Bauen & Wohnen

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Wohnflächenangabe ist unverbindlich ...

Steht das so im Mietvertrag, darf der Mieter nicht wegen zu geringer Wohnfläche die Miete kürzen

Die Mieterin einer Dachwohnung in Potsdam minderte die Miete (390 Euro plus Betriebskosten). Begründung: Im Mietvertrag sei die Wohnfläche mit 54,78 qm angegeben, tatsächlich sei die Wohnung jedoch 41,63 qm klein. Da die Wohnfläche von der Angabe im Mietvertrag um mehr als zehn Prozent abweicht, wäre dieses Vorgehen normalerweise rechtens.

Doch hier stand im Mietvertrag: "Diese Angabe (Zahl der qm) dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume". Wegen dieser Formulierung hatte die Klage des Vermieters auf Zahlung der zurückbehaltenen Miete beim Bundesgerichtshof Erfolg (VIII ZR 306/09).

Im konkreten Fall liege kein Mangel der Mietsache vor, der die Mieterin zur Kürzung der Miete berechtigte, so der BGH. Im Mietvertrag sei zwar eine bestimmte Größe angegeben, damit sei aber die Beschaffenheit der Mietsache nicht verbindlich vereinbart.

Im Vertrag werde ausdrücklich festgehalten, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht den Mietgegenstand festlegen solle. Vielmehr ergebe sich der Umfang der Mietsache aus der Zahl der Räume. Daher könne hier keine Rede davon sein, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner sei als die vereinbarte Wohnfläche.

Nachmieter gesucht ...

Vermieter muss sie nicht akzeptieren, um Mietern eine Ablöse zu sichern

Ein Münchner Ehepaar zog aus seiner Mietwohnung aus. Schon geraume Zeit vorher hatten die Mieter in der Zeitung inseriert, um Nachmieter zu suchen, die ihre Küche und andere Einrichtungsgegenstände übernehmen wollten. Tatsächlich fanden die Mieter ein Ehepaar, das bereit war, dafür 10.000 Euro Ablöse zu zahlen. Sie stellten das Ehepaar dem Vermieter vor. Doch der war mit den Nachmietern nicht einverstanden.

Schließlich fand er selbst neue Mieter. Der Haken für die Vor-Mieter: Die "neuen" hatten an ihrer Küche und den anderen Möbeln keinerlei Interesse. Die Vor-Mieter mussten die Wohnung ausräumen und blieben auf einem Teil der Sachen sitzen. Einige wurden sie nur zum Schleuderpreis los. Deshalb forderten sie Schadenersatz vom Vermieter: Am Ende hätten sie enormen Verlust gemacht.

Unfug - die Ablöse sei sowieso weit überhöht gewesen, konterte der Vermieter. Auch aus diesem Grund habe er die vorgeschlagenen Nachmieter abgelehnt. Das durfte er auch, urteilte das Amtsgericht München (412 C 3825/08). Ein Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, bestimmte Nachmieter zu akzeptieren, um so den Mietern eine Ablöse für ihre Einrichtung zu sichern.

Bei der Auswahl der Nachmieter seien Vermieter völlig frei. Im konkreten Fall sei auch im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart. Der Abfuhr lägen auch keine rechtswidrigen Motive wie z.B. Diskriminierung zugrunde.

Mietvertrag war schon gekündigt:

Der Vermieter darf einem dauerlüftenden Mieter das Wasser abdrehen ...

Nach endlosen Streitigkeiten hatte der Vermieter dem Mieter gekündigt. Auch danach ging der Streit noch weiter: Denn der Vermieter wollte es nicht dulden, dass der Mieter im kalten Januar stundenlang die Wohnung lüftete. Er werde ihm noch vor dem Auszug das Wasser abdrehen, kündigte er dem Mieter an, wenn er mit diesem Unfug nicht aufhöre.

Der Mieter beantragte bei Gericht eine einstweilige Verfügung: Es sollte den Vermieter dazu verpflichten, ihn weiterhin mit Wasser zu versorgen. Doch das Amtsgericht Lahnstein lehnte den Antrag ab (24 C 43/10). Im konkreten Fall wäre es für den Vermieter unzumutbar, trotz der Kündigung die Versorgungsleistungen aufrecht zu erhalten. Denn das widerspräche seinen berechtigten Interessen.

Der Mieter lege nach eigener Aussage "viel Wert auf gute Luft". Er lüfte trotz der eisigen Kälte und trotz aller Mahnungen des Vermieters die Drei-Zimmer-Wohnung mehrmals am Tage und immer sehr lange. Das könne zu Schäden an der Mietsache führen. Wenn die Wände stark abkühlten, begünstige das Feuchtigkeitsschäden und darüber hinaus könnten bei den aktuellen Temperaturen Leitungen einfrieren.

