Bauen & Wohnen

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Undichte Fenster in der Mietwohnung

Vermieterin will lange bekannte Mängel plötzlich in der Urlaubszeit beseitigen

Schon 2013 hatte der Mieter gemeldet, dass die Fenster und die Balkontüre der Mietwohnung undicht waren. Die Holzrahmen hätten sich verzogen. Seit Dezember 2014 wusste die Vermieterin außerdem über einen Wasserschaden mit Schimmelbildung Bescheid. Es geschah jedoch lange — nichts. Ab Januar 2015 minderte der Mieter wegen der Mängel die Miete.

Im März 2015 besichtigte ein Tischler die Mängel. Er sollte die Holzrahmen instand setzen. Doch der Mieter erklärte, so würden die Mängel nur notdürftig repariert und nicht behoben. Fenster und Balkontüre müssten ausgetauscht werden. Wieder geschah nichts.

Ende Juni 2015 erhielt der Mieter ein Schreiben, in dem die Vermieterin ankündigte, sie werde nun einen Handwerker schicken. Alle zur Auswahl gestellten Termine für die Mängelbeseitigung lagen in der Urlaubszeit (Juli/August). Da der Mieter in dieser Zeit auch wirklich in Urlaub fuhr, fanden weder Reparatur, noch ein Austausch statt.

Nun dürfe er die Miete nicht mehr mindern, fand die Vermieterin, denn er habe die Mängelbeseitigung selbst vereitelt. Sie klagte auf Zahlung des Differenzbetrags, scheiterte damit jedoch beim Landgericht Berlin (65 S 205/19). Hier könne keine Rede davon sein, dass der Mieter ihr Angebot zur Beseitigung der beanstandeten Mängel nicht angenommen habe, urteilte das Landgericht.

Die seit zwei Jahren bekannten Mängel müssten nicht plötzlich ganz dringend mitten in der Urlaubszeit behoben werden — mit kurz vorher benannten Terminen. Bei so einem Vorgehen müsse die Vermieterin mit urlaubsbedingter Abwesenheit des Mieters rechnen: Die Monate Juli und August seien als Urlaubsmonate anerkannt. Ein korrektes Angebot zur Mängelbeseitigung nenne konkret die auszuführenden Arbeiten, die ausführenden Personen/Handwerker und schlage dem Mieter akzeptable Termine vor.

Schwarzbau mit Feuchtigkeitsschäden

Die frühere Steuerhinterziehung beweist nicht, dass der Hausverkäufer Mängel arglistig verschwieg

Frau X hatte 2012 ein Anwesen gekauft. Wie üblich, wurde im Kaufvertrag die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Als die neue Eigentümerin das Haus umbauen ließ, stellte sich schnell heraus, dass Kellerwände und Haussockel stark durchfeuchtet waren.

Da müsse seinerzeit das Bauunternehmen schwer gepfuscht haben, erklärte der Verkäufer: Die Gewährleistungsansprüche, die ihm deshalb gegen das Unternehmen zuständen, trete er an Frau X ab.

Doch die Hauskäuferin forderte nicht nur von den Erben der (inzwischen verstorbenen) Bauunternehmerin Schadenersatz für die Sanierungskosten, sondern auch vom Verkäufer. Für den kam es beim Berliner Kammergericht (KG) ganz dick: Nicht die Baufirma, sondern der ehemalige Bauherr müsse die Käuferin mit 35.000 Euro entschädigen, so das KG. Er habe ihr nämlich arglistig verschwiegen, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden sei.

Das hat doch nichts mit den Feuchtigkeitsschäden im Keller zu tun, sagte sich der schockierte Hausverkäufer und legte gegen das Urteil des KG Revision ein. Zumindest in diesem Punkt gab ihm der Bundesgerichtshof Recht (V ZR 24/20).

Wenn ein Haus teilweise "schwarz" gebaut wurde, könne man daraus nicht ableiten, dass der Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen habe. Die Steuerhinterziehung durch Schwarzarbeit betreffe das Geschäftsgebaren und sage nichts über die so zustande gekommene Bausubstanz aus.

Auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel dürften sich Hausverkäufer nicht berufen, wenn sie dem Käufer einen Baumangel des Gebäudes arglistig, also wider besseres Wissen, verschwiegen haben. Auf Schwarzarbeit komme es dabei nicht an.

Das KG müsse daher nun klären, ob der Verkäufer und ehemalige Bauherr über die mangelhaften Abdichtungsarbeiten im Keller und ihre Folgen Bescheid wusste und die Käuferin darüber bewusst nicht informiert habe. Nur dann müsse er trotz des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag für die Sanierungskosten geradestehen. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans KG zurück.

Verkaufte Wohnung ist kleiner als vertraglich vereinbart

Kaufpreis und Maklerprovision sind an die tatsächliche Wohnungsgröße anzupassen

Beim Verkauf zweier Eigentumswohnungen an ein Ehepaar durch einen Makler wurden im Kaufvertrag zu hohe Quadratmeterzahlen angegeben. Dies bemerkte das Ehepaar erst nach Abwicklung des Vertrags. Die Abweichungen waren erheblich, der Verkäufer musste deshalb einen Teil des Kaufpreises zurückzahlen (120.000 DM).

