Bauen & Wohnen

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Fenstereinbau mit Bagatellmängeln

Dies berechtigt den Auftraggeber nicht, die Abnahme zu verweigern und Werklohn zurückzuhalten

Ein Schreiner hatte für ein Einfamilienhaus speziell angepasste Fensterläden geliefert und eingebaut. Zunächst zeigte sich der Bauherr mit der Montage zufrieden. Doch als der Handwerker den Werklohn von rund 11.300 Euro forderte, entdeckte der Auftraggeber viele kleine Fehler der Handwerkerleistung. Unter Berufung auf erhebliche Werkmängel verweigerte er die Abnahme des Werks und bezahlte die Rechnung des Fensterbauers nicht.

Nach der Abnahme — d.h. der Billigung des "Werks" als im Wesentlichen vertragsgerecht — hat ein Handwerker Anspruch auf seinen Werklohn. Da der Schreiner der Ansicht war, er habe, abgesehen von wenigen Bagatellmängeln, korrekt gearbeitet, klagte er seine Vergütung ein. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart: Der Werklohn sei fällig, weil der Auftraggeber die Abnahme nicht hätte ablehnen dürfen (13 U 98/21).

Tatsächlich lägen hier nämlich nur geringfügige Montagemängel vor. Bauherren hätten nicht das Recht, unter Verweis auf die fehlende Abnahme die Zahlung des Werklohns zu verweigern, wenn es dabei nur um einzelne Mängel gehe und wenn diese nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihren Auswirkungen unbedeutend seien.

Eben dies treffe nach Ansicht des gerichtlichen Sachverständigen im konkreten Fall zu. Bei einem Schiebeladenpaar stimme die Höhe nicht, dieser Fehler könne aber laut Gutachten mit einem Aufwand von ca. 60 Euro behoben werden. Der Bauherr dürfe einen Betrag in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten einbehalten, also 120 Euro. Aber keinesfalls den gesamten Werklohn.

Wohnungseigentümer wollten Versammlung durchsetzen

Kurzartikel

Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft verlangten 2021 vom Verwalter, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Ihr Antrag auf den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter scheiterte jedoch am neuen WEG-Recht: Demnach müssen Eigentümer so eine Forderung nämlich gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Ein direkter Anspruch gegen den Verwalter besteht nicht mehr.

Prozess um Schuhe vor der Wohnungstür

Gegenstände im Treppenhaus abzustellen, gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache

Vielleicht war der Wohnungsflur etwas eng? Oder wollte die Mieterin ihre Teppiche schonen? Aus welchem Grund auch immer: Regelmäßig ließen die Mieterin und ihre drei Kinder die Schuhe vor der Wohnungstür stehen. Diese Gewohnheit war der Vermieterin ein Dorn im Auge: Sie forderte die Mieterin mehrmals auf, die Schuhe zu entfernen und sich im Treppenhaus nicht so auszubreiten.

Das sah die alleinerziehende Mutter allerdings als ihr gutes Recht an … Nach einer erfolglosen schriftlichen Abmahnung fuhr die Hauseigentümerin gegen die Kinderschuhe schweres Geschütz auf und zog vor Gericht. Das Amtsgericht Frankfurt verbot es der Mieterin, künftig Schuhe vor der Wohnungstür stehen zu lassen — anderenfalls drohe eine Geldbuße (33 C 2354/21).

Laut Hausordnung sei das Abstellen von Gegenständen aller Art im Treppenhaus untersagt, so das Amtsgericht, um für den Fall eines Brandes diesen Rettungsweg freizuhalten. Hier Sachen abzustellen, setze jedenfalls die Zustimmung der Vermieterin voraus, die unstreitig nicht vorliege.

Unabhängig davon, ob diese Frage im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sei oder nicht, gelte allgemein: Treppenhäuser und Aufgänge seien Gemeinschaftsflächen. Sie seien nicht mitvermietet und dürften von den Mietern nur genutzt werden, um die angemietete Wohnung zu erreichen. Nicht aber dazu, irgendwelche Gegenstände aufzubewahren oder vorübergehend abzustellen: Das gehöre nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Aufzüge sollen barrierefrei werden

Wohnungseigentümer, die eine bauliche Veränderung wünschen, müssen die Mehrkosten tragen

Die beiden Aufzüge einer großen Wohnanlage wiesen einige leichte Macken auf. Wegen dieses Problems wurde 2019 eine Eigentümerversammlung einberufen. Einige Eigentümer forderten, die Fahrstühle im Zuge der jetzt ohnehin anfallenden Reparaturen auch gleich barrierefrei zu gestalten. Die Gesamtkosten von geschätzt 164.000 Euro könne man den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft (WEG) entnehmen.

Gemäß der Teilungserklärung der WEG konnten die Eigentümer auch größere Instandsetzungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Für den Antrag, auf Kosten der WEG barrierefreie Lifte herzustellen, stimmte zwar eine Mehrheit. Doch der Versammlungsleiter erklärte, für einen Beschluss dieses Inhalts wäre die Zustimmung aller Eigentümer nötig gewesen — er sei daher nicht wirksam.

