Bauen & Wohnen

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Zweitwohnung im Feriengebiet?

Bundesverfassungsgericht kritisiert pauschale Ganzjahressteuer

Den Gemeinden auf den nordfriesischen Inseln sind die zahlreichen, oft leer stehenden Zweitwohnungen ein Dorn im Auge. Die Gemeinden Wittdün auf der Insel Amrum und Nieblum auf der Insel Föhr belegten diese Wohnungen deshalb mit einer eigenen Steuer. Zweitwohnung definierten die kommunalen Satzungen so: Wohnungen, die jemandem neben einer Hauptwohnung für den persönlichen Lebensbedarf dienten.

Aber auch Eigentümer, die ihre Wohnung zeitweise vermieteten, sollten diese Steuer für das ganze Jahr zahlen. Dagegen wehrten sich Betroffene vergeblich durch alle Gerichtsinstanzen. Erst eine Verfassungsbeschwerde hatte Erfolg. Die Karlsruher Verfassungsrichter zeigten zwar Verständnis für das Anliegen der Ferienorte und auch dafür, dass bei der Besteuerung als "Massengeschäft" allgemeine Regelungen zu treffen sind (1 BvR 1800/94).

In einem Feriengebiet dürften die Gemeinden durchaus davon ausgehen, dass Zweitwohnungen der persönlichen Lebensführung dienten. Wohnungseigentümer müssten aber die Möglichkeit haben, das Gegenteil zu beweisen. Auch wenn ein Eigentümer nicht durchgängig für das ganze Jahr eine Vermietung belegen könne, müsse es sich nicht automatisch um eine rein persönlich genutzte Zweitwohnung handeln.

Die Nachfrage nach Urlaubsquartieren schwanke erfahrungsgemäß in vielen Erholungsgebieten mit den Jahreszeiten - insbesondere auch auf den Nordseeinseln. Eine Klägerin wohne ständig auf der Insel, auf der sie auch eine Zweitwohnung besitze. Daher spreche wenig dafür, dass sie die zweite Wohnung selbst nutze. Das sei auch in den Zeiten unwahrscheinlich, in denen sie die zweite Wohnung nicht an Gäste vermieten könne. Die Steuerbescheide seien daher aufzuheben.

Vater schließt Maklervertrag, Sohn kauft das Haus

Enge persönliche Beziehungen allein begründen noch keine Provisionspflicht

Auf ein Immobilieninserat hin meldete sich Herr F bei einem Maklerbüro. Mit Makler M besichtigte er das Wohnhaus und schloss einen Maklervertrag. Zu einer zweiten Besichtigung erschien F mit seinem Sohn, der anschließend mit dem Makler über den Kaufpreis weiter verhandelte. Man konnte sich aber nicht einigen, aus dem Geschäft wurde nichts.

Doch ein halbes Jahr später kaufte der "Junior" das Objekt zu einem um sieben Prozent niedrigeren Preis. Diesen Vertragsschluss hatte ein anderer Makler vermittelt. So dürfe man ihn nicht ausbooten, fand Makler M und forderte vom Vater die vereinbarte Provision. Seine Klage scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (I ZR 154/17).

Maklerkunde F habe zwar einen Maklervertrag unterschrieben, doch das Haus nicht erworben, so die Bundesrichter. Provision müsste er nur zahlen, wenn ihm der Vertragsschluss zwischen dem Hausverkäufer und seinem Sohn "im wirtschaftlichen Erfolg" genauso zugutekäme wie ein eigener Vertragsschluss.

Im Klartext: Wenn der Vater das vom Sohn erworbene Haus ganz oder teilweise selbst bewohnte. Dann würde es gegen das Prinzip von "Treu und Glauben" verstoßen, wenn sich Herr F darauf berufen würde, dass er das Haus nicht selbst gekauft habe.

Aber in dem Haus wohne der Sohn mit seiner Familie. Also sei der Inhalt des ursprünglich mit dem Maklervertrag beabsichtigten Kaufvertrags nicht identisch mit dem Inhalt des später tatsächlich geschlossenen Kaufvertrags. Allein die Tatsache, dass ein Maklerkunde mit dem Käufer des Objekts nah verwandt und/oder persönlich eng verbunden sei, verpflichte den Maklerkunden nicht zur Provisionszahlung.

Nachbarn streiten um Carport

Miteigentümer des Autostellplatzes hatten dem Bau nicht zugestimmt: Abriss

Zwischen den Hausgrundstücken der streitenden Nachbarn führt ein Weg zu drei nebeneinander liegenden Autostellplätzen. Weg und Parkplätze gehören den Nachbarn gemeinsam. Den Eigentümern A stehen zwei Stellplätze zu, den Eigentümern B ein Parkplatz. Das Recht, diesen Bereich zum Abstellen von Autos zu nutzen, ist im Grundbuch eingetragen — von einem Carport ist dort nicht die Rede.

