Bauen & Wohnen

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Ferienwohnung für Mai 2020 gemietet

Spanienurlaub war unmöglich: Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch Corona-Pandemie entfallen

Ein Ehepaar aus Norddeutschland hatte im Dezember 2019 eine Ferienwohnung in Spanien gemietet. Zwei Wochen Urlaub vom 25.5. bis 8.6.2020 waren geplant. Für die Wohnung überwies das Paar dem Bremer Wohnungseigentümer 500 Euro Anzahlung. Als sich jedoch im Frühjahr 2020 das Coronavirus in Deutschland und Spanien immer mehr ausbreitete, beschlossen die Eheleute, auf den Urlaub zu verzichten.

Sie kündigten schriftlich den Mietvertrag und verlangten die Anzahlung zurück. Ihrem Brief legten die Mieter den Wohnungsschlüssel bei, den ihnen der Vermieter bereits geschickt hatte. Doch der Vermieter erklärte, Verträge seien einzuhalten. Zudem sei der Schlüssel bei ihm nicht angekommen, dafür stehe ihm Schadenersatz zu.

Vom Amtsgericht Bremen bekamen beide Streitparteien Recht (9 C 360/20). Der Vermieter müsse die 500 Euro zurückzahlen, so das Amtsgericht. Die Anzahlung dürfte er nur dann behalten, wenn die Mieter aus persönlichen Gründen die gemietete Wohnung nicht nutzen könnten. Solche Gründe befreiten Mieter nicht von der Mietzahlung, das gelte auch für Ferienwohnungen.

Doch um persönliche Gründe gehe es hier nicht. Vielmehr sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch die in Europa grassierende Corona-Pandemie nachträglich weggefallen. Das Ehepaar habe den Vertrag kündigen dürfen, weil es objektiv wichtige Gründe gegeben habe, die Reise nicht anzutreten. Die Mieter hätten sich einem hohen gesundheitlichen Risiko ausgesetzt und womöglich zur Verbreitung der Seuche beigetragen.

Wenn allerdings der Schlüssel bei der Post verloren gegangen sein sollte — so ein spitzer Schlüssel könne ja leicht das Kuvertpapier durchstechen —, schuldeten die Eheleute dem Vermieter Schadenersatz. Der müsste dann nämlich das Türschloss auswechseln.

Das Ehepaar hätte dafür sorgen müssen, dass der Schlüssel auch wirklich beim Vermieter ankommt, um ein Sicherheitsrisiko zu vermeiden. Da hätte es zwei Möglichkeiten gegeben: Die Mieter hätten den Schlüssel persönlich in Bremen abgeben oder ihn per Einwurfsendung zurückschicken können.

WEG: Sachverständiger soll Sanierungsbedarf klären

Kurzartikel

Muss in einer Wohnanlage der Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum ermittelt werden, kann die Eigentümergemeinschaft damit einen vereidigten Sachverständigen beauftragen, ohne vorher Alternativangebote einzuholen. Qualifikation und Preise sind bei öffentlich bestellten Sachverständigen vergleichbar.

Klinker sind keine Kunststoffriemen

Verkäufer muss sein Haus korrekt beschreiben: Ein Angebot ist verbindlich

In einer Verkaufsanzeige wurde ein Haus als "verklinkert" angeboten. Tatsächlich war es nur mit technisch gleichwertigem Kunststoff verblendet. Nach dem Kauf verkleidete der neue Besitzer das Haus mit Steinklinkern (Tonplatten) und verlangte vom Verkäufer die Kosten der Verschönerungsaktion.

Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass der Verkäufer die "wirkliche" Verklinkerung bezahlen muss (2 U 101/94). Werde ein Haus nämlich als "verklinkert" zum Kauf angeboten, dann dürfe man davon ausgehen, dass es mit Tonplatten verblendet sei und nicht mit Kunststoff. Wenn es mit Kunststoff verkleidet sei, stelle das zwar keinen technischen Baumangel dar. Die Verkleidung sei aber weniger wert als eine Steinverklinkerung - von der Optik einmal abgesehen.

Wohngeld für Musikstudentin

Ist bei der Mutter kein Platz zum Üben, benötigt die Studentin dauerhaft eine eigene Wohnung

Eine Musikstudentin, die am Studienort in einem Einzimmer-Appartement wohnt, beantragte Wohngeld. Zunächst ohne Erfolg. Begründung des ablehnenden Bescheids: Als Studentin sei sie vom elterlichen Haushalt nur "vorübergehend abwesend" und habe deshalb keinen Anspruch auf den Zuschuss.

