In einem Mietvertrag stand, die Grundmiete erhöhe sich nach fünf Jahren um 150 DM. So eine Vereinbarung über eine automatische Mietsteigerung (so genannte Staffelmiete) war früher nach herrschender Rechtsprechung unwirksam, wenn im Vertrag nicht zugleich der Gesamtbetrag der neuen, höheren Miete angegeben wurde.

1993 änderte der Gesetzgeber das Mietrecht: Von da an genügte es, wenn Vermieter den Betrag in den Vertrag schrieben, um den sich die monatliche Zahlung erhöht. So wie im konkreten Fall eben um 150 DM. Trotzdem war der Mieter der Auffassung, die neue Rechtslage könne für seinen Mietvertrag nicht gelten, weil er vor der Gesetzesänderung geschlossen worden sei. Er weigerte sich daher, die höhere Miete zu zahlen.

Das Landgericht Hamburg verurteilte ihn jedoch, die Staffelmietvereinbarung einzuhalten (316 S 151/94). Die frühere Rechtslage sei keineswegs eindeutig gewesen. Der Gesetzgeber habe gerade deswegen klargestellt, dass der Vermieter auch dann mehr verlangen könne, wenn im Vertrag nur der Erhöhungsbetrag stehe und nicht zugleich der neue Gesamtbetrag. Daher könnten sich Mieter mit alten Staffelmietverträgen nicht darauf berufen, sie hätten darauf vertraut, dass sich bei ihren Verträgen nichts ändern werde.

Herr M hatte sein Einfamilienhaus in den letzten Jahren mit seiner Lebensgefährtin bewohnt. Nach seinem Tod 2018 sollten gemäß einem älteren Testament seine Geschwister das Anwesen erben. Sie schlugen zu Gunsten ihrer Kinder die Erbschaft aus, so dass zunächst ein Neffe und eine Nichte des Erblassers einen Erbschein erhielten. Sie forderten die Lebensgefährtin des verstorbenen Onkels auf, das Haus zu räumen.

Die Frau pochte dagegen auf einen Überlassungsvertrag vom April 2018, mit dem Herr M ihr das Anwesen geschenkt habe. Doch das Landgericht Coburg erklärte den Vertrag für unwirksam. Nun erhoben die Verwandten des Erblassers Klage auf Herausgabe des Hausgrundstücks. Das Verfahren lief bereits, als die Frau im Mai 2020 in einem Ablageschrank ein handschriftliches Testament fand, verfasst im August 2017: Darin hatte Herr M sie zur Alleinerbin bestimmt.

Nun bestritten die Verwandten, dass das neuere Testament vom Erblasser stammte: Es sei eine Fälschung. Doch dieses Mal gab das Landgericht Coburg der Lebensgefährtin Recht, gestützt auf das Schriftgutachten eines Sachverständigen (51 O 138/19). Der Experte war überzeugt, dass der Text und die abschließende Unterschrift vom Erblasser selbst geschrieben wurden. Davon verschaffte sich das Gericht anhand zahlreicher Schriftstücke des Herrn M auch selbst einen Eindruck.

Zudem spreche die Tatsache, dass die Lebensgefährtin das Testament so spät im Rechtsstreit vorgelegt habe, gegen eine geplante Fälschung, betonte das Landgericht. Zwar sei die Frau offensichtlich sehr interessiert daran, im Haus zu bleiben. Wenn sie aber geplant hätte, ihr Interesse mit einem gefälschten Testament durchzusetzen, hätte sie sich sofort darauf berufen und nicht auf den Schenkungsvertrag. Kaum anzunehmen, dass es die Lebensgefährtin dann erst einmal riskiert hätte, mit dem Schenkungsvertrag vor Gericht zu scheitern.

Berliner Mieter wollten sich einen Hund zulegen. Dafür benötigten sie nach einer Klausel im Mietvertrag die Erlaubnis der Vermieterin. Doch die Hauseigentümerin ließ das Paar abblitzen. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass Hundehaltung in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung zulässig ist. Die Mietvertragsklausel nenne für die geforderte Zustimmung der Vermieterin zur Tierhaltung keine sachlichen Kriterien, bemängelte das Paar.

Bei einer derartigen Abwägung spielten so viele Gesichtspunkte und Interessen eine Rolle, dass man sie in einer Vertragsklausel gar nicht alle aufzählen könne, fand das Amtsgericht und wies die Klage der Mieter ab. Damit war allerdings das Landgericht Berlin nicht einverstanden: Es fand den Einwand der Mieter berechtigt (64 S 151/22).

Bei so einer Entscheidung müssten Vermieter die Interessen aller Beteiligten sorgsam abwägen und berücksichtigen. Die Klausel im Mietvertrag gebe keine Kriterien vor, an denen sich die Vermieterin orientieren sollte, wenn es um das Für und Wider von Haustieren gehe.

