Bauen & Wohnen

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Eine Einfahrt ist zum Fahren da

Bezeichnet die Teilungserklärung einer Eigentumswohnanlage eine Fläche als Einfahrt, darf dort nicht geparkt werden

Die Wohnungseigentümer, die in der Einfahrt des Wohnanlagen-Grundstücks zu parken pflegten, beriefen sich auf Gewohnheitsrecht: Sie hätten ihre Autos immer schon hier abgestellt. Außerdem widerspreche es dem (in der Teilungserklärung festgehaltenen) Zweck "Einfahrt" ja nicht, wenn hier Autos parkten. Zwei Eigentümer störte diese Praxis allerdings und sie klagten dagegen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, doch das Landgericht Dortmund gab den beiden Eigentümern Recht (1 S 357/16). Wenn in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft eine Fläche als "Einfahrt" gekennzeichnet sei, dürften Eigentümer und Mieter diese Fläche zwar nutzen, um kurzfristig Einkäufe auszuladen oder um Gegenstände ins Auto einzuladen. Sie dürften dort aber nicht parken oder zulassen, dass ihre Besucher dort parkten.

Dabei komme es nicht darauf an, wie das bisher gehandhabt wurde. Wie gemeinschaftliches Eigentum genutzt werden dürfe, richte sich nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck. Zweck einer Einfahrt sei es, befahren zu werden — und dafür stehe sie nicht offen, wenn dort ständig Autos parkten. Daher sei diese Praxis unzulässig, Gewohnheit hin oder her.

Da die zwei Eigentümer ihr Anliegen unmittelbar auf die Teilungserklärung stützen könnten, hätten sie direkt vor Gericht ziehen und auf Unterlassung klagen können. Anders als die Gegenseite meine, hätten sie nicht vorher versuchen müssen, in der Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer herbeizuführen.

Der Lack (an der Haustür) soll ab!

So eine Maßnahme ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig

In einem Berliner Altbau war der Wohnraum vor Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Seit jeher war das Holz von Haustür und Hoftür außen dunkelrot lackiert, innen waren die Türen in dem gleichen Hellgrau lackiert wie der hölzerne Handlauf des Treppengeländers. Im Herbst 2017 beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit, den Lack an Türen und Handlauf zu entfernen.

Einige Eigentümer waren mit dem Beschluss nicht einverstanden und klagten dagegen: Sie betrachteten das Abbeizen des Lacks als bauliche Veränderung der Wohnanlage, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig sei. So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (771 C 91/17). Es erklärte den Beschluss für unwirksam, weil die Eigentümer so eine Maßnahme nur einstimmig beschließen dürften.

Wenn der Lack entfernt werde, verändere dies das optische Erscheinungsbild der Holztüren und der Holzelemente im Treppenhaus erheblich. Was auch immer man von der Idee halte, das Holz freizulegen — man könne diese Veränderung als architektonisch oder ästhetisch geglückt ansehen oder auch nicht —, diese Maßnahme setze auf jeden Fall die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Denn eine merkliche Umgestaltung der Wohnanlage beeinträchtige diejenigen Eigentümer, denen die alte Variante besser gefalle.

Neubau mit hohem Energieverbrauch

Bauherr kann Mängel des Bauwerks reklamieren, aber nicht den Bauvertrag anfechten

Als sein Einfamilienhaus fertiggestellt war, beanstandete der Bauherr, dass der Energieverbrauch höher war als vom Bauunternehmer zugesichert. Er verlangte vom Auftragnehmer jedoch nicht, den Mangel zu beheben. Vielmehr focht der Auftraggeber den Werkvertrag mit dem Bauunternehmer an und forderte alle geleisteten Zahlungen zurück. Dabei berief er sich auf das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 119 Abs.2 BGB).

Wer sich bei der Abgabe einer Willenserklärung in Bezug auf eine wesentliche Eigenschaft der Sache geirrt habe, könne die Willenserklärung wegen Irrtums anfechten, so der Bauherr. Er hätte den Bauvertrag nicht unterschrieben, wenn er den tatsächlichen Energieverbrauch des Hauses gekannt hätte. Da der Bauunternehmer kein Geld herausrückte, erhob der Auftraggeber Zahlungsklage.