Für die Musikstudentin war es aber gar nicht möglich, in die Wohnung der Mutter zurückzukehren. Denn dort gab es keinen Raum, in dem sie hätte musizieren können. Auf ihrem Instrument täglich zu üben, war für die Musikstudentin aber unbedingt notwendig. Das Verwaltungsgericht Berlin stellte sich auf die Seite der Studentin (VG 21 A 11.92).

Während des Studiums müsse die junge Frau üben und das könne sie in der Wohnung der Mutter nicht. Auch nach Abschluss des Studiums sei nach Lage der Dinge "vernünftigerweise nicht mehr mit der Rückkehr in den Familienhaushalt" zu rechnen - schon deshalb, weil die Wohnung der Mutter sehr klein sei. Dass die Tochter von der elterlichen Wohnung nur "vorübergehend abwesend" sei, treffe also nicht zu. Deshalb habe sie Anspruch auf Wohngeld.

Verkehrsschild zugewuchert

Kurzartikel

Verdecken wild wachsende Sträucher und Büsche auf einem privaten Anwesen ein davor aufgestelltes Verkehrsschild, beeinträchtigt das die Verkehrssicherheit. Daher ist die Grundstückseigentümerin verpflichtet, die von ihrem Grundstück ausgehende Störung der öffentlichen Sicherheit zu beseitigen und auf ihre Kosten die Pflanzen zurückzuschneiden und den Wildwuchs zu beseitigen.

Couchsurfing-Angebot zum kostenlosen Übernachten

Wegen so eines Übernachtungsangebots darf der Vermieter dem Mieter nicht kündigen

Weil der Mieter seine Drei-Zimmer-Wohnung gelegentlich über "Airbnb" weitervermietet hatte, hatte ihn der Vermieter bereits 2017 abgemahnt. Deshalb hörte der Mieter damit auf, auf diese Weise etwas dazu zu verdienen. Was er sich aber nicht nehmen lassen wollte, war die Teilnahme an den Internetplattformen "couchsurfing.com" und "hospitalityclub.org". Beide Webseiten vermitteln kostenloses Übernachten bei Klubmitgliedern.

Der Vermieter sah da keinen Unterschied: Es handle sich um "vertragswidrige Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte", erklärte er und kündigte das Mietverhältnis. Doch das Landgericht Lübeck sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des Mieters (14 S 61/20). Von vertragswidrigem Verhalten des Mieters könne hier keine Rede sein.

"Gebrauchsüberlassung" bedeute im Mietrecht, dass der Mieter Dritten die Möglichkeit einräume, selbständig über die Mietsache zu verfügen ("Mitbesitz"). Damit habe das Prinzip von "hospitalityclub" oder "couchsurfing" nichts zu tun. Die Idee sei vielmehr, dass sich die Mitglieder der "community" gegenseitig besuchten. Der Gastgeber/die Gastgeberin sei also selbst zuhause, während die Besucher bei ihm/ihr kostenlos übernachteten.

Das Prinzip: Gastgeber laden für kurze Zeit Besucher dazu ein, ihre Wohnung mitzubenutzen. Das gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dass der Mieter den Gästen während ihres Aufenthalts einen Zweitschlüssel gebe, führe zu keinem anderen Ergebnis. Dadurch verschaffe er den Besuchern keinen Mitbesitz an der Wohnung, sondern die Möglichkeit, alleine in der Stadt etwas zu unternehmen und anschließend wieder in die Wohnung hineinzukommen.

Lebensmittelhändler braucht Klimaanlage

Doch eine bauliche Veränderung durch eine Außenklimaanlage muss die Eigentümergemeinschaft nicht hinnehmen

Im Erdgeschoss einer großen Münchner Wohnanlage hatte der Eigentümer Ladenräume an einen indischen Lebensmittelhandel vermietet. Der Mieter brauchte für sein Geschäft eine Außenklimaanlage, um die Frischware zu kühlen. Die installierte der Händler an der Außenfassade, ohne die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis zu fragen. An der Fassade prangten nun also Leitungen und Befestigungsvorrichtungen nebst einigen Löchern.

Weil sich viele Eigentümer darüber beschwerten, forderte der Vermieter der Ladenräume den Händler auf, die Klimaanlage zu entfernen. Doch sein Mieter tat nichts dergleichen: Beim Abschluss des Mietvertrags habe er doch mitgeteilt, dass er eine Klimaanlage für das Geschäft benötige. Der Eigentümer ließ die Sache auf sich beruhen, nicht aber die Eigentümergemeinschaft.

Ihre Klage gegen Mieter und Vermieter auf Rückbau hatte beim Amtsgericht München Erfolg (481 C 16084/19 WEG). Eine Klimaanlage an der Außenfassade stelle eine bauliche Veränderung dar, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig sei. Sie verändere die Fassade nachteilig. So eine Anlage eigenmächtig zu installieren, beeinträchtige daher die Rechte der übrigen Eigentümer.

