Im Sommer 2006 kaufte Ehepaar X ein 1949 gebautes Haus mit einem Anbau von 1967. Schon bei der Besichtigung hatte der Hauseigentümer kleine Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss erwähnt. Das liege am undichten Dach, diesen Mangel werde er noch beseitigen. So geschah es auch.

Ein Jahr später verklagten die Käufer den Verkäufer auf Schadenersatz, weil er ihnen Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen habe. Innen und außen seien Wände mit Styropor, Rigips- und Spanplatten verkleidet worden, um Feuchtigkeit zu verbergen, lautete ihr Vorwurf. Der Keller sei sowieso total feucht und muffig. Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage des Ehepaares X ab (13 U 443/09).

Bei der Besichtigung habe der Eigentümer den Kaufinteressenten Noppenfolien, Platten etc. gezeigt, mit denen er die früher mangelhafte Außenabdichtung und die daraus resultierenden Feuchtigkeitsschäden behoben habe. Dass früher Feuchtigkeitsprobleme bestanden, rechtfertige es nicht, dem Verkäufer 2006 Vertuschungsmaßnahmen zu unterstellen.

Der Maler, der einige Jahre vorher neu tapezierte, habe jedenfalls ausgesagt, die Wohnung im Erdgeschoss sei vollkommen trocken gewesen. Der Eigentümer habe in den 80er Jahren Rigipsplatten angebracht und die Außenmauer mit Bitumen versiegelt. Indizien für Feuchtigkeitsprobleme gebe es schon länger nicht mehr: Beseitigte Mängel müsse der Verkäufer den Käufern nicht ungefragt offenbaren.

Ein 1949 angelegter Kriechkeller aus Bruchsteinmauerwerk sei feucht und das mit Absicht: Darin sollten nämlich Kartoffeln und anderes Gemüse gelagert werden. Dass man so einen Keller regelmäßig lüften müsse, um Feuchtigkeit abzuleiten, müssten die Käufer eigentlich wissen. Ein Vergleich mit dem Standard eines Neubaus verbiete sich von vornherein.

Laut Mietvertrag war die Mieterin verpflichtet, die Kosten für kleinere Reparaturen an Installationen für Strom, Wasser und Gas, an Heizung und Herd selbst zu tragen. Als die Vermieterin einen völlig verkalkten Wasserhahn austauschen ließ, wollte sie mit Verweis auf diese Vertragsklausel der Mieterin die Kosten (36,51 Euro) in Rechnung stellen. Doch die weigerte sich zu zahlen.

Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Gießen (40-M C 125/08). Zum einen handle es sich hier nicht um eine Reparatur - die wäre hier unwirtschaftlich gewesen -, sondern um einen Austausch bzw. Erneuerung des verkalkten Teils. Dafür müsse grundsätzlich der Vermieter aufkommen.

Zum anderen erfasse die betreffende Vertragsklausel nur kleine Reparaturen, deren Entstehen der Mieter beeinflussen könne. Die Kosten auf Mieter abzuwälzen, sei nur dann sachgerecht, wenn es von ihrem sorgfältigen Umgang mit Installationen abhänge, ob und in welchem Umfang Reparaturen anfielen. Wie schnell ein Wasserhahn verkalke, hänge aber vom Härtegrad des Wassers ab und nicht vom Verhalten des Mieters.

Der Mieter eines Hauses wollte seine Lebensgefährtin und deren zwei Kinder bei sich aufnehmen. Bei der Vermieterin kündigte er den bevorstehenden Einzug an. Doch die verweigerte ihm die Erlaubnis: Im Mietvertrag stehe nur eine Person, argumentierte die Hauseigentümerin. Außerdem wolle sie das Haus verkaufen.

Diese Abfuhr akzeptierte der Mieter nicht und zog vor Gericht: Beim Amtsgericht Ludwigsburg setzte er sich durch (10 C 3187/07). Mieter dürften grundsätzlich ihre Lebensgefährten in die Wohnung oder ins Haus aufnehmen, um einen gemeinsamen Haushalt zu führen, so der Amtsrichter. Dass die Vermieterin beabsichtige, irgendwann einmal das Haus zu verkaufen, spreche nicht dagegen. Das sei kein wichtiger Grund, der es rechtfertigte, dem Mieter diese Bitte abzuschlagen.

Verkaufen könne die Vermieterin ihr Eigentum allemal, auch nach dem Einzug der Familie. Da das Haus ohnehin vermietet sei, nämlich an den Kläger, überzeuge hier auch das Argument nicht, dass ein unvermietetes Haus leichter loszuschlagen sei. Für einen potenziellen Käufer mache es keinen Unterschied, ob das Haus mit einer Person oder mit vier Personen belegt sei.

