Bauen & Wohnen

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Neu eingebauter Kachelofen explodiert

Hauseigentümer und Kaminbauer müssen sich den Schaden teilen

Nur einen Monat nach dem Einbau eines Kachelofens kam es zu einer Gasentzündung, weil sich in dem ungewöhnlich verwinkelten Abzug des Ofens unverbrannte Gase gesammelt hatten. Durch die Explosion lösten sich Teile der Ofenbank und zerstörten den gesamten Kachelofen. Die Eigentümer beauftragten ein anderes Unternehmen mit der Rekonstruktion und verlangten anschließend Schadenersatz vom Kaminbauer.

Dagegen wandte der Handwerker ein, er habe nur nach den Plänen und Vorstellungen der Auftraggeber gehandelt. Daher sei er nicht dazu verpflichtet, Schadenersatz zu leisten - er hätte den Ofen allenfalls reparieren müssen. Das Oberlandesgericht Koblenz sah das allerdings anders: Der Kaminbauer müsse die Kosten für den Bau des neuen Kachelofens übernehmen und alle weiteren Schäden im Wohnzimmer der Hauseigentümer ersetzen (5 U 1436/93).

Bei einem Werkvertrag, wie hier zwischen Hauseigentümer und Kaminbauer, müsse der Auftraggeber dem Handwerker zwar grundsätzlich eine Frist zur Nachbesserung einräumen, wenn dieser sein Werk mangelhaft ausgeführt habe. Doch diese Pflicht entfalle, wenn - wie im konkreten Fall - das Vertrauen des Auftraggebers in die Fachkompetenz und die Zuverlässigkeit des Handwerkers nachhaltig gestört sei.

Allerdings stellte das Gericht auch ein Mitverschulden der Hauseigentümer fest, da der Kaminbauer tatsächlich an ihre exakten Pläne gebunden gewesen sei. Dies befreie den Handwerker aber nicht von der Pflicht, die geplante Konstruktion fachlich zu überprüfen und Bedenken vorzutragen, wenn er die Konstruktion für ungeeignet halte. Letztlich seien beide Parteien für das Malheur verantwortlich: Eigentümer und Kaminbauer müssten sich den Schaden daher teilen.

"Setzungsrisse" im Eigenheim

Baumreihen eines Hauseigentümers sollen das Nachbargrundstück ausgetrocknet haben

Hauseigentümer A stellte vor einigen Jahren Setzungsrisse im Eigenheim fest und begann daraufhin einen langen Rechtsstreit mit Nachbar B. Ursache der Risse war nämlich seiner Ansicht nach die Bepflanzung auf dem Grundstück von B. Eine Reihe von Kugelakazien an der Grundstücksgrenze und eine 37 Meter davon entfernte Reihe von vier Platanen entziehe seinem Boden Wasser, warf A dem Nachbarn vor. Deshalb schrumpfe der Boden, was die Risse im Mauerwerk ausgelöst habe.

Nachbar B müsse den Wasserentzug stoppen und die so entstandenen Schäden ausgleichen, forderte Hauseigentümer A. Viele Sachverständige kamen in diesem Prozess zum Einsatz, verhalfen dem Kläger aber nicht zum Erfolg: Das Landgericht Mainz verneinte einen Anspruch auf Schadenersatz (7 O 7/16).

Die Akazien hielten den vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze ein (1,5 Meter). Sollten tatsächlich einzelne Wurzeln auf das Grundstück von A hinübergewachsen sein, seien deren Auswirkungen auf den Wassergehalt im Boden allenfalls unwesentlich und zu dulden. Ob die Bäume auf dem B-Grundstück den Wasserhaushalt des A-Grundstücks tatsächlich beeinträchtigten, darüber hätten die Sachverständigen keine Einigung erzielt.

Doch selbst wenn das zuträfe, so handelte es sich um eine Störung durch Naturereignisse. Dagegen müsste Nachbar B nur etwas unternehmen, wenn die negativen Effekte der natürlichen Bepflanzung irgendwie auf pflichtwidrigem Unterlassen seinerseits beruhten. Das sei jedoch nicht der Fall. Jeder Grundstückseigentümer dürfe sein Grundstück nach Belieben bepflanzen, wenn er — wie hier — die einschlägigen Vorschriften des Nachbarrechts beachte. A könne nicht verhindern, dass B sein Grundstück auf zulässige Weise nutze.

Reihenhaus wegen Mängeln nicht vollständig bezahlt

Darf der Bauträger den Erwerbern deshalb Übergabe und Grundbucheintrag verweigern?

Im Herbst 2015 hatte ein Ehepaar mit einem Bauunternehmen einen Bauträgervertrag über ein Reihenhaus abgeschlossen (Kaufpreis: 418.762 Euro). Der Bau wurde viel später fertiggestellt als geplant, zudem beanstandeten die Käufer diverse Mängel. Sie zahlten den Kaufpreis bis auf einen Restbetrag von 33.817 Euro (ca. acht Prozent des Kaufpreises). Den hielten die Eheleute wegen der Baumängel zurück.