Während eines Verfahrens um Räumungsschutz ...

... muss der Vermieter die Wohnung des Mieters mit Energie und Wasser versorgen

Die Eigenbedarfskündigung war bereits "durch", der Vermieter hatte den Mieter erfolgreich auf Räumung verklagt. Auch die Räumungsfrist war abgelaufen. Doch der Mieter hatte deren Verlängerung beantragt - unter Verweis darauf, dass sich bei einer Zwangsräumung seine kranke, alte Mutter, die bei ihm wohnte, das Leben nehmen könnte.

Daraufhin drohte der Vermieter, der Wohnung Strom, Gas, Heizung und Wasser abzudrehen. Der Mieter beantragte im Gegenzug bei der Justiz, dem Vermieter per einstweiliger Verfügung zu verbieten, seine Drohung wahrzumachen. Auch nach dem Ende des Mietvertrags könne ein Vermieter verpflichtet sein, die Versorgung aufrecht zu erhalten, stellte das Amtsgericht Berlin-Schöneberg fest (5 C 49/10).

Das sei insbesondere dann der Fall, wenn - wie hier - die Möglichkeit bestehe, dass ein Antrag auf Räumungsschutz bzw. Verlängerung der Räumungsfrist erfolgreich sein könnte. Ohne Wasser und Energie könne der Mieter die Räume nicht benutzen. Deshalb müsse der Vermieter die Versorgung fortsetzen, bis der Rechtsstreit endgültig entschieden sei.

Wasserzähler nicht geeicht

Streit um die Messwerte einer Betriebskostenabrechnung

Das Ehepaar war 2008 aus der Mietwohnung ausgezogen. Anschließend kam es zum Streit mit dem Ex-Vermieter, der mit den Betriebskostenabrechnungen für 2006 und 2007 Nachschlag verlangte (496 Euro und 154 Euro).

Die ehemaligen Mieter rechneten ganz anders: Der Wasserzähler der Wohnung sei nicht geeicht gewesen. Deshalb dürfe der Vermieter die mit dem Gerät ermittelten Messwerte gar nicht verwenden. Angesichts ihrer Nebenkostenvorauszahlungen hätten sie deshalb ein Guthaben und müssten gar nichts nachzahlen. Obendrein schulde ihnen der Vermieter auch noch die Kaution.

Auf die hätten die Eheleute Anspruch, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 112/10). Aber der Vermieter dürfe sie mit der geforderten Nachzahlung für Betriebskosten verrechnen. Bei der Abrechnung komme es nur darauf an, ob die Messwerte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergäben. Sei ein Messgerät nicht geeicht, stehe das nicht von vornherein fest.

Im konkreten Fall habe jedoch der Vermieter die Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle vorgelegt: Die habe das Messgerät untersucht und festgestellt, dass es richtig funktioniere und die Messtoleranzgrenzen einhalte. Also sei die Betriebskostenabrechnung korrekt.

Vermieter wohnt selbst im Haus

Kündigung wird nur erleichtert, wenn das Gebäude höchstens zwei Wohnungen aufweist

Die Mieter hatten die Wohnung im ersten Stock vom ehemaligen Hauseigentümer gemietet. Damals war auch noch eine Einliegerwohnung im Keller vermietet (Wohn- und Schlafraum, Küchenzeile und Bad). 2006 kaufte ein Ehepaar das Haus. Da war der Mieter der Kellerwohnung schon ausgezogen. Die neuen Eigentümer nutzten die Kellerräume selbst, als Bügel-, Arbeits- und Gästezimmer.

Bald kündigten die Vermieter das Mietverhältnis der Bewohner im ersten Stock. Das müssten sie nicht, wie üblich, mit einem berechtigten Interesse am Ende des Mietvertrags rechtfertigen, meinten die Vermieter. Denn das Haus verfüge nur über zwei Wohnungen und sie bewohnten es selbst. Unter diesen Umständen dürften sie (§ 573 a I Bürgerliches Gesetzbuch) ohne weiteres kündigen.

Die Mieter widersprachen der Kündigung. Die Räumungsklage der Vermieter blieb in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof erfolglos (VIII ZR 90/10). Begründung: Die Einliegerwohnung im Keller sei eine eigenständige, abgeschlossene Wohneinheit mit Küchenzeile und eigenem Bad/Toilette. Also handle es sich um ein Gebäude mit drei Wohnungen.

Dass die neuen Eigentümer die Kellerräume in ihren Wohnbereich integrierten, ändere an dieser Tatsache nichts. Das verringere nicht den ursprünglichen Wohnungsbestand im Haus. Die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung lägen daher nicht vor.

