Bauen & Wohnen

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Passant stürzt auf einer Baustelle in Kellerschacht

Der Bauherr muss die Baustelle sichern, wenn er Passanten durch erleuchtete Schaufenster anlockt

Ein ahnungsloser Passant fand die hell erleuchteten Schaufenster neu eröffneter Ausstellungsräume interessant und wollte sie sich genauer ansehen. Was er dabei übersah oder ignorierte: Der Neubau war noch nicht fertiggestellt. Auf der Baustelle fiel der Mann in einen nicht ordnungsgemäß abgedeckten Kellerschacht. Bei dem Sturz verletzte er sich am Knie, renkte sich die linke Schulter aus und erlitt eine Knochenabsplitterung. Vom Bauherrn verlangte der Verletzte Schadenersatz und Schmerzensgeld.

Das Oberlandesgericht München musste klären, ob der Bauherr für die Unfallfolgen haftet, obwohl er einem Architekten und einem Bauunternehmer die Bauaufsicht übertragen hatte (1 U 5787/93). Das Urteil lautete: Wenn Schaufenster hell erleuchtet seien, müsse man damit rechnen, dass dies Schaulustige anlocken werde. Der Bauherr hätte daher die Baustelle so sichern müssen, dass Passanten nicht zu Schaden kommen konnten.

Da der Kellerschacht schlecht abgedeckt war, sei er dieser Pflicht offenkundig nicht nachgekommen. Daher müsse der Bauherr für die Folgen einstehen. Allerdings müsse sich der Verletzte sein Mitverschulden an dem Unfall anspruchsmindernd anrechnen lassen. Denn: Wer eine (erkennbare) Baustelle betrete, müsse dort mit Gefahren rechnen.

Psychisch erkrankte Nachbarin lärmt

Wohnungseigentümer muss Störungen hinnehmen, die bei geschlossenen Fenstern kaum zu hören sind

Ein Wohnungseigentümer verklagte seine Nachbarin: Sie müsse die ständigen Ruhestörungen unterlassen, forderte er. Die psychisch kranke Eigentümerin der Wohnung, die direkt unter seiner Wohnung lag, schrie gelegentlich oder sprach laut mit sich selbst. Die Lärmbelästigung belegte der Eigentümer mit Tonaufnahmen. Während das Amtsgericht Kassel die Frau zum Stillschweigen verdonnerte, wies das Landgericht Frankfurt die Klage des Eigentümers ab (2-13 S 88/20).

Sich ewig wiederholende Geräusche könnten nerven, räumte das Landgericht ein, die Laute der Nachbarin seien aber nicht sonderlich intensiv. Die aufgezeichneten Geräusche seien kaum lauter als die Geräusche, die man bei offenen Fenstern ohnehin von der Straße her mitbekomme. Jedenfalls seien die Vögel im Garten auf der Tonaufnahme deutlicher zu hören als die Äußerungen der Nachbarin.

Von deren Selbstgesprächen bekomme der Wohnungseigentümer nur etwas mit, wenn in beiden Wohnungen die Fenster offenständen. Er könne also die Lärmstörung ohne Weiteres abstellen, indem er seine Fenster schließe. Die Fenster zu öffnen, sei einerseits sein gutes Recht, räumte das Landgericht ein.

Andererseits müsse man hier berücksichtigen, dass die Frau infolge ihrer psychischen Störung manchmal ihr Verhalten nicht steuern könne. Angesichts der Umstände sei es für den Eigentümer zumutbar, auf die Nachbarin ein wenig Rücksicht zu nehmen und im Fall des Falles die Fenster zu schließen.

Fertighaus nach KfW-40-Standard

Der Gebäudehersteller muss den vereinbarten Energieverbrauch einhalten

Ein Ehepaar kaufte ein angeblich energieeffizientes Fertighaus, das fast nur mit Strom geheizt wurde. Laut dem Vertragsangebot des Herstellers sollte das Gebäude KfW-40-Standard aufweisen. (Mit KfW-40-Standard verbraucht eine Immobilie 60 Prozent weniger Energie als im Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben.) Doch die Stromheizung führte zu enorm hohen Heizkosten, von Energieeffizienz konnte keine Rede sein.

Deshalb und wegen einiger anderer Mängel (defekte Lüftungsanlage, Schimmelbildung etc.) verlangten die Käufer vom Hersteller zuerst Mängelbeseitigung. Da sie verweigert wurde, verklagten sie das Unternehmen schließlich auf einen Kostenvorschuss. Unter anderem sollte er eine Holzpelletheizung finanzieren, um die Heizkosten zu senken.

Der Verkäufer verwies dagegen auf die Baubeschreibung: Da stehe eindeutig, dass als "Eigenleistung" von den Käufern der Keller abzudichten sei. Nur weil hier die Dämmung fehle, werde insgesamt der KfW-40-Standard nicht erreicht.

Diesen Einwand wies das Oberlandesgericht München zurück und verurteilte den Gebäudehersteller zur Zahlung von ca. 70.000 Euro Kostenvorschuss (28 U 1262/21 Bau). Das gesamte Haus müsse, so wie im Angebot zugesichert, den KfW-40-Standard erfüllen. Der Keller gehöre zum Haus und sei Bestandteil dieses Leistungsversprechens, für das die Käufer zusätzliches Entgelt gezahlt hätten. Die Käufer seien nicht dafür verantwortlich, dass das Haus den vereinbarten Energiestandard nicht erreiche.