Im Gegenzug weigerte sich das Bauunternehmen, ihnen das Eigentum am Hausgrundstück zu übertragen und sie als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Darauf hätten die Hauskäufer Anspruch, entschied das Landgericht Augsburg. So sah es auch das Oberlandesgericht München, das die Berufung des Bauträgers abwies (27 U 2211/20 Bau). Auch wenn noch rund acht Prozent des Kaufpreises offen seien, habe das Unternehmen im konkreten Fall kein Recht, die Leistung zu verweigern.

Einem Bauträger stehe die Vergütung erst zu, wenn er das Bauvorhaben vollständig fertiggestellt habe und das Objekt abgenommen sei. Wenn Käufer — wie hier — Mängel beanstandeten, jedoch den vereinbarten Kaufpreis größtenteils schon gezahlt hätten, verstoße es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wegen eines verhältnismäßig geringen Zahlungsrückstands den Grundbucheintrag abzulehnen.

Im Gesetz gebe es keine feste Grenze dafür, welcher Restbetrag als geringfügig anzusehen sei. Dessen Höhe sei natürlich wichtig, letztlich seien aber alle konkreten Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen. Und die sprächen hier zusammen mit dem geringen Restbetrag dafür, den Käufern das Recht auf den Grundbucheintrag zuzusprechen.

Sie hätten ein Privatgutachten zu den gerügten Mängeln vorgelegt, das durchaus nachvollziehbar einige Defizite der Bauträger-Leistung aufzeige. Die Käufer könnten also wahrscheinlich vom Bauträger einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen, den sie mit dessen Restforderung verrechnen könnten. Darüber hinaus schulde ihnen das Bauunternehmen Entschädigung als Ausgleich für die verspätete Fertigstellung des Objekts. Auch diesen Anspruch könne das Ehepaar verrechnen. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Oberlandesgerichts am 1.9.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 339/20)

Kosten für Wachdienst umlagefähig?

Für ein Mietshaus im "Hotspot der Berliner Linksradikalen" kann das zumindest teilweise gelten

Berliner Mieter sollten neben den üblichen Betriebskosten auch die Kosten für ein Wachschutzunternehmen tragen. Das Mietshaus liegt in der Rigaer Straße in Berlin-Friedrichshain — laut Gerichtsurteil ein "Hotspot der linksradikalen Szene". Gemäß dem Mietvertrag waren auch Kosten für den Wachschutz "umlagefähig", sie wurden anteilig auf die Mieter abgewälzt. Dagegen klagten die Mieter und verlangten Rückzahlung.

Beim Amtsgericht Berlin-Kreuzberg erreichten sie allerdings nur einen Teilerfolg (8 C 85/21). Die Umlage der Kosten sei im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, so das Amtsgericht. Deshalb sei sie jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Wachdienst nicht nur das Eigentum des Vermieters schütze, sondern auch Gesundheit und Eigentum der Mieter. Das treffe hier zu, da das Mietshaus in einer Hochburg der linksradikalen Szene liege.

Und die schrecke bekanntlich nicht vor Angriffen auf Personen und vor Anschlägen auf Eigentum zurück. Daher hätten hier sowohl der Vermieter als auch die Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe verhindert oder zumindest eingeschränkt werden. In solchen Ausnahmefällen sei es durchaus sachgerecht, die Kosten für den Wachschutz hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. Der Vermieter müsse daher (nur) die Hälfte der umgelegten Beträge für den Wachdienst zurückzahlen.

Haustierhaltung in der Wohnanlage "ausgeschlossen"?

Amtsgericht erklärt ein generelles Verbot durch die WEG-Gemeinschaftsordnung für unwirksam

Im Frühjahr 2021 erwarb ein Ehepaar für seine zehnjährige Tochter eine Retriever-Hündin. Der Welpe wurde in der Eigentumswohnung des Paares gehalten. Kaum angeschafft, wurde das Tier zum Streitobjekt. Aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung forderte der Verwalter das Ehepaar auf, den Hund aus der Wohnanlage zu entfernen. In der Gemeinschaftsordnung stehe klipp und klar: "Haustierhaltung ist — soweit gesetzlich zulässig — ausgeschlossen."

Die Wohnungseigentümer weigerten sich, der Tochter den Hund wegzunehmen: Er tue dem Kind nach den schwierigen Lockdown-Zeiten gut. Außerdem belästige das Tier niemanden und belle nicht sonderlich viel. Das Ehepaar ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen und setzte sich beim Amtsgericht Konstanz durch (4 C 397/21 WEG): Ein generelles Verbot der Haustierhaltung per Gemeinschaftsordnung sei unzulässig, entschied das Amtsgericht.

Die Regelung sei schon deshalb unwirksam, weil sie völlig unbestimmt sei. Mit Haustier könnten von Fischen im Aquarium — die Mitbewohner unmöglich stören könnten — bis hin zum Hausschwein alle möglichen Tiere gemeint sein. Vor allem aber: Ohne sachlichen Grund dürfe die Gemeinschaft nicht in den Kernbereich der Eigentümerrechte eingreifen. Eigentümer dürften mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren, das umfasse auch die Tierhaltung.

