Bauen & Wohnen

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Unklare Klausel im Mietvertrag

Räumungsklage scheitert an missverständlicher Klausel zur Verlängerung des Mietverhältnisses

Da ein Mieter auch nach einer Aufforderung des Vermieters seine Miete nicht zahlte, drohte dieser mit fristloser Kündigung. Kurz darauf kündigte er und erhob Räumungsklage.

Grundsätzlich rechtfertige ein Zahlungsrückstand von zwei Monaten oder mehr eine fristlose Kündigung, erklärte das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (4 RE-Miet 1/93). Allerdings sei hier trotz der Kündigung das Mietverhältnis stillschweigend verlängert worden, weil der Mieter in der Wohnung geblieben sei.

Nach Ablauf der Mietzeit verlängere sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen ausdrücklich auf dem Auszug bestehe. Im konkreten Fall habe der Vermieter aber nichts dergleichen unternommen, weil er auf eine Klausel im Mietvertrag vertraut habe, mit der er die gesetzliche Regelung zur stillschweigenden Verlängerung ausschließen wollte.

Die Klausel sei jedoch nicht wirksam, entschied das Oberlandesgericht. Denn sie sei unklar, jedenfalls für Mieter, die in der Regel juristisch nicht vorgebildet seien. So eine Ausschlussklausel müsse für jedermann verständlich formuliert sein. Im fraglichen Mietvertrag stehe aber nur der Satz: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Dies sei nicht deutlich genug, daher bestehe das Mietverhältnis weiter.

Neuer Stellplatz für WEG-Mülltonnen

Wohnungseigentümer befürchten Gestank nahe dem Schlafzimmerfenster

Bisher stand das Mülltonnen-Häuschen neben der Einfahrt zur Tiefgarage der Münchner Wohnanlage. Doch einige Wohnungseigentümer fanden, dass es beim Ausfahren aus der Garage die Sicht verstellte. Auf einer Eigentümerversammlung wurde deshalb beschlossen, das Mülltonnen-Häuschen zu verlegen. Künftig sollten die Tonnen am Zugangsweg stehen — rund vier Meter entfernt vom Schlafzimmerfenster des Ehepaares H.

Die betroffenen Eigentümer wehrten sich erfolgreich gegen den Beschluss. Das Amtsgericht München stufte die Verlegung der Mülltonnen als bauliche Veränderung ein, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden kann (481 C 17917/19 WEG). Zu Recht beanstande das Ehepaar H, dass es durch den neuen Standort der Mülltonnen über Gebühr benachteiligt wäre, erklärte das Amtsgericht nach einer Besichtigung der Wohnanlage.

Nach dem Ortstermin stehe für das Gericht fest, dass das Mülltonnen-Häuschen gerade in den Sommermonaten voll der Mittagssonne ausgesetzt wäre. Dass in den warmen Monaten Geruchsbelästigung drohe, sei deshalb naheliegend. Dass der Eigentümer, vor dessen Erdgeschosswohnung die Tonnen derzeit ständen, keine Beeinträchtigung feststellen könne, liege daran, dass zwischen seinen Fenstern und dem Mülltonnen-Häuschen eine hohe, dichte Hecke stehe.

Der Stellplatz neben dem Zugangsweg stelle nicht die einzige Möglichkeit dar, die Mülltonnen neu zu platzieren und die Sichtbehinderung an der Tiefgaragenausfahrt zu beseitigen. Mit dem angegriffenen Beschluss habe die Eigentümerversammlung die Interessen der betroffenen Eigentümer ungenügend berücksichtigt und das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet. Der Beschluss widerspreche daher ordnungsgemäßer Verwaltung und sei ungültig.

Dachgiebeln vermurkst

Die Frist zur Mängelbeseitigung ließ der Dachdecker untätig verstreichen

Ohne Beteiligung eines Architekten sollte ein Dachdecker für ein Einfamilienhaus ein Dach mit Stufengiebeln errichten — technisch ein eher anspruchsvolles Vorhaben. Prompt ging es schief. Mängel der Giebel-Konstruktion führten zu Wasserschäden. Der Auftraggeber forderte vom Handwerker, die Mängel zu beseitigen. Dafür setzte er eine Frist, zugleich ließ er dem Auftragnehmer einen Sanierungsplan für das Dach zukommen.

So funktioniert das auf keinen Fall, dachte der Handwerker, und unternahm nichts. Als die Frist abgelaufen war, forderte der Hauseigentümer vom Dachdecker einen Kostenvorschuss von rund 45.000 Euro für die Sanierung.

Der behauptete nun, mit dem untauglichen Sanierungskonzept habe er "nichts anfangen können". Darauf habe er sich nicht einlassen müssen, also sei auch die Fristsetzung unwirksam gewesen. Für die Kosten der Mängelbeseitigung müsse er schon deshalb nicht einstehen, weil von Beginn an eine korrekte Ausführungsplanung gefehlt habe.

Damit kam der Handwerker jedoch beim Oberlandesgericht (OLG) Köln nicht durch (7 U 242/19). Ob der Auftraggeber überhaupt dazu verpflichtet war, selbst einen Sanierungsplan vorzulegen, sei schon fraglich. Das könne hier aber offenbleiben, so das OLG. Mit dem Hinweis auf ein "untaugliches Sanierungskonzept" könne der Dachdecker jedenfalls sein Nichtstun nicht rechtfertigen. Wenn er das Konzept für undurchführbar halte, müsse er dem Auftraggeber seine Bedenken mitteilen und diese erläutern.

