Bauen & Wohnen

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Streit um Werklohn für einen Badumbau

Haftet dafür auch die Ehefrau, wenn ihr Mann den Bauauftrag allein unterschrieben hat?

Eine Handwerksfirma sollte im Haus des Ehepaares T das Schlafzimmer renovieren und das Bad komplett erneuern. Der Auftragswert betrug laut Angebot der Firma rund 34.000 Euro. Schriftlich bestätigte Herr T den Auftrag mit einem Schreiben, das nur er unterschrieb. Im Briefkopf standen allerdings die Namen beider Ehepartner. In der Folge wurde endlos gestritten: über Werkmängel, über Bausicherheiten, über verspätete Abschlagszahlungen etc.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt bejahte den Anspruch der Handwerksfirma auf 34.820 Euro Werklohn (8 U 109/14). Am Ende ging es vor Gericht vor allem um die Frage, ob die Firma auch auf das Vermögen der Ehefrau zugreifen darf, wenn beim Ehemann nicht der gesamte Betrag zu holen ist. Auch diese Frage bejahte das OLG und der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (VII ZR 178/18).

Wie sich aus der Korrespondenz der Parteien ergebe, sei auch Frau T Vertragspartnerin der Handwerksfirma geworden. Herr T habe sie in mehreren Schreiben als Mit-Auftraggeberin genannt. Dieser Einschätzung stehe nicht entgegen, dass Herr T den Auftrag allein unterzeichnet habe. Auch in diesem Schreiben habe er ständig das Wort "wir" gebraucht und deutlich gemacht, dass er mit seiner Frau Art und Umfang der Arbeiten genau abgestimmt habe. Also habe er den Vertrag auch in ihrem Namen geschlossen.

Geschäfte eines Ehepartners verpflichteten den anderen Partner in der Regel nur, wenn es dabei um die "angemessene Deckung des Lebensbedarfs gehe". Welche Geschäfte so einzustufen seien, hänge von den finanziellen Verhältnissen der Familie ab. Im konkreten Fall übersteige der Renovierungsauftrag den Rahmen des "Lebensbedarfs" jedenfalls nicht. Außerdem gelte: Wenn ein Vertragsschluss — wie hier — erkennbar auf einer engen Absprache beider Ehepartner beruhe, gebe es ohnehin keinen Grund, daran zu zweifeln, dass es sich um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs handelte.

Preisanpassungsklausel im Verwaltervertrag

Eine pauschale jährliche Preiserhöhung benachteiligt die Wohnungseigentümer unangemessen

Die Hausverwalterfirma hatte den Verwaltervertrag mit der Eigentümergemeinschaft schon 1993 abgeschlossen. Darin war vereinbart, dass sich das Entgelt jedes Jahr am 1. November um vier Prozent erhöhen sollte. Im November 2003 wurde das Vertragsverhältnis per Beschluss um fünf Jahre verlängert. Laut Beschluss sollte die Vergütung entgegen der vertraglichen Vereinbarung bis 31.10.2008 nicht steigen.

2008 und 2013 wurde das Vertragsverhältnis erneut verlängert. Doch in den einschlägigen Beschlüssen fehlte ein Hinweis zur Erhöhung des Entgelts, da stand nur: "Die genauen Konditionen regelt der bereits bestehende Verwaltervertrag". Seit 2019 streitet die Eigentümergemeinschaft mit der Hausverwalterfirma darüber, ob die Firma im Zeitraum 2016 bis 2018 dazu berechtigt war, die Vergütung um jeweils vier Prozent zu erhöhen.

Nein, lautete die Antwort des Landgerichts Frankfurt (2-13 S 35/20). Bei Verträgen mit Verbrauchern — und dazu gehöre auch ein Verwaltervertrag — seien "Preisanpassungsklauseln" zwar prinzipiell zulässig. Es müsse aber sichergestellt sein, dass sich das ausgehandelte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht durch die Preiserhöhungen einseitig verschiebe. Der Verwender der Klausel dürfe sich damit nicht die Möglichkeit verschaffen, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen.

Im konkreten Fall sei die Klausel unwirksam. Denn der Preis für die Hausverwaltung solle pauschal um vier Prozent im Jahr steigen — unabhängig davon, ob die Verwalterfirma selbst im gleichen Umfang mit Preissteigerungen fertig werden müsse.

Im Jahr 2016 habe die Inflationsrate bei 0,5 Prozent gelegen, bis 2018 sei sie nur auf 1,8 Prozent gestiegen. Die vertraglich vereinbarte Preissteigerung von vier Prozent sei mehr als doppelt so hoch. Sie verändere das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung erheblich zugunsten der Hausverwalterfirma.

Arglistige Täuschung beim Hauskauf

Verkäufer verschwiegen, dass eine Rückstausicherung gegen Wasser aus der Kanalisation fehlte

Im Sommer 2017 verkauften Hauseigentümer ihr Wohnhaus einem Ehepaar, wie üblich unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Nach Wasserschäden durch Starkregen erklärten die Käufer im November 2018 wegen arglistiger Täuschung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Verkäufer hätten ihnen verschwiegen, dass das Haus nicht gegen rückstauendes Wasser aus dem Kanalnetz gesichert und nicht gegen drückendes Grundwasser geschützt sei.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken verurteilte die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises (4 U 69/20). Sei mit wiederkehrendem Eindringen von Grundwasser in den Kellerbereich zu rechnen, stelle das einen erheblichen Sachmangel des Anwesens dar. Selbst bei einem guten Kanalsystem könne es durch heftige Regenfälle zu Rückstau von Wasser kommen. Ohne Rückstausicherung im Haus könnten Eigentümer im Schadensfall vom Betreiber des Kanalnetzes keinen Schadenersatz verlangen.

