Bauen & Wohnen

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Wer anderen eine Grube gräbt

Für die Sicherung einer Baustelle ist nicht nur der Bauunternehmer verantwortlich

Ein Hauseigentümer ließ im Innenhof seines Anwesens Bauarbeiten durchführen, unter anderem wurde im Hof ein tiefer Graben ausgehoben. Um die Grube abzusichern, hängten die Mitarbeiter des Bauunternehmens eine Flatterleine rundherum. Hinterausgänge zum Hof hatten auch ein angrenzendes Mietshaus und ein Restaurant. Im Hof befanden sich die Mülltonnen für alle Gebäude.

Nach Einbruch der Dunkelheit wollte ein Koch des Restaurants leere Pappkartons entsorgen. Auf dem Weg zu den Tonnen stürzte er in den Graben und verletzte sich schwer. Die für den Arbeitsunfall zuständige gesetzliche Unfallversicherung übernahm die Behandlungskosten und verklagte anschließend den Bauherrn sowie den Bauunternehmer auf Schadenersatz.

Sie müssten zu gleichen Teilen für die Unfallfolgen haften, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) München (7 U 3118/17). In der Regel übertrage der Bauherr die Verkehrssicherungspflicht für die Baustelle mit dem Bauauftrag auf den Bauunternehmer, stellte das OLG fest. Von dieser Pflicht könne sich der Bauherr aber nicht komplett befreien. Für Gefahren, die von der Baustelle auf seinem Grundstück ausgehen, bleibe der Auftraggeber mit-verantwortlich: Er müsse zumindest kontrollieren, ob der Auftragnehmer seine Verkehrssicherungspflicht korrekt erfülle.

Im konkreten Fall habe das Bauunternehmen die Baustelle mit einer Flatterleine völlig unzulänglich gesichert. Dagegen habe der Grundstückseigentümer offenkundig nichts unternommen. Angesichts der Wohnsituation hätte man hier damit rechnen müssen, dass Mieter bzw. Mitarbeiter des Restaurants auch abends den Innenhof betreten. Schließlich ständen hier die Müllcontainer. Zudem sei der Hof abends nicht beleuchtet. Also hätten die Verantwortlichen geeignetere Sicherungsvorkehrungen treffen müssen, um zu gewährleisten, dass keine Personen abstürzten.

An der Küche war der Lack ab

Kurzartikel

Weist die besonders empfindliche, lackierte Einbauküche einer Mietwohnung leichte Lackabsplitterungen an den Fronten auf, muss der Mieter bei seinem Auszug dafür keinen Schadenersatz zahlen. Beim Ein- und Ausräumen von Geschirr sind leichte Stöße gegen die Küchenmöbel kaum zu vermeiden. Kratzer und Absplitterungen gehören daher, zumal in einem Haushalt mit Kleinkindern, zum alltäglichen, vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Fassade aus ungeeignetem Holz

Weiche Seekiefer taugt nicht für eine Hausfassade an der Wetterseite: Planungsfehler des Architekten

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beauftragte einen Architekten damit, Dach und Obergeschoss des Gebäudes auszubauen. Als der Umbau fertiggestellt war, ließ der Architekt die Fassade an der Wetterseite mit Holzplatten aus Seekiefern verkleiden. Das erwies sich schon bald als problematisch, weil dieses Holz kaum widerstandsfähig ist: Es schimmelte.

Der Auftraggeber musste an der Fassade einen Spritzschutz anbringen lassen — in dieser Höhe ein beträchtlicher Aufwand. Vom Architekten forderte er fast 50.000 Euro Schadenersatz: Das für die Fassade verwendete Holz sei ungeeignet, hielt er dem Architekten vor. Dass er dieses Material ausgewählt habe, stelle einen Planungsfehler dar. Der Architekt weigerte sich zu zahlen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen.

