Bauen & Wohnen

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Eigentumswohnung stand 13 Jahre leer

Das Finanzamt verweigert dem Eigentümer den Abzug von "Verlusten aus Vermietung"

Der Eigentümer einer Wohnung führte seit 13 Jahren Renovierungsarbeiten in Eigenregie durch. Die dabei entstandenen Ausgaben sollte das Finanzamt als Werbungskosten berücksichtigen. Zusätzlich beantragte der Mann, den Verlust durch den Leerstand steuerlich zu berücksichtigen, d.h. vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Da er die ganze Zeit über keine Miete eingenommen habe, habe er beim Vermieten Verluste erzielt, erklärte der Steuerzahler. Damit war jedoch die Steuerbehörde nicht einverstanden.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg stimmte ihr zu (6 K 16/94). Von Verlust könne nur dann die Rede sein, wenn ein Steuerpflichtiger überhaupt die Absicht verfolge, einen Gewinn zu erzielen - in diesem Fall also, die Eigentumswohnung gewinnbringend zu vermieten. Wenn ein Eigentümer jedoch 13 Jahre lang renoviere und umbaue, könne man ihm nicht mehr abnehmen, dass das in der Absicht geschehe, später dann umso besser vermieten zu können.

Er habe zwar erklärt, Streitigkeiten im Mehrfamilienhaus hätten es ihm erschwert, die Arbeiten zu beenden. Erwiesen sei aber nur, dass es einmal einen Rechtsstreit über einen zusätzlichen Klingelknopf gegeben habe. Das sei kein vernünftiger Grund, 13 Jahre lang zu renovieren ... Es sei davon auszugehen, dass der Grund für den Leerstand im persönlichen Bereich liege und dass der Steuerzahler auch in Zukunft keinen Profit aus der Wohnung schlagen werde. Daher komme ein Verlustabzug nicht in Frage.

Räumungsklage gegen Unbekannt?

Gegen illegale Hausbesetzer hilft keine Räumungsklage, sondern die Polizei

Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses beantragte bei der Justiz, ihr Haus sofort zu räumen: Da tummelten sich einige fremde Leute, erklärte sie. Sie wusste jedoch weder, wer die Bewohner waren, noch, wie viele Personen im Haus wohnten. Sie schätzte ihre Zahl auf sieben bis zehn.

Die ursprüngliche Mieterin habe den fremden Personen den Einzug erlaubt, so die Vermieterin, ohne sie vorher zu fragen oder zu informieren. Genauere Angaben zu den aktuellen Hausbewohnern könne sie nicht machen, weil ihr diese nicht die Tür öffneten und ihr keine Personendaten herausrückten. Die Räumungsklage richte sich daher allgemein gegen alle Bewohner des Hauses.

Das Oberlandesgericht Oldenburg lehnte es deshalb ab, ein Räumungsurteil zu fällen (5 W 247/95). Normalerweise müsse der Gegner in einem Rechtsstreit mit Namen und Anschrift genau bezeichnet werden. Ausnahmsweise genügten auch andere Merkmale, wenn sie es erlaubten, die Identität der gegnerischen Partei eindeutig festzustellen. Im konkreten Fall sei jedoch nicht einmal die Anzahl der in dem Haus dauerhaft lebenden Personen bekannt. Man könne also nicht zwischen den Hausbewohnern und Personen unterscheiden, die sich eventuell nur besuchsweise sich in dem Haus aufhalten. Eine Räumungsklage sei bei so einer ungewissen Lage unmöglich.

Allerdings müsse sich die Hauseigentümerin deshalb nicht mit der Hausbesetzung abfinden. Für illegale Hausbesetzer sei die Polizei zuständig.

Statisch mangelhafter Neubau

Zimmerer verweist darauf, dass er nicht mit der Statik beauftragt war

Der Bauherr hatte einen Handwerksbetrieb mit Holzbauarbeiten für den Neubau seines Einfamilienhauses beauftragt. Der Zimmerer führte zugleich ein kleines Bauunternehmen. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, verlangte der Auftraggeber von ihm Schadenersatz wegen zahlreicher Mängel, die überwiegend statische Ursachen hatten.

Dagegen pochte der Unternehmer auf den Bauvertrag: Dass er die Statik für das Gebäude erstellen sollte, sei nicht vereinbart worden. Doch beim Oberlandesgericht München hatte die Schadenersatzklage des Auftraggebers Erfolg (13 U 3724/17 Bau).

Die Baumängel seien durch Sachverständigengutachten hinreichend belegt. Bauherren könnten auch dann ein statisch einwandfreies Gebäude erwarten, wenn die Leistung "Statik" mit dem Auftragnehmer nicht ausdrücklich vereinbart worden sei. Sie werde auch ohne Festlegung im Vertrag — sozusagen "stillschweigend" — als Beschaffenheit des zu errichtenden Gebäudes vereinbart.

Ohne mängelfreie Statik sei ein Bauwerk nicht standsicher. Es verstehe sich also von selbst, dass der Auftragnehmer die statischen Anforderungen hätte einhalten müssen. Der Zimmerer verfüge als langjähriger Bauunternehmer über genügend Erfahrungswerte dazu aus der Praxis. Diese Kenntnisse müsse er auch dann umsetzen, wenn er vom Bauherrn nicht explizit mit der Statik beauftragt wurde.

