Bauen & Wohnen

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Moderne, luftdichte Fenster im Altbau

Wenn Mieter mehr lüften und heizen müssen, ist das kein Mangel der Mietsache

In einem Mietshaus mit sechs Parteien klagte (nur) Ehepaar S über Schimmelbefall. Die Mieter vermuteten defekte Wasserleitungen in der oberen Wohnung. Der Vermieter schickte einen Handwerker, der dort nicht fündig wurde. Dann beauftragte er einen Bausachverständigen damit, die Ursache zu ergründen. Der führte die Schäden darauf zurück, dass das Ehepaar S trotz einer Unmenge von Topfpflanzen zu wenig lüfte.

Als kurz darauf die Mieter den Mietvertrag kündigten, forderte der Hauseigentümer von ihnen Ersatz für die Handwerker- und Gutachterkosten (rund 2.000 Euro) sowie Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden: Die Mieter hätten sie schuldhaft verursacht, das sehe man schon daran, dass sich der Vormieter nie über Schimmel beschwert habe. Die neuen Fenster hätten zu Schimmel geführt, konterten die Mieter, es liege an der Mietsache.

Dem widersprach das Amtsgericht Nürtingen (42 C 1905/09). Dass ältere Häuser schlechter wärmegedämmt seien als Neubauten, könne man als Allgemeinwissen voraussetzen. Luftdichte, moderne Fenster führten deshalb im Altbau zu Problemen, aber nur, wenn nicht genügend geheizt und gelüftet werde. Auch das sei allgemein bekannt und stelle keinen Mangel der Mietsache dar. Mieter müssten sich darauf einstellen.

Ehepaar S habe die Wohnung in Kenntnis der Umstände (altes Haus, dünne Außenwand, dichte Fenster) gemietet, daraus aber keine Konsequenzen gezogen. Laut der Nebenkostenabrechnung habe das Ehepaar deutlich weniger geheizt als die anderen Mieter. Zudem seien sämtliche Fenstersimse mit Pflanzen zugestellt gewesen - eine weitere Quelle für Feuchtigkeit. Ungenügend gelüftet hätten sie obendrein und so den Schimmel verursacht. Der Vermieter habe deshalb Anspruch auf Schadenersatz.

Garage des Nachbarn zugeparkt

Bei wiederholter Beeinträchtigung des Eigentums droht Ordnungsgeld!

Zoff zwischen Nachbarn um eine Garagenzufahrt: Zwischen den zwei Grundstücken verlief eine schmale Privatstraße. Zum Konflikt kam es, weil sich an deren Ende die Garage von Herrn X befand und zugleich der Zugang zum Haus von Frau Y. Immer wieder parkte Frau Y ihr Auto vor dem Hauseingang - damit vor der Garageneinfahrt - und hinderte so Herrn X am Aus- und Einfahren.

Obwohl er die Nachbarin mehrmals darauf ansprach und sie bat, die Zufahrt freizuhalten, blieb alles beim Alten. Nach einigem Hin und Her klagte Herr X auf Unterlassung. Frau Y verstand das überhaupt nicht: Er könne doch klingeln, wenn ihr Auto vor der Garage stehe, und sie bitten wegzufahren. Auf dieser engen Straße könne sie den Wagen nicht abstellen, ohne die Garagenzufahrt zu versperren.

Mit dieser Argumentation kam Frau Y beim Amtsgericht München nicht durch (241 C 7703/09). Sie könne vom Nachbarn nicht verlangen, jedes Mal zu klingeln, wenn er sein Auto bzw. die Garage nutzen wolle, hielt ihr die Amtsrichterin vor. Ihr Verhalten beeinträchtige das Eigentum von Herrn X. Denn sie habe meistens lange dort geparkt und nicht nur "kurz angehalten", um etwas auszuladen.

Das müsse aufhören. Wer auf diese Weise den Nachbarn störe, könne auch nicht auf das Recht pochen, Einkäufe direkt vor dem Hauseingang auszuladen. Die Autofahrerin müsse ihr Auto woanders parken und ein paar Schritte gehen. Wenn sie dazu nicht bereit sei, drohe ihr beim nächsten "Störfall" eine Geldbuße ("Ordnungsgeld").

Dauerlüften ist unzumutbar!

Schimmel: Mieter dürfen die Miete zu 100 Prozent kürzen

Kaum hatte die fünfköpfige Familie die neue Mietwohnung bezogen, tauchten die schwarzen Flecken an den Wänden auf. Der Schimmel breitete sich in allen Räumen aus - vom Fußboden ausgehend bis zu einer Höhe von 80 Zentimetern. Die Mieter forderten die Vermieterin auf, die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu klären.

Doch ein Mitarbeiter der Immobiliengesellschaft drückte dem Ehepaar nur eine Broschüre in die Hand: "Richtiges Heizen und Lüften". Es könne nur am Verhalten der Mieter liegen, meinte er, denn das Haus sei nach den "anerkannten Regeln der Technik" gebaut. Nun zog die Mieterin vor Gericht und verlangte Abhilfe: Die Gesundheit der ganzen Familie stehe auf dem Spiel, die Atemwege seien bereits bei allen angegriffen.

