Bauen & Wohnen

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Miete immer etwas zu spät überwiesen

Wer das als Vermieter jahrelang duldet, kann den Mietern nicht ohne Abmahnung kündigen

2004 hatte das Ehepaar ein Reihenhaus gemietet. Laut Mietvertrag war die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Doch die Vermieterin zog die Miete per Lastschrift ein, regelmäßig ein paar Tage später. Dann wurde der Zahlungsmodus geändert und die Mieter überwiesen das Geld. Dabei hielten sie sich ebenso wenig wie die Vermieterin an die Regelung im Mietvertrag und zahlten immer ein wenig zu spät. Schließlich kündigte ihnen die Hauseigentümerin wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung.

Die Kündigung ist unwirksam, urteilte das Amtsgericht Pinneberg, und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (67 C 91/08). Wer ständig unpünktlich oder unvollständig zahle, verletze seine Mieterpflichten, betonte der Amtsrichter. Grundsätzlich berechtige so ein Verhalten den Vermieter durchaus dazu, das Mietverhältnis auch ohne Abmahnung ordentlich zu kündigen.

Hier liege der Fall aber anders, denn die Vermieterin habe dieses Vorgehen während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses geduldet bzw. per Lastschrifteinzug sogar selbst praktiziert. Vor diesem Hintergrund dürfe sie den Mietern nicht ohne weiteres wegen schleppender Zahlweise kündigen. In so einem Fall werde das bislang akzeptierte Verhalten der Mieter erst durch eine Abmahnung zu einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung rechtfertige.

Geschützte Buchen an der Grundstücksgrenze

Nachbar kann keinen Ausgleich für Gartenarbeit verlangen

Wegen zwei schönen alten Buchen an der Grundstücksgrenze lagen die Nachbarn schon lange im Streit. Nachbar B forderte, sie zu entfernen. Seine Klage gegen Grundstückseigentümer A war 2006 gescheitert, weil die Buchen nach der Dortmunder Baumschutzsatzung unter Bestandsschutz standen. Dieses Urteil ließ B nicht ruhen. Nun verlangte er von A Entschädigung für den "erheblichen Aufwand", der ihm angeblich durch die Bäume entstand: Wegräumen von Laub und Bucheckern, Fahren zur Mülldeponie, Reinigen der Dachrinne, Kosten für Müllsäcke.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm las dem quengeligen Nachbarn B die Leviten (5 U 161/08). Das sei jahreszeitlich bedingte Gartenarbeit, so das OLG, die auf jedem größeren Grundstück im Herbst sowieso anfalle. Ein normal tickender Anwohner ohne besondere Empfindlichkeit würde diesen relativ geringen Zeit- und Arbeitsaufwand hinnehmen, ohne dafür einen finanziellen Ausgleich zu verlangen. Dabei sei auch zu bedenken, dass es dem Naturschutz und damit dem Allgemeinwohl diene, alte Baumbestände zu erhalten.

Billigte man den Nachbarn derlei Ausgleichsansprüche zu, würden Eigentümer statt dessen versuchen, ihre Bäume loszuwerden, um diesen Ansprüchen zu entgehen. Eigentümer A - der die uralten Bäume nicht einmal selbst gepflanzt habe - dürfe sie gar nicht beseitigen, weil die Baumschutzsatzung dem entgegenstehe. Daher müsse auch Nachbar B die Einwirkungen der Buchen ohne finanziellen Ausgleich hinnehmen. Da A mit dem Erhalt des Baumbestands eine öffentlich-rechtliche Pflicht erfülle, könne er nicht gleichzeitig vom Nachbarn im Wege der zivilrechtlichen Klage für den Laubfall haftbar gemacht werden.

Rüpelhafter Pressefotograf

Ohne vorherige Warnung = Abmahnung darf die Arbeitgeberin nicht kündigen

Pressefotografen brauchen ein gewisses Durchsetzungsvermögen. Dennoch sollten sie sich in der Öffentlichkeit so benehmen, dass der Ruf des Arbeitgebers keinen Schaden leidet. Ein bei einer Nachrichtenagentur angestellter Pressefotograf hatte nach Ansicht der Arbeitgeberin eine Grenze überschritten, als er Fotos von einem Zugunglück schoss.

An der Unglücksstelle hatte er sich vorgedrängelt und mit der Polizei angelegt. Den Beamten sagte der Mann, er sei Pressefotograf, zeigte aber keinen Presseausweis vor. Als sie ihn aufforderten, das Gelände zu verlassen, weigerte er sich und knipste weiter, bis ihm die Beamten einen Platzverweis erteilten. Die Polizei informierte die Arbeitgeberin über den Vorfall.

