Der Mitarbeiter eines Facility-Management-Unternehmens wollte im Hausanschlussraum eines Neubaus den Bauwasserzähler ablesen. Dabei stürzte er in einen Pumpenschacht und verletzte sich schwer. Offensichtlich war der Schacht nicht ausreichend gesichert. Vom Heizungsfachbetrieb, der die Pumpe eingebaut hatte, forderte der Verunglückte Schadenersatz und Schmerzensgeld.

Der Installateur versicherte, er habe den Schacht ordnungsgemäß abgedeckt: Die Abdeckung sei wohl von anderen Handwerkern entfernt worden, die nach ihm im Hausanschlussraum gearbeitet hätten. Dafür hafte der Heizungsinstallateur nicht, entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (13 U 1122/06).

Wie Zeugen bestätigten, habe der Installateur den Pumpenschacht mit einer Bohle zugedeckt. Das genüge vollauf, da der Hausanschlussraum im Prinzip abgeschlossen und nur für bauerfahrene Handwerker bzw. Arbeiter zugänglich gewesen sei. Wenn der Heizungsbauer seine Arbeiten (vorläufig) beendet habe, müsse er nicht dafür sorgen, dass andere Handwerker, die dort Folgearbeiten leisteten, anschließend den Schacht wieder abdeckten. Für deren Tun sei er nicht verantwortlich.

Als der Bauherr den Architekten 1993 mit der Statik und Genehmigungsplanung für ein Sechs-Familien-Haus beauftragte, überreichte er ihm ein paar hingekritzelte Skizzen, auf denen man ungefähr sehen konnte, wie das Gebäude einmal aussehen sollte. Da das Grundstück in unmittelbarer Nähe des Rheins lag, war klar, dass hier das Grundwasser ein Problem darstellte.

Trotzdem holte der Architekt kein Bodengutachten ein. Das sei Sache des Bauunternehmens, meinte er, und vermerkte das auch in den Erläuterungen zu seinen statischen Berechnungen: Der Bauleiter sei verantwortlich dafür, dass der Baugrund vor Baubeginn noch überprüft werde. Das geschah jedoch nicht.

Und so drang bereits beim Rheinhochwasser 1995 Wasser in den Keller ein: Denn die Kellersohle lag unterhalb des dokumentierten Grundwasser-Höchststands. Die Wohnungen mussten nachträglich abgedichtet werden. Dafür hatte der Bauherr den Käufern Schadenersatz zu leisten, den er anschließend vom Architekten zurückforderte. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied, denn dessen Planung sei mangelhaft gewesen (VII ZR 157/06).

Auch wenn sich der Auftrag auf die Statik und auf das Erstellen der Unterlagen für den Bauantrag beschränkt habe: Angesichts der Lage des Grundstücks hätte dem Architekten klar sein müssen, dass er ohne eingehende Prüfung der Bodenverhältnisse keine brauchbaren statischen Berechnungen durchführen konnte. Dafür hätte er ein Bodengutachten benötigt.

Den Skizzen des Auftraggebers war ja zumindest zu entnehmen, dass noch keine Planung vorlag, auf die der Architekt hätte aufbauen können. Taugliche Planung hätte auf jeden Fall auch einen Schutz gegen das drückende Grundwasser beinhalten müssen. Dieser Pflicht könne sich der Architekt nicht mit einem Vermerk in den Berechnungen entziehen und die Verantwortung dem Bauunternehmer zuschieben.

Wieder einmal war der Abfluss der Badewanne verstopft. Um das Rohr zu reinigen, setzte der Mieter zum ersten Mal seine neue "Wunderwaffe" ein: eine ca. 40 Zentimeter große Druckluftpumpe. Doch die Aktion ging nach hinten los: Durch den mit der Handpumpe erzeugten Druck löste sich das Abflussrohr vom Syphon, aus der Badewanne floss das Wasser durch die Decke in die darunter liegende Wohnung.

Für den Wasserschaden verlangte die Vermieterin Schadenersatz vom Mieter. Zu Recht, entschied das Amtsgericht Gießen (48 MC 141/07). Wer so ein Gerät verwende, müsse sich zuvor mit dessen Funktionsweise vertraut machen, so der Amtsrichter. Für die Folgen des unsachgemäßen Gebrauchs hafte der Mieter.

Laut Beschreibung könne man mit der Pumpe Luft absaugen, um eine Verstopfung zu lösen. Dass man mit einer derartigen Pumpe aber auch, wenn man Luft in den Abfluss pumpe, starken Druck erzeuge, liege auf der Hand. Befinde sich die Verstopfung nahe am Abfluss, sei schnell Überdruck erreicht - und der entlade sich naturgemäß an der schwächsten Stelle.

