Bauen & Wohnen

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Stechend-beißender Geruch aus der Eigentumswohnung

Der psychisch kranke Eigentümer kann zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden

Unsere Rechtsordnung schützt zwar das Eigentum, in besonders gelagerten Fällen kann es dennoch entzogen werden. Dies zeigte sich bei der Klage einer Eigentümergemeinschaft gegen einen Miteigentümer. Aus dessen Wohnung drangen kontinuierlich Fäkalgerüche, die zudem durch Ventilatoren in die Nachbarwohnungen geblasen wurden. Terrassen und Gärten waren praktisch unbenutzbar, da der Gestank den Bewohnern den Atem verschlug.

Das Landgericht Tübingen verpflichtete den Eigentümer, seine Wohnung zu verkaufen (1 S 39/94). Dies sei zwar der schwerste aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Der Mann sei jedoch psychisch so schwer erkrankt, dass anders eine Besserung der Lage nicht zu erwarten sei. Laut Gesetz dürfe einem Eigentümer die Wohnung zwar nur entzogen werden, wenn er die Eigentümerpflichten schwer verletze. Angesichts der Krankheit des Betroffenen könne man auch wohl kaum von vorwerfbarem Verschulden sprechen. Da er die Miteigentümer jedoch massiv im Gebrauch ihres Eigentums beeinträchtige, sei die angeordnete Zwangsmaßnahme hier gerechtfertigt.

Mieter müssen Modernisierungsarbeiten dulden

Das gilt aber nicht, wenn minimale Verbesserungen durch maximale Unannehmlichkeiten für die Mieter erreicht werden sollen

Berliner Mieter erhielten von ihrer Vermieterin ein Schreiben, in dem sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen ankündigte. Neben Fensteraustausch und dem Einbau einer neuen Sprechanlage ging es im Wesentlichen um die Heizung: Die Einrohrheizung sollte durch eine im Fußboden verlegte Zweirohrheizung ersetzt werden. Das bedeute, dass die Handwerker in allen Zimmern der Boden aufbrechen müssten, so die Vermieterin.

Damit wäre die Wohnung wochenlang unbewohnbar, schätzten die Eheleute. Doch eine Ersatzwohnung oder finanziellen Ausgleich für einen Hotelaufenthalt bot die Vermieterin nicht an. Deshalb widersprachen die Mieter der Heizungsmodernisierung. Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin: Es wies die Klage der Vermieterin auf Duldung der Arbeiten ab (64 S 215/19).

Grundsätzlich müssten Mieter Maßnahmen hinnehmen, die der Energieeinsparung dienten und den Wohnwert erhöhten, so das Landgericht. Die Fußbodenheizung sei schon ein wenig komfortabler. Aber diese kleine Verbesserung stehe in keinem Verhältnis zu der Beeinträchtigung, die mit den Baumaßnahmen auf die Mieter zukäme. Ohne eine Ersatzwohnung für den fraglichen Zeitraum seien sie daher nicht verpflichtet, die Arbeiten zu dulden.

Dass die geplante Maßnahme nennenswert Energie einspare, also eine Modernisierung darstelle, habe der gerichtliche Sachverständige sogar in Frage gestellt. Zweirohrheizungen seien zwar mit geringerer Vorlauftemperatur zu betreiben. Doch der Heizkreislauf für die Einrohrheizung könnte nach den Umbauten in nur einer Wohnung gar nicht stillgelegt werden. Denn im Gebäude sei eine Reihe von Wohnungen noch ans Einrohrheizungssystem angeschlossen. Einige davon ständen (zum Teil seit 2010!!) leer und hätten längst modernisiert werden können …

Das werfe die prinzipielle Frage auf, ob die Vermieterin überhaupt Modernisierung bezwecke. Wie aus anderen Prozessen ersichtlich, verfolge sie seit 2011 die Taktik, ohne einen Gesamtplan für das Gebäude immer nur in bewohnten Räumen Baumaßnahmen durchzuführen. Arbeiten würden immer nur stückweise umgesetzt — aber nie in leerstehenden Wohnungen, die modernisiert werden könnten, ohne Mieter zu beeinträchtigen. Offenbar gehe es hier darum, auf Mieter mit äußerst belastenden Baumaßnahmen Druck auszuüben, damit sie das Mietverhältnis freiwillig beendeten.

