zu touristischen Highlights und seine Sprachkenntnisse als Gastgeber hervor. Zudem standen im März 2020 auf einer Internetseite für das Wohnungsangebot 13 Kundenbewertungen. Der Vorwurf unzulässiger gewerblicher Nutzung treffe also zu.

In der Abmahnung vom April 2020 habe die Vermieterin unmissverständlich klargemacht, dass sie gewerbliches Vermieten und Untervermieten ohne Erlaubnis nicht dulden werde. Ungeachtet dessen habe sich der Mieter einige Monate danach erneut bewusst über ihren Willen hinweggesetzt und ohne ihr Wissen untervermietet. Dieses Fehlverhalten wiege besonders schwer, weil er vorher bereits gegen den Willen der Vermieterin an touristische Feriengäste vermietet habe. Die fristlose Kündigung sei daher berechtigt und wirksam.

Neu eingebauter Kachelofen explodiert

Hauseigentümer und Kaminbauer müssen sich den Schaden teilen

Nur einen Monat nach dem Einbau eines Kachelofens kam es zu einer Gasentzündung, weil sich in dem ungewöhnlich verwinkelten Abzug des Ofens unverbrannte Gase gesammelt hatten. Durch die Explosion lösten sich Teile der Ofenbank und zerstörten den gesamten Kachelofen. Die Eigentümer beauftragten ein anderes Unternehmen mit der Rekonstruktion und verlangten anschließend Schadenersatz vom Kaminbauer.

Dagegen wandte der Handwerker ein, er habe nur nach den Plänen und Vorstellungen der Auftraggeber gehandelt. Daher sei er nicht dazu verpflichtet, Schadenersatz zu leisten - er hätte den Ofen allenfalls reparieren müssen. Das Oberlandesgericht Koblenz sah das allerdings anders: Der Kaminbauer müsse die Kosten für den Bau des neuen Kachelofens übernehmen und alle weiteren Schäden im Wohnzimmer der Hauseigentümer ersetzen (5 U 1436/93).

Bei einem Werkvertrag, wie hier zwischen Hauseigentümer und Kaminbauer, müsse der Auftraggeber dem Handwerker zwar grundsätzlich eine Frist zur Nachbesserung einräumen, wenn dieser sein Werk mangelhaft ausgeführt habe. Doch diese Pflicht entfalle, wenn - wie im konkreten Fall - das Vertrauen des Auftraggebers in die Fachkompetenz und die Zuverlässigkeit des Handwerkers nachhaltig gestört sei.

Allerdings stellte das Gericht auch ein Mitverschulden der Hauseigentümer fest, da der Kaminbauer tatsächlich an ihre exakten Pläne gebunden gewesen sei. Dies befreie den Handwerker aber nicht von der Pflicht, die geplante Konstruktion fachlich zu überprüfen und Bedenken vorzutragen, wenn er die Konstruktion für ungeeignet halte. Letztlich seien beide Parteien für das Malheur verantwortlich: Eigentümer und Kaminbauer müssten sich den Schaden daher teilen.

Mäuse in der Wohnung

Kurzartikel

Mäusebefall ist ein Mietmangel, der grundsätzlich eine Mietminderung rechtfertigt — ihre Höhe hängt von Umfang und Dauer der Plage ab. Waren in einem Zeitraum von fünf Monaten neun Mal Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen erforderlich, muss man davon ausgehen, dass die Belästigung zu Beginn ganz erheblich war, so das Amtsgericht Frankfurt: Unter diesen Umständen sei eine durchgehende Minderung von 20 Prozent der Bruttomiete in diesem Zeitraum angemessen.

"Haushaltsnahe Dienstleistungen"

Kein Steuerbonus für Kosten der kommunalen Müllabfuhr und für Abwassergebühren

Eine Hauseigentümerin bewertete in ihrer Einkommensteuererklärung kommunale Abgaben (für Restmülltonne, Komposttonne, Schmutzwasserentsorgung) als Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen. Dafür gibt es bekanntlich eine Steuerermäßigung.