Daraufhin kündigte die Nachrichtenagentur dem Fotografen. Schließlich hatte sie ihn bereits zweimal wegen schlechten Benehmens in der Öffentlichkeit abgemahnt. Das Problem: Beide Abmahnungen musste die Agentur nach Urteilen des Arbeitsgerichts als "sachlich unberechtigt" aus der Personalakte entfernen. Auch die Kündigung ist unwirksam, entschied das Bundesarbeitsgericht (2 AZR 283/08).

Der Fotograf habe zwar gegen seine Pflicht verstoßen, bei der Arbeit "angemessene Umgangsformen zu wahren". So hätte er auf jeden Fall den Presseausweis vorweisen müssen. Seine Arbeitgeberin habe es aber versäumt, ihm bei den früheren Streitfällen und Abmahnungen klare und eindeutige Verhaltensregeln vorzugeben.

Eine Kündigung wegen unkorrekten Verhaltens in der Öffentlichkeit komme jedoch nur in Frage, wenn die Arbeitgeberin dem Arbeitnehmer vorher durch eine (vergebliche) Abmahnung klar gemacht habe, welches Verhalten von ihm konkret erwartet werde und dass bei einem erneuten Fehltritt die Kündigung drohe.

Estrich zu tief gelegt

Behelfsmaßnahmen ändern nichts am Anspruch der Bauherrin auf Mängelbeseitigung

Eine Immobilienfirma ließ in einer Wohnanlage zwei Eigentumswohnungen sanieren. Mit Bauunternehmer T vereinbarte sie genau, wo die Oberkante des Estrichs liegen sollte. Firma T legte ihn jedoch ca. drei Zentimeter tiefer. Nun passten die bereits gekauften Türen nicht mehr, sie waren drei Zentimeter zu kurz. Es folgte eine Reihe von Prozessen. In der Zwischenzeit behalf sich die Bauherrin mit einem Provisorium: Die Türen wurden verlängert.

Die Auftraggeberin wurde dennoch verurteilt, an Unternehmer T einen Großteil des Werklohns von 2.555 Euro zu zahlen. Doch sie gab nicht auf und ließ einen Sachverständigen ermitteln, wie viel es kosten würde, den Estrichbelag in Ordnung zu bringen. Er schätzte die Kosten auf 21.400 Euro. Daraufhin forderte die Immobilienfirma von Bauunternehmer T einen Kostenvorschuss in dieser Höhe, um den Mangel beseitigen zu lassen.

Beim Oberlandesgericht (OLG) Köln blitzte die Auftraggeberin wieder ab: Sie habe den Mangel doch längst behoben, fand das OLG. Die Immobilienfirma habe das Bodenniveau durch einen Fliesenbelag erhöht und die Türen verlängern lassen. Und anschließend habe sie die Wohnungen erfolgreich vermietet. Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VII ZR 15/08).

Die Höhe des Estrichs weiche von der vereinbarten Höhe ab, so die Bundesrichter. Damit liege ein erheblicher Mangel vor. Der sei durch die provisorischen Maßnahmen der Bauherrin keineswegs beseitigt: Wenn man Türen anstückele, sei der Estrich immer noch zu niedrig. Die Immobilienfirma habe Behelfsmaßnahmen ergriffen - um die Wohnungen vermieten zu können -, anstatt das Ende eines langen Prozesses abzuwarten. Dadurch ändere sich nichts an ihrem Anspruch auf einen Boden in der gewünschten Höhe.

"Blinder" Aufzug

Vermieterin darf dessen Kosten nicht auf Mieter umlegen, die damit ihre Wohnung nicht erreichen können

In einem Berliner Altbau - ein Mietkomplex mit einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude - befand sich im Vorderhaus ein Aufzug. Damit waren die Wohnungen im Quergebäude nicht zu erreichen. Eine Mieterin, die dort im vierten Stock wohnte, weigerte sich deshalb, die Aufzugskosten zu bezahlen: Die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, legte diese als Betriebskosten auf alle Mieter um.

So war es auch gemäß Mietvertragsformular vereinbart. Außerdem verwies die Vermieterin auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), der einen Erdgeschossmieter dazu verurteilt hatte, den Aufzug (mit) zu finanzieren, obwohl er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht nutzte. Trotzdem stellte sich der BGH im konkreten Rechtsstreit auf die Seite der Mieterin (VIII ZR 128/08).

Der Fall des Erdgeschossmieters liege anders, so der BGH. Aus Gründen der Praktikabilität der Abrechnung habe man da gegen den Mieter und für einen einheitlichen Maßstab bei der Umlage entschieden. Denn es sei für Vermieter unzumutbar, bei der Nebenkostenabrechnung nach dem Grad der tatsächlichen Nutzung eines Aufzugs zu differenzieren. Zudem konnte der Erdgeschossmieter mit dem Lift in den Keller fahren.