Damit hatte er jedoch beim Oberlandesgericht (OLG) Schleswig keinen Erfolg (1 U 166/14). Der Bauherr habe bemängelt, dass der Energieverbrauch des Hauses die zugesagten Werte übersteige. Treffe dies zu, sei der Neubau mangelhaft, so das OLG. Dann müsse der Auftraggeber seine "Mängelrechte" gemäß Werkvertragsrecht geltend machen: d.h. Mängelbeseitigung oder Schadenersatz verlangen. Allein nach diesen Vorschriften hafte der Bauunternehmer — den Bauvertrag könne der Bauherr deswegen nicht anfechten.

Würde man es dem Auftraggeber ermöglichen, sich wegen Mängeln einseitig per Anfechtung vom Vertrag zu lösen, blieben die Interessen des Vertragspartners unberücksichtigt. Daher hätten die Regelungen zum Werkvertrag Vorrang, weil sie zu einem Interessenausgleich führten. Sie räumten dem Auftragnehmer die Möglichkeit ein, Mängel zu beheben ("Nachbesserung") und so den Vertrag doch noch zu erfüllen. Auch die Regelungen zur Verjährung würden den Interessen beider Vertragsparteien gerecht.

Videoüberwachung wegen "Müllattacken"

Grundstücksnachbar wehrt sich wegen Verletzung seines Persönlichkeitsrechts

Zwei Nachbarn wohnten auf gegenüberliegenden Grundstücken, die durch einen etwa 1,20 m breiten öffentlichen Zugangsweg getrennt waren. Da vom Weg aus öfters Müll auf eines der beiden Anwesen geworfen worden war, installierte dessen Eigentümer eine Videokamera, mit der er den Zugangsweg auf ganzer Breite beobachten konnte.

Der Nachbar hielt diese Videoüberwachung für unzulässig und verlangte, die Videoanlage sofort zu entfernen. Die Kamera erfasse nicht nur das Grundstück des Eigentümers, sondern auch alle Vorgänge auf dem gemeinsamen, öffentlichen Zugang. Dadurch fühle er sich ständig kontrolliert. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht und erklärte die Videoüberwachung für unzulässig (VI ZR 272/94).

Zwar gebe es keinen rechtlichen Schutz davor, auf öffentlichen Wegen durch andere beobachtet zu werden. Aber permanente Aufzeichnungen auf dem Weg zum Haus müsse der Nachbar nicht dulden. Dass der Grundstückseigentümer den gemeinsamen Zugangsweg ständig filme, verletze das vom Grundgesetz geschützte allgemeine Persönlichkeitsrecht des Nachbarn schwerwiegend.

Auf den Videofilmen werde nicht nur festgehalten, wann, wie oft und in welcher Begleitung der Nachbar den Weg begehe, sondern auch in welcher Stimmung, mit welchem Gesichtsausdruck etc. er dort unterwegs sei. Die Aufnahmen drängen in unzulässiger Weise in die "unmittelbare Wohnsphäre" des Nachbarn ein. Der Eigentümer müsse die Videokontrolle sofort einstellen.

Videokamera überwacht Hausflur

Behinderte Mieterin fühlt sich so sicherer, andere Hausbewohner fühlen sich beobachtet

Ein älteres Ehepaar bewohnt eine Erdgeschosswohnung. Die Frau ist auf einen Rollstuhl angewiesen und kann sich in der Wohnung nur mühsam mit einer Gehhilfe bewegen. Außerdem ist sie derart sehbehindert, dass sie nur mit einer Spezialbrille sehen kann. Um kontrollieren zu können, wer vor der Wohnungstür steht, ließ die Behinderte im Hausflur eine Videokamera installieren.

Wegen der Videokamera beschwerten sich einige Mitmieter. Daraufhin verlangte der Vermieter von der behinderten Frau, die Kamera zu entfernen: Man müsse eine permanente Überwachung der Geschehnisse im Hausflur befürchten. Das Amtsgericht Köln konnte die Sorge der Mitmieter nicht verstehen (208 C 57/94).

