Bauen & Wohnen

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Hartz-IV und Miete (1)

Hilfeempfängerin sollte "schwarz" Zusatzmiete zahlen - sittenwidrige Schädigung

Nach längerer Suche fand eine Frau, die Arbeitslosengeld II (= Hartz-IV-Leistungen) bezog, eine Wohnung. Sie vereinbarte mit dem Vermieter eine Miete, von der beide wussten, dass sie von der Sozialbehörde als angemessen angesehen und übernommen wird (in Berlin heißt der Leistungsträger Jobcenter).

Zusätzlich verlangte der Vermieter jedoch von der Mieterin 70 Euro im Monat. Die Frau akzeptierte dies, weil sie aus persönlichen Gründen besonderen Wert auf genau diese Wohnung legte. Doch das Budget war zu knapp, um monatlich 70 Euro abzuzweigen. Die Mieterin blieb die Zusatzmiete schuldig.

Die Zahlungsklage des Vermieters scheiterte beim Landgericht Berlin (62 S 254/06). Die Zusatzvereinbarung schädige zwar nicht die Allgemeinheit - das Jobcenter fördere ohnehin nur angemessene Ausgaben für Unterkunft -, wohl aber die Arbeitslosengeld-II-Empfängerin. Der Vermieter habe vorsätzlich sittenwidrig gehandelt, deshalb müsse er die Mieterin so stellen, als wäre die Vereinbarung nicht getroffen worden.

Einerseits habe er sich mit dem Jobcenter einen zahlungskräftigen Mietgaranten gesichert, andererseits habe er eine marktgerechte Miete kassieren wollen. Dabei sei sich der Vermieter durchaus der Tatsache bewusst gewesen, dass die Mieterin die - "schwarz" am Jobcenter vorbei zu zahlende - Zusatzmiete vom überaus knapp kalkulierten Arbeitslosengeld bestreiten musste.

Hartz-IV und Miete (2)

Welche Mieterhöhung ist für eine Hartz-IV-Empfängerin zumutbar?

Ein Berliner Vermieter kündigte den Mietern eine Modernisierungsmaßnahme an. Dadurch sollte die Miete einer Hartz-IV-Empfängerin um rund 100 Euro steigen, von 110 Euro auf ca. 210 Euro. Für Nebenkosten hatte die Frau (ohne Strom und Gas) monatlich 50 Euro zu zahlen. Die Mieterin lehnte die Modernisierung ab, weil die Mieterhöhung für sie unzumutbar sei. Als Hartz-IV-Empfängerin erhalte sie monatlich nur 522,64 Euro.

Das Kammergericht in Berlin wies diesen Einwand zurück (8 U 166/06). Die Mieterin müsse die Modernisierungsmaßnahme akzeptieren. Von unzumutbarer Härte könne hier nicht die Rede sein, weil die erhöhte Miete ohnehin von der Sozialbehörde übernommen werde: "Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind" (Sozialgesetzbuch II, § 22).

Als Richtwert für "angemessene Aufwendungen" von 1-Personen-Haushalten gelte in Berlin eine Bruttowarmmiete von 360 Euro. Im konkreten Fall liege also auch die erhöhte Miete noch im Rahmen angemessener Unterkunftskosten. Die Bruttomiete der Hilfeempfängerin betrage künftig 210 Euro plus 50 Euro Nebenkosten, insgesamt also 260 Euro. Damit stehe der Mieterin für Strom und Gas noch der Differenzbetrag von 100 Euro zur Verfügung.

Eiszapfen zertrümmern Heckscheibe

Haftet die Hauseigentümerin für den vom Dach ausgehenden Schaden?

Ein Münchner parkte im Februar 2005 seinen Wagen in einer öffentlichen Parkbucht. Zwischen der Parkbucht und dem Mehrfamilienhaus dahinter verlief ein zwei Meter breiter Gehweg. Als der Mann spät abends zu seinem Fahrzeug zurückkam, war die Heckscheibe gesprungen: Eiszapfen, die vom Dach gefallen waren, hatten sie zertrümmert. Für die Reparatur musste der Autobesitzer 650 Euro ausgeben.

Dafür forderte er von der Hauseigentümerin Schadenersatz: Sie hätte entweder Warnschilder aufstellen oder den Bereich vor dem Haus absperren müssen, fand der Autobesitzer. Doch seine Zahlungsklage wurde vom Amtsgericht München abgewiesen (222 C 25801/05). Grundsätzlich müsse sich jedermann selbst vor Dachlawinen schützen, betonte die Amtsrichterin. In der Regel erfüllten Hauseigentümer ihre Verkehrssicherungspflicht schon dadurch, dass sie Schneefanggitter installierten.