Vor den Sommerferien 2016 hatte Ehepaar A den Nachbarn den Bau eines Carports vorgeschlagen. Das Ehepaar B schien interessiert, erklärte aber, da müsse man erst noch Gestaltung und Preis genau abstimmen und baurechtliche Fragen klären. Solange wollten die Eheleute A jedoch nicht warten: Während die B’s in Urlaub fuhren, begannen sie, den Parkbereich zu pflastern und einen Carport über ihre beiden Parkplätze zu bauen.

Nach seiner Rückkehr widersprach das Ehepaar B dem Bau. Das hielt die Nachbarn allerdings nicht davon ab, ihn fertigzustellen. Daraufhin zogen die Eheleute B vor Gericht und forderten den Abriss: Der Carport sei ohne ihr Einverständnis gebaut worden. Wenn überhaupt, dann hätten sie einen Carport aus Stahl gewollt. Ihre Wünsche und Einwände hätten die Nachbarn aber "schlicht übergangen".

Den Vorwurf fanden die Nachbarn A ungerecht: Das Ehepaar B habe sich nicht mehr gemeldet und eigene Vorschläge erst gemacht, als schon gebaut war. Und grundsätzlich hätten sie dem Vorhaben doch zugestimmt. Eine wesentliche Veränderung des Grundstücks liege nicht vor: Denn anders als eine Garage könne man einen Carport unkompliziert zurückbauen. Weil die B’s den Bau "zu wuchtig" fanden, hätten sie ihnen angeboten, einige Holzelemente zu entfernen. Die seien aber nicht kompromissbereit.

Das müssten die Nachbarn auch nicht sein, urteilte das Amtsgericht München: Als Miteigentümer des Stellplatzgrundstücks könnten sie von Ehepaar A verlangen, den früheren Zustand wieder herzustellen (132 C 9764/17). Sie müssten den Bau eines Carports nicht dulden.

Der Bau verändere das Gemeinschaftsgrundstück wesentlich und wäre daher nur mit Zustimmung der Nachbarn B zulässig gewesen. Auf das Grundbuch könnten die Eigentümer A ihr Bauvorhaben jedenfalls nicht stützen: Dort sei nur ihr Recht fixiert, auf dem Grund die Fahrzeuge abzustellen. Das hätten sie eigenmächtig erweitert.

Mieter im Zahlungsverzug?

Kurzartikel

Erfährt ein Mieter erst Ende Oktober, dass ein Vermieterwechsel stattgefunden und sich dadurch auch die Bankverbindung geändert hat, muss ihm der neue Vermieter eine Frist einräumen, um den Bankauftrag für die Mietzahlung zu ändern. Trifft die Miete nicht pünktlich am dritten Werktag des Monats November ein, weil der Mieter erst den Dauerauftrag bzw. die Einzugsermächtigung umstellen musste, darf ihm der Vermieter nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Löcher in der Decke für Halogenleuchten zu klein

Mietwohnungen müssen nicht passend für einen bestimmten Typ Leuchten ausgestattet sein

Das Paar hatte für viel Geld eine "Luxus-Dachgeschoss-Wohnung" angemietet. Die Ansprüche waren dementsprechend hoch — zu hoch, wie das Landgericht Nürnberg-Fürth befand. Die Mieter hatten bemängelt, die Löcher in den Decken der Wohnräume seien zu klein. Da könnten sie keine Standard-Halogeneinbauleuchten montieren.

Deshalb minderten sie die Miete um acht Prozent und forderten den Vermieter auf, den Mietmangel zu beseitigen. Von einem Mietmangel könne hier keine Rede sein, fand der Hauseigentümer und klagte den Differenzbetrag ein. Auch das Landgericht Nürnberg-Fürth konnte hier keinen Mangel erkennen und gab dem Vermieter Recht (7 S 2223/18).

Nur wenn die Leuchten-Frage im Mietvertrag geregelt wäre, hätten die Mieter Anspruch darauf, die gewünschten Leuchten installieren zu können, so das Landgericht. Dann müsste die Wohnung so beschaffen sein wie vereinbart. Zum Mietwohnungs-Standard, den Mieter grundsätzlich erwarten könnten, gehöre der Einbau von Halogendeckenleuchten dagegen nicht — nicht einmal bei einer Luxuswohnung.

