Bauen & Wohnen

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Umstrittener Ferkelaufzuchtstall

Die Baufirma verwandte nicht das laut Baugenehmigung vorgesehene Material: Kündigung ist berechtigt

Ein landwirtschaftlicher Familienbetrieb mit Schwerpunkt auf der Schweinezucht beauftragte eine Baufirma damit, einen Aufzuchtstall für Ferkel zu bauen. Um die Standsicherheit zu gewährleisten, sollte laut Baugenehmigung für die Wände Ortbeton eingesetzt werden. Stattdessen verwandte die Baufirma Doppelwandelemente.

Als die Landwirtin davon erfuhr, hatte sie sich mit der Auftragnehmerin sowieso schon wegen zahlreicher Baumängel gestritten. Sie hatte der Baufirma eine Frist gesetzt, innerhalb derer sie die Mängel beheben sollte. In diesem Schreiben hatte die Auftraggeberin noch nicht mit Kündigung des Bauvertrags gedroht. Aber nach Ablauf der Frist kündigte die Landwirtin und forderte von der Auftragnehmerin einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung von rund 280.000 Euro.

Die Auftraggeberin habe voreilig und unberechtigt gekündigt, konterte die Baufirma: Zunächst hätte sie die Kündigung androhen müssen. Außerdem sei die von der Landwirtin gesetzte Frist viel zu kurz gewesen, um alle Änderungswünsche erfüllen zu können.

Doch mit diesen Argumenten drang die Auftragnehmerin nicht durch. Das Landgericht Würzburg und das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg gaben der Landwirtin Recht und erklärten die Kündigung für wirksam (4 U 125/18).

Auftraggeber dürften einen Bauvertrag kündigen, wenn schuldhaftes Verhalten des Auftragsnehmers den Vertragszweck so gefährde, dass es für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar sei, das Vertragsverhältnis fortzusetzen, betonte das OLG. Verstoße der Auftragnehmer so erheblich gegen den Vertrag, dann — und nur dann! — müsse der Auftraggeber auch keine Frist mehr setzen und die Kündigung vorher androhen.

Und das sei hier die Sachlage: Die Auftragnehmerin habe gewusst, dass der Einsatz eines bestimmten Materials Voraussetzung für die Baugenehmigung gewesen sei — als Garantie für die Standsicherheit der Stallwände auf heiklem Untergrund. Davon eigenmächtig abzuweichen, sei eine eklatante Pflichtverletzung. So ein Verhalten zerrütte nachhaltig das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Da die Landwirtin jedes Vertrauen in die Zuverlässigkeit der Baufirma verloren habe, sei die Kündigung gerechtfertigt. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.10.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 127/19)

Architekt muss "gefahrträchtige Arbeiten" kontrollieren

Kurzartikel

Wurden Abdichtungsarbeiten an einer Dachterrasse so mangelhaft ausgeführt, dass es zu Feuchtigkeitsschäden kommt, spricht das dafür, dass der bauüberwachende Architekt die "gefahrträchtigen" Schweißarbeiten unzureichend beaufsichtigt hat. Daher haftet er für die Folgen. Bei für den Gesamterfolg wichtigen Bauabschnitten und typischen Gefahrenquellen muss der Aufsichtspflichtige genau kontrollieren.

Unter Eigentümern hat Datenschutz Grenzen

Kurzartikel

Steht auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung der Umgang mit Zahlungsrückständen, müssen die Teilnehmer vorher erfahren, worum es konkret geht. Der Verwalter darf daher der Einladung eine Liste der säumigen Zahler und ihrer Rückstände hinzufügen. Da dieses Schreiben nur an Eigentümer verschickt wird, verstößt das nicht gegen den Datenschutz.

Unwirksame Klausel im Bauvertrag

Kurzartikel

Beim Abschluss eines Fertighausbauvertrags muss der Bauherr dem Bauunternehmen nicht bestätigen, dass die Baubeschreibung vollständig ist und den gesetzlichen Anforderungen entspricht. So eine Vertragsklausel ist unwirksam, weil sie den Bauherrn benachteiligt, der damit auf Schadenersatzansprüche verzichten würde.