Hier sei eine Nutzung des Aufzugs durch die Mieterin jedoch ganz und gar ausgeschlossen. Das Quergebäude sei mit dem Lift nicht zu erreichen. Die Vermieterin dürfe daher die "ausgeschlossenen" Mieter nicht an den Kosten des Aufzugs beteiligen, der allein den Mietern im Vorderhaus und in den Seitenflügeln der Wohnanlage zur Verfügung stehe. Eine Umlage würde die Mieter in Quergebäude in unangemessener Weise benachteiligen.

Wohnfläche war kleiner als vertraglich festgelegt

Vermieterin darf bei der Mieterhöhung trotzdem die vereinbarte Wohnfläche zugrunde legen

Eine Hamburger Mieterin bewohnte eine Wohnung, die laut Mietvertrag 55,75 Quadratmeter groß war. Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch nur 51,03 Quadratmeter. Als die Vermieterin im Herbst 2006 ankündigte, sie werde die Miete erhöhen (von 360,47 Euro auf 432,56 Euro - 7,76 Euro pro Quadratmeter), legte sie jedoch die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter zugrunde.

So gehe es nicht, fand die Mieterin und widersprach der Mieterhöhung: Sie zahle doch sowieso schon zu viel, weil die Wohnfläche nicht stimme. Der Bundesgerichtshof entschied den Rechtsstreit dennoch zu Gunsten der Vermieterin (VIII ZR 205/08). Die Bundesrichter verwiesen auf die Toleranzgrenze von zehn Prozent, die auch bei Abweichungen zum Nachteil des Vermieters gelte (und eingeführt wurde, um eine Prozessflut wegen geringfügiger Abweichungen bei der Wohnfläche zu verhindern).

Sei die tatsächliche Wohnfläche um zehn Prozent (oder um noch weniger) kleiner als die vertraglich vereinbarte Fläche, dann sei beim Mieterhöhungsverlangen die im Mietvertrag angegebene Fläche maßgeblich. Erst wenn die Toleranzgrenze von zehn Prozent überschritten werde, sei es für den nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten. Erst dann komme es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Makler arbeitete in der Mietwohnung:

(Teil-)Gewerbliche Nutzung ist ohne Erlaubnis der Vermieterin unzulässig

In einer Frankfurter Mietwohnung wohnte ein Ehepaar mit einem Kind. Der Familienvater war Immobilienmakler, der kein eigenes Büro besaß, sondern in der Mietwohnung arbeitete. Das war der Vermieterin ein Dorn im Auge. Sie pochte auf den Mietvertrag: Die Anmietung erfolge "zu Wohnzwecken", hieß es da. Zu anderen Zwecken dürfe der Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters benutzen.

Die Vermieterin kündigte dem Ehepaar wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache und forderte die Mieter auf, die Wohnung zu räumen. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie mit ihrer Räumungsklage zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 165/08).

Grundsätzlich müsse ein Vermieter geschäftliche Aktivitäten der Mieter - freiberuflicher oder gewerblicher Art - nicht dulden, wenn diese nach außen hin in Erscheinung träten, erklärten die Bundesrichter. Allerdings könne der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein, eine teilgewerbliche Nutzung zu erlauben: nämlich dann, wenn sie nach Art und Umfang die Mitmieter nicht störe und die Mietsache dadurch nicht intensiver abgenutzt werde als durch normalen Wohngebrauch.

Im konkreten Fall sei strittig, ob der Immobilienmakler für seine berufliche Tätigkeit auch Mitarbeiter in der Wohnung beschäftige. Treffe dieser Vorwurf der Vermieterin zu, müsse sie die selbständige Tätigkeit in der Mietwohnung nicht genehmigen. Um diesen Punkt zu klären, werde der Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Mieter kauft "seine" Wohnung

Makler erhält keine Provision, wenn der Kaufpreis wesentlich höher ist als vorausgesetzt

Das Ehepaar hatte die Eigentumswohnung vom Eigentümer gemietet. Als dieser beschloss, die Wohnung zu verkaufen, erfuhr ein Immobilienmakler davon. Der Makler wandte sich an die Mieter und informierte sie über den Plan. Falls sie am Kauf der Wohnung interessiert seien, könnte er sich darum bemühen. Man wurde einig. Makler und Mieter gingen - das wurde auch schriftlich festgehalten - davon aus, dass der Kaufpreis für die Wohnung bei ca. 220.000 Euro lag. Im Erfolgsfall sollte der Makler Provision erhalten.

Der Kauf kam zwar zustande, aber der Eigentümer knöpfte dem Ehepaar wesentlich mehr Geld ab als veranschlagt, nämlich 275.000 Euro. Deshalb weigerten sich die Käufer, dem Makler Provision zu zahlen. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschied (8 U 1167/08). Bei einer Preisdifferenz von 25 Prozent sei das vom Kunden ins Auge gefasste Ziel - wofür er dem Makler Honorar versprach - nicht annähernd erreicht, so das OLG.