Deshalb einigte man sich darauf, erst einmal nur die Mängel beheben zu lassen. Darüber hinaus beschloss die Versammlung, dass die Eigentümer, die barrierefreie Lifte wünschten, auch die Mehrkosten für eine Runderneuerung der Aufzüge übernehmen müssten (je Aufzug ca. 30.000 Euro). Ein betroffener Eigentümer zog daraufhin vor Gericht, um den ersten, gescheiterten Beschluss zu Gunsten barrierefreier Aufzüge durchzusetzen.

Seine Klage scheiterte jedoch beim Amtsgericht Kassel (800 C 4204/19). Mit Mehrheit könne nur eine Instandsetzung beschlossen werden, betonte das Amtsgericht. Instandsetzung bedeute, den ordnungsgemäßen Zustand der Aufzüge durch Reparaturen wiederherzustellen. Einen alten Aufzug durch einen neuen zu ersetzen, der erstmals barrierefrei sein solle, gehe weit über eine Instandsetzung hinaus.

Das sei eine mindestens eine Modernisierungsmaßnahme, wenn nicht sogar eine bauliche Veränderung. Zu Recht habe daher der Versammlungsleiter den ersten Beschluss für unwirksam erklärt. Denn für barrierefreie Fahrstühle habe sich weder eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer ausgesprochen (Bedingung für eine Modernisierung), noch sei ein einstimmiger Beschluss erreicht worden (Bedingung für eine bauliche Veränderung).

Was stattdessen als Alternative beschlossen worden sei, entspreche aber nach neuem und nach altem WEG-Recht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung: Erstens seien die Reparaturen auf Kosten der WEG durchzuführen. Zweitens stimmten alle Eigentümer einer baulichen Veränderung zu, sofern die Eigentümer, die eine barrierefreie Ausführung wünschten und von ihr profitieren würden, die dadurch entstehenden Mehrkosten tragen.

Beim Hausverkauf Wasserschaden verschwiegen

Kurzartikel

Hauskäufer haben Anspruch auf Minderung des Kaufpreises, wenn ihnen der Verkäufer bei den Kaufverhandlungen einen reparierten, aber erheblichen Leitungswasserschaden verschwieg. War von der Überschwemmung, die beim Verkauf nur drei Jahre zurücklag, der Estrich des gesamten Wohnbereichs betroffen und beliefen sich die Sanierungskosten auf über 13.300 Euro, handelt es sich nicht um einen "unerheblichen Mangel", über den der Verkäufer die Kaufinteressenten nicht aufklären muss.

WEG lehnt Elektroautos in der Tiefgarage ab

Eigentümer befürchten Brandgefahr: Beschluss der Eigentümerversammlung ist unzulässig

Der Mieter einer Eigentumswohnung in Wiesbaden kaufte sich ein Elektrofahrzeug (Hybrid-Fahrzeug), das er auf seinem mitgemieteten Stellplatz in der Tiefgarage abstellte. Das führte zu Aufruhr unter den Eigentümern: Immer wieder höre man von brennenden Batterien, so ihr Einwand, Elektroautos seien gefährlich. Auf einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, das Parken von Elektroautos in der Tiefgarage zu verbieten.

Gegen diesen WEG-Beschluss klagte die Vermieterin des Elektroauto-Fahrers. Zu Recht, entschied das Amtsgericht Wiesbaden (92 C 2541/21). Das Verbot verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Laut Gesetz habe jeder Wohnungseigentümer das Recht auf bauliche Maßnahmen, die dem "Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge" dienten.

Dieses individuelle Recht der Eigentümerin laufe ins Leere, wenn sie die Installation einer Ladestation verlangen könne, aber ihr Elektroauto (oder das eines Mieters) in der Garage nicht abgestellt und geladen werden dürfe.

Selbst wenn man zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft unterstelle, dass von Elektrofahrzeugen tatsächlich ein besondere Brandgefahr ausgehe, sei der einschlägige Beschluss unzulässig: Das Verbot heble ein Recht der Eigentümerin aus und widerspreche dem Ziel des Gesetzgebers, durch das Recht aufs Installieren von Ladeinfrastruktur allgemein die Elektromobilität zu fördern.

Streit um die Wohnfläche

Quadratmeterangabe im Mietvertrag wird durch einen Vertragszusatz unverbindlich

In der Regel ist eine im Mietvertrag bezifferte Wohnfläche verbindlich vereinbart — selbst dann, wenn vor der Quadratmeterangabe ein "ca." steht. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, kann der Mieter die Miete mindern. Im konkreten Fall hatte jedoch der Vermieter der konkreten Quadratmeterangabe im Mietvertrag folgende Einschränkung hinzugefügt:

"Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Als der Mieter wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche Rückzahlung zu viel gezahlter Miete forderte, scheiterte er mit seiner Klage auf ganzer Linie. Der Zusatz stelle eindeutig klar, dass hier nicht die im Vertrag konkret angegebene Quadratmeterzahl als Mindestfläche vereinbart wurde, entschieden Amtsgericht und Landgericht Berlin (67 S 96/22).

