Bauen & Wohnen

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Preisanpassungsklausel im Verwaltervertrag

Eine pauschale jährliche Preiserhöhung benachteiligt die Wohnungseigentümer unangemessen

Die Hausverwalterfirma hatte den Verwaltervertrag mit der Eigentümergemeinschaft schon 1993 abgeschlossen. Darin war vereinbart, dass sich das Entgelt jedes Jahr am 1. November um vier Prozent erhöhen sollte. Im November 2003 wurde das Vertragsverhältnis per Beschluss um fünf Jahre verlängert. Laut Beschluss sollte die Vergütung entgegen der vertraglichen Vereinbarung bis 31.10.2008 nicht steigen.

2008 und 2013 wurde das Vertragsverhältnis erneut verlängert. Doch in den einschlägigen Beschlüssen fehlte ein Hinweis zur Erhöhung des Entgelts, da stand nur: "Die genauen Konditionen regelt der bereits bestehende Verwaltervertrag". Seit 2019 streitet die Eigentümergemeinschaft mit der Hausverwalterfirma darüber, ob die Firma im Zeitraum 2016 bis 2018 dazu berechtigt war, die Vergütung um jeweils vier Prozent zu erhöhen.

Nein, lautete die Antwort des Landgerichts Frankfurt (2-13 S 35/20). Bei Verträgen mit Verbrauchern — und dazu gehöre auch ein Verwaltervertrag — seien "Preisanpassungsklauseln" zwar prinzipiell zulässig. Es müsse aber sichergestellt sein, dass sich das ausgehandelte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht durch die Preiserhöhungen einseitig verschiebe. Der Verwender der Klausel dürfe sich damit nicht die Möglichkeit verschaffen, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen.

Im konkreten Fall sei die Klausel unwirksam. Denn der Preis für die Hausverwaltung solle pauschal um vier Prozent im Jahr steigen — unabhängig davon, ob die Verwalterfirma selbst im gleichen Umfang mit Preissteigerungen fertig werden müsse.

Im Jahr 2016 habe die Inflationsrate bei 0,5 Prozent gelegen, bis 2018 sei sie nur auf 1,8 Prozent gestiegen. Die vertraglich vereinbarte Preissteigerung von vier Prozent sei mehr als doppelt so hoch. Sie verändere das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung erheblich zugunsten der Hausverwalterfirma.

Nervtötende Glascontainer

Anwohner haben keinen Anspruch darauf, dass die Kommune die Container verlegt

Ab Anfang Januar 2020 wurde das Altglas in einer Kommune nicht mehr in Säcken gesammelt. Stattdessen wurden Einwurf-Container aufgestellt, sechs davon auf dem Parkplatz des Friedhofs. Gegen die Lärmbelästigung wehrte sich ein Grundstückseigentümer, dessen Wohnhaus etwa 30 Meter von den Containern entfernt liegt.

Sein Standpunkt: Er zähle 30 bis 40 Einwürfe pro Tag. Die Ruhezeiten würden nicht eingehalten, der Parkplatz zunehmend mit Glasscherben und anderem Abfall zugemüllt. Auch viele auswärtige Bürger nutzten die Glascontainer, was während der Öffnungszeiten des Friedhofs zu vermehrtem Verkehr führe. Viele ignorierten die Einbahnstraßenregelung, so dass täglich neben dem Gläserklirren auch noch ein ohrenbetäubendes Hupkonzert zu vernehmen sei.

Der Anwohner bat die Gemeinde, die Wahl des Standorts zu überdenken und schlug einige andere Aufstellorte vor. Doch die Gemeinde hielt die Alternativen für ungeeignet und lehnte es ab, die Container zu verlegen. Zu Recht, entschied schließlich das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt (4 K 915/20.NW): Wertstoffcontainer seien grundsätzlich als "sozialadäquat" und nicht erheblich störend anzusehen.

Man müsse die Sammelbehälter in Wohngebieten aufstellen, anders funktioniere das Sammeln nicht, erklärte das VG. Nach der Rechtsprechung sei ein Abstand von mindestens zwölf Metern zu den nächsten Wohnbauten nötig — aber auch ausreichend, wenn die Container den Richtlinien "lärmarme Altglas-Container für lärmempfindliche Bereiche" entsprechen, die das Deutsche Institut für Gütesicherung entwickelt habe.

Die fraglichen Container erfüllten diese Standards und das Wohnhaus des Anwohners liege 30 Meter entfernt. Die Glascontainer am Friedhof beeinträchtigten den Hauseigentümer also nicht unzumutbar. Im Gemeindegebiet gebe es außerdem keinen Alternativstandort, der sich aufdränge. Der Kläger habe überwiegend Plätze im Außenbereich vorgeschlagen, die aber von den Einwohnern schlecht zu erreichen seien.

Dass sich viele Menschen nicht an die Nutzungszeiten hielten, begründe keinen Anspruch auf Verlegung der Glascontainer, sondern darauf, dass die Gemeinde gegen die Verstöße vorgehe. Sie sei verpflichtet, Störungen zu unterbinden. Dieser Pflicht komme die Kommune aber auch nach: Mit Hinweisschildern an den Containern, mit Informationen im Amtsblatt, mit regelmäßigen Kontrollfahrten. Einige Nutzer seien bereits verwarnt und Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet worden.

