Bauen & Wohnen

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Flachdach komplett erneuert

Hauseigentümer verlangt vom Gebäudeversicherer Ersatz für einen Sturmschaden

Ein Geschäftsmann meldete seiner Gebäudeversicherung einen Sturmschaden am Flachdach seines Geschäftshauses. Nach den Vertragsbedingungen musste die Versicherung Sturmschäden übernehmen. Doch deren Außendienstmitarbeiter bezweifelte die Schadenanzeige, weil keine Fotos vom Dach vorgelegt wurden. Und als er den Schaden besichtigen wollte, war das Flachdach von einer Dachdeckerfirma schon komplett erneuert worden.

Auch den vom Gebäudeversicherer verlangten Kostenvoranschlag reichte der Versicherungsnehmer nicht ein, stattdessen eine Handwerkerrechnung über 13.685 Euro. Doch die Versicherung, die im Voraus 4.000 Euro für die Dachreparatur gezahlt hatte, lehnte nun jede weitere Leistung ab. Beim Landgericht und Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken scheiterte die Klage des Hauseigentümers auf Zahlung des restlichen Betrags (5 U 58/17).

Unstreitig habe in der Region ein Sturm getobt, stellte das OLG fest. Damit sei aber keineswegs bewiesen, dass das Flachdach vom Sturm so stark beschädigt wurde, dass man es vollständig erneuern musste. Schließlich sei das Dach schon sehr alt gewesen. Der gerichtliche Sachverständige habe es auf weit über 20 Jahre geschätzt. Es sei also von Altersverschleiß an der gesamten Dachfläche auszugehen.

Dass sich Dichtungsbahnen nur aufgrund eines Sturmes lösen konnten, sei lediglich dann anzunehmen, wenn ein Dach vorher "total gut in Schuss" war. Das könne man bei einem so alten Dach ausschließen, selbst wenn es regelmäßig gewartet worden wäre. Gegen einen gravierenden Sturmschaden spreche auch, dass der Sachverständige bei seiner Inspektion eine relativ intakte Abdeckung des Dachrandes vorgefunden habe.

Mehr als Indizien könne man hier nicht mehr sammeln. Denn der Versicherungsnehmer habe das Dach so gründlich sanieren lassen, dass der Schaden nicht mehr richtig geprüft werden konnte. Beweisfotos habe er ebenfalls nicht angeboten. Daher seien auch nachträgliche Feststellungen durch das Gericht unmöglich. Das gehe zu Lasten des Versicherungsnehmers: Bei so dünner Beweislage sei die Gebäudeversicherung nicht zu weiteren Zahlungen verpflichtet.

Vermieter warnt Nachfolge-Vermieter

Mieter angeschwärzt: Räumung der gekündigten Wohnung wird aufgeschoben

Gerichte können eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn deren Vollzug "wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist". Auf diesen Paragraphen berief sich ein Mann, nachdem gegen ihn ein rechtskräftiges Räumungsurteil ergangen war. Sein Vermieter hatte den neuen Vermieter vor ihm gewarnt und so den Einzug in eine neue Wohnung verhindert.

Das Oberlandesgericht Köln stellte sich auf die Seite des Mieters (2 W 85/95). Obwohl er bereits einen Mietvertrag für die neue Wohnung unterschrieben habe, sei der Umzug vereitelt worden. Der alte Vermieter habe dem neuen nämlich mitgeteilt, der Grund für den Umzug seien Zahlungsprobleme. Mit dieser Erklärung habe er den Mann unnötigerweise in Misskredit gebracht.

Bei Vermietern sei es ähnlich wie bei Arbeitgebern: Arbeitgeber dürften es Arbeitnehmern - auch nach einer gerechtfertigten Kündigung - nicht erschweren, einen neuen Arbeitsplatz zu finden, indem sie das Zeugnis negativ gestalteten oder mit einem neuen Arbeitgeber Kontakt aufnehmen. Auch Vermieter dürften das Zustandekommen eines neuen Mietverhältnisses nicht behindern und ihren Ex-Mietern "Steine in den Weg legen". Dem Mann müsse daher für die Räumung ein weiterer Aufschub gewährt werden.

Kostenobergrenze vereinbart?

Bauvorhaben teurer als gedacht: Ohne festes Kostenlimit haftet der Architekt dafür nicht

Nach umfangreichen Umbauten und Modernisierungsarbeiten an einem Haus forderte der Bauherr vom Architekturbüro Schadenersatz, weil die geplanten Baukosten überschritten wurden. Er war der Ansicht, dass er mit dem Architekten ein "Kostenlimit" von 600.000 Euro vereinbart hatte. Das bestritt der Architekt. Er warf dem Bauherrn vor, das Bauvorhaben habe sich durch seine zahlreichen Zusatzwünsche kontinuierlich verteuert. Darauf habe er ihn immer wieder hingewiesen.