Ein sachlicher Grund für ein Verbot der Tierhaltung läge nur vor, wenn die Miteigentümer dadurch erheblich - d.h. über das im Zusammenleben akzeptable Maß hinaus - beeinträchtigt würden. Im konkreten Fall habe der WEG-Verwalter jedoch gegen den kleinen Retriever nichts vorgebracht, was das Zusammenleben in der Wohnanlage nennenswert stören könnte. Dass der Hund gelegentlich belle, rechtfertige es jedenfalls nicht, dem Ehepaar die Hundehaltung zu verbieten.

Der Einschub in der einschlägigen Klausel der Gemeinschaftsordnung ("soweit gesetzlich zulässig") rette das Verbot der Tierhaltung nicht: Dass sich die Eigentümergemeinschaft an die gesetzlichen Vorschriften halte, sei ja wohl selbstverständlich.

Reiterhof, Landwirtschaftsbetrieb oder private Liebhaberei?

Umweltschützer gehen gegen die Baugenehmigung für eine Pferdepension vor

Im Sommer 2021 erhielt Frau X die Baugenehmigung für einen landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich, eine Pferdepension. Dagegen klagte ein Umweltschutzverband: Die Genehmigung umfasse nicht nur einen Pferdestall für 40 Pferde, sondern auch eine Longierhalle, eine Bewegungshalle für "Westernreiten" und einen Außenparcours. Geplant sei kein landwirtschaftlicher Betrieb, sondern eher ein gewerblicher Reiterhof. So ein Vorhaben sei im Außenbereich unzulässig: Der Bau beeinträchtige die natürliche Eigenart eines Landschaftsschutzgebiets und dessen Erholungswert.

Der Außenbereich müsse grundsätzlich von Bauten verschont bleiben und dürfe daher nur einer nachhaltigen landwirtschaftlichen Tätigkeit "geopfert" werden, betonte das Verwaltungsgericht (VG) Minden im Eilverfahren (9 L 760/21). Im konkreten Fall erscheine die Baugenehmigung äußerst fragwürdig: Denn das Betriebskonzept für die Pferdepension sei wenig überzeugend und die dazu vorgelegten Gutachten widersprüchlich.

Dazu Beispiele aus der Analyse des VG: In den diversen Planungen würden einmal Kosten für einen Betriebsleiter veranschlagt, einmal nicht. Dessen Gehalt sei aber ein großer Ausgabenposten und wirke sich auf die Rentabilität des Unternehmens aus.

Zudem werde die Miete für die Pensionsboxen unterschiedlich angegeben: Das Konzept kalkuliere mit einer Boxmiete von 546 Euro netto, ein Gutachter setze dagegen einen Betrag von 462 Euro an. Die Miethöhe sei aber zentral für die Frage, ob und wie gut die Boxen zu vermieten wären — zumal in der Region eher Boxmieten von 250 Euro netto üblich seien.

Die Zweifel an der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens habe Frau X mit ihrer Liste von Interessenten nicht ausgeräumt, im Gegenteil. Demnach würden nämlich Familienangehörige rund ein Sechstel der Pensionsplätze übernehmen. Ein vernünftiger Landwirt würde nicht damit kalkulieren, dass Verwandte gegen Entgelt die Pferdeboxen nutzten: So werde das nie ein rentabler Betrieb.

Anders als die Umweltschützer meinten, ähnle das Projekt eher einer privaten Liebhaberei als einem gewerblichen Reiterhof. Auf keinen Fall handle es sich um einen nachhaltigen landwirtschaftlichen Betrieb, für den ein Bauvorhaben mitten im "Grünland" zulässig wäre. Die genehmigte Reitanlage stelle "eine dieser Landschaft wesensfremde Bebauung dar".

Vom Kaminkehrer schlecht beraten?

Laut Gesetz musste der Hauseigentümer seinen Kachelofen stilllegen oder nachrüsten

Bei einer Kontrolle des 1994 eingebauten Kachelofens informierte der Kaminkehrer den Hauseigentümer darüber, dass der Ofen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen in Sachen Luftreinheit nicht mehr entsprach (1. Bundesimmissionsschutzverordnung). Er müsse daher den Kachelofen bis Ende 2020 stilllegen oder nachrüsten.

Der Hauseigentümer wollte auch für den Fall eines Heizungsdefekts weiterhin gerüstet sein und eine zweite Wärmequelle haben. Er investierte 7.000 Euro und ließ den Kachelofen durch einen neuen ersetzen. Diese Ausgabe sollte allerdings der Kaminkehrer finanzieren. Der Hauseigentümer verlangte 7.000 Euro Schadenersatz, weil ihn der Kaminkehrer falsch beraten habe.

Begründung: Im Katastrophenfall hätte er, der Hauseigentümer, den Ofen auch ohne Nachrüstung nutzen dürfen. Wenn er das gewusst hätte, hätte er seinen Kachelofen als "Schmuckstück" behalten und kein Geld für einen neuen Ofen ausgegeben. Über diese - wenn auch eingeschränkte - Nutzungsmöglichkeit hätte ihn der Kaminkehrer informieren müssen, fand der Hauseigentümer. Doch das Landgericht München I wies seine Zahlungsklage ab (15 O 4553/21).

