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Hauserbin soll Erbschaftsteuer nachzahlen

Finanzamt widerruft die Steuerbefreiung, weil die Erbin aus dem Familienheim auszog

Frau B hatte das 1951 erbaute Einfamilienhaus mit ihrem Vater bewohnt. Nach dessen Tod 2009 erbte sie das Haus und lebte auch weiterhin dort. Deshalb wurde Frau B (gemäß Erbschaftsteuergesetz) von der Erbschaftsteuer für die Immobilie befreit. Im Sommer 2018 mietete sie eine Erdgeschoss-Wohnung im Haus nebenan und ließ ihr Einfamilienhaus abreißen.

Nun forderte das Finanzamt nachträglich Erbschaftssteuer: Die Steuerbefreiung gelte nur, wenn der Erbe/die Erbin das Familienheim mindestens zehn Jahre lang selbst nutze.

Frau B wehrte sich gegen den Steuerbescheid: Das alte Gemäuer sei aufgrund zahlreicher Mängel unbewohnbar geworden, erklärte sie. Außerdem habe sie sich — nach Bandscheibenvorfällen und wegen eines Hüftleidens — nicht mehr allein im Haus bewegen können.

Das Finanzgericht wies die Klage der Steuerzahlerin ab: Gebäudemängel machten die Nutzung der Immobilie nicht objektiv unmöglich. Auch ein Hüftleiden sei kein zwingender Grund für einen Umzug. Zwingend notwendig wäre er z.B., wenn sie pflegebedürftig wäre. Mit dem zweiten Argument war der von Frau B angerufene Bundesfinanzhof nicht einverstanden (II R 18/20).

Das Finanzamt dürfe die Steuerbefreiung dann nicht widerrufen, wenn der Erbe/die Erbin das Familienheim nicht mehr selbst bewohnen könne — d.h. "zwingende Gründe" für einen Umzug vorlägen. Wirtschaftliche Erwägungen des Erben oder bauliche Mängel der Immobilie reichten da nicht, wie das Finanzgericht richtig gesehen habe. Den baulichen Zustand einer Immobilie könne man veränderten Lebensumständen anpassen.

Die Steuernachzahlung bleibe Erben bei einem Umzug nur erspart, wenn es objektiv unmöglich oder unzumutbar sei, das Familienheim selbst zu nutzen. Anders als das Finanzgericht annehme, treffe das aber nicht nur zu, wenn ein Erbe/eine Erbin in ein Pflegeheim umziehen müsse. Sondern auch dann, wenn es ihm/ihr nicht mehr möglich sei, im Familienheim den Haushalt selbständig zu führen.

Im konkreten Fall sei dieser entscheidende Punkt nicht geklärt worden. Allein der Umstand, dass Frau B nun in einer kleinen Erdgeschoss-Wohnung ihren Haushalt selbständig führe, widerlege nicht, dass der Umzug für sie "zwingend notwendig" war.

Das Finanzgericht müsse sich mit dem Fall nochmals befassen und feststellen, ob Frau B aufgrund ihres Gesundheitszustands im Familienheim nicht mehr selbständig habe leben können, d.h. ohne ständige Hilfe Dritter. Das wäre ein "zwingender Grund" dafür, das Familienheim aufzugeben.

Kündigung wegen Mietrückstands

"Erheblich" ist der Rückstand, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt

Ein Berliner Mieter hatte im Januar 2018 135,41 Euro zu wenig Miete gezahlt, im Februar blieb er die monatliche Miete von 704 Euro ganz schuldig. Wegen des Zahlungsrückstands kündigte ihm der Vermieter im Februar 2018 fristlos.

In der Regel kann der Mieter die Kündigung noch abwenden, wenn er den Mietrückstand ausgleicht (die so genannte "Schonfristregelung"). Dadurch wird die Kündigung unwirksam. Die "Schonfristregelung" gilt jedoch nicht, wenn im Laufe der letzten zwei Jahre schon einmal eine — wegen Zahlungsrückstands ausgesprochene — Kündigung auf diese Weise vermieden wurde.

Das traf im konkreten Fall zu. Deshalb fand der Vermieter die Kündigung richtig, obwohl der Mieter auch diesmal den ausstehenden Betrag nach einigen Wochen zahlte. Doch das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage des Vermieters ab.

Begründung: Gemessen an einer Monatsmiete von 704 Euro sei der Rückstand von 135,41 Euro im Januar 2018 als "unerheblich" anzusehen, die Kündigung daher nicht gerechtfertigt.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil des Landgerichts auf (VIII ZR 32/20). Die fristlose Kündigung des Vermieters habe das Mietverhältnis wirksam beendet, weil sie wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands ausgesprochen worden sei.

Denn dabei komme es allein auf die Gesamthöhe der ausstehenden Teilbeträge an. Der Mietrückstand sei jedenfalls dann nicht mehr als "unerheblich" einzustufen, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteige. Eine gesonderte Bewertung einzelner monatlicher Rückstände im Verhältnis zur Monatsmiete sehe das Mietrecht nicht vor.

Riesiges Holzkreuz im Garten

Miteigentümerin fühlt sich von dem überdimensionierten religiösen Symbol gestört

In einem Düsseldorfer Haus mit zwei Wohnungen bildeten zwei Damen eine Eigentümergemeinschaft. Frau X, eine gläubige Rentnerin, ließ im Garten ein riesiges Holzkreuz aufstellen. Es war 7,36 Meter hoch, um ganz genau zu sein. Das war Frau X wichtig, weil der Berg Golgatha, auf dem Jesus gekreuzigt wurde, 736 Meter hoch sei.

