Bauen & Wohnen

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Vater fiel beim Hausbau von der Leiter ...

Der Tochter geholfen - kein Fall für die gesetzliche Unfallversicherung

Nach einem Arbeitsunfall am Bau muss in der Regel die Bau-Berufsgenossenschaft als Trägerin der gesetzlichen Unfallversicherung für die Unfallfolgen aufkommen. Das trifft aber nicht zu, wenn es sich um eine familiäre Gefälligkeit handelt, entschied das Sozialgericht Düsseldorf (S 6 U 119/06).

Ein Bauarbeiter hatte seiner Tochter und deren Verlobtem beim Neubau eines Einfamilienhauses geholfen. Als er - auf einer Leiter stehend - ein Mauerstück wegstemmte, verlor er das Gleichgewicht und fiel zu Boden. Dabei brach er sich das Becken. Die Berufsgenossenschaft lehnte Versicherungsschutz ab, weil der Mann nicht als Beschäftigter auf der Baustelle gearbeitet hatte.

Das Sozialgericht Düsseldorf bestätigte diese Entscheidung. Ein Verwandter arbeite nicht wie ein versicherter Arbeitnehmer. Die Tätigkeit sei hier (nach Art, Umfang und Zeitdauer) geprägt durch das verwandtschaftliche Verhältnis. Zwischen Vater und Tochter sei das eine reine Gefälligkeit.

Abriss oder Altbausanierung?

Grundsatzurteil des BGH zur "Verwertungskündigung"

In dem - am Heidelberger Philosophenweg - schön gelegenen, aber völlig maroden Altbau von 1914 leben lauter alteingesessene Mieter. Die fielen aus allen Wolken, als ihnen die neue Eigentümerin 2005 kündigte. Die Immobiliengesellschaft hatte das Mehrfamilienhaus im gleichen Jahr gekauft, um es abzureißen und auf dem Gelände einen Neubau mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten. Die Baubehörde genehmigte das Vorhaben.

Die Mieter widersprachen der Kündigung, doch der Bundesgerichtshof erklärte sie für berechtigt (VIII ZR 7, 8 und 9/08). Vermieter dürften ein Mietverhältnis beenden, wenn sie andernfalls ihr Grundstück nicht "angemessen wirtschaftlich verwerten" könnten und dadurch erhebliche Nachteile in Kauf nehmen müssten.

Das treffe hier zu, so die Bundesrichter, denn das Gebäude sei dringend sanierungsbedürftig. Sanieren könne die Eigentümerin aber nicht, solange die Mieter im Haus seien. Weil das Mauerwerk entkernt werden müsste, müssten die Mieter während der Bauarbeiten ausziehen.

Selbst wenn die Vermieterin nur eine "Minimalsanierung" - also die dringendsten Maßnahmen - durchführen würde, müsste sie bereits erhebliche Summen investieren. Das stehe in keinem Verhältnis zum Ertrag, denn dieNutzungsdauer des Gebäudes sei so nicht wesentlich zu verlängern. Sinnvoll sei letztlich nur der Abriss mit anschließendem Neubau, zumal dadurch zusätzlich Wohnraum geschaffen werde.

Hitler-Bilder im Hausflur

Kein Grund für die Vermieterin, den Mietern fristlos zu kündigen

Die Eigentümerin wollte das Münchner Einfamilienhaus unbedingt verkaufen. Die Mieter, ein Ehepaar, störten da eigentlich nur noch. Die Vermutung liegt daher nahe, dass der Vermieterin der "Skandal" gut in den Kram passte: Bei der Hausbesichtigung bemerkten verschiedene Kaufinteressenten im Hausflur Bilder von Adolf Hitler sowie Fotos mit Personen in NS-Uniformen und Hakenkreuzfahne.

Einer fotografierte die Bilder heimlich mit dem Fotohandy und zeigte der Vermieterin die Aufnahme. Die kündigte den Mietern fristlos: Dass in ihrem Haus gegen Strafgesetze verstoßen werde, könne sie nicht länger dulden.

Die Mieter widersprachen der Kündigung und bestritten energisch, Neonazis zu sein: Die Bilder seien Erinnerungsstücke einer verstorbenen, alten Freundin. Im übrigen gehe es der Eigentümerin sowieso nur darum, sie loszuwerden, weil sich ein nicht vermietetes Haus besser verkaufen lasse. Das Amtsgericht München wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (424 C 18547/07).