Das Amtsgericht München beauftragte einen Bausachverständigen damit, die Wohnung zu begutachten (412 C 11503/09). Der Experte stellte fest, dass die Feuchtigkeit auch durch langes, intensives Lüften nicht dauerhaft abzog. Nur bei weit offenen Fenstern lagen die gemessenen Werte in einem Bereich, in dem kein Schimmel entsteht.

Fazit des Amtsrichters: Nur Durchzug rund um die Uhr schließe Feuchtigkeitsschäden aus. Damit sei die Wohnung unbewohnbar, zumindest für Leute, die berufstätig und daher tagsüber abwesend seien ... Eine Wohnung dürfe Mieter nicht in ihrem normalen Leben einschränken. Unzumutbar wäre z.B. der Zwang, auch im Winter nachts bei offenem Fenster zu schlafen. Solche Fragen müsse ein Mieter nach Belieben entscheiden können, andernfalls sei die Mietsache mangelhaft.

Das sei sie hier schon deshalb, weil der massive, großflächige Schimmelbefall die Gesundheit der Bewohner gefährde. Intensive Besiedlung mit Pilzen und extrem hohes Aufkommen von Milben schließe einen normalen Gebrauch der Mietwohnung aus. Die Mieter dürften deshalb - bis zur Beseitigung des Mangels - die Miete um 100 Prozent kürzen.

Maklervertrag: Auskünfte eines Maklers ...

... per Mail oder Telefon sind als Maklertätigkeit einzustufen

Über ein Immobilienportal bot ein Maklerbüro eine Doppelhaushälfte an. Hauseigentümer S verwaltete mit einem der Geschäftsführer der Maklerfirma verschiedene Gebäude, die Doppelhaushälfte gehörte nicht dazu. Auf dieses Kaufobjekt wurde Herr B bei einem Spaziergang aufmerksam: Ein Schild vor dem Haus wies darauf hin, dass es zum Verkauf stand.

Er schickte eine E-Mail ans Maklerbüro und bestellte ein Exposé. Es enthielt eine Beschreibung des Objekts, den Preis (350.000 Euro) und folgende Informationen: Bei Abschluss eines Kaufvertrags seien 6,25% des Kaufpreises als Maklerprovision zu zahlen. Sobald der Kunde Dienste des Maklerbüros in Anspruch nehme, komme dadurch ein Maklervertrag zustande.

Herr B wandte sich einige Male an das Maklerbüro mit Nachfragen nach Fotos, nach Größe, Ausstattung und Nebenkosten des Kaufobjekts. Eine Mitarbeiterin schickte ihm Informationen per Mail, gab telefonisch Auskünfte und organisierte einen Kontakt mit Eigentümer S. Nachdem der Kaufvertrag für die Doppelhaushälfte unterschrieben war, wollte Herr B davon nichts mehr wissen.

Die Maklerfirma forderte Provision und setzte sich beim Landgericht Hamburg durch (322 O 341/09). Auch wenn Herr B keinen Maklervertrag unterschrieben habe, sei hier ein Vertrag mit der Firma zustande gekommen. Das Exposé sei unmissverständlich formuliert: Mit dem Exposé biete das Maklerbüro seine Dienste an und wer dieses Angebot - in Kenntnis der Forderung nach Provision - annehme, schließe damit einen Vertrag.

Unstreitig habe Herr B mehrfach das Büro kontaktiert. Es habe ihm Informationen geliefert, die ihm Verhandlungen mit dem Verkäufer ermöglichten. Der Nachweis des Kaufobjekts habe zum Erfolg geführt. Der Anspruch der Maklerfirma sei auch nicht wegen eines Interessenkonflikts ausgeschlossen: Deren Geschäftsführer kooperiere zwar mit Herrn S im Bereich Hausverwaltung. Das habe aber nichts mit dem Kaufobjekt zu tun.

Hausbau unzureichend überwacht?

Das Verlegen einer Dampfsperre im Dachgebälk ist keine "handwerkliche Selbstverständlichkeit"

Architekt A hatte ein Doppelhaus geplant und den Bau überwacht. Ein paar Jahre später traten im Dachgeschoss Feuchtigkeitsschäden auf. Schimmelpilze breiteten sich aus, weil beim Bau die so genannte Dampfsperre - eine wasserundurchlässige Folie zum Schutz von Holz und Dämmmaterial gegen Feuchtigkeit - nicht fachgerecht verlegt worden war.

Der Hauseigentümer machte dafür den Architekten verantwortlich, der die Arbeit des Dachdeckers nicht überwacht hatte. A behauptete, das Verlegen einer Dampfsperre sei eine "handwerkliche Selbstverständlichkeit". So etwas zu kontrollieren, hätten er und sein Bauleiter nicht für notwendig gehalten.

