Bauen & Wohnen

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Nebenkostenabrechnung zu spät zugestellt

Kurzartikel

Vermieter müssen Betriebskosten Vermieter im Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abrechnen. Wenn der Mieter die Abrechnung nicht rechtzeitig erhält, werden Nachforderungen gegenstandslos — sofern der Vermieter die verspätete Zustellung zu verantworten hat. Hat es aber eine Ex-Mieterin versäumt, nach Umzug und Heirat der Ex-Vermieterin ihren neuen Namen mitzuteilen, kann sie sich nicht auf den verspäteten Zugang des Schreibens berufen, um die Nachzahlung von Nebenkosten abzuwehren.

Müssen sich Mieter an Gartenpflegekosten beteiligen?

Ist der Garten einer Wohnanlage öffentlich zugänglich, kann der Vermieter diese Kosten nicht umlegen

Die Wohnung, die das Ehepaar vom Eigentümer gemietet hatte, liegt in einer riesigen Berliner Eigentumswohnungsanlage. Im Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, die Mieter müssten die laufenden Betriebskosten übernehmen. In den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 beanstandeten die Mieter die geforderten Nachzahlungen für Gartenpflegekosten (408 Euro und 123 Euro).

An diesen Kosten müssten sie sich nicht beteiligen, erklärten sie. Im Wohnquartier lägen Sozialeinrichtungen und eine Sporthalle, die Spielplätze seien "für alle da" — die Grünanlage sei für jedermann zugänglich. Mieter hätten nicht mehr Rechte als alle anderen Berliner. Sie dürften z.B. laut Hausordnung die Gehwege nicht verlassen und auf dem Rasen nicht Fußball spielen.

Das Landgericht Berlin entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (65 S 132/19). Die Mieter der Wohnungen nutzten die Parkanlage im gleichen Maße und mit denselben Einschränkungen wie Besucher und Nutzer der öffentlichen Einrichtungen im Quartier. Die Hausordnung enthalte für Mieter die gleichen Regeln wie die Informationstafeln, die auf dem Gelände Besucher von außerhalb über das richtige Verhalten informierten.

Wenn die Grünanlagen einer Wohnanlage von jedermann benutzt werden dürften — unabhängig davon, wer dort eine Wohnung gemietet habe —, könnten Vermieter die Kosten der Gartenpflege nicht als Nebenkosten auf die Mieter abwälzen.

WG darf einzelne Mieter austauschen

Kurzartikel

Hat ein Vermieter mit einer studentischen Wohngemeinschaft einen Mietvertrag abgeschlossen, muss er prinzipiell damit rechnen, dass sich deren Zusammensetzung ändert. Er muss es daher akzeptieren, wenn die Wohngemeinschaft einzelne Mitglieder austauscht — es sei denn, er kann gegen die als neuer Mieter/Mieterin vorgeschlagene Person begründete Einwände erheben.

Reflektierende Dachziegel

Muss der Hauseigentümer die Ziegel entfernen, wenn sich der Nachbar geblendet fühlt?

Hauseigentümer A hat sein Hausdach mit engobierten Dachziegeln gedeckt: Das sind Ziegel aus Ton, die vor dem Brennen beschichtet und so mit einer glänzenden Oberfläche versehen werden. Zu bestimmten Uhrzeiten reflektierten die Ziegel bei Sonnenschein oder hellem Mondschein das Sonnenlicht bzw. Mondlicht. Dadurch fühlte sich der benachbarte Hauseigentümer B gestört. Er forderte A auf, die Ziegel zu entfernen.

Darauf habe der Nachbar keinen Anspruch, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Hamm (24 U 27/18). B müsse diese geringfügige Beeinträchtigung seines Grundstücks hinnehmen. Anders als bei Lärm gebe es bei Lichtreflexionen keine verbindlichen Richtwerte dafür, was eine erhebliche Störung sei, stellte das OLG fest. Daher müsse man sich am "Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen" orientieren.

Zunächst war ein Sachverständiger damit beauftragt worden, die Leuchtdichte zu messen. Dessen Fazit: Sein Auge sei beim Anblick des Daches zwar irritiert, aber nicht absolut geblendet gewesen. Dann hatte das OLG einen Ortstermin durchgeführt und das Dach besichtigt.

Auch die Richter mussten dabei "die Augen nicht zukneifen". Zudem dauere die geringe Blendwirkung nie lange, bemerkten sie. Nach einhelligem Empfinden aller Richter beeinträchtigte die Lichtreflexion die Nutzung des Nachbargrundstücks nur unwesentlich.