Die Auskunft des Kaminkehrers, der Kachelofen müsse außer Betrieb genommen oder nachgerüstet werden, sei zutreffend, vollständig und verständlich gewesen. Der Kaminkehrer sei nicht verpflichtet, den Hauseigentümer auf die Möglichkeit des Notbetriebs in einem absoluten Ausnahmefall hinzuweisen. Nach so einer Information hätte der Hauseigentümer schon explizit fragen müssen. Er habe sich aber nicht erkundigt, was "Außerbetriebnahme" bedeute.

Anspruch auf Schadenersatz setze zudem einen Schaden voraus. Dem Hauseigentümer sei aber durch den Abriss des Kachelofens und den Einbau des neuen Kamins kein Schaden entstanden. Denn er besitze jetzt einen neuen, gut funktionierenden Kachelofen. Wenn er die geforderte Auskunft erhalten hätte, hätte er nur zwei Möglichkeiten gehabt: entweder den vorhandenen Kachelofen vorerst — bis zum Katastrophenfall! — nicht mehr zu benützen oder eben nachzurüsten. Auf keinen Fall wäre es ihm gelungen, für weniger Geld als 7.000 Euro einen nach aktuell gültigen Maßstäben uneingeschränkt tauglichen Ofen zu bekommen.

Fahrradkeller drastisch verkleinert

Kurzartikel

Wenn im Rahmen von Modernisierungsarbeiten an einem Mietshaus der Fahrradkeller für die Mieter von 49 qm auf sieben qm verkleinert wird, rechtfertigt diese drastische Einschränkung eine moderate Kürzung der Miete. Ein Mieter, dem das Recht zusteht, den Fahrradkeller (mit-)zu benützen, darf deshalb die Miete um 4,8 Prozent mindern, entschied der Bundesgerichtshof.

Hauseigentümer müssen selbst für zweiten Rettungsweg sorgen

Kurzartikel

Hauseigentümer haben keinen Anspruch darauf, dass das Land Berlin einen Baum — der auf öffentlichem Grund vor ihrem Anwesen steht — zurückschneiden lässt, um einen zweiten Rettungsweg für die Feuerwehr zu gewährleisten. Diese Pflicht trifft die Grundstückseigentümer selbst. Sie können zu diesem Zweck z.B. nachträglich eine Außentreppe anbauen. Auch wenn sie dadurch finanziell mehr belastet werden, müssen sie den Baum laut Berliner Straßengesetz dulden.

Nachbarn streiten über pilzbefallene Rotbuche

Der Nachbar beschnitt die Wurzeln, doch das Fällen muss der Eigentümer finanzieren

Das Oberlandesgericht Köln hatte in einem Streit zwischen zwei Nachbarn zu entscheiden: An deren Grundstücksgrenze stand eine 100 Jahre alte Rotbuche, deren Wurzeln vom Pilz befallen waren. Der Eigentümer des Baumes wollte seinen Nachbarn zur Verantwortung ziehen, weil er den Baum an den Wurzeln "unsachgemäß" beschnitten habe: Wegen der falsch behandelten Schnittstellen habe sich der Pilz ausbreiten können, der es nun unumgänglich mache, den Baum zu fällen. Also müsse der Nachbar die Kosten tragen.

Der Nachbar hielt dagegen, er habe lediglich sein Selbsthilferecht ausgeübt. Er habe auf seinem Grundstück einen gepflasterten Weg anlegen wollen, bei dem die Wurzeln störten. Er habe also nur die Möglichkeit gehabt, die Wurzeln selbst zu beschneiden oder vom Eigentümer des Baumes zu verlangen, sie zu entfernen. Das Oberlandesgericht Köln bestätigte, dass Grundstückseigentümer Wurzeln beseitigen dürften, die auf ihrem Grundstück wachsen (13 U 274/92).

Grundstückseigentümer hätten hier in der Tat ein Selbsthilferecht. Allerdings hätte der Nachbar den Eigentümer der Rotbuche vorher darüber informieren sollen, dass er die Wurzeln beschneiden werde. Dann hätte der Eigentümer die nötige Pflege der Schnittstellen übernehmen können.

Da in diesem Punkt aber Unklarheit herrsche - der Eigentümer behaupte, er sei über die Kappung der Wurzeln nicht informiert worden, der Nachbar behaupte das Gegenteil -, falle die Entscheidung in der Kostenfrage gegen den Eigentümer aus.

Die nicht-enden-wollende Toilettenspülung

Mieterin ignorierte hohen Wasserverbrauch durch den defekten Spülkasten

Weil der Spülkasten der Toilette defekt war und die Spülung unaufhörlich lief, kam es in einer Wohnung zu einem außerordentlich hohen Wasserverbrauch. Er schlug bei der Betriebskostenabrechnung für das betreffende Jahr mit einem Betrag von 1.800 Euro zu Buche. Die Wohnungsmieterin weigerte sich, den Betrag zu begleichen: Sie sei meistens beruflich unterwegs und habe den hohen Verbrauch nicht bemerkt. Die Vermieterin hätte die Wasserleitungen kontrollieren müssen.