Nach der Baubeschreibung sei zwar vorgesehen, dass sie den Keller dämmen sollten. Aber nirgendwo finde sich ein Hinweis darauf, dass anders der KfW-40-Standard nicht erreichbar sei. Da diese Beschaffenheit des Fertighauses vertraglich vereinbart sei, hafte das Unternehmen in vollem Umfang für die Herstellung dieses Standards. Der Hersteller müsse alle Leistungen durchführen, die dafür erforderlich seien. Er könne nicht ein Gebäude als KfW-40-Haus anpreisen und verkaufen, wenn es nur durch die Eigenleistung der Käufer zu einem KfW-40-Haus werde.

Auftraggeber mit Änderungswünschen

Sind dafür teurere Bauprodukte nötig, steht dem Handwerker Mehrvergütung zu

Ein Hauseigentümer beauftragte einen Handwerker mit Metallbauarbeiten am Haus. Nach Vertragsschluss verlangte der Auftraggeber vom Metallbauer, er solle eine stärkere Außendämmung anbringen als vereinbart. Dafür musste der Handwerker allerdings breitere Profile und Wetterbleche verwenden. Das führte zu 5.200 Euro Mehrkosten für das Material.

Doch der Auftraggeber weigerte sich, die zusätzlichen Kosten zu tragen: Er habe zwar eine dickere Außendämmung gewollt, aber die teureren Bauprodukte nicht bestellt, so seine Begründung. Außerdem verwies der Hauseigentümer auf den unterschriebenen Standard-Bauvertrag: Da stehe klipp und klar, dass Nachforderungen nur bezahlt würden, wenn dafür ein schriftlicher Zusatzauftrag vorliege.

Der Handwerker klagte die Mehrvergütung ein und bekam vom Oberlandesgericht (OLG) München Recht (20 U 5268/20). Um den Änderungswunsch des Auftraggebers zu erfüllen, habe der Auftragnehmer zwangsläufig breitere Profile und Wetterbleche verarbeiten müssen, stellte das OLG fest. Das sei dem Hauseigentümer auch klar gewesen. Da die Produkte eingesetzt werden mussten, um das gewünschte Werk funktionstauglich fertigzustellen, müsse der Auftraggeber die so verursachten Mehrkosten übernehmen.

Auf die Klausel im Bauvertrag, nach der ein Anspruch auf Mehrvergütung einen schriftlichen Auftrag voraussetze, könne er sich nicht berufen. Diese Regelung benachteilige den Auftragnehmer unangemessen und sei daher unwirksam. Führten Änderungswünsche zu Mehrkosten, stehe dem Auftragnehmer entsprechende Vergütung auch ohne schriftlichen Auftrag zu. Für den Werkerfolg notwendige Zusatzleistungen seien prinzipiell zu vergüten — selbst dann, wenn der Auftraggeber sie nicht angeordnet habe.

"Schwarz glasierte Dachziegel" vereinbart

Ist es als Mangel anzusehen, wenn die Ziegel nach zwei Jahren stellenweise rötlich schimmern?

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Dachdeckerfirma damit, das Dach neu einzudecken. Schriftlich wurde vereinbart, dass der Handwerker "schwarz glasierte" Dachziegel verwenden sollte. Zwei Jahre später bemängelte der Auftraggeber, die Dachziegel seien zwar anfangs tiefschwarz gewesen. Nun zeigten sie aber einen rötlichen Schimmer.

Er verlangte vom Dachdecker einen Kostenvorschuss, um den Mangel beheben zu lassen. Doch die Justiz konnte hier keinen Mangel erkennen. Auch der zuletzt mit diesem Streit beschäftigte Bundesgerichtshof wies die Klage des Hauseigentümers ab (VII ZR 21/19). Der Auftraggeber habe keine "tiefschwarzen" Dachziegel bestellt. Leichte Farbnuancen müsse er daher tolerieren.

Auffällige Farbabweichungen der verlegten Ziegel seien nicht zu sehen. Nur wenn man mit geringem Abstand sehr genau hinsehe, seien rötlich-braune Schattierungen zu erkennen. Für einen unbefangenen Betrachter, der etwas weiter weg stehe, zeige das Dach immer noch einen einheitlich schwarzen Farbton.

Allein wegen minimaler Farbveränderungen ein Dach ohne funktionale Mängel komplett abzudecken und neu einzudecken, bedeute einen unverhältnismäßig hohen Aufwand. Zu Recht habe es deshalb der Dachdecker abgelehnt, das Dach selbst nachzubessern oder einen Kostenvorschuss für den Auftrag an eine andere Firma zu leisten.

Neue Heizungsanlage eingebaut

Beanstandet der Auftraggeber die Handwerkerleistung nicht, gilt sie nach einer Prüffrist als "abgenommen"

Ein Heizungsinstallateur hatte in einem Einfamilienhaus eine Heizungsanlage mit Warmwasser-Solarthermie eingebaut. Seine erste Abrechnung beanstandete der Auftraggeber als "nicht nachvollziehbar", er zahlte deshalb den restlichen Werklohn nicht. Außerdem sollte der Installateur einen defekten Fühler der Solaranlage austauschen. Dem kam der Handwerker nach und schickte einige Wochen später eine genauere Abrechnung.