Die Miteigentümerin Y teilte, vorsichtig ausgedrückt, ihre religiöse Begeisterung nicht. Frau Y zog vor Gericht und verlangte, Frau X müsse das Kreuz entfernen.

Das riesige Bauwerk störe die Mitbewohnerin bei jedem Blick in den Garten, trug ihr Anwalt vor. Das Kreuz beeinträchtige ihren Lebensalltag ganz erheblich. Nicht nur der Anblick tagsüber: In der Nacht beleuchte Frau X das Kreuz mit einer Leuchtkette, Frau Y könne deshalb kaum Einschlafen.

Das Amtsgericht gab der Miteigentümerin Recht und das Landgericht Düsseldorf bestätigte das Urteil (25 S 56/21). Die Rentnerin müsse das Holzkreuz aus dem Garten entfernen. Auf vernünftige Betrachter wirke es wie ein bedrückender und störender Fremdkörper, durch den der Garten die "Züge einer Gedenkstätte" annehme. Das beeinträchtige Frau Y in ihrem Eigentumsrecht an Haus und Garten.

Doch Frau Y wollte wohl das Urteil nicht mehr abwarten und sich nicht länger mit der Hausnachbarin herumschlagen: Sie hat ihre Wohnung vor der Gerichtsentscheidung verkauft und ist umgezogen.

Wärmedämmung für den Klimaschutz

Berliner Hauseigentümer müssen auch grenzüberschreitende Dämmschichten dulden

Eine Berliner Wohnbaugesellschaft wollte die Fassade eines 1906 gebauten Gebäudes sanieren lassen. Unter anderem sollte an der Giebelwand des Altbaus eine 16 Zentimeter dicke Dämmschicht angebracht werden, die allerdings über die Grundstücksgrenze ins Nachbargrundstück hineingeragt hätte. Als die Eigentümerin des Nachbarhauses der Maßnahme widersprach, pochte das Wohnbauunternehmen auf das Berliner Nachbargesetz: Demnach müssen Nachbarn auch grenzüberschreitende Dämmschichten akzeptieren.

Diese Regelung greife rechtswidrig in ihr Eigentumsrecht ein und sei verfassungswidrig, argumentierte die Nachbarin. Doch ihre Klage gegen die Wärmedämmung scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (V ZR 23/21). Das rigide Berliner Nachbargesetz sei gerade noch mit dem Schutz des Eigentums vereinbar, fanden die Bundesrichter.

Die Regelungen anderer Bundesländer seien weniger strikt: Dort könnten Nachbarn grenzüberschreitende Dämmung abwehren, wenn sie "unzumutbar" sei. Das berücksichtige die Interessen der betroffenen Nachbarn besser, während das Berliner Gesetz ganz klar auf Energieeinsparung im Gebäudebestand und damit auf mehr Tempo beim Klimaschutz abziele. In Berlin könnten Nachbarn die Dämmung nicht abwehren, bekämen dafür aber eine finanzielle Entschädigung. So habe Berlin langwierige Streitigkeiten um Dämmmaßnahmen verhindern wollen.

Denn hier gehe es eben nicht nur um gegensätzliche Interessen zweier Grundstückseigentümer, sondern vor allem um Klimaschutz und damit um das Allgemeinwohl. Um im Interesse aller Bürger Heizenergie einzusparen, sollten so viele Bestandsgebäude so schnell wie nur möglich wärmegedämmt werden.

Klimaschutz habe Verfassungsrang: Weil das Ziel des Wohnbauunternehmens, Energiekosten zu sparen, mit dem Interesse der Allgemeinheit am Klimaschutz übereinstimme, habe im konkreten Nachbarschaftsstreit dieses Ziel Vorrang vor dem Eigentumsrecht der Nachbarin.

Badezimmersanierung macht Wohnung unbewohnbar

Mieter müssen keine unzulänglich angekündigten Maßnahmen dulden

In einer Berliner Mietwohnung kam es im Sommer 2020 zu einer Überschwemmung im Badezimmer. Anschließend wollte die Vermieterin umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen durchführen: Badewanne und Toilette, Fliesen und Bodenbelag sollten ausgetauscht, die Badezimmertür ausgebaut und Trocknungsmaschinen aufgestellt werden. Das Wohnungsunternehmen teilte dem Mieter jedoch nicht mit, wie lange die Arbeiten dauern sollten.

Verständlicherweise fragte sich der Mieter, wo er während der Sanierung auf die Toilette gehen und duschen könnte. Da ihm die Vermieterin keine Ersatzwohnung anbot, weigerte er sich, einen Termin für den Beginn der Sanierungsarbeiten auszumachen. Daraufhin kündigte sie fristlos. Da der Mieter dies nicht akzeptierte, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Ohne Erfolg: Das Amtsgericht Berlin-Mitte erklärte die Kündigung für unwirksam (104 C 183/21). Mieter müssten zwar prinzipiell Instandsetzungsmaßnahmen dulden und dem Vermieter bzw. dessen Handwerkern dafür Zutritt zur Wohnung gewähren. Sie seien aber nicht verpflichtet, Bauarbeiten hinzunehmen, die nicht rechtzeitig und vollständig angekündigt wurden. Oder die sogar, wie im konkreten Fall, ohne jede Rücksicht auf die Belange des Mieters ausgeführt werden sollten.

