Bauen & Wohnen

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Untermieter legt Feuer

Dem Hauptmieter der Wohnung deshalb zu kündigen, ist nicht ohne weiteres möglich

Ein Untermieter legte in der Wohnung Feuer, um so Selbstmord zu begehen. Daraufhin wollte der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Er hielt dem Hauptmieter vor, dass diesem das Handeln des Untermieters zuzurechnen sei. Außerdem habe er Räume weitervermietet, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen.

Der Hauptmieter müsste für die Aktion seines Untermieters nur dann einstehen, wenn dieser schuldhaft gehandelt hätte, stellte das Landgericht Berlin fest (61 T 25/95). Dies sei allerdings sehr fraglich. Lege jemand Feuer, um sich selbst zu töten, dann könne man in der Regel von einer krankhaften Störung der Psyche und/oder der Geistestätigkeit ausgehen, die Schuldfähigkeit ausschließe.

Wenn ein Hauptmieter ohne Genehmigung des Vermieters untervermiete, sei zwar eine Abmahnung berechtigt. Der Vermieter dürfe aber aus diesem Grund keinesfalls sofort kündigen. Unerlaubtes Untervermieten verletze die vertraglichen Pflichten eines Mieters nicht so schwer, dass es für den Vermieter nicht mehr zumutbar wäre, das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter fortzusetzen.

WhatsApp-Nachricht angekommen?

Zwei blaue Haken belegen, dass der Empfänger eine Nachricht erhalten und geöffnet hat

Im digitalen Zeitalter bezieht sich der juristische Begriff des "Zugangs" einer Nachricht nicht mehr automatisch auf den Briefkasten. Wann eine WhatsApp-Nachricht zugegangen ist, stellte das Landgericht Bonn neulich klar: Zwei blaue Haken zeigen es an.

Im konkreten Fall stritten Verkäufer und Käufer eines Grundstücks: Die Verkäufer waren vom Kaufvertrag zurückgetreten, weil der Käufer den Kaufpreis nicht überwiesen hatte. Danach forderten sie ihn auf, Termine für eine Hausbesichtigung mit neuen Interessenten zu nennen. Der Mann schickte den Verkäufern Terminvorschläge per WhatsApp, weil sie schon vor dem Vertragsschluss mit WhatsApp kommuniziert hatten.

Im anschließenden Prozess um die Rückabwicklung des Kaufvertrags behaupteten die Grundstücksverkäufer, sie hätten diese Nachricht nie erhalten. Allerdings zeigte ein Screenshot vom Smartphone des Käufers, dass die Nachricht mit zwei blauen Haken markiert war. Damit stand für das Landgericht Bonn fest, dass die Behauptung der Verkäufer nicht stimmte (17 O 323/19).

Eine Willenserklärung gelte als "zugegangen", wenn der Empfänger unter normalen Umständen ihren Inhalt zur Kenntnis nehmen könne, stellte das Landgericht fest. Wenn ein Empfänger im Prinzip per WhatsApp kommuniziere, treffe das auf WhatsApp-Nachrichten zu, sobald sie das Empfangsgerät des Adressaten erreichten und dort abrufbar gespeichert würden.

Das werde bei WhatsApp durch zwei blaue Haken angezeigt: Sie bedeuteten, dass die Nachricht auf dem Gerät des Empfängers eingegangen und dass sie geöffnet worden sei. Dann sei von einem Zugang der Nachricht auszugehen.

Spielzeug-Akku explodiert beim Laden

Haftpflichtversicherer muss für Brandschaden im Mietshaus durch gebrauchten Akku einspringen

In einer "Recycling-Börse", d.h. einem Gebrauchtwarenladen, hatte Herr M einen gebrauchten Spielzeughelikopter gekauft. Für acht Euro ein Schnäppchen, freute er sich. Zuhause brachte M den Helikopter in den Keller des Mietshauses und stellte ihn zum Laden auf einen Wäschetrockner. Da stand bereits ein Textilkoffer, daneben befanden sich weitere elektrische Geräte und eine Holzsauna. M startete den Ladevorgang und ging in seine Wohnung zurück.

Etwa zehn Minuten später explodierte der Akku des Spielzeugs und entfachte einen Brand, der den Keller und das gesamte Treppenhaus des Gebäudes verkokelte. Der Gebäudeversicherer des Hauseigentümers kam für die Sanierungskosten auf und forderte den Betrag anschließend von der privaten Haftpflichtversicherung des Mieters: M habe den Brandschaden grob fahrlässig verursacht, indem er einen gebrauchten Akku neben brennbarem Material aufgeladen habe.

