Bauen & Wohnen

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Nachlässiger Verwalter

Kurzartikel

Wenn am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer Sachschäden entstehen, weil der Verwalter der Wohnanlage Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen nicht zügig umgesetzt und durch diese "schuldhafte Untätigkeit" seine Pflichten verletzt hat, haben die betroffenen Eigentümer Anspruch auf Schadenersatz.

Baumangel: Bauherr muss sich nicht mit Preisminderung abspeisen lassen

Kurzartikel

Treten nach der Bauabnahme im Keller eines neu errichteten Einfamilienhauses aufgrund von Planungsmängeln Feuchtigkeitsschäden auf, muss der Architekt den Mangel so beseitigen, dass der "vertraglich geschuldete Erfolg" erreicht wird. Der Bauherr muss es grundsätzlich nicht akzeptieren, dass ein aufgrund schlampiger Reparaturarbeiten bleibender Wertverlust des Gebäudes durch einen Minderungsbetrag abgegolten wird.

Vermieter darf Rauchmelder selbst installieren

Mieter müssen ihm trotz zahlreicher Konflikte Zutritt zum Haus gewähren

Seit 1997 bewohnen Mutter und Sohn ein gemietetes Reihenhaus in München-Ramersdorf. Nach einigen Jahren war es verkauft worden. Mit dem neuen Eigentümer gab es von Anfang an Konflikte. Zu einem weiteren Streit kam es 2017, weil der Vermieter persönlich Rauchwarnmelder im Haus einbauen wollte. Die Mieter verweigerten ihm den Zutritt.

Nach ausführlichem Schriftwechsel der Parteien forderte der Anwalt des Vermieters die Mieter auf, die Installation der Geräte durch den Eigentümer zu akzeptieren oder sie auf eigene Kosten von einem Fachbetrieb einbauen zu lassen.

Die Montage müsse der Vermieter finanzieren, konterten die Mieter. Aufgrund der anhaltenden Konflikte sei es für sie unzumutbar, ihn ins Haus zu lassen. Schließlich habe er die Mutter 2005 bedroht und auf den Anrufbeantworter gesprochen: "Eines verspreche ich Ihnen beim Leben ihrer Großmutter, dass die Abrechnung zum Schluss gemacht wird". Mit seiner Billigung würden die Nachbarn regelmäßig Gartenabfälle im Garten der Mieter deponieren.

Und so trafen sich die Beteiligten einmal mehr vor Gericht. Das Amtsgericht München erklärte, die Mieter hätten keinen Anspruch auf Installation durch einen Handwerksbetrieb (432 C 6439/18). Der Vermieter sei gesetzlich verpflichtet, die Mietsache mit Rauchmeldern auszustatten, weil sie deren Sicherheit erhöhe. Das müsse nicht unbedingt ein Fachbetrieb ausführen. Wenn er Kosten sparen wolle, könne der Vermieter die Montage auch selbst erledigen.

Die Streitigkeiten zwischen den Parteien änderten nichts an der Pflicht der Mieter, den Einbau der Rauchmelder zu dulden. Dass wegen einer angeblich vor 13 Jahren ausgesprochenen Drohung und/oder wegen irgendwelcher Gartenabfälle eine Gefahr für die alte Mieterin drohen könnte, wenn der Eigentümer ins Haus komme, sei nicht nachvollziehbar. Bei vernünftiger Betrachtung sei kein Verbrechen zu erwarten, wenn der Eigentümer die Rauchmelder installiere.

Außerdem könne die Mieterin Gefahr für ihre Gesundheit durch zu große Aufregung ohne weiteres dadurch abwenden, dass sie während seiner kurzen Anwesenheit das Haus verlasse. Auf diese Weise ein persönliches Aufeinandertreffen mit dem Hauseigentümer zu vermeiden, sei durchaus zumutbar und problemlos möglich. Der Vermieter müsse sein Erscheinen — nur werktags zwischen 8 und 17 Uhr — eine Woche vorher ankündigen.

Spielende Kinder sind kein Mangel der Mietsache

Mieter müssen gelegentlichen, intensiven Kinderlärm in der Nachbarwohnung hinnehmen

Die Mieterin einer Berliner Altbauwohnung litt unter ihren lebhaften Nachbarn. Die Familie mit vier Kindern wohnte direkt über ihr. Natürlich tobten die Kinder manchmal durch die Wohnung, was die Mieterin als Lärmbelästigung empfand. Sie brächten sogar die Gläser in ihren Schränken zum Klirren, klagte die Frau.

Da Beschwerden bei der Hauseigentümerin zu nichts führten, zog sie vor Gericht. Die Vermieterin müsse dafür sorgen, dass die Störungen aufhörten, und zudem für die vergangenen Monate Miete zurückzahlen, meinte die Frau. Denn die andauernde Lärmbelästigung stelle einen Mangel der Mietsache dar, der sie als Mieterin dazu berechtige, die Miete zu kürzen.