Dach wasserdicht oder regensicher?

Besteht ein Restrisiko für Feuchtigkeitsschäden, ist eine Dachabdeckung mangelhaft

Eine Dachdeckerfirma deckte das Dach eines Einfamilienhauses mit Metallplatten ab. Kurz darauf verkaufte der Eigentümer das Haus. Der Käufer stellte fest, dass der Dachdecker unterhalb der Blechabdeckung keine Unterspannbahn eingebaut hatte. Das hielt er für fehlerhaft und schaltete einen Bausachverständigen ein. Der Verkäufer hatte dem Käufer im Kaufvertrag eventuelle Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Firmen abgetreten.

Der Experte bestätigte den Verdacht des Käufers: Fehle eine Unterspannbahn, stelle das einen Mangel dar. Bei besonderen Wetterlagen wie Flugschnee oder Regen bei viel Wind könne dadurch Feuchtigkeit unter die Dachabdeckung gelangen.

Der Dachdecker fand es jedoch abwegig, dass der neue Hauseigentümer von ihm Vorschuss für das Ausbessern des Dachs verlangte: Seit seinen Arbeiten seien jetzt einige Jahre vergangen, ohne dass Feuchtigkeit ins Bauwerk eingedrungen wäre. Das Dach müsse also dicht sein.

Das Oberlandesgericht Rostock gab dem Hauseigentümer Recht (4 U 32/19). Es komme hier nicht darauf an, ob die Dachabdeckung in den letzten Jahren dichtgehalten habe. Die Arbeit des Dachdeckers sei auch dann mangelhaft, wenn akut noch kein Schaden am Bauwerk eingetreten sei. Der Handwerker müsse dafür geradestehen, dass sein Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweise.

Eine Dachabdeckung aus Metallplatten — einschließlich der Anschlüsse an andere Bauteile — müsse wasserdicht und nicht nur "regensicher" sein. Selbst wenn nur ein geringes Restrisiko dafür bestehe, dass das Dach Feuchtigkeit durchlassen könnte, sei die Dachabdeckung unzulänglich ausgeführt. (Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 27.5.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 278/19)

Vermieter ließ Mietwohnung voreilig räumen

Wird das Räumungsurteil von der nächsten Instanz aufgehoben, steht den Mietern Schadenersatz zu

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Da die Mieter gegen das Urteil Berufung einlegten, war es noch nicht rechtskräftig. Trotzdem setzte der Vermieter per Zwangsvollstreckung durch, dass die Wohnung geräumt wurde. Die Familie war bereits umgezogen, als das Berufungsgericht die Kündigung für unberechtigt und die Räumung für unzulässig erklärte.

Wahrscheinlich ein eher schwacher Trost für die Mieter, dass ihnen das Landgericht Berlin Schadenersatz zusprach (65 S 4/17). Den Mietern sei durch die voreilige Vollstreckung des Räumungsurteils ein Schaden entstanden, so das Landgericht. Denn sie hätten eine teurere Wohnung neu anmieten müssen.

Vorausgesetzt, die neue Wohnung sei mit der bisherigen Wohnung vergleichbar — nach den Kriterien Ausstattung, Größe, Schnitt, Wohnlage etc. —, stehe den Mietern Schadenersatz in Höhe der Mietdifferenz zu. Dabei sei der Wohnwert beider Wohnungen nach diesen objektiven Kriterien zu beurteilen. Könnten sich die Parteien darüber nicht einigen, seien die Wohnungen von einem Sachverständigen zu bewerten.

Fazit: Vermieter gehen ein erhebliches Risiko ein, wenn sie ein noch nicht rechtskräftiges Räumungsurteil vollstrecken lassen. Das Urteil kann von der nächsten Instanz aufgehoben oder abgeändert werden. Aus welchen Gründen auch immer ein Vermieter das endgültige Urteil nicht abwarten möchte: Auf jeden Fall muss er dann für eventuelle Schäden haften. Klüger ist es daher, nicht sofort vollendete Tatsachen zu schaffen, sondern die Überprüfung des Urteils durch die Berufungsinstanz abzuwarten.