Tue er das nicht und lasse die Frist für die Mängelbeseitigung untätig verstreichen, könne sich der Handwerker nicht auf eine unwirksame Fristsetzung berufen. Den Hauseigentümer treffe auch nicht deshalb ein Mitverschulden an der missglückten Dachkonstruktion, weil er keinen Architekten eingeschaltet habe. Wenn der Handwerker — im Wissen um die fehlende Ausführungsplanung — den Auftrag übernehme, hafte er auch für die Mängel seines Werks. (Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des OLG Köln am 29.9.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 117/20)

Nachbar kämpft gegen neuen Schweinestall

Die Baugenehmigung für das Vorhaben verletzt nicht das Gebot der Rücksichtnahme

Das Haus des Nachbarn steht in einem Ortsteil mit 16 Wohnhäusern — darunter fünf landwirtschaftliche Anwesen mit Viehhaltung — am Rand einer Kleinstadt. Er klagte gegen die Baugenehmigung für einen Schweinestall, der 400 Meter von seinem Wohnhaus entfernt im Außenbereich gebaut werden sollte. Der Schweinezüchter hielt am nahegelegenen Hof rund 100 Sauen, im neuen Stall sollten ca. 1.850 Sauen und Ferkel Platz finden.

Mit seinen Einwänden erreichte der Nachbar, dass statt zwei offenen Güllebehältern nur ein geschlossener Güllebehälter genehmigt und die Abluftkamine des Stallgebäudes auf zehn Meter erhöht wurden. Gegen die Baugenehmigung klagte er trotzdem: Eigentlich hätte eine aufwändige Umweltverträglichkeitsprüfung stattfinden müssen, beanstandete der Anwohner, weil auch der alte Stall im Ortsbereich modernisiert und erweitert werden solle und die Anlagen funktional verbunden seien.

Jedes Mal, wenn die Stalltür geöffnet werde, um Schweine von einem Stall zum anderen zu bringen, werde es Geruchsbelästigungen geben. Außerdem habe die Genehmigungsbehörde nicht berücksichtigt, dass die Geruchsbelastung durch Tierhaltung im Dorf ohnehin schon hoch sei und die zusätzliche Anlage sozusagen das "Fass zum Überlaufen" bringe.

Ein Genehmigungsverfahren gemäß Immissionsschutzrecht sei hier nicht notwendig, erklärte jedoch das Verwaltungsgericht Bayreuth (B 2 K 17.803). Das wäre nur der Fall, wenn der Neubau für eine höhere Anzahl von Tieren gedacht wäre. Die beiden Stallanlagen stellten auch keine funktionale Einheit dar: Sie befänden sich nicht auf demselben Betriebsgelände, sondern ca. 330 Meter voneinander entfernt mit Ackerland dazwischen.

Mit allenfalls zwei Prozent Jahresgeruchsstunden steige durch den neuen Stall die ohnehin vorhandene Geruchsbelastung nur geringfügig. Die Schweinezucht werde auf dem Grundstück des Nachbarn also nicht zu einer unzumutbaren Gesamtbelastung führen. Außerdem stehe sein Haus sowieso faktisch in einem Dorfgebiet, das von Viehhaltung geprägt sei. In so einer Umgebung würden Wohnbauten nur eingeschränkt gegen Gerüche geschützt.

Auch in Bezug auf Geräusche würden laut Gutachten die Grenzwerte für ein Dorfgebiet auf dem Grundstück des Anwohners eingehalten: tagsüber 60 dB(A), von 22 Uhr bis 6 Uhr früh 45 dB(A). Berücksichtige man alle Umstände, verstoße die Baugenehmigung für den Stall nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Nachbarn.

"Fuck you"-Ausruf ist kein Kündigungsgrund

Kurzartikel

Beleidigt ein Mieter im Rahmen eines Streits den Hausverwalter ("fuck you"), berechtigt diese Äußerung den Vermieter nicht dazu, den Mietvertrag zu kündigen. In einer ohnehin angespannten Situation sei so eine "einmalige und jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung" nicht so schwerwiegend, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen würde.

Anwohner wehrt sich gegen Halloween-Party

Ausnahmegenehmigung der Stadt Dormagen für das "Event" war rechtswidrig

Ein privater Veranstalter hatte für den 31.Oktober 2021 bei der Stadt Dormagen eine Ausnahmeerlaubnis für eine Halloween-Party mit (höchstens) 300 Besuchern beantragt. Natürlich mit großer Musikanlage, veranstaltet auf einem Event-Gelände im Partyzelt. Bis drei Uhr früh wurde die Party von der Kommune genehmigt. Im Eilverfahren wandte sich ein Anwohner an die Justiz und forderte, die Halloween-Party zu verbieten.

Das Verwaltungsgericht Düsseldorf gab ihm Recht (3 L 2335/21). Störungen der Nachtruhe seien prinzipiell zu vermeiden. Die Stadt dürfe für Veranstaltungen nur dann eine Ausnahmeerlaubnis erteilen, wenn dafür ein öffentliches Bedürfnis bestehe — z.B. bei einem traditionellen Volksfest. Doch eine Halloween-Party sei im Bewusstsein der breiten Bevölkerung kein unverzichtbarer Bestandteil des kulturellen Angebots.