Immobilienkauf: Makler erteilt falsche Auskunft

Wer wissentlich die Interessen des Kunden gefährdet, verliert den Anspruch auf Maklerprovision

Eine Maklerfirma, die Makler A mit seinem Sohn führte, war von einem Eigentümer beauftragt worden, seine Wohnung zu verkaufen. Bald meldete sich ein Interessent, Herr B. Im Gespräch mit dem Makler betonte er, ihm sei es sehr wichtig, "in einer Eigentümerversammlung nicht überstimmt werden zu können". Obwohl A keine Ahnung hatte, wie die Eigentümergemeinschaft rechtlich ausgestaltet war, behauptete er, da müsse sich B keine Sorgen machen.

Es gebe nur einen weiteren Eigentümer im Haus, erklärte A, und in der Eigentümerversammlung werde nach Kopfteilen abgestimmt. Niemand könne B also überstimmen. Zudem behauptete A, über die konkrete Aufteilung in Miteigentumsanteile liege noch keine Teilungserklärung vor. Dabei hatte sein Sohn vom Immobilienverkäufer bereits eine Teilungserklärung erhalten, der man hätte entnehmen können, dass die Auskünfte des Maklers falsch waren.

Das erfuhr Herr B jedoch erst nach dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags. Daraufhin weigerte er sich, der Maklerfirma die vereinbarte Provision zu zahlen. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 1482/18). Der Kaufinteressent habe ausdrücklich sein Interesse an der Ausgestaltung der Eigentümergemeinschaft hervorgehoben. Statt offenzulegen, dass er diese Frage nicht beantworten könne, habe der Makler "ins Blaue hinein" falsche Behauptungen aufgestellt.

Damit habe er die Interessen des Maklerkunden "mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit" gefährdet. B habe auf seine Auskünfte vertrauen dürfen. Wenn A sein Büro und die Zusammenarbeit mit seinem Sohn richtig organisiert hätte, hätte er zu diesem Zeitpunkt die Teilungserklärung und damit auch die tatsächliche Rechtslage gekannt. Wegen dieses pflichtwidrigen Vorgehens entfalle der Anspruch des Maklers auf Provision — unabhängig davon, ob der Kunde durch die falsche Auskunft tatsächlich geschädigt wurde.

Bodenfliesen statt Teppichboden

Neuer Bodenbelag verschlechtert den Schallschutz: Wohnungseigentümer muss den vorherigen Standard wiederherstellen

1995 war in einer Wohnanlage das Dachgeschoss zur Wohnung ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden. Über 20 Jahre später ersetzte ein Mieter den Teppich durch Bodenfliesen — sehr zum Ärger der Eigentümer der darunterliegenden Wohnung. Denn die Änderung verschlechterte den Trittschallschutz erheblich. Die Miteigentümer forderten vom Eigentümer der Dachgeschosswohnung, wieder einen Teppichboden zu verlegen.

Wie er die gebotene Schalldämmung herstelle, sei Sache des Eigentümers, erklärte das Landgericht Düsseldorf: Aber den 1995 gültigen Standard (DIN 4109) für den Trittschallschutz müsse er einhalten (19 S 152/18). Die Miteigentümer könnten eine Schalldämmung verlangen, die dem Niveau vor dem Austausch des Bodenbelags entspreche.

Auch bei nachträglichen Änderungen müssten die zum Zeitpunkt des Baus gültigen Schallschutz-Normen beachtet werden. Im konkreten Fall sei allerdings nicht das Baujahr des Gebäudes ausschlaggebend, sondern das Jahr 1995, weil der Dachboden erst 1995 ausgebaut worden sei.

Vergeblich pochte der Eigentümer dagegen auf sein Recht, sein Sondereigentum umzugestalten. Das stehe ihm selbstverständlich zu, betonte das Landgericht. Änderungen dürften aber nicht zu einem erheblichen Nachteil für die Miteigentümer führen.

Diesen Grundsatz müssten auch die Mieter beachten: Der Eigentümer könne sich also nicht darauf berufen, dass nicht er, sondern sein Mieter die Fliesen verlegt habe. Eigentümer müssten dafür sorgen, dass ihre Mieter die im Wohnungseigentumsrecht festgelegten Pflichten erfüllten.