Luftwärmepumpe soll weg

In eine Holzhütte eingebaut, darf die Wärmepumpe nahe an Nachbars Garten stehen bleiben

Herr A hat auf seinem Grundstück nahe am Zaun eine Luftwärmepumpe aufgestellt, um damit sein Einfamilienhaus zu heizen. Der Abstand zur Grundstücksgrenze betrug keine drei Meter. Nach ersten Protesten der Nachbarn baute er das Gerät in eine Holzhütte ein, um die Geräusche zu dämmen. Die Mieter des Nachbarhauses fanden die Betriebsgeräusche der Luftwärmepumpe trotzdem sehr störend, vor allem in der Nacht.

Hauseigentümer B verlangte von A, das Gerät zu beseitigen und das Landgericht Traunstein gab B Recht: Die Luftwärmepumpe stehe zu nahe an der Grundstücksgrenze, das verstoße gegen bayerisches Baurecht. Gegen dieses Urteil legte Hauseigentümer A Berufung ein: Das Landgericht habe das konkrete Ausmaß der Störung überhaupt nicht berücksichtigt. Seine Anlage unterschreite die gültigen Lärm-Grenzwerte deutlich.

Das Oberlandesgericht (OLG) München räumte ein, dass die Luftwärmepumpe in einem "grundsätzlich freizuhaltenden Bereich" stehe (3 U 3538/17). Hier sei aber zu berücksichtigen, dass sie in eine kleine Holzhütte eingebaut sei, für die die Abstandsvorschriften im bayerischen Baurecht nicht gelten. Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis zu einer gewissen Größe dürften auch näher als drei Meter an der Grundstücksgrenze stehen.

Die Abstandsregelungen im Baurecht schränkten die Rechte des Eigentümers ein, um die benachbarten Grundstücke vor Beeinträchtigungen zu schützen. So setze das Baurecht das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn um, erklärte das OLG. Umwelteinwirkungen seien als schädlich anzusehen, wenn sie nach ihrer Art, ihrem Umfang oder ihrer Dauer für die Nachbarn zu Gefahren, Nachteilen oder erhebliche Belästigungen führten.

Wenn man von den Ergebnissen der schalltechnischen Messungen ausgehe, komme es hier höchstens in Betracht, die Betriebszeiten der Luftwärmepumpe über Nacht einzuschränken oder eventuell zusätzliche Dämm-Maßnahmen anzuordnen. Darüber sei in diesem Verfahren jedoch nicht zu entscheiden, denn Eigentümer B habe ja ausdrücklich verlangt, die gesamte Anlage stilllzulegen und zu entfernen. Dazu sei Hauseigentümer A auf keinen Fall verpflichtet.

Hausbau nicht fachgerecht

Ist es arglistige Täuschung, wenn der fachkundige Häuslebauer und Verkäufer das Gegenteil behauptet?

Der Inhaber eines kleinen Bauunternehmens, gelernter Maurermeister, hatte für seine Familie 1993 ein Einfamilienhaus gebaut. Jahre später verkaufte er es. Bei der Besichtigung sprach der Verkäufer mit den Käufern über einen Wasserfleck an der Rückseite der Garage. Dort löse sich hin und wieder eine Bitumenbahn, teilte er ihnen mit. Wenn man sie neu befestige, gehe die Feuchtigkeit wieder zurück. Im Prinzip habe er alles korrekt abgedichtet.

Der Wasserfleck ging aber nicht zurück, sondern blieb hartnäckig. Vier Jahre nach Vertragsschluss ließen die Käufer die auf der Garage errichtete Terrasse abbauen, um die Ursache zu finden. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Drainage nicht den 1993 gültigen DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik entsprach. Dass auch die Abdichtung des Hauses nicht richtig funktioniere, liege am verwendeten Material.

Daraufhin verlangten die Käufer vom Verkäufer Schadenersatz für die Sanierungskosten. Auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne er sich nicht berufen, weil er sie arglistig getäuscht habe, meinten die Käufer. Schließlich habe der Verkäufer behauptet, die Abdichtung fachgerecht ausgeführt zu haben, was offenkundig nicht zutreffe.

Das sei arglistig gewesen, fand auch das Oberlandesgericht: Der Bauunternehmer habe da wohl als nicht besonders fachkundiger Fachmann Angaben zur Bauausführung "ins Blaue hinein" gemacht.

Der Bundesgerichtshof urteilte weniger streng (V ZR 73/18). Falsche Angaben begründeten nicht ohne Weiteres den Vorwurf arglistigen Handelns, so die Bundesrichter. Arglistig handle, wer vorsätzlich falsche Eigenschaften des Kaufobjekts vortäusche oder einen Mangel wider besseres Wissen verschweige. Wer aber gutgläubig falsche Angaben mache, handle nicht unbedingt arglistig — allenfalls fahrlässig oder leichtfertig.

Wenn der Verkäufer erkläre, er habe das Einfamilienhaus fachgerecht und nach den anerkannten Regeln gebaut, sei dies nicht unbedingt "ohne tatsächliche Anhaltspunkte" und "ins Blaue hinein" behauptet. Der Maurermeister könnte bei der Bauausführung unbewusst von den DIN-Vorschriften abgewichen sein. Er habe eben gedacht, die Abdichtung funktioniere so. Ergebnis des Verfahrens: Da sich der Verkäufer doch auf den Gewährleistungsausschluss für Mängel berufen durfte, gingen die Käufer leer aus.