Die Verwendung von Nazisymbolen sei nur in der Öffentlichkeit bzw. auf Veranstaltungen strafbar, so der Amtsrichter. Die einschlägigen Paragraphen im Strafgesetzbuch untersagten das Verbreiten von Propagandamitteln verfassungswidriger Organisationen im öffentlichen Bereich. Im privaten Bereich könnten Mieter aufhängen, was sie wollten - auch Bilder mit Nazi-Szenen. Das rechtfertige keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Modernisierungsmieterhöhung

Nur notwendige Arbeiten darf die Vermieterin dabei zugrunde legen

In einer Altbauwohnung ließ die Vermieterin in Küche und Bad zwei neue Wasserzähler installieren. Die Wasserzähler kosteten je 268 Euro. Doch die Handwerkerrechnung fiel wegen des komplizierten Einbaus wesentlich höher aus. Der Installateur hatte in der Küche zwölf Wandfliesen entfernt und eine Arbeitsplatte demontiert, um den Wasserzähler anzubringen.

Der Mieter protestierte gegen die Mieterhöhung, die die Vermieterin mit der Modernisierungsmaßnahme begründete: Die Erhöhung falle viel zu hoch aus, weil der Handwerker unzweckmäßig vorgegangen sei. Nun kam es zum Rechtsstreit, in dessen Verlauf ein Gutachter eingeschaltet wurde, um die Arbeit des Installateurs zu überprüfen. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, die Demontage von Fliesen und Arbeitsplatte hätte man sich sparen können.

Deshalb durfte nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs die Vermieterin nur einen Teil der Handwerkerrechnung per Mieterhöhung auf den Mieter umlegen (VIII ZR 41/08). Grundlage einer Modernisierungsmieterhöhung seien nicht die - laut Handwerkerrechnung - tatsächlich entstandenen Kosten, sondern nur die Kosten wirklich notwendiger Arbeiten. Mieter müssten nicht für unnötige bzw. unzweckmäßige Arbeiten zahlen und/oder überhöhte Kosten tragen.

Eigentumsgarantie schützt vor Steuern nicht

Finanzgericht Nürnberg: Die Grundsteuer ist verfassungsgemäß

Ein Grundeigentümer hatte gegen seinen Steuerbescheid geklagt: Grundsteuer zu erheben, verstoße gegen die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes, meinte er. Dem widersprach das Finanzgericht Nürnberg entschieden (4 K 632/2008).

Die Eigentumsgarantie schütze die Bürger nicht davor, dass der Staat ihnen Steuern auferlegt. Steuern hinderten die Wirtschaftssubjekte nicht daran, ihr Vermögen nach eigener Entscheidung zu ihrem privaten Nutzen einzusetzen - solange sie die Steuerzahler nicht übermäßig belasteten.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sei die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers bei der Erschließung von Steuerquellen weit zu fassen. Er dürfe sich dabei von finanzpolitischen, volkswirtschaftlichen oder sozialpolitischen Erwägungen leiten lassen.

Grundsteuer auf Grundeigentum stehe den Kommunen zu. Das sei angemessen: Denn die mit der Grundsteuer verbundene Belastung von Grundstücken gleiche die Leistungen der Gemeinden für die Daseinsvorsorge aus.

Auto von einer Dachlawine beschädigt

Bei extremen Wetterlagen müssen Hauseigentümer Schutzmaßnahmen treffen

Der Winter 2005/2006 war schneereich, im Februar schneite es fast ohne Unterlass. Dann kam im März auch noch Tauwetter dazu. Das wurde einer Autofahrerin zum Verhängnis, die auf ihrem Weg zur Arbeit von einer Dachlawine überrascht wurde. Als sie an einem Einfamilienhaus vorbeikam, krachten plötzlich Schnee und Eis auf den fahrenden Wagen nieder. Zum Glück blieb die Frau unverletzt, doch das Autodach war demoliert.

Für die Reparaturkosten sollte die Hauseigentümerin geradestehen, weil sie auf dem Dach keine Schneefanggitter angebracht hatte. Die Autofahrerin klagte auf Schadenersatz. Doch das Landgericht winkte ab: In der Gemeinde L. seien Schneefanggitter weder vorgeschrieben, noch üblich. Auch die Nachbarn hätten keine. Zudem habe das Hausdach nur einen Neigungswinkel von 24 Grad.