Das Landgericht Coburg zog einen Brandexperten zu Rate und gab nach dessen Stellungnahme dem Haftpflichtversicherer Recht (23 O 464/17). Man müsse davon ausgehen, dass in dem Spielzeughelikopter ein Lithium-Ionen-Akku verbaut war, wie bei Spielzeugen und Smartphones üblich. Nachdem einige Handys explodierten, sei allgemein bekannt, dass bei diesen Akkus deutlich erhöhte Brand- bzw. Explosionsgefahr bestehen könne. Das sei der Fall, wenn zuvor eine so genannte Tiefenentladung stattfand oder wenn Vorschäden vorhanden seien.

Darüber habe der Käufer nichts gewusst, weil er den Helikopter in einem Billigladen gebraucht gekauft habe. Über den Zustand des Akkus habe er keinerlei Information bekommen: keine Originalverpackung, keine Bedienungsanleitung. Unter diesen Umständen hätte M den gebrauchten Akku nur in einer sicheren Umgebung laden dürfen. Den Helikopter beim Aufladen neben einen Koffer mit Textilien zu stellen, sei äußerst leichtfertig gewesen. Bei einem neuen Elektrogerät mit einem neuen Akku wäre dieses Vorgehen anders zu beurteilen.

Heizkostenverteilung im Mietshaus

Erfassen Messgeräte nur 14 Prozent des Heizenergieverbrauchs, ist die Abrechnung nicht "verbrauchsabhängig"

Mieter beanstandeten die Heizkostenabrechnung des Vermieters. Die Heizkosten wurden zu 50% nach Fläche und zu 50% nach Verbrauch abgerechnet, d.h. gemäß den Werten der Heizkostenverteiler. Das Ehepaar hatte für das Jahr 2015 Vorauszahlungen von 2.832 Euro geleistet. Laut Abrechnung betrugen die auf ihre Wohnung entfallenden Kosten 2.792 Euro, die Mieter waren also im "Plus".

Doch nach ihrer Rechnung stand ihnen ein größeres Guthaben zu, über 700 Euro. Begründung: Die Messgeräte im Mietshaus erfassten nur einen Anteil von ca. 14% des Gesamtverbrauchs an Heizenergie. Größtenteils "verpuffe" die Heizenergie, ohne erfasst zu werden, durch die überwiegend ungedämmten Leitungen. Die Voraussetzungen für eine verbrauchsabhängige Abrechnung lägen also nicht vor.

So sah es auch das Amtsgericht Flensburg (62 C 73/17). Die Vermieter müssten die Heizkosten nach Wohnfläche verteilen. Sie rechneten formal nach Verbrauch ab, doch diese Art der Abrechnung sei aufgrund des hohen Wärmeverlustes unzulässig. Die ungedämmt im Fußboden verlaufenden Heizungsleitungen führten zu Wärmeverlust und damit zu Defiziten bei der Verbrauchserfassung: Der Anteil der bei der Messung erfassten Wärme sei zu niedrig.

Wenn weniger als 14% des Wärmeverbrauchs im Mietshaus anhand der gemessenen Verbrauchsdaten auf die Mieter verteilt werde, handle es sich nicht um eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Die Mieter dürften daher ihre Heizkosten nach Wohnfläche neu berechnen und darüber hinaus die Kosten um 15% kürzen, gemäß § 12 der Heizkostenverordnung:

"Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen."

Streit um gemeinsam gekauftes Grundstück

Nach dem Ende einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft will der Mann das Grundstück behalten

Nach vier Jahren trennte sich ein Paar, das ohne Trauschein zusammengelebt hatte. Bei der Trennung verlangte der Mann von der Ex-Freundin, sie solle ihm ihren Miteigentumsanteil an einem Grundstück übertragen, das sie gemeinsam gekauft hatten. Irgendwann hatten sie eigentlich heiraten und hier ein Haus bauen wollen.

Finanziert hatte das Paar den Grundstückskauf mit einem Bausparvertrag des Mannes, den er noch vor Beginn ihrer Beziehung abgeschlossen hatte. Zusaätzlich hatten die beiden gemeinsam einen Kredit aufgenommen und mit einer Hypothek auf das Grundstück abgesichert.