Wenn der Mieter unter diesen Umständen nicht gewillt sei, Termine zu vereinbaren, rechtfertige das keine Kündigung. Bei so umfangreichen Sanierungsarbeiten genüge es nicht, dem Mieter die geplanten Maßnahmen mitzuteilen. In so einem Fall müsse der Mieter während der Bauarbeiten die Wohnung verlassen. Also hätte die Vermieterin mit ihm klären müssen, wie sein Eigentum zu sichern sei, wo sie ihm eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen könne und wie diese ausgestattet sei.

Dachgeschosswohnung umgebaut

Hätten die Architekten die Bauherren über eine Steuervergünstigung informieren müssen?

Die Eigentümer einer Frankfurter Dachgeschosswohnung hatten diese umbauen und sanieren lassen. Mit der Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung war ein Architekturbüro (A-GmbH) beauftragt. Als das Bauvorhaben beendet war, behielten die Auftraggeber einen Teil des Honorars ein. Sie verrechneten diesen Betrag mit ihrem Anspruch auf Schadenersatz, erklärten sie.

Ihr Vorwurf: Die A-GmbH habe behauptet, beim Innenausbau spielten Gesichtspunkte des Denkmalschutzes keine Rolle. Das sei falsch gewesen. Wenn sie, die Eigentümer, richtig informiert worden wären, hätten sie das Bauvorhaben im denkmalgeschützten Gebäude fördern lassen können und wären so in den Genuss einer Steuervergünstigung gekommen (Sonderabschreibung). Durch die Fehlinformation des Architekturbüros sei ihnen ein (Steuer-)Schaden von rund 5.000 Euro entstanden.

Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied den Streit zu Gunsten der A-GmbH (29 U 185/20). Grundsätzlich gelte zwar: Wenn ein Architekt die Entwurfsplanung für ein Bauvorhaben übernehme, müsse er den Auftraggeber darüber informieren, ob das Vorhaben genehmigt werden müsse. Das sei hier der Fall.

Die A-GmbH hätte also die Bauherren darauf hinweisen müssen, dass die geplanten Umbaumaßnahmen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde voraussetzten. Eventuell wäre dann der von den Bauherren behauptete Steuerschaden — die entgangene Abschreibungsmöglichkeit von Baukosten — nicht entstanden.

Dafür hafte aber das Architekturbüro trotz der Pflichtverletzung nicht. Im Vertragsrecht gelte nämlich: Der Verstoß gegen eine Beratungspflicht begründe nur dann einen Anspruch des unzureichend Beratenen auf Schadenersatz, wenn das Ziel der Beratungs- oder Hinweispflicht genau darin bestehe, den eingetretenen Schaden zu verhindern. Die Pflicht von Architekten, auf erforderliche Genehmigungen von Behörden hinzuweisen, ziele jedoch nicht darauf, dem Auftraggeber steuerliche Vergünstigungen zu erschließen.

Ob ein Bauvorhaben genehmigungspflichtig sei, müssten Architekten klären, um festzustellen, ob das Vorhaben überhaupt realisierbar sei und unter welchen Bedingungen. Architekten seien aber nicht verpflichtet, in jeder möglichen Hinsicht die Vermögensinteressen der Auftraggeber wahrzunehmen. Etwas anderes könne gelten, wenn ein Auftraggeber ein Bauvorhaben von vornherein als Abschreibungsobjekt betrachte — und der Architekt darüber beim Vertragsschluss Bescheid wisse. So liege der konkrete Fall aber nicht.

Leitungswasserschaden in der Küche

Gebäudeversicherer soll für weitere Schäden durch die ausgewählte Sanierungs-Fachfirma haften

Vielleicht war es ja Zufall. Einige Tage nach dem Abschluss einer Hausrat- und Gebäudeversicherung ereignete sich im Juli 2017 ein Leitungswasserschaden im Einfamilienhaus des Versicherungsnehmers G: Vor allem die Küche war betroffen. Geräte gingen kaputt, der Boden war durchfeuchtet.

Der Versicherer prüfte den Schaden und beauftragte eine Fachfirma damit, die Küche "trockenzulegen" und instand zu setzen. Für den Schaden am Gebäude zahlte er 5.433 Euro, für den Hausrat 2.050 Euro.

Doch nach der Sanierung verlangte der Hauseigentümer mehr: Die Handwerksfirma habe die Arbeiten nicht fachgerecht durchgeführt, behauptete er, und an der Einrichtung weitere, erhebliche Schäden angerichtet. Dadurch sei ihm zusätzlich ein Verlust von über 32.000 Euro entstanden. Dafür müsse der Versicherer haften, schließlich habe er die Firma beauftragt.

Das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg wies die Zahlungsklage des Versicherungsnehmers ab (8 U 3825/21). Für die Höhe des Schadens habe er keinerlei Beweise vorgelegt, stellte das OLG fest. So behaupte G, Mitarbeiter der Sanierungsfirma hätten Küchenmöbel nicht eingelagert, sondern "einfach entsorgt". Sollte dies zutreffen, wäre es kein Versicherungsfall, sondern mutwillige Sachbeschädigung, für die die Mitarbeiter haften müssten.

Zum Wert der restlichen Kücheneinrichtung habe er nichts Schlüssiges vorgetragen. Den Kaufvertrag für eine neue Küche habe G jedenfalls schon abgeschlossen, bevor die Fachfirma mit der Sanierung begonnen habe.