Darüber hinaus verlangte das Ehepaar einen Teil der Maklerprovision zurück. Denn diese sollte 5,7 Prozent des Kaufpreises betragen und war "folgerichtig" falsch berechnet worden. Das Amtsgericht Königstein gab dem Ehepaar Recht (21 C 286/94). Eindeutig habe sich die Berechnungsgrundlage für die Maklerprovision derart verändert, dass der Makler zu einer Anpassung der Provision verpflichtet sei.

Es sei nicht ersichtlich, dass das Ehepaar dem Makler mehr als die maximal üblichen 5,7 Prozent des Kaufpreises habe zahlen wollen. Der Makler hätte bei Kenntnis der zu hoch angegebenen Quadratmeterzahl auch keine so hohe Provision verlangt. Dass der Vertrag bereits abgewickelt worden sei, spiele keine Rolle. Wenn von Anfang an die Geschäftsgrundlage für die Berechnung nicht stimme, sei die Maklerprovision anzupassen.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums in neuer Wohnanlage

Immer wieder unwirksame Klauseln zur Abnahme im Bauträgervertrag

Ein juristischer Dauerbrenner: die Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag. Im konkreten Fall ging es um Eigentumswohnungen. In den Vertragsformularen des Bauträgers stand, die Abnahme aller Bauleistungen erfolge durch die Erwerber. Im nächsten Absatz hieß es jedoch, das Gemeinschaftseigentum werde durch einen vom Bauträger beauftragten Bausachverständigen abgenommen.

Das sei nicht nur widersprüchlich, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg: Die im zweiten Absatz vorgesehene Regelung benachteilige die Immobilienerwerber und sei daher unwirksam (12 U 197/16). Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung (VII ZR 113/18). Der Bauträger dürfe nicht einseitig darüber bestimmen, ob seine Bauleistungen vertragsgemäß seien.

Derlei Klauseln zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums seien nicht nur dann unwirksam, wenn es sich der Bauträger als Erstverwalter selbst vorbehalte, seine Leistungen abzunehmen. Sondern auch dann, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen vorgesehen sei, der vom Bauträger benannt und beauftragt werde. Denn das bedeute, dass der Sachverständige (zumindest potenziell) in erster Linie dessen Interessen wahrnehme.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bleibe die Sache der Immobilienkäufer, betonten die Bundesrichter. Auch dann, wenn ein vom Bauträger ausgewählter Sachverständiger die Bauabnahme stellvertretend für die Erwerber erklärt habe, könnten die künftigen Immobilieneigentümer die Vollmacht des Bauträgers für den Sachverständigen widerrufen und selbst über die Abnahme entscheiden.

Feuchtigkeitsschäden im Warmdach

Dacharbeiten von den Handwerkern schlecht ausgeführt oder vom Architekten schlecht geplant?

Ein Hauseigentümer wollte sein Wohnhaus um einen doppelstöckigen Anbau mit unbelüftetem Warmdach erweitern. Mit der Planung wurde ein Architekt beauftragt, der auch die Arbeiten der Handwerksunternehmen überwachen sollte (u.a. Dachdecker, Trockenbaufirma, Klempner). Bald nach der Fertigstellung traten Schäden auf: Dämmmaterial und Holzbalken im Dach des Anbaus waren durchfeuchtet.

Ein Bausachverständiger stellte fest, dass vor allem die Anschlüsse undicht waren, also die Übergänge z.B. vom Holz zur Dämmung. Die Dampfsperre konnte so nicht funktionieren. Der Hauseigentümer ließ das Dach sanieren und forderte für die Kosten (rund 21.000 Euro) Schadenersatz von den Handwerkunternehmen und vom Architekten. Pfusch der Handwerker oder Planungsfehler des Architekten — das war vor Gericht wieder einmal die Frage.

Das Landgericht lastete die Mängel vor allem einem ausführenden Unternehmen an und verneinte einen Planungsfehler. Damit war jedoch das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nicht einverstanden (24 U 14/20). Bei einer Warmdachkonstruktion bestehe ein erhöhtes Risiko für Feuchtigkeitsschäden, erklärte das OLG. Daher müssten die Anschlüsse bei so einer Konstruktion besonders sorgfältig geplant werden.

Das gelte erst recht, wenn unterschiedliche Handwerker aufeinanderträfen. Dann sei eine genaue Abgrenzung der Leistungen und ihrer Abfolge vonnöten. Der Architekt müsse detailliert festlegen, welcher Unternehmer welche Anschlussarbeiten ausführen solle. Grundsätzlich sei nach dem Prinzip zu verfahren: Je risikoanfälliger Arbeiten seien, desto genauer müssten Planung und Bauüberwachung ausfallen. Den Anteil des Architekten an der mangelhaften Bauleistung bewertete das OLG mit 25 Prozent.