Daher hätte der Vermieter entschieden dafür sorgen müssen, dass der Mieter die Anlage beseitigt. Er müsse sich beim Vermieten an die WEG-Regeln halten.

Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, dass ihm der Vermieter vertraglich das Recht eingeräumt habe, das Ladenlokal seinen Zwecken entsprechend zu nutzen. Das Recht des Mieters könne nicht "weiterreichen als die Befugnis des Eigentümers" des Sondereigentums. Auch für ihn seien die WEG-Regeln verbindlich. Dass der Händler für sein Geschäft eine Außenklimaanlage benötige, ändere daran nichts.

Feuchtigkeit in den Wänden

Mieter müssen sich rechtzeitig wehren: Nachträglich die Miete zu kürzen, ist unzulässig

Eine Mieterin ließ in ihrer Wohnung auf eigene Kosten Feuchtigkeitsschäden beseitigen - denn der Vermieter hatte sechs Monate lang nichts unternommen, obwohl er über die Schäden Bescheid wusste. Die Reparaturkosten wollte die Mieterin dann mit der Miete verrechnen, indem sie die fällige Mieterhöhung nicht zahlte. Der Vermieter verlangte jedoch den kompletten Betrag.

Das Amtsgericht Köln stellte sich auf seine Seite (201 C 495/93). Die Mieterin habe trotz der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung über einen Zeitraum von sechs Monaten die Miete in voller Höhe weitergezahlt. Damit seien ihre Ansprüche gegen den Vermieter entfallen. Im Nachhinein die Reparaturkosten mit der Mieterhöhung zu verrechnen, sei unzulässig. Richtig wäre es gewesen, in der Zeit, in der der Vermieter nichts unternommen habe, weniger oder gar keine Miete zu zahlen.

Geplanter Immobilienkauf zunächst geplatzt

Kauft der Interessent das Haus 14 Monate später, erhält der Makler keine Provision mehr

Herr F wollte ein Haus kaufen und wandte sich an einen Makler. Der Makler schickte ihm ein Exposé. Herrn F gefiel das Anwesen bei der Besichtigung, er entschloss sich zum Kauf. Als beim Notar alles klargemacht werden sollte, platzte jedoch das Geschäft: Das Grundstück müsse erst aufgeteilt werden und da "gebe es noch Probleme", erklärte der Notar.

Daraufhin mietete Herr F das Haus. Erst über ein Jahr später, als die Probleme behoben waren, erwarb F von den Verkäufern die Immobilie. Nun forderte der Makler Provision. Seine Zahlungsklage scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 42/20).

Seit der Makler Herrn F das Exposé zum Objekt zusandte, seien 14 Monate vergangen. Nach so langer Zeit sei nicht mehr anzunehmen, dass der Vertragsschluss durch seine damalige Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei, stellte das OLG fest — zumal Herr F in der Zwischenzeit den Plan, die Immobilie zu kaufen, komplett aufgegeben habe.

Er habe das Objekt gemietet und ein erneutes Kaufangebot der Verkäufer abgelehnt. Während F dort wohnte, hätten deshalb auch weiterhin Kaufinteressenten das Anwesen besichtigt. Weil die Hauseigentümer nun endlich verkaufen wollten, hätten sie den Mietvertrag mit Herrn F gekündigt. Wenn man diese Umstände berücksichtige, hänge der Kauf der Immobilie — über ein Jahr nach dem ersten Notartermin — nicht ursächlich mit der Leistung des Maklers zusammen.

Feuchtigkeit in der gekauften Eigentumswohnung

Der Verkäufer muss die geschätzten, voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung tragen

Für 79.800 Euro hatte ein Paar 2014 eine Eigentumswohnung gekauft. Wie üblich wurde vertraglich die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen, mit einer Einschränkung. Der Eigentümer, der selbst in der Wohnung gewohnt hatte, bestätigte schriftlich, dass es "an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit" gegeben hatte. Sollte bis Ende 2015 der Schaden wieder auftreten, werde er ihn auf eigene Kosten beheben. Das wurde vertraglich fixiert.

Trotzdem hielt der Verkäufer sein Versprechen nicht, als sich im Winter 2014 im Schlafzimmer erneut feuchte Flecken zeigten. Vergeblich forderten ihn die Wohnungskäufer auf, die Schäden zu beheben. Schließlich zogen sie vor Gericht und verlangten die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung (ohne Umsatzsteuer rund 8.000 Euro) sowie Ersatz für die Anwaltskosten.

Völlig überhöht sei die Kostenschätzung, fand der Verkäufer: Solange die Sanierungsmaßnahmen nicht ausgeführt und bezahlt seien, werde er kein Geld herausrücken. Die Höhe des Schadenersatzes im Voraus zu schätzen und als "fiktive Mängelbeseitigungskosten" geltend zu machen, sei rechtlich sowieso umstritten.

