In einem Bochumer Haus lebten in einer Wohnung Tochter und Enkelin der Hauseigentümerin, eine weitere Wohnung bewohnte diese selbst. Tochter und Enkelin sollten das Hausgrundstück einmal erben. Im Eigenheim ging der Lebensgefährte der Tochter "ein und aus", mit dem sie seit vielen Jahren zusammen war. Für die Enkelin war er eine Art Ersatzvater. Man lebte fast wie eine Familie zusammen, obwohl der Mann in der Umgebung eine eigene Wohnung hatte.

Obwohl es mit der Mutter keinen Streit gab, knüpfte sie in ihrem notariellen Testament das Erbe an zwei Bedingungen: Die Erbinnen durften das Haus nicht dem Lebensgefährten übertragen und sie sollten es ihm dauerhaft verbieten, das Grundstück zu betreten.

Das Verbot sollte der Notar als Testamentsvollstrecker überwachen. Wenn die Bedingungen nicht erfüllt würden, sollte er die Immobilie verkaufen und die Hälfte des Erlöses für gemeinnützige Zwecke spenden. Die andere Hälfte sollten sich Tochter und Enkelin teilen.

Die Erbinnen akzeptierten die erste Bedingung. Sie zogen aber vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass das Hausverbot eine sittenwidrige (Erb-)Bedingung war. Das Oberlandesgericht Hamm gab den beiden Frauen Recht (10 U 58/21). Erblasser hätten beim Regeln des Nachlasses zwar einen weiten Gestaltungsspielraum, doch hier sei ausnahmsweise von einer sittenwidrigen Bedingung im Testament auszugehen.

Die Tochter solle das Haus nur erben, wenn ihr Lebensgefährte es nicht mehr betrete. Dem langjährigen Lebensgefährten und Ziehvater der Enkelin solle also auf einmal der Zugang zur Wohnung verwehrt sein. Ohne nachvollziehbaren Grund fordere die Erblasserin, das bis zu ihrem Tod praktizierte familiäre Zusammenleben zu beenden.

Diese Bedingung sei nichtig, denn damit werde unzumutbarer Druck auf die Tochter ausgeübt, sich in einem höchstpersönlichen Bereich in einer bestimmten Weise zu verhalten.

Ein E-Biker war gegen 21.30 Uhr auf einem Bürgersteig unterwegs. Weil der Untergrund holprig war, hatte er die Fahrradlampe auf "Nahbereich" eingestellt, um den Boden zu beleuchten. Als der Radfahrer an einem Baugrundstück vorbeikam, stieß er gegen einen Container voller Bauschutt, der in den Gehweg hineinragte. Der Mann stürzte und verletzte sich dabei erheblich. Sein E-Bike, Kleidungsstücke und die Armbanduhr wurden bei dem Radunfall beschädigt.

Vom Hauseigentümer und vom Bauunternehmer, der den Container im Auftrag des Bauherrn aufgestellt hatte, verlangte der Verletzte 20.000 Euro Schadenersatz und mindestens 10.000 Euro Schmerzensgeld. Er warf ihnen vor, ihre Verkehrssicherungspflicht gravierend verletzt zu haben: Sie hätten den Container so platziert, dass er ein einziges Verkehrshindernis darstellte. Im Prinzip sah es auch das Oberlandesgericht Brandenburg so (6 U 27/22).

Es gab dem E-Biker Recht, kürzte allerdings seinen Anspruch um zwei Drittel. Richtig sei: Bauunternehmer müssten Baustellen so einrichten, dass keine Gefahr für den Verkehr entstehe. Wenn nötig, müssten sie Warnzeichen und/oder Schutzvorrichtungen anbringen, Verkehrshindernisse beleuchten. Dafür sei auch der Bauherr mitverantwortlich. Er hafte daher gemeinsam mit dem Bauunternehmer für ein Drittel des Schadens.

Doch in erster Linie habe sich der Radfahrer den Unfall selbst zuzuschreiben. Radfahrer müssten grundsätzlich auf der Straße fahren, E-Biker erst recht. Sie dürften den Gehweg nicht benützen — schon deshalb, weil Fußgänger deutlich langsamer seien als Radfahrer. Außerdem würden auf Gehwegen häufig von Anwohnern Gegenstände abgestellt, z.B. Fahrräder. Schnelle E-Bike-Fahrer könnten auf Gehwegen also ständig auf Hindernisse treffen, damit müssten sie rechnen.

Darüber hinaus habe der Radfahrer offenkundig gegen das "Sichtfahrgebot" verstoßen: Er dürfe nur so schnell fahren, dass er innerhalb der überschaubaren Strecke anhalten könne. Da der E-Biker sein Fahrradlicht auf den Nahbereich eingestellt habe, sei die übersehbare Strecke offenbar ziemlich kurz gewesen. Den Container habe er entweder ganz übersehen oder er habe ihn bemerkt und nicht rechtzeitig bremsen können. Beides spreche dafür, dass der Radfahrer unkonzentriert und/oder viel zu schnell gefahren sei.