Schließlich hänge es vom individuellen Geschmack der Mieter ab, mit welchen Leuchten sie ihre Räume ausstatten möchten. Anderen Mietern wären Löcher, die für Halogendeckenleuchten passten, eventuell zu groß … Mieter hätten Anspruch auf eine ausreichende Zahl von Anschlüssen, aber nicht darauf, bestimmte Leuchten montieren zu können.

Eine minimale Einschränkung bei der Auswahl passender Leuchten stelle jedenfalls keinen Mietmangel dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtige und damit eine Kürzung der Miete rechtfertige. Auch mit anderen Einbauleuchten sei eine gute Beleuchtung zu erreichen. Die für Halogeneinbauleuchten nicht passenden Löcher seien eine Bagatelle, höchstens ein kleiner Schönheitsfehler.

Dem Miteigentümer Umbaupläne mitgeteilt

Wenn der Miteigentümer dazu schweigt, stellt das keine Zustimmung dar

Die Eigentümergemeinschaft bestand nur aus zwei Parteien: Im Obergeschoss des Wohnhauses lebte das Ehepaar A, im Parterre Familie B. Zum Sondereigentum der Eheleute A gehörte ein Gartenanteil. Im Sommer 2017 informierten sie Familie B schriftlich darüber, dass sie Renovierungsmaßnahmen planten. Unter anderem wollten die Eigentümer A eine Wendeltreppe bauen, die von ihrer Dachterrasse zu ihrem Gartenanteil führen sollte.

Auf die Mitteilung reagierte Eigentümer B nicht. Erst als im Herbst der Umbau begann, erhob er Einspruch und verlangte den Rückbau der Treppe, weil er dem Bau nicht zugestimmt habe. Das Amtsgericht Kassel gab dem Miteigentümer Recht (800 C 3071/18). Dem Ehepaar A stehe zwar ein Teil des Gartens zur "Sondernutzung" zu, dennoch zähle der Garten zum Gemeinschaftseigentum.

Und die Treppe sei eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Sie verändere die Optik des Gebäudes erheblich. Zudem greife die Treppe nachhaltig in die Bausubstanz ein, weil sie an der Außenwand und im Garten befestigt werden müsse. So eine Maßnahme sei nur mit Zustimmung der Miteigentümer zulässig. Die liege aber nicht vor.

Dass Eigentümer B zu den Umbauplänen geschwiegen habe, sei nicht als Zustimmung zu deuten. Schweigen sei nur im Ausnahmefall so zu interpretieren — nämlich dann, wenn weitere Indizien dazukämen, aus denen die andere Seite unzweifelhaft auf stillschweigendes Einverständnis schließen dürfe. Das sei hier jedoch nicht der Fall.

Mietsache "umgebaut": Kündigung

Kurzartikel

Jeder Eingriff in die Bausubstanz, der das Mietobjekt erheblich verändert, setzt das Einverständnis des Eigentümers voraus. Hat ein Mieter im Haus Heizgeräte, Elektroleitungen sowie eine Treppe ins Obergeschoss entfernt, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, stellt das eine gravierende Pflichtverletzung dar. Der Vermieter kann aus diesem Grund das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Sind niedrige Heizkosten verdächtig?

Vermieterin darf in der Wohnung keine Datenlogger zur Kontrolle montieren

Seit Jahren verbrauchte ein Mieter-Ehepaar extrem wenig Heizenergie. Bei den Abrechnungen der Heizkosten blieb jedes Mal ein Guthaben übrig. Die modernen, funkgesteuerten Heizkostenverteiler an den Heizkörpern waren zwar elektronisch gegen Manipulation und Demontage gesichert. Trotzdem argwöhnte die Vermieterin, die Mieter hätten die Erfassungsgeräte manipuliert.

Anders sei es nicht zu erklären, behauptete sie, dass die Nachbarn in der Wohnung nebenan so viel mehr Heizenergie verbrauchten. Das sei sehr wohl zu erklären, konterten die Mieter: Ihre Wohnung liege über dem Sanitärbereich eines Sportstudios, so dass von unten kontinuierlich Wärmezufuhr komme. Im Übrigen schätzten sie es, wenn die Wohnräume eher kühl seien.

Mit dieser Auskunft gab sich die Hauseigentümerin jedoch nicht zufrieden. Sie behielt das Betriebskostenguthaben ein und kündigte an, an den Heizkörpern Datenlogger zu montieren. Außerdem müssten es die Mieter akzeptieren, dass sie künftig einmal im Monat die Heizkörper besichtigen werde. Da das Ehepaar diese Überwachungsmaßnahmen empört zurückwies und sein Guthaben verlangte, landete der Streit vor Gericht. Das Amtsgericht Dresden entschied ihn zu Gunsten der Mieter (140 C 1593/18).