Mieter kämpft um Platz in der Garage

Ohne besondere Vereinbarung ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen Kfz-Stellplatz zur Verfügung zu stellen

Der Mieter war erbost, weil er schon wieder keinen Stellplatz in der Garage erhalten hatte, obwohl welche frei geworden waren. Dabei stand er schon lange auf der - von der Verwaltung der Wohnungsbaugesellschaft geführten - Liste von Mietern, die einen Kfz-Stellplatz haben wollten. Der Mieter zog vor Gericht und verlangte, dass ihm die Vermieterin einen Platz fürs Auto zuweisen müsse.

Es sei allein Sache des Mieters, sich um einen Stellplatz für das Auto zu kümmern, stellte der Bundesgerichtshof fest (VIII ZR 268/09). Der Mietvertrag begründe keinen Rechtsanspruch auf einen Stellplatz vom Vermieter (es sei denn, der Vertrag enthalte dazu eine besondere Vereinbarung). Auch in diesem Punkt herrsche Vertragsfreiheit: Die Vermieterin könne Mietverträge über Garagenplätze abschließen, mit wem immer sie wolle. Das sei ihre freie Entscheidung.

Daran ändere auch die Existenz einer verwaltungsintern geführten Liste der Vermieterin nichts. Die Mieter auf der Liste bekundeten damit ihr Interesse, weil die Nachfrage nach Stellplätzen das Angebot übersteige. Daraus sei aber kein Anspruch abzuleiten. Diese Liste diene der Wohnungsverwaltung zur Organisation der Platzvergabe und zu sonst nichts.

Kellerräume nicht zu vermieten

Hauskäufer reklamiert einen Mangel, den er und seine Experten hätten erkennen können

Herr K kaufte das Ein- bis Zwei-Familienhaus des Herrn B. Dach- und Kellergeschoss des Hauses zählte Herr B zur Wohnfläche (300 qm), denn sie waren ausgebaut. Die Baubehörde hatte allerdings nur die Einliegerwohnung im Dachgeschoss genehmigt. Der Keller war dafür - mit einer Deckenhöhe von nur 2,05 Metern - zu niedrig. Vor dem Vertragsschluss hatte Herr K von B einen Grundriss erhalten und das Haus mit einem Architekten und einem Bankmitarbeiter besichtigt.

Aus familiären Gründen verkaufte K das Haus schon zwei Jahre danach weiter - mit großem Verlust. Nun verlangte er Schadenersatz von B: Der Hausverkäufer habe ihm mit der Angabe der Wohnfläche vorgegaukelt, dass auch der Kellerausbau genehmigt und der Keller damit separat zu vermieten wäre. Das habe jedoch nicht gestimmt, weshalb das Haus wesentlich weniger wert gewesen sei, als er dem B gezahlt habe.

Das Oberlandesgericht Koblenz verneinte einen Anspruch auf Schadenersatz (1 U 159/09). Die Gesamtwohnfläche des Hauses entspreche den Angaben von B. Davon, dass B dem Käufer arglistig einen Mangel verschwiegen hätte, könne gar keine Rede sein. Er habe ihn nicht darüber informieren müssen, wie niedrig das Kellergeschoss sei: Das habe Herr K selbst sehen können. Im Grundriss sei die Höhe ebenfalls eingetragen.

Auf Tatsachen, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar seien, müsse der Verkäufer den Käufer nicht eigens hinweisen. Außerdem habe K ja auch noch ein Expertenteam dabei gehabt. Der Finanzfachmann habe die geringe Deckenhöhe des Kellers sogar bei der Einschätzung des Werts des Hauses berücksichtigt. Unter diesen Umständen entfalle die Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Ernsthafte Drohung oder Beschimpfung?

Wohnungseigentümer beantragte "Schutzzone" gemäß Gewaltschutzgesetz

Die notorischen Streithähne X und Y sind Wohnungseigentümer, Y ist gleichzeitig Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Begleitet von einer Bekannten erschien X im Büro von Y, um Beschlüsse einer Eigentümerversammlung einzusehen. Sie lagen noch nicht vor, worüber X sich maßlos aufregte. Es kam wieder einmal zu einem verbalen Schlagabtausch, am Ende rief X beim Hinausgehen: "Was willst Du überhaupt, Du kleiner Wichser?" und hielt dem Y dabei die Faust vor das Gesicht.

Für Y ein willkommener Anlass, ein weiteres Mal vor Gericht zu ziehen: Er beantragte beim Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Anordnung nach dem Gewaltschutzgesetz. X dürfe sich seiner Wohnung nicht nähern und ihn nicht mehr bedrohen, beschloss der Amtsrichter. Die Beschwerde des X gegen diese Auflagen hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Bremen Erfolg (4 UF 9/10). So eine Anordnung setze voraus, dass jemand ernsthaft mit Körperverletzung bedroht wurde, so das OLG.