Abgesehen davon, dass das Abflussrohr nicht mehr im Syphon steckte, habe der Installateur am Abfluss keine Schäden festgestellt. Es gebe auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der vor zehn Jahren installierte Abfluss nicht richtig montiert war. Obwohl der Mieter schon mehrfach eine Verstopfung beseitigt habe, habe sich noch nie das Abflussrohr aus dem Syphon gelöst. Nur der Überdruck aus der Handpumpe könne also den Wasserschaden verursacht haben.

Wer in einem schönen alten Haus wohnt, das unter Denkmalschutz steht, darf nicht einfach "drauflos renovieren". Die historische Bausubstanz ist zu berücksichtigen, erfuhren Berliner Hauseigentümer von der Justiz.

Hintergrund: Die Einfamilienreihenhäuser in der "Hufeisensiedlung" (Berlin-Neukölln) wurden 1986 unter Denkmalschutz gestellt und 1995 in die Denkmalliste Berlin aufgenommen: als Teil der Anlage "Großsiedlung Britz, 1925-31 von Bruno Taut und Martin Wagner". Die BRD hat beantragt, die Hufeisensiedlung zusammen mit anderen Berliner Großsiedlungen der zwanziger Jahre als UNESCO-Welterbe einzustufen.

Zwei Nachbarn in der Hufeisensiedlung hatten an ihren Häusern Holzsprossenfenster gegen einflügelige Isolierglas-Kunststofffenster ausgetauscht. Die neuen Fenster fanden sie haltbarer und praktischer beim Reinigen. Nachträglich wollten sich die Modernisierer den Fenstertausch vom Denkmalschutzamt genehmigen lassen.

Doch die Behörde legte sich quer und lehnte ab. Dabei waren die Fenster nur auf der Gartenseite der Häuser, nicht an der Straßenfront erneuert worden. Der Einbau von Kunststofffenstern in historische Gebäude sei "grundsätzlich nicht genehmigungsfähig", so die Behörde. Mit der Aktion hätten die Hauseigentümer die Fassade verschandelt.

Das Verwaltungsgericht Berlin besichtigte die Streitobjekte und stellte sich anschließend auf die Seite der Denkmalschützer (VG 16 A 15.06). Dass es nur um die Rückseite der Häuser gehe, spiele keine Rolle. Denn der optische Eindruck historischer Gebäude hänge ganz wesentlich von den Fenstern ab; nur die Originale seien zulässig.

Die neuen Fenster passten nicht zu der fast 100 Jahre alten Fassade, so das Gericht, weder ihr Material noch die Rahmenstärke. Die Profile der neuen Fenster seien plump und reichten in keiner Weise an die filigrane Ausführung der originalen Holzkastendoppelfenster heran. Daher hätten die Denkmalschützer die Genehmigung zu Recht verweigert.

Die Eigentümerin eines großen Mietsgebäudes rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung anteilig nach der Wohnfläche ab. Dagegen protestierten Mieter: Nur wegen der Betriebskostenabrechnung nach Wohnungsgröße müssten sie fast 100 Euro für Wasser nachzahlen. Seit 2003 seien fast alle Wohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet. Also sei die Vermieterin verpflichtet, nach Verbrauch abzurechnen. Hätte sie die Werte von der Wasseruhr abgelesen, ergäbe sich statt der Nachzahlung ein Guthaben für die Mieter.

Die Vermieterin müsste nur nach Verbrauch abrechnen, wenn ausnahmslos alle Wohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären, urteilte dagegen der Bundesgerichtshof (VIII ZR 188/07). Oder wenn es im Einzelfall durch die Abrechnung nach Wohnfläche zu krassen Ungerechtigkeiten komme. Das treffe hier jedoch nicht zu. Ansonsten sehe das Bürgerliche Gesetzbuch prinzipiell die Abrechnung von Nebenkosten nach Wohnfläche vor. Sofern Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart hätten, sei das der anzuwendende Umlagemaßstab.

Leistet ein Schwarzarbeiter schlechte Arbeit, haftet er trotz der unzulässigen "Ohne-Rechnung-Abrede" für Mängel, entschied der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil.

In zwei Fällen führte Schwarzarbeit zu doppeltem Ärger. Der erste Fall: Eine schwarz abgedichtete Terrasse war nicht wirklich dicht. Das belegte nach einem Wolkenbruch ein Wasserschaden in der Einliegerwohnung unter der Terrasse. Der zweite Fall: Nach Vermessungsarbeiten für einen Neubau, die ebenfalls "ohne Rechnung" ausgeführt wurden, standen Einfamilienhaus und Carport an der falschen Stelle.

Die Bauherren verlangten Schadenersatz für den Pfusch am Bau, während die Auftragnehmer jede Gewährleistung mit dem Argument ablehnten, ihre Vereinbarung mit dem Auftraggeber sei gesetzeswidrig und damit nichtig gewesen. Aus dieser Vereinbarung könnten die Auftraggeber keinen Anspruch auf Gewährleistung ableiten. So sahen es auch die Gerichte: Steuerhinterziehung dürfe nicht begünstigt werden.

