Nach der Brandkatastrophe im Londoner Grenfell Tower überprüfte die Baubehörde in Hannover den Brandschutz älterer Hochhäuser, darunter eine 1970 errichtete Wohnungseigentumsanlage mit 48 Wohneinheiten. Die Außenwände des Gebäudes sind mit brennbaren Leichtbauplatten aus Holzwolle gedämmt. Deshalb ordnete die Bauaufsicht 2019 an, die Eigentümergemeinschaft (WEG) müsse die brandgefährliche Fassadenverkleidung bis spätestens 2021 entfernen.

Da die WEG diese Anordnung nicht befolgte, setzte die Baubehörde im Mai 2022 ein Zwangsgeld von 100.000 Euro fest und drohte weitere Sanktionen an. Dagegen wehrte sich die WEG: Bisher habe man sich noch nicht auf einen Beschluss zur Sanierung der Fassade einigen können. Außerdem müsste die Behörde auch anordnen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer die Sanierungsmaßnahme dulden müssten.

Das sei überflüssig, entschied das Oberverwaltungsgericht Lüneburg (1 ME 106/22). Rechte und Pflichten in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum beträfen nur die WEG. Wenn in einer Eigentumsanlage Gemeinschaftseigentum wie die Fassade gegen öffentliches Baurecht verstoße, sei die WEG der richtige Adressat einer bauaufsichtlichen Anordnung. Die WEG müsse die Forderungen der Bauaufsicht erfüllen und wenn sie das nicht tue, richteten sich auch die Sanktionen gegen sie.

Einzelne Eigentümer seien von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen. Daher könnten sie die WEG auch nicht daran hindern, eine wirksame Anordnung der Bauaufsicht umzusetzen. Es sei auch gleichgültig, ob noch Eigentümerbeschlüsse in dieser Sache fehlten oder dass sich einige Eigentümer der Sanierung widersetzten. Die bauaufsichtliche Anordnung sei von der WEG zwingend zu befolgen, unabhängig von der internen Willensbildung der Eigentümer.

2020 kam es in einem Berliner Mietshaus mehrmals zu Auseinandersetzungen, weil ein Mieter zu später Stunde laut Musik hörte. Seinen Nachbarn, den Bruder des Vermieters, brachte es auf die Palme, dass er immer wieder nachts durch die Musik aufgeweckt wurde. Er klopfte und klingelte wiederholt an der Tür des Ruhestörers, um sich zu beschweren. Hinter der Tür schrie der einmal: "Klingel hier nie wieder! Wir machen dich fertig".

Einige Wochen später wiederholte sich die Szene. Der genervte Mitbewohner klingelte um zwei Uhr früh und hörte durch die Tür: "Ich habe dir doch schon gesagt, wenn du nochmal klingelst, dann werde ich dich umbringen". Diesmal hatte der Mitbewohner sein Handy dabei und rief zurück: "Ich habe das aufgenommen". Daraufhin öffnete der Übeltäter die Wohnungstür, kam mit einem Knüppel in der Hand auf den Mitbewohner zu und drohte noch einmal, ihn umzubringen.

Aus diesem Grund kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos und erhob Räumungsklage: Zu Recht, entschied das Amtsgericht Köpenick (3 C 33/21). Einem Mitmieter massiv mit Gewalt zu drohen, der sich wegen nächtlichen Lärms beschwere, rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung, betonte das Amtsgericht. Das gelte jedenfalls dann, wenn der bedrohte Mitbewohner dafür keinen Anlass gegeben habe.

Um seine Nachtruhe gebracht, habe der Bruder des Vermieters zwar seinen Unmut durch Klopfen an der Tür und Dauerklingeln geäußert. Das sei vielleicht keine sinnvolle Reaktion, stelle aber keinesfalls eine Provokation dar, die eine Gewaltdrohung rechtfertigen könnte. Der Mieter habe häufig den Hausfrieden gestört und mit seinen Drohungen unmissverständlich klargestellt, dass er nicht bereit sei, die Nachtruhe zu wahren und Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen.

In so einem Fall müsse der Vermieter den Mieter vor der Kündigung nicht einmal mehr abmahnen. Denn das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien werde durch so ein Verhalten nachhaltig zerstört. Das Mietverhältnis fortzusetzen, sei für den Vermieter unter diesen Umständen unzumutbar.