Sanierungsbedürftige Eigentumswohnung gekauft

Der vom Bauträger angegebene Sanierungskostenanteil kann zur "vereinbarten Beschaffenheit" der Immobilie gehören

Herr X kaufte für 230.000 Euro von einer Immobiliengesellschaft eine Eigentumswohnung, die von der Verkäuferin modernisiert werden sollte. Baupläne und Baubeschreibung waren Bestandteile des notariellen Kaufvertrags. Vom Kaufpreis entfielen nach der "für das Finanzamt unverbindlichen Einschätzung des Verkäufers" 202.000 Euro auf Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen: So stand es im Kaufvertrag.

Für den Käufer war die Höhe des Sanierungskostenanteils wichtig, weil Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind. Das Finanzamt übernahm zunächst die Angaben im Kaufvertrag und berücksichtigte bei der Einkommensteuererklärung von Herrn X absetzbare Aufwendungen von 202.000 Euro. Nach einer Betriebsprüfung bei der Immobilienverkäuferin korrigierte die Behörde jedoch den Sanierungskostenanteil auf 130.000 Euro.

Damit sei sein Steuervorteil erheblich geschrumpft, warf Käufer X der Verkäuferin vor und verlangte Schadenersatz. Sie habe ihm im Kaufvertrag zugesichert, die Wohnung für 202.000 Euro zu modernisieren. Tatsächlich habe die Bauträgerin jedoch um 72.000 Euro geringere Leistungen erbracht. Das Landgericht Potsdam wies die Klage des Käufers auf Schadenersatz ab (6 O 402/17).

Im Prinzip könne zwar der Sanierungskostenanteil — als Grundlage für Steuervorteile — durchaus zur vereinbarten Beschaffenheit einer Immobilie gehören, betonte das Landgericht. Wenn der Immobilienverkäufer den Sanierungskostenanteil falsch angebe, stelle das dann einen Mangel des Objekts dar, weil es nicht so beschaffen sei wie vereinbart. Unter diesen Umständen müsste der Bauträger für den Mangel haften.

Im konkreten Fall sei jedoch kein bestimmter Sanierungskostenanteil vereinbart worden, so das Landgericht. Denn im Kaufvertrag stehe zu den Modernisierungskosten ausdrücklich, dies sei eine "für das Finanzamt unverbindliche Einschätzung des Verkäufers". Entgegen der Ansicht des Käufers habe ihm die Immobiliengesellschaft damit gerade nicht "zugesichert", die Wohnung mit genau diesem Aufwand zu sanieren. Unverbindlich bedeute nun einmal unverbindlich.

Im Übrigen gehörten zum Aufwand eines Bauträgers auch steuerlich nicht absetzbare Planungs-, Koordinierungs- und Überwachungskosten. Der Vorwurf, die Verkäuferin habe um "72.000 Euro geringere Leistungen" erbracht, treffe daher objektiv nicht zu.

Mieterin verweigert Heizungsaustausch

Modernisierungsarbeiten sind rechtzeitig und schriftlich anzukündigen

Seit 1965 wohnt die Witwe in ihrer Mietwohnung. Als ihr Mann noch lebte, hatte das Paar eine Nachtspeicherheizung auf eigene Kosten einbauen lassen. Laut Mietvertrag sollte die Anlage beim Auszug der Mieter ins Eigentum des Hauseigentümers übergehen. 2017 kündigte der Vermieter der Seniorin. Nach einem Rechtsstreit einigten sich die Parteien Anfang 2018 darauf, dass die Seniorin die Wohnung zum Herbst 2019 räumen sollte.

Kurz nach dem gerichtlichen Vergleich klingelte der Mitarbeiter eines Heizungsinstallateurs bei der Mieterin. Er teilte ihr mit, in allen Wohnungen würden Montagearbeiten durchgeführt, neue Rohre verlegt und die Heizkörper ausgetauscht. Das betreffe auch ihre Nachtspeicherheizung.

Doch die Mieterin verweigerte den Handwerkern den Zutritt mit der Begründung, der Vermieter habe die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt. Das Amtsgericht Gelsenkirchen gab der Mieterin Recht (210 C 456/18). Die Pflicht der Mieter, Modernisierungsarbeiten zu dulden, setze voraus, dass diese ordnungsgemäß angekündigt wurden.

Ordnungsgemäß bedeute: Erstens rechtzeitig, d.h. mindestens drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten. Zweitens müssten Vermieter schriftlich darlegen, wann welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, wie lange sie dauerten, wie viel Energie dadurch gespart werde und zu welcher Mieterhöhung sie voraussichtlich führten. Im konkreten Fall habe sich der Hauseigentümer damit begnügt, den Mitarbeiter der Handwerksfirma zu schicken, der die Mieterin kurz über das Vorhaben informierte.

Das genüge den gesetzlichen Vorgaben bei weitem nicht. Die Mieterin müsse daher den Heizungstausch nicht akzeptieren. Dass das Mietverhältnis nur noch ein knappes Jahr andauere, sei hier ebenfalls zu berücksichtigen. Es sei der Seniorin in keiner Weise zuzumuten, innerhalb dieser Frist derart umfangreiche Arbeiten in ihrer Wohnung hinzunehmen. Selbst wenn ihre Nachtspeicheröfen veraltet seien: Sie funktionierten sicher, also voraussichtlich auch bis zum Auszug der Mieterin.