Die Frau könne ihre Grundstückshälfte behalten, urteilte das Oberlandesgericht Köln (3 U 74/94). Schließlich sei dies kein Geschenk des Mannes gewesen, das er der Freundin im Hinblick auf die für später geplante Heirat gemacht habe. Vielmehr habe das Paar das Grundstück zusammen gekauft und den Kredit gemeinsam aufgenommen.

Richtig sei zwar, dass der Mann den Kaufpreis zu einem größeren Teil getragen habe, da er sein Bausparguthaben darauf verwendet habe. Das erlaube ihm aber höchstens, von seiner früheren Lebensgefährtin Geld zurückzufordern. Keinesfalls habe er Anspruch darauf, das ganze Grundstück zu behalten.

Time-Sharing-Vertrag auf dem Prüfstand

Auch ein Wohnrecht auf Zeit muss durch Eintragung im Grundbuch abgesichert sein

Wieder einmal ging es vor Gericht um einen Time-Sharing-Vertrag. Bei einer solchen Vereinbarung erwirbt der Käufer für eine oder mehrere Wochen im Jahr ein Wohnrecht in einem Appartement einer Ferienanlage. Die Frage im konkreten Fall: Ist diese Art von Kaufvertrag auch dann gültig, wenn der Käufer des "Teilzeitwohnrechts" laut Vertrag nicht ins Grundbuch eingetragen wird?

Der Bundesgerichtshof erklärte die einschlägige Vertragsklausel für unzulässig, weil sie für den Käufer überraschend sei (V ZR 184/94). Laut Kaufprospekt erwerbe der Kunde ein Dauerwohnrecht, das werde mehrmale betont. Diese Behauptung sei allerdings irreführend, wenn der Käufer nicht durch einen Eintrag im Grundbuch abgesichert werde.

Deshalb sei der Vertrag aber nicht insgesamt unwirksam. Vielmehr müsse der Verkäufer den Erwerber, den gesetzlichen Vorgaben entsprechend, ins Grundbuch eintragen lassen. Dazu sei er verpflichtet, auch wenn im Kaufvertrag eine anderslautende Klausel stehe.

Nebenkostenabrechnung zu spät zugestellt

Kurzartikel

Vermieter müssen Betriebskosten Vermieter im Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abrechnen. Wenn der Mieter die Abrechnung nicht rechtzeitig erhält, werden Nachforderungen gegenstandslos — sofern der Vermieter die verspätete Zustellung zu verantworten hat. Hat es aber eine Ex-Mieterin versäumt, nach Umzug und Heirat der Ex-Vermieterin ihren neuen Namen mitzuteilen, kann sie sich nicht auf den verspäteten Zugang des Schreibens berufen, um die Nachzahlung von Nebenkosten abzuwehren.

Einbau von Rauchwarnmeldern

Kurzartikel

Grundsätzlich müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann akzeptieren, wenn sie selbst schon welche installiert haben. Doch Ausnahmen bestätigen die Regel! Es besteht dann keine "Duldungspflicht", wenn die eingebauten, mit einer Alarmanlage verbundenen Funk-Kombi-Rauchwarnmelder nicht nur den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, sondern einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten, und wenn zudem sichergestellt ist, dass die Geräte vorschriftsmäßig gewartet werden.

Streit um Zahlung der Mietnebenkosten

Genaue Aufschlüsselung erforderlich

Die Betriebskosten für eine vermietete Wohnung werden meist per Vertrag auf den Mieter abgewälzt. Fehlt eine solche Vereinbarung, so muss der Vermieter diese Kosten übernehmen.

In dem vor dem Landgericht Osnabrück verhandelten Fall hatte ein Mieter die Zahlung der Nebenkosten verweigert, obwohl er sich dazu vertraglich verpflichtet hatte. Seine Begründung: Es sei nicht nachvollziehbar, was alles zu den "sonstigen Betriebskosten" zähle, die er laut Mietvertrag zu tragen habe. Dazu rechne der Vermieter nach seiner Kenntnis auch die Unkosten für das hauseigene Schwimmbad und die Sauna. Diese Ausgaben dürften aber nicht als Betriebskosten behandelt werden.

Das Gericht stellte klar, dass auch die Kosten für Sauna und Schwimmbad grundsätzlich unter die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten fallen (11 S 160/94). Allerdings könne der Mieter im konkreten Fall die Zahlung der Betriebskosten verweigern, da der Vermieter nicht eindeutig angegeben habe, wozu er die Zahlungen verwende. Die allgemeine Formulierung "sonstige Betriebskosten" sei zu ungenau gehalten und erlaube dem Mieter, die Nebenkosten zunächst nicht zu zahlen.