Das Landgericht gab dem Bauherrn Recht. Doch die Berufung des Architekten gegen diese Entscheidung hatte beim Oberlandesgericht (OLG) München Erfolg: Es wies die Zahlungsklage des Hauseigentümers ab (9 U 1161/15 Bau).

Grundsätzlich entspreche zwar die Planung eines Architekten nicht der vereinbarten Beschaffenheit und sei mangelhaft, wenn die Baukosten höher lägen als zwischen den Parteien verabredet, betonte das OLG. Das setze aber voraus, dass überhaupt eine feste Kostengrenze vereinbart wurde.

Im konkreten Fall treffe das nicht zu. Auf Nachfrage des Architekten habe der Bauherr erklärt, dass er an einen Kostenrahmen von ca. 500.000 Euro bis 600.000 Euro denke. Wenn der Auftraggeber während der Vertragsverhandlungen seine wirtschaftlichen Verhältnisse darlege oder grob seine finanziellen Vorstellungen skizziere, sei damit aber noch kein Kostenlimit vereinbart.

Davon sei nur auszugehen, wenn über diesen Punkt eine Einigung erzielt wurde, die nach dem Willen beider Vertragsparteien verbindlich sein sollte. Wenn es einen schriftlichen Architektenvertrag gebe, werde eine Kostenobergrenze in der Regel darin festgehalten. Fehle dieser Punkt - wie hier - im Vertrag, müsse man annehmen, dass die Vertragsparteien ein Kostenlimit nicht für einen zentralen Aspekt ihrer Abmachung hielten und keine bestimmten Baukosten vereinbarten.

(Das Urteil des OLG München wurde vom Bundesgerichtshof am 5.6.2018 bestätigt und ist damit rechtskräftig: AZ. VII ZR 248/16)

"Bauabnahme" einer Wohnanlage

Bauträger dürfen den Gutachter, der die Bauleistung "abnehmen" soll, nicht selbst bestimmen

Eine Eigentümergemeinschaft stritt mit der Bauträgerin der neuen Wohnanlage, einer Immobiliengesellschaft, über Mängel und Gewährleistungsansprüche. Das Unternehmen erklärte die Ansprüche der Eigentümer für verjährt: Die Abnahme der Bauleistung sei schon vor mehr als fünf Jahren erfolgt. Dennoch klagte die Eigentümergemeinschaft erfolgreich auf Schadenersatz für die Mängelbeseitigung.

Ihre Ansprüche seien noch nicht verjährt, urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe, weil die Abnahme seinerzeit unwirksam gewesen sei (8 U 19/14). Deshalb habe die Verjährungsfrist nicht mit der Abnahme zu laufen begonnen. Grund dafür sei die nichtige Abnahmeklausel im Bauträgervertrag: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums "erfolge durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen".

Diese Vertragsklausel sei unwirksam, weil sie die Wohnungskäufer unangemessen benachteilige. Auf diese Weise bestimme der Bauträger nämlich zumindest indirekt über den Gutachter und damit über die Abnahme: Die Immobiliengesellschaft bestelle einen (wirtschaftlich und/oder rechtlich mit ihr verbundenen) Verwalter und der Verwalter wähle den Sachverständigen aus. Dieser werde also ebenfalls "beste Beziehungen" zum Bauträger unterhalten.

Bei so einer Regelung bestehe die Gefahr, dass der Gutachter die Bauleistungen und ihre Abnahmefähigkeit nicht objektiv untersuche. Den Erwerbern der Wohnungen werde so die Möglichkeit genommen, die Bauleistungen durch einen neutralen Sachverständigen ihres Vertrauens prüfen zu lassen.

Lochkorrosion im Kupferrohr

Sanitärinstallateur haftet für undichte Wasserleitungen und ihre Folgen

Ein SHK-Fachbetrieb (Sanitär Heizung Klima) hatte in einem Gebäude Kupferrohre eingebaut. Fünf Jahre später waren die Wasserleitungen an einigen Stellen undicht: Korrosion. Die Handwerksfirma beseitigte kostenlos einige Leckagen. Als aber der Bauherr darüber hinaus Schadenersatz für die so entstandenen Wasserschäden forderte, wehrte sich der Sanitärinstallateur dagegen.

Dass ihm bei der Installation ein Fehler unterlaufen sei, sei nicht bewiesen, erklärte er. Ursache der Lochkorrosion in den Leitungen könnten z.B. auch die Beschaffenheit des Trinkwassers oder Materialfehler bei den Rohren sein. Doch ein Gerichtssachverständiger kam zu dem Ergebnis, dass die Leitungsrohre beim Einbau mit Sand und/oder Baustaub verunreinigt waren. Das habe zu einer chemischen Reaktion des Metalls und in der Folge zu Lochkorrosion geführt.