Der Hauseigentümer erhob zwar keine Mängelrüge mehr, trotzdem beglich er erneut die Rechnung nicht. Als der Heizungsbauer seinen Werklohn einklagte, erklärte der Auftraggeber, die Werkleistung sei nicht "abnahmereif". Der Installateur habe den falschen Heizkessel eingebaut und zudem bei den Arbeiten das Klavier beschädigt.

Damit kam der Auftraggeber beim Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg nicht durch (13 U 89/18). Am Klavier seien keine nennenswerten Schäden festzustellen, so das OLG. Zwar sei vertraglich der Heizkessel eines anderen Herstellers vorgesehen gewesen. Aber der Hauseigentümer habe dem Wechsel des Fabrikats zugestimmt, was die E-Mail-Kommunikation der Beteiligten belege.

Nachdem der Installateur den Fühler ausgewechselt habe, habe der Hauseigentümer über ein Jahr lang an der Anlage nichts mehr bemängelt. Damit habe er die Leistung des Auftragnehmers abgenommen, d.h. als vertragsgerecht akzeptiert. Zwar müsse man Auftraggebern Zeit einräumen, um das Funktionieren so einer Anlage in der Praxis zu prüfen. Das könne eine Weile dauern. Bei einer Heizungsanlage mit Solarthermie genügten dafür ungefähr zwei Monate, schätzte das OLG.

Diese Prüffrist sei längst vorbei gewesen, bevor der Handwerker Klage erhoben habe. Wenn ein Handwerker die vereinbarte Leistung vollständig erbracht habe, der Auftraggeber keine Mängel mehr beanstandet habe und die Prüffrist verstrichen sei, gelte die Werkleistung als abgenommen. Damit werde dann der restliche Werklohn "fällig", er stehe dem Heizungsbauer zu.

Vermieter möchte Seniorenstudium beginnen

Nur ein ernsthaft verfolgter Plan rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Seit 1960 wohnt die Seniorin in einem Berliner Mietshaus. Im Oktober 2019 kündigte ihr der Vermieter zum zweiten Mal wegen Eigenbedarfs. Begründung: Er wolle in Berlin ab dem Wintersemester 2020 ein Seniorenstudium beginnen (Kunst, Musik, Stadtökologie und Recht), mindestens vier Semester. Die Mieterin bezweifelte seine Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen und widersprach der Kündigung.

Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin (65 S 344/20). Der vage Plan, zu einem späteren Zeitpunkt ein Seniorenstudium zu beginnen, rechtfertige keine Eigenbedarfskündigung. Sie setze ein konkretes Interesse des Vermieters voraus, die Wohnung bald selbst zu nutzen: Vorratskündigungen für die Zukunft seien unzulässig. Und darum handle es sich hier.

Denn der Vermieter habe im Oktober 2019 nicht einmal ansatzweise begonnen, seinen Plan in die Tat umzusetzen. Ein Jahr später, im Herbst 2020, habe er dem Gericht ein Schreiben der Humboldt-Universität Berlin vorgelegt: Demnach habe sich der Vermieter als Nebenhörer für zwei Lehrveranstaltungen angemeldet (nicht in den angekündigten Fächern). Laut dem Schreiben habe die Anmeldung nicht den Anforderungen entsprochen.

Dass er die im Kündigungsschreiben angegebene Fächerkombination so gar nicht belegen könne, habe der Vermieter offenkundig nicht gewusst. Zum Zeitpunkt der Kündigung habe sich der Vermieter also noch nicht einmal erkundigt gehabt, wie er das Seniorenstudium gestalten könne. Ein ernsthafter Plan sehe anders aus. Mit Blick auf den früheren Versuch der Eigenbedarfskündigung komme da der Gedanke auf, der Wunsch nach eigener Nutzung der Mietsache könnte vorgeschoben sein.

"Schleppende" Abhilfe gegen Mietmangel

Wann entfällt das Recht der Mieter, deswegen einen Teil der Miete zurückzuhalten?

Im Februar 2018 hatten die Mieter erstmals dem Vermieter Feuchtigkeitsschäden angezeigt. Doch die von ihm beauftragten Handwerker waren unzuverlässig und wurstelten immer nur ein wenig herum. Am Ende des Jahres war der Schimmel immer noch nicht beseitigt.

Man einigte sich auf eine Mietminderung für die Dauer von acht Monaten. Doch auch im nächsten Jahr hielten die Mieter einen Teil der Miete zurück — denn die Handwerker waren immer noch zugange.

Im Juli 2019 reichte es dem Vermieter: Die Arbeiten seien nun abgeschlossen, behauptete er und forderte den zurückbehaltenen Betrag ein. Den zahlten die Mieter allerdings erst am 19. September. Am Tag vorher hatte ein Bausachverständiger im Auftrag des Vermieters die Wände untersucht und erklärt, seiner Ansicht nach sei nun die Gebäudesubstanz getrocknet. Am selben Tag kündigte der Vermieter das Mietverhältnis: wegen Zahlungsverzugs von über zwei Monaten.

Während ihm das Amtsgericht Recht gab, entschied das Landgericht Berlin den Streit zu Gunsten der Mieter (65 S 19/21). Sie hätten sich die ganze Zeit über äußerst kooperativ verhalten, seien für den Vermieter und seine sporadisch aufkreuzenden Handwerker ständig erreichbar gewesen. Dass die Mieter angesichts der schleppenden Mängelbeseitigung von ihrem Recht Gebrauch machten, Miete zurückzuhalten, um den Vermieter zu "Fortschritten" zu motivieren, sei nicht zu beanstanden.