Die Hauseigentümerin wollte den Heizkostenverteiler in einer ihrer Mietwohnungen umprogrammieren lassen: Künftig sollten die Verbrauchswerte per Funk übertragen werden. Damit werde das Ablesen der Werte in der Wohnung überflüssig, warb die Vermieterin für ihr Vorhaben. Außerdem werde ein zusätzlicher Heizkostenverteiler eingebaut, um die von einem Fallrohr der Heizung abgegebene Wärme zu messen, deren Verbrauch bisher nicht erfasst werde.

Davon war die Mieterin allerdings überhaupt nicht begeistert: Sie lehnte die Installation rundweg ab. Auf einem Austausch könnte die Eigentümerin nur bestehen, wenn das alte Messgerät nicht mehr funktionieren würde, fand die Mieterin. Bis hin zum Bundesgerichtshof trugen die Mietparteien den Streit aus (VIII ZR 170/09).

Die Bundesrichter verurteilten die Mieterin dazu, den Einbau zu dulden: Sie müsse den von der Vermieterin beauftragten Personen den Zutritt zu ihrer Wohnung erlauben. Zwar sei das alte Messgerät nicht defekt. Doch solle das neue Gerät eine Lücke schließen und erstmals den gesamten Wärmeverbrauch in der Wohnung erfassen.

Das sei ein legitimes Anliegen, das die Mieterin nicht zurückweisen dürfe. Das Umprogrammieren des vorhandenen Messgeräts liege ohnehin im Interesse beider Vertragsparteien: Schließlich sei es viel komfortabler, die Werte per Funk zu übermitteln, anstatt Ablesetermine in der Wohnung zu organisieren.

In einem Mietvertrag von 1979 war vereinbart, dass die Vermieterin die Schönheitsreparaturen zu tragen hatte. Das wurde im Vertrag mit einem Kostenanteil von 6,05 DM pro Quadratmeter und Jahr berücksichtigt. 2008 erhielt der Mieter von der Vermieterin ein Schreiben, in dem sie eine Mieterhöhung ankündigte (von 402,47 auf 429,27 Euro).

Sie verwies in dem Brief auf drei Vergleichswohnungen und gab deren Miete mit jeweils 5,80 Euro pro Quadratmeter an. Bei einer dieser Wohnungen war ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter als Teil der Miete vereinbart. Bei den anderen beiden Vergleichswohnungen hatten die Mieter die Schönheitsreparaturen zu finanzieren. Aus diesem Grund erklärte das Landgericht Hannover das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam (8 S 10/09).

Es sei nicht ausreichend begründet: In dem Schreiben werde die unterschiedliche Mietstruktur der Vergleichswohnungen nicht offengelegt. Auf unterschiedliche Regelungen in Bezug auf die Schönheitsreparaturen müsse die Vermieterin den Mieter aufmerksam machen, um diesem eine sachliche Prüfung der Kostenfaktoren zu ermöglichen.

Dem Mieterhöhungsverlangen sei nicht zu entnehmen, dass der Betrag von 5,80 Euro pro qm bei der ersten Wohnung nicht die tatsächlich gezahlte Miete darstelle, sondern das Ergebnis einer Rechenoperation sei - weil die Vermieterin den Aufschlag für die Schönheitsreparaturen abgezogen habe. Die Vergleichsmieten für die anderen zwei Wohnungen würden dagegen anders berechnet.

Vermutlich haben sich die Eigentümer des Wochenendhäuschens gefragt, ob sie im falschen Film sind: Eines Tages fuhr das Ehepaar hin - und das Häuschen war weg! Des Rätsels Lösung: Mitarbeiter eines Tiefbauunternehmens hatten den Auftrag erhalten, eine Datscha in der Allee XY abzureißen. Namensschilder oder Hausnummern gab es in der Datschen-Siedlung nicht. Aus Versehen erwischte das Abrisskommando das falsche Häuschen und leistete ganze Arbeit. Auch der Zaun, ein Brunnen und die Stromleitungen wurden zerstört.

Von den Eigentümern auf Schadenersatz verklagt, wählte der Tiefbauunternehmer die Vorwärtsverteidigung. Er behauptete, das Gartenhaus und die baulichen Außenanlagen seien total marode gewesen, der Garten total verwildert. All dies habe sowieso nur den Wert des Grundstücks gemindert. Im Grunde stehe das Ehepaar jetzt besser da als vorher ...