Das Oberlandesgericht Frankfurt verurteilte Architekt und Dachdecker gemeinsam zu Schadenersatz in Höhe der Reparaturkosten: Das Anbringen einer Dampfsperre gehöre keineswegs zu den handwerklichen "Grundfertigkeiten", deren Kontrolle überflüssig sei. Der Architekt habe die Bauüberwachung schuldhaft vernachlässigt, wie der Baumangel beweise.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof und verwies den Rechtsstreit zurück (VII ZR 77/08). Während die mangelhafte Leistung des Handwerkers feststehe, stehe der Vorwurf gegen den Architekten, die Bauüberwachung schlecht organisiert zu haben, auf "wackeligen Füßen". Er träfe nur zu, wenn A einen unfähigen Bauleiter eingesetzt hätte.

Der Bauleiter, mit dem der Architekt seit Jahren arbeite, sei jedoch sehr erfahren und kompetent. Der Baumangel, um den es hier gehe, konnte auch von einem sorgfältig ausgewählten und zuverlässigen Bauleiter übersehen werden.

Tod eines Mieters ohne Erben

Vermieter kann eine Nachlasspflegschaft beantragen, um den Anspruch auf ausstehende Miete geltend zu machen

Nach einiger Zeit in der Klinik war der Mieter gestorben: Sein Vermieter kannte keine Angehörigen oder Freunde. Er erkundigte sich beim Nachlassgericht, doch auch das Gericht hatte keine Informationen über Erben. Um die ausstehenden Mietzahlungen einfordern zu können, beantragte der Vermieter, eine Nachlasspflegschaft einzurichten.

Grundsätzlich gilt in so einem Fall: Sind keine Erben bekannt und Gläubiger machen Forderungen geltend, muss das Nachlassgericht den Nachlass sichern und zu diesem Zweck einen Nachlasspfleger bestellen. Da der Mieter kaum etwas von Wert hinterlassen hatte, verlangte das Amtsgericht vom Vermieter, dafür einen Gerichtskostenvorschuss zu leisten.

Das lehnte der Vermieter ab und legte Einspruch ein: Das Oberlandesgericht Hamm gab ihm Recht (15 W 308/10). Das Amtsgericht dürfe es nicht von einem Gerichtskostenvorschuss abhängig machen, ob es eine Nachlasspflegschaft mit dem Aufgabenkreis "Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses" installiere. Nur eventuelle Erben müssten für diese Kosten aufkommen.

Seien diese unbekannt, müsse das Nachlassgericht nach dem Tod des Mieters einen Nachlasspfleger bestellen, damit der Vermieter bei dieser Instanz die ausstehenden Mietzahlungen anmelden könne.

"Wohnung in ruhiger Lage"

Mieter kündigen wegen schnarchender Nachbarn: Schadenersatz für Umzugskosten?

Schon wenige Monate nach dem Einzug kündigten Mieter in einem Bonner Mehrfamilienhaus ihren Mietvertrag. Begründung: Sie hätten die Wohnung nur gemietet, weil sie im Zeitungsinserat als "Wohnung in ruhiger Lage" angepriesen worden war. Tatsächlich könne man in diesem Haus aber nachts wegen störender Schnarchgeräusche kein Auge zutun. Nun sollte die Vermieterin die Umzugskosten in Höhe von 7.138 Euro erstatten.

Das komme nicht in Frage, urteilte das Amtsgericht Bonn (6 C 598/08). Naturgemäß entspreche der Schallschutz von Altbau-Holzbalkendecken nicht modernen Anforderungen. Doch das dürften Mieter auch nicht erwarten, wenn in der Wohnungsanzeige stehe: "Klassische Altbauwohnung mit Holzböden". Im Altbau müsse man damit rechnen, dass tiefe Frequenzen, also auch Schnarchgeräusche, aus den Nachbarwohnungen "durchkämen".

Trotzdem sei die Wohnung keineswegs mangelhaft. Maßstab für den Schallschutz sei nicht das heutige Niveau in einem Neubau, sondern der Standard zur Bauzeit des Hauses. Ein höherer Maßstab sei auch im Mietvertrag nicht vereinbart. Demnach sei das Haus ausreichend schallisoliert.

Werde eine Wohnung "in ruhiger Lage" vermietet, beziehe sich diese Eigenschaft nach allgemeinem Verständnis auf die Umgebung, also auf die Intensität des Straßenlärms (bzw. andere Geräuschquellen von außen) und auf das Verhalten der Hausbewohner im Treppenhaus, auf Balkonen oder im Garten. Das sei nicht zu verwechseln mit einer Garantie dafür, dass kein Geräusch von einer Wohnung zur anderen durchdringe.