Nur wenn der angestrebte und der dann tatsächlich geschlossene Kaufvertrag einigermaßen gleichwertig seien, könne der Makler Provision verlangen. Erwerbe der Kunde eine Immobilie jedoch zu einem wesentlich höheren Preis als dem, der von allen Parteien übereinstimmend vorausgesetzt wurde, entstehe grundsätzlich kein Provisionsanspruch. (Die meisten Gerichte sehen eine Preisdifferenz von zehn Prozent als Grenze an.) Dann könne keine Rede davon sein, dass der Makler erfolgreich einen Kaufvertrag vermittelt und den Verkäufer im Sinne des Kunden beeinflusst habe.

Allein auf den Nachweis einer Kaufgelegenheit könne der Makler seinen Anspruch erst recht nicht stützen: Ein Mieter verspreche nicht für den schlichten Hinweis, dass der - ihm ohnehin bekannte - Vermieter verkaufen wolle, eine beträchtliche Provision. Diese Annahme sei lebensfremd. In der Regel informiere der Vermieter die Mieter darüber selbst im eigenen Interesse. Wenn der Mieter in dieser Situation eine Vereinbarung mit dem Makler treffe, dann sei klar, dass er nur für eine erfolgreiche Vermittlung Honorar zahlen wolle.

Teppichboden verschlissen

Ihn zu erneuern, gehört zu den Instandsetzungspflichten des Vermieters

1999 hatte das Ehepaar in Erfurt eine Wohnung gemietet, die 1995 saniert und durchgängig mit Teppichboden ausgestattet worden war. Ende 2007 kam es zu einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter, als die Mieter von ihm forderten, den mittlerweile verschlissenen Boden gegen einen gleichwertigen neuen Teppichboden auszutauschen. Zu diesem Zweck müssten auch die Möbel abgebaut und zwischengelagert werden.

Für so eine Aktion sah der Vermieter keinen Anlass: Er müsse den Mietern zwar einen ordnungsgemäßen Bodenbelag zur Verfügung stellen, das sei aber mit dem Estrich erledigt, meinte er. Es sei zudem Sache der Mieter, ihre Möbel aus dem Weg zu räumen, wenn Arbeiten notwendig würden. Dem widersprach das Amtsgericht Erfurt (112 C 35214/07).

Da der Teppichboden bereits bei der Übergabe der Mietsache an die Mieter vorhanden war und mitvermietet wurde, gehöre er zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Verschleißerscheinungen am Teppichboden zu beheben, sei Bestandteil der Instandsetzungspflichten des Vermieters. Diese Aufgabe könne er nicht auf die Mieter abwälzen.

Eine Sachverständige habe festgestellt, dass der textile Bodenbelag altersbedingt mangelhaft sei. Mit einer Reinigung alleine sei da nichts zu machen. Teppiche dieser Qualität hätten normalerweise eine Nutzungsdauer von etwa acht Jahren; der Teppich in der Wohnung sei über zwölf Jahre alt. Er müsse also erneuert werden. Soweit es notwendig sei, dafür die Zimmer auszuräumen und Möbel zu verrücken etc., müsse der Vermieter auch die Kosten dieser Nebenleistungen tragen.

Renovieren nur in "üblicher Ausführungsart"

Schönheitsreparaturen-Klausel im Formularmietvertrag ist unwirksam

Nachdem der Mieter ausgezogen war, kam es zum Streit um Schönheitsreparaturen: Die Wohnung zeigte erhebliche Gebrauchsspuren. Die Vermieter ließen sie renovieren und forderten anschließend Schadenersatz vom Ex-Mieter. Wie häufig, scheiterte der Anspruch vor Gericht an der einschlägigen Klausel im Mietvertrag. Im Formularmietvertrag stand zu den Schönheitsreparaturen: "Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden".

Das sei schwammig und unklar, so das Amtsgericht Elmshorn, die Klausel deshalb unwirksam (54 C 309/07). Der Bezeichnung "Ausführungsart" sei nicht einmal zu entnehmen, ob sie sich auf Materialien, Techniken, Handwerksmittel, Arbeitszeiten oder Farben beziehe. Wie solle außerdem ein Mieter einschätzen, was "üblich" sei - da müsste er ja erst einmal eine Statistik über Renovierungsarbeiten erstellen. Ansonsten könne er wohl kaum ermessen, ob beispielsweise das Lackieren von Fensterrahmen mit einem Haarpinsel heutzutage noch üblich sei.

Die Klausel liefe darauf hinaus, dass der Mieter alle Renovierungsmaßnahmen mit dem Vermieter bis ins kleinste Detail absprechen müsste, um nur ja nicht "abzuweichen". Das benachteilige die Mieter unangemessen und widerspreche klar der Gesetzeslage: Mieter dürften grundsätzlich ihre Wohnung nach eigenem Geschmack ausgestalten, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Da der Mieter wegen der unwirksamen Klausel nicht verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen, könnten die Vermieter von ihm auch keinen Ersatz für Renovierungskosten verlangen.

