Schon seit 1976 wohnt der Mieter in seiner Hamburger Wohnung. In die Wohnung hat er auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung einbauen lassen, wozu er laut Mietvertrag verpflichtet war. 2008 forderte die Hauseigentümerin von ihm, einer Erhöhung der Nettomiete von 450 Euro auf 539 Euro monatlich zuzustimmen.

Das Mieterhöhungsverlangen stützte die Vermieterin auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg - und zwar auf die ortsübliche Miete für Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. Bei den drei vorangegangenen Mieterhöhungen seit 1992 hatte sich die Vermieterin immer auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung bezogen.

Der Mieter widersprach der Mieterhöhung und wurde von der Vermieterin auf Zustimmung verklagt. Zunächst erfolgreich! Erst beim Bundesgerichtshof (BGH) bekam der Mieter Recht (VIII ZR 315/09). Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung sei anhand vergleichbarer Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung zu ermitteln, so der BGH.

Eine vom Mieter finanzierte Verbesserung des Wohnwerts bleibe selbst dann unberücksichtigt, wenn der Mieter zum Umbau vertraglich verpflichtet sei. Nur wenn die Mietparteien ausdrücklich etwas anderes vereinbart hätten oder wenn der Vermieter dem Mieter die Umbaukosten erstatte, sei die Modernisierung bei der Ermittlung der Vergleichsmiete einzubeziehen.

Im konkreten Fall sei das Vorgehen der Vermieterin unzulässig und benachteilige den Mieter in unbilliger Weise: Er müsste so die Ausstattung seiner Wohnung doppelt bezahlen, zunächst bei der Modernisierung und später noch einmal bei der darauf gestützten Mieterhöhung.

An der Grenze zweier Münchner Grundstücke standen auf der Seite von Ehepaar X vier Bäume, deren Wurzeln den Garten von Nachbarin Y unterwanderten: Sie wucherten durch den Rasen und ragten teilweise schon über die Oberfläche hinaus. Frau Y hatte diesen Zustand lange hingenommen. Als das Rasenmähen jedoch immer beschwerlicher wurde, bat sie Herrn und Frau X, die Wurzeln abzuschneiden.

Das sahen die Eigentümer von nebenan überhaupt nicht ein: Wenn man die Wurzeln kappe, müsste man die Bäume bald auch fällen. Das sei unbillig und horrend teuer. Außerdem hätte die Nachbarin das Fällen schon viel früher fordern müssen - so ein Anspruch müsse spätestens fünf Jahre nach dem Anpflanzen geltend gemacht werden. Die Bäume seien aber schon 20 Jahre alt.

Doch das Amtsgericht München gab Frau Y Recht (121 C 15076/09). Familie X müsse Abhilfe schaffen, denn das Grundstück von Frau Y sei bereits völlig durchwuchert und erheblich beeinträchtigt. Sie könne ihren Garten nicht mehr sachgerecht pflegen. Zudem seien die betroffenen Bäume nach Aussage von Experten nicht erhaltenswert. Sollten sie durch das Kappen der Wurzeln tatsächlich absterben, wäre das kein großer Nachteil für die Grundstückseigentümer.

Auch wenn Frau Y nach 20 Jahren nicht mehr verlangen könne, die Bäume zu entfernen: Ihr Anspruch darauf, dass die eindringenden Wurzeln beseitigt werden, verjähre nicht. Sollte dies dazu führen, dass die Bäume gefällt werden müssen, sei das zu akzeptieren. Schließlich musste Familie X damit früher oder später - auf Grund des Alters der Bäume und ihres schlechten Zustands - sowieso rechnen.

Nach starkem Regen lief im Frühjahr 2008 die Dachrinne eines Coburger Einfamilienhauses über. Der Hauseigentümer rief Handwerker zu Hilfe, die feststellten, dass ein Regenabflussrohr außen am Gebäude gebrochen war. Der Eigentümer hatte für das Einfamilienhaus eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen und meldete den Schadensfall. Vom Versicherer verlangte er die Übernahme der Kosten (8.700 Euro) für die Rohrinspektion und Reparatur durch die Fachfirma.