Vertragsstrafe für verzögerte Bauleistungen

Vertragsklausel ist nichtig, wenn die Vertragsstrafe zu hoch angesetzt wird

Die Auftraggeberin wollte die Rechnung eines Bauunternehmers nicht bezahlen, weil er mit den Bauleistungen zu spät fertig geworden war. Sie pochte auf eine Klausel in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen: Bei Verzug des Baubeginns oder der Fertigstellung werde "für jeden Werktag des Verzugs eine Vertragsstrafe von 0,2% der Bruttoauftragssumme" fällig (insgesamt begrenzt auf maximal fünf Prozent der Bruttoauftragssumme).

Die Vertragsstrafe wollte die Auftraggeberin gegen den Werklohn aufrechnen. Das komme nicht in Frage, entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (13 U 201/10). Der Bauunternehmer müsse keine Strafe zahlen: Die betreffende Klausel benachteilige den Auftragnehmer über Gebühr und sei deshalb nichtig.

Eine Vertragsstrafe sei ein Druckmittel, das den Auftragnehmer dazu anhalten solle, seine Leistung ordnungsgemäß zu erbringen. Sie dürfe jedoch nicht höher sein als die Nachteile für den Auftraggeber im Fall des Verzugs. Wenn schon nach einer Verzögerung von wenigen Arbeitstagen eine Vertragsstrafe von fünf Prozent der Auftragssumme fällig werden solle, sei so eine Regelung unwirksam.

Und das treffe hier zu. Bereits ein Verzug von nur 13 Arbeitstagen bei Beginn der Arbeiten ziehe die volle Vertragsstrafe nach sich. Warum der pünktlichen Beginn so wichtig sein solle, sei unklar geblieben: Der Anreiz für den Bauunternehmer, eine Verzögerung bei Beginn der Arbeiten durch besonderes Bemühen wieder aufzuholen, sei jedenfalls gering, wenn er die Vertragsstrafe dadurch gar nicht mehr vermeiden könne. Bei dieser AGB-Klausel sei es der Auftraggeberin wohl darum gegangen, unabhängig vom sachlichen Interesse am Bauvorhaben für sich eine Extra-Geldquelle zu schaffen.

Wohnen im Hotel ...

Münchner Mieter mindert die Miete wegen Lärmbelästigung

Vor fast 40 Jahren hatte Herr M eine Wohnung in einem Münchner Hochhaus gemietet (aktuelle Miete:1.300 Euro). Sechs der 22 Etagen sind von einem Hotel belegt, drei an eine Klinik vermietet. In 13 Etagen befinden sich Wohnungen. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht.

2008/2009 wurde die Hotelküche umgebaut. Ab Mai 2009 kürzte Herr M die Miete wegen diverser Mängel. Die seien größtenteils durch den Umbau entstanden, beanstandete der Mieter: Die neu installierte Klimaanlage mache Krach, Lärm aus der Hotelküche sei zu hören und Küchendämpfe zögen durch seine Wohnung. Im Sommer könne er wegen des neuen Biergartens nicht schlafen. Kinder spielten bis spät in die Nacht und Partylärm komme dazu.

Die Vermieterin wies die Kritik zurück und forderte die volle Miete: Schließlich habe der Mieter gewusst, dass er eine Wohnung in einer Hotelanlage miete. So sah es auch das Amtsgericht München: Umstände, mit denen der Mieter in einer Hotelanlage rechnen musste, stellten deshalb keinen Mangel der Mietsache dar (412 C 25702/09).

Allerdings hätten Zeugen bestätigt, dass von der neuen Lüftung auf dem Dach des Nebenhauses eine erhebliche Lärmbelästigung ausgehe. Störende Küchengerüche machten sich erst seit dem Umbau bemerkbar. Diese Mängel beeinträchtigten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und berechtigten den Mieter zu einer geringfügigen Mietkürzung.

Im Prinzip müsse Herr M jedoch die Beeinträchtigungen durch den Hotelbetrieb dulden, weil dieser von Anfang an bestanden habe. Dass ein Hotel in einem Innenhof einen Biergarten einrichte, sei in München üblich und zu erwarten. Auch nächtlicher Partylärm sei in so einer Wohnsituation hinzunehmen.

Immerhin liege das Hotel zentral: Die damit verbundene "Infrastruktur" - Lokale, Kinos, Nachtleben - biete zwangsläufig Vor- und Nachteile. Im Sommer spiele sich das soziale Leben nachts nun einmal auch im Freien ab. Ein Mieter, der dorthin ziehe, nehme das freiwillig in Kauf - ebenso wie das Kommen und Gehen von Hotelgästen und ihrer lärmenden Kinder.

Im Hausbau gilt "Erfolgshaftung"

Auftragnehmer müssen ein "funktionstaugliches" Gebäude erstellen

Erst zwei Jahre bewohnte der stolze Eigentümer sein Eigenheim, da bemerkte er an der weiß gestrichenen Fassade des Hauses dunkle, streifenförmige Verfärbungen. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass auf der Fassade Algen und Pilze wuchsen, begünstigt durch Feuchtigkeit. Als Ursache komme nur das Wärmedämmverbundsystem in Frage, so der Experte: Es halte die Temperatur außen an der Fassade niedrig, so bleibe die Feuchtigkeit länger auf dem Putz.