Sie müssten also Schutzmaßnahmen ergreifen — die seien umso dringender, wenn es in einem Viertel regelmäßig zu Wasserschäden durch die Straßenkanäle komme. Nach der Aussage eines kommunalen Bauingenieurs für Wasserwirtschaft treffe dies hier zu. Im August 2012 sei bei Starkregen Wasser aus den Straßenkanal ins Untergeschoss des Wohnhauses gedrückt worden.

Spätestens seit diesem Zeitpunkt hätten die Hauseigentümer gewusst, dass es an einer funktionierenden Rückstausicherung fehlte. Diesen erheblichen Mangel des Gebäudes hätten sie den Käufern offenbaren müssen. Auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag könnten sich die Verkäufer nicht berufen, so das OLG, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dass sie ihn - wie behauptet - selbst nicht gekannt hätten, sei widerlegt.

Da sei nicht nur die Aussage des Bauingenieurs. Nach dem Vorfall 2012 hätten die Verkäufer selbst bei der Stadt angerufen, die ihnen Informationsmaterial über eine Rückstausicherung zuschickte und die Schutzmaßnahme dringend empfohlen habe. Letztlich hätten die Hauseigentümer aus finanziellen Gründen darauf verzichtet, sie zu installieren. Dabei musste ihnen klar sein, dass ohne diese Schutzmaßnahme jederzeit mit weiteren Wasserschäden zu rechnen war.

Mieter nutzen angeblich nur die Kellertreppe

An den Reinigungskosten für das Treppenhaus müssen sie sich trotzdem beteiligen

Mieter einer Wohnung in Brandenburg stritten mit dem Vermieter über mehrere Posten der Betriebskostenabrechnung. Unter anderem weigerten sie sich, die Reinigung des Treppenhauses mitzufinanzieren. Denn, so die Begründung der Mieter, sie benützten ausschließlich die Kellertreppe.

Die Klage des Vermieters auf Zahlung hatte beim Amtsgericht Brandenburg Erfolg (31 C 295/19). In welchem Umfang einzelne Mieter Gemeinschaftsräume wie das Treppenhaus tatsächlich nutzten, spiele bei der Abrechnung keine Rolle, so das Amtsgericht. Das auseinander zu dividieren, wäre gar nicht praktikabel. Unterschiedliche Nutzungen zu berücksichtigen, würde Abrechnungen unübersichtlich machen. Sie würden sich dauernd ändern und wären damit auch für die Mieter schwerer zu überprüfen.

Daher sei es unvermeidlich, dass manchmal Mieter in unterschiedlichem Maß von Betriebskosten profitierten. Der Vermieter könne Reinigungskosten für gemeinsam genutzte Räume grundsätzlich umlegen — ausgenommen davon seien nur Räume, die einzelnen Mietern exklusiv zur Verfügung ständen. Die Mieter müssten sich anteilig an den Kosten für die Reinigung des Treppenhauses beteiligen.

Vermieter will auf Hartz-IV-Leistungen zugreifen

Das Jobcenter darf mit der Grundsicherung keine Altschulden der ehemaligen Mieterin abzahlen

Ein Vermieter meldete sich beim Jobcenter und legte Vereinbarungen vor, die er mit seiner ehemaligen Mieterin getroffen hatte. Von deren Hartz-IV-Leistungen müsse ihm die Sozialbehörde pro Monat 50 Euro auszahlen. Diesen Betrag habe ihm die Mieterin abgetreten, um so ratenweise Schulden zu tilgen. In den letzten Jahren sei ihm die Frau nämlich fast 2.000 Euro Nebenkosten schuldig geblieben.

Das Jobcenter lehnte es ab, von der Grundsicherungsleistung Geld für den Vermieter abzuzweigen. Was die Altschulden betreffe, habe er seine Ansprüche bereits vom Amtsgericht sichern lassen ("Vollstreckungstitel"). Hartz-IV-Leistungen sollten die Existenz des Hilfeempfängers sichern und nicht der Tilgung von Schulden dienen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Vermieter vergeblich: Das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen gab dem Jobcenter Recht (L 11 AS 234/18). Laut Gesetz sei so eine Abtretung von Schulden nur "im wohlverstandenen Interesse" des Hilfeempfängers zulässig. Das wäre etwa der Fall, wenn es um aktuelle Mietschulden ginge und die Betroffene durch das Abstottern dieser Schulden vor einer Kündigung geschützt würde.

Darum gehe es hier aber nicht, denn die Frau sei sowieso schon ausgezogen. Die Grundsicherung solle den laufenden Lebensunterhalt des Hilfeempfängers sicherstellen. Mit diesem Zweck sei es nicht vereinbar, aus der Regelleistung Altschulden abzutragen. Auch das Jobcenter selbst dürfe von einem Hartz-IV-Empfänger, dem ein Darlehen gewährt worden sei, maximal zehn Prozent des Regelsatzes einbehalten, um das Darlehen zu tilgen.

Nervtötende Glascontainer

Anwohner haben keinen Anspruch darauf, dass die Kommune die Container verlegt

Ab Anfang Januar 2020 wurde das Altglas in einer Kommune nicht mehr in Säcken gesammelt. Stattdessen wurden Einwurf-Container aufgestellt, sechs davon auf dem Parkplatz des Friedhofs. Gegen die Lärmbelästigung wehrte sich ein Grundstückseigentümer, dessen Wohnhaus etwa 30 Meter von den Containern entfernt liegt.