Hauseigentümer darf überhängende Zweige abschneiden

Weigert sich der Nachbar, seinen Baum zu stutzen, gilt in der Regel ein Selbsthilferecht

Seit rund 40 Jahren steht an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Einfamilienhäusern eine Schwarzkiefer, mittlerweile stattliche 15 Meter hoch. Seit langem ragen Äste und Zweige des Baumes ins Grundstück des Nachbarn B hinein, der sich über herunterfallende Zapfen und Nadeln ärgerte. Mehrmals forderte er den Hausbesitzer A auf, die Äste seiner Kiefer zurückzuschneiden. Doch A dachte gar nicht daran und so griff schließlich Nachbar B selbst zur Baumschere.

Daraufhin wurde das Ehepaar A aktiv und zog vor Gericht: B dürfe keine — oberhalb von fünf Metern — überhängenden Zweige mehr abschneiden, forderten sie. Der Rückschnitt gefährde die Standsicherheit des Baumes. Zunächst war die Klage des Ehepaares A erfolgreich, doch der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite des Nachbarn (V ZR 234/19).

Grundstückseigentümer müssten dafür sorgen, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen ihres Grundstücks hinauswachsen. Wenn überhängende Zweige tatsächlich die Nutzung eines angrenzenden Grundstücks beeinträchtigten und wenn der Baumbesitzer trotz mehrfacher Aufforderung keine Abhilfe schaffe, stehe dem betroffenen Nachbarn ein Selbsthilferecht zu. Unter diesen Umständen dürfe er die Äste und Zweige selbst abschneiden.

Wenn Hauseigentümer pflichtwidrig Äste und Zweige über ihre Grundstücksgrenze hinauswachsen ließen, könnten sie nicht unter Verweis auf eine mögliche Schädigung des Baumes vom Nachbarn verlangen, die Schädigung seines Grundstücks hinzunehmen. Daher gelte das Selbsthilferecht des Nachbarn sogar dann, wenn der Baum durch das Beschneiden seine Standfestigkeit verlieren oder absterben könnte. Allerdings könne das Selbsthilferecht durch kommunale Baumschutzsatzungen oder andere naturschutzrechtliche Vorschriften eingeschränkt werden.

Der Bundesgerichtshof verwies den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Sie müsse nun erstens prüfen, ob und in welchem Ausmaß die Äste der Schwarzkiefer tatsächlich das Grundstück des Nachbarn B beeinträchtigten, denn andernfalls gelte kein Selbsthilferecht. Zweitens müsse die Vorinstanz feststellen, ob dem Rückschnitt eventuell naturschutzrechtliche Regelungen entgegenstanden.

Sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus gekauft

Der Verkäufer verpflichtete sich zur Modernisierung: Haftet er deshalb nach Werkvertragsrecht für alle Mängel?

Ein Ehepaar kaufte von einem Bauträger ein Einfamilienhaus, einen sanierungsbedürftigen Altbau. Im Kauf- und Bauvertrag verpflichtete sich der Bauträger, die Balkone zu erneuern, ein Wärme-Dämm-Verbundsystem anzubringen, die elektrische und sanitäre Ausstattung zu modernisieren und einen Doppel-Carport zu errichten. Für das Grundstück und für die vorhandene Bausubstanz wurde die Mängelhaftung vertraglich ausgeschlossen.

Später beanstandeten die Hauskäufer zahlreiche Mängel: In erster Linie sei der Keller massiv durchfeuchtet. Die Dämmung des Dachs entspreche nicht den Regeln der Technik. Zudem sei die Bodenplatte des Carports fehlerhaft hergestellt und deshalb vom Regen unterspült worden. Die Käufer forderten vom Verkäufer Schadenersatz für von ihnen vorfinanzierte Reparaturen und zusätzlich einen Kostenvorschuss für weitere Maßnahmen.

Beim Oberlandesgericht Jena erreichten die Hauskäufer nur einen Teilerfolg (8 U 674/19). In Bezug auf die Bausubstanz sei die Gewährleistung für Mängel des Hauses vertraglich wirksam ausgeschlossen worden. So sehe es das Kaufrecht vor. Werkvertragsrecht wäre nur dann auf das gesamte Gebäude inklusive Bausubstanz anzuwenden, wenn die vereinbarten Baumaßnahmen von Umfang und Intensität her einem Neubau gleichkämen. Dann müsste der Bauträger für alle Mängel haften.

Das treffe hier aber nicht zu. Dass der Keller nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet sei, sei daher kein Mangel, für den der Bauträger einstehen müsste. Der Keller gehöre zur Bausubstanz, da müssten die Hauskäufer auf eigene Kosten für Abhilfe sorgen. Der Bauträger müsse nur für Mängel der Bauteile einstehen, deren Herstellung bzw. Modernisierung er ausdrücklich übernommen habe — wie die fehlerhafte Dachdämmung und den unterspülten Carport.