Doch Frechheit siegt nicht immer. Das Oberlandesgericht Brandenburg verurteilte den Unternehmer dazu, den Eigentümern 18.236 Euro Schadenersatz zu zahlen (3 U 94/09). Der Unternehmer müsse sicherstellen, dass seine Beschäftigten Abrissarbeiten auf dem richtigen Anwesen durchführten - auch wenn viele Grundstücke keine Namen oder Hausnummern trügen. Die Mitarbeiter müssten sich vor dem Beginn der Arbeiten vergewissern, dass sie an der richtigen Adresse seien.

Das Argument, man habe den Eigentümern durch den irrtümlichen Abriss sozusagen eine Wohltat erwiesen, weil die Aufbauten auf dem Grundstück nur dessen Wert minderten, sei wenig überzeugend. Es sei allein Sache der Eigentümer, darüber zu entscheiden, wie lang sie ihr Gartenhaus nutzen wollten. Sie hätten es nun einmal nicht marode gefunden, sondern "solide" und für Wochenenden gut bewohnbar. Deshalb habe das Ehepaar Anspruch auf einen (von Sachverständigen geschätzten) Betrag, der ausreiche, um den alten Zustand einigermaßen wieder herzustellen.

Der Mieter wohnte noch nicht lange in der Mietwohnung, da wurde sie von Wasser überschwemmt: Eine Wasserrohrleitung war undicht. Für die Kosten der Instandsetzung kam die Gebäudeversicherung des Vermieters auf. Da die Räume in dieser Zeit unbewohnbar waren, zog der Mieter zu Bekannten und verlangte anschließend vom Vermieter Schadenersatz für zusätzliche Fahrtkosten.

Darauf hätte er nur Anspruch, wenn der Vermieter für den Mangel der Mietsache verantwortlich wäre, erklärte ihm das Landgericht Duisburg (13 S 58/10). Das treffe jedoch nicht zu. In dem Gebäude habe es seit Jahren keine Schäden am Wasser-Rohrleitungssystem gegeben. Ohne Anlass müsse der Vermieter die Rohrleitungen nicht von Fachleuten überprüfen lassen.

Ein undichtes Rohr gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko. Vermieter seien nicht verpflichtet, das Rohrleitungssystem in regelmäßigen Intervallen einer Generalinspektion zu unterziehen. Nur wenn bei älteren Anlagen Störungen auftreten, die weitere Defekte befürchten ließen, müssten Vermieter aktiv werden und eine Fachfirma mit einer Kontrolle des Rohrsystems beauftragen.

In einem Mietshaus mit sechs Parteien klagte (nur) Ehepaar S über Schimmelbefall. Die Mieter vermuteten defekte Wasserleitungen in der oberen Wohnung. Der Vermieter schickte einen Handwerker, der dort nicht fündig wurde. Dann beauftragte er einen Bausachverständigen damit, die Ursache zu ergründen. Der führte die Schäden darauf zurück, dass das Ehepaar S trotz einer Unmenge von Topfpflanzen zu wenig lüfte.

Als kurz darauf die Mieter den Mietvertrag kündigten, forderte der Hauseigentümer von ihnen Ersatz für die Handwerker- und Gutachterkosten (rund 2.000 Euro) sowie Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden: Die Mieter hätten sie schuldhaft verursacht, das sehe man schon daran, dass sich der Vormieter nie über Schimmel beschwert habe. Die neuen Fenster hätten zu Schimmel geführt, konterten die Mieter, es liege an der Mietsache.

Dem widersprach das Amtsgericht Nürtingen (42 C 1905/09). Dass ältere Häuser schlechter wärmegedämmt seien als Neubauten, könne man als Allgemeinwissen voraussetzen. Luftdichte, moderne Fenster führten deshalb im Altbau zu Problemen, aber nur, wenn nicht genügend geheizt und gelüftet werde. Auch das sei allgemein bekannt und stelle keinen Mangel der Mietsache dar. Mieter müssten sich darauf einstellen.

Ehepaar S habe die Wohnung in Kenntnis der Umstände (altes Haus, dünne Außenwand, dichte Fenster) gemietet, daraus aber keine Konsequenzen gezogen. Laut der Nebenkostenabrechnung habe das Ehepaar deutlich weniger geheizt als die anderen Mieter. Zudem seien sämtliche Fenstersimse mit Pflanzen zugestellt gewesen - eine weitere Quelle für Feuchtigkeit. Ungenügend gelüftet hätten sie obendrein und so den Schimmel verursacht. Der Vermieter habe deshalb Anspruch auf Schadenersatz.