Sein Standpunkt: Er zähle 30 bis 40 Einwürfe pro Tag. Die Ruhezeiten würden nicht eingehalten, der Parkplatz zunehmend mit Glasscherben und anderem Abfall zugemüllt. Auch viele auswärtige Bürger nutzten die Glascontainer, was während der Öffnungszeiten des Friedhofs zu vermehrtem Verkehr führe. Viele ignorierten die Einbahnstraßenregelung, so dass täglich neben dem Gläserklirren auch noch ein ohrenbetäubendes Hupkonzert zu vernehmen sei.

Der Anwohner bat die Gemeinde, die Wahl des Standorts zu überdenken und schlug einige andere Aufstellorte vor. Doch die Gemeinde hielt die Alternativen für ungeeignet und lehnte es ab, die Container zu verlegen. Zu Recht, entschied schließlich das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt (4 K 915/20.NW): Wertstoffcontainer seien grundsätzlich als "sozialadäquat" und nicht erheblich störend anzusehen.

Man müsse die Sammelbehälter in Wohngebieten aufstellen, anders funktioniere das Sammeln nicht, erklärte das VG. Nach der Rechtsprechung sei ein Abstand von mindestens zwölf Metern zu den nächsten Wohnbauten nötig — aber auch ausreichend, wenn die Container den Richtlinien "lärmarme Altglas-Container für lärmempfindliche Bereiche" entsprechen, die das Deutsche Institut für Gütesicherung entwickelt habe.

Die fraglichen Container erfüllten diese Standards und das Wohnhaus des Anwohners liege 30 Meter entfernt. Die Glascontainer am Friedhof beeinträchtigten den Hauseigentümer also nicht unzumutbar. Im Gemeindegebiet gebe es außerdem keinen Alternativstandort, der sich aufdränge. Der Kläger habe überwiegend Plätze im Außenbereich vorgeschlagen, die aber von den Einwohnern schlecht zu erreichen seien.

Dass sich viele Menschen nicht an die Nutzungszeiten hielten, begründe keinen Anspruch auf Verlegung der Glascontainer, sondern darauf, dass die Gemeinde gegen die Verstöße vorgehe. Sie sei verpflichtet, Störungen zu unterbinden. Dieser Pflicht komme die Kommune aber auch nach: Mit Hinweisschildern an den Containern, mit Informationen im Amtsblatt, mit regelmäßigen Kontrollfahrten. Einige Nutzer seien bereits verwarnt und Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet worden.

Räumungsklage: Attest soll Härtefall belegen

Bestreitet der Vermieter die Depression des Mieters, ist ein Sachverständigengutachten einzuholen

Das Landgericht hatte die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen, der für die Tochter Eigenbedarf an seiner 85 qm großen Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin geltend machte. Der Mieter lebt seit 1986 in der Wohnung und berief sich auf einen Härtefall: Er sei in seiner Umgebung fest verwurzelt und könne einen Ortswechsel nicht verkraften. Ein Psychiater bescheinigte in einem Attest, der alte Herr leide unter einer Depression. Ein Umzug würde aus ärztlicher Sicht die Krankheit unweigerlich verschlimmern.

Das Attest genügte dem Landgericht, um die Räumung als unzumutbare Härte abzulehnen: Sie sei wegen des fortgeschrittenen Alters und der schlechten gesundheitlichen Verfassung des Mieters nicht zu rechtfertigen. Doch die Revision des Vermieters gegen das Urteil hatte beim Bundesgerichtshof Erfolg (VIII ZR 6/19). Das Attest des behandelnden Arztes reiche nicht aus, um die Räumungsklage abzuweisen, so die Bundesrichter.

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Gegenseite den Inhalt des Attests bestreite. Und so liege der Fall hier. Der Vermieter habe im Laufe des Rechtsstreits mehrfach ein Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand des Mieters beantragt. Dass das Landgericht die Schilderungen aus dem Attest einfach übernommen habe, sei auch deshalb unverständlich, weil ein Gerichtsgutachter in einem ersten Kündigungsprozess erklärt habe, er finde keine Indizien für eine "klinisch relevante depressive Symptomatik" des Mieters und dafür, dass der Verlust der Wohnung zu Suizid führen könnte.

Der Bundesgerichtshof verwies den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück: Sie müsse ein Sachverständigengutachten zu "Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der behaupteten Erkrankungen" auf die Lebensführung des Mieters einholen. Geklärt werden müssten die möglichen Konsequenzen im Fall der Räumung, also des erzwungenen Verlustes des vertrauten Umfeldes. So ein Verlust könne sich, je nach körperlicher und psychischer Verfassung des Mieters, unterschiedlich auswirken. Alter und Krankheit allein stellten jedenfalls keinen Härtefall dar, der eine Räumung grundsätzlich ausschließe.

Hauskauf geplatzt

Immobilienmakler sind verpflichtet, Verkäufer vor einem riskanten Geschäft zu warnen

Der Eigentümer eines Wohnhauses beauftragte einen Makler mit dem Verkauf. Eine Interessentin nahm mit dem Maklerbüro Kontakt auf, besichtigte das Anwesen und verhandelte mit dem Eigentümer über die Vertragskonditionen. Ein Notartermin wurde vereinbart. Doch kurz vor dem Termin war die Finanzierung des Geschäfts immer noch unklar, deshalb sagte der Hauseigentümer den Termin ab. Schließlich vermittelte der Makler das Haus einem anderen Interessenten.