Holzkirchner Kuhglocken-Streit

Erneuter Vergleich: Ist der Kampf von Hauseigentümern gegen das Gebimmel auf der Weide nun zu Ende?

Seit vielen Jahren und durch alle Instanzen hindurch beschäftigt ein Ehepaar die bayerische Justiz, weil es sich vom Gebimmel der Kuhglocken gestört fühlt. Die Gemeinde Holzkirchen hat die Weide vor dem Anwesen des Ehepaares an eine Bäuerin vermietet, die hier ihre Kühe grasen lässt. Auch früher schon, als das Ehepaar hier noch nicht gebaut hatte.

Das Geläute sei unerträglich, finden die Hauseigentümer, sie könnten kaum schlafen. Am Schlafzimmerfenster haben sie angeblich eine Lautstärke von mehr als 70 Dezibel gemessen. Zudem zerrten Tiergerüche und Fliegen an ihren Nerven. Die abwechselnd klagenden Eheleute sind bisher in allen Instanzen mit ihrem Anliegen gescheitert, unter anderem beim Oberlandesgericht (OLG) München (15 U 138/18).

Der Ehemann unterlag beim OLG auch deshalb, weil er sich 2015, im ersten Prozess, schon auf einen Vergleich eingelassen hatte: Kühe mit Glocken sollten nur im mindestens 20 Meter entfernten Teil der Weide grasen. An diese Vereinbarung habe sich die Landwirtin stets gehalten und daran sei auch der Kläger gebunden, erklärte das OLG. Doch nun klagte wieder die Ehefrau.

Und so kam es, dass Richter des OLG am 26.Mai 2020 nach Holzkirchen fuhren, um die Geräuschkulisse zu beurteilen. Die Hörprobe soll zwar wenig ergiebig gewesen sein, weil sich die — allesamt trächtigen — Kühe kaum bewegten. Immerhin konnte aber ein Richter mit Handy-App den Geräuschpegel einer Kuhglocke messen: Der lag unter 60 Dezibel, also knapp unter dem Richtwert von 65 Dezibel.

Und wieder einigten sich die Parteien, vom OLG dazu gedrängt, auf einen Vergleich: Künftig dürfen höchstens drei Kühe Glocken mit einem Durchmesser von höchstens zwölf Zentimetern tragen. Und die Kühe mit Glocken dürfen nur im entfernteren Teil der Weide grasen, wie 2015 bereits vereinbart. Auf ein Neues?

Gegen Parkplatz-Grenzstein gestoßen

Audi-Fahrerin verlangt von der Grundstückseigentümerin Entschädigung für die verkratzte Stoßstange

Im Erdgeschoss des Gebäudes befindet sich ein Supermarkt, daneben der Kundenparkplatz. Zwischen der Hauswand und den Parkbuchten hat die Grundstückseigentümerin Begrenzungssteine aufstellen lassen — um die Hausmauer zu schützen, die häufig durch einparkende Fahrzeuge beschädigt worden war. Der Stein des Anstoßes für Autofahrerin B ragt knapp fünf Zentimeter in eine Parkbucht hinein.

Als Frau B mit ihrem Audi A4 rückwärts in diese Parkbucht einfuhr, hatte sie die Begrenzungssteine zwar flüchtig wahrgenommen. Doch den scharfkantigen Stein habe sie trotz Rückfahrkamera und Sensoren nicht erkennen können, erklärte die Autofahrerin später vor Gericht. Trotz langsamer Fahrt und nur leichter Berührung sei der Wagen gegen den Stein gestoßen. Den Kratzer in der Stoßstange zu beheben, habe 1.173 Euro gekostet.

Ihre Klage gegen die Grundstückseigentümerin auf Schadenersatz scheiterte beim Amtsgericht München (155 C 5506/19). Der Amtsrichter war bei der Besichtigung des Parkplatzes zu dem Schluss gekommen, dass hier ein Fahrfehler von Frau B vorliegen müsse. Für den Schaden sei nicht die Grundstückseigentümerin verantwortlich.

Die Parklücke sei eng und rückwärts einzuparken nicht ganz einfach, stellte der Richter fest. Umso wichtiger wäre es gewesen, die Lücke vorher genau in Augenschein zu nehmen. Dass eine Spitze des Felssteins — ein Naturstein, der "naturgemäß" nicht glatt sei — ein wenig in die Parkbucht hineinrage, sei überhaupt nicht zu übersehen. Er hebe sich auch farblich von der Gebäudewand deutlich ab.