Vermieter dürfen nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg nicht eigenmächtig eine analoge durch eine digitale Klingelanlage ersetzen. Die neue Anlage sei nicht funktionstüchtig, weil die Mieter sie mit Smartphone, Computer oder Festnetztelefon bedienen müssten. Für die Mieter sei es aber unzumutbar, sich eigens für die Klingelanlage Geräte anzuschaffen. Der Vermieter müsse den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Mieter müssen weder Fenster, noch Außentüren von außen streichen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der die Mieter "zum Streichen der Fenster und der Außentüren von innen" verpflichtet sind, ist unklar formuliert und damit unwirksam. Denn es wird nicht deutlich, dass sich der Zusatz "von innen" auch auf die Fenster beziehen soll, Mieter auch die Fenster nur von innen streichen müssen. Mit einer unklaren Klausel kann der Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Mieter abwälzen.

Dresdener Mieter beanstandeten die Betriebskostenabrechnung des Vermieters für das Jahr 2019: Kosten der Müllabfuhr, Heizkosten und vor allem die Kosten für den Hausmeister seien um ein Vielfaches gestiegen, das verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Zu Unrecht halte ihnen der Vermieter vor, sie hätten die Belege zur Abrechnung prüfen sollen, um ihre Einwände präzisieren zu können. Schließlich habe es an der Corona-Pandemie gelegen, dass sie das Büro der Hausverwaltung nicht aufsuchen konnten.

Das Amtsgericht Dresden verurteilte die Mieter zur Nachzahlung und das Landgericht Dresden bestätigte die Entscheidung (4 S 222/21). Mieter dürften sich nicht darauf beschränken, pauschal die Richtigkeit einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung zu bestreiten. Ohne Belegeinsicht könnten sie sich nicht argumentativ mit den Rechnungen auseinandersetzen, die der Abrechnung zugrunde lägen.

Im konkreten Fall habe die Hausverwaltung des Vermieters per E-Mail den Mietern Termine für die Belegeinsicht vorgeschlagen und angeboten, Belege zu kopieren. Grundsätzlich hätten Mieter keinen Anspruch darauf, Kopien der Rechnungsbelege zugesandt zu bekommen. Sie müssten die Rechnungsbelege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen — außer, dies sei im Ausnahmefall unzumutbar.

Allein die Tatsache, dass im Frühherbst 2020 die Corona-Pandemie andauerte, stelle jedoch keinen solchen Ausnahmefall dar. Die Belege im Büro der Hausverwaltung durchzusehen, sei keineswegs unzumutbar gewesen. Die Hausverwaltung habe den Mietern ausdrücklich zugesichert, dass in den Büroräumen Masken getragen und die Abstandsregeln eingehalten werden.

Herr M hat 2009 einen ehemaligen Hof mit Wohnhaus und landwirtschaftlichen Nebengebäuden gekauft. Nur seine Eltern wohnten ständig dort, M selbst nicht. Von insgesamt 20 Hektar Grund bewirtschaftet er einige Hektar, auf denen er Futter für ein paar Schafe anbaut. Der größte Teil ist verpachtet. Als das Landratsamt im Herbst 2021 den Bau einiger Doppelhäuser in der Nachbarschaft genehmigte, zog Herr M dagegen vor Gericht.

Begründung: Er halte derzeit als Landwirt im Nebenerwerb nur sechs Schafe, wolle aber die landwirtschaftliche Tätigkeit moderat ausweiten. In der Zukunft plane er hochwertige Direktvermarktung von Tieren aus tiergerechter Haltung. Zu befürchten sei nun, dass sich in den "neu errichteten Wohneinheiten ortsfremde Menschen niederlassen, die sich an den Emissionen aus seiner Landwirtschaft stören könnten". Sein landwirtschaftlicher Betrieb müsse vor heranrückender Wohnbebauung geschützt werden.

Gleichzeitig beantragte M bei der Gemeinde die Erlaubnis für "Umbau und Sanierung des bestehenden Stallgebäudes und den Einbau eines modernen Schweinestalles".