Auf der Treppe eines Mietshauses lag wegen Bauarbeiten schon seit mehreren Wochen ein Malervlies — ziemlich strapaziert und löchrig. Im Haus hat auch ein Fahrdienst Räume gemietet. Der bauleitende Architekt hatte der Firma mitgeteilt, ihre Fahrer sollten die Treppe möglichst nicht benutzen und das Gebäude über den Hintereingang betreten. Diese Anweisung gab die Firma an die Mitarbeiter weiter.

Doch Fahrer K ignorierte sie und lief immer über die Treppe. Eines Tages blieb er beim Hinuntergehen in einem Loch im Malervlies hängen, stolperte und stürzte die Treppe hinab. Der verletzte Fahrer forderte vom Hauseigentümer und vom bauleitenden Architekten 30.000 Euro Schmerzensgeld. Darauf habe K keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg (3 U 3080/22).

Ausnahmsweise müsse hier der Verletzte den Schaden alleine tragen, so das OLG. Denn K sei "sehenden Auges ein für jedermann erkennbares Risiko eingegangen". Den Zustand des Malervlieses habe niemand übersehen können. Und K sei mehrmals täglich hier aus- und eingegangen. Dem offenkundigen Risiko, hier zu stolpern, hätte der Fahrer leicht ausweichen können, wenn er den anderen Gebäudeeingang genommen hätte.

Im Vergleich mit seinem Beitrag zum Treppensturz seien die minimalen Beiträge des Bauleiters und des Hauseigentümers zu vernachlässigen. Sie hätten natürlich das Malervlies erneuern sollen — das schon. Aber da es sich hier um eine offenkundige Gefahr handelte, vor der sich K durch Vorsicht ohne Weiteres selbst hätte schützen können, dürften er und andere Benutzer der "Baustelle Treppenhaus" hier keine besonderen Sicherheitsmaßnahmen erwarten.

Fast zweieinhalb Jahre verhandelten ein Grundstückseigentümer und ein potenzieller Käufer über ein Grundstück. Der Verkäufer hatte dem Interessenten ein "unverbindliches Kaufangebot" mit den wichtigsten Daten geschickt (Grundstücksgröße, Kaufpreis, Rahmenbedingungen). Außerdem sicherte er dem Interessenten zu, dass er über das Grundstück nicht mit anderen Bewerbern spreche. Daraufhin beauftragte der Kaufinteressent schon mal einen Steuerberater und einen Architekten.

Doch dann überlegte es sich der Grundstückseigentümer anders und verkaufte nicht. Nun forderte der düpierte Kaufinteressent Ersatz für die vergeblich aufgewendeten Kosten: Nach den detaillierten Vertragsverhandlungen habe er davon ausgehen dürfen, dass dem Abschluss des Kaufvertrags nichts mehr im Wege stehe. Nur weil er darauf vertraute, habe er kostenpflichtig einen Architekten und einen Steuerberater beauftragt, Bau und Kaufvertrag vorzubereiten.

Das Landgericht Wuppertal wies die Klage des verhinderten Käufers ab (6 O 101/22). Vertragsfreiheit bedeute: Bis zum endgültigen Vertragsschluss seien die Verhandlungsparteien grundsätzlich frei in ihren Entscheidungen. Das gelte auch dann, wenn eine Verhandlungspartei im Hinblick auf den erhofften Vertragsschluss bereits Geld ausgegeben habe. Anspruch auf Schadenersatz für vergeblich getätigte Aufwendungen bestehe nur in Ausnahmefällen.

Das treffe dann zu, wenn eine Partei ohne triftigen Grund die Verhandlungen abbreche — obwohl sie vorher eindeutig den Eindruck erweckt habe, der Vertrag werde zustande kommen. So sicher habe der Kaufinteressent im konkreten Fall aber nicht mit dem Abschluss des Kaufvertrags rechnen können. Wenn der Grundstückseigentümer sein Interesse am Verkauf absichtlich nur vorgespiegelt hätte, würde so ein Verstoß gegen die Treuepflicht Anspruch auf Schadenersatz begründen. So ein Fehlverhalten sei hier aber nicht ersichtlich.

In der Regel sind Prüfingenieure für Bauaufsichtsbehörden tätig und prüfen — im hoheitlichen Auftrag und im öffentlichen Interesse — die Standsicherheit von Bestandsgebäuden oder geplanten Neubauten. Das hängt allerdings von der Landesbauordnung ab. Die Hessische Bauordnung verzichtet auf die präventive Baukontrolle und verpflichtet die Bauherren, selbst Sachverständige mit der Prüfung der Statik zu beauftragen.