Für vorsichtige Verkehrsteilnehmer, die nicht bis zum Rand der Parkbucht rollten, stelle daher der Begrenzungsstein keine Gefahrenquelle dar. Hätte sich Frau B ein bisschen umgesehen, hätte ihr auffallen müssen, dass der Felsen geringfügig überstehe. Dann wäre ihr klar geworden, dass sie in diese Parklücke nicht vollständig einfahren durfte. Supermarkt-Kunden, die mit einer eng begrenzten Lücke nicht zurechtkämen, müssten notfalls hier das Einparken abbrechen und eine andere Parkbucht wählen.

Bauarbeiter stürzten in Treppenschacht

Auf einer Baustelle ist grundsätzlich der Bauunternehmer für die Unfallverhütung zuständig

Eine Gemeinde ließ die ehemalige Dorfschule zu einem Gemeindezentrum umbauen. Sie übertrug einem Architekten die Bauaufsicht, den Innenausbau führte ein Bauunternehmen durch. Zwei Mitarbeiter standen im Treppenhaus auf einem Gerüst und befestigten Gipsplatten an den Wänden, als sie durch die Holzabdeckung brachen. Sie stürzten fast vier Meter in die Tiefe und verletzten sich schwer.

Bauarbeiter H hielt nicht den Arbeitgeber für verantwortlich. Vielmehr warf er der Auftraggeberin und dem Architekten vor, sie hätten ihre Verkehrssicherungspflichten verletzt. Ein von der Gemeinde beauftragter Rentnerverein habe die Holzabdeckung unfachmännisch errichtet. Der Architekt hätte als Bauleiter die Konstruktion auf ihre Tragfähigkeit hin prüfen müssen, das habe er pflichtwidrig versäumt. H verlangte von der Gemeinde und vom Bauleiter Schadenersatz und Schmerzensgeld, rund 65.000 Euro.

Zunächst hatte seine Klage Erfolg, doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) auf und verwies die Sache zurück (VI ZR 34/17). Grundsätzlich sei auf einer Baustelle der Bauunternehmer für die Sicherheit zuständig. Die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften — sie legten fest, welche Sicherheitsmaßnahmen im Einzelfall zu treffen sind — richteten sich auch in der Baubranche allein an die Arbeitgeberseite.

Diese Vorschriften sollten die Versicherten vor den typischen Gefahren des Baugewerbes schützen. Bauleiter und Bauherrn müssten zur Gefahrenabwehr nur etwas unternehmen, wenn sie Anhaltspunkte dafür hätten, dass ein Bauunternehmer oder eine Handwerksfirma nicht zuverlässig arbeite oder nicht sachkundig genug sei, um die Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten.

Dass im konkreten Fall die Bauherrin über die mangelhafte Abdeckkonstruktion Bescheid wusste oder deren Instabilität zumindest hätte erkennen können, sei nicht bewiesen. Die Gemeinde habe behauptet, die Holzabdeckung stamme vom Rohbauunternehmer, nicht von "Amateuren". Mit diesem Einwand habe sich das OLG nicht auseinandergesetzt.

Einmal unterstellt, er treffe zu: Dann habe die Bauherrin ihre Pflicht im Wesentlichen damit erfüllt, dass sie einen bewährten Architekten mit Planung und Baukontrolle beauftragt habe. Der Bauleiter müsse die Sicherheitsmaßnahmen der beteiligten Baufirmen prüfen und aktiv werden, wenn er eine Gefahrenquelle erkenne. Das OLG müsse nun erneut die Verantwortlichkeit aller Beteiligten prüfen, insbesondere auch die des Bauunternehmens.

Terrasse verpfuscht: Wasserschaden

Wie lange läuft bei Terrassenarbeiten die Gewährleistungsfrist für Mängel: zwei oder fünf Jahre?

Hauseigentümer hatten einen Bauunternehmer damit beauftragt, die Terrasse ihres Wohnhauses zu sanieren. Die Baufirma entfernte die alten Platten, verlegte neue Platten im Mörtel auf einer vorhandenen Betonplatte und erneuerte die Treppenstufen von der Terrasse in den Garten. Aufgrund schlampig gemachter Übergänge zwischen Hauswand und Terrassen-Bodenplatte kam es zu einem Wasserschaden im Souterrain des Hauses.