Dieser Schaden sei vom Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung nicht erfasst, teilte der Versicherer mit. Das Landgericht Coburg gab ihm Recht und wies die Zahlungsklage des Versicherungsnehmers ab (23 O 786/09). Der Versicherer müsse den Rohrschaden nicht übernehmen.

Nach dem Wortlaut der Versicherungsbedingungen seien nur die Ableitungsrohre der Wasserversorgung mitversichert, die sich außerhalb des Gebäudes (aber auf dem versicherten Grundstück) befänden. Zur Wasserversorgung gehörten nur Abflussrohre, die der Entsorgung versicherter Gebäude dienten. Also: Rohre für häusliches Abwasser, nicht aber Regenwasserrohre.

Häufig wurde früher in Mietverträgen vereinbart, was heute gesetzlich geregelt ist: dass die Miete im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen muss.

Der Bundesgerichtshof hatte Fälle zu entscheiden, in denen die Mieter schon wegen unpünktlicher Zahlung abgemahnt worden waren. Beiden wurde dann gekündigt, weil sie vermeintlich die Frist versäumten: Die Miete war an einem Dienstag - am fünften Tag des Monats - auf dem Konto des Vermieters gelandet. Ob die Mieter zu spät oder rechtzeitig gezahlt hatten, hing also davon ab, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht.

Das verneinte der Bundesgerichtshof und erklärte die Kündigungen für unwirksam (VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09). Bei anderen Fristen könne man den Sonnabend zwar zu den Werktagen zählen, nicht aber bei der Frist zur Mietzahlung. Denn hier gehe es um Bankgeschäftstage und Banken arbeiteten nun einmal am Samstag nicht.

Die Frist von drei Werktagen sei eine Art Schonfrist für Mieter: Sie solle sicherstellen, dass die im Voraus zu zahlende Miete den Vermieter auch dann rechtzeitig erreiche, wenn der Mieter die Überweisung am letzten Tag des Monats in Auftrag gebe. Denn weite Teile der Bevölkerung erhielten am letzten Tag des Monats Gehalt oder Lohn.

Fast alle Mietzahlungen erfolgten per Überweisung oder per Dauerauftrag über Banken oder Sparkassen. Das dauere erfahrungsgemäß ein paar Tage. Bankgeschäftstage seien aber nur die Tage von Montag bis Freitag. Würde der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt, würde die "Karenzzeit" für den Mieter um einen Tag verkürzt.

Eine Architektin übernahm 2001 den Auftrag, ein Wohn- und Geschäftshaus zu planen und den Bau zu organisieren. Weil die Architektin den Bau nicht genau genug überwachte, kam es zu Feuchtigkeitsschäden in der Holzkonstruktion des Flachdaches. Dann der nächste Fehler: Die Architektin gab "grünes Licht" für den Beginn der Dämmarbeiten am Dach, obwohl das Holz noch nicht richtig ausgetrocknet war. Noch bevor das Gebäude fertiggestellt war, musste das Dach bereits gründlich saniert werden.

Zu den Auftraggebern gehörte ein Ehepaar, das in dem neuen Gebäude eine 188 qm große Eigentumswohnung beziehen wollte. Der für Mai 2002 geplante Einzug verzögerte sich um fast vier Jahre! Das Ehepaar forderte von der Architektin Ersatz für die Miete, die es während der Wartezeit für seine Mietwohnung zahlen musste, und obendrein 50.000 Euro Schadenersatz für die entgangene Möglichkeit, die Eigentumswohnung zu nutzen.

Nur Ersatz für die Miete steht den Auftraggebern zu, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (10 U 87/09). Dass sie die Neubauwohnung nicht bewohnen konnten, stelle keinen Vermögensschaden dar. Das Ehepaar habe mit einer Mietwohnung von 89 qm Größe angemessenen Wohnraum zur Verfügung gehabt. Es sei also nicht auf die neue Wohnung angewiesen gewesen. (Die Auftraggeber haben gegen das Urteil Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt.)

Ein Lüneburger Hartz-IV-Empfänger stritt mit der ARGE (Arbeitsgemeinschaft für Beschäftigung) um die Höhe der Leistungen und geriet deswegen auch mit der Miete in Rückstand. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag und erhob Räumungsklage.

