Bauen & Wohnen

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Ein Mietvertrag muss verständlich sein

Die Angabe von Gesetzesparagraphen ohne Hinweis auf ihren Inhalt taugt nur für Juristen

Ein Mietvertrag enthielt folgende Bestimmung: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Damit wurde dem Mieter ein Recht genommen, das ihm bei einem Vertrag mit fixer Laufzeit zusteht: nämlich das Recht, in der Wohnung bleiben zu dürfen, wenn der Vermieter bei Vertragsende nicht innerhalb von zwei Wochen auf dem Auszug besteht.

Der betroffene Mieter wusste jedoch nicht, dass sich dieser Inhalt hinter dem Paragraphen verbirgt. Er hielt die Klausel für unwirksam. Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, die Klausel sei nicht Bestandteil des Vertrags geworden (4 RE-Miet 1/93).

Die Regelung sei "in ihrem Kernbereich unklar" und nur für einen Juristen zu verstehen. Es werde nur der Paragraph eines Gesetzes angeführt, ohne dessen Inhalt wiederzugeben. Für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger sei nicht nachvollziehbar, was das bedeute. Nicht-Juristen müsse man in so einem Fall die Rechtsfolgen erklären, die sich aus ihrer Unterschrift ergäben.

Eigentumswohnung überschwemmt

Installateur pfuschte: Der Eigentümer und Auftraggeber haftet für den Wasserschaden bei den Miteigentümern

Die Eigentumswohnung von Herrn S liegt direkt über der — vermieteten — Wohnung des Ehepaares T. Herr S beauftragte einen Installateur mit Sanitärarbeiten im Bad. Der Handwerker arbeitete so schlampig, dass in der Wohnung des Auftraggebers mehrere Wasserschäden entstanden. Das Wasser sickerte durch bis in die untere Wohnung und führte auch dort zu erheblichen Schäden.

Die Eheleute T forderten von S Ersatz der Folgeschäden: Mietausfall, Anwaltskosten und Renovierungsaufwand. Sie hätten die Wohnung selbst instand gesetzt. S bestritt die Folgeschäden und verwies die Miteigentümer außerdem auf den Gebäudeversicherer der Eigentümergemeinschaft, der für ihre Schäden zuständig sei.

Doch die Miteigentümer beharrten auf ihrer Forderung: Zu Recht, wie das Amtsgericht Pinneberg entschied (60 C 40/17). Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft könnten voneinander verlangen, dass Instandsetzungsarbeiten aller Art einwandfrei durchgeführt werden. Andernfalls bestehe sehr wohl Anspruch auf Schadenersatz. Dabei müsse sich Herr S das Verschulden des Sanitärinstallateurs zurechnen lassen, den er beauftragt habe.

Auf die Versicherung der Eigentümergemeinschaft komme es hier nicht an. Die Schäden beträfen nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern ausschließlich das Sondereigentum der Eheleute T. Herr S müsse alle von den geschädigten Eigentümern aufgezählten Kosten erstatten. Tatsächlich geleistete, geldwerte Eigenarbeit, die objektiv erforderlich und sinnvoll sei, sei ebenso auszugleichen wie der Mietausfall in Höhe einer Brutto-Kaltmiete.

Selbsthilferecht des Nachbarn hat Grenzen

Lässt ein Hausbesitzer überhängende Äste zurückschneiden, muss er Schäden für alten Baumbestand ausschließen

Der Klassiker unter den Nachbarstreitigkeiten: Äste, die über die Grundstücksgrenze hinüberwachsen. Im konkreten Fall handelte es sich um Äste und Zweige, die in den Garten von Hausbesitzer A hineinragten. Es waren die Äste alter Lindenbäume, die auf dem Grundstück von Hauseigentümer B standen. A hatte den Nachbarn schon einige Male erfolglos aufgefordert, die Bäume zurückzuschneiden.

Da Nachbar B darauf nicht reagierte, beauftragte A eine Fachfirma mit dem Rückschnitt. Mit dem Ergebnis war B jedoch total unzufrieden: Die Gartenbaufirma habe nicht fachgerecht gearbeitet, behauptete er, die Baumkronen der Linden könnten dauerhaft beschädigt sein. B forderte von A Schadenersatz. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (5 U 109/16).