Die "Sollbeschaffenheit" der Mietsache richte sich nach der Zahl der Räume und nicht nach der Fläche der Wohnung — so hätten es die Parteien des Mietvertrags eindeutig geregelt und gebilligt. Die Regelung sei klar und in keiner Weise interpretationsbedürftig. Daher löse die Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der Quadratmeterangabe hier keine Ansprüche auf Rückzahlung aus.

Mieter: "Dann hauen wir euch in die Fresse"

Amtsgericht: Das Nahles-Zitat ist grenzwertig, rechtfertigt aber keine Kündigung

Eine Lübecker Vermieterin kündigte einem älteren Ehepaar mehrmals. Zunächst warf sie den Mietern Zahlungsrückstand vor. Später zusätzlich eine Bedrohung. Eskaliert war der Streit 2018 nach mehreren massiven Wasserschäden in der Mietwohnung. Danach hatte das Ehepaar die Miete gemindert. Ein Versuch, die Leckage zu beseitigen, scheiterte, weil die Mieter den Termin ablehnten und abwesend waren.

Danach erhielt die Vermieterin ein wütendes Schreiben des Mannes: "Wir wollen von Ihnen telefonisch nie mehr belästigt werden, sonst machen wir es wie Ministerin Nahles sagt: dann hauen wir euch in die Fresse". Das wertete die Vermieterin als Bedrohung. Sie kündigte fristlos und erhob Räumungsklage, die das Amtsgericht Lübeck jedoch abwies (24 C 2626/19).

Die Mieter seien nie erhebliche Beträge schuldig geblieben, stellte das Amtsgericht fest. Ein halbes Jahr lang habe das Ehepaar wegen der stark durchfeuchteten Wände — belegt mit Fotos — die Miete mindern dürfen. Darüber hinaus sei nach einem (lange unentdeckten) Todesfall im Haus und der anschließenden Entrümpelung das Treppenhaus monatelang stark verdreckt gewesen, was ebenfalls eine Kürzung rechtfertige (15 Prozent). Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands komme daher nicht in Betracht.

Das Schreiben mit dem Nahles-Zitat sei sicherlich grenzwertig rüde. Das Zitat sei aber keine Beleidigung oder Bedrohung, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Die ehemalige Ministerin Nahles habe damit provokativ ihre Absicht formuliert, als Oppositionsführerin die Regierung schärfer kritisieren zu wollen ("Ab morgen kriegen sie in die Fresse"). Eine schärfere Gangart bei Auseinandersetzungen sei damit gemeint, keine Gewalttat. Hier werde keine Tätlichkeit gegen die Vermieterin angekündigt.

Bei der Abwägung der gegensätzlichen Interessen müsse man außerdem berücksichtigen, wie viel Frust sich bei dem betagten, aus einfachen Verhältnissen stammenden Mieter aufgestaut habe. Die wiederholten, massiven Wasserschäden ebenso wie der Konflikt um den Handwerkertermin hätten ihn sehr belastet. Der Mann habe sich von der Vermieterin unter Druck gesetzt gefühlt. Alles in allem sei es trotz seines aufbrausenden Verhaltens für die Vermieterin vielleicht anstrengend, aber nicht unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Trennwand mangelhaft schallisoliert

Der Kostenvorschuss der Bauträgerin für die WEG reichte nicht aus, um den Mangel zu beseitigen

Eine Immobiliengesellschaft hatte ein Mehrfamilienhaus umfassend renoviert und die Wohnungen anschließend verkauft. Schon bald stellten sich gravierende Schallschutzmängel heraus: Insbesondere waren die Geräusche aus dem Badezimmer einer Familie im angrenzenden Raum der Nachbarwohnung deutlich hörbar. Die Eigentümergemeinschaft (WEG) verlangte von der Bauträgerin einen Kostenvorschuss, um die unzulänglich isolierte Trennwand zu sanieren.

Ein Sachverständiger schätzte die Kosten auf rund 16.000 Euro und das Landgericht (LG) Köln verurteilte die Immobiliengesellschaft zur Zahlung. Da man nicht ausschließen könne, dass es letztlich teurer werde, müsse die Bauträgerin — falls notwendig — auch weitere Aufwendungen ersetzen, stellte das LG fest. Und so kam es dann auch. Da sich die Bauträgerin weigerte, weitere ca. 24.700 Euro Vorschuss zu zahlen, zog die WEG erneut vor Gericht.

Die Nachforderung sei gerechtfertigt, urteilte das Oberlandesgericht Köln (11 U 33/20). Das LG habe in einem ersten Urteil zur Vorschussklage der WEG festgestellt, dass die Immobiliengesellschaft die Mängelbeseitigungskosten tragen müsse. Wenn sich bei der Sanierung oder schon bei ihrer Planung herausstelle, dass der gezahlte Vorschuss nicht ausreichen werde, um den Baumangel zu beseitigen, könne die WEG weiteren Kostenvorschuss gerichtlich geltend machen.

Eine Nachforderung setze nicht voraus, dass sich der Sachverhalt grundlegend geändert habe. Eine so genannte Vorschussklage decke vielmehr Erhöhungen der Sanierungskosten mit ab — unabhängig davon, worauf die höheren Kosten zurückzuführen seien. Die Prognose eines Sachverständigen könne sich als falsch erweisen. Wenn sich im Zuge der Arbeiten oder bei ihrer Vorbereitung zeige, dass der Aufwand unterschätzt wurde, könne der Auftraggeber (bzw. hier: die WEG) mehr verlangen.