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter - nachdem sein Räumungsanspruch gerichtlich bestätigt wurde - innerhalb der nächsten zwei Monate die Miete erhält. Da die ARGE den Mietrückstand fristgerecht ausglich, wurde der Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem Mieter wurden die Prozesskosten auferlegt, die er jedoch schuldig blieb.

Nun kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut: Der säumige Zahler habe schon wieder seine Pflichten schuldhaft verletzt, hielt sie ihm vor. Das sei zwar richtig, gestand der Bundesgerichtshof zu, das Fehlverhalten sei aber nicht so schwerwiegend, dass es eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertige (VIII ZR 267/09).

Der Gesetzgeber räume säumigen Mietzahlern eine "Schonfrist" von zwei Monaten ein. Innerhalb dieser Frist könnten sie die Räumung verhindern, indem sie ihre Mietschulden beglichen. So solle Obdachlosigkeit vermieden werden. Diese Regelung würde sinnlos, wenn Vermietern dann die Möglichkeit bliebe, trotzdem ein weiteres Mal zu kündigen - weil der Mieter nicht in der Lage sei, die Kosten eines Räumungsprozesses aufzubringen.

Ein Wiesbadener verreiste im Februar 2005 mit unbekanntem Ziel. Von Verwandten wurde er als vermisst gemeldet. Die Vermieterin seiner Wohnung kündigte fristlos, als für März und April keine Miete einging. Im Mai griff sie zur Selbsthilfe und räumte die ganze Wohnung aus. Einen Teil der Einrichtung entsorgte sie, einen Teil lagerte sie bei sich ein.

Als der Mieter im Sommer zurückkehrte, forderte er von der Vermieterin 62.000 Euro Schadenersatz für die bei der Räumung abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände. Im Prinzip stehe ihm Entschädigung zu, entschied der Bundesgerichtshof, und verwies die Sache zurück an die Vorinstanz, um die Höhe des Betrags zu klären (VIII ZR 45/09).

Auch in solchen Fällen müsse sich ein Vermieter an den Rechtsweg halten und sich bei Gericht "grünes Licht" für eine Räumung geben lassen. Die Vermieterin hätte nicht eigenmächtig räumen dürfen (juristisch: "kalte" Räumung). Das stelle selbst dann verbotene Selbsthilfe dar, wenn der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und sein Besitzrecht an der Wohnung infolge wirksamer Kündigung wegen Mietrückstands entfallen sei.

Wer so vorgehe, schulde dem Mieter Ersatz für daraus entstehenden Schaden. Das gelte erst recht, wenn die Vermieterin Sachen des Mieters einfach wegwerfe, anstatt sie aufzubewahren. Sie hätte ein Bestandsverzeichnis aufstellen und den Wert der Gegenstände feststellen sollen. Das sei nicht geschehen. Nun müsse das Landgericht den Wert der Einrichtungsgegenstände einschätzen.

Eine Familie, die von Sozialleistungen lebt, hat im Rhein-Lahn-Kreis ein Haus gemietet. Der Mieter bestellte 2009 beim Landkreis Abfallcontainer, um Sperrmüll zu entsorgen. Für diesen Service setzte der Landkreis Abfallgebühren von 832 Euro fest, die der Mieter aber nicht zahlen konnte.

Nun hielt sich der Landkreis an den Grundstückseigentümer und verlangte von ihm die Abfallgebühren. Der Vermieter sah natürlich nicht ein, dass er die Gebühren seines Mieters tragen sollte und setzte sich zur Wehr.

Doch die Klage scheiterte beim Verwaltungsgericht Koblenz (7 K 1230/09.KO). Die Abfallgebührensatzung des Rhein-Lahnkreises sehe ausdrücklich vor, dass auch der Eigentümer eines Grundstücks für Abfallgebühren hafte. Er sei für sein Grundstück verantwortlich.

Das Risiko, dass ein Mieter finanziell nicht leistungsfähig genug sei, um Abfallgebühren aufzubringen, müsse nicht die Allgemeinheit tragen, sondern der Eigentümer als Vermieter. Ob der Vermieter von der Abfallentsorgung gewusst habe und ob die Container auf dem Grundstück oder nur in dessen Nähe gestanden hätten, spiele dabei keine Rolle.