Schneefanggitter genügten normalerweise, um das Herabstürzen von Schnee und Eis zu verhindern. Das Anwesen der Beklagten sei damit ausgestattet. Weitergehende Schutzmaßnahmen müsse ein Hauseigentümer nur treffen, wenn besondere Umstände (wie die Lage des Ortes, Beschaffenheit und Lage des Gebäudes etc.) dies erforderten. "Viel Schnee" und Tauwetter seien allerdings keine besonderen Umstände, sondern normales Winterwetter.

Zahlt der Mieter die erhöhte Miete ...

... stimmt er damit der Mieterhöhung zu - das muss nicht schriftlich geschehen

Ende 2007 erhielt der Mann ein Schreiben von der Vermieterin, in dem sie ankündigte, ab Januar die Miete zu erhöhen. Er antwortete darauf zwar nicht, zahlte aber anstandslos ab Januar den höheren Betrag (allerdings fehlten jeweils 0,50 Euro). Im April forderte ihn die Vermieterin auf, der Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen.

Das sei überflüssig, erklärte das Amtsgericht Berlin-Schöneberg, und Anspruch darauf habe die Vermieterin sowieso nicht (6 C 158/08). Der Mieter habe der Mieterhöhung längst zugestimmt, indem er mehrfach den höheren Betrag überwiesen habe, ohne Vorbehalt anzumelden. Der geringe Fehlbetrag sei offenkundig nur ein Versehen des Mieters.

Wer mindestens zwei Mal vorbehaltlos die höhere Miete zahle, erkläre sich implizit einverstanden. Mieter seien nicht verpflichtet, ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung schriftlich zu formulieren. Sie könnten sie auch mündlich akzeptieren, telefonisch (sogar per Anrufbeantworter), per Telefax, per E-Mail oder eben durch mehrmalige Zahlung.

Lebenslanges Wohnrecht im Haus

Zieht die Mutter ins Pflegeheim um, schulden die Kinder keine Geldrente als Ausgleich

Das alte Ehepaar besaß ein mehrfach umgebautes und erweitertes Siedlungshaus. Zwei ihrer Kinder hatten den Eltern beim Ausbau geholfen und sie auch finanziell unterstützt. 1977 übertrugen die Eltern diesen Kindern das Eigentum am Haus und ließen sich im Gegenzug ein lebenslängliches Wohnrecht einräumen. Der Vater starb einige Jahre später; die pflegebedürftige Mutter musste 2004 in ein Seniorenwohnheim umziehen.

Der Sozialhilfeträger übernahm einen Teil der Heimkosten, weil die Rente der alten Frau dafür nicht reichte. Diese Kosten wollte er auf die Kinder abwälzen. Von den Hauseigentümern verlangte er eine Geldrente als Ausgleich dafür, dass die Mutter auf ihr Wohnrecht verzichtet habe. Dafür fand das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig keine Rechtsgrundlage, es wies die Klage ab (14 U 57/07).

Im Überlassungsvertrag von 1977 stehe dazu nichts, so das OLG. Offenbar hatten sich die Beteiligten damals nicht überlegt, was passieren sollte, wenn die Eltern in ein Pflegeheim müssten. Den Vertragschließenden sei es nicht um eine materielle Absicherung im Alter gegangen, sondern darum, dass die Eltern in vertrauter Umgebung bleiben konnten.

Die Eltern hätten weiterhin die Zins- und Tilgungslasten für das Haus getragen. Das deute darauf hin, dass sie ihren Kindern, den Hausübernehmern, keine laufenden Geldleistungen aufbürden wollten. Also hätten sie wohl auch keine Rentenzahlung vereinbart, wenn sie die Möglichkeit eines Umzugs ins Heim bedacht hätten.

Dennoch handle es sich hier keineswegs um einen sittenwidrigen Vertrag zu Lasten der öffentlichen Hand: Das träfe höchstens zu, wenn die Pflegebedürftigkeit - und die daraus folgende Hilfebedürftigkeit - der Mutter schon bei Vertragsschluss absehbar gewesen wäre. Davon könne aber keine Rede sein.

800fach überhöhter Einheitspreis!

Nach Ansicht des BGH verstößt der Bauvertrag gegen die guten Sitten

Im Baugewerbe ist es üblich, im Leistungsverzeichnis so genannte "Spekulationspreise" einzusetzen, wenn der Auftragnehmer damit rechnet, dass die in der Ausschreibung genannten Materialmengen zu niedrig geschätzt sind. Im konkreten Fall hatte der öffentliche Auftraggeber aber wohl nicht richtig nachgerechnet, bevor er sich auf den Bauvertrag einließ. Denn der Spekulationspreis war spektakulär überhöht.