Rohrbruch und Wasserschaden durch Frost

Ungedämmte Kaltwasserleitungen belegen nicht, dass die Installationsfirma mangelhaft gearbeitet hat

Ein Hausbesitzer beauftragte eine SHK-Handwerksfirma (Sanitär, Heizung, Klima) damit, die Heizungsanlage sowie die Warmwasseraufbereitung komplett zu erneuern. Zudem schlossen die Parteien einen Wartungsvertrag. Da das Gebäude nicht hochwassersicher war, baute die Firma die Anlage nicht wie üblich im Keller ein, sondern in einem ungeheizten, nicht gedämmten Dachraum.

Jahre später streikte in einem strengen Winter die Heizung mehrere Tage hintereinander. Sie wurde jedes Mal vom Installateur repariert. Nach dem vierten Heizungsausfall löste sich frostbedingt eine Steckverbindung zwischen zwei Rohren der Kaltwasserleitung, was zu einem beträchtlichen Wasserschaden im Gebäude führte. Der Auftraggeber forderte von der Handwerksfirma 407.000 Euro Schadenersatz: Sie hätte die Wasserleitungen isolieren und gegen Einfrieren sichern müssen, meinte er.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies die Klage des Auftraggebers ab, weil die Werkleistung der Auftragnehmerin nicht mangelhaft gewesen sei. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung (VII ZR 119/17). Vertraglich sei es ohnehin nicht vereinbart worden, dass die Handwerksfirma Vorsorgemaßnahmen gegen das Einfrieren der Rohrleitungen bei einem Heizungsausfall planen und ausführen sollte. Also begründe der Auftraggeber seine Forderung damit, dass die Installationsfirma gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV) verstoßen habe.

Ein Sachverständiger habe festgestellt, dass die im Dachraum verlegten Rohrleitungen nicht gemäß den Vorschriften der EnEV gedämmt wurden. Doch diese Vorschriften beträfen nur wärmeführende Rohrleitungen, wie schon das OLG richtig bemerkt habe. Wenn Leitungen zur Kaltwasserzufuhr nicht isoliert seien, stelle das keinen Mangel dar. Im Übrigen solle die Dämmung Energie sparen und nicht die Rohre vor Frost schützen.

Dass die Firma die Rohre nicht gegen Frostschäden gesichert habe, sei kein handwerklicher Fehler. Sie habe davon ausgehen dürfen, dass das Wasser im Heizungsraum bei laufender Heizung nicht gefrieren würde. Darüber hinaus gehende Vorsorge für den Fall eines Heizungsdefekts habe die Firma dem Auftraggeber nicht geschuldet.

Installateure müssten bei der Planung wasserführender Leitungen keine Extra-Maßnahmen gegen Frost vorsehen, jedenfalls nicht ohne konkreten Anlass. Und nach der Reparatur hatten die Handwerker Grund zu der Annahme, die Heizung werde nun problemlos funktionieren.

Hof und Grund dem Sohn übertragen

Eltern widerrufen die Schenkung nach einer körperlichen Attacke des Sohnes wegen groben Undanks

Mit notariellem Vertrag hatte das Landwirtsehepaar 1994 einem Sohn den Hof und Grundstücke übertragen. Auf dem Hof ließen sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht zusichern. Im Gegenzug verpflichtete sich der Sohn, nach dem Tod beider Eltern seine Geschwister auszuzahlen. In den Jahren nach der Hofübergabe kam es immer wieder zu Streitereien zwischen den Eltern und dem Sohn.

Die Konflikte eskalierten im Herbst 2006: Nach einem Streit über eine eigenmächtige Umbauaktion des Vaters auf dem Hof stieß ihn der Sohn heftig gegen die Brust. Als der Vater umfiel, nahm er ihn in den "Schwitzkasten". Nach dieser Attacke wollten die Eltern Hof und Grund zurück. Sie klagten auf Rückübertragung und bekamen vom Oberlandesgericht (OLG) Recht. Doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und verwies die Sache ans OLG zurück (X ZR 48/17).

Richtig sei, dass es sich hier um eine Schenkung gehandelt habe, die grundsätzlich wegen "groben Undanks" widerrufen werden könne, so die Bundesrichter. Die Grundstücke seien rund 1,5 Millionen Euro wert. Die vereinbarte Gegenleistung des Sohnes solle darin bestehen, die Geschwister mit einem Betrag von insgesamt 400.000 DM auszuzahlen. Bei einer so großen Differenz sei von einem Geschenk auszugehen. Dass sich die Eltern ein Wohnrecht auf dem Hof vorbehielten, ändere daran nichts.

Ob man hier von "grobem Undank" sprechen könne, sei jedoch nicht so eindeutig. Der Widerruf einer Schenkung sei nur aufgrund schwerer Verfehlungen des Beschenkten möglich, die hier zweifellos vorlägen. "Grober Undank" setze aber obendrein voraus, dass der Beschenkte dem Schenker grundsätzlich nicht die Dankbarkeit entgegenbringe, die dieser erwarten könne. Sei das Verhalten des Beschenkten von nachhaltiger Antipathie geprägt oder habe er womöglich im Affekt gehandelt, das sei hier die entscheidende Frage.