Erst beim Bundesgerichtshof bekamen die Bauherren Recht (VII ZR 42/07 und VII ZR 140/07). Er hob die Urteile der Vorinstanzen auf. Schwarzarbeiter dürften sich nicht auf die Unwirksamkeit des Vertrags berufen, erklärten die Bundesrichter. Es verstoße gegen das Prinzip von Treu und Glauben, erst Schwarzarbeit zu vereinbaren und anschließend darauf zu pochen, wegen der "Ohne-Rechnung-Abrede" für mangelhafte Leistungen nicht gewährleistungspflichtig zu sein.

Die fünfköpfige Familie aus Wetter war besonders umweltbewusst. Wo immer es ging, versuchte sie Abfall zu vermeiden. Der Stadt Wetter schrieb der Familienvater, für sein Hausgrundstück genüge ein kleiner Mülleimer mit einem Fassungsvermögen von 30 Litern. Denn in seinem Haushalt falle nur wenig Restmüll an. Die "Mini-Mülltonne" müsse der kommunale Entsorger nur alle vier Wochen abholen.

Doch die Abfallsatzung der Stadt schreibt Grundstückseigentümern vor, eine mindestens 60 Liter fassende Mülltonne zu verwenden, die zudem alle zwei Wochen geleert werden sollte. Deshalb lehnte es die Kommune ab, dem sparsamen Hausbesitzer eine "Mini-Mülltonne" zu spendieren.

Der zog vor Gericht und klagte gegen die städtische Abfallsatzung: Gemeinden müssten die Müllentsorgung so regeln, dass die Bürger dazu gebracht würden, Abfall zu trennen und möglichst zu vermeiden. Dieser Kritik an der Kommune mochte sich das Verwaltungsgericht Arnsberg nicht anschließen (14 K 1086/07).

Die Stadt sei bei Einfamilienhäusern von einer Mindestabfallmenge ausgegangen, die sie keineswegs "ins Blaue hinein" festgesetzt habe. Vielmehr habe sie über längere Zeit die durchschnittlichen Abfallmengen registriert und daraus ihre Schlüsse gezogen. Im übrigen müsse man auch mit dem Verhalten von "Otto Normalverbraucher" rechnen. Das Volumen von Mülltonnen müsse so festgelegt werden, dass niemand auf die Idee verfalle, Müllgebühren zu sparen, indem er Abfälle in die Landschaft oder in "grüne Tonnen" kippt.

Ein Rechtsanwalts-Ehepaar hatte 1999/2000 ein Haus in einer kleinen Großstadt gekauft. Darin wohnten die Anwälte und führten ihre Kanzlei. Auf dem großen Grundstück nebenan war damals gerade ein Pflegeheim für 80 Personen gebaut worden; es stand kurz vor der Eröffnung. 24 Zimmer lagen an der Gebäudefront, die dem Haus der Anwälte zugewandt war. Die Zufahrt zur Tiefgarage des Heims lag neben dem Garten des Hauses; hier wurden auch die Waren für das Pflegeheim geliefert.

Die Nachbarn fühlten sich vom Heim schwer gestört. Das betraf insbesondere den Lieferbetrieb: 49 Anzeigen (!) erstattete der Anwalt gegen Lieferanten, die im Halteverbot mit laufendem Motor vor seinem Haus parkten und ihn mit Gestank und Lärm beeinträchtigten. Auch die Geräusche der Heimbewohner nervten, klagten die Nachbarn. Sie lebten wie auf dem "Präsentierteller" und hätten in Wohnung und Garten keine Privatsphäre. Die Außenleuchte des Heims störe ihren Schlaf. Das Ehepaar klagte auf Unterlassung und Schadenersatz.

Trotz der langen Litanei von Beschwerden hatten die Nachbarn beim Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe mit ihrem Anliegen kein Glück (14 U 43/06). Zwischen 22 Uhr und 6 Uhr früh dürfe nichts mehr geliefert werden, so das OLG. Ansonsten sei die Klage unbegründet. Die Heimleitung habe bereits alles getan, um Störungen durch Lieferanten abzustellen, und diese per Rundschreiben aufgefordert, das Halteverbot zu respektieren.

Da das Anwesen an einer viel befahrenen Straße liege, fielen im übrigen Abgase und Autolärm durch Lieferanten kaum ins Gewicht. Die Nachbarn könnten auch nicht verlangen, dass die Außenleuchte abgeschaltet werde. Die "inkriminierte Lichtquelle" könnten sie ohne weiteres durch Schließen ihrer Klappläden selbst "ausschalten". Hauseigentümer müssten sich mitten in der Stadt häufig durch Sichtschutz vor fremden Blicken schützen: Das sei keine unzumutbare Einschränkung der Nutzung des Eigentums.