Wird ein Prüfingenieur direkt vom Bauherrn beauftragt, vor dem Baubeginn die Pläne für den Neubau eines Einfamilienhauses zu prüfen und der Bauaufsichtsbehörde die bautechnischen Nachweise für die Standsicherheit vorzulegen, haftet er nach den Regeln des Werkvertrags gegenüber dem Bauherrn für das Prüfergebnis, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt (14 U 202/12).

Im konkreten Fall war ein Neubau in Hanglage errichtet worden, dessen Kelleraußenwand der Belastung durch den Erddruck nicht standhielt. Schon bald zeigten die Mauern Risse, letztlich verschob das Erdreich das gesamte Bauwerk. Ein Bausachverständiger stellte fest, der Prüfingenieur hätte die Standsicherheit des geplanten Kellers niemals bescheinigen dürfen: Eine gemauerte Wand habe den Druck an diesem Hang nicht aushalten können. Hier hätte man eine Kellerkonstruktion aus starkem Stahlbeton gebraucht.

Daraufhin forderte der Bauherr vom Prüfingenieur Schadenersatz in Höhe der Sanierungskosten. Zu Recht, wie das OLG fand: Werde ein Prüfingenieur direkt vom Bauherrn beauftragt, arbeite er in dessen Interesse und schulde ihm eine korrekte Prüfung aller für die Statik wichtigen Pläne. Diese dürfe er nur freigeben, wenn ihre Umsetzung zu einem standsicheren Bau führe. Die Werkleistung des Prüfingenieurs sei mangelhaft gewesen.

Ein Ehepaar ließ ein Reihenmittelhaus bauen und beauftragte ein Architekturbüro mit der Planung und Bauüberwachung. Im Architektenvertrag stand zwar nicht, dass es ein Energiesparhaus gemäß "KfW-60-Standard" werden sollte. Doch bei Besprechungen mit den Bauherren betonte eine Architektin mehrmals, sie planten gemäß "KfW-60-Standard". Sie bestätigte dies auch im Kreditantrag der Bauherren, adressiert an die staatliche "Kreditanstalt für Wiederaufbau" (KfW).

Das fertige Reihenhaus erfüllte jedoch die Anforderungen eines Energiesparhauses nicht: weder die Vorgaben für den Schallschutz, noch die für den Wärmeschutz. Deshalb forderten die Auftraggeber vom Architekturbüro einen Vorschuss für den Anbau von Verschattungsanlagen und für den Austausch der Fenster. Sie wollten Fenster mit Drei-Scheiben-Isolierverglasung einbauen.

Die Architekten wiesen die Forderung als völlig überzogen zurück und behaupteten, der Standard eines Energiesparhauses sei nie vereinbart worden. Dem widersprach das Kammergericht Berlin (7 U 1101/20). Auch wenn sich im Vertrag kein Hinweis auf "KfW-60-Standard" finde, folge aus den Umständen des Vertragsschlusses, dass er vereinbart worden sei: Dieser Standard werde beim KfW-Kreditantrag vorausgesetzt.

Strebe ein Bauherr eine staatlich geförderte Finanzierung an, die nur für einen bestimmten Energie-Standard gewährt werde, und der Architekt wisse darüber Bescheid, müsse er auch dafür sorgen, dass dieser Standard erreicht werde. Das habe die bauüberwachende Architektin hier nicht getan. Trotz der Hinweise des Fensterbauers, zweifach verglaste Fenster seien unzureichend, habe sie die vertragswidrigen Fenster einbauen lassen und nicht auf die für den "KfW-60-Standard" notwendige Qualität geachtet.

Das Architekturbüro treffe also erhebliches Verschulden. Schon deshalb sei die Forderung der Bauherren nach Verschattungsanlagen und dem Austausch aller Fenster nicht unverhältnismäßig. Der durch Versäumnisse der Architekten entstandene Baumangel führe zu höheren Heizkosten im Winter und heißen Innenräumen im Sommer. Er mindere also Wohnwert und Wert des Gebäudes erheblich. Das Ehepaar habe ein berechtigtes Interesse an einer vertragsgemäßen Nachbesserung des Gebäudes.

Der Eigentümer hatte seine Wohnung an ein Ehepaar vermietet. Mit der Nebenkostenabrechnung stellte er den Mietern mehrere Posten in Rechnung: Treppenhausreinigung, Schneeräumdienst, Gartenpflege und die Kontrolle von Rauchwarnmeldern. Für diese Ausgaben beantragten die Eheleute bei ihrer Einkommensteuererklärung den Steuerbonus für "haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen" (§ 35a Einkommensteuergesetz).

Doch das Finanzamt spielte da nicht mit: Es verweigerte den Steuerzahlern die Ermäßigung mit dem Argument, sie hätten die Dienstleister nicht selbst beauftragt und mit ihnen keine Verträge abgeschlossen. So argumentierte auch das Finanzgericht. Doch beim Bundesfinanzhof (BFH) hatte die Klage des Ehepaares gegen den Steuerbescheid Erfolg (VI R 24/20).