Mit dem Wohngeld mehrfach in Rückstand

Kurzartikel

Ist der Eigentümer mit dem Wohngeld für mehrere Wohnungen in Rückstand, darf die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage ihre Ansprüche gegen ihn nicht mit einer Vielzahl von getrennten Prozessen geltend machen. Ohne sachlichen Grund ist so ein Vorgehen rechtsmissbräuchlich und rechtfertigt eine Kürzung der Ansprüche. Ein akzeptabler Grund dafür, wegen jeder Wohnung einzeln zu prozessieren, läge etwa vor, wenn mit unterschiedlichen Einwänden gegen die einzelnen Forderungen zu rechnen wäre.

Nichtiges Mieterhöhungsverlangen

Setzt der Mieter die Erhöhung einseitig fest, ist die Zahlung der Mieter nicht als Einverständnis zu werten

Münchner Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung erhielten im Abstand von drei Jahren Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters. So oder so ähnlich formuliert:

"Leider haben sich die Unterhaltskosten für Ihre Wohnung in den vergangenen Jahren drastisch erhöht. Ihr Mietzins jedoch blieb seit … unverändert. Das zwingt mich die Gebühren der Nettomiete und der Nebenkosten ab … um 4 Prozent zu erhöhen. Daraus ergeben sich … folgende Zahlungen: …".

Das Ehepaar zahlte jeweils den geforderten Betrag. Als die Wohnung verkauft wurde und der neue Eigentümer erneut mehr Miete verlangte, ließen sich die Mieter von einem Anwalt beraten. So erfuhren sie, dass die Mieterhöhungsverlangen des vorherigen Vermieters unwirksam waren. Nun klagten die Mieter auf Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Beträge.

Das Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, das Ehepaar habe den Mieterhöhungen zumindest indirekt zugestimmt, indem es die erhöhte Miete zahlte. Mit Erfolg legten die Mieter gegen diese Entscheidung beim Landgericht München I Berufung ein (14 S 11480/20).

Grundsätzlich seien Vermieter verpflichtet, Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu begründen, so das Landgericht. Dabei könnten sie sich auf einen Mietspiegel beziehen, auf das begründete Gutachten eines anerkannten Sachverständigen stützen oder drei Vergleichswohnungen benennen (§ 558 Abs.2 Bürgerliches Gesetzbuch). Mieter könnten dann dem Verlangen zustimmen oder widersprechen.

Im konkreten Fall habe der frühere Vermieter nicht einmal versucht, eine Begründung zu liefern. Die Mieterhöhungsverlangen seien schon deshalb unwirksam gewesen. Ausnahmsweise könne man bei einem unwirksamen Erhöhungsverlangen die Zahlung der Mieter als Einverständnis deuten. Das setze aber voraus, dass man das unwirksame Erhöhungsverlangen zumindest in ein Angebot des Vermieters umdeuten könne, den Mietvertrag einvernehmlich zu ändern.

Das sei hier ausgeschlossen. Der Vermieter habe in seinen Schreiben nicht um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten, sondern einseitig eine höhere Miete festgelegt. So einem Mieterhöhungsverlangen könnten Mieter nicht wirksam zustimmen, auch nicht durch vorbehaltlose Zahlung.

Aus erhöhten "Unterhaltskosten" (welchen?) ergebe sich folgende Zahlung … So formuliere man kein Angebot, das sich der Mieter überlegen solle. So eine Ankündigung könnten Mieter objektiv nur so verstehen, dass die neue Miete bereits feststehe. Folgerichtig — wenn auch unzutreffend - sei das Ehepaar davon ausgegangen, dass es diesen Betrag zahlen müsse. Die ohne (Rechts-)Grund zu viel gezahlte Miete müsse der ehemalige Vermieter zurückzahlen.

Das Haus der Mutter geerbt

Immobilien-Erben müssen bald nach dem Erbfall selbst einziehen, sonst wird Erbschaftssteuer fällig

Im Sommer 2016 starb eine Witwe und vererbte ihr Zweifamilienhaus dem einzigen Kind. Die Tochter lebte schon vor dem Erbfall mit ihrem Mann im Haus, sie hatte die zweite Wohnung gemietet. Ein Bekannter interessierte sich für die Möbel der Mutter und räumte im Auftrag der Erbin allmählich die Wohnung aus. Erst ab Mai 2017 beauftragte die Erbin nach und nach einige Handwerker. Sie ließ die Böden erneuern, Bad und Fenster renovieren, eine neue Küche einbauen. Anfang 2018 zog sie ein.

Das Finanzamt forderte von der Frau 2019 fast 80.000 Euro Erbschaftssteuer für das Zweifamilienhaus. Dagegen wehrte sich die Erbin: Zumindest für die von der Mutter genutzte 185 qm große Wohnung müsse sie als Erbin, die ebenfalls die Wohnung selbst nutze, keine Erbschaftssteuer zahlen.

Erst 2018 sei es möglich gewesen, die total renovierungsbedürftige Wohnung zu beziehen. Handwerker seien heutzutage kaum zu finden. Und zudem habe sie wegen gesundheitlicher Probleme die Arbeiten nicht ständig beaufsichtigen können.

Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage der Hauseigentümerin gegen den Steuerbescheid ab (4 K 2245/19). Die Steuerbefreiung setze voraus, dass der Erbe einer (vorher vom Erblasser selbst genutzten) Immobilie diese innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall beziehe. Im konkreten Fall seien 18 Monate vergangen. Wer so lange zögere, verliere die Steuerbegünstigung. Zwar behaupte die Erbin, es habe nicht an ihr gelegen, dass sie nicht früher einziehen konnte. Ihre Argumente dafür überzeugten jedoch nicht.

Hätte sie Profis beauftragt, die Wohnung zu räumen, hätte sie mit der Renovierung viel früher beginnen können. Dass das Baugewerbe reichlich ausgelastet sei, sei allgemein bekannt. Dieser Umstand sei im Sommer 2016 ebenso absehbar gewesen wie der Renovierungsbedarf. Daher hätte die Erbin bereits 2016 Angebote von Handwerkern einholen müssen. Um die Bauaufsicht hätte sich zeitweise auch ihr Ehemann kümmern können.

Dass die Renovierung so lange dauerte, sei also der Erbin durchaus anzulasten. Sie von der Erbschaftssteuer für diese Wohnung zu befreien, komme daher nicht in Frage. Anders läge der Fall, wenn z.B. erst bei der Modernisierung ein erheblicher Baumangel entdeckt worden wäre, der die Arbeiten und den Einzug verzögert hätte.

Eigentumswohnung über AirBNB vermietet

Sie während berufsbedingter Abwesenheit anzubieten, ist keine Zweckentfremdung von Wohnraum

Eine Stewardess benutzt ihre Münchner Eigentumswohnung im Prinzip selbst. Da sie berufsbedingt öfter abwesend ist, vermietete sie die Wohnung hin und wieder für einige Tage über die Vermittlungsplattform AirBnB. Dagegen schritt die Landeshauptstadt München ein: An Touristen zu vermieten, stelle eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum dar, erklärte die zuständige Behörde. Damit müsse sofort Schluss sein.

Gegen diesen Bescheid klagte die Flugbegleiterin und bekam vom Verwaltungsgerichtshof (VGH) München Recht (12 B 21.913). In diesem Fall sei das Verbot sinnlos, so der VGH. Damit wolle die Stadt den Wohnungsmarkt entlasten. Die Stewardess nutze ihre Eigentumswohnung jedoch überwiegend selbst und vermiete sie immer nur kurz, wenn sie beruflich unterwegs sei. Wenn man ihr das untersage, helfe das dem Münchner Wohnungsmarkt überhaupt nicht.

Von Zweckentfremdung von Wohnraum könne hier nicht die Rede sein. Dieser Vorwurf treffe zu, wenn Eigentümer eine — selbst nicht dauerhaft genutzte — Wohnung an Touristen vermieteten, um die Mieteinnahmen zu maximieren. Zum Beispiel an ständig wechselnde Medizintouristen, wie das in München oft vorkomme.

In solchen Fällen sorge das Vermietungsverbot dafür, dass der Wohnraum wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehe. Im Fall der Stewardess führe das Verbot nur dazu, dass die Wohnung während ihrer Abwesenheit leer stehe.

Baumangel im WEG-Neubau

Ein Wohnungseigentümer musste wieder ausziehen und erhält dafür Nutzungsausfallentschädigung

Eine Wohnungseigentumsanlage für drei Familien sollte der Bauunternehmer errichten — für Auftraggeber A eine Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss zum Festpreis von 140.800 Euro. Die Bauleistungen waren abgenommen und A bereits in die Dachwohnung eingezogen, als eine mangelhafte Rohrleitungsabzweigung in seinem Badezimmer zu einem erheblichen Wasserschaden führte. Dem Eigentümer blieb nichts anderes übrig, als wieder auszuziehen.

Denn um den Schaden zu beseitigen, musste die untere Etage der Maisonette-Wohnung in den Rohbauzustand zurückgebaut werden. A kaufte ein Einfamilienhaus, zog dort ein und sanierte die Dachgeschoss-Wohnung weitgehend selbst. Für den Aufwand entschädigte ihn die Versicherung des Auftragnehmers mit rund 31.000 Euro. Vom Bauunternehmer forderte A zusätzlich Entschädigung dafür, dass er die (nach der Sanierung verkaufte) Eigentumswohnung während der Baumaßnahmen 14 Monate lang nicht nutzen konnte.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 79/19). Wenn sich der "Verlust der Gebrauchsmöglichkeit" merklich auf die Lebenshaltung eines Auftraggebers auswirke, habe dieser Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung. Das treffe hier zweifellos zu, da der Neubau unbewohnbar gewesen sei und A habe ausziehen müssen. Das OLG sprach ihm für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen 27.000 Euro zu und orientierte sich bei der Berechnung der Schadenshöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

(Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 10.03.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 128/20)

WEG-Verwalter sollte Bauarbeiten abwickeln

Das umfasst nicht die Vollmacht, einen Vergleich zu Ungunsten der Eigentümer abzuschließen

Im Sommer 2012 beauftragte eine Eigentümergemeinschaft ein Bauunternehmen mit Kanalbauarbeiten zum Festpreis von rund 280.000 Euro. Den Auftrag unterschrieb H, ein Wohnungseigentümer, der damals auch WEG-Verwalter war. Laut Eigentümerbeschluss sollte H die Bauarbeiten abwickeln und, falls notwendig, Nachtragsaufträge erteilen. Diesen Beschluss interpretierte der Verwalter offenbar sehr großzügig.