Grundsätzlich könne sich ein Landwirt gegen geplante Wohngebäude neben seinem Betrieb auf das Rücksichtnahmegebot berufen, betonte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (15 CS 22.873). Allerdings setze das voraus, dass von einem etablierten landwirtschaftlichen Betrieb Gerüche ausgehen und von den Wohngebäuden Einschränkungen für den Betrieb oder für dessen sinnvolle Erweiterung drohten. Von einem landwirtschaftlichen Betrieb könne hier jedoch nicht die Rede sein.

M halte hobbymäßig einige Schafe und produziere dafür Futter. Seine Freundin habe gelegentlich Pferde im Stall untergestellt. Weder M, noch seine Eltern hätten auf dem Hof in den letzten 13 Jahren landwirtschaftliche Tierhaltung betrieben. Bereits der Voreigentümer habe die Schweinehaltung aufgegeben: Die Option, den ehemaligen Stall dafür zu nutzen, sei längst entfallen. Offenbar berufe sich M nun auf einen nicht vorhandenen landwirtschaftlichen Betrieb bzw. auf ein vages Interesse, diesen zu erweitern — um die heranrückende unliebsame Wohnbebauung abzuwehren.

So vage Erweiterungspläne rechtfertigten es nicht, die Baugenehmigung für Doppelhäuser zu versagen. Welche geplanten Maßnahmen durch Wohngebäude in der Nachbarschaft eventuell gefährdet sein könnten, bleibe unklar. Auch der "ins Blaue hinein" gestellte Bauantrag von Herrn M zum Umbau des Stallgebäudes sei ungenügend und unernst: Er enthalte keine konkreten Angaben zu Stallnutzung und beabsichtigtem Tierbestand. So könne man nicht prüfen, welche Geruchsbelastung für die Nachbarn vom Stall ausgehen könnte und wie groß daher der Mindestabstand zu den Neubauten sein müsste.

Kaum zu glauben, aber angeblich wahr: Für die Eigentümerversammlung im Juli 2021 hatte der Verwalter keinen Raum gefunden, der für alle groß genug war. Dabei bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nur aus vier Personen. Doch an der Versammlung sollten auch der Verwalter und eine Mitarbeiterin teilnehmen und zudem der korrekte Corona-Abstand eingehalten werden.

Da in den Raum nur fünf Personen hineinpassten, musste eine Wohnungseigentümerin draußen bleiben. Die Eigentümerin protestierte zuerst, erteilte aber dann einem anderen Eigentümer eine Vollmacht und ging. Später focht sie alle auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse an. Zu Recht, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 4/22).

Auch in Zeiten der Corona-Pandemie dürfe man Eigentümer nicht von der Eigentümerversammlung ausschließen. Sie sollten hier ja nicht nur abstimmen, sondern sich mit Wortmeldungen an der Willensbildung der Gemeinschaft beteiligen. Das gehöre zum Kernbereich des Eigentümerrechts. Ein Ausschluss verletze dieses Recht in so gravierender Weise, dass alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig seien.

Das gelte unabhängig davon, ob die ausgeschlossene Eigentümerin diesen Beschlüssen zugestimmt oder ihnen widersprochen hätte. Bei der überschaubaren Größe dieser WEG wäre es für den Verwalter durchaus zumutbar gewesen, einen Versammlungsort zu suchen, der eine korrekte Durchführung der Versammlung mit allen Eigentümern ermöglicht hätte.

In ländlicher Umgebung hatte die Familie vor vielen Jahren ein Doppelhaus gebaut. Eine Hälfte bewohnt die Mutter mit ihrem Ehemann, die andere Hälfte ihr Sohn. Weitere Nachbarn gibt es nicht. Mutter und Sohn sind seit Jahren total zerstritten. Im Sommer 2020 installierte er vor und hinter seiner Haushälfte zwei Highend-Kameras mit intelligenter Videotechnologie.

Sie können Daten speichern und verarbeiten, Personen zählen und erkennen. Die vordere Kamera erfasste den gesamten Einfahrtsbereich und die Zufahrtstraße. Die hintere Kamera war auf die Gärten hinter dem Doppelhaus und die angrenzenden Felder ausgerichtet.