Ladestation fürs E-Mobil

Mieter möchten in der Tiefgarage einer Wohneigentumsanlage eine Ladebox installieren

In einer großen Münchner Wohnanlage mit rund 200 Eigentumswohnungen wollten Mieter an ihrem Tiefgaragen-Stellplatz eine Elektroladestation für ein E-Mobil installieren. In der Anlage gab es bereits drei Ladeboxen, errichtet von der X-GmbH: Diese Firma wollten die Mieter auf eigene Kosten beauftragen.

Doch die Vermieterin — Eigentümerin einer Vielzahl von Wohneinheiten — erlaubte es ihnen nicht. Begründung: Pro Hausanschluss mehr als zehn Ladestationen einzurichten, sei technisch nur möglich, wenn dies die Stadtwerke München ausführten. Sie wolle alle Mieter gleich behandeln, die auf E-Fahrzeuge umsteigen möchten.

Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Ladestation durchzusetzen: Man könne ohne Weiteres in der Garage Kapazität für mehr Ladeboxen schaffen. Das sei kein Grund, ihnen einen bestimmten Vertragspartner für die Installation vorzuschreiben. Im Übrigen sei es völlig offen, ob sich überhaupt weitere Mieter ein Elektrofahrzeug anschaffen wollten.

So sah es auch das Landgericht München I (31 S 12015/21). Mieter hätten grundsätzlich Anspruch darauf, dass Vermieter einer baulichen Veränderung zustimmten, die dem Laden von Elektrofahrzeugen diene — es sei denn, es wäre für den Vermieter unzumutbar. Das sei hier nicht ersichtlich. Die Kapazität reiche für mindestens 5 bis 10 Ladeboxen aus. Vorhanden seien bisher nur drei. Daher sei es derzeit technisch problemlos machbar, eine weitere Station zu errichten.

Zwar sei es durchaus möglich, dass irgendwann weitere Mieter eine Ladestation wünschten und dann nur die Stadtwerke die technische Ausstattung dafür installieren könnten. Den aktuellen Antrag der Mieter dürfe die Vermieterin aber nicht mit dem vagen Verweis auf eventuelle, zukünftige Wünsche anderer Mieter abweisen.

Die Mieter könnten den Bau des Anschlusses durch die erfahrene Fachfirma X-GmbH verlangen. Diese Ladebox stehe einer späteren Erweiterung der Kapazitäten durch die Stadtwerke München nicht im Wege, falls sie notwendig werden sollte.

Vermieterin entfernte Wasseranschluss im Garten

Kurzartikel

Wird im Mietvertrag eine Einrichtung der Mietsache (hier: der Gartenbewässerungsanschluss) nicht ausdrücklich erwähnt, bedeutet das nicht, dass Vermieter diese gegen den Willen der Mieter ersatzlos entfernen dürfen. Ist ein Gartenanteil mitvermietet, den die Mieter pflegen und gießen müssen, gehört der Außenwasseranschluss zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Die Vermieterin muss daher die Verschlechterung der Mietsache rückgängig machen.

Pferdekoppel neben der Tierarztpraxis

Nachbarin kann die Nutzung des Grundstücks für "Pferdepatienten" nicht verhindern

Eine Tierärztin unterhält neben ihrem Wohnhaus, in dem sich auch die Praxis befindet, eine Pferdekoppel mit Unterstand. Die Koppel war 2016 vom Landratsamt mit Auflagen genehmigt worden: Nur wenige Pferde sollten hier stehen und im Sommer nicht dauerhaft, sondern maximal fünf Stunden. Ein Bekannter der Tierärztin nutzte die Koppel gelegentlich für seine Pferde, ansonsten wurden hier "Pferdepatienten" zur Beobachtung untergebracht.

2021 beantragte die Tierärztin, die Beschränkung auf fünf Stunden aufzuheben — so sei eine Behandlung nicht praktikabel. Die Nachbarschaft werde durch die Koppel nicht beeinträchtigt: Ihre "Patienten" und auch die Pferde des "Pächters" ständen hier immer nur kurze Zeit. Und der anfallende Mist werde täglich zur nahegelegenen Reithalle gebracht. Das Landratsamt genehmigte die Änderung.

Eine Nachbarin, deren Haus etwa 40 Meter entfernt vom Pferdestall der Tierärztin liegt, erhob daraufhin prinzipiell Einspruch: Im "allgemeinen Wohngebiet" hätte die Koppel schon 2016 nicht genehmigt werden dürfen. Sie sei aufgrund der vorherrschenden West-Wetterlagen dem Urin- und Mistgeruch der Pferde ungehindert ausgesetzt. Da sie an einer Lungenkrankheit leide, sei der Ammoniak-Geruch für sie besonders schädlich und im Sommer unerträglich. Die Baugenehmigung verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Dem widersprach das Verwaltungsgericht (VG) Ansbach (AN 3 S 22.01039). Der Standort sei kein reines Wohngebiet, sondern ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet am Ortsrand, stellte das VG fest: mit Tankstelle, Fahrschule, Reithalle etc. Nicht zuletzt präge die Pferdehaltung der Reithalle die Umgebung: Entsprechende Geräusche und Gerüche seien ortsüblich.