Bei allem Verständnis für den Wunsch der jüngeren Generation, die nach langer Zeit der Pandemie nun wieder ausgelassen feiern wolle: Die Ausnahmegenehmigung sei rechtswidrig. Denn die Stadt habe bei dieser Entscheidung die Interessen der Anwohner nicht angemessen berücksichtigt und der Nachtruhe im Wohngebiet nicht den gebührenden Stellenwert eingeräumt.

Auf dem Event-Gelände habe die Stadt allein im September 2021 schon sieben Veranstaltungen genehmigt und weitere Feiern seien geplant. Die Geduld der Nachbarn sei damit zur Genüge strapaziert worden. Absolut nicht nachvollziehbar sei das Argument der Kommune, dass während der Party Fenster und Türen geschlossen werden könnten, um die Anwohner nicht zu stören. Wie sollte das denn bei einem Zelt funktionieren?

Bauabnahme unberechtigt verweigert

Ist das Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage "abnahmereif", sind Wohnungskäufer zur Abnahme verpflichtet

2012 hatte der Bauträger eine Wohnanlage fertiggestellt. Wie in den Verträgen mit den Erwerbern der Wohnungen vorgesehen, inspizierte im Sommer 2012 ein Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum. Der von den künftigen Eigentümern ausgewählte Bauexperte fertigte ein Protokoll zum Stand der Arbeiten an. Auf Basis dieses Protokolls sollten die Erwerber die Bauabnahme erklären, d.h. die Leistungen des Bauträgers als vertragsgemäß billigen.

Eine Frau pochte jedoch auf ein (von ihr in Auftrag gegebenes) Privatgutachten, in dem fehlende Restarbeiten und kleinere Mängel aufgelistet waren. Sie verweigerte deshalb die Bauabnahme. Die Mängel wurden bis 2014 behoben, die restlichen Arbeiten durchgeführt. Vom Bauträger nochmals zur Abnahme aufgefordert, lehnte die Wohnungseigentümerin erneut ab.

Ihr Motiv: Sie befürchtete das Auftreten weiterer Mängel. Nach einer Abnahme ist es für Käufer schwieriger, deren Beseitigung durch den Bauträger zu erreichen. Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beginnt zu laufen. Und die Schlusszahlung wird fällig.

Das Oberlandesgericht Köln missbilligte das Verhalten der Käuferin: Sie hätte die Abnahme nicht verweigern dürfen (17 U 44/16). 2012 habe sie ihre Ablehnung mit 149 Mängeln und Restarbeiten begründet, die der Privat-Sachverständige beanstandet habe. Dabei habe es sich aber nur um Kleinigkeiten gehandelt (z.B. Reinigungsarbeiten, eine fehlende Steckdose, fehlende Schilder im Keller etc.).

Solche Bagatellen seien für ein Bauunternehmen mit geringem Aufwand zu erledigen und im Verhältnis zum gesamten Gemeinschaftseigentum einer großen Eigentumsanlage als unwesentlich anzusehen. In so einem Fall sei es der Erwerberin zuzumuten, die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß abzunehmen. Wenn die Werkleistung des Bauträgers insgesamt abnahmereif sei, seien die Erwerber zur Abnahme verpflichtet.

Da die gesetzlichen Voraussetzungen für die Abnahme 2012 erfüllt waren, sei das Gemeinschaftseigentum seit 2012 als abgenommen anzusehen. Nur auf diesen Zeitpunkt komme es an. Die Wohnungseigentümerin könne ihre damalige Weigerung nicht nachträglich damit ins Recht setzen, dass seit 2017 neue Mängel aufgetreten seien. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.4.2021 bestätigt — AZ.: VII ZR 269/20)

Unzulässige Modernisierungsmieterhöhung

Kurzartikel

Eine Heizungsanlage war gemäß § 10 Energieeinsparverordnung veraltet und musste ausgetauscht werden. Danach erhöhte der Vermieter die Miete: Er habe den Energieverbrauch gesenkt, also die Mietsache modernisiert, so die Begründung. Das Landgericht Bonn erklärte die Mieterhöhung für unzulässig: Wenn Vermieter aufgrund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet seien, die Heizung zu erneuern, sei dies als Instandhaltung und nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter komme daher nicht in Frage.

Was bedeutet "Musik in Zimmerlautstärke"?

Anwohner verklagen ein alternatives Kulturzentrum wegen Lärmbelästigung

Schon seit Jahren streiten Wohnungseigentümer mit einem Verein, der direkt neben der Wohnanlage in einer ehemaligen Fabrikhalle ein alternatives Kulturzentrum betreibt. Auf dem Gelände wohnen auch etliche Personen, doch in erster Linie wurden hier Konzerte und Events aller Art veranstaltet.

In einem Vergleich vor dem Landgericht Köln hatte sich der Verein verpflichtet, an Wochentagen nach 20 Uhr, Samstag ab 22 Uhr nur noch "Lärmimmissionen in Zimmerlautstärke" zuzulassen. Ausnahmen waren an Silvester, im Karneval, für die Eröffnung eines Kulturfestivals vorgesehen. An Sonntagen sollte keine Musik gespielt werden. Bei weiteren Verstößen musste der Verein 5.000 Euro an die betroffenen Wohnungseigentümer zahlen.