Von Zahlungsverzug könne hier keine Rede sein. Zahlungsverzug wäre nur eingetreten, wenn die Erklärung des Vermieters, dass der Mangel behoben sei, im Juli 2019 sachlich richtig gewesen wäre. Das treffe aber nicht zu, wie schon die Tatsache zeige, dass der Vermieter zwei Monate später einen Bausachverständigen geschickt habe — wieder in Absprache mit den Mietern übrigens. Eine Feuchtigkeitsmessung im Herbst wäre überflüssig gewesen, wenn sicher festgestanden hätte, dass die Arbeiten im Juli erfolgreich beendet wurden.

Unstreitig hätten die Handwerker den ganzen Sommer über immer wieder nachgebessert, weil die feuchten Flecken an immer neuen Stellen aufgetreten seien. Deshalb sei das Zurückbehaltungsrecht der Mieter erst an dem Tag entfallen, als der Trocknungsspezialist feststellte, dass die Feuchtigkeitsschäden nun wirklich beseitigt waren. Unmittelbar nach diesem Besichtigungstermin hätten die Mieter den zurückbehaltenen Betrag überwiesen. Die Kündigung sei daher unwirksam.

Mutter schenkte der Tochter Grundstücke

Nach dem Tod der Mutter klagt ein Sohn und Mit-Erbe gegen die Schenkungen

Zwei Söhne und eine Tochter hatten die Eheleute. Laut dem gemeinschaftlichen Testament von 1969 sollten die Kinder zu gleichen Teilen erben. Ein Grundstück in K wurde Sohn A versprochen. Der Ehemann starb zuerst. Viele Jahre später schenkte die Mutter der Tochter ein Grundstück in P und ihren Miteigentumsanteil am Grundstück in K. Dort sollte die Tochter lebenslang kostenlos wohnen dürfen, weil sie sich um die alte Mutter kümmerte.

Dass die Schwester die Mutter in den letzten Lebensjahren versorgt und gepflegt hatte, bestritt Bruder A nach dem Tod der Mutter rundweg. Er zog vor Gericht und forderte das halbe Anwesen in K, das die Mutter der Schwester übertragen hatte.

Viel Geld und zudem Grundbesitz habe die Schwester zu Lebzeiten der Mutter bekommen: Diese Zuwendungen überstiegen bei weitem den ihr zustehenden Anteil am Erbe, so der Standpunkt des Bruders. Die Mutter habe damit rechtswidrig sein Erbe geschmälert. Das Wohnrecht der Schwester müsse im Grundbuch gelöscht, das Grundstück in P auf die Dreier-Erbengemeinschaft übertragen werden.

Das Landgericht Koblenz wies die Klage des Mit-Erben ab (1 O 222/18). Missbräuchlich und rechtswidrig wären die Schenkungen nur, wenn sie wirklich dem Ziel gedient hätten, das Erbe des Sohnes zu beeinträchtigen. Das treffe jedoch nicht zu — auch wenn das Erbe dadurch kleiner geworden sei. Aber die Erblasserin habe mit den Geschenken ihr eigenes Interesse verfolgt. Ihr sei es darum gegangen, die Pflege im Alter sicherzustellen und der Tochter dafür zu danken, dass sie ihr besonders geholfen habe.

Diesen Sachverhalt hätten mehrere Zeugen bestätigt. Schon vor den Schenkungen habe die Tochter die Mutter im Alltag unterstützt, Einkäufe erledigt, den Haushalt besorgt und sich — mit notarieller Vollmacht der Mutter — um deren Finanzen gekümmert. Daher sei die Mutter davon ausgegangen, dass ihr die Tochter später im Fall der Pflegebedürftigkeit zur Seite stehen würde. So sei es dann auch geschehen.

Da der Pflegebedarf zuletzt groß gewesen sei, müsse Mit-Erbe A Folgendes bedenken: Ein ambulanter Pflegedienst und erst recht die Pflege in einem Heim hätten enorme Kosten verursacht. Hätte die Schwester die Mutter nicht gepflegt, hätten diese Kosten sein Erbe ebenfalls erheblich reduziert.

Betriebskosten für die Gartenpflege

Vermieterin vergab die Arbeiten zu überhöhten Preisen an eine eigene Firma

Grundsätzlich gehört die Gartenpflege zu den Arbeiten, deren Kosten Vermieter anteilig auf die Mieter umlegen dürfen. Auch bei diesen Betriebskosten ist allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Maßstab sei der "Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält", so das Amtsgericht Aachen (103 C 131/16).

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin - ein Wohnungsunternehmen - wohl eher den maximalen Gewinn im Auge. Die abgerechneten Kosten entsprachen objektiv nicht den Marktpreisen und wurden an eine eigene "Dienstleistungs-GmbH" der Vermieterin überwiesen. Die A-GmbH berechnete für ihre Gartenpflegearbeiten Stundensätze zwischen 40 und 70 Euro. Derartige Stundensätze seien für Hilfskräfte weit überhöht, hatte ein Mieter beanstandet und einen Teil der gezahlten Betriebskosten zurückverlangt.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht. Für die A-GmbH seien im Wesentlichen fest angestellte Mitarbeiter der Vermieterin tätig. In Bezug auf diese Personen hätte sie nur die üblichen Personalkosten ansetzen dürfen. Die Vermieterin habe vor Gericht nicht dargelegt, wie der variable Stundensatz zustande komme. Warum die Auslagerung der Gartenarbeiten auf eine eigene Dienstleistungs-GmbH wirtschaftlicher sein sollte als das Ausführen der Gartenpflege mit eigenem Personal, habe sie auch nicht erklären können.