Das sei im Baurecht geändert worden, erklärte ihm der Bundesgerichtshof, die Änderung gelte aber nicht für den Immobilienkauf (V ZR 33/19). Bei Mängeln einer erworbenen Bestands-Immobilie könne die Höhe des Schadenersatzes weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden Kosten der Mängelbeseitigung berechnet werden (so genannte "fiktive Kosten").

Es wäre unzumutbar, wenn die Käufer die Arbeiten vorfinanzieren müssten. Sie seien nicht verpflichtet, so einen hohen Betrag bis zum Abschluss der nötigen Sanierungsmaßnahmen vorzustrecken.

Diese Regelung benachteilige auch den Wohnungsverkäufer nicht, denn der Anspruch der Käufer auf Schadenersatz sei im Kaufrecht begrenzt: Der Verkäufer dürfe sich weigern, die Mängelbeseitigungskosten zu übernehmen, wenn die Kosten unverhältnismäßig seien. Die Käufer könnten dann den mangelbedingten Minderwert der Wohnung ersetzt verlangen.

Frau blieb nach der Trennung in der Ehewohnung

Nach einem Jahr muss sie den Mietvertrag übernehmen oder der Kündigung zustimmen

Im Herbst 2018 hatte das Ehepaar beschlossen, sich zu trennen. Mit dem gemeinsamen Sohn zog der Ehemann Anfang 2019 aus der Ehewohnung aus und beantragte beim Amtsgericht Frankfurt die Scheidung. Die Ehefrau blieb in der vor Jahren gemeinsam angemieteten 5-Zimmer-Wohnung, die der Ehemann weiterhin finanzierte (1.850 Euro Kaltmiete plus 350 Euro Nebenkosten).

Nach neun Monaten bat er sie erfolglos darum, den Mietvertrag allein zu übernehmen. Anschließend wurde in einem Güterichterverfahren versucht, die Mietfrage einvernehmlich zu lösen. Das gelang jedoch nicht. Daraufhin kündigte der Ehemann im November 2019 das Mietverhältnis und forderte von seiner Frau, der Kündigung zuzustimmen. Zu Recht, wie das Amtsgericht Frankfurt entschied (477 F 23297/20 RI).

Nach der endgültigen Trennung könne in der Regel ein Ehepartner vom anderen verlangen, dass dieser bei der Kündigung der ehemaligen Ehewohnung mitwirke — auch wenn die Ehe noch nicht rechtskräftig geschieden sei. Von einer endgültigen Trennung sei im konkreten Fall auszugehen: Die Beteiligten ständen sich in drei Gerichtsverfahren gegenüber und hätten auch in diesem Prozess massive Konflikte ausgetragen.

Die Ehefrau behaupte, der Ehemann habe ihr versprochen, Trennungsunterhalt in Form der Miete zu zahlen: 2.200 Euro Unterhalt im Monat sei ja wohl das Mindeste … Belege gebe es dafür aber nicht. Der Ehemann bestreite die Vereinbarung und auch die Höhe des Anspruchs, so das Amtsgericht. Die von der Frau angestellten Berechnungen zum Unterhalt beruhten auf Zahlen aus einem Internetauftritt des Ehemannes und widersprächen seinen Auskünften zum Einkommen. Aber das sei im eigentlichen Scheidungsverfahren zu klären.

Hier gehe es nur um das berechtigte Interesse des Mannes, nicht länger finanziellen Belastungen durch das Mietverhältnis ausgesetzt zu sein. Dagegen könne die Ehefrau nun nicht mehr den Grundsatz der ehelichen Solidarität ins Feld führen. Natürlich habe sie nach der Trennung Zeit gebraucht, um sich neu zu orientieren, um ihre Lebensverhältnisse neu zu ordnen und mit dem Ehemann Regelungen zu finden.

Seit dem Auszug des Mannes sei aber bereits mehr als ein Jahr vergangen. Dieser Zeitraum genüge trotz der komplexen finanziellen Verflechtungen der Eheleute. Die Ehefrau habe also ausreichend Zeit gehabt, sich um eine neue Wohnung zu bemühen. Dazu sei sie verpflichtet, da es abgelehnt habe, in den Mietvertrag der Ehewohnung als Alleinmieterin einzusteigen. Warum nicht in der Lage sei, eine andere Wohnung anzumieten — so ihre Behauptung —, sei nicht nachvollziehbar.

