Hauskäufer haben Anspruch auf Minderung des Kaufpreises, wenn ihnen der Verkäufer bei den Kaufverhandlungen einen reparierten, aber erheblichen Leitungswasserschaden verschwieg. War von der Überschwemmung, die beim Verkauf nur drei Jahre zurücklag, der Estrich des gesamten Wohnbereichs betroffen und beliefen sich die Sanierungskosten auf über 13.300 Euro, handelt es sich nicht um einen "unerheblichen Mangel", über den der Verkäufer die Kaufinteressenten nicht aufklären muss.

Der Mieter einer Eigentumswohnung in Wiesbaden kaufte sich ein Elektrofahrzeug (Hybrid-Fahrzeug), das er auf seinem mitgemieteten Stellplatz in der Tiefgarage abstellte. Das führte zu Aufruhr unter den Eigentümern: Immer wieder höre man von brennenden Batterien, so ihr Einwand, Elektroautos seien gefährlich. Auf einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, das Parken von Elektroautos in der Tiefgarage zu verbieten.

Gegen diesen WEG-Beschluss klagte die Vermieterin des Elektroauto-Fahrers. Zu Recht, entschied das Amtsgericht Wiesbaden (92 C 2541/21). Das Verbot verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Laut Gesetz habe jeder Wohnungseigentümer das Recht auf bauliche Maßnahmen, die dem "Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge" dienten.

Dieses individuelle Recht der Eigentümerin laufe ins Leere, wenn sie die Installation einer Ladestation verlangen könne, aber ihr Elektroauto (oder das eines Mieters) in der Garage nicht abgestellt und geladen werden dürfe.

Selbst wenn man zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft unterstelle, dass von Elektrofahrzeugen tatsächlich ein besondere Brandgefahr ausgehe, sei der einschlägige Beschluss unzulässig: Das Verbot heble ein Recht der Eigentümerin aus und widerspreche dem Ziel des Gesetzgebers, durch das Recht aufs Installieren von Ladeinfrastruktur allgemein die Elektromobilität zu fördern.

In der Regel ist eine im Mietvertrag bezifferte Wohnfläche verbindlich vereinbart — selbst dann, wenn vor der Quadratmeterangabe ein "ca." steht. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, kann der Mieter die Miete mindern. Im konkreten Fall hatte jedoch der Vermieter der Quadratmeterangabe im Mietvertrag folgende Einschränkung hinzugefügt:

"Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Als der Mieter wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche Rückzahlung zu viel gezahlter Miete forderte, scheiterte er mit seiner Klage auf ganzer Linie. Der Zusatz stelle eindeutig klar, dass hier nicht die im Vertrag konkret angegebene Quadratmeterzahl als Mindestfläche vereinbart wurde, entschieden Amtsgericht und Landgericht Berlin (67 S 96/22).

Die "Sollbeschaffenheit" der Mietsache richte sich nach der Zahl der Räume und nicht nach der Fläche der Wohnung — so hätten es die Parteien des Mietvertrags eindeutig geregelt und gebilligt. Die Regelung sei klar und in keiner Weise interpretationsbedürftig. Daher löse die Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der Quadratmeterangabe hier keine Ansprüche auf Rückzahlung aus.

Eine Lübecker Vermieterin kündigte einem älteren Ehepaar mehrmals. Zunächst warf sie den Mietern Zahlungsrückstand vor. Später zusätzlich eine Bedrohung. Eskaliert war der Streit 2018 nach mehreren massiven Wasserschäden in der Mietwohnung. Danach hatte das Ehepaar die Miete gemindert. Ein Versuch, die Leckage zu beseitigen, scheiterte, weil die Mieter den Termin ablehnten und abwesend waren.

Danach erhielt die Vermieterin ein wütendes Schreiben des Mannes: "Wir wollen von Ihnen telefonisch nie mehr belästigt werden, sonst machen wir es wie Ministerin Nahles sagt: dann hauen wir euch in die Fresse". Das wertete die Vermieterin als Bedrohung. Sie kündigte fristlos und erhob Räumungsklage, die das Amtsgericht Lübeck jedoch abwies (24 C 2626/19).

Die Mieter seien nie erhebliche Beträge schuldig geblieben, stellte das Amtsgericht fest. Ein halbes Jahr lang habe das Ehepaar wegen der stark durchfeuchteten Wände — belegt mit Fotos — die Miete mindern dürfen. Darüber hinaus sei nach einem (lange unentdeckten) Todesfall im Haus und der anschließenden Entrümpelung das Treppenhaus monatelang stark verdreckt gewesen, was ebenfalls eine Kürzung rechtfertige (15 Prozent). Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands komme daher nicht in Betracht.

Das Schreiben mit dem Nahles-Zitat sei sicherlich grenzwertig rüde. Das Zitat sei aber keine Beleidigung oder Bedrohung, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Die ehemalige Ministerin Nahles habe damit provokativ ihre Absicht formuliert, als Oppositionsführerin die Regierung schärfer kritisieren zu wollen ("Ab morgen kriegen sie in die Fresse"). Eine schärfere Gangart bei Auseinandersetzungen sei damit gemeint, keine Gewalttat. Hier werde keine Tätlichkeit gegen die Vermieterin angekündigt.