Beim sachverständig beratenen Oberlandesgericht Zweibrücken und beim Bundesgerichtshof setzte sich der Bauherr durch (VII ZR 228/16). Seekiefer sei ein weiches Holz, das schnell schimmle, hatte der Bauexperte erläutert. Im Vergleich mit anderem Holz oder mit anderem Fassadenmaterial sei Seekiefer wenig haltbar und für Außenfassaden generell ungeeignet.

Das gelte erst recht, wenn eine Fassade Wind und Regen so ausgesetzt sei wie diese, schlussfolgerten die Bundesrichter. Seien Außenplanken nicht widerstandsfähig, müsse man sie umso häufiger mit einem Schutzanstrich versehen. Weil für Arbeiten am Obergeschoss jedes Mal ein Gerüst notwendig sei, führe der Planungsfehler des Architekten zu erhöhten laufenden Kosten für den Hauseigentümer. Für die Folgen seiner fehlerhaften Materialauswahl müsse der Architekt einstehen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte mit diesem Beschluss ein Urteil des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 2.9.2016 - AZ.: 2 U 29/15.

Abfallgebühren für Häuschen im Grünen

Eine gelegentliche Brotzeit am Wochenende löst keine Gebührenpflicht aus

Der Eigentümer eines Wochenendgrundstücks erhielt von der Gemeinde einen Bescheid, demnach sollte er für die Müllabfuhr zahlen. Er wehrte sich dagegen und verwies auf die Satzung der Gemeinde. Danach bestand für Grundstücke keine Gebührenpflicht, wenn Abfälle nicht oder nur ausnahmsweise anfielen.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof schloss sich seiner Auffassung an und hob den Bescheid auf (4 B 93.3830). Kommunen dürften Gebühren nur für Leistungen verlangen. Die Gemeinde könne nicht nur die unbebauten Grundstücke von der Gebühr befreien. Dass hier kein Abfall entstehe, sei klar. Umgekehrt sei bei Wohnhäusern anzunehmen, dass sie bewohnt würden und daher Müll anfalle.

Hausbesitzern müsse es aber möglich sein, das Gegenteil zu beweisen, sonst werde der Gleichheitsgrundsatz verletzt. In konkreen Fall sei die Behauptung des Eigentümers nicht widerlegt worden, dass er nur gelegentlich auf dem Grundstück "Brotzeit mache" und die Abfälle abends wieder mitnehme.

Kunden durften Maklervertrag widerrufen

Die von der Maklerin verwendete Widerrufsbelehrung der Webseite "Immobilienscout24" war unwirksam

Maklerin S hatte mit einem Ehepaar über das Internetportal "Immobilienscout24" einen Maklervertrag — inklusive Provisionsvereinbarung — geschlossen und den Kunden eine Eigentumswohnung vermittelt. Der Kaufvertrag kam zustande, doch die Provision blieben die Kunden schuldig. Monate später widerriefen sie den Maklervertrag mit der Begründung, sie hätten von Frau S keine "ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung" erhalten.

Hintergrund: Verbrauchern steht im Versandhandel und Onlinehandel — d.h. bei so genannten Fernabsatzverträgen — ein Widerrufsrecht zu. Auch ein über das Internet angebahnter Maklervertrag zählt zu den Fernabsatzverträgen. Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt grundsätzlich mit dem Vertragsabschluss zu laufen — aber nur, wenn der Verbraucher korrekt über sein Widerrufsrecht informiert wurde.

Das Oberlandesgericht Naumburg entschied, dass der Widerruf im konkreten Fall wirksam war und die Maklerin daher keinen Anspruch auf die Provision hat (7 U 13/18). Die Kunden hätten den Vertrag nicht zu spät widerrufen: Denn die Widerrufsfrist sei wegen einer unzulänglichen Widerrufsbelehrung nicht nach 14 Tagen abgelaufen.

Die Maklerin habe den Kunden eine vorformulierte Bestätigungs-E-Mail des Internetportals "Immobilienscout24" geschickt. Die darin enthaltene, ebenfalls von der Webseite vorformulierte Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag entspreche nicht den strengen gesetzlichen Anforderungen. Eine Widerrufsbelehrung müsse den Unternehmer, der sie abgebe, eindeutig erkennen lassen und den Vertrag konkret benennen, auf den sie sich beziehen solle.