Wasserschaden in der Wohnanlage

Haftet auch der Eigentümer einer vermieteten Teileigentumseinheit für den Schaden mit?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand nur aus zwei Eigentümern, die beide ihre Teileigentumseinheit gewerblich vermietet hatten: Der Mieter der Räume im Erdgeschoss betrieb ein Restaurant, im oberen Stockwerk befand sich eine Zahnarztpraxis. In einer sehr kalten Winternacht platzte in der Praxis eine Kaltwasserleitung, das Wasser lief ins Erdgeschoss.

Der Eigentümer der Praxisräume nahm seine Gebäudeversicherung in Anspruch. Sie regulierte den beträchtlichen Wasserschaden, der im Restaurant durch den Leitungsbruch entstanden war (über 73.000 Euro). Anschließend forderte die Versicherung das Geld allerdings teilweise vom Versicherungsnehmer zurück ("Regress"). Zu Recht, fanden Amtsgericht und Landgericht.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 193/19). Es gebe Anhaltspunkte dafür, dass der Zahnarzt die Praxis nicht geheizt habe, stellten die Bundesrichter fest. Das müsse die Vorinstanz noch aufklären. Denn: Wenn das der Fall wäre, wäre der Wasserschaden auf fahrlässiges Handeln des Mieters zurückzuführen, eventuell sogar allein darauf.

Unter diesen Umständen träfe den Versicherungsnehmer und Eigentümer keine Verantwortung — der Gebäudeversicherer müsste den gesamten Schadensbetrag von der Betriebshaftpflichtversicherung des Zahnarztes fordern.

Der Eigentümer müsste nur dann die Hälfte des Schadens tragen, wenn die Wasserleitung schon vor dem Versicherungsfall schadhaft gewesen wäre. Wenn ein Leitungsschaden in seinem Sondereigentum den Wasserschaden mit-verursacht hätte, wäre die Überschwemmung im Restaurant auch dem Eigentümer der Praxisräume zuzurechnen.

Mietzahlung von der Bank fehlgeleitet

Erteilten die Mieter rechtzeitig den Zahlungsauftrag, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unberechtigt

Neun Jahre lang hatten Berliner Mieter immer pünktlich die Miete bezahlt. Im August 2019 passierte ein Missgeschick — allerdings nicht den Mietern, sondern ihrer Bank. Ihr Girokonto wurde am 1.8.2019 zwar mit der Miete belastet, aber der Betrag wurde dem Konto der Vermieterin nicht gutgeschrieben. Aufgrund eines Fehlers der Bank landete das Geld bei einem falschen Empfänger.

Aufgeklärt wurde das Versehen erst im März 2020, als die Bank der Vermieterin bei der Bank der Mieter um Auskunft bat. Da hatte die Vermieterin das Mietverhältnis bereits gekündigt: Denn im November 2019 hatten die Mieter die Miete nicht pünktlich überwiesen. Wegen eines Mietrückstands von insgesamt 1.796 Euro — zwei Monatsmieten — kündigte die Vermieterin am 12.11.2019.

Dagegen wehrten sich die Mieter zunächst erfolglos. Das Amtsgericht urteilte, das Risiko einer Fehlüberweisung treffe die Schuldner, d.h. die Mieter. Doch das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu deren Gunsten: Die fristlose Kündigung sei unwirksam, weil zu keiner Zeit ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete vorgelegen habe (65 S 189/20).

Eine Mietzahlung sei dann rechtzeitig, wenn die Mieter ihrem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung rechtzeitig (bis zum dritten Werktag des Monats) erteilten und wenn ihr Konto ausreichend gedeckt war. Das treffe hier zu.

Der Eingang der August-Miete sei nicht unterblieben, weil das Girokonto der Mieter zu wenig Guthaben aufgewiesen hätte, sondern wegen eines unstreitig fehlgeleiteten Betrags. Für ein Mitverschulden der Mieter gebe es keinerlei Anhaltspunkte. Ob der Betrag dem Konto der Vermieterin gutgeschrieben werde, liege nicht in ihrer Hand.

Die Mieter hätten den Zahlungsauftrag fehlerfrei erteilt — also geleistet, was sie dem Vermieter schuldeten. Nur im November hätten sie acht Tage zu spät gezahlt. Eine Verzögerung von einer Woche stelle keine erhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Zudem hätten die Mieter den Fehlbetrag sofort nach Eingang des Kündigungsschreibens ausglichen.

Erlaubnis zum Untervermieten?

Mieter zieht um, möchte aber weiter ein Zimmer nutzen und untervermieten

Die Drei-Zimmer-Wohnung war der vierköpfigen Familie zu eng geworden. Sie zog in eine 100 qm große Vier-Zimmer-Wohnung um. Aber auch dort sah sich der Familienvater außerstande, in Ruhe im "Homeoffice" zu arbeiten. Platz für seine Modelleisenbahn fehlte ebenfalls. Deshalb wollte der Mieter die Drei-Zimmer-Wohnung nicht aufgeben, sondern ein Zimmer weiterhin als Arbeits- und Hobbyraum nutzen.