Zwar dürften Mieter - vor allem außerhalb der Mietwohnung - nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters Veränderungen vornehmen. Der Vermieter könne der Mieterin aber nicht ohne guten Grund Einrichtungen verbieten, die ihr das Leben in der Mietwohnung erheblich angenehmer gestalteten und ihn kaum beeinträchtigten.

Dass speziell die Videokamera den Vermieter oder die Mitmieter in ihrer Privatsphäre verletze, sei nicht festzustellen, so das Amtsgericht. Unabhängig von der Videokamera sei nämlich in der Wohnungstür schon ein Spion eingebaut, durch den die Mieter der Erdgeschosswohnung einen Bereich des Hausflurs überblicken könnten. Die von den Mitmietern befürchtete Kontrolle sei auch ohne Videokamera möglich. Die Kamera sei aber nicht zu diesem Zweck installiert worden, sondern um der behinderten Frau das Erkennen der Besucher zu erleichtern.

WEG-Beschluss zur Heizungsanlage

Ein Instandsetzungsbeschluss muss festlegen, welche Firma die Arbeiten ausführen soll

Wohnungseigentümer hatten auf der Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschlossen, die Heizungsanlage auszutauschen. Der Verwalter hatte vorher ein Planungsbüro damit beauftragt, die technische Umsetzung zu prüfen und die Kosten zu schätzen. Auf der Versammlung informierte er die Teilnehmer über die Stellungnahme des Planungsbüros, das Angebote von vier Heizungsbaufirmen eingeholt hatte.

Die Eigentümer billigten die Vorschläge zur Vergabe des Auftrags. Mit diesem Beschluss wurde der Verwalter zugleich bevollmächtigt, die nötigen Bau- und Architektenaufträge abzuschließen. Über die vier Angebote wurde auf der Versammlung jedoch nicht abgestimmt. Das kritisierten zwei Eigentümer, die den Instandsetzungsbeschluss anfochten.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Marl entschied (34 C 8/17). Beschlüsse zu Sanierungsmaßnahmen müssten zumindest die Grundfragen der Instandsetzung, also die Art und Weise ihrer Durchführung regeln. Welche Firma die geplanten Arbeiten ausführen solle, müsse aus dem Beschluss hervorgehen. Da das hier nicht der Fall sei, sei der Eigentümerbeschluss zu unbestimmt. Auch im Protokoll der Versammlung stehe nichts zur ausführenden Firma.

Unbeliebtes Anzeigenblatt

Eigentümer eines Mietshauses muss das Ablegen kostenloser Werbeblättchen an der Haustür nicht dulden

Zweimal wöchentlich erscheint das vom X-Verlag herausgegebene und kostenlos verteilte regionale Anzeigenblatt. Wenn der Verteiler die Werbeblättchen nicht im Treppenhaus in die Briefkästen der Mieter stecken konnte, weil die Haustür verschlossen war und niemand öffnete, legte er sie vor die Haustür. Der Eigentümer eines Mietshauses ärgerte sich darüber. Denn regelmäßig musste er die von Wind und Regen verwehten und zerzausten Anzeigenblätter wegräumen und zum Müll tragen.

Mehrmals forderte der Hauseigentümer den X-Verlag auf, das Anzeigenblatt nicht mehr vor seinem Mietshaus abzulegen. Ohne Erfolg. Schließlich zog er vor Gericht und forderte Unterlassung. Das Amtsgericht Magdeburg gab ihm Recht (150 C 518/17). Das wiederholte Ablegen der Anzeigenblätter gegen den erklärten Willen des Hauseigentümers beeinträchtige in inakzeptabler Weise dessen Eigentum. Ob es sich beim Anzeigenblatt um eine kostenlose Tageszeitung handle oder ausschließlich um Werbung, spiele dabei keine Rolle.