Ein geringer Verbrauch von Heizenergie sei kein sachlicher Grund, der die Vermieterin dazu berechtigte, Zutritt zur Wohnung zu verlangen und Informationen über das "Wohnverhalten" der Mieter zu sammeln. Das Privatleben in der Wohnung sei zu respektieren: Mieter hätten das Recht, dort in Ruhe gelassen zu werden. Die für die Abrechnung nötigen Informationen bekomme die Vermieterin ohnehin durch die exakt arbeitenden Heizkostenverteiler.

Mit deren Daten könne sie die Heizkosten für alle Mieter genau abrechnen. Die funkbasierten Erfassungsgeräte seien sogar mit softwaregestützter Manipulationskontrolle ausgerüstet. Der Verdacht der Vermieterin, hier liege "irgendeine krumme Tour" vor, sei also unbegründet. Ein nur auf Vermutungen gestützter Verdacht gebe ihr nicht das Recht, gegen den Willen der Mieter Datenlogger aufzustellen oder ohne konkreten Anlass regelmäßig die Heizkörper zu inspizieren. (Die Vermieterin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Haus gegen Pflegeversprechen verkauft

Vertrag gilt, auch wenn Wohnrecht und Pflegeversprechen durch frühen Tod des Verkäufers hinfällig werden

Im Frühjahr 2014 verkaufte ein Grundeigentümer sein Haus einer Nichte. Ein Notar regelte das Geschäft: Der Onkel ließ sich lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht im Haus zusichern. Zudem verpflichtete sich die Nichte, ihn später zu pflegen — so lange dies nötig und im häuslichen Rahmen für sie möglich wäre. Diese Versprechen wurden in Geld umgerechnet und vom Kaufpreis abgezogen, so dass die Nichte nicht mehr viel "Bares" für den Hauskauf aufbringen musste.

Nur drei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags starb der Onkel völlig überraschend. Seine drei Geschwister erbten den Nachlass zu je einem Drittel. Eine Schwester forderte, die Nichte müsse nun den Erben die Summe auszahlen, die vom Kaufpreis abgezogen worden war: Der Bruder könne ja nun das Wohnrecht nicht mehr nutzen und die Nichte müsse ihn nicht pflegen. Also sei die Geschäftsgrundlage für den Kaufvertrag weggefallen.

Dem widersprach das Oberlandesgericht Frankfurt (8 W 13/19). Wenn ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werde, müssten alle Beteiligten damit rechnen, dass der Berechtigte dieses Recht vielleicht nicht bis zu seinem Tod wahrnehmen könne. Nämlich dann, wenn er in einem Pflegeheim untergebracht werden müsse. Gleiches gelte für die Pflegeverpflichtung. Bei so einem Vertrag sei eben ungewiss, wie es ausgehe und wer davon mehr profitiere. Das liege in der Natur der Sache.

Beide Vertragspartner hätten beim Abschluss des Vertrags nicht gewusst, wie lange der Onkel leben würde und ob und wann er zu Lebzeiten pflegebedürftig werden würde. Die Nichte sei das Risiko eingegangen, ihn womöglich sehr lange pflegen zu müssen: Das wäre der Fall gewesen, wenn er sehr alt, aber bald nach Vertragsschluss pflegebedürftig geworden wäre. Umgekehrt sei der Verstorbene das Risiko eingegangen, im Falle eines frühen Todes der Nichte das Haus "quasi ohne Gegenleistung" zu überlassen.

Austausch undichter Fenster

92-jährige Mieterin verlangt ein Hotelzimmer während der Aufmaßarbeiten

Seit 2005 wohnt die 92 Jahre alte Witwe in einer Wohnung in München-Arabellapark. Bereits 2007 hatte sie sich beim damaligen Vermieter über die undichten Fenster beschwert, die zu Schimmel an den Wänden führten. In Absprache mit ihm hatte sie seither 15 Prozent weniger Miete gezahlt. Nach dem Tod des Vermieters erbte sein Sohn die Eigentumswohnung.

Im Sommer 2018 teilte er der alten Dame mit, dass die Eigentümerversammlung nun endlich beschlossen habe, die Fenster auszutauschen. Die Vorbereitungsarbeiten dafür dürften ca. vier Tage dauern: Asbesthaltige Fensterelemente müssten hinter einer Staubschutzwand demontiert, Heizkörper und Küchenelemente direkt am Fenster müssten kurzfristig entfernt werden. Dann könne der Fensterbauer "Maß nehmen" und den späteren Arbeitsaufwand einschätzen.