Dieser Argumentation stimmte das Oberlandesgericht (OLG) Jena zu, das über die Berufung der Autofahrerin zu entscheiden hatte (2 U 202/08). Trotzdem müsse die Hauseigentümerin einen Teil des Schadens übernehmen, urteilte das OLG. Denn sie hätte angesichts der ungeheuren Schneemassen auf dem Dach besondere Schutzmaßnahmen treffen müssen.

In so einer prekären Lage müsse man notfalls mit Stangen und Schaufeln das Dach von Schnee und Eis befreien. Schließlich war Tauwetter vorhergesagt worden; Rundfunk und Fernsehen hätten darüber berichtet. Außerdem liege zwischen Haus und Straße weder ein Vorgarten, noch ein Gehweg. Dass überhängendes Eis an so einem Gebäude Fahrzeuge gefährde, sei offenkundig.

Umweltamt fordert neue Heizungsanlage:

Vermieterin will modernisieren - Mieter legen sich quer

Im Frühjahr 2005 inspizierte der Bezirksschornsteinfeger ein hessisches Mehrfamilienhaus und stellte fest, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen die Abgasgrenzwerte nicht einhielten. Daraufhin forderte das Umweltamt die Hauseigentümerin auf, eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die Vermieterin reagierte und ließ Anfang Dezember eine Zentralheizungsanlage installieren.

Einige Mieter weigerten sich jedoch, ihre Wohnungen an diese Anlage anschließen zu lassen. Man habe ihnen die Modernisierungsmaßnahme zu spät angekündigt, beanstandeten sie; nämlich erst im November, statt, wie gesetzlich vorgeschrieben, drei Monate vor den Arbeiten. Mehrere Male bat die Vermieterin die Mieter, dem Heizungsbauer die Gelegenheit zu geben, neue Heizungsrohre zu verlegen, und einen passenden Termin vorzuschlagen.

Darüber verging ein halbes Jahr. Während sich die Hauseigentümerin mit den aufmüpfigen Mietern auseinandersetzte, drohte ihr die Umweltbehörde einen Bußgeldbescheid an, wenn die alten Heizungen nicht sofort entsorgt würden. Nun zog die Vermieterin vor Gericht, um die Modernisierung gegen die Mieter durchzusetzen. Der Bundesgerichtshof stellte sich auf ihre Seite (VIII ZR 110/08).

Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung durchführen müsse, hätten die Mieter zu dulden. Sie könnten sich dann auch nicht auf die Vorschriften (zu Zeitpunkt und Umfang der Information der Mieter) berufen, die Vermieter üblicherweise bei Modernisierungsarbeiten einhalten müssten. Wann und wie der Vermieter die Arbeiten ankündigen müsse, richte sich in so einem Sonderfall nur nach Dringlichkeit und Umfang der Sanierung.

Mieter seien dann zur Kooperation verpflichtet. Im konkreten Fall habe ihnen die Hauseigentümerin einen Grundriss zugeschickt, der genau zeigte, wo Rohre und Steigleitungen verlaufen sollten. Und sie habe den Mieter angeboten, selbst einen Termin zu benennen. Damit habe die Vermieterin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Mieter zu berücksichtigen.

Sturmschaden zu schnell repariert?

Gebäudeversicherer wirft dem Hauseigentümer vor, die "Schadenstelle" verändert zu haben

Im Mai 2006 richtete ein heftiges Unwetter an vielen Gebäuden in Nordrhein-Westfalen schwere Schäden an. Nach dem Sturm stellte der Eigentümer mehrerer Mietshäuser fest, was alles zerstört war: Dachziegel und ein Entlüftungskamin hatten sich gelöst, Stegplatten und eine Terrassendach waren beschädigt. Der Hauseigentümer rief die Geschäftsstelle seines Gebäudeversicherers an und meldete dem Sachbearbeiter B die Schäden. Dach und Kamin ließ er sofort provisorisch reparieren.

B besichtigte die Häuser am Tag darauf und machte Fotos. Das weitere Vorgehen wurde besprochen, für die Reparatur der Terrasse sollte der Versicherungsnehmer einen Kostenvoranschlag einholen. So weit herrschte vermeintlich Einigkeit. Doch später übernahm der Gebäudeversicherer nur ca. ein Drittel der Reparaturkosten.