Doch das Landgericht Berlin belehrte die Mieterin eines Besseren (63 S 303/17). Grundsätzlich stellten Geräusche durch spielende Kinder keinen Mietmangel dar, betonte das Landgericht Berlin. Komme es aus einer Nachbarwohnung gelegentlich zu Kinderlärm, müssten Mieter dies hinnehmen, selbst wenn der Geräuschpegel hin und wieder hoch ausfalle.

Das bedeute zwar nicht, dass Mitmieter Lärm in jeglicher Form, Dauer und Intensität dulden müssten, nur weil er von Kindern verursacht werde. Das habe schon der Bundesgerichtshof festgestellt (Beschluss vom 22.8.2017, VIII ZR 226/16). Daher müssten Eltern ihre Kinder ermahnen, beim Spielen Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen.

Es gebe im konkreten Fall aber keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Geräuschkulisse das "normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteige". Dass es in einer Familie mit mehreren Kindern ab und an auch einmal sehr laut zugehe — sei es bei heftigen Streitereien oder bei einem Kindergeburtstag —, sei nicht zu vermeiden. Solche "Spitzen" seien "sozial üblich" und beeinträchtigten nicht generell die Gebrauchstauglichkeit der umliegenden Wohnungen.

Mieter besteht auf Außenrollläden

Muss die Vermieterin nach dem Balkonanbau wieder ein Außenrollo anbringen?

Im August 2018 hatte eine Münchner Hauseigentümerin an ihrem Gebäude Balkone anbauen lassen, unter anderem an der Zwei-Zimmer-Wohnung des Mieters A im Hochparterre. Dabei wurde das Wohnzimmerfenster mit Außenrollo ersetzt durch ein dreigliedriges, bodentiefes Balkontürenelement. Von den drei Glastüren ist eine nur zu kippen, zwei lassen sich als Balkontüre öffnen.

Herr A hatte der Modernisierung nur unter der Bedingung zugestimmt, dass anschließend wieder Außenrollläden angebracht würden. Das ignorierte die Vermieterin, weshalb der Mieter ein Außenrollo einklagte: Ohne Rollo befürchte er "erhöhte Einbruchsgefahr", so die Begründung. Er schlafe im Wohnzimmer und wage es nicht, die Türelemente zum Lüften zu öffnen. Über Innenrollos könne er die Glasfront nur unzureichend verdunkeln, Außenrollläden dämmten auch besser.

Die alten Jalousiekästen würden bei einem Wiedereinbau die Fassade beschädigen, wandte die Hauseigentümerin ein. Dass das Risiko von Einbrüchen nun höher sei als vorher, sei lächerlich: Kein Mensch breche in einen Raum ein, in dem eine Person schlafe. Die neue Glasfront verschaffe dem Mieter mehr Licht und sei energiesparend. Gleichzeitig habe sie Innenjalousien einbauen lassen. Und überhaupt: Der Mieter habe dem Umbau doch zugestimmt.

Diese Argumente überzeugten das Amtsgericht München nicht (473 C 22571/18): So wie die Wohnung beim Abschluss des Mietvertrags beschaffen war, sei ihr Zustand vertragsgemäß, urteilte das Gericht. Dazu gehörten also Außenrollos an den Fenstern.

Daran ändere die Modernisierungsmaßnahme nichts. Schließlich habe der Mieter eindeutig erklärt, er dulde sie nur unter der Bedingung, dass die Außenrollläden danach wieder angebracht würden. Die Vermieterin müsse sie daher wieder einbauen lassen.

Zwar verbessere ein Balkonanbau durchaus den Wohnwert. Da im konkreten Fall jedoch nicht gleichzeitig die Fassade gedämmt wurde — was im Winter den Kälteschutz erhöhen und Heizkosten einsparen würde —, kompensierten die Vorteile der Modernisierungsmaßnahme insgesamt nicht ihre Nachteile.

Ohne Außenrollläden werde im Sommer die Wohnung durch die große Glasfront aufgeheizt. Außerdem sei der Hinweis auf das höhere Einbruchsrisiko durchaus ernst zu nehmen: Der Balkon im Hochparterre erleichtere das Einsteigen. Und dass keine Einbrüche stattfänden, wenn sich Personen in einem Raum aufhielten, sei schlicht falsch.

Eigentümer verkauft lange selbst genutzte Wohnung

Der Verkaufserlös ist auch dann "steuerfrei", wenn der Eigentümer die Wohnung kurz vermietet hatte

Herr P hatte 2006 eine Eigentumswohnung gekauft, die er bis April 2014 selbst bewohnte. Von Mai bis Dezember 2014 vermietete er sie, im Dezember 2014 verkaufte er die Eigentumswohnung. Vom Erlös wollte auch das Finanzamt profitieren: Es ermittelte einen "steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn" von 44.338 Euro.

Gegen den Steuerbescheid klagte Herr P: Laut Einkommensteuergesetz werde beim Verkauf selbst genutzter Immobilien keine Steuer fällig, argumentierte er. Das müsse auch für ihn gelten, weil er seine Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den Jahren vorher selbst bewohnt habe. Das Finanzgericht Baden-Württemberg gab dem Steuerzahler Recht (13 K 289/17).

Nach den einschlägigen Vorschriften müsse eine Immobilie nicht "ausschließlich" selbst bewohnt werden, um sie "steuerfrei" verkaufen zu können, so das Finanzgericht. Laut Bundesfinanzhof genüge dafür ein "zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung", der sich mindestens über drei Jahre erstrecke. Diese Bedingung sei im Fall von Steuerzahler P erfüllt.

Diesen Verkauf zu besteuern, als wäre P ein Immobilienhändler, wäre ungerecht. Wenn der Eigentümer einer Immobilie am Ende langjähriger Eigennutzung umziehe — z.B. weil er den Arbeitsplatz wechsle —, bleibe oft keine andere Möglichkeit, als die Immobilie vorübergehend zu vermieten. Schließlich müsse man für eine Immobilie erst einmal einen Käufer finden.

Unter solchen Umständen sei, entgegen der Ansicht des Finanzamts, eine kurzfristige Vermietung vor dem Verkauf steuerlich nicht anders zu behandeln als eine längerfristige Vermietung, die zum Zeitpunkt des Verkaufs mehr als drei Jahre zurückliege. In beiden Fällen sei der Verkauf "steuerfrei".

Altes Ehepaar soll umziehen

Eigenbedarfskündigung einer Wohnungseigentümerin scheitert am hohen Alter der Mieter

1997 hatte ein — damals schon älteres — Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Tiergarten gemietet. Mittlerweile sind die Mieter 87 und 84 Jahre alt. Die Eigentumswohnung wurde 2015 verkauft. Wenige Wochen später kündigte die neue Eigentümerin den Mietvertrag der Senioren und machte Eigenbedarf geltend: Wenn sie ihren erwachsenen Sohn in Berlin besuche, wolle sie nicht in dessen Mietwohnung wohnen.

Die Eheleute widersprachen der Kündigung, die für sie eine besondere Härte bedeute. Sie verwiesen auf ihr Alter, ihren schlechten Gesundheitszustand und ihre beschränkten finanziellen Mittel: Eine entsprechende Ersatzwohnung könnten sie am angespannten Berliner Mietmarkt nicht finden. Zudem würde es ihnen schwerfallen, nach so langer Zeit die vertraute Umgebung zu verlassen. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (67 S 345/18).

Mit Bewegungsprofilen und Videoaufnahmen der Senioren, die sie von Nachbarn hatte anfertigen lassen (!), wollte die Vermieterin belegen, dass die Mieter ihre gesundheitlichen Probleme schwer übertrieben. Doch auf dieses Argument ließ sich das Gericht gar nicht erst ein und entschied: Unabhängig von ihrem Gesundheitszustand sei ein Umzug für die Mieter allein aufgrund ihres hohen Alters eine unzumutbare Härte. Das gelte jedenfalls dann, wenn Mieter, wie hier, am Wohnort seit vielen Jahren verwurzelt seien.

In dieser Lebensphase nachlassender Kräfte und eingeschränkter persönlicher Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der Wohnung eine schwerwiegende Zäsur dar. Für alte Menschen sei es viel härter als für junge, persönliche Beziehungen zu verlieren und die damit verbundene soziale Isolierung zu verkraften. In einem anderen Stadtteil neu anzufangen, d.h. einen neuen Lebensmittelpunkt zu begründen, sei für sie schwer und eher ungewiss.

Auch die Chance, am Wohnungsmarkt Ersatz zu finden, sei für alte Menschen viel geringer. Das Interesse der Mieter, in der Wohnung zu bleiben, wiege daher im konkreten Fall deutlich schwerer als das Interesse der Eigentümerin, während ihrer kurzen Aufenthalte in Berlin eine Wohnung für sich zu haben, anstatt bei und mit ihrem Sohn "zur Miete zu wohnen".

P.S.: Dass allein hohes Alter genügen soll, um einen "Härtefall" anzunehmen, der eine Eigenbedarfskündigung ausschließt, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil dazu betont, Faktoren wie Alter oder Verwurzelung in der Umgebung wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher Verfassung des Mieters unterschiedlich aus. Sie rechtfertigten nicht generell die Annahme eines Härtefalls - die Gerichte müssten hier die Umstände im Einzelfall genau prüfen und gegebenenfalls ein ärztliches Gutachten einholen (Urteil vom 22.5.2019, Az.: VIII ZR 180/18).

Unwissentlich ein Denkmal erstanden

Kann der Käufer eines Fachwerkhauses wegen Sachmangels den Kaufpreis reduzieren?

2015 hatte das Ehepaar A vom Ehepaar B für 82.500 Euro ein Fachwerkhaus aus dem 17. Jahrhundert gekauft, vermutlich Baujahr 1660. Der notarielle Kaufvertrag schloss die Haftung der Verkäufer für Sachmängel des Hauses aus, soweit sie nicht vorsätzlich oder arglistig verschwiegen wurden.

Einige Wochen nach dem Vertragsschluss forderte Herr A von den Verkäufern 12.375 Euro zurück: Man habe ihm den Bau eines Carports verwehrt, weil das Haus unter Denkmalschutz stehe. Also habe Frau B bei den Vertragsverhandlungen seine Frage nach Denkmalschutz wahrheitswidrig verneint. Davon hätten sie wirklich nichts gewusst, versicherten die Eheleute B.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Verkäufer (1 U 287/18). Dabei bestätigte das OLG in seinem Urteil ausdrücklich, dass hier ein Sachmangel der Kaufsache vorlag: Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz stehe, könne der Eigentümer damit nicht nach Belieben verfahren, seine Befugnisse seien eingeschränkt. Zudem sei er verpflichtet, das Kulturdenkmal in Absprache mit der zuständigen Behörde zu erhalten und zu pflegen.

Für diesen Mangel müssten die Verkäufer aber laut Vertrag nur haften, wenn sie ihn wider besseres Wissen verschwiegen hätten. Und das sei nicht bewiesen. Herr A habe mit der Maklerin sowie der Ehefrau B verhandelt und mehrmals gefragt, ob das Objekt in der Denkmalliste stehe. Beide hätten "nein" geantwortet und auf Umbauten am Giebel hingewiesen. Der Schwiegervater, von dem sie das Haus 2011 erbten, habe zu Lebzeiten die Fassade verändert. Das wäre bei einem denkmalgeschützten Haus nicht erlaubt und in den Unterlagen des Schwiegervaters stehe auch kein Hinweis auf Denkmalschutz.

Diese Auskünfte von Frau B träfen allezu. Auch eine Internetrecherche habe keinen Hinweis ergeben, habe Frau B betont. Sie habe sich außerdem wegen A’s Fragen nachweislich bei der Kreisverwaltung erkundigt und die (falsche) Auskunft erhalten, das Fachwerkhaus stehe "nicht auf der Liste". Glaubwürdig hätten auch Mitarbeiter des Maklerbüros ausgesagt, dass in der Firma alle davon ausgingen, dass das Gebäude nicht denkmalgeschützt sei.

Mieterin zahlt "Allgemeinstrom"

Vermieterin muss den Stromkreislauf der Mietwohnung von dem des übrigen Hauses trennen

Im Frühjahr 2014 hatte Frau A im Landkreis Erding eine Wohnung gemietet. Was ihr die Vermieterin nicht mitteilte: Über ihr Stromkonto lief auch der "Allgemeinstrom" für das kleine Mietshaus (Keller, Treppenhaus etc.), denn die Stromkreisläufe waren nicht getrennt. Im Mietvertrag stand dazu nichts. Für die Wohnung existierte zwar ein Zwischenzähler. Doch der im Haus verbrauchte Allgemeinstrom wurde von ihrem Stromzähler mit erfasst.

Das erfuhr die Mieterin erst bei einem Streit mit dem Stromanbieter über die Höhe der Stromrechnung. Daraufhin forderte sie von der Vermieterin Geld zurück und verlangte auf dem Klageweg, die Stromkreisläufe zu trennen. Das sei technisch unmöglich und wirtschaftlich unzumutbar, behauptete die Hauseigentümerin. Einen neuen Zählerschrank zu installieren, würde über 1.000 Euro kosten.

Das sei keineswegs unangemessen, urteilte das Amtsgericht Erding (5 C 2370/17). Erfasse der Stromzähler einer Wohnung auch fremden Strom, stelle das einen Mangel dar. Mieter könnten erwarten, dass die Mietsache so beschaffen sei, dass sie nicht für fremden Strom zahlen müssten. Dass Frau A über einen Zwischenzähler verfüge, ändere nichts am vertragswidrigen Zustand.

So habe sie zwar die Möglichkeit, ihren eigenen Verbrauch zu schätzen und vom Verbrauch an Allgemeinstrom abzuziehen. Trotzdem müsse die Mieterin den Hausstrom erst einmal (mit-)zahlen und dann ihre Forderung nach finanziellem Ausgleich gegen die Vermieterin durchsetzen. Frau A habe keinerlei Anlass, auf eine sachgerechte Abrechnung zu vertrauen. Schon beim Vertragsschluss habe die Hauseigentümerin die fehlende Trennung des Stromkreislaufs verschwiegen. Und seither gebe es jedes Jahr Streit über die Höhe des Erstattungsbetrags.

Es gebe also keinen Grund anzunehmen, dass die Vermieterin künftig der Mieterin dieses Gezerre ersparen würde, wenn der Zustand unverändert bleibe. Vor diesem Hintergrund sei es keineswegs unzumutbar, von der Hauseigentümerin die Trennung der Stromkreisläufe zu verlangen. Auch wenn ein neuer Zählerschrank eventuell über 1.000 Euro koste, sei dies eine notwendige Investition. Angesichts der monatlichen Mietzahlungen und des bisherigen Aufwands für die Verbrauchserfassung erscheine die Investition auch nicht unwirtschaftlich.

Ein Mietvertrag muss verständlich sein

Die Angabe von Gesetzesparagraphen ohne Hinweis auf ihren Inhalt taugt nur für Juristen

Ein Mietvertrag enthielt folgende Bestimmung: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Damit wurde dem Mieter ein Recht genommen, das ihm bei einem Vertrag mit fixer Laufzeit zusteht: nämlich das Recht, in der Wohnung bleiben zu dürfen, wenn der Vermieter bei Vertragsende nicht innerhalb von zwei Wochen auf dem Auszug besteht.

Der betroffene Mieter wusste jedoch nicht, dass sich dieser Inhalt hinter dem Paragraphen verbirgt. Er hielt die Klausel für unwirksam. Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, die Klausel sei nicht Bestandteil des Vertrags geworden (4 RE-Miet 1/93).

Die Regelung sei "in ihrem Kernbereich unklar" und nur für einen Juristen zu verstehen. Es werde nur der Paragraph eines Gesetzes angeführt, ohne dessen Inhalt wiederzugeben. Für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger sei nicht nachvollziehbar, was das bedeute. Nicht-Juristen müsse man in so einem Fall die Rechtsfolgen erklären, die sich aus ihrer Unterschrift ergäben.

Eigentumswohnung überschwemmt

Installateur pfuschte: Der Eigentümer und Auftraggeber haftet für den Wasserschaden bei den Miteigentümern

Die Eigentumswohnung von Herrn S liegt direkt über der — vermieteten — Wohnung des Ehepaares T. Herr S beauftragte einen Installateur mit Sanitärarbeiten im Bad. Der Handwerker arbeitete so schlampig, dass in der Wohnung des Auftraggebers mehrere Wasserschäden entstanden. Das Wasser sickerte durch bis in die untere Wohnung und führte auch dort zu erheblichen Schäden.

Die Eheleute T forderten von S Ersatz der Folgeschäden: Mietausfall, Anwaltskosten und Renovierungsaufwand. Sie hätten die Wohnung selbst instand gesetzt. S bestritt die Folgeschäden und verwies die Miteigentümer außerdem auf den Gebäudeversicherer der Eigentümergemeinschaft, der für ihre Schäden zuständig sei.

Doch die Miteigentümer beharrten auf ihrer Forderung: Zu Recht, wie das Amtsgericht Pinneberg entschied (60 C 40/17). Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft könnten voneinander verlangen, dass Instandsetzungsarbeiten aller Art einwandfrei durchgeführt werden. Andernfalls bestehe sehr wohl Anspruch auf Schadenersatz. Dabei müsse sich Herr S das Verschulden des Sanitärinstallateurs zurechnen lassen, den er beauftragt habe.

Auf die Versicherung der Eigentümergemeinschaft komme es hier nicht an. Die Schäden beträfen nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern ausschließlich das Sondereigentum der Eheleute T. Herr S müsse alle von den geschädigten Eigentümern aufgezählten Kosten erstatten. Tatsächlich geleistete, geldwerte Eigenarbeit, die objektiv erforderlich und sinnvoll sei, sei ebenso auszugleichen wie der Mietausfall in Höhe einer Brutto-Kaltmiete.

Bei Renovierungsarbeiten Kabel zerstört

Wohnungseigentümer haftet, wenn er fahrlässig die Telefonanlage eines Miteigentümers außer Gefecht setzt

Ein Wohnungseigentümer renovierte die gerade erworbene Wohnung. Dabei trennte er ein Kabel in der Wand durch — es handelte sich um eine Telefonleitung, an dem die Telefonanlage eines Miteigentümers "hing". Logischerweise funktionierte anschließend die Anlage nicht mehr.

Der betroffene Nachbar forderte Schadenersatz. Darauf habe er als einzelner Eigentümer keinen Anspruch, meinte der Übeltäter: Er habe eine Versorgungsleitung beschädigt und die gehöre zum Gemeinschaftseigentum. Doch das Amtsgericht Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Nachbarn (3 C 225/17).

Das zerstörte Kabel diene ausschließlich dessen Wohnung, auch wenn sie zum Teil außerhalb seiner Räume verlaufe. Daher zähle sie zum Sondereigentum. Und dieses Sondereigentum habe der neue Eigentümer schuldhaft beschädigt. Daher müsse er für die Folgen geradestehen.

Es sei fahrlässig, als Laie in einer neuen Wohnung Kabel unbekannten Zwecks abzutrennen, ohne sich vorher um Auskunft über deren Funktion zu bemühen. Der neue Eigentümer hätte einen fachkundigen Handwerker hinzuziehen oder zumindest den Voreigentümer um Pläne oder Auskünfte bitten müssen, bevor er eigenmächtig eine Leitung zerstörte.

Mieterhöhung: Mieter muss den Mietspiegel nicht kaufen!

Kurzartikel

Beruft sich ein Vermieter auf einen Mietspiegel, um eine Mieterhöhung zu begründen, muss er ihn dem Mieterhöhungsverlangen hinzufügen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mietspiegel nicht allgemein kostenlos zugänglich ist. Für den Mieter ist es nicht zumutbar, zunächst gegen eine Schutzgebühr von 6,50 Euro bei der Stadt ein Exemplar des Mietspiegels bestellen zu müssen, bevor er prüfen kann, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist. Die Forderung ist daher formell unwirksam, wenn der Mietspiegel nicht beigefügt wird.

"Haushaltsnahe Dienstleistungen" und Betriebskosten

Kurzartikel

Mieter können Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sie im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlungen an den Vermieter gezahlt haben, nur dann von der Steuer absetzen, wenn diese Ausgaben entweder in der Betriebskostenabrechnung oder in einer separaten Bescheinigung extra aufgeschlüsselt sind. Daher sind Vermieter verpflichtet, diese Bestandteile der Abrechnung aufzulisten und dem Mieter diese Aufstellung unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Der Mehraufwand dafür gehört nicht zu den "umlagefähigen Verwaltungskosten".

Selbsthilferecht des Nachbarn hat Grenzen

Lässt ein Hausbesitzer überhängende Äste zurückschneiden, muss er Schäden für alten Baumbestand ausschließen

Der Klassiker unter den Nachbarstreitigkeiten: Äste, die über die Grundstücksgrenze hinüberwachsen. Im konkreten Fall handelte es sich um Äste und Zweige, die in den Garten von Hausbesitzer A hineinragten. Es waren die Äste alter Lindenbäume, die auf dem Grundstück von Hauseigentümer B standen. A hatte den Nachbarn schon einige Male erfolglos aufgefordert, die Bäume zurückzuschneiden.

Da Nachbar B darauf nicht reagierte, beauftragte A eine Fachfirma mit dem Rückschnitt. Mit dem Ergebnis war B jedoch total unzufrieden: Die Gartenbaufirma habe nicht fachgerecht gearbeitet, behauptete er, die Baumkronen der Linden könnten dauerhaft beschädigt sein. B forderte von A Schadenersatz. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (5 U 109/16).

Einerseits stehe einem Hauseigentümer das Recht auf Selbsthilfe zu, wenn überhängende Äste oder Zweige vom Nachbargrundstück aus sein eigenes Grundstück beeinträchtigten. Andererseits habe dieses Recht auch Grenzen: Denn ein erkennbar alter, über mehrere Jahrzehnte gewachsener Baumbestand könne durch einen radikalen Rückschnitt nachhaltig geschädigt werden.

Deshalb hätte sich A vor dieser "einschneidenden" Aktion vergewissern müssen, dass sie für das fremde Eigentum ohne negative Folgen bleiben werde. Das setze Expertise voraus, die nicht bei jeder so genannten Fachfirma vorhanden sei. A hätte einen Sachverständigen hinzuziehen müssen, der realistisch einschätzen könne, wie sich ein erheblicher Eingriff in die Baumkronen der alten Lindenbäume auswirken würde.

Zweitbalkon überflüssig?

So eine Modernisierungsmaßnahme kann den Wert einer Eigentumswohnung erhöhen

Eine Eigentümerversammlung beschloss, die Wohnanlage mit weiteren Balkonen auszustatten. An der Ostseite des Gebäudes waren Balkone vorhanden. Nun sollten auch an der Westseite — zum Garten hin — Vorstellbalkone angebracht werden. Gegen diesen Beschluss klagte eine Eigentümerin.

Sie wertete die Baumaßnahme als überflüssigen Luxus, weil das Wohnhaus bereits über Balkone verfügte. So eine "Luxusmaßnahme" setze die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraus, meinte die Frau. Das Landgericht Frankfurt hielt den Anbau dagegen nicht für Luxus, sondern für Modernisierung (2-09 S 34/18).

Die Zweitbalkone seien geräumiger geplant als die Balkone im Osten und sie lägen zum Garten hin, erklärte das Landgericht. Damit stellten sie einen zusätzlichen Erholungsfaktor dar und böten den Eigentümern mehr Möglichkeiten der Gestaltung auf größerer Nutzungsfläche. Eine Baumaßnahme, die den Wohnwert erhöhe, sei als Modernisierungsmaßnahme anzusehen.

So eine Maßnahme könne die Eigentümerversammlung mit qualifizierter Mehrheit beschließen. Einstimmigkeit sei in so einem Fall nicht nötig. Auch wenn die Eigentümerin hier keinerlei Bedarf erkennen wolle: Der Anbau der Zweitbalkone steigere nachhaltig den Gebrauchswert der Eigentumswohnungen und damit auch ihren Wert für den Fall der Vermietung bzw. des Verkaufs.

Die "schwarze Villa" von Pforzheim

Der schwarze Anstrich kostet 10.000 Euro Bußgeld, weil das Haus unter Denkmalschutz steht

Im Villenviertel von Pforzheim stehen drei weiße Villen nebeneinander. Eigentümer der mittleren Villa — sanierungsbedürftig, 1929 erbaut und denkmalgeschützt — war früher der Immobilienmakler, Architekt und Galerist Andreas Sarow. Ohne Erlaubnis der Denkmalbehörde ließ er das Gebäude im Jahr 2015 auf drei Seiten vollständig schwarz anmalen. Das erregte natürlich großes Aufsehen.

Es solle eine Kunstaktion sein, erklärte Herr Sarow damals. Am Eingang des Gebäudes stellte er ein Schild auf: "Die schwarze Villa — Skulptur 10x13x12 Meter". Unter der Beschreibung des "Kunstobjekts" stand "Kaufpreis auf Anfrage". Der tiefere Sinn der Kunstaktion: Etwa eine Million Euro wollte der Immobilienmakler durch den Verkauf der Villa einnehmen und nebenbei mit dem Publicitygag ein wenig Werbung für seine Galerie machen.

Die Kalkulation ging auf: Mittlerweile ist die Villa — wieder weiß und frisch saniert — längst verkauft. Allerdings bekam der Immobilienmakler Ärger mit dem Denkmalamt. Die Stadt Pforzheim leitete ein Bußgeldverfahren ein: Denn Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, dürfen vom Eigentümer nicht bzw. nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde verändert werden. Das Amtsgericht Pforzheim brummte Herrn Sarow 30.000 Euro Bußgeld auf.

Auf seine Beschwerde hin reduzierte das Oberlandesgericht Karlsruhe die Strafe auf 10.000 Euro (2 Rb 9 Ss 731/18). Der schwarze Anstrich sei zwar unzulässig gewesen und habe die Substanz des Fassadenanstrichs beeinträchtigt. Doch sei die zuvor ziemlich marode Villa anschließend von Immobilieninvestor Sarow denkmalgerecht saniert worden. Zu seinen Gunsten spreche auch, dass der Anstrich "künstlerisch motiviert" gewesen sei.

Sohn des Vermieters "umzugsbereit"?

Eigenbedarfskündigung setzt den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen

Der Vermieter dreier Eigentumswohnungen war 2011 mit der Frau eine Weile "liiert". In dieser Zeit hatte er ihr eine Drei-Zimmer-Wohnung in München-Fürstenried vermietet, die sie seither mit ihrer Tochter bewohnt. Im Februar 2017 kündigte er den Mietvertrag zum 31.8. und stützte die Kündigung auf Eigenbedarf:

Sein 22 Jahre alter Sohn verliere bald seine Wohnung. Ihm sei schon gekündigt worden, denn das Mietshaus werde abgerissen. Daher wolle der Sohn mit einem Freund in die Drei-Zimmer-Wohnung ziehen.

Die Mieterin widersprach der Kündigung und bezweifelte den Eigenbedarf. Das Amtsgericht München befragte den Sohn und erklärte danach die Kündigung für unwirksam (433 C 16581/17). Der Student hatte ausgesagt, er habe noch keine schriftliche Kündigung. Aber sein Vermieter habe ihm mitgeteilt, dass das Haus abgerissen werde und er "so langsam ausziehen" müsse. Über dieses Problem habe er dann im Mai oder Juni 2017 mit dem Vater gesprochen. Wie viel Miete der Vater haben wolle, wisse er nicht. Nach dem Studium wolle er jedenfalls in München bleiben.

Eine Eigenbedarfskündigung setze den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen oder sie Angehörigen zu überlassen, betonte das Amtsgericht. Der Vermieter habe der Mieterin im Februar gekündigt, als er mit dem Sohn über die Eigentumswohnung noch gar nicht geredet hatte. Vermieter müssten aber vor einer Eigenbedarfskündigung klären, ob die Angehörigen "umzugsbereit" seien — andernfalls sei der Eigenbedarf mehr als fraglich.

Dass der Sohn die Wohnung wirklich nutzen wolle, sei eher unwahrscheinlich. Er habe sich keinerlei Gedanken zur Einrichtung gemacht oder wie die Zimmer in einer eventuellen Wohngemeinschaft verteilt werden sollten. Groß könne also das Interesse an dieser Wohnung nicht sein. Außerdem mache sich ein 20-jähriger Student normalerweise Gedanken über die Miethöhe, der Zeuge habe dazu keine konkrete Vorstellung. Wollte er ernsthaft in die Wohnung einziehen, hätte er das wohl mit seinem Vater geklärt.

Mieter beschimpft Mitbewohnerin

Aggression rechtfertigt keine Kündigung, wenn die Mitmieterin den Mann ständig provozierte

Einem Wohnungsmieter wurde gekündigt. Hintergrund war ein handfester Streit mit einer Mitbewohnerin. Dabei soll der Mann die Frau übel beschimpft haben: "Halt die Fresse, du alte Sau, sonst bekommst du in die Fresse geschlagen". Vorausgegangen waren diesem Wutausbruch ständige Nörgeleien der Mitbewohnerin: Mal sollte der Mieter die Haustür absichtlich offen gelassen haben, mal in Unterwäsche im Treppenhaus herumspaziert sein. Und Mülltrennung — Fehlanzeige.

Alle diese Vorwürfe stammten aus einer Quelle. Bei der Vermieterin fand die Mitbewohnerin Gehör, sie kündigte dem Mann. Doch der Mieter stritt jedes Fehlverhalten ab, nur den Wutausbruch im Treppenhaus räumte er ein. Den habe die Frau provoziert, meinte er, deshalb sei die Kündigung unwirksam. Der Mieter weigerte sich auszuziehen.

Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Bad Homburg und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (4 C 216/18 (10)). Die Vorwürfe gegen den Mieter seien haltlos. Die üble Nachrede belege nur, dass es der Mitmieterin ein Herzensanliegen sei, ihn zu denunzieren. Offenbar habe sie zum Nachbarn ein gestörtes Verhältnis und setze alles daran, ihn in ein schlechtes Licht zu rücken.

Unter diesen Umständen rechtfertige das aggressive Verhalten des Mieters keine Kündigung. Die Frau habe ihn regelrecht überwacht und ausspioniert. Immerzu habe sie sein Verhalten registriert und dokumentiert — offenkundig mit dem Ziel, dem Nachbarn ihre Hausordnung und das von ihr als richtig empfundene Verhalten aufzudrängen. Ständig mit Vorhaltungen konfrontiert und gegängelt, habe sich der Mann verständlicherweise provoziert gefühlt.

Steinterrasse vergrößert

Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage setzt Rückbau der Terrasse durch

Ein Ehepaar bewohnte im Erdgeschoss der Wohnanlage eine Terrassenwohnung. Im Frühjahr 2015 vergrößerten die Eigentümer ihre Steinterrasse, für die ihnen ein Sondernutzungsrecht zustand. Im Grundriss der Wohnanlage war die Terrassenfläche mit 5,53 qm angegeben, nach dem Ausbau war sie fast doppelt so groß, zwölf qm. Die Eigentümergemeinschaft beschloss auf einer Versammlung mit Mehrheit, den Rückbau zu verlangen.

Begründung: Die Terrasse sei aus jedem Fenster der darüber liegenden Wohnungen zu sehen, sie beeinträchtige die Optik der Anlage. Außerdem sei zu befürchten, dass die größere Fläche auch intensiver genutzt werde. In den Sommermonaten müssten die Miteigentümer dann mit mehr Belästigung durch Lärm, Grillgerüche etc. rechnen. Die bauliche Veränderung sei nicht genehmigt worden und daher unzulässig.

Das Ehepaar fand die Bedenken abwegig, Miteigentümer könnten durch mehr Terrassenfläche gestört werden. Außerdem hätten auch andere Miteigentümer Anbauten errichtet: zusätzliche Terrassendächer, Schuppen zum Unterstellen von Fahrrädern, Sichtschutz an den Terrassen — von den zahlreichen Satellitenschüsseln ganz zu schweigen. Gegen keine dieser baulichen Maßnahmen sei die Eigentümergemeinschaft bisher eingeschritten. Also habe sie auch in Bezug auf die Terrasse keinen Anspruch auf Rückbau.

Mit diesem Argument war das Amtsgericht München nicht einverstanden: Es gebe "keine Gleichheit im Unrecht" (485 C 5290/18 WEG). Bauliche Veränderungen seien prinzipiell nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig. Durch ungenehmigte Veränderungen beeinträchtigte Wohnungseigentümer seien aber nicht verpflichtet, gegen alle "Störer" in gleicher Weise vorzugehen.

Bisher habe es praktisch keine Lärmbelästigungen oder andere Störungen gegeben. Objektiv sei dies aber möglich: Denn eine größere Terrassenfläche erlaube es den Bewohnern, die Terrasse intensiver zu nutzen. Allein die Tatsache, dass diese Möglichkeit bestehe, beeinträchtige die Miteigentümer. Sie müssten den Ausbau nicht hinnehmen und zwar unabhängig davon, ob das Ehepaar nun wirklich Grillfeste plane oder nicht.

Außerdem wirke sich die Veränderung objektiv nachteilig auf das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage aus. Hier gelte ein strenger Maßstab: Die Rechtsprechung gehe grundsätzlich vom Interesse der Eigentümer aus, das äußere Erscheinungsbild beizubehalten. Eine nachteilige Veränderung sei daher schon dann anzunehmen, wenn sie von außen wahrnehmbar sei. Die Fotos der Wohnanlage zeigten, dass die Terrasse jedenfalls von den darüber liegenden Balkonen aus sehr ins Auge falle.