Toilette verstopft

80-jährige Mieterin kann die Miete mindern und erhält 250 Euro Schmerzensgeld

In der Mietwohnung einer 80 Jahre alten Mieterin war das WC verstopft. So entstand ein Rückstau, das verdreckte Abwasser lief ins Badezimmer. Der Neffe der alten Dame versuchte vergeblich, das Malheur selbst zu beseitigen, und alarmierte anschließend die Vermieter. Doch die schickten keinen Klempner. Sie reagierten erst nach Wochen, als sie ein Schreiben von der Anwältin der Mieterin erhielten.

Die alte Dame konnte während dieser Zeit Bad und Toilette nicht benutzen. Im nächsten Monat überwies sie deshalb keine Miete und verlangte von den Vermietern 250 Euro Schmerzensgeld. Zu Recht, fand das Amtsgericht Hannover (559 C 3475/08).

Der Wohnwert sei durch den Ausfall der Toilette so erheblich gemindert, dass die Mieterin die Miete um die Hälfte mindern dürfe, solange der vertragswidrige Zustand andauere. Dass sie durch "unsachgemäßen Gebrauch" der Toilette das Malheur selbst zu verantworten hätte, behaupteten zwar die Vermieter, das sei aber durch nichts belegt.

Auch Schmerzensgeld stehe der Mieterin zu. Dass es für eine so alte Frau äußerst beschwerlich sei, wenn die Toilette nicht zur Verfügung stehe - insbesondere zur Nachtzeit -, liege auf der Hand. Das stelle nicht nur eine Unannehmlichkeit dar, sondern habe durch Schlaflosigkeit auch die Gesundheit der Mieterin beeinträchtigt.

Quietschendes Garagentor

Mieter können wegen der Lärmbelästigung die Miete um 30 Prozent kürzen

Ein Ehepaar lebte in einem großen Mietshaus, seine Wohnung lag direkt über dem Einfahrtstor zur Tiefgarage. Das Tor wird mit einem elektrischen Antrieb betätigt. Früher surrte es nur leise - dieses Geräusch beim Öffnen und Schließen störte die Mieter nicht. Doch dann ging der Antriebsmotor kaputt und musste ausgetauscht werden. Danach quietschte das Tor ganz erbärmlich.

Das Ehepaar beschwerte sich über die massive Lärmbelästigung und minderte schließlich die Miete, weil die Vermieterin auf die Mängelrüge nicht reagierte. Die Vermieterin verklagte die Mieter auf Zahlung des vollen Betrags. Die Kürzung sei nicht gerechtfertigt: Erstens hätten die Mieter die Lage der Wohnung über der Garageneinfahrt bei Vertragsschluss gekannt. Zweitens sei die Installation des Tors fachgerecht ausgeführt worden und gar nicht anders möglich.

Das Landgericht Hamburg verwies jedoch auf ein Sachverständigengutachten, aus dem das Gegenteil hervorging (333 S 65/08). Der Motor sei nicht richtig eingebaut worden, es gebe eine "Körperschallbrücke". Aktuell überschreite die Geräuschbelästigung durch das Tor die gültigen Grenzwerte. Wäre das Tor fachgerecht repariert worden, wäre dies ohne weiteres vermeidbar gewesen.

Das Quietschen stelle daher einen Mietmangel dar, der die Mieter berechtige, die Miete herabzusetzen, bis er abgestellt sei. Die Vermieterin könne dem nicht entgegenhalten, dass die Räume der Mieter über der Einfahrt lägen und die Mieter das von vorneherein wussten. Denn offenkundig seien die Geräusche vor dem Austausch des Motors wesentlich leiser gewesen und der Mangel erst durch den Pfusch bei der Reparatur entstanden.

Mittellose Ehefrau bürgte für die Miete

Mieter war ihr Ehemann: Die Angehörigenbürgschaft ist sittenwidrig

Bis Anfang 2009 hatte das Ehepaar in der Mietwohnung gewohnt. Mieter war der Ehemann. Allerdings hatte sich die - arbeitslose - Ehefrau gegenüber dem Vermieter dafür verbürgt, dass er die finanziellen Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag erfüllen würde. Doch beim Auszug waren beträchtliche Mietschulden aufgelaufen. Dafür sollte nun die mittellose Ehefrau geradestehen. Die berief sich darauf, dass die Bürgschaft angesichts ihrer wirtschaftlichen Lage gegenstandslos und unwirksam sei.

So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Schöneberg und wies die Klage des Vermieters ab (18 C 232/08). Als Ehefrau stehe die Bürgin zum Schuldner in einer engen Beziehung und habe sich aus Anhänglichkeit zu der Bürgschaft hinreißen lassen, obwohl sie keinerlei Einkommen habe. Sie sei daher mit der Bürgschaft finanziell krass überfordert - das sei von vorneherein klar gewesen.