Er hatte ein Bauunternehmen mit einem Bauprojekt beauftragt. Wenn mehr Material gebraucht werden sollte als laut Leistungsverzeichnis geschätzt, sollte der Auftraggeber laut Bauvertrag für die "Mehrmenge" einen Einheitspreis zahlen, der den üblichen Preis um mehr als das Achthundertfache überstieg! Der Fall trat prompt ein: Für einen bestimmten Baubereich wurde die Statik vom Auftraggeber erst später nachgeliefert, deshalb wurden mehr Betonstahlmatten und Betonstahl gebraucht als im Leistungsverzeichnis angegeben.

Die wegen der Mengenüberschreitung gemäß VOB/B fällige Mehrvergütung berechnete der Bauunternehmer auf Basis des im Leistungsverzeichnis eingesetzten Einheitspreises von 2.045,14 DM pro Kilo. Andere Bieter hatten die zwei Positionen zwischen 1,05 DM pro Kilo und 5,93 DM pro Kilo angeboten; der übliche Durchschnittspreis liegt bei 2,47 DM pro Kilo.

Deshalb weigerte sich der Auftraggeber, die Mehrvergütung zu zahlen, und wurde vom Auftragnehmer verklagt. Das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung sei so eklatant, erklärte der Bundesgerichtshof, dass die Preisvereinbarung vermutlich gegen die guten Sitten verstoße (VII ZR 201/06).

Wenn ein Auftraggeber für diejenigen Mengen einer Position, die über die im Leistungsverzeichnis geschätzten Mengen hinausgehen, einen Einheitspreis zahlen solle, der den üblichen Preis um mehr als das Achthundertfache übersteige, lasse das auf ein sittlich verwerfliches Gewinnstreben des Vertragspartners schließen.

Das Bauunternehmen bekomme bei der Vorinstanz Gelegenheit, diese Annahme zu widerlegen. Damit müsse sich das OLG auseinandersetzen - an das der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde - und dann entscheiden, ob der Bauvertrag unwirksam sei.

Fußbodenheizung ohne Raumtemperaturregler ...

... ist mangelhaft, weil sie die Anforderungen der Energieeinsparverordnung nicht erfüllt

Für sein neues Einfamilienhaus bestellte der Bauherr bei einem Heizungsfachbetrieb eine Fußbodenheizung "System N". Der Handwerker baute sie ein. Zu spät wurde dem Auftraggeber klar, dass diese Heizung den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht entsprach, weil sie keinen thermostatischen Raumtemperaturregler hatte. Er verlangte vom Heizungsbauer, die Fußbodenheizung so umzurüsten, dass sie die Vorgaben der EnEV erfüllte.

Er habe das geliefert, was der Auftraggeber bestellt habe, konterte der Handwerker. Die Heizung funktioniere, erreiche die erforderliche Raumtemperatur. Also liege kein Mangel vor. Nun zog der Bauherr vor Gericht und klagte Ersatz für die Kosten der Nachbesserung ein. Beim Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg setzte er sich durch (12 U 92/08).

Eine Heizung, die der EnEV widerspreche, sei mangelhaft, so das OLG, auch wenn sich der Heizungsbauer ans Leistungsverzeichnis gehalten habe. Auch wer Arbeiten ausführe wie vertraglich vereinbart, könne ein mangelhaftes Werk abliefern. Denn: Die Leistungsbeschreibung sei selbst fehlerhaft - der Handwerker schulde dem Bauherrn allemal eine Heizung, die den aktuellen Vorschriften der EnEV entspreche. Davon abzuweichen, verstoße gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik.

Zumindest wäre der Handwerker verpflichtet gewesen, den Auftraggeber auf die Abweichung hinzuweisen. Hätte er das getan, müsste er für den Mangel nicht haften. Da er den Bauherrn jedoch nicht informierte, müsse der Heizungsbauer die Kosten der Umrüstung tragen (abzüglich der Kosten, die der Auftraggeber auch dann hätte zahlen müssen, wenn von vornherein eine EnEV-kompatible Heizung eingebaut worden wäre).

Asthmatikerin kündigt wegen Schimmelpilzen fristlos

Auch bei Gefahr für die Gesundheit: Mieterin muss zuerst Abhilfefrist setzen

Die Frau hatte im Januar 2002 eine Wohnung im Anbau des Hauseigentümers gemietet, und zwar befristet bis Ende 2003. Doch schon im Dezember 2002 kündigte die Mieterin fristlos, weil sie an der Tapete hinter Schrank und Bett Schimmelpilze festgestellt hatte. Hier könne sie nicht länger bleiben, schrieb sie dem Vermieter. Denn sie leide an Asthma und Neurodermitis und habe in den letzten Monaten vermehrt mit Asthmaanfällen und Hautausschlag zu kämpfen. Nun wisse sie, warum.