Die Zusendung sei vom Empfänger nicht gewollt — und nur darauf komme es an. Daher habe der Hauseigentümer Anspruch auf Unterlassung: So einen Rechtsanspruch habe die Justiz in Bezug auf kostenlose Handzettel bereits anerkannt. Und ein Anzeigenblatt sei dicker als ein Handzettel. Daher fliege in diesem Fall noch mehr Papier im Eingangsbereich des Hauses herum und es bedeute größeren Aufwand, den Papiermüll zu beseitigen.

Grenzbäume gefällt

Kurzartikel

Direkt auf der Grenze zwischen zwei Grundstücken stehende Bäume müssen auf Wunsch eines der Grundstückseigentümer gefällt werden. Der Nachbar muss dem zustimmen. Fällt ein Eigentümer eigenmächtig zwei Grenzbäume, während der andere in Urlaub ist, hat der Nachbar deshalb keinen Anspruch auf Schadenersatz: Denn die Bäume wären so oder so entfernt worden.

Mieter muss Breitbandkabelanschluss akzeptieren

Kurzartikel

Werden in einem Mietshaus Breitbandkabelanschlüsse in den Wohnungen installiert, müssen Mieter dies dulden. Die Vermieterin kann auch die Kabelgebühren mit den Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das gilt selbst dann, wenn sie kein Kabelfernsehen wünschen oder gar nicht fernsehen.

WEG-Umzugskostenpauschale

Kurzartikel

Eine Eigentümergemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, bei Wohnungswechseln eine Umzugskostenpauschale zu erheben, um den zusätzlichen Reinigungsaufwand im Treppenhaus bzw. kleinere Schäden wie Kratzer in Wänden oder Türen auszugleichen. Angemessen ist dafür ein Betrag von höchstens 50 Euro.

Sturm weht Dachziegel aufs Nachbarhaus

Hauseigentümer müssen den baulichen Zustand des Gebäudes regelmäßig prüfen lassen, an der Nordsee erst recht!

Herr T ist glücklicher Besitzer einer Villa auf einer Nordsee-Insel. Im Frühjahr 2016 ließ er ein Dachfenster reparieren. Der Dachdecker prüfte dabei auch das Dach, allerdings nur oberflächlich. Ob die Firststeine noch festen Halt hatten, kontrollierte er nicht mit den Händen. Dem Hauseigentümer meldete der Handwerker nichts Auffälliges.

In der Nordsee treten bekanntlich öfter starke Stürme mit hohen Windgeschwindigkeiten auf. So auch im Oktober 2016. Ein Sturm löste Dachziegel am Dach der Villa und wehte sie auf das niedrigere Haus eines Nachbarn. An dessen Eigenheim entstand dadurch ein Schaden von rund 10.000 Euro. Von Eigentümer T forderte der Nachbar Schadenersatz.

Zu Recht, entschied das Landgericht Aurich (3 O 1102/16). Eigentümer müssten ihre Gebäude "ordnungsgemäß unterhalten", d.h. regelmäßig den baulichen Zustand überprüfen lassen. Wie häufig und wie intensiv diese Kontrolle ausfallen müsse, hänge von der Lage, von der Nutzung und Konstruktion des Gebäudes ab. Da die Villa auf einer Nordsee-Insel häufig starken Stürmen ausgesetzt sei, müsse insbesondere das Dach mindestens einmal jährlich auf seine Sturmfestigkeit hin geprüft werden.

So einen Auftrag habe Herr T nicht erteilt. Eine kursorische Sichtkontrolle anlässlich der Reparatur eines Fensters reiche nicht aus. Wenn der Handwerker nicht manuell prüfe, ob die Dachziegel festsäßen, wisse er nicht, ob das Dach wirklich sturmfest sei. Wenn Gebäudeteile wegfliegen, weil die nötige Kontrolle versäumt wurde, müsse der Hauseigentümer für den so verursachten Schaden am Nachbarhaus haften.

Fensterleisten durchbohrt

Wenn Bohrlöcher die Bausubstanz verletzen, ist das kein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache

Der Mieter hatte von einer Fachfirma an vier Wohnungsfenstern Plissees montieren lassen. Um sie zu befestigen, wurden in die Glasleisten aller Fenster je vier Löcher mit einem Durchmesser von 3-4 Millimetern gebohrt. Als das Mietverhältnis beendet war, forderte der Vermieter den Mann auf, die Leisten auszutauschen.