Das treffe hier aber nicht zu. Der Wutanfall des X sei aus der Sicht eines "objektiven Durchschnittsmenschen" als Beschimpfung anzusehen und stelle keine ernstzunehmende Ankündigung einer Gewalttat dar. Die Kontrahenten hätten sich in diversen Prozessen, die sie gegeneinander führten, wiederholt wechselseitig wüst beschimpft: als "kotzig und ekelig", "völlig idiotisch" etc. Eine Schlägerei habe es aber noch nicht gegeben.

Im Kontext dieses rüden Umgangstons sei auch der Streit im Büro zu sehen. X habe angefangen zu toben, weil die Protokolle noch nicht fertig gewesen seien. In dem Moment, als X unverrichteter Dinge das Büro verließ - für ihn eine "Niederlage" -, ließ er sich zu einer Drohgebärde und einer Beleidigung hinreißen. So etwas sei aber keine ernst gemeinte Drohung, sondern eine aufgeregte Bekundung großen Ärgers.

"Stillschweigende Fortsetzung" eines Mietvertrags

Hat ihr die Vermieterin schon in der Kündigung widersprochen, ist dies wirksam

Was bedeutet "stillschweigende Vertragsfortsetzung"? Nach einer Kündigung verlängert sich (gemäß § 545 S.1 BGB) das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter trotz Ablaufs der Mietzeit die Mietsache nicht zurückgibt, sondern weiterhin bewohnt - außer, der Vermieter erklärt innerhalb von zwei Wochen, dass er das ablehnt.

Im konkreten Fall hatte eine Frau ein Zweifamilienhaus gekauft, in dem eine langjährige Mieterin wohnte. Die neue Eigentümerin zog ein und kündigte der Mieterin im Mai 2007 wegen Eigenbedarfs. Sie benötige ab März 2008 die zweite Wohnung für ihre Eltern, um sie im Haus betreuen zu können. Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprach die Vermieterin vorsorglich bereits im Kündigungsschreiben.

Die Mieterin blieb dennoch in der Wohnung. Am 19. März 2008 wurde ihr die Räumungsklage der Vermieterin zugestellt. Das sei zu spät, um eine stillschweigende Vertragsverlängerung zu verhindern, meinte die Mieterin, und verwies auf die Zwei-Wochen-Frist. Sie muss die Wohnung trotzdem räumen, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 184/09).

Die Räumungsklage sei zwar erst nach der Zwei-Wochen-Frist erhoben worden. Doch die Vermieterin habe der Fortsetzung des Mietvertrags bereits in der Kündigung vom Mai 2007 widersprochen. Vor Beginn der Widerspruchsfrist, gleichzeitig mit der Kündigung, Widerspruch einzulegen, sei prinzipiell zulässig. Damit habe die Vermieterin eine Verlängerung wirksam ausgeschlossen - auch wenn hier Widerspruch und Ende der Mietzeit (Ende Februar 2008) zeitlich sehr weit auseinander lagen.

Eigentumswohnung "reserviert"

Baubetreuerin wollte dafür 750 Euro einbehalten, weil kein Vertrag zustande kam

Ein Ehepaar interessierte sich für eine Eigentumswohnung. Baubetreuerin B arbeitete für die Immobiliengesellschaft, die die Wohnungen baute und verkaufte. Bei Frau B unterschrieb das Ehepaar einen "Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags". Frau B sollte den Vertrag vorbereiten und die Wohnung für die "Kaufinteressenten reservieren".

Dafür zahlte das Ehepaar 1.500 Euro, die später mit dem Kaufpreis verrechnet werden sollten: 750 Euro für die Reservierung, 750 Euro als Ausgleich für den Arbeitsaufwand beim Kaufvertrag. Für den Fall, dass kein Kaufvertrag zustande kam, wurde laut den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Frau B nur das Entgelt für die Reservierung fällig.

Das Ehepaar überlegte es sich anders und ließ das Geschäft platzen. Frau B zahlte 750 Euro zurück. Den restlichen Betrag klagte das Ehepaar mit Erfolg ein. Die einschlägige AGB-Klausel benachteilige die Kaufinteressenten unangemessen und sei unwirksam, urteilte der Bundesgerichtshof (III ZR 21/10).

Damit sichere sich die Baubetreuerin auf Kosten der Kunden eine vom Er-folg unabhängige Vergütung. Da gebe es kein ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung. Die Kunden müssten selbst dann, wenn der Vertrag an der Verkäuferin scheitern sollte, 750 Euro zahlen! Dabei bringe ihnen die Reservierung überhaupt keinen Vorteil.