Anhaltspunkte für Handeln im Affekt könnten sich aus dem Verhalten des Schenkers ergeben. Das habe auch das OLG gesehen, aber diesen Gesichtspunkt nicht genügend berücksichtigt. Nach allen Zeugenaussagen hätten es die Eltern ihrerseits an der Rücksichtnahme fehlen lassen, die für das Zusammenleben auf einem Hof notwendig sei. Insbesondere der Vater habe durch provozierendes und uneinsichtiges Verhalten gegenüber dem Sohn wesentlich zur Eskalation des Konflikts beigetragen.

Deshalb müsse man hier genau abwägen, ob das Fehlverhalten des Sohnes tatsächlich als Ausdruck einer generell undankbaren Haltung zu bewerten sei. Vieles spreche für eine affektgesteuerte Reaktion auf einen Konflikt, zu dem der Schenker in gleicher Weise beigetragen habe. Das OLG müsse sich mit diesem Gesichtspunkt auseinandersetzen und dann noch einmal entscheiden.

Unzulässige Makler-Klausel

Kunden müssen es dem Makler nicht mitteilen, wenn sie ein Objekt bereits kennen

Ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs, dem auch Makler angehören, beanstandete die Internetanzeige einer Maklerin auf der Internetplattform ImmobilienScout24. Sie bot dort eine Wohnung zum Kauf an, nannte den Kaufpreis und eine pauschale Käuferprovision, die im Erfolgsfall zu zahlen war (6.000 Euro). Unter der Überschrift "Sonstiges" stand folgende Klausel:

"Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von 5 Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert."

Diese Sätze stellten eine unzulässige Geschäftsbedingung (AGB) dar, kritisierte der Verband.

So sah es auch das Landgericht Berlin, das der Maklerin per einstweiliger Verfügung verbot, die Klausel in ihren Maklerverträgen weiterhin zu verwenden (52 O 304/18). Dagegen wehrte sich die Maklerin: Sie habe in dem Inserat keine "AGB-Klausel" formuliert, denn eine Anzeige bei ImmobilienScout24 sei kein rechtsverbindliches Vertragsangebot. Ein Maklervertrag komme erst zustande, wenn sie dem Kunden ein Exposé übersende und der Kunde dieses Angebot annehme.

Es sei zwar richtig, dass eine Zeitungsanzeige oder Onlineinserat für sich genommen noch nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags zu sehen sei, räumte das Landgericht ein. Anders sei dies aber zu beurteilen, wenn ein Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits explizit und eindeutig zum Ausdruck bringe — dann sei das Inserat als verbindliches Angebot einzustufen. Und das treffe hier zu.

Also seien die strittigen Sätze als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Was die Maklerin hier von den Kunden verlange, sei mit den gesetzlichen Regelungen zum Maklervertrag nicht zu vereinbaren: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei der Maklerkunde nicht verpflichtet, den Makler darüber zu informieren, wenn er/sie das angebotene Objekt bereits kenne. Die AGB-Klausel benachteilige die Vertragspartner der Maklerin unangemessen und sei wettbewerbswidrig.

Brandgefahr durch zu nahe Dachfenster

OVG verdonnert die Bauaufsichtsbehörde dazu, den Rückbau von Fenstern durchzusetzen

Hauseigentümer K wandte sich an die kommunale Baubehörde. Der Anlass: Der Nachbar hatte in seine Dachgiebelwand zwei große Dachflächenfenster eingebaut (ca. 1,20 auf 1,50 Meter), die von der Außenwand des Wohnhauses von K nicht einmal einen Meter entfernt waren (0,95 cm).

Dagegen müsse die Behörde einschreiten, meinte der Mann, um der Brandgefahr vorzubeugen. Laut Sächsischer Bauordnung müssten "Öffnungen im Dach" mindestens 1,25 Meter voneinander entfernt sein, gemessen vom unteren Rand des Dachfensters bis zur Traufkante der Nachbarwand.

Die Bauaufsichtsbehörde schickte Mitarbeiter, um die Lage zu prüfen. Anschließend teilte sie Herrn K mit, es bestehe kein Handlungsbedarf. Da die Dachfenster versetzt zueinander angeordnet seien, müsse man keinen Brandüberschlag von Haus zu Haus befürchten. Mit dieser Auskunft gab sich der Hauseigentümer nicht zufrieden.

Per Klage verlangte Herr K von der Baubehörde, aktiv zu werden, sprich: den Rückbau der Fenster anzuordnen. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen gab ihm Recht (1 A 84/16). Darauf, wie die Fenster angeordnet seien, komme es hier nicht an, erklärte das OVG. Wenn eine Baumaßnahme gegen Vorschriften verstoße, die dem Brandschutz dienten, müsse die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich einschreiten.

Die Bauordnung schreibe den Mindestabstand vor, weil Dachöffnungen die Brandgefahr erhöhten: Hier springe im Fall des Falles das Feuer besonders schnell von einem Gebäude zum anderen über. Je näher Dachflächenfenster und Nachbarwand nebeneinander lägen, desto größer werde die Brandgefahr. Für den Nachbarschutz sei es wichtig, den vorgeschriebenen Abstand dauerhaft und exakt einzuhalten.

Abwasserrohre am Neubau verstopft

Ein Architekt, der die Bauaufsicht übernimmt, muss "schadenträchtige" Arbeiten intensiv überwachen

Beim Bau eines Einfamilienhauses war der Architekt vom Bauherrn mit Planung und Bauaufsicht beauftragt worden. Als der Bau fertiggestellt war, gab es Streit über eine Reihe von Mängeln — vor allem über die ständig verstopfte Abwasserableitung am Haus. Ein Sachverständiger zählte die möglichen Ursachen für ihr Nicht-Funktionieren auf: unzureichendes Gefälle der Rohre, ein zu geringer Durchmesser oder falsche Winkel bei den Knotenpunkten.