Da sich der Mieter weigerte, gab der Vermieter die Reparatur selbst in Auftrag. Dem Mieter teilte er mit, er werde die Reparaturkosten von 382 Euro mit der Kaution verrechnen. Vergeblich zog der Mieter vor Gericht und verlangte das als Mietsicherheit hinterlegte Sparguthaben zurück.

Das stehe ihm nicht mehr zu, entschied das Amtsgericht Witten: Der Vermieter dürfe seinen Anspruch auf Schadenersatz damit verrechnen (2 C 684/17). Gewöhnliche Dübellöcher in den Wänden gehörten zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache, sofern sich ihre Zahl in Grenzen halte. Jeder Bewohner habe das Recht, Sachen an der Wand zu befestigen.

Bohrungen in die Glasleisten beschädigten jedoch die Fenster. Diese Löcher an sensiblen Stellen könnten nicht ohne weiteres wieder verschlossen werden. Das stelle keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mehr dar: Wenn Mieter die Bausubstanz verletzten, seien sie zu Schadenersatz verpflichtet.

Markise am Balkon mit-vermietet

Entfernt die Vermieterin wegen Bauarbeiten eine Markise, muss sie danach wieder montiert werden

Ein Ehepaar mietete in Nürnberg eine Wohnung. Als es vor Vertragsschluss die Wohnung besichtigt hatte, hatte ihm der Balkon mit einer Markise als Sonnenschutz besonders gefallen. Die Markise hatte der Vormieter dort angebracht und beim Auszug zurückgelassen. Die Vermieterin bestand auf einem Zusatz im Mietvertrag, der besagte, dass sie für die Markise keine Reparaturkosten übernehmen werde.

Ein Jahr später ließ die Hauseigentümerin die Außenfassade des Gebäudes sanieren. Während der Arbeiten musste die Markise abgenommen werden. Als sie beendet waren, wollte die Vermieterin den Sonnenschutz nicht wieder anbringen. Begründung: Den habe der vorherige Mieter da montiert und sie müsse laut Mietvertrag die Markise nicht reparieren.

Doch die Mieter forderten den Sonnenschutz zurück — zu Recht, wie das Amtsgericht Nürnberg entschied (29 C 4898/15). Das Ehepaar verlange von der Vermieterin keine Reparatur, die vertraglich ausgeschlossen sei. Sie solle die Markise lediglich wieder montieren lassen. Die Markise gehöre nun als fester Bestandteil des Gebäudes der Hauseigentümerin und die Mieter hätten sie mit-gemietet.

Der Sonnenschutz sei Teil des Mietvertrags, weil er bei der Wohnungsbesichtigung vorhanden war. Mietinteressenten dürften davon ausgehen, dass alle Gegenstände in der Wohnung mit-vermietet werden, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter stammten oder vom früheren Bewohner. Wenn Vermieter Gegenstände davon ausnehmen möchten, stehe ihnen das frei. Sie müssten dann allerdings die neuen Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, was dem Vormieter gehöre und nicht vom Mietvertrag umfasst sei.

Zwangsräumung vor Ende des Schuljahres

Gericht stoppt die Räumung: "Sittenwidrige Härte" für eine sechsköpfige Familie

Gerichte können eine Zwangsräumung aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn deren Vollzug "wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist" (§ 765a ZPO). Auf diesen Paragraphen berief sich eine Familie mit vier minderjährigen Kindern im Alter von 16, 14, 10 und 4 Jahren.

Ein Amtsrichter hatte sie verurteilt, das gemietete Haus zu räumen - dabei baute die Familie gerade ein Eigenheim, das schon vier Monate später bezugsfertig sein sollte. Trotzdem lehnte es der Richter ab, die Räumungsfrist um diese vier Monate zu verlängern. Das Oberlandesgericht Köln half der Familie (2 W 96/95).