Im nachbarlichen Zusammenleben mit pflegebedürftigen Menschen müsse die Umgebung eben ein erhöhtes Maß an Toleranz aufbringen. Zudem hätten die Anwälte das Gebäude und die Planungen des Heims (inklusive Autozufahrt) gekannt, als sie ihr Eigenheim kauften.

Die alte Mieterin hatte ihre Wohnung nicht nur komplett vollgestellt, sie ließ die Räume offenbar verwahrlosen. Mitmieter beschwerten sich über Gestank. Schon vor einigen Jahren hatte ihr deshalb der Vermieter gekündigt. Auf Anregung des Gerichts ließ er sich dann aber auf einen Kompromiss ein: Die Mieterin musste versprechen, in der Wohnung keine Gegenstände mehr zu lagern, von denen eine Geruchsbelästigung ausgehen konnte.

Doch nichts änderte sich. 2007 wurde die Frau fünf Mal schriftlich aufgefordert, aufzuräumen und die Wohnung sauber zu machen, um den Mitbewohnern den Gestank im Treppenhaus zu ersparen. Als auch das nichts half, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos und erhob schließlich Räumungsklage. Am Mietverhältnis festzuhalten, sei für ihn nicht länger zumutbar - andere Mieter hätten bereits wegen des unerträglichen Geruchs gekündigt.

Nachdem der Amtsrichter die Wohnung besichtigt hatte, erklärte er die Kündigung für berechtigt. Die Vorwürfe träfen in vollem Ausmaß zu, so das Amtsgericht Rheine (4 C 731/07). Die Wohnung sei mit Materialien aller Art total überhäuft und vermüllt, ja verdreckt. Dass dies die Mitbewohner störe, sei absolut nachvollziehbar: Gestank durchziehe Flur und Treppenhaus, sobald die Wohnungstüre geöffnet werde. Dabei habe die Mieterin vor Jahren zugesagt, ihre Wohnung zu "entmüllen" - dazu sei sie offenkundig aber nicht wirklich bereit.

Deshalb müsse sie die Wohnung jetzt räumen. Weil die alte Frau schon so lange in der Wohnung lebte und weil es ein "immenser Aufwand" sei, die "total überladene Wohnung zu räumen", billigte ihr der Amtsrichter eine Räumungsfrist von fünf Wochen zu.

Am ersten Weihnachtsfeiertag 2005 bereitete der Mann für sich und seine Freundin ein Fondue vor. Während er in der Küche mit einem Bekannten telefonierte, erhitzte er auf dem Herd das Fonduefett. Um der Freundin das Mobiltelefon zu geben, ging er kurz ins Nebenzimmer. Da entzündete sich mit einem Knall das Fett und setzte die Küche in Brand. Erst nach einer Weile gelang es dem Mieter, das Feuer mit einem Feuerlöschgerät zu ersticken.

Der Brandschaden war beträchtlich: Türen und Fenster, Boden, Fliesen und die Elektroinstallation mussten erneuert werden. Die Gebäudeversicherung der Vermieter regulierte den Schaden (Kostenpunkt: 18.039 Euro). Auch die private Haftpflichtversicherung des Mieters müsse einspringen, forderte der Gebäudeversicherer. Denn die Haftpflicht umfasse auch Mietsachschäden (Hintergrund: Ist ein Interesse bei mehreren Versicherern versichert und übersteigen die Entschädigungen die Schadensumme, haben die Versicherungen den Schaden anteilig zu tragen.).

Der Haftpflichtversicherer wollte sich nicht beteiligen. Seiner Ansicht nach war der Versicherungsnehmer für den Brand nicht verantwortlich: Dass sich das Fett in nur zwei Minuten entzünden würde, habe er nicht vorhersehen können. Dem widersprach das Landgericht Karlsruhe (8 O 634/06).

Heißes Fett sei brandgefährlich, das sei allgemein bekannt, so die Richter. Auch dem Mieter sei diese Gefahr bewusst gewesen, sonst wäre er nicht so lange neben dem Herd stehen geblieben, um das Fett zu beobachten. Ausgerechnet als es sich dem Siedepunkt näherte, habe der Mann den Topf unbeaufsichtigt gelassen.

Da er nur für zwei Minuten die Küche verließ, könne man ihm aber nur leichte Fahrlässigkeit vorwerfen. Das habe für den Gebäudeversicherer die Konsequenz, dass er sich am Mieter nicht schadlos halten könne (In der Gebäudeversicherung gilt in der Regel Verzicht auf Regress gegenüber Mietern, wenn diese nur leicht fahrlässig einen Schaden verursachen.) Doch von der Haftpflichtversicherung des Mieters könne der Gebäudeversicherer Ausgleich verlangen. Sie müsse 42,3 Prozent des Schadens übernehmen.