Die Regelung könnte daher so (miss-)verstanden werden, als könnte die Vermieterin in diesem Punkt willkürlich entscheiden — als stände die Zustimmung zum Halten von Haustieren in ihrem freien Belieben. Die Mietvertragsklausel sei daher unwirksam, weil sie die Mieter unangemessen benachteilige.

Der Eigentümer eines Berliner Miethauses kündigte 2021 einer älteren Mieterin, die schon lange in ihrer Drei-Zimmer-Wohnung wohnte und im Haus die geringste Miete zahlte. Er benötige den Wohnraum für seinen Enkel, so die Begründung, der junge Mann wolle eine Familie gründen. Der junge Mann war allerdings Single … Da die alte Dame die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptierte, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Damit scheiterte er beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg und auch die Berufung blieb ohne Erfolg. Die Kündigung sei missbräuchlich, entschied das Landgericht Berlin, weil ihr Ausgangspunkt kein tatsächlicher Wohnbedarf des Enkels sei (64 S 260/22). Vielmehr habe der Hauseigentümer unabhängig davon aus wirtschaftlichen Gründen beschlossen, das Mietverhältnis mit der alten Dame zu beenden.

Deshalb habe er den Enkel überhaupt erst auf die Idee gebracht, er könne vorsorglich schon mal eine Drei-Zimmer-Wohnung beziehen — obwohl eine Familiengründung nicht ansatzweise bevorstehe. Nach den Plänen des Enkels habe er sich nicht einmal erkundigt, sondern gleich auf die betreffende Wohnung verwiesen. So habe der Enkel jedenfalls das Gespräch geschildert: In der Drei-Zimmer-Wohnung lebe eine ältere Dame, gegen die er Eigenbedarf geltend machen könne, habe der Großvater gesagt.

Fazit des Landgerichts: Offenbar habe der Enkel nicht einmal eine feste Freundin. Seine "Familienpläne" — falls diese Bezeichnung hier überhaupt angebracht sei — seien bestenfalls vage zu nennen. Sie rechtfertigten es nicht, für den Enkel eine Drei-Zimmer-Wohnung zu kündigen: Diese Wohnung entspreche aktuell nicht seinem tatsächlichen Bedarf.

Die Eigentümerin eines Mietshauses in Halle ließ 2012 in den Wohnungen Rauchwarnmelder einbauen. Die Geräte hatte sie gemietet, die Kosten legte sie als Nebenkosten auf die Mieter um. Das Ehepaar K zahlte diese Position der Abrechnung nicht. 2019 beschloss die Vermieterin, die Rauchwarnmelder zu erneuern. Diesmal kaufte sie die Geräte und beendete den Mietvertrag für die Altgeräte.

Die Wohnung des Ehepaares K wurde im Schlafzimmer, im Wohnzimmer und im Flur mit neuen Rauchwarnmeldern ausgestattet. Dadurch erhöhe sich die Monatsmiete um 0,79 Euro, teilte die Hauseigentümerin den Mietern mit. Doch das Ehepaar zahlte auch den Erhöhungsbetrag nicht. Trotz des geringen Betrags zog die Vermieterin nun vor Gericht: Jetzt ging es ums Prinzip.

Der Bundesgerichtshof wies in letzter Instanz ihre Zahlungsklage ab (VIII ZR 213/21). Unstrittig gehöre der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern zu den Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten. Ob die Geräte gemietet oder gekauft seien, spiele dabei keine Rolle: Vermieter könnten die Kosten auf die Mieter umlegen, weil Rauchwarnmelder im Brandfall deren Sicherheit dienten.

Würden Geräte erneuert, stelle dies jedoch keine Modernisierungsmaßnahme dar. Das gelte jedenfalls dann, wenn mit dem Austausch keine technische Verbesserung verknüpft sei, sondern die vorhandenen Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte ersetzt würden. So ein Austausch wirke sich nicht auf den baulichen Zustand der Mietsache aus, verbessere nicht die Anlagentechnik im Gebäude. Deshalb könne die Vermieterin ihre Ausgaben für den Austausch nicht per Mieterhöhung auf die Mieter abwälzen. Die vom Ehepaar K schuldig gebliebenen Nebenkosten für die gemieteten Geräte hätte die Vermieterin damals einklagen müssen.

Die Wohnanlage mit Tiefgarage war 2016 vom Bauträger fertiggestellt worden. Erwerber B nahm seine Eigentumswohnung unter Mängelvorbehalt ab. Auch bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums wurden viele Mängel gerügt, die noch beseitigt werden müssten. Obwohl das Bauunternehmen in dieser Hinsicht noch nichts unternommen hatte, forderte es von Herrn B die letzte Rate für die Wohnung, die so genannte Fertigstellungsrate (3,5% des Kaufpreises, rund 11.550 Euro).

Nach einer Mahnung des Bauträgers zahlte er die Hälfte der Rate und verwies auf die gerügten, aber nicht behobenen Mängel: Die letzte Rate des Kaufpreises sei nicht fällig, weil der Bauträger den Bau noch nicht vollständig fertiggestellt habe. Das Landgericht München II gab dem Wohnungskäufer Recht und wies die Klage des Bauunternehmens auf Zahlung des restlichen Betrags ab (3 O 5314/19 Bau).