Doch letztlich spiele es keine Rolle, dass der Versicherungsnehmer den Umfang des Schadens nicht belegen könne. Denn selbst dann, wenn die Firma den Schaden vergrößert hätte, anstatt ihn zu beseitigen, müsste dafür nicht die Gebäudeversicherung einstehen. Wenn sie Handwerker mit der Instandsetzung von Schäden beauftrage, handle sie im Interesse des Versicherten, um die Sanierung zu beschleunigen. Die Haftung für Werkmängel übernehme die Versicherung damit nicht.

Sie schulde dem Versicherungsnehmer nur die sachgerechte Auswahl eines für die Sanierung geeigneten Unternehmens. Und die darauf spezialisierte Handwerksfirma sei zweifellos "geeignet". Ihr Reparaturangebot habe G angenommen und einen Sanierungsvertrag abgeschlossen. Gegenüber der Versicherung habe er keine Einwände gegen die Auswahl der Firma erhoben. In so einem Fall sei (eventuelles) Verschulden der Handwerker nicht der Versicherung zuzurechnen, die Handwerksfirma werde nicht als deren Erfüllungsgehilfe tätig.

Architekt ließ sich mit Leistungsbeschreibung viel Zeit

Darf die Bauherrin aus diesem Grund den Architektenvertrag kündigen?

Die Eigentümerin eines Berliner Wohnhauses hatte beschlossen, das Dachgeschoss zu zwei Wohnungen auszubauen und diese zu verkaufen. Im Dezember 2013 beauftragte sie einen Architekten mit der Ausführungsplanung. So schnell wie möglich müsse er eine Leistungsbeschreibung erstellen, teilte ihm die Bauherrin mit: Einen Kaufinteressenten habe sie schon gefunden, nun wolle sie unbedingt zügig mit den Baumaßnahmen beginnen.

Kein Problem, antwortete der Architekt per E-Mail: Für die geforderten Leistungen habe er im Januar und Februar Zeit, so dass sie mit dem Umbau im März 2014 anfangen könne. Schriftlich festgehalten wurde die Vereinbarung nicht. Bis Ende März 2014 erstellte der Architekt nur einige Grundrisszeichnungen und bemühte sich bei der Baubehörde darum, die Baugenehmigung um Dachterrassen zu erweitern.

Die Auftraggeberin beanstandete die Verzögerung: Ohne das immer noch fehlende Leistungsverzeichnis könne sie mit Baufirmen nicht verhandeln, der Architekt müsse es bis 4. April liefern.

Da das nicht klappte, kündigte die Bauherrin am 9. April 2014 den Architektenvertrag. Ihr sei ein Käufer abgesprungen, so die Begründung, weil der Architekt nicht wie zugesagt termingerecht arbeite. Der Auftragnehmer schickte eine Rechnung "über seine komplette Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen": Ein Honoraranspruch von 21.650 Euro brutto sei noch offen.

Als die Hauseigentümerin nicht zahlte, zog der Architekt vor Gericht, erreichte beim Kammergericht Berlin jedoch nur einen Teilerfolg (21 U 1030/20): Er dürfe nur die bis zur Kündigung geleisteten Arbeiten abrechnen (7.235 Euro), so das Gericht, denn die Kündigung sei wirksam. Bis Anfang März habe der Architekt weder eine zeichnerische Ausführungsplanung, noch eine detaillierte Leistungsbeschreibung für das Bauvorhaben erstellt.

Dieser Zwischentermin sei fix vereinbart worden, auch wenn die Parteien die Frist nicht "kalendermäßig" festgelegt hätten. Denn die Auftraggeberin habe beim Vertragsschluss klar zum Ausdruck gebracht, dass sie sehr großen Wert auf baldigen Baubeginn legte — und der Auftragnehmer habe sich damit einverstanden erklärt. Im Januar und Februar 2014 könne er die Bedingungen für den Baubeginn schaffen, habe er geschrieben.

Zu diesen Bedingungen gehöre zwingend ein Leistungsverzeichnis, auf dessen Grundlage die Hauseigentümerin in Verhandlungen mit Bauunternehmen einsteigen könne. Sie habe den Architektenvertrag "aus wichtigem Grund" kündigen dürfen, weil der Architekt den verbindlich vereinbarten Termin für den Baubeginn — Anfang März — nicht eingehalten habe.

Versehentlich Herdplatte eingeschaltet

Die Wohngebäudeversicherung darf ihre Leistung für den Brandschaden um 25 Prozent kürzen

Eine Hauseigentümerin wollte im Februar 2020 einkaufen gehen. Da fiel ihr ein, dass noch eine Herdplatte eingeschaltet war. Doch beim Ausschalten griff die Frau daneben: Anstatt diese Herdplatte auszustellen, schaltete sie eine andere Platte auf die höchste Stufe. Dann verließ sie das Haus. Als die Frau nach einer knappen halben Stunde zurückkam, brannte die Küche lichterloh.

Die Wohngebäudeversicherung übernahm zwar den Brandschaden von rund 36.000 Euro, kürzte die Leistung aber um 25 Prozent: Die Versicherungsnehmerin habe den Brand durch ihre Unachtsamkeit grob fahrlässig ausgelöst, lautete die Begründung. So sah es auch das Oberlandesgericht Bremen: Es hielt die Kürzung für angemessen und wies die Kklage der Hauseigentümerin auf Zahlung des restlichen Betrags ab (3 U 37/21).