Bei der Abwägung der gegensätzlichen Interessen müsse man außerdem berücksichtigen, wie viel Frust sich bei dem betagten, aus einfachen Verhältnissen stammenden Mieter aufgestaut habe. Die wiederholten, massiven Wasserschäden ebenso wie der Konflikt um den Handwerkertermin hätten ihn sehr belastet. Der Mann habe sich von der Vermieterin unter Druck gesetzt gefühlt. Alles in allem sei es trotz seines aufbrausenden Verhaltens für die Vermieterin vielleicht anstrengend, aber nicht unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

1984 hatte ein Berliner Ehepaar das Badezimmer seiner Mietwohnung renoviert. Die Mieter entfernten die Dielen und verlegten Bodenfliesen — inklusive Bodenabfluss, aber ohne die nötigen Dichtungen. 32 Jahre später tropfte im Badezimmer der darunter gelegenen Wohnung eine Menge Wasser durch die Decke. Ein Bauexperte erklärte den Vermietern, die Zwischendecke könne jederzeit einstürzen: Offenbar sei seit vielen Jahren Feuchtigkeit von oben eingedrungen und habe die Holzbalken ruiniert.

Nun forderten die Vermieter von der Mieterin (ihr Mann war schon vor Jahren gestorben) 37.650 Euro. Sie müsse für den Schaden haften: Zum einen, weil der Boden seinerzeit unsachgemäß renoviert worden sei. Zum anderen, weil durch den unzulänglich abgedichteten Boden seit ca. 20 Jahren ständig Wasser in die darunter liegende Holzkonstruktion eingesickert sei. Denn die Rollstuhlfahrerin habe regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage der Vermieter mit der Begründung ab, ihr Anspruch auf Schadenersatz sei verjährt. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 132/20). Wenn Mieter die Mietsache beschädigten, verjährten die Ersatzansprüche der Vermieter zwar nach sechs Monaten. Aber diese Verjährungsfrist beginne erst, wenn das Mietverhältnis ende und die Vermieter die Mietsache zurückerhalten.

Die Verjährungsfrist sei ausdrücklich an die Rückgabe der Wohnung geknüpft (§ 548 Bürgerliches Gesetzbuch). Die Frist sei mit sechs Monaten relativ kurz bemessen. Dies solle Vermieter dazu bringen, nach dem Ende des Mietvertrags möglichst zügig ihre Ansprüche zu klären, die mit dem Zustand der Mietsache zusammenhängen. So hätten beide Vertragsparteien schnell Rechtsklarheit.

Im konkreten Fall wohne jedoch die Mieterin immer noch in der beschädigten Wohnung. Daher könnten die Vermieter ihre Ansprüche geltend machen, obwohl die schadenauslösende Abdichtung schon vor 32 Jahren verpfuscht wurde, betonten die Bundesrichter.

Mit dieser Vorgabe verwiesen sie den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Die Vorinstanz müsse nun noch prüfen, ob der Anspruch der Vermieter inhaltlich begründet sei. Darüber hinaus sei zu klären, ob die Vermieter eventuell vorrangig ihre Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen müssten.

Hinter dem Garten einer Eigentumswohnung befindet sich, abgegrenzt durch eine Natursteinmauer, etwas erhöht ein weiterer Garten. Dass sich das Sondernutzungsrecht des Vermieters auch auf den hinteren Gartenteil erstreckt, wirkt sich nicht automatisch auf des Mieters Pflicht zur Gartenpflege aus. Ist die von ihm zu pflegende Gartenfläche im Mietvertrag nicht genau bestimmt, muss er sich nur um den Gartenteil innerhalb der Stützmauer kümmern, die den hinteren Gartenteil optisch vom vorderen abtrennt.

Eine Immobiliengesellschaft hatte ein Mehrfamilienhaus umfassend renoviert und die Wohnungen anschließend verkauft. Schon bald stellten sich gravierende Schallschutzmängel heraus: Insbesondere waren die Geräusche aus dem Badezimmer einer Familie im angrenzenden Raum der Nachbarwohnung deutlich hörbar. Die Eigentümergemeinschaft (WEG) verlangte von der Bauträgerin einen Kostenvorschuss, um die unzulänglich isolierte Trennwand zu sanieren.

Ein Sachverständiger schätzte die Kosten auf rund 16.000 Euro und das Landgericht (LG) Köln verurteilte die Immobiliengesellschaft zur Zahlung. Da man nicht ausschließen könne, dass es letztlich teurer werde, müsse die Bauträgerin — falls notwendig — auch weitere Aufwendungen ersetzen, stellte das LG fest. Und so kam es dann auch. Da sich die Bauträgerin weigerte, weitere ca. 24.700 Euro Vorschuss zu zahlen, zog die WEG erneut vor Gericht.