Anders gesagt: Das hätte dem Vermieter klar sein können, wenn er ein wenig nachgefragt hätte. Ein vernünftiger Vertragspartner müsse prüfen, ob der Bürge in der Lage sei, die Bürgschaft zu erfüllen. Die Ehefrau habe einerseits eingeräumt, arbeitslos zu sein, und andererseits angegeben, ein monatliches Einkommen von 1.800 DM zu erzielen. Da müsse sich ja wohl die Frage aufdrängen, womit?

Gummi stinkt Hauseigentümerin

Anwohnerin klagt erfolgreich gegen Baugenehmigung für eine Produktionshalle

Seit die Arbeit in der neuen Produktionshalle begonnen hatte, die 120 Meter von ihrem Wohnhaus entfernt lag, mochte sich die Frau nicht mehr im Garten und auf der Terrasse aufhalten. Ständig roch es nach Gummi, denn in der Halle wurde Kautschuk verarbeitet. Bald hatte die Hauseigentümerin "die Nase voll": Sie klagte gegen die Baugenehmigung, die der Landkreis Neuwied für die Produktionsanlage erteilt hatte.

Das Verwaltungsgericht Koblenz gab der Anwohnerin Recht und stützte diese Entscheidung auf ein Expertengutachten (1 K 1716/07.KO). Sachverständige hatten ein halbes Jahr lang immer wieder die Luft auf der Terrasse überprüft und bei einem Viertel dieser Termine unangenehmen Gummigeruch festgestellt.

Die Geruchsimmissionen beeinträchtigten die Wohnqualität der Hausbewohner in unzumutbarer Weise, entschied das Gericht. Wenn es an 25 Prozent der Jahresstunden in der Umgebung eines Wohnhauses nach Gummi rieche, müsse die Hauseigentümerin dies nicht mehr hinnehmen. Die Messungen hätten belegt, dass die Werte der Geruchsimmissionsrichtlinie deutlich überschritten würden. Die Baugenehmigung für die Produktionshalle nehme auf die Anwohner keine Rücksicht und hätte nicht erteilt werden dürfen.

Solaranlage blendet Nachbarn

Hauseigentümer muss "nicht ortsübliche" Störung beseitigen

Ob reflektierte Sonnenstrahlen einen Eingriff in das Eigentum eines Hausbesitzers bedeuten, ist in der Rechtsprechung umstritten. Das Landgericht Heidelberg bejahte dies - vorausgesetzt, die Störung sei "nicht ortsüblich" (3 S 21/08).

Ein Heidelberger hatte auf dem Flachdach seines Einfamilienhauses eine - nach Süden ausgerichtete - Photovoltaikanlage installiert. Am späten Nachmittag bzw. am frühen Abend, wenn die Sonne flacher einfiel, reflektierte die Solarstromanlage das Sonnenlicht. Das Licht blendete die Nachbarn - deren Einfamilienhaus ein wenig oberhalb lag -, wenn sie im Wohnzimmer oder auf ihrer Terrasse saßen. Sie verlangten vom Anlagenbesitzer, die Blendwirkung zu beseitigen.

Ihre Klage hatte beim Landgericht Heidelberg Erfolg. Immer wenn zwischen März und Oktober die Sonne scheine, würden die Nachbarn abends bei tiefstehender Sonne mindestens eine halbe Stunde lang gestört, so der Richter. Das reflektierte Sonnenlicht scheine schräg von unten auf Wohnzimmerfenster und Terrasse der Nachbarn, so dass Jalousien und Sonnenschirme dagegen nicht schützten. In den Sommermonaten werde so die Nutzung von Terrasse und Garten am frühen Abend in unzumutbarer Weise eingeschränkt.

Zudem sei es in der Gemeinde nicht üblich, Solaranlagen so zu montieren. Ob Photovoltaikanlagen Nachbarn beeinträchtigten, hänge von der Beschaffenheit des Geländes ab und von der Ausrichtung der Anlage. Alle anderen am Hügel liegenden Häuser hätten Satteldächer, deren Dachflächen nach Westen und Osten zeigten. Die dort installierten Solaranlagen reflektierten das Sonnenlicht nicht auf andere Grundstücke. Nur diese eine Anlage reflektiere das Licht auf die weiter oben liegende Terrasse, weil sie auf einem Flachdach aufgeständert montiert und nach Süden ausgerichtet sei.

Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt

In so einem Fall muss der Vermieter den Mieter vorher nicht abmahnen

Seit Herbst 2006 zahlte die Mieterin die Miete nur noch stockend. Als sie mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand war, hätte ihr der Vermieter laut Gesetz fristlos kündigen können. Doch er wollte noch eine Weile abwarten und forderte die Frau mehrmals schriftlich auf, ihre Schulden zu begleichen.