Laut Vertrag müssten die Erwerber die Fertigstellungsrate zahlen, wenn die Wohnanlage vollständig fertig gestellt sei. Das treffe erst zu, wenn alle wesentlichen Mängel und die bei der Abnahme gerügten Mängel ("Protokollmängel") beseitigt seien, so das Landgericht. Der Bausachverständige habe die Protokollmängel zwar nicht als wesentlich beurteilt (Spalte zwischen Vordach und Fassade, Risse im Bad, beschädigter Putz etc.).

Sie seien aber auch nicht geringfügig, beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und/oder störten optisch erheblich. Herr B könne sich daher darauf berufen, dass die letzte Rate noch nicht fällig sei — auch wenn der Sachverständige die gerügten Mängel im Sondereigentum als "unwesentlich" eingestuft habe.

Darüber hinaus stehe über der Mängelliste im Abnahmeprotokoll: "Folgende vertragswesentliche Mängel sind in einem angemessenen Zeitraum noch zu beheben". Die Vertragsparteien hätten also bei der Abnahme ausdrücklich vereinbart, dass das Bauunternehmen die Mängelliste "abarbeiten" müsse.

Lässt der Verwalter einer Wohnanlage vier Blumenkübel im Gemeinschaftseigentum sanieren, ohne dass ihn ein Eigentümerbeschluss dazu ermächtigt hätte, ist die Maßnahme unrechtmäßig. Wenn ein einzelner Eigentümer die bauliche Veränderung rückgängig machen möchte, muss er versuchen, in der Eigentümerversammlung per Abstimmung einen Beseitigungsbeschluss herbeizuführen.

Die Eigentümergemeinschaft mit zehn Wohneinheiten besteht seit 1968. Nach der damals vereinbarten Teilungserklärung gehört zu den Betriebskosten auch der "Betrieb des Personenaufzugs, sofern vorhanden (Erdgeschoß-Wohnungen sind hiervon freigestellt)".

Seinerzeit wurde allerdings kein Lift eingebaut. Über 40 Jahre später beschlossen die Eigentümer, einen Aufzug vom Keller bis zum zweiten Stock einzubauen und die Betriebskosten auf alle Eigentümer zu verteilen.

Das Ehepaar A sollte gemäß der Einzelabrechnung für das Jahr 2020 für den Betrieb des Aufzugs 234,70 Euro zahlen. Doch die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung fochten die von der WEG beschlossene Abrechnung an: Laut der Teilungserklärung müssten sie sich an den Betriebskosten für den Lift nicht beteiligen. Für die Forderung der WEG gebe es also keine Rechtsgrundlage.

Dagegen vertrat der Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft den Standpunkt, der Bauträger habe offenkundig keine Regelung für die Zukunft treffen wollen. 1968 habe er nicht gewusst, ob jemals ein Aufzug gewünscht würde. Dieses Argument überzeugte das Amtsgericht München nicht: Es entschied den Rechtsstreit um die Betriebskosten zu Gunsten des Ehepaares A (1290 C 19698/21 WEG).

Nach der unverändert gültigen Teilungserklärung von 1968 seien "Erdgeschoss-Wohnungen" von Betriebskosten eines Aufzugs nicht betroffen. Der Wortlaut der Erklärung enthalte keinen Hinweis darauf, dass diese Klausel nur in der "Jetztzeit" oder für eine beschränkte Dauer gelten sollte. Geregelt würden die Betriebskosten für den Lift, "sofern vorhanden". Nun sei ein Personenaufzug vorhanden, also sei die Klausel auch anzuwenden.

Möglicherweise sei diese Kostenverteilung wirtschaftlich nicht 100-prozentig angemessen, weil die Eigentümer der Erdgeschoss-Wohnung mit dem Lift auch den Keller erreichen könnten. Er sei für sie also nicht völlig nutzlos. Für eine alternative Kostenverteilung gebe es aber angesichts des eindeutigen Wortlauts der Teilungserklärung keinen Raum.

Die Auftraggeberin hatte eine auf Solaranlagen spezialisierte Handwerksfirma damit beauftragt, eine Auf-Dach-Photovoltaikanlage mit einer fixen Strom-Nennleistung zu planen und zu errichten. Als die Firma den Bau fertiggestellt hatte, verlangte sie von der Auftraggeberin, ihr "Werk abzunehmen" (was bedeutet: die Anlage als im Wesentlichen vertragsgerecht zu billigen). Vorsichtshalber zog die Auftraggeberin bei diesem Termin einen Sachverständigen hinzu.

Das sollte sich trotz der Gutachterkosten von rund 2.700 Euro auszahlen. Denn der Experte stellte zahlreiche, wesentliche Mängel fest: So waren unter anderem Leitungen mit unzureichendem Querschnitt fehlerhaft verlegt, die Unterkonstruktion der Anlage mangelhaft befestigt worden. Diese Mängel beeinträchtigten die Sicherheit der Anlage und auch ihre Leistung blieb weit hinter dem vereinbarten Wert zurück.