Der Bauunternehmer beharrte darauf, technisch einwandfrei gearbeitet zu haben. Fassadenanstrich und Wärmedämmung entsprächen zudem genau der Leistungsbeschreibung im Bauvertrag. Für den Schaden müsse er deshalb nicht geradestehen. Das Oberlandesgericht Frankfurt sah das allerdings anders und verurteilte den Bauunternehmer dazu, die Kosten für die Fassadenreinigung zu übernehmen (7 U 76/09).

Er schulde dem Bauherrn nicht nur einen einwandfreien Verputz des Hauses und ein Wärmedämmsystem nach den Regeln der Technik, so die Richter, sondern Erfolg und das sei gleichbedeutend mit einem "insgesamt funktionsfähigen Gebäude". Eine Fassade, die man schon nach zwei Jahren großflächig sanieren müsse, sei nicht gebrauchstauglich, sondern mangelhaft.

Für diesen Mangel sei der Bauunternehmer selbst dann verantwortlich, wenn er genau das mit dem Bauherrn vereinbarte Wärmedämmverbundsystem angebracht habe. Was er baue, müsse funktionstauglich sein: Wenn dieses Ziel mit der vertraglich vereinbarten Technik oder Ausführungsart nicht zu erreichen sei, habe der Auftraggeber Anspruch auf Gewährleistung durch den Auftragnehmer.

Eigenbedarfskündigung unwirksam

Wird im gleichen Haus eine Wohnung frei, müssen Vermieter die Mieter informieren

Das alte Ehepaar lebte schon lange in der Bonner Mietwohnung. Im Frühjahr 2008 kündigte die Hauseigentümerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.1.2009: Ihre Tochter werde volljährig und wolle mit Beginn ihres Studiums einen eigenen Hausstand gründen, so die Vermieterin, dafür sei die Wohnung des Ehepaares gut geeignet.

Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im gleichen Mietshaus eine weitere Mietwohnung frei. Die Hauseigentümerin vermietete diese Wohnung neu, ohne sie zuvor dem Ehepaar angeboten zu haben. Die Mieter zogen nicht aus und ließen es auf eine Räumungsklage ankommen.

Beim Landgericht war die Klage der Vermieterin erfolgreich: Die Eigenbedarfskündigung sei ausreichend begründet, fand das Landgericht, auch wenn die Wohnverhältnisse der Tochter im Kündigungsschreiben nicht erläutert würden. Das Ehepaar hätte darlegen müssen, dass die gekündigte und die frei werdende Wohnung vergleichbar seien, und dass sie die Alternativwohnung hätten beziehen wollen, wenn sie ihnen angeboten worden wäre.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er erklärte die Kündigung für unwirksam und wies die Räumungsklage gegen die Mieter ab (VIII ZR 78/10). Vermieter müssten auf die Interessen der Mieter Rücksicht nehmen und ihnen nach einer Eigenbedarfskündigung eine Wohnung anbieten, falls im gleichen Haus (oder in derselben Wohnanlage) während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei werde.

In so einem Fall sei der Vermieter verpflichtet, die Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung - Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die Mietkonditionen - zu informieren. Dann könnten die Mieter überlegen, ob die Wohnung tatsächlich mit der ihren vergleichbar sei, und ob sie das Alternativangebot akzeptierten. Diese Pflicht habe die Vermieterin im konkreten Fall nicht erfüllt und habe deshalb gegen das Ehepaar keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Wer die Feuerwehr ruft ...

... muss den Einsatz auch bezahlen - jedenfalls in Peine

Im Oktober 2009 rückte die kommunale Feuerwehr von Peine aus: mit einem Tragkraftspritzenfahrzeug mit sechs Männern und einem Mannschaftstransportwagen mit acht Feuerwehrleuten. Eine Mieterin hatte sie alarmiert. Der Heizungskeller des Mietshauses war mit Wasser vollgelaufen, bedingt durch einen Riss in der Brunnenpumpe. Die Feuerwehr pumpte den Keller aus.

Für diesen Einsatz verlangte die Stadt Peine vom Vermieter 516 Euro Gebühren: Er als Hauseigentümer müsse zahlen; wenn die Gebäudesubstanz gesichert werde, profitiere er davon am meisten. Doch der Vermieter pochte auf die Gebührensatzung der Stadt: Demnach muss für Feuerwehreinsätze der "Antragsteller" die Kosten tragen.

Antragsteller sei derjenige, der die Leistung anfordere, urteilte das Verwaltungsgericht Braunschweig: also im konkreten Fall nicht der Hauseigentümer (1 A 180/09). So sei es nun einmal in der kommunalen Gebührensatzung von Peine geregelt. Wenn eine andere Person die Feuerwehr rufe, dürfe man nicht entgegen der Satzung die Kosten dem Vermieter aufbürden, nur weil die Feuerwehr in seinem Interesse handelte.