Kein neues Wohnhaus für Landwirt

Das Bauvorhaben im Außenbereich wird nicht genehmigt, wenn kein "zusätzlicher Wohnbedarf" besteht

Ein bayerischer Landwirt beantragte eine Baugenehmigung für ein neues Wohnhaus. Südlich vom dafür vorgesehenen Grundstück liegen landwirtschaftliche Flächen, im Westen zwei Hallen des Landwirts. Im Nordosten befindet sich das jetzige Wohnhaus des Landwirts, in dem er mit Frau, drei Kindern, seinen Eltern und einer Tante wohnt. Auf dem Grundstück selbst stehen bereits eine Halle und eine Scheune.

Das Landratsamt lehnte die Baugenehmigung ab: Das Bauvorhaben liege im Außenbereich, wo grundsätzlich nicht gebaut werden solle — außer, wenn ein Bau der Landwirtschaft diene.

Gegen den ablehnenden Bescheid klagte der Landwirt: Erstens gehe es hier nicht um einen Außenbereich, meinte er. Das Grundstück sei bereits bebaut und liege am Ortsrand, also in der Nähe von Wohnbebauung. Zweitens diene Wohnraum für den Betriebsleiter eines landwirtschaftlichen Betriebs durchaus der Landwirtschaft.

Doch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof erklärte den Bau für unzulässig (1 ZB 17.2319). Der Ort liege nicht weit weg. Aber von einem zusammenhängend bebauten Ortsteil, an den sich das Wohnhaus anschließen würde, könne hier nicht die Rede sein. Vereinzelte Nebengebäude eines landwirtschaftlichen Hofes wie Hallen und Scheunen seien keine Wohnbebauung. Zu Recht sei daher die Baubehörde von einem Bauvorhaben im Außenbereich ausgegangen.

Ob ein Bauvorhaben dem landwirtschaftlichen Betrieb diene, hänge nicht davon ab, ob es der Landwirt für wünschenswert halte. Es müsse nach objektiven Maßstäben für den Betrieb funktional und notwendig sei. Das sei der Neubau eines Wohnhauses nicht, wenn an der Hofstelle bereits ausreichend Wohnraum vorhanden sei.

Im konkreten Fall decke das Wohnhaus mit 160 qm Wohnfläche den Wohnbedarf der Familie, inklusive der Landwirte auf dem Altenteil. Zusätzlicher Wohnbedarf sei hier nicht festzustellen, obwohl vielleicht ein Kinderzimmer fehle. Da die älteste Tochter aber schon 23 Jahre alt sei, bestehe dieser Bedarf höchstens vorübergehend.

Da im Außenbereich so wenig wie möglich gebaut werden solle, sei grundsätzlich zuerst zu prüfen, ob der Ausbau des Bestandsgebäudes in Frage komme. Diese Möglichkeit sei hier von der Baubehörde bejaht worden. Ein Neubau dagegen würde die Bebauung in den Außenbereich ausweiten und wäre obendrein ein Musterfall, der zu weiteren Bauwünschen im näheren Umfeld führen könnte.

Zu viele Vögel zu gut gefüttert

Nachbarn bangen um ihre Schildkröten im Garten und verlangen Unterlassung

Kann man es mit der Tierliebe auch übertreiben? Auf jeden Fall — so dachten zumindest die Nachbarn einer Frau, die gerne Tauben und andere Vögel fütterte. Sie warf häufig eine Menge an Brotstücken und weitere Lebensmittel für die Tiere auf das Garagendach.

So würden ständig massenhaft Vögel angelockt, beanstandeten die Hauseigentümer von nebenan. Die Vögel "verschleppten" dann das Brot auf alle Nachbargrundstücke. So werde ihr Garten verschmutzt und, noch schlimmer, ihre eigenen Tiere gefährdet. In ihrem Garten lebten nämlich Schildkröten, denen das Brot nicht bekomme. Sie könnten erkranken, wenn sie das von den Vögeln verteilte Brot fressen.