2019 meldeten sich die Anwohner erneut bei der Justiz: Im Juni und Juli 2019 habe es wieder zahlreiche Lärmbelästigungen gegeben, die deutlich über das zugestandene Maß an Lautstärke hinausgingen: Trommelsessions, elektronisch verstärkte Musik häuften sich.

Erfolglos berief sich der Verein darauf, er könne nicht das ganze Gelände kontrollieren. Hier musizierten viele Bewohner selbst und oft bei offenen Fenstern.

Wenig glaubwürdig fand das Landgericht Köln diese Ausrede (24 O 307/19). Zum einen habe der Verein auf seiner Facebook-Seite für ein Konzert geworben, das genau an dem Abend stattfand, an dem der Verein angeblich überhaupt nichts organisiert habe … Zum anderen müsse der Verein, wenn tatsächlich Dritte Veranstaltungen durchführten oder musizierten, dafür sorgen, dass dabei die Lärmgrenzen des mit den Nachbarn geschlossenen Vergleichs nicht übertreten würden.

Musik in "Zimmerlautstärke" bedeute: Von dem Grundstück dürften nur Geräusche ausgehen, die in den angrenzenden Wohnungen der Nachbarn bei geschlossenen Fenstern nicht zu hören seien. Nach glaubhaften Angaben mehrerer Anwohner seien jedoch das Trommeln und die elektronisch verstärkte Musik bei geschlossenen Fenstern in den Wohnungen aufdringlich laut gewesen — ohne dass man hätte lauschen müssen. Daher sei hier keine Dezibel-Messung mehr nötig, um die Intensität der Geräusche festzustellen. Der Verein müsse die vereinbarte Geldbuße zahlen.

Kann man eine Ein-Zimmer-Wohnung untervermieten?

Der Antrag des Mieters auf Untervermietung muss sich auf einen "Teil der Mietsache" beziehen

Verweigern Vermieter Mietern zu Unrecht die Erlaubnis zum Untervermieten, besteht unter Umständen Anspruch auf Schadenersatz. Voraussetzung: Der Mieter/die Mieterin hat ein berechtigtes Interesse daran, "einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen".

Eine Mieterin klagte beim Landgericht Berlin auf Schadenersatz, weil ihr die Erlaubnis verweigert worden war (67 S 87/21). Die Klage wurde mit der Begründung abgewiesen, die Mieterin habe allgemein Zustimmung zur Untervermietung verlangt, ohne diese "räumlich konkret einzuschränken".

Deshalb hätten die Vermieter ihrem Antrag zu Recht nicht entsprochen, entschied das Landgericht: Bei einer Ein-Zimmer-Wohnung erscheine es fernliegend, ja praktisch ausgeschlossen, einem Untermieter die Mietsache nur "teilweise zu überlassen".

Einer dritten Person die Mietsache vollständig zu überlassen, stelle keine Untervermietung dar und sei unzulässig. Im Antrag auf Untervermietung müssten Mieter den Teil des Wohnraums genau bezeichnen, den sie einem Untermieter zur Verfügung stellen wollten.

Ruiniertes Parkett im neuen Eigenheim

Parkettleger und Architekt hatten den Bauherrn angeblich nicht über das nötige Raumklima informiert

Ein Einfamilienhaus wurde im Winter 2012/2013 fertiggestellt und mit einem Parkettboden ausgestattet. Erste Schäden in der Bodenoberfläche (Risse, Wölbungen) zeigten sich schon im Frühjahr 2013, als die Familie noch gar nicht eingezogen war. Der Parkettleger besserte die Schadstellen aus und schrieb dem Bauherrn, die Luftfeuchtigkeit sei in den Räumen viel zu niedrig. Nur 26 Prozent habe er gemessen und empfehle deshalb, Luftbefeuchter aufzustellen.

Der Auftraggeber besorgte drei Geräte, dennoch traten weitere Schäden am Parkett auf. Eine Messung der Luftfeuchtigkeit im Februar 2015 ergab 25,5 Prozent. Nun verlangte der Hauseigentümer vom Handwerker und vom Architekturbüro, das er mit Planung und Bauüberwachung beauftragt hatte, einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung: Sie hätten ihn nicht über das nötige Raumklima informiert. Der Parkettleger habe so getan, als wäre das Problem mit dem Aufstellen eines einzigen Luftbefeuchters behoben.

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage des Hauseigentümers ab, die Revision blieb beim Bundesgerichtshof erfolglos (VII ZR 25/20). Das Architekturbüro habe in der Tat seine Überwachungspflichten vernachlässigt: Es hätte den baufachlichen Laien darauf hinweisen müssen, dass Parkett ein bestimmtes Raumklima voraussetze und bei zu trockener Luft mit Schäden zu rechnen sei. Die Architekten hätten gewusst, dass das Haus im Frühjahr 2013 noch leer stand, Heizung und Lüftung nicht in Betrieb waren. Umso wichtiger wäre eine Absprache in Sachen Raumklima gewesen.