Auf Basis dieses Gutachtens verurteilte das Landgericht den Handwerker zu Schadenersatz. Das Oberlandesgericht Hamm wies seine Berufung ab und bestätigte das Urteil (21 U 95/15). Der Installateur müsse für die Folgen der Korrosion einstehen, weil er die Rohre vor dem Einbau nicht auf Fremdpartikel untersucht und gereinigt habe. So seien Sand und Baustaub ins Leitungsnetz gelangt und hätten die chemische Reaktion ausgelöst.

Dass es noch weitere mögliche Schadensursachen gebe, entlaste den Handwerker nicht. Zwar sei sein Hinweis zutreffend, dass als Ursache auch ein Fehler bei der Produktion in Betracht komme, ein Fehler beim Betrieb der Trinkwasseranlage oder die Beschaffenheit des Trinkwassers.

Doch selbst dann, wenn hier mehrere Ursachen zusammenwirkten, könnten die Wasserschäden dem Installateur zugerechnet werden. Denn dass die Verunreinigung der Rohre eine Ursache der Korrosion gewesen sei, stehe fest. Und diese Ursache liege im Verantwortungsbereich des Handwerkers.

Kugelhahn ohne Herstellerkennzeichen

Ein Installateur haftet nicht allein deswegen für einen Wasserschaden, weil er ein Bauteil "ohne" verwendet hat

Ein Sanitärinstallateur arbeitete bei der Sanierung eines Mietshauses mit. In einer Wohnung installierte er im Wasserleitungssystem einen Kugelhahn mit zwei seitlichen Öffnungen, von denen eine mit einem Blindstopfen mit Flachdichtung versehen war. Der Blindstopfen war undicht, wenig später kam es zu Wasserschäden in der darunterliegenden Wohnung.

Die Hauseigentümerin meldete den Schadensfall ihrem Gebäudeversicherer. Die Versicherung zahlte die Reparatur und verlangte im Gegenzug Schadenersatz vom Installateur: Er habe bei der Sanierung gepfuscht, lautete der Vorwurf, vor allem trage der Kugelhahn kein Herstellerkennzeichen. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe wies die Klage ab: Allein aus diesem Grund müsse der Handwerker nicht für den Wasserschaden haften (9 U 21/16).

Ein Herstellerkennzeichen sei kein Gütesiegel, das die Qualität eines Produkts garantiere, betonte das OLG. Die Vorschrift, Bauprodukte damit zu kennzeichnen, diene nur dazu, beim Auftreten von Mängeln den Hersteller als Verantwortlichen festzustellen. Wenn das Herstellerkennzeichen fehle, erlaube das keinen Rückschluss auf einen Verstoß gegen DIN-Normen oder darauf, dass das Bauteil nicht funktioniere. Zwischen dem fehlenden Herstellerkennzeichen und dem Wasserschaden gebe es keinen Kausalzusammenhang.

Die Arbeit des Installateurs sei nicht schon deshalb mangelhaft, weil er ein Bauteil "ohne" eingesetzt habe. Das gelte jedenfalls dann, wenn er das Bauteil im Fachhandel erworben und vor dem Einbau auf Funktionalität hin überprüft habe. Das treffe zu. Doch der mechanische Defekt am Dichtring sei von außen nicht erkennbar gewesen. Darüber hinaus habe ein Sachverständiger festgestellt, dass der Dichtring im Kugelhahn nicht die einzige Ursache des Schadens gewesen sei.

Architektenfehler beim Holzanbau

Führt falsche Materialauswahl zu Mängeln am Bauwerk, haftet der Architekt dafür

Ein Hauseigentümer beauftragte einen Architekten. Er sollte einen Holzanbau ans Wohnhaus planen (inklusive Tragwerk und Statik) und die Bauausführung überwachen. Als der Anbau fertig war, beanstandete der Bauherr gravierende Mängel der Statik und der Tragwerksplanung. Zudem habe der Architekt ungeeignetes Nadelholz verwendet. Es habe sich beim Austrocknen enorm verzogen, das habe zu Bauschäden am Wohnhaus geführt.

Diese Vorwürfe ließ der Architekt nicht auf sich sitzen: Die alten Dachsparren am Wohnhaus seien schon um zehn Zentimeter durchgebogen gewesen, als er mit dem Anbau begonnen habe, behauptete er. Auch das Material habe er nicht falsch ausgewählt, fand der Architekt. Die "Spalten" zwischen Altbau und Anbau seien nur in geringem Maß auf das Nachtrocknen des Holzes zurückzuführen.

Der Auftraggeber forderte vom Architekten über 170.000 Euro, um Dach und Holzkonstruktion demontieren und neu aufbauen zu lassen. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt reduzierte den Betrag auf knapp 20.000 Euro, gab dem Hauseigentümer aber im Prinzip Recht (13 U 83/13). Dabei stützte sich das OLG auf Gutachten von Bauexperten, die übereinstimmend Statik und Materialauswahl als mangelhaft bewerteten.