Begründung: Da der Hauseigentümer einige der Sturmschäden sofort beseitigt habe, habe der Sachbearbeiter sie nicht mehr überprüfen können. Diese Schäden werde man daher nicht regulieren. In den Versicherungsbedingungen sei klar geregelt, dass der Versicherungsnehmer eine Schadenstelle nicht verändern dürfe, bevor der Versicherer Art und Ausmaß des Schadens kontrolliert habe.

Der Hauseigentümer verklagte die Versicherung und hatte beim Oberlandesgericht Hamm Erfolg (20 U 25/08). Die Richter verwiesen auf ein Schreiben des Versicherers an den Versicherungsnehmer: "Abgesprochen war mit Herrn B, dass der Kamin wieder fest gemacht werden könne, sofern der Sturm hier Schäden verursacht habe". Damit habe der Versicherer der Reparatur, also der "Veränderung der Schadenstelle" zugestimmt.

Gingen dadurch Beweismittel verloren, könne der Versicherer das nicht nachträglich dem Versicherungsnehmer anlasten. Wenn der Versicherer einen vom Versicherungsnehmer angeforderten Kostenvoranschlag prompt erhalte und dazu nicht Stellung nehme, dürfe der Versicherungsnehmer dieses Verhalten ebenfalls als Einverständnis mit der Reparatur bewerten.

Mietwohnung in Eigentumswohnung umgewandelt

Dann gilt (nur) für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen eine Sperrfrist

Schon seit fast zehn Jahren leben zwei Schwestern in ihrer Münchner Wohnung. 2002 war das Anwesen verkauft und vom Käufer in Wohnungseigentum umgewandelt worden. Eine Frau kaufte die Wohnung der Schwestern und die Wohnung daneben. Dort zog sie mit ihrer Familie ein.

2006 kündigte die Wohnungseigentümerin den langjährigen Mieterinnen von nebenan. Begründung: Sie benötige diese Wohnung, um ein "Au-pair-Mädchen" unterzubringen. Jemand müsse sich um ihre minderjährigen Kinder kümmern, während sie ihrer Arbeit nachgehe, und die pflegebedürftige Schwiegermutter versorgen, die in ihrem Haushalt lebe.

Die Schwestern widersprachen der Kündigung, doch der Bundesgerichtshof gab der Eigentümerin Recht (VIII ZR 127/08). Werde Wohnraum in Eigentum umgewandelt, gelte in der Regel eine Sperrfrist für Kündigungen, um Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung der Käufer zu schützen. In Gebieten mit Wohnraumnot - wie z.B. München - dauere diese Sperrfrist zehn Jahre.

Im konkreten Fall gehe es aber nicht um Eigenbedarf. Die Vermieterin benötige die Wohnung der Schwestern nicht für sich oder für Familienangehörige, sondern für eine Betreuungsperson, die nicht ihrem Haushalt angehöre. Der Gesetzgeber habe die Sperrfrist nur für Fälle der Eigenbedarfskündigung oder für Kündigungen vorgesehen, die dazu dienten, das Wohnungseigentum besser zu verwerten. Das sei zu respektieren.

Vermieterin will die Miete erhöhen

Nicht immer muss dem Schreiben ein Mietspiegel hinzugefügt werden

Eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft wollte in einem ihrer Häuser die Miete erhöhen. Laut Mietpreisspiegel der Landeshauptstadt Wiesbaden sei es angemessen, die Grundmiete von 374,50 Euro auf 407,54 Euro (pro Quadratmeter: 6,74 Euro) heraufzusetzen, schrieb sie den Mietern. Außerdem wies die Vermieterin darauf hin, dass die Mieter den Mietspiegel in ihrem Kundencenter einsehen oder auch beim Wiesbadener Mieterschutzverein bekommen könnten.

Ein Ehepaar weigerte sich, mehr Miete zu zahlen. Beim Amtsgericht bekamen die Mieter Recht: Das Mieterhöhungsverlangen sei formal nicht korrekt gewesen, weil die Vermieterin den Mietspiegel nicht mitgeschickt habe. Also müsse das Ehepaar der Mieterhöhung nicht zustimmen, so der Amtsrichter. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 74/08).