Im Übrigen sei die Gebühr für das Auspumpen des überfluteten Kellers unangemessen hoch: Die Stadt dürfe nur den Einsatz des Tankspritzenfahrzeugs und von sechs Feuerwehrleuten berechnen, weil nur diese im Keller gearbeitet hätten. Der andere Wagen sei erst später am Haus eingetroffen, als der Keller schon leergepumpt gewesen sei.

Vermieterin muss renovieren

Diese Pflicht entfällt nicht wegen einer abgerissenen Tapete ...

Der 1995 geschlossene Mietvertrag enthält eine starre Fristenregelung für die von der Mieterin durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Solche Regelungen sind unwirksam, was seit einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) 2006 seit feststeht.

Davon erfuhr die Mieterin, die ihre Wohnung nie renoviert hatte, durch ein Schreiben der Vermieterin: 2007 teilte die Hauseigentümerin mit, dass sie aufgrund des BGH-Urteils nunmehr die Kosten von Renovierungsmaßnahmen tragen müsse und deshalb die Miete erhöhen werde.

Daraufhin verlangte die Mieterin Schönheitsreparaturen. Darauf wollte sich die Vermieterin aber nicht einlassen: Die Wohnung sei so heruntergekommen, dass der Anspruch der Mieterin auf Renovierung entfalle. Die Vermieterin verwies auf abgerissene Tapeten, Kratzer und Malereien des Sohnes der Mieterin an den Wänden, große Löcher in der Wand des Schlafzimmers usw.

Mit dieser Argumentation kam sie beim Landgericht Limburg jedoch nicht durch (3 S 19/09). Die Mieterin und ihr Sohn hätten zwar teilweise die Grenzen des "vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache" überschritten, so das Gericht. Die Folgeschäden müsse die Mieterin auf eigene Kosten beheben.

Die Wohnung sei jedoch nicht in einem Umfang vernachlässigt oder verwahrlost, dass es generell unbillig wäre, von der Vermieterin Schönheitsreparaturen zu verlangen. Der Anspruch der Mieterin auf Renovierung sei auch nicht verjährt: Denn die dreijährige Verjährungsfrist für diesen Anspruch habe erst zu laufen begonnen, als die Mieterin von der Renovierungspflicht der Vermieterin erfuhr. Danach sei sie sofort aktiv geworden.

Dachwohnung mit Schrägen zu klein?

Mit "ca."-Angabe in einem Zeitungsinserat wird keine Wohnfläche vereinbart

Für 515 Euro monatlich hatte eine Frau 2007 in München eine Wohnung unter dem Dach gemietet. In einer lokalen Wochenzeitschrift hatte sie das Inserat entdeckt. Darin stand, die Wohnfläche betrage "ca. 36 qm". Im Mietvertrag wurde allerdings keine Größe festgehalten.

Ein Jahr später beanstandete die Mieterin in einem Schreiben an die Vermieterin, die Wohnung sei viel kleiner als vereinbart. Auf Grund der Dachschrägen in der Wohnung sei sie höchstens 24 qm groß. Wo die Zimmerhöhe keine zwei Meter erreiche, sei die entsprechende Fläche nur teilweise als Wohnfläche anzurechnen. Die Vermieterin konterte, vereinbart sei gar nichts - die Mieterin habe die Wohnung "gemietet wie besichtigt".

Das Amtsgericht München gab der Vermieterin Recht und verurteilte die Mieterin dazu, die volle Miete zu zahlen (424 C 7097/09). Nur wenn eine bestimmte Wohnfläche schriftlich im Mietvertrag vereinbart sei, dürften Mieter die Miete kürzen, falls die Wohnfläche tatsächlich über zehn Prozent kleiner sei.

Im konkreten Fall sei aber vertraglich nichts vereinbart. "Ca."-Angaben in einer Annonce stellten keine verbindliche Vereinbarung dar, wichtige Punkte müssten im Vertrag stehen. Außerdem entsprächen die angegebenen 36 qm der Grundfläche.

Die Mieterin habe die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt und die Dachschrägen gesehen. Dass sie die Gebrauchstauglichkeit des Raums einschränkten, sei von Anfang an klar gewesen. Also hätte die Mieterin - vor der Unterschrift unter den Mietvertrag - von der Vermieterin verlangen müssen, die Wohnungsgröße anders zu berechnen. Und vor allem: Das hätten die Mietparteien vertraglich fixieren müssen.

Psychisch kranker Mieter stört Hausfrieden

Sein nicht vorwerfbares Fehlverhalten rechtfertigt keine fristlose Kündigung

Schon seit 2005 stand der psychisch kranke Mieter unter Betreuung. Er litt unter einer Form von Schizophrenie, die phasenweise auftritt. Einige Male war der Mann deswegen in einer psychiatrischen Klinik behandelt worden. Anfang 2010 häuften sich die Beschwerden der Mitbewohner über ihn: Er schütte Wasser aus einem Eimer in den Hof, später war von Urin und unerträglichem Gestank die Rede.