Der Planer hätte einen nachgiebigen Holzbau nicht direkt neben einem starren Massivbau errichten dürfen, lautete das Fazit der Sachverständigen. Zumindest hätte er dafür "schwindarme" Holzarten verwenden und weitere Versteifungsmaßnahmen vorsehen müssen. Das "Verformungsverhalten" des von ihm eingesetzten Nadelholzes sei jedenfalls mit dem starren Massivbau unvereinbar. Es verziehe sich beim Austrocknen so deutlich, dass dies zu "Verformungsdifferenzen" zwischen Altbau und Anbau führen müsse.

Architekten müssten bei der Planung von Anbauten die angrenzende Gebäudesubstanz richtig einbeziehen, so das Urteil des OLG. Weil der Architekt dies im konkreten Fall versäumt habe, seien Mängel am Bauwerk entstanden. Die Kosten der Mängelbeseitigung und der Neuplanung müsse er dem Auftraggeber daher ersetzen. (Dieses Urteil wurde durch Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.3.2018 bestätigt: VII ZR 31/16.)

Bolzplatz in reinem Wohngebiet

Müssen Anwohner die Lärmbelästigungen dulden?

In Rendsburg beschwerte sich die Anwohnerin einer Grünanlage wegen des Lärms, der von einem Bolzplatz ausging. Die Anlage war zusammen mit weiteren Einrichtungen wie Sandkasten und Schaukeln unmittelbar neben den Nachbargrundstücken errichtet worden. Die direkten Nachbarn fanden die dort spielenden Kinder und Jugendlichen unerträglich laut.

Das Oberverwaltungsgericht Schleswig bestätigte, dass die Anwohnerin und alle weiteren Betroffenen die Lärmbelästigung durch den Bolzplatz nicht hinnehmen müssen (1 L 1/92). Der Bolzplatz liege genauso wie die umliegenden Grundstücke in einem reinen Wohngebiet. Dort seien laut Baunutzungsverordnung Anlagen für gesundheitliche und sportliche Zwecke nur ausnahmsweise zulässig. Eine Ausnahme käme in Frage, wenn keine anderen Bolzmöglichkeiten in zumutbarer Entfernung vorhanden wären. Das treffe hier aber nicht zu, es befänden sich andere Sportanlagen in der Nähe.

Anders zu beurteilen sei der Kinderspielplatz. Kinderspielplätze seien generell auch in reinen Wohngebieten zulässig, da Kinder von den Eltern oder anderen Begleitpersonen betreut und beaufsichtigt werden müssten. Gegen Spielgeräte wie Schaukeln und Sandkasten könnten die Anwohner also nichts unternehmen.

Baufehler und/oder Planungsfehler?

Auftragnehmer müssen den Bauherrn informieren, wenn sie bei ihren Arbeiten von der Planung abweichen

Ein Bauunternehmer errichtete für Hauseigentümer einen Anbau in Holzrahmenbauweise. Drei Jahre danach verzog sich der Laminatboden in der Küche. Ein von den Eheleuten beauftragter Bauexperte stellte Feuchtigkeitsschäden fest, verursacht durch Fehler des Bauunternehmens. Der Sachverständigte schätzt die Sanierungskosten auf ca. 90.000 Euro.

Da sich der Bauunternehmer weigerte, die Mängel zu beheben oder die Sanierung zu finanzieren, verklagten ihn die Hauseigentümer auf Zahlung eines Kostenvorschusses. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Celle (14 U 96/17). Die Leistung des Bauunternehmens sei in doppelter Hinsicht mangelhaft gewesen.

Zum einen gehe es um handwerkliche Mängel. Der Bauunternehmer hätte die Bitumenschicht zwischen Bodenplatte und Holzkonstruktion weiter nach außen führen müssen, um so außen eine Abdichtung des Sockels gegen Feuchtigkeit zu ermöglichen. Auftragnehmer müssten ihre Leistung so erbringen, dass andere Gewerke darauf aufbauend die notwendigen, weiteren Arbeiten ausführen könnten.

Zum anderen habe der Auftragnehmer versäumt, den Bauherrn darauf aufmerksam zu machen, dass der Gebäudesockel gegen Feuchtigkeit geschützt werden musste. Dazu wäre er schon deshalb verpflichtet gewesen, weil er eigenmächtig von den fehlerhaften Plänen des Planungsbüros abgewichen sei. Er habe andere Dämmplatten verwendet: mit ihrerseits speziellen Nachteilen, auf die der Bauunternehmer hätte hinweisen müssen.

Dass der Planer schon schlecht gearbeitet habe, komme dem Bauunternehmer nicht zugute: Denn der Fehler in der Planung sei offensichtlich gewesen und habe dem Bauunternehmer auffallen müssen. Er sei schließlich verpflichtet, die Pläne zu prüfen. Die Fehler des Planungsbüros entschuldigten die Fehler des Bauunternehmers nicht und wirkten sich nicht anspruchsmindernd auf die Ansprüche der Hauseigentümer aus.