Als die Frau erfuhr, dass der Makler dem Verkäufer geraten hatte, den Kaufvertrag nicht mit ihr abzuschließen, forderte sie 30.000 Euro Schadenersatz für vergebliche Umzugsvorbereitungen. Schließlich sei sie mit dem Eigentümer bereits handelseinig gewesen — der Makler hätte das Geschäft nicht verhindern dürfen. Obendrein habe er zu ihr gesagt, sie könne schon mal den Umzug vorbereiten. Daraufhin habe sie ihr eigenes Haus ausgeräumt.

Das war voreilig, fand das Landgericht Frankenthal: Bis zum Notartermin könne der Kauf einer Immobilie aus vielerlei Gründen scheitern (1 O 40/20). Die Kosten der Umzugsvorbereitungen müsse die Frau daher selbst tragen. Auf Schadenersatz habe sie keinen Anspruch, weil der Makler vollkommen korrekt gehandelt habe. Er sei verpflichtet, den Auftraggeber über die Bonität potenzieller Käufer aufzuklären und auf Zweifel hinzuweisen.

Wenn wenige Tage vor Vertragsschluss beim Notar noch keine Finanzierungsbestätigung vorliege und eine Bank rundweg ablehne, die Kaufnebenkosten zu finanzieren, sei es für den Verkäufer riskant, das Grundstücksgeschäft abzuschließen. Vor diesem Risiko habe der Makler den Verkäufer warnen müssen. Scheitere daran der Kaufvertrag, hafte der Makler nicht für mögliche Nachteile der enttäuschten Kaufinteressentin.

Mindestabstand beim Grillen?

Kurzartikel

Dass der Nachbar häufig draußen grillte, störte einen Hauseigentümer sehr. Er verlangte ein Machtwort der Justiz: Der Nachbar dürfe künftig nur noch in einem Mindestabstand von zehn Metern zum Zaun grillen, verlangte der Hauseigentümer. Doch da winkte das Amtsgericht ab: Der absurde Vorschlag liefe in der Praxis auf ein allgemeines Grillverbot im Freien hinaus. Denn dann könnten nur noch Eigentümer draußen grillen, deren Grundstück über 20 Meter breit sei. Dass dies abwegig sei, bedürfe keiner näheren Begründung.

Wasserschaden: Eigentumswohnung unbewohnbar

Eigentümer steht Ersatz für entgangene Mieteinnahmen zu, wenn die Versicherung unzulässig nicht zahlt

Im Dezember 2009 kam es in einer Eigentumswohnung zu einem Leitungswasserschaden. Eigentümer H meldete den Vorfall seiner Wohngebäudeversicherung, die sich jedoch grundlos weigerte, den Schaden zu regulieren. H verklagte die Versicherung auf Zahlung, der Prozess zog sich jahrelang hin. 2013 schickte das Landgericht Nürnberg-Fürth einen Sachverständigen in die Wohnung, um ihren Zustand im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens zu überprüfen.

Da die Wohnung unbewohnbar war, konnte der Eigentümer sie lange nicht vermieten. Trotzdem wollte er offenbar die Sanierung nicht vorfinanzieren. Stattdessen erweiterte Herr H die Klage und verlangte vom Versicherungsunternehmen zusätzlich Schadenersatz für den Mietausfall. 2020 entschied das Landgericht, dass die Versicherung dem Eigentümer wegen pflichtwidrig verzögerter Schadensregulierung Schadenersatz für entgangene Mieteinnahmen schulde.

Überwiegend gehe jedoch der Mietausfall auf das Konto des Wohnungseigentümers selbst, betonte das Landgericht, daher sei sein Anspruch zeitlich zu begrenzen. Nach der gerichtlichen Beweissicherung 2013 hätte er die Wohnung erst einmal auf eigene Kosten sanieren lassen müssen, um den Mietausfall einzuschränken. Deshalb stehe Herrn H Schadenersatz nur bis Januar 2014 zu. Das Oberlandesgericht Nürnberg wies die Berufung des Eigentümers gegen das Urteil des Landgerichts zurück (8 U 3174/20).

Für H wäre es möglich und zumutbar gewesen, die Wohnung zunächst mit eigenen Mitteln in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Nach dem Abschluss der gerichtlichen Beweissicherung sei es nicht mehr nötig gewesen, sie in dem Zustand vom Dezember 2009 zu belassen, um den Schaden zu dokumentieren. Der Zahlungsanspruch gegen die Versicherung habe damit festgestanden. Außerdem sei durch den jahrelangen Leerstand weitaus mehr Verlust entstanden, als die Sanierung gekostet hätte.

Schimmel im Hochsommer

Mieterin hielt sich an ein Info-Blatt des Vermieters zur "Vermeidung von Schimmel"

Feuchtigkeitsschäden und Schimmel treten vor allem in den Wintermonaten auf, als Folge von Baumängeln oder unzulänglichem Heizen und Lüften. Eher ungewöhnlich: In einer Berliner Wohnung kam es im August zu Schimmelbefall. Die Mieterin löste mit ihrem Sohn die Tapeten von den Wänden, beseitigte die Schäden und forderte für den Aufwand Schadenersatz vom Vermieter.

Obendrein stritten die Parteien darüber, ob es sich um einen Mietmangel handelte, der die Mieterin dazu berechtigte, für einige Monate die Miete zu kürzen. In der Regel sind Vermieter für Schimmel verantwortlich, wenn der Befall auf Baumängel zurückzuführen ist. Dann können Mieter die Miete mindern. Das gilt natürlich nicht, wenn Schimmel entsteht, weil Mieter zu wenig heizen und lüften.