Während der Übergangszeit in ein Obdachlosenheim zu ziehen, sei für die Eltern mit vier minderjährigen Kindern nicht zumutbar. Das bedeutete einen doppelten Umzug innerhalb weniger Monate. Schul- und Kindergartenbesuch würden kurz vor Ende des Schuljahres besonders erschwert, da die Obdachlosenunterkunft in einem anderen Stadtteil liege. Bis das neue Haus fertig sei, dürfe die Familie im gemieteten Haus wohnen bleiben.

Grunderwerbssteuer beim Hauskauf

Muss das Finanzamt bei der Steuerermittlung vom Hauspreis den Betrag für Einbauküche und Markisen abziehen?

Ein Ehepaar hatte für 392.500 Euro ein Einfamilienhaus erworben, inklusive der gebrauchten Einbauküche und Markisen. Im notariellen Kaufvertrag war vereinbart, dass vom Kaufpreis des Hauses 7.500 Euro auf die Einbauküche entfallen sollten und 2.000 Euro auf zwei Markisen. Was die Sachen ursprünglich gekostet hatten, stand nicht fest: Die Hausverkäufer hatten keine Rechnungen mehr.

Bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer zog das Finanzamt den Betrag von 9.500 Euro nicht vom Kaufpreis für das Haus ab, sondern erhob auch auf diesen Teilbetrag Steuer. Dieser Betrag sei überhöht, erklärte die Behörde. Schon ein kurzer Blick auf die Kleinanzeigen einschlägiger Internetanbieter zeige, dass auf dem Markt für gebrauchte Gegenstände kein solcher Preis zu erzielen wäre. Den Käufern sei es bei dieser Vereinbarung nur darum gegangen, weniger Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Das bestritten die Käufer: Sie hätten die Küche übernommen, weil es sich um eine hochwertige Einrichtung mit Markenelektrogeräten handle. So eine Küche koste neu sicherlich das Doppelte. Davon könne sich das Finanzamt anhand von Fotos oder vor Ort überzeugen. Da aber das Finanzamt dieses freundliche Angebot nicht annahm, landete der Streit vor Gericht.

Das Finanzgericht Köln fand keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kaufpreis für Küche und Markisen nur zum Schein und viel zu hoch festgesetzt worden war (5 K 2938/16). Nach den Fotos zu urteilen, handle es sich um gut erhaltene, gepflegte Sachen, die uneingeschränkt funktionstüchtig seien. Demnach erscheine der vereinbarte Preis nicht unangemessen.

Der Verweis des Finanzamts auf Verkaufsplattformen für Gebrauchtes überzeuge nicht. Hier seien die Preise generell sehr niedrig, das sei kein passender Vergleichsmaßstab. Denn für Hauskäufer stelle eine mit-erworbene Einbauküche schon deshalb einen großen Wert dar, weil sie es sich dadurch ersparten, selbst eine Küche zu kaufen und einzubauen.

Da es sich um "erkennbar werthaltige Gegenstände" handle, hätte die Behörde bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer nicht den Gesamtbetrag von 392.500 Euro zugrunde legen dürfen. Sie hätte vielmehr den Kaufpreis für die mit-erworbenen Gegenstände prüfen müssen. Festzustellen, ob der vereinbarte Preis angemessen sei, wäre auch ohne Kaufbelege möglich gewesen. Die Beamten hätten Küche und Markisen besichtigen oder Fotos heranziehen können.

Konkludente Bau-Abnahme

Kurzartikel

Wenn ein Einfamilienhaus fertiggestellt wurde, der Bauherr einzieht und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist die Architektenleistungen nicht beanstandet, ist auch ohne förmliche Abnahme des Bauwerks davon auszugehen, dass der Bauherr es als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt ("konkludente Abnahme"). Vor allem dann, wenn der Bauherr die Endrechnung des Architekten vorbehaltlos gezahlt hat, lässt sein Verhalten nur den Schluss zu, dass er die Bauleistungen akzeptiert hat. Danach kann der Auftraggeber wegen eines schlecht konstruierten Balkons keine Ansprüche mehr gegen den Architekten geltend machen.

