Bauen & Wohnen

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Mieterhöhungsverlangen wirksam

Vermieterin musste öffentliche Fördermittel für Instandsetzungsarbeiten nicht angeben

1999 hatte der frühere Eigentümer öffentliche Fördermittel für das Mietshaus kassiert. Das Haus in Berlin-Mitte wurde grundlegend saniert. Laut Fördervertrag hatte der Eigentümer die Modernisierung aus Eigenmitteln zu bestreiten, die Fördermittel waren für Instandsetzungsarbeiten gedacht.

Als die neue Eigentümerin 2008 den Mietern eine Mieterhöhung ankündigte, gestützt unter anderem auf die Modernisierungsmaßnahmen, stellte sich ein Mieter quer. Das Mieterhöhungsverlangen sei schon deshalb unwirksam, argumentierte er, weil die Vermieterin die öffentlichen Fördermittel nicht angegeben und berücksichtigt habe. Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 87/10). Wenn Vermieter mehr Miete forderten, müssten sie in dem Schreiben öffentliche Fördermittel nicht anführen, wenn diese ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt worden seien (also Reparaturen und andere Maßnahmen, die den baulichen Zustand erhalten). Laut Fördervertrag seien die Fördermittel im konkreten Fall nur dafür vorgesehen gewesen.

Nur wenn Modernisierungsmaßnahmen mit kommunalen oder staatlichen Mitteln bezuschusst werden, seien diese Mittel bei der Berechnung der erhöhten Miete zu berücksichtigen. (Modernisierung: Maßnahmen, die den baulichen Zustand und damit den (Wohn-)Wert der Immobilie verbessern.) In dem Fall müssten Vermieter die Fördermittel im Mieterhöhungsverlangen angeben, damit die Mieter die Forderung überprüfen könnten.

Ein Rudel Yorkshireterrier im Garten ...

... zu halten, ist im Wohngebiet rücksichtslos gegenüber den Nachbarn

2008 kaufte das Ehepaar ein Haus am Ortsrand einer Gemeinde im Westerwaldkreis. In der näheren Umgebung liegen nur Einfamilienhäuser, es handelt sich um ein reines Wohngebiet. Die neuen Anwohner besaßen viele Yorkshireterrier, bis zu zehn Tiere auf einmal. Spezielle Zwinger für die Hunde hatten sie nicht, die Terrier liefen im Garten frei herum. Mit ein bis zwei Würfen pro Jahr betrieb das Ehepaar eine kleine Tierzucht.

Weil sich die Nachbarn immer wieder über Hundegebell (vor allem in der Nacht) beschwerten, untersagte der Landkreis schließlich dem Ehepaar, mehr als vier Terrier auf dem Grundstück zu halten. Die Tierhalter legten gegen diesen Bescheid Widerspruch ein, der beim Verwaltungsgericht Koblenz scheiterte (1 K 944/10.KO).

Von derart vielen Tieren gehe für die Nachbarn eine unzumutbare Lärmbelästigung aus, so die Richter. Das Halten von Hunden zahlenmäßig zu beschränken, gehe daher in Ordnung. Hundezucht sei in einem Wohngebiet rechtswidrig. Jeder wisse, dass sich Hunde gegenseitig anbellten. Auch in der Nacht, wenn die Nachbarn Ruhe bräuchten. So ein Rudel zu halten, sei daher rücksichtslos. Yorkshireterrier seien zwar relativ klein, ihr hochtoniges Bellen sei aber besonders störend.

Hartnäckige Gläubigerin verlangt Grundbucheinsicht

Daran besteht kein berechtigtes Interesse, wenn ein Hauseigentümer nichts mit den Schulden zu tun hat

Ein Mann schuldete einer Berlinerin 10.000 Euro. Sie schickte den Gerichtsvollzieher, der jedoch in der Wohnung des Hartz-IV-Empfängers keine pfändbaren Sachen fand. Die Frau wollte nicht glauben, dass da nichts zu holen war. Sie fragte beim Grundbuchamt nach, ob dem Schuldner wohl das Mehrfamilienhaus gehöre, in dem er wohne. Das wurde verneint.

Nun wollte die Gläubigerin wissen, wer denn sonst Eigentümer des Anwesens sei: Möglicherweise sei er ja Vermieter ihres Schuldners oder könne wenigstens den Namen des Vermieters mitteilen. Dann könnte sie eventuell beim Ende des Mietverhältnisses die Kaution verlangen. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Niebüll gab keine Auskunft, dagegen legte die Berlinerin erfolglos Beschwerde ein.