Der Bauherr forderte vom Architekten Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung. Doch der erklärte, die Probleme seien auf Fehler der ausführenden Handwerksfirma zurückzuführen. An die müsse sich der Auftraggeber halten. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg sah allerdings auch den Architekten als verantwortlich an und verurteilte ihn zur Zahlung (4 U 59/15).

Wenn er die Bauaufsicht übernehme, müsse ein Architekt dafür sorgen, dass das Bauvorhaben plangerecht und ohne Mängel errichtet werde. Er sei zwar nicht verpflichtet, ständig auf der Baustelle anwesend zu sein, betonte das OLG. Aber kritische, schadenträchtige Arbeiten müsse er intensiv überwachen. Nur bei einfachen Arbeiten könne sich die Bauaufsicht darauf beschränken, die Bauarbeiter bzw. Handwerker einzuweisen und ihre Arbeit stichprobenhaft zu überprüfen.

Das Verlegen von Abwasserleitungen gehöre nicht zu den einfachen Arbeiten, den so genannten "handwerklichen Selbstverständlichkeiten". Dabei sei vor allem zu bedenken, dass während der Arbeiten eine unaufwändige Sichtprüfung genüge, um Fehler beim Durchmesser, beim Gefälle oder bei der Rohrleitungsführung festzustellen. Dagegen seien die Abwasserleitungen nach dem Verlegen verdeckt und nicht mehr zugänglich: Umso größer sei dann der Aufwand, wenn Mängel behoben werden müssten.

Wegen seiner nachlässigen Überwachung der Arbeiten müsse der Architekt gemeinsam mit der Handwerksfirma für die Mängel haften. In der Regel könne sich der Bauherr in so einem Fall aussuchen, wen er auf Schadenersatz in Anspruch nehmen möchte.

Baugenehmigung im Außenbereich

Ein neuer landwirtschaftlicher Betrieb muss dafür "Gewinnerzielungsabsicht" nachweisen

Zwei Freunde gründeten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die S-GbR, um zusammen ökologischen Obstbau zu betreiben. Sie ließen die S-GbR bei der Berufsgenossenschaft als landwirtschaftlichen Betrieb registrieren. Darüber hinaus beantragten die Gesellschafter bei der zuständigen Baubehörde die Baugenehmigung für einen Wildschutzzaun und für die Sanierung einer Weinberghütte als Gerätehütte.

Doch die Behörde lehnte den Antrag ab und ordnete sogar an, den schon aufgestellten Wildschutzzaun sowie eine im Weinberg erneuerte Terrasse zu beseitigen. Im Außenbereich würden nur Bauvorhaben landwirtschaftlicher Betriebe genehmigt, lautete die Begründung.

Neu gegründete Betriebe — auch Nebenerwerbsbetriebe — müssten erst einmal nachweisen, dass sie die Bezeichnung "landwirtschaftlicher Betrieb" zu Recht tragen. Das bedeute: Sie müssten wirtschaftlich überleben können, also ernsthaft und auf Dauer mit der Absicht geführt werden, Gewinn zu erzielen. Diese Absicht sei im konkreten Fall nicht ersichtlich.

Die Klage der S-GbR gegen den Bescheid der Baubehörde scheiterte erst beim Verwaltungsgericht Würzburg, dann beim Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern (9 ZB 15.679). Die beiden Landwirte und Gesellschafter der S-GbR hätten zwar einen Betriebsplan und einen langfristigen Pachtvertrag für ihre Flächen vorgelegt. Die Berufsgenossenschaft habe dem Betrieb auch eine Betriebsnummer zugewiesen. Das reiche jedoch für eine Baugenehmigung im Außenbereich nicht aus, betonte der VGH.

Bei neu gegründeten landwirtschaftlichen Betrieben müssten "Businessplan" und Gewinnerzielungsabsicht besonders sorgfältig geprüft werden. Im konkreten Fall habe der lückenhafte Betriebsplan der Landwirte nicht überzeugt — beim Obstanbau handle es sich wohl eher um ein Hobby. Dass der Betrieb überlebensfähig und auf Gewinn ausgerichtet sei, hätte die S-GbR zum Beispiel mit dem Attest eines öffentlich bestellten Sachverständigen belegen können.

Selbstmordgefahr nach Wohnungskündigung

Gericht muss sich mit den möglichen Folgen einer Zwangsräumung gründlich auseinandersetzen

Ein Mieter wurde durch rechtskräftiges Urteil vom Amtsgericht Tiergarten dazu verurteilt, seine Wohnung zu räumen. Ärzte befürchteten jedoch, er könnte bei einer Zwangsräumung aufgrund einer psychiatrischen Erkrankung Selbstmord begehen. Das Landgericht Berlin beließ es trotzdem bei der angeordneten Räumung: Seiner Ansicht nach belegten die ärztlichen Atteste und Stellungnahmen des Sozialpsychiatrischen Dienstes eine akute Suizidgefahr nicht.