Die Nachbarn klagten auf Unterlassung und bekamen vom Landgericht Frankenthal Recht (2 S 199/20). Das intensive Füttern beeinträchtige die umliegenden Grundstücke und müsse künftig unterbleiben. Das Landgericht drohte der Vogelfreundin sogar mit Ordnungsgeld, falls sie "rückfällig" werden sollte.

Vor Gericht hatte die Frau nämlich hartnäckig bestritten, viel Brot zu verfüttern — trotz mehrerer Zeugenaussagen, die das Gegenteil bestätigten. Aus diesem Grund sei zu befürchten, so die Schlussfolgerung des Landgerichts, dass sie das störende Verhalten fortsetzen könnte. Daher habe man mit drastischen Konsequenzen drohen müssen, damit der Urteilsspruch auch befolgt werde: Die Frau müsse aufhören, ihre falsch verstandene Tierliebe auf diese Weise auszuleben.

Mieterin zieht aus, die Handwerker ein

Entfällt dadurch der Anspruch des Vermieters auf die restliche Miete bis zum Mietende?

Nach über 20 Jahren in ihrer Mietwohnung beschloss die alte Dame, in ein Seniorenheim umzuziehen. Anfang 2019 teilte sie dem Vermieter mit, sie wolle Mitte März ausziehen und werde bis Ende März Miete zahlen. Nach dem Umzug behauptete die Mieterin, das sei mündlich so vereinbart worden. Doch der Vermieter wollte davon nichts wissen und verlangte von ihr die Miete für April und Mai.

Auch wenn er die Vereinbarung jetzt bestreite, habe er auf weitere Mietzahlungen keinen Anspruch mehr, erklärte die Seniorin. Schließlich habe der Vermieter die Wohnung ab Mitte März an Handwerker weitervermietet, die die Räume renovierten. Er habe ihnen einen Kühlschrank gestellt. Die Maler hätten dort gewohnt und Möbel des Vermieters benutzt, die sie, die Mieterin, in der Wohnung zurückgelassen habe.

Wenn sie die Wohnung noch einmal hätte nutzen wollen, hätte er sofort die Handwerker weggeschickt, konterte der Vermieter und bestand auf Zahlung. Zu Recht, entschied das Landgericht Koblenz (6 S 188/20).

Zum einen könne die Seniorin nichts Schriftliches vorweisen: weder eine Kündigung zum 31. März, noch eine Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter. Daher gelte der Mietvertrag bis Ende Mai. Auch die Tatsache, dass Handwerker während der Renovierungsarbeiten in der Wohnung übernachteten, ändere nichts an der Zahlungspflicht der Mieterin bis Ende Mai. Allein dadurch entfalle der Anspruch des Vermieters nicht.

Das wäre nur der Fall, wenn er wegen der Handwerker nicht mehr in der Lage gewesen wäre, der Mieterin den Gebrauch der Wohnung wieder zu ermöglichen — wenn sie es denn verlangt hätte (§ 537 Abs.2 BGB). Der Vermieter behaupte, er wäre so einer Forderung sofort nachgekommen. Das sei kaum zu widerlegen. Die Renovierung der Wohnung sei jedenfalls nicht so gründlich gewesen, dass das eine Rückkehr der Mieterin bis Ende Mai ausgeschlossen hätte. Der Vermieter habe nur Decken und Wände streichen lassen.

Bauvertrag über ein Fertighaus

Hängt der Bauvertrag eng mit einem Grundstückskaufvertrag zusammen, ist er vor dem Notar zu schließen

Interessenten meldeten sich bei einer Fertighausfirma. Sie besichtigten das von der Firma vorgeschlagene Grundstück, das aber noch nicht erworben war. Das Ehepaar wählte einen Haustyp aus und unterschrieb den Bauvertrag für das Fertighaus. Doch der Grundstückskauf kam nicht zustande. Aus diesem Grund kündigte das Ehepaar den Bauvertrag. Die Fertighausfirma verlangte daraufhin zehn Prozent des Hauspreises als pauschale Vergütung.