Zwei Zimmer wollte er für 500 Euro im Monat untervermieten. Dafür hatte der Mann auch schon einen geeigneten Kandidaten gefunden, Herrn U. Doch die Vermieterin lehnte seinen Vorschlag rundweg ab. Sie war der Ansicht, eine Wohnung von 100 qm sei für eine Familie groß genug. Es bestehe daher kein Anspruch auf Erlaubnis zum Untervermieten. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Stuttgart nicht (30 C 1099/20).

Der Anspruch des Mieters sei nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er seinen Lebensmittelpunkt in eine andere Wohnung verlegt habe. Es sei allein Sache des Mieters, wie er seinen Platzbedarf einschätze und sein Privatleben gestalte. Sofern er einen Teil der Drei-Zimmer-Wohnung wirklich selbst nutze, habe er auch ein berechtigtes Interesse daran, die anderen Zimmer unter zu vermieten. Das reduziere die Belastung durch die doppelte Miete.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin die Erlaubnis zum Untervermieten nur ablehnen, wenn sie gegen den Untermieter U konkrete Einwände habe. Solche Bedenken habe sie aber nicht vorgetragen, sondern die Erlaubnis zu Unrecht pauschal verweigert.

Umstrttene Miethöhe bei Neuvermietung

Von der Miet-Obergrenze ausgenommen ist auch die Neuvermietung nach umfassender Modernisierung

Der Vormieter hatte für die rund 85 qm große Wohnung in Berlin monatlich 485 Euro Nettomiete gezahlt. Als das Ehepaar X 2016 die Wohnung mietete, lag die Nettomiete bei 1.199 Euro (pro qm 13,99 Euro). Vor dem Einzug der neuen Mieter war die Wohnung gründlich renoviert worden: Einbau einer Küche, Bad und Küche gefliest, Elektrik erneuert etc.

Dennoch fand das Ehepaar, dass eine derart massive Mieterhöhung gegen die gesetzlichen Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe verstößt. Hintergrund: In Bereichen mit "angespanntem Wohnungsmarkt" wie Berlin darf die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, wenn eine Wohnung neu vermietet wird (§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch).

Doch die Vermieterin pochte darauf, diese Beschränkung gelte nicht für Neubauten und für die Neuvermietung "umfassend modernisierter" Wohnungen. Also auch nicht für die Wohnung des Ehepaares X. Vor Gericht ging es im Wesentlichen um die Frage, ob das Kriterium "umfassend modernisiert" hier zutraf und die Vermieterin tatsächlich nicht an den "Mietendeckel" gebunden war.

Der Bundesgerichtshof entschied zwar den konkreten Rechtsstreit nicht abschließend. Er stellte aber grundsätzlich klar, wie "umfassende Modernisierung" zu verstehen ist (VIII ZR 369/18). Erstens müssten Kosten und Bauaufwand erheblich sein, d.h. sie müssten mindestens ein Drittel des finanziellen Aufwands erreichen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung anfallen würde.

Zweitens müsse dieser Aufwand den baulichen Zustand qualitativ verbessern. Das Ergebnis müsse ein Zustand der Wohnung sein, der dem eines Neubaus im Wesentlichen entspreche (das betreffe in erster Linie die Ausstattung mit Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, energetische Eigenschaften).

Beide Kriterien für umfassende Modernisierung — wesentlicher Bauaufwand und verbesserter Zustand — seien von gleichem Gewicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürften zudem nur Kosten einfließen, die für Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben wurden: Maßnahmen der Instandhaltung zählten dabei nicht.

Der konkrete Fall wurde ans Landgericht zurückverwiesen: Es müsse klären, wie sich hier die Kosten auf Modernisierung und Instandhaltungsmaßnahmen verteilt hätten. Darüber hinaus sei auch zu prüfen, ob der bauliche Zustand der Wohnung den Standard einer Neubauwohnung erreiche.

Bettwanzen in der Mietwohnung

Kann der Mieter wegen Mietmangels die Miete kürzen oder ist ihm mangelnde Hygiene vorzuwerfen?

In einer Mietwohnung tummelten sich Bettwanzen. Der Mieter hielt das für einen Mangel der Mietsache, die ihn dazu berechtigte, die Miete zu kürzen. Dagegen warfen ihm die Vermieter vor, zu wenig auf Hygiene zu achten. Der Streit um die Mietminderung landete schließlich beim Amtsgericht Stuttgart, das zunächst einmal einen Sachverständigen mit der Ursachenforschung beauftragte (35 C 5509/19).

Fazit des Gutachtens: Am häufigsten würden Bettwanzen mit Taschen, Gepäckstücken oder gebrauchten Gegenständen in die Wohnungen "eingeschleppt". So sei es mit Sicherheit auch im konkreten Fall gewesen — mit unzulänglicher Reinigung der Wohnung habe das nichts zu tun, erklärte der Sachverständige.