Die Nachforderung sei gerechtfertigt, urteilte das Oberlandesgericht Köln (11 U 33/20). Das LG habe in einem ersten Urteil zur Vorschussklage der WEG festgestellt, dass die Immobiliengesellschaft die Mängelbeseitigungskosten tragen müsse. Wenn sich bei der Sanierung oder schon bei ihrer Planung herausstelle, dass der gezahlte Vorschuss nicht ausreichen werde, um den Baumangel zu beseitigen, könne die WEG weiteren Kostenvorschuss gerichtlich geltend machen.

Eine Nachforderung setze nicht voraus, dass sich der Sachverhalt grundlegend geändert habe. Eine so genannte Vorschussklage decke vielmehr Erhöhungen der Sanierungskosten mit ab — unabhängig davon, worauf die höheren Kosten zurückzuführen seien. Die Prognose eines Sachverständigen könne sich als falsch erweisen. Wenn sich im Zuge der Arbeiten oder bei ihrer Vorbereitung zeige, dass der Aufwand unterschätzt wurde, könne der Auftraggeber (bzw. hier: die WEG) mehr verlangen.

In einer großen Münchner Wohnanlage mit rund 200 Eigentumswohnungen wollten Mieter an ihrem Tiefgaragen-Stellplatz eine Elektroladestation für ein E-Mobil installieren. In der Anlage gab es bereits drei Ladeboxen, errichtet von der X-GmbH: Diese Firma wollten die Mieter auf eigene Kosten beauftragen.

Doch die Vermieterin — Eigentümerin einer Vielzahl von Wohneinheiten — erlaubte es ihnen nicht. Begründung: Pro Hausanschluss mehr als zehn Ladestationen einzurichten, sei technisch nur möglich, wenn dies die Stadtwerke München ausführten. Sie wolle alle Mieter gleich behandeln, die auf E-Fahrzeuge umsteigen möchten.

Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Ladestation durchzusetzen: Man könne ohne Weiteres in der Garage Kapazität für mehr Ladeboxen schaffen. Das sei kein Grund, ihnen einen bestimmten Vertragspartner für die Installation vorzuschreiben. Im Übrigen sei es völlig offen, ob sich überhaupt weitere Mieter ein Elektrofahrzeug anschaffen wollten.

So sah es auch das Landgericht München I (31 S 12015/21). Mieter hätten grundsätzlich Anspruch darauf, dass Vermieter einer baulichen Veränderung zustimmten, die dem Laden von Elektrofahrzeugen diene — es sei denn, es wäre für den Vermieter unzumutbar. Das sei hier nicht ersichtlich. Die Kapazität reiche für mindestens 5 bis 10 Ladeboxen aus. Vorhanden seien bisher nur drei. Daher sei es derzeit technisch problemlos machbar, eine weitere Station zu errichten.

Zwar sei es durchaus möglich, dass irgendwann weitere Mieter eine Ladestation wünschten und dann nur die Stadtwerke die technische Ausstattung dafür installieren könnten. Den aktuellen Antrag der Mieter dürfe die Vermieterin aber nicht mit dem vagen Verweis auf eventuelle, zukünftige Wünsche anderer Mieter abweisen.

Die Mieter könnten den Bau des Anschlusses durch die erfahrene Fachfirma X-GmbH verlangen. Diese Ladebox stehe einer späteren Erweiterung der Kapazitäten durch die Stadtwerke München nicht im Wege, falls sie notwendig werden sollte.

Seit 2002 wohnte die an fortschreitender Multipler Sklerose erkrankte Mieterin in ihrer Wiesbadener Wohnung. Im April 2018 machte der Wohnungseigentümer Eigenbedarf geltend und kündigte das Mietverhältnis. Dagegen wandte die Mieterin ein, ein Umzug sei für sie unzumutbar, weil sich dadurch die Krankheit verschlimmern würde. Das bescheinigte auch der Hausarzt mit einem Attest.

Das Amtsgericht Wiesbaden beauftragte einen Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie mit einem Gutachten. Der Mediziner erklärte, die Mieterin könne schlecht gehen — aber wie sich die Krankheit künftig entwickle, könne er fachlich nicht einschätzen. Mit dieser (Nicht-)Auskunft gab sich das Amtsgericht zufrieden und entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Auch das Landgericht Wiesbaden erklärte die Eigenbedarfskündigung für wirksam: Wenn jemand nicht mehr gut gehen könne, begründe das noch keinen Härtefall.

Die Mieterin wehrte sich weiter gegen Kündigung und Räumung. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie zumindest einen vorläufigen Erfolg: Amtsgericht und Landgericht hätten einen Härtefall verneint, ohne ein wichtiges Beweisangebot der Mieterin — ein neurologisches Sachverständigengutachten — zu berücksichtigen, kritisierten die Bundesrichter (VIII ZR 429/21). Dieses Vorgehen verstoße gegen den Anspruch der Mieterin auf rechtliches Gehör.

Erkläre die Mieterin, der erzwungene Umzug würde sich gesundheitlich für sie katastrophal auswirken, dann müsse das Gericht mangels eigener Sachkunde den Sachverhalt mit Hilfe von Experten sorgfältig aufklären, so die Bundesrichter. Falls erforderlich, mit einem zweiten Sachverständigengutachten. Das erste Sachverständigengutachten — erstellt vom Facharzt für Psychiatrie — habe sich darauf beschränkt, "Beeinträchtigungen beim Gehen" festzustellen. Das helfe natürlich überhaupt nicht weiter … Mit dieser Aussage hätte sich das Landgericht nicht zufriedengeben dürfen.

Es habe damit den wesentlichen Einwand der Mieterin gegen die Kündigung schlicht übergangen, anstatt sich mit dem neurologischen Gutachten auseinanderzusetzen. Wenn die Frau behaupte, die Krankheit würde sich verschlechtern, müsse das Gericht klären, welche gesundheitlichen Folgen ein Umzug auslösen bzw. mit welcher Wahrscheinlichkeit eine gravierende Schädigung der Gesundheit eintreten könnte. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.

Wird im Mietvertrag eine Einrichtung der Mietsache (hier: der Gartenbewässerungsanschluss) nicht ausdrücklich erwähnt, bedeutet das nicht, dass Vermieter diese gegen den Willen der Mieter ersatzlos entfernen dürfen. Ist ein Gartenanteil mitvermietet, den die Mieter pflegen und gießen müssen, gehört der Außenwasseranschluss zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Die Vermieterin muss daher die Verschlechterung der Mietsache rückgängig machen.

Eine Tierärztin unterhält neben ihrem Wohnhaus, in dem sich auch die Praxis befindet, eine Pferdekoppel mit Unterstand. Die Koppel war 2016 vom Landratsamt mit Auflagen genehmigt worden: Nur wenige Pferde sollten hier stehen und im Sommer nicht dauerhaft, sondern maximal fünf Stunden. Ein Bekannter der Tierärztin nutzte die Koppel gelegentlich für seine Pferde, ansonsten wurden hier "Pferdepatienten" zur Beobachtung untergebracht.

2021 beantragte die Tierärztin, die Beschränkung auf fünf Stunden aufzuheben — so sei eine Behandlung nicht praktikabel. Die Nachbarschaft werde durch die Koppel nicht beeinträchtigt: Ihre "Patienten" und auch die Pferde des "Pächters" ständen hier immer nur kurze Zeit. Und der anfallende Mist werde täglich zur nahegelegenen Reithalle gebracht. Das Landratsamt genehmigte die Änderung.

Eine Nachbarin, deren Haus etwa 40 Meter entfernt vom Pferdestall der Tierärztin liegt, erhob daraufhin prinzipiell Einspruch: Im "allgemeinen Wohngebiet" hätte die Koppel schon 2016 nicht genehmigt werden dürfen. Sie sei aufgrund der vorherrschenden West-Wetterlagen dem Urin- und Mistgeruch der Pferde ungehindert ausgesetzt. Da sie an einer Lungenkrankheit leide, sei der Ammoniak-Geruch für sie besonders schädlich und im Sommer unerträglich. Die Baugenehmigung verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Dem widersprach das Verwaltungsgericht (VG) Ansbach (AN 3 S 22.01039). Der Standort sei kein reines Wohngebiet, sondern ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet am Ortsrand, stellte das VG fest: mit Tankstelle, Fahrschule, Reithalle etc. Nicht zuletzt präge die Pferdehaltung der Reithalle die Umgebung: Entsprechende Geräusche und Gerüche seien ortsüblich.

Als lärmscheue Tiere verursachten Pferde aber ohnehin kaum Geräusche. Ihr Wiehern überschreite nicht einmal die strengen Lärm-Grenzwerte für ein allgemeines Wohngebiet. Die Geruchsbelastung auf dem Anwesen der Nachbarin sei — trotz der Lage ihres Grundstücks in der Westwindzone — bei einem Abstand von 40 Metern unerheblich. Auf der Koppel Mist zu lagern, sei sowieso verboten: Praxismitarbeiter entfernten ihn täglich.

Selbst wenn die Anwohnerin tatsächlich lungenkrank wäre - was sie nicht belegt habe -, hätte das Landratsamt mit der Genehmigung nicht gegen das Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme verstoßen. Auch Gerichte müssten sich bei ihren Abwägungen am Empfinden von Durchschnittsmenschen orientieren: Gesundheitliche Besonderheiten der Nachbarn spielten da keine Rolle. Das Nachbarrecht regle allgemein die Beziehungen zwischen Grundstückseigentümern und nicht die der konkret betroffenen Personen.

Ein Thüringer Tischlermeister modernisierte und dämmte die Fassade seines Wohnhauses selbst. Dabei unterstützten ihn sein Vater und seine Brüder. Als die Bauarbeiten weitgehend beendet waren, half ihm Bruder D, das ca. drei Meter hohe Gerüst abzubauen. Dabei geriet das Gerüst ins Wanken. Bäcker D, der oben stand, stürzte herunter und erlitt einen Trümmerbruch des linken Schienbeins.