Zwar bestritt die Solarfirma prinzipiell, dass Mängel vorlagen. Doch die Auftraggeberin verweigerte unter Verweis auf das Gutachten die Abnahme und verklagte stattdessen die Handwerksfirma: Sie müsse die Mängel beheben, die mangelbedingte Minderleistung der Photovoltaikanlage finanziell ausgleichen und zudem die Kosten des erfolglosen Abnahmetermins tragen.

Das Landgericht Bielefeld gab der Auftraggeberin Recht (5 O 149/22). Die Handwerksfirma habe das Gutachten des Sachverständigen in keinem Punkt widerlegen können. Sie sei daher verpflichtet, die Mängel zu beheben und den Ertragsausfall zu ersetzen. Da die Auftragnehmerin außerdem zu Unrecht die Abnahme ihres Werks gefordert habe, habe die Auftraggeberin zusätzlich Anspruch auf Ersatz der Gutachterkosten.

So ein Anspruch setze voraus, dass erstens der Werkunternehmer seine vertraglichen Pflichten verletzt habe und dass es sich zweitens nicht nur unwesentliche Mängel handle. Beide Bedingungen seien hier erfüllt. Die Solarfirma habe schuldhaft ihren Vertrag außerordentlich schlecht erfüllt und eine Anlage mit gravierenden Mängeln erstellt.

Zu Unrecht beschwere sich die Auftragnehmerin über die hohen Kosten für den erfolglosen Abnahmetermin: Doch die Auftraggeberin habe völlig zu Recht einen Experten hinzugezogen. Schließlich gehe es hier um eine technisch komplexe Anlage, die man ohne technischen Sachverstand nicht beurteilen könne.

Die Eigentümerin des 1954 erbauten Einfamilienhauses war im Frühjahr 2019 gestorben. Ihre Kinder erbten es und wollten es sofort verkaufen. Im September 2019 besichtigten Kaufinteressenten, das Ehepaar H, zwei Mal das Haus. Beim zweiten Termin wurden sie von einem befreundeten Makler begleitet, der die Kellerwände mit einem Feuchtigkeitsmessgerät untersuchte. Der Kauf kam zustande.

Die Haftung der Verkäufer für Sachmängel des Hauses wurde, wie üblich, im Vertrag ausgeschlossen. Einige Monate nach dem Kauf beanstandeten die Käufer Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden des Kellers und verlangten Schadenersatz für die Sanierungskosten. Den Geschwistern warf das Ehepaar H vor, den Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Daher greife der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht.

Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig wies die Zahlungsklage der Käufer ab (7 U 199/22). Zum einen liege kein Sachmangel des Hauses vor, erklärte das OLG: Trotz der Feuchtigkeitsschäden eigne sich der Keller zur gewöhnlichen Verwendung als Abstell- und Lagerraum. Der Keller sei so beschaffen, wie es bei unsanierten Häusern aus den 1950er Jahren üblich sei.

Kellerabdichtungen seien damals noch nicht Stand der Technik gewesen. Man habe dem Keller nur einen Schwarzanstrich verpasst, der sich in durchschnittlich 30 bis 40 Jahren abnutze. Nach Ablauf dieser Zeit sei in der Regel davon auszugehen, dass Kellerwände durchfeuchtet seien. Das sei bei einem so alten Haus kein Mangel: Mehr könnten Käufer nicht erwarten.

Zum anderen setze Arglist voraus, dass Verkäufer über einen — offenbarungspflichtigen — Mangel Bescheid wissen und ihn absichtlich verschweigen. Das sei im konkreten Fall unwahrscheinlich: Seit ihrer Kindheit hätten die Geschwister in dem Haus nicht mehr gewohnt und es gleich nach dem Erbfall zum Verkauf angeboten. Doch das könne offenbleiben, denn auch darauf komme es hier letztlich nicht an.

Denn: Selbst, wenn die Verkäufer über die Feuchtigkeitsproblematik Bescheid gewusst hätten, hätten sie das Ehepaar H darüber nicht aufklären müssen. Schließlich seien die Interessenten zur Besichtigung mit einem Bekannten erschienen, der die Feuchtigkeit an den Kellerwänden gemessen habe. Also hätten sie bereits mit Feuchtigkeitsschäden gerechnet und diesen Umstand in ihre Überlegungen für und gegen den Kauf einbezogen. Unter diesen Umständen seien entsprechende Hinweise der Verkäufer nicht notwendig.

Nach den Kriterien des Berliner Mietspiegels 2021 befindet sich die ca. 130 qm große Altbau-Wohnung in lärmbelasteter, einfacher Wohnlage. Die Zimmer sind einzeln an mehrere Personen vermietet, überwiegend an Studenten. Küche, Bad und Flur wurden gemeinsam genutzt. Ein Mieter zahlte für sein ca. 22 qm großes Zimmer 429 Euro (inklusive Betriebskosten, Strom, Telefon und Internet sowie Möblierungszuschlag). Beim Auszug forderte er von der Vermieterin zu viel gezahlte Miete zurück, rund 4.500 Euro.