Werde ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, müssten Vermieter zwar prinzipiell ihren Mietern den Mietspiegel zur Verfügung stellen. Wenn dieser allgemein zugänglich sei, sei das aber nicht zwingend notwendig.

Wesentlich: Mieter müssten Gelegenheit bekommen, die Angaben des Vermieters zu überprüfen. Das sei im konkreten Fall gewährleistet. Den Mietspiegel beim Mieterverein einzusehen oder im örtlichen Kundencenter der Vermieterin, sei für Mieter nicht unzumutbar.

Streit um Schwalbennester

Hauseigentümer müssen Nisthilfen für die Vögel anbringen

An einigen Häusern in Duisburg-Ruhrort, die an der Rheinseite im Bereich des Hafenmundes liegen, hatte sich in den letzten Jahren eine Kolonie Mehlschwalben angesiedelt. Ihre Nester störten die Hauseigentümer. Kaum waren die Zugvögel im Herbst in den Süden geflogen, wurden die Nester entfernt - angeblich von unbekannten Personen.

Das ist laut Bundesnaturschutzgesetz verboten. Deshalb ordnete der Oberbürgermeister der Stadt Duisburg an, die Grundstückseigentümer müssten als Ersatz für die Nester künstliche Nisthilfen anbringen, bevor die Vögel im Frühling zurückkehrten. Dagegen setzten sich die Betroffenen mit Klagen zur Wehr, die jedoch vom Verwaltungsgericht Düsseldorf abgewiesen wurden (25 K 64/09, 25 L 8/09).

Mehlschwalben zählten zu den in Europa geschützten Vogelarten, betonte das Gericht. Auch wenn sie die Nester nicht selbst beseitigt haben sollten, seien die Hauseigentümer - im Interesse des Naturschutzes und damit der Allgemeinheit - dazu verpflichtet, Nisthilfen zu installieren. Und zwar sofort, denn die Mehlschwalben kehrten spätestens Anfang Mai aus ihren Winterquartieren zurück.

Wohnungsbesichtigung:

Vermieter darf in Wohnungen keine Routinekontrollen durchführen

Der Mieter erhielt Post vom Vermieter. Darin kündigte er an, er werde am Tag X um X Uhr vorbeikommen, um die Räume in Augenschein zu nehmen. Einen Grund dafür nannte der Vermieter nicht. Der Mieter schrieb zurück und fragte, warum er die Wohnung sehen wolle. Statt den Besuch zu begründen, drohte ihm der Vermieter an, er werde einen Rechtsanwalt einschalten, wenn der Mieter den angebotenen Termin für die Wohnungsbesichtigung nicht akzeptiere.

Der Streit eskalierte - die Parteien trafen sich vor Gericht wieder. Der Vermieter pochte auf sein Besichtigungsrecht, das im Mietvertrag fixiert sei: Demnach dürfe er in angemessenen Zeitabständen, nach vorheriger Anmeldung und zu bestimmten Uhrzeiten die Wohnung betreten, um ihren Zustand zu überprüfen. Doch das Landgericht München II klärte ihn darüber auf, dass die einschlägige Klausel im Mietvertrag unwirksam ist (12 S 1118/08).

Schon der Begriff "Kontrolle in angemessenen Intervallen" sei dehnbar und unbestimmt. Doch grundsätzlich gelte: Routinekontrollen, um den Allgemeinzustand der Mietsache festzustellen, seien unzulässig. Der Vermieter müsse dem Mieter einen nachvollziehbaren, speziellen Anlass nennen, wenn er die Wohnung besichtigen wolle.

Asbestbelastetes Haus verkauft

Verkäufer haftet für Sanierungskosten, wenn er den Käufern diesen Mangel arglistig verschwieg

Im Herbst 2006 hatte ein Ehepaar das Haus gekauft. 1980 war es in Fertigbauweise gebaut worden, in der Außenfassade steckten Asbestzementtafeln. Darüber informierte der Verkäufer das Ehepaar nicht, obwohl vorher schon ein Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung vor dem Geschäft zurückgeschreckt war.