Eigentümergemeinschaft muss Spielplatz fertigstellen

Spielplatz-Auflagen in der kommunalen Baugenehmigung für die Wohnanlage sind auch nach Jahren noch verpflichtend

Ein Münchner Eigentümer ärgerte sich über den vergammelten Sandkasten im Garten der Wohnanlage. Hier wollte er seine Kinder nicht spielen lassen. Seine Recherchen ergaben, dass die Pläne ursprünglich ganz anders aussahen. In der kommunalen Baugenehmigung für die 1982 errichtete Wohnanlage war detailliert beschrieben, wie der Spielplatz zu gestalten sei: mit Sandkasten, Sitzgruppe, Schaukel und Hänge-Klettergerüst. Spätestens 1983 müsse der Spielplatz fertig sein und danach dauerhaft instandgehalten werden.

Auf einer Eigentümerversammlung beantragte der Mann, die Auflagen der Baugenehmigung nun endlich umzusetzen. Das wurde von der Mehrheit der Eigentümer mit dem Argument abgelehnt, immerhin gebe es ja einen Sandkasten. Die Vorgaben der Stadt für bestimmte Spielgeräte seien nicht verbindlich. Diesen Beschluss focht der Vater an und bekam vom Amtsgericht München Recht (481 C 17409/15 WEG).

Der rechtswidrige Beschluss widerspreche der ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnanlage. Spielplätze und ihre Ausstattung gehörten zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft sei verpflichtet, Gemeinschaftseigentum instand zu halten. Statt die öffentlich-rechtlichen Vorschriften umzusetzen, habe die Eigentümergemeinschaft die Auflagen in der Baugenehmigung von Anfang an ignoriert: Der Spielplatz sei nur zum Teil eingerichtet und dann nie richtig unterhalten worden.

Die Eigentümergemeinschaft könne sich von ihrer Instandhaltungspflicht nicht mit dem Hinweis befreien, dass der Sandkasten nun schon seit Jahren verschmutzt und unbenutzt verkomme. Eine Verpflichtung wie die zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gelte auf Dauer und verjähre nicht. Und eine kommunale Baugenehmigung müsse befolgt werden: Das sei kein Vorschlag, den die Eigentümer nach Belieben mehr oder weniger kinderfreundlich umsetzen könnten oder auch nicht.

Waffe und Munition in der Mietwohnung

Bewahrt eine Mieterin rechtswidrig eine Pistole auf, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung

Bei einer Wohnungsdurchsuchung fand die Berliner Polizei im Juli 2017 in der Mietwohnung einer Frau eine Pistole und ein Magazin mit Munition. Einen Waffenschein hatte die Mieterin nicht. Wegen dieses Vorfalls kündigte ihr die Vermieterin fristlos. Die Mieterin akzeptierte dies nicht und weigerte sich auszuziehen.

Doch die Räumungsklage der Hauseigentümerin hatte beim Landgericht Berlin Erfolg (65 S 54/18). Unerlaubter Waffenbesitz ziehe in der Regel strafrechtliche Ermittlungen und einen Prozess nach sich, damit müssten Mieter rechnen. Wer solche Konsequenzen bewusst in Kauf nehme, überschreite den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Dazu komme die objektive Gefahr, die von einer Pistole und einem Magazin mit Munition ausgehe. Dadurch komme dem Fehlverhalten der Mieterin "ein besonderes Gewicht" zu. Wer rechtswidrig eine Waffe mit Munition aufbewahre, verstoße aufs Gröbste gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag und störe den Hausfrieden nachhaltig. Das rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, entschied das Landgericht: Die Kündigung sei also wirksam.

Ehefrau aus dem Mietvertrag entlassen?

Nicht immer haftet der/die Mitmieter(in) nach dem Auszug für Mietschulden des Ex-Partners mit

Grundsätzlich gilt: Wenn ein Paar gemeinsam eine Wohnung mietet — also beide Partner den Mietvertrag unterschreiben —, kann der Vermieter von beiden Mietern die Miete verlangen. Das gilt selbst dann noch, wenn einer der Mieter nach dem "Liebes-Aus" schon längst aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist. Aber auch von dieser Regel gibt es Ausnahmen, wie folgender Rechtsstreit zeigt.

Schon vor der Scheidung hatte eine Ehefrau die mit dem Ehemann zusammen angemietete Wohnung verlassen. Sie mietete bei demselben Vermieter eine andere Wohnung und zog dort ein. Danach rechnete der Vermieter die Betriebskosten der ehemaligen Ehewohnung nur noch mit dem Ehemann ab. Nach ein paar Jahren geriet der Mann in finanzielle Schwierigkeiten und konnte die Miete nicht mehr zahlen.

Als ein Mietrückstand von rund 4.900 Euro aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Der Mieter räumte die Wohnung und zahlte einen Teil der Mietschulden. Den restlichen Betrag forderte der Vermieter von der Ehefrau. Zu Unrecht, fand das Amtsgericht Brandenburg (34 C 93/15). Der Vermieter habe sich in diesem Fall so verhalten, dass die Ehefrau annehmen durfte, dass er sie aus dem früheren Mietverhältnis entlassen habe.