Mini-Schwein "Bruce" muss weichen

Vermieterin kündigte dem Mieter wegen seines ungewöhnlichen Haustiers

Der Mieter sah eigentlich gar keinen Grund für so viel Aufregung. Er habe die Hausverwaltung über das neue Haustier informiert, erklärte er. Mehrere Hundehalter im Mietshaus hätten Tiere, die mindestens so groß seien wie sein Bruce — also ungefähr kniehoch. Da mache ja auch niemand Aufhebens davon … Doch die Vermieterin hielt ein Mini-Schwein in einer ihrer Wohnungen für untragbar, zumal das Ein-Zimmer-Appartement des Tierhalters nur 35 qm groß ist.

Vielleicht hatte sie auch nur nach einem weiteren Grund gesucht, dem Tierfreund zu kündigen. Denn es war schon der dritte Versuch der Hauseigentümerin, ihn loszuwerden. Ein anderes Mal hatte sie dem Mieter vorgeworfen, dass er zwei Türen beschädigt habe. Dann wieder sollte er einen Teil des Hofes unerlaubt eingezäunt und als Terrasse genutzt haben: Und dann noch dies: Seine Freundin wohne ohne Genehmigung mit in der Wohnung.

Schließlich erhob die Vermieterin Räumungsklage am Amtsgericht Hannover (468 C 7351/21). Vergeblich pochte der Mieter darauf, dass er zu 80 Prozent schwerbehindert sei und das Hausschwein in erster Linie wegen seiner segensreichen therapeutischen Wirkungen halte.

Da das Gericht eher der Ansicht der Hauseigentümerin zuneigte, stimmte der Mieter schließlich einem Vergleich zu: Er versprach, mit Bruce spätestens bis Ende August auszuziehen. 60 Prozent der Prozesskosten muss der Tierhalter allerdings zahlen, die Vermieterin die restlichen 40 Prozent.

Wasserschaden: Undichte Fuge zwischen Wand und Wanne

Kurzartikel

Kommt es wegen einer undichten Fuge zwischen der Duschwanne und der angrenzenden Wand zu einem Wasserschaden in einem Gebäude, muss die Wohngebäudeversicherung dafür nicht aufkommen. Versichert sind nach den Versicherungsbedingungen nämlich nur Schäden durch Leitungswasser, das "bestimmungswidrig" aus "Einrichtungen" austritt, die direkt physisch mit Rohren der Wasserversorgung verbunden sind.

Ehewohnung vom Ex-Mann gekündigt

Die Ehefrau verlangt nach einem Räumungsprozess von ihm Schadenersatz für die Umzugskosten

Das Ehepaar hatte mit seinen zwei Kindern in einer Wohnung gelebt, die den Eltern des Ehemannes gehörte. Mieter war allein der Ehemann. Im Januar 2016 trennte sich das Paar. Die Frau blieb mit den Söhnen in der Wohnung. Der Ehemann zog aus und kündigte sogleich den Mietvertrag zum 31. Mai 2016. Dann aber vereinbarte er mit der Ehefrau, sie könne in der Wohnung bleiben, bis der jüngere Sohn im Sommer 2017 die Schule abgeschlossen hätte.

Mit den Eltern schloss er einen entsprechend befristeten Mietvertrag. Im Februar 2017 beantragte der Mann die Scheidung. Als seine Frau im Sommer 2017 nicht auszog, kündigte er den Mietvertrag erneut. Erfolglos forderten die Vermieter von der Schwiegertochter, die Wohnung bis zum 22.3.2018 zu räumen. Schließlich erhoben sie Räumungsklage, verlangten zudem Nutzungsentschädigung und Schadenersatz.

In einem Vergleich verpflichtete sich die Frau, der Schwiegermutter 3.700 Euro zu zahlen. Erst ab März 2019, kurz vor dem Scheidungstermin, mietete sie eine neue Wohnung. Für die Umzugskosten forderte die Frau Schadenersatz vom Ex-Mann. Doch das Amtsgericht Münster verneinte einen Anspruch auf Entschädigung (43 F 34/21).

Auch während der Trennungszeit bleibe die ehemals gemeinsame Wohnung die Ehewohnung, so das Amtsgericht: Das gelte bis zur Scheidung. Der Partner, der ausziehe und dem anderen Partner die Wohnung überlasse, dürfe diesem die Nutzung nicht erschweren oder unmöglich machen. Der andere Partner solle sich erst einmal an die geänderten Lebensverhältnisse gewöhnen können, ohne umziehen zu müssen.