Als den Käufern klar wurde, dass sie mit einem höchst gefährlichen Baustoff lebten, verklagten sie den Verkäufer auf Schadenersatz in Höhe der Kosten für die Sanierung der Fassade. Die Vorinstanzen wiesen die Klage mit der Begründung ab, es sei in den 80er Jahren üblich gewesen, Asbestplatten einzusetzen. Deshalb stelle die Hausfassade keinen Mangel des Hauses dar.

Das sah der Bundesgerichtshof anders (V ZR 30/08). Auch wenn dieser Baustoff seinerzeit gebräuchlich war und erst später als gesundheitsschädlich erkannt wurde, hätte der Verkäufer die Käufer über die Beschaffenheit der Fassade aufklären müssen. Das sei jedenfalls dann notwendig, wenn Material - wie eben Asbest - schon in geringen Dosen krebserregend wirke und wenn Gefahr schon dann drohe, wenn das Haus in üblicher Weise genutzt oder renoviert werde.

Ein Wohngebäude sei nur eingeschränkt benutzbar, wenn der Hauseigentümer nicht einmal einfache Renovierungsmaßnahmen am Haus durchführen könne, ohne seine Gesundheit zu gefährden. Das Oberlandesgericht müsse nun klären, ob dies hier zutreffe und ob der Verkäufer die Käufer arglistig über die Beschaffenheit des Kaufobjekts getäuscht habe. Treffe das zu, hafte er für die Sanierungskosten.

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen:

Der Vermieter darf dem Mieter keinen Außenanstrich aufbürden

Aus einer Berliner Mietwohnung war der Mieter ausgezogen, ohne die Räume zu renovieren. Der Vermieter beauftragte damit einen Maler und forderte vom Mieter Schadenersatz für die Kosten (circa 8.700 Euro): Laut Formularmietvertrag habe der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 210/08). Außenanstriche von Fenstern, Loggien, Eingangstüren und Balkontüren zählten nicht zu den Schönheitsreparaturen, die Vermieter auf ihre Mieter abwälzen dürften. Mieter müssten nur - sofern mietvertraglich vereinbart - Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen streichen oder lackieren.

Weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, sei die Formularklausel des Mietvertrags zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Der Mieter schulde dem Vermieter daher keinen Schadenersatz, da er nicht verpflichtet gewesen sei, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Decke unzulänglich verputzt

Hat der Handwerker schon mit der Nachbesserung begonnen, darf sie der Auftraggeber nicht mehr ablehnen

Ein städtisches Wohnungsbauunternehmen beauftragte einen Fachhandwerker, in mehreren Gebäuden die Heizungen, die Kühl- und Sanitäranlagen einzubauen sowie die dazugehörigen Deckenarbeiten auszuführen. Nach der Abnahme fiel ein Teil des Putzes herunter. Sofort forderte der Auftraggeber die Handwerksfirma auf, die Decke auszubessern. Auf seinen Wunsch hin begann die Firma damit, den Deckenputz wieder abzuschlagen, um ihn danach zu erneuern.

Doch dann lehnte das Wohnungsbauunternehmen plötzlich jede weitere Nachbesserung ab. Begründung: Bei der "Reparatur" seien so grobe Fehler zu Tage getreten, dass es nun unzumutbar erscheine, weiterhin mit der Handwerksfirma zusammenzuarbeiten. Man habe jedes Vertrauen verloren, dass sie die Arbeiten zu einem guten Ende führen könnte. Der Bauherr beauftragte ein anderes Handwerksunternehmen mit den Arbeiten und verklagte die erste Firma auf Kostenübernahme.

Das Oberlandesgericht Frankfurt ließ ihn abblitzen (5 U 130/07). Auch wenn die Leistungen der Handwerksfirma miserabel gewesen wären: Habe sich der Auftraggeber einmal auf einen Versuch der Nachbesserung eingelassen, dann müsse er nach dem Grundsatz von Treu und Glauben dabei bleiben. Dann könne er nicht nachträglich behaupten, dies sei unzumutbar, weil der Auftragnehmer zu einwandfreier Leistung sowieso nicht imstande sei. Das Wohnungsbauunternehmen blieb auf den Kosten der Mängelbeseitigung sitzen.

Bahn baut ICE-Trasse

Eigentümer eines benachbarten Hauses erhält Entschädigung von der Bauherrin

Elf lange Monate baute die Deutsche Bahn AG an der ICE-Hochgeschwindigkeitstrasse. Die Bewohner eines 130 Meter von der Großbaustelle entfernt gelegenen Einfamilienhauses litten schwer darunter - vor allem unter der Zugangsstraße zum Baustellengelände, die direkt am Haus vorbei führte. Bis zu 800 Lastkraftwagen täglich transportierten Material zur Baustelle und brachten Schutt weg.