Daraufhin gab das Amtsgericht dem Mieter Recht: Der Wanzenbefall sei nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen. Offenbar könne man als Mieter so ein Malheur überhaupt nicht verhindern. Effektive Vorbeugung scheine unmöglich, wenn jede außerhalb der Wohnung einmal abgestellte Tasche, der Kauf gebrauchter Gegenstände und selbst der tägliche Einkauf dazu führen könne, dass man unfreiwillig Wanzen in die Wohnung transportiere.

Alle diese Aktivitäten gehörten unzweifelhaft zum üblichen Gebrauch einer Mietsache. Wenn trotz des vertragsgemäßen Verhaltens des Mieters Wanzen die Räume heimsuchten, stelle der Befall einen Mietmangel dar — auch wenn der Vermieter dafür ebenfalls keine Verantwortung trage. Der Mieter könne die Bruttomiete um 60 Prozent mindern.

WEG: Ein Café ist kein Restaurant

Eigentümer darf nicht an einen Restaurantbetreiber vermieten, wenn nur ein "Café ohne Vollküche" zulässig ist

Die Eigentumswohnung von Herrn X liegt im ersten Stock einer Wohnanlage — direkt über einer gewerblich genutzten Teileigentumseinheit. Als diese an einen Restaurantinhaber vermietet wurde, bekam Herr X die Wirkung unmittelbar zu spüren: Ständig drangen Küchengerüche aus dem Erdgeschoss in seine Räume, vom Lärm ganz zu schweigen.

Eigentümer X verklagte den Eigentümer der Teileigentumseinheit auf Unterlassung — gestützt auf die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Darin hieß es: "Ausdrücklich unzulässig in jeder Einheit sind jegliche Spiel- und Wettbetriebe sowie Betriebe mit Bezug zum Rotlichtmilieu gleich welcher konkreten Ausgestaltung. Eine Nutzung als Bewirtungsbetrieb (Café ohne Vollküche) ist nur dem jeweiligen Eigentümer … gestattet."

Der Eigentümer der Räume im Erdgeschoss hätte nicht an einen Gastronomen vermieten dürfen, der ein Restaurant führe, erklärte Herr X: Eine "Vollküche" sei hier unzulässig. Von ihr gehe eine auf die Dauer unerträgliche Geruchsbelästigung aus.

So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Mitte: Das Mietverhältnis mit dem Restaurantinhaber müsse beendet werden (26 C 21/19). Der Klammerzusatz in der Gemeinschaftsordnung bedeute, ein "Café ohne Vollküche" sei zulässig. Das bedeute im Umkehrschluss, dass der Betrieb eines Restaurants mit Vollküche ausgeschlossen sein solle.

In einem Café werden in erster Linie Kaffee und Tee ausgeschenkt, Kuchen und andere Backwaren angeboten. Das beeinträchtige die Wohnungseigentümer nicht über ein verträgliches Maß hinaus. Das Störungspotenzial einer Vollküche, in der warme Speisen zubereitet werden — Gerüche, Dämpfe, Geräusche —, sei natürlich weit größer das Störungspotenzial eines Cafés.

Umstrittener Ferkelaufzuchtstall

Die Baufirma verwandte nicht das laut Baugenehmigung vorgesehene Material: Kündigung ist berechtigt

Ein landwirtschaftlicher Familienbetrieb mit Schwerpunkt auf der Schweinezucht beauftragte eine Baufirma damit, einen Aufzuchtstall für Ferkel zu bauen. Um die Standsicherheit zu gewährleisten, sollte laut Baugenehmigung für die Wände Ortbeton eingesetzt werden. Stattdessen verwandte die Baufirma Doppelwandelemente.

Als die Landwirtin davon erfuhr, hatte sie sich mit der Auftragnehmerin sowieso schon wegen zahlreicher Baumängel gestritten. Sie hatte der Baufirma eine Frist gesetzt, innerhalb derer sie die Mängel beheben sollte. In diesem Schreiben hatte die Auftraggeberin noch nicht mit Kündigung des Bauvertrags gedroht. Aber nach Ablauf der Frist kündigte die Landwirtin und forderte von der Auftragnehmerin einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung von rund 280.000 Euro.

Die Auftraggeberin habe voreilig und unberechtigt gekündigt, konterte die Baufirma: Zunächst hätte sie die Kündigung androhen müssen. Außerdem sei die von der Landwirtin gesetzte Frist viel zu kurz gewesen, um alle Änderungswünsche erfüllen zu können.

Doch mit diesen Argumenten drang die Auftragnehmerin nicht durch. Das Landgericht Würzburg und das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg gaben der Landwirtin Recht und erklärten die Kündigung für wirksam (4 U 125/18).

Auftraggeber dürften einen Bauvertrag kündigen, wenn schuldhaftes Verhalten des Auftragsnehmers den Vertragszweck so gefährde, dass es für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar sei, das Vertragsverhältnis fortzusetzen, betonte das OLG. Verstoße der Auftragnehmer so erheblich gegen den Vertrag, dann — und nur dann! — müsse der Auftraggeber auch keine Frist mehr setzen und die Kündigung vorher androhen.