Als lärmscheue Tiere verursachten Pferde aber ohnehin kaum Geräusche. Ihr Wiehern überschreite nicht einmal die strengen Lärm-Grenzwerte für ein allgemeines Wohngebiet. Die Geruchsbelastung auf dem Anwesen der Nachbarin sei — trotz der Lage ihres Grundstücks in der Westwindzone — bei einem Abstand von 40 Metern unerheblich. Auf der Koppel Mist zu lagern, sei sowieso verboten: Praxismitarbeiter entfernten ihn täglich.

Selbst wenn die Anwohnerin tatsächlich lungenkrank wäre - was sie nicht belegt habe -, hätte das Landratsamt mit der Genehmigung nicht gegen das Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme verstoßen. Auch Gerichte müssten sich bei ihren Abwägungen am Empfinden von Durchschnittsmenschen orientieren: Gesundheitliche Besonderheiten der Nachbarn spielten da keine Rolle. Das Nachbarrecht regle allgemein die Beziehungen zwischen Grundstückseigentümern und nicht die der konkret betroffenen Personen.

Dem Bruder auf der Baustelle geholfen

Unfallversicherung: Sturz vom Gerüst bei einer familiären Hilfeleistung ist kein Arbeitsunfall

Ein Thüringer Tischlermeister modernisierte und dämmte die Fassade seines Wohnhauses selbst. Dabei unterstützten ihn sein Vater und seine Brüder. Als die Bauarbeiten weitgehend beendet waren, half ihm Bruder D, das ca. drei Meter hohe Gerüst abzubauen. Dabei geriet das Gerüst ins Wanken. Bäcker D, der oben stand, stürzte herunter und erlitt einen Trümmerbruch des linken Schienbeins.

Der Bauherr informierte den zuständigen Träger der gesetzlichen Unfallversicherung über den Unfall des Bruders. Die Unfallkasse winkte jedoch ab: Hier handle es sich um einen selbstverständlichen Hilfsdienst unter Verwandten und nicht um einen Arbeitsunfall. Für die Behandlung müsse die Krankenkasse aufkommen.

Daraufhin zog der Verunglückte vor Gericht, um die besseren Leistungen der gesetzlichen Unfallversicherung durchzusetzen: Schließlich sei er "wie ein Arbeitnehmer" tätig gewesen, wenn auch für den Bruder. So eine Tätigkeit werde in der Regel von Fachfirmen ausgeführt. Schon die Gefährlichkeit der Arbeit am Gerüst spreche gegen eine bloße Gefälligkeit unter Angehörigen.

Doch das Landessozialgericht Thüringen wies seine Klage ab (L 1 U 342/19). Der wesentliche Grund für die Arbeit am Gerüst sei die Sonderbeziehung zum Bruder gewesen. Zuvor habe der Tischler beim Umzug von D dessen Küche eingebaut. Bei den Fassadenarbeiten habe sich D erkenntlich gezeigt, um das System gegenseitiger Hilfe aufrechtzuerhalten. Damit scheide die Annahme aus, D sei "so ähnlich wie ein Beschäftigter" tätig geworden.

Anders läge der Fall, wenn es sich um eine länger dauernde, anstrengende und sehr gefährliche Tätigkeit gehandelt hätte — die man von einem Verwandten gewöhnlich nicht erwarten könne. Beim Umgang mit schweren und riskanten Gerätschaften, der eine besondere Ausbildung erfordere, könne die Annahme einer "Wie-Beschäftigung" zutreffen. Das gelte aber nicht beim Abbau eines Gerüsts von drei Metern Höhe, auch wenn das üblicherweise Fachfirmen erledigten und hier mit einem Sturz endete: Im Prinzip sei diese Tätigkeit weder besonders gefährlich, noch erfordere sie eine besondere Qualifikation.

Vermieterin soll Teppichboden instand setzen

Kurzartikel

Prinzipiell sind Vermieter verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Verlangt eine Mieterin von der Vermieterin, den abgenutzten Teppichboden der Mietwohnung zu renovieren, muss sie allerdings nachweisen, dass der Teppichboden mitvermietet wurde. Ergibt sich dies weder aus einem Übergabeprotokoll, noch aus dem Mietvertrag, hat die Mieterin keinen Anspruch auf Instandsetzung.

Undichte Fenster und Türen eingebaut

Der Architekt haftet nicht für Produktionsfehler der vom Handwerker verbauten Elemente

Der Bauherr hatte eine Fensterbau-Fachfirma damit beauftragt, in einem Neubau Fenster und Türen einzubauen. Der Fensterbauer hatte dem Auftraggeber ein Angebot auf Basis eines Leistungsverzeichnisses für das Gewerk Fenster/Türen unterbreitet, das der Architekt des Bauvorhabens erstellt hatte. Als die Arbeiten des Handwerkers beendet waren — das Gebäude war noch ein Rohbau —, bemerkte der Architekt unter den eingebauten Elementen Feuchtigkeit.