Einerseits stehe einem Hauseigentümer das Recht auf Selbsthilfe zu, wenn überhängende Äste oder Zweige vom Nachbargrundstück aus sein eigenes Grundstück beeinträchtigten. Andererseits habe dieses Recht auch Grenzen: Denn ein erkennbar alter, über mehrere Jahrzehnte gewachsener Baumbestand könne durch einen radikalen Rückschnitt nachhaltig geschädigt werden.

Deshalb hätte sich A vor dieser "einschneidenden" Aktion vergewissern müssen, dass sie für das fremde Eigentum ohne negative Folgen bleiben werde. Das setze Expertise voraus, die nicht bei jeder so genannten Fachfirma vorhanden sei. A hätte einen Sachverständigen hinzuziehen müssen, der realistisch einschätzen könne, wie sich ein erheblicher Eingriff in die Baumkronen der alten Lindenbäume auswirken würde.

Sohn des Vermieters "umzugsbereit"?

Eigenbedarfskündigung setzt den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen

Der Vermieter dreier Eigentumswohnungen war 2011 mit der Frau eine Weile "liiert". In dieser Zeit hatte er ihr eine Drei-Zimmer-Wohnung in München-Fürstenried vermietet, die sie seither mit ihrer Tochter bewohnt. Im Februar 2017 kündigte er den Mietvertrag zum 31.8. und stützte die Kündigung auf Eigenbedarf:

Sein 22 Jahre alter Sohn verliere bald seine Wohnung. Ihm sei schon gekündigt worden, denn das Mietshaus werde abgerissen. Daher wolle der Sohn mit einem Freund in die Drei-Zimmer-Wohnung ziehen.

Die Mieterin widersprach der Kündigung und bezweifelte den Eigenbedarf. Das Amtsgericht München befragte den Sohn und erklärte danach die Kündigung für unwirksam (433 C 16581/17). Der Student hatte ausgesagt, er habe noch keine schriftliche Kündigung. Aber sein Vermieter habe ihm mitgeteilt, dass das Haus abgerissen werde und er "so langsam ausziehen" müsse. Über dieses Problem habe er dann im Mai oder Juni 2017 mit dem Vater gesprochen. Wie viel Miete der Vater haben wolle, wisse er nicht. Nach dem Studium wolle er jedenfalls in München bleiben.

Eine Eigenbedarfskündigung setze den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen oder sie Angehörigen zu überlassen, betonte das Amtsgericht. Der Vermieter habe der Mieterin im Februar gekündigt, als er mit dem Sohn über die Eigentumswohnung noch gar nicht geredet hatte. Vermieter müssten aber vor einer Eigenbedarfskündigung klären, ob die Angehörigen "umzugsbereit" seien — andernfalls sei der Eigenbedarf mehr als fraglich.

Dass der Sohn die Wohnung wirklich nutzen wolle, sei eher unwahrscheinlich. Er habe sich keinerlei Gedanken zur Einrichtung gemacht oder wie die Zimmer in einer eventuellen Wohngemeinschaft verteilt werden sollten. Groß könne also das Interesse an dieser Wohnung nicht sein. Außerdem mache sich ein 20-jähriger Student normalerweise Gedanken über die Miethöhe, der Zeuge habe dazu keine konkrete Vorstellung. Wollte er ernsthaft in die Wohnung einziehen, hätte er das wohl mit seinem Vater geklärt.

Mieter beschimpft Mitbewohnerin

Aggression rechtfertigt keine Kündigung, wenn die Mitmieterin den Mann ständig provozierte

Einem Wohnungsmieter wurde gekündigt. Hintergrund war ein handfester Streit mit einer Mitbewohnerin. Dabei soll der Mann die Frau übel beschimpft haben: "Halt die Fresse, du alte Sau, sonst bekommst du in die Fresse geschlagen". Vorausgegangen waren diesem Wutausbruch ständige Nörgeleien der Mitbewohnerin: Mal sollte der Mieter die Haustür absichtlich offen gelassen haben, mal in Unterwäsche im Treppenhaus herumspaziert sein. Und Mülltrennung — Fehlanzeige.