Gegen dieses Gebot des "Wohlverhaltens" in der Trennungszeit habe der Ehemann verstoßen, als er den Mietvertrag im Februar 2016 kündigte. Allerdings sei dieser Verstoß folgenlos geblieben. Denn danach hätten sich die Partner darauf geeinigt, den Mietvertrag bis Sommer 2017 fortzusetzen. Die Kündigung habe also nicht zu einem Schaden für die Ex-Frau geführt. Das gelte auch für die zweite Kündigung im Sommer 2017, nur aus einem anderen Grund.

Denn da sei das Scheidungsverfahren bereits eingeleitet gewesen, dann gebe es kein Recht mehr auf "ungestörtes Verweilen in der Ehewohnung". Der Ehefrau habe klar sein müssen, dass sie nach der Scheidung ausziehen und eine neue Wohnung suchen musste. Aufgrund des Räumungsprozesses 2018 konnte die Ehefrau nicht davon ausgehen, dass die Eltern des Mannes das Mietverhältnis mit ihr fortsetzen würden. Umzugskosten wären daher auf jeden Fall auf sie zugekommen, unabhängig vom Zeitpunkt des Umzugs. Für diese Kosten sei nicht ihr Ex-Mann verantwortlich.

Betriebskostenabrechnung

Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege

Ein Ehepaar verlangte von seiner Vermieterin Einsicht in die Rechnungen, die ihren Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrunde lagen. Die Hauseigentümerin schickte ihnen Belegkopien. Damit waren die Mieter jedoch nicht einverstanden, sie klagten auf Einsicht in die Originalbelege. Vor Gericht erklärte die Vermieterin, die Originale existierten nicht mehr: Sie habe die Dokumente eingescannt und dann mit dem Papiermüll entsorgt.

Dafür habe die Vermieterin keinen Beweis angeboten, beanstandete das Landgericht Memmingen. Trotzdem hätten die Mieter keinen Anspruch darauf, dass ihnen die Vermieterin die Originalbelege aushändige. Denn sie hätten keine konkreten Gründe dafür angegeben, warum sie sich mit Kopien nicht zufriedengeben wollten — z.B. Anhaltspunkte für Unstimmigkeiten, Manipulationen der Rechnungen etc.

Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil des Landgerichts auf (VIII ZR 66/20). Grundsätzlich müssten Vermieter ihren Mietern auf Verlangen die Originalbelege vorlegen, damit diese in der Lage seien, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Diese Pflicht der Vermieter sei nicht davon abhängig, dass die Mieter ein besonderes Interesse an den Originalen darlegen könnten.

Mieter müssten dieses Anliegen nicht eigens begründen. Es genüge das allgemeine Interesse jedes Mieters, die Richtigkeit der Abrechnung zu kontrollieren. Nur in Ausnahmefällen komme es in Betracht, den Mietern Kopien oder eingescannte Belege zuzuschicken. Zum Beispiel, wenn es wegen der großen Entfernung des Wohnorts für Mieter unzumutbar sei, die Originalbelege in den Räumen des Vermieters zu prüfen. Oder dann, wenn der Vermieter die Rechnungen von seinen Dienstleistern selbst schon in digitaler Form erhalten habe.

Ziegenbock stinkt der Nachbarin

Hauseigentümer müssen auch auf dem Dorf nicht jeden Gestank ertragen

Landluft ist gesund, heißt es allgemein. Wer das Pech hat, neben einer Ziegenherde zu wohnen, sieht das wohl anders. So erging es einer bayerischen Hauseigentümerin, die auf dem Dorf wohnt und auf ihrem Grundstück einen Gartengestaltungsbetrieb führt. Insbesondere der Ziegenbock des benachbarten Landwirts stank so fürchterlich, dass Kunden manchmal die Besichtigung der Gartenschau schleunigst abbrachen.

Die Hauseigentümerin verlangte deshalb vom Ziegenhalter, die Beeinträchtigung ihres Eigentums zu unterlassen. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg nach einem Ortstermin (5 U 363/20). Maßstab dafür, ob ein Geruch wesentlich störe, sei allerdings die objektive Einschätzung eines verständigen Anwohners und nicht das rein subjektive Empfinden der tatsächlich gestörten Person, betonte das OLG.

Doch hier könne von einer überempfindlichen Reaktion der Hauseigentümerin keine Rede sein. Wie das OLG vor Ort festgestellt habe, sei der üble Geruch so intensiv, dass er den Aufenthalt auf dem Grundstück erheblich beeinträchtige. Zeugenaussagen, die eine unangenehme, deutlich störende "Geruchskulisse" beschrieben, hätten sich bestätigt. Wenn man sich im Freien quasi die "Nase zuhalten" müsse, schränke das die Nutzung des Hausgrundstücks erheblich ein.