Das Grundbuch sei kein öffentliches Register, in dem sich jedermann informieren könne, erklärte das Oberlandesgericht Schleswig (2 W 234/10). Wer im Grundbuch eingetragen sei, müsse es nicht hinnehmen, dass dritte Personen nur aus Neugier Einblick in Rechts- und Vermögensverhältnisse bekämen. Wenn jemand Einsicht ins Grundbuch nehmen wolle, müsse er/sie sachliche Gründe dafür vortragen und ein berechtigtes Interesse darlegen. Das sei im konkreten Fall nicht ersichtlich.

Die Berlinerin habe mit dem Eigentümer des Mehrfamilienhauses überhaupt nichts zu tun. Die einzige Verbindung liege darin, dass ihr Schuldner in dem Haus wohne. Es stehe nicht einmal fest, ob er selbst Eigentümer der fraglichen Wohnung und damit Vermieter des Hartz-IV-Empfängers sei. Anhaltspunkte dafür, dass der Schuldner - dessen Miete vom Jobcenter bezahlt werde - gegen den Hauseigentümer finanzielle Ansprüche haben könnte, gebe es ebenfalls keine.

Farbwahl bei Schönheitsreparaturen

Vermieter dürfen Mietern auch beim Auszug nicht die Farbe "Weiß" vorschreiben

Wälzen Vermieter per Mietvertrag die Renovierungsmaßnahmen auf den Mieter ab, dürfen sie ihnen während der Mietzeit keine Vorschriften z.B. für die Auswahl bestimmter Tapeten oder in Bezug auf die Wandfarben machen. Mieter könnten ihre vier Wände nach Belieben gestalten, so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Zum Zeitpunkt des Auszugs müssen Wohnungen allerdings so aussehen, dass Vermieter sie unschwer weitervermieten können. Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Beschluss präzisiert: Auch beim Auszug dürften Vermieter die Mieter nicht auf die Farbe "Weiß" festlegen (VIII ZR 198/10). Das schränke ihre Gestaltungsfreiheit zu sehr ein und benachteilige die Mieter unangemessen.

So eine Vertragsklausel zwinge die Mieter praktisch dazu, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen. Denn: Wählten sie hellblau oder hellgrau, müssten sie bei einem Umzug nur wegen der Farbe renovieren, auch wenn Schönheitsreparaturen objektiv noch nicht notwendig wären.

Um die Interessen der Vermieter zu wahren, sei es nicht erforderlich, Wohnungen weiß zu streichen. Wichtig sei es nur, dass sie ihre Wohnung in einem Zustand zurückerhalten, der es erlaube, sie rasch weiterzuvermieten. Das sei auch bei Anstrichen in anderen dezenten Farbtönen gewährleistet.

Vermögensverwalterin eines Wohnungseigentümers ...

... vermittelt eine seiner Wohnungen: kein Anspruch auf Maklerprovision

Ein Münchner Immobilien- und Maklerbüro verwaltete u.a. Wohnungen für den Eigentümer einer Anlage mit 34 Wohneinheiten. Es bot per Inserat eine freie 2-Zimmer-Wohnung dort an. Einer Interessentin nannte das Büro eine Ansprechpartnerin, die mit ihr die Wohnung besichtigte. Diese gab der Wohnungssuchenden einen Grundriss und andere Informationen, fragte nach ihrem Einkommen und reservierte ihr dann die Wohnung.

Nach dem Abschluss des Mietvertrags zahlte die neue Mieterin 2.667 Euro Provision an das Maklerbüro. Doch dann erfuhr sie, dass die Frau, die ihr die Wohnung vermittelt hatte, die Vermögensverwalterin des Wohnungseigentümers war. Nun forderte sie das Geld zurück: Dass Eigentümer für die Vermittlung ihrer eigenen Wohnungen oder Häuser Provision verlangten, sei gesetzlich verboten. Das müsse auch für deren Vermögensverwalter gelten.

Doch das Maklerbüro konterte, die Dame habe nur ausgeholfen, weil es so viel Arbeit gab. Wieso sollte deshalb der Anspruch auf Provision entfallen? Außerdem sei die Vermögensverwalterin beim Abschluss des Vertrags und bei der Wohnungsübergabe gar nicht dabei gewesen. Das spiele keine Rolle, erklärte das Amtsgericht München (282 C 33538/09). In Fällen wie diesen sei laut Wohnungsvermittlungsgesetz ein Anspruch auf Provision ausgeschlossen.