Dass Frau B die Wohnung nicht mehr anbiete, lasse nämlich das Recht der Immobiliengesellschaft unberührt, das Objekt selbst an Dritte zu veräußern, ohne Frau B einzuschalten. Die Kunden hätten also trotz des "Auftrags" und der Vereinbarung mit Frau B keinerlei Garantie, das gewünschte Objekt wirklich erwerben zu können.

Eigentumswohnung für die Enkelin

Ein Ergänzungspfleger muss den Schenkungsvertrag genehmigen, weil er "rechtlich nicht nur vorteilhaft" ist

Die Großmutter wollte der (noch minderjährigen) Enkelin die kleine Eigentumswohnung schenken, in der sie selbst wohnte. Ein Schenkungsvertrag wurde aufgesetzt, in dem sich die alte Dame ein lebenslanges Wohnrecht garantieren ließ. Doch das Grundbuchamt spielte nicht mit: Der Vertrag werde nur wirksam, wenn ein Ergänzungspfleger ihn genehmige.

Hintergrund: Ist ein Rechtsgeschäft für einen Minderjährigen "nicht nur vorteilhaft", muss es vom gesetzlichen Vertreter genehmigt werden. Das sind in der Regel die Eltern oder ein Vormund. Ausnahme: Rechtsgeschäfte zwischen dem Minderjährigen und Personen, die den Eltern oder dem Vormund nahestehen (Ehegatte, Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie). Dann ist wegen möglicher Interessenkonflikte ein Ergänzungspfleger zu bestellen, der die Interessen des Minderjährigen vertritt (z.B. das Jugendamt oder ein Anwalt).

Da im konkreten Fall der Vater der Beschenkten "in gerader Linie" mit der Großmutter verwandt ist, forderte das Grundbuchamt, ein Ergänzungspfleger müsse den Vertrag prüfen und bewilligen. Vergeblich legte die Familie gegen den Behördenbescheid Beschwerde ein und verwies darauf, dass die Schenkung für das Mädchen von Vorteil sei.

Rechtlich gesehen, sei der Schenkungsvertrag "nicht nur vorteilhaft", erklärte der Bundesgerichtshof (V ZB 206/10). Denn die Beschenkte werde dadurch auch mit Pflichten belastet, für die sie mit der geschenkten Wohnung und mit ihrem sonstigen Vermögen hafte. Die Enkelin bekomme nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern werde dadurch auch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Eigentümer müssten sich anteilig an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen (Instandhaltung, Verwaltung etc.). Diese Kosten könnten je nach dem Zustand des Gebäudes ein erhebliches Ausmaß annehmen. Wenn die Eigentümergemeinschaft jemandem etwas schulde, hafteten die Eigentümer gegenüber den Gläubigern mit ihrem Vermögen.

Bauunternehmer kann Hausbau nicht beginnen ...

... weil die Auftraggeber die Bedingungen dafür nicht schaffen

Die Eheleute hatten bereits einen Vertrag mit dem Bauunternehmer für ein Wohnhaus in der Tasche. Da platzte ein eingeplanter Darlehensvertrag in letzter Minute und den Bauherrn ging das Geld aus. Deshalb legten sie das Projekt "auf Eis" und unternahmen nichts mehr.

Vereinbarungsgemäß hätten die Auftraggeber für die Baugenehmigung (inklusive geprüfter bautechnischer Nachweise) sorgen sollen. Zudem sollten sie einen Vermesser mit der Einmessung der Hausecken beauftragen sowie Baustrom und Bauwasser bereitstellen. Ohne diese Voraussetzungen konnte der Bauunternehmer mit dem Hausbau nicht beginnen: Mehrmals forderte er die Bauherren dazu auf, nun aktiv zu werden - vergeblich.

Dann schrieb der Unternehmer den Bauherrn, er setze ihnen jetzt eine Frist, um die Bedingungen für den Baubeginn herzustellen. Geschehe dies nicht, "behalte er sich weitere Schritte" vor. Wegen dieses Schreibens habe der Auftragnehmer den Bauvertrag nicht wirksam kündigen können, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg (12 U 21/10).

Das setze nämlich voraus, dass der Bauunternehmer vorher klipp und klar zum Ausdruck bringe, dass er nach Ablauf der Frist wegen mangelnder Mitwirkung der Bauherren den Bauvertrag kündigen werde. Damit sei dann für die Auftraggeber klar, dass der Vertrag bei andauernder Untätigkeit ihrerseits hinfällig werde.

In seinem Schreiben habe der Bauunternehmer jedoch nicht ausdrücklich mit Kündigung gedroht, sondern "weitere Schritte" angekündigt. Das sei unklar und genüge nicht, um später den Bauvertrag wirksam zu beenden.