Zwar liege das Grundstück in einem typischen Dorfgebiet mit (noch) landwirtschaftlichem Gepräge. Dennoch müsse es möglich sein, hier ungestört zu wohnen. Aus der dörflichen Umgebung sei nicht abzuleiten, dass die Hauseigentümerin den Gestank des Ziegenbocks aushalten müsse. So eine Störung ihres Eigentums müsse die Anwohnerin nicht hinnehmen. Der Landwirt müsse den Stall verlegen oder andere geeignete Mittel ergreifen, um die Störung abzustellen.

Bohrlöcher in der Terrassenwand

Ist dafür die Zustimmung des benachbarten Reihenhaus-Eigentümers erforderlich?

Die beiden Reihenhäuser liegen leicht versetzt nebeneinander. Die Außenwand des Hauses von Herrn A ragt über das von Herrn B gemietete Haus hinaus. Hinter dem freistehenden Teil dieser Außenwand liegt die Terrasse des Mieters B. Die Terrasse wollte er mit einer elektrischen Markise ausstatten. B bohrte deshalb Löcher in den Putz der Außenwand, um einen Kabelkanal für die Stromleitung zu verschrauben.

Darauf reagierte Nachbar A äußerst ungnädig. Dessen Anwalt forderte B auf, den Eingriff in das Eigentum von A rückgängig zu machen. Mieter B winkte ab und verwies darauf, dass er seine Vermieterin um Erlaubnis gefragt habe. Nun zog der Hauseigentümer A vor Gericht und verlangte, B müsse die Stromleitung plus Kabelkanal beseitigen und die Bohrlöcher schließen.

Ob der Nachbar darauf einen Rechtsanspruch habe, hänge von der Art der Wand ab, erklärte der Bundesgerichtshof (V ZR 25/21). Wenn es sich hier um eine so genannte Nachbarwand handeln würde, dürften beide Nachbarn die Wand auf ihrer jeweiligen Seite frei benutzen (sie bepflanzen, anstreichen, mit Löchern versehen …). Frei bedeute: auch ohne den anderen Nachbarn um Erlaubnis zu fragen.

Eine Nachbarwand sei eine auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtete Mauer, die zum Anbau auf beiden Seiten bestimmt sei. Ihr wesentliches Merkmal sei, dass die Standsicherheit beider Häuser von ihr abhänge. Bautechnisch betrachtet, seien die Gebäude in diesem Fall unselbständig.

Wenn Reihen- oder Doppelhäuser dagegen durch einen zweischaligen Wandaufbau, also durch zwei separate Wände getrennt seien, handle es sich nicht um eine Nachbarwand. Vielmehr gewährleisteten dann zwei Grenzwände die Standsicherheit der Gebäude jeweils eigenständig. Und so lägen die Dinge im konkreten Fall. Die Außenmauern der beiden Reihenhäuser seien durch eine Fuge getrennt, die Mauerschalen eindeutig jeweils einem Gebäude zuzurechnen, dessen Statik sie selbständig sicherten.

Daher gehöre die fragliche Außenwand neben der Terrasse von B allein dem Hauseigentümer A. Mieter B hätte ohne dessen Zustimmung keine Löcher bohren dürfen. Er sei verpflichtet, die Wand wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.

Vermieterin kündigt Balkonanbau an

Verzögert sich der genannte Baubeginn um 16 Monate, ist eine neue Modernisierungsankündigung notwendig

Wie gesetzlich vorgeschrieben, hatte die Eigentümerin eines Berliner Mietshauses die geplanten Modernisierungsmaßnahmen angekündigt: Die Fassade müsse instandgesetzt werden, teilte sie mit, bei der Gelegenheit werde sie Balkone anbauen lassen. Zu diesem Zweck müssten die beauftragten Handwerksfirmen Zutritt zu den Wohnungen bekommen. Auch das Datum des Baubeginns nannte die Vermieterin.

Bald darauf wurde an der Fassade des Mietshauses ein Gerüst aufgestellt und der Putz ausgebessert. Danach aber geschah nichts mehr. Erst 16 Monate später meldete sich eine Firma bei Mieterin X an: Sie müsse vorbereitende Arbeiten für den Außenanbau der Balkone ausführen. Doch nun verweigerte Frau X jede Kooperation.