Mieter könnten Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuermindernd geltend machen, obwohl nicht sie, sondern der Vermieter die Verträge mit den betreffenden Dienstleistern schließe, urteilte der BFH. Wesentlich sei nur, dass die Leistungen den Mietern zugutekämen. Natürlich brauche es dafür die vom Gesetz geforderten Belege.

Als Nachweis genüge aber die Nebenkostenabrechnung des Vermieters (oder eine Bescheinigung, die dem Muster der Finanzverwaltung entspreche), wenn man ihr die wesentlichen Informationen entnehmen könne: Art, Inhalt und Zeitpunkt der Leistung, den ausführenden Dienstleister, das vom Mieter geschuldete Entgelt und einen Hinweis auf die Überweisung des Mieters an den Vermieter.

Wenn sich den Finanzbeamten — oder dem Finanzgericht im Klageverfahren — Zweifel an diesen Unterlagen aufdrängten, könnten sie von den Steuerzahlern auch die Rechnungen der Dienstleister verlangen (Original oder Kopie). Die müssten sich die Mieter dann vom Vermieter geben lassen. Das gelte auch für einschlägige Aufwendungen von Wohnungseigentümern, wenn die Eigentümergemeinschaft die Aufträge an die Dienstleister vergeben habe.

Ein Hauseigentümer wollte seine Garage in eine Kfz-Werkstatt mit Hebebühne umwandeln. Für so eine Nutzungsänderung ist eine Baugenehmigung erforderlich, die dem Kfz-Mechaniker jedoch von der Bauaufsichtsbehörde verweigert wurde. Ein Kfz-Betrieb mit Hol- und Bringservice sei in einem allgemeinen Wohngebiet generell unzulässig, lautete die Auskunft, auch wenn er nur an einem Tag der Woche offen sei.

Gegen den ablehnenden Bescheid klagte der Mann: So ein kleiner Betrieb störe doch nicht und sei in die dörfliche Struktur der Gemeinde ohne weiteres einzuordnen. Doch das Verwaltungsgericht Mainz blieb hart: Auch eine im Nebenerwerb geführte kleine Kfz-Werkstatt sei bauplanungsrechtlich in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig — unabhängig davon, ob der konkrete Betrieb störe oder nicht (3 K 121/22).

Wohngebiete müssten dem Wohnen vorbehalten bleiben, dieser Gebietscharakter sei gesetzlich geschützt: Daher komme es bei der Prüfung des gewerblichen Vorhabens nicht darauf an, ob ein Betrieb tatsächlich eine Lärmbelästigung darstelle und den Gebietscharakter beeinträchtige. Dennoch sei festzuhalten, dass seine Nebenerwerbswerkstatt dem Ruhebedürfnis der Anwohner tatsächlich zuwiderlaufen würde: Schließlich beabsichtige der Mechaniker, vor allem in den Abendstunden und an Samstagen in seiner Garage zu arbeiten.

Das Wohnhaus des Grundeigentümers befindet sich am Rand der Stadt W, einige Ackerflächen südlich davon gehören ihm. Auf einem angrenzenden Waldstück, ca. 800 Meter vom Wohnhaus entfernt, war der Bau einer weiteren Windenergieanlage geplant und vom Landkreis trotz eines nahen Naturschutzgebiets genehmigt worden: Es seien keine zusätzlichen Auswirkungen auf die Umwelt zu befürchten, so das Ergebnis der Umweltprüfung.

Dem widersprach der Landwirt, weil er die Schallprognose für das Bauvorhaben für fehlerhaft hielt: Der Standort sei bei zehn Grad Celsius schalltechnisch vermessen worden. Vor Ort herrschten aber im Winter nachts regelmäßig Temperaturen weit unter "Null". Das wirke sich auf die Ausbreitung des Schalls aus: Die Gesamtbelastung an seinem Haus werde deutlich über dem berechneten Wert liegen und 45 dB(A) überschreiten.

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen konnte diese Befürchtungen nicht nachvollziehen und wies die Klage gegen die Genehmigung für die Windenergieanlage ab (7 D 316/21.AK). Das bei der Umweltprüfung benutzte Prognosemodell gehe von den für die Schallausbreitung günstigsten Witterungsbedingungen aus, erklärte das OVG: Kälte könne daher im Winter den Schallpegel nicht erheblich erhöhen.

Die Sorge des Grundeigentümers, die Lärmwerte könnten durch altersbedingten Verschleiß der Windenergieanlagen ansteigen, sei nicht ganz unberechtigt. Das bedeute aber ebenfalls nicht, dass die Genehmigung rechtswidrig wäre. Sollte sich Verschleiß auf diese Weise auswirken und die Anlagengeräusche den zulässigen Schallpegel überschreiten, wäre die zuständige Behörde des Landkreises verpflichtet, im Rahmen der Anlagenkontrolle einzuschreiten. Dasselbe gelte für den Fall, dass die älteren Windenergieanlagen in der Umgebung die nächtlichen Lärmrichtwerte überschreiten.