Begründung: Die Miete habe die gemäß "Mietpreisbremse" zulässige Höchstmiete überschritten. Laut Berliner Mietspiegel 2021 liege sie für ein Zimmer dieser Größe in dieser Lage bei 171 Euro. Unter anderem habe die Vermieterin unzulässigerweise einen Zuschlag für ein "möbliertes Zimmer" kassiert.

Der Mietspiegel sei hier überhaupt nicht anwendbar, konterte die Vermieterin. Da es sich um ein vollmöbliertes Zimmer in einer Wohngemeinschaft handle, sei die Mietsache mit Mietspiegel-Wohnungen nicht vergleichbar.

Dem widersprach das Landgericht Berlin (66 S 273/22). Eine Mietsache sei nur dann "möbliert" vermietet, wenn der Vermieter dies als vertragsgemäßen Zustand schulde. Das träfe zu, wenn vertraglich vereinbart worden wäre, was an Möbeln tatsächlich vorhanden war. Im Mietvertrag seien Möbel aber nur beispielhaft erwähnt: Sie sollten zur Mietsache gehören — "sofern vorhanden". Demnach seien also keine bestimmten Gegenstände mit-vermietet.

Von einem Mietvertrag über möblierten Wohnraum könne daher keine Rede sein. Nur möglicherweise vorhandene Gegenstände im Zimmer oder in den Gemeinschaftsräumen rechtfertigten keinen Zuschlag: Die Vermieterin könne keinen Möblierungszuschlag für "irgendetwas" verlangen. Ebenso wenig belegten eventuell vorhandene Möbel die Annahme der Vermieterin, dass das Zimmer zu einem eigenständigen Teilmarkt des Wohnungsmarkts gehöre ("möblierte WG-Zimmer"), für den der Mietspiegel nicht gelte.

Ein Kaufinteressent hatte ein bestimmtes Grundstück im Auge. Er versprach einer Immobilienmaklerin 10.000 DM Provision für den Fall, dass sie ihm das Objekt für 280 DM pro Quadratmeter (qm) beschaffte. Der Maklerin gelang es, das Grundstück für 228 DM pro qm selbst zu erwerben. Später verkaufte sie es dem Interessenten zum Preis von 280 DM pro qm weiter, der daraufhin die vereinbarte Provision bezahlte. Als er von dem Zwischenerwerb erfuhr, verlangte er die 10.000 DM wieder zurück.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung der Provision (5 U 78/94). Makler hätten den Kunden gegenüber eine besondere Treuepflicht. Daher hätte die Maklerin den Kaufinteressenten darüber informieren müssen, dass das Grundstück auch für weniger als 280 DM pro qm zu haben war - im direkten Kauf des Objekts vom Voreigentümer. Sich stattdessen als Zwischenhändlerin zu betätigen, um zusätzlich Gewinn herauszuschlagen, stelle eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar. Damit verliere ein Makler jeden Anspruch auf Provision.

Der fristgemäßen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsrückständen widersprachen die Mieter: Die Miete sei zu Unrecht erhöht worden. Sie hätten den höheren Betrag daher nicht zahlen müssen. Doch das Landgericht Frankfurt erklärte den Mietern, dass es in ihrem Fall gar nicht mehr auf den verweigerten Mieterhöhungsbetrag ankam (2-11 S 13/23).

Die Mieter hätten für die Jahre 2019 und 2020 die Betriebskostennachzahlungen in Höhe von 1.162 Euro nicht geleistet. Und als Grund für eine ordentliche Kündigung komme auch Zahlungsverzug durch nicht gezahlte Betriebskosten in Betracht. Nur eine fristlose Kündigung aus diesem Grund sei unzulässig.

Höhe und Dauer des Rückstands bei den Betriebskosten genügten hier durchaus, um den Mietern eine "nicht unerhebliche Pflichtverletzung" vorzuwerfen. Allein dieser Verzug begründe ein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, das Mietverhältnis zu beenden.

Denn sachliche Einwände gegen die Betriebskostenabrechnungen hätten die Mieter nicht vorgetragen. Vermieter müssten die inhaltliche Richtigkeit der Forderungen belegen: d.h., dass sie die Nebenkosten richtig erfasst, zusammengestellt und richtig auf die einzelnen Mieter verteilt haben. Mieter könnten mit Einwänden dagegen nur gehört werden, wenn sie vorher von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht hätten und gegen die Berechnungen konkrete Argumente vorbrächten.

Eine Mieterin kündigte schriftlich das Mietverhältnis zum 30. April — die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sie steckte das Schreiben in einen Umschlag und warf ihn am 4. Februar 2020 um 22.30 Uhr in den Briefkasten des Vermieters. Dann läutete sie und teilte ihm über die Gegensprechanlage mit, sie habe soeben die Kündigung in den Briefkasten eingeworfen. Der Vermieter holte das Schreiben erst am nächsten Tag heraus.