Nach einem Streit über die Videokameras erhielt die Mutter ein Anwaltsschreiben: Darin teilte der Sohn mit, auf seinem Grundstück seien bereits Reifen zerstochen worden und sein neues Auto sei "diebstahlsgefährdet". Deshalb benötige er Überwachungskameras. Alle gefilmten Bereiche, die nicht zu seinem Grundstück gehörten, würden verpixelt.

Darauf wollte sich die Mutter aber nicht verlassen: Filmaufnahmen störten ihre Privatsphäre, die "Verpixelung" könne jederzeit aufgehoben werden. Sie zog vor Gericht und verlangte, der Sohn müsse die Aufnahmegeräte entfernen.

Das Amtsgericht Bad Iburg gab ihr Recht (4 C 366/21). So, wie die Videokameras jetzt installiert und ausgerichtet seien, verletze dies das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn. Und zwar unabhängig davon, ob die Kameras tatsächlich Teile des Grundstücks nebenan erfassten.

Ein Unterlassungsanspruch der Nachbarn bestehe bereits dann, wenn diese objektiv befürchten müssten, überwacht zu werden — was angesichts des langwierigen Familienkonflikts durchaus nachvollziehbar erscheine. Wie sich auch im Prozess gezeigt habe, sei das familiäre Verhältnis durch und durch von Misstrauen geprägt. Der bedrückende Gedanke, möglicherweise ständig gefilmt zu werden, setze die Mutter und ihren Ehemann unter "Überwachungsdruck".

Daher müsse der Sohn die Kameras entfernen oder so anbringen, dass die Linsen das Nachbargrundstück erfassen könnten. Die Verpixelung ändere am Unterlassungsanspruch der Nachbarn nichts: Man könne sie in der Tat unschwer rückgängig machen und das sei von außen nicht zu überprüfen.

Ein Bauherr meldete sich bei einem Architekturbüro. Er besprach mit einigen Mitarbeitern sein Bauvorhaben und nannte einen Kostenrahmen. Dann legten die Architekten los: Sie beauftragten eine Baugrunduntersuchung, einen Statiker, führten Aufmaßtermine durch, erarbeiteten ein Brandschutzkonzept und erbrachten weitere Planungsleistungen. Als das Architekturbüro jedoch nach ca. einem Jahr Arbeit dem Bauherrn eine Rechnung übergab, beendete er abrupt die Zusammenarbeit.

Die Rechnung müsse er nicht begleichen, so der Bauherr, denn bei den Arbeiten habe es sich um "honorarfreie Akquise-Tätigkeit" gehandelt (d.h.: um Maßnahmen, die das Architektenbüro durchgeführt habe, um ihn als Kunden zu gewinnen).

Die Zahlungsklage der Architekten hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Celle Erfolg (14 U 116/21). Ihnen stehe das verlangte Honorar zu, entschied das OLG: Hier sei davon auszugehen, dass ein Architektenvertrag geschlossen worden sei.

Im Einzelfall sei es oft schwierig, unentgeltliche Kunden-Akquise und zu vergütende Tätigkeit voneinander abzugrenzen. Die Übergänge seien fließend: Allein daraus, dass ein Architekt tätig werde, könne man nicht auf einen Vertrag schließen. Oft versuchten mehrere Bewerber, einen Auftrag zu bekommen — dann könne die Akquise-Tätigkeit schon mal umfangreicher ausfallen.

Im konkreten Fall habe aber das Architekturbüros so intensiv gearbeitet, dass von Akquise keine Rede mehr sein könne. Schon die Dauer der Tätigkeit schließe die Annahme aus, die Architekten hätten die Planung des Bauvorhabens unentgeltlich ausführen wollen. Der Bauherr habe Leistungen in einem Umfang in Anspruch genommen, der nicht "honorarfrei" zu erwarten sei. Darüber hinaus habe der Bauherr mehrmals nach den Kosten gefragt und damit zum Ausdruck gebracht, dass er selbst auch nicht von einer "honorarfreien Akquise" ausgegangen sei.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beauftragte ein Architekturbüro, die Sanierung ihres Flachdachs zu planen. Die Arbeiten an der Dachkonstruktion erledigte der Handwerksbetrieb von Dachdecker D. Doch auch nach der Sanierung entsprach die Wärmedämmung des Dachs nicht den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Deshalb verlangte die WEG vom Architekturbüro Schadenersatz.