Da sich die Auftraggeber und ihr Anwalt fast drei Jahre Zeit ließen, ihre Gewährleistungsansprüche wegen der mangelhaften Arbeiten anzumelden, ging es vor Gericht zunächst nur um die Frage, ob diese Ansprüche schon verjährt waren oder nicht.

Hintergrund: Für Werkleistungen gilt im Prinzip eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren, doch bei Arbeiten an einem Bauwerk dauert sie fünf Jahre.

Das Landgericht hatte die Erneuerungsarbeiten als "bloße Reparatur" der Terrasse eingestuft und deshalb die lange Verjährungsfrist für "Arbeiten an einem Bauwerk" abgelehnt. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bejahte sie und so bekamen die Hauseigentümer in der Berufung Recht (5 U 91/18). Ihr Anspruch auf Schadenersatz sei noch nicht verjährt, entschied das OLG.

Grundsätzlich treffe es zwar zu, dass für Instandsetzungsarbeiten an einem bestehenden Bauwerk die zweijährige Gewährleistungsfrist gelte. Im konkreten Fall sei aber bereits der im Mörtelbett verlegte Terrassenbelag ein eigenes "Bauwerk" und nicht nur eine Reparatur. Als Bauwerk sei jede unbewegliche Sache anzusehen, die mit Einsatz von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellt werde.

"Sonderwünsche" beim Bauträgervertrag

Nach Vertragsschluss mit dem Bauträger vereinbarte Änderungen müssen notariell beurkundet werden

Ein Ehepaar erwarb vom Bauträger für 1,16 Millionen Euro eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte. Der Bauträgervertrag enthielt eine Klausel, nach der Sonderwünsche nur mit Zustimmung des Bauträgers zulässig waren und die Erwerber die Mehrkosten tragen müssten. Welche Änderungen das Ehepaar wünschte, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Jedenfalls einigten sich die Vertragsparteien darauf, dass einige Sonderwünsche ausgeführt werden sollten.

Das verzögerte natürlich die Fertigstellung des Bauvorhabens. Es kam zum Streit darüber, wann die nächsten Raten des Kaufpreises fällig sein sollten. Schließlich forderte der Bauträger die Rückabwicklung des Vertrags. Begründung: Der Bauträgervertrag sei wegen nicht beurkundeter, nachträglicher Sonderwünsche der Erwerber insgesamt nichtig. Die Klage des Unternehmens wurde vom Oberlandesgericht (OLG) München abgewiesen (9 U 3345/17 Bau).

Als Sonderwunsch werde es bezeichnet, wenn Erwerber vom "Leistungspaket" des Bauträgers abweichen wollten, so das OLG. Da könne es sich um zusätzliche Baumaßnahmen oder um Materialien handeln, die höherwertig seien als die zunächst vorgesehenen. Solche Sonderwünsche müssten notariell beurkundet werden, bestätigte das OLG, andernfalls seien die Vereinbarungen nichtig. (Das gelte zumindest, bis die Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen seien. Mit dem Eintrag entfalle die Notwendigkeit, die Änderungen notariell zu beurkunden.)

Wenn die nach Vertragsschluss getroffenen Vereinbarungen mangels Beurkundung nichtig seien, führe das aber nicht dazu, dass der Bauträgervertrag insgesamt nachträglich unwirksam werde. Im Vertrag stehe ausdrücklich, Sonderwünsche bedürften der Einwilligung des Bauträgers und die Erwerber müssten dadurch entstehende Mehrkosten übernehmen. Damit hätten die Parteien sehr deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Vertrag auch im Falle späterer Änderungen fortbestehen sollte.

Sobald der restliche Kaufpreis bezahlt sei, müsse der Bauträger deshalb den Käufern das Eigentum an der Immobilie per Grundbucheintrag übertragen. (Das Urteil wurde am 20.2.2019 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 184/18)

Treppe steiler gebaut als im Prospekt dargestellt

Ein Bauträger muss seine Bauleistungen auch an "Reklamebildern" messen lassen

Ein Ehepaar hatte zum Preis von 698.000 Euro eine Dachgeschosswohnung in einer — noch zu errichtenden — Wohnanlage erworben. Die Bauträgerin, eine Immobiliengesellschaft, hatte für das Bauprojekt mit einem Exposé geworben. Es zeigte Pläne und schöne Bilder, unter anderem die grafische Darstellung einer "eleganten Treppe aus Sichtbeton" mit 16 Stufen. Sie führte aus dem Wohnbereich zur Dachterrasse.