Das Landgericht Berlin wies die Klage der Vermieterin auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme ab (67 S 95/21). Der Gesetzgeber habe die Hauseigentümer verpflichtet, umfangreiche Modernisierungsarbeiten vorher anzukündigen. Das gelte insbesondere für Maßnahmen, die den Zutritt von Handwerkern oder Bauarbeitern zu den Mietwohnungen erforderten. Mieter sollten sich auf solche Arbeiten einstellen können.

Verzögere sich eine Modernisierungsmaßnahme so extrem wie hier — was ausschließlich die Hauseigentümerin zu verantworten habe —, werde dieses Interesse der Mieter nicht berücksichtigt. Zwischen dem in der Modernisierungsankündigung genannten voraussichtlichen Baubeginn und dem tatsächlichen Baubeginn lägen im konkreten Fall 16 Monate! Unter diesen Umständen könne die Vermieterin keine Duldung mehr verlangen. Sie müsse vielmehr die Modernisierung erneut ankündigen.

Die Hauseigentümerin könne sich auch nicht darauf berufen, dass das für den Balkonanbau nötige Gerüst schon vor 16 Monaten aufgestellt worden sei und damit eigentlich die Arbeiten begonnen hätten. Entscheidend sei, dass sich der Beginn der Arbeiten, die die Mieter selbst betreffen, um 16 Monate verzögert habe. Wann Baumaßnahmen in ihrer Wohnung stattfinden sollten, habe Mieterin X die ganze Zeit über nicht einschätzen können.

Immobilienbaujahr falsch angegeben

Kurzartikel

Nicht jeder fahrlässige Fehler eines Immobilienmaklers führt dazu, dass er seinen Anspruch auf Provision verliert. Dazu muss er seine Treuepflicht gegenüber den Kunden schon vorsätzlich oder zumindest grob leichtfertig verletzt haben. Ist im Maklerexposé das Baujahr eines Hauses falsch angegeben, weil der Makler Angaben der Verkäufer ungeprüft übernommen hat, stellt das keine arglistige Täuschung dar, die den Anspruch auf Provision ausschließt.

Wiederwahl des Verwalters unwirksam

Kurzartikel

Liegen Alternativangebote mehrerer Verwalterfirmen vor, müssen die Eigentümer über deren Konditionen informiert werden, bevor auf einer Eigentümerversammlung der WEG-Verwalter neu bestellt wird. Andernfalls ist der Beschluss zur Wiederbestellung des bisherigen Verwalters unwirksam, weil den Eigentümern kein Vergleich möglich war.

Legionellen im Trinkwasser

Legionellenbefall stellt schon dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn ein Gesundheitsrisiko nicht auszuschließen ist

Längere Zeit minderte die Mieterin die Miete um zehn Prozent: Zwischen 2014 und 2017 hatten nämlich Untersuchungen des Trinkwassers regelmäßig eine Belastung mit Legionellen ergeben. 2016 wurde im Mietshaus ein Wert von 3.700 "koloniebildenden Einheiten" pro 100 Milliliter festgestellt. Die Wohnungen wurden der Risikoklasse vier (signifikant) bis sechs (hoch) zugeordnet. Technische Maßnahmen verringerten die Konzentration nicht.

2020 verlangte die Vermieterin trotzdem volle Mietzahlung: Die Gesundheit der Mieter sei ja nicht akut gefährdet, meinte sie, also liege auch kein Mietmangel vor. So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Mitte, doch das Landgericht Berlin teilte diese Einschätzung nicht (67 S 17/21). Ein Mangel der Mietsache sei nicht erst dann zu bejahen, wenn die Wasserversorgung nachweislich die Gesundheit der Mieter angreife.

Es reiche völlig, dass so eine Gefahr zwischen 2014 und 2021 nicht auszuschließen war. Schon die begründete Sorge um Gesundheitsrisiken durch so eine Gefahrenquelle beeinträchtige den Gebrauch der Mietsache — auch wenn die Mieterin noch nicht erkrankt sei. Immerhin hätten die Gefahrenanalysen der X-GmbH mindestens eine mittlere Kontamination belegt und zur Einordnung in die Risikoklasse sechs geführt.

Bei jeder Messung habe der gemessene Wert den technischen Maßnahmewert der Trinkwasserverordnung (100 "koloniebildende Einheiten" pro 100 Milliliter) überschritten. Laut Sachverständigengutachten gebe es keinen wissenschaftlich belegten Grenzwert für eine unbedenkliche Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen. Auch eine sehr geringe Konzentration könne zu einem vermeidbaren Gesundheitsrisiko führen.