Allerdings sei dieses Versäumnis nicht die Ursache dafür, dass das Parkett mittlerweile fast zerstört sei. Der Parkettleger habe nicht nur die ersten Schäden behoben, sondern den Hauseigentümer auch zutreffend und ausreichend über die Schadensursache und das richtige Raumklima informiert. In seinem Schreiben vom April 2013 sei nicht von einem einzigen Gerät die Rede, sondern davon, dass "Luftbefeuchter" die Lösung des Problems seien. Danach habe es allein in der Verantwortung der Hausbewohner gelegen, weitere Schäden zu vermeiden.

Der jetzige Zustand des Parketts sei nach dem Gutachten des Bausachverständigen allein den Bewohnern zuzurechnen. Im Jahr 2017 habe der Sachverständige jedenfalls immer noch eine deutlich zu geringe Luftfeuchtigkeit festgestellt. Der Eigentümer habe zwar Luftbefeuchter aufgestellt, aber nie kontrolliert, ob die richtige Luftfeuchtigkeit tatsächlich erreicht wurde. Man hätte mit mehr oder größeren Geräten das Raumklima verbessern können. Vielleicht hätte es aber auch schon gereicht, wenn im Winter regelmäßig gelüftet worden wäre.

Zählen Kellerräume zur Wohnfläche?

Was zur Wohnfläche gehört, kann auch von individuellen Vereinbarungen im Mietvertrag abhängen

Eine Bonner Vermieterin forderte von ihren Mietern mehr Miete. Im Mieterhöhungsverlangen ging sie von 177 Quadratmetern (qm) Wohnfläche aus. Zur Wohnfläche gehörten laut Mietvertrag Zimmer im "Erdgeschoss, im Unter- und Zwischengeschoss", insgesamt ca. 180 qm.

Die Mieter wandten ein, die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 144,5 qm. Die Kellerräume, in die kaum Licht falle, zählten nicht dazu — die seien als Wohnraum gar nicht zulässig. Daher sei die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt. Vielmehr müsse ihnen die Vermieterin umgekehrt zu viel gezahlte Miete zurückzahlen, insgesamt 47.500 Euro.

Doch das Landgericht Bonn gab der Vermieterin Recht: Hier gehe es nicht um einen Mietmangel. Denn in § 1 des Mietvertrags stehe, dass die Zimmer in allen drei Stockwerken "als Wohnräume" vermietet werden. Das gelte also auch für die Kellerräume. Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil (VIII ZR 26/20).

Dass die — nach objektiven Kriterien ermittelte — tatsächliche Wohnungsgröße von der Angabe im Mietvertrag wesentlich abweiche, begründe im konkreten Fall keinen Mangel der Mietsache. Mietparteien könnten individuell festlegen, wie sie die Wohnfläche definierten. Hier sei vertraglich vereinbart worden, dass auch die schlecht beleuchteten Kellerräume als Wohnräume vermietet würden.

Daher zählten sie zur Wohnfläche, obwohl man sie bei einer Berechnung der Wohnungsgröße gemäß "Wohnflächenverordnung" nicht berücksichtigen dürfte. Die Mieter hätten die Kellerräume im Übrigen ja auch als Wohnräume eingerichtet und genutzt. Da der von ihnen beanstandete Mietmangel (d.h. eine kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben) nicht bestehe, hätten sie auch keinen Anspruch auf Rückzahlung.

Daran ändere auch das Argument nichts, die Räume im Kellergeschoss seien als Wohnraum nicht genehmigungsfähig und würden nur als Gästezimmer benützt. Solange die Baubehörde die Nutzung als Wohnraum nicht verbiete, hätten die Mieter nicht das Recht, wegen fehlender Nutzungsmöglichkeit der Kellerräume die Miete zu kürzen.

Wasserschaden in der Wohnanlage

Wer muss für die mit dem Gebäudeversicherer vereinbarte Selbstbeteiligung aufkommen?

In einer Wohnanlage kam es zu einem Leitungswasserschaden. Hauptsächlich war ein Sondereigentum — eine Eigentumswohnung — davon betroffen, nur geringfügig auch Gemeinschaftseigentum. Der Gebäudeversicherer der Wohnanlage regulierte den Schaden von 13.950 Euro, davon entfielen 11.750 Euro (85 Prozent) auf das Sondereigentum.

Mit der Versicherung war eine Selbstbeteiligung von 1.000 Euro im Schadensfall vereinbart. Über deren Verteilung wurde nun gestritten. Der WEG-Verwalter war der Ansicht, die Sondereigentümer müssten aus ihrer Entschädigung von 11.750 Euro 85 Prozent der Selbstbeteiligung finanzieren (850 Euro). Das entspreche ihrem Anteil an der Schadenssumme. Die Eigentümergemeinschaft müsse nur für die restlichen 150 Euro aufkommen.

Das Landgericht Frankfurt sah das anders (2-13 S 149/19). Die Selbstbeteiligung sei nicht anteilig zwischen den geschädigten Sondereigentümern und der ebenfalls geschädigten Eigentümergemeinschaft aufzuteilen. Vielmehr müsse die Eigentümergemeinschaft die vereinbarte Selbstbeteiligung alleine tragen und den Betrag in der Jahresabrechnung auf alle Eigentümer umlegen.

Begründung: Letztlich sei die Selbstbeteiligung als Bestandteil der Versicherungsprämie anzusehen, weil deren Höhe u.a. von der vereinbarten Selbstbeteiligung abhänge. Durch den niedrigeren Versicherungsbeitrag profitierten alle Wohnungseigentümer von der Selbstbeteiligung.