Zu Unrecht, entschied das Oberlandesgericht Hamm (25 U 73/94): Der Bauvertrag sei nichtig gewesen, da die notarielle Beurkundung fehlte. In der Regel sei diese nur nötig, wenn es sich um einen Grundstückskaufvertrag handle. Wenn ein Bauvertrag aber eng mit einem Grundstückskauf zusammenhänge, gelte für beide Verträge der Formzwang. Das bedeute: Beide Verträge seien vor dem Notar zu schließen. Im konkreten Fall treffe das zu, denn die Verträge seien als Einheit anzusehen.

Schon die ersten Verhandlungen über das Haus seien mit der Besichtigung des Grundstücks verknüpft gewesen. Die Interessenten hätten in den Vertragsgesprächen mit dem Verkaufsberater deutlich gemacht, dass ihnen die Firma das Haus mit dem Grundstück zur Verfügung stellen sollte. Der Verkaufsberater sei darauf eingegangen. Dass ihm bewusst war, dass die Verträge voneinander abhängen sollten, sei auch daran zu erkennen, dass er nach Abschluss des Bauvertrags das Grundstück für die Käufer reservieren ließ. Da deshalb der Bauvertrag ohne notarielle Beurkundung unwirksam war, könne die Firma aus der Kündigung keinen Anspruch auf eine pauschale Vergütung ableiten.

Ferienwohnung für Mai 2020 gemietet

Spanienurlaub war unmöglich: Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch Corona-Pandemie entfallen

Ein Ehepaar aus Norddeutschland hatte im Dezember 2019 eine Ferienwohnung in Spanien gemietet. Zwei Wochen Urlaub vom 25.5. bis 8.6.2020 waren geplant. Für die Wohnung überwies das Paar dem Bremer Wohnungseigentümer 500 Euro Anzahlung. Als sich jedoch im Frühjahr 2020 das Coronavirus in Deutschland und Spanien immer mehr ausbreitete, beschlossen die Eheleute, auf den Urlaub zu verzichten.

Sie kündigten schriftlich den Mietvertrag und verlangten die Anzahlung zurück. Ihrem Brief legten die Mieter den Wohnungsschlüssel bei, den ihnen der Vermieter bereits geschickt hatte. Doch der Vermieter erklärte, Verträge seien einzuhalten. Zudem sei der Schlüssel bei ihm nicht angekommen, dafür stehe ihm Schadenersatz zu.

Vom Amtsgericht Bremen bekamen beide Streitparteien Recht (9 C 360/20). Der Vermieter müsse die 500 Euro zurückzahlen, so das Amtsgericht. Die Anzahlung dürfte er nur dann behalten, wenn die Mieter aus persönlichen Gründen die gemietete Wohnung nicht nutzen könnten. Solche Gründe befreiten Mieter nicht von der Mietzahlung, das gelte auch für Ferienwohnungen.

Doch um persönliche Gründe gehe es hier nicht. Vielmehr sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch die in Europa grassierende Corona-Pandemie nachträglich weggefallen. Das Ehepaar habe den Vertrag kündigen dürfen, weil es objektiv wichtige Gründe gegeben habe, die Reise nicht anzutreten. Die Mieter hätten sich einem hohen gesundheitlichen Risiko ausgesetzt und womöglich zur Verbreitung der Seuche beigetragen.

Wenn allerdings der Schlüssel bei der Post verloren gegangen sein sollte — so ein spitzer Schlüssel könne ja leicht das Kuvertpapier durchstechen —, schuldeten die Eheleute dem Vermieter Schadenersatz. Der müsste dann nämlich das Türschloss auswechseln.

Das Ehepaar hätte dafür sorgen müssen, dass der Schlüssel auch wirklich beim Vermieter ankommt, um ein Sicherheitsrisiko zu vermeiden. Da hätte es zwei Möglichkeiten gegeben: Die Mieter hätten den Schlüssel persönlich in Bremen abgeben oder ihn per Einwurfsendung zurückschicken können.

WEG: Sachverständiger soll Sanierungsbedarf klären

Kurzartikel

Muss in einer Wohnanlage der Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum ermittelt werden, kann die Eigentümergemeinschaft damit einen vereidigten Sachverständigen beauftragen, ohne vorher Alternativangebote einzuholen. Qualifikation und Preise sind bei öffentlich bestellten Sachverständigen vergleichbar.