Mit Erfolg klagte die Vermieterin auf Zahlung: Die Mieterin müsse für die erhöhten Betriebskosten aufkommen, entschied das Landgericht Hanau (2 S 123/19). "Unvorstellbar" sei es, dass so ein massiver Wasserverlust über Monate unbemerkt bleibe, fand das Landgericht. Mieter müssten die Mietsache pfleglich behandeln. Bei dem Mindestmaß an Aufmerksamkeit für die Wohnung, das sie dem Vermieter schuldeten, könne es Mietern einfach nicht entgehen, wenn ein Spülkasten defekt sei.

Selbst dann, wenn sie häufig abwesend seien, müssten Mieter die Mietsache regelmäßig kontrollieren (lassen). Dass die Mieterin oft unterwegs sei, spiele daher keine Rolle. Vermieter könnten erwarten, dass Mieter einen Defekt meldeten, um Verluste und Kosten zu vermeiden. Wenn sie einen Defekt - wie hier - schlicht ignorierten, müssten Mieter für die so entstehenden Kosten einstehen.

Vermieter seien aufgrund hohen Wasserverbrauchs nicht ohne weiteres verpflichtet, die Wasserleitungen des Gebäudes zu kontrollieren. Dafür könne es auch andere Gründe geben als defekte Leitungen, wie man im konkreten Fall sehe.

Mieter kaufen in "ihrem" Haus eine Wohnung

Hat der Immobilienmakler Anspruch auf Provision, wenn die Käufer das Objekt schon kannten?

In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen beschloss Eigentümerin X, ihre Wohnung zu verkaufen. Sie beauftragte damit im Juni 2018 ein Maklerbüro. Das Ehepaar K, das im selben Haus zur Miete wohnte, meldete sich beim Maklerbüro und bekundete Interesse. Per Mail schickte ein Mitarbeiter des Maklers ein Exposé und weitere Unterlagen. Anfang Juli führte er mit dem Ehepaar K eine Wohnungsbesichtigung durch.

Wenig später schlossen die Interessenten mit Verkäuferin X einen notariellen Kaufvertrag. Sie erwarben die Wohnung für 325.000 Euro, das Maklerbüro verlangte 11.602 Euro Provision. Doch die Käufer stellten die Forderung in Frage: Schließlich hätten sie die Immobilie und die Verkäuferin schon lange gekannt …

So sah es auch das Oberlandesgericht Hamm: Dem Makler stehe keine Provision zu, weil der Kaufvertrag nicht durch seine Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei (18 U 68/20). Herr K habe früh erfahren, dass die Wohnung verkauft werden sollte. Er habe beim Maklerbüro bereits angerufen, als dort nicht einmal das Exposé fertiggestellt war. In einer E-Mail habe er das Objekt und die Person der potenziellen Vertragspartnerin benannt.

Unter Umständen könne ein Makler Provision auch verdienen, wenn der Kunde über das Objekt vor dem Abschluss des Maklervertrags Bescheid wisse. Das setze allerdings voraus, dass der Makler zusätzliche Informationen liefere oder Hilfe leiste, die zum Vertragsschluss mit dem Immobilienverkäufer führe. Das sei z.B. der Fall, wenn der Kunde durch den Nachweis des Maklers erst den "konkreten Anstoß" bekomme, sich um eine bereits bekannte Immobilie zu kümmern. Auch die Organisation einer Besichtigung könne so eine Maklerleistung sein oder Hilfe bei der Finanzierung des Immobiliengeschäfts.

Im konkreten Fall treffe aber nichts davon zu. Das Interesse des Ehepaares an der Wohnung sei nicht erst durch das Maklerbüro geweckt worden. Es sei in den letzten Jahren einige Male bei Frau X zu Besuch gewesen, habe die Wohnung gut gekannt und schön gefunden. Der Besichtigungstermin habe also zum Vertragsschluss nicht wesentlich beigetragen. Auch die Finanzierung des Kaufs habe Herr K in einem Gespräch mit seiner Bank geklärt, bevor er vom Maklerbüro im Juni 2018 die ersten Unterlagen zugesandt bekam.

Reservierungsgebühr für eine Immobilie

So eine Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie notariell beglaubigt wurde

Herr A interessierte sich 2018 für ein Haus in Köln, das zum Verkauf stand. Mit den Eigentümern einigte er sich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 Euro. Zugleich vereinbarten die Parteien eine "Reservierungsgebühr" von 10.000 Euro. Laut einer von A selbst formulierten "Reservierungsvereinbarung" sollte die Gebühr den Verkäufern gehören, falls der Kaufvertrag nicht bis Jahresende zustande kam.