Als sich im Frühjahr 2020 die Corona-Pandemie ausbreitete, bewohnte das Ehepaar mit seiner fünfjährigen Tochter eine 65 qm große Wohnung ohne Arbeitszimmer. Aufgrund der Pandemie verlagerte sich der Schwerpunkt ihrer beruflichen Tätigkeit mehr und mehr ins "Homeoffice". Deshalb suchten die beiden Angestellten nach einer größeren Wohnung. Im Juli 2020 zogen sie in eine 110 qm große Wohnung mit zwei Arbeitszimmern von je 10,57 qm.

Bei ihrer Einkommensteuererklärung für 2020 machten die Eheleute die Umzugskosten als Werbungskosten geltend. Doch das Finanzamt lehnte dies ab: Die Steuerzahler hätten aus rein privaten Gründen eine größere Wohnung mit höherem Wohnwert bevorzugt.

Deren Klage gegen den Steuerbescheid hatte beim Finanzgericht Hamburg Erfolg (5 K 190/22). Die Umzugskosten seien steuermindernd zu berücksichtigen, entschied das Finanzgericht, denn der Umzug sei durchaus beruflich begründet gewesen.

Seit Beginn der Pandemie habe das Ehepaar zuhause gearbeitet und deshalb eine Wohnung mit zwei zusätzlichen Zimmern ausgewählt. Um ungestört arbeiten zu können, benötige jeder der Partner ein eigenes Arbeitszimmer. Es gebe auch keinen Grund anzunehmen, das Ehepaar habe in erster Linie den Wohnkomfort erhöhen wollen.

Die neue Wohnung sei zwar größer. Andererseits hätten die Partner mit dem Umzug auf eine Terrasse mit Zugang zu einem Gemeinschaftsgarten und damit auf Wohnkomfort verzichtet. Nun könne das Kind nur noch auf einem Balkon spielen. Auch der zeitliche Ablauf der Wohnungssuche spreche dafür, dass der Umzug beruflich veranlasst gewesen sei.

Schon seit Jahren zog sich der Rechtsstreit dahin: Die Mieterin einer Wohnung in Görlitz hatte einer Mieterhöhung der Vermieterin widersprochen. In zweiter Instanz lag der Fall bereits beim Landgericht Görlitz, als er eine unerwartete Wendung nahm: Nach einem heftigen Streit der Mieterin mit dem Ehemann der Vermieterin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.

Zu diesem Zeitpunkt waren in dem Mietshaus drei andere — gleich große — Wohnungen frei. Im Kündigungsschreiben gab die Vermieterin jedoch an, dass ihre Tochter genau die gekündigte Wohnung benötige: Sie werde demnächst in Görlitz eine neue Arbeitsstelle antreten. Da die Mieterin die Kündigung nicht akzeptierte, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Beim Amtsgericht Görlitz hatte sie damit keinen Erfolg (9 C 255/22). Die Mieterin müsse die Wohnung nicht räumen, denn die Eigenbedarfskündigung sei unwirksam gewesen, entschied das Amtsgericht. Es gebe genügend Anhaltspunkte dafür, dass der Eigenbedarf nur ein Vorwand sei, um die widerspenstige Mieterin wegen des laufenden Rechtsstreits loszuwerden.

Ein echtes Interesse daran, die betreffende Wohnung selbst zu nutzen — d.h.: der Tochter zu überlassen —, sei in diesem Fall nicht anzunehmen. Sollte der Eigenbedarf doch nicht vorgeschoben sein, hätte die Vermieterin in ihrem Mietshaus für die Tochter andere Wohnungen zur Auswahl.

Ein Autofahrer durfte für Besorgungen den Wagen seiner Vermieterin benutzen, der in der Garage stand. Als er unter dem elektrischen Garagentor, System "Genie", hindurchging, fiel das Tor schlagartig herunter und verletzte ihn am Kopf. Er verlangte von der Vermieterin Schmerzensgeld: Sie müsse als Eigentümerin des Gebäudes haften, wenn sich Teile davon ablösten und Menschen verletzten. So stehe es im Gesetz.

Das Oberlandesgericht München bejahte den Anspruch des verletzten Mieters (21 U 3056/94). Nach der genannten Vorschrift müsse die Hauseigentümerin für die Folgen geradestehen, wenn das Haus oder Teile des Bauwerks fehlerhaft errichtet oder nachlässig unterhalten wurden. Im konkreten Fall habe der TÜV festgestellt, dass die Art und Weise, wie das Garagentor auf einen elektromechanischen Antrieb umgerüstet worden sei, nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen habe.

Das Wohnungseigentümer-Ehepaar B war mit der Verwaltung der Wohnanlage unzufrieden. Obwohl die nächste Eigentümerversammlung erst Ende September 2022 stattfinden sollte, schrieben die Eheleute dem Verwalter schon im März. Sie forderten, bei der Versammlung mehrere Themen auf die Tagesordnung zu setzen. Dabei kam es ihnen vor allem auf diesen Punkt an: "Der Vertrag mit Firma F. Immobilien wird gekündigt, da die Verwaltung ihren Aufgaben nicht nachkommt und Herr S.F. wird als Verwalter abberufen".

Die Einladung zur Versammlung, die Herr S.F. am 5. September an die Wohnungseigentümer verschickte, enthielt die geforderten Tagesordnungspunkte nicht. Daraufhin erinnerten ihn die Eigentümer B an ihre Anliegen. Als der Verwalter darauf nicht reagierte, zog das Ehepaar vor Gericht und beantragte am 22. September eine einstweilige Verfügung. Das Amtsgericht sollte die Eigentümergemeinschaft dazu verpflichten, auf der Eigentümerversammlung die Abberufung des Verwalters zum Thema zu machen.

Dafür sei es zu spät, entschied das Amtsgericht Schwerin (14 C 299/22). Spätestens drei Wochen vor einer Versammlung müsse den Eigentümern die Einladung dazu vorliegen und diese Einladung müsse alle zu besprechenden Tagesordnungspunkte benennen. Diese Frist könne man gerade bei so einem wichtigen Gegenstand nicht ausnahmsweise verkürzen: Das würde die übrigen Eigentümer unzumutbar an der Ausübung ihrer Rechte hindern.

Auf so eine Problematik wie das Auflösen eines Verwaltervertrags müssten sich alle Eigentümer angemessen vorbereiten können. Die Vorwürfe gegen den Verwalter müssten geklärt, gegebenenfalls Angebote anderer Hausverwaltungen geprüft werden.

Zwar könne grundsätzlich jeder Miteigentümer verlangen, dass ein von ihm für wichtig gehaltener Punkt auf der Eigentümerversammlung behandelt werde, wenn es sachliche Gründe dafür gebe, das Thema zu erörtern und darüber abzustimmen.

Doch das Ehepaar B hätte früher klären können und müssen, ob der Verwalter bereit war, auf ihre Anliegen einzugehen. Richtig wäre es gewesen, die Eigentümer hätten von der Hausverwaltung — rechtzeitig vor der Versammlung! — eine Stellungnahme dazu verlangt und dafür eine Frist gesetzt. Hätte die Hausverwaltung auf dieses Verlangen nicht reagiert oder erklärt, die vom Ehepaar B gewünschten Themen würden nicht berücksichtigt, hätte das Ehepaar seine Tagesordnungspunkte per Klage durchsetzen können. Dies hätte aber rechtzeitig vor der Einladungsfrist für die Versammlung geschehen müssen.

Mit notariellem Kaufvertrag erwarb Herr T von einer Immobilienfirma ein Einfamilienhaus. Wie üblich, wurde im Vertrag die Haftung der Verkäuferin für Sachmängel ausgeschlossen. Trotzdem verlangte der Käufer einige Monate nach Vertragsschluss 18.000 Euro Schadenersatz für notwendige Sanierungsarbeiten.

Das Flachdach der Immobilie sei undicht, Wasser dringe ins Gebäude ein, erklärte der Käufer. Diesen Mangel habe ihm die Verkäuferin arglistig verschwiegen, daher greife der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss nicht.

Doch beim Oberlandesgericht (OLG) Koblenz scheiterte seine Klage: Die Höhe der Forderung sei nicht nachvollziehbar, so das OLG. Nach dem Gutachten seines Privatsachverständigen solle es 10.000 Euro kosten, die Abdichtung zu erneuern, 8.000 Euro werde für die Korrektur der fehlerhaften Wandanschlüsse im Dach veranschlagt. Diese sehr grobe Schätzung genüge nicht, um die Klage zu begründen: Im Gutachten werde nicht dargelegt, welche Reparaturen mit welchen Materialien notwendig seien und welcher Zeitaufwand für die Reparatur kalkuliert werde.

Die Behauptung, die Klageforderung sei unzureichend begründet, sei "offenkundig unrichtig", urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 128/22). Mit dieser harschen Kritik verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans OLG zurück.

Wenn es, wie hier, um fachspezifische Fragen gehe, die besondere Sachkunde erforderten, dürfe man an den Sachvortrag eines Klägers keine überzogenen Anforderungen stellen. Um sein Verlangen zu begründen, müsse Herr T keinen detaillierten Kostenvoranschlag für die Sanierung vorlegen, die einzelnen Reparaturschritte darlegen, Material und Zeitaufwand konkret benennen! Das OLG dürfe von einem fachunkundigen Immobilienkäufer keine genaue Kenntnis der fälligen Arbeiten und des dafür nötigen Aufwands erwarten.