Der Bauherr informierte den zuständigen Träger der gesetzlichen Unfallversicherung über den Unfall des Bruders. Die Unfallkasse winkte jedoch ab: Hier handle es sich um einen selbstverständlichen Hilfsdienst unter Verwandten und nicht um einen Arbeitsunfall. Für die Behandlung müsse die Krankenkasse aufkommen.

Daraufhin zog der Verunglückte vor Gericht, um die besseren Leistungen der gesetzlichen Unfallversicherung durchzusetzen: Schließlich sei er "wie ein Arbeitnehmer" tätig gewesen, wenn auch für den Bruder. So eine Tätigkeit werde in der Regel von Fachfirmen ausgeführt. Schon die Gefährlichkeit der Arbeit am Gerüst spreche gegen eine bloße Gefälligkeit unter Angehörigen.

Doch das Landessozialgericht Thüringen wies seine Klage ab (L 1 U 342/19). Der wesentliche Grund für die Arbeit am Gerüst sei die Sonderbeziehung zum Bruder gewesen. Zuvor habe der Tischler beim Umzug von D dessen Küche eingebaut. Bei den Fassadenarbeiten habe sich D erkenntlich gezeigt, um das System gegenseitiger Hilfe aufrechtzuerhalten. Damit scheide die Annahme aus, D sei "so ähnlich wie ein Beschäftigter" tätig geworden.

Anders läge der Fall, wenn es sich um eine länger dauernde, anstrengende und sehr gefährliche Tätigkeit gehandelt hätte — die man von einem Verwandten gewöhnlich nicht erwarten könne. Beim Umgang mit schweren und riskanten Gerätschaften, der eine besondere Ausbildung erfordere, könne die Annahme einer "Wie-Beschäftigung" zutreffen. Das gelte aber nicht beim Abbau eines Gerüsts von drei Metern Höhe, auch wenn das üblicherweise Fachfirmen erledigten und hier mit einem Sturz endete: Im Prinzip sei diese Tätigkeit weder besonders gefährlich, noch erfordere sie eine besondere Qualifikation.

Prinzipiell sind Vermieter verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Verlangt eine Mieterin von der Vermieterin, den abgenutzten Teppichboden der Mietwohnung zu renovieren, muss sie allerdings nachweisen, dass der Teppichboden mitvermietet wurde. Ergibt sich dies weder aus einem Übergabeprotokoll, noch aus dem Mietvertrag, hat die Mieterin keinen Anspruch auf Instandsetzung.

Der Bauherr hatte eine Fensterbau-Fachfirma damit beauftragt, in einem Neubau Fenster und Türen einzubauen. Der Fensterbauer hatte dem Auftraggeber ein Angebot auf Basis eines Leistungsverzeichnisses für das Gewerk Fenster/Türen unterbreitet, das der Architekt des Bauvorhabens erstellt hatte. Als die Arbeiten des Handwerkers beendet waren — das Gebäude war noch ein Rohbau —, bemerkte der Architekt unter den eingebauten Elementen Feuchtigkeit.

Auf die Undichtigkeiten wies er den Handwerker und das Bauunternehmen bei einer Baubesprechung hin. Einige Nachbesserungen brachten keinen durchschlagenden Erfolg. Die spätere Schadenersatzklage des Bauherrn gegen den Fensterbauer führte zu nichts, da die Fachfirma zu diesem Zeitpunkt bereits "pleite" war. Daraufhin verlangte er vom Architekten Schadenersatz wegen mangelhafter Leistung. Das Landgericht Flensburg wies die Klage des Auftraggebers ab (2 O 244/19).

Dass die Elemente Schlagregen nicht standhielten, sei laut Sachverständigengutachten auf Produktionsfehler zurückzuführen und habe nichts mit der Leistung des Architekten zu tun. Die Ausschreibung für den Fensterbau sei fachgerecht gewesen: Man müsse im Leistungsverzeichnis nicht ausdrücklich eine bestimmte Klasse der Schlagregendichtheit vorgeben, wenn der Handwerker den Standort und das Anforderungsprofil der Elemente kenne.

Der Architekt habe mit den RAL-Richtlinien und den anerkannten Regeln der Technik die maßgeblichen Anforderungen klar formuliert. Wären die Elemente einwandfrei produziert worden, hätten sie die geforderte Schlagregendichtheit erfüllt. Der Handwerker habe seine Arbeit auch fachgerecht geplant und ausgeführt: Mangelnde Bauüberwachung sei dem Architekten also ebenfalls nicht vorzuwerfen. Die Undichtigkeiten seien nicht auf der Baustelle entstanden und auch nicht auf den ersten Blick erkennbar gewesen.

Schon während der Rohbauphase habe der Architekt auf die Mängel aufmerksam gemacht und Nachbesserungen initiiert. Ein Fehler sei auch nicht darin zu sehen, dass er die Verwendung von Fensterelementen ohne CE-Kennzeichnung gebilligt habe: Eine fehlende CE-Kennzeichnung begründe keinen Sachmangel. Ob ein Produkt den anerkannten Regeln der Technik entspreche oder nicht, stehe damit nicht fest. Fehle die Kennzeichnung, sage dies also nichts über die Qualität eines Bauprodukts aus.

Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) hat für die Wohnanlage (Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum) eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, die auch Leitungswasserschäden abdeckt. Da in den Wohnungen von Eigentümerin A mangelhafte Wasserleitungen verlegt wurden, traten hier wiederholt Wasserschäden auf. Allein 2018 betrug der Schaden 85.000 Euro. Aus diesem Grund läuft schon lange ein Rechtsstreit zwischen der WEG und der Handwerksfirma, die die Kupferrohre verlegt hat.

Bei jedem Schaden beauftragte die Verwalterin ein Fachunternehmen mit den Reparaturen und beglich die Rechnung vom Gemeinschaftskonto. Die Gebäudeversicherung ersetzte den Schaden - bis auf den vereinbarten Selbstbehalt. Den Selbstbehalt legte die Verwalterin auf die Eigentümer um, so, wie es ihren Miteigentumsanteilen entsprach. Er stieg mit jedem Schadensfall und belief sich zuletzt auf 7.500 Euro.

Gegen die Umlage des Selbstbehalts protestierte Eigentümerin B, der eine große Gewerbeeinheit gehört: Bei ihr sei noch nie ein Schaden aufgetreten, die Mängel beträfen nur das Sondereigentum der Eigentümerin A. Eigentümerin B wollte sich deshalb nicht mehr an den Kosten für die Beseitigung von Leitungsschäden beteiligen und verlangte, den Selbstbehalt anders aufzuteilen. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie einen Teilerfolg (V ZR 69/21).

Die derzeitige Praxis der Verwalterin sei rechtmäßig, so die Bundesrichter. Es entspreche der Interessenlage der Eigentümer, wenn der Sondereigentümer den Selbstbehalt bei einem Versicherungsfall nicht alleine finanzieren müsse. Schließlich profitierten von einem Selbstbehalt alle Eigentümer, weil so die WEG als Versicherungsnehmerin einen niedrigeren Versicherungsbeitrag zahle. Also müssten auch alle die Kosten tragen: Ebenso wie der Beitrag sei der Selbstbehalt gemäß den Eigentumsanteilen aufzuteilen.

Allerdings könne die WEG durchaus vereinbaren, für die Zukunft den Verteilungsschlüssel zu ändern. Darauf hätte die Eigentümerin B Anspruch, wenn die bisherige Regelung sie unbillig belaste. Das wäre der Fall, wenn das Leitungsnetz in den Wohneinheiten und in der Gewerbeeinheit unterschiedlich gebaut bzw. installiert sei — wenn also absehbar wäre, dass Leitungswasserschäden weiterhin (nur) in den Wohneinheiten auftreten und B trotzdem regelmäßig die Kosten mittragen müsste.

Dann müsste die WEG den Verteilungsschlüssel für den Selbstbehalt ändern. Die Bundesrichter verwiesen den Rechtsstreit zurück an die Vorinstanz: Sie müsse nun klären, ob tatsächlich unterschiedliche bauliche Verhältnisse vorlägen.

2015 hatte ein Ehepaar in Berlin eine Wohnung gemietet. Seither zahlte es die Miete permanent immer etwas zu spät. Bis zum Sommer 2020 nahm der Vermieter diese schlechte Gewohnheit hin, ohne die Mieter zu pünktlicher Zahlung aufzufordern. Erst im Juli 2020 mahnte er sie erfolglos ab. Doch auch in nächsten drei Monaten zahlten die Eheleute verspätet. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Seine Räumungsklage scheiterte erst beim Amtsgericht Berlin-Mitte, dann beim Landgericht Berlin (67 S 158/21). Die Kündigung sei unwirksam, da der Vermieter die verspäteten Zahlungen von Anfang an widerspruchslos hingenommen habe. Wenn er so ein Verhalten über Jahre dulde, erwecke der Vermieter den Anschein, darin keine besondere Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen. Damit sende er den Mietern quasi das Signal, diese Vertragsverletzung sei für ihn unerheblich.

Auf das Verhalten des Ehepaares vor der Abmahnung könne der Vermieter deshalb die Kündigung nicht stützen, erklärte das Landgericht. Mit der Abmahnung habe er dann zum ersten Mal klargestellt, dass ihn die unpünktliche Zahlweise störe und eine Pflichtverletzung darstelle. Diese Pflichtverletzung sei allerdings wegen des kurzen Zeitraums von drei Monaten nur als geringfügig einzustufen. Sie rechtfertige (noch) keine Kündigung.

2012 beauftragte eine Hauseigentümerin eine Fachfirma für Dachdecker- und Spenglerarbeiten mit dem Umbau ihres Gebäudes. Sie riss das Dachgeschoss ab und errichtete zwei Penthouse-Wohnungen mit Dachterrassen in Holzbauweise. Die Baufirma dichtete auch das Flachdach ab: Sie montierte an den Dachgiebeln Wasserfangkästen und schloss sie an Fallrohre an.