Auch der Verweis darauf, dass bereits der Estrich — der zum Gemeinschaftseigentum gehöre — schlecht verlegt worden sei, helfe hier nicht weiter. Natürlich sei der Eigentümer nicht verpflichtet, auf eigene Kosten das Gemeinschaftseigentum zu verbessern. Das verlange aber auch niemand. Er könne den Schallschutz verbessern, ohne den Estrich auszutauschen: Bevor die Fliesen verlegt wurden, sei die Trittschalldämmung trotz des mangelhaften Estrichs viel besser gewesen.

Einbau von Rauchwarnmeldern

Kurzartikel

Grundsätzlich müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann akzeptieren, wenn sie selbst schon welche installiert haben. Doch Ausnahmen bestätigen die Regel! Es besteht dann keine "Duldungspflicht", wenn die eingebauten, mit einer Alarmanlage verbundenen Funk-Kombi-Rauchwarnmelder nicht nur den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, sondern einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten, und wenn zudem sichergestellt ist, dass die Geräte vorschriftsmäßig gewartet werden.

Streit um Zahlung der Mietnebenkosten

Genaue Aufschlüsselung erforderlich

Die Betriebskosten für eine vermietete Wohnung werden meist per Vertrag auf den Mieter abgewälzt. Fehlt eine solche Vereinbarung, so muss der Vermieter diese Kosten übernehmen.

In dem vor dem Landgericht Osnabrück verhandelten Fall hatte ein Mieter die Zahlung der Nebenkosten verweigert, obwohl er sich dazu vertraglich verpflichtet hatte. Seine Begründung: Es sei nicht nachvollziehbar, was alles zu den "sonstigen Betriebskosten" zähle, die er laut Mietvertrag zu tragen habe. Dazu rechne der Vermieter nach seiner Kenntnis auch die Unkosten für das hauseigene Schwimmbad und die Sauna. Diese Ausgaben dürften aber nicht als Betriebskosten behandelt werden.

Das Gericht stellte klar, dass auch die Kosten für Sauna und Schwimmbad grundsätzlich unter die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten fallen (11 S 160/94). Allerdings könne der Mieter im konkreten Fall die Zahlung der Betriebskosten verweigern, da der Vermieter nicht eindeutig angegeben habe, wozu er die Zahlungen verwende. Die allgemeine Formulierung "sonstige Betriebskosten" sei zu ungenau gehalten und erlaube dem Mieter, die Nebenkosten zunächst nicht zu zahlen.

Holzkirchner Kuhglocken-Streit

Erneuter Vergleich: Ist der Kampf von Hauseigentümern gegen das Gebimmel auf der Weide nun zu Ende?

Seit vielen Jahren und durch alle Instanzen hindurch beschäftigt ein Ehepaar die bayerische Justiz, weil es sich vom Gebimmel der Kuhglocken gestört fühlt. Die Gemeinde Holzkirchen hat die Weide vor dem Anwesen des Ehepaares an eine Bäuerin vermietet, die hier ihre Kühe grasen lässt. Auch früher schon, als das Ehepaar hier noch nicht gebaut hatte.

Das Geläute sei unerträglich, finden die Hauseigentümer, sie könnten kaum schlafen. Am Schlafzimmerfenster haben sie angeblich eine Lautstärke von mehr als 70 Dezibel gemessen. Zudem zerrten Tiergerüche und Fliegen an ihren Nerven. Die abwechselnd klagenden Eheleute sind bisher in allen Instanzen mit ihrem Anliegen gescheitert, unter anderem beim Oberlandesgericht (OLG) München (15 U 138/18).

Der Ehemann unterlag beim OLG auch deshalb, weil er sich 2015, im ersten Prozess, schon auf einen Vergleich eingelassen hatte: Kühe mit Glocken sollten nur im mindestens 20 Meter entfernten Teil der Weide grasen. An diese Vereinbarung habe sich die Landwirtin stets gehalten und daran sei auch der Kläger gebunden, erklärte das OLG. Doch nun klagte wieder die Ehefrau.

Und so kam es, dass Richter des OLG am 26.Mai 2020 nach Holzkirchen fuhren, um die Geräuschkulisse zu beurteilen. Die Hörprobe soll zwar wenig ergiebig gewesen sein, weil sich die — allesamt trächtigen — Kühe kaum bewegten. Immerhin konnte aber ein Richter mit Handy-App den Geräuschpegel einer Kuhglocke messen: Der lag unter 60 Dezibel, also knapp unter dem Richtwert von 65 Dezibel.