Kläger seien auch nicht verpflichtet, sich für einen Prozess um Schadenersatz Fachwissen anzueignen oder sich vorab von Sachverständigen helfen zu lassen. Herr T habe mit dem Auftrag für einen Sachverständigen, den Sanierungsaufwand grob einzuschätzen, ohnehin schon mehr getan, als er für das Gerichtsverfahren hätte tun müssen. Prinzipiell könnten sich Kläger in solchen Fällen mangels eigener Sachkunde darauf beschränken, zunächst nur von ihnen vermutete Tatsachen vorzutragen.

2017 hatte die Frau die Wohnung gemietet. Zwei Jahre später forderten die Vermieter sie auf, dem Makler mit Kaufinteressenten Zutritt zu gewähren, weil sie die Wohnung verkaufen wollten. Doch die Mieterin wollte keine Besichtigung dulden und begründete dies mit einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung. Daraufhin zogen die Eigentümer vor Gericht und pochten auf den Formularmietvertrag, in dem ausdrücklich geregelt sei, dass sie bei einem geplanten Verkauf das Recht hätten, die Räume zu besichtigen.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth beauftragte einen Psychiater. Er bestätigte, dass die Frau schon lange an einer komplexen psychischen Störung leide. Nach mehreren Selbstmordversuchen drohe möglicherweise ein weiterer, wenn "Fremde" ihren "einzigen Schutzraum", die Wohnung, betreten. Auf Basis dieses Gutachtens lehnte das Landgericht die Klage der Vermieter als "derzeit unbegründet" ab.

Sie legten gegen das Urteil Revision ein, erreichten beim Bundesgerichtshof (BGH) jedoch nur einen Teilerfolg (VIII ZR 420/21). Grundsätzlich seien Mieter verpflichtet, Vermietern Zutritt zu ihrer Wohnung zu ermöglichen, wenn es dafür einen sachlichen Grund gebe, betonte der BGH - zum Beispiel einen Wohnungsverkauf. Diese Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis sei im konkreten Fall sogar zusätzlich im Mietvertrag fixiert worden.

Das Besichtigungsrecht der Vermieter könne aber eingeschränkt werden, wenn dadurch Gesundheit oder Leben der Mieterin ernsthaft in Gefahr gerieten. Dann müssten die Interessen der Eigentümer zurückstehen.

Das Landgericht habe allerdings die Möglichkeit außer Acht gelassen, die Besichtigung in Abwesenheit der Mieterin durchzuführen. Der Sachverständige habe erklärt, dass sich die Gesundheitsgefahr reduzieren ließe, wenn an ihrer Stelle eine Vertrauensperson der Mieterin an der Wohnungsbesichtigung teilnähme. Mit der Vorgabe, diese Möglichkeit näher zu prüfen, verwies der BGH den Fall ans Landgericht zurück.

Als das Paar aus dem Sommerurlaub 2021 zurückkam, entdeckten sie braune Verfärbungen an der Decke und am Küchenboden eine Wasserpfütze. Die Mieter vermuteten einen Wasserschaden, der von der oberen Wohnung ausging. Sie stand schon seit langem leer. Der Mann eilte nach oben und brach die Wohnungstüre auf, um dort das Wasser abzustellen.

Telefonisch informierte er den Vermieter über den Wasserschaden. Der Vermieter versprach zwar, einen Handwerker zu schicken. Über den "unnötigen und mutwilligen Einbruch" in die leerstehende Wohnung war er jedoch so empört, dass er den Mietern kündigte. Da das Paar die Kündigung als unbegründet zurückwies, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Das Verhalten des Mieters rechtfertige keine Kündigung, entschied das Amtsgericht Lichtenberg. Das Landgericht Berlin bestätigte diese Entscheidung (66 S 162/22). Auch wenn die Mieter noch kein Wasser die Wände herablaufen sahen, bedeute das nicht, dass kein akuter Wasserschaden vorgelegen habe und die Aktion "unnötig" gewesen sei. Die Mieter hätten die Ursache in der leerstehenden Wohnung vermutet und weiteren Wasserabfluss verhindern wollen.

Dass der Mann deshalb die Wohnungstür aufgehebelt habe, erscheine durchaus nachvollziehbar. Da auch seine eigene Wohnung wegen des Urlaubs zwei Wochen unbeaufsichtigt war, habe der Gedanke nahegelegen, dass bereits seit geraumer Zeit unbemerkt Wasser ausgetreten sein könnte.

Schreite jemand in so einer Situation zur Selbsthilfe, stelle dies keine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass es für den Vermieter unzumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzusetzen. Zudem hätten ihn die Mieter sofort über den Vorfall unterrichtet.

Verlangt der Vermieter einer Wohnung mit hochwertigem Parkett von den Mietern (zusätzlich zur dreifachen Nettokaltmiete) eine Kaution von 25 Euro pro qm, weil sie mit ihrem Mischlingshund einziehen, verstößt dies nicht gegen die gesetzliche Kautions-Obergrenze. Mit der Zusatzkaution eventuelle Schäden durch den Hund abzusichern, ist zulässig, weil mit der Erlaubnis zur Hundehaltung das Risiko von Parkettschäden deutlich steigt: Hunde können ihre Krallen nicht einziehen.