Alle diese Vorwürfe stammten aus einer Quelle. Bei der Vermieterin fand die Mitbewohnerin Gehör, sie kündigte dem Mann. Doch der Mieter stritt jedes Fehlverhalten ab, nur den Wutausbruch im Treppenhaus räumte er ein. Den habe die Frau provoziert, meinte er, deshalb sei die Kündigung unwirksam. Der Mieter weigerte sich auszuziehen.

Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Bad Homburg und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (4 C 216/18 (10)). Die Vorwürfe gegen den Mieter seien haltlos. Die üble Nachrede belege nur, dass es der Mitmieterin ein Herzensanliegen sei, ihn zu denunzieren. Offenbar habe sie zum Nachbarn ein gestörtes Verhältnis und setze alles daran, ihn in ein schlechtes Licht zu rücken.

Unter diesen Umständen rechtfertige das aggressive Verhalten des Mieters keine Kündigung. Die Frau habe ihn regelrecht überwacht und ausspioniert. Immerzu habe sie sein Verhalten registriert und dokumentiert — offenkundig mit dem Ziel, dem Nachbarn ihre Hausordnung und das von ihr als richtig empfundene Verhalten aufzudrängen. Ständig mit Vorhaltungen konfrontiert und gegängelt, habe sich der Mann verständlicherweise provoziert gefühlt.

Scheidende WEG-Verwalterin muss abrechnen

Kurzartikel

Wird die Verwalterin einer Wohneigentumsanlage von der Eigentümerversammlung abberufen, darf sie sich deshalb nicht weigern, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen. Dazu ist bei einem Verwalterwechsel grundsätzlich der alte Verwalter verpflichtet. Er oder sie kann auch weiterhin Unterlagen und Belege einsehen. Übernimmt die neue Verwalterin diese Aufgabe, weil es die scheidende Verwalterin abgelehnt hat, die Jahresabrechnung durchzuführen, muss letztere die Kosten ersetzen.

Hundeverbot im Mietshaus?

Vermieter dürfen die Hundehaltung nicht wegen allgemeiner Befürchtungen verweigern

Münchner Eheleute baten den Vermieter ihrer Viereinhalb-Zimmer-Wohnung um die Erlaubnis, für die beiden Kinder (13 und 15 Jahre alt) einen Hund anzuschaffen. Ein Hund der Rasse Magyar Vizsla oder ein Deutsch-Drahthaar oder ein kleiner Mischling sollte es sein. Im Tierheim hätten die Kinder zu einer Magyar-Vizsla-Hündin bereits Kontakt aufgenommen, unterstützt von einer Hundetrainerin, berichteten die Mieter. Mit den Nachbarn im Mietshaus habe man gesprochen, sie hätten der Tierhaltung zugestimmt.

Dass die Mieter zudem erfahrene Hundehalter waren und eine Empfehlung der Hundetrainerin beilegten, verhalf ihrem Antrag nicht zum Erfolg. Im Namen der Vermieter lehnte ihn der Hausverwalter ab: Die Kinder kämen erst um 16 Uhr aus der Schule und die berufstätigen Eltern könnten sich tagsüber auch nicht um den Hund kümmern. Die Nachbarn hätten wegen des Hausfriedens zugestimmt, tatsächlich aber große Bedenken wegen der Kleinkinder im Haus. Sein eigenes Kind sei schon mal von einem Hund gebissen worden.

Nach dieser Abfuhr zogen die Mieter vor Gericht, um die Einwilligung der Vermieter durchzusetzen. Die Argumente des Hausverwalters seien alle nicht stichhaltig: Die Ehefrau arbeite nur Teilzeit, die Kinder besuchten die Schule nur bis mittags und in der Urlaubszeit könnten die Großeltern den Hund nehmen. Die Betreuung sei also sichergestellt. Vom Amtsgericht München bekamen die Mieter Recht (411 C 976/18).