In der Standard-E-Mail von "Immobilienscout 24" fehle jeder Hinweis darauf, dass sich die Informationen zum Widerruf auf den Maklervertrag mit Frau S beziehen. Dem Text sei auch nicht zu entnehmen, dass er von Frau S gesendet wurde. Vielmehr entstehe beim Lesen der Eindruck, die Mail und die Belehrung stammten von der Betreiberin der Webseite, deren Unternehmenslogo im Briefkopf der Mail abgebildet sei. Am Ende stehe die Grußformel "Ihr ImmobilienScout24-Team", gefolgt von Werbung.

Dieses Vorgehen sei unzulässig. Makler und andere Unternehmer dürften nicht irgendwelche Widerrufsbelehrungen von Internetportalen nutzen und ohne Bezug auf das eigene Unternehmen durch Kopieren übernehmen.

Kranke Mieterin belästigt Mitbewohner

Ihr Vermieter haftet nicht für die Folgen einer psychischen Störung

In einer Eigentumswohnungsanlage belästigte eine psychisch gestörte Frau ständig ihre Mitbewohner. Sie störte die Hausruhe durch Hämmern und bewusst lautes Hantieren in der Wohnung und vor dem Haus. Ihr Fernseher lief fortwährend mit großer Lautstärke. In ihrer Wohnung hielt die Mieterin so viele Katzen, dass dies nicht nur im Treppenhaus zu "riechen" war, sondern auch in anderen Wohnungen.

Zwei benachbarte Mieterinnen kürzten wegen dieser unzumutbaren Zustände ihre Miete um insgesamt 5.041 DM. Für diesen Betrag forderte der Eigentümer der beiden Wohnungen vom Vermieter der psychisch kranken Frau Schadenersatz. Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass er darauf keinen Anspruch hat (3 Wx 472/94).

Zwar müüssten Wohnungseigentümer nach dem Gesetz dafür sorgen, dass ihre Mieter keinem Mitbewohner schadeten. Aber die betreffende Frau leide an einer krankhaften psychischen Störung, die eine "freie Willensbildung" ausschließe. Für so einen Umstand könne der Vermieter - anders als wenn ein Mieter den Hausfrieden absichtlich und bewusst störe - nicht haftbar gemacht werden.

Hauseigentümer müssen Parkplätze nicht komplett räumen

Postbotin stürzte auf winterglattem Parkplatz mit dem Rad: kein Schmerzensgeld!

Bei Schneetreiben fuhr im Januar 2017 eine Postbotin mit ihrem E-Bike Post aus. Auf dem Parkplatz eines Mietshauses — der erkennbar glatt und nicht vollständig von Schnee geräumt war — stürzte die Frau und verletzte sich. Vier Wochen lang konnte sie nicht arbeiten. Vom Hauseigentümer forderte die Postzustellerin Schmerzensgeld, weil er den Parkplatz nicht geräumt und gestreut und damit seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe.

Diese Kritik teilte das Amtsgericht Augsburg nicht (74 C 1611/18). Anders als die Gehwege vor dem Haus müssten Parkplätze von Grundstückseigentümern nicht vollständig von Eis und Schnee befreit werden, so das Amtsgericht. Es komme nur darauf an, dass Hausbewohner und Besucher sicher ihre geparkten Autos erreichten.

Und dafür habe der Hauseigentümer gesorgt und die Wege freischaufeln und streuen lassen. Die Postzustellerin hätte absteigen und einen geräumten Weg benutzen müssen. Hätte sie ihr beladenes Dienstrad vorsichtig an den glatten Stellen vorbeigeschoben, wäre der Unfall nicht passiert. Mit dieser Begründung wies das Amtsgericht die Klage der Postbotin gegen den Grundstückseigentümer ab.