Ein Wohnungseigentümer war gerichtlich dazu verpflichtet worden, eine unzulässige bauliche Veränderung zu beseitigen. Ohne diese Auflage zu erfüllen, verkaufte er kurz danach die Wohnung. Das Problem wurde er so aber nicht los. Das Amtsgericht entschied, dass die Rückbaupflicht gegen den Ex-Eigentümer mit Zwangsgeld durchgesetzt wird: Dass ihm die Wohnung nicht mehr gehöre, spiele keine Rolle. Der Zahlung könne der Mann nur entgehen, wenn er nachweislich mit allen legalen Mitteln versuche, den Käufer zur Mitwirkung am Rückbau zu bewegen — notfalls mit Hilfe der Justiz.

2015 war in einem Mehrfamilienhaus ein Lift eingebaut worden, dessen Kabine innen mit Edelstahl verkleidet war. Als im Herbst 2019 ein Mieter auszog, transportierte er einige Möbel mit dem Aufzug und verkratzte dabei die Edelstahlverkleidung. Seine Haftpflichtversicherung zahlte dem Vermieter 5.000 Euro Schadenersatz, alle weitergehenden Forderungen erklärte sie für unverhältnismäßig.

Doch der Hauseigentümer bezifferte den Schaden auf 13.550 Euro und klagte auf Zahlung des Differenzbetrags. Begründung: Um den Schaden zu reparieren, müsse er eine Seitenwand und die Rückwand des Aufzugs vollständig austauschen lassen. Das bestätigte auch der vom Landgericht Koblenz beauftragte Sachverständige (4 O 98/21).

Die Wände seien erheblich verkratzt, erklärte der Experte. Nur eine zusätzliche Wandverkleidung anzubringen, um die Kratzer zu verbergen, sei schon aus statischen Gründen unmöglich. Dann würde der Lift nicht mehr gut funktionieren. Die beschädigten Wände müssten daher durch gleichwertige Originalteile ersetzt werden, lautete das Fazit des Gutachtens.

Deshalb gab das Landgericht dem Vermieter Recht. Grundsätzlich habe der Geschädigte Anspruch auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes oder auf den dafür notwendigen Geldbetrag, stellte das Gericht fest. Im konkreten Fall seien die Kosten zwar hoch, aber durchaus nicht unverhältnismäßig: Denn man könne hier den Schaden eben nur durch den Austausch der Wände beseitigen.

Ein Hauseigentümer erteilte einem Elektriker den Auftrag, die Elektroinstallation seines Hauses zu erneuern. Wenn so ein Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Handwerkers bzw. Dienstleisters geschlossen wird, steht dem Verbraucher 14 Tage lang das Recht zu, den Vertrag zu widerrufen. Im konkreten Fall traf das zu — die Handwerksfirma versäumte es aber, den Kunden über sein Widerrufsrecht zu informieren.

Diesen Fehler nutzte der Hauseigentümer und widerrief den Vertrag, nachdem der Elektriker den Auftrag erfüllt und seine Leistungen in Rechnung gestellt hatte. Die Handwerksfirma habe wegen der unterlassenen Information über das Widerrufsrecht keinen Anspruch auf Vergütung, argumentierte der Kunde. Bei so einem Versäumnis verlängere sich die Widerrufsfrist um ein Jahr. Der Elektriker habe also die Arbeiten vor Ablauf der Frist ausgeführt. Er, der Kunde, habe deshalb den Vertrag noch widerrufen dürfen.

Das deutsche Gericht, das über die unbezahlte Elektrikerrechnung zu entscheiden hatte, legte den Rechtsstreit dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) vor. Der EuGH sollte die Frage beantworten, ob gemäß EU-Recht in so einem Fall der Anspruch des Handwerkers auf Vergütung ausgeschlossen ist — obwohl der Verbraucher den Vertrag erst widerrief, als die Arbeit bereits getan war.

Der Verbraucher sei in diesem Fall nicht verpflichtet, die Leistungen zu vergüten, lautete die Antwort des EuGH (C-97/22). Wenn außerhalb von Geschäftsräumen über Verträge verhandelt werde (auf Messen, an der "Haustüre"), seien Verbraucher leichter unter Druck zu setzen oder zu überraschen. Das Widerrufsrecht solle Verbraucher davor schützen und die 14-Tage-Frist gewährleiste, dass sie sich den Vertragsschluss in Ruhe noch einmal überlegen könnten.

Daher sei die Information über das Widerrufsrecht für Verbraucher von großer Bedeutung. Wenn ein Dienstleister Kunden darüber nicht aufkläre, könnten sie den Vertrag auch dann noch widerrufen, wenn ihn der Dienstleister bereits erfüllt habe. Der Verbraucher sei dann von jeder Zahlungspflicht befreit. Der Unternehmer müsse auch die Kosten selbst tragen, die er aufwenden musste, um den Auftrag zu erfüllen.