Dann dürfe aber die Eigentümergemeinschaft diesen Betrag im Schadensfall nicht dem betroffenen, einzelnen Eigentümer aufbürden. Der mehr oder weniger zufällige Ort, an dem ein Schaden auftrete, dürfe nicht zu einer ungleichen Kostenbelastung führen. Die Kosten seien gemeinsam zu tragen — es sei denn, die Schadensursache liege allein im Sondereigentum und sei auf eine Pflichtverletzung des Eigentümers zurückzuführen.

Ehemann beantragt Aufhebung der Zugewinngemeinschaft

Nach der Trennung hatte die Ehefrau der gemeinsamen Tochter das Eigenheim übertragen

Bei der Heirat 1991 vereinbarte das Paar Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Wächst während der Ehe das Vermögen, wird dieser "Zugewinn" ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet. 1995 kam die gemeinsame Tochter zur Welt. Im Laufe der Ehe nahm das Paar gemeinsam ein Darlehen auf, um ein Hausgrundstück zu finanzieren. Im Grundbuch wurde die Ehefrau als Alleineigentümerin eingetragen.

Im Januar 2017 zog der Ehemann aus dem Eigenheim aus. 18 Monate nach der Trennung übertrug die Ehefrau der Tochter das Alleineigentum am Hausgrundstück und behielt sich ein Wohnrecht vor. Das Darlehen für das Haus war noch nicht abbezahlt, 60.000 Euro standen noch offen. Der Ehemann war am Übergabevertrag nicht beteiligt — obwohl der Vertrag vorsah, dass das Noch-Ehepaar weiterhin gemeinsam die Kreditraten tragen sollte.

Als der Ehemann von der Übergabe an die Tochter erfuhr, zog er vor Gericht. Zusätzlich zum laufenden Scheidungsverfahren beantragte er, die Zugewinngemeinschaft vorzeitig aufzuheben. Das Eigenheim sei ca. 280.000 Euro wert und stelle das wesentliche Vermögen der Ehefrau dar. Darüber hätte sie ohne seine Zustimmung nicht verfügen dürfen. Ihm stehe ein Zugewinnausgleich von 125.000 Euro zu.

Das Oberlandesgericht Frankfurt gab dem Ehemann Recht (4 UF 84/20). Jeder Ehepartner könne die vorzeitige Aufhebung der Zugewinngemeinschaft verlangen, wenn zu befürchten sei, dass der andere Partner ihn benachteiligen wolle. Das treffe dann zu, wenn der Partner Vermögen verschwende oder verschenke, um den Anspruch auf Zugewinnausgleich zu verringern oder auszuhebeln. Und so liege der Fall hier.

Die Ehefrau habe den Grundbesitz per notariellem Übergabevertrag auf die gemeinsame Tochter übertragen und sich geweigert, über ihr Vermögen insgesamt Auskunft zu erteilen. Zu der Hausübergabe an die Tochter sei die Ehefrau weder gesetzlich, noch moralisch verpflichtet gewesen. Daher sei durchaus anzunehmen, dass es ihr bei dieser Aktion darum gegangen sei, den Ausgleichsanspruch ihres Ehepartners bei der Scheidung ins Leere laufen zu lassen.

Undichte Fenster in der Mietwohnung

Vermieterin will lange bekannte Mängel plötzlich in der Urlaubszeit beseitigen

Schon 2013 hatte der Mieter gemeldet, dass die Fenster und die Balkontüre der Mietwohnung undicht waren. Die Holzrahmen hätten sich verzogen. Seit Dezember 2014 wusste die Vermieterin außerdem über einen Wasserschaden mit Schimmelbildung Bescheid. Es geschah jedoch lange — nichts. Ab Januar 2015 minderte der Mieter wegen der Mängel die Miete.

Im März 2015 besichtigte ein Tischler die Mängel. Er sollte die Holzrahmen instand setzen. Doch der Mieter erklärte, so würden die Mängel nur notdürftig repariert und nicht behoben. Fenster und Balkontüre müssten ausgetauscht werden. Wieder geschah nichts.

Ende Juni 2015 erhielt der Mieter ein Schreiben, in dem die Vermieterin ankündigte, sie werde nun einen Handwerker schicken. Alle zur Auswahl gestellten Termine für die Mängelbeseitigung lagen in der Urlaubszeit (Juli/August). Da der Mieter in dieser Zeit auch wirklich in Urlaub fuhr, fanden weder Reparatur, noch ein Austausch statt.

Nun dürfe er die Miete nicht mehr mindern, fand die Vermieterin, denn er habe die Mängelbeseitigung selbst vereitelt. Sie klagte auf Zahlung des Differenzbetrags, scheiterte damit jedoch beim Landgericht Berlin (65 S 205/19). Hier könne keine Rede davon sein, dass der Mieter ihr Angebot zur Beseitigung der beanstandeten Mängel nicht angenommen habe, urteilte das Landgericht.