Jedenfalls kam es 2012/2013 zu Änderungen in der Bauausführung, ohne dass H Einspruch erhob. Vielmehr schloss er mit dem Bauunternehmer einen Vergleich: Demnach sollten die Arbeiten am Ende 518.000 Euro kosten. Unter anderem waren für ca. 50.000 Euro Umbauten an einem Sondereigentum — einem Ladengeschäft — vorgenommen worden. Ob mit dem Einverständnis von H und der Gemeinschaft, war ebenso umstritten wie weitere angebliche Mehrleistungen des Bauunternehmens.

Eine Eigentümerversammlung wurde einberufen. Man diskutierte über den Vergleich, ohne Einigung zu erzielen. H schrieb dem Bauunternehmen, einige Maßnahmen und Kosten seien nicht eingeplant gewesen. Es gebe massive Konflikte unter den Eigentümern, vor allem über die Arbeiten an der Ladeneinheit. Daher werde der Restbetrag nicht bezahlt.

Der Bauunternehmer klagte ihn ein, scheiterte jedoch beim Oberlandesgericht Bamberg (3 U 70/18) sowie beim Bundesgerichtshof (VII ZR 103/19).

Der Verwalter sei nicht bevollmächtigt gewesen, mit dem Bauunternehmer einen Vergleich über die Höhe der Schlussrechnungssumme auszuhandeln. Ohne einen Beschluss der Eigentümerversammlung hätte der Verwalter auch keine Zusatzaufträge erteilen oder billigen dürfen, die so weit über das ursprüngliche Auftragsvolumen hinausgingen. Die Kosten hätten sich beinahe verdoppelt. Der von H mit dem Bauunternehmen vereinbarte Vergleich beinhalte obendrein die Übernahme von Kosten für ein Sondereigentum sowie den Verzicht auf jede Rechnungskontrolle.

Diese Vereinbarung widerspreche dem Interesse der Eigentümergemeinschaft. Es sei unklar gewesen, wie die Mehrkosten zustande kamen, und sehr umstritten, was davon auf die Gemeinschaft entfiel und was der Sondereigentümer zahlen sollte. Unter diesen Umständen wäre es umso mehr darauf angekommen, die Bauleistungen und die Schlussrechnung des Bauunternehmens gründlich prüfen zu können. Der Vergleich hätte jedoch alle Einwände der Eigentümergemeinschaft gegen die Rechnung gegenstandslos gemacht.

Von der beschränkten Vollmacht, die H von der Gemeinschaft erhalten habe, sei dieses Vorgehen nicht gedeckt. Daher sei die Vereinbarung unwirksam. Der Bauunternehmer könne sich auch nicht darauf berufen, dass er auf den Vergleich vertraut habe. Dass H seine Vollmacht überschritten oder gar missbraucht habe, habe ihm klar sein müssen.

Wohngebäudeversicherung insolvent

Hauseigentümer bleibt auf einem Schaden sitzen und verlangt Schadenersatz vom Versicherungsmakler

Hauseigentümer S hatte sich wegen einer neuen Wohngebäudeversicherung an eine Versicherungsagentur gewandt. Den bestehenden Vertrag wolle er kündigen, erklärte er, er suche eine billigere Lösung. Im Juni 2016 beantragte S den Versicherungsabschluss für eine "Allgefahren-Deckung" (Schäden an Rohren auf dem Grundstück inklusive) bei der von der Agentur empfohlenen, preisgünstigsten G-Insurance-AG. Versicherungsbeginn war der 1. Juli, am 11.8. stellte die Agentur die Versicherungspolice aus.

Eine Woche später brach auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes ein Abwasserrohr. Dessen Sanierung sollte — laut Kostenvoranschlag einer Spezialfirma — rund 10.000 Euro kosten. Der Hauseigentümer meldete der Agentur den Schaden und schickte ihr im Februar 2017 die Reparaturrechnung.

Die Agentur teilte jedoch mit, er werde leer ausgehen: Die in Liechtenstein ansässige Versicherungsgesellschaft G-Insurance-AG habe im November 2016 Konkurs angemeldet. Daraufhin beglich Herr S die Rechnung selbst und verklagte die Versicherungsagentur wegen falscher Beratung auf Schadenersatz.