Zoff zwischen Nachbarn um eine Garagenzufahrt: Zwischen den zwei Grundstücken verlief eine schmale Privatstraße. Zum Konflikt kam es, weil sich an deren Ende die Garage von Herrn X befand und zugleich der Zugang zum Haus von Frau Y. Immer wieder parkte Frau Y ihr Auto vor dem Hauseingang - damit vor der Garageneinfahrt - und hinderte so Herrn X am Aus- und Einfahren.

Obwohl er die Nachbarin mehrmals darauf ansprach und sie bat, die Zufahrt freizuhalten, blieb alles beim Alten. Nach einigem Hin und Her klagte Herr X auf Unterlassung. Frau Y verstand das überhaupt nicht: Er könne doch klingeln, wenn ihr Auto vor der Garage stehe, und sie bitten wegzufahren. Auf dieser engen Straße könne sie den Wagen nicht abstellen, ohne die Garagenzufahrt zu versperren.

Mit dieser Argumentation kam Frau Y beim Amtsgericht München nicht durch (241 C 7703/09). Sie könne vom Nachbarn nicht verlangen, jedes Mal zu klingeln, wenn er sein Auto bzw. die Garage nutzen wolle, hielt ihr die Amtsrichterin vor. Ihr Verhalten beeinträchtige das Eigentum von Herrn X. Denn sie habe meistens lange dort geparkt und nicht nur "kurz angehalten", um etwas auszuladen.

Das müsse aufhören. Wer auf diese Weise den Nachbarn störe, könne auch nicht auf das Recht pochen, Einkäufe direkt vor dem Hauseingang auszuladen. Die Autofahrerin müsse ihr Auto woanders parken und ein paar Schritte gehen. Wenn sie dazu nicht bereit sei, drohe ihr beim nächsten "Störfall" eine Geldbuße ("Ordnungsgeld").

Kaum hatte die fünfköpfige Familie die neue Mietwohnung bezogen, tauchten die schwarzen Flecken an den Wänden auf. Der Schimmel breitete sich in allen Räumen aus - vom Fußboden ausgehend bis zu einer Höhe von 80 Zentimetern. Die Mieter forderten die Vermieterin auf, die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu klären.

Doch ein Mitarbeiter der Immobiliengesellschaft drückte dem Ehepaar nur eine Broschüre in die Hand: "Richtiges Heizen und Lüften". Es könne nur am Verhalten der Mieter liegen, meinte er, denn das Haus sei nach den "anerkannten Regeln der Technik" gebaut. Nun zog die Mieterin vor Gericht und verlangte Abhilfe: Die Gesundheit der ganzen Familie stehe auf dem Spiel, die Atemwege seien bereits bei allen angegriffen.

Das Amtsgericht München beauftragte einen Bausachverständigen damit, die Wohnung zu begutachten (412 C 11503/09). Der Experte stellte fest, dass die Feuchtigkeit auch durch langes, intensives Lüften nicht dauerhaft abzog. Nur bei weit offenen Fenstern lagen die gemessenen Werte in einem Bereich, in dem kein Schimmel entsteht.

Fazit des Amtsrichters: Nur Durchzug rund um die Uhr schließe Feuchtigkeitsschäden aus. Damit sei die Wohnung unbewohnbar, zumindest für Leute, die berufstätig und daher tagsüber abwesend seien ... Eine Wohnung dürfe Mieter nicht in ihrem normalen Leben einschränken. Unzumutbar wäre z.B. der Zwang, auch im Winter nachts bei offenem Fenster zu schlafen. Solche Fragen müsse ein Mieter nach Belieben entscheiden können, andernfalls sei die Mietsache mangelhaft.

Das sei sie hier schon deshalb, weil der massive, großflächige Schimmelbefall die Gesundheit der Bewohner gefährde. Intensive Besiedlung mit Pilzen und extrem hohes Aufkommen von Milben schließe einen normalen Gebrauch der Mietwohnung aus. Die Mieter dürften deshalb - bis zur Beseitigung des Mangels - die Miete um 100 Prozent kürzen.

Über ein Immobilienportal bot ein Maklerbüro eine Doppelhaushälfte an. Hauseigentümer S verwaltete mit einem der Geschäftsführer der Maklerfirma verschiedene Gebäude, die Doppelhaushälfte gehörte nicht dazu. Auf dieses Kaufobjekt wurde Herr B bei einem Spaziergang aufmerksam: Ein Schild vor dem Haus wies darauf hin, dass es zum Verkauf stand.

Er schickte eine E-Mail ans Maklerbüro und bestellte ein Exposé. Es enthielt eine Beschreibung des Objekts, den Preis (350.000 Euro) und folgende Informationen: Bei Abschluss eines Kaufvertrags seien 6,25% des Kaufpreises als Maklerprovision zu zahlen. Sobald der Kunde Dienste des Maklerbüros in Anspruch nehme, komme dadurch ein Maklervertrag zustande.

Herr B wandte sich einige Male an das Maklerbüro mit Nachfragen nach Fotos, nach Größe, Ausstattung und Nebenkosten des Kaufobjekts. Eine Mitarbeiterin schickte ihm Informationen per Mail, gab telefonisch Auskünfte und organisierte einen Kontakt mit Eigentümer S. Nachdem der Kaufvertrag für die Doppelhaushälfte unterschrieben war, wollte Herr B davon nichts mehr wissen.

Die Maklerfirma forderte Provision und setzte sich beim Landgericht Hamburg durch (322 O 341/09). Auch wenn Herr B keinen Maklervertrag unterschrieben habe, sei hier ein Vertrag mit der Firma zustande gekommen. Das Exposé sei unmissverständlich formuliert: Mit dem Exposé biete das Maklerbüro seine Dienste an und wer dieses Angebot - in Kenntnis der Forderung nach Provision - annehme, schließe damit einen Vertrag.

Unstreitig habe Herr B mehrfach das Büro kontaktiert. Es habe ihm Informationen geliefert, die ihm Verhandlungen mit dem Verkäufer ermöglichten. Der Nachweis des Kaufobjekts habe zum Erfolg geführt. Der Anspruch der Maklerfirma sei auch nicht wegen eines Interessenkonflikts ausgeschlossen: Deren Geschäftsführer kooperiere zwar mit Herrn S im Bereich Hausverwaltung. Das habe aber nichts mit dem Kaufobjekt zu tun.

Architekt A hatte ein Doppelhaus geplant und den Bau überwacht. Ein paar Jahre später traten im Dachgeschoss Feuchtigkeitsschäden auf. Schimmelpilze breiteten sich aus, weil beim Bau die so genannte Dampfsperre - eine wasserundurchlässige Folie zum Schutz von Holz und Dämmmaterial gegen Feuchtigkeit - nicht fachgerecht verlegt worden war.

Der Hauseigentümer machte dafür den Architekten verantwortlich, der die Arbeit des Dachdeckers nicht überwacht hatte. A behauptete, das Verlegen einer Dampfsperre sei eine "handwerkliche Selbstverständlichkeit". So etwas zu kontrollieren, hätten er und sein Bauleiter nicht für notwendig gehalten.

Das Oberlandesgericht Frankfurt verurteilte Architekt und Dachdecker gemeinsam zu Schadenersatz in Höhe der Reparaturkosten: Das Anbringen einer Dampfsperre gehöre keineswegs zu den handwerklichen "Grundfertigkeiten", deren Kontrolle überflüssig sei. Der Architekt habe die Bauüberwachung schuldhaft vernachlässigt, wie der Baumangel beweise.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof und verwies den Rechtsstreit zurück (VII ZR 77/08). Während die mangelhafte Leistung des Handwerkers feststehe, stehe der Vorwurf gegen den Architekten, die Bauüberwachung schlecht organisiert zu haben, auf "wackeligen Füßen". Er träfe nur zu, wenn A einen unfähigen Bauleiter eingesetzt hätte.

Der Bauleiter, mit dem der Architekt seit Jahren arbeite, sei jedoch sehr erfahren und kompetent. Der Baumangel, um den es hier gehe, konnte auch von einem sorgfältig ausgewählten und zuverlässigen Bauleiter übersehen werden.

Nach einiger Zeit in der Klinik war der Mieter gestorben: Sein Vermieter kannte keine Angehörigen oder Freunde. Er erkundigte sich beim Nachlassgericht, doch auch das Gericht hatte keine Informationen über Erben. Um die ausstehenden Mietzahlungen einfordern zu können, beantragte der Vermieter, eine Nachlasspflegschaft einzurichten.

Grundsätzlich gilt in so einem Fall: Sind keine Erben bekannt und Gläubiger machen Forderungen geltend, muss das Nachlassgericht den Nachlass sichern und zu diesem Zweck einen Nachlasspfleger bestellen. Da der Mieter kaum etwas von Wert hinterlassen hatte, verlangte das Amtsgericht vom Vermieter, dafür einen Gerichtskostenvorschuss zu leisten.

Das lehnte der Vermieter ab und legte Einspruch ein: Das Oberlandesgericht Hamm gab ihm Recht (15 W 308/10). Das Amtsgericht dürfe es nicht von einem Gerichtskostenvorschuss abhängig machen, ob es eine Nachlasspflegschaft mit dem Aufgabenkreis "Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses" installiere. Nur eventuelle Erben müssten für diese Kosten aufkommen.

Seien diese unbekannt, müsse das Nachlassgericht nach dem Tod des Mieters einen Nachlasspfleger bestellen, damit der Vermieter bei dieser Instanz die ausstehenden Mietzahlungen anmelden könne.

Schon wenige Monate nach dem Einzug kündigten Mieter in einem Bonner Mehrfamilienhaus ihren Mietvertrag. Begründung: Sie hätten die Wohnung nur gemietet, weil sie im Zeitungsinserat als "Wohnung in ruhiger Lage" angepriesen worden war. Tatsächlich könne man in diesem Haus aber nachts wegen störender Schnarchgeräusche kein Auge zutun. Nun sollte die Vermieterin die Umzugskosten in Höhe von 7.138 Euro erstatten.

Das komme nicht in Frage, urteilte das Amtsgericht Bonn (6 C 598/08). Naturgemäß entspreche der Schallschutz von Altbau-Holzbalkendecken nicht modernen Anforderungen. Doch das dürften Mieter auch nicht erwarten, wenn in der Wohnungsanzeige stehe: "Klassische Altbauwohnung mit Holzböden". Im Altbau müsse man damit rechnen, dass tiefe Frequenzen, also auch Schnarchgeräusche, aus den Nachbarwohnungen "durchkämen".

Trotzdem sei die Wohnung keineswegs mangelhaft. Maßstab für den Schallschutz sei nicht das heutige Niveau in einem Neubau, sondern der Standard zur Bauzeit des Hauses. Ein höherer Maßstab sei auch im Mietvertrag nicht vereinbart. Demnach sei das Haus ausreichend schallisoliert.

Werde eine Wohnung "in ruhiger Lage" vermietet, beziehe sich diese Eigenschaft nach allgemeinem Verständnis auf die Umgebung, also auf die Intensität des Straßenlärms (bzw. andere Geräuschquellen von außen) und auf das Verhalten der Hausbewohner im Treppenhaus, auf Balkonen oder im Garten. Das sei nicht zu verwechseln mit einer Garantie dafür, dass kein Geräusch von einer Wohnung zur anderen durchdringe.

Die Auftraggeberin wollte die Rechnung eines Bauunternehmers nicht bezahlen, weil er mit den Bauleistungen zu spät fertig geworden war. Sie pochte auf eine Klausel in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen: Bei Verzug des Baubeginns oder der Fertigstellung werde "für jeden Werktag des Verzugs eine Vertragsstrafe von 0,2% der Bruttoauftragssumme" fällig (insgesamt begrenzt auf maximal fünf Prozent der Bruttoauftragssumme).

Die Vertragsstrafe wollte die Auftraggeberin gegen den Werklohn aufrechnen. Das komme nicht in Frage, entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (13 U 201/10). Der Bauunternehmer müsse keine Strafe zahlen: Die betreffende Klausel benachteilige den Auftragnehmer über Gebühr und sei deshalb nichtig.

Eine Vertragsstrafe sei ein Druckmittel, das den Auftragnehmer dazu anhalten solle, seine Leistung ordnungsgemäß zu erbringen. Sie dürfe jedoch nicht höher sein als die Nachteile für den Auftraggeber im Fall des Verzugs. Wenn schon nach einer Verzögerung von wenigen Arbeitstagen eine Vertragsstrafe von fünf Prozent der Auftragssumme fällig werden solle, sei so eine Regelung unwirksam.

Und das treffe hier zu. Bereits ein Verzug von nur 13 Arbeitstagen bei Beginn der Arbeiten ziehe die volle Vertragsstrafe nach sich. Warum der pünktlichen Beginn so wichtig sein solle, sei unklar geblieben: Der Anreiz für den Bauunternehmer, eine Verzögerung bei Beginn der Arbeiten durch besonderes Bemühen wieder aufzuholen, sei jedenfalls gering, wenn er die Vertragsstrafe dadurch gar nicht mehr vermeiden könne. Bei dieser AGB-Klausel sei es der Auftraggeberin wohl darum gegangen, unabhängig vom sachlichen Interesse am Bauvorhaben für sich eine Extra-Geldquelle zu schaffen.

Vor fast 40 Jahren hatte Herr M eine Wohnung in einem Münchner Hochhaus gemietet (aktuelle Miete:1.300 Euro). Sechs der 22 Etagen sind von einem Hotel belegt, drei an eine Klinik vermietet. In 13 Etagen befinden sich Wohnungen. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht.