Klinker sind keine Kunststoffriemen

Verkäufer muss sein Haus korrekt beschreiben: Ein Angebot ist verbindlich

In einer Verkaufsanzeige wurde ein Haus als "verklinkert" angeboten. Tatsächlich war es nur mit technisch gleichwertigem Kunststoff verblendet. Nach dem Kauf verkleidete der neue Besitzer das Haus mit Steinklinkern (Tonplatten) und verlangte vom Verkäufer die Kosten der Verschönerungsaktion.

Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass der Verkäufer die "wirkliche" Verklinkerung bezahlen muss (2 U 101/94). Werde ein Haus nämlich als "verklinkert" zum Kauf angeboten, dann dürfe man davon ausgehen, dass es mit Tonplatten verblendet sei und nicht mit Kunststoff. Wenn es mit Kunststoff verkleidet sei, stelle das zwar keinen technischen Baumangel dar. Die Verkleidung sei aber weniger wert als eine Steinverklinkerung - von der Optik einmal abgesehen.

Wohngeld für Musikstudentin

Ist bei der Mutter kein Platz zum Üben, benötigt die Studentin dauerhaft eine eigene Wohnung

Eine Musikstudentin, die am Studienort in einem Einzimmer-Appartement wohnt, beantragte Wohngeld. Zunächst ohne Erfolg. Begründung des ablehnenden Bescheids: Als Studentin sei sie vom elterlichen Haushalt nur "vorübergehend abwesend" und habe deshalb keinen Anspruch auf den Zuschuss.

Für die Musikstudentin war es aber gar nicht möglich, in die Wohnung der Mutter zurückzukehren. Denn dort gab es keinen Raum, in dem sie hätte musizieren können. Auf ihrem Instrument täglich zu üben, war für die Musikstudentin aber unbedingt notwendig. Das Verwaltungsgericht Berlin stellte sich auf die Seite der Studentin (VG 21 A 11.92).

Während des Studiums müsse die junge Frau üben und das könne sie in der Wohnung der Mutter nicht. Auch nach Abschluss des Studiums sei nach Lage der Dinge "vernünftigerweise nicht mehr mit der Rückkehr in den Familienhaushalt" zu rechnen - schon deshalb, weil die Wohnung der Mutter sehr klein sei. Dass die Tochter von der elterlichen Wohnung nur "vorübergehend abwesend" sei, treffe also nicht zu. Deshalb habe sie Anspruch auf Wohngeld.

Verkehrsschild zugewuchert

Kurzartikel

Verdecken wild wachsende Sträucher und Büsche auf einem privaten Anwesen ein davor aufgestelltes Verkehrsschild, beeinträchtigt das die Verkehrssicherheit. Daher ist die Grundstückseigentümerin verpflichtet, die von ihrem Grundstück ausgehende Störung der öffentlichen Sicherheit zu beseitigen und auf ihre Kosten die Pflanzen zurückzuschneiden und den Wildwuchs zu beseitigen.

Couchsurfing-Angebot zum kostenlosen Übernachten

Wegen so eines Übernachtungsangebots darf der Vermieter dem Mieter nicht kündigen

Weil der Mieter seine Drei-Zimmer-Wohnung gelegentlich über "Airbnb" weitervermietet hatte, hatte ihn der Vermieter bereits 2017 abgemahnt. Deshalb hörte der Mieter damit auf, auf diese Weise etwas dazu zu verdienen. Was er sich aber nicht nehmen lassen wollte, war die Teilnahme an den Internetplattformen "couchsurfing.com" und "hospitalityclub.org". Beide Webseiten vermitteln kostenloses Übernachten bei Klubmitgliedern.

Der Vermieter sah da keinen Unterschied: Es handle sich um "vertragswidrige Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte", erklärte er und kündigte das Mietverhältnis. Doch das Landgericht Lübeck sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des Mieters (14 S 61/20). Von vertragswidrigem Verhalten des Mieters könne hier keine Rede sein.