Wann ihm die Kündigung zugegangen ist, wurde zum Gegenstand eines Rechtsstreits. Warum ist das wichtig? Der 4. Februar 2020 war der dritte Werktag des Monats. Geht dem Vermieter das Schreiben bis zum dritten Werktag des Monats zu, wird die Kündigung Ende April wirksam. Bei Zugang des Schreibens nach dem dritten Werktag des Monats wird die Kündigung erst Ende Mai wirksam und die Mieterin ist einen Monat länger zur Mietzahlung verpflichtet (§ 573c Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch).

Ein um 22.30 Uhr eingeworfenes Kündigungsschreiben geht dem Empfänger erst am nächsten Tag zu, entschied das Landgericht Krefeld (2 S 27/21). Niemand sei verpflichtet, seinen Briefkasten so spät zu leeren bzw. nachts zu prüfen, ob rechtserhebliche Willenserklärungen eingegangen seien. Dem Empfänger sei zuzugestehen, dass er zur Nachtzeit den Inhalt von Schreiben nicht zur Kenntnis nehmen müsse.

Das gelte auch dann, wenn die Mieterin den Vermieter obendrein auch mündlich über den Einwurf informiert habe. Die Information über die Gegensprechanlage bewirke selbst keinen Zugang des Kündigungsschreibens: Kündigungen müssten schriftlich erfolgen.

Der Auftraggeber hatte einen Architekten mit Planungsleistungen beauftragt und bereits Vergütung gezahlt. Nach etwa einem Jahr trudelten erste Entwürfe ein, die der Bauherr als "verspätet und mangelhaft" beanstandete. Als er nach weiteren Monaten immer noch keinen Fortschritt erkennen konnte, schloss er mit dem Architekten eine "Ergänzungsvereinbarung": Demnach sollte der Auftragnehmer nun die Planung beschleunigen …

Aber auch nach dieser Einigung ging nichts voran. Daraufhin kündigte der Auftraggeber den Architektenvertrag fristlos und verlangte die Abschlagszahlungen zurück. Zu Recht, entschied das Kammergericht Berlin (7 U 158/21). Der Bauherr habe den Vertrag wirksam beendet. Wenn ein Architekt schuldhaft die Vertragsfristen erheblich überschreite, sei die Annahme des Auftraggebers begründet, dass sich der Auftragnehmer auch künftig nicht vertragstreu verhalten werde.

Und so liege der Fall hier: Nach Ablauf von fast zwei Jahren fehlten zentrale Inhalte der Vorplanung wie die Kostenschätzung. Das sei ein mehr als deutlicher Hinweis darauf, dass der Architekt auch in Zukunft seine Pflichten nicht erfüllen werde. Da er mit seinem Verhalten das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien endgültig zerstört habe, sei es für den Bauherrn unzumutbar, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.

Der Auftraggeber habe die Kündigung auch nicht vorher androhen müssen, denn die "Ergänzungsvereinbarung" habe einen neuen Fristenplan enthalten. Damit sei ohnehin klar gewesen, dass jeder weitere Planungsverzug die Kündigung nach sich ziehen würde. Der Architekt müsse das Geld zurückzahlen.

Ein Wohnungseigentümer beantragte bei Gericht, einen Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären. Gegen seinen Willen war entschieden worden, die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen zuzulassen.

Der Gesetzgeber hat dies im neuen WEG-Recht allerdings vorgesehen, damit sich auch weiter entfernt wohnende Eigentümer einfacher an Versammlungen beteiligen können. Die Eigentümergemeinschaft kann die Online-Teilnahme mit einfacher Mehrheit erlauben.

Der Videokonferenz-Gegner beanstandete am WEG-Beschluss zum einen, dass der WEG-Verwalter bestimmen durfte, mit welcher Software die Kommunikation organisiert werden sollte. Das dürfe man nicht dem Verwalter überlassen, meinte der Eigentümer. Zum anderen passte es ihm nicht, dass laut Beschluss die Versammlung auch dann fortgesetzt werden sollte, wenn Online-Teilnehmer aufgrund von Übertragungsfehlern "rausflogen".

Das Amtsgericht München teilte diese Bedenken nicht (1292 C 19128/21 WEG). Zu den Aufgaben des Verwalters gehöre es, Eigentümerversammlungen zu organisieren und durchzuführen. Bei digitalen Videokonferenzen oder "hybriden" Versammlungen — Präsenzveranstaltungen mit Online-Teilnehmern — gehöre auch die Wahl des Kommunikationsmittels und der Software dazu. Sie den einzelnen Eigentümern zu überlassen, wäre lebensfremd.

Laut WEG-Beschluss solle der Verwalter die Online-Teilnahme über einen verschlüsselten Zugang ermöglichen. Damit seien die Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung ebenfalls erfüllt. Auch der Satz, dass technische Pannen nicht das Ende der Eigentümerversammlung bedeuten sollten, sei nicht zu beanstanden.