Auf die Beschwerde des Mieters hin hob das Kammergericht in Berlin diesen Beschluss auf (1 W 1818/95). Das Landgericht wäre verpflichtet gewesen, sich "sicheren Aufschluss über die Art der Erkrankung" zu verschaffen und die möglichen Folgen bei einer Zwangsräumung gründlich zu erwägen. Falls nötig, hätte das Gericht weitere ärztliche Gutachten einholen müssen. Diese Pflicht folge aus dem Grundrecht auf "Leben und körperliche Unversehrtheit". Würde der Mieter dadurch in den Selbstmord getrieben, verletzte die Zwangsräumung dieses Grundrecht. Das Landgericht müsse daher nochmal entscheiden.

Schlagzeugspielen erlaubt?

Amtsgericht begrenzt die Übungsstunden eines Musikstudenten in der Eigentumswohnung

Ein Ehepaar bewohnt mit seinem Sohn eine Wohnung im Erdgeschoss. Zur Eigentumswohnung gehört ein Hobbyraum im Souterrain, der über eine Wendeltreppe erreichbar ist. Hier steht das Schlagzeug des Sohnes, der Schlagzeug studiert und in einer professionellen Jazzband spielt. Eine Mitbewohnerin beschwerte sich über die permanente Ruhestörung. Sie wohnt im zweiten Stock des Mehrfamilienhauses.

Von Montag bis Donnerstag arbeite sie tagsüber, erklärte die Dame, doch in der übrigen Zeit leide sie sehr unter dem Lärm. Monotonie und Lautstärke des Schlagzeugs seien unerträglich belastend. Der Studiosus halte sich nicht an Ruhezeiten und spiele auch am Wochenende. Von den Wohnungseigentümern forderte sie, die Lärmbelästigung zu beenden.

Die Eltern des "Störenfrieds" bezweifelten die behauptete Intensität der Störung: Immerhin sei der Hobbyraum schallisolierend ausgekleidet, zudem lägen zwei Stockwerke zwischen dem Übungsraum und den Räumen der Dame. Ihr Sohn müsse täglich üben, andernfalls würde er die nötige Fingerfertigkeit verlieren. Darüber hinaus sei Musizieren in der eigenen Wohnung ein sozial übliches Verhalten. Es könne nicht komplett verboten, allenfalls zeitlich eingeschränkt werden.

Die Geräusche kämen nicht in vollem Maße "oben" an, sondern sehr gedämpft, bestätigte das Amtsgericht München (484 C 14424/16 WEG). Laut Sachverständigengutachten liege der gültige Grenzwert im Haus bei 30 Dezibel, dieser Wert werde nur um ca. zwei bis vier Dezibel überschritten. Ein absolutes Verbot komme daher hier nicht in Betracht, zumal das im konkreten Fall auch einen Eingriff in das Grundrecht der Berufsfreiheit bedeuten würde.

Auch an Sonn- und Feiertagen könne man dem Sohn der Eigentümer das Schlagzeugspielen nicht völlig verbieten. Er sei meist nur am Wochenende zu Hause und benötige dann einen Übungsraum. Im Prinzip ständen hier unvereinbare Interessen gegeneinander: Das Interesse daran, aus Lebensfreude und als Lebensinhalt zu musizieren, und das Interesse der Mitbewohnerin, sich in den eigenen vier Wänden ungestört und in Ruhe entspannen zu können.

Kompromissvorschlag des Gerichts: Am Wochenende müsse der Studiosus das Üben auf eine Stunde täglich beschränken. An Wochentagen dürfe er zwei Stunden spielen — mit Ausnahme der Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr mittags, vor 9 Uhr und nach 20 Uhr.

Wegen Mängeln die Miete gekürzt

Mieter dürfen die Mängelbeseitigung nicht verweigern, um für einen Rechtsstreit "Beweise zu sichern"

Die Drei-Zimmer-Wohnung in Dresden wies zahlreiche Mängel auf: Vor Gericht war die Rede von Rissen, verrotteten Fenstern, Heizgeräuschen und Fäkaliengeruch. Der Rechtsstreit um die angemessene Höhe der Mietminderung beschäftigte lange die Gerichte, währenddessen wurde das Mietshaus verkauft. Die neue Vermieterin, eine X-GmbH, bot den Mietern an, nach einem Besichtigungstermin Handwerker zu schicken.

Doch das lehnten die Mieter ab: Sie seien nicht verpflichtet, jetzt Renovierungsmaßnahmen zu dulden, meinten sie. Damit würden ja die Beweise dafür "vernichtet", dass die Mietsache voller Mängel und ihre Mietkürzung in den zurückliegenden Jahren berechtigt war. Die Mängel dienten noch als Beweis im Prozess gegen den vorherigen Vermieter.

Im Laufe der nächsten Jahre kündigte die X-GmbH den Mietvertrag mehrmals wegen Zahlungsverzugs. Ihrer Räumungsklage gab schließlich der Bundesgerichtshof statt (VIII ZR 12/18). Wenn sich ein Mieter weigere, das Beheben von Mängeln zuzulassen, die er beanstandet und aufgrund derer er die Miete gekürzt habe, entfalle damit sein Recht, die Miete zu mindern, erklärten die Bundesrichter.

Die Mieter durften die Mängelbeseitigung auch nicht ausnahmsweise verweigern, um für ihren Rechtsstreit mit dem ehemaligen Vermieter "Beweise zu sichern". Vor Gericht hätten sie die Mängel der Mietsache ohne weiteres durch zuvor angefertigte Fotos dokumentieren oder durch Zeugenaussagen beweisen können, z.B. durch Aussagen der mit den Renovierungsarbeiten beauftragten Handwerker.