Die Einwände der Vermieter rechtfertigten kein Verbot. Die Wohnung sei groß genug, um einen Hund artgerecht zu halten — auch wenn kein Garten zur Verfügung stehe. In der Nähe gebe es eine Menge Grünflächen. Wenn der Hund ausreichend Gassi geführt, richtig erzogen und nicht längere Zeit in der Wohnung allein gelassen werde, müsse man nicht befürchten, dass er länger jaule bzw. belle oder in der Wohnung Schaden anrichte.

Vermieter dürften einen Antrag auf Hundehaltung nur ablehnen, wenn sie konkrete Anhaltspunkte dafür hätten, dass dies die Mitbewohner unzumutbar belästigen könnte. Ein wichtiger Grund dafür wäre z.B. der aggressive Charakter einer Hunderasse, der die Haltung schwierig mache. In so einem Fall sei von vornherein mit Problemen zu rechnen. Das treffe auf die von den Mietern genannten Hunderassen jedoch nicht zu. Wegen mehr oder weniger allgemeinen Befürchtungen dürften Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern.

Solaranlage mit Mängeln

Bestreitet ein Handwerker rundweg, mangelhaft gearbeitet zu haben, verweigert er damit die Nachbesserung

Für eine Immobiliengesellschaft sollte eine Baufirma eine Wohnanlage erstellen. Für die Heizungs- und Sanitäranlagen engagierte die Baufirma als Subunternehmen einen SHK-Handwerksbetrieb. Er sollte außerdem auf dem Dach des Gebäudes eine Solaranlage errichten. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, beanstandete die Baufirma Mängel der Solaranlage und kürzte die Schlussrechnung des Handwerksbetriebs um fast 34.000 Euro.

Der Anlagenbauer bestritt entschieden, dass seine Mitarbeiter mangelhaft gearbeitet hatten und klagte den restlichen Werklohn ein. Die Baufirma konterte diese Forderung mit ihrem Anspruch auf Ersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung: Denn sie hatte in der Zwischenzeit die Solaranlage von einem anderen Handwerksunternehmen "auf Vordermann bringen" lassen.

Das Oberlandesgericht Köln entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Baufirma (7 U 49/13). Die Kosten der Mängelbeseitigung lägen deutlich höher als der restliche Werklohn, der dem Handwerker zustehe. Also könne er gegen die Baufirma keine Ansprüche mehr geltend machen.

Die Auftraggeberin sei auch nicht verpflichtet gewesen, zunächst den Auftragnehmer zur Beseitigung der Mängel aufzufordern und ihm dafür eine Frist zu setzen. Dieser Schritt sei überflüssig, wenn der Handwerker — wie hier — generell bestreite, dass an seinen Arbeiten irgendetwas auszusetzen sei. Damit verweigere er ernsthaft und endgültig jede Nachbesserung. Daher habe die Baufirma zu Recht einen anderen Handwerker eingeschaltet, um die Mängel beheben zu lassen.

Schusswaffen in der Mietwohnung

Mieter lagern illegal scharfe Waffen und Munition: Vermieterin darf fristlos kündigen

Bei einer Wohnungsdurchsuchung hatte ein Sondereinsatzkommando der Berliner Polizei Schusswaffen und Munition sichergestellt. Die Mieter hatten keinen Waffenschein und bewahrten Waffen und Munition illegal in der Mietwohnung auf.

Nachdem die illegalen Aktivitäten durch den Polizeieinsatz aufgeflogen waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos: Die Mieter hätten mit der Lagerung scharfer Schusswaffen im Mehrfamilienhaus ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt und die anderen Bewohner gefährdet, so ihre Begründung.

Erfolglos wehrten sich die Mieter gegen die Räumungsklage der Vermieterin: Das Landgericht Berlin erklärte die Kündigung für wirksam (65 S 54/18). Mieter müssten alles unterlassen, was die Rechtsgüter Dritter verletzen könnte — im konkreten Fall hätten die Mieter Risiken für die Mitbewohner billigend in Kauf genommen. Die Vermieterin sei verpflichtet, deren Interessen zu schützen.

Verstöße gegen das Waffengesetz seien besonders schwerwiegend, so das Gericht. Wenn jemand rechtswidrig Schusswaffen in der Wohnung aufbewahre, könne dies den Hausfrieden und das Sicherheitsgefühl der Mitmieter erheblich stören. Für diesen groben Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten seien alle Angehörigen des Haushalts verantwortlich. Daher müssten alle Mieter die Wohnung räumen.