Streit um Ladesäulen für Elektroautos

Wohnungseigentümer kann die Installation von Ladesäulen vor dem Haus nicht verhindern

"Tankstellen"-Verkehr vor der Wohnanlage befürchtete ein Münchner Wohnungseigentümer, als er von den kommunalen Plänen erfuhr: Auf Parkplätzen vor der Wohnanlage sollten zwei Ladesäulen mit vier Ladepunkten für Elektromobile errichtet werden. Dafür bräuchte die Straßenverkehrsbehörde eine Baugenehmigung, meinte der Wohnungseigentümer, die liege aber nicht vor.

Bei der Justiz beantragte der Mann einstweiligen Rechtsschutz gegen den Bau der Ladesäulen. Doch der Verwaltungsgerichtshof München ließ ihn abblitzen (8 CE 18.1071). Im "öffentlichen Straßenverkehrsraum" — und dazu zählten die Parkplätze — sei für Ladesäulen keine Baugenehmigung nötig: Hier gelten Ladesäulen als "Straßenzubehör", ähnlich wie Verkehrszeichen oder andere Verkehrsanlagen, die der Sicherheit des Straßenverkehrs dienten.

Aus umweltpolitischen Gründen fördere die Regierung die Elektromobilität, für die eine flächendeckende Ladeinfrastruktur vonnöten sei. Bisher hätten Elektroautos eine geringe Reichweite: Umso wichtiger sei ein flächendeckendes Netz von Ladesäulen, um reibungslosen Verkehrsfluss zu gewährleisten. Auch gelte es, Risiken für den übrigen Verkehr zu vermeiden, die entstehen könnten, wenn Elektroautos aufgrund von Energiemangel unterwegs stehen blieben.

WEG: Anwalt als Hausmeister?

Kurzartikel

Das Amtsgericht Köln hat auf Antrag eines Eigentümers einen Eigentümerbeschluss aufgehoben, mit dem ein Mieter zum Hausmeister der Eigentümergemeinschaft bestimmt wurde: Zum einen sei es zweifelhaft, so das Amtsgericht, ob eine kleine Wohnanlage mit vier Eigentumseinheiten wirklich unbedingt einen Hausmeisterdienst brauche. Zum anderen sei unsicher, ob der Mieter als Rechtsanwalt über genügend Zeit und die notwendige Sachkunde verfüge, um die Pflichten eines Hausmeisters erfüllen zu können.

Wohnung unrenoviert übernommen

Kurzartikel

Haben Mieter ihre Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, ist zwar die Klausel im Mietvertrag unwirksam, nach der sie verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Umgekehrt haben die Mieter dann aber auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter dies übernimmt: Da sie den unrenovierten Zustand als vertragsgemäß akzeptiert haben, wird die Mietsache auch durch zunehmenden Verschleiß im Laufe des Mietverhältnisses nicht mangelhaft - solange nicht die Bausubstanz gefährdet ist.

Wasserschaden: Eigentümer verweigern Notreparatur

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, erst einmal ein Schadensgutachten zum undichten Dach einzuholen

Das Flachdach einer Wohnanlage war undicht. In die oberste Wohnung von Eigentümer G drang Regenwasser ein und hatte bereits zu einem beträchtlichen Wasserschaden geführt. Die Hausverwaltung bemühte sich um Angebote von Handwerksfirmen, um die Probleme beheben zu lassen. In einer Eigentümerversammlung beantragte Herr G, zunächst eine Notreparatur in seiner Wohnung durchzuführen.

Obwohl G mit Fotos das Ausmaß der Schäden belegte, wurde sein Antrag abgelehnt. Dagegen klagte der Eigentümer und bekam vom Amtsgericht Kassel Recht (800 C 4100/17). Der negative Beschluss der Eigentümerversammlung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung: Er sei nichtig, soweit eine Notreparatur abgelehnt und die Dachsanierung bis auf weiteres aufgeschoben worden sei.