Aber nicht für kommunale Entsorgungsleistungen, die außerhalb des Haushalts stattfinden, erklärte das Finanzamt: Sie seien nicht "haushaltsnah". Außerdem habe die Regelung im Einkommensteuergesetz in erster Linie den Zweck, Schwarzarbeit zu bekämpfen. Denn die einschlägigen Dienstleistungen (z.B. Reinigungs- oder Malerarbeiten) würden oftmals "schwarz" ausgeführt. Das komme aber bei den Diensten kommunaler Entsorgungsunternehmen gar nicht in Betracht.

Mit dieser Auskunft gab sich die Hauseigentümerin nicht zufrieden: Sie klagte gegen den Steuerbescheid. Haushaltsnahe Dienstleistungen müssten nicht "im Haushalt" erbracht werden, fand die Steuerzahlerin. Und die Müllabfuhr beginne doch schon damit, dass die Mülltonne für den Haushalt bereitgestellt werde. Mit ihren Einwänden drang die Frau jedoch beim Finanzgericht Münster nicht durch (6 K 1946/21 E).

Begünstigt seien nur typische hauswirtschaftliche Arbeiten, die oft an der Steuer vorbei erledigt würden, so das Finanzgericht. Dazu zähle die Entsorgung nicht. Die Hauptleistung von Gemeinden bestehe auch nicht darin, Mülltonnen bereitzustellen.

Schmutzwasser werde nicht auf privaten Grundstücken entsorgt, sondern über die städtische Kanalisation. Kommunale Abgaben zahle die Hauseigentümerin also nicht für Tätigkeiten auf ihrem Grundstück, sondern z.B. für das Bauen und Warten von Abwasserkanälen — Aufgaben, die aufgrund ihres Umfangs von Kommunen übernommen würden.

"Setzungsrisse" im Eigenheim

Baumreihen eines Hauseigentümers sollen das Nachbargrundstück ausgetrocknet haben

Hauseigentümer A stellte vor einigen Jahren Setzungsrisse im Eigenheim fest und begann daraufhin einen langen Rechtsstreit mit Nachbar B. Ursache der Risse war nämlich seiner Ansicht nach die Bepflanzung auf dem Grundstück von B. Eine Reihe von Kugelakazien an der Grundstücksgrenze und eine 37 Meter davon entfernte Reihe von vier Platanen entziehe seinem Boden Wasser, warf A dem Nachbarn vor. Deshalb schrumpfe der Boden, was die Risse im Mauerwerk ausgelöst habe.

Nachbar B müsse den Wasserentzug stoppen und die so entstandenen Schäden ausgleichen, forderte Hauseigentümer A. Viele Sachverständige kamen in diesem Prozess zum Einsatz, verhalfen dem Kläger aber nicht zum Erfolg: Das Landgericht Mainz verneinte einen Anspruch auf Schadenersatz (7 O 7/16).

Die Akazien hielten den vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze ein (1,5 Meter). Sollten tatsächlich einzelne Wurzeln auf das Grundstück von A hinübergewachsen sein, seien deren Auswirkungen auf den Wassergehalt im Boden allenfalls unwesentlich und zu dulden. Ob die Bäume auf dem B-Grundstück den Wasserhaushalt des A-Grundstücks tatsächlich beeinträchtigten, darüber hätten die Sachverständigen keine Einigung erzielt.

Doch selbst wenn das zuträfe, so handelte es sich um eine Störung durch Naturereignisse. Dagegen müsste Nachbar B nur etwas unternehmen, wenn die negativen Effekte der natürlichen Bepflanzung irgendwie auf pflichtwidrigem Unterlassen seinerseits beruhten. Das sei jedoch nicht der Fall. Jeder Grundstückseigentümer dürfe sein Grundstück nach Belieben bepflanzen, wenn er — wie hier — die einschlägigen Vorschriften des Nachbarrechts beachte. A könne nicht verhindern, dass B sein Grundstück auf zulässige Weise nutze.

Werkvertrag oder Verbraucherbauvertrag?

Bei Haustürverträgen mit Handwerkern kommt es auf diesen Unterschied an

Ein Handwerker bot an Haustüren seine Leistungen an, z.B. Malerarbeiten. Mit einem Hauseigentümer vereinbarte er, zum Preis von 21.000 Euro Dachpfannen zu reinigen und zu versiegeln sowie eine Holzfassade zu sanieren. Der Kunde zahlte 12.500 Euro an. Doch als der Handwerker die Arbeiten teilweise schon ausgeführt hatte, widerrief der Kunde den Auftrag und forderte die Anzahlung zurück.