2008/2009 wurde die Hotelküche umgebaut. Ab Mai 2009 kürzte Herr M die Miete wegen diverser Mängel. Die seien größtenteils durch den Umbau entstanden, beanstandete der Mieter: Die neu installierte Klimaanlage mache Krach, Lärm aus der Hotelküche sei zu hören und Küchendämpfe zögen durch seine Wohnung. Im Sommer könne er wegen des neuen Biergartens nicht schlafen. Kinder spielten bis spät in die Nacht und Partylärm komme dazu.

Die Vermieterin wies die Kritik zurück und forderte die volle Miete: Schließlich habe der Mieter gewusst, dass er eine Wohnung in einer Hotelanlage miete. So sah es auch das Amtsgericht München: Umstände, mit denen der Mieter in einer Hotelanlage rechnen musste, stellten deshalb keinen Mangel der Mietsache dar (412 C 25702/09).

Allerdings hätten Zeugen bestätigt, dass von der neuen Lüftung auf dem Dach des Nebenhauses eine erhebliche Lärmbelästigung ausgehe. Störende Küchengerüche machten sich erst seit dem Umbau bemerkbar. Diese Mängel beeinträchtigten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und berechtigten den Mieter zu einer geringfügigen Mietkürzung.

Im Prinzip müsse Herr M jedoch die Beeinträchtigungen durch den Hotelbetrieb dulden, weil dieser von Anfang an bestanden habe. Dass ein Hotel in einem Innenhof einen Biergarten einrichte, sei in München üblich und zu erwarten. Auch nächtlicher Partylärm sei in so einer Wohnsituation hinzunehmen.

Immerhin liege das Hotel zentral: Die damit verbundene "Infrastruktur" - Lokale, Kinos, Nachtleben - biete zwangsläufig Vor- und Nachteile. Im Sommer spiele sich das soziale Leben nachts nun einmal auch im Freien ab. Ein Mieter, der dorthin ziehe, nehme das freiwillig in Kauf - ebenso wie das Kommen und Gehen von Hotelgästen und ihrer lärmenden Kinder.

Erst zwei Jahre bewohnte der stolze Eigentümer sein Eigenheim, da bemerkte er an der weiß gestrichenen Fassade des Hauses dunkle, streifenförmige Verfärbungen. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass auf der Fassade Algen und Pilze wuchsen, begünstigt durch Feuchtigkeit. Als Ursache komme nur das Wärmedämmverbundsystem in Frage, so der Experte: Es halte die Temperatur außen an der Fassade niedrig, so bleibe die Feuchtigkeit länger auf dem Putz.

Der Bauunternehmer beharrte darauf, technisch einwandfrei gearbeitet zu haben. Fassadenanstrich und Wärmedämmung entsprächen zudem genau der Leistungsbeschreibung im Bauvertrag. Für den Schaden müsse er deshalb nicht geradestehen. Das Oberlandesgericht Frankfurt sah das allerdings anders und verurteilte den Bauunternehmer dazu, die Kosten für die Fassadenreinigung zu übernehmen (7 U 76/09).

Er schulde dem Bauherrn nicht nur einen einwandfreien Verputz des Hauses und ein Wärmedämmsystem nach den Regeln der Technik, so die Richter, sondern Erfolg und das sei gleichbedeutend mit einem "insgesamt funktionsfähigen Gebäude". Eine Fassade, die man schon nach zwei Jahren großflächig sanieren müsse, sei nicht gebrauchstauglich, sondern mangelhaft.

Für diesen Mangel sei der Bauunternehmer selbst dann verantwortlich, wenn er genau das mit dem Bauherrn vereinbarte Wärmedämmverbundsystem angebracht habe. Was er baue, müsse funktionstauglich sein: Wenn dieses Ziel mit der vertraglich vereinbarten Technik oder Ausführungsart nicht zu erreichen sei, habe der Auftraggeber Anspruch auf Gewährleistung durch den Auftragnehmer.

Das alte Ehepaar lebte schon lange in der Bonner Mietwohnung. Im Frühjahr 2008 kündigte die Hauseigentümerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.1.2009: Ihre Tochter werde volljährig und wolle mit Beginn ihres Studiums einen eigenen Hausstand gründen, so die Vermieterin, dafür sei die Wohnung des Ehepaares gut geeignet.

Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im gleichen Mietshaus eine weitere Mietwohnung frei. Die Hauseigentümerin vermietete diese Wohnung neu, ohne sie zuvor dem Ehepaar angeboten zu haben. Die Mieter zogen nicht aus und ließen es auf eine Räumungsklage ankommen.