Angesichts der unübersehbaren Schäden in seiner Wohnung habe G Anspruch auf die Vornahme von (Not-)Reparaturmaßnahmen — und zwar sofort. Es genüge nicht, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, um erst einmal die Schadensursache am Dach genau zu klären. Eigentümer G habe auf der Versammlung die Schäden detailliert beschrieben und Lichtbilder dazu vorgelegt.

Die Miteigentümer hätten sich mit dem Schadensbild also bereits in der Versammlung auseinandersetzen können und müssen. Im Übrigen hätte eine Notreparatur die Eigentümer keineswegs daran gehindert, gleichzeitig die endgültige Dachsanierung mit einem Schadensgutachten vorzubereiten. Das Verhalten der Wohnungseigentümer sei als Rechtsverweigerung gegenüber Eigentümer G zu bewerten.

Skiwerkstatt in der Garage

Unerlaubte gewerbliche Nutzung eines gemieteten Hauses kann die Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen

In Unterschleißheim bei München hatte die vierköpfige Familie im Sommer 2016 eine Doppelhaushälfte mit Garten und Garage gemietet. Im November brachten die Mieter am Balkon im ersten Stock gut sichtbar ein Plakat an.

"Skiservice: Montag — Freitag 16:00 — 19:30 Uhr — Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen und mehr."

Auch im lokalen Anzeigeblatt inserierte das Ehepaar: "Skiservice ab jetzt in Unterschleißheim/Lohhof — Damit Ihr optimal in die kommende Wintersaison starten könnt, bieten wir unseren klassischen Skiservice für Euch an. … An- und Verkauf von gebrauchten Ski und Skischuhen ...".

Sofort meldete sich die Vermieterin und forderte die Mieter auf, die gewerbliche Tätigkeit zu unterlassen. Das sei nicht abgesprochen und sie befürchte Ärger mit der Gemeinde, Kosten für Genehmigungen und Umbaumaßnahmen. Man habe sehr wohl darüber gesprochen, konterten die Mieter, dass in der Garage ein gemeinnützig tätiger Skiverein untergebracht werden sollte. Die Hauseigentümerin habe genehmigt, dass der Verein während der Skisaison an einigen Stunden pro Woche Skiservice für Mitglieder anbiete.

Vielleicht hatte man sich da missverstanden? Jedenfalls kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung der Mietsache. Zu Recht, entschied das Amtsgericht München (423 C 8953/17). Bannerwerbung und Zeitungsanzeige richteten sich an einen unbestimmten Kreis von Kunden und nicht an wenige Vereinsmitglieder. In der Reklame finde sich kein Hinweis auf einen Verein.

Das Ehepaar biete Skiservice mehrere Monate im Jahr an - also nicht nur gelegentlich, sondern gewerblich. Die Mieter hätten selbst eingeräumt, dass das Gewerbe seit Jahren gemeldet sei. Dass bei der Besichtigung des Mietobjekts ausdrücklich vereinbart wurde, in der Garage einen gewerblichen Skiservice mit Publikumsverkehr einzurichten, erscheine nicht sonderlich lebensnah.

Die Vermieterin bestreite dies und die Mieter hätten nicht beweisen können, dass die gewerbliche Nutzung der Mietsache genehmigt war. Unterstützt durch Werbebanner und Anzeigen locke der Skiservice viele Kunden an. Ski und Snowboards würden üblicherweise mit dem Auto in die Servicewerkstatt gebracht, so dass im Wohngebiet mehr Verkehr entstehe. Diese Art von Störung müsse die Vermieterin nicht dulden, sie rechtfertige eine Kündigung.

Mieter darf Türspion einbauen

Sicherheitsvorkehrungen an der Wohnungstür gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache

Ein Mieter bat die Eigentümerin des großen Mietshauses darum, in seine Wohnungstür einen Türspion einbauen zu dürfen. Das komme nicht in Frage, lautete die Antwort der Vermieterin, denn dafür müsste er das Türblatt aufbohren und teilweise zerstören. Trotz Verbots brachte der Mann einen Türspion an.

Daraufhin zog die Vermieterin vor Gericht und verlangte, der Mieter müsse den Türspion fachgerecht beseitigen. Sie habe den Einbau ausdrücklich untersagt.