Ein Notar war bereits beauftragt, den Vertrag auszuarbeiten. Doch wegen Umbauwünschen des Käufers, für die keine Baugenehmigung vorlag, scheiterten schließlich die Verhandlungen im Februar 2019. Trotzdem forderte A von den Hauseigentümern die 10.000 Euro Reservierungsgebühr zurück: Die Vereinbarung sei unwirksam, weil sie nicht notariell beglaubigt sei. Außerdem seien die Eigentümer schuld am Abbruch der Vertragsverhandlungen …

Das Landgericht Köln gab Herrn A Recht (2 O 292/19). Die Reservierungsvereinbarung hätte — ebenso wie der Kaufvertrag für das Hausgrundstück — notariell beurkundet werden müssen. Die Zahlung sei direkt an den Kaufvertrag über die Immobilie geknüpft und so hoch, dass sie einen indirekten Zwang ausübe, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Ohne notarielle Beglaubigung sei so eine Vereinbarung nichtig.

Es sei dem Kaufinteressenten auch nicht verwehrt, sich auf den Formmangel — die fehlende notarielle Beurkundung — zu berufen, da er das Grundstücksgeschäft keineswegs treuwidrig selbst verhindert habe. Zwar habe er viele Änderungswünsche angemeldet. Am Ende habe er aber aus sachlichen Gründen, wegen einer fehlenden Baugenehmigung, vom Kauf Abstand genommen.

Hausbesitzerin will Gartenbauarbeiten nicht bezahlen

Ein Vertragswiderruf ist nur bei "Fernabsatzverträgen" möglich

Ein Gartenbauunternehmer führte für Hauseigentümerin X Außenarbeiten auf ihrem Grundstück durch. Er erneuerte den Abwasserschacht, legte einen Teich und Beete an, pflanzte Sträucher etc. Vorher hatten sie im Garten der Frau X über ihre Vorstellungen gesprochen. Anschließend vermaß der Unternehmer den Garten und erstellte ein Angebot, das er Frau X mit der Post schickte.

Kaum hatte die Kundin den Werklohn von 28.829 Euro überwiesen, widerrief sie den Vertrag mit dem Unternehmer und verlangte das Geld zurück: Hier liege ein so genannter Fernabsatzvertrag vor, weil der Vertrag per "Fernkommunikationsmittel" geschlossen wurde: Sie habe das mit der Post zugesandte Angebot per E-Mail angenommen. Verbrauchern stehe bei solchen Verträgen ein Widerrufsrecht zu.

Die Klage der Hauseigentümerin auf Rückzahlung des Werklohns scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 122/20). Ein Widerrufsrecht bestehe hier nicht, entschied das OLG, da es sich nicht um einen Fernabsatzvertrag handle. Frau X habe zwar das Angebot des Gartenbauunternehmers per E-Mail angenommen, aber vorher mit dem Unternehmer in ihrem Garten über den Vertragsinhalt verhandelt.

Deshalb sei dieser Fall nicht vergleichbar mit einem Vertrag, dem nur Kontakte mit Fernkommunikationsmitteln vorhergingen. Das Widerrufsrecht solle Verbraucher vor Vertragsschlüssen schützen, bei denen sie den Vertragspartner und sein Angebot praktisch "blind buchten". Im Unterschied dazu habe Frau X sicher sein können, dass ihr der Gartenbauunternehmer ein auf ihr Grundstück zugeschnittenes Angebot unterbreiten würde.

Im Gespräch habe sie sich einen persönlichen Eindruck von ihm und seiner Fachkunde verschafft. Die Hauseigentümerin habe dem Gartenbauer ihre Wünsche geschildert, nach Vorschlägen zu deren Umsetzung und den zu erwartenden Kosten fragen können. Unter diesen Umständen sei ein Auftraggeber in der Lage zu beurteilen, ob das Angebot seinen Vorstellungen entspreche.

Anders als Frau X meine, setze das nicht voraus, dass Auftraggeber und Auftragnehmer den Vertrag persönlich in allen Einzelheiten diskutiert haben. Entscheidend sei vielmehr, ob der Verbraucher beim persönlichen Kontakt vom Unternehmer genügend Auskünfte bekommen habe, um ein späteres Angebot sachgerecht einschätzen zu können. Davon sei hier auszugehen.

Keine Kabel-Stolperfalle auf dem Gehweg

Hausbesitzer darf seine Elektrofahrzeuge nicht vor dem Grundstück aufladen

Bei der Stadt Oberursel beantragte ein Hauseigentümer eine "Sondernutzungserlaubnis für den öffentlichen Verkehrsraum". Er wollte direkt vor seinem Grundstück seine zwei Kraftfahrzeuge aufladen: ein Plug-In-Hybridfahrzeug und ein Elektroauto.

Die Idee des passionierten Klimaschützers: zwei Kabelleitungen über den Gehweg hin zur Straße verlegen und die Elektroleitungen mit Kabelbrücken abdecken. Die Kabelbrücken seien höchstens 4,3 cm hoch und auffällig gelb-schwarz markiert, so dass Fußgänger die Leitungen gefahrlos überqueren könnten.