Das Gesetz schütze Wohnungssuchende vor "Abzocke" durch unlautere Geschäftsmethoden. Makler forderten manchmal Entgelte, obwohl sie nicht wirklich etwas vermittelt hätten. Und wenn jemand eine eigene Wohnung vermiete, sei das auch keine Vermittlung. So eine Konstellation enthalte typischerweise einen Interessenkonflikt, der auf Kosten der Mieter gehe. Das treffe auch zu, wenn ein Vermögensverwalter vermittle. Denn er bzw. sie handle im Interesse des Eigentümers und wolle die Wohnung rasch und zu möglichst hoher Miete loswerden.

Kündigung wegen Eigenbedarfs ...

... setzt voraus, dass der Begünstigte die Wohnung sicher und auf längere Dauer nutzen will

Der Mieter bewohnte im Zweifamilienhaus des Eigentümers schon seit 1988 eine 3-Zimmer-Wohnung. Mehrfach hatte es Streit über die Gartennutzung und Mieterhöhungen gegeben. 2009 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf: Sein 16 Jahre alter Sohn sei bisher im Internat und nur in den Ferien zu Hause gewesen. Jetzt komme er zurück nach Hamburg, um ein Praktikum und dann eine Lehre als Einzelhandelskaufmann zu machen. Seine eigene Wohnung im Haus sei für drei Erwachsene zu klein.

Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, zog der Vermieter vor Gericht. Doch hier zog er den Kürzeren: Ob die Wohnung tatsächlich für längere Zeit für seinen Sohn gebraucht werde, sei unklar, stellte das Landgericht Hamburg fest (333 S 34/10). Der habe seine Pläne schon oft umgestoßen. Dass er die Wohnung ernsthaft nutzen wolle, sei zweifelhaft.

Plötzlich und überraschend habe der Sohn beschlossen, das Internat zu verlassen. Im Kündigungsschreiben habe der Vater noch eine Lehre angekündigt. Inzwischen besuche der Sohn jedoch eine private Realschule, um doch noch die "Mittlere Reife" zu machen (was er im Internat auch gekonnt hätte ...). Im Prozess habe der Junge dann davon gesprochen, "wahrscheinlich noch Zivildienst" zu absolvieren.

Das sei alles sehr vage, ein verlässlicher Plan für die Zukunft sei nicht zu erkennen. Daher sei nicht belegt, dass der Vermieter die Räume für seinen Sohn "benötige". Eigenbedarf liege nur dann vor, wenn der Begünstigte eine Wohnung sicher und für längere Zeit (ca. drei Jahre) nutzen wolle.

Badezimmer ungenügend abgedichtet?

Immobilienfirma lehnt Nachbesserung mit Verweis auf den "Stand der Technik" ab

Eine Immobilienfirma übernahm eine Siedlung, die bis 1994 von den US-Streitkräften genutzt wurde. Sie ließ Wohneinheiten renovieren und verkaufte sie als Wohneigentum. Ein Ehepaar kaufte eine 4-Zimmer-Wohnung. In Bezug auf das Badezimmer war vertraglich vereinbart, dass der Fußboden mit neuer Abdichtung gefliest werden sollte. Das von der Verkäuferin beauftragte Handwerksunternehmen verwandte eine elastische Dichtfolie mit einer Stärke von 0,4 Millimetern.

Das wurde von den Käufern als mangelhaft kritisiert: Die Abdichtung erreiche nicht die erforderliche Mindeststärke von 0,5 mm. Die Immobilienfirma lehnte jegliche Nachbesserung ab, die "unverhältnismäßigen Aufwand" erfordern würde: Nach dem heutigen Stand der Technik (DIN 18195-5) sei das Bad ausreichend abgedichtet, es drohten keine Feuchtigkeitsschäden.

Das Oberlandesgericht Nürnberg sprach den Käufern jedoch 4.902 Euro Schadenersatz zu (13 U 194/08). Dass die vom Hersteller der Dichtfolie geforderte Mindestschichtdicke um 20 Prozent unterschritten werde, stelle einen Mangel dar - auch wenn dies nach Ansicht der Immobilienfirma nicht zu einem Schaden führe. Maßstab für die Frage, ob ein Mangel vorliege, seien nicht nur die anerkannten Regeln der Technik, sondern der versprochene Erfolg.

Die Käufer könnten darauf bestehen, dass das Bad "vertragsgerecht" abgedichtet werde. Sei im Kaufvertrag ein über den Stand der Technik hinausgehender Standard vereinbart, könne sich die Verkäuferin nicht darauf hinausreden, der normale Standard sei eingehalten, das Schadensrisiko gering und eine Nachbesserung deswegen unverhältnismäßig. Würde man diese Argumentation akzeptieren, wäre es von vornherein sinnlos, einen höheren Baustandard zu vereinbaren - so ein Vertragsinhalt wäre dann praktisch nicht durchsetzbar.

Paketzusteller stürzt auf wackeligem Trittrost

Die Hauseigentümerin hatte die Gebäudekontrolle dem Hauswart übertragen

Über einen wackelnden Metallrost vor der Haustreppe war ein Paketzusteller gestolpert und hatte sich verletzt. Seine Krankenversicherung übernahm die Behandlungskosten und forderte dafür Ersatz von der Eigentümerin der großen Wohnanlage mit 20 Mehrfamilienhäusern: Die Immobilienfirma müsse den Betrag ersetzen, weil sie für die Gefahrenquelle "Trittrost" verantwortlich sei, die dem Postler zum Verhängnis wurde.

Die Firma verwies jedoch kühl auf den Rentner, den sie als Hauswart engagiert hatte: Auf den habe sie die "allgemeine Gebäudeaufsicht" übertragen. Damit war die Hauseigentümerin allerdings nicht aus dem Schneider. Das Oberlandesgericht Celle verurteilte sie zu Schadenersatz (8 U 15/10). Zweifellos sei hier die Verkehrssicherungspflicht verletzt worden, stellte das OLG fest.

Der Rost sei schon an mehreren Stellen notdürftig geflickt und nicht mehr trittsicher gewesen. Das könne man bei einem Trittrost ganz einfach durch Betreten überprüfen. Er kippelte und stellte damit ein Risiko für Bewohner und Besucher dar. Man hätte ihn längst austauschen müssen.

Die Immobilienfirma könne sich nicht entlasten, indem sie den Hauswart vorschiebe. Der 67-jährige Rentner sei kein Profi und mit der Aufgabe vollkommen überfordert. Neben alltäglichen Pflichten wie Rasenmähen, Fegen, Räumen und Streuen bleibe gar keine Zeit, 20 (!) Häuser plus Läden und Garagen "baulich instandzuhalten".

Der Hauswartvertrag enthalte in Bezug auf die Aufgabe "Gebäudeaufsicht" keine klare Absprache und keinen Plan. Im Übrigen sei er wohl auch sittenwidrig, weil die Firma dem Rentner als Entgelt für diesen "Rund-um-die Uhr-Job" nur freies Wohnen in zwei Zimmern zugestanden habe. Jedemfalls habe die Hauseigentümerin ihre Pflicht zur Gebäudeaufsicht nicht wirksam auf den Rentner übertragen und hafte selbst für die Unfallfolgen.

Wohnfläche kleiner als im Maklerexposé stand

Wesentlich: War die Angabe der Grund für den Kaufentschluss des Kunden?

Ein Mann erwarb über einen Makler ein kleines Häuschen aus einem Nachlass. Im Exposé des Maklers stand, es habe 90 qm Wohnfläche. Bei einer Besichtigung der Immobilie machte der Makler den Kunden darauf aufmerksam, dass sich diese (aus dem Verkehrswertgutachten stammende) Angabe auf die Grundfläche beziehe. Nach dem Unterschied von Grundfläche und Wohnfläche fragte der Kaufinteressent nicht, vermaß dann aber selbst die Räume.

Als das Geschäft abgewickelt war, forderte der Käufer Schadenersatz vom Makler, weil die Wohnfläche kleiner war als im Exposé angegeben. Das Landgericht Duisburg wies die Zahlungsklage ab (7 S 91/09). Aus so einer Abweichung könne ein Käufer zwar einen Anspruch auf Schadenersatz ableiten - aber nur dann, wenn die Zahl im Exposé für seinen Kaufentschluss ausschlaggebend war.

Das könne hier schon deshalb nicht zutreffen, weil der Makler die Angabe von sich aus richtig gestellt habe. Wenn der Kunde nach dieser Information nicht nach dem Unterschied von Grundfläche und Wohnfläche frage, dürfe der Makler davon ausgehen, dass dem Kunden der Unterschied bekannt sei.

Da der Käufer durch den Hinweis des Maklers die Grundfläche kannte und sich durch eigene Messungen vor Ort einen Eindruck von der Größe des Hauses verschafft habe, könne er sich nicht nachträglich darauf berufen, er habe geglaubt, die Zahl im Exposé stimme. Der Makler habe dies unmissverständlich dementiert. Er sei auch nicht dazu verpflichtet gewesen, selbst die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln.

Neubau statt maroder Altbau

Zu den Bedingungen einer so genannten "Verwertungskündigung"

1996 erwarb eine Immobilienfirma die Hamburger Ried-Siedlung. Von Anfang an bestand der Plan, die in den 1930er Jahren errichtete Siedlung abzureißen und stattdessen moderne Mietwohnungen zu bauen. Ein Wohnblock nach dem anderen musste weichen, bis Anfang 2008 nur noch einer übrig war. In dem wohnte eine Mieterin, die sich dem Abriss hartnäckig widersetzte.

Die Immobilienfirma kündigte ihren Mietvertrag. Begründung: Städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Siedlung machten es unmöglich, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Deshalb sei es für sie als Eigentümerin nicht zumutbar, am Mietvertrag festzuhalten. Die Räumungsklage der Vermieterin hatte beim Landgericht Erfolg, das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof bestätigt (VIII ZR 155/10).

Die Kündigung sei berechtigt, denn das Bauvorhaben der Immobilienfirma beruhe auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen. Der letzte Wohnblock der Siedlung sei in schlechtem Bauzustand und widerspreche in jeder Hinsicht heutigen Vorstellungen vom Wohnen (sehr kleine Räume mit niedrigen Decken, schlechte Beleuchtung etc.).

Solche Wohnungen seien heutzutage nicht mehr zu vermieten. Dadurch drohten der Eigentümerin erhebliche finanzielle Nachteile. Wenn man die alte Bausubstanz bestehen ließe und nur sanierte, würde kein baulicher Zustand erreicht, der heutigen Wohnbedürfnissen entspräche. Mit einem Neubau könne die Immobilienfirma dagegen moderne, bedarfsgerechte Mietwohnungen schaffen und so ihr Eigentum angemessen verwerten.

Haus steht zum Verkauf

Vermieter und Mieter streiten um die Besichtigungstermine

Die Eigentümer des vermieteten Einfamilienhauses wohnten damals in der Schweiz. Anfang 2009 beschloss das Ehepaar, das Haus zu verkaufen, und informierte die Mieter über diesen Plan. Mit ihnen Termine für die Besichtigung des Hauses mit Kaufinteressenten zu vereinbaren, stellte sich als schwierig heraus. Kein Vorschlag passte ihnen.

Nach einigem Hin und Her schlugen die Vermieter "Samstag zwischen 11 und 12 Uhr" vor. Da pochten die Mieter auf ihr freies Wochenende - das brauchten sie zur Erholung und für Ausflüge. Schließlich zogen die Hauseigentümer vor Gericht, um die Terminfrage klären zu lassen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt verurteilte die Mieter dazu, den Vermietern samstags zwischen 11 und 12 Uhr den Zutritt zu ermöglichen, und zwar alle vier Wochen nach vorheriger schriftlicher Ankündigung (24 U 242/08). Da die Eigentümer das Haus verkaufen wollten, sei es ihr gutes Recht, das Anwesen mit Kaufinteressenten zu betreten.

Laut Mietvertrag stehe ihnen ein Besichtigungsrecht "während der üblichen Tageszeit, werktags bis 19 Uhr" zu. Samstag sei ein Werktag. Die Regelung schränke die Privatsphäre der Mieter nicht übermäßig ein.

Im Übrigen reisten die Hauseigentümer von weit her aus der Schweiz an und hätten ebenfalls ein berechtigtes Interesse daran, dass die Besichtigungstermine ihr Privatleben und ihre berufliche Tätigkeit möglichst wenig beeinträchtigten. Da müsse dann einmal im Monat das Interesse der Mieter an einem "erlebnisreichen Samstag" zurückstehen.

Auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung ...

... darf der Mieter die Miete kürzen, wenn die Wohnfläche zu klein ist

Seit 2006 wohnte der Mann in einer vollständig möblierten und mit Hausrat ausgestatteten Wohnung in Berlin. Für die laut Mietvertrag 50 Quadratmeter große Wohnung zahlte er 560 Euro Kaltmiete im Monat. Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch nur 44,3 Quadratmeter.

Nachdem er die Abweichung um 11,5 Prozent entdeckt hatte, kürzte der Berliner die Miete und forderte außerdem 1.964 Euro zurück. Damit war der Vermieter nicht einverstanden: In der Kaltmiete sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt, deshalb bekomme der Mieter höchstens 736 Euro zurück.

Der Mieter klagte den Differenzbetrag ein und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 209/10). Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner sei als vereinbart, sei die Nutzungsmöglichkeit der Räume für den Mieter eingeschränkt. Diese Einschränkung sei in einer möblierten Wohnung nicht geringer.

Auch wenn die für den Haushalt benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig in der Wohnung untergebracht seien, stelle die Abweichung bei der Wohnfläche einen Mangel dar. Dieser Mangel berechtige auch den Mieter einer möblierten Wohnung, die Miete in dem Verhältnis zu kürzen, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreite.