Mieter sollen Innentüren ölen

Kurzartikel

Müssen Mieter laut Mietvertrag vor dem Auszug Schönheitsreparaturen inklusive "Streichen der Innentüren" durchführen, kann die Vermieterin von ihnen nicht verlangen, stattdessen die Türrahmen und Türen abzuschleifen und zu ölen. Üblicherweise werden Altbautüren weiß gestrichen, nicht abgebeizt und geölt. Will ein Vermieter vom Standard abweichen, muss er dies dem Mieter gegenüber im Mietvertrag klar zum Ausdruck bringen.

Eigentümergemeinschaft auf Auskunft verklagt

Kurzartikel

Die Eigentümergemeinschaft und ihr Verwalter müssen einem Wohnungseigentümer keine Auskunft darüber erteilen, welche Firmen mit der Dachsanierung beauftragt wurden. Das ist unschwer den Verwaltungsunterlagen zu entnehmen, die er jederzeit einsehen kann: Sie enthalten Beschlüsse, Versammlungsprotokolle und Verträge mit Handwerkern. Anspruch auf Auskunft haben Eigentümer nur in Bezug auf Informationen, die sie durch Einsicht in die Unterlagen nicht bekommen können.

Verwalterin mit zu viel Entscheidungsspielraum?

"In Grenzen" können Wohnungseigentümer die Verwalterbefugnisse per Beschluss erweitern

Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, mit der S-GmbH einen Verwaltervertrag zu schließen. Zugleich übertrug man der künftigen Verwalterin die Befugnis, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch ohne Beschluss der Eigentümer einzuleiten — bis zu einem Auftragswert von 4.000 Euro brutto — und dabei Sonderfachleute wie Ingenieure oder Gutachter einzuschalten.

Einer Wohnungseigentümerin ging das zu weit: Hier würden Aufgaben unzulässig an die Verwaltung delegiert, solche Entscheidungen seien Sache der Eigentümer. Sie focht den Beschluss an und wollte ihn für ungültig erklären lassen. Ihre Klage scheiterte jedoch in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (V ZR 215/20).

Grundsätzlich sollten Eigentümer notwendige Entscheidungen über das Ob und Wie von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen selbst treffen, räumten die Bundesrichter ein. Das Recht der Eigentümer auf Selbstorganisation schließe aber auch die Kompetenz ein, per Beschluss den gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters zu erweitern — vorausgesetzt, die begrenzte Verlagerung von Kompetenzen bedeute für den einzelnen Eigentümer kein unüberschaubares Risiko. Das sei hier aber nicht zu befürchten.

Die Befugnisse der S-GmbH seien durch eine Wertobergrenze für die einzelne Maßnahme beschränkt und durch eine Obergrenze für das jährliche Gesamtbudget. Also sei pro Jahr und Wohneinheit dadurch nur eine relativ geringe Belastung zu erwarten, höchstens ein niedriger dreistelliger Betrag. Der positive Effekt sei dagegen beachtlich: Die Befugnisse der Verwalterin zu erweitern, vereinfache bei kleineren Aufträgen den Verwaltungsaufwand und beschleunige die Entscheidungsprozesse. Bei einer großen Wohnanlage mit 70 Wohneinheiten sei dies für alle Wohnungseigentümer von Vorteil.

Solaranlagen-Leistung falsch berechnet

Eine Eigentümergemeinschaft verlangt vom beratenden Ingenieur Schadenersatz

Eine Eigentümergemeinschaft beauftragte ein Ingenieurbüro mit "Vor-Ort-Energieberatung". Der Ingenieur empfahl, die Heizungsanlage durch eine Gas-Brennwert-Anlage und eine Solaranlage zu ersetzen. So wurde es auf der Eigentümerversammlung beschlossen — auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnungen des Ingenieurs, der dann auch die Anlagen plante und die Installation überwachte.

Der Bau der Solaranlage werde ca. 45.000 Euro kosten, hatte der Berater geschätzt, ihr Betrieb werde jährlich 74.844 kWh Strom sparen. Das entspreche (bei 0,07 Euro pro kWh = Strompreis von 2011) einem Betrag von 5.239 Euro. In ca. achteinhalb Jahren sollte sich demnach die Anlage amortisiert haben. Dieses Ziel wurde nicht annähernd erreicht, die Berechnungen des Planers waren fehlerhaft. Im Laufe von fünf Jahren schwankte die Energieersparnis durch die Solaranlage zwischen 11.282 kWh und 16.486 kWh.