Der Handwerker machte eine Gegenrechnung auf. Für die bisher geleistete Arbeit ständen ihm 8.050 Euro zu: Mehr als den Differenzbetrag könne der Kunde daher nicht zurückfordern, meinte er. Doch da irrte der Handwerker. Das Oberlandesgericht (OLG) Celle gab dem Kunden Recht (6 U 6/22).

Hätte der Handwerker mit dem Kunden einen Verbraucherbauvertrag abgeschlossen, dann wäre die Rechtslage so, wie von ihm angenommen, erklärte das OLG. Bei diesem 2018 neu geschaffenen Vertragstyp seien die Leistungen beider Vertragspartner im Falle eines Widerrufs zurückzugewähren. Kunden müssten den Wert geleisteter Arbeiten ersetzen.

Um einen Verbraucherbauvertrag gehe es hier aber nicht. So ein Vertrag liege nur vor, wenn ein Verbraucher mit einem Unternehmer einen Neubau oder "erhebliche Umbaumaßnahmen" an einem Bestandsgebäude vereinbare.

Hier handle es sich um einen üblichen Werkvertrag zwischen einem Verbraucher und einem Handwerker. Den könne der Kunde innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Diese Frist für den Widerruf beginne allerdings nur zu laufen, wenn der Unternehmer den Kunden über sein Widerrufsrecht informiert habe.

Das habe der Handwerker im konkreten Fall jedoch versäumt. Der an der Haustür handschriftlich geschlossene Vertrag enthalte keine korrekte Belehrung zum Widerrufsrecht des Verbrauchers. Deshalb könne sich der Kunde vom Vertrag lösen und die Anzahlung zurückverlangen, ohne die Leistungen des Handwerkers bezahlen zu müssen.

Reihenhaus wegen Mängeln nicht vollständig bezahlt

Darf der Bauträger den Erwerbern deshalb Übergabe und Grundbucheintrag verweigern?

Im Herbst 2015 hatte ein Ehepaar mit einem Bauunternehmen einen Bauträgervertrag über ein Reihenhaus abgeschlossen (Kaufpreis: 418.762 Euro). Der Bau wurde viel später fertiggestellt als geplant, zudem beanstandeten die Käufer diverse Mängel. Sie zahlten den Kaufpreis bis auf einen Restbetrag von 33.817 Euro (ca. acht Prozent des Kaufpreises). Den hielten die Eheleute wegen der Baumängel zurück.

Im Gegenzug weigerte sich das Bauunternehmen, ihnen das Eigentum am Hausgrundstück zu übertragen und sie als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Darauf hätten die Hauskäufer Anspruch, entschied das Landgericht Augsburg. So sah es auch das Oberlandesgericht München, das die Berufung des Bauträgers abwies (27 U 2211/20 Bau). Auch wenn noch rund acht Prozent des Kaufpreises offen seien, habe das Unternehmen im konkreten Fall kein Recht, die Leistung zu verweigern.

Einem Bauträger stehe die Vergütung erst zu, wenn er das Bauvorhaben vollständig fertiggestellt habe und das Objekt abgenommen sei. Wenn Käufer — wie hier — Mängel beanstandeten, jedoch den vereinbarten Kaufpreis größtenteils schon gezahlt hätten, verstoße es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wegen eines verhältnismäßig geringen Zahlungsrückstands den Grundbucheintrag abzulehnen.

Im Gesetz gebe es keine feste Grenze dafür, welcher Restbetrag als geringfügig anzusehen sei. Dessen Höhe sei natürlich wichtig, letztlich seien aber alle konkreten Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen. Und die sprächen hier zusammen mit dem geringen Restbetrag dafür, den Käufern das Recht auf den Grundbucheintrag zuzusprechen.

Sie hätten ein Privatgutachten zu den gerügten Mängeln vorgelegt, das durchaus nachvollziehbar einige Defizite der Bauträger-Leistung aufzeige. Die Käufer könnten also wahrscheinlich vom Bauträger einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen, den sie mit dessen Restforderung verrechnen könnten. Darüber hinaus schulde ihnen das Bauunternehmen Entschädigung als Ausgleich für die verspätete Fertigstellung des Objekts. Auch diesen Anspruch könne das Ehepaar verrechnen. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Oberlandesgerichts am 1.9.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 339/20)

WEG: Wer zahlt für E-Auto-Ladestationen?