"Gebrauchsüberlassung" bedeute im Mietrecht, dass der Mieter Dritten die Möglichkeit einräume, selbständig über die Mietsache zu verfügen ("Mitbesitz"). Damit habe das Prinzip von "hospitalityclub" oder "couchsurfing" nichts zu tun. Die Idee sei vielmehr, dass sich die Mitglieder der "community" gegenseitig besuchten. Der Gastgeber/die Gastgeberin sei also selbst zuhause, während die Besucher bei ihm/ihr kostenlos übernachteten.

Das Prinzip: Gastgeber laden für kurze Zeit Besucher dazu ein, ihre Wohnung mitzubenutzen. Das gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dass der Mieter den Gästen während ihres Aufenthalts einen Zweitschlüssel gebe, führe zu keinem anderen Ergebnis. Dadurch verschaffe er den Besuchern keinen Mitbesitz an der Wohnung, sondern die Möglichkeit, alleine in der Stadt etwas zu unternehmen und anschließend wieder in die Wohnung hineinzukommen.

Lebensmittelhändler braucht Klimaanlage

Doch eine bauliche Veränderung durch eine Außenklimaanlage muss die Eigentümergemeinschaft nicht hinnehmen

Im Erdgeschoss einer großen Münchner Wohnanlage hatte der Eigentümer Ladenräume an einen indischen Lebensmittelhandel vermietet. Der Mieter brauchte für sein Geschäft eine Außenklimaanlage, um die Frischware zu kühlen. Die installierte der Händler an der Außenfassade, ohne die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis zu fragen. An der Fassade prangten nun also Leitungen und Befestigungsvorrichtungen nebst einigen Löchern.

Weil sich viele Eigentümer darüber beschwerten, forderte der Vermieter der Ladenräume den Händler auf, die Klimaanlage zu entfernen. Doch sein Mieter tat nichts dergleichen: Beim Abschluss des Mietvertrags habe er doch mitgeteilt, dass er eine Klimaanlage für das Geschäft benötige. Der Eigentümer ließ die Sache auf sich beruhen, nicht aber die Eigentümergemeinschaft.

Ihre Klage gegen Mieter und Vermieter auf Rückbau hatte beim Amtsgericht München Erfolg (481 C 16084/19 WEG). Eine Klimaanlage an der Außenfassade stelle eine bauliche Veränderung dar, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig sei. Sie verändere die Fassade nachteilig. So eine Anlage eigenmächtig zu installieren, beeinträchtige daher die Rechte der übrigen Eigentümer.

Daher hätte der Vermieter entschieden dafür sorgen müssen, dass der Mieter die Anlage beseitigt. Er müsse sich beim Vermieten an die WEG-Regeln halten.

Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, dass ihm der Vermieter vertraglich das Recht eingeräumt habe, das Ladenlokal seinen Zwecken entsprechend zu nutzen. Das Recht des Mieters könne nicht "weiterreichen als die Befugnis des Eigentümers" des Sondereigentums. Auch für ihn seien die WEG-Regeln verbindlich. Dass der Händler für sein Geschäft eine Außenklimaanlage benötige, ändere daran nichts.

Feuchtigkeit in den Wänden

Mieter müssen sich rechtzeitig wehren: Nachträglich die Miete zu kürzen, ist unzulässig

Eine Mieterin ließ in ihrer Wohnung auf eigene Kosten Feuchtigkeitsschäden beseitigen - denn der Vermieter hatte sechs Monate lang nichts unternommen, obwohl er über die Schäden Bescheid wusste. Die Reparaturkosten wollte die Mieterin dann mit der Miete verrechnen, indem sie die fällige Mieterhöhung nicht zahlte. Der Vermieter verlangte jedoch den kompletten Betrag.

Das Amtsgericht Köln stellte sich auf seine Seite (201 C 495/93). Die Mieterin habe trotz der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung über einen Zeitraum von sechs Monaten die Miete in voller Höhe weitergezahlt. Damit seien ihre Ansprüche gegen den Vermieter entfallen. Im Nachhinein die Reparaturkosten mit der Mieterhöhung zu verrechnen, sei unzulässig. Richtig wäre es gewesen, in der Zeit, in der der Vermieter nichts unternommen habe, weniger oder gar keine Miete zu zahlen.