Offenbar habe die Versicherungsnehmerin die Drehknöpfe unaufmerksam verstellt, ohne hinzusehen — andernfalls hätte sie nicht den falschen Schalter betätigt und ein falsches Kochfeld bedient. Da ein eingeschalteter Elektroherd bekanntlich eine Gefahr darstelle, hätte sie sich vergewissern müssen, dass er auch tatsächlich ausgeschaltet war — zumal sie beabsichtigte, aus dem Haus zu gehen. Da dürfe man sich nicht auf den bloßen Eindruck verlassen, sämtliche Herdplatten ausgeschaltet zu haben.

Gewissheit könne man sich einfach und schnell verschaffen: Bei modernen Geräten durch einen Blick auf die Knöpfe, auf ein Display oder auf den farblichen Zustand der Ceranfelder. Hätte die Versicherungsnehmerin nachgeschaut, hätte sie sofort festgestellt, dass sie versehentlich ein weiteres Kochfeld eingeschaltet hatte.

Auf ein entschuldbares Augenblicksversagen könne sich die Hauseigentümerin nicht berufen. Umstände, die ihre Nachlässigkeit in milderem Licht erscheinen ließen — also besondere Eile oder Ablenkung durch eine außergewöhnliche (Not-)Situation, — seien hier nicht ersichtlich.

"Ein-Mann-Eigentümerversammlung" ist unzulässig

Kurzartikel

Auch in Zeiten der Corona-Pandemie ist es unzulässig, eine "Eigentümerversammlung" so abzuhalten, dass 24 Eigentümer nicht persönlich teilnehmen, sondern nur die Verwalterin bevollmächtigen. Damit wird den Eigentümern ihr wichtigstes Recht verwehrt, in der Versammlung über die anstehenden Beschlüsse zu diskutieren und sich persönlich einzubringen. Beschlüsse, die auf diese Weise zustande kommen, sind nichtig.

Lieferfahrzeuge in der Feuerwehrzufahrt

Gehbehinderte Eigentümerin verlangt freien Zugang zu ihrer Wohnung im Hinterhof

Eine Eigentumsanlage besteht aus mehreren Gebäuden. Im Vorderhaus betreibt ein Mieter einen Supermarkt. Im Hinterhofgebäude wohnt eine gehbehinderte Eigentümerin. Fußgänger können den Hinterhof über eine stufenlose Rampe (= die Feuerwehrzufahrt) betreten oder über einen Fußweg mit mehreren Treppenstufen.

2008 hatte die Eigentümergemeinschaft (WEG) den Lieferverkehr des Supermarkts geregelt: Jeden Vormittag dürfe ein Fahrzeug auf die Rampe, ansonsten sei der Lieferverkehr in einer Zone vor dem Markteingang abzuwickeln.

So lautete damals der Beschluss, mit dem die WEG die Konflikte um die oft zugestellte Feuerwehrzufahrt beenden wollte. Da jedoch das Parkverbot vor dem Supermarkt häufig ignoriert und die Lieferzone von Pkws blockiert wurde, wurde die Rampe öfter und länger für die Anlieferung von Waren benutzt, als dies der WEG-Beschluss vorsah.

Nur mühsam konnte dann die gehbehinderte Frau über Treppenstufen ihre Wohnung erreichen. Deshalb zog sie schließlich vor Gericht: Der Supermarktbetreiber dürfe die Rampe nicht mehr benutzen, forderte sie, auch weil im Brandfall die Zufahrt frei sein müsse.

Nach neuem WEG-Recht hätte sich die Eigentümerin mit ihrem Anliegen an die Eigentümergemeinschaft wenden müssen, stellte der Bundesgerichtshof zunächst fest, da die Rampe zum Gemeinschaftseigentum gehöre (V ZR 106/21). Die störenden Lieferfahrzeuge blockierten nicht ihr Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum: Dagegen müsse jetzt die WEG vorgehen, nicht einzelne Eigentümer. Da die Eigentümerin ihre Klage aber vor der Gesetzesreform eingereicht habe, sei sie klageberechtigt.

Der WEG-Beschluss von 2008 sei nichtig, da in Feuerwehrzufahrten absolutes Halteverbot bestehe. Es sei daher rechtswidrig, hier (wenn auch nur eingeschränkt) das Anliefern von Waren zu erlauben. Das Halteverbot diene dem Brandschutz und damit auch den Eigentümern. Wenn sie Verstöße dagegen bewusst duldeten, könnte im Brandfall ihr Versicherungsschutz gefährdet sein. Grundstückseigentümer müssten Feuerwehrzufahrten auf ihrem Grund freihalten und dies notfalls gegenüber Dritten durchsetzen.

In Eigentumsanlagen sei das die Aufgabe der WEG: Sie könne nicht mehrheitlich beschließen, von der Erfüllung von Brandschutzvorschriften abzusehen und Rechtsverstöße dauerhaft hinzunehmen. Zu Recht habe die gehbehinderte Eigentümerin einen Unterlassungsanspruch geltend gemacht. Dass sie 2008 dem WEG-Beschluss zugestimmt habe, bedeute nicht, dass sie sich unbefristet daran festhalten lassen müsse.