Grundsätzlich die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung verlangen

Einige Wohnungseigentümer wollten ihre Stellplätze in der Tiefgarage und vor der Wohnanlage mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge ausstatten. Auf einer Eigentümerversammlung ging es um maximal zehn Anschlüsse für Wallboxen. Ladeinfrastruktur für Elektromobilität gehört zu den paar "privilegierten baulichen Veränderungen", die jeder Eigentümer von der Eigentümergemeinschaft verlangen kann.

Auf der Versammlung einigte man sich auf einen so genannten Duldungsbeschluss: Die Eigentümer sollten sich damit einverstanden erklären, dass auf den Außenstellplätzen und in der Tiefgarage Ladestationen errichtet werden. Die Kosten seien dann "auf alle Nutzer angemessen zu verteilen". Diese Kostenverteilung entspreche nicht der Gesetzeslage, beanstandete ein Eigentümer und focht den Beschluss in diesem Punkt an.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Lübeck entschied (35 C 39/21 WEG). Die Kosten einer "privilegierten baulichen Veränderung" müssten grundsätzlich die Wohnungseigentümer tragen, die sie verlangten (Wohnungseigentumsgesetz § 21). Handle es sich um mehrere Eigentümer, seien die Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile unter ihnen aufzuteilen. Die Wohnungseigentümer könnten zwar eine von der Gesetzeslage abweichende Verteilung beschließen, dürften aber durch so einen Beschluss keinem Eigentümer Kosten auferlegen, der die bauliche Veränderung weder verlangt habe, noch diese nutzen möchte.

WEG-Verwalterin beauftragt eigenmächtig eine "billigere" Firma

Eigentümergemeinschaft verlangt von der Verwalterin das an die Firma gezahlte Geld zurück

In einer großen Wohnanlage sollten die Eingangstüren und die Briefkastenanlage erneuert werden. Nach einem Beschluss der Eigentümer sollte die Verwalterin X-GmbH mit den Arbeiten das Unternehmen B beauftragen, mit dem die Eigentümergemeinschaft (WEG) gute Erfahrungen gemacht hatte. 40.000 Euro hatte B für die Arbeiten veranschlagt. Doch die Verwalterin vergab den Auftrag an Firma M, weil sie ein günstigeres Angebot vorlegte. 36.300 Euro zahlte die Verwalterin dafür aus Mitteln der WEG.

Die WEG genehmigte den Vertrag nicht und verlangte von der X-GmbH den an die Firma M gezahlten Betrag zurück. Begründung: Die Verwalterin habe diese Firma gegen den Willen der Eigentümer beauftragt, also das Geld der WEG "nicht bestimmungsgemäß" ausgegeben. Die (mittlerweile ehemalige) Verwalterin konterte mit einer Gegenforderung: "Aufwendungsersatz" stehe ihr zu. Schließlich profitiere die WEG davon, dass die Instandsetzungsmaßnahme durchgeführt wurde — wenn auch nicht von Unternehmen B.

So sah es auch der Bundesgerichtshof (V ZR 32/21). Zweifellos sei die Verwalterin pflichtwidrig vom Beschluss der Wohnungseigentümer abgewichen und habe die Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum eigenmächtig an eine andere Firma vergeben, räumten die Bundesrichter ein. Prinzipiell habe die WEG daher Anspruch auf Rückzahlung.

Dennoch müsse die Verwalterin nicht den gesamten Betrag zurückzahlen, denn die Maßnahme sei für die Eigentümergemeinschaft ja nicht ohne Wert. Grundsätzlich hätten die Instandsetzungsarbeiten den Wünschen und der Planung der Eigentümer entsprochen. Daher wäre es unbillig, wenn sie das Ergebnis der Arbeiten unentgeltlich behalten könnten. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück.