Mieterhöhung nach Fahrstuhleinbau

Zulässig, auch wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht korrekt angekündigt wurde

Eigentlich hatte der Hauseigentümer den Einbau des Fahrstuhls ja rechtzeitig bekannt gegeben - per Rundschreiben an die Mieter im September 2007. Als die Mieterin einer Wohnung im zweiten Stock der Modernisierungsmaßnahme widersprach, nahm er die Ankündigung jedoch zurück. Den Fahrstuhl ließ der Vermieter trotzdem einbauen.

Infolge der Modernisierung werde er die Miete erhöhen, schrieb er den Mietern im September 2008. Für die widerspenstige Mieterin sollte sich die Grundmiete (338 Euro) um 120 Euro erhöhen. Sie weigerte sich, den Mehrbetrag zu zahlen. Schließlich zog der Hauseigentümer vor Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen.

Der Bundesgerichtshof entschied den Streit zu seinen Gunsten (VIII ZR 164/10). Die Mieterin müsse der Mieterhöhung zustimmen, weil der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt habe. Dass der Vermieter vor dem Einbau des Fahrstuhls die Ankündigung der Arbeiten zurückgezogen, diese also nicht ordnungsgemäß angekündigt habe, ändere daran nichts.

Spätestens drei Monate vor einer Modernisierung müssten Hauseigentümer die Mieter über Art, Beginn, Umfang und Dauer der Arbeiten informieren und über die zu erwartende Mieterhöhung. Diese Vorschrift solle es den Mietern ermöglichen, sich auf die Baumaßnahmen im Haus einzustellen oder eventuell von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Sie solle jedoch nicht die Möglichkeit des Vermieters einschränken, die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umzulegen.

Wasser im Keller

Mieter, der dort seine Kunstwerke lagerte, fordert Schadenersatz

Ein Künstler hatte im Keller eines größeren Gebäudes einen Lagerraum gemietet. Dass er dort Kunstwerke aufbewahrte, wusste die Vermieterin nicht. Eines Morgens wurde sie vom Hausmeister angerufen. Nach einem Rohrbruch an der Anschlussstelle der Heizung ständen die Kellerräume unter Wasser, teilte er mit. Die Vermieterin rief einen Fachbetrieb zu Hilfe und ließ das Wasser abpumpen. Mehrere Reliefs des Künstlers waren beschädigt.

Nach der Rettungsaktion berichtete die Hausbesitzerin dem Mieter, was vorgefallen war. Der Künstler machte sie für den Schaden verantwortlich: Die letzte Wartung der Heizungsanlage liege über ein Jahr zurück, darum hätte sich die Vermieterin kümmern müssen. Außerdem habe sie ihn zu spät informiert, so dass er einige Kunstwerke nicht mehr habe retten können. 10.000 Euro forderte der Mann als Entschädigung dafür.

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Zahlungsklage ab (2 U 779/09). Der Vermieterin könne man wegen des Wasserschadens keinen Vorwurf machen. Ohne konkrete Anhaltspunkte für einen Defekt müssten Hauseigentümer Heizungsanlage und Rohrleitungen keiner Generalinspektion unterziehen. Diese seien regelmäßig geprüft worden. Vermieter seien nicht verpflichtet, sie exakt in Intervallen von einem Jahr warten zu lassen.

Dass sich die Vermieterin in erster Linie darum bemühte, die Überschwemmung im Keller so schnell wie möglich beseitigen zu lassen, sei auch nicht zu beanstanden. Sie hätte den Mieter nur früher anrufen müssen, wenn sie gewusst hätte, dass er dort wertvolle Gegenstände lagerte. Das habe der Künstler der Vermieterin aber nicht mitgeteilt.

Hausschlüssel in der Klinik geklaut

Vermieter wechselt deshalb die Schließanlage aus und fordert vom Mieter Schadenersatz

Ein Mieter wurde ins Krankenhaus eingewiesen. Im Krankenzimmer legte der Patient seine Papiere, Geldbörse und die Wohnungsschlüssel in das abschließbare Wertfach im Schrank. Am nächsten Tag verließ er wegen einer Behandlung für ca. zwei Stunden das Krankenzimmer. Als der Mann zurückkam, war das Wertfach aufgebrochen und u.a. der Hausschlüssel gestohlen. Er informierte darüber den Vermieter.

Der reagierte rigoros und ließ die Schließanlage in dem Wohnhaus austauschen. Vom Mieter forderte er Ersatz für die Kosten der Tauschaktion. Für den Einbruch sei doch nicht er verantwortlich, konterte der Mieter- und zahlte nichts. Zu Recht, wie das Amtsgericht Ahrensburg entschied (47 C 1171/09).