Und das sei hier die Sachlage: Die Auftragnehmerin habe gewusst, dass der Einsatz eines bestimmten Materials Voraussetzung für die Baugenehmigung gewesen sei — als Garantie für die Standsicherheit der Stallwände auf heiklem Untergrund. Davon eigenmächtig abzuweichen, sei eine eklatante Pflichtverletzung. So ein Verhalten zerrütte nachhaltig das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Da die Landwirtin jedes Vertrauen in die Zuverlässigkeit der Baufirma verloren habe, sei die Kündigung gerechtfertigt. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.10.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 127/19)

Architekt muss "gefahrträchtige Arbeiten" kontrollieren

Kurzartikel

Wurden Abdichtungsarbeiten an einer Dachterrasse so mangelhaft ausgeführt, dass es zu Feuchtigkeitsschäden kommt, spricht das dafür, dass der bauüberwachende Architekt die "gefahrträchtigen" Schweißarbeiten unzureichend beaufsichtigt hat. Daher haftet er für die Folgen. Bei für den Gesamterfolg wichtigen Bauabschnitten und typischen Gefahrenquellen muss der Aufsichtspflichtige genau kontrollieren.

Unter Eigentümern hat Datenschutz Grenzen

Kurzartikel

Steht auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung der Umgang mit Zahlungsrückständen, müssen die Teilnehmer vorher erfahren, worum es konkret geht. Der Verwalter darf daher der Einladung eine Liste der säumigen Zahler und ihrer Rückstände hinzufügen. Da dieses Schreiben nur an Eigentümer verschickt wird, verstößt das nicht gegen den Datenschutz.

Unwirksame Klausel im Bauvertrag

Kurzartikel

Beim Abschluss eines Fertighausbauvertrags muss der Bauherr dem Bauunternehmen nicht bestätigen, dass die Baubeschreibung vollständig ist und den gesetzlichen Anforderungen entspricht. So eine Vertragsklausel ist unwirksam, weil sie den Bauherrn benachteiligt, der damit auf Schadenersatzansprüche verzichten würde.

Dach wasserdicht oder regensicher?

Besteht ein Restrisiko für Feuchtigkeitsschäden, ist eine Dachabdeckung mangelhaft

Eine Dachdeckerfirma deckte das Dach eines Einfamilienhauses mit Metallplatten ab. Kurz darauf verkaufte der Eigentümer das Haus. Der Käufer stellte fest, dass der Dachdecker unterhalb der Blechabdeckung keine Unterspannbahn eingebaut hatte. Das hielt er für fehlerhaft und schaltete einen Bausachverständigen ein. Der Verkäufer hatte dem Käufer im Kaufvertrag eventuelle Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Firmen abgetreten.

Der Experte bestätigte den Verdacht des Käufers: Fehle eine Unterspannbahn, stelle das einen Mangel dar. Bei besonderen Wetterlagen wie Flugschnee oder Regen bei viel Wind könne dadurch Feuchtigkeit unter die Dachabdeckung gelangen.

Der Dachdecker fand es jedoch abwegig, dass der neue Hauseigentümer von ihm Vorschuss für das Ausbessern des Dachs verlangte: Seit seinen Arbeiten seien jetzt einige Jahre vergangen, ohne dass Feuchtigkeit ins Bauwerk eingedrungen wäre. Das Dach müsse also dicht sein.

Das Oberlandesgericht Rostock gab dem Hauseigentümer Recht (4 U 32/19). Es komme hier nicht darauf an, ob die Dachabdeckung in den letzten Jahren dichtgehalten habe. Die Arbeit des Dachdeckers sei auch dann mangelhaft, wenn akut noch kein Schaden am Bauwerk eingetreten sei. Der Handwerker müsse dafür geradestehen, dass sein Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweise.

Eine Dachabdeckung aus Metallplatten — einschließlich der Anschlüsse an andere Bauteile — müsse wasserdicht und nicht nur "regensicher" sein. Selbst wenn nur ein geringes Restrisiko dafür bestehe, dass das Dach Feuchtigkeit durchlassen könnte, sei die Dachabdeckung unzulänglich ausgeführt. (Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 27.5.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 278/19)

Vermieter ließ Mietwohnung voreilig räumen

Wird das Räumungsurteil von der nächsten Instanz aufgehoben, steht den Mietern Schadenersatz zu

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Da die Mieter gegen das Urteil Berufung einlegten, war es noch nicht rechtskräftig. Trotzdem setzte der Vermieter per Zwangsvollstreckung durch, dass die Wohnung geräumt wurde. Die Familie war bereits umgezogen, als das Berufungsgericht die Kündigung für unberechtigt und die Räumung für unzulässig erklärte.

Wahrscheinlich ein eher schwacher Trost für die Mieter, dass ihnen das Landgericht Berlin Schadenersatz zusprach (65 S 4/17). Den Mietern sei durch die voreilige Vollstreckung des Räumungsurteils ein Schaden entstanden, so das Landgericht. Denn sie hätten eine teurere Wohnung neu anmieten müssen.