Und wieder einigten sich die Parteien, vom OLG dazu gedrängt, auf einen Vergleich: Künftig dürfen höchstens drei Kühe Glocken mit einem Durchmesser von höchstens zwölf Zentimetern tragen. Und die Kühe mit Glocken dürfen nur im entfernteren Teil der Weide grasen, wie 2015 bereits vereinbart. Auf ein Neues?

Über Sperrholzplatte gestolpert

Fußgängerin stürzt über ein großes Hindernis auf dem Gehweg: Schmerzensgeld von der Hauseigentümerin?

Weil ihre Regenrinne defekt war, hatte eine Hauseigentümerin erstens einen Handwerker bestellt, um sie zu reparieren. Zweitens hatte ihr Sohn eine (100 x 150 cm große) Sperrholzplatte an die Hauswand gelehnt, um zu verhindern, dass Wasser durch ein Kellerfenster ins Haus tropfte. Vor dem Haus verengte die Platte unübersehbar den Gehweg.

Eine Fußgängerin blieb vor der Sperrholzplatte stehen, um eine entgegenkommende Passantin mit Kinderwagen vorbei zu lassen. Dann drehte sie sich von der Platte weg, um sich mit der jungen Mutter kurz zu unterhalten. Während des Gesprächs vergaß die Fußgängerin das Hindernis. Als sie sich wieder umdrehte, um weiterzugehen, stürzte sie über die Sperrholzplatte und brach sich den Arm.

Von der Hauseigentümerin forderte die Verletzte 9.500 Euro Schmerzensgeld. Die Eigentümerin sei für den Unfall verantwortlich, weil sie vor ihrem Haus ein Hindernis aufgebaut und damit eine Gefahrensituation für Fußgänger geschaffen habe. Wie schon das Landgericht Aachen wies auch das Oberlandesgericht (OLG) Köln die Klage der Fußgängerin ab (7 U 285/19).

Es habe einen nachvollziehbaren sachlichen Grund dafür gegeben, vorübergehend die Sperrholzplatte vor die Fenster zu stellen. Die Platte auf dem Gehweg sei zwar "im Weg gestanden". Doch bei einem so großen, gut sichtbaren Hindernis seien keine weiteren Schutzmaßnahmen für Benutzer des Gehwegs erforderlich gewesen, erklärte das OLG.

Es sei auch nicht klar, was die Hauseigentümerin hätte unternehmen können, um das Hindernis zusätzlich abzusichern. Auch die Verletzte habe ja die Platte gesehen, wie sie selbst berichtet habe. Ein Warnschild hätte also nichts genützt — d.h. den Unfall verhindert —, da die Fußgängerin das Hindernis ohnehin bemerkt habe. Fazit: Die Fußgängerin habe ein Unglück erlitten, ohne der Grundstückseigentümerin ein "Unrecht" vorwerfen zu können.

Gegen Parkplatz-Grenzstein gestoßen

Audi-Fahrerin verlangt von der Grundstückseigentümerin Entschädigung für die verkratzte Stoßstange

Im Erdgeschoss des Gebäudes befindet sich ein Supermarkt, daneben der Kundenparkplatz. Zwischen der Hauswand und den Parkbuchten hat die Grundstückseigentümerin Begrenzungssteine aufstellen lassen — um die Hausmauer zu schützen, die häufig durch einparkende Fahrzeuge beschädigt worden war. Der Stein des Anstoßes für Autofahrerin B ragt knapp fünf Zentimeter in eine Parkbucht hinein.

Als Frau B mit ihrem Audi A4 rückwärts in diese Parkbucht einfuhr, hatte sie die Begrenzungssteine zwar flüchtig wahrgenommen. Doch den scharfkantigen Stein habe sie trotz Rückfahrkamera und Sensoren nicht erkennen können, erklärte die Autofahrerin später vor Gericht. Trotz langsamer Fahrt und nur leichter Berührung sei der Wagen gegen den Stein gestoßen. Den Kratzer in der Stoßstange zu beheben, habe 1.173 Euro gekostet.

Ihre Klage gegen die Grundstückseigentümerin auf Schadenersatz scheiterte beim Amtsgericht München (155 C 5506/19). Der Amtsrichter war bei der Besichtigung des Parkplatzes zu dem Schluss gekommen, dass hier ein Fahrfehler von Frau B vorliegen müsse. Für den Schaden sei nicht die Grundstückseigentümerin verantwortlich.