Geplanter Immobilienkauf zunächst geplatzt

Kauft der Interessent das Haus 14 Monate später, erhält der Makler keine Provision mehr

Herr F wollte ein Haus kaufen und wandte sich an einen Makler. Der Makler schickte ihm ein Exposé. Herrn F gefiel das Anwesen bei der Besichtigung, er entschloss sich zum Kauf. Als beim Notar alles klargemacht werden sollte, platzte jedoch das Geschäft: Das Grundstück müsse erst aufgeteilt werden und da "gebe es noch Probleme", erklärte der Notar.

Daraufhin mietete Herr F das Haus. Erst über ein Jahr später, als die Probleme behoben waren, erwarb F von den Verkäufern die Immobilie. Nun forderte der Makler Provision. Seine Zahlungsklage scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 42/20).

Seit der Makler Herrn F das Exposé zum Objekt zusandte, seien 14 Monate vergangen. Nach so langer Zeit sei nicht mehr anzunehmen, dass der Vertragsschluss durch seine damalige Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei, stellte das OLG fest — zumal Herr F in der Zwischenzeit den Plan, die Immobilie zu kaufen, komplett aufgegeben habe.

Er habe das Objekt gemietet und ein erneutes Kaufangebot der Verkäufer abgelehnt. Während F dort wohnte, hätten deshalb auch weiterhin Kaufinteressenten das Anwesen besichtigt. Weil die Hauseigentümer nun endlich verkaufen wollten, hätten sie den Mietvertrag mit Herrn F gekündigt. Wenn man diese Umstände berücksichtige, hänge der Kauf der Immobilie — über ein Jahr nach dem ersten Notartermin — nicht ursächlich mit der Leistung des Maklers zusammen.

Feuchtigkeit in der gekauften Eigentumswohnung

Der Verkäufer muss die geschätzten, voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung tragen

Für 79.800 Euro hatte ein Paar 2014 eine Eigentumswohnung gekauft. Wie üblich wurde vertraglich die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen, mit einer Einschränkung. Der Eigentümer, der selbst in der Wohnung gewohnt hatte, bestätigte schriftlich, dass es "an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit" gegeben hatte. Sollte bis Ende 2015 der Schaden wieder auftreten, werde er ihn auf eigene Kosten beheben. Das wurde vertraglich fixiert.

Trotzdem hielt der Verkäufer sein Versprechen nicht, als sich im Winter 2014 im Schlafzimmer erneut feuchte Flecken zeigten. Vergeblich forderten ihn die Wohnungskäufer auf, die Schäden zu beheben. Schließlich zogen sie vor Gericht und verlangten die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung (ohne Umsatzsteuer rund 8.000 Euro) sowie Ersatz für die Anwaltskosten.

Völlig überhöht sei die Kostenschätzung, fand der Verkäufer: Solange die Sanierungsmaßnahmen nicht ausgeführt und bezahlt seien, werde er kein Geld herausrücken. Die Höhe des Schadenersatzes im Voraus zu schätzen und als "fiktive Mängelbeseitigungskosten" geltend zu machen, sei rechtlich sowieso umstritten.

Das sei im Baurecht geändert worden, erklärte ihm der Bundesgerichtshof, die Änderung gelte aber nicht für den Immobilienkauf (V ZR 33/19). Bei Mängeln einer erworbenen Bestands-Immobilie könne die Höhe des Schadenersatzes weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden Kosten der Mängelbeseitigung berechnet werden (so genannte "fiktive Kosten").

Es wäre unzumutbar, wenn die Käufer die Arbeiten vorfinanzieren müssten. Sie seien nicht verpflichtet, so einen hohen Betrag bis zum Abschluss der nötigen Sanierungsmaßnahmen vorzustrecken.

Diese Regelung benachteilige auch den Wohnungsverkäufer nicht, denn der Anspruch der Käufer auf Schadenersatz sei im Kaufrecht begrenzt: Der Verkäufer dürfe sich weigern, die Mängelbeseitigungskosten zu übernehmen, wenn die Kosten unverhältnismäßig seien. Die Käufer könnten dann den mangelbedingten Minderwert der Wohnung ersetzt verlangen.