Gestützt auf den Vorwurf erheblicher Geruchsbelästigung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Der Mieter akzeptierte dies nicht und blieb in der Wohnung. Die Räumungsklage der Vermieterin scheiterte beim Amtsgericht Düren (47 C 117/10). Das Handeln des Mieters sei eindeutig vertragswidrig und störe den Hausfrieden, erklärte der Amtsrichter. Da er jedoch aufgrund seiner Krankheit daran keine Schuld trage, müsse man die Belange der Parteien gegeneinander abwägen.

Die Steuerungsfähigkeit des Mannes sei stark eingeschränkt. Niemand dürfe wegen einer Behinderung benachteiligt werden. Auch bei psychisch kranken Menschen habe die eigene Wohnung einen besonderen Stellenwert. Deshalb dürfe die Vermieterin dem Mann trotz des Gestanks nicht kündigen. Die Belästigung für die Mitbewohner wiege nicht so schwer, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt wäre.

Streit um eine Kaution

Mieter müssen nur zahlen, wenn ihnen der Vermieter ein "insolvenzfestes" Konto nennt

Ein Ehepaar mietete auf einem Gutshof eine Wohnung und Pferdeboxen für Reitpferde. Zur Sicherheitsleistung stand im Wohnungs-Mietvertrag: "Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses ... eine Barkaution in Höhe von 2.000 Euro auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut" anzulegen.

Trotz mehrmaliger Aufforderung durch die Eigentümer des Gutshofs zahlten die Mieter keine Kaution. Begründung: Barzahlung komme nicht in Frage. Kaution würden sie nur auf ein Extra-Mietkautionskonto überweisen, das den gesetzlichen Anforderungen genüge. Doch die Vermieter benannten kein Mietkautionskonto und kündigten wegen dieses Streits das Mietverhältnis.

Ihre Räumungsklage gegen das Ehepaar scheiterte beim Bundesgerichtshof (VIII ZR 98/10). Die Kündigung wegen der fehlenden Kaution sei unwirksam. Mieter dürften die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein "insolvenzfestes" Konto benennt, entschieden die Bundesrichter. (Das bedeutet: Wird der Vermieter zahlungsunfähig, haben seine Gläubiger keinen Zugriff auf das dort festgelegte Geld.)

Vermieter müssten die Kaution getrennt von ihrem Vermögen anlegen, damit der Betrag im Fall des Falles vor den Ansprüchen der Gläubiger geschützt sei. So habe es der Gesetzgeber im Interesse der Mieter geregelt. Es gebe keinen Grund, diesen Schutz durch eine Lücke zu Beginn eines Mietverhältnisses zu unterlaufen. Und das wäre der Fall, wenn Mieter die Kaution bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Konto überweisen müssten.

Holz für Dachbau war nicht imprägniert

Handwerker und Bauüberwacher haften für die Folgen: Begleitpapiere nicht sorgfältig geprüft

Für das Dach eines Bauprojekts hatte der Auftraggeber Holz bestellt. Geplant war ein "Warmdach", für das Holz mit besonderer Widerstandskraft gegen Feuchtigkeit erforderlich ist. In der Rechnung des Holzhändlers stand, das Holz sei imprägniert - das war falsch. Die Begleitpapiere der Holzlieferung entsprachen den einschlägigen Vorschriften nicht (DIN 68800 Teil 3): Ob die Bretter wirksam mit Holzschutz behandelt worden waren, konnte man ihnen nicht entnehmen.

Weder der Dachdecker, noch der Bauüberwacher bemerkten, dass das Holz unbehandelt war - und so wurde es eingebaut. Natürlich traten bald Feuchtigkeitsschäden auf. Der Bauherr forderte vom Handwerker und vom Bauüberwacher, die Kosten für ihre Beseitigung zu übernehmen. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Frankfurt entschied (3 U 45/08).

Der Holzhändler habe zwar das unbehandelte Holz fälschlicherweise als imprägniertes Holz geliefert und berechnet. Das entlaste aber den Dachdecker nicht: Hätte er die Begleitpapiere sorgfältig geprüft, hätten sich ihm Zweifel an den Angaben auf der Rechnung des Lieferanten aufdrängen müssen. Er wäre verpflichtet gewesen, sich Gewissheit zu verschaffen. Der Handwerker habe jedoch nicht einmal beim Holzhändler nachgefragt.

Bei einem Warmdach sei die Feuchtigkeitsresistenz der Bretter von zentraler Bedeutung für das Bauwerk. Daher hätte auch der Bauüberwacher die Papiere prüfen und diesen wichtigen Punkt klären müssen. Dies zu unterlassen, sei fahrlässig gewesen. Mit einem fehlerhaften Baustoff könne man kein einwandfreies Bauwerk zustande bringen.