Im Auftrag einer Immobiliengesellschaft heuerte der Bauunternehmer für ein Bauprojekt eine Spezialfirma an, die ein Stahl-Glas-Dach und eine Stahl-Glas-Fassade errichtete. Gemäß dem Leistungsverzeichnis der Auftraggeberin verwendete das Handwerksunternehmen Einscheibensicherheitsglas (ESG). Nach der Abnahme brachen einige Glasscheiben durch Nickelsulfid-Einschlüsse - die bei der Produktion unvermeidlich durch minimale Schmutzpartikel entstehen - "spontan", d.h. ohne Einwirkung von außen.

Die Immobiliengesellschaft beauftragte einen Sachverständigen, die Ursache herauszufinden, und verlangte anschließend vom Fassadenbauer Ersatz für die Gutachterkosten (850 Euro). Das Handwerksunternehmen lehnte dies ab: Seine Arbeit sei einwandfrei. Hier liege kein Mangel vor, weil Spontanbrüche in ESG-Glas nicht vollständig auszuschließen seien. Das sei "in Fachkreisen allgemein bekannt". Da die Auftraggeberin selbst verlangt habe, ESG-Glas einzubauen, habe sie damit auch das Restrisiko in Kauf genommen.

Diese Argumentation überzeugte das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart nicht (4 U 23/07). Zutreffend sei, so das OLG, dass dem Material dieses geringe Restrisiko (im Promillebereich) anhafte. Dieser Nachteil sei nach gegenwärtigem Stand von Wissenschaft und Technik trotz aller Qualitätskontrollen und Tests nicht vermeidbar. Für die gebrochenen Scheiben sei zwar der Auftraggeber verantwortlich, wenn er so ein Material vorschreibe - aber nur in gewissen Grenzen. Ein Auftragnehmer mit speziellen Kenntnissen müsse Anordnungen des Bauherrn oder seines Generalunternehmers prüfen und diesen auf Risiken hinweisen.

Auf eigene Fachkunde der Auftraggeberin (bzw. des Generalunternehmers) habe sich der Fassadenbauer nicht verlassen dürfen. Was "in Fachkreisen" bekannt sei, wisse nicht zwangsläufig auch jeder Bauunternehmer. Über besondere Eigenschaften bestimmter Glasarten wüssten in der Regel nur Spezialisten Bescheid. Daher hätte das - auf Fassaden- und Dachverglasungen spezialisierte - Handwerksunternehmen im Zweifel Bedenken gegen das vorgeschriebene Material anmelden und die Auftraggeberin über die Bruchgefahr informieren müssen. Da er das versäumte, müsse der Fassadenbauer zwei Drittel der Kosten tragen.

Das Ehepaar hatte sich so gefreut, als es Ende 2006 die hübsche Dachgeschosswohnung mit den vielen Holzbalken und Holzpaneelen gefunden hatte. Sie hatte ihnen gleich gefallen. Doch schon kurz nach dem Einzug gingen die gesundheitlichen Beschwerden los: Die Mieter klagten über Schlafstörungen, Schweißausbrüche, Atembeschwerden, Husten und Kopfschmerzen.

Schließlich beauftragten sie ein Umweltlabor damit, die Wohnung auf Schadstoffe hin zu überprüfen. Bei der Untersuchung stellte sich heraus, dass insbesondere die Holzbalken mit den Holzschutzgiften Pentachlorphenol (PCP), Lindan und Dichlofluanid belastet waren. Ab April 2007 kürzten die Mieter deshalb die Miete; im Juni kündigten sie den Mietvertrag fristlos, weil sie ihre Gesundheit gefährdet sahen. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und verlangte Miete bis Ende Oktober 2007.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Münster (48 C 61/08). Dem Amtsrichter genügte das Gutachten des Umweltlabors nicht. Damit sei keine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Der Bericht dokumentiere die Belastung der Materialien mit Schadstoffen, ziehe aber keine Rückschlüsse auf eine konkrete Gesundheitsgefahr für die Bewohner. Wie die Schadstoffe die Gesundheit der Mieter negativ beeinflussten, werde nicht ausgeführt. In der Raumluft sei jedenfalls keine signifikante Konzentration von Holzschutzmitteln festgestellt worden. Dass die Schadstoffe in den Räumen das Ehepaar tatsächlich geschädigt hätten, sei daher nicht bewiesen.

Der Vormieter hatte die Decken in Flur und Wohnzimmer mit Holz verkleidet. Als das Ehepaar E 1996 die Wohnung mietete, wollte es die Holzdecken behalten. Deshalb ergänzte die Vermieterin handschriftlich den Mietvertrag um den Zusatz "Die Eheleute E verlassen die Wohnung ... frei von Tapeten, Teppichböden und sonstigen Verkleidungen. Schäden müssen beseitigt werden".