Ein Vermieter forderte von seiner Mieterin Schadenersatz, weil er im mittleren Element eines mehrteiligen Wohnzimmerfensters einen Riss festgestellt hatte. Nun muss ein Vermieter in so einem Fall nachweisen, dass der Mieter für den Schaden in der Wohnung verantwortlich ist. Das sei nicht gelungen, erklärte das Amtsgericht Münster, und wies die Klage des Vermieters ab (48 C 881/07).

Der Amtsrichter stützte seine Entscheidung auf die Erläuterungen eines Sachverständigen. Der Riss in der Scheibe sei ein so genannter "thermischer Glasbruch". So ein Riss entstehe durch unterschiedliche Wärmeeinflüsse, hatte der Experte ausgeführt, welche die Scheibe unter Spannung setzten. Das könne an vielen Ursachen liegen, etwa an Gewitterregen, an Teilbeschattung oder auch an dunklen Gegenständen direkt hinter der Verglasung.

Die Ursache des Schadens sei unklar und das wirke sich zu Lasten des Vermieters aus, so der Amtsrichter. Ob die Mieterin zu dem Glasbruch beigetragen habe, stehe nicht fest - wahrscheinlich eher nicht. Selbst wenn sie dunkle Sitzmöbel oder ein Klavier direkt hinter dem Fenster aufgestellt hätte, wäre sie für den Riss nicht verantwortlich zu machen. Fachkenntnisse über Glas bzw. die Ursachen von Glasbruch könne man von einem Mieter nicht erwarten.

Auf dem Heimweg vom Supermarkt rutschte eine Frau an einem frühen Winterabend auf Glatteis aus, stürzte und verletzte sich. Eigentlich war der Bürgersteig komplett von Schnee und Eis befreit und gestreut. Doch unter einer defekten Regenrinne, aus der tagsüber Tauwasser tropfte, hatte sich abends ein 30 Zentimeter breiter Glatteisstreifen gebildet. Den hatte die Frau übersehen.

Vergeblich forderte die Verletzte von den Hauseigentümern Schadenersatz. Sie seien ihrer Räum- und Streupflicht am Vormittag nachgekommen und für den Unfall nicht verantwortlich, urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 449/09). Am Unfalltag habe mittags Tauwetter geherrscht, daher habe man nachmittags nicht noch einmal streuen müssen.

Erst viele Stunden später sei die Einkäuferin gestürzt: Das habe nichts damit zu tun, dass die Hauseigentümer unzulänglich gestreut hätten. Was sich am Abend ereignete, sei für die Hauseigentümer nicht vorhersehbar gewesen. Die Hauseigentümerin habe gegen 16 Uhr das Haus verlassen, habe kein Wasser auf dem Gehweg gesehen und nicht mit einer drohenden Gefahrensituation rechnen müssen.

Zu berücksichtigen sei dabei auch, dass das Ehepaar in das Haus erst etwa zwei Wochen vor dem Unfall eingezogen sei. Es habe nicht realisiert, dass durch das defekte Regenrohr Tauwasser auf den Bürgersteig laufen und dort am Abend zu Eis werden konnte. Womöglich hatten die neuen Eigentümer noch nicht einmal den Defekt am Rohr bemerkt - daraus könne man ihnen keinen Vorwurf machen.

Im Sommer 2006 kaufte Ehepaar X ein 1949 gebautes Haus mit einem Anbau von 1967. Schon bei der Besichtigung hatte der Hauseigentümer kleine Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss erwähnt. Das liege am undichten Dach, diesen Mangel werde er noch beseitigen. So geschah es auch.

Ein Jahr später verklagten die Käufer den Verkäufer auf Schadenersatz, weil er ihnen Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen habe. Innen und außen seien Wände mit Styropor, Rigips- und Spanplatten verkleidet worden, um Feuchtigkeit zu verbergen, lautete ihr Vorwurf. Der Keller sei sowieso total feucht und muffig. Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage des Ehepaares X ab (13 U 443/09).

Bei der Besichtigung habe der Eigentümer den Kaufinteressenten Noppenfolien, Platten etc. gezeigt, mit denen er die früher mangelhafte Außenabdichtung und die daraus resultierenden Feuchtigkeitsschäden behoben habe. Dass früher Feuchtigkeitsprobleme bestanden, rechtfertige es nicht, dem Verkäufer 2006 Vertuschungsmaßnahmen zu unterstellen.