Sie müsse nun prüfen, welchen objektiven Wert die Leistung der — inzwischen insolventen und im Handelsregister gelöschten — Firma M für die Eigentümer gehabt habe. Dieser Betrag sei als "Aufwendungsersatz" vom Anspruch der WEG abzuziehen.

Zu berücksichtigen seien bei der Berechnung auch Mängel der Werkleistung von Firma M ebenso wie eventuelle wirtschaftliche Nachteile für die WEG durch die Pflichtverletzung der Verwalterin: Denn die WEG habe auf die bestehende Geschäftsbeziehung zum ortsansässigen Traditionsunternehmen B großen Wert gelegt, weil es stets schnell und zuverlässig arbeitete.

Vermieter will Messgeräte austauschen

Mieter müssen die Installation eines funkbasierten Ablesesystems für Heizenergie dulden

Die alten Geräte zur Erfassung des Verbrauchs von Heizenergie und Warmwasser funktionierten zwar noch. Doch der Vermieter wollte im Mietshaus ein modernes, funkbasiertes Ablesesystem installieren. Diese Modernisierungsmaßnahme kündigte er schriftlich an. Künftig müsse kein Mitarbeiter der Abrechnungsfirma mehr die Wohnungen betreten, um den Verbrauch abzulesen, versprach er.

Eine Mietpartei fand diesen Vorteil jedoch nicht überzeugend: Mit den neuen Messgeräten wären "gesundheitsschädliche Funkwellen" verbunden, befürchtete das Ehepaar und widersprach der Maßnahme. Daraufhin zog der Vermieter vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass die Mieter den Gerätetausch akzeptieren müssten. Das Amtsgericht Konstanz gab ihm Recht (4 C 163/21).

Laut Heizkostenverordnung müssten Mieter nicht nur den erstmaligen Einbau von Verbrauchsmessgeräten dulden, sondern auch den Austausch funktionsfähiger Geräte gegen ein modernes Ablesesystem. Denn der Einbau funkbasierter Verbrauchsmessgeräte verbessere den Wohnwert. Objektiv betrachtet, sei es ein Vorteil, wenn Mieter keine Ablesetermine mehr vereinbaren und einhalten müssten — auch wenn die betroffenen Mieter das wohl anders einschätzten.

Aber einmal abgesehen davon, dass ein Gesundheitsrisiko durch Funkwellen wissenschaftlich umstritten sei: Auf den subjektiven Standpunkt der derzeitigen Mieter komme es hier nicht an. Entscheidend sei vielmehr, dass viele Wohnungsuchende — bei ansonsten gleichen Konditionen — eine Wohnung mit einem modernen Ablesesystem bevorzugten. Die Installation erhöhe also die Chancen des Vermieters auf dem Mietmarkt, weil für die Mieter eine "Unannehmlichkeit" entfalle.

Kosten für Wachdienst umlagefähig?

Für ein Mietshaus im "Hotspot der Berliner Linksradikalen" kann das zumindest teilweise gelten

Berliner Mieter sollten neben den üblichen Betriebskosten auch die Kosten für ein Wachschutzunternehmen tragen. Das Mietshaus liegt in der Rigaer Straße in Berlin-Friedrichshain — laut Gerichtsurteil ein "Hotspot der linksradikalen Szene". Gemäß dem Mietvertrag waren auch Kosten für den Wachschutz "umlagefähig", sie wurden anteilig auf die Mieter abgewälzt. Dagegen klagten die Mieter und verlangten Rückzahlung.

Beim Amtsgericht Berlin-Kreuzberg erreichten sie allerdings nur einen Teilerfolg (8 C 85/21). Die Umlage der Kosten sei im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, so das Amtsgericht. Deshalb sei sie jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Wachdienst nicht nur das Eigentum des Vermieters schütze, sondern auch Gesundheit und Eigentum der Mieter. Das treffe hier zu, da das Mietshaus in einer Hochburg der linksradikalen Szene liege.

Und die schrecke bekanntlich nicht vor Angriffen auf Personen und vor Anschlägen auf Eigentum zurück. Daher hätten hier sowohl der Vermieter als auch die Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe verhindert oder zumindest eingeschränkt werden. In solchen Ausnahmefällen sei es durchaus sachgerecht, die Kosten für den Wachschutz hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. Der Vermieter müsse daher (nur) die Hälfte der umgelegten Beträge für den Wachdienst zurückzahlen.