Die seit zwei Jahren bekannten Mängel müssten nicht plötzlich ganz dringend mitten in der Urlaubszeit behoben werden — mit kurz vorher benannten Terminen. Bei so einem Vorgehen müsse die Vermieterin mit urlaubsbedingter Abwesenheit des Mieters rechnen: Die Monate Juli und August seien als Urlaubsmonate anerkannt. Ein korrektes Angebot zur Mängelbeseitigung nenne konkret die auszuführenden Arbeiten, die ausführenden Personen/Handwerker und schlage dem Mieter akzeptable Termine vor.

Schwarzbau mit Feuchtigkeitsschäden

Die frühere Steuerhinterziehung beweist nicht, dass der Hausverkäufer Mängel arglistig verschwieg

Frau X hatte 2012 ein Anwesen gekauft. Wie üblich, wurde im Kaufvertrag die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Als die neue Eigentümerin das Haus umbauen ließ, stellte sich schnell heraus, dass Kellerwände und Haussockel stark durchfeuchtet waren.

Da müsse seinerzeit das Bauunternehmen schwer gepfuscht haben, erklärte der Verkäufer: Die Gewährleistungsansprüche, die ihm deshalb gegen das Unternehmen zuständen, trete er an Frau X ab.

Doch die Hauskäuferin forderte nicht nur von den Erben der (inzwischen verstorbenen) Bauunternehmerin Schadenersatz für die Sanierungskosten, sondern auch vom Verkäufer. Für den kam es beim Berliner Kammergericht (KG) ganz dick: Nicht die Baufirma, sondern der ehemalige Bauherr müsse die Käuferin mit 35.000 Euro entschädigen, so das KG. Er habe ihr nämlich arglistig verschwiegen, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden sei.

Das hat doch nichts mit den Feuchtigkeitsschäden im Keller zu tun, sagte sich der schockierte Hausverkäufer und legte gegen das Urteil des KG Revision ein. Zumindest in diesem Punkt gab ihm der Bundesgerichtshof Recht (V ZR 24/20).

Wenn ein Haus teilweise "schwarz" gebaut wurde, könne man daraus nicht ableiten, dass der Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen habe. Die Steuerhinterziehung durch Schwarzarbeit betreffe das Geschäftsgebaren und sage nichts über die so zustande gekommene Bausubstanz aus.

Auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel dürften sich Hausverkäufer nicht berufen, wenn sie dem Käufer einen Baumangel des Gebäudes arglistig, also wider besseres Wissen, verschwiegen haben. Auf Schwarzarbeit komme es dabei nicht an.

Das KG müsse daher nun klären, ob der Verkäufer und ehemalige Bauherr über die mangelhaften Abdichtungsarbeiten im Keller und ihre Folgen Bescheid wusste und die Käuferin darüber bewusst nicht informiert habe. Nur dann müsse er trotz des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag für die Sanierungskosten geradestehen. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans KG zurück.

Wintergarten zur Selbstmontage

Herstellerin darf das Widerrufsrecht der Kunden für individuell zugeschnittene Bausätze ausschließen

Eine X-GmbH verkauft Bausätze für Wintergärten bzw. für Glasanbauten, die Kunden selbst montieren oder von einem Handwerker montieren lassen können. Im Bestellformular werden die Kunden darüber informiert, dass die Bestellung "unwiderruflich" ist. Denn die Bauteile würden "nach individuellen Wünschen und Aufmaßen des Kunden hergestellt".

Ein Verbraucherschutzverband beanstandete den Ausschluss des Widerrufsrechts als unzulässig. Seiner Ansicht nach lieferte die X-GmbH überwiegend vorgefertigte Bausätze. Da die Firma zudem auf Wunsch auch die Montage der Teile durch Handwerksbetriebe vermittle, gehe es hier um Werkverträge. Werkverträge dürften Verbraucher ausnahmslos widerrufen.

Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite der X-GmbH (6 U 48/20). Kunden könnten den Wintergarten selbst aufstellen oder einen Handwerker eigener Wahl beauftragen. Die X-GmbH liefere im Wesentlichen nur die dafür nötigen Waren und schulde keine Montage. Also handle es sich nicht um einen Werkvertrag, sondern um einen Kaufvertrag. Und die zwei wesentlichen Bedingungen für den Ausschluss des Widerrufsrechts seien hier erfüllt.

Erstens könne die Firma die für den Kunden angefertigte Ware nur mit unvertretbarem wirtschaftlichem Aufwand wieder in ihre Bestandteile zerlegen. Bei Kunststofffenstern würden die Profile in den Eckbereichen verschweißt — wer sie trenne, zerstöre sie auch. Zweitens würden die Produkte so auf den Aufstellort zugeschnitten, dass die Firma sie gar nicht oder nur mit erheblichen Verlusten weiterverkaufen könnte. Denn der Zuschnitt werde auf die Gegebenheiten des jeweiligen Hauses angepasst (Treppen etc.).

Die Firma setze zwar auch einzelne, vorgefertigte Bestandteile ein. Im Prinzip bestehe ihr Geschäftsmodell aber darin, die Besonderheiten des Aufstellorts einzubeziehen und sich damit vom Vertrieb vorgefertigter Standardbauten abzusetzen, wie sie in Baumärkten angeboten würden. Daher sei für die Firma wirtschaftlich unzumutbar, den Bestellern ihrer Bausätze ein Widerrufsrecht einzuräumen.