Deshalb verklagte die Eigentümergemeinschaft den beratenden Ingenieur auf Zahlung von über 30.000 Euro Schadenersatz: Sie habe die Solaranlage nur in Auftrag gegeben, weil er eine hohe Energieersparnis versprochen habe. Angesichts ihrer geringen Leistung stelle die Anlage eine Fehlinvestition dar.

Die Anlage leiste vielleicht weniger als erwartet, erklärte das Landgericht, das habe aber nicht zu einem finanziellen Schaden für die Eigentümer geführt. Immerhin werde weniger Strom verbraucht als früher. Mit dieser Begründung wies das Landgericht die Klage der Eigentümergemeinschaft ab.

Damit war das Oberlandesgericht Düsseldorf nicht einverstanden (22 U 66/21). Anders als angenommen, amortisiere sich die Anlage nicht nach achteinhalb Jahren. Die Ermittlung der Energieersparnis gehörte zur Planungsaufgabe. Falsche Berechnungen seien der Grund für den Planungsauftrag ans Ingenieurbüro und für den Installationsauftrag gewesen. Insofern sei sehr wohl von einem Schaden auszugehen. Der sei aber anders zu berechnen, als die Eigentümergemeinschaft meine.

Der Ingenieur müsse sie finanziell nicht so stellen, als würde die Anlage funktionieren wie versprochen. Denn zum einen habe sich der Planer da zu einer unmöglichen Leistung verpflichtet: Eine Solaranlage mit der versprochenen Leistung sei technisch gar nicht realisierbar. Zum anderen könnten die Eigentümer die Solaranlage insgesamt über 20 Jahre lang nutzen und damit stetig Energie sparen, wenn auch nicht so viel wie erhofft.

Um den Schaden durch die falsche Beratung zu berechnen, müsse man die Kosten der Anlage ihren Erträgen gegenüberstellen: den Erträgen, die bis jetzt erzielt wurden und künftigen Erträgen, die die Anlage bis zum Ende ihrer Lebensdauer noch erzielen könne. Bei stetig steigenden Energiepreisen dürfte der Vorteil durch die Anlage mindestens bei 25.000 Euro liegen. Demnach belaufe sich der zu ersetzende Schaden auf knapp 11.000 Euro (20.000 Euro minus KfW-Zuschuss für die Anlage).

Passant stürzt auf einer Baustelle in Kellerschacht

Der Bauherr muss die Baustelle sichern, wenn er Passanten durch erleuchtete Schaufenster anlockt

Ein ahnungsloser Passant fand die hell erleuchteten Schaufenster neu eröffneter Ausstellungsräume interessant und wollte sie sich genauer ansehen. Was er dabei übersah oder ignorierte: Der Neubau war noch nicht fertiggestellt. Auf der Baustelle fiel der Mann in einen nicht ordnungsgemäß abgedeckten Kellerschacht. Bei dem Sturz verletzte er sich am Knie, renkte sich die linke Schulter aus und erlitt eine Knochenabsplitterung. Vom Bauherrn verlangte der Verletzte Schadenersatz und Schmerzensgeld.

Das Oberlandesgericht München musste klären, ob der Bauherr für die Unfallfolgen haftet, obwohl er einem Architekten und einem Bauunternehmer die Bauaufsicht übertragen hatte (1 U 5787/93). Das Urteil lautete: Wenn Schaufenster hell erleuchtet seien, müsse man damit rechnen, dass dies Schaulustige anlocken werde. Der Bauherr hätte daher die Baustelle so sichern müssen, dass Passanten nicht zu Schaden kommen konnten.

Da der Kellerschacht schlecht abgedeckt war, sei er dieser Pflicht offenkundig nicht nachgekommen. Daher müsse der Bauherr für die Folgen einstehen. Allerdings müsse sich der Verletzte sein Mitverschulden an dem Unfall anspruchsmindernd anrechnen lassen. Denn: Wer eine (erkennbare) Baustelle betrete, müsse dort mit Gefahren rechnen.

Maklerprovision futsch

Hauskäufer durften den Maklervertrag wegen unzutreffender Widerrufsbelehrung widerrufen

Ein Immobilienmakler bot im Internet ein Einfamilienhaus zum Verkauf an. In der Anzeige wies er auf die fällige Käuferprovision im Erfolgsfall hin. Ein Ehepaar meldete sich per Mail und bekundete Interesse an dem Angebot.