Hausmeistertätigkeit umlagefähig?

Kurzartikel

Ist es im Mietvertrag so vereinbart, muss der Mieter auch die Kosten eines Hausmeisters tragen. "Umlagefähig" sind aber nicht alle Hausmeistertätigkeiten: Die Kosten von Wartungs- und Reinigungsarbeiten z.B. darf der Vermieter auf die Mieter umlegen, nicht jedoch die Kosten von Reparaturen, die der Instandhaltung der Mietsache dienen, oder die Kosten reiner Verwaltungsarbeit. Daher muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung die jeweiligen Leistungen des Hausmeisters und die auf sie entfallenden Kosten genau bezeichnen.

Eigentümerversammlung "ordnungsgemäß einberufen"?

Das Einladungsschreiben soll mehrere Eigentümer nicht oder zu spät erreicht haben

Auf einer Eigentümerversammlung wurde die bisherige Verwalterin wieder bestellt. Dieser Beschluss missfiel einigen Eigentümern, die jedoch an der Versammlung nicht teilgenommen hatten. Nun behaupteten sie, der Beschluss sei ungültig, weil die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen worden sei: Die Einladung habe manche Eigentümer gar nicht erreicht, bei anderen sei sie zu spät angekommen.

In der Gemeinschaftsordnung stand zur Einberufung der lapidare Satz: "Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist." Zum Zeitpunkt der "Absendung" schweigt sich die Gemeinschaftsordnung aus.

Amtsgericht und Landgericht entschieden den Streit zu Gunsten der Eigentümer und erklärten die Berufung der Verwalterin für ungültig. Damit war jedoch der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 196/19). Die Klausel in der Gemeinschaftsordnung sei nicht eindeutig formuliert, so die Bundesrichter.

Jedenfalls könne man nicht behaupten, eine Versammlung werde nur dann ordnungsgemäß einberufen, wenn das Schreiben bei allen Eigentümern mehrere Tage vor dem Termin im Briefkasten liege. Voraussetzung für eine "ordnungsgemäße Einberufung" sei nicht der Zugang des Schreibens, sondern das rechtzeitige Absenden. Grundsätzlich dürfe der Verwalter darauf vertrauen, dass ein rechtzeitiger Postversand ausreiche, um die Einladungen "ordnungsgemäß" zu den Eigentümern zu bringen.

Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans Landgericht Nürnberg-Fürth zurück: Es müsse nun noch klären, ob die Verwalterin die Schreiben rechtzeitig bei der Post aufgegeben habe. Wenn das zutreffe, habe sie die Versammlung ordnungsgemäß einberufen.

Letztlich liege es im Interesse der Wohnungseigentümer, den Verwaltungs- und Kostenaufwand für die Versammlung möglichst gering zu halten. Könnten sie ihr Recht, an der Versammlung teilzunehmen, infolge von Fehlern bei der Post nicht wahrnehmen, stelle das keinen so gravierenden Eingriff in ihr Mitwirkungsrecht dar, dass deshalb der Beschluss zur Verwalterbestellung für unwirksam erklärt werden müsste.

Einladung als Ausladung

Wohnungseigentümer sollten "wegen Corona" nicht zur Eigentümerversammlung erscheinen

Im Juni 2020 lud die Hausverwaltung einer Wohnanlage zu einer Versammlung der Wohnungseigentümer im Juli ein. Allerdings forderte sie die Eigentümer in der "Einladung" auf, "bitte nicht zu erscheinen". Weiter hieß es: "Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen". Jedem Schreiben lag eine Vollmacht bei, mit der die Eigentümer ihr Stimmrecht auf den Verwalter übertragen und so wahrnehmen konnten.

Eigentümer X focht die auf der Versammlung beschlossenen Änderungen der Hausordnung an: Die Ausladung verstoße gegen sein Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. So könne keine Diskussion über die Tagesordnungspunkte stattfinden.

Der Verwalter behauptete, er habe niemanden ausgeschlossen. Vielmehr habe er eine "Vertreterversammlung" mit Stimmrechtsvollmachten durchführen wollen, um das Infektionsrisiko zu vermeiden. Wäre Herr X persönlich erschienen, wäre die Versammlung abgebrochen und die Hausordnung nicht geändert worden.

Das Amtsgericht Hannover entschied den Streit zu Gunsten des Eigentümers und erklärte die Beschlüsse der "Vertreterversammlung" für nichtig (480 C 8302/20). Das Einladungsschreiben verbiete den Eigentümern quasi die Teilnahme an der Versammlung. Auch wenn sie ihre Vollmacht mit Anweisungen versehen konnten: Eine Auseinandersetzung über die Tagesordnung und eine Diskussion der Eigentümer über die Beschlüsse sei auf diese Weise unmöglich. Und diese Art der Willensbildung gehöre zum Kernbereich der Eigentümerrechte.

Ob der Hausverwalter einen Raum hätte mieten können, der groß genug gewesen wäre, um eine Versammlung mit allen Eigentümern corona-konform abzuhalten, könne offenbleiben. Denn letztlich hätte man die Versammlung problemlos verschieben können: Dringlich seien die anstehenden Änderungen der Hausordnung nicht gewesen. Per Vollmacht gefasste Beschlüsse seien nicht unbedingt notwendig, um z.B. das Abstellen von Schuhen im Treppenhaus zu untersagen. So groß sei die Brandgefahr durch Schuhe nun auch wieder nicht, dass über diesen Punkt eilends entschieden werden musste.