Auf die Undichtigkeiten wies er den Handwerker und das Bauunternehmen bei einer Baubesprechung hin. Einige Nachbesserungen brachten keinen durchschlagenden Erfolg. Die spätere Schadenersatzklage des Bauherrn gegen den Fensterbauer führte zu nichts, da die Fachfirma zu diesem Zeitpunkt bereits "pleite" war. Daraufhin verlangte er vom Architekten Schadenersatz wegen mangelhafter Leistung. Das Landgericht Flensburg wies die Klage des Auftraggebers ab (2 O 244/19).

Dass die Elemente Schlagregen nicht standhielten, sei laut Sachverständigengutachten auf Produktionsfehler zurückzuführen und habe nichts mit der Leistung des Architekten zu tun. Die Ausschreibung für den Fensterbau sei fachgerecht gewesen: Man müsse im Leistungsverzeichnis nicht ausdrücklich eine bestimmte Klasse der Schlagregendichtheit vorgeben, wenn der Handwerker den Standort und das Anforderungsprofil der Elemente kenne.

Der Architekt habe mit den RAL-Richtlinien und den anerkannten Regeln der Technik die maßgeblichen Anforderungen klar formuliert. Wären die Elemente einwandfrei produziert worden, hätten sie die geforderte Schlagregendichtheit erfüllt. Der Handwerker habe seine Arbeit auch fachgerecht geplant und ausgeführt: Mangelnde Bauüberwachung sei dem Architekten also ebenfalls nicht vorzuwerfen. Die Undichtigkeiten seien nicht auf der Baustelle entstanden und auch nicht auf den ersten Blick erkennbar gewesen.

Schon während der Rohbauphase habe der Architekt auf die Mängel aufmerksam gemacht und Nachbesserungen initiiert. Ein Fehler sei auch nicht darin zu sehen, dass er die Verwendung von Fensterelementen ohne CE-Kennzeichnung gebilligt habe: Eine fehlende CE-Kennzeichnung begründe keinen Sachmangel. Ob ein Produkt den anerkannten Regeln der Technik entspreche oder nicht, stehe damit nicht fest. Fehle die Kennzeichnung, sage dies also nichts über die Qualität eines Bauprodukts aus.

WEG und Gebäudeversicherung

Ist für den Schadensfall ein Selbstbehalt vereinbart, müssen ihn die Eigentümer gemeinsam tragen

Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) hat für die Wohnanlage (Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum) eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, die auch Leitungswasserschäden abdeckt. Da in den Wohnungen von Eigentümerin A mangelhafte Wasserleitungen verlegt wurden, traten hier wiederholt Wasserschäden auf. Allein 2018 betrug der Schaden 85.000 Euro. Aus diesem Grund läuft schon lange ein Rechtsstreit zwischen der WEG und der Handwerksfirma, die die Kupferrohre verlegt hat.

Bei jedem Schaden beauftragte die Verwalterin ein Fachunternehmen mit den Reparaturen und beglich die Rechnung vom Gemeinschaftskonto. Die Gebäudeversicherung ersetzte den Schaden - bis auf den vereinbarten Selbstbehalt. Den Selbstbehalt legte die Verwalterin auf die Eigentümer um, so, wie es ihren Miteigentumsanteilen entsprach. Er stieg mit jedem Schadensfall und belief sich zuletzt auf 7.500 Euro.

Gegen die Umlage des Selbstbehalts protestierte Eigentümerin B, der eine große Gewerbeeinheit gehört: Bei ihr sei noch nie ein Schaden aufgetreten, die Mängel beträfen nur das Sondereigentum der Eigentümerin A. Eigentümerin B wollte sich deshalb nicht mehr an den Kosten für die Beseitigung von Leitungsschäden beteiligen und verlangte, den Selbstbehalt anders aufzuteilen. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie einen Teilerfolg (V ZR 69/21).

Die derzeitige Praxis der Verwalterin sei rechtmäßig, so die Bundesrichter. Es entspreche der Interessenlage der Eigentümer, wenn der Sondereigentümer den Selbstbehalt bei einem Versicherungsfall nicht alleine finanzieren müsse. Schließlich profitierten von einem Selbstbehalt alle Eigentümer, weil so die WEG als Versicherungsnehmerin einen niedrigeren Versicherungsbeitrag zahle. Also müssten auch alle die Kosten tragen: Ebenso wie der Beitrag sei der Selbstbehalt gemäß den Eigentumsanteilen aufzuteilen.

Allerdings könne die WEG durchaus vereinbaren, für die Zukunft den Verteilungsschlüssel zu ändern. Darauf hätte die Eigentümerin B Anspruch, wenn die bisherige Regelung sie unbillig belaste. Das wäre der Fall, wenn das Leitungsnetz in den Wohneinheiten und in der Gewerbeeinheit unterschiedlich gebaut bzw. installiert sei — wenn also absehbar wäre, dass Leitungswasserschäden weiterhin (nur) in den Wohneinheiten auftreten und B trotzdem regelmäßig die Kosten mittragen müsste.