Das Besondere im konkreten Fall: Die Mieterin pochte darauf, sie habe sich exakt an die Anweisungen des Vermieters gehalten, zusammengefasst in einem Informationsblatt "zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung". Das Landgericht Berlin gab ein Sachverständigengutachten in Auftrag und entschied aufgrund dessen den Streit zu Gunsten der Mieterin (67 S 358/20).

Dem Schimmelbefall lägen hier zwar keine Baumängel zugrunde, so das Landgericht. Trotzdem sei er dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzurechnen. Denn er sei nur deshalb aufgetreten, weil sich die Mieterin nach dem Informationsblatt gerichtet und deswegen fehlerhaft gelüftet habe.

Im Sommer sei tagsüber die Außenluft wärmer und feuchter als die Raumluft. Deshalb entfeuchte es die Wohnung nicht, wenn untertags gelüftet werde, wie der Sachverständige erläutert habe. Im Gegenteil: Dadurch steige die Luftfeuchtigkeit in den Räumen weiter an, was Feuchtigkeitsschäden begünstige. Also dürfe man erst nachts lüften, wenn sich draußen die Temperatur abgekühlt habe.

So ein Hinweis auf das sommerlichen Temperaturen angepasste Ablüften in der Nacht fehle jedoch im Informationsblatt. Da viele Laien über diese Zusammenhänge nicht Bescheid wüssten, sei ein Fehlverhalten der Mieterin nicht erkennbar, urteilte das Landgericht. Sie habe die Vermieter-Tipps befolgt. Deshalb könne die Mieterin nachträglich für die Monate, in denen der Mietmangel bestand, die Bruttomiete um 25 Prozent mindern. Der Vermieter müsse diesen Betrag zurückzahlen. Zudem stehe der Mieterin als Ersatz für den Arbeitsaufwand ein Betrag von 2.444 Euro zu.

Hauseigentümer darf überhängende Zweige abschneiden

Weigert sich der Nachbar, seinen Baum zu stutzen, gilt in der Regel ein Selbsthilferecht

Seit rund 40 Jahren steht an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Einfamilienhäusern eine Schwarzkiefer, mittlerweile stattliche 15 Meter hoch. Seit langem ragen Äste und Zweige des Baumes ins Grundstück des Nachbarn B hinein, der sich über herunterfallende Zapfen und Nadeln ärgerte. Mehrmals forderte er den Hausbesitzer A auf, die Äste seiner Kiefer zurückzuschneiden. Doch A dachte gar nicht daran und so griff schließlich Nachbar B selbst zur Baumschere.

Daraufhin wurde das Ehepaar A aktiv und zog vor Gericht: B dürfe keine — oberhalb von fünf Metern — überhängenden Zweige mehr abschneiden, forderten sie. Der Rückschnitt gefährde die Standsicherheit des Baumes. Zunächst war die Klage des Ehepaares A erfolgreich, doch der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite des Nachbarn (V ZR 234/19).

Grundstückseigentümer müssten dafür sorgen, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen ihres Grundstücks hinauswachsen. Wenn überhängende Zweige tatsächlich die Nutzung eines angrenzenden Grundstücks beeinträchtigten und wenn der Baumbesitzer trotz mehrfacher Aufforderung keine Abhilfe schaffe, stehe dem betroffenen Nachbarn ein Selbsthilferecht zu. Unter diesen Umständen dürfe er die Äste und Zweige selbst abschneiden.

Wenn Hauseigentümer pflichtwidrig Äste und Zweige über ihre Grundstücksgrenze hinauswachsen ließen, könnten sie nicht unter Verweis auf eine mögliche Schädigung des Baumes vom Nachbarn verlangen, die Schädigung seines Grundstücks hinzunehmen. Daher gelte das Selbsthilferecht des Nachbarn sogar dann, wenn der Baum durch das Beschneiden seine Standfestigkeit verlieren oder absterben könnte. Allerdings könne das Selbsthilferecht durch kommunale Baumschutzsatzungen oder andere naturschutzrechtliche Vorschriften eingeschränkt werden.

Der Bundesgerichtshof verwies den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Sie müsse nun erstens prüfen, ob und in welchem Ausmaß die Äste der Schwarzkiefer tatsächlich das Grundstück des Nachbarn B beeinträchtigten, denn andernfalls gelte kein Selbsthilferecht. Zweitens müsse die Vorinstanz feststellen, ob dem Rückschnitt eventuell naturschutzrechtliche Regelungen entgegenstanden.

Sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus gekauft

Der Verkäufer verpflichtete sich zur Modernisierung: Haftet er deshalb nach Werkvertragsrecht für alle Mängel?

Ein Ehepaar kaufte von einem Bauträger ein Einfamilienhaus, einen sanierungsbedürftigen Altbau. Im Kauf- und Bauvertrag verpflichtete sich der Bauträger, die Balkone zu erneuern, ein Wärme-Dämm-Verbundsystem anzubringen, die elektrische und sanitäre Ausstattung zu modernisieren und einen Doppel-Carport zu errichten. Für das Grundstück und für die vorhandene Bausubstanz wurde die Mängelhaftung vertraglich ausgeschlossen.