Doch das Amtsgericht Meißen stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, dass zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen an der Wohnungstür einer Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehörten (112 C 353/17). Solange das Mietverhältnis bestehe, müsse die Vermieterin den Türspion dulden — obwohl ihn der Mieter eigenmächtig eingebaut habe.

Bei diesem Streit sei es unnötig, den Schutz des Eigentums gegen das Sicherheitsbedürfnis des Mieters abzuwägen. Denn der Eingriff in die Bausubstanz sei nur geringfügig. Wenn er ausziehe, müsse der Mieter natürlich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen: Falls der Eingriff ins Türblatt nicht anders rückgängig gemacht werden könne, müsse er es auf seine Kosten auswechseln lassen. Während der Mietzeit könne die Vermieterin den "Rückbau" jedoch nicht verlangen.

Maklerprovision verwirkt?

Bei falschen Angaben im Exposé kommt es darauf an, wie schwerwiegend die Pflichtverletzung des Maklers ist

Ein Immobilienmakler hatte mit einer Immobilienbesitzerin einen Maklervertrag abgeschlossen, die ein weiteres Mietshaus erwerben wollte. Er vermittelte ihr ein Gebäude mit mehreren vermieteten Wohnungen. In seinem Exposé war allerdings der Stand der Vermietungen falsch dargestellt. Die Maklerkundin fand deshalb, ihm stehe die vereinbarte Provision nicht zu.

Das Landgericht war anderer Ansicht: Die Fehler im Exposé hätten sich auf den Kaufvertrag nicht ausgewirkt, weil die Käuferin ohnehin vor dem Vertragsschluss sämtliche Mietverträge erhalten habe. Mit dieser Begründung war das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt nicht einverstanden, es sprach dem Makler jedoch ebenfalls die Provision zu (19 U 191/17).

Falsche Angaben im Exposé zu wesentlichen Eigenschaften einer Immobilie (z.B. Baujahr oder Wohnfläche) könnten den Verlust der Provision rechtfertigen, betonte das OLG. Ein Makler "verwirke" die Provision aber nicht nur, wenn durch seine Fehler der Maklerkunde konkret geschädigt werde. Provisionsverlust sei eine Sanktion für vorsätzliches oder grob leichtfertiges Fehlverhalten eines Maklers — unabhängig von den Folgen.

Dennoch: Wenn es darum gehe, das Fehlverhalten zu beurteilen, müsse schon berücksichtigt werden, wie leicht oder schwer ein Fehler zu korrigieren sei. Hier gehe es nur um einen leicht richtig zu stellenden Informationsfehler. Zudem sei dieser Fehler nicht allein auf die nachlässige Arbeitsweise des Maklers zurückzuführen, sondern beruhe auf unvollständigen Angaben des Verkäufers. Er rechtfertige deshalb nicht den Verlust der Provision, die Kundin müsse zahlen.

Streit um Nebenkosten-Belege

Kurzartikel

Hat die Vermieterin den Mietern mit der Nebenkostenabrechnung nur unvollständige Kopien zu einigen Posten zugeschickt und will darüber hinaus keine Belegeinsicht gewähren, steht ihr die Nachforderung zu den Betriebskosten des Vorjahres nicht zu. Wenn Mieter keine Gelegenheit bekommen, die Abrechnung zu überprüfen, dürfen sie die Zahlung solange verweigern, bis sie die Abrechnungsunterlagen einsehen können.

Zutritt zur Wohnung verwehrt

Mieter verhindert die Installation von Rauchwarnmeldern in der Wohnung

Zwei Mal hatten die Vermieter den Mieter schriftlich aufgefordert, mit ihnen einen Termin zu vereinbaren: Sie müssten in der Wohnung Rauchwarnmelder installieren, dazu seien sie rechtlich verpflichtet. Einige Termine schlugen sie vor, doch der Mieter sagte alle ab. Daraufhin schrieben ihm die Vermieter, er müsse mit rechtlichen Konsequenzen rechnen, falls er weiterhin den Zutritt zur Wohnung boykottiere.