Der neue Vermieter nannte der Mieterin für diese Aufmaßarbeiten verschiedene Termine im September 2019. Doch nun stellte sich die Seniorin quer: Vorher müsse er ihr schriftlich zusagen, in dieser Zeit Hotelkosten und Verpflegung zu übernehmen sowie die Wohnung gründlich zu reinigen, forderte sie. In anderen Wohnungen seien die Mieter bei so einer Renovierung fast eine Woche ohne Küche gewesen. Im Alter werde man ängstlich, mit ihr müsse man behutsamer umgehen als mit jungen Mietern.

Die Mieterin sei noch sehr rüstig, erwiderte der Vermieter. Vor allem aber habe sie selbst massiv auf den Austausch der mangelhaften, alten Fenster gedrängt. Ohne Inspektion durch die Handwerker, die erst einmal den Umfang der nötigen Arbeiten klären müssten, könne sie keinen Hotelaufenthalt fordern. Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht (418 C 18466/18).

Mieter müssten alle Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung der Mietsache notwendig seien. Im konkreten Fall habe der Vermieter die Arbeiten rechtzeitig angekündigt und in groben Zügen beschrieben, was geplant sei und wie lange es dauern werde. Auf Basis dieser Informationen könne die Mieterin die mit den Aufmaßarbeiten verbundenen Umstände einschätzen.

Für den Fenstertausch, den die Mieterin seit langem fordere, seien diese Vorbereitungen notwendig. Auch 92-jährige Mieter müssten solche Arbeiten akzeptieren. Und zwar unabhängig davon, ob man ihnen währenddessen Ersatzwohnung und Mahlzeiten zur Verfügung stelle. Die Mieterin müsse die Handwerker nach vorheriger schriftlicher Anmeldung in die Wohnung lassen.

Eigentümer will vor Überschwemmung geschützt werden

Aus einem kommunalen Bebauungsplan können Grundeigentümer keine Ansprüche gegen die Gemeinde ableiten

Das Anwesen der Grundeigentümer lag am Ortsrand an einem Hang, umgeben von einer nur 80 Zentimeter hohen Mauer. Für dieses Gemeindegebiet gab es einen kommunalen Bebauungsplan. Er sah — an das Grundstück angrenzend — einen Wasserabflussstreifen und ein Regenrückhaltebecken vor. Der Plan existierte schon seit Jahren, war aber nie umgesetzt worden.

Genau das verlangten die Grundeigentümer von der Gemeinde: Sie müsse endlich den Bebauungsplan realisieren, um ihr Anwesen bei Unwettern vor abfließendem Wasser vom Hang zu schützen. Ihre Einfriedungsmauer könne bei starkem Regen die Überschwemmung des Grundstücks nicht verhindern. Da die Gemeinde ihrem Drängen nicht nachgab, zogen die Grundeigentümer vor Gericht.

Die Klage scheiterte beim Verwaltungsgericht (VG) Mainz (3 K 532/18.MZ). Festsetzungen eines Bebauungsplans dienten ausschließlich öffentlichen, städtebaulichen Zielen, erklärte das VG. Das Ziel dieses Bebauungsplans bestehe darin, öffentliche Grünflächen zu schaffen und so mit dem Plan verknüpfte Eingriffe in Natur und Landschaft auszugleichen.

Einzelne Bürger könnten daraus grundsätzlich keine Rechte ableiten. Sie könnten die Gemeinde auch nicht verpflichten, ihren eigenen Bebauungsplan durchzuführen.

Trotz einiger Unwetter in den vergangenen Jahren und trotz der exponierten Lage des Grundstücks sei es bisher nicht von abfließendem Wasser aus dem Hang in Mitleidenschaft gezogen worden. Wenn die Grundeigentümer trotzdem Überschwemmungen befürchteten, müssten sie selbst Vorsorgemaßnahmen treffen. Von der Gemeinde könnten sie das nicht verlangen.

Makler legt Auftraggeber herein

Makler vergrault Interessenten und erwirbt den zum Verkauf stehenden Bauernhof selbst weit unter Wert

Der Eigentümer eines Bauernhofs wollte das Anwesen verkaufen und beauftragte einen Makler damit, Kaufinteressenten zu suchen. Dem Makler gefiel das Anwesen so gut, dass er beschloss, das Objekt gemeinsam mit einem Freund selbst zu erwerben. Dafür zahlte er 280.000 Euro und kassierte vom Auftraggeber die vereinbarte Provision. Der erfuhr nach dem Vertragsschluss, wie übel ihm der Makler mitgespielt hatte.