Hauskauf: Streit um Maklerprovision

Der Ehemann der Käuferin ist nicht automatisch zur Zahlung (mit)verpflichtet

Eine Maklerin bot im Auftrag des Eigentümers auf Internetplattformen und ihrer eigenen Homepage ein Haus zum Verkauf. In der Beschreibung des Objekts stand, bei erfolgreicher Vermittlung falle Provision in Höhe von 5,95% des Kaufpreises an. Frau H rief an und bekundete Interesse. Anschließend fanden mehrere Besichtigungstermine statt. Erst beim letzten Treffen begleitete Herr H seine Frau, die der Maklerin dabei mitteilte, sie werde das Haus kaufen.

Als ihr die Maklerin einen Vertragstext vorlegte, in dem erneut auf die Provision hingewiesen wurde, weigerte sich Frau H zu unterzeichnen. Sie schickte der Maklerin ein Fax: Selbstverständlich sei sie davon ausgegangen, dass der Eigentümer die Maklergebühr übernehme. Dazu sei sie nicht bereit.

Frau H habe von Anfang an über die Forderung Bescheid gewusst, schrieb die Maklerin zurück, also müsse sie auch zahlen. Vermeintlich gab die Käuferin nun klein bei und antwortete, es handle sich um ein Missverständnis. "Ihre Maklergebühren werden wir selbstverständlich begleichen".

Doch als der Kaufvertrag unter Dach und Fach war, erhielt die Maklerin kein Geld. Sie verklagte Herrn und Frau H auf Zahlung und bekam vom Oberlandesgericht Oldenburg Recht - allerdings nur in Bezug auf Frau H (5 U 138/09). Zwischen Frau H und der Maklerin sei ein Maklervertrag zustande gekommen.

Die Maklerin habe bereits im Angebot und zuletzt in der Antwort auf das Fax von Frau H ausdrücklich erklärt, dass und wie viel Provision beim Abschluss des Kaufvertrags fällig werde. Wenn Frau H daraufhin per Mail mitteile, die Maklergebühren würden selbstverständlich beglichen, habe sie spätestens damit einen Maklervertrag abgeschlossen. Ein Maklerkunde könne sich auch dann noch wirksam zur Zahlung einer Provision verpflichten, wenn der Makler den Kaufvertrag bereits vermittelt habe.

Herr H hafte für die Provision allerdings nicht: Er habe an den Vertragsverhandlungen kaum teilgenommen und sei nicht Vertragspartner der Maklerin geworden. Ehegatten hafteten nur für Geschäfte des Partners automatisch mit, die dazu dienten, den alltäglichen Lebensbedarf der Familie zu decken. Eine Provisionszahlung von fast 15.000 Euro für einen Hauskauf zähle nicht dazu.

Hartz-IV-Empfängerin will ihre Wohnung renovieren

Sozialbehörde übernimmt die Kosten nur, wenn die Mieterin renovieren muss

Eine Empfängerin von Grundsicherung für Arbeitsuchende wollte ihre Wohnung renovieren und beantragte beim Jobcenter die Übernahme der Kosten. Doch der Sachbearbeiter sah im Mietvertrag genau nach und stellte fest, dass der Vertrag fixe Fristen für Renovierungsmaßnahmen vorsah. Solche "starren Fristenpläne" sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unzulässig, weil sie die Mieter benachteiligen.

Aus diesem Grund lehnte der Sachbearbeiter den Antrag der Mieterin ab: Sie sei - wegen der unwirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen - nicht dazu verpflichtet, die Wohnung zu renovieren. Daher müsse die Sozialbehörde die Kosten nicht tragen. Vergeblich forderte die Frau vom Träger der Grundsicherung die Kostenübernahme. Auch beim Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen bekam das Jobcenter Recht (L 7 AS 60/09).

Zu den Kosten der Unterkunft, die der Träger der Grundsicherung im Prinzip übernehmen müsse, gehörten zwar auch die Kosten notwendiger Schönheitsreparaturen. Unumgänglich seien diese jedoch nur, wenn der Vermieter darauf einen Rechtsanspruch habe. Entfalle dieser Anspruch wegen einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag, müsse die Sozialbehörde nicht einspringen. Das Jobcenter sei nicht verpflichtet, zu Lasten der Allgemeinheit dem Vermieter Renovierungskosten abzunehmen.

Naturschutz contra Denkmalschutz?

Auch auf einem Denkmalobjekt kann eine Solaranlage zulässig sein

Im Berliner Stadtteil Zehlendorf liegen auf verschiedenen Seiten einer Straße zwei Siedlungen: die Siedlung "Onkel-Toms-Hütte" (gebaut 1926 von Bruno Traut) und die Siedlung "Am Fischtal" (gebaut von den Architekten Schmitthenner und Tessenow 1928). In die Architekturgeschichte ging ihre unterschiedliche Gestaltung als "Zehlendorfer Dächerkrieg" ein: Traut verwandte innovative kubische Formen und Flachdächer, die eher konventionellen Siedlungshäuser nebenan tragen Steildächer.