Beim Auszug Gemeinschaftseigentum beschädigt

Kurzartikel

Beschädigen die Mitarbeiter des Umzugsunternehmens beim Auszug einer Mieterin das Treppenhaus einer Wohnanlage, darf der Vermieter und Wohnungseigentümer den Schaden nicht mit der von der Mieterin hinterlegten Kaution verrechnen. Anspruch auf Schadenersatz von der Mieterin hat in diesem Fall nur die Eigentümergemeinschaft, weil das Treppenhaus zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Mieter erleiden Rauchgasvergiftung

Heizungs-Abgase zogen nach provisorischem Umbau nicht mehr ab: Dafür haftet der Architekt als Bauaufsicht

Mieter eines Reihenhauses landeten mit Rauchgasvergiftung im Krankenhaus. Was war passiert? In einer Siedlung wurden zwölf Reihenhäuser saniert und umgebaut, dabei sollten Kamine zurückgebaut werden. Der den Umbau planende Architekt hatte zugleich die Bauaufsicht übernommen. Die Häuser wurde mit Gasthermen geheizt, deren Abgase bisher über die funktionierenden Kaminzüge abzogen.

Der Architekt wies den Bauunternehmer an, während der Arbeiten provisorische Ableitungen für die Abgase zu schaffen. In einem Haus verstopften die Bauarbeiter jedoch nur den Kaminzug mit Mineralwolle. Vielleicht dachten sie leichtsinnigerweise, Ende Mai/Anfang Juni werde schon niemand heizen …

Elf Tage später stellten jedoch die Mieter dieses Hauses die Heizung an. Da die Abgase durch den verschlossenen Kaminzug nicht abzogen, stieg in der Raumluft die Konzentration von Kohlenmonoxid an, bis die Mieter erkrankten.

Vom Architekten verlangten sie Schadensatz: Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Köln (7 U 117/20). Die beim Betrieb der Gastherme anfallenden Abgase seien bisher über die Kamine abgeleitet worden — in dieses System habe der Architekt mit seinen Planungen und Maßnahmen eingegriffen und angeordnet, ein Provisorium einzurichten. Angesichts der damit verbundenen Gefahr für die Mieter der Auftraggeberin hätte er sich vergewissern müssen, ob die provisorischen Ableitungsmaßnahmen auch richtig ausgeführt wurden.

Schließlich sei er auch für die Bauüberwachung zuständig gewesen. Das Funktionieren der Provisorien hätte der Architekt regelmäßig kontrollieren müssen. Abgase stellten ein Risiko dar. Da könne sich der Architekt nicht einfach darauf berufen, dass er doch mit einem zuverlässigen Bauunternehmer kooperierte, der regelmäßig für die Wohnungsbaugesellschaft Aufträge ausführe. Die provisorische Ableitung von zwölf Kaminzügen vor Ort zu überprüfen, sei für die Bauaufsicht weder zeitlich, noch technisch unzumutbar gewesen.

Sanierung einer Grenzgarage genehmigt

Hauseigentümer baut an der Grundstücksgrenze ein neues Gebäude mit Terrasse und Lichtkuppel

Nach der Hessischen Bauordnung müssen Gebäude einen Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze einhalten — nur Grenzgaragen sind von dieser Regel ausgenommen. Ein hessischer Hauseigentümer beantragte und bekam 2017 die Genehmigung, seine alte Garage an der Grundstücksgrenze zu sanieren. Stattdessen ließ er sie total abreißen und ersetzte sie durch einen Neubau. Und der sah nach Meinung der Nachbarin überhaupt nicht nach Garage aus …

Sie zog vor Gericht und beanstandete, der vorgeschriebene Grenzabstand sei unterschritten worden. Der Neubau müsse daher weg, forderte die Nachbarin. So sah es auch das Oberlandesgericht Frankfurt: Der Hauseigentümer müsse das Bauwerk beseitigen (6 U 117/20). Um eine Garage, die näher an der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfte, handle es sich hier nicht. Dem widerspreche bereits die bauliche Gestaltung. Ein Gebäude mit Terrasse, Lichtkuppeln und Glasfalttüren sei für den Aufenthalt von Menschen gedacht und nicht zum Abstellen von Fahrzeugen.

Das Gebäudedach bestehe quasi aus einer Terrasse. Am Boden seien Holzdielen fest verlegt, darüber bunte Beleuchtungselemente. Die gesamte Front bestehe aus einer Glasfalttür. Lichtkuppeln dienten typischerweise dazu, einen umbauten Wohnraum besser auszuleuchten. So ein Gebäude dürfe nicht direkt an der Grundstücksgrenze stehen. Die benachbarte Hauseigentümerin könne verlangen, dass ihr Grundstück nicht in rechtswidriger Weise durch bauliche Anlagen beeinträchtigt werde, die Licht wegnähmen, ein Brandrisiko bildeten und durch ihre Nähe das gedeihliche Miteinander störten.

Kinderspiel oder Lärmbelästigung?