Wenn Mieter kein Recht mehr hätten, einen Teil der Miete einzubehalten, müssten sie die einbehaltenen Beträge sofort nachzahlen. Das hätten die Mieter im konkreten Fall nicht getan. Mittlerweile schuldeten sie der Vermieterin insgesamt ca. fünf Monatsmieten. Daher sei die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam.

Klopfgeräusche in der Heizung

Kurzartikel

Ruhestörung der besonderen Art: Treten in einer Mietwohnung im Winter Klopfgeräusche in der Heizungsanlage und in den Heizungsrohren in der Wand auf — von 21 bis morgens 5 Uhr und auch dann, wenn die Heizung nicht angestellt ist —, stellt das einen Mietmangel dar, der eine Mietminderung von 25 Prozent rechtfertigt. Da Klopfgeräusche den erholsamen Schlaf stören, beeinträchtigen sie Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Das mindert auch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich.

Streit um Mietkaution

Vermieter wirft der Mieterin vor, sie habe die (geräumte) Mietsache nicht zurückgegeben

Eine Mieterin von Ladenräumen hatte das Mietverhältnis fristgemäß zum 31. Mai 2016 gekündigt. Vor dem Mietende versuchte sie mehrmals, mit dem Vermieter einen Übergabetermin zu vereinbaren. Nicht einmal, als die Mieterin ihm dafür eine Frist setzte, reagierte der Vermieter. Vor Ende Mai räumte die Geschäftsfrau den Laden und übergab die Schlüssel dem Wachdienst des Vermieters.

So war es dem Vermieter nun aber auch nicht recht: Die Mieterin habe die Mietsache nicht wirksam zurückgegeben, ihm also vorenthalten, behauptete er. Dafür stehe ihm Entschädigung zu. Diesen Anspruch verrechne er mit dem Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution.

Das waren immerhin 158.000 Euro. Auf diesen Betrag verzichtete die Mieterin natürlich nicht und klagte auf Rückzahlung. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Naumburg (1 U 25/18).

Dem Vermieter sei die Mietsache keineswegs vorenthalten worden. Denn die Mieterin habe den Laden geräumt und der Vermieter habe gewusst, wo sich die Schlüssel befanden. Er habe sie nur nicht abgeholt. Vorher habe die Mieterin erfolglos um einen Termin zur Übergabe gebeten. Der Vermieter habe sich dazu jedoch nicht geäußert und die Räume auch nicht in Besitz genommen.

Unter diesen Umständen sei die Pflicht der Mieterin zur Rückgabe sozusagen "erloschen" — obwohl faktisch keine Übergabe der Mietsache stattgefunden habe. Sie habe ihre Pflicht erfüllt, indem sie die Mietsache leergeräumt und die Schlüssel dem Wachdienst ausgehändigt habe. Die Geschäftsfrau hätte die Schlüssel auch in der Mietsache zurücklassen dürfen.

Der Ex-Mieterin stehe daher die Kaution zu. Das Argument des Vermieters, er habe in der kurzen Zeit keinen Termin für die Übergabe finden können, sei angesichts der rechtzeitigen Kündigung der Mieterin und der mehrmonatigen Kündigungsfrist nicht überzeugend.

Schimmel im Kinderzimmer

Baulich bedingte Feuchtigkeitsschäden berechtigen den Mieter zur fristlosen Kündigung

Nachdem der Mieter im Kinderzimmer Schimmel an den Wänden entdeckt hatte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Der besorgte Vater fürchtete, sein Kleinkind könnte sich hier eine Atemwegserkrankung zuziehen. Die Feuchtigkeitsschäden seien auf Baumängel zurückzuführen, vermutete er.

Der Vermieter bestritt dies entschieden und verdächtigte gar den Mieter, er habe die Wand selbst durchfeuchtet, um Schäden vorzutäuschen und dann eine fristlose Kündigung aussprechen zu können. Die Kündigung sei daher unwirksam. Bis das Mietverhältnis fristgemäß ende, müsse der Mieter Miete zahlen und darüber hinaus Schadenersatz für die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden.

Beim Amtsgericht Bielefeld scheiterte die Zahlungsklage des Vermieters (415 C 56/18). Um mit seinen Forderungen durchzudringen, hätte er beweisen müssen, dass der Schimmel tatsächlich vom Mieter und nicht durch Baumängel verursacht wurde, so das Amtsgericht. Doch der gerichtliche Bausachverständige habe die Einschätzung des Mieters bestätigt.

Feuchte Wände und Schimmel im Kinderzimmer stellten allemal einen wichtigen Grund dar, der den Mieter zu fristloser Kündigung berechtige. Wenn die Gesundheit eines Kleinkindes auf dem Spiel stehe, sei es für den Mieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist fortzusetzen. Er müsse also auch keine Miete mehr zahlen.

Kein Wasserdruck in der Küche

Kurzartikel

Ist der Wasserdruck in der Küchenspüle so minimal, dass Wasser nur tropfenweise aus dem Zapfhahn kommt, stellt das einen Mietmangel dar. Unter diesen Umständen können Mieter die Spülmaschine nicht mehr benützen und kaum noch ein Wasserglas auffüllen. Wenn Mieter für alltägliche Notwendigkeiten wie Abspülen und Kochen ständig Wasser aus dem Badezimmer holen müssen, rechtfertigt dies eine Mietminderung von fünf Prozent.