Heute stehen beide Siedlungen unter Denkmalschutz. Hauseigentümer beantragten bei der unteren Denkmalbehörde die Erlaubnis, auf dem Dach eine Solaranlage zu installieren. Die Anlage sollte auf die der Straße abgewandte Dachseite montiert werden. Trotzdem lehnte die Behörde die Genehmigung ab.

Beim Verwaltungsgericht Berlin setzten sich die Hauseigentümer mit ihrer Klage gegen die Denkmalschutzbehörde durch (16 K 26/10). Denkmalschutz gehe keineswegs immer vor Umweltschutz, so die Richter. Die Interessen des Denkmalschutzes seien gegen die des Hauseigentümers abzuwägen. Dabei seien die Bedeutung des Denkmalobjekts und das Ausmaß der geplanten Veränderung zu berücksichtigen - aber auch der ökologische Nutzen einer Solaranlage.

Im konkreten Fall werde das Gesamtbild des Ensembles nicht wesentlich verändert, da die Anlage auf der Rückseite des Daches installiert werde. Das gelte auch im optischen Verhältnis zum geschützten Ensemble auf der anderen Straßenseite: Von der Straße aus betrachtet, bleibe der architektonische "Widerspruch" der Dächerlandschaften erhalten. Die Behörde dürfe daher die Erlaubnis für die Solaranlage nicht verweigern.

Fehlgeleitete Silvesterrakete setzt Scheune in Brand

Keine Haftung für ein Unglück, das so nicht vorhersehbar war

Alle Jahre wieder sind an Silvester Brandschäden zu beklagen, die durch leichtsinnigen Umgang mit Pyrotechnik entstehen. Manchmal ist das Risiko für den "Zündler" aber auch bei gehöriger Sorgfalt nicht zu erkennen. Dann handelt es sich um ein Unglück, für das er nicht haftet, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Streit um eine abgebrannte Scheune (10 U 116/09).

Der Nachbar hatte am Silvesterabend vor seinem Haus eine Leuchtrakete in einen Schneehaufen gesteckt und angezündet. Sie stieg zunächst wie geplant etwa fünf Meter gerade nach oben. Dann jedoch schwenkte die Rakete unversehens zur Seite und auf die zwölf Meter entfernte Scheune zu, in der Stroh und Getreide gelagert waren. Dort zischte sie durch eine winzige Spalte zwischen der (mit Eternit verkleideten) Außenwand und dem Blechdach, explodierte in der Scheune und setzte sie in Brand.

Die Gebäudeversicherung des Scheunenbesitzers regulierte den Schaden und forderte anschließend den Betrag (410.000 Euro) vom Nachbarn. Doch das OLG wies die Schadenersatzklage des Versicherers ebenso zurück wie vorher schon das Landgericht Ulm. Der Nachbar habe den Brandschaden nicht schuldhaft verursacht, so das OLG.

Das einzige Risiko, das hier objektiv bestand, dass nämlich der Feuerwerkskörper die kleine Lücke zwischen Wand und Dach finden würde, sei für den Hobby-Feuerwerker nicht erkennbar gewesen. Eine andere Gefahr sei am Standort, wo der Nachbar die Rakete startete, nicht zu erkennen. Daher handle es sich hier um ein Unglück und nicht um verantwortungslosen Leichtsinn.

In der Silvesternacht und am Neujahrstag sei es zulässig und üblich, Feuerwerkskörper zu zünden. Auf diesen Brauch müssten sich Hauseigentümer (in vernünftigen Grenzen) einrichten, um ihr Eigentum zu schützen. So müssten sie Fenster und Türen schließen, um das Eindringen von Silvesterraketen zu verhindern. Personen, die ein Feuerwerk abbrennen, müssten ihrerseits einen Standort wählen, von dem aus sie weder Personen, noch Sachen gefährdeten. In dem Punkt treffe den Nachbarn kein Vorwurf.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ...

... darf Mieter höchstens vier Jahre ab Beginn des Mietvertrags binden

Im Juni 2005 mietete ein Ehepaar eine Wohnung. Mit der Vermieterin, einer Wohnungsbaugesellschaft, schlossen sie einen Mietvertrag "auf unbestimmte Zeit" ab dem 1. Juli 2005. Im Vertrag war Folgendes vereinbart: Die Parteien verzichteten wechselseitig für vier Jahre ab Vertragsbeginn auf ihr Recht, den Vertrag fristgemäß zu kündigen. Erst nach Ablauf des Vier-Jahres-Zeitraums durfte gekündigt werden.