Befristeter Auslandsjob: Mieterin darf untervermieten

Kurzartikel

Wird die Mieterin einer Einzimmerwohnung vom Arbeitgeber für ein Jahr ins Ausland versetzt, darf ihr die Vermieterin nicht die Erlaubnis verweigern, während der befristeten Abwesenheit die Wohnung unterzuvermieten. Nennt die Mieterin Namen, Geburtsort und Beruf der Untermieterin, sind diese Informationen ausreichend. Die Mieterin ist nicht verpflichtet, der Vermieterin den Ausweis der Untermieterin, deren Arbeitsvertrag und einen Untermietvertrag vorzulegen.

Standsichere Erle wird nicht gefällt

Kurzartikel

Beschließt eine Eigentümergemeinschaft, eine Erle auf der Wohnanlage zu fällen, ist dieser Beschluss unwirksam, wenn die Möglichkeit besteht, den Baum zu erhalten. Zunächst müssen die Eigentümer prüfen, ob andere, weniger einschneidende Maßnahmen in Frage kommen - ob die Erle z.B. durch Kronenpflege erhalten werden kann. Wirklich umsturzgefährdet könne sie gar nicht sein, vermutete das Amtsgericht, da über den Baum seit Jahren diskutiert werde und die Erle trotz einiger Herbststürme immer noch stehe.

Hohes Alter allein begründet keinen Härtefall

Berliner Seniorin kämpft seit Jahren gegen eine Eigenbedarfskündigung

Ob die — mittlerweile fast 90 Jahre alte — Mieterin nun wirklich aus ihrer Wohnung ausziehen muss, in der sie seit über zwei Jahrzehnten lebt, ist immer noch nicht entschieden. Eines steht allerdings nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs fest: Die Begründung, mit der das Landgericht Berlin (LG) die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen hat, war nicht ausreichend. Das LG war der Ansicht, dass allein das Alter der Seniorin genüge, um hier einen Härtefall anzunehmen.

Die Wohnungseigentümerin lebt nicht in Berlin. Sie wollte aber bei Besuchen in der Hauptstadt nicht mehr ihrem Sohn in dessen Mietwohnung "zur Last fallen" und ihre eigene Wohnung nutzen. Deshalb kündigte sie 2015 der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Die Seniorin widersprach der Kündigung und pochte auf ihr Alter, auf ihren miserablen Gesundheitszustand, ihre Verwurzelung im Bezirk. Zudem mache es ihre kleine Rente unmöglich, in Berlin eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ein Umzug wäre für sie eine unzumutbare Härte.

Zu diesem Ergebnis kam auch das LG. Gegen das Urteil rief die Vermieterin den Bundesgerichtshof an und bekam hier zumindest in einem Punkt Recht: Alter allein begründe keinen Härtefall, mit dem die Mieterin die an sich wirksame Kündigung abwenden könnte, stellten die Bundesrichter klar (VIII ZR 68/19). Fehlerhaft habe das LG die Lebensplanung der Vermieterin nicht berücksichtigt. Es habe also die gegensätzlichen Interessen nicht korrekt abgewogen und müsse sich deshalb mit dem Fall noch einmal auseinandersetzen.

Die Frage, ob der Auszug für die Mieterin eine unzumutbare Härte wäre — eine Härte, die auch dann nicht zu rechtfertigen wäre, wenn man die Interessen der Eigentümerin angemessen berücksichtige —, sei immer noch ungeklärt. Da das LG davon ausging, das Alter der Mieterin sei allein ausschlaggebend, habe es folgerichtig deren weitere Einwände nicht gewürdigt.

Dabei liege bereits ein Sachverständigengutachten vor, das sich mit den Wirkungen befasse, die der Verlust der vertrauten Umgebung auf das Leben der Seniorin haben könnte. Auch die Berliner Mietsituation und der Vortrag der Mieterin zu ihrem konkreten Bemühen, eine neue Wohnung zu finden, müsse in ein Urteil einfließen.

Modernisierung und Mieterhöhung

Hat die Vermieterin die Arbeiten vor der Gesetzesänderung korrekt angekündigt, darf sie die Miete nach altem Recht erhöhen

Ende 2018 wurden die gesetzlichen Vorschriften zu Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen geändert. Seither können Vermieter nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete draufschlagen — vorher waren es elf Prozent. Wenige Tage vor der Gesetzesänderung hatte die Eigentümerin einer großen Münchner Mietwohnungsanlage noch schnell Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Hier darf man wohl getrost einen Zusammenhang unterstellen …

Denn die Modernisierung sollte erst ab Dezember 2019 durchgeführt werden und bis Juni 2023 dauern: Wärmedämmung von Fassaden, Austausch von Fenstern, Anbau von Balkonen. Der Mieterverein zog gegen die Vermieterin vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass sie die Miete nur nach neuem Recht, also höchstens um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen dürfe — obwohl sie die Maßnahmen 2018 ankündigte. Zwischen Ankündigung und dem Beginn der Arbeiten liege fast ein Jahr, da fehle jeder zeitliche Zusammenhang.