Die Anwesenheit von Kindern beweist nicht, dass Ruhestörungen nur von ihnen ausgehen

Nachbarn hatten sich immer wieder bei der Vermieterin über die Wohngemeinschaft im Mietshaus beschwert. Sie schilderten, dass in der Wohnung ständig Remmidemmi herrsche: Türenschlagen, Schreien und Poltern, Herumrücken von Möbeln — und das manchmal sogar bis Mitternacht. Eine Mutter mit zwei Kindern und ein Paar lebten in der betreffenden Wohnung in Köln. Schließlich kündigte die Vermieterin der Wohngemeinschaft fristlos wegen permanenter Ruhestörung.

Ihre Räumungsklage scheiterte jedoch zunächst. Was genau in der Wohnung passiert sei, habe die Vermieterin nicht dargelegt, kritisierte das Landgericht Köln. Da aber Kinder in den Räumen wohnten, müsse man zu Gunsten der Mieter von der Annahme ausgehen, dass diese öfter spielten. Kinderlärm sei von den Nachbarn als unvermeidlich hinzunehmen. Die Vermieterin legte gegen das Urteil Revision ein.

Beim Bundesgerichtshof erreichte sie zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 134/20). Das Landgericht hätte nicht einfach von zu akzeptierendem Kinderlärm ausgehen dürfen, beanstandeten die Bundesrichter: Das stehe überhaupt nicht fest.

Die Vermieterin habe ihre Klage ausreichend begründet, indem sie den Lärm genau beschrieben habe (Zeitpunkte, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit). Diese Beschreibung habe sie mit einem detaillierten Lärmprotokoll untermauert, das über eine längere Zeit hinweg angefertigt worden sei.

Das müsse für ein Gericht Grund genug sein, die Nachbarn als Zeugen zu befragen. Die Klage abzuweisen, ohne dem nachzugehen, verletze den Anspruch der Vermieterin auf rechtliches Gehör. Konkreter als mit einer Beschreibung und einem Lärmprotokoll könne sie nicht darstellen, "was genau" in der Wohnung passiert sei — schließlich habe sie in die vermieteten Räume keinen Einblick. Die Vermieterin müsse in der Klagebegründung nicht die konkrete Person des Ruhestörers benennen. Das Landgericht müsse sich mit dem Rechtsstreit noch einmal befassen.

Eigentümerversammlung auf dem Spielplatz?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist gegen eine "corona-konforme" Versammlung im Freien nichts einzuwenden

Der Verwalter einer Berliner Wohnanlage hatte eigentlich schon Anfang April 2020 zur Eigentümerversammlung eingeladen, dann aber wegen des Lockdowns abgesagt. Anschließend legte er den Eigentümern den wichtigsten Punkt der Tagesordnung im schriftlichen Umlaufverfahren zur Abstimmung vor. Dabei müssen alle Eigentümer dem Abstimmungsverfahren und dem geplanten Beschluss schriftlich zustimmen.

Da zwei von 36 Wohnungseigentümern mit dieser Art der Abstimmung nicht einverstanden waren, scheiterte das schriftliche Verfahren. Nun berief der Verwalter eine Eigentümerversammlung für Juni ein. Um die Ansteckungsgefahr zu verringern, sollte sie im Freien stattfinden: auf dem Spielplatz der Eigentümergemeinschaft. Aber auch dieser Vorschlag traf auf Widerstand.

Ein Eigentümer kritisierte den Versammlungsort: Auf dem Spielplatz könnten alle möglichen Leute zuhören, das Grundstück sei ja für jedermann zugänglich. Eigentümerversammlungen müssten aber prinzipiell "nichtöffentlich" durchgeführt werden. Doch das Amtsgericht Wedding teilte diese Bedenken nicht: Eine Versammlung unter freiem Himmel widerspreche nicht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung (9 C 214/20).

Eigentümer sollten bei einer Versammlung das Für und Wider einer Entscheidung erörtern — unter sich, ohne äußere Einflüsse. Das sei aber im konkreten Fall durchaus möglich. Zu Recht verweise der Verwalter darauf, dass der Spielplatz keineswegs öffentlich zugänglich sei. Hohe Bäume und dichte Sträucher schützten vor Beobachtung von außen. Was dort besprochen werde, könne man auf den umliegenden Grundstücken nicht belauschen. Störungen seien also nicht zu befürchten.

Den Eigentümern selbst sei der Inhalt der Beschlussanträge ohnehin durch das vorherige Umlaufverfahren bereits bekannt. Dass der Verwalter die Versammlung angesichts der Pandemie nicht im geschlossenen Raum, sondern im Freien abhalten wolle, sei sehr gut nachvollziehbar. Die Gefahr, sich im engen Kontakt mit so vielen Menschen mit COVID-19 zu infizieren, sei im Freien wesentlich geringer. Und die Eigentümergemeinschaft spare sich die Miete für den sehr großen Raum, der andernfalls gemietet werden müsste.

Notarieller Vertrag: Haus gegen Pflege

Nach heftigen Konflikten verlangt der ehemalige Eigentümer von der Schwester das Haus zurück

Nach einem Herzinfarkt übertrug im Herbst 2013 Hauseigentümer X (geboren 1944) mit notariellem Vertrag seiner jüngeren Schwester das Hausgrundstück. Als Gegenleistung verpflichtete sie sich, ihn lebenslang zu betreuen. Zugleich sicherte die Schwester dem Bruder Wohnrecht an einigen Räumen zu. Sie zog mit ihrer Familie (Mann, Tochter und Schwiegersohn) ein und wurde als Hauseigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Schon wenige Monate später waren die Parteien heillos zerstritten.