Wehret den Anfängen ...

Installateur will im Haus ein Büro einrichten - das ist in einem reinen Wohngebiet unzulässig

Laut kommunalem Bebauungsplan lag die Straße mit mehreren Einfamilienhäusern in einem reinen Wohngebiet. Trotzdem hatte die zuständige Behörde einem Installateur - Inhaber eines Heizungsfachbetriebs - erlaubt, in seinem Wohngebäude einen Raum als Büro für sein Unternehmen zu nutzen.

Gegen die Baugenehmigung klagte der Nachbar des Handwerkers mit Erfolg. Jede Form gewerblicher Nutzung sei in einem reinen Wohngebiet unzulässig, urteilte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (15 BV 09.1491). Sie widerspreche den Grundzügen des Bebauungsplans, zumal es hier nicht nur um Büroarbeit am Computer gehe.

Der Heizungsbauer beabsichtige, in seinem Wohnhaus das "organisatorische Zentrum" des Unternehmens einzurichten. Dazu gehörten dann auch Kunden- bzw. Lieferantenbesuche und die damit verbundene "Betriebsamkeit" (d.h. Autoverkehr, Besprechungen vor dem Haus etc.). Genau das solle in einem Gebiet, das allein zum Wohnen da sei, unterbleiben.

Ein Bebauungsplan habe auch den Zweck, die Interessen der Nachbarn zu schützen. Daher könnten sich diese, gestützt auf den Bebauungsplan, gegen eine drohende Änderung wehren, die mit der Erlaubnis gewerblicher (= "wohngebiets-fremder") Nutzung des Wohnhauses ihren Anfang nähme: Die Baugenehmigung würde eine "schleichende Umwandlung" des Wohngebiets in ein Gewerbegebiet in Gang setzen.

Geschenktes Haus reicht der Tochter nicht

Sie verklagt den Vater auf Übernahme aller laufenden Kosten ...

Schon vor ein paar Jahren hatte das Ehepaar seiner Tochter das Einfamilienhaus übertragen und sich im notariellen Vertrag ein Nutzungsrecht vorbehalten (juristisch: Nießbrauch). Dann kam es zum großen Familienkrach: Die Eltern trennten sich, der Vater verließ das Haus. Deshalb kann man das Vorgehen der Tochter, die sich auf die Seite der Mutter gestellt hatte, wohl als kleinen Rachefeldzug gegen den Vater deuten.

Jedenfalls zog sie vor Gericht und forderte von ihm, alle laufenden Kosten des Anwesens zu bezahlen. Als "Nießbraucher" müsse er private und öffentliche Lasten des Hauses tragen: Hausrats- und Wohngebäudeversicherung, Strom- und Wasserkosten, Grundsteuer, Müllgebühren, Zeitungsabonnement und die Gebühren fürs Pay-TV.

Das Landgericht Coburg wies die Klage der Frau gegen ihren Vater ab (14 O 107/10). Er habe ihr nie zugesagt, die laufenden Kosten zu übernehmen. Zumindest bestreite er so ein mündliches Versprechen - das aber ohne notarielle Urkunde sowieso nichts wert wäre.

Der notariellen Urkunde, mit der das Anwesen der Tochter übertragen wurde, sei so eine Vereinbarung nicht zu entnehmen - allenfalls die Übernahme öffentlicher Gebühren wie Grundsteuer und Müllgebühr. Doch dazu müsste die Tochter erst einmal Gebührenbescheide vorlegen: Ohne Belege sei auch dieser Anspruch nicht durchzusetzen. Die restlichen Haus- bzw. Lebenshaltungskosten müsse die Tochter auf jeden Fall selbst tragen.

Mieter kürzen die Miete wegen Schimmels ...

... ohne dem Vermieter den Mangel anzuzeigen: Kündigung ist wirksam

Die Mieter einer Berliner Wohnung zahlten 2007 vier Monate lang überhaupt keine oder zu wenig Miete. Daraufhin kündigte ihnen der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Eheleute widersprachen der Kündigung und verwiesen auf gravierende Mängel der Wohnung: Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Vermieter erhob Räumungsklage und setzte sich damit beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 330/09). Im konkreten Fall stehe den Mietern nicht das Recht zu, die Miete zurückzuhalten, so die Bundesrichter. Dieses Recht diene dazu, auf den Vermieter Druck auszuüben, wenn er seine Pflicht vernachlässige, bei einem Mangel der Mietsache Abhilfe zu schaffen. Das setze aber voraus, dass der Vermieter den Mangel kenne.

Wer dem Vermieter einen Mangel - hier also den Befall der Wände mit Schimmelpilzen - nicht anzeige, könne auch nicht erwarten, dass dieser den Mangel beseitige. Erst wenn Mieter Schäden meldeten und Abhilfe verlangten, dürften sie die danach fällig werdende Miete kürzen, um den Vermieter dazu zu bewegen, tätig zu werden.