Die Parklücke sei eng und rückwärts einzuparken nicht ganz einfach, stellte der Richter fest. Umso wichtiger wäre es gewesen, die Lücke vorher genau in Augenschein zu nehmen. Dass eine Spitze des Felssteins — ein Naturstein, der "naturgemäß" nicht glatt sei — ein wenig in die Parkbucht hineinrage, sei überhaupt nicht zu übersehen. Er hebe sich auch farblich von der Gebäudewand deutlich ab.

Für vorsichtige Verkehrsteilnehmer, die nicht bis zum Rand der Parkbucht rollten, stelle daher der Begrenzungsstein keine Gefahrenquelle dar. Hätte sich Frau B ein bisschen umgesehen, hätte ihr auffallen müssen, dass der Felsen geringfügig überstehe. Dann wäre ihr klar geworden, dass sie in diese Parklücke nicht vollständig einfahren durfte. Supermarkt-Kunden, die mit einer eng begrenzten Lücke nicht zurechtkämen, müssten notfalls hier das Einparken abbrechen und eine andere Parkbucht wählen.

Bauarbeiter stürzten in Treppenschacht

Auf einer Baustelle ist grundsätzlich der Bauunternehmer für die Unfallverhütung zuständig

Eine Gemeinde ließ die ehemalige Dorfschule zu einem Gemeindezentrum umbauen. Sie übertrug einem Architekten die Bauaufsicht, den Innenausbau führte ein Bauunternehmen durch. Zwei Mitarbeiter standen im Treppenhaus auf einem Gerüst und befestigten Gipsplatten an den Wänden, als sie durch die Holzabdeckung brachen. Sie stürzten fast vier Meter in die Tiefe und verletzten sich schwer.

Bauarbeiter H hielt nicht den Arbeitgeber für verantwortlich. Vielmehr warf er der Auftraggeberin und dem Architekten vor, sie hätten ihre Verkehrssicherungspflichten verletzt. Ein von der Gemeinde beauftragter Rentnerverein habe die Holzabdeckung unfachmännisch errichtet. Der Architekt hätte als Bauleiter die Konstruktion auf ihre Tragfähigkeit hin prüfen müssen, das habe er pflichtwidrig versäumt. H verlangte von der Gemeinde und vom Bauleiter Schadenersatz und Schmerzensgeld, rund 65.000 Euro.

Zunächst hatte seine Klage Erfolg, doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) auf und verwies die Sache zurück (VI ZR 34/17). Grundsätzlich sei auf einer Baustelle der Bauunternehmer für die Sicherheit zuständig. Die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften — sie legten fest, welche Sicherheitsmaßnahmen im Einzelfall zu treffen sind — richteten sich auch in der Baubranche allein an die Arbeitgeberseite.

Diese Vorschriften sollten die Versicherten vor den typischen Gefahren des Baugewerbes schützen. Bauleiter und Bauherrn müssten zur Gefahrenabwehr nur etwas unternehmen, wenn sie Anhaltspunkte dafür hätten, dass ein Bauunternehmer oder eine Handwerksfirma nicht zuverlässig arbeite oder nicht sachkundig genug sei, um die Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten.

Dass im konkreten Fall die Bauherrin über die mangelhafte Abdeckkonstruktion Bescheid wusste oder deren Instabilität zumindest hätte erkennen können, sei nicht bewiesen. Die Gemeinde habe behauptet, die Holzabdeckung stamme vom Rohbauunternehmer, nicht von "Amateuren". Mit diesem Einwand habe sich das OLG nicht auseinandergesetzt.

Einmal unterstellt, er treffe zu: Dann habe die Bauherrin ihre Pflicht im Wesentlichen damit erfüllt, dass sie einen bewährten Architekten mit Planung und Baukontrolle beauftragt habe. Der Bauleiter müsse die Sicherheitsmaßnahmen der beteiligten Baufirmen prüfen und aktiv werden, wenn er eine Gefahrenquelle erkenne. Das OLG müsse nun erneut die Verantwortlichkeit aller Beteiligten prüfen, insbesondere auch die des Bauunternehmens.

Terrasse verpfuscht: Wasserschaden

Wie lange läuft bei Terrassenarbeiten die Gewährleistungsfrist für Mängel: zwei oder fünf Jahre?

Hauseigentümer hatten einen Bauunternehmer damit beauftragt, die Terrasse ihres Wohnhauses zu sanieren. Die Baufirma entfernte die alten Platten, verlegte neue Platten im Mörtel auf einer vorhandenen Betonplatte und erneuerte die Treppenstufen von der Terrasse in den Garten. Aufgrund schlampig gemachter Übergänge zwischen Hauswand und Terrassen-Bodenplatte kam es zu einem Wasserschaden im Souterrain des Hauses.