Das Landgericht Flensburg ging von Planungsfehlern der Architekten aus und verurteilte sie dazu, der WEG für die Mängelbeseitigung 93.000 Euro zu zahlen. Die Haftpflichtversicherung der Architekten kam für den Betrag auf und forderte anschließend vom Dachdecker die Hälfte der Schadenssumme: Der Handwerker habe schließlich das mangelhafte Werk ausgeführt. Das Landgericht Flensburg wies die Klage ab (2 O 278/20).

Grundsätzlich müssten Architekten und ausführende Unternehmen für einen Werkmangel zu gleichen Teilen haften, räumte das Landgericht ein. Im konkreten Fall gelte das aber nicht. Denn der Handwerker habe die Architekten nachdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgeschriebene Dämmung die Anforderungen der EnEV nicht erfülle. Wie das Protokoll einer Baustellenbesprechung mit dem Architekturbüro belege, habe der Dachdecker aus diesem Grund eine Vakuumdämmung empfohlen. Dies sei abgelehnt worden.

Zudem habe der Handwerksbetrieb auch ein Nachtragsangebot vorgelegt, das den Einbau einer stärkeren, besseren Dämmung vorsah. Doch die WEG sei nicht bereit gewesen, die Mehrkosten zu tragen. Um deren Mitverschulden gehe es in diesem Verfahren aber nicht, sondern nur um die Haftungsaufteilung zwischen Architekten und Handwerksbetrieb. Der Dachdecker habe letztlich so gearbeitet, wie von den Architekten vorgegeben.

Das Architekturbüro hätte die Bauherrin über die fachgerechte Ausführung der Dämmmaßnahmen beraten und über die Nachteile der gewählten Lösung aufklären müssen. Da der Handwerker vor dieser gewarnt habe ("nicht fachgerecht"), reiche dies jedenfalls aus, um die Haftung für den Werkmangel vollständig auf das Architekturbüro zu "verlagern".

Als der Wasserboiler im Bad defekt war, forderten die Mieter ihren Vermieter auf, den Schaden zu beheben. Als nichts geschah, entschlossen sie sich zur Eigeninitiative. Es stellte sich dann heraus, dass es mit einer Reparatur nicht getan war: Der Boiler musste ausgetauscht werden. Als die Mieter dem Vermieter die Rechnung dafür präsentierten, lehnte er eine Kostenübernahme ab.

Zu Recht, entschied das Landgericht Gießen (1 S 249/94). Wenn der Vermieter mit Reparaturarbeiten in Verzug gerate, dürften die Mieter zwar grundsätzlich zur Selbsthilfe greifen - auf Kosten des Vermieters. Im konkreten Fall hätten die Mieter aber nur eine Reparatur des Boilers angemahnt, aber nicht den Austausch gegen ein neues Gerät.

Mit der Erneuerung des Boilers sei der Vermieter also noch nicht "zu spät dran" gewesen und damit die Mieter nicht dazu berechtigt, den Austausch in Eigenregie durchzuführen. Vorher hätten sie eine zweite Mahnung aussprechen müssen. Erst wenn der Vermieter darauf wieder nicht reagiert hätte, hätte er die Kosten der Selbsthilfe, d.h. des neuen Boilers tragen müssen.

In Berlin gilt seit 2015 die so genannte Mietpreisbremse, weil hier die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist".

Ab Januar 2020 mietete ein Berliner Ehepaar eine 95 qm große Wohnung für eine Nettokaltmiete von 1.029 Euro. Die Hausverwaltung der vermietenden Immobiliengesellschaft verlangte, dass die Mieter den Kellerverschlag für 120 Euro pro Monat zusätzlich mieten müssten. Die Kellernutzung wurde extra vereinbart.

Im Sommer 2021 schrieben die Mieter der Hausverwaltung, ihre Miete sei überhöht. Die Miete für den Keller sei zur Wohnungsmiete dazuzurechnen. Die separate Vereinbarung diene nur dazu, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Vermieterin müsse den zu viel gezahlten Betrag zurückzahlen. Dieser Ansicht war auch das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg (13 C 119/21).