Dann müsste die WEG den Verteilungsschlüssel für den Selbstbehalt ändern. Die Bundesrichter verwiesen den Rechtsstreit zurück an die Vorinstanz: Sie müsse nun klären, ob tatsächlich unterschiedliche bauliche Verhältnisse vorlägen.

Unpünktliche Mietzahlung lange geduldet

Nach fünf Jahren kündigte der Vermieter wegen dieser Pflichtverletzung

2015 hatte ein Ehepaar in Berlin eine Wohnung gemietet. Seither zahlte es die Miete permanent immer etwas zu spät. Bis zum Sommer 2020 nahm der Vermieter diese schlechte Gewohnheit hin, ohne die Mieter zu pünktlicher Zahlung aufzufordern. Erst im Juli 2020 mahnte er sie erfolglos ab. Doch auch in nächsten drei Monaten zahlten die Eheleute verspätet. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Seine Räumungsklage scheiterte erst beim Amtsgericht Berlin-Mitte, dann beim Landgericht Berlin (67 S 158/21). Die Kündigung sei unwirksam, da der Vermieter die verspäteten Zahlungen von Anfang an widerspruchslos hingenommen habe. Wenn er so ein Verhalten über Jahre dulde, erwecke der Vermieter den Anschein, darin keine besondere Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen. Damit sende er den Mietern quasi das Signal, diese Vertragsverletzung sei für ihn unerheblich.

Auf das Verhalten des Ehepaares vor der Abmahnung könne der Vermieter deshalb die Kündigung nicht stützen, erklärte das Landgericht. Mit der Abmahnung habe er dann zum ersten Mal klargestellt, dass ihn die unpünktliche Zahlweise störe und eine Pflichtverletzung darstelle. Diese Pflichtverletzung sei allerdings wegen des kurzen Zeitraums von drei Monaten nur als geringfügig einzustufen. Sie rechtfertige (noch) keine Kündigung.

Holzfäule im Penthouse

Bauunternehmer haftet für den Baumangel: Trifft die Bauherrin Mitverschulden wegen fehlender Planung?

2012 beauftragte eine Hauseigentümerin eine Fachfirma für Dachdecker- und Spenglerarbeiten mit dem Umbau ihres Gebäudes. Sie riss das Dachgeschoss ab und errichtete zwei Penthouse-Wohnungen mit Dachterrassen in Holzbauweise. Die Baufirma dichtete auch das Flachdach ab: Sie montierte an den Dachgiebeln Wasserfangkästen und schloss sie an Fallrohre an.

Drei Jahre später fiel den Bewohnern der Penthouse-Wohnungen auf, dass sich Fensterelemente und Heizkörper senkten. Ein Bauexperte stellte Fäulnis in der Bodenkonstruktion fest und ermittelte die Ursache: Wenn sich in den Wasserfangkästen Wasser aufstaute, drang es in die Wände ein, lief nach unten. Deshalb faulten die Holzbalken. Die Hauseigentümerin musste den gesamten Boden erneuern und forderte Schadenersatz von der Baufirma.

130.000 Euro ständen der Bauherrin für die Mangelbeseitigung zu, urteilte das Landgericht Wiesbaden. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt bestätigte diese Entscheidung (29 U 155/21). Die Dachdecker-Fachfirma habe das Holzdachhaus vor Feuchtigkeit schützen müssen. Es genüge nicht, das Dach mit Folien abzudichten. Vielmehr hätte die Baufirma die Folien auch fachgerecht an die angrenzenden Bauteile, d.h. an die Wasserfangkästen, anschließen müssen. Das gehöre zu den Aufgaben eines Dachdeckers.

Vergeblich berief sich die Baufirma darauf, dass Fehler anderer Gewerke und fehlende Planung der Bauherrin den Schaden verursacht hätten. Das OLG sah das anders: Sollte der Dachdecker wirklich gedacht haben, dass nicht er, sondern der Verputzer für den Anschluss der Abdichtungsfolie an den Wasserkasten zuständig sei, hätte er die Bauherrin darauf hinweisen müssen. Üblicherweise sei das die Sache des Dachdeckers.

Die Hauseigentümerin treffe auch kein Mitverschulden aufgrund fehlender Planung. Planerische Vorgaben hätte die Baufirma einfordern müssen, bevor sie den Auftrag annahm. Stattdessen habe sie ihn von vornherein ohne Planung akzeptiert und damit die planerische Verantwortung selbst übernommen. Wenn sich der Dachdecker darauf einlasse, müsse er auch ohne Planung oder Bauleitung ein "taugliches Werk gemäß den fachlichen Regeln" abliefern oder für mangelhafte Arbeit haften.

Gebrochene Abwasserleitung erneuert

Der Handwerker hätte auf eine kostengünstige Sanierungsalternative hinweisen müssen

Auf dem Grundstück von Hauseigentümer F brach die in drei Metern Tiefe verlegte, 50 Jahre alte Abwasserleitung. Um festzustellen, wo die Rohre gebrochen waren, grub eine Spezialfirma den Garten auf und legte einige Meter Leitung frei. Bei einer Kamerafahrt durch die Rohre zeigten sich allerdings auch Schäden und eingedrungene Wurzeln im noch nicht freigelegten Teil der Leitung.