Neue Eigentümer dürfen Wohnung besichtigen

Kurzartikel

Käufer einer Eigentumswohnung hatten vor dem Kauf keine Gelegenheit, die Räume zu besichtigen, weil die Mieter die Besichtigung hartnäckig verweigerten. Setzen sie diese Blockade nach dem Kauf fort, so dass innerhalb von fünf Monaten kein Termin zustande kommt, obwohl mehrmals ein Besichtigungstermin vereinbart wurde, rechtfertigt dieses Fehlverhalten eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie keine triftigen "Verhinderungsgründe" für die jeweiligen Termine vortragen und beweisen.

Fertighaus unzureichend abgedichtet

Ein fehlerhaftes Bodengutachten entlastet das Bauunternehmen nicht

Frau H beauftragte einen Fertighaus-Anbieter mit Planung und Bau eines Einfamilienhauses ohne Keller. Vereinbarungsgemäß ließ sie von einer Spezialfirma, der A-GmbH, ein Baugrundgutachten erstellen: Aufgrund nicht unterkellerter Bauweise sei der Sockel gegen Bodenfeuchte und nichtstauendes Sickerwasser abzudichten, lautete dessen wesentliches Ergebnis. Als das Gebäude fertiggestellt war, traten im Sockelbereich Feuchtigkeitsschäden auf, teilweise platzte die Farbe ab.

Ein Bausachverständiger kam zu dem Schluss, dass die Abdichtung unzulänglich war: Auf dem Grundstück sei aufgrund der Bodenbeschaffenheit nicht nur von Sickerwasser auszugehen, sondern von drückendem Wasser — das stelle höhere Anforderungen an die Gebäudeabdichtung. Das Bauunternehmen hätte auf dem Oberputz im Sockelbereich eine fünf Zentimeter dicke Schicht mineralischer Dichtschlämme aufbringen müssen.

Das Bauunternehmen wies die Verantwortung von sich und verwies auf das Bodengutachten, in dem von Dichtschlämme keine Rede sei. So könne sich der Fertighaus-Anbieter der Haftung für die unzureichende Gebäudeabdichtung nicht entziehen, entschied das Oberlandesgericht Köln (11 U 44/21). Der Auftragnehmer schulde dem Auftraggeber prinzipiell ein funktionstaugliches Bauwerk: Ein Haus müsse richtig abgedichtet sein.

Zwar dürften sich Bauunternehmer grundsätzlich auf Erkenntnisse von Sonderfachleuten verlassen. Sie müssten aber die Angaben in einem Gutachten schon auf Plausibilität und Unstimmigkeiten prüfen. Diese Prüfpflicht habe der Fertighaus-Anbieter verletzt. Dass im konkreten Fall nur von Bodenfeuchte auszugehen sei, könne angesichts der im Gutachten genannten "Durchlässigkeitsbeiwerte" im Boden nicht zutreffen: Das müsse einem Bauunternehmen bekannt sein.

Gegen die geplante Ausführung des Sockels hätte der Bauunternehmer daher Bedenken anmelden müssen. Der Auftragnehmer müsse Frau H einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung von 20.678 Euro überweisen. Dieser Betrag sei allerdings bereits wegen Mitverschuldens der Auftraggeberin um ein Drittel gekürzt: Frau H müsse sich nämlich die Fehler der von ihr beauftragten A-GmbH zurechnen lassen.

Vermieterin verweigert Belegeinsicht

Das berechtigt den Mieter nicht dazu, die Nebenkostenvorauszahlungen zurückzufordern

Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung zweifelte an der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Doch die Vermieterin verweigerte ihm die Einsicht in die entsprechenden Belege — zu Unrecht. Daraufhin zog der Mieter vor Gericht und verlangte seine Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten zurück.

Ebenfalls zu Unrecht, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 150/20). Wenn ein Vermieter die Belegeinsicht verweigere, hätten Mieter zwei Möglichkeiten: Sie könnten auf Vorlage der Abrechnungsunterlagen klagen. Oder sie könnten ihrerseits die Leistung verweigern und die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen vorübergehend zurückbehalten.

So könnten sich Mieter auf korrekte Weise schadlos halten und Druck auf den unwilligen Vermieter ausüben. Aus der abgelehnten Belegeinsicht sei aber nicht der Anspruch abzuleiten, die auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen zurückzubekommen. Das gelte auch, wenn es um preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum gehe.

Arglistige Täuschung beim Hauskauf

"Idyllisches Wohnen" im Grünen: Doch das Wohnrecht war an landwirtschaftliche Tätigkeit geknüpft

Das Exposé der Maklerin zu der Immobilie klang echt verlockend: "Idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage". Ein Ehepaar aus Baden, das auf der Suche nach einem Wohnhaus im Grünen war, meldete sich bei der Maklerin und erwarb die Immobilie. Sie lag im Außenbereich einer kleinen Gemeinde im Landkreis Germersheim.

Nicht einmal die Maklerin wusste, was der Verkäufer vor dem Vertragsschluss von der Baubehörde des Landkreises erfahren und den Käufern verschwiegen hatte: Dass nämlich Immobilien in diesem Außenbereich nur in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb als Wohnhaus genutzt werden durften. Damit war der Hauskauf für das Ehepaar sinnlos, denn es durfte dort nicht wohnen.

Als die Käufer davon erfuhren, zogen sie mit Erfolg vor Gericht und fochten den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Da der Verkäufer das fehlende Wohnrecht verschleiert hatte, wurde der Vertrag für unwirksam erklärt.