Der Vermieter habe mit ihr einen neuen Mietvertrag über eine andere Wohnung abgeschlossen. Die Betriebskosten für die Ehewohnung habe er in den folgenden Jahren allein mit dem Ehemann abgerechnet, dem in der Ehewohnung verbliebenem Mieter. Das sei als eine Art von "Mietaufhebungsvertrag" anzusehen: Die Parteien hätten sich stillschweigend darauf geeinigt, dass der Mietvertrag über die Ehewohnung zwischen dem Vermieter und der Ehefrau nicht mehr fortgesetzt werden sollte.

Modernisierungsankündigung

Kurzartikel

Ein Vermieter kann von den Mietern nur verlangen, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, wenn er diese vorher korrekt angekündigt hat. Dazu genügt es nicht, pauschal zu behaupten, dass die Maßnahme Energie einsparen wird. Um welche Maßnahme es sich handelt, wie der Zustand vorher und nachher beschaffen sein soll, muss zumindest so genau beschrieben werden, dass die Mieter anhand dieser Angaben ungefähr einschätzen können, ob auf diese Weise eine Energieeinsparung erreicht werden kann.

WEG-Wirtschaftsplan zu spät verteilt

Kurzartikel

Soll auf einer Eigentümerversammlung der Wirtschaftsplan beschlossen werden, muss der Verwalter den Eigentümern den Entwurf dazu schon vorher zur Verfügung stellen. Geschieht das nicht, ist der Beschluss zum Wirtschaftsplan ungültig. Bereits mit der Einladung ist den Eigentümern der Entwurf zuzusenden, damit sie ausreichend Zeit haben, den Plan zu überprüfen und sich inhaltlich auf die Versammlung vorzubereiten.

Randalierender Wohnungseigentümer

Läuft gegen den Störenfried bereits ein Verfahren auf Entzug des Eigentums, muss er nicht noch einmal abgemahnt werden

Ein Wohnungseigentümer war schon häufig auffällig und ausfällig geworden. Den Verwalter, den Hausmeister und andere Eigentümer hatte er beleidigt, bedroht und körperlich attackiert. Deshalb hatte die Eigentümergemeinschaft bereits ein gerichtliches Verfahren auf Entzug des Wohnungseigentums gegen ihn in Gang gesetzt. Das spornte den Störenfried anscheinend nur an: Dem Hausmeister erklärte er kurz darauf, er werde ihn fertig machen und ihm die "Eier abschneiden".

Das mit dem Entziehungsverfahren befasste Gericht berücksichtigte diese erneuten Drohungen nicht, weil die Gemeinschaft den Eigentümer deswegen nicht nochmals abgemahnt hatte. Die Klage der Eigentümergemeinschaft wurde abgewiesen. In so einem Fall sei eine erneute Abmahnung überflüssig, entschied dagegen der Bundesgerichtshof, und hob das Urteil des Berufungsgerichts auf (V ZR 141/17).

Generell setze eine Klage auf Entzug des Wohnungseigentums zwar eine Abmahnung voraus. Sie solle den betroffenen Eigentümer auf seine Pflichten aufmerksam machen und ihm Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern. Die Abmahnung sei gedacht als letztes Mittel, um eventuell ohne Klage den Hausfrieden wiederherzustellen. Im konkreten Fall habe aber der Eigentümer, gegen den bereits eine Klage laufe, das per Klage beanstandete Verhalten ungerührt fortgesetzt.

Unter diesen Umständen müsse man dem Eigentümer nicht nochmals per Abmahnung verdeutlichen, dass die Eigentümergemeinschaft sein Verhalten nicht länger hinnehmen werde. Das sei mit der Klage auf Entzug des Eigentums schon ausreichend klargestellt. Wenn der Eigentümer sich davon nicht beeindrucken lasse, fehle ihm ohnehin jeder Wille, sein Verhalten zu ändern. Die Vorinstanz müsse sich mit dem Fall noch einmal befassen.

Baumwurzeln "verstopfen" Abwasserkanal

Kommune muss eine Hauseigentümerin entschädigen, deren Keller deswegen überschwemmt wurde

Einerseits lag es natürlich an starken, anhaltenden Regenfällen, dass der Keller einer Hauseigentümerin überschwemmt wurde. Andererseits hätte im Normalfall die Kanalisation das Niederschlagswasser ableiten können. Das funktionierte nicht, weil der kommunale Regenwasserkanal verstopft war.

Direkt neben dem Grundstück der Frau steht auf einem öffentlichen Wendeplatz ein Kastanienbaum. Dessen Wurzeln hatten sich so tief nach unten in die Kanalisation "vorgearbeitet", dass das Wasser nicht mehr abfließen konnte. So kam es zu einem Rückstau von Regenwasser und in der Folge zur Überschwemmung.