Drei Jahre später fiel den Bewohnern der Penthouse-Wohnungen auf, dass sich Fensterelemente und Heizkörper senkten. Ein Bauexperte stellte Fäulnis in der Bodenkonstruktion fest und ermittelte die Ursache: Wenn sich in den Wasserfangkästen Wasser aufstaute, drang es in die Wände ein, lief nach unten. Deshalb faulten die Holzbalken. Die Hauseigentümerin musste den gesamten Boden erneuern und forderte Schadenersatz von der Baufirma.

130.000 Euro ständen der Bauherrin für die Mangelbeseitigung zu, urteilte das Landgericht Wiesbaden. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt bestätigte diese Entscheidung (29 U 155/21). Die Dachdecker-Fachfirma habe das Holzdachhaus vor Feuchtigkeit schützen müssen. Es genüge nicht, das Dach mit Folien abzudichten. Vielmehr hätte die Baufirma die Folien auch fachgerecht an die angrenzenden Bauteile, d.h. an die Wasserfangkästen, anschließen müssen. Das gehöre zu den Aufgaben eines Dachdeckers.

Vergeblich berief sich die Baufirma darauf, dass Fehler anderer Gewerke und fehlende Planung der Bauherrin den Schaden verursacht hätten. Das OLG sah das anders: Sollte der Dachdecker wirklich gedacht haben, dass nicht er, sondern der Verputzer für den Anschluss der Abdichtungsfolie an den Wasserkasten zuständig sei, hätte er die Bauherrin darauf hinweisen müssen. Üblicherweise sei das die Sache des Dachdeckers.

Die Hauseigentümerin treffe auch kein Mitverschulden aufgrund fehlender Planung. Planerische Vorgaben hätte die Baufirma einfordern müssen, bevor sie den Auftrag annahm. Stattdessen habe sie ihn von vornherein ohne Planung akzeptiert und damit die planerische Verantwortung selbst übernommen. Wenn sich der Dachdecker darauf einlasse, müsse er auch ohne Planung oder Bauleitung ein "taugliches Werk gemäß den fachlichen Regeln" abliefern oder für mangelhafte Arbeit haften.

Auf dem Grundstück von Hauseigentümer F brach die in drei Metern Tiefe verlegte, 50 Jahre alte Abwasserleitung. Um festzustellen, wo die Rohre gebrochen waren, grub eine Spezialfirma den Garten auf und legte einige Meter Leitung frei. Bei einer Kamerafahrt durch die Rohre zeigten sich allerdings auch Schäden und eingedrungene Wurzeln im noch nicht freigelegten Teil der Leitung.

Herr F beauftragte ein Handwerksunternehmen für Haustechnik mit der Reparatur. Mit einer Reparatur des Rohrbruchs sei es nicht getan, erklärte der Handwerker: Aufgrund der Defekte an mehreren Stellen sei es erforderlich, die gesamte Abwasserleitung auf dem Grundstück zu erneuern. So lautete dann auch der Auftrag. Zum Preis von 26.171 Euro verlegte das Unternehmen eine neue Leitung von 28 Metern Länge und erstellte zwei Schächte.

Die Gebäudeversicherung übernahm 5.000 Euro, F selbst zahlte dem Handwerker 9.000 Euro Abschlag. Da er mit der Abrechnung des Haustechnikers nicht einverstanden war, behielt der Hauseigentümer nach dem Abschluss der Arbeiten den restlichen Werklohn ein und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Die Abrechnung sei korrekt, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (9 U 163/20). Der Auftraggeber könne jedoch die offene Forderung des Handwerkers mit einem Anspruch auf Schadenersatz verrechnen.

Der Auftragnehmer hätte F nämlich auf die Möglichkeit hinweisen müssen, die alte Leitung im Inlinerverfahren zu sanieren. Das sei wesentlich günstiger als eine neue Leitung zu verlegen — zumal dies in drei Metern Tiefe besonders aufwendig sei. Ohne Aufgrabungen repariere man beim Inlinerverfahren das Rohr von innen und dichte die schadhaften Stellen mit Hartbeschichtungen ab. Laut Sachverständigengutachten sei dies mittlerweile das Standardverfahren bei der Reparatur von Abwasserleitungen und jedem Fachmann bekannt.

Handwerksfirmen müssten bei der Auftragsvergabe auch die wirtschaftlichen Interessen des potenziellen Kunden berücksichtigen: Herr F wisse als Nichtfachmann über die technischen Möglichkeiten nicht Bescheid. Dass das Haustechnik-Unternehmen selbst keine Reparatur im Inlinerverfahren anbiete, ändere nichts an der Pflicht des Fachmanns, den Kunden darüber zu informieren. Wenn F ein anderes Unternehmen mit der günstigen Instandsetzung beauftragt hätte, hätte er viel Geld gespart: rund 13.000 Euro laut Schätzung des Sachverständigen. Das sei der Schaden, für den der Auftraggeber vom Handwerker Ersatz verlangen könne.