Sie habe schuldhaft ihre Beratungspflichten verletzt, räumte das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken ein (5 U 37/20). Wer eine weithin unbekannte, ausländische Versicherungsgesellschaft wähle, müsse damit rechnen, dass der Zahlungsausfall bei Insolvenz nicht so gut abgesichert sei wie bei deutschen Unternehmen. Über dieses besondere Risiko hätte der Versicherungsmakler den Kunden aufklären müssen, so das OLG. Ein kleingedruckter Hinweis auf den Firmensitz der Versicherung in der "Beratungsdokumentation" genüge da nicht.

Dennoch wies das OLG die Klage des Versicherungsnehmers ab. Anspruch auf Schadenersatz setze voraus, dass die nachlässige Beratung zu einem Vermögensschaden für S geführt habe. Das träfe zu, wenn bei richtiger Beratung für den konkreten Schadensfall Versicherungsschutz bestanden hätte.

Dass sich der offenkundig sehr sparsame Hauseigentümer nach korrekter Information über die Liechtensteiner Versicherung für eine bessere Absicherung mit deutlich höheren Prämien entschieden hätte, sei aber nach seinen eigenen Angaben auszuschließen.

Er behaupte einerseits, er habe das Grundstück rundum absichern wollen. Andererseits sei es ihm vor allem auf niedrige Beiträge angekommen. Diese Ziele seien unvereinbar. Der Hauseigentümer habe einen günstigen Versicherungsvertrag gehabt (nach dessen Bedingungen der Rohrbruch nicht versichert war), aber noch mehr sparen wollen. In der mündlichen Verhandlung habe Herr S gesagt, möglicherweise hätte er den günstigsten Vertrag auch gewählt, wenn ihn der Versicherungsmakler auf das Insolvenzrisiko bei einem ausländischen Anbieter hingewiesen hätte. Daher liege kein ersatzfähiger Schaden vor.

Betriebskostenabrechnung: Frist für Einwände beachten!

Kurzartikel

Sind Mieter der Ansicht, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat, müssen sie ihre Einwände innerhalb eines Jahres geltend machen. Die Jahresfrist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung. Nur wenn Mieter diese Frist schuldlos versäumen, können sie auch später noch Einwände erheben. Zweck dieser Regelung ist es, möglichst bald Klarheit darüber herzustellen, ob die Abrechnung wirksam ist.

Glitzernde Mietwohnung

Beim Auszug dürfen Mieter die Räume nicht schrill gestaltet zurückgeben

Als die Mieterin in die Wohnung eingezogen war, waren alle Wände weiß gestrichen. Das war ihr wohl zu eintönig, sie wollte ein wenig Glamour um sich herum … Die Frau ließ die Wände neu dekorieren: mit einer blau-grünen Wandfarbe, die Glitzerpartikel enthielt. Dadurch schillerten und glitzerten die Wände, wenn das Licht in einem bestimmten Winkel einfiel.

Im Februar 2020 endete das Mietverhältnis. Schon Monate zuvor hatte die Vermieterin die Mieterin aufgefordert, die glitzernden Wände beim Auszug überstreichen zu lassen. Da sich die Frau weigerte zu renovieren, beauftragte die Vermieterin eine Malerfirma und verklagte die Mieterin auf Kostenübernahme. Das Amtsgericht Paderborn erklärte die Forderung für berechtigt (57 C 44/20).

Habe ein Mieter die Mietsache dezent dekoriert übernommen, müsse er/sie die Wohnung auch neutral gestaltet zurückgeben. Das gelte auch dann, wenn die farbliche Gestaltung der Mietsache im Mietvertrag nicht geregelt sei. Denn Mieter müssten auf die Interessen des Vertragspartners Rücksicht nehmen. Dieses Interesse bestehe darin, die Wohnung so unkompliziert wie möglich wieder zu vermieten.

Das setze eine Farbgebung voraus, die den Geschmack möglichst vieler Mietinteressenten treffe. Die von der Mieterin gewählte Dekoration sei aber nicht unauffällig dezent, sondern apart und ungewöhnlich — insbesondere wegen der Glitzerpartikel in der Farbe. Deshalb wäre sie verpflichtet gewesen, die Wände beim Auszug in dezenten Farben zu überstreichen. Da die Mieterin dies abgelehnt habe, müsse sie nun die Malerkosten erstatten.

Neubau verschattet Photovoltaikanlage

Kurzartikel

Ein Hauseigentümer muss es hinnehmen, wenn auf dem Nachbargrundstück ein Zweifamilienhaus gebaut wird, das die Photovoltaikanlage auf seinem Hausdach teilweise verschatten wird. Die Baugenehmigung für das Vorhaben ist rechtens: Vorausgesetzt, die vorgeschriebenen Abstandsflächen werden eingehalten, verletzt der Bau nicht das Gebot der Rücksichtnahme.

Vermieterin lebt im Ausland

Unter diesen Umständen ist eine Eigenbedarfskündigung "erläuterungsbedürftig"

Ein Hamburger Ehepaar hatte eine 78 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet, deren Eigentümerin in der schwedischen Hauptstadt Stockholm lebte. Umso größer das Erstaunen der Mieter, als ihnen im Dezember 2019 wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde. Sie wolle künftig ihre Hamburger Wohnung selbst nutzen, erklärte die Vermieterin. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung.