Die Hauseigentümerin verlangte Schadenersatz von der Stadt: Sie sei für den Wasserschaden verantwortlich, weil sie die Leistungsfähigkeit des Kanalsystems nicht ausreichend habe prüfen lassen. Andernfalls wären den zuständigen Mitarbeitern die Verwurzelungen im Regenwasserkanal nicht verborgen geblieben.

So sah es auch der Bundesgerichtshof (III ZR 574/16). Der Kastanienbaum stehe auf kommunalem Grund, so die Bundesrichter. Und Grundstückseigentümer müssten dafür sorgen, dass von Bäumen auf ihrem Grund keine Gefahr für andere ausgehe. Außerdem sei die Stadt nicht nur Eigentümerin der Kastanie, sie sei auch für das Funktionieren des Abwasserkanals verantwortlich.

Nur ihre Mitarbeiter hätten direkten Zugang zum Kanalsystem, oberirdisch und unterirdisch. Sie müssten den Kanal regelmäßig kontrollieren (durch Augenschein oder mit Hilfe technischer Geräte) und reinigen, um eine Verstopfung des Systems zu verhindern. Das sei offenkundig nur unzulänglich geschehen, weshalb die Verwurzelung verkannt oder übersehen werden konnte. Daher müsse die Kommune die Instandsetzungskosten für den überfluteten Keller tragen.

Internet-MietpreisCheck

Mit Daten eines Internetportals können Vermieter kein Mieterhöhungsverlangen begründen

Für seine knapp 100 qm große Wohnung in Obergiesing zahlte ein Münchner Mieter 1.189,20 Euro (netto kalt). Im Sommer 2017 kündigte die Vermieterin schriftlich an, sie werde ab September die Miete auf 1.367 Euro erhöhen.

Diese Kaltmiete sei "ortsüblich und angemessen", fand die Vermieterin. Diese Behauptung untermauerte sie mit Daten des "MietpreisChecks" der Internetplattform "Immobilienscout24". Der Mietspiegel der Stadt München sei unbrauchbar, erklärte die Vermieterin, da könne man keine adäquaten Vergleichswohnungen finden.

Der Mieter hielt dieses Vorgehen für unzulässig und stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Das Amtsgericht München schlug sich auf seine Seite und wies die Klage der Vermieterin auf Zustimmung ab (472 C 23258/17). Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, erklärte das Gericht: Mit dem vorgelegten MietpreisCheck könnten Vermieter ihr Verlangen nicht begründen.

Dessen Daten basierten auf der Immobiliendatenbank des Internetportals, gewonnen aus dem Immobilienmarkt in ganz Deutschland: Vergleichsmieten in einem Mieterhöhungsverlangen müssten sich aber auf die konkrete Stadt beziehen. Schließlich gehe es da um die "ortsübliche Vergleichsmiete" und die werde gebildet aus den Mieten, die in der jeweiligen Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbart wurden.

Zudem spiegelten die Mietangebote auf "immobilienscout24.de" die einseitigen Preisvorstellungen der Vermieterpartei wider. Die seien darüber hinaus ganz aktuell, so ergebe sich naturgemäß ein höherer Quadratmeterpreis. Das Gesetz schreibe jedoch vor, die Mieten der vergangenen vier Jahre heranzuziehen.

In München seien die Mieten innerhalb der letzten vier Jahre erheblich gestiegen. Daher lieferten die Daten im MietpreisCheck des Internetportals keine Anhaltspunkte für die Prüfung des Mieterhöhungsverlangens. Mieter müssten aber objektiv einschätzen können, ob die im Mieterhöhungsverlangen geforderte neue Nettomiete ortsüblich sei oder nicht.

Auch eine Altbauwohnung muss "schimmelfrei" sein

Das gehört zum Mindest-Wohnstandard, den Mieter ohne besondere Absprache erwarten dürfen

Mieter beanstandeten die mangelhafte Bausubstanz des Mietshauses. Sie minderten die Miete und verlangten von ihrem Vermieter einen Vorschuss: Damit wollten sie so genannte Wärmebrücken beseitigen lassen, die Schimmelbildung begünstigen. Möbel könnten sie nur im Abstand von 15 Zentimetern vor die Außenwände stellen, kritisierten die Miete, andernfalls entständen Feuchtigkeitsschäden.

Halb so wild, fand der Vermieter, der Zustand des Altbaus entspreche eben den damaligen Baustandards. Maßstab für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache sei der Stand der Technik zur Bauzeit. Zwar habe der von den Mietern beauftragte Baugutachter die Gefahr von Schimmel bejaht, aber konkret eingetreten sei sie ja noch nicht. Außerdem könnten die Mieter vorbeugen, indem sie die Räume intensiv lüfteten.

Das Landgericht Lübeck entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (14 S 14/17). Dass eine Wohnung schimmelfrei sei, gehöre zum Mindest-Wohnstandard, den ein Mieter heutzutage auch ohne besondere Absprache mit dem Vermieter erwarten könne. Das gelte auch für Altbauwohnungen, zu deren Bauzeit die Ursachen für Schimmelbefall noch nicht allgemein bekannt gewesen seien.