Der sei laut Gesetz nicht nötig, urteilte jedoch der Bundesgerichtshof (VIII ZR 305/19). Die Planungen müssten allerdings soweit fortgeschritten sein, dass die Eigentümer die Mieter über die Modernisierungsmaßnahmen korrekt informieren könnten. Wenn das Ankündigungsschreiben den gesetzlichen Anforderungen entspreche, so sei das für die Vermieter günstigere, bis Ende 2018 geltende Recht anzuwenden — auch, wenn die Arbeiten erst später beginnen sollten.

Das Ankündigungsschreiben der Münchner Vermieterin enthalte alle Angaben zu den Arbeiten, zu denen sie laut Gesetz verpflichtet sei: Angaben zu Art und voraussichtlichem Umfang der Maßnahmen, den geplanten Beginn und ihre voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung etc.

Selbst wenn die Eigentümerin die Modernisierung im Dezember 2018 ankündigte, um noch in den Genuss der für sie günstigeren, bis Ende 2018 gültigen Regelung zu kommen, wäre dies kein Rechtsmissbrauch. Der Gesetzgeber habe den Übergang klar geregelt: Entscheidend für die Frage "altes oder neues Recht" sei allein das Datum, an dem den Mietern eine korrekte Modernisierungsankündigung zugestellt werde.

Fertighaus neben der Hauptstraße

Auch der Schallschutz muss den anerkannten Regeln der Technik entsprechen

Nach dem Einzug ins neue Eigenheim weigerte sich das Ehepaar, dem Hersteller des Fertighauses den restlichen Werklohn zu zahlen. Stattdessen forderten die Auftraggeber vom Unternehmer einen Kostenvorschuss, um Mängel zu beseitigen: Sie machten unzureichenden Schallschutz von Wänden und Fenstern geltend. Laut Fertighausvertrag war kein bestimmter Standard für den Schallschutz vereinbart — das Haus sollte aber nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet werden.

Diese Regeln habe er erfüllt, fand der Auftragnehmer. Dass ihr Baugrund direkt neben einer viel befahrenen Straße liege, hätten die Auftraggeber gewusst. Trotzdem sei nie über Schallschutzmaßnahmen verhandelt worden. Bei einem Gespräch habe eine Mitarbeiterin gesagt, die Fenster seien dreifach verglast. Auch bei dieser Gelegenheit hätten die Auftraggeber nicht nach deren Schalldämmung gefragt. "Schallschutzverglasung nicht gewünscht", habe deshalb die Mitarbeiterin im Verhandlungsprotokoll notiert.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken beauftragte einen Bausachverständigen, den Schallschutz zu prüfen (4 U 11/14). Eine verbindliche Norm gebe es dafür nicht, stellte das OLG fest: Die einschlägige DIN 4109 sei veraltet und enthalte nur Mindeststandards. Doch nicht einmal diese seien eingehalten worden, wie die Messungen des Sachverständigen zeigten. Durch die Fassade werde doppelt so viel Schallenergie übertragen, wie es nach DIN 4109 zulässig sei.

Der Hersteller müsse daher die Beseitigung der Mängel finanzieren. Auch bei Fertighäusern müsse die Schalldämmung prinzipiell üblichen Qualitätsstandards entsprechen, so das OLG. Wenn der Hersteller vom Standard abweiche, müsse er die Auftraggeber darauf hinweisen und sie über die Folgen für die Wohnqualität informieren. Fachlich meist nicht vorgebildete Bauherren müssten die Konsequenzen unterschiedlicher Regeln für den baulichen Schallschutz verstehen. Einige gingen über die Anforderungen der DIN 4109 hinaus.

Sich nach den anerkannten Regeln der Technik zu richten, bedeute auch, dass der Auftragnehmer im Planungsstadium mit den Bauherren die Regelwerke bespreche. Kurz auf "Schalldämmung nach DIN 4109" zu verweisen, genüge zur Information der Auftraggeber nicht (einmal abgesehen davon, dass deren Vorgaben nicht erfüllt seien). Auch die schlichte Frage danach, ob sie Schallschutzfenster wünschten, sei keine korrekte Aufklärung. Der Fertighaus-Unternehmer hätte den Auftraggebern diese fachlich komplexe Materie erläutern und diese mit ihnen erörtern müssen.

Vermieter kündigt und bietet Alternativwohnung an

Lehnt der Mieter das Angebot grundlos ab, kann er keinen Härtefall mehr geltend machen

Über 20 Jahre lebte Mieter B in der 3-Zimmer-Wohnung, als ihm der Vermieter im Februar 2019 wegen Eigenbedarfs kündigte. Die Kündigungsfrist betrug ein Jahr. Im März wurde im Mietshaus eine 2-Zimmer-Wohnung frei, die der Vermieter Herrn B anbot. Im Schreiben vom 29.3.2019 gab er Miethöhe, Größe und Ausstattung der Alternativwohnung an und bat den Mieter um Antwort innerhalb einer Woche.