Es hatten nämlich weitere und weit höhere Kaufangebote vorgelegen. Ein Angebot über 350.000 Euro hatte der Makler verschwiegen, über ein anderes informierte er den Hofeigentümer unzutreffend. Weitere Interessenten hatte der Makler abgeschreckt, indem er ihnen weismachte, der Hof solle 600.000 Euro kosten — ein weit überhöhter Preis.

Nun verlangte der Verkäufer die Maklerprovision zurück und forderte darüber hinaus, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht (I ZR 160/17). Der Makler habe seine Pflichten aus dem Maklervertrag in schwerwiegender Weise verletzt. Anstatt die Interessen des Auftraggebers wahrzunehmen und sich um den Verkauf des Anwesens zum angemessenen Preis zu bemühen, habe er alles dafür getan, dies zu vereiteln.

Den Auftraggeber habe der Makler falsch informiert und andere Interessenten vergrault, um den Hof weit unter seinem Wert zu erstehen. Die Provision habe er angesichts dieses Fehlverhaltens nicht verdient. Darauf hätte der Makler aber auch ohne Täuschungsmanöver keinen Anspruch - einfach deshalb, weil er den Hof selbst gekauft habe.

Einem Makler stehe Provision zu, wenn er dem Auftraggeber einen Kaufinteressenten nachweise oder erfolgreich einen Vertragsschluss vermittle. Vermittler könne ein Makler nur sein, wenn er zwischen den Vertragsparteien stehe und nicht mit einer von ihnen identisch sei. Im konkreten Fall habe der Makler den Verkauf des Hofes nicht "vermittelt", sondern sei — zusammen mit einem Dritten — selbst Vertragspartei geworden. Das führe zu einer Interessenkollision, die den Anspruch auf Provision ausschließe.

Hauskauf zunächst gescheitert

Liegt ein Maklervertrag vor, wenn später der Lebensgefährte der Kaufinteressentin das Haus erwirbt?

Ein Hamburger wollte sein Stadthaus verkaufen und beauftragte damit Makler A. Auf das Inserat des Maklerbüros hin meldete sich eine Hamburgerin. Sie suchte nach einem Haus, weil sie plante, mit ihrem Lebensgefährten zusammenzuziehen. Ihren späteren Angaben nach nahm sie aber den Kontakt zum Makler ohne Wissen ihres Lebensgefährten auf.

Die Frau bekam von Makler A ein Exposé des Hauses, darin wurde auf die bei Vertragsschluss fällige Provision hingewiesen. Nun erzählte sie auch dem Lebensgefährten von der Immobilie, das Paar besichtigte sogar das Objekt. Da der Mann aber den Kaufpreis für weit überhöht hielt, wurde aus dem Geschäft nichts. Mit Makler A sprach die Frau zwar über den Kaufpreis, doch der erklärte den Preis für "nicht verhandelbar".

Ein Jahr später bot ein Makler B dasselbe Objekt zu einem niedrigeren Preis an. Da erwärmte sich der Lebensgefährte doch noch für das Haus und einigte sich mit dem Eigentümer. Der Kauf kam zustande, der Verkäufer überwies dem Makler B Provision. Nun tauchte auch Makler A wieder auf und forderte ebenfalls Provision — vom Käufer.

Das Landgericht Hamburg wies seine Zahlungsklage ab (316 O 81/16). Zwischen Makler A und dem Käufer sei kein Maklervertrag zustande gekommen, so das Landgericht. Der Käufer habe vom Maklerbüro nie ein Exposé mit Verweis auf die Provisionspflicht erhalten. Er habe auch seine Lebensgefährtin nicht bevollmächtigt, für ihn einen Maklervertrag mit A abzuschließen.

Allein aus der Tatsache, dass der spätere Käufer ein Jahr vor Vertragsschluss das Haus zusammen mit der Interessentin und Makler A besichtigt habe, könne der Makler keinen Anspruch auf Provision ableiten. Kaufinteressenten dürften davon ausgehen, dass der Eigentümer, der den Makler mit dem Verkauf beauftragt habe, die Maklerprovision bezahlen werde.

Wohnungseigentümer zahlte Fenstertausch selbst

Die eigentlich zuständige Eigentümergemeinschaft muss dem Eigentümer die Kosten nicht nachträglich ersetzen

Die große Wohnanlage mit über 200 Eigentumswohnungen war 2005 noch überwiegend mit einfach verglasten Holzfenstern aus dem Baujahr 1972 ausgestattet. 2005 ließ Eigentümer A — wie zuvor schon einige andere Eigentümer — die Holzfenster in seiner Wohnung durch moderne, dreifach isolierte Kunststofffenster ersetzen. Der Fenstertausch kostete 5.500 Euro. Wie alle Eigentümer, die renoviert hatten, nahm auch A irrtümlich an, er müsse den Fenstertausch selbst finanzieren.