In der schnöden Wirklichkeit bestand die Treppe allerdings nicht aus Sichtbeton, sondern aus Betonimitat (eine Trockenbaukonstruktion mit Betonoptik). Vor allem aber war sie viel steiler als im Prospekt dargestellt, weil sie nur über 13 Stufen verfügte. Aus diesem Grund weigerten sich die Käufer, die Wohnung mitsamt der Treppe zu akzeptieren und die Schlussrate nach "Fertigstellung" zu zahlen.

Daraufhin trat die Immobiliengesellschaft vom Bauträgervertrag zurück. Zu Unrecht, entschied das Kammergericht in Berlin (21 U 116/18). Die Wohneinheit sei nicht "bezugsfertig", so das Gericht, denn sie weise erhebliche Mängel auf. Die letzte Rate sei daher nicht fällig gewesen. Wie der Bauträger bauen müsse, bestimme nicht allein die Baubeschreibung.

Dabei spielten auch "vertragsbegleitende Umstände" eine Rolle. Das gelte insbesondere für Prospekte und Visualisierungen, mit denen der Bauträger für das Bauprojekt geworben habe. Ein Exposé müsse das angestrebte Bauwerk zutreffend wiedergeben — von dieser Verpflichtung könnten sich Bauträger nicht mit dem Hinweis lossagen, Angaben in Reklameprospekten seien unverbindlich.

Soweit es um Punkte gehe, die für den oder die Erwerber erkennbar wichtig seien, seien sie sehr wohl verbindlich. Für Änderungen an den Bauplänen nach dem Vertragsschluss müsse es triftige Gründe geben (z.B. technische Notwendigkeiten), die der Bauträger vorher noch nicht erkennen konnte.

Abnahme einer Heizungsanlage

Kurzartikel

Fünf Jahre nach der Abnahme einer Heizungsanlage verjähren die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers bei Mängeln. Die Werkleistung des Handwerkers kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten abgenommen = gebilligt werden. Letzteres trifft zu, wenn der Bauherr die Heizung sieben Wochen lang im Winter genutzt hat, ohne Mängel zu beanstanden. Dieser Zeitraum genügt, um die Funktionstauglichkeit der Anlage gründlich zu prüfen.

Eigentümerversammlung am Pfingstmontag

Kurzartikel

An Sonntagen oder Feiertagen abends eine Eigentümerversammlung abzuhalten, ist prinzipiell zulässig. Wird der Termin um 19 Uhr angesetzt, ist es am Pfingstmontag auch für Kirchenbesucher oder Wochenendausflügler zumutbar, an der Versammlung teilzunehmen.

Schäden in der Mietwohnung

Der Vermieter kann dafür Schadenersatz verlangen, obwohl er die Wohnung unrenoviert verkauft hat

Nachdem sie die Betriebskostenabrechnung erhalten hatten, kündigten die Mieter das Mietverhältnis. Sie zahlten keine Miete mehr und schickten die Wohnungsschlüssel dem Anwalt des Vermieters. Als der Wohnungseigentümer anschließend die Räume besichtigte, entdeckte er erhebliche Schäden. Laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma sollte es 2.885 Euro kosten, sie zu beheben.

Von den Ex-Mietern forderte der Eigentümer, sie müssten die Renovierung finanzieren. Dann verkaufte er aber die Wohnung, ohne die Mängel zu beheben. Denn der Käufer wollte die Wohnung umbauen und war an Renovierungsmaßnahmen nicht interessiert.

Das teilte er auch den ehemaligen Mietern mit. Nun müssten sie für die Schäden nicht mehr geradestehen, freuten sich die Eheleute — allerdings zu früh.

Die Klage des Vermieters auf Ausgleich der Mietrückstände und Schadenersatz hatte nämlich beim Landgericht Darmstadt Erfolg (6 S 243/18). Dass die Ex-Mieter den Mietrückstand ausgleichen müssten, verstehe sich von selbst, so das Landgericht. Der Vermieter könne aber auch Ersatz für die Schäden an der Mietsache verlangen. Für Schäden an der Mietsache schuldeten Mieter auch dann Ersatz, wenn der Eigentümer anschließend die Mietsache verkaufe.