Die Räumungsklage der Wohnungseigentümerin wurde vom Amtsgericht Hamburg abgewiesen (49 C 569/20). Ihre Kündigung sei nicht ausreichend begründet und damit unwirksam, so das Amtsgericht. Da die Eigentümerin ihren Wohnsitz im Ausland habe, hätte sie darlegen müssen, ob und warum sie zurückkehren wolle. Ohne entsprechende Erläuterungen sei der bekundete Wille, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, widersprüchlich.

Wenn jemand in Stockholm lebe, sei das im Prinzip nicht mit dem Aufenthalt in einer Hamburger Wohnung zu vereinbaren. Dem Kündigungsschreiben sei keine Information darüber zu entnehmen, ob die Eigentümerin eine Rückkehr nach Hamburg plane und welche Gründe es dafür gebe. Oder ob die Eigentümerin an eine nur sporadische Nutzung denke, für den Fall, dass sie sich eventuell hin und wieder hier aufhalten sollte. Ohne solche Informationen könnten die Mieter nicht prüfen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe.

Mietwohnung nach Wasserschaden unbewohnbar

Müssen die Mieter während der Sanierung Miete für die Ersatzwohnung zahlen?

Nach einem Wasserschaden, den die Mieter nicht zu verantworten hatten, musste ihre 130-qm-Wohnung in Berlin umfassend saniert werden. Mindestens ein halbes Jahr würden die Arbeiten dauern, vermutete der Vermieter. Er stellte den Mietern in demselben Gebäude eine Ersatzwohnung zur Verfügung. Die Ersatzwohnung war allerdings viel kleiner, so dass die Mieter nicht alle Möbel unterbringen konnten. Schimmelflecken und ein verschmutzter, uralter Herd steigerten ihr Wohlbefinden auch nicht gerade.

Miete wollte der Vermieter für die Ersatzwohnung trotzdem kassieren, doch die Mieter überwiesen nichts mehr. Deshalb kündigte ihnen der Vermieter wegen Zahlungsverzugs und forderte sie zum Auszug auf. Doch das Landgericht Berlin wies seine Räumungsklage ab (67 S 336/20). Die Kündigung sei unwirksam: Da die Mieter keine Miete schuldeten, liege hier auch kein Zahlungsverzug vor.

Aufgrund der Sanierungsarbeiten sei die Mietwohnung von Mai 2019 bis Januar 2020 unbewohnbar gewesen. Damit entfalle für diesen Zeitraum die Pflicht, Miete zu zahlen. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die Mieter vorübergehend in einer Ersatzwohnung untergebracht wurden.

Anders wäre die Situation nur zu beurteilen, wenn die Parteien vor dem Wohnungstausch ausdrücklich vereinbart hätten, dass die Mietzahlungspflicht fortbestehen solle. Davon sei hier nicht auszugehen. Jedenfalls habe der Vermieter dafür keine Beweise vorgelegt.

Appartement für Boxerhund zu klein?

Vermieter verweigert die Erlaubnis für die Hundehaltung, weil sie dem Tierwohl widerspricht

Im Mietvertrag der Ein-Zimmer-Wohnung stand: "Das Halten … von Haustieren ist nach Zustimmung des Vermieters für das jeweilige Tier gestattet". Für andere Hausbewohner und Nachbarn dürften dadurch aber keine Nachteile entstehen, hieß es weiter. Der Mieter des 38 qm großen Appartements bat den Vermieter um die Erlaubnis, sich einen Boxerhund anzuschaffen.

Er leide unter Depressionen, erklärte der Mieter, ein Tier würde ihm da sehr helfen. In dem großen Mietshaus gebe es ja ohnehin schon mehrere Hunde und Katzen. Sogar das "Ok" der direkten Nachbarn im Haus hatte sich der Mieter schon schriftlich geben lassen. Trotzdem weigerte sich der Vermieter, die Hundehaltung zu genehmigen. Sein Argument: Die Wohnung sei zu klein, um so einen Hund zu halten. Das widerspreche dem Tierwohl.

Der Mieter zog vor Gericht, um die Zustimmung des Vermieters zu erreichen. Das Amtsgericht Köln gab ihm Recht (210 C 208/20). Das Halten von Kleintieren sei ohnehin generell erlaubt. Wenn es um Hundehaltung gehe, sei anhand der Umstände im Einzelfall zu entscheiden. Ob sie genehmigt werden müsse, hänge von dem bestimmten Tier ab, von den Nachbarn, vom Vorhandensein anderer Tiere im Haus, von den Bedürfnissen des Mieters und den Interessen des Vermieters.

Im konkreten Fall seien keine wichtigen sachlichen Gründe ersichtlich, die gegen die Hundehaltung sprächen. Der Vermieter dürfe sie nicht verweigern: Er habe mehreren anderen Hausbewohnern das Halten von Hunden und Katzen erlaubt. Die Nachbarn des Mieters hätten keine Einwände erhoben. Darüber hinaus habe der Mieter mit einem gut begründeten ärztlichen Attest belegt, dass ein Hund seiner psychischen Gesundheit zuträglich wäre.