Der Maler, der einige Jahre vorher neu tapezierte, habe jedenfalls ausgesagt, die Wohnung im Erdgeschoss sei vollkommen trocken gewesen. Der Eigentümer habe in den 80er Jahren Rigipsplatten angebracht und die Außenmauer mit Bitumen versiegelt. Indizien für Feuchtigkeitsprobleme gebe es schon länger nicht mehr: Beseitigte Mängel müsse der Verkäufer den Käufern nicht ungefragt offenbaren.

Ein 1949 angelegter Kriechkeller aus Bruchsteinmauerwerk sei feucht und das mit Absicht: Darin sollten nämlich Kartoffeln und anderes Gemüse gelagert werden. Dass man so einen Keller regelmäßig lüften müsse, um Feuchtigkeit abzuleiten, müssten die Käufer eigentlich wissen. Ein Vergleich mit dem Standard eines Neubaus verbiete sich von vornherein.

Laut Mietvertrag war die Mieterin verpflichtet, die Kosten für kleinere Reparaturen an Installationen für Strom, Wasser und Gas, an Heizung und Herd selbst zu tragen. Als die Vermieterin einen völlig verkalkten Wasserhahn austauschen ließ, wollte sie mit Verweis auf diese Vertragsklausel der Mieterin die Kosten (36,51 Euro) in Rechnung stellen. Doch die weigerte sich zu zahlen.

Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Gießen (40-M C 125/08). Zum einen handle es sich hier nicht um eine Reparatur - die wäre hier unwirtschaftlich gewesen -, sondern um einen Austausch bzw. Erneuerung des verkalkten Teils. Dafür müsse grundsätzlich der Vermieter aufkommen.

Zum anderen erfasse die betreffende Vertragsklausel nur kleine Reparaturen, deren Entstehen der Mieter beeinflussen könne. Die Kosten auf Mieter abzuwälzen, sei nur dann sachgerecht, wenn es von ihrem sorgfältigen Umgang mit Installationen abhänge, ob und in welchem Umfang Reparaturen anfielen. Wie schnell ein Wasserhahn verkalke, hänge aber vom Härtegrad des Wassers ab und nicht vom Verhalten des Mieters.

Der Mieter eines Hauses wollte seine Lebensgefährtin und deren zwei Kinder bei sich aufnehmen. Bei der Vermieterin kündigte er den bevorstehenden Einzug an. Doch die verweigerte ihm die Erlaubnis: Im Mietvertrag stehe nur eine Person, argumentierte die Hauseigentümerin. Außerdem wolle sie das Haus verkaufen.

Diese Abfuhr akzeptierte der Mieter nicht und zog vor Gericht: Beim Amtsgericht Ludwigsburg setzte er sich durch (10 C 3187/07). Mieter dürften grundsätzlich ihre Lebensgefährten in die Wohnung oder ins Haus aufnehmen, um einen gemeinsamen Haushalt zu führen, so der Amtsrichter. Dass die Vermieterin beabsichtige, irgendwann einmal das Haus zu verkaufen, spreche nicht dagegen. Das sei kein wichtiger Grund, der es rechtfertigte, dem Mieter diese Bitte abzuschlagen.

Verkaufen könne die Vermieterin ihr Eigentum allemal, auch nach dem Einzug der Familie. Da das Haus ohnehin vermietet sei, nämlich an den Kläger, überzeuge hier auch das Argument nicht, dass ein unvermietetes Haus leichter loszuschlagen sei. Für einen potenziellen Käufer mache es keinen Unterschied, ob das Haus mit einer Person oder mit vier Personen belegt sei.

Die Hauseigentümerin wollte den Heizkostenverteiler in einer ihrer Mietwohnungen umprogrammieren lassen: Künftig sollten die Verbrauchswerte per Funk übertragen werden. Damit werde das Ablesen der Werte in der Wohnung überflüssig, warb die Vermieterin für ihr Vorhaben. Außerdem werde ein zusätzlicher Heizkostenverteiler eingebaut, um die von einem Fallrohr der Heizung abgegebene Wärme zu messen, deren Verbrauch bisher nicht erfasst werde.