Er habe die Termine wegen der Krankheit seines Vaters nicht wahrnehmen können, antwortete der Mieter. Um den müsse er sich kümmern. Außerdem müssten ihn die Vermieter erst einmal auf Duldung des Einbaus verklagen, dazu sei er nämlich nicht verpflichtet. Nun kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, dass ihnen der Mieter den Zutritt zur Mietsache verweigere.

Das Amtsgericht Augsburg erklärte die Kündigung für wirksam (22 C 5317/17). Instandhaltungsmaßnahmen wie die Installation von Rauchwarnmeldern müssten Mieter auf jeden Fall akzeptieren. Vermieter müssen nicht erst vor Gericht ziehen, um Mieter auf Duldung zu verklagen. Im konkreten Fall hätten die Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme zwei Mal angekündigt und jedes Mal habe der Mieter die Installation verhindert.

Auf familiäre Gründe für sein vertragswidriges Verhalten könne sich der Mieter nicht berufen: Wenn der von den Vermietern vorgeschlagene Termin mit seinen familiären Pflichten unvereinbar sei, müsse er einen Vertreter beauftragen oder die Vermieter bitten, einen anderen Termin zu wählen. Stattdessen habe der Mieter jede Kooperation verweigert. Damit habe er vorsätzlich seine Mieterpflichten verletzt, das rechtfertige eine fristlose Kündigung.

Betrunkener Mieter verursacht Wasserschaden

Kurzartikel

Verursacht ein Mieter einen Wasserschaden in seiner Wohnung und im Treppenhaus, weil er betrunken einen Wasseranschluss in der Küche geöffnet hat, rechtfertigt dieses Fehlverhalten eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter infolge seines übermäßigen Alkoholkonsums schon öfter den Hausfrieden gestört und wegen seiner mangelnden Einsicht das Vertrauensverhältnis zum Vermieter endgültig zerstört hat.

Aufzug am Mietshaus angebaut

Mieterhöhung ist zulässig: Ein Aufzug erhöht den Wohnwert und ist eine Modernisierung

Für eine Drei-Zimmer-Wohnung zahlte ein Brandenburger Mieter 291,46 Euro (ohne Nebenkosten). Sie liegt im dritten Stockwerk eines Mietshauses mit fünf Stockwerken. Im Juli 2016 kündigte die Vermieterin an, sie werde einen Personenaufzug am Wohngebäude anbauen lassen. Nach der Modernisierungsmaßnahme sollte der Mieter eine Nettomiete von 406,95 Euro zahlen.

Laut Gesetz dürfen Vermieter nach einer Modernisierung 11 Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Die Mieterhöhung im konkreten Fall war niedriger — schien dem Mieter aber dennoch zu hoch. Der Anbau sei keine Modernisierung, behauptete er, sondern eine "Luxussanierung", deren Kosten er nicht mittragen müsse. Der Widerstand des Mieters endete mit einer Niederlage beim Amtsgericht Brandenburg (31 C 298/17).

Entscheidend komme es hier darauf an, ob potenzielle Mieter die Maßnahme als Verbesserung des Wohnwerts bewerten würden, erklärte das Amtsgericht. Dann könne die Vermieterin damit rechnen, die Wohnung leichter vermieten zu können als eine vergleichbare und ebenso teure Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt wurde.

Wenn ein fünfstöckiges Mietshaus nachträglich mit einem Aufzug ausgestattet werde, verbessere das zweifellos den Wohnwert. Ein Lift erhöhe den Gebrauchswert der Mietsache - wenn sie im dritten Stock liege, gelte das auf jeden Fall. Zum Beispiel könnten Mieter mit einem Lift Einkäufe und schwere Gegenstände problemlos in die Wohnung schaffen. Mit "Luxus" habe das nichts zu tun.