Doch der Mieter hüllte sich in Schweigen. Nach zehn Tagen teilte der Vermieter mit, er werde die 2-Zimmer-Wohnung ab Mai anderweitig vermieten. Wieder reagierte Herr B nicht. Erst im Dezember 2019 erhielt der Vermieter ein Schreiben, in dem der Anwalt des Mieters die Kündigung zurückwies. Als B nach Ablauf der Kündigungsfrist im Februar 2020 nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Vor Gericht bestritt der Mieter den Eigenbedarf des Vermieters, nannte die angebotene Alternativwohnung "ungeeignet" und pochte auf seinen angegriffenen Gesundheitszustand: Wohnungssuche und Umzug stellten in seinem Fall eine unzumutbare Härte dar.

Doch das Amtsgericht München entschied den Streit zu Gunsten des Vermieters (473 C 2138/20).

Der Eigenbedarf sei keineswegs nur vorgeschoben, wie die Beweisaufnahme ergeben habe. Der Vermieter habe im Prinzip alles richtig gemacht: Als unerwartet der Mieter der 2-Zimmer-Wohnung kündigte, habe der Hauseigentümer diese Wohnung umgehend dem B zu ortsüblichen Konditionen angeboten, ihn über die Beschaffenheit der Ersatzwohnung und die wichtigsten Vertragsdaten informiert.

Doch der Mieter habe die durchaus zumutbare Ersatzwohnung ohne sachliche Gründe abgelehnt. Deshalb könne er sich nicht mehr darauf berufen, dass er ein Härtefall sei. Hätte B das Angebot akzeptiert, müsste er jetzt keine Wohnung suchen. Da er mit dem Vermieter über die Alternativwohnung nicht einmal habe verhandeln wollen, habe dieser zu Recht die 2-Zimmer-Wohnung anderweitig vermietet.

Allerdings setzte das Amtsgericht eine Räumungsfrist bis März 2021 fest, weil es die angeschlagene Gesundheit des Mieters und die lange Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigte. Zusätzlich mache es die derzeitige Corona-Pandemie schwer, eine Ersatzwohnung zu finden — noch schwieriger, als es in München ohnehin schon sei.

Geschiedene Frau will Ehewohnung nicht räumen

Nur im Jahr nach der Scheidung kann sie verlangen, dass der Mann ihr seine Eigentumswohnung überlässt

Während der Ehe hatte das Paar in der Eigentumswohnung des Ehemannes zusammengelebt. Als sich das Paar 2014 trennte, zog er aus und überließ ihr die Wohnung. Auch nach der Scheidung im Dezember 2015 nutzte die Frau seine Wohnung allein, zahlte dafür weder Miete noch Nebenkosten. Im selben Haus besaß sie zwar auch eine Wohnung, die sie aber 2016 einem Sohn übertrug.

Zunächst forderte der Mann von seiner Ex-Frau, für die frühere Ehewohnung zumindest Nutzungsentschädigung zu zahlen. Später verlangte er — ebenso erfolglos — von ihr, die Wohnung zu räumen.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (XII ZB 243/20). Grundsätzlich könne bei einer Scheidung der Partner, der mehr auf die Ehewohnung angewiesen sei, vom anderen Partner verlangen, ihm die Wohnung zu überlassen (§ 1568a Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte aber nur zeitlich begrenzt, nämlich für ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung.

Dass in solchen Fällen Nutzungsverhältnisse ohne Mietvertrag entstehen, habe der Gesetzgeber möglichst vermeiden wollen. Deshalb habe er im Interesse der Rechtsklarheit vorgesehen, dass ein Überlassungsverhältnis im Regelfall spätestens ein Jahr nach der Scheidung (miet-)vertraglich abgesichert werden sollte — auch und gerade dann, wenn der zur Überlassung verpflichtete Partner (Allein-)Eigentümer der Ehewohnung sei.

Der Anspruch auf Überlassung greife in dessen Eigentumsrecht ein. Zeitlich beschränkt auf ein Jahr, sei dieser Eingriff jedoch gerechtfertigt, weil die Ehewohnung der Lebensmittelpunkt der Familie sei. Im konkreten Fall sei die Jahresfrist seit mehr als vier Jahren abgelaufen. Die geschiedene Frau habe mit dem Ex-Mann und Eigentümer weder einen Mietvertrag abgeschlossen, noch stehe ihr aufgrund anderer Vereinbarungen der Besitz an der Wohnung zu. Sie müsse die Wohnung daher räumen und herausgeben.