Haustierhaltung in der Wohnanlage "ausgeschlossen"?

Amtsgericht erklärt ein generelles Verbot durch die WEG-Gemeinschaftsordnung für unwirksam

Im Frühjahr 2021 erwarb ein Ehepaar für seine zehnjährige Tochter eine Retriever-Hündin. Der Welpe wurde in der Eigentumswohnung des Paares gehalten. Kaum angeschafft, wurde das Tier zum Streitobjekt. Aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung forderte der Verwalter das Ehepaar auf, den Hund aus der Wohnanlage zu entfernen. In der Gemeinschaftsordnung stehe klipp und klar: "Haustierhaltung ist — soweit gesetzlich zulässig — ausgeschlossen."

Die Wohnungseigentümer weigerten sich, der Tochter den Hund wegzunehmen: Er tue dem Kind nach den schwierigen Lockdown-Zeiten gut. Außerdem belästige das Tier niemanden und belle nicht sonderlich viel. Das Ehepaar ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen und setzte sich beim Amtsgericht Konstanz durch (4 C 397/21 WEG): Ein generelles Verbot der Haustierhaltung per Gemeinschaftsordnung sei unzulässig, entschied das Amtsgericht.

Die Regelung sei schon deshalb unwirksam, weil sie völlig unbestimmt sei. Mit Haustier könnten von Fischen im Aquarium — die Mitbewohner unmöglich stören könnten — bis hin zum Hausschwein alle möglichen Tiere gemeint sein. Vor allem aber: Ohne sachlichen Grund dürfe die Gemeinschaft nicht in den Kernbereich der Eigentümerrechte eingreifen. Eigentümer dürften mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren, das umfasse auch die Tierhaltung.

Ein sachlicher Grund für ein Verbot der Tierhaltung läge nur vor, wenn die Miteigentümer dadurch erheblich - d.h. über das im Zusammenleben akzeptable Maß hinaus - beeinträchtigt würden. Im konkreten Fall habe der WEG-Verwalter jedoch gegen den kleinen Retriever nichts vorgebracht, was das Zusammenleben in der Wohnanlage nennenswert stören könnte. Dass der Hund gelegentlich belle, rechtfertige es jedenfalls nicht, dem Ehepaar die Hundehaltung zu verbieten.

Der Einschub in der einschlägigen Klausel der Gemeinschaftsordnung ("soweit gesetzlich zulässig") rette das Verbot der Tierhaltung nicht: Dass sich die Eigentümergemeinschaft an die gesetzlichen Vorschriften halte, sei ja wohl selbstverständlich.

Mieter-Fahrrad "entsorgt"

Verschiebt der Vermieter eine Entrümpelungs-Aktion, muss er den zweiten Termin erneut ankündigen

Die Hausverwaltung eines Berliner Mietshauses hatte den Mietern mitgeteilt, dass und wann ein Entrümpelungs-Termin geplant war. Die Mieter sollten die im Hof abgestellten Fahrräder mit ihrem Namen versehen — unbeschriftete, herrenlose Räder würden entfernt. Die Mieter beschrifteten ihre Räder. Dann verschob die Hausverwaltung jedoch den Termin für die Entrümpelung, ohne die Mieter darüber zu informieren.

Nach der Aktion war das Fahrrad eines Mieters verschwunden. Dafür verlangte der Mann Schadenersatz vom Vermieter: Als der zunächst festgesetzte Termin vorbei war, habe er sein Namensschild vom Rad natürlich entfernt … deswegen dürfe man doch sein Eigentum nicht einfach wegwerfen. Auf dieses Argument ließ sich die Gegenseite gar nicht erst ein: Der Vermieter bestritt einfach, dass der Mieter überhaupt ein Rad im Hof "geparkt" hatte.

Doch das Amtsgericht Berlin-Mitte gab dem Mieter Recht (20 C 206/21). Die Räder der Mieter ständen mit Billigung des Vermieters im Hof, also sei er auch verpflichtet, achtsam damit umzugehen. Komme bei der Entrümpelung das Fahrrad eines Mieters abhanden, müsse er den Schaden ersetzen.