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen eine Mietpreisbremse gelte, dürfe die Miete (bei neuen Mietverträgen) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, stellte das Gericht fest. Die Nettokaltmiete von 1.029 Euro erreiche diese Grenze nicht. Doch zur Miete seien die 120 Euro für den Keller hinzuzurechnen, Wohnung und Keller seien eine einheitliche Mietsache.

Auch die nach dem Mietspiegel ermittelten Miethöhen gingen ganz selbstverständlich von mitvermieteten Kellern aus: Das Fehlen eines Kellers sei sogar ein Negativmerkmal. Dass die Mieter den Keller separat gemietet hätten, ändere daran nichts. Darauf könne sich die Vermieterin nicht berufen. Diese Vereinbarung sei offenkundig ein Umgehungsgeschäft und damit unwirksam.

Der "Keller-Extra-Vertrag" solle die Nettokaltmiete künstlich reduzieren, um die gesetzlich vorgesehene Höchstmiete einzuhalten und Miet-Rückforderungen der Mieter zu verhindern. Die Eheleute seien unter Druck gesetzt worden, damit sie bei dem Umgehungsgeschäft mitmachten: Sie mussten entweder beide Verträge am gleichen Tag unterzeichnen oder es wäre mit ihnen gar kein Mietvertrag geschlossen worden.

Betreibt ein Mieter ohne Erlaubnis der Vermieter zeitweise auf seinem Balkon ein Notstromaggregat, rechtfertigt dies keine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Es handelt sich dabei nicht um eine schwerwiegende Pflichtverletzung. Davon ist jedenfalls auszugehen, wenn die Vermieter keine negativen Auswirkungen des Notstromaggregat-Betriebs auf sich oder auf andere Mieter dargelegt haben.

Mit der Planung ihres Einfamilienhauses beauftragten die Bauherren ein Architekturbüro, das auch die Bauüberwachung übernahm. Als der Neubau fertiggestellt war, stellten sich u.a. Mängel an den Rollladenkästen und an den Fliesen in der Küche heraus. Bei den Fliesen zeigten sich Hohlräume, der Fugenmörtel platzte teilweise ab.

Die Auftraggeber verklagten nicht nur die beteiligten Handwerksfirmen, sondern auch das Architekturbüro auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die nötige Sanierung. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg: Handwerksfirmen und Architekturbüro hafteten gemeinsam für die Kosten der Mängelbeseitigung (12 U 100/21).

Bauüberwachende Architekten müssten sicherstellen, dass Rollladenkästen gemäß den allgemein anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden. Die Mängel in der Küche habe der gerichtliche Sachverständige darauf zurückgeführt, dass die Fliesen zu früh verlegt worden seien. Offenkundig habe sich der Fliesenleger vor dem Beginn der Arbeiten nicht vergewissert, ob der Untergrund dafür schon geeignet, vor allem trocken genug war.

Auch für diesen Fehler sei das Architekturbüro mitverantwortlich: Es habe gegen die Pflicht zur Bauüberwachung verstoßen und nicht kontrolliert, ob der Handwerksbetrieb diese, beim Verlegen von Fliesen zwingend erforderliche Vorprüfung des Untergrunds vorgenommen habe.

Seit rund 30 Jahren rankte sich Efeu flächendeckend an der Giebelwand eines Einfamilienhauses empor. Bei einem Unwetter mit Starkregen und Sturm im Sommer 2021 wurde der Efeu von der Fassade abgerissen und dadurch die Mauer beschädigt. Der Hauseigentümer ließ die Pflanzen mitsamt den Wurzeln entfernen, die Wand abschleifen und die Fassade sanieren. Rund 22.000 Euro gab er für die Arbeiten aus.

Die Wohngebäudeversicherung des Hauseigentümers weigerte sich, den Schaden zu regulieren und verwies auf ihre Versicherungsbedingungen: Versichert seien nur Schäden, die durch unmittelbare Einwirkung eines Sturmes auf versicherte Sachen verursacht würden oder wenn ein Sturm Gebäudeteile, Bäume oder andere Gegenstände auf versicherte Sachen werfe.