Der Hauseigentümer verklagte die Deutsche Bahn AG auf Entschädigung dafür, dass er so lange unter Lärm, Staub und Abgasen leiden musste. Die Bauherrin sah dafür keinen guten Grund: Sie habe ganz moderne Laster eingesetzt, die die aktuellen Abgas- und Emissionswerte erfüllten. Außerdem haben sie den Fahrern eine Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h vorgeschrieben und neben der Straße eine Staubschutzwand gebaut.

Trotzdem billigte das Oberlandesgericht München dem Anwohner eine Entschädigung von 4.400 Euro zu (23 U 2648/08). Ungeachtet der Bemühungen der Bauherrin sei die Grenze des Zumutbaren erreicht, wenn elf Monate lang an Werktagen Schwerlastverkehr unmittelbar vor dem Haus verkehre.

Welche Lärm- und Abgasimmissionen zumutbar seien, sei zudem nicht nach Verhältnissen in einer Großstadt zu entscheiden: Das Haus liege schließlich in einem winzigen Weiler auf dem Land. Dass die Baumaßnahme genehmigt und rechtmäßig war, spiele für den Anspruch auf angemessene Entschädigung für Lärm- und Staubbelastung keine Rolle.

Urlaubsheimkehrer finden WC verstopft vor

Vermieterin muss die Kosten der Rohrreinigung übernehmen

Als das Ehepaar aus dem Urlaub zurückkehrte, erwartete sie im trauten Heim eine unangenehme Überraschung: Der WC-Abfluss war verstopft. Sofort alarmierten die Mieter eine Rohrreinigungsfirma B, um das Übel zu beseitigen. Firma B stellte fest, dass die Grundleitung falsch angeschlossen war, und kassierte für ihre Tätigkeit 434 Euro. Diese Summe zogen die Eheleute von der Miete ab.

Zu Recht, erklärte das Amtsgericht Saarburg. Es wies die Klage der Vermieterin auf Zahlung der vollen Miete ab (5 C 454/08). Eine Verstopfung zu beseitigen, gehöre zur Instandhaltung der Mietsache, für die sie als Vermieterin zuständig sei. Ohne funktionierende Abwasserleitung könne eine Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt werden.

Die Mieter seien länger weg gewesen und für die Verstopfung nicht verantwortlich. Wie Firma B bestätigte, handle es sich um ein konstruktionsbedingtes Problem. Daher könnten die Mieter von der Vermieterin Ersatz ihrer Ausgaben verlangen.

Eigenbedarfskündigung wegen Krankheit des Bruders ...

... ist unwirksam, wenn die Entwicklung bei Vertragsschluss mit den Mietern schon absehbar war

Nach Vertragsverhandlungen von mehreren Monaten bekamen die Mieter im November 2006 endlich den Zuschlag für das Bremer Einfamilienhaus. Im März 2007 konnten sie einziehen, der Mietvertrag galt unbefristet. Doch schon im Juli kündigte ihnen die Vermieterin zum 31. Oktober 2007.

Begründung: Sie benötige das Haus nun leider für ihren Bruder, der seit dem Tod seiner Frau an Depression leide. Nach einer Knieoperation im November 2006 hätten sich infolge einer Infektion seine Gehprobleme und sein Gesamtzustand erheblich verschlechtert. Er sei jetzt auf ihre Pflege angewiesen. Den Eigenbedarf habe sie beim Abschluss des Mietvertrages nicht vorhersehen können. Das bestritten die Mieter und widersprachen der Kündigung.

Die Räumungsklage der Vermieterin scheiterte beim Amtsgericht Bremen (4 C 513/07). Die Kündigung sei unwirksam, so der Amtsrichter. Bei Vertragsschluss sei die Krankheit des Bruders längst bekannt gewesen. Der behandelnde Arzt habe ausgesagt, dass er an einer "Depression mit Effektlabilität" leide, die sich zwangsläufig verschlechtere. Dann sei auch noch die Operation ein Fehlschlag gewesen, was die Depression weiter verstärkte.