Später beanstandeten die Hauskäufer zahlreiche Mängel: In erster Linie sei der Keller massiv durchfeuchtet. Die Dämmung des Dachs entspreche nicht den Regeln der Technik. Zudem sei die Bodenplatte des Carports fehlerhaft hergestellt und deshalb vom Regen unterspült worden. Die Käufer forderten vom Verkäufer Schadenersatz für von ihnen vorfinanzierte Reparaturen und zusätzlich einen Kostenvorschuss für weitere Maßnahmen.

Beim Oberlandesgericht Jena erreichten die Hauskäufer nur einen Teilerfolg (8 U 674/19). In Bezug auf die Bausubstanz sei die Gewährleistung für Mängel des Hauses vertraglich wirksam ausgeschlossen worden. So sehe es das Kaufrecht vor. Werkvertragsrecht wäre nur dann auf das gesamte Gebäude inklusive Bausubstanz anzuwenden, wenn die vereinbarten Baumaßnahmen von Umfang und Intensität her einem Neubau gleichkämen. Dann müsste der Bauträger für alle Mängel haften.

Das treffe hier aber nicht zu. Dass der Keller nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet sei, sei daher kein Mangel, für den der Bauträger einstehen müsste. Der Keller gehöre zur Bausubstanz, da müssten die Hauskäufer auf eigene Kosten für Abhilfe sorgen. Der Bauträger müsse nur für Mängel der Bauteile einstehen, deren Herstellung bzw. Modernisierung er ausdrücklich übernommen habe — wie die fehlerhafte Dachdämmung und den unterspülten Carport.

Wasserschaden in der Wohnanlage

Haftet auch der Eigentümer einer vermieteten Teileigentumseinheit für den Schaden mit?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand nur aus zwei Eigentümern, die beide ihre Teileigentumseinheit gewerblich vermietet hatten: Der Mieter der Räume im Erdgeschoss betrieb ein Restaurant, im oberen Stockwerk befand sich eine Zahnarztpraxis. In einer sehr kalten Winternacht platzte in der Praxis eine Kaltwasserleitung, das Wasser lief ins Erdgeschoss.

Der Eigentümer der Praxisräume nahm seine Gebäudeversicherung in Anspruch. Sie regulierte den beträchtlichen Wasserschaden, der im Restaurant durch den Leitungsbruch entstanden war (über 73.000 Euro). Anschließend forderte die Versicherung das Geld allerdings teilweise vom Versicherungsnehmer zurück ("Regress"). Zu Recht, fanden Amtsgericht und Landgericht.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 193/19). Es gebe Anhaltspunkte dafür, dass der Zahnarzt die Praxis nicht geheizt habe, stellten die Bundesrichter fest. Das müsse die Vorinstanz noch aufklären. Denn: Wenn das der Fall wäre, wäre der Wasserschaden auf fahrlässiges Handeln des Mieters zurückzuführen, eventuell sogar allein darauf.

Unter diesen Umständen träfe den Versicherungsnehmer und Eigentümer keine Verantwortung — der Gebäudeversicherer müsste den gesamten Schadensbetrag von der Betriebshaftpflichtversicherung des Zahnarztes fordern.

Der Eigentümer müsste nur dann die Hälfte des Schadens tragen, wenn die Wasserleitung schon vor dem Versicherungsfall schadhaft gewesen wäre. Wenn ein Leitungsschaden in seinem Sondereigentum den Wasserschaden mit-verursacht hätte, wäre die Überschwemmung im Restaurant auch dem Eigentümer der Praxisräume zuzurechnen.

Endrenovierungsklausel im Mietvertrag

Unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung oder gültige, individuell ausgehandelte Vereinbarung?

Der Mietvertrag von Frau B war überschrieben mit "Individual-Mietvertrag". Im Mietvertrag und im — angeblich auch individuell ausgehandelten - Übergabeprotokoll stand, der Mieter müsse am Ende des Mietverhältnisses die Mietsache vollständig geräumt, fachmännisch renoviert und bezugsfertig zurückgeben. Als Mieterin B 2019 den Mietvertrag kündigte, renovierte sie deshalb mit Freunden die Wohnung.

Das hätte sie nicht tun müssen: Denn Vertragsklauseln, die den Mieter prinzipiell und unabhängig vom Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichten, sind grundsätzlich unwirksam.

Frau B ließ sich offenbar erst juristisch beraten, nachdem die Hausverwaltung des Vermieters ihre Renovierung als unzulänglich beanstandet hatte. Als ihr klar wurde, dass sie sich die Arbeit hätte sparen können, forderte sie vom Vermieter Schadenersatz für den Aufwand.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Bautzen (20 C 6/20). Erfolglos pochte der Vermieter darauf, der Mietvertrag sei mitsamt der Renovierungsklausel zwischen Frau B und seiner Hausverwaltung individuell ausgehandelt worden. Sie habe die Klausel gebilligt, also sei die entsprechende Vereinbarung gültig.

Dass im Protokoll und im Vertrag stehe, die Klausel sei "individuell ausgehandelt", beweise noch nicht, dass das auch wirklich stimme, betonte das Amtsgericht. So ein maschinenschriftlich vorformulierter Absatz finde sich inhaltlich identisch im Übergabeprotokoll des Nachmieters und in anderen Mietverträgen.

Es handle sich um von der Hausverwaltung des Vermieters vorbereitete Texte, denen man durch Hinweise auf vermeintliches Aushandeln den Anschein von Individualvereinbarungen geben wolle. Offenbar versuche die Hausverwaltung systematisch, an sich unwirksame Renovierungsklauseln auf diese Weise zu retten, um die Kosten für Schönheitsreparaturen auf die Mieter abzuwälzen. Hier solle bewusst mieterschützendes Recht umgangen werden.

Mietzahlung von der Bank fehlgeleitet

Erteilten die Mieter rechtzeitig den Zahlungsauftrag, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unberechtigt

Neun Jahre lang hatten Berliner Mieter immer pünktlich die Miete bezahlt. Im August 2019 passierte ein Missgeschick — allerdings nicht den Mietern, sondern ihrer Bank. Ihr Girokonto wurde am 1.8.2019 zwar mit der Miete belastet, aber der Betrag wurde dem Konto der Vermieterin nicht gutgeschrieben. Aufgrund eines Fehlers der Bank landete das Geld bei einem falschen Empfänger.

Aufgeklärt wurde das Versehen erst im März 2020, als die Bank der Vermieterin bei der Bank der Mieter um Auskunft bat. Da hatte die Vermieterin das Mietverhältnis bereits gekündigt: Denn im November 2019 hatten die Mieter die Miete nicht pünktlich überwiesen. Wegen eines Mietrückstands von insgesamt 1.796 Euro — zwei Monatsmieten — kündigte die Vermieterin am 12.11.2019.

Dagegen wehrten sich die Mieter zunächst erfolglos. Das Amtsgericht urteilte, das Risiko einer Fehlüberweisung treffe die Schuldner, d.h. die Mieter. Doch das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu deren Gunsten: Die fristlose Kündigung sei unwirksam, weil zu keiner Zeit ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete vorgelegen habe (65 S 189/20).

Eine Mietzahlung sei dann rechtzeitig, wenn die Mieter ihrem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung rechtzeitig (bis zum dritten Werktag des Monats) erteilten und wenn ihr Konto ausreichend gedeckt war. Das treffe hier zu.

Der Eingang der August-Miete sei nicht unterblieben, weil das Girokonto der Mieter zu wenig Guthaben aufgewiesen hätte, sondern wegen eines unstreitig fehlgeleiteten Betrags. Für ein Mitverschulden der Mieter gebe es keinerlei Anhaltspunkte. Ob der Betrag dem Konto der Vermieterin gutgeschrieben werde, liege nicht in ihrer Hand.

Die Mieter hätten den Zahlungsauftrag fehlerfrei erteilt — also geleistet, was sie dem Vermieter schuldeten. Nur im November hätten sie acht Tage zu spät gezahlt. Eine Verzögerung von einer Woche stelle keine erhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Zudem hätten die Mieter den Fehlbetrag sofort nach Eingang des Kündigungsschreibens ausglichen.

Erlaubnis zum Untervermieten?

Mieter zieht um, möchte aber weiter ein Zimmer nutzen und untervermieten

Die Drei-Zimmer-Wohnung war der vierköpfigen Familie zu eng geworden. Sie zog in eine 100 qm große Vier-Zimmer-Wohnung um. Aber auch dort sah sich der Familienvater außerstande, in Ruhe im "Homeoffice" zu arbeiten. Platz für seine Modelleisenbahn fehlte ebenfalls. Deshalb wollte der Mieter die Drei-Zimmer-Wohnung nicht aufgeben, sondern ein Zimmer weiterhin als Arbeits- und Hobbyraum nutzen.

Zwei Zimmer wollte er für 500 Euro im Monat untervermieten. Dafür hatte der Mann auch schon einen geeigneten Kandidaten gefunden, Herrn U. Doch die Vermieterin lehnte seinen Vorschlag rundweg ab. Sie war der Ansicht, eine Wohnung von 100 qm sei für eine Familie groß genug. Es bestehe daher kein Anspruch auf Erlaubnis zum Untervermieten. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Stuttgart nicht (30 C 1099/20).

Der Anspruch des Mieters sei nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er seinen Lebensmittelpunkt in eine andere Wohnung verlegt habe. Es sei allein Sache des Mieters, wie er seinen Platzbedarf einschätze und sein Privatleben gestalte. Sofern er einen Teil der Drei-Zimmer-Wohnung wirklich selbst nutze, habe er auch ein berechtigtes Interesse daran, die anderen Zimmer unter zu vermieten. Das reduziere die Belastung durch die doppelte Miete.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin die Erlaubnis zum Untervermieten nur ablehnen, wenn sie gegen den Untermieter U konkrete Einwände habe. Solche Bedenken habe sie aber nicht vorgetragen, sondern die Erlaubnis zu Unrecht pauschal verweigert.

Umstrttene Miethöhe bei Neuvermietung

Von der Miet-Obergrenze ausgenommen ist auch die Neuvermietung nach umfassender Modernisierung

Der Vormieter hatte für die rund 85 qm große Wohnung in Berlin monatlich 485 Euro Nettomiete gezahlt. Als das Ehepaar X 2016 die Wohnung mietete, lag die Nettomiete bei 1.199 Euro (pro qm 13,99 Euro). Vor dem Einzug der neuen Mieter war die Wohnung gründlich renoviert worden: Einbau einer Küche, Bad und Küche gefliest, Elektrik erneuert etc.

Dennoch fand das Ehepaar, dass eine derart massive Mieterhöhung gegen die gesetzlichen Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe verstößt. Hintergrund: In Bereichen mit "angespanntem Wohnungsmarkt" wie Berlin darf die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, wenn eine Wohnung neu vermietet wird (§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch).

Doch die Vermieterin pochte darauf, diese Beschränkung gelte nicht für Neubauten und für die Neuvermietung "umfassend modernisierter" Wohnungen. Also auch nicht für die Wohnung des Ehepaares X. Vor Gericht ging es im Wesentlichen um die Frage, ob das Kriterium "umfassend modernisiert" hier zutraf und die Vermieterin tatsächlich nicht an den "Mietendeckel" gebunden war.

Der Bundesgerichtshof entschied zwar den konkreten Rechtsstreit nicht abschließend. Er stellte aber grundsätzlich klar, wie "umfassende Modernisierung" zu verstehen ist (VIII ZR 369/18). Erstens müssten Kosten und Bauaufwand erheblich sein, d.h. sie müssten mindestens ein Drittel des finanziellen Aufwands erreichen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung anfallen würde.

Zweitens müsse dieser Aufwand den baulichen Zustand qualitativ verbessern. Das Ergebnis müsse ein Zustand der Wohnung sein, der dem eines Neubaus im Wesentlichen entspreche (das betreffe in erster Linie die Ausstattung mit Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, energetische Eigenschaften).

Beide Kriterien für umfassende Modernisierung — wesentlicher Bauaufwand und verbesserter Zustand — seien von gleichem Gewicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürften zudem nur Kosten einfließen, die für Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben wurden: Maßnahmen der Instandhaltung zählten dabei nicht.

Der konkrete Fall wurde ans Landgericht zurückverwiesen: Es müsse klären, wie sich hier die Kosten auf Modernisierung und Instandhaltungsmaßnahmen verteilt hätten. Darüber hinaus sei auch zu prüfen, ob der bauliche Zustand der Wohnung den Standard einer Neubauwohnung erreiche.

Bettwanzen in der Mietwohnung

Kann der Mieter wegen Mietmangels die Miete kürzen oder ist ihm mangelnde Hygiene vorzuwerfen?

In einer Mietwohnung tummelten sich Bettwanzen. Der Mieter hielt das für einen Mangel der Mietsache, die ihn dazu berechtigte, die Miete zu kürzen. Dagegen warfen ihm die Vermieter vor, zu wenig auf Hygiene zu achten. Der Streit um die Mietminderung landete schließlich beim Amtsgericht Stuttgart, das zunächst einmal einen Sachverständigen mit der Ursachenforschung beauftragte (35 C 5509/19).

Fazit des Gutachtens: Am häufigsten würden Bettwanzen mit Taschen, Gepäckstücken oder gebrauchten Gegenständen in die Wohnungen "eingeschleppt". So sei es mit Sicherheit auch im konkreten Fall gewesen — mit unzulänglicher Reinigung der Wohnung habe das nichts zu tun, erklärte der Sachverständige.

Daraufhin gab das Amtsgericht dem Mieter Recht: Der Wanzenbefall sei nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen. Offenbar könne man als Mieter so ein Malheur überhaupt nicht verhindern. Effektive Vorbeugung scheine unmöglich, wenn jede außerhalb der Wohnung einmal abgestellte Tasche, der Kauf gebrauchter Gegenstände und selbst der tägliche Einkauf dazu führen könne, dass man unfreiwillig Wanzen in die Wohnung transportiere.

Alle diese Aktivitäten gehörten unzweifelhaft zum üblichen Gebrauch einer Mietsache. Wenn trotz des vertragsgemäßen Verhaltens des Mieters Wanzen die Räume heimsuchten, stelle der Befall einen Mietmangel dar — auch wenn der Vermieter dafür ebenfalls keine Verantwortung trage. Der Mieter könne die Bruttomiete um 60 Prozent mindern.

WEG: Ein Café ist kein Restaurant

Eigentümer darf nicht an einen Restaurantbetreiber vermieten, wenn nur ein "Café ohne Vollküche" zulässig ist

Die Eigentumswohnung von Herrn X liegt im ersten Stock einer Wohnanlage — direkt über einer gewerblich genutzten Teileigentumseinheit. Als diese an einen Restaurantinhaber vermietet wurde, bekam Herr X die Wirkung unmittelbar zu spüren: Ständig drangen Küchengerüche aus dem Erdgeschoss in seine Räume, vom Lärm ganz zu schweigen.

Eigentümer X verklagte den Eigentümer der Teileigentumseinheit auf Unterlassung — gestützt auf die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Darin hieß es: "Ausdrücklich unzulässig in jeder Einheit sind jegliche Spiel- und Wettbetriebe sowie Betriebe mit Bezug zum Rotlichtmilieu gleich welcher konkreten Ausgestaltung. Eine Nutzung als Bewirtungsbetrieb (Café ohne Vollküche) ist nur dem jeweiligen Eigentümer … gestattet."

Der Eigentümer der Räume im Erdgeschoss hätte nicht an einen Gastronomen vermieten dürfen, der ein Restaurant führe, erklärte Herr X: Eine "Vollküche" sei hier unzulässig. Von ihr gehe eine auf die Dauer unerträgliche Geruchsbelästigung aus.

So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Mitte: Das Mietverhältnis mit dem Restaurantinhaber müsse beendet werden (26 C 21/19). Der Klammerzusatz in der Gemeinschaftsordnung bedeute, ein "Café ohne Vollküche" sei zulässig. Das bedeute im Umkehrschluss, dass der Betrieb eines Restaurants mit Vollküche ausgeschlossen sein solle.

In einem Café werden in erster Linie Kaffee und Tee ausgeschenkt, Kuchen und andere Backwaren angeboten. Das beeinträchtige die Wohnungseigentümer nicht über ein verträgliches Maß hinaus. Das Störungspotenzial einer Vollküche, in der warme Speisen zubereitet werden — Gerüche, Dämpfe, Geräusche —, sei natürlich weit größer das Störungspotenzial eines Cafés.