Beim Landgericht war die Klage der Vermieterin erfolgreich: Die Eigenbedarfskündigung sei ausreichend begründet, fand das Landgericht, auch wenn die Wohnverhältnisse der Tochter im Kündigungsschreiben nicht erläutert würden. Das Ehepaar hätte darlegen müssen, dass die gekündigte und die frei werdende Wohnung vergleichbar seien, und dass sie die Alternativwohnung hätten beziehen wollen, wenn sie ihnen angeboten worden wäre.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er erklärte die Kündigung für unwirksam und wies die Räumungsklage gegen die Mieter ab (VIII ZR 78/10). Vermieter müssten auf die Interessen der Mieter Rücksicht nehmen und ihnen nach einer Eigenbedarfskündigung eine Wohnung anbieten, falls im gleichen Haus (oder in derselben Wohnanlage) während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei werde.

In so einem Fall sei der Vermieter verpflichtet, die Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung - Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die Mietkonditionen - zu informieren. Dann könnten die Mieter überlegen, ob die Wohnung tatsächlich mit der ihren vergleichbar sei, und ob sie das Alternativangebot akzeptierten. Diese Pflicht habe die Vermieterin im konkreten Fall nicht erfüllt und habe deshalb gegen das Ehepaar keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Im Oktober 2009 rückte die kommunale Feuerwehr von Peine aus: mit einem Tragkraftspritzenfahrzeug mit sechs Männern und einem Mannschaftstransportwagen mit acht Feuerwehrleuten. Eine Mieterin hatte sie alarmiert. Der Heizungskeller des Mietshauses war mit Wasser vollgelaufen, bedingt durch einen Riss in der Brunnenpumpe. Die Feuerwehr pumpte den Keller aus.

Für diesen Einsatz verlangte die Stadt Peine vom Vermieter 516 Euro Gebühren: Er als Hauseigentümer müsse zahlen; wenn die Gebäudesubstanz gesichert werde, profitiere er davon am meisten. Doch der Vermieter pochte auf die Gebührensatzung der Stadt: Demnach muss für Feuerwehreinsätze der "Antragsteller" die Kosten tragen.

Antragsteller sei derjenige, der die Leistung anfordere, urteilte das Verwaltungsgericht Braunschweig: also im konkreten Fall nicht der Hauseigentümer (1 A 180/09). So sei es nun einmal in der kommunalen Gebührensatzung von Peine geregelt. Wenn eine andere Person die Feuerwehr rufe, dürfe man nicht entgegen der Satzung die Kosten dem Vermieter aufbürden, nur weil die Feuerwehr in seinem Interesse handelte.

Im Übrigen sei die Gebühr für das Auspumpen des überfluteten Kellers unangemessen hoch: Die Stadt dürfe nur den Einsatz des Tankspritzenfahrzeugs und von sechs Feuerwehrleuten berechnen, weil nur diese im Keller gearbeitet hätten. Der andere Wagen sei erst später am Haus eingetroffen, als der Keller schon leergepumpt gewesen sei.

Der 1995 geschlossene Mietvertrag enthält eine starre Fristenregelung für die von der Mieterin durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Solche Regelungen sind unwirksam, was seit einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) 2006 seit feststeht.

Davon erfuhr die Mieterin, die ihre Wohnung nie renoviert hatte, durch ein Schreiben der Vermieterin: 2007 teilte die Hauseigentümerin mit, dass sie aufgrund des BGH-Urteils nunmehr die Kosten von Renovierungsmaßnahmen tragen müsse und deshalb die Miete erhöhen werde.

Daraufhin verlangte die Mieterin Schönheitsreparaturen. Darauf wollte sich die Vermieterin aber nicht einlassen: Die Wohnung sei so heruntergekommen, dass der Anspruch der Mieterin auf Renovierung entfalle. Die Vermieterin verwies auf abgerissene Tapeten, Kratzer und Malereien des Sohnes der Mieterin an den Wänden, große Löcher in der Wand des Schlafzimmers usw.

Mit dieser Argumentation kam sie beim Landgericht Limburg jedoch nicht durch (3 S 19/09). Die Mieterin und ihr Sohn hätten zwar teilweise die Grenzen des "vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache" überschritten, so das Gericht. Die Folgeschäden müsse die Mieterin auf eigene Kosten beheben.

Die Wohnung sei jedoch nicht in einem Umfang vernachlässigt oder verwahrlost, dass es generell unbillig wäre, von der Vermieterin Schönheitsreparaturen zu verlangen. Der Anspruch der Mieterin auf Renovierung sei auch nicht verjährt: Denn die dreijährige Verjährungsfrist für diesen Anspruch habe erst zu laufen begonnen, als die Mieterin von der Renovierungspflicht der Vermieterin erfuhr. Danach sei sie sofort aktiv geworden.