Davon war die Mieterin allerdings überhaupt nicht begeistert: Sie lehnte die Installation rundweg ab. Auf einem Austausch könnte die Eigentümerin nur bestehen, wenn das alte Messgerät nicht mehr funktionieren würde, fand die Mieterin. Bis hin zum Bundesgerichtshof trugen die Mietparteien den Streit aus (VIII ZR 170/09).

Die Bundesrichter verurteilten die Mieterin dazu, den Einbau zu dulden: Sie müsse den von der Vermieterin beauftragten Personen den Zutritt zu ihrer Wohnung erlauben. Zwar sei das alte Messgerät nicht defekt. Doch solle das neue Gerät eine Lücke schließen und erstmals den gesamten Wärmeverbrauch in der Wohnung erfassen.

Das sei ein legitimes Anliegen, das die Mieterin nicht zurückweisen dürfe. Das Umprogrammieren des vorhandenen Messgeräts liege ohnehin im Interesse beider Vertragsparteien: Schließlich sei es viel komfortabler, die Werte per Funk zu übermitteln, anstatt Ablesetermine in der Wohnung zu organisieren.

In einem Mietvertrag von 1979 war vereinbart, dass die Vermieterin die Schönheitsreparaturen zu tragen hatte. Das wurde im Vertrag mit einem Kostenanteil von 6,05 DM pro Quadratmeter und Jahr berücksichtigt. 2008 erhielt der Mieter von der Vermieterin ein Schreiben, in dem sie eine Mieterhöhung ankündigte (von 402,47 auf 429,27 Euro).

Sie verwies in dem Brief auf drei Vergleichswohnungen und gab deren Miete mit jeweils 5,80 Euro pro Quadratmeter an. Bei einer dieser Wohnungen war ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter als Teil der Miete vereinbart. Bei den anderen beiden Vergleichswohnungen hatten die Mieter die Schönheitsreparaturen zu finanzieren. Aus diesem Grund erklärte das Landgericht Hannover das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam (8 S 10/09).

Es sei nicht ausreichend begründet: In dem Schreiben werde die unterschiedliche Mietstruktur der Vergleichswohnungen nicht offengelegt. Auf unterschiedliche Regelungen in Bezug auf die Schönheitsreparaturen müsse die Vermieterin den Mieter aufmerksam machen, um diesem eine sachliche Prüfung der Kostenfaktoren zu ermöglichen.

Dem Mieterhöhungsverlangen sei nicht zu entnehmen, dass der Betrag von 5,80 Euro pro qm bei der ersten Wohnung nicht die tatsächlich gezahlte Miete darstelle, sondern das Ergebnis einer Rechenoperation sei - weil die Vermieterin den Aufschlag für die Schönheitsreparaturen abgezogen habe. Die Vergleichsmieten für die anderen zwei Wohnungen würden dagegen anders berechnet.

Vermutlich haben sich die Eigentümer des Wochenendhäuschens gefragt, ob sie im falschen Film sind: Eines Tages fuhr das Ehepaar hin - und das Häuschen war weg! Des Rätsels Lösung: Mitarbeiter eines Tiefbauunternehmens hatten den Auftrag erhalten, eine Datscha in der Allee XY abzureißen. Namensschilder oder Hausnummern gab es in der Datschen-Siedlung nicht. Aus Versehen erwischte das Abrisskommando das falsche Häuschen und leistete ganze Arbeit. Auch der Zaun, ein Brunnen und die Stromleitungen wurden zerstört.

Von den Eigentümern auf Schadenersatz verklagt, wählte der Tiefbauunternehmer die Vorwärtsverteidigung. Er behauptete, das Gartenhaus und die baulichen Außenanlagen seien total marode gewesen, der Garten total verwildert. All dies habe sowieso nur den Wert des Grundstücks gemindert. Im Grunde stehe das Ehepaar jetzt besser da als vorher ...