Vorausgesetzt, die neue Wohnung sei mit der bisherigen Wohnung vergleichbar — nach den Kriterien Ausstattung, Größe, Schnitt, Wohnlage etc. —, stehe den Mietern Schadenersatz in Höhe der Mietdifferenz zu. Dabei sei der Wohnwert beider Wohnungen nach diesen objektiven Kriterien zu beurteilen. Könnten sich die Parteien darüber nicht einigen, seien die Wohnungen von einem Sachverständigen zu bewerten.

Fazit: Vermieter gehen ein erhebliches Risiko ein, wenn sie ein noch nicht rechtskräftiges Räumungsurteil vollstrecken lassen. Das Urteil kann von der nächsten Instanz aufgehoben oder abgeändert werden. Aus welchen Gründen auch immer ein Vermieter das endgültige Urteil nicht abwarten möchte: Auf jeden Fall muss er dann für eventuelle Schäden haften. Klüger ist es daher, nicht sofort vollendete Tatsachen zu schaffen, sondern die Überprüfung des Urteils durch die Berufungsinstanz abzuwarten.

Kein neues Wohnhaus für Landwirt

Das Bauvorhaben im Außenbereich wird nicht genehmigt, wenn kein "zusätzlicher Wohnbedarf" besteht

Ein bayerischer Landwirt beantragte eine Baugenehmigung für ein neues Wohnhaus. Südlich vom dafür vorgesehenen Grundstück liegen landwirtschaftliche Flächen, im Westen zwei Hallen des Landwirts. Im Nordosten befindet sich das jetzige Wohnhaus des Landwirts, in dem er mit Frau, drei Kindern, seinen Eltern und einer Tante wohnt. Auf dem Grundstück selbst stehen bereits eine Halle und eine Scheune.

Das Landratsamt lehnte die Baugenehmigung ab: Das Bauvorhaben liege im Außenbereich, wo grundsätzlich nicht gebaut werden solle — außer, wenn ein Bau der Landwirtschaft diene.

Gegen den ablehnenden Bescheid klagte der Landwirt: Erstens gehe es hier nicht um einen Außenbereich, meinte er. Das Grundstück sei bereits bebaut und liege am Ortsrand, also in der Nähe von Wohnbebauung. Zweitens diene Wohnraum für den Betriebsleiter eines landwirtschaftlichen Betriebs durchaus der Landwirtschaft.

Doch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof erklärte den Bau für unzulässig (1 ZB 17.2319). Der Ort liege nicht weit weg. Aber von einem zusammenhängend bebauten Ortsteil, an den sich das Wohnhaus anschließen würde, könne hier nicht die Rede sein. Vereinzelte Nebengebäude eines landwirtschaftlichen Hofes wie Hallen und Scheunen seien keine Wohnbebauung. Zu Recht sei daher die Baubehörde von einem Bauvorhaben im Außenbereich ausgegangen.

Ob ein Bauvorhaben dem landwirtschaftlichen Betrieb diene, hänge nicht davon ab, ob es der Landwirt für wünschenswert halte. Es müsse nach objektiven Maßstäben für den Betrieb funktional und notwendig sei. Das sei der Neubau eines Wohnhauses nicht, wenn an der Hofstelle bereits ausreichend Wohnraum vorhanden sei.

Im konkreten Fall decke das Wohnhaus mit 160 qm Wohnfläche den Wohnbedarf der Familie, inklusive der Landwirte auf dem Altenteil. Zusätzlicher Wohnbedarf sei hier nicht festzustellen, obwohl vielleicht ein Kinderzimmer fehle. Da die älteste Tochter aber schon 23 Jahre alt sei, bestehe dieser Bedarf höchstens vorübergehend.

Da im Außenbereich so wenig wie möglich gebaut werden solle, sei grundsätzlich zuerst zu prüfen, ob der Ausbau des Bestandsgebäudes in Frage komme. Diese Möglichkeit sei hier von der Baubehörde bejaht worden. Ein Neubau dagegen würde die Bebauung in den Außenbereich ausweiten und wäre obendrein ein Musterfall, der zu weiteren Bauwünschen im näheren Umfeld führen könnte.

Zu viele Vögel zu gut gefüttert

Nachbarn bangen um ihre Schildkröten im Garten und verlangen Unterlassung

Kann man es mit der Tierliebe auch übertreiben? Auf jeden Fall — so dachten zumindest die Nachbarn einer Frau, die gerne Tauben und andere Vögel fütterte. Sie warf häufig eine Menge an Brotstücken und weitere Lebensmittel für die Tiere auf das Garagendach.

So würden ständig massenhaft Vögel angelockt, beanstandeten die Hauseigentümer von nebenan. Die Vögel "verschleppten" dann das Brot auf alle Nachbargrundstücke. So werde ihr Garten verschmutzt und, noch schlimmer, ihre eigenen Tiere gefährdet. In ihrem Garten lebten nämlich Schildkröten, denen das Brot nicht bekomme. Sie könnten erkranken, wenn sie das von den Vögeln verteilte Brot fressen.

Die Nachbarn klagten auf Unterlassung und bekamen vom Landgericht Frankenthal Recht (2 S 199/20). Das intensive Füttern beeinträchtige die umliegenden Grundstücke und müsse künftig unterbleiben. Das Landgericht drohte der Vogelfreundin sogar mit Ordnungsgeld, falls sie "rückfällig" werden sollte.