Damit fehle auch die Rechtsgrundlage für die Maklerprovision, entschied das Landgericht Frankenthal (4 O 208/21). Auch wenn die Maklerin nicht wusste, dass ihr Exposé falsche Versprechen enthielt, müsse sie die Provision zurückzahlen. Anspruch auf Maklerlohn bestehe nur beim wirksamen Abschluss eines Kaufvertrags.

Videokamera am Haus

Kurzartikel

Videoüberwachung muss so installiert sein, dass die Kamera nicht das Nachbargrundstück oder einen gemeinsamen Zugang zu den Grundstücken erfasst. Andernfalls müssen die Nachbarn ernsthaft einen Eingriff in ihre Privatsphäre befürchten. Sorgen wegen möglicher Überwachung sind vor allem dann nachvollziehbar, wenn die Videokamera nach einem Nachbarschaftsstreit angebracht wird. (Urteil des Amtsgerichts Seligenstadt, 20.4.2022, 1 C 622/20).

Familienheim in der Trennungszeit abwechselnd bewohnt

Danach stritt das (Noch-)Ehepaar um Nutzungsvergütung für die Immobilie

Im September 2019 trennte sich das Ehepaar. Bis dahin hatte es mit den zwei fast erwachsenen Söhnen in einem Einfamilienhaus gelebt, das beiden Partnern zu gleichen Teilen gehörte. Zuerst zog die Ehefrau für ein paar Monate aus. Dann wies ihr das Amtsgericht das Familienheim zur alleinigen Nutzung zu. Sie zog wieder ein und wohnte von März 2020 bis November 2021 dort, bis das Haus zwangsversteigert wurde.

Da lief bereits das Scheidungsverfahren. Der Ehemann hatte bis Februar 2020 die Tilgungsraten für das Immobiliendarlehen bezahlt, dann hatte er die Zahlungen eingestellt. Die Bank kündigte daraufhin das Darlehen und betrieb die Zwangsvollstreckung. Bei der Versteigerung erhielt der Ehemann den Zuschlag, seither wohnt er wieder in der Immobilie. Die beiden Söhne blieben die ganze Zeit über im Haus.

Nun verlangten beide Ex-Partner vom anderen Nutzungsvergütung für die Zeit, in der diese/dieser die Immobilie in der Trennungszeit allein bewohnt hatte. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt sprach dem Ehemann rund 16.000 Euro zu (6 UF 70/21). Die Immobilie gehöre den ehemaligen Partnern gemeinsam. Nutzungsvergütung solle bei einer Trennung den Verlust des Mitbesitzes an der Immobilie und die damit verbundenen finanziellen Nachteile ausgleichen, so das OLG.

Die Ehefrau habe allerdings für die ersten Monate keinen Anspruch auf Nutzungsvergütung, da ihr Mann in dieser Zeit die auf dem Einfamilienhaus lastenden Schulden allein getilgt habe. Danach habe die Ehefrau das Haus ca. eineinhalb Jahre ohne ihn bewohnt und an die Bank nichts gezahlt. Sie schulde daher dem Ex-Mann Nutzungsvergütung. Da im konkreten Fall keine Unterhaltsregelung getroffen wurde, sei die Höhe der Nutzungsvergütung unabhängig von Unterhaltsfragen festzusetzen.

Der objektive Mietwert des Hauses betrage monatlich 2.000 Euro: So viel wäre für die Immobilie auf dem freien Wohnungsmarkt zu erzielen. Bis die Scheidung rechtskräftig sei, werde jedoch in der Regel nur ein gekürzter Wert angesetzt — der so genannte subjektive Mietwert. Maßgeblich sei die ersparte Miete für eine angemessene, dem bisherigen Lebensstandard entsprechende Wohnung. Dafür wären in der Region ca. 800 Euro ohne Nebenkosten aufzuwenden.

Dass die Söhne im Familienheim wohnten, spiele für die Frage der Nutzungsvergütung keine Rolle, da kein Elternteil dem anderen für den Wohnbedarf Kindesunterhalt gezahlt habe. Beide Elternteile hätten als Miteigentümer des Hauses für die Söhne sozusagen Naturalunterhalt geleistet — und ihnen Zimmer im Haus zur Verfügung gestellt.

Parkett verformt sich durch Fußbodenheizung

Architektenbüro hatte das Parkett nicht auf Temperaturbeständigkeit geprüft

Ein Wohnungsbauunternehmen hatte eine Architekten-GmbH, mit der es schon öfter zusammengearbeitet hatte, mit dem Neubau einiger Mehrfamilienhäuser beauftragt. Die meisten Wohnungen wurden mit Parkett ausgestattet. Das Bauunternehmen wünschte Parkett der bewährten Marke B. Als jedoch der Parkettverleger dem Architekturbüro das Fabrikat C anbot, waren alle Beteiligten einverstanden.

Mit der Temperaturbeständigkeit des Produkts setzten sich die Architekten nicht auseinander. Schon bald nach dem Einzug der Mieter verformte sich das über Fußbodenheizungen verlegte Parkett durch zu große Hitze: Es vertrug nur eine Oberflächentemperatur von maximal 26 Grad Celsius. Das Bauunternehmen als Auftraggeber forderte von der Architekten-GmbH Schadenersatz für die Kosten des Parkett-Austauschs.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach dem Auftraggeber nur ein Drittel des erforderlichen Betrags zu (23 U 153/20). Grundsätzlich hafte das Architekturbüro für die Folgen seiner Pflichtverletzung, das Bauunternehmen nicht auf das Temperaturproblem hingewiesen (genauer: es nicht daran erinnert) zu haben. Um Parkettschäden zu vermeiden, dürfe man die Fußbodenheizung nicht mit einer Oberflächentemperatur von mehr als 26 Grad betreiben.

Als die Handwerksfirma anbot, Parkett des Fabrikats C zu verlegen, hätten die Architekten vor einer Zusage die Gleichwertigkeit dieses Produkts mit dem in der Ausschreibung genannten Parkett B prüfen müssen — gerade im Punkt Temperaturbeständigkeit. Das Bauunternehmen und sein Heizungs-Fachplaner hätten dann das Problem bei der Planung berücksichtigen können, d.h. sie hätten die Oberflächentemperatur mit technischen Maßnahmen begrenzt oder eventuell doch ein anderes Parkett gewählt.

Schadenersatz in voller Höhe stehe dem Auftraggeber jedoch wegen überwiegenden Mit-Verschuldens nicht zu. Das Wohnungsbauunternehmen habe nämlich in der Vergangenheit mehrmals Parkett auf Fußbodenheizungen verlegen lassen und das Temperaturproblem gekannt. Also hätte sich der Auftraggeber über die Anforderungen des Parketts C in erster Linie selbst informieren und die technische Lösung mit dem Architekten und dem Fachplaner abstimmen müssen. (Das Bauunternehmen hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Rohrbruch vervielfacht Abwassergebühren

Der Hausverkäufer hätte den Käufer darüber informieren müssen: "nachvertragliche Treuepflicht"

Kurz vor Silvester 2017 kaufte Herr K ein Haus mit mehreren vermieteten Wohnungen. Nachdem im Dezember 2017 ein Kanalrohr am Haus einen Riss bekommen hatte, war der Wasserverbrauch deutlich gestiegen. Wegen des Eigentümerwechsels setzte die Kommune für das Jahr 2018 die Abwassergebühren für das Gebäude neu fest.

Und Hausverkäufer V erhielt von ihr eine Abrechnung, der unschwer zu entnehmen war, wie drastisch sich der Wasserverbrauch erhöht hatte. Darüber informierte er den Hauskäufer allerdings nicht. 2019 waren die kommunalen Abwassergebühren fast fünf Mal höher als in den Jahren zuvor.

Hauskäufer K verlangte vom Verkäufer den Differenzbetrag zwischen den "neuen" und den "normalen" Abwassergebühren. Zu Recht, entschied das Landgericht Köln (7 O 26/21). Über den Wasserrohrbruch und seine Konsequenzen hätte der Verkäufer den Käufer aufklären müssen: Diese Pflicht sei aus dem Kaufvertrag abzuleiten ("nachvertragliche Treuepflicht"). Genau genommen, hätte V den Käufer schon bei den Vertragsverhandlungen informieren müssen.

Über den genauen Umfang des erhöhten Wasserverbrauchs habe er Bescheid gewusst - spätestens, als ihm die Kommune die Frischwasserabrechnung schickte. Als Hauseigentümer wisse er, dass sich der berechnete Verbrauch auf die Abwassergebühren auswirke. Der Hauskäufer hatte ihn ohnehin gebeten, ihm die kommunalen Rechnungen zu geben. Hätte V ihn rechtzeitig informiert und die Belege zur Verfügung gestellt, hätte K das Nötige tun können, um die immensen Abwassergebühren abzuwenden.

Umstrittene Elektroladestation

Eigentümer muss einen Baustopp gerichtlich gegen die Eigentümergemeinschaft durchsetzen, nicht gegen den Verwalter

Einige Eigentümer einer Münchner Wohnanlage wollten in der Tiefgarage eine Elektroladeinfrastruktur für Elektroautos installieren. Im April 2021 wurde auf einer Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss gefasst. Auf Antrag von Eigentümer X wurde dieser Beschluss im Dezember jedoch vom Amtsgericht für nichtig erklärt — wegen Fehlern bei der Einladung zur Eigentümerversammlung.

Unbeeindruckt von dieser Gerichtsentscheidung ließ der Verwalter im Keller weiterhin von einer Spezialfirma Löcher bohren und Kabel für die Ladestationen verlegen. Nun wurde ein anderer Wohnungseigentümer, Herr Y, aktiv: Er fand, mit dem Beschluss vom April 2021 seien diese Maßnahmen jetzt nicht mehr zu begründen. Vermutlich sei der Beschluss ja nichtig.

Herr Y beantragte bei Gericht, gegen den Verwalter per einstweiliger Verfügung einen Baustopp zu verhängen. Doch das Landgericht München I wies den Antrag ab (36 T 1514/22). Es spreche zwar viel dafür, dass der Beschluss zur Elektroladeinfrastruktur nichtig sei und vom Verwalter nicht umgesetzt werden dürfe, betonte das Landgericht.

Aber nach neuem Wohnungseigentumsrecht könne nur die Eigentümergemeinschaft gegen einen pflichtwidrig handelnden Verwalter gerichtlich vorgehen, nicht einzelne Eigentümer. Eigentümer Y hätte daher seinen Antrag auf Baustopp — allgemein formuliert: auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums — gegen die Eigentümergemeinschaft richten müssen und nicht gegen den Verwalter.

Dann wäre sehr wahrscheinlich die Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet worden, den Beschluss nicht zu vollziehen — und diese Pflicht träfe dann auch den Verwalter als das "ausführende Organ" der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.