Herr F beauftragte ein Handwerksunternehmen für Haustechnik mit der Reparatur. Mit einer Reparatur des Rohrbruchs sei es nicht getan, erklärte der Handwerker: Aufgrund der Defekte an mehreren Stellen sei es erforderlich, die gesamte Abwasserleitung auf dem Grundstück zu erneuern. So lautete dann auch der Auftrag. Zum Preis von 26.171 Euro verlegte das Unternehmen eine neue Leitung von 28 Metern Länge und erstellte zwei Schächte.

Die Gebäudeversicherung übernahm 5.000 Euro, F selbst zahlte dem Handwerker 9.000 Euro Abschlag. Da er mit der Abrechnung des Haustechnikers nicht einverstanden war, behielt der Hauseigentümer nach dem Abschluss der Arbeiten den restlichen Werklohn ein und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Die Abrechnung sei korrekt, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (9 U 163/20). Der Auftraggeber könne jedoch die offene Forderung des Handwerkers mit einem Anspruch auf Schadenersatz verrechnen.

Der Auftragnehmer hätte F nämlich auf die Möglichkeit hinweisen müssen, die alte Leitung im Inlinerverfahren zu sanieren. Das sei wesentlich günstiger als eine neue Leitung zu verlegen — zumal dies in drei Metern Tiefe besonders aufwendig sei. Ohne Aufgrabungen repariere man beim Inlinerverfahren das Rohr von innen und dichte die schadhaften Stellen mit Hartbeschichtungen ab. Laut Sachverständigengutachten sei dies mittlerweile das Standardverfahren bei der Reparatur von Abwasserleitungen und jedem Fachmann bekannt.

Handwerksfirmen müssten bei der Auftragsvergabe auch die wirtschaftlichen Interessen des potenziellen Kunden berücksichtigen: Herr F wisse als Nichtfachmann über die technischen Möglichkeiten nicht Bescheid. Dass das Haustechnik-Unternehmen selbst keine Reparatur im Inlinerverfahren anbiete, ändere nichts an der Pflicht des Fachmanns, den Kunden darüber zu informieren. Wenn F ein anderes Unternehmen mit der günstigen Instandsetzung beauftragt hätte, hätte er viel Geld gespart: rund 13.000 Euro laut Schätzung des Sachverständigen. Das sei der Schaden, für den der Auftraggeber vom Handwerker Ersatz verlangen könne.

Mietwohnung vertragswidrig "Dritten" überlassen?

Die Vorschrift zur "Gebrauchsüberlassung" gilt nicht für Familienangehörige der Mieter

1981 hatte das Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin gemietet. Hier wurden seine zwei Töchter geboren. 1996 mieteten die Eltern in der Nähe noch eine andere, größere Altbauwohnung, die sie über längere Zeit renovierten. 2003 zogen sie dort ein und überließen der älteren Tochter die Zwei-Zimmer-Wohnung.

Viele Jahre später gab es einen Eigentümerwechsel im Mietshaus. 2019 kündigte die neue Vermieterin den Mietern: Sie hätten vertragswidrig ohne ihre Erlaubnis die Wohnung einer anderen Person zum "alleinigen Gebrauch überlassen". Das Ehepaar lebe mittlerweile in der Zweitwohnung, die ihr längst ihr Hauptwohnsitz sei.

Das bestritten die Mieter: Ihr Mobiliar befinde sich immer noch in der Zwei-Zimmer-Wohnung. Sie seien schon deshalb oft dort, weil die Familie gerne zusammen koche …

Das Amtsgericht Berlin-Mitte erklärte die Kündigung für unwirksam (123 C 5105/19). Ob es überhaupt zulässig sei, den Mietvertrag wegen einer (angeblichen) Pflichtverletzung der Mieter zu kündigen, die seit 2003 andauere, sei fraglich. Das könne hier jedoch offenbleiben: Denn das Ehepaar habe die Wohnung keinesfalls vertragswidrig "Dritten" zum Gebrauch überlassen. Das Verbot der "Gebrauchsüberlassung" ohne Einverständnis des Vermieters gelte nicht für Familienmitglieder.

Solange Mieter die Wohnung auch selbst benützten, hätten sie das Recht, Ehepartner und nahe Verwandte in ihre Räume aufzunehmen. Auch wenn das Ehepaar im konkreten Fall wohl inzwischen überwiegend in der zweiten Wohnung lebe, sei das nicht vertragswidrig: Für Mieter gebe es schließlich keine Pflicht, eine gemietete Wohnung zu bewohnen. Immerhin halte sich das Ehepaar in der ersten Wohnung noch regelmäßig auf.

Die Mieter hätten ihr Besitzrecht an der Zwei-Zimmer-Wohnung nie vollständig aufgegeben. Sie besäßen nach wie vor alle Schlüssel, kümmerten sich um die Mietsache und ständen als Ansprechpartner für die Vermieterin zur Verfügung, wenn sich aus dem Vertragsverhältnis Probleme ergäben. Von einer Pflichtverletzung der Mieter, welche die Vermieterin zur Kündigung berechtigte, könne daher keine Rede sein.