Da sich die Auftraggeber und ihr Anwalt fast drei Jahre Zeit ließen, ihre Gewährleistungsansprüche wegen der mangelhaften Arbeiten anzumelden, ging es vor Gericht zunächst nur um die Frage, ob diese Ansprüche schon verjährt waren oder nicht.

Hintergrund: Für Werkleistungen gilt im Prinzip eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren, doch bei Arbeiten an einem Bauwerk dauert sie fünf Jahre.

Das Landgericht hatte die Erneuerungsarbeiten als "bloße Reparatur" der Terrasse eingestuft und deshalb die lange Verjährungsfrist für "Arbeiten an einem Bauwerk" abgelehnt. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bejahte sie und so bekamen die Hauseigentümer in der Berufung Recht (5 U 91/18). Ihr Anspruch auf Schadenersatz sei noch nicht verjährt, entschied das OLG.

Grundsätzlich treffe es zwar zu, dass für Instandsetzungsarbeiten an einem bestehenden Bauwerk die zweijährige Gewährleistungsfrist gelte. Im konkreten Fall sei aber bereits der im Mörtelbett verlegte Terrassenbelag ein eigenes "Bauwerk" und nicht nur eine Reparatur. Als Bauwerk sei jede unbewegliche Sache anzusehen, die mit Einsatz von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellt werde.

Bauleitender Architekt sollte auch Rechnungen prüfen

Abschlagszahlungen für mangelhaftes Wärmedämmverbundsystem durchgewinkt

Ein Hauseigentümer ließ sein Wohnhaus umfassend modernisieren. Unter anderem sollte eine Handwerksfirma an den Außenfassaden ein Wärmedämmverbundsystem anbringen. Die Bauleitung übernahm ein Architekt inklusive der Aufgabe, die Rechnungen der am Bauvorhaben beteiligten Unternehmen zu überprüfen.

Zwischenrechnungen für das Dämmsystem "checkte" er kurz und gab sie an den Bauherrn weiter. Insgesamt überwies der Bauherr der Handwerksfirma Abschlagszahlungen von fast 70.000 Euro. Bald stellte sich heraus, dass die Firma das Wärmedämmverbundsystem nicht fachgerecht ausgeführt hatte. Der Architekt ließ es zumindest teilweise wieder abreißen.

Von der Handwerksfirma war allerdings für diesen Mehraufwand kein Schadenersatz mehr zu holen. Sie war mittlerweile "pleite" gegangen. Ein anderes Unternehmen musste das Gebäude dämmen. Schadenersatz forderte der Bauherr nun vom Architekten, nachdem er den Bauleitervertrag gekündigt hatte. Der Architekt sei dafür verantwortlich, dass er, der Auftraggeber, eine Menge Geld für ein wertloses Dämmsystem ausgegeben habe.

So sah es auch das Kammergericht in Berlin (21 U 142/18). Der Architekt habe seine Aufgabe, die Rechnungen der Handwerksfirmen zu prüfen, nur unzureichend erfüllt. Wer die Rechnungen kontrolliere, müsse auch prüfen, ob die in Rechnung gestellte Leistung "stimme". Der Leistungsstand müsse in Quantität und Qualität das Entgelt rechtfertigen. Treffe das nicht zu — wie hier —, müsse der Bauleiter den Auftraggeber darauf hinweisen.

Es gehöre zu den Pflichten des Bauleiters, den Bauherrn vor überhöhten Zahlungen zu bewahren. Im konkreten Fall habe der Architekt die Abschlagsrechnungen für das verpfuschte Dämmsystem, das vollständig demontiert werden musste, beinahe "durchgewinkt". Zumindest habe er sein "ok" gegeben, ohne vorher die Bauleistung zu überprüfen. Diese Pflichtverletzung habe für den Bauherrn zu einem Schaden von rund 70.000 Euro geführt, weil er für diesen Betrag faktisch keine Gegenleistung erhalten habe. Für den Schaden müsse der Architekt einstehen.

Ruhezone hinter dem Wohnhaus?

Wer in der Stadt wohnt, muss damit leben, dass Nachbarn auf die Terrasse gucken

Grundstückseigentümer A beabsichtigte, ein altes Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten zu ersetzen. Die Kommune hatte das Bauvorhaben bereits genehmigt. Dagegen wehrte sich das Ehepaar B, dem das Einfamilienhaus in der Mitte des Nachbargrundstücks gehörte.