Die Situation verbesserte sich jedoch nicht, im Gegenteil: Der Zahlungsrückstand stieg kontinuierlich an. Im April 2007, als der Mietrückstand schon auf fast vier Monatsmieten gewachsen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Die Mieterin zog nicht aus und ließ es auf eine Räumungsklage ankommen. Damit scheiterte der Vermieter zunächst.

Begründung des Gerichts: Wenn er von seinem Kündigungsrecht monatelang trotz Zahlungsrückstands keinen Gebrauch mache, könne er nicht plötzlich kündigen, ohne die Mieterin vorher abzumahnen. Unter diesen Umständen müsse er der Schuldnerin einen Hinweis geben, dass er den Mietrückstand nicht länger hinnehmen werde. So haben auch schon andere Gerichte argumentiert.

Dagegen erklärte der Bundesgerichtshof die Kündigung für wirksam (VIII ZR 115/08). Laut Gesetz sei bei einer Kündigung, die sich auf Zahlungsverzug des Mieters von mehr als zwei Monatsmieten stütze, keine vorherige Abmahnung notwendig. Der Vermieter habe der Frau fristlos kündigen dürfen.

Dass er nicht sofort ein Kündigungsschreiben losgeschickt habe, als der

Mietrückstand diese Grenze erreichte, sondern erst nach fünf Monaten, ändere daran nichts. Das lasse eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung noch nicht treuwidrig erscheinen; zumal in diesem Zeitraum der Zahlungsrückstand stetig angestiegen sei.

Wasserschaden durch undichte Leitung

Mieter kann die Miete nicht wegen eines Mietmangels kürzen, dessen Beseitigung er verhindert

Wegen einer undichten Leitung in der Badezimmerdecke entstand in einer Wohnung ein Wasserschaden. Die Vermieterin schickte Handwerker, die in einem ersten Schritt die Decke aufrissen. Anschließend setzte ein Installateur die Leitung instand. Danach ging es jedoch nicht mehr voran: Denn nun ließ der Mieter die Handwerker nicht mehr in die Wohnung.

Bevor die Decke fertig gestellt werde, müsse ihm die Vermieterin Schadenersatz für die durchnässten Möbel zahlen, forderte er (unberechtigt - wie sich später herausstellte). Außerdem müsse die reparierte Wasserleitung fotografiert und so die Arbeit der Handwerker dokumentiert werden. Darüber hinaus kürzte der Mieter die Miete um die Hälfte: Dazu sei er berechtigt, weil das Loch in der Decke einen erheblichen Mangel der Mietsache darstelle.

Die geduldige Vermieterin kündigte den Mietvertrag erst, als der Mann mit neun Monatsmieten im Rückstand war. Das Landgericht Karlsruhe erklärte die Räumungsklage der Vermieterin für begründet (9 S 206/08). Dem Mieter stehe im konkreten Fall kein Recht zu, die Miete zu mindern, obwohl die Wohnung zweifellos in einem mangelhaften Zustand sei. Doch das habe sich der Mieter selbst zuzuschreiben, so das Gericht.

Schließlich habe er bewusst die Instandsetzung der Badezimmerdecke vereitelt. Gegen seinen Willen könne die Vermieterin keine Reparaturarbeiten durchführen. Der Mieter dürfe nicht wegen eines Mietmangels die Miete kürzen, wenn er gleichzeitig dessen Beseitigung verhindere. Er hätte statt dessen unter Vorbehalt die volle Miete zahlen sollen, bis sein Anspruch auf Schadenersatz gerichtlich geklärt war.

Makler bot im Internet ein Grundstück an

Erhält ein Kunde von ihm die Adresse des Verkäufers, begründet das allein keinen Provisionsanspruch

Die Eheleute R beauftragten im Frühjahr 2005 einen Makler damit, ein Grundstück für sie zu verkaufen. Der Makler bot es über eine Immobilien-Website im Internet zum Verkauf, wo er in die Rubrik "weitere Daten" u.a. eintrug: "Provision 6,95 %". Auf die Internetanzeige hin meldete sich telefonisch Kaufinteressent S und erhielt die Anschrift des Grundstücksverkäufers und andere Informationen. S ließ sich in die Kundenliste des Maklers eintragen und besichtigte das Grundstück.

Im Oktober kaufte er es dem Ehepaar R für 315.000 Euro ab. Als der Makler davon erfuhr, verlangte er von S 21.924 Euro Provision. Zu Unrecht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg entschied (12 U 90/08). Einen Maklervertrag hätten die Parteien nicht geschlossen, so das OLG. Daher komme es hier darauf an, ob ihr Verhalten den Schluss zulasse, dass sie eine derartige Vereinbarung wünschten.