Man könne im Vorfeld klären, welcher persönlich anwesende Eigentümer in so einem Fall den Online-Teilnehmer vertreten könne. Deswegen aber die anwesenden Eigentümer nach Hause zu schicken, liefe dem Willen des Gesetzgebers zuwider. Denn nach neuem WEG-Recht sei jede Eigentümerversammlung beschlussfähig. Jeder Eigentümer könne frei entscheiden, ob er persönlich oder "online" an einer Versammlung teilnehme.

Die Mieterin einer Eigentumswohnung räumte in ihrem Kellerabteil herum. Während sie sich dort aufhielt, ließ sie die Eingangstür zu den Kellerabteilen offen stehen und den Kellerschlüssel außen stecken. Als sie den Keller verließ, war der Schlüssel verschwunden. Mit dem Einheitsschlüssel kam man nicht nur in den Keller der Wohnanlage: Er passte auch für die Haustür und für die Tiefgarage.

In der Garage wurden nach dem Schlüsselverlust einige Gegenstände gestohlen. Deswegen ließ die Eigentümergemeinschaft im Gebäude eine neue Schließanlage einbauen und forderte vom Vermieter der Wohnung Ersatz für die Kosten: Er müsse für das leichtsinnige Verhalten seiner Mieterin geradestehen. Der Wohnungseigentümer wies die Forderung zurück, doch die Gemeinschaft setzte sie beim Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg durch (10 U 100/22).

Wohnungseigentümer hafteten gegenüber den Miteigentümern für schuldhaftes Verhalten ihrer Mieter und Untermieter, so das OLG. Und die Mieterin habe sich hier fahrlässig verhalten: Wer einen Schlüssel außen an der Eingangstüre zum Kellergeschoss stecken lasse, ermögliche auf diese Weise leichtfertig Fremden den Zugriff. So ein Risiko hätte die Frau nicht eingehen dürfen: Schlüssel müsse man sorgfältig verwahren. Den Kellerschlüssel ins Kellerabteil mitzunehmen, sei ohne Weiteres zumutbar.

In einer Wohnanlage stritten die Eigentümer schon länger über die Erneuerung der Fenster im der Dachgeschosswohnung. Auf einer Eigentümerversammlung im August 2021 wurde schließlich der Beschluss gefasst, die Dachflächenfenster auszutauschen. Die Maßnahme sollte allerdings nicht aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden, sondern allein vom Wohnungseigentümer.

Der betroffene Eigentümer focht den Beschluss an: Die Eigentümer hätten nicht bedacht, dass er vom Kostenverteilungsschlüssel abweiche, der in der Teilungserklärung festgelegt sei. Zudem sei keinesfalls sichergestellt, dass bei einem weiteren Fensteraustausch in anderen Wohnungen die Eigentümer die Kosten ebenfalls selbst tragen müssten. Der Beschluss verstoße daher gegen die ordnungsgemäße Verwaltung.

Dem widersprach das Landgericht Frankfurt (2-13 S 15/22). In dieser Wohnanlage seien die Kosten von Sanierungsmaßnahmen an Fenstern zum ersten Mal einem Sondereigentümer auferlegt worden. Doch nach dem modernisierten Wohnungseigentumsrecht könnten die Wohnungseigentümer von einem vereinbarten Kostenschlüssel abweichen. Dass der gerügte Beschluss von der Teilungserklärung abweiche, darauf komme es daher hier nicht an.

Mit dieser Regelung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) habe der Gesetzgeber den Eigentümern so viel Flexibilität wie möglich zugestehen wollen. Allerdings müssten Beschlüsse zur Kostenverteilung dem Grundsatz der Gleichbehandlung entsprechen: Für gleich gelagerte Maßnahmen der Instandsetzung müsse die gleiche Kostenverteilung gelten.

Das bedeute nun aber nicht, dass der vom Kläger beanstandete Beschluss schon deshalb unzulässig sei, weil die Eigentümerversammlung nicht gleichzeitig festgelegt habe, dass auch künftig so zu verfahren sei.

Diese Pflicht sehe das Gesetz nicht (mehr) vor. Den Eigentümern stehe es frei, zunächst in einem Einzelfall den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern. Wenn gleichgelagerte Fälle auftreten, würde dann aber ein Beschluss, der die Kosten anders verteilte, ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen und könnte angefochten werden. Vom Gericht wäre im Fall des Falles zu prüfen, ob die betreffenden Sanierungsmaßnahmen tatsächlich vergleichbar seien. (Der Eigentümer hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Ein Landwirt verpachtete 2020 ein Grundstück an die X-GmbH, die hier eine Reithalle und einen Pferdestall mit Boxen errichtete. Die Baubehörde hatte den Bau und den Betrieb eines Reitstalles mit Pferdezucht und Ausbildung für Pferde genehmigt. Doch 2022 beschwerten sich Nachbarn über "Events" mit großem Rummel auf dem Grundstück: Hier wurden im Rahmen der "European Arena Polo Tour" Poloturniere ausgetragen.