Das Bauprojekt des Nachbarn reiche drei bis vier Meter weiter in den hinteren Gartenbereich hinein als das Wohnhaus, so der Einwand der Hauseigentümer B. Die rückwärts angebauten Balkone würden es den zukünftigen Bewohnern ermöglichen, ihre - B's - Terrasse einzusehen. Daher verstoße das Bauvorhaben gegen das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn. Die Baugenehmigung sei rechtswidrig.

Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg wies die Kritik zurück (1 ME 84/19). Im Baurecht existiere keine Baugrenze für den hinteren Gartenbereich. Dass sie bisher in der Umgebung faktisch eingehalten wurde, ändere daran nichts. Der gärtnerisch gestaltete Bereich hinter dem Haus sei keine absolute Ruhezone, auf die Grundstückseigentümer einen Rechtsanspruch hätten.

Rücksichtslos sei das Bauvorhaben von A keineswegs. Innerhalb einer Stadt müssten Bürger stets damit rechnen, dass die Nachbarn auf ihren Balkon oder ihre Terrasse schauen könnten. Diese "Einsichtsmöglichkeit von schräg oben" müssten die Hauseigentümer B hinnehmen. Davor schütze sie das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn nicht. Wer in der Stadt wohne, müsse mit Blicken der Nachbarn leben.

"Sonderwünsche" beim Bauträgervertrag

Nach Vertragsschluss mit dem Bauträger vereinbarte Änderungen müssen notariell beurkundet werden

Ein Ehepaar erwarb vom Bauträger für 1,16 Millionen Euro eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte. Der Bauträgervertrag enthielt eine Klausel, nach der Sonderwünsche nur mit Zustimmung des Bauträgers zulässig waren und die Erwerber die Mehrkosten tragen müssten. Welche Änderungen das Ehepaar wünschte, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Jedenfalls einigten sich die Vertragsparteien darauf, dass einige Sonderwünsche ausgeführt werden sollten.

Das verzögerte natürlich die Fertigstellung des Bauvorhabens. Es kam zum Streit darüber, wann die nächsten Raten des Kaufpreises fällig sein sollten. Schließlich forderte der Bauträger die Rückabwicklung des Vertrags. Begründung: Der Bauträgervertrag sei wegen nicht beurkundeter, nachträglicher Sonderwünsche der Erwerber insgesamt nichtig. Die Klage des Unternehmens wurde vom Oberlandesgericht (OLG) München abgewiesen (9 U 3345/17 Bau).

Als Sonderwunsch werde es bezeichnet, wenn Erwerber vom "Leistungspaket" des Bauträgers abweichen wollten, so das OLG. Da könne es sich um zusätzliche Baumaßnahmen oder um Materialien handeln, die höherwertig seien als die zunächst vorgesehenen. Solche Sonderwünsche müssten notariell beurkundet werden, bestätigte das OLG, andernfalls seien die Vereinbarungen nichtig. (Das gelte zumindest, bis die Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen seien. Mit dem Eintrag entfalle die Notwendigkeit, die Änderungen notariell zu beurkunden.)

Wenn die nach Vertragsschluss getroffenen Vereinbarungen mangels Beurkundung nichtig seien, führe das aber nicht dazu, dass der Bauträgervertrag insgesamt nachträglich unwirksam werde. Im Vertrag stehe ausdrücklich, Sonderwünsche bedürften der Einwilligung des Bauträgers und die Erwerber müssten dadurch entstehende Mehrkosten übernehmen. Damit hätten die Parteien sehr deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Vertrag auch im Falle späterer Änderungen fortbestehen sollte.

Sobald der restliche Kaufpreis bezahlt sei, müsse der Bauträger deshalb den Käufern das Eigentum an der Immobilie per Grundbucheintrag übertragen. (Das Urteil wurde am 20.2.2019 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 184/18)

Treppe steiler gebaut als im Prospekt dargestellt

Ein Bauträger muss seine Bauleistungen auch an "Reklamebildern" messen lassen

Ein Ehepaar hatte zum Preis von 698.000 Euro eine Dachgeschosswohnung in einer — noch zu errichtenden — Wohnanlage erworben. Die Bauträgerin, eine Immobiliengesellschaft, hatte für das Bauprojekt mit einem Exposé geworben. Es zeigte Pläne und schöne Bilder, unter anderem die grafische Darstellung einer "eleganten Treppe aus Sichtbeton" mit 16 Stufen. Sie führte aus dem Wohnbereich zur Dachterrasse.