Dass das nicht zutraf, stand spätestens im März 2012 fest. Damals hatte der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, die Renovierung von Gemeinschaftseigentum sei eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer (V ZR 174/11). Als Eigentümer A davon erfuhr, verlangte er von der Eigentümergemeinschaft Kostenersatz. Doch seine Klage blieb in allen Instanzen bis hin zum BGH ohne Erfolg (IV ZR 44/15).

Wie bei Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zu verfahren sei, schreibe das Wohnungseigentumsgesetz genau vor, so der BGH. Darüber müsse die Eigentümergemeinschaft per Beschluss entscheiden, sie müsse die Maßnahmen auch finanzieren. Wenn ein einzelner Eigentümer eine bestimmte Maßnahme wünsche, müsse er also vorher einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeiführen. Gelinge das nicht, müsse er/sie den Rechtsweg beschreiten.

Auch wenn A sich in diesem Punkt getäuscht und deshalb den Fenstertausch auf eigene Kosten durchgeführt habe: Anspruch auf Erstattung von der Eigentümergemeinschaft habe er nicht. Denn das liefe den Interessen der anderen Eigentümer zuwider. Zwar müssten Eigentümer stets damit rechnen, dass Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben führten. Sie müssten aber nicht finanziell für längst abgeschlossene Renovierungsaktionen einzelner Eigentümer einstehen, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten.

Darüber hinaus hätten in einer großen Wohnanlage in so einem Fall viele Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Kostenersatz. Der damit verbundene "Hin-und Her-Ausgleich" zwischen allen Betroffenen wäre mit hohem Berechnungsaufwand verknüpft, ohne dass sich zwangsläufig ein als gerecht empfundenes Ergebnis einstellen würde.

Gegen den Willen des neuen Vermieters untervermietet

Das ist kein Kündigungsgrund, wenn der frühere Hauseigentümer damit einverstanden war

Der Eigentümer eines Anwesens auf der Ostseeinsel Rügen kündigte seiner Mieterin, da diese gegen den Mietvertrag verstoßen habe. Darin sei vereinbart, dass sie nur mit dem Einverständnis des Eigentümers untervermieten dürfe. Obwohl er dem nicht zugestimmt habe, nehme die Mieterin regelmäßig Sommergäste in dem Haus auf.

Doch das Amtsgericht Bergen ergriff die Partei der Mieterin und argumentierte mit einer Art Gewohnheitsrecht (2 C 472/94). Die Mieterin bewohne das Haus seit 1954 und habe während der gesamten DDR-Zeit ständig an Sommergäste vermietet. Der vorherige Vermieter habe das über Jahrzehnte toleriert.

Es sei daher davon auszugehen, dass der Mietvertrag in diesem Punkt erweitert wurde - auch wenn das nicht schriftlich festgehalten worden sei. Dies spiele aber keine Rolle. Der neue Eigentümer sei nicht nur an den Mietvertrag, sondern auch an die Erweiterung in Bezug auf die Untervermietung an Sommergäste gebunden. Die Kündigung sei somit unwirksam.

Mietkürzung wegen einer Baustelle?

Nicht jede Art von Baulärm berechtigt Mieter automatisch dazu, die Miete zu mindern

Niemand wünscht sich eine Baustelle gleich nebenan, natürlich nerven Lärm und Staub. Täglich von 7 Uhr früh bis 19 Uhr abends und manchmal sogar am Samstag sei gearbeitet worden, beschwerten sich die Mieter — teilweise mit schwerem Gerät. Tagsüber habe man lange die Fenster nicht öffnen können.

Die Eheleute verlangten aus diesem Grund "überzahlte" Miete zurück: Sie hätten schon seit Monaten die Miete mindern dürfen. Beim Vermieter stieß die Beschwerde jedoch auf wenig Verständnis: Hier liege kein Mietmangel vor, meinte er, eine Kürzung der Miete komme nicht in Frage. Das Landgericht Berlin gab ihm Recht (65 S 170/18).

Hier handle es sich um eine vorübergehende Belastung mit Baulärm. Sie habe nur dazu geführt, dass die Fenster eine Weile geschlossen bleiben mussten. Zudem bewege sich die Beeinträchtigung — zeitlich und von ihrer Intensität her — in den Grenzen des Berliner Immissionsschutzgesetzes. Das stelle keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietkürzung rechtfertige.