Die Mieter könnten daher die Miete mindern. Sie verlangten auch zu Recht einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung. Ein Mietmangel sei bereits dann anzunehmen, wenn Mieter aufgrund der Beschaffenheit der Bausubstanz jederzeit einen Schaden befürchten müssten, der die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen würde. Und das treffe zu, wenn sie Feuchtigkeitsschäden nur durch übermäßiges und unwirtschaftliches Heizen und Lüften vermeiden könnten.

Grundsätzlich seien Mieter nur verpflichtet, zweimal täglich fünf bis zehn Minuten stoß zu lüften. Sei Schimmelbefall nur durch häufigeres Lüften zu verhindern, sei die Bausubstanz als mangelhaft anzusehen. Auch zum Heizen seien Mieter nur in Grenzen verpflichtet: Das Schlafzimmer müsse eine Temperatur von mindestens 16 Grad Celsius erreichen, alle anderen Räume müssten in der kalten Jahreszeit auf mindestens 20 Grad Celsius geheizt werden. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Schallschutz in der Wohnanlage

Nur bei grundlegendem Umbau muss der aktuell gültige Schallschutz-Standard eingehalten werden

In einer 1990 erbauten Wohnanlage ließen Eigentümer im Badezimmer eine Fußbodenheizung installieren und den Fliesenbelag erneuern. Danach beschwerte sich die Eigentümerin der darunter liegenden Wohnung: Durch die Renovierungsmaßnahme habe sich der Schallschutz verschlechtert, sie höre nun in ihrem Bad jeden Schritt von oben.

Die Frau zog vor Gericht und forderte, die "Renovierer" müssten nochmals Installateure beauftragen und die Schallschutzstufe III — gemäß VDI Richtlinie von 2012 — herstellen. Sollte dieser Standard inakzeptabel sein, verlange sie Trittschallschutz gemäß dem 1989 gültigen Standard (DIN 4109). Nur mit dem zweiten Antrag hatte die Eigentümerin Erfolg.

Schallschutz richte sich grundsätzlich nach den zur Bauzeit des Gebäudes geltenden Anforderungen, erklärte der Bundesgerichtshof (V ZR 276/16). Nur bei einem grundlegenden Umbau mit erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz — z.B. bei einem Ausbau des Dachgeschosses —, könnten die Miteigentümer verlangen, dass die aktuell gültigen technischen Regeln umgesetzt werden. Bei normalen Instandsetzungsmaßnahmen müsse lediglich der bestehende Standard erhalten bleiben.

Nach diesen Maßstäben müssten die Eigentümer im konkreten Fall bei der Modernisierung des Bades nur die Schallschutznorm aus dem Jahr 1989 einhalten. Sie hätten zwar den Estrich entfernt und den Bodenaufbau erneuert und damit eine bauliche Veränderung vorgenommen. Das sei aber noch kein erheblicher Eingriff in die Gebäudesubstanz, sondern eine typische, auf einen Raum beschränkte Sanierungsmaßnahme.

Eine Einfahrt ist zum Fahren da

Bezeichnet die Teilungserklärung einer Eigentumswohnanlage eine Fläche als Einfahrt, darf dort nicht geparkt werden

Die Wohnungseigentümer, die in der Einfahrt des Wohnanlagen-Grundstücks zu parken pflegten, beriefen sich auf Gewohnheitsrecht: Sie hätten ihre Autos immer schon hier abgestellt. Außerdem widerspreche es dem (in der Teilungserklärung festgehaltenen) Zweck "Einfahrt" ja nicht, wenn hier Autos parkten. Zwei Eigentümer störte diese Praxis allerdings und sie klagten dagegen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, doch das Landgericht Dortmund gab den beiden Eigentümern Recht (1 S 357/16). Wenn in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft eine Fläche als "Einfahrt" gekennzeichnet sei, dürften Eigentümer und Mieter diese Fläche zwar nutzen, um kurzfristig Einkäufe auszuladen oder um Gegenstände ins Auto einzuladen. Sie dürften dort aber nicht parken oder zulassen, dass ihre Besucher dort parkten.

Dabei komme es nicht darauf an, wie das bisher gehandhabt wurde. Wie gemeinschaftliches Eigentum genutzt werden dürfe, richte sich nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck. Zweck einer Einfahrt sei es, befahren zu werden — und dafür stehe sie nicht offen, wenn dort ständig Autos parkten. Daher sei diese Praxis unzulässig, Gewohnheit hin oder her.

Da die zwei Eigentümer ihr Anliegen unmittelbar auf die Teilungserklärung stützen könnten, hätten sie direkt vor Gericht ziehen und auf Unterlassung klagen können. Anders als die Gegenseite meine, hätten sie nicht vorher versuchen müssen, in der Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer herbeizuführen.