Doch Frechheit siegt nicht immer. Das Oberlandesgericht Brandenburg verurteilte den Unternehmer dazu, den Eigentümern 18.236 Euro Schadenersatz zu zahlen (3 U 94/09). Der Unternehmer müsse sicherstellen, dass seine Beschäftigten Abrissarbeiten auf dem richtigen Anwesen durchführten - auch wenn viele Grundstücke keine Namen oder Hausnummern trügen. Die Mitarbeiter müssten sich vor dem Beginn der Arbeiten vergewissern, dass sie an der richtigen Adresse seien.

Das Argument, man habe den Eigentümern durch den irrtümlichen Abriss sozusagen eine Wohltat erwiesen, weil die Aufbauten auf dem Grundstück nur dessen Wert minderten, sei wenig überzeugend. Es sei allein Sache der Eigentümer, darüber zu entscheiden, wie lang sie ihr Gartenhaus nutzen wollten. Sie hätten es nun einmal nicht marode gefunden, sondern "solide" und für Wochenenden gut bewohnbar. Deshalb habe das Ehepaar Anspruch auf einen (von Sachverständigen geschätzten) Betrag, der ausreiche, um den alten Zustand einigermaßen wieder herzustellen.

Der Mieter wohnte noch nicht lange in der Mietwohnung, da wurde sie von Wasser überschwemmt: Eine Wasserrohrleitung war undicht. Für die Kosten der Instandsetzung kam die Gebäudeversicherung des Vermieters auf. Da die Räume in dieser Zeit unbewohnbar waren, zog der Mieter zu Bekannten und verlangte anschließend vom Vermieter Schadenersatz für zusätzliche Fahrtkosten.

Darauf hätte er nur Anspruch, wenn der Vermieter für den Mangel der Mietsache verantwortlich wäre, erklärte ihm das Landgericht Duisburg (13 S 58/10). Das treffe jedoch nicht zu. In dem Gebäude habe es seit Jahren keine Schäden am Wasser-Rohrleitungssystem gegeben. Ohne Anlass müsse der Vermieter die Rohrleitungen nicht von Fachleuten überprüfen lassen.

Ein undichtes Rohr gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko. Vermieter seien nicht verpflichtet, das Rohrleitungssystem in regelmäßigen Intervallen einer Generalinspektion zu unterziehen. Nur wenn bei älteren Anlagen Störungen auftreten, die weitere Defekte befürchten ließen, müssten Vermieter aktiv werden und eine Fachfirma mit einer Kontrolle des Rohrsystems beauftragen.

In einem Mietshaus mit sechs Parteien klagte (nur) Ehepaar S über Schimmelbefall. Die Mieter vermuteten defekte Wasserleitungen in der oberen Wohnung. Der Vermieter schickte einen Handwerker, der dort nicht fündig wurde. Dann beauftragte er einen Bausachverständigen damit, die Ursache zu ergründen. Der führte die Schäden darauf zurück, dass das Ehepaar S trotz einer Unmenge von Topfpflanzen zu wenig lüfte.

Als kurz darauf die Mieter den Mietvertrag kündigten, forderte der Hauseigentümer von ihnen Ersatz für die Handwerker- und Gutachterkosten (rund 2.000 Euro) sowie Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden: Die Mieter hätten sie schuldhaft verursacht, das sehe man schon daran, dass sich der Vormieter nie über Schimmel beschwert habe. Die neuen Fenster hätten zu Schimmel geführt, konterten die Mieter, es liege an der Mietsache.

Dem widersprach das Amtsgericht Nürtingen (42 C 1905/09). Dass ältere Häuser schlechter wärmegedämmt seien als Neubauten, könne man als Allgemeinwissen voraussetzen. Luftdichte, moderne Fenster führten deshalb im Altbau zu Problemen, aber nur, wenn nicht genügend geheizt und gelüftet werde. Auch das sei allgemein bekannt und stelle keinen Mangel der Mietsache dar. Mieter müssten sich darauf einstellen.

Ehepaar S habe die Wohnung in Kenntnis der Umstände (altes Haus, dünne Außenwand, dichte Fenster) gemietet, daraus aber keine Konsequenzen gezogen. Laut der Nebenkostenabrechnung habe das Ehepaar deutlich weniger geheizt als die anderen Mieter. Zudem seien sämtliche Fenstersimse mit Pflanzen zugestellt gewesen - eine weitere Quelle für Feuchtigkeit. Ungenügend gelüftet hätten sie obendrein und so den Schimmel verursacht. Der Vermieter habe deshalb Anspruch auf Schadenersatz.