Ohne Erfolg verklagte der Versicherungsnehmer das Unternehmen auf Zahlung. Das Landgericht Bochum gab der Versicherung Recht und das Oberlandesgericht Hamm bestätigte die Entscheidung (20 U 173/22). Der Sturm habe weder Gegenstände auf die Fassade geschleudert, noch habe er direkt auf die Gebäudewand eingewirkt. Die Wand sei vielmehr dadurch beschädigt worden, dass der Sturm den Efeubewuchs von der Fassade gerissen habe.

Das stelle aber keine direkte Einwirkung des Sturms auf die versicherte Gebäudewand dar. Und der Efeu selbst sei keine versicherte Sache: Pflanzen zählten nach den vereinbarten Versicherungsbedingungen nicht zu den versicherten Bestandteilen des Gebäudes.

Die Mutter dreier Söhne hatte für die Kinder an deren Studienort eine Wohnung gekauft. Die zwei älteren Söhne wohnten hier während des Studiums, der jüngste nur gelegentlich. Sechs Jahre nach dem Erwerb verkaufte die Frau die Eigentumswohnung mit Gewinn weiter. Den musste sie nach Ansicht des Finanzamts versteuern. Die Steuerzahlerin war dagegen der Meinung, der Gewinn sei steuerfrei: Schließlich habe es sich um eine selbst genutzte Immobilie gehandelt.

Der Bundesfinanzhof entschied den Streit zu Gunsten der Finanzbehörde (IX R 28/21). Grundsätzlich gelte: Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb gewinnbringend verkauft werde, sei der Gewinn steuerpflichtig.

Die Steuerpflicht entfalle nur, wenn der Eigentümer die Immobilie — mindestens in den zwei Jahren vor dem Verkauf — selbst bewohnt habe. Sei die Immobilie von den eigenen Kindern unentgeltlich genutzt worden, sei der Gewinn ebenfalls steuerfrei.

Doch das gelte nicht uneingeschränkt, sondern nur in Bezug auf Kinder, für die zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie noch Kindergeld gezahlt werde. Kindergeldberechtigt seien minderjährige Kinder oder volljährige Kinder bis zum 25. Geburtstag, wenn sie studierten oder eine Berufsausbildung absolvierten.

Die beiden älteren Söhne der Steuerzahlerin, die während des Studiums hauptsächlich die Eigentumswohnung bewohnten, seien aber zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung bereits 27 Jahre alt gewesen. Es reiche nicht aus, wenn nur eines von drei Kindern, die die betreffende Immobilie bewohnten, kindergeldberechtigt sei — zumal dieser Sprössling die Immobilie kaum genutzt habe. Die Wohnungsverkäuferin müsse daher den Veräußerungsgewinn versteuern.

Berliner Wohnungseigentümer hatten den zum Gemeinschaftseigentum zählenden Spitzboden des Gebäudes eigenmächtig ausgebaut und in ihre Wohnung integriert. Sie hatten über den Umbau zwar den Verwalter der Wohnanlage informiert, der das Bauvorhaben auch befürwortete — aber nicht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt. Das sollte sich rächen, denn die Eigentümergemeinschaft zog vor Gericht und verlangte Rückbau.

Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin (85 S 16/21 WEG). Wohnungseigentümer dürften so eine bauliche Veränderung nur mit dem Einverständnis aller Miteigentümer durchführen. Diese müssten per Beschluss so ein Bauvorhaben genehmigen. Andernfalls beeinträchtige der Umbau die Rechte der Miteigentümer auf eine Weise, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe.

Das verständliche Interesse der betreffenden Eigentümer, ihren Wohnraum zu vergrößern, rechtfertige kein eigenmächtiges Handeln. Daher spiele es auch keine Rolle, dass die Baumaßnahmen fachlich solide ausgeführt seien und die Statik des Hauses nicht negativ beeinflussten. Dass der Verwalter den Baumaßnahmen zugestimmt habe, sei ebenfalls bedeutungslos.

Ein Paar mit zwei Kindern hatte in einer 200 qm großen Eigentumswohnung gewohnt, die beiden Partnern gemeinsam gehörte. 2015 trennten sie sich: Der Mann zog aus, die Frau blieb mit den Kindern in der Familienwohnung. Gemäß einer notariellen Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung sollte der Mann seiner Frau bis zur Scheidung 600 Euro Trennungsunterhalt pro Monat zahlen.