Im Mietrecht komme es darauf an, ob die Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre. Ob es in einer Wohnung möglich sei, einen Boxerhund artgerecht zu halten, spiele dabei überhaupt keine Rolle. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Hauseigentümer wollte Heizung "ökologisch optimieren"

Eine Solarthermieanlage, die dieser Vorgabe nicht entspricht, ist mangelhaft

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, eine Solarthermieanlage im Wohnhaus zu installieren. Der ausdrückliche Wunsch des Auftraggebers lautete, auf diese Weise die Wärmepumpen-Heizungsanlage "ökologisch zu optimieren". Mit Durchlauferhitzern habe er unter ökologischen Gesichtspunkten gute Ergebnisse erzielt, erklärte der Heizungsbauer. Deshalb stimmte der Auftraggeber dem Einbau eines Durchlauferhitzers zu.

Später beanstandete er, die vom Handwerker gewählte Konstruktion mit einem nachgeschalteten Durchlauferhitzer führe auf Dauer zu hohen Stromkosten. "Ökologisch" sei diese Anlage auf keinen Fall. Der Hauseigentümer forderte vom Auftragnehmer einen Vorschuss für die Beseitigung der Mängel. Doch der Heizungsbauer ließ sich darauf nicht ein: Die Solarthermieanlage entspreche den Regeln der Technik, erklärte er, von Mängeln könne also keine Rede sein.

Dem widersprach das Oberlandesgericht (OLG) München (20 U 4425/19 Bau). Dass der Auftragnehmer die anerkannten Regeln der Technik beachtet habe, schließe die Annahme eines Mangels nicht unbedingt aus, so das OLG. Seine Werkleistung könne trotzdem mangelhaft sein, wenn sie nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder den erkennbaren Bedürfnissen des Auftraggebers entspreche. Und so liege der Fall hier. Denn anders als vereinbart sei die Heizungsanlage nicht "ökologisch optimiert" worden.

Zwar seien die jährlichen Heizkosten seit dem Umbau ein wenig gesunken. Aber aufgrund der Konstruktion mit dem Durchlauferhitzer werde das Brauchwasser überwiegend mit Strom erhitzt. Und mit Strom habe der Auftraggeber auf keinen Fall heizen wollen. Er habe den Durchlauferhitzer akzeptiert, räumte das OLG ein. Allerdings nur, weil er als Laie nicht gewusst habe, dass auf diese Weise eine ökologisch optimierte Heizung nicht zu erreichen sei. Der Heizungsbauer hätte es dagegen wissen müssen.

Nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen sei der Einbau eines elektrischen Durchlauferhitzers bei einer Wärmepumpen-Heizung energetisch nicht sinnvoll. Die Wärmepumpe erhitze das Brauchwasser effektiver. Damit könnten aus Stromkosten von z.B. 0,25 Euro pro KWh drei bis fünf Mal so viel Wärme für Brauchwarmwasser und Heizung erzeugt werden. Da die Werkleistung des Handwerkers mangelhaft sei, müsse er für die Kosten der Mängelbeseitigung geradestehen.

Zu viele Hunde im Haus?

Hält die Mieterin vermutlich mehr Hunde als genehmigt, darf der Vermieter vor Ort die Lage prüfen

Laut Mietvertrag hing die Hundehaltung in dem kleinen Wohnhaus von der Erlaubnis des Vermieters ab. Mit Tochter und drei Hunden war die Mieterin eingezogen, darüber wusste er Bescheid. Als der Vermieter jedoch bemerkte, dass zwei weitere Hunde im Garten herumliefen, forderte er die Mieterin auf, sie wegzugeben. Später wollte er deswegen die Mietsache besichtigen.

Dagegen protestierte die Mieterin: Der Vermieter sei doch vor wenigen Wochen erst da gewesen, wisse also auch, wie viele Hunde sie halte. Doch der Vermieter bestand auf seinem Besichtigungsrecht und setzte es beim Amtsgericht Alsfeld durch (30 C 73/20).

Wenn für die Hundehaltung eine Genehmigung nötig sei, müsse diese ausdrücklich erteilt werden, erklärte das Amtsgericht. Das sei bei zwei Tieren nicht geschehen. Also habe der Vermieter durchaus Anlass zu der Vermutung, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt werde. Das genüge als sachlicher Grund dafür, sein Besichtigungsrecht geltend zu machen.

Der Vermieter habe der Mieterin klar zu verstehen gegeben, dass er mit fünf Hunden im Haus nicht einverstanden sei. Die Frau müsse ihm auf jeden Fall die Möglichkeit einräumen, den Zustand des Hauses zu überprüfen und Größe, Art und Verhalten der Tiere festzustellen. Nur so könne der Vermieter das Pro und Contra der Hundehaltung abwägen und ihr auf dieser Grundlage zustimmen oder die Erlaubnis dafür verweigern.