Rollo kracht zu Boden

Mieterin erschrickt und stürzt eine Treppe hinunter: Haftet dafür der Vermieter?

Eine Frau hatte eine Doppelhaushälfte mit Garten gemietet. Kurz nach dem Einzug teilte sie dem Vermieter mit, ein Rollo im Wohnzimmer sei extrem "schwergängig". Er werde sich beizeiten um das Problem kümmern, versprach er. Zwei Wochen später stürzte die Mieterin auf der Treppe, die von der Terrasse in den hinteren Garten führt. Dafür machte sie den Vermieter verantwortlich, weil er den Rollladen nicht sofort hatte reparieren lassen.

Den Vorfall schilderte die Frau so: Das Rollo sei plötzlich aus 2,20 Metern Höhe mit einem Riesenkrach heruntergefallen. Der Krach habe sie so erschreckt, dass sie das Gleichgewicht verlor. Bei dem Versuch, sich mit der rechten Hand festzuhalten, habe sie sich am Handgelenk verletzt. Deshalb müsse der Vermieter die dringend erforderlichen Kosten für eine Haushaltshilfe ersetzen und obendrein 10.000 Euro Schmerzensgeld zahlen.

Darauf hätte die Mieterin nur Anspruch, wenn es einen direkten Zusammenhang zwischen ihrer Verletzung und dem Mangel der Mietsache gäbe, erklärte das Landgericht Nürnberg-Fürth (7 S 5872/17). So ein Zusammenhang sei aber nicht ersichtlich. Daher könne es offen bleiben, ob der Vermieter seine Instandsetzungspflichten verletzte, weil er nicht unverzüglich einen Reparaturauftrag für das Rollo erteilte. Denn der Unfall der Mieterin habe nichts damit zu tun.

Nicht das defekte Rollo habe ihre Verletzung verursacht — die sei vielmehr auf ihre eigene Reaktion auf den lauten Aufprall zurückzuführen. Plötzliche, laute Geräusche gebe es im Alltag immer und überall. Dabei zu erschrecken und mit unwillkürlichen Bewegungen zu reagieren, gehöre zum Alltagsrisiko jedes Menschen. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Mieterin direkt unter dem Rollladen gestanden hätte und von ihm getroffen worden wäre. Oder wenn sie sich bei einem dadurch ausgelösten Sturz verletzt hätte.

Sonderumlage und Wohnungsverkauf

Kurzartikel

Beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage und kommt es danach bei einer Wohnung zum Eigentümerwechsel, kann der neue Eigentümer die Zahlung seines Anteils nicht mit dem Argument verweigern, er habe die Wohnung erst nach dem Beschluss zur Sonderumlage gekauft. Maßgeblich für die Zahlungspflicht ist nämlich nicht das Datum des Beschlusses, sondern die Fälligkeit der Sonderumlage, d.h. der Zeitpunkt, zu dem der Verwalter den Betrag abruft.

300 Jahre alter Bauernhof verkauft

Feuchte Wände stellen auch bei einem alten Gebäude einen Mangel dar, wenn es als sanierte "Luxusimmobilie" beworben wurde

Ein rund 300 Jahre alter Bauernhof mit Anbauten jüngeren Datums wurde verkauft. Im Internet hatte der Verkäufer den Bauernhof als Luxusimmobilie beworben, die nach dem neuesten Standard renoviert wurde. Der Kaufvertrag enthielt, wie üblich, einen allgemeinen Haftungsausschluss für Sachmängel. Zur Beschaffenheit der Kaufsache war nichts vereinbart. Bei Umbauarbeiten bemerkte der Käufer Feuchtigkeit in den Wänden.

Um den alten Hof abzudichten, müsse er rund 80.000 Euro investieren, schätzte ein Bausachverständiger. Der Käufer verklagte den Verkäufer auf Schadenersatz in dieser Höhe. Begründung: Der Eigentümer habe über die Schäden Bescheid gewusst und sie ihm verschwiegen. Der so Gescholtene konterte, der Käufer hätte bei der Besichtigung des Hofes die Feuchtigkeitsschäden leicht erkennen können. Außerdem sei vertraglich nicht vereinbart worden, dass das Gebäude trocken sein müsse.