Das gelte jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag zur Lärmbelastung keine Grenzen vereinbart seien ("Beschaffenheitsvereinbarung"). Vermieter übernähmen mit dem Vertragsschluss nicht die Haftung für ein allgemeines Lebensrisiko, das jeden treffen könne — nämlich das Risiko, in einer Großstadt kurzfristig mit Baulärm leben zu müssen. Die Baustelle sei nicht vorhersehbar gewesen.

Hauseigentümer fällt für Anbau fünf Bäume

Geldbuße dafür war rechtswidrig: Das Hessische Naturschutzgesetz gilt nicht im Ortsbereich

Ein hessischer Hauseigentümer erweiterte sein Wohnhaus durch einen Anbau. Dabei waren ihm Bäume im Weg, und zwar fünf Birken mit einem Stammumfang zwischen 45 und 57 Zentimetern. Er fällte sie und handelte sich damit eine Geldbuße von 500 DM von der Gemeinde ein. Dagegen wehrte er sich mit Erfolg.

Das Amtsgericht Darmstadt sprach ihn frei: Das Argument, dass das Abholzen von fünf Bäumen mit so einem dünnen Stamm den Naturhaushalt oder das örtliche Klima beeinträchtigen könnte, sei nicht nachvollziehbar (240 OWi 58 Js 57380/92). Jedenfalls habe die Behörde diese Behauptung im Bußgeldbescheid nicht begründet. Und auch das Gericht sehe dafür keine Anhaltspunkte, was es auf Basis eigener Ortskenntnis beurteilen könne.

Darüber hinaus habe der angewendete Paragraph des Hessischen Naturschutzgesetzes die Überschrift "Eingriffe in Natur und Landschaft". Er gelte nur im Außenbereich, nicht im Gemeindegebiet. Um die Belange des Naturschutzes "innerorts" rechtsverbindlich zu regeln, müsse die Gemeinde eine Baumschutzsatzung erlassen.

Wohnungseigentümer kündigt wegen Eigenbedarfs

Entfällt nachträglich der Kündigungsgrund, kann der Vermieter keine Räumung durchsetzen

Eigentlich war es eine klare Angelegenheit: Der Eigentümer einer Berliner Wohnung hatte dem langjährigen Mieter gekündigt, weil er sich beruflich verändern, nach Berlin umziehen und die Wohnung selbst nutzen wollte. Im Januar 2016 kündigte er dem Mieter schriftlich zum 31.1.2017. Doch dann verunglückte der Vermieter im Juni 2016 so schwer, dass er bis März 2018 ununterbrochen krankgeschrieben war.

Aus dem Berufswechsel und dem Umzug nach Berlin wurde nichts. Und deshalb scheiterte schließlich auch die Räumungsklage des Wohnungseigentümers. Da der Kündigungsgrund Eigenbedarf nachträglich — aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist — entfallen sei, könne sich der Vermieter nicht mehr auf die Eigenbedarfskündigung berufen, urteilte das Landgericht Berlin (67 S 9/18).

Ursprünglich sei sein Wille, die Wohnung selbst zu nutzen, berechtigt und die Kündigung wirksam gewesen. Nun sei aber die private und berufliche Zukunft des Eigentümers infolge des schweren Unfalls auf unabsehbare Zeit ungewiss und das weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus. Unter diesen Umständen den Anspruch auf Räumung weiter zu verfolgen — obwohl der Wunsch, selbst in der Wohnung zu leben, derzeit nicht realisierbar sei —, wäre rechtsmissbräuchlich.

Eine Eigenbedarfskündigung setze voraus, dass der Vermieter die Räume "alsbald" nach dem Ende des Mietverhältnisses selbst nutzen wolle und könne. Wenn das wieder möglich sei, stehe es dem Eigentümer selbstverständlich frei, erneut eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Störender Metallplattenzaun

Kurzartikel

Ersetzt ein Hauseigentümer den Maschendrahtzaun auf der Grundstücksgrenze zum Nachbarn durch eine zwei Meter hohe Wand aus glatten Metallplatten, kann der Nachbar verlangen, den unschönen Metallplattenzaun wieder zu beseitigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn dessen Aussehen nicht dem "ortsüblichen Erscheinungsbild einer Einfriedung" entspricht.

Nachlässiger Verwalter

Kurzartikel

Wenn am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer Sachschäden entstehen, weil der Verwalter der Wohnanlage Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen nicht zügig umgesetzt und durch diese "schuldhafte Untätigkeit" seine Pflichten verletzt hat, haben die betroffenen Eigentümer Anspruch auf Schadenersatz.