Die Baubehörde untersagte dies: Genehmigt sei die Ausbildung eigener Pferde in der Reithalle — Turniere seien davon nicht erfasst. Es liege auf der Hand, dass durch die An- und Abfahrt von Teams, Trainern und Tierpflegern, Rettungsdienst und Publikum eine hohe Verkehrsbelastung und weitaus mehr Lärm entstehe als durch Reitunterricht. Der Landwirt müsse dem illegalen Treiben ein Ende setzen. Für den Wiederholungsfall drohte die Behörde Zwangsgeld an.

Ohne Erfolg focht der Verpächter das Nutzungsverbot an. Das Verbot, die Reithalle gewerblich für eine Poloschule und für Poloturniere zu nutzen, sei rechtmäßig und das angedrohte Zwangsgeld von 3.000 Euro als Sanktion angemessen, entschied das Verwaltungsgericht (VG) Düsseldorf (28 L 533/23). Laut Baugenehmigung seien in der Halle keine Sportveranstaltungen mit Publikum vorgesehen, entsprechend sei auch der Brandschutz dafür nicht ausgelegt.

Der Landwirt könne sich auch nicht darauf berufen, dass Reithalle und Pferdepension seinem Betrieb dienten, so das VG. Eine Pferdepension könne zwar landwirtschaftliche Tierhaltung darstellen, soweit das Pferdefutter auf eigenen Flächen erzeugt werde. Aber Polosport in einer Reithalle sei nicht für den landwirtschaftlichen Betrieb da. Polounterricht mit "Stick & Ball", Turniere mit Siegerehrung, bei denen Teams in Sponsoren-Shirts auftreten und pro Team ein Nenngeld von 1.200 Euro für die Teilnahme fällig werde — das seien offenkundig gewerblich organisierte Events.

Für die Turnierveranstalterin X-GmbH bilde die Reithalle den Schwerpunkt unternehmerischer Tätigkeit im gewerblichen Sinn — wodurch auch der Verpächter gewerbliche Einnahmen erziele. Diese Nutzung der Halle sei illegal und auch nicht nachträglich genehmigungsfähig: Denn sie nehme keinerlei Rücksicht auf die Nachbarn oder auf Belange des Naturschutzes.

Auf der Suche nach einem Einfamilienhaus fand Herr B die Makleranzeige einer Sparkasse auf einem Internetportal: Das Objekt interessierte ihn. Er vereinbarte mit einem Sparkassenmitarbeiter und der Hauseigentümerin einen Besichtigungstermin, bekam vom Mitarbeiter Unterlagen zum Haus. Ein Kaufangebot von B über 900.000 Euro lehnte die Sparkasse ab. B gab ein Wertgutachten in Auftrag und bot nach einer zweiten Besichtigung direkt der Verkäuferin einen Kaufpreis von 985.000 Euro an.

Als der Kaufvertrag zustande gekommen war, forderte die Sparkasse von B 29.303 Euro Provision (3,57% des Kaufpreises). Doch der Immobilienkäufer zahlte nicht und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen: Er habe mit der "Maklerin" keine Provisionszahlung vereinbart. Dagegen pochte die Sparkasse auf einen Maklervertrag: Nach dem Besichtigungstermin habe ihr Mitarbeiter dem Kaufinteressenten eine E-Mail mit Link zu ihrer Maklerwebseite mit folgenden Vertragsformular geschickt:

"Ich bestätige, den Maklervertrag, die Informationen für Verbraucher und die Widerrufsbelehrung vollständig gelesen und verstanden zu haben. Ich nehme das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags … an". Diese Willenserklärung habe B durch das Anklicken der Schaltfläche "Senden" an den Mitarbeiter zurückgeschickt und damit einen Maklervertrag geschlossen.

Dem widersprach das Landgericht Stuttgart (30 O 28/22). Die Online-Willenserklärung binde den Käufer nicht, da sich die Sparkassen-Maklerin nicht an die gesetzlichen Vorschriften zum elektronischen Geschäftsverkehr gehalten habe, die Verbraucher vor Kostenfallen im Internet schützen sollten. Demnach müssten Unternehmer — also auch Makler — Schaltflächen so beschriften, dass es für den Verbraucher eindeutig klar sei, wenn er mit einem "Klick" einen Vertrag schließe bzw. sich zu einer Zahlung verpflichte.

Diesen Anforderungen entspreche das Wort "Senden" nicht, daher könne die Sparkasse keine Maklerprovision verlangen. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn ein Maklervertrag durch individuelle Kommunikation per Mail ausgehandelt worden wäre. Hier habe es sich aber um einen Link zur Internetseite der Sparkasse mit einer vorformulierten Willenserklärung gehandelt. Wenn der Kunde nur die Möglichkeit habe, eine von der Maklerin vorgegebene Willenserklärung auszuwählen, handle es sich nicht um individuelle Kommunikation.