Auch das Oberlandesgericht Düsseldorf verneinte einen Sachmangel: Dass ein 300 Jahre alter Bauernhof frei sei von Feuchtigkeit, könne der Käufer nicht erwarten. Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 274/16). Bei einer — angeblich nach dem neuesten Standard — renovierten Luxusimmobilie könne der Käufer sehr wohl verlangen, dass die Wohnräume trocken seien, urteilten die Bundesrichter.

Mit diesen Worten habe der Verkäufer den Bauernhof im Internet angepriesen. Auch wenn der Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung enthalte: Angaben in einem Exposé oder einer Internetanzeige zu den Eigenschaften des Kaufobjekts seien ebenfalls verbindlich. Daher seien die Feuchtigkeitsschäden als Sachmangel einzustufen.

Allerdings sei laut Kaufvertrag die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Anspruch auf Schadenersatz habe der Käufer daher nur, wenn der Verkäufer den Mangel hätte offenbaren müssen und ihn arglistig verschwieg. Wenn, wie der Verkäufer behaupte, die Feuchtigkeitsschäden für jedermann sichtbar waren, hätte er den Käufer darüber nicht informieren müssen.

Diese Frage sei aber noch nicht geklärt. Denn angeblich habe eine Putzfrau gesehen, wie Schimmelflecken vor der Besichtigung überstrichen wurden. Diese Zeugin müsse die Vorinstanz anhören und dann den Streit endgültig entscheiden. Bestätige sich die Aussage, wäre das Schweigen des Verkäufers als arglistige Täuschung anzusehen. Dann könnte sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen und müsste Schadenersatz leisten.

Feuchte Wände im Souterrain

Wohnungseigentümer müssen Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum sanieren lassen

Der Altbau aus dem Jahr 1890 war 1986 in eine Eigentumswohnungsanlage umgewandelt worden: mit zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten im Souterrain für Läden und Büros. Dort befinden sich derzeit zwei Agenturen und eine Naturheilpraxis. Die Wände im Souterrain sind stark durchfeuchtet. Von der Eigentümergemeinschaft mit der Ursachenforschung beauftragte Bauexperten erklärten, es fehle eine Sockelabdichtung außen und eine Horizontalsperre.

Auf Basis dieser Gutachten beantragten die Eigentümer der Souterrain-Räume auf einer Eigentümerversammlung, das Gebäude entsprechend zu sanieren. Der Antrag wurde mit Mehrheit abgelehnt. Stattdessen sollte ein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt werden. Die betroffenen Eigentümer fochten die Beschlüsse der Eigentümerversammlung an — zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied (V ZR 203/17).

Dass Innen- und Außenwände im Souterrain massiv durchfeuchtet seien, stehe unstrittig fest, so die Bundesrichter. Hier handle es sich um gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums. Gemeinschaftseigentum zu sanieren, sei die Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da es um die Bausubstanz gehe, seien sie dazu sogar verpflichtet.

Zudem sei laut Teilungserklärung das Souterrain als Büro bzw. Laden vorgesehen und nicht als Keller. Also müssten die Räume auch als Aufenthaltsort für Menschen tauglich sein. Das sei nicht mehr der Fall: Dass bis jetzt noch kein gesundheitsschädlicher Schimmel aufgetreten sei, ändere daran nichts. Ohne Sanierung könnten die Räume im Souterrain zu dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck bald nicht mehr genutzt werden — das müssten die betroffenen Eigentümer nicht hinnehmen.

Dass die Eigentümer den Sanierungsantrag mit Mehrheit ablehnten, habe den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen. Auf ein weiteres Gutachten zu warten, sei überflüssig. Das verzögere nur unnötig die erforderlichen Maßnahmen. Die geschätzten Sanierungskosten von 300.000 Euro seien zwar hoch, aber angesichts der drohenden Schäden für die Gebäudesubstanz keineswegs unverhältnismäßig.