Wenn eine Sache beschädigt wurde, sei es nicht unzulässig, fiktive Kosten für die Mängelbeseitigung geltend zu machen. Fiktiv nenne man die Kosten, wenn die Mängel nicht wirklich behoben wurden. Das lag im konkreten Fall daran, dass der Wohnungskäufer auf die Renovierung verzichtet habe. Das sei aber dessen Entscheidung, die sich nicht auf die Rechtsposition des Vermieters auswirke.

"Umfassend modernisierte" Wohnung?

Berliner Mieter beruft sich auf die Mietpreisbremse, der Vermieter auf hohen Renovierungsaufwand

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten und auch nicht für die Erstvermietung von Bestandswohnungen, wenn diese "umfassend modernisiert" wurden. Wie ist diese Bedingung zu verstehen? Darum wurde vor Gericht gestritten, weil ein Berliner Vermieter bei der Neuvermietung die monatliche Nettokaltmiete von 373,44 Euro auf 1.430 Euro erhöht hatte.

2016 hatte er die 130 qm große Wohnung neu vermietet. Für die Sanierung hatte der Eigentümer rund 108.800 Euro ausgegeben. Das rechtfertige die aktuelle Miethöhe, fand das Amtsgericht. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Berufung ein und erreichte beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (65 S 25/18).

Ein großer Teil des Investitionsaufwands sei darauf zurückzuführen, dass der Vermieter die Wohnung "kernsanieren" musste, erklärte das Landgericht. Sie sei nämlich von 1971 bis Ende 2014 ständig von einem Mieter bewohnt und nie renoviert worden. Daher habe der Vermieter auch reine Instandsetzungsmaßnahmen durchführen müssen, die nur den früher bestehenden Zustand wiederherstellten. Das stelle keine Modernisierung dar.

Umfassend sei Modernisierung, wenn ihr Umfang dem Aufwand für einen Neubau nahekomme. Finanziell ausgedrückt: Die Investition müsse mindestens bei einem Drittel des Aufwands liegen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlich sei. Das sei die quantitative (Kosten-)Seite des Begriffs "umfassend".

Wesentlich sei aber auch die qualitative Seite, d.h. die Auswirkungen der Maßnahmen auf den Wohnwert. Modernisierung müsse den Wohnwert in mehreren wichtigen Bereichen verbessern (z.B. geringerer Energieverbrauch, neue Sanitäranlagen, neue Elektroinstallation etc.).

Das treffe im konkreten Fall nur teilweise zu: Der Vermieter habe die Elektroinstallation erneuert, eine neue Heizung und ein modernes Bad einbauen lassen. Das seien Modernisierungsmaßnahmen. Alles in allem liege hier jedoch keine "Erstvermietung nach umfassender Modernisierung" vor. Den (fast) vierfachen Betrag zu verlangen, sei keinesfalls gerechtfertigt.

Einbauten des Vormieters

Der Vermieter darf die Einbauten bei einer Mieterhöhung als "wohnwertsteigernd" berücksichtigen

Der Vormieter einer Berliner Altbauwohnung hatte in den Räumen hochwertigen Stuck freigelegt, das Bad renoviert und einige Einbauten vorgenommen. Mit dem neuen Mieter P einigte er sich auf eine Ablöse dafür. Einige Jahre nach dem Einzug von Herrn P forderte der Vermieter mehr Miete.

Als der Mieter das Schreiben studierte, fiel ihm auf, dass der Hauseigentümer die Einbauten des Vormieters als Erhöhung des Wohnwerts berücksichtigt hatte. So nicht, dachte P. Er wehrte sich gegen die Mieterhöhung und verwies darauf, dass er für die Verbesserungen in der Wohnung bereits gezahlt hatte, nämlich Ablöse an den Vormieter.

Doch das Landgericht Berlin hielt die Mieterhöhung in der geforderten Höhe für gerechtfertigt: Der Mieter müsse ihr zustimmen (64 S 150/18). Wenn ein Mieter selbst etwas einbaue, z.B. eine Einbauküche, bleibe dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete "außen vor". Für Einbauten des Vormieters gelte das aber nicht.

Der Vormieter habe die von ihm eingebauten Sachen nicht mitgenommen. Daher gehörten sie jetzt dem Vermieter und dürften beim Wohnwert berücksichtigt werden. So sei das geregelt.

Dabei spiele es keine Rolle, welche Ablösevereinbarung der vorherige und der neue Mieter untereinander getroffen hätten. Wenn der Vermieter an dieser Vereinbarung nicht beteiligt sei - wie hier -, wirke sie sich nicht auf das neue Mietverhältnis aus.