Schallschutz bei Altbausanierung

Bei grundlegendem Umbau eines Altbaus in eine Eigentumswohnanlage gilt der heutige Schallschutz-Standard

Ein Kölner Altbau aus dem Jahr 1900 wurde zu einer Eigentumswohnanlage umgebaut. Der Bauträger, eine Immobiliengesellschaft, schloss vor den Arbeiten mit Käufern Bauträgerverträge und verpflichtete sich, die Altbauwohnungen nach aktuellem Standard zu sanieren, gemäß der Baubeschreibung im Kaufvertrag. Vertraglich ausgeschlossen wurden nur Mängelrechte der Erwerber, die mit der Altbausubstanz zusammenhingen.

Bei der Abnahme stellte ein Käufer erhebliche Lärmbelästigungen fest und beanstandete den miserablen Schallschutz. Zu Recht, urteilte das Oberlandesgericht Köln: Die Immobiliengesellschaft müsse nachbessern (19 U 166/15). Zwar handle es sich um einen Altbau, für den in der Regel die technischen Standards des Baujahres gelten.

Im konkreten Fall aber nicht: Denn bei dieser Altbausanierung gehe es nicht bloß um Instandsetzungsmaßnahmen, sondern um Bauleistungen, die nach Umfang und Bedeutung mit einem Neubau vergleichbar seien. Die Eigentumswohnungen sollten bei der Übergabe komplett umgebaut und saniert sein. Und der Bauträger habe sich vertraglich verpflichtet, sie nach den heute gültigen Regeln der Baukunst technisch einwandfrei zu erstellen.

Daher könne der Käufer eine Wohnung verlangen, in der auch der Schallschutz den heute anerkannten Regeln der Technik entspreche. Die üblichen Schallschutzanforderungen müssten erfüllt werden, auch wenn sie in der Baubeschreibung nicht ausdrücklich erwähnt seien. Die "anerkannten Regeln der Baukunst" umfassten auch den Schallschutz.

Beim Immobilienverkauf Wohnfläche falsch angegeben

Verkäufer einer Eigentumswohnung "dichtete" elf Quadratmeter dazu: Schadenersatz

Der Sohn eines Wohnungseigentümers kümmerte sich um den Verkauf von dessen Wohnung. Den Interessenten gegenüber trat der Sohn allerdings auf, als wäre er der Eigentümer. Zunächst gab er in einer Internetanzeige die Wohnfläche der Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt mit 98 qm an. Vor dem Vertragsschluss korrigierte der "Verkäufer" die Wohnungsgröße auf "circa 89 qm".

Für 250.000 Euro kaufte ein Ehepaar die tatsächlich nur 78,2 qm große Wohnung. Als die Käufer bemerkten, dass die Größenangabe nicht stimmte, forderten sie Schadenersatz vom Sohn des Eigentümers. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart sprach ihnen rund 18.000 Euro zu (14 U 44/18).

Der vermeintliche Verkäufer habe eine wesentliche Eigenschaft der Wohnung falsch angegeben. Vermutlich mit Absicht, vermutete das OLG. Doch selbst wenn nicht: Wer solche Angaben "ins Blaue hinein" mache und sein Unwissen nicht offenbare, handle ebenfalls schuldhaft und beeinflusse in unzulässiger Weise den Kaufentschluss der Interessenten.

Zudem habe sich der Sohn des Eigentümers bis zum Notartermin als Verkäufer aufgeführt. Das Ehepaar hielt ihn jedenfalls für den Eigentümer und sei davon ausgegangen, dass er zur Wohnung fundierte Angaben machen konnte. Die Käufer könnten daher den Betrag zurückverlangen, um den sie die Wohnung zu teuer erworben hätten.

Bei Größenangaben von Immobilienverkäufern sei maximal eine Abweichung von fünf Prozent zulässig. Der Sohn habe mit 89 qm ca. 12 Prozent "dazu gedichtet". Als unzulässige Abweichung blieben demnach ca. 6,35 qm übrig. Um den geschuldeten Schadenersatz zu berechnen, sei diese Zahl mit dem Quadratmeterpreis zu multiplizieren.