Ihr finanzieller Vorteil durch das Überlassen der Wohnung — mit 400 Euro kalkuliert — wurde mit dem Trennungsunterhalt verrechnet, so dass der Mann noch 200 Euro Unterhalt zu zahlen hatte.

Mit ihrem Einverständnis machte er die Unterhaltsleistungen als Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung geltend. 2018 beantragte der Mann beim Finanzamt, erhöhte Unterhaltsleistungen (12.066 Euro) zu berücksichtigen, weil der tatsächliche Mietwert seines Wohnungsanteils mit 818 Euro monatlich anzusetzen sei. Finanzamt und Finanzgericht lehnten den Antrag ab: Der Steuerzahler habe die Wohnung seiner Frau gegen Entgelt überlassen, das sei eine Art von Mietverhältnis und kein Unterhalt.

Der Bundesfinanzhof sah das anders und gab dem Steuerzahler Recht (X R 33/20). Laut Scheidungsfolgenvereinbarung werde Trennungsunterhalt gezahlt und mit dem Wohnvorteil verrechnet — von Mietzahlung sei da nicht die Rede. Der Mann leiste den Unterhalt eben, indem er der Frau die Wohnung, die ihm zur Hälfte gehöre, überlasse, ohne Miete zu verlangen.

Wenn ein Partner dem anderen nach der Trennung die gemeinsame Eigentumswohnung ohne Entgelt überlasse, sei dies als Sonderausgabe zu bewerten. Die Sonderausgabe sei mit Zustimmung des Partners bis zur Höhe von 13.805 Euro pro Jahr vom zu versteuernden Einkommen abziehbar.

Auch wenn in der Unterhaltsvereinbarung der Wohnvorteil nur mit 400 Euro kalkuliert worden sei, sei steuerrechtlich die ortsübliche Miete anzusetzen. Ob die wirklich bei 818 Euro für 100 qm liege, müsse das Finanzgericht noch prüfen.

Wird bei Sanierungsarbeiten an einem Haus Wasser aus dem Keller gepumpt, das aber nicht auf dem Grundstück versickert, sondern in den Keller des Nachbarn eindringt, müssen die Hauseigentümer den Schaden beheben. Sie hätten das Wasser in die Kanalisation ableiten müssen, so das Oberlandesgericht: Bei solchen Arbeiten müsse man auch das Nachbargrundstück im Blick haben.

Ein Schreiner hatte für ein Einfamilienhaus speziell angepasste Fensterläden geliefert und eingebaut. Zunächst zeigte sich der Bauherr mit der Montage zufrieden. Doch als der Handwerker den Werklohn von rund 11.300 Euro forderte, entdeckte der Auftraggeber viele kleine Fehler der Handwerkerleistung. Unter Berufung auf erhebliche Werkmängel verweigerte er die Abnahme des Werks und bezahlte die Rechnung des Fensterbauers nicht.

Nach der Abnahme — d.h. der Billigung des "Werks" als im Wesentlichen vertragsgerecht — hat ein Handwerker Anspruch auf seinen Werklohn. Da der Schreiner der Ansicht war, er habe, abgesehen von wenigen Bagatellmängeln, korrekt gearbeitet, klagte er seine Vergütung ein. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart: Der Werklohn sei fällig, weil der Auftraggeber die Abnahme nicht hätte ablehnen dürfen (13 U 98/21).

Tatsächlich lägen hier nämlich nur geringfügige Montagemängel vor. Bauherren hätten nicht das Recht, unter Verweis auf die fehlende Abnahme die Zahlung des Werklohns zu verweigern, wenn es dabei nur um einzelne Mängel gehe und wenn diese nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihren Auswirkungen unbedeutend seien.

Eben dies treffe nach Ansicht des gerichtlichen Sachverständigen im konkreten Fall zu. Bei einem Schiebeladenpaar stimme die Höhe nicht, dieser Fehler könne aber laut Gutachten mit einem Aufwand von ca. 60 Euro behoben werden. Der Bauherr dürfe einen Betrag in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten einbehalten, also 120 Euro. Aber keinesfalls den gesamten Werklohn.