Der Makler schickte den Kaufinteressenten Vertragsformulare, in denen von "Verzichtserklärung" in Bezug auf ihr Widerrufsrecht die Rede war. Darüber hinaus standen da Formulierungen wie "Wenn Sie auf Ihr Widerrufsrecht verzichten wollen …" oder "Hiermit verzichte ich auf mein Widerrufsrecht".

Das Ehepaar kaufte die Immobilie. Nach Vertragsschluss zahlte es jedoch keine Provision (rund 25.000 Euro), sondern widerrief den Maklervertrag. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg, und wies die Zahlungsklage des Maklers ab (7 U 117/20). Grundsätzlich entfalle zwar das Recht der Verbraucher, den Vertrag mit einem Unternehmer (hier: mit dem Makler) zu widerrufen, wenn dieser den Vertrag vollständig erfüllt habe.

Das setze aber voraus, dass die Verbraucher korrekt über ihr Widerrufsrecht informiert wurden, betonte das OLG. Im konkreten Fall sei das Widerrufsrecht der Hauskäufer nicht erloschen, weil die Widerrufsbelehrung des Maklers im Vertragsformular falsch sei oder zumindest missverständlich. Der Makler habe im Vertragstext nämlich den Anschein erweckt, die Käufer könnten auf ihr Widerrufsrecht verzichten und es dadurch verlieren.

Das treffe nicht zu. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch, noch die Musterbelehrungen zum Widerruf sähen einen Verzicht auf dieses Recht vor. Nur wenn der Makler die vereinbarte Leistung vollständig erbracht habe, entfalle das Widerrufsrecht.

Kaufinteressenten könnten den Maklervertrag auch dann noch widerrufen, wenn der Makler mit seinen Dienstleistungen schon begonnen habe oder wenn sie den Makler dazu aufgefordert hätten, damit zu beginnen. Trotz des Widerrufs müssten sie ihn dann allerdings für das Geleistete bezahlen — wenn sie über diese Rechtsfolge korrekt informiert wurden.

Psychisch erkrankte Nachbarin lärmt

Wohnungseigentümer muss Störungen hinnehmen, die bei geschlossenen Fenstern kaum zu hören sind

Ein Wohnungseigentümer verklagte seine Nachbarin: Sie müsse die ständigen Ruhestörungen unterlassen, forderte er. Die psychisch kranke Eigentümerin der Wohnung, die direkt unter seiner Wohnung lag, schrie gelegentlich oder sprach laut mit sich selbst. Die Lärmbelästigung belegte der Eigentümer mit Tonaufnahmen. Während das Amtsgericht Kassel die Frau zum Stillschweigen verdonnerte, wies das Landgericht Frankfurt die Klage des Eigentümers ab (2-13 S 88/20).

Sich ewig wiederholende Geräusche könnten nerven, räumte das Landgericht ein, die Laute der Nachbarin seien aber nicht sonderlich intensiv. Die aufgezeichneten Geräusche seien kaum lauter als die Geräusche, die man bei offenen Fenstern ohnehin von der Straße her mitbekomme. Jedenfalls seien die Vögel im Garten auf der Tonaufnahme deutlicher zu hören als die Äußerungen der Nachbarin.

Von deren Selbstgesprächen bekomme der Wohnungseigentümer nur etwas mit, wenn in beiden Wohnungen die Fenster offenständen. Er könne also die Lärmstörung ohne Weiteres abstellen, indem er seine Fenster schließe. Die Fenster zu öffnen, sei einerseits sein gutes Recht, räumte das Landgericht ein.

Andererseits müsse man hier berücksichtigen, dass die Frau infolge ihrer psychischen Störung manchmal ihr Verhalten nicht steuern könne. Angesichts der Umstände sei es für den Eigentümer zumutbar, auf die Nachbarin ein wenig Rücksicht zu nehmen und im Fall des Falles die Fenster zu schließen.

Morsche Birke gefällt: Mieter müssen zahlen

Kurzartikel

Die über 40 Jahre alte Birke vor dem großen Mietshaus war nicht mehr standfest. Die Vermieterin ließ den morschen Baum fällen und legte die Kosten von 2.500 Euro mit der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied: In der Betriebskostenverordnung sei die Rede von der umlagefähigen Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, das umfasse auch Baumfällarbeiten. Einen absterbenden Baum zu beseitigen, gehöre zu den Kosten der Gartenpflege und sei zudem für die Mieter "kein völlig unerwartetes Ereignis".