In der schnöden Wirklichkeit bestand die Treppe allerdings nicht aus Sichtbeton, sondern aus Betonimitat (eine Trockenbaukonstruktion mit Betonoptik). Vor allem aber war sie viel steiler als im Prospekt dargestellt, weil sie nur über 13 Stufen verfügte. Aus diesem Grund weigerten sich die Käufer, die Wohnung mitsamt der Treppe zu akzeptieren und die Schlussrate nach "Fertigstellung" zu zahlen.

Daraufhin trat die Immobiliengesellschaft vom Bauträgervertrag zurück. Zu Unrecht, entschied das Kammergericht in Berlin (21 U 116/18). Die Wohneinheit sei nicht "bezugsfertig", so das Gericht, denn sie weise erhebliche Mängel auf. Die letzte Rate sei daher nicht fällig gewesen. Wie der Bauträger bauen müsse, bestimme nicht allein die Baubeschreibung.

Dabei spielten auch "vertragsbegleitende Umstände" eine Rolle. Das gelte insbesondere für Prospekte und Visualisierungen, mit denen der Bauträger für das Bauprojekt geworben habe. Ein Exposé müsse das angestrebte Bauwerk zutreffend wiedergeben — von dieser Verpflichtung könnten sich Bauträger nicht mit dem Hinweis lossagen, Angaben in Reklameprospekten seien unverbindlich.

Soweit es um Punkte gehe, die für den oder die Erwerber erkennbar wichtig seien, seien sie sehr wohl verbindlich. Für Änderungen an den Bauplänen nach dem Vertragsschluss müsse es triftige Gründe geben (z.B. technische Notwendigkeiten), die der Bauträger vorher noch nicht erkennen konnte.

Mieterin möchte "Zweithund"

Der Vermieter lehnt ab: Die Wohnung sei zu klein für zwei Hunde

Eine Berliner Hundehalterin lebt in einer ca. 50 qm großen Wohnung. Der Vermieter hatte der Tierhaltung zugestimmt. Die kleine Mischlingshündin der Mieterin war schon zehn Jahre alt und krank. Da die Frau befürchtete, das Tier könnte bald sterben, wollte sie sich einen zweiten Hund zulegen. Im Tierheim suchte sie einen etwas größeren Mischling aus und bat den Vermieter um die Erlaubnis, einen weiteren Hund anzuschaffen.

Doch dieses Mal wies der Vermieter ihre Bitte ab. Auch die Klage der Mieterin auf Zustimmung blieb beim Landgericht Berlin erfolglos (66 S 310/19). Einen Hund zu halten, gehöre grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, betonte das Landgericht. Wenn es aber um einen "Zweithund" gehe, stehe dem Vermieter ein größerer Entscheidungsspielraum zu als bei der Frage, ob Hundehaltung überhaupt zulässig sei.

Der Vermieter habe sein striktes "Nein" zum zweiten Hund absolut nachvollziehbar begründet. Hunde balgten miteinander und verbellten sich gegenseitig. Die Lärmbelastung für die Mitmieter steige also durch einen zweiten Hund, zudem werde die Wohnung verstärkt abgenutzt. Das gelte erst recht für eine so kleine Wohnung, in der eigentlich ein Hund schon zu wenig Auslauf habe. Da Hundehaltung aber prinzipiell erlaubt sei, könne die Mieterin nach dem Tod ihrer Mischlingshündin sofort für Ersatz sorgen.

Bauten an der Grundstücksgrenze

Kurzartikel

Eigentümer eines Grundstücks, das bis hin zur Grenze zum Nachbargrundstück fast vollständig bebaut ist, können es nicht verhindern, wenn der Nachbar für den Umbau seiner Doppelgarage zu Wohnzwecken eine Baugenehmigung erhält. Wer selbst den Grenzabstand nicht einhält, kann gegen die Grenzbebauung der Nachbarn nicht einwenden, sie verletze den Grenzabstand.

Abnahme einer Heizungsanlage

Kurzartikel

Fünf Jahre nach der Abnahme einer Heizungsanlage verjähren die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers bei Mängeln. Die Werkleistung des Handwerkers kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten abgenommen = gebilligt werden. Letzteres trifft zu, wenn der Bauherr die Heizung sieben Wochen lang im Winter genutzt hat, ohne Mängel zu beanstanden. Dieser Zeitraum genügt, um die Funktionstauglichkeit der Anlage gründlich zu prüfen.