Wenn der ursprünglich geplante Termin für die Entrümpelung aufgeschoben werde, müssten der Vermieter oder seine Hausverwaltung den zweiten Termin erneut ankündigen. Entweder per Aushang oder mit einzelnen Schreiben an die Mieter, so dass diese die Räder vorher wieder mit Namensschildern versehen könnten.

Mit der (unbewiesenen) Behauptung, das verschwundene Rad habe nie im Hof gestanden, könne sich der Vermieter nicht entlasten. Denn bei so einer Entrümpelungs-Aktion sei die Hausverwaltung — oder die von ihr beauftragte Entsorgungsfirma — verpflichtet, ein Verzeichnis der entfernten Gegenstände zu erstellen.

Außerdem müssten die Räder eine Weile aufbewahrt werden: Im Fall eines Versehens müssten die Mieter eine Chance haben, ihr Rad zurückzubekommen. Da der Vermieter weder für ein Verzeichnis gesorgt, noch die entfernten Fahrräder aufbewahrt habe, sei zu Gunsten des Mieters davon auszugehen, dass sein Rad im Hof stand und rechtswidrig "entsorgt" worden sei.

Reiterhof, Landwirtschaftsbetrieb oder private Liebhaberei?

Umweltschützer gehen gegen die Baugenehmigung für eine Pferdepension vor

Im Sommer 2021 erhielt Frau X die Baugenehmigung für einen landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich, eine Pferdepension. Dagegen klagte ein Umweltschutzverband: Die Genehmigung umfasse nicht nur einen Pferdestall für 40 Pferde, sondern auch eine Longierhalle, eine Bewegungshalle für "Westernreiten" und einen Außenparcours. Geplant sei kein landwirtschaftlicher Betrieb, sondern eher ein gewerblicher Reiterhof. So ein Vorhaben sei im Außenbereich unzulässig: Der Bau beeinträchtige die natürliche Eigenart eines Landschaftsschutzgebiets und dessen Erholungswert.

Der Außenbereich müsse grundsätzlich von Bauten verschont bleiben und dürfe daher nur einer nachhaltigen landwirtschaftlichen Tätigkeit "geopfert" werden, betonte das Verwaltungsgericht (VG) Minden im Eilverfahren (9 L 760/21). Im konkreten Fall erscheine die Baugenehmigung äußerst fragwürdig: Denn das Betriebskonzept für die Pferdepension sei wenig überzeugend und die dazu vorgelegten Gutachten widersprüchlich.

Dazu Beispiele aus der Analyse des VG: In den diversen Planungen würden einmal Kosten für einen Betriebsleiter veranschlagt, einmal nicht. Dessen Gehalt sei aber ein großer Ausgabenposten und wirke sich auf die Rentabilität des Unternehmens aus.

Zudem werde die Miete für die Pensionsboxen unterschiedlich angegeben: Das Konzept kalkuliere mit einer Boxmiete von 546 Euro netto, ein Gutachter setze dagegen einen Betrag von 462 Euro an. Die Miethöhe sei aber zentral für die Frage, ob und wie gut die Boxen zu vermieten wären — zumal in der Region eher Boxmieten von 250 Euro netto üblich seien.

Die Zweifel an der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens habe Frau X mit ihrer Liste von Interessenten nicht ausgeräumt, im Gegenteil. Demnach würden nämlich Familienangehörige rund ein Sechstel der Pensionsplätze übernehmen. Ein vernünftiger Landwirt würde nicht damit kalkulieren, dass Verwandte gegen Entgelt die Pferdeboxen nutzten: So werde das nie ein rentabler Betrieb.

Anders als die Umweltschützer meinten, ähnle das Projekt eher einer privaten Liebhaberei als einem gewerblichen Reiterhof. Auf keinen Fall handle es sich um einen nachhaltigen landwirtschaftlichen Betrieb, für den ein Bauvorhaben mitten im "Grünland" zulässig wäre. Die genehmigte Reitanlage stelle "eine dieser Landschaft wesensfremde Bebauung dar".

Vom Kaminkehrer schlecht beraten?