Zoff zwischen Nachbarn um eine Garagenzufahrt: Zwischen den zwei Grundstücken verlief eine schmale Privatstraße. Zum Konflikt kam es, weil sich an deren Ende die Garage von Herrn X befand und zugleich der Zugang zum Haus von Frau Y. Immer wieder parkte Frau Y ihr Auto vor dem Hauseingang - damit vor der Garageneinfahrt - und hinderte so Herrn X am Aus- und Einfahren.

Obwohl er die Nachbarin mehrmals darauf ansprach und sie bat, die Zufahrt freizuhalten, blieb alles beim Alten. Nach einigem Hin und Her klagte Herr X auf Unterlassung. Frau Y verstand das überhaupt nicht: Er könne doch klingeln, wenn ihr Auto vor der Garage stehe, und sie bitten wegzufahren. Auf dieser engen Straße könne sie den Wagen nicht abstellen, ohne die Garagenzufahrt zu versperren.

Mit dieser Argumentation kam Frau Y beim Amtsgericht München nicht durch (241 C 7703/09). Sie könne vom Nachbarn nicht verlangen, jedes Mal zu klingeln, wenn er sein Auto bzw. die Garage nutzen wolle, hielt ihr die Amtsrichterin vor. Ihr Verhalten beeinträchtige das Eigentum von Herrn X. Denn sie habe meistens lange dort geparkt und nicht nur "kurz angehalten", um etwas auszuladen.

Das müsse aufhören. Wer auf diese Weise den Nachbarn störe, könne auch nicht auf das Recht pochen, Einkäufe direkt vor dem Hauseingang auszuladen. Die Autofahrerin müsse ihr Auto woanders parken und ein paar Schritte gehen. Wenn sie dazu nicht bereit sei, drohe ihr beim nächsten "Störfall" eine Geldbuße ("Ordnungsgeld").

Kaum hatte die fünfköpfige Familie die neue Mietwohnung bezogen, tauchten die schwarzen Flecken an den Wänden auf. Der Schimmel breitete sich in allen Räumen aus - vom Fußboden ausgehend bis zu einer Höhe von 80 Zentimetern. Die Mieter forderten die Vermieterin auf, die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu klären.

Doch ein Mitarbeiter der Immobiliengesellschaft drückte dem Ehepaar nur eine Broschüre in die Hand: "Richtiges Heizen und Lüften". Es könne nur am Verhalten der Mieter liegen, meinte er, denn das Haus sei nach den "anerkannten Regeln der Technik" gebaut. Nun zog die Mieterin vor Gericht und verlangte Abhilfe: Die Gesundheit der ganzen Familie stehe auf dem Spiel, die Atemwege seien bereits bei allen angegriffen.

Das Amtsgericht München beauftragte einen Bausachverständigen damit, die Wohnung zu begutachten (412 C 11503/09). Der Experte stellte fest, dass die Feuchtigkeit auch durch langes, intensives Lüften nicht dauerhaft abzog. Nur bei weit offenen Fenstern lagen die gemessenen Werte in einem Bereich, in dem kein Schimmel entsteht.

Fazit des Amtsrichters: Nur Durchzug rund um die Uhr schließe Feuchtigkeitsschäden aus. Damit sei die Wohnung unbewohnbar, zumindest für Leute, die berufstätig und daher tagsüber abwesend seien ... Eine Wohnung dürfe Mieter nicht in ihrem normalen Leben einschränken. Unzumutbar wäre z.B. der Zwang, auch im Winter nachts bei offenem Fenster zu schlafen. Solche Fragen müsse ein Mieter nach Belieben entscheiden können, andernfalls sei die Mietsache mangelhaft.

Das sei sie hier schon deshalb, weil der massive, großflächige Schimmelbefall die Gesundheit der Bewohner gefährde. Intensive Besiedlung mit Pilzen und extrem hohes Aufkommen von Milben schließe einen normalen Gebrauch der Mietwohnung aus. Die Mieter dürften deshalb - bis zur Beseitigung des Mangels - die Miete um 100 Prozent kürzen.