Sofort zog die Mieterin aus und zahlte keine Miete mehr. Der Vermieter verlangte von ihr Miete bis inklusive Dezember 2003. Im Prinzip stehe sie ihm zu, erklärte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 182/06). Ein Mieter könne - auch bei erheblicher Gefahr für seine Gesundheit - erst dann fristlos kündigen, wenn er dem Vermieter zuvor eine Abmahnung geschickt oder eine angemessene Frist für Abhilfe gesetzt habe.

Darauf dürften Mieter nur im Ausnahmefall verzichten, wenn die "sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt sei". Ob das hier zutreffe, habe die Vorinstanz jedoch nicht geklärt. Das sei nun nachzuholen. Zu diesem Zweck verwies der BGH den Rechtsstreit zurück.

Kabelanschluss statt Gemeinschaftsantenne

Vermieter darf die Kosten des Kabelanschlusses auf die Mieter umlegen

In einer größeren Wohnanlage war für den Fernsehempfang eine Gemeinschaftsantenne installiert. Ihre Kosten wurden mit anderen Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. 2001 teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, dass Breitbandkabel die Gemeinschaftsantenne ersetzen werde. Alle Wohnungen würden mit einem Anschluss ausgestattet.

Die Kosten legte der Vermieter wie vorher auch mit den anderen Nebenkosten um. Für das Jahr 2001 betrug die Nachzahlung für den Kabelanschluss 29,61 Euro, für 2002 50,69 Euro. Ein Mieter wollte die Kosten nicht übernehmen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Der Bundesgerichtshof entschied ihn zu Gunsten des Vermieters (VIII ZR 202/06). Der Mieter müsse die anteiligen Betriebskosten für den Kabelanschluss tragen.

Der Vermieter könne nach der Umstellung auf das Kabelnetz die Kosten umlegen, wenn er bereits die Kosten der Gemeinschaftsantenne laut Mietvertrag als Betriebskosten umlegen durfte (das treffe hier zu) und wenn die Umstellung eine Modernisierungsmaßnahme sei, die Mieter akzeptieren müssten. Auch das treffe zu: Der Anschluss ans Breitbandkabelnetz sei in der Regel als Modernisierungsmaßnahme von den Mietern zu dulden, unabhängig davon, ob sie dessen Möglichkeiten nutzten.

Mietvertrag einer Prostituierten gekündigt

Kann sie die Zwangsräumung verhindern, indem sie Untermietverträge schließt?

Will ein Vermieter nach wirksamer Kündigung eine Wohnung räumen lassen, benötigt er dafür vom Gericht einen Räumungstitel gegen den Mieter. Für "Mitbesitzer" der Wohnung - wie Lebensgefährten oder Untermieter - braucht er einen eigenen Titel. In dem entsprechenden Urteil müssen alle Personen, gegen die die Zwangsvollstreckung vollzogen werden soll, namentlich genannt sein.

Diese Rechtsnorm machte sich eine Frau zunutze, deren Mietvertrag von der Vermieterin gekündigt worden war, weil sie in der Wohnung gewerbsmäßige Prostitution betrieb. Sie schloss (ohne Wissen und Einwilligung der Vermieterin) mit weiteren Prostituierten Untermietverträge und zahlte keine Miete mehr. Wenn der Gerichtsvollzieher kam, um die Wohnung zu räumen, forderte eine Untermieter ihn auf, einen Räumungstitel gegen sie zu erwirken. Auf diese Weise verschob sich die Räumung ein ums andere Mal.

Doch das Landgericht Hamburg entschied schließlich, dass der Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung durchführen darf (316 T 24/07). Das Verhalten der Mieterin sei treuwidrig, weil sie durch ständig neue Untermieterinnen versuche, die Zwangsvollstreckung zu vereiteln. Für die Vermieterin sei es unzumutbar, gegen immer neue "Damen" einen Räumungsbefehl zu beantragen. Sie müsse damit rechnen, dass anschließend wieder eine andere Prostituierte ihre Tätigkeit in der Wohnung aufnehme.

Daher dürfe die Vermieterin hier ausnahmsweise mit dem Räumungstitel gegen die Mieterin auch gegen Untermieterinnen vollstrecken. Ansonsten würde die Räumung über einen längeren Zeitraum verhindert und es entstünde für die Vermieterin ein nicht mehr zu rechtfertigender Schaden.

Mit Silvesterrakete Scheune abgefackelt

Nachbar kann für den Brandschaden Ausgleich fordern

Am 1. Januar 2006 hatte der Mann vom Silvesterabend noch eine Leuchtrakete übrig. Er steckte sie in den Schneehaufen vor seinem Einfamilienhaus und zündete sie. Die Rakete stieg zuerst ca. fünf Meter gerade nach oben und schwenkte dann zur Seite. Unglücklicherweise zischte sie in die zwölf Meter entfernte Scheune des Nachbarn - durch einen engen Spalt zwischen der mit Eternit verkleideten Außenwand der Scheune und ihrem Blech-Trapezdach.

Der Bauer lagerte hier Getreide und Stroh. Als die Rakete in der Scheune explodierte, brannte das Gebäude innerhalb kürzester Zeit lichterloh. Da war die Feuerwehr machtlos. Die Gebäudeversicherung des Landwirts regulierte den Brandschaden und forderte die Summe anschließend vom "Zündler".

Auf das Nachbarrecht könne der Landwirt einen Anspruch auf Ausgleich stützen, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (10 U 219/07). Einen Anspruch auf Schadenersatz wegen schuldhaft fahrlässigen Handelns verneinte das OLG: In der Silvesternacht und am 1. Januar sei es zulässig und üblich, Feuerwerkskörper zu zünden.

Die Scheune sei durch unbrennbare Materialien geschützt und der Feuerwerker habe einen Abstand von zwölf Metern zur Scheune eingehalten (der Hersteller empfehle nur fünf Meter Abstand zu Gebäuden). Von dem Spalt habe er nichts gewusst. Eine Rakete von einem Schneehaufen aus abzuschießen, führe nicht notwendig zu einer abweichenden Flugbahn, habe das kriminaltechnische Institut des Landeskriminalamts Baden-Württemberg festgestellt.

Der Landwirt könne aber einen (verschuldensunabhängigen) nachbarrechtlichen Anspruch auf Ausgleich geltend machen, weil der Schaden vom benachbarten Grundstück ausging und "das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteige". Ein Fehlstart von Raketen sei nie auszuschließen. Deshalb hätte der Landwirt - wäre er am Silvesterabend zu Hause gewesen - vom Nachbarn verlangen können, das Abschießen der Rakete zu unterlassen.

Energieversorger schätzt den Gas-Gesamtverbrauch

Kein Grund für die Mieter, die auf sie umgelegten Heizkosten zu kürzen

Obwohl er es eigentlich mit dem Eigentümer des Mietshauses vereinbart hatte, las der Energieversorger nicht am Anfang und Ende der Abrechnungsperiode den Hauptgaszähler ab. Statt dessen schätzte er den Gas-Gesamtverbrauch des Mehrfamilienhauses. Der Abrechnung des Vermieters für Warmwasser- und Heizkosten lag also nur ein geschätzter Wert zugrunde. Allerdings verteilte er diesen Wert auf die Mieter gemäß den Zahlen an ihren Einzelzählern.

Ein Mieter zog von der auf ihn entfallenden Summe 15 Prozent ab: Gemäß Heizkostenverordnung sei er dazu berechtigt, weil hier nicht wirklich "verbrauchsabhängig abgerechnet" wurde. Dazu müsse man den Hauptzähler ordnungsgemäß ablesen. Doch das Amtsgericht Frankfurt gab der Zahlungsklage des Vermieters statt (33 C 2550/07-30).

Der Energieversorger habe dem Vermieter den geschätzten Verbrauch in Rechnung gestellt. Der habe die Rechnung bezahlt und dürfe die Kosten daher auf die Mieter umlegen. Den individuellen Verbrauch der Bewohner habe der Vermieter mit Messgeräten ermittelt und somit sehr wohl eine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellt. Daher berufe sich der Mieter zu Unrecht auf die Heizkostenverordnung.

Durch das Schätzen werde die Abrechnung nicht falsch. Sollte der Verbrauch zu hoch geschätzt worden sein, werde dies nach der Ablesung im nächsten Jahr korrigiert, weil dann ein entsprechend niedriger Gesamtverbrauch veranschlagt werde. Die Mieter zahlten also nicht zu viel; die Kosten würden nur in eine andere Abrechnungsperiode verschoben.

Einbauten des Vormieters

Whirlpool kaputt: Muss der Vermieter für die Reparatur zahlen?

Schon bei der ersten Besichtigung der zu vermietenden Wohnung hatte der Vormieter dem Mietinteressenten erklärt, dass er die Küche und einen Whirlpool eingebaut habe und gegen Ablöse zurücklassen würde. Der neue Mieter wollte seine eigene Küche mitbringen, aber den Whirlpool gerne übernehmen. Der Mietvertrag kam zustande, er enthielt folgende Klausel: "Die Wohnung wird leer übernommen. Etwaige vom Vormieter belassene Gegenstände und Einbauten sind nicht Mietgegenstand".