Laut Gesetz musste der Hauseigentümer seinen Kachelofen stilllegen oder nachrüsten

Bei einer Kontrolle des 1994 eingebauten Kachelofens informierte der Kaminkehrer den Hauseigentümer darüber, dass der Ofen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen in Sachen Luftreinheit nicht mehr entsprach (1. Bundesimmissionsschutzverordnung). Er müsse daher den Kachelofen bis Ende 2020 stilllegen oder nachrüsten.

Der Hauseigentümer wollte auch für den Fall eines Heizungsdefekts weiterhin gerüstet sein und eine zweite Wärmequelle haben. Er investierte 7.000 Euro und ließ den Kachelofen durch einen neuen ersetzen. Diese Ausgabe sollte allerdings der Kaminkehrer finanzieren. Der Hauseigentümer verlangte 7.000 Euro Schadenersatz, weil ihn der Kaminkehrer falsch beraten habe.

Begründung: Im Katastrophenfall hätte er, der Hauseigentümer, den Ofen auch ohne Nachrüstung nutzen dürfen. Wenn er das gewusst hätte, hätte er seinen Kachelofen als "Schmuckstück" behalten und kein Geld für einen neuen Ofen ausgegeben. Über diese - wenn auch eingeschränkte - Nutzungsmöglichkeit hätte ihn der Kaminkehrer informieren müssen, fand der Hauseigentümer. Doch das Landgericht München I wies seine Zahlungsklage ab (15 O 4553/21).

Die Auskunft des Kaminkehrers, der Kachelofen müsse außer Betrieb genommen oder nachgerüstet werden, sei zutreffend, vollständig und verständlich gewesen. Der Kaminkehrer sei nicht verpflichtet, den Hauseigentümer auf die Möglichkeit des Notbetriebs in einem absoluten Ausnahmefall hinzuweisen. Nach so einer Information hätte der Hauseigentümer schon explizit fragen müssen. Er habe sich aber nicht erkundigt, was "Außerbetriebnahme" bedeute.

Anspruch auf Schadenersatz setze zudem einen Schaden voraus. Dem Hauseigentümer sei aber durch den Abriss des Kachelofens und den Einbau des neuen Kamins kein Schaden entstanden. Denn er besitze jetzt einen neuen, gut funktionierenden Kachelofen. Wenn er die geforderte Auskunft erhalten hätte, hätte er nur zwei Möglichkeiten gehabt: entweder den vorhandenen Kachelofen vorerst — bis zum Katastrophenfall! — nicht mehr zu benützen oder eben nachzurüsten. Auf keinen Fall wäre es ihm gelungen, für weniger Geld als 7.000 Euro einen nach aktuell gültigen Maßstäben uneingeschränkt tauglichen Ofen zu bekommen.

Fahrradkeller drastisch verkleinert

Kurzartikel

Wenn im Rahmen von Modernisierungsarbeiten an einem Mietshaus der Fahrradkeller für die Mieter von 49 qm auf sieben qm verkleinert wird, rechtfertigt diese drastische Einschränkung eine moderate Kürzung der Miete. Ein Mieter, dem das Recht zusteht, den Fahrradkeller (mit-)zu benützen, darf deshalb die Miete um 4,8 Prozent mindern, entschied der Bundesgerichtshof.

Hauseigentümer müssen selbst für zweiten Rettungsweg sorgen

Kurzartikel

Hauseigentümer haben keinen Anspruch darauf, dass das Land Berlin einen Baum — der auf öffentlichem Grund vor ihrem Anwesen steht — zurückschneiden lässt, um einen zweiten Rettungsweg für die Feuerwehr zu gewährleisten. Diese Pflicht trifft die Grundstückseigentümer selbst. Sie können zu diesem Zweck z.B. nachträglich eine Außentreppe anbauen. Auch wenn sie dadurch finanziell mehr belastet werden, müssen sie den Baum laut Berliner Straßengesetz dulden.

Haus neu gebaut statt erweitert

Kurzartikel

Beantragt und erhält der Eigentümer eines Hausgrundstücks von der kommunalen Baubehörde die Genehmigung, sein Einfamilienhaus umzubauen und zu erweitern, darf er es nicht abreißen und durch einen Neubau ersetzen. Ein Neubau ist unter diesen Umständen illegal und nicht genehmigungsfähig. Daher kann die Baubehörde in so einem Fall einen Baustopp erlassen und die Beseitigung des Neubaus anordnen.