Daran mochte die Kommune jedoch nicht glauben. Sie hielt die Kabel für Stolperfallen und lehnte den Antrag ab. Dagegen klagte der Hauseigentümer: Die Kommune tue nichts für Klimaschutz und für die Mobilitätswende, stelle kaum Ladesäulen auf. Er benötige also eine Sondererlaubnis für die Kabel, um seine Fahrzeuge jederzeit aufladen zu können.

Doch das Verwaltungsgericht Frankfurt gab der Stadt Oberursel Recht (12 K 540/21.F). Sie habe sich korrekt nur am Gesichtspunkt "Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs" orientiert. Kabelbrücken auf dem Gehweg stellten generell eine Stolperfalle und für Personen mit Gehbehinderung ein Hindernis dar. Für Menschen, die auf einen Rollstuhl oder auf einen Rollator angewiesen seien, würden sie zur Barriere — und das bei jedem Ladevorgang vier bis sechs Stunden lang.

Gehwege müssten barrierefrei sein. Dieses öffentliche Interesse sei höher zu bewerten als das private Interesse des Autofahrers, seine Elektroautos direkt vor dem Haus aufladen zu können. Dass Klimaschutz zu den Zielen des deutschen Staates gehöre, ändere daran nichts. Daraus könne der Hauseigentümer kein Recht auf eine Sondernutzungserlaubnis für das Verlegen von Kabelleitungen ableiten. Mobil bleibe er ja trotzdem jederzeit. Da er über zwei Fahrzeuge verfüge, könne er diese nacheinander zu einer Ladestation bringen.

Kein Steuerbonus für Statikerleistungen

Steuerermäßigung gibt es nur für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, schadhafte Dachstützen auszutauschen. Der Dachdecker schaute sich vor Ort um und kam zu dem Schluss, erst einmal müsse hier ein Statiker ran: Ohne statische Berechnungen könne er den Auftrag nicht fachgerecht ausführen. Der Auftraggeber zog also einen Statiker hinzu.

Nach dem Abschluss der Arbeiten beantragte er beim Finanzamt einen Steuerbonus (gemäß Einkommensteuergesetz § 35a) für die Handwerkerleistungen und für die Leistungen des Statikers: Das sei ja ein einheitlicher Auftrag gewesen, fand der Steuerzahler. Doch das Finanzamt lehnte die Steuerermäßigung in Bezug auf das Honorar für den Statiker ab.

Mit seiner Klage gegen den Steuerbescheid scheiterte der Hauseigentümer beim Bundesfinanzhof (VI R 29/19). Ein Statiker plane und überprüfe rechnerisch die Standsicherheit von Bauwerken. Er sei also nicht handwerklich tätig, erklärte das oberste Finanzgericht kurz und bündig: Dass die Leistungen eines Statikers unter Umständen notwendig seien, um steuerlich begünstigte Handwerkerleistungen durchführen zu können, ändere daran nichts. Dadurch werde aus einer statischen Berechnung kein Handwerk.

Besichtigungsrecht des Vermieters hat Grenzen

Wohnungseigentümer will verkaufen: Mieter verweigern nach mehreren Besichtigungen den Zutritt

Ein Berliner Wohnungseigentümer wollte seine vermietete Wohnung unbedingt verkaufen. Im Internet hatte er sie inseriert, doch offenbar entschloss sich kein Interessent zum Kauf. Mehrmals vereinbarte der Vermieter Besichtigungstermine mit den Mietern und kündigte an, er komme, um die Wohnung zu vermessen und ihren Zustand zu prüfen. Dann erschien er mit Kaufinteressenten.

Im Dezember 2019 wurde es dem Ehepaar zu viel. Der Vermieter hatte die Mieter aufgefordert, "zeitnah" drei Termine für Ausmessungen zu benennen, damit sich ein "Mitarbeiter der Verwaltung einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen könne". Doch diesmal verweigerten die Mieter den Zutritt. Prompt kündigte ihnen der Vermieter fristlos.

Zu Unrecht, entschied das Landgericht Berlin: Die Kündigung sei unwirksam (65 S 194/20). Der Vermieter habe die Mieter vorher nicht abgemahnt. Vor allem aber fehle ein "wichtiger Grund" für die Kündigung. Hier seien die gegensätzlichen Interessen zu berücksichtigen und nicht einseitig das Besichtigungsrecht des Vermieters. Dem Eigentumsrecht stehe das Recht des Mieters auf ungestörtes Wohnen gegenüber.

Grundsätzlich seien Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung zu ermöglichen. Sie müssten ihm aber nur zu dem Zweck Zutritt gewähren, den er vorher als Grund der Besichtigung angegeben habe. Und im konkreten Fall habe der Vermieter Termine für die Vermessung und Bestandsaufnahme angefragt. Das durchaus kooperative Ehepaar habe mehrere vereinbarte Besichtigungen zugelassen, obwohl er mit Kaufinteressenten kam und nicht, um die Räume zu vermessen.

Warum es nötig sein sollte, die Wohnung zu vermessen, sei ohnehin nicht nachvollziehbar: Deren Größe habe der Vermieter im Mietvertrag selbst angegeben. Auch im Internet habe er die Wohnung mit Größenangabe und Fotos angeboten. Kein Wunder also, dass weder der Vermieter, noch ein Verwaltungsmitarbeiter die Räume ausmaßen oder ihren Zustand prüften. Die Termine seien immer nur für die Besichtigung mit Kaufinteressenten genutzt worden. In so einer Situation überwiege das Recht der Mieter auf Ungestörtheit.