Im März 2014 stellte die Schwester ihre Pflegeleistungen ein. Herr X erklärte den Rücktritt vom Übertragungsvertrag und zog vor Gericht: Auf einmal verlange die Schwester Miete von ihm, von der Familie werde er bedrängt und mit dem Tode bedroht.

Dagegen behauptete die Schwester vor Gericht, der Bruder mache ihr mit Provokationen das Leben "zur Hölle". Dazu der Bruder: "Das sind Verbrecher, die haben mir das Haus weggenommen, ohne was dafür zu bezahlen". Hätte er eine Pistole, würde er sie erschießen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm wies die Klage auf Rückübertragung des Hauses ab (22 U 97/17). Wenn die Schwester entgegen dem Vertrag den Bruder nicht mehr betreue, hätte er die Pflegeleistungen erst einmal einfordern müssen. Dass das Zusammenleben prinzipiell unzumutbar geworden sei, habe Herr X nicht überzeugend dargelegt. Schließlich habe es Aggressionen von beiden Seiten gegeben. Ein extremer Konfliktfall liege nicht vor.

Mit dieser Begründung hätte das OLG den Anspruch des ehemaligen Hauseigentümers auf Rückübertragung nicht verneinen dürfen, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 30/20). So ein Anspruch komme nicht nur im Extremfall in Betracht. Ein Übertragungsvertrag mit Pflegevereinbarung könne aufgelöst werden, wenn das Festhalten am Vertrag für einen der Beteiligten unzumutbar und eine Anpassung des Vertragsinhalts unmöglich sei.

Bei so einem Vertrag unter Geschwistern sei die dauerhafte, von gegenseitigem Vertrauen getragene Beziehung die Geschäftsgrundlage des Vertrags. Sei das Verhältnis heillos zerrüttet, entfalle die Geschäftsgrundlage. Und das treffe hier zu. Dabei komme es nicht darauf an, wer am Zerwürfnis "schuld" sei — das seien in der Regel beide Vertragsparteien.

Da X den Kontakt zur Schwester unerträglich finde, könne man es ihm nicht zumuten, selbst am Vertrag festzuhalten und dies von der Schwester einzufordern.

Er habe vielmehr Anspruch darauf, dass der Vertrag aufgelöst werde — vorausgesetzt, es sei unmöglich, den Vertragsinhalt den jetzigen Umständen anzupassen. Denkbar wäre z.B., dass X ausziehe und die Schwester ihm das Wohnrecht durch eine Rentenzahlung abkaufe. Dann müssten sie nicht mehr unter einem Dach leben. Reichten dafür die Mittel der Schwester nicht aus, könne X verlangen, das Eigentum am Haus zurückzubekommen. Mit diesen Vorgaben verwiesen die Bundesrichter den Streit ans OLG zurück.

Eigentumswohnung gegen Pflegeversprechen

Die Absicht, Angehörige im Haus zu pflegen, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Einem Münchner Ehepaar gehörten zwei Eigentumswohnungen in einem Haus. In einer Wohnung lebten die über 80 Jahre alten Eheleute selbst, eine 77 qm große 3-Zimmer-Wohnung hatten sie vermietet. Das Eigentum an der vermieteten Wohnung übertrugen sie im Sommer 2020 einer Großnichte — gegen die Zahlung einer monatlichen Leibrente von 800 Euro und das Versprechen, die Senioren künftig bei Einkäufen und Arztbesuchen zu unterstützen und sie im Bedarfsfall zu pflegen.

Im Oktober 2020 kündigte die neue Eigentümerin den Mietern, ebenfalls ein älteres Ehepaar. Begründung: Großonkel und Großtante seien auf ihre Hilfe angewiesen. Deshalb hätten sie ihr die Wohnung übertragen, erklärte die Großnichte. Sie arbeite zu Hause, sei daher im Notfall schnell zur Stelle. Dafür benötige sie ein Arbeitszimmer. Außerdem zahle sie für ihre fast drei Kilometer entfernte 2-Zimmer-Wohnung 1.300 Euro Miete. Die 3-Zimmer-Wohnung wolle sie mit ihrem Lebensgefährten und zwei Katzen beziehen.

Erfolglos pochten die Mieter darauf, dass eine Wohnungssuche in München angesichts ihrer knappen Finanzen unzumutbar sei. Zudem sei die Ehefrau gesundheitlich angeschlagen. Dagegen seien die ehemaligen Vermieter noch sehr fit und bräuchten keine Hilfe.

Auf den derzeitigen Gesundheitszustand der Verwandten komme es hier nicht an, so das Amtsgericht München (453 C 3432/21). Schon wegen ihres Alters sei absehbar, dass sie bald Unterstützung benötigen werden.

Der Entschluss einer Vermieterin, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, sei grundsätzlich zu achten. Das gelte jedenfalls dann, wenn diese Absicht, wie hier, glaubhaft und nachvollziehbar begründet werde. Dass die 70-jährige Mieterin an Bluthochdruck leide, stelle für sich genommen keine besondere Härte dar, die eine Kündigung ausschließen würde.

Die Mieter müssten sich um eine andere Wohnung bemühen. Allerdings bekämen sie dafür Zeit bis Ende 2021. Denn auf dem Mietmarkt im Großraum München sei es für sie zweifellos schwierig, eine bezahlbare Alternative zu finden.