"Billighandwerker" verpfuscht Dachsanierung

Wer nicht über die nötige Sachkunde verfügt, darf so einen Auftrag nicht übernehmen

Laut dem Gutachten eines Bausachverständigen waren die Arbeiten auf dem Dach äußerst mangelhaft ausgefallen: Werkunternehmer H, der das Dach sanieren und drei Schornsteine mit Schindeln verkleiden sollte, habe "alles verpfuscht". Deshalb forderte Auftraggeber A von H einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung.

Dagegen wehrte sich Handwerker H: Er und seine Helfer seien keine "ausgebildeten und versierten" Dachdecker. Der Hauseigentümer, den er schon lange persönlich kenne, habe schließlich gewusst, wen er engagiert habe. Man habe mit ihm alle Arbeitsschritte bis ins Detail besprochen. Außerdem habe A unbedingt sparen wollen und verlangt, bei der Sanierung "bereits vorhandene Alt-Materialien" zu verwenden.

Diese Einwände überzeugten das Oberlandesgericht (OLG) Rostock nicht (4 U 16/20). Wer so einen Auftrag übernehme, signalisiere damit, dass er ihn auch durchführen könne, erklärte das OLG. Wenn dem Werkunternehmer die dafür nötigen Kenntnisse und Fähigkeiten fehlten, hätte er den Auftrag ablehnen oder sich die Sachkunde aneignen müssen.

H sei zwar ein "fachfremder" Handwerker. Deshalb könne er aber nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Auftraggeber mit ihm eine Leistung minderer Qualität vereinbart habe. Auch die Vorgabe des Auftraggebers, die Sanierung absolut preisgünstig auszuführen, lasse nicht die Pflicht des Auftragnehmers entfallen, ein einwandfreies Werk abzuliefern.

Wenn das mit dem vorhandenen Material unmöglich war, hätte H den Hauseigentümer darauf hinweisen müssen, d.h.: Er hätte ihn unmissverständlich über Folgen und Risiken dieser Vorgehensweise informieren müssen. Die pauschale Aussage von H, er habe "alles" mit A besprochen, beweise nicht, dass er dem Auftraggeber deutlich vor Augen geführt habe, dass er mit der "Billig-Variante" das angestrebte Ergebnis nicht erreichen könne. Daher müsse H für die Folgekosten der mangelhaften Werkleistung einstehen.

"Paddling-Boards" an der Kaimauer

Eigentümergemeinschaft setzt sich gegen Eigentümer durch: Die Halterung für Surfbretter muss weg!

Die Hamburger Wohnanlage liegt idyllisch am Isebekkanal, einem beliebten Tummelplatz für Sportler: Kanufahrer, Stand-Up-Paddler, im Winter Schlittschuhfahrer usw. Auch einer der Wohnungseigentümer ist passionierter Stand-Up-Paddler. Allerdings störte er die Idylle, indem er an der Kaimauer zum Kanal eine Art Gerüst für seine Paddling-Boards anbrachte. Das störte die Miteigentümer.

Da sich der Sportler weigerte, das Gestell zu entfernen, zog der WEG-Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft vor Gericht: Die Halterungsstangen veränderten unzulässig das Gemeinschaftseigentum, sie müssten weg. Zudem vergrößerten die Bohrlöcher in der Stützmauer die Gefahr von Frostschäden.

Das Amtsgericht Hamburg gab der Eigentümergemeinschaft Recht: Der Eigentümer müsse den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Das Landgericht Hamburg bestätigte das Urteil (318 S 83/19).

Da die Kaimauer zum Gemeinschaftseigentum zähle, sei der Wassersportler verpflichtet, die Halterungen zu beseitigen. Die Miteigentümer müssten die — ohne ihre Zustimmung vorgenommene — bauliche Veränderung der Wohnanlage nicht dulden. Das optische Erscheinungsbild der Mauer werde durch das Metallgestell unzumutbar beeinträchtigt.

Doch es könne hier sogar offenbleiben, ob die Kaimauer ausschließlich auf dem Grund der Eigentümergemeinschaft stehe und damit ihr Eigentum sei. Oder ob sie als Grenzeinrichtung der Stadt Hamburg gehöre, wie der Paddler behaupte. Denn: Bei einer Grenzanlage könnten beide Nachbarn — also die Eigentümergemeinschaft und die Stadt — verlangen, dass sie unverändert bleibe.

Die Stadt Hamburg hätte also einen Anspruch auf Rückbau des Gestells. Es könne aber auch "intern" jeder Wohnungseigentümer von den anderen Eigentümern verlangen, dass diese die Grenzanlage nur so nutzten, wie es dem Interesse der Eigentümergemeinschaft entspreche. Um den Rückbau der Halterung komme der Paddler also nicht herum.