Dass die Vermieterin den Bruder würde versorgen müssen und dafür das Haus brauchte, sei also absehbar gewesen. Schon während der Vertragsverhandlungen mit den Mietern sei sein Zustand immer schlimmer geworden. Da der Mietvertrag ohnehin erst ab März laufen sollte, hätte die Vermieterin wenigstens den Ausgang der Operation abwarten können, bevor sie ihn unterschrieb.Auf jeden Fall hätte sie Vorsorge für den Eigenbedarfsfall - zum Beispiel durch die Vereinbarung eines Kündigungsrechts für diesen Fall - treffen und den Mietern gegenüber das Problem klar ansprechen müssen.

Putz bröckelt von der Fassade

Nicht nur ein ästhetisches Problem: Mieter können Instandsetzung verlangen

Das Mietshaus der Berliner Reichsbahn-Siedlungsgesellschaft sah wirklich schlimm aus. Nach Wasserschäden durch defekte Dachrinnen in den 90er Jahren bröckelte allmählich der Putz von der Fassade. Im kalten Winter 2005/06 sprengte der Frost noch mehr Putz ab. Nun forderten langjährige Mieter von der Vermieterin, die Fassade instandzusetzen. Die Siedlungsgesellschaft winkte ab: Die Fassade sehe nicht schön aus, aber dies seien ja keine Luxuswohnungen.

Hier gehe es nicht darum, wie (un-)ansehnlich die Fassade sei, widersprach das Landgericht Berlin (67 S 270/07). Der Zustand der Außenwand werde über kurz oder lang die Tauglichkeit der Wohnungen beeinträchtigen. Die Vermieterin sei daher verpflichtet, die Fassade zu sanieren.

Laut Gutachten eines Bausachverständigen sei der Außenputz als Schutz gegen Feuchtigkeit und Kälte notwendig. Derzeit sei stellenweise bereits das Vollziegelmauerwerk erkennbar, teils mit Löchern im Fugenmörtel. Ungeschütztes Ziegelmauerwerk nehme Feuchtigkeit sehr gut auf und leite sie in die Räume weiter. Das verschlechtere die Wärmedämmung. Zudem seien Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel an den Innenwänden absehbar. Es sei nur eine Frage der Zeit, bis das Herbst- und Winterwetter die Bausubstanz endgültig ruiniere.

Kachelofen ohne Bodenisolierung eingebaut

Handwerker und Architekt haften für die Kosten der Mängelbeseitigung

Ein Haus wurde saniert und umgebaut, ein Architekt plante und überwachte die Arbeiten. Unter anderem ließ die Hauseigentümerin im Erdgeschoss einen Kachelofen einbauen: von einem gelernten Ofensetzer, der allerdings nicht offiziell zugelassen, d.h. als Ofenbauer in der Handwerksrolle eingetragen ist. Der Handwerker "vergaß", den Kachelofen am Boden zu isolieren. Die Kellerdecke drohte, instabil zu werden.

Die Auftraggeberin verklagte den Ofenbauer und den Architekten auf Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied (21 U 21/08). Einen Kachelgrundofen einzubauen sei eine ungewöhnliche Bauleistung, die nur von spezialisierten Ofenbauern ausgeführt werde, so das OLG. Fachwissen über den Aufbau so eines Ofens könne man nur vom Sonderfachmann, nicht vom Architekten erwarten.

Anders liege der Fall jedoch, wenn ein Mangel offenkundig sei und die Überprüfung keine Spezialkenntnisse erfordere. Die mangelnde Isolierung am Boden hätte dem überwachenden Architekten auffallen müssen. Die Oberflächen tragender Bauteile dürften keiner Temperatur von über 85 Grad Celsius ausgesetzt werden. Im Feuerraum eines Kachelgrundofens entstünden aber weitaus höhere Temperaturen.

Dass die Umgebung eines solchen Ofens gegen die starke Hitze zu schützen sei - dieser Gedanke müsse sich einem Architekten geradezu aufdrängen. Mangelnde Isolierung könne sich auf die Tragfähigkeit des gesamten Baukörpers auswirken. Das müsse ein Architekt wissen. Er habe also das Bauprojekt nicht hinreichend auf fachgerechte Ausführung hin überprüft und hafte deshalb - gemeinsam mit dem pfuschenden Handwerker - für die Folgen.