Im Herbst 2006 zogen die Mieter um. Wie vereinbart, entfernten sie vorher die Holzdecken. Der Haken an der Sache: Unter der Decke kamen Styropor- und Klebereste zum Vorschein, die Farbe blätterte ab. Wo die Decke befestigt war, gähnten große Löcher. Die Vermieterin schickte ihren Sohn vorbei, der von den Mietern verlangte, "das Chaos in Ordnung zu bringen".

Die Mieter holten den Kostenvoranschlag einer Spezialfirma ein, verkündeten dann aber, das sei alles viel zu teuer. Sie würden noch die Löcher schließen, ansonsten aber an der Decke "nichts mehr machen". Für deren Zustand sei schließlich der Vormieter verantwortlich. Davon war die Vermieterin keineswegs überzeugt: Nach der Rückgabe der Wohnung ließ sie die Decken renovieren und forderte die Kosten (870 Euro) vom Ehepaar E.

Zu Unrecht, entschied das Amtsgericht Köln (201 C 99/07). Die Mieter erfüllten ihre Pflicht, die Verkleidungen zu entfernen: Sie hätten die Decken abgenommen und die Löcher verspachtelt. Dass unter der Decke der Putz bröckelte und Klebereste klebten, habe nichts mit der Decke selbst zu tun und gehe nicht zu Lasten des Ehepaars. Auch wenn die Mieter die Rückbaupflicht des Vormieters übernommen hätten: Das verpflichte sie nicht dazu, verdeckte Schäden zu reparieren.

Vielmehr habe die Vermieterin gegenüber dem Vormieter darauf verzichtet, den Rückbau durchzusetzen, und so stillschweigend das Risiko verdeckter Schäden auf sich genommen. Die einschlägige Passage im Mietvertrag - "Schäden müssen beseitigt werden" - ändere daran nichts. Damit könnten nur Schäden gemeint sein, die von den Mietern selbst verursacht wurden.

Der Mietvertrag, der 1982 unterschrieben worden war, hatte sich über die Jahre als äußerst günstig für die Mieter erwiesen. Denn was die Nebenkosten betraf, hatte die Vermieterin darin eine Vorauszahlung von nur 40 DM, also gut 20 Euro, festgelegt. Zwar wollte sie die Betriebskosten jährlich "richtig" abrechnen, dazu raffte sich die Vermieterin aber nie auf. Kein einziges Mal kamen Nachforderungen auf die Mieter zu.

Alles änderte sich aber, als die alte Dame starb und ihr Sohn das Haus erbte. Der neue Vermieter schickte im Oktober 2004 für 2003 eine Abrechnung und verlangte eine Nachzahlung von 946,85 Euro. Die Mieter pochten auf ihr "Gewohnheitsrecht": Über 20 Jahre sei es bei der kleinen "Vorauspauschale" geblieben. Wenn so lange keine Abrechnung erfolge, könne man doch wohl darauf vertrauen, dass das auf Dauer so bleiben werde.

Dies verneinte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 14/06). Allein aus der Gewohnheit der Vermieterin, die Nebenkosten nicht abzurechnen, könne man nicht darauf schließen, dass sie stillschweigend den Mietvertrag zu ihrem Nachteil verändern wollte. Die Vermieterin habe nicht auf ihre Rechte aus dem Mietvertrag verzichtet, indem sie das Abrechnen unterließ.

Vertrag sei Vertrag: Der Vermieter habe daher Anspruch auf die Nachzahlung. Die Mieter könnten lediglich davon ausgehen, dass es keine Nachforderungen mehr aus den Jahren vor 2003 geben werde.

Neben dem Gelände eines Kfz-Gebrauchtwagenmarkts wurde eine alte Fabrikhalle abgerissen. Die Bestandteile des ehemaligen Lampenwerks wurden an Ort und Stelle mit Presslufthämmern zerkleinert und dann abtransportiert. Diese Arbeiten wirbelten naturgemäß eine Menge Staub auf - der sich auf gebrauchten Fahrzeugen niederschlug, die auf dem Freigelände standen.

Der Autohändler forderte vom Bauunternehmer Schadenersatz für zusätzlichen Arbeitsaufwand: Wochenlang habe er die Autos mit Baustaub verschmutzt, immer wieder habe man sie reinigen müssen. Dafür hafte der Unternehmer nicht, urteilte das Landgericht Dortmund, und wies die Zahlungsklage ab (3 O 464/06). Ob die Abbrucharbeiten wirklich zu vermehrtem Aufwand führten, bezweifelte der Richter: Fahrzeuge vor der Auslieferung zu reinigen sei auch bei Gebrauchtwagen geschäftsüblich. Reinigungskosten fielen daher in jedem Fall an.