Ganz so lange wollten die Mieter dann aber doch nicht warten: Im Februar 2009 teilten sie der Vermieterin mit, dass sie das Mietverhältnis zum 30. Juni 2009 kündigten. Darauf wollte sich die Vermieterin nicht einlassen und bekam vom Landgericht Recht: Erst ab 1. Juli 2009 hätten die Mieter - zum 30. September - kündigen dürfen. Doch die Mieter legten gegen das Urteil erfolgreich Revision zum Bundesgerichtshof ein (VIII ZR 86/10).

Werde ein Kündigungsverzicht zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt, könnten sie auch eine längere Dauer vereinbaren, so die Bundesrichter. Doch wenn der Kündigungsausschluss im Vertragsformular vorformuliert sei ("formularmäßiger Kündigungsausschluss"), dürfe er den Mieter nicht länger als vier Jahre an den Mietvertrag binden: vier Jahre, berechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Mieter den Vertrag frühestens beenden könne.

Ansonsten würden Mieter unzumutbar in ihrer Dispositionsfreiheit eingeschränkt. So sei es im konkreten Fall, denn die Mieter seien länger als vier Jahre an den Mietvertrag gebunden, wenn sich an den Kündigungsverzicht von vier Jahren Dauer noch die gesetzliche Kündigungsfrist anschließe. Die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, sei zu unsicher, um diesen Nachteil für die Mieter auszugleichen.

Vermieterin vergaß, das Heizöl zu berechnen

Gutschrift für die Mieter nach falscher Betriebskostenabrechnung ist nicht verbindlich

Im Sommer 2007 rechnete die Vermieterin die Betriebskosten für 2006 ab. Für die Mietwohnung des Ehepaars T rechnete sie ein Guthaben der Mieter von 185,96 Euro aus und schrieb es deren Mietkonto gut. Erst nachdem sie dem Ehepaar die Abrechnung zugeschickt hatte, fiel der Vermieterin auf, dass sie bei den Heizkosten für das Mietshaus 8.200 Liter Heizöl (Kostenpunkt: 4.613 Euro) übersehen hatte.

Sie schickte den Mietern im Dezember eine korrigierte Abrechnung zu. Demnach war das Guthaben des Ehepaars T um 138 Euro geschrumpft. Diesen Betrag buchte die Vermieterin, die eine Einzugsermächtigung hatte, vom Girokonto der Mieter ab. Sie widersprachen der Abbuchung und forderten den Betrag zurück.

Es kam zum Rechtsstreit, den das Ehepaar in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof verlor (VIII ZR 296/09). Innerhalb der gesetzlichen Frist für die Abrechnung von Nebenkosten dürften Vermieter diese nachträglich zu Lasten der Mieter korrigieren, urteilten die Bundesrichter, wenn die Abrechnung fehlerhaft sei.

Das gelte auch dann, wenn ein Vermieter - wie hier - das versehentlich errechnete Guthaben dem Mieterkonto ohne Vorbehalt gutgeschrieben habe. Eine Gutschrift stelle kein "Schuldanerkenntnis" der Vermieterin dar: Der in der Abrechnung genannte Endbetrag sei nicht verbindlich.

Hartz-IV-Empfänger steht größere Wohnung zu ...

... um seine Tochter bei Besuchen angemessen unterbringen zu können

Beim Jobcenter Dortmund hatte ein Langzeitarbeitloser einen Umzug beantragt. Er lebte in einer 40-Quadratmeter-Wohnung. Das sei zu eng, erklärte der Mann, weil seine elfjährige Tochter regelmäßig bei ihm zu Besuch sei: Jedes zweite Wochenende und die Hälfte der Schulferien, so sei sein Umgangsrecht bei der Scheidung geregelt worden. Aktuell habe er die Gelegenheit, eine 64 Quadratmeter große Wohnung anzumieten.

Das Jobcenter lehnte die Kostenübernahme ab, wurde allerdings vom Sozialgericht Dortmund per einstweiliger Anordnung dazu verpflichtet (S 22 AS 5857/10 ER). Da der Vater das Umgangsrecht mit seinem Kind regelmäßig wahrnehme, sei eine größere Unterkunft notwendig, so das Sozialgericht. 40 Quadratmeter seien zu klein, zumal ein Mädchen in diesem Alter ein kleines, eigenes Zimmer benötige.

Die Miete von 259,89 Euro sei akzeptabel und liege nur geringfügig über dem Betrag, der in Dortmund als angemessene Miete für eine Person angesehen werde (246,28 Euro). Außerdem sei die Angelegenheit eilig: Die betreffende Wohnung sei für den Vater nur bis zum 31. Dezember 2010 reserviert. Die Kostenübernahme gelte für dieses konkrete Wohnungsangebot.