Heizungsmonteure beauftragt?

Hausbesitzer kann umstrittenen Werkvertrag mit einer Installationsfirma widerrufen

Beim Füllen des Öltanks war im Keller eines Einfamilienhauses Öl ausgetreten. Das erfuhr ein Heizungsbauer vom Ölhändler und hielt es für eine gute Gelegenheit, einen Auftrag an Land zu ziehen. Er schickte zwei Mitarbeiter zu Hausbesitzer X, um den Tank zu prüfen. Sie unterbreiteten dem Kunden dabei auch Angebote für eine neue Heizungsanlage, Kostenvoranschläge inklusive, und empfahlen Gas statt Öl.

Ein paar Tage später führten Monteure der Firma im Keller von X Arbeiten an der Ölheizung durch, bis er sie bat, die Arbeiten einzustellen. Nach einigen Wochen meldete er sich bei der Handwerksfirma und widerrief vorsichtshalber einen etwa erteilten Auftrag für eine neue Heizung. Das ignorierte der Heizungsbauer und verlangte Werklohn: Der Hausbesitzer habe ihn verbindlich damit beauftragt, die Heizung von Öl auf Gas umzustellen.

Er schulde dem Handwerker nichts, erklärte dagegen Hausbesitzer X: Erstens habe er keine neue Heizungsanlage in Auftrag gegeben. Und für den Fall, dass er zweitens doch so etwas in diese Richtung gesagt haben sollte, habe er den versehentlich akzeptierten Werkvertrag ausdrücklich widerrufen. Das Landgericht Coburg gab dem Hausbesitzer Recht und wies die Zahlungsklage der Installationsfirma ab (21 O 175/18).

Selbst wenn man hier einen Werkvertrag bejahen würde: Der Kunde habe ihn wirksam widerrufen. Verbraucher könnten Verträge widerrufen, die sie mit einem Unternehmen außerhalb von Geschäftsräumen vereinbarten. Und so liege der Fall hier: Der Vertrag sei, wenn überhaupt, nebenbei im Gespräch im Heizungskeller geschlossen worden. Daher hätte die Installationsfirma mit dem Beginn der Arbeiten das Ende der Widerrufsfrist von zwei Wochen abwarten sollen.

Natürlich gelte das nicht für dringende Reparaturen, die auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers ausgeführt werden sollten. Die müsse X bezahlen. Aber um die Leckage am Öltank sei es bei dem umstrittenen Vertrag — und den späteren Arbeiten im Keller — ja schon nicht mehr gegangen, sondern um die Installation einer neuen Gas-Heizungsanlage. Hier stand dem Kunden ein Widerrufsrecht zu. Da ihn die Handwerksfirma zudem über dieses Recht nicht informiert habe, habe auch die Widerrufsfrist von 14 Tagen nicht zu laufen begonnen.

Beim Hausverkauf Mangel arglistig verschwiegen?

Hauseigentümer hatte vor 23 Jahren reparierte Erdbebenrisse vergessen

Das Wohnhaus war 1992 bei einem Erdbeben beschädigt worden. Das Erdbeben hatte Risse im Mauerwerk verursacht, die damals sofort beseitigt wurden. 2014 verkaufte der Eigentümer das Haus und wurde bei den Vertragsverhandlungen vom Käufer nach Rissen in den Hauswänden gefragt. Risse gebe es keine, antwortete der Eigentümer. An das Erdbeben und die vor fast 23 Jahren reparierten Risse dachte er nicht mehr.

Allerdings war mittlerweile ein Spalt wieder aufgerissen — hinter einer Tapete, wo ihn der Verkäufer natürlich nicht gesehen hatte. Als das Haus verkauft war, bemerkte der Käufer den Riss bei Renovierungsarbeiten. Daraufhin focht er den Kaufvertrag an und verlangte den Kaufpreis zurück: Der Verkäufer habe arglistig einen Mangel des Hauses verschwiegen.

Da die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen war, versuchte der Käufer dem Verkäufer arglistige Täuschung nachzuweisen. In diesem Fall kann sich der Verkäufer nämlich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies jedoch die Klage des Käufers ab und den Vorwurf der Arglist zurück (9 U 38/17).

Wer gutgläubig falsche Angaben mache, handle nicht arglistig. Arglist läge nur vor, wenn der Hauseigentümer den Mangel absichtlich und wider besseres Wissen verschwiegen hätte. Dass sich ein Erdbeben-Riss hinter einer Tapete wieder geöffnet habe, habe der Verkäufer aber nicht wissen können. Deshalb könne man ihm nicht vorwerfen, die Frage nach gegenwärtigen Rissen verneint zu haben — nach früheren Rissen habe der Käufer nicht gefragt.

Immobilienverkäufer seien nicht verpflichtet, vermeintlich komplett behobene und Jahrzehnte zurückliegende Schäden zu offenbaren. Nach fachgerechter Reparatur des Mauerwerks und da jahrzehntelang keine merklichen Risse aufgetreten waren, habe der Hauseigentümer darauf vertrauen dürfen, dass kein Schaden mehr bestand. Nach so langer Zeit sei es auch nachvollziehbar, wenn er behaupte, dass er sich an die alten Schäden nicht mehr habe erinnern können.

Neue Balkone für die Wohnanlage?

Werden alte Balkone abgerissen und neu errichtet, handelt es sich nicht um eine "Instandsetzungsmaßnahme"

Auf einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit beschlossen, die Balkone der Anlage instand zu setzen. Der Sanierungsplan sah vor, dass die vorhandenen Balkone abgerissen und in Ständerbauweise neu errichtet werden sollten. Auch ca. 50 cm tiefer sollten die neuen Balkone sein. Ein Eigentümer zog gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft gerichtlich zu Felde.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Pinneberg entschied (60 C 41/17). Denn hier gehe es gar nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme, welche die Eigentümer mit Mehrheit beschließen könnten. Wenn Balkone abgerissen und neu errichtet würden, handle es sich weder um eine Reparatur, noch um eine modernisierende Instandsetzung. Eine modernisierende Instandsetzung setze voraus, dass ein baulicher Mangel durch eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung behoben werde.

Die Ständerbauweise sei aber keine Alternative, die anderen Bauarten überlegen sei. Dabei blieben von den alten Balkonen Balkonplattenstümpfe übrig, die ein "Einfallstor für Feuchtigkeit" bildeten und später selbst wieder instandgesetzt werden müssten. Diese Bauweise sei auch nicht preiswerter als andere. Daher sei der Austausch der Balkone als bauliche Veränderung einzustufen, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig sei.

Die Baumaßnahme würde den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage stark verändern: aufgrund der durchgehenden Pfosten am Balkoneck, aber auch wegen der größeren Tiefe der Balkone. Damit ändere sich nicht nur die Optik der Fassade, sondern auch der Blick der Eigentümer und Hausbewohner von den Balkonen aus. Da nicht alle Eigentümer dem Sanierungsbeschluss zugestimmt hätten, dürfe die bauliche Veränderung nicht durchgeführt werden.

Erst brannte die Hecke, dann das Haus

Bei Wind mit dem Gasbrenner Unkraut vor dem Haus abzuflammen, ist grob fahrlässig

Zusammen mit seinem Auszubildenden wollte ein Hauseigentümer dem Unkraut zu Leibe rücken, das zwischen den Pflastern vor dem Haus wucherte. Der Auszubildende flammte das Unkraut mit dem Gasbrenner ab, anschließend reinigte der Eigentümer das Pflaster mit dem Hochdruckreiniger. Während dieser Prozedur setzten fliegende Funken eine Hecke zwischen der gepflasterten Fläche und dem Grundstück in Brand. Das Feuer griff schnell auf das Wohnhaus über.

Am Ende betrug der Brandschaden rund 150.000 Euro. Die Gebäudeversicherung des Eigentümers regulierte den Schaden, kürzte aber die Leistung um 30 Prozent: Der Versicherungsnehmer habe den Versicherungsfall grob fahrlässig herbeigeführt. An diesem Sommertag sei es ziemlich windig gewesen (Windstärke von 5 Beaufort). Bei so einem Wetter draußen mit dem Gasbrenner zu hantieren, sei äußerst leichtsinnig. Ohne Erfolg verlangte der Hauseigentümer vollen Schadenersatz.

Das Landgericht und das Oberlandesgericht (OLG) Celle wiesen seine Zahlungsklage ab und gaben der Versicherung Recht (8 U 203/17). Der Versicherer hätte die Leistungen aus der Feuerversicherung sogar um 40 Prozent kürzen dürfen, erklärte das OLG. Denn der Versicherungsnehmer habe die nötige Sorgfalt in besonders schweren Maß verletzt. Der Auszubildende dagegen habe nur seine Anweisungen befolgt.

Wie man auf die Idee kommen könne, bei windigem Wetter Unkraut mit dem Gasbrenner zu beseitigen, sei kaum nachvollziehbar, fand das OLG. Dass bei Wind die Gefahr von Funkenflug groß sei, müsste eigentlich jedem einleuchten. Und dass eine vom heißen Sommer ausgetrocknete Hecke durch Funken Feuer fangen und das Feuer sich bei Wind sozusagen "in Windeseile" ausbreiten könnte, sei eigentlich auch ein sehr einfacher und sehr naheliegender Gedanke.

Wohnung mit Sozialbindung gekauft

Kurzartikel

Wurde eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert, muss der Eigentümer beim Verkauf den Käufer darauf ungefragt hinweisen. Verschweigt er dies, kann der Käufer den Kaufvertrag rückgängig machen, weil die Sozialbindung einen Rechtsmangel darstellt: Sie schränkt nämlich die Befugnisse des Eigentümers bei Vermietung und Eigennutzung ein.

Carport auf dem Kfz-Stellplatz?

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer mit Sondernutzungsrecht an einem Auto-Stellplatz darf dort kein Carport errichten. Das gilt auch dann, wenn von einem Kastanienbaum neben dem Stellplatz Kastanien auf das Auto fallen und Harz herabtropft — womit der Eigentümer wegen des Baums von vornherein rechnen musste. Ein Carport ist in jedem Fall als unzulässige bauliche Veränderung anzusehen.

Überhängende Zweige am Zaun

Kurzartikel

Ragen Äste und Zweige von Bäumen an einer Grundstücksgrenze so weit in das Nachbargrundstück hinein, dass sie dort die Pflanzen verschatten oder sogar direkt berühren und am Wachsen hindern, kann der Nachbar vom Baumbesitzer verlangen, die überhängenden Äste und Zweige zu beseitigen, die sein Eigentum beeinträchtigen.

Samen vom Winde verweht

Wenn der Wind Unkrautsamen in eine Gärtnerei weht, haftet dafür nicht der Nachbar

Die Inhaber eines Gartenbaubetriebs beschwerten sich über ihren Nachbarn. Dieser ließ das an die Gärtnerei angrenzende Grundstück seit Jahren brach liegen. Alle möglichen Samen flögen durch die Luft bis in die Gärtnerei und durchsetzten die mühsam gezüchteten Pflanzen mit Unkraut, warfen die Gärtner dem Nachbarn vor. Dadurch sei bereits ein Schaden von 8.000 DM entstanden, den Betrag müsse der Nachbar ersetzen.

Der Nachbar sei für die Probleme der Gärtnerei nicht verantwortlich, stellte das Oberlandesgericht Düsseldorf klar (9 U 53/94). Hier wirkten allein Naturkräfte, sie hätten die Schäden an den Pflanzenkulturen ausgelöst. Besonders Weidenkätzchen hätten in diesem Jahr aufgrund der ungewöhnlichen Wärme vermehrt in Blüte gestanden. Zudem habe ungewöhnlich konstanter Ostwind geherrscht, der die Samen auf das Grundstück der Gärtnerei geweht habe. Mit solchen Risiken müssten alle Inhaber von Gartenbaubetrieben leben. Man könne niemandem verbieten, sein eigenes Grundstück verwildern zu lassen.