Mieter droht mit Pitbull-Attacke

Kurzartikel

Wenn ein Mieter Mitarbeiter der Vermieterin, die im Haus Briefe zustellen wollen, daran hindert und mit einem Angriff seines Pitbulls droht ("der zerfleischt euch"), rechtfertigt dieser Vorfall eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine vorherige Abmahnung ist in so einem Fall nicht nötig. Die Androhung einer Straftat lässt vermuten, dass der Mieter künftig wirklich zu Selbstjustiz greifen würde.

Stechend-beißender Geruch aus der Eigentumswohnung

Der psychisch kranke Eigentümer kann zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden

Unsere Rechtsordnung schützt zwar das Eigentum, in besonders gelagerten Fällen kann es dennoch entzogen werden. Dies zeigte sich bei der Klage einer Eigentümergemeinschaft gegen einen Miteigentümer. Aus dessen Wohnung drangen kontinuierlich Fäkalgerüche, die zudem durch Ventilatoren in die Nachbarwohnungen geblasen wurden. Terrassen und Gärten waren praktisch unbenutzbar, da der Gestank den Bewohnern den Atem verschlug.

Das Landgericht Tübingen verpflichtete den Eigentümer, seine Wohnung zu verkaufen (1 S 39/94). Dies sei zwar der schwerste aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Der Mann sei jedoch psychisch so schwer erkrankt, dass anders eine Besserung der Lage nicht zu erwarten sei. Laut Gesetz dürfe einem Eigentümer die Wohnung zwar nur entzogen werden, wenn er die Eigentümerpflichten schwer verletze. Angesichts der Krankheit des Betroffenen könne man auch wohl kaum von vorwerfbarem Verschulden sprechen. Da er die Miteigentümer jedoch massiv im Gebrauch ihres Eigentums beeinträchtige, sei die angeordnete Zwangsmaßnahme hier gerechtfertigt.

Mieter müssen Modernisierungsarbeiten dulden

Das gilt aber nicht, wenn minimale Verbesserungen durch maximale Unannehmlichkeiten für die Mieter erreicht werden sollen

Berliner Mieter erhielten von ihrer Vermieterin ein Schreiben, in dem sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen ankündigte. Neben Fensteraustausch und dem Einbau einer neuen Sprechanlage ging es im Wesentlichen um die Heizung: Die Einrohrheizung sollte durch eine im Fußboden verlegte Zweirohrheizung ersetzt werden. Das bedeute, dass die Handwerker in allen Zimmern der Boden aufbrechen müssten, so die Vermieterin.

Damit wäre die Wohnung wochenlang unbewohnbar, schätzten die Eheleute. Doch eine Ersatzwohnung oder finanziellen Ausgleich für einen Hotelaufenthalt bot die Vermieterin nicht an. Deshalb widersprachen die Mieter der Heizungsmodernisierung. Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin: Es wies die Klage der Vermieterin auf Duldung der Arbeiten ab (64 S 215/19).

Grundsätzlich müssten Mieter Maßnahmen hinnehmen, die der Energieeinsparung dienten und den Wohnwert erhöhten, so das Landgericht. Die Fußbodenheizung sei schon ein wenig komfortabler. Aber diese kleine Verbesserung stehe in keinem Verhältnis zu der Beeinträchtigung, die mit den Baumaßnahmen auf die Mieter zukäme. Ohne eine Ersatzwohnung für den fraglichen Zeitraum seien sie daher nicht verpflichtet, die Arbeiten zu dulden.

Dass die geplante Maßnahme nennenswert Energie einspare, also eine Modernisierung darstelle, habe der gerichtliche Sachverständige sogar in Frage gestellt. Zweirohrheizungen seien zwar mit geringerer Vorlauftemperatur zu betreiben. Doch der Heizkreislauf für die Einrohrheizung könnte nach den Umbauten in nur einer Wohnung gar nicht stillgelegt werden. Denn im Gebäude sei eine Reihe von Wohnungen noch ans Einrohrheizungssystem angeschlossen. Einige davon ständen (zum Teil seit 2010!!) leer und hätten längst modernisiert werden können …

Das werfe die prinzipielle Frage auf, ob die Vermieterin überhaupt Modernisierung bezwecke. Wie aus anderen Prozessen ersichtlich, verfolge sie seit 2011 die Taktik, ohne einen Gesamtplan für das Gebäude immer nur in bewohnten Räumen Baumaßnahmen durchzuführen. Arbeiten würden immer nur stückweise umgesetzt — aber nie in leerstehenden Wohnungen, die modernisiert werden könnten, ohne Mieter zu beeinträchtigen. Offenbar gehe es hier darum, auf Mieter mit äußerst belastenden Baumaßnahmen Druck auszuüben, damit sie das Mietverhältnis freiwillig beendeten.