Das sei nicht einmal nach der Schilderung des Maklers selbst anzunehmen. Eine Zeitungs- oder Internetanzeige richte sich an eine unbestimmte Menge von Interessenten. Wer sich daraufhin melde, gehe zu Recht davon aus, dass das Maklerbüro für den Verkäufer tätig sei und im Erfolgsfall von diesem Provision kassieren werde. Dass S sich nach der Adresse erkundigt und diese notiert habe, bedeute keineswegs, dass er mit dem Makler eigene Vertragsbeziehungen eingehen wollte. Ohne eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers komme dadurch noch kein Maklervertrag zustande.

Ein Anspruch auf Provision wäre allenfalls dann zu bejahen, wenn der Makler S auf die Provisionspflicht hingewiesen hätte, bevor er ihm die Adresse nannte. Auch die Besichtigung des Grundstücks begründe kein Recht auf Provision. S habe die Information durch den Makler genutzt und den Verkäufer aufgesucht. Damit habe er noch keineswegs die Forderung des Maklers nach Provision akzeptiert. Der Makler habe keine Dienste speziell für S geleistet.

Verkäufer eines Gewerbegebäudes garantiert ...

... diese Nutzungsart, doch die behördliche Erlaubnis dafür fehlte

2002 wurde ein Münchner Gewerbegebäude verkauft, das vom Mieter als Bürohaus und Lager für einen Verlag verwendet wurde. Der Verkäufer X garantierte dem Käufer Y, dass der "gegenwärtigen Grundstücksnutzung" keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stünden. 2003 zog der Verlag aus. Y suchte und fand einen neuen Mieter A, der einen Mietvertrag mit zehnjähriger Laufzeit (Miete: 9.000 Euro monatlich) unterzeichnen wollte.

Doch Eigentümer Y bemühte sich bei der Baubehörde vergeblich um eine Bestätigung, dass hier kein Wohnraum zweckentfremdet wird (ein so genanntes Negativ-Attest). Außerdem stellte sich heraus, dass keine behördliche Genehmigung dafür vorlag, das Rückgebäude für Büros zu nutzen.

Deshalb unterschrieb Y vorsichtshalber den Mietvertrag mit A nicht. Später schloss er einen Vertrag mit einem anderen Mieter,der allerdings nur 7.000 Euro monatlich zahlte. Als Ausgleich verlangte Y vom früheren Eigentümer X Schadenersatz in Höhe der Mindereinnahmen. Y stehe Ersatz für den Mietausfallschaden zu, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 93/08).

Dass Y entgegen den Versicherungen des Verkäufers X das Gebäude nicht ohne weiteres an einen gewerblichen Mieter vermieten konnte, stelle einen Mangel der Mietsache dar. Y habe dennoch am Kaufvertrag festgehalten, forderte nur Ausgleich für den Mindererlös.

Den Mangel habe man später beheben können - durch nachträgliche Erlaubnis der Baubehörde. Dennoch habe Y dem Verkäufer vorher - als das noch nicht klar war - keine Frist zur Mangelbeseitigung (= Nacherfüllung des Kaufvertrags) setzen müssen, um Schadenersatz beanspruchen zu dürfen.

Undichte Türen, durchhängende Böden ...

Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache verjährt nicht

Der Berliner hatte sich über die Mängel seiner Mietwohnung schon oft beschwert, ohne dass sich die Vermieterin darum geschert hätte. Die Eingangstür war stark verzogen, ebenso eine Tür zur Terrasse. Im Winter pfiff die Zugluft durch, mit dem Heizen kam der Mann kaum nach. Im Wohnzimmerhing der Parkettboden zur Mitte hin so stark durch, dass er kaum noch Möbel aufstellen konnte. Wenn er hier Keile unterschiebe, werde ihm "alles wegrutschen", fürchtete der Mieter.

Schließlich zog er vor Gericht, um die Beseitigung der Mängel durchzusetzen. Die Vermieterin erklärte, sein Anspruch sei längst verjährt. Er kenne die Mängel schon seit 2002. Dass sich der Boden inzwischen weiter abgesenkt habe, spiele keine Rolle. Es sei immer noch der gleiche Mangel am Parkettboden. Damit kam die Vermieterin beim Amtsgericht Berlin-Tiergarten nicht durch (9 C 1/07).

Die Mietmängel seien außergewöhnlich gravierend, erklärte der Amtsrichter: Ein vertragsgemäßer Gebrauch der Räume sei nicht mehr möglich, wenn der Mieter diese wegen Unebenheiten nicht mehr möblieren könne und im Winter wegen undichter Türen friere. Der Mieter könne von der Vermieterin verlangen, dass sie die Wohnung instand setze. Dieser Anspruch verjähre nicht.

Er entstehe vielmehr tagtäglich aufs Neue. Denn die Pflicht des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem ordentlichen Zustand zu übergeben und die Räume in diesem Zustand zu erhalten, ende nicht nach einer bestimmten Frist. Vielmehr seien Vermieter dauerhaft verpflichtet, für einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen.