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Naturschutz contra Denkmalschutz?

Auch auf einem Denkmalobjekt kann eine Solaranlage zulässig sein

Im Berliner Stadtteil Zehlendorf liegen auf verschiedenen Seiten einer Straße zwei Siedlungen: die Siedlung "Onkel-Toms-Hütte" (gebaut 1926 von Bruno Traut) und die Siedlung "Am Fischtal" (gebaut von den Architekten Schmitthenner und Tessenow 1928). In die Architekturgeschichte ging ihre unterschiedliche Gestaltung als "Zehlendorfer Dächerkrieg" ein: Traut verwandte innovative kubische Formen und Flachdächer, die eher konventionellen Siedlungshäuser nebenan tragen Steildächer.

Heute stehen beide Siedlungen unter Denkmalschutz. Hauseigentümer beantragten bei der unteren Denkmalbehörde die Erlaubnis, auf dem Dach eine Solaranlage zu installieren. Die Anlage sollte auf die der Straße abgewandte Dachseite montiert werden. Trotzdem lehnte die Behörde die Genehmigung ab.

Beim Verwaltungsgericht Berlin setzten sich die Hauseigentümer mit ihrer Klage gegen die Denkmalschutzbehörde durch (16 K 26/10). Denkmalschutz gehe keineswegs immer vor Umweltschutz, so die Richter. Die Interessen des Denkmalschutzes seien gegen die des Hauseigentümers abzuwägen. Dabei seien die Bedeutung des Denkmalobjekts und das Ausmaß der geplanten Veränderung zu berücksichtigen - aber auch der ökologische Nutzen einer Solaranlage.

Im konkreten Fall werde das Gesamtbild des Ensembles nicht wesentlich verändert, da die Anlage auf der Rückseite des Daches installiert werde. Das gelte auch im optischen Verhältnis zum geschützten Ensemble auf der anderen Straßenseite: Von der Straße aus betrachtet, bleibe der architektonische "Widerspruch" der Dächerlandschaften erhalten. Die Behörde dürfe daher die Erlaubnis für die Solaranlage nicht verweigern.

Fehlgeleitete Silvesterrakete setzt Scheune in Brand

Keine Haftung für ein Unglück, das so nicht vorhersehbar war

Alle Jahre wieder sind an Silvester Brandschäden zu beklagen, die durch leichtsinnigen Umgang mit Pyrotechnik entstehen. Manchmal ist das Risiko für den "Zündler" aber auch bei gehöriger Sorgfalt nicht zu erkennen. Dann handelt es sich um ein Unglück, für das er nicht haftet, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Streit um eine abgebrannte Scheune (10 U 116/09).

Der Nachbar hatte am Silvesterabend vor seinem Haus eine Leuchtrakete in einen Schneehaufen gesteckt und angezündet. Sie stieg zunächst wie geplant etwa fünf Meter gerade nach oben. Dann jedoch schwenkte die Rakete unversehens zur Seite und auf die zwölf Meter entfernte Scheune zu, in der Stroh und Getreide gelagert waren. Dort zischte sie durch eine winzige Spalte zwischen der (mit Eternit verkleideten) Außenwand und dem Blechdach, explodierte in der Scheune und setzte sie in Brand.

Die Gebäudeversicherung des Scheunenbesitzers regulierte den Schaden und forderte anschließend den Betrag (410.000 Euro) vom Nachbarn. Doch das OLG wies die Schadenersatzklage des Versicherers ebenso zurück wie vorher schon das Landgericht Ulm. Der Nachbar habe den Brandschaden nicht schuldhaft verursacht, so das OLG.

Das einzige Risiko, das hier objektiv bestand, dass nämlich der Feuerwerkskörper die kleine Lücke zwischen Wand und Dach finden würde, sei für den Hobby-Feuerwerker nicht erkennbar gewesen. Eine andere Gefahr sei am Standort, wo der Nachbar die Rakete startete, nicht zu erkennen. Daher handle es sich hier um ein Unglück und nicht um verantwortungslosen Leichtsinn.

In der Silvesternacht und am Neujahrstag sei es zulässig und üblich, Feuerwerkskörper zu zünden. Auf diesen Brauch müssten sich Hauseigentümer (in vernünftigen Grenzen) einrichten, um ihr Eigentum zu schützen. So müssten sie Fenster und Türen schließen, um das Eindringen von Silvesterraketen zu verhindern. Personen, die ein Feuerwerk abbrennen, müssten ihrerseits einen Standort wählen, von dem aus sie weder Personen, noch Sachen gefährdeten. In dem Punkt treffe den Nachbarn kein Vorwurf.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ...

... darf Mieter höchstens vier Jahre ab Beginn des Mietvertrags binden

Im Juni 2005 mietete ein Ehepaar eine Wohnung. Mit der Vermieterin, einer Wohnungsbaugesellschaft, schlossen sie einen Mietvertrag "auf unbestimmte Zeit" ab dem 1. Juli 2005. Im Vertrag war Folgendes vereinbart: Die Parteien verzichteten wechselseitig für vier Jahre ab Vertragsbeginn auf ihr Recht, den Vertrag fristgemäß zu kündigen. Erst nach Ablauf des Vier-Jahres-Zeitraums durfte gekündigt werden.

Ganz so lange wollten die Mieter dann aber doch nicht warten: Im Februar 2009 teilten sie der Vermieterin mit, dass sie das Mietverhältnis zum 30. Juni 2009 kündigten. Darauf wollte sich die Vermieterin nicht einlassen und bekam vom Landgericht Recht: Erst ab 1. Juli 2009 hätten die Mieter - zum 30. September - kündigen dürfen. Doch die Mieter legten gegen das Urteil erfolgreich Revision zum Bundesgerichtshof ein (VIII ZR 86/10).

Werde ein Kündigungsverzicht zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt, könnten sie auch eine längere Dauer vereinbaren, so die Bundesrichter. Doch wenn der Kündigungsausschluss im Vertragsformular vorformuliert sei ("formularmäßiger Kündigungsausschluss"), dürfe er den Mieter nicht länger als vier Jahre an den Mietvertrag binden: vier Jahre, berechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Mieter den Vertrag frühestens beenden könne.

Ansonsten würden Mieter unzumutbar in ihrer Dispositionsfreiheit eingeschränkt. So sei es im konkreten Fall, denn die Mieter seien länger als vier Jahre an den Mietvertrag gebunden, wenn sich an den Kündigungsverzicht von vier Jahren Dauer noch die gesetzliche Kündigungsfrist anschließe. Die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, sei zu unsicher, um diesen Nachteil für die Mieter auszugleichen.

Vermieterin vergaß, das Heizöl zu berechnen

Gutschrift für die Mieter nach falscher Betriebskostenabrechnung ist nicht verbindlich

Im Sommer 2007 rechnete die Vermieterin die Betriebskosten für 2006 ab. Für die Mietwohnung des Ehepaars T rechnete sie ein Guthaben der Mieter von 185,96 Euro aus und schrieb es deren Mietkonto gut. Erst nachdem sie dem Ehepaar die Abrechnung zugeschickt hatte, fiel der Vermieterin auf, dass sie bei den Heizkosten für das Mietshaus 8.200 Liter Heizöl (Kostenpunkt: 4.613 Euro) übersehen hatte.

Sie schickte den Mietern im Dezember eine korrigierte Abrechnung zu. Demnach war das Guthaben des Ehepaars T um 138 Euro geschrumpft. Diesen Betrag buchte die Vermieterin, die eine Einzugsermächtigung hatte, vom Girokonto der Mieter ab. Sie widersprachen der Abbuchung und forderten den Betrag zurück.

Es kam zum Rechtsstreit, den das Ehepaar in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof verlor (VIII ZR 296/09). Innerhalb der gesetzlichen Frist für die Abrechnung von Nebenkosten dürften Vermieter diese nachträglich zu Lasten der Mieter korrigieren, urteilten die Bundesrichter, wenn die Abrechnung fehlerhaft sei.

Das gelte auch dann, wenn ein Vermieter - wie hier - das versehentlich errechnete Guthaben dem Mieterkonto ohne Vorbehalt gutgeschrieben habe. Eine Gutschrift stelle kein "Schuldanerkenntnis" der Vermieterin dar: Der in der Abrechnung genannte Endbetrag sei nicht verbindlich.

Hartz-IV-Empfänger steht größere Wohnung zu ...

... um seine Tochter bei Besuchen angemessen unterbringen zu können

Beim Jobcenter Dortmund hatte ein Langzeitarbeitloser einen Umzug beantragt. Er lebte in einer 40-Quadratmeter-Wohnung. Das sei zu eng, erklärte der Mann, weil seine elfjährige Tochter regelmäßig bei ihm zu Besuch sei: Jedes zweite Wochenende und die Hälfte der Schulferien, so sei sein Umgangsrecht bei der Scheidung geregelt worden. Aktuell habe er die Gelegenheit, eine 64 Quadratmeter große Wohnung anzumieten.

Das Jobcenter lehnte die Kostenübernahme ab, wurde allerdings vom Sozialgericht Dortmund per einstweiliger Anordnung dazu verpflichtet (S 22 AS 5857/10 ER). Da der Vater das Umgangsrecht mit seinem Kind regelmäßig wahrnehme, sei eine größere Unterkunft notwendig, so das Sozialgericht. 40 Quadratmeter seien zu klein, zumal ein Mädchen in diesem Alter ein kleines, eigenes Zimmer benötige.

Die Miete von 259,89 Euro sei akzeptabel und liege nur geringfügig über dem Betrag, der in Dortmund als angemessene Miete für eine Person angesehen werde (246,28 Euro). Außerdem sei die Angelegenheit eilig: Die betreffende Wohnung sei für den Vater nur bis zum 31. Dezember 2010 reserviert. Die Kostenübernahme gelte für dieses konkrete Wohnungsangebot.

Nebenpflichten eines Maklers

Muss er den Käufer einer Immobilie informieren, wenn der Voreigentümer darin gestorben ist?

Der Makler hatte das kleine Häuschen zum Verkauf angeboten. In der Anzeige stand, es stamme aus einem Nachlass. Der frühere Besitzer war einige Wochen vorher darin gestorben. Bei den Kaufverhandlungen mit dem Interessenten war davon nicht die Rede. Nach dem Abschluss des Kaufvertrags forderte er u.a. deswegen Schadenersatz vom Makler.

Das Landgericht Duisburg wies die Klage ab (7 S 91/09). Der Käufer habe nicht belegt, dass er vom Makler falsch informiert wurde, so das Gericht. Bei den Kaufverhandlungen habe er nicht nach dem Vorbesitzer gefragt. Allerdings hätte es der Kaufinteressent wissen können, dass der Vorbesitzer in dem Haus gestorben sei. Immerhin habe der Makler in der Anzeige erwähnt, dass das Haus wegen eines Todesfalls zu verkaufen sei.

Zudem sei nicht ersichtlich, wie dem Käufer ein Irrtum über diesen Sachverhalt geschadet haben könnte. Seine ins Blaue hinein fabulierte Behauptung, ein "allgemeiner Kundenkreis" würde wegen dieses Umstandes den Kaufpreis reduzieren, sei abwegig. Der Tod eines Voreigentümers in einer Immobilie sei ein "immaterieller Faktor, der von der subjektiven Empfindlichkeit, ja dem Aberglauben" eines Käufers abhänge und einer materiellen Bewertung nicht zugänglich sei.

Ornamente an der Hausmauer

Was die Nachbarin nicht sieht, kann sie auch nicht stören!

Zwischen den Grundstücken zweier Münchner Hauseigentümer steht eine Mauer. Herr F verwirklichte sich auf seiner Seite künstlerisch und brachte zwei Ornamente an: einen Salamander und eine Sonne aus Metall. Außerdem schüttete er an der Wand ein Pflanzenbeet auf, das er mit einer Leiste und einer Noppenfolie von der Mauer abgrenzte.

Das brachte die Nachbarin M auf die Palme: Ornamente und Beet müssten weg, forderte sie. Die Mauer gehöre ihr und die werde durch das Beet feucht. F glaube wohl, dass er tun und lassen könne, was er wolle. Deshalb müsse er auch die Ornamente beseitigen. Ein Schlichtungsverfahren scheiterte, danach zog Frau M vor Gericht. Ihre Klage brachte allerdings beim Amtsgericht München nur einen Teilerfolg (281 C 17376/09).

Ein Bausachverständiger bestätigte, dass von dem Beet aus Feuchtigkeit ins Mauerwerk hochsteigen könnte. Deshalb verdonnerte die Amtsrichterin Herrn F dazu, das Beet zu entfernen bzw. von der Mauer weg zu verlegen und einen Sicherheitsabstand einzuhalten. Eine Noppenfolie sei als Schutz gegen Feuchtigkeit aus der Erde nicht ausreichend.

Die Beseitigung der Ornamente an der Mauer könnte die Nachbarin nur verlangen, wenn sie dadurch beeinträchtigt wäre. Die Kunstwerke könnten Frau M jedoch nicht stören, da sie diese gar nicht sehen könne. Anscheinend gehe es Frau M darum, den Nachbarn zu disziplinieren, der "einfach mache, was er wolle". Eine Klage, die kein ernsthaftes Interesse verfolge, sondern den Kontrahenten "erziehen" solle, stelle Schikane und Rechtsmissbrauch dar.

Mieterhöhungsverlangen wirksam

Vermieterin musste öffentliche Fördermittel für Instandsetzungsarbeiten nicht angeben

1999 hatte der frühere Eigentümer öffentliche Fördermittel für das Mietshaus kassiert. Das Haus in Berlin-Mitte wurde grundlegend saniert. Laut Fördervertrag hatte der Eigentümer die Modernisierung aus Eigenmitteln zu bestreiten, die Fördermittel waren für Instandsetzungsarbeiten gedacht.

Als die neue Eigentümerin 2008 den Mietern eine Mieterhöhung ankündigte, gestützt unter anderem auf die Modernisierungsmaßnahmen, stellte sich ein Mieter quer. Das Mieterhöhungsverlangen sei schon deshalb unwirksam, argumentierte er, weil die Vermieterin die öffentlichen Fördermittel nicht angegeben und berücksichtigt habe. Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 87/10). Wenn Vermieter mehr Miete forderten, müssten sie in dem Schreiben öffentliche Fördermittel nicht anführen, wenn diese ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt worden seien (also Reparaturen und andere Maßnahmen, die den baulichen Zustand erhalten). Laut Fördervertrag seien die Fördermittel im konkreten Fall nur dafür vorgesehen gewesen.

Nur wenn Modernisierungsmaßnahmen mit kommunalen oder staatlichen Mitteln bezuschusst werden, seien diese Mittel bei der Berechnung der erhöhten Miete zu berücksichtigen. (Modernisierung: Maßnahmen, die den baulichen Zustand und damit den (Wohn-)Wert der Immobilie verbessern.) In dem Fall müssten Vermieter die Fördermittel im Mieterhöhungsverlangen angeben, damit die Mieter die Forderung überprüfen könnten.

Ein Rudel Yorkshireterrier im Garten ...

... zu halten, ist im Wohngebiet rücksichtslos gegenüber den Nachbarn

2008 kaufte das Ehepaar ein Haus am Ortsrand einer Gemeinde im Westerwaldkreis. In der näheren Umgebung liegen nur Einfamilienhäuser, es handelt sich um ein reines Wohngebiet. Die neuen Anwohner besaßen viele Yorkshireterrier, bis zu zehn Tiere auf einmal. Spezielle Zwinger für die Hunde hatten sie nicht, die Terrier liefen im Garten frei herum. Mit ein bis zwei Würfen pro Jahr betrieb das Ehepaar eine kleine Tierzucht.

Weil sich die Nachbarn immer wieder über Hundegebell (vor allem in der Nacht) beschwerten, untersagte der Landkreis schließlich dem Ehepaar, mehr als vier Terrier auf dem Grundstück zu halten. Die Tierhalter legten gegen diesen Bescheid Widerspruch ein, der beim Verwaltungsgericht Koblenz scheiterte (1 K 944/10.KO).

Von derart vielen Tieren gehe für die Nachbarn eine unzumutbare Lärmbelästigung aus, so die Richter. Das Halten von Hunden zahlenmäßig zu beschränken, gehe daher in Ordnung. Hundezucht sei in einem Wohngebiet rechtswidrig. Jeder wisse, dass sich Hunde gegenseitig anbellten. Auch in der Nacht, wenn die Nachbarn Ruhe bräuchten. So ein Rudel zu halten, sei daher rücksichtslos. Yorkshireterrier seien zwar relativ klein, ihr hochtoniges Bellen sei aber besonders störend.

Hartnäckige Gläubigerin verlangt Grundbucheinsicht

Daran besteht kein berechtigtes Interesse, wenn ein Hauseigentümer nichts mit den Schulden zu tun hat

Ein Mann schuldete einer Berlinerin 10.000 Euro. Sie schickte den Gerichtsvollzieher, der jedoch in der Wohnung des Hartz-IV-Empfängers keine pfändbaren Sachen fand. Die Frau wollte nicht glauben, dass da nichts zu holen war. Sie fragte beim Grundbuchamt nach, ob dem Schuldner wohl das Mehrfamilienhaus gehöre, in dem er wohne. Das wurde verneint.

Nun wollte die Gläubigerin wissen, wer denn sonst Eigentümer des Anwesens sei: Möglicherweise sei er ja Vermieter ihres Schuldners oder könne wenigstens den Namen des Vermieters mitteilen. Dann könnte sie eventuell beim Ende des Mietverhältnisses die Kaution verlangen. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Niebüll gab keine Auskunft, dagegen legte die Berlinerin erfolglos Beschwerde ein.

Das Grundbuch sei kein öffentliches Register, in dem sich jedermann informieren könne, erklärte das Oberlandesgericht Schleswig (2 W 234/10). Wer im Grundbuch eingetragen sei, müsse es nicht hinnehmen, dass dritte Personen nur aus Neugier Einblick in Rechts- und Vermögensverhältnisse bekämen. Wenn jemand Einsicht ins Grundbuch nehmen wolle, müsse er/sie sachliche Gründe dafür vortragen und ein berechtigtes Interesse darlegen. Das sei im konkreten Fall nicht ersichtlich.

Die Berlinerin habe mit dem Eigentümer des Mehrfamilienhauses überhaupt nichts zu tun. Die einzige Verbindung liege darin, dass ihr Schuldner in dem Haus wohne. Es stehe nicht einmal fest, ob er selbst Eigentümer der fraglichen Wohnung und damit Vermieter des Hartz-IV-Empfängers sei. Anhaltspunkte dafür, dass der Schuldner - dessen Miete vom Jobcenter bezahlt werde - gegen den Hauseigentümer finanzielle Ansprüche haben könnte, gebe es ebenfalls keine.

Farbwahl bei Schönheitsreparaturen

Vermieter dürfen Mietern auch beim Auszug nicht die Farbe "Weiß" vorschreiben

Wälzen Vermieter per Mietvertrag die Renovierungsmaßnahmen auf den Mieter ab, dürfen sie ihnen während der Mietzeit keine Vorschriften z.B. für die Auswahl bestimmter Tapeten oder in Bezug auf die Wandfarben machen. Mieter könnten ihre vier Wände nach Belieben gestalten, so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Zum Zeitpunkt des Auszugs müssen Wohnungen allerdings so aussehen, dass Vermieter sie unschwer weitervermieten können. Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Beschluss präzisiert: Auch beim Auszug dürften Vermieter die Mieter nicht auf die Farbe "Weiß" festlegen (VIII ZR 198/10). Das schränke ihre Gestaltungsfreiheit zu sehr ein und benachteilige die Mieter unangemessen.

So eine Vertragsklausel zwinge die Mieter praktisch dazu, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen. Denn: Wählten sie hellblau oder hellgrau, müssten sie bei einem Umzug nur wegen der Farbe renovieren, auch wenn Schönheitsreparaturen objektiv noch nicht notwendig wären.

Um die Interessen der Vermieter zu wahren, sei es nicht erforderlich, Wohnungen weiß zu streichen. Wichtig sei es nur, dass sie ihre Wohnung in einem Zustand zurückerhalten, der es erlaube, sie rasch weiterzuvermieten. Das sei auch bei Anstrichen in anderen dezenten Farbtönen gewährleistet.

Vermögensverwalterin eines Wohnungseigentümers ...

... vermittelt eine seiner Wohnungen: kein Anspruch auf Maklerprovision

Ein Münchner Immobilien- und Maklerbüro verwaltete u.a. Wohnungen für den Eigentümer einer Anlage mit 34 Wohneinheiten. Es bot per Inserat eine freie 2-Zimmer-Wohnung dort an. Einer Interessentin nannte das Büro eine Ansprechpartnerin, die mit ihr die Wohnung besichtigte. Diese gab der Wohnungssuchenden einen Grundriss und andere Informationen, fragte nach ihrem Einkommen und reservierte ihr dann die Wohnung.

Nach dem Abschluss des Mietvertrags zahlte die neue Mieterin 2.667 Euro Provision an das Maklerbüro. Doch dann erfuhr sie, dass die Frau, die ihr die Wohnung vermittelt hatte, die Vermögensverwalterin des Wohnungseigentümers war. Nun forderte sie das Geld zurück: Dass Eigentümer für die Vermittlung ihrer eigenen Wohnungen oder Häuser Provision verlangten, sei gesetzlich verboten. Das müsse auch für deren Vermögensverwalter gelten.

Doch das Maklerbüro konterte, die Dame habe nur ausgeholfen, weil es so viel Arbeit gab. Wieso sollte deshalb der Anspruch auf Provision entfallen? Außerdem sei die Vermögensverwalterin beim Abschluss des Vertrags und bei der Wohnungsübergabe gar nicht dabei gewesen. Das spiele keine Rolle, erklärte das Amtsgericht München (282 C 33538/09). In Fällen wie diesen sei laut Wohnungsvermittlungsgesetz ein Anspruch auf Provision ausgeschlossen.

Das Gesetz schütze Wohnungssuchende vor "Abzocke" durch unlautere Geschäftsmethoden. Makler forderten manchmal Entgelte, obwohl sie nicht wirklich etwas vermittelt hätten. Und wenn jemand eine eigene Wohnung vermiete, sei das auch keine Vermittlung. So eine Konstellation enthalte typischerweise einen Interessenkonflikt, der auf Kosten der Mieter gehe. Das treffe auch zu, wenn ein Vermögensverwalter vermittle. Denn er bzw. sie handle im Interesse des Eigentümers und wolle die Wohnung rasch und zu möglichst hoher Miete loswerden.

Kündigung wegen Eigenbedarfs ...

... setzt voraus, dass der Begünstigte die Wohnung sicher und auf längere Dauer nutzen will

Der Mieter bewohnte im Zweifamilienhaus des Eigentümers schon seit 1988 eine 3-Zimmer-Wohnung. Mehrfach hatte es Streit über die Gartennutzung und Mieterhöhungen gegeben. 2009 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf: Sein 16 Jahre alter Sohn sei bisher im Internat und nur in den Ferien zu Hause gewesen. Jetzt komme er zurück nach Hamburg, um ein Praktikum und dann eine Lehre als Einzelhandelskaufmann zu machen. Seine eigene Wohnung im Haus sei für drei Erwachsene zu klein.

Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, zog der Vermieter vor Gericht. Doch hier zog er den Kürzeren: Ob die Wohnung tatsächlich für längere Zeit für seinen Sohn gebraucht werde, sei unklar, stellte das Landgericht Hamburg fest (333 S 34/10). Der habe seine Pläne schon oft umgestoßen. Dass er die Wohnung ernsthaft nutzen wolle, sei zweifelhaft.

Plötzlich und überraschend habe der Sohn beschlossen, das Internat zu verlassen. Im Kündigungsschreiben habe der Vater noch eine Lehre angekündigt. Inzwischen besuche der Sohn jedoch eine private Realschule, um doch noch die "Mittlere Reife" zu machen (was er im Internat auch gekonnt hätte ...). Im Prozess habe der Junge dann davon gesprochen, "wahrscheinlich noch Zivildienst" zu absolvieren.

Das sei alles sehr vage, ein verlässlicher Plan für die Zukunft sei nicht zu erkennen. Daher sei nicht belegt, dass der Vermieter die Räume für seinen Sohn "benötige". Eigenbedarf liege nur dann vor, wenn der Begünstigte eine Wohnung sicher und für längere Zeit (ca. drei Jahre) nutzen wolle.

Badezimmer ungenügend abgedichtet?

Immobilienfirma lehnt Nachbesserung mit Verweis auf den "Stand der Technik" ab

Eine Immobilienfirma übernahm eine Siedlung, die bis 1994 von den US-Streitkräften genutzt wurde. Sie ließ Wohneinheiten renovieren und verkaufte sie als Wohneigentum. Ein Ehepaar kaufte eine 4-Zimmer-Wohnung. In Bezug auf das Badezimmer war vertraglich vereinbart, dass der Fußboden mit neuer Abdichtung gefliest werden sollte. Das von der Verkäuferin beauftragte Handwerksunternehmen verwandte eine elastische Dichtfolie mit einer Stärke von 0,4 Millimetern.

Das wurde von den Käufern als mangelhaft kritisiert: Die Abdichtung erreiche nicht die erforderliche Mindeststärke von 0,5 mm. Die Immobilienfirma lehnte jegliche Nachbesserung ab, die "unverhältnismäßigen Aufwand" erfordern würde: Nach dem heutigen Stand der Technik (DIN 18195-5) sei das Bad ausreichend abgedichtet, es drohten keine Feuchtigkeitsschäden.

Das Oberlandesgericht Nürnberg sprach den Käufern jedoch 4.902 Euro Schadenersatz zu (13 U 194/08). Dass die vom Hersteller der Dichtfolie geforderte Mindestschichtdicke um 20 Prozent unterschritten werde, stelle einen Mangel dar - auch wenn dies nach Ansicht der Immobilienfirma nicht zu einem Schaden führe. Maßstab für die Frage, ob ein Mangel vorliege, seien nicht nur die anerkannten Regeln der Technik, sondern der versprochene Erfolg.

Die Käufer könnten darauf bestehen, dass das Bad "vertragsgerecht" abgedichtet werde. Sei im Kaufvertrag ein über den Stand der Technik hinausgehender Standard vereinbart, könne sich die Verkäuferin nicht darauf hinausreden, der normale Standard sei eingehalten, das Schadensrisiko gering und eine Nachbesserung deswegen unverhältnismäßig. Würde man diese Argumentation akzeptieren, wäre es von vornherein sinnlos, einen höheren Baustandard zu vereinbaren - so ein Vertragsinhalt wäre dann praktisch nicht durchsetzbar.

Paketzusteller stürzt auf wackeligem Trittrost

Die Hauseigentümerin hatte die Gebäudekontrolle dem Hauswart übertragen

Über einen wackelnden Metallrost vor der Haustreppe war ein Paketzusteller gestolpert und hatte sich verletzt. Seine Krankenversicherung übernahm die Behandlungskosten und forderte dafür Ersatz von der Eigentümerin der großen Wohnanlage mit 20 Mehrfamilienhäusern: Die Immobilienfirma müsse den Betrag ersetzen, weil sie für die Gefahrenquelle "Trittrost" verantwortlich sei, die dem Postler zum Verhängnis wurde.

Die Firma verwies jedoch kühl auf den Rentner, den sie als Hauswart engagiert hatte: Auf den habe sie die "allgemeine Gebäudeaufsicht" übertragen. Damit war die Hauseigentümerin allerdings nicht aus dem Schneider. Das Oberlandesgericht Celle verurteilte sie zu Schadenersatz (8 U 15/10). Zweifellos sei hier die Verkehrssicherungspflicht verletzt worden, stellte das OLG fest.

Der Rost sei schon an mehreren Stellen notdürftig geflickt und nicht mehr trittsicher gewesen. Das könne man bei einem Trittrost ganz einfach durch Betreten überprüfen. Er kippelte und stellte damit ein Risiko für Bewohner und Besucher dar. Man hätte ihn längst austauschen müssen.

Die Immobilienfirma könne sich nicht entlasten, indem sie den Hauswart vorschiebe. Der 67-jährige Rentner sei kein Profi und mit der Aufgabe vollkommen überfordert. Neben alltäglichen Pflichten wie Rasenmähen, Fegen, Räumen und Streuen bleibe gar keine Zeit, 20 (!) Häuser plus Läden und Garagen "baulich instandzuhalten".

Der Hauswartvertrag enthalte in Bezug auf die Aufgabe "Gebäudeaufsicht" keine klare Absprache und keinen Plan. Im Übrigen sei er wohl auch sittenwidrig, weil die Firma dem Rentner als Entgelt für diesen "Rund-um-die Uhr-Job" nur freies Wohnen in zwei Zimmern zugestanden habe. Jedemfalls habe die Hauseigentümerin ihre Pflicht zur Gebäudeaufsicht nicht wirksam auf den Rentner übertragen und hafte selbst für die Unfallfolgen.

Wohnfläche kleiner als im Maklerexposé stand

Wesentlich: War die Angabe der Grund für den Kaufentschluss des Kunden?

Ein Mann erwarb über einen Makler ein kleines Häuschen aus einem Nachlass. Im Exposé des Maklers stand, es habe 90 qm Wohnfläche. Bei einer Besichtigung der Immobilie machte der Makler den Kunden darauf aufmerksam, dass sich diese (aus dem Verkehrswertgutachten stammende) Angabe auf die Grundfläche beziehe. Nach dem Unterschied von Grundfläche und Wohnfläche fragte der Kaufinteressent nicht, vermaß dann aber selbst die Räume.

Als das Geschäft abgewickelt war, forderte der Käufer Schadenersatz vom Makler, weil die Wohnfläche kleiner war als im Exposé angegeben. Das Landgericht Duisburg wies die Zahlungsklage ab (7 S 91/09). Aus so einer Abweichung könne ein Käufer zwar einen Anspruch auf Schadenersatz ableiten - aber nur dann, wenn die Zahl im Exposé für seinen Kaufentschluss ausschlaggebend war.

Das könne hier schon deshalb nicht zutreffen, weil der Makler die Angabe von sich aus richtig gestellt habe. Wenn der Kunde nach dieser Information nicht nach dem Unterschied von Grundfläche und Wohnfläche frage, dürfe der Makler davon ausgehen, dass dem Kunden der Unterschied bekannt sei.

Da der Käufer durch den Hinweis des Maklers die Grundfläche kannte und sich durch eigene Messungen vor Ort einen Eindruck von der Größe des Hauses verschafft habe, könne er sich nicht nachträglich darauf berufen, er habe geglaubt, die Zahl im Exposé stimme. Der Makler habe dies unmissverständlich dementiert. Er sei auch nicht dazu verpflichtet gewesen, selbst die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln.

Neubau statt maroder Altbau

Zu den Bedingungen einer so genannten "Verwertungskündigung"

1996 erwarb eine Immobilienfirma die Hamburger Ried-Siedlung. Von Anfang an bestand der Plan, die in den 1930er Jahren errichtete Siedlung abzureißen und stattdessen moderne Mietwohnungen zu bauen. Ein Wohnblock nach dem anderen musste weichen, bis Anfang 2008 nur noch einer übrig war. In dem wohnte eine Mieterin, die sich dem Abriss hartnäckig widersetzte.

Die Immobilienfirma kündigte ihren Mietvertrag. Begründung: Städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Siedlung machten es unmöglich, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Deshalb sei es für sie als Eigentümerin nicht zumutbar, am Mietvertrag festzuhalten. Die Räumungsklage der Vermieterin hatte beim Landgericht Erfolg, das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof bestätigt (VIII ZR 155/10).

Die Kündigung sei berechtigt, denn das Bauvorhaben der Immobilienfirma beruhe auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen. Der letzte Wohnblock der Siedlung sei in schlechtem Bauzustand und widerspreche in jeder Hinsicht heutigen Vorstellungen vom Wohnen (sehr kleine Räume mit niedrigen Decken, schlechte Beleuchtung etc.).

Solche Wohnungen seien heutzutage nicht mehr zu vermieten. Dadurch drohten der Eigentümerin erhebliche finanzielle Nachteile. Wenn man die alte Bausubstanz bestehen ließe und nur sanierte, würde kein baulicher Zustand erreicht, der heutigen Wohnbedürfnissen entspräche. Mit einem Neubau könne die Immobilienfirma dagegen moderne, bedarfsgerechte Mietwohnungen schaffen und so ihr Eigentum angemessen verwerten.

Haus steht zum Verkauf

Vermieter und Mieter streiten um die Besichtigungstermine

Die Eigentümer des vermieteten Einfamilienhauses wohnten damals in der Schweiz. Anfang 2009 beschloss das Ehepaar, das Haus zu verkaufen, und informierte die Mieter über diesen Plan. Mit ihnen Termine für die Besichtigung des Hauses mit Kaufinteressenten zu vereinbaren, stellte sich als schwierig heraus. Kein Vorschlag passte ihnen.

Nach einigem Hin und Her schlugen die Vermieter "Samstag zwischen 11 und 12 Uhr" vor. Da pochten die Mieter auf ihr freies Wochenende - das brauchten sie zur Erholung und für Ausflüge. Schließlich zogen die Hauseigentümer vor Gericht, um die Terminfrage klären zu lassen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt verurteilte die Mieter dazu, den Vermietern samstags zwischen 11 und 12 Uhr den Zutritt zu ermöglichen, und zwar alle vier Wochen nach vorheriger schriftlicher Ankündigung (24 U 242/08). Da die Eigentümer das Haus verkaufen wollten, sei es ihr gutes Recht, das Anwesen mit Kaufinteressenten zu betreten.

Laut Mietvertrag stehe ihnen ein Besichtigungsrecht "während der üblichen Tageszeit, werktags bis 19 Uhr" zu. Samstag sei ein Werktag. Die Regelung schränke die Privatsphäre der Mieter nicht übermäßig ein.

Im Übrigen reisten die Hauseigentümer von weit her aus der Schweiz an und hätten ebenfalls ein berechtigtes Interesse daran, dass die Besichtigungstermine ihr Privatleben und ihre berufliche Tätigkeit möglichst wenig beeinträchtigten. Da müsse dann einmal im Monat das Interesse der Mieter an einem "erlebnisreichen Samstag" zurückstehen.

Auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung ...

... darf der Mieter die Miete kürzen, wenn die Wohnfläche zu klein ist

Seit 2006 wohnte der Mann in einer vollständig möblierten und mit Hausrat ausgestatteten Wohnung in Berlin. Für die laut Mietvertrag 50 Quadratmeter große Wohnung zahlte er 560 Euro Kaltmiete im Monat. Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch nur 44,3 Quadratmeter.

Nachdem er die Abweichung um 11,5 Prozent entdeckt hatte, kürzte der Berliner die Miete und forderte außerdem 1.964 Euro zurück. Damit war der Vermieter nicht einverstanden: In der Kaltmiete sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt, deshalb bekomme der Mieter höchstens 736 Euro zurück.

Der Mieter klagte den Differenzbetrag ein und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 209/10). Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner sei als vereinbart, sei die Nutzungsmöglichkeit der Räume für den Mieter eingeschränkt. Diese Einschränkung sei in einer möblierten Wohnung nicht geringer.

Auch wenn die für den Haushalt benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig in der Wohnung untergebracht seien, stelle die Abweichung bei der Wohnfläche einen Mangel dar. Dieser Mangel berechtige auch den Mieter einer möblierten Wohnung, die Miete in dem Verhältnis zu kürzen, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreite.

Mieterhöhung nach Fahrstuhleinbau

Zulässig, auch wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht korrekt angekündigt wurde

Eigentlich hatte der Hauseigentümer den Einbau des Fahrstuhls ja rechtzeitig bekannt gegeben - per Rundschreiben an die Mieter im September 2007. Als die Mieterin einer Wohnung im zweiten Stock der Modernisierungsmaßnahme widersprach, nahm er die Ankündigung jedoch zurück. Den Fahrstuhl ließ der Vermieter trotzdem einbauen.

Infolge der Modernisierung werde er die Miete erhöhen, schrieb er den Mietern im September 2008. Für die widerspenstige Mieterin sollte sich die Grundmiete (338 Euro) um 120 Euro erhöhen. Sie weigerte sich, den Mehrbetrag zu zahlen. Schließlich zog der Hauseigentümer vor Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen.

Der Bundesgerichtshof entschied den Streit zu seinen Gunsten (VIII ZR 164/10). Die Mieterin müsse der Mieterhöhung zustimmen, weil der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt habe. Dass der Vermieter vor dem Einbau des Fahrstuhls die Ankündigung der Arbeiten zurückgezogen, diese also nicht ordnungsgemäß angekündigt habe, ändere daran nichts.

Spätestens drei Monate vor einer Modernisierung müssten Hauseigentümer die Mieter über Art, Beginn, Umfang und Dauer der Arbeiten informieren und über die zu erwartende Mieterhöhung. Diese Vorschrift solle es den Mietern ermöglichen, sich auf die Baumaßnahmen im Haus einzustellen oder eventuell von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Sie solle jedoch nicht die Möglichkeit des Vermieters einschränken, die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umzulegen.