Vor Gericht hatte die Frau nämlich hartnäckig bestritten, viel Brot zu verfüttern — trotz mehrerer Zeugenaussagen, die das Gegenteil bestätigten. Aus diesem Grund sei zu befürchten, so die Schlussfolgerung des Landgerichts, dass sie das störende Verhalten fortsetzen könnte. Daher habe man mit drastischen Konsequenzen drohen müssen, damit der Urteilsspruch auch befolgt werde: Die Frau müsse aufhören, ihre falsch verstandene Tierliebe auf diese Weise auszuleben.

Mieterin zieht aus, die Handwerker ein

Entfällt dadurch der Anspruch des Vermieters auf die restliche Miete bis zum Mietende?

Nach über 20 Jahren in ihrer Mietwohnung beschloss die alte Dame, in ein Seniorenheim umzuziehen. Anfang 2019 teilte sie dem Vermieter mit, sie wolle Mitte März ausziehen und werde bis Ende März Miete zahlen. Nach dem Umzug behauptete die Mieterin, das sei mündlich so vereinbart worden. Doch der Vermieter wollte davon nichts wissen und verlangte von ihr die Miete für April und Mai.

Auch wenn er die Vereinbarung jetzt bestreite, habe er auf weitere Mietzahlungen keinen Anspruch mehr, erklärte die Seniorin. Schließlich habe der Vermieter die Wohnung ab Mitte März an Handwerker weitervermietet, die die Räume renovierten. Er habe ihnen einen Kühlschrank gestellt. Die Maler hätten dort gewohnt und Möbel des Vermieters benutzt, die sie, die Mieterin, in der Wohnung zurückgelassen habe.

Wenn sie die Wohnung noch einmal hätte nutzen wollen, hätte er sofort die Handwerker weggeschickt, konterte der Vermieter und bestand auf Zahlung. Zu Recht, entschied das Landgericht Koblenz (6 S 188/20).

Zum einen könne die Seniorin nichts Schriftliches vorweisen: weder eine Kündigung zum 31. März, noch eine Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter. Daher gelte der Mietvertrag bis Ende Mai. Auch die Tatsache, dass Handwerker während der Renovierungsarbeiten in der Wohnung übernachteten, ändere nichts an der Zahlungspflicht der Mieterin bis Ende Mai. Allein dadurch entfalle der Anspruch des Vermieters nicht.

Das wäre nur der Fall, wenn er wegen der Handwerker nicht mehr in der Lage gewesen wäre, der Mieterin den Gebrauch der Wohnung wieder zu ermöglichen — wenn sie es denn verlangt hätte (§ 537 Abs.2 BGB). Der Vermieter behaupte, er wäre so einer Forderung sofort nachgekommen. Das sei kaum zu widerlegen. Die Renovierung der Wohnung sei jedenfalls nicht so gründlich gewesen, dass das eine Rückkehr der Mieterin bis Ende Mai ausgeschlossen hätte. Der Vermieter habe nur Decken und Wände streichen lassen.

Bauvertrag über ein Fertighaus

Hängt der Bauvertrag eng mit einem Grundstückskaufvertrag zusammen, ist er vor dem Notar zu schließen

Interessenten meldeten sich bei einer Fertighausfirma. Sie besichtigten das von der Firma vorgeschlagene Grundstück, das aber noch nicht erworben war. Das Ehepaar wählte einen Haustyp aus und unterschrieb den Bauvertrag für das Fertighaus. Doch der Grundstückskauf kam nicht zustande. Aus diesem Grund kündigte das Ehepaar den Bauvertrag. Die Fertighausfirma verlangte daraufhin zehn Prozent des Hauspreises als pauschale Vergütung.

Zu Unrecht, entschied das Oberlandesgericht Hamm (25 U 73/94): Der Bauvertrag sei nichtig gewesen, da die notarielle Beurkundung fehlte. In der Regel sei diese nur nötig, wenn es sich um einen Grundstückskaufvertrag handle. Wenn ein Bauvertrag aber eng mit einem Grundstückskauf zusammenhänge, gelte für beide Verträge der Formzwang. Das bedeute: Beide Verträge seien vor dem Notar zu schließen. Im konkreten Fall treffe das zu, denn die Verträge seien als Einheit anzusehen.

Schon die ersten Verhandlungen über das Haus seien mit der Besichtigung des Grundstücks verknüpft gewesen. Die Interessenten hätten in den Vertragsgesprächen mit dem Verkaufsberater deutlich gemacht, dass ihnen die Firma das Haus mit dem Grundstück zur Verfügung stellen sollte. Der Verkaufsberater sei darauf eingegangen. Dass ihm bewusst war, dass die Verträge voneinander abhängen sollten, sei auch daran zu erkennen, dass er nach Abschluss des Bauvertrags das Grundstück für die Käufer reservieren ließ. Da deshalb der Bauvertrag ohne notarielle Beurkundung unwirksam war, könne die Firma aus der Kündigung keinen Anspruch auf eine pauschale Vergütung ableiten.