Das Eigentum des Autohändlers sei nicht dauerhaft beschädigt, so das Landgericht. Die Autos seien fahrtüchtig; Schmutz beeinträchtige nicht ihren "bestimmungsgemäßen Gebrauch". Ausschlaggebend für die Kaufentscheidung von Kunden sei nicht der Staubmantel (dessen Ursache den Kunden beim Blick auf das Nachbargrundstück ohnehin klar werde), sondern Leistungsfähigkeit und Ausstattung eines Wagens.

Der Bauunternehmer habe auch nicht "unnötig Staub aufgewirbelt". Baumaßnahmen auf Grundstücken würden immer einmal notwendig: Das sei nicht zu beanstanden und von den Nachbarn hinzunehmen. Dass der Bauschutt vor Ort zerkleinert wurde, sei bei einem Abriss auch unvermeidlich - schon aus Sicherheitsgründen müsse der Schutt in transportfähige Einheiten zerlegt werden. Außerdem habe der Unternehmer den Schutt beim Abriss berieselt und auch das zerkleinerte Material befeuchtet, um die Staubentwicklung einzudämmen.

Der Architekt fragte beim örtlichen Bauamt, ob das Grundstück, das seine Auftraggeberin als Bauland vermarkten wollte, auch tatsächlich bebaubar war. Ein Mitarbeiter der Behörde versicherte, "ja, das geht schon klar". Später stellte sich allerdings heraus, dass das nicht stimmte: Es lag zwar ein fertiger Bebauungsplan aus den 70er Jahren vor, der aber von der Bezirksregierung nie genehmigt worden war.

Hätte der Mitarbeiter einen Blick auf die Genehmigungsleiste der Original-Planurkunde geworfen, wäre ihm das sofort klar geworden. Deshalb verlangte die Investorin vom Bauamt Entschädigung für sinnlos ausgegebene Planungskosten. Die Behörde müsse für den Schaden nicht geradestehen, entschied das Oberlandesgericht Koblenz, auch wenn die Aussage des Bauamts-Beamten objektiv falsch war (1 U 180/07).

Denn der Architekt hätte sich nicht auf die pauschale Auskunft verlassen dürfen, im Plangebiet könne man bauen. Vielmehr hätte er die Planurkunden selbst einsehen müssen. Wenn auch das Betrachten des Bebauungsplans nicht für Klarheit sorge, müsse ein Architekt auf eigene Faust weiter nachforschen. Dies könne man von einem Fachmann, der auch über die formalen Voraussetzungen für eine Baugenehmigung Bescheid wisse, erwarten - besonders dann, wenn es sich um ein größeres Investitionsvolumen handle.

In einem größeren Mietshaus war eine Wohnung total verwahrlost. Die Mieter lagerten dort stapelweise dreckiges Geschirr und Müll (z.B. geöffnete Konservendosen). Töpfe mit Speiseresten gammelten in der Badewanne vor sich hin. Der Küchenherd war verkrustet, Bettzeug und Matratzen mit Exkrementen verunreinigt.

Nach einer Anzeige frustrierter Mitbewohner beim Ordnungsamt schickte die Behörde Kontrolleure. Diese stellten - kein Wunder - üblen Geruch sowie Fliegen und Ungezieferbefall fest. Vergeblich versuchte die Behörde, die Mieter zur Reinigung zu bewegen. Nicht einmal auf das Angebot, städtische Helfer zu schicken, gingen sie ein.

Nun hielt sich die Stadt Witten an die Hauseigentümer: Die Bürgermeisterin verfügte, sie müssten die Wohnung der Mieter "unverzüglich reinigen und entrümpeln". Vergeblich legten die Vermieter Widerspruch ein. In einem Eilverfahren gab das Verwaltungsgericht Arnsberg der Kommune Recht (3 L 336/08).

Ungezieferbefall und mögliche Konsequenzen für die Gesundheit anderer Hausbewohner duldeten keinen Aufschub, so die Verwaltungsrichter. Laut Wettervorhersage werde es die nächsten Tage warm. Man müsse damit rechnen, dass sich die Maden vermehrten. Daher sei es dringend notwendig, sofort einzuschreiten.

Natürlich seien die Mieter und nicht die Hauseigentümer die Urheber dieses unhygienischen Zustands. Die Mieter seien aber weder willens, noch finanziell dazu in der Lage, die Wohnung durch ein kompetentes Spezialunternehmen reinigen und von Ungeziefer befreien zu lassen. Um die Gefahr möglichst schnell aus der Welt zu schaffen, sei es deshalb hier angebracht, die Vermieter heranzuziehen. (Der Beschluss ist noch nicht rechtskräftig.)