1981 hatte das Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin gemietet. Hier wurden seine zwei Töchter geboren. 1996 mieteten die Eltern in der Nähe noch eine andere, größere Altbauwohnung, die sie über längere Zeit renovierten. 2003 zogen sie dort ein und überließen der älteren Tochter die Zwei-Zimmer-Wohnung.

Viele Jahre später gab es einen Eigentümerwechsel im Mietshaus. 2019 kündigte die neue Vermieterin den Mietern: Sie hätten vertragswidrig ohne ihre Erlaubnis die Wohnung einer anderen Person zum "alleinigen Gebrauch überlassen". Das Ehepaar lebe mittlerweile in der Zweitwohnung, die ihr längst ihr Hauptwohnsitz sei.

Das bestritten die Mieter: Ihr Mobiliar befinde sich immer noch in der Zwei-Zimmer-Wohnung. Sie seien schon deshalb oft dort, weil die Familie gerne zusammen koche …

Das Amtsgericht Berlin-Mitte erklärte die Kündigung für unwirksam (123 C 5105/19). Ob es überhaupt zulässig sei, den Mietvertrag wegen einer (angeblichen) Pflichtverletzung der Mieter zu kündigen, die seit 2003 andauere, sei fraglich. Das könne hier jedoch offenbleiben: Denn das Ehepaar habe die Wohnung keinesfalls vertragswidrig "Dritten" zum Gebrauch überlassen. Das Verbot der "Gebrauchsüberlassung" ohne Einverständnis des Vermieters gelte nicht für Familienmitglieder.

Solange Mieter die Wohnung auch selbst benützten, hätten sie das Recht, Ehepartner und nahe Verwandte in ihre Räume aufzunehmen. Auch wenn das Ehepaar im konkreten Fall wohl inzwischen überwiegend in der zweiten Wohnung lebe, sei das nicht vertragswidrig: Für Mieter gebe es schließlich keine Pflicht, eine gemietete Wohnung zu bewohnen. Immerhin halte sich das Ehepaar in der ersten Wohnung noch regelmäßig auf.

Die Mieter hätten ihr Besitzrecht an der Zwei-Zimmer-Wohnung nie vollständig aufgegeben. Sie besäßen nach wie vor alle Schlüssel, kümmerten sich um die Mietsache und ständen als Ansprechpartner für die Vermieterin zur Verfügung, wenn sich aus dem Vertragsverhältnis Probleme ergäben. Von einer Pflichtverletzung der Mieter, welche die Vermieterin zur Kündigung berechtigte, könne daher keine Rede sein.

Im Sommer 2020 verlegte ein Münchner Hauseigentümer in seinem Garten Rollrasen. Um die 28 qm große Fläche zu düngen, kaufte er einen Streuwagen und acht Kilo Langzeitrasendünger. Für den Dünger warb der Hersteller mit der Aussage, bei seinem Produkt bestehe für das Gras keinerlei Verbrennungsgefahr. Doch kaum hatte der Käufer den Dünger verteilt, zeigte der Rasen Verbrennungsschäden.

Das behauptete jedenfalls der Hauseigentümer, der wegen brauner Flecken im Rasen von einem Produktfehler ausging: Er habe den Dünger entsprechend den Vorgaben ausgebracht: auf trockenem Gras, einen Tag nach dem Mähen, die passende Menge für 30 qm. Anschließend habe er den Rasen ungefähr zehn Minuten gewässert. Der Käufer verklagte den Hersteller auf 1.244 Euro Schadenersatz: Gemäß dem Produkthaftungsgesetz müsse er für die Folgen eines Produktfehlers geradestehen.

Von einem Fehler des Produkts wollte das Unternehmen jedoch nichts wissen: Der Kunde müsse den Dünger falsch angewendet haben. Vermutlich habe er sich doch nicht genau an die Anweisungen auf der Verpackung gehalten. Das Schadensbild spreche jedenfalls dafür, dass zu viel Dünger eingesetzt worden sei.

Das Amtsgericht München wies die Schadenersatzklage des Käufers gegen den Düngerhersteller ab (113 C 2145/21). Er habe nichts vorgetragen, was auf einen Produktfehler schließen ließe. Auf seinen Fotos vom Rollrasen seien wohl einzelne braune Stellen im Rasen zu erkennen. Und braune Flecken seien selbstverständlich ein Schaden. Dem könnten aber ganz unterschiedliche Ursachen zugrunde liegen.

Zum Beispiel könne der Rollrasen aufgrund von Fehlern beim Verlegen schlecht angewachsen sein. Oder er sei zu wenig gegossen worden. Denkbar sei auch, dass Schädlinge die Graswurzeln zerstört hätten. Der Kunde könne den Dünger ungleichmäßig ausgebracht und einige Stellen überdüngt haben. Ein Produktfehler sei mit braunen Flecken nicht zu beweisen. Wäre der Dünger mangelhaft, müsste zudem der gesamte Rasen "gebräunt" sein und nicht nur einzelne Stellen.