Einige Zeit nach dem Einzug des neuen Mieters ging der Whirlpool kaputt. Der Mieter forderte den Vermieter auf, ihm für die Reparatur einen Kostenvorschuss von ca. 7.700 Euro zu überweisen. Auch mitvermietete Gegenstände müsse er instandhalten. Doch der Vermieter pochte auf den Mietvertrag und lehnte ab. Zu Recht, wie das Landgericht Berlin urteilte (65 S 169/07).

Allerdings sei das nicht aus dem Mietvertrag abzuleiten, denn die einschlägige Formularklausel sei unwirksam. Was zu den Mietgegenständen gehöre, bleibe hier offen. Die Klausel gelte auch, wenn der Nachmieter gar nicht wisse, woher die Einbauten oder andere Sachen in der Wohnung stammten - vom Vermieter oder vom Vormieter. Damit bleibe für den Mieter unklar, was er selbst instandhalten müsse und wofür der Vermieter zuständig sei. Das benachteilige den Mieter unangemessen.

Im konkreten Fall sei aber nichts unklar: Der Mieter habe gewusst, dass der Pool dem Vormieter gehörte und habe ihn übernommen. Also stehe auch fest, dass der Vermieter den Whirlpool nicht mitvermietet habe. Dessen Reparatur müsse der Mieter selbst finanzieren.

"Heimat"-Fernsehsender per Internet

Gibt es Alternativen, darf eine eingebürgerte Mieterin keine Satellitenschüssel installieren

Eine deutsche Mieterin ausländischer Herkunft installierte auf dem Hausdach eine Parabolantenne, um Fernsehsender aus ihrem Heimatland zu empfangen. Den Vermieter hatte sie vorher nicht gefragt. Der legte sich nun quer und verlangte, die Satellitenschüssel zu entfernen: Einer deutschen Mieterin stehe grundsätzlich nicht das Recht zu, die Hausfassade durch eine Antenne zu verschandeln. Nachrichten könne sie auch mit dem Kabelanschluss sehen.

So prinzipiell wollte das Amtsgericht Frankfurt den Anspruch auf eine Parabolantenne nicht ausschließen (33 C 3540/07-31). Auch eingebürgerte Deutsche ausländischer Abstammung dürften eine Satellitenschüssel anbringen, wenn sie sich anders nicht über ihr Heimatland informieren könnten. Den sprachlichen und kulturellen Bezug zum Heimatland aufrecht zu erhalten, sei ein verständliches und schutzwürdiges Interesse.

Dass der Empfang via Parabolantenne die einzige Möglichkeit dafür sei, habe die Mieterin allerdings nicht dargelegt. Bei so einem Interessenkonflikt seien auch die neuen technischen Möglichkeiten zu berücksichtigen: Die Mieterin solle sich einen Empfang per Internet einrichten.

Sendeanstalten verbreiteten heutzutage fast alle Sendungen auch im Internet. Die technischen Bedingungen für den Empfang per Internet (Decoder, D-Box oder Set-Top-Box) seien nicht so kostspielig, dass diese Variante für die Mieterin unzumutbar wäre. Nur wenn der Internetempfang im Bereich des Hauses unmöglich sei, dürfe sie ihre Satellitenschüssel behalten.

Unpünktliche Mietzahlungen

Kündigung muss zeitnah zur Abmahnung ausgesprochen werden

Der Mieter hatte es mit der Pünktlichkeit nie so genau genommen. Immer wieder hatte er die Miete verspätet auf das Konto des Vermieters eingezahlt, manchmal um ein paar Tage, einige Male auch um einen Monat zu spät. Der Vermieter mahnte ihn deswegen mehrfach ab: zuletzt im Juli und Mitte August 2005, als der Mieter jeweils einen Monat zu spät gezahlt hatte. Danach ging es erst einmal korrekt weiter.

Doch von Januar bis März 2006 verbummelte der Mieter die Zahlung wieder jeweils um mehrere Tage. Deshalb kündigte der Vermieter Ende März den Mietvertrag. Zum falschen Zeitpunkt, urteilte das Landgericht Berlin auf die Klage des Mieters hin: Eine Kündigung müsse bald nach der Abmahnung erfolgen (62 S 412/07).

Zwischen der letzten Abmahnung und der Kündigung dürften nicht mehr als sechs Monate liegen. Für den konkreten Fall bedeute dies: Die Abmahnungen von 2005 seien als Warnsignal schon "verbraucht" gewesen. Über ein halbes Jahr später dürfe der Mieter annehmen, der Vermieter wolle den Vertrag trotz der "regelmäßigen Unpünktlichkeit" fortsetzen. Die Kündigung sei daher unwirksam.

Beim Wohnungskauf arglistig getäuscht

Dachgeschoss war bewohnt, eine Baugenehmigung fehlte

Für 170.000 DM hatte das Ehepaar eine vermietete Dachgeschosswohnung gekauft. Das Dachgeschoss war ohne Baugenehmigung zu einer Wohnung umgebaut worden, das hatten die Käufer bei der Besichtigung erfahren. Was sie nicht wussten: Es fehlte ein Rettungsweg und andere Einrichtungen für den Brandschutz. Um nachträglich eine Baugenehmigung von der Baubehörde zu erhalten, wären also weitere Investitionen nötig gewesen. Deshalb verlangten die Käufer später vom Verkäufer, das Geschäft rückgängig zu machen.

Das Oberlandesgericht Hamm gab ihnen Recht, weil der Verkäufer arglistig einen gravierenden Mangel der Wohnung verschwiegen habe (22 U 145/07). Dass sie in einigen Punkten gegen Vorschriften der Bauordnung verstoße, hebe ihre Tauglichkeit für den Gebrauch auf, den die Vertragsparteien bei Vertragsschluss vereinbart hätten.

Die Käufer seien keine Bauspezialisten und hätten diesen Sachverhalt bei der Besichtigung nicht erkennen können. Um die Wohnung so "nachzurüsten", dass dafür eine Baugenehmigung erteilt worden wäre, hätte das Paar laut Sachverständigengutachten mindestens 15.000 Euro ausgeben müssen. Wäre den Käufern das klar gewesen, hätten sie den Kaufvertrag nicht unterschrieben.

Makler und Verkäufer hätten betont, es sei kein Problem, die "Genehmigung" nachzuholen. Sie hätten den nötigen Aufwand bewusst bagatellisiert, um den Vertragsschluss nicht zu gefährden. Dabei habe der Verkäufer keinerlei Zusage von der Behörde gehabt, nicht einmal eine Auskunft zur Sachlage eingeholt. Eigene Sachkenntnis im Baurecht zeichne ihn auch nicht aus. Vielmehr habe der Verkäufer "ins Blaue hinein" eine falsche Erklärung abgegeben und gegenüber den Käufern so getan, als gebe es für dieses Urteil eine zuverlässige Grundlage.

Wenn Mieter andere Hausbewohner beleidigen ...

... darf ihnen der Vermieter auch ohne Abmahnung kündigen

Ein Paar bezog Anfang März 2008 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Schon bald nach dem Einzug hatten sich die neuen Mieter mit allen anderen Hausbewohnern zerstritten. Sie tranken zu viel Alkohol und lärmten fast jede Nacht. Bei jeder Beschwerde beschimpfte und beleidigte das Paar die Mitmieter aufs übelste. Sehr schnell zog die Vermieterin die Konsequenzen und kündigte den Mietvertrag.

Die neuen Mieter widersprachen der Kündigung: Das Mietshaus liege in einem sozialen Brennpunkt der Stadt, da dürfe man keine überzogenen Maßstäbe anlegen, fanden sie. Das Paar blieb in der Wohnung und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Wie schon das Amtsgericht Coburg, gab auch das Landgericht Coburg der Räumungsklage der Vermieterin statt (32 S 85/08).

Die Kündigung sei begründet. Die Mieter hätten den Hausfrieden nachhaltig gestört. Deshalb sei es für die Vermieterin unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. Wenn Mieter andere Mietparteien beleidigten und mit nächtlichem Lärm traktierten, dürften Vermieter ausnahmsweise auch ohne vorherige Abmahnung kündigen. Der Rechtfertigungsversuch der Mieter überzeugte das Landgericht nicht: Auch in einem "sozialen Brennpunkt" seien im Umgang mit anderen Personen die allgemein gültigen Rechtsnormen zu beachten.

Brandschutzwidrige Dachkonstruktion ...

... ragt auf das Dach des Nachbarn hinüber - Duldungspflicht?

Ein Reihenhausbesitzer ließ das Dach seines Hauses erneuern und dämmen. Am Übergang zum Haus des Nachbarn wurde ein L-förmiges Anschlussblech montiert. Ein Schenkel ragte auf das Dach des Nachbarn hinüber. Da dieser Teil der Dachkonstruktion nicht den Vorschriften der Bayerischen Bauordnung zum Brandschutz entsprach, forderte der Nachbar den Renovierer auf, sie zu entfernen.

Das Oberlandesgericht München hatte seine Klage abgewiesen: Nachbarn müssten einen Überbau über die Grundstücksgrenze hinweg dulden, wenn dem Bauherrn kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last falle (§ 912 BGB). Daraus könne sich eine Duldungspflicht ergeben, räumte der Bundesgerichtshof ein (V ZR 152/07). Diese Regelung solle den Wertverlust verhindern, den ein Rückbau für alle Beteiligten mit sich bringe.

Hier liege der Fall aber anders, weil die Konstruktion des Anschlussblechs den Regeln der Baukunst widerspreche und künftig zu weiteren Beeinträchtigungen für den Nachbarn führen könne. Der jetzige Zustand sei brandschutztechnisch unzulässig, weil das Dachdeckerunternehmen in den Zwischenräumen ungeeigneten Bauschaum verwendet habe. Der Überbau müsse daher beseitigt werden.

Außerdem sei dem Renovierer sehr wohl Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Wer im Grenzbereich baue oder saniere, müsse die Grenze respektieren oder die Zustimmung des Nachbarn einholen, wenn er in dessen "Terrain" vorstoßen wolle. Jedenfalls müsse man sich vergewissern, dass der Nachbar nicht beeinträchtigt werde: Das werde durch den Auftrag an einen Fachhandwerker keineswegs überflüssig. Trotzdem habe der Auftraggeber dem Dachdecker einfach "freie Hand gelassen".

"Wohnung ist renoviert zu übergeben"

Diese Vereinbarung wird durch eine nichtige Klausel zu Schönheitsreparaturen nicht automatisch unwirksam

Der Formularmietvertrag von 2000 enthielt, wie damals üblich, eine Klausel, die für Schönheitsreparaturen feste Zeitabstände vorsah. Derlei Klauseln sind nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam: Starre Fristenpläne für Renovierungsarbeiten benachteiligen die Mieter, weil diese unabhängig vom objektiven Renovierungsbedarf ausgeführt werden sollen.

Als der Mieter später auszog, verwies er darauf, dass die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam sei. Also müsse er nicht renovieren, meinte er. Allerdings hatte der Mieter beim Vertragsschluss zusätzlich ein Wohnungsübergabeprotokoll unterschrieben: "Herr U übernimmt vom Vormieter die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."

Die Klage des Vermieters auf Schadenersatz für Renovierungskosten war bei der Vorinstanz gescheitert. Doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf (VIII ZR 71/08). Der Mieter wäre verpflichtet gewesen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, so die Bundesrichter. Das folge aus der "Endrenovierungsvereinbarung" im Protokoll der Wohnungsübergabe.

Diese Abrede werde nicht schon dadurch hinfällig, dass die Mietvertragsklausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Die Abrede sei vielmehr gültig, unter einer Bedingung: Wenn sie seinerzeit von den Vertragsparteien individuell ausgehandelt wurde und nicht Bestandteil eines vorgedruckten Formulars sei, das der Vermieter öfters verwende.

Das müsse nun die Vorinstanz prüfen. Wenn die Parteien die Vereinbarung individuell ausgehandelt hätten, hätten sie mit dem Protokoll dem bestehenden Mietvertrag eben nachträglich eine weitere Abrede hinzugefügt. Dagegen sei nichts einzuwenden.

Abrechnungsfrist für Miet-Nebenkosten

Entscheidend ist, wann der Mieter die Abrechnung bekommt

Nach dem Auszug verlangten Berliner Mieter von der Vermieterin die Kaution zurück. Die Vermieterin konfrontierte sie statt dessen mit einer Betriebskosten-Nachforderung. Sie verwies auf die Abrechnung für das Jahr 2004. Die sei bei ihnen nicht rechtzeitig angekommen, behaupteten die Mieter. Das Ehepaar ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen.

Hintergrund: Die "Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen", so steht es im Gesetz.

Vor Gericht ging es darum, ob diese Frist eingehalten wurde. Am 21. Dezember 2005 hatte die Vermieterin abgerechnet. Am gleichen Tag hatte ihr Lebensgefährte die Abrechnung zur Post gebracht und abgeschickt. Das konnte die Vermieterin belegen - doch es half ihr nichts.

Die Abrechnung rechtzeitig abzusenden, genüge nicht, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 107/08). Nach dem Willen des Gesetzgebers sei entscheidend, wann der Mieter das Schreiben in Händen halte. Um die Frist zu wahren, müsse die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Abrechnungsfrist zugehen. Dass ein Brief zur Post gebracht wurde, beweise dies nicht.

Sei die Frist schon abgelaufen, könne die Vermieterin keine Nachforderung mehr geltend machen - es sei denn, sie hätte die Verspätung nicht zu verantworten. Das treffe jedoch nicht zu: Gehe ein Brief verloren oder träten auf dem Postweg unerwartete Verzögerungen ein, entlaste das den Vermieter nicht.