Alte Mieterin muss umziehen

Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der als Arzt in München arbeiten möchte, ist wirksam

Seit fast 30 Jahren wohnt die 78 Jahre alte, gehbehinderte Mieterin in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen: zuerst als Mitbewohnerin, seit 1990 als Mieterin. 2005 verkaufte der damalige Eigentümer die Wohnung an ein auswärts lebendes Ehepaar. Die neuen Eigentümer schenkten sie 2011 ihrem Sohn, der in München Medizin studierte.

Schon 2014 kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Als die Frau sich weigerte auszuziehen, verfolgte der Sohn das Anliegen jedoch erst einmal nicht weiter, weil er in einer anderen Stadt ein Zweitstudium aufnahm. Anschließend trat er in Augsburg eine Stelle an und absolvierte die Ausbildung zum Facharzt. Dort mietete er zwar eine Wohnung, kündigte aber gleichzeitig erneut der Münchner Mieterin.

Spätestens nach Abschluss der Facharztausbildung wolle er nach München umziehen, so die Begründung. Da wohnten seine Freundin, Geschwister und viele Freunde, daher solle München sein Lebensmittelpunkt werden. Wenn er dort nicht gleich Arbeit finde, würde er notfalls zwischen Augsburg und München pendeln. Erfolglos pochte die alte Mieterin darauf, dass es ihr schlecht gehe und sie mit ihrem kleinen Einkommen in München keine bezahlbare Ersatzwohnung bekomme.

Das Amtsgericht München erklärte die Eigenbedarfskündigung des jungen Arztes für wirksam (433 C 19586/17). Der Vermieter habe offenkundig ernsthaft die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, so das Amtsgericht. Angesichts seiner sozialen Bindungen in München sei das gut nachvollziehbar. Wie Eltern und Bekannte bestätigten, sei die Augsburger Wohnung von vornherein nur eine Notlösung gewesen, weil die Münchner Wohnung nicht frei war.

Dass der Mediziner nach einem Umzug — bis zum angestrebten Stellenwechsel — pendeln müsste, stehe der Kündigung nicht entgegen: Die Lebensplanung des Eigentümers sei angesichts seiner Gründe für einen Umzug nach München zu respektieren.

Allerdings müsse man auch die Belastungen für die alte Mieterin und die Beschaffenheit des Münchner Mietmarktes berücksichtigen. Daher werde ihr eine Räumungsfrist von sechs Monaten zugestanden. So lange müsse der Wohnungseigentümer, der ohnehin erklärtermaßen zum Pendeln bereit sei, diesen Aufwand in Kauf nehmen.

Vermieter muss Zwischenablesung zahlen

Kurzartikel

Wird durch einen Mieterwechsel eine Zwischenablesung des Stromzählers notwendig, muss der Vermieter diese Kosten tragen. Er darf sie nicht per Klausel im Formularmietvertrag auf den Mieter abwälzen. So eine Klausel ist unwirksam: Verwaltungskosten im Rahmen eines Nutzerwechsels sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen.

Ein Eiscafé ist kein "Ladengeschäft"

Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft sieht in den Erdgeschossräumen einen "Laden" vor

Gemäß der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft konnten die Räume im Erdgeschoss der Wohnanlage als "Laden" gewerblich genutzt werden. Die zwei Eigentümer dieser Räume vermieteten sie an den Inhaber einer Eisdiele. Doch da hatten sie die Rechnung ohne die Eigentümergemeinschaft gemacht: Sie verhinderte das Eiscafé per Klage.

Die Eigentümergemeinschaft könne vom Mieter und von den Eigentümern der Wohneinheit verlangen, hier kein Eiscafé einzurichten, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 138/17). Wenn es die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft erlaube, Räume im Erdgeschoss als "Laden" zu nutzen, bedeute das nicht, dass dort eine Eisdiele betrieben werden dürfe.

Eine Eisdiele störe die Bewohner und Eigentümer viel intensiver als ein Ladengeschäft, so das Landgericht. Hier kauften die Kunden nicht kurz ein, um dann den Laden wieder zu verlassen. In einem Eiscafé setzten sich die Kunden gemütlich hin, um zu konsumieren und um sich zu unterhalten. Gespräche vieler Kunden untereinander führten logischerweise zu einem wesentlich höheren Geräuschpegel als Bestellungen in einem Laden.