Um Schäden an der Mietsache zu vermeiden, müssten Mieter selbstverständlich Haus- und Wohnungsschlüssel sorgfältig aufbewahren, auch in einer Klinik. Dem Mieter sei aber wegen des Verlustes kein Vorwurf zu machen. Wer Haus- und Wohnungsschlüssel ins verschließbare Wertfach lege, verwahre sie so sicher, wie es im Krankenhaus eben möglich sei.

Mehr sei von einem Klinik-Patienten nicht zu erwarten. Man könne von ihm nicht verlangen, das Wertfach auf Einbruchsicherheit zu prüfen. Ohne Spezialkenntnisse in Sicherheitsfragen sei das auch kaum sinnvoll.

Unwirksame Betriebskostenabrechnung

Bei den Heizkosten nannte der Vermieter nur den vom Mieter zu zahlenden Endbetrag

Eine Betriebskostenabrechnung muss die Gesamtkosten des Anwesens für jede Kostenposition enthalten, den Verteilerschlüssel, die Einzelkosten des Mieters für jede Kostenposition und seine Vorauszahlungen. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Abrechnung unwirksam.

Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung eines Vermieters nicht gerecht, der ein externes Unternehmen damit beauftragt hatte, die Heizkosten abzurechnen. Anstatt die Heizkostenabrechnung des Unternehmens beizufügen, teilte der Vermieter dem Mieter nur den auf ihn entfallenden Endbetrag mit. Wie die Heizkosten des Mietshauses auf die einzelnen Wohnungen verteilt wurden, gab der Vermieter nicht an, verwies nur auf eine "gesonderte Abrechnung".

Der Mieter forderte die Heizkostenabrechnung an. Der Vermieter reichte sie nach, allerdings erst ein gutes Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode. Nun verweigerte der Mieter die Nachzahlung. Zu Recht, entschied das Amtsgericht Langen (55 C 201/10). Mieter müssten innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine korrekte Betriebskostenabrechnung erhalten.

Hier sei die Abrechnung unwirksam gewesen. Wenn der Vermieter einen externen Abrechnungsdienst einsetze, so müsse er dessen Heizkostenabrechnung seiner Betriebskostenabrechnung hinzufügen. Denn nur aus ihr ergebe sich der Verteilerschlüssel für die Heizkosten im Mietshaus.

Vermieter kann dem Mieter den Winterdienst übertragen

Aber nicht per Hausordnung, sondern nur durch klare Regelung im Mietvertrag

Ein alter Herr wohnte im Parterre eines Mietshauses. In der Hausordnung hieß es unter der Überschrift "Reinigung und Pflege": "Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter". Der Senior wollte nicht mehr Schneeschippen und bat den Vermieter, ihn wegen seiner angeschlagenen Wirbelsäule vom Winterdienst freizustellen.

Als der Hauseigentümer ablehnte, zog der Mieter vor Gericht und setzte sich beim Amtsgericht Köln durch (210 C 107/10). Vermieter dürften zwar im Prinzip den Winterdienst auf die Mieter abwälzen, so der Amtsrichter. Im konkreten Fall sei das jedoch nicht auf wirksame Weise geschehen: Die entsprechende Klausel der Hausordnung sei nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden.

Pflichten von dieser Tragweite könnten nicht per Hausordnung übertragen werden: Immerhin sei mit dem Winterdienst viel Arbeit und bei Unfällen ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko verbunden. Zudem sei die Klausel in der Hausordnung unter der Überschrift "Reinigung und Pflege" regelrecht versteckt. Das sei überraschend, zumal die Klausel auch optisch nicht besonders gekennzeichnet sei. Die Pflicht zum Winterdienst müsse klar und eindeutig im Mietvertrag vereinbart werden.

Konto wegen Mietrückstands gepfändet

Für Hilfeempfänger gilt nicht automatisch Kontoschutz gegen Pfändung

Eine betagte Mieterin war mit der Miete in Rückstand. Die Vermieterin verklagte sie auf Zahlung. Im Prozess bestritt die Mieterin jeden Zahlungsrückstand: Sie habe vielmehr wegen eines Mietmangels berechtigt die Miete gekürzt. Doch die Mieterin verlor den Rechtsstreit. Die Vermieterin setzte einen Pfändungsbeschluss durch.