Verkaufte Wohnung ist kleiner als vertraglich vereinbart

Kaufpreis und Maklerprovision sind an die tatsächliche Wohnungsgröße anzupassen

Beim Verkauf zweier Eigentumswohnungen an ein Ehepaar durch einen Makler wurden im Kaufvertrag zu hohe Quadratmeterzahlen angegeben. Dies bemerkte das Ehepaar erst nach Abwicklung des Vertrags. Die Abweichungen waren erheblich, der Verkäufer musste deshalb einen Teil des Kaufpreises zurückzahlen (120.000 DM).

Darüber hinaus verlangte das Ehepaar einen Teil der Maklerprovision zurück. Denn diese sollte 5,7 Prozent des Kaufpreises betragen und war "folgerichtig" falsch berechnet worden. Das Amtsgericht Königstein gab dem Ehepaar Recht (21 C 286/94). Eindeutig habe sich die Berechnungsgrundlage für die Maklerprovision derart verändert, dass der Makler zu einer Anpassung der Provision verpflichtet sei.

Es sei nicht ersichtlich, dass das Ehepaar dem Makler mehr als die maximal üblichen 5,7 Prozent des Kaufpreises habe zahlen wollen. Der Makler hätte bei Kenntnis der zu hoch angegebenen Quadratmeterzahl auch keine so hohe Provision verlangt. Dass der Vertrag bereits abgewickelt worden sei, spiele keine Rolle. Wenn von Anfang an die Geschäftsgrundlage für die Berechnung nicht stimme, sei die Maklerprovision anzupassen.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums in neuer Wohnanlage

Immer wieder unwirksame Klauseln zur Abnahme im Bauträgervertrag

Ein juristischer Dauerbrenner: die Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag. Im konkreten Fall ging es um Eigentumswohnungen. In den Vertragsformularen des Bauträgers stand, die Abnahme aller Bauleistungen erfolge durch die Erwerber. Im nächsten Absatz hieß es jedoch, das Gemeinschaftseigentum werde durch einen vom Bauträger beauftragten Bausachverständigen abgenommen.

Das sei nicht nur widersprüchlich, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg: Die im zweiten Absatz vorgesehene Regelung benachteilige die Immobilienerwerber und sei daher unwirksam (12 U 197/16). Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung (VII ZR 113/18). Der Bauträger dürfe nicht einseitig darüber bestimmen, ob seine Bauleistungen vertragsgemäß seien.

Derlei Klauseln zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums seien nicht nur dann unwirksam, wenn es sich der Bauträger als Erstverwalter selbst vorbehalte, seine Leistungen abzunehmen. Sondern auch dann, wenn die Abnahme durch einen Sachverständigen vorgesehen sei, der vom Bauträger benannt und beauftragt werde. Denn das bedeute, dass der Sachverständige (zumindest potenziell) in erster Linie dessen Interessen wahrnehme.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bleibe die Sache der Immobilienkäufer, betonten die Bundesrichter. Auch dann, wenn ein vom Bauträger ausgewählter Sachverständiger die Bauabnahme stellvertretend für die Erwerber erklärt habe, könnten die künftigen Immobilieneigentümer die Vollmacht des Bauträgers für den Sachverständigen widerrufen und selbst über die Abnahme entscheiden.

Feuchtigkeitsschäden im Warmdach

Dacharbeiten von den Handwerkern schlecht ausgeführt oder vom Architekten schlecht geplant?

Ein Hauseigentümer wollte sein Wohnhaus um einen doppelstöckigen Anbau mit unbelüftetem Warmdach erweitern. Mit der Planung wurde ein Architekt beauftragt, der auch die Arbeiten der Handwerksunternehmen überwachen sollte (u.a. Dachdecker, Trockenbaufirma, Klempner). Bald nach der Fertigstellung traten Schäden auf: Dämmmaterial und Holzbalken im Dach des Anbaus waren durchfeuchtet.

Ein Bausachverständiger stellte fest, dass vor allem die Anschlüsse undicht waren, also die Übergänge z.B. vom Holz zur Dämmung. Die Dampfsperre konnte so nicht funktionieren. Der Hauseigentümer ließ das Dach sanieren und forderte für die Kosten (rund 21.000 Euro) Schadenersatz von den Handwerkunternehmen und vom Architekten. Pfusch der Handwerker oder Planungsfehler des Architekten — das war vor Gericht wieder einmal die Frage.

Das Landgericht lastete die Mängel vor allem einem ausführenden Unternehmen an und verneinte einen Planungsfehler. Damit war jedoch das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nicht einverstanden (24 U 14/20). Bei einer Warmdachkonstruktion bestehe ein erhöhtes Risiko für Feuchtigkeitsschäden, erklärte das OLG. Daher müssten die Anschlüsse bei so einer Konstruktion besonders sorgfältig geplant werden.

Das gelte erst recht, wenn unterschiedliche Handwerker aufeinanderträfen. Dann sei eine genaue Abgrenzung der Leistungen und ihrer Abfolge vonnöten. Der Architekt müsse detailliert festlegen, welcher Unternehmer welche Anschlussarbeiten ausführen solle. Grundsätzlich sei nach dem Prinzip zu verfahren: Je risikoanfälliger Arbeiten seien, desto genauer müssten Planung und Bauüberwachung ausfallen. Den Anteil des Architekten an der mangelhaften Bauleistung bewertete das OLG mit 25 Prozent.