Ein älteres Hamburger Ehepaar geriet Anfang 2006 mit der Miete in Rückstand. Vier Monate hatten die Mieter nicht gezahlt. Deshalb kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich (= fristgemäß). Das Ehepaar widersprach der Kündigung, man traf sich vor Gericht wieder. Vor der Verhandlung beim Amtsgericht glichen die Mieter den Zahlungsrückstand aus: Damit war zumindest die fristlose Kündigung unwirksam.

Aufgrund der ordentlichen Kündigung verurteilte das Amtsgericht die Mieter dazu, die Wohnung nach der gesetzlichen Kündigungsfrist (die von der Mietdauer abhängt) zu räumen. Gegen dieses Urteil legte das Ehepaar Berufung ein, mit Erfolg: Das Landgericht Hamburg ersparte ihm einen Umzug (334 S 97/06).

Die ordentliche Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet, so das Landgericht. Denn die Mieter hätten die ausstehende Miete gezahlt. Und angesichts ihrer schwierigen gesundheitlichen und persönlichen Situation sei ihnen die vorübergehende Zahlungsunfähigkeit nicht wirklich vorzuwerfen.

Der Mann sei schwer herzkrank. Diese Krankheit habe im fraglichen Zeitraum zusätzlich eine schwere Depression ausgelöst. Nach dem, wie der Mieter seine Lage geschildert habe, müsse man davon ausgehen, dass die Kräfte des Ehepaars im Frühjahr 2006 schlicht verbraucht waren und die Mietzahlungen deshalb ausblieben.

Ein Bauunternehmer kann die Nachbesserung einer Bauleistung nicht mit dem Argument verweigern, sie entspreche den "Regeln der Technik", wenn er laut Bauvertrag dem Auftraggeber eine höherwertige Leistung schuldet, urteilte der Bundesgerichtshof (VII ZR 214/06).

Der konkrete Fall: Im Leistungsverzeichnis für Trockenbauarbeiten war vorgesehen, dass der Bauunternehmer beidseitig doppelt imprägnierte Gipskartonplatten einsetzen sollte. Tatsächlich verwandte er bei der Trennwand außen imprägnierte Platten und an der inneren Wandseite nicht imprägnierte Platten. Der Bauherr reklamierte die Arbeit und verlangte Nachbesserung.

Mit der Begründung, die Bauausführung entspreche den allgemeinen Regeln der Technik, lehnte der Bauunternehmer diese Forderung als "unverhältnismäßig" ab. Zu Unrecht, entschied der Bundesgerichtshof. Da eine höherwertige Leistung vereinbart sei, müsse sich der Auftraggeber nicht mit dem Hinweis auf den Stand der Technik abspeisen lassen.

Imprägnierte Platten verringerten das Risiko von Wasserschäden erheblich. Zu Recht bestehe daher der Auftraggeber auf der vertraglich geschuldeten Leistung. Das Argument, die Beseitigung des Mangels erfordere einen unverhältnismäßigen Aufwand, verfange nicht, wenn der Auftragnehmer eigenmächtig vom vereinbarten Leistungsverzeichnis abweiche.

Die Mieter eines Reihenhauses hielten sich gerne in Garten und Terrasse auf der Rückseite des Hauses auf. Jeden Sommer überdachten sie die Terrasse mit einem Pavillon-Zelt. Das war den Nachbarn und auch der Vermieterin ein Dorn im Auge.

Der "Anbau" verstoße gegen den Mietvertrag, behauptete die Vermieterin. Laut Vertrag dürften Mieter nämlich keine Sommerlauben oder ähnliche Bauten errichten. Außerdem störe es die Nachbarn, wenn der Regen auf das Zelt trommle. Die Mieter weigerten sich, auf ihr Zelt zu verzichten, und ließen es auf einen Rechtsstreit ankommen.

Das Landgericht Hamburg gab ihnen Recht (311 S 40/07). Auch wenn bei Reihenhäusern die Terrassenflächen direkt aneinander angrenzten, überschreite das Aufstellen eines Zelts nicht den normalen Gebrauch der Mietsache, urteilten die Richter.

Für die Nachbarn sei es bei Sonnenschein nicht störender als ein großer Sonnenschirm. Und bei heftigen Regenfällen rausche und prassle es sowieso. Dieses Geräusch werde durch ein Pavillon-Zelt auch nicht lauter als wenn der Regen auf Gartenmöbel falle, die mit Plastikplanen abgedeckt wurden.

Die Vermieterin könne ihre Forderung, das Zelt zu entfernen, auch nicht aus dem Mietvertrag ableiten. Mit den dort aufgeführten, verbotenen Bauten sei das Zelt nicht vergleichbar: Es werde nicht dauerhaft im Boden verankert oder am Mauerwerk befestigt. Die Meinung der Vermieterin, das Zelt "greife unzulässig in die Terrasse ein", erscheine daher nicht plausibel.