Nun beantragte die Mieterin, ihr die Pfändung zu ersparen, weil das für sie eine besondere Härte bedeuten würde. Denn sie beziehe neben einer niedrigen Rente nur Leistungen zur Grundsicherung nach dem Sozialgesetzbuch. Darüber hinaus habe sie die eidesstattliche Versicherung (früher: Offenbarungseid) abgegeben und somit ihre Zahlungsunfähigkeit dokumentiert.

Damit konnte die alte Frau das Landgericht Frankfurt nicht erweichen (2-17 T 16/10). Kontoschutz gegen eine Pfändung gebe es nur ausnahmsweise. Nicht bei jedem Hilfeempfänger sei gleich ein Härtefall anzunehmen - nicht einmal, wenn eine eidesstattliche Versicherung abgegeben wurde.

Die Vermieterin vermute nicht ohne Grund, dass die Mieterin noch über den Betrag verfügen könnte, um den sie die Miete gemindert habe - unberechtigt und gegen den Widerspruch der Vermieterin. Wenn das zutreffen sollte, stehe der Vermieterin dieser Betrag zu.

Dach schlecht abgedichtet

Trotz Sanierungsmaßnahmen eines Dachdeckers verliert ein Neubau dadurch an Wert

Das Einfamilienhaus war gerade erst fertiggestellt, da traten am Dach bereits Feuchtigkeitsschäden auf - es war nicht gut abgedichtet worden. Der Bauunternehmer beauftragte einen Dachdecker (Subunternehmer) damit, die Mängel zu beheben. Trotzdem verklagte der Bauherr gleichzeitig den Bauunternehmer auf 3.000 Euro Schadenersatz für die Wertminderung des Hauses.

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart sprach ihm die verlangte Summe zu (12 U 74/10). Undichtigkeiten am Dach senkten den Wiederverkaufswert der Immobilie selbst dann, wenn die Sanierungsarbeiten einwandfrei ausgeführt wurden, so das OLG.

Probleme dieser Art erweckten naturgemäß bei den Akteuren am Immobilienmarkt den Verdacht auf verborgene Schäden. Denn Mängel der Hauskonstruktion könne man nicht "100prozentig" überprüfen. Das gelte für die Feuchtigkeitsabdichtung im Keller, aber auch im Dachbereich.

Ein Bausachverständiger habe im Prozess erläutert, dass ein Pultdach üblicherweise nach 25 Jahren repariert und erst dann regelmäßig gewartet werden müsse. Wenn schon kurz nach der Bauabnahme umfangreiche Sanierungsarbeiten am Dach nötig waren, werfe das bei potenziellen Käufern logischerweise Zweifel daran auf, ob das Dach diese Lebensdauer erreichen könne. Deshalb sei so eine Immobilie schlechter zu verkaufen.

Hausbau: Streit um schlecht abgedichtetes Dach

"Übliche" Baumängel berechtigen den Bauherrn nicht zur Kündigung des Bauvertrags

Beim Bau des Einfamilienhauses beanstandete der Bauherr gegenüber dem Bauunternehmer verschiedene Mängel an der Dachabdichtung. Der Bauunternehmer reagierte erst verärgert, beauftragte dann aber doch einen Dachdecker damit, sie zu beseitigen. Allerdings konnte der Handwerker die Dachabdichtung nicht verbessern, weil ihm der Bauherr das Betreten der Baustelle verbot.

Wegen des Streits kündigte schließlich der Auftraggeber den Bauvertrag "aus wichtigem Grund". Der Bauunternehmer wies die Kündigung zurück und forderte restlichen Werklohn von 18.000 Euro. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Brandenburg entschied (12 U 129/09).

Baumängel im üblichen Ausmaß stellten keinen "wichtigen Grund" dar, der eine Kündigung des Bauvertrags rechtfertige. Nur wenn Mängel derart gravierend seien, dass sie das Vertrauen des Bauherrn in die Fachkunde und Zuverlässigkeit des Bauunternehmers erschütterten, liege ein "wichtiger Grund" im Sinne des Gesetzes vor. Dann sei es für den Auftraggeber unzumutbar, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.

Aus der Tatsache, dass der Bauunternehmer - bzw. sein Dachdecker-Subunternehmer - die Mängel nicht unverzüglich behoben habe, sei erst recht kein Kündigungsgrund abzuleiten. Schließlich habe der Auftraggeber dies selbst unmöglich gemacht, indem er dem Dachdecker Baustellenverbot erteilte. Das richtige Vorgehen: Der Bauherr hätte den Auftragnehmer abmahnen und zugleich ankündigen müssen, dass er den Bauvertrag kündigen werde, wenn der Bauunternehmer die gesetzte Frist zur Nachbesserung verstreichen lasse.